四、经中证鹏元资信评估股份有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AA；本期债券的信用等级为 AA+。由于本次公司债券的期限较长，公司所处的宏观环境、行业和 资本市场状况、国家相关政策等外部环境和公司本身的生产经营存在着一定的不确定性，发行人的主体信用评级可能发生负面变化，可能对债券持有人的利益造成一定影响。

格力地产股份有限公司

（住所：xxxxxxxxxx 0 x 000 x-23182（集中办公区））

2021 年公开发行公司债券（第一期）

（面向专业投资者）募集说明书摘要

主承销商、受托管理人

（住所：xxxxxx 000 x）

年 月 日

声明

募集说明书及其摘要依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 23 号——公开发行公司债券募集说明书（2015年修订）》、《上海证券交易所公司债券上市规则（2018 年修订）及其他现行法律、法规的规定，以及中国证券监督管理委员会同意本次债券发行注册的文件，并结合发行人的实际情况编制。

发行人全体董事、监事、高级管理人员承诺，截至募集说明书封面载明日期，募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。

发行人负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证募集说明书及其摘要中财务会计报告真实、完整。

主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。

凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读募集说明书及其摘要及有关的信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。中国证监会、上海证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对注册申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益作出判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实xx。

根据《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）的规定，本期债券依法发行后，发行人经营与收益的变化由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。

投资者认购或持有本次公司债券视作同意《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及本期债券募集说明书及其摘要中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。《债券受托管理协议》、《债券持

有人会议规则》和债券受托管理人报告将将登载于证券监管部门指定的信息披露媒体。上述文件将置备于债券受托管理人处，债券持有人有权随时查阅。

除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在募集说明书及其摘要中列明的信息和对募集说明书及其摘要作任何说明。投资者若对募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应特别审慎地考虑募集说明书第二节所述的各项风险因素。

重大事项提示

一、格力地产股份有限公司拟面向专业投资者公开发行不超过人民币 16 亿元的公司债券。本次债券仅面向专业投资者发行，专业投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，并符合一定的资质条件，相应资质条件请参照《公司债券发行与交易管理办法》和《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理办法》。本次债券发行完毕后，也将仅限于专业投资者范围内交易流通。

二、受国家宏观经济、金融政策以及国际政治经济环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，可能跨越一个以上的利率波动周期，市场利率的波动将可能使投资者实际投资收益具有一定的不确定性。在本期债券存续期内，如果市场利率上升，可能造成投资者实际投资收益水平下降。

三、本期债券发行结束后，发行人将积极申请本期债券在上海证券交易所上市交易流动。由于具体上市交易申请事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在合法的证券交易市场交易流通，且具体上市交易进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，发行人亦无法保证本期债券上市交易流通后持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。

四、经中证鹏元资信评估股份有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AA；本期债券的信用等级为 AA+。由于本次公司债券的期限较长，公司所处的宏观环境、行业和资本市场状况、国家相关政策等外部环境和公司本身的生产经营存在着一定的不确定性，发行人的主体信用评级可能发生负面变化，可能对债券持有人的利益造成一定影响。

为增强本期债券的偿债保障措施，本期债券采用抵押担保的形式。本期债券发行所募集的募集资金到位后，发行人以评估价值不低于本期债券累计待偿本金及其一年利息 1.5 倍的土地使用权设定第一优先顺位的抵押，为本期债券本息偿还提供第一优先顺位的抵押担保，以保障本期债券的本息按约定如期足额兑付。

本期债券发行所募集的募集资金到位后，若发行人于发行完成后的 30 个工作日内未去办理本期债券的足额抵押资产的抵押登记所需相关手续，发行人将书面通知债券受托管理人并以公告方式通知本期债券持有人，且（1）持有本期债券总额百分之十（10%）以上的债券持有人有权书面通知债券受托管理人召集本期债券持有人会议；或者（2）债券受托管理人有权自行召集本期债券持有人会议，由本期债券持有人表决是否延期设置抵押担保或采取其他增信方式，发行人将无偿配合上述延期抵押担保的设置或采用其他增信方式的相关事宜。

五、房地产行业受宏观经济和宏观政策的影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。如果公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力可能受到不利影响。

六、房地产周期性风险。发行人主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响深远重大。现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。随着宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增加，使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临逐渐下降的风险。如果未来国内经济增势持续放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。

七、房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对房地产企业的持续、稳定发展具有重要影响。公司进行房地产项目开发所需要的资金，除了公司的自有资金（包括股本金、预售商品房的预收款）外，主要来源于银行借款。国家经济形势发生变化、产业政策和银行的信贷政策进行调整、公司开发的房地产项目预售不畅等情况，都可能给公司的资金筹措带来风险。若公司不能及时通过多种渠道获得房地产项目开发所需的资金，将给公司房地产开发业务造成不利影响。

八、发行人所有权受限资产主要为银行借款设定的担保资产，包括存货、货币资金等。截至2021 年 3 月末，发行人所有权受限资产账面价值合计1,148,248.18万元，占期末资产总额的 29.84%。总体来看，发行人所有权受限资产规模较大，

相关资产的可变现能力相应受到一定影响。虽然发行人声誉和信用记录良好，与多家商业银行有良好的合作关系，不存在银行借款本息偿付违约情况，但如果因流动性不足等原因导致发行人不能按时、足额偿还银行借款或其他债务，有可能导致受限资产被银行冻结甚至处置，将对公司正常生产经营活动造成不利影响，进而影响公司的偿债能力及本期债券的还本付息。

九、截至 2021 年 3 月末，公司合并资产负债率为 77.50%，流动比率为 1.99，速动比率为 0.34，公司长期借款 1,026,576.38 万元，短期借款 86,190.00 万元，

应付债券 258,591.30 万元，公司资产负债率较高，有息债务规模较大。目前公司经营状况稳定，盈利能力良好，偿债风险较低，但若公司经营环境等因素发生重大变动，将直接影响公司的偿债能力。

十、截至 2021 年 3 月末，公司存货占流动资产和总资产的比例分别为 82.88%和 67.35%。房地产开发企业的存货主要由土地款、已经投入但尚未完工销售的开发成本、开发产品构成，存货的变现能力将直接影响公司的资产流动性及短期偿债能力。虽然公司的拟开发项目、在建项目和已完工项目地理位置优越，具有较好的市场前景，房地产存货质量优越，变现能力较强。但若销售市场发生重大波动，将直接影响公司按期偿债能力。

十一、最近三年及一期，公司经营活动现金流量净额分别为-121,657.64 万元、 172,531.38 万元、181,991.35 万元和 122,326.59 万元，2018 年度发行人经营活动现金流量净额为负，主要系支付代收代垫款项、押金及保证金的现金流出较多所致。考虑到房地产项目开发周期较长，购置土地和前期工程占用资金量大，受拿地节奏、项目开发进度及库存去化速度等因素的影响，未来公司可能阶段性面临经营活动现金流波动的风险，可能对公司偿债能力产生不利影响。

十二、公司所有者权益中未分配利润规模较大，近三年及一期末分别为

412,538.39 万元、465,223.65 万元、521,096.34 万元和 543,877.96 万元，在所有

者权益中的占比分别是 50.28%、59.16%、61.81%和 62.81%。未分配利润规模较大，在所有者权益中占比较高，若发行人未来出现大规模分红或未分配利润转增股本，将有可能造成所有者权益降低或结构调整，因此发行人面临一定的所有者权益不稳定的风险。

十三、截至 2020 年末，公司关联担保余额为 1,339,739.68 万元，公司关联担保全部为对子公司的担保，关联担保金额较大。被担保人财务状况良好，未出现明显债务困难迹象，发行人的代偿风险较低。但如果被担保人经营状况不佳而出现偿债风险时，发行人将因承担连带担保责任而面临一定风险。

十四、按照房地产行业的惯例，在购房者以银行按揭方式购买商品房的情况下，购房者支付首期房款并将所购商品房抵押给银行以取得按揭贷款。在未办妥产权证前，银行还要求开发商提供购房者抵押借款的阶段性担保（客户办理完产权证和房地产他项权证后，该类担保将自动解除）。截至 2021 年 3 月末，公司

阶段性担保余额为 7.53 亿元，除该阶段性担保外，公司无其他对外担保。

该项担保对公司的财务状况无重大影响。公司通过加强对购房人资信审查、建立严格的风险控制体系（包括房屋所有权证办理程序、违约金等）等措施来防范和降低销售按揭担保风险；如因销售按揭担保贷款发生损失，公司将及时向有关当事人进行追偿并将损失降低至最小。总体而言，在阶段性担保期间，公司存在承担一定经济损失的风险。

十五、发行人控股股东海投公司先后将其持有的发行人公司 200,000,000 股

和 220,000,000 股无限售流通股质押给中国建设银行股份有限公司珠海市分行，质押目的分别为补充公司流动资金和增信。截至募集说明书签署日，海投公司累计质押其持有的发行人公司股份总数为 420,000,000 股，占其持有发行人公司股份比重 49.56%，占发行人公司总股份比重为 20.38%。请投资者关注发行人因控股股东股权被质押可能引发的风险。

十六、发行人在建项目中在珠海及上海的拿地成本较高，开发资金支出较大，且地块开发产品定位为中高端改善性住宅项目为主，因此项目去库存化较一般刚需性楼盘项目长，导致回笼资金速度较慢。如未来项目销售情况达不到预期效果，将会对公司经营及资金xx产生不利影响。

十七、发行人部分主要子公司存在亏损，其中珠海香湾码头发展有限公司负责的受托开发项目香洲港综合整治工程，因项目按照政府最新规划和要求，提前移交清算故出现亏损。此外，上海海控保联置业有限公司及上海海控合联置业有限公司所负责的项目仍处于在建阶段或尚未开展实际运营，尚未实现销售或营业

收入，因此，2020 年度已投入相应成本且暂未实现相关营业收入，从而导致亏损。如未来项目销售或运营情况无法达到预期效果，将会对公司经营及资金xx产生不利影响。

十八、根据发行人于 2020 年 5 月 11 日发布的《格力地产股份有限公司关于筹划重大资产重组停牌公告》，格力地产正在筹划通过发行股份及支付现金方式购买珠海市国资委和城建集团合计持有的免税集团 100%的股权，同时，非公开发行股份募集配套资金。本次标的资产的交易价格将以符合《证券法》规定的资产评估机构出具的资产评估报告所载明的并经珠海市国资委评估备案的资产评估结果为基础，由交易各方进行协商后确定。珠海市国资委已就本次重组事项发出了通知，拟同意公司依法依规依程序购买珠海市国资委和城建集团合计持有的免税集团 100.00%的股权，同时，非公开发行股份募集配套资金。

根据发行人 2020 年 12 月 17 日在指定信息披露媒体披露的《格力地产股份有限公司关于重大资产重组的进展公告》（公告编号：临 2020-102），2020 年 5月 22 日，发行人召开第七届董事会第九次会议、第七届监事会第四次会议审议通过了《关于公司发行股份及支付现金购买资产暨关联交易方案的议案》等与本次重组相关的议案，具体内容详见发行人于 2020 年 5 月 23 日在指定信息披露媒

体披露的相关公告。2020 年 6 月 3 日，发行人收到上海证券交易所下发的《关于对格力地产股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案信息披露的问询函》（上证公函[2020]0659 号），并根据的相关要求，发行人对有关问题做出了回复说明，并按照要求对重组预案及其摘要的部分内容进行了修订，相关文件具体内容详见发行人于 2020 年 6 月 18 日在指定信息披露媒体披露的相关公告。

2020 年 10 月 30 日，公司召开第七届董事会第十四次会议、第七届监事会第六次会议审议通过了《关于<格力地产股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）>及其摘要的议案》等与本次重组相关的议案。同时公司计划于 2020 年 11 月 20 日召开 2020 年第三次临时股东

大会审议上述议案。具体内容详见公司于 2020 年 10 月 31 日在指定信息披露媒

体披露的相关公告。2020 年 11 月 18 日，公司发布《关于取消 2020 年第三次临时股东大会的公告》（临 2020-099），因相关事项尚需进一步完善，故公司取消

2020 年第三次临时股东大会。国家市场监督管理总局已对本次重组出具了《经营者集中反垄断审查不实施进一步审查决定书》（反垄断审查决定[2020]462 号），具体内容详见公司于 2020 年 11 月 25 日在指定信息披露媒体披露的相关公告。

2020 年 6 月 20 日、2020 年 7 月 18 日、2020 年 8 月 15 日、2020 年 9 月 12

日、2020 年 10 月 10 日、2020 年 12 月 17 日、2020 年 12 月 31 日，公司分别披露了本次重大资产重组的进展情况，详见公司于指定信息披露媒体发布的《关于重大资产重组的进展公告》（公告编号：临 2020-070、临 2020-076、临 2020-079、临 2020-085、临 2020-089、临 2020-102、临 2020-105）。2021 年 2 月 10 日，格

力地产发布《格力地产股份有限公司关于重大资产重组进展公告》，根据《上海证券交易所上市公司自律监管规则适用指引第 1 号——重大资产重组》第三十八条规定：“上市公司首次披露重组方案至召开相关股东大会前，如该重组事项涉嫌内幕交易被中国证监会立案调查或者被司法机关立案侦查的，上市公司应当暂停本次重组进程…”公司暂停于 2020 年 5 月 23 日披露的重大资产重组事项。请广大投资者注意投资风险。

十九、发行人控股股东珠海投资控股有限公司（以下简称“海投公司”）的全资孙公司珠海玖思投资有限公司向发行人除海投公司以外的其他股东发出部分要约收购，要约收购股份数量为 183,206,000 股，占发行人发行股份总数的 8.89%，要约价格为 6.50 元/股。要约收购期限自 2020 年 5 月 27 日起至 2020 年 6 月 29

日止。截至 2020 年 6 月 29 日，该要约收购期限届满。根据中国证券登记结算有

限责任公司上海分公司提供的数据统计，在 2020 年 5 月 27 日至 2020 年 6 月 29

日要约收购期间，最终有 14 个账户、共计 43,800 股股份接受收购人发出的要约。

截至 2020 年 7 月 3 日，该要约收购的清算过户手续已经办理完毕。

二十、截至 2020 年 7 月 6 日，发行人首期员工持股计划及第二期员工持股

计划所持公司股票 2,378,540 股及 5,129,500 股已通过二级市场集中竞价的方式全部出售完毕，发行人首期员工持股计划及第二期员工持股计划终止。截至募集说明书签署日，发行人首期员工持股计划及第二期员工持股计划相关资产清算和分配等工作已办理完毕。

公司于 2021 年 2 月 25 日召开的第四期员工持股计划第二次会议和第七届董事会第十五次会议审议通过了《关于公司第四期员工持股计划存续期展期的议案》，同意公司第四期员工持股计划存续期延长至 2022 年 5 月 18 日。截至 2021

年 3 月末，公司第四期员工持股计划尚未出售股票。

二十一、根据发行人 2020 年 7 月 28 日对外披露的《格力地产股份有限公司

当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之二十公告》，发行人 2019 年末总

资产为 326.63 亿元，净资产为 78.64 亿元，借款余额为 199.32 亿元。2020 年 6

月末借款余额为 221.80 亿元，2020 年 6 月末较 2019 年末累计新增借款 22.48 亿元，占 2019 年末净资产的 28.59%。

截至 2020 年末，发行人借款余额为 217.65 亿元，2020 年末较 2019 年末累

计新增借款 18.35 亿元，占 2019 年末净资产的 23.34%。截至 2021 年 3 月末，发

行人借款余额为 223.05 亿元，2021 年 3 月末较 2020 年末累计新增借款 5.40 亿元，占 2020 年末净资产的 6.41%。

二十二、2020 年 9 月 7 日，发行人下属全资公司珠海合联房产有限公司（以下简称“合联房产”）经公开竞买获得三亚市自然资源和规划局以网上挂牌方式公开出让的位于三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规 YGHA3-2- 03/05/06/07 和 YGHA3-2-10 地块的国有建设用地使用权，成交总价为 16.51 亿元人民币。竞得的地块拟用于建设滨海高端旅游零售商业项目，将助力国际旅游消费中心建设，符合发行人发展战略。

2021 年 1 月 12 日，发行人下属全资子公司珠海太联房产有限公司经公开竞买获得珠海市自然资源局委托珠海市公共资源交易中心，以网上挂牌方式公开出让的位于珠海市港珠澳大桥珠澳人工岛珠海口岸市政配套区内的国有建设用地使用权（宗地编号：珠自然资储 2020-37 地块），成交总价为 8.8 亿元人民币。

二十三、根据发行人于 2020 年 12 月 31 日公告的《格力地产股份有限公司

关于董事长收到中国证监会调查通知书的公告》，2020 年 12 月 30 日，中国证券监督管理委员会对发行人董事长xx四发出《调查通知书》（编号：沪证专调查字 2020066 号），因其涉嫌证券市场内幕交易违法行为，根据《中华人民共和国证券法》的有关规定，中国证券监督管理委员会决定对其立案调查。在中国证

监会立案调查期间，发行人董事长可以正常履职，发行人董事会亦可以正常运作，该事项尚不会影响发行人日常生产经营活动，发行人经营管理、业务及财务状况正常。请投资人关注后续发行人董事长被立案调查可能引发的风险。

二十四、本期债券募集说明书在“债券持有人会议”章节中明确，投资者认购或购买或以其他合法方式取得本期债券之行为视为同意并接受《债券持有人会议规则》并受之约束。债券持有人会议决议对全体公司债券持有人具有同等的效力和约束力。本期债券在“增信机制、偿债计划及其他保障措施”章节中债券违约情形、违约责任及承担方式、争议解决方式等事项进行了详细的约定和安排。本期债券含投资人保护条款，设置了交叉违约保护条款，详见“发行概况”章节。

二十五、2021 年 4 月 29 日，发行人披露《格力地产股份有限公司关于变更

第三、四次回购股份用途的公告》，2019 年 3 月 27 日，公司第三次回购股份首

次实施回购。2019 年 6 月 12 日，公司按披露的方案完成回购，实际回购公司股

份 42,238,900 股，使用资金总额 23,305.73 万元。2019 年 6 月 18 日，公司第四

次回购股份首次实施回购。2020 年 6 月 12 日，公司按披露的方案完成回购，实

际回购公司股份 74,165,634 股，使用资金总额 36,549.73 万元。根据公司实际情况，结合公司发展战略，公司拟将回购股份全部予以注销并相应减少注册资本。本次变更回购股份用途后，公司将对 116,404,534 股已回购股份予以注销并相应减少注册资本，拟注销股份数量占公司当前总股本的 5.65%。本次变更事项经 2021 年 4 月 28 日召开的第七届董事会第十七次会议审议通过，尚需提交公司股东大会审议及通知债权人。请投资人关注后续发行人减少注册资本可能引发的风险。

二十六、2021 年 4 月 29 日，发行人披露《格力地产股份有限公司关于会计

政策变更的公告》，公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部于 2018 年 12 月修订发布的新租赁准则，同时对原采用的相关会计政策进行相应变更。

二十七、根据发行人 2020 年 5 月 11 日《格力地产股份有限公司关于公司购买资产事项的补充公告》，发行人子公司珠海保联资产管理有限公司通过协议方式购买上海科华生物工程股份有限公司（证券简称：科华生物，证券代码：002022） 95,863,038 股股份，占上海科华生物工程股份有限公司总股本的 18.63%。收购完

成后，珠海保联资产管理有限公司成为上海科华生物工程股份有限公司第一大股东，成为第一大股东后，上海科华生物工程股份有限公司仍维持无实际控制人的状态，发行人采用权益法核算的方式将持有的上海科华生物工程股份有限公司股权份额计入长期股权投资，公司的合并报表范围将不会发生变化。

根据发行人 2020 年 6 月 8 日《格力地产股份有限公司关于购买科华生物股份完成过户登记的公告》，珠海保联资产管理有限公司购买上海科华生物工程股份有限公司 95,863,038 股股份的过户登记手续已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕。

