Contract

別添４

大阪府咲洲庁舎（さきしまコスモタワー）定期建物賃貸借契約書（雛形）

大 阪 府

大阪府咲洲庁舎（さきしまコスモタワー）定期建物賃貸借契約書

大阪府（以下「甲」という。）と●●●●●●（以下「乙」という。）は、別紙の「契約要目表」に記載する賃貸借物件（以下「本貸室」という。）について、甲を賃貸人、乙を賃借人とし、次のとおり借地借家法（平成３年法律第９０号）第３８条に規定する定期建物賃貸借契約（以下「本契約」という。）を締結する。

（本貸室）

第１条 本貸室の貸付区画、契約面積及び位置は、「契約要目表」に記載のとおりとする。

（使用目的）

第２条 乙は、本貸室を別紙の「契約要目表」に記載する用途以外に使用してはならない。

２ 乙は、甲の書面による事前の承諾なしに、店名又は用途を変更してはならない。

（賃貸借の期間）

第３条 本契約の賃貸借の期間（以下「契約期間」という。）は、「契約要目表」に記載のとおりとし、期間の満了をもって本契約は終了し、更新がないものとする。

２ 甲は、契約期間満了の１年前から６ヶ月前までの間（以下「通知期間」という。）に乙に対し、契約期間の満了により賃貸借が終了する旨を書面によって通知（以下「終了通知」という。）す

るものとし、終了通知をした場合には契約期間満了により本契約は終了する。

（事業開始時期）

第４条 乙は、「契約要目表」に記載の事業開始年月日（以下「事業開始年月日」という。）までに事業を開始しなければならない。ただし、甲がやむを得ない事情があると認めた場合はこの限りでない。

（賃料及び共益費）

第５条 賃料及び共益費（以下「賃料等」という。）の額は、「契約要目表」に記載する賃料等に、消費税相当額を加算した金額（１円未満の端数がある場合は、その端数を切り捨てるものとする。）とする。

２ １カ月未満の賃料等の額は、日割計算とする。

３ 甲は、共益費を甲の提供する諸サービスの費用及び本建物の共用使用部分の維持管理に要する諸費用に充当する。

（賃料等の改定）

第６条 賃料等が本建物の他の貸室の新規入居条件と著しく差異を生ずることとなった場合、近隣土地建物の賃料等に変動があった場合又は土地建物に対する公租公課等の改正その他経

済情勢、物価の変動があった場合は、契約期間内であっても、甲及び乙は、賃料等の改定を申し出ることができることとする。この場合は、甲乙協議の上、双方の合意に基づき賃料等の額を改定することができる。

２ 前項の規定にかかわらず消費税法（昭和６３年法律第１０８号）等の改正により、賃料等の消費税率が変更となった場合は、甲は賃料等の税率を変更することができる。

（保証金）

第７条 乙は、本契約から生じる債務を担保するため、保証金として「契約要目表」に記載する金額を平成２９年●月●●日（契約期間の始期の前日）までに甲の発行する納入通知書により甲の指定する金融機関に納付しなければならない。

２ 前項の保証金には、利息を付さない。

３ 乙は、本契約の契約期間中は、保証金をもって賃料等その他の甲に対する一切の債務との相殺を主張できない。

４ 甲は、乙に賃料等の支払遅延その他本契約に基づく債務の不履行又は損害賠償債務があるときは、保証金をこれらの債務に充当することができる。

５ 前項により、甲が保証金を乙の債務に充当した場合は、乙は遅滞なく保証金不足額を補填しなければならない。

６ 甲は、本契約が終了したときは、乙が本貸室を原状回復して完全に明渡した後に、乙の甲に対する本契約に基づく一切の債務に充当した後の保証金残額を、乙に返還する。

７ 乙は、保証金の返還請求権を第三者に譲渡し、又は担保の用に供してはならない。

８ 乙は、返還保証金を受領する権限を第三者に委任してはならない。

（費用の負担）

第８条 次に掲げる費用（以下「管理費等」という。）は、乙の負担とする。

(1) 本貸室内の照明灯その他の機器の電気料及び照明灯の維持に要する費用

(2) 乙が設置した施設の温水料、xx料、ガス料及び水道料等

(3) 別途定める時間以外の本貸室内の空気調和に関する費用

(4) 本貸室（本契約第１６条による諸造作等を含む。）の清掃及び手入れの費用

(5) 本貸室内の殺鼠殺虫の費用

(6) その他契約要目表の特記事項に記載した費用

２ 前項各号の費用の額は、甲が定める基準により算定した額（消費税を含む。）とする。

（賃料等及び管理費等の支払方法）

第９条 乙は、毎月末日までに翌月分の賃料等及び前月分の前条各号の管理費等を、甲の発行

する納入通知書により、甲の指定する金融機関に振込んで支払わなければならない。ただし、賃貸借開始日の属する月分の賃料等については、同月末日までに支払わなければならない。

