住所：深圳市前海深港合作区南山街道桂湾五路 128 号前海深港基金小镇 B7

融侨集团股份有限公司 公开发行 2021 年公司债券（第一期）募集说明书


融侨集团股份有限公司

（住所：xxxxxxx 000 x）

公开发行 2021 年公司债券（第一期）募集说明书

（面向专业投资者）


牵头主承销商/债券受托管理人


华泰联合证券有限责任公司

住所：xxxxxxxxxxxxxxxxxx 000 x前海深港基金小镇 B7

栋 401


联席主承销商


海通证券股份有限公司 中国国际金融股份有限公司

住所：xxxxxx 000 x 住所：xxxxxxxxxxxx 0 x


签署日期：2021 年 月 日


1-1-1


声 明


本募集说明书及其摘要依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）、《公司债券发行与交易管理办法》、《上海证券交易所上市规则》及其他现行法律、法规的规定，以及中国证券监督管理委员会同意本次债券发行注册的文件，并结合发行人的实际情况编制。

凡欲认购本次债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文 件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府部门 对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼 风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反的声明 均属虚假不实xx。投资者认购或持有本期公司债券视作同意债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受 托管理人等主体权利义务的相关约定。

本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺本次公开发行公司债券募集资金用途及发行程序合法合规，截至本募集说明书封面载明日期，本募集说明书不存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，并对所披露信息的真实性、准确性、完整性承担相应的法律责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书中财务会计资料真实、完整。

主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承销商承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外；本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书约定的相应还本付息安排。

受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出


现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。受托管理人承诺，在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未按照相关规定、约定及受托管理人声明履行职责的行为，给债券持有人造成损失的，将承担相应的法律责任。

投资者认购或持有本次债券视作同意《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。《债券受托管理协议》《债券持有人会议规则》及债券受托管理事务报告将置备于债券受托管理人处，债券持有人有权随时查阅。

根据《中华人民共和国证券法》的规定，本次债券依法发行后，发行人经营与收益的变化引致的投资风险，由投资者自行承担。

除本公司外，本公司没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本次债券时，应审慎地考虑本募集说明书第二节所述的各项风险因素。


重大事项提示


一、经联合评级综合评定，发行人主体评级为 AA+，评级展望为稳定。截至 2020 年末，合并报表中发行人的净资产（含少数股东权益）为 2,542,860.50 万元；

2018 年度、2019 年度及 2020 年度发行人合并报表中归属于母公司所有者的净利

润分别为 92,786.17 万元、72,896.05 万元和 22,059.76 万元，最近三年实现的年

均可分配利润（合并报表中归属于母公司股东的净利润）为 62,580.66 万元。


二、本次债券为公开发行，发行范围及对象为符合《公司债券发行与交易管理办法》以及相关法律法规规定的专业投资者。发行结束后，公司将积极申请在上海证券交易所上市。由于具体发行上市审批或核准事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在上海证券交易所发行上市，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，公司亦无法保证本次债券在交易所上市后本次债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券，由此可能产生由于无法及时完成交易带来的流动性风险。

三、根据联合资信评估股份有限公司于 2021 年 5 月 26 日出具的《融侨集团股份有限公司公开发行 2021 年公司债券信用评级报告》【联合(2021)3159 号】，发行人主体长期信用等级为 AA+，评级展望稳定。

四、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对于所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让本次债券的持有人）均有同等约束力。在本次债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。债券持有人认购或购买或通过其他合法方式取得本次债券之行为均视为同意并接受公司为本次债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。

五、截至 2020 年末，公司受限资产总额为 323.80 亿元，占总资产的比例为 31.01%，受限资产规模较大，公司受限的资产主要包括部分存单质押、房地产项 目土地使用权及在建工程等，主要系公司向银行等金融机构抵押或质押融资所致。


但若因流动性不足或借款集中到期等原因导致发行人不能按时、足额偿还借款，则有可能面临受限资产所有权被转移的风险，可能对公司的生产经营造成不利影响。在抵、质押融资期间，相关的受限资产的处置也将受到限制。

六、报告期内各期末，公司存货账面价值分别为 6,720,659.74 万元、

7,213,335.93 万元和 5,788,976.69 万元，占当期资产总额的比例分别为 69.54%、

66.17%和 55.45%。发行人部分房地产开发项目位于国内三、四线城市，存货的去化能力在一定程度上影响着公司的资产流动性及偿债能力，若发行人在售项目滞销导致存货xx不畅，将对其偿债能力和资金回笼带来较大压力。此外，截至 2020 年 12 月末，公司累计计提存货跌价准备 53,020.42 万元，占当期末存货账面价值的 0.92%，主要系公司对无锡观邸和悦府、天津融侨观澜等项目累计计提跌价准备。若未来房地产行业景气度下降，则公司将面临存货跌价准备计提增加的风险，可能对公司盈利能力产生不利影响。

七、房地产项目开发周期长，资金需求量大。截至 2020 年末，公司土地储

备计容面积为 650.62 万平方米，未来资金支出较大。公司目前主要通过自有资金、债务融资和销售回款等多种渠道筹集资金。若未来公司债务融资渠道受到限制，自有资金以及销售回款不能满足项目建设进度对资金的需求，将会影响公司的既定开发计划，进而影响公司业务的正常开展。

八、目前，发行人房地产业务收入主要来自于福州1、南京和郑州地区。最近三年，发行人房地产业务收入中来自于福州地区的销售收入分别为 656,570.23 万元、615,214.50 万元、698,598.50 万元，占当期发行人房地产销售收入的比例分别为 51.91%、38.74%、32.62%。来自于郑州地区的销售收入分别为 1,052.03 万元、313,513.07 万元、1,196.04 万元，占当期发行人房地产销售收入的比例分别为 0.08%、19.74%、0.06%。南京地区是发行人新进入的市场，2019 年销售收入为 262,867.53 万元，销售收入占当期发行人房地产销售收入的比例为 16.55%，最近一期销售收入为 282,539.77 万元，销售收入占当期发行人房地产销售收入的比例为 13.19%。若未来福州地区、郑州地区和南京地区房地产市场价格出现大幅波动，可能会对发行人整体盈利能力产生不利影响。


1本文中，如无特殊说明，福州地区仅指鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区和马尾区等市内五区，不含闽

侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平潭县、福清市和长乐区。


九、本次债券采取无担保的方式发行。在本次债券的存续期内，若受国家政策法规、行业及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的偿债来源中获得足够资金，将影响本次债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额偿付本次债券的本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。

十、截至 2020 年末，公司有息负债规模为 406.01 亿元，其中短期借款 15.03

亿元、长期借款 197.31 亿元、一年到期的非流动负债 112.27 亿元、应付债券 77.89

亿元、长期应付款 3.10 亿元、应付票据 0.42 亿元。公司债务规模增长较快，主要系公司为扩大业务规模，增加土地储备，购买原材料等短期营运资金需求和补充项目建设等长期营运资金需求增长较快所致。短期债务方面，公司短期借款和一年内到期的非流动负债总和为 127.30 亿元，占有息债务比例为 31.35%。2020年 12 月末公司短期借款较年初减少 31.38 亿元，降幅为 78.39%，目前短期融资已经进行了有序偿还，公司短期负债占有息负债规模比例较低，集中兑付的风险相对可控。未来若房地产市场或金融市场发生重大波动，发行人资金来源保障不足，将导致偿债压力较大。如果负债水平不能保持在合理的范围内，公司将面临一定的偿债风险。

十一、发行人与其关联方之间存在关联交易。最近三年，发行人其他应收款为 426,191.70 万元、691,914.84 万元和 1,148,679.89 万元，占公司总资产的比例分别为 4.41%、6.35%和 11.00%。公司其他应收款主要系保证金、应收关联方或合作方往来款等。若发行人存在未能及时披露关联方交易的相关信息、公司与关联方交易未按照市场化原则定价、关联方交易内部抵销不充分等情况，可能给发行人带来一定的经营、财务、税务和法律风险，并进而对发行人的生产经营活动和市场声誉造成不利影响。

十二、最近三年，存货账面价值分别为 6,720,659.74 万元、7,213,335.93 万元和 5,788,976.69 万元，占流动资产的比重分别为 79.96%、75.57%和 65.40%。最近三年，公司存货xx率分别为 0.15、0.17 和 0.27，存货xx率较低，主要系房地产行业项目开发周期相对较长，存货占总资产比例较大。由于房地产行业特性和近几年房地产市场销售放缓，发行人存货规模较大且xx趋缓。如果发行人项目所处区域的房地产市场持续低迷，则发行人可能面临库存销售达不到预期的风险，从而导致存货xx率下降，从而影响发行人销售收入和净利润。


十三、最近三年，公司公允价值变动损益分别为 52,021.19 万元、27,384.43万元和 35,449.34 万元，占净利润比例分别为 54.19%、27.05%和 29.43%。公司公允价值变动收益主要由公司持有的投资性房地产公允价值变动构成。若未来市场环境发生变化，公司持有的投资性房地产存在公允价值变动的风险，将可能对公司公允价值变动收益产生较大不利影响，进而对公司未来利润水平产生影响。

十四、最近三年，公司期间费用分别为 189,003.54 万元、207,120.35 万元和

178,288.13 万元，公司期间费用占当期营业收入的比重分别为 14.11%、12.43%和

8.05%。占营业收入比例逐年降低，且整体比重相对较低。若未来宏观环境恶化或存货销售不达预期，将会导致期间费用占营业收入比重大幅增长，影响公司利润。

十五、截至 2020 年末，公司及其合并报表范围内子公司向银行提供商品房

按揭贷款担保余额为 177.08 亿元，对合并报表范围外的第三方公司担保余额共

计 45.34 亿元，为下属公司担保余额为 254.73 亿元。发行人子公司福建兴诚房地产开发有限公司（以下简称“兴诚地产）因与华夏银行股份有限公司福州晋安支行借款合同纠纷，收到“（2016）闽 0104 执保字第 2 号”《民事裁定书》及“（2016）

闽 0102 财保 38 号《” 民事裁定书》，兴诚地产等 8 位被申请人的价值 39,934,897.22


元的财产被查封、冻结、扣押，兴诚地产位于福州市鼓楼区凤湖路东侧福大怡园南侧地块的土地使用权被冻结。罗源县人民法院作出了“(2018)闽 0123 执恢 595

号”执行决定书，执行标的为 5,748,000 元，2020 年 8 月 27 日，罗源县人民法院

作出“（2018）闽 123 执恢 595 号之一”《执行裁定书》，裁定终结执行；2020

年 9 月 4 日，罗源县人民法院作出“（2020）闽 0123 执恢 193 号”执行裁定书，

执行标的为 5,748,000 元；此外，福州市中级人民法院于 2019 年 9 月 18 日作出

“（2019）闽 01 执 501 号之二”《执行裁定书》及“（2019）闽 01 执 502 号之一”

《执行裁定书》，裁定终结执行。另，兴诚地产曾就福州市中级人民法院对福州市鼓楼区凤湖路东侧福大怡园南侧地块的查封及拍卖裁定提出异议，福州市中级人民法院于 2020 年 1 月 7 日作出（2019）闽 01 执异 295 号《执行裁定书》裁定驳回兴诚地产的异议请求。后兴诚地产曾拟就该裁定进行复议，截至报告期末该复议已经撤回。根据发行人说明，截至报告期末兴诚地产尚在与申请执行人华夏银行股份有限公司福州晋安支行协商中。此外，因兴诚地产的项目施工建设停工，


总包方福建地矿建设集团公司于 2019 年 3 月 26 日起诉兴诚地产，要求兴诚地产

向其支付工程款、违约金、停窝工损失、诉讼保全保险费等 5,971 万元，该案已

经于 2019 年 8 月 19 日开庭，截至报告期末尚未判决。此外，兴诚地产因与仁和

（厦门）化工有限公司、嘉城（福建）石油化工有限公司的买卖合同纠纷，于 2016

年 5 月 16 日收到“（2016）闽 02 民初 459 号”《民事裁定书》，兴诚地产及嘉城

（福建）石油化工价值 10,700 万元的财产被查封、扣押、冻结。厦门市中级人民

法院于 2018 年 8 月 31 日判决兴诚地产不承担保证责任，仁和（厦门）化工有限

公司不服前述判决提起上诉，福建省高级人民法院已作出“（2018）闽民终 1393

号”《民事判决书》，判决驳回仁和（厦门）化工有限公司上诉，维持原判；仁和

（厦门）化工有限公司不服前述判决申请再审，中华人民共和国最高人民法院已作出“（2020）最高法民申 2848 号”《民事裁定书》，裁定驳回仁和（厦门）化工有限公司的再审申请。上述担保和诉讼形成的或有负债对发行人主营业务影响较小。

若上述担保期间购房者未能履行债务人义务，公司将有权收回已售出的商品房，若抵押物价值届时不足以抵偿相关债务，公司可能需代替其支付按揭贷款的相关代偿费用，公司将面临一定的经济损失。若被担保公司方未能履行义务或该公司出现经营问题，公司可能需代替其支付按揭贷款或担保金额。或者若公司出现较大诉讼问题，将严重影响公司业务。按揭贷款担保、下属公司担保、其他公司担保或诉讼等形成的或有负债若出现上述情况，将增加发行人债务，影响发行人业务，增加发行人偿债压力。

十六、报告期内，公司净利润分别为 96,003.42 万元、101,219.85 万元和 120,442.75 万元，发行人报告期内净利润逐年增加，盈利能力逐渐增强。但 2017年度发行人因处置淮安融侨置业有限公司亏损 6.10 亿元，2018 年度因处置连云港融侨置业有限公司亏损 4.55 亿元，子公司的经营状况将会影响发行人的偿债能力，若未来子公司继续出现大规模资产拆分重组或大规模亏损，将对发行人整体盈利能力造成不利影响。此外，武汉系发行人近年来重点布局的城市，土地储备占比较高、货值金额较大；新冠疫情可能对发行人武汉区域等的销售产生重大不利影响，从而影响未来年度经营利润。


十七、发行人原实际控制人xxx先生间接持有公司 46.1507%股权，其于 2018 年 7 月 2 日去世。发行人现实际控制人为xxxxx，为xxx先生长子，xxxxx现担任公司董事长及法定代表人，负责公司人事、财务、经营决策等方面事宜，对公司董事会及股东大会的决议均产生重大影响。xxxxx去世后，发行人正在有序办理股权继承等相关手续，该事件对公司整体影响有限。若发行人在股权继承中出现家族纠纷，或因xxxxx逝世导致融侨集团内部出现管理混乱，在行业内威望和地位大幅下降，将会影响发行人公司正常经营管理和营业，对公司未来发展不利。

十八、截至 2020 年 12 月 31 日，公司合并口径下资产总计 10,440,843.02 万

元，负债合计 7,897,982.52 万元，所有者权益合计 2,542,860.50 万元，资产负债率为 75.65%；2020 年 1-12 月，公司合并口径营业收入 2,215,758.02 万元，净利润 120,442.75 万元，经营活动产生的现金流量净额 633,174.31 万元。发行人公司业务稳定、财务状况正常，未发生重大不利变化。

十九、2018 年度、2019 年度和 2020 年度，发行人归属于母公司所有者净利润分别为 92,786.17 万元、72,896.05 万元和 22,059.76 万元，呈下降趋势。2020

年公司归母净利润较低主要系公司 2020 年结转相关项目主要为合作项目，需按少数股东权益占比计算归属少数股东的净利润，导致归母净利润被其他未到收入结转项目周期项目摊薄所致，若未来发行人全资项目持续未能进入结转周期，可能会对发行人整体的盈利能力产生不利影响，进而影响发行人的偿债能力。


目录

释义 13

一、普通词语 13

二、专业词语 14

三、公司简称 15

第一节 发行概况 17

一、发行人基本情况 17

二、本次债券发行的审议情况及规模 17

三、本次债券发行的基本情况及主要条款 18

四、本次债券发行及上市安排 21

五、本次债券发行的有关机构 22

六、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 25

七、认购人承诺 25

第二节 风险因素 27

一、本次债券的投资风险 27

二、发行人的相关风险 28

第三节 发行人及本次债券的资信状况 39

一、信用评级情况 39

二、发行人的资信情况 48

第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施 53

一、增信机制 53

二、偿债计划 53

三、具体偿债安排 54

四、偿债保障措施 55

五、违约责任及争议解决方式 58

第五节 发行人基本情况 59

一、发行人基本情况 59

二、发行人历史沿革简介 60

三、发行人报告期末股东持股情况 67

四、发行人控股股东与实际控制人情况 67

五、发行人对其他企业的重要权益投资情况 71

六、发行人董事、监事、高级管理人员的基本情况 80

七、发行人主营业务情况 84

八、发行人公司治理结构、组织架构情况 122

九、发行人违法违规情况 127

十、发行人独立性 127

十一、发行人内部管理制度情况 128

十二、关联方及关联交易 130

十三、发行人信息披露管理事务及投资者关系管理相关制度安排 142

第六节 财务会计信息 143

一、财务报表编制基础及注册会计师意见 143

二、会计估计、会计政策变更与会计差错 143

三、最近三年财务报表 146

四、最近三年合并报表范围变化情况 154

五、发行人最近三年末财务指标 157

六、管理层讨论与分析 159

七、有息债务情况 205

八、资产负债表或有事项及其他重要事项 214

九、受限资产情况 222

十、发行人涉及的未决诉讼、仲裁以及行政处罚事项 225

第七节 募集资金运用 227

一、本次债券募集资金规模 227

二、本次债券募集资金的使用计划 227

三、本次债券募集资金专项账户的管理安排 228

四、本次债券募集资金使用对公司财务状况的影响 229

五、本次债券募集资金使用的承诺 230

六、前次公司债券募集资金的使用 230

第八节 债券持有人会议 233

一、债券持有人行使权利的形式 233

二、债券持有人会议规则 233

第九节 债券受托管理人 245

一、债券受托管理人 245

二、债券受托管理协议主要事项 246

第十节 发行人、中介机构及相关人员声明 262

第十一节 备查文件 284

一、备查文件 284

二、查阅地点 284

三、查阅时间 284


释义


在本募集说明书中除非文意另有所指，下列词语具有以下含义：


一、普通词语


发行人、公司、本公司、融侨集团

指

融侨集团股份有限公司

实际控制人

指

原为xxx先生，现为xxxxx

控股股东、融侨实业

指

融侨实业发展有限公司（香港）（英文名：

RongQiaoDevelopmentCompanyLimited）

主承销商、债券受托管理人、簿记

管理人、华泰联合

指

华泰联合证券责任有限公司

联席主承销商

指

海通证券股份有限公司、中国国际金融股份有限公司

簿记建档

指

由簿记管理人记录投资者认购数量和债券价格的意愿的

程序


本次债券


指

融侨集团股份有限公司于 2020 年 12 月 21 日召开的关于公开发行公司债券的股东大会批准的在境内面向符合

《公司债券发行与交易管理办法》规定的专业投资者公开发行，不向公司股东优先配售，总额不超过人民币

69.4 亿元（含 69.4 亿元）的融侨集团股份有限公司公开

发行 2021 年公司债券

本次发行

指

本次债券面向专业投资者的公开发行

本期债券

指

本次债券下发行的第一期债券

发行人律师

指

国浩律师（福州）事务所

审计机构

指

中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）

联合评级、评级机构

指

联合资信评估股份有限公司

《募集说明书》

指

《融侨集团股份有限公司公开发行 2021 年公司债券（第

一期）募集说明书》

《债券持有人会议规则》

指

《融侨集团股份有限公司公开发行 2021 年公司债券之债

券持有人会议规则》

《债券受托管理协议》

指

《关于融侨集团股份有限公司公开发行 2021 年公司债券

之债券受托管理协议》

16 融侨 01

指

融侨集团股份有限公司公开发行 2016 年公司债券（第一

期）

16 融侨 02

指

融侨集团股份有限公司公开发行 2016 年公司债券（第二

期）

18 融侨 01

指

融侨集团股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券（第

一期）

18 融侨 02

指

融侨集团股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券（第

二期）

18 融侨 03

指

融侨集团股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券（第

三期）

19 融侨 01

指

融侨集团股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（第一

期）


19 融侨 F1

指

融侨集团股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券（第

一期）

19 融侨 F2

指

融侨集团股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券（第

二期）

20 融侨 F1

指

融侨集团股份有限公司非公开发行 2020 年公司债券（第

一期）

20 融侨 01

指

融侨集团股份有限公司公开发行 2020 年公司债券（第一

期）

20 融侨 02

指

融侨集团股份有限公司公开发行 2020 年公司债券（第二

期）

国务院

指

中华人民共和国国务院

证券登记机构、登记机构

指

中国证券登记结算有限责任公司

国土资源部

指

中华人民共和国国土资源部

住房建设部

指

中华人民共和国住房和城乡建设部

商务部

指

中华人民共和国商务部

银保监会

指

中国银行保险监督管理委员会

债券持有人、投资者

指

根据证券登记机构的记录显示在其名下登记拥有本次债

券的主体

《公司法》

指

《中华人民共和国公司法》

《证券法》

指

《中华人民共和国证券法》

《管理办法》

指

《公司债券发行与交易管理办法》

《公司章程》

指

《融侨集团股份有限公司公司章程》

中国证监会

指

中国证券监督管理委员会

上交所、交易所

指

上海证券交易所

报告期、最近三年

指

2018 年度、2019 年度、2020 年度

最近一期、近一期

指

2020 年度

工作日

指

北京市的商业银行对公营业日（不包括法定节假日）

交易日

指

上海证券交易所的营业日


法定节假日或休息日


指

中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不

包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的法定节假日或休息日）

元、万元、亿元

指

如无特别说明，指人民币元、人民币万元、人民币亿元


二、专业词语



房地产开发投资总额


指

以货币形式表现的房地产开发企业（单位）在一定时期内

进行房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称

销售面积

指

商品房建筑面积，一般是指购房者所购买的套内建筑面积

与应分摊的公用建筑面积之和


建筑面积

指

建筑物外墙外围所围成空间的水平面积


用地面积


指

建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面

积（准确界限由土地供应图标明）


开工面积


指

开工面积指报告期内新开工的房屋建筑面积，它不包括在

上期开工而未竣工跨入本报告期继续施工的房屋建筑面积和上期已停建而本次复工的房屋建筑面积


竣工面积


指

房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用

的房屋建筑面积总和


房地产开发资质


指

根据原中华人民共和国建设部 2000 年 3 月发布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条

件分为一、二、三、四等四个资质等级，另外有暂定资质


一级资质


指

住房建设部核定的房地产开发企业的高资质等级，一级资

质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目


二级资质及二级资质以下


指

二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积 25 万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门

