Contract
景瑞地产（集团）有限公司
（住所：xxxxxx 000 x 0 x）
2021 年公开发行公司债券募集说明书
（面向专业投资者）
（注册稿）
主承销商/簿记管理人/债券受托管理人
（住所：中国（xx）xxxxxxxxxx 000 x）
声 明
x募集说明书及其摘要依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法（2019 年修订）》、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 23 号——公开发行公司债券募集说明书
（2015 年修订）》、《上海证券交易所公司债券上市规则》及其他现行法律、法规的规定，以及中国证券监督管理委员会同意本次债券发行注册的文件，并结合发行人的实际情况编制。
发行人全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
发行人负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证本募集说明书及其摘要中财务会计报告真实、完整。
主承销商已对本募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
凡欲认购本次债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及其摘要及有关的信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。中国证监会、上海证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对注册申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的经营风险、偿债风险以及公司债券的投资风险或收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实xx。
根据《中华人民共和国证券法（2019 年修订）》的规定，本次债券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资者认购或持有本次公司债券视作同意《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及本次债券募集说明书及其摘要中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及债券受托管理人报告将置备于债券受托管理人处，债券持有人有权随时查阅。
除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书及其摘要中列明的信息和对本募集说明书及其摘要作任何说明。投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本次债券时，应特别审慎地考虑本募集说明书第三节所述的各项风险因素。
重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关章节。
一、根据《公司法》、《证券法》和《管理办法》的有关规定，发行人符合公开发行公司债券的条件。
二、本次债券评级为 AA，本次债券无担保，发行总规模不超过人民币 13.5
亿元（含 13.5 亿元）。截至 2020 年 9 月末，发行人所有者权益为 139.31 亿元，资产负债率为 70.41%；2017 年度、2018 年度和 2019 年度年均归属于母公司所有者的净利润为 10.48 亿元，预计不少于本次债券一年利息的 1.5 倍。本次债券发行及上市安排见发行公告。
三、本次债券仅面向专业投资者发行，专业投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券投资风险，并符合一定资质条件，相应资质条件请参照《管理办法》和《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理办法》。本次债券发行完毕后，也将仅限于专业投资者范围内交易流通。
四、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融货币政策以及国际经济环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本次债券为固定利率债券，且期限较长，可能跨越一个或一个以上的利率波动周期，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本次债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
五、本次债券发行结束后，公司将积极申请在上海证券交易所上市流通。由于具体审批事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在上海证券交易所交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，公司亦无法保证本次债券在交易所上市后本次债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。
六、经联合评级评定，发行人主体信用等级为 AA，本次债券信用等级为 AA，
说明本次债券安全性很高，违约风险很低。由于本次债券期限较长，在本次债券信用等级有效期内，发行人所处的宏观环境、行业和资本市场状况、国家相关政策等外部环境和发行人本身的生产经营存在着一定的不确定性，可能导致发行人不能从预期的还款来源中获得足够的资金按期支付本息，可能对债券持有人的利益造成一定影响。
根据相关主管部门的监管要求和评级机构的业务操作规范，在本次公司债存续期（本次公司债发行日至到期兑付日止）内，评级机构将对其进行跟踪评级。
定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于发行人年度报告披露后 2 个月内出具，且不晚于每一会计年度结束之日起 6 个月内。定期跟踪评级报告是评级机构在发行人所提供的跟踪评级资料的基础上做出的评级判断。
在发生可能影响发行人信用质量的重大事项时，评级机构将启动不定期跟踪评级程序，发行人应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项并提供相应资料。
评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对发行人、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。
在持续跟踪评级报告出具 5 个工作日内，评级机构将把跟踪评级报告发送至发行人，并同时发送至交易所网站公告，且交易所网站公告披露时间将不晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行人不能及时提供跟踪评级所需资料，评级机构将根据相关主管部门监管的要求和本评级机构的业务操作规范，采取公告延迟披露跟踪评级报告，或暂停评级、终止评级等评级行动。
七、报告期各期末，发行人存货分别为 139.99 亿元、177.59 亿元、184.24 亿元和 196.92 亿元，占资产总额的比例分别为 43.18%、41.27%、40.59%和 41.83%。存货是公司资产的重要组成部分，报告期各期末存货余额占资产总额比例超过 40.00%。发行人存货主要包括公司为尚在开发的房地产而支出的开发成本、已经建造竣工的房地产开发产品。发行人存货主要分布在上海、杭州、南京、宁波等一二线城市，截至 2020 年 9 月末，一二线城市合计占比达 98.82%。
目前发行人存货整体质量较好，去化风险较小，但若未来房地产行业继续调
控，使国内房地产供需关系进一步改变，则可能对公司房地产项目的销售产生较大负面影响，进而导致房地产类存货的出售或变现存在一定的不确定性，发行人将面临存货跌价损失风险和存货销售的不确定性风险，从而对发行人的盈利能力产生不利影响。
八、报告期各期末，发行人资产负债率分别为 76.59%、74.74%、70.32%及 70.41%，剔除预收账款后的资产负债率为 59.67%、64.93%、55.44%及 54.47%，处于行业较低水平。发行人一贯坚持稳健扩张的发展思路，严格控制自身负债水平，但随着房地产开发业务规模的逐步扩张，项目开发支出将持续增加，债务规模及资产负债率可能继续上升。如果发行人持续融资能力受限或者未来宏观环境发生较大不利变化，发行人将可能面临偿债压力。
九、发行人投资性房地产主要为发行人运营的长租公寓、商业物业等，发行人对投资性房地产采用公允价值计量。报告期各期末，发行人投资性房地产账面价值分别为 24.26 亿元、36.79 亿元、42.81 亿元和 44.40 亿元，占发行人资产总额的比重分别为 7.48%、8.55%、9.43%和 9.43%。
目前发行人投资性房地产主要集中在北京、上海、苏州等一线或强二线城市，物业位置较好，出租率较高，整体抗风险能力较强，未来存在一定的升值空间，但若未来受国家房地产市场宏观调控影响，未来房地产行业持续低迷，房价出现大幅下降，发行人持有的投资性房地产存在公允价值下降的风险，从而对发行人资产状况、经营收益及偿债能力产生不利影响。
十、发行人所有权受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至 2020 年
9 月末，发行人受限资产 94.59 亿元，占资产总额比例为 20.09%。受限资产主要系银行借款设定的抵押资产，主要包括公司及下属子公司开发的房地产项目和持有的投资性房地产等。目前发行人经营状况良好，信用资质优良，但若未来公司因阶段性流动性不足等原因导致未能按时、足额偿付借款，可能造成公司资产被冻结和处置，将对公司正常生产经营活动造成不利影响，进而影响公司的偿债能力及本次债券的还本付息。
十一、报告期内，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 60.16 亿元、
23.56 亿元、26.18 亿元和 4.87 亿元。最近三年发行人经营活动现金流量净额持
续表现为净流入。由于房地产行业项目建设周期长，资金投入大，回款速度慢，因此现金流是否充裕对维持发行人的正常运营和项目开发具有重要意义。发行人长期秉承稳健经营策略，重视对公司现金流的管理，经营活动产生的现金流持续净流入。但若未来房地产行业宏观环境、银行信贷政策发生不利变化，可能会导致发行人经营活动产生的现金流量净额发生恶化，从而对本次债券偿付产生不利影响。
十二、截至 2019 年末，发行人关联交易主要为与关联方之间因提供劳务、担保、合作开发项目等经营活动而产生的交易。发行人严格按照内部相关制度进行关联交易，定价公允，审批及决策流程合规完整，信息披露履行及时，报告期内不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用情形。但若未来发行人的关联交易不能严格遵循公平、公正和公开的市场原则开展相关业务，则可能对发行人、关联企业及本次债券的持有人产生不利影响。
十三、截至 2020 年 9 月末，发行人为非合并范围的关联方提供的担保余额
为人民币 19.01 亿元（不含发行人为商品房承购人提供的阶段性连带担保），占
发行人 2020 年 9 月末合并口径所有者权益比例为 13.64%。发行人对外担保主要系因项目建设融资而提供的担保。目前，被担保方经营情况正常，销售情况良好，发行人代偿风险较小。若被担保方在经营期间出现违约、无法及时偿还债务的行为，可能出现的担保风险或对发行人的日常经营产生一定影响。
十四、报告期各期末，发行人其他应收款余额分别为 33.58 亿元、41.49 亿元、47.25 亿元和 47.99 亿元，占资产总额的比重分别为 10.36%、9.64%、10.41%和 10.19%。截至 2020 年 9 月末，发行人其他应收款主要系项目建设款、押金和保证金等。
截至 2020 年 9 月末，发行人与应收对象间已签订了相关协议。但若未来发行人因宏观政策环境、房地产政策等政策及市场环境的影响不能及时收回其他应收款，发行人的经营及业绩将受到不利影响。
十五、截至 2020 年 9 月末，发行人有息负债合计为 85.55 亿元，其中短期
借款余额为 15.54 亿元，一年内到期的非流动有息负债金额为 18.77 亿元，长期
借款余额为 45.97 亿元，应付债券余额为 5.28 亿元。目前发行人盈利能力较强，
外部融资渠道畅通，盈利及融资能力足以覆盖有息债务的本息规模。但若未来发行人有息负债规模进一步扩张，导致发行人发生流动性风险，将对发行人未来偿债能力产生影响。
十六、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人、持有无表决权的本次债券的债券持有人，以及在相关决议通过后受让本次债券的持有人）均有同等效力和约束力。债券持有人认购、受让或以其他合法方式取得本次债券的行为视为同意并接受《债券持有人会议规则》，受《债券持有人会议规则》约束。
十七、本次债券为无担保债券。在本次债券的存续期内，若受国家政策法规、行业及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的还款来源中获得足够资金，可能将影响本次债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额偿付本次债券本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。
目 录
第一节 释义 12
第二节 发行概况 14
一、本次发行的基本情况 14
二、本次发行的有关机构 18
三、认购人承诺 21
四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 21
第三节 风险因素 22
一、本次债券的投资风险 22
二、发行人的相关风险 23
第四节 发行人及本次债券的资信状况 35
一、信用评级 35
二、信用评级报告的主要事项 35
三、发行人资信情况 37
四、发行人涉及《分类监管函》的相关情况说明 39
第五节 增信机制、偿债计划及其他保障措施 42
一、增信机制 42
二、偿债计划 42
三、偿债资金来源 42
四、偿债保障措施 43
五、发行人违约责任 46
第六节 发行人基本情况 48
一、公司概况 48
二、发行人对其他企业的重要权益投资情况 64
三、发行人控股股东及实际控制人基本情况 77
四、发行人董事、监事、高级管理人员的基本情况 80
五、发行人主营业务情况 85
六、发行人所处行业状况 108
七、发行人公司治理情况 114
八、发行人独立运营情况 122
九、关联交易 123
十、公司信息披露事务 130
十一、公司合规性情况 133
十二、发行人重大诉讼、仲裁情况 133
第七节 财务会计信息 134
一、报告期内的财务报表 134
二、报告期内合并报表范围的变化 143
三、主要会计政策、估计变更、会计差错更正情况 153
四、 发行人报告期内非经常性损益表（合并报表口径） 155
五、 报告期内的主要财务指标（合并报表口径） 156
六、管理层分析与讨论 158
七、有息债务情况 189
八、本次公司债券发行后发行人资产负债结构变化 190
九、其他重要事项 191
第八节 募集资金运用 194
一、本次募集资金数额 194
二、本次募集资金的运用计划 194
三、发行人关于本次债券募集资金的承诺 195
四、募集资金运用对发行人财务状况的影响 195
五、募集资金与偿债保障金专项账户管理安排 196
第九节 债券持有人会议 197
一、债券持有人行使权利的形式 197
二、债券持有人会议权限 197
三、债券持有人会议规则 198
第十节 债券受托管理人 207
一、债券受托管理人、联系人及其《受托管理协议》的情况 207
二、债券受托管理协议的主要事项 207
第十一节 发行人、中介机构相关人员声明 221
一、发行人声明 221
二、发行人全体董事、监事及高级管理人员声明 222
三、主承销商声明 223
四、发行人律师声明 224
五、会计师事务所声明 225
六、资信评级机构声明 226
七、受托管理人声明 227
第十二节 备查文件 228
一、备查文件目录 228
二、备查时间、地点和网址 228
三、发行人联系方式 228
四、主承销商联系方式 229
第一节 释义
在本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：
发行人/公司/本公司/景 x地产 | 指 | 景瑞地产（集团）有限公司 |
我国/中国 | 指 | 中华人民共和国 |
x期债券 | 指 | 景瑞地产（集团）有限公司 2021 年公开发行公司债券（面向专 业投资者） |
证监会/中国证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 |
上交所/交易所 | 指 | 上海证券交易所 |
登记结算机构/债券登记 机构 | 指 | 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 |
国泰君安/主承销商/债 券受托管理人 | 指 | 国泰君安证券股份有限公司 |
募集说明书 | 指 | x公司根据有关法律法规为发行本次债券而制作的《景瑞地 产（集团）有限公司 2021 年公开发行公司债券（面向专业投资者）募集说明书》 |
资信评级机构/联合评级 | 指 | 联合资信评估股份有限公司 |
会计师事务所 | 指 | 众华会计师事务所（特殊普通合伙） |
国浩/国浩律师/发行人 律师 | 指 | 国浩律师（上海）事务所 |
承销团 | 指 | 主承销商为本次债券发行组织的承销团 |
债券持有人 | 指 | 根据登记结算机构的记录显示在其名下登记拥有本期公司债 券的投资者 |
《公司法》 | 指 | 《中华人民共和国公司法》 |
《证券法》 | 指 | 《中华人民共和国证券法》 |
《管理办法》 | 指 | 《公司债券发行与交易管理办法》 |
元/万元/亿元 | 指 | 如无特别说明，指人民币元/万元/亿元 |
《债券受托管理协议》 | 指 | x公司与债券受托管理人签署的《景瑞地产（集团）有限公 司 2021 年公开发行公司债券之债券受托管理协议》 |
《债券持有人会议规则》 | 指 | 为保护公司债券持有人的合法权益，根据相关法律法规制定的《景瑞地产（集团）有限公司 2021 年公开发行公司债券之 债券持有人会议规则》 |
公司章程 | 指 | 景瑞地产（集团）有限公司章程 |
股东会 | 指 | 景瑞地产（集团）有限公司股东会 |
执行董事 | 指 | 景瑞地产（集团）有限公司执行董事 |
最近三年/近三个会计年 度 | 指 | 2017 年度、2018 年度、2019 年度 |
最近三年及一期/报告期 | 指 | 2017 年度、2018 年度、2019 年度及 2020 年 1-9 月 |
工作日 | 指 | 指中华人民共和国的商业银行的对公正常营业日（不包括法 定节假日或休息日） |
交易日 | 指 | 上海证券交易所的交易日 |
景瑞控股 | 指 | Jingrui Holdings Limited（景瑞控股有限公司） |
海南景申 | 指 | 发行人控股股东，海南景申投资管理有限公司 |
天津亿安 | 指 | 天津亿安城市设施开发建设有限公司 |
特别说明：本募集说明书中部分财务数据尾数合计数与各加数直接相加之和在尾数上有差异，这些差异是由于采用四舍五入的运算法则造成的。
第二节 发行概况
发行人拟公开发行不超过 13.5 亿元（含 13.5 亿元）公司债券，相关议案由
公司执行董事于 2020 年 12 月 7 日审议通过，并经 2020 年 12 月 15 日召开的股东会审议通过，并同意授权执行董事或执行董事授权人士全权办理发行本次债券相关事宜。
经上交所 2021 年【】月【】日审核同意，并经中国证监会注册（证监许可
【】号），同意公司向专业投资者公开发行面值总额不超过人民币 13.5 亿元（含
13.5 亿元）的公司债券。公司将综合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。
发行主体：景瑞地产（集团）有限公司；
债券名称：景瑞地产（集团）有限公司 2021 年公开发行公司债券（面向专业投资者）；
发行规模：本次债券发行总规模为不超过人民币 13.5 亿元（含 13.5 亿元），可分期发行；
票面金额：100 元；
发行价格：按面值平价发行。
债券期限：本次公开发行债券的存续期限为不超过 5 年（含 5 年），可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。本次债券的具体期限构成和各期限品种的发行规模由执行董事或执行董事授权人士根据相关规定、市场情况和发行时公司资金需求情况予以确定；
利率调整选择权：本次债券发行是否设计利率调整选择权条款及相关条款具
体内容由执行董事或执行董事授权人士根据相关规定及发行时市场情况确定；
赎回或回售条款：本次债券发行是否设计赎回条款或回售条款及相关条款具体内容由执行董事或执行董事授权人士根据相关规定及市场情况确定；
募集资金专项账户：公司将与银行及受托管理人签订《资金账户监管协议》，并在资金监管人处设立募集资金使用专项账户；
发行对象及发行方式：本次债券面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的专业投资者公开发行，采取网下面向专业投资者询价配售的方式。具体发行安排将根据上海证券交易所的相关规定进行；
债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本次债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本次债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让等操作；
向公司股东配售安排：本次发行的公司债券不安排向公司股东优先配售；
债券利率及其确定方式：本次债券为固定利率债券，债券的票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商按照国家有关规定协商一致在利率询价区间内确定。本次债券票面利率采取单利按年计息，不计复利；
付息、兑付方式：本次债券本息支付将按照本次债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理；
还本付息方式及支付金额：采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本次债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时所持有的本次债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本次债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金；
起息日：【】年【】月【】日；
利息登记日：【】年至【】年每年【】月【】日之前的第 1 个交易日为上一 个计息年度的利息登记日。在利息登记日当日收市后登记在册的本次债券持有人，
均有权就所持本次债券获得该利息登记日所在计息年度的利息（最后一个计息年度的利息随本金一起支付）；
付息日：本次债券存续期间，自【】年起每年【】月【】日为上一个计息年度的付息日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日）；
本金支付日：【】年【】月【】日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日）；
兑付登记日：本次债券的兑付登记日按证券登记机构相关规定处理。在兑付登记日当日收市后登记在册的本次债券持有人，均有权就所持本次债券获得最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金；
兑付日期：本次债券的兑付日期为【】年【】月【】日。如投资者行使回售权，则其回售部分债券的兑付日为【】年【】月【】日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日；顺延期间兑付款项不另计利息；
支付方式：本次债券本息的偿付方式按照登记机构的相关规定办理；担保情况：本次债券无担保；
资信评级机构：联合资信评估股份有限公司；
信用级别：发行人的主体信用级别为 AA，本次公开发行债券信用级别为 AA；主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：国泰君安证券股份有限公司；
承销方式：本次债券由主承销商负责组建承销团，以承销团代销的方式承销；拟上市交易场所：上海证券交易所；
募集资金用途：本次发行公司债券募集资金扣除发行费用后将全部用于偿还公司已发行的 15 亿元公司债券“16 景瑞 01”，由于本次公司债券募集资金到位时间具有一定不确定性，在本次公司债券募集资金到位之前，公司将根据实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换；
税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本次债券所应缴纳的税款由投资者承担。
股东会授权事项：为保证本次发行公司债券的工作能够有序、高效地进行，
执行董事拟提请公司股东会授权执行董事或执行董事授权人士全权办理与本次公开发行公司债券有关的具体事宜。包括但不限于下列各项：
（1）在法律、法规、规章、规范性文件等允许的范围内，根据公司和市场的具体情况，确定本次公开发行公司债券的具体发行方案以及修订、调整本次公开发行公司债券的发行条款，包括但不限于具体发行数量、发行价格、债券利率或其确定方式、发行时机、是否分期发行及发行期数、债券期限、债券品种、是否设置回售条款、赎回条款和利率调整条款等含权条款、评级安排、是否提供担保及担保方式、还本付息的期限和方式、具体配售安排、偿债保障、上市流通安排等，以及在股东会核准的用途范围内决定募集资金的具体使用及其他为完成本次公司债券发行所必须确定的一切事宜；
（2）决定并聘请参与本次发行的中介机构，就完成公司债券发行作出所有必要和附带的行动（包括但不限于取得审批、确定承销安排、编制及向监管机构报送有关申请文件，并取得监管机构的批准等）；
（3）决定并聘请债券受托管理人，签署债券受托管理协议以及制定债券持有人会议规则；
（4）执行发行及申请上市转让所有必要的步骤，包括但不限于授权、签署、执行、修改、完成与本次发行及上市相关的所有必要的文件、协议、合约（包括但不限于募集说明书、承销协议、债券受托管理协议、各种公告、信息披露等）及在执行董事或其董事已就发行作出任何上述行动及步骤的情况下，批准、确认及追认该等行动及步骤；
（5）根据证券交易所的相关规定办理公司债券的上市事宜；
（6）在市场环境和政策法规发生重大变化时，根据实际情况决定是否继续开展本次公司债券发行工作；如监管部门对发行公司债券的政策发生变化，或市场条件发生变化，除涉及有关法律、法规及本公司章程规定须由股东会重新表决的事项外，授权执行董事或执行董事授权人士根据监管部门的意见对本次发行公司债券的具体方案等相关事项进行相应调整；
（7）办理与本次发行公司债券有关的其他事项。
公司执行董事提请股东会同意执行董事授权人士为本次公开发行公司债券
