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亳州学院主校区物业管理服务项目采购方案
目 录
亳州学院主校区物业管理服务项目采购方案
一、项目概况
亳州学院位于亳州市高新技术开发区，占地925亩，在校师生约11000余人，总建筑面积约为34.57万平方米。楼宇分布及建筑面积后附详表。校区内各类草坪、乔灌木、花草、树木等绿化面积270398平方米，具体苗木品种、数量、规格等见后附详表，水面面积约13000平方米。投标商可自行到现场实地踏勘。服务内容主要为卫生保洁服务（含防疫消毒）、宿舍管理服务、水电维修维护、绿化维护保养等服务。
二、服务要求
（一）基本要求
1.中标人需组织设立项目部管理组织，项目部管理人员 5 人，其中项目经理、校园环境部主管、维修部主管、绿化植保部主管和生活服务部主管各1人。5人均为中标人的正式员工（中标人须提供任命文件和为其缴纳的社保证明），属专职人员，不得兼职。
2.项目部管理人员须按照学校要求考勤，每月在岗不得少于22天，离岗须履行请假手续，否则计“缺勤”。项目部管理人员任何人每缺勤1天（不足1天按1天计算，每人次每天按违约金1000元计算，以此累加），一月一统计。
3.项目部管理人员在日常服务工作中如果无法满足采购人的要求，采购人有权要求中标人更换项目部管理人员，且中标人须向采购人每人次缴纳10000元的违约金；因特殊原因（如疾病、离职等），项目部管理人员可以更换，但更换的人员不得低于投标时承诺的相应人员的资格条件并须经采购人同意，中标人不得在未征得采购人同意下私自更换项目部管理人员，否则视为“严重违约”，中标人不予退还履约保证金且有权单方面解除合同。
4.中标人须在本项目物业管理服务中，提供满足校方需求的智慧物业服务平台。能够实现在线报修、在线管理等功能，平台运行管理费用综合考虑在报价中。投标人须提供承诺函，承诺中标后两月内提供智慧物业服务信息化平台（要求本地化布署），项目结束后免费提供给甲方使用。
5.根据《国家突发公共事件总体应急预案》、《教育系统突发公共事件应急预案》及结合采购人实际情况，建立公共突发事件及各种设备设施突发事件的处理机制和应急预案。
6.中标人组织对各个岗位员工聘用工作，并按劳动法规定的要求进行聘用，人员工资水平应考虑专业技术人员及技术工种的差异，符合当地劳动力工资水平，不得低于亳州市现行最低工资标准，且须充分考虑合同期内最低工资标准调整趋势。
7.中标人所聘用的员工必须身体健康，上岗前须提供体检材料，体检内容需包含血压、传染性疾病等。中标人须安排聘用人员体检，相关资料项目部存档备查。中标人对所聘用的人员的健康负责，若产生相关的责任事故，责任由中标人承担。
8.实施物业服务用到的卫生保洁工具、保洁车辆、洒水车、维修维护工具、绿化机械设备等不限于此，均由中标人自行负责。
9．关于违约金的缴纳约定，中标人接到违约通知后应主动缴纳，若不缴纳，则采购人有权双倍从当月物业服务费中扣除。
10.中标人须配合采购人制订劳动教育课程方案，并在劳动教育课程实施过程中配合采购人实施教育教学活动，如提供劳动技术支持、劳动用具等。
11.中标人须建立完整的技术、设备档案，有定期巡回检查、维修保养、日常运行档案记录。
12.中标人须制定设备设施安全运行管理制度；落实安全运行岗位责任制。须制定各个服务岗位工作制度、职责及聘用人员行为规范标准（须符合行业标准）。各岗位员工按工作岗位要求配备工作制服，佩戴工号牌。
13.中标人必须为所聘用的员工购置意外伤害保险，工伤保险等，相关资料项目部存档备查。
14.中标人需健全项目部员工绩效考核奖惩制度，对员工工作情况进行严格考核，做到有奖有罚，体现工作绩效的差异，从而营造争优争先的工作氛围。
15.中标人需建立项目部培训体系，按计划开展员工培训工作。培训内容包括技能、制度、职责、礼仪、消防等方面培训，新员工培训合格后方可上岗，培训记录建档备查；对员工岗位技能考核包括技能操作规范、服务质量标准、礼仪、消防安全等考核，具体考核由项目部自行考核，建档备查。
16.中标人需全力配合做好物业服务过渡、交接工作，中标公示结束后，中标人须立即安排人员、物资、设备等，中标通知书发放之日起7个工作日内，须签订合同，合同一旦签订、生效，即开始计算履约时间以及考核履约职责。
（二）人员及职责要求
1.项目经理职责
项目经理，学历专科及以上，★具有高校物业管理经验（凭服务过的高校开具的证明），年龄符合低于国家规定退休年龄要求。具备一定计算机水平，语言文字表达能力强。全面负责整个项目，其主要职责如下：
