Contract
定 期 借 地 権 設 定 契 約 合 意 書 （案）
賃貸人xxx（以下「甲」という。）と賃借人○○○○株式会社（以下「乙」という。）は、第１条記載の土地（以下「本件土地」という。）に、借地借家法（平成３年法律第９０号。以下「法」という。）第２２条に定める定期借地権（以下「一般定期借地権」という。）又は第２
３条に定める定期借地権（以下「事業用定期借地権」という。）の設定を目的とする定期借地権設定契約の合意書を締結する。甲及び乙は本件合意書締結後、令和４年１月３１日までに、xx証書により、本件合意書に定める内容に基づく定期借地権設定を目的とする土地賃貸借契約を締結する。
（賃貸物件等）
所 在 | 地 目 | 実測地積（㎡） |
葛飾区金町二丁目６５１番、６５０番の２ | 水道用地 | １，０２３．６０㎡ |
第１条 甲は乙に対し、その所有する次に掲げる土地（以下「この土地」という。）に、定期借地権を設定し、乙に賃貸する。
２ この土地の賃貸借（以下「本件賃貸借」という。）については、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、また、乙は法第１３条の規定による建物の買取りを請求することはできない。
３ 本件賃貸借については、法第３条から第８条まで、第１３条及び第１８条並びに民法（明治２９年法律第８９号）第６１９条の規定の適用はないものとする。
（使用の目的）
第２条 乙は、この土地を、○○○○の敷地として使用するものとする。
２ この土地に乙が所有する建物の種類、構造及び規模等は、別紙１のとおりとする。
（賃貸借の期間）
第３条 本件賃貸借の期間は、令和４年２月１日から令和○○（２０○○年）年１月３１日までの○○年間とする。
（物件の引渡し）
第４条 甲は、この土地を、前条に定める期間の初日に、現状のまま乙に引き渡すものとする。ただし、当該日において乙が第５条に定める保証金の納付を遅滞している場合には、保証金の納付が完了したことを甲が確認した翌開庁日に引き渡すものとする。
（保証金の納付）
第５条 乙は、保証金として、金 000,000 円（月額賃料の○○か月分）を、甲の指定する期日（賃貸借期間の開始前）までに甲が発行する納入通知書により、その指定する場所において、納付しなければならない。
２ 第１１条に定める賃料の改定により、賃料が増額改定された場合には、改定後の月額賃料の１２か月分に相当する金額を新たな保証金とし、その金額と既納の保証金額との差額を、乙は甲の指定する期日までに甲が発行する納入通知書により、その指定する場所にお
いて納付しなければならない。
（保証金の返還）
第６条 甲は、本件賃貸借の期間が満了したとき又は第２１条の規定によりこの契約が解除されたときは、乙による第２２条に基づく原状回復及びこの土地の明渡しの完了を確認後、保証金を乙に返還する。
２ 甲は、前項の規定により保証金を返還する場合において、乙が甲に対して次の債務を有するときは、甲は保証金を当該債務の弁済に充当し、返還すべき保証金の額からこれを差し引いた額を乙に返還するものとする。
(1) この契約から生じる乙の甲に対する未払賃料等の債務
(2) 第２３条第２項に規定する遅延違約金
３ 乙は、前項の規定により、当該債務の弁済に充てる既納の保証金が当該債務の額に満たないときは、その不足額を甲に支払わなければならない。
４ 保証金にはxxを付さない。
５ 乙は、書面による甲の承認なくして保証金返還請求権を第三者に譲渡し、又は担保に供してはならない。
（解体費用の預託）
第７条 乙は、別紙１に記載された建物等の解体費用を積算し、積算した金額を賃貸借の期間の月数で除した月額金 00,000 円を第１０条第１項に定める貸付料とともに預託しなければならない。
２ 乙は、預託した解体費用を、水道局に支払う貸付料その他の債務との相殺を主張することはできない。
