Contract

南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目“三旧”改造方案

（项目编号：xxxxxxxxx（0000）-3-1）

为实施南海区土地利用总体规划、城市总体规划、南海区“三旧”改造专项规划和佛山市南海区2022年度“三旧”改造项目实施计划，我区拟实施南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目，对位于佛山市南海区狮山镇龙头村（土名）“村前田”地段的旧厂房用地进行改造。佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社作为申报主体，根据《佛山市自然资源局南海分局关于调整狮山镇龙头村旧厂房改造项目城市更新单元计划的批复》（佛自然资南复〔2021〕00036号）以及佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社的改造意愿征集结果编制改造方案，具体如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

1.改造范围区位及面积。

南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目位于佛山市南海区狮山镇龙头村（土名）“村前田”地段，北至穗港加油站、南至大唐园艺、西至松石路、东至桂和路。改造项目范围总面积12.7237公顷（127236.74平方米，合190.8550亩，地块编号：SJXM44060500602982，2000国家大地坐标系，下同），详见附图1《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目范围界线图（2009年影像图）》。

2.改造范围划定及边界调整说明。

本改造项目单元计划批复的项目面积为12.7213公顷（127213.45平方米，佛山2000坐标，转换2000国家大地坐标为12.7239公顷，127238.89平方米）。由于原单元计划批复项目范围内有0.0002公顷地块不符合“三旧”改造条件，项目实际改造范围界线相比单元计划【单元计划名称：xxxxxxxxx（0000）-0；xxx：佛自然资南复〔2021〕00036号】有微调整，将不符合“三旧”改造条件的部分地块剔除，面积由12.7239公顷调减至12.7237公顷（均为2000国家大地坐标系），缩减面积0.0002公顷（其中包括公园绿地0.0001公顷、城市道路用地0.0001公顷），调减比例为0.00157%，缩减面积不涉及二类居住用地，与单元计划相比较，实际改造项目内公益性用地总面积相应减少。（详见附图2《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目范围界限调整示意图（2009影像图）》）

3.实施改造的必要性及合理性评价。

改造项目西邻南海区狮山副中心，南接xxxxxx，xxxxxxx，xxxx。改造范围内现状主要为工业用地，建筑用途主要为旧厂房。现状土地利用不合理，总体布局混乱，多为临时性建筑，部分不满足生产安全要求；内部道路以尽端式道路居多，通达性较弱；公共服务设施匮乏，建筑布局不满足消防要求，存在安全隐患；厂房利用低效，产业发展主要以建材、钢铁小作坊加工为主，经营状况一般，不符合集约节约用地要求。

改造后将落实规划要求，提升土地利用效率，推动土地集约利用，提升片区土地价值；消除老旧工业厂房的安全隐患，改善社区居住环境，提升居民生活质量，改善居民生活状况和城镇公共服务水平；改善交通，建立内部道路系统，形成较为畅通的交通条件；完善居住配套服务，打造为集社区商业、公共服务、基础教育、社区医疗、社区公园为一体的宜居社区。

（二）土地现状情况

改造地块总面积12.7237公顷，其中改造项目主体地块12.0954公顷，纳入改造范围整体利用的边角地、夹心地、插花地（本地块属于边角地，以下简称“三地” ）0.6283 公顷。项目范围内不涉及其他用地、征地留用地、与原“三旧”用地置换的“三旧”用地或其他存量建设用地和使用原“三旧”用地复垦产生的规模或指标的非建设用地。

改造地块2009年土地利用现状为建设用地12.0954公顷（公路用地0.8005公顷、村庄用地11.2949公顷）；农用地0.6283公顷（其他园地0.5863公顷、沟渠0.0420公顷）；未利用地0公顷。改造地块2020年土地利用现状为建设用地11.9802公顷（城镇村道路用地1.1636公顷、交通服务场站用地0.0036公顷、空闲地1.0657公顷、商业服务业设施用地7.0273公顷、工业用地2.7007公顷、农村宅基地0.0139公顷、公园与绿地0.0055公顷）；农用地0.7031公顷（沟渠0.0315公顷、水浇地0.0468公顷、旱地0.1482公顷、其他园地0.1215公顷、灌木林地0.3551公顷）、未利用地（其他草地）0.0405公顷。