①能较快熟悉校内楼宇、道路、设施设备、工作人员等基本情况，并具有与学校各个部门进行协调的能力。
②熟悉采购人相关管理制度。
③按照采购人主管部门要求，协调所属员工，配合学校完成各项工作。
④于每月5日前，向采购人主管部门提交一份上月月报，月报包括但不仅限于以下内容：上月工作完成情况、校内有何突发事件、当月工作安排等。
⑤建立项目部每周召开周工作例会制度，会议记录存档备查。
⑥建立项目部主管安排每天专人24小时带班值守制度。
⑦负责项目服务质量，细化项目部具体工作计划并遵照落实。负责项目部投诉工作的跟踪处理，项目部各类档案资料的整理归档。负责项目部员工的招聘，人力档案资料的管理。
⑧分管项目部的安全生产工作，做好安全生产档案资料的建立与管理。
⑨配合采购人做好疫情防控工作。
2.校园环境部（保洁）主管职责
校园环境部主管，年龄符合低于国家规定退休年龄要求，在项目经理的领导下，全面负责校园保洁工作的安排和监督，其职责如下：
①全面负责校园楼宇、道路的清洁卫生工作的安排，做好每日检查记录并及时向项目经理汇报。
②负责做好保洁员的思想教育、法纪教育工作，组织员工学习各项规章制度和专业知识。
③提交保洁工作细化方案，组织安排员工完成。
④每日检查监督环境卫生作业情况，评定工作效益，做好环境卫生及工具放置处的卫生监督管理工作。
⑤坚持每日巡查环境情况，劝阻和制止一些不卫生、不文明的现象和行为。
⑥相关档案资料的整理归档。
3.维修部主管职责
维修部主管，年龄符合低于国家规定退休年龄要求。在项目经理的领导下，全面负责校园水电方面维修工作的安排和监督，其职责如下：
①全面负责校园维修工作的安排，做好每日巡查记录并及时向项目经理汇报。
②处理维修过程中技术业务问题，协助处理复杂技术问题。
③负责各维修工的岗位描述及工作分析。
④负责项目部辖区内设施设备的安全巡视，确保设施设备的正常使用。
⑤根据公司作业标准，结合项目实际拟订水电维修工作流程。
⑥做好项目上的各类工程图纸、设施设备技术资料的使用、整理、存档、更新。
⑦负责整理编制项目上设备、设施的台账、以及材料领用台帐及材料分析工作。
⑧参与物业有关的接管验收工作及物业早期介入工作，协助处理工程遗留问题。
⑨草拟项目部安全生产应急预案（设施设备故障、火灾、防汛、抗旱、停电、停水等）。
⑩负责组织对项目上维修人员的培训及各项业务考核。
⑪负责项目部维修体系文件的编制整理。
4.绿化植保部主管职责
绿化植保部主管，年龄符合低于国家规定退休年龄要求，在项目经理的领导下，全面负责校园绿化、植保工作的安排和监督，其职责如下：
①全面负责校园内绿化养护工作的安排，做好每日检查记录并及时向项目经理汇报。
②负责做好绿化养护员工的思想教育、法纪教育工作，组织员工学习各项规章制度和专业知识。
③提交绿化植保工作细化方案，并组织安排员工完成有关工作。
④每日检查监督绿化植保作业情况，评定工作效益。
⑤相关档案资料的整理归档。
5.生活服务部主管职责
生活服务部主管，具有高中及以上学历，年龄符合低于国家规定退休年龄要求，★具有高校学生公寓管理工作经验（投标时提供有关证明材料），能应急处理学生公寓内的突发事件，沟通能力强，能熟练操作办公软件。在项目经理的领导下，全面负责宿管、教辅工作的安排和监督，其职责如下：
①全面负责宿管、教辅工作的安排，做好每日检查记录并及时向项目经理汇报。
②负责做好宿管、教辅人员的思想教育、法纪教育工作，组织学习各项规章制度和专业知识。
③做好宿管、教辅人员的监督管理，每日巡查做好记录。做好与采购人学生管理部门各项工作对接。
④根据公司作业标准，结合项目实际拟订宿管、教辅工作流程。
⑤拟订宿舍突发事件应急预案（宿舍火灾、学生晚归、学生突发生病等）。
⑥组织对宿管、教辅人员的培训及各项业务考核。包含宿舍安全管理知识、消防器材使用、各项记录表格填写等。
⑦加强对宿管、教辅人员的校园育人文化熏陶，要求提供微笑服务。
⑧零点之后的宿舍夜班查岗每周不少于一次，并做好记录。
三、物业服务的主要内容及要求
（一）卫生保洁服务
1．主要内容
①校园大环境保洁：主要包括道路、广场、草坪、绿篱、树林、操场、体育场、楼群主体周围散水坡等保洁。道路洗扫按照亳州市政标准：每天两次洗扫校园路面，如遇重大活动需增加洗扫次数，洗扫车用水禁止使用校内自来水或消防水，可以使用采购人园区内的人工湖湖水（采购人提供基本的取水设施设备，后续使用过程中，由中标人负责维护、维修以及更换）。