３ 乙は、預託した解体費用を、第三者に譲渡（借地権そのものを譲渡する場合を除く。）、質権の設定等その他いかなる方法によっても担保に供してはならない。
（預託解体費用の返還）
第８条 甲は、本件賃貸借の期間が満了したとき又は第２１条の規定によりこの契約が解除されたとき、乙による第２２条に基づく原状回復及びこの土地の明け渡しの完了を確認後、預託された解体費用を乙に返還する。
２ 預託された解体費用にはxxを付さない。
３ 乙は、別紙１に記載された建物等の解体費用に充てる場合に限り、あらかじめ甲と協議の上、第２２条に基づく原状回復及びこの土地の明け渡しの完了前に預託した解体費用の返還を受けることができる。
（保証金・解体費用に代わる担保等）
第９条 乙は、第５条の保証金及び第７条の解体費用の預託（以下「保証金等」という。）に代えて、甲を被保険者とする履行保証保険を手配し、その保険証券を甲に差し入れることができる。
２ 前項に定める履行保証保険をxxする場合は、その保険期間の開始日の翌日から３０日以内に当該保険証券を甲に差し入れるものとする。事務上のやむを得ない事情等により、かかる期限までに、甲に対して保険証券を提出することができない場合は、乙は、当該期限までに、甲に対して当該事情等を説明の上、可及的速やかに保険証券を甲に提出しなければならない。
３ 保証金等が増額される場合、乙は、甲から請求があったときは、かかる増加額につき履行保証保険をxxした上で、可及的速やかに当該履行保証保険に係る保険証券を甲に差し入れるものとする。かかる手続きにあたり、乙が差し入れ、甲が保管する保険証券を要するものとして、保険会社から要請があった場合は、甲は、当該xx手続きのために、当該保険証券を乙に返還するものとする。
４ 履行保証保険の保険期間は、乙と保険会社の協議により決定することができるものとし、当該保険期間が本契約の満了日までの全期間に及ばないときは、乙は本契約が終了するに至るまで、保険期間の間断なく、当該履行保証保険が更新又は継続されるに限り、履行保証保険をもって、保証金等の代替措置とすることができるものとする。乙が、本契約が終了するに至るまでの間、保険期間の間断なく履行保証保険を更新し又は継続することができないときは、乙はその保険期間の満了日の翌日から３０日以内に、保証金等を甲に預託し又は甲が認める他の代替手段により保証金等の担保措置を実施しなければならない。乙が、上記期限内に保証金等を預託し又は甲の認める代替手段としての保証金等の担保措置を実施することができない場合は、甲は第２１条第１項第２号に基づき本契約を解除することができる。
５ 履行保証保険の保険金額が保証金等の額に満たない場合、乙はその不足額（以下「差額保証金等」という。）を甲に預託することにより、履行保証保険の保険金額と差額保証金等の合算額にて保証金等の担保措置とすることができる。ただし、甲が差額保証金等の預託を不要とする旨を書面で通知した場合は、かかる差額保証金等の預託を行うことを要しない。乙が差額保証金等を預託した後、本契約が終了した場合又は本契約を解除した場合、甲は第２０条に定める違約金の一部の支払いに差額保証金等を充当するとともに、履行保証保険に係る契約に定める条件に従い、当該契約上認められる範囲内で保険金の支払いを保険会社に求めることができる。
６ 甲が差額保証金等の預託を乙に要請し、万一、乙がこれに応じない場合は、甲は本契約を解除し、違約金の支払いを乙に請求することができるが、この場合、履行保証保険に係る契約の条件上、履行保証保険に係る保険金は支払われない。
（賃料の支払い）
区 分 | 支 払 期 限 |
第１四半期（ ４月 ～ ６月分） | ６月末日 |
第２四半期（ ７月 ～ ９月分） | ９月末日 |
第３四半期（１０月 ～ １２月分） | １２月末日 |
第４四半期（ １月 ～ ３月分） | ３月末日 |