2021 年 5 月 12 日，发行人全资子公司珠海保联资产管理有限公司与圣湘生物科技股份有限公司经协商一致，就珠海保联通过协议转让方式将其持有的上海科华生物工程股份有限公司 9586.3 万股股份（占科华生物总股本的 18.63%）转让给圣湘生物，该事宜于 2021 年 5 月 12 日签署了《股份转让协议》，本次股份

转让价格为人民币 1,950,000,000 元，折合每股人民币 20.34 元，相比发行人公告披露日前一交易日科华生物收盘价 17.32 元/股的溢价率为 17.44%。

请投资人仔细阅读相关内容，知悉相关风险。

二十八、本期债券的主承销商（和受托管理人）及其关联方可以通过自主决策、在符合法律法规前提下认购本期债券。

目 录

重大事项提示 4

目 录 13

释义 16

第一节 发行概况 19

一、本次债券决议及注册情况 19

二、本期债券的主要条款 19

三、本期债券发行及上市安排 23

四、本期债券发行的有关机构 23

五、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 26

六、认购人承诺 26

第二节 发行人及本期债券的资信状况 27

一、本期债券的信用评级情况 27

二、信用评级报告的主要事项 27

三、发行人资信情况 29

第三节 发行人基本情况 34

一、发行人概况 34

二、发行人对其他企业的重要权益投资情况 41

三、发行人控股股东及实际控制人基本情况 49

四、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况 51

五、发行人主营业务情况 55

六、发行人所处行业状况 83

七、发行人行业竞争地位及优势

112

八、发行人的发展战略及业务规划

115

九、发行人法人治理情况

118

十、发行人独立性情况

122

十一、发行人关联方及关联交易情况 123

十二、发行人内部控制管理制度建立及运行情况 132

十三、发行人最近三年及一期违法违规核查情况 136

十四、信息披露事务及投资者关系管理 141

第四节 财务会计信息 143

一、 发行人财务报表

143

二、 报告期发行人合并报表范围变化情况 151

三、 发行人主要财务指标

153

四、 管理层讨论与分析

154

五、公司有息债务情况

176

六、公司对外担保情况

178

七、或有事项及其他重要事项

179

八、资产抵押、质押和其他限制用途情况 179

九、本期债券发行后资产负债结构的变化 179

第五节 募集资金运用 181

一、 募集资金运用计划

181

二、 募集资金运用对公司财务状况的影响 182

三、 本期债券募集资金专项账户管理安排 183

四、 公司关于本期债券募集资金的承诺 183

五、 相关信息披露机制

183

第六节 备查文件 184

一、备查文件

184

二、备查文件查阅地点、联系人及电话 184

三、备查文件查阅时间

185

释义

在募集说明书中除非文意另有所指，下列词语具有以下含义：

公司、本公司、发行人、格力地产、上市公司	指	格力地产股份有限公司
本次债券	指	发行总额不超过 16 亿元的“格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券”
本期债券	指	格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券（第一 期）（面向专业投资者）
募集说明书	指	《格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券（第 一期）（面向专业投资者）募集说明书》
募集说明书摘要	指	《格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券（第 一期）（面向专业投资者）募集说明书摘要》
债券持有人会议 规则、债券持有人会议	指	《格力地产股份有限公司（发行人）与海通证券股份有 限公司（受托管理人）之 2021 年公开发行公司债券债券持有人会议规则》
债券受托管理协 议、受托管理协议	指	《格力地产股份有限公司（发行人）与海通证券股份有 限公司（受托管理人）关于 2021 年公开发行公司债券受托管理协议》
土地抵押合同	指	《格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券土地抵押合同》
法律意见书	指	《北京市君泽君律师事务所关于格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券的法律意见书》
主承销商核查意见	指	《海通证券股份有限公司关于格力地产股份有限公司面向专业投资者公开发行 2021 年债券（第一期）的核查意 见》
海星科技	指	西安海星现代科技股份有限公司，公司重大资产重组前 的简称
控股股东、珠海 投资、海投公司	指	珠海投资控股有限公司
实际控制人	指	珠海市人民政府国有资产监督管理委员会
格力房产	指	珠海格力房产有限公司
重庆格力	指	重庆格力房地产有限公司
西安格力	指	西安格力房产开发有限公司
香港格力	指	格力地产（香港）有限公司
格力置盛	指	珠海格力置盛实业有限公司
重庆两江格力	指	重庆两江新区格力地产有限公司

格力人工岛	指	珠海港珠澳大桥人工岛发展有限公司
格力建材	指	珠海格力建材有限公司
洪湾渔港	指	珠海洪湾中心渔港发展有限公司
合联置业	指	上海海控合联置业有限公司
保联置业	指	上海海控保联置业有限公司
格力物业	指	珠海格力地产物业服务股份有限公司
格力物业代理	指	珠海格力地产物业代理有限公司
香湾码头	指	珠海香湾码头发展有限公司
静云山庄	指	珠海万山静云酒店管理有限公司
万联海岛	指	珠海万联海岛开发有限公司
海星集团	指	西安海星科技投资控股（集团）有限公司
免税集团	指	珠海市免税企业集团有限公司
保联资产	指	珠海保联资产管理有限公司
科华生物	指	上海科华生物工程股份有限公司
融资租赁公司	指	珠海海控融资租赁有限公司
小额贷款公司	指	珠海海控小额贷款有限公司
可转债	指	本公司发行的可转换公司债券
主承销商	指	海通证券股份有限公司
债券受托管理人	指	海通证券股份有限公司
发行人律师	指	北京市君泽君律师事务所
发行人会计师	指	致同会计师事务所（特殊普通合伙）
评级机构	指	中证鹏元资信评估股份有限公司
评估机构	指	北京华亚正信资产评估有限公司
中国证监会、证 监会	指	中国证券监督管理委员会
中证协	指	中国证券业协会
交易所、上交所	指	上海证券交易所
债券登记机构	指	中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
《公司法》	指	《中华人民共和国公司法》
《证券法》	指	《中华人民共和国证券法》

《管理办法》	指	《公司债券发行与交易管理办法》
3 号文	指	《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3 号）
国发[2010]10 号文	指	《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
国办发[2013]17 号 文	指	《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通 知》
营改增	指	营业税改征增值税
章程、公司章程	指	格力地产股份有限公司章程
最近三年	指	2018 年度、2019 年度和 2020 年度
最近三年及一 期、报告期	指	2018 年度、2019 年度和 2020 年度及 2021 年 1-3 月
最近三年及一期 末	指	2018 年末、2019 年末和 2020 年末及 2021 年 3 月末
余额包销	指	主承销商依据承销协议的规定承销本期债券，发行期届满后，无论是否出现认购不足和/或任何承销商违约，主承销商均有义务按承销协议的规定将相当于本期债券全部募集款项的资金按时足额划至发行人的指定账户；主承销商依据承销协议的规定承销本期债券，并承担相应 的责任
债券持有人	指	根据债券登记机构的记录显示在其名下登记拥有本期债 券投资者
专业投资者	指	符合《管理办法》第十四条规定的资质条件的投资者
工作日	指	中华人民共和国境内商业银行的对公营业日（不包括法定假日或休息日）
交易日	指	按照证券转让交易场所规定、惯例执行的可交易的日期
元、万元、亿元	指	若无特别注明，指人民币元、人民币万元、人民币亿元

募集说明书中除特别说明外所有数值保留两位小数，若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均系四舍五入原因造成。

第一节 发行概况

本期债券募集说明书是根据《公司法》、《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法规及公司实际情况编写，旨在向投资者提供公司基本情况和本期债券的详细资料。

本期债券是根据募集说明书所载明的资料申请发行的。除公司董事会和主承销商外，没有委托或授权任何其他人提供未在募集说明书中列载的信息和对募集说明书作任何解释或者说明。

一、本次债券决议及注册情况

公司于 2020 年 1 月 3 日召开第七届董事会第二次会议，审议通过了《关于

2020 年公开发行公司债券方案的议案》，批准公司公开发行不超过人民币 16 亿

元（含 16 亿元）的公司债券，并决定提交公司股东大会审议表决。

公司于 2020 年 1 月 20 日召开 2020 年第一次临时股东大会会议，表决通过

了《关于 2020 年公开发行公司债券方案的议案》，批准公司公开发行不超过人

民币 16 亿元（含 16 亿元）的公司债券，并同意授权董事会及董事会授权人士全权办理本次公开发行公司债券的相关事宜。

经上海证券交易所“上证债审（报会）【2020】98 号”确认，并于 2020 年 6月 30 日经中国证监会“证监许可【2020】1313 号”注册，同意公司向专业投资者公开发行面值总额不超过 16 亿元公司债券。

二、本期债券的主要条款

1、发行主体：格力地产股份有限公司。

2、债券名称：格力地产股份有限公司 2021 年公开发行公司债券（第一期）

（面向专业投资者）。

3、发行规模：本期债券发行规模为不超过 8.00 亿元（含 8.00 亿元）。

4、票面金额及发行价格：本期债券面值为 100 元，按面值平价发行。

5、债券期限：本期债券共设两个品种（两个品种之间可全额双向互拨）；品种一为 2 年期，品种二为 3 年期。

6、品种间回拨选择权：发行人和主承销商将根据网下申购情况，决定是否行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的发行规模增加相同金额，单一品种最大拨出规模不超过其最大可发行规模的 100%。

7、债券利率及确定方式、定价流程：本次发行的公司债券为固定利率债券，债券票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商协商确定。本次债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。

8、还本付息的期限和方式：本期债券采用单利按年付息，到期一次还本。利息每年支付一次，最后一期利息随本金一起支付。本期债券本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体事项按照债券登记机构的相关规定办理。

9、发行方式、发行对象与配售规则：本期债券面向专业投资者公开发行，具体发行方式、发行对象和配售规则安排请参见发行公告。

10、向公司股东配售安排：本期债券不向公司股东优先配售。

11、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。

12、发行首日：本期债券的发行首日为发行期限的第 1 日，即 2021 年 6 月

18 日。

13、起息日：本期债券起息日为 2021 年 6 月 21 日。

14、利息登记日：本期债券付息的债权登记日为每年付息日的前 1 个交易日，在该登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人均有权获得上一计息年度的债券利息（最后一期含本金）。

15、付息日：在本期债券的计息期限内，每年的 6 月 21 日为上一计息年度

的付息日（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。

16、兑付登记日：本期债券兑付的债权登记日按照上交所及登记机构的有关规定办理，在该登记日当日收市后登记在册的本期公司债券持有人均有权获得本期债券本金的兑付金额。

17、兑付日：

品种一：本期债券品种一的兑付日为 2023 年 6 月 21 日（如遇非交易日，则

顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。

品种二：本期债券品种二的兑付日为 2024 年 6 月 21 日（如遇非交易日，则

顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。

18、支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息为投资者截至利息登记日收市时各自所持有的本期债券票面总额与票面年利率的乘积，于兑付日向投资者支付的本息为投资者截至兑付登记日收市时各自持有的本期债券到期最后一期利息及票面总额的本金。

19、担保情况：发行人以土地抵押方式为本次债项提供担保。

20、信用级别及资信评级机构：经综合评定，中证鹏元资信评估股份有限公司出具了发行人主体信用等级为 AA 的《信用评级报告》，本期债券评级为 AA+。

21、募集资金专项账户：募集资金使用专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转，并进行专项管理。

22、募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司已发行的公司债券。

23、主承销商：本期债券的主承销商为海通证券股份有限公司。

24、债券受托管理人：本次债券受托管理人为海通证券股份有限公司。

25、交叉违约保护条款：发行人或合并范围内子公司的债务（包括公司债、债务融资工具、企业债、境外债、金融机构贷款）出现违约（本金、利息逾期或债务已被宣告加速到期或其他附加速到期宣告权认定的违约形式）或宽限期到期后应付未付，视同本期债券发生违约，需启动投资者保护机制。投资者保护机制具体处置程序如下：

1）信息披露：发行人应在知悉上述触发情形发生之日起 2 个交易日内及时进行信息披露，说明事项的起因、目前的状态和可能产生的影响；

2）通知：发行人、受托管理人知悉上述触发情形发生或合理认为可能构成该触发情形的，应当在 5 个交易日内通知本期债券全体持有人；

3）救济与豁免机制：受托管理人应在知悉（或被合理推断应知悉）触发情形发生之日起 5 个交易日公告召开持有人会议，并按照公告约定时限召开持有人会议。

发行人可做出适当解释或提供救济方案（增加担保/提高票面利率等），以获得持有人会议决议豁免本次公司债券违反约定。投资人有权决定是否豁免（可选择无条件豁免/享有回售选择权/有条件豁免）。

发行人应无条件接受持有人会议作出的上述决议。如果持有人会议未通过的，视同未获得豁免，则在该触发情形发生之日（若有宽限期的，在宽限期到期之日），发行人承诺履行下列投资者保护措施中的一项或数项：

a）发行人承诺本次公司债券本息应在持有人会议召开的次日立即到期应付，履行还本付息责任；

b）本次公司债券持有人可在持有人会议召开日的次日提起诉讼或仲裁； c）发行人提前赎回；

d）投资者选择性提前回售； e）增加抵质押或第三方担保等信用增进措施； f）其他投资者保护措施。

4）宽限期机制：若发行人在上述触发情形发生之日起 10 个交易日内对相关债务进行了足额偿付，则不构成发行人在本次公司债券项下的违反约定，无需救济与豁免机制。

26、承销方式：本期债券由主承销商以余额包销方式承销。

27、拟上市交易流通场所：上海证券交易所。

28、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。

三、本期债券发行及上市安排

（一）本期债券发行时间安排发行首日：2021 年 6 月 18 日

发行期限：2021 年 6 月 18 日至 2021 年 6 月 21 日

（二）本期债券上市安排

本次公司债券发行结束后，发行人将尽快向上交所提出关于本次公司债券上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。

四、本期债券发行的有关机构

（一）发行人：格力地产股份有限公司

住所：广东省珠海市横琴新区宝华路 6 号 105 室-23182（集中办公区）法定代表人：鲁君四

联系人：苏锡雄、陈剑声

联系地址：广东省珠海市石花西路 213 号联系电话：0756-8803112

传真：0756-8307281

（二）主承销商：海通证券股份有限公司住所：上海市广东路 689 号

法定代表人：周杰

办公地址：北京市朝阳区安定路 5 号天圆祥泰大厦 15 层联系人：陈辞、郑非、林泽斌、王家滢、刘燕、董尧奇

联系电话：010-88027267传真：010-88027190

（三）律师事务所：北京市君泽君律师事务所

住所：北京市西城区金融大街 9 号金融街中心南楼 6 层负责人：李云波

经办律师：邱小飞、赵瑜

联系地址：北京市西城区金融大街 9 号金融街中心南楼 6 层联系电话：010-66523322

传真：010-66523399

（四）会计师事务所：

致同会计师事务所（特殊普通合伙）

主要经营场所：中国北京朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场 5 层事务所负责人：李惠琦

经办注册会计师：邵桂荣、王莹

联系地址：中国北京朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场 5 层联系电话：010-85665588

传真：010-85665120

（五）评级机构：中证鹏元资信评估股份有限公司住所：深圳市深南大道 7008 号阳光高尔夫大厦 3 楼法定代表人：张剑文

经办人员：陈刚、郜宇鸿

办公地址：深圳市深南大道 7008 号阳光高尔夫大厦 3 楼

联系电话：0755-82871701

邮编：518000

（六）资产评估机构：北京华亚正信资产评估有限公司

住所：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 楼 9 层 1001 内 05 单元法定代表人：姜波

经办人员：王茹、唐汉林办公地址：010-85867570

联系电话：13926906080邮编：100025

（七）债券受托管理人：海通证券股份有限公司住所：上海市广东路 689 号

法定代表人：周杰

办公地址：北京市朝阳区安定路 5 号天圆祥泰大厦 15 层联系人：陈辞、郑非、林泽斌、王家滢、刘燕、董尧奇联系电话：010-88027267

传真：010-88027190

（八）债券转让交易场所：上海证券交易所住所：上海市浦东南路 528 号证券大厦

总经理：黄红元

联系地址：上海市浦东南路 528 号上海证券大厦联系电话：021-68808888

传真：021-68804868

（九）债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司住所：中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴东路 166 号

负责人：聂燕

联系地址：中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴东路 166 号中国保险大厦 3

楼

联系电话：021-38874800传真：021-58754185

五、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系

截至募集说明书出具之日，发行人与本次发行有关的中介机构及其法定代表人或负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系及其他重大利害关系。

本次发行的主承销商和受托管理人作为证券公司，按照法律、法规和规则参与各类业务活动时，可能存在不同业务之间的利益或职责冲突。

本次债券发行时，主承销商和受托管理人与发行人拟开展或可能开展的业务活动包括：为发行人提供证券承销与保荐、投资顾问等服务；以自营资金或受托资金投资发行人发行的债券、股票等金融产品等经营范围内的正常业务。主承销商和受托管理人将结合业务实际开展情况，判断是否与履行主承销商和受托管理职责存在利益冲突，并采取相应措施防范利益冲突，确保其他业务开展不影响主承销商和受托管理人公正履行相应的职责。

六、认购人承诺

凡认购、购买或以其他合法方式取得并持有本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，下同）被视为作出以下承诺：

（一）接受募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；

（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关 主管部门同意后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；

（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上交所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受该种安排。

第二节 发行人及本期债券的资信状况

一、本期债券的信用评级情况

公司聘请中证鹏元资信评估股份有限公司对本期债券的资信情况进行了评级。根据中证鹏元资信评估股份有限公司出具的《格力地产股份有限公司 2021年公开发行公司债券（第一期）（面向专业投资者）信用评级报告》，公司主体信用评级为 AA，本期债券信用等级为 AA+。

二、信用评级报告的主要事项

（一）信用评级结论及标识所代表的涵义

鹏元资信评定发行人的主体信用等级为 AA，表明发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低；本期债券的信用等级为 AA+，表明本期债券的债务安全性极高，违约风险极低。评级展望为稳定，表明情况稳定，未来信用等级大致不变。

（二）评级报告的内容摘要

1、正面

（1）公司在售及储备房产项目规模尚可，房源位置较好，业务发展较有保障。公司房产项目均位于珠海、上海及重庆能级较高城市，楼市热度较高；截至 2021 年 3 月末，公司主要房地产项目待售面积合计 28.38 万平方米；拥有土地储

备规划建筑面积逾 85 万平方米，可满足未来 3 年左右的开发需求

（2）土地使用权抵押担保有效提升了本期债券的信用水平。公司拟将其子公司持有的 42.48 万平方米的土地使用权用于本期债券抵押担保，其评估价值合

计 29.01 亿元（评估基准日为 2020 年 9 月 30 日），有效地提升了本期债券的信用水平。

2、关注：

（1）销售业绩易受单一区域市场影响。截至 2021 年 3 月末，公司主要在售房产项目 90%以上集中于珠海市，区域楼市调控政策等变动对公司经营业绩影响较大。

（2）部分项目去化周期较长、销售与开发承压。公司珠海主要格力海岸项目定位于中高端，部分去化周期相对较长；位于三亚及珠海的部分地产项目拿地成本较高，投资规模较大，由于热点城市楼市调控政策持续加码，后续开发与销售面临挑战。

（3）面临较大的资金压力。截至 2021 年 3 月末，公司主要在建工程尚需

投资 61.64 亿元，后续随着在建项目的推进及土储项目的开发，整体资金压力较大。

（4）有息债务规模较大，偿债压力加大。截至 2020 年末，公司总债务规

模为 217.65 亿元，总债务规模较大且持续上升；剔除预收款项的资产负债率、净负债率和现金短期债债务比分别为 75.74%、223.79%和 0.37，2020 年 EBITDA利息保障倍数为 0.81，债务偿付压力加重。

（三）跟踪评级的有关安排

根据监管部门规定及评级机构跟踪评级制度，中证鹏元资信评估股份有限公司在初次评级结束后，将在受评债券存续期间对受评对象开展定期以及不定期跟踪评级，评级机构将持续关注受评对象外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及偿债保障情况等因素，以对受评对象的信用风险进行持续跟踪。在跟踪评级过程中，评级机构将维持评级标准的一致性。