②所有楼宇卫生保洁：所有楼宇内大厅、楼梯、楼梯扶手、走廊、地面、墙面、墙裙、卫生间、公共盥洗间、电梯、地下室、楼顶、楼宇出入口雨棚等区域的卫生保洁。详见附件1亳州学院所有楼宇保洁范围一览表。
③所有楼宇房间窗帘保洁：在服务期内，所有楼宇内房间的窗帘至少清洗一遍（拆除下来、清洗干净后再安装复原）。
④其他保洁：所有楼宇玻璃幕墙、雨棚，校园内公共区域的宣传栏、雕塑、雕像、坐櫈等保洁工作。清理人工湖湖面浮游垃圾，换水。所有楼宇内的饮水设备保洁工作。所有楼宇房间内吊扇、日光灯的灰尘清理。
⑤垃圾处理：按有关规定做好垃圾分类工作；垃圾日产日清，不得焚烧树叶、杂草等物。垃圾点内外干净，无散落垃圾，无蚊蝇乱飞，垃圾及时外运出校。若政策要求进行垃圾分类，则由中标人负责组织实施并提供有关用具；鼓励中标人中标后实施垃圾分类，提升师学员工的环保意识。
⑥灭蚊、灭蝇、灭鼠
根据疾病防控有关要求，所有楼宇卫生间灭蚊、灭蝇。校园内每年寒暑假各做一次灭鼠工作，防止老鼠进入学生宿舍等，灭蚊、灭蝇、灭鼠的用具、用药等均由投标人承担。
⑦疫情防控消毒
按疫情防控要求完成校园内有关场所的消杀工作；学校举办的各级各类活动，按疫情防控要求进行消杀工作。消毒器具和消毒用药物由采购人提供。
⑧根据需要，在各类场所张贴节水、节电、卫生保洁等提示用语，提示用语标牌规格、风格需统一，制作模板需采购人确认。
⑨其他与保洁有关的服务项目。
2．卫生保洁标准
（1）所有楼宇公共部分服务范围：楼宇内楼梯、走道（走廊、连廊）、墙面、天花板、四壁、门厅、玻璃墙面、卫生间、电梯、楼顶等公共区域。服务标准如下：
①门厅、楼道、楼梯、四壁、天花板、灯具无灰尘灰网，无乱写乱画；楼道地面干净，无痰迹污变，无烟头纸屑，无杂物堆放；楼梯扶手干净；卫生工具摆放统一、整齐；垃圾桶、袋及时清理，实行垃圾袋装化；垃圾道无堆积堵塞；屋顶和屋顶排水沟经常清理，无积水、无垃圾、无堵塞。
②教室、图书馆阅览室、自修室卫生保洁：每日地面拖洗不少于1次，清扫不少于2 次，地面无灰尘、污迹、无纸屑等杂物；门窗玻璃干净，无损坏；教室讲台、多媒体讲台、黑板下粉笔槽保持整洁；课桌椅每周擦洗一次，保持桌面无灰尘、桌斗内无纸屑等杂物；教室及附近不得堆积杂物，保持干净；保持电风扇、灯具及空调设备清洁；落实疫情防控要求，做好通风、消毒等工作。
③公共卫生间：大便池无积存粪便、小便池不积存尿液，无尿碱；下水道畅通；地面无污垢、无积水、无烟头、无纸屑；卫生间无明显异味、基本无蚊蝇、鼠迹；四壁、天花板、灯具干净无灰尘、无蜘蛛网、尘网；墙壁无乱写乱画；门窗、玻璃干净，无损坏；墙面四周瓷砖每日擦抹一次，卫生间必须常置除味、消毒用品。
④外墙无乱张贴，无私搭乱扯，无打洞拉线、布管现象。
⑤电梯轿厢保洁：所有物业服务范围内电梯轿箱每天不少于2次保洁，保持门、地面、四周及顶棚清洁、无杂物、无积灰、虫网、无污迹。定期对电梯桥箱、不锈钢扶手进行养护。消毒：每天进行消毒、消杀处理，满足疫情防控要求（其中二食堂后厨货运电梯卫生保洁不属于物业）。
⑥窗帘、日光灯罩、吊扇等要求无明显积灰。
⑦工具存放：卫生、有序、合理，无乱丢乱放现象。
（2）校园公共环境卫生保洁的范围、标准、要求：
校园大门外责任区，校园内所有地面包括路面、绿地、公共卫生间、露天设施设备、绿化带、人工湖、广场、运动场、楼顶、坐凳、雕塑、花箱、宣传栏等保洁，做好排涝和雨雪天防滑工作。服务标准如下：
①所有广场保证无人畜粪便，无垃圾污物，无砖头瓦砾，无纸屑、果皮、果核、烟头，无坑洼污水，无杂草丛生，无乱贴乱画；不乱烧树叶、杂草，校园无卫生死角等。
② 道路路面：路面干净、无浮土，台阶无积土，无纸片、杂物、果皮、果核、烟头等垃圾现象。夏季雨后路面不出现成片积水。冬季雪后及时清扫积雪。
③ 绿地保洁：保持绿地清洁无杂物、漂浮物、无落叶、无枯枝。
④ 湖面保洁：每天及时清理池塘水草、树叶等杂物，保持水面清澈无漂浮和可视沉淀物；视水质情况，投放清水剂，保持水质达标；根据需要及时换水、补水。
⑤ 垃圾桶（箱）：垃圾及时清理，桶（箱）体保持清洁、美观，无痰迹污物灰尘，加强日常维护，确保箱体完好无损。若有损坏或需添加，要求维修或增添的垃圾桶（箱）尽量统一规格、样式。
⑥ 下水道、雨水井、窨井和化粪池：每月需对校园内所有化粪池、沉淀池进行不少于两次的彻底清理，平时对校园内下水道、雨水井、窨井要随时检查疏通不堵塞，井、池盖完好无损。清掏的垃圾污物及时清走，不得就地晾晒及乱埋乱倒。
⑦ 运动场：需每天进行清扫，保证环境卫生。
