（住所：北京市大兴区榆顺路12号D座0398号中国(北京)自由贸易试验区高端产业片区）

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北京首创城市发展集团有限公司

（住所：xxxxxxxxx00xXx0398号中国(北京)自由贸易试验区高端产业片区）

面向专业投资者公开发行2022年公司债券（第二期）募集说明书摘要

注册金额	不超过 55.90 亿元（含 55.90 亿元）
本期发行金额	不超过 16.70 亿元（含 16.70 亿元）
增信情况	x期债券无增信
发行人主体信用等级	AAA
本期债券信用等级	AAA
信用评级机构	中诚信国际信用评级有限责任公司

牵头主承销商、簿记管理人、受托管理人

中信建投证券股份有限公司

xxxxxxxxx00x0xx

联席主承销商

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中国国际金融股份有限公司 xxxxxxxxxxxx 0 xxxxx 0 x 00 xx 00 x	首创证券股份有限公司 xxxxxxxxx 0 xx 00 xx X x 00-00 x	xx证券有限责任公司 深圳市福田区莲花街道福中社区深南大道 2008 号中国凤凰大厦 1 栋 20C-1 房

中信证券股份有限公司 xxxxxxxxxxxxx0xxxxxxx（xx）北座 国泰君安证券股份有限公司 中国(上海)自由贸易试验区商城路 618 号

签署日期： 年 月 日

声明

x募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。

除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。

重大事项提示

请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节。

一、与发行人相关的重大事项

（一）发行人基本财务情况

x期债券上市前，发行人经审计的最近一年末净资产为 433.79 亿元（截至 2021

年 12 月 31 日经审计的合并报表中所有者权益合计数），未经审计的最近一期末净资产

为 435.40 亿元（截至 2022 年 3 月 31 日未经审计的合并报表中所有者权益合计数）；本

期债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 12.20 亿元（2019-

2021 年度经审计的合并报表中归属于母公司的净利润平均值），预计不少于本期债券

一年利息的 1.5 倍。

（二）资产负债率较高的风险

地产业务为主的企业普遍存在资产负债率较高的特点。截至 2021 年末，公司合并报表口径的资产负债率为 80.56%，较去年年末小幅上升，主要系 2021 年永续债到期规模较大，部分永续债使用标准债务进行偿还，导致杠杆率出现阶段性波动。根据北京市国资委和首创集团严控实际负债规模的要求，发行人未来将严格按照业务规划和国资委、首创集团要求降杠杆、控负债，最大限度降低资产负债率风险。

（三）房地产行业政策风险

x公司部分业务为房地产业务，房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，长期以来受到政府和社会各界的密切关注。从中长期的角度，行业可能受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期的角度，政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。政府可能根据国家宏观经济和社会发展的整体状况，通过土地政策、产业政策、信贷政策和税收政策等一系列措施，引导和规范行业的健康发展。从 2002 年以来，国家相继采取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场进行了规范和引导。宏观经济形势和政府政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场

短期内产生波动。如果本公司不能适应宏观经济形势的变化以及政策导向的变化，则本公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。

（四）流动性风险和存货跌价风险

房地产行业相关资金投入在产品销售并扣除存货及合同资产后的速动比率普遍较低。截至 2022 年 3 月末，公司资产总额为 2,145.51 亿元，流动资产总额为 1,729.55 亿

元，存货资产总额为 1,178.49 亿元，存货占流动资产和总资产的比例较高，分别为 68.14%和 54.93%。如地产板块下行导致存货中相关项目价格出现大幅下跌，则存货将面临大幅计提存货跌价准备的风险，进而对公司的财务状况和盈利能力产生不利影响。

（五）利润下降的风险

2020 年以来，受新冠疫情、房地产板块调控等因素影响，发行人的盈利指标有所下降，2020 年发行人合并口径的净利润为 24.80 亿元，同比下降 37.00%，归母净利润为 10.53 亿元，同比下滑 46.46%，营业毛利率 26.72%，较去年同期下降 10.10%； 2021 年发行人合并口径的净利润为 0.21 亿元，同比下降 99.15%，归母净利润为 6.40亿元，同比下滑 39.22%，营业毛利率 19.45%，较去年同期下降 7.27%；主要系一方面部分项目受当地限价政策影响，销售价格及速度未及预期，公司毛利率有所降低，而前期高毛利项目已陆续完成结算，另一方面 2021 年 7 月 9 日，首创城发与首创置业订立吸收合并协议，吸收合并完成后，首创城发将承继和承接首创置业的所有资产、负债、权益、业务、人员、合约以及所有其他权利及义务，而首创置业最终将注销登记，首创置业账面以前年度确认、2021 年当期确认的未弥补亏损对应的递延所得税资产，因未弥补亏损预计无法继续使用，全额予以冲减，冲减金额 14.23 亿元。整体而言，在宏观经济增速放缓叠加新冠肺炎防疫常态化影响的背景下，因城施策等房地产行业调控政策仍在持续，房地产行业行业竞争加剧，同时限贷和限价等调控措施的贯彻执行及住房租赁市场的兴起导致地产板块利润空间不断收窄，未来环境及政策的变化或将加大发行人地产板块利润下滑的风险。但本次资产注入整合完毕后，首创城发自有用地政策性住房、集体用地租赁住房、土地一级开发及基础设施建设等业务占比提升，随着首创城发未来业务板块的进一步升级拓展，以及首创集团未来资源的进一步支持，对公司未来利润水平或将形成一定支持。

（六）吸收合并及资产整合事项相关提示

2021 年 7 月 9 日，本公司与首创置业订立吸收合并协议（以下简称“吸收合并协议”），据此，本公司与首创置业将根据吸收合并协议的条款及条件（包括前提条件、生效条件及实施条件）实施吸收合并（以下简称“吸收合并”）。本次吸收合并完成后，本公司作为合并后存续方，将在履行所需各项审批流程后，承继和承接首创置业的所有资产、负债、权益、业务、人员、合约以及所有其他权利及义务，而首创置业最终将注销登记。截至 2021 年 9 月 30 日，所有生效条件均已达成，首创置业撤回 H 股上市地位。目前，本公司拥有首创置业 100%股权，为首创置业的母公司。

2021 年 11 月 23 日，首创置业发布公告，首创城发拟与首创集团进行内部资源整合。首创集团将其持有的首创经中、首创新城镇和北京绿基等资产注入首创城发。首创经中核心业务包括产业新城、政策性住房、城市更新三大业务平台；首创新城镇定位于城乡融合产业投资运营的平台，凭借多年在城镇化领域的经验积累，承担起北京市集租房的研发和实践任务，积极探索集体土地利用模式，成为北京市集租房政策实践基地、投融资创新基地及产品设计研发基地，目前是北京市集体土地租赁住房最大的建设投资平台；北京绿基是北京市唯一的绿化隔离地区市政基础设施建设平台，亦是北京市独特的保障房xx配套基础设施建设平台。截至本募集说明书摘要出具日，本次资产注入已完成工商变更登记完成。

二、与本期债券相关的重大事项

（一）利率风险

受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策、资金供求关系以及国际经济环境变化等多种因素的影响，在本期债券存续期内，可能跨越多个利率调整周期，市场利率存在波动的可能性，投资者持有债券的实际收益具有不确定性。

（二）流动性风险

x期债券发行结束后，本公司将积极申请在上海证券交易所上市流通。由于具体上市事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，公司目前无法保证本期债券一定能够按照预期在上海证券交易场所上市流通。此外，本期债券上市后可能出现交易不活跃的情况，投资者可能会面临无法及时交易的流动性风险。

（三）本期债券将以公开方式向专业投资者中的机构投资者发行

x期债券仅面向专业投资者中的机构投资者发行，专业投资者中的机构投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，并符合一定的资质条件，相应资质条件请参照《管理办法》和《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理办法》。本期债券发行完毕后，也将仅限于专业投资者中的机构投资者范围内交易流通。

（四）《债券受托管理协议》及《债券持有人会议规则》

债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让本期债券的持有人）均有同等约束力。债券持有人认购或购买或以其他合法方式取得本期债券均视为同意并接受《债券持有人会议规则》，并受之约束。

凡认购、受让或通过其他合法方式取得并持有本期债券的投资者，均视同自愿接受募集说明书规定的《债券受托管理协议》及《债券持有人会议规则》等对本期债券各项权利和义务的约定。凡认购、受让或通过其他合法方式取得并持有本期债券的投资者，均视作同意募集说明书中有关发行人、债券持有人权利义务的相关约定。

（五）增信情况

x期债券为无担保债券。在本期债券的存续期内，若受国家政策法规、行业及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的还款来源中获得足够资金，可能将影响本期债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额偿付本期债券的本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。

目 录

声明 2

重大事项提示 3

一、与发行人相关的重大事项 3

二、与本期债券相关的重大事项 5

目 录 7

释义 9

第一节 发行条款 16

一、本期债券的注册情况及注册规模 16

二、本期债券的主要条款 16

三、本期债券发行及上市安排 19

四、认购人承诺 19

五、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系 20

第二节 募集资金运用 21

一、本期债券募集资金规模 21

二、本期债券募集资金使用计划 21

三、募集资金的现金管理 22

四、募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施 22

五、募集资金专项账户管理安排 22

六、募集资金运用对发行人财务状况的影响 23

七、发行人关于本期债券募集资金的承诺 23

八、前次公司债券募集资金使用情况 24

第三节 发行人基本情况 25

一、发行人基本情况 25

二、发行人的历史沿革及重大资产重组情况 25

三、发行人股权结构 26

四、发行人重要权益投资情况 28

五、发行人组织架构和公司治理 30

六、董事、监事和高级管理人员的基本情况 37

七、发行人主营业务情况 45

八、发行人最近三年及一期是否存在违法违规及受处罚情况 106

九、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况 106

十、信息披露事务及投资者关系管理的相关制度安排 106

第四节 发行人主要财务情况 108

一、最近三年及一期的会计报表 109

二、最近三年及一期主要财务指标 117

四、未来业务发展目标及盈利能力的可持续性 119

第五节 发行人信用状况 121

一、本期债券信用评级情况 121

二、公司资信情况 123

第六节 备查文件 135

释义

在本募集说明书摘要中，除非文意另有所指，下列词汇具有以下含义：

发行人、本公 司、公司、首创城发	指	北京首创城市发展集团有限公司
x次债券、本次公开发行公司债券	指	北京首创城市发展集团有限公司于 2021 年 11 月 4 日获得股东批准，并经中国证监会注册的在境内面向专业投资者公开发行额度不超过 55.90 亿元（含 55.90 亿元）的公司债券
x期债券	指	面向专业投资者公开发行额度不超过 16.70 亿元 （含 16.70 亿元）的北京首创城市发展集团有限 公司面向专业投资者公开发行 2022 年公司债券 （第二期）
募集说明书	指	发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《北京首创城市发展集团有限公司面向专业投资者公开发行 2022 年公司债券（第二 期）募集说明书》
募集说明书摘要	指	发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《北京首创城市发展集团有限公司面向专业投资者公开发行 2022 年公司债券（第二 期）募集说明书摘要》
牵头主承销商、簿记管理人、受 托管理人	指	中信建投证券股份有限公司
联席主承销商	指	首创证券股份有限公司、中国国际金融股份有

		限公司、中信证券股份有限公司、国泰君安证券股份有限公司、xx证券有限责任公司
发行人律师	指	国浩律师（北京）事务所
中诚信	指	中诚信国际信用评级有限责任公司
上交所	指	上海证券交易所
债券登记机构	指	中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
簿记建档	指	由簿记管理人记录投资者认购数量和债券价格的意愿的程序
债券持有人	指	根据债券登记机构的记录显示在其名下登记拥有本期债券的投资者
信息披露义务人	指	发行人、受托管理人、资信评级机构（如有）等根据相关法律、行政法规、部门规章、规范性文件的规定对市场公众具有信息披露义务的 机构
工作日	指	中国的商业银行的对公营业日（不包括法定假日，即不包括中国法定及政府指定节假日或休息日）
交易日	指	上交所的营业日
法定节假日、休息日	指	中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政 区和台湾省的法定节假日和/或休息日）
元、万元、亿元	指	如无特别说明，指人民币元、万元、亿元
首创集团、股东	指	北京首都创业集团有限公司
北京市国资委	指	北京市人民政府国有资产监督管理委员会
国务院	指	中华人民共和国国务院

财政部	指	中华人民共和国财政部
自然资源部	指	中华人民共和国自然资源部
住建部	指	中华人民共和国住房和城乡建设部
中国证监会	指	中国证券监督管理委员会
全国社保基金	指	全国社会保障基金理事会
中证登	指	中国证券登记结算有限责任公司
董事会	指	北京首创城市发展集团有限公司董事会
股东	指	北京首创城市发展集团有限公司股东
《债券受托管理协议》	指	《北京首创城市发展集团有限公司面向专业投 资者公开发行 2022 年公司债券之债券受托管理协议》
《债券持有人会议规则》	指	《北京首创城市发展集团有限公司面向专业投资者公开发行 2022 年公司债券（第二期）之债 券持有人会议规则》
《公司法》	指	《中华人民共和国公司法》
《证券法》	指	《中华人民共和国证券法》
《管理办法》	指	《公司债券发行与交易管理办法》（中国证券监督管理委员会令第 180 号）
《公司章程》	指	《北京首创城市发展集团有限公司章程》
企业会计准则	指	中国财政部于 2006 年 2 月 16 日及以后期间颁 布的《企业会计准则－基本准则》、各项具体会计准则及相关规定
最近三年、近三年	指	2019 年、2020 年及 2021 年

最近三年及一 期、报告期	指	2019 年、2020 年、2021 年及 2022 年 1-3 月
预售	指	房地产开发企业在取得商品房预售许可证以后 将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为
首创置业	指	首创置业股份有限公司、首创置业有限公司
阳光综合	指	北京阳光房地产综合开发公司
首创阳光	指	北京首创阳光房地产有限责任公司
首创科技	指	北京首创科技投资有限公司
首创航宇、首创建设、首创投资	指	首创投资发展有限公司（公司曾用名称为：北京首创航宇经济发展有限公司、北京首创建设 有限公司）
中国物产	指	中国物产有限公司（ China Resource Products Limited）
亿华国际	指	亿华国际企业有限公司（Yieldwell International Enterprise Limited）
Reco Pearl	指	Reco Pearl Private Limited
益凯优	指	北京益凯优置业有限公司
联创盛业	指	北京联创盛业房地产开发有限公司
金融街酒店	指	北京金融街国际酒店有限公司
x网络	指	北京金网络置业投资顾问有限公司
鎏金置业	指	北京鎏金置业有限责任公司
中环鑫融	指	北京中环鑫融酒店管理有限公司
IFC	指	国际金融中心物业有限公司（ International

		Financial Center Property Ltd.）
上海首嘉	指	上海首嘉置业有限公司
xx新资	指	xx首创新资置业有限公司
昆山xx置业	指	首创xx（昆山）置业有限公司
首创嘉铭	指	首创嘉铭新城镇投资发展有限公司
首创青旅	指	首创青旅置业（昆山）有限公司
首创证券	指	首创证券股份有限公司
天津新明	指	天津首创新明置业有限公司
天津益聚	指	天津益聚投资有限公司
天津永元	指	天津永元投资有限公司
西安新开	指	西安首创新开置业有限公司
x元嘉陵基金	指	珠海横琴瑞元嘉陵股权投资中心（有限合伙）
中心大厦/Central Plaza	指	中心大厦 发 展 有 限 公 司 （ Central Plaza Development Ltd.）
首创钜大	指	首 创 钜 大 有 限 公 司 （ Beijing Capital Juda Limited，公司曾用名：钜大国际控股有限公 司）
尚博地	指	北京尚博地投资顾问有限公司
紫阳投资	指	紫阳投资有限公司（RecoZiyangPte Ltd.）
保利建锦	指	上海保利建锦房地产开发有限公司
重庆首汇	指	重庆首汇置业有限公司
国际学校	指	天津xxxx国际学校
成都锦汇	指	成都首创锦汇置业有限公司
天津联津	指	天津联津房地产开发有限公司

中关村集成电路 园	指	北京中关村集成电路设计园发展有限责任公司
达成光远	指	北京达成光远置业有限公司
金龙永辉	指	北京金龙永辉置业有限公司
上海恒固	指	上海恒固房地产开发有限公司
天津新青	指	天津首创新青置业有限公司
上海松铭	指	上海松铭房地产开发有限公司
同创金龙	指	北京同创金龙置业有限公司
xx吉天	指	xx吉天置业有限公司
昆明五华	指	昆明市五华产业发展有限公司
上海xx	指	上海xx实业有限公司
天津瑞祥	指	天津瑞祥置业有限公司
首创资产	指	北京首创资产管理有限公司
新城镇基金	指	北京首创新城镇建设投资基金（有限合伙）
首创大河	指	北京首创大河投资有限公司
天津吉庆	指	天津吉庆置业有限公司
水星环境	指	北京水星环境有限公司
创融投资	指	葫芦岛创融投资有限公司
葫芦岛实业	指	葫芦岛首创实业发展有限公司
葫芦岛投资	指	葫芦岛首创投资发展有限公司
创智信融	指	北京创智信融投资中心
华星国际	指	首创华星国际投资有限公司
创远亦程	指	北京创远亦程置业有限公司

南昌华创	指	南昌xxx洪有限公司
腾泰亿远	指	北京腾泰亿远置业有限公司
远创兴茂	指	北京远创兴茂置业有限公司
阳光苑	指	北京阳光苑商业投资有限公司
优达置业	指	北京优达置业有限公司
东环鑫融	指	北京东环鑫融投资管理有限公司
xx昊华	指	xx昊华置业有限公司
首万誉业	指	首万誉业（上海）物业服务有限公司
广州碧增	指	广州碧增房地产开发有限公司
润昱置业	指	广州增城区润昱置业有限公司
天津城铁	指	天津城铁港铁建设有限公司
珠海横琴成都伟华基金	指	珠海横琴瑞xxx股权投资中心（有限合伙）
首创金服	指	北京首创金融资产交易信息服务股份有限公司
创元投资中心	指	珠海横琴创元中环股权投资中心（有限合伙）
经发投	指	北京经济发展投资公司
经中天津	指	首创经中（天津）投资有限公司
首创新城镇	指	首创新城镇建设投资有限公司
北京绿基	指	北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限公司
大华	指	大华会计师事务所（特殊普通合伙）

本募集说明书摘要中，部分合计数与各数直接相加之和因四舍五入在尾数上略有差异。

第一节 发行条款

一、本期债券的注册情况及注册规模

x次发行经公司于 2021 年 11 月 1 日召开的 2021 年第一次董事会议审议通过，并

于 2021 年 11 月 4 日经股东同意，本公司将公开发行面值不超过 85 亿元（含 85 亿元）的公司债券。

发行人本次公开发行不超过人民币 55.90 亿元（含 55.90 亿元）的公司债券业经上海证券交易所审核通过，并经中国证券监督管理委员会注册（证监许可【2022】938号）。

二、本期债券的主要条款

（一）发行人全称：北京首创城市发展集团有限公司。

（二）债券全称：北京首创城市发展集团有限公司面向专业投资者公开发行 2022

年公司债券（第二期）。

（三）发行金额：不超过 16.70 亿元（含 16.70 亿元）。

（四）债券期限：本期债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。

（五）发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定在存续期的第 3 年末调整本

期债券后 2 年的票面利率；发行人将于第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使票面利率调整选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。

（六）投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券的第 3 个计息年度付息日将持有的本期债券按票面金额全部或部分回售给发行人。

（七）回售登记期：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 5 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人

的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。

（八）票面金额及发行价格：本期债券票面金额为 100 元，按面值平价发行。

（九）债券利率及其确定方式：本期债券采用固定利率形式。票面利率将以公开方式向具备相应风险识别和承担能力的专业投资者中的机构投资者进行询价，由发行人和簿记管理人根据利率询价确定利率区间后，通过簿记建档方式确定。票面利率在存续期内前 3 年固定不变，在存续期的第 3 年末，如发行人行使调整票面利率选择

权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加调整基点（或减调整

基点），在债券存续期后 2 年固定不变。

（十）发行对象：本期债券面向专业投资者中的机构投资者公开发行。

（十一）发行方式：本期债券发行方式为簿记建档发行。

（十二）承销方式：本期债券由主承销商以余额包销方式承销。

（十三）配售原则：簿记管理人根据网下询价结果对所有有效申购进行配售，投资者的获配售金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。簿记管理人将按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低到高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应的最高申购利率确认为发行利率。xxxx在最终发行利率以下（含发行利率）的投资者原则上按照价格优先的原则配售；在价格相同的情况下，按照等比例的原则进行配售，同时适当考虑长期合作的投资者优先。

（十四）发行首日：2022 年 7 月 5 日。

（十五）起息日：2022 年 7 月 6 日。

（十六）利息登记日：本期债券付息的债权登记日为每年付息日的前 1 个交易日，在该登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人均有权获得上一计息年度的债券利息（最后一期含本金）。

（十七）付息日： 2023 年至 2027 年每年的 7 月 6 日；若投资者行使回售选择

权，则其回售部分债券的付息日为 2023 年至 2025 年每年的 7 月 6 日。如遇非交易

日，则顺延至其后的第 1 个交易日；每次付息款项不另计利息。

（十八）兑付日：本期债券兑付日为 2027 年 7 月 6 日；若投资者行使回售选择

权，则其回售部分债券的兑付日为 2025 年 7 月 6 日。如遇非交易日，则顺延至其后的

第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息。在兑付登记日次日至兑付日期间，本期债券停止交易。

（十九）兑付登记日：本期债券的兑付登记日将按照上交所和证券登记机构的相关规定执行。

（二十）计息期限：本期债券计息期限为 2022 年 7 月 6 日至 2027 年 7 月 5 日；

若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的计息期限为 2022 年 7 月 6 日至 2025

