项目编号：ZHGP2021-C307 计划编号：440401-2021-06140 号

珠海市机关事务管理局人民东路 125 号办公区物业管理服务采购合同

项目编号：ZHGP2021-C307 计划编号：440401-2021-06140 号

签订地点：           

签订日期：            

第一章 总则

第一条 x合同当事人

甲方（委托方）：珠海市机关事务管理局 负责人：xxx

地址：人民东路 125 号主楼 313

乙方（受托方）：珠海华发物业管理服务有限公司 法定代表人：曾师

地址：xxxxxxxxxx 000 x

根据国家地方有关物业管理法律法规和相关政策，经珠海市公共资源交易中心公开招标，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方就珠海市机关事                                                                                   务管理局人民东路125 号办公区2022-2023 年度物业管理服务采购项目实施物业管理服务事宜，订立本合同。

第二条 物业基本情况：

物业名称：珠海市机关事务管理局人民东路 125 号办公区项目说明：

1.xxxx 000 xxxx（xxxx）于 2000 年投入使用，占地面积 3023.81

㎡，建筑面积 45002.54 ㎡，绿地面积 000 x，xxx 00 x，xxx 0 x，xx

x 0 x，xxxx停车场。

2.保洁面积共计 23954 ㎡，其中：主楼公共区域保洁面积 5376 ㎡，西附楼

公共区域保洁面积 1984 ㎡，一层办事服务大厅 2263 ㎡，地下停车场保洁面积

5681 ㎡，地面停车场 7500 ㎡，洗手间共计 108 间，保洁面积 1150 ㎡。

3.客梯 6 台、饭堂餐梯 2 台。

第二章 物业管理服务内容

第三条 制定物业管理服务制度，包括员工管理制度、设备管理制度、停车场管理制度、室内外卫生管理制度等，并组织实施。

第四条 服务岗位要求：

1、乙方需按甲方人员数量及素质要求配备物业服务人员，经甲方核定后的岗位及人员数量要保证到位，调整或减少要经甲方同意。

2、乙方应对派驻人员进行严格政审，确保派驻人员均没有刑事犯罪记录和其他不良行为记录，具有良好政治品格。

3、乙方各类人员按岗位着装要求统一，各类管理人员要言行规范，保持仪容仪表，树立公众形象。

4、人员数量要求：

①足额要求。乙方为本项目规定范围的服务所选派的各类工作人员，均应在签订合同后，根据本项目服务要求的需要，足额到岗。

②人员数量及要求：

甲方要求现场服务人员必须不得少于 39 人，其中项目经理不得少于 1 人，

管理员不得少于 1 人、保安队长不得少于 1 人、安管人员（含消防控制室值班

员）不得少于 19 人，清洁绿化人员不得少于 13 人，维修人员不得少于 4 人，其他人员可根据本项目的实际需求自行配置。

按招标文件规定及中标人投标文件承诺的物业人员配备要求。（详见附件 1）

③岗位人员要求：

1、项目经理要求具有物业管理类资格或资质证书；年龄 45 岁以下；五年

大型物业管理经验。

2、管理员全面协助项目经理工作，要求年龄 40 岁以下；五年以上物业管理从业经验。

3、清洁部人员要求年龄 50 岁以下；有相关经验一年以上；责任心强，任劳任怨，安全及服务意识高；相貌端正，着装整洁统一。

4、安管部人员要求初中或以上文化程度，20 岁以上、45 岁以下；身高 165厘米以上；取得公安部门颁发的保安员证；身体健康、形象气质佳；纪律性强，富有正义感，素质好、责任心强。

5、消防控制室值班员要求高中或中专以上文化程度，20 岁以上、45 岁以下；身高 165 厘米以上；身体健康、形象气质佳；纪律性强，富有正义感，素

质好、责任心强；所有消防控制室值班员（共 6 人）须持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员职业资格证书，履约上岗前须提供证书给委托方核查，核查合格后方可上岗。

6、水电维保管理人员要求初中或以上文化程度，20岁以上、50岁以下；管理能力强、熟悉水电及建筑知识，责任心和安全意识强；有二年以上水电管理工作经验；所有水电维保管理人员（共4人）须持有特种作业操作证（电工），履约上岗前须提供证书给委托方核查，核查合格后方可上岗。

序号	内容	数量	参数	安装使用	备注
1	变压器	2 台	1250KVA 和 1600KVA	2000 年
2	高压联络	2 个	-	2000 年

第五条 乙方需对甲方现有设施设备做好维修保养工作，确保各项设施能够正常运转，具体设施设备情况如下：

	开关柜
3	低压开关 柜	2 个	-	2000 年
4	发电机组	1 套	450kW	1995 年
5	中央空调 系统	1 套	420 冷吨	1995 年	3 台中央 空调主机
6	客运电梯	6 台	-	1-4 号电梯为 1995 年 生产、5 号电梯为 1996年 生产、6 号电梯为 2000 年生产。
7	食堂餐梯	2 台	-	分别为 2013 年与 2019 年
8	视频监控 系统	1 套	-	2016 年	130 个监 控点
9	消防系统	1 套	北大青鸟主机型号 JBF-11S	2012 年	系统有 29个回路， 4694 点现 场部件

