Contract

預售屋買賣契約內容常見錯誤樣態彙整表

應記載事項	正確條文內容	常見錯誤樣態
1.契約審閱期	契約審閱權 x契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日 （契約審閱期間至少五日）買方簽章： 賣方簽章：	1.未xx攜回審閱期日、攜回審閱日數。 2.未xx攜回審閱期日，直接以定型化契約條款載明本契約已經由買方攜回審閱 5 日以上。 3.記載放棄或縮短審閱期間。
2.賣方對廣告之義務	賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。	1. 約定銷售現場展示之樣品屋，僅供買方參考。 2. 約定廣告內容僅供參考，不屬契約範圍。例如：約定廣告宣傳品之房屋平面圖、模型及公共設施照片，僅供參考。 3. 約定賣方於銷售現場展示空間之建材及設備，除本契 約及「建材設備說明書」載明屬賣方應交付內容外，買方不得主張將其併為本契約一部分。
3.房地標示及停車位規格	土地坐落： 縣（市） 鄉（鎮、市、區） 段 小段 地號等 筆土地，面積共計 平方公尺（ 坪），使用分區為都市計畫內 區（或非都市土地使用編定為 區 用地）。 房屋坐落： 同前述基地內「 」編號第 棟第 樓第 戶（共計 戶），為主管建築機關核准 年 月 日第 號建造執照 （建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件）。停車位性質、位置、型式、編號、規格： 買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間 □獎勵增設停車空間為□地上□地面□地下第 層□平面式□機械式□其他 ，依建造執照圖說編號第 號之停車空間計 位，該停車位□有□無獨立權狀，編號第	1.未填建照號碼或使用分區，亦未附建照暨核准之房屋平面圖影本為證。 2.未記載土地坐落「地號」。 3.未標示停車位之「性質」。 4.未標示停車位「高度」。 5.以停車場車道入口高度取代應記載之停車位高度，例如：記載本停車場車道入口限高 2.1 米以下車輛通行。 6.未記載停車位「有無獨立權狀」。 7.停車位面積未記載「另含車道及其他必要空間面積」。 8.停車空間位於共有部分且無獨立權狀，未記載「停車位面積計算方式」。 9.停車空間位於共有部分且無獨立權狀，未記載「停車空 間面積占共有部分總面積之比例」。

應記載事項	正確條文內容	常見錯誤樣態
	號車位 個，其車位規格為長 公尺，寬 公尺，高 公尺。另含車道及其他必要空間，面積共計 平方公尺（ 坪），如停車空間位於共有部分且無獨立權狀者，其面積應按車位（格）數量、型式種類、車位大小、位置、使用性質或其他與停車空間有關之因素，依第二目之比例計算之（計算方式如附表所示）。（建造執照核准之該層停車空間平面圖影本如附件）。 前目停車空間如位於共有部分且無獨立權狀者，應列明停車空間面積占共有部分總面積之比例。 買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者，雙方如有另訂該種停車位買賣契約書，其有關事宜悉依該 契約約定為之。
4.房地出售面積及認定標準	土地面積： 買方購買「＿」＿戶，其土地持分面積＿平方公尺（＿坪），應有權利範圍為＿，計算方式係以專有部分面積＿平方公尺（＿坪）占區分所有全部專有部分總面積＿平方公尺（＿坪）比例計算（註：或以其他明確之計算方式列明），如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。 房屋面積： 本房屋面積共計＿平方公尺（＿坪），包含：專有部分，面積計＿平方公尺(＿坪)。 主建物面積計 平方公尺（＿坪）。 附屬建物面積計＿平方公尺(＿坪)。包括： □陽臺 平方公尺( 坪)。 □中華民國一百零七年一月一日前已申請建造執照	1.面積僅標示「坪」，未標示「平方公尺」。 2.未記載「土地應有權利範圍」。 3.107 年 1 月 1 日後始申請建照，卻記載「屋簷」、「雨遮」面積（非都市更新案件）。 4.「主建物面積占本房屋得登記總面積之比例＿％」，變成「共有部分面積占本房屋得登記總面積比例約為 %」。

