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济宁市物业管理条例（草案征求意见稿）
第一条【立法依据与宗旨】 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人以及物业服务人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》
《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条【适用范围】 本市行政区域内的物业管理及其相关
监督管理活动，适用本条例。
本条例所称物业管理，是指通过选聘物业服务人或者自行管理的方式，对物业服务区域内的建（构）筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第三条【管理原则】 物业管理活动应当坚持党委领导、业主自治、专业服务、多方参与、政府监管的原则。
第四条【治理机制】 县级以上人民政府（含开发区、旅游度假区管委会，下同）应当将物业管理纳入社区建设和社会基层治理体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制，完善政策扶持措施，推动物业服务社会化、市场化、专业化、智能化。
第五条【管理体系】 市、县（市、区）人民政府住房城乡
建设主管部门或者市、县（市、区）人民政府确定的物业主管部门（以下统称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
发展改革、自然资源和规划、民政、建设、财政、审计、城市管理或者综合执法、公安、生态环境、市场监督管理、城乡水务、燃气、供热、通信、消防救援等行政部门或者机构按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。
街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和有关监督管理工作。
社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导、支持和帮助下，开展物业管理工作。根据需要设立环境和物业管理委员会，协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作。
第六条【协会功能】 物业服务行业协会应当加强行业自律，
规范行业行为，推动行业健康有序发展。
第一节 物业服务区域
第七条【物业服务区域的划分】 物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建
（构）筑物规模、共用设施设备配置、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业服务区域；配套设施设备能够分割并独立使用，或者被道路、河道等分割为两个以上自然区域且能明确共用设施设备管理、维护责任的，可以划分为不同的物业服务区域。
红线图范围内的城镇公共道路、公共绿地、河道等公共区域不得划入物业服务区域。
第八条【物业服务区域的划分程序】 建设单位办理商品房
预售许可证或者商品房现售备案前，应当依法向建设项目所在地的县（市、区）物业主管部门申请划分物业服务区域。
已划定的物业服务区域确需调整的，物业服务区域内业主依法表决同意后，由县（市、区）物业主管部门按照本条例的规定重新划分登记。
已投入使用但尚未划分物业服务区域的，由物业所在地的县
（市、区）物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业
主意见后，划定物业服务区域并公告。
非商品房的物业服务区域划分，参照商品房的物业服务区域划分程序进行。
第九条【物业服务用房和政务管理用房】 新开发建设项目，
物业服务用房由建设单位在物业服务区域内无偿提供，并应当符合下列要求：
（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
（二）独立且相对集中，方便服务业主；
（三）位于地面之上，具备水、电、暖、通风、采光等正常使用功能，所在楼层不得高于二层，但配置电梯和单独建设的除外；
（四）与建设工程项目同步设计、同步施工、同步交付，其中建设工程项目分期开发建设的，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发项目总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房，后期建设应当按照标准配齐。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。
已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当以其他用房、等值资金等多种方式提供。
住宅小区内综合执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。
第十条【业主共有部分】 物业服务区域内的下列部分属于
业主共有：
（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的除外；
（二）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；
（三）建（构）筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本 结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、电梯、公 共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；
（四）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车
位；
（五）其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或
者其他权利人所有的场所及设施等；
（六）法律、法规规定或者商品房买卖合同依法约定的其他共有部分。
第二节 前期物业管理
第十一条【前期物业服务人选聘】 物业服务区域划定后， 建设单位应当依法选聘前期物业服务人，签订书面物业服务合同。
