（住所：天津市西青经济技术开发区赛达新兴产业园 C 座 6 层 6-099）
融创房地产集团有限公司
Sunac Real Estate Group Co., Ltd.
（住所：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx X x 0 x 6-099）
2021 年面向专业投资者公开发行公司债券
（第一期）募集说明书
牵头主承销商
（深圳市前海深港合作区南山街道桂湾五路128 号前海深港基金小镇B7 栋401）
联席主承销商
（北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼） | （北京市xxxxxx xxx 0 xxxxx 0 x 00 xx 00 x） | （xxxxxxxxxxx xx 0 xxxxxxx（x x）xx） |
签署日期： 年 月 日
声 明
本募集说明书及其摘要依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 23 号——公开发行公司债券募集说明书（2015 年修订）》及其他现行法律、法规的规定，并结合发行人的实际情况编制。
发行人全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
发行人负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及其摘要中财务会计报告真实、完整。
投资者认购或持有本次公司债券视作同意债券受托管理协议、债券持有人会议规则及本募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。
主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承销商承诺本募集说明书因存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外；本募集说明书存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书约定的相应还本付息安排。
受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。
受托管理人承诺，在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未按照
1
相关规定、约定及受托管理人声明履行职责的行为，给债券持有人造成损失的，将承担相应的法律责任。
凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府部门对本期发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实xx。
根据《中华人民共和国证券法》的规定，本期债券依法发行后，发行人经营与收益的变化由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应特别审慎地考虑本募集说明书第二节所述的各项风险因素。
重大事项提示
一、本期公司债券符合相关发行条件
发行人于2020年12月18日获得中国证券监督管理委员会证监许可【2020】 3512号文同意向专业投资者发行面值不超过人民币80亿元（含80亿元）的公司债券。发行人本期债券为本次债券的首期发行，本期债券发行规模不超过30亿元（含 30亿元）。发行人的主体信用等级为AAA，本期债券的信用等级为AAA。发行人具备本债券发行的主体资格，具备健全且运行良好的组织机构；本期债券上市前，公司最近一期末的净资产为14,319,301万元，合并报表资产负债率为85.68%，母公司报表资产负债率为84.90%；本期债券上市前，公司最近三个会计年度实现的年均可分配利润为1,728,067万元（2017年、2018年及2019年合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），足够支付本期债券一年的利息。本期债券募集资金符合国家产业政策，发行人不存在法律法规规定禁止发行的情形，本期公司债券符合相关发行条件，本期债券发行及上市安排请参见发行公告。
二、宏观经济与国家房地产调控政策的影响
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融货币政策以及国际经济环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，债券的投资价值在其存续期内可能随市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的实际投资收益具有一定的不确定性。
近十年来，中央和地方政府综合运用信贷、税收、限购、土地等调控政策，抑制房地产市场的投机需求，保持房地产市场的健康稳定发展。由于房地产行业的发展与国家房地产调控政策密切相关，在本期债券存续期内，如果国家出台或调整房地产调控政策，可能对发行人的经营及发展带来一定的影响。
三、上市转让后的交易流通
x期发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。本期债券符合在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台同时交易（以下简称“双边挂牌”）的上市条件。但本期债券上市前，公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本期债券无法进行双
边挂牌上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
四、本期债券仅面向专业投资者发行
根据《证券法》等相关规定，本期债券仅面向专业投资者发行，普通投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限专业投资者参与交易，普通投资者认购或买入的交易行为无效。
五、债券持有人会议决议的效力与约束力
债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对于所有本期债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人、持有无表决权的本期债券之债券持有人，以及在相关决议通过后受让本期债券的债券持有人，下同）均有同等效力和约束力。
债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得并持有本期债券，均视为同意并接受公司为本期债券制定的《债券持有人会议规则》及与债券受托管理人签订的《债券受托管理协议》。
六、本期债券为无担保债券
x期债券为无担保债券。在本期债券的存续期内，若受国家政策法规、行业 及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的还款来源中获得足够资金，可能将影响本期债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额偿付本期债券的 本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。
七、发行人投资收益波动风险
发行人近三年及一期合并报表的投资收益存在一定波动，2017 年度、2018年度、2019 年度及 2020 年 1-9 月投资收益分别为 61,048 万元、901,896 万元、
1,242,731 万元和 506,623 万元。
2018 年度公司投资收益较上年度增加 840,848 万元，主要因权益法核算的对合联营公司的股权投资收益增长显著。2019 年度公司投资收益较上年度增长 340,835 万元，主要由于合联营公司盈利水平提升，导致本年度对合联营公司的投资收益较上年度有明显增长。
如果在本期债券存续期内，发行人及其子公司对联营合营公司的投资收益不能稳定增长，将可能对本期债券的本息兑付产生一定的影响。
八、发行人营业外收入可持续性风险
发行人近三年及一期合并报表的营业外收入存在一定波动，2017 年度、2018年度、2019 年度及 2020 年 1-9 月营业外收入分别为 2,344,592 万元、393,597 万元、486,299 万元和 119,514 万元。
发行人营业外收入主要为企业合并实现的交易收益，2017 年度发行人营业外收入显著增加，主要包括收购万达文旅项目产生的企业合并交易收益2,029,580万元以及收购天津星耀产生的企业合并交易收益 215,515 万元。2018 年度发行人营业外收入主要为收购万达文旅项目中剩余的重庆文旅城产生的企业合并交易收入 278,598 万元。2019 年度发行人营业外收入主要为收购云南城投项目产生的企业合并交易收益 209,235 万元。
报告期内，发行人营业外收入水平在 2017 年度显著增加，2018 年度、2019年度及 2020 年 1-9 月存在一定的波动，营业外收入金额占利润总额比例逐年降低，2017 年度为 229.04%、2018 年度为 22.07%、2019 年度为 13.26%及 2020 年 1-9 月为 10.81%。由于公司未来的收并购业务前景及市场机会存在不确定性，若
未来发行人并购业务产生变化，可能会对发行人的营业外收入可持续性产生影响，从而在一定程度上可能会对发行人盈利能力及本期债券的本息兑付产生一定影 响。
九、发行人利润对利息支出覆盖倍数波动的风险
发行人近三年及一期利润总额分别为 1,023,680 万元、1,783,153 万元、 3,667,877 万元和 1,105,637 万元；利息支出分别为 965,869 万元、1,241,002 万元、2,131,437 万元、1,840,095 万元；利润总额对利息支出的覆盖倍数分别为1.06、 1.44、1.72 和 0.60。
2017 年度、2018 年度以及 2019 年度的利润总额对利息支出的覆盖倍数呈现
逐年稳步递增的态势，2020 年 1-9 月的利润总额对利息支出的覆盖倍数较 2019年度有所下降，主要由于房地产行业的交付结算集中于四季度，而利息随时间均匀计入报表，导致 2020 年 1-9 月利润总额对利息支出的覆盖倍数较 2019 年度有
所下降。
未来房地产市场存在不确定性，若因行业变动所致，导致发行人未来的经营状况产生较大变化，可能会对其盈利能力产生影响，从而导致利润对利息支出的覆盖倍数发生波动，可能对发行人利息偿付能力产生一定影响。
十、发行人受限资产及担保
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人所有权或使用权受限的资产账面价值为 26,166,454 万元，占当期总资产的 26.18%，占当期净资产的 182.74%。本期债券持有人对发行人抵质押资产的求偿权劣后于资产抵押权人或质权人。
按照房地产行业惯例，发行人为商品房购买人提供按揭贷款担保，截至 2020
年 9 月 30 日，公司的按揭贷款担保余额为 1,304.7 亿元。如果被担保人在债务到期时发生违约，发行人将承担连带责任保证，可能对发行人的整体偿债能力产生不良影响。
此外，截至 2020 年 9 月 30 日，发行人对外担保余额为 556.54 亿元。如果被担保人在债务到期时违约，发行人将承担连带责任保证，可能对发行人的整体偿债能力产生不良影响。
十一、持续控制好资产负债率水平的风险
发行人为房地产类企业，房地产类企业资产负债率普遍偏高。截至 2017 年末、2018 年末、2019 年末及 2020 年 9 月末，发行人资产负债率分别为 91.90%、 89.81%、86.47%和 85.68%。发行人如无法继续将资产负债率水平控制在合理范围内，较高的资产负债率将在一定程度上限制发行人未来的融资规模。
截至本募集说明书签署之日，发行人于上交所和深交所存续 252.15 亿元的公司债券，本期债券的募集资金用途为偿还公司债券本金或用于证监会和交易所允许的其他用途，因此不会对公司的资产负债率产生影响。
十二、房地产业务区域市场经营风险
发行人房地产业务分布于北京、华北、上海、西南、东南、华中、华南七个区域，伴随着房地产行业市场集中度的快速上升，各区域规模房地产企业的竞争正不断加剧。同时受限于“房地产调控不动摇，保持政策的连续性”的政策调控，
稳地价、稳房价、稳预期，房地产的调控政策短期之内不会退出，市场具有较大的波动性和不确定性，发行人未来可能面临房地产市场供求关系变动和价格波动的风险。
十三、质押式回购安排
质押式回购安排：发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA，符合进行质押式回购交易的基本条件。公司拟向债券登记机构申请质押式回购安排。如获批准，具体折算率等事宜将按债券登记机构的相关规定执行。
十四、发行人诚信相关情况
发行人目前资产质量良好，盈利能力和现金获取能力强，能够按时偿付债务本息，且发行人在近三年及一期与主要客户发生的重要业务往来中，未曾发生严重违约。在未来的业务经营中，发行人将秉承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但在本期债券存续期内，如果由于宏观经济的周期性波动和行业自身的运行特点等客观因素导致发行人资信状况发生不利变化，将可能使本期债券投资者的利益受到不利影响。
十五、发行人主体评级和债项评级结果
经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定，发行人主体信用评级为 AAA，本期债券的债券信用评级为 AAA，说明发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境，违约风险极低。考虑到信用评级机构对发行人和本期债券的评级是一个动态评估的过程，如果未来信用评级机构调低对发行人主体或者本期债券的信用评级，本期债券的市场价格将可能随之发生波动从而给持有本期债券的投资者造成损失，甚至导致本期债券无法在证券交易场所进行交易流通。
十六、本期债券跟踪评级安排
在本期债券评级的信用等级有效期内，资信评级机构将对发行人进行持续跟踪评级，持续跟踪评级包括定期跟踪评级与不定期跟踪评级。跟踪评级期间，资信评级机构将持续关注发行人外部经营环境的变化、影响发行人经营或财务状况的重大事件以及发行人履行债务的情况等因素，并出具跟踪评级报告，动态地反映发行人的信用状况。资信评级机构将及时在评级机构网站公布跟踪评级结果与跟踪评级报告，同时报送发行人及相关监管部门，并由发行人在深圳证券交易所
网站（xxxx://xxx.xxxx.xx）及指定媒体予以公告，且深圳证券交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
十七、新冠肺炎疫情的影响
截至本募集说明书签署之日，新冠肺炎疫情仍在持续。如疫情出现反复导致无法在短时间之内结束，可能对发行人房地产项目开竣工工期、结算节奏、销售节奏均产生一定的影响，从而将对发行人的日常运营和偿债能力造成不利影响。目前，发行人的各区域的售楼处已基本正常开放、房地产项目工地也已基本正常施工。截止到 2020 年 9 月末（未经审核的经营数据），融创中国累计实现合同
销售金额达 3,807 亿元。截至 2020 年 9 月末，融创中国土地储备面积为 2.99 亿平米（未含旧改等协议状态的土地），公司土地储备主要集中分布在供求关系十分健康的一线、二线及强三线城市，已经恢复正常的复工复产，保证了公司 2020年拥有充足、高质量的可售资源支持公司优异的销售表现。
十八、发行人的控股股东、实际控制人以及董事、监事及高级管理人员关于房地产业务合规性的承诺
发行人的控股股东、实际控制人以及董事、监事及高级管理人员就报告期内发行人及下属房地产企业相关事项确认如下：
报告期内发行人不存在国发[2010]10 号文、国办发[2013]17 号文中禁止的土地闲置、炒地等违法违规行为，不存在被国土部门行政处罚或正在被（立案）调查的情况。报告期内相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。
为进一步保护发行人及投资者的利益并积极稳妥地推进公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券相关事项，发行人控股股东及实际控制人承诺如下：
“如因融创地产存在未披露的土地闲置等违法违规行为给融创地产和投资者造成损失的，将依法向融创地产和投资者承担民事赔偿责任。”
发行人董事、监事及高级管理人员承诺如下：
“如因融创地产存在未披露的土地闲置等违法违规行为给融创地产和投资者
造成损失的，将依法向融创地产和投资者承担民事赔偿责任。”
目 录
一、发行人基本情况 16
二、本期发行的基本情况及发行条款 16
三、本期债券发行相关日期及上市转让安排 20
四、本期债券发行的有关机构 20
五、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系 23
六、认购人承诺 23
一、本期债券的投资风险 25
二、发行人的相关风险 26
一、本期债券的信用评级情况 33
二、发行人的资信情况 36
一、增信机制 40
二、偿债计划 40
三、具体偿债安排 40
四、偿债保障措施 41
五、违约责任及争议解决方式 44
一、发行人基本信息 46
二、发行人历史沿革简介 46
三、发行人最近三年及一期内实际控制人变化情况 50
四、重大资产重组情况 50
五、报告期末发行人前十大股东情况 51
六、发行人对其他企业的重要权益投资情况 51
七、发行人控股股东及实际控制人基本情况 53
八、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况 56
九、发行人主营业务情况 59
十、发行人法人治理结构及合规、经营管控情况 82
十一、发行人关联交易情况 87
十二、发行人关联方担保情况 90
十三、信息披露事务及投资者关系管理的制度安排 91
一、会计政策变更情况 93
二、发行人财务报表 94
三、最近三年及一期合并报表范围主要变化情况 101
四、最近三年及一期主要财务数据和财务指标 131
五、管理层讨论与分析 134
六、有息债务分析 167
七、其他重要事项 169
八、财产权利限制情况 173
第七节 募集资金运用 175
一、本期债券募集资金数额 175
二、本期债券募集资金运用计划 175
三、募集资金运用对发行人财务状况的影响 176
四、前次发行公司债券的募集资金使用情况 176
五、公司关于本次债券募集资金的承诺 176
第八节 债券持有人会议 178
一、债券持有人行使权利的形式 178
二、《债券持有人会议规则》的主要内容 178
第九节 债券受托管理人 191
一、债券受托管理人聘任及债券受托管理协议签订情况 191
二、《债券受托管理协议》的主要内容 191
第十节 发行人、中介机构及相关人员声明 207
发行人声明 208
主承销商声明 220
审计机构声明 232
资信评级机构声明 233
第十一节 备查文件 234
一、备查文件 234
二、查阅地点 234
释 义
在本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：一、一般性释义
公司、本公司、本集团、发行 人、融创地产、融创集团 | 指 | 融创房地产集团有限公司 |
控股股东、融创中国 | 指 | 融创中国控股有限公司 |
实际控制人 | 指 | xxx |
x次债券 | 指 | 融创房地产集团有限公司2020年面向专业投资者公 开发行公司债券 |
x期债券 | 指 | 融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者公 开发行公司债券（第一期） |
本期发行 | 指 | x期债券的公开发行 |
主承销商 | 指 | 华泰联合证券有限责任公司、中信建投证券股份有限公司、中信证券股份有限公司、中国国际金融股份 有限公司 |
牵头主承销商、华泰联合 | 指 | 华泰联合证券有限责任公司 |
联席主承销商、中信建投 | 指 | 中信建投证券股份有限公司 |
联席主承销商、中信证券 | 指 | 中信证券股份有限公司 |
联席主承销商、中金公司 | 指 | 中国国际金融股份有限公司 |
债券受托管理人 | 指 | 华泰联合证券有限责任公司 |
国务院 | 指 | 中华人民共和国国务院 |
中国证监会、证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 |
上交所 | 指 | 上海证券交易所 |
深交所 | 指 | 深圳证券交易所 |
证券登记机构、登记机构、登 记托管机构、登记公司 | 指 | 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 |
簿记建档 | 指 | 主承销商与发行人协商确定利率区间后，向市场公布说明发行方式的发行文件，由簿记管理人记录网下投资者认购公司债券利率及数量意愿，遵循公平、公正、公开原则，按约定的定价和配售方式确定最终 发行利率并进行配售的行为 |
人民银行 | 指 | 中国人民银行 |
银监会 | 指 | 中国银行业监督管理委员会 |
国土部、国土资源部 | 指 | 中华人民共和国国土资源部（2018年3月13日，根据 《国务院关于提请审议国务院机构改革方案》，不再保留国土资源部） |
自然资源部 | 指 | 中华人民共和国自然资源部 |
住建部、住房建设部 | 指 | 中华人民共和国住房和城乡建设部 |
《债券受托管理协议》 | 指 | 发行人与债券受托管理人签署的《融创房地产集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券 之债券受托管理协议》及其变更和补充 |
《债券持有人会议规则》 | 指 | 《融创房地产集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券之债券持有人会议规则》及其变 更和补充 |
承销团 | 指 | 由主承销商为承销本期发行而组织的承销机构的总 称 |
认购人、投资者、持有人 | 指 | 就本期债券而言，通过认购、购买或以其他合法方式 取得并持有本期债券的主体 |
律师、发行人律师 | 指 | 北京金诚同达律师事务所 |
会计师事务所 | 指 | 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） |
《公司章程》 | 指 | 《融创房地产集团有限公司章程》 |
《公司法》 | 指 | 《中华人民共和国公司法》 |
《证券法》 | 指 | 《中华人民共和国证券法（2019年修订）》 |
《管理办法》 | 指 | 《公司债券发行与交易管理办法》 |
专项资金账户 | 指 | 发行人在【】开立的专项用于接收本期债券募集资金 及归集偿债资金的银行账户 |
报告期、近三年及一期 | 指 | 2017年1月1日至2020年9月30日 |
募集说明书、本募集说明书 | 指 | 融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者公 开发行公司债券（第一期）募集说明书 |
募集说明书摘要 | 指 | 融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者公 开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要 |
发行文件 | 指 | 在本期发行过程中必需的文件、材料或其他资料及 其所有修改和补充文件 |
工作日 | 指 | 中国的商业银行对公营业日（不包括法定节假日） |
交易日 | 指 | 深圳证券交易所的营业日 |
法定节假日或休息日 | 指 | 中华人民共和国法定及政府指定节假日或休息日 （不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的法定节假日和/或休息日） |
元/千元/万元/亿元 | 指 | 人民币元/千元/万元/亿元 |
二、专业释义
房地产开发投资 | 指 | 各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物，配套的服务设施，土地开发工程（如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程）和土 地购置的投资；不包括单纯的土地开发和交易活动 |
新开工面积 | 指 | 报告期内新开工建设的房屋建筑面积，以单位工程为核算对象，即整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算；不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本次恢复施工的房屋建筑面积；房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基 处理或打永久桩）的日期为准 |
竣工面积 | 指 | 报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和；竣工面积以房屋单位工程（栋）为核算对象，在整栋房 屋符合竣工条件后按其全部建筑面积一次性计算，而 |
不是按各栋施工房屋中已完成的部分或层次分割计 算 | ||
商品房销售面积 | 指 | 报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积）；由现房销售建 筑面积和期房销售建筑面积两部分组成 |
商品房销售额 | 指 | 报告期内出售商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价）；该指标与商品房销售面积同口径，由现房销售额和期房销售额两部 分组成 |
x募集说明书中所引用的财务数据和财务指标，如无特殊说明，指合并报表口径的财务数据和根据该等财务数据计算的财务指标。
本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
第一节 发行概况
一、发行人基本情况
中文名称：融创房地产集团有限公司
英文名称：Sunac Real Estate Group Co., Ltd.