确定

预售

指

房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承

购人，由承购人支付定金或者房价款的行为

现售

指

房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给承购人，

并由承购人支付房价款的行为

去化率

指

某一特定时期内某房地产项目销售量占总量的百分比


三、公司简称


融侨房地产公司

指

融侨（福建）房地产有限公司（公司前身）

融侨集团有限公司

指

福建融侨集团有限公司（公司前身）

雅联控股

指

英属维尔京群岛注册成立的

ElegantUnionHoldingsLimited（雅联控股有限公司）

亚太林有限

指

英属维尔京群岛注册成立AsiaPacificWoodLimited（亚

太林有限公司）

德成发展

指

德成发展有限公司（香港）

福州博高

指

福州博高投资咨询有限公司

福州世和

指

福州世和投资咨询有限公司

福建融侨置业

指

福建融侨置业有限公司

武汉融侨房地产

指

武汉融侨房地产开发有限公司

天津融侨置业

指

天津融侨置业有限公司

安徽融侨置业

指

安徽融侨置业有限公司

闽侯融侨置业

指

闽侯融侨置业有限公司


福建恒成房地产

指

福建恒成房地产发展有限公司

武汉融侨置业

指

武汉融侨置业有限公司

融侨合肥置业

指

融侨集团合肥置业有限公司

淮安融侨房地产

指

淮安融侨房地产有限公司

福州融侨物管

指

福州融侨物业管理有限公司

福州融城房地产

指

福州融城房地产开发有限公司

江阴国际集装箱码头

指

福建江阴国际集装箱码头有限公司

福州融侨温矿泉

指

福州融侨温矿泉开发有限公司

福建兴诚

指

福建兴诚房地产开发有限公司

上海宝钢长宁置业

指

上海宝钢长宁置业有限公司

南京融新

指

南京融新房地产开发有限公司

天津融尚

指

天津融尚房地产开发有限公司

首开榕泰置业

指

福州首开榕泰置业有限公司

福州时代城

指

福州市时代城房地产开发有限公司

郑州新华博

指

郑州新华博置业有限公司

兴诚地产

指

福建兴诚房地产开发有限公司

重庆星界

指

重庆星界置业有限公司

福州汉霖实业

指

福州汉霖实业有限公司

福清融侨置业

指

福清融侨置业有限公司

厦门融侨置业

指

厦门融侨置业有限公司

xx中奥

指

xx市中奥房地产开发有限公司

本募集说明书除特别说明外，所有数值保留两位小数，均为四舍五入。本募集说明书中部分合计数与各分项数直接相加之和在尾数上可能略有差异。


第一节 发行概况


一、发行人基本情况


注册名称：融侨集团股份有限公司注册资本：122,368 万元人民币

实缴资本：122,368 万元人民币法定代表人：xxx

成立日期：1998 年 10 月 14 日


企业类型：股份有限公司（台港澳与境内合资、未上市）注册地址：xxxxxxx 000 x

办公地址：xxxxxxxxxxxxxxxx 000-0 xxxxx 00 x邮政编码：350001

统一社会信用代码：913500006110099603所属行业：房地产业

经营范围：福州市鼓楼区洪山镇西河地块，仓山区西至聚龙路、南临建华州、北到建新镇郭厝里地块，台江区六一中路东侧地块规划范围内从事住宅开发及相关的物业管理。出售和出租自建商品房；物业管理；开发建设金山大桥；信息咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）


二、本次债券发行的审议情况及规模


发行人于 2020 年 12 月 4 日，公司董事会审议通过了《关于融侨集团股份有限公司公开发行公司债券的议案》和《关于提请公司股东大会授权董事会全权办理本次公开发行公司债券相关事宜的议案》等议案，并同意提请股东大会审议。

2020 年 12 月 21 日，发行人股东大会审议通过了《关于融侨集团股份有限公司公开发行公司债券的议案》和《关于授权公司董事会全权办理本次公开发行


公司债券相关事宜的议案》，并出具了《融侨集团股份有限公司关于公开发行公司债券的股东大会决议》，批准了公司发行不超过 69.4 亿元（含 69.4 亿元）公

司债券，期限不超过 7 年（含 7 年）。


2021 年 1 月 12 日，经中国证监会“证监许可【2021】85 号”核准，公司将在

中国境内面向专业投资者公开发行不超过 69.4 亿元的公司债券。


三、本次债券发行的基本情况及主要条款


发行主体：融侨集团股份有限公司。


债券名称：融侨集团股份有限公司公开发行 2021 年公司债券（第一期）。


发行规模：本次债券发行规模不超过 10.6 亿元（含 10.6 亿元）。


票面金额和发行价格：本次债券票面金额为 100 元，按面值平价发行。


债券品种及期限：本次债券期限为不超过 4 年（含 4 年），附第 2 年末、第

3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。


债券利率及确定方式：本期债券存续期内前 2 年的票面利率将由公司与主承

销商按照国家有关规定根据簿记建档结果确定。本期债券存续期前 2 年的票面利率固定不变。

在本期债券存续期内第 2 年末，如公司行使调整票面利率选择权，未被回售

部分债券在债券存续期后 2 年的票面利率为债券存续期前 2 年票面年利率加上

或减去调整基点，在债券存续期后 2 年固定不变；在本期债券存续期内第 3 年

末，如公司行使调整票面利率选择权，未被回售部分债券在债券存续期后 1 年的

票面利率为债券存续期第 3 年票面年利率加上或减去调整基点，在债券存续期后

1 年固定不变。若公司未行使调整票面利率选择权，未被回售部分债券在债券存

续期后 1 年票面利率仍维持原有票面利率不变。本期债券采用单利按年计息，不计复利。

发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券存续期的第 2

年末、第 3 年末调整本期债券后 2 年和后 1 年的票面利率。发行人将于本期债券

第 2 个计息年度付息日和第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证


监会指定的媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使利率调整选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。

投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券的第 2 个计息年度付息日和第 3 个计息年

度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个

计息年度付息日和第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，发行人将按照上交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。

回售登记期：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 5 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经登记机构确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。

发行首日：本次债券的发行首日为发行期限的第 1 日，即 2021 年 6 月 29

日。


发行期限：本次债券发行期限为 4 个工作日，自发行首日至 2021 年 7 月 2

日。


起息日：本次债券的起息日为 2021 年 6 月 30 日。


缴款日：本次债券的缴款日为 2021 年 6 月 30 日至 2021 年 7 月 2 日。


计息期限：本期债券的计息期限为 2021 年 6 月 30 日至 2025 年 6 月 29 日，

若债券持有人在存续期的第 2 年末行使回售选择权，则其回售部分债券的计息期

限为 2021 年 6 月 30 日至 2023 年 6 月 29 日，若债券持有人在存续期的第 3 年末

行使回售选择权，则其回售部分债券的计息期限为 2021 年 6 月 30 日至 2024 年

6 月 29 日。


利息登记日：本次债券的付息债权登记日将按照上交所和中国证券登记公司的相关规定办理。在付息债权登记日当日收市后登记在册的本次债券持有人，均有权就其所持本次债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息（最后一期含本金）。


付息日：本次债券存续期内每年的 6 月 30 日为上一个计息年度的付息日，

如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间付息款项不另计利息。

兑付日：本次债券兑付日为 2025 年 6 月 30 日。如遇法定及政府指定节假日

或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息。


还本付息方式：本次债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计息。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本息支付的具体事项按照债券登记机构的相关规定办理。

支付金额：本次债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时各自所持有的本次债券票面总额与票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时各自持有的本次债券到期最后一期利息及票面总额的本金。

债券担保情况：本次债券无担保。


信用级别及资信评级机构：经联合资信评估股份有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AA+，本次债券的信用等级为 AA+。

募集资金用途：本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司已发行的公司债券本金和利息，或用于证监会和交易所允许的其他用途。

募集资金和偿债资金专项账户：监管账户一：

账户名称：融侨集团股份有限公司


开户银行：福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行账号：100017378770010004

监管账户二：


账户名称：融侨集团股份有限公司


开户银行：中国建设银行股份有限公司福州城北支行银行账户：35050189000709886688


监管账户三：


账户名称：融侨集团股份有限公司开户银行：兴业银行福州五四支行银行账户：117060100100178887

牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：发行人聘请华泰联合证券有限责任公司作为本次债券的牵头主承销商、簿记管理人及债券受托管理人。

联席主承销商：发行人聘请海通证券股份有限公司和中国国际金融股份有限公司作为本次债券的联席主承销商。

承销方式：本次债券由主承销商组织承销团，以代销的方式承销。向公司股东配售安排：本次不向公司股东优先配售。

债券形式及托管方式：实名制记账式公司债券，投资者认购的本次债券在债券登记机构开立的托管账户托管记载。

发行方式、发行对象与配售规则：本次债券面向《管理办法》、《适当性管理办法》规定的专业投资者中的机构投资者公开发行，具体发行方式、发行对象和配售规则安排请参见发行公告。

拟上市地：上海证券交易所。


上市安排：本次债券发行结束后，发行人将向上交所提出关于本次债券上市交易的申请。具体上市时间将另行公告。经监管部门批准，本次债券亦可在法律允许的其他交易场所上市交易。

税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本次债券应缴纳的税款由投资者承担。

四、本次债券发行及上市安排


发行公告刊登日期：2021 年 6 月 25 日。


发行首日：2021 年 6 月 29 日。


预计发行期限：2021 年 6 月 29 日至 2021 年 7 月 2 日，共 4 个工作日。


本次债券发行结束后，发行人将尽快向上海证券交易所提出关于本次债券上市的申请，具体时间将另行公告。

五、本次债券发行的有关机构


（一）发行人：融侨集团股份有限公司住所：xxxxxxx 000 x

法定代表人：xxx


联系人：xxx、xxx、xx


联系地址：xxxxxxxxxxxxxxxx 000-0 xxxxx 00 x联系电话：0000-00000000

传真：0591-86325563


（二）主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：华泰联合证券有限责任公

司


住所：xxxxxxxxxxxxxxxxxx 000 x前海深港基金小镇

B7 栋 401


法定代表人：xx


联系人：xxx、xxx、xx、xx


办公地址：xxxxxxxxxx 00 xxxxx X x 00 x联系电话：00-00-00000000

传真：021-38966500


（三）联席主承销商：海通证券股份有限公司住所：xxxxxx 000 x

法定代表人：xx


联系人：xxx、xxx


办公地址：xxxxxxxxx 0 xxxxxxx 00 x


联系电话：000-00000000传真：010-88027190

（四）联席主承销商：中国国际金融股份有限公司住所：xxxxxxxxxxxx 0 x

法定代表人：xxx


联系人：xx、xx、xxx、xx


办公地址：xxxxxxxxxxxx 0 xxxxx 0 x 00 xx 00 x联系电话：000-00000000

传真：010-65051156


（五）发行人律师：国浩律师（福州）事务所


住所：xxxxxxxxxxxxxx 0 xxxxxxx 00 x负责人：xxx

经办律师：xxx、xx


联系电话：00000000000、18650746787传真：00-000-00000000

（六）会计师事务所：中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）住所：xxxxxxxxx 000 x 0-0 x

执行事务合伙人：xxx


经办注册会计师：xxx、xx作联系电话：00000000000

传真：027-86791215


（七）资信评级机构：联合资信评估股份有限公司住所：xxxxxxxxxx 0 xx 0 xx 00 x

联系地址：xxxxxxxxxx 0 xx 0 xx 00 x


法定代表人：xxx经办人：xxx

联系电话：000-00000000传真：010-85679228

（八）募集资金专项账户开户银行：


中国建设银行股份有限公司福州城北支行住所：xxxxxxxxx 00 x

负责人：xxx联系人：xx

联系地址：xxxxxxxxx 00 x联系电话：00000000000

传真：0591-87541784


兴业银行福州五四支行


住所：xxxxxx 000 x王府井百货二层负责人：xx

联系地址：xxxxxx 000 x王府井百货二层联系电话：00000000000

福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行住所：xxxxxxxxxx 000 x

负责人：xx


联系地址：xxxxxxxxxx 000 x联系电话：00000000000

（九）拟申请上市的证券交易所：上海证券交易所主要经营场所：xxxxxxx 000 x上海证券大厦


总经理：xxx


联系电话：000-00000000传真：021-68804868

（十）公司债券登记、托管、结算机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

联系地址：xxxxxxxx 000 xxxxxxx 0 x总经理：xx

电话：000-00000000传真：021-58754185


六、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系


截至本募集说明书签署日，发行人与本次发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。


七、认购人承诺


凡认购、购买或以其他合法方式取得本次债券的专业投资者（包括本次债券的初始购买人和二级市场的购买人以及通过其他方式合法取得本次债券的投资者，下同）被视为作出以下承诺：

（一）接受本募集说明书对本次债券项下权利义务的所有规定并受其约束。


（二）本次债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本次债券，均视作同意由华泰联合证券有限责任公司担任本次债券的债券受托管理人，且均视作同意发行人与债券受托管理人签署的本次债券的《债券受托管理协议》项下的相关规定。


（三）本次债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本次债券均视作同意并接受发行人为本次债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。

（四）本次债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关 主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更。

（五）本次债券发行结束后，发行人将申请本次债券在上海证券交易所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。


第二节 风险因素


投资者在评价和投资本次债券时，除本募集说明书披露的其他资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。


一、本次债券的投资风险


（一）利率风险


受国民经济总体状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本次债券为固定利率债券，且期限较长，可能跨越一个以上的利率波动周期，债券的投资价值在其存续期内可能随市场利率的波动而发生变动，从而使投资者持有的本次债券价值具有一定的不确定性。

（二）流动性风险


本次债券发行结束后，发行人将积极申请本次债券在上海证券交易所上市。由于具体申请审批事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，发行人目前无法保证本次债券一定能够按照预期在上海证券交易所上市。此外，公开发行公司债券的交易活跃程度受到投资者认可度、宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的共同影响，发行人亦无法保证本次债券可在上海证券交易所上市后本次债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。因此，本次债券的投资者在购买本次债券后可能面临由于债券不能及时上市无法立即出售本次债券，或者由于债券上市后交易不活跃导致不能随时并足额交易其持有的本次债券所带来的流动性风险。

（三）偿付风险


虽然发行人目前经营和财务状况良好，但在本次债券存续期内，宏观经济环境、资本市场状况、行业发展状况、国家相关政策等外部环境以及发行人本身的生产经营存在一定的不确定性，这些因素的变化会影响发行人的财务状况、经营


成果和现金流量，可能导致发行人无法如期从预期的偿债来源中获得足够资金按期足额支付本次债券本息，从而使投资者面临一定的偿付风险。

（四）本次债券安排所特有的风险


本次债券为无担保债券。为了充分保障本次债券持有人的利益，在本次债券发行时，发行人已根据实际情况安排了偿债保障措施来保障本次债券按时还本付息。但在本次债券存续期内，可能由于市场、政策、法律法规变化等不可控因素导致目前拟定的偿债保障措施不能履行或无法完全履行，进而影响本次债券持有人的利益。

（五）资信风险


发行人目前资信状况良好，报告期内贷款本金偿还率和利息偿付率为 100%，能够按时偿付债务本息。在未来的业务经营过程中，公司亦将秉承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议以及其他承诺。在本次债券存续期内，若由于发行人自身的相关风险或不可控因素，致使公司财务状况发生重大不利变化，导致不能按约定偿付贷款本息或在业务往来中发生严重违约行为，可能使发行人资信状况恶化，影响本次债券的还本付息，从而可能使本次债券的投资者受到不利影响。

（六）评级风险


经联合评级综合评定，发行人的主体信用等级为 AA+，本次债券的信用等级为 AA+。考虑到资信评级机构对发行人和本次债券的评级是一个动态评估的过程，在本次债券存续期限内，若出现任何影响发行人信用级别或本次债券信用级别的事项，资信评级机构调低发行人主体或本次债券的信用级别，都将会对投资者利益产生不利影响。


二、发行人的相关风险


（一）财务风险


1、资产负债率较高的风险


房地产企业普遍存在资产负债率较高的特点。报告期内各期末，发行人合并口径资产负债率分别为 81.97%、79.75%和 75.65%，资产负债率处于较高水平。截至 2020 年末，公司有息债务余额为 4,060,148.81 万元，有息债务余额较高。总的来看，近年来为满足项目建设开发投入的需要，发行人债务融资规模较大，资产负债率较高。

报告期内，发行人未曾出现逾期未还本金或逾期未付息的情况。随着开发规模的持续扩大，发行人未来的借款金额还可能继续增加，如果销售回款、融入资金等现金流入的时间或规模与借款的偿还安排未能合理匹配，则发行人可能面临一定的偿债压力。

2、经营活动现金流波动较大的风险


报告期内各期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-124,183.05 万元、744,967.92 万元和 633,174.31 万元，受拿地节奏及项目开发进度、销售回款等因素的影响，发行人经营活动现金流量波动较大。

房地产开发属于资金密集型业务，建设开发周期较长，项目前期购置土地、建安投入与销售回款存在一定的时间错配。发行人目前的经营情况、财务状况和资产质量良好，但在本次债券存续期内，受到项目开发进度和未来市场销售情况等因素的影响，未来发行人仍可能面临经营活动现金流波动较大的风险。若发行人销售资金不能及时回笼、融资渠道不畅或不能合理控制融资成本，将可能会影响本次债券本息按期偿付。

3、存货规模较大及存货减值的风险


公司主营业务为房地产销售，存货主要由已完工尚未出售的开发产品和在建项目的开发成本构成。报告期内各期末，公司存货账面价值分别为 6,720,659.74万元、7,213,335.93 万元和 5,788,976.69 万元，占总资产的比重分别为 69.54%、 66.17%和 55.45%。

2020 年末，公司累计计提存货跌价准备 53,020.42 万元，占当期末存货账面价值的 0.92%，主要系公司对无锡观邸和悦府、天津融侨观澜等项目累计计提跌价准备。若未来宏观经济及房地产行业景气度下降，则公司将面临存货跌价准备计提增加的风险，可能对公司盈利能力产生不利影响。


4、未来资金支出压力较大的风险


房地产项目开发周期长，资金需求量大。截至 2020 年末，公司土地储备计

容面积为 650.62 万平方米，未来资金支出较大。公司目前主要通过自有资金、债务融资和销售回款等多种渠道筹集资金。若未来公司债务融资渠道受到限制，自有资金以及销售回款不能满足项目建设进度对资金的需求，将会影响公司的既定开发计划，进而影响公司业务的正常开展。

5、投资性房地产公允价值波动的风险


截至 2020 年末，发行人投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，最近三年，投资性房地产账面金额分别为 815,075.04 万元、1,002,980.38 万元和 1,238,665.32 万元。最近三年，公司公允价值变动损益分别为 52,021.19 万元、

27,384.43 万元 35,449.34 万元，占净利润比例分别为 54.19%、27.05%和 29.43%。其中，投资性房地产公允价值变动损益分别为 52,171.30 万元、27,002.79 万元和 34,778.14 万元，公司公允价值变动主要系投资性房地产价值变动，发行人投资性房地产公允价值变动持续为正，源于所持物业所处地理位置较为优越及市场公允价值的提升。若未来宏观经济形势、所持物业运营的市场环境出现波动，以公允价值计量的投资性房地产价格也将随之波动，发行人的利润总额、资产规模或将因此受到不利影响。

6、受限资产规模较大的风险


公司受限的资产主要包括部分存单质押、房地产项目土地使用权及在建工程等，主要系公司向银行等金融机构抵押或质押融资所致。截至 2020 年末，公司受限资产总额为 3,237,975.18 元，占总资产的比例为 31.01%。发行人的声誉及信用记录良好，与多家商业银行及金融机构均保持良好的合作关系，正常偿付债务本息，但若因流动性不足或借款集中到期等原因导致发行人不能按时、足额偿还借款，则有可能面临受限资产所有权被转移的风险，可能对公司的生产经营造成不利影响。在抵、质押融资期间，相关的受限资产的处置也将受到限制。