按权属划分，改造地块涉及佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社属下的集体土地12.7237公顷（2020年土地利用现状中，建设用地11.9802公顷、农用地0.7031公顷、未利用地0.0405公顷）。其中，项目改造主体地块12.0954公顷（2020年土地利用现状中，建设用地11.7074公顷、农用地0.3880公顷、未利用地0公顷），实地在2009年12月31日前已建设使用，并已按规定标图入库，按建设用地进行报批。本项目涉及“三地”共0.6283公顷，在2009年土地利用现状中，建设用地0公顷、农用地0.6283公顷（6282.25平方米）【其他园地0.5863公顷（5862.57平方米）、沟渠0.0420公顷（419.68平方米）】、未利用地0公顷；在2020年土地利用现状中，建设用地（商业服务业设施用地）0.2727公顷（2727.48平方米）、农用地0.315公顷（3150.26平方米）【沟渠0.0315公顷（315.11平方米）、水浇地0.0138公顷（138.26平方米）、旱地0.1482公顷（1482.16平方米）、其他园地0.1215公顷（1214.73平方米）】、未利用地（其他草地）0.0405公顷（404.51平方米）。

属佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社所有的集体土地（共12.7237公顷），已领取1宗土地所有权证【所有权证号：佛府南集有（2012）第0602052号（涉及占压面积12.7237公顷）】，其中已领取不动产权证（土地使用权证）共6宗，涉及压占面积共4.5473公顷（证载土地使用权人分别是南海市松岗镇龙头村龙头经济合作社、佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份合作经济社和xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx）。未办理建设用地批文手续的土地8.1764公顷；已领取不动产权证（房产证）0宗。

项目范围内不存在抵押（查封）情况。

以上权属明细情况详见附图3-1《建设拟征（占）用土地权属情况及完善历史用地手续分析图》和附表3-2《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目土地权属明细表》。

改造项目地块用途为工业用地，建筑用途主要为旧厂房，现权属为佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社自1997年1月开始使用，4.5473公顷用地已按规定办理用地报批手续，无办理施工报建手续，其余8.1764公顷用地无合法用地手续和施工报建手续。

改造项目内纳入拆除范围的原有旧厂房建（构）筑物基底面积6.1393公顷，建筑面积约115409平方米，容积率约为0.91，年产值约为2000万元。截止2022年3月，改造项目内已拆除建（构）筑物基底面积5.9754公顷，已拆除建筑面积约113744平方米；现有未拆除的建（构）筑物基底面积0.1639公顷，建筑面积约1665平方米。该项目范围内未拆除的建（构）筑物计划在2022年7月底前拆除完毕。

（三）标图入库情况

该改造项目主体地块12.0954公顷土地已标图入库，图斑号为44060528131（涉及压占面积12.0954公顷）。纳入改造范围整体利用的“三地”0.6283公顷，待改造方案批准后按规定标图入库。

（四）规划情况

改造项目地块12.7237公顷土地全部符合《佛山市南海区土地利用总体规划（2010-2020年）（调整完善）》（均为城镇建设用地）；符合《佛山市城市总体规划（2011-2020年）》（其中12.1716公顷位于适建区，0.5521公顷位于限建区，已编制控规，明确城乡规划管理要求）；已纳入《南海区城市更新“三旧”改造专项规划（2019-2025）》和《佛山市南海区城市更新（“三旧改造”）协调领导小组关于实施佛山市南海区2022年度“三旧”改造计划的通知》；符合控制性详细规划《佛山市人民政府办公室关于实施佛山市南海区丹灶镇NH-G-47-07编制单元（东西联片区）控制性详细规划等5个控制性详细规划的通知》（已法定，批复文号：佛府办函〔2021〕151号，属于其中的《<佛山市南海区狮山镇NH-F-38-05编制单元（南国桃园东部、北部片区)控制性详细规划>06A街坊技术修正》），在详细规划中安排为二类居住用地（9.5425公顷）、公园绿地（1.1867公顷）、防护绿地（0.4093公顷）、城市道路用地（1.5852公顷）。详见附图4-1《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目用地实施规划图》和附表4-2《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目用地实施情况一览表》。

（五）项目内历史文化遗产情况

经核查，项目范围内不涉及历史文化名镇名村、传统村落、历史文化街区、文物保护单位、不可移动文物、历史建筑、历史地段、地下文物埋藏区、红色革命遗址、工业遗产、农业文化遗产、灌溉工程遗产、非物质文化遗产、地名文化遗产、古树名木及古树后备资源等历史文化遗产。