法定代表人：xxx
公司住所：天津市西青区经济开发区赛达新兴产业园 C 座 6 层-099
二、本期发行的基本情况及发行条款
（一）本次债券发行注册情况
2020 年 2 月 25 日，发行人召开董事会，决议通过发行人 2020 年度新增债券融资工具规模及方案，同时提请发行人股东授权董事会在相关法律法规规定范围内全权办理 2020 年度新增债券融资工具注册及发行的相关事宜。
2020 年 2 月 28 日，发行人股东做出决定，同意发行人 2020 年度新增债券融资工具规模及具体安排，并同意授权发行人董事会在相关法律法规规定范围内全权办理 2020 年度新增债券融资工具注册及发行的相关事宜。
发行人于 2020 年 12 月 18 日获得中国证券监督管理委员会证监许可【2020】
3512 号文同意向专业投资者发行面值不超过人民币 80 亿元（含 80 亿元）的公司债券。
（二）本期债券的基本发行条款
1)发行人：融创房地产集团有限公司。
2)债券名称：融创房地产集团有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）。
3)发行规模：本期公司债发行规模不超过 30 亿元（含 30 亿元），分为两个品种。本期债券引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，公司和主承销商将根据本期债券发行申购情况，由公司和主承销商协商一致，在发行规模内决定是否行使品种间回拨选择权。
4)债券期限：本期债券分为 2 个品种，品种一为 4 年期，附第 2 年末发行人
调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品种二为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
5)发行人调整票面利率选择权：在本期债券品种一存续期内，发行人有权决定在存续期的第 2 年末调整本期债券后 2 年的票面利率，发行人将于第 2 个计息
年度付息日前的第 15 个交易日，刊登关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。在本期债券品种二存续期内，发行人有权决定在存续期的第 3 年末调
整本期债券后 2 年的票面利率，发行人将于第 3 个计息年度付息日前的第 15 个交易日，刊登关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
6)投资者回售选择权：对于本期债券品种一，发行人发出关于是否调整本期债券品种一票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券品种一第 2 个计息年度付息日将持有的本期债券按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支持工作。对于本期债券品种二，发行人发出关于是否调整本期债券品种二票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券品种二第 3 个计息年度付息日将持有的本期债券按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支持工作。
7)回售登记日：自发行人发出关于是否调整本期债券品种一或品种二票面利率及调整幅度的公告之日起 5 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券品种一或品种二并接受上述关于是否调整本期债券品种一或品种二票面利率及调整幅度的决定。
8)债券利率及其确定方式：本期债券票面年利率将通过询价方式，由发行人与主承销商协商确定利率区间，以簿记建档方式确定最终发行利率。本期债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
9)票面金额及发行价格：本期债券票面金额为 100 元，按面值平价发行。
10)债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的交易、质押等操作。
11)还本付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
12)利息登记日：对于本期债券品种一，2022 年至 2025 年每年 1 月 19 日之
前的第 1 个交易日为本期债券品种一的上一个计息年度的利息登记日。若投资者
在第 2 年末行使回售选择权，则 2022 年至 2023 年每年 1 月 19 日之前的第 1 个 交易日为其回售部分债券的上一个计息年度的利息登记日。对于本期债券品种二， 2022 年至 2026 年每年 1 月 19 日之前的第 1 个交易日为本期债券品种二的上一
个计息年度的利息登记日。若投资者在第 3 年末行使回售选择权，则 2022 年至
2024 年每年 1 月 19 日之前的第 1 个交易日为其回售部分债券的上一个计息年度的利息登记日。本期债券的利息登记日按登记机构相关规定处理。在利息登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就所持本期债券获得该利息登记日所在计息年度的利息。
13)起息日：2021 年 1 月 19 日。
14)付息日：本期债券品种一的付息日为2022 年至2025 年每年的1 月19 日。
若投资者在第 2 年末行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为 2022 年至
2023 年每年的 1 月 19 日。本期债券品种二的付息日为 2022 年至 2026 年每年的
1 月 19 日。若投资者在第 3 年末行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日
为 2022 年至 2024 年每年的 1 月 19 日。如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息；每次付息款项不另计利息。
15)兑付登记日：2025 年 1 月 19 日之前的第 1 个交易日为本期债券品种一
x金及最后一期利息的兑付登记日。若投资者在第 2 年末行使回售选择权，则
2023 年 1 月 19 日之前的第 1 个交易日为其回售部分债券本金及最后一期利息的
兑付登记日。2026 年 1 月 19 日之前的第 1 个交易日为本期债券品种二本金及最
后一期利息的兑付登记日。若投资者在第 3 年末行使回售选择权，则 2024 年 1
月 19 日之前的第 1 个交易日为其回售部分债券本金及最后一期利息的兑付登记
日。在兑付登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权获得所持本期债券的本金及最后一期利息。
16)本金兑付日：本期债券品种一的兑付日期为 2025 年 1 月 19 日。若投资
者在第 2 年末行使回售选择权，则其回售部分债券的本金兑付日为 2023 年 1 月
19 日。本期债券品种二的兑付日期为 2026 年 1 月 19 日。若投资者在第 3 年末
行使回售选择权，则其回售部分债券的本金兑付日为 2024 年 1 月 19 日。如遇非
交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息。
17)利息、兑付方式：本期债券本息支付将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关业务规则办理。
18)支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
19)发行方式、发行对象与配售规则：本期债券向专业投资者公开发行。具体发行方式、发行对象和配售规则将按照有关规定向投资人披露。
20)担保情况：本期债券为无担保债券。
21)信用级别及资信评级机构：经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定，发行人主体评级 AAA，本期债券评级 AAA。
22)承销方式：由主承销商组织以余额包销方式承销。
23)主承销商：华泰联合证券有限责任公司、中信建投证券股份有限公司、中信证券股份有限公司、中国国际金融股份有限公司。
24)债券受托管理人：华泰联合证券有限责任公司。
25)募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后，公司拟将募集资金用于偿还公司债券本金，或用于证监会和交易所允许的其他用途。
26)上市安排：本期债券发行完成后，公司和主承销商将向深圳证券交易所申请上市。
27)质押式回购安排：发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA，符合进行质押式回购交易的基本条件。公司拟向债券登记机构申请质押式回购安排。如获批准，具体折算率等事宜将按债券登记机构的相关规定执行。
28)专项资金账户监管银行：招商银行北京分行。
29)税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券应缴纳的税款由投资者承担。
三、本期债券发行相关日期及上市转让安排
（一）本期债券发行时间安排
1、发行结果公告刊登日期：2021 年 1 月 20 日。
2、发行首日：2021 年 1 月 18 日。
3、预计发行/网下认购期限：2021 年 1 月 18 日至 2021 年 1 月 19 日，共 2
个交易日。
（二）本期债券上市安排
x期债券发行结束后，本公司将尽快安排向深交所提出关于本期债券上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。
四、本期债券发行的有关机构
（一）发行人：融创房地产集团有限公司
住所：天津市西青区经济开发区赛达新兴产业园 C 座 6 层 6-099
办公地址：北京市东城区东直门北大街 8 号使馆壹号院 4 号楼法定代表人：xxx
联系人：xx、xxx
联系电话：000-00000000-0000
（二）主承销商：华泰联合证券有限责任公司
住所：深圳市前海深港合作区南山街道桂湾五路 128 号前海深港基金小镇
B7 栋 401
办公地址：北京市西城区太平桥大街丰盛胡同 24 号太平洋保险大厦 3 楼法定代表人：xx
联系人：xxx、xx、xx、xxx联系电话：000-00000000
传真：010-57615902
（三）主承销商：中信建投证券股份有限公司住所：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼
办公地址：北京市东城区朝内大街 2 号楼凯恒中心 B 座 2 层法定代表人：xxx
联系人：xxx、xx、xxx、桑雨联系电话：000-00000000
传真：010-65608445
（四）主承销商：中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
办公地址：广东省深圳市福田区中心三路 8 号中信证券大厦、北京市朝阳区
亮马桥路 48 号中信证券大厦法定代表人：xxx
联系人：xxx、xxx、xxx、祝源联系电话：000-00000000
传真：010-60836029
（五）主承销商：中国国际金融股份有限公司
住所：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层
办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层法定代表人：xxx
联系人：xxx、xx、xxx联系电话：000-00000000
传真：010-65051166
（六）律师事务所：北京金诚同达律师事务所
住所：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 10 层负责人：杨晨
经办律师：xx、xxx联系电话：000-00000000传真：010-58150267
（七）会计师事务所：普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：中国上海市xx区湖滨路 202 号领展企业广场 2 座普xxx中心 11
楼
执行事务合伙人：李丹
经办注册会计师：xxx、崔盛爱、xxx联系电话：000-00000000
传真：022-23183300
（八）资信评级机构：中诚信国际信用评级有限责任公司住所：北京市东城区南竹杆胡同 2 号 1 幢 60101
办公地址：北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号银河 SOHO6 号楼法定代表人：xx
分析师：xx、xxx联系电话：000-00000000传真：010-66426100
（九）债券受托管理人：华泰联合证券有限责任公司
住所：深圳市前海深港合作区南山街道桂湾五路 128 号前海深港基金小镇
B7 栋 401
办公地址：北京市西城区太平桥大街丰盛胡同 24 号太平洋保险大厦 3 楼法定代表人：xx
联系人：xxx、xx、xx、xxx联系电话：000-00000000
传真：010-57615902
（十一）专项资金账户监管银行：招商银行北京分行开户银行：招商银行北京分行营业部
负责人：熊开
地址：北京市西城区复兴门内大街 156 号电话：000-00000000
联系人：xxx
（十二）申请上市的证券交易所：深圳证券交易所总经理：沙雁
住所：深圳市福田区深南大道 2012 号
电话：0000-00000000传真：0755-82083667
（十三）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
负责人：xx
住所：深圳市福田区莲花街道深南大道 2012 号深圳证券交易所广场 25 楼电话：0000-00000000
传真：0755-25988122
五、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系
截至本募集说明书签署之日，发行人与本期发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他利害关系。
六、认购人承诺
凡认购、购买或以其他合法方式取得并持有本期债券的投资者（包括本期债 券的初始购买人和二级市场的购买人及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券，均视作同意由华泰联合证券有限责任公司担任本期债券的债券受托管理人，且均视作同意公司与债券受托管理人签署的本期债券的《债券受托管理协议》项下的相关规定。
（三）本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受公司为本期债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。
（四）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关 主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更。
（五）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在深交所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受该种安排。
第二节 风险因素
投资者在评价和投资本期债券时，除本募集说明书披露的其他各项资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。
一、本期债券的投资风险
（一）利率风险
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、财政政策、货币政策以及国际经济环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。债券属于利率敏感性投资品种，市场利率变动将直接影响债券的投资价值。由于本期债券采取固定利率形式且期限相对较长，可能跨越一个以上的利率波动周期。在本期债券存续期内，市场利率波动可能使本期债券投资收益具有一定的不确定性。
（二）流动性风险
发行人拟向深交所提出上市申请，目前无法保证本期债券一定能够按照预期在深交所上市交易流通，亦不能保证本期债券会在债券二级市场有活跃的交易表现。在上市转让之前，本期债券可能难以交易变现，存在一定的流动性风险。
（三）偿付风险
虽然本公司目前经营和财务状况良好，但在本期债券存续期内，宏观经济环境、资本市场状况、国家房地产行业相关政策等外部因素以及公司本身的生产经营存在着一定的不确定性，这些因素的变化会影响到公司的财务状况、经营成果和现金流量，可能导致公司无法如期从预期的还款来源中获得足够的资金按期支付本期债券本息，从而使投资者面临一定的偿付风险。
（四）本期债券安排所特有的风险
为了充分保障本期债券持有人的利益，公司已根据实际情况安排了偿债保障措施来保障本期债券按时还本付息。但在本期债券存续期内，可能由于不可控的市场、政策、法律法规变化等因素导致目前制定的偿债保障措施不能履行或不能完全履行，进而影响本期债券持有人的利益。
（五）资信风险
x公司目前经营情况和资信状况良好，盈利能力较强，能够按时足额偿付债券本息。在未来的业务经营中，公司亦将秉承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议及其他承诺。但在本期债券存续期内，如果由于公司自身的相关风险或不可控制的因素，使公司的财务状况发生重大不利变化，导致不能按约定偿付贷款本息或在业务往来中发生严重违约行为，将可能使公司资信状况恶化，影响本期债券还本付息，从而可能使本期债券的投资者受到不利影响。
（六）信用评级变化的风险
发行人于 2015 年 8 月 14 日公开发行了 50 亿元的公司债券，于 2015 年 9 月
1 日公开发行了 10 亿元的公司债券，于 2016 年 8 月 13 日公开发行了 40 亿元的
公司债券，于 2020 年 4 月 1 日公开发行了 40 亿元的公司债券，于 2020 年 5 月
27 日公开发行了 33 亿元的公司债券。另外，发行人于 2016 年 1 月 21 日、1 月
22 日、3 月 7 日、5 月 3 日、6 月 13 日、2018 年 8 月 28 日及 10 月 9 日、2020年 9 月 11 日，分别非公开发行了总额为 15 亿元、50 亿元、35 亿元、27 亿元、 23 亿元、10 亿元、10.10 亿元及 13 亿元的公司债券。2016 年 8 月 5 日，经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，说明发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。但在本期债券存续期内，仍有可能由于种种原因，发行人的主体信用评级发生变化，这将对本期债券投资者产生影响。
二、发行人的相关风险
（一）财务风险
1、投资收益波动风险
发行人近三年及一期合并报表的投资收益存在一定波动，2017 年度、2018年度、2019 年度及 2020 年 1-9 月投资收益分别为 61,048 万元、901,896 万元、
1,242,731 万元和 506,623 万元。
2018 年度公司投资收益较上年度增加 840,848 万元，主要因权益法核算的对合联营公司的股权投资收益增长显著。2019 年度公司投资收益较上年度增长 340,835 万元，主要由于合联营公司盈利水平提升，导致本年度对合联营公司的投资收益较上年度有明显增长。
如果在本期债券存续期内，发行人及其子公司对联营合营公司的投资收益不能稳定增长，将可能对本期债券的本息兑付产生一定的影响。
2、发行人营业外收入可持续性风险
发行人近三年及一期合并报表的营业外收入存在一定波动，2017 年度、2018年度、2019 年度及 2020 年 1-9 月营业外收入分别为 2,344,592 万元、393,597 万元、486,299 万元和 119,514 万元。
发行人营业外收入主要为企业合并实现的交易收益，2017 年度发行人营业外收入显著增加，主要包括收购万达文旅项目产生的企业合并交易收益2,029,580万元以及收购天津星耀产生的企业合并交易收益 215,515 万元。2018 年度发行人营业外收入主要为收购万达文旅项目中剩余的重庆文旅城产生的企业合并交易收入 278,598 万元。2019 年度发行人营业外收入主要为收购云南城投项目产生的企业合并交易收益 209,235 万元。
报告期内，发行人营业外收入水平在 2017 年度显著增加，2018 年度、2019年度及 2020 年 1-9 月存在一定的波动，营业外收入金额占利润总额比例逐年降低，2017 年度为 229.04%、2018 年度为 22.07%、2019 年度为 13.26%及 2020 年 1-9 月为 10.81%。由于公司未来的收并购业务前景及市场机会存在不确定性，若
未来发行人并购业务产生变化，可能会对发行人的营业外收入可持续性产生影响，从而在一定程度上可能会对发行人盈利能力及本期债券的本息兑付产生一定影 响。
3、发行人利润对利息支出覆盖倍数波动的风险
发行人近三年及一期利润总额分别为 1,023,680 万元、1,783,153 万元、 3,667,877 万元和 1,105,637 万元；利息支出分别为 965,869 万元、1,241,002 万元、2,131,437 万元、1,840,095 万元；利润总额对利息支出的覆盖倍数分别为 1.06、 1.44、1.72 和 0.60。
2017 年度、2018 年度以及 2019 年度的利润总额对利息支出的覆盖倍数呈现
逐年稳步递增的态势， 2020 年 1-9 月的利润总额对利息支出的覆盖倍数较 2019年度有所下降，主要由于房地产行业的交付结算集中于四季度，而利息随时间均匀计入报表，导致 2020 年 1-9 月利润总额对利息支出的覆盖倍数较 2019 年度有
所下降。
未来房地产市场存在不确定性，若因行业变动所致，导致发行人未来的经营状况产生较大变化，可能会对其盈利能力产生影响，从而导致利润对利息支出的覆盖倍数发生波动，可能对发行人利息偿付能力产生一定影响。
4、公司担保风险
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人对外担保余额为 556.54 亿元。此外，按照
房地产行业惯例，公司为商品房购买人提供按揭贷款担保，截至 2020 年 9 月 30
日，公司的按揭贷款担保余额为 1,304.70 亿元。如果被担保人在贷款到期时发生违约，发行人将承担连带责任保证，可能对发行人的整体偿债能力产生不良影响。
5、持续控制好资产负债率水平的风险
发行人为房地产类企业，房地产类企业资产负债率普遍偏高。最近三年及一期，发行人资产负债率分别为 91.90%、89.81%、86.47%和 85.68%。发行人如无法将负债水平控制在合理范围内，较高的资产负债率将在一定程度上限制发行人未来的融资规模。
截至本募集说明书签署之日，发行人于上交所和深交所存续 252.15 亿元的公司债券，本期债券的募集资金用途为偿还公司债券本金或用于证监会和交易所允许的其他用途，因此不会对发行人的负债规模有较大影响。
6、关联方往来款占发行人经营活动现金流入比例较大的风险
2017 年度、2018 年度和 2019 年度，发行人经营性现金流入分别为 21,580,637万元、26,132,292 万元和 32,800,125 万元，其中，发行人 2017 年度、2018 年度和 2019 年度收到关联方公司往来款项分别为 10,595,707 万元、9,727,588 万元和 9,669,757 万元，分别占经营性现金流入比例为 49.10%、37.22%和 29.48%，占比较大。若发行人关联方经营情况产生不利变化，可能对发行人经营性现金流入产生不利影响。
（二）经营风险
1、土地获取难度加大导致土地储备不足和土地成本升高风险
土地是房地产企业的核心生产资料，公司生产经营的持续和盈利能力的稳步
增长有赖于优质土地获取和相对充足的土地储备。而房地产行业受国家宏观经济政策调控的影响巨大，中央政府通过土地、信贷、税收等多项手段，影响土地市场和房地产市场的供需。在公司所聚焦的区域内，土地市场竞争加剧，土地获取难度加大，土地成本也会被潜在推高。目前公司的土地储备情况良好，足以支撑公司未来三到五年的发展。但在债券存续期内，依然会面临宏观调控政策和土地市场变化所带来的土地储备获取放缓和土地成本升高的风险，可能影响公司未来长期发展和盈利能力，并可能在一定程度上影响本期债券的本息兑付。
2、经营成本上升风险
除土地成本之外，房地产行业其他各项经营成本也存在上升风险。近年来受通货膨胀等因素的影响，建筑材料、人力成本在逐年上涨；同时在国家对房地产宏观调控的影响下，税收政策和信贷政策的调整促使税收成本和融资成本在房地产行业整个经营成本中的比重也越来越大。如果在本期债券存续期内，各项经营成本持续上升，将会削弱公司未来的利润空间，可能在一定程度上影响本期债券的本息兑付。
3、项目开发风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。公司从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，涉及到多个领域且同时涉及到不同政府部门的审批和监管，使得公司对项目开发控制的难度较大。尽管公司具备较强的项目操作能力和经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如新的行业政策出台、产品定位偏差、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，可能会导致项目开发周期延长、成本上升，项目预期经营目标难以如期实现。
4、工程质量风险
房地产开发需要整合设计、施工、材料设备采购等诸多外部资源，在项目实施过程中，由各专业单位负责项目开发建设的相关工作。本公司针对房地产项目开发已制定了相关的工程质量控制规定，但若管理不善或在质量监控过程中出现漏洞，有可能会导致项目工期延迟；如若造成工程质量、产品品质出现问题，会大大降低客户满意度，损害公司高端精品的品牌形象，甚至会使公司遭受一定程度的经济损失、导致法律诉讼。
5、房地产行业周期性风险
房地产行业的长期周期受经济增长情况、居民收入水平、城市化进程、人口数量结构以及居住条件改善等长期变量的影响，而短期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等相关因素的影响。从整体上来看，2020 年 1-9 月房地产调控政策保持着高度的稳定和连续，调控方针得到持续贯彻。“房住不炒”仍是房地产调控的核心定位和坚守底线，房地产市场也正沿着“房住不炒”的轨道坚定运行。在“房住不炒”的基本底线下，地方延续因城施策的调控风格，赋予地方政府调控主动权，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。近几年，我国地产业受短期因素的影响较大，因此在目前经济周期内也出现较大的波动。公司主营业务受宏观经济发展周期以及上述影响地产行业的长短期因素的影响较大，因此，公司能否针对行业的周期性变动制定合理有效的经营策略，将在一定程度上对公司经营及盈利能力产生较大影响。
6、项目公司少数股东股权退出的风险
发行人在房地产项目开发过程中，会与其他房地产公司、城投公司及投资机 构合作组成项目公司，具体项目操盘由该项目公司进行，该现象为目前大部分大 型房企的普遍管理模式。近年发行人项目合作方数量及合作方权益占比有所增加，因此归属于非控制性权益利润也逐渐升高，项目公司未来可能面临其他股东权益 变动或退出的风险。未来发行人将通过进一步加强对项目主导权，提高权益占比 的方式防范相关风险。
（三）管理风险
1、对子公司管控风险
公司目前的房地产开发业务均由公司控股子公司及其下属项目公司开发经营，项目主要集中在上海、北京、天津、杭州、重庆、成都、苏州、广州、深圳等。多区域的经营模式对公司的管控能力提出了更高的要求。如果公司不能对控股子公司或其下属项目公司实施有效的控制，可能影响公司正常的项目开发和经营业绩。目前，发行人已经对项目子公司建立了比较规范、完善的控制机制，在项目获取、操作、财务、资金、人事等重大方面实行总部统一管理。随着发行人业务的不断拓展，若控制机制的设置或执行不能适应其发展的需要，将可能导致
发行人对项目子公司缺乏足够的管控，从而影响发行人的正常运营及品牌形象。
2、人力资源管理风险
在公司过去的发展历程中，经验丰富的高级管理人员和优秀的专业人员为公 司创造了巨大的价值，同时公司也培养和选聘了大批的优秀管理人员和专业人员，引进并充分发掘优秀人才已成为公司长期发展战略实现的重要保证。目前，公司 已建立了较为完善的薪酬福利制度和培训体系，并为优秀人才提供了广阔的发展 平台。随着国内房地产市场的持续发展，优秀的专业人才将成为稀缺资源，若公 司未能建立有效的激励机制保留并吸引更多符合公司发展需要的优秀专业人才，将影响公司发展战略的有效实施。
（四）政策风险
1、房地产行业政策风险