第 10 条 乙は、この土地の賃料として月額金 000,000 円を、毎年度次に定めるところに従って、甲の発行する納入通知書により、その指定する場所において支払わなければならない。
２ 前項の規定にかかわらず、建築工事期間として、賃貸借期間の初日から令和 年 月 日までの賃料は月額金 000,000 円とし、この期間は、工事の進捗にかかわらず変更しない。なお、１か月未満の期間の賃料については、乙は、その賃料を、次に定めるところに従っ
て、甲の発行する納入通知書により、その指定する場所において支払わなければならない。
（賃料の改定）
第 11 条 甲は、前条第１項の賃料について、契約期間の初日からその満了日までの期間につき、３年ごとに次に掲げる方式により改定できるものとする。
改定賃料（円）＝Ａ×Ｂ
なお、１円未満の端数がある場合、これを切り捨てる。 Ａ（円）：従前賃料の金額
Ｂ（％）：ａ÷ｂで算出される値
なお、小数点以下第２位までとする（小数点以下第３位がある場合、これを四捨五入する。）。
ａ：賃料改定年の前年の年平均の総務省統計局発表の消費者物価指数（xxx区部・総合指数）
ｂ：従前の賃料決定時の前年の年平均の総務省統計局発表の消費者物価指数（xxx区部・総合指数）
２ 前項の規定にかかわらず、前条第１項の賃料が土地価格の変動等により、又は近隣の土地の地代若しくは賃料に比較して不相当となったときは、甲は、適正な範囲内で将来に向かって、賃料を改定することができる。
（延滞金）
第 12 条 乙は、第１０条の賃料をその支払期限までに支払わないときは、その翌日から支払
いの日までの日数に応じ、賃料の金額につき年１４．６パーセントの割合で計算した延滞金（１００円未満の場合を除く。）を支払わなければならない。この場合において、年当た
じゅん
りの割合は、閏年の日を含む期間についても、３６５日の割合とする。
（充当の順序）
第 13 条 乙が前条に定める延滞金を支払うべき場合において、現実に納付のあった金額が、保証金、解体費用、賃料及び延滞金の合計額に満たない場合には、延滞金、賃料、保証金及び解体費用の順序で充当する。
（転貸の禁止等）
第 14 x xは、次に掲げる事項を守らなければならない。ただし、あらかじめ書面による甲の承認を受けたときは、この限りでない。
(1) この土地を転貸し、又はこの土地の賃借権を譲渡しないこと。
(2) この土地の形質を変改しないこと。
(3) この土地を第２条第１項に定める用途以外に使用しないこと。
（賃借人の義務）
第 15 条 乙は、この土地を善良なる管理者の注意をもって使用する義務を負う。
２ この土地を使用して乙が行う事業に伴う一切の責めは、乙が負う。
３ 乙は、この土地を風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和２３年法律第１２２号）第２条第１項に規定する風俗営業、同条第５項に規定する性風俗関連特殊営業、同条第１１項に規定する特定遊興飲食店営業その他これらに類する業の用に供してはならない。
４ 乙は、この土地を暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第７
７号）第２条第２号に規定する暴力団の事務所等その活動の拠点となる施設の用に供してはならない。
５ 甲がこの土地の管理上必要な事項を乙に通知した場合、乙は、その事項を遵守しなければならない。
６ 乙は、この土地の使用にあたっては、近隣との調和のとれた利用を行うとともに、近隣住民の迷惑とならないよう、十分に配慮しなければならない。
（土地の使用状況の変更）
第 16 条 乙は、この土地に新たに建物を建築し、又は第２条第２項に定める建物の増改築
（再築を含む。）を行おうとするときは、あらかじめ書面による甲の承諾を受けなければならない。
（有益費等の請求権の放棄）
