プレミア投資法人の資産運用会社であるプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「PRA」といいます。）は、本日、下記のとおりオフィスビル 1 物件の譲渡（以下「本譲渡」といいます。）を決定しましたので、お知らせします。
2018 年 12 月 14 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
xxxxxxxxxx 0 x 00 xプレミア投資法人
代表者名 執行役員 xx xx
（コード番号 8956）
資産運用会社名
プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 xx xx問合せ先 取締役 財務部長 xx xx
（TEL：00-0000-0000）
資産の譲渡に関するお知らせ
〈プレミア海岸ビル〉
プレミア投資法人の資産運用会社であるプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「PRA」といいます。）は、本日、下記のとおりオフィスビル 1 物件の譲渡（以下「本譲渡」といいます。）を決定しましたので、お知らせします。
記
1. 本譲渡の概要
物件名称 | プレミア海岸ビル |
譲渡資産の種類 | 不動産を信託財産とする信託の受益権（注 1） |
譲渡価格 | 5,350 百万円（注 2） |
帳簿価額 | 4,923 百万円（2018 年 10 月 31 日現在） |
譲渡益（見込額） | 342 百万円（注 3） |
譲渡先 | 国内法人（注 4） |
契約締結日 | 2018 年 12 月 14 日 |
引渡予定日 | 2019 年 1 月 30 日 |
決済方法 | 引渡時一括 |
譲渡代金の使途 | xxx負債の返済資金に充当予定 |
（注 1） 信託財産の詳細については、後記「3. 譲渡資産の内容」をご参照ください。
（注 2） 「譲渡価格」は、本物件の譲渡に要した諸費用（公租公課等）を減算しない税抜売買価格を記載しています。
（注 3） 「譲渡益（見込額）」は、譲渡価格の 5,350 百万円から、5,007 百万円（上記物件の 2018 年 10 月 31 日現在における帳簿価額から引渡予定日までの資本的支出及び減価償却費（見込額）を勘案した引渡予定日における想定帳簿価額に、本譲渡に係る諸費用（見込額）を合算した金額）を差し引いて算出しています。
（注 4） 当該国内法人から名称等の開示について同意を得られていないため非開示としています。
2. 本譲渡の理由
本物件は 1993 年竣工のオフィスビルであり、取得当時と比べて賃料相場の下落幅が大きく、含み損が発生しており、大幅な改善が見込めないこと及び今後の修繕コスト増加が見込まれること、また今回、譲渡先より鑑定評価額を大幅に上回る価格提示を受けたことから、中長期的な観点に基づく不動産市況、将来における収益予想等を総合的に考慮した結果、譲渡時期及び譲渡価格等が妥当であると判断し、本譲渡を決定しました。
なお、本譲渡益については、その全額を圧縮積立金として内部留保し、将来の分配金水準の安定化に活用する予定です。
3. 譲渡資産の内容
物件名称 | プレミア海岸ビル | |
特定資産の種類 | 不動産を信託財産とする信託の受益権 | |
受託者名 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
契約期間 | 2004 年 12 月 24 日から 2027 年 6 月 30 日 | |
所在地 （注 1） | 土地 | xxx港区海岸二丁目 8 番 1、8 番 7、8 番 3 |
建物 | xxxxxxxxxx 0 xx 0、0 xx 0、0 xx 0 <住居表示>xxxxxxxxxx 0 x 0 x | |
面積 （注 1） | 土地 | 1,670.99m2 | |||
建物 | 8,476.92m2 | ||||
権利の形態 | 土地 | 所有権 | |||
建物 | 所有権 | ||||
建物の用途（注 1） | 事務所・共同住宅・駐車場 | ||||
建物の構造（注 1） | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 12 階建 | ||||
建築時期（注 1） | 1993 年 1 月 | ||||
譲渡価格 | 5,350 百万円 | ||||
帳簿価額 | 4,923 百万円（2018 年 10 月 31 日現在） | ||||
譲渡益（見込額） | 342 百万円 | ||||
鑑定評価 | |||||
鑑定評価機関 | xxリアルティー・アドバイザーズ株式会社 | ||||
鑑定評価額 | 3,920 百万円 | ||||
価格時点 | 2018 年 10 月 31 日 | ||||
テナントの内容（注 2） | |||||
テナントの総数 | 18 | ||||
月額賃料 | 19 百万円 | ||||
