高雄環狀輕軌 C5 夢時代站旁特定經貿核心專用區設定地上權開發案契約書（草案）
附件六 設定地上權契約書
高雄環狀輕軌 C5 夢時代站旁特定經貿核心專用區設定地上權開發案契約書（草案）
高雄市政府捷運工程局 （以下簡稱「甲方」）
立契約書人
（以下簡稱「乙方」）
本案標的係由土地管理機關高雄市政府都市發展局（以下簡稱「土地管理機關」）與甲方合作開發，並由甲方辦理招標、簽約及履約管理等事項。茲因甲方提供之市有土地 3 筆由乙方設定地上權，雙方特訂立「高雄輕軌 C5 夢時代站旁特定經貿核心專用區招標設定地上權契約書」（以下簡稱「本契約」），並約定條款如下：
第一條 設定地上權標的
設定地上權土地標示及面積（亦即「地上權標的」）：
市 | 區 | 段 | 地 號 | 合計面積 (㎡) |
高雄 | 前鎮 | 興邦 | 119-47、119-48、119-53 | 9173 |
前項地上權標的標示及面積，以訂立本契約當時，地政機關土地登記簿所載為準；土地使用應依本契約、都市計畫法、都市計畫法高雄市施行細則、區域計畫法、大眾捷運系統兩側禁建限建辦法及相關法令規定辦理。
第二條 地上權存續期間
地上權存續期間為 70 年，自中華民國 年 月 日起至中華民國 年 月日止。
前項地上權存續期滿，乙方不得以任何理由要求延長。
第三條 地上權權利金及其給付方式
乙方同意給付甲方之地上權權利金為新台幣 億 仟 佰 拾 萬 仟佰 拾 元整（以得標金額外加 5%營業稅計收）。
前項權利金由乙方分 4 期繳付予甲方，並依甲方通知繳入甲方之高雄市大眾捷運系統土地開發基金及土地管理機關之高雄市城鄉發展及都市更新基金帳戶。
權利金繳交金額及期限如下：
一、第 1 期：權利金總額 30％，於決標之次日起 60 日內繳交。二、第 2 期：權利金總額 20％，於本契約簽約日起 1 年內繳付。三、第 3 期：權利金總額 20％，於本契約簽約日起 2 年內繳付。四、第 4 期：權利金總額 30％，於本契約簽約日起 3 年內繳付。
逾期未繳清權利金，乙方願逕受強制執行。
如申請抵押貸款繳納者，應依投標須知第十六點規定辦理。
乙方給付甲方之本案權利金（含 5％營業稅），甲方不負返還之義務。第四條 地租之給付數額及給付方式
地上權標的之地租應外加 5%營業稅，由乙方繳納。
本契約簽訂之日起至當年 12 月 31 日止之土地租金，依當年剩餘使用期間按
日曆天比例計算，乙方應於本契約簽訂之日起 10 日內繳付，其以後年度（
自每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止）之年租金，乙方應於每年 2 月底前繳付至土地管理機關之高雄市城鄉發展及都市更新基金帳戶，逾期繳納以違約論
；如契約期滿或非因本契約第十五條所定事由而終止，其當年度土地使用期間不滿 1 年者，依當年使用期間按日曆天比例計算。
前項年地租之計算方式如下：
一、第 1 年地租按土地當期申報地價年息 3％計收。
二、其餘年地租年息 3％，分二部分依下列規定調整後相加之總和計收： (一)年息 1％部分：按土地當期申報地價年息 1％計收。
(二)年息逾 1％至 3％部分：依第 1 年申報地價 2％，於地上權存續期間行政院主計總處公布之前一整年度消費者物價指數平均數較簽訂地上權契約或前次地租調整年度之前一整年度消費者物價指數平均數上漲幅度累計逾 10％者，按消費者物價指數上漲幅度調整之。