（遅延損害金）

第１０条 乙が賃料等その他の債務の支払いを遅延したときは、乙は、支払期限の翌日から支払い日までの日数に応じ、遅延金額につき年５パーセントの割合（大阪府財務規則第７１条

（昭和５５年大阪府規則第４８号）に定める違約金利率に改定があったときは、改定後の利率による。）で計算した金額の遅延損害金を甲の発行する納入通知書により、甲の指定する金融機関に振込んで支払わなければならない。

２ 乙が前項の遅延損害金の支払をした場合においても、本契約第２３条に定める甲の契約解除権の行使を免れるものではない。

（遵守事項）

第１１条 乙は、甲の条例、規則及び咲洲庁舎管理に関する諸規程並びに甲の指示事項（以下

「条例等」という。）を遵守しなければならない。

２ 乙は、前項の条例等を乙の使用人その他の関係者に遵守させなければならない。

（甲の立入り及び点検）

第１２条 甲又は甲の指定する者は、本建物又は本貸室の保守、管理及び運営上必要のあると

きは、あらかじめ乙に通知したうえで、本貸室に立入り、適宜の措置を講ずることができる。ただし、緊急又は非常の場合において、あらかじめ乙に通知できないとき、又は乙に支障を

及ぼすおそれのないときは、通知を要しない。

２ 前項による立入り等に関し、乙は甲に協力する。

（禁止事項）

第１３条 乙は、次に掲げる行為を行ってはならない。

(1) 甲が定める様式の書面による甲の事前の承諾を得ないで、本貸室にかかる一切の権利を第三者に譲渡し、又は担保の用に供すること。

(2) 本貸室を甲の事前の承諾を得ないで、第三者に使用させ、又は転貸すること。

(3) 乙の株主、出資者の変更等により、実質的に前２号の行為を行うこと。

(4) 営業譲渡、合併その他形式のいかんを問わず、甲の書面による承諾を得ないで、本契約に基づく一切の権利を乙以外の者に承継させること。

(5) 乙は、甲の書面による承諾を得ないで、本貸室内に他人を同居させ、乙以外の在室名義を表示し、又は乙以外の名義で電話、ファックス等を設置すること。

(6) 本契約に基づく債務を第三者に引き受けさせること。

(7) 貸室を含む本建物またはその敷地内に発火、爆発、震動、臭気又は騒音の恐れのある物品、重量物等の持ち込み、又は当該物品を使用すること。

(8) 共用部分に物品、什器等を置くこと。

(9) 看板その他の施設を本建物の外部あるいは共用部に設置し、または窓ガラスに表示すること。

(10) 大阪府咲洲庁舎管理規則（平成２２年大阪府規則第４９号。以下「館内規則」という。）に規定する禁止行為をすること。

２ 乙は、前項の他、本貸室を含む本建物の維持保全を害するおそれのある一切の行為、および他の賃借人または本建物の近隣等の第三者に損害または迷惑を及ぼすおそれのある一切の行為をしてはならない。

（登記事項又は身分上の事項の変更についての通知）

第１４条 乙は、その住所、商号、代表者、営業目的その他商業登記事項又は身分上の事項について重要な変更をする場合には、変更後速やかに書面によって甲に通知しなければならない。

（届出義務）

第１５x xは、本貸室内における乙の責任者の氏名、住所等を甲が定める様式の書面により、甲に本契約締結後速やかに届出なければならない。その異動があった場合も異動後速やかに

届出なければならない。

（諸造作及び設備）

第１６条 乙は、本貸室内の諸造作及び設備（以下「諸造作等」という。）の新設その他原状の変更等をしようとする場合は、甲が定める様式の書面による甲の事前の承認を得て、発注し、施工しなければならない。ただし、施工内容によっては、甲指定の施工会社に施工させることとする。

２ 諸造作等の設置に要する費用及びそれに付帯する費用は、すべて乙の負担とする。

３ 諸造作等に賦課される公租公課は、宛名又は名義の如何にかかわらず、乙の負担とする。

４ 乙が、第１項の工事を無断で施工した場合又は甲の承認した設計内容若しくは施工方法と異なる工事をした場合は、甲は、乙の費用負担により、これを変更し、中止し、又は撤去させることができる。