敷金・保証金 | 134 百万円 | ||||
総賃貸可能面積 | 5,944.76m2 | ||||
総賃貸面積 | 5,844.56m2 | ||||
稼働率の推移 | 2014 年 10 月 | 2015 年 10 月 | 2016 年 10 月 | 2017 年 10 月 | 2018 年 10 月 |
81.5% | 100.0% | 96.6% | 98.1% | 98.3% | |
（注 1） 「所在地（住居表示は除きます。）」、「面積」、「建物の用途」、「建物の構造」及び「建築時期」については、登記事項証明書に表示されている情報をもとに記載しています。
（注 2） 「テナントの内容」は、2018 年 10 月 31 日現在における数値を記載しています。
4. 譲渡先の概要
本物件の譲渡先である国内法人より名称等の開示について同意を得られていないため非開示としています。なお、本日現在、当該国内法人と本投資法人及び PRA との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、当該譲渡先は本投資法人又は PRA の関連当事者でもありません。
5. 媒介の概要
本譲渡に係る媒介者より媒介の概要の開示について同意を得られていないため非開示としています。なお、本日現在、当該媒介者と本投資法人及び PRA との間には記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、当該媒介者は本投資法人又は PRA の関連当事者でもありません。
6. 利害関係人等との取引
該当ありません。
7. 本譲渡の日程
本譲渡決定日 | 2018 年 12 月 14 日 |
本譲渡契約締結日 | 2018 年 12 月 14 日 |
引渡予定日 | 2019 年 1 月 30 日 |
8. フォワード・コミットメント等に関する事項
本譲渡については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等（注）に該当します。
本譲渡に係る売買契約において、本投資法人又は譲渡先による売買契約上の重大な義務の違反があった場合は、その相手方は売買契約を解除し、違約金として売買代金の 10%相当額を請求することができるものとされています。
（注） フォワード・コミットメント等とは先日付けでの売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。
9. 今後の見通し
本譲渡が本投資法人の 2019 年 4 月期（第 33 期：2018 年 11 月 1 日～2019 年 4 月 30 日）の業績に
与える影響は軽微であり、2018 年 6 月 18 日付公表の「平成 30 年 4 月期 決算短信（REIT）」に記載の運用状況の見通しに係る修正はありません。
なお、本譲渡により計上予定の不動産等売却益（見込額 342 百万円）については、その全額を圧縮積立金として計上予定です。
10. 鑑定評価書の概要
物件の名称 | プレミア海岸ビル |
鑑定評価額 | 3,920 百万円 |
鑑定評価機関の名称 | xxリアルティー・アドバイザーズ株式会社 |
価格時点 | 2018 年 10 月 31 日 |
項目 | 内容 （千円） | 概要等 | |||
収益還元法による収益価格 | 3,920,000 | ||||
直接還元法による収益価格［[5]÷[6]］ | 3,970,000 | ||||
運営収益 | (a)貸室賃料収入 | 221,227 | 採用資料に基づき、類似建物の賃貸水準を参考に、中長期的にみて安定的な貸室賃料収入・共益費収入を査定 | ||
(b)共益費収入 | 22,361 | ||||
(c)共益費込貸室賃料収入［(a)+(b)］ | 243,588 | ||||
(d)水道光熱費収入 | 21,720 | 採用資料に基づき、類似建物の水道光熱費水準を 参考として査定 | |||
(e)駐車場・駐輪場収入 | 23,550 | 採用資料に基づき、類似施設の使用料を参考とし て査定 | |||
(f)その他収入 | 8,486 | 採用資料に基づき査定 | |||
[1]潜在総収益［(c)+(d)+(e)+(f)］ | 297,326 | ||||
(g)空xx損失 | 15,825 | 採用資料のほか、類似建物の空室率を参考として、 中長期的にみて安定的な空xx損失を査定 | |||
(h)貸倒損失 | - | テナント信用力等を勘案し、また、敷金により担 保されるため計上しない | |||
[2]運営収益［[1]-(g)-(h)］ | 281,501 | ||||
運営費用 | (i)維持管理費 | 21,564 | 採用資料に基づき、類似建物の維持管理費を参考 として査定 | ||
(j)水道光熱費 | 20,000 | 採用資料に基づき、類似建物の水道光熱費を参考 として査定 | |||
(k)修繕費 | 12,006 | 採用資料及び類似建物の修繕費を参考として査定 | |||