(三)依前述第一、二目計收之地租不足支付土地依法應繳納之地價稅及其他費用者，改按所應繳納之費用計收地租。
地上權標的如因更正、分割、重測、重劃或判決等原因致標示有變更時，應將變更登記之結果記載於契約書變更記事欄；其有面積增減者，並自變更登記之次月起，重新計算地租。
本契約無民法第 835 條第 1 項規定之適用。
第五條 地上權設定登記
x契約簽訂後一個月內，甲乙雙方及土地管理機關應會同辦理公證，所需公證費用由乙方負擔，以及向主管地政機關申請辦理地上權設定之登記。
公證書應載明逕受強制執行事項：
一、權利金、租金、違約金之給付。
二、土壤及地下水污染時應負損害賠償之給付。
第一項地上權設定登記時應於土地登記簿登載下列約定事項：一、設定目的：本契約第八條第一項。
二、使用限制：本契約第八條第二項。
三、讓與或設定抵押權限制欄：本契約第十一條、第十二條第一項。四、其他登記事項欄：
(一)提前終止地上權契約收回土地之情形：本契約第十五條第一項第一款、第二款及第三款。
(二)地上權因存續期間屆滿或消滅時，地上物之處理：本契約第十七條。
登記事項有應補正者，甲、乙方及土地管理機關應就各自辦理事項於補正期間配合辦理，不得延誤。
第六條 地上權標的之點交
甲方應於乙方繳清第 1 期權利金及簽訂本契約之次日起 15 日內會同土地管理機關將地上權標的以現狀xxxx，xxxxx，x方無故不到現場者，視同已點交。
如需申請地政機關鑑界，費用由乙方支付；其地上物之騰空拆遷補償及植物之移植或保存等事宜，概由乙方依據投標須知及相關法令辦理並自行負擔費用。
第七條 建物所有權第一次登記及預告登記
乙方於地上權設定登記後，需於地上興建建築改良物（以下簡稱「地上建物」）時，應依法申請建築執照，於領取地上建物之使用執照後六個月內辦竣地上建物所有權第一次登記及會同甲方與土地管理機關連件向地政機關辦理預告登記，並將各項工程竣工圖以全份送甲方。
前項預告登記內容為：
「一、非經預告登記請求權人（甲方）書面同意，不得轉讓、信託、設定抵押權或他項權利。
二、地上權消滅時，依預告登記請求權人（甲方）通知，拆除騰空地上物，返還地上權標的。」
第八條設定目的及使用限制設定目的：建築房屋。使用限制：
一、乙方應以自己為起造人於地上權標的上興建地上建物，但依本契約第十三條規定辦理地上權、地上物所有權信託，經向甲方提出書面申請並徵得同意者，不在此限。
二、乙方應於本契約簽訂日起 2 年（須經都市設計審議者為 3 年）內，依建築法規定就標得之地上權標的取得建造執照並開工；但經向甲方提出書面申請並徵得同意者，不在此限。
三、乙方應依本契約設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益；未約定使用方法者，應依都市計畫法、都市計畫法高雄市施行細則、區域計畫法、大眾捷運系統兩側禁建限建辦法及其他法令規定使用，並均應保持其得永續利用。
四、依本契約設定之地上權，不得分割轉讓，所興建之地上建物及設施，應作整體管理營運，其所有權亦不得分割移轉；但經甲方同意後，得併同地上建物及設施之所有權，全部一次轉讓單一第三人。
五、經甲方及土地管理機關同意且符合下列規定者，乙方得依高雄市政府審查環狀輕軌增額容積申請案件許可要點規定，以地上權人名義檢具相關文件向受理機關申請增額容積：
(一)增額容積應無條件贈與本市，地上權人不得請求任何補償。
(二)申請增額容積所需價金、稅捐、規費及其他必要費用均由地上權人負擔。
第九條 土地及地上建物之維護