定期跟踪评级每年进行一次，跟踪评级报告于每一会计年度结束之日起 6 个月内披露。届时，发行主体须向评级机构提供最新的财务报告及相关资料，评级

机构将依据受评对象信用状况的变化决定是否调整信用评级。如果未能及时公布定期跟踪评级结果，评级机构将披露其原因，并说明跟踪评级结果的公布时间。

自本次评级报告出具之日起，当发生可能影响本次评级报告结论的重大事项时，发行主体应及时告知评级机构并提供评级所需相关资料。评级机构亦将持续关注与受评对象有关的信息，在认为必要时及时启动不定期跟踪评级。评级机构将对相关事项进行分析，并决定是否调整受评对象信用评级。

如发行主体不配合完成跟踪评级尽职调查工作或不提供跟踪评级资料，评级机构有权根据受评对象公开信息进行分析并调整信用评级，必要时，可公布信用评级暂时失效或终止评级。

中证鹏元资信评估股份有限公司将及时在公司网站（www.cspengyuan.com）、证券交易所和中国证券业协会网站公布跟踪评级报告，且在证券交易所网站披露的时间不晚于在其他渠道公开披露的时间。

三、发行人资信情况

（一）公司获得金融机构授信情况

截至 2021 年 3 月末，公司共获得银行授信额度合计 2,185,191.00 万元，已

使用额度 1,874,013.46 万元，使用率为 85.76%，尚未使用的授信余额为 311,177.54

万元，具体情况如下：

发行人及其子公司截至 2021 年 3 月末授信情况

单位：万元

序号	授信银行	授信总额	已使用授信额	未使用授信余额
1	东莞银行	100,000.00	50,000.00	50,000.00
2	光大金租	80,000.00	80,000.00	-
3	光大银行	60,000.00	59,000.00	1,000.00
4	广州农商	20,000.00	20,000.00	-
5	广州银行	110,000.00	110,000.00	-
6	国开行	44,900.00	44,900.00	-
7	华润银行	58,000.00	58,000.00	-
8	华夏银行	10,000.00	10,000.00	-
9	湖南信托	20,000.00	20,000.00	-
10	华兴银行	165,000.00	145,000.00	20,000.00

11	集友银行	20,000.00	20,000.00	-
12	建设银行	100,000.00	73,594.03	26,405.97
13	交通银行	323,900.00	301,350.00	22,550.00
14	交银租赁	75,000.00	36,651.43	38,348.57
15	民生银行	5,000.00	5,000.00	-
16	农发行	200,000.00	176,814.00	23,186.00
17	农业银行	116,500.00	116,500.00	-
18	浦发银行	168,000.00	135,000.00	33,000.00
19	前海兴邦	60,000.00	60,000.00	-
20	厦门国际银行	68,391.00	68,391.00	-
21	兴业银行	170,000.00	170,000.00	-
22	远东国际	10,000.00	10,000.00	-
23	中国银行	148,000.00	62,313.00	85,687.00
24	中信银行	30,000.00	20,000.00	10,000.00
25	横琴村镇	2,500.00	1,500.00	1,000.00
26	珠海农商行	20,000.00	20,000.00	-
合计		2,185,191.00	1,874,013.46	311,177.54

（二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时违约情况

最近三年及一期，发行人与主要客户发生业务往来时，均遵守合同约定，未发生过严重违约现象。

（三）最近三年及一期发行的债券以及偿还情况

截至募集说明书出具之日，发行存续债务融资工具共计 62.20 亿元。其中中

期票据 6.00 亿元，一般公司债券 12.00 亿元，私募公司债 42.30 亿元。

2014 年 12 月 25 日，公司发行面值总额为人民币 9.80 亿元可转换公司债券，

期限为 5 年，已于 2019 年 12 月 25 日到期兑付。

2015 年 9 月 23 日，公司之子公司珠海格力房产有限公司发行面值总额人民

币 7.00 亿元的公司债券，期限为 5 年，于 2018 年完成行权回售 6.80 亿，已于

2020 年 9 月 24 日到期兑付。

2016 年 6 月 21 日，公司发行面值总额为人民币 30.00 亿元私募公司债券，

期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，尚未到期。

2017 年 3 月 8 日，公司之子公司珠海香湾码头发展有限公司发行 8.50 亿元

私募债，期限为 5 年，已于 2020 年 6 月 1 日提前兑付。

2018 年 4 月 3 日，公司发行面值总额为人民币 5.00 亿元的一般中期票据，

期限为 3 年，已于 2021 年 4 月 4 日到期兑付。

2018 年 4 月 23 日，公司发行面值总额为人民币 5.00 亿元的一般中期票据，

期限为 3 年，已于 2021 年 4 月 24 日到期兑付。

2018 年 5 月 4 日，公司发行面值总额为人民币 10.20 亿元的私募公司债券，

期限为 5 年，附第 4 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，尚未到期。

2018 年 6 月 25 日，公司发行面值总额为人民币 6.00 亿元的一般中期票据，

期限为 3 年，尚未到期。

2018 年 7 月 25 日，公司发行面值总额为人民币 6.00 亿元的一般公司债券，

期限为 5 年，附第 4 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，尚未到期。

2018 年 7 月 25 日，公司发行面值总额为人民币 6.00 亿元的一般公司债券，

期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，尚未到期。

2019 年 3 月 14 日，公开发行面值总额为 4.00 亿元的私募公司债券，期限为

3 年，尚未到期。

相关债券尚未兑付，不存在延迟支付债券利息的情况。

发行人已发行尚未兑付的债券

单位：亿元、年

序号	债券名称	债券代码	债券类型	发行日期	期限	发行金额	债券余额
1	19 格地 01	151272.SH	私募公司债券	2019/3/14	3	4.00	4.00
2	18 格地 02	143195.SH	一般公司债	2018/7/25	5	6.00	6.00
3	18 格地 03	143226.SH	一般公司债	2018/7/25	5	6.00	6.00
4	18 格力地产MTN003	101800717.IB	一般中期票据	2018/6/25	3	6.00	6.00
5	18 格地 01	150385.SH	私募公司债券	2018/5/4	5	10.20	10.20
6	16 格地 01	135577.SH	私募公司债券	2016/6/21	5	30.00	28.10

合计 - - - - 62.20 60.30

（四）前次公司债券募集资金使用情况

发行人公开发行的可转换公司债券“格力转债”，募集的 9.8 亿元资金在扣除发行费用后全部用于房地产项目格力海岸 S3 及格力海岸 S4 的项目建设。

发行人公开发行的公司债券“15 格房产”，募集的 7 亿元资金在扣除发行费用后全部用于补充流动资金；

发行人非公开发行的公司债券“16 格地 01”，募集的 30 亿元资金在扣除发行费用后全部用于补充流动资金；

发行人公开发行的公司债券“18 格地 02”及“18 格地 03”共募集的 12 亿元在扣除发行费用后全部用于偿还有息债务；

发行人非公开发行的公司债券“19 格地 01”及“18 格地 01”共募集的 14.20 亿元在扣除发行费用后全部用于偿还有息债务。

发行人（或子公司）发行的公司债券均用于证监会核准的指明的用途，不存在违反《证券法》规定或违规改变发行公司债券所募资金用途的情况，不存在因募集资金被侵占挪用被监管部门采取限制发行债券措施的情况，符合《证券法》第十七条第（二）项的规定。

发行人及其合并报表范围内子公司债券发行募集资金用途符合我国产业政策及相关法律法规，并按照募集说明书约定用途使用且均已使用完毕，不存在擅自改变前次发行债券募集资金的用途而未做纠正，或前次发行募集资金用途违反相关法律法规的情形。

（五）公司最近三年及一期主要财务指标

发行人最近三年及一期主要财务指标

单位：次

项目	2021 年 3 月末 /1-3 月	2020 年末/度	2019 年末/度	2018 年末/度
流动比率	1.99	1.98	3.14	4.10
速动比率	0.34	0.27	0.42	0.46
资产负债率（合并）	77.50%	77.50%	75.92%	72.34%
EBITDA 利息保障倍数	-	0.89	0.66	0.71

贷款偿还率	100.00%	100.00%	100.00%	100.00%
利息偿付率	100.00%	100.00%	100.00%	100.00%

上述财务指标的计算方法如下：

1、流动比率=流动资产/流动负债

2、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债

3、资产负债率=总负债/总资产

4、EBITDA 利息保障倍数=（利润总额+财务费用中的利息支出+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销）/（财务费用中的利息支出+当期资本化利息支出）

5、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额

6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息

第三节 发行人基本情况

一、发行人概况

（一）发行人简要情况

中文名称	格力地产股份有限公司
公司类型	股份有限公司（上市）
法定代表人	鲁君四
公司成立时间	1999 年 6 月 9 日
股本	人民币 2,061,091,430 元
统一社会信用代码	91440400628053925E
注册地址	珠海市横琴新区宝华路 6 号 105 室-23182（集中办公区）
办公地址	广东省珠海市石花西路 213 号
邮政编码	519000
信息披露事务负责人	苏锡雄
信息披露事务联系人	陈剑声
电话号码	0756-8803772
传真号码	0756-8861600
所属行业	房地产业
经营范围	实业投资、投资及投资管理、房地产开发经营、物业管理；货物和技术的进出口经营（国家禁止和限制的进出口货物、技术除外）；建筑材料的销售。（以上经营范 围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定）

（二）历史沿革

1、格力地产股份有限公司原名称为西安海星现代科技股份有限公司，系经西安市人民政府【市政函[1998]33 号】文批准，由西安凯卓工贸有限责任公司变更为股份有限公司并更名而成立。本公司公开发行股票前的股东为西安海星科技投资控股（集团）有限公司、北京阜康对外贸易公司、陕西省技术进步投资有限责任公司、西安海惠计算机公司、西安飞机工业（集团）有限责任公司、西安协同软件股份有限公司、西安交通大学。1999 年 5 月 21 日，经中国证券监督管理委员会【证监发行字[1999]53 号】批准，并经上海证券交易所同意，由主承销商

海通证券有限公司通过上海证券交易所系统于 1999 年 5 月 26 日采用上网定价

发行方式向社会公开发行 A 股股票 6,800 万股，发行完成后公司总股本为 19,800

万股。

2、2002 年 6 月 18 日，公司 2001 年度股东大会通过决议，以 2001 年 12 月

31 日总股本 19,800 万股为基数向全体股东每 10 股送红股 1 股，送股方案实施完

成后公司总股本为 21,780 万股。

3、2006 年 3 月 13 日，公司完成了股权分置改革工作。根据股权分置改革

方案，为使非流通股股东所持股份获得上市流通权，公司以流通股股份总额 7,480

万股为基数，用资本公积金向全体流通股股东转增股本，流通股每 10 股获得 5.60

股的转增股份，流通股股东获得的转增股份总额为4,188.80 万股，每股面值1 元，

合计以资本公积转增股本 4,188.80 万股，截至 2006 年年末，公司股本总额为

25,968.80 万股。

4、2007 年 6 月 15 日，公司 2006 年度股东大会通过决议，以公司 2006 年

总股份 25,968.80 万股为基数，以资本公积金向公司全体股东每 10 股赠送 3 股，

转增后公司股本总额为 33,759.44 万股。

5、2008 年 9 月 18 日，经中国证券监督管理委员会核准，公司与珠海格力 集团有限公司通过资产置换和非公开发行的方式进行重大资产重组。根据重大资 产重组方案，格力集团以其持有的珠海格力房产有限公司和珠海格力置盛房产有 限公司各 100%股权与公司除保留不动产和保留负债外的所有资产进行资产置换；资产置换的价格差额中的部分作为公司向格力集团非公开发行 24,000 万股股票

的对价。2009 年 8 月 26 日，公司在珠海市工商行政管理局已经完成了格力集团的置入资产即格力房产和格力置盛各 100%股权的过户事宜。2009 年 8 月 31 日，公司与格力集团、海星集团签署了《资产交割协议书》，以 2009 年 8 月 31 日为

资产交割日，将置出资产移交给海星集团。2009 年 9 月 1 日，公司向格力集团

非公开发行 24,000 万股股票，公司股本总额变更为 57,759.44 万股。2009 年 11

月 25 日，本公司在西安市工商行政管理局办理了工商变更登记，并领取了变更后的《企业法人营业执照》，注册号为 610131100018386。至此，本公司注册资本为 57,759.44 万元，法定代表人为鲁君四。注册地：陕西省西安市。总部地址：

西安市高新区科技路 48 号创业广场 B 座 1303 室。2010 年 1 月 15 日，公司公告了《西安海星现代科技股份有限公司重大资产重组、向特定对象发行股份购买资产暨关联交易实施情况报告书》，至此，公司重大资产重组实施完毕。

根据本公司 2010 年 1 月 30 日第一次临时股东大会决议，公司名称变更为

“西安格力地产股份有限公司”。根据本公司 2012 年 2 月 1 日第一次临时股东大

会决议，公司名称变更为“格力地产股份有限公司”，并于 2012 年 2 月 17 日在西

安市工商行政管理局办理了工商变更登记手续。2012 年 4 月 26 日，公司在广东省珠海市工商行政管理局办理了工商变更登记手续，注册地改为广东省珠海市。总部地址变更为：珠海市情侣北路 3333 号 28 栋 201 室。

6、公司于 2014 年 2 月 18 日接到控股股东格力集团通知，公司实际控制人珠海市人民政府国有资产监督管理委员会拟通过无偿划转方式将格力集团持有的本公司 51.94%股权注入珠海市国资委新设立的全资公司珠海投资，划转基准日为 2013 年 12 月 31 日。公司控股股东格力集团于 2015 年 1 月 12 日与珠海投资签署《国有产权无偿划转协议书》。根据该协议，格力集团将其持有的本公司 300,000,000 股无限售流通 A 股（占本公司总股本的 51.94%）无偿划转至珠海投资。2015 年 3 月 31 日，公司收到国务院国有资产监督管理委员会《关于无偿划转珠海格力集团有限公司所持格力地产股份有限公司全部股份有关问题的批复》

（国资产权[2015]141 号），同意将格力集团所持公司 300,000,000 股股份无偿划转给珠海投资。2015 年 5 月 15 日，公司收到珠海投资控股有限公司转来的《中国证券登记结算有限责任公司过户登记确认书》，确认本公司国有股权无偿划转过户手续已办理完毕。至此，珠海投资持有本公司 300,000,000 股股份，占本公司总股本的 51.94%，为本公司控股股东。

7、2016 年 5 月 9 日，公司 2015 年度股东大会通过决议，以 2016 年 5 月 18

日公司总股本 577,684,864 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 18 股，

共计转增 1,039,832,755 股，截至 2016 年 6 月 30 日，累计共有 1,903,000 元“格力转债”已转换成公司股票，加上年度利润分配及本次资本公积转增股本后，公司的总股本为 1,617,517,619 股。

8、2016 年 7 月 29 日，经中国证券监督管理委员会以证监许可[2016]244 号文《关于核准格力地产股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，公司向特定投资者发行人民币普通股（A 股）442,477,876 股，每股面值人民币 1.00 元。

2016 年 8 月 5 日，公司发布《格力地产股份有限公司非公开发行股票发行

结果暨股本变动公告》（临 2016-057），公司 2016 年 6 月 30 日总股本为

1,617,519,107 股，自 2016 年 7 月 1 日至 2016 年 8 月 3 日，公司可转换公司债券转股数为 540 股，非公开发行 442,477,876 股后， 公司注册资本变更为 2,059,997,523 元，2016 年 9 月 28 日，经工商核准变更登记，公司股权结构变更为：

发行人股权结构情况表

股份性质	股数（股）	比例（%）
有限售条件的股份	442,477,876	21.48%
无限售条件的股份	1,617,519,647	78.52%
总数	2,059,997,523	100.00%

截至 2016 年 12 月 31 日，累计共有 1,927,000 元“格力转债”已转换成公司股

票，其中 2016 年 10 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日共有 2,000 元“格力转债”转换

成公司股票。2016 年 10 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日转股数为 274 股。

2016年10月1日至12月31日发行人转股情况表

股份性质	变动前股数（股）	转股数	变动后股数（股）
有限售条件的股份	442,477,876	0	442,477,876
无限售条件的股份	1,617,519,647	274	1,617,522,397
总数	2,059,997,523	274	2,060,000,273

9、2016 年 2 月 5 日，格力地产收到中国证监会《关于核准格力地产股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可［2016］244 号），核准公司非公开发行不超过 156,576,200 股新股。2016 年 8 月 3 日，本次发行新增股份在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕登记托管相关事宜。由此，珠海投资持股数量为 847,339,780 股，持股比例变更为 41.13%，为公司第一大股东。

10、2016 年 12 月 29 日，发行人在珠海市横琴新区工商行政管理局办理了

工商变更登记手续，注册地址变更为，珠海市横琴新区宝华路 6 号 105 室-23182

（集中办公区）。

11、截至 2017 年末，累计共有 2,502,000.00 元“格力转债”已转换成公司股

票，其中 2017 年 1 月 1 日至 2017 年末共有 575,000.00 元“格力转债”转换成公司股票。

公司非公开发行 442,477,876 股股票，并于 2016 年 8 月 3 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成了发行登记相关事宜，该次非公开发行股份限售期为 12 个月。上述 442,477,876 股限售股已于 2017 年 8 月 3 日上市流通。

2017年1月1日至12月31日发行人转股情况表

股份性质	变动前股数（股）	转股数	非公开发行限售 股上市流通	变动后股数 （股）
有限售条件的股份	442,477,876	-	-442,477,876	-
无限售条件的股份	1,617,522,397	79,235	442,477,876	2,060,079,508
总数	2,060,000,273	79,235	-	2,060,079,508

截至 2017 年末，发行人已发行的总股本为 2,060,079,508 股。

12、截至 2018 年 12 月 31 日，累计共有 2,806,000 元“格力转债”已转换成公

司股票，累计转股数为 379,374 股，其中 2018 年 1 月 1 日至 2018 年末共有

304,000.00 元“格力转债”转换成公司股票。

2018年1月1日至12月31日发行人转股情况表

股份性质	变动前股数（股）	转股数	变动后股数（股）
有限售条件的股份	-	-	-
无限售条件的股份	2,060,079,508	42,062	2,060,121,570
总数	2,060,079,508	42,062	2,060,121,570

截至 2018 年末，发行人已发行的总股本为 2,060,121,570 股。

13、2019 年 12 月 24 日，“格力转债”到期，累计共有 7,858,000 元“格力转

债” 已转换成公司股票， 累计转股数为 1,349,234 股，其中 2019 年度共有

5,052,000.00 元“格力转债”转换成公司股票。

2019年发行人转股情况表

股份性质	变动前股数（股）	转股数	变动后股数（股）
有限售条件的股份	-	-	-
无限售条件的股份	2,060,121,570	969,860	2,061,091,430
总数	2,060,121,570	969,860	2,061,091,430

截至募集说明书签署日，发行人已发行的总股本为 2,061,091,430 股。

（三）本期发行前发行人的股东情况

截至 2021 年 3 月末，发行人前十大股东情况如下：

2021 年 3 月末公司十大股东情况

股东名称（全称）	期末持股数量	比例 （%）	持有有限售条件股份数 量	质押或冻结状态		股东性质
				股份状态	数量
珠海投资控股有限公司	847,339,780	41.11	0	质押	420,000,000	国有法人
格力地产股份有限公司回 购专用证券账户	205,746,435	9.98	0	无		其他
香港中央结算有限公司	92,395,388	4.48	0	未知		未知
广州市玄元投资管理有限 公司－玄元投资元宝 1 号私募投资基金	81,064,378	3.93	0	未知		未知
铜陵市国有资本运营控股 集团有限公司	31,011,598	1.50	0	未知		国有法人
建信基金－工商银行－华润深国投信托－华润信 托·增利 10 号集合资金信 托计划	18,875,064	0.92	0	未知		未知
泰达宏利基金－工商银行 －中航信托－天顺（2016） 70 号泰达宏利基金投资单一资金信托	15,218,569	0.74	0	未知		未知
格力地产股份有限公司－ 第四期员工持股计划	11,450,000	0.56	0	无		其他
广州金融控股集团有限公 司	10,400,590	0.5	0	未知		国有法人
陈海华	6,371,800	0.31	0	未知		未知
合计	1,319,873,602	64.30	-	-	-	-