(l)プロパティ・マネジメントフィー | 5,197 | 採用資料に基づき、類似建物のプロパティ・マネ ジメントフィーを参考として査定 | |||
(m)テナント募集費用等 | 3,555 | 採用資料に基づき、類似建物の賃貸借に係る仲介・広告手数料等を参考とし、中長期的に見てx x的なテナント募集費用等を査定 | |||
(n)公租公課 | 30,098 | 採用資料に基づき査定 | |||
(o)損害保険料 | 771 | 採用資料に基づき査定 | |||
(p)その他費用 | 65 | 採用資料に基づき査定 | |||
[3]運営費用 ［(i)+(j)+(k)+(l)+(m)+(n)+(o)+(p)］ | 93,256 | ||||
[4]運営純収益［[2]-[3]］ | 188,245 | ||||
(q)一時金の運用益 | 1,251 | 預託敷金に資金運用上の性格を考慮した利回りを 乗じて査定 | |||
(r)資本的支出 | 26,828 | 採用資料及び類似建物の修繕費を参考として査定 | |||
[5]純収益［[4]+(q)-(r)］ | 162,668 | ||||
[6]還元利回り | 4.1% | 投資リスクの低い利回りを基準とし、評価対象不動産の立地条件、建物条件等に起因するスプレッ ドを考慮して査定 | |||
DCF 法による収益価格 | 3,860,000 | ||||
割引率 | 3.8% | ||||
最終還元利回り | 4.3% | ||||
積算価格 | 3,830,000 | ||||
土地比率 | 65.5% | ||||
建物比率 | 34.5% | ||||
特になし
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
以上
【添付資料】
参考資料 本譲渡後のポートフォリオ一覧
※ 本資料の配布先：兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
※ 本投資法人のホームページアドレス xxxxx://xxx.xxx-xxxx.xx.xx
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【参考資料】本譲渡後のポートフォリオ一覧
用途 | 地域区分 | 物件番号 | 資産名 | 取得日 | 取得価格 （百万円） （注） | 投資比率 |
オフ ス | 都心5区 | A01 | ランディック新橋ビル | 2002.9.11 | 6,341 | 2.6% |
A02 | ランディック第2新橋ビル | 2002.9.11 | 7,045 | 2.9% | ||
A03 | プレミア道玄坂ビル | 2002.9.10 | 1,727 | 0.7% | ||
A04 | KN渋谷3 | 2002.9.11 | 5,348 | 2.2% | ||
A05 | xxxxセンタービル | 2002.9.11 | 5,118 | 2.1% | ||
A06 | 六番町ビル | 2004.3.26 | 7,860 | 3.3% | ||
A10 | アーバンネットxxビル | 2011.11.18 | 10,300 | 4.3% | ||
A11 | アーバンネット麻布ビル | 2011.11.18 | 5,000 | 2.1% | ||
A12 | アーバンネット市ヶ谷ビル | 2011.11.18 | 1,650 | 0.7% | ||
A14 | アーバンネット入船ビル | 2013.5.10 | 2,900 | 1.2% | ||
A15 | グランパーク | 2013.11.8 | 11,490 | 4.8% | ||
A16 | アーバンネット麹町ビル | 2015.1.22 | 3,600 | 1.5% | ||
東京23区 （都心5区を除く） | B02 | プレミア東陽町ビル | 2007.5.18 | 4,310 | 1.8% | |
B03 | xxTHビル | 2008.3.27 | 4,380 | 1.8% | ||
B04 | xxxNTビル | 2008.3.27 | 4,100 | 1.7% | ||
B05 | xxトーセイビル | 2011.11.18 | 5,900 | 2.4% | ||
B06 | アーバンネット池袋ビル | 2015.1.22 | 13,600 | 5.6% | ||
B07 | アーバンネットxxビル | 2015.1.22 | 4,800 | 2.0% | ||
B08 | スフィアタワー天王洲 | 2017.6.21 | 15,000 | 6.2% | ||
東京 xxxx | X00 | xxxxxxxxxx | 2002.9.11 | 3,558 | 1.5% | |
C02 | かながわサイエンスパークR&D棟 | 2002.9.11 | 6,556 | 2.7% | ||
地方 主要都市 | G02 | NTTクレド岡山ビル | 2015.5.15 | 3,600 | 1.5% | |