乙方使用地上權標的，應防止土壤及地下水遭受污染，並依「污染土地關係人之善良管理人注意義務認定準則」第4條第1項規定採取管理措施，作成紀錄，及於契約簽訂後3個月內提供所設置管理措施之相片予甲方。如因未採取上述管理措施，致甲方須依土壤及地下水污染整治法第31條第1項規定，負連帶清償責任，乙方應負一切損害賠償責任。
乙方應依善良管理人之注意義務，維護管理地上建物，並投入適當之資本支出，使地上建物保持良好運作狀態及符合其使用之目的。
乙方因違反環境保護法或相關法令，經主管機關裁處甲方之罰鍰或其他xx，xxxxxx，x方並應負改善及賠償依竊損失之責任。
依前條約定使用方法時，甲方得自行或委託專業機構，定期或不定期檢查乙方是否切實遵循本契約約定之使用方法。檢查時應通知乙方於規定期限內提出帳簿、表冊或其他相關文件供甲方或甲方委託之機構查核；且乙方應即呈交閱覽並為必要之說明，不得拒絕。
第十條 地上權標的出租、出借之限制
乙方不得將地上權標的出租或出借供他人建築使用。
乙方如將地上權標的或地上建物出租或出借供他人為非建築使用者，其使用存續期間之末日，不得逾地上權存續期間之末日。
第十一條 地上權、地上建物所有權轉讓之限制
乙方將地上權或地上權及地上物之全部轉讓第三人，須符合下列各款規定，並先徵得甲方書面同意：
一、辦理轉讓後之地上權人或地上權人及地上建物所有權人之登記名義人限為一名且為公司組織。
二、受讓人承諾繼受本契約之各項權利義務。
三、受讓人承諾地上權消滅時，自行拆除地上物，並無條件遷離。
前項轉讓，應於辦妥地上權設定登記並依第 7 條約定先辦妥地上建物所有權第一次登記及預告登記後辦理；無地上物，應於辦妥地上權設定登記後辦理。
乙方合併時，應於合併原因事實發生之日起 1 個月內向甲方申請換約，並向主管地政機關辦理地上權及地上建物移轉登記。
第十二條 他項權利設定之限制
乙方不得將地上權及其所有之地上建物所有權，供為他項權利之標的。但先徵得甲方書面同意者，不在此限。
經甲方以書面同意乙方將地上權或地上建物辦理抵押權設定者，乙方應按以下約定辦理抵押權設定：
一、抵押權人以經政府核准於國內經營金融業務之銀行、信用合作社或保險公司為限。
二、地上權應連同地上建物共同擔保辦理抵押權設定；無地上建物或地上建物未經登記，於乙方承諾於地上建物完成建築辦竣第一次登記之次日起 3 個月內，辦理抵押權設定登記，並就原設定部分，辦理抵押權內容變更登記後，得先就地上權設定抵押權。
三、抵押權契約書約定之擔保債權確定期日及債務清償日期，不得逾地上權存續期間之末日。
四、抵押權人應以書面承諾，於地上權消滅後，不論債權是否已獲得清償
，均拋棄其於建物之抵押權，並辦理塗銷登記。
五、抵押權人於執行地上權及地上物拍賣程序前，應通知甲方，並將繼受地上權契約之各項權利義務列入應買人之應買資格或條件。
第十三條 地上權、地上物所有權信託
乙方將地上權或其所有之地上物所有權，辦理信託，應先以書面徵得甲方同意。經甲方以書面同意乙方將地上權或地上物辦理信託者，乙方應按以下約定辦理：
一、信託之受託人（即乙方之受讓人）為兼營信託業務之銀行。但於地上建物興建階段得為建築經理公司、得從事信託業務之金融機構。
二、以乙方為信託之委託人及受益人。
三、受託人承諾於信託期間繼受原地上權契約之各項權利義務，並願一併受讓地上權及地上物之全部。
四、地上權應連同地上物辦理信託；無地上建物或地上建物未經登記，於乙方承諾地上建物完成建築辦竣第一次登記之次日起 3 個月內辦理信託登記及預告登記後，得先就地上權辦理信託。
