本案新闢道路工程範圍係依據都市計畫劃設之道路用地範圍開闢，都市計畫變更階段已考量道路延伸線形之順暢性及安全性等層面，避免以雙 T 路形道路設計方式，故採順接方式開闢。其相關用地勘選，優先使用公有土地(約 75％)，已盡量避免徵收私有土地及拆除建築物，選擇對人民權益損害最少方式辦理，符合比例原則之限制，已考量為達成交通改善效益下所必需使用最小限度範圍。

徵 收 土 地 計 畫 書

臺中市政府為開闢「東區大智路(站區至新民街至復興路)新闢工程」用地需要，擬徵收坐落東區復興段五小段 4 地號 1 筆土地，持分面積 0.000484

公頃。茲依照土地徵收條例第 13 條及第 13 條之 1 規定，擬具計畫書，請准予照案徵收。

此 請內政部

一、徵收土地原因

為辦理「東區大智路(站區至新民街至復興路)新闢工程」必需使用本案土地。

二、 徵收土地所在地範圍及面積

（一） 擬徵收坐落xxxxxxxxxxx 0 xx 1 筆土地，持分面

積 0.000484 公頃。詳如徵收土地清冊、徵收土地圖說及土地使用計畫圖。

（二） 本案係屬都市計畫土地，且勘選徵收用地範圍已依徵收土地範圍勘選作業要點第 2 點規定，檢視需用土地範圍位置之適當性及必要性。

三、 興辦事業之種類及法令依據

（一） 興辦事業之種類：依土地徵收條例第 3 條第 2 款之交通事業。

（二） 興辦事業之法令依據：依據土地徵收條例第 3 條第 2 款規定、

都市計畫法第 48 條規定。

（三） 奉准興辦事業文件：如后附臺中市政府 105 年 4 月 6 日簽及臺

中市政府 105 年 4 月 18 日府授建土字第 1050079633 號函影本，本案土地屬都市計畫道路用地，臺中市政府本於權責辦理。

四、 興辦事業計畫之必要性說明

（一） 本計畫目的與預計徵收私有土地合理關連理由：

本案道路係依據 104 年 7 月 17 日府授都計字第 1040142347 號公告發布實施「變更台中市都市計畫主要計畫(不包含大坑風景區)(配合台中都會區鐵路高架捷運化計畫-台中車站地區)(第二

階段)案」劃設之都市計畫之道路用地範圍開闢；經本府於 105

年 4 月 13 日簽奉核准開闢後，已依土地徵收條例第 10 條規定申請許可事業計畫。本案工程係為服務臺中火車站新站體及聯繫站區前後之重要動線，亦為市中心聯繫東區之重要道路，同時為行政院核定「台中都會區鐵路高架捷運化計畫」之重大建設，本府應配合辦理事項，故有其興建之必要。臺中火車站xx地區過去因鐵道切割，分為前站及後站兩區塊，民眾必須繞道或行走地下道，實為不便，又因xx道路路形不佳，影響整體區域發展。配合臺中鐵路高架化完工，擴大推動「大車站計畫」，透過xx土地整體規劃，打造結合鐵道、捷運、公車與自行車的複合式交通轉運中心，運用「共站分流」概念整合火車站、公車、轉運站、輕軌捷運站，並打造立體連通平台，串聯起臺中新車站、干城轉運中心及臺中轉運中心，以達新站連結舊站之目標，然目前貫穿前後站之關鍵道路即為打通大智路，屆時將可提昇民眾前往前後站及公車運行路線之便利性，讓前後站得有更便捷道路可通行，將有助於帶動東區發展，故實有徵收私有土地必要。

（二） 預計徵收私有土地已達必要最小限度範圍理由：

本案新闢道路工程範圍係依據都市計畫劃設之道路用地範圍開闢，都市計畫變更階段已考量道路延伸線形之順暢性及安全性等層面，避免以雙 T 路形道路設計方式，故採順接方式開闢。其相關用地勘選，優先使用公有土地(約 75％)，已盡量避免徵收私有土地及拆除建築物，選擇對人民權益損害最少方式辦理，符合比例原則之限制，已考量為達成交通改善效益下所必需使用最小限度範圍。

（三） 用地勘選有無其他可替代地區：

本案工程係為服務新車站及聯繫站區前後之重要動線，亦為市中心聯繫東區之重要道路，同時為行政院核定「台中都會區鐵路高架捷運化計畫」之重大建設，本府應配合辦理事項，故有其興建之必要。本工程開闢完成後，大智路將可直通往台中轉運站，通往後站之公車不必繞道通行，左轉可前往市區、海線等地區，右轉可前往大里、太平地區，每輛公車於尖峰時間可減少約 20分鐘的旅行時間，大幅減少民眾的搭乘時間及等候時間。轉運站啟用後，所帶來之轉運車流，將由打通後之大智路分攤，而減少車流壅塞情形，將有助於帶動東區發展。

本案於都市計畫變更階段，案提內政部都委會共計召開 5 次專

案小組及 2 次大會審查，經該大會討論評估，綜合考量大智路延伸線形之順暢性、安全性等層面，道路線型以道路順接為較佳方案，決議採現行打通方式，已審慎檢討本案之公益性及必要性。

