Contract
売 買 契 約 書（案）
国立大学法人一橋大学（以下、「売主」という。）と
（以下、「買主」という。）とは、土地の売買について、以下の条項により売買契約を締結する。
（売買物件）
第１条 売買物件は次のとおりとする。
所 在 地 | 地 目 | x x （公簿） |
㎡ | ||
※上記土地上に現存する未登記の建物も売買対象に含むものとする。 | ||
２ 売主は、買主に対し、表記土地（以下、「本物件土地」という。）及び表記建物（以下、「本物件建物」といい、本物件土地・本物件建物及びこれらに付属する従物・構築物を総称して、以下、「本物件」という。）を表記売買代金
（以下、「売買代金」という。）で売渡し、買主は、現状有姿のままこれを買受ける。
３ 売主及び買主は、本物件の売買対象面積を表記登記面積とし、同面積が測量によって得られた面積と相違する場合でも、売買代金の増減等一切の異議を申立てないものする。
４ 売主は、買主に対し、本物件土地の境界について、明示しないものとし、後日、隣接地所有者との間で境界に関し紛争が生じた場合、境界に関連して生じ得る一切の問題について、売主がその責めを負わないことに、買主は、異議なく同意する。
（売買代金）
第２条 売買代金額は、金 円とする。
（契約保証金）
第３条 買主は、本契約を締結しようとするとき、契約保証金として金 円を売主が指定する銀行口座への振込みにより納付しなければならない。
２ 前項の契約保証金のうち、金 円は入札保証金により充当するものとする。
３ 第１項の契約保証金は、第１４条に定める損害賠償額の予定またはその一部と解釈しない。また、名称の如何を問わず、本契約締結時に支払われる金銭は、民法５５７条に定める解約手付の性質を有しない。
４ 第１項の契約保証金には利息を付さない。
５ 売主は、買主が第４条に定める義務を履行したときは、第１項に定める契約保証金を売買代金に充当するものとする。
６ 売主は、買主が第４条に定める義務を履行しないときは、第１項に定める契約保証金を売主に帰属させることができる。
（代金の支払い）
第４条 買主は売買代金のうち、前条第１項に定める契約保証金の額を除いた残りの代金 円を、売主の発行する請求書により、令和 年 月
日までに一括で支払わなければならない。
（所有権の移転等）
第５条 売主は、買主に対し、売買代金全額の受領と同時に、本物件の所有権移転登記申請に必要な一切の書類を交付するものとし、買主は、本物件について、その責任において、直ちに買主名義への所有権移転登記申請手続きを行うものとする。
２ 前項の所有権移転登記に要する費用（登録免許税・司法書士手数料を含む。）は、買主の負担とする。
（売買物件の引渡し）
第６条 売主は、前条第１項の規定により売買物件の所有権が買主に移転したときに、売買物件の引渡しがあったものとする。
（抵当xxの抹消）
第７条 売主は、本物件について、所有権移転の時期までに、その責任と負担において、先取特権、抵当xxの担保権、地上権、賃借xxの用益権、優先買取権、優先交渉権その他名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消するものとする。
（契約不適合責任）
第８条 売主は、買主に対し、引渡された本物件が種類または品質に関して契約の内容に適合しないもの(以下「契約不適合」という。)であるときは、責任を負うものとし、買主は、売主に対し、次のとおり請求することができる。ただし、売主は本物件建物及び付帯設備等（本物件上に存するすべての設備、構築物等を含む）の契約不適合については、本条の責任を負わない
（１）買主は、売主に対し、本物件の修補を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課すものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による修補をすることができる。
（２）前号の場合において、買主が売主に対し、相当の期間を定めて修補の催告をし、その期間内に修補をしないときは、買主はその不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。ただし、買主が売主に催告しても修補を受ける見込みがないことが明らかであるときは、催告をすることなく直ちに代金の減額を請求することができる。