住宅物业的建设单位应当依法通过招标方式选聘前期物业服务人，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。采用招标方式选聘的，应当办理前期物业服务招投标备案。
物业交付前，建设单位变更前期物业服务人的，应当按照本条规定重新选聘和备案。
第十二条【临时管理规约】 建设单位应当在销售物业前，
制定临时管理规约，并在销售场所显著位置公示。
市物业主管部门应当制定并发布临时管理规约示范文本。建设单位参照示范文本制定临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第十三条【前期物业服务备案】 建设单位在申请办理商品
房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归 属等资料，向县（市、区）物业主管部门办理前期物业服务备案。
建设单位在商品房销售时，应当将前款备案资料作为商品房买卖合同约定的内容。
第十四条【前期物业承接查验制度】 建设单位应当在物业
交付使用十五日前，与前期物业服务人完成物业服务区域的承接查验，并就承接查验基本情况、发现的问题、解决方法、整改时限、复检安排、违约责任等事项，签订物业承接查验协议。
承接查验行为应当接受县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督。建设单位可以聘请相关专业机构予以协助。
第十五条【前期物业移交】 在办理物业承接查验手续时，
建设单位应当在县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督下，向前期物业服务人移交物业服务用房和下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册以及联系方式；
（五）物业管理必需的其他资料。
建设单位与前期物业服务人应当签署书面交接记录。交接记录应当包括移交明细、交接时间、交接方式等内容。未能全部移交的，建设单位应当列出未移交的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第十六条【前期物业服务终止】 前期物业服务合同期限未
满、业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
经业主大会或者业主依法共同决定解聘前期物业服务人实行自行管理的，自解聘决定函送达之日或者解聘决定函告知的物业服务终止之日起，前期物业服务合同终止。
第一节 业主
第十七条【业主及物业使用人的权利、义务】 房屋所有权人为业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主依法享有权利并履行义务，且不得以放弃权利为由不履行义务。
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
第十八条【业主共同决定事项】 下列事项由业主共同作出
决定：
（一）已划定的物业服务区域确需调整的；
（二）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；
（三）选举或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务人，确定或者调整物业服务事项、服务标准和服务价格；
（五）实施自行管理；
（六）使用建（构）筑物及其附属设施的维修资金；
（七）筹集建（构）筑物及其附属设施的维修资金；
（八）改建、重建建（构）筑物及附属设施；
（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十）共有部分经营收益的使用和分配；
（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十九条【业主大会】 一个物业服务区域成立一个业主大会，全体业主为业主大会成员。
设立业主大会、召开业主大会会议时，街道办事处、乡镇人 民政府和社区居民委员会应当给予指导、协助，并可以派员列席。
第二十条【业主大会会议】 业主大会会议分为定期会议和
临时会议，按照业主大会议事规则的规定召开，由业主委员会负责召集。定期会议每年至少召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
（一）有百分之二十以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡镇人民政府负责组织业主召开业主大会会议。
第二十一条【业主大会会议的召开】 业主大会会议可以采
用集体讨论、书面征求意见或者互联网手段等形式召开。业主委员会应当于会议召开十五日前，将会议议题、表决方式等内容通
知全体业主。经百分之二十以上业主联名提议的，所提事项应当一并列入会议议题。
业主大会会议不得就已通知议题以外的事项进行表决。
物业服务人、建设单位、社区居民委员会应当协助会议的筹备与召开，并提供相应的支持。
第二十二条【业主投票权】 业主大会对业主投票权的计算
有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分 按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
业主总人数、建（构）筑物总面积，按照前款的统计总和计
算。
第二十三条【业主代表】 物业服务区域内业主人数较多的，
可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先就会议内容书面征
求所代表的所有业主的意见、建议。凡需业主投票表决的，表决票应当经业主本人签名。业主代表应当将其所代表的所有业主的意见、建议和表决票如实向业主大会提交。
第二十四条【首次业主大会会议】 符合下列条件之一的，
应当召开首次业主大会会议:
（一）已交付业主的专有部分面积占比达到百分之五十以上；
（二）已交付业主的人数占比达到百分之五十以上;
（三）向首位业主交付业主之日起满两年且已交付业主的人数占比达到百分之二十五以上。
符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位、前期物业服务人应当在物业服务区域显著位置予以公示，并在三十日内提交书面报告。街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告之日起六十日内组建业主大会筹备组。