本府針對人民xx意見評估有無其他可替代地區，評估情形如下：

1. 評估現有商業大樓不拆，改以東側之停 35 用地之作為替代道路方案可行性(雙T 路型方案或偏移式路口方案)：

(1) 倘若採雙 T 路型，兩路口距離僅 10 公尺，且車道儲車空間不足，預測其打通後路口服務水準皆呈現 F 級，無助於解決交通壅塞與車輛怠速空污問題。

(2) 另倘若採偏移式路口方案將產生衝突點、行車視距、車行軌跡三大安全問題。

A.交通衝突點：路口交通衝突點將從 18 處增加為 30 處，較一般直通路口衝突點多將近一倍。

B. 行車視距：此路口xx道路皆無規劃人行道設施，建築物皆緊鄰建築線，並沒有良好的視野空間預見道路交通狀況，而如果將退縮空間作路側人行道規劃，影響範圍將更大，為保持良好視距及車輛轉彎內輪差，轉彎處應規劃道路截角，需拆除大智慧大樓東南側部分，沿線建築物皆會一併受到影響。

C. 車行軌跡：當道路偏移時，車輛也相對增加了內輪差的巨大風險，對大車駕駛人來說，右方後照鏡 45 度角是視線死角，也就是會有視覺盲區，車輛在轉彎時前輪和後輪又會產生內輪差，此時會影響到在旁的汽機車，交通事故往往就在這時候發生。

(3) 相較人民xx採雙 T 路型(或偏移式路口方案)，現行都市計畫通過路線方案(道路順接)，預測打通後路口交通量並配合現況路口號誌，考量打通後復興路往西方向交通量增加，打通後將採號誌「遲閉時相」規劃，利用 20 秒之左轉時間紓解左轉車輛，預估整體路口服務水準由 F 級提升至 C 級改善約 62.9%，綜合考量鐵路臺中車站路網大智路延伸線形之順暢性、安全性等層面，應以現行方案(道路順

接)為佳。

2. 回應地主主張復興陸橋拆除已可替代大智路打通意見：

(1) 復興陸橋已於 107 年 6 月拆除完成並新闢平面道路，依地主主張之路線，須由台中車站前沿建國路右轉至南京路，再右轉至復興路右轉至大智路，距離超過 1 公里，沿路有 4 個右轉，7 個紅綠燈路口，(分別紅燈秒數為 90、60、70、 120、60、50、50 秒合計 500 秒包含黃燈約 10 分鐘)，依據 臺 中 市 即 時 交 通 資 訊 網 (xxxx://x-xxxxxxx. xxxxxxxx.xxx.xx/XXXX_XXX/)x 107 年 5 月 31 日上午 11 時及時顯示，該路線車速屬車多(15~34 公里)，估計含停等紅燈時間約耗 13 分鐘。臺中火車站xx地區過去因鐵道切割，民眾須繞道或行走地下道實為不便，加上xx交通壅塞及道路寬度不足，使得前站及後站兩區域之發展受到侷限，透過打通大智路將可立即串聯起前後站，改善整體交通聯通性以解決目前困境。

(2) 倘大智路打通，路長 160 公尺，臺中車站接駁公車或小客車可於前開量測上午 11 時車速時段，於 0.48 分鐘(28.8 秒)內直通大智路與復興路口。繞行復興路相較打通大智路多出約 1 公里、車行多出 12 分鐘多之時間，地主所提方案相對耗時耗能且無助改善交通。且經調查臺中車站前站每日公車班次數為 2,818 班次，計 92 條路線；後站每日公車班次數為 2,309 班次，計 37 條路線，且未來臺中轉運站啟用後，市區公車、客運及國道客運皆經由轉運站發車，帶來之轉運車流臺中路及復興路四段之道路勢必無法容納，故大智路打通串接臺中車站前站、後站，可有效分流車種減緩擁塞，並成為臺中轉運站出入口，公車及汽車等車輛可直接行駛大智路減少繞行距離，就改善市區交通而言，足見大智路延伸新闢道路有其必要性。

3. 回應人民建議東側之停 35 變更為人行廣場

(1) xx停車需求殷切，供給嚴重不足：依據本府針對臺中車站xx 500 公尺進行之停車供需調查，顯示停 35 用地所在之分區 C 為停車供需最為失衡之區域。

(2) 有效強化停車轉乘大眾運輸功能：考量車站每日進出總旅次平均達 5 萬旅次，旅客多以汽、機車前往車站xx停車

後再轉乘鐵路，故為強化臺中車站停車轉乘機制，以有效提升軌道運輸服務品質，提供旅客合法停車空間，故停 35用地闢建為停車場，有其必要性。

（四）是否有其他取得方式：

本案工程開闢為永久作道路使用，其私有土地以其他方式取得，經評估為不可行，本府已於 104 年 2 月 4 日邀集都發建設水利委員會及相關單位召開說明會議，就「以都市更新權利變換方式」、「以土地交換方式」、「採一樓挑高、原地重建方式」及「採聯合開發方式」等其他替代方案評估情形與所有權人說明，且公聽會階段，對於交通評估、都市計畫及其他方式等疑義，各權責單位亦已充分說明。另其他如設定地上權、捐贈、租用及容積移轉等方式亦不可行，理由如下：

1. 設定地上權：因本案工程係永久使用，為配合工程施工及後續開發管理之考量，不宜以設定地上權方式取得。

2. 聯合開發：因本案公共設施保留地於都市計畫取得方式為一般徵收，不屬大眾捷運法規定辦理得辦理聯合開發之採捷運系統用地，倘採聯合開發並無法源依據；另大眾捷運法規定聯合開發之區位應與捷運設施用地相連接、或與捷運設施用地在同一街廓內，且能與捷運設施用地連成同一建築基地等，就本案與鐵路高架捷運化工程位置，亦無法符合上述要件，即無法採聯合開發方式考量。