（四）重大资产重组情况

根据发行人于2020年5月11日发布的《格力地产股份有限公司关于筹划重大资产重组停牌公告》，格力地产正在筹划通过发行股份及支付现金方式购买珠海市国资委和城建集团合计持有的免税集团100%的股权，同时，非公开发行股份募集配套资金。本次标的资产的交易价格将以符合《证券法》规定的资产评估机构出具的资产评估报告所载明的并经珠海市国资委评估备案的资产评估结果为基础，由交易各方进行协商后确定。珠海市国资委已就本次重组事项发出了通知，拟同意公司依法依规依程序购买珠海市国资委和城建集团合计持有的免税集团 100.00%的股权，同时，非公开发行股份募集配套资金。

根据发行人2020年12月17日在指定信息披露媒体披露的《格力地产股份有限公司关于重大资产重组的进展公告》（公告编号：临2020-102），2020年5月22日，发行人召开第七届董事会第九次会议、第七届监事会第四次会议审议通过了《关于公司发行股份及支付现金购买资产暨关联交易方案的议案》等与本次重组相关的议案，具体内容详见发行人于2020年5月23日在指定信息披露媒体披露的相关公告。2020年6月3日，发行人收到上海证券交易所下发的《关于对格力地产股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案信息披露的问询函》（上证公函[2020]0659号），并根据的相关要求，发行人对有关问题做出了回复说明，并按照要求对重组预案及其摘要的部分内容进行了修订，相关文件具体内容详见发行人于2020年6月18日在指定信息披露媒体披露的相关公告。

2020年10月30日，公司召开第七届董事会第十四次会议、第七届监事会第六次会议审议通过了《关于<格力地产股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）>及其摘要的议案》等与本次重组相关的议案。同时公司计划于2020年11月20日召开2020年第三次临时股东大会审议上述议案。具体内容详见公司于2020年10月31日在指定信息披露媒体披露的相关公告。2020年11月18日，公司发布《关于取消2020年第三次临时股东大会的公告》

（临2020-099），因相关事项尚需进一步完善，故公司取消2020年第三次临时股东大会。国家市场监督管理总局已对本次重组出具了《经营者集中反垄断审查不

实施进一步审查决定书》（反垄断审查决定[2020]462号），具体内容详见公司于

2020年11月25日在指定信息披露媒体披露的相关公告。

2020年6月20日、2020年7月18日、2020年8月15日、2020年9月12日、2020年

10月10日、2020年12月17日、2020年12月31日，公司分别披露了本次重大资产重组的进展情况，详见公司于指定信息披露媒体发布的《关于重大资产重组的进展公告》（公告编号：临2020-070、临2020-076、临2020-079、临2020-085、临2020- 089、临2020-102、临2020-105）。2021年2月10日，格力地产发布《格力地产股份有限公司关于重大资产重组进展公告》，根据《上海证券交易所上市公司自律监管规则适用指引第1号——重大资产重组》第三十八条规定：“上市公司首次披露重组方案至召开相关股东大会前，如该重组事项涉嫌内幕交易被中国证监会立案调查或者被司法机关立案侦查的，上市公司应当暂停本次重组进程…”公司暂停于2020年5月23日披露的重大资产重组事项。请广大投资者注意投资风险。

二、发行人对其他企业的重要权益投资情况

（一）在子公司的权益

截至2021年3月末，发行人合并报表范围内子公司81家，具体情况如下：发行人合并报表范围内子公司情况

序号	子公司名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例 （%）		取得方式
					直接	间接
1	珠海格力房产有限公司	珠海	珠海	房地产开 发	100		非同一控制下 企业合并
2	珠海保联国际物流合作园投资 有限公司	珠海	珠海	物流园建 设与经营	100		设立
3	珠海海控金融服务有限公司	珠海	珠海	非银行金融信息服 务	100		设立
4	格力地产（香港）有限公司	香港	香港	咨询及推 广	100		设立
5	珠海海控远洋渔业投资有限公 司	珠海	珠海	渔业投资	100		设立

序号	子公司名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例 （%）		取得方式
					直接	间接
6	珠海保联资产管理有限公司	珠海	珠海	资产管 理、投资 管理	100		设立
7	珠海海控小额贷款有限公司	珠海	珠海	小额贷款	40	60	设立
8	珠海高栏陆海联线发展有限公司	珠海	珠海	填海工 程、项目投资	100		设立
9	珠海万联海洋发展有限公司	珠海	珠海	海洋工程 项目投资	100		设立
10	上海海控商业保理有限公司	上海	上海	保理	100		设立
11	上海海控合联置业有限公司	上海	上海	房地产开 发	40	60	设立
12	上海海控保联置业有限公司	上海	上海	房地产开 发	3.33	96.67	设立
13	重庆两江新区格力地产有限公 司	重庆	重庆	房地产开 发		100	设立
14	珠海格力置盛实业有限公司	珠海	珠海	房地产开 发		100	同一控制下企 业合并
15	珠海格力房地产营销策划有限 公司	珠海	珠海	营销策划	30	70	设立
16	珠海格力建材有限公司	珠海	珠海	商业批 发、零售		100	同一控制下企 业合并
17	珠海格力地产物业服务股份有 限公司	珠海	珠海	物业管理		100	设立
18	珠海格力港珠澳大桥人工岛发 展有限公司	珠海	珠海	工程管理		100	设立
19	珠海格力健身餐饮有限公司	珠海	珠海	餐饮经营		100	设立
20	珠海格力地产物业代理有限公 司	珠海	珠海	物业代理		100	设立
21	珠海格力船务有限公司	珠海	珠海	船舶服务		100	设立
22	珠海洪湾中心渔港发展有限公 司	珠海	珠海	港口建设		100	设立
23	珠海香湾码头发展有限公司	珠海	珠海	港口建设		100	设立

序号	子公司名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例 （%）		取得方式
					直接	间接
24	珠海万联海岛开发有限公司	珠海	珠海	海岛开发、房地 产开发		100	设立
25	珠海高格企业管理有限公司	珠海	珠海	企业管理	100		设立
26	珠海万海运输有限公司	珠海	珠海	交通运输		100	设立
27	珠海万山静云酒店管理有限公 司	珠海	珠海	酒店经营		100	设立
28	珠海市香洲区茵卓小学	珠海	珠海	教育培训		100	设立
29	珠海鼎元生态农业有限公司	珠海	珠海	种植、养 殖		60	设立
30	珠海万海旅游有限公司	珠海	珠海	旅游		100	设立
31	格力地产（美国）有限公司	美国	美国	房地产开 发	100		设立
32	格力地产（英国）有限公司	英国	英国	房地产开 发	100		设立
33	上海沪和企业管理有限公司	上海	上海	企业管理		100	设立
34	珠海海岸影院管理有限公司	珠海	珠海	电影播放		100	设立
35	珠海海控淇澳旅游有限公司	珠海	珠海	旅游		100	设立
36	珠海海控竹洲水乡发展有限公 司	珠海	珠海	旅游地产		100	设立
37	珠海保联房产有限公司	珠海	珠海	房地产开 发		100	设立
38	珠海海控玖零玖投资股份有限 公司	珠海	珠海	投资	40	60	设立
39	珠海保联白藤湖整治投资发展 有限公司	珠海	珠海	旅游地产		100	设立
40	珠海海控融资租赁有限公司	珠海	珠海	融资租赁	75	25	设立
41	上海海控太联置业有限公司	上海	上海	房地产开 发		100	设立
42	珠海海控商业管理股份有限公 司	珠海	珠海	商业管理		100	设立
43	珠海海岸无界文化管理有限公 司	珠海	珠海	商业管理		100	设立

序号	子公司名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例 （%）		取得方式
					直接	间接
44	珠海海控科技有限公司	珠海	珠海	技术开 发、信息 服务	100		设立
45	珠海万海游艇会有限公司	珠海	珠海	旅游		100	设立
46	珠海合联房产有限公司	珠海	珠海	房地产开 发		100	设立
47	珠海粤和企业管理有限公司	珠海	珠海	企业管理		100	设立
48	上海格力地产发展有限公司	上海	上海	房地产开 发	78		设立
49	珠海粤雅传媒有限公司	珠海	珠海	广告		60	设立
50	重庆静云酒店管理有限公司	重庆	重庆	酒店经营		100	设立
51	上海弘翌投资合伙企业（有限 合伙）	上海	上海	投资管理		100	收购
52	澳和投资一人投资有限公司	澳门	澳门	投资管理		100	设立
53	珠海保联水产品营销有限公司	珠海	珠海	水产品批 发零售		100	设立
54	珠海海合商业管理有限公司	珠海	珠海	商业及广 告管理		100	设立
55	江苏格力地产有限公司	江苏	江苏	房地产开 发		34	设立
56	珠海海融智汇科技有限公司	珠海	珠海	现代科技 技术开发及服务		100	设立
57	珠海高格文化传播有限公司	珠海	珠海	教育培训		100	设立
58	珠海保联申粤建设有限公司	珠海	珠海	建筑工程		70	设立
59	珠海高格医疗科技有限公司	珠海	珠海	医药产品 生产及销售		100	设立
60	珠海高格医药销售有限公司	珠海	珠海	医药产品 销售		100	设立
61	珠海保联供应链管理有限公司	珠海	珠海	装卸搬运 及储存		100	设立
62	珠海海控跨境供应链管理有限 公司	珠海	珠海	贸易		100	设立

序号	子公司名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例 （%）		取得方式
					直接	间接
63	珠海海控贸易有限公司	珠海	珠海	贸易		100	设立
64	珠海海控农产品有限公司	珠海	珠海	农产品批 发、零售		100	设立
65	珠海海控物流有限公司	珠海	珠海	物流运输		100	设立
66	珠海爱为康医药产业投资有限公司	珠海	珠海	医药产业 投资及咨询		100	设立
67	珠海爱为康医学影像技术有限公司	珠海	珠海	医学影像技术产品研发及生 产销售		100	设立
68	珠海爱为康生物科技有限公司	珠海	珠海	生物产品 研究及制造		100	设立
69	珠海爱为康检测科技有限公司	珠海	珠海	医疗器械 检测认定		100	设立
70	嘉兴行舍电子商务有限公司	浙江	浙江	电子商务		70.6	非同一控制下 企业合并
71	松原汇通米业有限公司	吉林	吉林	贸易		70	非同一控制下 企业合并
72	珠海市香洲区茵卓幼儿园	珠海	珠海	幼儿教育		100	设立
73	珠海海合富源商贸有限公司	珠海	珠海	商业贸易		60	设立
74	珠海保联企业管理有限公司	珠海	珠海	企业管理 及社会经济咨询		100	设立
75	三亚合联建设发展有限公司	三亚	三亚	房地产开 发		100	设立
76	松原高格米业有限公司	松原	松原	粮食加工 及贸易		100	设立
77	珠海太联房产有限公司	珠海	珠海	房地产开 发		100	设立
78	海控国际（香港）有限公司	香港	香港	贸易		100	设立
79	海控（三亚）跨境电商有限公 司	三亚	三亚	贸易		100	设立

序号	子公司名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例 （%）		取得方式
					直接	间接
80	珠海高格大药房有限公司	珠海	珠海	医药产品 销售		100	设立
81	保联（珠海横琴）商业零售有 限公司	珠海	珠海	贸易		100	设立

（注：截至2021年3月末，发行人纳入合并报表的81家子公司中，控股比例不足50.00%的子公司共有一家，为江苏格力地产有限公司。根据其公司章程，发行人能对江苏格力地产有限公司实施控制，故纳入并表。）

发行人项目的实施均通过子公司进行，其中，珠海格力房产有限公司是发行人最核心的子公司，具有房地产壹级开发资质，发行人主要收入及利润由子公司格力房产完成。

（二）发行人主要子公司基本情况

1、珠海格力房产有限公司

珠海格力房产有限公司成立于1991年6月18日，法人代表周琴琴，注册地址为珠海市吉大石花西路213号1单元403房，公司注册资本12,688.20万元，由母公司格力地产股份有限公司100%出资，经营范围为：房地产开发。

截至2020年末，公司总资产3,367,103.52万元，净资产480,282.72万元，2020年度实现营业收入626,107.32万元，净利润53,048.30万元。

2、上海海控保联置业有限公司

上海海控保联置业有限公司成立于2015年1月21日，法人代表鲁君四，注册地址为上海市浦东新区东方路3601号，公司注册资本60,000万元人民币，由格力地产股份有限公司、珠海格力房产有限公司、上海弘翌投资合伙企业（有限合伙）出资设立，公司经营范围：房地产开发经营，房地产项目投资，物业管理。

截至2020年末，公司总资产324,658.91万元，净资产58,829.58万元，2020年度暂未实现相关营业收入，净利润-266.03万元，主要系未开始房产项目销售所致。

3、上海海控合联置业有限公司

上海海控合联置业有限公司成立于2015年1月21日，法人代表鲁君四，注册地址为上海市浦东新区东方路3601号，公司注册资本5,000万元，由格力地产股份有限公司、珠海格力房产有限公司、上海弘翌投资合伙企业（有限合伙）出资设立；公司经营范围：房地产开发经营、房地产项目投资，物业管理等。

截至2020年末，公司总资产287,129.99万元，净资产3,910.86万元，2020年度暂未实现相关营业收入，净利润-361.27万元，主要系未开始房产项目销售所致。

4、珠海保联房产有限公司

珠海保联房产有限公司成立于2016年1月11日，法人代表周琴琴，注册地址为珠海市平沙镇金湾新村1号科技楼603室，公司注册资本为39,000万元，由珠海格力房产100%出资，经营范围为：房地产开发。建筑装修装饰工程的设计与施工，园林绿化工程、建筑幕墙工程、空调设备安装、建筑智能化工程、金属门窗工程、消防设施工程。物业管理；商业批发零售。

截至2020年末，公司总资产142,088.08万元，净资产50,129.73万元，2020年度实现营业收入98,489.13万元，净利润12,173.44万元，2020年公司净利润较2019年扭亏为盈，主要系开展房地产项目销售所致。

5、珠海洪湾中心渔港发展有限公司

珠海洪湾中心渔港发展有限公司成立于2013年5月16日，法人代表林强，注册地址为珠海市香洲区吉大石花西路213号1单元301房，公司注册资本14,900万元，由珠海格力房产有限公司与国开发展基金有限公司出资，经营范围为：港口建设与经营；基础设施、公用设施的建设开发、物业管理和施工管理；项目投资；水产品采购、仓储、加工、销售（含电子销售业务）；渔业物资采购、销售；汽油、柴油、润滑油的零售；预包装食品、烟草、酒类、日用百货的零售；增值电信业务；不动产和动产租赁服务；劳务服务；装卸搬运服务。

截至2020年末，公司总资产695,070.58万元，净资产34,182.22万元，2020年度实现营业收入41,016.29万元，净利润99.62万元。

6、珠海香湾码头发展有限公司

珠海香湾码头发展有限公司成立于2014年2月5日，法人代表林强，注册地址为珠海市香洲区吉大石花西路213号1单元303房，公司注册资本5,000万元，由珠海格力房产有限公司100%出资，经营范围为：港口建设与经营；基础设施、公用设施的建设开发、物业管理和施工管理；土地及房地产开发经营（凭资质经营）；项目投资；投资管理。

截至2020年末，公司总资产266,555.35万元，净资产-9,596.60万元，2020年度实现营业收入41,782.16万元，净利润-14,626.62万元，净利润为负主要系受托开发项目香洲港综合整治工程项目按照政府最新规划和要求，提前移交清算亏损所致。

7、重庆两江新区格力地产有限公司

重庆两江新区格力地产有限公司成立于2012年3月21日，法人代表周琴琴，注册地址为重庆市江北区复盛镇正街(政府大楼)2层27间，公司注册资本10,000万元，由珠海格力房产有限公司和上海沪和企业管理有限公司出资，经营范围为：房地产开发(二级资质)；建筑材料(不含危险化学品)、日用百货的批发、零售；房屋租赁；餐饮服务(依法须经审批的经营项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。

截至2020年末，公司总资产366,190.32万元，净资产19,065.73万元，2020年度实现营业收入45,102.76万元，净利润1,301.20万元。

（三）发行人主要联营、合营及参股公司基本情况

单位：万元

序号	公司全称	注册资本	持股 比例	表决权比例	关联方类型
1	广东华兴银行股份有限 公司	800,000.00	2.50%	2.50%	参股
2	上海科华生物工程股份 有限公司1	51,477.68	18.63%	18.63%	联营

1 根据发行人 2020 年 5 月 11 日《格力地产股份有限公司关于公司购买资产事项的补充公告》，发行人子公司保联资产通过协议方式购买科华生物 95,863,038 股股份，占科华生物总股本的 18.63%。收购完成后，保联资产成为科华生物第一大股东，成为第一大股东后，科华生物仍维持无实际控制人的状态，发行人采用权益法核算的方式将持有的科华生物股权份额计入长期股权投资，公司的合并报表范围将不会发生变化。

根据发行人 2020 年 6 月 8 日《格力地产股份有限公司关于购买科华生物股份完成过户登记的公告》，

1、广东华兴银行股份有限公司

广东华兴银行股份有限公司成立于1997年3月18日，法人代表周泽荣，注册地址为汕头市龙湖区黄山路28号四层，公司注册资本800,000万元，发行人之子公司珠海格力置盛实业有限公司持股比例2.50%。经营范围为：经营中国银行业监督管理委员会依照有关法律、行政法规和其他规定批准的业务，经营范围以批准文件所列的为准；基金销售；保险兼业代理业务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。

截至2020年末，公司总资产33,016,896.27万元，净资产1,987,531.87万元，2020年度实现营业收入737,646.03万元，净利润222,824.60万元。

2、上海科华生物工程股份有限公司

上海科华生物工程股份有限公司成立于1981年11月22日，法人代表周琴琴，注册地址为上海市徐汇区钦州北路1189号，公司注册资本51,477.68万元，发行人之子公司珠海保联资产管理有限公司持股比例18.62%。经营范围为：一般项目：生化试剂、临床诊断试剂、医疗器械、兽用针剂、生化试剂检验用具、基因工程药物、微生物环保产品的研究、生产、经营、自有设备租赁及相关的技术服务，从事货物进出口及技术进出口业务（但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

截至2020年末，公司总资产597,715.35万元，净资产389,903.64万元，2020年度实现营业收入415,542.88万元，净利润114,220.26万元。

三、发行人控股股东及实际控制人基本情况

（一）发行人股权结构

截至2021年3月末，公司前十大股东持股情况如下：

公司股权结构图

保联资产购买科华生物 95,863,038 股股份的过户登记手续已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕。

（二）发行人控股股东和实际控制人情况

珠海投资控股有限公司为发行人的控股股东，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会为发行人的实际控制人。

珠海投资控股有限公司成立于2014年3月27日，为国有独资公司，注册资本 35,000万元，法人代表鲁君四，经营范围为：国有股权投资、运营、管理；国有资产优化配置和资本运营；企业管理、策划、服务；国有资产收益管理；商务服务（不含许可经营项目）；政策性和策略性投资；市国资委授权开展的其他业务。

珠海投资控股有限公司 2020 年经审计的主要财务数据及指标（合并财务报表口径）如下：

珠海投资控股有限公司 2020 年主要财务数据及指标

单位：万元

项目	2020 年末/2020 年度
资产总额	3,948,870.26
负债总额	3,070,069.48
所有者权益	878,800.78
营业收入	651,818.31
净利润	56,042.63

项目	2020 年末/2020 年度
资产负债率	77.75%

珠海投资控股有限公司的控股股东和实际控制人为珠海市国资委，珠海投资 是一家以产权管理、资本运作及投融资业务为主业的珠海市属国有资本运营平台，其主要职责为依据珠海市政府的授权，依照法律法规履行出资人职责，依法维护 国有资产出资人的权益。