年 7 月 5 日。

（二十一）付息方式：本期债券采用单利计息，付息频率为按年付息。

（二十二）兑付金额：本期债券到期一次性偿还本金。

（二十三）偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债

务。

（二十四）增信措施：本期债券不设定增信措施。

（二十五）信用评级机构及信用评级结果：经中诚信评定，发行人的主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定，本期债券的信用等级为 AAA。

（二十六）募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿付公司债券本金。

（二十七）质押式回购安排：本期公司债券发行结束后，认购人可按照有关主管机构的规定进行债券通用质押式回购。

三、本期债券发行及上市安排

（一）本期债券发行时间安排

发行公告日：2022 年 7 月 1 日。

发行首日：2022 年 7 月 5 日。

发行期限：2022 年 7 月 5 日至 2022 年 7 月 1 日。

（二）登记结算安排

x期公司债券以实名记账方式发行，在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司进行登记存管。中国证券登记结算有限责任公司上海分公司为本期公司债券的法定债权登记人，并按照规则要求开展相关登记结算安排。

（三）本期债券上市交易安排

1、上市交易流通场所：上海证券交易所。

2、发行结束后，本公司将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。

3、本期公司债券发行结束后，认购人可按照有关主管机构的规定进行公司债券的交易、质押。

（四）本期债券簿记建档、缴款等安排

详见本期债券每期发行时披露的“发行公告”。

四、认购人承诺

购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人、二级市场的购买人和以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：

（一）接受募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；

（二）本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券，均视作同意由中信建投担任本期债券的债券受托管理人，且均视作同意公司与债券受托管理人签署的《北京首创城市发展集团有限公司面向专业投资者公开发行 2022 年公司债券之债

券受托管理协议》项下的相关规定；

（三）本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受发行人与债券受托管理人共同制定的《北京首创城市发展集团有限公司面向专业投资者公开发行 2022 年公司债券（第二期）之债券持有人会议规则》并受之约束；

（四）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；

（五）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上交所上市，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。

五、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系

截至报告期末，首创证券股份有限公司控股股东为北京首都创业集团有限公司，实际控制人为北京市国有资产监督管理委员会，与发行人控股股东及实际控制人相同。除此之外，发行人与本期发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在其他重大利害关系。

第二节 募集资金运用

一、本期债券募集资金规模

根据《管理办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金需求，本次发行经公司董事会于 2021 年 11 月 1 日召开的 2021 年第一次董事会议审议通过，并于 2021

年 11 月 4 日经股东同意，将公开发行面值不超过 55.90 亿元（含 55.90 亿元）的公司债券。

本期公司债券为本次债券首期发行，本期公司债券发行规模为不超过 16.70 亿元

（含 16.70 亿元）。

二、本期债券募集资金使用计划

x期债券募集资金扣除发行费用后全部用于偿付行权回售、到期的公司债券本金。

拟偿付公司债券本金明细

单位：亿元

债券简称	期限 （年）	到期日/回 售日	发行规 模	利率 （%）	到期本 x	回售登记本金 金额	拟使用募集资 金金额
19 首业 06	3+2	2022/7/12	21.30	4.26	-	16.70	16.70

截至募集说明书摘要签署日，19 首业 06 已完成回售登记，回售登记本金金额为

16.70 亿元。本期债券募集资金扣除发行费用后，将全部用于偿还 19 首业 06 行权回售的本金。发行人承诺 19 首业 06 行权回售本金中使用本期债券募集资金兑付的部分，将不再进行转售，本期债券发行后将不新增发行人公司债券余额。

x 19 首业 06 兑付回售本金的时间早于本期债券最终实际发行时间，发行人将以

自筹资金偿还 19 首业 06 回售本金，待本期债券发行完毕、募集资金到账后，以募集资金置换已使用自筹资金。

发行人将按照募集说明书约定的用途使用募集资金，不转借他人，不用于弥补亏损和非生产性支出，不直接或间接用于购置土地及房地产项目。

三、募集资金的现金管理

在不影响募集资金使用计划正常进行的情况下，发行人经公司董事会或者内设有权机构批准，可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，投资于安全性高、流动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债、交易所债券逆回购等。同时，如本期债券募集资金到账时间早于相关债券行权回售到期或付息时间，发行人可在不影响最终募集资金用途的前提下，根据公司财务管理制度，在债券回售或到期前将闲置的债券募集资金暂时用于补充流动资金，相关债券回售到期时再用于本金偿付。

发行人承诺本期发行公司债券募集资金最终将按照募集说明书约定用途使用，最终不用于直接或间接购置土地及房地产项目。

四、募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施

经发行人董事会或者根据公司章程、管理制度授权的其他决策机构同意，本期公司债券募集资金使用计划调整的申请、分级审批权限、决策程序、风险控制措施如下：

根据发行人董事会决议与股东批复，授权发行人任何一名董事在经股东批准的发行方案的范围内全权处理有关本期公司债券发行的募集资金用途事宜，可根据市场实际情况，制定具体的募集资金用途方案。

发行人调整偿还公司债券的具体项目与金额，累计调整金额在 16.70 亿元（含

16.70 亿元）以下的，应履行公司内部程序并及时进行临时信息披露。

五、募集资金专项账户管理安排

公司将根据相关法律法规的规定指定募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。

为方便募集资金的管理、使用及对使用情况进行监督，公司将与中信建投证券股份有限公司、募集资金监管银行签订公司债券账户及资金三方监管协议，并在资金监管人处设立募集资金使用专项账户。资金监管人将对专项账户内资金使用进行监督管理。

六、募集资金运用对发行人财务状况的影响

（一）对公司负债结构的影响

x期债券如能成功足额发行人民币 16.70 亿元且按上述计划运用募集资金，发行人的资产负债率水平将保持不变。本期债券的发行不会对公司中长期资金的统筹安排和资产负债结构造成重大影响。

（二）对于公司短期偿债能力的影响

x期债券如能成功足额发行人民币 16.70 亿元且按上述计划运用募集资金，预计发行人短期偿债能力将有所提升。

综上所述，本期债券的发行不会对发行人的财务结构、偿债能力产生影响，有助于 维持发行人面对市场各种挑战的能力，保持主营业务持续稳定增长的能力。

七、发行人关于本期债券募集资金的承诺

公司承诺将严格遵守法律、法规、其他规范性文件的有关规定，保障募集资金用于注册的用途，积极配合监管银行和债券受托管理人对募集资金使用的检查和监督，保证募集资金合理规范使用，合理防范募集资金使用风险，并采取以下措施：

1、本期债券发行前，公司将审慎选择存放募集资金的商业银行并开设募集资金专项账户，募集资金到位后将本期债券募集资金进行专项存储。

2、公司将在募集资金到账后尽快与债券受托管理人、存放募集资金的商业银行签订三方监督协议。

3、公司将按照本期公司债券募集说明书中披露的募集资金用途使用募集资金，不会将募集资金转借给他人，并根据《债券受托管理协议》、《持有人会议规则》等的约定和规定使用募集资金并接受债券受托管理人的持续督导。

4、公司在使用募集资金时，严格履行申请和审批手续。

5、公司财务管理中心对募集资金的使用情况设立台账，详细记录募集资金的支出情况和募集资金项目的投入情况。

6、公司发生影响公司偿债能力或者债券价格的重大关联交易或异常关联交易，公

司会将该等关联交易的基本情况、进展、影响及时通知债券受托管理人，并履行信息披露义务。

八、前次公司债券募集资金使用情况

发行人于 2022 年 6 月 2 日发行北京首创城市发展集团有限公司面向专业投资者公

开发行 2022 年公司债券（第一期），发行规模为 23.73 亿元。截至本募集说明书摘要出具之日，上述债券已按照募集说明书约定使用。

第三节 发行人基本情况

一、发行人基本情况

注册名称：北京首创城市发展集团有限公司法定代表人：xxx

注册资本：人民币 2,988,196.016 万元

实缴资本：人民币 2,988,196.016 万元

注册时间：2021 年 6 月 10 日

统一社会信用代码：91110115MA04BH9K88

住所：北京市大兴区榆顺路 12 号 D 座 0398 号中国(北京)自由贸易试验区高端产业片区

邮政编码：100037

所属行业：房地产开发

经营范围：房地产开发；投资管理；资产管理；企业管理；物业管理；酒店管理；销售自行开发的商品房；出租商品用房、出租办公用房；园区管理服务；投资咨询；企业管理咨询；房地产信息咨询服务；财务咨询；旅游咨询（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；房地产开发以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

电话及传真号码：010-61928828

信息披露负责人名称、职位及联系方式：xx，董事会秘书，010-61928828

二、发行人的历史沿革及重大资产重组情况

发行人成立于 2021 年 6 月 10 日，是首创集团全资子公司。

2021 年 7 月 9 日，首创城发与首创置业订立吸收合并协议，据此，首创城发与首创置业将根据吸收合并协议的条款及条件（包括前提条件、生效条件及实施条件）实

施吸收合并。本次吸收合并完成后，发行人作为合并后存续方，将在履行所需各项审批流程后，承继和承接首创置业的所有资产、负债、权益、业务、人员、合约以及所有其他权利及义务，而首创置业最终将注销登记。截至 2021 年 9 月 30 日，首创置业已撤回 H 股上市地位。目前，本公司拥有首创置业 100%股权，为首创置业的母公司。

2021 年 11 月 23 日，首创置业发布公告，首创城发拟与首创集团进行内部资源整合。首创集团将其持有的首创经中、首创新城镇和北京绿基等资产注入首创城发。截至 2020 年 12 月 31 日，资产注入标的总资产账面价值 244.08 亿元，总负债账面价值

137.28 亿元，所有者权益账面价值 106.81 亿元。

其中，首创经中核心业务包括产业新城、政策性住房、城市更新三大业务平台；首创新城镇定位于城乡融合产业投资运营的平台，凭借多年在城镇化领域的经验积累，承担起北京市集租房的研发和实践任务，积极探索集体土地利用模式，成为北京市集租房政策实践基地、投融资创新基地及产品设计研发基地，目前是北京市集体土地租赁住房最大的建设投资平台；北京绿基是北京市唯一的绿化隔离地区市政基础设施建设平台，亦是北京市独特的保障房xx配套基础设施建设平台。

截至本募集说明书摘要出具日，本次资产注入已完成工商变更登记完成。

三、发行人股权结构

（一）发行人的股权结构

截至本募集说明书摘要签署日，发行人的股东为首创集团，实际控制人为北京市国资委。发行人股权关系结构图如下：

发行人股权关系结构图

（二）发行人股东和实际控制人情况

1、基本情况

首创城发的实际控制人为北京市国资委。北京市国资委受北京市人民政府委托行使出资人权利，持有发行人股东首创集团 100%股权。

截至本募集说明书摘要签署日，首创集团直接持有本公司 100%的股份。

首创集团的前身为北京首都创业集团，于 1994 年 10 月注册成立，并于 1995 年

12 月根据北京市人民政府办公厅京政办函[1995]181 号《关于重新组建北京首都创业集团的通知》重新登记并办理授权经营管理国有资产的手续。首创集团是立足北京、面向全国以“城市建设、运营、服务商”定位的大型国有企业，下辖市政基础设施、房地产、金融、工业科技、商业贸易和旅游酒店六个产业经营集团。首创集团注册资本 330,000 万元，住所为北京市西城区车公庄大街 21 号 2 号楼一层，主要负责对授权范围内的国有资产进行经营管理，是北京市政府所属最大型企业集团之一。

截至 2021 年 12 月 31 日，首创集团资产总额 4,234.73 亿元，净资产 884.59 亿元；

2021 年度，首创集团实现营业收入 641.43 亿元，净利润 24.01 亿元。

2、股权质押及其他争议情况说明

截至本募集说明书摘要签署日，首创城发股东和实际控制人直接或间接持有的发行人股份不存在质押的情况。

四、发行人重要权益投资情况

（一）本公司境内主要子公司情况

截至本募集说明书摘要签署日，发行人境内主要子公司1基本情况如下：

序号	公司名称	成立时间	注册资本 （万元）	注册地	股东名称	持股比例	主营业务
1	首创置业有限公司	2002/12/05	436,294.09	北京市	北京首创城市发展集团有限公司	100.00%	房地产开发及 销售
2	首创经中（天 津）投资有限公司	2012/07/05	10,000	天津市	北京首创城市发展集团有限公司	100.00%	投资与 管理行业
3	上海暄熹房地产开发有限公司	2016/01/07	200,000	上海市	上海首创正恒置业有限公司	51.00%	房地产开发及 销售
					上海保利建锦房地产有限公司	49.00%

（二）本公司境外主要子公司情况

截至本募集说明书摘要签署日，发行人境外主要子公司基本情况如下：

序 号	公司名称	成立时间	法定股本	已发行 股本	注册地	股东名称	持股比 例	主营业 务
1	Central Plaza Development Ltd.	2000/12/6	5 万美元	1 美元	英 属 维尔 京 群 岛	首创置业股份有限公司	100%	投资管 理
2	International Financial Center Property Ltd.	2000/12/6	5 万美元	1 美元	英 属 维 尔 京 群岛	首创置业股份有限公司	100%	投资管 理
3	BECL Investment Holding Limited 首置投资控股有限公 司	2010/7/26	990 万美元	990 万美元	中 国 香港	首创置业股份有限公司	100%	投资管 理
4	1Beijing Capital Grand Limited 首创钜大有限公司	2010/8/9	00,000 x xx	0,000 x xx	x x xxxx	XXXL Investment Holding Limited 首置投 资控股有限公司	72.9%	投资控 股
						其他股东	27.1%
5	2Eurosity Holdings	2013/2/7	90,728,570 欧元	90,728,5 70 欧元	法国	北京洲联伟业投资有限公司	100%	地产业 务及其 他
6	贸景环球有限公司	2018/4/23	50,000 美 元	1 美元	英属维尔京群 岛	Beijing Capital Grand Limited 首创钜大有限公司	100%	投资管理

1 此处所指主要境内子公司系其本部总资产、净资产、营业收入任一指标占发行人相关指标 10%以上的子公司。

注 1：首创钜大已发行普通股 961,538,462 股，每股面值 0.01 港元；已发行 A 类可转换优先股 166,976,636 股，每股面值 0.01 港元；已发行 B 类可转换优先股 905,951,470 股，每股面值 0.01 港元，此处持股比例为持有普通股股权的比例。

注 2：Eurosity Holdings 的公司形式是简式股份有限责任公司。

（三）本公司主要参股公司情况

截至本募集说明书摘要签署日，发行人主要参股公司的基本情况如下：

序号	公司名称	成立时间	注册资本	注册地	直接股东名称	直接/ 间接持股比例	主营业务
1	北京致诚鑫达物业管理有限 公司	2017/12/1	1,000 万元	北京市朝阳区	北京首创新都置业有限公司	间接 49%	房地产
2	北京中关村集成电路设计园发展有限责任 公司	2015/2/5	22,000 万元	北京市海淀区	北京首置房地产企业管理有限公司	间接 50%	房地产开发
3	北京创远亦程置业有限公司	2017/9/8	10,000 万元	北京市北京经济技术 开发区	北京中瑞凯华投资管理有限公司	间接 50%	房地产开发
4	北京远创兴城 置业有限公司	2018/1/31	10,000 万元	北京市 朝阳区	北京中瑞凯华投资管理 有限公司	间接 50%	房地产 开发
5	北京悦创房地产开发有限公 司	2019/03/05	38,100 万元	北京市xxx 区	首金盛创（天津）置业发展有限公司	间接 49%	房地产开发

（四）主要子公司财务数据

发行人境内主要子公司本级 2021 年主要财务数据如下：

单位：人民币亿元

序号	企业名称	总资产	总负债	净资产	营业收入	净利润
1	首创置业股份有限公司	1,001.14	911.27	89.87	0.15	-0.96
2	首创经中（天津）投资有限公司	133.62	79.91	53.71	0.47	5.86
3	上海暄熹房地产开发有限公司	27.02	4.26	22.77	42.42	2.33

（五）发行人主要参股公司财务数据

单位：人民币亿元

序号 企业名称 总资产 总负债 净资产 营业收入 净利润

序号	企业名称	总资产	总负债	净资产	营业收入	净利润
1	北京致诚鑫达物业管理有限公司	40.26	36.49	3.77	0.00	4.92
2	北京中关村集成电路设计园发展有限 责任公司	31.12	17.42	13.70	9.51	3.46
3	北京创远亦程置业有限公司	19.00	18.21	0.79	61.08	-0.11
4	北京远创兴城置业有限公司	22.94	22.24	0.71	81.05	-0.05
5	北京悦创房地产开发有限公司	80.41	78.98	1.44	0.00	1.97

五、发行人组织架构和公司治理

（一）发行人组织架构及部门职责介绍

截至本募集说明书摘要签署日，本公司的组织架构如下图所示：

发行人组织架构图

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公司各部门主要职能如下：

1、战略管理中心

承担战略管理、宏观与行业研究、组织管控与流程管理、子企业（业务板块）战略绩效指标考核、数字化战略与数据治理等五大职能。

2、财务管理中心

承担财务战略与体系管理、财务信息化及共享财务（财务共享服务中心）、资金与融资管理（资金运营部）、综合核算与财务决算报告管理、本部核算管理、预算管理、税务管理、海外财务管理等八大职能。

3、人力资源部

承担人力资源战略规划、组织发展与职位管理、招聘及配置管理、人才培养与培训发展、员工关系与薪酬管理、绩效考核管理、人力资源制度建设等七大职能。

4、资本运营部（董事会办公室）

承担股权类资本运作、债券融资、外汇风险管理、金融分析、公司治理（董事会办公室事务）等五大职能。

5、投资管理部

承担投资体系建设、项目投资管理、投资合作拓展与维护、公司股权和产权管理、资产评估和产权交易管理等五大职能。

6、法律部

承担法律风险管理体系建设、重大经营事项及合同法律审核、法律纠纷管理、日常法律事务管理、内部控制与风险管理等五大职能。

7、办公室

承担行政管理、后勤管理、会议和督办管理、公共关系和危机（应急）管理、办公资产和行政费用管理、统筹安全生产工作、国家安全工作管理等七大职能。

8、审计部

承担内审体系监督评价、经济责任审计、投资项目后评价、专项审计、内部控制评价、问责体系建设等六大职能。

9、党委办公室（党委组织部）

承担党委落实主体责任工作、承担班子落实“一岗双责”工作、党组织工作管理、意识形态工作管理、干部工作管理、群团工作管理、信访维稳及统战工作管理等七大职能。

10、纪检室

承担党建协助职责、监督职责、执纪问责等三大职能。

（二）发行人公司治理情况

发行人严格按照《中华人民共和国公司法》及其他法律法规要求的公司治理结构，构建和完善现代企业法人治理结构，实现公司内部有序高效运行。根据《中华人民共和国公司法》和《公司章程》的规定，建立并完善了由公司股东、董事会、监事会和高级管理人员组成的治理架构，形成了权力机构、决策机构、监督机构和管理层之间的相互协调和制衡机制，为公司高效、稳健经营提供了组织保证。各机构在公司的实际运作中发挥重要作用，成为企业治理、决策、运营、监管的核心平台，推动企业稳步发展。

发行人已建立较为完善的内部控制体系，制定出覆盖公司经营管理活动各层面的内部控制制度，包括但不限于财务管理、业务控制、关联交易管理、信息披露、投资者关系管理等，对公司重大事项进行决策和管理。

1、公司治理

公司治理制度方面，发行人根据《公司法》、《证券法》等法律、法规、规范性文件，已制定并实施《北京首创城市发展集团有限公司公司章程》、《北京首创城市发展集团有限公司董事会议事规则》、《北京首创城市发展集团有限公司监事会议事规则》、

《关联方交易管理工作指引》、《对外担保管理办法》等公司治理制度，规范董事会、监事会的组织和行为，提高公司决策机构的议事及决策效率。

（1）股东

股东行使下列职权：

1）决定公司的经营方针和投资计划；

2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；

3）审议批准董事会的报告；

4）审议批准监事会的报告；

5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；

7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；

8）对发行公司债券作出决议；

9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；

10）修改公司章程；

11）法律、行政法规、《公司章程》规定或股东决定的其他职权。

（2）董事会

公司设董事会，向股东负责并报告工作。董事会由九名董事组成，设董事长一人。公司董事会组成人选由股东确定并委派，任期三年。董事任期届满，可以连任。董事长由全体董事的过半数选举和罢免，董事长任期三年，可以连选连任。

董事会行使下列职权：

1）负责向股东报告工作；

2）执行股东的决定；

3）审定公司的经营计划和投资方案；

4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；

7）制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；

8）决定公司内部管理机构的设置；

9）决定聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项 ，并根据总经理的提名决定聘任或者解聘公司副总经理、总会计师（副总会计师）、总审计师、总法律顾问等其他高级管理人员及其报酬事项；

10）制定公司的基本管理制度；

11）法律、行政法规、《公司章程》、股东授予及董事会议事规则规定的其他职权。

（3）监事会

公司设监事会，监事人数为三名。监事会设一名监事会主席，应由监事担任。监事会主席的任免，应当经三分之二或以上监事会成员表决通过。监事任期三年，任期届满可以连任。

监事会行使下列职权：

1）检查公司的财务；

2）监督公司的重大决策；

3）对公司董事、总经理、副总经理和其他高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规等规范性文件或者《公司章程》的行为进行监督；

