四、经中证鹏元资信评估股份有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AA；本期债券的信用等级为 AA+。由于本次公司债券的期限较长，公司所处的宏观环境、行业和资本市场状况、国家相关政策等外部环境和公司本身的生产经营存在着一定的不确定性，发行人的主体信用评级可能发生负面变化，可能对债券持有人的利益造成一定影响。

格力地产股份有限公司

（住所：珠海市横琴新区宝华路 6 号 105 室-23182（集中办公区））

2021 年公开发行公司债券（第一期）

（面向专业投资者）募集说明书

主承销商、受托管理人

（住所：xxxxxx 000 x）

年月日

声明

x募集说明书及其摘要依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 23 号——公开发行公司债券募集说明书

（2015 年修订）》、《上海证券交易所公司债券上市规则（2018 年修订）及其他现行法律、法规的规定，以及中国证券监督管理委员会同意本次债券发行注册的文件，并结合发行人的实际情况编制。

发行人全体董事、监事、高级管理人员承诺，截至本募集说明书封面载明日期，本募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。

发行人负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及其摘要中财务会计报告真实、完整。

主承销商已对本募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。

凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及其摘要及有关的信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。中国证监会、上海证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对注册申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益作出判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实xx。

根据《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）的规定，本期债券依法发行后，发行人经营与收益的变化由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。

投资者认购或持有本次公司债券视作同意《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及本期债券募集说明书及其摘要中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。《债券受托管理协议》、《债券持

有人会议规则》和债券受托管理人报告将将登载于证券监管部门指定的信息披露媒体。上述文件将置备于债券受托管理人处，债券持有人有权随时查阅。

除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书及其摘要中列明的信息和对本募集说明书及其摘要作任何说明。投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应特别审慎地考虑本募集说明书第二节所述的各项风险因素。

重大事项提示

一、格力地产股份有限公司拟面向专业投资者公开发行不超过人民币 16 亿元的公司债券。本次债券仅面向专业投资者发行，专业投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，并符合一定的资质条件，相应资质条件请参照《公司债券发行与交易管理办法》和《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理办法》。本次债券发行完毕后，也将仅限于专业投资者范围内交易流通。

二、受国家宏观经济、金融政策以及国际政治经济环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，可能跨越一个以上的利率波动周期，市场利率的波动将可能使投资者实际投资收益具有一定的不确定性。在本期债券存续期内，如果市场利率上升，可能造成投资者实际投资收益水平下降。

三、本期债券发行结束后，发行人将积极申请本期债券在上海证券交易所上市交易流动。由于具体上市交易申请事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在合法的证券交易市场交易流通，且具体上市交易进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，发行人亦无法保证本期债券上市交易流通后持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。

四、经中证鹏元资信评估股份有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AA；本期债券的信用等级为 AA+。由于本次公司债券的期限较长，公司所处的宏观环境、行业和资本市场状况、国家相关政策等外部环境和公司本身的生产经营存在着一定的不确定性，发行人的主体信用评级可能发生负面变化，可能对债券持有人的利益造成一定影响。

为增强本期债券的偿债保障措施，本期债券采用抵押担保的形式。本期债券发行所募集的募集资金到位后，发行人以评估价值不低于本期债券累计待偿本金及其一年利息 1.5 倍的土地使用权设定第一优先顺位的抵押，为本期债券本息偿还提供第一优先顺位的抵押担保，以保障本期债券的本息按约定如期足额兑付。

本期债券发行所募集的募集资金到位后，若发行人于发行完成后的 30 个工作日内未去办理本期债券的足额抵押资产的抵押登记所需相关手续，发行人将书面通知债券受托管理人并以公告方式通知本期债券持有人，且（1）持有本期债券总额百分之十（10%）以上的债券持有人有权书面通知债券受托管理人召集本期债券持有人会议；或者（2）债券受托管理人有权自行召集本期债券持有人会议，由本期债券持有人表决是否延期设置抵押担保或采取其他增信方式，发行人将无偿配合上述延期抵押担保的设置或采用其他增信方式的相关事宜。

五、房地产行业受宏观经济和宏观政策的影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。如果公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力可能受到不利影响。

六、房地产周期性风险。发行人主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响深远重大。现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。随着宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增加，使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临逐渐下降的风险。如果未来国内经济增势持续放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。

七、房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对房地产企业的持续、稳定发展具有重要影响。公司进行房地产项目开发所需要的资金，除了公司的自有资金（包括股本金、预售商品房的预收款）外，主要来源于银行借款。国家经济形势发生变化、产业政策和银行的信贷政策进行调整、公司开发的房地产项目预售不畅等情况，都可能给公司的资金筹措带来风险。若公司不能及时通过多种渠道获得房地产项目开发所需的资金，将给公司房地产开发业务造成不利影响。

八、发行人所有权受限资产主要为银行借款设定的担保资产，包括存货、货币资金等。截至2021 年 3 月末，发行人所有权受限资产账面价值合计1,148,248.18万元，占期末资产总额的 29.84%。总体来看，发行人所有权受限资产规模较大，

相关资产的可变现能力相应受到一定影响。虽然发行人声誉和信用记录良好，与多家商业银行有良好的合作关系，不存在银行借款本息偿付违约情况，但如果因流动性不足等原因导致发行人不能按时、足额偿还银行借款或其他债务，有可能导致受限资产被银行冻结甚至处置，将对公司正常生产经营活动造成不利影响，进而影响公司的偿债能力及本期债券的还本付息。

九、截至 2021 年 3 月末，公司合并资产负债率为 77.50%，流动比率为 1.99，速动比率为 0.34，公司长期借款 1,026,576.38 万元，短期借款 86,190.00 万元，

应付债券 258,591.30 万元，公司资产负债率较高，有息债务规模较大。目前公司经营状况稳定，盈利能力良好，偿债风险较低，但若公司经营环境等因素发生重大变动，将直接影响公司的偿债能力。

十、截至 2021 年 3 月末，公司存货占流动资产和总资产的比例分别为 82.88%和 67.35%。房地产开发企业的存货主要由土地款、已经投入但尚未完工销售的开发成本、开发产品构成，存货的变现能力将直接影响公司的资产流动性及短期偿债能力。虽然公司的拟开发项目、在建项目和已完工项目地理位置优越，具有较好的市场前景，房地产存货质量优越，变现能力较强。但若销售市场发生重大波动，将直接影响公司按期偿债能力。

十一、最近三年及一期，公司经营活动现金流量净额分别为-121,657.64 万元、 172,531.38 万元、181,991.35 万元和 122,326.59 万元，2018 年度发行人经营活动现金流量净额为负，主要系支付代收代垫款项、押金及保证金的现金流出较多所致。考虑到房地产项目开发周期较长，购置土地和前期工程占用资金量大，受拿地节奏、项目开发进度及库存去化速度等因素的影响，未来公司可能阶段性面临经营活动现金流波动的风险，可能对公司偿债能力产生不利影响。

十二、公司所有者权益中未分配利润规模较大，近三年及一期末分别为

412,538.39 万元、465,223.65 万元、521,096.34 万元和 543,877.96 万元，在所有

者权益中的占比分别是 50.28%、59.16%、61.81%和 62.81%。未分配利润规模较大，在所有者权益中占比较高，若发行人未来出现大规模分红或未分配利润转增股本，将有可能造成所有者权益降低或结构调整，因此发行人面临一定的所有者权益不稳定的风险。

十三、截至 2020 年末，公司关联担保余额为 1,339,739.68 万元，公司关联担保全部为对子公司的担保，关联担保金额较大。被担保人财务状况良好，未出现明显债务困难迹象，发行人的代偿风险较低。但如果被担保人经营状况不佳而出现偿债风险时，发行人将因承担连带担保责任而面临一定风险。

十四、按照房地产行业的惯例，在购房者以银行按揭方式购买商品房的情况下，购房者支付首期房款并将所购商品房抵押给银行以取得按揭贷款。在未办妥产权证前，银行还要求开发商提供购房者抵押借款的阶段性担保（客户办理完产权证和房地产他项权证后，该类担保将自动解除）。截至 2021 年 3 月末，公司

阶段性担保余额为 7.53 亿元，除该阶段性担保外，公司无其他对外担保。

该项担保对公司的财务状况无重大影响。公司通过加强对购房人资信审查、建立严格的风险控制体系（包括房屋所有权证办理程序、违约金等）等措施来防范和降低销售按揭担保风险；如因销售按揭担保贷款发生损失，公司将及时向有关当事人进行追偿并将损失降低至最小。总体而言，在阶段性担保期间，公司存在承担一定经济损失的风险。

十五、发行人控股股东海投公司先后将其持有的发行人公司 200,000,000 股

和 220,000,000 股无限售流通股质押给中国建设银行股份有限公司珠海市分行，质押目的分别为补充公司流动资金和增信。截至募集说明书签署日，海投公司累计质押其持有的发行人公司股份总数为 420,000,000 股，占其持有发行人公司股份比重 49.56%，占发行人公司总股份比重为 20.38%。请投资者关注发行人因控股股东股权被质押可能引发的风险。

十六、发行人在建项目中在珠海及上海的拿地成本较高，开发资金支出较大，且地块开发产品定位为中高端改善性住宅项目为主，因此项目去库存化较一般刚需性楼盘项目长，导致回笼资金速度较慢。如未来项目销售情况达不到预期效果，将会对公司经营及资金xx产生不利影响。

十七、发行人部分主要子公司存在亏损，其中珠海香湾码头发展有限公司负责的受托开发项目香洲港综合整治工程，因项目按照政府最新规划和要求，提前移交清算故出现亏损。此外，上海海控保联置业有限公司及上海海控合联置业有限公司所负责的项目仍处于在建阶段或尚未开展实际运营，尚未实现销售或营业

收入，因此，2020 年度已投入相应成本且暂未实现相关营业收入，从而导致亏损。如未来项目销售或运营情况无法达到预期效果，将会对公司经营及资金xx产生不利影响。

十八、根据发行人于 2020 年 5 月 11 日发布的《格力地产股份有限公司关于筹划重大资产重组停牌公告》，格力地产正在筹划通过发行股份及支付现金方式购买珠海市国资委和城建集团合计持有的免税集团 100%的股权，同时，非公开发行股份募集配套资金。本次标的资产的交易价格将以符合《证券法》规定的资产评估机构出具的资产评估报告所载明的并经珠海市国资委评估备案的资产评估结果为基础，由交易各方进行协商后确定。珠海市国资委已就本次重组事项发出了通知，拟同意公司依法依规依程序购买珠海市国资委和城建集团合计持有的免税集团 100.00%的股权，同时，非公开发行股份募集配套资金。

体披露的相关公告。2020 年 6 月 3 日，发行人收到上海证券交易所下发的《关于对格力地产股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案信息披露的问询函》（上证公函[2020]0659 号），并根据的相关要求，发行人对有关问题做出了回复说明，并按照要求对重组预案及其摘要的部分内容进行了修订，相关文件具体内容详见发行人于 2020 年 6 月 18 日在指定信息披露媒体披露的相关公告。

2020 年 10 月 30 日，公司召开第七届董事会第十四次会议、第七届监事会第六次会议审议通过了《关于<格力地产股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）>及其摘要的议案》等与本次重组相关的议案。同时公司计划于 2020 年 11 月 20 日召开 2020 年第三次临时股东

大会审议上述议案。具体内容详见公司于 2020 年 10 月 31 日在指定信息披露媒

体披露的相关公告。2020 年 11 月 18 日，公司发布《关于取消 2020 年第三次临时股东大会的公告》（临 2020-099），因相关事项尚需进一步完善，故公司取消

2020 年第三次临时股东大会。国家市场监督管理总局已对本次重组出具了《经营者集中反垄断审查不实施进一步审查决定书》（反垄断审查决定[2020]462 号），具体内容详见公司于 2020 年 11 月 25 日在指定信息披露媒体披露的相关公告。

2020 年 6 月 20 日、2020 年 7 月 18 日、2020 年 8 月 15 日、2020 年 9 月 12

日、2020 年 10 月 10 日、2020 年 12 月 17 日、2020 年 12 月 31 日，公司分别披露了本次重大资产重组的进展情况，详见公司于指定信息披露媒体发布的《关于重大资产重组的进展公告》（公告编号：临 2020-070、临 2020-076、临 2020-079、临 2020-085、临 2020-089、临 2020-102、临 2020-105）。2021 年 2 月 10 日，格

力地产发布《格力地产股份有限公司关于重大资产重组进展公告》，根据《上海证券交易所上市公司自律监管规则适用指引第 1 号——重大资产重组》第三十八条规定：“上市公司首次披露重组方案至召开相关股东大会前，如该重组事项涉嫌内幕交易被中国证监会立案调查或者被司法机关立案侦查的，上市公司应当暂停本次重组进程…”公司暂停于 2020 年 5 月 23 日披露的重大资产重组事项。请广大投资者注意投资风险。

十九、发行人控股股东珠海投资控股有限公司（以下简称“海投公司”）的全资孙公司珠海玖思投资有限公司向发行人除海投公司以外的其他股东发出部分要约收购，要约收购股份数量为 183,206,000 股，占发行人发行股份总数的 8.89%，要约价格为 6.50 元/股。要约收购期限自 2020 年 5 月 27 日起至 2020 年 6 月 29

日止。截至 2020 年 6 月 29 日，该要约收购期限届满。根据中国证券登记结算有

限责任公司上海分公司提供的数据统计，在 2020 年 5 月 27 日至 2020 年 6 月 29

日要约收购期间，最终有 14 个账户、共计 43,800 股股份接受收购人发出的要约。

截至 2020 年 7 月 3 日，该要约收购的清算过户手续已经办理完毕。

二十、截至 2020 年 7 月 6 日，发行人首期员工持股计划及第二期员工持股

计划所持公司股票 2,378,540 股及 5,129,500 股已通过二级市场集中竞价的方式全部出售完毕，发行人首期员工持股计划及第二期员工持股计划终止。截至募集说明书签署日，发行人首期员工持股计划及第二期员工持股计划相关资产清算和分配等工作已办理完毕。

公司于 2021 年 2 月 25 日召开的第四期员工持股计划第二次会议和第七届董事会第十五次会议审议通过了《关于公司第四期员工持股计划存续期展期的议案》，同意公司第四期员工持股计划存续期延长至 2022 年 5 月 18 日。截至 2021

年 3 月末，公司第四期员工持股计划尚未出售股票。

二十一、根据发行人 2020 年 7 月 28 日对外披露的《格力地产股份有限公司

当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之二十公告》，发行人 2019 年末总

资产为 326.63 亿元，净资产为 78.64 亿元，借款余额为 199.32 亿元。2020 年 6

月末借款余额为 221.80 亿元，2020 年 6 月末较 2019 年末累计新增借款 22.48 亿元，占 2019 年末净资产的 28.59%。

截至 2020 年末，发行人借款余额为 217.65 亿元，2020 年末较 2019 年末累

计新增借款 18.35 亿元，占 2019 年末净资产的 23.34%。截至 2021 年 3 月末，发

行人借款余额为 223.05 亿元，2021 年 3 月末较 2020 年末累计新增借款 5.40 亿元，占 2020 年末净资产的 6.41%。

二十二、2020 年 9 月 7 日，发行人下属全资公司珠海合联房产有限公司（以下简称“合联房产”）经公开竞买获得三亚市自然资源和规划局以网上挂牌方式公开出让的位于三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规 YGHA3-2- 03/05/06/07 和 YGHA3-2-10 地块的国有建设用地使用权，成交总价为 16.51 亿元人民币。竞得的地块拟用于建设滨海高端旅游零售商业项目，将助力国际旅游消费中心建设，符合发行人发展战略。

2021 年 1 月 12 日，发行人下属全资子公司珠海太联房产有限公司经公开竞买获得珠海市自然资源局委托珠海市公共资源交易中心，以网上挂牌方式公开出让的位于珠海市港珠澳大桥珠澳人工岛珠海口岸市政配套区内的国有建设用地使用权（宗地编号：珠自然资储 2020-37 地块），成交总价为 8.8 亿元人民币。

二十三、根据发行人于 2020 年 12 月 31 日公告的《格力地产股份有限公司

关于董事长收到中国证监会调查通知书的公告》，2020 年 12 月 30 日，中国证券监督管理委员会对发行人董事长xx四发出《调查通知书》（编号：沪证专调查字 2020066 号），因其涉嫌证券市场内幕交易违法行为，根据《中华人民共和国证券法》的有关规定，中国证券监督管理委员会决定对其立案调查。在中国证

监会立案调查期间，发行人董事长可以正常履职，发行人董事会亦可以正常运作，该事项尚不会影响发行人日常生产经营活动，发行人经营管理、业务及财务状况正常。请投资人关注后续发行人董事长被立案调查可能引发的风险。

二十四、本期债券募集说明书在“债券持有人会议”章节中明确，投资者认购或购买或以其他合法方式取得本期债券之行为视为同意并接受《债券持有人会议规则》并受之约束。债券持有人会议决议对全体公司债券持有人具有同等的效力和约束力。本期债券在“增信机制、偿债计划及其他保障措施”章节中债券违约情形、违约责任及承担方式、争议解决方式等事项进行了详细的约定和安排。本期债券含投资人保护条款，设置了交叉违约保护条款，详见“发行概况”章节。

二十五、2021 年 4 月 29 日，发行人披露《格力地产股份有限公司关于变更

第三、四次回购股份用途的公告》，2019 年 3 月 27 日，公司第三次回购股份首

次实施回购。2019 年 6 月 12 日，公司按披露的方案完成回购，实际回购公司股

份 42,238,900 股，使用资金总额 23,305.73 万元。2019 年 6 月 18 日，公司第四

次回购股份首次实施回购。2020 年 6 月 12 日，公司按披露的方案完成回购，实

际回购公司股份 74,165,634 股，使用资金总额 36,549.73 万元。根据公司实际情况，结合公司发展战略，公司拟将回购股份全部予以注销并相应减少注册资本。本次变更回购股份用途后，公司将对 116,404,534 股已回购股份予以注销并相应减少注册资本，拟注销股份数量占公司当前总股本的 5.65%。本次变更事项经 2021 年 4 月 28 日召开的第七届董事会第十七次会议审议通过，尚需提交公司股东大会审议及通知债权人。请投资人关注后续发行人减少注册资本可能引发的风险。

二十六、2021 年 4 月 29 日，发行人披露《格力地产股份有限公司关于会计

政策变更的公告》，公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部于 2018 年 12 月修订发布的新租赁准则，同时对原采用的相关会计政策进行相应变更。

二十七、根据发行人 2020 年 5 月 11 日《格力地产股份有限公司关于公司购买资产事项的补充公告》，发行人子公司珠海保联资产管理有限公司通过协议方式购买上海科华生物工程股份有限公司（证券简称：科华生物，证券代码：002022） 95,863,038 股股份，占上海科华生物工程股份有限公司总股本的 18.63%。收购完

成后，珠海保联资产管理有限公司成为上海科华生物工程股份有限公司第一大股东，成为第一大股东后，上海科华生物工程股份有限公司仍维持无实际控制人的状态，发行人采用权益法核算的方式将持有的上海科华生物工程股份有限公司股权份额计入长期股权投资，公司的合并报表范围将不会发生变化。

根据发行人 2020 年 6 月 8 日《格力地产股份有限公司关于购买科华生物股份完成过户登记的公告》，珠海保联资产管理有限公司购买上海科华生物工程股份有限公司 95,863,038 股股份的过户登记手续已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕。

2021 年 5 月 12 日，发行人全资子公司珠海保联资产管理有限公司与圣湘生物科技股份有限公司经协商一致，就珠海保联通过协议转让方式将其持有的上海科华生物工程股份有限公司 9586.3 万股股份（占科华生物总股本的 18.63%）转让给圣湘生物，该事宜于 2021 年 5 月 12 日签署了《股份转让协议》，本次股份

转让价格为人民币 1,950,000,000 元，折合每股人民币 20.34 元，相比发行人公告披露日前一交易日科华生物收盘价 17.32 元/股的溢价率为 17.44%。

