项目编号: FYTC-ZZCZ-2023-099
阜阳市建投启元小区前期物业管理项目
项目编号: FYTC-ZZCZ-2023-099
招 标 文 件
招 标 人：阜阳市建投置业有限公司
招标代理机构：阜阳市同创投资咨询管理有限公司
2023年07月
地 址：xxxxxx000xxxxxxxxxx0-0xx 00
服务期限：3年（具体进场时间以招标人或者使用单位下发的任务通知单为准。服务期内，由招标人实行每季度考核制度，如连续3个季度考核不合格，有权终止合同；服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，合同自动终止。商业服务周期以甲方书面通知为准。） 12
服务标准：按照《安徽省住宅区物业服务标准》A级标准执行，商业服务标准按《安徽省办公楼物业管理服务规范》三级标准执行。 12
报价上限：222.53万元/年（不含车位服务费，车位服务费详见合同第十七条），其中：住宅建筑不得高于1.38元/㎡/月，商业建筑不得高于4.00元/㎡/月，幼托所不得高于2.00元/㎡/月,）。（大于报价上限的，按否决其投标处理。） 12
开标地点：阜阳市颍州区物业协会五楼会议室（颍南春天院内） 13
所有投标人的法定代表人携带本人身份证、法定代表人身份证明或委托代理人携带本人身份证、法定代表人身份证明、授权委托书参加开标会。 13
特别提示：提出异议时须注明项目名称及项目编号，不得署名 14
评标专家确定方式：由招标人代表从代理公司的评标专家库中随机抽取。 14
付款方式：交付后的物业费用由中标人自行收取、自负盈亏。 14
收取方式：以上费用不单独列出，投标人自行考虑在投标报价中，中标人领取中标通知书前支付以上费用，费用必须从企业基本账户转入阜阳市同创投资咨询管理有限公司账户。 14
银行账号：2000 0614 2558 1030 0000 122 14
中标单位在阜阳开展业务前，如需到当地有关部门备案、登记、许可的，应按有关规定办理。（仅需要在开展业务前办理的，潜在投标人在本次开标前无需办理） 15
联合体投标的，除联合体协议书需双方签字及盖章外，其余部分由联合体牵头人签字、盖章即可。 15
2.1建投启元小区前期物业服务管理项目，服务期：3年（服务期内，由招标人实行每季度考核制度，如连续3个季度考核不合格，有权终止合同；服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，合同自动终止。） 40
服务期限：3年（具体进场时间以招标人或者使用单位下发的任务通知单为准。服务期内，由招标人实行每季度考核制度，如连续3个季度考核不合格，有权终止合同；服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，合同自动终止。商业服务周期以甲方书面通知为准。） 44
第一章 招标公告
项目编号：FYTC-ZZCZ-2023-099
一、项目概况
1、招标人：阜阳市建投置业有限公司
2、项目地点：建投启元小区位于西湖大道南侧、阜南路西侧、颍南路北侧。
3、项目名称：阜阳市建投启元小区前期物业管理项目
4、物业类型：住宅、商业
5、招标方式：公开招标
6、招标规模：总建设用地面积64383平方米，总建筑面积169578.87平方米，其中：地上计容建筑面积129913.31平方米，住宅建筑面积123371.64平方米，商业建筑面3400.31平方米，公共配套用房2759.24平方米，幼托所793.21平方米；地下建筑面积39665.56平方米，容积率为2.0，建筑密度20.46%，总计约1046户；地上机动车位243辆，地下机动车位992辆，非机动车位2149辆。
7、服务等级：住宅按照不低于《安徽省住宅区物业服务标准》A级执行，商业服务标准按照不低于《安徽省办公楼物业管理服务规范》三级标准执行。
8、服务期限：3年（具体进场时间以招标人或者使用单位下发的任务通知单为准。服务期内，由招标人实行每季度考核制度，如连续3个季度考核不合格，有权终止合同；服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，合同自动终止。商业服务周期以甲方书面通知为准。）
二、投标资格要求及资格审查方式：
1、投标人具有国内独立法人资格，持有合法有效的营业执照处于正常营业状态，经营范围包含物业管理（服务）类。
2、资格审查方式：资格后审。
3、本项目不接受联合体投标。
三、招标文件获取
1、投标申请人须在2023年07月05日起至2023年07月25日止（每天上午8：00-12：00，下午14：30-17：30）到阜阳市同创投资咨询管理有限公司报名，联系人： xx， 联系电话：0000-0000000；
报名须携带以下资料：投标单位企业法人营业执照副本、授权委托书；以上资料均为原件，验后留加盖投标单位公章的复印件。
（2）或者网上报名，通过网上报名的需在有效报名时间内把上述资料原件的扫描件和联系人电话发至以下邮箱：0000000000 @xx.xxx并电话和代理机构确认。
2、报名地点：阜阳市同创投资咨询管理有限公司会议室【城南新区三清路（新三中斜对面）阜阳市民中心二楼西北角8-2号厅】。
四、本公告在阜阳市房屋管理局xxxx://xxx.xx.xxx.xx/xxxx。
五、联系方式
招标单位：阜阳市建投置业有限公司
地址：xxxxxxxxx0000x
联系人：夏工
联系电话：0000-0000000
招标代理机构：阜阳市同创投资咨询管理有限公司
地 址：xxxxxx000xxxxxxxxxx0-0x厅
联 系 人：xx
电 话：0558-2166016
邮 箱：0000000000@xx.xxx
2023年07月05日
第二章投标人须知
一、投标人须知前附表
序号 |
内 容 |
1 |
项目名称：阜阳市建投启元小区前期物业管理项目 |
2 |
招标人：阜阳市建投置业有限公司 地址：xxxxxxxxx0000x 联系人：夏工 联系电话：0000-0000000 |
3 |
招标代理机构：阜阳市同创投资咨询管理有限公司 地 址：xxxxxx000xxxxxxxxxx0-0x厅 联 系 人：xx 电 话：0558-2166016 邮 箱：0000000000@xx.xxx |
4 |
服务地点：阜阳市建投启元小区 服务期限：3年（具体进场时间以招标人或者使用单位下发的任务通知单为准。服务期内，由招标人实行每季度考核制度，如连续3个季度考核不合格，有权终止合同；服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，合同自动终止。商业服务周期以甲方书面通知为准。） 服务标准：按照《安徽省住宅区物业服务标准》A级标准执行，商业服务标准按《安徽省办公楼物业管理服务规范》三级标准执行。 报价上限：222.53万元/年（不含车位服务费，车位服务费详见合同第十七条），其中：住宅建筑不得高于1.38元/㎡/月，商业建筑不得高于4.00元/㎡/月，幼托所不得高于2.00元/㎡/月,）。（大于报价上限的，按否决其投标处理。） |
5 |
投标有效期：自投标截止之日起120日历天 |
6 |
投标保证金提交形式：免收 投标保证金的金额：免收 |
7 |
履约保证金：无需缴纳。 |
8 |
勘察现场：投标人自行组织现场踏勘 |
9 |
投标截止时间及地点 截止时间： 2023 年07月26日09时00分。 （递交时间： 2023 年07月26日08时00分至09时00分）。 地点：阜阳市颍州区物业协会五楼会议室（颍南春天院内） |
10 |
开标时间：同投标截止时间 开标地点：阜阳市颍州区物业协会五楼会议室（颍南春天院内） |
11 |
投标文件封套上应写明以下内容： 项目名称： 商务标/技术标 投标文件 投标人名称、地址： 在 2023年07月26日09时00分前不得开启 |
12 |
评审方法：□最低评标价法☑综合评分法 |
13 |
投标有效期：120日历天 |
14 |
投标文件份数：正本1份,副本4份 |
15 |
所有投标人的法定代表人携带本人身份证、法定代表人身份证明或委托代理人携带本人身份证、法定代表人身份证明、授权委托书参加开标会。 |
16 |
对本项目有异议的通过邮件方式发送：0000000000@xx.xxx 异议截止时间：投标截止时间10日前。 特别提示：提出异议时须注明项目名称及项目编号，不得署名 |
17 |
评标委员会的组建 评标委员会构成：5人及以上单数。 评标专家确定方式：由招标人代表从代理公司的评标专家库中随机抽取。 |
18 |
付款方式：交付后的物业费用由中标人自行收取、自负盈亏。 |
19 |
招标代理服务费： 15344元 收取方式：以上费用不单独列出，投标人自行考虑在投标报价中，中标人领取中标通知书前支付以上费用，费用必须从企业基本账户转入阜阳市同创投资咨询管理有限公司账户。 收取方式：转账（转款时请备注：XXX项目中标服务费） 公司名称：阜阳市同创投资咨询管理有限公司 开户银行：阜阳颍东农村商业银行股份有限公司颍州路支行 银行账号：2000 0614 2558 1030 0000 122 |
20 |
中标单位在阜阳开展业务前，如需到当地有关部门备案、登记、许可的，应按有关规定办理。（仅需要在开展业务前办理的，潜在投标人在本次开标前无需办理） |
21 |
联合体投标的，除联合体协议书需双方签字及盖章外，其余部分由联合体牵头人签字、盖章即可。 |
二、其他
（一）总则
1.1依据相关法律法规和本项目的有关要求，制定本招标文件。
1.2投标人应认真阅读和充分理解招标文件中所有的内容，不论投标结果如何，投标人须自行承担所有与投标有关的费用和风险。
（二）招标文件
2.1招标文件构成
（1）招标公告；
（2）投标人须知；
（3）评标办法；
（4）招标需求及技术要求；
（5）合同条款及格式；
（6）投标文件格式。
2.2招标文件的修正和澄清
2.2.1对招标文件的修正
在某些情况下，招标人和代理机构可能对招标文件进行修正。
2.2.2对招标文件的异议
投标人如对招标文件有异议，必须在本招标文件“投标人须知前附表”中规定的时间内，以电子邮件形式通知招标人或代理机构，逾期的澄清要求，概不受理。招标人对在此规定时间期间收到的、且需要做出澄清的异议作出答复。
2.2.3对异议的答复
对投标人异议的答复内容将在答疑截止时间后3个工作日内，在阜阳市房屋管理局xxxx://xxx.xx.xxx.xx/上发布，不再另行通知。
2.2.4澄清或修改：招标人对已发出的招标文件进行的必要澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的应在投标截止时间15天前，在阜阳市房屋管理局xxxx://xxx.xx.xxx.xx/上发布，招标人不再另行通知。距投标截止时间不足15天，相应延长投标截止时间。
2.2.5澄清或修改内容为招标文件的组成部分，对投标人具有同样约束力效力。投标人应主动上网查询。招标人不承担投标人未及时关注相关信息引发的相关责任。
（三）投标文件的编制
3.1投标文件的真实性
3.1.1投标人必须对其投标文件中提供的所有材料及承诺的真实性和准确性负责，如弄虚作假，将依据政府采购法等有关法律法规处理。
3.1.2投标人一旦投标中标，其投标文件将作为合同的重要组成部分。
3.2投标文件编制
3.2.1投标文件编制应包括以下内容：
（1）投标函；
（2）法人代表人授权书；
（3）报价一览表；
（4）物业管理综合服务费的测算（支出与收入）：
①各分项成本详细预算（物业服务支出）；
物业服务支出预算应包含人工费、社保费、服装费、低值易耗品使用、垃圾清运费、利润、税收等。人员工资不得低于阜阳市现行最低标准。
②物业服务收入；
（5）投标人企业简介；
（6）投标保证金；
（7）联合体协议书（如需）；
（8）项目人员配备一览表；
（9）企业业绩；
（10）投标人认为需要提供的其他证明材料；
（11）实施方案。
3.2.2投标文件的编制要求
3.2.2.1投标人须按照本招标文件规定的格式编制投标文件，不得对招标文件中规定的格式、条款和服务要求进行修改。否则，其投标文件在评审时有可能被认为是未对招标文件做出实质性响应而中止对其作进一步的评审。
3.2.2.2投标人在其投标文件中，应包括证明其有资格参加投标和中标后有能力履行合同的资质证明文件。
3.2.2.3投标人按照招标文件要求提供的服务如果不是自己所有的，投标人应得到所有人的正式授权，同意提供该服务。
3.2.2.4投标文件不得行间插字、涂改或增删。如有修改，必须由投标人的法定代表人或其授权代表签字并加盖投标单位公章，否则其投标文件将不能进入实质性投标。
3.3投标文件的语言单位及计量单位
3.3.1投标人的投标文件以及投标人与招投标中心就有关投标的所有往来函件均须使用中文。
3.3.2投标文件所使用的计量单位均须采用中华人民共和国法定计量单位。
3.4投标报价
3.4.1投标人须以人民币报价。
3.4.2多方案、多报价的投标文件不能进入评审。
3.4.3服务期内规定的各种法定服务费用应包括在投标报价中，该报价为履行合同的固定价格。
3.5投标文件的其他要求
3.5.1投标文件必须按招标文件规定的要求加盖投标单位公章。
3.5.2招标文件中要求投标人提供的所有资料必须按投标文件要求完整装订在投标文件中，应装订而未装订在投标文件中的视为没提供。
3.5.3每份投标文件必须在右上角清楚地标明“正本”或“副本”字样，正本与副本必须一致，若正本与副本不一致，以正本为准。
3.6投标有效期
投标有效期在“投标人须知前附表”中有明确的规定。
3.7投标保证金
3.7.1 投标人在递交投标文件的同时，应按投标人须知前附表规定的金额、担保形式、递交方式递交投标保证金，并作为其投标文件的组成部分。
3.7.2 投标人不按投标人须知前附表要求提交投标保证金的，其投标文件作废标处理。
3.7.3在评标结果公示结束后，最迟应当在书面合同签订后5日内向其退还投标保证金。
3.7.4有下列情形之一的，投标保证金将不予退还：
在招标投标活动中串通投标、弄虚作假、以他人名义投标的；
投标人在投标文件中提供虚假材料的；
投标人在规定的投标有效期内撤销或修改其投标文件的；
中标候选人除不可抗力或招标文件认可的情形以外，中标人在收到中标通知书后，无正当理由拒签合同协议书或未按招标文件规定提交履约担保的；
投标人与招标人、其他投标人恶意串通的；
招标文件规定的其他情形。
（四）投标文件的递交
4.1投标书的份数和有效性
4.1.1投标人须编制“正本”投标书一份、“副本”投标书四份，并明确标明“正本”和“副本”，于规定的投标截止日期内递交给招标人。投标书正本和副本如有不一致之处，以正本为准。
4.1.2投标书正本与副本均应使用打印文稿。
4.1.3投标书应无涂改和行间插写，除非这些删改是根据招标单位的指示进行的，或者是投标人造成的必须个别修改的错误，修改处应由投标人加盖公章。
4.2投标书的密封与标识
4.2.1投标人投标书的正本和副本集中密封或分别密封均可。
4.2.2所有密封袋上都应写明项目名称以及投标人的名称、地址。
4.2.3投标文件【副本】所有资料都可以用投标文件的【正本】复印而成。
4.2.4如果投标人未按上述规定提交的投标书，招标人有权拒绝接收，原封退还给投标人。