如因设施设备自身原因导致无法正常运转的，乙方向甲方出具书面情况说明，由甲方决定是否进行修理或更换，并承担相应费用。

第六条 物业管理要求和标准：

（一）清洁卫生管理标准

①室外公共区域保洁二级标准

一、公共路面 （含绿化带、大门口、广场等）	每日	每周	每月	每季 度	质量标准
1、全面清扫干净所有路面。	2				1、保持路面洁净、无垃圾、无污渍、无积水。 2、明沟渠无垃圾杂物，保持畅通。 3、公共设施无损坏、无污渍。 4、 垃圾箱、筒存放量不超过2/3。 5、 对垃圾收集点进行清洗、消毒、 分类清运。 6、外墙、雨棚、连廊、屋顶在台风和暴雨季节，要加强巡查。 8、监管建筑垃圾定点堆放；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在
2、清理绿化带内垃圾、树叶、 杂物。	1
3、巡回保洁。	不 限
4、室外指示牌。		1
5、收集公共区域垃圾箱、筒 垃圾。	2
6、清理办公区内明渠、沙井。		1
7、扫净排水沟、明渠表面垃 圾。	不 限
8、擦洗花基壁。		1
9、全面清洗垃圾箱、筒。		1
10、抹净低位照明路灯。		1
11、路灯、景观照明灯。			2
12、全面清理卫生死角。		1
13、全面冲洗路面。			1

14、标识牌和宣传牌清洁。		1			运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染 路面）
15、化粪池吸肥。	每半年 1 次
16、烟灰桶保洁。	1
17、下水道清洁。			1
18、如遇重大活动、突发性工作、上级检查等特殊情况，中标人需调派 人手支援，积极配合采购人搞好环境卫生工作。
二、保洁天台（每月一次） 保证无杂物堆放，地漏、管道畅通，消防通道畅通，天台地面卫生整洁。

②办事服务大厅保洁一级标准

一、一层办事服务大厅、电梯口、 公共走廊、门口大理石地板及台阶。	每日	每周	每月	每 季度	质量标准
1、拖净地面，并保持地面干爽。	4				1、地面干净无污渍。 2、墙身无尘。 3、玻璃无手印、无污渍。 4、各种设施明净整齐。 5、门、窗、消防器材等无 灰尘、无污迹、
2、巡回推尘、保洁（雨季加强 巡回）。	4
3、保洁垃圾桶。	4
4、清洗保洁低位玻璃。	2
5、清洗保洁高位玻璃。				1
6、保洁电梯门、轿厢。	不	1

	限				无胶迹。
7、保洁指示牌及其他设施。		1
8、保洁低位墙身、地脚线。		1
9、保洁高位墙身。	每半年 1 次
10、消毒电梯按钮及公共区域门 把手。	2
11、保洁天花、风口、灯具、喇 叭出口等。	3M 以上每半年 1 次、3M 以下 每季度 1 次
12、保洁公共区域门窗。	2
13、收集楼层垃圾并分类送至指 定地点。	2
14、保洁消防栓、灭火器、报警 器、消防应急灯。		1
15、保洁楼梯扶手、栏杆。		2
16、大理石地板打蜡				1
二、公共洗手间	每日	每周	每月	每季 度	质量标准
1、拖洗地面。	4				1、地面干净无污渍。 2、墙身无尘。 3、玻璃无手印、无污渍。 4、各种设施明净整齐。
2、保洁门、低位墙身。	2
3、清洁镜面、洗手盆、陶瓷便 器（巡视清洁）。	不 限
4、全面冲刷水池、小便池、厕	不

位。	限				5、洁具设备在使用后随时清洁，洁具无污渍,显出原色。 6、手纸盒内不缺纸，洗手液面不少于三分之一盒体。 7、天花、玻璃窗应无灰尘、无污渍、无蜘蛛网。
5、巡回保洁。	不 限
6、洗手间所有设施全面保洁、 消毒。	1
7、保洁天花、空调风口、灯具 等。			1
8、清洁隔板、纸盒、洗手液盒。	4

③办公楼公共区域保洁二级标准

一、含电梯口、公共走廊、楼梯间	每日	每周	每月	每 季度	质量标准
1、拖净地面，并保持地面干爽。	2				1、地面干净无污渍。 2、墙身无尘。 3、玻璃无手印、无污渍。 4、各种设施明净整齐。 5、门、窗、消防器材等无灰尘、无污迹、无胶迹。
2、巡回推尘、保洁（雨季加强 巡回）。	2
3、保洁烟灰桶（巡回至少 1 次）。	1
4、清洗保洁低位玻璃。	1
5、清洗保洁高位玻璃。	每半年一次
6、保洁电梯门、轿厢。	不 限	1

7、保洁指示牌及其他设施。				1
8、保洁低位墙身、地脚线。			1
9、保洁高位墙身。	每半年 1 次
10、消毒电梯按钮及公共区域门 把手。	2
11、保洁天花、风口、灯具、喇叭出口等。	3M 以上每半年 1 次、3M 以下 每季度 1 次
12、保洁公共区域门窗。	不 限	1
13、收集楼层垃圾并分类送至指 定地点。	1
14、保洁消防栓、灭火器、报警 器、消防应急灯或视污染程度而定。			1
15、保洁楼梯扶手、栏杆。		1
二、公共洗手间	每日	每周	每月	每季 度	质量标准
1、拖洗地面。	2				1、地面干净无污渍。 2、墙身无尘。 3、玻璃无手印、无污渍。
2、保洁门、低位墙身。	不 限
3、清洁镜面、洗手盆、陶瓷便	不

