上訴人: A (原告) 被上訴人: B (被告)
卷宗編號: 409/2011
日期: 2012 年 02 月 09 日xx詞： 終止租賃合同的協議
摘要：
根據《民法典》第 1016 條第 1 款之規定，租賃雙方得隨時透過協議終止租賃合同。
裁判書制作人
xxx
民事及勞動上訴裁判書
卷宗編號: 409/2011
日期: 2012 年 02 月 09 日
上訴人: A (原告)
被上訴人: B (被告)
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一.概述
原告 A，詳細身份資料載於卷宗內，不服初級法院民事庭於 2010
年 12 月 07 日駁回其提起之勒遷之訴訟請求，向本院提出上訴，理由
詳載於卷宗第 65 至 73 頁，有關內容在此視為完全轉錄1。
被告 B 就原告之上訴作出答覆，有關內容載於卷宗第 83 至 84 頁，在此視為完全轉錄。
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二.事實
已認定的事實載於卷宗第 54 背頁至 55 背頁，有關內容在此視為完
1 原告的上訴結論如下:
1. 法庭的裁決違反了澳門《民法典》209 條、211 條、215 條、216 條、226 條和 1039 條第 1 款
b)項的規定。
2. 從法庭所證實的事實和以上的xx中，上訴人與被上訴人的手寫承諾已完全符合 1039 條第 1款 b)項的規定的 2 個要件:1)2007 年 8 月 16 日，視為提前通知的日子，已遵守提前 90 日通知。 2)被上訴人已收到自己手寫的書面通知，已是以書面的方式通知被上訴人。
3. 此外，上訴人與被上訴人的手寫承諾完全符合澳門《民法典》209 條、211 條、215 條、216條和 226 條之規定。
4. 還有，上訴人自被上訴人手寫承諾書後(由 2007 年 8 月 16 日起)堅拒被上訴人所存入的任何租金，要求被上訴人立即搬離租貸地址。
5. 初級法院法庭的裁決應被撤銷，上訴人的請求成立，被上訴人應立即搬離租賃標的。
全轉錄2。
2 已證事實如下:
1. 原告為位於澳門路環......馬路......號......花園第......區......樓......樓 座之業權人。
2. 上述物業於澳門物業登記局之標示編號 XXXXX，簿冊 B71K 第 XXX 頁，獨立單位 XX，登錄編號為 XXXXXG，於 2001 年 4 月 6 日業權人 A 取得。
3. 於 2004 年 5 月 27 日，原告之代表 C 與被告簽署租約，將上述單位租予被告，租賃期由 2004年 7 月 1 日至 2006 年 6 月 30 日止。
4. 原告追認其代表 C 與被告所簽署的租約。
5. 雙方訂明在租賃期內，每月租金為港幣 3,800 元，折合澳門幣 3,914 元。
6. 於 2006 年 3 月中旬，即租約屆滿前 90 日，原告致電被告之手提 66XXXXXX，通知被告單方終止租約，被告同意。
7. 於 2006 年 3 月中旬，原告亦透過被告之朋友 C 通知被告，原告單方終止租約，被告同意。
8. 到 2006 年 6 月 30 日，被告並沒有搬離上址。
9. 其後原告不斷要求被告搬離上址，期間，被告未經原告同意，於 2006 年 7 月 14 日將一筆金額為 HKD26,600 元合共 7 期租金存入原告朋友 C 之澳門商業銀行港幣帳戶 XXXXXXX 號，但原告拒絶接受，要求以支票方式或現金方式退回予被告，但無法退還。
10. 此後，原告不斷以電話方式和通過朋友 C 要求被告搬離上址，並拒絶接受被告存入租金。
11. 於 2007 年 3 月，又向原告朋友 C 之上述銀行帳戶存入 6 期租金，合共 HKD22,800 元，原告仍拒絶接受。
12. 原告再與被告協商，要求被告立即搬離上址，於2007 年8 月16 日，被告自行手寫下承諾書: “我本人 B 現居於黑沙......花園......第區 座，承諾於 2007 年 8 月 31 日前離開此地址及願意清還
