Contract

〔論 説〕

定期借家契約期間満了後の終了通知について

x x xxx

1 はじめに

定期建物賃貸借（いわゆる定期借家制度）は、契約の更新がないことを定めた建物賃貸借であり（借地借家法 38条 1項）、「期間が 1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の 1年前から 6月前までの間

（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の 満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建 物の賃借人に対抗することができない」（4項本文）と規定する。「ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした 場合においては、その通知の日から 6月を経過した後は、この限りでない」

（同項ただし書）。

それでは建物の賃貸人が、契約期間満了後に終了通知をした場合は、同様に 6か月を経過すれば、定期建物賃貸借契約の終了を建物の賃借人に対抗することができるのか。その解釈をめぐって争いがある。本稿では、それについて検討を加えるものである。

2 検討

（1）契約期間満了後に終了通知をした場合の法律関係はどうなるのであろうか。「事前通知」が「事後通知」になってしまった場合である。

契約期間が 1年未満の場合は、借地借家法 38条 4項の反対解釈から、終了通知は不要である。その理由として、「期間が 1年未満の場合には、

期間満了はかなり近い将来のことであり、改めて注意喚起をしなければ借家人が期間満了を失念するという可能性は小さく、家主に通知を義務付ける必要性は乏しいと考えられるので、1年以上の期間の契約に限り家主の通知を義務付けた」ということである（1）。

そこで、本稿では、契約期間が 1年以上の定期建物賃貸借（終了通知が必要とされるもの）について検討することになる（2）。いつまでに終了通知を賃借人に到達させればよいかということである（民法 97条 1項の到達主義）。

①借地借家法 38条 4項ただし書の終了通知は契約期間満了前にするべきであるという説

この説では、終了通知は、「終了する旨の通知であって、終了した旨の通知ではない」ということから、終了通知は、契約期間満了前にしなければならないとする。通知期間（契約期間満了の 1年前から 6か月前までの間）経過後の通知は、遅くとも契約期間満了の日までになされなければならないというのである。契約期間満了の日までに賃貸借終了の通知をしなかったときは、賃貸人は賃借人に対し、契約の更新がないこととする旨の特約の効力を対抗することはできず、したがって当該賃貸借は普通建物賃貸借（正当事由借家）になると解するのが自然であるという。この場合、当該賃貸借は期間の定めのないものとなり、賃貸人が当該賃貸借を終了させるには、正当事由に基づく解約申入れが必要となる（3）。

しかし、契約期間満了後、賃借人が建物の占有を継続し、賃貸人もこれに対して異議を述べない状態が継続しているような場合に、黙示の更新

（民法 619条）がされるかについては、定期建物賃貸借は契約期間の満了により確定的に終了するものであって、その性質上、当初の契約関係を維持存続させる更新はないと解され、条文上も「契約の更新がないこととする旨を定めることができる」（借地借家法 38条 1項）とされているため、黙示の更新の適用も排除される（4）。東京地裁平成 21年 3月 19日判決（判時 2054号 98頁）は、「賃貸人が借地借家法 26条 1項所定の更新しない旨の通知をしなくても、同項に基づいて従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされることはない。また、期間満了後に賃借人が建物の使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったとしても、同条 2項に基づいて従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされることはないし、更新しない旨の明示かつ有効な合意が存在することから、民法 619条 1項

に基づいて従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定（法律上の事実推定）されることもない（あるいは当然に推定が覆される）ものと解される」とした（5）。この見解によれば、普通建物賃貸借にはならないので、①説は採用できないことになる。

②借地借家法 38条 4項ただし書の終了通知＝「その旨の通知」は、終了通知期間経過後の通知であるが、契約期間が満了したことにより契約が終了する旨の通知を含むと解する説