符合首次业主大会会议召开条件，建设单位、前期物业服务人未按规定报告的，经人数占比百分之五以上的业主联名书面提出申请，街道办事处、乡镇人民政府应当自受理业主书面申请之日起六十日内成立业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府也可以根据实际情况不经业主申请组建业主大会筹备组。
街道办事处、乡镇人民政府有权向不动产登记机构查询业主姓名以及联系方式、房屋坐落、专有部分建筑面积，不动产登记机构应当及时提供。
第二十五条【业主大会筹备组】 筹备组由七人以上单数组
成，组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任，负责召集和主持筹备组工作，其他成员由业主、社区居民委员会、建设单位、前期物业服务人代表组成，其中业主所占比例不得低于总人数的二分之一。建设单位、前期物业服务人未参加筹备组，不影响筹备组成立。
符合条件的报名人数未达到要求人数，则延长十五个工作日 继续征集业主报名参加。期满仍未达到要求人数的，街道办事处、乡镇人民政府终止本次筹备工作，同时在物业服务区域显著位置 予以公告并说明理由。自公告之日起三十日内，经人数占比百分 之五以上的业主联名提出申请，街道办事处、乡镇人民政府应当 重新组建筹备组。
筹备组应当自成立之日起十日内，在物业服务区域显著位置公告组员名单和工作职责，公告期不得少于七日。
第二十六条【筹备工作】 筹备组应当完成下列筹备工作：
（一）核实物业服务区域范围；
（二）确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（四）提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办
法；
（五）征集吸纳业主对首次业主大会会议议题的意见；
（六）确定首次业主大会会议的召开时间、地点、方式和议
题；
（七）首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会
会议。
第二十七条【筹备组解散】 首次业主大会会议应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主委员会产生之日起，筹备组自行解散。
规定期限内未召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。自筹备组解散之日起三十日内，按照本条例第二十五条的规定重新组建筹备组。
第三节 业主委员会
第二十八条【业主委员会】 业主委员会是业主大会的执行机构，依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。
业主委员会应当通过在物业服务区域显著位置设置公示栏等方式，定期发布业主自治等信息，并向业主公开业主委员会组成、成员分工以及监督方式。
第二十九条【业主委员会组成】 业主委员会由五人以上的
单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任
期由业主大会议事规则规定。
业主委员会成员在业主中选举产生，业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会成员的资格、人数以及增补规则在业主大会议事规则中规定。
第三十条【业主委员会成员候选人】 业主委员会成员候选
人由业主自荐或者联名推荐产生。
自荐或者联名推荐的候选人多于应选人数的，按照议事规则规定的方式确定；少于应选人数的，缺额由社区党组织、社区居民委员会推荐产生。
鼓励、支持和引导业主中符合条件的党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格长、xx长以及热心公益事业、责任心强的业主参选业主委员会成员。
业主委员会成员候选人名单确定后，报街道办事处、乡镇人民政府，并在物业服务区域显著位置公示候选人基本情况。
第三十一条【业主委员会备案】 业主委员会应当自选举产
生之日起三十日内，依法向物业所在地的县（市、区）物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
县（市、区）物业主管部门自收到备案材料之日起十日内，对备案材料齐全的业主委员会出具备案证明和印章刻制证明，并发放业主大会统一社会信用代码证书。
业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门 和街道办事处、乡镇人民政府。
第三十二条【业主委员会印章】 业主委员会应当持备案证
明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章、业主委员会印章和业主委员会财务专用章。
业主大会和业主委员会应当建立印章使用和管理制度。
第三十三条【业主委员会财务制度】 业主委员会应当建立财务管理制度，妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。公共收益和业主大会、业主委员会运行经费应当按照会计准则建立账簿。
第三十四条【业主委员会会议】 业主委员会应当按照业主
大会的决定以及议事规则召开会议。
业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出决定时应当经全体成员过半数同意并签字确认。
业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项以书面形式在物业服务区域显著位置公告。
业主有权查阅业主委员会会议资料，并就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第三十五条【业主大会、业主委员会决定的效力】 业主大
会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会所作决定违反法律、法规等规定的，县（市、区）物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正。
第三十六条【业主委员会解散】 业主委员会不得有下列行
为：
（一）拒不履行职责；
（二）越权行使业主大会职权或者不执行业主大会决定；
（三）挪用、侵占住宅专项维修资金、业主公共收益；
