Contract

附件2：

苏州市行政事业单位经营性房产出租委托管理操 作 规 范

为加强行政事业单位经营性房产出租管理，创新行政事业单位经营性房产管理模式，提高行政事业单位经营性房产出租效率，特制定本操作规范。

第一条 行政事业单位经营性房产出租单位（以下简称委托单位）委托苏州市保障性住房建设有限公司及其全资子公司（以下简称管理公司）管理房产出租相关事项的，须向市财政局提出申请，经批准后与管理公司签订委托管理协议。委托管理期限一般为5年，房屋建筑面积超过2000平方米的，或有其他特殊情况的，最长不超过8年。协议期满，如需继续委托的，委托单位应再次向市财政局履行报批手续。

第二条 委托单位委托管理公司管理房产的，必须签订委托管理协议，并按协议内容由委托单位选择管理事项。管理公司应按协议约定提供管家式服务，并享受相应权利，履行相应义务，承担相应责任。

管理公司不得承租已承接委托管理的房产。

第三条 管理公司与委托单位签订委托管理协议后，对单一项目的委托须在１０个工作日内启动招租程序。

第四条 招租方式分为协议招租、公开招租两种方式，公开招租包括公开拍租、电子竞价、公开招标三种形式。

协议招租方式主要适用于行政事业单位之间的房屋租赁、公益性服务的房屋租赁、房屋建筑面积在50平方米以下且年租金在10万元以下的房屋租赁以及其他特殊情况的房屋租赁。协议招租由委托单位和管理公司共同提出申请，由市财政局在5个工作日内进行批复。

公开拍租、电子竞价是房屋租赁的主要招租形式。

采用公开招标形式的必须符合下列条件之一：招租项目需要承租方为委托单位提供服务的；招租项目是委托单位的配套服务项目；招租项目是非单一房屋招租的综合性项目；其他特殊情况，经市财政局审批同意进行公开招标的项目。

管理公司可以根据市财政局规定，决定采用何种形式进行招租。

第五条 房屋招租以管理公司为主体委托拍卖公司、电子竞价机构或招标代理机构进行。管理公司所委托的拍卖公司及招标代理机构须是经市产权交易所通过政府采购确定的定点单位。

第六条 房屋招租底价（或起拍价）的确定，要根据原租赁价格、市场行情、及xx的同等房屋租赁价格等因素综合考量。

对无参考租赁价格的房屋或委托单位和管理公司一致认为需要评估的房屋，应经评估后确定底价（或起拍价）。评估公司须在市财政局通过政府采购确定的定点单位中选择，评估费由管理公司垫付，委托单位承担。

房屋招租底价（或起拍价）和招租方案，由管理公司提出，委托单位确认。

第七条 拍卖公司、电子竞价机构或招标代理机构承办公开招租项目的，应当严格按照有关法律、法规、制度的规定公开披露行政事业单位国有资产拍租和招标信息。拍租信息应发布在《苏州日报》或《姑苏晚报》；招标信息应发布在“中国招投标网”或“中国采购与招标网”。有关拍租、招标信息（包括招标文件内容）还应于首次披露日当天，同步发布在市产权交易所网站。承办相关业务的拍卖公司、电子竞价机构或招标代理机构应尽可能扩大其信息发布范围，广泛征集项目意向方。

第八条 如果招租失败，管理公司应及时与委托单位进行沟通，协商后续招租事宜。

第九条 公开招租服务费由拍卖公司、电子竞价机构或招标代理机构按照规定向承租方收取，管理公司应对服务费收取的规范性提出意见。

第十条 管理公司应起草房屋租赁协议通用文本，报市财政局备案。

第十一条 房屋招租后，以管理公司为主体与承租方签订租赁协议，对按政策规定委托单位享受免税政策的，或有其他特殊情况的，以委托单位为主体，管理公司为第三方，与承租方签订租赁协议。如需签订补充条款的，由管理公司对补充条款的主要内容提前征求委托单位意见。管理公司应在协议签订后的5个工作日内，将租赁协议报委托单位和市产权交易所备案。

第十二条 承租方如需改变该房产的内部主体结构，须由承租方提出申请，管理公司审核，委托单位书面同意，并报有关部门审批同意。

第十三条 管理公司须按房屋租赁协议规定的时间及时收缴租金，并于收到房租后的7个工作日内开具房屋租赁税务发票（税费由委托单位承担，免税单位除外）给租赁协议中的承租方；于收到房租后的10个工作日内，将扣除由委托单位承担的各项费用（包括评估费、公告费、税费等）后的房租净收入转入委托单位的财政非税专户，租金金额以房屋租赁协议为准。

第十四条 委托管理服务费收费标准根据委托管理房屋的面积、体量、新旧程度及管理难易程度等因素综合考量，在房租收入3%至8%区间内，由委托单位和管理公司协商确定。

委托单位收到管理公司转入的房租净收入后，按房租收入及协议约定的服务费标准计提委托管理服务费。委托管理服务费原则上由委托单位和管理公司每年结算一次，纳入委托单位部门预算支出。

第十五条 管理公司应对委托租赁情况实行定期报告制度，每季度向市财政局和委托单位、每年向市产权交易所报送房屋租赁情况表。房屋租赁情况表内容包括承租单位、租赁期限、经营项目、年度应收租金、实收租金、开票所缴税费、评估费、公告费、计提委托管理费等。

第十六条 如在实施过程中情况发生变化，或发生未在本操作规范中明确的事项，由市财政局会同管理公司和委托单位协商处理。

第十七条 委托单位如委托管理公司管理场地、水面、专用设备等其他出租相关事项的，参照本办法执行。

第十八条 x操作规范自发文之日起施行。