（五）开标与评标
5.1开标
5.1.1将在“招标公告”规定的时间和地点组织开标，投标人可委派代表参加。
5.1.2开标前，先由投标人代表检查投标文件的密封情况。经确认无误后，由工作人员拆封、唱标。
5.1.3唱标的内容包括投标人名称、投标报价、书面修改和撤回投标的通知（如有）以及其它详细内容。
5.1.4代理机构将做开标记录，记录的内容应包括开标时宣读的全部内容。
5.2评标
5.2.1开标会结束后，评标随即开始。
5.2.2评标工作由为该项目专门组织的5人及以上单数组成的评标委员会进行。
5.2.3评标委员会按先初审、后推荐中标候选人的程序对投标文件进行评审。
5.2.4初审阶段，属于下列情况的投标文件将不得进入复审：
投标文件未经法定代表人或其授权代表签字、加盖公章的；
投标文件编排混乱且擅自修改招标文件格式化文件的；
招标文件规定的其他不能进入复审的相关要求。
5.2.5评标委员会在评标时将分别与各投标人就其服务中涉及的内容、条款、价格进行评审。其后，评标委员会根据评审的结果，综合评价各投标人，并对投标人进行排序。
5.2.6推荐中标候选人：通过了初步评审的投标人，按其综合评审得分由高到低顺序推荐1-3名中标候选人。若综合评审得分相同时，以投标报价低者优先；若投标报价再相同时，则由招标人以抽签的方式排序。
5.2.7投标文件的澄清
评审时，对投标人描述不清晰的方面，评标委员会可以要求投标人进行澄清。有关澄清的要求和答复均须以书面形式，但不得对投标的实质性内容进行更改。
（六）授予合同
6.1定标方式
除投标人须知前附表规定评标委员会直接确定中标人外，招标人依据评标委员会推荐的中标候选人确定中标人，原则上第一中标候选人即为最终中标人，第一中标候选人放弃中标、因不可抗力不能履行合同、不按照招标文件要求提交履约保证金，或者被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，不符合中标条件的，招标人可以按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人,也可以重新招标。
6.2中标候选人公告、中标通知
6.2.1 招标人在阜阳市房屋管理局xxxx://xxx.xx.xxx.xx/上发布公示中标候选人，公示时间不少于3日。
6.2.2招标人以书面形式向中标人发出中标通知书。
6.3履约担保
6.3.1在签订合同前，中标人应按投标人须知前附表规定的担保形式和金额向招标人提交。
6.3.2中标人不能按本章第6.3.1条要求提交担保的，视为放弃中标，其投标保证金不予退还，给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，中标人还应当对超过部分予以赔偿。
6.4签订合同
6.4.1招标人与中标人将于中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。中标人不在中标通知书规定的时间（以中标通知书上时间为准）内与招标人签订合同的，招标人有权取消其中标资格，并没收其投标保证金，给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，中标人还应当对超过部分予以赔偿。招标文件、中标人的投标文件及澄清文件等，均作为合同的附件。
6.4.2发出中标通知书后，招标人无正当理由拒签合同的，招标人向中标人退还投标保证金；给中标人造成损失的，还应当赔偿损失。
6.5异议、投诉
6.5.1受理异议（质疑）的联系方式。
招标人：阜阳市建投置业有限公司
地址：xxxxxxxxx0000x
联系人：夏工
联系电话：0000-0000000
方式：书面送达形式
6.5.2对招标文件的异议（质疑）。
投标人未在本招标文件规定的时间内提出澄清要求的，视为其对本招标文件无异议（质疑），相关部门依法不予受理。
6.5.3对开标过程提出异议（质疑）的，应于开标现场提出。
6.5.4对评标结果的异议（质疑）。
6.5.4.1招标投标相关各方对评标结果有异议（质疑），应在公示期内以书面形式向招标人、代理机构或监督管理部门提出。
6.5.4.2书面异议（质疑）材料应当包括以下内容：
提出异议（质疑）的投标人的名称、地址及有效联系方式；
异议（质疑）对象的投标人的名称；
异议（质疑）事项的基本事实；
有效线索和相关证明材料；
提出异议（质疑）的投标人是法人的，异议（质疑）材料必须由其法定代表人签字并加盖单位公章提交，并附法定代表人的有效身份证明复印件、注明联系方式；其他组织或者自然人提出异议（质疑）的，异议（质疑）材料必须其主要负责人签字（有公章的须单位加盖公章）由项目经理提交，并附主要负责人及项目经理的有效身份证明复印件、注明联系方式及2021年1月1日以来投标人为其连续购买6个月的社保证明。
6.5.4.3有下列情形的异议（质疑）材料不予受理：
书面异议（质疑）材料不完整的；
异议（质疑）事项含有主观猜测等内容且无充分有效证据的；
对其他投标人的投标文件详细内容异议（质疑），无法提供合法来源渠道的；
违反相关法律法规的。
6.5.5投诉人有下列情形之一的，属于虚假、恶意投诉，监督管理部门将驳回投诉，将其列入不良行为记录名单，并在相关网络平台公告，同时将报请行政监管部门处理：
一年内三次以上投诉均查无实据的；
捏造事实或者提供虚假投诉材料的。
第三章 评标办法
（一）初步评审表
条款号 |
评审因素 |
评审标准 |
符合性评审 |
投标人名称 |
与营业执照上一致 |
投标函签字及盖章 |
符合第六章“投标函”格式规定 |
|
投标报价 |
只能有一个有效报价 |
|
服务期限 |
符合“投标人须知前附表”第4项规定 |
|
服务标准 |
符合“投标人须知前附表”第4项规定 |
|
资格 评审 |
营业执照 |
符合招标文件要求，合法有效 |
备注：以上评审中（资格评审）中要求的证件或材料，复印件加盖单位公章放入投标文件中，无须提供原件。 |
||
综合评审打分表（满分100分）
类型 |
序号 |
评分项目 |
设定标准 |
资信标 (35分) |
1 |
企业类似业绩 （7分） |
近三年内（自公告发布之日起向前追溯三年，以合同签订时间为准）投标人具有住宅小区物业管理服务业绩： 1、每提供一项单项合同总建筑面积15万（含）—30 万（不含） 平方米的项目业绩的得 3 分； 2、每提供一项单项合同总建筑面积 30 万（含）—50 万（不含） 平方米的项目业绩的得4分； 以上满分7分；同一业绩不重复计分。 注：须提供业绩合同，如合同中无法体现总建筑面积需另附业主证明材料，未提供的或提供不全的不得分。 |
2 |
企业相关荣誉 （8分） |
近三年（自公告发布之日起向前追溯三年，以荣誉证书或颁奖单位官网文件截图时间为准）投标人获得过： 1、县级及以上政府部门或物业行政主管部门评定的优秀或示范或先进企业的，每提供一项得4分，本项最高得4分。 2、自2021年1月1日以来，投标人获得过区（县）级及以上xx单位荣誉的得4分，本项最高得4分。 注：以上满分8分，同一奖项不重复计分，按得分高的计算。须提供荣誉证书或颁奖单位官网文件截图。 |
|
3 |
企业管理及专业技术人员、特种设施设备人员基本情况（9分） |
（1）工程领班具备以下证书的：（满分3分） ①具有本科及以上学历的，得1分； ②具有电工证相关电工类证书的，得2分 （2）秩序主管具备以下证书的：（满分3分） ①具有本科及以上学历的，得 1 分； ②具有初级或五级及以上建（构）筑物消防员证书或消防设施操作员证书的，得2分； （3）客服领班具备以下证书的：（满分3分） ①全日制本科及以上学历的，得1分。 ②具有语言文字工作委员会颁发的普通话水平测试等级证书二级甲等及以上证书的，得2分。 注：以上人员须提供相关证书及社保部门出具的对应人员在本单位缴纳近12个月的社保证明。 |
|
4 |
企业在阜信用体系（3分） |
A级3分，B级2分，C级1分；企业或在阜阳分支机构设立未满1年按C级标准，若满一年仍未参与信用体系评定的，视为0分。 |
|
5 |
投标人拟派项目经理要求（8分） |
项目经理具备以下证书的：（满分8分） ①具有本科及以上学历证书的，得2分。 ②具有全国物业管理项目经理岗位证书的，得3分。 ③具有中国物业管理协会颁发的物业承接查验与设施设备管理专业岗位培训结业证书的，得3分。 注：须提供相关证书及社保部门出具的对应人员在本单位缴纳近12个月的社保证明。 |
|
技术标（45分） |
1 |
早期介入方案（5分） |
具有较为完善的前期介入方案和准确的项目调研，合理的服务定位。 优秀的得5分；良好的得3分；一般的得1分。未提供相关内容的不得分。 |
2 |
物业服务内容及标准（5分） |
（1）物业管理区域内共用设施设备的维修方案； （2）室内装饰装修的服务方案； （3）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案； （4）物业管理区域内环境清洁保洁方案； （5）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述； （6）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案。 优秀的得5分；良好的得3分；一般的得1分。未提供相关内容的不得分。 |
|
3 |
物业服务费测算分析（3分） |
有量化计算过程。 优秀的得3分；良好的得2分；一般的得1分。未提供相关内容的不得分。 |
|
4 |
服务理念及特色（3分） |
对小区定位准确，突出企业管理特色。 优秀的得3分；良好的得2分；一般的得1分。未提供相关内容的不得分。 |
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5 |
机构设置及制度（3分） |
机构设置清晰，制度规范。 优秀的3分；良好的得2分；一般的得1分。未提供相关内容的不得分。 |
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6 |
人员配置及培训计划（3分） |
人员配置合理、培训计划周全。 优秀的得3分；良好的得2分；一般的得1分。未提供相关内容的不得分。 |
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7 |
设备管理及维修方案（3分） |
制订设施设备管理及日常维修维护方案。 优秀的得3分；良好的得2分；一般的得1分。未提供相关内容的不得分。 |
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8 |
治安及车辆管理方案（5分） |
针对秩序维护及车辆管理，提出具体方案。 优秀的得5分；良好的得3分；一般的得1分。未提供相关内容的不得分。 |
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9 |
应急管理方案（5分） |
提供火灾、电梯故障及违规处置的方案。 优秀的得5分；良好的得3分；一般的得1分。未提供相关内容的不得分。 |
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10 |
装修管理方案（5分） |
小区装修日常管理及违规处置的方案。 优秀的得5分；良好的得3分；一般的得1分。未提供相关内容的不得分。 |
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11 |
承接入住方案（3分） |
资料接收、现场查验、不合格处理及入住方案。 优秀的得3分；良好的得2分；一般的得1分；未提供相关内容的不得分。 |
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12 |
社区文化方案（2分） |
针对小区业主特点的社区文化活动组织。 优秀的得2分；良好的得1分；一般的得0.5分；未提供相关内容的不得分。 |
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商务标（20分） |
投标报价 （20分） |
以经过评审确认的投标人投标总报价与评标基准价相比，相等的得20分，每高1%扣1分，扣完为止；每低1%扣0.5分，扣完为止。不足1%的不计。 评标基准价：为所有投标人的有效报价的算术平均值，有效报价是指通过资格和符合性审查的投标人。 |
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注：1、以上记分均按四舍五入保留两位小数；
2、以上所涉及的证件须提供复印件加盖投标供应商公章胶装在投标文件内，无须提供原件，复印件缺少或模糊不清无法辨识，均视为未提供该项证件。
（三）评标办法
1.评标方法
1.1评标委员会依据本章评标标准的规定对投标文件进行评审。
1.2投标人存在下列情形之一的，拒绝其参加本次投标（已投标的其投标文件将被否决）：
（1）招标人不具有独立法人资格的附属机构（单位）；
（2）被责令停业的；
（3）被暂停或取消投标资格的（依据相关部门的处理决定及其处理效力和范围）；
（4）财产被接管或冻结的；
（5）在最近三年内有骗取中标或严重违约或重大工程质量问题，受到行政处罚的（依据相关部门的处理决定及其处理效力和范围）。
1.3综合评分法
1.3.1评标委员会对满足招标文件实质性要求且通过资格审查和符合性审查的投标文件，进行综合评审打分阶段。
1.3.2评标委员会根据投标人的综合得分，从高到低推荐1～3名有排序的中标候选人，若综合评审得分相同时，以投标报价低者优先；若投标报价再相同时，则由招标人以抽签的方式排序。
2.评标原则
遵循公平、公正、科学、择优的原则。
3.评标委员会组成及职责
3.1评标委员会
评标委员会由招标人依法组建。所有评标委员会成员推举产生评标委员会组长。
3.2 评标委员会的职责
评标委员会应当根据评标办法，对投标文件进行评审和比较，向招标人推荐中标候选人或根据招标人的授权直接确定中标人。各评委独立评审，提出评审意见，不受任何单位或者个人的干预。各评委对其各自评审结果负责，并在评标报告上签字确认。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。
4.评标程序
评标准备、资格评审、符合性评审、综合评审打分、综合得分汇总，根据综合得分进行排序，推荐中标候选人。
4.1评标准备
评标委员会熟悉评标工作情况：
(1)听取招标人或者其委托的工程招标代理机构对招标项目情况的介绍。
(2)阅读、研究招标文件和相关评标资料，获取评标所需要的重要信息和数据,至少应了解和熟悉以下内容：招标的目标、招标项目的范围和性质、招标文件规定的主要技术要求、标准和商务条款。
(3)熟悉招标文件规定的评标标准和评标方法及在评标过程中需要考虑的相关因素。
(4)核对评标工作用表。
4.2评审步骤
4.2.1按评标办法前附表对投标文件进行资格和符合性评审。
4.2.2资格和符合性评审通过的，先进行技术标部分评审，再进行商务标部分评审及现场答辩。
4.2.3综合评审打分。
4.2.5综合得分汇总.