4）当公司董事、总经理、副总经理和其他高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求前述人员予以纠正；

5）代表公司与董事交涉或者对董事起诉；

6）提议召开临时董事会会议；

7）监事有权列席董事会会议，并对董事会决议事项提出质询或者建议；

8）法律、行政法规等规范性文件、《公司章程》授予的其他职权。

2、财务管理

为维护公司财务管理工作平稳运行，降低财务运作风险，提高财务运营效率，维护公司合法权益，发行人从多个方面规范公司的财务管理工作，并制定了相应的财务管理制度，保障公司财务稳健运营。

3、业务控制

发行人主要经营的业务拥有完善的采购业务流程和工程供应商管理流程，对公司业务的各个环节都作了规范，建立了有效的业务控制体系。

4、关联交易管理制度

根据《企业会计准则 36 号-关联方披露》对关联方的定义，关联方是指一方控制或是对另一方施加重大影响，而控制是指有权决定财务和经营政策，并从中获取利益。为加强对关联交易的内部控制，保护股东的合法利益，完善公司治理结构，公司依此制订了《关联方交易管理工作指引》，对关联方、关联交易行为管理作出了明确的规范和要求。

5、信息披露事务及投资者关系管理的制度安排

为保障发行人信息披露合法、真实、准确、完整、及时、公平，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》(以下简称“《证券法》”) 《公司债券发行与交易管理办法》《公司信用类债券信息披露管理办法》以及《公司章程》等规定，发行

人制定了《北京首创城市发展集团有限公司公司债券信息披露管理制度》，遵循真实、准确、完整、及时的信息披露原则，向市场定期公开披露相关财务信息、重大事项等，使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。

6、担保内部控制制度

为了规范公司的对外担保行为，控制公司资产运营风险，确保公司的国有资产安全，促进公司健康、稳定发展，发行人制定了《对外担保管理办法》等管理规定，对担保制定了严格的控制措施。

综上，发行人内部各项控制制度健全，并能得到有效实施，能够有效降低经营风险，保证公司生产经营活动的正常运行。

（三）发行人独立性情况

1、业务独立情况

公司拥有独立的土地开发、销售、服务系统，业务与股东、实际控制人及其控制的其他企业相互独立，不存在依赖股东及其他关联方的情形。公司主营业务突出，拥有独立完整的经营管理体系，具有面向市场独立开展业务的能力。

2、资产独立情况

公司合法、独立的拥有生产经营相关的土地使用权、房屋建筑物、设备、资质、商标等主要资产的所有权或使用权。公司资产独立完整，产权明确，不存在公司股东、实际控制人及其控制的其他企业占用公司资金、资产和资源的情况。

3、人员独立情况

公司的董事、监事及高级管理人员按照《公司法》、《公司章程》等有关规定选举或聘任产生，高级管理人员未在股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，亦未在股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪。公司人事管理与股东控制的其他企业完全分离，工资、福利与社保均保持独立核算。

4、财务独立情况

公司设立独立的财务部门，配备合格的财务人员。公司独立开展经营业务，独立

进行财务决策，并以法人身份独立编制会计报表。公司在银行独立开立账户，拥有独立的银行账号；公司作为独立纳税人，依法独立纳税。

5、机构独立情况

公司依法建立了较为完善的法人治理结构，股东、董事会、监事会、管理层严格按照《公司章程》等规范运作，并履行各自职责。公司自主设立了符合自身生产经营需要的内部组织机构，各部门独立履行其职能，负责公司的各项生产经营活动。公司不存在与股东、实际控制人及其控制的其他企业间机构混同、合署办公的情形。

六、董事、监事和高级管理人员的基本情况

（一）现任董事、监事、高级管理人员基本情况

截至本募集说明书摘要签署日，发行人董事、监事、高级管理人员基本情况如下：

发行人现任董事、监事、高级管理人员基本情况

姓名	职位	性别	国籍	任期起始日期	任期截止日期
xxx	董事长	男	中国	2021.11	2024.11
xxx	董事	男	中国	2021.11	2024.11
xxx	董事	女	中国	2021.11	2024.11
xxx	xx	男	中国	2021.11	2024.11
xxx	董事	男	中国	2021.11	2024.11
xxx	董事	男	中国	2021.11	2024.11
xxx	董事、总经理	男	中国	2021.11	2024.11
xx	董事、副总经理	男	中国	2021.11	2024.11
xxx	董事	男	中国	2021.11	2024.11
xx	监事	男	中国	2021.11	2024.11
xxx	监事	女	中国	2021.11	2024.11
xxx	职工监事	男	中国	2021.11	2024.11

姓名	职位	性别	国籍	任期起始日期	任期截止日期
xxx	x总经理	男	中国	2021.11	-
xx	副总经理	男	中国	2021.11	-
xx	董事会秘书	女	中国	2021.11	-
xx	副总会计师（财务总监）	男	中国	2021.11	-
xx	总法律顾问	男	中国	2022.02	-
xx	总审计师	男	中国	2022.02	-

（二）现任董事、监事、高级管理人员简历

截至本募集说明书摘要签署日，发行人董事、监事、高级管理人员主要简历如下：

xxx，男，1962 年出生，正高级经济师、高级会计师，于 2009 年取得长春理工大学管理学硕士学位，2021 年 11 月获委任为本公司董事。自 2006 年 3 月加入首

创集团，历任党组织成员、副总经理、党委常委、董事，并自 2015 年 11 月起担任

首创集团党委副书记、董事、总经理职务。于 2016 年 2 月至 2016 年 12 月担任首创

钜大非执行董事。加盟首创集团之前，1984 年 8 月至 1995 年 3 月在国营 761 厂工作，先后担任财务科会计、助理，财务处副处长、处长，1994 年起担任副厂长。 1995 年 3 月至 0000 x 0 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，0000 x 4 月

至 1997 年 7 月担任北京京芝电子信息产业有限责任公司董事、总会计师，1997 年 7

月至 2000 年 3 月担任北京电子信息产业（集团）有限责任公司董事、总会计师，

2000 年 3 月至 2006 年 3 月在北京电子控股有限责任公司工作，先后担任董事、总会计师、党委常委。

xxx，男，1968 年出生，于 1990 年 7 月取得中国人民大学法学学士学位，于

2001 年 4 月取得中国政法大学与美国天普大学法学硕士学位，具有法律资格、证券

法律业务资格，2021 年 11 月获委任为本公司董事。自 2003 年 8 月加入首创集团以来，历任首创集团审计法律部副经理、法律部总经理、总法律顾问、副总经理、党委常委，并自 2021 年 6 月起担任首创集团党委副书记、董事职务。2017 年 1 月起担

任北京首创生态环保集团股份有限公司（曾用名北京首创股份有限公司）董事长。加盟首创集团前，于 1990 年 7 月至 2003 年 8 月，曾先后就职于北京气象学院、北京中伦律师事务所、北京xx律师事务所、北京市嘉润律师事务所。

xxx，女，1970 年出生，于 1993 年 7 月取得中央财经大学投资经济系投资经

济管理专业经济学学士学位；于 2005 年 5 月取得北京大学与美国xx汉姆大学

（Fordham University）合办工商管理专业获工商管理硕士学位，2021 年 11 月获委任为本公司董事，现任首创集团副总经理。1993 年 7 月至 2001 年 10 月，就职于北京

阳光房地产综合开发公司及其附属公司。2001 年 10 月至 2004 年 2 月，任北京恒阳

华隆房地产开发有限公司总经理。2004 年 2 月至 2006 年 1 月，任北京安华世纪房地

产开发有限公司总经理、北京阳光城房地产有限公司总经理。2006 年 1 月至 2013 年

10 月，历任首创置业副总裁、常务副总裁。2013 年 10 月至 2016 年 8 月，任首创投资发展有限公司（曾用名北京首创建设有限公司）董事、总经理、党支部书记等职务。自 2016 年 10 月起担任首创集团副总经理，并在首创集团多个附属公司兼任董

事、董事长职务，其中包括 2016 年 5 月至 2017 年 10 月，任首创置业非执行董事；

2017 年 8 月至今，任首创经中（天津）投资有限公司董事长。

xxx，x，1977 年出生，于 2004 年 7 月取得北京交通大学工学硕士学位，

2021 年 11 月获委任为首创置业董事及首创城发董事，曾于 2018 年 4 月至 2021 年

10 月任首创置业监事会主席。2013 年 10 月加入首创集团，先后担任首创集团战略管理部副总经理、企业管理部总经理、战略管理部总经理、战略总监兼战略管理部总经理及科技创新工作促进办公室主任，现任首创集团副总经理。1999 年 7 月参加工作，加盟首创集团前，曾先后就职于中国四维测绘技术总公司、北京传思科技有限公司、北京市基础设施投资有限公司、北京市人民政府国有资产监督管理委员会等单位。

xxx，男，1965 年出生，于 2014 年 7 月取得对外经济贸易大学与法国 NEOMA-兰斯高等商业学校理学硕士学位，2021 年 11 月获委任为本公司董事。1984年 7 月至 1988 年 8 月担任北京市平谷县师范学校团委副书记、团委书记，其后于北京市平谷县政府部门工作十余年，包括曾任平谷县县委常委、平谷县计划经济委员会党委书记、主任等。1999 年 3 月至 2009 年 9 月，先后担任北京市能达开发贸易公司副总经理、北京首创能达投资开发有限公司总经理、北京市经济发展投资公司副

总经理。2009 年 9 月至 2015 年 10 月，先后担任北京市农业融资担保有限公司副总

经理、总经理、党支部书记，期间于 2014 年 10 月至 2015 年 10 月任北京农业投资

有限公司党委副书记。2015 年 10 月至 2020 年 10 月，任北京首创融资担保有限公司董事、总经理及党委书记、董事长。

xxx，男，1963 年出生，于 0000 x 0 xxxxxxxxxxxxx，0000

x 11 月获委任为本公司董事。1991 年 3 月加入首创集团，历任北京经济发展投资公司房地产部副经理、经理、房地产事业部经理，首创科技投资有限公司房地产事业部经理、机电院房地产公司总经理，北京安华世纪房地产开发有限公司总经理，首创朝阳房地产发展有限公司总经理，首创置业股份有限公司助理总裁、副总裁等职务。于 2012 年 10 月起任首创经中（天津）投资有限公司总经理，其中 2013 年 3 月

至 2016 年 8 月任该公司党支部书记，2016 年 8 月至今任该公司党委副书记、董事、

总经理。2013 年 3 月至 2018 年 6 月曾先后北京首创经中实业总公司副总经理，北京首创华业房地产开发有限公司总经理、董事长，北京首创大都房地产开发公司董事长等职务。加入首创集团前，于 1984 年 7 月至 1999 年 6 月，曾任职于杭州电力学校、北京市委统战部工商经济处、北京市综合投资公司房地产开发部。

xxx，x，0969 年出生，正高级会计师，于 1991 年 7 月取得北方工业大学工

业会计学士学位，于 2000 年 7 月取得北京大学光华管理学院工商管理硕士学位，

2021 年 11 月获委任为本公司董事、总经理。1992 年 8 月至 1995 年 2 月，任中国有

色金属实业技术开发公司会计主管。1995 年 3 月至 2002 年 4 月，任中国稀土开发公

司财务处经理。于 2002 年 5 月加入首创集团，先后担任北京首创股份有限公司财务管理部副总经理、总经理，首创集团计划财务部副总经理、财务管理部总经理。 2011 年 12 月至 2016 年 10 月，任首创置业监事。2016 年 10 月至 2021 年 10 月，先后任首创置业副总裁兼财务总监、首创置业总会计师（财务总监）。

xx，x，1973 年出生，于 2004 年 7 月取得清华大学工商管理硕士学位，2021

年 11 月获委任为本公司董事。2004 年 7 月加入首创集团，历任首创置业方舟房地产发展有限公司总经理助理、首创集团运营管理一部高级经理、北京首创建设有限公司投资拓展部部门经理、首创集团运营管理部副总经理、房地产部副总经理、房地产部总经理、首创新城镇建设投资有限公司董事长等职务。加入首创集团前，于 1995 年 7 月至 2002 年 5 月，先后担任xxxxxxxxxxxxxxxxxx、x

xxx股份有限公司基建项目负责人、三联城市建设有限责任公司地产项目工程经理。

xxx，男，1971 年 12 月出生，于 1995 年 8 月取得长沙交通学院工学学士学

位，于 2007 年 9 月取得北京工业大学工程硕士学位，2021 年 11 月获委任为本公司董事。2016 年 7 月加入首创集团，历任首创集团基础设施部副总经理、总经理，首创集团基础设施部总经理兼北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限公司党支部书记、董事长。加入首创集团前，曾任xxxxxxxxxxxxxx、xx，xxxx政局大兴公路分局局长，北京市交通委员会路政局大兴公路分局局长、发展计划处处长等职。

xx，x，1966 年出生，正高级经济师，于 0000 x 0 xxxxxxxxxxx

xxx，0000 x 11 月获委任为本公司监事。1986 年 7 月至 1998 年 10 月历任国家审

计署金融审计司科员、副主任科员、主任科员、副处长。1998 年 10 月至 1999 年 5

月，担任中国信达信托投资公司稽核审计部副总经理。1999 年 5 月至 2002 年 6 月，

担任中国信达资产管理公司审计部高级经理。2002 年 6 月加入首创集团，曾于 2016

年 9 月至 2018 年 4 月担任首创置业监事，现任首创集团总审计师、审计部总经理、职工监事。

xxx，女，1981 年出生，高级会计师，于 2003 年取得江西景德镇陶瓷学院工商管理学院管理学学士学位，于 2013 年取得香港浸会大学理学硕士学位，2021 年 11 月获委任为本公司监事。自 2006 年 2 月加入首创集团，历任北京首创股份有限公司会计信息部会计主管、首创集团财务管理部会计，首创集团财务管理部总经理助理，并自 2017 年 1 月起担任首创集团财务管理部副总经理。2016 年 11 月至 2018 年

4 月担任首创置业监事。加盟首创集团之前，于 2003 年 8 月至 2006 年 2 月担任北京京都会计师事务所审计员。

xxx，男，1965 年出生，于 2003 年 12 月取得中央党校本科学历，2021 年 11月获委任为本公司职工监事。2000 年 12 月加入首创集团，历任北京首创科技投资有限公司下属百善园房地产总经理，首创置业股份有限公司总裁办公室总经理助理、总经理，首创置业助理总裁、助理总裁兼总裁办公室总经理、助理总裁兼行政管理中心总经理等职务，现任首创置业助理总裁职务。加入首创集团前，于 1985 年 7 月

至 2000 年 12 月，曾先后任职于北京市人大常委会法制室、北京市综合投资公司下

属北京金洋房地产开发有限公司、北京力达交通发展有限公司。

xxx，x，0976 年出生，于 0000 x 0 xxxxxxxxxxxxxxxx，

0000 x 11 月获聘为本公司副总经理。2004 年 4 月加入首创集团，历任首创置业股份有限公司市场营销部高级专业经理、品牌营销中心助理总经理，首创置业重庆公司助理总经理、副总经理，首创置业青岛公司总经理，首创置业上海公司总经理，首创置业助理总裁兼上海公司总经理、首创置业副总裁兼上海公司总经理、首创置业副总裁兼华东区域公司总经理。加入首创集团前，于 1998 年 7 月至 2004 年 3 月曾先后任职于北京城建四建设工程有限公司、北京万科企业有限公司。

xx，x，1975 年出生，于 0000 x 0 xxxxxxxxxxxxxx， 0000

x 11 月获聘为本公司副总经理。2005 年 6 月加入首创集团，历任首创置业股份有限公司投资管理中心高级专业经理、资深专业经理、品牌营销中心资深专业经理，奥特莱斯置业广东有限公司万宁项目总经理，首创置业战略投资中心总经理、经营管理中心总经理、助理总裁兼深圳公司总经理、首创置业副总裁兼战略投资中心总经理兼粤港澳区域公司总经理、首创置业副总裁兼战略投资中心总经理。加入首创集团前，于 1997 年 7 月至 2005 年 6 月，先后任职于深圳市中协投资有限公司、世联地产顾问有限公司、北京万通地产股份有限公司。

xx，x，1978 年出生，于 2000 年取得中国金融学院经济学学士学位，2004年取得北京大学经济学院经济学硕士学位，2021 年 11 月获聘为本公司董事会秘书。 2004 年 7 月加入首创置业，先后担任业务拓展部专业主管，战略发展中心高级经

理，资本管理中心助理总经理、副总经理。自 2014 年 2 月起，担任首创置业资本管理中心总经理。2016 年 3 月起，担任首创置业董事会秘书。2018 年 12 月起，兼任首创钜大非执行董事。加入首创置业前，于 2000 年至 2001 年，任职于北京赛科药业股份有限公司财务部。

廖洋，男，1976 年出生，高级会计师，于 2001 年 7 月年取得东北财经大学国经济学硕士，2021 年 11 月获聘为本公司副总会计师（财务总监）。2005 年 8 月加入首创置业，先后任首创置业总部财务管理中心专业经理，西安公司财务部部门经理，总部财务管理中心高级专业经理，天津公司财务总监、副总经理，总部财务管理中心副总经理、总经理，公司纪委委员。2018 年 7 月起担任首金资本公司总经理。加入首创置业前，曾任中海地产北京公司财务部财务主管/会计。

xx，x，1978 年出生，企业二级法律顾问，于 2005 年 3 月取得澳大利亚麦考瑞大学商法硕士，2022 年 2 月获聘为本公司总法律顾问。2010 年 4 月加入首创置业，先后任首创置业总部风险管控中心资深专业经理、助理总经理、副总经理、总经理，首创置业副总法律顾问、总法律顾问、总部法律中心总经理。加入首创置业前，曾就职于北京北辰实业股份有限公司、中化化肥有限公司。

叶劲，男，1978 年出生，高级会计师，于 2006 年 7 月取得中国政法大学法学硕士，2022 年 2 月获聘为本公司总审计师。2005 年 8 月加入首创股份，先后任首创股份审计主管、审计法务部副总经理、总经理，首创股份法律部总经理、生态环境事业部总经理、北京水星投资管理有限责任公司总经理，首创股份西南大区总经理、党委书记，首创证券公司合规部副总经理、资产保全部副总经理。加入首创股份前，曾任中国丝绸进出口总公司财务部财务总监。

（三）现任董事、监事、高级管理人员在本公司及下属公司以外的企业兼职情况

截至本募集说明书摘要签署日，发行人董事、监事、高级管理人员在本公司及下属公司以外的企业主要兼职情况如下：

表：发行人现任董事、监事、高级管理人员主要兼职情况

姓名	在发行人公司任职	兼职单位名称	兼职单位与发行人的关联关 系	兼职职务
李松平	董事长	首创集团	控股股东	党委副书记、董事、总经理
刘永政	董事	首创集团	控股股东	党委副书记、董事
		北京首创生态环保集团股份有限公司	控股股东控股企业	董事长
xxx	董事	首创集团	控股股东	副总经理
xxx	董事	首创集团	控股股东	副总经理
		北京首创生态环保集团股份有限公司	控股股东控股企业	董事
		第一创业证券股份有限公司	控股股东控股企业	董事
xxx	董事、总经理	首中文和（天津）文化发展有限公司（公司注销中）	参股公司	董事长

姓名	在发行人公司任职	兼职单位名称	兼职单位与发 行人的关联关系	兼职职务
xx	x事、副总经理	首创华夏（天津）股权投资基金管理有限公司	控股股东控股企业	董事长
xxx	董事	首创集团	控股股东	基础设施部总经理
		北京市保障房配套市政基础设施建设有限公司	控股股东控股企业	董事长
		北京首创基础设施投资有限公司	控股股东控股企业	董事、总经理
		天津京津高速公路有限公司	控股股东控股企业	董事
		北京长安兴业房地产开发有限公司	控股股东参股企业	董事长
xx	x事	首创集团	控股股东	总审计师、审计部总经理、职工监事
		第一创业证券股份有限公司	控股股东控股企业	监事
xxx	监事	首创集团	控股股东	财务管理部副总经理
		北京首创生态环保集团股份有限公司	控股股东控股企业	董事
		北京市农业投资有限公司	控股股东控股企业	董事
		北京经济发展投资有限公司	控股股东控股企业	董事
		北京中国网球公开赛体育推广有限公司	控股股东控股企业	监事会主席
xxx	监事	北京中关村集成电路设计园发展有限责任公司	参股企业	董事、经理
xx	x法律顾问	天津市联展房地产开发有限公司	参股企业	监事
		置威科技（上海）有限公司	参股企业	监事

报告期内，发行人董事、监事和高级管理人员不存在公务员兼职情况，均无重大违法、违规行为。公司董事、监事和高级管理人员的任职符合《公司法》、《公务员法》、《关于进一步规范党政领导干部在企业兼职（任职）问题的意见》等相关法律法规以及《公司章程》的相关规定。

（四）持有发行人股权及债券情况

截至本募集说明书摘要出具之日，公司现任董事、监事、高级管理人员均不存在持有公司股权或债券的情况。

七、发行人主营业务情况

（一）发行人主营业务

发行人的经营范围：房地产开发；投资管理；资产管理；企业管理；物业管理；酒店管理；销售自行开发的商品房；出租商品用房、出租办公用房；园区管理服务；投资咨询；企业管理咨询；房地产信息咨询服务；财务咨询；旅游咨询（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；房地产开发以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