⑧ 景观设施：景观设施（如坐椅、坐櫈等）卫生干净，无卫生死角，无明显破损。
⑨ 垃圾清理：使用符合环保要求的封闭车辆，及时清运出校园。
⑩ 其他：常备防排涝、防滑物资，做好排涝和雨雪天防滑等恶劣天气应急准备工作。
（3）垃圾清运标准
垃圾日产日清，保证不存垃圾，无条件运出校园外。垃圾点内外干净，无散落垃圾，无蚊蝇乱飞，负责垃圾外运出校。无条件运出校园外；保证校园内垃圾桶（箱）周围干净；在校园内不得遗撒，对于遗撒、飘落的垃圾应立即清理干净，保证校园内道路环境卫生。在清理垃圾的过程中给校园内垃圾箱造成损坏的由中标人更新同等质量的垃圾箱。在食堂周围存放封闭式的可移动垃圾存放箱，每栋学生公寓周围存放封闭式可移动垃圾存放箱，方便运输。
（二）维修维护服务
该服务条款中涉及到的“更换”，是指由中标人按照要求，由中标人负责采购同样或同等次设施、设备、耗材等，并及时更换，费用由中标人承担。
1．主要内容
校内各设施、设备、用具的日常维护、维修、更换，包括：
①基础设施方面日常维护、维修和更换
雨水泵站、高压供水间、消防泵站、雨水井、污水井、强电检查井和弱电检查井的日常保洁、卫生清理；各类井盖、井体检查、维护、维修和更换；楼宇外公共区域各类井中阀门的加油、润滑；所有楼宇的楼顶消防管道以及各种暴露在外在给水和消防水管道保温。学校所有楼宇楼顶的排水设施的清理、疏通、维修和更换。
②水方面日常维护、维修和更换
所有楼宇内部的水龙头、三通、用水器具阀门、用水器具（台盆、台面、小便器、蹲便器等）、地漏的维护、维修和更换（用水器具更换须更换为节水型器具并尽量与原来保持一致）。公共卫生间节水设备、设施的维护、维修和更换。采购人生活给水池的维修和维护、清理和消毒（并取得检测报告）。采购人消防水池的清理、维修、维护。
③电方面日常维护、维修和更换
所有楼宇内部的电灯、电棒、日光灯吊丝、电灯开关、电扇调速器、电风扇、电灯声控器、电灯人体感应器等维护、维修和更换。校园所有道路路灯、体育场高杆照明灯、景观灯等维护、维修和灯具更换。校内所有楼宇内分体空调和学生宿舍的分体空调室内机的清洁、维护（含空调过滤网的清洗）以及室外机的清洁、充氟、排水管维修更换均由中标人承担，确保空调正常使用。
特别说明：现有的创新楼报告厅配有中央空调、正在建设的风雨操场配有中央空调，其中风雨操场的中央空调有免费质保期（从项目交付使用时计算）。中标人也需对中央空调进行常规的清洁、维护工作，若中央空调出现故障，第一时间报告、联系客服诊断故障原因（维修费用由采购人承担）。
④家具方面日常维护、维修
所有楼宇内部的家具（如办公桌、办公椅、办公柜、会议桌、学生宿舍床铺、学生宿舍衣柜、学生宿舍椅子、学生宿舍坐凳、学生宿舍蚊帐杆、教室课桌椅、阅览桌椅和所有楼宇窗帘杆、卫生间隔板等）的加固、维修，加固、维修使用的螺丝、榫卯等各种配件由中标人负责。
⑤门窗方面日常维护、维修
所有楼宇的进户门（含各种防火门）松动、开关不便等的加固、维修，各类门的普通机械门锁（不含智能门锁）的维修和更换；所有楼宇内部的窗户（含学生宿舍阳台门连窗）的加固、维修以及更换玻璃。加固、维修使用的五金件由中标人负责。
⑥校园内其他基础设施、设备维护、维修
校园内所有宣传栏、橱窗的维护和维修。校园内各处安装的各种公共坐椅、坐櫈、花箱的维修、维护。校园内所有铺装路面（含大理石、磁砖等）、人行道吸水砖、路缘石出现空鼓、松动，中标人须采取措施加固，避免空鼓、松动等，造成损坏。若中标人未及时采取措施加固，造成损坏，维修人工及维修的材料由中标人负责承担。
上述配件、耗材等维修、更换，均由中标人承担，且必须符合绿色、环保、节能、安全要求，中标人使用的材料、配件或设备须符合国家标准。学校有高层建筑、有高杆路灯，维修、维护时需注意高空作业规范要求，若不按规范操作，造成一切安全事故，所有责任由中标人承担。不属于中标人更换范围的服务项目，中标人也须及时维修、维护，确实不能维修的，须及时向采购人报告、统计，以便采购人采取措施。
2．维修维护标准
①基础设施方面的维护工作须保证，不得出现各类井盖缺失，井内须无垃圾和淤泥；楼宇内外各类井中阀门能正常开关；给水或消防水管道保温不得有损坏、缺失，特别是进入冬季，常规低温下，给水和消防水管道不得出现冻住不流水现象。极端低温时，提前做好有效应急预案。
②节假日、晚间安排人员值班，24小时受理报修，一般情况下30分钟内维修人员到场，维修及时率达100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，现场清理干净，物品归位。