器（巡视清洁）。	限				4、各种设施明净整齐。 5、洁具设备在使用后随时清洁， 洁具无污渍，显出原色。 6、手纸盒内不缺纸，洗手液面不少于三分之一盒体。 7、 天花、玻璃窗应无灰尘、无污渍、 无蜘蛛网。
4、全面冲刷水池、小便池、厕 位。	不 限
5、巡回保洁。	不 限
6、洗手间所有设施全面保洁、 消毒。	1
7、保洁天花、空调风口、灯具 等。				1
8、清洁隔板、纸盒、洗手液盒。	2
三、地面、地下停车场	每 日	每 周	每 月		质量标准
1、地面巡回保洁，每小时巡视 1 次。	不 限				1、地面干净无污渍。 2、墙身无尘。 3、玻璃无手印、无污渍。 4、各种设施明净整齐。
2、墙面灰尘。	1
3、冲洗排水沟。			2
4、清理积水。	1
5、清洁消防栓、指示牌、车位 档、防火门。			2

保洁工作需建立垃圾强制分类管理制度，安排专人进行垃圾处理的二次收集和二次分类并建立台账。提供清洁物料、垃圾袋和一层办事服务大厅卫生间的厕纸和洗手液。

保洁服务等级标准:

一级	参照《广东省物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评 分细则》执行。
二级	参照《珠海市物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评 分细则》执行。

（二）环境和绿化管理标准：

1.大楼的室内外和附属设施，乙方要按照要求对老鼠、蚊子、苍蝇、蟑螂进行消杀。在合同期内的 1、2、3、4 月份和 10、11、12 月份对服务范围每月进行 2 次的灭四害消杀工作；合同期内的 5、6、7、8、9 月份对服务范围每月进行 4 次的灭四害消杀工作。

2.乙方需对建筑物主体及其附属设施以及各办公区域内的场地和树木进行白蚁防治工作，每月进行一次全面检查。

3.乙方需负责大楼xx范围内500 ㎡绿化地的绿植和树木的日常管理工作，

春节期间在 1 楼大厅配置高 1.8 米的年桔 1 盆。

项目	质量检验标准
绿篱	长势:枝繁xx,长势良好,无死亡、枯萎现象,无枯枝败叶。完整度:绿篱无空缺、残缺现象,生长整齐连续。造型:造型美观,绿篱保持平整、规格一致,生长旺盛期每 20 天左右修剪一次, 非生长期每 1 个月修剪一次。病虫害防治:基本无虫害、病害 现象。其它:无践踏、无垃圾、石块等杂物。

树木	长势:xxxx,长势良好,无死亡、枯萎现象。造型:垂榕等造型树每月修剪一次(生长旺盛期),其它树木应适时修剪,保持 造型整齐、美观。其它:无内生枝、丛生枝,无枯枝败叶,无严重倾斜，台风季节按防风要求进行修剪，修剪下树枝及时清 运。松土区轮廓整齐、美观。
灭“四害”	1、2、3、4 月份和 10、11、12 月份对服务范围每月进行 2次灭四害消杀，5 至 9 月份对服务范围每月进行 4 次灭四害 消杀，要求基本无蚊蝇、无老鼠洞。

（三）设施设备的管理标准：

管理内容	管理标准
	（1）公共区域各种建筑（含楼面、外墙面）、道路、排水排
	污管道、沟、渠、井、化粪池、路灯、电缆沟、垃圾箱等设施
	设备的维护、检查和管理。保障架空层、大堂、电梯厅、公共
	通道等场所的开关、插座、门窗正常使用。
建筑物和相关	（2）保持供水系统和排水系统以及设备的正常运行，每年清
		洗生活水池两次，清洗后需提供水质检测报告，每月检查水表
设施的维护	一次，发现问题要及时更换或修理。
	（3）办公区的公用设备（公共照明、配电设备、消防系统、
	视频监控系统、停车（道闸）系统等）的维护和运行服务；电
	梯（电梯下面有专项）及其它特种设备设施的维护工作；遇有
	重大活动和特殊天气的情况下配电房实行 24 小时值班，加强

	监控和巡视管理。
电力系统维护保养	（1）做好供配电及发电机系统、弱电系统的日常检查维护工作，确保系统工作正常，巡查记录完整。 （2）高压房及配电柜维护检修工作由采购人另委托具有资质 的单位代维，另行支付相关费用。
	（3） 对发电机组定期检查，包括润滑、紧固、清洁，每月启 动运行两次，检查记录完整，运行各参数登记准确。
中央空调的维护保养	(1) 建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪声和严重的滴漏水现象。开机前工作：清洗消毒办公区盘管机滤网、风管管道及排气扇。清理冷冻水管、冷却水管内淤泥锈泥更换冷冻水加药。清洗冷却水塔后加水加药，出具合格水质报告。清洗机组蒸发器、管道过滤器。按防疫部门的相关《指引》定期消毒，满足疫情防 控要求。
	（2）开机运行阶段每月不少于一次养护空调设备，如：冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、供电柜、新风机、风管、滤网等包括中央空调主机一般性的故障排除，保证空调设备处于良好状 态。
	（3）定期对冷冻水（每月一次）、冷却水系统（每周一次） 进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗。
	（4）定期加药、清洗冷却塔塔盘、盘管机、排气扇，并进行