3. 捐贈：私人捐贈雖係公有土地來源之一，但須尊重土地所有權人之意願主動提出，本案迄今尚未接獲願意捐贈土地之意思表示。

4. 租用：因本案公共設施保留地屬供公共通行永久性使用之道路性質，不適合租賃之不確定性的取得使用方式，且市府向土地所有權人承租，本府須每年編列預算，將造成支出無上限情形。

5. 公私有土地交換(以地易地)：經查車站xx方圓 500 公尺之非公用土地清冊共計 115 筆，合計面積 3,802 平方公尺，排除已出租及遭占用土地，剩餘空地 23 筆多屬地形畸零面積狹小，與大智慧大樓徵收規模落差甚鉅，且依都市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換辦法第 7 條規定，執行機關接獲可供交換之公有非公用土地清冊後，應於每

年 6 月底前整理成適當之交換標的後公告，再由土地所有權人於交換標的投標期間投標，非逕以直接交換，惟查目前僅有 1 筆土地為可供交換之公有土地，尚無本案之所有權人投標，故不宜採以地易地方式辦理。

另停35 用地為停車場用地，劃設目的係滿足當地停車需求，非針對特定人士劃設或解編，取得方式亦同。倘循交換辦法，涉及 2 次都市計畫變更、停車場用地變更回饋、停車場用地減少(需另尋土地劃設並增加取得、興建成本)，且實際依都委會審議結果為準(審議結果之不確定性)，交換辦法非一般公設用地取得方式，且涉及都市計畫反覆變更以及徵收、撥用他人土地，恐有失其正當性、公平性，並造成後續其他都市發展建設用地取得之都市計畫變更案件推動困難。

6. 容積移轉：依都市計畫容積移轉實施辦法第 7 條「送出基地申請移轉容積時，以移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築用地建築使用為限；」，容積移轉需由申請人(例如:營造廠商等)提出申請，非本府得主動要求辦理，且有礙於範圍限制，確難以採行。因本府已於公聽會向所有權人說明，惟迄無相關本案容積移轉申請紀錄。

7. 都市更新權利變換：經查本案用地與鄰近停35 或相鄰用地，得劃設都市更新單元的範圍，評估都市更新權利變換等其他整體開發方式不可行之原因如下：

(1) 土地多為交通部臺灣鐵路管理局管理，該局並無意願參與都市更新開發。

(2) 大智路打通係有配合鐵路高架站區出入，因鐵路高架化已通車，附近如大智路等接駁出入站體之道路開闢具急迫性，而都更辦理期程冗長(約 8 年)，其涉公私有土地，權屬整合更有其困難度。

(3) 因土地多為交通部臺灣鐵路管理局管理，本府無法主導更新事宜，且全案共同負擔(建商開發成本)及風險高，不利吸引建商投資開發，因成本高致所有權人依權利變換交換分合後取得之權利價值將比協議價購或因徵收補償取得之價值更低。又國內迭見更新期間爭議，亦提高更新風險與不確定性。

8. 一樓挑高、原地重建：其建築基座(支柱)將占用道路用地，致該路段路面縮減，不利通行，致生危險之虞，故不可行。

經上述分析，本案道路用地取得，不適用上列方式取得。爰依土地徵收條例第 11 條規定以市價，分別於 106 年 8 月 3 日、

107 年 10 月 11 日及 108 年 5 月 10 日，召開協議價購會議，且

於 108 年 7 月 30 日及 108 年 8 月 27 日發函再次詢問所有權人協議價購之意願，經與所有權人協議價購不成，依法陳報徵收。

（五）其他評估必要性理由：

依據行政院推動新十大建設計畫之台鐵捷運化計畫內容，所提台鐵捷運化目標，主要係為配合高鐵 94 年通車，透過增站、增班、高架化及地下化，將台鐵轉型為都會及區域捷運，俾帶動沿線都市更新。其中台中都會區域鐵路高架捷運化之目的之一，即為排除鐵路阻隔造成之都市不均衡發展、規劃完善之都會區運輸系統，便捷台中都會生活之交通路網。

惟目前臺中車站前站與後站受限鐵道阻隔，往來前後站車輛僅能藉西側臺中路或東側復興路四段繞道通行，相當不便。查臺中車站前站每日公車班次數為 2,818 班次，計 92 條路線；後站

每日公車班次數為 2,309 班次，計 37 條路線，未來臺中轉運站啟用後，帶來之轉運車流臺中路及復興路四段之道路並無法容納。本工程完工後，可直接串聯前後站，並成為臺中轉運站出入口，通往後站的公車及一般車輛不必繞行，預估可以縮短將近 1 公里之行駛距離，在尖峰時間可縮短 20 分鐘的旅行時間，除可有效分攤xx車流壅塞情形，亦將增加交通便利，有助於活絡中區、東區整體發展，故本案道路之開闢實有其必要性。