應記載事項	正確條文內容	常見錯誤樣態
	者，其屋簷 平方公尺( 坪)及雨遮 平方公尺( 坪)。 共有部分，面積計＿平方公尺(＿坪)。 主建物面積占本房屋得登記總面積之比例＿％。 前二款所列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第六點規定互為找補。
4.房地面積誤差及其價款找補	房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。 依第三條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。 前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差 超過百分之三者，買方得解除契約。	1.「土地」面積誤差未全部找補或無找補條款。 2.直接記載「停車位面積誤差」不找補。 3.僅約定面積「不足」或「短少」部分超過 3%，買方得解除契約，與應記載事項面積「誤差」3%規定不符。 4.土地面積誤差超過 3%，買方無法解約。 5.主建物或房屋登記總面積誤差超過 3%，買方無法解約。
5.契約總價	x契約總價款合計新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。土地價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 房屋價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 專有部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 主建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 附屬建物陽臺部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整 （除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格）。 共有部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。	土地、房屋專有部分（主建物、附屬建物）、共有部分等價款未分列。

應記載事項	正確條文內容	常見錯誤樣態
	車位價款：新臺幣＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
6.履約擔保機制	x預售屋應辦理履約擔保，履約擔保依下列方式擇一處理： □不動產開發信託 由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定本契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。 □價金返還之保證 x預售屋由 (金融機構)負責承作價金返還保證。價金返還之保證費用由賣方負擔。 賣方應提供第一項之保證契約影本予買方。 □價金信託 x預售屋將價金交付信託，由 (金融機構)負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。 前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方，受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產。但賣方未依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。 賣方應提供第一項之信託契約影本予買方。 □同業連帶擔保 x公司與依公司章程規定得對外保證之○○公司(同業同級公司)等相互連帶擔保，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。	1.未列明履約擔保機制。 2.採同業連帶擔保，但未經公會審核擔保資格。 3.無提供履約擔保證明文件。 4.契約未載明履約擔保種類，僅載明由某銀行提供履約擔保。

應記載事項	正確條文內容	常見錯誤樣態
	前項同業同級分級之基準，由內政部定之。賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。 □公會辦理連帶保證協定 x預售屋已加入由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理之連帶保證協定，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向加入本協定之○○公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之○○公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。 賣方應提供加入前項連帶保證協定之書面影本予買方。
7.付款條件	付款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款，其每次付款間隔日數應在二十日以上。 如賣方未依工程進度定付款條件者，買方得於工程全部 完工時一次支付之。	付款期程未依已完成之工程進度約定。
8.建材設備及其廠牌、規格	施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工，除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者，不在此限。 賣方建造本預售屋不得使用有損建築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、電弧爐煉鋼爐碴(石)、未經處理之海砂等材料或其他類似物。 前款材料之檢測，應符合檢測時中華民國國家標準或主管機關所定之檢測規範，如有造成買方生命、身體、健 康及財產之損害者，仍應依法負責。	1.契約約定或附件建材設備表之特記事項載明「為防止廠商任意哄抬價格，賣方得採用同級品產品代替」。 2.契約約定或附件建材設備表之特記事項載明「因市場供應失調，賣方得採用同級品產品代替」之文字內容。 3.漏列應記載事項「賣方如有違反前三款之情形，雙方同 意依違約之處罰規定處理」之規定。

應記載事項	正確條文內容	常見錯誤樣態
	賣方如有違反前三款之情形，雙方同意依違約之處罰規 定處理。
9.開工及取得使用執照期限	x預售屋之建築工程應在民國 年 月 日之前開工，民國 年 月 日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間： 1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。 2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。 賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。	1.本預售屋之建築工程應在某日期之前「開工」變成「申請開工」。 2.未記載開工及取得使用執照期限。 3.完工項目僅列「主建物、附屬建物」，缺「使用執照所定必要設施」及「取得使用執照」。 4.賣方逾期限「未開工或未取得使用執照」應計算遲延利息予買方，變成「未開工或未完工」或「未取得使用執照」。 5.逾期「3 個月未開工或未取得使用執照」，視同賣方違約，變成「逾期 6 個月未取得使用執照」。 6.賣方之遲延利息由「萬分之五」降低為「萬分之二」。 7.任意增加順延期間之事由，例如：人禍、鄰房糾紛、鄰損、xx抗爭、罷工、政府審照時間、主管機關無正當理由拖延未核發使用執照、原物 料漲價等。（非可歸責於賣方之事由，宜於個案爭執時，由賣方負舉證 責任，不宜逕以定型化契約條款列明）
10.驗收	賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。 雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權 於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，	1.交屋保留款「房地總價 5%」變成「房屋總價 5%」或「5 萬」。 2.未列交屋保留款。 3.交屋保留款低於房地總價 5%。 4.契約交屋保留款為房地總價 5%，惟附件之付款明細表訂明低於房地總價 5%。 5.約定「重大瑕疵」才能拒絕驗收。