5.评审内容
5.1资格和符合性评审
资格和符合性评审：评标委员会依据招标文件规定的标准进行评审，不符合评审标准的，则按否决其投标处理。
5.2投标文件的打分
5.2.1由评标委员会按综合评审打分表对投标人的投标文件进行综合打分，其中技术标和企业现场答辩评分项取所有评委的算术平均值计取。
5.2.2评分分值计算保留小数点后两位，小数点后第三位“四舍五入”。
5.2.3投标人总得分=资信部分得分+技术标部分得分+商务报价部分得分。
5.3 投标文件的澄清和补正
5.3.1在评标过程中，评标委员会应以书面形式要求投标人对所提交的投标文件中不明确的内容进行书面澄清或说明，或者对细微偏差进行补正。评标委员会不接受投标人主动提出的澄清、说明或补正。
5.3.2澄清、说明和补正不得改变投标文件的实质性内容。投标人的书面澄清、说明和补正属于投标文件的组成部分。
5.3.3评标委员会对投标人提交的澄清、说明或补正有疑问的，可以要求投标人进一步澄清、说明或补正，直至满足评标委员会的要求。
5.4评标结果
5.4.1除第二章“投标人须知”前附表授权直接确定中标人外，评标委员会按照评审结果推荐 1-3名中标候选人，并标明排列顺序。
5.4.2评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应记载以下内容：
(1)基本情况和数据表；
(2)评标委员会成员名单；
(3)开标记录；
(4)符合要求的投标人一览表；
(5)否决其投标情况说明；
(6)评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
(7)推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜；
(8)澄清、说明、补正事项纪要。
5.4.3依法必须进行招标的项目，招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。依次类推，也可以重新招标。
6.废标条款
6.1 投标人有以下情形之一的，初步评审后其投标作废标处理：
(1）串通投标或弄虚作假或有其他违法行为的。串通投标行为是指：
（a）不同投标人的投标文件内容存在非正常一致的；
（b）不同投标人的投标报价或报价组成异常一致或呈规律性变化的；
（c）不同投标人委托同一人投标或与同一人联合投标的；
（d）不同投标人的投标文件载明的项目管理班子成员出现同一人的；
（e）不同投标人的投标文件相互混装的；
（f）不同投标人的投标文件由同一单位或同一人编制的；
（g）不同投标人使用同一人或企业资金缴纳投标保证金的；
（h）不同投标人聘请同一人或同一中介机构为其投标提供技术或经济咨询服务的；
构成串通投标或弄虚作假行为的，记入不良行为记录。
(2）不按评标委员会要求澄清、说明或补正的。
(3)投标函中投标报价、服务期限，评审文件不能满足招标文件要求,或作出的承诺与招标文件中提供的投标函样本中相关内容相抵触或有遗漏的。
(4) 未按规定的格式填写，实质性内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的。
(5)投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效的。按招标文件规定提交备选投标方案的除外。
（6）不符合招标文件前附表要求的。
(7) 投标文件中存在招标人不能接受的其它实质性条件。
7.投标文件的澄清和补正
7.1 在评标过程中，评标委员会可以书面形式要求投标人对所提交的投标文件中不明确的内容进行书面澄清或说明，或者对细微偏差进行补正。评标委员会不接受投标人主动提出的澄清、说明或补正。
7.2澄清、说明和补正不得改变投标文件的实质性内容。投标人的书面澄清、说明和补正属于投标文件的组成部分。
7.3评标委员会对投标人提交的澄清、说明或补正有疑问的，可以要求投标人进一步澄清、说明或补正，直至满足评标委员会的要求。
8.评标结果
8.1 除第二章投标人须知前附表授权直接确定中标人外，评标委员会按照经评审的综合得分由高到低的顺序推荐中标候选人。
8.2 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。
8.3 评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1～3名，并标明排列顺序。
8.4依法必须进行招标的项目，招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人或重新招标。依次类推。
其他
投标人提供的与投标有关的各类证书、证明、文件、资料等的真实性、合法性由投标人负全责。
适用范围
适用于本项目。
第四章 招标需求及技术要求
（一）技术要求
1 项目概况
项目概况：总建设用地面积64383平方米，总建筑面积169578.87平方米，其中：地上计容建筑面积129913.31平方米，住宅建筑面积123371.64平方米，商业建筑面3400.31平方米，公共配套用房2759.24平方米，幼托所793.21平方米；地下建筑面积39665.56平方米，容积率为2.0，建筑密度20.46%，总计约1046户；地上机动车位243辆，地下机动车位992辆，非机动车位2149辆。
2 招标内容
2.1建投启元小区前期物业服务管理项目，服务期：3年（服务期内，由招标人实行每季度考核制度，如连续3个季度考核不合格，有权终止合同；服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，合同自动终止。）
2.2服务内容主要包括但不限于：
（1）交接相关物业服务：对项目物业管理中的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等承接查验事项进行接管，做好衔接延续工作。
（2）承接后物业服务：公共部位及公共设备设施的日常维护与管理、安全管理、停车管理、清洁管理、客户服务管理、档案资料管理、绿化美化管理、特约服务以及物业接管验收等。
（二）服务范围与要求
住宅按照《安徽省住宅区物业服务标准》A级标准执行，商业服务标准按《安徽省办公楼物业管理服务规范》三级标准执行。
招标项目内容：
1、小区规划红线范围内，涉及共有财产和公共事物的综合管理，包括但不仅限于制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业管理服务相关的档案资料，工程图纸、住用户档案、竣工验收材料、设备技术资料、设备运行维护纪录等。
2、房屋建筑共用（有）部位的日常维修、养护和管理，共用（有）部位包括但不仅限于：本物业土地规划使用范围内的所有道路、空地、绿地；不为单个业主所拥有的所有建筑物、构筑物、房屋；房屋的承重结构(基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等)，公共门厅、卫生间、走廊、过道、垃圾间（垃圾房）、楼梯间、电梯井、设备用房等为维持房屋的结构及使用功能或者为业主或使用人提供服务，共同使用的部位和设施。
3、共用（有）设施设备的日常维修、养护和管理，共用（有）设施设备包括但不仅限于：共用（有）的上下水管道、落水管等给排水系统，共用（有）照明系统、变配电系统、照明灯具、二次供水系统、天然气供气系统、电梯系统、公共区域及楼内消防设施设备系统、保安监控报警设备系统、门禁可视对讲系统、中控室系统、避雷装置、天线、有线电视系统、电信及宽带网络系统，排烟道,通向污水井的下水管道、雨水管等排污系统；设置在任何单位内但与其它单位或其它部分共同使用的装置；物业区域内的市政排水设施，物业区域的外围护栏及围墙等为业主、使用人共同使用的设施设备。
4、共用（有）设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括但不仅限于：化粪池、泵房、自行车棚、室外给排水管道、沟渠、消防水池、高压水泵房等为业主、使用人共同使用的设施和附属建筑物、构筑物。
5、小区规划红线范围内以及围墙内的所有绿地、花木、喷泉系统、建筑小品等养护与管理，保证正常使用。
6、公共环境卫生，小区规划红线以内，业主户门以外包括但不仅限于房屋共用（有）部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。
7、维护公共秩序、安全防范和楼宇保安，小区规划红线以内，业主户门以外包括但不仅限于门岗服务、物业区域内巡查、安全监控、夜班执勤、维护交通秩序、看管公共财产等。
8、消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护及消防管理。
9、电梯、水泵的运行和日常维护管理，包括但不仅限于电梯运行、维修；电梯定期检验；电梯（安装、改造、重大维修）监督检验；电梯限速器校验等；主泵和备用泵的运行、维修；消防泵试泵；水质化验；水箱清洗；普查；消毒等。
10、装饰装修管理服务。
11、物业服务质量要求如下：
国家法律、法规、规章、地方法规没有规定的，而合同规定有的服务管理事项和服务质量要求，按合同执行；国家法律、法规、规章、地方法规和合同都规定有的服务管理事项和服务质量要求，而各种规定和合同不尽相同的，按服务质量要求高的执行；国家法律、法规、规章、地方法规有规定而合同没有规定的，按国家法律、法规、规章、地方法规执行。住宅按照《安徽省住宅区物业服务标准》A级标准执行，商业服务标准按《安徽省办公楼物业管理服务规范》三级标准执行。
12、乙方应向甲方保证服务质量。
13、协调所属地政府、各行业主管部门、居委会、开发商、各公共服务部门、业主委员会之间的联络与沟通。提出服务项目供招标人参考。
14、提出特约有偿服务内容和收费标准。
15、提出停车管理的方案，包括解决停车位紧张的办法。
（三）投标报价要求
1、投标报价应是“招标文件”所确定的招标范围内全部工作内容的价格体现，报价依据招标文件内容及政府有关收费规定制订，招标人不保证最低价中标。
2、物业管理服务内容及标准及报价说明服务内容和标准按照《安徽省住宅区物业服务标准》A级和《安徽省办公楼物业管理服务规范》三级标准执行执行，收费标准按照阜阳市收费指导价对应标准执行。
3、报价应以“包干制”的方式详细说明各种费用的构成（包括支出项目名称和单价）。
（四）人员配置要求
人员配置及工资福利具体要求：
管理服务人员配备、工资、五险方案
单位： 元/月
序号 |
岗位设置 |
配置人数 |
工资标准 |
五险标准 |
合计 |
备注 |
1 |
项目经理 |
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2 |
客服领班 |
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3 |
客服 |
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4 |
保洁领班 |
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|
|
|
5 |
保洁员 |
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|
6 |
秩序主管 |
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|
|
7 |
秩序维护员 |
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|
8 |
绿化员 |
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|
|
9 |
工程领班 |
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|
|
10 |
工程维修员 |
|
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|
|
合计 |
|
|
|
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|
投标人应根据招标人提出的服务人员数量如实配置，预算费用。中标后不得自行裁减人数，或者向招标人提出增加人员而要求增加费用。投标文件中仅需按照综合评审打分表要求提供相应人员的证件、社保证明等，其它人员资料无须在投标文件中提供。
（五）物业服务期限
服务期限：3年（具体进场时间以招标人或者使用单位下发的任务通知单为准。服务期内，由招标人实行每季度考核制度，如连续3个季度考核不合格，有权终止合同；服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，合同自动终止。商业服务周期以甲方书面通知为准。）
第五章 合同条款及格式
阜阳市建投启元小区前期物业服务合同
甲方（开发建设单位）：
营业执照注册
组织机构代码：
企业资质证书号：
法定代表人：联系电话：
委托代理人：联系电话：
通讯地址：
邮政编码：
乙方（物业服务企业）：
营业执照注册号：
法定代表人：联系电话：
委托代理人：联系电话：
项目管理负责人：联系电话：
通讯地址：
邮政编码：
根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》及《安徽省物业管理条例》等有关法律法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供物业服务事宜，订立本合同。
第一章 物业项目基本情况
第一条 本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况
物业名称：建投启元小区
物业类型：□多层住宅 ☑高层住宅 □独立式住宅 □办公楼
☑小高层 ☑商业 ☑其他
座落位置： 阜阳市颍州区西湖大道南侧、阜南路西侧、颍南路北侧
四至范围（物业规划总平面图）
占地面积： 平方米
总建筑面积： 平方米
有电梯住宅面积 平方米
商业 平方米
幼托所 平方米
（物业规划总平面图见附件一，物业构成细目见附件二）。
第二条 物业服务用房
物业服务用房建筑面积为 平方米，其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为 平方米，位于本物业 楼。