由于房地产行业在经济发展和民生保障中具有特殊地位，长期以来受到政府的高度关注。为了在促进国民经济平稳较快发展的同时保持社会和谐稳定，近年来国家出台了一系列的宏观行业政策，包括《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4 号）、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10 号）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1 号）、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17 号）等一系列指导、调控房地产行业发展的产业政策，重点是限制普通住宅领域的投资性需求，支持城镇居民的合理住宅需求，加强保障房建设力度，最终实现对房价过快上升势头的有效遏制。为了贯彻落实中央对房地产行业的宏观调控政策，国务院各部委以及地方政府出台了一系列政策文件，从土地供应、住宅供应结构、信贷、税收等各个方面对房地产行业进行综合调控。这些调控政策直接影响到我国房地产行业的发展前景、运行周期、行业结构和竞争格局。如果在本期债券存续期内，国家出台严格的房地产行业调控政策，将对发行人的土地取得、项目开发、产品需求和融资渠道产生较大影响，发行人的经营业绩、盈利能力和偿债能力可能随之发生变化。
2、货币政策调整引发的风险
货币政策的调节将使货币供给和资金价格发生变化，从而影响金融市场的流
动性。房地产行业具有资金密集型特征，对外部融资的依赖度较高，货币政策调整的影响较大。如果人民银行采取紧缩的货币政策，市场资金面趋紧，将导致房地产企业和购房者的融资难度增加和融资成本上升，从而影响房地产市场需求、挤压房地产行业利润空间，甚至使部分房地产企业发生资金链断裂。因此，发行人面临货币政策调整引起市场环境和融资环境变化的风险。
3、税收政策变化的风险
公司涉及的主要税种包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、防洪费、企业所得税和土地增值税，其中城市维护建设税税率为 5%或 7%、企业所得税税率主要为 25%。税收政策的变化将对房地产行业的经营指标、财务核算体系、税务合规管理等方面形成较大影响。
（五）不可抗力风险
严重自然灾害以及突发性公共卫生事件会对公司的财产、人员造成损害，并有可能影响公司的正常生产经营。
第三节 发行人及本期债券的资信情况
一、本期债券的信用评级情况
（一）信用级别
经中诚信国际信用评级有限责任公司（以下简称“中诚信”）出具的《融创房地产集团有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》（信评委函字[2020]0608D 号）综合评定，本期债券信用等级为 AAA，发行人主体信用等级为 AAA。
中诚信评定发行人的主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定，本级别的涵义为发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
中诚信评定本期债券信用等级为 AAA，本级别的涵义为本期债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。
（二）本次评级报告的内容摘要及揭示的主要风险
中诚信国际信用评级有限责任公司肯定了公司突出的区域竞争优势，签约销售金额大幅增长且行业领先地位巩固，在中高端产品市场具有较为显著的品牌知名度，土地储备丰富且优质。不过，中诚信国际信用评级有限责任公司也关注到房地产行业政策、公司资本支出压力较大、关联方往来款规模较大以及文旅板块可能受到外部环境及重大安全事故影响等因素可能对其经营及整体信用状况造成的影响。
（1）正面
①突出的区域竞争优势。融创集团持续坚持“区域聚焦”的发展理念，并在核心一二线城市取得了明显的优势地位，2019 年公司控股股东融创中国控股有限公司（以下简称“融创中国”）在全国 43 个城市取得签约销售金额排名前十。
②签约销售金额大幅增长，行业领先地位巩固。随着核心城市竞争优势的凸显以及区域布局的扩大，加上快xx销售策略的持续坚持，近年来融创集团销售金额持续大幅增长，2019 年公司实现签约销售金额 5,518 亿元，近三年复合增长率为 24.05%，并取得了领先的行业排名。
③在中高端产品市场具有较为显著的品牌知名度。公司是国内较早专注于中高端商品房开发的企业之一，秉承着“高端精品”的产品战略思想，在中高端房地产项目开发、销售及物业服务等方面积累了卓越的品牌优势，在所深耕的城市树立了很强的市场影响力。
④土地储备丰富且优质。凭借突出的项目并购能力，近年来公司持续保持了丰富且优质的土地储备。截至 2020 年 9 月末，公司全口径土地储备总面积 25,956
万平方米，进入全国 133 个城市，区域分布进一步分散，丰富且优质的土地储备为公司未来的持续经营提供了重要支撑。
（2）关注
①房地产行业政策。在宏观经济增速放缓叠加新冠肺炎疫情影响的背景下，因城施策等房地产行业调控政策仍在持续，行业利润空间不断收窄，环境及政策的变化或对公司经营战略的实施提出更高要求。
②资本支出压力。近年来公司业务规模持续扩大，对外融资需求依赖较大，截至 2020 年 9 月末公司总债务为 2,661.22 亿元。同时考虑到房地产开发业务在建拟建项目规模较大以及文旅项目的持续投入，公司或存在一定资本支出压力。
③关联方往来款规模较大。受收并购及合联营项目增多影响，近年来公司关联方往来款规模处于较高水平，并存在一定规模的对外担保情况，关联企业的经营情况将对公司现金流xx产生影响。
④文旅板块可能受外部环境及重大安全事故影响。文旅行业易受经济、社会、重大疫情、自然灾害、安全事故以及区域性突发事件等多种因素影响，应关注外部环境及重大安全事故对文旅板块经营状况所产生的影响。
（三）跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信国际信用评级有限责任公司将在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信国际信用评级有限责任公司将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6 个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，中诚信国际信用评级有限责任公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知中诚信国际信用评级有限责任公司并提供相关资料，中诚信国际信用评级有限责任公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
中诚信国际信用评级有限责任公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在中诚信国际信用评级有限责任公司网站
（xxx.xxxx.xxx.xx）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信国际信用评级有限责任公司将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
（四）关于评级结果差异的说明
公司于 2015 年 6 月向上海证券交易所申报了面向合格投资者公开发行不超
过 60 亿元公司债券，并由联合信用评级有限公司出具了《天津融创置地有限公司 2015 年公司债券信用评级分析报告》（联合评字[2015]236 号），其中主体信用等级为 AA+。联合信用评级有限公司于 2019 年 5 月 23 日出具了《融创房地产集团有限公司公司债券 2019 年跟踪评级报告》（联合[2019]804 号），报告中上调公司主体信用等级为 AAA。
发行人已于 2016 年 8 月完成融创房地产集团有限公司公开发行 2016 年公司债券，公司另聘请了中诚信证券评估有限公司负责该次债券的资信评级工作，中诚信出具了《融创房地产集团有限公司 2016 年公司债券信用评级报告》（信评委函字[2016]G212 号），其中主体信用等级为 AAA。
xxx于 2017 年 6 月 26 日、2018 年 6 月 12 日、2019 年 4 月 4 日和 2020
年 4 月 30 日分别出具了《融创房地产集团有限公司 2016 年公司债券（第一期）
跟踪评级报告（2017）》（信评委函字[2017]跟踪 507 号）、《融创房地产集团
有限公司 2016 年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）》（信评委函字[2018]
跟踪 298 号）和《融创房地产集团有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）
2020 年跟踪评级报告》（信评委函字[2020]跟踪 0190 号），维持 AAA 的主体信用评级，评级展望稳定，与本期债券主体评级结果无差异。
二、发行人的资信情况
（一）发行人获得主要贷款银行的授信情况
发行人财务状况和资信情况良好。截至 2020 年 9 月末，公司控股股东融创
中国综合授信额度 3,308 亿元，尚有 1,512 亿元授信额度未使用，融创中国及其关联方（包括发行人）可在授信期内使用该授信额度。
（二）报告期内与主要客户发生业务往来的违约情况
公司在与主要客户发生业务往来时，严格按照合同执行，最近三年及一期没有发生过严重违约现象。
（三）发行人发行的公司债券、其他债务融资工具以及其偿还情况
截至本募集说明书签署日，本公司及其控股子公司发行公司债券情况如下：
债券名称 | 发行规模（亿 元） | 年利率 （%） | 债券期限 | 兑付日期 | 本息偿付情况 |
天津融创置地有限公司 2015 年公司 债券（第一期）（品种一） | 25 | 6.80 | 5 年 （3+2） | 2020 年 8 月 14 日 | 已按时兑 付及付息 |
天津融创置地有限公司 2015 年公司 债券（第一期）（品种二） | 25 | 5.70 | 5 年 | 2020 年 8 月 14 日 | 已按时兑 付及付息 |
天津融创置地有限公司 2015 年公司 债券（第二期） | 10 | 7.50 | 5 年 （3+2） | 2020 年 9 月 1 日 | 已按时兑 付及付息 |
融创房地产集团有限公司 2016 年非 公开发行公司债券（第一期）（品种一） | 15 | 5.20 | 4 年 （2+2） | 2018 年 1 月 22 日 | 已按时兑付及付息 |
融创房地产集团有限公司 2016 年非 公开发行公司债券（第一期） | 50 | 6.39 | 7 年 （5+2） | 2023 年 1 月 22 日 | 已按时付 息 |
融创房地产集团有限公司非公开发行 2016 年公司债券（第二期） | 35 | 6.50 | 5 年 （3+1+1） | 2021 年 3 月 7 日 | 已按时付 息 |
融创房地产集团有限公司非公开发行 2016 年公司债券（第三期） | 27 | 7.00 | 6 年 （3+1+1+ 1） | 2020 年 5 月 6 日 | 已按时兑付及付息 |
融创房地产集团有限公司 2016 年非 公开发行公司债券（第四期） | 23 | 7.00 | 6 年 （3+2+1） | 2022 年 6 月 13 日 | 已按时付 息 |
融创房地产集团有限公司 2016 年公 司债券（第一期）（品种一） | 12 | 6.50 | 5 年 （3+2） | 2021 年 8 月 16 日 | 已按时付 息 |
融创房地产集团有限公司 2016 年公 司债券（第一期）（品种二） | 28 | 4.00 | 7 年 （5+2） | 2023 年 8 月 16 日 | 已按时付 息 |
融创房地产集团有限公司 2018 年非 公开发行公司债券（第一期）（品种一） | 10 | 6.00 | 3 年 （1+1+1） | 2021 年 8 月 28 日 | 已按时付息、回售 |
融创房地产集团有限公司 2018 年非 公开发行公司债券（第二期）（品种一） | 10.1 | 7.50 | 3 年 （1+1+1） | 2021 年 10 月 9 日 | 已按时付息 |
融创房地产集团有限公司 2020 年公 开发行公司债券（第一期） | 40 | 4.78 | 4 年 （2+2） | 2024 年 4 月 1 日 | 尚未到付 息日 |
融创房地产集团有限公司 2020 年公 开发行公司债券（第二期） | 33 | 5.60 | 5 年 （3+2） | 2025 年 5 月 27 日 | 尚未到付 息日 |
融创房地产集团有限公司 2020 年非 公开发行公司债券（第一期） | 13 | 6.48 | 3 年 （2+1） | 2023 年 9 月 11 日 | 尚未到付 息日 |
1、公开发行公司债券的批复和发行情况
（1）经中国证监会“证监发行字[2015]1892 号”文件核准，公司可公开发行不超过 60 亿元（含 60 亿元）公司债券。
发行情况如下：
证券名称 | 发行期限 | 债券评级 | 主体评级 | 票面利率 | 发行日期 | 发行规模(亿元) |
15 融创 01 | 5(3+2) | AA+ | AA+ | 4.50 | 2015-08-13 | 25.00 |
15 融创 02 | 5 | AA+ | AA+ | 5.70 | 2015-08-13 | 25.00 |
15 融创 03 | 5(3+2) | AA+ | AA+ | 4.48 | 2015-08-31 | 10.00 |
（2）经中国证监会“证监许可[2016]1256 号文”文件核准，公司可公开发行不超过 40 亿元（含 40 亿元）公司债券。
发行情况如下：
证券名称 | 发行期限 | 债券评级 | 主体评级 | 票面利率 | 发行日期 | 发行规模(亿元) |
16 融创 06 | 5(3+2) | AAA | AAA | 3.44 | 2016-08-12 | 12.00 |
16 融创 07 | 7(5+2) | AAA | AAA | 4.00 | 2016-08-12 | 28.00 |
（3）经中国证监会“证监许可[2020]408 号文”文件核准，公司可公开发行不超过 80 亿元（含 80 亿元）公司债券。
发行情况如下：
证券名称 | 发行期限 | 债券评级 | 主体评级 | 票面利率 | 发行日期 | 发行规模(亿元) |
20 融创 01 | 4（2+2） | AAA | AAA | 4.78 | 2020-04-01 | 40.00 |
20 融创 02 | 5（3+2） | AAA | AAA | 5.60 | 2020-05-27 | 33.00 |
（4）经中国证监会“证监许可[2020]3512 号”文件注册批复，公司可公开发行不超过 80 亿元（含 80 亿元）公司债券。
本期债券为该批文项下首期发行。
2、非公开发行公司债券的批复和发行情况
（1）公司于 2015 年 10 月 20 日，取得上海证券交易所出具无异议函（上证
函[2015]1868 号），可非公开发行不超过 50 亿元（含 50 亿元）的公司债券。发行情况如下：
证券名称 | 发行期限 | 债券评级 | 主体评级 | 票面利率 | 发行日期 | 发行规模(亿元) |
16 融创 01 | 4(2+2) | AA+ | AA+ | 5.20 | 2016-01-20 | 15.00 |
16 融创 03 | 5(3+2) | AA+ | AA+ | 5.40 | 2016-03-06 | 35.00 |
（2）公司于 2015 年 12 月 16 日，取得上海证券交易所出具无异议函（上证
函[2015]2514 号），可非公开发行不超过 50 亿元（含 50 亿元）的公司债券。发行情况如下：
证券名称 | 发行期限 | 债券评级 | 主体评级 | 票面利率 | 发行日期 | 发行规模(亿元) |
16 融创 04 | 6(3+3) | AAA | 5.85 | 2016-04-28 | 27.00 | |
16 融创 05 | 6(3+3) | AAA | 5.45 | 2016-06-13 | 23.00 |
（3）公司于 2015 年 12 月 17 日，取得深圳证券交易所出具无异议函（深证
函[2015]668 号），可非公开发行不超过 50 亿元（含 50 亿元）的公司债券。发行情况如下：
证券名称 | 发行期限 | 债券评级 | 主体评级 | 票面利率 | 发行日期 | 发行规模(亿元) |
16 融地 01 | 7(5+2) | AA+ | AA+ | 6.39 | 2016-01-22 | 50.00 |
（4）公司于 2018 年 6 月 29 日，取得深圳证券交易所出具无异议函（深证
函[2018]365 号），获准非公开发行不超过 60 亿元（含 60 亿元）的公司债券。发行情况如下：
证券名称 | 发行期限 | 债券评级 | 主体评级 | 票面利率 | 发行日期 | 发行规模(亿元) |
18 融创 01 | 3(1+1+1) | AAA | AAA | 7.50 | 2018-08-28 | 10.00 |
18 融创 03 | 3(1+1+1) | AAA | AAA | 7.50 | 2018-10-9 | 10.10 |
（5）公司于 2020 年 6 月 23 日，取得深圳证券交易所出具无异议函（深证
函[2020]509 号），获准非公开发行不超过 80 亿元（含 80 亿元）的公司债券。发行情况如下：
证券名称 | 发行期限 | 债券评级 | 主体评级 | 票面利率 | 发行日期 | 发行规模(亿元) |
20 融创 03 | 3(2+1) | AAA | AAA | 6.48 | 2020-09-11 | 13.00 |
发行人不存在已发行的公司债券或其他债务有违约或延迟支付本息的情况。
（四）发行人最近三年及一期主要财务指标
发行人最近三年及一期合并报表口径主要财务指标如下表所示：
项目 | 2020年9月30日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | 2017年12月31日 |
流动比率（倍） | 1.13 | 1.15 | 1.16 | 1.25 |
速动比率（倍） | 0.34 | 0.38 | 0.43 | 0.45 |
资产负债率（%） | 85.68 | 86.47 | 89.81 | 91.90 |
利息保障倍数（倍） | 1.60 | 2.72 | 2.44 | 2.06 |
贷款偿还率（%） | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 |
利息偿付率（%） | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 |
上述财务指标的计算方法：流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债资产负债率=负债合计/资产合计
利息保障倍数=（利润总额+利息支出）/利息支出贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
利息偿付率=实际支付利息/应付利息支出
第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施
本期债券为无担保债券。本期债券发行后，本公司将根据债务结构进一步加 强资产负债管理、流动性管理和募集资金运用管理，保证资金按计划使用，及时、 足额准备资金用于每年的利息支付和到期的本金兑付，以充分保障投资者的利益。
一、增信机制
本期债券无担保。
二、偿债计划
本期债券品种一的付息日为 2022 年至 2025 年每年的 1 月 19 日。若投资者
在第 2 年末行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为 2022 年至 2023 年每
年的 1 月 19 日。本期债券品种二的付息日为 2022 年至 2026 年每年的 1 月 19
日。若投资者在第 3 年末行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为 2022
年至 2024 年每年的 1 月 19 日。如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息；每次付息款项不另计利息。
本期债券品种一的兑付日期为 2025 年 1 月 19 日。若投资者在第 2 年末行使
回售选择权，则其回售部分债券的本金兑付日为 2023 年 1 月 19 日。本期债券品
种二的兑付日期为 2026 年 1 月 19 日。若投资者在第 3 年末行使回售选择权，则
其回售部分债券的本金兑付日为 2024 年 1 月 19 日。如遇非交易日，则顺延至其
后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息。
本期债券的本金兑付、利息支付将通过登记机构和有关机构办理。本金兑付、利息支付的具体事项将按照有关规定向本期债券投资人披露。
根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税金由其自行承担。
三、具体偿债安排
（一）偿债资金的主要来源
x期债券发行后，本公司将进一步加强经营管理、资产负债管理、流动性管理和募集资金运用管理，保证及时、足额安排资金用于每年的利息支付和到期的本金兑付。本期债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流，截
至 2017 年末、2018 年末、2019 年末及 2020 年 9 月末，公司货币资金余额分别为 8,193,026 万元、11,391,471 万元、11,886,334 万元和 9,916,377 万元，其中，
扣除受限制的货币资金余额分别为 5,885,969 万元、7,189,292 万元、7,417,732 万元和 7,936,499 万元；2017 年度、2018 年度、2019 年度及 2020 年 1-9 月公司经营活动产生的现金流量净额分别为 8,950,660 万元、4,140,504 万元、3,429,091 万元和 3,298,346 万元，归属于母公司所有者的净利润分别为 973,883 万元、
1,345,559 万元、2,864,758 万元和 794,254 万元，充足的现金和较好的运营能力是公司到期清偿本期债券本息的保证。
（二）偿债应急保障方案
1、土地储备较为充裕
发行人重视土地储备，当前土地储备较为充裕，在北京、上海、广州、重庆、杭州、成都、青岛等城市均有地理位置较为优越的储备。截至 2020 年 9 月 30 日，
发行人土地储备为 2.99 亿平方米（不含旧改等协议状态的土地），充裕的土地储备既是公司持续发展的有力支撑，也是公司债务偿还能力的有力保障。
2、流动资产变现
公司的财务政策较为稳健，资产流动性较好，必要时可以以流动资产变现来补充偿债资金用于偿还本息。截至 2020 年 9 月 30 日，公司流动资产合计为
77,011,008 万元，不含存货的流动资产合计为 23,554,264 万元，其中货币资金
9,916,377 万元（其中受限货币资金为 1,979,878 万元），应收票据及应收账款
160,772 万元，其他应收款 10,655,059 万元。当公司资金不足以偿付本期债券本息时，可将流动资产中的应收票据及应收账款、其他应收款及时变现。
若出现公司资金不足以偿付本期债券本息的情况，公司可以通过加快销售或者整体转让等方式将存货中已经取得销售许可证且尚未销售的商品房变现，也可以将通过整体转让的方式将存货中尚未取得销售许可证的未完成开发产品和土地资产变现。
四、偿债保障措施
为了充分、有效地维护债券持有人的利益，公司为本期债券的按时、足额偿付做出了一系列安排，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并严格执
行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托管理人的作用和严格履行信息披露义务等，形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。
（一）设立专项资金账户
为了保证本期债券募集资金的合规使用及本息的按期兑付，保障投资者利益，发行人应该于监管银行开立专项资金账户。
1、开立专项资金账户
发行人开立专项资金账户，专门用于接收募集资金及归集偿债资金，偿付本期债券本息的活动，发行人将严格按照募集说明书约定的资金用途进行使用，确保专款专用。同时，此账户作为偿债保障金专户，用于本期债券兑息、兑付资金的归集，确保不挪作他用。
发行人、受托管理人与监管行签订《资金账户监管协议》，规定监管行监督募集资金的使用和偿债资金的归集情况。
2、偿债资金归集
（1）资金来源
如本节“三、（一）偿债资金的主要来源”所述，主要来自发行人充足的现金流和较强的盈利能力。
（2）提取时间、频率及金额
发行人将在本期债券的付息日三个交易日前，将应付利息全额存入本期债券 的偿债保障金专户；在债券到期日（包括回售日、赎回日和提前兑付日等，下同） 三个交易日前，将应偿付或可能偿付的债券本息全额存入该期的偿债保障金专户。偿债保障金自存入偿债保障金专户之日起，仅能用于兑付该期公开发行公司债券 x金及利息，不得挪作他用。
（3）管理方式
①发行人指定财务部门负责专项资金账户及其资金的归集、管理工作，负责协调本期债券本息的偿付工作。发行人其他相关部门配合财务部门在本期债券兑付日所在年度的财务预算中落实本期债券本息的兑付资金，确保本期债券本息如期偿付。
②发行人将做好财务规划，合理安排好筹资和投资计划，同时加强对应收款
项的管理，增强资产的流动性，保证发行人在兑付日前能够获得充足的资金用于向债券持有人清偿全部到期应付的本息。
（4）监督安排
①监管行应依照《资金账户监管协议》的要求，履行监管银行的职责和义务，并积极配合发行人和债券受托管理人对专项资金账户的检查。
②本期债券受托管理人应对专项资金账户资金的归集情况进行检查。
（二）制定《债券持有人会议规则》
本公司和债券受托管理人已按照《公司债券发行与交易管理办法》的要求制定了本期债券的《债券持有人会议规则》，约定债券持有人通过债券持有人会议行使权利的范围、程序和其他重要事项，为保障本期债券的本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。
（三）设立专门的偿付工作小组
x公司将在每年的财务预算中落实安排本期债券本息的兑付资金，保证本息如期偿付，保证债券持有人的利益。公司将组成偿付工作小组，负责利息和本金的偿付及与之相关的工作。
（四）制定并严格执行资金管理计划
x期债券发行后，公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等，并将根据债券本息未来到期应付 情况制定年度、月度资金运用计划，保证资金按计划调度，及时、足额地准备偿 债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。
（五）充分发挥债券受托管理人的作用
x期债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表债券持有人对公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，代表债券持有人，采取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。
本公司将严格按照《债券受托管理协议》的约定，配合债券受托管理人履行职责，定期向债券受托管理人报送公司履行承诺的情况，并在公司可能出现债券违约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人及时依据《债券受托管理
协议》采取必要的措施。
有关债券受托管理人的权利和义务，详见本募集说明书第九节“债券受托管理人”。
（六）严格履行信息披露义务
x公司将遵循真实、准确、完整、及时的信息披露原则，按照中国证监会的有关规定和《债券受托管理协议》的约定进行重大事项信息披露，使本公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。
（七）其他偿债保障措施
x期债券发行后，在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息的情况时，公司至少采取如下措施：
1、不向股东分配利润；
2、暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
3、调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
4、主要责任人不得调离。
五、违约责任及争议解决方式
发行人保证按照本期债券发行募集说明书约定的还本付息安排向债券持有人支付本期债券利息及兑付本期债券本金。若本公司未按时支付本期债券的本金和/或利息，或发生其他违约情况时，债券持有人有权直接依法向发行人进行追索。债券受托管理人将依据《债券受托管理协议》在必要时根据债券持有人会议的授权，参与整顿、和解、重组或者破产的法律程序。如果债券受托管理人未按
《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有权追究债券受托管理人的违约责任。如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有权直接依法向本公司进行追索，并追究债券受托管理人的违约责任。
发行人承诺按照本期债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息及兑付债券本金。如果发行人不能按时支付利息或在本期债券到期时未及时兑付本金，年度付息发生逾期的，逾期未付的利息金额自该年度付息日起，按照该未付利息对应债券品种的票面利率另计利息（单利）；偿还本金发生逾期的，逾期
未付的本金金额自本金支付日起，按照该未付本金对应债券品种的票面利率计算利息（单利）。
对于因本期债券的募集、认购、转让、兑付等事项引起的或与本期债券有关的任何争议，相关各方均应首先通过友好协商方式解决；协商不成的，任一方有权向受托管理人住所所在地有管辖权的人民法院通过诉讼解决。
第五节 发行人基本情况
一、发行人基本信息
中文名称：融创房地产集团有限公司
英文名称：Sunac Real Estate Group Co., Ltd.