7、或有负债的风险


截至 2020 年末，公司及其合并报表范围内子公司向银行提供商品房按揭贷

款担保余额为 177.08 亿元，对合并报表范围外的关联方公司担保余额共计 45.34


亿元，为下属公司担保 254.73 亿。截至 2020 年末，发行人下属子公司福建兴诚

房地产开发有限公司收到“（2016）闽 0104 执保字第 2 号”、“（2016）闽 0102

财保 38 号”及“（2016）闽 02 民初 459 号”《民事裁定书》，导致相关财产被查封、冻结、扣押。上述担保和诉讼形成的或有负债对发行人主营业务影响较小。

若上述担保期间购房者未能履行债务人义务，公司将有权收回已售出的商品房，若抵押物价值届时不足以抵偿相关债务，公司可能需代替其支付按揭贷款的相关代偿费用，公司将面临一定的经济损失。若被担保公司方未能履行义务或该公司出现经营问题，公司可能需代替其支付按揭贷款或担保金额。或者若公司出现较大诉讼问题，将严重影响公司业务。按揭贷款担保、下属公司担保、其他公司担保或诉讼等形成的或有负债若出现上述情况，将增加发行人债务，影响发行人业务，增加发行人偿债压力。

8、发行人房地产销售收入区域集中度较高的风险


发行人深耕福建地区，并对福建省外的重点二线城市（如武汉、郑州、南京等）进行了拓展。报告期内，公司房地产业务收入主要来自于福建区域、武汉、南京和郑州地区。

若未来公司主要经营区域房地产市场价格出现大幅波动，可能会对发行人整体盈利能力产生不利影响。

9、发行人净利润波动及下属部分子公司亏损风险


报告期内各期，公司净利润分别为 96,003.42 万元、101,219.85 万元和 120,442.75 万元。2018 年末较 2017 年同期增加 25.74%，2019 年较 2018 年同期增加 5.43%，2020 年较 2019 年同期增加 18.99%。若未来，发行人净利润持续出现波动，则可能对发行人偿债能力产生影响。但是，2017 年度发行人因处置淮安融侨置业有限公司亏损 6.10 亿元，2018 年度因处置连云港融侨置业有限公司亏损 4.55 亿元，子公司的经营状况将会影响发行人的偿债能力，若未来子公司继续出现大规模资产拆分重组或大规模亏损，将对发行人整体盈利能力造成不利影响。武汉系发行人近年来重点布局的城市，土地储备占比较高、货值金额较大；新冠疫情可能对发行人武汉区域等的销售产生重大不利影响，从而影响未来年度经营利润。


10、债务规模快速增加，短期偿债压力较大的风险


截至 2020 年末，公司有息负债规模为 4,060,148.81 万元，其中短期借款

150,300.00 万元、长期借款1,973,056.76 万元、一年到期的非流动负债1,122,666.53

万元、应付债券 778,917.01 万元、长期应付款 31,000.00 万元、应付票据为 4,208.50万元。公司债务规模增长较快，主要系公司为扩大业务规模，加大货币资金储备，土地储备及在建项目投资额不断增长，购买原材料等短期营运资金需求和补充项目建设等长期营运资金需求增长较快所致。短期债务方面，公司短期借款和一年内到期的非流动负债总和为 1,272,966.53 万元，占有息债务比例为 31.35%。目前短期融资已经进行了有序偿还，公司短期负债占有息负债规模比例较低，集中兑付的风险相对可控。若房地产市场或金融市场发生重大波动，发行人资金来源保障不足，将导致偿债压力较大。如果负债水平不能保持在合理的范围内，公司将面临一定的偿债风险。

11、其他应收款规模较大，关联方往来款有所增长


发行人与其关联方之间存在关联交易。最近三年，发行人其他应收款为 426,191.70 万元、691,914.84 万元和 1,148,679.89 万元，占公司总资产的比例分别为 4.41%、6.35%和 11.00%。公司其他应收款主要系保证金、应收关联方或合作方往来款等。若发行人存在未能及时披露关联方交易的相关信息、公司与关联方交易未按照市场化原则定价、关联方交易内部抵销不充分等情况，可能给发行人带来一定的经营、财务、税务和法律风险，并进而对发行人的生产经营活动和市场声誉造成不利影响。

12、存货周转率下降的风险


最近三年，存货账面价值分别为 6,720,659.74 万元、7,213,335.93 万元和 5,788,976.69 万元，占流动资产的比重分别为 79.96%、75.57%和 65.40%。最近三年，公司存货周转率分别为 0.15、0.17 和 0.27，存货周转率较低，主要系房地产行业项目开发周期相对较长，存货占总资产比例较大。由于房地产行业特性和近几年房地产市场销售放缓，发行人存货规模较大且周转趋缓。如果发行人项目所处区域的房地产市场持续低迷，则发行人可能面临库存销售达不到预期的风险，从而导致存货周转率下降，从而影响发行人销售收入和净利润。


13、期间费用较快增长


最近三年， 公司期间费用分别为 189,003.54 万元、207,120.35 万元和

178,288.13 万元，增长速度较快。公司期间费用占当期营业收入的比重分别为

14.11%、12.43%和 8.05%。占营业收入比例逐年降低，且整体比重相对较低。若未来宏观环境恶化或存货销售不达预期等出现，将会导致期间费用占营业收入比重大幅增长，影响公司利润。

（二）经营风险


1、宏观经济形势及房地产行业周期性的风险


房地产行业与宏观经济形势及房地产行业周期之间存在较大的关联性。近年 来，我国全社会固定资产投资规模持续增长、城镇化进程加快推进，这些因素对 宏观经济的综合影响深远而重大。受此影响，城镇房地产开发投资规模保持较高 的增长速度，为公司的业务发展创造了良好的外部条件。然而，现阶段国内宏观 经济形势仍然面临诸多不确定性因素，房地产行业可能受到宏观经济整体增长速 度放缓、城镇化进程的发展阶段变化以及老龄化社会加速到来等因素的综合影响。若公司未来不能对宏观经济形势及行业周期变化采取有效的经营策略应对，并及 时调整相应的经营策略和投资行为，将对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影 响。

2、房地产价格波动的风险


房地产销售是公司营业收入和利润的主要来源。宏观经济形势对房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等产生重大影响，并可能使房地产市场价格产生波动。目前，国内宏观经济形势仍面临诸多不确定性，同时，房地产行业作为国家宏观调控的重点，随着近年来国家陆续出台稳定住房消费政策，“去库存”将是房地产市场未来的主基调，房地产市场供给将进一步增加，可能对未来房地产市场的价格产生一定的影响，从而增加公司的房地产开发及销售压力，进而对公司业绩造成不利影响。

3、土地、原材料成本波动的风险


房地产行业的主要成本为土地及原材料成本，两者价格的波动，将直接影响房地产开发成本。近年来受到国家对于房地产行业宏观调控及宏观经济形势的影


响，土地以及原材料成本均出现较大幅度的上升，削弱了房地产企业的利润空间。若公司未来不能及时采取有效措施，对成本进行积极管控，可能会对公司未来的盈利能力产生不利影响。

4、项目开发风险


房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及当事方多的行业特征。项目从前期市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、建设施工、市场营销和物业管理的开发流程中，涉及到多个领域且同时涉及到不同政府部门的审批和监管，使得公司对项目开发控制的难度较大。尽管公司目前已具备较强的项目运作能力，积累了丰富的项目经验，但项目开发的某个环节若出现问题，如新政策出台、产品定位偏差、施工方案设计不科学、各相关单位配合不力、项目管理不当等，可能会导致项目开发周期拖延、成本上升，进而对公司整体业绩和盈利能力产生不利影响。

5、工程质量风险


房地产开发需要整合勘察、设计、施工、采购、监理和销售等诸多方面。尽管发行人长期致力于加强对项目的监管控制及相关人员的责任意识和专业培训，针对房地产项目开发制定了相关的工程质量管理规范，并建立了完善的质量控制体系和合格供应商库体系，以招标方式确定设计、施工和监理等专业单位负责项目开发建设的各个环节，但其中任何一方面的纰漏均可能导致工程质量问题，从而降低公司的客户满意度，损害公司品牌形象，使公司陷入诉讼或遭受经济损失。

6、跨区域经营的风险


发行人的业务以福建为中心，选择成长性较好的城市圈进行区域深耕。发行人目前已在福州、闽侯、福清、厦门、龙岩、上海、武汉、南京、郑州、合肥、天津、无锡等地区拥有房地产开发项目。由于房地产具有较强的地域性特点，各地气候、居民生活习惯、生活水平、购房偏好、公司品牌认可度、地方开发政策和管理法律法规等存在一定的差异，为了保证项目开发的顺利进行，发行人必须适应当地开发环境，否则将面临一定的经营风险。

7、部分地块存在延期动工导致监管处罚的风险


报告期内，发行人下属子公司连云港融侨置业有限公司、武汉融侨置业有限公司、福州融锦欣泰房地产开发有限公司和郑州新华博置业有限公司的共计六块宗地存在超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的情形。其中，发行人已通过协议转让股权和债权的形式将连云港融侨转让给连云港恒泰房地产开发有限公司。此外，福建融侨双龙置业有限公司的宗地（2012 挂 50 号）（以下简称“融侨双龙 2012 挂 50 号”）宗地因闽侯县国土资源局（现更名为闽侯县自然资源和规划局）未依约如期交付“2012 挂 50 号”土地，存在合同签订后超过两年未动工的情况，导致融侨双龙被调查并收到《闲置土地认定书》，但因延期动工原因系闽侯县国土资源局（现更名为闽侯县自然资源和规划局）未依约如期交付“2012 挂 50 号”土地所致，因此未收到国土资源管理部门就上述土地闲置做出行政处罚或因此被（立案）调查的情况；除上述情形之外，报告期内发行人及其下属子公司未收到过有关国土资源管理部门发出的《闲置土地认定书》，不存在因闲置土地而被征收土地闲置费、土地被收回的情形，不存在受到国土资源管理部门就土地闲置做出行政处罚或因此被（立案）调查的情况。发行人应全力协调前述地块的交付、加速开发进度，否则存在因“土地闲置”导致的监管处罚风险。

上述地块预计可售面积23.00 万平方米，占发行人2020 年末可售面积3.54%，

预计可售货值 87.27 亿元，占发行人 2020 年末可售货值 6.23%，占比较低，风险可控；且发行人正在全力协调前述地块的交付、相关证照的批复许可，全力尽早开工。

（三）管理风险


1、对子公司管控风险


截至 2020 年末，公司纳入合并报表范围内子公司共 78 家。目前公司房地产 开发业务大多由下属子公司开发经营，项目分布在武汉、福州、闽侯、无锡、连 云港、淮安、合肥、天津、福清、龙岩、郑州、厦门等地区。随着发行人业务区 域的不断拓展，预计未来发行人的子公司还将继续增加。目前，发行人已经对子 公司建立了比较规范、完善和有效的内控制度，在项目研发、施工、财务和人事 等重大方面采取母公司统一管理的模式。若公司未来不能对子公司实施有效管理，


或管理机制无法适应公司发展的需要，可能对公司的日常运营和经营效率产生不利影响。

2、人力资源管理风险


公司成立至今，培养了一大批经验丰富的优秀人才，为公司创造了巨大的价值。与此同时，公司也在不断引进并发掘优秀人才，为公司长期发展战略的实现提供了坚实保证。目前，公司已建立了较为完善的人力资源管理体系，为优秀人才提供了广阔的发展平台。随着国内房地产市场的持续发展，竞争日趋激烈，优秀的专业人才日益成为稀缺资源，若公司未能建立健全完善的人力管理体系，无法留住并吸引更多符合公司发展需要的优秀专业人才，将影响公司发展战略的有效实施，进而影响公司发展和经营业绩。

3、发行人公司治理结构中家族管理的风险


截至 2020 年末，发行人实际控制人和董事长均为林宏修先生。发行人其他部分董事与林宏修先生存在亲属关系，其中，林开杰先生系林宏修先生之子，林开启先生系林宏修先生之子，林开骏先生系林宏修先生之子。发行人监事中，林运茂先生系林宏修先生的叔叔，林华英女士系林宏修先生姑姑。发行人主要董事及监事之间存在亲属关系，存在一定家族管理风险，可能损害投资者的利益。

4、实际控制人变动的风险


截至 2020 年末，发行人的实际控制人为林宏修先生，根据发行人说明，发

行人原实际控制人林文镜先生已于 2018 年 7 月 2 日去世，其股权继承相关手续目前正在依照相关适用法律办理中。根据发行人说明并经发行人全体股东一致确认，林文镜先生股权继承相关手续预计将在 2021 年 12 月前办理完毕，在该等手续办理完毕之前，公司实际控制人为公司董事长、法定代表人林宏修先生。截至 2020 年末，林文镜先生的长子林宏修先生担任发行人董事长及法定代表人，可以利用其对发行人发展战略、生产经营、财务管理、关联交易及人事任免等重大决策对发行人施加重大影响，如控制不当，可能对公司和投资者利益造成损害。此外，若家族内部未来发生其他重大变化，可能对公司的经营稳定性产生一定影响。


（四）政策风险


1、房地产行业政策风险


房地产行业在国民经济具有重要地位，长期以来受到中央及地方政府的高度关注。近年来，国家出台了一系列房地产宏观调控政策，重点在于限制普通住宅领域的投资性需求，支持城镇居民的合理住宅需求，加强保障性住房的建设力度，最终有效遏制房价的过快上涨。同时，为了贯彻落实中央对房地产行业的宏观调控政策，国务院各部委以及地方政府出台了一系列配套政策，从土地、信贷、税收等多个方面对房地产行业进行综合调控。这些调控政策将直接影响我国房地产行业的未来发展及运行态势。2015 年以来，我国房地产市场下行压力凸显，在当年政府工作报告中，国家提出了“双向调控”的政策思路，此后，部分地方政府陆续放松了前几年宏观调控基调下的系列行政调控政策，出台了取消限购、放松限贷、放宽住房公积金贷款政策、下调首付款比例等相关支持政策，房地产市场外部环境得到了较大改善。若在本次债券存续期内，房地产市场再次出现过热的情况，不排除国家出台严格的房地产行业调控政策，将对发行人的土地取得、项目开发、产品需求和融资渠道产生较大影响，对公司经营业绩、盈利能力和偿债能力产生不利影响。

2、货币政策调整引发的风险


货币政策调整将直接影响金融市场的流动性，而房地产行业为资金密集型行业，对外部融资的依赖程度较高，因此受货币政策的影响较大。虽然目前国家货币政策趋于宽松，若未来采取紧缩的货币政策，市场资金面趋紧，将导致房地产企业和购房者的融资难度及融资成本上升，从而影响房地产市场需求、挤压房地产行业利润空间，甚至可能导致房地产企业资金链断裂的风险增加。若公司不能及时应对货币政策调整所引起的市场和融资环境变化，可能对公司的盈利能力和偿债能力产生不利影响。

3、土地政策变化的风险


土地是房地产开发必不可少的资源，也是房地产企业生存和发展的核心资源。近年来，国家出台了一系列土地宏观调控政策，进一步规范土地市场，主要包括 以下两个方面：一方面，随着我国城镇化进程的不断推进，城镇可供出让的土地


总量将越来越少，国家对土地供应环节的管理更加严格，导致土地市场的供给愈发紧张。2010 年 3 月，《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34 号）对土地竞买、土地出让进行了进一步严格规范。另一方面，国家进一步加大了土地闲置的整治力度，提高土地利用效率，进一步增加了房地产企业扩充土地储备的难度，并且对在建及拟建项目的开发提出了更高要求。预计国家未来将继续执行较为严格的土地政策，因此可能导致公司新增土地储备受限或不能及时获得项目开发所需土地，将对公司生产经营和发展的稳定性产生不利影响。

4、税收政策变化的风险


房地产行业税收政策的变化直接影响到市场的供需变化，从而对公司的盈利和现金流产生重大影响。2016 年 3 月，经国务院批准，2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称“营改增”）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。本次“营改增”试点范围的扩大，将对房地产企业的财务状况和经营成果产生一定的影响。目前，房地产企业涉及的主要税种包括增值税、企业所得税和土地增值税，其中增值税税率为 9%，企业所得税税率为 25%。同时，近年来，国家从严清缴土地增值税以及土地增值税预征税率多次变化等因素，均对房地产行业产生较大影响。从市场需求角度来看，购房者目前主要涉及的税种为契税，若未来国家进一步提高相关税费标准或对个人在房产的持有环节开征房产税，将对房地产市场产生影响，进而影响公司经营业绩和盈利水平。

5、节能环保政策趋严的风险


公司所有开发建设的房地产项目均需要严格执行国家建筑节能和环境保护等相关规定，进行严格监控和管理，但是随着我国对节能和环境保护力度的逐步加强，对建材、供热、供电、给水和排污等诸多方面提出了更高的要求，并且不排除国家可能在未来几年颁布更为严格的节能环保法律法规，公司可能会因此增加节能环保方面的相关成本，进而影响公司盈利水平。此外，由于节能环保审批趋于严格，导致审批周期延长，公司的项目开发进度可能受到审批进度的影响，进而对公司经营产生不利影响。


第三节 发行人及本次债券的资信状况


一、信用评级情况


（一）本次债券的信用评级情况


根据联合评级于 2021 年 5 月 26 日出具的《融侨集团股份有限公司公开发行 2021 年公司债券信用评级报告》【联合(2021)3159 号】，本次债券信用等级 AA+，发行人主体信用等级 AA+。联合评级对发行人的评级展望为稳定。基于对发行人主体长期信用状况以及本次债券偿还能力的综合评估，联合评级认为，本次债券到期不能偿还的风险很低。

（二）评级报告的主要内容


联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合评级”）对融侨集团股份有限公司（以下简称“公司”）的评级反映了公司作为国内排名前列的房地产企业，在行业地位、项目规模、开发经验等方面具备竞争力，尤其在福州地区拥有较高品牌知名度。公司在建项目主要位于优质二三线城市；公司收缩扩张速度，债务规模持续下降。同时，联合资信也关注到部分项目面临存货跌价风险、公司面临一定的资本支出压力、债务负担较重、投资性房地产公允价值波动风险等因素对信用水平可能产生的不利影响。

公司经营活动现金流入量对本次公司债券保障能力强。未来，随着在建项目陆续销售，公司收入和利润水平有望进一步提升，联合资信对公司的评级展望为 “稳定”。

基于对公司主体长期信用状况以及本次公司债券偿还能力的综合评估，联合资信认为，公司主体偿债风险很低，本次公司债券到期不能偿还的风险很低，安全性很高。

正面：


1．房地产开发经验丰富、区域品牌知名度较高。公司具有超过 30 年的房地产开发经验，是福州地区的房地产龙头企业之一，品牌知名度较高。


2．项目主要位于优质二三线城市。公司重点布局福州、郑州、武汉，其余项目主要分布在上海、合肥、南京、成都、重庆等一二线城市以及福清、莆田、太仓、淮安等三线城市，区域分布良好。

3．公司债务规模持续下降。2018－2020 年，公司全部债务持续下降，年均复合下降 7.65%。截至 2020 年底，公司全部债务 406.01 亿元，较上年底下降 13.24%。

关注的风险：


1．部分项目面临存货跌价风险。受调控政策及区域市场波动等因素影响，公司对天津、无锡和合肥等项目计提了存货跌价准备，存在一定的减值风险。

2．面临一定的资本支出压力。公司存在补库存需求，且在建及拟建项目尚需投资规模较大，公司面临一定的资本支出压力。

3．资产受限比例较高，债务负担较重。公司资产受限比例较高，公司债务规模虽然有所下降，但债务负担仍较重；2021 年公司到期及进入回售期的债券规模较大，若债券回售规模较大，公司面临一定的短债压力。

4．投资性房地产公允价值波动风险。公允价值变动收益对公司利润水平影响较大。公司投资性房地产中，在建的上海项目评估价值较高，若未来项目经营不及预期，公司面临一定的公允价值波动风险。

5.公司房地产项目合作开发较多。公司存在一定的关联方往来款；并存在一定规模的对外担保情况，关联企业的经营情况将对公司现金流平衡产生影响。


（三）跟踪评级的有关安排


根据监管部门和联合评级对跟踪评级的有关要求，联合评级将在本次（期）债券存续期内，在每年融侨集团股份有限公司年报公告后的两个月内，且不晚于每一会计年度结束之日起六个月内进行一次定期跟踪评级，并在本次（期）债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。


融侨集团股份有限公司应按联合评级跟踪评级资料清单的要求，提供有关财务报告以及其他相关资料。融侨集团股份有限公司如发生重大变化，或发生可能对信用等级产生较大影响的重大事件，应及时通知联合评级并提供有关资料。

联合评级将密切关注融侨集团股份有限公司的相关状况，如发现融侨集团股份有限公司或本次（期）债券相关要素出现重大变化，或发现其存在或出现可能对信用等级产生较大影响的重大事件时，联合评级将落实有关情况并及时评估其对信用等级产生的影响，据以确认或调整本次（期）债券的信用等级。