的获授权人士，自股东会审议通过本次公开发行公司债券方案之日起，执行董事授权人士可行使上述授权。
上述授权有效期自股东会审议通过本次公开发行公司债券方案之日起至上述授权事项办理完毕之日止。
发行公告刊登的日期：【】年【】月【】日发行首日：【】年【】月【】日
网下发行期：【】年【】月【】日至【】年【】月【】日
本次债券发行结束后，发行人将尽快向上交所提出关于本次债券上市交易的申请。具体上市时间将另行公告。
名称：景瑞地产（集团）有限公司法定代表人：xxx
住所：青云路 158 号 5 楼
办公地址：上海市淞虹路 207 号明基商务广场 B 座 8 楼联系人：xx
信息披露事务负责人：xx电话：000-00000000
传真：021-52981881
名称：国泰君安证券股份有限公司法定代表人：xx
住所：中国（上海）自由贸易试验区商城路 618 号
办公地址：上海市静安区新闸路 669 号博华广场 36 楼联系人：xx、xx
电话：000-00000000传真：021-38670666
名称：国浩律师（上海）事务所负责人：xx
xx：上海市北京西路 968 号嘉地中心 23-25 层
办公地址：上海市北京西路 968 号嘉地中心 23-25 层经办律师：xxx、xxx、苗晨
电话：000-00000000传真：021-52341670
名称：众华会计师事务所（特殊普通合伙）负责人：xxx
办公场所：上海市嘉定工业区叶城路 1630 号经办会计师：xxx、xxx
电话：000-00000000传真：021-63525566
名称：国泰君安证券股份有限公司
住所：中国（上海）自由贸易试验区商城路 618 号
办公地址：上海市静安区新闸路 669 号博华广场 36 楼法定代表人：xx
联系人：xx、xx电话：000-00000000传真：021-38670666
名称：联合资信评估股份有限公司负责人：xxx
住所：北京市朝阳区建国门外大街 2 号院 2 号楼 17 层
办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号PICC 大厦 10 层评级人员：xx、xxx
电话：000-00000000传真：010-85171273
（七）募集资金专项账户开户银行户名：景瑞地产（集团）有限公司账号：【】
开户行：【】
（八）申请上市的证券交易所名称：上海证券交易所
住所：上海市浦东新区杨高南路 388 号总经理：xxx
电话：000-00000000传真：021-68804868
名称：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司住所：上海市浦东新区杨高南路 188 号
法定代表人：xx电话：000-00000000
传真：021-58899400
购买本次债券的投资者（包括本次债券的初始购买人、二级市场的购买人、以其他合法方式取得本次债券的投资者，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书对本次债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本次债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关 主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（三）本次债券发行结束后，发行人将申请本次债券在上交所上市流通，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
（四）债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本次债券均视作同意并接受《债券持有人会议规则》并受之约束；
（五）本次债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本次债券，均视作同意由国泰君安证券担任本次债券的债券受托管理人，且均视作同意公司与债券受托管理人签署的本次债券的《债券受托管理协议》项下的相关规定。
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人与本次债券有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。
第三节 风险因素
投资者在评价和投资本次债券时，除本募集说明书披露的其他各项资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融货币政策以及国际经济环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本次债券为固定利率债券，且期限较长，可能跨越一个或一个以上的利率波动周期，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本次债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
x次债券发行结束后，公司将积极申请在上交所上市流通。由于具体审批或 核准事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或 核准，公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在上海证券交易所交易流通，且具体上市流通进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程 度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，公司亦无法 保证本次债券在交易所上市流通后本次债券的持有人能够随时并足额交易其所 持有的债券。因此，本次债券的投资者在购买本次债券后可能面临由于债券不能 及时上市流通无法立即出售本次债券，或者由于本次债券上市流通后交易不活跃 甚至出现无法持续成交的情况，不能以某一价格足额出售其希望出售的本次债券 所带来的流动性风险。
公司目前经营和财务状况总体较好。本次债券的存续期较长，在本次债券存续期内，宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策等外部因素以及公司本身的生产经营存在着一定的不确定性，这些因素的变化会影响到公司的运营状况、盈利能力和现金流量，可能导致公司无法如期从预期的还款来源获得足够的资金按期支付本次债券本息，从而使投资者面临一定的债券偿付风险。
x次债券发行时，公司已根据现有实际情况制定了偿债保障措施，通过自身经营业绩、流动资产变现、外部融资渠道等多种方式保障本次债券按时还本付息。然而，在本次债券存续期内，公司仍可能由于自身的经营业绩波动，或者外部融资条件、政策、法规发生变化等因素导致目前拟定的偿债保障措施不能有效实施或无法完全履行，进而影响债券持有人的利益。
公司目前资信状况良好，能够按时偿付债务本息，且公司在最近三年及一期与其主要客户发生的重要业务往来中，未曾发生任何重大违约。在未来的业务经营中，公司亦将秉承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但在本次债券存续期内，如果由于公司自身的相关风险或不可控因素导致公司资信状况发生不利变化，将可能使本次债券投资者的利益受到不利影响。
x次债券的债券信用评级是由资信评级机构对债券发行主体如期、足额偿还债务本息能力与意愿的相对风险进行的以客观、独立、公正为基本出发点的专家评价。债券信用等级是反映债务预期损失的一个指标，其目的是为投资者提供一个规避风险的参考值。
经联合评级综合评定，发行人的主体信用等级为 AA，本次债券的信用等级为 AA。信用评级机构对公司和本次债券的评级是一个动态评估的过程，如果未来联合评级调低公司主体或者本次债券的信用评级，本次债券的市场价格将可能随之发生波动，从而给持有本次债券的投资者造成损失。
1、负债规模较大的风险
报告期各期末，公司负债总额分别为 248.31 亿元、321.59 亿元、319.16 亿元和 331.50 亿元，负债规模较大。报告期各期末，发行人资产负债率分别为 76.59%、74.74%、70.32%及 70.41%，剔除预收账款后的资产负债率为 59.67%、
64.93%、55.44%及 54.47%，处于行业较低水平。发行人一贯坚持稳健扩张的发展思路，严格控制自身负债水平，但随着房地产开发业务规模的逐步扩张，项目开发支出将持续增加，债务规模及资产负债率可能继续上升。如果发行人持续融资能力受限或者未来宏观环境发生较大不利变化，发行人将可能面临偿债压力增大的防线。
2、存货出售的不确定性风险
报告期各期末，发行人存货分别为 139.99 亿元、177.59 亿元、184.24 亿元和 196.92 亿元，占资产总额的比例分别为 43.18%、41.27%、40.59%和 41.83%。存货是公司资产的重要组成部分，报告期各期末存货余额占资产总额比例超过 40.00%。发行人存货主要包括公司为尚在开发的房地产而支出的开发成本、已经建造竣工的房地产开发产品。发行人存货主要分布在上海、杭州、南京、宁波等一二线城市，截至 2020 年 9 月末，一二线城市合计占比达 98.82%。
目前发行人存货整体质量较好，去化风险较小，但若未来房地产行业继续调控，使国内房地产供需关系进一步改变，则可能对公司房地产项目的销售产生较大负面影响，进而导致房地产类存货的出售或变现存在一定的不确定性。同时若国家未来继续调控房地产行业，发行人将面临存货跌价损失风险和存货销售的不确定性风险，从而对发行人的盈利能力产生不利影响。
3、投资性房地产公允价值下降风险
发行人投资性房地产主要为发行人运营的长租公寓、商业物业等，发行人对投资性房地产采用公允价值计量。报告期各期末，发行人投资性房地产账面价值分别为 24.26 亿元、36.79 亿元、42.81 亿元和 44.40 亿元，占发行人资产总额的比重分别为 7.48%、8.55%、9.43%和 9.43%。目前发行人投资性房地产主要集中在北京、上海、苏州等一线或强二线城市，物业位置较好，出租率较高，整体抗风险能力较强，未来存在一定的升值空间，但若未来受国家房地产市场宏观调控影响，未来房地产行业持续低迷，房价出现大幅下降，发行人持有的投资性房地产存在公允价值下降的风险，从而对发行人资产状况、经营收益及偿债能力产生不利影响。
4、受限资产规模较大的风险
发行人所有权受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至 2020 年 9 月末，发行人受限资产 94.59 亿元，占资产总额比例为 20.22%。受限资产主要系银行借款设定的抵押资产，主要包括公司及下属子公司开发的房地产项目和持有的投资性房地产等。目前发行人经营状况良好，信用资质优良，但若未来公司因阶段性流动性不足等原因导致未能按时、足额偿付借款，可能造成公司资产被冻结和处置，将对公司正常生产经营活动造成不利影响，进而影响公司的偿债能力及本次债券的还本付息。
5、现金流风险
报告期内，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 60.16 亿元、23.56 亿元、26.18 亿元和 4.87 亿元。最近三年发行人经营活动现金流量净额持续表现为净流入。由于房地产行业项目建设周期长，资金投入大，回款速度慢，因此现金流是否充裕对维持发行人的正常运营和项目开发具有重要意义。发行人长期秉承稳健经营策略，重视对公司现金流的管理，经营活动产生的现金流持续净流入。但若未来房地产行业宏观环境、银行信贷政策发生不利变化，可能会导致发行人经营活动产生的现金流量净额发生恶化，从而对本次债券偿付产生不利影响。
6、关联交易规模较大的风险
截至 2019 年末，发行人关联交易主要为与关联方之间因提供劳务、担保、合作开发项目等经营活动而产生的交易。发行人严格按照内部相关制度进行关联交易，定价公允，审批及决策流程合规完整，信息披露履行及时，报告期内不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用情形。但若未来发行人的关联交易不能严格遵循公平、公正和公开的市场原则开展相关业务，则可能对发行人、关联企业及本次债券的持有人产生不利影响。
7、对外担保风险
截至 2020 年 9 月末，发行人为非合并范围的关联方提供的担保余额为人民
币 19.01 亿元（不含发行人为商品房承购人提供的阶段性连带担保），占发行人
2020 年 9 月末合并口径所有者权益比例为 13.64%。发行人对外担保主要系因项目建设融资而提供的担保。目前，被担保方经营情况正常，销售情况良好，发行人代偿风险较小。若被担保方在经营期间出现违约、无法及时偿还债务的行为，
可能出现的担保风险或对发行人的日常经营产生一定影响。
8、其他应收款规模较大的风险
报告期各期末，发行人其他应收款余额分别为 33.58 亿元、41.49 亿元、47.25亿元和 47.99 亿元，占资产总额的比重分别为 10.36%、9.64%、10.41%和 10.19%。截至 2020 年 9 月末，发行人其他应收款主要系项目建设款、押金和保证金等。
截至 2020 年 9 月末，发行人与应收对象间已签订了相关协议。但若未来发行人因宏观政策环境、房地产政策等政策及市场环境的影响不能及时收回其他应收款，发行人的经营及业绩将受到不利影响。
9、有息负债规模较大的风险
截至 2020 年 9 月末，发行人有息负债合计为 85.55 亿元，其中短期借款余
额为 15.54 亿元，一年内到期的非流动有息负债金额为 18.77 亿元，长期借款余
额为 45.97 亿元，应付债券余额为 5.28 亿元。目前发行人盈利能力较强，外部融资渠道畅通，盈利及融资能力足以覆盖有息债务的本息规模。但若未来发行人有息负债规模进一步扩张，导致发行人发生流动性风险，将对发行人未来偿债能力产生影响。
1、宏观经济及行业周期的风险
受国民经济波动周期的影响，房地产行业市场需求状况和行业景气程度也呈现一定的周期性波动。近年来，国家相继采取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场进行了规范和引导。2013 年起，国内部分地方政府采取新政策进一步规管房地产行业，包括但不限于控制物业价格、限制非当地居民购买当地物业的资格、调高购买第二套住房的最低首付款比例以及增加住宅物业土地供应。
宏观经济形势和政府政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。如果公司不能适应宏观经济形势的变化以及政策导向的变化，则公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。同
时，发行人主要产品为普通商品住宅，消费者资金实力及市场需求将直接影响公司的经营业绩。如果宏观经济波动，消费者购买力下降或心理预期下调，房地产市场需求将大幅萎缩，导致房地产销售出现困难，对公司主营业务收入产生影响。
虽然公司一直坚持稳健的经营策略并积极利用资本市场等外部融资渠道增 强资本实力，在快速发展过程中保持了相对稳健的财务结构，在区域内具有一定 的竞争优势，但如果未来房地产市场调控保持趋严态势或国内市场需求出现下滑，公司主营业务收入将受到一定影响。
2、土地、原材料及劳动力成本上升风险
房地产行业的主要原材料——土地和建材的价格波动，将直接影响房地产的开发成本。近年来，受国内外经济形势影响，房地产项目的土地、原材料及劳动力成本均有较大幅度上涨，加大了房地产企业盈利增长的难度。尽管公司采取了一系列措施进行成本控制，降低土地、原材料和劳动力成本上升对公司营业成本的影响，但是由于房地产项目开发周期较长，项目开发过程中，土地价格、原材料价格、劳动力薪酬等生产要素仍然存在价格波动，在一定程度上影响项目的开发成本，进而影响公司的盈利能力。
3、销售风险
房地产项目的销售情况受项目定位、营销策划、竞争楼盘以及消费者心理等多种因素的影响。尽管公司在区域内拥有丰富的房地产开发与销售经验，但由于房地产开发项目的周期相对较长，市场竞争状况及消费者心理变化较快，如果公司开发的产品不能适应未来的市场需求，公司的产品销售将出现一定的困难。
4、项目开发风险
房地产项目开发具有开发过程复杂、周期长、投入资金量大、涉及部门和协作单位多等特点，并具有较强的地域特征。从市场调研、投资决策、土地获取、市场定位、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推广，到销售服务和物业管理等整个过程中，涉及规划设计单位、建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理等多家合作单位。同时，房地产项目开发过程中，需要接受国土资源、规划、城建、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管，以上因素使得公司对开发工程的进度、质量、投资、营销的控制难度
较大，一旦个别环节出现问题，就会对整个项目开发产生影响。
尽管公司具备较强的项目操作能力，但如果项目的某个方面出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。虽然公司已积累了丰富的房地产开发经验，但若在房地产项目开发中的任何一个环节出现重大变化或问题，都将直接影响项目开发进度，进而影响项目开发收益。如政府调整用地规划或用地条件，项目开发将面临重大调整甚至中断的风险；如项目用地不能如期完成拆迁甚至拆迁无法进行，项目开发将面临延期的风险。
5、工程质量风险
尽管公司已建立了较为完善的质量管理体系和控制标准，但如管理不善或质量监控出现漏洞，项目质量仍有可能出现问题，从而损害公司品牌声誉和市场形象，并使公司遭受不同程度的经济损失。如果发生重大质量事故，则不但会严重影响项目的销售，更会对公司的经营活动造成重大损害，提请广大投资者关注工程质量风险。
6、与市政规划不同步的风险
城市供水、供电、供暖、供气、通信、道路、交通等市政配套与房地产开发关系极大，如果市政配套建设不能满足房地产开发项目的建设进度或者发生对计划投资开发项目不利的变更和调整，将会影响房地产开发项目的开发进度和未来产品的市场销售。
7、合作开发经营的风险
报告期内，公司通过合作开发方式，为公司获取了更多更优质的项目资源，拓展了公司业务资源及融资渠道。公司在合作开发经营中，虽然已采取谨慎选择合作方、取得项目经营主导权以及建立有效的纠纷处理机制等措施应对合作所可能带来的风险，但如果合作各方在合作中产生了重大分歧或纠纷，且无法得到有效解决时，合作项目进度将可能受到较大影响，进而对公司经营带来负面影响。
8、土地储备相关风险
公司为保证持续稳健经营，始终需要进行充足的土地储备。然而由于城市管理的需要，地方政府可能调整城市规划，使公司储备用地所处的环境发生变化。虽然公司一贯遵守国家政策，严格在规定的时间内实现房地产开发项目的动工开发和销售，但是根据国家对建设用地的相关管理规定，如果公司由于资金、市场、政府规划等原因未能及时开发储备的用地，未能按规定动工开发公司所拥有的项目资源，将使公司面临土地闲置处罚甚至土地被无偿收回的风险，从而对公司经营造成负面影响。
9、环保政策的风险
我国目前对环境保护的力度趋强，对原材料、供热、用电、排污等诸多方面提出了更高的要求，不排除在未来几年会颁布更加严格的环保法律、法规的可能性，因此存在由于国家环保政策的变化对公司经营带来不利影响的风险。
10、市场竞争风险
近年来，国内多家大型房企快速发展，房地产市场集中度逐渐提高，房地产企业在品牌、规模和资金等方面的竞争亦日趋激烈。公司的主要竞争对手包括大型全国或地区性开发商，以及小型区域性开发商。
土地购买环节的激烈竞争、部分区域的房地产调控政策及当地房地产市场供给过剩的情况对当地房价造成了一定压力。公司主要的项目开发地上海、杭州、南京和宁波等地的房地产市场环境由于激烈的竞争而发生着巨大的变化。同时，随着众多国际知名、实力雄厚的房地产开发企业进入中国市场，房地产企业之间的竞争将会进一步增加，公司未来将面临较大的行业竞争风险和经营压力。
11、销售按揭担保风险
目前，购房者在购买商品房时，多选用银行按揭的付款方式。按照房地产行业的惯例，在购房人以银行按揭方式购买商品房，购房人支付了首期房款、且将所购商品房作为向银行借款的抵押物后，办妥他项权证前，银行还要求开发商为购房人的银行借款提供阶段性担保。在按揭期间内，如购房人无法继续偿还银行贷款，且其房屋价格大幅下降至不足以偿还未付按揭款，公司将承担一定的经济损失。
1、公司经营规模较大的风险
公司开发项目目前分布于长三角地区以及天津、武汉等地，分别由各城市公司负责经营管理。随着公司未来业务地区的不断扩大，对公司内部控制方面的要求也将越来越高。尽管公司在多年的经营运作中已经按照国家有关法律、法规的要求，建立了业务管理、资金管理、会计核算、内部审计等内控制度，但由于在人员、业务、财务、资金方面管理跨度大，环节多，仍然存在潜在的管理与控制风险。
随着公司的不断发展，公司资产规模持续增长。由于公司经营规模的扩张，公司管理工作的复杂程度也将随之增加。因此，逐步强化有效的投资决策体系，进一步完善内部控制体系，不断引进和培养公司高速发展所需的工程技术人才、管理人才、市场营销人才将是公司快速提升管理能力的关键。如果公司不能妥善、有效地解决好规模扩张后存在的管理缺陷，公司的管理能力不能适应公司高速发展的要求，公司未来的生产经营将受到一定的不利影响。
2、人力资源管理风险
随着公司业务的快速发展，公司对高质量经营管理人才的需求日益增大。核心经营管理人员的产业经验及专业知识对公司的业务发展至关重要。公司的管理团队具有丰富的项目运作经验，能够灵活调动资源、转换经营策略适应房地产周期波动。若公司无法吸引和留住核心管理人员，持续有效的加强人才培养与储备，将对公司未来的业务发展造成一定不利影响。
3、安全施工风险
根据国务院颁布的《关于进一步加强安全生产工作的决定》（国发[2004]2号）等法规要求，安全生产对于房地产投资开发行业企业而言至关重要，公司目前已制定并严格执行了相关安全生产措施，但是不排除将来在施工过程中发生安全生产事故的可能性，届时安全生产事故可能影响公司的正常生产经营，对公司经营及企业口碑等方面造成一定的负面影响。
1、土地政策变化的风险
近年来，土地是政府对房地产行业宏观调控的重点对象，政府分别从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了调控。
一方面，国家对建设用地的管理更加严格。2007 年 9 月 28 日，国土资源部
发布“中华人民共和国国土资源部令”第 39 号《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，要求工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让；同时规定房地产开发企业“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”。
另一方面，政策的重心转向提高土地使用效率。2010 年 3 月 10 日，国土资
源部再次出台了 19 条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1 月内付清地价 50%、囤地开发商将被“冻结”等 19 条内容。此外，对闲置土地特别是闲置房地
产用地要征缴增值地价。2012 年 2 月《关于做好 2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知》出台，鼓励多配建保障性安居房，合理增加普通商品住房用地，严控高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地，并要求保障性住房和中小型普通商品房用地总量不低于总量 70%。上述政策的推出，意味着在保护耕地的基本政策前提下，为缓解土地供需矛盾，盘活存量土地将继续成为下一步土地工作的重点，对闲置土地的处置力度将持续加大。
由于土地是开发房地产的必需资源，如果未来国家执行更加严格的土地政策，从严控制土地的供应，严格的土地政策将对未来的市场供求产生重大影响，从而 对发行人房地产开发业务开展带来重大影响。
2、税收政策变化的风险
政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流。目前，国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等各个房地产业务环节采取税收调控措施。
2008 年 12 月 20 日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131 号），其中规定：将现行个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转让免征营业税，改为超过 2 年（含 2 年）转让免征营业税；将
个人购买普通住房不足 2 年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
2010 年 6 月 3 日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于 2%，中部和东北地区省市不得低于 1.5%，西部地区省市不得低于 1%。
《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于 5%。
2013 年 5 月《关于 2013 年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”是经济体制改革重点内容之一。
2013 年 12 月 2 日，财政部出台了一系列税收优惠政策改善棚户区居民住房
条件。按照通知的安排，个人首次购买 90 平方米以下的改造安置住房，将按 1%
的税率征收契税。此外，个人取得的拆迁补偿款将免征个人所得税。
2016 年 3 月 24 日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征
增值税试点的通知》，经国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。由于房地产行业对缴纳增值税缺乏实践经验，在进项税额抵扣、增值税缴纳、增值税发票管理等环节还未形成成熟的操作模式，客户对缴税方式的转变也还需要一个熟悉的过程，该项政策的出台可能对需求方和供给方同时产生一定程度的影响。
上述政策对房地产企业的盈利及现金流将产生一定的影响和不确定性，可能会进一步加剧房地产企业的资金压力及经营销售的不确定性。
3、房地产企业融资政策变化的风险
房地产行业是一个资金密集型行业，资金占用周期较长，外部融资是房地产企业重要的资金来源。外部融资渠道及融资成本已成为影响房地产企业盈利能力
的重要因素之一。若未来受国家政策调整影响，公司融资渠道可能进一步受限，公司融资成本可能相应进一步上升，从而对公司的业务发展及盈利能力造成负面影响。
4、限购政策变化的风险
为抑制房地产价格快速上涨，近年来全国各主要一、二线城市和部分三线城 市均出台了住房限购政策。限购政策的出台或取消、执行标准和执行力度的改变 均可能引起市场供需结构的波动，进而对房地产行业和企业的平稳发展产生影响。
5、金融政策变化的风险
公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活息息相关，长期以来受到国家政府和社会各界的高度关注。