賃貸人が通知をすれば、その通知の日から 6か月を経過した日に賃借人に対して契約の終了を主張し、建物の明渡しを求めることができる（6）。賃貸人が終了通知を出すのを失念していて契約期間が満了していても、その後通知をすれば、通知後 6か月が経過した時点で賃貸借は終了する。通知を義務づけたのは賃借人に契約終了に関する注意を喚起し、再契約のための交渉や代替建物を探すための必要かつ十分な期間を確保するためであるから、通知により注意が喚起され、賃借人の保護は十分と考え、賃貸借は終了するとした（7）。

東京地裁平成 20年 12月 24日判決（LLI/DB判例秘書 L06332550）も同旨である。契約期間が平成 17年 6月 10日から平成 20年 6月 9日までの定期建物賃貸借契約であり、平成 20年 6月 9日に契約期間が満了したが、終了通知をした平成 20年 6月 12日から 6か月を経過した 12月 12日に終了することを認めた。東京地裁前掲平成 21年 3月 19日判決も契約終了通知が契約期間満了後にされた場合にこれを認めている。契約期間が平成 16年 8月 1日から平成 19年 7月 31日までの 3年であり、契約期間の満了後である平成 19年 11月 19日に終了通知をしたが、6か月（平成 20年 5月 19日）経過後（平成 20年 5月 20日から）は、本件賃貸借契約の終了を賃借人に対抗できるとした。

（2）終了通知期間（契約期間満了の 1年前から 6か月前まで）を経過してから通知をすれば、6か月経過後は、契約期間満了時を超えてしまうのであるから、その時点では、定期建物賃貸借は終了しているのではないかが次に問題となる。

①定期建物賃貸借継続説（定期建物賃貸借が継続しているので、更新ではないことに注意）

定期建物賃貸借契約終了の通知を怠ったまま契約期間が満了した場合は、賃貸人において契約の終了を賃借人に対抗することができないだけであっ

て、賃借人において契約が終了したものとして契約関係から離脱することは自由にできることとなると解されるから、終了の通知がなく期間が満了した場合の当事者間の法律関係については、賃借人が賃貸人に対して賃貸借の終了を主張しない限り、従前の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約）が継続している状態になる（8）。賃借人は、契約期間が満了した後も、賃料を支払って建物の使用を継続することができる（9）。

東京地裁前掲平成 21年 3月 19日判決によれば、賃貸人が契約期間満了 に至るまで 4項所定の終了通知を行わなかった場合、定期建物賃貸借契約 は契約期間満了によって確定的に終了し、賃借人は本来の占有権原を失う が、契約終了通知が契約期間満了後にされても通知がされてから 6か月経 過するまでは、賃貸人は賃借人に対して定期建物賃貸借契約の終了を対抗 することができないため、賃借人は明渡しを猶予されるという。「従前の 賃貸借関係が継続している状態になるとの考え方は、妥当ではない」とし、定期建物賃貸借の継続に反対する説は、この判決と同旨であり、契約期間 満了後は、「一種の不法占拠状態」にあるという（10）。

東京地裁平成 25年 1月 22日判決（LLI/DB判例秘書 L06830184）も、

「定期建物賃貸借が、その期間満了後において、賃貸人と賃借人の合意に基づく再契約が成立する場合は別として、およそ契約の更新を予定するものでないことは、定期建物賃貸借という制度の存在理由自体から明らかであり、その趣旨は、借地借家法 38条 4項本文の適用により、賃貸借の終了を賃借人に対抗することができない場合にも及ぼされるべきである。したがって、同項所定の事前終了通知が履践されていない場合であっても、賃貸借契約自体は期間満了により確定的に終了し、ただ契約終了に係る具体的な効果（明渡請求、明渡遅滞に係る約定損害金請求等）を賃借人に主張することができないにとどまると解するのが相当である。原告は、従前の賃貸借契約があたかも継続していると考えるべきであると主張するが、それでは契約の自動更新を認めたに等しく、更新を認めない定期建物賃貸借制度の根幹に反するといわなければならない。また、賃借人は建物を権原なく占有する者として賃料相当額の不当利得返還義務を免れないのであって、このような法律関係を全体としてみた場合に、賃貸人に特に酷であるともいえない」として、定期建物賃貸借継続説を採用していない。