请投资人仔细阅读相关内容，知悉相关风险。

二十八、本期债券的主承销商（和受托管理人）及其关联方可以通过自主决策、在符合法律法规前提下认购本期债券。

释义

在本募集说明书中除非文意另有所指，下列词语具有以下含义：

公司、本公司、发行人、格力地产、上市公司	指	格力地产股份有限公司
x次债券	指	发行总额不超过 16 亿元的“格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券”
本期债券	指	格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券（第一期）（面向专业投资者）
募集说明书	指	《格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券（第一期）（面向专业投资者）募集说明书》
募集说明书摘要	指	《格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券（第一期）（面向专业投资者）募集说明书摘要》
债券持有人会议规则、债券持有人会议	指	《格力地产股份有限公司（发行人）与海通证券股份有限公司（受托管理人）之 2021 年公开发行公司债券债券持有人会议规则》
债券受托管理协议、受托管理协议	指	《格力地产股份有限公司（发行人）与海通证券股份有限公司（受托管理人）关于 2021 年公开发行公司债券受托管理协议》
土地抵押合同	指	《格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券土地抵押合同》
法律意见书	指	《北京市君泽君律师事务所关于格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券的法律意见书》
主承销商核查意见	指	《海通证券股份有限公司关于格力地产股份有限公司面向专业投资者公开发行 2021 年债券（第一期）的核查意见》
海星科技	指	西安海星现代科技股份有限公司，公司重大资产重组前的简称
控股股东、珠海投资、海投公司	指	珠海投资控股有限公司
实际控制人	指	珠海市人民政府国有资产监督管理委员会
格力房产	指	珠海格力房产有限公司
重庆格力	指	重庆格力房地产有限公司
西安格力	指	西安格力房产开发有限公司
香港格力	指	格力地产（香港）有限公司
格力置盛	指	珠海格力置盛实业有限公司
重庆两江格力	指	重庆两江新区格力地产有限公司

格力人工岛	指	珠海港珠澳大桥人工岛发展有限公司
格力建材	指	珠海格力建材有限公司
洪湾渔港	指	珠海洪湾中心渔港发展有限公司
合联置业	指	上海海控合联置业有限公司
保联置业	指	上海海控保联置业有限公司
格力物业	指	珠海格力地产物业服务股份有限公司
格力物业代理	指	珠海格力地产物业代理有限公司
香湾码头	指	珠海香湾码头发展有限公司
静云山庄	指	珠海万山静云酒店管理有限公司
x联海岛	指	珠海万联海岛开发有限公司
海星集团	指	西安海星科技投资控股（集团）有限公司
免税集团	指	珠海市免税企业集团有限公司
保联资产	指	珠海保联资产管理有限公司
科华生物	指	上海科华生物工程股份有限公司
x湘生物	指	x湘生物科技股份有限公司
融资租赁公司	指	珠海海控融资租赁有限公司
小额贷款公司	指	珠海海控小额贷款有限公司
可转债	指	x公司发行的可转换公司债券
主承销商	指	海通证券股份有限公司
债券受托管理人	指	海通证券股份有限公司
发行人律师	指	北京市君泽君律师事务所
发行人会计师	指	致同会计师事务所（特殊普通合伙）
评级机构	指	中证鹏元资信评估股份有限公司
评估机构	指	北京华亚正信资产评估有限公司
中国证监会、证监会	指	中国证券监督管理委员会
中证协	指	中国证券业协会
交易所、上交所	指	上海证券交易所
债券登记机构	指	中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
《公司法》	指	《中华人民共和国公司法》

《证券法》	指	《中华人民共和国证券法》
《管理办法》	指	《公司债券发行与交易管理办法》
3 号文	指	《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3 号）
国发[2010]10 号文	指	《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
国办发[2013]17 号文	指	《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
营改增	指	营业税改征增值税
章程、公司章程	指	格力地产股份有限公司章程
最近三年	指	2018 年度、2019 年度和 2020 年度
最近三年及一期、报告期	指	2018 年度、2019 年度和 2020 年度及 2021 年 1-3 月
最近三年及一期末	指	2018 年末、2019 年末和 2020 年末及 2021 年 3 月末
余额包销	指	主承销商依据承销协议的规定承销本期债券，发行期届满后，无论是否出现认购不足和/或任何承销商违约，主承销商均有义务按承销协议的规定将相当于本期债券全部募集款项的资金按时足额划至发行人的指定账户；主承销商依据承销协议的规定承销本期债券，并承担相应的责任
债券持有人	指	根据债券登记机构的记录显示在其名下登记拥有本期债券投资者
专业投资者	指	符合《管理办法》第十四条规定的资质条件的投资者
工作日	指	中华人民共和国境内商业银行的对公营业日（不包括法定假日或休息日）
交易日	指	按照证券转让交易场所规定、惯例执行的可交易的日期
元、万元、亿元	指	x无特别注明，指人民币元、人民币万元、人民币亿元

x募集说明书中除特别说明外所有数值保留两位小数，若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均系四舍五入原因造成。

第一节发行概况

x期债券募集说明书是根据《公司法》、《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法规及公司实际情况编写，旨在向投资者提供公司基本情况和本期债券的详细资料。

本期债券是根据本募集说明书所载明的资料申请发行的。除公司董事会和主承销商外，没有委托或授权任何其他人提供未在本募集说明书中列载的信息和对本募集说明书作任何解释或者说明。

一、本次债券决议及注册情况

公司于 2020 年 1 月 3 日召开第七届董事会第二次会议，审议通过了《关于

2020 年公开发行公司债券方案的议案》，批准公司公开发行不超过人民币 16 亿

元（含 16 亿元）的公司债券，并决定提交公司股东大会审议表决。

公司于 2020 年 1 月 20 日召开 2020 年第一次临时股东大会会议，表决通过

了《关于 2020 年公开发行公司债券方案的议案》，批准公司公开发行不超过人

民币 16 亿元（含 16 亿元）的公司债券，并同意授权董事会及董事会授权人士全权办理本次公开发行公司债券的相关事宜。

经上海证券交易所“上证债审（报会）【2020】98 号”确认，并于 2020 年 6月 30 日经中国证监会“证监许可【2020】1313 号”注册，同意公司向专业投资者公开发行面值总额不超过 16 亿元公司债券。

二、本期债券的主要条款

1、发行主体：格力地产股份有限公司。

2、债券名称：格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券（第一期）

（面向专业投资者）。

3、发行规模：本期债券发行规模为不超过 8.00 亿元（含 8.00 亿元）。

4、票面金额及发行价格：本期债券面值为 100 元，按面值平价发行。

5、债券期限：本期债券共设两个品种（两个品种之间可全额双向互拨）；品种一为 2 年期，品种二为 3 年期。

6、品种间回拨选择权：发行人和主承销商将根据网下申购情况，决定是否行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的发行规模增加相同金额，单一品种最大拨出规模不超过其最大可发行规模的 100%。

7、债券利率及确定方式、定价流程：本次发行的公司债券为固定利率债券，债券票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商协商确定。本次债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。

8、还本付息的期限和方式：本期债券采用单利按年付息，到期一次还本。利息每年支付一次，最后一期利息随本金一起支付。本期债券本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体事项按照债券登记机构的相关规定办理。

9、发行方式、发行对象与配售规则：本期债券面向专业投资者公开发行，具体发行方式、发行对象和配售规则安排请参见发行公告。

10、向公司股东配售安排：本期债券不向公司股东优先配售。

11、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。

12、发行首日：本期债券的发行首日为发行期限的第 1 日，即 2021 年 6 月

18 日。

13、起息日：本期债券起息日为 2021 年 6 月 21 日。

14、利息登记日：本期债券付息的债权登记日为每年付息日的前 1 个交易日，在该登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人均有权获得上一计息年度的债券利息（最后一期含本金）。

15、付息日：在本期债券的计息期限内，每年的 6 月 21 日为上一计息年度

的付息日（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。

16、兑付登记日：本期债券兑付的债权登记日按照上交所及登记机构的有关规定办理，在该登记日当日收市后登记在册的本期公司债券持有人均有权获得本期债券本金的兑付金额。

17、兑付日：

品种一：本期债券品种一的兑付日为 2023 年 6 月 21 日（如遇非交易日，则

顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。

品种二：本期债券品种二的兑付日为 2024 年 6 月 21 日（如遇非交易日，则

顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。

18、支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息为投资者截至利息登记日收市时各自所持有的本期债券票面总额与票面年利率的乘积，于兑付日向投资者支付的本息为投资者截至兑付登记日收市时各自持有的本期债券到期最后一期利息及票面总额的本金。

19、担保情况：发行人以土地抵押方式为本次债项提供担保。

20、信用级别及资信评级机构：经综合评定，中证鹏元资信评估股份有限公司出具了发行人主体信用等级为 AA 的《信用评级报告》，本期债券评级为 AA+。

21、募集资金专项账户：募集资金使用专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转，并进行专项管理。

22、募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司已发行的公司债券。

23、主承销商：本期债券的主承销商为海通证券股份有限公司。

24、债券受托管理人：本次债券受托管理人为海通证券股份有限公司。

25、交叉违约保护条款：发行人或合并范围内子公司的债务（包括公司债、债务融资工具、企业债、境外债、金融机构贷款）出现违约（本金、利息逾期或债务已被宣告加速到期或其他附加速到期宣告权认定的违约形式）或宽限期到期后应付未付，视同本期债券发生违约，需启动投资者保护机制。投资者保护机制具体处置程序如下：

1）信息披露：发行人应在知悉上述触发情形发生之日起 2 个交易日内及时进行信息披露，说明事项的起因、目前的状态和可能产生的影响；

2）通知：发行人、受托管理人知悉上述触发情形发生或合理认为可能构成该触发情形的，应当在 5 个交易日内通知本期债券全体持有人；

3）救济与豁免机制：受托管理人应在知悉（或被合理推断应知悉）触发情形发生之日起 5 个交易日公告召开持有人会议，并按照公告约定时限召开持有人会议。

发行人可做出适当解释或提供救济方案（增加担保/提高票面利率等），以获得持有人会议决议豁免本次公司债券违反约定。投资人有权决定是否豁免（可选择无条件豁免/享有回售选择权/有条件豁免）。

发行人应无条件接受持有人会议作出的上述决议。如果持有人会议未通过的，视同未获得豁免，则在该触发情形发生之日（若有宽限期的，在宽限期到期之日），发行人承诺履行下列投资者保护措施中的一项或数项：

a）发行人承诺本次公司债券本息应在持有人会议召开的次日立即到期应付，履行还本付息责任；

b）本次公司债券持有人可在持有人会议召开日的次日提起诉讼或仲裁； c）发行人提前赎回；

d）投资者选择性提前回售； e）增加抵质押或第三方担保等信用增进措施； f）其他投资者保护措施。

4）宽限期机制：若发行人在上述触发情形发生之日起 10 个交易日内对相关债务进行了足额偿付，则不构成发行人在本次公司债券项下的违反约定，无需救济与豁免机制。

26、承销方式：本期债券由主承销商以余额包销方式承销。

27、拟上市交易流通场所：上海证券交易所。

28、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。

三、本期债券发行及上市安排

（一）本期债券发行时间安排发行首日：2021 年 6 月 18 日

发行期限：2021 年 6 月 18 日至 2021 年 6 月 21 日

（二）本期债券上市安排

x次公司债券发行结束后，发行人将尽快向上交所提出关于本次公司债券上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。

四、本期债券发行的有关机构

（一）发行人：格力地产股份有限公司

住所：广东省珠海市横琴新区宝华路 6 号 105 室-23182（集中办公区）法定代表人：鲁君四

联系人：xxx、xxx

联系地址：广东省珠海市石花西路 213 号联系电话：0000-0000000

传真：0756-8307281

（二）主承销商：海通证券股份有限公司住所：上海市广东路 689 号

法定代表人：xx

办公地址：北京市朝阳区安定路 5 号天圆祥泰大厦 15 层联系人：陈辞、xx、xxx、xxx、xx、xxx

联系电话：000-00000000传真：010-88027190

（三）律师事务所：北京市君泽君律师事务所

住所：北京市西城区金融大街 9 号金融街中心南楼 6 层负责人：xxx

经办律师：xxx、xx

联系地址：北京市西城区金融大街 9 号金融街中心南楼 6 层联系电话：000-00000000

传真：010-66523399

（四）会计师事务所：

致同会计师事务所（特殊普通合伙）

主要经营场所：中国北京朝阳区建国门外大街 22 号xx广场 5 层事务所负责人：xxx

经办注册会计师：xxx、xx

联系地址：中国北京朝阳区建国门外大街 22 号xx广场 5 层联系电话：000-00000000

传真：010-85665120

（五）评级机构：中证鹏元资信评估股份有限公司住所：深圳市深南大道 7008 号阳光高尔夫大厦 3 楼法定代表人：xxx

经办人员：xx、xxx

办公地址：深圳市深南大道 7008 号阳光高尔夫大厦 3 楼

联系电话：0000-00000000

邮编：518000

（六）资产评估机构：北京华亚正信资产评估有限公司

住所：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 楼 9 层 1001 x 05 单元法定代表人：xx

经办人员：xx、xxx办公地址：000-00000000

联系电话：00000000000邮编：100025

（七）债券受托管理人：海通证券股份有限公司住所：上海市广东路 689 号

法定代表人：xx

办公地址：北京市朝阳区安定路 5 号天圆祥泰大厦 15 层联系人：陈辞、xx、xxx、xxx、xx、xxx联系电话：000-00000000

传真：010-88027190

（八）债券转让交易场所：上海证券交易所住所：上海市浦东南路 528 号证券大厦

总经理：xxx

联系地址：上海市浦东南路 528 号上海证券大厦联系电话：000-00000000

传真：021-68804868

（九）债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司住所：中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴东路 166 号

负责人：xx

联系地址：中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴东路 166 号中国保险大厦 3

楼

联系电话：000-00000000传真：021-58754185

五、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系

截至募集说明书出具之日，发行人与本次发行有关的中介机构及其法定代表人或负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系及其他重大利害关系。

本次发行的主承销商和受托管理人作为证券公司，按照法律、法规和规则参与各类业务活动时，可能存在不同业务之间的利益或职责冲突。

本次债券发行时，主承销商和受托管理人与发行人拟开展或可能开展的业务活动包括：为发行人提供证券承销与保荐、投资顾问等服务；以自营资金或受托资金投资发行人发行的债券、股票等金融产品等经营范围内的正常业务。主承销商和受托管理人将结合业务实际开展情况，判断是否与履行主承销商和受托管理职责存在利益冲突，并采取相应措施防范利益冲突，确保其他业务开展不影响主承销商和受托管理人公正履行相应的职责。

六、认购人承诺

凡认购、购买或以其他合法方式取得并持有本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，下同）被视为作出以下承诺：

（一）接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；

（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门同意后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；

（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上交所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受该种安排。

第二节风险因素

投资者在评价和购买本期债券时，请将下列各项风险因素连同本募集说明书内其他资料一并认真考虑。

一、本期债券的投资风险

（一）利率风险

受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际政治经济环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券采取固定利率模式且期限相对较长，可能跨越一个以上的利率波动周期，市场利率的波动可能使投资实际相对收益具有一定的不确定性。

（二）流动性风险

由于本期债券具体交易流通的申请事宜需要在本期债券发行结束后进行，发行人将在本次债券发行结束后及时向上交所办理上市交易等流通事宜，但发行人无法保证本期债券上市交易的申请一定能够获得交易所的同意，亦无法保证本次债券会在债券二级市场有活跃的交易。如果交易所不同意本期债券上市交易的申请，或本期债券上市交易后在债券二级市场的交易不够活跃，投资者将可能面临流动性风险。

（三）偿付风险

x公司目前经营状况良好，偿付能力较强。由于本期债券的存续期限相对较长，如果在本期债券的存续期内发行人所处的宏观经济环境、经济政策、行业发展状况和资本市场状况等不可控因素发生变化，将可能导致发行人不能从预期的还款来源中获得足够的资金按期支付本息，可能会使债券持有人面临一定的偿付风险。

（四）本期债券安排所特有的风险

发行人已根据实际情况拟定了多项偿债保障措施，但是在本期债券存续期间，可能由于不可抗力事件（如政策、法律法规的变化）导致目前拟定的偿债保障措

施无法得到有效履行，如资产抵押登记手续无法办理，抵押资产减值或未来难以处置，交叉违约等投资者保护条款触发后仍不能保障本期债券持有人的利益等，进而影响发行人按约定偿付本期债券本息。

（五）资信风险

报告期内，发行人资信状况良好，与主要客户发生业务往来时，发行人未曾有严重违约。在未来的业务经营过程中，发行人亦将秉承诚实信用原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但是，在本期债券存续期内，如果由于发行人自身的相关风险或不可控因素导致公司的财务状况发生重大不利变化，则发行人可能无法按期偿还贷款或无法履行与客户签订的业务合同，从而导致其资信状况恶化，进而影响本期债券本息的偿付。

二、发行人的相关风险

（一）财务风险

1、预收账款风险

截至 2018 年末、2019 年末、2020 年末和 2021 年 3 月末，发行人的预收账款为 44,779.75 万元、218,556.71 万元、95.72 万元和 115.33 万元，在流动负债的占比分别为 7.60%、25.06%、0.01%和 0.01%。根据新收入准则，发行人将预收账款中商品房预售款调整至合同负债科目列示，截至 2020 年末，发行人合同负

债为 271,244.98 万元，在流动负债的占比为 17.98%；截至 2021 年 3 月末，发行人合同负债为 321,654.01 万元，在流动负债的占比为 20.46%。

发行人由于房地产行业销售房地产商品收入确认原则的特殊性，按照相关会计规定，预收账款为上市公司进行商品房预售时收取的相关房款，在公司向客户交付商品房并办妥手续后上述预收账款才能转为收入。如果公司所开发产品不能按协议约定条件交付并办妥相应手续，存在客户要求退还已预付款项的可能，公司将可能因此面临支付压力及被索赔的风险。为化解预收账款的风险，公司将继续对所开发项目从资金、工期等各方面进行周密安排，充分考虑可能遇到的困难并逐一采取措施落实，最大限度地避免发生不能按协议约定交付产品的现象。报告期内，公司不存在未按协议约定条件交付商品房的情况。

2、负债水平较高的风险

截至 2021 年 3 月末，公司合并资产负债率为 77.50%，流动比率为 1.99，速动比率为 0.34，公司长期借款 1,026,576.38 万元，短期借款 86,190.00 万元，应

付债券 258,591.30 万元，一年内到期的非流动负债 714,344.92 万元，公司资产负债率较高，有息债务规模较大，目前公司经营状况稳定，盈利能力良好，偿债风险较低。但若公司经营环境等因素发生重大变动，将直接影响公司的偿债能力。

3、存货占比规模较大风险

截至 2021 年 3 月末，公司存货占流动资产和总资产的比例分别为 82.88%和 67.35%。房地产开发企业的存货主要由土地款、已经投入但尚未完工销售的开发成本、开发产品构成，存货的变现能力将直接影响公司的资产流动性及短期偿债能力。虽然公司的拟开发项目、在建项目和已完工项目地理位置优越，具有较好的市场前景，房地产存货质量优越，变现能力较强。但若销售市场发生重大波动，将直接影响公司按期偿债能力。

4、未来资本支出规模较大的风险

房地产行业属于资金密集型行业，近年来，房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高，土地价款的支付周期有所缩短，增加了企业前期土地储备资金支出负担，且后续项目的开发也需持续的资金支持，因此现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。截至 2021 年 3 月末，发行人房地产在建项目

总规划面积为 107.79 万平方米，计划投资总额为 228.00 亿元，发行人未来面临一定的资本支出压力。

5、存货跌价风险

房地产开发企业的存货主要由土地款、已经投入但尚未完工销售的开发成本、开发产品构成，这些存货存在因市场变动发生价格波动而发生跌价的风险。上市公司将密切关注房地产行业政策的变化和发展，加强对房地产市场和相关政策的研究，以准确预测并把握未来的变化，减小存货跌价损失的风险。

6、应交税费余额较大的风险

截至 2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 3 月末，发行人应交税费分别为 26,251.47 万元、24,925.35 万元、37,895.92 万元和 47,095.89 万元，主要为企业所得税、营业税和土地增值税。随着发行人销售的进一步扩张，如未来该科目持续增长或是未来发行人集中支付未交的税费，将对发行人未来的短期偿债能力造成一定的影响。

7、收入及利润增长不均衡的风险

鉴于房地产行业的周期性特征及收入确认的严格性，上市公司所开发的房地产商品主要是向不特定多数的购买者销售，销售受到多种因素影响，因此上市公司可能存在年度之间收入与利润不均衡的风险。公司将密切关注房地产市场的形势，合理安排项目开发节奏，合理搭配各项目之间的投资比例，尽可能避免年度之间收入与利润出现大幅波动；公司将积极开发拓展新的土地储备，积极实施区域化战略，以保持公司业务发展的均衡、稳定；公司将合理配置资产结构，逐渐加大项目的开发力度，从而确保公司业绩增长的稳定性。