房地产行业属于资金密集型行业，房地产企业在项目开发过程中需要较多开发资金支撑项目运营，且资金占用周期较长；同时，银行按揭贷款系我国消费者购房的重要付款方式，购房按揭贷款政策的变化将直接影响消费者的购买能力及房地产企业项目开发成本。
2017 年起，国内房地产热点地区调控升级，国家采取了一系列对包括购房按 揭贷款和开发贷款等金融政策的调整措施，以适应宏观经济和房地产行业平稳发 展。若未来购房按揭贷款政策进一步调整，包括按揭贷款规模、贷款利率、银行 风险控制变化等因素，导致消费者不能从银行获得按揭贷款或获得贷款比例减少，可能对公司房地产业务的销售造成不利影响。
另一方面，银行贷款是房地产企业重要的资金来源。如果未来国家出台调高房地产项目开发贷款的资本金比例、上调贷款利率、对金融机构的房地产信贷收紧等调控政策，公司现有融资渠道及融资能力可能受到不利影响，从而对公司业务运营与财务经营成果造成不利影响。
6、环境保护政策变化的风险
房地产项目在施工过程中不同程度地影响xx环境，产生噪音、扬尘、废料等。虽然公司已根据我国有关法律法规要求，所有房地产项目施工前均进行环境影响评价，并向地方主管部门提交环境影响评价报告书（表），完成环境影响评
价备案或取得批复，但随着我国对环境保护的力度不断加强，若未来国家颁布更为严格的环保法律法规，公司可能会因环境保护政策的变化而增加环保成本或其他相关费用支出，部分房地产项目进度亦可能因审批流程或环节增加而延迟，进而对公司业务开展及经营造成不利影响。
7、房屋拆迁及补偿政策变化的风险
公司积极参与旧城改造项目建设，改善城市面貌及提升居住品质，承担了部分项目的房屋拆迁及回迁安置工作，相关房屋拆迁及回迁补偿方案需由公司、地方政府及被拆迁方共同协商确定。若房屋拆迁及补偿政策出现变化，将可能会出现项目拆迁及补偿成本上升、项目进度延缓等不利影响，从而影响房地产项目收益水平。
严重自然灾害以及突发性公共卫生事件会对公司的财产、人员造成损害，并有可能影响公司的正常生产经营。
第四节 发行人及本次债券的资信状况
经联合评级综合评定，发行人主体信用等级为 AA，本次债券信用等级为 AA。联合评级出具了《景瑞地产（集团）有限公司 2021 年公开发行公司债券（面向 专业投资者）信用评级报告》，该评级报告在评级机构网站（xxx.xxxxxxxxx.xxx） 和上交所网站（xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/）予以公布。
联合评级评定发行人主体信用等级为 AA，评级展望为稳定，该级别标识涵义为：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
联合评级评定本次债券信用等级为 AA，该级别标识涵义为：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
本次债券的主体评级结果与前次主体评级结果无差异。
1、信用评级结论及标识所代表的涵义
联合评级评定发行人主体信用等级为 AA，评级展望为稳定，该级别标识涵义为：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
联合评级评定本次债券信用等级为 AA，该级别标识涵义为：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
2、评级报告的主要内容
（1）基本观点
发行人作为长三角地区知名的房地产企业，具有丰富的房地产开发经验和一定的品牌知名度。发行人业务布局聚焦核心城市群，土地储备质量较高；近三年，公司签约销售面积和金额均有所上升。同时，联合评级也关注到公司土地储备面临补库存需求、少数股东权益占比较大、2021 年面临一定集中偿付压力等因素
可能对公司信用水平带来的不利影响。发行人经营活动现金流入对本次债券覆盖程度较高，EBITDA 对本次债券覆盖程度有待提升。发行人在建房地产项目充足，未来随着公司存量房地产项目实现销售，公司整体经营状况将保持良好，联合评级对公司的评级展望为“稳定”。
基于对发行人主体长期信用以及本次债券偿还能力的综合评估，联合评级认为，本次债券不能偿还的风险很低。
（2）优势
①区域开发优势。发行人作为长三角地区的知名房地产企业，具有丰富的房地产开发经验和一定的品牌知名度。
②土地储备质量较好。发行人持续以长三角地区为主，并聚焦核心城市群，获取土地主要分布于经济发达的一二线城市，土地储备质量较好。
③销售情况良好。近三年，公司销售情况良好，签约销售面积和金额均有所提升。
（3）劣势
①房地产行业融资环境趋紧，公司土地储备面临补库存需求。房地产行业融资环境趋紧，且截至 2020 年 9 月底，相对于公司近年来新开工面积，公司拟建项目建筑面积较小，公司面临补库存需求。
②房地产业务毛利率不高。公司项目主要位于一二线城市，部分一线城市拿地成本较高，房地产业务毛利率不高。
③少数股东权益占比较大。随着合作开发项目及基金化项目不断增加，公司少数股东权益占比逐年提高；截至 2020 年 9 月底，少数股东权益占所有者权益的 46.23%，少数股东权益占比较大。
④公司整体债务负担较轻，但 2021 年面临一定集中偿付压力。公司债务结
构以长期债务为主，整体债务负担较轻；截至 2020 年 9 月底，公司短期债务占
42.27%，公司在 2021 年面临一定集中偿付压力。
（三）跟踪评级的有关安排
根据相关主管部门的监管要求和评级机构的业务操作规范，在本次公司债存
续期（本次公司债发行日至到期兑付日止）内，评级机构将对其进行跟踪评级。
定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于发行人年度报告披露后 2 个月内出具，且不晚于每一会计年度结束之日起 6 个月内。定期跟踪评级报告是评级机构在发行人所提供的跟踪评级资料的基础上做出的评级判断。
在发生可能影响发行人信用质量的重大事项时，评级机构将启动不定期跟踪评级程序，发行人应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项并提供相应资料。
评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对发行人、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。
在持续跟踪评级报告出具 5 个工作日内，评级机构将把跟踪评级报告发送至发行人，并同时发送至交易所网站公告，且交易所网站公告披露时间将不晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行人不能及时提供跟踪评级所需资料，评级机构将根据相关主管部门监管的要求和本评级机构的业务操作规范，采取公告延迟披露跟踪评级报告，或暂停评级、终止评级等评级行动。
（四）报告期内发行人主体评级变动情况
报告期内，发行人不存在主体评级变动情况。
（一）发行人获得主要贷款银行及其他金融机构的授信情况、使用情况
发行人与银行等金融机构保持良好的合作。截至 2020 年 9 月 30 日，发行人
银行授信总额 350.12 亿元，已使用 87.60 亿元，未使用 262.52 亿元。具体授信情况如下：
单位：万元
序号 | 授信银行 | 授信额度 | 已使用额度 | 授信余额 |
1 | 农业银行 | 200,000 | - | 200,000 |
2 | 建设银行 | 220,000 | - | 220,000 |
3 | 平安银行 | 250,000 | 80,000 | 170,000 |
4 | 中国银行 | 212,096 | 45,800 | 166,296 |
5 | 上海银行 | 200,000 | 132,861 | 67,139 |
6 | 厦门国际银行 | 40,320 | 37,400 | 2,920 |
7 | 上海华瑞银行 | 45,000 | 35,000 | 10,000 |
8 | 浙商银行 | 83,000 | 59,090 | 23,910 |
9 | 北京银行 | 16,800 | 15,650 | 1,150 |
10 | 民生银行 | 353,100 | 193,300 | 159,800 |
11 | 广发银行 | 10,000 | - | 10,000 |
12 | 宁波通商银行 | 115,000 | 49,000 | 66,000 |
13 | 温州银行 | 20,000 | 20,000 | 0 |
14 | 江苏银行 | 6,100 | - | 6,100 |
15 | 华夏银行 | 120,000 | 64,350 | 55,650 |
16 | 大连银行 | 55,000 | 10,527 | 44,473 |
17 | 东亚银行 | 28,512 | 28,112 | 400 |
18 | 浦发银行 | 6,300 | 6,300 | - |
19 | 天津银行 | 20,000 | 19,300 | 700 |
20 | 工商银行 | 1,000,000 | 79,320 | 920,680 |
21 | 招商银行 | 500,000 | - | 500,000 |
合计 | 3,501,228 | 876,010 | 2,625,218 | |
（二）报告期内与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约情况报告期内，发行人与主要客户发生业务往来时，未有严重违约情况。
报告期内，发行人于 2019 年 8 月 6 日非公开发行 5 亿元公司债券，发行期
限为 5 年期，附第 3 年末发行人赎回选择权、利率调整选择权和投资者回售选择权，具体情况如下：
代码 | 债券名称 | 发行金额（亿 元） | 债券余额 （亿元） | 发行日期 | 期限 （年） | 主承销商 | 募集资金用途 |
151925.S H | 19 景瑞 01 | 5.00 | 5.00 | 2019/8/6 | 5（3+2） | 国泰君安 | 偿还公司 债务 |
截至本次债券募集说明书签署日，发行人不存在延迟支付债券利息或本金的情况。
（四）本次发行后累计公司债券余额及其占发行人最近一期经审计净资产的比例
x次债券全部发行完毕后，公司发行的公司债券累计余额不超过 18.5 亿元，
占公司截至 2020 年 9 月 30 日合并财务报表口径净资产（含少数股东权益）的比例为 13.28%。
主要财务指标 | 2020-9-30 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2017-12-31 |
流动比率 | 1.46 | 1.53 | 1.64 | 1.59 |
速动比率 | 0.73 | 0.78 | 0.83 | 0.80 |
资产负债率（合并报表）（%） | 70.41 | 70.32 | 74.74 | 76.59 |
主要财务指标 | 2020年1-9月 | 2019年度 | 2018年度 | 2017年度 |
EBIT利息保障倍数 | 2.13 | 1.98 | 2.37 | 2.40 |
贷款偿还率（%） | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 |
利息偿付率（%） | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 |
注：流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率=（期末流动资产合计－期末存货余额）/期末流动负债合计资产负债率＝负债总计/资产总计
EBIT 利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/全部利息支出；贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
利息偿付率=实际支付利息/应付利息
四、发行人涉及《分类监管函》的相关情况说明
根据上海证券交易所出具的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》的规定，房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类
基础范围是房地产企业申报公司债券应当符合的基础条件。文件中规定，资质良好、主体评级 AA 及以上并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策的以下类型的房地产企业属基础范围，包括以下四类企业：（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；（4）中国房地产业协会排名前 100 名的其他民营非上市房地产企业，且不得存在文件中列示的重大违法违规行为。
经联合评级综合评定，发行人主体信用等级为 AA，本次债券信用等级为 AA。根据 2020 年 3 月 18 日中国房地产业协会公布的《中国房地产开发企业 500 强测
评研究报告》，景瑞地产位列第 63 位。此外，经公司自查，公司报告期内已按相关规定严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策，不存在《分类监管函》中列示的违反“国办发[2013]17 号”规定的重大违法违规行为或经地方国土资源部门查处且尚未按规定整改的情形，不存在房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市竞拍“地王”，哄抬地价等行为，亦不存在前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。公司符合《分类监管函》中规定的基础范围要求。
《分类监管函》对符合基础范围要求的房地产企业，通过综合指标评价作进一步遴选。房地产业综合指标如下：
序号 | 指标及参数值 |
1 | 最近一年末总资产小于 200 亿 |
2 | 最近一年度营业收入小于 30 亿 |
3 | 最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负 |
4 | 最近一年末扣除预收款后资产负债率超过 65% |
5 | 房地产业务非一二线城市占比超过 50% |
根据上述综合指标，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类，其余
序号 | 指标及参数值 | 发行人对应指标及参数值 |
1 | 最近一年末总资产小于 200 亿 | 2019 年末总资产为 453.87 亿元 |
2 | 最近一年度营业收入小于 30 亿 | 2019 年度营业收入为 120.24 亿元 |
3 | 最近一年度扣除非经常性损益后净 利润为负 | 2019 年度扣除非经常性损益后净利润为 8.63 亿元 |
4 | 最近一年末扣除预收款后资产负债 率超过 65% | 2019 年末扣除预收款后资产负债率 55.44% |
5 | 房地产业务非一二线城市占比超过 50% | 2019 年度非一二线城市房地产业务占比 0.46% |
综上所述，发行人上述指标均符合对应参数值的规定，属于“正常类”房地产企业。
第五节 增信机制、偿债计划及其他保障措施
本次债券发行后，发行人将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、流动性管理和募集资金使用管理，按计划及时、足额地准备资金用于每年的利息支付及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。
1、本次债券的起息日为【】年【】月【】日。本次债券的利息自起息日起每年支付一次。最后一期利息随本金的兑付一起支付。本次债券每年的付息日为【】年至【】年每年的【】月【】日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日）。
2、根据国家税收法律、法规，投资者投资本次债券应缴纳的有关税费由投资者自行承担。
x次债券到期一次还本。本次债券的本金支付日为【】年【】月【】日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另
计利息）。兑付登记日为兑付日之前的第 3 个交易日。在兑付登记日当日收市后登记在册的本次债券持有人，均有权获得所持本次债券的本金。
公司的主营业务以房地产开发为主，本次债券的偿债资金主要来源于公司的主营业务收入与净利润。报告期内，发行人分别实现营业收入 158.80 亿元、100.63亿元、120.24 亿元、78.74 亿元，归属于母公司所有者的净利润 10.96 亿元、11.61亿元、8.88 亿元、6.72 亿元，经营活动产生的现金流量净额分别为 60.16 亿元、
23.56 亿元、26.18 亿元、4.87 亿元。报告期内，公司经营状况整体较好，盈利能
力相对稳定，随着公司业务规模不断扩大以及市场回暖，公司较好的盈利能力与较为充裕的现金流将为偿还本次公司债券本息提供了有利保障。
公司财务政策稳健，注重对流动性的管理，资产流动性良好，必要时可以通过流动资产变现来补充偿债资金。公司 2017 年末、2018 年末、2019 年末及 2020年三季度末的流动资产总额（合并报表）分别为 281.95 亿元、360.76 亿元、375.20亿元和 391.04 亿元。截至 2020 年三季度末，公司流动资产主要由货币资金和存货组成，两者合计占流动资产的比重为 81.83%。公司本次债券拟募集资金资金总额为 13.5 亿元，占公司 2020 年三季度末货币资金总额的 10.97%，公司货币资金足以覆盖本次债券募集资金上限及利息。
除货币资金外，截至 2020 年 9 月 30 日，公司存货总额为 196.92 亿元，主要系在建商品房、已完工未结转收入商品房及拟开发土地。随着现有土地陆续投入开发、在建项目陆续竣工销售，这些项目将为公司主营业务收入、经营利润以及经营性现金流的改善及增长奠定基础，为本次债券的偿付提供保障。
综上，公司具有足额的流动资产可供变现后偿付本次债券本息。
发行人较强的外部融资能力是发行人未来偿债的重要保障。发行人与工商银行、中国银行、建设银行、农业银行等大银行及招商银行、平安银行、东亚银行等股份制商业银行均保持了长期良好的合作关系，取得了较大规模的授信额度。截至 2020 年 9 月末，发行人拥有的银行授信总额为 350.12 亿元，其中未使用授
信额度为 262.52 亿元，必要时发行人可通过外部融资为本次债券本息偿还提供支持。
为了充分维护债券持有人的利益，公司为本次债券的按时、足额偿付制定了一系列工作计划，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并严格执行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托管理人的作用和严格履行信息披露义务等，形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。
公司将开立偿债资金账户作为专项偿债账户，用于偿还本次债券本金、利息的资金。发行人将严格按照募集说明书的约定存入偿债资金账户。
1、发行人应在债券付息日的 10 个工作日前，将应付利息全额存入偿债资金
账户，保证在债券付息日的第 10 个工作日（不含债券付息日当日）前，偿债资金账户余额不小于当期应付利息；
2、发行人应在本金到期日的 10 个工作日前，将部分应付本金存入偿债资金
账户，保证在债券还本日的第 10 个工作日（不含债券还本日当日）前，偿债资金账户余额不小于当期应付本金的 20%；
3、发行人同时需要还本付息时，对偿债资金账户余额要求应当根据上述两款累计计算；
4、资金自存入偿债资金账户之日起，仅能用于兑付债券本金及利息，不得挪作他用。
公司对上述约定作出承诺。
发行人将制定专门的债券募集资金使用计划，相关业务部门对资金使用情况将进行严格检查，切实做到专款专用，保证募集资金的投入、运用、稽核等方面的顺畅运作，并确保本期债券募集资金按照规定使用。
公司将在每年的财务预算中落实安排本次债券本息的兑付资金，保证本息的如期偿付，保证债券持有人的利益。在利息和到期本金偿付日之前的十五个工作日内，公司将组成偿付工作小组，负责利息和本金的偿付及与之相关的工作。
x次债券发行后，公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、流动性管理、募集资金使用管理、资金管理、项目开发进度管理等等，保证资金 按计划调度，及时、足额地准备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑 付，以充分保障投资者的利益。
公司和债券受托管理人已按照《公司债券发行与交易管理办法》的要求制定了本次债券的《债券持有人会议规则》，约定债券持有人通过债券持有人会议行使权利的范围，债券持有人会议的召集、通知、决策机制和其他重要事项，为保障本次债券的本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。
有关《债券持有人会议规则》的具体条款，详见本募集说明书第九节“债券持有人会议”。
x次债券采用债券受托管理人制度，债券受托管理人有权代表债券持有人对公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，有权代表债券持有人采取必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。
公司将严格按照《债券受托管理协议》的规定，配合债券受托管理人履行职责，定期向债券受托管理人报送公司履行承诺的情况，并在公司可能出现债券违约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人及时依据《债券受托管理协议》采取必要的措施。
有关债券受托管理人的权利和义务，详见本募集说明书第十节“债券受托管理人”。
公司将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，按《债券受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露，使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。
根据发行人股东会决议，公司股东会授权执行董事或执行董事授权人士，在本次发行的公司债券出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息情况时，将至少作出如下决议并采取如下保障措施：
1、不向股东分配利润；
2、暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
3、调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
4、主要责任人不得调离。
x次债券项下的违约事件如下：
1、在本次债券到期、加速清偿或回购（若适用）时，发行人未能偿付到期应付本金；
2、发行人未能偿付本次债券的到期利息；
3、发行人在其资产、财产或股份上设定抵押或质押权利以致对发行人对本次债券的还本付息能力产生实质的重大的不利影响，或出售其重大资产以致对发行人对本次债券的还本付息能力产生实质的重大的不利影响；
4、除上述第 1 至 3 项所述的违约情形以外，发行人不履行或违反其在《受托管理协议》项下的任何承诺且将实质的重大影响发行人对本次债券的还本付息义务，且经债券受托管理人书面通知，或者经单独或合计持有本次未偿还债券总额 10%以上的债券持有人书面通知，该违约仍未得到纠正；
5、在债券存续期间内，发行人发生解散、注销、被吊销营业执照、停业、清算、丧失清偿能力、被法院指定接管人或已开始相关的诉讼程序；
6、任何适用的法律、法规发生变更，或者监管部门作出任何规定，导致发行人履行《受托管理协议》或本次债券项下的义务变为不合法或者不合规；
7、在本次债券存续期内，发行人发生其他对本次债券的按期兑付产生重大不利影响的情形。
如果《受托管理协议》项下的违约事件发生，受托管理人可根据经单独或合计持有本次未偿还债券总额 50%以上（不含 50%）的债券持有人和/或代理人同意通过的债券持有人会议决议，以书面方式通知发行人，宣布所有未偿还的本次债券本金和相应利息，立即到期应付。
在宣布加速清偿后，如果发行人在不违反适用法律规定的前提下采取了下述救济措施，受托管理人可根据经单独或合计持有本次未偿还债券总额 50%以上
（不含 50%）的债券持有人和/或代理人同意通过的债券持有人会议决议，以书面通知发行人豁免其违约行为，并取消加速清偿的决定。
1、向债券受托管理人提供保证金，且保证金数额足以支付以下各项金额的总和：（1）债券受托管理人及其代理人的合理赔偿、费用和开支；（2）所有迟付的利息；（3）所有到期应付的本金；（4）适用法律允许范围内就延迟支付的债券本金计算的复利；
2、相关的违约事件已得到救济或被豁免；
3、债券持有人会议同意的其他措施。
如果发生违约事件，债券受托管理人可根据经单独或合计持有本次未偿还债 券总额 50%以上（不含 50%）的债券持有人和/或代理人同意通过的债券持有人 会议决议，依法采取任何可行的法律救济方式回收未偿还的本次债券本金和利息。
x次债券履约所发生的一切争议，发行人与债券持有人应首先在争议各方之间协商解决。如果协商解决不成，任何一方可将争议提交给上海仲裁委员会，根据该会的仲裁规则和程序在上海进行仲裁。
第六节 发行人基本情况
公司名称：景瑞地产（集团）有限公司法定代表人：xxx
统一社会信用代码：913100001331534143设立日期：1993 年 9 月 8 日
注册资本：162,107.9046 万人民币实缴资本：162,107.9046 万人民币住所：上海市青云路 158 号 5 楼
办公地址：上海市淞虹路 207 号明基商务广场 B 座 8 楼邮政编码：200335
信息披露事务负责人：xx电话：000-00000000
传真：021-52981881
电子邮箱：xxxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxx.xxxxxxx：房地产业
经营范围：房地产开发、经营、咨询，建筑装潢材料，国内贸易（除专项审批），实业投资。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
1、股份公司设立
公司设立时的名称为上海景瑞房地产发展公司，系经海南省计划厅琼计 [1993]0278 号文、海南省经济合作厅琼经合[1993]1560 号文及上海市房产管理局沪房[93]商字发第 1205 号文批准成立。根据海南省计划厅琼计[1993]0278 号文，上海景瑞房地产发展公司为“海南意达房地产开发公司所属的全民所有制二级企业，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的管理体制，具有独立法人资格的经济实体”。1999 年 6 月，公司改制为股份有限公司。根据上海市人民政府于 1999 年
4 月 15 日出具的《关于同意设立上海景瑞企业发展股份有限公司的批复》(沪府
体改审[1999]009 号)，上海市虹口区人民政府于 1999 年 4 月 22 日出具的《虹口区人民政府关于同意设立上海景瑞企业发展股份有限公司的通知》(虹府[1999]47号)和上海市虹口区人民政府于 1999 年 4 月 1 日出具的《虹口区人民政府关于同意设立上海景瑞企业发展股份有限公司职工持股会的批复》(虹府[1999]39 号)，公司改制为上海景瑞企业发展股份有限公司，由原股东海南双环股份有限公司、海南山水企业贸易有限公司、海南宝华实业股份有限公司与上海高天企业发展中心、上海实意置业有限公司、上海北外滩地产置换有限公司、上海鸿业企业发展有限公司、上海景瑞企业发展股份有限公司职工持股会共同发起设立，股本总额为 5,000 万股。