G03 | アーバンネット静岡追手町ビル | 2016.2.19 | 1,628 | 0.7% | ||
G04 | アーバンネット静岡ビル | 2016.2.19 | 1,119 | 0.5% | ||
G05 | アーバンエース肥後橋ビル | 2016.12.20 | 4,600 | 1.9% | ||
小計 | 25 物件 | 141,530 | 58.6% | |||
レジデンス | 都心5区 | D01 | パークアクシス四谷ステージ | 2002.9.11 | 5,208 | 2.2% |
D02 | パークアクシス明治神宮前 | 2002.9.11 | 2,604 | 1.1% | ||
D04 | キャビンアリーナ赤坂 | 2003.4.4 | 1,330 | 0.6% | ||
D05 | キャビンアリーナ南青山 | 2003.9.1 | 1,070 | 0.4% | ||
D06 | ビュロー紀尾井町 | 2003.7.1 | 1,840 | 0.8% | ||
D08 | 六本木グリーンテラス | 2003.11.18 | 4,678 | 1.9% | ||
D09 | プレミアステージ芝公園II | 2003.11.18 | 2,181 | 0.9% | ||
D11 | ラング・タワー京橋 | 2003.12.22 | 927 | 0.4% | ||
D12 | プレミアステージxxxx前 | 2004.11.30 | 1,580 | 0.7% | ||
D13 | プレミアロッソ | 2005.1.14 | 1,662 | 0.7% | ||
D14 | プレミアブラン代々木公園 | 2005.7.15 | 2,330 | 1.0% | ||
D15 | プレミアステージ内xx | 2005.9.20 | 1,723 | 0.7% | ||
D16 | プレミアステージ市ヶ谷xx町 | 2005.7.21 | 1,460 | 0.6% | ||
D17 | Walk赤坂 | 2005.6.1 | 2,043 | 0.8% | ||
D18 | プレミアステージ芝公園 | 2006.10.13 | 1,585 | 0.7% | ||
D19 | MEW | 2006.7.31 | 1,556 | 0.6% | ||
D20 | 芝浦アイランド エアタワー | 2007.12.3 | 7,590 | 3.1% | ||
D21 | ストーリア赤坂 | 2008.5.22 | 3,930 | 1.6% | ||
D22 | ルネ新宿御苑タワー | 2008.5.22 | 6,500 | 2.7% | ||
D23 | 芝浦アイランド ブルームタワー | 2010.12.9 | 5,500 | 2.3% | ||
D24 | クエストコート原宿 | 2011.11.18 | 4,500 | 1.9% | ||
D25 | アーバンコート市ヶ谷 | 2013.11.8 | 1,385 | 0.6% | ||
D26 | フォレシティ麻布十番弐番館 | 2018.3.1 | 1,420 | 0.6% | ||
D27 | フォレシティ笹塚 | 2018.3.1 | 1,080 | 0.4% | ||
用途 | 地域区分 | 物件番号 | 資産名 | 取得日 | 取得価格 （百万円） （注） | 投資比率 |
レジデンス | 東京23区 （都心5区を除く） | E01 | ビーサイトxx | 2003.11.18 | 1,072 | 0.4% |
E02 | プレミアガーデンxx | 2004.4.1 | 975 | 0.4% | ||
E03 | プレミアグランデxx | 2005.6.1 | 1,560 | 0.6% | ||
E04 | プレミアノッツェ祐天寺 | 2006.3.28 | 1,525 | 0.6% | ||
E05 | プレミアステージ湯島 | 2006.9.1 | 1,803 | 0.7% | ||
E06 | プレミアステージ駒込 | 2007.2.9 | 1,830 | 0.8% | ||
E07 | プレミアステージxx | 2007.6.18 | 1,310 | 0.5% | ||
E08 | プレミアステージ本所吾妻橋 | 2007.11.30 | 2,640 | 1.1% | ||
E09 | プレミアステージ両国 | 2008.6.30 | 1,496 | 0.6% | ||
小計 | 33 物件 | 79,894 | 33.1% | |||
その | Z01 | ユーディーエックス特定目的会社優先出資証券（秋葉原UDX） | 2010.12.8 | 19,940 | 8.3% | |
2013.11.8 | ||||||
他 小計 | 1 物件 | 19,940 | 8.3% | |||
合計 | 59 物件 | 241,364 | 100.0% | |||
（注） 「取得価格」は、当該資産の取得に要した諸費用（公租公課等）を含まない税抜売買価格を記載しています。