しかし、これらの裁判例は、建物の賃貸借の「終了を建物の賃借人に対抗することができない」という条文（借地借家法 38条 4項本文）を正確

に理解していないと思われる。委任契約の場合には、相手方に対する通知義務がある（民法 655条）。「委任の終了事由は、これを相手方に通知したとき、又は相手方がこれを知っていたときでなければ、これをもってその相手方に対抗することができない」と規定している。ここで、「対抗することができない」とは、当事者間の対抗であり、終了の効果を相手方に主張しえないということである。相手方が委任の終了を主張することはもとよりさしつかえない（11）。これと同様に考えるならば（12）、定期建物賃貸借が継続しているといえよう。不意打ち防止の措置である。賃借人は、定期建物賃貸借が存続するものとして占有することもできるし、終了したとして契約関係から離脱して立ち退くことも可能である（13）。不当利得構成よりも、賃貸借が継続して賃料が支払われる方が処理が簡明であるから、定期建物賃貸借継続説が妥当である。契約期間が満了しても終了通知がなされて 6か月が経過するまで、賃貸借は終了しないということである。

通知がなく、賃借人も終了を認めない限り、賃貸人・賃借人両当事者にとって賃貸借は終了していないことになるから、定期建物賃貸借契約は継続し、通知から 6か月経過すれば終了するが、「この規定は、定期借家の期間を法定的に延長することを定めたものと解すべきであろう」というのは（14）、結論として定期建物賃貸借継続説を認めたことになる。

②相対的構成説

委任契約自体は終了していることを当然の前提とし、それにもかかわらず委任が継続しているかのように扱うという対抗法理に基づく相対的構成の当事者間での貫徹を民法 655条の意義として採用する説である（15）。この説には、賃借人にとっては定期建物賃貸借契約が終了しているということになるのかという疑問が出されている（16）。

③法定更新説

38条 4項は、通知期間内に終了通知が出されない場合の定期建物賃貸借契約の法定更新を定めた規定であるという説である（17）。合意によらない法定の更新まで否定する理由はないという（18）。この説に対しては、定期建物賃貸借契約の制度目的に反するし、法定更新後の契約の法的性質が明らかでなく、期間の定めのない定期建物賃貸借契約というものがあり得るのかという問題が生ずるという批判がなされている（19）。定期建物賃貸借は、法定更新の規定を排除する特約を有効としているのだから、定期建物賃貸借の法定更新は背理であるという批判もある（20）。

3 おわりに

以上の検討をまとめると、次のようにいえよう。まず、契約期間が満了していても、その後、終了通知をすれば、6か月の経過で定期建物賃貸借契約は終了する （1）②説）。賃借人が賃貸人に対して賃貸借の終了を主張しなければ、終了通知到達後、6か月経過するまでは定期建物賃貸借は継続しているのだから、「（2）①説」が妥当である。東京地裁の一連の裁判例のように無権原占有というのは「対抗」の意義を理解していないので妥当でない。

定期建物賃貸借は「定期」であり、更新はないのであるから、黙示の更新はありえない。それについては、東京地裁の裁判例は妥当である。

注

（１） xxxx・xxxx・xxxx編（衆議院法制局・建設省住宅局監修）『実務注釈 定期借家法』（信山社出版、平 12）41頁。定期借家制度は、衆議院議員による議員立法なので、衆議院法制局が関与した。内閣法制局ではないことに注意されたい。