珠海市人民政府国有资产监督管理委员会于2004年12月29日挂牌成立，作为珠海市政府的“特设机构”按照“管资产与管人管事相结合”、“权利、义务与责任相统一”的原则履行国有资产出资人的职责。

（三）股权质押情况

截至募集说明书签署日，公司控股股东珠海投资控股有限公司质押其持有的本公司股份总数为420,000,000.00股，占其持有公司股份总数的49.56%，占本公司总股本的20.38%。

四、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况

（一）董事、监事及高管人员任职情况

发行人治理结构完善，设立董事会、监事会和管理层，其中董事 9 名，设监

序号	姓名	性 别	年 龄	职务	任期期限
1	鲁君四	男	54	董事长	2008.06.21-2022.11.12
2	刘泽红	女	53	董事	2009.09.30-2022.11.12
3	汪晖	男	54	董事	2019.11.13-2022.11.12
4	郭国庆	男	58	董事	2015.07.01-2022.11.12
5	林强	男	55	董事、总裁	2017.06.19-2022.11.12
6	方军雄	男	46	独立董事	2016.12.22-2022.11.12
7	赵杨	女	36	独立董事	2020.06.01-2022.11.12
8	袁彬	男	39	独立董事	2015.11.03-2022.11.12

事 3 名，高级管理人员 5 名。截至募集说明书签署日，董监高具体情况如下：发行人董监高人员基本情况

9	周琴琴	女	54	职工代表董事、常 务副总裁	2019.11.13-2022.11.12
10	丁艳	女	54	监事会主席	2019.11.13-2022.11.12
11	鲁涛	男	51	监事	2012.09.25-2022.11.12
12	滕翀	女	53	职工代表监事	2017.08.30-2022.11.12
13	杨立群	男	57	副总裁	2020.04.07-2022.11.12
14	苏锡雄	男	49	财务负责人	2017.03.04-2022.11.12
15	邹超	女	40	副总裁、董事会秘 书	2017.03.04-2022.11.12

（二）董事、监事及高级管理人员的主要工作经历

1、董事会成员的主要工作经历

鲁君四。男，1966年出生，经济学博士，高级工程师，中国土木学会总会理事。2008年6月起任公司董事长，2009年11月至2017年6月兼任公司总裁。2014年 3月至2020年1月任珠海投资控股有限公司董事长。2020年1月起任珠海市免税企业集团有限公司党委书记、董事长、法定代表人。

刘泽红。女，1968年出生，MBA。历任西安供电局会计，珠海市投资管理公司工贸部科员，珠海市国经局清产核资科科长，珠海市国资委考核统计科科长，改革重组科科长，珠海格力集团有限公司董事、副总裁，珠海金融投资控股集团有限公司副总经理。现任珠海投资控股有限公司党委副书记、董事、副总经理。 2009年9月起任公司董事。

林强。男，1966年出生，大学学历，高级工程师。历任珠海正青建筑勘察设计咨询有限公司总经理，珠海格力房产有限公司副总经理，2013年5月起任珠海洪湾中心渔港发展有限公司总经理，2013年6月至2017年6月任公司副总裁。2017年6月起任公司总裁，2017年12月起任公司董事。

郭国庆。男，1962年出生，经济学博士，历任中国人民大学贸易经济系副主任、中国人民大学工商管理学院副院长。现任中国人民大学商学院教授、博士生导师，中国人民大学中国市场营销研究中心主任；兼任中国高校市场学研究会顾问，中国商业史学会副会长，国家自然科学基金委员会管理科学部评审组专家，

英国牛津大学国际研究员，泰国正大管理学院兼职教授、博士生导师；兼任丰润生物科技股份有限公司独立董事、华致酒行连锁管理股份有限公司独立董事。 2010年8月至2015年6月任公司独立董事。2015年7月起任公司董事。

汪晖。男，1967年出生，工商管理硕士，历任铜陵市郊区区委常委、区政府常务副区长，铜陵市西湖新区管委会党工委委员、副主任，蚌埠市蚌埠铜陵现代产业园（蚌埠台湾产业园）党工委书记、管委会主任。现任铜陵市铜陵发展投资集团有限公司党委书记、董事长，铜陵华盛化工投资有限公司董事长。2019年11月起任公司董事。

周琴琴。女，1966年出生，大学学历，历任珠海市仕成发展有限公司副经理，珠海格力置业股份有限公司财务经理，珠海格力房产有限公司总经理。现任珠海格力房产有限公司董事长。2015年7月起任公司副总裁，2019年11月起任公司职工代表董事、常务副总裁。

赵杨。女，1984年出生，博士学历。2012年7月至2014年9月任吉林大学东北亚研究院讲师，2014年9月至今任吉林大学东北亚研究院副教授。2020年6月起任公司独立董事。

袁彬。男，1981年出生，法学硕士，2006年7月至2011年3月，任上海证券交易所公司管理部经理；2011年4月起，先后担任华英证券有限责任公司合规风控部总经理、质量控制部总经理、结构融资部总经理。2014年11月起任金埔园林股份有限公司独立董事，2014年10月起任浙江佐力药业股份有限公司独立董事， 2017年9月起任上海璞泰来新能源科技股份有限公司独立董事，2017年12月起任花王生态工程股份有限公司独立董事。2015年11月起任公司独立董事。

方军雄。男，1974年出生，博士、教授。2004年7月至2007年12月任复旦大学管理学院会计系讲师，2008年1月至2012年12月任复旦大学管理学院副教授， 2013年1月起任复旦大学管理学院教授、博士研究生导师；2015年4月起担任苏州春兴精工股份有限公司独立董事，2019年7月起担任兰州民百（集团）股份有限公司独立董事。2016年12月起任公司独立董事。

2、监事会成员的主要工作经历

丁艳。女，1966年出生，硕士研究生。历任贵州财经学院成教部讲师，珠海市信息产业公司管理人员，珠海市国有资产经营管理局资产管理科副科长，珠海市国资委改革重组科副科长、考核统计科科长、预算财务科科长，期间兼任多家珠海市市属国企董事。2016年6月至今任珠海市国资委外派市属国企监事会主席。 2019年11月起任公司监事会主席。

鲁涛。男，1970年出生，大学学历，注册会计师、注册资产评估师、注册税务师。历任兰州金台土特产有限公司财务科长，甘肃弘信会计师事务所审计部门经理，珠海中拓正泰会计师事务所审计部门经理，珠海九洲港务集团公司审计主管，2008年1月至2013年11月任珠海市国资委外派企业财务总监、专职董事监事。 2015年1月至2016年3月任珠海洪湾中心渔港发展有限公司副总经理，2015年7月起任公司审计部部长。2012年9月起任公司监事。

滕翀。女，1967年出生，大专学历，会计师。历任珠海市第二城市开发有限公司会计、财务经理，珠海市建安集团有限公司财务经理，珠海城建市政建设有限公司财务经理。现任公司海外事业部财务负责人，珠海格力房产有限公司财务总监。2017年8月起任公司职工代表监事。

3、非董事高级管理人员的主要工作经历

杨立群。男，1963年出生，大学学历，历任珠海格力房产有限公司项目部部长、总监。现任格力地产股份有限公司总经理。2020年4月起任公司副总裁。

邹超。女，1980年出生，研究生学历，法学硕士。历任珠海格力房产有限公司法务专员、法务主管、法务部部长，公司证券事务代表。现任公司法务总监。 2017年3月起任公司董事会秘书。2019年11月起任公司副总裁。

苏锡雄。男，1971年出生，大学学历，历任格力集团（香港）有限公司财务总监、香港环球动力控股有限公司执行董事兼财务总监、珠海市嘉宝华健康药房连锁股份有限公司总经理。现任公司总经理（财务）。2017年3月起任公司财务负责人。

发行人董事、监事及高级管理人员的任职符合公司法和公司章程规定，不存在公务员任职情况。

（三）董事、监事及高级管理人员兼职情况

任职人员姓名	其他单位名称	在其他单位担任的职务
鲁君四	珠海市免税企业集团有限公司、上海科华生物工程股份有限公司	珠海市免税企业集团有限公司党委书 记、董事长，上海科华生物工程股份有 限公司监事会主席
刘泽红	珠海投资控股有限公司	珠海投资控股有限公司党委副书记、董 事、副总经理
郭国庆	中国人民大学、丰润生物科技股份有限公司、华致酒行连锁管理 股份有限公司	中国人民大学教授、博士生导师、丰润生物科技股份有限公司独立董事、华致 酒行连锁管理股份有限公司独立董事
袁彬	华英证券有限责任公司、 上海璞泰来新能源科技股份有限公司、江西天利科技股份有限公司、 上海皓元医药股 份有限公司	华英证券有限责任公司结构融资部总经理、 上海璞泰来新能源科技股份有限公司独立董事、江西天利科技股份有限公司独立董事、 上海皓元医药股份有限公 司独立董事
方军雄	复旦大学、苏州春兴精工股份有限公司	复旦大学管理学院教授、博士研究生导师、苏州春兴精工股份有限公司独立董 事
赵杨	吉林大学东北亚研究院	吉林大学东北亚研究院副教授
汪晖	铜陵市国有资本运营控股集团有 限公司，铜陵华盛化工投资有限公司	铜陵市国有资本运营控股集团有限公司 党委书记、董事长，铜陵华盛化工投资有限公司董事长
丁艳	珠海华发集团有限公司、珠海水务环境控股集团有限公司	珠海华发集团有限公司监事会主席、珠 海水务环境控股集团有限公司监事会主席
周琴琴	上海科华生物工程股份有限公司	上海科华生物工程股份有限公司董事长

截至募集说明书签署日，董事、监事及高级管理人员兼职情况如下：发行人董事、监事及高级管理人员兼职情况

（四）董事、监事及高级管理人员持有发行人股份和债券的情况

截至募集说明书签署日，发行人董事、监事及高级管理人员未持有发行人股份和债券。

五、发行人主营业务情况

（一）发行人主营业务

发行人成立于 1999 年 6 月 9 日，现股本 2,061,091,430 元，发行人是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业。自 2009 年成功上市以来，公司逐步从房地产开发向相关产业经济延伸，从珠海本土市场向国内重点市场拓展。发行人经营范围包括实业投资、投资及投资管理、房地产开发经营、物业管理；货物和技术的进出口经营（国家禁止和限制的进出口货物、技术除外）；建筑材料的销售（以上经营范围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定）。

公司以“建设理想城市，创造幸福生活”为出发点，注重发展产品质量，提升公司品牌；公司在稳步推进房地产业发展的同时，积极拓展新产业，致力于构建房地产业、大消费产业及生物医药大健康产业布局。

（二）发行人最近三年及一期收入及成本构成情况

最近三年及一期，公司营业收入及成本构成情况如下表所示：

发行人营业收入分布情况

单位：万元，%

类别	2021 年 1-3 月		2020 年		2019 年		2018 年
	金额	占比	金额	占比	金额	占比	金额	占比
主营业务收入	171,705.43	99.55	636,861.32	99.68	416,156.29	99.26	305,210.87	99.14
其他业务收入	777.92	0.45	2,035.35	0.32	3,118.35	0.74	2,639.07	0.86
营业收入合计	172,483.35	100.00	638,896.67	100.00	419,274.64	100.00	307,849.94	100.00

发行人主营业务收入一览表

单位：万元，%

类别	2021年1-3月		2020年		2019年		2018年
	金额	占比	金额	占比	金额	占比	金额	占比
房地产	154,324.02	89.88	529,950.06	83.21	234,696.75	56.40	238,935.02	78.29
其中：住宅类	154,324.02	89.88	529,950.06	83.21	234,696.75	56.40	238,935.02	78.29
受托开发项目	-	-	41,837.34	6.57	130,368.79	31.33	51,305.74	16.81
渔获销售	11,474.87	6.68	37,869.02	5.95	33,383.56	8.02	2,516.77	0.82
其他	5,906.54	3.44	27,204.90	4.27	17,707.19	4.25	12,453.34	4.08
合计	171,705.43	100.00	636,861.32	100.00	416,156.29	100.00	305,210.87	100.00

发行人主营业务成本一览表

单位：万元，%

类别	2021年1-3月		2020年		2019年		2018年
	金额	占比	金额	占比	金额	占比	金额	占比
房地产	90,009.57	84.86	329,969.16	73.91	139,738.16	47.86	142,546.73	70.84
其中：住宅类	90,009.57	84.86	329,969.16	73.91	139,738.16	47.86	142,546.73	70.84
受托开发项目	-	-	61,284.07	13.73	107,426.26	36.80	49,480.97	24.59
渔获销售	11,394.09	10.74	37,192.51	8.33	33,030.47	11.31	2,505.40	1.25
其他	4,669.46	4.40	17,984.30	4.03	11,749.63	4.02	6,681.18	3.32
合计	106,073.12	100.00	446,430.05	100.00	291,944.52	100.00	201,214.28	100.00

发行人主营业务毛利润一览表

单位：万元，%

类别	2021年1-3月		2020年		2019年		2018年
	金额	占比	金额	占比	金额	占比	金额	占比
房地产	64,314.45	97.99	199,980.90	105.01	94,958.59	76.45	96,388.29	92.68
其中：住宅类	64,314.45	97.99	199,980.90	105.01	94,958.59	76.45	96,388.29	92.68
受托开发项目	-	-	-19,446.73	-	22,942.53	18.47	1,824.76	1.75
渔获销售	80.78	0.12	676.51	0.36	353.09	0.28	11.37	0.01
其他	1,237.08	1.88	9,220.60	4.84	5,957.56	4.80	5,772.16	5.55
合计	65,632.31	100.00	190,431.27	100.00	124,211.77	100.00	103,996.59	100.00

发行人主营业务毛利润率一览表

单位：%

类别	2021 年 1-3 月	2020 年	2019 年	2018 年
房地产	41.67	37.74	40.46	40.34
其中：住宅类	41.67	37.74	40.46	40.34
受托开发项目	-	-46.48	17.60	3.56
渔获销售	0.70	1.79	1.06	0.45
其他	20.94	33.89	33.60	46.35
合计	38.22	29.90	29.85	34.07

最近三年及一期，发行人营业收入分别为 307,849.94 万元、419,274.64 万元、 638,896.67 万元及 172,483.35 万元，绝大部分为主营业务收入，分别为 305,210.87万元、416,156.29 万元、636,861.32 万元和 171,705.43 万元，分别占营业收入比为 99.14%、99.26%、99.68%及 99.55%。

发行人主营业务收入主要为房地产收入，最近三年及一期发行人房地产收入分别为 238,935.02 万元、234,696.75 万元、529,950.06 万元及 154,324.02 万元，

占主营业务收入比分别为 78.29%、56.40%、83.21%及 89.88%。报告期内，发行人房地产收入均为住宅类地产。最近三年及一期，发行人主营业务收入中其他收入分别为 12,453.34 万元、17,707.19 万元、27,204.90 万元及 5,906.54 万元，占主营业务收入比较低，主要为出租业务等收入，报告期内逐年增长。

最近三年及一期，发行人主营业务成本分别为 201,214.28 万元、291,944.52万元、446,430.05 万元及 106,073.12 万元，大部分为房地产业务成本，分别为 142,546.73 万元、139,738.16 万元、329,969.16 万元和 90,009.57 万元，分别占营业成本比为 70.84%、47.86%、73.91%及 84.86%。

最近三年及一期，发行人主营业务毛利润分别为 103,996.59 万元、124,211.77万元、190,431.27 万元及 65,632.31 万元。其中，房地产开发是发行人的核心业务板块，报告期内房地产开发业务营业毛利润 96,388.29 万元、94,958.59 万元、 199,980.90 万元及 64,314.45 万元，在发行人主营业务毛利润构成中，房地产板块毛利润的占比主营业务毛利润比重分别为92.68%、76.45%、105.01%及97.99%。 2020 年，发行人受托开发项目毛利润为负，主要系受托开发项目香洲港综合整治工程项目按照政府最新规划和要求，提前移交清算亏损所致。

整体来看，近三年发行人主营业务毛利润呈逐年上升态势。2019 年主营业务毛利润较 2018 年度增加 20,215.18 万元，增幅为 19.44%，主要系结转受托开

发项目所致。2020 年主营业务毛利润较 2019 年度增加 66,219.50 万元，增幅为

53.31%，主要系房地产业务大幅增长所致。

近三年及一期，发行人房地产业务毛利率基本保持稳定，分别为 40.34%、 40.46%、37.74%及 41.67%。发行人 2020 年度毛利率有所下降，主要系 2020 年实现的销售收入受毛利率相对较低的平沙项目和重庆项目影响，以及受托开发业务同期出现亏损共同所致。

发行人房地产业务布局合理，经营能力良好。

（三）主营业务板块介绍

1、房地产业务板块介绍

（1）经营概况

格力地产股份有限公司具有房地产开发壹级资质，公司主要从事房地产的开发与销售，产品包括住宅、附属或配套商业、城市综合体等。

1）房地产开发模式

公司从事房地产开发业务的主要模式为：研究立项，独立开发，即独立完成土地购置，由专业建筑工程公司进行开发建设。同时，根据具体情况，在确保公司利益最大化的原则下，将适当采取合作、合资等多种方式开发和经营房地产业务。

2）采购模式

在项目开发过程中，主要涉及主体建安工程、项目可行性研究、勘察设计、造价、监理、铝合金、外墙涂料、园林绿化、智能化等工程的招标，电梯、空调、配电等设备以及精装修材料的采购等。其中，各项目的主体建安工程及立项审批时政府有关部门要求公开招标的其他工程，进入珠海市建设工程交易中心公开招标；项目立项时，经政府有关部门批准可由公司自行组织招标的工程及其他设备、材料采购等，由公司自行组织招标。为加强招标工作领导，确保招标投标活动规范有序，公司成立了格力地产招投标委员会，负责招标工作的指导、监督，落实和实施；招标工作接受珠海市政府有关部门的指导、检查和监督。

3）销售模式

最近三年及一期，公司对所有开发项目均自主组织销售，具体如下：①公司的产品及市场定位以商品住宅开发为主，商业物业开发为辅。②营销模式，公司营销工作涉及公司整体形象的宣传和推广，通过对公司品牌的整体推广，将公司地产品牌的影响力扩大到目标客户群体；同时，公司组织进行具体项目的宣传和推广活动；公司销售部门专门负责具体项目的销售流程，自客户接待直至产品交付、交房手续办理将提供全程专业服务。

4）收入确认原则

已将房产控制权转移给买方，不再对该房产保留通常与所有权相联系的继续管理权和实施有效控制，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该房产有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。即本公司在房屋完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方付款证明，并办理完成商品房实物移交手续时，确认收入的实现。

（2）经营状况

房地产开发方面，公司房地产业务以住宅产品为主，定位于中高端产品，主要采用独立开发的模式。公司目前已完工项目均为独立开发，后续在建及拟建的上海前滩项目采用独立开发模式。从区域布局来看，公司深耕于珠海市，取得了较高的市场认可度，近三年及一期，公司有选择性的向部分一二线城市布局，目前已在上海市和重庆市拥有土地储备，部分已经开始建设。

最近三年及一期，公司施工面积分别为 112.13 万平方米、136.53 万平方米、

88.32 万平方米及 107.82 万平方米；公司商品房新开工面积分别为 91.37 万平方米、24.39 万平方米、17.61 万平方米及 19.47 万平方米；竣工面积分别为 60.44万平方米、0.00 万平方米、65.79 万平方米及 0.00 万平方米。

近三年及一期发行人房地产经营情况

单位：万平方米、亿元、万元/平方米

项目	2021 年 1-3 月	2020 年	2019 年	2018 年
新开工面积	19.47	17.61	24.39	91.37
施工面积	107.82	88.32	136.53	112.13
竣工面积	-	65.79	-	60.44
协议销售面积	7.04	23.21	23.80	13.85
协议销售金额	19.89	81.16	49.74	27.58
结算面积	5.98	26.41	11.61	10.16
结算金额	15.43	52.99	23.47	23.89
结算均价	2.58	2.01	2.02	2.35