③定期对公共照明设备系统进行巡查，及时维修损坏的灯器具，不能有灯具不亮或损坏、缺罩、罩内有垃圾等现象，必须使用节能灯具。
④定期对路灯、景观灯等用电设施进行检查，消除安全隐患，杜绝漏电、灯杆倾倒事故的发生，因中标人维护不当，造成任何人身、财产安全事故均由中标人承担。
⑤若需停水、停电维修，要提前向后勤与保卫处报告，通知相关人员做好应急准备，维修完毕后，及时恢复供水、供电。
⑥包含阀门井、窨井、窖井、强电井、弱电井、雨水井、污水井等不限于此，必须保证井盖齐全完好，并且规范盖好，如因缺失或不规范安装造成人身、财产事故的由中标人负责。
⑦所有卫生间洁具要齐全规整，不能有滴、冒、漏、渗水现象，软管老化要及时更换。冲水便阀、洁具、给排水要经常检查及时维修，要节约用水。
⑧管道安装要规范认真，不能缺少固定支架，或用其它代替。室内外雨水落水管不能有脱节和管子堵塞、断裂现象，管子要规范整齐，平时要经常检查楼顶落水口保证畅通无堵塞。
⑨定期对配电室、配电柜等进行检查，保证设备安全、正常运行，确保室内无杂物，配电室内不能存在电瓶车充电、做饭、堆放杂物等安全隐患现象。
⑩ 采购人校园内的宣传栏、橱窗不出现锈蚀、破损现象，公共坐椅、坐櫈须及时油漆，不得出现破损、腐烂等现象。
⑪对不相匹配、不平衡的用电线路要及时调整。
⑫门、窗、窗扣、防盗插销等要保证无缺少、损坏现象。
⑬校园内需重新布线供电施工的项目，必须经校方审核同意后，方可施工，确保安全、美观。配合校方做好节水、节电、计量、抄表、临时用电等工作。
⑭校园内所有铺装路面、人行道路面、路缘石基本不出现松动、空鼓动等。
⑮上述的维修、维护的底线标准为维修、维护的内容能正常使用，不出现破损、不影响校容校貌。
（三）绿化植保养护服务
1．主要内容
校园绿化养护项目，校区绿化养护面积共计约 30万㎡（含水系面积），采购人目前现有的绿化内容详见附件2亳州学院绿化汇总表。养护范围：负责绿地的日常种植养护、换植、修剪、除草、施肥、防病虫害、灌溉、覆土、树木扶架、间苗、补植，并接受甲方的日常检查。在服务期间，绿化工作的管理与养护以及任何缺陷的修正与弥补，均是中标人的责任。根据采购人实际情况，合理栽种风景树、草坪、绿篱、垂直绿化，合理搭配乔灌木布局，达到“春有花、夏有荫、秋有果、冬有青”和四季常青、三季有花的要求。主要服务内容包括：
①绿化养护工具：绿化养护工具、材料（含肥料、药物、保温、营养液等）、设施、设备（如喷水、修剪、锄草、治虫等必要机械）。
②养护用的肥料药物：根据现场绿化实际情况，按月编制施肥、打药工作方案，做到针对性施肥、打药，确保绿化成活率。若采购人需要，免费移植草坪、绿篱、色块、乔木、和花灌木等，确保移植成活率95%以上。
③绿化养护主要内容：包括且不限于除杂草、浇水、施肥、打药、救治、乔木和果树修剪、防病虫害、防寒等。
④根据亳州气候特点，拟订每月的绿化养护方案并落实。
2．绿化养护标准
①绿化修剪：应定期进行修剪，确保草坪生长繁茂、平整，保证成型美观，生长旺盛。
②浇水、排水：经常检查排灌情况，保证无积水、无旱情，不得因涝、旱影响植物生长。夏季浇水在早晚进行，乔木、灌木及草坪需增加浇水次数，冬季浇水在中午进行，需满足校园内绿化植物的正常生长要求，不得使用校方市政水。
③施肥管理：乔木、灌木、草坪，每两季度至少施肥 1次；绿地以施有机肥料为主，树木施肥采用环状施肥方法，对于一些生长较弱，枝条不够充实的树木应追施一些磷、钾肥。
④杂草清除：及时清除各种杂草，确保绿地无杂草，以人工除草为主，如使用化学除草剂必须保证植物的安全，无环境污染、无危害。需要人工拔除的杂草，必须人工拔除，不得用机械一打了事。
⑤病虫害防治：根据植物的特点，选择使用效果好、对植物无伤害的药物，确保树木花草无病虫症状，药物防治必须要做到对校园空气、水体等不产生环境污染。
⑥树木养护：根据树木不同的生长需要和特定的要求，及时采取施肥、修剪、防治病虫害、浇水、中耕除草等园艺技术措施。保持绿植均衡树势，美化树型。
⑦若遇到自然灾害情况，如台风等，中标人需无条件及时到现场检查树木受害情况，并及时处理，保证树木的正常生长。
⑧养护期内中标人必须补植同品种同规格色块、绿篱、草坪，缺棵死亡苗木确保成活 。若采购人需要，免费移植草坪、绿篱、色块、乔木、和花灌木等，确保移植成活率95%以上。
⑨因中标人养护不当（干旱、病虫害、寒冻等）造成绿植死亡的，由中标人负责补植或赔偿。
⑩因中标人养护不当（如杂草不拔除等）造成绿地草皮营养不良、枯死、破败等，由中标人负责补植或赔偿。