8、项目开发资金短缺的风险

房地产项目的开发周期长，资金需求量大。公司目前主要通过自有资金、银行借款和商品房预（销）售回款等方式筹集资金。如果银行借款的融资渠道受到限制，自有资金和商品房预（销）售回笼的资金不能满足项目建设进度对资金的需求，将会影响公司的房地产开发计划，影响公司业务的开展。公司将充分结合房地产开发项目的特点，对每个项目进行周密的安排，保证各开发项目按期完工；公司将不断加强项目的推广及销售工作，加快项目的资金回笼；公司将努力做好与各家银行间的合作关系，保持公司良好的财务状况和资产质量，以保证公司具备良好的项目融资能力；同时，公司将进一步寻求利用上市地位进行直接融资。

9、经营性现金流波动风险

最近三年及一期，公司经营活动现金流量净额分别为-121,657.64 万元、 172,531.38 万元、181,991.35 万元和 122,326.59 万元，2018 年度公司经营活动现金流量净额为负，主要系支付代垫工程款及缴纳企业所得税导致经营性现金流出较多所致。考虑到房地产项目开发周期较长，购置土地和前期工程占用资金量大，

受拿地节奏、项目开发进度及库存去化速度等因素的影响，未来公司可能阶段性面临经营活动现金流波动的风险，可能对公司偿债能力产生不利影响。

10、所有者权益不稳定的风险

公司所有者权益中未分配利润规模较大，近三年及一期末分别为 412,538.39万元、465,223.65 万元、521,096.34 万元和 543,877.96 万元，在所有者权益中的占比分别是 50.28%、59.16%、61.81%和 62.81%。未分配利润规模较大，在所有者权益中占比较高，若发行人未来出现大规模分红或未分配利润转增股本，将有可能造成所有者权益降低或结构调整，因此发行人面临一定的所有者权益不稳定的风险。

11、关联担保金额过大的风险

截至 2020 年末，公司关联担保余额为 1,339,739.68 万元，公司关联担保全部为对子公司的担保，关联担保金额较大。被担保人财务状况良好，未出现明显债务困难迹象，发行人的代偿风险较低。但如果被担保人经营状况不佳而出现偿债风险时，发行人将因承担连带担保责任而面临一定风险。

12、阶段性担保风险

按照房地产行业的惯例，在购房者以银行按揭方式购买商品房的情况下，购房者支付首期房款并将所购商品房抵押给银行以取得按揭贷款。在未办妥产权证前，银行还要求开发商提供购房者抵押借款的阶段性担保（客户办理完产权证和房地产他项权证后，该类担保将自动解除）。截至 2021 年 3 月末，公司阶段性

担保余额为 7.53 亿元，除该阶段性担保外，公司无其他对外担保。

13、所有权受限资产规模较大的风险

发行人所有权受限资产主要为银行借款设定的担保资产，包括存货、在建工程、货币资金等。截至 2021 年 3 月末，发行人所有权受限资产账面价值合计

1,148,248.18 万元，占期末资产总额的 29.84%。

总体来看，发行人所有权受限资产规模较大，相关资产的可变现能力相应受到一定影响。虽然发行人声誉和信用记录良好，与多家商业银行有良好的合作关系，不存在银行借款本息偿付违约情况，但如果因流动性不足等原因导致发行人不能按时、足额偿还银行借款或其他债务，有可能导致受限资产被银行冻结甚至处置，将对公司正常生产经营活动造成不利影响，进而影响公司的偿债能力及本期债券的还本付息。

（二）经营风险

1、经营业绩依赖子公司的风险

公司为控股型上市公司，公司房地产开发业务均通过格力房产、重庆两江格力及其他子公司等进行，公司报告期内及未来的主要利润来源于子公司，因而公司存在经营业绩依赖子公司的风险。公司建立了完善的子公司管理制度，从人员、财务、项目管理、重大信息报告等各方面不断加强对子公司的管理。

2、房地产项目销售风险

随着发行人土地储备的不断扩大和开发实力的不断增强，发行人推向市场的商品房持续增加。一方面，目前房地产市场竞争较为激烈，房地产业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、产品定位、销售价格等多种因素影响的特点；另一方面，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对产品和服务的要求越来越高，如果未来市场供求关系发生重大变化，或发行人在项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求变化并作出快速反应，可能造成产品滞销的风险。同时，房地产开发项目销售周期偏长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性较大，首先是与产品成本关系密切的各种生产要素价格、金融机构利率等发生变化的可能性较大，将直接影响产品定价，产品的市场销售风险将增加；其次是随着社会进步，人们生活水平提高，对产品品质的要求越来越高，产品不能满足需求的风险也将越来越大。

3、土地、原材料及劳动力成本上升风险

受土地稀缺性和不可再生性影响，土地价格持续上涨，并且随着土地公开出让制度的实施，以及拆迁补偿成本的增加，加大了房地产企业拿地的成本和难度。同时，由于发行人加大在一二线城市的发展力度，导致发行人土地取得成本较高，随着行业调控持续深入以及土地、原材料等生产要素价格的上涨，发行人房地产开发业务利润空间收窄，影响公司未来业绩。

4、土地储备风险

对于房地产开发企业而言，项目开发用地是公司经营和发展的基础和保障，公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础。根据国家对建设用地的相关规定，如果公司由于资金、市场等因素未能及时开发储备用地，将面临缴纳土地闲置费甚至面临无偿交回土地使用权的风险。由于城市管理的需要，政府可能调整城市规划，使公司储备用地所处的环境发生不利变化，给公司带来相应经营风险。另外，监管政策的趋紧，也加大了公司进行土地储备的资金压力。公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的动向和趋势，并结合公司未来发展的需要，积极利用各种资源筹措资金，通过公开招拍挂、收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等方式，拓宽增加土地储备的渠道和来源，满足上市公司可持续发展对土地资源合理保有量的需要。

5、宏观经济、行业周期性波动风险

房地产行业与宏观经济发展之间存在较大的关联性，同时受调控政策、信贷政策、资本市场运行情况等诸多因素影响。在过去十余年间，随着城镇化的快速发展，我国房地产行业总体发展速度较快。2008 年以来，受到国际金融危机的冲击，以及一系列房地产行业宏观调控政策陆续出台等因素影响，我国房地产市场销售面积和销售金额呈现波动走势。房地产调控政策在收紧之后逐渐放松、在市场出现非理性上涨后逐渐收紧，既在行业理性回归后有力维护了市场稳定及促进行业长期健康发展，也在行业出现非理性上涨时起到了调控作用。房地产行业运行情况预计将逐步企稳。尽管作为国有大型房地产开发企业，发行人抵御行业风险的能力较强，但是其仍然将不可避免地受到行业波动的影响。公司在经营过程中，充分重视对行业调控政策基调的研判与响应，较好地适应了行业调控政策基

调的变化，并在近两年取得较好的经营业绩。由于房地产行业受政策影响较大，如果公司在未来经营中不能有效应对行业调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。

6、市场竞争风险

近年来，国内增加了大量房地产开发商和房地产投资项目。公司的主要竞争对手包括大型全国或地区性开发商，以及小型区域性开发商。近年来土地购买环节的竞争越来越激烈，另一方面，随着近年来全国房价的大幅度上涨，中央、地方政府对房地产业发展的宏观调控政策的不断出台和完善，房地产业正向着规模化、品牌化和规范化运作转型，房地产行业竞争激烈，发行人正面临着更加xx 的市场竞争环境。市场竞争加剧会导致对土地需求的增加和土地获取成本的上升，同时部分三四线城市商品房出现供给阶段性过剩、销售价格阶段性下降，从而对发行人业务发展和经营业绩造成不利影响。

7、安全生产风险

房地产在施工阶段存在一定的安全风险，如设备失灵、土方塌陷、火灾等；加之人工操作问题，施工环境存在一定的危险性，可能出现人身伤害、业务中断、财产及设备损坏、环境污染/破坏事故。虽然发行人十分注重安全生产管理，已设立工程管理中心，建立完善的安全生产管理制度体系及监督机制，但若发行人安全生产管理制度未能有效运行或出现制度外的突发情况，可能会造成安全生产事故，进而对发行人的市场声誉及项目收益造成不利影响。

8、突发事件引起的经营风险

发行人在复杂多变的经营环境中，易受各种突发事件的影响，例如事故灾难、安全生产事件、社会安全事件、公司管理层无法履行职责等事项，可能造成发行人社会形象受到影响，人员生命及财产安全受到危害，并由此对发行人的偿债能力产生影响。

9、工程质量风险

在房地产项目开发过程中，如果楼宇的设计质量、施工质量不能满足客户的需求，将会给楼盘的销售及公司的品牌造成负面影响；如果发生重大质量事故，

则不但会严重影响楼盘的销售进度，更会对公司的经营活动造成重大损害。在项目开发过程中，公司将严格选择设计、施工、监理、材料供应商等合作单位，以降低公司直接的质量风险；同时，公司将不断加强自身的设计、施工管理力量，强化对设计环节的控制力，确保设计、施工的质量。

10、项目开发风险

房地产项目开发具有周期长、投资大、涉及相关合作行业广、合作单位多等特点，在市场研究、投资决策、前期准备、项目设计、项目施工、产品销售和物业管理的开发流程中，涉及市场调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等诸多商业合作伙伴，对项目开发控制的难度相应增大；同时，更涉及国土、房管、建设、规划、消防、环保等多个政府部门对每一环节的审批和监管。上述任何环节的不利变化，将可能导致公司面临项目周期拉长、成本上升等风险。

11、跨地区进行房地产开发的风险

截至 2021 年 3 月末，发行人在珠海、上海、重庆等城市均有房地产开发业务。由于房地产开发的地域性较强，各地气候地质条件、居民生活习惯、购房偏好、市场情况、地方开发政策和管理法规均存在一定的差异性，发行人标准化的产品定位、管理流程、开发模式等存在是否能有效运行的风险。当发行人进入新城市或新区域时，也存在如何适应当地开发环境的风险。

12、项目融资的风险

房地产开发项目通常投资规模较大，且前期投入和销售资金回笼之间存在一定的时间周期。公司主要依靠银行借款、发行债券等融资方式筹集资金用于项目建设。公司与国内主要商业银行均建立了稳固的战略合作关系，融资渠道通畅。但若行业融资政策或金融市场出现重大不利变化，导致公司无法及时、足额筹集项目建设资金，相关项目的开发进度将会受到不利影响，进而对公司的盈利能力和偿债能力造成不利影响。

13、部分子公司存在亏损的风险

发行人部分主要子公司存在亏损，其中珠海香湾码头发展有限公司负责的受托开发项目香洲港综合整治工程，因项目按照政府最新规划和要求，提前移交清

算故出现亏损。此外，上海海控保联置业有限公司及上海海控合联置业有限公司所负责的项目仍处于在建阶段或尚未开展实际运营，尚未实现销售或营业收入，因此，2020 年度已投入相应成本且暂未实现相关营业收入，从而导致亏损。如未来项目销售或运营情况无法达到预期效果，将会对公司经营及资金xx产生不利影响。

14、非一二线城市房地产业务销售去化及存货跌价风险

截至 2021 年 3 月末，公司房地产业务全部位于上海、重庆、珠海及三亚，其中上海、重庆房地产业务占比为 40.11%，珠海、三亚房地产业务占比为 59.89%，因此非一二线城市房地产业务占全部房地产业务的比例为 59.89%，公司最近一期末房地产业务非一二线城市占比超过 50%，面临一定去化风险以及存货跌价风险。在公司未来业务发展方向上，发行人将继续发挥自身优势，以住宅产品为主，严格把控项目开发速度，合理压缩项目建设周期，确保资金xx速度；同时兼顾商用物业及运营，丰富公司产品线并分散经营风险。

（三）管理风险

1、实际控制人控制的风险

截至 2021 年 3 月末，珠海投资控股有限公司持有本公司 41.11%的股份，为公司的控股股东。珠海投资控股有限公司如利用其控股地位，对上市公司重大决策、生产经营和人事安排等进行非正常干涉，则可能影响上市公司其他股东特别是中小股东的合法权益。目前公司已建立了多元化的股权结构，建立了与现代企业制度相适应的法人治理结构，制定了各项规章制度，公司将严格按照《公司法》、

《证券法》等有关法律、法规的规定维护上市公司的独立性，力图使公司的决策更加科学、合理和透明。

2、对子公司的管控风险

随着公司规模日趋扩大，下属子公司的数量和规模也不断增加，截至 2021

年3 月末纳入发行人合并报表范围的子公司共计81 家，这对发行人在规划管理、财务管理、制度建设等诸多方面的统一管控水平提出了较高要求。若发行人未能有效管理下属公司、较好整合相关公司资源，未能建立规范有效的控制机制，对

新开发项目或子公司没有足够的控制能力，未能形成协同效应、发挥规模优势，可能会对未来经营发展和品牌声誉产生不利影响。

3、突发事件引发的公司治理结构突然发生变化的风险

发行人公司治理结构一直保持稳定有效，内控制度也相对健全，保证了发行人经营稳步增长。然而，近年来国内企业因董事、监事、高管等触犯法律而导致董事会、监事会或其他高管人员突然缺位情况时常发生，使得公司治理结构不完善。因此，发行人未来也可能面临着突发事件引发的公司治理结构突然变化的风险。

4、资金管理的风险

房地产作为资金密集型行业，在土地获取、施工建设等阶段均需要大量的资金投入。发行人主要通过自有资金以及外部金融机构借款等方式筹集资金。但发行人的外部融资渠道和融资成本直接受到国家房地产政策、货币政策以及商业银行监管政策等影响，且目前各主要城市均要求对房地产企业预售款项进行专户管理，预售款项使用的灵活性较低。同时，发行人在国内不同城市进行跨区域经营，各区域的资金监管及使用要求均存在差异。尽管发行人对资金实行统一管理，以提升资金使用效率，但上述因素对发行人的资金管理和调配能力提出较高的要求。如若发行人无法有效应对相关政策变化，及时监控和xx公司整体的资金需求，其经营情况和财务情况或将受到不利影响。

5、人力资源风险

公司业务的开拓和发展在很大程度上依赖于核心经营管理人员，其产业经验及专业知识对公司的发展十分关键。公司的管理团队具有丰富的项目运作经验，能够灵活调动资源、转换经营策略适应房地产周期波动。若公司无法吸引和留任核心管理人员，持续有效的加强人才的培养和储备，将对公司未来的业务发展造成一定的不利影响。

6、关联交易风险

发行人与关联方之间存在一定的关联交易，若发行人存在未能及时充分披露关联交易的相关信息、公司与关联方交易未按照市场化原则定价、关联交易内部

抵销不充分等情况，可能给发行人带来一定的经营、财务、税务和法律风险，进而对发行人的生产经营活动和市场声誉造成不利影响。

7、控股股东股权被质押引发的风险

截至募集说明书签署日，海投公司累计质押其持有的发行人公司股份总数为

420,000,000 股，占其持有发行人公司股份比重 49.56%，占发行人公司总股份比

重为 20.38%，股份质押用于补充流动资金及质押增信，质押期限至 2021 年 12

月。请投资者关注发行人因控股股东股权被质押可能引发的风险。

8、重大资产重组的风险

根据发行人于 2020 年 5 月 11 日发布的《格力地产股份有限公司关于筹划重大资产重组停牌公告》，格力地产正在筹划通过发行股份及支付现金方式购买珠海市国资委和城建集团合计持有的免税集团 100%的股权，同时，非公开发行股份募集配套资金。本次标的资产的交易价格将以符合《证券法》规定的资产评估机构出具的资产评估报告所载明的并经珠海市国资委评估备案的资产评估结果为基础，由交易各方进行协商后确定。珠海市国资委已就本次重组事项发出了通知，拟同意公司依法依规依程序购买珠海市国资委和城建集团合计持有的免税集团 100.00%的股权，同时，非公开发行股份募集配套资金。

根据发行人2020年12月17日在指定信息披露媒体披露的《格力地产股份有限公司关于重大资产重组的进展公告》（公告编号：临2020-102），2020年5月22日，发行人召开第七届董事会第九次会议、第七届监事会第四次会议审议通过了《关于公司发行股份及支付现金购买资产暨关联交易方案的议案》等与本次重组相关的议案，具体内容详见发行人于2020年5月23日在指定信息披露媒体披露的相关公告。2020年6月3日，发行人收到上海证券交易所下发的《关于对格力地产股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案信息披露的问询函》（上证公函[2020]0659号），并根据的相关要求，发行人对有关问题做出了回复说明，并按照要求对重组预案及其摘要的部分内容进行了修订，相关文件具体内容详见发行人于2020年6月18日在指定信息披露媒体披露的相关公告。

2020年10月30日，公司召开第七届董事会第十四次会议、第七届监事会第六次会议审议通过了《关于<格力地产股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）>及其摘要的议案》等与本次重组相关的议案。同时公司计划于2020年11月20日召开2020年第三次临时股东大会审议上述议案。具体内容详见公司于2020年10月31日在指定信息披露媒体披露的相关公告。2020年11月18日，公司发布《关于取消2020年第三次临时股东大会的公告》

（临2020-099），因相关事项尚需进一步完善，故公司取消2020年第三次临时股东大会。国家市场监督管理总局已对本次重组出具了《经营者集中反垄断审查不实施进一步审查决定书》（反垄断审查决定[2020]462号），具体内容详见公司于 2020年11月25日在指定信息披露媒体披露的相关公告。

2020年6月20日、2020年7月18日、2020年8月15日、2020年9月12日、2020年

10月10日、2020年12月17日、2020年12月31日，公司分别披露了本次重大资产重组的进展情况，详见公司于指定信息披露媒体发布的《关于重大资产重组的进展公告》（公告编号：临2020-070、临2020-076、临2020-079、临2020-085、临2020- 089、临2020-102、临2020-105）。2021年2月10日，格力地产发布《格力地产股份有限公司关于重大资产重组进展公告》，根据《上海证券交易所上市公司自律监管规则适用指引第1号——重大资产重组》第三十八条规定：“上市公司首次披露重组方案至召开相关股东大会前，如该重组事项涉嫌内幕交易被中国证监会立案调查或者被司法机关立案侦查的，上市公司应当暂停本次重组进程…”公司暂停于2020年5月23日披露的重大资产重组事项。请广大投资者注意投资风险。

9、发行人董事长被立案调查的风险

根据发行人于2020年12月31日公告的《格力地产股份有限公司关于董事长收到中国证监会调查通知书的公告》，2020年12月30日，中国证券监督管理委员会对发行人董事长xx四发出《调查通知书》（编号：沪证专调查字2020066号），因其涉嫌证券市场内幕交易违法行为，根据《中华人民共和国证券法》的有关规定，中国证券监督管理委员会决定对其立案调查。在中国证监会立案调查期间，发行人董事长可以正常履职，发行人董事会亦可以正常运作，该事项尚不会影响发行人日常生产经营活动，发行人经营管理、业务及财务状况正常。请投资人关注后续发行人董事长被立案调查可能引发的风险。

10、发行人减少注册资本的风险

2021年4月29日，发行人披露《格力地产股份有限公司关于变更第三、四次回购股份用途的公告》，2019年3月27日，公司第三次回购股份首次实施回购。 2019年6月12日，公司按披露的方案完成回购，实际回购公司股份42,238,900股，使用资金总额23,305.73万元。2019年6月18日，公司第四次回购股份首次实施回购。2020年6月12日，公司按披露的方案完成回购，实际回购公司股份74,165,634股，使用资金总额36,549.73万元。根据公司实际情况，结合公司发展战略，公司拟将回购股份全部予以注销并相应减少注册资本。本次变更回购股份用途后，公司将对116,404,534股已回购股份予以注销并相应减少注册资本，拟注销股份数量占公司当前总股本的5.65%。请投资人关注后续发行人减少注册资本可能引发的风险。

（四）政策风险

1、行业政策变化的风险

2014 年以来，房地产市场行政调控政策相继放松或退出。2015 年以来，政

府对房地产市场的政策进一步放松。2015 年 3 月 30 日，中国人民银行、中国银监会、住建部联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不同层上降低了个人购房贷款的最低首付款比例。同时，财政部、国家税务总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，根据该项法规，个人将购买 2

年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的将免征营业税，存量房市场有望盘活。

以上政策推出后，房地产市场有望进一步升温。2015 年 8 月 27 日，中国人民银行、住建部和财政部联合下发《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，又进一步将已还清首套房贷款，为改善居住条件的购房者申请公积金委托贷款购买二套房的首付款比例降至 20%，从 2015 年 9 月 1 日开始实