物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用并负责维护管理，但不得改变其用途。
（物业服务用房明细表及测绘图见附件三）
第二章 物业服务事项
第三条 乙方确定的本物业服务项目负责人为： ，联系电话：。
（项目负责人及主要专业技术与管理人员基本情况见附件四）。
第四条 乙方提供的物业服务为以下内容：
1.负责制定本物业服务工作计划并组织实施；保管与本物业相关的工程建设等档案资料；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定本物业有关管理服务制度。年度、季度服务工作计划应在本物业管理区域内进行公示；
2.负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；
3.负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等。
属于水、电、气、通讯、有线电视等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外；
4.负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理 ；
5.负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；
6.负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施的维护；
7.协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。
前款约定的事项不含业主财产保险和财产保管责任；
8.对物业使用中禁止行为进行监督管理；
9.协助社区居委会等单位组织开展社区文化活动等；
10. 装饰装修管理 ；
11. 物业档案资料管理 。
虽有前述服务标准的约定，但在此予以说明：
1.对进出本物业管理区域车辆及人员进行登记，但限于条件,乙方不对来访人员的证件、身份的真实性予以实质核查。
2.本物业管理区域实行24小时秩序值班和巡逻，乙方巡逻和值班存在间隙及换岗等情形，因此并不能保证乙方每时每刻对本物业管理区域内的每处公共部位都布置了相关人员进行值班或巡逻。
3.本物业管理区域内监控摄像头不能做到监控本物业区域内的每处地域，且受地形、天气、光线、角度、维修等限制，摄录效果无法做到绝对清晰可辨，具体以监控设备实际摄录情况为准即可。
4.本物业管理区内乙方提供物业服务具有即时性的特性，因此乙方的相关服务记录将作为物业服务质量和标准的有关证明。
第五条 乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人。本物业的业主（物业使用人）均应履行本合同，享有相应的权利，承担相应的义务。
第六条 其它事项：
1.在本物业保修期内甲方委托乙方代为保修的，费用由甲方承担。
2.会所、幼儿园、商业中心等物业服务内容及费用由相关单位与乙方另行商定。
第三章 物业服务质量标准
第七条 乙方应按甲方招标文件、乙方投标文件及本合同约定提供物业服务。
乙方提供的物业服务标准不得低于安徽省《住宅区物业服务标准》DB34/5000-2013公布的相应等级服务标准。
本物业物业服务等级标准为A级。（具体标准见附件五）。
第八条 乙方应加强对物业使用中禁止行为的监管，对业主（物业使用人）违反《临时管理规约》以及物业管理等相关法律、法规规定的行为及时进行告知、劝阻、制止，对违法行为劝阻无效的应及时向有关行政主管部门报告并协助处理。
第四章 物业服务费用
第九条 物业服务收费实行下述第 一 种方式：
（一）包干制。乙方按照本合同第十条约定收取物业服务费用后，无论盈亏均自行承担。
（二）酬金制。乙方按照本合同第十条约定预收物业服务费，在按照下述第种方式先提取酬金后，应全部用于本合同约定的支出。年度结算后结余部分转入下一年度继续使用，不足部分由全体业主承担。
1.每 / （月/季/半年）按应收的物业服务费 / %的比例提取；
2.每 / （月/季/半年）按 / 元的标准从预收的物业服务费中提取；
3.。
第十条 物业服务费按房屋建筑面积向业主预收取，具体标准约定如下：
有电梯住宅： 元/月.平方米；
商业物业： 元/月.平方米；
幼托所物业： 元/月.平方米。
本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用应通过专项维修资金予以列支。专项维修资金使用根据相关文件规定执行。
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）经业主同意的其它费用。
第十二条 物业服务费按时交纳，业主应在每期首月的10日前 （每次缴费的具体时间）履行缴纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之 三 收取违约金。本项目物业服务费实行预收，每次预收壹年。
第十三条 业主和物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主在转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用。
业主在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可按商业物业标准收取相应的物业服务费。
第十四条 本物业共用设施设备运行费用未计入物业服务费的，根据实际发生额，由业主按政策规定或所拥有的专有面积比例分摊，未出售面积分摊费用由甲方承担。
第十五条 乙方应于（每年） 3 月 1 日向全体业主公布物业服务费用收支明细情况。
物业服务收费实行酬金制方式的，乙方应制定物业服务费用年度预决算，并向全体业主公示。
对物业服务费用收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
物业管理委员会、业主委员会、社区居委会、街道办事处等调解 ；
（二） 向项目所在地人民法院提起诉讼 。
第十六条 乙方根据下述约定，按户向业主（五楼及以上）收取二次加压供水电费，具体标准如下:
每户每年预收取0.2元*m2(房屋建筑面积)*12个月，随物业费一起收取，第二年3月份进行财务公示，据实分摊。业主或物业使用人逾期缴纳二次加压供水电费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之 三 收取违约金。
第十七条 停车场收费：
1、停车服务费收费按以下标准收取：
类型 |
停放形式 |
车型 |
收费标准 （元/月·辆） |
备注 |
机 动 车 |
地面车位 |
小型车 |
50 |
含新能源电动汽车 |
中型车 |
|
园区内禁止黄牌车停放 |
||
室内车库（地下、地上）车位 |
小、中型车 |
50 |
|
|
|
||||
|
||||
业主共用车库 |
摩托车 |
|
|
|
非机 动车 |
室内 |
自行车 |
|
|
电动车 |
|
|
||
三轮车 |
|
|
2、业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。
3、公安、消防、抢险、救护、环卫、邮递、执法等特种车辆在执行公务时免收停车服务费。
4、车辆临时停放收费标准由乙方按当地物价部门规定执行，当地物价部门无指导标准的，按市场价执行，由乙方制定收费标准并在公示7天后开始收取。
5、地面停车服务费所得收益，乙方扣除相关经营支出成本后，百分之七十归全体业主所有，用于补充小区公共维修资金，百分之三十做为乙方管理成本收入。地下停车服务费除用于地下车库涉及到的能耗、抽排水设备养护、地面维护、保洁支出外，剩余部分归乙方所有。
第十八条 特约服务及物业经营
1、乙方受甲方、业主（物业使用人）委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的事项与费用，由当事人与乙方自行约定。
2、装修垃圾清运费按当地政府指导价收取，乙方不得另行收取其他任何费用。物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。
3、乙方接受供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位的委托代收水、电、气、通迅、有线电视等费用的，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。而甲方、业主及物业使用人应于次月5日前向乙方缴纳所有乙方为甲方、业主及物业使用人代收代付的所有费用。
4、在本合同期限内，乙方经营管理属全体业主所有的物业的(如公共区域、公共部位)，其经营收入按下列约定分配：经营收入乙方扣除相关经营支出成本后，剩余费用的30%补贴物业服务费用，70%纳入专项维修资金，用于公共维修支出。前款已有约定的除外。
第五章 物业承接查验
第十九条 物业承接查验内容和标准
1．甲、乙双方按住房和城乡建设部《物业承接查验办法》规定进行物业承接查验；
2. 甲方应当在物业交付使用15日前，与乙方完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。现场检查和验收时甲、乙双方共同参与，共同确认查验结果，并签订物业承接查验协议。建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
3．物业承接查验费用及开办费用由甲方承担。
4．现场查验20日前，甲方应向乙方移交下列资料：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）共用设施设备清单及安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等准许使用文件；
（5）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，甲方应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
5．查验中发现的问题、相应解决办法及时限，甲、乙双方应以书面方式予以确认。
第二十条 甲方按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。乙方有权就房屋本体、共用部位及共用设施设备等质量问题要求甲方承担相关责任。
在保修责任期限内，如存在质量问题，按以下第种方式处理：
（1）甲方负责返修；
（2）委托乙方返修，甲方支付全部费用；
业主房屋专有部分房屋质量问题，业主根据相关法律法规及购房合同向甲方要求承担相应责任，乙方应积极协调甲方及时履行维修责任。
第六章 双方权利义务
第二十一条 甲方权利义务
1．应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业；
2.负责在物业销（预）售时将本合同的内容向购房人进行明示，并在与购房人签订的销售合同中包含本合同内容；
3．制定《临时管理规约》，在物业销售前将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人对《临时管理规约》予以书面承诺；
4．在首次业主大会成立并选举产生业主委员会前，代表全体业主审定乙方制定的物业管理服务方案及物业服务年度、季度工作计划。监督、检查乙方物业服务工作开展情况；
5．甲方不得为了有利于物业销售而向物业买受人做出减免物业服务费用等相关承诺；
6．支持配合乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动，不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；
7．按时足额向乙方支付本合同约定的应由甲方承担的各项费用；
8．向乙方移交符合规定面积和标准，可直接投入使用，并与物业管理主管部门备案在册一致的物业服务用房；
9. 按照法定的保修期限、范围，承担物业的保修责任，负责处理开发建设遗留问题引发的纠纷；
10. 按规定向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面报告，并提供业主产权清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；
11. 法律、法规规定的其他权利义务。
第二十二条 乙方权利义务
1.设立专门机构负责本物业的日常服务工作，并按投标承诺委派相应专业要求的管理与技术人员履行本合同；
2．按照物业管理相关法律法规规定及本合同的约定独立开展物业服务活动，接受业主、甲方的监督，每半年向全体业主或甲方报告一次本合同履行及物业服务工作开展情况；
3．依法和本合同的约定，向业主（物业使用人）收取物业服务费；
4．在首次业主大会成立并选举产生业主委员会前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业管理相关规章制度，获得甲方同意后实施。乙方根据规章制度提供物业服务时，甲方、业主（物业使用人）应积极给予配合；
5．在甲方首期房屋交付前，乙方应安排主要管理人员和工程技术人员进驻现场，配合甲方做好房屋验收、承接查验及房屋交付、业主入住等服务工作；
6．对业主或物业使用人违反物业管理相关规定及《临时管理规约》的行为，应采取告知、规劝、制止、向有关部门报告并申请强制执行等措施；
7.可选聘专业公司承担本物业的专项服务业务，但不得将全部管理事项转让给第三方；
8.结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度季度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；保修期满后，乙方应根据物业实际情况制定本物业的年度大修、中修和更新、改造方 案，并按规定程序办理；
9.在业主办理交房手续时，应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与装饰装修房屋的业主签订房屋装饰装修管理服务协议；