五、 公益性及必要性評估報告

（一） 社會因素：

1. 徵收所影響人口之多寡、年齡結構：本案位於新庄里，計畫道路長約 160 公尺，寬度 20 公尺，目前本里人口約 3,689人，幼年人口 342 人占總人口數 9.27%，青壯年人口約 2,682人占總人口數 72.70%，老年人口約 665 人占總人口數 18.03%；本案擬徵收私有土地1 筆，影響土地所有權人2 人，因工程需拆除一棟商辦大樓(大智慧大樓)，現況為店鋪、辦公室及補習班等使用，惟非屬居住型態之建物，且該商辦大樓所有權人業已全數同意協議價購，故對該地區人口多寡及

年齡結構較無顯著影響，另本案開闢有助於臺中火車站前後站連結，並改善xx交通，提升居住品質及公共設施之使用，整體而言對新庄里周圍人口結構有正面影響並有助於xx地區整體發展。

2. 徵收計畫對周圍社會現況之影響：臺中車站xx地區因受限於早期街廓及道路劃設規模等，且因鐵道阻礙使後站與前站發展有差距，機能與活力逐漸衰退，為使本市舊城區榮景再現，實有必要將車站前後加以串聯，大智路為東區發展之重要動線，現配合「台中都會區鐵路高架捷運化計畫」之重大建設，採道路順接方式，使大智路向北延伸接通武德街，創造出聯絡前後站之新交通動線，可銜接鐵路高架車站出入口及交通轉運站，進而聯繫站區前後地區，活化該區域土地及現有在地文化資產、觀光藝文之利用，有助於帶動東區發展，故對周圍社會現況具正面影響。

3. 徵收計畫對弱勢族群生活型態之影響：工程範圍內有一棟合法建築物，惟非屬居住型態之建物，且該商辦大樓所有權人業已全數同意協議價購，另依本市社會局 106 年 8 月 30 日中市社助字第 1060089818 號函查明結果該所有權人皆非低收入戶與中低收入戶，且經里幹事訪視該建築改良物現址亦無低收入戶與中低收入戶居住，故對弱勢族群生活型態無影響。

4. 徵收計畫對居民健康風險之影響程度：本案工程完工後，可接通站區至新民街與復興路四段，強化臺中火車站前後站之間的聯繫，有助於疏通復興路、台中路尖峰時段往返臺中車站前站之車流量，改善交通繞道情形，減少交通意外之風險，並利於消防、救護功能。同時配合東側臺中糖廠區段徵收路網系統，有助於提升湖濱生態園區、公園、綠地等公共設施之可及性，可提供xx居民休閒及遊憩場所，增進居民身心健康。施工期間將採環保、節能綠色工法與技術，加強周圍環境監測，以減少對環境之衝擊，不致造成居民身心健康風險，因此本案能提升本區治安與居住品質管理對健康風險無負面影響。

（二） 經濟因素：

1. 徵收計畫對稅收影響：臺中市中心車站xx地區早期受限於鐵路阻礙，街廓及道路劃設規模，實質環境老舊，土地整合

不易，都市機能與活力逐漸衰退，面臨促進更新再發展之議題，本案新闢道路工程完工，將可改善臺中火車站前後站之連結性，縮短早期因鐵道阻礙所產生前後站發展差距，可提高xx土地利用效率，提升地區公共空間服務條件、土地合理利用及人口增加，可間接增加政府稅收。

2. 徵收計畫對糧食安全影響：本案屬都市計畫道路，工程範圍緊鄰商業區及住宅區，非屬糧食或經濟作物之生產供應地區，對糧食安全不致產生負面影響，又xx地理環境等因素本不適於從事林業及漁牧產業，故不影響糧食安全與農林漁牧之產業鏈之發展。

3. 徵收計畫造成增減就業或轉業人口：本案工程範圍有一合法建築改良物(地下 2 層，地上 12 層，1 棟，26 戶)，內有營業中之營造公司、開發公司、補習班、社團法人協會、職業訓練中心、顧問公司、便利超商等類型之事業單位設立，為補償所有權人因公共建設所受特別犧牲，特別委由 3 家不動產估價師事務所依據不動產估價師法及不動產估價技術規則等規定辦理進行價格評估，並擇優辦理徵收補償所有權人，以落實從優補償政策並減輕因徵收計畫對其造成之衝擊，經協議結果，該商辦大樓所有權人業已全數同意協議價購。僅剩餘徵收範圍內一筆土地現況為空地，故無增減就業或轉業等問題。另本案道路打通後能改善臺中火車站前後站區連結 性，串聯起xx復興路及前站新民街等重要道路，創造東區複合式商業發展核心，且開闢道路能提高交通服務品質，促進地區產業發展，提升都市整體經濟發展，故本案對於xx地區就業條件有正面影響。

4. 徵收費用及各級政府配合興辦公共設施與政府財務支出及負擔情形：本工程範圍徵收土地涵蓋臺中市東區復興段五小段地號 1 筆私有土地，持分面積共 0.000529 公頃，地價補償金額新台幣983,940 元，土地改良物補償金額新台幣0 元，總徵收費用新台幣 983,940 元。本案由本府建設局於 106 年度「道路橋樑工程-道路工程-設備及投資-土地」預算內之「東區大智路(站區至新民街至復興路)新闢工程」用地費項下編列用地費 300,000,000 元及 105 年度「道路橋樑工程-道路工程-設備及投資-土地」預算內之「東區大智路(站區至新民街