施。2016 年 2 月 17 日，财政部下发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优

惠政策的通知》，自 2016 年 2 月 22 日起开始实施房地产交易契税、营业税优惠政策，涉及到的主要变化包括：首套房144 平方米以上房屋契税由3%降至1.5%；二套房契税由 3%降至 1%（90 平方米以下），由 3%降至 2%（90 平方米以上）； 2 年以上房屋交易全部免征营业税，不再征收 2 年以上非普通住宅的营业税；北

上广深仅适用第 1 项优惠，第 2 项和第 3 项不享有。上述政策减轻了改善型购房

群体的税费负担，有利于提升楼市交易活跃度。2016 年 3 月 24 日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，经国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推行营业税改征增值税试点，房地产

业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中，北上广深等一线城市 2年以下住房交易按全额征收增值税，税率 5%，2 年（含）以上普通住房免征增值税，2 年（含）以上非普通住房按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收；其他城市 2 年以下住房交易按全额征收增值税，税率 5%，2 年（含）以上住房

（含普通住房和非普通住房）免征增值税。虽然二手房交易税率没有变化，但是 “营改增”后的销售额系不含税价格，实际税收负担有所下降。随着上述调控政策的出台，房屋销售价格及成交量持续攀升，房地产市场去库存进度加快，全国一、二线城市房地产市场再度升温。2016 年 9 月，国内房地产市场迎来政策拐点，厦门、杭州、南京、福州、北京等多个城市纷纷出台楼市限购或限贷政策，抑制投资、投机性需求，促进房地产市场平稳运行。2017 年，围绕“房住不炒”的基调，房地产行业调控升级。销售端，限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码，限商、限签等新政策不断出台，政策覆盖范围从一二线热点城市拓展到xx城市，执行力度不断加强；土地端，通过推出共有产权房、竞自持等手段，推进出让方式改革；持有端，首次推出限售政策；金融端，在保障居民首套住房需求同时，提升二套及以上住房贷款利率，抑制投机行为，与此同时房地产行业面临的资金环境持续紧缩。进入 2018 年，房地产行业延续“因城施策、一城一策”的调控特点，持续深化调控。一方面，限购限售等政策不断加码，调控范围不断扩大，以抑制炒房行为；另一方面，多地出台精准调控政策，以保障自住需求。与此同时，房地产信贷“去杠杆”持续推进，住房租赁金融支持逐渐增加。

由上可见，房地产调控政策在收紧之后逐渐放松、在市场出现非理性上涨后逐渐收紧，既在行业理性回归后有力维护了市场稳定及促进行业长期健康发展，也在行业出现非理性上涨时起到了调控作用。公司在经营过程中，充分重视对行业调控政策基调的研判与响应，较好地适应了行业调控政策基调的变化，并在近两年取得领先行业的经营业绩。由于房地产行业受政策影响较大，如果公司在未来经营中不能有效应对行业调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。

2、信贷政策变化的风险

发行人所处的行业为房地产行业，房地产行业的发展与我国宏观经济及货币政策密切相关。一方面，房地产行业属于资金密集型行业，房地产公司在项目开发过程中需要较多的开发资金来支撑项目的运营；另一方面，银行按揭贷款仍是我国消费者购房的重要付款方式，购房按揭贷款政策的变化对房地产销售有非常重要的影响。因此，银行信贷政策的变化将直接影响到消费者的购买能力以及房地产企业项目开发成本。

（1）购房按揭贷款政策变化会对公司的产品销售产生影响

购房按揭贷款利率的变化会对所有购房者成本产生影响，而首付款比例的政策变化将较大程度上影响购房者的购买能力。如果购房按揭贷款政策在未来进一步发生变化，将对公司产品销售带来不确定性。同时，公司销售受银行按揭贷款规模影响较大，如受国家政策调整、银行自身流动性变化、银行风险控制变化等因素影响，出现银行按揭贷款规模或比例缩小等情况，将导致消费者不能从银行获得按揭贷款，从而对公司房地产项目的销售造成重大不利影响。

（2）贷款政策变化会影响公司的资金渠道和融资成本

房地产行业是一个资金密集型行业，资金占用周期较长，银行贷款是房地产企业重要的资金来源。未来，国家可能通过调高房地产项目开发贷款的资本金比例等措施，以及对金融机构的房地产信贷收紧等方式直接或间接地收紧包括公司在内的房地产公司的资金渠道，该等政策可能会对房地产公司的业务运营和财务经营成果造成不利影响。

3、土地政策变化的风险

土地是房地产开发必不可少的资源，涉及土地规划和城市建设等多个政府部门。近年来，我国政府出台了一系列土地宏观调控政策，进一步规范土地市场。土地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等发生变化，将对房地产开发企业的生产经营产生重要影响。

随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少。如政府未来执行更为严格的土地政策或降低土地供应规模，则发行人将可能无法及时获

得项目开发所需的土地储备或出现土地成本的进一步上升，公司业务发展的可持续性和盈利能力的稳定性将受到一定程度的不利影响。

4、税收政策变化的风险

房地产行业受税收政策的影响较大，土地增值税、企业所得税、个人住房转让营业税、契税等税种的征管，对房地产行业有特殊要求，其变动情况将直接影响公司销售、盈利及现金流情况。

目前，国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税收调控措施，若国家进一步提高相关税费标准或对个人在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，将进一步影响商品房的购买需求，从而对房地产市场和发行人产品的销售带来不利影响。

5、环境保护政策变化的风险

房地产项目在施工过程中不同程度地影响xx环境，产生粉尘、噪音、废料等。虽然发行人根据我国有关法律法规的要求，所有房地产项目施工前均进行环境影响评价，并向地方主管部门提交环境影响评价报告书（表），完成环境影响评价备案或取得批复，但是随着我国环境保护力度日趋提升，发行人可能会因环境保护政策的变化而增加环保成本，部分房地产项目进度亦可能会延迟，进而对发行人经营造成不利影响。

6、房屋拆迁及补偿政策变化的风险

发行人积极参与旧城改造项目建设，承担了部分项目的房屋拆迁及回迁安置工作，相关房屋拆迁及回迁补偿方案需由发行人、地方政府及被拆迁方共同协商确定。若房屋拆迁及补偿政策出现变化，将可能会出现项目拆迁及补偿成本上升、项目进度延缓等不利影响，从而影响房地产项目收益水平。

7、限购政策变化的风险

为抑制房地产价格快速上涨，近年来全国各主要一、二线城市和部分三线城市均出台了住房限购政策。限购政策的出台或取消、执行标准和执行力度的改变均可能引起市场供需结构的波动，进而对房地产行业和企业的平稳发展产生影响。

8、购房按揭贷款政策变化的风险

目前消费者已普遍采用银行按揭贷款方式购房，因此购房按揭贷款政策的变化对房地产销售有非常重要的影响。如果未来银行按揭贷款利率上升，这将会大幅提高购房的按揭融资成本，降低潜在客户的购买力；如果未来银行调高按揭贷款首付比例，或增加其他限制性条件，这将导致潜在的购房者较难或无法获得按揭融资支持。若由于购房按揭贷款相关政策的变化影响潜在购房者的购买力和购房按揭贷款的获得，将对公司产品销售产生不利影响。

三、特有风险

截至本募集说明书签署日，发行人并无需要披露的与本期债券发行相关的重大特有风险。

第三节发行人及本期债券的资信状况

一、本期债券的信用评级情况

公司聘请中证鹏元资信评估股份有限公司对本期债券的资信情况进行了评级。根据中证鹏元资信评估股份有限公司出具的《格力地产股份有限公司 2021年公开发行公司债券（第一期）（面向专业投资者）信用评级报告》，公司主体信用评级为 AA，本期债券信用等级为 AA+。

二、信用评级报告的主要事项

（一）信用评级结论及标识所代表的涵义

鹏元资信评定发行人的主体信用等级为 AA，表明发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低；本期债券的信用等级为 AA+，表明本期债券的债务安全性极高，违约风险极低。评级展望为稳定，表明情况稳定，未来信用等级大致不变。

（二）评级报告的内容摘要

1、正面

（1）公司在售及储备房产项目规模尚可，房源位置较好，业务发展较有保障。公司房产项目均位于珠海、上海及重庆能级较高城市，楼市热度较高；截至 2021 年 3 月末，公司主要房地产项目待售面积合计 28.38 万平方米；拥有土地储

备规划建筑面积逾 85 万平方米，可满足未来 3 年左右的开发需求。

（2）土地使用权抵押担保有效提升了本期债券的信用水平。公司拟将其子公司持有的 42.48 万平方米的土地使用权用于本期债券抵押担保，其评估价值合

计 29.01 亿元（评估基准日为 2020 年 9 月 30 日），有效地提升了本期债券的信用水平。

2、关注：

（1）销售业绩易受单一区域市场影响。截至 2021 年 3 月末，公司主要在售房产项目 90%以上集中于珠海市，区域楼市调控政策等变动对公司经营业绩影响较大。

（2）部分项目去化周期较长、销售与开发承压。公司珠海主要格力海岸项目定位于中高端，部分去化周期相对较长；位于三亚及珠海的部分地产项目拿地成本较高，投资规模较大，由于热点城市楼市调控政策持续加码，后续开发与销售面临挑战。

（3）面临较大的资金压力。截至 2021 年 3 月末，公司主要在建工程尚需

投资 61.64 亿元，后续随着在建项目的推进及土储项目的开发，整体资金压力较大。

（4）有息债务规模较大，偿债压力加大。截至 2020 年末，公司总债务规

模为 217.65 亿元，总债务规模较大且持续上升；剔除预收款项的资产负债率、净负债率和现金短期债债务比分别为 75.74%、223.79%和 0.37，2020 年 EBITDA利息保障倍数为 0.81，债务偿付压力加重。

（三）跟踪评级的有关安排

根据监管部门规定及评级机构跟踪评级制度，中证鹏元资信评估股份有限公司在初次评级结束后，将在受评债券存续期间对受评对象开展定期以及不定期跟踪评级，评级机构将持续关注受评对象外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及偿债保障情况等因素，以对受评对象的信用风险进行持续跟踪。在跟踪评级过程中，评级机构将维持评级标准的一致性。

定期跟踪评级每年进行一次，跟踪评级报告于每一会计年度结束之日起 6 个月内披露。届时，发行主体须向评级机构提供最新的财务报告及相关资料，评级机构将依据受评对象信用状况的变化决定是否调整信用评级。如果未能及时公布定期跟踪评级结果，评级机构将披露其原因，并说明跟踪评级结果的公布时间。

自本次评级报告出具之日起，当发生可能影响本次评级报告结论的重大事项时，发行主体应及时告知评级机构并提供评级所需相关资料。评级机构亦将持续

关注与受评对象有关的信息，在认为必要时及时启动不定期跟踪评级。评级机构将对相关事项进行分析，并决定是否调整受评对象信用评级。

如发行主体不配合完成跟踪评级尽职调查工作或不提供跟踪评级资料，评级机构有权根据受评对象公开信息进行分析并调整信用评级，必要时，可公布信用评级暂时失效或终止评级。

中证鹏元资信评估股份有限公司将及时在公司网站（xxx.xxxxxxxxxx.xxx）、证券交易所和中国证券业协会网站公布跟踪评级报告，且在证券交易所网站披露的时间不晚于在其他渠道公开披露的时间。

三、发行人资信情况

（一）公司获得金融机构授信情况

截至 2021 年 3 月末，公司共获得银行授信额度合计 2,185,191.00 万元，已

使用额度 1,874,013.46 万元，使用率为 85.76%，尚未使用的授信余额为 311,177.54

万元，具体情况如下：

发行人及其子公司截至 2021 年 3 月末授信情况

单位：万元

序号	授信银行	授信总额	已使用授信额	未使用授信余额
1	东莞银行	100,000.00	50,000.00	50,000.00
2	光大金租	80,000.00	80,000.00	-
3	光大银行	60,000.00	59,000.00	1,000.00
4	广州农商	20,000.00	20,000.00	-
5	广州银行	110,000.00	110,000.00	-
6	国开行	44,900.00	44,900.00	-
7	华润银行	58,000.00	58,000.00	-
8	华夏银行	10,000.00	10,000.00	-
9	湖南信托	20,000.00	20,000.00	-
10	华兴银行	165,000.00	145,000.00	20,000.00
11	集友银行	20,000.00	20,000.00	-
12	建设银行	100,000.00	73,594.03	26,405.97
13	交通银行	323,900.00	301,350.00	22,550.00
14	交银租赁	75,000.00	36,651.43	38,348.57
15	民生银行	5,000.00	5,000.00	-
16	农发行	200,000.00	176,814.00	23,186.00

17	农业银行	116,500.00	116,500.00	-
18	浦发银行	168,000.00	135,000.00	33,000.00
19	前海兴邦	60,000.00	60,000.00	-
20	厦门国际银行	68,391.00	68,391.00	-
21	兴业银行	170,000.00	170,000.00	-
22	远东国际	10,000.00	10,000.00	-
23	中国银行	148,000.00	62,313.00	85,687.00
24	中信银行	30,000.00	20,000.00	10,000.00
25	横琴村镇	2,500.00	1,500.00	1,000.00
26	珠海农商行	20,000.00	20,000.00	-
合计		2,185,191.00	1,874,013.46	311,177.54

（二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时违约情况

最近三年及一期，发行人与主要客户发生业务往来时，均遵守合同约定，未发生过严重违约现象。

（三）最近三年及一期发行的债券以及偿还情况

截至募集说明书出具之日，发行存续债务融资工具共计 62.20 亿元。其中中

期票据 6.00 亿元，一般公司债券 12.00 亿元，私募公司债 42.30 亿元。

2014 年 12 月 25 日，公司发行面值总额为人民币 9.80 亿元可转换公司债券，

期限为 5 年，已于 2019 年 12 月 25 日到期兑付。

2015 年 9 月 23 日，公司之子公司珠海格力房产有限公司发行面值总额人民

币 7.00 亿元的公司债券，期限为 5 年，于 2018 年完成行权回售 6.80 亿，已于

2020 年 9 月 24 日到期兑付。

2016 年 6 月 21 日，公司发行面值总额为人民币 30.00 亿元私募公司债券，

期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，尚未到期。

2017 年 3 月 8 日，公司之子公司珠海香湾码头发展有限公司发行 8.50 亿元

私募债，期限为 5 年，已于 2020 年 6 月 1 日提前兑付。

2018 年 4 月 3 日，公司发行面值总额为人民币 5.00 亿元的一般中期票据，

期限为 3 年，已于 2021 年 4 月 4 日到期兑付。

2018 年 4 月 23 日，公司发行面值总额为人民币 5.00 亿元的一般中期票据，

期限为 3 年，已于 2021 年 4 月 24 日到期兑付。

2018 年 5 月 4 日，公司发行面值总额为人民币 10.20 亿元的私募公司债券，

期限为 5 年，附第 4 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，尚未到期。

2018 年 6 月 25 日，公司发行面值总额为人民币 6.00 亿元的一般中期票据，

期限为 3 年，尚未到期。

2018 年 7 月 25 日，公司发行面值总额为人民币 6.00 亿元的一般公司债券，

期限为 5 年，附第 4 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，尚未到期。

2018 年 7 月 25 日，公司发行面值总额为人民币 6.00 亿元的一般公司债券，

期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，尚未到期。

2019 年 3 月 14 日，公开发行面值总额为 4.00 亿元的私募公司债券，期限为

3 年，尚未到期。

相关债券尚未兑付，不存在延迟支付债券利息的情况。

发行人已发行尚未兑付的债券

单位：亿元、年

序号	债券名称	债券代码	债券类型	发行日期	期限	发行金额	债券余额
1	19 格地 01	000000.XX	私募公司债券	2019/3/14	3	4.00	4.00
2	18 格地 02	000000.XX	一般公司债	2018/7/25	5	6.00	6.00
3	18 格地 03	000000.XX	一般公司债	2018/7/25	5	6.00	6.00
4	18 格力地产MTN003	101800717.IB	一般中期票据	2018/6/25	3	6.00	6.00
5	18 格地 01	000000.XX	私募公司债券	2018/5/4	5	10.20	10.20
6	16 格地 01	000000.XX	私募公司债券	2016/6/21	5	30.00	28.10
	合计					62.20	60.30

（四）前次公司债券募集资金使用情况

发行人公开发行的可转换公司债券“格力转债”，募集的 9.8 亿元资金在扣除发行费用后全部用于房地产项目格力海岸 S3 及格力海岸 S4 的项目建设。

发行人公开发行的公司债券“15 格房产”，募集的 7 亿元资金在扣除发行费用后全部用于补充流动资金；

发行人非公开发行的公司债券“16 格地 01”，募集的 30 亿元资金在扣除发行费用后全部用于补充流动资金；

发行人公开发行的公司债券“18 格地 02”及“18 格地 03”共募集的 12 亿元在扣除发行费用后全部用于偿还有息债务；

发行人非公开发行的公司债券“19 格地 01”及“18 格地 01”共募集的 14.20 亿元在扣除发行费用后全部用于偿还有息债务。

发行人（或子公司）发行的公司债券均用于证监会核准的指明的用途，不存在违反《证券法》规定或违规改变发行公司债券所募资金用途的情况，不存在因募集资金被侵占挪用被监管部门采取限制发行债券措施的情况，符合《证券法》第十七条第（二）项的规定。

发行人及其合并报表范围内子公司债券发行募集资金用途符合我国产业政策及相关法律法规，并按照募集说明书约定用途使用且均已使用完毕，不存在擅自改变前次发行债券募集资金的用途而未做纠正，或前次发行募集资金用途违反相关法律法规的情形。

（五）公司最近三年及一期主要财务指标

发行人最近三年及一期主要财务指标

单位：次

项目	2021 年 3 月末 /1-3 月	2020 年末/度	2019 年末/度	2018 年末/度
流动比率	1.99	1.98	3.14	4.10
速动比率	0.34	0.27	0.42	0.46
资产负债率（合并）	77.50%	77.50%	75.92%	72.34%
EBITDA 利息保障倍数	-	0.89	0.66	0.71
贷款偿还率	100.00%	100.00%	100.00%	100.00%
利息偿付率	100.00%	100.00%	100.00%	100.00%

上述财务指标的计算方法如下：

1、流动比率=流动资产/流动负债

2、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债

3、资产负债率=总负债/总资产

4、EBITDA 利息保障倍数=（利润总额+财务费用中的利息支出+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销）/（财务费用中的利息支出+当期资本化利息支出）

5、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额

6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息

第四节增信机制、偿债计划及其他保障措施

x期债券发行后，发行人将制定周密的财务计划，保证资金按计划调度，按时、足额地准备资金用于本期债券的本息偿付，以充分保障投资者的利益。

一、增信机制

（一）抵押担保方案

为进一步保障本次债券投资者权益，发行人拟以评估价值不低于本次债券累计待偿本金及一年利息 1.5 倍的土地使用权设定第一优先顺位的抵押，为本次债券本息偿还提供第一优先顺位的抵押担保，并与本次债券受托管理人签署了《土地抵押合同》，并聘请本次债券受托管理人为抵押权益代理人，以保障本次债券的本息按约定如期足额兑付。发行人承诺自将在本次债券每一期发行完成后的 30 个工作日内办理相关抵押手续。

1、抵押资产的情况

用于本次债券抵押担保的资产为发行人控股子公司重庆两江新区格力地产有限公司和珠海洪湾中心渔港发展有限公司共拥有的 14 宗土地使用权，发行人将根据本期债券的实际发行规模，在下述地块中选择不低于本期债券本金及一年利息 1.5 倍的土地使用权作为本期债券的抵押资产。发行人用于抵押的资产评估情况如下：

序号	土地权证编号	权利人	土地位置	终止日期	土地用途	面积(m2)	评估价值（万元）
			两江新区
1	108 房地 2013 字第 02410 号		鱼嘴组团 P 标准分区 P15-	2053/10/31	其他商务用地	21,669.00	13,683.97
			1/01 地块
			两江新区
2	108 房地 2013 字第 02411 好		鱼嘴组团 P 标准分区 P15-	2053/10/31	其他商务用地	30,383.00	18,785.81
			3/01 地块
			两江新区
3	108 房地 2013 字第 02412 号		鱼嘴组团 P 标准分区 P18-	2053/10/31	其他商务用地	21,406.00	7,606.62
			1/01 地块
			两江新区
4	108 房地 2013 字第 02413 号		鱼嘴组团 P 标准分区 P20-	2053/10/31	其他商务用地	25,942.00	9,222.38
		重庆两江	1/01 地块
		新区格力	重庆两江
5	108 房地 2014 字第 00648 号	地产有限公司	新区鱼复片区组团 P 标准分区 P13-	2053/10/17	其他商务用地	31,386.00	19,679.02
			1/01 地块
			重庆两江
6	108 房地证 2014 字第 00763 号		新区鱼复片区组团 P 标准分区 P17-	2053/10/17	其他商务用地	24,264.00	9,077.16
			1/01 地块
			两江新区
7	108 房地证 2014 字第 00905 号		鱼嘴组团 P 标准分区 P12-	2054/1/30	其他商务用地	32,283.00	19,447.28
			2/02 地块
			两江新区
8	108 房地证 2014 字第 00906 号		鱼嘴组团 P 标准分区 P16-	2054/1/30	其他商务用地	16,171.00	3,001.98
			3/01 地块