（四）宿舍楼值班和管理服务
1．主要内容
做好1#-11#学生宿舍（1#至8#学生宿舍每栋6层，9#至11#学生宿舍每栋12层，其中9#和11#有地下室）共8个值班点的管理、值班工作。目前正在服务的学生宿舍管理员和值班员共46人。
2．服务标准
①管理员、值班员具有良好的政治素质、道德品质，爱岗敬业、顾全大局。具备良好协调沟通能力、语言表达能力和组织管理能力。身体健康、精力充沛、性格开朗。男生宿舍聘用男性管理服务人员、女生宿舍聘用女性管理服务人员。管理员须高中及以上学历，年龄55周岁以下，值班员须初中及以上学历，年龄55周岁以下，能适应值夜班，有相关工作经验者优先。
有下列情形之一的均不得录用：曾因犯罪受过刑事处罚的人员和曾被开除公职的人员；被辞退未满五年的国家机关、事业单位公职人员；在读的应届毕业生；现役军人；按照法律规定不得聘用的其他情形的人员。
②管理员、值班人员须经过正规培训方可上岗。中标人进场10日内向采购人提供所有服务人员名单和所需相关资料（身份证复印件、学历证书复印件、健康体检证明等）。
③实行24小时值班制度。进出公寓人员，要检查相关证件并登记，有值勤、登记记录、来访登记，带出公寓大宗物品登记。学生宿舍夜间实行封闭管理，迟归和早出人员要登记、上报。
④值班人员必须挂牌、统一着装上岗，坚守岗位，不窜岗，文明礼貌，不干与工作无关的事，按时交接班，做到昼夜无空岗，按要求填写交班记录，手续完备。
⑤未经允许，严禁异性入内，禁止任何推销人员入内。
⑥严格执行《亳州学院学生公寓管理员职责》、《亳州学院学生公寓值班员职责》和《亳州学院学生公寓消防安全管理规定》制度。
特别说明：采购人宿舍楼值班和管理服务由采购学生管理部门负责，该项考核详见附件3亳州学院学生公寓物业服务质量考核标准（服务考核标准为暂定，项目实施过程中，采购人有权对考核标准进行修订，中标人无条件执行）。
（五）电梯管理和安全运行保障
1．主要内容
采购人主校区校园内所有电梯共20台(其中学术交流中心有2台电梯，但不纳入该项目物业服务范围内)，包含图书馆2台电梯，创新楼报告厅1台电梯，9#至11#学生宿舍共9台电梯，大学生活动中心（二食堂）4台电梯（其中1台是后厨货运电梯），体育场东看台1台电梯，风雨操场（在建）1台电梯。
运行管理包括：保洁、维保、应急处置和年检均委托给中标人，相关的费用均由中标人承担，由中标人负责电梯的日常运行和维护等工作。相关的手续办理按政府有关部门要求落实。
电梯的常规易损、易坏配件（如机房的各类保险、各类插头插座；安全触板开关线、光电开关线、轿门滑块、层门滑块、报警蜂鸣器、导靴衬片、轻触式呼梯按钮、触摸式呼梯按钮、操作盘锁、门刀轮、轿厢通讯板、应急灯泡、轿厢靴衬、对重靴衬、轿内操纵箱锁；厅门的检修灯泡、油盒毡垫和厅门导靴；井道的方向灯泡、消防开关护片、限速器开关、缓冲器开关、急停按钮、对重导鞭衬片和接线端子；交流接触器、吊厢按钮板、抱闸摩擦片、门挂板组件、减速开关及各种开关、层门三角锁、润滑油、润滑指、液压油及油杯、各种照明灯管和灯泡、镇流器；层站外召按键以及轿内层站数字按键和开关门按键）的更换由中标人承担。
2．服务标准
①维保、年检：
电梯维保：按照要求定期进行维保，确保安全运行、无事故。
电梯年检：按照要求进行年检，确保电梯使用合格证在有效期内。
应急处理：电梯损坏或出现故障要第一时间报告维保单位和采购人，中标人和维保单位须第一时间到达现场，并积极组织抢修，做好被困人员疏导、安抚工作。若因电梯易损、易坏配件问题，导致电梯不能正常工作，做好告示，并最迟36小时内予以更换。
②按亳州市市场监督管理部门的要求完成相应的工作。
（六）清淤和疏通
1．主要内容
下水（含雨水、污水）管道、雨水井、窨井、化粪池和食堂化油池等清淤和疏通。
2．服务标准
①校园雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井、窨井每半年检查一次，并视情况及时清掏；化粪池每季度检查一次，并视情况及时清掏；食堂化油池每月检查一次，并视情况及时清掏。相应的管道根据情况及时清掏、疏通。
②正常使用情况下（暴雨等特殊恶劣天气情况下除外），雨、污水不堵不冒。
（七）安全巡查
1．主要内容
物业管理服务范围内的各种安全隐患排查和检查工作。落实设施设备安全运行管理制度，落实安全运行岗位责任制。
2．服务标准
①每日对生活泵房设施、设备进行安全检查，并做好检查记录，发现问题第一时间进行处理并报告采购人；