二、改造意愿及补偿安置情况

（一）改造意愿情况

x改造项目涉及一个权利主体，为佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社。

佛山市南海区狮山镇人民政府已按照法律法规及佛山市“三旧”改造政策规定，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项充分征求原权利人意见。佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社已召开成员代表大会，征得三分之二以上成员代表同意。

（二）补偿安置情况

改造项目为拆除重建类旧厂房改造项目，原土地用途为工业用地，不涉及旧城镇和旧村居，因此不涉及人口安置。

佛山市南海区狮山镇人民政府已组织制定补偿安置方案。本项目在完成地上建（构）筑物拆除和土地平整后，拟采取挂账收储方式由佛山市南海区人民政府收回土地后以公开招拍挂方式进行出让。原土地权利人佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社通过享受土地出让收益补偿分配政策获得补偿，获得土地出让收益补偿后采取货币补偿的方式对农村集体经济组织成员进行补偿安置。政府不需实际支付补偿、安排留用地和办理社保审核。佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社已与佛山市南海区狮山镇人民政府签订本项目挂账收储意向书。

对被征拆的地上建（构）筑物，由佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社根据已制定的《土地前期整理提前解除租赁合同补偿办法》，明确采取货币补偿方式由佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社对租户进行补偿，补偿安置标准按补偿办法评估得出的评估价值进行商议。截至2020年11月已完成所有租户的清退工作。

2022年1月17日，佛山市南海区人民政府对外发布《佛山市南海区人民政府关于南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目土地征收补偿安置公告》（南府〔2022〕5号），在xxxxxxxxxxxx、xxxxxxxxx人民政府公告栏、佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社的宣传栏和项目地块现场进行公告，公告期限为2022年1月17日-2022年2月15日（共30天），公告期间无收到对补偿安置方案内容的不同意见。

（三）开展社会稳定风险评估情况

改造地块涉及征收土地12.7237公顷，已按规定开展社会稳定风险评估。评估责任主体佛山市南海区狮山镇人民政府采用自行评估方式确定评估类型为一般评估。根据社会稳定风险评估结果，本项目社会稳定风险较小，准予实施。主要存在以下风险：1.信息公开力度不足导致村民对项目不理解；2.个别村民对征地、拆迁补偿存在较高期待，不同意征地、拆迁补偿标准，对项目不支持。其中针对风险点1的化解措施主要为拓展宣传渠道，进行多渠道多种信息的宣传，使土地权属人了解到项目改造的相关信息；针对风险点2的化解措施主要为加强对政策文件的解读，合理引导村民对项目的心理预期，使村民了解项目建设的背景和意义，正确看待项目的环境、安全风险，积极宣传项目的经济效益和社会效益，向村民展示未来发展的可能性机遇。目前，针对村民提出对项目流程、无偿公益性用地面积等不理解或疑问均已作出满意的解答，对项目不支持的村民占比极小，且无煽动、上访等需维稳行为，关于项目现有言论都是正面舆论，故本项目的社会稳定风险较低。风险防范及化解的责任主体为佛山市南海区狮山镇人民政府，协助单位为狮山镇综治维稳办公室。

三、改造主体及拟改造情况

（一）改造主体和改造模式

该改造项目为工改居项目，属于全面改造类型，拟采取村企合作改造模式实施改造，由农村集体经济组织通过公开方式选取土地前期整理方合作改造，在完成地上建（构）筑物拆迁和土地平整后，通过挂账收储方式由政府收回土地后公开出让，由竞得人对项目地块进行开发建设。

2020年9月29日，本项目由佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社通过狮山镇集体资产交易平台公开选取了佛山市宏泰企业管理有限公司为土地前期整理合作方。2020年10月26日，双方签订了《土地前期整理协议》。在推动项目地块土地前期整理过程中，因政府批复的单元计划涉及的项目范围与原土地整理协议商定的整理范围不一致，经双方充分友好协商，2021年11月14日，双方签订了《土地前期整理协议之补充协议》，重新明确了土地整理范围。

（二）拟改造情况

该项目拟由佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社与其通过公开方式选取的土地前期整理方佛山市宏泰企业管理有限公司合作实施全面改造。其中，拆除重建用地12.7237公顷，拆除建筑面积115409平方米，新建建筑面积238563平方米，用于二类居住用地（9.5425公顷），容积率为≤2.5；新建公园绿地1.1867公顷、防护绿地0.4093公顷、城市道路用地1.5852公顷（以最终规划设计条件为准）。