108 房地证 2014 字第 00907 号

两江新区鱼嘴组团 P 标准分区 P19-

1/01 地块

2054/1/30

其他商务用地

28,652.00

5,318.96

108 房地证 2014 字第 00908 号

两江新区鱼嘴组团 P 标准分区 P21-

1/03 地块

2054/1/30

其他商务用地

19,259.00

8,832.95

渝（2016）两江新区不动产权第 000400408

号

两江新区鱼嘴组团 P 标准分区 P26-

2/03 地块

2056/3/31

商业用地、商务用地

23,147.00

15,393.91

粤（2017）珠海市不动产权第 0088612 号

珠海洪湾中心渔港发展有限公司

xxxxxxx xxxx、xx xxxxx、港纵一路

西侧

2057/8/8

商业用地

（批发零售用地类）

85,326.50

85,691.09

粤（2017）珠海市不动产权第 0088625 号

xxxxxxx xxxx

x、x x

xxxx

2057/8/8

商业用地

（批发零售用地类）

43,265.68

53,049.04

粤（2017）珠海市不动产权第 0088638 号

xxxxxxx xxxxxx、 xxxxxx

2057/8/8

商业用地

（批发零售用地类）

21,642.73

21,302.35

合计

424,796.91

290,092.52

根据华亚正信资产评估有限公司出具的《重庆两江新区格力地产有限公司及珠海洪湾中心渔港发展有限公司提供抵押资产涉及的 15 宗土地使用权价值项目资产评估报告》（华亚正信评报字 2020 第 B02-0049 号），以上用于本次债券补充抵押担保物的评估价值总计 290,092.52 万元，担保物金额为本次债券面值总额

16 亿元的 1.81 倍，按合理的票面利率估计，担保物金额大于本次债券面值总额

和本息总额的 1.5 倍。

2、担保范围

土地抵押合同担保的被担保债务包括：

（1）发行人在主合同项下应向全体债券持有人偿还或支付的所有本金、及累计未付利息（包括但不限于法定利息、约定利息、逾期利息、展期利息及罚息）、手续费及其它收费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、保全费、保全担保或者保险的费用、公证费用及执行费用）和其它应付款项（无论该项支付是在有关授信到期日应付或在其它情况下成为xx）；

（0）发行人因主合同应向全体债券持有人支付的任何其他款项；

（3）抵押权益代理人为全体债券持有人行使土地抵押合同项下抵押权益而发生的所有费用（包括但不限于为办理抵押登记所支出的费用、诉讼费用、律师费用、保全费、保全担保或者保险的费用、公证费用及执行费用等）；

（4）抵押人在土地抵押合同项下应向全体债券持有人支付的违约金和任何其他款项。

以上合称被担保债务。

抵押权益代理人用于表明任何被担保债务或抵押协议中约定的任何应付本金和利息的证明，除非有明显错误，应是全体债券持有人与发行人债权债务关系的最终证据。

3、抵押登记

（1）抵押人和发行人有义务于本期债券发行工作结束后的 30 个工作日内到抵押登记机关办理抵押物的抵押登记手续，以抵押权益代理人登记抵押权人，由此产生的费用全部由抵押人和/或发行人承担。抵押人应在完成前述抵押登记之后立即将抵押物的土地他项权利证书及抵押登记文件的正本交抵押权益代理人持有并由抵押权益代理人保管。应登记机关要求，如果需要抵押权益代理人提供配合的，抵押人和发行人应当以书面方式向抵押权益代理人提出，抵押权益代理人应配合登记机关要求予以配合。

（2）在抵押合同有效期内，抵押物所有权或其他权利发生经抵押权益代理人事先书面同意的转移或变更，或抵押物登记事项发生任何变化，抵押人应并应保证相关方于 30 个工作日内办理抵押变更登记，由此发生的费用全部由抵押人承担。变更登记后的相关证书及文件应立即交由抵押权益代理人保管。

（3）根据土地抵押合同第 3 条，抵押物所产生的孳息、抵押物上的新增从物、从权利、附属物、添附物、附合物、混合物等自然成为土地抵押合同项下的抵押物，如有关机构要求对该孳息、从物、从权利、附属物、添附物、附合物、混合物进行抵押物登记的，土地抵押合同各方应在孳息、从物、从权利、附属物产生或添附、附合、混合等事项发生后 30 个工作日内到有关登记机构办理抵押登记。

（4）被担保债务全部清偿后，抵押权益代理人应及时将抵押登记证书及其他由其保管的文件正本交还抵押人，并提供必要的协助以办理抵押登记注销，由此发生的费用由抵押人承担。

3、抵押权的实现

（1）按土地抵押合同约定，如发行人未按照约定按期、足额偿还到期的本次债券本金、利息、展期利息等全部或部分被担保债务时，或发生土地抵押合同项下的任何违约事件时，抵押权益代理人均有权立即行使抵押权。

（2）当根据土地抵押合同行使抵押权时，抵押权益代理人可以依法自行决定按其认为适当的时间和方式在法律允许的范围内执行所有或任何部分担保，并行使土地抵押合同或任何适用法律赋予其的任何权利，包括但不限于：

1）以其认为合适的条件和方式出售、转让或出租或以其他方式处分抵押物或其任何部分；

2）收取及占有抵押物所产生的租金和其他收益；

3）就任何与抵押物有关的争议、要求或索赔进行协商、达成和解、提起诉讼、仲裁或其他法律程序；

4）依法行使全体债券持有人的任何及所有其他权利和救济。

（3）当抵押权益代理人根据土地抵押合同代表全体债券持有人行使抵押权时，抵押权益代理人无需事先向发行人或其它任何第三人提出付款要求或对发行人或其它任何第三人提起诉讼或申请仲裁，或采取任何其它措施以实现权利，即可直接行使土地抵押合同项下的抵押权。如土地抵押合同所担保的债权还有其它保证、抵押、质押或其它形式的担保，抵押人在任何情况下不得要求抵押权益代理人首先行使在其它担保项下享有的权利或权益。以法律所允许的情况为限，抵押人在此放弃其享有的一切抗辩权。

（4）处分抵押物所得价款应按如下顺序处理受偿：

1）用以支付抵押权益代理人在行使其权力和权利或其处分抵押物所产生的或引起的一切费用和开支（包括抵押权益代理人为行使其权力或权利而指定任何专业人员或管理人员所产生的费用）；

2）用以支付抵押权益代理人因处分抵押物而需交纳的税款；

3）用以偿还被担保债务中除本金外的罚息、利息（包括利息、展期利息）及违约金等；

4）用以偿还被担保债务中的本金；

5）扣除上述款项后，如有余款，抵押权益代理人应将余款交付抵押人。

（5）抵押权益代理人处分抵押物所得如不足以清偿被担保债务的，抵押权益代理人有权代表全体债券持有人依法向发行人追索不足部分；清偿后还有剩余的，抵押权益代理人应将剩余部分退还给抵押人。

（6）抵押权益代理人依据土地抵押合同处分抵押物时，抵押人不得设置任何障碍，或采取任何可能妨碍或延迟抵押权益代理人根据土地抵押合同处分抵押物的任何行动。抵押人承诺按抵押权益代理人的要求予以积极协助，包括但不限于提供抵押权益代理人实现其抵押权必需的文件和材料，以及采取其他行动协助抵押权益代理人获得一切必要的批准或同意，以使抵押权益代理人尽快代表全体债券持有人实现其抵押权。

（7）抵押权益代理人依法行使其在土地抵押合同项下的权利时，除非因其故意或重大过失，否则无需对因行使其权利而给抵押人或抵押物带来的任何损失承担责任。

（二）担保物发生重大变化时的持续披露安排：

1、本次发行的公司债券存续期间，发行人将在约定的每个付息日期 30 个工作日前聘请资产评估机构对上述抵押物进行跟踪评估、出具相应的资产评估报告，并提交给债券受托管理人。发行人将配合债券受托管理人动态监督、跟踪抵押资产的价值变动情况，定期或不定期出具报告并向债券持有人进行适当的信息披露。

2、根据前段所述跟踪资产评估报告，若抵押物价值发生减少，并且本次公司债券的所有抵押物的合计评估值或市值下降到低于本次债券累计待偿本金 1.5

倍时，经债券受托管理人书面要求，发行人将在 180 个工作日内追加提供适当及有效的土地使用权、房屋建筑物或其他资产以补足抵押物的价值，并且签订相应的《资产抵押协议》及完成相应的抵押登记手续。追加后的抵押物和其他资产评估总值应不低于本次债券累计待偿本金 1.5 倍。

二、偿债计划

（一）利息的支付

1、本期债券在存续期内每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券品种一的付息日期为 2022 年至 2023 年每年的 6 月 21 日，如遇非

交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息。利息登

记日为付息日之前的第 1 个交易日；本期债券品种二的付息日期为 2022 年至

2024 年每年的 6 月 21 日，如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延

期间付息款项不另计利息。利息登记日为付息日之前的第 1 个交易日。在利息登记日当日收市后登记在册的债券持有人，均有权就所持本期债券获得该利息登记日所在计息年度的利息。

2、本期债券利息的支付通过登记机构和有关机构办理。利息支付的具体事项将按照国家有关规定，由发行人在上海证券交易所网站或证券业协会认可的其他方式发布的付息公告中加以说明。

3、根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税金由投资者自行承担。

（二）本金的偿付

1、本期债券到期一次还本。本期债券品种一的兑付日期为 2023 年 6 月 21

日，如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 交易日；顺延期间兑付款项不另计利息；

本期债券品种二的兑付日期为 2024 年 6 月 21 日，如遇非交易日，则顺延至其后

的第 1 交易日；顺延期间兑付款项不另计利息。在兑付登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权获得所持本期债券的本金。

2、本期债券本金的偿付通过登记机构和有关机构办理。本金偿付的具体事项将按照国家有关规定，由发行人在上海证券交易所网站或证券业协会认可的其他方式发布的付息公告中加以说明。

（三）偿债资金来源

x期债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营收入。公司近三年一期的合并财务报表营业收入分别为 30.78 亿元、41.93 亿元、63.89 亿元和 17.25 亿元，利润总额分别为 6.76 亿元、7.08 亿元、7.20 亿元和 3.04 亿元，归属于母公司所有者的净利润分别为 5.13 亿元、5.26 亿元、5.59 亿元和 2.28 亿元，经营活动产生的现金流入分别为 30.21 亿元、52.93 亿元、75.28 亿元和 33.20 亿元。随着公司业务规模的逐步扩大，公司利润水平有望进一步提升，从而为本期债券本息的偿付提供保障。

（四）偿债应急保障方案

1、流动资产变现

近三年及一期，发行人资产流动性良好。截至 2021 年 3 月末，发行人流动

资产总额为 3,126,862.89 万元，主要为货币资金和存货，存货账面金额为

2,591,485.84 万元，占流动资产比例为 82.88%。必要时可以通过存货的变现来补充偿债资金。

2、外部融资渠道通畅

发行人财务状况优良，信贷记录良好，拥有较好的市场声誉，与多家国内大型金融机构建立了长期、稳固的合作关系，具有较强的间接融资能力。如果由于意外情况发行人不能及时从预期的还款来源获得足够资金，发行人可以凭借自身良好的资信状况以及与金融机构良好的合作关系，通过间接融资筹措本期债券还本付息所需资金。

三、偿债保障措施

为了有效地维护债券持有人利益，保证本期债券本息按约定偿付，发行人建立了一系列偿债保障工作机制，包括设立专门的偿付工作小组、制定债券持有人会议规则、建立发行人与债券受托管理人的长效沟通机制、健全风险监管和预警机制及加强信息披露等，形成一套完整的确保本期债券按时还本付息的保障体系。

（一）募集资金专款专用

发行人将制定专门的债券募集资金使用计划，相关业务部门对资金使用情况将进行严格检查，切实做到专款专用，保证募集资金的投入、运用、稽核等方面的顺畅运作，并确保本期债券募集资金根据股东大会决议并按照本募集说明书披露的用途使用。

（二）设立专门的偿付工作小组

发行人将严格按照募集说明书的约定和财务管理制度的要求使用本期债券募集资金。在每年的资金安排中落实本期债券本息的偿付资金，保证本息的如期偿付，保障债券持有人的利益。发行人将专门成立偿付工作小组，偿付工作小组组成人员由公司主要负责人、财务负责人等高级管理人员及财务部门人员组成，负责本期债券本金和利息的偿付及与之相关的工作。

（三）制定债券持有人会议规则

发行人和债券受托管理人已按照《管理办法》的要求共同制定了本次债券《债券持有人会议规则》，约定债券持有人通过债券持有人会议规则行使权利的范围、程序，债券持有人会议召开的情形，债券持有人会议的召集、通知、决策机制和其他重要事项，为保障本次债券本息按约定偿付做出了合理的制度安排。

（四）充分发挥债券受托管理人作用

x次债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表债券持有人对发行人的相关情况进行监督，并在本次债券本息无法按约定偿付时，代表债券持有人采取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。

发行人将严格按照债券受托管理协议的规定，配合债券受托管理人履行职责，定期向债券受托管理人报送发行人承诺履行情况，并在可能出现债券违约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人根据债券受托管理协议采取必要的措施。

（五）严格履行信息披露义务

发行人将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。发行人在发行阶段或存续期内进行信息披露，于指定信息披露渠道的披露时间应当不晚于在境内外其他证券交易场所、媒体或其他场合披露的时间。发行人将按照《债券受托管理协议》有关规定将发生事项及时通知债券受托管理人。债券受托管理人将在发生《债券持有人会议规则》约定重大事项时及时召集债券持有人会议。

发行人将在本期债券存续期内在每一会计年度结束之日起 4 个月内和每一

会计年度的上半年结束之日起 2 个月内，分别向上交所提交并披露上一年度年度报告和本年度中期报告。因故无法按时披露，公司将提前披露定期报告延期披露公告，说明延期披露的原因，以及是否存在影响债券偿付本息能力的情形和风险。

（六）设立专项账户和资金监管协议

为保证本期债券募集资金的合规使用及本息的按期兑付，保障投资者利益，发行人、债券受托管理人与监管银行将签署账户与资金监管协议，发行人在账户监管人处开立资金专户，委托账户监管人对上述账户进行监管。

（七）制定并严格执行资金管理计划

x期债券发行后，发行人将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等，并将根据债券本息未来到期应付情况制定资金运用计划，保证资金按计划调度，及时、足额地准备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。

（八）其他偿债保障措施

发行人承诺在公司出现预计不能或者到期未能按期偿付本期债券的本息时，根据中国有关法律法规及监管部门的要求采取相关偿债保障措施，包括但不限于：

1、不向股东分配利润；

2、暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；

3、调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；

4、与公司债券相关的公司主要责任人不得调离。

相关偿债保障措施已经发行人董事会及股东大会批准。

四、针对发行人违约的解决机制

（一）本次债券违约的情形

1、在本次债券到期或回购（如适用）时，发行人未能偿付到期应付本金和/

或利息；

2、发行人不履行或违反《债券受托管理协议》项下的任何承诺或义务（第

1 项所述违约情形除外）且将对发行人履行本次债券的还本付息产生重大不利影响，在经债券受托管理人书面通知，或经单独或合并持有本次债券未偿还面值总额百分之十以上的债券持有人书面通知，该违约在上述通知所要求的合理期限内仍未予纠正；

3、发行人在其资产、财产或股份上设定担保以致对发行人就本次债券的还本付息能力产生实质不利影响，或出售其重大资产等情形以致对发行人就本次债券的还本付息能力产生重大实质性不利影响；

4、在债券存续期间内，发行人发生解散、注销、吊销、停业、清算、丧失清偿能力、被法院指定接管人或已开始相关的法律程序；

5、任何适用的现行或将来的法律、规则、规章、判决，或政府、监管、立法或司法机构或权力部门的指令、法令或命令，或上述规定的解释的变更导致发行人在《债券受托管理协议》或本次债券项下义务的履行变得不合法；

6、在债券存续期间，发行人发生其他对本次债券的按期兑付产生重大不利影响的情形。

（二）针对发行人违约的违约责任及其承担方式

发行人承诺按照本次债券募集说明书约定的还本付息安排向债券持有人支付本次债券利息及兑付本次债券本金，若发行人不能按时支付本次债券利息或本次债券到期不能兑付本金，对于逾期未付的利息或本金，发行人将根据逾期天数按债券票面利率向债券持有人支付逾期利息：按照该未付利息对应本次债券的票面利率另计利息（单利）；偿还本金发生逾期的，逾期未付的本金金额自本金支付日起，按照该未付本金对应本次债券的票面利率计算利息（单利）。

若一方因其过失、恶意、故意不当行为或违反《债券受托管理协议》或适用的法规的任何行为（包括不作为）而导致其余各方及其董事、监事、高级管理人员、雇员和代理人产生任何诉讼、权利要求、损害、债务、判决、损失、成本、支出和费用（包括合理的律师费用），该方应负责赔偿并使其余各方免受损失。

（三）争议解决方式

债券受托管理协议项下所产生的或与该协议有关的任何争议，首先应在争议各方之间协商解决。如果协商解决不成，可依据中国法律向受托管理人住所地有管辖权的人民法院提起诉讼并由该法院受理和裁判。

第五节发行人基本情况

一、发行人概况

（一）发行人简要情况

中文名称	格力地产股份有限公司
公司类型	股份有限公司（上市）
法定代表人	xx四
公司成立时间	1999 年 6 月 9 日
股本	人民币 2,061,091,430 元
统一社会信用代码	91440400628053925E
注册地址	珠海市横琴新区宝华路 6 号 105 室-23182（集中办公区）
办公地址	广东省珠海市石花西路 213 号
邮政编码	519000
信息披露事务负责人	xxx
信息披露事务联系人	xxx
电话号码	0000-0000000
传真号码	0756-8861600
所属行业	房地产业
经营范围	实业投资、投资及投资管理、房地产开发经营、物业管理；货物和技术的进出口经营（国家禁止和限制的进出口货物、技术除外）；建筑材料的销售。（以上经营范围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定）

（二）历史沿革

1、格力地产股份有限公司原名称为西安海星现代科技股份有限公司，系经西安市人民政府【市政函[1998]33 号】文批准，由西安凯卓工贸有限责任公司变更为股份有限公司并更名而成立。本公司公开发行股票前的股东为西安海星科技投资控股（集团）有限公司、北京阜康对外贸易公司、陕西省技术进步投资有限责任公司、西安海惠计算机公司、西安飞机工业（集团）有限责任公司、西安协同软件股份有限公司、西安交通大学。1999 年 5 月 21 日，经中国证券监督管理委员会【证监发行字[1999]53 号】批准，并经上海证券交易所同意，由主承销商

海通证券有限公司通过上海证券交易所系统于 1999 年 5 月 26 日采用上网定价

发行方式向社会公开发行 A 股股票 6,800 万股，发行完成后公司总股本为 19,800

万股。

2、2002 年 6 月 18 日，公司 2001 年度股东大会通过决议，以 2001 年 12 月

31 日总股本 19,800 万股为基数向全体股东每 10 股送红股 1 股，送股方案实施完

成后公司总股本为 21,780 万股。

3、2006 年 3 月 13 日，公司完成了股权分置改革工作。根据股权分置改革

方案，为使非流通股股东所持股份获得上市流通权，公司以流通股股份总额 7,480

万股为基数，用资本公积金向全体流通股股东转增股本，流通股每 10 股获得 5.60

股的转增股份，流通股股东获得的转增股份总额为4,188.80 万股，每股面值1 元，

合计以资本公积转增股本 4,188.80 万股，截至 2006 年年末，公司股本总额为

25,968.80 万股。

4、2007 年 6 月 15 日，公司 2006 年度股东大会通过决议，以公司 2006 年

总股份 25,968.80 万股为基数，以资本公积金向公司全体股东每 10 股赠送 3 股，

转增后公司股本总额为 33,759.44 万股。

5、2008 年 9 月 18 日，经中国证券监督管理委员会核准，公司与珠海格力集团有限公司通过资产置换和非公开发行的方式进行重大资产重组。根据重大资产重组方案，格力集团以其持有的珠海格力房产有限公司和珠海格力置盛房产有限公司各 100%股权与公司除保留不动产和保留负债外的所有资产进行资产置换；资产置换的价格差额中的部分作为公司向格力集团非公开发行 24,000 万股股票