②每日对消防泵房设施、设备进行安全检查，并做好检查记录，发现问题第一时间报告采购人；
③每日对雨污水泵站设施、设备进行安全检查，并做好检查记录，发现问题第一时间进行处理并报告采购人；
④每周对所有楼宇内的配电房、强弱电井进行安全检查，并做好检查记录，发现问题第一时间报告采购人；
③中标人物业服务各部门在日常服务过程中，须落实“管业务同时管安全”职责，发现安全隐患，第一时间进行处理并报告采购人。
（八）消防巡查包保
1．主要内容
①配合学校消防安全主管部门建立微型消防站，安排专兼职人员参加志愿消防队；
②配合学生宿舍管理部门做好学生公寓每日防火巡查，并做好亳州学院每日防火巡查记录，巡查内容见《亳州学院消防安全管理规定》，加强夜间防火巡查，发现火灾立即组织扑救和疏散学生。
2．服务标准
落实《亳州学院消防安全管理规定》中对物业服务企业要求的消防安全管理责任，与学校签订《亳州学院消防安全责任书》。中标人对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和消防登高场地的行为，应当予以劝阻、制止；对不听劝阻、制止的，应当及时向学校后勤与保卫处报告。
（九）应急处置
1．主要内容
根据《国家突发公共事件总体应急预案》、《教育系统突发公共事件应急预案》及结合采购人实际情况，落实建立公共突发事件及各种设备设施突发事件的处理机制和应急预案，包括空调系统突发事件处理方案、供配电系统突发事件处理方案、给排水系统突发事件处理方案、火灾等突发事件处理方案、治安等安全突发事件处理方案、传染病等突发事件预防处理方案、清洁突发事件处理方案、绿化应急处理措施。投标时提供相应的方案，中标后根据采购人实际情况，征求采购人意见进一步修改完善。
2．服务标准
①关注天气情况，提前公布极端天气预警信息；
②落实公共突发事件及各种设备设施突发事件的处理机制和应急预案；
③物业管理服务单位须安排管理人员做到7*24小时值班，每月底提供下一月的值班人员信息到后勤与保卫处备案；
④日常配备应急处置所需的各类物资，并承诺根据突发事件现场情况及时增加处置力量。
（十）其他
1.禁止所有楼宇内各类校外供应商提供任何商业行为的出现。如需要只能由采购人统一配置。
2.按采购人要求做好其它属于物业管理范围外的服务与保障工作。如相关楼宇内的盆栽绿植摆放及其养护维护工作等（采购人不提供绿植，中标人按照采购人要求自行租赁或购买）。
3.做好大型活动、会议接待、突发事件的应急服务，配合采购人做好相关服务保障工作。物业管理服务范围及服务内容，表述不明确的，以采购人现场确定为准。
4.楼宇管理人员负责管理相应的楼宇，具体职责为：每天排查所管理楼宇的用水、用电和安全隐患，确保没有长流水、长明灯，发现安全隐患或设施设备存在问题，须第一时间报告并做好记录。
四、服务周期
考虑到学校特殊情况，本项目服务结束日期定为2025年7月31日。
合同一签到底，合同金额为整个服务期的总金额，经采购人年度考核，年内月平均分数（=12个月的考核得分之和÷12）不合格（得分低于总分70%）的，采购人有权单方面解除合同（即强制退出），并不退还履约保证金。
五、履约保证金及服务费支付
1.履约保证金：签订合同后10个工作日内，中标人缴纳合同金额的2%款额作为履约保证金。允许中标人办理银行保函代替现金履约保证金，服务期满后，无因违约扣除履约保证金情形的，履约保证金一次性无息退还（是银行保函的，退还保函）。
2.服务费：物业服务费用以中标后签订的年合同价为准，逐月支付，不足一月的，按天计算（一年按365天计算，四舍五入），学校根据考核情况次月转账支付上月物业费款项的100%。
3.违约金：根据物业服务管理考核标准（详见附件4），产生的违约金，中标人须主动按时缴纳，否则从当月物业管理服务费中双倍扣除。
六、注意事项
（一）报价注意事项
项目控制价为5200000元/年。投标人应现场勘察，若不勘察现场，责任自负。目前现有物业服务人员169人，其中项目经理1人、分块主管4人、宿舍管理服务46人、楼宇管理服务10人。投标人的物业管理费用报价以一年（以365天计算）为单位进行报价，包含税金、服务用具、服务机械设施设备、服务人员工资、服务人员保险费用、绿化肥料、维修维护耗材等不限于此的一切费用。采购人后期不予增加中标人任何费用。
采购人体育场东看台、风雨操场楼宇暂不能投入使用，根据实际安排，楼宇一旦投入使用后，将纳入物业服务范围，采购人不予增加任何费用，投标人报价时充分考虑成本等风险因素。
（二）其他注意事项