至復興路)新闢工程」用地費項下編列用地費 100,000,000 元，合計編列用地費 400,000,000 元，且經本府 107 年度歲出保

留專案決議保留預算在案，另於 108 年度主管預算第一次追

加預算用地費 330,330,000 元，開發總經費足敷支應，並無造成財政排擠效果。

5. 徵收計畫對農林漁牧產業鏈影響：本案屬都市計畫道路用地且xx非以農業生產為主，工程範圍內及周圍多已建築使用，並無其他農林作物及相關產業設施，且xx地理環境等因素本就非用於從事林業及漁牧產業，故對於農林漁牧產業鏈無影響。

6. 徵收計畫對土地利用完整性影響：本案道路用地係依都市計畫劃設，已考量xx鐵路高架化工程、臺中糖廠區段徵收案等重大建設計畫與區域空間機能配置，道路新闢後能增加地區可及性，縮短區域對外通行時間，促使土地合理利用且達最有效之使用效益，並已考量區域交通系統流暢與空間機能配置，發揮土地使用之完整性。

（三） 文化及生態因素：

1. 因徵收計畫而導致城鄉自然風貌改變：現況地形平緩無特殊自然景觀，本案屬小面積線性工程，非屬大面積開發，打通工程已考量環境生態與市容美觀，且留意高程與排水之規劃設計，並因應地形、地質與地貌變化進行工程施作，對環境衝擊甚小。

2. 因徵收計畫而導致文化古蹟改變：經查鄰近範圍內無涉及文化歷史古蹟，因此不發生影響。

3. 因徵收計畫而導致生活條件或模式發生改變：本案大智路延伸新闢道路係為服務新車站及聯繫站區前後之重要動線，亦為市中心聯繫東區之重要道路，同時也為行政院核定「台中都會區鐵路高架捷運化計畫」臺中市政府應配合辦理之事項，又臺中火車站鄰近干城開發案、臺中糖廠區段徵收案及『台中車站附近地區辦理都市更新六年示範計畫』（建國市場）等，且本區域位居本市心臟地帶，以前、後站為軸線，將大智路打通延伸新闢道路，做為聯絡前、後站之新動線，往來站區之旅客及xx居民進出將更加便利，藉此提升地方生活居住條件及環境品質，將有助於帶動東區發展，對於整體生活條件皆有正面助益。

4. 徵收計畫對該地區生態環境之影響：工程範圍內未通過環境

敏感地區，亦無發現特殊動、植物及重要物種，故對生態環境無影響。依據臺中市政府環境保護局 106 年 9 月 15 日中

市環綜字第 1060104814 號函，本案免實施環境影響評估。

5. 徵收計畫對xx居民或社會整體之影響：大智路延伸新闢道路係為服務新車站及聯繫站區前後之重要動線，亦為市中心聯繫東區之重要道路，工程完竣後將有助於疏導交通尖峰時段復興路及臺中路之車流量，提升旅客往返消費之便利性，有利於帶動東區商業行為發展，將提高車站地區及其xx土地利用。

（四） 永續發展因素：

1. 國家永續發展政策：交通建設為都市重要指標，屬永續發展政策綱領中「永續經濟層面」面向之一，藉由開闢道路健全交通路網，本案道路開闢為配合「台中都會區鐵路高架捷運化計畫」，預計工程完工後將可提升地區之道路交通便利性，改善交通服務水準，結合區域交通網絡，助於鄰里發展，以達到國家永續發展之目標。

2. 永續指標：透過開闢工程可增加民眾通行進而帶動地方繁榮與促進經濟發展，為落實環境永續發展之目標，道路開闢施工工法採順應地形、地勢，環保節能，配合地方特色以降低環境衝擊，確保地方永續發展。

3. 國土計畫：國土計畫乃基於永續發展觀點，本案係依據 104 年 7 月 17 日府授都計字第 1040142347 號公告「變更台中市 都市計畫主要計畫(不包含大坑風景區)(配合台中都會區鐵 路高架捷運化計畫-台中車站地區)(第二階段)案」及 107 年 10 月 17 日府授都計字第 1070240566 號公告發布實施「變 更臺中市都市計畫主要計畫(第四次通盤檢討)(第一階段)案」劃設之都市計畫之道路用地範圍開闢；都市計畫屬國土計畫 之一環，將有效改善公共設施之服務水準、滿足經濟及社會 文化發展之需要，提升生活環境品質作為辦理之目標。本於 x府權責辦理道路開闢，無須經主管機關審查。

（五） 其他因素：

1. 公益性：本案道路主要為健全臺中車站xx道路，並帶動臺中火車站後站地區之發展，皆屬目前臺中市之重大建設，故冀透過建構完善之交通路網，以因應未來xx交通流量大幅

提升之需求，本案道路打通後向北可通往臺中火車站前站，向南聯繫大智路已開闢路段，作為東區與前站市區之重要通道，配合xx陸續開闢之計畫道路，可強化xx巷道間之聯繫，有助於xx車流順暢性，同時提升鄰近巷道之便利性及安全性。

2. 必要性：

(1) 工程之必要性：臺中火車站因早期街廓及道路劃設規模等，且因鐵道切割，分為前、後站，民眾需繞道或行走地下道致通行不便，又xx道路路形不佳，甚影響整體區域發展，配合「台中都會區鐵路高架捷運化計畫」，大智路貫穿後，可提昇民眾前往前、後站及公車運行路線之便利性，其所增加之車流可藉由打通後之大智路予以分攤，減少車流壅塞情形，實有工程上之必要性。