全体股东于 1999 年 4 月 25 日通过了《上海景瑞企业发展股份有限公司创立大会(第一次股东大会)决议》和《上海景瑞企业发展股份有限公司章程》，全体股东签署了《关于组建“上海景瑞企业发展股份有限公司”发起人协议书》。
根据上海经隆会计师事务所出具的编号为上经师业字第 98-933 号的《评估
报告》，截至 1998 年 6 月 30 日，上海景瑞房地产发展有限公司的净资产值为人
民币 42,668,712.45 元。经上海市虹口区国有资产管理办公室出具的《关于上海景瑞房地产发展有限公司存量资产归属的批复》(虹国资(1998)26 号)的确认，上述净资产归属原投资方海南双环股份有限公司、海南山水企业贸易有限公司、海南宝华实业股份有限公司，以上海景瑞房地产发展有限公司净资产中的 30,000,000 元用于组建股份有限公司，剩余的净资产由原投资方自行处置。
改制后，公司的注册资本为人民币 5,000 万元，原股东海南双环股份有限公司、海南山水企业贸易有限公司、海南宝华实业股份有限公司以上海景瑞房地产发展有限公司经评估的净资产中的人民币 3,000 万元出资，共持有 3,000 万股，
其他股东均以货币出资。根据上海经隆会计师事务所有限公司于 1999 年 5 月 30
日出具的《验资报告》(上经师业字第 99-621 号)，公司申请的注册资本为人民币
5,000 万元，截至 1999 年 5 月 28 日，公司已收到其发起股东投入的资本人民币
5,000 万元。
本次变更后，公司的股东及持股比例如下：
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
1 | 海南双环股份有限公司 | 1,500.00 | 30.00 |
2 | 海南山水企业贸易有限公司 | 1,200.00 | 24.00 |
3 | 海南宝华实业股份有限公司 | 300.00 | 6.00 |
4 | 上海高天企业发展中心 | 300.00 | 6.00 |
5 | 上海实意置业有限公司 | 300.00 | 6.00 |
6 | 上海北外滩地产置换有限公司 | 250.00 | 5.00 |
7 | 上海鸿业企业发展有限公司 | 900.00 | 18.00 |
8 | 上海景瑞企业发展股份有限公司职工持股会 | 250.00 | 5.00 |
合计 | 5,000.00 | 100.00 |
2、2002 年股权转让及增资
上海北外滩地产置换有限公司与xxx和xx于 2002 年 12 月 20 日签署了
《上海市产权交易合同》(合同编号：02121225)，上海北外滩地产置换有限公司将其持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 5.00%的股权以人民币 250 万元的价格转让给xxxxxx，上海北外滩地产置换有限公司分别与xxx和xx于 2002 年 10 月 11 日签署了《股权转让协议》。上海产权交易所于 2002 年 12 月
20 日出具了《上海产权交易所产权转让交割单》(003323)。上海市虹口区国有资
产管理办公室于 2002 年 12 月 17 日出具了《关于同意上海北外滩地产置换有限公司转让上海景瑞企业发展股份有限公司股权的批复》(虹国资[2002]41 号)，同意此次股权转让。
海南双环股份有限公司与洋浦万宝隆实业有限公司于 2002 年 9 月 25 日签署的《股权转让协议》，洋浦万宝隆实业有限公司受让海南双环股份有限公司持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 1,500 万股股份，每股价格为人民币 1 元。
海南山水企业贸易有限公司与洋浦赛恩特科实业有限公司于 2002 年 10 月
15 日签署的《股权转让协议》，洋浦赛恩特科实业有限公司受让海南山水企业贸
易有限公司持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 1,200 万股股份，每股价格为
人民币 1 元。
海南宝华实业股份有限公司与海南琼山海云实业有限公司于 2002 年 10 月
18 日签署了《股权转让协议》，海南琼山海云实业有限公司受让海南宝华实业股
份有限公司持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 300 万股股份，每股价格为人
民币 1 元。
上海鸿业企业发展有限公司与洋浦万宝隆实业有限公司于 2002 年 10 月 18日签署了《股权转让协议》，洋浦万宝隆实业有限公司受让上海鸿业企业发展有限公司持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 400 万股股份，每股价格为人民币
1 元。同日，上海鸿业企业发展有限公司与洋浦赛恩特科实业有限公司签署了《股权转让协议》，洋浦赛恩特科实业有限公司受让上海鸿业企业发展有限公司持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 300 万股股份，每股价格为人民币 1 元；上海鸿业企业发展有限公司与海南琼山海云实业有限公司签署了《股权转让协议》，海南琼山海云实业有限公司受让上海鸿业企业发展有限公司持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 200 万股股份，每股价格为人民币 1 元。
洋浦万宝隆实业有限公司与上海宝鸿房地产开发公司于 2002 年 11 月 11 日签署的《股权转让协议》，上海宝鸿房地产开发公司受让洋浦万宝隆实业有限公司持有的上海景瑞企业发展股份有限公司300 万股股份，每股价格为人民币1 元。
上海高天企业发展中心与上海高天投资咨询有限公司于 2001 年 4 月 20 日签署了《协议书》，上海高天企业发展中心重新组建上海高天投资咨询有限公司，双方协议将原上海高天企业发展中心持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 300 万股转让给上海高天投资咨询有限公司。根据上海市工商行政管理局嘉定分
局于 2002 年 6 月 17 日出具的《核发营业执照通知单》，上海高天投资咨询有限公司更名为上海xx企业发展有限公司。
根据上海景瑞企业发展股份有限公司职工持股会于 2002 年 11 月 18 日递交的《关于撤销上海景瑞企业发展股份有限公司职工持股会股权还原的请示》和虹口区经济体制改革领导小组于 2002 年 11 月 20 日出具的《关于同意上海景瑞企
业发展股份有限公司职工持股会股权还原为自然人持股的批复》(虹体改工[2002]第 6 号)，公司解散原员工持股会，改由xxx等 11 位自然人持有原职工持股会
持有的 250 万股股份。
上海景瑞企业发展股份有限公司股东会决议于 2002 年 6 月 8 日审议通过了
上述股权转让及增资人民币 1,005 万元的事宜，全体股东通过了《上海景瑞企业发展股份有限公司章程》。
根据上海经隆会计师事务所有限公司于 2003 年 1 月 8 日出具的《验资报告》
(经隆验字第 2002-1226 号)，公司原注册资本为人民币 5,000 万元，现增资人民
币 1,005 万元，增资后的注册资本为人民币 6,005 万元。截至 2003 年 1 月 8 日，
公司已收到新增注册资本人民币 1,005 万元。上海市人民政府经济体制改革办公
室于 2002 年 12 月 20 日下发了《关于同意上海景瑞企业发展股份有限公司职工持股会股权还原、部分股东转让股权和增资扩股的批复》(沪府体改批字(2002)第 056 号)。
此次变更完成后，公司的股东及其持股比例如下表所示：
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
1 | 洋浦万宝隆实业有限公司 | 1,800.00 | 29.98 |
2 | 洋浦赛恩特实业有限公司 | 1,800.00 | 29.98 |
3 | 海南琼山海云实业公司 | 600.00 | 9.99 |
4 | 上海xx企业发展有限公司 | 390.00 | 6.49 |
5 | 上海实意置业有限公司 | 390.00 | 6.49 |
6 | 上海宝鸿房地产开发公司 | 300.00 | 5.00 |
7 | 陈新戈 | 180.00 | 3.00 |
8 | xx | 180.00 | 3.00 |
9 | 史惠娟 | 120.00 | 2.00 |
10 | 张伟峰 | 90.00 | 1.50 |
11 | 张良观 | 40.00 | 0.67 |
12 | 胡伟明 | 30.00 | 0.50 |
13 | xxx | 20.00 | 0.33 |
14 | 林炳强 | 20.00 | 0.33 |
15 | xx | 20.00 | 0.33 |
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
16 | xx | 20.00 | 0.33 |
17 | xx | 3.00 | 0.05 |
18 | xxx | 1.00 | 0.02 |
19 | xx | 1.00 | 0.02 |
合计 | 6,005.00 | 100.00 |
3、2004 年股权转让
海南琼山海云实业公司与洋浦万宝隆实业有限公司和洋浦赛恩特科实业有限公司于2004 年8 月25 日签署了《上海市产权交易合同》(合同编号：04021861)，海南琼山海云实业公司将其持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 9.99%的股权转让给洋浦万宝隆实业有限公司和洋浦赛恩特科技实业有限公司。
上海实意置业有限公司和上海宝鸿房地产开发公司与洋浦万宝隆实业有限公司和洋浦赛恩特科实业有限公司于 2004 年 9 月 21 日签署了《上海市产权交易合同》(合同编号：04022251)，上海实意置业有限公司将其持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 6.49%的股权转让给洋浦万宝隆实业有限公司和洋浦赛恩特科实业有限公司，转让对价均为人民币 5,701,630 元；上海宝鸿房地产开发公司将其持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 5.00%的股权转让给洋浦万宝隆实业有限公司和洋浦赛恩特科实业有限公司，转让对价均为 4,385,870 元。上海市
联合产权交易所就是上述股权转让于 2004 年 9 月 21 日出具《产权转让交割单》
(No.0005169)。
公司股东于 2004 年 10 月 18 日通过了《上海景瑞企业发展股份有限公司股东会决议》和《上海景瑞企业发展股份有限公司章程》，同意xx将其持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 20 万股股份转让给xxx；海南琼山海云实业公
司将其持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 600 万股股份转让给洋浦万宝隆实业有限公司和洋浦赛恩特科实业有限公司；上海实意置业有限公司将其持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 390 万股股份转让给洋浦万宝隆实业有限公司和洋浦赛恩特科实业有限公司；上海宝鸿房地产开发公司将其持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 300 万股股份转让给洋浦万宝隆和洋浦赛恩特科实业有限公司，股权转让价格以上海至信资产评估有限公司沪至信评报字[2004]A-81 号
《评估报告》确定的净资产值 195,087,907.96 元为基础(评估基准日 2003 年 12 月
31 日)。上海市人民政府于 2004 年 4 月 23 日下发了《关于同意上海景瑞企业发展股份有限公司股权转让的批复》(沪府发改批[2004]013 号)。
此次变更完成后，公司的股东及其持股比例如下表所示：
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
1 | 洋浦万宝隆实业有限公司 | 2,445.00 | 40.72 |
2 | 洋浦赛恩特科实业有限公司 | 2,445.00 | 40.72 |
3 | 上海xx企业发展有限公司 | 390.00 | 6.49 |
4 | 陈新戈 | 180.00 | 3.00 |
5 | xx | 180.00 | 3.00 |
6 | 史惠娟 | 120.00 | 2.00 |
7 | 张伟峰 | 90.00 | 1.50 |
8 | 张良观 | 40.00 | 0.67 |
9 | 胡伟明 | 30.00 | 0.50 |
10 | xxx | 20.00 | 0.33 |
11 | 林炳强 | 20.00 | 0.33 |
12 | xx | 20.00 | 0.33 |
13 | 汤延峰 | 20.00 | 0.33 |
14 | xx | 3.00 | 0.05 |
15 | xxx | 1.00 | 0.02 |
16 | xx | 1.00 | 0.02 |
合计 | 6,005.00 | 100.00 |
4、2004 年增资
上海市人民政府于 2004 年 12 月 30 日颁发的《关于同意上海景瑞企业发展
股份有限公司增资扩股的批复》(沪府发改批[2004]第 036 号)，同意公司的股本
由 6,005 万股增资至 16,500 万股。公司股东于 2004 年 10 月 15 日通过了《上海景瑞企业发展股份有限公司股东会决议》和《上海景瑞企业发展股份有限公司章程》。
上海经隆会计师事务所有限公司于 2004 年 12 月 22 日出具了《验资报告》
(经隆验字第 2004-1216 号)，公司原注册资本为人民币 6005 万元，现增资人民币
10,495 万元，增资后的注册资本为人民币 16,500 万元。其中，洋浦xxx实业
有限公司 6,723.75 万元，占注册资本的 40.75%；洋浦赛恩特科技实业有限公司 6,723.75 万元，占注册资本 40.75%；上海xx企业发展有限公司 1,072.50 万元，占注册资本 6.50%；13 位自然人合计 1,980 万元，占注册资本 12.00%。截至 2004年 11 月 30 日，公司用 2003 年 12 月 31 日止的历年累计可供股东分配利润
124,300,811.83 元中的 10,495 万元转增资本。
此次变更完成后，公司的股东及其持股比例如下表所示：
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
1 | 洋浦万宝隆实业有限公司 | 6,723.75 | 40.75 |
2 | 洋浦赛恩特科实业有限公司 | 6,723.75 | 40.75 |
3 | 上海xx企业发展有限公司 | 1,072.50 | 6.50 |
4 | 陈新戈 | 495.00 | 3.00 |
5 | xx | 481.25 | 2.92 |
6 | 史惠娟 | 330.00 | 2.00 |
7 | xxx | 000.00 | 1.50 |
8 | 张良观 | 110.00 | 0.67 |
9 | 胡伟明 | 82.50 | 0.50 |
10 | xxx | 55.00 | 0.33 |
11 | 林炳强 | 55.00 | 0.33 |
12 | xx | 55.00 | 0.33 |
13 | 汤延峰 | 55.00 | 0.33 |
14 | xx | 8.25 | 0.05 |
15 | xxx | 2.75 | 0.02 |
16 | xx | 2.75 | 0.02 |
合计 | 16,500.00 | 100.00 |
5、2005 年股权转让
2005 年 4 月 14 日，上海xx企业发展有限公司分别与洋浦万宝隆实业有限公司和洋浦赛恩特科实业有限公司签订了《股权转让合同》，将其持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 10,725,000 股股份转让给洋浦万宝隆实业有限公司和
洋浦赛恩特科实业有限公司。2005 年 10 月 28 日，上海市股权托管中心分别就上述两次股权交易提供了《股权过户凭单》，上述股权转让已依法办理过户登记手续。
此次变更完成后，公司的股东及其持股比例如下表所示：
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
1 | 洋浦万宝隆实业有限公司 | 7,260.00 | 44.00 |
2 | 洋浦赛恩特科实业有限公司 | 7,260.00 | 44.00 |
3 | 陈新戈 | 495.00 | 3.00 |
4 | xx | 481.25 | 2.92 |
5 | 史惠娟 | 330.00 | 2.00 |
6 | xxx | 000.00 | 1.50 |
7 | 张良观 | 110.00 | 0.67 |
8 | 胡伟明 | 82.50 | 0.50 |
9 | xxx | 55.00 | 0.33 |
10 | 林炳强 | 55.00 | 0.33 |
11 | xx | 55.00 | 0.33 |
12 | 汤延峰 | 55.00 | 0.33 |
13 | xx | 8.25 | 0.05 |
14 | 陈培荣 | 2.75 | 0.02 |
15 | xx | 2.75 | 0.02 |
合计 | 16,500.00 | 100.00 |
6、2006 年公司名称变更及增资
公司于 2006 年 4 月 19 日通过了《上海景瑞企业发展股份有限公司 2005 年度股东大会决议》和《上海景瑞地产(集团)股份有限公司章程修正案》，同意上海景瑞企业发展股份有限公司名称变更为上海景瑞地产(集团)股份有限公司，公司的股本由 16,500 万股增加至 33,000 万股。
上海经隆会计师事务所有限公司于 2006 年 5 月 16 日出具了《验资报告》
(经隆验字第 2006-503 号)，公司原注册资本为人民币 16,500 万元，现增资人民
币 16,500 万元，增资后的注册资本为人民币 33,000 万元，截至 2006 年 5 月 15
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
1 | 洋浦万宝隆实业有限公司 | 14,520.00 | 44.00 |
日，公司用可供股东分配利润转增注册资本人民币 16,500 万元。此次变更完成后，公司的股东及其持股比例如下表所示：
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
2 | 洋浦赛恩特科实业有限公司 | 14,520.00 | 44.00 |
3 | 陈新戈 | 990.00 | 3.00 |
4 | xx | 962.50 | 2.92 |
5 | 史惠娟 | 660.00 | 2.00 |
6 | xxx | 000.00 | 1.50 |
7 | 张良观 | 220.00 | 0.67 |
8 | 胡伟明 | 165.00 | 0.50 |
9 | xxx | 110.00 | 0.33 |
10 | 林炳强 | 110.00 | 0.33 |
11 | xx | 110.00 | 0.33 |
12 | 汤延峰 | 110.00 | 0.33 |
13 | xx | 16.50 | 0.05 |
14 | xxx | 5.50 | 0.02 |
15 | xx | 5.50 | 0.02 |
合计 | 33,000.00 | 100.00 |
7、2007 年股权转让及增资
2007 年 8 月 16 日，公司 2007 年底第二次临时股东大会会议决议审议同意
xxxxxx将其所持公司共计 220 万股股权转让给xxxxxx，同意天津亿
x以人民币 532,675,000 元的价格认购新增注册资本 84,052,697 元，同时通过新的《上海景瑞地产(集团)股份有限公司章程》。
根据xxxxxx于 2007 年 5 月 31 日签署的《股权转让合同》，xx以人
民币 220 万元受让xxxx有的上海景瑞企业发展股份有限公司 110 万股股份。
根据xx与xxxx 2007 年 5 月 31 日签署的《股权转让合同》，xxx以人民
币 220 万元受让xx持有的上海景瑞企业发展股份有限公司 110 万股股份。
上海经隆会计师事务所有限公司于 2007 年 8 月 23 日出具了《验资报告》
(经隆验字第 2007-08013 号)，公司原注册资本为人民币 33,000 万元，现增资人
民币 8,405.2697 万元，由新增投资方天津亿安城市设施开发有限公司认缴，增资
后的注册资本为人民币 41,405.2697 万元。截至 2007 年 8 月 23 日，公司已收到新增投资方天津亿安城市设施开发有限公司缴纳的首期新增注册资本合计人民
币 1,681.0539 万元，均以货币出资。截至 2007 年 8 月 23 日止，变更后的累计注
册资本人民币 41,405.2697 万元，实收资本人民币 34,681.0539 万元。
根据上海经隆会计师事务所有限公司于 2007 年 9 月 20 日出具的《验资报
告》(经隆验字第 2007-09005 号)，公司的注册资本为人民币 41,405.2697 万元，
实收资本人民币 34,681.0539 万元。截至 2007 年 9 月 20 日，公司已收到投资方天津亿安城市设施开发有限公司缴纳的第二期新增注册资本合计人民币 6724.2158 万元，均以货币出资。截至 2007 年 9 月 20 日止，变更后的累计注册
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
1 | 洋浦万宝隆实业有限公司 | 14,520.00 | 35.07 |
2 | 洋浦赛恩特科实业有限公司 | 14,520.00 | 35.07 |
3 | 天津亿安城市设施开发有限公司 | 8,405.27 | 20.30 |
4 | xxx | 1,100.00 | 2.66 |
5 | xx | 1072.50 | 2.59 |
6 | 史惠娟 | 660.00 | 1.59 |
7 | 张伟峰 | 495.00 | 1.20 |
8 | 张良观 | 220.00 | 0.53 |
9 | 胡伟明 | 165.00 | 0.40 |
10 | 汤延峰 | 110.00 | 0.27 |
11 | xxx | 110.00 | 0.27 |
12 | xx | 16.50 | 0.04 |
13 | xxx | 5.50 | 0.01 |
14 | xx | 5.50 | 0.01 |
合计 | 41,405.27 | 100.00 |
资本人民币 41,405.2697 万元，实收资本人民币 41,405.2697 万元。此次变更完成后，公司的股东及其持股比例如下表所示：
8、2007 年股权转让
2007 年 10 月 12 日，xx与xx签署了《股权转让合同》，约定xx将其持有的公司 0.60%的股份以人民币 2,484,316 元的价格转让给xx。同日，xxx与xx签署了《股权转让合同》，约定xxx将其持有的公司 0.60%的股份以人民币 2,484,316 元的价格转让给xx。根据上海市股权托管中心于 2007 年 10
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
1 | 洋浦万宝隆实业有限公司 | 14,520.00 | 35.07 |
2 | 洋浦赛恩特科实业有限公司 | 14,520.00 | 35.07 |
3 | 天津亿安城市设施开发有限公司 | 8,405.27 | 20.30 |
4 | 陈新戈 | 851.57 | 2.06 |
5 | xx | 824.07 | 1.99 |
6 | 史惠娟 | 660.00 | 1.59 |
7 | xx | 496.86 | 1.20 |
8 | 张伟峰 | 495.00 | 1.20 |
9 | 张良观 | 220.00 | 0.53 |
10 | 胡伟明 | 165.00 | 0.40 |
11 | 汤延峰 | 110.00 | 0.27 |
12 | xxx | 110.00 | 0.27 |
13 | xx | 16.50 | 0.04 |
14 | xxx | 5.50 | 0.01 |
15 | xx | 5.50 | 0.01 |
合计 | 41,405.27 | 100.00 |
月 24 日出具的《股权过户凭单》，上述股权转让已依法办理过户手续。本次股权转让完成后，公司股东及其持股比例如下：
9、2012 年公司名称变更及增资
2012 年 5 月 11 日，上海景瑞地产(集团)股份有限公司 2012 年第二次股东大
会会议决议同意将公司的注册资本由人民币 41,405.2697 万元增资至 62,107.9046万元，公司更名为景瑞地产(集团)股份有限公司，同时通过了《上海景瑞地产(集团)股份有限公司章程修正案》。工商行政管理局于 2012 年 4 月 27 日出具了《企
业名称变更核准通知书》(国名称变核内字[2012]第 498 号)，同意公司名称变更为景瑞地产(集团)股份有限公司。
众华沪银会计师事务所有限公司于 2012 年 4 月 3 日出具了《验资报告》(沪
众会验字(2012)第 6937 号)，公司申请增加注册资本人民币 20,702.6349 万元，由
资本公积转增股本，转增基准日为 2012 年 3 月 28 日，变更后的注册资本为人民
币 62,107.9046 万元。截至 2012 年 3 月 28 日，公司已经收到资本公积人民币
20,702.6349 万元转增股本。
本次变更后，公司的股东及股权比例如下：
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
1 | 洋浦万宝隆实业有限公司 | 21,780.00 | 35.07 |
2 | 洋浦赛恩特科实业有限公司 | 21,780.00 | 35.07 |
3 | 天津亿安城市设施开发有限公司 | 12,607.90 | 20.30 |
4 | xxx | 1,277.35 | 2.06 |
5 | xx | 1,236.10 | 1.99 |
6 | 史惠娟 | 990.00 | 1.59 |
7 | xx | 745.29 | 1.20 |
8 | 张伟峰 | 742.50 | 1.20 |
9 | 张良观 | 330.00 | 0.53 |
10 | xxx | 000.00 | 0.40 |
11 | 汤延峰 | 165.00 | 0.27 |
12 | xxx | 165.00 | 0.27 |
13 | xx | 24.75 | 0.04 |
14 | xxx | 8.25 | 0.01 |
15 | xx | 8.25 | 0.01 |
合计 | 62,107.90 | 100.00 |
10、2012 年股份转让
2012 年 10 月 30 日，xx将其所持公司 7,452,948 股股份转让给xx，上海
股权托管中心于 2012 年 10 月 30 日出具了《股权过户凭单》。根据上海股权托
管中心于 2012 年 11 月 13 日出具的《托管股东名册》，xx所持有的公司股权已转让给xx。