在项目销售方面，公司采用以自有销售团队为主，其他销售模式为补充的销售模式。公司最近三年及一期协议销售面积分别为 13.85 万平方米、23.80 万平方米、23.21 万平方米及 7.04 万平方米。协议销售金额分别为 27.58 亿元、49.74亿元、81.16 亿元及 19.89 亿元。结算均价分别为 2.35 万元/平方米、2.02 万元/平方米、2.01 万元/平方米及 2.58 万元/平方米。

为了抑制楼市过快上涨，2016 年 10 月，珠海市人民政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，开始执行限购政策，首次购房和首套房最低首付款比例不低于 30%，二套房最低首付款比例不低于 40%。为进一步稳定房地产市场，2017 年 4 月 8 日，珠海印发《珠海市人民政府办公室关

于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，强化“限购、限售、价格备案”政策，并加强差别化住房信贷政策，进一步加强了房地产市场的调控。按照新政策，珠海限购范围升级至“全市”及“所有户型”，非本市居民购房从需要 1 年个税

或社保改为 5 年，新购房屋 3 年内禁止交易。限售政策方面：通过赠与方式转让

住房后，须满 3 年之后方可以再次购买住房；接受赠与的，必须符合珠海市的现行限购政策。而居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，则须在取得不动产权证满 3 年之后才能上市交易或转让。同时，此次调控在限贷政策的基础上，进一步加强了差别化住房信贷政策，将首付款比例最高提至 70%，对拥有两套及以上住房的居民家庭，继续暂停发放商业性个人住房贷款。

截至 2021 年 3 月末，公司在售房地产项目主要包括格力广场、格力海岸、

平沙项目、重庆项目和上海项目，总可售面积 152.24 万平方米，已售面积 120.75

万平方米，剩余可售面积 31.49 万平方米。

截至2021年3月末发行人房地产在售项目销售情况

单位：万平方米

序号	项目	总可售面积	已售面积	待售面积
1	格力广场	16.82	14.86	1.96
2	格力海岸	82.90	63.71	19.19
3	平沙九号	37.39	32.09	5.30
4	重庆项目	12.81	7.77	5.04
5	上海项目	2.32	2.32	-
合计		152.24	120.75	31.49

格力广场项目简介：格力广场项目位于珠海市香洲区，项目占地 12.65 万平

方米，项目规划计容建筑面积 44.03 万平方米，地块用途为住宅及配套设施，由

珠海格力房产有限公司负责实施开发。项目预计总投资 47.50 亿元，项目分期进行开发。

格力海岸项目简介：格力海岸项目位于珠海市唐家湾，项目占地 39.20 万平

方米，项目规划计容建筑面积 102.51 万平方米，地块用途为住宅及商业配套，由

珠海格力房产有限公司负责实施开发。项目预计总投资 150.21 亿元，项目分期进行开发。

平沙九号花园项目简介：平沙项目位于珠海市平沙镇，项目占地 12.31 万平

方米，项目规划计容建筑面积 26.26 万平方米，地块用途为住宅及商业配套，由

珠海格力房产有限公司负责实施开发。项目预计总投资 20.00 亿元，项目分期进行开发。

重庆项目简介：重庆项目位于重庆市两江新区鱼嘴组团 P 标准分区，项目占地 72,719.00 万平方米，项目规划计容建筑面积 143,468 万平方米，地块用途为其他商务用地（生产性服务业用地），由重庆两江新区格力地产有限公司负责实施开发。项目预计总投资 5.14 亿元，项目分期进行开发。

上海项目简介：上海项目位于上海市浦东新区三林镇，项目占地 1.17 万平

方米，项目规划计容建筑面积 2.69 万平方米，地块用途为住宅，由上海海控合联

职业有限公司负责实施开发。项目预计总投资 25 亿元。

（3）发行人资质及房地产业务合规性情况

1）房地产项目的开发资质

发行人核心公司格力房产为住建部批准的一级房地产开发企业（资质证书编号：建开企【2012】1180 号），承担房地产项目的建设规模不受任何限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。

发行人下属各主要房地产开发经营主体取得相应资质具体情况

公司名称	资质 等级	证书	资质证书编号	证书到期时间	备注
珠海格力房产有限公司	壹级	《房地产开发企业资质证书》	建开企 【2012】1180 号	2021-3-232	-
重庆两江新区格力地产有限 公司	贰级	《房地产开发企业资质证 书》	4428068	2024-4-16	-
上海海控保联置业有限公司	-	《房地产开发企业暂定资质证书》	沪房管（浦东）第 0001529 号	2021-6-18	暂定资质证书未列明等 级

2 该证书已到期，新证书将于近期完成办理。

公司名称	资质 等级	证书	资质证书编号	证书到期时间	备注
上海海控合联置业有限公司	-	《房地产开发企业暂定资质证书》	沪房管（浦东）第 0001528 号	2021-6-18	暂定资质证书未列明等 级
珠海保联房产有限公司	四级	《房地产开发企业资质证 书》	珠房开证肆 20190085	2022-12-20	-
上海海控太联置业有限公司	-	《房地产开发企业暂定资质证书》	沪房管（外字）第 0655 号	2021-12-20	暂定资质证书未列明等 级

2）房地产业务合规性情况

①信息披露合规性情况

报告期内，发行人遵守相关法律、法规的规定，及时、真实、准确、完整地履行信息披露义务，在信息披露方面不存在未披露或者披露的情况与事实不一致等违法违规行为，亦不存在因信息披露事项受到相关政府部门的行政处罚或者刑事处罚的情形。

②诚信合法经营情况

本公司确认自 2018 年初至募集说明书签署日：

A.本公司在建项目不存在将宗地用于《禁止用地项目目录（2012 年本）》、

《限制用地项目目录（2012 年本）》中禁止或限制用地的项目的情形；

B.本公司或相关项目公司以出让方式有偿取得项目用地的，不存在以租代征农民用地、应当有偿而无偿、应当履行招拍挂程序而协议出让的情形；

C.除因政府动迁导致无法交付土地的原因外，本公司及相关项目公司不存在拖欠土地出让金且数额较大，不存在项目用地已取得土地使用权证但尚未支付土地出让金的情形；

D.本公司项目用地取得土地使用权证的，权属不存在瑕疵；

E.本公司已完工取得竣工备案文件的项目不存在被相关主管部门认定调整容积率而补偿土地出让金，且仍未缴纳的情形，且本公司依法拥有拟建和在建项

目的土地所有权，土地权属不存在问题。公司不存在未经国土部门同意且未补缴出让金而改变容积率和规划的情形；

F.大多数项目按期开工建设，个别延期动工项目已与土地主管部门协商延长动工期限，或已开始向土地主管部门申请协商延长动工期限事宜，不违反《闲置土地处置办法》的相关规定；

G.截至 2021 年 3 月末本公司及合并范围内项目公司在最近三年及一期内存有销售情况的商品房开发项目，均履行了商品房预售、现房销售的申报手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》以及 2012 年 7 月 1 日起施行的《闲置土地处置办法》等有关规定，下列情形构成闲置土地：（1）国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；（2）已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。发行人目前不存在因公司自身原因构成闲置土地未动工的情形，且公司一直按照相关法律法规的规定进行项目开发，不存在相关批文不齐全或先建设后办证，自有资金比例不符合要求、未及时到位等重大违规情形；

H.本公司最近三年及一期在中国证监会、银行、工商、税务等单位无不良诚信记录，无重大违法、违规记录，不存在被判处刑罚的情形；最近三年及一期无重大违法违纪记录；不存在被判处刑罚，执行期满未逾三年的情形；

I.本公司及相关项目公司近三年及一期，没有发生因“囤地”、炒地等违法违规行为被土地主管部门处罚的情形，也没有发生因“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“销售违规”、“无证开发”等重大违法行为被房地产主管机关处罚的情形。

2、受托开发项目业务

（1）经营概况

2013 年 4 月，根据珠海市政府常务会议及工作会议以及珠海市香洲渔港功能调整领导小组办公室组织公开评标，确定格力地产之子公司珠海格力房产有限

公司为洪湾渔港项目投资建设主体单位，同时明确给予投资方洪湾渔港的经营管理权，并要求格力房产尽快成立项目公司，推进洪湾渔港项目建设。格力房产于 2013 年 5 月 16 日成立了项目公司珠海洪湾中心渔港发展有限公司。2014 年 9月，洪湾渔港工程正式动工，洪湾渔港公司负责项目融资、建设和管理，以自有资金推进项目建设工作。具体项目包括：洪湾渔港主体工程、洪湾片区珠海洪湾中心渔港市政综合配套工程（环港西路道路工程）一期工程、洪湾大道市政道路工程、红东互通立交市政道路衔接工程、对澳供水洪湾西引水渠改造工程、220KV叠泉（金海）输变电工程洪湾段电缆隧道工程等。

珠海市政府（2018）193 号工作会议纪要明确，洪湾渔港竣工验收后，由市财政部门负责审核洪湾渔港项目公共部分的实际投资，并按审核后项目实际投资成本+管理费+资金利息分 7 年返还给洪湾渔港公司。对于洪湾片区的相关市政工程项目（不包括洪湾渔港主体工程），由洪湾渔港公司继续完成项目的建设工作，项目竣工验收后，由横琴新区管委会按照项目实际投资成本+管理费+资金利息+合理利润一次性支付给洪湾渔港公司。2018 年度，上述相关市政工程项目竣工验收并向横琴新区管委会移交，公司根据第三方审计机构审定的金额向横琴新区管委会申请付款，并确认收入 5.06 亿元。截至募集说明书签署日，该笔款项已全额到账。

2019 年 4 月 1 日，珠海市农业农村局出具《关于支付珠海洪湾中心渔港工程公共部分建设投资的说明》，政府根据第三方概算审查单位的审查结果确定工程移交后的支付金额及支付方式（12.936 亿元，分 7 年支付），第一年应支付金额 1.848 亿元已上报珠海市财政局拟从 2019 年下半年调整预算中安排解决，剩下支付金额的预算数及支付时间将根据市财政部门对该项目公共部分实际投资的审核结果情况以及资金安排进行调整安排。公司已于 2019 年确认 12.88 亿元

受托开发项目收入，截至募集说明书签署日，公司已收到 8.30 亿元。

（2）会计处理

根据《企业会计准则第 14 号——收入（2006）》的有关规定：收入应在同 时满足下列条件时予以确认：已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；

既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；相关的经济利益很可能流入本公司；相关的收入和成本能够可靠的计量。

公司在承接建设项目时意在通过自筹资金的方式进行自主开发，并在政府的许可下进行经营并由此获取收益；2018 年度以前，因珠海市政府未与公司签订相关项目开发协议，按照企业投资模式立项进行建设，实际投资有关回收及收益实现方式尚未明确，公司将相关工程投资支出列入在建工程核算。根据珠海市政府（2018）193 号工作会议纪要精神，2018 年度开始部分工程陆续竣工验收并完成移交，由横琴新区管委会和珠海市财政局按第三方审计机构审定的金额进行付款。公司在项目已完成移交、可回收金额确定的情况下确认收入并结转成本。

3、其他业务板块介绍

口岸经济产业方面，公司于2009年12月开始建设港珠澳大桥珠澳口岸人工岛填海工程，自此，“世纪工程”港珠澳大桥正式开工。2013年11月，填海工程完工，公司随即承担了港珠澳大桥珠海口岸工程建设。2018年10月，公司承建的珠澳大桥珠海公路口岸已正式通车，为推进粤港澳大湾区经济发展提供了必要的地理条件。公司历时九年，高质量完成了港珠澳大桥珠澳口岸人工岛、珠海公路口岸和通关物流配套设施等建设重任，并在此基础上通过获取广告经营权等多种方式参与珠海口岸运营，在创新粤港澳合作模式、探索社会管理等方面先行先试，积累了与香港、澳门良好沟通与合作的经验。

海洋经济产业方面，公司自2014年开始布局，建设珠海洪湾中心渔港等工程。 2018年12月，珠海洪湾中心渔港正式开港并由授权公司负责运营，已建成的洪湾中心渔港可停泊渔船800艘以上，年渔货卸港量可达8万吨，并建有渔货交易中心、冷藏储冰库、庇护中心、补给中心等设施。公司已公开竞得洪湾中心渔港规划配套用地（土地面积合计约19.10万平方米），后续，将结合洪湾中心渔港经济区建设需要，在该地块上开发建设水产品精深加工、休闲旅游度假、海洋文化展示等项目以及其他相关商业项目，建设成为海洋经济发展综合园区。此外，公司还陆续开展或完成了包括海岛建设、游艇码头建设、沙滩修复、港湾治理、人工鱼礁示范区等多个海洋项目，已逐渐形成集水产品交易、冷库冷链、物流配送、海洋科技、休闲旅游、生态保护等于一体的格局。

现代服务业方面，公司坚持中高端为主的差异化发展战略，以城市发展为依托，以市场为导向，以项目为平台，以专业人才为支撑，通过产业布局和现代技术手段不断促进服务业业态、模式、功能等的创新，同时整合各类资源，提升服务质量，打造“精品项目、精品服务”，塑造精致生活。旗下静云山庄酒店已于2018年6月加入“罗莱夏朵”世界顶级酒店联盟；“万海旅游”品牌致力于打造粤港澳大湾区高端旅游项目；格力海岸无界美术馆、书店集图书、沙龙、艺术展览等形态于一体，已成为珠海新的人文和生活场所。目前现代服务业已涵盖物业服务、精品酒店、休闲旅游、文化教育、商业运营等业务。

现代金融业方面，公司基于产业布局，实施“大金融”及“+互联网”战略，创新互联网金融、小贷、商业保理、融资租赁等服务模式，完成投资与融资的对接，实现个人和中小微企业的投融资需求，促进实体经济快速发展，推动公司产业链、价值链和供应链一体化变革，探索“实体产业+创新金融+互联网”的发展模式。

（四）发行人项目开发情况

1、房地产项目开发情况

报告期内，公司房地产完工项目情况如下：

报告期内发行人主要房地产完工项目情况表

单位：亿元、万平方米、%

序号	项目名称	项目所在地	产品类型	立项、环评、工程四证、预售证、竣工备案是 否齐全	所属公司	竣工时间	项目总投资	总可售面积	累计销售面积	累计销售金额	销售进度	回款进度	未完成销售原因
1	格力海 岸 S3*	珠海	商业	是	珠海格力房产有限 公司	2018 年	12.20	6.49	-	-	-	-	注：1、部分项目未完成销售主要是因为公司根据时机制定销售策略并按计划进行销售，一般为分批推向市场，并预留少数特殊户型及样板房，以让销售及后续工作保持一定的节 奏，为后续销售预留的样板 房，将择机进行销售；2、标注 “*”的项目为商业项目，公司根据经营计划拟用于出租，暂未对外销售。
2	格力海 岸 S4	珠海	住宅及其 配套	是	珠海格力房产有限 公司	2018 年	23.20	12.22	9.61	34.48	78.64	92.54
3	平沙九号花园 二期	珠海	住宅及其配套	是	珠海格力房产有限公司	2018 年	14.00	13.98	10.86	12.91	77.68	97.07
4	龙盛总部经济区 1 期 （P23- 1/01)*	重庆	商务办公	是	重庆两江新区格力地产有限公司	2018 年	2.70	6.07	-	-	-	-

5	龙盛总部经济区 1 期 （P19- 4/01)*	重庆	商务办公	是	重庆两江新区格力地产有限公司	2018 年	3.40	3.82	-	-	-	-
6	珠国土储 2017- 31*	珠海	商业	是	珠海洪湾中心渔港发展有限公司	2018 年	2.94	1.00	-	-	-	-
7	平沙广 场九号	珠海	住宅、商 业	是	珠海保联房产有限 公司	2020 年	13.44	14.83	11.96	14.85	80.65	81.30
8	格力海 岸 S5	珠海	住宅	是	珠海格力房产有限 公司	2020 年	33.00	22.20	15.14	49.72	68.20	73.18
9	格力两江商住 （P25- 1/01）	重庆	住宅、商业及配套	是	重庆两江新区格力地产有限公司	2020 年	6.97	9.63	5.25	5.00	54.54	99.21
						合计	111.85	90.24	52.82	116.96

截至 2021 年 3 月末，发行人房地产主要在建项目共 18 个，总规划面积为 107.79 万平方米，计划投资总额为 228.00 亿元，已投入

166.36 亿元。发行人房地产开发项目已按其开发进度取得了相关立项批文/备案、办理了相应的国有建设土地使用权证/建设用地规划许

可证/工程规划许可证/施工许可证/竣工备案表等有关证照，发行人投入房地产开发项目的自有资金比例符合要求且及时到位，所开发的项目合法合规。截至 2021 年 3 月末，公司房地产在建项目情况如下：

截至2021年3月末发行人在建项目情况表

单位：万平方米、亿元

序号	地域	项目名称	项目建设主 体	项目性质	规划面积	预计竣 工日期	计划总投 资	已投资金 额	2020 年	2021 年	2022 年	资金 来源
1	珠海	平沙九号花园二期 0406 地块 （37#楼）	珠海格力房产有限公司	商业	3.87	2021 年	2.55	2.06	0.12	-	-	自筹+贷款
2	珠海	珠国土储 2016- 12 地块	珠海格力房 产有限公司	住宅	6.21	2021 年	17.16	15.77	0.53	0.85	-	自筹+ 贷款
3	珠海	珠海格力白蕉广 场	珠海格力房 产有限公司	住宅	4.64	2021 年	6.68	5.77	0.66	0.25	-	自筹+ 贷款
4	珠海	珠国土储 2017- 32	珠海洪湾中 心渔港有限公司	商业	6.49	2023 年	6.79	3.11	1.25	0.67	1.76	自筹+贷款
5	珠海	珠国土储 2017- 33	珠海洪湾中 心渔港有限公司	商业	2.16	2023 年	2.92	1.14	0.60	0.58	0.60	自筹+贷款
6	珠海	珠国土储 2017- 34	珠海洪湾中 心渔港有限公司	加油站及相关业务	0.05	2021 年	0.36	0.17	0.19	-	-0.00	自筹+贷款

7	珠海	珠国土储 2017- 35	珠海洪湾中心渔港有限 公司	商业	1.33	2023 年	1.60	0.53	0.05	0.55	0.47	自筹+贷款
8	珠海	珠国土储 2017- 36	珠海洪湾中 心渔港有限公司	商业	8.53	2023 年	11.23	4.21	2.32	2.33	2.37	自筹+贷款
9	珠海	格力海岸 S6 地 块	珠海格力房 产有限公司	住宅	17.61	2023 年	30.85	18.33	3.69	5.99	2.19	自筹+ 贷款
10	珠海	格力海岸 S7 地 块一期	珠海格力房 产有限公司	公共配套建 筑	1.18	2023 年	2.21	1.59	0.05	0.38	0.18	自筹+ 贷款
11	珠海	格力海岸 S7 地块二三期	珠海格务房产有限公司	住宅	10.14		18.03	9.66	1.74	4.45	1.75	自筹+贷款
12	上海	前滩 38-01 地块	上海海控合 联置业有限公司	住宅	4.95	2021 年	25.00	24.68	0.50	-	-	自筹+贷款
13	上海	前滩 32-01 地块	上海海控保 联置业有限公司	住宅	5.22	2021 年	30.00	27.19	1.50	0.80	-	自筹+贷款
14	上海	松江泗泾 10-05 地块	上海海控太联置业有限公司	住宅	10.59	2021 年	28.00	28.45	1.50	0.50	-	自筹+贷款

15	重庆	格力龙盛总部经济区一期（P22- 1/01 地块）	重庆两江新区格力地产有限公司	商务办公及相关配套	3.31	2021 年	1.42	1.14	0.14	0.08	-	自筹+贷款
16	重庆	格力龙盛总部经济区-商业一期 （P22-2/02）	重庆两江新区格力地产 有限公司	商业及商务	5.26	2021 年	3.39	2.76	-	0.20	-	自筹+贷款
17	重庆	格力两江商住 （P26-1/01）	重庆两江新 区格力地产有限公司	住宅、商业及配套	6.92	2021 年	3.46	2.60	0.35	0.20	-	自筹+贷款
18	三亚	三亚合联中央商务区项目		商务金融用地；零售商 业用地	9.33	2023 年	36.35	17.21	5.80	8.90	2.60	自筹+贷款
	合计	-	-	-	107.79	-	228.00	166.36	20.99	26.73	11.92