改造后无偿移交公益性用地共3.1812公顷，配建公共设施包括配建≥18班的幼儿园、建筑面积≥2400㎡的文化活动中心、建筑面积≥500㎡的社区居委会、建筑面积≥200㎡的社区服务中心、建筑面积≥150㎡的社区卫生服务站、建筑面积不低于总建筑面积2‰的物业管理用房、建筑面积≥200㎡的开关房等（以最终规划设计条件为准）。

项目不涉及实施生态修复和土地复垦土地。

详见附图4-1《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目用地实施规划图》和附表4-2《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目用地实施情况一览表》。

（三）无偿移交的公益性用地情况

x项目属于工改居项目。根据佛府办〔2020〕17号文及单元计划批复，本项目需无偿提供公益性用地比例按25%执行，即需无偿提供的公益性用地为3.1809公顷。

本项目范围内公益性用地共3.1812公顷（其中公园绿地1.1867公顷、防护绿地0.4093公顷、城市道路用地1.5852公顷），全部无偿移交政府，无偿移交公益性用地比例为25%。详见附图5-1《无偿移交的公益性用地及设施示意图》和附表5-2《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目无偿移交的公益性用地及公益性设施责任汇总表》。

无偿移交的公益性用地主要用于服务全体社会大众，本项目公益性用地在主体地块完成“集转国”手续和“三地”完成转用、征收手续后，由原土地权属人在主体地块收储时一并无偿移交政府收储；公益性设施由竞得人配建且验收通过后无偿移交至佛山市南海区狮山镇人民政府或政府指定单位。

四、联动改造情况

依据本项目单元计划批复和南府办〔2021〕24号文，项目范围内可出让的居住用地面积为9.5425公顷，即需承担的联动改造任务面积为9.5425公顷。本项目的联动改造任务全部采用由原土地权属人缴纳土地出让收益分配款抵扣方式完成，抵扣款缴纳标准为50万元/亩。

五、需办理的规划及用地手续

（一）改造项目范围控规已法定，不涉及需办理的规划手续。

（二）改造项目范围内7.8109公顷需办理集体土地完善转用手续，12.0954公顷需办理旧村庄集体建设用地转为国有建设用地手续，0.6283公顷用地需办理“三地”转用、征收手续。

上述用地完善转用、征收手续后，主体地块拟采用挂账收储公开出让方式供地。

六、资金筹措

项目土地前期整理成本为1.8636亿元，筹措方式为土地前期整理人垫付。拟投入开发资金由竞得人筹措，分一期投入。

七、开发时序

（一）土地整理周期自2020年9月29日签订《土地前期整理协议》起，土地整理期为两年（根据协议可按实际情况再申请延期一年），在土地整理期期间完成地块地上建（构）筑物拆除、整理工作。

（二）项目开发周期约为四年，拟分一期开发，开发时间为2022年10月至2026年10月（具体开发起始时间以实际供地时间为准）。开发面积12.7237公顷，主要实施商品住宅、公益性设施建设，其中二类居住用地9.5425公顷；公益性设施建设用地3.1812公顷，占本项目公益性用地总面积的100%，公益性设施由竞得人配建且验收通过后无偿移交至佛山市南海区狮山镇人民政府或政府指定单位。

八、实施监管

x项目在改造方案批复后三个月内签订项目监管协议，项目监管责任主体为佛山市南海区狮山镇人民政府。南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目改造主体承诺按照国土空间规划及“三旧”改造相关政策、经批准的改造方案及签订的监管协议的要求实施改造，履行相应的义务和责任，按期完成建（构）筑物拆除和用地手续，按要求提供公益性用地；改造方案批复印发之日起，三年内办理完成用地手续；按要求完成联动改造任务；按补偿安置方案落实补偿安置，维护原权属人的合法权益，确保在改造过程中以及改造之后不产生权属纠纷。

九、超标“三地”符合性专题说明

（一）项目主体地块情况

x项目总面积为12.7237公顷，其中项目主体地块面积为12.0954公顷，“三地”面积为0.6283公顷（属超标“三地”）。

（二）“三地”情况

项目内“三地”共1宗，现状为部分简易建（构）筑物及果园用地。面积为0.6283公顷，占主体地块面积的5.19%，面积不超过主体地块面积的20%，属于超标“三地”，地块形状为三角形，位于主体地块边缘，属“边角地”。

