裁判例と実務を中心に解説したが、判決文も任意の箇所を引用し、適宜要約し、下線を引くなど原文と異なるニュアンスが生じている可能性がある。そこで、裁判には、掲載さ れている法律雑誌等を明示し、疑問点等は原文で確認しやすいようにした（なお、当該法律雑誌のほか裁判所 HP に掲載されている裁判例も多い）。また、根拠となる法律の条文も付記し、該当条文にもあわせて目を通すことにより理解が深まることを期待した。
はしがき
本書に先行して出版された『実践 !! 契約書審査の実務〈改訂版〉─修正の着眼点から社内調整のヒントまで─ 』（先行書）は、典型的な契約類型をベースに、契約書審査に関する基本的な考え方や実務の勘所等を解説したものである。
先行書は、読者の好評を得て改訂版の刊行に至ったが、このたび、特に実務でつまずきやすい契約類型ごとに、契約書審査の考え方を詳しく解説することを目的として、これをシリーズ化する運びとなった。
先行書に続くシリーズの第 1 弾となる本書では、不動産売買契約及び不動産賃貸借契約という契約類型に絞って、契約条項の修正のポイント等を解説している。
不動産関連の契約は、当事者間で紛争になりやすい契約類型であり、また、仮に紛争となった場合、紛争対象の価額も比較的大きくなりやすいという特徴がある。加えて、不動産関連の契約は、新民法下での取扱いに注意が必要な条項を数多く含んでいる。
本書では、こうした点も踏まえ、不動産売買契約及び不動産賃貸借契約の条項に関し、法務担当者が共通して抱く疑問点をなるべく取り上げ、その考え方を示すことを心掛けた。
新民法との関係では、施行日である 2020 年 4 月 1 日まで 1 年を切り、契約書の見直しを検討している法務担当者も多いことから、契約書一般における見直しのポイントを第 1 章において解説した。
本書は、先行書と同じく、企業の担当者から弁護士、司法書士、行政書士等の専門家まで、契約書作成、審査の実務に携わるすべての方々を読者として想定している。
執筆者のバックグラウンドは様々であるが、いずれも不動産関連契約の実務に精通した弁護士である。本書は、実務書という位置づけであり、学
術的な精緻さよりも「わかりやすさ」を優先した部分があること、また、本書のうち、先行書やシリーズ中の他の書籍と内容的に共通する部分については、記載に重複があることはご容赦願いたい。
裁判例と実務を中心に解説したが、判決文も任意の箇所を引用し、適宜要約し、下線を引くなど原文と異なるニュアンスが生じている可能性がある。そこで、裁判には、掲載されている法律雑誌等を明示し、疑問点等は原文で確認しやすいようにした（なお、当該法律雑誌のほか裁判所 HP に掲載されている裁判例も多い）。また、根拠となる法律の条文も付記し、該当条文にもあわせて目を通すことにより理解が深まることを期待した。
ひな形は、不動産売買契約書と不動産賃貸借契約書を掲載したが、本文中の同契約の解説においては、便宜上、条項の内容を変更している場合がある。実際の契約の内容によって、条項の内容を検討してほしい。
最後に、本書執筆にお世話になった学陽書房のxxxxxx、xxxxx氏に深く感謝する次第である。
2019 年５月
出澤総合法律事務所 弁護士 xx xx
実践 !! 不動産売買・賃貸借契約書審査の実務
もくじ
はしがき ⅱ
凡例 ⅷ
第1章 改正民法をめぐる契約書審査の全体像
ケース❶
Ⅰ
新民法による影響の全体像 2
Ⅱ
民法改正が各種取引や他の法令に与える影響
ケース❷
新民法の施行時期と経過措置 8
Ⅲ
施行時期と経過措置についての基本と例外
ケース➌
新民法の施行時期と施行日前に締結された契約 12
Ⅳ
施行日前に締結された契約についての適用関係
ケース➍
消滅時効の時効期間はどのように変わるのか 15
Ⅴ
債権の消滅時効
ケース❺
時効の完成猶予と更新 20
Ⅵ
消滅時効による債権消滅を防止するための方法
ケース❻
法定利率・中間利息控除の改正と影響 25
Ⅶ
法定利率の適用のタイミング
ケースⒼ
定型約款に関する規定の新設 30
Ⅷ
定型約款による契約成立の要件
ケース🅑
契約書ひな形の利用に関する留意点 35
一般に流通している不動産売買・賃貸借契約のひな形を利用する際の注意
第2章 不動産売買契約書審査のポイント
ケース❾
Ⅰ
不動産売買の目的物 42
Ⅱ
売買の目的物及び売買代金に関する条項
ケース❿
売買代金 46
Ⅲ
売買契約書における売買代金の表示
xxx⓫
手 付 51
Ⅳ
手付解除に関する条項
ケース⓬
引渡し・決済に関する留意点 56
Ⅴ
物件の引渡しに関する規定と留意点
ケース⓭
担保xxの負担の除去と前提条件 61
Ⅵ
前提条件に関する条項
ケース⓮
危険負担 65
Ⅶ