(2) 徵收之必要性：臺中車站週邊地區因受限於早期街廓及道路劃設規模等，使其機能與活力逐漸衰退，為符合鐵路高架計畫此一重大建設帶來發展之契機，達到再現本市舊城區榮景，實有必要將車站前後站加以串聯，活化該區域土地及現有在地文化資產、觀光藝文之利用，開闢本工程能創造出聯絡前後站之新動線，具高度公益性，因有配合未來道路使用之時程急迫性，倘以都市更新方式辦理，期程冗長，又涉公私有土地致權屬整合困難，範圍內土地多為交通部臺灣鐵路管理局管理，本府無法主導更新事宜，全案共同負擔(建商開發成本)及風險高等，實不可行，且已考量設定地上權、聯合開發、捐贈、租用、以地易地及容積移轉等方式，經評估皆不可行，業經召開協議價購會後，仍有部分土地所有權人未能達成協議，故為達成改善交通效益下實有徵收私有土地之必要。臺中市政府交通局 106年 12 月 20 日中市交捷綜字第 1060061056 號函，就臺中車站xx地區路網動線規劃情形、得否考量另以其他交通手段(例如分流)解決預期可能之車流壅塞問題等節，提供補充意見及圖資，納入徵收一併參考。

3. 適當性：

(1) 道路規劃之適當性：本範圍內勘選之土地已考量用地現況、土地地形、土地利用完整性、區域安全性、便利性及公共開放活動空間改善之效益進行設計規劃，且範圍內亦包含

公有土地；另計畫範圍未通過環境敏感地區，且本案均經都市計畫程序進行整體評估並完成相關法定程序，使用之土地均為達成交通改善效益必須使用之最小使用限度範圍。

(2) 計畫目的之適當性：本案經 104 年 7 月 17 日公告發布實施「變更台中市都市計畫主要計畫(不包含大坑風景區)(配合台中都會區鐵路高架捷運化計畫-台中車站地區)(第二階段)案」及 107 年 10 月 17 日府授都計字第 1070240566號公告發布實施「變更臺中市都市計畫主要計畫(第四次通盤檢討)(第一階段)案」所劃設之道路用地，配合xx之重要建設計畫，以因應地區間之公益需求及提升公共設施之服務水準，進行都市計畫道路之開闢。

(3) 用地取得之適當性：本案工程將依都市計畫規劃之道路用地辦理用地取得作業，道路完成後將永久供交通運輸使用，為確保土地合理利用，並保障私人財產權，增進公共利益，因此必須取得範圍內私有土地之所有權。本案業於 106 年

8 月 3 日、107 年 10 月 11 日、108 年 5 月 10 日、108 年

7 月 30 日及 108 年 8 月 27 日與所有權人進行 5 次協議，

於協議價購期間未能達成協議者，依土地徵收條例第 11

條第 1 項申請徵收應為適當。

4. 合法性：依據土地徵收條例第 10 條及「申請徵收前需用土地人舉行公聽會與給予所有權人xx意見機會作業要點」規定辦理三場公聽會，並依土地徵收條例第 3 條第 2 項規定辦理後續用地取得事宜。

六、 土地使用之現況及其使用人之姓名、住所

徵收用地範圍內無土地改良物。詳如土地使用計畫圖。七、 土地改良物情形

無。

八、 一併徵收土地改良物無。

九、 四鄰接連土地之使用狀況及其改良情形

本案工程用地東側為停 35 用地，西側為住宅區及商業區皆已建築使

用，南側為復興路四段，北側可銜接至新民街。

十、 徵收土地區內有無古蹟、遺址或登錄之歷史建築，並註明其現狀及維護措施

無，案內無古蹟、遺址或登錄之歷史建築。

十一、 舉行公聽會、說明會、聽證之情形，並應檢附會議紀錄及出席紀錄

（一） 業於 104 年 10 月 21 日、104 年 12 月 7 日及 105 年 3 月 14 日將舉辦第一場、第二場及第三場公聽會之事由、日期及地點張貼公告於需用土地所在地之公共地方、臺中市政府、東區區公所及新庄里里辦公處之公告處所，與里住戶之適當公共位置，並依土地登記簿所載地址通知有關之土地所有權人，且刊登新聞紙(中國時報台中版 104 年 10 月 22 日、104 年 12 月 8 日及

105 年 3 月 15 日)及張貼於臺中市政府網站，並於 104 年 11 月

3 日、104 年 12 月 29 日及 105 年 3 月 29 日於東區區公所二樓大禮堂舉行公聽會(第一場公聽會原訂於東區區公所地下室一樓(第二會議室)舉行公聽會，惟與會之土地所有權人及利害關係人眾多，會議室無法全部容納，經主持人當場宣佈並於現場放置告示牌後，移至二樓大禮堂舉行)。

（二） 公聽會上業依土地徵收條例施行細則第 10 條第 1 項第 3 款規定說明興辦事業概況與事業計畫之公益性、必要性、適當性及合法性，並已拍照及錄影存檔。

（三） 公聽會會議紀錄已依規定載明相關事項，並於 104 年 11 月 20

日、105 年 2 月 3 日及 105 年 5 月 4 日公告於需用土地所在地之公共地方、臺中市政府、東區區公所及新庄里里辦公處之公告處所、里住戶之適當公共位置及張貼於臺中市政府網站，並以書面通知xx意見之土地改良物所有權人及利害關係人。

（四） 已於 104 年 12 月 29 日、105 年 3 月 29 日第二場公聽會、第三

場公聽會針對 104 年 11 月 3 日、104 年 12 月 29 日第一場公聽會及第二場公聽會土地所有權人及利害關係人所提出之xx意見進行回應及處理，詳如 105 年 2 月 3 日府授建土字第