（四）利用职务便利索取、收受建设单位、物业服务人以及
有利害关系业主提供的利益或者报酬，减免物业费、停车费等相关费用；
（五）虚构、转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理活动中形成的文件、资料；
（六）非法收集、使用、传输、买卖、泄露在物业管理活动中获取的业主、物业使用人个人信息；
（七）伪造业主签名、弄虚作假。
业主委员会有上述行为的，街道办事处、乡镇人民政府应当 责令其限期改正并通告全体业主，逾期拒不改正造成严重后果的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议，提议解 散业主委员会并启动提前换届程序。
未能重新选举产生业主委员会的，由社区居民委员会在街道 办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第三十七条【业主委员会成员资格终止】 业主委员会成员
有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其成员资格：
（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；
（二）业主委员会过半数成员或者百分之二十以上业主提议撤销其成员资格的；
（三）违章搭建建（构）筑物等违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；
（四）法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形的。
第三十八条【业主委员会换届选举】 业主委员会任期届满
九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会未按期组织换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当组建换届小组、组织换届。换届小组应当在业主委员会
任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
第三十九条【业主委员会换届备案】 新一届业主委员会选
举产生后，应当按照本条例第三十一条规定进行备案。
原业主委员会应当自新一届业主委员会选举产生之日起三 日内，在街道办事处、乡镇人民政府的监督下，将印章、资金、办公用房、物品和资料等移交新一届业主委员会。不及时移交的，由街道办事处、乡镇人民政府协调督促其移交，并可以向物业所 在地公安机关请求予以协助。
第四节 物业管理组
第四十条【设立情形】 有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在九十日内组建物业管理组：
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）连续两次组建筹备组失败的；
（三）具备首次业主大会会议召开条件，经筹备组两次组织仍未能召开的；
（四）具备成立业主大会条件，经两次筹备组织召开业主大会会议仍未选举出业主委员会的；
（五）业主委员会因任期届满、成员缺额、被罢免等情形之一，需要重新选举，但经街道办事处、乡镇人民政府组织、指导两次仍不能选举产生新的业主委员会的。
第四十一条【人员构成】 物业管理组由街道办事处、乡镇
人民政府负责组建，建设单位未参加的，不影响物业管理组的成立。
物业管理组由业主、社区居民委员会代表等七人以上的单数组成，其中业主人数不得少于总人数的二分之一。
物业管理组组长由街道办事处、乡镇人民政府在社区居民委
员会代表中选定，副组长在业主代表中选定。
街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理组正式成立前，在物业服务区域显著位置公示物业管理组成员名单，公示期不得少于七日。公示期间，业主有异议的，可以向街道办事处、乡镇人民政府提出，街道办事处、乡镇人民政府应当对异议内容进行核实并作出答复。
物业管理组成立后，应当在物业服务区域显著位置公示成员名单以及分工。
第四十二条【任期、职责】 物业管理组代为履行业主委员
会的职责，任期不超过两年。
物业管理组应当每年至少组织召开一次业主大会会议，推动设立业主大会并选举产生业主委员会。期满仍未成立业主大会或者选举产生业主委员会的，原物业管理组解散，由街道办事处、乡镇人民政府组建新的物业管理组。
物业管理组作出决定应当经全体成员过半数同意。需要使用印章的，应当使用所在地社区居民委员会印章。
物业管理组履行职责应当接受街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督，并充分保障业主的知情权和监督权。
物业管理组自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并应当在三日内向业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。
第四十三条【业主自行管理物业】 业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务人管理。
业主实行自行管理的，应当依法履行物业服务区域内的安全防范和消防安全职责，对于电梯、消防等具有专业技术要求的设
施设备的维修和养护，应当由符合条件的专业机构或者人员实施。
第四十四条【业主选聘物业服务人】 接受委托提供物业服 务的企业，应当具有独立的法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备提供专业服务的能力。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人签订书面的物业服务合同，约定服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房、服务期限、服务交接、违约责任等事项。
物业服务人应当在签订物业服务合同之日起十日内，将物业服务合同报物业所在地的县（市、区）物业主管部门备案，县（市、区）物业主管部门应当将相关信息推送街道办事处、乡镇人民政府。
第四十五条【物业服务内容】 物业服务人应当按照物业服
务合同约定，提供下列服务：
（一）提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本服务；