危険負担に関する条項
ケース⓯
瑕疵担保責任・契約不適合責任 69
Ⅷ
旧民法下における瑕疵担保責任と新民法下における契約不適合責任の異同
ケース⓰
表明保証の考え方 75
Ⅸ
表明保証条項の内容と契約不適合責任との関係
ケース⓱
解 除 80
契約違反による解除条項の考え方
第3章
不動産賃貸借契約書審査のポイント
ケース⓲
Ⅰ
普通建物賃貸借と定期建物賃貸借 88
Ⅱ
定期建物賃貸借契約における賃料改定条項
ケース⓳
賃料増減請求の要件と手続 93
Ⅲ
賃料の増額を求めたい場合
ケース⓴
存続期間と更新 98
Ⅳ
賃貸借契約の存続期間
ケース㉑
賃貸借契約の期間内解約 102
Ⅴ
中途解約の際の違約金に関する条項の有効性
ケース㉒
敷 金 106
Ⅵ
新民法の敷金規定の新設による実務への影響
ケース㉓
債権譲渡 111
Ⅶ
敷金返還請求権の譲渡禁止条項
ケース㉔
修 繕 114
Ⅷ
修繕に関する条項
ケース㉕
原状回復の義務 119
Ⅸ
原状回復条項の定める範囲
ケース㉖
解 除 125
Ⅹ
解除に関する条項
ケース㉗
賃貸人たる地位の移転 130
Ⅺ
賃貸人たる地位を旧所有者に留保する旨の通知
ケース㉘
賃借人の個人データの取扱い 134
Ⅻ
賃借人の個人データの第三者への提供と賃借人の同意
ケース㉙
転貸借 137
ⅩⅢ
転貸借を禁止する条項がある場合
ケース㉚
目的物の滅失等 142
目的物の滅失等に関する条項
ケース㉛
ⅩⅣ
個人保証① 146
ⅩⅤ
不動産賃貸借における個人保証の留意点
ケース㉜
個人保証② 150
ⅩⅥ
個人保証とxx証書
ケース㉝
賃貸借の合意更新と保証 154
ⅩⅦ
新民法施行日前に締結された賃貸借契約が施行日以後に合意更新された場合
ケース㉞
管轄合意 157
訴訟・調停の管轄に関する条項
ひな形１ひな形２
巻末資料（ひな形）
土地・建物売買契約書 164
建物賃貸借契約書 172
Ⅰ
普通建物賃貸借と定期建物賃貸借
ケース⓲
定期建物賃貸借契約における賃料改定条項
定期建物賃貸借契約書に次の賃料改定条項がある。賃貸人が、賃貸借期間中、賃料が減額されないことを明確にしたい場合、どのように修正すべきか。
「第○条 （賃料の改定）
前条の賃料が、経済情勢の変動等により著しく不相当であると認められるときは、賃貸人・賃借人は誠実に協議した上、賃料を改定することができる。」
◉普通建物賃貸借契約では契約更新が原則であるのに対し、一定の要件を充たす定期建物賃貸借契約では契約更新に関する規定を排除することが可能となる。
◉定期建物賃貸借契約においては、当事者間で賃料を増減額しない旨の特約を設けることにより、当事者間の賃料増減請求権を排除することが可能となる。もっとも、かかる特約は、客観的かつ明確なものであることが必要であることに留意を要する。
❶ 定期建物賃貸借契約とは
普通建物賃貸借契約の場合、借地借家法上、賃貸人による更新拒絶には正当事由が必要となるので（借地借家法 28）、原則として賃貸借契約が更新されることになる。これに対して、下記の要件を充たす定期建物賃貸借契約においては、かかる更新の規定の適用を排除することが可能であり（借地借家法 38 Ⅰ〜Ⅲ）、契約期間満了での終了が原則となる（当事者間の合意による再契約は可能）。
〈普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の異同〉
普通建物賃貸借契約 | 定期建物賃貸借契約 | |
契約成立の要件 | ・書面・口頭いずれも可能。 | ・xx証書等の書面による契約 ・更新がなく、期間満了により賃貸借契約が終了すること等について、契約締結前に書面による説明が必要。 |
契約期間 | ・１年以上（１年未満は、期間の定めのない賃貸借とみなされる）。 | ・制限なし（１年未満も可能）。 |
更新の有無 | ・更新が原則 | ・期間満了での終了が原則 |
賃料増減請求権 | ・原則として賃料増減請求権が認められる。 ・賃料不増額特約は可能だが、賃料不減額特約等、賃借人に不利な特約をしても、賃借人の賃料減額請求権の行使は妨げられない。 | ・賃料改定の特約（客観的かつ明確であることを要する）を規定することにより、賃料増減請求権を排除することが可能。 |
中途解約 | ・契約書の定めによる（期間の定めのある賃貸借の場合、中途解約の特約がない場合、中途解約不可）。 | ・契約書の定めによる（中途解約の特約がない場合、中途解約不可）。 ・例外として、居住用建物賃貸借で、契約対象床面積が 200㎡未満であって、かつ、転勤・療養・介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用するのが困難となった場合、中途解約可（解約申入れから１ヶ月で終了）。 |