五、僅就地上權辦理信託，並由xx擔任建物起造人者，應於地上建物完成建築辦竣第一次登記之次日起 3 個月內辦理建物信託登記及預告登記。
六、僅就地上權辦理信託，並由兼營信託業務之銀行擔任起造人者，應於領取建物使用執照之次日起 6 個月內，以信託財產方式，依土地登記規則規定辦竣第一次登記及預告登記。
七、僅就地上權辦理信託，並由建築經理公司、得從事信託業務之金融機構擔任建物之起造人及建造執照信託之受託人者，應於領取建物使用執照之次日起 6 個月內，以信託財產方式，依土地登記規則規定辦竣
第一次登記及預告登記，並於第一次登記之次日起 3 個月內辦理受託人變更登記，將建物信託之受託人變更為乙方之地上權信託受託人，地上權信託契約與建物信託契約應予合併為一契約。
八、地上權契約列為信託契約之一部分。
乙方依前 2 項約定辦理信託後，不需與甲方辦理地上權契約換約。第十四條 稅費負擔
x契約簽訂後，應繳納之各項稅捐，除地價稅由土地管理機關負擔外，其餘
稅捐（包括但不限於營業稅）均由乙方負擔。
有關本契約衍生之登記規費及其他各項費用（包括但不限於地上權設定登記
、地上建物登記、變更登記或將來之塗銷登記費用，例如規費、印花稅、經辦地政士費用、公證費等），全部由乙方負擔。
本案標的乙方所繳納權利金及地租需外加 5％營業稅。
前三項之稅捐及費用，除約定由甲方負擔者外，如開徵名義人為甲方或土地管理機關時，乙方應於甲方通知繳納期限內繳清，逾期繳納所生之滯納金、罰鍰與費用，乙方應負責一併繳清。
第十五條 甲方得終止本契約之事由
甲方於乙方有下列情形之一時，得終止本契約：
一、乙方未於甲方規定期限內繳清權利金，並經催繳仍未繳清者。
二、乙方違反本契約第十條、第十一條第一項、第十二條第一項、第十三條第一項約定。
三、其他法令規定得終止本標的之地上權設定。
甲方於乙方有下列情形之一時，得限期三十日以上期限催告乙方履行本契約或改善，逾期仍不予履行或改善時，甲方得終止本契約：
一、乙方違反本契約第四條約定，遲延給付地租達二年以上總額。
二、乙方違反本契約第五條或第七條約定。但不可歸責於乙方者，不在此限
。
三、乙方或經甲方書面同意之第三人違反法令使用地上建物，經主管機關裁罰二次以上仍不改善。
四、違反本契約第八條第二項約定。五、違反本契約第九條約定。
六、違反本契約第十一條第三項約定。
七、違反本契約第十二條第二項第二款約定。
八、違反本契約第十三條第二項第四款、第五款、第六款、第七款約定。第十六條 x契約終止後之法律關係
甲方終止本契約之日起一個月內，乙方應依第十七條辦理。
甲方於本契約終止前已得主張之各項權利，並不因終止本契約而受影響。
本契約因第十五條所定事由而終止或屆期消滅時，乙方已繳交之權利金及地租不予退還，且不得向甲方請求任何補償，如因此致甲方受有損害，乙方並應負損害賠償責任。但甲方因乙方違反本契約第八條第二項第二款約定，終止本契約者，於乙方拆除騰空地上物後，按乙方繳交之地上權權利金乘以地上權剩餘月數占總月數之比例，退還乙方。
因本契約第十五條第一項第三款約定終止本契約時，如係不可歸責乙方者，甲方應按本契約第十八條補償乙方。
第十七條 地上權期限屆滿或提前終止契約後，地上建物之處理
地上權消滅後，乙方應於地上權期限屆滿或甲方通知終止契約之次日起一個月內或經甲方同意期限內辦理下列事項：
一、拆除騰空地上物，返還地上權標的，並檢具土壤及地下水無遭受污染之證明文件，該證明文件檢測日期，需於地上權屆滿或提前終止契約前 2 個月。