截至2021年3月末发行人在建项目情况表（续）

地域	项目名称	主要项目批文情况
		项目立项/备案	国有土 地使用权证	环评	建设用地规划许可证	建设工程规划许可证	建筑工程施工许可证	销售（预售）证

珠海	平沙九号花园二期 0406 地块 （37#楼）	2017-440404-70-03-801573	粤房地权证珠字第 0400007 037 号	珠港环建 [2015]65 号	地字第（高栏港）2014-056 号	建字第（高栏港）2016-047- 1/建字第（高栏港）2016-047- 2/建字第（高栏港）2016-047- 3/建字第（高栏港）2016-047- 4/	440409201805240201	珠海
珠海	珠国土储 2016-12 地块	2017-440402-70-03-805365	粤 （2017 ）珠海市不动产权第 0074833 号	珠高建环建 [2017]19 号	地字第（高新）2017-006 号	建字第高新 2018-043 号	440408201804230101	珠海
珠海	珠海格力白蕉广场	2018-440403-70-03-805925	粤 （2018 ）珠海市不动产权第 0007953 号	/	地字第（斗门）2018-032 号	建字第（斗门）2019-138 号	440403201901180101 号	珠海

珠海	珠国土储 2017-32	2018-440402-47-03-828524	粤(2017) 珠海市 （不动产权证 0088625 号）	-	2017-045 号	珠横新拓规土函 [2018]1182 号	440405201902220199	珠海
珠海	珠国土储 2017-33	2018-440402-47-03-828526	粤(2017) 珠海市 （不动产权证 0088638 号）	-	2017-047 号	珠横新拓规土函 [2018]1183 号	440405201902220199	珠海
珠海	珠国土储 2017-34	2019-440402-47-03-034184	粤(2017) 珠海市 （不动产权第 0088608 号）	珠横新（建）环 [2018]6 号	2017-050 号	珠横新拓规土 （建） [2020]001 号	440405201908070399	珠海
珠海	珠国土储 2017-35	2018-440402-47-03-828529	粤(2017) 珠海市 （不动产权证 0088640 号）	-	2017-046 号	珠横新拓规土函 [2018]1174 号	440405201902220199	珠海

珠海	珠国土储 2017-36	2018-440402-47-03-828527	粤(2017) 珠海市 （不动产权证 0088612 号）	-	2017-048 号	珠横新拓规土函 [2018]1181 号	440405201902220199	珠海
珠海	格力海岸 S6 地块	珠发改经[2010]5 号	粤房地权证珠字第 0100155 665 号	珠高环建 [2010]16 号	地字第（高新）2010-003	地字第（高 新）2020-026- 01 地字第 （高新）2020- 026-02	440408202009020101 440408202007230101	珠海
珠海	格力海岸 S7 地块一期	2018-440402-70-03-822734	粤(2017) 珠海市 （不动产权证 0050130 号）	珠高环建 [2012]154 号	地字第（高新）2017-025 号	建字第（高新）2020-043 号	440408201912030101	珠海
珠海	格力海岸 S7 地块二三期	2018-440402-70-03-822734	粤(2017) 珠海市不动产权证 0050130 号	珠高环建 [2012]154 号	地字第（高新）2017-025 号	建字第（高新）2020-014 号、建字第 （高新）2020- 015 号	440408202101210101	珠海
上 海	前滩 38- 01 地块	沪浦发改世备[2017]3 号	沪房地 浦字	沪浦环保许评 [2016]1901 号	地字第沪规地 浦（2017）	沪规建浦 （2016）	15EXPD0035D01/15EXPD0 035D02	上海

			（2015 ）第 038404 号		EA3100152017 4005 号	FA31001520164 052/沪规建浦 （2017） FA31001520176 002
上海	前滩 32- 01 地块	沪浦发改世备（2017）2 号	沪房地浦字 （2015 ）第 038398 号	沪浦环保许评 [2017]1580 号	地字第沪规地浦（2017） EA3100152017 4006 号	沪规建浦 （2017） FA31001520174 014/沪规建浦 （2018） FA31001520186 001	15EXPD0033D01/15EXPD0 033D02	上海
上海	松江泗泾 10-05 地 块	上海代码： 310117MA1FL31F420175E 3101002 国家代码：2017- 310117-70-03-004157	沪 （2017 ）松字不动产权第 022665 号	松环保许管 （2017）1781 号	地字第沪松地 （2017） EA3101172017 4259 号	沪松建 （2017） FA31011720175 020/沪松建 （2018） FA31011720186 651	1702SJ0170D01	上海
重庆	格力龙盛总部经济区一期 （P22- 1/01 地块）	313492K72510039579 号	108 房地 证 2013 字第 02521 号	建设项目环境影响登记表备案 号： 20175009040000 0173 号	地字第 5001412013000 54 号	建字第 5001412018001 31 号	500118201811280201 号	重庆

重庆	格力龙盛总部经济区-商业一期（P22- 2/02）	2017-500105-70-03-000141	渝 （2016 ）两江新区不动产权第 0004002 91 号	渝（两江）环准 [2017]074 号	地字第 5001412017000 12 号	建字第 5001412017001 93 号	500118201803140201 号	重庆
重庆	格力两江商住 （P26- 1/01）	314492K72510046316	108 房地 证 2014 字第 00425 号	渝（两江）环准 [2017]258 号	地字第 5001412014005 50 号	建字第 5001412018000 64 号	500118201808080301 号	重庆
三亚	三亚合联中央商务区项目	2020-465203-70-03-017370	琼 （2021 ）三亚市不动产权第 0002175 号、 0002176 号	20204602040000 0086	SSG202012291 4	---	三商管函【2021】65 号	三亚

2、非房地产项目开发情况

截至 2021 年 3 月末，公司无非房地产在建项目。

（五）发行人土地储备情况

公司房地产项目开发的主要环节包括土地收购、产品定位、规划设计、施工建设、房产销售等，其中土地收购、规划设计等前期准备和后期的房产销售是实现预期收入和利润规模最为重要的环节。

公司在深耕珠海市场的基础上，审慎选择一二线城市布局，综合平衡土地成本和地理区位，截至 2021 年 3 月底，公司已在珠海市高新区和重庆市两江新区

拥有土地储备，合计土地储备面积 40.15 万平方米，总规划建筑面积 85.25 万平

方米。其中，重庆市土地储备面积合计为 38.80 万平方米，占总土地储备面积的

96.64%。

发行人重庆土地储备大部分为商业用地，小部分为商住用地。2017 年，《西部大开发“十三五”规划》、《重庆中长期铁路网规划》相继出炉。2017 年 2 月，重庆市商务委员会发布《重庆商圈发展报告》，分析了重庆商圈发展现状，并就未来如何建设提供了方向。目前，重庆市已经形成中央商务区、城市核心商圈、社区便民商圈（乡镇商圈）三级现代商圈体系。按照规划，到 2020 年，重庆市将建成 50 个城市核心商圈、1000 个乡镇社区便民商圈。2017 年 4 月份，重庆出台了商业地产去库存政策。另外，自贸区正式挂牌运营、重庆春季房交会、渝洽会等一大批利好消息，为重庆从政治、经济、文化等全方位，提供发展新动力。 2017 年 1-6 月重庆主城供应商住类土地共 76 宗（不含纯娱乐康体用地、教育科

研用地、文化设施用地），土地面积 11,378.31 亩。成交方面，2017 年 1-6 月，

重庆主城成交商住类土地共 69 宗（不含纯娱乐康体用地、教育科研用地、文化

设施用地），土地面积 10,111.03 亩，可开发体量 1,420.04 万㎡。发行人重庆储

备土地位于两江新区鱼复片区，鱼复工业开发区规划面积 67.00 平方公里，是重 庆战略性互联互通示范项目多式联运基地核心展示区、中国（重庆）自由贸易试 验区果园港片区主要承载地和国家自主创新示范区两江新区汽车、装备产业创新 研发和智能制造基地，也是西部地区最重要的水铁公联运基地和港口物流集散地，发行人重庆储备土地预期未来盈利能力较好。

总体看，公司拥有的土地储备质量较好，根据公司项目开发进度推算，能够满足公司未来发展需要。

截至2021年3月末发行人土地储备情况表

单位：亿元、元/平方米

序号	储备土地所在 区域	储备土地名称	土地出让金额总额	已缴纳金额	楼面价	后续缴纳土地出让金 安排	拟建项目类别	地王情况
1	珠海	格力海岸 S7(四期）	1.05	1.05	1,952.00	已缴清	住宅、 商业	无
2	重庆	JB-10-27（两江新区鱼复片区组团 P 标准分区 P15-1/01、P15-3/01、 P18-1/01、P20-1/01 宗地）	1.36	1.36	600.00	已缴清	其他商服	无
3	重庆	LJXQ-3-48（两江新区鱼复片区组团 P 标准分区 P13-1/01、P17-1/01 宗地）	0.78	0.78	600.00	已缴清	其他商服	无
4	重庆	LJXQ-3-65（两江新区鱼复片区组团 P 标准分区 P16-4/01、P24- 1/01、P19-3/01 宗地）	2.58	2.58	1,224.00	已缴清	住宅、商业	无
5	重庆	LJXQ-3-14（两江新区鱼复片区组 团 P 标准分区 P12-2/02、P16- 3/01、P19-1/01、P21-1/03 宗地）	0.99	0.99	600.00	已缴清	其他商服	无
6	重庆	LJXQ-3-71（两江新区鱼复片区组 团 P 标准分区 P26-2/03 宗地）	0.72	0.72	1,100	已缴清	商业	无
合计			7.48	7.48	-	-	-	-

截至2021年3月末发行人土地储备情况表（续）

单位：万平方米

序 号	储备土地所 在区域	储备土地名称	取得方 式	土地类型	占地面积	规划建筑面 积	取得时 间
1	珠海	格力海岸 S7(四期）	土地置 换	住宅、商 业	1.35	5.38	2012.05
2	重庆	JB-10-27（两江新区鱼 复片区组团 P 标准分区 P15-1/01、P15-	公开竞买	其他商服	9.94	22.72	2013.09

		3/01、P18-1/01、P20- 1/01 宗地）
3	重庆	LJXQ-3-48（两江新区鱼复片区组团 P 标准分区 P13-1/01、P17- 1/01 宗地）	公开竞买	其他商服	5.57	13.06	2013.10
4	重庆	LJXQ-3-65（两江新区鱼复片区组团 P 标准分区 P16-4/01、P24- 1/01、P19-3/01 宗地）	公开竞买	住宅、商业	11.34	21.12	2013.12
5	重庆	LJXQ-3-14（两江新区鱼复片区组团 P 标准分区 P12-2/02、P16- 3/01、P19-1/01、P21- 1/03 宗地）	公开竞买	其他商服	9.64	16.42	2014.02
6	重庆	LJXQ-3-71（两江新区鱼复片区组团 P 标准 分区 P26-2/03 宗地）	公开竞买	商业	2.31	6.55	2016.01
合计					40.15	85.25	-

（六）发行人未来拟建项目情况及投资计划

1、房地产业务拟建项目情况及未来投资计划

截至2021年3月末，发行人有明确开发计划的房地产业务拟建情况及未来投资计划如下：

截至2021年3月末发行人拟建项目情况表

单位：万平方米、亿元

序号	项目名称	项目所在 地	预计起止日期	总投资	已投资	投资计划			建筑面积
				合计	至2020年 12月末	2020年	2021年	2022年
1	格力海岸 S7（四期）	珠海	2021-2023年	14.20	7.68	0.56	2.66	3.06	5.44

2	重庆项目 P24-1/01 地块	重庆	2021-2023年	7.60	3.16	0.85	1.84	1.00	14.68
3	重庆项目 P16-4/01 地块	重庆	2021-2023年	6.68	2.37	0.22	1.34	0.90	12.10
	合计			28.48	13.21	1.63	5.84	4.96	32.22

截至2021年3月末发行人拟建项目情况表（续）

序号	项目名称	项目立项/备案	国有土地使用权证	环评	建设工程 规划许可证	建筑工程 施工许可证	施工备案证	销售（预售）证
1	格力海岸 S7（四 期）	2018- 440402- 70-03- 822734	粤 （2017）珠海市不动产权第 0050130 号	珠高环建 [2012]154 号	建字第 （高新） 2020-014 号、建字第（高 新）2020- 015号	-	-	-
2	重庆项目 P24-1/01 地块	314492K7 25100463 16	108房地证2014字第00427 号	备案号： 20205009 04000000 34	建字第 50014120 2000096 号	-	-	-
3	重庆项目 P16-4/01 地块	314492K7 25100463 16	108房地证2014字第00424 号	备案号： 20205009 04000002 60	建字第 50014120 2000255 号	-	-	-

2、非房地产业务拟建项目情况及未来投资计划

截至2021年3月末，发行人非房地产业务拟建项目情况及未来投资计划如下：

截至2021年3月末发行人拟建工程情况表

单位：亿元

项目主体 项目名称 预计建设期 总投资 已投资 投资计划

序 号						2021 年	2022 年	2023 年
1	珠海保联供应链管理有限公 司	珠横国土 储 2020-05	2021.10.25	5	0.27	0.35	2.20	2.20

截至2021年3月末主要非房地产拟建工程合规性文件情况表

地域	项目名称	主要项目批文情况
		项目立项/备案	国有土地使用权证	环评	建设用 地规划许可证	建设工 程规划许可证	建筑工 程施工许可证
珠海	珠横国土储 2020-05	-	粤(2021)珠海市（不动产权第 0013572 号）/粤 (2021)珠海市 （不动产权第 0013573 号）	-	-	-	-

（七）发行人一、二线城市项目占比情况

截至2021年3月末，公司房地产业务全部位于上海、重庆、珠海及三亚，其中上海、重庆房地产业务占比为40.11%，珠海、三亚房地产业务占比为59.89%，因此非一二线城市房地产业务占全部房地产业务的比例为59.89%，公司最近一期末房地产业务非一二线城市占比超过50%。

公司非一二线城市项目账面余额占比情况

单位：万元

序号	科目	非一二线城市房地产 业务账面余额	2021 年 3 月末房地 产业务帐面余额	占比
1	存货	1,474,920.73	2,581,102.28	57.14%
2	投资性房地 产	232,066.46	269,318.33	86.17%
合计		1,706,987.19	2,850,420.61	59.89%

考虑到发行人的历史原因，其房地产业务在珠海起步，并积累了较为丰富的行业经验，项目运作能力较强。根据发行人的规划布局及后续安排，后期将持续对一、二线城市进行布局及开发，未来发行人主要发展重心将集中在上海、重庆等重点一二线城市。此外，珠海地区房地产市场健康，考虑到珠海市的区位优势及政策红利，其房地产行业发展状态良好。

六、发行人所处行业状况

（一）我国房地产行业状况

1、国内房地产行业概况

房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在国民经济发展中起着重要作用。 2016年以来，房地产市场持续升温，投资同比增幅开始回升，土地供应减少同时 溢价率持续攀升，在各项去库存政策的刺激之下，房地产市场明显回暖。2017年 开始，土地供应节奏加快同时溢价率不断下降，虽然土地购置面积大幅提升，但 由于调控不放松、到位资金增速下滑的原因，新开工面积、竣工面积和购置土地 面积增速出现明显背离。在新开工萎靡以及供给端政策限制供应的增加的状态下，低库存将成为新常态，低库存将导致房价增速下行较为缓慢。2018年，在经历一 年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，2018年下半年不少重点城 市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步 遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还 有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。

根据上海宜居房地产研究院发布的《2019-2020年度全国房地产市场报告》， 2019年中央经济工作会议明确，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。该表述明确了2020年中国楼市的定位、发展机制和目标。预计在2020年，在保障房、老旧小区改造和租赁住房等方面会形成各类新的支持政策。

《2019-2020年度全国房地产市场报告》表示，2020年对于房价的管控依然会继续，将继续强调稳房价的概念，不过这也会基于不同的房价周期而调整。随着市场降温，部分城市的新房限价有望放松。同时，若是市场行情比较萧条，此时购房政策会有所松动，政策层面对于房价的反弹等也会有更大的容忍度。后续对于房价变动的考量，会更多考虑各地的楼市等情况，尤其是各地的GDP走势、 CPI走势、居民可支配收入、楼盘成交结构等。同时对于一些高价土地的项目，价格管控也会更加灵活。

2、国内房地产行业竞争格局

房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。目前，我国房地产业主要体现以下特征：

第一，区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产行业呈现出地域分布不均衡性，大型房地产企业基本集中在广东、北京、上海、江浙等地，而中西部地区的房地产企业普遍规模较小，数量也较少。另外，我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业较难进入。

第二，受土地、资金的高度制约。由于我国人口众多，相对可开发土地较少，房地产业发展迅速，部分地区土地寸土寸金。另外，房地产企业属资金密集型产业，特别是民营房地产企业，可用于开发的资金相对紧张，银行贷款又受到一些政策的限制。所以，土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一。

第三，高负债、高风险、波动性大。房地产企业在发展时，往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争残酷，行业风险较高。在这样的市场环境下，整个房地产业受到政策、市场等条件的影响，波动较大。

第四，我国房地产行业发展的每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关部门产生紧密的联系。

（二）珠海、上海和重庆房地产业发展状况

1、珠海市房地产业发展状况

目前，公司开发的房地产项目主要位于珠海地区，珠海是中国最早设立的经济特区之一，位于广东省南部，珠江出海口西岸，濒临南海，东与香港、深圳水域相连，距香港 36 海里，南与澳门陆地相接，北距广州市 140 公里，陆地面积

为 1,687 平方公里，海域面积为 6,000 平方公里，有 146 个海岛，海岛总面积

236.90 平方公里，海岸线、岛岸线全长 691 公里，下辖香洲、斗门、金湾三个行政区。珠海属南亚热带海洋性季风气候，年平均气温 22.40 度。珠海以独特区位、宜人气候、优美环境、完善配套，被誉为中国最适合居住的地方。

近年来，珠海市房地产开发与经营呈现良性发展态势，投资金额总体呈增长趋势。房地产开发投资方面，2018-2020 年，珠海市房地产开发投资额分别为 666.12 亿元、787.09 亿元、893.36 亿元和 1075.78 亿元，同比分别增长 18.2%、

13.5%和 20.4%。2016 年以来，珠海市房地产开发投资增速稳定发展，17 年受宏观环境及政策影响，房地产开发投资增速降幅较为明显，2018 年房地产开发投资回暖，2019 年在政策调控下市场稳中向好，在新冠疫情影响下，虽然第一季度市场受到明显冲击，但得益于“因城施策”的灵活运用和央行的多次降息，房地产市场迅速复苏。

2016 年年初，在“去库存”成为国家任务之后，房地产调控政策不断放松，市场刚性需求和改善性需求不断得到释放，部分投机性需求从股市和实体经济中剥离，上述因素叠加导致珠海市房地产销售面积和销售额高位攀升。与此同时，商品房待售面积逐月下滑，尤其是住宅去库存效果明显；房地产企业土地购置热情上升，个人按揭贷款高速增长，房地产成为拉动经济增长的重要引擎。2016 年 10 月份，珠海市执行限购和差别化住房信贷政策后，房地产市场热度明显“冷却”。由此，经历高峰之后累积的房地产市场风险，如房价上涨、地王频现、不规范交易行为等，在调控政策执行之后，也得到了部分缓释。

2019 年 10 月 31 日，珠海市政府出台房地产调控政策，从同年 11 月 1 日起对珠海房地产市场实行限价限购的“双限”政策。限购主要针对主城区（香洲区），限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新购一套房。而无社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。同时，该文件还

提出限价措施，规定报备项目的住房平均价格超过珠海市 2011 年度房价控制目

标即 11285 元/平方米建筑面积的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

珠海下辖香洲区、斗门区、金湾区和横琴新区，此次限购仅针对香洲区，而且限购只针对新购的住房套数，不考虑购房者已有的住房套数，因此，限购对珠海房地产市场的整体影响较小。