法定代表人：xxx
xx日期：2003 年 1 月 31 日注册资本：150 亿元人民币 实缴资本：150 亿元人民币
公司住所：天津市西青区经济开发区赛达新兴产业园 C 座 6 层-099办公地址：北京市东城区东直门北大街 8 号使馆壹号院 4 号楼
邮政编码：100000
信息披露事务负责人：xx信息披露联络人：xxx 联系电话：000-00000000
所属行业：《上市公司行业分类指引》：K70 房地产业统一社会信用代码：9112011174665940XA
经营范围：房地产开发及商品房销售；物业管理；室内外装饰；自有房屋租赁；房地产信息咨询（不含中介）；企业管理信息咨询服务；建筑材料批发兼零售；货物进出口（国家法律法规禁止的除外）。（以上经营范围涉及行业许可的凭许可证件，在有效期限内经营，国家有专项专营规定的按规定办理。）
二、发行人历史沿革简介
（一）2003 年 1 月 31 日，公司成立
融创房地产集团有限公司由天津顺驰发展有限公司与天津市政投资有限公司投资设立，于 2003 年 1 月 31 日经天津市工商行政管理局西青分局批准成立，
注册资本人民币 20,000 万元。其中天津顺驰发展有限公司以土地使用权出资，折合人民币 10,000 万元，占注册资本的 50%；天津市政投资有限公司以人民币
10,000 万元的货币作为出资，占注册资本的 50%。
（二）2003 年 5 月 18 日，转让股权
2003 年 5 月 18 日，本公司的股东会决议通过天津顺驰发展有限公司将持有本公司 50%的全部股权转让给天津融创投资有限公司。
（三）2004 年 11 月 20 日，公司注册资本增加至 32,000 万元
2004 年 11 月 20 日，本公司的股东会决议通过同意吸收成都融创置地有限
公司、长春融创置地有限公司为新股东，本公司新增注册资本 12,000 万元，新增
注册资本分别由天津融创投资有限公司追加 10,000 万元，成都融创置地有限公
司投入人民币 1,000 万元，长春融创置地有限公司投入人民币 1,000 万元，增资
后注册资本 32,000 万元人民币。本公司于 2004 年 11 月 29 日收到上述增资款，
由天津市吉威有限责任会计师事务所于 2004 年 11 月 30 日出具津吉会验字（2004）
186 号验资报告。
（四）2005 年 3 月 5 日，公司注册资本减少至 20,000 万元
2005 年 3 月 5 日，本公司的股东会决议通过公司减少注册资本 12,000 万元，
由天津融创投资有限公司减少 10,000 万元，成都融创置地有限公司减少 1,000 万
元，长春融创置地有限公司减少 1,000 万元，减资后注册资本 20,000 万元人民
币。截止 5 月 16 日，公司减少注册资本 12,000 万元人民币，由天津顺通有限责
任会计师事务所于 2005 年 5 月 17 日出具津顺通验内字（2005）第 058 号验资报告。
（五）2006 年 2 月 17 日，转让股权
2006 年 2 月 17 日，本公司的股东会决议通过天津市政投资有限公司将持有本公司 50%的全部股权转让给天津融创投资有限公司，转让后天津融创投资有限公司对本公司持股 100%。
（六）2007 年 9 月 30 日，转让股权
2007 年 9 月 30 日，本公司的股东会决议通过本公司股东天津融创投资有限 公司将持有的本公司 100%的全部股权转让给天津融创不动产投资管理有限公司。
（七）2007 年 12 月 3 日，转让股权
2007 年 12 月 3 日，本公司的股东会决议通过本公司的股东天津融创不动产投资管理有限公司将持有本公司 33.33%的股权转让给天津启威汇金不动产投资管理有限公司，将持有本公司 33.33%的股权转让给天津盈资汇金物业管理有限公司，转让股权后天津融创不动产投资管理有限公司后持有本公司的股权 33.34%。
（八）2007 年 12 月 6 日，公司增加注册资本至 76,060 万元
2007 年 12 月 6 日，本公司的股东会决议通过本公司新增注册资本 56,060 万
元，增资后注册资本 76,060 万元，其中：天津融创不动产投资管理有限公司投入
45,100 万元，天津启威汇金不动产投资管理有限公司货币投入 5,000 万元，天津
盈资汇金物业管理有限公司货币投入 5,960 万元。本公司于 2007 年 12 月 13 日
收到上述增资款，由天津中悦会计师事务所有限公司于 2007 年 12 月 13 日出具
津中悦验内字（2007）第 107 号验资报告。
（九）2007 年 12 月 24 日，转让股权
2007 年 12 月 24 日，本公司的股东会决议通过本公司的股东天津融创不动产投资管理有限公司将持有本公司 11.44%的股权转让给天津聚金物业管理有限公司，将持有本公司 11.44%的股权转让给xxxx聚贤物业管理有限公司，将持有本公司 12.29%的股权转让给天津卓越物业管理有限公司。
（十）2007 年 12 月 26 日，公司增加注册资本至 90,000 万元
2007 年 12 月 26 日，本公司的股东会决议通过本公司增加注册资本 13,940
万元，增资后注册资本 90,000 万元人民币，其中：由天津启威汇金不动产投资管
理有限公司以货币出资 1,300 万元，由天津聚金物业管理有限公司以货币出资
4,865 万元，由xxxx聚贤物业管理有限公司以货币出资 7,775 万元。本公司
于 2007 年 12 月 28 日收到上述增资款，由天津中悦会计师事务所有限公司于
2008 年 1 月 23 日出具津中悦验内字（2008）第 006 号验资报告。
（十一）2015 年 10 月 8 日，公司增加注册资本至 1,000,000 万元
2015 年 10 月 8 日，本公司的股东会决议通过增加注册资本 910,000 万元，
注册资本由 90,000 万元变更为 1,000,000 万元，其中：由天津融创不动产投资管
理有限公司以货币出资 252,980 万元，由天津启威汇金不动产投资管理有限公司
以货币出资 131,131 万元，由天津盈资汇金物业管理有限公司以货币出资 127,673
万元，由天津聚金物业管理有限公司以货币出资 137,137 万元，由xxxx聚贤
物业管理有限公司以货币出资 166,530 万元，由天津卓越物业管理有限公司以货
币出资 94,549 万元。前述股东将分批次缴付拟增加的注册资本金，并于 2023 年
1 月 15 日前完成全部实缴。
根据中审华寅五洲会计师事务所于2015 年10 月9 日出具CHW 津验字[2015]
第 0073 号验资报告、于 2015 年 12 月 2 日出具 CHW 津验字[2015]第 0093 号验
资报告、于 2015 年 12 月 29 日出具 CHW 津验字[2015]第 0107 号验资报告，公
司各股东已完成 610,000 万元的现金认缴。截至 2015 年 12 月 31 日，公司实缴
资本为 700,000 万元。
（十二）2015 年 10 月 21 日，公司更名
2015 年 10 月 21 日，本公司召开股东会，表决通过了公司名称由天津融创置地有限公司变更为融创房地产集团有限公司。公司在完成向工商局申请变更登记和换发营业执照等相关程序后，于 2015 年 10 月 23 日取得天津市西青区市场和 质 量 监 督 管 理 局 核 发 的 营 业 执 照 （ 统 一 社 会 信 用 代 码 为 ： 9112011174665940XA）。
（十三）2018 年 7 月，公司增加注册资本至 1,500,000 万元
2018 年 7 月 17 日，经公司股东会决议通过，公司增加注册资本 500,000.00
万元，其中：由天津融创不动产投资管理有限公司以货币出资 139,002.00 万元，
由天津启威汇金不动产投资管理有限公司以货币出资 72,053.00 万元，由天津盈
资汇金物业管理有限公司以货币出资 70,151.00 万元，由天津卓嘉物业管理有限公司 1以货币出资 75,348.00 万元，由天津鼎晟聚贤物业管理有限公司以货币出资 91,495.00 万元，由天津卓越物业管理有限公司以货币出资 51,951.00 万元。前
述股东应于 2023 年 1 月 15 日前完成全部实缴。
公司原注册资本 1,000,000.00 万元，实收注册资本 1,000,000.00 万元，由北
京东审鼎立国际会计师事务所有限责任公司于 2018 年 7 月 28 日出具鼎立会
1 根据天津聚金物业管理有限公司股东决定及《存续分立协议》，天津聚金物业管理有限公司分立为天津聚金物业管理有限公司和天津卓嘉物业管理有限公司，并由天津卓嘉物业管理有限公司持有融创房地产集团有限公司的股权。
【2018】01-274 号验资报告。公司于 2018 年 7 月 27 日收到公司全体股东缴纳的
x次新增注册资本合计 500,000.00 万元，由北京东审鼎立国际会计师事务所有限
责任公司于 2018 年 7 月 30 日出具鼎立会【2018】01-275 号验资报告。
（十四） 2020 年 1 月，股权转让
2020 年 1 月，经公司股东会决议通过，天津融创不动产投资管理有限公司、天津盈资汇金物业管理有限公司、天津启威汇金不动产投资管理有限公司、天津卓越物业管理有限公司、天津鼎晟聚贤物业管理有限公司及天津聚金物业管理有限公司将其持有的公司合计 100%的股权转让给北京融创控股集团有限公司。
转让股权后公司的股权结构如下：
序号 | 股东名称 | 出资金额（万元） | 出资比例（%） |
1 | 北京融创控股集团有限公司 | 1,500,000.00 | 100 |
三、发行人最近三年及一期内实际控制人变化情况
发行人实际控制人为xxxxx，最近三年及一期内实际控制人未发生变化。实际控制人基本情况详见本节“七、发行人控股股东及实际控制人情况”部分。
四、重大资产重组情况
2017 年 7 月 19 日，公司与大连万达商业地产股份有限公司（以下简称“大
连万达商业”）订立框架协议，公司同意收购大连万达商业持有的中国 12 个文化旅游项目 91%权益，对价为 438.44 亿元。根据《上市公司重大资产重组管理办法》，公司购买上述标的资产构成重大资产重组。
1、万达收购的进展
发行人签订收购万达文旅项目公司 91%股权的 438.44 亿元对价款已支付完毕，截至募集说明书签署日，已获取所有项目的控制权并纳入合并报表范围。收购的万达项目公司涉及房地产开发、酒店、商场和主题乐园等，分布于哈尔滨、合肥、南昌、青岛、济南、广州、成都、重庆、无锡、昆明、桂林和西双版纳等 12 个城市。2018 年 11 月，发行人完成收购xxx先生及万达控股投资有限公司持有的成都万达主题文化旅游管理有限公司等公司股权，最终持有万达文旅项目
100%股权。
2、本次收购对公司经营的影响
万达文旅项目城市布局好、土地成本低且流动性高，使得公司土储得到有效补充，确立了公司土地储备规模行业前三的地位：
1) 本次收购的文旅项目主要位于一二线城市，具有区位优势，与公司的城市布局战略相符合；
2) 可售物业部分尤其住宅产品占比较高，流动性良好：可售物业部分面积为 5,006 万平米，占比约 84%，可售部分中住宅产品配比约 82%，有效提升了项目抗风险能力，利润率较高且可以实现快速销售xx；
3) 项目土地成本具有优势，可售物业部分对应的收购楼面地价约 2,600 元/平米，低于文旅项目所在城市的土地市场价格；
4) 万达文旅项目为公司补充了大量优质的土地储备，截至 2020 年 9 月末，融创中国土地储备面积为 2.99 亿平米（未含旧改等协议状态的土地），同时公司土地储备主要集中分布在核心一线、二线及强三线城市，因此不仅土地储备数量还是土地质量，公司都有较明显优势。
3、本次收购对于公司利润的影响
x次收购对公司盈利能力有所提升，所收购的文旅项目交易溢价后未结转可售物业部分的楼面地价为 2,600 元/平米，预计未来将持续给公司贡献较高的利
润。收购完成后发行人增加总资产 1,935 亿元，增加净资产 297 亿元，发行人因
收购交易产生业务合并收益 231 亿元。
五、报告期末发行人前十大股东情况
截至本募集说明书签署日，公司股东情况如下表所示：
单位：万元
股东名称 | 认缴金额 | 实缴金额 | 股权占比（%） | 股东性质 |
北京融创控股集团有限公司 | 1,500,000 | 1,500,000 | 100.00 | 境内法人 |
合计 | 1,500,000 | 1,500,000 | 100.00 |
六、发行人对其他企业的重要权益投资情况
（一）发行人在子公司中的权益
1、发行人子公司基本情况
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人共有 1,347 家子公司，其中重要子公司 31
家。发行人合并范围内无上市公司和新三板公司。
2、发行人重要子公司近一年主要财务信息
发行人重要子公司最近一年的主要财务信息如下：
单位：万元
重要子公司名称 | 持股比例 | 2019 年 12 月 31 日 | 2019 年 1-12 月 | |||
总资产 | 净资产 | 负债 | 营业收入 | 净利润 | ||
济南万达城建设有限公司 | 100% | 5,337,379 | 908,380 | 4,428,999 | 614,407 | 78,816 |
东方影都融创投资有限公司 | 100% | 3,768,490 | 818,888 | 2,949,602 | 203,247 | -14,597 |
融创华北发展集团有限公司 | 100% | 5,378,138 | 300,490 | 5,077,648 | 5,092 | -4,427 |
重庆万达城投资有限公司 | 100% | 3,507,473 | 806,015 | 2,701,458 | 355,213 | 43,077 |
广州万达文化旅游城投资有限公司 | 100% | 3,604,276 | 1,072,265 | 2,532,011 | 372,932 | 62,289 |
泛海建设控股有限公司 | 100% | 3,818,188 | 1,212,773 | 2,605,415 | 185,763 | -25,895 |
成都融创文旅城投资有限公司 | 100% | 2,518,795 | 514,936 | 2,003,859 | 162,313 | -673 |
北京融创建投房地产集团有限公司 | 100% | 3,779,505 | 581,435 | 3,198,070 | - | 126,887 |
无锡融创城投资有限公司 | 100% | 2,848,576 | 815,475 | 2,033,101 | 235,729 | 87,730 |
xxxxxxxxxxxxx | 000% | 0,000,000 | 000,000 | 0,000,000 | -000 | 289,955 |
南昌万达城投资有限公司 | 100% | 2,752,024 | 679,366 | 2,072,658 | 293,798 | -40,532 |
哈尔滨万达城投资有限公司 | 100% | 2,551,264 | 477,444 | 2,073,820 | 401,794 | 23,290 |
武汉融创基业投资控股有限公司 | 100% | 3,106,310 | 66,218 | 3,040,092 | - | 103,774 |
合肥万达城投资有限公司 | 100% | 2,008,771 | 723,806 | 1,284,965 | 59,514 | 21,703 |
昆明融创城投资有限公司 | 100% | 3,096,182 | 217,014 | 2,879,168 | 150,676 | 21,974 |
环球融创会展文旅集团有限公司 | 70% | 3,752,325 | 1,131,575 | 2,620,751 | - | - |
青岛融创游艇产业投资有限公司 | 100% | 2,227,411 | 467,504 | 1,759,907 | 171,616 | 15,217 |
融创鑫恒投资集团有限公司 | 100% | 4,429,029 | 309,573 | 4,119,456 | - | 163,696 |
四川黑龙滩长岛国际旅游度假中心 有限公司 | 70% | 1,148,931 | 425,670 | 723,261 | - | - |
西双版纳国际旅游度假区开发有限 公司 | 100% | 1,217,897 | 166,417 | 1,051,480 | 184,241 | 4,950 |
重庆阳光壹佰房地产开发有限公司 | 70% | 925,154 | 208,015 | 717,140 | 839 | -1,985 |
青岛嘉凯城房地产开发有限公司 | 100% | 1,593,982 | 322,377 | 1,271,605 | 680,596 | 4,964 |
融创西南房地产开发（集团）有限公 司 | 100% | 7,123,238 | 377,101 | 6,746,138 | 6,393 | 86,027 |
合肥联创智融房地产开发有限公司 | 100% | 1,817,815 | 275,482 | 1,542,333 | 194,675 | -12,914 |
桂林融创城投资有限公司 | 100% | 958,478 | 183,632 | 774,846 | 98,310 | 8,502 |
上海枫丹丽舍房地产开发有限公司 | 100% | 683,484 | 415,116 | 268,368 | - | -45 |
青岛隆岳置业有限公司 | 70% | 780,718 | 6,179 | 774,539 | 77,669 | 5,855 |
长沙环球世纪发展有限公司 | 70% | 719,553 | 66,214 | 653,339 | - | - |
四川三岔湖长岛国际旅游度假中心 有限公司 | 70% | 770,624 | 188,712 | 581,912 | - | - |
河南中珂置业有限公司 | 93% | 531,701 | 42,570 | 489,131 | 1,705 | -5,157 |
贵阳观山湖大数据科技产业园建设 | 51% | 1,112,715 | 327,445 | 785,271 | 195,252 | 20,209 |
有限公司 |
（二）发行人在主要合营或联营企业中的权益
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人共有 418 家合营企业和 67 家联营企业，其中主要合营或联营企业的最近一期主要财务信息如下：
单位：万元
合营企业或联营企业名称 | 2020 年 9 月 30 日 | 2020 年 1-9 月发生额 | 2020 年 9 月 30 日长期股权投资期末 余额 | |||
资产 | 负债 | 所有者权益 | 营业收入 | 净利润 | ||
武汉融璟房地产开发有限公司 | 1,854,671 | 1,182,289 | 672,382 | - | -3,400 | 563,644 |
北京泛海东风置业有限公司 | 2,613,592 | 2,063,404 | 550,189 | - | -1,276 | 550,190 |
天津星耀投资有限公司 | 3,168,650 | 2,550,725 | 617,925 | 39,134 | -24,882 | 449,086 |
厦门建益融房地产有限公司 | 882,200 | 282,200 | 600,000 | - | 0 | 292,661 |
天津绿城全运村建设开发有限 公司 | 640,800 | 121,596 | 519,203 | 8,570 | 2,197 | 226,885 |
武汉融灏房地产开发有限公司 | 1,264,050 | 832,849 | 431,201 | - | -1,650 | 218,764 |
杭州融悦投资有限公司、杭州禾 x投资有限公司、浙江悦成投资有限公司 | 939,899 | 667,396 | 272,500 | 63,456 | -785 | 208,631 |
武汉融城开创投资发展有限公 司 | 796,463 | 340,917 | 455,546 | - | -594 | 227,752 |
天津融创汇凯资产管理有限公 司 | 718,423 | 579,611 | 138,812 | - | 5,326 | 182,623 |
合计 | 2,920,237 | |||||
七、发行人控股股东及实际控制人基本情况
（一）发行人控股股东情况
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人的控股股东为融创中国控股有限公司，其通过北京融创控股集团有限公司间接控制发行人全部股权。
1、控股股东基本情况
公司名称：融创中国控股有限公司（Sunac China Holdings Limited）
主要股东：融创国际投资控股有限公司（ Sunac International Investment Holdings Ltd.）
注册地：开曼群岛
成立日期：2007 年 4 月 26 日
已发行股数：4,451,928,611 股（截至 2019 年 12 月 31 日）交易代码：0000.XX（香港联合交易所上市）
主要业务：投资控股
2、控股股东除融创地产以外的主要资产情况
公司名称 | 注册资本 | 主要业务 | 持股比例 |
天津融创鼎晟置地有限公司 | 170,000 万港币 | 房地产开发 | 100% |
天津融创汇杰置地有限公司 | 70,000 万港币 | 房地产开发 | 100% |
天津融政投资有限公司 | 120,400 万人民币 | 房地产开发 | 100% |
天津融海联创投资合伙企业（有限合伙） | 160,020 万人民币 | 房地产开发 | 100% |
重庆融创世锦置业有限公司 | 125,000 万港币 | 房地产开发 | 100% |
重庆融创启洋置业有限公司 | 228,000 万港币 | 房地产开发 | 100% |
杭州融创绿城房地产开发有限公司 | 10,200 万美元 | 房地产开发 | 100% |
杭州富阳融创置业有限公司 | 10,200 万美元 | 房地产开发 | 100% |
苏州绿城御园房地产开发有限公司 | 25,000 万人民币 | 房地产开发 | 100% |
上海新富港房地产发展有限公司 | 250,000 万人民币 | 房地产开发 | 100% |
3、控股股东最近一年合并财务报表的主要财务数据
项目 | 2019 年度余额或发生额（万元） |
资产总额 | 96,064,924 |
归属母公司股东的净资产 | 8,307,325 |
营业收入 | 16,931,601 |
归属母公司股东的净利润 | 2,602,751 |
注：上表中数据源于香港会计准则下的融创中国年度业绩公告
4、发行人股权被质押或存在争议的情况
截至募集说明书签署日，发行人直接股东所持全部发行人的股权均不存在质押情形。发行人控股股东通过六家全资外商投资子公司间接持有发行人股权不存在争议的情况。
（二）发行人实际控制人情况
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人的实际控制人为xxx先生，融创国际投资控股有限公司持有融创中国 43.82%的股份，融创国际全部已发行股份由孙先生通过三个孙氏家族信托所控制。根据证券及期货条例，孙先生被视为拥有前述所
有股份的权益。同时孙先生通过天津标的投资咨询有限公司间接持有融创中国
1.05%的股份，并直接持有融创中国 0.24%的股份。
xxx先生，融创中国的创办人、董事会主席、执行董事。孙先生拥有二十多年的房地产行业从业经历，积累了丰富的房地产行业经验。孙先生于 1985 年在清华大学取得工学硕士学位，2000 年在哈佛商学院完成高级管理课程。
截至 2020 年 9 月 30 日，实际控制人xxx先生控制的除发行人之外的主要投资企业情况如下：
序号 | 企业名称 |
1 | 融创不动产投资控股有限公司 |
2 | 易胜控股有限公司 |
3 | Lead Sunny Investments Limited |
4 | 天津融创鼎晟置地有限公司 |
5 | 天津融创汇杰置地有限公司 |
6 | 天津融政投资有限公司 |
7 | 重庆融创世锦置业有限公司 |
8 | 重庆融创启洋置业有限公司 |
9 | 杭州融创绿城房地产开发有限公司 |
10 | 杭州富阳融创置业有限公司 |
11 | 上海新富港房地产发展有限公司 |
12 | 丰盛地产发展(上海)有限公司 |
13 | 上海御江物业管理有限公司 |
14 | 上海名翔物业管理有限公司 |
15 | 上海鼎晟物业管理有限公司 |
16 | 苏州绿城御园房地产开发有限公司 |
17 | 天津融海联创投资合伙企业(有限合伙) |
18 | 聚金不动产投资控股有限公司 |
19 | 鼎晟不动产投资控股有限公司 |
20 | 卓越不动产投资控股有限公司 |
21 | 聚金资产投资控股有限公司 |
22 | 鼎晟资产投资控股有限公司 |
23 | 卓越资产投资控股有限公司 |
24 | 天津启威不动产投资管理有限公司 |
25 | 天津聚金物业管理有限公司 |
26 | 天津润泽物业管理有限公司 |
27 | 天津润鼎物业管理有限公司 |
28 | Shining View Investments Limited |
29 | 耀悦投资有限公司 |
30 | 领泰（香港）投资有限公司 |
31 | 融创绿城投资控股有限公司 |
32 | 优势有限公司 |
33 | 聚智集团（国际）有限公司 |
34 | 聚智集团（香港）有限公司 |
35 | 重庆简道文化传媒有限公司 |
36 | 融创物业服务集团有限公司 |
（三）发行人、发行人控股股东及实际控制人的股权关系
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人与控股股东、实际控制人之间的股权关系结构图如下：
八、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况
（一）董事、监事、高级管理人员基本情况及持有发行人证券情况
截至募集说明书签署之日，发行人董事、监事、及高级管理人员基本情况如下表：
姓名 | 职务 | 性别 | 任期起止时间 |
xxx | xxx兼总经理 | 男 | 2014 年-至今 |
xx | x事 | 男 | 2009 年-至今 |
xx | x事 | 男 | 2015 年-至今 |
xxx | 董事 | 女 | 2015 年-至今 |
姓名 | 职务 | 性别 | 任期起止时间 |
xxx | 董事 | 男 | 2015 年-至今 |
xxx | x事 | 男 | 2007 年-至今 |
xx | x事 | 女 | 2020 年-至今 |
xx | x总经理 | 女 | 2015 年-至今 |
路鹏 | 副总经理 | 男 | 2015 年-至今 |
程轶 | 总裁助理 | 女 | 2020 年-至今 |
上述董事、监事、高级管理人员及其关联亲属不存在直接持有发行人股权和债券的情况。
（二）董事、监事、高级管理人员主要从业经历
1、董事
（1）xxxxx，董事长。
汪先生于二零零六年加入融创中国控股有限公司，现任融创中国行政总裁、本公司总经理兼法定代表人，xxx创中国财务总监、副总裁及执行总裁。汪先生在加盟融创中国及本公司之前，曾于二零零五年至二零零六年担任顺驰中国控股有限公司运营总监及财务总监、二零零三年至二零零五年xxx中国控股有限公司附属公司华东地区总经理。
（2）xxx生，董事。
迟先生于二零零四年加入融创中国，现任融创中国执行总裁兼华北区域公司总经理，曾任本公司副总经理及总经理。迟先生在加盟融创中国及本公司之前，任职于多家房地产企业，主要负责项目发展、设计及销售的工作。
（3）xxx生，董事。
田先生于二零零七年加入融创中国，现任融创中国执行总裁兼上海区域公司总经理，曾任天津星美御项目副总经理、苏南区域公司总经理。田先生在加盟融创中国及本公司之前，于二零零二年至二零零七年期间在顺驰中国控股有限公司担任项目销售经理、销售副总经理及总经理。
（4）xxx女士，董事。
马女士于二零零三年加入融创中国，现任融创中国执行总裁兼首席运营官，主管研发设计、营销及成本管理工作，曾任本公司副总经理及总经理。
（5）xxx先生，董事。
黄先生于二零零七年加入融创中国，现任融创中国执行总裁兼华南区域公司总经理，xxx创中国资本运作中心总经理、行政总裁助理、副总裁及首席财务官。黄先生加盟融创中国及本公司前，曾于二零零五年至二零零七年期间担任顺驰中国控股有限公司总裁助理、二零零四年至二零零五年期间担任首创证券有限公司资产管理部项目经理。
（6）xxxx生，董事。
陈先生于二零零六年加入融创中国，现任融创中国副总裁兼东南区域公司董事长。陈先生在加盟本公司之前，曾于联想集团有限公司、中科实业集团（控股）有限公司及新浪网任职。
2、监事
xxxx，监事。
杨女士于二零壹五年加入融创中国，现任融创中国集团审计监察中心总经理，xxx创中国集团审计监察中心总监。
3、高级管理人员
（1）xxx士，副总经理。
薛女士于二零零四年加入融创中国，现任融创中国执行总裁，xxx创中国集团本部人力行政中心和法律事务部总经理，自二零一五年初起担任本公司副总经理。薛女士在加盟融创中国及本公司之前，曾先后就职于中国华联律师事务所、瑞宁律师事务所，从事职业律师工作。
（2）路鹏先生，副总经理。
路先生于二零零三年加入融创中国，现任融创中国执行总裁，自二零一五年初起担任本公司副总经理。其曾任重庆奥林匹克花园项目总经理、重庆亚太商谷项目总经理、天津海河大观项目总经理、天津泰达项目总经理。
（3）程轶女士，总裁助理。
程女士于二零零七年加入融创中国，现任融创中国总裁助理兼任财务管理中心总经理，xxx创中国财务管理中心总经理，同时自二零二零年初起担任融创
中国总裁助理。程女士在加盟融创中国及本公司之前，曾任职xxx中国控股有限公司。
（三）董事、监事、高级管理人员兼职情况
截至本募集说有明书签署之日，发行人董事、监事、高级管理人员在其他单位任职情况如下：
姓名 | 其他单位名称 | 在其他单位担任的职务 |
汪孟德 | 融创中国控股有限公司 | 执行董事兼行政总裁 |
xx | 融创中国控股有限公司 | 执行董事兼执行总裁 |
xx | xx中国控股有限公司 | 执行董事兼执行总裁 |
马志霞 | 融创中国控股有限公司 | 执行总裁兼首席运营官 |
xxx | 融创中国控股有限公司 | 执行董事兼执行总裁 |
xxx | 融创中国控股有限公司 | 副总裁 |
杨扬 | 融创中国控股有限公司 | 集团审计监察中心总经理 |
xx | x创中国控股有限公司 | 执行总裁 |
路鹏 | 融创中国控股有限公司 | 执行总裁 |
xx | x创中国控股有限公司 | 总裁助理兼财务管理中心总经理 |
（四）董事、监事及高级管理人员是否存在重大违法违规情况
报告期内，发行人董事、监事及高级管理人员不存在重大违法违规的情形。
九、发行人主营业务情况
（一）发行人的主营业务及所属行业
根据 2011 年第三次修订的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）的行业
划分标准和中国证监会 2012 年 10 月 26 日颁布的《上市公司行业分类指引》
（2012 年修订），发行人属于“K70-房地产业”，发行人房地产类型为普通住宅地产。
发行人营业执照载明的经营范围：房地产开发及商品房销售；物业管理；室内外装饰；自有房屋租赁；房地产信息咨询（不含中介）；企业管理信息咨询服务；建筑材料批发兼零售；货物进出口（国家法律法规禁止的除外）。
目前发行人的主营业务包括房地产开发及商品房销售。
（二）发行人所处行业分析
1、房地产行业概况
房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。我国目前正处于工业化和快速城市化的发展阶段，国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，构成了我国房地产市场快速发展的原动力。
房地产的发展能有效拉动钢铁、水泥、建材、建筑施工等相关产业，对一个国家和地区整体经济的拉动作用明显。因此，政府对房地产行业十分关注，相应的管理和调控力度也较大。房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房地产行业的发展。
2014 年以来，国内宏观经济增速放缓，居民购房观望情绪上升，房地产销售面积和销售金额均出现同比回落。2014 年，全国商品房销售面积 120,649 万平方米，同比下降 7.6%，商品房销售额 76,292 亿元，同比下降 6.3%。2015 年，由于信贷放宽和政策促进，房地产销售情况出现好转，销售面积和销售金额均呈现出明显回升。
2015 年，全国商品房销售面积 128,495 万平方米，同比增长 6.5%，商品房销售额 87,281 亿元，同比增长 14.4%。
2016 年，商品房销售面积 157,349 万平方米，同比增长 22.5%，商品房销售额 117,627 亿元，同比增长 34.8%。
2017 年，全国商品房销售面积 169,408 万平方米，同比增长 7.7%，商品房销售额 133,701 亿元，同比增长 13.7%。
2018 年，商品房销售面积 171,465 万平方米，同比增长 1.2%。商品房销售额 149,614 亿元，同比增长 11.9%。
2019 年，商品房销售面积 171,558 万平方米，同比增长 0.1%，增速比上年
回落 1.1 个百分点。商品房销售额 159,725 亿元，增长 6.8%，比上年回落 5.1 个百分点。