	排污。冷冻水系统、冷却水系统每月取水样进行检测并出具检测结果，确保水质符合要求。 （5）停机后工作：检查空调主机制冷系统制冷剂有无泄漏；是否需要补充制冷剂，检查压缩机冷冻油的油压及油量，必要时进行冷冻油更换及补充。 冷冻水泵、冷却水泵、电机检查、加油及更换密封元件；水系统关键部位的阀门、过滤器、等检 查及更换修理。检查保温系统有无开裂、破损、漏水等现象。
电梯维护管理	现场维保人员要求持证上岗，持相应特种作业证，维护管理人员要求具有安全管理员证书，出现电梯故障维修人员 20 分钟 内到场。
消防系统维护保养	负责所有建筑物、设施及有形物体的消防管理，消防系统的日常维护，包括消防控制室的操作台和联动控制柜、消防水泵及相应的控制柜、消防喷淋系统、消防栓系统、防火门、消防报 警系统、灭火器、应急灯、安全出口指示灯等。

1、以上设施设备的管理工作中，如涉及更换配件的小维修，由采购人提供材料，物业公司负责更换，其他维修由物业公司报采购人，由采购人组织实施。

2、设施设备应急抢修工作原则由物业公司迅速组织实施，所需费用经第三方审核后，按审核价由采购人支付。防雷设施检测、电梯年审工作由中标人负责，如产生费用由采购人另行支付。

3、以上设施设备的维护保养涉及专项服务的，若中标人不具备相关专业资质，需经采购人审查同意后分包给具有相关资质的单位承担，分包上限金额如下：

专项服务名称	分包上限金额
	一年金额	合计金额（两年）
电梯维护管理	￥77,000.00 元	￥154,000.00 元
中央空调维护保 养	￥85,000.00 元	￥170,000.00 元
消防系统维护保 养	￥62,000.00 元	￥124,000.00 元

（四）安全、消防、公共秩序管理标准：

安全、消防、公共秩序管理是指为保证大楼内安全和正常秩序，保证监控、自动报警系统正常运行，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序管理等。工作要求如下：

1、负责大楼的安防监控管理、办公区地办公秩序和安全保卫工作以及消防控制室的管理工作。

2、服从采购方的管理，严格按照要求做好各项安全防范工作，自觉接受公安机关、属地管理部门的业务检查、监督和指导；

3、负责相关设备的维护、保养，保障设备的正常运行；

4、负责安防监控中心和消防控制室的 24 小时值班工作；

5、做好治安防范和消防工作的预案并落实，保证有良好的治安秩序。

6、遵守保密管理规定，不得外泄监控录像资料，调取监控录像资料须经采购方同意方可。

（五）防疫消毒工作。

1、对各电梯每天消毒四次；

2、对公共区域每天消毒两次；

3、对服务大厅公共座椅每日进行擦拭、消毒两次。

4、安排专人在办公区两个主要出入口负责测量体温及安全工作。

5、按防疫部门的工作《指引》落实。

6、每年清洗生活水池两次，清洗人员需持有健康证进行清洗工作，清洗后提供水质检测报告。

（六）施工管理及巡查

1、乙方需安排专人按照施工管理规定对办公区内的办公用房维修改造项目进行监督，确安保全施工，xx施工；需对施工工作进行协调，及时解决问题；需督促施工单位按照要求清理建筑垃圾，维护办公区良好环境。

2、制定施工管理规定，施工协议书、安全承诺书并负责与施工单位签订、办理进场退场手续。

第三章 物业管理服务期限与费用第七条 物业管理服务费用的收取标准：

1、本项目服务期合同有效期两年，工作时间（包含加班时间）全包价服务，服务期 2022 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日。物业管理费总价为人民币 肆                                                                                  佰捌拾壹万捌仟元整（￥4,818,000.00）。

第八条 付款方式及条件：

1、物业管理费按月结算，乙方每月 20 日前开具当月的物业管理

x国家完税发票给甲方，甲方于收到发票后的 10 个工作日（节假日顺延）内核定且向财务部门申请转账给乙方指定的银行账户支付当月服务费，每月服务费 200750.00 元。由于本采购项目资金来源为财政资金，因资金审批等可能会延迟支付时间，双方均不担责；在当月日常管理和采购验收中，涉及考核指标应按规定扣费的，应在下月服务费中扣除。

2、汇总考评结果平均得分在 90 分以上（含 90 分）的为好，甲方应向乙方

全额支付应付款项；考评平均得分大于等于 80 分、小于 90 分的为中，甲方应

向乙方支付应付款的 90%；考评平均得分大于等于 60 分、小于 80 分的为差，甲方应向乙方支付应付款的 80%。

第九条 对甲方物业自用区域、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格由甲乙双方协商而定。

第四章 双方权利义务

第十条 甲方权利义务

1、审定乙方制定的物业管理服务工作计划、年度管理计划。

2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

3、甲方应在合同生效之日起 10 个工作日 内向乙方移交或组织移交以下资

料：

（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网

工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必须的其它资料。

由于甲方提供的资料不完整，造成乙方无法履行本合同规定义务的，乙方不承担任何违约责任。

4、甲方免费提供管理用房给乙方办公使用，使用过程中不得改变其用途。乙方员工如有需要的，可自费在甲方饭堂用餐。

5、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

6、协助乙方作好物业区域内的物业管理工作。

7、按时依合同约定向乙方支付物业管理服务费用。

8、交付乙方使用的房屋、设施、设备应当符合合同的规定的验收标准，如存在质量问题，双方应以书面方式确认，由甲方负责返修或委托乙方返修，费用由甲方承担。

9、招标文件是合同的组成部分，甲方必须自觉履行，违反应承担违约责任。第十一条 乙方权利义务

1、根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内实施物业管理，组织实施经甲方审定通过后的物业管理制度。