（二）使用、管理和维护物业共用部位、共用设施设备；
（三）建立、保存日常管理档案以及共有部分的档案、资料；
（四）采取合理措施保护业主、物业使用人的人身、财产安
全；
（五）物业维修、更新、改造费用的账务管理；
（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。物业服务人可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担
特种设备维修养护、工程施工等专项服务，但不得将该物业服务区域内的全部物业服务一并委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
第四十六条【物业服务公示】 物业服务人应当在物业服务
区域显著位置设置物业服务信息监督公示栏，如实公示并及时更
新下列信息：
（一）物业服务人的营业执照、服务电话、项目负责人、投诉电话；
（二）物业服务事项、服务等级、收费项目、收费标准与依据等；
（三）物业服务项目保洁、维修、秩序维护等服务人员的配置情况；
（四）物业服务费收交情况、受委托管理的住宅专项维修资金使用情况；
（五）物业共用部位、共用设施设备和车位场地等业主共有部分的经营收入情况；
（六）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；
（七）法律、法规规定的其他应当公示的信息。
物业服务人应当同时将上述公示的内容通过信息化方式告知全体业主。业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。
第四十七条【物业服务应遵守的规定】 物业服务人提供物
业服务应当遵守下列规定：
（一）提供的物业服务符合相关标准、规范；
（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；
（三）定期听取业主的意见和建议，及时答复业主提出的询问，接受业主监督，改进和完善服务；
（四）定期向业主大会、业主委员会报告履行物业服务合同、维修资金使用、业主共有部分的经营与收益等情况；
（五）对业主违反（临时）管理规约的行为进行劝阻和制止，
并及时报告业主委员会；
（六）履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、督促业主和物业使用人进行生活垃圾分类；
（七）对违反有关治安、环保、消防、房屋使用安全、市容环卫等法律、法规的行为及时采取合理措施劝阻和制止，劝阻、制止无效的及时报告相关主管部门并协助处理；
（八）配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和社区居民委员会做好物业服务相关工作。
第四十八条【物业服务禁止性规定】 物业服务人不得有下
列行为：
（一）违反物业服务合同减少物业服务事项、降低物业服务标准；
（二）采取停止供电、供水、供热、供燃气、通信以及限制车辆、人员出入等方式催交物业费；
（三）非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获取的业主、物业使用人的信息；
（四）擅自改变物业服务用房等共有物业的用途和权属；
（五）擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费；
（六）挪用、侵占住宅专项维修资金、共有部分经营收益等共有资金；
（七）将人脸、指纹等生物识别技术作为开展物业服务相关活动的唯一手段；
（八）擅自拆除、损坏物业服务区域内的共用设施设备；
（九）擅自撤出物业服务区域、停止物业服务；
（十）物业服务合同终止后，拒不撤出物业服务区域或者拒不移交有关财物、档案和资料等；
（十一）侵害业主合法权益的其他行为。
第四十九条【物业服务档案的建立和保存】 物业服务人应当建立和保存下列档案、资料：
（一）物业竣工验收、承接查验资料；
（二）业主共有部分经营管理资料；
（三）小区监控系统、电梯、消防、水泵、体育设施、有限 空间等共用部位、共用设施设备资料及其使用、管理和维护记录；
（四）管理业主装饰装修的资料；
（五）业主名册以及联系方式；
（六）物业服务人或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、供热、垃圾清运等书面协议；
（七）与专业机构或者第三人签订的专项服务协议资料；
（八）物业服务合同约定的其他资料。
第五十条【应急处置制度】 发现重大事故隐患或者发生紧急状态、突发事件以及其他紧急事件时，物业服务人应当及时采取应急措施，通知相关业主，并按照规定向社区居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、专营单位和负有安全监督管理职责的部门报告，协助做好相关工作。
第五十一条【物业服务费】 物业服务人已经按照约定和有
关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。
空置房物业服务费的减免，由业主和物业服务人依据法律规定在物业服务合同中约定。
物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
第五十二条【业主物业转让的通知义务】 业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当将（临时）管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人、承租人或者居住权人，并自合同签订之日起十五日内，将相关情况
告知业主委员会和物业服务人。
第五十三条【新旧物业服务人交接】 物业服务合同终止的，原物业服务人应当配合新物业服务人做好交接工作，签订交接协议，并履行下列义务：
（一）移交物业服务用房、共用设施设备以及本条例第十五条规定的档案、资料；
（二）结算物业服务费和预收、代收的物业服务区域公共收入等费用；
（三）结清委托专业性服务企业对特种设备维修养护、工程施工等开展专项服务的费用；
（四）结算物业服务过程中收取的保证金等费用；
（五）如实告知物业的使用和管理状况；
（六）法律、法规规定的其他事项。
第五十四条【原物业服务人撤场】 物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、县（市、区）物业主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。