10.乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；
11.因物业维修或者公共利益需要确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方或相关业主的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状；
12.建立、妥善保管和正确使用本物业的管理服务档案，并负责及时记载有关变更情况，不得泄露业主个人信息资料；
13.本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；
14.法律、法规规定的其他权利义务。
第七章 物业管理服务期限
第二十三条本合同为期 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。
若本合同期限未满，且业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》的，本合同自动终止。
第二十四条 本合同期限届满前 3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后3个月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。
第八章 违约责任
第二十五条 因甲方原因导致乙方未完成本合同约定的物业管理服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决或造成乙方经济损失的，乙方有权依法解除本合同，并要求甲方给予乙方经济赔偿。
第二十六条 因乙方原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失或一定后果的，甲方有权依法解除本合同，并要求乙方给予甲方经济赔偿。
第二十七条 甲方、业主违反本合同的约定，未能按时足额支付乙方物业管理服务等相关费用的，乙方有权要求甲方、业主限期交纳。逾期仍不缴纳的，乙方可以向人民法院起诉。
乙方违反本合同约定，擅自提高物业管理服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方清退多收费用。
第二十八条 因房屋、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第二十九条 以下情况乙方不承担责任：
1．由于房屋本体及配套设施设备重大质量问题，以及甲方、业主等原因导致乙方的物业管理服务无法达到合同要求的；
2．因不可抗力导致物业管理服务中断而给甲方、业主造成损失的；
3．因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4．非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、电梯、消防、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5．在本物业管理区域内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由造成损害的，如因乙方故意或存在过失的除外；
6．其他法律、法规规定或与甲方、业主另有约定的情形。
第九章 附则
第三十条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，应移交给甲方或代管；并按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》、《安徽省物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。
第三十一条 为维护甲方、业主的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助生命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主应积极配合乙方对上述情形发生时所采取的紧急避险措施。乙方不承担由此造成的责任和损失。
第三十二条 甲、乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十三条 合同有效期内，如价格主管部门批准调整相关物业服务收费标准，从批准执行之日起，乙方可按照调整后的标准向甲方、业主、物业使用人收取。
第三十四条 本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方应协商解决，协商不成的，采取下列第 2 种方式解决：
1．提交仲裁委员会仲裁；
2．依法向本物业所在地人民法院提起诉讼。
第三十五条 本合同一式 陆 份，甲乙双方各执 贰 份，报市（县）、区物业管理行业主管部门备案各一份，具有同等法律效力。
第三六条 本合同经双方签字（盖章）后生效。
甲方盖章： 乙方盖章：
法定代表人： 法定代表人：
授权委托人： 授权委托人：
年 月 日 年 月 日
附件一：
物业规划总平面图
附件二 ：
物业构成细目
（一）面积
净用地面积： ；
道路广场面积： ；
总建筑面积： ；
地上建筑面积： ；
地下建筑面积： ；
建筑基底面积： ；
总栋数：1.多层 ；2.高层 ；
3.商业 ；4.配套用房 ；
建筑高度：
1.多层 ；2.高层 ；
3.商业 ；4.配套用房 ；
建筑结构： ；
抗震设防烈度： ；
建筑密度： ；
容积率： ；
绿地率： ；
机动车停车位：地上（ 个），地下（ 个）；
非机动车停车库（位）： 。
（二）共用部位
房屋承重结构： ；
房屋主体结构： ；
公共门厅： ；
公共走廊： ；
公共楼梯间： ；
内天井： ；
户外墙面： ；
屋面： ；
扶手护栏： ；
电梯井道： ；
架空层： ；
设备间： 。
（三）共用设施设备
消防设施： ；
监控设施： ；
避雷设施： ；
人防设施： ；
垃圾转运设施： ；
电梯： 部；
污水处理站： 座；
单元路灯： 只；
单元电表箱： 只；
栋号配电箱： 只；
单元对讲防盗门： 套；
主干道路（5米以上）： 米；
六角砖路面： 平方米；
公共路灯： 只；
建筑小品： 个；
共用架空层： 栋共约 平方米；
围墙： ；
大门： ；
公共卫生间： 处；
休息设施： 个；
文体设施： 处；
宣传栏： 个；
信报箱： 套；
给排水管线： ；
雨水井： 个；
污水井： 个；
化粪池： 个；
垃圾箱： 个；
游泳池： 平方米 个；
会所： 平方米 个；
商业中心： 平方米 个；
高压配电设备： 套；
箱式变电站 套；
二次供水设备： 套；
污水处理设备： 套。
（四）植株、绿地
绿地总面积： 平方米；
草坪面积： 平方米；
灌木花丛： 丛；
乔木： 株。
（五） 。
附件三：
物业服务用房明细表和测绘图
附件四：
1．人员配置
2．项目负责人及主要专业技术与管理人员基本情况
附件五 ：
物业管理服务内容和质量标准（投标文件承诺内容，且与安徽省《住宅区物业服务标准》DB34/5000-2013相符）（应详细具体）
综合服务
1. ；
2. ；
3. 。
物业共用部位的维修、养护和管理
1. ；
2. ；
3. 。
物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1. ；
2. ；
3. 。
物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1. ；
2. ；
3. 。
公共绿化的养护和管理
1. ；
2. ；
3. 。
车辆停放管理
1. ；
2. ；
3. 。
公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1. ；
2. ；
3. 。
装饰装修管理服务
1. ；
2. ；
3. 。
物业档案资料管理
1. ；
2. ；
3. 。
其他服务
1. ；
2. ；
3. 。
第六章 投标文件格式
正本/副本
（项目名称）
投标文件
招标人：
投标人：（盖单位章）
年 月 日
一、投标函
（招标人名称）：
1.我方已仔细研究了 (项目名称) 招标文件的全部内容（含本项目答疑及补充通知），在充分了解和认真考虑后，我方愿以投标总报价人民币： 元/年（不含车位服务费，其中：住宅建筑 元/㎡/月，商业建筑 元/㎡/月,幼托所 元/㎡/月），服务期限：3年（具体进场时间以招标人或者使用单位下发的任务通知单为准。服务期内，由招标人实行每季度考核制度，如连续3个季度考核不合格，有权终止合同；服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，合同自动终止。商业服务周期以甲方书面通知为准。）；服务等级：住宅按照不低于《安徽省住宅区物业服务标准》A级执行，商业服务标准按照不低于《安徽省办公楼物业管理服务规范》三级标准执行 ；并承诺提供招标文件要求的各项物业服务。
2.如我方中标：
（1）我方承诺在收到中标通知书后，在中标通知书规定的期限内与你方签订合同。
（2）随同本投标函递交的投标函附录属于合同文件的组成部分。
（3）我方承诺按照招标文件规定向你方递交履约担保。
（4）我方承诺承担提供招标文件要求的各项物业服务所需的一切人员配备、器材、管理费用、税费、完成合同所需的一切本身和不可或缺的所有工作开支、政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任等全部费用并承担一切风险责任。
3.我方在此声明，所递交的投标文件及有关资料内容完整、真实和准确。
4.在合同协议书正式签署生效之前，本投标函连同你方的中标通知书将构成我们双方之间共同遵守的文件，对双方具有约束力。
5.（其他补充说明）。
投 标 人： （盖单位章）
法定代表人或其委托代理人： （签字或盖章）
地址：
电话：
传真：
年 月 日
二、法定代表人授权委托书
本授权书声明： （法定代表人姓名）授权委托 （授权委托人姓名）为本公司的合法代理人，参加了 (项目名称)的招投标活动。全权代表本公司处理投标过程中的一切事宜，包括但不限于：投标、参与开标、评标、签约等。投标人代表在投标过程中签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，本公司均予以认可并对此承担责任。投标人无转委托权。
本授权书自出具之日起生效。
代理人无转委权。特此委托。
附：法定代表人及授权委托人身份证复印件
投标人： （盖单位章）
法定代表人： （签字或盖章）
委托代理人： （签字或盖章）
年 月 日
三、报价一览表
项目名称 |
|
投标人名称 |
|
投标总报价（元/年）
|
人民币（大写）: |
人民币（小写）: |
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其中 |
收费标准 |
分项报价 |
住宅 ： 元/㎡/月 |
商业 ： 元/㎡/月 |
|
幼托所 ： 元/㎡/月 |
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免费项目 |
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服务标准 |
住宅按照《安徽省住宅区物业服务标准》A级服务标准执。 |
项目经理 |
|
备注：本表须装订在投标文件中。
投标人：（盖单位章）
年 月 日
四、物业管理综合服务费的测算（支出与收入）
1、各分项成本详细预算（物业服务支出）；
物业服务支出预算应包含人工费、社保费、服装费、低值易耗品使用、垃圾清运费、利润、税收等。人员工资不得低于阜阳市现行最低标准。
2、物业服务收入；
五、投标人企业简介
投标人名称 |
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注册地址 |
|
邮政编码 |
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联系方式 |
联系人 |
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电话 |
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传真 |
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网址 |
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组织结构 |
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法定代表人 |
姓名 |
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技术职称 |
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电话 |
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技术负责人 |
姓名 |
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技术职称 |
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电话 |
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成立时间 |
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营业执照号 |
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注册资金 |
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开户银行 |
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账号 |
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经营范围 |