第 17 条 乙は、この土地に対して支出した必要費、有益費その他一切の費用について、これを甲に請求しないものとする。
（住所等の変更の届出）
第 18 条 乙は、その住所又は名称に変更があったときは、速やかに甲に届け出なければならない。
（調査協力義務）
第 19 条 甲は、この土地について、随時、その使用状況を実地に調査することができる。この場合において、乙は、これに協力しなければならない。
（違約金）
第 20 x xは、次条（第３項の場合を除く。）の規定により、契約を解除された場合においては、甲に対し、第１０条第１項の月額賃料の１２か月分に相当する額の違約金を支払わなければならない。
２ 乙は、第１４条又は第１５条に定める義務に違反したときは、甲に対し、前項に定める違約金の３倍に相当する額の違約金を支払わなければならない。
３ 乙は、正当な理由なく前条に定める義務に違反して実地調査に協力しなかったときは、甲に対し、第１０条第１項の月額賃料の１２か月分に相当する額の違約金を支払わなければならない。
４ 前３項の違約金は、損害賠償額の予定又はその一部と解釈しない。
（契約の解除）
第 21 条 甲は、乙が次の各号の一に該当した場合は、催告をしないで、この契約を解除することができる。
(1) 第５条の保証金をその指定期日までに納付しないとき。
(2) 第７条の解体費用をその指定期日までに預託しないとき。
(3) 支払期限後３月以上賃料の支払いを怠ったとき。
(4) 第１４条の規定に違反したとき。
(5) 第１５条第４項の規定に違反したとき。
(6) 第１６条の規定に違反したとき。
(7) 第２０条第２項又は第３項の規定に違反したとき。
２ 甲は、前項に規定する場合を除くほか、乙がこの契約に定める義務を履行しないときは、
催告の上、この契約を解除することができる。
３ 甲は、賃貸借期間満了前であっても、この土地を公用又は公共用に供するため必要を生じたときは、地方自治法（昭和２２年法律第６７号）第２３８条の５第４項（第２３８条の４第５項において準用する場合を含む。）の規定に基づき、この契約を解除することができる。
この場合において、契約の解除に伴うこの土地の原状回復及びこの土地の返還等については、甲乙協議の上定めるものとする。
（原状回復）
第 22 条 乙は、前条第１項又は第２項の規定により契約を解除された場合においては甲の指定する期日までに、本件賃貸借の期間が満了した場合においては賃貸借期間の満了日までに、自己の責任と負担で、この土地に存する建物その他の工作物を収去し、この土地を原状に回復して甲に返還しなければならない。ただし、甲がこの土地を原状に回復させることが適当でないと認めたときは、現状のまま返還することができる。
２ 乙は、前項のただし書きの場合において、この土地が滅失又はき損しているときは、その損害賠償として契約解除時の時価により減損額に相当する金額を甲に支払わなければならない。また、乙の責めに帰すべき事由により甲に損害を与えている場合には、その損害に相当する金額を甲に支払わなければならない。
３ 本件賃貸借の期間が満了する場合において、乙は甲に対し、期間満了１年前までに、建物等の収去の計画及び建物賃借人の明渡し等この土地の返還に必要な事項を書面により報告しなければならない。
（損害賠償等）
第 23 条 甲は、乙がこの契約に定める義務を履行しないため損害を受けたときは、その損害の賠償を請求することができる。
２ 乙は第２１条（第３項の場合を除く。）の規定によるこの契約の解除又は賃貸借期間の満了により、この土地を返還する場合において、前条第１項の規定に違反したときは、返還期日の翌日からこの土地が返還された日までの期間について、遅延違約金として１日当たりの賃料相当額に当該日数を乗じて得た額の倍に相当する額を甲に支払わなければならない。
３ 前項の１日当たりの賃料相当額は、第１０条第１項の月額賃料の１２か月分に相当する額を３６５で除して得た金額（１円未満の端数は切り捨てる。）とする。