原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议为由拒绝办理交接工作，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍依法新选聘的物业服务人进场服务。
物业服务人拒绝撤出物业服务区域，或者拒不移交相关财物和资料的，业主委员会或者业主可以向街道办事处、乡镇人民政府、县（市、区）物业主管部门报告，或者向辖区公安机关请求协助。破坏共用设施设备，隐匿、损毁账册等侵害业主权益的，由公安机关依法处理。
原物业服务人应当在办理交接至退出物业服务区域期间，维持正常的物业管理秩序。新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时应当对共用部位、共用设施设备进行查验。
第五十五条【应急物业服务】 物业服务区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织确定应急物业服务人，提供供电、供水、垃圾清运、电梯运行等应急物业服务。
街道办事处、乡镇人民政府应当将应急服务期间提供的服务事项、服务标准、期限以及收费标准等相关内容在物业服务区域显著位置公示。应急物业服务期限不得超过一百八十日，费用由全体业主承担。
应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主选聘新物业服务人，协调新选聘的物业服务人和应急物业服务人做好交接。
第五十六条【禁止行为】 业主、物业使用人、物业服务人使用物业应当遵守有关法律、法规、规章和（临时）管理规约的规定，不得有下列行为:
（一）损坏、擅自拆改建（构）筑物承重结构、主体结构；
（二）违法搭建建（构）筑物、障碍物或者挖掘地下空间、私开门窗；
（三）破坏或者擅自改变建（构）筑物外立面造型；
（四）未按规定处理垃圾；
（五）侵占绿地，毁坏绿化植物和绿化设施；
（六）擅自摆摊设点、占道经营；
（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画、悬挂等；
（八）擅自伐移树木；
（九）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、餐厅、书房和厨房的上方；
（十）占用楼道、楼顶、道路等共有部分放置杂物；
（十一）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆；
（十二）擅自改变规划用途，将住宅、车位（库）、储藏间改变为经营性用房；
（十三）违反规定出租房屋；
（十四）违反规定饲养动物、饲养动物干扰他人正常生活或者放任动物恐吓他人；
（十五）制造超过规定标准的噪声；
（十六）从建（构）筑物中向外抛掷物品；
（十七）在共用走廊、门厅、楼梯间、楼道、安全出口等位置停放摩托车、电动车、自行车或者违规布设充电装置为电动自行车、电动摩托车、电动三轮车、电动汽车等充电；
（十八）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高操作场地，损坏消防设施及器材；
（十九）擅自拆改供气、供热、供水、排水设施；
（二十）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质；
（二十一）法律、法规、规章以及（临时）管理规约禁止的其他行为。
物业服务人、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
第五十七条【装饰装修】 业主、物业使用人装饰装修房屋
的，应当与物业服务人签订协议，就装饰装修工程的禁止性行为、施工时间、违约责任、保证金的金额和退还条件及时间等内容进 行约定。未签订协议的，物业服务人可以按照（临时）管理规约 的规定，禁止装饰装修施工人员、材料进入物业服务区域。装饰
装修工程按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修工程的时间、地点等情况以合理方式公示。
装饰装修垃圾应当袋装收集，不得与生活垃圾混同，并投放到物业服务人或者社区居民委员会指定的地点。
业主、物业使用人在装饰装修过程中妥善处理相邻关系。因装饰装修或者使用不当，损害物业共用部位、共用设施设备的，应当依法承担维修和赔偿责任。
装修装饰保证金应当实行专户管理，不得挪用，未经业主同
意，不得用于抵扣物业费等其他费用。
第五十八条【施工管理】 任何单位和个人因维护、更新、改造、运营等原因确需占用和挖掘物业服务区域内的道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务人的同意。
应当在占用和挖掘场地显著位置公示占用或者施工的时限，并在公示的时限内恢复原状。
需要办理审批手续的，应当在施工前按照有关规定办理。
第五十九条【车位（库）的配置】 建设单位应当在商品房销售时，将取得产权的各类车位（库）的数量、位置、面积在商品房买卖合同中载明，并在销售场所进行公示。
车位（库）应当首先满足业主、物业使用人的需要，且不得只售不租。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车位（库）出租给物业服务区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
投入使用的车位（库）已充分利用仍不能满足业主、物业使用人需要的，可以利用共有道路或者其他公共场地增设车位，但不得影响道路通行、违反消防安全要求。
第六十条【停车管理】 物业服务人应当按照物业服务合同约定，履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离。经督促拒不改正的，物业服务人可以请求消防救援机构、公安机关或其交通管理部门、城市管理或者综合执法部门依法处理。
第六十一条【充电设施的配置】 新建或者改扩建物业项目
的，应当建设相对集中的公共充电基础设施或者预留建设安装条件。
物业服务区域内未设置公共充电基础设施，或者公共充电基础设施不能满足业主或者物业使用人生活需求的，业主大会或者依法获得授权的业主委员会、物业服务人，在不影响道路通行和消防安全的前提下，可以占用业主共有道路或者其他场地增设公共充电基础设施。
业主需要安装充电基础设施的，安装位置及相关设施应当符