如融侨集团股份有限公司不能及时提供上述跟踪评级资料及情况，联合评级将根据有关情况进行分析并调整信用等级，必要时，可宣布信用等级暂时失效，直至融侨集团股份有限公司提供相关资料。

联合评级对本次（期）债券的跟踪评级报告将在本公司网站和交易所网站公告，且在交易所网站公告的时间不晚于在本公司网站、其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间；同时，跟踪评级报告将报送融侨集团股份有限公司、监管部门等。

（四）发行人历史评级情况


自 2016 年 7 月起，发行人主体评级信用评级情况及因发行其他债券进行公开评级情况如下：

1、2016 年 7 月 1 日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具《融侨集

团股份有限公司公开发行 2016 年度公司债券（第一期）信用评级报告》【新世纪债评（2016）010029】，对发行人的主体信用评级为 AA 级，债券信用等级为 AA，评级展望为稳定，本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

2、2016 年 7 月 27 日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具《融侨

集团股份有限公司公开发行 2016 年度公司债券（第二期）信用评级报告》【新世纪债评（2016）010592】，对发行人的主体信用评级为 AA 级，债券信用等级为 AA，评级展望为稳定，本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。


3、2017 年 6 月 28 日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具《融侨

集团股份有限公司 16 融侨 01 及 16 融侨 02 跟踪评级报告》【新世纪跟踪（2017） 100528】，维持发行人的主体信用评级为 AA 级，债券信用等级为 AA，评级展望为稳定，本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

4、2017 年 8 月 7 日，融侨集团股份有限公司发布《融侨集团股份有限公司关于主体信用评级发生变化以及主体信用评级差异的公告》，公告称，联合信用评级有限公司于 2017 年 6 月 6 日出具《融侨集团股份有限公司 2017 年主体信用评级报告》（联合[2017]594 号），基于对融侨集团股份有限公司主体长期信用状况的综合评估，经联合评级评定，公司主体长期信用等级为 AA+，评级展望稳定。上海新世纪资信评估投资服务有限公司与联合信用评级有限公司给予公司主体评级存在差异，主要系不同评级公司的评级标准、评级方法、评级模型和程序以及重要评级要素选取情况不同所致。

综上所述，联合评级对融侨集团相关评级参数选取比较合理，评级标准较为审慎。

5、2018 年 6 月 28 日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具《融侨

集团股份有限公司及其发行的 16 融侨 01 及 16 融侨 02 跟踪评级报告》【新世纪跟踪（2018）100598】，维持发行人的主体信用评级为 AA 级，债券信用等级为 AA，评级展望为稳定，本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

6、2018 年 9 月 10 日，联合信用评级有限公司出具《融侨集团股份有限公

司面向合格投资者公开发行 2018 年公司债券信用评级报告》【联合（2018）1691号】，维持发行人的主体信用评级为 AA+，债券信用等级为 AA+，评级展望为稳定，本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。上海新世纪资信评估投资服务有限公司与联合信用评级有限公司给予公司主体评级存在差异，主要系不同评级公司的评级标准、评级方法、评级模型和程序以及重要评级要素选取情况不同所致。


联合评级出具了《关于融侨集团股份有限公司面向合格投资者公开发行2018

年公司债券信用评级级别的专项说明》，具体内容如下：


联合评级在履行了必要的尽职调查职责基础上，遵循一致、可比的评级标准，采取宏观和微观分析相结合、定性和定量分析相结合，以客观、审慎的态度综合评估了融侨集团所处的行业、公司规模与竞争力等企业基础素质、经营状况及财务状况。该评级结论为联合评级综合考虑融侨集团作为国内竞争力较强的房地产开发商之一，在规模与竞争力、区域布局、土地储备、销售状况、盈利能力等多方面因素基础上做出的判断。

联合评级作为独立的第三方评级机构，在对融侨集团主体信用评级过程中，依据自身的信用评级政策和评级方法开展评级工作。联合评级注意到融侨集团作为国内竞争力较强的房地产开发企业之一，在行业地位、项目规模、开发经验、销售状况等方面具有较明显的优势。经联合评级信用评级委员会审定，给予融侨集团股份有限公司本次债券信用为 AA+的等级。该信用等级的给出，保持了联合评级信用评级政策和评级方法的一致性与连续性。

7、2019 年 5 月 22 日，联合信用评级有限公司出具《融侨集团股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券（第一期）信用评级报告》【联合（2019）247 号】，维持发行人的主体信用评级为 AA+，债券信用等级为 AA+，评级展望为稳定，本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

8、2019 年 5 月 22 日，联合信用评级有限公司出具《融侨集团股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（第一期）信用评级报告》【联合（2019）121 号】，维持发行人的主体信用评级为 AA+，债券信用等级为 AA+，评级展望为稳定，本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

9、2019 年 7 月 4 日，联合信用评级有限公司出具《融侨集团股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券（第二期）信用评级报告》【联合（2019）1006 号】，维持发行人的主体信用评级为 AA+，债券信用等级为 AA+，评级展望为稳定，


本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

10、2019 年 6 月 27 日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具《融侨

集团股份有限公司及其发行的 16 融侨 01 及 16 融侨 02 跟踪评级报告》【新世纪跟踪（2019）100585】，维持发行人的主体信用评级为 AA 级，债券信用等级为 AA，评级展望为稳定，本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

11、2019 年 11 月 12 日，联合信用评级有限公司出具《融侨集团股份有限公司公开发行 2019 年公司债券信用评级报告》【联合(2019)2487 号】，维持发行人的主体信用评级为 AA+，债券信用等级为 AA+，评级展望为稳定，本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

2019 年 11 月 12 日，联合信用评级有限公司出具了《关于融侨集团股份有

限公司公开发行 2019 年公司债券信用评级级别的专项说明》，具体内容如下：


联合评级在履行了必要的尽职调查职责基础上，遵循一致、可比的评级标准，采取宏观和微观分析相结合、定性和定量分析相结合，以客观、审慎的态度综合评估了融侨集团所处的行业、公司规模与竞争力等企业基础素质、经营状况及财务状况。该评级结论为联合评级综合考虑融侨集团作为国内竞争力较强的房地产开发商之一，在规模与竞争力、区域布局、土地储备、销售状况、盈利能力等多方面因素基础上做出的判断。

12、2020 年 5 月 19 日，联合信用评级有限公司出具《融侨集团股份有限公司公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告》【联合（2020）852 号】，维持发行人的主体信用评级为 AA+，债券信用等级为 AA+，评级展望为稳定，本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

13、2020 年 6 月 16 日，联合信用评级有限公司出具《融侨集团股份有限公司公司债券 2020 年跟踪评级报告》【联合（2020）1041 号】，发行人主体信用


评级为 AA+，债券信用等级为 AA+，评级展望为稳定，本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

14、2020 年 6 月 29 日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具《融侨

集团股份有限公司及其发行的 16 融侨 01 及 16 融侨 02 跟踪评级报告》【新世纪跟踪（2020）100757】，维持发行人的主体信用评级为 AA 级，债券信用等级为 AA，评级展望为稳定，本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

15、2020 年 9 月 22 日，联合信用评级有限公司出具《融侨集团股份有限公司公开发行 2020 年公司债券（第二期）信用评级报告》【联合（2020）1160 号】，维持发行人的主体信用评级为 AA+，债券信用等级为 AA+，评级展望为稳定。本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

16、2020 年 12 月 21 日，联合资信评估股份有限公司出具《融侨集团股份有限公司公开发行 2021 年公司债券信用评级报告》【联合（2020）5136 号】，维持发行人的主体信用评级为 AA+，债券信用等级为 AA+，评级展望为稳定。本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

17、联合资信评估股份有限公司于 2020 年 11 月 23 日出具《关于融侨集团

股份有限公司公开发行 2021 年公司债券信用评级级别的专项说明》，基于对融侨集团股份有限公司主体长期信用状况的综合评估，经联合评级评定，公司主体长期信用等级为 AA+，评级展望稳定。上海新世纪资信评估投资服务有限公司与联合评级给予公司主体评级存在差异，主要系不同评级公司的评级标准、评级方法、评级模型和程序以及重要评级要素选取情况不同所致。

在评级方法上，联合资信对融侨集团的评级使用自身的房地产企业债券信用评级方法。联合资信对房地产企业的评级方法主要包括以下内容：

1、行业信用风险要素：包括宏观经济、行业政策、市场供需、行业竞争格局等。

2、企业基本素质：包括企业性质与规模、区域环境等。


3、经营与竞争力：包括收入和业务结构、土地储备情况、项目建设开发情况、房地产销售、多元化业务、关联交易等。

4、战略与发展：包括发展战略、组织管理模式等。

5、财务状况：包括信息披露与采纳准则、资产构成及质量、资本结构、盈利水平、偿债能力等。

6、外部支持。

在评级参数选取上，联合资信主要关注以下参数：

1、定性指标：包括行业状况、企业性质、行业排名、土地储备面积及区域分布、项目区域分布等。

2、定量指标：包括存货周转次数、所有者权益、净利润、净负债率、销售毛利率、现金短期债务比、EBITDA 全部债务比等。

联合资信对融侨集团主体信用等级的评定主要考虑了以下因素：

1、公司在国内房地产企业中排名前列，是福州地区的房地产龙头企业之一，品牌知名度较高。从企业素质来看，公司业务范围涉及住宅地产、商业地产、物业管理和酒店餐饮，拥有房地产一级开发资质、国家一级物业管理资 质。公司前身于 1989 年成立，从事房地产开发业务超 30 年，开发经验丰富。

2020 年，公司在中国房地产协会测评的中国房地产 500 强中排名第 31 位。公司土地储备较充裕，深耕福州及其周边地区，并形成了全国性的业务布局，在福州地区拥有很强的品牌竞争力。

2、公司项目主要位于优质二三线城市，销售规模持续增长。截至 2020 年底，公司土地储备（并表在建拟建面积）主要位于郑州、武汉、福州、无锡等二线城市和福清、淮安、龙岩等三四线城市，共计 50 个项目，占地面积合计

403.93 万平方米，建筑面积合计 1063.10 万平方米。其中，拟建项目总建筑面积 240.36 万平方米，公司存在补库存需求。公司位于厦门、南京、天津、莆田的土地储备楼面均价较高，若区域市场波动，公司可能面临一定的存货跌价风险，但整体来看，公司土地储备成本较合理。

从销售情况来看，2018－2020 年，公司全口径协议销售面积和销售金额逐年增长，协议销售均价基本保持稳定。2018 年，公司协议销售面积和协议销售金额同比分别增长 49.02%和 51.72%，主要系公司可售面积增加以及行业景气


度高位运行所致。2019 年，公司协议销售面积和协议销售金额同比小幅增长。

2020 年，公司协议销售面积和协议销售金额略有下降。

3、近三年，公司资产、所有者权益、营业收入及净利润均持续增长，规模稳健扩大；同时，2019 年以来，公司债务负担有所下降，债务结构较合理。从财务状况来看，公司 2017 年财务报表已经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留审计意见；2018－2019 年财务报表已经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留审计意见；公司 2020年半年度财务数据未经审计。公司按照财政部颁布的最新企业会计准则编制财务报表，已对 2017 年财务数据进行追溯调整。2017 年，公司通过设立新增 8

家子公司，处置 1 家子公司；2018 年，公司通过设立新增 9 家子公司，通过非

同一控制企业合并 3 家子公司，处置 1 家子公司；2019 年，公司处置 1 家子公

司，通过设立新增 6 家子公司。近年来，公司合并范围发生一定变化，但主营

业务未发生变化，会计政策连续，财务数据可比性仍属较强。截至 2020 年底，

公司合并资产总额 1044.14 亿元，所有者权益 254.33 亿元（含少数股东权益

107.45 亿元）；2020 年，公司实现营业收入 221.58 亿元，利润总额 20.87 亿元。截至 2020 年底，公司合并资产总额 1044.14 亿元，较上年底下降 4.21%。其中，流动资产占 84.78%，非流动资产占 15.22%。公司资产以流动资产为

主，资产结构较上年底变化不大。

债务负担方面，2018－2020 年末，公司负债规模波动下降，年均复合下降 0.15%。截至 2020 年底，公司负债总额 789.81 亿元，较上年底下降 9.15%。其中，流动负债占 62.14%，非流动负债占 37.86%。公司负债以流动负债为主，负债结构较上年底变化不大。

2018－2020 年末，公司流动负债波动增长，年均复合增长 2.16%。截至

2020 年底，公司流动负债 490.81 亿元，较上年底下降 4.44%。公司流动负债主要由应付账款（占 5.67%）、预收款项（占 57.53%）、其他应付款（合计）

（占 6.08%）、一年内到期的非流动负债（占 22.87%）构成。

2018－2020 年末，公司非流动负债波动下降，年均复合下降 3.63%。截至

2020 年底，公司非流动负债 299.00 亿元，较上年底下降 15.95%。公司非流动负债主要由长期借款（占 65.99%）、应付债券（占 26.05%）、递延所得税负债（占 5.59%）构成。


4、公司盈利规模有望提升，整体偿债能力很强。从短期偿债能力指标看，

2018－2020 年，公司流动比率分别为 178.74%、185.83%和 180.35%，三年加权平均值为 181.67%，波动增长；速动比率分别为 35.82%、45.39%和 62.40%，三年加权平均值为 51.98%，持续增长。2018－2020 年，公司经营现金流动负债比率分别为-2.64%、14.50%和 12.79%，三年加权平均值为 10.22%，波动增长。从长期偿债能力指标看，2018－2020 年，公司 EBITDA 分别为 19.31 亿元、

18.77 亿元和 20.93 亿元，波动增长。


从同行业企业的主体信用评级情况来看，融侨集团与同级别地产企业在资产规模、权益规模、偿债能力等方面相近。

综上所述，联合评级对融侨集团相关评级参数选取比较合理，评级标准较为审慎。

18、2021 年 5 月 26 日，联合资信评估股份有限公司出具《融侨集团股份有

限公司公开发行 2021 年公司债券（第一期）信用评级报告》【联合(2021)3159号】，维持发行人的主体信用评级为 AA+，债券信用等级为 AA+，评级展望为稳定。本级别的含义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。


二、发行人的资信情况


（一）发行人获得主要贷款银行的授信情况及使用情况


发行人财务状况及资信情况良好，与中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国民生银行、中信银行等多家银行保持良好的长期业务合作关系，融资渠道畅通。

截至 2020 年末，发行人在主要贷款银行获得授信总额度为人民币 974.00 亿

元，其中已使用授信金额为 238.57 亿元，未使用授信金额为 735.43 亿元，具体情况如下表所示：

发行人在主要贷款银行获得授信情况


单位：万元

银行名称

综合授信额度

剩余额度

工商银行

650,000

344,267

农业银行

500,000

248,287

中国银行

870,000

542,957

建设银行

720,000

650,000

民生银行

1,200,000

768,380

中信银行

1,000,000

1,000,000

渤海银行

800,000

541,500

恒丰银行

1,700,000

1,700,000

兴业银行

1,000,000

322,860

平安银行

300,000

300,000

光大银行

1,000,000

936,090

合计

9,740,000

7,354,341

（二）最近三年与主要客户发生业务往来时的严重违约情况


最近三年，发行人及其子公司与主要客户发生业务往来时，未发生过严重违约情况。

（三）公司发行的债券和其他债务融资工具以及偿还情况


截至本募集说明书签署日，发行人及其子公司已发行的债券和其他债务融资工具情况如下：

1、2016 年 5 月 23 日，“融侨集团物业管理债权资产支持专项计划”成功发行，该计划发行规模为 81,000 万元，其中优先 A 级资产支持证券为 76,000 万元，次级资产支持证券为 5,000 万元。

2、2016 年 7 月 15 日，发行人于境内面向合格投资者发行了“融侨集团股份有限公司公开发行 2016 年公司债券（第一期）”（证券简称：16 融侨 01，证券代码：136551.SH），实际募集资金 20 亿元，期限为五年期，附第三年末、第四

年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。该期债券分别于 2019 年

7 月 15 日及 2020 年 7 月 15 日进行回售资金发放，分别回售 177,499.8 万元及

870.0 万元，存续金额 21,630.2 万元，截至本募集说明书签署之日，“16 融侨 01”

尚处于存续期。


3、2016 年 7 月 29 日，发行人于境内面向合格投资者发行了“融侨集团股份有限公司公开发行 2016 年公司债券（第二期）”（证券简称：16 融侨 02，证券代码：136589.SH），实际募集资金 20 亿元，期限为五年期，附第三年末、第四

年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。该期债券分别于 2019 年

7 月 29 日及 2020 年 7 月 29 日进行回售资金发放，分别回售 59,084.20 万元及

2,800.00 万元，存续金额 138,115.80 万元，截至本募集说明书签署之日，“16 融侨 02”尚处于存续期。

4、2017 年 2 月 17 日，发行人于境内面向合格投资者发行了“招商创融-融侨集团购房尾款资产支持专项计划”。该计划发行规模为 9.92 亿元，其中优先 A 级资产支持证券为 6.10 亿元，优先 B 级资产支持证券为 3.05 亿，次级资产支持证券为 0.77 亿元。

5、2018 年 4 月 13 日，发行人于境内面向合格投资者发行了“华融证券-融侨集团购房尾款资产支持专项计划”。该计划发行规模为 12.49 亿元，其中优先 A级资产支持证券为 8.35 亿元，优先 B 级资产支持证券为 3.27 亿元，次级资产支持证券为 0.87 亿元。

6、2018 年 6 月 5 日，发行人于境内面向合格投资者非公开发行了“融侨集团股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券（第一期）”证券简称：18 融侨 01，证券代码：150453），发行总额 10 亿元，期限为 3 年，附第 2 年末发行人上调

票面利率选择权及投资者回售选择权。截至本募集说明书签署之日，“18 融侨 01”

已全额回售。


7、2018 年 11 月 2 日，发行人于境内面向合格投资者非公开发行了“融侨集团股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券（第二期）”证券简称：18 融侨 02，证券代码：150824），发行总额 21 亿元，期限为 3 年，附第 2 年末发行人上调

票面利率选择权及投资者回售选择权。该期债券于 2020 年 11 月 6 日进行回售资

金发放，共回售 148,700.00 万元，存续金额 61,300.00 万元，截至本募集说明书签署之日，“18 融侨 02”尚处于存续期。

8、2018 年 12 月 18 日，发行人于境内面向合格投资者非公开发行了“融侨集团股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券（第三期）”证券简称：18 融侨


03，证券代码：151029），发行总额 13 亿元，期限为 3 年，附第 2 年末发行人

上调票面利率选择权及投资者回售选择权。该期债券于 2020 年 12 月 20 日进行

回售资金发放，共回售 69,600.00 万元，存续金额 60,400.00 万元，截至本募集说明书签署之日，“18 融侨 03”尚处于存续期。

9、2019 年 6 月 3 日，发行人于境内面向合格投资者公开发行了“融侨集团股份有限公司公开发行 2019 年公司债券(第一期)”（证券简称：19 融侨 01，证券代码：155448.SH），发行总额 20 亿元，期限为 5 年，附第 3 年末发行人上调票

面利率选择权及投资者回售选择权。截至本募集说明书签署之日，“19 融侨 01”

尚处于存续期。


10、2019 年 6 月 5 日，发行人于境内面向合格投资者非公开发行了“融侨集团股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券(第一期)”（证券简称：19 融侨 F1，证券代码：151672.SH），发行总额 10 亿元，期限为 3 年，附第 2 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。截至本募集说明书签署之日，“19 融侨 F1”尚处于存续期。

11、2019 年 7 月 15 日，发行人于境内面向合格投资者发行了“华创证券-融侨集团应收账款资产支持专项计划优先级 B 资产支持证券”。该计划发行规模为 11 亿元，其中优先 A 级资产支持证券为 7.7 亿元，优先 B 级资产支持证券为 2.6

亿元，次级资产支持证券为 0.7 亿元。


12、2019 年 7 月 23 日，发行人于境内面向合格投资者非公开发行了“融侨

集团股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券(第二期)（” 证券简称：19 融侨 F2，


证券代码：151870.SH），发行总额 7.70 亿元，期限为 3 年，附第 2 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。截至本募集说明书签署之日，“19 融侨 F2”尚处于存续期。

13、2020 年 3 月 26 日，发行人于境内面向合格投资者非公开发行了“融侨


集团股份有限公司非公开发行 2020 年公司债券(第一期)（” 证券简称 20 融侨F1，


证券代码：166419.SH），发行总额 12.30 亿元，期限为 3 年，附第 2 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。截至本募集说明书签署之日，“20融侨 F1”尚处于存续期。


14、2020 年 6 月 22 日，发行人于境内面向合格投资者公开发行了“融侨集团股份有限公司公开发行 2020 年公司债券(第一期)”（证券简称：20 融侨 01，证券代码：163659.SH），发行总额 20 亿元，期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整

票面利率选择权及投资者回售选择权。截至本募集说明书签署之日，“20 融侨 01”