1050018464 號函及 105 年 5 月 4 日府授建土字第 1050094458

號函檢送之會議紀錄。

十二、與土地所有權人或土地改良物所有權人協議價購或其他方式取得之經過情形及所有權人xx意見之情形

（一） 以 106 年 7 月 18 日府授建土字第 1060149558 號開會通知單，通知土地及土地改良物所有權人協議，惟為使土地所有權人於會前即充分瞭解協議價購市價評估過程，遂補充於協議價購會議說明資料，另以 106 年 7 月 21 日府授建土字第 1060157985號開會通知單，重新通知土地及土地改良物所有權人協議，並於 106 年 8 月 3 日東區區公所二樓大禮堂與土地及土地改良物

所有權人召開協議價購會議，詳如后附協議價購通知單及 106

年 8 月 21 日府授建土字第 1060175541 號函協議價購會議紀錄 影本，該通知均已合法送達。經協議結果，土地所有權人x○○ 及x○○同意協議價購，其餘土地所有權人未於 106 年 8 月 11 日前以書面表示同意協議價購，因此視為此次協議價購不成立。

（二） 為落實協議價購精神，本府委託不動產估價師重新評定價格後，依 107 年 10 月 2 日府授建新地字第 1070240291 號開會通知

單，於 107 年 10 月 11 日東區區公所二樓大禮堂再次與土地及土地改良物所有權人進行協議價購，詳如協議價購通知單及 107 年 11 月 22 日府授建新地字第 1070283728 號函協議價購會議紀錄影本，該通知均已合法送達。惟經協議結果，協議價格與土地及土地改良物所有權人期望之價格仍有落差，故所有權人未於期限內以書面表示同意協議價購。

（三） 考量本案所有權人因配合政府重大工程建設致有財產損失，為補償其特別犧牲並落實市府協議價購誠意，本府再次委託不動產估價師重新評定價格後，依 108 年 4 月 22 日府授建新地字

第 1080090621 號開會通知單，於 108 年 5 月 10 日東區區公所地下一樓(第二會議室)再次與土地及土地改良物所有權人進行協議，詳如后附協議價購通知單及 108 年 5 月 20 日府授建新

地字第 1080112614 號函協議價購會議紀錄影本，該通知均已

合法送達。經協議價購結果計有張○○等 13 人同意價購，其餘

土地所有權人未於 108 年 5 月 21 日前以書面表示同意協議價購，因此視為協議價購不成立。

（四） 為保障本案所有權人財產權益及落實市府協議價購誠意，於

108 年 7 月 30 日府授建新字第 1080180187 號函再次詢問所有

權人協議價購之意願，經協議價購結果計有江○○○等 5 人同

意價購，其餘土地所有權人未於 108 年 8 月 12 日前以書面表示同意協議價購，因此視為協議價購不成立。

（五） 本府於 108 年 8 月 27 日府授建新字第 1080204675 號函再次詢

問所有權人協議價購之意願，經協議價購結果土地所有權人未於 108 年 9 月 6 日前以書面表示同意協議價購，且未於提出xx意見之期限內提出xx意見，因此視為協議價購不成立。

（六） 申請徵收前已書面通知所有權人xx意見，並均已合法送達，由所有權人張○○等 21 人分別於得提出xx意見之期限內提出xx意見，意見主要針對認為協議價購價格過低、希望以其他方式辦理及希望有安置措施等問題，詳如后附xx書及xx意見回覆處理情形相關函文影本及土地所有權人xx意見及相關回應處理情形一覽表，其餘所有權人於得提出xx意見之期限內無提出xx意見。

（七） 協議價購價格：本案協議價購土地之價格係以市價與所有權人協議，其協議價購價格評估過程說明如下：

1. 本府為補償所有權人因公共建設所受特別犧牲，特別委由 3家不動產估價師事務所依據不動產估價師法及不動產估價技術規則等規定辦理進行價格評估，其查估成果依「臺中市政府評估協議價購價格作業要點」規定，經本府地政局於 106 年 6 月 9、20 日召開本市協議價購價格審查會 106 年第 1、2 次會議完成審查，依評估成果擇優辦理協議價購。

2. 本案係由 3 家不動產估價報告書中，選取評估金額最高者 (即對於所有權人最有利)的價格，作為協議價購之金額，並附於開會通知單提供各所有權人知悉。

3. 本案估價報告書所載價格評估過程：

(1) 本工程範圍內之大樓建物坐落基地為復興段五小段 2、2- 2、2-3、3-1、3-2 等 5 筆地號土地，惟本案範圍內僅復興段五小段 2、3-1 等 2 筆地號土地，考量其屬於高強度使用，且建物屋齡 18 餘年，基於最有效利用原則，本次先行評估該大樓建坪總價，而後採聯合貢獻原則拆算土地 (工程範圍內之 2 筆地號土地)與建物單價，計算本案評估部分總值。

(2) 另外復興段五小段 4、6、6-7、6-30、6-123、6-125、6-127、

6-128 等 8 筆地號土地，則依不動產估價技術規則第 97 條

「公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則，無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區、使用強度差異及土地價值減損情形，並斟酌毗鄰土地平均