本次变更后，公司的股东及股权比例如下：
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
1 | 洋浦万宝隆实业有限公司 | 21,780.00 | 35.07 |
2 | 洋浦赛恩特科实业有限公司 | 21,780.00 | 35.07 |
3 | 天津亿安城市设施开发有限公司 | 12,607.90 | 20.30 |
4 | xxx | 1,981.40 | 2.06 |
5 | xx | 1,277.35 | 3.19 |
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
6 | 史惠娟 | 990.00 | 1.59 |
7 | 张伟峰 | 742.50 | 1.20 |
8 | 张良观 | 330.00 | 0.53 |
9 | xxx | 000.00 | 0.40 |
10 | 汤延峰 | 165.00 | 0.27 |
11 | xxx | 165.00 | 0.27 |
12 | xx | 24.75 | 0.04 |
13 | xxx | 8.25 | 0.01 |
14 | xx | 8.25 | 0.01 |
合计 | 62,107.90 | 100.00 |
11、2013 年股份转让
2013 年 3 月 20 日，公司 2013 年第二次临时股东大会审议同意xxx将其持有的公司 2.06%的股份转让给洋浦万宝隆实业有限公司，同意xx将其所持公司 3.19%的股份转让给洋浦赛恩特科技实业有限公司，同时修改公司章程。xxx与洋浦万宝隆实业有限公司签署了《股权转让协议》，约定xxx将 2.06%的股份以初始投资价格转让给洋浦万宝隆实业有限公司，xx与洋浦赛恩特科技实业有限公司签署了《股权转让协议》，将其所持公司的 3.19%股份以初始投资价格转让给洋浦赛恩特。
2013 年 4 月 6 日，公司 2013 年第三次临时股东大会审议同意洋浦万宝隆实业有限公司受让xxx、xxxxxxx所持有的公司的全部股份；同意洋浦赛恩特科技实业有限公司受让xxx、xxx、xxx、xx、xxxxxx所持有的公司的全部股份，同意修改公司章程。同日，洋浦万宝隆实业有限公司与xxx、xxxxxxx签署了《股权转让协议》，约定以初始出资价格购买xxx等三人的股份，洋浦赛恩特科技实业有限公司与xxx、xxx、xxx、xx、xxxx郑芳九位股东签署了《股权转让协议》，约定以初始出资价格购买上述股东的股份。
上述股份转让完成后，公司股东及其持股比例如下:
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
1 | 洋浦万宝隆实业有限公司 | 24,624.85 | 39.65 |
序号 | 股东名称 | 持股数(万股) | 持股比例(%) |
2 | 洋浦赛恩特科实业有限公司 | 24,875.15 | 40.05 |
3 | 天津亿安城市设施开发有限公司 | 12,607.90 | 20.30 |
4 | 合计 | 62,107.90 | 100.00 |
12、2013 年股份转让
2013 年 5 月 10 日，公司 2013 年第四次临时股东大会决议审议同意洋浦赛恩特科技实业有限公司将其所持公司 40.52%的股份转让给海南景申，洋浦万宝隆实业有限公司将其所持公司 39.65%的股份转让给海南景申，上述股份转让完成后，洋浦赛恩特和洋浦万宝隆不再持有公司的股份；同时，临时股东大会通过了新《景瑞地产(集团)股份有限公司章程》。根据洋浦赛恩特、洋浦万宝隆于 2013
年 5 月 15 日分别于海南景申签署的《股权转让协议》，上述股份均按照初始出资价格进行转让。
本次变更完成后，公司的股东及其持股比例如下：
序号 | 股东名称 | 出资额(万元) | 持股比例(%) |
1 | 海南景申 | 49,500.00 | 79.70 |
2 | 天津亿安 | 12,607.90 | 20.30 |
合计 | 62,107.90 | 100.00 |
13、2014 年公司类型、名称变更
2014 年 1 月 28 日，公司临时股东会决议通过，同意公司由股份有限公司变更为有限责任公司，公司名称由“景瑞地产（集团）股份有限公司”变更为“景瑞地产（集团）有限公司”，变更后的股东仍为海南景申及天津亿安。同日，公司股东会审议通过，同意设立景瑞地产（集团）有限公司。
本次变更完成后，公司的股东及其持股比例如下：
序号 | 股东名称 | 出资额(万元) | 持股比例(%) |
1 | 海南景申 | 49,500.00 | 79.70 |
2 | 天津亿安 | 12,607.90 | 20.30 |
合计 | 62,107.90 | 100.00 |
14、2016 年公司注册资本变更
2016 年 5 月 18 日，公司临时股东会决议通过，同意公司注册资本由
62107.9046 万元，增至 162107.9046 万元，增资后海南景申认缴出资额 129200 万元，出资比例为 79.70%，天津亿安认缴出资额 32907.9046 万元，出资比例为 20.30%。
本次变更完成后，公司的股东及其持股比例如下：
序号 | 股东名称 | 出资额(万元) | 持股比例(%) |
1 | 海南景申 | 129,200.00 | 79.70 |
2 | 天津亿安 | 32,907.90 | 20.30 |
合计 | 162,107.90 | 100.00 |
报告期内，发行人不存在实际控制人发生变化的情形。
报告期内，发行人未发生导致公司主营业务和经营性资产发生实质变更的重大资产购买、出售、置换情况。
截至报告期末，发行人股东情况如下：
股东名称 | 持股数(万股) | 股权比例(%) |
海南景申投资管理有限公司 | 129,200.00 | 79.70 |
天津亿安城市设施开发有限公司 | 32,907.90 | 20.30 |
合计 | 162,107.90 | 100.00 |
1、海南景申投资管理有限公司基本情况
海南景申投资管理有限公司成立于 2013 年 5 月 14 日，注册地址为xxxx
xxx 0 xxxxx 0X，xxxx 0,000 xxx，xx代表人xxx。经营范围为商业管理，物业管理，投资管理咨询，企业市场营销策划，仓储服务（危险品除外），室内外装饰装修工程，建筑装潢材料、日用百货、服装鞋帽、劳保用品、机械设备及配件的销售。（一般经营项目自主经营，许可经营项目凭相关许可证或者批准文件经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动。）
截至 2019 年末，海南景申总资产 171,134.21 万元，总负债 170,144.50 万元，所有者权益 989.70 万元，2019 年度营业收入 0 万元，净利润-1.89 万元。海南景申为投资控股公司，没有实际经营业务，其控股子公司如分配利润，直接计入投资收益，故其营业收入金额为 0 万元，上述财务数据已经审计。
2、天津亿安城市设施开发有限公司
天津亿安城市设施开发有限公司成立于 2007 年 8 月 15 日，注册地址为xx
xxxxx（xxxxx）xxx 000 x 0 x 902-B，注册资本 53,332.5 万元整，法定代表人xxx。经营范围为城市设施和市政设施的开发、建设、经营；物业管理项目；批发和零售业（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
截至 2019 年末，天津亿安总资产 147,424.35 万元，总负债 20,320.00 万元，
所有者权益 127,104.35 万元，2019 年度营业收入为 0 万元，净利润 27,265.46 万元。天津亿安为投资控股公司，没有实际经营业务，其控股子公司如分配利润，直接计入投资收益，故其营业收入金额为 0 万元，上述财务数据已经审计。
截至 2019 年末，发行人纳入合并范围内的子公司 305 家，具体情况如下表：
序 号 | 公司名称 | 注册资本 （万元） | 经营范围 | 持股 比例 | 表决权 比例 | 企业类型 |
1 | 上海翔昀房地产营销代理有限公司 | 1,000 | 房产经纪 | 100% | 100% | 有限公司 |
2 | 上海景瑞投资有限公司 | 100,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
3 | 上海丽景房地产开发有限公司 | 1,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
4 | 上海景祥置业有限公司 | 2,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
5 | 舟山景瑞置业有限公司 | 5,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
6 | 上海景瑞物业管理有限公司 | 3,000 | 物业管理 | 68% | 68% | 有限公司 |
7 | 天津景尚置业投资有限公司 | 3,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
8 | 太仓景瑞置业有限公司 | 50,060 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
序 号 | 公司名称 | 注册资本 （万元） | 经营范围 | 持股 比例 | 表决权 比例 | 企业类型 |
9 | 上海景尚置业有限公司 | 2,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
10 | 重庆景康实业有限公司 | 1,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
11 | 泰州景瑞置业有限公司 | 20,500 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
12 | 上海景锐投资有限公司 | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
13 | 湖州景尚置业有限公司 | 5,100 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
14 | 上海立臣建筑装饰工程有限公司 | 50,000 | 装修装饰 | 100% | 100% | 有限公司 |
15 | 绍兴景瑞置业有限公司 | 10,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
16 | 舟山景尚置业有限公司 | 20,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
17 | 南通景瑞置业有限公司 | 21,052 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
18 | 常州景申置业有限公司 | 8,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
19 | 常州景尚置业有限公司 | 62,000 | 房产开发 | 51% | 51% | 有限公司 |
20 | 湖州景瑞置业有限公司 | 10,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
21 | 上海华江建设发展有限公司 | 1,000 | 房产开发 | 67.50% | 67.50% | 有限公司 |
22 | 太仓景尚置业有限公司 | 15,000 | 房产开发 | 70% | 70% | 有限公司 |
23 | 上海友茂建筑材料有限公司 | 50,000 | 建材销售 | 100% | 100% | 有限公司 |
24 | 上海景瑞商业投资管理有限公司 | 200 | 投资咨询 | 100% | 100% | 有限公司 |
25 | 绍兴景祥置业有限公司 | 500 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
26 | 绍兴景康置业有限公司 | 500 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
27 | 上海诚景投资有限公司 | 4,133.52 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
28 | 诸暨景瑞置业有限公司 | 10,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
29 | 上海景秀置业发展有限公司 | 3,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
30 | 苏州景隆置业有限公司 | 61,500 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
31 | 杭州景航置业有限公司 | 10,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
32 | 上海瑞峻投资有限公司 | 1,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
33 | 上海xx投资有限公司 | 1,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
34 | 上海瑞佑投资有限公司 | 1,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
35 | 上海瑞徵投资有限公司 | 1,100 | 实业投资 | 99% | 99% | 有限公司 |
36 | 上海瑞宾投资有限公司 | 1,100 | 实业投资 | 99% | 99% | 有限公司 |
37 | 上海佳邦投资有限公司 | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
38 | 上海佳淳投资有限公司 | 10,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
39 | 上海佳赫投资有限公司 | 131.89 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
40 | 上海佳捷投资有限公司 | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
41 | 上海佳翎投资有限公司 | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
序 号 | 公司名称 | 注册资本 （万元） | 经营范围 | 持股 比例 | 表决权 比例 | 企业类型 |
42 | 上海佳慕投资有限公司 | 4,900 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
43 | 上海佳穆投资有限公司 | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
44 | 苏州璟佳投资合伙企业（有限合伙） | 1,351 | 实业投资 | 0.76% | 100% | 合伙企业 |
45 | 杭州景锐投资管理合伙企业（有限合伙） | 701 | 实业投资 | 38.09% | 100% | 合伙企业 |
46 | 重庆景腾置业有限公司 | 1,500 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
47 | 上海景申文化发展有限公司 | 5,000 | 艺术服务 | 100% | 100% | 有限公司 |
48 | 上海瑞琛投资有限公司 | 1,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
49 | 上海瑞萃投资有限公司 | 4,900 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
50 | 上海瑞旭投资有限公司 | 1,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
51 | 太仓德润投资发展有限公司 | 24,700 | 项目投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
52 | 绍兴景明置业有限公司 | 500 | 房产开发 | 51% | 51% | 有限公司 |
53 | 绍兴景湖置业有限公司 | 500 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
54 | 杭州景恒置业有限公司 | 10,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
55 | 上海xx投资有限公司 | 4,900 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
56 | 上海骁智投资有限公司 | 10 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
57 | 上海骁翼投资有限公司 | 10 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
58 | 上海骁御投资有限公司 | 10 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
59 | 上海骁欣投资有限公司 | 10 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
60 | 上海骁冠投资有限公司 | 10 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
61 | 上海骁意投资有限公司 | 10 | 实业投资 | 65% | 65% | 有限公司 |
62 | 上海骁泽投资有限公司 | 10,000 | 实业投资 | 70% | 70% | 有限公司 |
63 | 上海骁华投资有限公司 | 1,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
64 | 上海骁品投资有限公司 | 50,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
65 | 上海骁瑞投资有限公司 | 10 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
66 | 上海宇耘投资有限公司 | 500 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
67 | 上海宇阜建筑材料有限公司 | 2,000 | 装修装饰 | 100% | 100% | 有限公司 |
68 | 上海永然建筑材料有限公司 | 50,000 | 装修装饰 | 100% | 100% | 有限公司 |
69 | 上海永芮建筑材料有限公司 | 50,000 | 装修装饰 | 100% | 100% | 有限公司 |
70 | 上海宇语建筑材料有限公司 | 4,000 | 装修装饰 | 100% | 100% | 有限公司 |
71 | 绍兴xx建筑材料有限公司 | 2,000 | 装修装饰 | 100% | 100% | 有限公司 |
72 | 杭州宇语建筑材料有限公司 | 4,000 | 批发零售 | 100% | 100% | 有限公司 |
73 | 苏州载和建筑材料有限公司 | 2,000 | 装修装饰 | 100% | 100% | 有限公司 |
74 | 上海景月置业有限公司 | 8,060.75 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
序 号 | 公司名称 | 注册资本 （万元） | 经营范围 | 持股 比例 | 表决权 比例 | 企业类型 |
75 | 上海上璞股权投资基金管理中心（有限合伙） | 19,202 | 投资管理 | 100% | 100% | 合伙企业 |
76 | 台州景瑞置业有限公司 | 10,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
77 | 重庆景尚置业有限公司 | 10,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
78 | 扬州景瑞置业有限公司 | 10,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
79 | 苏州xx得贸易有限公司 | 5,000 | 产品销售 | 50% | 100% | 有限公司 |
80 | 杭州景越置业有限公司 | 10,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
81 | 上海景吉投资有限公司 | 4,900 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
82 | 上海景博投资有限公司 | 4,900 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
83 | 上海合福投资管理有限公司 | 10,000 | 投资管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
84 | 南通景尚置业有限公司 | 10,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
85 | 上海瑞岑投资有限公司 | 4,900 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
86 | 上海佳冠投资有限公司 | 3,050 | 实业投资 | 65% | 65% | 有限公司 |
87 | MODERN JUMP LIMITED | $5 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
88 | 亮珀国际有限公司 | - | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
89 | 上海瑞岑投资有限公司 | 4,900 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
90 | 杭州嘉恒房地产开发有限公司 | 500 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
91 | 南京景腾置业有限公司 | 5,110 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
92 | 宁波景煌置业有限公司 | 1,000 | 房产开发 | 51% | 51% | 有限公司 |
93 | 宁波翔竣投资有限公司 | 40,000 | 实业投资 | 51% | 51% | 有限公司 |
94 | 宁波景钧置业有限公司 | 20,000 | 房产开发 | 44% | 44% | 有限公司 |
95 | 宁波骁勇投资有限公司 | 20,000 | 实业投资 | 44% | 44% | 有限公司 |
96 | 宁波瑞策投资有限公司 | 500 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
97 | 宁波景申置业有限公司 | 3,000 | 房产开发 | 65% | 65% | 有限公司 |
98 | 上海合淳投资管理中心（有限合伙） | 3,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
99 | 上海邻加企业发展有限公司 | 500 | 技术开发 | 68% | 68% | 有限公司 |
100 | 上海邻加生活企业发展股份有限公司 | 3,000 | 产品销售 | 68% | 68% | 有限公司 |
101 | 上海灵安投资有限公司 | 10 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
102 | 上海灵蓓投资有限公司 | 4,080 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
103 | 上海灵焯投资有限公司 | 10 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
104 | 上海满景商业经营管理有限公司 | 100 | 商业经营 | 100% | 100% | 有限公司 |
105 | 上海翔友投资有限公司 | 10 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
106 | 宁波宁鋆实业投资合伙企业（有限合伙） | 928 | 实业投资 | 11.31% | 11.31% | 合伙企业 |
107 | 苏州璟恒投资管理有限公司 | 10 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
序 号 | 公司名称 | 注册资本 （万元） | 经营范围 | 持股 比例 | 表决权 比例 | 企业类型 |
108 | 苏州璟辉置业有限公司 | 60,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
109 | 苏州合岚投资合伙企业（有限合伙） | 50,001 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
110 | 苏州璟瑞置业有限公司 | 10,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
111 | 苏州璟和企业管理咨询合伙企业（有限合伙） | 2,858.80 | 实业投资 | 0.36% | 100% | 合伙企业 |
112 | 苏州璟祥投资管理有限公司 | 10 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
113 | 天津天瑞投资发展有限公司 | 3,000 | 房产开发 | 70% | 70% | 有限公司 |
114 | 无锡景瑞置业有限公司 | $7,400 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
115 | 江苏德律风物业管理有限公司 | 200 | 物业管理 | 68% | 68% | 有限公司 |
116 | 宁波景越置业有限公司 | HK$49,58 8 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
117 | 利勇集团有限公司 | - | 投资控股 | 100% | 100% | 有限公司 |
118 | 杭州景玺置业有限公司 | 500 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