发行人成立于 2021 年 6 月 10 日，是专注于城市发展业务的大型产业集团，由北京市国资委下属特大型国有企业首创集团整合其原房地产、基础设施两个板块而成，囊括首创置业、首创经中、首创新城镇与北京绿基等业务平台，一方面借助首创置业等子板块数十年市场化运作经验，从事商品房开发销售、商业地产投资运营等市场化业务，积累了丰富的房地产开发经验；一方面充分发挥企业背景优势，积极响应国家政策，践行国企责任，大力发展保障房、租赁住房、城市更新及产业园区运营、土地一级开发（含棚户区改造）、基础设施建设等政策支持类业务，为促进区域经济发展与民生改善作出贡献。

其中，首创置业是全国领先的大型地产综合营运商，以中高端住宅专业开发、商业地产投资与运营等为核心业务，具备较高的市场知名度；首创经中核心业务包括产业新城、政策性住房、城市更新三大业务平台，致力于成为中国未来新城市规划、建设、运营领域的领导者；首创新城镇是北京市政府与首创集团共同发起设立，以支持北京城镇化建设为主要任务，助力北京市小城镇开展城镇化建设的两大政府引导基金之一；北京绿基是北京市唯一的绿化隔离地区市政基础设施建设平台，亦是北京市独特的保障房xx配套基础设施建设平台。

未来，发行人将立足北京，布局全国，聚焦最具活力、经济最发达区域，打造城

市开发、城市运营与城市更新三大核心业务板块，并积极承担保障房建设、基础设施建设等政策支持性业务，促进业务板块间协同互动、相互助力，致力于成为专注于城市发展的综合开发和服务运营平台，进而探索产业链延伸和创新服务，通过为城市发展提供综合解决方案，打造良性的城市价值生态系统，为居民提供满足美好生活需求的城市服务。

（二）发行人的主营业务收入构成及总体业务经营情况

首创城发业务板块主要分为房地产开发、土地一级开发、城市运营及其他板块，最近三年及一期，发行人的主营业务收入按业务分类如下表所示：

发行人主营业务收入构成

单位：亿元

项目	2022 年 1-3 月		2021 年度		2020 年度		2019 年度
	金额	占比	金额	占比	金额	占比	金额	占比
房地产开发	27.37	73.94%	279.04	79.32%	215.76	80.88%	164.16	68.96%
土地一级开发	7.46	20.15%	55.34	15.73%	37.61	14.10%	64.21	26.97%
城市运营	1.59	4.29%	14.38	4.09%	7.97	2.99%	7.91	3.32%
其他	0.60	1.62%	3.03	0.86%	5.44	2.04%	1.77	0.74%
合计	37.02	100.00%	351.78	100.00%	266.78	100.00%	238.05	100.00%

报告期内，本公司主要收入来源为房地产开发、土地一级开发和城市运营。本公司总体业务经营情况如下：

1、房地产开发

2019 年、2020 年、2021 年及 2022 年 1-3 月，发行人房地产开发业务（含商品房及保障房）分别为 164.16 亿元、215.76 亿元、279.04 亿元和 27.37 亿元，公司主要以商品房销售为主。发行人商品房销售聚焦xxx冀、长三角、粤港澳三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市。

商品房业务方面，2019 年，发行人及其合营公司、联营公司实现竣工总建筑面积约 232 万平方米。2020 年，发行人及其合营公司、联营公司实现竣工总建筑面积约 189 万平方米。2021 年，发行人及其合营公司、联营公司实现竣工总建筑面积约 421

万平方米。2022 年 1-3 月，发行人及其合营公司、联营公司实现竣工总建筑面积约 15

万平方米。

近三年，发行人商品房业务土地投资坚持聚焦三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市。

2019 年，发行人土地投资 355.5 亿元，总建筑面积 778.9 万平方米，其中三大核心城市圈合计投资额 238.4 亿元，占比 67.1%。

2020 年，发行人土地投资 189.9 亿元，总建筑面积 419.6 万平方米，其中三大核心城市圈合计投资额 138.9 亿元，占比 73.2%。

2021 年，发行人土地投资 33.67 亿元，总建筑面积 26.63 万平方米，其中三大核心城市圈合计投资额 33.67 亿元，占比 100.0%。

截至 2021 年 12 月 31 日，发行人拥有的土地储备未售总建筑面积约 1,545 万平方米，现有的土地储备可以满足本公司未来三年发展需要，规模适中。

保障房业务方面，发行人保障房业务主要围绕首创集团在北京自有用地盘活开展。发行人在北京大兴区拥有 4,000 余亩尚未开发自有土地，均为划拨取得，待开发土地资源充裕，目前主要项目有大兴区首创团河区地块定向安置房项目及通州区台湖嘉创二路 4 号地定向安置房项目，合计保障房建设数量达 7,000 余套。截至 2022 年 3

月末，保障房项目未售面积为 34.04 万平方米。

2、土地一级开发

发行人的土地一级开发项目主要位于京津地区。一般获得政府相关部门或机构授权和委托后，发行人会向发改委申请立项核准，并对所约定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行外部专业审查并出具规划意见，而后会在统一规划的基础上组织征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设。当该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件后，再对地块进行有偿出让或转让。

截至 2022 年 3 月末，发行人主要土地一级开发项目有天津武清土地一级开发项目、北京xxx棚户区改造项目、北京平谷白各庄土地一级开发项目、北京呼家楼棚户区改造项目、北石槽棚户区改造项目、北京平谷金海湖 AB 地块一级开发项目、张家口桥西区土地一级开发项目、房山区黄辛庄三期土地一级开发项目、xx村二期项

目、羊坊村棚户区改造和环境整治项目、大瓦窑项目等。

此外，发行人负责京津合作示范区的开发工作。京津合作示范区位于天津未来科技城，由北京、天津共同打造，是京津冀协同发展中非首都功能疏解的重要承接地、京津深化全方位合作的重要平台、区域改革创新发展的试验基地。发行人通过土地划拨取得该示范区占地面积 38 平方公里的土地，计划对其分三期进行开发建设，预计建

设周期为 15 年。目前，起步区（11 万平方公里）基础设施建设基本完成，已有 7 个产

业项目签约落地，总占地面积 650 亩，总投资 23.3 亿元。

发行人作为北京市国资委下属重点企业首创集团的子公司和城市发展业务平台，在京津地区较其他房地产开发企业有更大机会获取优质的土地一级开发项目，同时依托土地一级开发的机会，在二级市场土地获取方面存在先发优势。

3、城市运营

发行人的投资性物业目前主要为奥特莱斯综合体及租赁住房。

奥特莱斯综合体方面，公司主要通过旗下商业地产发展平台首创钜大进行对奥特莱斯综合体的开发、建设和运营。报告期内发行人的奥特莱斯综合体业务线经营业绩快速增长，首创钜大通过公开市场、股权合作等多种方式，轻重并举，于南昌、杭州、武汉、长沙、西安、郑州、济南、合肥、重庆等地获取新的奥特莱斯项目，实现快速布局，行业影响力迅速提升。截至目前，发行人已布局 17 家奥特莱斯，其中已开

业的奥特莱斯共有 15 家，成为全国布局数量最多的奥特莱斯营运商。

公司已组建了专业的奥特莱斯招商管理团队，采用多种方式优化奥特莱斯运营，与租户品牌形成良好协同，通过提升租户销售额方式最终确保本公司租金收入的提升。2019 年，发行人奥特莱斯共实现营业额 78.3 亿元，同比增长约 53%，年客流量达 4,129 万人次，同比增长约 32%。2020 年，发行人奥特莱斯共实现营业额近 74 亿元，

年客流量 3,810 万人次。2021 年，发行人奥特莱斯共实现营业额 100 亿元，同比增长约 35%，年客流量达 4,853 万人次，同比增长约 27%。2022 年 1-3 月，发行人奥特莱斯共实现营业额 28 亿元，客流量达 1,172 万人次。

同时，发行人积极响应国家“房住不炒”政策，借助自身优势大力发展租赁住房业务，重点打造集体用地租赁住房业务模式。目前，公司下属十八里店集租房项目已进

入开业全面筹备阶段，可出租单元 6,390 套，其中第一期部分地块已完成结构封顶，

预计将于 2022 年入市，可提供约 2,312 套房源，第二期已与十八里店乡政府签订合作框架协议。

此外，发行人在顺义、平谷和房山拥有 7 宗集体土地建设租赁住房项目，总建筑

面积约 80 万平方米，可提供租赁住房约 6,200 套，其中白各庄、张镇、下坡店三宗项

目已完成结构封顶，预计于 2022 年入市。

4、其他业务

发行人其他业务主要系基础设施业务、城市更新及产业园区运营业务、咨询业务等。

发行人基础设施业务主要为绿化隔离地区市政基础设施建设业务。目前，公司已累计完工及在建的绿隔地区市政道路 95 条，总长约 90 公里，同时实现配套专业管线

建设 480 公里。业务平台北京绿基是北京市唯一的绿化隔离地区市政基础设施平台，亦是北京市独特的保障房xx配套基础设施建设平台。

发行人城市更新及产业园区运营业务主要包括文创产业园区改造运营、高科技产业园区运营、东四胡同博物馆的改造运营等。其中，文创产业园区已成功打造郎园和咏园两大品牌标杆，布局全国北京、杭州等四个城市共计九个项目；高科业务已成功落成中关村集成电路园标杆项目，并成功在南京、重庆落地新项目。经过数年探索发展，公司的城市更新及产业园区运营业务已初具规模，有效助力公司业务转型升级。

发行人的咨询业务经营模式，主要是通过首创置业与合作方签订委托管理协议的形式，由首创置业为对方公司提供品牌使用服务和管理服务，并收取一定的管理咨询费用。相应项目的管理团队由首创置业所在城市公司的团队人员负责。

（三）发行人业务板块情况

1、房地产开发板块

（1）发行人房地产开发资质情况

发行人房地产开发板块主要经营内容包括商品房开发、保障房开发，发行人主要房地产开发资质如下表所示：

发行人及其主要子公司房地产业务的资质取得情况

序号	公司名称	业务资质名称	颁发主体	有效期（底稿日期）	如已失效或即将失效，是否正在办理续期或新 证
1	首创置业有限 公司	中华人民共和国房地产 开发企业资质证书	北京市住房和城 乡建设委员会	2024 年 4 月 25 日	-
2	北京贵佳茂置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市顺义区住 房和城乡建设委员会	2023 年 6 月 18 日	-
3	北京联创盛业房地产开发有 限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市密云区住房和城乡建设委 员会	2023 年 4 月 28 日	-
4	北京旭嘉置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	北京市海淀区住 房和城乡建设委员会	2021 年 7 月 2 日	正在办理续期2
5	北京金亿丰置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	北京市顺义区住房和城乡建设委 员会	2024 年 6 月 4 日	-
6	北京天智盈置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市顺义区住 房和城乡建设委员会	2024 年 6 月 17 日	-
7	北京新博城房 地产开发有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市密云区住 房和城乡建设委员会	2022 年 8 月 31 日	-
8	北京宝驰通置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	北京市密云区住房和城乡建设委 员会	2022 年 1 月 18 日	正在办理续期
9	北京益凯优置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市顺义区住 房和城乡建设委员会	2024 年 3 月 20 日	-
10	北京兴泰吉成置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市房山区住房和城乡建设委 员会	2024 年 3 月 22 日	-
11	北京创瑞华安置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市房山区住 房和城乡建设委员会	2023 年 8 月 12 日	-

2 根据住建部房地产市场监管司于 2021 年 6 月 30 日出具的《住房和城乡建设部房地产市场监管司关于做好房地产开发企业资质审批

制度改革有关工作的函》（建司局函房[2021]65 号），“自 2021 年 7 月 1 日起各地住房和城乡建设部门停止受理房地产开发企业三级、四

级资质的核定申请和暂定资质备案申请。2021 年 7 月 1 日前已受理的，仍按原条件进行审批或备案。我部正在修订房地产开发企业资质管

理规定。自 2021 年 7 月 1 日至新的房地产开发企业资质管理规定实施之日止，房地产开发企业三级、四级、暂定资质证书有效期届满

的，有效期统一延长至新的房地产开发企业资质管理规定实施之日，资质证书无需换发。”2022 年 3 月 2 日，住建部发布《住房和城乡建

设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定》（住房和城乡建设部令第 54 号），对《房地产开发企业资质管理规定》进行修订，新规颁布后，各地住房和城乡建设部门陆续重启受理房地产开发企业三级、四级资质的核定申请和暂定资质备案申请，针对已过有效期的资质证书，发行人及子公司正在办理续期。

序号	公司名称	业务资质名称	颁发主体	有效期（底稿日期）	如已失效或即将失效，是否正在办理续期或新 证
12	北京创瑞祥安置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市大兴区住房和城乡建设委 员会	2021 年 12 月 12 日	正在办理续期
13	北京安顺园房 地产开发有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市房山区住 房和城乡建设委员会	2022 年 8 月 18 日	-
14	首创朝阳房地产发展有限公 司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市朝阳区住房和城乡建设委 员会	2023 年 6 月 29 日	-
15	天津兴泰吉鸿 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业资质证书	天津市城乡建设 委员会	2022 年 8 月 31 日	-
16	天津首创新园 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业资质证书	天津市住房和城 乡建设委员会	2021 年 10 月 31 日	正在办理续 期
17	天津宏泰伟业房地产开发有 限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	天津市城乡建设委员会	2022 年 2 月 28 日	正在办理续期
18	天津兴泰聚成 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业资质证书	天津市城乡建设 委员会	2022 年 12 月 31 日	-
19	天津兴泰吉丰 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业资质证书	天津市城乡建设 委员会	2024 年 5 月 19 日	-
20	天津兴泰吉盛 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业资质证书	天津市河北区住 房和建设委员会	2023 年 6 月 24 日	-
21	天津兴泰吉昌 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业资质证书	天津市红桥区住 房和建设委员会	2022 年 11 月 8 日	-
22	上海首浦置业 有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	上海市住房保障 和房屋管理局	2021 年 12 月 31 日	正在办理续 期
23	上海首杨投资有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	上海市住房和城乡建设管理委员 会	2021 年 12 月 31 日	正在办理续期
24	重庆首创新石 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业资质证书	重庆市城乡建设 委员会	2023 年 7 月 18 日	-
25	浙江华隆置业 有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业资质证书	湖州市住房和城 乡建设局	2022 年 8 月 9 日
26	上海首泾投资有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	上海市住房和城乡建设管理委员 会	2021 年 12 月 31 日	正在办理续期
27	北京永源兴置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市大兴区住 房和城乡建设委员会	2023 年 11 月 24 日
28	北京泰浩盛垣置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市平谷区住房和城乡建设委 员会	2023 年 3 月 23 日
29	上海暄熹房地 产开发有限公	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	上海市住房保障 和房屋管理局	2021 年 5 月 22 日	正在办理续 期

序号	公司名称	业务资质名称	颁发主体	有效期（底稿日期）	如已失效或即将失效，是否正在办理续期或新 证
	司
30	上海瓴毓置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	上海市住房和城 乡建设管理委员会	2021 年 12 月 31 日	正在办理续期
31	上海首淀置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	上海市住房和城乡建设管理委员 会	2021 年 12 月 31 日	正在办理续期
32	深圳首龙房地 产开发有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	深圳市规划和国土资源委员会	2023 年 12 月 24 日	-
33	北京泰龙翔置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市平谷区住 房和城乡建设委员会	2024 年 3 月 8 日
34	上海首湖投资有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	上海市住房和城乡建设管理委员 会	2021 年 12 月 31 日	正在办理续期
35	天津城铁港铁 建设有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业资质证书	天津市城乡建设 委员会	2021 年 8 月 31 日	正在办理续 期
36	重庆首灏置业 有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业资质证书	重庆市住房和城 乡建设委员会	2024 年 6 月 18 日	-
37	成都首创华府 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	四川省住房和城 乡建设厅	2021 年 11 月 14 日	正在办理续 期
38	xxxxxxxxxxxx x	xxxxxxx房地产开发企业资质证书	佛山市住房和城乡建设管理局	2021 年 12 月 20 日	住 建 部 新政， 自动延 期3
39	青岛沧海伟业 房地产开发有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	青岛市城乡建设委员会	2022 年 5 月 11 日
40	上海首翟置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	上海市住房和城乡建设管理委员 会	2022 年 12 月 25 日	-
41	成都首创瑞华 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	四川省住房和城 乡建设厅	2024 年 6 月 2 日	-
42	xxxxxx xxxx	xxxxxxx房地产 开发企业暂定资质证书	杭州市余杭区住 房和城乡建设局	2022 年 5 月 7 日	-
43	天津天科置业 有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业资质证书	天津市住房和城 乡建设委员会	2023 年 7 月 17 日	-
44	昆山市广盛房 地产开发经营	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	江苏省住房和城 乡建设厅	2021 年 7 月 21 日	正在办理续 期

3《房地产开发企业资质管理规定》新规颁布后，粤港澳区域住房和城乡建设部门暂未重启受理房地产开发企

业三级、四级资质的核定申请和暂定资质备案申请，发行人将在当地住建部门开放办理续期后及申请续期。

序号	公司名称	业务资质名称	颁发主体	有效期（底稿日期）	如已失效或即将失效，是否正在办理续期或新 证
	有限公司
45	沈阳龙京置地 有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	沈阳市城乡建设 局	2022 年 7 月 1 日
46	厦门首京置业 有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	厦门市住房保障 和房屋管理局	2022 年 9 月 29 日	-
47	厦门首置翔发房地产开发有 限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	厦门市住房保障和房屋管理局	2022 年 9 月 9 日	-
48	佛山首瑞房地 产开发有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	佛山市住房和城乡建设管理局	2022 年 8 月 10 日	-
49	昆明首置新业房地产开发有 限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	昆明市住房和城乡建设局	2021 年 7 月 16 日	正在办理续期
50	天津兴泰xx 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	天津市津南区住 房和建设委员会	2021 年 9 月 23 日	正在办理续 期
51	成都首阅华创 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	四川省住房和城 乡建设厅	2022 年 10 月 14 日	-
52	昆明昆仑首置房地产有限公 司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	昆明市住房和城乡建设局	2021 年 8 月 27 日	正在办理续期
53	北京首创奥特 莱斯房山置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市房山区住 房和城乡建设委员会	2022 年 8 月 19 日	-
54	海南首创xx置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	万宁市住房和城乡建设局	2021 年 8 月 18 日	住 建 部 新政， 自动延 期
55	南宁钜大奥特 莱斯置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	南宁市行政审批局	2022 年 5 月 17 日	正在办理续期
56	天津xx置业 有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	天津市武清区住 房和建设委员会	2024 年 1 月 8 日	-
57	京津同城（ 天 津） 投资有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	中华人民共和国 住房和城乡建设部	2022 年 9 月 30 日	-
58	北京景辉置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	北京市xxx区住房和城市建设 委员会	2022 年 4 月 6 日	正在办理续期
59	首创嘉铭新城 镇投资发展有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市平谷区住 房和城乡建设委员会	2023 年 4 月 15 日	-
60	北京鎏金置业有限责任公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市xxx区住房和城乡建设 委员会	2023 年 8 月 7 日

序号	公司名称	业务资质名称	颁发主体	有效期（底稿日期）	如已失效或即将失效，是否正在办理续期或新 证
61	北京优达置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市平谷区住房和城乡建设委 员会	2022 年 7 月 23 日	-
62	首创天顺基础 设施投资有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市顺义区住 房和城乡建设委员会	2021 年 9 月 22 日	正在办理续期
63	北京首创中北基础设施投资 有限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	北京市顺义区住房和城乡建设委 员会	2022 年 3 月 14 日	正在办理续期
64	北京创阅新科 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	北京市丰台区住 房和建设委员会	2021 年 8 月 9 日	正在办理续 期
65	天津首创天华房地产开发有 限公司	中华人民共和国房地产开发企业资质证书	天津市住房和城乡建设委员会	2023 年 12 月 22 日	-
66	天津兴泰xx 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业资质证书	天津市津南区住 房和建设委员会	2021 年 9 月 23 日	正在办理续 期
67	首创xx（ 昆 山） 置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	江苏省住房和城乡建设厅	2021 年 7 月 6 日	正在办理续期
68	成都首创正华 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	四川省住房和城 乡建设厅	2023 年 9 月 17 日	-
69	青岛首智投资 开发有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	青岛市住房和城 乡建设厅	2022 年 1 月 14 日	正在办理续 期
70	沈阳昊华置业有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	沈阳市住房和城乡建设厅	2021 年 6 月 14 日	项目开发完 成， 自动注销
71	北京市四方房地产开发有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	北京市朝阳区住房和城乡建设委员会	2020 年 5 月 14 日	后续不再开展房地产开发业务， 不 再续期
72	厦门钜大奥莱商业管理有限 公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	厦门市住房保障和房屋管理局	2022 年 11 月 6 日	-
73	重庆首泓科技 发展有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	重庆市住房和城 乡建设委员会	2022 年 5 月 13 日	正在办理续 期
74	海南奥特莱斯 置业有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业资质证书	万宁市住房和城 乡建设委员会	2024 年 7 月 7 日	-
75	河南融首新越文旅开发有限 公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	新乡市住房保障和房地产管理局	2022 年 6 月 7 日	-
76	江阴敔悦置业 有限公司	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	江苏省住房和城 乡建设厅	2021 年 9 月 10 日	正在办理续 期
77	首创东兴（ 昆 山） 房地产开	中华人民共和国房地产 开发企业暂定资质证书	江苏省住房和城 乡建设厅	2021 年 5 月 7 日	正在办理续 期

序号	公司名称	业务资质名称	颁发主体	有效期（底稿日期）	如已失效或即将失效，是否正在办理续期或新 证
	发有限公司
78	武汉融灏房地 产开发有限公司	中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书	武汉市住房保障和房屋管理局	2022 年 5 月 27 日	正在办理续期