的对价。2009 年 8 月 26 日，公司在珠海市工商行政管理局已经完成了格力集团的置入资产即格力房产和格力置盛各 100%股权的过户事宜。2009 年 8 月 31 日，公司与格力集团、海星集团签署了《资产交割协议书》，以 2009 年 8 月 31 日为

资产交割日，将置出资产移交给海星集团。2009 年 9 月 1 日，公司向格力集团

非公开发行 24,000 万股股票，公司股本总额变更为 57,759.44 万股。2009 年 11

月 25 日，本公司在西安市工商行政管理局办理了工商变更登记，并领取了变更后的《企业法人营业执照》，注册号为 000000000000000。至此，本公司注册资本为 57,759.44 万元，法定代表人为鲁君四。注册地：陕西省西安市。总部地址：

西安市xx区科技路 48 号创业广场 B 座 1303 室。2010 年 1 月 15 日，公司公告了《西安海星现代科技股份有限公司重大资产重组、向特定对象发行股份购买资产暨关联交易实施情况报告书》，至此，公司重大资产重组实施完毕。

根据本公司 2010 年 1 月 30 日第一次临时股东大会决议，公司名称变更为

“西安格力地产股份有限公司”。根据本公司 2012 年 2 月 1 日第一次临时股东大

会决议，公司名称变更为“格力地产股份有限公司”，并于 2012 年 2 月 17 日在西

安市工商行政管理局办理了工商变更登记手续。2012 年 4 月 26 日，公司在广东省珠海市工商行政管理局办理了工商变更登记手续，注册地改为广东省珠海市。总部地址变更为：珠海市情侣北路 3333 号 28 栋 201 室。

6、公司于 2014 年 2 月 18 日接到控股股东格力集团通知，公司实际控制人珠海市人民政府国有资产监督管理委员会拟通过无偿划转方式将格力集团持有的本公司 51.94%股权注入珠海市国资委新设立的全资公司珠海投资，划转基准日为 2013 年 12 月 31 日。公司控股股东格力集团于 2015 年 1 月 12 日与珠海投资签署《国有产权无偿划转协议书》。根据该协议，格力集团将其持有的本公司 300,000,000 股无限售流通 A 股（占本公司总股本的 51.94%）无偿划转至珠海投资。2015 年 3 月 31 日，公司收到国务院国有资产监督管理委员会《关于无偿划转珠海格力集团有限公司所持格力地产股份有限公司全部股份有关问题的批复》

（国资产权[2015]141 号），同意将格力集团所持公司 300,000,000 股股份无偿划转给珠海投资。2015 年 5 月 15 日，公司收到珠海投资控股有限公司转来的《中国证券登记结算有限责任公司过户登记确认书》，确认本公司国有股权无偿划转过户手续已办理完毕。至此，珠海投资持有本公司 300,000,000 股股份，占本公司总股本的 51.94%，为本公司控股股东。

7、2016 年 5 月 9 日，公司 2015 年度股东大会通过决议，以 2016 年 5 月 18

日公司总股本 577,684,864 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 18 股，

共计转增 1,039,832,755 股，截至 2016 年 6 月 30 日，累计共有 1,903,000 元“格力转债”已转换成公司股票，加上年度利润分配及本次资本公积转增股本后，公司的总股本为 1,617,517,619 股。

8、2016 年 7 月 29 日，经中国证券监督管理委员会以证监许可[2016]244 号文《关于核准格力地产股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，公司向特定投资者发行人民币普通股（A 股）442,477,876 股，每股面值人民币 1.00 元。

2016 年 8 月 5 日，公司发布《格力地产股份有限公司非公开发行股票发行

结果暨股本变动公告》（临 2016-057），公司 2016 年 6 月 30 日总股本为

1,617,519,107 股，自 2016 年 7 月 1 日至 2016 年 8 月 3 日，公司可转换公司债券转股数为 540 股，非公开发行 442,477,876 股后，公司注册资本变更为 2,059,997,523 元，2016 年 9 月 28 日，经工商核准变更登记，公司股权结构变更为：

发行人股权结构情况表

股份性质	股数（股）	比例（%）
有限售条件的股份	442,477,876	21.48%
无限售条件的股份	1,617,519,647	78.52%
总数	2,059,997,523	100.00%

截至 2016 年 12 月 31 日，累计共有 1,927,000 元“格力转债”已转换成公司股

票，其中 2016 年 10 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日共有 2,000 元“格力转债”转换

成公司股票。2016 年 10 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日转股数为 274 股。

2016年10月1日至12月31日发行人转股情况表

股份性质	变动前股数（股）	转股数	变动后股数（股）
有限售条件的股份	442,477,876	0	442,477,876
无限售条件的股份	1,617,519,647	274	1,617,522,397
总数	2,059,997,523	274	2,060,000,273

9、2016 年 2 月 5 日，格力地产收到中国证监会《关于核准格力地产股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可［2016］244 号），核准公司非公开发行不超过 156,576,200 股新股。2016 年 8 月 3 日，本次发行新增股份在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕登记托管相关事宜。由此，珠海投资持股数量为 847,339,780 股，持股比例变更为 41.13%，为公司第一大股东。

10、2016 年 12 月 29 日，发行人在珠海市横琴新区工商行政管理局办理了

工商变更登记手续，注册地址变更为，珠海市横琴新区宝华路 6 号 105 室-23182

（集中办公区）。

11、截至 2017 年末，累计共有 2,502,000.00 元“格力转债”已转换成公司股

票，其中 2017 年 1 月 1 日至 2017 年末共有 575,000.00 元“格力转债”转换成公司股票。

公司非公开发行 442,477,876 股股票，并于 2016 年 8 月 3 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成了发行登记相关事宜，该次非公开发行股份限售期为 12 个月。上述 442,477,876 股限售股已于 2017 年 8 月 3 日上市流通。

2017年1月1日至12月31日发行人转股情况表

股份性质	变动前股数（股）	转股数	非公开发行限售股上市流通	变动后股数（股）
有限售条件的股份	442,477,876	-	-442,477,876	-
无限售条件的股份	1,617,522,397	79,235	442,477,876	2,060,079,508
总数	2,060,000,273	79,235	-	2,060,079,508

截至 2017 年末，发行人已发行的总股本为 2,060,079,508 股。

12、截至 2018 年 12 月 31 日，累计共有 2,806,000 元“格力转债”已转换成公

司股票，累计转股数为 379,374 股，其中 2018 年 1 月 1 日至 2018 年末共有

304,000.00 元“格力转债”转换成公司股票。

2018年1月1日至12月31日发行人转股情况表

股份性质	变动前股数（股）	转股数	变动后股数（股）
有限售条件的股份	-	-	-
无限售条件的股份	2,060,079,508	42,062	2,060,121,570
总数	2,060,079,508	42,062	2,060,121,570

截至 2018 年末，发行人已发行的总股本为 2,060,121,570 股。

13、2019 年 12 月 24 日，“格力转债”到期，累计共有 7,858,000 元“格力转

债” 已转换成公司股票，累计转股数为 1,349,234 股，其中 2019 年度共有

5,052,000.00 元“格力转债”转换成公司股票。

2019年发行人转股情况表

股份性质	变动前股数（股）	转股数	变动后股数（股）
有限售条件的股份	-	-	-
无限售条件的股份	2,060,121,570	969,860	2,061,091,430
总数	2,060,121,570	969,860	2,061,091,430

截至募集说明书签署日，发行人已发行的总股本为 2,061,091,430 股。

（三）本期发行前发行人的股东情况

截至 2021 年 3 月末，发行人前十大股东情况如下：

2021 年 3 月末公司十大股东情况

股东名称（全称）	期末持股数量	比例（%）	持有有限售条件股份数量	质押或冻结状态		股东性质
股东名称（全称）	期末持股数量	比例（%）	持有有限售条件股份数量	股份状态	数量	股东性质
珠海投资控股有限公司	847,339,780	41.11	0	质押	420,000,000	国有法人
格力地产股份有限公司回购专用证券账户	205,746,435	9.98	0	无		其他
香港中央结算有限公司	92,395,388	4.48	0	未知		未知
广州市玄元投资管理有限公司－玄元投资元宝 1 号私募投资基金	81,064,378	3.93	0	未知		未知
铜陵市国有资本运营控股集团有限公司	31,011,598	1.50	0	未知		国有法人
建信基金－工商银行－华润深国投信托－xxx x·x利 10 号集合资金信托计划	18,875,064	0.92	0	未知		未知
泰达宏利基金－工商银行－中航信托－天顺（2016） 70 号xxxx基金投资单一资金信托	15,218,569	0.74	0	未知		未知
格力地产股份有限公司－第四期员工持股计划	11,450,000	0.56	0	无		其他
广州金融控股集团有限公司	10,400,590	0.5	0	未知		国有法人
xxx	6,371,800	0.31	0	未知		未知
合计	1,319,873,602	64.03	-	-	-	-

（四）重大资产重组情况

根据发行人于2020年5月11日发布的《格力地产股份有限公司关于筹划重大资产重组停牌公告》，格力地产正在筹划通过发行股份及支付现金方式购买珠海市国资委和城建集团合计持有的免税集团100%的股权，同时，非公开发行股份募集配套资金。本次标的资产的交易价格将以符合《证券法》规定的资产评估机构出具的资产评估报告所载明的并经珠海市国资委评估备案的资产评估结果为基础，由交易各方进行协商后确定。珠海市国资委已就本次重组事项发出了通知，拟同意公司依法依规依程序购买珠海市国资委和城建集团合计持有的免税集团 100.00%的股权，同时，非公开发行股份募集配套资金。

（临2020-099），因相关事项尚需进一步完善，故公司取消2020年第三次临时股东大会。国家市场监督管理总局已对本次重组出具了《经营者集中反垄断审查不

实施进一步审查决定书》（反垄断审查决定[2020]462号），具体内容详见公司于

2020年11月25日在指定信息披露媒体披露的相关公告。

2020年6月20日、2020年7月18日、2020年8月15日、2020年9月12日、2020年

二、发行人对其他企业的重要权益投资情况

（一）在子公司的权益

截至2021年3月末，发行人合并报表范围内子公司81家，具体情况如下：发行人合并报表范围内子公司情况

序号

子公司名称

主要经营地

注册地

业务性质

持股比例

（%）

取得方式

直接

间接

珠海格力房产有限公司

珠海

房地产开

发

100

非同一控制下

企业合并

珠海保联国际物流合作园投资

有限公司

珠海

物流园建

设与经营

100

设立

珠海海控金融服务有限公司

珠海

非银行金融信息服

务

100

设立

格力地产（香港）有限公司

香港

咨询及推

广

100

设立

珠海海控远洋渔业投资有限公

司

珠海

渔业投资

100

设立

序号

子公司名称

主要经营地

注册地

业务性质

持股比例

（%）

取得方式

直接

间接

珠海保联资产管理有限公司

珠海

资产管理、投资

管理

100

设立

珠海海控小额贷款有限公司

珠海

小额贷款

设立

珠海高栏xxx线发展有限公司

珠海

填海工

程、项目投资

100

设立

珠海万联海洋发展有限公司

珠海

海洋工程

项目投资

100

设立

上海海控商业保理有限公司

上海

保理

100

设立

上海海控合联置业有限公司

上海

房地产开

发

设立

上海海控保联置业有限公司

上海

房地产开

发

3.33

96.67

设立

重庆两江新区格力地产有限公

司

重庆

房地产开

发

100

设立

珠海格力置盛实业有限公司

珠海

房地产开

发

100

同一控制下企

业合并

珠海格力房地产营销策划有限

公司

珠海

营销策划

设立

珠海格力建材有限公司

珠海

商业批

发、零售

100

同一控制下企

业合并

珠海格力地产物业服务股份有

限公司

珠海

物业管理

100

设立

珠海格力港珠澳大桥人工岛发

展有限公司

珠海

工程管理

100

设立

珠海格力健身餐饮有限公司

珠海

餐饮经营

100

设立

珠海格力地产物业代理有限公

司

珠海

物业代理

100

设立

珠海格力船务有限公司

珠海

船舶服务

100

设立

珠海洪湾中心渔港发展有限公

司

珠海

港口建设

100

设立

珠海香湾码头发展有限公司

珠海

港口建设

100

设立

序号

子公司名称

主要经营地

注册地

业务性质

持股比例

（%）

取得方式

直接

间接

珠海万联海岛开发有限公司

珠海

海岛开发、房地

产开发

100

设立

珠海高格企业管理有限公司

珠海

企业管理

100

设立

珠海万海运输有限公司

珠海

交通运输

100

设立

珠海万山静云酒店管理有限公

司

珠海

酒店经营

100

设立

珠海市香洲区茵卓小学

珠海

教育培训

100

设立

珠海鼎元生态农业有限公司

珠海

种植、养

殖

设立

珠海万海旅游有限公司

珠海

旅游

100

设立

格力地产（美国）有限公司

美国

房地产开

发

100

设立

格力地产（英国）有限公司

英国

房地产开

发

100

设立

上海沪和企业管理有限公司

上海

企业管理

100

设立

珠海海岸影院管理有限公司

珠海

电影播放

100

设立

珠海海控淇澳旅游有限公司

珠海

旅游

100

设立

珠海海控竹洲水乡发展有限公

司

珠海

旅游地产

100

设立

珠海保联房产有限公司

珠海

房地产开

发

100

设立

珠海海控玖零玖投资股份有限

公司

珠海

投资

设立

珠海保联白藤湖整治投资发展

有限公司

珠海

旅游地产

100

设立

珠海海控融资租赁有限公司

珠海

融资租赁

设立

上海海控太联置业有限公司

上海

房地产开

发

100

设立

珠海海控商业管理股份有限公

司

珠海

商业管理

100

设立

珠海海岸无界文化管理有限公

司

珠海

商业管理

100

设立

序号

子公司名称

主要经营地

注册地

业务性质

持股比例

（%）

取得方式

直接

间接

珠海海控科技有限公司

珠海

技术开发、信息

服务

100

设立

珠海万海游艇会有限公司

珠海

旅游

100

设立

珠海合联房产有限公司

珠海

房地产开

发

100

设立

珠海粤和企业管理有限公司

珠海

企业管理

100

设立

上海格力地产发展有限公司

上海

房地产开

发

设立

珠海粤雅传媒有限公司

珠海

设立

重庆静云酒店管理有限公司

重庆

酒店经营

100

设立

上海弘翌投资合伙企业（有限

合伙）

上海

投资管理

100

收购

澳和投资一人投资有限公司

澳门

投资管理

100

设立

珠海保联水产品营销有限公司

珠海

水产品批

发零售

100

设立

珠海海合商业管理有限公司

珠海

商业及广

告管理

100

设立

江苏格力地产有限公司

江苏

房地产开

发

设立

珠海海融智汇科技有限公司

珠海

现代科技

技术开发及服务

100

设立

珠海高格文化传播有限公司

珠海

教育培训

100

设立

珠海保联申粤建设有限公司

珠海

建筑工程

设立

珠海高格医疗科技有限公司

珠海

医药产品

生产及销售

100

设立

珠海高格医药销售有限公司

珠海

医药产品

销售

100

设立

珠海保联供应链管理有限公司

珠海

装卸搬运

及储存

100

设立

珠海海控跨境供应链管理有限

公司

珠海

贸易

100

设立

序号

子公司名称

主要经营地

注册地

业务性质

持股比例

（%）

取得方式

直接

间接

珠海海控贸易有限公司

珠海

贸易

100

设立

珠海海控农产品有限公司

珠海

农产品批

发、零售

100

设立

珠海海控物流有限公司

珠海

物流运输

100

设立

珠海爱为康医药产业投资有限公司

珠海

医药产业

投资及咨询

100

设立

珠海爱为康医学影像技术有限公司

珠海

医学影像技术产品研发及生

产销售

100

设立

珠海爱为康生物科技有限公司

珠海

生物产品

研究及制造

100

设立

珠海爱为康检测科技有限公司

珠海

医疗器械

检测认定

100

设立

嘉兴行舍电子商务有限公司

浙江

电子商务

70.6

非同一控制下

企业合并

松原汇通米业有限公司

吉林

贸易

非同一控制下

企业合并

珠海市香洲区茵卓幼儿园

珠海

幼儿教育

100

设立

珠海海合富源商贸有限公司

珠海

商业贸易

设立

珠海保联企业管理有限公司

珠海

企业管理

及社会经济咨询

100

设立

三亚合联建设发展有限公司

三亚

房地产开

发

100

设立

松原高格米业有限公司

松原

粮食加工

及贸易

100

设立

珠海太联房产有限公司

珠海

房地产开

发

100

设立

海控国际（香港）有限公司

香港

贸易

100

设立

海控（三亚）跨境电商有限公

司

三亚

贸易

100

设立

序号

子公司名称

主要经营地

注册地

业务性质

持股比例

（%）

取得方式

直接

间接

珠海高格大药房有限公司

珠海

医药产品

销售

100

设立

保联（珠海横琴）商业零售有

限公司

珠海

贸易

100

设立

（注：截至2021年3月末，发行人纳入合并报表的81家子公司中，控股比例不足50.00%的子公司共有一家，为江苏格力地产有限公司。根据其公司章程，发行人能对江苏格力地产有限公司实施控制，故纳入并表。）

发行人项目的实施均通过子公司进行，其中，珠海格力房产有限公司是发行人最核心的子公司，具有房地产壹级开发资质，发行人主要收入及利润由子公司格力房产完成。

（二）发行人主要子公司基本情况

1、珠海格力房产有限公司

珠海格力房产有限公司成立于1991年6月18日，法人代表xxx，注册地址为珠海市吉大石花西路213号1单元403房，公司注册资本12,688.20万元，由母公司格力地产股份有限公司100%出资，经营范围为：房地产开发。

截至2020年末，公司总资产3,367,103.52万元，净资产480,282.72万元，2020年度实现营业收入626,107.32万元，净利润53,048.30万元。

2、上海海控保联置业有限公司

上海海控保联置业有限公司成立于2015年1月21日，法人代表鲁君四，注册地址为上海市浦东新区东方路3601号，公司注册资本60,000万元人民币，由格力地产股份有限公司、珠海格力房产有限公司、上海弘翌投资合伙企业（有限合伙）出资设立，公司经营范围：房地产开发经营，房地产项目投资，物业管理。

截至2020年末，公司总资产324,658.91万元，净资产58,829.58万元，2020年度暂未实现相关营业收入，净利润-266.03万元，主要系未开始房产项目销售所致。

3、上海海控合联置业有限公司

上海海控合联置业有限公司成立于2015年1月21日，法人代表鲁君四，注册地址为上海市浦东新区东方路3601号，公司注册资本5,000万元，由格力地产股份有限公司、珠海格力房产有限公司、上海弘翌投资合伙企业（有限合伙）出资设立；公司经营范围：房地产开发经营、房地产项目投资，物业管理等。

截至2020年末，公司总资产287,129.99万元，净资产3,910.86万元，2020年度暂未实现相关营业收入，净利润-361.27万元，主要系未开始房产项目销售所致。

4、珠海保联房产有限公司

珠海保联房产有限公司成立于2016年1月11日，法人代表xxx，注册地址为珠海市平沙镇金湾新村1号科技楼603室，公司注册资本为39,000万元，由珠海格力房产100%出资，经营范围为：房地产开发。建筑装修装饰工程的设计与施工，园林绿化工程、建筑幕墙工程、空调设备安装、建筑智能化工程、金属门窗工程、消防设施工程。物业管理；商业批发零售。

截至2020年末，公司总资产142,088.08万元，净资产50,129.73万元，2020年度实现营业收入98,489.13万元，净利润12,173.44万元。2020年公司净利润较2019年扭亏为盈，主要系开展房地产项目销售所致。