该宗“三地”符合《佛山南海区土地利用总体规划（2010-2020年）（调整完善）》（城镇建设用地）；在《佛山市城市总体规划（2011-2020年）》中0.5401公顷位于适建区，0.0882公顷位于限建区，已编制控规，明确城乡规划管理要求；在2009年土地利用现状中，建设用地0公顷、农用地0.6283公顷（6282.25平方米）【其他园地0.5863公顷（5862.57平方米）、沟渠0.0420公顷（419.68平方米）】、未利用地0公顷；在2020年土地利用现状中，建设用地（商业服务业设施用地）0.2727公顷（2727.48平方米）、农用地0.315公顷（3150.26平方米）【沟渠0.0315公顷（315.11平方米）、水浇地0.0138公顷（138.26平方米）、旱地0.1482公顷（1482.16平方米）、其他园地0.1215公顷（1214.73平方米）】、未利用地（其他草地）0.0405公顷（404.51平方米）；在详细规划《佛山市人民政府办公室关于实施佛山市南海区丹灶镇NH-G-47-07编制单元（东西联片区）控制性详细规划等5个控制性详细规划的通知》（已法定，批复文号：佛府办函〔2021〕151号，属于其中的《<佛山市南海区狮山镇NH-F-38-05编制单元（南国桃园东部、北部片区)控制性详细规划>06A街坊技术修正》）中安排为公园绿地（0.6283公顷）。（详见附图6《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目“三地”范围示意图》）

该“三地”权属为佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份经济合作社所有。已领取不动产权证（土地使用权证）共2宗：分别为佛府南集用（2014）第0600131号和粤（2020）佛南不动产权第0149652号（证载土地使用权人分别是佛山市南海区狮山镇龙头村龙头股份合作经济社和xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx）。该“三地”已取得集体建设用地使用权面积为0.2628公顷，无合法建设用地手续面积为0.3655公顷。拟办理“三地”转用手续0.3655公顷，“三地”征收手续0.6283公顷。

该“三地”办理用地报批手续所需的新增建设用地指标，计划使用每年下达南海区农用地转用指标，按“三地”办理转用和征收手续。

该“三地”在2009年土地利用现状中为园地和其他农用地，2009年前地上没有上盖建筑物，不符合单独标图入库条件。该“三地”与其东北面相邻的地块规划用途一致，均为公园绿地，由于该“三地”无经营性建设开发规模，无法单独出具规划要点，拟在完善用地手续和实施改造后，作为公益性用地无偿移交政府。

（三）“三地”纳入项目改造范围的重要性和必要性

该“三地”纳入项目改造范围整体利用、一并改造实施有着重要意义，主要体现在以下几个方面：

1.促进连片公园绿地的升级改造。上述“三地”的规划功能为公园绿地，与其东北面相邻的地块用地规划也是公园绿地。由于公园绿地规划集中，该“三地”与项目整体一并开发，可达到连片发展、整体提升的效果，保证用地功能的整体性。公园绿地属于公益性用地，项目后续出让后该“三地”将作为公益性用地无偿移交给政府，有利于片区公益性设施配套完善，提升居民生活质量，提高社会环境效益。

2.保留现状使用失去开发价值。地块目前主要经营木材、建材市场，若该地块未能纳入“三地”连同主体地块一并改造，一方面不能保证划定范围用地功能的整体性，保留的原有使用现状将影响项目改造后的xx人居环境。

3.有利于争取群众对旧改的支持。该“三地”地块纳入改造范围已得到村集体及其成员的改造意愿表决支持，村民认可该地块连片改造的意愿xx，该“三地”纳入项目改造范围一并改造实施，有利于促进农村经济社会和谐稳定。

十、附图与附表

（一）附图1:《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目范围界线图（2009年影像图）》

（二）附图2《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目范围界限调整示意图（2009影像图）》

（三）附图3-1:《建设拟征（占）用土地权属情况及完善历史用地手续分析图》

（四）附表3-2:《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目土地权属明细表》

（五）附图4-1:《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目用地实施规划图》

（六）附表4-2:《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目用地实施情况一览表》

（七）附图5-1:《无偿移交的公益性用地及设施示意图》

（八）附表5-2:《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目无偿移交的公益性用地及公益性设施责任汇总表》

（九）附图6:《南海区狮山镇龙头村旧厂房改造项目“三地”范围示意图（2009年影像）》