（３）契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、第 1 号の修補請求、第 2 号の代金減額請求の何れもすることはできない。
２ 第 1 項の契約不適合が、本契約および社会通念に照らして売主の責めに帰すことができない事由によるものであるときを除き、買主は、売主に対し、損害賠償を請求することができる。
３ 買主が売主に対し、引渡完了日から２年以内に契約不適合の旨の通知をしないときは、売主は、買主に対し、前２項の責任は負わない。
（引渡し完了前の滅失・毀損等）
第９条 売主及び買主は、本物件の引渡し前に、天災地変その他売主買主いずれの責めにも帰すことのできない事由により本物件が滅失又は毀損し、本契約の履行が不可能となったときは、互いに書面により通知して本契約を解除することができる。但し、本物件が毀損しその修復が可能なときは、売主は、その責任と負担において修復のうえ本物件を買主に引渡すものとし、買主は、修復により本物件の引渡しが遅延したとしても、売主に対し、遅延損害金の請求その他一切の異議を申立てないものとする。
２ 前項にかかわらず、本物件が毀損しその修復が著しく困難又はそれに過大な費用を要するときは、売主は、本契約を解除することができる。また、当該毀損により買主が本契約の目的を達することができないときは、買主は、本契約を解除することができる。
３ 前二項に基づき本契約が解除された場合、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてxxxxに返還する。
（公序良俗に反する使用等の禁止）
第１０条 買主は、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第７７条）第２条第２号に規定する暴力団若しくは法律の規定に基づき公の秩序を害する恐れのある団体等であることが指定されている者の事務所またはその他これに類するものの用に供し、また、これらの用に供されることを知りながら、所有権を第三者に移転し、または売買物件を第三者に 貸してはならない。
２ 買主は、風俗営業等の規制及び業務の適正化に関する法律第２条第１項に 定める「風俗営業」、同条第５項に定める「性風俗関連特殊営業」その他 これに類するものの用に供し、また、これらの用に供されることを知りながら、所有権を第三者に移転し、または売買物件を第三者に貸してはならない。
（契約の解除）
第１１条 売主又は買主は、その相手方が本契約に定める義務を履行しないときは、本契約を解除することができる。
（違約金）
第１２条 売主又は買主は、前条により契約を解除された場合、違約金として売買代金の１０％相当額をその相手方に支払わなければならない。
２ 前項の違約金は、次の各号により精算を行う。
一 買主が違約した場合、売主が受領済みの金員から、違約金相当額を控除して、残額を買主に返還するものとする。なお、返還金には利息は付さない。また、違約金相当額が、売主が受領済みの金員を上回るときは、買主はその差額を売主に支払うものとする。
二 売主が違約した場合、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にて返還したうえで違約金を支払うものとする。
３ 第１項の違約金は第１４条に定める損害賠償額の予定またはその一部と解釈しない。
（買主の原状回復義務）
第１３条 買主は、売主が第１１条の規定により解除権を行使したときは、売主の指定する期日までに売買物件を原状回復して返還しなければならない。ただし、売主が売買物件を現状に回復させることが適当でないと認めたときは、現状のまま返還することができる。
２ 買主は、前項ただし書きの場合において、売買物件が滅失または毀損しているときは、その損害賠償として契約解除時の時価により減損額に相当する金額を売主に支払わなければならない。また、買主の責に帰すべき事由により売主に損害を与えている場合には、その損害に相当する金額を売主に支払わなければならない。
３ 買主は、第１項に定めるところにより売買物件を売主に返還するときは、売主の指定する期日までに、当該物件の所有権移転登記に必要な書類一式を売主に提出しなければならない。