2020 年 1-9 月，商品房销售面积 117,073 万平方米，同比下降 1.8%，降幅比
1-8 月份收窄 1.5 个百分点。商品房销售额 115,647 亿元，增长 3.7%，比 1-8 月
份上升 2.1 个百分点。
2、行业政策
随着国民经济持续快速和城镇化进程的加速，我国商品住宅价格在过去十年迅速攀升，已经成为影响经济健康发展和民生福祉的重要因素。国家多次通过调控地产行业的发展速度达到规范房地产市场、稳定经济增速、促进社会和谐的目的。
近年来国务院颁布的全国房地产调控政策摘要见下表：
时间 | 名称 | 主要内容 |
2009/12/14 | 国四条 | 增加普通商品住房的有效供给；要继续支持居民自主和改善性住房消 费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；要加强市场监督；要继续大规模推进保障性安居工程建设。 |
2010/01/10 | 国十一条 | 严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。 |
2010/04/17 | 国十条 | 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不是当地户籍和不能提供当地1年以上纳税证明的，商业银行对其停发贷款；明确10年底完成建设300万套保障性住 房的目标。 |
2010/09/29 | “9.29”新政 | 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；要完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及 以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。 |
2011/01/26 | 新国八条 | 落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布；加大保障性安居工程建设力度；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%；贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限有效证明的非当地户籍居民家庭，限购 1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限有效证明的非当地户 籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 |
2013/02/20 | 国五条 | 完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征；增加普通商品住房及用地供应，原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量；加快保障性安居工程规划建设，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套，新开工630万套的任务；加强市场监管和预期管理；加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效 机制。 |
2017/2/21 | 《关于促进建筑业持续健康发展的意见》 | 明确了二十个改革发展的重点：优化资质资格管理；完善招标投标制 度；加快推行工程总承包；培育全过程工程咨询；严格落实工程质量责任；加强安全生产管理；全面提高监管水平；建立统一开放市场；加强承包履约管理；规范工程价款结算；加快培养建筑人才；改革建筑用工制度；保护工人合法权益；推广智能和装配式建筑；提升建筑设计水 平；加强技术研发应用；完善工程建设标准；加强中外标准衔接；提高 对外承包能力；加大政策扶持力度。 |
2017/3 | 《2017 年两会政府工作报告》 | 因城施策去库存，坚持住房的居住属性， 落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长 效机制；加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅 用地，规范开 发、销售、中介等行为。 |
2017/5 | 《关于进一步做好棚户区改造公做有关问题的 通知》 | 国务院常务会议确立三年棚改任务目标，从 2018 年 到 2020 年再改造各类棚户区 1500 万套，在商品住房 库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化 安置比例，同时明确加大中央财政补助和金 融、用地 等支持。 |
2018/3/10 | 《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂 管理办法》 | 要求节余指标跨省域调剂涉及调整规划耕地保有量、建设用地规模的，要及时做好台账管理，并在新一轮土地利用总体规划编制时统筹解决。要建立节余指标调剂监管平台，拆旧复垦安置方案和建新方案应实时备案，做到上图入库、数量真实、质量可靠，确保拆旧复垦安置和建新精 准落地。 |
2019/12/25 | 《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意 见》 | 全面放宽常住人口300万-500万大城市落户条件，推动区域协调发展促迚流动均衡，以户籍制度和公共服务牵引区域流动。 |
2020/3/12 | 《关于授权和委托用地审批权的决 定》 | 将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。 |
2020/5/17 | 《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指 导意见》 | 继续实施差别化用地政策，新增建设用地指标进一步向西部地区倾斜，合理增加荒山、沙地、戈壁等未利用土地开发建设指标。 |
2020/10/11 | 《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案 （2020－ 2025年）》 | 将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准；探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制；试点实行土地二级市场预告登记转让制度。 |
近年来其他全国房地产调控政策摘要见下表：
时间 | 发布机构 | 主要内容 |
2011/05/01 | 国家发改委 | 《商品房销售明码标价规定》：商品房销售要实行一套一标价，并明确公 示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。 |
2011/09/13 | 财政部 国家发改委 | 《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》明确：中央财政资金可通过直接投资创业企业、参股创业投资基金等方式，培育和促进新兴产业发展。办法同时要求资金不得投资于已上市企业；不得从事房地产； 不得投资于股票、期货。 |
2011/09/19 | 国务院会议 | 继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。政府明确提出公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主；继续安排廉租房、经济适用房和限价商品房建设，加快实施棚户区改造，加大农村危房改造力度。逐步实现廉租房与公租房统筹 建设、并轨运行。 |
2012/01/10 | 住房信息系 统联网 | 住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完 成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。 |
2012/07/19 | 国土部、住建部 | 《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通 知》：坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放 松的，要立即纠正。 |
2014/09/30 | 人民银行、 银监会 | 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》：对拥有1套住房并已结清 相应购房贷款的家庭，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 |
2015/3/30 | 人民银行、住建部、银 监会 | 《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》：对拥有一套房且房贷未结清的家庭购二套房、拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积 金、使用住房公积金贷款购买首套房三者情况的首付比例进行了下调。 |
2015/3/30 | 财政部 | 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：个人住房转让营业税免征 年限由5年恢复至2年。 |
2015/9/1 | 住建部、财 政部、人民银行 | 二套房公积金贷款首付比例降低至20%。 |
2016/2/2 | 人民银行、银监会 | 《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的 城市，个人住房贷款政策按原规定执行。 |
2016/2/17 | 人民银行、住建部、财 政部 | 《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为 1.50%。 |
2016/2/19 | 财政部 | 《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》：非普通住宅购买首套房契税比例为1.5%，二套房为2%；2年以上非普通住房营业税统 一减免；北上广深对于首套房购买非普通住宅契税由3%调降至1.5%。 |
2017/4/6 | 住建部、国土资源部 | 《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》：对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的， 要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。 |
2017/7/10 | 财政部、国 家税务总局 | 《关于支持农村集体产权制度改革有关税收政策的通知》：对农村集体产 权制度改革涉及的契税、印花税政策进行免征、不征等优惠政策。 |
2017/7/18 | 住建部、发改委、公安部、财政 部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监 会 | 《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》：要继续深化城镇住房制度改革，建立租购并举的住房制度，并将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁改革的试点。 |
2017/8 | 国土资源部、住建部 《利用集体建设用 地建设租赁住房试 点方案》 | 将在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住 房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村 镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管 和服务能力较强的城市（第一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市， 福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、 佛山市、肇庆市，四川成都 市），开展利用集体建设 用地建设租赁住房试点。村镇集体经济组织可以自行 开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集 体租赁住 房。 |
2017/8 | 全国土地利用管理工作 会议 | 大力实施节约集约用地，以盘活利用“批而未供土地、闲置土地、城镇低效 用地”为主攻方向，推动节约集约用地向纵深发展。 |
2017/10 | 中央办公厅 “十九大 报 告” | 中共十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道 保障、租购并举的住房制度”让全体人民住有所居， 培养和发展住房租赁市场。 |
2017/12 | 中央经济工作会议 | 要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益 相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业 发展；完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机 制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央 和地方事权，实行差别化调控。 |
2018/4 | 证监会、住建部 | 证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。 《通知》明确提出，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为 底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性 质的资产证券化 产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。该《通 |
知》有助于盘活住 房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效 率，引导社会资金参与住 房租赁市场建设；有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构 性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；丰富资本市场产品供给，提供 中等风险、中等收益的投资品种，满 足投资者多元化投资需求。 | ||
2018/5 | 住建部 | 坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松；住建部约谈12个城市；辽 宁丹东、贵阳限售政策。 |
2019/1 | 自然资源部、住建部 | 自然资源部、住建部联合发布《自然资源部办公厅 住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房 制度。 |
2019/3 | 中国高层发展论坛2019 经济峰会 | 住建部副部长xxx“坚持房地产调控不动摇” |
2019/4 | 中央国家机关住房资金管理中心、 发改委 | 《关亍调整住房公积金个人住房贷款政策迚一步优化服务有关问题的通 知》：放松购买政策性住房的贷款要求；《2019年新型城镇化建设重点仸务》：城区常住人口100万-300万的II型大城市要全面取消落户限制，城区 常住人口300万-500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件。 |
2019/5 | 银保监会23号文 | 限制表内外资金直接戒变相用于土地出让金融资；整治通过影子银行渠道 违规流入房地产市场；禁止通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资 |
2019/7 | 中共中央政 治局会议 | 三季末地产信托业务规模不得超过二季末；不将房地产作为短期刺激经济 的手段；要求房企发行外债只能置换未杢一年内到期的中长期境外债务 |
2019/8 | 银保监会 | 下半年信托监管的主要内容包括坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信 托市场违法违规行为及有力有效处置信托机构风险等等 |
2019/10 | 中国人民银 行 | 自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的 贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成 |
2019/11 | 经济形势与 家和企业家座谈会 | xxx：大力发展养老、托幼等服务，推进老旧小区改造 |
2019/12 | 中央经济工作会议、中国人民银 行、住建部 | 中央经济工作会议：坚持房住不炒，全面落实因城施策，稳地价、稳房 价、稳预期的长效管理调控机制，促迚房地产市场平稳健康发展。加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房；中国人民银行行长：坚持“房住不 炒”定位，按照因城施策原则，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，综合运用多种工具对房地产融资迚行逆周期调节；长期坚持房住不炒，维持“三稳”基调，稳妥实施长效机 制；“棚改、旧改、政策性租赁房”为重要议题。 |
2020/1 | 银保监会 | 对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜， 灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。 |
2020/5 | 财政部 | 《住宅专项维修资金会计核算办法》：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，明确维修资金是一项独立于其代管机构自身资产的资金，按照商品住宅、已售公有朱当分别建 账、分别核算。 |
2020/6 | 银保监会 | 针对“房住不炒”政策，提出表内外资金直接或变相用于土地出让金或土地储备融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房 地产开发项目提供融资等。 |
2020/7 | 中央国家机关住房资金 管理中心 | 2020住房公积金年度住房公积金缴存基数上下限不做调整；2020住房公积金年度缴存比例为5%-12%；具体缴存比例对应月缴存额上限。 |
2020/7 | 住建部、最高法、公安部、央行、国家税务总局、银保监 会 | 进一步加强房屋网签备案信息共享，提升公共服务水平，促进房地产市场平稳健康发展。 |
2020/8 | 央行、住建 部 | 形成重点房地产企业资金检测和融资管理规则。 |
3、全国房地产行业形势
（1）房地产开发投资情况
根据国家统计局数据，2014 年，全国房地产开发投资 9.5 万亿元，同比增长 10.47%；全国房屋新开工面积为 17.96 亿平方米，同比下降 10.65%。与 2013 年相比，投资增速和房屋新开工面积均有所下降。
2015 年，全国房地产开发投资 9.6 万亿元，同比增长 1.1%；全国房屋新开工面积 15.45 亿平方米，同比下降 13.98%。投资增速及房屋新开工面积均呈现下降趋势。
2016 年，全国房地产开发投资 10.26 万亿元，同比增长 6.9%（扣除价格因素实际增长 7.5%），全国房屋新开工面积为 16.70 亿平方米，同比增长 8.1%。投资增速和房屋新开工面积均有所上升。
2017 年，全国房地产开发投资 10.98 万亿元，名义同比增长 7.0%，全国房
屋新开工面积 17.87 亿平方米，同比增长 7.0%。与 2016 年相比，投资增速略有下降，房屋新开工面积有所上升。
2018 年，全国房地产开发投资 120,264 亿元，比上年增长 9.5%，增速比 1-
11 月份回落 0.2 个百分点，比上年同期提高 2.5 个百分点。
2019 年，全国房地产开发投资 132,194 亿元，比上年增长 9.9%，增速比 1-
11 月份回落 0.3 个百分点，比上年同期提高 0.4 个百分点。
2020 年 1-6 月，全国房地产开发投资 103,484 亿元，同比增长 5.6%，1-8 月份为增长 4.6%。
房地产开发投资月度投资完成额及累计同比增速情况
140,000.00 50.00
120,000.00 40.00
100,000.00 30.00
80,000.00 20.00
60,000.00 10.00
40,000.00 0.00
20,000.00 -10.00
2009-02
2009-09
2010-04
2010-11
2011-06
2012-01
2012-08
2013-03
2013-10
2014-05
2014-12
2015-07
2016-02
2016-09
2017-04
2017-11
2018-06
2019-01
2019-08
2020-03
0.00 -20.00
房地产开发投资完成额:累计值 房地产开发投资完成额:累计同比
数据来源：国家统计局
（2）房屋销售情况
2013 年，全国商品房销售面积为 130,550 万平方米，同比增长 17.29%，商品房销售额累计为 8.1 万亿元，同比增长 26.61%。期内国家新出台了新国五条，诱发了成交量的飙升，商品房销售面积增速也回升至 2009 年以来的高点。2014年，商品房销售面积为 120,649 万平方米，比上年下降 7.6%。其中，住宅销售面积下降 9.1%，办公楼销售面积下降 13.4%，商业营业用房销售面积增长 7.2%。商品房销售额 76,292 亿元，下降 6.3%。其中，住宅销售额下降 7.8%，办公楼销售额下降 21.4%，商业营业用房销售额增长 7.6%。
2015 年，商品房销售面积为 128,495 万平方米，同比增长 6.5%。其中，住 宅销售面积增长 6.9%，办公楼销售面积增长 16.2%，商业营业用房销售面积增长 1.9%。商品房销售额 87,281 亿元，增长 14.4%，增速回落 1.2 个百分点。其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。
2016 年，商品房销售面积为 157,349 万平方米，同比增长 22.5%。其中，住房销售面积增长 22.4%，办公楼销售面积增长 31.4%，商业营业用房销售面积增长 16.8%。商品房销售额 117,627 亿元，增长 34.8%，增速回落 2.7 个百分点。其中，住宅销售额增长 36.1%，办公楼销售额增长 45.8%，商业营业用房销售额增长 19.5%。
2017 年，商品房销售面积为 169,408 万平方米，同比增长 7.7%。其中，住
房销售面积增长 5.3%，办公楼销售面积增长 24.3%，商业营业用房销售面积增长 18.7%。商品房销售额 133,701 亿元，增长 13.7%，增速提高 1 个百分点。其中，住宅销售额增长 11.3%，办公楼销售额增长 17.5%，商业营业用房销售额增长 25.3%。
2018 年，商品房销售面积 171,465 万平方米，比上年增长 1.2%，增速比上年回落 6.5 个百分点。其中，住宅销售面积增长 2.2%，办公楼销售面积下降 8.3%，商业营业用房销售面积下降 6.8%。商品房销售额 149,614 亿元，增长 11.9%，增速比上年回落 1.8 个百分点。
2019 年，商品房销售面积 171,558 万平方米，同比增长 0.1%，增速上年回
落 1.1 个百分点。商品房销售额 159,725 亿元，增长 6.8%，比上年回落 5.1 个百分点。
2020 年 1-9 月，商品房销售面积 117,073 万平方米，同比下降 1.8%，降幅比
1-8 月份收窄 1.5 个百分点。其中，住宅销售面积下降 1.0%，办公楼销售面积下降 16.5%，商业营业用房销售面积下降 15.3%。商品房销售额 115,647 亿元，增长 3.7%，相比 1—8 月份上涨 2.1 个百分点。其中，住宅销售额增长 6.2%，办公楼销售额下降 15.7%，商业营业用房销售额下降 17.1%。
2005-2019 年及 2020 年 1-9 月全国商品房销售/开发情况
250,000.00
200,000.00
150,000.00
100,000.00
50,000.00
0.00
商品房销售面积（万平方米） 房屋新开工面积（万平方米）本年购置土地面积（万平方米）
4、行业竞争格局
数据来源：国家统计局
从 2003 年至今，房地产行业不断成熟，整体呈现业绩持续增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势。
2020年发布中国房地产企业500强前十名
排名 | 企业名称 | 排名 | 企业名称 |
1 | 恒大地产集团有限公司 | 6 | 保利房地产（集团）股份有限公司 |
2 | 碧桂园控股有限公司 | 7 | 龙湖地产有限公司 |
3 | 万科企业股份有限公司 | 8 | 新城控股集团股份有限公司 |
4 | 融创中国控股有限公司（融创房地产集团有限 公司） | 9 | 华润置地有限公司 |
5 | 中海企业发展集团有限公司 | 10 | 广州富力地产股份有限公司 |
资料来源：中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心
房地产行业龙头企业在竞争中具有明显的优势：（1）研究和管理能力强，能够对市场机遇和风险进行判断，制定合理的发展战略并有效执行；（2）资本实力雄厚，抗周期性风险能力强；（3）融资渠道和成本占优，对优质地块的竞争力突出；（4）土地储备丰富，保证了业务的可持续发展；（5）品牌知名度高，在产品定价和销售方面优势明显；（6）业务跨地区分布，可以xx和对冲区域性政策和市场风险。
凭借各方面的竞争优势，大型房地产企业以超越行业平均增速的水平增长；而中小公司则由于综合竞争实力较弱，所面临的生存和发展压力增大，生存空间
被日益压缩。中国房地产行业竞争的态势已经趋于固化，出现了明显的强者恒强的局面，行业洗牌加速。
5、房地产行业发展趋势
城市化进程为房地产行业带来了良好的发展前景。自 1982 年至 2019 年，中国城市化率由20%迅速跃升至58.52%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。据历史数据平均估计，中国城市化率每年增加一个百分点，预计会带动 1,000 多万农村人口向城市迁移，进而带来大量新增的住房需求。
根据世界银行研究，住宅需求与人均 GDP 有着密切的联系，当人均 GDP 在 600-800 美元时，房地产行业将进入高速发展期；当人均 GDP 达到 1,300-8,000美元时，房地产行业将进入稳定快速增长期。目前我国人均 GDP 已经超过 8,000美元，国内房地产行业已经进入稳定快速增长期。
房地产行业经过多年发展后，目前正处于结构性转变的时期，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经高度分散，但随着消费者选择能力的显现及市场环境的变化，房地产企业竞争越发激烈，行业的集中度将不断上升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将从“全面化”转向精细分工，不同层次的房地产企业很可能将分化发展。
随着市场化程度的加深，资本实力强大并具有品牌优势的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势，并在行业收购兼并的过程中获得更高的市场地位和更大的份额，行业的集中度也将逐步提高。
不同区域的房地产市场发展将出现两极分化。一线城市由于经济发展良好，人口聚集力较强，房地产市场保持良好发展态势，住宅价格存上涨动力。二线城市商品住宅市场分化明显，除一些热点城市外，其他二线城市商品住宅库存正在逐步得到去化，房价将保持相对平稳。对于三四线城市而言，房地产市场具有发展潜力、价格具有较强上涨动力的城市多聚集于三大城市群。部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企；部分城市经济、产业发展较慢或不及xx城市，市场需求被xx吸纳能力较强的城市分流。未来，采取多种方式有效去库存将成为房地产市场的重点之一，不同城市房地产市场发展将更加差异化，部分三线城
市或受制于经济、产业发展、人口吸纳力等因素影响，面临库存去化压力；而一线及部分热点二三线城市由于自身经济、产业等优势，继续带来需求空间的提升，房地产市场将保持良好发展态势，房价将保持平稳或温和上涨趋势。
（三）发行人面临的主要竞争状况、经营方针及战略
1、主要竞争状况
（1）发行人所处行业地位
公司自成立以来，秉持“区域聚焦和高端精品”的发展战略，已基本完成了中国一线、二线及强三线城市等的全国化布局，项目涵盖高层、别墅、商业、写字楼等多种物业类型，公司已是业内领先的知名高端房地产开发企业。最近三年及一期，公司总口径销售额分别为 3,586 亿元、4,480 亿元、5,518 亿元和 3,798 亿元。
公司控股股东融创中国为香港联交所上市公司（股票代码：0000.XX），专业从事住宅及商业地产综合开发，在业内具有较强品牌影响力和竞争力，是中国领先的房地产发展商之一。融创中国从 2010 年上市时年度合约销售额 83.3 亿元，
在 9 年中快速发展，2019 年实现销售额 5,562 亿元，获得全国房企销售排名第四名。
截至 2020 年 9 月末，融创中国在 163 个一线、二线及强三线城市完成了全
国化布局，拥有 868 个优质地产项目，土地储备约 2.99 亿平方米（未含旧改等协议状态土地），规模位于行业前列，城市布局和土地成本具备竞争优势。
融创中国建立了较高品质产品的体系能力，产品的竞争力和影响力处于行业的领先地位，成功打造了多条具备行业影响力的产品线：壹号院系、桃花源系、府系和桃源系等系列，在众多核心城市中的标杆项目引领了房地产项目的高品质产品的最高标准，并受到同行和业主的高度认可和广泛赞誉。
融创中国曾先后荣膺“2018 年度特色小镇开发运营创新力企业、2018 中国房地产百强企业成长性TOP10、2018 中国房地产开发企业综合实力十强—第五名、 2018 中国房地产开发企业综合发展十强—第四名、2018 中国地产风尚大奖、2019中国房地产开发企业十强—第四名、中国上市公司品牌价值榜民营榜 TOP50”等诸多荣誉，体现了公司行业地位的不断提升，目前公司的综合实力已进入行业第
一梯队。
基于持续稳健的经营表现，公司得到了投资者的持续认可。2019 年融创中国被纳入恒生中国企业指数。截至目前，融创中国已被纳入 MSCI 中国指数、富时房地产指数、恒生中国（香港上市）100 指数、恒生中国内地地产指数、中证香港 100 指数、恒生中国（香港上市）25 指数、MSCI 中国 50 指数及恒生中国企业指数等几乎所有重要指数。充分彰显了市场对于公司稳健发展的巨大信心。
（2）发行人的竞争优势
①公司土地储备数量位居行业第一梯队，合理的土地成本和健康的城市布局具备明显竞争优势：
截至 2020 年 9 月末，公司土地储备面积稳居行业第一梯队；土地储备均分布于供求关系十分健康的一线、二线及强三线城市，充足且高质量的土地储备在支持公司长期健康发展的同时，合理的土地成本也使公司拥有更多空间响应国家行业调控政策。
②具有绝对竞争力的发展能力
公司拥有良好的周期把握能力、收并购市场的优势品牌和口碑，以及众多的优质合作伙伴，进一步巩固了土地储备的竞争优势，充足高质量的土地储备将有力的支持公司未来的销售表现和长期的稳健发展：
公司多年积累的良好的合作及并购口碑、成熟的并购团队和决策机制，使公司更好地把握了行业整合机会，为补充了大量成本合理且高质量的土地储备，为公司持续健康的发展奠定基础，截至报告期末，公司土地储备中超 60%通过收并购方式获取。例如：公司于 2012 年通过与绿城中国合作进入长三角市场，经过
5 年的发展，2019 年上海区域已实现近 1000 亿销售额，成为各区域市场领先的
开发商；此外，公司于 2017 年 7 月收购万达 12 个文化旅游项目、2019 年 1 月收购泛海建设北京及上海项目、2019 年 11 月收购云南城投项目，以合理的价格获取了核心一二线城市大量优质的土地储备，使公司土地储备处于行业前列。
③公司一直坚持的城市深耕策略，使公司销售实现稳步增长，行业地位快速提升，位居行业第四：
在充足高质量的可售资源及市场领先的高品质产品能力的支持下，公司销售
实现稳步增长，2019 年融创中国实现销售额 5,562 亿，位居行业第四。同时，公司一直秉承一贯的城市深耕战略，在越来越多的核心城市拥有领先市场地位， 2019 年，融创中国有 43 个城市的销售金额排名进入当地市场前十，较 2018 年
增加 6 个城市，有 3 个城市的销售金额超 300 亿元，17 个城市销售金额超 100
亿元：