备注：资质证书已过期或将过期时，发行人视生产经营情况开展续期。

（2）发行人房地产开发板块业务运营模式

房地产板块开发流程较为复杂，涉及政府部门和合作单位较多，要求开发商有较强的项目管理和协调能力。公司房地产板块业务流程如下图所示：

发行人房地产板块业务流程图

（3）商品房业务板块

发行人商品房业务板块以中高端住宅专业开发、商业地产投资与运营等为核心业务。2019 年、2020 年、2021 年及 2022 年 1-3 月，发行人商品房业务板块累计竣工面积约 857 万平方米，具有丰富的房地产开发经验，下属的“首创置业”品牌已获得了较

高的市场知名度，多次被《经济观察报》评为“中国蓝筹地产企业”，及被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合评为“中国房地产公司品牌价值 TOP10（国有）”。

发行人商品房业务板块聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市，在维持京津地区大本营地位的同时进一步挖掘其他核心城市机会。2019 年度、2020 年度、2021 年度及 2022 年 1-3 月，商品房业务板块的签约销售金额分别为 808.1 亿元、714.1 亿元、551.0 亿元及 53.0 亿元，签约销售面积分别为

316.3 万平方米、294.0 万平方米、253.0 万平方米及 34.0 万平方米。截至 2021 年 12 月 31 日，发行人商品房业务板块拥有的土地储备未售总建筑面积约 1,545 万平方米，现有的土地储备可以满足公司未来三年发展需要，规模适中。

1）发行人最近三年房地产开发及销售情况

最近三年及一期，发行人的房地产开发主要业务指标具体情况如下：

发行人房地产开发主要业务指标

单位：万平方米

项目	2022 年 1-3 月	2021 年	2020 年	2019 年
当期新开工面积	0	215	448	429
当期开复工面积	622	1,320	1,354	1,139
当期竣工面积	15	421	189	232

A.已建项目具体销售情况

截至 2021 年末，发行人合并报表范围内主要已完工项目的销售情况良好，具体如下表所示：

单位：平方米、万元、元/平方米

项目名称	应占权益	截至 2021 年末累计签约 销售面积	截至 2021年末累计签约销售 金额	截至 2021 年末累计回款 金额	确认收入			签约均价			去化率
					2019 年	2020 年	2021 年	2019 年	2020 年	2021 年	2019 年末	2020 年末	2021 年 末
北京海淀永丰产 业基地 F1	100%	220,751	1,013,374	890,505	250,043	390,034	95,720	47,023	16,634	44,424	87%	88%	90%
丽泽金融商务x xx F05	100%	83,599	334,816	303,128	153,705	-	-	55,021	85,151	-	98%	98%	100%
北京赵全营 F1-01 项目	100%	50,449	116,693	115,963	3,896	1,071	-	28,594	24,850	37,411	93%	93%	93%
北京赵全营 4 号 地	100%	118,556	257,602	255,893	-	-	9,266	-	-	31,718	-	-	57%
北京赵全营 2 号 地	100%	141,435	310,625	293,933	-	-	29,022	-	-	34,400	-	-	63%
北京顺义 17 街区 项目	100%	144,879	263,425	259,689	63,691	9,584	6,023	22,542	101,742	22,144	92%	93%	93%
北京密云云凤山 庄项目	100%	211,872	345,839	315,753	-	-	19,758	-	-	17,538	-	-	86%
北京密云新城项 目	100%	70,175	212,607	211,099	96,382	20,689	7,055	29,176	10,698	28,630	67%	68%	69%
北京密云檀营乡 项目	100%	117,704	184,488	184,271	64,254	-	168,365	21,087	21,350	16,693	59%	59%	59%
北京房山高教园 项目	100%	150,143	297,832	297,281	41,082	4,870	1,970	22,727	2,072	2,938	76%	81%	82%

北京大兴孙村项 目	100%	79,855	105,304	105,300	4,658	716	713	24,143	25,788	-	74%	74%	74%
天津双港 121 项 目	55%	243,416	254,074	253,832	-	7,055	2,510	-	-	9,273	-	88%	88%
天津辛庄五号地 项目	20%	141,056	283,068	283,038	177,792	4,621	1,441	4,084	3,310	16,977	98%	99%	99%
天津武清项目 08- 02 地块	100%	194,090	150,233	149,772	-	870	190	7,128	10,972	10,676	90%	91%	91%
天津武清项目 01- 05 地块	100%	214,162	175,750	175,750	5	107	3	13,789	-	-	93%	93%	93%
天津武清项目 03- 02 地块	100%	194,109	170,260	169,932	501	398	4	13,691	3,368	18,674	90%	93%	93%
天津武清项目 04- 02 地块	100%	208,895	212,267	211,848	2,503	734	1,297	17,484	3,836	12,978	81%	82%	82%
天津宏泰项目 07- 02 地块	100%	48,023	63,184	63,184	13,625	9,840	-74	13,661	18,219	12,227	93%	93%	75%
天津宏泰项目 06- 09 地块	100%	20,365	20,076	20,076	8,175	-	1,143	11,079	22,531	11,108	79%	79%	51%
天津宏泰项目 07- 08 地块	100%	9,156	15,920	15,755	5,450	-	0	17,541	15,285	9,598	58%	63%	36%
上海青浦盈浦街 道项目 14-04 地块	100%	80,627	199,922	199,422	1,908	11	616	-	4,024	3,173	96%	96%	99%
上海青浦盈浦街道项目 20-04 地 块	100%	53,242	158,022	144,510	9,819	472	247	36,786	3,614	12,002	63%	66%	91%
上海青浦盈浦街道项目 53-04 地 块	100%	78,766	247,228	246,375	-	165,622	40,102	38,741	40,904	5,267	-	62%	84%
上海青浦盈浦街 道项目 37-02 地	100%	47,617	215,197	210,936	-	-	1,345	-	-	45,193	-	-	63%

块
上海青浦盈浦街道项目 22-05 地 块	100%	25,040	107,157	104,511	-	-	95,602	-	-	45,105	-	-	61%
上海青浦盈浦街 道项目 24-01 地块	100%	53,066	185,930	183,319	-	81,234	86,695	40,270	40,149	7,992	-	57%	69%
上海xx项目	51%	129,135	686,438	686,438	-	204,509	422,405	57,914	67,497	32,477	-	49%	73%
xxxxxxx 00-00 地块	100%	25,345	155,440	151,958	-	-	130,741	-	-	60,410	-	-	58%
杭州余杭项目	100%	138,777	388,350	353,393	-	-	299,584	-	-	27,090	-	-	94%
湖州太湖项目	100%	146,394	252,873	247,466	-	-	1,584	-	-	18,504	-	-	91%
昆山奥特莱斯项 目南地块	100%	361,341	298,701	299,235	109,909	13,426	1,525	3,412	6,070	60,000	100%	100%	100%
昆山奥特莱斯项 目中地块	100%	294,172	253,339	253,256	1,497	-	1,631	6,087	4,343	60,000	100%	100%	100%
无锡东亭镇项目	100%	291,635	174,320	174,314	1,730	1,169	-	7,447	6,270	-	94%	95%	96%
镇江国家大学科技园项目悦府一 期	100%	111,834	53,736	53,201	1,569	95	87	8,484	50,000	35,000	97%	97%	99%
镇江国家大学科 技园项目悦府二期	100%	119,283	48,903	48,189	643	-	16	6,720	50,000	34,100	93%	93%	99%
重庆鸿恩寺项目	100%	898,595	632,230	631,851	-	-	1,488	2,870	2,429	1,886	94%	94%	95%
重庆南岸茶园项 目	100%	84,472	131,453	125,917	-	-	87,327	-	-	15,916	-	-	44%
成都青龙场项目	100%	278,498	273,758	271,255	19,906	6,852	15,174	13,422	2,977	14,037	73%	78%	81%

成都 68 信箱项目	100%	201,623	313,346	313,125	59,493	133,793	20,409	19,785	15,425	14,836	79%	79%	79%
成都天府新区项 目	100%	98,636	196,289	192,755	-	77,018	97,620	20,395	20,164	14,985	-	65%	70%
成都青羊项目	100%	74,167	208,232	199,000	-	-	59,758	-	-	27,819	-	-	71%
沈阳沈中大街项 目	100%	624,050	470,161	469,135	-	-	6,563	-	-	2,506	-	-	96%
沈阳琥珀湾项目	100%	91,116	118,989	118,253	-	68,958	19,638	13,365	15,973	12,650	-	84%	97%
沈阳铁西区 3 号 地	100%	20,562	39,733	38,721	-	-	27,578	-	-	18,027	-	-	52%
沈阳铁西区 4 号 地	100%	10,598	13,450	9,423	-	-	-	-	-	12,691	-	-	28%
青岛城阳项目	100%	151,407	145,665	142,947	14,408	5,217	15,864	10,213	9,454	9,639	80%	83%	83%
济南奥特莱斯 （销售部分）	70%	60,828	91,244	91,117	73,845	-	-	19,702	11,694	-	98%	99%	99%
重庆奥特莱斯 （销售部分）	70%	11,253	19,286	19,355	14,679	2,926	-	13,873	11,448	-	63%	65%	65%
南宁奥特莱斯 （销售部分）	70%	8,683	14,906	12,057	-	-	1,957	-	-	16,677	-	-	57%
四方大厦项目	100%	16,117	101,078	99,846	-	45,574	46,648	-	61,300	64,411	-	54%	100%

B．主要在建、拟建项目情况

截至 2021 年末，发行人合并报表范围内主要在建、拟建项目情况如下所示：

单位：平方米、万元

项目名称	总建筑面积	总投资额	已投比例	开工时间	预计竣工时 间
在建项目
投资物业
厦门奥特莱斯	124,870	107,441	68%	2019 年 12 月	2022 年 3 月
青岛奥特莱斯	97,600	90,136	73%	2019 年 1 月	2022 年 12 月
销售物业
北京呼家楼项目	163,599	770,878	70%	2008 年 3 月	2023 年 6 月
北京大瓦窑项目	187,013	527,823	63%	2020 年 12 月	2022 年 12 月
北京平谷金海湖韩庄村B1 地 块	230,592	301,457	62%	2019 年 4 月	2023 年 2 月
北京黄辛庄项目	436,860	447,283	87%	2013 年 11 月	2022 年 12 月
北京大兴黄村项目	223,732	556,405	80%	2018 年 10 月	2022 年 4 月
北京xxx西黄村二期项目	198,613	531,772	64%	2021 年 4 月	2023 年 10 月
天津洪泥河项目	572,219	485,523	95%	2013 年 9 月	2023 年 12 月
天津港铁项目	427,694	664,609	32%	2016 年 5 月	2024 年 6 月
天津北运河项目	356,770	494,661	85%	2014 年 12 月	2023 年 10 月
天津中山路项目	179,648	290,468	76%	2016 年 2 月	2023 年 12 月
天津辛庄三号地项目	235,815	368,529	75%	2019 年 10 月	2022 年 4 月
天津油脂厂项目	125,000	348,031	88%	2018 年 9 月	2022 年 9 月
天津滨海新区宁河地块	232,043	248,983	43%	2021 年 9 月	2023 年 11 月
天津武清项目静竹广场	18,101	26,500	48%	2012 年 12 月	2023 年 12 月
天津武清项目 04-10 地块	63,367	71,933	68%	2020 年 7 月	2022 年 6 月
上海青浦盈浦街道项目 25-04 地块	35,838	98,064	86%	2018 年 6 月	2022 年 3 月
上海青浦xx街道项目	88,529	207,568	62%	2021 年 12 月	2023 年 12 月
上海松江广富林街道项目	180,786	412,270	57%	2021 年 11 月	2023 年 12 月
上海xx平凉项目	131,691	661,535	89%	2016 年 8 月	2023 年 8 月
xxxxxxx 00-00 地块	48,562	160,386	81%	2020 年 2 月	2022 年 2 月
昆山奥特莱斯项目北地块	365,117	308,639	51%	2016 年 12 月	2022 年 7 月

项目名称	总建筑面积	总投资额	已投比例	开工时间	预计竣工时 间
昆山xx地块	287,037	266,751	78%	2019 年 12 月	2022 年 4 月
江阴敔山湾东麓项目	293,349	316,166	53%	2021 年 1 月	2023 年 9 月
深圳龙华项目	59,745	302,287	91%	2018 年 1 月	2022 年 5 月
佛山狮山镇项目	92,958	119,956	87%	2019 年 3 月	2022 年 1 月
佛山狮山镇兴业路东项目	229,452	297,224	77%	2019 年 8 月	2023 年 2 月
东莞望牛墩项目	134,644	186,929	82%	2019 年 12 月	2022 年 6 月
武汉经开项目	2,469,691	1,744,207	41%	2020 年 6 月	2028 年 7 月
郑州北平原示范区项目	1,428,281	875,107	35%	2020 年 6 月	2025 年 2 月
厦门翔安新城 J05 地块	52,192	130,173	87%	2019 年 10 月	2022 年 5 月
厦门翔安新城H19 地块	40,534	100,302	84%	2019 年 11 月	2022 年 6 月
厦门翔安新城H24 地块	60,385	158,751	79%	2019 年 11 月	2022 年 6 月
昆明盘龙中坝项目	354,426	340,008	80%	2018 年 12 月	2022 年 6 月
昆明巫家坝项目 5 号地	315,724	364,196	49%	2019 年 12 月	2022 年 10 月
重庆西永项目	498,432	285,876	92%	2013 年 8 月	2024 年 12 月
重庆高科技产业园项目	388,651	324,797	62%	2020 年 11 月	2022 年 11 月
西安凤城路项目	1,998,816	1,110,477	71%	2009 年 5 月	2022 年 5 月
青岛即墨项目	375,148	308,037	45%	2021 年 3 月	2024 年 9 月
青岛沧安路项目	111,405	102,524	67%	2018 年 12 月	2022 年 6 月
海南万宁项目	147,469	106,194	59%	2018 年 5 月	2023 年 11 月
天津二级项目 10 号地块	171,383	150,200	69%	2019 年 12 月	2024 年 10 月
拟建项目
销售物业
郑州北平原示范区项目（产 业）	147,446	193,576	31%	2022 年 6 月	2024 年 10 月

2）发行人土地储备情况

截至 2021 年末，发行人土地储备的基本情况如下表所示：

发行人主要土地储备情况

单位：平方米

项目名称 地理位置 物业类型 占地面 积 总建筑 面积 土地储 备

投资物业
房山奥特莱斯	北京市房山区	商业	90,766	196,490	196,490
万宁奥特莱斯	海南省万宁市礼纪镇	商业	199,807	103,200	103,200
湖州奥特莱斯	浙江省湖州市太湖旅游度假 区	商业	214,317	97,540	97,540
昆山奥特莱斯	江苏省昆山市东部新城	商业	93,026	100,530	100,530
南昌奥特莱斯	江西省南昌市	商业	86,987	158,070	158,070
杭州奥特莱斯	浙江省杭州市富阳区	商业	101,691	112,280	112,280
武汉奥特莱斯	湖北省武汉市东湖新区	商业	89,757	107,560	107,560
西安奥特莱斯	陕西省西安市xx技术产业 开发区	商业	81,301	118,840	118,840
郑州奥特莱斯	河南省郑州市	商业	80,790	96,580	96,580
济南奥特莱斯	山东省济南市历城区唐冶新 区	商业	114,929	121,520	121,520
合肥奥特莱斯	安徽省合肥市滨湖新区	商业	87,913	96,270	96,270
重庆奥特莱斯	重庆市巴南区鹿角新城	商业	74,349	110,560	110,560
昆明奥特莱斯	云南省昆明市五华区	商业	67,920	136,040	136,040
青岛奥特莱斯	山东省青岛市xx区	商业	93,972	97,600	97,600
南宁奥特莱斯	广西壮族自治区南宁市兴宁 区	商业	101,974	145,590	145,590
厦门奥特莱斯	xxxxxxxxx	xx	00,000	000,000	000,000
xxxxxxxxxxX0	xxxxxx	xxx/xx	00,000	00,000	00,000
xxxxxx	xxxxxx	xxx/商业	7,069	48,431	48,431
销售物业
北京呼家楼项目	北京市朝阳区	住宅/商业	34,163	163,599	46,143
xxxxxxxxxx X0	xxxxxx	xx/xx/x x/xxx	65,219	292,943	25,381
北京海淀永丰产业基地B2	xxxxxx	xxx/xx	00,000	000,000	0,000
xxxxxxx	xxxxxx	xxx/公寓	26,352	252,065	7,375
北京丽泽金融商务区 D0708	北京市丰台区	公寓/商业/写 字楼	27,295	222,912	204,584
北京丰台青龙湖项目	北京市丰台区	住宅/商业/写 字楼	230,356	530,948	202,282
北京大瓦窑项目	北京市丰台区	住宅	44,670	187,013	59,282
北京朝阳孙河西甸村地块	北京市朝阳区	住宅	90,394	231,654	18,615
北京朝阳孙河北甸西村地块	北京市朝阳区	住宅	53,526	137,181	9,746
北京朝阳驼房营地块	北京市朝阳区	住宅/商业	61,023	187,954	29,991
北京赵全营 F1-01 项目	xxxxxx	xx/xx	00,000	00,000	0,000

xxxxx 0 x地	北京市顺义区	住宅/公寓	104,345	252,787	90,794
北京赵全营 2 号地	北京市顺义区	住宅/公寓/商 业	114,154	271,460	82,583
北京顺义 17 街区项目	北京市顺义区	住宅/公寓	85,056	192,159	13,640
北京赵全营F2-01 项目	北京市顺义区	公寓/商业	17,277	48,849	43,191
北京顺义新城 26 街区项目	北京市顺义区	住宅/商业	88,702	282,456	3,479
北京密云云凤山庄项目	北京市密云区	住宅	334,855	285,800	34,419
北京密云新城项目	北京市密云区	住宅/商业	56,254	185,259	31,452
北京密云新城 0102 街区项目	北京市密云区	住宅/商业	13,868	59,598	3,950
北京密云檀营乡项目	北京市密云区	住宅/商业	60,999	230,249	84,974
北京平谷畅春园项目	北京市平谷区	住宅/商业	220,878	334,691	44,801
北京平谷金海湖韩庄村B1 地块	北京市平谷区	公寓/商业/写 字楼	176,100	230,592	190,428
北京平谷金海湖韩庄村 6014 地块	北京市平谷区	住宅	58,643	119,613	107,808
北京平谷金海湖韩庄村 6019 地块	北京市平谷区	住宅/商业	133,408	250,165	183,817
北京平谷金海湖世界休闲大会项目	北京市平谷区	商业	48,800	65,680	65,680
北京房山高教园项目	北京市房山区	住宅/公寓/商 业	56,138	211,596	32,332
北京黄辛庄项目	北京市房山区	住宅	114,166	436,860	39,932
北京房山良乡项目	北京市房山区	住宅/商业/写 字楼	53,579	166,293	40,594
北京大兴孙村项目	北京市大兴区	住宅/公寓/商 业	61,512	125,805	43,936
北京大兴黄村项目	北京市大兴区	公寓/商业	84,213	223,732	170,476
北京大兴瀛海地块	北京市大兴区	住宅/商业	75,065	277,828	72,407
北京大兴亦庄地块	北京市大兴区	住宅/商业/写 字楼	76,286	296,099	125,591
北京xxx西黄村项目	xxxxxxx	xx	00,000	000,000	00,000
xxxxxxxxxx项目	北京市xxx区	住宅/商业/写 字楼	38,379	198,613	67,881
天津双港 121 项目	xxxxxx	xx/xx/x x/xxx	255,038	313,923	32,201
天津xx项目	xxxxxx	xx/xx/x x	000,000	000,000	00,000
xxxxxx	xxxxxx	xx/xxx	151,596	164,210	17,100
天津洪泥河项目	天津市津南区	住宅/商业	257,093	572,219	25,888
天津港铁项目	xxxxxx	xx/xx/x x/xxx	66,888	427,694	198,722
天津北运河项目	天津市河北区	住宅/公寓/商 业	62,817	356,770	138,534

天津中山路项目	xxxxxx	xx/xx/x xx	00,000	000,000	00,000
xxxxxx地项目	天津市津南区	住宅/商业	86,088	235,815	109,981
天津辛庄五号地项目	天津市津南区	住宅	82,164	141,949	1,939
天津红咸里项目	天津市红桥区	住宅/商业/写 字楼	106,920	352,119	68,059
天津油脂厂项目	天津市红桥区	住宅/商业	38,704	125,000	41,789
天津西青中北镇项目	天津市西青区	住宅	41,175	97,760	46,267
xxxxxx 0 x地项目	天津市北辰区	住宅	129,903	328,605	198,829
xxxxxx 0 x地项目	天津市北辰区	住宅	98,263	244,057	81,900
天津滨海新区宁河地块	天津市滨海新区	住宅	173,988	232,043	226,068
天津武清项目	天津市武清区	住宅/商业/写 字楼	1,783,033	1,942,385	718,995
上海青浦盈浦街道项目	上海市青浦区	住宅/商业	204,781	539,296	99,230
上海青浦xx街道项目	上海市青浦区	住宅/商业	30,555	88,529	82,753
上海松江广富林街道项目	上海市松江区	住宅/商业/写 字楼	57,581	180,786	171,429
上海xx平凉项目	上海市xx区	住宅/商业/写 字楼	32,360	131,691	4,200
上海xx项目	上海市浦东新区	住宅	69,433	221,683	48,590
上海新场项目	上海市浦东新区	住宅	56,887	123,824	59,059
xxxxxxx 00-00 地块	上海市闵行区	住宅	18,049	52,174	18,155
xxxxxxx 00-00 地块	上海市闵行区	住宅	16,902	48,562	16,290
杭州余杭项目	xxxxxxxxx	xx/xx	00,000	000,000	0,000
xxxxxx项目	xxxxxxxxx	xx/xx	00,000	000,000	0,000
xxxx项目	浙江省嘉兴市桐乡市	住宅/商业	152,327	242,409	234,054
湖州太湖项目	浙江省湖州市太湖旅游度假 区	住宅/商业	145,153	488,327	14,355
苏州青剑湖项目	江苏省苏州市工业园区	住宅	71,841	161,700	16,282
昆山奥特莱斯项目	江苏省昆山市东部新城	住宅/公寓/商 业	354,912	1,125,184	178,621
昆山xx地块	xxxxxxxxxx	xx	00,000	000,000	00,000
xxxxx项目	江苏省无锡市锡山区	住宅/商业	162,911	311,284	13,233
江阴敔山湾东麓项目	xxxxxxxxx	xx/xx	00,000	000,000	000,000
xxxxxxxxx项目	xxxxxxxxxxx	xx/xx	000,000	000,000	0,000
xxxxxxxxx项目	xxxxxxxxx	xx/商业/写 字楼	59,352	330,866	187,625
深圳龙华项目	xxxxxxxxx	xx/商业/写 字楼	9,519	59,745	42,454