價格為基礎推算之。」前述毗鄰土地使用分區為住二及商二，可開發土地適用於土地開發分析法，且近年市場區域範圍內亦有具可替代性參考交易案例，適用於比較法，故前述徵收土地採用比較法及土地開發分析法進行評估。

4. 考量所有權人基於公共利益所為之特別犧牲、提升所有權人價購意願、保障其財產權益，並落實市座從優補償之政策，擬以宇豐不動產估價師事務所之查估成果為協議價購金額，冀以與土地所有權人以價購方式取得，並參 106 年 6月 20 日本市協議價購價格審查會 106 年第 2 次會議決議，以協議價購底價之 3%為議價空間。

5. 前揭協議價購價格評估過程業已於 106 年 9 月 19 日以府授建土字第1060202794 號函檢送各戶之簡要不動產估價報告書內容供所有權人參閱。

6. 本府為落實協議價購精神，再委由不動產估價師事務所依據不動產估價師法及不動產估價技術規則等規定辦理進行價格評估，其查估成果依「臺中市政府評估協議價購價格作業要點」規定，經本府地政局於 107 年 8 月 6 日召開本市協議價購價格審查會 107 年第 7 次會議完成審查，以不動產估價報告書所評估之價格，作為第二次協議價購之金額，冀以與土地所有權人以價購方式取得，並參前開會議決議，以協議價購底價之 3%為議價空間。

7. 考量所有權人基於公共利益所為之特別犧牲、提升所有權人價購意願、保障其財產權益，並落實市座從優補償之政策，再次委由不動產估價師事務所依據不動產估價師法及不動產估價技術規則等規定辦理進行價格評估，其查估成果依「臺中市政府評估協議價購價格作業要點」規定，經本府地政局於 107 年 12 月 26 日召開本市協議價購價格審查會 107 年第 12 次會議完成審查，以不動產估價報告書所評估之價格，作為第三次協議價購之金額，冀以與土地所有權人以價購方式取得，並參前開會議決議，以協議價購底價之 3%為議價空間。

（八） 歷次協議結果計有 22 人同意協議價購，協議價購面積共

0.081616 公頃，佔本案私有土地總面積達 99.41%，其餘尚有 2

位所有權人未於 108 年 9 月 6 日前以書面表示同意協議價購，因此視為協議價購不成立。經調查協議不成之原因為：1、部分

持分土地有設定他項權利之情形，故暫無協議價購意願。2、部分所有權人未出席會議或於提出xx意見期限未表示同意協議價購等，致協議不成立。除上述原因外，業經評估本案道路用地取得不適用設定地上權、聯合開發、捐贈、租用、公私有地交換、容積移轉及都市更新權利變換等方式取得，爰依土地徵收條例第 11 條規定陳報徵收。

十三、土地所有權人或管理人姓名住所詳附徵收土地清冊。

十四、被徵收土地之使用配置詳如土地使用計畫圖。

十五、有無涉及原住民土地之徵收

無，案內無涉及原住民土地之徵收。十六、安置計畫

無，本案徵收範圍內無合法建築改良物亦無低收入戶或中低收入戶人口，故無符合土地徵收條例第 34 條之 1 規定之需安置情形。

十七、興辦事業概略及其計畫進度

（一） 計畫目的：本案工程係依「變更台中市都市計畫主要計畫(不包含大坑風景區)(配合台中都會區鐵路高架捷運化計畫-台中車站地區)(第二階段)案」及「變更臺中市都市計畫主要計畫(第四次通盤檢討)(第一階段)案」所劃設之道路，在配合xx之重要建設計畫，為因應地區間之公益需求及提升公共設施之服務水準，進行都市計畫道路之開闢。

（二） 計畫範圍：詳如徵收土地圖說。

（三） 計畫進度：預計 109 年 2 月開工，109 年 8 月完工。十八、應需補償金額總數及其分配：

（一） 應須補償金額總數：新台幣 983,940 元。

（二） 地價補償金額：新台幣 983,940 元。

（三） 土地改良物補償金額：新台幣 0 元。

（四） 遷移費金額：新台幣 0 元。

（五） 其他補償費：新台幣 0 元。十九、準備金額總數及其來源

（一） 準備金額總數：本案準備金列於臺中市政府建設局 106 年度及 105 年度「道路橋樑工程-道路工程-設備及投資-土地」預算內之「東區大智路(站區至新民街至復興路)新闢工程」用地費項下編列用地費 300,000,000 元及 100,000,000 元，另於 108 年度

主管預算第一次追加預算用地費 330,330,000 元，合計編列用

地費新台幣 730,330,000 元，已支付協議價購及相關規費合計

598,129,261 元，賸餘款 132,200,739 元，足敷支應市價徵收價款。

（二） 經費來源及概算：本案編列於 106 年度及 105 年度「道路橋樑工程-道路工程-設備及投資-土地」預算內之「東區大智路(站區至新民街至復興路) 新闢工程」用地費項下編列用地費 300,000,000 元及 100,000,000 元，合計編列用地費新台幣

400,000,000 元，且經本府 107 年度歲出保留專案決議保留預算在案， 另於 108 年度主管預算第一次追加預算用地費 330,330,000 元。本案地價、土地改良物及其他補償費經核計需

983,940 元，開發總經費足敷支應。

（三） 地價評議委員會評定徵收市價之相關證明文件。

需用土地人：臺 中 市 政 府代 表 人：市 長 x x x

中 華 民 國 108 年 9 月

土地使用計畫圖及土地使用現況

徵收土地圖說