二、備妥證件會同甲方辦理地上權塗銷登記，並無條件遷離。
三、點交地上權標的予甲方，點交時如有第三人占用，乙方應負責解決排除之。在未點交甲方前，乙方仍應妥為看管維護，如因怠於看管維護致生損害時，應負賠償責任。
第十八條 補償標準
x契約第十六條第四項之補償項目及計算標準如下：
一、地上權之剩餘價值：按乙方繳納之權利金乘以地上權剩餘月數占總月數之比例，補償之。
二、興建中之建物：由甲方委託鑑價機構鑑估金額。
三、地上建物之剩餘價值：逐棟（戶）按其重建價格減除折舊後之餘額。但已超過耐用年限者，得依照稅捐稽徵機關提供之當期現值計算。
前項第三款之重建價格由甲方參照國有財產計價方式辦理計估。
第十九條 罰則
x契約簽訂後至地上權存續期間屆滿前，除本契約另有約定外，乙方如有違反本契約之約定，依本條約定處置，乙方不得異議。
乙方逾期未繳清地租時，願逕受強制執行，並應依下列標準加收違約金：
一、逾期繳納未滿一個月者，照欠租額加收百分之一。但逾期 2 日以內繳納者，免予加收違約金。
二、逾期繳納在一個月以上未滿二個月者，照欠租額加收百分之二。三、逾期繳納在二個月以上未滿三個月者，照欠租額加收百分之四。四、依此類推，每逾 1 個月，加收 2%，最高以欠額之 30%為限。
乙方有下列情形之一時，每逾 1 個月，加收 1 個月租金額之違約金，至多加
收 10 個月。但逾期係因不可歸責於乙方之事由者，不在此限：
（一）違反本契約第五條約定。
（二）違反本契約第七條約定。
（三）違反本契約第十一條第三項約定。
（四）違反本契約第十二條第二項第二款約定
（五）違反本契約第十三條第二項第四款、第五款、第六款、第七款約定。乙方如違反本契約第十七條約定遲延會同申辦登記或遲延騰空點交時，應自上權消滅之次日起至地上物處理完成日止，按土地當期申報地價年息 10%計算使用補償金，並依原約定地租 2 倍之金額計算違約金，給付予甲方，甲方如有其他損害，並得請求乙方賠償之。
第二十條 其他特約條款
甲乙雙方同意本契約應作為地上權設定契約書公定契約之附件，並據以辦理設定登記。
地上權設定登記後，雙方之名稱、地址、電話、法定代理人姓名有變更時，雙方應通知他方，並記載於「變更記事」欄。必要時應會同向主管地政機關辦理變更登記。
本契約之第一條、第三條及第四條所載事項如有變更時，甲方應於「變更記事」欄內記載，並通知乙方。
本契約如有未盡事宜，應依中華民國法令規定辦理。本契約內容有疑義時由甲方本於誠信原則解釋之。
第二十一條 管轄法院
因本契約之履行而涉訟時，以台灣高雄地方法院為第一審管轄法院。
第二十二條 契約生效
x契約經甲乙雙方簽名蓋章後生效。
第二十三條 契約份數
x契約一式 11 份，計正本 4 份、副本 7 份。正本甲方 2 份、乙方及法院公
證處（民間公證人）各執 1 份；副本甲方 5 份，乙方 2 份。第二十四條 契約附件
地上權標的之招標公告、投標須知視為本契約之一部分。
立契約書人
甲 方： 高雄市政府捷運工程局法定代理人： 局長 xxx
地 址： xxxxxxxxxx 0 x 00 xx x：(00)0000000
乙 方：
法人統一編號：
(或身分證統一編號)
代 | 表 | 人： |
地 | 址： | |
電 中 華 | 話： 民 國 年 月 日 |
變 | 更 | 記 | 事 | （本欄由招標機關填寫） | ||
項次 | 日 | 期 | 內 | 容 | 記 事 專 用 章 | |