（損害賠償）
第１４条 売主は、買主が本契約に定める義務を履行しないため損害を受けたときは、その損害の賠償を請求できる。
（遅延損害金）
第１５条 売主及び買主は、相手方が本契約により生じた金銭債務の履行を 遅延した場合、年１４．６％の割合による遅延損害金を請求できるものとする。
（契約の費用）
第１６条 本契約の締結及び履行等に関して必要な費用は、買主の負担とする。
（xxxxの義務）
第１７条 売主買主両者は、xxを重んじ、誠実に本契約を履行しなければならない。
（裁判管轄）
第１８条 本契約に関する訴えの管轄は、売主の所在地を管轄区域とする東京地方裁判所とする。
（疑義の決定）
第１９条 本契約に関し疑義があるときは、売主買主協議のうえ決定するものとする。
（特約事項－残置物等）
第２０条 売主は、本物件に存する動産等残置物を収去せず、売買契約締結時における残置物の状況のまま、買主に対し、本物件を引渡すものとし、買主は、売主に対して、残置物について異議等を申し出ないものとします。尚、当該残置物は、引渡し時以後、買主が自己の費用負担にて任意に処分できるものとし、売主は、これに異議を申し立てず、かつ第三者をして所有権の主張その他一切の異議を申し立てさせないものとする。
（特約事項－現況有姿売買）
第２１条 買主は、本物件の売買対象は土地であるため、第８条（契約不適合責任）にかかわらず、売主が、本物件内に存する建物及び付帯設備、物置、給排水設備、敷地内電柱及び支線、樹木、コンクリート敷、フェンス、土留め等の構築物等や越境物、非越境物等一切を、現況有姿のまま引き渡すことを了承のうえ、本物件を買い受ける。
（特約条項－建物の滅失登記)
第２２条 買主が本件建物について、所有権移転登記の申請手続に代えて滅失登記の申請を希望したときは、第５条（所有権の移転等）にかかわらず、売主は本件建物の滅失登記申請に必要な書類一式を売買代金全額の受領と引き換えに買主に交付する。
（容認事項）
第２３条 買主は、本物件について次の各号における事項を承諾のうえ、第２条の売買代金で引渡時の現況有姿にて買受ける。
（１）本物件内の上水道、汚水処理施設（浄化槽）、電気設備、ガス供給設備については築年数相応の経年変化による劣化、腐食等の可能性があること。また、本物件内に井戸があるが、汲み上げ用ポンプ、配管等の施設は破損しており、使用できないないこと。また、売主は水質検査等を行わずに引渡すこと。
（２）売主は本物件につき、土壌汚染調査、ダイオキシン調査、地中埋設物調査等を一切行わずに買主に対し引渡すこと。
（３）本物件の敷地に建物を再建築する際には、建築を依頼する建築会社か ら、地盤・地耐力調査を要請されることがあり、その結果によっては地盤補強工事が必要になる場合があること。また、地盤補強等については建築する建物の構造・規模・重量および依頼する建築会社等により異なること。なお、当該地盤補強工事等についての費用は買主が負担になること。
（４）本物件の存する地域は、公共下水道の供給が開始されておらず、本物件も個別浄化槽を使用しているが、売主は、使用可否の確認、修理、撤去等を行わずに引渡すこと。また、買主が撤去、または新たに設置する場合、撤去及び新設にともなう費用負担が生じること。
（５）本物件のxx道路及び隣接地は本物件より高い位置にあり、降水時に雨水、土砂が流入してくること。また東側に降雨時用に簡易的な水路が掘られ南側にある南房総市所有、管理の水路に放流されていること。
（６）本物件の南側に南房総市所有、管理の水路があるが、当該水路と本物件との間に構築された本物件内にある土留めは、工作物の建築確認許可、宅地造成の許可、開発許可を取得しているか不明であること。
（７）本物件の南東側敷地の一部が南房総市道のすれ違い場所として無償使用され、一般の通行に供されていること。当該無償使用を解消する場合には、南房総市と協議が必要となること。
（８）本物件の西側約８０ｍに存する国道１２７号線から本物件までの侵入経路は、幅員が狭く大型車等の侵入が困難であること。
以 上上記契約の締結を証するため、本契約書２通を作成し、双方記名押印のうえ、
各自その１通を保有する。
令和 年 月 日
（売 主）xxxxxxxxxx0xx国立大学法人一橋大学
学 長 x x x
（買 主）
（仲介業者）