1.保洁内容中均包含校园内垃圾打扫、清运，保洁用品、用具（包含垃圾收集清运车、防滑标识牌、防滑垫、清厕液、扫帚、托把、拖斗、卫生球、清新剂、毛刷、地漏疏通用具等不限于此）费用。
2.投标人应在投标前根据所有楼宇建筑物、施备、设施现状，进行实地考察（如建筑物内原有施备、设施数量，规格、型号、种类及使用状况、保洁面积等），以便投标；投标人在勘察过程中，如果发生人身伤亡、财物或其它损失，不论何种原因所造成，招标人均不承担任何责任。
3.必须保证各类服务人员按岗足额到位，必须在册服务，如确需更换人员，必须将调整后的名册报学校监管部门备案。
4．中标人应加强对所有人员安全教育，落实安全防范措施，遵守学校的规章制度，所用人员与招标人没有聘用关系，所发生的一切工伤、劳资等纠纷与招标人无关，由中标人全权负责。
5．如果因中标人的失误或渎职造成重大事故和严重损失，招标人可依法追究中标人经济责任，并报请有关机关追究中标人行政及法律责任。
6．中标方所有工作人员（除宿管、须应急值守人员外）不得在校内住宿。
注：1.本项目拟投入人员由投标人按照采购需求自行配置，须满足项目开展需要，中标后在服务内容不增加的情况下，采购人不再追加任何服务费用，如中标单位提供的服务不能满足项目开展需要，采购人有权单方面终止合同，不予退还履约保证金，并报相关部门进行处理。本项目投标截止时间前，请投标单位自行勘探现场并了解项目情况，科学、合理安排拟投入人员，该项目现有人员169人（仅供参考）。
2.投标人必须在投标文件中提供拟投入人员数量承诺书并根据承诺书（格式自拟）进行报价。（投标文件中无此承诺或未按承诺人数进行报价的为无效投标）。
七、退出机制
学校对物业管理与服务的中标人实行考核淘汰退出机制。服务考核标准详见附件4物业服务管理考核标准（考核标准为暂定，项目实施过程中，采购人有权对考核标准进行修订，中标人无条件执行）。
1．正常退出
合同到期自动终止，正常退出。合同到期后，根据合同约定，双方结清相关费用，办理移交手续后，中标人自行退出，合同自动终止。
2．提前退出
①出现不可抗力（如地震、海啸、台风、洪水等自然灾害，如战争、武装动乱、罢工等社会事件，如国家政策、法律、行政措拖等政府行为），中标人可提前退出，未尽事宜双方协商解决，双方均不承担责任。
②因特殊原因中标人无法继续提供服务，可提前三个月书面申请，经学校研究批准后，按合同约定办理相关手续后，终止合同，但在采购人未成功采购新的物业服务公司之前，中标人必须正常履行职责，且此项退出，不予退还中标人履约保证金。
3．强制退出机制
对引进的中标人，在服务期间内出现下列情况之一，采购人有权单方面随时中止合同，中标人须无条件退出，未支付的服务费不再支付，同时不退还履约保证金。
①因中标人工作人员操作不规范，发生重大安全生产事故的。
②引进的中标人在服务过程中违法而受到司法部门或主管部门处理的。
③违反学校管理规定，危害学生安全；或因服务质量存在严重问题等引发群体事件影响恶劣的或造成采购人损失的。
④中标人聘用的项目管理人员违反学校管理规定，有“监守自盗”等违法违纪行为的。
⑤中标人运营期间，采购人在组织检查月考核时连续2次不合格的或“年度考核”不合格的。
强制退出的条件包括且不限于上述5条，凡强制退出的中标人须承担由此产生的一切经济损失及法律责任，且不予退还中标人履约保证金。
在采购人成功完成新的招标、新一轮中标人入驻之前，本项目中标人在接到强制退出通知后7个日历天内退场（中标人服务人员离场，所有设施、设备均不得改变或拆除，采购人有权直接委托第三方单位服务人员接管中标人的设施、设备，第三方管理服务产生的费用、更换的设施设备和耗材费用从中标人的服务费中扣除）。新一轮中标人确定、入场之后，采购人与该项目原中标人按合同约定办理相关移交手续。
4．其他
不论是正常合同到期退场还是被强制退场，中标人须在接到退场书面通知后，在约定时间内退场，其添置的可移动的设施设备必须带离，否则按自动放弃处理，采购人有权自行处置，并不予中标人任何费用补偿，不可移动的设施、设备须经采购人同意后方可拆除。中标人的所有员工由中标人带走或解聘解散，不得以任何理由滞留在采购人校园内；中标人应将服务范围的所有资产完好无缺地交还采购人。
八、附件
附件1：亳州学院主校区所有楼宇保洁范围一览表
附件2：亳州学院主校区绿化汇总表
附件3：亳州学院学生宿舍物业服务质量考核标准
附件4：亳州学院物业服务管理考核标准
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