119 | 利致集团有限公司 | - | 投资控股 | 100% | 100% | 有限公司 |
120 | 上海兆量广告有限公司 | 1,000 | 广告策划 | 100% | 100% | 有限公司 |
121 | 上海熠景投资管理合伙企业（有限合伙） | 2 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
122 | 上海瑞越酒店管理有限公司 | 10,000 | 酒店管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
123 | 上海申信房地产有限公司 | 1,080 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
124 | 上海优庚企业管理有限公司 | 500 | 企业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
125 | 北京景秀商业管理中心（有限合伙） | 100 | 商业管理 | 100% | 100% | 合伙企业 |
126 | 北京优钺企业管理有限公司 | 500 | 企业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
127 | 北京瑞钺酒店管理有限公司 | 500 | 酒店管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
128 | 南京景锐企业管理有限公司 | 105.2631 | 企业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
129 | 南京景坤置业有限公司 | 500 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
130 | 苏州辉略投资中心（有限合伙） | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
131 | 苏州璟俊咨询管理有限公司 | 10 | 咨询管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
132 | 苏州璟泽咨询管理有限公司 | 10 | 咨询管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
133 | 苏州璟雅咨询管理有限公司 | 10 | 咨询管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
134 | 苏州合骏投资合伙企业（有限合伙） | 20,100 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
135 | 苏州合嘉投资合伙企业（有限合伙） | 60,001 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
136 | 苏州优坤投资中心（有限合伙） | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
137 | 苏州优骏投资中心（有限合伙） | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
138 | 苏州优基投资中心（有限合伙） | 210 | 实业投资 | 50% | 100% | 合伙企业 |
139 | 苏州优特投资中心（有限合伙） | 20,150 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
序 号 | 公司名称 | 注册资本 （万元） | 经营范围 | 持股 比例 | 表决权 比例 | 企业类型 |
140 | 苏州优昊投资中心（有限合伙） | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
141 | 苏州优旺投资中心（有限合伙） | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
142 | 苏州优权投资中心（有限合伙） | 8,500 | 实业投资 | 31% | 100% | 合伙企业 |
143 | 苏州优兴投资中心（有限合伙） | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
144 | 苏州优略投资中心（有限合伙） | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
145 | 苏州优萃投资中心（有限合伙） | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
146 | xxx辰咨询管理有限公司 | 10 | 咨询管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
147 | 太仓璟誉咨询管理有限公司 | 1000 | 咨询管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
148 | 太仓璟瑕咨询管理有限公司 | 10 | 咨询管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
149 | 太仓璟睿咨询管理有限公司 | 100,000 | 咨询管理 | 30% | 100% | 有限公司 |
150 | 太仓璟腾咨询管理有限公司 | 1,100 | 咨询管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
151 | xxx涵咨询管理有限公司 | 10 | 咨询管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
152 | 太仓璟赫咨询管理有限公司 | 2,100 | 咨询管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
153 | xxx翔咨询管理有限公司 | 2,200 | 咨询管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
154 | xxx惠咨询管理有限公司 | 20,000 | 咨询管理 | 87% | 100% | 有限公司 |
155 | 太仓璟宏咨询管理有限公司 | 10 | 咨询管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
156 | 杭州xx投资管理有限公司 | 5,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
157 | 宁波景通置业有限公司 | 20,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
158 | 宁波景浩置业有限公司 | 15,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
159 | 宁波勇坤实业投资合伙企业（有限合伙） | - | 实业投资 | 2% | 100% | 合伙企业 |
160 | 宁波欢坤实业投资合伙企业（有限合伙） | 500 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
161 | 宁波飞坤实业投资合伙企业（有限合伙） | 500 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
162 | 宁波梅山保税港区景尚投资有限公司 | 10,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
163 | 宁波梅山保税港区优钺资产管理有限公司 | 10,000 | 资产管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
164 | 宁波梅山保税港区景杭投资有限公司 | 5,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
165 | 宁波梅山保税港xxx投资有限公司 | 3,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
166 | 宁波梅山保税港xxx投资有限公司 | 5,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
167 | 宁波梅山保税港区景月投资有限公司 | 10,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
168 | 宁波梅山保税港xxx投资有限公司 | 5,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
169 | 宁波梅山保税港区优爵投资中心（有限合伙） | 500 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
170 | 宁波梅山保税港区优宁投资中心（有限合伙） | 33,456.53 75 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
171 | 宁波梅山保税港区优渝投资中心（有限合伙） | 103,210 | 实业投资 | 33% | 100% | 合伙企业 |
序 号 | 公司名称 | 注册资本 （万元） | 经营范围 | 持股 比例 | 表决权 比例 | 企业类型 |
172 | 宁波梅山保税港区优津投资中心（有限合伙） | 1,100 | 实业投资 | 41% | 100% | 合伙企业 |
173 | 宁波梅山保税港区优邦投资中心（有限合伙） | 100,000 | 实业投资 | 43% | 100% | 合伙企业 |
174 | 宁波梅山保税港区优苏投资中心（有限合伙） | 15,005 | 实业投资 | 0.03% | 100% | 合伙企业 |
175 | 宁波梅山保税港区优沪投资中心（有限合伙） | 1,100 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
176 | 绍兴戈德房产信息咨询有限公司 | 1,000 | 信息咨询 | 100% | 100% | 有限公司 |
177 | 天津瑞华商业企业管理有限公司 | 1,000 | 企业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
178 | 重庆翔凤企业管理咨询合伙企业（有限合伙） | 465 | 企业管理 | 70% | 70% | 合伙企业 |
179 | 武汉xx房地产投资有限公司 | 100,300 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
180 | 武汉市瑞宁房地产投资有限公司 | 1,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
181 | 武汉市瑞秀房地产投资有限公司 | 1,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
182 | 上海蕴景实业有限公司 | 15,940.02 | 技术开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
183 | 武汉瑞乾商务咨询有限公司 | 100,000 | 商务咨询 | 60% | 60% | 有限公司 |
184 | 武汉盈锦嘉园房地产开发有限公司 | 6,000 | 房产开发 | 40% | 40% | 有限公司 |
185 | 杭州景祺企业管理咨询有限公司 | 33,000 | 企业管理 | 60% | 60% | 有限公司 |
186 | 杭州瑞梦酒店管理有限公司 | 1,000 | 酒店管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
187 | 宁波景玺置业有限公司 | 500 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
188 | 宁波翔鑫投资有限公司 | 500 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
189 | 南京乾程企业管理咨询中心（有限合伙） | 535 | 管理咨询 | 1.87% | 100% | 合伙企业 |
190 | 上海瑞策投资有限公司 | 10,315.50 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
191 | 杭州景程置业有限公司 | 500 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
192 | 上海景兵企业管理合伙企业（有限合伙） | 560.75 | 企业管理 | 2% | 100% | 合伙企业 |
193 | 北京景弘酒店管理有限公司 | 10,000 | 酒店管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
194 | 北京天安华峰旅游投资有限责任公司 | 5,026.15 | 旅游投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
195 | 北京中关信苑企业管理有限公司 | 1,000 | 企业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
196 | 北京中xxx企业管理有限公司 | 1,000 | 企业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
197 | 杭州景胜置业有限公司 | 33,000 | 房产开发 | 60% | 60% | 有限公司 |
198 | 杭州骁策企业管理咨询有限公司 | 100 | 管理咨询 | 100% | 100% | 有限公司 |
199 | 杭州骁腾企业管理咨询有限公司 | 100 | 管理咨询 | 100% | 100% | 有限公司 |
200 | 杭州骁越企业管理咨询有限公司 | 100 | 管理咨询 | 100% | 100% | 有限公司 |
201 | 宁波梅山保税港区景承投资管理有限公司 | 3,000 | 投资管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
202 | 宁波梅山保税港xxx投资管理有限公司 | 3,000 | 投资管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
203 | 宁波梅山保税港xxx投资管理有限公司 | 3,000 | 投资管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
204 | 宁波梅山保税港区怡然投资有限公司 | 1,000 | 投资管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
序 号 | 公司名称 | 注册资本 （万元） | 经营范围 | 持股 比例 | 表决权 比例 | 企业类型 |
205 | 上海晷翠信息咨询有限公司 | 100,000 | 信息咨询 | 30% | 100% | 有限公司 |
206 | 上海赫界置业有限公司 | 7,900 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
207 | 上海璟樘企业管理有限责任公司 | 1,000 | 企业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
208 | 上海璟信企业管理有限责任公司 | 1,000 | 企业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
209 | 上海璟域丰企业管理有限公司 | 4,000 | 企业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
210 | 上海锴益置业有限公司 | 100 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
211 | 上海瑞秀然企业管理有限责任公司 | 100 | 企业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
212 | 上海申实置业有限公司 | 1,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
213 | 上海燊冉商务咨询有限公司 | 100,000 | 商务咨询 | 30% | 100% | 有限公司 |
214 | 上海腾景置业有限公司 | 1,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
215 | 上海煊耀企业管理咨询有限公司 | 10 | 管理咨询 | 100% | 100% | 有限公司 |
216 | 上海垚克置业有限公司 | 13,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
217 | 上海翊瑞房地产信息咨询有限公司 | 10 | 信息咨询 | 100% | 100% | 有限公司 |
218 | 上海悦樘企业管理咨询有限公司 | 1000 | 管理咨询 | 100% | 100% | 有限公司 |
219 | 台州市正黄置业有限公司 | 30,400 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
220 | 天津瑞澄商业管理有限公司 | 5,783 | 商业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
221 | 天津瑞东商业管理有限公司 | 1,000 | 商业管理 | 48% | 100% | 有限公司 |
222 | 天津瑞浩商业管理有限公司 | 1,000 | 商业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
223 | 天津瑞泓商业管理有限公司 | 1,000 | 商业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
224 | 天津瑞华房地产开发有限责任公司 | 3,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
225 | 天津瑞骏商业管理有限公司 | 33,700 | 商业管理 | 24% | 100% | 有限公司 |
226 | 天津瑞盛房地产开发有限公司 | 3,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
227 | 天津瑞腾商业管理有限公司 | 1,000 | 商业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
228 | 天津瑞欣商业管理有限公司 | 1,000 | 商业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
229 | 天津瑞旭商业管理有限公司 | 13,760 | 商业管理 | 45% | 100% | 有限公司 |
230 | 天津瑞元商业管理有限公司 | 4,945 | 商业管理 | 55.70% | 55.70% | 有限公司 |
231 | 天津瑞园景观工程有限公司 | 1,000 | 装修装饰 | 100% | 100% | 有限公司 |
232 | 天津瑞悦商业管理有限公司 | 32,000 | 商业管理 | 45% | 100% | 有限公司 |
233 | 武汉瑞允房地产开发有限责任公司 | 1,000 | 房产开发 | 60% | 60% | 有限公司 |
234 | 武汉衍琢装饰工程有限公司 | 2,000 | 装修装饰 | 40% | 40% | 有限公司 |
235 | 长兴骁昀营销策划有限公司 | 100 | 营销策划 | 100% | 100% | 有限公司 |
236 | 中法文产置业（武汉）有限公司 | 5,500 | 房产开发 | 90% | 90% | 有限公司 |
237 | 杭州景瑞物业管理有限公司 | 500 | 物业管理 | 68% | 68% | 有限公司 |
序 号 | 公司名称 | 注册资本 （万元） | 经营范围 | 持股 比例 | 表决权 比例 | 企业类型 |
238 | 上海泺镐企业管理咨询有限公司 | 50 | 物业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
239 | 上海山鼎物业管理有限公司 | 100 | 物业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
240 | 上海偲邑物业管理有限公司 | 50 | 物业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
241 | 上海偲莜物业管理有限公司 | 50 | 物业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
242 | 上海偲喆物业管理有限公司 | 50 | 物业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
243 | 上海昫垚物业管理有限公司 | 50 | 物业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
244 | 上海昫晔物业管理有限公司 | 50 | 物业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
245 | 上海烜潆物业管理有限公司 | 50 | 物业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
246 | 上海翊晅物业管理有限公司 | 50 | 物业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
247 | 上海熠晟物业管理有限公司 | 50 | 物业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
248 | 浙江国都物业管理发展有限公司 | 1,000 | 物业管理 | 68% | 68% | 有限公司 |
249 | 杭州景秀投资管理合伙企业（有限合伙） | 100.2501 | 投资管理 | 9.98% | 100% | 合伙企业 |
250 | 南京骁瑞企业管理咨询中心（有限合伙） | 110 | 管理咨询 | 9.09% | 100% | 合伙企业 |
251 | 宁波骁北实业投资合伙企业（有限合伙） | 500 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
252 | 宁波骁行企业管理咨询合伙企业（有限合伙） | 100 | 管理咨询 | 100% | 100% | 合伙企业 |
253 | 宁波骁宁实业投资合伙企业（有限合伙） | 909.5 | 实业投资 | 1.10% | 100% | 合伙企业 |
254 | 宁波骁荣企业管理咨询合伙企业（有限合伙） | 232.25 | 管理咨询 | 4.31% | 100% | 合伙企业 |
255 | 苏州合珏投资中心（有限合伙） | 10,001 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
256 | xxx天商务咨询合伙企业（有限合伙） | 144.5 | 商业咨询 | 0% | 100% | 合伙企业 |
257 | 天津瑞涛商业管理合伙企业（有限合伙） | - | 商业管理 | 100% | 100% | 合伙企业 |
258 | 天津瑞投商业管理合伙企业（有限合伙） | - | 商业管理 | 100% | 100% | 合伙企业 |
259 | 武汉瑞钧房地产投资合伙企业（有限合伙） | 100 | 房产经纪 | 100% | 100% | 合伙企业 |
260 | 武汉瑞胤房地产投资合伙企业（有限合伙） | 100 | 房产经纪 | 100% | 100% | 合伙企业 |
261 | 长兴景锐企业管理咨询合伙企业（有限合伙） | 10 | 管理咨询 | 100% | 100% | 合伙企业 |
262 | 优钺景夏 | 10,680 | - | 100% | 100% | 契约式基金 |
263 | 宁波海港城物业管理有限公司 | 100 | 物业管理 | 50% | 50% | 有限公司 |
264 | 上海恒禧软件科技有限公司 | 100 | 软件开发 | 68% | 68% | 有限公司 |
265 | 宁波景清置业有限公司 | 1,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
266 | 宁波翔景投资有限公司 | 20,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
267 | 宁波翔岭投资有限公司 | 500 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
268 | 宁波骁瑞投资合伙企业（有限合伙） | 1,090.2 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
269 | 北京景业商业管理中心（有限合伙） | 100 | 商业管理 | 100% | 100% | 合伙企业 |
270 | 北京景泰商业管理中心（有限合伙） | 9,999 | 商业管理 | 100% | 100% | 合伙企业 |
序 号 | 公司名称 | 注册资本 （万元） | 经营范围 | 持股 比例 | 表决权 比例 | 企业类型 |
271 | 南京景晟置业有限公司 | 1,000 | 房产开发 | 46% | 51% | 有限公司 |
272 | 南京乾程置业有限公司 | 23,000 | 房产开发 | 100% | 100% | 有限公司 |
273 | 上海领坤管理咨询合伙企业（有限合伙） | 100 | 管理咨询 | 100% | 100% | 合伙企业 |
274 | 苏州铂昊投资中心（有限合伙） | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
275 | 苏州xx投资中心（有限合伙） | 100 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
276 | 杭州xx投资管理合伙企业（有限合伙） | 315.5 | 投资管理 | 100% | 100% | 合伙企业 |
277 | 宁波景心置业有限公司 | 122,232 | 房产开发 | 38% | 51% | 有限公司 |