合消防、用电等安全技术标准。需要报经批准的，应当依法办理批准手续。
第六十二条【公共安全】 物业服务人应当建立健全物业共
用设施设备、共用部位运行状况的定期检查维护制度，加强对电 梯、消防、配电房、室外搁置物、室外悬挂物、建筑幕墙等设施 设备安全状况的日常巡查，征集业主发现的问题，及时核实情况，采取必要的安全防护措施，并按照有关规定处理。
第六十三条【专业经营设施设备的设计、施工与移交】 新
建物业服务区域内的供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营设施设备，应当按照国家、省技术标准和专业技术规范设计、施工。
开发项目及其配套设施验收合格后，应当将物业服务区域内分户终端计量装置或者入户端口及其以外的专业经营设施设备，
移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收，其维护、更新、改造、运营等费用，经各县（市、区）落实相关价格政策 后，由专业经营单位依法承担。
已交付使用的住宅小区专业经营设施设备应当移交专业经营单位维护管理。符合移交条件的，专业经营单位应当接收；不符合条件的，县（市、区）人民政府应当组织改造，改造应当按照国家、省技术标准和专业技术规范设计、施工，验收合格后移交。专业经营单位不得拒绝接收。
第六十四条【维修资金】 住宅物业和住宅小区内的非住宅
物业的买受人，应当在办理物业交付手续前，一次性足额将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。维修资金属于全体业主共有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
专项维修资金余额不足首期交纳额百分之三十的，由业主委员会、居民委员会依法组织业主续交。业主逾期不续交的，可以书面催告在合理期限内续交；仍不续交的，在物业服务区域显著位置公示，并可以依法向人民法院提起诉讼。
县（市、区）物业主管部门应当建立住宅专项维修资金公示和查询制度。
第六十五条【维修资金的应急使用】 物业保修期届满后，
发生下列危及人身或者财产安全、房屋使用安全、公共安全的紧 急情形之一，需要对物业共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新或者改造的，业主大会、业主委员会可以依法申请使用住宅 专项维修资金：
（一）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；
（二）消防设施、器材存在严重故障需立即维修的；
（三）尚未移交专营单位的供水、排水、供电、供气设施设
备发生严重故障的；
（四）物业服务区域内的屋面、外墙防水发生严重损坏的；
（五）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动的；
（六）玻璃幕墙炸裂的；
（七）围墙（栏）、道路坍塌或者破损严重；
（八）地下车库或者其他地下公共空间雨水倒灌的；
（九）其他可能造成人身安全事故或者严重财产损失的紧急情况。
维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。一次或单项应急使用维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨询机构的审核。物业主管部门应当按照工程进度将所需维修费用划至有关单位 账户。
第六十六条【公共收益及其管理】 利用业主共有部分经营
产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主公共收益。
业主公共收益的使用依法由业主共同决定，主要用于补充住宅专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备日常维修和业主大会、业主委员会运作经费、业主委员会成员津贴以及物业管理需要的其他支出，但不得用于投资、借贷给他人或者为他人提供担保。国家和省对专项维修资金管理另有规定的除外。
业主公共收益由物业服务人管理的，应当单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督，收支账目应当每季度在物业服务区域显著位置公示一次，公示时间不得少于三十日；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收入账户，接受业主和社区居民委员会的监督，收支账目应当每半年在物业服务区域显著位置公示一次，公示时间不得少于三十日。
第六十七条【物业主管部门监管职责】 市物业主管部门履行下列监督管理职责：
（一）贯彻执行国家、省物业管理相关法律、法规和政策；
（二）制定物业管理相关政策措施并监督实施；
（三）制定（临时）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同和承接查验协议等示范文本和相关物业服务标准、服务质量评价办法；
（四）对住宅专项维修资金进行管理和监督；
（五）建立物业企业信用信息等管理服务信息系统；
（六）指导物业公共部分及公用设施交付管理；
（七）指导和监督行业协会制定和实施自律性规范；
（八）指导和监督县（市、区）物业主管部门开展辖内物业管理的监督管理工作；
（九）指导物业管理培训与宣传工作；
（十）法律、法规规定的其他监督管理职责。
县（市、区）物业主管部门履行下列监督管理职责：
（一）贯彻执行国家、省、市物业管理相关法律、法规和政
策；
（二）制定并组织实施本辖区内物业管理相关政策和措施；
（三）负责本辖区专项维修资金的管理和使用；
（四）负责物业区域划分、物业承接查验、物业招投标、物
业服务合同、业主委员会的备案活动；
（五）组织开展物业管理培训与宣传工作；
（六）指导和监督街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作；
（七）负责物业服务企业信用信息的征集、审核，建立物
业档案并接受查询；
（八）法律、法规规定的其他监督管理职责。
第六十八条【相关行政主管部门或者机构的监管职责】 市、县（市、区）主管部门或者机构履行下列监督管理职责：
（一）发展改革部门会同物业主管部门制定实行政府指导价的物业服务收费基准价格、浮动幅度和物业服务收费管理相关政策，负责将物业主管部门认定的物业管理领域信用信息纳入公共信用信息平台；