５ 乙の行う工事により甲又は第三者に損害が生じたときは、乙はその損害を賠償しなければならない。

６ 乙は、第１項の工事について、建築基準法（昭和２５年法律第２０１号）及び消防法（昭和２３年法律第１８６号）その他の適用法令（以下「適用法令」という。）に適合することにつき責任を負うものとし、当該工事が適用法令に違反する場合は、乙は乙の費用と責任に

おいて、速やかに適用法令に適合するよう改修その他の必要な措置をとらなければならない。

（付加物の帰属）

第１７条 諸造作等のうち本建物と分離できない物についての所有権は、甲が必要と認めるものに限り、本契約終了時において、無償で甲に帰属するものとする。この場合において、乙は、当該付加物の買取り、有益費の償還等の請求をすることができない。

（x x）

第１８条 本貸室の破損、故障、損耗（汚れを含む。）等により修理の必要を生じ、又は生ずるおそれがあるときは、乙は、速やかに、甲に通知する。

２ 前項の通知により、甲が必要と認めた修理は、甲が実施する。ただし、本貸室内の天井、壁若しくは床の塗装替、xxxの修理又は乙の責に帰すべき事由により生じた修理については、乙がその費用を負担する。

３ 諸造作等の修理についても、前２項と同様とする。

４ 盗難等甲乙双方の責によらない無過失損害については、甲の所有物については甲が、乙の設置物については乙が、それぞれの負担において修繕を行うこととする。

（善管注意義務）

第１９条 乙は、本建物及び本貸室（諸造作等を含む。以下同じ。）を善良なる管理者の注意をもって使用しなければならない。

２ 乙は、甲、他の賃借人及び近隣等に対し、迷惑となる行為をしてはならない。

３ 乙又は乙の代理人、使用人及び請負人若しくは関係者が、故意又は過失により、甲又は第三者に損害を与えた場合は、乙が責任を持って賠償しなければならない。

（保険加入）

第２０条 乙は、貸室の使用に伴う火災、盗難及びその他の事故に備え、損害保険に加入しなければならない。なお、この場合における手続き及び費用は、乙の責任と負担で行うこととする。

（免責）

第２１条 次に掲げる場合は、甲は損害賠償その他の責任を負わない。

(1) 地震、火災及び水害等の災害により損害が生じたとき。

(2) 甲が建物所有者としてその維持管理上通常払うべき程度の注意を払ったにもかかわらず、電気、ガス、水道、冷暖房及び昇降機その他の建物の設備に起因又は関連して乙に損害が 生じたとき。

(3) 盗難、示威運動、労働争議等により乙に損害が生じたとき。

(4) 乙が、本建物の他の賃借人又はその使用人その他の関係者から損害を蒙ったとき。

２ 甲が行う建物の修理、改造等の工事により生ずる諸サービスの不足及び共用使用部分又は本貸室の使用停止又は建物の使用上の制約に関しては、甲は、事態の如何にかかわらず、その責を負わない。

（契約期間内の解約）

第２２条 乙は、解約日の６ヶ月前までに甲に対し書面により予告を行い、速やかに解約金

（以下「即時解約金」という。）を支払った場合に限り、本契約を契約期間中に解約することができる。

２ 乙が前項に基づき本契約を解約する場合、乙は甲に対し、即時解約金として第５条に定める賃料等の１２ヶ月相当額に消費税相当額を加算した金額（１円未満の端数のある場合は、その端数を切り捨てるものとする。）を速やかに支払わなければならない。なお、乙の解約により甲に損害が生じた場合には、本項に定める即時解約金にかかわらず、甲は乙に対し、当該損害の賠償を請求することができる。

３ 第 1 項に基づき乙が解約を予告した場合、乙は甲の書面による承諾なくして解約の予告の撤回及び解約日の変更をすることはできない。

（契約の解除）

第２３条 乙が次の各号のいずれかに該当する場合は、甲は、ただちに本契約を解除することができる。

(1) 解散、破産、民事再生及び会社更生等倒産処理手続き開始の申立てがあったとき

(2) 銀行取引の停止、差押、仮差押、仮処分及び強制xxxを受けたとき

(3) 賃料等又は管理費等の支払いを怠り、その合計額が３ヶ月分以上に達したとき。

(4) 本契約若しくは本契約に付随して締結した契約又は条例等に違反したとき

(5) 本契約別添の「大阪府咲洲庁舎（さきしまコスモタワー）低層階（７～１７階）の入居事業者募集要項」の「２ 応募資格要件」を満たさなくなったとき

(6) 事業開始年月日までに必要な許認可が得られなかったとき。

(7) 甲の信用を著しく失墜させる行為をしたとき

(8) その他乙の信用が著しく失墜したと甲が認めたとき

２ 前項により本契約が解除された場合は、乙は、賃料等の３カ月分相当額を甲に支払わなければならない。

３ 前項の支払いは、甲の乙に対する損害賠償の請求を妨げない。

（不可抗力による契約の終了）

第２４条 天災地変その他甲及び乙の責に帰すべからざる事由により、本建物の全部又は一部が滅失し、又は破損して本契約の目的を達することが不可能となった場合は、本契約は終了する。