5、珠海洪湾中心渔港发展有限公司

珠海洪湾中心渔港发展有限公司成立于2013年5月16日，法人代表xx，注册地址为珠海市香洲区吉大石花西路213号1单元301房，公司注册资本14,900万元，由珠海格力房产有限公司与国开发展基金有限公司出资，经营范围为：港口建设与经营；基础设施、公用设施的建设开发、物业管理和施工管理；项目投资；水产品采购、仓储、加工、销售（含电子销售业务）；渔业物资采购、销售；汽油、柴油、润滑油的零售；预包装食品、烟草、酒类、日用百货的零售；增值电信业务；不动产和动产租赁服务；劳务服务；装卸搬运服务。

截至2020年末，公司总资产695,070.58万元，净资产34,182.22万元，2020年度实现营业收入41,016.29万元，净利润99.62万元。

6、珠海香湾码头发展有限公司

珠海香湾码头发展有限公司成立于2014年2月5日，法人代表xx，注册地址为珠海市香洲区吉大石花西路213号1单元303房，公司注册资本5,000万元，由珠海格力房产有限公司100%出资，经营范围为：港口建设与经营；基础设施、公用设施的建设开发、物业管理和施工管理；土地及房地产开发经营（凭资质经营）；项目投资；投资管理。

截至2020年末，公司总资产266,555.35万元，净资产-9,596.60万元，2020年度实现营业收入41,782.16万元，净利润-14,626.62万元，净利润为负主要系受托开发项目香洲港综合整治工程项目按照政府最新规划和要求，提前移交清算亏损所致。

7、重庆两江新区格力地产有限公司

重庆两江新区格力地产有限公司成立于2012年3月21日，法人代表周琴琴，注册地址为重庆市江北xxx镇正街(政府大楼)2层27间，公司注册资本10,000万元，由珠海格力房产有限公司和上海沪和企业管理有限公司出资，经营范围为：房地产开发(二级资质)；建筑材料(不含危险化学品)、日用百货的批发、零售；房屋租赁；餐饮服务(依法须经审批的经营项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。

截至2020年末，公司总资产366,190.32万元，净资产19,065.73万元，2020年度实现营业收入45,102.76万元，净利润1,301.20万元。

（三）发行人主要联营、合营及参股公司基本情况

单位：万元

序号

公司全称

注册资本

持股

比例

表决权比例

关联方类型

广东华兴银行股份有限

公司

800,000.00

2.50%

参股

上海科华生物工程股份

有限公司1

51,477.68

18.63%

联营

1 根据发行人 2020 年 5 月 11 日《格力地产股份有限公司关于公司购买资产事项的补充公告》，发行人子公司保联资产通过协议方式购买科华生物 95,863,038 股股份，占科华生物总股本的 18.63%。收购完成后，保联资产成为科华生物第一大股东，成为第一大股东后，科华生物仍维持无实际控制人的状态，发行人采用权益法核算的方式将持有的科华生物股权份额计入长期股权投资，公司的合并报表范围将不会发生变化。

根据发行人 2020 年 6 月 8 日《格力地产股份有限公司关于购买科华生物股份完成过户登记的公告》，

1、广东华兴银行股份有限公司

广东华兴银行股份有限公司成立于1997年3月18日，法人代表xxx，注册地址为汕头市龙湖区黄山路28号四层，公司注册资本800,000万元，发行人之子公司珠海格力置盛实业有限公司持股比例2.50%。经营范围为：经营中国银行业监督管理委员会依照有关法律、行政法规和其他规定批准的业务，经营范围以批准文件所列的为准；基金销售；保险兼业代理业务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。

截至2020年末，公司总资产33,016,896.27万元，净资产1,987,531.87万元，2020年度实现营业收入737,646.03万元，净利润222,824.60万元。

2、上海科华生物工程股份有限公司

上海科华生物工程股份有限公司成立于1981年11月22日，法人代表xxx，注册地址为上海市xx区钦州北路1189号，公司注册资本51,477.68万元，发行人之子公司珠海保联资产管理有限公司持股比例18.62%。经营范围为：一般项目：生化试剂、临床诊断试剂、医疗器械、兽用针剂、生化试剂检验用具、基因工程药物、微生物环保产品的研究、生产、经营、自有设备租赁及相关的技术服务，从事货物进出口及技术进出口业务（但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

截至2020年末，公司总资产597,715.35万元，净资产389,903.64万元，2020年度实现营业收入415,542.88万元，净利润114,220.26万元。

三、发行人控股股东及实际控制人基本情况

（一）发行人股权结构

保联资产购买科华生物 95,863,038 股股份的过户登记手续已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕。

2021 年 5 月 12 日，发行人全资子公司珠海保联资产管理有限公司与圣湘生物科技股份有限公司经协

商一致，就珠海保联通过协议转让方式将其持有的上海科华生物工程股份有限公司 9586.3 万股股份（占科

华生物总股本的 18.63%）转让给圣湘生物，该事宜于 2021 年 5 月 12 日签署了《股份转让协议》，本次股

份转让价格为人民币 1,950,000,000 元，折合每股人民币 20.34 元，相比发行人公告披露日前一交易日科华生物收盘价 17.32 元/股的溢价率为 17.44%。

截至2021年3月末，公司前十大股东持股情况如下：

公司股权结构图

（二）发行人控股股东和实际控制人情况

珠海投资控股有限公司为发行人的控股股东，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会为发行人的实际控制人。

珠海投资控股有限公司成立于2014年3月27日，为国有独资公司，注册资本 35,000万元，法人代表鲁君四，经营范围为：国有股权投资、运营、管理；国有资产优化配置和资本运营；企业管理、策划、服务；国有资产收益管理；商务服务（不含许可经营项目）；政策性和策略性投资；市国资委授权开展的其他业务。

珠海投资控股有限公司 2020 年经审计的主要财务数据及指标（合并财务报表口径）如下：

珠海投资控股有限公司 2020 年主要财务数据及指标

单位：万元

项目	2020 年末/2020 年度
资产总额	3,948,870.26
负债总额	3,070,069.48

项目	2020 年末/2020 年度
所有者权益	878,800.78
营业收入	651,818.31
净利润	56,042.63
资产负债率	77.75%

珠海投资控股有限公司的控股股东和实际控制人为珠海市国资委，珠海投资是一家以产权管理、资本运作及投融资业务为主业的珠海市属国有资本运营平台，其主要职责为依据珠海市政府的授权，依照法律法规履行出资人职责，依法维护国有资产出资人的权益。

珠海市人民政府国有资产监督管理委员会于2004年12月29日挂牌成立，作为珠海市政府的“特设机构”按照“管资产与管人管事相结合”、“权利、义务与责任相统一”的原则履行国有资产出资人的职责。

（三）股权质押情况

截至本募集说明书签署日，公司控股股东珠海投资控股有限公司质押其持有的本公司股份总数为420,000,000.00股，占其持有公司股份总数的49.56%，占本公司总股本的20.38%。

四、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况

（一）董事、监事及高管人员任职情况

发行人治理结构完善，设立董事会、监事会和管理层，其中董事 9 名，设监

序号	姓名	性别	年龄	职务	任期期限
1	xx四	男	54	董事长	2008.06.21-2022.11.12
2	xxx	女	53	董事	2009.09.30-2022.11.12
3	xx	x	54	董事	2019.11.13-2022.11.12
4	xxx	x	58	董事	2015.07.01-2022.11.12
5	xx	x	55	董事、总裁	2017.06.19-2022.11.12

事 3 名，高级管理人员 5 名。截至本募集说明书签署日，董监高具体情况如下：发行人董监高人员基本情况

6	xxx	男	46	独立董事	2016.12.22-2022.11.12
7	xx	女	36	独立董事	2020.06.01-2022.11.12
8	xx	x	39	独立董事	2015.11.03-2022.11.12
9	xxx	女	54	职工代表董事、常务副总裁	2019.11.13-2022.11.12
10	xx	女	54	监事会主席	2019.11.13-2022.11.12
11	xx	男	51	监事	2012.09.25-2022.11.12
12	xx	女	53	职工代表监事	2017.08.30-2022.11.12
13	xxx	男	57	副总裁	2020.04.07-2022.11.12
14	xxx	x	49	财务负责人	2017.03.04-2022.11.12
15	xx	x	40	副总裁、董事会秘书	2017.03.04-2022.11.12

（二）董事、监事及高级管理人员的主要工作经历

1、董事会成员的主要工作经历

鲁君四。男，1966年出生，经济学博士，高级工程师，中国土木学会总会理事。2000x0xxxxxxxx，0000x00月至2017年6月兼任公司总裁。2014年 3月至2020年1月任珠海投资控股有限公司董事长。2020年1月至今任珠海市免税企业集团有限公司董事长，党委书记。2020年6月起任上海科华生物工程股份有限公司监事会主席。

xxx。女，1968年出生，MBA。历任西安供电局会计，珠海市投资管理公司工贸部科员，珠海市国经局清产核资科科长，珠海市国资委考核统计科科长，改革重组科科长，珠海格力集团有限公司董事、副总裁，珠海金融投资控股集团有限公司副总经理。现任珠海投资控股有限公司党委副书记、董事、副总经理。 2009年9月起任公司董事。

xx。男，1966年出生，大学学历，高级工程师。历任珠海正青建筑勘察设计咨询有限公司总经理，珠海格力房产有限公司副总经理，2013年6月至2017年 6月任公司副总裁。2017年6月起任公司总裁，2017年12月起任公司董事。

郭国庆。男，1962年出生，经济学博士，历任中国人民大学贸易经济系副主任、中国人民大学工商管理学院副院长。现任中国人民大学商学院教授、博士生

导师，中国人民大学中国市场营销研究中心主任；兼任中国高校市场学研究会顾问，中国商业史学会副会长，国家自然科学基金委员会管理科学部评审组专家，英国牛津大学国际研究员，泰国正大管理学院兼职教授、博士生导师。2017年12月起任丰润生物科技股份有限公司独立董事，2019年1月起任华致酒行连锁管理股份有限公司独立董事。2010年8月至2015年6月任公司独立董事。2015年7月起任公司董事。

xx。男，1967年出生，工商管理硕士，历任铜陵市郊区区委常委、区政府常务副区长，铜陵市西湖新区管委会党工委委员、副主任，蚌埠市蚌埠铜陵现代产业园（蚌埠台湾产业园）党工委书记、管委会主任。现任铜陵市国有资本运营控股集团有限公司党委书记、董事长，铜陵市华盛化工投资有限公司董事长。2019年11月起任公司董事。

xxx。女，1966年出生，大学学历，历任珠海市仕成发展有限公司副经理，珠海格力置业股份有限公司财务经理，珠海格力房产有限公司总经理。现任上海科华生物工程股份有限公司董事长，2015年7月起任公司副总裁，2019年11月起任公司职工代表董事、常务副总裁。

xx。女，1984年出生，博士学历。2012年7月至2014年9月任吉林大学东北亚研究院讲师，2014年9月至今任吉林大学东北亚研究院副教授。2020年6月起任公司独立董事。

xx。男，1981年出生，法学硕士，2006年7月至2011年3月，任上海证券交易所公司管理部经理；2011年4月起，先后担任xx证券有限责任公司合规风控部总经理、质量控制部总经理、结构融资部总经理。2017年9月起任上海璞泰来新能源科技股份有限公司独立董事，2020年4月起任江西天利科技股份有限公司独立董事，2020年1月起任上海皓元医药股份有限公司独立董事，2015年11月起任公司独立董事。

xxx。男，1974年出生，博士、教授。2004年7月至2007年12月任复旦大学管理学院会计系讲师，2008年1月至2012年12月任复旦大学管理学院副教授， 2013年1月起任复旦大学管理学院教授、博士研究生导师；2015年4月起担任苏州春兴精工股份有限公司独立董事。2016年12月起任公司独立董事。

2、监事会成员的主要工作经历

xx。女，1966年出生，硕士研究生。历任贵州财经学院成教部讲师，珠海市信息产业公司管理人员，珠海市国有资产经营管理局资产管理科副科长，珠海市国资委改革重组科副科长、考核统计科科长、预算财务科科长，期间兼任多家珠海市市属国企董事。2016年6月至今任珠海市国资委外派市属国企监事会主席。 2019年11月起任公司监事会主席。

xx。男，1970年出生，大学学历，注册会计师、注册资产评估师、注册税务师。历任兰州金台土特产有限公司财务科长，甘肃弘信会计师事务所审计部门经理，珠海中拓正泰会计师事务所审计部门经理，珠海九洲港务集团公司审计主管，珠海市国资委外派企业财务总监、专职董事监事，珠海洪湾中心渔港发展有限公司副总经理。现任公司总经理、审计部部长。2012年9月起任公司监事。

xx。女，1967年出生，大专学历，会计师。历任珠海市第二城市开发有限公司会计、财务经理，珠海市建安集团有限公司财务经理，珠海城建市政建设有限公司财务经理。现任公司海外事业部财务负责人，珠海格力房产有限公司副总经理。2017年8月起任公司职工代表监事。

3、非董事高级管理人员的主要工作经历

xxx。男，1963年出生，大学学历，历任珠海格力房产有限公司项目部部长、总监。现任格力地产股份有限公司总经理。2020年4月起任公司副总裁。

xx。女，1980年出生，研究生学历，法学硕士。历任珠海格力房产有限公司法务专员、法务主管、法务部部长，公司证券事务代表。现任公司法务总监。 2017年3月起任公司董事会秘书，2019年11月起任公司副总裁。

xxx。男，1971年出生，大学学历，历任格力集团（香港）有限公司财务总监、香港环球动力控股有限公司执行董事兼财务总监、珠海市嘉宝华健康药房连锁股份有限公司总经理。现任公司总经理（财务）。2017年3月起任公司财务负责人。

发行人董事、监事及高级管理人员的任职符合公司法和公司章程规定，不存在公务员任职情况。

（三）董事、监事及高级管理人员兼职情况

任职人员姓名

其他单位名称

在其他单位担任的职务

鲁君四

珠海市免税企业集团有限公司、上海科华生物工程股份有限公司

珠海市免税企业集团有限公司党委书记、董事长，上海科华生物工程股份有

限公司监事会主席

xxx

xx投资控股有限公司

珠海投资控股有限公司党委副书记、董

事、副总经理

郭国庆

中国人民大学、丰润生物科技股份有限公司、华致酒行连锁管理

股份有限公司

中国人民大学教授、博士生导师、丰润生物科技股份有限公司独立董事、华致

酒行连锁管理股份有限公司独立董事

xx证券有限责任公司、上海璞泰来新能源科技股份有限公司、江西天利科技股份有限公司、上海皓元医药股

份有限公司

xx证券有限责任公司结构融资部总经理、上海璞泰来新能源科技股份有限公司独立董事、江西天利科技股份有限公司独立董事、上海皓元医药股份有限公

司独立董事

xxx

复旦大学、苏州春兴精工股份有限公司

复旦大学管理学院教授、博士研究生导师、苏州春兴精工股份有限公司独立董

事

xx大学东北亚研究院

吉林大学东北亚研究院副教授

铜陵市国有资本运营控股集团有

限公司，铜陵华盛化工投资有限公司

铜陵市国有资本运营控股集团有限公司

党委书记、董事长，铜陵华盛化工投资有限公司董事长

珠海华发集团有限公司、珠海水务环境控股集团有限公司

珠海华发集团有限公司监事会主席、珠

海水务环境控股集团有限公司监事会主席

xxx

上海科华生物工程股份有限公司

上海科华生物工程股份有限公司董事长

截至本募集说明书签署日，董事、监事及高级管理人员兼职情况如下：发行人董事、监事及高级管理人员兼职情况

（四）董事、监事及高级管理人员持有发行人股份和债券的情况

截至本募集说明书签署日，发行人董事、监事及高级管理人员未持有发行人股份和债券。

五、发行人主营业务情况

（一）发行人主营业务

发行人成立于 1999 年 6 月 9 日，现股本 2,061,091,430 元，发行人是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业。自 2009 年成功上市以来，公司逐步从房地产开发向相关产业经济延伸，从珠海本土市场向国内重点市场拓展。发行人经营范围包括实业投资、投资及投资管理、房地产开发经营、物业管理；货物和技术的进出口经营（国家禁止和限制的进出口货物、技术除外）；建筑材料的销售（以上经营范围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定）。

公司以“建设理想城市，创造幸福生活”为出发点，注重发展产品质量，提升公司品牌；公司在稳步推进房地产业发展的同时，积极拓展新产业，致力于构建房地产业、大消费产业及生物医药大健康产业布局。

（二）发行人最近三年及一期收入及成本构成情况

最近三年及一期，公司营业收入及成本构成情况如下表所示：

发行人营业收入分布情况

单位：万元，%

类别	2021 年 1-3 月		2020 年		2019 年		2018 年
类别	金额	占比	金额	占比	金额	占比	金额	占比
主营业务收入	171,705.43	99.55	636,861.32	99.68	416,156.29	99.26	305,210.87	99.14
其他业务收入	777.92	0.45	2,035.35	0.32	3,118.35	0.74	2,639.07	0.86
营业收入合计	172,483.35	100.00	638,896.67	100.00	419,274.64	100.00	307,849.94	100.00

发行人主营业务收入一览表

单位：万元，%

类别	2021年1-3月		2020年		2019年		2018年
类别	金额	占比	金额	占比	金额	占比	金额	占比
房地产	154,324.02	89.88	529,950.06	83.21	234,696.75	56.40	238,935.02	78.29
其中：住宅类	154,324.02	89.88	529,950.06	83.21	234,696.75	56.40	238,935.02	78.29
受托开发项目	-	-	41,837.34	6.57	130,368.79	31.33	51,305.74	16.81
渔获销售	11,474.87	6.68	37,869.02	5.95	33,383.56	8.02	2,516.77	0.82
其他	5,906.54	3.44	27,204.90	4.27	17,707.19	4.25	12,453.34	4.08
合计	171,705.43	100.00	636,861.32	100.00	416,156.29	100.00	305,210.87	100.00

发行人主营业务成本一览表

单位：万元，%

类别	2021年1-3月		2020年		2019年		2018年
类别	金额	占比	金额	占比	金额	占比	金额	占比
房地产	90,009.57	84.86	329,969.16	73.91	139,738.16	47.86	142,546.73	70.84
其中：住宅类	90,009.57	84.86	329,969.16	73.91	139,738.16	47.86	142,546.73	70.84
受托开发项目	-	-	61,284.07	13.73	107,426.26	36.80	49,480.97	24.59
渔获销售	11,394.09	10.74	37,192.51	8.33	33,030.47	11.31	2,505.40	1.25
其他	4,669.46	4.40	17,984.30	4.03	11,749.63	4.02	6,681.18	3.32
合计	106,073.12	100.00	446,430.05	100.00	291,944.52	100.00	201,214.28	100.00

发行人主营业务毛利润一览表

单位：万元，%

类别	2021年1-3月		2020年		2019年		2018年
类别	金额	占比	金额	占比	金额	占比	金额	占比
房地产	64,314.45	97.99	199,980.90	105.01	94,958.59	76.45	96,388.29	92.68
其中：住宅类	64,314.45	97.99	199,980.90	105.01	94,958.59	76.45	96,388.29	92.68
受托开发项目	-	-	-19,446.73	-	22,942.53	18.47	1,824.76	1.75
渔获销售	80.78	0.12	676.51	0.36	353.09	0.28	11.37	0.01
其他	1,237.08	1.88	9,220.60	4.84	5,957.56	4.80	5,772.16	5.55
合计	65,632.31	100.00	190,431.27	100.00	124,211.77	100.00	103,996.59	100.00

发行人主营业务毛利润率一览表

单位：%

类别	2021 年 1-3 月	2020 年	2019 年	2018 年
房地产	41.67	37.74	40.46	40.34
其中：住宅类	41.67	37.74	40.46	40.34
受托开发项目	-	-46.48	17.60	3.56
渔获销售	0.70	1.79	1.06	0.45
其他	20.94	33.89	33.60	46.35
合计	38.22	29.90	29.85	34.07

最近三年及一期，发行人营业收入分别为 307,849.94 万元、419,274.64 万元、 638,896.67 万元及 172,483.35 万元，绝大部分为主营业务收入，分别为 305,210.87万元、416,156.29 万元、636,861.32 万元和 171,705.43 万元，分别占营业收入比为 99.14%、99.26%、99.68%及 99.55%。

发行人主营业务收入主要为房地产收入，最近三年及一期发行人房地产收入分别为 238,935.02 万元、234,696.75 万元、529,950.06 万元及 154,324.02 万元，

占主营业务收入比分别为 78.29%、56.40%、83.21%及 89.88%。报告期内，发行人房地产收入均为住宅类地产。最近三年及一期，发行人主营业务收入中其他收入分别为 12,453.34 万元、17,707.19 万元、27,204.90 万元及 5,906.54 万元，占主营业务收入比较低，主要为出租业务等收入，报告期内逐年增长。