278 | 宁波翔雍实业投资有限公司 | 500 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
279 | 宁波翔严实业投资有限公司 | 500 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
280 | 宁波翔章实业投资有限公司 | 500 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
281 | xxx铮实业投资有限公司 | 1,000 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
282 | 宁波翔栋实业投资有限公司 | 500 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
283 | 宁波翔磊实业投资有限公司 | 500 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
284 | 宁波翔巍实业投资有限公司 | 152,790 | 实业投资 | 38% | 51% | 有限公司 |
285 | 天津瑞佑商业企业管理有限公司 | 1,000 | 企业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
286 | 天津瑞合商业企业管理有限公司 | 1,000 | 企业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
287 | 天津骁泽企业管理咨询中心（普通合伙） | - | 管理咨询 | 100% | 100% | 合伙企业 |
288 | 天津瑞骏房地产开发有限责任公司 | 33,700 | 房产开发 | 24% | 100% | 有限公司 |
289 | 宁波景瑞物业管理有限公司 | 500 | 物业管理 | 68% | 68% | 有限公司 |
290 | 杭州景申企业管理咨询合伙企业（有限合伙） | 10 | 管理咨询 | 100% | 100% | 合伙企业 |
291 | 南京骁景企业管理咨询中心（有限合伙） | 10 | 管理咨询 | 100% | 100% | 合伙企业 |
292 | 南京骁盛企业管理咨询中心（有限合伙） | 10 | 管理咨询 | 100% | 100% | 合伙企业 |
293 | 宁波骁洪企业管理咨询合伙企业（有限合伙） | 300.25 | 管理咨询 | 100% | 100% | 合伙企业 |
294 | xxxx投资合伙企业（有限合伙） | 1,025 | 实业投资 | 100% | 100% | 合伙企业 |
295 | 合淳景秦基金 | - | 股权投资 | 59% | 100% | 契约式基金 |
296 | 天津瑞楷商业管理有限公司 | 26,600 | 商业管理 | 68% | 100% | 有限公司 |
297 | 天津瑞杰商业管理有限公司 | 19,635 | 商业管理 | 48% | 100% | 有限公司 |
298 | 杭州销颖房地产开发有限公司 | 3,000 | 房产开发 | 50% | 100% | 有限公司 |
299 | 上海悦瑕企业管理有限责任公司 | 1,000 | 企业管理 | 100% | 100% | 有限公司 |
300 | 上海隽誉房地产开发有限公司 | 35,000 | 房产开发 | 51% | 51% | 有限公司 |
301 | 杭州隽恒置业有限公司 | 35,000 | 房产开发 | 51% | 51% | 有限公司 |
302 | 武汉瑞毅弘发房地产开发有限公司 | 1,000 | 房产开发 | 30% | 60% | 有限公司 |
303 | 上海佳灿投资有限公司 | 4,900 | 实业投资 | 100% | 100% | 有限公司 |
序 号 | 公司名称 | 注册资本 （万元） | 经营范围 | 持股 比例 | 表决权 比例 | 企业类型 |
304 | 常州璟阳企业管理咨询合伙企业（有限合伙） | 10 | 管理咨询 | 100% | 100% | 合伙企业 |
305 | 常州璟耀企业管理咨询合伙企业（有限合伙） | 10 | 管理咨询 | 100% | 100% | 合伙企业 |
截至 2019 年末，发行人联营或合营企业共 20 家，情况如下：
序号 | 合营企业或联营企业名称 | 注册地 | 经营范围 | 持股比例（%） |
1 | 宁波荣安教育投资管理有限公司 | 浙江 | 教育项目投资 | 25.00 |
2 | 宁波佳穆投资有限公司 | 浙江 | 实业投资 | 40.00 |
3 | 苏州领瑞置业有限公司 | 江苏 | 房产开发 | 50.00 |
4 | 苏州xx置业有限公司 | 江苏 | 房产开发 | 50.00 |
5 | 常熟志诚房地产开发有限公司 | 江苏 | 房产开发 | 25.00 |
6 | 宁波景丰置业有限公司 | 浙江 | 房产开发 | 50.00 |
7 | 南京彩程置业有限公司 | 江苏 | 房产开发 | 50.00 |
8 | 南京裕宁置业有限公司 | 江苏 | 房产开发 | 17.00 |
9 | 领途教育咨询（北京）有限公司 | 北京 | 技术开发 | 20.00 |
10 | 上海办伴科技发展有限公司 | 上海 | 技术开发 | 13.29 |
11 | 常熟辉煌置业有限公司 | 江苏 | 房产开发 | 25.00 |
12 | 常熟骏淳贸易有限公司 | 江苏 | 房产开发 | 33.00 |
13 | 南京善盛房地产开发有限公司 | 江苏 | 房产开发 | 19.75 |
14 | 上海品宅装饰科技有限公司 | 上海 | 装修装饰 | 34.00 |
15 | 天津欣碧房地产开发有限公司 | 天津 | 房产开发 | 20.00 |
16 | 阳菱光辉（天津）房地产开发有 限公司 | 天津 | 房产开发 | 49.00 |
17 | 南京悦盛房地产开发有限公司 | 江苏 | 房产开发 | 30.00 |
18 | 天津旭明房地产开发有限公司 | 天津 | 房产开发 | 50.00 |
19 | 天津瑞辉商业管理有限公司 | 天津 | 实业投资 | 49.00 |
20 | 上海微束信息科技有限公司 | 上海 | 技术开发 | 33.00 |
发行人主要子公司基本情况和经营情况如下：
1、上海景瑞投资有限公司
公司名称：上海景瑞投资有限公司
企业性质：有限责任公司法定代表人：xxx
注册资本：100,000 万元人民币成立日期：2003 年 7 月 22 日
公司地址：上海市嘉定区汇富路 1058 号 2 幢 2 层 205 室
经营范围：实业投资。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
上海景瑞投资有限公司最近一年主要财务数据如下：
单位：万元
项目 | 2019 年末 |
总资产 | 720,387.83 |
总负债 | 671,314.03 |
所有者权益 | 49,073.80 |
项目 | 2019 年度 |
营业收入 | - |
营业成本 | - |
净利润 | 28,209.25 |
2、杭州景程置业有限公司
公司名称：杭州景程置业有限公司
企业性质：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）法定代表人：xxx
注册资本：70,000 万元人民币成立日期：2016 年 5 月 18 日
公司地址：xx区宁围街道市心北路 857 号 221-1 室经营范围：房地产开发经营
杭州景程置业有限公司最近一年主要财务数据如下：
单位：万元
项目 | 2019 年末 |
总资产 | 64,227.24 |
总负债 | 22,523.29 |
所有者权益 | 41,703.95 |
项目 | 2019 年度 |
营业收入 | 32,439.38 |
营业成本 | 18,453.59 |
净利润 | 10,896.08 |
3、宁波景申置业有限公司
公司名称：宁波景申置业有限公司
企业性质：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）法定代表人：xx
注册资本：3,000 万元人民币成立日期：2018 年 4 月 2 日
公司地址：宁波市鄞州区江东北路 435 号 004 幢(15-1)宁波和丰创意广场创庭楼(1505-3)
经营范围：房地产开发、经营。
宁波景申置业有限公司最近一年主要财务数据如下：
单位：万元
项目 | 2019 年末 |
总资产 | 46,080.37 |
总负债 | 25,463.67 |
所有者权益 | 20,616.70 |
项目 | 2019 年度 |
营业收入 | 30,419.02 |
营业成本 | 22,062.52 |
净利润 | 5,179.06 |
4、北京景秀商业管理中心(有限合伙)
公司名称：北京景秀商业管理中心(有限合伙)企业性质：有限合伙企业
注册资本：100 万元人民币 核准日期：2018 年 5 月 29 日
公司地址：北京市朝阳区东三环中路 39 号院 17 号楼 5 层 602
经营范围：企业管理;企业管理咨询；出租商业用房；组织文化艺术交流活动
（不含演出）；销售工艺品；体育场馆经营；销售食品。（下期出资时间为 2037
年 12 月 01 日；企业依法自主选择经营项目,开展经营活动；销售食品、体育场馆经营以及依法须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动;不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
北京景秀商业管理中心(有限合伙)最近一年主要财务数据如下：
单位：万元
项目 | 2019 年末 |
总资产 | 170,806.30 |
总负债 | 115,557.47 |
所有者权益 | 55,248.83 |
项目 | 2019 年度 |
营业收入 | 4,777.57 |
营业成本 | 1,190.53 |
净利润 | 14,881.05 |
发行人实际控制人为xx先生和xxx先生。xx先生和xxx先生通过其控制的香港联交所上市公司景瑞控股有限公司（00000.XX）控制发行人，截至 2020 年 9 月末，二者合计持有景瑞控股 67.18%的股份，并通过缔结一致行动协
议保持在景瑞控股股东会、董事局上一致行动。截至 2020 年 9 月末，发行人实际控制人持有的发行人股权不存在被质押、冻结和权属纠纷的情况。
截至 2020 年 9 月末，发行人与实际控制人及各级股东之间的股权及控制关
系如下图所示：
发行人控股股东为海南景申投资管理有限公司，持有发行人 129,200.00 万股，占发行人股权比例的 79.70%，海南景申基本情况参见本次债券募集说明书 “第六节 发行人基本情况”之“一、公司概况”之“（五）股本总额及股东持股情况”的相关内容。
截至 2020 年 9 月末，发行人控股股东持有的发行人股权不存在被质押、冻结和权属纠纷的情况。
公司英文名称：Jingrui Holdings Limited
公司中文名称：景瑞控股有限公司
注册地址：190 Elgin Avenue Xxxxxx Town Grand Cayman KY1-9005 Cayman
Islands
注册资本：100,000,000 美元成立时间：2013 年 3 月 7 日
办公地址：上海市长宁区淞虹路 207 号明基商务广场B 座 8 层经营范围：房地产项目开发、投资及物业管理。
基本介绍：景瑞控股于 1993 年成立于上海。2013 年 10 月 31 日，景瑞控股在香港联交所成功上市（股票代码：00000.XX）。
按照合并的财务口径，截至 2019 年末，景瑞控股的总资产为 5,236,318.90 万
元，总负债为 4,325,643.90 万元，所有者权益为 910,675.00 万元；2019 年度，实
现营业收入 1,127,583.00 万元，净利润 103,191.90 万元。
发行人的实际控制人为xx先生和xxxxx。xx先生和xxx先生通过缔结一致行动协议保持在景瑞控股股东会、董事局上一致行动。
xx先生，圣基茨和尼xx国籍，1969 年 5 月 17 日出生，复旦大学高级工商管理硕士学位。现任景瑞控股董事局联席主席。
陈新戈先生，圣基茨和尼xx国籍，1969 年 4 月 7 日出生，长江商学院高级工商管理硕士学位。现任景瑞控股董事局联席主席。
xx先生与xxxxx二人共同负责管理监督公司的日常运营、战略方向和业务发展。
截至 2020 年 9 月 30 日，实际控制人xx先生、xxxxx通过xx先生 100%持有的 Beyond Wisdom Limited、xxxxx 100%持有的 Sunny Xxxx International Limited 以及xxx先生直接持股控制景瑞控股有限公司及其控制的其他企业。
Beyond Wisdom Limited、Sunny Xxxx International Limited 直接控制的企业如
下：
公司 | 注册地 | 注册/成立日期 | 注册资本 | 持股比例 | 主要业务 |
景瑞控股 | 开曼群岛 | 2013 年 3 月 7 日 | 1 亿美元 | 67.18% | 投资控股 |
注：含xxx新生直接持有景瑞控股的 0.02%股权
景瑞控股直接控制的企业如下：
公司 | 注册地 | 注册/成立日期 | 注册资本 | 持股比 例 | 主要业务 |
Natural Apex Limited | 英属维尔 京群岛 | 2013 年 1 月 9 日 | 50,000 美元 | 100.00% | 投资控股 |
Natural Apex Limited 直接控制的企业如下：
公司 | 注册地 | 成立日期 | 注册资本 | 持股比例 | 主要业务 |
Decent Pillar Limited | 英属维尔京群岛 | 2013 年 10 月 22 日 | 50,000 美元 | 100.00% | 投资控股 |
Faithful Gem Limited | 英属维尔京群岛 | 2013 年 9 月 8 日 | 50,000 美元 | 100.00% | 投资控股 |
Gladly Sheen Limited | 英属维尔京群岛 | 2013 年 10 月 8 日 | 50,000 美元 | 100.00% | 投资控股 |
Joyful Dawn Limited | 英属维尔京群岛 | 2013 年 10 月 22 日 | 50,000 美元 | 100.00% | 投资控股 |
Model Sheen Limited | 英属维尔京群岛 | 2013 年 10 月 8 日 | 50,000 美元 | 100.00% | 投资控股 |
Sound Pillar Limited | 英属维尔京群岛 | 2013 年 10 月 18 日 | 50,000 美元 | 100.00% | 投资控股 |
Sheeny Blaze Limited | 英属维尔京群岛 | 2013 年 10 月 8 日 | 50,000 美元 | 100.00% | 投资控股 |
Sheeny Bright Limited | 英属维尔京群岛 | 2013 年 10 月 8 日 | 50,000 美元 | 100.00% | 投资控股 |
Model Wealth Limited | 英属维尔京群岛 | 2013 年 10 月 22 日 | 50,000 美元 | 100.00% | 投资控股 |
Sincere Paragon Limited | 香港 | 2013 年 2 月 5 日 | 380,000 港币 | 100.00% | 投资控股 |
Jingrui HK Holdings Limited | 香港 | 2007 年 6 月 11 日 | 10 美元 | 100.00% | 投资控股 |
Property sky limited | 英属维尔京群岛 | 2010 年 6 月 8 日 | 2 美元 | 100.00% | 投资控股 |
新加坡xxx国际投资私人有限公司 | 新加坡 | 1986 年 10 月 24 日 | 普通股 1,5493,000 新币 优先股 2,000,000 新 币 | 100.00% | 投资控股 |
天伦财富香港有限公 司 | 香港 | 2009 年 2 月 9 日 | 10,000 港币 | 100.00% | 投资控股 |
Tran Star Ventures Limited | 香港 | 2015 年 12 月 30 日 | 100 港币 | 100.00% | 投资控股 |
实际控制人除上述投资企业外，无其他对外投资情况。
发行人现任董事、监事及高级管理人员基本情况如下：
姓名 | 职务 | 性别 | 任职期限 | 2020 年 9 月末持有 公司股权情况 |
xxx | 执行董事 | 男 | 2018/11/26至2021/11/25 | 无 |
xxx | 监事 | 女 | 2020/01/28至2023/0127 | 无 |
xxx | x经理 | 男 | 2018/07/01至2021/06/30 | 无 |
xx | 财务总监 | 男 | 2018/07/01至2021/06/30 | 无 |
1、执行董事简历
xxxxx，1974 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士学历。1998年 8 月至 2001 年 2 月，于大众集团浦南分公司任总经理助理；2001 年 3 月至
2015 年 2 月，xxx地产任人力行政总监；2015 年 3 月至 11 月，xxx地产担任副总经理，2015 年 11 月至今任执行董事。
2、监事简历
xxx女士，1981 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士学历。2004年 11 月至今，xxx地产任法务主管、法务经理、高级法务经理；2013 年 6 月至今，xxx地产监事；2017 年 6 月至今，同时任职景瑞控股高管（秘书）。
3、高级管理人员简历
（1）xxxxx，执行董事，2018 年 7 月至今，xxx地产任执行董事兼任总经理，具体简历见上；
（2）xx先生，1978 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士学历，注册会计师。曾任职世界 500 强国有集团企业及禹洲地产高管，2018 年 7 月担任景瑞地产财务总监。
截至 2020 年 9 月末，发行人董事、监事、高级管理人员在其他单位的主要任职情况如下表所示：
人员 | 单位 | 职务 | 是否为关联方 |
xxx | 海南景申投资管理有限公司 | 执行董事兼总经理 | 是 |
海南景尚商业管理有限公司 | 执行董事兼总经理 | 是 | |
天津亿安城市设施开发有限公司 | 执行董事兼总经理 | 是 | |
xxx | xxx尚置业有限公司 | 监事 | 是 |
舟山景瑞置业有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波景越置业有限公司 | 监事 | 是 | |
重庆景尚置业有限公司 | 监事 | 是 | |
重庆景腾置业有限公司 | 监事 | 是 | |
权益城市设施开发（天津）有限公司 | 监事 | 是 | |
天津亿安城市设施开发有限公司 | 监事 | 是 | |
上海华江建设发展有限公司 | 监事 | 是 | |
上海立臣建筑装饰工程有限公司 | 监事 | 是 | |
上海永芮建筑材料有限公司 | 监事 | 是 | |
海南景申投资管理有限公司 | 监事 | 是 | |
上海永然建筑材料有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波景瑞置业有限公司 | 监事 | 是 | |
海南景尚商业管理有限公司 | 监事 | 是 | |
苏州xx得贸易有限公司 | 监事 | 是 | |
上海宇阜建筑材料有限公司 | 监事 | 是 | |
上海合福投资管理有限公司 | 监事 | 是 | |
上海骁泽投资有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波瑞策投资有限公司 | 监事 | 是 | |
上海宇耘投资有限公司 | 监事 | 是 | |
绍兴恒鹏建筑材料有限公司 | 监事 | 是 | |
诸暨景祥置业有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波景玺置业有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波翔鑫投资有限公司 | 监事 | 是 | |
南京景湖置业有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波翔岭投资有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波翔景投资有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波梅山保税港区景尚投资有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波梅山保税港区优钺资产管理有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波梅山保税港区景杭投资有限公司 | 监事 | 是 |
人员 | 单位 | 职务 | 是否为关联方 |
宁波梅山保税港xxx投资有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波梅山保税港区景月投资有限公司 | 监事 | 是 | |
上海骁阜市场营销策划有限公司 | 监事 | 否 | |
杭州xx投资管理有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波梅山保税港xxx投资有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波梅山保税港xxx投资有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波翔严实业投资有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波翔栋实业投资有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波翔章实业投资有限公司 | 监事 | 是 | |
xxx雍实业投资有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波翔磊实业投资有限公司 | 监事 | 是 | |
上海腾景置业有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波景腾房产咨询有限公司 | 监事 | 是 | |
xxxx置业有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波景清置业有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波梅山保税港xxx投资管理有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波梅山保税港xxx投资管理有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波梅山保税港区景承投资管理有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波梅山保税港区锴瑞投资管理有限公司 | 监事 | 否 | |
宁波梅山保税港区怡然投资有限公司 | 监事 | 是 | |
北京景升酒店管理有限公司 | 监事 | 是 | |
北京景平酒店管理有限公司 | 监事 | 是 | |
北京弘景瑞越酒店管理有限公司 | 监事 | 是 | |
北京景硕酒店管理有限公司 | 监事 | 是 | |
北京景悦酒店管理有限公司 | 监事 | 是 | |
北京景慕酒店管理有限公司 | 监事 | 是 | |
深圳瑞成企业管理有限责任公司 | 监事 | 是 | |
南京瑞梦企业管理有限公司 | 监事 | 是 | |
宁波梅山保税港区璟程企业管理咨询有限 公司 | 监事 | 是 | |
广州瑞域企业管理有限责任公司 | 监事 | 是 | |
成都景和企业管理有限责任公司 | 监事 | 是 | |
广州瑞成企业管理有限责任公司 | 监事 | 是 | |
杭州景梦企业管理有限责任公司 | 监事 | 是 |
人员 | 单位 | 职务 | 是否为关联方 |
上海锴景实业有限责任公司 | 监事 | 否 | |
苏州璟凯梦企业管理咨询有限公司 | 监事 | 是 | |
上海xx实业有限责任公司 | 监事 | 否 | |
杭州景域企业管理有限责任公司 | 监事 | 是 | |
xx | xxxx保税港区景尚投资有限公司 | 执行董事兼总经理 | 是 |
宁波梅山保税港区景杭投资有限公司 | 执行董事兼总经理 | 是 | |
宁波梅山保税港xxx投资有限公司 | 执行董事兼总经理 | 是 | |
宁波梅山保税港区景月投资有限公司 | 执行董事兼总经理 | 是 | |
宁波梅山保税港xxx投资有限公司 | 执行董事兼总经理 | 是 | |
上海优庚企业管理有限公司 | 执行董事 | 是 | |
宁波梅山保税港xxx投资有限公司 | 执行董事兼总经理 | 是 | |
北京优钺企业管理有限公司 | 执行董事兼总经理 | 是 | |
宁波梅山保税港xxx投资管理有限公司 | 执行董事兼总经理 | 是 | |
宁波梅山保税港区景承投资管理有限公司 | 总经理 | 是 |
（四）发行人董事、监事、高级管理人员持有发行人股份和债券的情况
截至本次债券募集说明书出具之日，发行人现任董事、监事、高级管理人员持有发行人股份情况如下：
姓名 | 职务 | 持有股份（权）情况 | 占发行人股权比例 |
xxx | 执行董事、总经理 | 持有景瑞控股844,738股 | 0.05% |
xxx | 监事 | 持有景瑞控股310,828股 | 0.02% |
xx | 财务总监 | 持有景瑞控股1,072,000股 | 0.07% |
合计 | - | - | 0.14% |
除上述情形外,发行人现任董事、监事、高级管理人员不存在持有发行人股份或债券的情况。
发行人董事、监事、高级管理人员最近三年内不存在违法违规及受处罚的情况。发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的相关规定。
发行人主营业务为房地产项目的开发、销售及运营，在中国房地产业协会公布的《2020 年中国房地产开发企业 500 强测评研究报告》中位列第 63 位，是中国长江三角区域领先的住宅物业开发商之一，目前业务版图已全方位覆盖长三角地区的上海、苏州、杭州、宁波和南京等一、二线城市，并已完成对中国四大直辖市的战略布局。发行人房地产业务聚焦一二线核心城市与都市圈，最近三年一二线城市售房收入占比均超 95%。发行人房地产项目的产品类型主要为中小户型，客户多为刚需和刚需改善型，从而较好的保证了项目的去化水平。
发行人，以“轻资产、精细化、重运营”为方向，在原有地产开发的基础上，贯通地产上下游产业链，整合行业生态圈资源，通过轻资运营和客户价值设计，从传统开发商向以地产为主的资产管理服务商转型，并形成了房地产开发、不动产经营、物业服务、地产基金和关联产业投资五大业态板块。