尚处于存续期。


15、2020 年 11 月 18 日，发行人于境内面向专业投资者公开发行了“融侨集团股份有限公司公开发行 2020 年公司债券(第二期)”（证券简称：20 融侨 02，证券代码：175354.SH），发行总额 8 亿元，期限为 4 年，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。截至本募集说明书签署之日，“20 融侨 02”尚处于存续期。

（四）最近三年末发行人合并口径主要偿债指标


财务指标

2020 年 12 月 31 日

2019 年 12 月 31 日

2018 年 12 月 31 日

流动比率（倍）

1.80

1.86

1.79

速动比率（倍）

0.62

0.45

0.36

资产负债率

（%）

75.65

79.75

81.97

EBITDA 利息保

障倍数（倍）

1.01

1.00

1.01

贷款偿还率

（%）

100.00

100.00

100.00

利息偿付率

（%）

100.00

100.00

100.00

注：上述财务指标的计算方法如下：

1、流动比率＝流动资产/流动负债；

2、速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债；

3、资产负债率＝负债总额/资产总额；

4、EBITDA 利息倍数=EBITDA/(资本化利息+计入财务费用的利息支出)；

5、贷款偿还率＝实际贷款偿还额/应偿还贷款额；

6、利息偿付率＝实际支付利息/应付利息。


第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施


本次债券为无担保债券。本次债券发行后，本公司将根据债务结构进一步加强资产负债管理、流动性管理和募集资金使用管理，保证资金按计划使用，按时、足额地准备资金用于本次债券存续期内每年利息的支付和到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。

一、增信机制


本次债券无担保。


二、偿债计划


本次债券利息和本金的支付通过证券登记机构和有关机构办理，具体事项将按照国家有关规定，由发行人在中国证监会指定媒体上发布的付息和兑付公告中予以说明。

1、本次债券的起息日为 2021 年 6 月 30 日，债券利息将于起息日之后在存

续期内每年支付一次，2021 年至 2025 年间每年的 6 月 30 日为上一计息年度的

付息日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。

本次债券到期一次还本。本次债券的兑付日为 2025 年 6 月 30 日（如遇法定

节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。

2、本次债券利息及本金的支付通过证券登记机构和有关机构办理。支付的具体事项将按照国家有关规定，由发行人在指定信息披露平台上发布的付息和兑付公告中加以说明。

3、根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本次债券所应缴纳的税款由投资者承担。


三、具体偿债安排


（一）偿债资金主要来源


本次债券的偿债资金主要来源于公司日常经营活动产生的现金流入。2018 年度、2019 年度和 2020 年度，公司实现营业收入分别为 1,339,370.52 万元、

1,666,815.26 万元和 2,215,758.02 万元，归属于母公司所有者的净利润分别为

92,786.17 万元、72,896.05 万元和 22,059.76 万元。公司营业收入主要由房地产销售收入构成，随着公司近年来房地产业务的稳步发展，公司主营业务收入保持稳定增长，销售回款稳定流入。良好的经营状况是公司按期偿付本息的有力保障。

（二）偿债应急保障方案


1、较强的融资能力


公司与中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国民生银行、中信银行等金融机构均保持着良好的业务合作关系。截至 2020 年 12 月 31

日，发行人在主要贷款银行获得授信总额度为人民币 974.00 亿元，其中未使用

授信额度为人民币 735.43 亿元，具有较强的银行融资能力。必要时，公司可以凭借自身良好的资信状况以及与上述金融机构良好的合作关系，通过间接融资渠道筹措本次债券的偿付资金。

2、资产变现


公司财务政策较为稳健，资产流动性较好，必要时可将部分资产变现来补充偿债资金用于偿还本次债券本息。截至 2020 年末， 公司流动资产余额为

8,851,159.58 万元，其中，货币资金余额为 1,520,993.84 万元，受限货币资产

183,568.49 万元，非受限货币资金余额 1,337,425.35 万元；存货账面价值为

5,788,976.69 万元，受限存货 2,445,307.72 万元，非受限存货账面价值 3,343,668.97 万元，主要系公司在建或已完工的房地产开发项目。当公司未来出现债券本息偿 付困难的情形，可将非受限货币现金和部分存货变现以作为本次债券的偿付资金。

此外，公司必要时亦可变现部分非流动资产以补充偿债资金用于偿还本次债券本息。截至 2020 年末，公司投资性房地产余额为 1,238,665.32 万元，受限投

资性房地产 536,515.37 万元，非受限投资性房地产余额 702,149.95 万元，主要为


公司持有的用于租赁目的商业办公物业等，其中部分物业地段优势明显，具有较强的变现能力。


四、偿债保障措施


为了充分、有效地维护债券持有人的利益，发行人为本次债券的按时、足额偿付做出了一系列安排，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并严格执行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托管理人的作用和严格履行信息披露义务等，形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。

（一）制定《债券持有人会议规则》


发行人与债券受托管理人已按照《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理人执业行为准则》及上海证券交易所的相关要求为本次债券制定了

《债券持有人会议规则》，约定了债券持有人通过债券持有人会议行使权利的范围、程序和其他重要事项，为保障本次债券本息的按期足额偿付做出了合理的制度安排。

（二）设立专门的偿付工作小组


发行人指定金融管理中心设立专门的偿付工作小组，牵头协调本次债券本息偿付工作。自本次债券发行之日起至付息期限或兑付期限结束，偿付工作小组将全面负责利息支付、本金兑付及其他相关事务，并协调发行人其他相关部门在每年的财务预算中落实安排本次债券本息的兑付资金，保证本次债券本息的按期足额偿付。

（三）充分发挥债券受托管理人的作用


本次债券采用了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表本次债券持有人对发行人的相关情况进行监督，并在本次债券本息无法按期足额偿付时，代表债券持有人采取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的合法利益。

发行人将严格按照《债券受托管理协议》的规定，配合债券受托管理人履行职责，定期向债券受托管理人报送发行人履行承诺的情况，并在可能出现债券违


约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人根据《债券受托管理协议》及时采取必要的措施。

（四）设置募集资金专项账户


为保证本次债券按时足额还本付息，发行人拟设立募集资金专项账户，对募集资金和偿债资金进行管理。发行人本次债券募集资金的接收和支出活动，均须通过该账户进行，且本次债券募集的资金的使用必须严格按照本募集说明书的约定用途进行，确保专款专用。

（五）严格履行信息披露义务


发行人将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，按照中国证监会的有关规定以及《债券受托管理协议》的约定进行重大事项信息披露，使发行人偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人和债券受托管理人的监督，防范偿债风险。

发行人将按《债券受托管理协议》、中国证监会及证券自律组织的相关规定履行信息披露义务，及时披露债券存续期内发生可能影响偿债能力或债券价格的重大事项。重大事项包括：

1、发行人经营方针、经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化；


2、发行人主要资产被查封、扣押、冻结；


3、发行人出售、转让主要资产或发生重大资产重组；


4、发行人放弃债权、财产或其他导致发行人发生超过上年末净资产 10%的重大损失；

5、发行人当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十（20%）；

6、发行人发生未能清偿到期债务的违约情况；


7、发行人涉及重大诉讼、仲裁事项，受到重大行政处罚、行政监管措施或自律组织纪律处分；

8、发行人减资、合并、分立、解散及申请破产或依法进入破产程序；


9、发行人或其董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪或重大违法失信、无法履行职责或者发生重大变动；

10、发行人控股股东或者实际控制人涉嫌犯罪被立案调查或者发生变更；


11、发行人发生可能导致不符合债券上市条件的重大变化；


12、发行人主体或债券信用评级发生变化；


13、保证人（如有）、担保物（如有）或者其他偿债保障措施发生重大变化；


14、发行人未能或预计不能按时、足额支付本次债券的利息和/或本金；


15、发行人管理层不能正常履行职责，导致发行人债务清偿能力面临严重不确定性，需要依法采取行动的；

16、发行人提出债务重组方案的；


17、本次债券可能被暂停或者终止提供交易或上市服务的；


18、任何发行人文告存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；


19、发行人或其合并报表范围内的子公司的任何证券可能被或已被暂停或者终止提供交易或上市/转让服务；

20、发行人的控股股东、实际控制人、三分之一以上的董事、三分之二以上的监事、董事长或者总经理发生变动；董事长或者总经理无法履行职责；

21、发行人拟变更或者未能履行募集说明书的约定；


22、发生其他对债券持有人作出投资决策或对债券持有人权益有重大影响的事项；或

23、法律、法规和规则规定的其他情形。


（六）其他偿债保障措施


根据本公司于 2020 年 12 月 4 日召开的董事会以及本公司 2020 年 12 月 21日召开的股东大会审议通过的关于本次债券发行的有关决议，在本次债券存续期间，当公司出现预计不能按时偿付债券本息或者到期未能按时偿付债券本息时，发行人将及时作出如下决议并采取相应的措施作为偿债保障：


1、不向股东分配利润；


2、暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；


3、调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；


4、与发行本次债券相关的公司主要负责人不得调离。


五、违约责任及争议解决方式


本公司保证按照本次债券发行募集说明书约定的还本付息安排向债券持有人支付本次债券利息及兑付本次债券本金。若本公司未按时支付本次债券的本金和/或利息，或发生其他违约情况时，债券持有人有权直接依法向发行人进行追索。债券受托管理人将依据《债券受托管理协议》在必要时根据债券持有人会议的授权，参与整顿、和解、重组或者破产的法律程序。如果债券受托管理人未按

《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有权追究债券受托管理人的违约责任。如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有权直接依法向本公司进行追索，并追究债券受托管理人的违约责任。

本公司承诺按照本次债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息及兑付债券本金。如果本公司不能按时支付利息或在本次债券到期时未及时兑付本金，年度付息发生逾期的，逾期未付的利息金额自该年度付息日起，按照该未付利息对应债券品种的票面利率另计利息（单利）；偿还本金发生逾期的，逾期未付的本金金额自本金支付日起，按照该未付本金对应债券品种的票面利率计算利息（单利）。

对于因本次债券的募集、认购、转让、兑付等事项引起的或与本次债券有关的任何争议，相关各方均应首先通过友好协商方式解决；协商不成的，任一方有权向受托管理人住所所在地有管辖权的人民法院通过诉讼解决。


第五节 发行人基本情况


一、发行人基本情况


注册名称：融侨集团股份有限公司注册资本：122,368 万元人民币

实缴资本：122,368 万元人民币法定代表人：林宏修

成立日期：1998 年 10 月 14 日


企业类型：股份有限公司（台港澳与境内合资、未上市）住所：福州市闽江大道 167 号

办公地址：福州市台江区江滨大道融侨江滨广场 100-2 号融侨中心 38 层邮政编码：350001

统一社会信用代码：913500006110099603所属行业：房地产业

经营范围：福州市鼓楼区洪山镇西河地块，仓山区西至聚龙路、南临建华州、北到建新镇郭厝里地块，台江区六一中路东侧地块规划范围内从事住宅开发及相关的物业管理。出售和出租自建商品房；物业管理；开发建设金山大桥；信息咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

信息披露事务负责人：刘欢联系电话：0591-86325563

公司网址：www.rongqiao.com.cn


二、发行人历史沿革简介


（一）发行人注册资本形成及变化情况


1、1998 年 10 月，融侨房地产公司设立


1998 年 10 月，经福建省对外经济贸易委员会《关于同意设立外资企业融侨

（福建）房地产有限公司的批复》（闽外经贸资字[1998]115 号）同意，融侨实业发展有限公司（香港）全额出资设立融侨（福建）房地产有限公司。同月，公司获得福建省人民政府核发的《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》（外经贸闽字[1998]K0071 号）和中华人民共和国国家工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》（注册号：企独闽榕总字第 003862 号），公司注册资本为 1,210

万美元，法定代表人为林文镜，注册地址为福建省福州市五一中路 32 号元洪大

厦 28 楼。


公司设立时股权结构如下表所示：


单位：万美元

股东名称

认缴出资额

出资比例

融侨实业发展有限公司（香港）

1,210.00

100.00%

合计

1,210.00

100.00%


2、1999 年 7 月，第一次增资


1999 年 6 月，经融侨房地产公司董事会和股东融侨实业同意，公司注册资

本增加至 2,410 万美元。同月，本次增资事项经福建省对外经济贸易委员会《关于同意融侨（福建）房地产有限公司增资及增营等事项的批复》（闽外经贸[1999]资字 258 号）同意，公司于同年 7 月办理了工商变更登记，并换发了《企业法人

营业执照》（注册号：企独闽榕总字第 004991 号）。本次增资后，公司股权结构如下表所示：

单位：万美元

股东名称

认缴出资额

出资比例

融侨实业发展有限公司（香港）

2,410.00

100.00%

合计

2,410.00

100.00%


3、2000 年 8 月，第二次增资


2000 年 3 月，经融侨房地产公司董事会和股东融侨实业同意，公司注册资

本增加至 4,512 万美元。2000 年 6 月，本次增资事项经福建省对外经济贸易委员会《关于同意融侨（福建）房地产有限公司增资等事项的批复》（闽外经贸[2000]资字 213 号）同意，公司于 2000 年 8 月办理了工商变更登记。

本次增资后，公司股权结构如下表所示：


单位：万美元

股东名称

认缴出资额（万美元）

出资比例

融侨实业发展有限公司（香港）

4,512.00

100.00%

合计

4,512.00

100.00%


4、2004 年 11 月，第三次增资


2004 年 9 月，经融侨房地产公司董事会和股东融侨实业同意，公司注册资

本增加至 9,888 万美元。2004 年 10 月，本次增资事项经福建省对外贸易经济合作厅《关于同意融侨（福建）房地产有限公司增资等事项的批复》（闽外经贸资审字[2004]22 号）同意，公司于 2004 年 11 月办理工商变更登记。

本次增资后，公司股权结构如下表所示：


单位：万美元

股东名称

认缴出资额

出资比例

融侨实业发展有限公司（香港）

9,888.00

100.00%

合计

9,888.00

100.00%


5、2006 年 1 月，设立企业集团并更名


2005 年 12 月，经融侨房地产公司董事会和经股东融侨实业同意，决定设立企业集团，名称为“福建融侨集团”，融侨房地产公司作为集团母公司，并更名为 “福建融侨集团有限公司”。2005 年 12 月，本次更名事项经福建省对外贸易经济合作厅出具了《关于同意融侨（福建）房地产有限公司变更企业名称等的批复》


（闽外经贸资[2005]380 号）同意，公司于 2006 年 1 月办理工商变更登记，并换

发了《企业法人营业执照》（注册号：企独闽榕总字第 004014 号）。


6、2007 年 8 月，第一次股权转让


2007 年 8 月，股东融侨实业将其所持有股份的 9%进行转让。本次股权转让的具体情况如下表：

单位：万美元

出让方

受让方

转让出资额

转让价格

股权占比

融侨实业发展有限公司

（香港）

福建展望投资发展有限公司

395.52

395.52

4.00%

福州茗业投资咨询有限公司

395.52

395.52

4.00%

福州世和投资咨询有限公司

98.88

98.88

1.00%

合计

889.92

889.92

9.00%


上述股权转让各方分别签署了《股权转让协议》，并于 2007 年 8 月经福建省对外贸易经济合作厅《关于福建融侨集团有限公司股权转让的批复》（闽外经贸资 [2007]353 号）同意。同日，公司办理了工商变更登记，公司性质由外商独资企业变更为中外合资企业。

本次股权转让后，公司股权结构如下表：

单位：万美元

序号

股东名称

认缴出资额

出资比例

1

融侨实业发展有限公司（香港）

8,998.08

91.00%

2

福建展望投资发展有限公司

395.52

4.00%

3

福州茗业投资咨询有限公司

395.52

4.00%

4

福州世和投资咨询有限公司

98.88

1.00%

合计

9,888.00

100.00%


7、2007 年 12 月，整体变更设立股份有限公司


2007 年 9 月，福建融侨集团有限公司全体股东作为发起人签订了《关于发起设立融侨集团股份有限公司的发起人协议书》，约定以天健华证中洲会计师事务所出具的以 2007 年 8 月 31 日为审计基准日的《审计报告》（天健华证中洲审


（2007）WZ 字第 020134 号）确认的净资产为基准，净资产 1,003,685,372.94 元

人民币折为 1,003,680,000 股，整体变更设立“融侨集团股份有限公司”。


同月，北京德祥资产评估有限责任公司出具了《福建融侨集团有限公司股改项目资产评估报告书》（京德评报字（2007）第 090 号）。截至 2007 年 8 月 31

日（评估基准日），福建融侨集团有限公司的净资产评估值为人民币 1,260,785.94

万元。


本次变更于 2007 年 11 月获得了商务部出具的《关于同意设立外商投资股份有限公司融侨集团股份有限公司的批复》（商资批[2007]1888 号），并于同月获得了由商务部颁发的《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》（批准号为商外资资审 A 字[2007]0269 号）。

2007 年 11 月，融侨集团股份有限公司召开创立大会，全体股东选举产生了公司第一届董事会及监事会，并于同月召开了第一届董事会第一次会议及第一届监事会第一次会议。

2007 年 12 月，融侨集团股份有限公司取得了《企业法人营业执照》（注册

登记号：350000400000227），注册资本为人民币 100,368.00 万元，法定代表人

为林文镜，注册地址为福州市闽江大道 167 号。


融侨集团股份有限公司发起人股东持股情况如下表：


序号

发起人股东名称

持股数（万股）

股权比例

1

融侨实业发展有限公司（香港）

91,334.88

91.00%

2

福建展望投资发展有限公司

4,014.72

4.00%

3

福州茗业投资咨询有限公司

4,014.72

4.00%

4

福州世和投资咨询有限公司

1,003.68

1.00%

合计

100,368.00

100.00%


8、2010 年 12 月至 2013 年 5 月，第二次股权转让


2010 年 12 月，融侨集团股份有限公司 2010 年第三次临时股东大会决议同意公司股东福建展望投资发展有限公司和福州茗业投资咨询有限公司将其持有的公司股份全部转让予公司股东福州世和投资咨询有限公司。本次股权转让的具

体情况如下表：


出让方

受让方

转让股份

（万股）

转让价格

（万元）

股权比例

福建展望投资发展有限公司

福州世和投资咨询有限公司

4,014.72

4,014.72

4.00%

福州茗业投资咨询有限公司

4,014.72

4,014.72

4.00%

合计

8,029.44

8,029.44

8.00%


上述股权转让各方分别签署了《股权转让协议》，并于 2011 年 11 月经福建省对外贸易经济合作厅《关于福建融侨集团有限公司股权转让的批复》（闽外经贸资[2011]448 号）同意，并换发了《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》（商外资闽府合资字[2011]0042 号）。

由于发行人未及时办理工商登记，2013 年 5 月，融侨集团股份有限公司 2013

年第一次临时股东大会通过决议，确认公司 2010 年第三次临时股东大会通过的股权转让议案有效。

2013 年 5 月，公司经福建省对外贸易经济合作厅确认，2011 年 11 月由福建省对外贸易经济合作厅颁发的“闽外经贸资[2011]448 号”批复等文件继续有效，并于同月完成工商变更登记。

本次股权转让后，公司股权结构如下表所示：


序号

股东名称

持股数（万股）

持股比例

1

融侨实业发展有限公司（香港）

91,334.88

91.00%

2

福州世和投资咨询有限公司

9,033.12

9.00%

合计

100,368.00

100.00%


9、2018 年 12 月，第四次增资


2018 年 12 月，经融侨集团董事会和股东大会决议同意，公司注册资本增加

至 122,368 万元，以未分配利润转增股本 22,000.00 万股，每股面值 1.00 元，计

增加股本转增 22,000.00 万元，其中融侨实业发展有限公司增资 20,020.00 万元，

福州世和投资咨询有限公司增资 1,980.00 万元。


2018 年 12 月 28 日，福建华永会计师事务所有限公司出具“华永CPA 验字

（2018）第 038 号”《验资报告》，确认截至 2018 年 12 月 28 日，公司已将未


分配利润 22,000.00 万元转增股本，其中融侨实业发展有限公司增资 20,020.00 万

元，福州世和投资咨询有限公司增资 1,980.00 万元，转增股本后公司留存的法定盈余公积符合《公司法》关于留存的法定公积金不得少于转增前公司注册资本的百分之二十五的规定。

公司就本次增资办理了外商投资企业变更备案及工商变更登记，于 2018 年

12 月 26 日取得了《外商投资企业变更备案回执》，并于 2018 年 12 月 27 日换发了《营业执照》。

本次增资完成后，公司股权结构如下表所示：


序号

股东名称

持有的股份数（万股）

持股比例

1

融侨实业发展有限公司（香港）

111,354.88

91%

2

福州世和投资咨询有限公司

11,013.12

9%

合计

122,368.00

100%

截至本募集说明书签署之日，公司注册资本及股权结构未发生变化。


（二）发行人历次实缴出资及验资情况


1、发行人整体变更设立股份有限公司前实缴出资及验资情况


2007 年 12 月，发行人整体变更设立融侨集团股份有限公司，在此之前，发


期数


验资基准日


注册资本

（万美元）

实收资本


验资报告

当期投入资本

累计投入资本


出资方式


金额（美元）


金额（美元）


1

1999 年

1 月 6 日


1,210.00


货币出资


5,757,511.00


5,757,511.00

福州建联会计师事务所“建联 CPA[99]外验

字第 005 号”