最近三年及一期，发行人主营业务成本分别为 201,214.28 万元、291,944.52万元、446,430.05 万元及 106,073.12 万元，大部分为房地产业务成本，分别为 142,546.73 万元、139,738.16 万元、329,969.16 万元和 90,009.57 万元，分别占营业成本比为 70.84%、47.86%、73.91%及 84.86%。

最近三年及一期，发行人主营业务毛利润分别为 103,996.59 万元、124,211.77万元、190,431.27 万元及 65,632.31 万元。其中，房地产开发是发行人的核心业务板块，报告期内房地产开发业务营业毛利润 96,388.29 万元、94,958.59 万元、 199,980.90 万元及 64,314.45 万元，在发行人主营业务毛利润构成中，房地产板块毛利润的占比主营业务毛利润比重分别为92.68%、76.45%、105.01%及97.99%。 2020 年，发行人受托开发项目毛利润为负，主要系受托开发项目香洲港综合整治工程项目按照政府最新规划和要求，提前移交清算亏损所致。

整体来看，近三年发行人主营业务毛利润呈逐年上升态势。2019 年主营业务毛利润较 2018 年度增加 20,215.18 万元，增幅为 19.44%，主要系结转受托开

发项目所致。2020 年主营业务毛利润较 2019 年度增加 66,219.50 万元，增幅为

53.31%，主要系房地产业务大幅增长所致。

近三年及一期，发行人房地产业务毛利率基本保持稳定，分别为 40.34%、 40.46%、37.74%及 41.67%。发行人 2020 年度毛利率有所下降，主要系 2020 年实现的销售收入受毛利率相对较低的平沙项目和重庆项目影响，以及受托开发业务同期出现亏损共同所致。

发行人房地产业务布局合理，经营能力良好。

（三）主营业务板块介绍

1、房地产业务板块介绍

（1）经营概况

格力地产股份有限公司具有房地产开发壹级资质，公司主要从事房地产的开发与销售，产品包括住宅、附属或配套商业、城市综合体等。

1）房地产开发模式

公司从事房地产开发业务的主要模式为：研究立项，独立开发，即独立完成土地购置，由专业建筑工程公司进行开发建设。同时，根据具体情况，在确保公司利益最大化的原则下，将适当采取合作、合资等多种方式开发和经营房地产业务。

2）采购模式

在项目开发过程中，主要涉及主体建安工程、项目可行性研究、勘察设计、造价、监理、铝合金、外墙涂料、园林绿化、智能化等工程的招标，电梯、空调、配电等设备以及精装修材料的采购等。其中，各项目的主体建安工程及立项审批时政府有关部门要求公开招标的其他工程，进入珠海市建设工程交易中心公开招标；项目立项时，经政府有关部门批准可由公司自行组织招标的工程及其他设备、材料采购等，由公司自行组织招标。为加强招标工作领导，确保招标投标活动规范有序，公司成立了格力地产招投标委员会，负责招标工作的指导、监督，落实和实施；招标工作接受珠海市政府有关部门的指导、检查和监督。

3）销售模式

最近三年及一期，公司对所有开发项目均自主组织销售，具体如下：①公司的产品及市场定位以商品住宅开发为主，商业物业开发为辅。②营销模式，公司营销工作涉及公司整体形象的宣传和推广，通过对公司品牌的整体推广，将公司地产品牌的影响力扩大到目标客户群体；同时，公司组织进行具体项目的宣传和推广活动；公司销售部门专门负责具体项目的销售流程，自客户接待直至产品交付、交房手续办理将提供全程专业服务。

4）收入确认原则

已将房产控制权转移给买方，不再对该房产保留通常与所有权相联系的继续管理权和实施有效控制，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该房产有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。即本公司在房屋完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方付款证明，并办理完成商品房实物移交手续时，确认收入的实现。

（2）经营状况

房地产开发方面，公司房地产业务以住宅产品为主，定位于中高端产品，主要采用独立开发的模式。公司目前已完工项目均为独立开发，后续在建及拟建的上海前滩项目采用独立开发模式。从区域布局来看，公司深耕于珠海市，取得了较高的市场认可度，近三年及一期，公司有选择性的向部分一二线城市布局，目前已在上海市和重庆市拥有土地储备，部分已经开始建设。

最近三年及一期，公司施工面积分别为 112.13 万平方米、136.53 万平方米、

88.32 万平方米及 107.82 万平方米；公司商品房新开工面积分别为 91.37 万平方米、24.39 万平方米、17.61 万平方米及 19.47 万平方米；竣工面积分别为 60.44万平方米、0.00 万平方米、65.79 万平方米及 0.00 万平方米。

近三年及一期发行人房地产经营情况

单位：万平方米、亿元、万元/平方米

项目	2021 年 1-3 月	2020 年	2019 年	2018 年
新开工面积	19.47	17.61	24.39	91.37
施工面积	107.82	88.32	136.53	112.13
竣工面积	-	65.79	-	60.44
协议销售面积	7.04	23.21	23.80	13.85
协议销售金额	19.89	81.16	49.74	27.58
结算面积	5.98	26.41	11.61	10.16
结算金额	15.43	52.99	23.47	23.89
结算均价	2.58	2.01	2.02	2.35

在项目销售方面，公司采用以自有销售团队为主，其他销售模式为补充的销售模式。公司最近三年及一期协议销售面积分别为 13.85 万平方米、23.80 万平方米、23.21 万平方米及 7.04 万平方米。协议销售金额分别为 27.58 亿元、49.74亿元、81.16 亿元及 19.89 亿元。结算均价分别为 2.35 万元/平方米、2.02 万元/平方米、2.01 万元/平方米及 2.58 万元/平方米。

为了抑制楼市过快上涨，2016 年 10 月，珠海市人民政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，开始执行限购政策，首次购房和首套房最低首付款比例不低于 30%，二套房最低首付款比例不低于 40%。为进一步稳定房地产市场，2017 年 4 月 8 日，珠海印发《珠海市人民政府办公室关

于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，强化“限购、限售、价格备案”政策，并加强差别化住房信贷政策，进一步加强了房地产市场的调控。按照新政策，珠海限购范围升级至“全市”及“所有户型”，非本市居民购房从需要 1 年个税

或社保改为 5 年，新购房屋 3 年内禁止交易。限售政策方面：通过赠与方式转让

住房后，须满 3 年之后方可以再次购买住房；接受赠与的，必须符合珠海市的现行限购政策。而居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，则须在取得不动产权证满 3 年之后才能上市交易或转让。同时，此次调控在限贷政策的基础上，进一步加强了差别化住房信贷政策，将首付款比例最高提至 70%，对拥有两套及以上住房的居民家庭，继续暂停发放商业性个人住房贷款。

截至 2021 年 3 月末，公司在售房地产项目主要包括格力广场、格力海岸、

平沙项目、重庆项目和上海项目，总可售面积 152.24 万平方米，已售面积 120.75

万平方米，剩余可售面积 31.49 万平方米。

截至2021年3月末发行人房地产在售项目销售情况

单位：万平方米

序号	项目	总可售面积	已售面积	待售面积
1	格力广场	16.82	14.86	1.96
2	格力海岸	82.90	63.71	19.19
3	平沙九号	37.39	32.09	5.30
4	重庆项目	12.81	7.77	5.04
5	上海项目	2.32	2.32	-
合计		152.24	120.75	31.49

格力广场项目简介：格力广场项目位于珠海市香洲区，项目占地 12.65 万平

方米，项目规划计容建筑面积 44.03 万平方米，地块用途为住宅及配套设施，由

珠海格力房产有限公司负责实施开发。项目预计总投资 47.50 亿元，项目分期进行开发。

格力海岸项目简介：格力海岸项目位于珠海市唐家湾，项目占地 39.20 万平

方米，项目规划计容建筑面积 102.51 万平方米，地块用途为住宅及商业配套，由

珠海格力房产有限公司负责实施开发。项目预计总投资 150.21 亿元，项目分期进行开发。

平沙九号花园项目简介：平沙项目位于珠海市平沙镇，项目占地 12.31 万平

方米，项目规划计容建筑面积 26.26 万平方米，地块用途为住宅及商业配套，由

珠海格力房产有限公司负责实施开发。项目预计总投资 20.00 亿元，项目分期进行开发。

重庆项目简介：重庆项目位于重庆市两江新区鱼嘴组团 P 标准分区，项目占地 72,719.00 万平方米，项目规划计容建筑面积 143,468 万平方米，地块用途为其他商务用地（生产性服务业用地），由重庆两江新区格力地产有限公司负责实施开发。项目预计总投资 5.14 亿元，项目分期进行开发。

上海项目简介：上海项目位于上海市浦东新区三林镇，项目占地 1.17 万平

方米，项目规划计容建筑面积 2.69 万平方米，地块用途为住宅，由上海海控合联

职业有限公司负责实施开发。项目预计总投资 25 亿元。

（3）发行人资质及房地产业务合规性情况

1）房地产项目的开发资质

发行人核心公司格力房产为住建部批准的一级房地产开发企业（资质证书编号：建开企【2012】1180 号），承担房地产项目的建设规模不受任何限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。

发行人下属各主要房地产开发经营主体取得相应资质具体情况

公司名称

资质

等级

证书

资质证书编号

证书到期时间

备注

珠海格力房产有限公司

壹级

《房地产开发企业资质证书》

建开企

【2012】1180

号

0000-0-000

重庆两江新区格力地产有限

公司

贰级

《房地产开发企业资质证

书》

4428068

2024-4-16

上海海控保联置业有限公司

《房地产开发企业暂定资质证书》

沪房管（浦东）第 0001529

号

2021-6-18

暂定资质证书未列明等

级

2 该证书已到期，新证书将于近期完成办理。

公司名称

资质

等级

证书

资质证书编号

证书到期时间

备注

上海海控合联置业有限公司

《房地产开发企业暂定资质证书》

沪房管（浦东）第 0001528

号

2021-6-18

暂定资质证书未列明等

级

珠海保联房产有限公司

四级

《房地产开发企业资质证

书》

珠房开证肆

20190085

2022-12-20

上海海控太联置业有限公司

《房地产开发企业暂定资质证书》

沪房管（外字）第 0655 号

2021-12-20

暂定资质证书未列明等

级

2）房地产业务合规性情况

①信息披露合规性情况

报告期内，发行人遵守相关法律、法规的规定，及时、真实、准确、完整地履行信息披露义务，在信息披露方面不存在未披露或者披露的情况与事实不一致等违法违规行为，亦不存在因信息披露事项受到相关政府部门的行政处罚或者刑事处罚的情形。

②诚信合法经营情况

x公司确认自 2018 年初至本募集说明书签署日：

A.本公司在建项目不存在将宗地用于《禁止用地项目目录（2012 年本）》、

《限制用地项目目录（2012 年本）》中禁止或限制用地的项目的情形；

B.本公司或相关项目公司以出让方式有偿取得项目用地的，不存在以租代征农民用地、应当有偿而无偿、应当履行招拍挂程序而协议出让的情形；

C.除因政府动迁导致无法交付土地的原因外，本公司及相关项目公司不存在拖欠土地出让金且数额较大，不存在项目用地已取得土地使用权证但尚未支付土地出让金的情形；

D.本公司项目用地取得土地使用权证的，权属不存在瑕疵；

E.本公司已完工取得竣工备案文件的项目不存在被相关主管部门认定调整容积率而补偿土地出让金，且仍未缴纳的情形，且本公司依法拥有拟建和在建项

目的土地所有权，土地权属不存在问题。公司不存在未经国土部门同意且未补缴出让金而改变容积率和规划的情形；

F.大多数项目按期开工建设，个别延期动工项目已与土地主管部门协商延长动工期限，或已开始向土地主管部门申请协商延长动工期限事宜，不违反《闲置土地处置办法》的相关规定；

G.截至 2021 年 3 月末本公司及合并范围内项目公司在最近三年及一期内存有销售情况的商品房开发项目，均履行了商品房预售、现房销售的申报手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》以及 2012 年 7 月 1 日起施行的《闲置土地处置办法》等有关规定，下列情形构成闲置土地：（1）国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；（2）已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。发行人目前不存在因公司自身原因构成闲置土地未动工的情形，且公司一直按照相关法律法规的规定进行项目开发，不存在相关批文不齐全或先建设后办证，自有资金比例不符合要求、未及时到位等重大违规情形；

H.本公司最近三年及一期在中国证监会、银行、工商、税务等单位无不良诚信记录，无重大违法、违规记录，不存在被判处刑罚的情形；最近三年及一期无重大违法违纪记录；不存在被判处刑罚，执行期满未逾三年的情形；

I.本公司及相关项目公司近三年及一期，没有发生因“囤地”、炒地等违法违规行为被土地主管部门处罚的情形，也没有发生因“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“销售违规”、“无证开发”等重大违法行为被房地产主管机关处罚的情形。

2、受托开发项目业务

（1）经营概况

2013 年 4 月，根据珠海市政府常务会议及工作会议以及珠海市香洲渔港功能调整领导小组办公室组织公开评标，确定格力地产之子公司珠海格力房产有限

公司为洪湾渔港项目投资建设主体单位，同时明确给予投资方洪湾渔港的经营管理权，并要求格力房产尽快成立项目公司，推进洪湾渔港项目建设。格力房产于 2013 年 5 月 16 日成立了项目公司珠海洪湾中心渔港发展有限公司。2014 年 9月，洪湾渔港工程正式动工，洪湾渔港公司负责项目融资、建设和管理，以自有资金推进项目建设工作。具体项目包括：洪湾渔港主体工程、洪湾片区珠海洪湾中心渔港市政综合配套工程（环港西路道路工程）一期工程、洪湾大道市政道路工程、红东互通立交市政道路衔接工程、对澳供水洪湾西引水渠改造工程、220KV叠泉（金海）输变电工程洪湾段电缆隧道工程等。

珠海市政府（2018）193 号工作会议纪要明确，洪湾渔港竣工验收后，由市财政部门负责审核洪湾渔港项目公共部分的实际投资，并按审核后项目实际投资成本+管理费+资金利息分 7 年返还给洪湾渔港公司。对于洪湾片区的相关市政工程项目（不包括洪湾渔港主体工程），由洪湾渔港公司继续完成项目的建设工作，项目竣工验收后，由横琴新区管委会按照项目实际投资成本+管理费+资金利息+合理利润一次性支付给洪湾渔港公司。2018 年度，上述相关市政工程项目竣工验收并向横琴新区管委会移交，公司根据第三方审计机构审定的金额向横琴新区管委会申请付款，并确认收入 5.06 亿元。截至募集说明书签署日，该笔款项已全额到账。

2019 年 4 月 1 日，珠海市农业农村局出具《关于支付珠海洪湾中心渔港工程公共部分建设投资的说明》，政府根据第三方概算审查单位的审查结果确定工程移交后的支付金额及支付方式（12.936 亿元，分 7 年支付），第一年应支付金额 1.848 亿元已上报珠海市财政局拟从 2019 年下半年调整预算中安排解决，剩下支付金额的预算数及支付时间将根据市财政部门对该项目公共部分实际投资的审核结果情况以及资金安排进行调整安排。公司已于 2019 年确认 12.88 亿元

受托开发项目收入，截至募集说明书签署日，公司已收到 8.30 亿元。

2020 年，发行人受托开发项目出现亏损，主要系受托开发项目香洲港综合整治工程项目按照政府最新规划和要求，提前移交清算亏损所致。

（2）会计处理

根据《企业会计准则第 14 号——收入（2006）》的有关规定：收入应在同时满足下列条件时予以确认：已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；相关的经济利益很可能流入本公司；相关的收入和成本能够可靠的计量。

公司在承接建设项目时意在通过自筹资金的方式进行自主开发，并在政府的许可下进行经营并由此获取收益；2018 年度以前，因珠海市政府未与公司签订相关项目开发协议，按照企业投资模式立项进行建设，实际投资有关回收及收益实现方式尚未明确，公司将相关工程投资支出列入在建工程核算。根据珠海市政府（2018）193 号工作会议纪要精神，2018 年度开始部分工程陆续竣工验收并完成移交，由横琴新区管委会和珠海市财政局按第三方审计机构审定的金额进行付款。公司在项目已完成移交、可回收金额确定的情况下确认收入并结转成本。

3、其他业务板块介绍

口岸经济产业方面，公司于2009年12月开始建设港珠澳大桥珠澳口岸人工岛填海工程，自此，“世纪工程”港珠澳大桥正式开工。2013年11月，填海工程完工，公司随即承担了港珠澳大桥珠海口岸工程建设。2018年10月，公司承建的珠澳大桥珠海公路口岸已正式通车，为推进粤港澳大湾区经济发展提供了必要的地理条件。公司历时九年，高质量完成了港珠澳大桥珠澳口岸人工岛、珠海公路口岸和通关物流配套设施等建设重任，并在此基础上通过获取广告经营权等多种方式参与珠海口岸运营，在创新粤港澳合作模式、探索社会管理等方面先行先试，积累了与香港、澳门良好沟通与合作的经验。

海洋经济产业方面，公司自2014年开始布局，建设珠海洪湾中心渔港等工程。 2018年12月，珠海洪湾中心渔港正式开港并由授权公司负责运营，已建成的洪湾中心渔港可停泊渔船800艘以上，年渔货卸港量可达8万吨，并建有渔货交易中心、冷藏储冰库、庇护中心、补给中心等设施。公司已公开竞得洪湾中心渔港规划配套用地（土地面积合计约19.10万平方米），后续，将结合洪湾中心渔港经济区建设需要，在该地块上开发建设水产品精深加工、休闲旅游度假、海洋文化展示等项目以及其他相关商业项目，建设成为海洋经济发展综合园区。此外，公司还陆续开展或完成了包括海岛建设、游艇码头建设、沙滩修复、港湾治理、人工鱼礁

示范区等多个海洋项目，已逐渐形成集水产品交易、冷库冷链、物流配送、海洋科技、休闲旅游、生态保护等于一体的格局。

现代服务业方面，公司坚持中高端为主的差异化发展战略，以城市发展为依托，以市场为导向，以项目为平台，以专业人才为支撑，通过产业布局和现代技术手段不断促进服务业业态、模式、功能等的创新，同时整合各类资源，提升服务质量，打造“精品项目、精品服务”，塑造精致生活。旗下静云山庄酒店已于2018年6月加入“罗莱夏朵”世界顶级酒店联盟；“万海旅游”品牌致力于打造粤港澳大湾区高端旅游项目；格力海岸无界美术馆、书店集图书、xx、艺术展览等形态于一体，已成为珠海新的人文和生活场所。目前现代服务业已涵盖物业服务、精品酒店、休闲旅游、文化教育、商业运营等业务。

现代金融业方面，公司基于产业布局，实施“大金融”及“+互联网”战略，创新互联网金融、小贷、商业保理、融资租赁等服务模式，完成投资与融资的对接，实现个人和中小微企业的投融资需求，促进实体经济快速发展，推动公司产业链、价值链和供应链一体化变革，探索“实体产业+创新金融+互联网”的发展模式。

（四）发行人项目开发情况

1、房地产项目开发情况

报告期内，公司房地产完工项目情况如下：

格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券（第一期）（面向专业投资者）

报告期内发行人主要房地产完工项目情况表

单位：亿元、万平方米、%

序号

项目名称

项目所在地

产品类型

立项、环评、工程四证、预售证、竣工备案是

否齐全

所属公司

竣工时间

项目总投资

总可售面积

累计销售面积

累计销售金额

销售进度

回款进度

未完成销售原因

格力海

岸 S3*

珠海

商业

是

珠海格力房产有限

公司

2018 年

12.20

6.49

注：1、部分项目未完成销售主要是因为公司根据时机制定销售策略并按计划进行销售，一般为分批推向市场，并预留少数特殊户型及样板房，以让销售及后续工作保持一定的节奏，为后续销售预留的样板

房，将择机进行销售；2、标注 “*”的项目为商业项目，公司根据经营计划拟用于出租，暂未对外销售。

格力海

岸 S4

珠海

住宅及其

配套

是

珠海格力房产有限

公司

2018 年

23.20

12.22

9.61

34.48

78.64

92.54

平沙九号花园

二期

珠海

住宅及其配套

是

珠海格力房产有限公司

2018 年

14.00

13.98

10.86

12.91

77.68

97.07

龙盛总部经济区 1 期

（P23-

1/01)*

重庆

商务办公

是

重庆两江新区格力地产有限公司

2018 年

2.70

6.07

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