４ 乙は、地方自治法第２３８条の５第４項（第２３８条の４第５項において準用する場合を含む。）の規定に基づき、この契約が解除された場合において、損失が生じたときは、同条第５項の規定に基づきその補償を請求することができる。
（xx証書の作成及び強制執行の認諾）
第 24 条 この契約については、xx証書を作成するものとし、乙は、遅滞に係る賃料及び第
１２条に定める延滞金その他この契約に基づく一切の金銭債務につき、xが判決を得ることなく直ちに強制執行を行うことについて、異議がないことを認諾する。
（契約の費用）
第 25 条 次に掲げる費用は、乙の負担とする。
(1) この契約の締結に要する費用
(2) xx証書作成に要する費用
(3) その他この契約の履行に関して必要な費用
（管轄裁判所）
第 26 条 この契約から生ずる一切の法律関係に基づく訴えについては、甲の事務所の所在地を管轄する地方裁判所をもって管轄裁判所とする。
（疑義の決定等）
第 27 条 この契約の各条項の解釈について疑義を生じたとき又はこれらに定めのない事項については、甲乙協議の上定めるものとする。
（暴力団等排除に関する特約条項）
第 28 条 暴力団等排除に関する特約条項については、別紙２に定めるところによる。甲と乙とは、本書を２通作成し、それぞれ記名押印の上、その１通を保有する。
令和 年 月 日
xxx新宿区西新宿二丁目８番１号甲 xxx
代表者 公営企業管理者
xxx水道局長 x x x 子
xxx
乙 ○○○○株式会社代表取締役
別紙１
【土地について】
所在地番 | 葛飾区金町二丁目６５１番、６５０番２ |
地目 | 水道用地 |
実測地積 | １，０２３．６０㎡ |
備考
借地権者 | 無 |
借地権持分 | 無 |
【建物について】
種 類 | 規 模 |
別紙２
暴力団等排除に関する特約条項
（暴力団等排除に係る契約解除）
第１条 甲は、乙が、xxx水道局契約関係暴力団等対策措置要綱（平成２２年１１月５日付２２水経契第３６８号。以下「要綱」という。）別表１号に該当するとして、要綱に基づく排除措置を受けた場合は、この契約を解除することができる。この場合においては、何ら催告を要しないものとする。
２ 乙は、前項の規定によりこの契約を解除されたときは、甲に対し、定期借地権設定契約合意書第１０条第１項の月額賃料の１２か月分に相当する額の３倍に相当する額の違約金を支払わなければならない。
３ 前項の違約金は、損害賠償額の予定又はその一部と解釈しない。
４ 乙は、第１項の規定によりこの契約を解除されたときは、甲の受けた損害を賠償しなければならない。
５ 甲は、第１項の規定によりこの契約を解除したことにより、乙に損害が生じても、その責めを負わないものとする。
６ 定期借地権設定契約合意書第６条並びに第２２条第１項及び第２項並びに、第２３条第
２項及び第３項の規定は、第１項の規定による解除の場合に準用する。
（不当介入に関する通報報告）
第２条 乙は、契約の履行に当たって、暴力団等から不当介入を受けた場合は、遅滞なく甲への報告及び警視庁管轄警察署（以下「管轄警察署」という。）への通報（以下「通報報告」という。）並びに捜査上必要な協力をしなければならない。
２ 前項の場合において、通報報告に当たっては、別に定める「不当介入通報・報告書」を２通作成し、１通を甲に、もう１通を管轄警察署にそれぞれ提出するものとする。ただし、緊急を要し、書面による通報報告ができないときは、その理由を告げて口頭により通報報告を行うことができる。
なお、この場合には、後日、遅滞なく不当介入通報・報告書を甲及び管轄警察署に提出しなければならない。
３ 甲は、乙が不当介入を受けたにもかかわらず、正当な理由がなく甲への報告又は管轄警察署への通報を怠ったと認められるときは、都の契約から排除する措置を講ずることができる。