2

1999 年

10 月 14 日


2,410.00


货币出资


7,700,000.00


13,457,511.00

福建大正会计师事务所“大正（99）验字

058 号”

行人先后 3 次增加注册资本，并分 12 期投入实收资本。发行人历次资本投入均符合《公司章程》的相关规定，历次实收资本投入及验资情况如下表所示：



期数


验资基准日


注册资本

（万美元）

实收资本


验资报告

当期投入资本

累计投入资本


出资方式


金额（美元）


金额（美元）


3

2002 年

3 月 26 日


4,512.00


货币出资


5,500,000.00


18,957,511.00

福建大正会计师事务所“大正（2002）验字

025 号”


4

2002 年

7 月 30 日


货币出资


9,484,717.95


28,442,228.95

福建大正会计师事务所“大正（2002）验字

063 号”


5

2003 年

6 月 11 日


货币出资


4,101,921.19


32,544,150.14

福建大正会计师事务所“大正（2003）验字

043 号”


6

2004 年

1 月 18 日


货币出资


12,575,849.86


45,120,000.00

福建大正会计师事务所“大正（2004）验字

004 号”


7

2005 年

2 月 1 日


9,888.00

外债转增资本


5,000,000.00


50,120,000.00

福建华茂会计师事务所“闽华茂验字

（2005）第 1001 号”


8

2005 年

4 月 13 日

未分配利

润转增资本


3,064,000.00


53,184,000.00

福建华茂会计师事务所“闽华茂验字

（2005）第 1008 号”


9

2006 年

7 月 27 日


货币出资


9,515,464.62


62,699,464.62

福建华茂会计师事务所“闽华茂验字

（2006）第 1006 号”


10

2006 年

8 月 17 日


货币出资


8,149,862.53


70,849,327.15

福建华茂会计师事务所“闽华茂验字

（2006）第 1009 号”


11


2006 年

9 月 22 日

货币出资

3,788,016.64


83,823,084.50


福建华茂会计师事务所“闽华茂验字

（2006）第 1011 号”

未分配利润转增资

本


9,185,740.71


12

2007 年

6 月 25 日


货币出资


15,056,915.50


98,880,000.00

福建华成会计师事务所“闽华成外验字

（2007）第 3002 号”


2、发行人整体变更设立股份有限公司后实缴出资及验资情况


2007 年 12 月，发行人整体变更设立融侨集团股份有限公司，注册资本为人

民币 100,368 万元，实收资本为人民币 100,368 万元。天健华证中洲会计师事务

所对发起人出资情况进行验证，并出具了“天健华证中洲验（2007）GF 字第 020027

号”验资报告。


2018 年 12 月，公司以未分配利润转增股本 22,000.00 万股，注册资本增加

至 122,368 万元，其中融侨实业发展有限公司增资 20,020.00 万元，福州世和投

资咨询有限公司增资 1,980.00 万元。


2018 年 12 月 28 日，福建华永会计师事务所有限公司出具编号为“华永 CPA

验字（2018）第 038 号”《验资报告》，确认截至 2018 年 12 月 28 日，公司已

将未分配利润 22,000.00 万元转增股本， 其中融侨实业发展有限公司增资

20,020.00 万元，福州世和投资咨询有限公司增资 1,980.00 万元。


（三）重大资产重组


最近三年内，发行人未发生重大资产重组。


三、发行人报告期末股东持股情况


截至募集说明书出具之日，公司注册资本为 122,368 万元，实收资本为

122,368 万元，为股份有限公司（台港澳与境内合资），股权结构如下表所示：


序号

股东名称

持股数

（万股）

持股比例

股权性质

1

融侨实业发展有限公司（香港）

111,354.88

91.00%

境外法人股

2

福州世和投资咨询有限公司

11,013.12

9.00%

境内非国有法

人股

合计

122,368.00

100.00%



四、发行人控股股东与实际控制人情况


（一）发行人股权结构图


发行人控股股东为融侨实业发展有限公司（香港），报告期内控股股东持有的股权未发生变动。截至 2020 年末，发行人实际控制人为林宏修先生，根据发

行人说明，发行人原实际控制人林文镜先生已于 2018 年 7 月 2 日去世，其股权继承相关手续目前正在依照相关适用法律办理中。截至本募集说明书出具之日，融侨实业发展有限公司（香港）仍然直接持有融侨集团股份有限公司 91%的股权，

是公司的控股股东；福州世和投资咨询有限公司直接持有公司其余 9%股权。


截至 2020 年末，发行人与实际控制人及各级股东之间的股权及控制关系如下图所示，其中林宏修先生、林宏盛先生及林宏新先生分别为林文镜先生的长子、次子及三子。

发行人股权结构图


20%

20%

50%

42.3%

57.7%

100%

100%

德成发展有限公司（香港）

ElegantUnionHoldingsLimited,BVI

（雅联控股有限公司）

AsiaPacificwoodLimited,BVI

（亚太林有限公司）

林宏修先生

林宏新先生

林文镜先生

林宏盛先生

20% 40% 50%


100%

91%

9%

融侨集团股份有限公司

福州世和投资咨询有限公司

福州博高投资咨询有限公司

融侨实业发展有限公司（香港）


（二）发行人控股股东基本情况


1、中文注册名称：融侨实业发展有限公司


2、英文注册名称：RongQiaoDevelopmentCompanyLimited 3、注册地：中华人民共和国香港特别行政区

4、住所及办公地址：


Flat/RM1702,17F,HingLungCommercialBuilding,68- 74BonhamStrandEast,SheungWan,HongKongSAR（香港特别行政区上环文咸东街 68-74 号兴龙商业大厦 17 层 1702 室）

5、注册资本：6,250,000 港元


6、成立日期：1992 年 7 月 21 日


7、法律地位：企业法团（BodyCorporate）


截至 2020 年末，除投资和控股融侨集团，以及参股福州融侨物业管理有限公司和武汉融侨房地产开发有限公司外，融侨实业无其他实质经营活动。最近三年，融侨实业合并口径主要财务数据（未经审计）如下表所示：

最近三年末融侨实业主要财务数据

单位：万元

项目

2020 年 12 月 31

日

2019 年 12 月 31

日

2018 年 12 月 31

日

资产总额

10,445,265.09

10,901,708.55

9,665,251.83

负债总额

7,965,687.62

8,764,026.14

7,995,649.73

所有者权益

2,479,577.48

2,137,682.41

1,669,602.10

项目

2020 年度

2019 年度

2018 年度

营业收入

2,215,758.02

1,666,815.26

1,339,370.52

净利润

125,306.17

106,083.28

97,615.42


融侨实业直接持有武汉融侨房地产开发有限公司、福州融侨物业管理有限公司及淮安融侨房地产有限公司股份，具体持股比例如下表所示：

序号

名称

注册资本

持股比例

1

武汉融侨房地产开发有限公司

30,000.00 万元

25.25%

2

福州融侨物业管理有限公司

65.00 万美元

49.00%

3

淮安融侨房地产有限公司

13,500.00 万元

25.93%


（三）发行人实际控制人基本情况


报告期内，即截至 2020 年末，发行人实际控制人为林宏修先生。根据发行人出具的《关于融侨集团股份有限公司实际控制人的确认函》，公司原实际控制人为林文镜先生（印度尼西亚籍），其间接持有公司 46.1507%股权。林文镜先生于 2018 年 7 月 2 日去世，其股权继承相关手续目前正在依照相关适用法律办理

中，预计将在 2021 年 12 月前办理完毕。若在债券存续期内相关继承手续办理完成并确定公司实际控制人，发行人会根据《公司债券临时报告信息披露格式指引》


第二十八条“控股股东或实际控制人变更”的格式在林文镜先生股权继承事宜发生实质进展之日起 5 个交易日内上传相关公告，披露相关信息。

林宏修先生现间接持有公司 38.4521%股权，在林文镜先生股权继承手续办理完毕之前，其持股比例仅次于林文镜先生。林宏修先生在公司设立之初即担任公司副董事长职务，持续参与公司经营决策与管理，现担任公司董事长及法定代表人，对公司人事、财务、经营决策等方面的安排以及对公司董事会及股东大会的决议均产生重大影响。因此，在林文镜先生股权继承手续办理完毕之前，公司实际控制人为林宏修先生。在上述股权继承手续办理期间，公司全体董事、监事、高级管理人员及全体员工将继续致力于公司的持续健康发展，公司的正常经营活动不会因此受到影响。

林宏修先生（TedyDjuhar），祖籍福建省福清市阳下镇溪头村，1951 年出生于印度尼西亚雅加达华侨世家。林宏修为著名华侨领袖、东南亚杰出华商林文镜先生的长子，2010 年正式接管林文镜先生创办的融侨集团，并担任融侨集团副董事长、总裁职务。林宏修先生的产业现遍及印尼及东南亚，目前担任印尼上市公司 PTIndocementTunggalPrakarsa,TBK 水泥厂董事局副董监长、香港联交所上市 企 业 第 一 太 平 FirstPasificCompany 非 执 行 董 事 、 新 加 坡 MarinaCenterHoldingPteLtd 公司董事，监管印尼林氏集团产业旗下各公司的运营情况。同时，林宏修先生还担任福建省政协海外特邀委员、福建省海交会海外常委、福建省侨联海外常委。林宏修先生拥有数十年的房地产行业从业经历，积累了丰富的房地产行业经验。

截至 2020 年末，除融侨集团股份有限公司及其下属子公司外，林宏修先生实际控制的雅联控股、亚太林有限、融侨实业、德成发展、福州博高以及福州世和等公司并未开展实际业务。

此外，林宏修先生在海内外亦拥有多项投资，主要直接或间接控股及参股的公司包括福清洪宽工业村开发有限公司、福建元洪房地产有限公司、福建洪宽台湾农业科技有限公司、福清洪宽康乐中心有限公司、福清洪宽海峡农业实验有限公司、福清洪宽园艺有限公司、ChampCrownDevelopmentLimited、冠捷科技有限公 司 、 FinneganInvestmentLimited 、 PacificIndustriesandDevelopmentLimited 、


FirstPacificCompanyLimited 、 PTIndocementTunggalPrakarsaTbk 、

PTBogasariFlourMills 以及 PTIndofoodSuksesMakmurTbk。


（四）实际控制人及控股股东所持股权质押及争议情况


截至 2020 年末，发行人实际控制人及控股股东未将所持公司股权进行质押，也不存在任何股权争议情况。

（五）发行人最近三年内重大资产重组情况


最近三年内，发行人未发生重大资产重组。


五、发行人对其他企业的重要权益投资情况


（一）发行人合并报表范围内子公司的情况


截至 2020 年末，发行人纳入合并报表范围内的子公司共 78 家，发行人纳入合并报表范围内的子公司具体情况如下表所示：

发行人纳入合并报表范围内的子公司具体情况


序号


子公司名称

主要经营地

注册地


业务性质

持股比例(%)

直接

间接

1

武汉融侨房地产开发有限公司

武汉

武汉

房地产开发

54.75


2

福建融侨装修工程有限公司

福州

福州

装饰装修

100


3

闽侯融侨置业有限公司

闽侯

闽侯

房地产开发

100


4

无锡融侨置业有限公司

无锡

无锡

房地产开发

100


5

淮安融侨房地产有限公司

淮安

淮安

房地产开发

74.07


6

安徽融侨置业有限公司

合肥

合肥

房地产开发

100


7

天津融侨置业有限公司

天津

天津

房地产开发

100


8

福州融侨房地产有限公司

福州

福州

房地产开发

100


9

融侨新城（福清）房地产有限公司

福清

福清

房地产开发

100


10

福清融侨家园房地产开发有限公司

福清

福清

房地产开发


100

11

福州融侨物业管理有限公司

福州

福州

物业管理

51


12

福州融侨水乡酒店有限公司

福州

福州

酒店经营

95

5

13

福州融侨新港大酒店有限公司

福清

福清

酒店经营

100


14

福建融侨置业有限公司

福州

福州

房地产开发

100



序号


子公司名称

主要经营地

注册地


业务性质

持股比例(%)

直接

间接

15

福清融侨置业有限公司

福清

福清

房地产开发

51


16

武汉融侨置业有限公司

武汉

武汉

房地产开发

65


17

福州融侨幼儿园

福州

福州

幼儿教育

100


18

福建融侨双龙置业有限公司

福州

福州

房地产开发

100


19

融侨集团合肥置业有限公司

合肥

合肥

房地产开发

70


20

福建恒成房地产发展有限公司

福州

福州

房地产开发

100


21

福建融侨居业有限公司

福州

福州

房地产开发

100


22

龙岩市中奥房地产开发有限公司

龙岩

龙岩

房地产开发

100


23

郑州融侨房地产开发有限公司

郑州

郑州

房地产开发

75


24

福州融侨杰座幼儿园

福州

福州

幼儿教育

100


25

福州融侨兰邑幼儿园

福州

福州

幼儿教育

100


26

福州融侨怡居社区服务有限公司

福州

福州

物业服务


100

27

福州高新区融侨旗山幼儿园

福州

福州

幼儿教育

100


28

厦门融侨置业有限公司

厦门

厦门

房地产开发

100


29

福建兴诚房地产开发有限公司

福州

福州

房地产开发

68


30

福州融侨外滩幼儿园

福州

福州

幼儿教育

100


31

福州融锦欣泰房地产开发有限公司

（注 1）

福州

福州

房地产开发

50


32

福州融侨商业管理有限公司

福州

福州

物业服务

100


33

南京融新房地产开发有限公司

南京

南京

房地产开发

100


34

天津融尚房地产开发有限公司

天津

天津

房地产开发


100

35

上海宝钢长宁置业有限公司

上海

上海

房地产开发

100


36

安徽融和房地产开发有限公司

合肥

合肥

房地产开发


100

37

上海融侨商业文化发展有限公司

上海

上海

文化发展

51


38

无锡融悦房地产开发有限公司

无锡

无锡

房地产开发


100

39

河南融侨实业有限公司

郑州

郑州

工程施工

100


40

郑州新华博置业有限公司

荥阳

荥阳

房地产开发


60

41

福州融侨置地房地产开发有限公司

福州

福州

房地产开发

100


42

郑州融坚置业有限公司

郑州

郑州

房地产开发

51


43

无锡融利房地产开发有限公司

无锡

无锡

房地产开发


51

44

郑州融贯置业有限公司

郑州

郑州

房地产开发

99

1

45

龙岩融侨置业有限公司

龙岩

龙岩

房地产开发

50.77

39.23


序号


子公司名称

主要经营地

注册地


业务性质

持股比例(%)

直接

间接

46

厦门融家置业有限公司

厦门

厦门

房地产开发

100


47

天津融锦欣盛房地产开发有限公司(注

1)

天津

天津

房地产开发


50

48

连江融建房地产开发有限公司(注 2)

连江

连江

房地产开发

35


49

莆田融碧房地产开发有限公司（注

1）

莆田

莆田

房地产开发


50

50

融侨华翔(武汉)置业有限公司（注 1）

武汉

武汉

房地产开发

50


51

重庆融侨房地产开发有限公司

重庆

重庆

房地产开发

100


52

合肥融欣房地产开发有限公司

合肥

合肥

房地产开发

100


53

成都友星园林有限公司

成都

成都

房地产开发

96.4


54

河南长启置业有限公司

郑州

郑州

房地产开发


100

55

河南卓奥置业有限公司

郑州

郑州

房地产开发


100

56

福州大疆营销咨询有限公司

福州

福州

专业咨询


100

57

四川融侨房地产开发有限公司

成都

成都

房地产开发

100


58

蓝城融樱投资发展(永泰）有限公司

福州

福州

房地产开发

62.8


59

太仓融冠房地产开发有限公司

太仓

太仓

房地产开发

70


60

太仓融骏企业管理咨询有限公司

太仓

太仓

商务服务业

100


61

合肥融锦房地产开发有限公司

合肥

合肥

房地产开发


100

62

上海融栋企业管理有限公司

上海

上海

商务服务业

100


63

上海融凯房地产开发有限公司

上海

上海

房地产开发


100

64

南京融杰房地产开发有限公司

南京

南京

房地产开发

51


65

三明融侨置业有限公司

三明

三明

房地产开发

100


66

成都融欣锦华置业有限公司

成都

成都

房地产开发


100

67

上杭融侨置业有限公司

上杭

上杭

房地产开发

100


68

福州融心置业有限公司

福州

福州

房地产开发


100

69

福州融境置业有限公司

福州

福州

房地产开发


100

70

郑州融洪置业有限公司

郑州

郑州

房地产开发


100

71

太仓凯安企业管理咨询有限公司

太仓

太仓

商务服务业


100

72

上海盛宽企业管理有限公司

上海

上海

商务服务业


100

73

福州融生达企业管理有限公司

福州

福州

商务服务业


100

74

重庆融侨怡居社区服务有限公司

重庆

重庆

物业管理


51

75

四川融锦鸿泰置业有限公司

四川

四川

商务服务业

100


76

太仓融丰企业管理咨询有限公司

太仓

太仓

商务服务业

100



序号


子公司名称

主要经营地

注册地


业务性质

持股比例(%)

直接

间接

77

太仓融康企业管理咨询有限公司

太仓

太仓

商务服务业

100


78

太仓融祥企业管理咨询有限公司

太仓

太仓

商务服务业

100


注 1：本集团持有福州融锦欣泰房地产开发有限公司、天津融锦欣盛房地产开发有限公司、莆田融碧房地产开发有限公司、融侨华翔(武汉)置业有限公司 50%股权，本集团将上述公司纳入合并范围系由于本集团在上述公司董事会中占多数席位，进而可以控制上述公司。

注 2：本集团持有连江融建房地产开发有限公司 35%股权，本集团将上述公司纳入合并范围系由于本集团在上述公司董事会中占多数席位，进而可以控制上述公司。

发行人主要子公司情况如下：


1、福清融侨置业有限公司


福清融侨置业有限公司（以下简称“福清融侨置业”）成立于 2012 年 12 月，为发行人的控股子公司。经营范围为房地产开发、商品房销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

截至2020 年末，福清融侨置业资产总额577,779.87 万元，负债总额220,567.94万元，所有者权益 357,211.93 万元。2020 年度，福清融侨置业实现营业收入 486,855.87 万元，净利润为 110,967.97 万元。

2、福州融锦欣泰房地产开发有限公司


福州融锦欣泰房地产开发有限公司（以下简称“福州融锦欣泰”）成立于 2015年 12 月，系发行人的控股子公司，发行人对其持股比例为 50%。经营范围为房地产开发、销售；对房地产业的投资；物业管理；自营或代理各类商品和技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

截至2020 年末，福州融锦欣泰资产总额580,964.88 万元，负债总额207,633.33万元，所有者权益 373,331.55 万元。2020 年度，福州融锦欣泰实现营业收入 545,579.38 万元，净利润为 118,377.31 万元。

3、龙岩市中奥房地产开发有限公司


龙岩市中奥房地产开发有限公司（以下简称“龙岩中奥”）成立于 2013 年

5 月，系发行人的全资子公司。经营范围为房地产开发经营、物业管理、建筑装修装饰工程的施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

截至 2020 年 12 月 31 日，龙岩中奥资产总额 60,400.89 万元，负债总额

49,457.81 万元，所有者权益 10,943.08 万元。2020 年度，龙岩中奥实现营业收

入 97,386.53 万元，净利润 12,521.16 万元。


4、安徽融侨置业有限公司


安徽融侨置业有限公司（以下简称“安徽融侨置业”）成立于 2007 年 10月，系发行人的全资子公司。经营范围为房地产开发及销售；房屋租赁；酒店管理；客房、酒吧、餐厅、百货、汽车租赁、桑拿、按摩、游泳池、书吧、茶座、美容美发、停车场、健身中心、棋牌室、会议室、婚礼策划服务；卷烟零售；预包装食品销售；歌舞娱乐服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

截至 2020 年 12 月 31 日，安徽融侨置业资产总额 104,119.69 万元，负债总

额 66,511.41 万元，所有者权益 37,608.28 万元。2020 年度，安徽融侨置业实现

营业收入 1,983.07 万元，净利润 8,212.28 万元。


5、南京融新房地产开发有限公司


南京融新房地产开发有限公司（以下简称“南京融新”）成立于 2015 年

10 月，系发行人的全资子公司。经营范围为房地产开发与经营；房屋租赁；物业管理；酒店项目投资与管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

截至 2020 年 12 月 31 日，南京融新资产总额 41,982.35 万元，负债总额

45,099.22 万元，所有者权益-3,116.87 万元。2020 年度，南京融新实现营业收入

282,549.15 万元，净利润-25,703.87 万元。公司 2020 年净利润为负主要为公司结转项目整体毛利较低所致。

6、福州融侨置地房地产开发有限公司


福州融侨置地房地产开发有限公司（以下简称“福州置地”）成立于 2017

年 1 月，系发行人的全资子公司。经营范围为许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：非居住房地产租赁；房地产咨 询；房地产评估；房地产经纪；住房租赁；市场营销策划；物业管理；酒店管理；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；广告设计、代理；广告制 作；广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