广州增城狮尾路项目	xxxxxxxxx	xx/xx	00,000	000,000	00,000
xxxxxxx项目	xxxxxxxxx	xx/xx	00,000	000,000	000,000
xxxxx项目	广东省佛山市南海区	住宅/商业	25,001	92,958	26,680
佛山狮山镇兴业路东项目	广东省佛山市南海区	住宅/商业	74,600	229,452	86,905
东莞望牛墩项目	广东省东莞市	住宅/商业	38,796	134,644	24,903
武汉经开项目	xxxxxxxxxxxx x	xx/xx/x xx	000,000	0,000,000	0,000,000
xxxxx 00 x地块	xxxxxxxxxxxx x	xx/xx/x x	000,000	000,000	000,000
xxxxx示范区项目	河南省新乡市平原示范区	住宅	550,342	1,428,281	958,558
郑州北平原示范区项目（产业）	河南省新乡市平原示范区	商业/游乐园	201,797	147,446	70,713
厦门翔安新城J05 地块	xxxxxxxxx	xx/xx	00,000	00,000	00,000
xxxxxxH19 地块	xxxxxxxxx	xx/xx	00,000	00,000	00,000
xxxxxxH24 地块	福建省厦门市翔安区	住宅/商业	18,723	60,385	36,298
昆明盘龙中坝项目	云南省昆明市盘龙区	住宅/商业	58,687	354,426	182,657
昆明巫家坝项目 5 号地	云南省昆明市官渡区	住宅/商业	51,714	315,724	231,023
昆明滇中长水机场项目 A1 地块	云南省昆明市滇中新区	住宅/公寓/商 业	508,322	1,869,225	1,429,719
重庆鸿恩寺项目	重庆市江北区	住宅/商业	229,314	964,383	45,206
重庆西永项目	重庆市沙坪坝区	住宅/公寓/商 业	146,394	498,432	100,093
重庆嘉陵厂项目	重庆市沙坪坝区	住宅/商业	218,303	855,370	293,346
重庆高科技产业园项目	重庆市沙坪坝区	住宅/商业/写 字楼	164,738	388,651	199,384
重庆大坪圈项目	xxxxxx	xx/xx/x x	00,000	00,000	00,000
xxxxxx项目	重庆市南岸区	住宅/商业	95,092	216,508	107,777
重庆西彭项目	重庆市九龙坡区	住宅/商业	67,855	161,458	86,097
成都青龙场项目	xxxxxxxxx	xx/xx	00,000	000,000	00,000
xxxxx项目	四川省成都市锦江区	住宅/商业	95,663	283,270	51,186
成都 68 信箱项目	xxxxxxxxx	xx/xx	00,000	000,000	00,000
xxxxxx项目	四川省成都市天府新区	住宅/商业	48,322	140,710	42,062
成都青羊项目	xxxxxxxxx	xx	00,000	000,000	00,000
xxxx路项目	xxxxxxxxxxxx x	xx/xx/x xx	000,000	1,998,816	318,370
沈阳沈营路项目	辽宁省xx市浑南新区	住宅/公寓/商 业	175,348	589,117	39,027
沈阳沈中大街项目	辽宁省xx市浑南新区	住宅/商业	194,249	656,464	26,029

沈阳琥珀湾项目	xxxxxxxxxx	xx/xx	000,000	000,000	0,000
xxxxx 0 x地	xxxxxxxxx	xx/xx	00,000	00,000	00,000
xxxxx 0 x地	xxxxxxxxx	xx/xx	00,000	00,000	00,000
xxxxxx	xxxxxxxxx	xx/xxx	92,455	217,471	31,844
青岛即墨项目	xxxxxxxxx	xx/xx/x x/xxx	137,049	375,148	210,476
青岛沧安路项目	山东省青岛市xx区	住宅/公寓/商 业	29,219	111,405	17,743
海南万宁项目	xxxxxxxxx	xx/xx/x x	000,000	000,000	000,000
xxxxxx（xxxx）	xxxxxx	xx	00,000	00,000	00,000
xxxxxx（xxxx）	山东省济南市历城区唐冶新 区	商业	114,929	62,980	2,154
重庆奥特莱斯（销售部分）	xxxxxxxxxx	xx	00,000	00,000	0,000
xxxxxx（xxxx）	xxxxxxxxxxxx x	xx	000,000	00,000	0,000

0）报告期内发行人拿地情况

表：报告期内发行人土地竞拍情况表

单位：万元、平方米

地块名称	地块所 在地	土地面积	取得时间	出让金总 额	已缴纳出让 x	后续出让 x计划	拟建（或在建）项 目类别	出让金资 金来源
江苏苏州青剑湖项目	江苏	71,841	2019 年 1 月	250,032	250,032	-	住宅	自有资金
广东佛山狮山镇兴业路东项目	广东	74,600	2019 年 1 月	146,961	146,961	-	住宅/商业	自有资金
天津滨海新区宁河地块	天津	173,988	2019 年 1 月	103,840	103,840	-	住宅	自有资金
北京xxx西黄村项目	北京	48,464	2019 年 1 月	495,300	495,300	-	住宅	自有资金
北京平谷金海湖韩庄村 6019 地块	北京	133,408	2019 年 2 月	119,000	119,000	-	住宅/商业	自有资金
福建厦门翔安新城 J05 地块	福建	16,786	2019 年 3 月	84,300	84,300	-	住宅/商业	自有资金
xx铁西区 3 号地	辽宁	16,338	2019 年 4 月	38,430	38,430	-	住宅/商业	自有资金
xx铁西区 4 号地	辽宁	16,479	2019 年 4 月	30,537	30,537	-	住宅/商业	自有资金
广东东莞望牛墩项目	广东	38,796	2019 年 5 月	94,650	94,650	-	住宅/商业	自有资金
福建厦门翔安新城H19 地块	福建	12,320	2019 年 6 月	65,500	65,500	-	住宅/商业	自有资金
福建厦门翔安新城H24 地块	福建	18,723	2019 年 6 月	101,500	101,500	-	住宅/商业	自有资金
北京平谷金海湖韩庄村 6014 地块	北京	58,643	2019 年 6 月	59,300	59,300	-	住宅	自有资金
天津辛庄三号地项目	天津	86,088	2019 年 7 月	201,000	201,000	-	住宅/商业	自有资金
云南昆明巫家坝项目 5 号地	云南	51,714	2019 年 7 月	120,458	120,458	-	住宅/商业	自有资金
四川成都青羊项目	四川	49,437	2019 年 8 月	101,371	101,371	-	住宅	自有资金
xxxxxxx 00-00 地块	上海	16,902	2019 年 9 月	95,190	95,190	-	住宅	自有资金

地块名称	地块所 在地	土地面积	取得时间	出让金总 额	已缴纳出让 x	后续出让 x计划	拟建（或在建）项 目类别	出让金资 金来源
天津武清项目 04-10 地块	天津	27,195	2019 年 11 月	32,800	32,800	-	住宅/商业/写字楼	自有资金
武汉经开项目	湖北	667,900	2019 年 12 月	456,139	456,139	-	住宅/商业/写字楼	自有资金
河南郑州平原示范区项目	郑州	752,139	2020 年 1 月	204,162	204,162	-	住宅/商业/游乐园	自有资金
北京xxx西黄村 646 地块	北京	38,379	2020 年 2 月	297,500	297,500	-	住宅/商业/写字楼	自有资金
重庆高科技产业园项目	重庆	164,738	2020 年 4 月	122,890	122,890	-	住宅/商业/写字楼	自有资金
南京金融科技产业园项目	南京	59,352	2020 年 5 月	125,000	125,000	-	公寓/商业/写字楼	自有资金
湖北武汉经开区 33 号地块	武汉	122,987	2020 年 5 月	74,938	74,938	-	住宅/公寓/商业	自有资金
北京市丰台区卢沟桥大瓦窑 DWY- L39 等地块	北京	44,670	2020 年 7 月	296,000	296,000	-	住宅/商业	自有资金
青岛市即墨区xx路项目	青岛	137,049	2020 年 7 月	107,474	107,474	-	住宅/公寓/商业	自有资金
江苏省无锡市江阴澄地 2020-C-29 地块项目	江阴	90,491	2020 年 9 月	128,953	128,953	-	住宅/商业	自有资金
桐乡乌镇 B3(仅商业)、B4、B5 地 块	桐乡	152,327	2020 年 12 月	107,800	107,800	-	住宅/商业	自有资金
松江区广富林街道 SJC10004 单元 2 街区 24-01 号地块	上海	57,581	2021 年 6 月	213,495	213,495	-	住宅/商业/写字楼	自有资金
青浦区xx街道 08A-01、08C-01 地块	上海	30,555	2021 年 6 月	123,160	123,160	-	住宅/商业/写字楼	自有资金
武汉一江源项目	武汉	131,700	2022 年 1 月	700,000	700,000	-	住宅/商业	自有资金
合计	-	3,361,590	-	5,097,680	5,097,680	-	-	-

（4）保障房业务板块

发行人保障房业务主要围绕首创集团在北京自有用地盘活开展，目前主要项目为大兴区首创团河区地块定向安置房项目及通州区台湖嘉创二路 4 号地定向安置房项

目，合计保障房建设数量达 7,000 余套，截至 2022 年 3 月末，保障房项目未售面积为

34.04 万平方米。此外，大兴区首创团河区地块定向安置房项目尚有 4,000 余亩未开发土地，待开发土地资源充裕。

表：发行人保障房板块销售情况

单位：万平方米；亿元

项目	2019度	2020度	2021年度	2022年1-3月
合同销售面积	5.14	24.28	59.92	-
合同销售金额	8.79	36.55	126.23	-
结转面积	5.14	24.28	1.18	-
结转金额	8.36	34.81	1.98	-

表：发行人已完工保障房项目

单位：亿元

项目名称	计划 总投资	隶属的国 家保障房建设项目	属于的 保障房类别	销售对象	实现收入
					2019年	2020年	2021年	2022年1-3月
大兴区首创团河东定向安置房项目	47.99	大兴区团河定向安置房项目	定向安置	土储中心	8.37	34.81	1.98	-

表：发行人在建保障房项目

单位：万平方米；亿元

项目名称	项目性质	建筑面积	总投资	已完成投资
大兴区首创团河西地块定向安置房项目	居住类	77.06	97.06	43.48
通州区嘉创二路4号地定向安置房项目	居住类	21.34	20.99	11.88

2、城市运营业务

发行人的城市运营业务目前主要为奥特莱斯综合体及租赁住房。

发行人奥特莱斯综合体主要通过控股的香港上市红筹平台首创钜大进行对奥特莱

斯综合体的开发、建设和运营。

就奥特莱斯的选址及开发而言，首创钜大会独立对符合战略规划的潜在目标城市和区域进行市场调研，通过综合分析城市宏观经济、人口与规划、商业发展水平、市场环境、消费特点等方面，确认目标区域是否适合进入；结合可选地块的供地条件、取地成本等指标，预计整体销售额水平以及未来是否有发展空间等，完成项目经济测算，判断目标地块的商业可行性，并编制可研报告。目前发行人奥特莱斯综合体项目考虑的主要地区为一线城市以及经济发达区的省会级城市。获取项目后，首创钜大会独立进行奥特莱斯综合体的开发建设，其开发流程与模式在传统住宅开发模式的基础上，加入专业的商业管理团队根据项目商业定位与经营规划，对招商、营销及运营进行前置规划。

发行人在业务发展过程中一直重视商业地产的投资持有与运营管理，通过经营管理投资物业获得租赁及相关收入。发行人主要的投资物业包括奥特莱斯购物中心、写字楼及商业等。截至本募集说明书摘要签署日，发行人已布局 17 家奥特莱斯，已开业

15 家奥特莱斯，奠定全国奥特莱斯营运商基础。截至目前，发行人已基本完成全国布局，由投资拓展期进入精益运营期。发行人已开业的北京房山、海南万宁与浙江湖州奥特莱斯相继成为国家级景区和区域旅游新热点。2021 年度，发行人奥特莱斯共实现营业额 100 亿元，年客流量达 2021 年度，发行人奥特莱斯共实现营业额 100 亿元，年

客流量达 4,853 万人次。2022 年 1-3 月，发行人奥特莱斯共实现营业额 28 亿元，客流

量达 1,172 万人次。

租赁住房方面，发行人积极响应国家“房住不炒”政策，借助自身优势大力发展租赁住房业务，重点打造集体用地租赁住房业务模式。发行人通常采取集体经济组织以土地入股项目公司，通过高效的开发及运营，与集体经济组织分享收益。在政策支持下，发行人能够以较低的成本获得长期项目贷款和发行专项债券。目前，公司下属十八里店集租房项目已进入开业全面筹备阶段，可出租单元 6,390 套，其中第一期部分

地块已完成结构封顶，预计将于 2022 年入市，可提供约 2,312 套房源，第二期已与十

八里店乡政府签订合作框架协议。此外，发行人在顺义、平谷和房山拥有 7 宗集体土

地建设租赁住房项目，总建筑面积约 80 万平方米，可提供租赁住房约 6,200 套，其中

白各庄、张镇、下坡店三宗项目已完成结构封顶，预计于 2022 年入市。

发行人主要已开始运营的投资物业情况如下表所示：

表：发行人主要已开始运营的投资物业情况

单位：万平方米、年

序号	项目名称	项目位置	物业类型	总建筑面积	首期开业时间
1	北京房山奥特 莱斯	北京市房山区	商业	19.65	2013
2	浙江湖州奥特 莱斯	浙江省湖州市	商业	9.75	2013
3	海南万宁奥特 莱斯	海南省万宁市	商业	10.32	2014
4	江苏昆山奥特 莱斯	江苏省昆山市	商业	10.05	2015
5	江西南昌奥特 莱斯	江西省南昌市	商业	12.97	2017
6	浙江杭州奥特 莱斯	浙江省杭州市	商业	11.23	2017
7	湖北武汉奥特 莱斯	湖北省武汉市	商业	10.76	2018
8	河南郑州奥特 莱斯	河南省郑州市	商业	9.66	2018
9	山东济南奥特 莱斯	山东省济南市历城区唐冶 新区	商业	12.15	2019
10	安徽合肥奥特 莱斯	安徽省合肥市滨湖新区	商业	9.63	2018
11	重庆奥特莱斯	重庆市巴南区	商业	11.06	2019
12	陕西西安奥特 莱斯	陕西省西安市xx技术产 业开发区	商业	11.88	2019
13	昆明xx	昆明市五华区	商业	13.60	2020
14	青岛奥特莱斯	青岛市xx区	商业	9.76	2021
15	南宁奥特莱斯	南宁市兴宁区	商业	14.56	2021
16	首创大厦	北京市东城区	写字楼/商 业	4.84	1998

表：截至 2021 年末发行人主要在建的奥特莱斯综合体项目

项目名称	项目状态 （完工/在建）	规划建筑面积（万平方米）	预计可出租面积 （万平方 x）	总投资金额 （万元）	已投资金额 （万元）	后续支出金额 （万元）	预计竣工时间
青岛奥特莱斯	在建	9.75	4.57	90,136	65,757	24,379	2022 年 12 月
厦门奥特莱斯	在建	12.49	5.51	107,441	73,082	34,359	2022 年 12 月

表：截至 2021 年末发行人主要在建的租赁住房项目

项目名称	项目状态 （完工/在建）	规划建筑面积（万平方米）	预计可出租面积 （万平方 x）	总投资金额 （万元）	已投资金额 （万元）	后续支出金额 （万元）	预计竣工时间
十八里店L04	在建	15.2	11.73	436,300	257,513	178,787	2022 年 4 月
十八里店L10	在建	11.22	8.81				2023 年 6 月
十八里店L11	在建	12.88	10.07				2023 年 6 月
房山区窦店镇窦店村 A 地块集体土地租赁住房项目	在建	12.88	8.65	88,770	21,290	67,480	2024 年 4 月
房山区窦店镇下坡店 村集体租赁住房项目	在建	5.91	4.04	32,846	13,022	19,824	2022 年 7 月
平谷白各庄集体租赁 住房项目	在建	12.24	8.23	71,359	40,508	30,851	2022 年 6 月
顺义张镇集体租赁住 房项目	在建	12.68	7.79	72,545	29,072	43,473	2022 年 8 月
顺义区木林集体土地 租赁住房项目	在建	12.38	7.77	68,843	1,175	67,668	2022 年 9 月
平谷上纸寨集体租赁 住房项目	在建	11.13	7.31	66,737	6,336	60,401	2023 年 10 月
顺义区高丽营镇集体 租赁住房项目	在建	12.66	8.27	83,558	2,811	80,747	2022 年 9 月

3、土地一级开发

发行人的土地一级开发项目主要位于京津地区。一般获得政府相关部门或机构授权和委托后，发行人会向发改委申请立项核准，并对所约定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行外部专业审查并出具规划意见，而后会在统一规划的基础上组织征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设。当该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件后，再对地块进行有偿出让或转让。

发行人作为北京市国资委下属重点企业首创集团的子公司和房地产业务平台，在京津地区较其他房地产开发企业有更大机会获取优质的土地一级开发项目，同时依托土地一级开发的机会，在二级市场土地获取方面存在先发优势。

发行人土地一级开发业务分为成本加成模式及与政府合作分成模式。成本加成模式为：发行人与政府签订业务合同，约定按开发成本加成一定比例的方式确认收入，

期末根据建造合同准则，确认当期收入、成本，待土地验收合格后，与政府结算，收到回款。与政府合作分成模式为：发行人与政府签订业务合同，公司承担开发支出成本，待土地出让后满足确认条件时按约定的收入分成比例确认收入，根据该土地出让方案确定的亩均成本结转相应成本，与政府结算后收到回款。

土地一级开发业务为发行人带来收入的同时，亦使发行人充分分享区域土地增值收益。同时，该业务可协助发行人对地块进行充分了解，使发行人在早期阶段便会对未来房地产开发项目的定位、土地规划，乃至产品设计、市场分析等方面有着较深入的认识，在二级市场出让阶段抢占先机。报告期内，发行人合并报表范围内主要的土地一级开发项目情况如下：

表：发行人合并报表范围内主要的土地一级开发项目情况

序号	项目名称	项目位置	占地面积 （万平方米）	项目情况简介
1	天津武清土地一级开发	天津市武清区	298.47	项目位于天津市武清区，武清区为京津冀一体化发展规划的重点发展地区。该项目所在地预期将发展为包括住宅区、教育区及工业区相结合的新市区，主要针对北京东部地区及中央商务区的客户。项 目占地面积 298.47 万平方米
2	北京xxx棚户区改造项目	北京市xxx区	52.15	项目位于xxxxxxxxxxx，xxxxxxx，xxxxxx，xxxx丰富的历史人文资源。该区域预期将规划为包括高层住宅楼、地铁上盖写字楼及商业等业态的项目。项目占地面积约 52.15 万平方米，规划建筑面积 63.87 万平方米
3	北京平谷白各庄土地一级开发项目	北京市平谷区	58.72	项目位于xxxxxxxxx，xxxxxx，xxxxxxxxxxx（xxxxxx、地铁平谷线），未来将规划为居住教育用地，土地增值潜力大。项目占地面积 58.72 万平方米，规划建筑面 积 25 万平方米
4	北京呼家楼棚户区改造 项目	北京市朝阳区	24.00	项目位于xxxxxxxxxxx，xxxxxxxxxxxx，xxxx 0000 x，xxx单位 115 个。项目占地面积 24 万平方 x，规划建筑面积约 26 万平方米
5	北石槽棚户区改造项目	xxxxxx	00.00	xxxxxxxxxxxxxx，xx高速南北两侧，距六环路 12 公里，距离五环路 28 公里，未来将规划为居住、商业、文化和教育 用地，土地增值潜力大。项目占地面积 60.81 万平方米，规划建筑 面积 43.3 万平方米
6	北京平谷金海湖 AB 地块一级开发项目	北京市平谷区	86.00	项目位于北京市平谷区最东部金海湖镇中心，紧邻河北省兴隆县茅山镇、天津市蓟县下营镇，是北京市 42 个重点小城镇之一，是国开 小城镇基金首个投资项目。是 2020 年世界休闲大会主要场馆建设地。项目分为 A、B 地块土地一级开发及定向安置房建设两部分。 项目占地面积 86 万平方米，规划建筑面积 59 万平方米
7	张家口桥西区土地一级开发项目	河北省张家口市桥西区	81.35	项目位于河北省张家口市桥西区，由东窑子镇项目和堡子里项目两部分组成：东窑子镇项目靠近桥西区政府，包含东窑子村、东湾子村及虎头梁村；堡子里项目地处老城核心区，紧邻桥西区政府，靠近张家口市政府。项目占地面积 81.35 万平方米，规划建筑面积 104.27 万平方米