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备注 |
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||||||
六、投标保证金
不采用
七、联合体协议书
（所有成员单位名称）自愿组成（联合体名称）联合体，共同参加（项目名称）投标。现就联合体投标事宜订立如下协议。
1、（某成员单位名称）为（联合体名称）牵头人。
2、联合体牵头人合法代表联合体各成员负责本招标项目投标文件编制和合同谈判活动，并代表联合体提交和接收相关的资料、信息及指示，并处理与之有关的一切事务，负责合同实施阶段的主办、组织和协调工作。
3、联合体将严格按照招标文件的各项要求，递交投标文件，履行合同，并对外承担连带责任。
4、联合体各成员单位内部的职责分工如下：。
5、本协议书自签署之日起生效，合同履行完毕后自动失效。
6、本协议书一式份，联合体成员和招标人各执一份。
注：本协议书由委托代理人签字的，应附法定代表人签字的授权委托书。
牵头人名称：（盖单位章）
法定代表人或其委托代理人：（签字）
成员一名称：（盖单位章）
法定代表人或其委托代理人：（签字）
成员二名称：（盖单位章）
法定代表人或其委托代理人：（签字）
……
年 月 日
八、项目人员配备一览表
序号 |
姓名 |
学历 |
职称 |
资格证书 |
岗位 |
备注 |
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注：1、本表仅需填写并附评审要求人员证明材料复印件；
2、整体人员配备投标人须完全响应招标文件要求，中标后投标人应根据招标人提出的服务人员数量如实配置，预算费用。中标后不得自行裁减人数，或者向招标人提出增加人员而要求增加费用。
九、投标人业绩
十、投标人认为需要提供的其他证明材料
十一、实施方案
（投标人自拟格式，但需包含以下内容及评审表给定的各要点进行编制，并含人员配置表）
（1）项目定位及服务理念；
（2）机构、人员、规章制度建立；
（3）专业及日常化管理（含应急方案）；
（4）物业维修养护计划和实施；
（5）承接查验；
（6）社区文化及服务承诺。
附件：
安 徽 省 地 方 标 准
J12525-2013 DB34/T5000-2013
住宅小区服务标准
Property service standard of residence community
2012-12-30发布 2014-03-01实施
安徽省住房和城乡建设厅 安徽省质量技术监督局
联合发布
1 总 则
1.0.1 为加强对住宅区物业服务的监管与评价，规范物业服务行为，提高物业服务水平，维护各方主体权益，推动物业服务行业规范发展，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等相关法律法规规定，制定本标准。
1.0.2 本标准适用于本省行政区域内的住宅区物业服务企业组织开展物业服务活动的监管与评价。
1.0.3 本标准按服务内容、服务质量和服务频次，将物业服务等级由高到低划分为A、B、C、D四个层次。
1.0.4 委托单位（建设单位、业主大会、街道（社居委））应在与物业服务企业在物业服务合同中约定物业服务服务等级。物业服务企业应按照合同约定的服务等级提供相应的服务。
1.0.5 物业管理主管部门（单位）可依据本标准对物业服务活动进行监管；价格主管部门可依据本标准对物业服务收费进行管理；行业协会、业主委员会、物业服务企业、专业机构等可根据本标准对物业服务活动进行评价。
1.0.6 住宅区物业服务活动除应本标准外，尚应符合国家现行有关标准的规定
2 术 语
2.0.1 住宅区residence community
具有一定规模人口规模、用地的住宅及附属建筑物，以满足居民日常物质、文化生活需要为根本特征，具有居住功能、服务功能和社会功能的集合，一般由城市干道的分割或自然界限制包围的相对独立的区域。
2.0.2 物业服务property service
委托单位（建设单位、业主大会、街道（社居委））通过选聘物业服务企业，由委托单位和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
2.0.3 共用部位common part of building
房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等。
2.0.4 共用设施设备 common facilities
物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供配电、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所等。
2.0.5 应急预案 contingency plan
物业管理区域内，针对具体设施、设备、场所和环境，在安全评价的基础上，为降低突发事故造成的人身、财产与环境损失，就事故发生后的应急救援机构和人员，应急救援的设备设施、条件和环境，行动的步骤和纲领，控制事故发生的方法和程序等，预先作出的科学而有效的计划和安排。
2.0.6 紧急维修 urgent maintenance
物业管理区域内的共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全等紧急情况，为维护公共安全、保障共用部位或共用设施设备以及各项功能正常使用，对经认定需要立即对其进行维修活动。
2.0.7 一般性维修General repair
对影响物业管理区域内业主（物业使用人）正常生活秩序的共用部位损坏、共用设施设备故障进行维修和处理。
3 基 本 规 定
3.1 服 务 人 员
3.1.1 物业服务人员应佩戴统一标识，宜统一着装。
3.1.2 物业服务工作场所应标识清楚、整洁有序，有专门接待区域。物业服务人员接待业主（物业使用人）是主动、热情，使用文明用语。
3.1.3 物业服务企业对业主（物业使用人）报修、求助、咨询、投诉等应及时处理，并记录存档。
3.1.4 物业服务企业应向所管理服务的物业项目委派至少1名物业服务项目经理。
3.1.5 物业服务项目经理应取得国家注册物业管理师资格，或取得国家和省认可的职业资格。
3.1.6 物业服务专业操作人员应持证上岗；物业管理人员应取得职业资格证书或专业技术职称。
3.1.7 物业服务企业根据物业服务等级、服务岗位、服务内容、建筑面积或业主（物业使用人）人数，以及物业服务企业的技术装备，配备相应数量的物业服务人员。物业服务人员配置应符合表3.1.7的规定，并可根据住宅区实际情况，对各类人员配备进行调剂。
表3.1.7 物业服务人员配置标准
服务等级 |
服务岗位 |
房屋建筑面积≦10万㎡ |
房屋建筑面积>10万㎡以上 |
A
级
服
务 |
客服 |
2人 |
1人／400户～500户 |
保洁 |
1人／0.8万㎡～1万㎡ （房屋建筑面积） |
1人／0.8万㎡～1万㎡ （房屋建筑面积） |
|
秩序维护人员 |
3～4人/门岗数 +1人／0.8万㎡～1万㎡ （房屋建筑面积） |
3～4人/门岗数 +1人／1万㎡～1.2万㎡ （房屋建筑面积） |
|
绿化 |
1人 |
1人／1万㎡～1.5万㎡ （绿化面积） |
|
维修 |
1人／2万㎡～2.5万㎡ （房屋建筑面积） 但至少配置2人 |
1人／2万㎡～2.5万㎡ （房屋建筑面积） |
|
B
级
服
务 |
客服 |
2人 |
1人／500户～600户 |
保洁 |
1人／1万㎡～1.2万㎡ （房屋建筑面积） |
1人／1万㎡～1.2万㎡ （房屋建筑面积） |
|
秩序维护人员 |
3～4人/门岗数 +1人／1万㎡～1.2万㎡ （房屋建筑面积） |
3～4人/门岗数 +1人／1.2万㎡～1.5万㎡ （房屋建筑面积） |
|
绿化 |
1人 |
1人／1.5万㎡～2万㎡ （绿化面积） |
|
维修 |
1人／2.5万㎡～3万㎡ （房屋建筑面积） 但至少配置2人 |
1人／2.5万㎡～3万㎡ （房屋建筑面积）
|
续表3.1.7
服务等级 |
服务岗位 |
房屋建筑面积≦10万㎡ |
房屋建筑面积>10万㎡以上 |
C
级
服
务 |
客服 |
1人 |
1人／600户～700户 |
保洁 |
1人／1.2万㎡～1.4万㎡ （房屋建筑面积） |
1人／1.2万㎡～1.4万㎡ （房屋建筑面积） |
|
秩序维护人员 |
3～4人/门岗数 +1人／1.2万㎡～1.5万㎡ （房屋建筑面积） |
3～4人/门岗数 1人／1.2万㎡～1.5万㎡ （房屋建筑面积） |
|
绿化 |
1人 |
1人／2万㎡～2.5万㎡ （绿化面积） |
|
维修 |
1人／3万㎡～3.5万㎡ （房屋建筑面积） 但至少配置2人 |
1人／3万㎡～3.5万㎡ （房屋建筑面积）
|
|
D
级
服
务 |
客服 |
1人 |
1人／700户～800户 |
保洁 |
1人／1.4万㎡～1.6万㎡ （房屋建筑面积） |
1人／1.4万㎡～1.6万㎡ （房屋建筑面积） |
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秩序维护人员 |
3～4人/门岗数 +1人／1.5万㎡～2万㎡ （房屋建筑面积） |
3～4人/门岗数 1人／1.5万㎡～2万㎡ （房屋建筑面积） |
|
绿化 |
1人 |
1人／2.5万㎡～3万㎡ （绿化面积） |
|
维修 |
1人／3.5万㎡～4万㎡ （房屋建筑面积） 但至少配置2人 |
1人／3.5万㎡～4万㎡ （房屋建筑面积）
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注：总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。 |
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3.1.8 物业服务企业应建立员工培训制度，组织人员定期参加技能培训。
3.2 制 度 建 设
3.2.1 物业服务企业应根据物业项目的具体情况，制定服务方案和服务流程。
3.2.2 物业服务企业应建立管理制度，按照合同约定和服务标准进行质量管理。
3.2.3 物业服务企业应将岗位职责、操作流程等制度在服务场所明示。
3.3 服务质量和风险控制
3.3.1 物业服务企业宜成立质量内控制度，定期对服务质量进行检查与评价。
3.3.2 物业服务企业宜通过第三方认证、行业内的检查和评比等活动，获得社会评价。
3.3.3 业主满意度宜委托第三方进行测评。
3.3.4 物业服务企业应将服务合同中的专项服务事项委托给专业服务性公司，但是不得将合同约定的全部事项委托给他人。
3.3.5 物业服务企业应建立危机管理机制，对物业服务过程中可能产生的各类风险进行识别、评估、管控。
3.3.6 物业服务企业宜购买公众责任险。
3.4 应急预案
3.4.1 物业服务企业应对本公司管理区域内可能发生洪涝等自然灾害，以及火灾、治安、公共卫生、电梯故障、停水、停电等突发事件制定应急预案。
3.4.2 物业服务企业应定期组织相关人员对应急预案进行培训，每年组织不少于1次应急预案演练。
3.4.3 突发事件发生时，物业服务企业应做好以下工作：
1 应立即启动应急预案，及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；
2 迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障、协助保护现场和证据等工作，防止事态扩大，尽可能减少破坏和损失程度，并配合相关部门做好善后工作。
3 撰写突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向委托单位或相关行政主管部门报告。
3.5 物业档案资料
3.5.1 物业服务企业应建立完善的档案管理制度。
3.5.0 物业服务企业应设立档案资料室，指定专人定期收集整理、归档保管档案资料，对业主资料保密。
3.5.3 物业服务档案应涵盖物业基础资料、业主（物业使用人）资料、物业服务企业日常运行管理资料和信用资料等。
3.5.4 物业服务合同终止时，物业服务企业应向委托单位移交档案资料。
3.5.6 建设单位在办理物业承接手续时，应向物业服务企业移交物业资料。移交资料不全的，物业服务企业应及时与建设单位进行协调解决，必要时报告行政主管部门。
3.6 标识管理
3.6.1 物业服务企业应制定标识管理制度。
3.6.2 物业服务企业应实行标识分类管理，建立台帐，定期维护，及时更新。
3.6.3 物业服务企业应对房屋指示标识、设备设施（区域）标识、消防安全标识、道路交通标识、安全警示标识、公益标识等定期进行巡检和维护，并做好记录。
3.6.4 物业服务企业应督促有关单位，在施工改造、维护保养现场以及危及人身安全的场所，应设置警示标识。
4 承 接 查 验
4.0.1 物业服务企业在承接物业项目时，应按照法律法规规定和物业服务合同的约定，对建设单位移交的资料进行清点和核查；对物业共用部分和共用设施设备和相关场地进行现场检查和验收，形成书面检查记录，并有建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
4.0.2 物业服务企业应自物业交接后30日内，将物业承接查验情况房地产行政主管部门办理备案手续，并将备案情况书面告知业主。
5 客 户 服 务
5.1 一 般 规 定
5.1.1 物业服务企业应设置客户服务场所，保持场所整洁有序。
5.1.2 物业服务企业应在接待场所公示服务电话，悬挂或张贴物业服务企业资质证书、项目经理照片，公示物业服务内容、收费标准等有关信息。
5.1.3 物业服务企业可接受建设单位委托为业主入住提供相关服务。
5.1.4 物业服务企业应在住宅区显著位置设置宣传栏，配合做好公益性宣传。 涉及业主（物业使用人）正常生活的重要服务事项，应在主要出入口信息栏公告。
5.1.5 物业服务企业应制定钥匙管理制度，指定专人管理钥匙，钥匙发放和领用应进行登记和定期进行清查，并记录存档。
5.1.6 物业服务企业应建立报修管理制度。
5.1.7 物业服务企业对服务合同约定范围内的投诉，应限时处理并回访。