需求端方面，2015 年 12 月，珠海市新建住宅均价为 15,705 元/平方米，同 比增长 32.52%，价格大幅上涨，投资者热情浓厚。根据中原《2016 年珠海楼市 报告》，2016 年珠海楼市全市的均价为 19,612.62 元/平方米，上半年房地产政策 呈现宽松趋势，受数次降息降准、首付比率降低等利好政策推动，市场刚性需求 和改善性需求不断得到释放，推动珠海房地产销售面积和销售额持续上升；2016 年下半年，随着珠海市“10.6”新政的实施，珠海房地产成交量趋于平稳，房地产 市场进入平稳发展周期。2017 年上半年，珠海市出台了升级后的限购政策，下半 年十九大提出“房住不炒”的总基调，珠海房地产市场进入了相对谨慎的发展阶段。在住房不炒的大前提下，因城市施策，为支持合理自住需求，2018 年 9 月底，珠 海市楼市政策逐步调整，继续放宽高层次人才、外地及港澳台人士限购门槛，楼 市从寒冬中逐渐回温。2019 年住宅市场受“英才计划”和《粤港澳大湾区发展规划 纲要》等政策推动，市场明显回暖。2019 年珠海商品住宅供应量大幅攀升，全年 新增供应面积 447.14 万㎡，同比增长超 6 成。2019 年商品住宅市场表现供需平 衡，房价上行，全市住宅供需比接近 1。珠海中原监控数据显示，2017 年珠海全 市住宅成交均价 20,845.30 元/平方米，增速较 2016 年大幅减缓。2018 年珠海市

住宅均价 20,116.00 元/平方米，2019 年则上涨至 22,789.76 元/平方米。

去库存化方面，2018 年-2020 年，珠海房地产竣工房屋面积分别为 267.06 万 平方米、301.57 万平方米和 327.33 万平方米，2018 年-2020 年同比分别下降 36.8%、和增长 12.9%、8.5%。商品房销售面积分别为 301.58 万平方米、437.61 万平方米 和 481.83 万平方米，同比分别下降 40.8%、和增长 45.1%和 10.1%。2018 年-2020 年，珠海市住宅待售面积分别为 188.05 万平方米、281.15 万平方米和 304.26 万 平方米，分别同比增长 12.5%、49.5%和 8.2%。2018 年珠海市一手住宅去化周期 在 2 月份攀升至 22 个月后，总体呈持续下降趋势，并于 5 月份完成“去化周期控

制在 16 个月内”的既定目标。截至 2018 年底，珠海市一手住宅月度去化周期为

12.4 个月，恢复健康水平。2019 年商品房工程进度加快，竣工同比增长率大幅上行。2019 年珠海住宅库存增幅收窄，去化周期趋于稳定，随着市场消化速度的提升，库存量增速减缓。2020 年珠海全市库存 304.26 万平方米，按近 6 个月去化速度，去化周期约 11.58 个月。

2、上海市房地产业发展现状

近年来上海第三产业不断发展，第三产业占国内生产总值的比重不断提高， 2020 年，上海市第三产业生产总值占国内生产总值的比重为 73.15%，均超过全国平均水平。就与商业地产关系密切的金融业来看，上海的金融业发展较快。2015年上海市金融业增加值达到 4,052.23 亿元，较上年增长 19.16%。2017 年上海金融增加值达 5330.54 亿元，较上年增长 11.8%。2018 年上海金融业 GDP 达 5781.63亿元，较上年增长 5.7%。2020 年，上海金融业 GDP 达 7166.26 亿元，同比增长 8.4%。受益于金融业等第三产业的发展，上海商业地产市场成交行情较好。

从 2018 年到 2020 年，上海市办公楼和商业经营用地成交均价不断增长，

2018 年上海办公楼成交均价达到 32,964 元每平方米。2019 年上海商业经营用地

成交均价达到 26,475 元每平方米。2020 年，新建住宅销售均价 36741 元/平方米。

上海市房地产调控方面，上海市市住房城乡建设管理委等四部门发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，为贯彻落实国家关于房地产市场“因城施策”的管理要求，继续坚持以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主的住房市场体系，深化完善“四位一体”的住房保障体系，加强本市房地产市场监管工作，对住房限购要求：非本市户籍居民将自购房之日起计算的前 3 年内在本市累计缴纳 2 年以上，调整为自

购房之日前连续缴纳满 5 年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满 3

年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行；对拥有 1 套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于 50%；对拥有 1 套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于 70%。上海市限购政策对于上海房地产项目销售存在一定影响。

2020 年，全市房地产开发投资稳步增长，完成投资 4698.75 亿元，比上年增长 11.0%。从全年走势看，房地产开发投资呈现短暂下降后回升的态势。一季度，受疫情影响投资增速同比下降 8.2%，为全年最低点。此后随着全市复工复产全面推进和开工建设持续加快，房地产开发投资增速回升。从房屋类型看，全市住宅投资 2418.79 亿元，比上年增长 4.3%;办公楼投资 833.08 亿元，增长 20.8%;商业用房投资 559.85 亿元，增长 22.4%。

2020 年，上海采取一系列措施，增供应、稳需求、稳预期，加强供需两端精细调控。随着需求的持续释放，市场活跃度提高，楼市交易回暖。2020 年全市新建房屋销售面积1789.16 万平方米，比上年增长5.5%。其中，住宅销售面积1434.07万平方米，增长 5.9%。

3、重庆市房地产业发展现状

重庆市地处长江上游，是我国西部地区最大的水陆空综合交通枢纽和最大的工商业中心。1997 年，重庆成为中央直辖市；2007 年，成立全国唯一的统筹城乡综合配套改革试验区；2010 年，成立两江新区，是继上海浦东新区和天津滨海新区之后的第三个国家级新区。随着战略发展地位的不断提升，重庆市经济持续较快增长，房地产市场总体发展较快。重庆市自 2002 年开始实施土地储备制度，

政府先后购回土地 40 多万亩，目前在主城区及周边仍有较为丰富的土地储备。随着重庆城市化建设的加速推进和大型房地产开发商的进入，重庆土地市场需求增加，政府不断增加土地供应量，土地成交规模快速增长。总体来看，重庆地区土地供应较为充足，但前期土地成交量攀升带动了商品房供应量的快速增长，房地产企业面临一定的库存压力。从成交情况来看，由于供给量相对充足，2017 年，重庆主城区商品房去库存周期快速缩短，约 8 个月，市场全面进入改善元年，洋房、别墅及大平层产品占比有所扩大，商品房价格也维持稳步上升趋势。

重庆市房地产调控方面，重庆市人民政府办公厅发布《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（渝府办发〔2018〕88 号），为认真贯彻党中央、国务院关于房地产市场调控工作的决策部署，进一步做好我市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，就进一步加强房地产市场调控有关工作通知：严格执行主城区新购买新建商品住房和二手住房限售限贷政

策，在主城区新购买的新建商品房和二手住房须取得“不动产权证书”满 2 年后才

能上市交易；对已经拥有 2 套住房且相应购房贷款均未结清的居民家庭，继续暂

停发放个人住房贷款；对不能提供 1 年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。除上述限售限贷政策外，重庆市目前暂未出台相关限购政策，对重庆市房地产市场的整体影响较小。

房地产投资方面，2019 年重庆房地产行业开发投资完成额累计达 4,439.3 亿元，同比增长 4.5%，其中住宅投资完成额累计达 3,246.77 亿元，同比增长 7.77%，住宅投资占房地产开发投资的比重为 73.13%。2019 年重庆商品房施工面积 2.80亿平方米，同比增长 2.8%；2020 年，重庆房地产行业开发投资完成额累计达 4351.96 亿元，比上年下降 2.0%。其中，住宅投资 3189.05 亿元，下降 1.8%；2020年重庆全市商品房施工面积 2.74 亿平方米，比上年下降 2.2%，其中住宅施工面积 1.82 亿平方米，下降 1.2%。

销售方面，2019 年重庆商品房销售面积 6104.68 万平方米，同比下降 6.6%。 2019 年重庆住宅销售面积 5,149.08 万平方米，同比下降 5.1%；住宅销售额

4,457.78 亿元，同比增长 0.3%。2020 年重庆全市商品房销售面积 6143.47 万平方米，比上年增长 0.6%，其中住宅销售面积 4814.49 万平方米，下降 6.5%。商品房销售额 5071.34 亿元，比上年下降 1.1%，其中住宅销售额 4293.18 亿元，下降 3.7%。

（三）非房地产行业发展趋势

口岸经济产业方面，港珠澳大桥珠海口岸的通车，将带动粤港澳贸易、加工、仓储、经济技术合作、电子商务、旅游购物、商贸金融、交通及服务行业、基础设施建设等经济活动发展。海洋经济产业方面，《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出要大力发展海洋经济，加强粤港澳合作，构建现代海洋产业体系，优化提升海洋渔业、海洋交通运输、海洋船舶等传统优势产业，培育壮大海洋生物医药、海洋工程装备制造、海水综合利用等新兴产业，集中集约发展临海石化、能源等产业，加快发展港口物流、滨海旅游、海洋信息服务等海洋服务业。未来，加快海洋产业转型升级，加强海洋生态文明建设，健全海洋基础设施与公共服务体系，提升海洋经济开发合作水平将是海洋经济发展的重点。现代服务业方面，随着大

湾区的发展，将形成粤港澳三地协同构建的现代服务业体系，即以航运物流、旅游服务、文化创意、人力资源服务、会议展览及其他专业服务等为重点，构建错位发展、优势互补、协作配套的现代服务业体系。现代金融业方面，《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出建设国际金融枢纽，大力发展特色金融产业，有序推进金融市场互联互通，为大湾区现代金融业的发展提供了广阔的平台。

（四）行业监管政策

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来房地产行业属国家重点调控对象。国家对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。

1、土地供应方式

近年来土地供应方式政策出台情况

出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
2004年3月31日	《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监 察工作的通知》	国土资源部、监察部	2004年8月31日后不得以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
2006年5月30日	《关于当前进一步从严土地管理 的紧急通知》	国土资源部	明确房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让。
2006年8月1日	《招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规范》	国土资源部	对通过招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围进行了明确的界定。
2007年8月8日	《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工 作的通知》	监察部、国土资源部、财政部、住建部、 审计署	对2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地逐宗进行清理，重点方面是土地出让过程中 的违法违纪行为。
2007年9月28日	《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》	国土资源部	明确将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让范围；规定未按国有建设用地使用权出让合同约定缴清全部国有 建设用地使用权出让金的，不得发

			放建设用地使用权证书，也不得按 出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。
2012年9月28日	《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》	国土资源部	建立健全计划指标体系；加强计划总量、结构和布局调控；改进计划编制下达方法；推进计划分类精细 化管理；严格计划执行监管。
2013年2月26日	《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》	国务院办公厅	各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上 2013年住房用地供应总量应不低于 过去5年平均实际供应量。

2、土地供应总量和结构

近年来土地供应总量和结构政策出台情况

出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
2004年10月21日	《国务院关于深化改革严格土地管 理的决定》	国务院	严格控制建设用地增量，完善符合我国国情的最严格的土地管理制度。停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等 用地的审批。
2005年3月26日	《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通 知》	国务院	对已经批准但长期闲置的住宅建设用地要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置。
2005年4月30日	《关于做好稳定住房价格工作的意见》	住建部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、银监会	增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。对超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的，无偿 收回土地使用权。
2006年5月24日	《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意 见》	住建部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银 行、国家税务总	优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

		局、国家统计 局、银监会
2006年5月30日	《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》	国土资源部	优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目 土地供应的规定，一律停止其供地和 办理相关用地手续，进行全面清理。
2007年9月8日	《关于加大闲置土地处置力度的通知》	国土资源部	土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前 完成清退。
2008年1月3日	《关于促进节约集约用地的通知》	国务院	要求开发用地必须按照规划执行；严格执行闲置土地处置政策，闲置满两年的土地无偿收回，闲置满一年按地价款征收20%土地闲置费；供应住宅用地确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建 设。
2010年1月14日	《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的 通知》	国土资源部	明确提出城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，并严格按照产业政策控制高污染、高能耗及过剩项目用地。
2010年01月12日	《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》	国务院办公厅	增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费一直投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监督，加快推进保障性安居工程建 设。
2010年12月19日	《国土资源部关于严格 落实房地产	国土资源部	完善调控措施，促进土地市场健康发展；严格执行招拍挂出让制度和操作 程序，规范房地产用地出让行为；加

	用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题 的通知》		强房地产用地监管，严禁保障性住房用地改变用地性质。
2012年6月1日	《闲置土地处置办法》	国土资源部	企业“囤地”造成土地闲置的，未动工开发满一年将被征缴土地价款20%的闲置费满两年则将无偿收回土地使用 权。
2013年12月13日	中央城镇化工作会议	中共中央政治局	加强城镇化宏观管理，城市规划由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划。根据区域自然条件，科学设置开发强度，尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定。城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区，要以盘活存量为主，不 能无节制扩大建设用地。
2013年2月20日	《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通 知》	国务院办公厅	2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。部分房价上涨压力较大的热点城市和区域中心城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的 比例。
2013年4月15日	《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》	国土资源部	通过推进城镇低效用地再开发利用，优化土地利用结构，促进经济发展方式转变。主要政策包括：鼓励和引导原国有土地使用权人、农村集体经济组织和市场主体开展城镇低效用地再开发，规范政府储备存量建设用地开发利用；统筹兼顾各方利益，规范城镇低效用地补偿，加强公共设施和民 生项目建设。
2013年12月13日	中央城镇化工作会议	中共中央政治局	加强城镇化宏观管理，城市规划由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划。根据区域自然条件，科学设置开发强度，尽快把每个 城市特别是特大城市开发边界划定。

			城镇建设用地特别是优化开发的三大 城市群地区，要以盘活存量为主，不能无节制扩大建设用地。
2014年5月22日	《节约集约利用土地规定》	国土资源部	针对当前土地管理面临的新形势，对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升，防止地方在经济发展中急功近利，片面追求土地收益，增强规划科学性和刚性管控，需对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提 质量”。
2015年3月25日	《关于优化 2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》	国土资源部、住建部	对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供 应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持 居民自住和改善性住房需求。
2016年2月23日	《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的 通知》	财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会	自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。
2016年2月22日	《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意 见》	国务院	指出要依法制定城市规划，加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔 接，推进两图合一；原则上不再建设封闭住宅小区；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念；实现中心城区公交站点500米内全覆盖；城市 公园原则上要免费向居民开放等。
2016年4月14日	《“十三五”规划纲要》	国土资源部	在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模；对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应。允许尚 未开工房地产项目用地按照有关规定

			改变用途，用于棚改安置房和公共租 赁住房建设。
2016年5月11日	《关于下达 〈2016年全国土地利用计划〉的通知》	国土资源部	今年起要加强土地计划管理，统筹未来3年各类各业用地安排，逐步减少新增建设占用耕地，加大盘活存量用地和补充耕地的力度，对各省区市 2015年未完成处置的闲置土地，等面 积扣减2016年计划。
2017年4月1日	《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通 知》	住建部、国土资源部	各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地， 还要加快供地节奏。
2018年6月25日	《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》	自然资源部（原国土资源部）	各级自然资源主管部门分解下达新增建设用地计划，要把批而未供和闲置土地数量作为重要测算指标，逐年减少批而未供、闲置土地多和处置不力地区的新增建设用地计划安排。要明确各地区处置批而未供和闲置土地具体任务和奖惩要求，对两项任务均完成的省份，国家安排下一年度计划 时，将在因素法测算结果基础上，再奖励10%新增建设用地计划指标；任一项任务未完成的，核减20%新增建 设用地计划指标。
2019年7月6日	《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》	国务院	要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，坚持问题导向，加快建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，使市场规则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协 调发展、规范有序、资源利用集约高

效的现代土地市场体系，为加快推动

经济高质量发展提供用地保障。

3、土地审批权限

近年来土地审批权限政策出台情况

出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
2006年12月31日	《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通 知》	国土资源部	根据《关于加强土地调控有关问题的通知》的要求，对报国务院批准的城市建设用地审批方式进行了调整。
2008年11月29日	《建设项目用地预审管理办法》 （2008年修订）	国土资源部	本次修正遵循“既优化审批程序、方便用地单位，又可以减少违法用地现象发生”的原则进行，主要围绕审批、核准和备案三种项目管理方式的不同要求并结合用地 预审自身的特点进行修改。
2016年11月30号	《国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通 知》	国土资源部	高度重视改进和优化建设用地审批工作，简化改进审查内容，切实提高建设用地审批效率，加强事中事后监管，进一步提升服务 保障水平

4、土地供应成本

近年来土地供应成本政策出台情况

出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
2006年8月31日	《关于加强土地调控有关问 题的通知》	国务院	提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。
2006年11月7日	《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》	财政部、国土资源部、 人民银行	从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。今后，财政部将会同国土资源部根据需要，适时调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别 和征收标准。

2007年9月8日	《关于加大闲置土地处置力度的通知》	国土资源部	土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前 完成清退。
2007年12月30 日	《土地登记办法》	国土资源部	对土地登记的概念、原则、效力、类型、内容、程序以及土地登记各项基本制度等作出了明确规定。增加了土地的预告登记和地役权登记。自2008 年2月1起施行。
2008年2月15日	《房屋登记办法》	住建部	遵循《物权法》的立法精神和条文内容，调整和完善了房屋登记规则。自 2008年7月1日起施行。
2009年11月18 日	《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》	财政部、国土资源部、人民银行、监察 部、审计部	明确规定分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年；特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%。
2010年3月8日	《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》	国土资源部	明确土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款余款最迟付款时间不得超过1年；对用地者欠缴土地出让价款和闲置土地的，禁止其在一定期限内 参加土地竞买。
2012年7月20日	《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》	国土资源部	对预判成交价创历史总价最高，或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地，包括商服、住宅或商住综合，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。严格实施竞买人资格审查，落实不得使用银行贷款缴交土地出让价款的规定。土地出让竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签 订出让合同，合同签订后1个月内必须

			缴纳出让价款50%的首付款，余款要 按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
2015年3月20日	《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规 程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通 知》	国土资源部	市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。

5、住宅价格和供给结构

近年来住宅价格和供给结构政策出台情况

出台时间	政策名称	发布部门	主要内容
2005年3月26日	《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的 通知》	国务院	在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给。
2005年4月30日	《关于做好稳定住房价格工作的意见》	住建部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、国家税 务总局、银监会	要严格控制低密度、高档住房的建 设。在规划审批、土地供应以及信 贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。
2006年5月24日	《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》	住建部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银 行、国家税务总局、国家统计 局、银监会	重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。自 2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面 积的70%以上。
2006年7月6日	《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》	住建部	自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比 重，必须达到70%以上。
2007年8月7日	《关于解决城 市低收入国务院要把解决城	国务院	为住房建设和住房制度改革的重要内 容，加大保障性住房供应和资金安排；廉租住房制度保障范围由城市最

	市低收入家庭住房困难作家庭住房困难的 若干意见》		低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；经济适用住房5年内不得上市交易，5年后交易时要向政府 补齐土地收益。
2008年12月20 日	《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》	国务院	在2009-2011年三年时间内，计划总投资9,000亿元人民币通过廉租住房的方式解决城镇747万户低收入住房困难家庭的住房问题，其中287万户通过实物配租的方式解决，460万户通过货币补贴的方式解决，同时，根据各地经济适用房建设规划，今后三年，全国还将建设400万套经济适用房，并将进行国有林业、煤矿、农垦职工的棚户区危旧房改造，大约解决 220万户的住房问题。
2010年1月7日	《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》	国务院	加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；力争到2012年末，基本解决 1,540万户低收入住房困难家庭的住房问题；加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区 廉租住房建设的补助标准。
2010年4月17日	《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》	国务院	要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供 给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管；严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；加强对房地产开 发企业购地和融资的监管。
2010年4月13日	《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》	住建部	未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售；严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许 可的最低规模和工程形象进度要求，