（２） xxx『建物賃貸借―建物賃貸借に関する法律と判例―』（xx出版社、平

26）359頁の終了通知の図表がわかりやすい。

1年以上の契約期間の建物の賃貸人は、契約期間満了の 1年前から 6か月前までの事前通知期間に、建物の賃借人に対し契約期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をすれば、契約期間満了時に契約が終了する（借地借家法 38条 4項本文）。事前通知期間内に終了通知をしなかった場合、例えば契約期間満了の 1か月前に通知をしたとすると、通知到達の日から 6か月経過しないと、契約は終了しない（4項ただし書）。その場合は、契約終了日は、契約期間満了の日より、5か月延びてしまうことになる。事前通知が契約期間の満了後になされたとすると、これをそのまま認めてよいかということが論争になっている。契約期間が満了してしまえば、もはや「事前」通知ではないからである。

（３） xxxx『論点 借地借家法』（青林書院、平 25）177頁。xxxx「定期借家権」xxx・xxxx編『新・裁判実務大系 6借地借家訴訟法』（青林書院、平 12）256頁。xxxx『Q＆A定期借家の実務と理論』（住宅新報社、平 12）79頁では、「期間満了までに定期借家終了の意思表示がない場合には、当該建物の賃貸借が期間の満了により終了するという特約上の権利を放棄したものとして、建物賃貸借は更新されたものと解すべきでしょう（民 619条参照）。この場合の更新は、定期借家の更新ではなく、普通借家の更新ということになります。なぜなら、定期借家としての形式的要件を欠くからです」

と述べているが、この補充説明がないと分かりにくいと思われる（xxx・xxxx・xxxx編『借家の法律相談』（有斐閣、3版補訂版、平 14）76頁

［xxxx］参照）。xxxxx・xxxx編『コンメンタール借地借家法』

（日本評論社、3版、平 22）297頁以下［xxxx］。xxxx編『実務解説 借地借家法』（青林書院、平 20）412頁［xxxx］も同旨。xxxxx『こ

れだけは知っておきたい定期借家権の法律知識 Q＆A』（こう書房、平 12）150頁も、終了通知は必ず契約期間内に行う必要があるとする。

（４） xx・xx・xx編・前掲注（1）37頁。xxxx「改正借地借家法の概要」ジュリ 1178号（平 12）10頁。借地借家法制研究会編『一問一答新しい借地借家法』（商事法務研究会、新訂版、平 12）193頁以下。xxxx「定期賃貸住宅標準契約書の解説」ジュリ 1178号（平 12）14頁。xxxx「定期借家制度の解釈上の論点と改正案」xxx・xxx編『現代民事法学の理論 上巻―xxxx先生古稀記念―』（信山社、平 13）108頁。東京地裁平成 22年 10月 7日判決が黙示の更新を認めないことxxx、xxxx・xxxx・xxxx編『別冊法学セミナー 230号 新基本法コンメンタール借地借家法』（日本評論社、平 26）227頁［xxxx］参照。「定期建物賃貸借契約は、契約の更新はなく、期間の満了とともに契約が確定的に終了することを内容とする契約であるから、その性質上、黙示の更新を認めることはできず、また、黙示の更新によって、同契約が普通建物賃貸借契約に転換することを肯定することはできない」と判示した（xx・前掲注（2）358頁参照）。

もっとも、東京地裁平成 21年 3月 19日判決（判時 2054号 98頁）は、契約期間満了後、「賃貸人から何らの通知ないし異議もないまま、賃借人が建物を長期にわたって使用継続しているような場合には、黙示的に新たな普通建物賃貸借契約が締結されたものと解し、あるいは法の潜脱の趣旨が明らかな場合には、一般条項を適用するなどの方法で、統一的に対応するのが相当というべきである」と述べ、②説でも、「通知のない状態が長期間継続し、貸主が従前と同じように賃料を受領している場合には、黙示による普通借家契約の成立が認められる場合があります。この場合には、貸主に正当事由がない限り借家人は明渡しを拒むことができます」というものがあるが（xxxx編『Q＆A定期借家権―契約締結と活用の手引』（新日本法規出版、平 12）319頁［xxxx］）、長期間とは契約期間満了後 1年以上でよいとする（321頁）。xxxx「判批（東京地裁平成 21年 3月 19日判決・判時 2054号 98頁）定期建物賃貸借契約の終了に当たり、賃貸人が契約期間満了後に借地借家法 38条 4項の通知をした場合でも、通知の日から 6か月を経過した後は契約の終了を賃借人に対抗できるとされた事例」判評 617号（平 22）21頁は、「事情によっては、短期の使用継続、さらには 1回だけの賃料としての金銭授受を伴う使用であっても、普通建物賃貸借の黙示の締結を認定しうる場合がありうるものと考えられる」という。