a) 2019 年公司在天津、重庆、成都、济南、青岛、合肥等 13 个城市销售额排名当地市场第一，在 31 个城市销售额排名当地市场前五，在 43 个城市销售额排名当地市场前十，其中，其中天津连续九年、无锡连续八年、重庆连续四年位列当地市场第一名；
b) 2019 年公司在 17 个城市销售突破 100 亿：其中上海、重庆、青岛 3 个城市销售额突破 300 亿，杭州、天津、西安、济南、昆明、无锡 6 个城市销售额突破 200 亿，苏州、成都、郑州、宁波、石家庄等 8 个城市销售突破 100 亿。
④持续坚持产品领先战略
2019 年，公司进一步巩固行业领先的产品品质和品牌优势：一方面，公司成 功打造了多条具备行业影响力的产品线，包括壹号院系、中式产品谱系、府系核 心产品线及其他一系列成熟产品线，尤其具备业内首屈一指的中式产品体系能力；另一方面，公司在众多核心城市持续不断打造和交付越来越多的标杆项目，受到 业主和各界的高度认可与广泛赞誉。
在由克而瑞研究中心发布的“2019 年中国房企产品力排行榜 TOP100”中，公司高居榜首。公司旗下的“上海桃花源”、壹号院系及府系分别斩获 2019 年 “中国住宅十大作品”、“顶级豪宅产品系 TOP10”、“轻奢精品产品系 TOP10”三个重量级大奖。公司全方位的综合竞争力愈发突出，成为行业高质量增长的标杆。
⑤公司拥有以“聚焦现金流和利润”为核心的高效运营管理能力
公司在过往的发展中，经营规模迅速扩大，成为行业领先的高端物业发展商之一。公司在高速增长的同时，也非常注重现金流的安全和盈利能力的提升，对现金流管理稳健，盈利能力持续稳定增长。令人瞩目成绩的取得，除了公司长期坚持发展战略带来的竞争优势之外，也得益于公司长期坚持聚焦现金流和利润的高效运营管控。目前，公司已经形成高效的三级管控体系，紧紧围绕现金流和利
润，建立了完善的考核和激励制度。公司所拥有的以聚焦现金流和利润为核心的高效运营管理能力，为公司未来稳健发展，提供了有力的管理支持。
⑥公司拥有长期稳定、经验丰富且执行力强的管理团队
公司主要管理团队拥有房地产行业从业经验逾 19 年，主要团队成员的合作
超过了 15 年，是业内知名的理念一致、合作稳定、执行力较强的管理团队之一，这是公司发展战略得以高效执行，经营目标不断实现的强有力保证。
2、经营方针及战略
公司将继续坚持地产开发业务为绝对核心主业，持续提升综合竞争能力。凭借过去十几年来一直坚持的聚焦于一二线城市和高端精品发展战略、具备优势的城市布局、充足优质且成本合理的土地储备、稳定高效且执行力强的管理团队、卓越的拿地能力及并购合作的品牌和口碑以及强大的产品竞争力和服务能力以及品牌影响力使公司很好的应对了市场、政策变化带来的不确定性，并保持了稳定快速的发展，成为具有全面竞争优势的一线开发商。
（1）公司未来在土地储备策略上，将重点关注一二线及核心城市的优质土地获取机会，严格控制土地获取节奏，并将进一步巩固拿地优势，继续发挥公司产业品牌能力，与政府一同共建城市，助力公司高质量发展。
（2）随着经营规模的增长，公司将在产品品质行业领先的基础上持续创新升级，尤其是更加重视不断满足客户对产品功能属性的需求，继续携手实力合作伙伴，共同探索打造智慧社区和未来社区，保持高品质产品能力引领行业。
（3）公司在新形势、新阶段下，将继续聚焦精细化运营，提升综合竞争能力。公司在未来将进行不断总结，并在其基础之上进行主动变革。
（四）发行人主营业务收入构成及主要产品情况
1、发行人报告期内主营业务收入构成
（1）主营业务收入按行业划分
单位：万元
项目 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 | ||||
收入 | 占比 （%） | 收入 | 占比 （%） | 收入 | 占比 （%） | 收入 | 占比 （%） | |
房地产开发及销售 | 8,150,514 | 94.57 | 15,338,028 | 94.61 | 10,256,017 | 95.52 | 5,200,829 | 94.74 |
项目 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 | ||||
收入 | 占比 （%） | 收入 | 占比 （%） | 收入 | 占比 （%） | 收入 | 占比 （%） | |
文旅业务及其他 | 467,553 | 5.43 | 874,527 | 5.39 | 480,811 | 4.48 | 288,520 | 5.26 |
合计 | 8,618,067 | 100.00 | 16,212,555 | 100.00 | 10,736,828 | 100.00 | 5,489,349 | 100.00% |
（2）房地产销售收入按区域划分
单位：亿元
区域 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 | ||||
收入 | 占比 （%） | 收入 | 占比 （%） | 收入 | 占比 （%） | 收入 | 占比 （%） | |
北京区域 | 54.45 | 6.68 | 307 | 20.13 | 110 | 10.69 | 41 | 7.86 |
华北区域 | 107.78 | 13.22 | 207 | 13.46 | 127 | 12.40 | 19 | 3.66 |
上海区域 | 228.01 | 27.97 | 228 | 14.85 | 270 | 26.32 | 99 | 19.05 |
西南区域 | 255.94 | 31.40 | 281 | 18.31 | 223 | 21.70 | 93 | 17.84 |
东南区域 | 81.91 | 10.05 | 282 | 18.35 | 63 | 6.13 | 117 | 22.58 |
华中区域 | 27.49 | 3.37 | 108 | 7.03 | 123 | 11.96 | 62 | 11.93 |
华南区域 | 59.47 | 7.30 | 121 | 7.86 | 111 | 10.80 | 89 | 17.08 |
合计 | 815.05 | 100.00 | 1,534 | 100.00 | 1,026 | 100.00 | 520 | 100.00 |
2、发行人近三年及一期房地产项目开发情况
项目/口径 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017年度 |
总口径 | 总口径 | 总口径 | 总xx | |
xxxxx （xxxx） | 0,000 | 0,000 | 0,000 | 0,000 |
xxxx （xxxx） | 1,545 | 2,509 | 1,839 | 858 |
3、发行人近三年及一期经营的房地产项目销售情况
项目/口径 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 | ||||||||
并表口 径 | 权益口 径 | 总口径 | 并表 口径 | 权益 口径 | 总口 径 | 并表 | 权益 口径 | 总口 径 | 并表 口径 | 权益 口径 | 总口 径 | |
销售面积 （万平方米） | 1,287 | 1,831 | 2,703 | 1,653 | 2,612 | 3,787 | 1,621 | 2,116 | 2,982 | 1,140 | 1,597 | 2,184 |
销售金额 （亿元） | 1,795 | 2,568 | 3,798 | 2,433 | 3,810 | 5,518 | 2,325 | 3,153 | 4,480 | 1,744 | 2,602 | 3,586 |
销售均价 （元/平方米） | 13,947 | 14,024 | 14,049 | 14,720 | 14,380 | 14,570 | 14,338 | 14,903 | 15,025 | 15,298 | 16,293 | 16,419 |
4、发行人土地储备情况（截至 2020 年 9 月末）
2并表口径是指对本公司及控股子公司中每家公司统计数据的加总
单位：万平方米
总土地储备 | 总土地储备占比 | 权益土地储备 | |
北京区域 | 4,519 | 17.41% | 3,076 |
华北区域 | 4,365 | 16.82% | 2,903 |
上海区域 | 2,364 | 9.11% | 1,340 |
西南区域 | 7,062 | 27.21% | 4,420 |
东南区域 | 2,835 | 10.92% | 1,723 |
华中区域 | 2,808 | 10.82% | 1,617 |
华南区域 | 2,003 | 7.72% | 1,466 |
合计 | 25,956 | 100.00% | 16,545 |
5、发行人报告期内拿地情况
截至 2020 年 6 月末，在合并报表范围内，发行人报告期内取得的项目，
在其取得时土地储备面积合计 10,997.57 万平方米，总土地支出 2,091.07 亿
元。截至 2020 年 6 月末，在合并报表范围内，发行人报告期内取得的项目
已付收购款和已付招拍挂土地款合计 1,967.78 亿元，剩余未付收购款和未付
招拍挂土地款合计 123.29 亿元，具体情况如下表所示：
单位：万平方米、亿元
序号 | 项目名称 | 位置 | 获取时间 | 权益比例 | 取得项目时土地储备面积 | 总土地支出 | 截至 2020 年 6 月末已付收购款/已付招拍挂 土地款 | 截至 2020 年 6 月末未付收购款/未付招拍挂 土地款 | 后续土地款/收购款缴纳计划 | 资金来源 |
1 | 融创香山府 | 中山 | 2017 年 1 月 | 100% | 53.73 | 9.39 | 9.39 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
2 | 佛山均安项目 | 佛山 | 2017 年 1 月 | 90% | 37.00 | 6.25 | 6.25 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
3 | 莫干溪谷 | 湖州 | 2017 年 1 月 | 90% | 14.68 | 3.45 | 3.12 | 0.32 | 预计 2021 年缴款完毕 | 自有资金 |
4 | 清远恒美 | 清远 | 2017 年 1 月 | 100% | 39.50 | 3.42 | 3.42 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
5 | 澜玥台 | 昆明 | 2017 年 2 月 | 100% | 19.46 | 0.10 | 0.10 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
6 | 融创前湖道 | 南昌 | 2017 年 2 月 | 100% | 7.38 | 4.91 | 4.91 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
7 | 海墅 | 青岛 | 2017 年 2 月 | 100% | 11.84 | 8.30 | 8.30 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
8 | 西山宸院 | 湖州 | 2017 年 3 月 | 100% | 20.53 | 1.09 | 1.09 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
9 | 乐视龙兴项目 | 重庆 | 2017 年 3 月 | 100% | 52.96 | 0.10 | 0.10 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
10 | 江南悦 | 嘉兴 | 2017 年 3 月 | 100% | 12.64 | 8.44 | 8.44 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
11 | 重庆堃运 | 重庆 | 2017 年 3 月 | 100% | 38.38 | 0.20 | 0.20 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
12 | 清远道申 | xx | 0007 年 3 月 | 100% | 11.21 | 2.54 | 2.54 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
13 | 融创璟园 | 西安 | 2017 年 4 月 | 64% | 2.77 | 0.47 | 0.47 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
14 | 台州珠光 | 台州 | 2017 年 4 月 | 60% | 17.71 | 2.18 | 2.18 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
15 | 四会中易 | 肇庆 | 2017 年 4 月 | 100% | 90.43 | 3.61 | 3.61 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
16 | 江阴玉兰公馆 | 无锡 | 2017 年 4 月 | 100% | 13.99 | 0.01 | 0.01 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
17 | 柳州九棠府 | 柳州 | 2017 年 4 月 | 100% | 12.03 | 3.62 | 3.62 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
18 | 桃源大观项目 | 海口 | 2017 年 4 月 | 65% | 12.47 | 11.15 | 11.15 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
19 | 莆田城南 | 莆田 | 2017 年 4 月 | 100% | 14.93 | 10.04 | 10.04 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
20 | 玉兰公馆 | 南通 | 2017 年 4 月 | 100% | 4.90 | 1.42 | 1.42 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
21 | 泉州宜和园 | 泉州 | 2017 年 4 月 | 80% | 8.25 | 1.11 | 1.11 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
22 | 融创溪湾首府 | 中山 | 2017 年 4 月 | 95% | 10.68 | 1.72 | 1.72 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
23 | 芜湖玉兰公馆 | 芜湖 | 2017 年 4 月 | 100% | 31.58 | 5.15 | 5.15 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
24 | 海越府 | 嘉兴 | 2017 年 4 月 | 100% | 20.52 | 13.55 | 13.55 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
25 | 巴厘岛 | 长沙 | 2017 年 4 月 | 100% | 127.50 | 16.00 | 16.00 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
26 | 兴隆融创城 | 承德 | 2017 年 5 月 | 100% | 37.76 | 6.23 | 6.23 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
27 | 江南御园 | 无锡 | 2017 年 5 月 | 70% | 21.83 | 0.44 | 0.44 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
28 | 大连海逸长洲 | 大连 | 2017 年 6 月 | 100% | 157.16 | 30.64 | 30.64 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
29 | 西区热电厂 | 徐州 | 2017 年 6 月 | 100% | 27.03 | 12.05 | 12.05 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
30 | 贾汪凤鸣海 | 徐州 | 2017 年 6 月 | 100% | 16.10 | 2.17 | 2.17 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
31 | 青藏马山项目 | 青岛 | 2017 年 9 月 | 70% | 39.24 | 11.99 | 11.99 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
32 | 中央山公馆 | 台州 | 2017 年 9 月 | 100% | 13.12 | 0.60 | 0.60 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
33 | 晋江兰峰 | 泉州 | 2017 年 9 月 | 100% | 29.39 | 5.00 | 4.45 | 0.55 | 预计 2021 年前缴款 完毕 | 自有资金 |
34 | 清远大中 | 清远 | 2017 年 9 月 | 100% | 9.65 | 1.11 | 1.11 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
35 | 哈尔滨万达城 | 哈尔滨 | 2017 年 9 月 | 91% | 218.84 | 438.44 | 438.44 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
36 | 南昌万达城 | 南昌 | 91% | 249.69 | 自有资金 | |||||
37 | 合肥万达 | 合肥 | 91% | 66.46 | 自有资金 | |||||
38 | 成都万达城 | 成都 | 91% | 329.01 | 自有资金 | |||||
39 | 桂林万达 | 桂林 | 91% | 153.70 | 自有资金 | |||||
40 | 昆明万达城 | 昆明 | 91% | 207.87 | 自有资金 | |||||
41 | 西双版纳万达项目 | 西双版纳 | 91% | 224.34 | 自有资金 | |||||
42 | 广州万达城 | 广州 | 91% | 196.96 | 自有资金 | |||||
43 | 无锡万达城 | 无锡 | 91% | 150.14 | 自有资金 | |||||
44 | 济南万达城 | 济南 | 91% | 269.23 | 自有资金 | |||||
45 | 青岛万达东方影都 | 青岛 | 91% | 273.53 | 自有资金 | |||||
46 | 青岛万达xxxx 湾 | 青岛 | 91% | 262.70 | 自有资金 | |||||
47 | 重庆万达城 | 重庆 | 91% | 489.38 | 自有资金 | |||||
48 | 清远龙山 | 清远 | 2017 年 10 月 | 90% | 100.01 | 9.15 | 9.15 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
49 | 镇江南山里 | 镇江 | 2017 年 11 月 | 100% | 19.20 | 7.80 | 7.80 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
50 | 东麟府 | 杭州 | 2017 年 11 月 | 80% | 13.33 | 3.98 | 3.98 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
51 | 武汉荷叶山 | 武汉 | 2017 年 11 月 | 70% | 45.72 | 4.40 | 3.05 | 1.35 | 预计 2021 年缴款完毕 | 自有资金 |
52 | 融创·融公馆 | 宜昌 | 2017 年 12 月 | 55% | 45.04 | 7.79 | 7.79 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
53 | 桑园项目 | 郑州 | 2018 年 3 月- 9 月 | 80% | 82.26 | 15.95 | 15.61 | 0.34 | 预计 2021 年缴款完 毕 | 自有资金 |
54 | 融创御园 | 枣庄 | 2018 年 3 月 | 100% | 16.49 | 2.41 | 2.41 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
55 | 云智小镇 | 郑州 | 2018 年 3 月 | 70% | 51.58 | - | - | - | - | - |
56 | 济南万达城 | 济南 | 2018 年 6 月 | 91% | 173.92 | 58.28 | 58.28 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
57 | 北辰 17 号地项目 | 天津 | 2018 年 6 月 | 60% | 8.64 | 7.50 | 7.50 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
58 | 遵南大道项目 | 贵阳 | 2018 年 6 月 | 90% | 31.90 | 3.42 | 3.42 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
59 | 地铁家园 | 哈尔滨 | 2018 年 6 月 | 51% | 21.68 | - | - | - | - | - |
60 | 桂林万达城 | 桂林 | 2018 年 6 月 | 91% | 81.26 | 8.90 | 8.90 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
61 | 东部新城核心区项 目 | 宁波 | 2018 年 7 月 | 60% | 20.61 | 26.19 | 26.19 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
62 | 督公湖项目 | 徐州 | 2018 年 7 月 | 70% | 34.07 | 2.99 | 2.99 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
63 | 八里湖 128 亩项目 | 九江 | 2018 年 7 月 | 100% | 29.90 | 6.43 | 6.43 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
64 | 太平湖小镇项目 | 哈尔滨 | 2018 年 7 月 | 39% | 3.04 | 0.06 | 0.06 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
65 | 清远xxx | xx | 2018 年 7 月 | 85% | 59.38 | 8.53 | 8.53 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
66 | 桃源府 | 西安 | 2018 年 8 月 | 80% | 36.44 | 11.64 | 11.64 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
67 | 物流园 44 亩项目 | 遂宁 | 2018 年 8 月 | 70% | 7.83 | 1.57 | 1.57 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
68 | 红华南同城大道项 目 | 贵阳 | 2018 年 8 月 | 100% | 33.63 | 13.83 | 13.83 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
69 | xxxx 0-0 x项 目 | 清远 | 2018 年 8 月 | 100% | 14.03 | 2.25 | 2.25 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
70 | 望海科技广场 | 海口 | 2018 年 8 月 | 100% | 6.40 | 10.84 | 10.84 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
71 | 藏马山二期 | 青岛 | 2018 年 10 月 | 70% | 125.17 | 5.54 | 5.54 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
72 | 藏马山二期二批次 | 青岛 | 2018 年 11 月 | 70% | 13.21 | 13.21 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 | |
73 | 五大街项目 | 开封 | 2018 年 10 月 | 17% | 18.40 | - | - | - | - | - |
74 | 融创城 16 号项目 | 郑州 | 2018 年 10 月 | 93% | 14.18 | 2.83 | 1.84 | 0.99 | 预计 2021 年缴款完毕 | 自有资金 |
75 | 双榆树E 项目 | 哈尔滨 | 2018 年 10 月 | 100% | 56.51 | 4.50 | 4.50 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
76 | 太禾小镇 901 号地 块 | 海口 | 2018 年 10 月 | 90% | 21.30 | 1.38 | 6.19 | 0.62 | 预计 2021年缴款完毕 | 自有资金 |
77 | 太禾小镇 424 号地 块 | 海口 | 2018 年 10 月 | 90% | 5.44 | 自有资金 | ||||
78 | 嘉禾小镇一批次 | 郑州 | 2018 年 11 月 | 55% | 20.95 | - | - | - | - | - |
79 | 北辰区小淀示范镇 B1、B2 地块 | 天津 | 2018 年 11 月 | 70% | 29.16 | 13.84 | 12.70 | 1.14 | 预计 2021 年缴款完毕 | 自有资金 |
80 | 融公馆四号地块 | 南宁 | 2018 年 11 月 | 100% | 28.97 | 5.73 | 5.49 | 0.24 | 预计 2021 年前缴款完毕 | 自有资金 |
81 | 渝富滨江首岸项目 | 重庆 | 2018 年 11 月 | 65% | 24.02 | 5.55 | 5.55 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
82 | 鄞州东南智慧产业 园 3 号地块 | 宁波 | 2018 年 11 月 | 100% | 7.18 | 5.00 | 5.00 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
83 | 运河新城 4 号地块 | 杭州 | 2018 年 11 月 | 100% | 18.22 | 26.95 | 26.95 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
84 | xxxx 0 x、00 x地块 | 杭州 | 2018 年 11 月 | 100% | 14.03 | 21.66 | 21.66 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
85 | 林庄项目 | 邢台 | 2018 年 12 月 | 51% | 43.69 | 0.10 | 0.10 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
86 | 静安市北 18-01 项 目 | 上海 | 2018 年 12 月 | 100% | 10.16 | 30.52 | 30.52 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
87 | 万达文旅城 | 西双版纳 | 2018 年 12 月 | 91% | 9.82 | 0.72 | 0.72 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
88 | 运河宸院 | 天津 | 2019 年 1 月 | 100% | 34.56 | 9.41 | 9.41 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
89 | 泰州德驰 | 泰州 | 2019 年 1 月 | 51% | 9.28 | 0.51 | 0.51 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
90 | 一池半海-庆华圳 | 三亚 | 2019 年 1 月 | 67% | 5.05 | 2.82 | 2.72 | 0.10 | 预计 2022 年缴款完 毕 | 自有资金 |
91 | 外滩壹号院 | 上海 | 2019 年 1 月 | 100% | 60.22 | 51.77 | 51.77 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
92 | 公元 2020 | 芜湖 | 2019 年 1 月 | 100% | 16.44 | 9.01 | 9.01 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
93 | 许昌观河宸院 | 许昌 | 2019 年 2 月 | 65% | 20.54 | 2.06 | 2.06 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
94 | 淮河壹号 | 阜阳 | 2019 年 3 月 | 100% | 17.79 | 7.09 | 7.09 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
95 | 南开宸院 | 天津 | 2019 年 3 月 | 100% | 36.76 | 47.50 | 47.50 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
96 | 重庆阳光 100 项目 | 重庆 | 2019 年 3 月 | 70% | 127.40 | 13.34 | 2.00 | 11.34 | 预计 2021 年缴款完 毕 | 自有资金 |
97 | 滨湖印 | 合肥 | 2019 年 3 月 | 100% | 19.40 | 24.04 | 24.04 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
98 | 梅江壹号院 | 天津 | 2019 年 3 月 | 100% | 12.88 | 20.50 | 20.50 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
99 | 重庆金弈时代 | 重庆 | 2019 年 3 月 | 100% | 18.83 | 5.60 | 5.60 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
100 | 重庆xxL 项目 | 重庆 | 2019 年 3 月 | 100% | 20.10 | 10.65 | 10.65 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
101 | 呼市西把栅 | 呼和浩特 | 2019 年 3 月 | 100% | 18.25 | 7.12 | 7.12 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
102 | 重庆大竹林 | 重庆 | 2019 年 3 月 | 100% | 66.79 | 37.20 | 36.90 | 0.30 | 预计 2021 年缴款完毕 | 自有资金 |
103 | 武清运河城 | 天津 | 2019 年 3 月 | 90% | 56.17 | 24.13 | 12.14 | 11.99 | 预计 2021 年缴款完毕 | 自有资金 |
104 | 哈尔滨观澜壹号 | 哈尔滨 | 2019 年 3 月 | 90% | 25.00 | 自有资金 | ||||