截至 2020 年 12 月 31 日，福州置地资产总额 208,222.38 万元，负债总额

201,611.87 万元，所有者权益 6,610.51 万元。2020 年度，福州置地实现营业收入

140,116.07 万元，净利润 118,377.31 万元。


（二）发行人的合营、联营公司情况


截至 2020 年末，发行人联营合营公司 18 家。联营合营公司为福州市时代城房地产开发有限公司（以下简称“福州时代城”）、福州融城房地产开发有限公司（以下简称“福州融城房地产”）、福州首开榕泰置业有限公司（以下简称“首开榕泰置业”）、南京锐灏房地产开发有限公司（以下简称“南京锐灏”）、合肥盛卓房地产开发有限公司（以下简称“盛卓地产”）、连江兆融投资有限公司

（以下简称“连江兆融”）、上海融邸房地产开发有限公司（以下简称“上海融邸”）、太仓华瑞房地产开发有限公司（以下简称“太仓华瑞”）、镇江亿腾房地产开发有限公司（以下简称“亿腾地产”）、重庆星界置业有限公司（以下简称“重庆星界”）、深圳市创钧投资管理有限公司（以下简称“深圳创钧”）、福州首开纵成置业有限公司（以下简称“首开纵成”）、厦门融乡置业有限公司

（以下简称“厦门融乡”）、天津融津置业有限公司（以下简称“天津融津”）、福州蓝城融樱建设管理有限公司（以下简称“福州蓝城”）、闽侯融光房地产开发有限公司（以下简称“闽侯融光”）、福州景睦企业管理有限公司（以下简称 “福州景睦”）、福州融侨和众房地产开发有限公司（以下简称“福州融侨和众”）。发行人合营、联营公司具体情况如下：

发行人联营公司具体情况


单位：万元，%



序号


名称


注册资本

持股比例

直接

间接

1

福州首开榕泰置业有限公司

20,000

49


2

福州融城房地产开发有限公司

20,000

49


3

福州市时代城房地产开发有限公司

5,000

30


4

南京锐灏房地产开发有限公司

78,000

20


5

合肥盛卓房地产开发有限公司（注

1）

20,000


19

6

镇江亿腾房地产开发有限公司（注

2）

15,000


18

7

连江兆融投资有限公司

60,000

35


8

深圳市创钧投资管理有限公司（注

3）

500


7.75

9

上海融邸房地产开发有限公司

100,000

37


10

重庆星界置业有限公司

1,000


32

11

太仓华瑞房地产开发有限公司

35,000

33.3


12

福州首开纵成置业有限公司

10,000

20


13

厦门融乡置业有限公司

10,000

49


14

天津融津置业有限公司

3,600


49

15

福州蓝城融樱建设管理有限公司

1,000

36.4


16

闽侯融光房地产开发有限公司

5,000

50


17

福州景睦企业管理有限公司

90,000

33


18

福州融侨和众房地产开发有限公司

20,000

33


注 1：本集团持有合肥盛卓房地产开发有限公司 19%的股权，对合肥盛卓房地产开发有限公司的表决权比例亦为 19%。虽然该比例低于 20%，但由于本集团在合肥盛卓房地产开发有限公司董事会中派有代表并参与对合肥盛卓房地产开发有限公司财务和经营政策的决策，所以本集团能够对合肥盛卓房地产开发有限公司施加重大影响。

注 2：本集团持有镇江亿腾房地产开发有限公司 18%的股权，对镇江亿腾房地产开发有限公司的表决权比例亦为 18%。虽然该比例低于 20%，但由于本集团在镇江亿腾房地产开发有限公司董事会中派有代表并参与对镇江亿腾房地产开发有限公司财务和经营政策的决策，所以本集团能够对镇江亿腾房地产开发有限公司施加重大影响。

注 3：本集团持有深圳市创钧投资管理有限公司 7.75%的股权，对深圳市创钧投资管理有限公司的表决权比例亦为 7.75%。虽然该比例低于 20%，但由于本集团在深圳市创钧投资管理有限公司董事会中派有代表并参与对深圳市创钧投资管理有限公司财务和经营政策的决策，所以本集团能够对深圳市创钧投资管理有限公司施加重大影

响。


发行人重要联营公司情况如下：


1、镇江亿腾房地产开发有限公司


镇江亿腾房地产开发有限公司成立于 2018 年 3 月 26 日，经营范围包括：房地产开发经营；自有房屋、场地租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。截至 2020 年 12 月 31 日，亿腾地产注册资本为 15,000 万元，其中 镇江盈盛房地产开发有限公司持股比例为 26%、南京汇京房地产有限公司持股比例为 20%。

截至 2020 年 12 月 31 日，亿腾地产资产总额 83,208.73 万元，负债总额

67,706.74 万元，所有者权益 15,501.98 万元。2020 年，亿腾地产实现营业收入

20,328.58 万元，净利润为 2,327.67 万元。


2、南京锐灏房地产开发有限公司


南京锐灏成立于 2017 年 7 月 24 日，经营范围包括：房地产开发；自建商品房销售、租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。截至 2020 年 12 月 31 日，南京锐灏注册资本为 78,000 万元，其中融侨集团股份有限公司、保利江苏房地产发展有限公司、上海华泓钜盛房地产开发有限公司、弘阳集团南通房地产有限公司及深圳世纪鹏华置业有限公司持股比例均为 20%。

截至 2020 年 12 月 31 日，南京锐灏资产总额 144,246.84 万元，负债总额

60,614.76 万元，所有者权益 83,632.08 万元。2020 年，南京锐灏实现营业收入

25,453.52 万元，净利润为 5,535.90 万元。


3、福州首开榕泰置业有限公司


首开榕泰置业成立于 2015 年 8 月 7 日，经营范围包括：房地产开发、销售；对房地产业的投资；物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。截至 2020 年 12 月 31 日，首开榕泰置业注册资本为

20,000 万元，其中北京城市开发集团有限责任公司持股比例为 51%，融侨集团持股比例为 49%。

截至 2020 年 12 月 31 日，首开榕泰置业资产总额 79,918.62 万元，负债总

额 22,502.18 万元，所有者权益 57,416.45 万元。2020 年，首开榕泰置业实现营

业收入 101,883.15 万元，净利润为 16,155.82 万元。


4、重庆星界置业有限公司


重庆星界置业有限公司成立于 2015 年 7 月 22 日，经营范围包括：房地产开发（凭资质证书从事经营）；（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准的文件或许可证件为准）一般项目：房地产中介服务；房地产经纪代理；楼盘销售代理；房屋租赁；物业管理（凭资质证书从事经营）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。截至 2020 年 12 月 31 日，重庆星界置业注册资本为 1,000万元，其中重庆财信弘业房地产开发有限公司持股比例为 36%，融侨集团持股比例为 32%，融创西南房地产开发（集团）有限公司持股 32%。

截至 2020 年 12 月 31 日，重庆星界置业资产总额 299,143.50 万元，负债总

额 266,090.28 万元，所有者权益 33,053.22 万元。2020 年，重庆星界置业实现

营业收入 25,453.52 万元，净利润为 5,535.90 万元。


5、合肥盛卓房地产开发有限公司


合肥盛卓房地产开发有限公司成立于 2017 年 3 月 8 日，经营范围包括：房地产开发、销售；物业管理；转售水电。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。截至 2020 年 12 月 31 日，盛卓地产注册资本为人民币 20,000 万元，其中安徽融辉置业有限公司持股比例为 23%，融侨集团持股比例为 19%，合肥新城创置房地产有限公司持股 32%。

截至 2020 年 12 月 31 日，盛卓地产资产总额 69,257.68 万元，负债总额万

11,457.59 元，所有者权益 57,800.08 万元。2020 年，盛卓地产实现营业收入

269,459.72 万元，净利润为 42,730.36 万元。


（三）发行人持有其他企业的权益情况


截至 2020 年末，发行人持有的其他企业包括福州融侨温矿泉开发有限公司、福州汉霖实业有限公司和福州融侨酒店管理有限公司，具体情况如下表所示：

发行人持有其他企业的权益情况



序号


名称


主营业务

注册资本

（万元）

持股比例（%）

直接

间接

1

福州融侨温矿泉开发有限公司

温泉开发

500.00

90.00

10.00

2

福州汉霖实业有限公司

房地产开发

5,000.00

49.00


注 1：2010 年 8 月 31 日，福州融侨温矿泉开发有限公司与福州蓝宇水务有限公司2签订承包经营合同，将福州融侨温矿泉开发有限公司管理权、收益权及经营决策权全部转移给承包方，承包期至 2051 年 5 月 31 日止。因此在报告期内，发行人未能控制福州融侨温矿泉开发有限公司，因而不纳入合并报表范围。

注 2：发行人与福建嵩霖企业管理有限公司于 2018 年 5 月 31 日签订股权代持协议，福建嵩霖企业管理有限公司代发行人持有福州汉霖实业有限公司 49%股权，股权无表决权且不参与福州汉霖实业有限公司实际经营，无法控制福州汉霖实业有限公司，因而发行人未将福州汉霖实业有限公司纳入合营、联营公司披露。


六、发行人董事、监事、高级管理人员的基本情况


截至 2020 年末，发行人现有董事 5 名，监事 3 名（其中职工监事 1 名），

非董事高级管理人员 4 名，具体情况见下表。


发行人董事、监事和高级管理人员情况


职位

姓名

性别

现任职务

本届任期起始时间


董事

林宏修

男

董事长

总经理

2016 年 6 月至今

2015 年 3 月至今

林开杰

男

董事

2017 年 5 月至今

林开骏

男

董事

2019 年 3 月-2022 年 3 月

林开启

男

副董事长

执行总经理

2016 年 6 月至今

2015 年 3 月至今

叶醒

女

董事

常务副总经理

2018 年 8 月-2021 年 8 月

2018 年 8 月至今


监事

林运茂

男

监事会主席

2016 年 6 月至今

林华英

女

监事

2016 年 6 月至今

陈齐云

男

职工监事

2016 年 6 月至今


非董事高级管理人员

林权

男

董事会秘书

董事长助理、总经理助理

2016 年 6 月至今

2015 年 3 月至今

王旭东

女

副总经理、总经理助理

2015 年 3 月至今


2现已更名为福建蓝宇环境投资集团有限公司，下同。


职位

姓名

性别

现任职务

本届任期起始时间


蔡瑞钦

女

首席财务官、财务负责人

2016 年 2 月至今

刘欢

男

副总经理、首席金融官

2016 年 2 月至今


（一）董事会成员简历


1、林宏修先生（TedyDjuhar）的简历请见本章“四、发行人控股股东与实际控制人情况”之“发行人实际控制人基本情况”。

2、林开骏先生（JaimeDjuhar），新加坡籍，1987 年出生，大学学历。2012年毕业于美国伊利诺伊大学香槟分校。现任公司董事。林开骏先生为林宏修先生之子。

3、林开杰先生（JaredDjuhar），新加坡籍，1988 年出生，大学学历。2012年毕业于纽约大学。现任公司董事。林开杰先生为林宏修先生之子。

4、林开启先生（JasperDjuhar），新加坡籍，1985 年出生，大学学历。曾先后担任公司总经理办公室主任及总经理助理。现任公司副董事长兼执行总经理。林开启先生为林宏修先生长子。

5、叶醒女士，中国籍，1969 年出生，研究生学历，高级造价工程师。曾先后任职于向东电机集团公司、福建元洪房地产有限公司。1998 年 10 月加入公司，曾先后担任公司总经理助理、副总经理等职务，现任公司董事。

（二）监事会成员简历


1、林运茂先生（Lam,WanMau），中国香港籍，1930 年出生，大学学历。

1957 年毕业于山西太原工学院。现任公司监事会主席。林运茂先生为林宏修先生的叔叔。

2、林华英女士（Lam,WahYing），中国香港籍，1942 年出生，大学学历。

1967 年毕业于广州暨南大学化学系。现任公司监事。林华英女士为林宏修先生的姑姑。


3、陈齐云先生，中国籍，1947 年出生，中专学历。1976 年毕业于福建水电学校。曾先后任职于浙江水利部十二局机电安装公司、福清市阳下镇政府。现任公司职工监事。

（三）非董事高级管理人员简历


1、林权先生（Lam,Kuen），中国香港籍，1951 年出生，大专学历，经济师。

2009 年 10 月加入公司，现任公司董事会秘书、董事长助理及总经理助理，分管集团教育产业，负责侨联侨办等事务。

2、王旭东女士，中国籍，1965 年出生，大专学历，工程师。曾先后任职于中国建设银行福州分行、福建元洪房地产有限公司。1998 年 10 月加入公司，曾先后担任公司财务资金部副总经理、资金管理中心总经理、副总经理等职务，现任公司副总经理兼总经理助理。

3、蔡瑞钦女士，中国籍，1969 年出生，研究生学历，注册会计师、高级会计师。2000 年 7 月加入公司，现任公司首席财务官兼财务负责人。

4、刘欢先生，中国籍，1969 年出生，研究生学历。曾任职于中国银行福建省分行，现任公司副总经理兼首席金融官。

发行人董事、监事及高级管理人员的任职均符合《公司法》及《公司章程》等规定。

（四）董事、监事及高级管理人员在股东单位及其他企业的主要兼职情况


1、在股东单位的兼职情况


董事、监事及高级管理人员在股东单位的兼职情况


姓名

股东单位或股东关联单位名称

担任职务


林宏修

ElegantUnionHoldingsLimited

董事

融侨实业发展有限公司（香港）

董事

AsiaPacificwoodLimited

董事

福州世和投资咨询有限公司

董事

福州博高投资咨询有限公司

董事长、总经理

德成发展有限公司（香港）

董事

林开杰

福州博高投资咨询有限公司

监事


姓名

股东单位或股东关联单位名称

担任职务

林开启

福州博高投资咨询有限公司

董事

林权

福州世和投资咨询有限公司

监事


2、在其他企业的主要兼职情况


董事、监事及高级

管理人员在其他企业的兼职情况姓名


单位名称


担任职务


林宏修

福清洪宽工业村开发有限公司

董事

福建洪宽台湾农业科技有限公司

董事

福清洪宽康乐中心有限公司

董事

福清洪宽海峡农业实验有限公司

董事长兼总经理

福清洪宽园艺有限公司

董事

福州融城房地产开发有限公司

董事长

福建江阴国际集装箱码头有限公司

董事

FirstPacificCompanyLimited

非执行董事

PTIndocementTunggalPrakarsaTbk

董事局副董监长

MarinaCenterHoldingPteLtd

董事

FinneganInvestmentLimited

董事


林开启

福州市时代城房地产开发有限公司

董事

福州融城房地产开发有限公司

董事兼总经理

福清洪宽工业村开发有限公司

董事

福建洪宽台湾农业科技有限公司

董事

福清洪宽康乐中心有限公司

董事

福清洪宽海峡农业实验有限公司

董事

林运茂

福清融侨码头港务有限公司

董事长兼总经理


林开杰

福清洪宽工业村开发有限公司

董事

福建洪宽台湾农业科技有限公司

监事

福清洪宽康乐中心有限公司

董事

福清洪宽海峡农业实验有限公司

董事

福清洪宽园艺有限公司

董事


陈齐云

福清洪宽工业村开发有限公司

副总经理

福建洪宽台湾农业科技有限公司

副总经理

福清洪宽康乐中心有限公司

副总经理


董事、监事及高级

管理人员在其他企业的兼职情况姓名


单位名称


担任职务


福清洪宽海峡农业实验有限公司

副总经理

福清洪宽园艺有限公司

副总经理


（五）董事、监事及高级管理人员持有发行人股份及债券的情况


根据发行人说明，发行人原实际控制人林文镜先生已于 2018 年 7 月 2 日去世，其股权继承相关手续目前正在依照相关适用法律办理中。根据发行人说明并经发行人全体股东一致确认，林文镜先生股权继承相关手续预计将在 2021 年 12

月前办理完毕。截至 2020 年末，林宏修通过雅联控股及亚太林有限分别间接持有发行人 30.75%和 7.70%股份，除此之外，其他董事、监事及高级管理人员不存在直接或间接持有发行人股份及债券的情况。


七、发行人主营业务情况


（一）发行人主营业务及所属行业


根据 2017 年第四次修订的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017）的行业

划分标准和中国证监会 2012 年 10 月颁布的《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），发行人属于“K70-房地产业”。目前，发行人主营业务为房地产开发及商品房销售。

（二）发行人所处行业概况及分析


1、房地产业概况


房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济活动的企业和相关经济主体构成的产业，主要提供商业性房地产投资开发、经营管理等产品和服务。作为国民经济的支柱产业之一，房地产业综合性强、产业链长、产业关联度高，在国民经济体系中居于先导性、基础性地位，具有拉动固定资产投资、促进消费升级、扩大内需、带动其他产业和国民经济发展的重要作用。


1998 年后，随着住房实物分配体制的取消和按揭政策的实施，我国房地产业进入快速发展时期。2003 年 8 月，国务院颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18 号），此后，房地产投资额出现井喷式增长，全国商品房销售面积及销售价格迅速攀升。2008 年，受美国金融危机影响，全球经济衰退，受此影响，中国经济增速明显放缓，房地产成交量萎缩。2009 年，国家推出了一系列经济刺激计划，导致全国商品房销售面积及销售价格再次迅速攀升。为了抑制房价过快增长，中央及地方政府发布了一系列房地产调控政策，此后房地产市场增速逐步放缓。2003-2013 年，全国房地产开发投资总额从10,153.80

亿元增长至 86,013.38 亿元，商品房销售面积从 33,717.63 万平方米跃升至

130,550.59 万平方米，商品房销售额从 7,955.66 亿元扩大至 81,428.28 亿元3，被誉为房地产业发展的“黄金十年”。

2014 年，随着我国宏观经济增速放缓，房地产市场发展遭遇瓶颈。根据国家统计局数据，2014 年度全国商品房销售面积为 120,648.54 万平方米，同比下降 7.58%，商品房销售额为 76,292.41 亿元，同比下降 6.31%。为刺激宏观经济，2014年下半年起，国家出台了一系列促进经济增长的宏观政策措施，中国人民银行连续下调金融机构存贷款基准利率和存款准备金率，与此同时，房地产调控政策全面松绑，长期以来被限购、限贷政策压抑的购房需求逐渐得到释放。自 2015 年

5 月全国商品房销售额呈现年度首次正增长以来，全国商品房销售面积与销售额 持续保持较快增长态势。2015 年度，全国商品房销售面积达到 128,494.97 万平 方米，同比增长 6.5%，商品房销售额实现 87,280.84 亿元，同比增长 14.4%，房 地产市场回暖。2016 年度，商品房销售面积157,349.00 万平方米，同比增长22.46%，商品房销售额 117,627.00 亿元，同比增长 34.80%，增长态势良好。尽管国家自 2016 年 9 月底起实施了新一轮的房地产调控政策，但房地产市场继续保持增长 态势。2017 年度，商品房销售面积 169,408.00 万平方米，比上年增长 7.66%，商 品房销售额 133,701.00 亿元，增长 13.70%。2018 年度，商品房销售面积 171,654 万平方米，同比增长 1.3%。商品房销售额 149,973 亿元，增长 12.20%，增长速 度保持稳定。2019 年度，商品房销售面积 171,558 万平方米，下跌 0.1%。商品 房销售额 159,725 亿元，增长 6.5%，增速放缓。


3数据来源：中华人民共和国统计局。


2、房地产业政策


近年来，我国房地产业发展迅速，有效促进了地方经济的发展和居民生活水平的提高，成为国民经济的重要支柱产业之一。然而，部分区域也存在房价上涨过快、空间的城镇化快于人的城镇化等问题。为了规范和引导房地产业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策。2008 年以来，相关政策制定机构颁布的主要房地产调控政策如下：

时间

发布机构

政策名称

主要内容


2008 年 12 月


国务院办公厅


《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发 [2008]131 号）

（1）加大保障性住房建设力度，在 2009-2011 年三年时

间内，全国平均每年新增 130 万套经济适用住房。


（2）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通住房的优惠政策。

（3）对住房环节转让营业税暂定一年实行减免政策，将现行个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转让免征营

业税，改为超过 2 年（含 2 年）转让免征营业税。


（4）取消城市房地产税。


2009 年 5 月


国务院

《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通 知》（国发 [2009]27 号）


保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为

20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%。


2010 年 1 月


国务院办公厅


《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发 [2010]4 号）

（1）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。

（2）加大差别化信贷政策执行力度，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率严格按照风险定价；继续实施差别化的住房税收政策。

（3）加快推进保障性安居工程建设，力争到 2012 年末，

基本解决 1,540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。


2010 年 4 月


国务院

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

（国发[2010]10

号）

（1）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的


时间

发布机构

政策名称

主要内容




1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

（2）保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%，并优先保证供应。

（3）加快保障性安居工程建设，确保完成 2010 年建设

保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务。


2010 年 4 月


住房和城乡建设部


《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通 知》（建房 [2010]53 号）

未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、拍号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋住房所有权初始登记前对外销售，不得采取反本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。