２ 前項の場合において、甲又は乙の蒙った損害については、相手方はその責を負わない。

（明渡し及び原状回復）

第２５条 乙は、契約期間が満了するとき、又は本契約第２２条、第２３条により、本契約を解約又は解除されたときは、乙は、諸造作等及び乙の所有又は占有する物件等を、乙の費用をもって撤去し、諸造作等による特別な使用方法に伴う変更、破損、故障及び損耗並びに天井、壁及び床の破損及び損耗を修復し、本貸室を原状回復して甲に明け渡さなければならない。ただし、甲が原状回復の必要がないと認める場合、又は第１７条の規定により甲に帰属することとなった付加物についてはこの限りではない。

２ 前項の原状回復工事は、乙において実施することとし、その費用は乙の負担とする。

３ 本契約終了時に本貸室内又は本建物内に残置された物件があるときは、乙が甲にこれを無償譲渡したものとみなす。この場合において、甲は、当該物件についての撤去及び処分に要した費用を乙に請求することができる。

４ 本契約終了時までに、乙が本貸室を明け渡さないときは、乙は、本契約終了の日の翌日から明け渡し完了に至るまでの間、本契約終了時における賃料等の２倍相当額を甲に支払い、かつ、明渡しを遅延したことにより甲が蒙った損害を賠償しなければならない。

５ 乙は、本貸室の明渡しに際し、その事由及び名目の如何にかかわらず、本貸室及び諸造作等に支出した諸費用の償還の請求、諸造作等の買取りの請求又は移転料、立退料、権利金等の請求その他一切の請求をすることはできない。

（契約の変更）

第２６条 甲は、本契約期間中において必要と認めるときは、乙に対し本契約の条項の変更を申し出ることができる。

（守秘義務）

第２７条 甲及び乙は、相互に本契約の履行過程において知り得た相手方の秘密を他に漏洩せず、また、本契約の目的の範囲を超えて利用しない。但し、甲が、法令等、官公署の要求、その他公益的見地に基づいて、必要最小限の範囲で開示する場合を除く。

２ 前項の規定は、本契約終了後も有効に存続する。

（通知等の方法）

第２８条 甲又は乙は、本契約に基づく請求、通知、報告、承諾及び解除は、原則として書面により行うものとする。

（裁判管轄）

第２９条 本契約に関し、甲及び乙間に紛争が生じたときは、本建物の所在地を管轄する地方裁判所を第xxの専属管轄裁判所とする。

（準拠法）

第３０条 本契約は、日本国法に準拠する。

（協 議）

第３１条 本契約について疑義ある事項又は定めのない事項については、甲及び乙が協議して決定する。

本契約の締結の証として本書２通を作成し、甲及び乙はそれぞれ記名押印のうえ、１通ずつを保有する。

平成 年 月 日

甲 大阪府

大阪府知事 xx x x

乙

契 約 要 目 表

建		物	名 称	大阪府咲洲庁舎（さきしまコスモタワー）
			所 在 地	xxxxxxxxxx0xx00x00x
			構 造	鉄骨造一部鉄骨鉄筋コンクリート造地下３階地上５５階
賃	貸	人	契 約 者	大阪府
賃	借	人	契 約 者	●●●●●●●●
賃貸借物件			店 名	●●●●●●●●
			用 途	●●●●
			貸 付 区 画	●●階から●●階
			契約坪数（面積） （壁芯および入口側は 防火シャッター芯計算）	●●坪（●●平方メートル）
			位 置	別添図面にて指定した部分
賃貸借条件			賃 料 等	賃料の月額 金 ●●●●● 円也 （契約坪数１坪当り金●●●●● 円也） 消費税は消費税法に基づき算出し、賃料の月額に含む
				共益費は賃料に含む
			契約期間	平成●●年●●月●●日から 平成●●年●●月●●日まで
保証金			保証金額	●●●●●●円
営業種目			●●●●	事業開始年月日	平成●●年●●月●●日
特記事項