（二）自然资源和规划部门负责指导新建物业服务区域内物业管理与服务用房等的核提工作，负责物业服务区域内不动产确权登记工作；
（三）民政部门负责指导、拟定城乡基层群众自治建设和社区治理政策，指导城乡社区治理体系和治理能力建设，指导新建开发小区在房屋交付前明确所属的街道、乡镇和社区；
（四）建设部门对物业服务区域内的建设工程质量、装饰装
修实施监督管理；
（五）财政、审计部门负责住宅专项维修资金管理和使用的监督检查；
（六）城市管理或者综合执法部门负责对不按规定处理垃圾
以及私搭乱建、私开门窗等违反环境卫生、城市规划的行为进行监督管理查处；
（七）公安机关负责指导物业服务区域内治安防范工作，对监控安防等开展监督检查；
（八）生态环境部门负责监督物业服务区域及其xx污染源的治理；生态环境部门负责物业服务区域及其xx生态环境污染防治的监督管理和生态环境监测工作；
（九）发展改革、建设、市场监督管理等部门依职责监督落
实物业费明码标价工作，市场监督管理部门依法查处物业费收取中的违法违规行为；
（十）市场监督管理部门负责对物业服务区域内特种设备安全运营以及物业费收取等进行监督管理；
（十一）城乡水务部门、燃气部门、供热部门负责对供水、排水、污水处理、供气、供热等设施设备及其运行维护实施监督管理；
（十二一）通信主管部门负责指导协调通信运营商对物业服务区域内通讯设备设施的维护、维修、完善工作；
（十三二）公安派出所负责对住宅区的消防安全工作进行日
常消防监督检查，消防救援部门负责督促物业服务人和其他相关责任人落实消防安全责任，对违反消防安全规定的行为依法查处。
法律、法规和本条例对政府各有关部门应当承担的物业服务监督管理职责有规定的，依照其规定；没有规定的，由市、县（市、区）人民政府确定。
第六十九条【街道办和乡镇政府的监管职责】 街道办事处、
乡镇人民政府履行下列监督管理职责：
（一）贯彻落实物业管理方面的法律、法规，促进辖区内物业管理活动规范、有序开展；
（二）协助县（市、区）物业主管部门依照规定划定、调整物业服务区域；
（三）指导、监督、组织首次业主大会会议、业主委员会换届选举工作，监督业主大会、业主委员会依法履行职责；
（四）组织成立物业管理组，并监督其依法履行职责；
（五）监督物业的查验、移交，指导、监督物业服务人开展物业服务，做好物业服务人的服务质量评价工作；
（六）法律、法规规定的其他职责。
第七十条【社区居民委员会的职责】 社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展下列工作:
（一）协助街道办事处、乡镇人民政府指导、监督业主大会、业主委员会的成立等业主自治工作；
（二）支持业主委员会维护业主权益，反映业主诉求；
（三）组织业主委员会、物业服务人开展应急处置工作；
（四）指导、监督环境和物业管理委员会履行工作职责；
（五）指导、协调和督促物业服务人依法履行职责；
（六）履行网格化管理职责，及时排查、化解物业管理纠纷；
（七）协助街道办事处、乡镇人民政府做好应急物业服务的管理工作；
（八）履行法律、法规规定的其他职责。
环境和物业管理委员会作为社区居民委员会下属机构，以社区居民委员会的名义对外开展工作。环境和物业管理委员会由社区党组织成员、社区居民委员会成员、网格员、楼长、业主代表等成员组成，人数为五人以上单数。
第七十一条【衔接条款】 违反本条例规定的行为，法律、法规、规章已经规定法律责任的，适用其规定。
对违反本条例规定的行为，相应的行政处罚权已经按照综合执法的有关规定集中行使的，由集中行使行政处罚权的部门依法实施处罚。
第七十二条【物业服务人责任】 违反本条例规定，物业服务
人有下列情形之一的，由物业主管部门按照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第四十六条规定，未如实公示或者及时更
新相关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处一千元以上五千元以下罚款；
（二）违反本条例第四十八条第二项规定的，给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处二千元以上一万元以下罚款；
（三）违反本条例第四十八条第九项规定的，处一万元以上五万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；
（四）违反本条例第四十八条第十项规定的，责令限期改正；逾期未改正的，对物业服务人予以通报批评，处一万元以上十万 元以下罚款。物业服务人有违反治安管理行为的，由公安机关依 法给予治安管理处罚。
第七十三条【建设单位责任】 建设单位违反本条例第五十
九条第一款规定，未将车位（库）信息予以明确并公示的，由物业主管部门责令限期改正，给予警告；逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款。
建设单位违反本条例第五十九条第二款规定，只售不租车位
（库）的，由物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
第七十四条【业主委员会成员、物业服务人责任】 业主委
员会成员、物业服务人违反法律、法规规定或者管理规约约定，挪用、侵占、擅自处分业主共有财产，篡改、隐匿、毁弃保管的 文件、物品，非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获 取的业主个人信息，或者侵害业主合法权益，给业主造成损失的，应当承担相应赔偿责任；构成违反治安管理行为的，由公安机关 依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十五条【部门和单位人员责任】 物业主管部门、其他
相关管理部门或者机构、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会及其工作人员违反本条例规定，未履行物业管理职责的，由上级主管机关或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关依法给予处分。
第七十六条【老旧小区的物业管理】 街道办事处、乡镇人 民政府应当鼓励、指导老旧小区成立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务人。
第七十七条【施行日期】 本条例自2024 年3 月1
日起施行。