2、向甲方收取物业服务费。

3、对物业使用人违反物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止等措施，如使用人拒不改正的，甲方应当配合处理。

4、向物业使用人告知物业的使用有关规定，并有权要求甲方及物业使用人配合乙方的管理服务行为。

5、未经甲方同意，乙方不得将本物业的管理责任转让给第三方。

6、对所聘用人员严格审核，保证聘用人员无刑事犯罪记录、有上岗资格证。

7、保证各类管理人员按岗位统一着装，言行规范，有良好的仪容仪表，公众形象。

8、建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。在日常管理工作中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度，做好记录存档工作。

9、应负责除属于专业公司承包维修和养护范围之外的设施、设备的日常运行、维护和保养工作。乙方要按照甲方与专业公司签订的质保协议和设施设备的各项要求，制定日常使用运行维护和维修保养制度，配备熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员，负责日常运行、维护、定人、定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知和监督专业公司进行维修、保养工作。

10、乙方的员工在工作期间发生的工伤事故和安全问题由乙方承担。

11、乙方应做到为所有服务于甲方的在职员工依法签订劳动合同、办理社会保险及执业人身意外险，按时发放工资及各项福利，依法安排工作时间。

13、制定一套适合服务单位的具体方案和措施（包括应急预案和合理设置岗位），建立健全各项安保管理制度，各岗位工作程序、工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法，经甲方审核合格后实施。

14、招标文件与投标文件是本合同的组成部分，乙方必须自觉履行，违反应承担违约责任。

第五章 奖惩办法

第十二条 x乙方安保人员参与违法犯罪行为，致使甲方人员、财物受到侵害和损失的，乙方应将涉嫌违法人员移送有关部门依法处理，并积极配合甲方或有关部门追究该安保人员的经济和法律责任，甲方有权向乙方收取不超过该名安保人员当月服务费 20%的经济处罚。

第十三条 乙方安保人员因脱岗、漏岗、巡逻不到位等原因没有认真履行

职责，应当承担事故责任的，乙方应对相关责任人进行调离岗位处理，并最高扣减相关责任人 10%的当月服务费；同时乙方按照以下标准承担违约金。

（1）出现无关人员进入重要办公区域，未造成后果，或不良企图人员进入但事后及时发现未造成后果等情况，属于一般事故，甲方从应支付给乙方本月的总费用中扣除 5%违约金。

（2）出现无关人员进入重点办公室影响正常工作，但未造成其他不良后果，或不良企图人员进入一定程度影响正常工作但及时控制未造成负面影响等情况，属于严重事故，甲方从应支付给乙方本月的总费用中扣除 10%违约金。

（3）出现不良其他人员进入大院造成甲方大院泄密事件、工作人员生命、财务受到侵害和损失的，或不良企图人员进入闹事影响正常办公秩序并造成社会负面影响等情况，属于重大事故，甲方从应支付给乙方本季度的总费用中扣除 30%违约金并有权解除合同。

第十四条 乙方出现重大管理失误而造成甲方损失或严重违约及投诉的，甲方有权取消物业管理合同，由此造成乙方的相关损失由乙方自行承担。

第六章 合同签订方式及服务期限第十五条 合同签订方式

x合同有效期二年（2022 年 1 月 1 日起至 2023 年 12 月 31 日止），经甲乙双方签字盖章，并由见证方加具意见盖章后生效。

第七章 违约责任

第十六条 因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权提前解除合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第十七条 乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾

期未整改且严重违约的，甲方有权提前解除合同。造成甲方直接经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第十八条 为维护公众、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况时，因乙方采取紧急避险措施而给甲方造成财产损失的，乙方不承担任何责任。

第十九条 乙方在履约过程中需要更换本项目重点岗位（项目经理、消防控制室值班员）相关人员的，须经甲方同意；如未经同意更换一次的，乙方应及时整改，如发生两次以上的，甲方有权中止合同。

第二十条 为本项目配备人员应在乙方名下签订劳动合同、购买社保，且本项目不允许转包、分包，乙方需每月提供社保名册供甲方查阅，乙方须对此进行承诺；如乙方违反上述要求，甲方将立即终止本项目合同，甲方已支付乙方服务费用的，乙方必须全部退回，乙方自愿承担因违反上述要求给甲方造成的全部经济损失。

第二十一条 甲方每月不少于一次通过汇总对乙方综合服务质量、标准、工作效率等综合评分进行考评，如出现两次考评平均得在 60 分以下，甲方有权单方终止本项目服务合同，由此产生的所有责任由乙方承担。当年考评合格后