2010 年 9 月


财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部


《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税 [2010]94 号）

（1）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。

（2）对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。


2011 年 1 月


国务院办公厅


《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》

（国办发[2011]1号）（简称“新国八条”）

（1）进一步落实地方政府责任。


（2）加大保障性安居工程建设力度。


（3）调整完善相关税收政策，加强税收征管：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。

（4）强化差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。

（5）严格住房用地供应管理，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应量。

（6）合理引导住房需求。


2011 年 1 月

财政部、国家税务

《关于调整个人住房转让营业税政策

的通知》（财税

个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，全额征收营业

税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额


时间

发布机构

政策名称

主要内容


总局

[2011]12 号）

征收营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免营业税。


2011 年 3 月


国家发展和改革委员会


《国家发展改革委关于发布<商品房销售明码标价规 定>的通知》（发改价格[2011]548

号）

（1）商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。

（2）对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

（3）商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。


2012 年 7 月


国土资源部、住房城乡建设部

《关于进一步严格房地产用地、管理巩固房地产市场调控成果的紧急通 知》（国土资电发 [2012]87 号）


进一步提高认识，坚持房地产市场调控不放松；各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。房地产用地出让不能超过面积上限，不得捆绑出让、“毛地”出让。


2013 年 2 月


国务院办公厅


《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发 [2013]17 号）

（1）完善稳定房价工作责任制。


（2）坚决抑制投机投资性购房，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的 20%计征。

（3）增加普通商品住房及用地供应，原则上 2013 年住

房用地供应总量应不低于过去 5 年平均实际供应量，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数 70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

（4）加快保障性安居工程规划建设，全面落实 2013 年

城镇保障性安居工程基本建成 470 万套，新开工 630 万套的任务。

（5）加强市场监管和预期管理。


（6）加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。


2014 年 9 月


中国人民银行、中国银行业监督管理委员会


《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》

（银发[2014]287

号）

（1）加大对保障性安居工程建设的金融支持：对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25 年。

（2）积极支持居民家庭合理的住房贷款需求：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

（3）增强金融机构个人住房贷款投放能力：鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发


时间

发布机构

政策名称

主要内容




行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

（4）继续支持房地产开发企业的合理融资需求：积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。


2015 年 3 月


中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会


《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发 [2015]98 号）

（1）对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于 40%。

（2）缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为 20%；对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为 30%。


2015 年 3 月


财政部、国家税务总局

《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税 [2015]39 号）

个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业

税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。


2016 年 2 月


中国人民银行、中国银监会


《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》

在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于 30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。


2016 年 2 月


财政部、国家税务局、住房城乡建设部


《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通 知》财税[2016]23号

（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。

（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。

（3）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

（4）个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征

收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外


时间

发布机构

政策名称

主要内容




销售的，免征营业税。


2016 年 6 月


国务院


《关于加快发展和培育住房租赁市场的若干意见》

按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展等。


2016 年 12 月


国务院


《关于全国土地整治规划(2016— 2020 年)的批复》

地方各级人民政府要加强组织领导，切实落实主体责任，完善各项政策措施，依据上一级土地整治规划确定的目标和任务，做好本行政区域土地整治规划的编制实施，统筹安排高标准农田建设、农用地整理、城乡建设用地整理、土地复垦等各项工作，全面落实《规划》确定的土地整治目标任务。


2017 年 1 月


国务院


《关于印发全国国土规划纲要的通 知》

积极应对国土开发面临的新机遇与新挑战，围绕实现 “两个一百年”奋斗目标、实现中华民族伟大复兴中国梦，针对国土开发中存在的突出问题，加强顶层设计和统筹谋划，科学确定国土开发、保护与整治的指导思想、基本原则和主要目标。


2017 年 4 月

住建部、国土资源部

《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》

《通知》指出对消化周期在 36 个月以上的，应停止供地;36-18 个月的，要减少供地;12-6 个月的，要增加供地;6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。


2017 年 12 月

发改委、国土资源部、环境保护部、住建部

《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意 见》


意见表示，不能把特色小镇当成筐、什么都往里装，要严防政府债务风险，严控房地产化倾向，严格节约集约用地，严守生态保护红线。


2018 年 4 月

证监会、住建部

《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》

优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。


2018 年 5 月


住建部

《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》建房﹝2018）49 号


提到 3-5 年内热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应 50%以上。


2019 年 4 月


自然资源局

《制定实施 2019年住宅用地“五类”调控目标》

商品住房库存消化周期在 36 个月以上的，应停止供地；

36-18 个月的，要适当减少供地；18-12 个月的，维持供地持平水平；12-6 个月的，要增加供地；6 个月以下的，要显著增加并加快供地。

2020 年 5 月

全国人大

民法典

住宅用地 70 年期满自动续期：费用按法律缴纳或减免；


时间

发布机构

政策名称

主要内容




无偿设立“居住权”；房屋承租人有优先承租权；针对物业行业乱象新增物业服务合同予以规范。


3、房地产业开发情况


2008 年，受金融危机影响，我国房地产开发投资额增速出现较大回落。2009年，我国政府从宏观层面推行经济刺激政策，房地产业再次进入高速发展通道，房地产开发投资额增速企稳回升。2010 年和 2011 年，房地产业发展形势迅猛，全国房地产开发投资额分别达到 48,259.40 亿元和 61,796.89 亿元，同比增长分别为 33.16%和 28.05%。随后，宏观调控政策相继出台，房地产开发投资额增速逐渐放缓。2016-2018 年度，全国房地产开发投资额分别达到 102,581.00 亿元、 109,799.00 亿元和 120,263.51 亿元。同比增长分比为 6.88%、7.00%和 9.50%，全国房地产开发投资额的增速明显放缓。2019 年全年，全国房地产开发投资额为 132,194.00 亿元，同比名义增长 9.9%。总体而言，全国房地产开发投资额自 2009

年后逐年增长，增速自 2012 年以来呈现逐年放缓的趋势，反映出我国房地产业在维持近十年的高速增长后逐渐进入平稳发展阶段。

近年来，全国房地产开发投资额情况如下图所示：


2008 年以来全国房地产开发投资额情况（单位：亿元）


140000

120000

100000

80000

60000

40000

20000

0


2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

房地产开发投资完成额（亿元） 房地产开发投资完成额同比增长（%）

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%



数据来源：中华人民共和国国家统计局


在房地产开发企业房屋建设方面，近年来，施工房屋面积持续增长，而新开工房屋面积与竣工房屋面积 2015 年有所回落。2016 年末，施工房屋面积为 758,974.80 万平方米，同比增长 3.16%，新开工房屋面积为 166,928.13 万平方米，同比增长 8.08%，竣工房屋面积为 106,127.71 万平方米，同比增长 6.09%。2017年末，施工房屋面积为 781484.00 万平方米，同比增长 3.00%，新开工房屋面积为 178654.00 万平方米，同比增长 7.00%，竣工房屋面积为 101486.00 万平方米，同比下降4.40%。2018 年末，施工房屋面积为822,300 万平方米，同比增长5.20%，新开工房屋面积为 209,342 万平方米，同比增长 17.2%，竣工房屋面积为 93,550万平方米，同比下降 7.8%。2019 年全年，施工房屋面积为 893,821.00 万平方米，同比增长 8.70%，新开工房屋面积为 227,154.00 万平方米，同比增长 8.50%，竣工房屋面积为 95,942.00 万平方米，同比增长 2.60%。近年来，全国房地产开发企业新开工、竣工、施工房屋面积情况如下图所示：

2008 年以来全国房地产开发企业新开工、竣工、施工房屋面积情况


1000000

900000

800000

700000

600000

500000

400000

300000

200000

100000

0


2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

50%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%


施工房屋面积（万平方米） 新开工房屋面积（万平方米）竣工房屋面积（万平方米） 施工房屋面积同比增长

新开工房屋面积同比增长 竣工房屋面积同比增长



数据来源：中华人民共和国国家统计局


4、房地产销售情况


2009 年以来，房地产开发投资完成额逐年上涨，全国商品房销售也稳步上升。其中，2009 年涨势最为迅猛，商品房销售面积达到 94,755.00 万平方米，同比增长 43.63%，商品房销售额为 44,355.17 亿元，同比增长 76.94%。其后至 2013


年间，各年商品房销售面积均保持持续增长，但增长率波动较大，同时，商品房销售额也保持连续增长。

2014 年，由于政策调控和经济增长放缓等原因，全国商品房销售面积出现负增长。2014 年全国商品房销售面积为120,648.54 万平方米，较上年减少7.58%。同期全国商品房销售额为 76,292.41 亿元，同比下降 6.31%。

2015 年，随着房地产调控政策和宏观经济政策进一步转向宽松，全国商品

房销售情况逐步好转，全国商品房销售面积达到 128,494.97 万平方米，同比增长 6.50%，商品房销售额为 87,280.84 亿元，同比增长 14.40%，房地产销售额增长步伐重启。2016 年度，商品房销售面积 157,349.00 万平方米，同比增长 22.46%，商品房销售额 117,627.00 亿元，同比增长 34.80%，增长态势良好。2017 年度，商品房销售面积 169,408.00 万平方米，比上年增长 7.66%， 商品房销售额 133,701.00 亿元，增长 13.70%，继续保持增长态势。2018 年度，商品房销售面积 171,654 万平方米，比上年增长 1.3%，商品房销售额 149,972.70 亿元，增长 12.20%，依旧持续增长。2019 年度，商品房销售面积 171,558 万平方米，比上年降低 0.1%，基本持平，商品房销售额 159,725.00 亿元，增长 6.50%，增速放缓。

近年来，全国商品房销售面积情况如下图所示：


2008 年以来全国商品房销售面积情况


200000

180000

160000

140000

120000

100000

80000

60000

40000

20000

0


2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019


商品房销售面积（万/平方米） 商品房销售面积同比增长（%）

50%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

-30%



数据来源：中华人民共和国国家统计局


近年来，全国商品房销售额情况如下图所示：


2008 年以来全国商品房销售额情况


180000

160000

140000

120000

100000

80000

60000

40000

20000

0


2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019


商品房销售额情况（亿元） 商品房销售额同比增长（%）

100%


80%


60%


40%


20%


0%


-20%


-40%



数据来源：中华人民共和国国家统计局


5、房地产业发展趋势


经济的持续增长、人口红利以及快速城镇化进程使得中国房地产市场在过去十几年间经历了高速发展。近年来，随着中国经济结构的调整和发展方式的转变、人口红利衰减以及宏观经济增速下滑，中国经济进入新常态，使得房地产业面临一个调整和不断分化的局面。

（1）房地产市场平稳发展成为新常态


2000 年以来，随着城镇化进程不断推进以及国民经济高速发展，我国房地产市场快速发展。然而，近年来随着经济结构的调整和发展方式的转变，我国房地产供需结构已发生较大变化，房地产市场发展速度逐步放缓并趋于平稳。目前，我国房地产市场住房需求以刚性需求为主，未来随着我国人口增速的放缓、存量住房的逐步消化，房地产市场平稳发展将成为新常态。

（2）新型城镇化引领房地产业进入新的发展阶段


城镇化是我国经济发展的引擎之一，随着城市人口的增长，不断增加的城市住宅需求是维持城市住宅发展的基本动力，也带动了房地产业的发展。2014 年 3月，中共中央、国务院正式发布《国家新型城镇化规划（2014－2020 年）》，标志着新型城镇化被正式确立为未来发展战略之一。截至 2015 年末，我国城镇化


水平为 56.1%4，处于城镇化水平 30%-70%的加速发展阶段，依然存在较大的提升空间。新型城镇化带来的新增城市人口的刚性需求以及城市旧房拆迁所带来的补偿需求是房地产业发展的动力源泉。随着新型城镇化的不断推进，我国房地产业已进入新的发展阶段，主要表现为从城市存量人口消费为主向外来人口消费为主转变，从注重住房数量和面积向注重住房质量和功能转变，从政府过度干预向市场决定转变。

（3）房地产调控政策适度放松，房地产业逐步回归市场化


自 2009 年国家集中出台一系列政策调控房价以来，经过多年的调控，投机、投资性购房得到有效抑制。近年来，随着房地产市场形势逐步平稳，房地产调控政策适度放开。

2014 年 9 月 30 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（银发[2014]287 号），预示着房地产限购政策基本放开。随后，“去行政干预、回归市场主导”等一系列政策逐步出台，各地相关信贷政策陆续调整，降息、降准等货币政策持续发力，住房公积金政策和财税政策相继出台。在房地产调控政策持续宽松的背景下，一、二线城市房价的增速放缓，三、四线城市房价的稳中有降，进一步刺激房地产企业的去库存和消费者的购房需求，房地产业逐步回归市场化运行。

（4）房地产业逐渐分化，行业集中度日益提高


随着我国房地产市场的不断发展，房地产业逐步分化，并呈现出规模和地域两极分化的态势。一、二线核心城市拥有强大的人口汇聚能力，房地产市场供求关系健康稳定，具有较大的发展空间；三、四线城市房地产市场压力相对较大。布局一、二线核心城市的大型房地产企业在房地产市场大洗牌中站稳脚跟，稳固市场，而部分中小型房地产企业由于缺乏拿地、融资能力，无法与大型品牌房地产企业竞争，被洗牌出局。


4数据来源：中华人民共和国统计局。


随着房地产企业优胜劣汰的稳步推进，房地产业的成熟度也在不断提高，行业集中度稳步提升。资本实力强大并具有品牌优势的百亿级甚至千亿级房地产企业群体快速壮大，体现出明显的竞争优势，行业集中度日益提高。

（5）房地产企业转型谋发展，品牌房企布局多元化格局


随着我国经济的深刻变革，房地产行业正在逐步分化，房地产企业尤其是品牌房地产企业正处在转型发展的关口之上。一方面，我国经济进入新常态，房地产供需结构已发生较大变化，房地产企业面临利润下降和市场洗牌的双重压力；另一方面，我国经济全面转型，新型城镇化、互联网+、工业 4.0 等一系列战略的提出，为房地产业提供了新的机遇。在机遇与挑战并存的背景下，国内大中型品牌房地产企业越来越关注更为多元和持续的盈利来源，降低单一房地产业务可能遭受的风险，实现企业持续、快速、跨越式发展。


6、发行人主要业务所在城市行业发展情况


报告期内各期，发行人主要业务收入来源于房地产销售。分地区来看，发行人房地产销售收入主要来自于福州、福清、南京、龙岩地区，最近三年，上述四个地区房地产销售收入合计占发行人当期房地产销售收入的比例分别为 66.22%、61.51%和 78.74%。具体情况如下表所示：


地区

2020 年度

2019 年度

2018 年度

营业收入

（万元）

占比

（%）

营业收入

（万元）

占比

（%）

营业收入

（万元）

占比

（%）

福州

698,598.50

32.62

615,214.50

38.74

656,570.23

51.91

福清

486,879.58

22.74

69,617.35

4.38



南京

282,539.77

13.19

262,867.53

16.55



龙岩

218,125.37

10.19

29,178.26

1.84

181,071.05

14.31

无锡

164,958.14

7.70

76,175.53

4.8

3,790.48

0.3

合肥

81,806.78

3.82

29,539.23

1.86

87,121.02

6.89

淮安

78,326.70

3.66

91,052.23

5.73

1,128.53

0.09

合计

2,011,234.85

93.92

1,173,644.63

73.90

929,681.31

73.50


（1）福州地区（含福清市）


作为福建省的省会，近年来，福州地区房地产行业发展态势良好，福州房地产行业相关统计数据如下表所示：

统计指标

2020 年度

2019 年度

2018 年度

房地产开发投资额（亿元）

2,027.23

1,812.77

1,064.33

施工房屋面积（万平方米）*

8,662.60

8,480.51

7,921.37

竣工房屋面积（万平方米）

1,092.27

389.85

722.66

新开工房屋面积（万平方米）*

1,941.02

1,743.02

1,830.94

商品房销售面积（万平方米）

1,888.10

1,708.19

1,711.05

商品房平均销售价格（元/平方米）

-

-

13,530.29

房地产开发企业购置土地面积（万平方米）

-

-

339.43

数据来源：Wind 资讯

注：施工房屋面积指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

2020 年度，施工房屋面积较 2019 年同期上升 2.15%，竣工房屋面同比上升

180.18%。2020 年度福州地区施工房屋面积达 8,662.60 万平方米，占全国房地产开发企业施工房屋面积的 0.93%。2020 年度，福州地区新开工房屋面积 1,941.02万平方米，同比上升 11.36%，房屋销售面积为 1,888.10 万平方米，同比上升 10.53%。


（2）南京


近年来，南京地区房地产行业发展态势良好，2017 年至 2019 年，较多指标上升较快。南京房地产行业相关统计数据如下表所示：

统计指标

2019 年度5

2018 年度

2017 年度

房地产开发投资额（亿元）

2,501.26

2,354.17

2,170.21

施工房屋面积（万平方米）*

8,996.95

8,656.96

8,163.04

竣工房屋面积（万平方米）

1,856.35

1,176.85

1,077.49

新开工房屋面积（万平方米）*

1,989.30

1,942.31

2,026.37

商品房销售面积（万平方米）

1,320.65

1,220.73

1,429.61


5 截止募集说明书披露日，南京 2020 年房地产行业统计相关数据暂未披露。


统计指标

2019 年度5

2018 年度

2017 年度

商品房平均销售价格（元/平方米）

19,006.96

22,379.89

15,652.80

房地产开发企业购置土地面积（万

平方米）

-

186.36

288.62

数据来源：Wind 资讯

注：施工房屋面积指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

2019 年度，施工房屋面积较同期有所上升，同比增长 3.93%，竣工房屋面同比上升 57.74%。2019 年度南京地区施工房屋面积达 8,996.95 万平方米，占全国房地产开发企业施工房屋面积的 0.97%。2019 年度新开工房屋面积 1,989.30 万平方米，当期房屋销售面积为 1,320.65 万平方米。从商品房销售价格来看，南京

地区房地产均价在 2017 年至 2019 年出现一定波动，分别为 15,652.80 元/平方米、22,379.89 元/平方米和 19,006.96 元/平方米。2019 年，全年完成房地产开发投资 2,501.26 亿元，比上年增长 6.25％。


（3）龙岩


近年来，龙岩地区房地产行业发展态势良好，龙岩房地产行业相关统计数据如下表所示：

统计指标

2020 年度

2019 年度

2018 年度

房地产开发投资额（亿元）

230.16

278.55

252.31

施工房屋面积（万平方米）*

1,989.53

1,943.46

2,006.06

竣工房屋面积（万平方米）

443.78

328.33

286.44

新开工房屋面积（万平方米）*

362.26

258.21

420.04

商品房销售面积（万平方米）

371.47

404.07

376.74

商品房平均销售价格（元/平方米）

-

-


房地产开发企业购置土地面积（万平方米）

59.38

64.74

154.24

数据来源：Wind 资讯

注：施工房屋面积指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

2020 年度，施工房屋面积较同期有所上升，同比增长 2.37%，竣工房屋面同

比上升 35.16%。2020 年度龙岩地区施工房屋面积达 1,989.53 万平方米，占全国


房地产开发企业施工房屋面积的 0.21%。2020 年度新开工房屋面积 362.26 万平方米，当期房屋销售面积为 371.47 万平方米。从房地产开发企业购置土地面积

来看，龙岩地区房土地购置在 2018 年至 2020 年出现一定波动，分别为 154.24 万平方米、64.74 万平方米和 59.38 万平方米。


（三）发行人行业地位及竞争优势分析


1、发行人行业地位


发行人系由印度尼西亚华侨林文镜先生于 1998 年在福州投资设立，目前已发展成为一家以房地产开发为核心，涉及酒店餐饮、物业服务、教育产业等多业态联动的大型综合性房地产企业。

自成立以来，发行人始终秉持“为居者着想，为后代留鉴”的经营理念，以“构建理想城市生活”为己任，专注于项目的科学开发、精品项目的铸造，针对不同客户的需求，开发建设了一大批中高档住宅。发行人潜心深耕区域，稳健布局全国，项目覆盖福州、闽侯、福清、厦门、龙岩、上海、武汉、南京、郑州、合肥、天津、无锡、淮安和连云港等城市。

2013 年-2018 年，发行人连续 6 年位居中国房地产开发企业前 30 名，2019

年位居中国房地产开发企业 32 位；2019 年荣获“中国房企经营绩效第 2 名”、

“中国房企品牌价值 21 强”、“中国民营企业 500 强第 88 位”并二度蝉联“中国房企稳健经营十强”、“中国房企品牌运营能力十强”、“中国房企营销铁军十强”等荣誉。同时，发行人下属子公司福州融侨物业管理有限公司于 2000 年通过中国方圆标志认证委员会 ISO9000 质量标准体系认证，2004 年获得国家一级物业管理企业资质，2019 年被评为“中国物业管理企业品牌价值第 41 强”，为业主提供金牌物业管理服务。此外，发行人开发的“融侨锦江（A、B 区）”、 “融侨观邸一期”及“江南水都八期”项目先后获得国家房地产业最高奖项“广厦奖”，融侨商业旗下项目上海融侨中心获 2019“年度城市发展推动奖”，品牌知名度高，深受客户信赖。

2、发行人竞争优势分析


（1）注重产品细节，坚持卓越品质，打造品牌优势

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Filed: June 23rd, 2021