應記載事項	正確條文內容	常見錯誤樣態
	於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。 第一項接通自來水、電力之管線費及其相關費用(例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等)由賣方負擔；達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，除契約另有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設外，其管線費及相關費用依下列方式處理： 1.預售屋基地範圍內之天然瓦斯配管，由賣方負擔。 2.預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管，由買賣雙方議定之；未議定者，由賣方負擔。	6.分期付款明細沒有交屋保留款。 7.未列明自來水、電力管線及瓦斯內管費用由賣方負擔。 8.瓦斯管內管與外管費用負擔，以預售屋「基地範圍」區分，變成「建築物範圍」。 9.未經買賣雙方協議，以定型化契約條款直接規定瓦斯 「外管」費用由買 方負擔。 10.約定將「交屋前」修繕義務變更為「交屋後」保固責任。 11.買方有權於「自備款」部分保留房地總價 5%作為交 屋保留款，變成於 「貸款」部分約定交屋保留款。
11.通知交屋期限	賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務： 1.賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。 2.賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。 3.買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。 4.賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。 賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照（若數戶同一張使用執照，則日後移交管理委員會）或使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付買方，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙，本契約則無需返還。 買方應於收到交屋通知日起 日內配合辦理交屋手續，	1.賣方應於領得使用執照「6 個月內」通知買方進行交屋，未記載該「6 個月內」之期限。 2.約定「除房屋有重大明顯瑕疵不能居住使用」情形外，買方不得拒絕接受、遲延接受或履行付款交屋義務。 3.買方同意於「通知之交屋日起 30 日後」，不論已否遷入，應負本戶水電費、瓦斯基本費，變成「通知之交屋日起」或「交屋日起」。 4.賣方之遲延利息每日「萬分之五」降低為「萬分之二」；計算基礎「已繳房地價款」變成「已繳房屋價款」 5.增列「非因賣方故意或重大過失」可以順延交屋。 6.賣方應於「領得使用執照 6 個月內」通知買方進行交 屋，變成「取得買方貸款後 30 日內」。

應記載事項	正確條文內容	常見錯誤樣態
	賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時，不在此限。 買方同意於通知之交屋日起三十日後，不論已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶費用及保 證金亦由買方負擔。
12.保固期限及範圍	x契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如：基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分．．．等)負責保固十五年，固定建材及設備部分（如：門⑤、粉刷、地磚．．．等）負責保固一年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。 前款期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利。	1.保固期限起算點為「買方完成交屋日起」，變成「通知交屋日起」或「使 用執照核准日起」。 2.「主要結構」與應記載事項「結構」規定不符，且有減少例示項目情 形，例如：約定主要結構（主要柱、樑、樓板結構）負責保固 15 年。 3.「不可歸責於賣方之事由……不在保固責任範圍」與應記載事項「除賣方 能證明可歸責於買方或不可抗力」之概念不符。 4.約定房屋之「主要結構」「其瑕疵影響結構安全」部分，自完成交屋日起 保固 15 年（限縮 業者保固責任）。
13.違約之處罰	賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。 賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。 買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之 （不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。 買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之 （最高不得超過百分之十五） 計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已	1.約定買方「違反本約及附件之其他約定事項」，賣方得請求房地總價 15%之違約金（違約事項過於寬廣且不確定）。 2.約定賣方違約「情節重大」買方才能解除契約。 3.賣方違約金計算基礎「房地總價」變成「房屋價款」。

應記載事項	正確條文內容	常見錯誤樣態
	繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。 買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。