（60 分以上，含本数）双方可继续履行合同。如考评不及格，甲方有权单方终止本项目服务合同，由此产生的所有责任由乙方承担。

验收（考评）标准：按招标文件规定及中标人投标文件承诺的服务要求；国家及地方的相关法律法规政策文件及合同约定。（详见附件 2）

第八章 附则

第二十二条 x合同包括： 1、本合同条款；

2、乙方的《投标文件》及其物业管理服务验收评分表；

3、珠海市公共资源交易中心发布的《招标文件》和中标通知书；

4、物业管理范围红线图、项目竣工图纸和资料；

第二十三条 x合同一式柒份，甲方执叁份，乙方执叁份，珠海市公共资源交易中心执壹份，具有同等法律效力。

第二十四条 x合同在履行中，如甲乙双方发生争议，应协商解决，协商不成时，双方依法向乙方住所地有管辖权的人民法院起诉。

附件 1：物业人员配备表

附件 2：物业管理服务验收评分表

甲 方：

负责人或授权代表：

联系电话：日 期：

乙 方：珠海华发物业管理服务有限公司法定代表人或授权代表：

联系电话：0000-0000000

开户银行：广发银行股份有限公司珠海拱北支行帐 号：0000 0000 0000 0001 03

日 期：

见证方： 珠海市公共资源交易中心

见证意见：     合同主条款与招标文件及投标文件内容一致        见证方：             

物业人员配备表

类别	岗位	工作时间				小计	岗位职责
		白 班	早 x	中 x	晚 x
办公室	项目经理	1	-	-	-	1	负责项目全面工作。
	管理员	1	-	-	-	1	负责对接落实甲方的工作要求，对办公 区内的施工工作进行监管、巡查及协助项目经理工作。
安全管理	安保队长	1	-	-	-	1	负责全面统筹项目安全管理工作、负责应急处理和巡逻等工作，协助物业管理 处开展工作。
	门岗	1	-	-	-	1	负责门岗值班，人员、车辆及物品出入管理，及时上报突发事件并作应急处 置。
	地面停车 场	-	3	1	1	5	负责做好停车场管理及车辆的停放和 安全保卫工作。
	巡逻	1	-	1	1	3	负责日常巡逻、应急处理等工作。
	替休岗	2	-	-	-	2	突发事件应急替岗及日常轮休。
特保	出入口体 温测量	2	-	-	-	2	负责办公区出入口体温测量工作及安 保工作。
消防管 理	消防控制 室	-	2	2	2	6	负责消防控制室的 24 小时值班工作。
环境管理	兼职清洁班长	0	-	-	-	0	负责保洁团队管理，机动协助，保证保洁质量。
	办事服务 大厅	2	-	-	-	2	负责🎧区域的清洁及循环保洁工作和 办公区公共区域的防疫消毒工作。
	露天区域及地下车 库	2	-	-	-	2	负责🎧区域的清洁及循环保洁工作和办公区的绿化管理工作。
	主楼 2 楼 以上	7	-	-	-	7	负责🎧区域的清洁及循环保洁工作。
	附楼	2	-	-	-	2	负责🎧区域的清洁及循环保洁工作。
水电维 修保养	维修电工	4	-	-	-	4	负责设施、设备的维护管理，以及小修 小补工作，确保设备安全高效运行。
白班：8:00-18:00；早班：08:00-16:00； 中班：16:00-24:00；晚班：24:00-08:00						39	-

物业管理服务验收评分表

物业管理公司名称： 验收时间：

每个考核分项 90 分以上为合格，每次考核全部考核分项都合格，则为项目考核合格；否则，为不及格。

检查标准	考核内容	评分细则
（一）资料管理（每季度考核一次）
1、质量目标	质量目标月度统计表	15	缺少一次扣 3 分
2、维修	1、维修工作单	15	记录不齐全的每项扣 1 分
	2、报修工作单
	3、服务工作单
	4、回访记录
	5、工具配备登记表
3、装修施工管理	1、装修申请表	20	每缺少一项扣 1 分
	2、装修施工管理责任书
	3、装修施工安全、管理协议
	4、巡查记录表
	5、回访记录
4、监督检查记录	1、电梯监督检查记录	25	每缺少一项扣 1 分
	2、供配电系统监督检查记录
	3、装修监督检查记录
	4、给排水系统监督检查记录
	5、清洁、绿化监督检查记录

5、人员着装情 况	1、工服	25	工作时间不着工服或未戴工牌 的每人次扣 1 分
	2、工牌
（二）共用设备设施管理考核标准（每月考核一次）
项目		检查测试方法（按每项扣完为 止方法进行）	分值	扣分
1、共用配套设施完好， 无随意改变用途		现场查看	5	发现一处不符合扣 1 分
2、共用设备设施运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与 保养规范		1、值班人员要求在岗	6	1、设备设施运行按规定，每发现一处记录不及格扣1分； 2、上岗情况及现场周围环境检查每发现一处不符合 扣 1 分；
		2、定期保养记录
		3、维修记录
		4、巡视记录
		5、运行记录
		6、设备维修保养计划
3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架 空管线，无碍观瞻		现场无外露、架空管线	4	发现一处不符合扣 1 分
4、排水、排污管道通畅， 无堵塞外溢现象		排水管道、雨水井、化粪池定 期清掏	5	发现一处堵塞或外溢扣 1 分
5、设备房及各楼层设备清洁状况		水泵房、配电房、发电机房、电梯机房、消防监控室等地面整洁，无积水，无烟头等杂物， 设备无灰尘、配电（柜）无积	10	发现一处不符合扣 1 分