（５） xxx・xxxx編『新版 注釈民法（15）債権（6）』（有斐閣、増補版、

平 8）316頁［xxxx］。司法研修所編『民事訴訟における要件事実 第二 巻』（法曹会、平 4）149頁は、法律上の事実推定説が妥当とするので、推定 事実の不存在を主張立証することによりその推定を覆すことができる（151頁）。

（６） xx編・前掲注（4）298頁［xxxx］。xxx・xxx・xxxx編『別冊法学セミナー 199号 基本法コンメンタール借地借家法』（日本評論社、2版補訂版、平 21）117頁以下［xxxx・xxxx］。同 118頁は、「期間満了までに家主からの通知がなかったという事実だけで普通建物賃貸借契約の成立を認めるのは借家人保護に傾きすぎて妥当でない」と指摘する。

（７） 民間賃貸住宅契約研究会編著（建設省住宅局民間住宅課監修）『Q＆Aわかりやすい定期賃貸住宅標準契約書』（xx出版社、平 12）49頁。xx編・前掲注（4）299頁［xxxx］。xxxxx「定期借家権の解釈論的検討」國士舘法學 33号（平 13）281頁。

（８） xx・前掲注（4）10頁。xx・前掲注（4）14頁。

（９） 借地借家法制研究会編・前掲注（4）193頁。民間賃貸住宅契約研究会編著・前掲注（7）49頁。

（10） xx・xx・xx編・前掲注（4）231頁［xxxx］。

（11） xxx・xxxx編『新版 注釈民法（16）債権（7）』（有斐閣、xx）301頁［xxxx］。

（12） xx・前掲注（7）282頁。

（13） xx・xx・xx編・前掲注（1）42頁。xx・前掲注（7）282頁。

（14） xxxx「『定期建物賃貸借期間満了後の法律関係』再論」xxxxx・xxxx・xxxx編『民事法学の歴史とxx xxxx先生古稀記念論文集』

（成文堂、平 26）215頁。「単に定期借家契約が延長されている」と表現するのは、xxxx『定期借家のかしこい貸し方・借り方』（信山社出版、平 12） 33頁。

（15） xxxx・前掲注（4）20頁が引用するのは、xxxx『民法要義巻之三債権編』（有斐閣、大正元年版復刻、昭 59）760頁。「委任ハ既ニ終了シタルニ拘ハラス受任者ハ其終了セルコトヲ主張シテ其責任ヲ免ルルコト能ハス必ス委任者ニ対シ恰モ委任継続セルモノノ如ク充分ノ責任ヲ負ハサルへカラサルカ如キ是ナリ」という。

（16） xx・前掲注（14）214頁以下。

（17） xxxx・（株）オフィスビル総合研究所『定期借家法ガイダンス 自由な契約の世界へ』（住宅新報社、平 12）227頁。

（18） xx・前掲注（17）229頁。普通建物賃貸借（正当事由借家）に転換するのではない。

（19） xx・xx・xx編・前掲注（4）231頁［xxxx］。

（20） xxxx「定期借家権の終了に伴う法律関係」日本不動産学会誌 16巻 1号

（平 14）84頁。xx・前掲注（14）214頁。