❷ 定期建物賃貸借契約の要件
定期建物賃貸借契約が有効に成立するためには、1期間の定めのある建物賃貸借契約であること、2xx証書等の書面によって契約すること、及び3あらかじめ「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借契約が終了する」旨を記載した書面を賃借人に交付し、説明することが必要となる（借地借家法 38 Ⅰ〜Ⅲ）。
普通建物賃貸借契約では、契約期間を定めることは義務付けられておらず、期間の定めのない普通建物賃貸借契約も可能であり、また、契約期間を１年未満の期間と定めた場合には、期間の定めのない賃貸借契約とみなされる（借地借家法 29 Ⅰ）。これに対して、定期建物賃貸借契約では必ず期間を定める必要があり、かつ、その期間の制限はなく、１年未満の期間を定めることも可能である。
次に、普通建物賃貸借契約が口頭の契約でも成立するのに対し、定期建物賃貸借契約は必ず書面による契約が必要となる（なお、「xx証書による等」とあるとおり、必ずしもxx証書である必要はない。）。
また、定期建物賃貸借契約を締結する場合、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対して、「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借契約が終了する」旨を記載した書面を交付して説明しなければならない（借地借家法 38 Ⅱ）。かかる説明書の交付及び説明がなかった場合、定期建物賃貸借契約の成立が認められず、普通建物賃貸借契約とみなされるリスクがある点に注意が必要である（契約書と別個独立の書面の交付がなかったために定期建物賃貸借契約の成立が認められないとした判例として、最判平 24. 9. 13 民集 66・9・3263）。
➌ 普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の比較
（1）更新の有無
普通建物賃貸借契約（なお、本項では、期間の定めのある普通建物賃貸借契約を前提とする。）については、法定更新（借地借家法 26 Ⅰ）の規定があり、かつ、賃貸人からの更新拒絶には正当事由が必要となるの
で（借地借家法 28）、原則として賃貸借契約が更新されることになる（第
３章−Ⅲ「存続期間と更新」参照）。
これに対し、定期建物賃貸借契約の場合、更新はなく、期間満了で契約は終了することになる（当事者による合意更新も不可）。
ただし、賃貸借期間が１年以上の定期建物賃貸借契約の場合、賃貸人は、期間満了の１年前から６ヶ月前までの通知期間に、賃借人に対して、賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、定期建物賃貸借契約の終了を賃借人に対抗できない（通知期間経過後に通知をした場合、通知から６ヶ月経過後に契約終了を対抗できる〈借地借家法 38 Ⅳ〉。）。
定期建物賃貸借契約の場合、契約を継続したい場合には、更新という形ではなく、賃貸人と賃借人とが合意した新たな契約（再契約）の方法を取ることになる。新たな定期建物賃貸借契約の締結となるため、再契約について、上記❷の定期建物賃貸借契約の要件（説明書の交付等）を満たす必要がある点に留意を要する。
（2）賃料改定条項
借地借家法上、普通建物賃貸借契約の賃貸人及び賃借人には賃料増減請求権が認められており（借地借家法 32）、これに反して、賃料を減額しない旨の特約等の賃借人に不利な特約をしても、賃借人の賃料減額請求権の行使は妨げられない。
一方、定期建物賃貸借契約の場合、賃料の改定に係る特約を規定することにより、借地借家法 32 条の規定を排除することが可能となる（借地借家法 38 Ⅶ）。すなわち、定期建物賃貸借契約においては、当事者間で賃料を増減額しない旨の特約を設けることにより、当事者間の賃料増減請求権を排除することが可能である。
ただし、借地借家法 32 条を排除する特約は、客観的かつ明確なものであることが必要であるので注意を要する。例えば、「賃料について協議する」といった特約は、単に賃料の決め方を定めたのみであり、賃料増減請求権を排除するに足る特約ではないと判断される可能性がある。
➍ 本ケースの考え方
上記➌のとおり、借地借家法 32 条を排除する特約は客観的かつ明確なものであることが必要であるため、下記のような条項に修正することが考えられる。
修正後の条項例
「第○条 （賃料の改定）
賃貸人及び賃借人は、前条に定める賃料については、賃貸借期間中はこれを改定しないものとし、各当事者は、借地借家法第 32 条の借賃増減請求権を有しないものとする。」