所有水費及租金。”被告簽署上述文件，並寫下自己之身份證號碼和簽署日期。
13. 但於文件 4 簽署第 2 天，即 2007 年 8 月 17 日，被告再向原告朋友 C 之上述銀行帳戶存入 6期租金，合共 HKD22,800 元，原告仍拒絶接受。
14. 原告不斷與被告協商搬離上址，但被告在 2008 年 3 月仍向原告朋友 C 之上述銀行帳戶存入 HKD15,200 元，共 4 期租金。
15. 原告不斷與被告協商搬離上址，但被告在 2008 年 5 月仍向原告朋友 C 之上述銀行帳戶存入 HKD7,600 元，共 2 期租金。
16. 原告不斷與被告協商搬離上址，但被告在 2008 年 7 月仍向原告朋友 C 之上述銀行帳戶存入 HKD7,600 元，共 2 期租金。
17. 原告不斷與被告協商搬離上址，但被告在 2008 年 9 月仍向原告朋友 C 之上述銀行帳戶存入 HKD7,600 元，共 2 期租金。
18. 原告不斷與被告協商搬離上址，但被告在 2009 年 5 月仍向原告朋友 C 之上述銀行帳戶存入 HKD26,600 元，共 7 期租金。
19. 原告不斷與被告協商搬離上址，但被告在 2009 年 8 月仍向原告朋友 C 之上述銀行帳戶存入 HKD11,400 元，共 3 期租金。
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三.理由xx
原審法院判處原告的x遷之訴不成立，理由在於其沒有遵守《民法典》第 1039 條所規定單方終止租賃合同須以書面作出的形式要件。
在尊重不同見解下，我們認為本個案並不適用《民法典》關於單方終止通知的規定，應適用同一法典第 1016 條關於當事人協議終止租賃合同的規定。
根據《民法典》第 1016 條第 1 款之規定，當事人得隨時透過協議終 止租賃合同。
從已證事實可知，原告自 2006 年 6 月開始不斷和被告協商終止有關
租賃合同，而被告於 2007 年 8 月 16 日書面承諾於 2007 年 8 月 31 日前離開有關單位及願意清還所有水費及租金。
被告的書面承諾是原告和其協商終止租賃合同的結果，故不應將之視為《民法典》第 451 條所規定的單方許諾。
在本個案中，原告多次向被告發出終止合同的要約請求，雖然被告多次拒絶，但最終於 2007 年 8 月 16 日以書面承諾於同月 31 日前搬出。
既然被告書面承諾於 2007 年 8 月 31 日搬出，則代表其同意及接受原告的終止租賃合同要求。
從上可見，隨著被告的書面承諾，原被告雙方已達成了終止租賃合同的協議，且是以書面記載，符合《民法典》第 1016 條第 2 款所規定的形式要件。
20. 原告不斷與被告協商搬離上址，但被告在 2009 年 12 月仍向原告朋友 C 之上述銀行帳戶存入 HKD15,200 元，共 4 期租金。
21. 原告堅拒上述任何租金，要求被告立即搬離上址。
22. 但直至今日，被告仍未搬離上址。
基於此，原被告間的租賃合同應基於雙方當事人協議而終止，不再是單方終止。
被告在同意搬出後仍繼續住在有關房屋裡，明顯違反了其與原告間的協議，同時也破壞了和諧社會中不可缺少的誠信和善意原則。該等原則，不只是存在於道德層面，同時也是合同履行的法定原則(見《民法典》第 752 之規定)。
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四. 決定
綜上所述，判處原告的上訴成立，同時命令被告立即搬離澳門路環......
馬路......號......花園第......區......樓......樓 座，將有關房屋交還給原告。
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兩審訴訟費用由被告承擔。作出適當之通知。
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2012 年 02 月 09 日
裁判書製作人xxx
x一助審法官xxx
第二助審法官xxx