	灰
6、阀门	抽查不同机房的阀门无跑、 冒、滴、漏，无锈蚀并上黄油	3	发现一处不符合扣：1 分
7、路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行	1、道路无堆积物，路面无破 损	10	发现一处不平整、积水扣 1分；发现井盖缺损或丢失扣 1 分；井盖影响通行一处扣 1 分
	2、井盖完好，无丢失
	3、井盖与路面保持平齐，无 晃动
8、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；	1、设备运行正常，设施完好 （水箱无锈蚀、水箱间保持清洁）	8	发现水箱渗漏、污染等一处不及格扣 1 分； 无保障措施或不严扣 1 分； 没有水质化验合格证扣 1 分；无资质材料扣 1 分； 无健康证扣 1 分
	2、保障措施严格（水箱封闭上锁）及落实情况（水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消 杀记录）
	3、分包商资质材料
	4、工作人员健康证、持证上 岗
	5、水质符合标准（卫生防疫

	部门水质化验合格证明）
9、给排水系统试验	消防泵、喷淋泵、排污泵、稳压泵、供水泵等水泵运行、备用切换情况是否良好，控制线路、终端设备试验其动作性 能。	4	发现一处不符合扣 1 分
10、制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好	1、设备保养计划	15	发现一处不符合扣 1 分
	2、设备定期保养记录
	3、设备维修记录
	4、设备运行记录
	5、有紧急情况处理处置流程
	6、日常巡视记录
	7、有绝缘设备并年检
	8、设备台帐
	9、备用发电机试运行记录
	10、有防、灭鼠及防火措施
11、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好	1、轿厢内壁平整、无损伤	30	发现一处不符合扣 1 分
	2、操纵箱面上的各按钮、开 关功能正常
	3、轿厢内楼层指示信号齐全、 清晰

4、轿厢内应有监控装置

5、轿厢内至消防中心的对讲

有效

6、安全触板或光电应有效

7、轿门与轿壁应无碰撞，无

摩擦

8、轿厢内的紧急照明有效

9、机房门应安全、可靠；应

有机房重地，闲人免进标识.

10、机房墙壁完整，无孔洞

11、机房墙壁、场地洁净

12、机房应有通风装置（最好

采用空调）

13、机房有灭火装置

14、机房照明应为日光灯、并

齐全、有效

15、机房内有电源插座

16、机房与消防中心对讲有效

17、机房有电梯松闸扳手

18、机房有电梯盘车手轮

19、曳引机应完好、洁净

20、曳引机应符合国家标准

21、曳引机在运行中应无较大

的抖动

22、控制柜应完好、洁净

23、底坑照明有效

24、底坑急停开关有效、安装

正确、牢固、无破损

25、底坑断绳开关有效、安装

正确、牢固、无破损

26、缓冲器开关有效、安装正

确、牢固、无破损

27、液压缓冲器安装正确、无

锈蚀

28、随行电缆不应打结、扭曲、

过长等

29、有补偿链时，补偿链不应

扭曲，不应与其他装置碰撞

30、撞板与缓冲器的距离符合

标准

31、超载装置有效

32、底坑不得渗水、积水

33、底坑应清洁、无杂物

34、底坑排污系统应有效

（三）保洁工作月度考核标准（每月考核一次）

区域	项目	检查测试方法（按每项扣完为止方法进行）	分值	扣分
1.办公楼公共区域 （50分）	1.大堂：地面、墙面、台阶、门框	（1）地面无烟蒂，无污渍，无垃圾，无积尘，光亮。 （2）墙面无积尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网。 （3）门把手干净、无痕迹。	15	不符合标准，发现 1 处扣 1 分。
	2. 楼层公共走廊：地面、楼道梯级、扶手、墙面、配电箱、消防设施、窗、灯具及开关	（1)地面无污渍，无垃圾，无积尘，光亮。 （2）墙面无积尘、无污渍，墙角无蜘蛛网。 （3）楼道梯级无污渍，无垃圾，扶手无明显积尘。 （4）天花板、窗、灯具及消防栓外部目视无积尘、无蜘蛛网。 （5）楼宇天面无积水，无垃圾，无杂物。	15	不符合标准，发现 1 处 1 项扣 1分。
	3．电梯	（1）地面干净无污渍。 （2）墙身无尘。 （3）玻璃无手印、无污渍。 （4）扶手、显示器、按钮面板等设施干净。	5	不符合标准，发现 1 处 1 项扣 1分。
	4.天台、负 2 楼地下车库	（1）墙面无积尘、无污渍，墙角无蜘蛛网，无乱张贴。 （ 2 ） 镜面、窗、排风扇无积灰。 （3）包括公寓楼内公共照明系统、公寓配电室、加压水电房等各类公共设备整洁、无坏损（已上报采购人维修而未维修的除外）。 （4）及时清扫、转运内垃圾。	8	1.不符合标准，发现 1 处 1 项扣 1分。 2. 清扫和转运不及时 1 次扣 1 分。
	5. 公共洗手间、茶水间	（1）地面干净无污渍。 （2）墙身无尘。 （3）玻璃无手印、无污渍。 （4）各种设施明净整齐。	7	投诉整改不及时 1 次扣 1。
2. 大 院 公 共 区 域 保洁 （50）	1. 道路保洁	（1）保持道路全天整洁干净，基本达到无明显纸屑、无污水，巡查中发现施工垃圾应及时协调处理。 （2）努力做到路面干净、下水道口畅通。	10	不符合标准，发现 1 处扣 1 分。
	2. 楼宇xx保洁、门外清理积水垃圾	（1）保持楼宇xx全天整洁干净，基本达到无明显纸屑、无污水，巡查中发现施工垃圾应及时协调处理。 （2）努力做到路面、垃圾箱、公共设施干净。 （3）宣传栏表面无积尘、污迹。	10	不符合标准，发现 1 处扣 1 分。