5.1.8 物业服务企业每年应不少于1次像业主委员会通报工作，听取意见和建议，可采取走访、召开恳谈会、开展问卷调查、信息交流等多种形式与业主（物业使用人）进行沟通。
5.1.9 物业服务企业宜根据业主需求提供便民服务。
5.2 服务等级规定
5.2.1 物业服务客服场所工作时间应有专人负责接待，其他时间应设值班人员。专人接待时间应不低于下列要求：
1 A级服务不少于12小时，节假日8小时；
2 B级服务不少于10小时，节假日4小时；
3 C、D级服务不少于8小时，节假日应有人值班；
5.2.2 物业服务企业进行维修与回访,应符合下列要求：
1 紧急维修
1） A、B级服务20分钟内达现场, C、D级服务30分钟内到达现场。组织或协助有关单位进行抢修，如不能及时抢修完成的，应采取应急措施，并告知业主（物业使用人）。
2 一般维修： A、B级服务2日内修复， C、D级服务5日内修复。
3 入户维修：按约定时限到达现场并组织维修或采取必要的处理措施；
4 业主报修的，服务维修回访率达100%； A、B级服务维修满意率达90%以上； C、D级服务维修满意率达80%以上。
5.2.3 物业服务企业对业主（物业使用人）的建议、意见和投诉应在1个工作日内进行答复。
5.2.4 物业服务企业每年至少向业主（物业使用人）进行1次物业服务意见征询，统计满意率，汇总分析意见和建议。业主（物业使用人）满意率应符合下列要求：
1 A、B级80%以上；
2 C 、D级70%以上；
6 房屋共用部位管理
6.1 一 般 规 定
6.1.1 物业服务企业应制定房屋共用部位维修养护管理制度，建立台账，保持检查和维修养护记录完整。
6.1.2 物业服务企业应根据房屋实际使用年限、使用状况，定期组织开展房屋共用部位的使用状况检查。
6.1.3 物业服务企业应根据检查情况，制定房屋大、中修和更新改造计划，向业主大会（或业主委员）会提出书面报告。
6.1.4 物业服务企业应于年末制定下年度房屋共用部位日常维修养护计划和方案。
6.1.5 物业服务企业发现物业管理区域内私搭乱建和擅自改变房屋用途以及其他违反规划或管理规约额的，应及时及时进行劝阻，并报告相关主管部门。
6.1.6 物业服务企业应与业主（物业使用人）及装饰装修企业三方共同签定住宅室内装饰装修管理服务协议和消防安全责任书，告知业主（物业使用人）及装修人员有关装饰装修的禁止行为、注意事项及垃圾堆放和清运要求。
6.1.7 物业服务企业应巡查装修现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的违规装修行为，应及时制止，并及时报告相关主管部门。
6.1.8 室外墙面、共用门窗、走道、楼梯扶手应保持完好。地坪、地砖应保持基本平整。
6.1.9 发生下列紧急情况时，物业服务企业应按照规定，立即采取措施，并制定维修方案，同时向业主委员会、相关主管部门报告：
1 电梯运行系统中涉及的设施设备损坏无法使用的，或存在安全隐患并由电梯检验检测机构出具书面意见书的；
2 消防、供电、供气、给排水设施设备发生故障无法使用应由业主负责维修的，或存在消防安全隐患并有消防部门出具整改通知书的；
3 屋面和外墙损坏、渗漏严重并有市、县政府确定的房屋管理部门出具证明的；
4 房屋外墙饰面脱落等危及人身安全并有房屋质量检测单位出具证明的；
5 其他经主管部门认定危及房屋安全的。
6.1.10 台风、暴雨等预警信号发布后，物业服务企业应及时进行巡查。
6.2 具体等级要求
6.2.1 物业服务企业应检查外墙面、屋檐等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。检查频次应符合下列要求：
1 A级服务每月检查1次；
2 B级服务每季度检查不少于1次；
3 C级服务每半年检查不少于1次；
4 D级服务每年检查不少于1次。
6.2.2 物业服务企业应检查房屋共用部位的门、窗、玻璃构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。检查频次应不低于下列要求：
1 A、B级服务：每周巡查1次；
2 C级服务：每半月巡查1次；
3 D级服务：每月巡查1次。
6.2.3 物业服务企业应检查房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚，室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。检查频次应符合下列要求：
1 A级服务：每月1次；
2 B级服务：每季度2次；
3 C级服务：每季度1次；
4 D级服务：每半年1次。
6.2.4 物业服务企业巡查装修现场频次应不低于下列要求（装修现场出现动火时应每2小时巡查1次）：
1 A级服务：每日2 次；
2 B级服务：每日1 次；
3 C、D级服务：每两日巡查1 次。
6.2.5 物业服务企业应保持住宅区各组团、栋号、单元门、户等标志、标识、宣传牌字迹清晰，无安全隐患，发现损坏，及时修复，标志、标识、宣传牌完好率应符合下列要求：
1 A、B级服务：达90%以上；
2 C、D级服务：达80%以上。
6.2.6 物业服务企业应定期巡查空置房并记录。巡查频次应不低于下列要求：
1 A级服务：每周巡查1次；
2 B级服务：每半月巡查1次；
3 C、D级服务：每月巡查1次。
7 共用设施设备
7.1 一 般 规 定
7.1.1 物业服务企业制定共用设施设备管理规定、维护保养和巡查规程。
7.1.2 物业服务企业应妥善保管共用设施设备图纸档案资料并建立台账。按照有关规定，对有关设施设备进行维护保养和巡查，并保存记录，按时归档。
7.1.3 物业服务企业应根据共用设施设备实际使用年限、使用状况，开展设备设施日常检查。根据检查情况制定大、中修及更新改造计划，向业主大会（业主委员会）提出书面报告。
7.1.4 物业服务企业应根据每年综合检查结果，编制下年度日常维护保养工作计划和方案。
7.1.5 物业服务企业应按规定对动力设备，电气设备，压力容器，消防设施，高低压劳动保护用品及专用工具等应进行定期检测，取得合格证，并做好记录。
7.1.6 设备机房管理应符合下列要求：
1 显著位置张贴或悬挂相关制度和从业人员资格证书；
2 设施设备标识、标牌齐全；
3 机房须常闭落锁，非工作人员未经允许不得进入，经批准的人员进入须登记；
4 机房温度、湿度符合相关规定，配置应急照明设施；
5 在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；
6 规范设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板；
7 机房内不得堆积杂物，保持清洁；
8 在发生雷暴、强降水、大风等恶劣天气前后，要组织专项检查并做好记录。
7.1.7 物业服务企业定期将物业共用设施设备运行状况向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内公告。
7.1.8 物业服务企业应加强设施设备运行管理，按照规定进行维修保养，保证设施设备完好和正常运行。
7.2 电梯系统管理
7.2.1 物业服务企业应配备电梯安全管理人员并持证上岗。
7.2.2 物业服务企业现电梯因设计、制造、安装等环节存在的安全隐患，应及时书面报告相关单位。
7.2.3 物业服务企业应按照规定对电梯设备运行情况进行巡查，发现异常情况应及时通知电梯维保单位。建立电梯安全技术档案并记录详实规范。
7.2.4 物业服务企业按照合同对电梯实行限时运行的，保证每单元至少一部电梯24小时运行。
7.2.5 物业服务企业应委托有资格的专业电梯维保单位按规定对电梯进行维修保养，对电梯维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。
7.2.6 物业服务企业应每年委托专业机构对电梯进行安全检测并取得《电梯使用标志》。
7.2.7物业服务企业应积极宣传电梯安全知识，在电梯轿厢内张贴《电梯使用标志》和《电梯乘梯须知》，公布应急服务电话。
7.2.8物业服务企业应保持轿厢内外按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁、三方对讲畅通，。
7.2.9 物业服务企业应在电梯机房设有明显的警示标志，规范摆放应急工具，机房门常闭落锁。机房内应配备消防器材和温度仪；应有降温通风措施。
7.2.10 电梯发生故障，物业服务企业应及时通知电梯维保单位及时排除故障， 发生电梯困人，物业服务企业应积极组织救助，立即通知电梯维保单位排险救援。
7.2.11 物业企业接到市政停电通知应提前在相关楼宇张贴停电通知，停电前停止电梯运行。
7.2.12 电梯井浸水时，物业服务企业应将电梯升至浸水楼层上方，查明漏水来源，排干楼层、井道积水；经检测排除隐患后，恢复电梯运行。
7.2.13 发生火灾时应及时停止电梯运行。
7.3 消防系统管理
7.3.1 物业企业应配置专业人员对消防安全进行24小时值守，处理各类报警信息。在显著位置张贴管理制度、应急预案，备存紧急消防物资。
7.3.2 物业企业应保持消防设施设备系统名称和编号完备，消防专用工具配置齐全，摆放规范。
7.3.3 灭火器、消防水带等消防设备、物资配备齐全。防火门应常闭，闭门器能自动灵活关闭。疏散通道严禁堆放杂物。
7.3.4 物业企业应保持火灾报警系统和联动装置应完好并保持自动控制状态。
7.3.5 物业企业应定期对消防系统中的联动部分进行测试，确保系统联动正常。
7.3.6 物业企业应利用末端试水装置每月不少于1次对水流指示器进行试验，确保水压正常。
7.3.7 物业企业应按消防管理有关规定，对消防泵、消火栓、水枪、水带、灭火器、消防安全标志、安全出口指示灯、应急照明、疏散导向灯、消防风机、风口等消防设施设备进行巡视、检查和维护，保持完好，可随时启用。
7.3.8 需要暂时停用消防设施时，物业服务企业应采取有效措施确保消防安全。停用消防设施超过24小时时，物业服务企业应向辖区公安机关消防部门报告。
7.4 给排水系统管理
7.4.1 物业服务企业应保持生活水箱、水池检查孔盖板完好并落锁，溢流管口安装防护网，定期检查保养附属配件。
7.4.2 物业服务企业应对二次供水的水箱、水池每季度清洗1次，并对水质进行化验，水质应符合生活饮用水卫生标准。
7.4.3 物业服务企业应对污水提升泵定期检查保养。雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。
7.4.4 物业服务企业应对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，对损坏井盖及时更换。
7.4.5 物业服务企业应检查并及时清理公共污水管道、化粪池等部位，视情况进行清理，排水畅通。
7.4.6 物业服务企业应检查雨水管道、窨井等部位，视情况进行清通，排水畅通。检查清理符合下列要求：
1 A级服务：每月检查1次，窨井每半年清理1次，排水沟每月清理1次；
2 B级服务：每季度检查1次，窨井每半年清理1次，排水沟每2月清理1次；
3 C级服务：每半年检查1次，窨井每年清理1次，排水沟每季度清理1次；
4 D级服务：每年检查1次，窨井每年清理1次，排水沟每半年清理1次。
7.5 供电系统
7.5.1 物业服务企业应保持自管高压配电房操作绝缘工具配置齐全，定期送检，检验报告存档备查。
7.5.2 配电房有明显警示标志，悬挂操作规程，配备消防器材和防小动物设施完备；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。
7.5.3 物业服务企业应每日专人巡查配电房，对设备主要运行参数进行查抄。
7.5.4 限电、停电时，物业服务企业应提前通知业主（物业使用人）。
7.5.5 物业服务企业应定期对公共照明系统控制柜、线路、灯具等进综合检修。
7.5.6 物业服务企业应对路灯、楼梯灯、草坪（庭院）灯等公共照明维护保养应符合下列要求：
1 A级服务：每天检查1次，发现损坏，1个工作日修复；
2 B级服务：每周检查1次，发现损坏，1个工作日修复；
3 C级服务：每半月检查1次，发现损坏，2个工作日修复；
4 D级服务：每月检查1次，发现损坏，2个工作日修复。
7.6 安全技术防范系统
7.6.1 物业服务企业应保持安防设备设施24小时运转正常，画面齐全、清晰，实现对管理区域的有效监控。图像保存时间应不少于30天。
7.6.2 物业服务企业应定期对安防各分系统维修养护，并不低于下列要求：
1 各分系统功能性检查：A、B级服务每周2次，C、D级服务每周1次；
2 各分项系统的电源与接线清洁检查：A、B级服务每月2次，C、D级服务每月不少于1次；
3 电脑主机清洁、磁盘碎片整理、时钟调整，摄像云台润滑，解码器防雨罩除尘，接线检查：A、B级服务每季度2次，C、D级服务每季度1次；
4 电源接线绝缘、接地检查：A、B级服务每年2次，C、D级服务每年1次。
7.6.3 物业服务企业应保持视频监控系统中摄像机、画面分割器、录入设备 监视器、矩阵工作正常。
7.6.4 物业服务企业应保持巡更器具工作正常。
7.6.5 物业服务企业应保持红外探头安装牢固、线路无损，周界报警系统工作正常。
7.6.6 物业服务企业应对讲系统基站线路无损，天线安装牢固、工作正常。
7.7 防雷设施
7.7.1 物业服务企业应每半年检查1次防雷设施的完好状况。
7.7.2 物业服务企业应在雨季或危害性天气来临前对防雷设施进行专项检查维护。
7.7.3 物业服务企业应按规定对防雷设施出现的锈蚀、变形、断裂等情况进行处理。
7.8 道路设施
7.8.1 物业服务企业应设置道路交通标志，保持标识规范、明显、清晰。
7.8.2 物业服务企业应定期维修保养道路交通标志、路牙、路面、窨井盖、排水篦子，保持其完好。
7.9 其他设施
7.9.1 物业服务企业应设置使用须知、劝谕告示、警示牌。
7.9.2 物业服务企业应定期对雕塑、室外健身器材、休闲椅等每周检查1次。
7.9.3 物业服务企业应定期对围墙、凉亭、景观小品、儿童乐园、地下车库（人防工程）、非机动车车棚等设施进行检查，检查频次应不低于下列要求：
1 A级服务：每月2次；
2 B级服务：每月1次；
3 C级服务：每季度2次；
4 D级服务：半年2次。
8 公共秩序管理
8.1 一 般 规 定
8.1.1 物业服务企业应建立公共秩序维护制度。