序号	项目名称	项目位置	占地面积 （万平方米）	项目情况简介
8	房山区黄辛庄三期土地一级开发项 目	房山区拱辰街道办事处黄辛 庄村	6.65	项目位于房山区拱辰街道办事处黄辛庄村，东至黄辛庄东里小区边缘、西至黄辛庄小区二期边缘、南至黄辛庄小区二期边缘、北至京石高速南侧。项目占地面积 6.65 万平方米。建筑规模为 5.00 万平方 x，建设内容为住宅及居住公共设施
9	xx村二期项目	丰台区xx村	4.26	xx村二期项目位于北京市丰台区卢沟桥乡xx村地区，项目位于西五环内，北与xxx区相邻，距长安街不到 3 公里，南距莲石东 路不到 2 公里。该区域属于规模较大的已建成住宅区，本项目占地 面积约 10 万平方米，其中建设用地 4.26 万平方米，规划建筑面积 10.65 万平方米。本项目属于历史遗留项目，没有目前仍然有效的审批文件，北京绿基正与xxx一道推动项目取得新的有效审批文 件。
10	羊坊村棚户区改造和环境整治项目	丰台区羊坊村	24.78	羊坊项目位于北京市丰台区花乡南部羊坊村，建设用地位于五环内。项目四至为：北至高立庄回迁房，西至现状住宅，东至大兴地界，南至大兴地界。该区域为成片的住宅开发区，大部分已经建成。本项目开发范围占地 215.43 公顷，其中用于住宅开发的建设用 地 14 公顷，规划的住宅建筑面积 30.63 万平方米，其中 4.6 万方左 右用于回迁楼建设，可供上市的住宅将近 26 万方。项目目前已经按照集体建设用地的拆迁办法完成拆迁，并取得了多规合一初审意见 和项目核准批复两件批复文件，正在办理征地手续
11	大瓦窑项目	丰台区大瓦窑村	24.22	项目位于卢沟桥乡，西四环外，紧邻地铁 14 号线大瓦窑站。具体如下，四至：东至规划绿地，南至京港澳高速公路，西至大瓦窑中路，北至大瓦窑一号路，项目总占地面积为 40.06 公顷（项目含代 拆绿地 24.8 公顷），其中建设用地面积 9.18 公顷，代征地面积 6.09 公顷，代拆用地面积 24.79 公顷。项目总规划建筑规模为 22.62 万平 方米，其中住宅 16.23 万平方米、绿隔产业用地 4.77 万平方米、公 共设施用地 1.62 万平方米。
12	京津合作示范区	天津市宁河区茶淀地区	3,800.00	京津合作示范区位于天津未来科技城，由北京、天津共同打造，是京津冀协同发展中非首都功能疏解的重要承接地、京津深化全方位合作的重要平台、区域改革创新发展的试验基地。发行人通过土地划拨取得该示范区占地面积 38 平方公里的土地，计划对其分三期进行开发建设，预计建设周期为 15 年。目前，起步区（11 万平方公里）基础设施建设基本完成，已有 7 个产业项目签约落地，总占地 面积 650 亩，总投资 23.3 亿元。

（四）发行人发展战略及面临的主要竞争

公司作为首创集团全新打造的大型产业集团，汇聚了首创集团在城市开发、城市运营和城市更新领域的核心资源和能力，立足国企定位，承接首创集团在十四五期间的战略蓝图构想，积极推动自身业务模式和发展战略转型升级。公司以“成为卓越的城市发展综合运营商”为愿景，立足北京，布局全国，积极打造专注于城市发展的综合开发和服务运营平台，探索产业链延伸和创新服务，通过为城市发展提供综合解决方案，打造良性的城市价值生态系统，为居民提供满足美好生活需求的城市服务，以实

现“创卓越城市价值，享美好城市生活”的使命。

公司积极响应“房住不炒”“租购并举”等国家政策，依托首创集团的强力支持，以 “强基固本，稳中求进，实现可持续发展”作为核心经营方针，抓住国家深入实施区域重大战略的历史机遇，立足北京，聚焦最具活力、经济最发达区域，实现全国布局，打造城市开发、城市运营与城市更新三大核心业务板块，并积极承担保障房建设、基础设施建设等政策支持性业务，促进业务板块间协同互动、相互助力，强化金融与机制保障，全面提升精准投资、精益运营、精研产品与精细管理四大业务能力，构筑差异化竞争优势。

1、聚焦城市开发、城市运营、城市更新三大核心业务

（1）城市开发：精耕细作，打造特色精品，实现有质量增长

公司城市开发业务秉承过去 20 余年积累的强大专业能力和优势品牌，依托丰富的市场化土地储备与独有的自有用地资源，坚持做深、做优、做精城市开发业务，巩固公司发展根基。

当前房地产行业调控不断深化完善，2021 年 12 月中央经济工作会议再次强调坚持“房住不炒”“租购并举”，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在成熟的行业调控政策环境下，地产行业日趋理性，地产开发业务更加考验行业参与者精耕细作和持续运营的能力，对企业的专业化水平和业务转型升级提出了更高的要求。面对行业重构的外部环境，公司将积极利用自身北京市国企资源优势和经验、能力积淀，坚定支持北京市“四个中心”建设和国家区域重大战略实施，坚持区域深耕与优势聚焦，布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈与潜力型强二线单核城市，抓住区域发展的历史机遇，同时确保业务稳健发展；积极挖潜京津核心城市丰富的自有用地资源，打造自身独有的盈利模式；强调精品策略，以客户为视角提供服务，升级全维产品力，锤炼锻造精品区域、精品团队、精品项目与至精品牌；同时强化公司城市更新、城市运营与基础设施等业务领域协同，持续获取优质资源，构筑牢固厚实的业务生态圈护城河。

（2）城市运营：聚合既有资源，综合多维挖潜，轻重分离打造综合平台

随着中国城市化发展的深入、房地产市场进入下半场，存量资产运营时代已经到

来，存量资产运营在改善城市治理、城市活力和人民生活水平方面的重要性不断提高，也为公司基于自身资源积累、全面挖潜，推动城市运营业务实现进一步增长创造了良好机遇。公司将深度梳理整合旗下奥特莱斯、写字楼、租赁住房、文创产业园区、高科产业园区等城市运营资源，深度挖潜商业运营、资产管理、物业服务、创投孵化等多维轻资产运营业务，一方面，积极推动资产运营能力的提升，通过横向业务轻重分离、纵向管理精简聚合等战略举措，打造独立成熟的专业化、综合性轻资产运营平台，全力强化团队建设、管理提升与科技赋能，全面提升资产管理能力与业务管理效能，提高资产运营回报；另一方面，适时借助资本力量，通过金融能力赋能业务发展，助力轻资产运营平台做大做强。

在发展城市运营业务过程中，公司将积极践行国企责任，响应中央“房住不炒”政策，并发挥自身首都国企优势，充分发挥政府引导基金优势，引入社会资本投入，以保障性租赁住房支持性政策为支点，拓展独有的集体用地租赁住房业务模式，以成为北京最具运营价值的一站式租赁住房区域龙头为目标，打造兼具经济效益与社会效益的独立业务线及国企租赁品牌旗舰。

（3）城市更新：发挥先发优势，聚焦首都业务，探索全国布局

北京市政府于 2021 年 8 月印发《北京市城市更新行动计划（2021-2025 年）》，实施城市更新行动，转变城市开发建设方式和经济增长方式，全面提升城市发展质量、满足人民日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，并“鼓励市属、区属国有企业搭建平台，加强与社会资本合作，通过设立基金、委托经营、参股投资等方式，参与城市更新”。

依托过往文创产业园、棚户区改造等业务线，公司建立了较为成熟的城市更新及开发运营体系，积累了较为丰富的城市更新经验及产业品牌资源，尤其是遍布北京的多个标杆项目，形成了良好的示范效应；公司将继续积极响应北京市规划要求，进一步打造北京市城市更新业务平台，发挥北京市属国企的资源优势和城市更新项目经验能力优势，抓住北京市“四个中心”建设过程中涌现的城市更新机遇，聚焦老旧楼宇与传统商圈改造升级、低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造、城镇棚户区改造等项目，为首都城市更新提供独特的一体化综合服务方案，建立具有综合竞争力的业务组合，获取长周期稳定收益，打造公司的第二增长曲线。此外，公司也将借助首创

集团的多元业务优势，积极探索与首创环保的业务协同模式，探索全国城市更新业务的布局机会。

2、积极承担政策支持性业务，践行国企责任

作为北京市国资委和首创集团全资持有的子公司，在坚持市场化运作的同时，积极响应中央及地方政策，大力参与政策鼓励与倡导的业务，践行国企责任，为国计民生与首都经济社会发展贡献力量。一方面将继续致力于发展保障房建设、首都城市更新、租赁住房等核心板块业务，另一方面将承担北京市基础设施建设责任，开拓 TOD/EOD 业务发展空间，实现社会效益与经济效益双赢的良性循环。

3、坚持“四精”经营策略，持续提升业务运营能力

以“四精”为核心经营策略，全面提升投资、运营、产品、管理等多维度能力，最终实现业务运营能力的全面提升。持续提升科学决策能力，优化完善价值研判体系，重点提升城市画像与客群研究能力，坚持稳健安全的投资策略，聚焦最具活力的城市地带，实现精准投资；以精益运营贯穿项目全周期，夯实项目成本费用，重点围绕轻资产运营，提升核心品牌与核心能力，实现精益运营；聚焦产品与服务品质提升，打造具备市场竞争力的核心业务线与拳头产品，确保产品适销、服务溢价，实现精研产品；结合科技化、数字化等手段，赋能管理提效，提高管理颗粒度，优化管理流程，实现精细管理。

4、灵活运用资本力量，拓展金融资源，推动公司战略规划与产业发展

继续发挥资本运作及信用优势，以资本运作全力赋能公司战略规划与产业发展，并以自身优质的企业与信用背景为各业务板块发展提供多元化、低成本资金支持；加强政策性金融导入，建立政策性金融平台，支持政策性支持业务发展；打通大资管募投建融管退全流程，探索产业链延伸投资，助力城市运营发展。

5、建立完善的市场化管理机制，提升企业管理效能

建立科学规范的公司治理体系，落实审慎研究、科学决策，信息披露依法依规、公开透明；深入推动内部管理体系变革重塑，全面提升管理体系的精细化、专业化与信息化水平；持续深化组织变革，创新人才机制，拓展职业平台，积极打造更为高效、更具竞争力的职业化与复合型人才梯队。

（五）发行人所处行业情况

1、行业发展概况

改革开放以来，特别是 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。过去的十年间，全国房地产开发投资完成额从 2008 年的 31,203 亿元提高到 2020 年的 141,443 亿元；2020 年，全国房屋竣

工面积达 91,218 万平方米，全国商品房销售面积达到 176,086 万平方米，比上年增长 2.6%。其中，住宅销售面积增长 3.2%，办公楼销售面积下降 10.4%，商业营业用房销售面积下降 8.7%。

保障性住房方面，为解决我国房地产行业住房结构不合理等问题，我国不断加大保障性住房的开发建设力度。我国的保障房主要包括经济适用房、廉租住房、公共租赁房、定向安置房、两限商品房、安居商品房、共有产权房和政策性租赁住房。

2007 年 8 月国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发

〔2007〕24 号）文以来，我国保障性住房开发建设持续快速发展，全国公共财政住房保障支出和保障性住房开发贷款均呈现较明显的上涨趋势。

保障房建设加快建设保障性安居工程，为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

根据《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》，“十三五”期间，城镇保障性安居工程建设持续实施，房地产市场保持平稳健康发展，城镇住房建设稳步推进。加快推进棚户区改造，重点围绕难啃的“硬骨头”集中攻坚。“十三五”期间，全国开工改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房 2,000 万套，力争到 2020 年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。

城市更新方面，目前城市化即将步入缓慢发展阶段，增量扩张的模式渐行渐远，城市更新由于能够助力产业结构升级，更新盘活存量土地，改善住房供给，成为了城市进化的必由之路。

城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人均环境，推进土地、能源、

资源的节约集约利用，促进经济和社会的可持续发展。目前部分城市房地产行业已逐步步入存量时代，对城市中的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等已不适应现代化城市社会生活的地区进行更新，可以激活城市存量土地，满足住房需求，对于提升城市的未来发展空间意义重大。

在经济需求方面，土地是经济发展的重要空间载体，原有的用地功能或结构不符合新的经济发展需求，通过改变用地性质和空间结构等，衍生出新的产业，推动城市产业的重组；在社会需求方面，城市更新承载着缩小社会贫富差距、提高社会服务水平、增加就业机会、重建邻里关系和激发社会交往活力等多种社会需求，成为解决城市问题的重要手段；在文化需求方面，城市是历史文化的特殊载体，在更新过程中挖掘并激活历史文化，塑造体现当地历史文化特征的城市景观，可以实现历史文化的繁荣发展。由此可见，城市更新已从粗线条、大规模的推倒重建和单纯物质环境的改建逐步转向经济、社会、文化的综合治理。

中国的城市化进程已经经过了充足的发展，当下的城市发展已经脱离了大拆大建，进入了新的运营阶段。国家对于推动全民富裕的方向性要求掷地有声，增加住房财政性收入成为实现共同富裕的重要途径。随着全自持租赁住房、保障性住房等各类品种住房加大力度发展，响应国家保障全民“房住不炒，住有所居”的宏观要求，对于这类资产的总体提升和合理运营变得更有价值。目前，城市发展已经进入了较为系统的城市运营阶段，政府相对偏低的运营效率以及财政资金紧张都催生了专业化城市运营商的产生。政府引入市场力量，提升专业化水平，解决效率及成本问题，是推动城市服务运营商产生的重要动因。在此背景下，物业服务、文创运营管理等与城市更新和城市运营有关的行业也将会得到长足发展。

我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。一方面，房地产业已成为重要的第三产业和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。房地产行业 2019 年

下半年在供给侧特别是融资端出台了较为严格调控措施，2021 年在坚持“房住不炒”总体方针以及中央经济工作会议提出“稳地价、稳房价、稳预期”背景下，预计行业政策调控政策力度总体适中。房地产行业中短期内每年仍将维持 13-15 万亿的市场销售规模，同时考虑到对住房需求上下游产业链的强有力带动作用，2021 年房地产行业仍将在中国经济增长中发挥重要基石作用。

2、行业政策

房地产业务板块作为发行人主营业务之一，近年来受到国家重点调控，与此同时，发行人城市更新、租赁住房等业务板块亦属于政策支持业务。在城市更新和保障性租赁住房等领域，国家的关注程度逐渐增强，近年来也多次对其进行规划和调整，在其发展方向、关注重点以及实施途径等方面均分别作出了指示。国家对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。

（1）土地政策

近年来，土地是政府对房地产行业宏观调控的重点对象，政府分别从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了调控。

土地供给数量方面，2010 年 3 月，国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（以下简称“国十九条”），明确提出确保保障性住房、棚户改造和自住型中小套型商品房建房用地，须确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的 70%，同时，要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，保障性住房用地亦不得从事商业性房地产开发。2012 年 2 月，国土资源部发布《关于做好 2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求计划总量不低于前五年年均实际供给量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的 70%，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅用地。2012 年 5 月，国土资源部、国家发改委联合印发《限制用地项目目录（2012 年本）》和《禁止用地项目目录（2012 年本）》，明确限定住宅项目容积率不得低于 1，别墅类房地产项目列入禁止用地项目目录。2013 年 2 月 20 日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施

（以下简称“国五条”）明确规定：增加普通商品住房及用地供应；2013 年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量；加快中小套型普通商品住房项目的供

地、建设和上市，尽快形成有效供应。2013 年 4 月 16 日，国土资源部公布《2013 年全国住房用地供应计划》，明确 2013 年全国住房用地计划供应 15.08 万公顷，是过去 5

年年均实际供应量的 1.5 倍，其中“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房用地计划”占住房用地计划总量的 79.4%。2013 年 4 月 27 日，国土资源部印发《关于下达<2013 年全国土地利用计划>的通知》，要求统筹安排城乡建设用地，控制大城市建设用地规模，合理安排中小城市和小城镇建设用地，对农村地区实行新增建设用地计划指标单列。2016 年，国土资源部印发《全国土地利用总体规划纲要（2006～ 2020）调整方案》，要求对于建设用地调整，应按照严守底线、调整结构、深化改革的思路，严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度，到 2020 年，全国建设用地总规模为 4,071.93 万公顷（61,079 万亩）。

土地供给方式方面，经营性土地使用权已经建立招标、拍卖、挂牌的出让方式。 2006 年 5 月，国土资源部明确房地产开发用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。2006 年 8 月，国土资源部通过实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和

《协议出让国有土地使用权规范》，进一步完善国有土地出让制度，严格规定了允许划拨用地和协议出让土地的范围。2006 年 8 月，国务院出台《关于加强土地调控有关问题的通知》，要求严把土地“闸门”，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，统一制定并公布工业用地出让最低标准，以租代征等非法占地行为被禁止。2007 年 9 月，国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让范围；规定未按国有建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地出让款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放建设用地使用权证书。2009 年 8 月，国土资源部下发了《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》，要求严格执行工业用地招标拍卖挂牌制度，凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开确定土地价格和土地使用权人；依法不属于招标拍卖挂牌出让范围的工业用地，方可按照《协议出让国有土地使用权规范》规定的程序，办理协议出让。2009年 12 月 23 日，国土资源部召开了挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会。新闻通气会旨在加强对房地产市场的宏观调控，督促各地严格落实闲置土地清理处置政策，促进供应土地的及时开发利用，尽快形成住房的有效供给，改善住房的供求关

系；督促房地产开发企业根据实际开发能力理性取得土地，按合同约定及时开发利用，为城市居民提供住房保障，并接受新闻媒体和社会公众的监督。2010 年 3 月，“国十九条”亦再次强调要求各地按照公开、公平、公正的原则和统一、规范的市场建设要求，坚持和完善招拍挂出让制度。2011 年 1 月 7 日的国土资源部“全国国土资源工作会

议”和 2 月 5 日的《关于切实做好 2011 年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》都提出要进一步完善土地招拍挂制度；5 月 13 日，国土资源部更专门针对土地招拍挂制度发布《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，并指出，为进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要求，促进地价房价合理调整，2011 年我国继续坚持和完善招拍挂出让制度。

土地供给成本方面，2006 年 11 月 7 日，财政部、国土资源部、中国人民银行发布

《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，要求从 2007 年 1 月 1

日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高 1 倍。2007

年 9 月，国土资源部颁布了《关于加大闲置土地处置力度的通知》以及 2008 年 1 月国务院颁布的《关于促进节约集约用地的通知》，规定闲置满一年按土地价款征收 20%闲置费。2011 年 12 月，国土资源部关于土地使用草案中规定，国土资源主管部门与土地使用者未能就土地处置方式达成一致的，土地闲置满 1 年，经批准后可按土地出让或划拨的价款的 20%上交土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置 2 年的经批准后可无偿收回土地使用权。2012 年 6 月，国土资源部公布了经过修订后的《闲置土地处置办法》，提出对囤地问题的部分预防和监管措施，要求土地使用者对项目竣工时间进行约定和公示。原规定闲置土地超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费；满 2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。修订后，土地闲置费征收标准统一改为 20%，并首次明确土地闲置费不得列入生产成本。

2009 年 11 月 18 日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署联合发布了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确提出规范土地出让收入分期缴纳的行为。根据该通知，市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年；经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清；首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%；土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全

部缴清，不得分期缴纳。

2010 年 3 月，“国十九条”明确规定：（1）严格规范土地出让底价。招标、拍卖、挂牌和协议出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，集体决策，综合确定；土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的 70%，竞买保证金不得低于出让最低价的 20%。（2）严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在 10 个交易日内签订土地出让合同，土地出让合同签订后 1 个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款，余款要按土地出让合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；土地出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理；上述条款约定不完备的，不得签订土地出让合同，违规签订土地出让合同的，必须追究出让人责任；受让人逾期不签订土地出让合同的，终止供地、不得退还定金，已签土地出让合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。（3）严格土地竞买人资格审查。对土地使用人欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地出让合同的行为，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买，对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。2012 年 2 月 22 日，国土资源部下发《关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》指出，要严格土地利用总体规划的实施，加强土地利用机会调控，严格建设项目用地预审，严格中心城区规划控制范围的管控，规范土地利用总体规划评估修改，保障土地利用总体规划有效实施。

2012 年 3 月 16 日，国土资源部印发《关于大力推进节约集约用地制度建设的意

见》，要求各省级国土资源主管部门在 2012 年底前基本建立符合本地区经济社会发展水平、土地资源利用条件和发展需要的节约集约用地制度，研究出台制度建设的规范性文件；加快制定规划管控和计划调节的专项制度，严格落实规划管控制度，严格土地利用总体规划审查，实行土地利用计划差别化管理；进一步完善节约集约用地鼓励政策，加快研究促进经济发展方式转变和市场配置土地要求的供地政策和地价政策。