		（4）绿地无垃圾杂物，不乱摆生产工具。 （5）水池要确保无垃圾，无漂浮物。 （6）标识牌、台凳、灯柱等无乱张贴，表面无积尘、污渍。
	3. 下水道清掏	（1）日常排水管网（井）无堵塞或溢出现象，保证管道畅通。 （2）排水系统管网（井）清理后，出入口畅通，保持污水不溢出地面。	10	不符合标准，发现 1 次扣 1 分。
	4. 垃圾房保洁及垃圾清运	（1）垃圾池门口无垃圾，无污水污渍。 （2）清运率达到 95%以上。 （3）垃圾桶清扫干净，做到车走地净。 （4）垃圾车容车貌保持整洁，设备完好无损。	10	不符合标准，发现 1 处扣 1 分。
	5. 绿地保洁	绿地无杂物。	10	发现杂物 1 次， 扣 1 分。

（四）安保工作月度考核标准（每月考核一次）

项目	检查测试方法（按每项扣完为 止方法进行）	分值	扣分
1、安保队伍值勤工作 （100 分）	1、忠于职守、坚守岗位，不脱 岗、不无故离岗、不睡岗。	100	发现一处不符合扣 1 分
	2、工作期间不做与工作无关的任何活动，如：看书报、玩弄手机、玩电脑、嬉戏或值勤时 酗酒、赌博等。
	3、按照相关制度规定，落实生 产办公场所的日常管理。
	4、按规定和要求检查或关闭防

盗门窗、照明灯、空调等应该关闭或应该履行检查职责，并

做好登记和报告。

5、仪容、仪表、仪态应端庄整

齐规范。

6、工作中做到xx值勤、礼貌

待人。

7、值勤中保持良好的精神面

貌，立要正，站要直，说话语气平和，严禁使用服务忌语。

8、值勤中积极主动排忧解难，

具备较强的服务意识。

9、拾获他人财物，必须认真登记，上交值勤地点管理人员，不得擅自处理。禁止传播各类毫无根据、影响团结与工作的

言论。

10、禁止在执勤期间吃零食、吸烟、聚众闲谈、唱歌、高声喧哗或私自在管辖区域内烹饪

食品。

11、值勤中未经允许进入需经

允许方可进入的区域；按规定的频次和时间要求在守护场所监控视频中出现；在守护区域与他人争吵，造成不良影响；违反规定，私自携亲友或他人进入守护区域；未经允许，私自利用工作之便动用工作电

脑、打印机等 IT 设备设施。

12、按规定和流程及时妥善处理各类突发事件，正确采取应急措施，及时向上级汇报处理

情况和意见，并做好文字记录。

13、按照合同约定的年龄、身高和学历等条款招聘安保人

员，并经过医院身体检查合格。

14、拟招聘人员必须提供合法

有效的证件资料。

15、应该选择政治可靠、作风过硬、业务熟练、文化程度较高等具备较高综合素质的经过上岗前培训的男女青年派驻到

岗担负值勤守护工作，建立完

善激励机制和淘汰机制。

16、对辞职的安保人员除因为违规违纪辞退，或因提出辞职报告不达一个月应该由当事人负的责任以外，不得以任何理由克扣当事人的薪酬、社保福

利等。

17、应该对派驻担负值勤任务的每个安保人员建立人员、及人员管理档案资料，人员档案

应移交甲方备案。

18、应对每个受委托守护目标

建立值勤管理档案资料。

19、应对每个守护目标或值勤

岗位的排班情况（表）作出计划。

20、派驻的安保队伍和各岗位

值勤人员应相对稳定，避免安保人员的频繁更换。

21、建立会议学习制度，并组

织贯彻落实。

22、各级管理人员应严格履行

职责，加强巡逻检查与夜查，严格执行相关规定，每次巡查应在守护目标内指定监控镜头下做好记录并供上级监督检

查。

23、派驻的安保人员在值勤过程中利用职务或工作之便利侵吞、盗窃、抢劫、诈骗或以其它手段非法占有守护目标公共财物的行为；或非法进行盈利

活动的行为。

24、安保人员应严格遵守保密制度，严禁泄密窃密，甲方规定不可向外泄露的信息、商密和资料等被乙方或安保人员泄

露的。

25、按照合同规定负责安保人

员的劳务与劳资管理。

26、应按合同要求发放安保人

员工资。

27 按规定负责安保人员被装、

服装、警械等值勤与生活物品

的发放，保质保量安保人员生

活与工作用品和警械的配备。

28、安保人员应该集中或相对集中住宿，住宿点的选择应避免治安环境复杂的区域，并结合值勤点的分布，合理安排安

保人员集体住宿和生活。

29、派驻的安保队伍应加强工

作总结，做好工作计划。

验收人员签名：

说明：本表作为物业管理阶段验收依据，每月由甲方选派人员组织一次验收评分。验收依据见本项目招标文件《服务要求》及物业管理公司投标文件相关承诺。