105 | 环京永泰郦城 | 廊坊 | 2019 年 3 月 | 45% | 10.38 | 自有资金 |
106 | 银川融创城 | 银川 | 2019 年 3 月 | 90% | 150.55 | 自有资金 | ||||
107 | 昆明中晟溪城 | 昆明 | 2019 年 4 月 | 25% | 27.37 | - | - | - | - | - |
108 | 珠海风门坳 | 珠海 | 2019 年 4 月 | 90% | 50.17 | 27.11 | 24.65 | 2.46 | 预计 2021 年前缴款 完毕 | 自有资金 |
109 | 郑州融创城 | 郑州 | 2019 年 4 月 | 93% | 43.47 | 11.22 | 11.22 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
110 | 南昌雪个庭 | 南昌 | 2019 年 4 月 | 100% | 12.33 | 8.83 | 8.83 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
111 | 御栖玖里 | 郑州 | 2019 年 4 月 | 90% | 32.26 | 7.65 | 6.18 | 1.47 | 预计 2021 年缴款完毕 | 自有资金 |
112 | 重庆映湖十里 | 重庆 | 2019 年 4 月 | 100% | 14.09 | 5.00 | 5.00 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
113 | 御河宸院 | 天津 | 2019 年 4 月 | 60% | 29.81 | 13.73 | 13.73 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
114 | 洋浦壹号 | 长春 | 2019 年 4 月 | 100% | 86.16 | 46.76 | 26.31 | 20.45 | 预计 2021 年前缴款 完毕 | 自有资金 |
115 | 环京西礼尚庄 | 唐山 | 2019 年 4 月 | 65% | 46.25 | 12.06 | 12.06 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
116 | 太原海逸公馆 | 太原 | 2019 年 4 月 | 100% | 47.32 | 22.30 | 22.30 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
117 | 创谷中心 | 武汉 | 2019 年 4 月 | 100% | 29.47 | 2.86 | 2.86 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
118 | 时代宜城 | 安庆 | 2019 年 4 月 | 100% | 24.71 | 7.88 | 7.88 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
119 | 福清壹号 | 福州 | 2019 年 4 月 | 100% | 21.70 | 9.60 | 9.60 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
120 | xxx院 | xx | 2019 年 4 月 | 70% | 8.99 | 2.68 | 2.68 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
121 | 东莞滨海花园 | 东莞 | 2019 年 4 月 | 100% | 11.63 | 10.23 | 10.23 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
122 | 福州未来海 | 福州 | 2019 年 4 月 | 100% | 13.28 | 9.80 | 9.80 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
123 | 樾宸府 | 湖州 | 2019 年 5 月 | 100% | 16.82 | 6.91 | 6.91 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
124 | 臻源锦宁里 | 杭州 | 2019 年 5 月 | 90% | 2.88 | 6.19 | 6.19 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
125 | 嘉和小镇 | 郑州 | 2019 年 5 月 | 55% | 39.51 | 2.97 | 2.97 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
126 | 大连壹号院 | 大连 | 2019 年 6 月 | 100% | 65.44 | 43.39 | 43.39 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
127 | 长乐壹号 | 福州 | 2019 年 6 月 | 77% | 19.99 | 14.25 | 14.25 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
128 | 昆明春风十里 3-13 期 | 昆明 | 2019 年 6 月 | 51% | 46.81 | 11.99 | 11.32 | 0.67 | 预计 2021 年前缴款完毕 | 自有资金 |
129 | 东戴河项目 | 葫芦岛 | 2019 年 6 月 | 51% | 28.75 | 1.27 | 0.00 | 1.27 | 预计 2021 年缴款完毕 | 自有资金 |
130 | 大庆中央学府 | 大庆 | 2019 年 7 月 | 100% | 49.89 | 0.51 | 0.51 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
131 | 融创玖樟台 | 惠州 | 2019 年 7 月 | 100% | 4.84 | 1.54 | 0.94 | 0.60 | 预计 2021 年缴款完 毕 | 自有资金 |
132 | 上海青云路 | 上海 | 2019 年 7 月 | 100% | 12.47 | 67.05 | 55.29 | 11.76 | 预计 2022 年缴款完毕 | 自有资金 |
133 | 启东圆陀角 | 南通 | 2019 年 7 月 | 100% | 58.42 | 自有资金 | ||||
134 | 平阳西湾 | 温州 | 2019 年 7 月 | 100% | 220.09 | 自有资金 | ||||
135 | 无锡文旅城 | 无锡 | 2019 年 7 月 | 100% | 9.29 | 1.67 | 1.67 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
136 | 环京麦洼 | 廊坊 | 2019 年 7 月 | 51% | 30.61 | 12.86 | 12.86 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
137 | 纪庄子 2-4 号地 | 天津 | 2019 年 7 月 | 100% | 14.58 | 27.20 | 27.20 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
138 | xx翠云 | xx | 2019 年 7 月 | 100% | 13.14 | 5.42 | 5.42 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
139 | 贵阳云湖十里 | 贵阳 | 2019 年 7 月 | 70% | 71.84 | 13.88 | 13.88 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
140 | 闽清云溪漫谷 | 福州 | 2019 年 7 月 | 50% | 4.90 | 0.49 | 0.49 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
141 | 恩xxx | 江门 | 2019 年 7 月 | 90% | 33.06 | 4.90 | 4.90 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
142 | 玖园 | 西安 | 2019 年 8 月 | 30% | 14.19 | - | - | - | - | - |
143 | 玺园 | 西安 | 2019 年 8 月 | 30% | 22.29 | - | - | - | - | - |
144 | xx云智小镇 | 郑州 | 2019 年 8 月 | 70% | 48.22 | 2.67 | 2.67 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
145 | 贵阳融创城 | 贵阳 | 2019 年 8 月 | 66% | 71.12 | 12.36 | 12.36 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
146 | 厦门海沧 | 厦门 | 2019 年 8 月 | 100% | 12.49 | 17.38 | 17.38 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
147 | 云麓长x | xx | 2019 年 8 月 | 100% | 21.95 | 10.03 | 10.03 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
148 | 世园大观 | 西安 | 2019 年 8 月 | 30% | 20.44 | - | - | - | - | - |
149 | 长乐营前 2 号地 | 福州 | 2019 年 8 月 | 51% | 7.50 | 6.14 | 6.14 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
150 | 岳阳环球中心 | 岳阳 | 2019 年 9 月 | 49% | 31.19 | 8.98 | 8.98 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
151 | GZ126 项目 | 扬州 | 2019 年 9 月 | 25% | 14.08 | 6.61 | 6.61 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
152 | 杭州万融城 | 杭州 | 2019 年 10 月 | 100% | 32.46 | 15.41 | 12.99 | 2.42 | 预计 2021 年前缴款 完毕 | 自有资金 |
153 | 烟台义泰 | 烟台 | 2019 年 10 月 | 100% | 2.56 | 0.87 | 0.87 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
154 | 哈尔滨蘭园 | 哈尔滨 | 2019 年 10 月 | 91% | 6.99 | 2.29 | 2.29 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
155 | 青岛洛阳路 | 青岛 | 2019 年 10 月 | 70% | 8.11 | 2.72 | 2.72 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
156 | 环京六合首府 | 唐山 | 2019 年 10 月 | 100% | 13.28 | 11.00 | 11.00 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
157 | xxxx城 | 常州 | 2019 年 10 月 | 70% | 46.83 | 2.90 | 2.90 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
158 | 威海康养小镇项目 二批次 | 威海 | 2019 年 11 月 | 60% | 28.53 | 2.02 | 2.02 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
159 | 石家庄融创中心 | 石家庄 | 2019 年 11 月 | 54% | 86.13 | 2.79 | 2.55 | 0.24 | 预计 2021 年前缴款完毕 | 自有资金 |
160 | 晋宁大湾 | 昆明 | 2019 年 11 月 | 51% | 182.34 | 117.69 | 75.08 | 42.61 | 预计 2021年前缴款完毕 | 自有资金 |
161 | 观澜云顶&江心岛 | 西双版纳 | 2019 年 11 月 | 51% | 60.16 | 自有资金 | ||||
162 | 黑龙滩一期 | 眉山 | 2019 年 11 月 | 51% | 349.53 | 自有资金 | ||||
163 | 三岔湖 | 成都 | 2019 年 11 月 | 51% | 259.87 | 自有资金 | ||||
164 | xx住宅 | 眉山 | 2019 年 11 月 | 46% | 102.66 | 自有资金 | ||||
165 | 会展中心 | 成都 | 2019 年 11 月 | 51% | 51.64 | 自有资金 | ||||
166 | 西昌邛海一号院 | 西昌 | 2019 年 11 月 | 26% | 37.11 | 自有资金 | ||||
167 | 都江堰一期 | 成都 | 2019 年 11 月 | 51% | 13.27 | 自有资金 | ||||
168 | xxxx | xx | 2019 年 11 月 | 51% | 31.07 | 自有资金 | ||||
169 | 邛崃十方堂一期 | 成都 | 2019 年 11 月 | 51% | 24.50 | 自有资金 | ||||
170 | 邛崃十方堂二期 | 成都 | 2019 年 11 月 | 51% | 47.88 | 自有资金 | ||||
171 | 普者黑一期 | 文山 | 2019 年 11 月 | 51% | 25.57 | 自有资金 | ||||
172 | 长沙未来城 | 长沙 | 2019 年 11 月 | 51% | 231.99 | 自有资金 | ||||
173 | 咸宁梓山湖未来城 | 咸宁 | 2019 年 11 月 | 51% | 200.85 | 自有资金 | ||||
174 | 国博新城 | 武汉 | 2019 年 11 月 | 15% | 503.57 | 自有资金 | ||||
175 | 儋州 37 亩-森海 | 澄迈 | 2019 年 11 月 | 80% | 11.10 | 0.97 | 0.97 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
176 | xx商业 | 眉山 | 2019 年 12 月 | 46% | 135.97 | 8.16 | 8.16 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
177 | 环京详云道 99 亩 | 廊坊 | 2019 年 12 月 | 100% | 12.22 | 7.98 | 7.64 | 0.34 | 预计 2021 年前缴款完毕 | 自有资金 |
178 | 璧山 338&342 号地块 | 重庆 | 2019 年 12 月 | 67% | 89.48 | 13.89 | 6.95 | 6.95 | 预计 2021 年缴款完 毕 | 自有资金 |
179 | 中法农业科技园 979 亩 | 眉山 | 2019 年 12 月 | 50% | 116.10 | 13.06 | 13.06 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
180 | 乾基沣东项目 | 西安 | 2019 年 12 月 | 30% | 21.03 | - | - | - | - | - |
181 | 冰雪影都项目一批 次 | 哈尔滨 | 2020 年 1 月 | 80% | 83.48 | 5.90 | 5.90 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
182 | xx 118 亩项目 | 眉山 | 2020 年 1 月 | 70% | 24.13 | 2.84 | 2.84 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
183 | 开元项目 | 信阳 | 2020 年 1 月 | 92% | 21.42 | 8.84 | 6.08 | 2.77 | 预计 2021 年前缴款完毕 | 自有资金 |
184 | G1920 地块 | 镇江 | 2020 年 1 月 | 51% | 16.79 | 0.26 | 0.26 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
185 | GZ147 地块 | 扬州 | 2020 年 2 月 | 49% | 3.20 | 0.93 | 0.93 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
186 | 星光大道西侧地块 | 徐州 | 2020 年 3 月 | 100% | 15.81 | 2.44 | 2.44 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
187 | xx烟草厂 | 襄阳 | 2020 年 1 月 | 51% | 32.78 | 7.67 | 7.67 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
188 | 汕尾高铁站地块 | 惠州 | 2020 年 4 月 | 10% | 19.26 | 4.99 | 4.99 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
189 | 中大医院城区一期 | 澄江 | 2020 年 5 月 | 70% | 57.87 | 2.61 | 2.61 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
190 | 南明B148 亩项目 | 贵阳 | 2020 年 5 月 | 80% | 44.01 | 18.53 | 18.53 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
191 | 两江新区龙兴H 组 团 H15-16 宗地 | 重庆 | 2020 年 5 月 | 51% | 32.22 | 10.90 | 10.90 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
192 | 延安南路地块 | 蚌埠 | 2020 年 5 月 | 50% | 24.51 | 8.00 | 8.00 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
193 | 烟台陈家D 地块 | 烟台 | 2020 年 6 月 | 100% | 22.50 | 10.50 | 10.50 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
194 | 南湖西北侧 196 亩 地块 | 唐山 | 2020 年 6 月 | 100% | 29.68 | 11.44 | 11.44 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
195 | 香坊区东巴安里街 | 哈尔滨 | 2020 年 6 月 | 40% | 19.90 | 1.95 | 1.95 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
196 | 渝北两路S 分区 145 亩 | 重庆 | 2020 年 6 月 | 100% | 20.19 | 14.95 | 14.95 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
197 | xxxxxxxx X-00/00 地块 | 温州 | 2020 年 6 月 | 26% | 32.36 | 28.94 | 28.94 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
198 | 樟木头 2020WR018 地块 | 东莞 | 2020 年 6 月 | 35% | 5.69 | 2.89 | 2.89 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
199 | 三公里 1-2 号地块 52 亩 | 海口 | 2020 年 6 月 | 65% | 7.54 | 2.15 | 2.15 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
200 | 御栖玖里 | 郑州 | 2020 年 6 月 | 74% | 10.94 | 1.75 | 1.75 | 0.00 | 已结清 | 自有资金 |
合计 | 10,997.57 | 2,091.07 | 1,967.78 | 123.29 |
6、发行人最近一年经营情况及市场状况
发行人房地产业务分布于北京、华北、上海、西南、东南、华中、华南七个区域，其中华北区域、西南区域、北京区域和上海区域为发行人 2019 年合同销售面积较多的四个区域。发行人在所进入重点城市的市场地位持续保持领先，上海、天津、重庆、杭州、武汉、无锡等 43 个主要城市的销售情况均位列当地市场前十。
2019 年度各区域销售情况
区域 | 销售金额（亿元） | 销售面积（万平方米） | 主要城市 |
华北区域 | 1,076 | 805 | 天津、西安、郑州、哈尔滨等 |
上海区域 | 951 | 473 | 上海、苏州、无锡、南京等 |
北京区域 | 961 | 684 | 北京、济南、青岛、太原、石家庄等 |
西南区域 | 1,049 | 935 | 重庆、成都、南宁、昆明等 |
东南区域 | 851 | 413 | 杭州、合肥、厦门、宁波等 |
华中区域 | 260 | 216 | 武汉、长沙、南昌等 |
华南区域 | 370 | 261 | 深圳、广州、佛山、东莞、三亚、海 口等 |
合计 | 5,518 | 3,787 |
根据公司 2019 年区域销售情况，公司选取主要区域中，公司项目较为集中的重点城市，对其市场供求、价格变动和成交及去库存情况进行简要分析，根据公司销售金额选取的重点城市分别为上海、杭州和重庆。
1）上海区域-上海市房地产市场情况
2016 年起，上海商品住宅市场供需结构出现调整。2018 年上海商品住宅供
应1,730 万平方米，同比下降7.11%，然而供销比从2015 年的0.79 攀升到了1.30，市场由供不应求转为供过于求。
2015-2018 年，上海商品住宅成交量明显下降。2018 年上海商品住宅成交
1,333 万平方米，与 2017 年基本持平。
2015-2018 年，上海商品住宅成交均价依然逐年上升，2018 年商品房成交均价为 53,432 元/平方米，同比上涨 16.55%。
2019 年度，发行人上海地区销售金额 306.5 亿元，销售面积 41.3 万平方米，
销售均价为 7.41 万/平方米，发行人在上海区域有较强的销售能力。
2）东南区域-杭州市房地产市场情况
从 2015 年起，杭州商品住宅市场一直处于供不应求的状态。2018 年杭州商品住宅供应 842 万平方米，同比下降 28.08%，供销比自 2016 年起始终保持在 0.8以下，2018 年的 0.63 更是处于低点。
2015-2018 年，杭州商品住宅成交量基本保持稳定。2018 年杭州商品住宅成
交 1,329 万平方米，与 2017 年相比稍有下降。
2015-2018 年，杭州商品住宅成交均价上升较快，2018 年商品房成交均价为
24,360 元/平方米，同比上涨 14.77%。
2019 年度，发行人杭州地区销售金额 283.2 亿元，销售面积 102.5 万平方米，
销售均价为 2.76 万/平方米，销售均价高于杭州商品房成交均价，销售情况良好。
3）西南区域-重庆市房地产市场情况
2016 年起，重庆商品房市场需求量持续上涨。2018 年重庆主城商品房供应
3,713 万平方米，环比上升 46%，随着供应增加，改善型需求持续释放，购房需求不断增加。
2015-2018 年，重庆主城商品房成交量逐年稳步增加。2018 年重庆主城商品
房成交 3,595 万平方米，与 2017 年基本持平，全年市场保持高成交量状态。截
至 2018 年底，重庆市商品房存量为 909 万平方米，较 2017 年底，存量有所回
升，但较过去 5 年均值仍然大幅下降，去库存效果显著。
2015-2018 年，重庆市主城商品房成交均价上升较快，2018 年商品房成交均价为 10,369 元/平方米，环比上涨 17%。
2019 年度，发行人重庆地区销售金额 356.4 亿元，销售面积 290.5 万平方米，
销售均价为 1.23 万/平方米，发行人在重庆地区销售均价高于全市均价，整体销售情况良好。
注：上述三个城市的房地产数据均来自xxx中国克而瑞的房地产研究报告。
（五）主要产品情况或服务上下游产业链情况及经营资质情况
目前发行人的主营业务包括房地产开发及商品房销售。发行人所处的房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，上游产业有建筑施工、建材、钢铁、水泥等行业；下游产业有装饰、装修业、电气家具业、旅游、园林业、运输业、商业等行业。
1、发行人供应商情况
发行人主要供应商均为建筑类企业，2017 年、2018 年、2019 年及 2020 年 1-9 月前五大供应商合计采购金额分别为 23.0 亿元、44.0 亿元、42.9 亿元和 43.5亿元，占当年总采购额比例分别为 18.51%、12.40%、12.65%和 12.73%。
2、发行人客户情况
发行人主要客户为个人购房者。
3、发行人及其控股子公司拥有的房地产开发资质情况
截至募集说明书签署之日，发行人拥有《房地产开发企业资质证书》壹级资质，其合并范围内存在正在开发建设项目的项目公司均持有房地产开发资质等级证书，具备相应的房地产开发资质。
十、发行人法人治理结构及合规、经营管控情况
（一）发行人法人治理结构
根据《公司法》、《公司章程》和其他有关法律法规的规定，公司建立了较为完善的法人治理结构，设立了董事会、监事和经营管理机构，明确了决策、执行、监督等方面的职责权限，形成科学有效的职责分工和制衡机制。
股东是公司权力机构，董事会是公司的常设决策机构，董事会向股东负责，对公司经营活动中的重大事项进行审议并做出决定，或提交股东审议。目前公司董事会由 6 名董事组成。
公司的日常经营活动和管理机构由总经理负责。公司总经理由董事会聘任，目前公司董事长兼任公司总经理。总经理在董事会的领导下，全面负责公司的日常经营管理活动，组织实施董事会决议。
公司不设监事会，设监事 1 名，负责公司的监督机构，负责对公司董事、高级管理人员的行为及公司财务及运营方面进行监督。
总体看，公司法人治理结构完善，董事会的工作流程规范，在实际工作中认真贯彻执行，实际运行情况良好。
（二）发行人组织架构及独立经营情况
根据发行人法人治理结构和公司章程规定，在结合实际情况的基础上，公司设置了相关的业务管理部门，公司的组织架构如下图所示：
公司自成立以来，按照《公司法》、《证券法》等法律、法规和《公司章程》的要求规范运作。截至募集说明书签署日，公司拥有完整的组织机构和业务操作团队，负责本公司的整体经营，财务核算独立，各项资产权属明确清晰。
（三）发行人执行国务院房地产调控政策规定及合法合规情况
1、发行人执行国务院房地产调控政策规定情况
（1）发行人不存在炒地行为
依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第 55 号）第十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4 号）第六条、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10 号）第八条、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17 号）第五条的相关规定，发行人对报告期内（2017 年 1 月 1 日至 2020 年 9 月 30 日）的房地产业务是否存在炒地行为进行了专项自查。
经过发行人自查，发行人及其合并范围内子公司在报告期内未曾收到有关自然资源管理部门发出的关于炒地行为的处罚通知，不存在因为炒地而被处罚的情形；报告期内，发行人及其合并范围内子公司未曾收到有关自然资源管理部门发出的《调查通知书》，不存在因炒地正在被（立案）调查的情况。
发行人认为，发行人及其合并范围内子公司在报告期内不存在因炒地问题而被自然资源部门行政处罚或（立案）调查的情况，符合我国目前对房地产开发企业监督管理的规定及《监管政策》的要求。
（2）发行人不存在闲置土地行为
根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3 号）第六条、
《闲置土地处置办法》（国土部令第 53 号）第二条和第十四条、以及《监管政策》的相关规定，发行人对报告期内的开发的已经完工项目、在建项目、拟建项目在是否存在闲置土地情形进行了自查。
发行人及其合并范围内子公司未曾被认定为存在闲置土地及受到处罚。发行人及其合并范围内子公司在报告期内尚未动工的拟建房地产开发项目不存在超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定的动工开发日期满一年仍未动工开发且被主管自然资源管理部门认定为闲置的情形。发行人及其合并范围内子公司已经动工建设、尚未竣工的项目不存在已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年且被主管自然资源管理部门认定为闲置土地的情形。
经过发行人自查，发行人及其合并范围内子公司在报告期内未曾收到有关自然资源管理部门发出的关于闲置土地行为的处罚通知，不存在因为闲置土地而被
处罚的情形；发行人及其合并范围内子公司未曾收到有关自然资源资源管理部门发出的《调查通知书》，不存在因闲置土地正在被（立案）调查的情况。
发行人认为，发行人及其合并范围内子公司在报告期内不存在闲置土地的行为，亦不存在因土地闲置被自然资源部门行政处罚或（立案）调查的情况，符合我国目前对房地产开发企业监督管理的规定及《监管政策》的要求。
（3）发行人不存在哄抬房价、捂盘惜售行为
根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4 号）、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17 号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10 号）第九条的相关规定，发行人对公司及其合并范围内子公司在报告期内的完工项目以及在建但已销售项目是否存在捂盘惜售、哄抬房价行为进行了自查。
经过发行人自查，发行人及其合并范围内子公司在报告期内未曾收到有关房屋管理部门发出的关于捂盘惜售、哄抬房价的处罚通知，不存在因为捂盘惜售、哄抬房价而被处罚的情形；截至报告期，发行人及其合并范围内子公司未曾收到有关房屋管理部门发出的《调查通知书》，不存在因捂盘惜售、哄抬房价正在被
（立案）调查的情况。
发行人认为，公司及其合并范围内子公司在报告期内不存在捂盘惜售、哄抬房价的行为，亦不存在因该等情形被房产管理部门行政处罚或（立案）调查的情况，符合我国目前对房地产开发企业监督管理的规定及《监管政策》的要求。
（4）发行人在重点调控的热点城市不存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为根据《分类监管函》的规定，发行人对公司及其合并范围内子公司是否存在
房地产市场调控期间在重点调控的热点城市竞拍“地王”、哄抬地价的行为进行
了自查。
经发行人自查，发行人及其合并范围内子公司在报告期内未曾收到自然资源管理部门发出的关于认定“地王”哄抬地价的文件或处罚通知，不存在因为竞拍 “地王”、哄抬地价而被处罚的情形；发行人及其合并范围内子公司在报告期内未曾收到自然资源管理部门发出的《调查通知书》，不存在因竞拍“地王”、哄
抬地价正在被（立案）调查的情况。
发行人认为，公司及其合并范围内子公司在报告期内不存在在重点调控的热点城市竞拍“地王”、哄抬地价等行为。