2013 年 6 月 8 日，国土部发布了《关于建立土地利用动态巡查制度加强建设用地供后开发利用全程监管的通知》，决定在总结土地利用动态巡查试点城市经验和做法的基础上，在全国范围内建立土地利用动态巡查制度，对建设用地开发利用情况实行全

程监管。土地利用动态巡查制度主要包括八方面内容，从建设项目跟踪、信息现场公示、价款缴纳提醒、开竣工预警提醒、开竣工申报、现场核查、闲置土地查处、建立诚信档案八个方面加强监管。

2014 年 5 月 22 日，国土部发布了《节约集约利用土地规定》，限定特大城市开发边界、扩大土地有偿使用范围、减少用地划拨、先出租后出让、禁止变相减免土地出让价款、提高工业用地利用率等。

2016 年 2 月 2 日，财政部、国土资源部、中国人民银行和银监会发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，要求清理压缩现有土地储备机构，进一步规范土地储备行为，合理确定土地储备总体规模和妥善处置存量土地储备债务。同时明确，土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。自 2016 年 1 月 1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。由于土地是开发房地产的必需资源，如果未来国家继续执行严格的土地政策，从严控制土地的供应，严格的土地政策将对未来的市场供求产生重大影响，从而对公司业务开展带来重大影响。

2017 年 4 月 7 日，住房城乡建设部、国土资源部联合下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，强化住宅用地供应“五类”调控目标管理，保证住宅用地供应平稳有序，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

2018 年 1 月 3 日，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会四部门通知实施联合修订后的《土地储备管理办法》。新修版《土地储备管理办法》强调要贯彻落实党的十九大关于加强自然资源资产管理和防范化解重大风险的要求，进一步规范土地储备管理，增强政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力，促进土地资源的高效配置和合理利用。

2018 年 3 月 26 日，国务院办公厅印发《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》，要求帮扶省份严格控制城镇建设用地扩张；人均城镇建设用地水平较低、规划建设用地规模确有不足的，可以使用跨省域调剂节余指标少量增加规划建设用地规模，并在新一轮土地利用总体规划编制时予以调整。

2019 年 7 月 6 日，国务院发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》。《意见》提出了完善土地二级市场的主要任务。一是完善转让规则，促进要素流通。明确建设用地使用权转让形式，明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件，完善土地分割、合并转让政策，实施差别化的税费政策。二是完善出租管理，提高服务水平。规范以有偿方式或以划拨方式取得的建设用地使用权出租管理，简化审批程序，营造良好的出租环境。三是完善抵押机制，保障合法权益。明确不同权能建设用地使用权抵押的条件，规定自然人、企业均可作为抵押权人。探索养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。四是创新运行模式，规范市场秩序。在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，规范交易流程，加强信息互通共享。五是健全服务体系，加强监测监管。要求提供便捷高效的政务服务，培育和规范社会中介组织，加强对土地市场的整体调控，完善信用体系，全面规范市场运行。

2020 年 3 月 12 日，国务院发布《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，主要提出：1.将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；2.试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

2021 年 7 月 30 日，中央人民政府发布 2021 年最新《中华人民共和国土地管理法实施条例》，进一步明确入市交易规则，要求国土空间要合理安排集体经营性建设用地布局和用途，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。

总体来看，自 2019 年以来，中央重申坚持房住不炒，并明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实因城施策；继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。从 2020 年全年看，各地合计出台的调控政策次数达 489 次。2020 年房地产调控政策整体趋严，土地市场溢价率保持稳定，全国 300 个城市全年土地平均溢价率 13.60%，较 2019 年同期上涨 1%。其中，住宅用地平均溢价率为 15.5%，较 2019 年同期上涨 1 个百分点；商办用地平均溢价率

为 5.2%，较 2019 年同期下降 3 个百分点。

另一方面，提高土地使用效率也是土地调控的重要组成部分，主要表现为进一步加大闲置土地处置力度，对于存在土地闲置现象的房地产企业采取包括征收土地闲置

x、征缴增值地价、强制收回土地、处以罚款以及其他处罚及监管措施。从国有建设用地看，自 2016 年 11 月北京首个自持地块成交以来，全国多个城市先后推出租赁用地。随之改变的是，土拍模式从过去的“竞拍地价”，变为竞拍“自持面积或保障房面积”。

（2）住房供应结构政策

0000 x 0 x，xxxxxxx住房和城乡建设部等中央九部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），该《意见》规定自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上；个人购买套型建筑面积 90 平方米以上的住房按揭贷款首付款比例不得低于 30%。2008 年 1月 3 日，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》，重申必须确保不低于 70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和 90 平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。

2008 年 12 月，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意

见》，提出了加大保障性住房建设力度的政策，计划用 3 年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。2009 年 12 月，xxx总理主持召开的国务院常务会议要求，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。2010 年 1 月 7 日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。2012 年 5 月 23 日，国土资源部、国家发改委联合印发《限制用地项目目录（2012 年本）》和《禁止用地项目目录（2012 年本）》，明确限定住宅容积率不得低于 1，别墅类房地产项目进入禁止用地项目目录。2013 年 2 月 20 日，“国五条”明确规定：（1）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（2）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区

域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（3）增加普通商品住房及用地供应。2013 年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（4）加快保障性安居工程规划建设。全面落实 2013 年城镇保障性安居工程基本建成 470 万套、新开工 630 万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013 年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（5）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

2015 年 11 月 10 日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，更是明确提出要化解房地产库存，促进房地产行业的持续健康发展。

2016 年 9 月 30 日，北京市住房城乡建设委、规划和国土资源管理委员会、工商局、金融局、人民银行营业管理部、北京银监局联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，指出应加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构、加快自住型商品住房用地供应、强化“控地价、限房价”的交易方式、进一步完善差别化住房信贷政策、加强对房地产开发企业及其销售行为的管理等。同时明确指出购买首套普通自住房的首付款比例不低于 35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于 40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有 1 套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于 50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于 70%。

2016 年 10 月 10 日，住房和城乡建设部发布《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，指出了房地产开发企业的“九不准”行为，具体包括：（一）发布虚假房源信息和广告；（二）通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；（三）未取得预售许可证销售商品房；（四）不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，

借机抬高价格；（五）捂盘惜售或者变相囤积房源；（六）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；（七）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；（八）将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人；（九）其他不正当经营行为。

2017 年 8 月 28 日，国土资源部和住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，旨在增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。方案根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

2017 年 12 月 9 日，北京、上海、成都、武汉等地陆续出台新一轮住房租赁方面的扶持政策，多家银行和房企也相继发布租赁住房业务方面的发展规划。

2018 年 1 月 29 日，国土资源部办公厅和住房城乡建设部办公厅发布《关于沈阳等

11 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意沈阳、

南京、杭州等 11 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。2018 年 5 月

19 日，住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，明确提出直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格；在租金缴纳方面，为减轻承租人集中支付租金的压力，征求意见稿规定，除当事人另有约定外，承租人应当按月支付租金。对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，征求意见稿规定出租人不得单方面提高租金。

2018 年 5 月 21 日，住房城乡建设部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有

关问题的通知》，提出 3-5 年内热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应 50%以上。

2019 年 9 月 26 日，住建部表示将加快完善住房保障体系和住房市场体系，加快解决城镇中低收入居民，特别是新市民住房问题，促进实现全体人民住有所居。主要有四个方面，一是进一步做好公租房保障工作；二是大力发展和培育住房租赁市场；三是因地制宜发展共有产权住房；四是稳步推进城镇棚户区改造。

2021 年 3 月 5 日，国务院政府工作报告指出，要保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出

问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

上述政策的贯彻实施将对房地产市场的供给结构产生深刻的影响，从而对公司的市场开发能力提出了更高的要求。

（3）税收政策

政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流。税收政策历来是常用的房地产宏观调控手段，其变动情况将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流情况。

2006 年 3 月、2006 年 12 月和 2007 年 1 月财政部、国家税务总局相继颁布有关房地产企业土地增值税预征及清算的具体规定，要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 2009 年 5 月 12 日，国家税务总局下发了《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》，进一步强调并细化了土地增值税的清算工作，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等环节作出具体规定。公司已严格按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及开发项目所在地土地增值税管理办法的规定，对有关项目涉及的土地增值税进行了预提。如未来国家税务总局改变土地增值税征收政策及清算标准，则会对公司现金流情况造成影响。

根据财政部与国家税务总局 2011 年 1 月 27 日发布的《关于调整个人住房转让营

业税政策的通知》，个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将

购买超过 5 年（含 5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的

价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2013 年 2 月 26 日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调整工作的通知》，明确表示充分发挥税收政策的调节作用；税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的 20%计征；总结个人住房房产税改革试点

城市经验，加快扩大试点工作，引导住房合理消费；税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。2013 年 5 月 24 日，国务院批转发改委

《2013 年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求扩大个人住房房产税改革试点范围。

国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税收调控措施，若国家进一步在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，将较大程度地影响商品房的购买需求，特别是投资性和改善居住条件的购房需求，也将对房地产市场和公司产品的销售带来不利影响；尽管公司持有的投资物业的量比较小，开征物业税可能会对公司业绩造成一定影响。

2015 年 3 月 30 日，财政部、国税总局发布了《关于调整个人住房转让营业税政策

的通知》，通知规定个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将

购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的

价款后的差额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2016 年 2 月 17 日，财政部、国家税务局及住房和城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，规定对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。个人将购买不足 2 年的住房对外销售

的，全额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征营业税。

2016 年 5 月 1 日，财政部发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。经

国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。房地产行业，现行营业税率为 5%，营改增后适用 11%的税率。

2016 年 6 月 18 日，财政部、国家税务总局发布《关于进一步明确全面推开营改增

试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》。规定房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择使用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额。房地产开发企业中的一般纳税人，出租其 2016 年 5 月 1 日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照 3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在都不在同一县（市）的，应按照上述计税方法再不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2017 年 5 月 19 日，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，旨在建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为。条例鼓励出租人与承租人签订 3 年以上的租赁合同，房租按月支付；同时拟严禁开发商捂盘惜售，要求买房中介服务费施行明码标价。

2018 年 4 月 27 日，全国人大常委会公布的 2018 年立法工作计划中的预备审议项目纳入房地产税法，将房地产税法列入立法规划。

2020 年 5 月，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，提出要“稳妥推进房地产税立法”。

2021 年 5 月 31 日，财政部、国家税务总局发布《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》，提出为支持企业改制重组，优化市场环境，企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

2021 年 6 月 18 日，国务院总理xxxxx召开国务院常务会议，确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。为保障城镇化进程中新市民、青年人基本住房需求，会议确定，落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设或利用闲置商业办公用房等改建保障性租赁住房。

2021 年 7 月 15 日，财政部、税务总局和住房城乡建设部联合发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，明确进一步支持住房租赁市场发展。10 月 1 日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，房产税征收税率由 12%降至 4%。

（4）房地产金融调控政策

近年来，国家针对房地产开发企业的信贷、消费者购房贷款等方面实施了一系列金融调控政策。

2008 年，国内外经济环境发生巨大变化，中国人民银行 5 次下调金融机构人民币贷款基准利率，一年期贷款基准利率由 7.47%下调到 5.31%。2010 年 10 月 20 日至 2011 年 7 月 7 日，中国人民银行连续 5 次上调金融机构人民币贷款基准利率，一年期贷款基准利率由 5.31%上调到 6.56%。2012 年以来，中国人民银行已连续八次下调金融机构人民币贷款基准利率，一年期贷款基准利率由 6.56%下调到 4.35%。

2010 年 2 月 22 日，中国人民银行和银监会联合发布《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产业市场平稳健康发展的通知》，要求对于查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，金融机构不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。同时，各地也在出台预售款监管制度，房地产开发企业商品房预售款必须开设专用账户，专款专用，该等政策的变化会对公司资金的运用效率产生影响。

2013 年 7 月，国务院发布《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整及转型升级的指导意见》，提出对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度，同时抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。

2014 年 9 月，中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工

作的通知》，重申首套房最低首付比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7倍，要求银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求；在首套房认定标准方面，对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；要求金融机构积极支持棚户

区改造和保障房建设。

2015 年 3 月 30 日，人民银行、住建部、银监会联合发布了《关于个人住房贷款政

策有关问题的通知》，通知中调整个人住房贷款政策，对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于 40%。在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为 20%；对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为 30%。

2015 年 8 月 31 日，人民银行、住建部、财政部联合发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，对首付比例进行了又一次调整。除北上广深一线城市外，对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，申请公积金购买二套住房，最低首付款比例由 30%降低至 20%。

2015 年 9 月 15 日，住房和城乡建设部发布了《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，该通知明确了住房公积金异地贷款的职责分工及办理流程，并要求各城市公积金管理部门抓紧出台相关细则。

2015 年 9 月 24 日，中国人民银行和中国银监会发布了《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于 25%。

2015 年 9 月 28 日，住房和城乡建设部、财政部和中国人民银行发布了《关于切实

提高住房公积金使用效率的通知》，明确自 2015 年 10 月 8 日起，全面推行异地贷款业务。缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。

2016 年 2 月 12 日，中国人民银行和中国银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

2016 年 5 月 1 日，国务院常务会议决定：为减轻企业负担，增强企业活力，促进

增加就业和职工现金收入，从 2016 年 5 月 1 日起两年内，阶段性降低企业社保缴费费率和住房公积金缴存比例。规范住房公积金缴存比例，对高于 12%的一律予以规范调整，同时由各省（区、市）结合实际，阶段性适当降低住房公积金缴存比例；生产经营困难企业除可降低缴存比例外，还可依法申请缓缴公积金，待效益好转后再提高缴存比例或恢复缴存并补缴缓缴的公积金。

2016 年 5 月 6 日，中央国家机关住房资金管理中心发布《关于进一步改进住房公积金个人贷款管理服务工作的通知》。提出了简化申请材料、提高办事效率和推进网上服务三点要求。

2017 年 4 月 21 日，银监会召开一季度经济金融形势分析（电视电话）会议，提出要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。会议还要求，大力治理金融乱象。一是以解决突出问题为导向，以回归本源、服务实体、防范风险为目标，全面排查，列出清单，逐一整改；二是统筹推进各项工作；三是严格开展自查和检查。

2017 年 6 月 2 日，财政部、国土资源部联合下发通知，明确 2017 年在土地储备领域开展试点，发行土地储备专项债券，规范土地储备融资行为。

2017 年 11 月 6 日，住房和城乡建设部、人民银行、银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作，提出严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。要求银行业金融机构加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度，严格对个人住房贷款和个人综合消费贷款实行分类管理，强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理，严格按照合同约定监控贷款用途，严禁挪用资金购房。

2018 年 4 月 26 日，住建部和证监会发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

2018 年 6 月 1 日，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，

明确保险公司可通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场，所投长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市，满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。

2019 年 5 月，银保监会发布《“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23 号），严查房地产违规融资。针对 2019 年一季度部分城市房地产市场出现过热苗头，中央政治局在 4 月和 7 月的政治局会议上重申“房住不炒”，并首次提

出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。银保监会接连在 2019 年 5 月和 8 月下发相应文件，对房地产融资进行控制。房住不炒和因城施策仍是主基调，各地政府应根据情况稳定当地房地产市场，确保房地产市场平稳健康发展。

2019 年 7 月 31 日，中国人民银行提出要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。要保持房地产金融政策连续性稳定性；保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

2019 年 10 月 8 日，中国人民银行下发《关于明确个人住房贷款利率调整相关事项的公告》。新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

2020 年 2 月 21 日，央行召开 2020 年金融市场工作会议，部署 2020 年六项重点工作。就房地产而言，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。

2020 年 8 月 20 日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。

（5）城市更新政策

2012 年 12 月 12 日，中华全国总工会联合下发《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的 通知》（建保〔2012〕190 号），提出加快推进集中成片棚户区（危旧房）改造，积极推进非成片棚户区（危旧房）改造，逐步开展基础设施简陋、建筑密度大的城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造，着力推进资源型城市及独立工矿区棚户区改造。

2016 年 2 月 6 日，中共中央、国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（中发〔2016〕6 号），提出有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题，促进建筑物、街道立面、天际线、色彩和环境更加协调、优美。

2016 年 11 月 11 日，国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147 号），组织编制城镇低效用地再开发专项规划，明确改造利用的目标任务、性质用途、规模布局和时序安排，优先安排基础设施、公益设施等用地，统筹城镇功能再造、产业结构调整、生态环境保护、历史人文传承等，确保城镇低效用地再开发健康有序推进。

2018 年 9 月，住建部发布《关于进一步做好城市既有建筑保留利用和更新改造工作的通知》，高度重视城市既有建筑保留利用和更新改造，建立健全城市既有建筑保留利用和更新改造工作机制，积极宣传和普及传承城市历史文脉，推进绿色发展的理念，鼓励全社会形成尊重、保护建筑历史文化和建筑资源的风气。

2019 年 2 月，住建部发布《在城乡人居环境建设和整治中开展美好环境与幸福生活共同缔造活动的指导意见》，指出要明确因地制宜确定实施载体，根据不同类型社区人均环境中存在的突出问题，因地制宜确定人居环境建设和整治的重点。

2020 年 12 月，住房和城乡建设部、中央政法委、中央xx办等 10 部门联合印发

《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，强调落实物业服务企业服务质量主体责任，通过健全服务质量保障体系、打造优秀项目、规模化经营等方式提升服务质量，要求建立物业服务信息公开制度和物业服务企业信用管理制度。

2021 年全国两会，城市更新首次被写入政府工作报告，3 月通过的《“十四五”发

展规划及 2035 年愿景目标纲要》也提出，要加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区。老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停

车场、充电桩。

2021 年 4 月 15 日，住建部、发改委和公安部等六部门发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，对从事转租经营的轻资产住房租赁企业明确了相应的监管意见，包括租金收取的期限，租金监管和金融监管等方面。

2021 年，根据《北京市城市更新行动计划（2021-2025 年）》和《北京市“十四五”

时期老旧小区改造规划》，全市力争到 2025 年完成全市 2000 年底前建成的需改造的

1.6 亿平方米老旧小区改造任务，重点推进本市 500 万平方米抗震节能综合改造任务。除老旧小区之外，北京将于“十四五”期间推动 500 万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成 22 个传统商圈改造升级，有序推进 700 处老旧厂房更新改造等任务目标，快速推动城市更新行动。

2021 年 5 月 20 日，国家发展改革委印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》，旨在推动扩大保障性租赁住房供给，规范中央预算内投资支持保障性租赁住房建设有关项目管理，提高资金使用效益，对支持范围和标准、项目申报和项目管理以及监管措施等方面进行了规定。

2021 年 6 月 24 日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，旨在加快保障性租赁住房发展，促进解决好大城市住房突出问题，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，提出了进一步完善土地支持政策、简化审批流程、给予中央补助资金支持、降低税费负担、执行民用水电气价格和进一步加强金融支持等支持政策。

2021 年 8 月 30 日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，指出要坚持划定底线，防止城市更新变形走样；坚持应留尽留，全力保留城市记忆；坚持量力而行，稳妥推进改造提升。

2021 年 9 月，发改委和住建部发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，提出进一步摸排城镇老旧小区改造配套设施短板和安全隐患，加强事中事后监管，完善长效监管机制。

2021 年 10 月，住房和城乡建设部会同国家发展改革委、财政部、自然资源部、

国家税务总局印发了《关于做好 2021 年度发展保障性租赁住房情况监测评价工作的通

知》督促各地针对 2021 年度发展保障性住房开展监测评价，要建立健全住房租赁管理服务平台，将保障性租赁住房纳入工程建设质量安全监管，要根据不同的建设筹集方式明确保障性租赁住房准入和退出的具体条件、小户型的具体面积标准以及低租金的具体标准，要提高市民青年人等群体对本地区发展保障性租赁住房工作的满意度等。

2021 年 10 月，国务院办公厅印发《关于推进城乡建设绿色发展的意见》，提出建设高品质绿色建筑，提高城乡基础设施体系化水平，加强城乡历史文化保护传承，合理确定开发建设密度和强度，提高中心城市综合承载能力，推动发展城市新业态、新功能。

3、行业运行情况

（1）房地产行业

2008 年下半年开始，随着全球金融危机的爆发及国际国内宏观经济形势的急剧变化，房地产市场景气程度下降，房地产行业有关调控政策趋于宽松，刺激内需促进房地产市场发展成为宏观政策的主基调。受逐渐转暖的宏观经济环境及政策扶持影响，房地产市场自 2009 年起走出了之前成交量低迷、市场观望气氛浓厚的局面，出现快速回暖，土地价格及商品房成交价格快速升温的现象。

2009 年末至 2011 年初，国务院又出台了相关调控政策，遏制房价过快上涨的势头，维护房地产市场的健康发展。2012 年，全国房地产市场呈现出低开高走的格局，国家对房地产行业的调控政策体现了“严控和发展并举”、有的放矢的目标和思路。 2013 年全国房地产市场开发进入快速扩张高速发展阶段，房地产投资开发及销售均取

得了量价齐升的辉煌业绩。然而 2014 年受宏观经济不景气和房地产市场自身调整的双重影响令房地产市场进入调控政策的“拐点”，市场不断降温。

经过中央政府和地方政府长达一年双管齐下的救市政策刺激，2015 年我国房地产市场呈逐步回暖态势，特别是二季度以来成交增长显著。在整体宏观环境压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，促进需求入市。与此同时，各地因城施策出台一系列宽松政策，以公积金政策调整为主，包括财政补贴和税费减免等掀起地方新政高潮，刺激需求特别是改善性需求释放。由于供求关系的改变，城市间的房价分化也日益加剧，一线城市的房价涨幅较为明显，甚至出现了“日光盘”，但多数三、四线城市的房价仍在持续下调。2016 年 9 月底开始，重