8.1.2 秩序维护人员应掌握公共秩序维护技能，熟悉物业管理区域环境，劝告或制止影响正常生活秩序的行为，各项记录完整
8.1.3 监控室收到火警、警情或其他异常情况报警信号后，秩序维护人员应立即赶到现场进行处理。
8.1.4 物业服务企业应按规定留存监控录入资料备查。
8.2 安全防范管理
8.2.1 住宅区内施工活动等需要设定封闭区域，阻止无关人员进入。
8.2.2 秩序维护人员应劝阻拾荒者、小商贩等进入物业管理区域，对装饰装修人员实行临时出入证管理。
8.2.3 物业服务企业应大宗物品出门实施登记管理。
8.2.4 物业服务企业应按住宅区物业特点，设定合理巡逻路线，巡逻发现异常情况及时处置并做好记录。
8.2.5 物业服务企业应在出入口配有专职秩序维护人员值守。出入口值守应符合下列要求：
1 A、B级服务出入口有专人24小时值守，主出入口立岗时间不少于6小时；
2 C、D级服务主要出入口有专人24小时值守。
8.2.6 秩序维护人员应按规定的时间和路线进行巡查，发现异常情况，现场采取必要措施进行处理。巡查宜符合下列要求：
1 A级服务每天不少于10次；
2 B级服务每天不少于8次；
3 C级服务每天不少于6次；
4 D级服务每天不少于3次。
8.3消 防 管 理
8.3.1 物业服务企业应建立消防组织，落实消防安全责任制，指定消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。
8.3.2 物业服务企业应制定消防管理、防火检查、隐患整改等制度。
8.2.3 秩序维护人员发现消防安全违法行为，应立即进行劝阻；发现火灾隐患时，应立即纠正排除；不能纠正和排除时，应立即向有关部门报告并配合消防处理，并做好记录。
8.3.4 物业服务企业应保持消防通道畅通，禁止消防通道上堆放杂物、设置路障和停放车辆。
8.3.5 物业服务企业应组织成立志愿消防队，每年组织开展不少于1次消防演练，定期开展消防安全宣传教育。
8.3.6 物业服务企业应每月组织1次全面的消防安全检查，做好检查记录。
8.4 车 辆 管 理
8.4.1 物业管理区域内的机动车停车位，应保证本物业管理区域内的业主（物业使用人）正常使用。
8.4.2 物业管理区域内停放的车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。8.4.3 物业服务企业应按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，规范车位标识。
8.4.4 物业服务企业应对外来和临时进入的机动车辆进行登记管理、凭证（卡）出入。
8.4.5 物业服务企业不得私自改建、分隔、拆除车场（车库）。
8.4.6 物业管理区域内非机动车应定点停放。
9 环境卫生管理
9.1 一 般 规 定
9.1.1 物业服务企业应制定环境卫生管理制度。
9.1.2 物业服务企业应实行公共区域卫生清洁责任制。
9.1.3 物业服务企业应设置专人对环境卫生质量进行监督检查，每日抽查不少于1次。一个月内应检查到所有单元楼层，并完整记录检查情况。
9.1.4 物业服务企业应配置可密闭式垃圾收集容器，设置分类标识，按单元设置垃圾桶，合理设置果皮箱。
9.1.5 保洁人员开展清洗保养地砖、墙面等作业时，应放置“正在保洁”、“小心地滑”等警示标识。
9.1.6 物业服务企业应在雨雪后及时组织排除积水，清扫路面积雪，铲除积冰。
9.1.7 物业服务企业发现环境卫生器具损坏时，应及时报修。
9.2 服务等级规定
9.2.1 物业服务企业对住宅楼门厅进行保洁，应不低于下列要求：
1 A级服务：每日清扫、清拖1次地面；每日擦拭 1次信报箱；每周擦拭1次门厅玻璃、墙面；
2 B级服务：每日清扫、隔日清拖1次地面；隔日擦拭 1次信报箱；每半个月擦拭1次门厅玻璃、墙面；
3 C级服务：每日清扫、每周清拖1次地面；每周擦拭 1次信报箱；每月擦拭1次门厅玻璃、墙面；
4 D级服务：每周清扫、清拖1次地面；每半月擦拭 1次信报箱；每季度擦拭1次门厅玻璃、墙面。
9.2.2 物业服务企业对楼道、楼梯进行保洁，应不低于下列要求：
1 A级服务：每日清扫、每周清拖 1次楼道、楼梯；每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓（箱）、指示牌等共用设施。每月除尘、擦拭1次门窗玻璃和灯具；
2 B级服务：每日清扫、每半月清拖 1次楼道、楼梯；每周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓（箱）、指示牌等共用设施。每季度除尘、擦拭1次门窗玻璃和灯具；
3 C级服务：每2日清扫、每月清拖 1次楼道、楼梯；每半月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓（箱）、指示牌等共用设施。每半年除尘、擦拭1次门窗玻璃和灯具；
4 D级服务：每周清扫1次楼道、楼梯；隔月擦试楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓（箱）、指示牌等共用设施；每年除尘、擦拭1次门窗玻璃和灯具。
9.2.3 物业服务企业对电梯保洁应不低于下列要求：
1 A级服务：每日擦拭 1次电梯轿厢门、面板，清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每周护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每月养护1次石材装饰的电梯轿厢；
2 B级服务：每日擦拭 1次电梯轿厢门、面板，清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2次；每2月养护1次石材装饰的电梯轿厢；
3 C级服务：毎2日擦拭 1次电梯轿厢门、面板，清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次；每季度养护1次石材装饰的电梯轿厢；
4 D级服务：每周擦拭不少于 1次电梯轿厢门、面板，清拖1次轿厢地面。电梯轿厢按材质定期养护。
9.2.4 物业服务企业对楼外道路保洁，应不低于下列要求：
1 A、B级服务：每日进行清扫，保持道路、人行道无垃圾、杂物、积水、积雪、泥沙等；
2 C、D级服务：每日清扫1次，目视基本干净、整洁，无卫生死角。
9.2.5 物业服务企业对休闲健身器材、儿童游乐设施、标识牌等公共设施进行保洁，应不低于下列要求：
1 A级服务：每日清洁1次；每半月清洗消毒1次；设施保持干净，无污渍、锈迹；
2 B级服务：每3日清洁1次；设施保持基本干净，无污渍、锈迹；
3 C级服务：每周清洁1次；设施保持基本干净；
4 D级服务：每半月清洁1次；设施保持基本干净。
9.2.6 物业管理企业对天台屋面进行保洁，应不低于下列要求：
1 A级服务：每月清理1次；
2 B级服务：每季度清理1次；
3 C级服务：每年春、秋季各清理1次；
4 D级服务：每年雨季前清理1次。
9.2.7 物业服务企业对车库进行保洁，应不低于下列要求：
1 A级服务：每日巡视保洁2次，每周全面清扫1次地面。每周清洁1次车库内公共设施设备，每月清理1次排水沟；
2 B级服务：每日巡视保洁1次，每半月全面清扫1次地面。每半月清洁1次车库内公共设施设备，每月清理1次排水沟；
3 C级服务：每日巡视保洁1次，每月全面清扫1次地面。每月清洁1次车库内公共设施设备，每季度清理1次排水沟；
4 D级服务：每日巡视保洁1次，每季度全面清扫1次地面。每季度清洁1次车库内公共设施设备，每季度清理1次排水沟。
9.2.8 物业服务企业对绿地进行保洁，应不低于下列要求：
1 A级服务：每日巡视保洁2次，目视无垃圾杂物；
2 B级服务：每日巡视保洁1次，目视无垃圾杂物；
3 C级服务：每2日巡视保洁1次，目视无垃圾杂物；
4 D级服务：每周巡视保洁2次。
9.2.9 物业服务企业对水景进行保洁，应不低于下列要求：
1 A级服务：喷水池每日打捞1次杂物；人工湖每周打捞1次杂物；
2 B级服务：喷水池每周打捞2次杂物；人工湖每10日打捞1次杂物；
3 C级服务：喷水池每周打捞1次杂物；人工湖每半月打捞1次杂物；
4 D级服务：喷水池每半月打捞1次杂物；人工湖每月打捞1次杂物；
9.2.10 物业服务企业对垃圾进行收集、清运，应符合下列要求：
1 生活垃圾宜分类收集；
2 垃圾收容容器应及时清倒，垃圾不外露；
3 每日至少清运1次生活垃圾，不得乱堆乱倒；
4 配备专用垃圾清运车清运的，封闭运输，垃圾不外露、不遗洒；
5 应指定位置堆放装饰装修建筑垃圾，定时清运。
9.2.11 物业服务企业对垃圾收集容器进行保洁，应不低于下列要求：
1 A级服务：垃圾收集容器夏季每日清洗1次；其他季节每周清洗1次、每2日清洁外表面1次；
2 B级服务：垃圾收集容器夏季每2日清洗1次；其他季节每周清洗1次、每周清洁外表面1次；
3 C、D级服务：垃圾收集容器夏季每周清洗1次；其他季节没有清洗1次、每周清洁外表面1次。
9.2.12 物业服务企业对有害生物进行预防和控制，应符合下列要求：
1 制定蟑螂、蚊、蝇、鼠消杀计划。实施消杀计划前，应事先进行公告，采取预防措施。
2 做好白蚁防治知识宣传，发动业主（物业使用人）共同参与防治，发现蚁害应及时报告白蚁防治单位进行防治处理。
10 绿化与园林小品
10.1 一 般 规 定
10.1.1 物业服务企业应制定绿化管理规章制度，建立园林设施管理档案。
10.1.2 物业服务企业应设置爱护花草的劝谕告示、水景安全警示标志
10.1.3 物业服务企业应对主要花木进行挂牌宣传，建立专项养护措施。
10.1.4 物业服务企业应对易受冻害的树木采取防寒措施，枝叶积雪及时清除，对有倒伏危险的树木采取支撑保护措施。
10.1.5 物业服务企业对园林设施应定期检查、养护，保持其状态完好。
10.2 服务等级规定
10.2.1 物业服务企业对绿化进行养护，应不低于下列要求：
1 A级服务：各类花草树木生长旺盛，叶色正常；乔、灌木保存率95%以上，栽（补）植成活率95%以上，；木本花卉种植轮廓清晰，整齐美观，高矮搭配合理，疏密均匀；草坪覆盖率95%以上，生长旺盛，生长季节不枯黄，无杂草、斑秃；绿篱和造型植物外形美观，无断垄；
2 B级服务：各类花草树木生长旺盛，叶色正常；乔、灌木保存率90%以上，栽（补）植成活率90%以上；木本花卉种植轮廓清晰，整齐美观，高矮搭配合理，疏密均匀；草坪覆盖率90%以上，生长旺盛，无杂草、无明显斑秃；绿篱和造型植物外形美观；
3 C级服务：各类花草树木生长正常；乔、灌木保存率85%以上，栽（补）植成活率应达到85%以上；木本花卉无残缺；草坪覆盖率85%以上，生长季节无成片枯黄，无明显杂草；
4 D级服务：各类花草树木生长正常；乔、灌木保存率80%以上，栽（补）植成活率80%以上；草坪覆盖率80%以上。
10.2.2 物业服务企业对灌木、乔木进行修剪，应不低于下列要求：
1 A级服务：适时修剪，乔、灌木树冠整齐美观。草坪、绿篱、造型植物年普修4遍以上。草屑及时清理，草坪常年保持平整、边缘清晰，丛、草高应适度；
2 B级服务：适时修剪，乔、灌木完整。草坪、绿篱、造型植物年普修3遍以上。草屑及时清理，草坪常年保持平整、边缘清晰，丛、草高应适度；
3 C级服务：适时修剪；草坪、绿篱、造型植物年普修2遍以上。草屑及时清理，草坪常年保持平整、边缘清晰，丛、草高应适度；
4 D级服务：定期修剪；草坪、绿篱、造型植物年普修1遍以上，丛、草高应适度。
10.2.3 物业服务企业对绿化进行灌溉、施肥，应不低于下列要求：
1 A级服务：按植物品种、生长状况、土壤条件，适时、适量施肥。年普施基肥1遍，花灌木追肥2遍，满足植物生长需要。常年保持有效供水，草坪充分生长，低洼处及时整平，保持排水通畅；
2 B级服务：按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，年普施基肥1遍，花灌木增施追肥2遍。常年保持有效供水，草坪生长良好，低洼处及时整平，保持排水通畅；
3 C级服务：按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，年普施基肥1遍，花灌木增施追肥1遍。保持有效供水，草坪正常生长，排水通畅；
4 D级服务：年普施基肥1遍。无明显缺水枯黄。
10.2.4 物业服务企业对绿化进行补植补种，应符合下列要求：
1 A、B级服务：树木缺株尽早补植，行道树无缺株；补植的树木选用原树种，规格近似；草地空秃地段及时补植；
2 C、D级服务：树木缺株、草地空秃地段补植补种；
10.2.5 物业服务企业对树干涂白，应符合下列要求：
1 A、B级服务：每年秋末冬初的雨季后对乔木树干涂白1次，早春再涂白1次，涂白高度应符合规定；
2 C、D级服务：每年秋末冬初的雨季后对乔木的树干涂白1次，涂白高度应符合规定。
10.2.6 物业服务企业进行病虫害防治，应符合下列要求：
1 A级服务：防治措施到位，效果显著；平均病虫害株数不超过10%；草坪无明显病斑，禁用高毒或强烈刺激性的农药；喷洒药物前应有告示；
2 B级服务：有防治措施，无明显病虫害；平均病虫害株数不超过15%；禁用高毒或强刺激性的农药；喷洒药物前应有告示；
3 C、D级服务：无较大病虫害；平均病虫害株数不超过20%；禁用高毒或强刺激性的农药；喷洒农药前应有告示。
11 物业服务收费
11.0.1 物业服务收费应公平、合理、遵循服务质量和服务价格相符的原则收费。
11.0.2 物业服务合同应约定物业服务收费有关事项。
11.0.3 物业服务企业应在物业服务区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费标准和服务等级标准。
11.0.4 物业服务企业提供有偿服务，应在客户服务场所公示服务内容和收费标准。
11.0.5 物业服务企业应按物业服务合同的约定，提前告知业主（物业使用人）及时交纳物业服务费用。不得使用非法方式催缴物业服务费。
12 住宅区文化建设
12.0.1 物业服务企业宜组织展开形式多样、内容丰富的社区文化活动。
12.0.2 物业服务企业应提前做好社区文化活动方案，实施中应做好秩序维护和应急处置工作。
12.0.3 物业服务企业应注
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