综上所述，发行人及其合并范围内子公司报告期内的房地产开发项目不存在因闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况，亦不存在在重点调控的热点城市竞拍“地王”、哄抬地价等扰乱房地产市场秩序的行为。
2、发行人合法合规情况
报告期内，发行人不存在重大违法违规行为，亦不存在因重大违法违规行为而受到重大处罚的情况。发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的规定。
（四）发行人内部管理制度的建立与运行情况
公司通过一系列制度流程的建设，实现对日常业务管理的制度化和规范化，以保障业务目标有效达成并确保对风险的防范。公司每年定期更新各项管理制度，以不断完善并适应公司业务发展的需要。
1、内控管理制度
公司由风险管控中心负责对公司及所辖全资和控股子公司的制度管理、信息 化管理、内部审计监察等工作。公司制定了权责体系和制度修订管理制度、内部 审计制度、举报投诉制度、审计处罚规定、员工职业道德准则、信息系统流程和 权限管理制度等。风险管控中心通过对公司本部职能部门及子公司业务操作和制 度执行情况的检查、独立审计、以及内外部投诉举报，将审计检查工作结果直接 汇报给董事会，以确保审计的独立性和客观性。审计工作在查处问题的同时，还 会对公司整体内控制度的建设与完善情况提出建议和要求，预警并防范经营风险。
2、财务会计及资金管理制度
公司由财务管理中心和融资管理部负责对公司及所辖全资和控股子公司经营计划、税务、资金、融资审批以及日常会计核算等相关工作的管理。公司根据
《会计法》的相关规定，制定了公司内部会计核算手册和各项财务管理规定，从经营计划管理、税务管理、资金划拨管理、融资审批管理、收付款管理、费用预
算管理、会计核算等多方面，对内部财务行为进行要求和规范，并作为对公司所辖全资和控股子公司财务人员考核和评价的依据。
3、主要业务管理制度
公司针对各项业务，均制定了相应的内部管理制度，包括发展工作管理制度、项目启动会管理制度、销售资源及价格管理制度、目标成本及动态成本管理制度、采购招标管理制度、项目进度计划管理制度、品质检查及验收管理制度、物业管理制度等等。公司通过上述制度的制定与下发，对所辖全资和控股子公司从项目获取、启动、销售、开发、入住、物业管理等各个业务环节，明确和规范了相应的审批权限、管理要求和工作标准。
4、信息披露管理制度
公司由投资者关系部负责对外信息披露管理及与投资者日常沟通工作。本期债券上市转让后，公司将遵循真实、准确、完整、及时的信息披露原则，加强社会公众对公司的监督作用。公司依据《公司法》、《证券法》等相关法律的规定和《债券受托管理协议》的约定，制定了《信息披露与投资者关系管理制度》，通过对重大事项信息的披露，以使公司的偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险，切实维护广大投资者的利益；同时公司确保加强与投资者和潜在投资者之间的信息沟通，规范投资者的接待和关系维护工作的流程，促进并保障与投资者之间持续良好的关系。
总体来说，公司财务和内控制度比较全面、完善和规范，在防范风险的同时，能够有利于确保各子公司和各业务部门的高效运转。
十一、发行人关联交易情况
（一）关联方与关联关系
根据《公司法》和《企业会计准则第 36 号——关联方披露》等相关规定，公司的关联方及其与公司之间的关联关系情况如下：
1、本公司实际控制人情况
x公司实际控制人为xxxxx。
2、本公司的股东情况
截至募集说明书签署日，本公司股东情况如下：
股东名称 | 股权占比（%） | 业务性质 | 股东性质 |
北京融创控股集团有限公司 | 100.00 | 房地产开发及销售 | 境内法人 |
x公司的控股股东为融创中国控股有限公司。
3、本公司的子公司情况
详见本节中“六、（一）发行人在子公司中的权益”部分。
4、本公司的合营和联营企业情况
详见本节中“六、（二）发行人在主要合营或联营企业中的权益”部分。
5、其他关联方情况
截至 2019 年 12 月 31 日，本公司其他关联方情况如下表所示：
其它关联方名称 | 与本集团的关系 |
融创不动产投资控股有限公司 | 受同一控制人控制 |
易胜控股有限公司 | 受同一控制人控制 |
聚金不动产投资控股有限公司 | 受同一控制人控制 |
鼎晟不动产投资控股有限公司 | 受同一控制人控制 |
卓越不动产投资控股有限公司 | 受同一控制人控制 |
聚金资产投资控股有限公司 | 受同一控制人控制 |
鼎晟资产投资控股有限公司 | 受同一控制人控制 |
卓越资产投资控股有限公司 | 受同一控制人控制 |
盈资不动产投资控股有限公司 | 受同一控制人控制 |
天津启威不动产投资管理有限公司 | 受同一控制人控制 |
天津聚金物业管理有限公司 | 受同一控制人控制 |
天津润泽物业管理有限公司 | 受同一控制人控制 |
天津润鼎物业管理有限公司 | 受同一控制人控制 |
Shining View Investments Limited | 受同一控制人控制 |
领泰（香港）投资有限公司 | 受同一控制人控制 |
创盛（香港）投资有限公司 | 受同一控制人控制 |
耀悦投资有限公司 | 受同一控制人控制 |
耀远投资有限公司 | 受同一控制人控制 |
融创资本（集团）基金管理有限公司 | 受同一控制人控制 |
逸尚（香港）投资有限公司 | 受同一控制人控制 |
逸弘（香港）投资有限公司 | 受同一控制人控制 |
x愿投资有限公司 | 受同一控制人控制 |
Shining Zone Investments Limited | 受同一控制人控制 |
优势有限公司 | 受同一控制人控制 |
聚智集团（国际）有限公司 | 受同一控制人控制 |
聚智集团（香港）有限公司 | 受同一控制人控制 |
Ease Grand (BVI) Investment Limited | 受同一控制人控制 |
融创绿城投资控股有限公司 | 受同一控制人控制 |
Lead Sunny Investments Limited | 受同一控制人控制 |
天津融创鼎晟置地有限公司 | 受同一控制人控制 |
天津融创汇杰置地有限公司 | 受同一控制人控制 |
天津融政投资有限公司 | 受同一控制人控制 |
重庆融创世锦置业有限公司 | 受同一控制人控制 |
重庆融创启洋置业有限公司 | 受同一控制人控制 |
杭州融创绿城房地产开发有限公司 | 受同一控制人控制 |
杭州富阳融创置业有限公司 | 受同一控制人控制 |
上海新富港房地产发展有限公司 | 受同一控制人控制 |
丰盛地产发展(上海)有限公司 | 受同一控制人控制 |
上海御江物业管理有限公司 | 受同一控制人控制 |
上海名翔物业管理有限公司 | 受同一控制人控制 |
上海鼎晟物业管理有限公司 | 受同一控制人控制 |
苏州绿城御园房地产开发有限公司 | 受同一控制人控制 |
天津融海联创投资合伙企业(有限合伙) | 受同一控制人控制 |
融创物业服务集团有限公司 | 受同一控制人控制 |
重庆简道文化传媒有限公司 | 受同一控制人控制 |
（二）关联方交易
1、应收项目-其他应收款及长期应收款
单位：万元
项目 | 2019 年 12 月 31 日 | 2018 年 12 月 31 日 | 2017 年 12 月 31 日 |
合营公司 | 3,253,583 | 4,127,473 | 5,083,868 |
联营公司 | 1,304,355 | 1,227,128 | 1,173,531 |
同一控制下关联方 | 117,678 | - | 62,233 |
控股股东 | - | - | - |
合计 | 4,675,616 | 5,354,601 | 6,319,632 |
2、应付项目-其他应付款
单位：万元
项目 | 2019 年 12 月 31 日 | 2018 年 12 月 31 日 | 2017 年 12 月 31 日 |
合营公司 | 4,842,881 | 5,513,904 | 8,385,221 |
联营公司 | 349,038 | 548,631 | 748,312 |
同一控制下关联方 | 1,618,435 | 207,665 | 495,749 |
控股股东 | 1,025,518 | 1,505,714 | 1,252,039 |
合计 | 7,835,872 | 7,775,915 | 10,881,321 |
（三）关联交易决策
1、定价机制
关联交易双方根据交易事项的具体情况确定定价方法，公司与关联方之间业务的定价，由双方参照市场价格，遵照公平、公正的市场原则协商确定。
2、交易机制
公司在审议关联交易事项时，遵守以下原则：
（1）符合国家的法律、法规及有关规定；
（2）详细了解交易标的真实状况；
（3）充分论证此项交易的合法性、合规性、必要性和可行性；
（4）根据充分的定价依据确定交易价格。
3、决策机制
公司与关联方之间的资金往来，根据规模及性质，由公司股东或总经理最终审批决定。
十二、发行人关联方担保情况
（一）发行人资金违规占用情况
发行人在报告期内不存在资金被控股股东、实际控制人及其控制的其他企业违规占用的情况。
（二）发行人对关联方的担保情况
截至 2019 年 12 月 31 日，发行人为关联方提供担保的情况如下表所示：
单位：万元
项目 | 担保余额 |
合营公司 | 3,734,946 |
联营公司 | 443,142 |
同一控制下关联公司 | 170,699 |
合计 | 4,348,787 |
被担保方主要情况如下：
序号 | 公司名称 | 注册资本/法 定资本 | 主营业务 | 资信 | 关联关系 | 担保类型 | 担保金额 |
1 | 青岛融创建晟投资有限公司 | 208,580 | 房地产开发 | 良好 | 合营公司 | 保证担保 | 300,000 |
2 | 天津双街盛兴经济建设开发有限公 司 | 232,000 | 房地产开发 | 良好 | 合营公司 | 保证担保 | 250,000 |
3 | 山西融创基业房地产开发有限公司 | 7,000 | 房地产开发 | 良好 | 合营公司 | 保证担保 | 226,400 |
4 | 杭州融泓政房地产开发有限公司 | 1,000 | 房地产开发 | 良好 | 合营公司 | 保证担保 | 205,400 |
5 | 宁波融创金湾置业有限公司 | 30,000 | 房地产开发 | 良好 | 合营公司 | 保证担保 | 189,998 |
6 | 海盐山水鑫悦置业有限公司 | 5,000 | 房地产开发 | 良好 | 合营公司 | 保证担保 | 131,090 |
7 | 广州市金璟置业发展有限公司 | 5,000 | 房地产开发 | 良好 | 合营公司 | 保证担保 | 126,500 |
8 | 苏州宏昱置业有限公司 | 70,000 | 房地产开发 | 良好 | 合营公司 | 保证担保 | 125,000 |
9 | 重庆融创启洋置业有限公司 | 180,600 | 房地产开发 | 良好 | 同一控制下关联方 | 保证担保 | 123,000 |
10 | 中山市华富房地产开发有限公司 | 5,000 | 房地产开发 | 良好 | 合营公司 | 保证担保 | 119,990 |
11 | 温州凯创置业有限公司 | 1,000 | 房地产开发 | 良好 | 合营公司 | 保证担保 | 100,000 |
小计 | 1,897,378 | ||||||
其他 | 2,451,409 | ||||||
合计 | 4,348,787 | ||||||
十三、信息披露事务及投资者关系管理的制度安排
公司已制定《投资者关系管理制度》，并安排专门人员负责信息披露事务以及投资者关系管理，相关事务由专职团队负责，并由财务中心配合完成。公司将遵循真实、准确、完整、及时的信息披露原则，按照中国证监会、深交所的有关规定和《债券受托管理协议》的约定进行重大事项信息披露，使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。
公司在每一个会计年度结束之日起 4 个月内或者每一个会计年度的上半年
结束之日起 2 个月内，分别向深圳证券交易所提交并披露上一年度年度报告和本年度中期报告。在定期报告中将会就募集资金的使用情况进行披露。在债券存续期内，若发生与募集资金相关事项，发行人将通过临时报告进行及时的披露。
发行人在发行阶段或存续期内进行信息披露，于指定信息披露渠道的披露时间应当不晚于企业在境内外其他证券交易场所、媒体或其他场合披露的时间。
第六节 财务会计信息
本节的财务数据及相关分析反映了本公司最近三年及一期的财务状况、经营成果和现金流量。
本公司 2017 年度、2018 年度及 2019 年度的财务报告根据《企业会计准则》
的规定编制，公司聘请普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对截至 2017
年 12 月 31 日、2018 年 12 月 31 日和 2019 年 12 月 31 日的 3 个会计年度财务报
告进行了审计，并分别出具了普华永道中天审字[2018]第 25992 号、普华永道中
天审字[2019]第 26350 号和普华永道中天审字[2020]第 27157 号的无保留意见的
审计报告。发行人 2020 年 1-9 月财务报表未经审计。
一、会计政策变更情况
公司 2017 年度根据财政部颁布的《企业会计准则第 42 号-持有待售非流动
资产、处置组和终止经营》、修订后的《企业会计准则第 16 号-政府补助》和《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财会【2017】30 号）进行了会计政策变更。
公司 2018 年度根据财政部颁布的《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15 号）及其解读，编制 2018 年度的财务报表，比较财务报表已相应调整。
公司 2019 年度根据财政部 2017 年颁布的修订后的《企业会计准则第 14 号
——收入》(以下简称“新收入准则”)、2019 年颁布的《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6 号)及修订后的《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》(以下简称“非货币性资产交换准则”)和《企业会
计准则第 12 号——债务重组》(以下简称“债务重组准则”)编制 2019 年度财务
报表。财政部于 2019 年颁布了《企业会计准则解释第 13 号》(财会[2019]21 号)，对企业合并中取得的经营活动或资产的组合是否构成业务的判断进行修订，本公司选择提前采用该修订编制 2019 年度财务报表。本集团及本公司对于首次执行
新收入准则的累积影响数调整 2019 年年初留存收益以及财务报表其他相关项目金额，2018 年度的比较财务报表未重列，并根据财会[2019]6 号文调整比较财务报表。
除非经特别说明，本募集说明书中引用的 2017 年度、2018 年度及 2019 年度的财务会计数据分别摘自经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至 2017 年末、2018 年末及 2019 年末的财务报告。
本章节中，如部分财务数据合计数与各加数直接相加之和在尾数上有差异，则该差异是由于四舍五入造成。
（一）合并资产负债表、利润表、现金流量表如下：
合并资产负债表
单位：万元
项目 | 2020 年 9 月 30 日 | 2019 年 12 月 31 日 | 2018 年 12 月 31 日 | 2017 年 12 月 31 日 |
流动资产： | ||||
货币资金 | 9,916,377 | 11,886,334 | 11,391,471 | 8,193,026 |
39,326 | 7,527 | 2,202 | 1,742 | |
应收账款 3 | 121,447 | 341,346 | 131,379 | 106,384 |
预付款项 | 2,569,533 | 2,020,801 | 1,098,321 | 776,944 |
其他应收款 | 10,655,059 | 8,171,884 | 7,238,314 | 7,799,626 |
存货 | 53,456,744 | 47,609,094 | 34,546,441 | 31,142,605 |
合同资产 | 273 | 4,137 | 不适用 | 不适用 |
持有待售资产 | - | 440,100 | - | - |
其他流动资产 | 252,251 | 359,019 | 536,915 | 494,900 |
流动资产合计 | 77,011,008 | 70,840,240 | 54,945,042 | 48,515,227 |
非流动资产： | ||||
可供出售金融资 产 | 99,627 | 97,287 | 65,690 | 73,158 |
长期股权投资 | 8,147,490 | 7,915,807 | 5,557,954 | 5,040,530 |
长期应收款 | 4,800 | 21,800 | 122,445 | 141,577 |
投资性房地产 | 2,809,039 | 2,633,151 | 1,551,774 | 1,233,561 |
固定资产 | 6,672,555 | 5,151,384 | 2,700,820 | 2,204,276 |
在建工程 | 1,307,310 | 1,806,305 | 2,203,132 | 1,705,851 |
无形资产 | 1,765,275 | 1,586,920 | 1,093,895 | 299,693 |
商誉 | 624,545 | 608,313 | 506,041 | 61,845 |
长期待摊费用 | 44,034 | 42,129 | 19,336 | 14,905 |
递延所得税资产 | 1,084,670 | 725,077 | 291,177 | 176,229 |
其他非流动资产 | 395,264 | 301,810 | 227,691 | 493,119 |
3 于 2018 年 12 月 31 日，应收票据、应收账款的数据摘自 2018 年度财务报告附注中的明细数字。
项目 | 2020 年 9 月 30 日 | 2019 年 12 月 31 日 | 2018 年 12 月 31 日 | 2017 年 12 月 31 日 |
非流动资产合计 | 22,954,609 | 20,889,981 | 14,339,955 | 11,444,744 |
资产总计 | 99,965,617 | 91,730,222 | 69,284,997 | 59,959,972 |
流动负债： | ||||
短期借款 | 3,369,801 | 3,704,772 | 1,742,338 | 1,001,835 |
衍生金融负债 | - | - | 1,402 | 5,384 |
1,791,803 | 1,118,452 | 521,072 | 19,510 | |
应付账款 4 | 6,387,479 | 5,451,331 | 3,273,993 | 3,410,645 |
预收款项 | - | - | 21,419,446 | 13,810,546 |
合同负债 | 28,652,491 | 24,005,390 | 不适用 | 不适用 |
应付职工薪酬 | 86,438 | 281,676 | 187,598 | 102,043 |
应交税费 | 3,753,796 | 3,560,662 | 1,998,271 | 1,242,360 |
其他应付款 | 16,767,163 | 15,122,919 | 12,043,325 | 13,742,700 |
预计负债 | 4,208 | 55,478 | 47,449 | 64,297 |
一年内到期的非 流动负债 | 7,549,303 | 8,369,118 | 6,179,887 | 5,535,441 |
流动负债合计 | 68,362,481 | 61,669,798 | 47,414,781 | 38,934,760 |
非流动负债： | ||||
长期借款 | 12,718,540 | 12,162,098 | 10,043,228 | 9,992,850 |
应付债券 | 1,181,777 | 1,795,954 | 1,309,774 | 2,583,496 |
长期应付款 | 17,280 | 14,573 | 147,188 | 168,112 |
衍生金融负债 | 1,419 | 1,419 | 4,339 | 16,763 |
递延所得税负债 | 1,489,520 | 1,543,202 | 1,134,846 | 1,184,316 |
其他非流动负债 | 1,875,299 | 2,128,189 | 2,171,812 | 2,224,490 |
非流动负债合计 | 17,283,835 | 17,645,434 | 14,811,187 | 16,170,027 |
负债合计 | 85,646,315 | 79,315,232 | 62,225,968 | 55,104,787 |
所有者权益： | ||||
实收资本 | 1,500,000 | 1,500,000 | 1,500,000 | 700,000 |
资本公积 | 573,867 | 452,901 | 42,458 | 13,354 |
其他综合收益 | 2,225 | 2,225 | 2,225 | - |
盈余公积 | 144,202 | 144,202 | 128,577 | 128,577 |
未分配利润 | 8,400,277 | 7,606,023 | 4,136,179 | 2,803,606 |
归属于母公司股 东权益合计 | 10,620,570 | 9,705,350 | 5,809,439 | 3,645,538 |
少数股东权益 | 3,698,731 | 2,709,640 | 1,249,590 | 1,209,647 |
所有者权益合计 | 14,319,301 | 12,414,990 | 7,059,029 | 4,855,184 |
负债和所有者权 益总计 | 99,965,617 | 91,730,222 | 69,284,997 | 59,959,972 |
4 于 2018 年 12 月 31 日，应付票据、应付账款的数据摘自 2018 年度财务报告附注中的明细数字。
合并利润表
单位：万元
项目 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 |
一、营业收入 | 8,653,335 | 16,269,746 | 10,831,274 | 5,537,549 |
减：营业成本 | 6,642,518 | 11,977,880 | 8,219,010 | 4,497,026 |
税金及附加 | 292,983 | 859,284 | 552,111 | 216,682 |
销售费用 | 544,936 | 622,116 | 501,186 | 315,946 |
管理费用 | 506,146 | 692,203 | 606,163 | 290,261 |
财务费用（净收益以“－” 号填列） | -64,280 | -28,475 | -59,906 | 374,262 |
资产减值损失 | 122,756 | 363,426 | 489,623 | 1,140,222 |
加：公允价值变动收益（损失以 “－”号填列） | -38,092 | 144,238 | 36,367 | -4,719 |
投资收益 | 506,623 | 1,242,731 | 901,896 | 61,048 |
其中：对联营企业和合营企业的投资收益（损失以“－”号 填列） | 200,136 | 672,257 | 409,020 | -304,884 |
其他收益 | - | 51,418 | 30,000 | - |
资产处置损失 | -27,986 | -288 | -1,482 | -3 |
二、营业利润（亏损以“－”号 填列） | 1,048,823 | 3,221,411 | 1,489,867 | -1,240,524 |
加：营业外收入 | 119,514 | 486,299 | 393,597 | 2,344,592 |
其中：非流动资产处置利得 | - | - | - | - |
减：营业外支出 | 62,700 | 39,833 | 100,311 | 80,388 |
其中：非流动资产处置损失 | - | - | - | - |
三、利润总额 | 1,105,637 | 3,667,877 | 1,783,153 | 1,023,680 |
减：所得税费用 | 264,522 | 608,932 | 400,100 | 22,681 |
四、净利润 | 841,115 | 3,058,945 | 1,383,053 | 1,000,999 |
归属于母公司股东的净利润 | 794,254 | 2,864,758 | 1,345,559 | 973,883 |
少数股东损益 | 46,861 | 194,187 | 37,494 | 27,116 |
五、其他综合收益的税后净额 | - | - | 2,225 | - |
六、综合收益总额 | 841,115 | 3,058,945 | 1,385,278 | 1,001,000 |
归属于母公司股东的综合收益 总额 | 794,254 | 2,864,758 | 1,347,784 | 973,883 |
归属于少数股东的综合收益总 额 | 46,861 | 194,187 | 37,494 | 27,116 |
合并现金流量表
单位：万元
项目 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 |
一、经营活动产生的现金流量 | ||||
销售商品、提供劳务收到的现金 | 12,777,410 | 20,160,859 | 16,078,167 | 10,795,689 |
收到的其他与经营活动有关的现 金 | 5,542,813 | 12,639,266 | 10,054,125 | 10,784,949 |
经营活动现金流入小计 | 18,320,223 | 32,800,125 | 26,132,292 | 21,580,637 |
购买商品、接受劳务支付的现金 | 8,038,008 | 14,926,681 | 7,713,549 | 3,861,933 |
支付给职工以及为职工支付的现 金 | 463,053 | 896,344 | 535,374 | 399,704 |
支付的各项税费 | 1,123,924 | 1,591,077 | 1,554,453 | 828,600 |
支付的其他与经营活动有关的现 金 | 5,396,891 | 11,956,932 | 12,188,412 | 7,539,741 |
经营活动现金流出小计 | 15,021,877 | 29,371,034 | 21,991,788 | 12,629,977 |
经营活动产生的现金流量净额 | 3,298,346 | 3,429,091 | 4,140,504 | 8,950,660 |
二、投资活动产生的现金流量 | ||||
收回投资收到的现金 | 105,850 | 16,350 | 365,400 | 550,120 |
取得投资收益收到的现金 | 319,528 | 330,521 | 185,351 | 246,614 |
处置固定资产、无形资产和其他长 期资产收回现金净额 | 89,759 | 2,654 | 4,243 | 5,369 |
处置其他营业单位收到的现金净 额 | 160,987 | - | 317,277 | 27,195 |
收到其他与投资活动有关的现金 | 525,088 | 2,035,422 | 2,150,561 | 723,732 |
投资活动现金流入小计 | 1,201,212 | 2,384,947 | 3,022,833 | 1,553,030 |
购建固定资产、无形资产和其他长 期资产支付现金 | 1,025,742 | 1,777,925 | 1,363,913 | 283,820 |
投资支付的现金 | - | 31,598 | 47,208 | 386,558 |
投资联营合营公司支付的现金 | 812,818 | 3,122,756 | 881,569 | 3,387,641 |
取得子公司支付的现金净额 | 643,911 | 1,226,882 | 427,267 | 6,832,325 |
支付其他与投资活动有关的现金 | 764,712 | 1,667,809 | 2,422,899 | 2,288,912 |
投资活动现金流出小计 | 3,247,183 | 7,826,969 | 5,142,856 | 13,179,256 |
投资活动产生的现金流量净额 | -2,045,971 | -5,442,022 | -2,120,023 | -11,626,226 |
三、筹资活动产生的现金流量 | ||||
吸收投资所收到的现金 | 1,105,727 | 33,792 | 825,328 | 5,400 |
其中：子公司吸收少数股东权益性 投资收到现金 | 1,105,727 | 33,792 | 25,328 | 5,400 |
取得借款收到的现金 | 11,911,744 | 20,170,511 | 9,772,367 | 10,541,329 |
发行债券收到的现金 | 960,000 | - | 251,000 | 99,300 |
发行其他权益工具收到的现金 | - | - | 34,060 | 137,600 |
收到的其他与筹资活动有关的现 金 | 1,784,913 | 1,813,957 | 303,103 | 234,306 |
筹资活动现金流入小计 | 15,762,385 | 22,018,261 | 11,185,858 | 11,017,935 |
偿还债务所支付的现金 | 14,406,370 | 15,011,593 | 9,509,985 | 5,378,132 |
项目 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 |
分配股利、利润或偿付利息所支付 的现金 | 1,735,695 | 2,021,453 | 1,222,576 | 1,343,992 |
其中：子公司支付给少数股东的利 润 | - | 9,672 | 19,200 | 436,245 |
偿还其他权益工具支付的现金 | - | 158,030 | 256,780 | 139,340 |
支付的其他与筹资活动有关的现 金 | 353,928 | 2,681,258 | 913,674 | 125,271 |
筹资活动现金流出小计 | 16,495,993 | 19,872,333 | 11,903,015 | 6,986,735 |
筹资活动产生的现金流量净额 | -733,608 | 2,145,927 | -717,158 | 4,031,200 |
四、汇率变动对现金的影响 | - | - | - | - |
五、现金及现金等价物净增加额 | 518,767 | 132,996 | 1,303,323 | 1,355,634 |
加：年初现金及现金等价物余额 | 7,417,732 | 7,284,736 | 5,885,969 | 4,530,334 |
六、年末现金及现金等价物余额 | 7,936,499 | 7,417,732 | 7,189,292 | 5,885,969 |
（二）母公司资产负债表、利润表、现金流量表如下：
资产负债表
单位：万元
项目 | 2020 年 9 月 30 日 | 2019 年 12 月 31 日 | 2018 年 12 月 31 日 | 2017 年 12 月 31 日 |
流动资产： | ||||
货币资金 | 182,559 | 198,501 | 1,018,251 | 657,159 |
预付款项 | 1,434 | 2,784 | 2,634 | 2,803 |
其他应收款 | 13,610,358 | 15,106,790 | 13,493,604 | 9,740,280 |
存货 | 115 | 115 | 269 | 2,026 |
其他流动资产 | - | - | 84,164 | 37,158 |
流动资产合计 | 13,794,466 | 15,308,190 | 14,598,921 | 10,439,427 |
非流动资产： | ||||
可供出售金融资产 | 65,464 | 66,136 | - | - |
长期股权投资 | 4,401,878 | 4,424,296 | 2,291,798 | 1,861,595 |
固定资产 | 964 | 761 | 754 | 393 |
无形资产 | 89,081 | 88,235 | 90,090 | - |
递延所得税资产 | 65,684 | 46,421 | - | - |
其他非流动资产 | - | - | 100,000 | 411,709 |
非流动资产合计 | 4,623,071 | 4,625,849 | 2,482,642 | 2,273,698 |
资产总计 | 18,417,537 | 19,934,038 | 17,081,563 | 12,713,125 |
流动负债： | ||||
短期借款 | 664,080 | 650,000 | - | - |
衍生金融负债 | - | - | 1,402 | 5,384 |
应付票据 5 | - | - | - | - |