1、主营业务构成情况
发行人主营业务收入主要由售房、房租、物业管理、装修和其他构成。其中售房收入系公司收入的主要来源，房租、物业管理、装修和其他业务占比相对较小。报告期内，发行人各业务板块收入情况如下表所示：
单位：万元
业务板块 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 | ||||
主营业务 收入 | 占比 | 主营业务 收入 | 占比 | 主营业务 收入 | 占比 | 主营业务 收入 | 占比 | |
售房 | 714,948.32 | 90.80% | 1,104,202.56 | 91.83% | 930,153.95 | 92.44% | 1,553,624.58 | 97.84% |
房租 | 17,979.94 | 2.28% | 20,245.10 | 1.68% | 9,427.40 | 0.94% | 4,790.80 | 0.30% |
物业管理 | 33,006.01 | 4.19% | 45,179.27 | 3.76% | 40,098.77 | 3.98% | 27,425.42 | 1.73% |
装修 | 2,981.14 | 0.38% | 10,684.58 | 0.89% | 8,553.19 | 0.85% | 70.19 | 0.00% |
其他 | 18,463.19 | 2.34% | 22,110.75 | 1.84% | 18,018.96 | 1.79% | 2,040.02 | 0.13% |
综合 | 787,378.60 | 100.00% | 1,202,422.27 | 100.00% | 1,006,252.28 | 100.00% | 1,587,950.99 | 100.00% |
从主营业务构成上看，发行人的售房业务收入是其最主要的收入来源，报告
期内各期收入占比均在 90%以上。2017 年、2018 年、2019 年及 2020 年 1-9 月，发行人售房业务收入分别为 1,553,624.58 万元、930,153.95 万元、1,104,202.56 万元及 714,948.32 万元。2018 年发行人售房收入较 2017 年下降 623,470.63 万元，
一方面是由于 2018 年发行人转型升级使得合作项目增加，合并范围内的项目及
营业收入有所减少，另一方面是由于发行人 2017 年投入较多自有资金购入自持
物业导致当年投入房地产开发的资金有所下降，影响了 2018 年的房地产项目存货储备，此后发行人不再对不动产业务增加自有资金投入，2018 年至今，发行人售房业务收入保持了平稳增长的良好态势。
发行人的其他主营业务包括房租、物业管理、装修和其他，收入合计占比不超过营业收入的 10%，上述业务收入在报告期内均保持了良好的增长，主要系发行人践行大资管转型战略，自持了较多一二线城市投资物业，并对外输出物业管理，同时提供装修等增值服务所带来的收入。
（1）售房业务
①销售及收入情况
发行人售房业务收入及销售情况总体较为稳定。合同销售方面，报告期内，发行人合同销售面积分别为 100.63 万平方米、107.88 万平方米、120.64 万平方米和 70.20 万平方米，合同销售金额分别为 178.77 亿元、231.64 亿元、249.23 亿元和 156.38 亿元，最近三年发行人合同销售金额逐年增加。报告期内，发行人合
同销售均价分别为 1.78 万元/平方米、2.15 万元/平方米、2.07 万元/平方米和 2.23
万元/平方米。
结转收入方面，报告期内，发行人售房收入分别为 1,553,624.58 万元、
930,153.95 万元、1,104,202.56 万元和 714,948.32 万元，分别占发行人收入的
97.84%、92.44%、91.83%和 90.80%。
单位：亿元、万平方米、元/平方米
项目 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 |
合同销售金额 | 156.38 | 249.23 | 231.64 | 178.77 |
合同销售面积 | 70.20 | 120.64 | 107.88 | 100.63 |
平均销售价格 | 22,276.35 | 20,658.99 | 21,472.01 | 17,765.08 |
结转面积 | 30.65 | 56.84 | 89.03 | 119.03 |
项目 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 |
结转收入 | 71.49 | 114.42 | 93.02 | 155.36 |
平均结转价格 | 23,323.63 | 20,130.19 | 10,448.16 | 13,052.17 |
注：合同销售金额和合同销售面积为发行人非权益全口径统计数据（含全部自有和合作项目）。
结转收入的区域分布上，发行人售房收入主要集中在杭州、绍兴、苏州、宁波、南通、上海、南京等长三角城市。报告期内，发行人一二线城市售房业务收入占比合计分别达到 97.91%、99.12%、99.55%以及 92.49%。报告期内，发行人售房业务收入区域分布情况如下：
单位：万元、%
城市等线 | 所在划分 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 | ||||
收入 | 占比 | 收入 | 占比 | 收入 | 占比 | 收入 | 占比 | ||
一线 | 上海 | 144,365.49 | 20.19 | 76,896.77 | 6.97 | 40,577.20 | 4.36 | 103,809.67 | 6.68 |
一线城市小计 | 144,365.49 | 20.19 | 76,896.77 | 6.97 | 40,577.20 | 4.36 | 103,809.67 | 6.68 | |
二线 | 杭州 | 248,126.27 | 34.71 | 324,435.32 | 29.39 | 263,706.83 | 28.35 | 276,215.55 | 17.78 |
二线 | 绍兴 | 310.92 | 0.04 | 3,872.68 | 0.35 | 34,729.34 | 3.73 | 304,146.26 | 19.57 |
二线 | 苏州 | 20,013.49 | 2.80 | 171,343.83 | 15.52 | 206,713.52 | 22.22 | 343,300.93 | 22.10 |
二线 | 宁波 | 98,148.50 | 13.73 | 238,696.89 | 21.62 | 188,555.12 | 20.27 | 126,527.98 | 8.14 |
二线 | 南通 | 1,267.65 | 0.18 | 6,486.58 | 0.59 | 107,450.80 | 11.55 | 112,797.38 | 7.26 |
二线 | 天津 | 111,798.96 | 15.64 | 92,669.01 | 8.39 | 3,300.05 | 0.35 | 87,540.44 | 5.63 |
二线 | 无锡 | 362.52 | 0.05 | 860.9 | 0.08 | 2,802.12 | 0.30 | 80,338.22 | 5.17 |
二线 | 常州 | 1,445.33 | 0.20 | 139,112.72 | 12.6 | 8,686.37 | 0.93 | 45,999.38 | 2.96 |
二线 | 重庆 | 3,667.18 | 0.51 | 5,265.97 | 0.48 | 5,560.80 | 0.60 | 36,392.14 | 2.34 |
二线 | 台州 | 6.24 | 0.00 | 38,613.33 | 3.50 | 6,351.04 | 0.68 | 4,422.33 | 0.28 |
二线 | 南京 | - | - | 645.97 | 0.06 | 53,726.33 | 5.78 | - | - |
二线 | 武汉 | 31,755.28 | 4.44 | ||||||
二线城市小计 | 516,902.34 | 72.30 | 1,022,003.20 | 92.58 | 881,582.32 | 94.76 | 1,417,680.61 | 91.23 | |
三线 | 湖州 | - | - | 529.52 | 0.05 | 4,010.36 | 0.43 | 24,992.44 | 1.61 |
三线 | 舟山 | 53,680.49 | 7.51 | 2,963.22 | 0.27 | 111.9 | 0.01 | 3,231.26 | 0.21 |
三线 | 扬州 | - | - | 1,555.45 | 0.14 | 3,791.22 | 0.41 | 2,233.72 | 0.14 |
三线 | 泰州 | - | - | - | - | 80.95 | 0.01 | 1,676.87 | 0.11 |
三线城市小计 | 53,680.49 | 7.51 | 5,048.19 | 0.46 | 7,994.43 | 0.86 | 32,134.29 | 2.07 | |
总计 | 714,948.32 | 100.00 | 1,103,948.16 | 100.00 | 930,153.95 | 100.00 | 1,553,624.58 | 100.00 | |
②房地产开发情况
发行人坚持审慎的拿地策略，在严格控制风险的前提下，根据实际发展的需要择机补充优质项目资源。
报告期内，尽管宏观经济运行复杂多变，房地产调控政策持续加强，但发行人通过积极调整针对市场环境的应对策略，不断拓展融资渠道、完善公司项目的区域布局和产品结构，以提高市场适应性，使发行人获得了较为持续与稳定的发展。
单位：万平方米
项目 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 |
新开工面积 | 142.48 | 113.29 | 274.47 | 145.28 |
竣工面积 | 95.99 | 120.83 | 100.02 | 148.00 |
报告期内，发行人新开工面积分别为 145.28 万平方米、274.47 万平方米、
113.29 万平方米和 142.48 万平方米，发行人竣工面积为 148.00 万平方米、100.02万平方米、120.83 万平方米和 95.99 万平方米。2018 年，发行人新开工面积较 2017 年大幅增长，主要系发行人于当年新获取的项目较多，开发节奏加快，导致当年新开工项目较多。
③房地产项目情况
发行人房地产开发项目业态较为多元，兼顾住宅、综合、商业等多种业态。区域分布上以上海、北京、杭州、宁波等一二线城市为主。报告期内，发行人房地产开发项目共 88 个，其中，报告期内已竣工项目 54 个，截至 2020 年 9 月末
在建项目 26 个，拟建项目 8 个。
A、已竣工项目
报告期内，发行人已竣工项目共 54 个，全部位于上海、北京、杭州、苏州
等一二线城市，总建筑面积合计 467.68 万平方米。发行人竣工项目中，上海景
x·申信大厦、北京景瑞·三全公寓项目等 13 个项目为发行人自持项目，主要为长租公寓，不对外出售，其他项目均对外出售。发行人竣工项目去化情况较好，截至 2020 年 9 月末，尚余可售面积仅 11.67 万平方米。
单位：万平方米、%
等级 | 城市 | 项目名称 | 业态 | 规划总建 筑面积 | 竣工时 间 | 去化 率 | 权益 占比 | 可售 面积 | 已售面 积 | 尚余可 售面积 |
一线 | 上海 | 上海景瑞·城中公园 一期一组团、二组团 | 综合 | 11.25 | 2017/12 | 94.68 | 100 | 11.47 | 10.86 | 0.61 |
上海 | 上海景瑞·城中公园 一期三组团 | 住宅 | 6.82 | 2018/05 | ||||||
xx | xxxx·x信大厦 | 商办 | 0.34 | 2017/05 | - | 100 | - | - | - | |
xx | xxxx·xxxx | 综合 | 1.01 | 2017/06 | - | 100 | - | - | - | |
上海 | 上海景瑞·静安区中 山北路项目 | 综合 | 0.30 | 2018/09 | - | 100 | - | - | - | |
xx | xxxx·xxxx xxx项目 | 综合 | 0.30 | 2018/06 | - | 100 | - | - | - | |
上海 | 上海景瑞·银桥公寓 项目 | 商业 | 0.89 | 2018/08 | - | 100 | - | - | - | |
上海 | 上海景瑞·新梅大厦 项目 | 商业 | 0.77 | 2018/06 | - | 100 | 0.71 | - | 0.71 | |
上海 | 上海景瑞·路发项目* | 商办 | 11.20 | 2018/12 | - | 46.17 | - | - | ||
上海 | 上海景瑞·幸福莱 | 商业 | 0.49 | - | - | 100 | - | - | - | |
北京 | 北京景瑞·三全公寓 项目 | 住宅 | 2.43 | 2017/02 | - | 100 | - | - | - | |
北京 | 北京景瑞·中关村前 海中金项目 | 办公 | 0.54 | 2018/03 | - | 100 | - | - | - | |
北京 | 北京景瑞·新华文化 大厦项目* | 商业 | 0.43 | 2018/05 | - | 50 | - | - | ||
xx | xxxx·xxxx X x项目 | 综合 | 0.97 | 2018/01 | - | 100 | - | - | - | |
一线城市小计 | - | 37.74 | - | - | 89.16 | 12.18 | 10.86 | 1.32 | ||
二线 | 杭州 | 杭州景瑞·悦西台 | 综合 | 10.19 | 2017/07 | 100 | 100 | 6.79 | 6.79 | - |
杭州 | xxxx·xx（x xxx） | xx | 5.67 | 2017/10 | 98.43 | 100 | 2.54 | 2.50 | 0.04 | |
杭州 | 杭州景瑞·xxx* | 住宅 | 2.05 | 2017/10 | 97.81 | 100 | 1.83 | 1.79 | 0.04 | |
杭州 | 杭州景瑞·天赋 | 综合 | 11.40 | 2018/09 | 100 | 100 | 7.07 | 7.07 | - | |
杭州 | 杭州景瑞·春暖花都 | 住宅 | 18.74 | 2019/12 | 100 | 50 | 17.90 | 17.90 | - | |
杭州 | 杭州西溪云庐* | 住宅 | 9.58 | 2019/12 | 100 | 7 | 3.26 | 3.26 | - | |
南京 | 南京景瑞·春风十里 | 住宅 | 3.79 | 2018/01 | 96.07 | 100 | 2.80 | 2.80 | - | |
南京 | 南京·金域东方* | 综合 | 13.10 | 2019/08 | 99.39 | 17 | 13.02 | 13.02 | - | |
苏州 | 太仓景瑞·望府五期 | 住宅 | 7.05 | 2017/12 | 100 | 100 | 7.05 | 7.05 | - | |
苏州 | 太仓景瑞·翡翠湾四 期 | 住宅 | 8.80 | 2018/06 | 100 | 70 | 8.80 | 8.80 | - | |
等级 | 城市 | 项目名称 | 业态 | 规划总建 筑面积 | 竣工时 间 | 去化 率 | 权益 占比 | 可售 面积 | 已售面 积 | 尚余可 售面积 |
苏州 | 苏州景瑞·东环之歌 一期 | 住宅 | 11.64 | 2017/12 | 100 | 100 | 10.53 | 10.53 | - | |
苏州 | 苏州景瑞·无双一期 | 住宅 | 14.18 | 2018/12 | 100 | 100 | 9.59 | 9.59 | - | |
xx | xxxx·xxxx xx | 商业 | 1.21 | 2018/05 | - | 100 | - | - | - | |
xx | xxxx·xx（x x 00 xx）* | 综合 | 2.09 | 2018/12 | 100 | 50 | 1.00 | 1.00 | - | |
苏州 | 苏州七都 16 地块* | 住宅 | 1.46 | 2018/12 | 100 | 50 | 1.40 | 1.40 | - | |
苏州 | 常熟梅李镇项目* | 住宅 | 8.56 | 2019/11 | 91.54 | 25 | 6.03 | 5.89 | 0.14 | |
xx | xxx瑞·红翎台 | 综合 | 12.03 | 2017/08 | 100 | 100 | 8.80 | 8.80 | - | |
xx | xxxx·x志府 | 住宅 | 12.30 | 2018/09 | 99.89 | 50 | 8.93 | 8.92 | 0.02 | |
xx | xxxx·洪塘地块 | 住宅 | 7.87 | 2019/09 | 100 | 100 | 4.52 | 4.52 | - | |
xx | xxxx·xx 0 x 地块 | 住宅 | 9.21 | 2019/12 | 100 | 51 | 5.91 | 5.91 | - | |
宁波 | 宁波景瑞·xx区商 办项目 | 商办 | 3.10 | 2020/04 | 87.87 | 100 | 3.05 | 2.68 | 0.37 | |
xx | xxxx·xxx （xx 0 x地块）* | 住宅 | 11.12 | 2018/12 | 100 | 40 | 8.77 | 8.77 | - | |
xx | xx·xxx院* | 住宅 | 3.45 | 2019/09 | 100 | 25 | 2.30 | 2.30 | - | |
xx | xxxx·xxxxx（xxx 0#x x） | xx | 10.33 | 2020/07 | 83.96 | 100 | 6.11 | 5.13 | 0.98 | |
天津 | 海教园 14#地块 | 住宅 | 12.28 | 2019/12 | 83.88 | 100 | 8.19 | 6.87 | 1.32 | |
天津 | 天津景瑞·悦府 | 综合 | 11.76 | 2017/11 | 100 | 70 | 8.96 | 8.96 | - | |
天津 | xx·xxx（xx xx 0 xx）* | 住宅 | 40.17 | 2017/03 | 89.17 | 20 | 38.38 | 32.25 | 6.13 | |
重庆 | 重庆景瑞·西联社 | 综合 | 3.23 | 2017/09 | 93.65 | 100 | 2.52 | 2.36 | 0.16 | |
无锡 | 无锡景瑞·望府一期 | 综合 | 7.03 | 2017/09 | 100 | 100 | 19.49 | 19.49 | - | |
无锡 | 无锡景瑞·望府二期 | 综合 | 2.75 | 2017/09 | 100 | 100 | ||||
无锡 | 无锡景瑞·望府三期 | 综合 | 15.71 | 2017/09 | 100 | 100 | ||||
常州 | 常州景瑞·望府一期 | 综合 | 7.50 | 2017/06 | 100 | 100 | 21.20 | 21.20 | - | |
常州 | 常州景瑞·望府二期 | 综合 | 8.63 | 2017/06 | ||||||
常州 | 常州景瑞·望府三期 | 住宅 | 11.42 | 2019/11 | ||||||
南通 | 南通景瑞·御府一期 | 综合 | 15.81 | 2017/12 | 100 | 100 | 11.43 | 11.43 | - | |
南通 | 南通景瑞·御府二期 | 住宅 | 18.69 | 2018/12 | 100 | 100 | 13.92 | 13.92 | - | |
绍兴 | 绍兴景瑞·曦之湖 | 住宅 | 27.32 | 2017/07 | 100 | 51 | 20.68 | 20.68 | - |
等级 | 城市 | 项目名称 | 业态 | 规划总建 筑面积 | 竣工时 间 | 去化 率 | 权益 占比 | 可售 面积 | 已售面 积 | 尚余可 售面积 |
绍兴 | 诸暨景瑞·上府二期 | 住宅 | 7.14 | 2017/12 | 100 | 100 | 5.66 | 5.66 | - | |
绍兴 | 绍兴景瑞·望府一至 四期 | 综合 | 33.91 | 2018/11 | 96.61 | 100 | 33.91 | 32.76 | 1.15 | |
台州 | 正黄海门地块 | 住宅 | 7.67 | 2019/12 | 100 | 100 | 5.10 | 5.10 | - | |
二线城市小计 | - | 429.94 | - | 96.94 | - | 337.44 | 327.10 | 10.35 | ||
合计 | - | 467.68 | - | 96.67 | - | 349.62 | 337.96 | 11.67 | ||
注：已竣工项目的销售情况以合同销售为统计口径，带*项目为发行人与第三方合作开发或销售的非并表项目
B、在建项目
截至 2020 年 9 月末，发行人在建项目共 26 个，主要分布在宁波、武汉、杭
州等二线城市，总建筑面积合计 459.50 万平方米。其中，除武汉部分项目因 2020年疫情原因去化情况相对较差，天津项目受推盘进度影响去化较差外，其他项目的去化率整体保持平稳水平。
单位：万平方米、亿元、%
等级 | 城市 | 项目名称 | 开工时间 | 预计竣工时间 | 总投资额 | 已投资额 | 总建筑面积 | 可售面积 | 已售金额 | 已售面积 | 尚余可售面积 | 去化率 | 权益占 比 |
一线 | xx | xxxxxxx XXX00000 xx 00- 00 x | 2020/09 | 2022/09 | 9.01 | 6.08 | 3.53 | 2.22 | - | - | 2.22 | 0.00 | 100 |
二线 | 宁波 | 宁波景瑞·xxx | 2018/07 | 2020/12 | 9.36 | 7.48 | 5.59 | 3.80 | 8.30 | 3.69 | 0.11 | 97.11 | 44 |
xx | xx 9# | 2019/07 | 2021/08 | 20.94 | 16.81 | 13.65 | 9.32 | 21.11 | 7.33 | 1.99 | 78.65 | 100 | |
宁波 | xxxx·xxxx （xx 000#）* | 2017/12 | 2020/12 | 24.05 | 19.16 | 29.92 | 21.94 | 24.27 | 19.65 | 2.29 | 89.56 | 50 | |
武汉 | 大洲村 K4 地块 | 2018/03 | 2022/11 | 69.48 | 8.81 | 58.29 | 40.10 | 19.18 | 17.01 | 23.09 | 42.42 | 40 | |
武汉 | 武汉景瑞·天赋半岛 （后官湖项目） | 2018/09 | 2020/12 | 7.94 | 2.21 | 6.50 | 2.77 | 17.59 | 0.88 | 1.89 | 31.77 | 54 | |
武汉 | 武汉景瑞·xx 079 地块 | 2019/12 | 2022/06 | 18.62 | 9.08 | 26.58 | 19.40 | - | 0.46 | 18.94 | 2.37 | 30 | |
天津 | 塘沽湾 51# | 2019/10 | 2021/12 | 6.72 | 3.99 | 8.67 | 6.35 | 0.20 | 0.17 | 6.18 | 2.68 | 51 | |
天津 | xxxx·xxxx （xxx 00#x）* | 2018/08 | 2020/10 | 5.60 | 5.15 | 5.74 | 4.29 | 4.97 | 4.00 | 0.29 | 93.24 | 33 | |
天津 | 天津景瑞·海蓝城 （咸水沽 05#地块） * | 2018/09 | 2021/08 | 29.00 | 18.43 | 24.96 | 19.70 | 14.63 | 10.15 | 9.55 | 51.52 | 49 |
等级 | 城市 | 项目名称 | 开工时间 | 预计竣工时间 | 总投资额 | 已投资额 | 总建筑面积 | 可售面积 | 已售金额 | 已售面积 | 尚余可售面积 | 去化率 | 权益占 比 |
天津 | 天津·海上国际* | 2018/04 | 2021/10 | 51.00 | 45.05 | 55.33 | 38.38 | 60.43 | 32.15 | 6.23 | 83.77 | 20 | |
天津 | 塘沽湾陆号* | 2019/05 | 2020/12 | 6.85 | 6.65 | 8.63 | 6.38 | 8.02 | 5.86 | 0.52 | 91.85 | 50 | |
天津 | 塘沽湾 54#* | 2019/09 | 2021/09 | 7.46 | 4.42 | 9.57 | 7.04 | 0.67 | 0.52 | 6.52 | 7.39 | 49 | |
重庆 | 重庆景瑞江山御府 | 2020/07 | 2022/07 | 6.91 | 2.17 | 14.68 | 10.32 | - | - | 10.32 | 0.00 | 54 | |
南京 | 南京景瑞·六合G18* | 2018/05 | 2021/03 | 11.63 | 9.31 | 12.40 | 9.26 | 1.24 | 0.22 | 9.04 | 2.38 | 50 | |
南京 | 南京景瑞·岱山 G30 地块* | 2018/10 | 2020/12 | 18.78 | 16.89 | 8.15 | 7.96 | 19.39 | 7.22 | 0.74 | 90.70 | 20 | |
南京 | 浦口G35* | 2019/12 | 2022/10 | 52.5 | 32.99 | 29.24 | 20.96 | 13.87 | 5.28 | 15.68 | 25.19 | 30 | |
杭州 | 杭州景瑞·未来科技 城 | 2018/09 | 2020/12 | 25.52 | 22.78 | 9.47 | 5.72 | 25.24 | 5.25 | 0.47 | 91.78 | 60 | |
xx | xxxx·xxxx 0 x地块 | 2020/04 | 2021/12 | 15.98 | 10.86 | 11.41 | 7.54 | - | - | 7.54 | - | 51 | |
杭州 | 杭州xx·x见山* | 2017/12 | 2020/12 | 28.60 | 19.32 | 22.15 | 15.24 | 29.94 | 15.21 | 0.03 | 99.80 | 13 | |
苏州 | 常熟东南虞悦广场 二期* | 2018/08 | 2022/12 | 9.24 | 2.71 | 12.71 | 9.06 | - | - | 9.06 | - | 80 | |
苏州 | 常熟江南府邸* | 2018/08 | 2020/11 | 54.86 | 45.28 | 46.42 | 35.44 | 28.92 | 14.42 | 21.02 | 40.69 | 33 | |
苏州 | 太仓城厢 15-2 项目 | 2020/09 | 2022/06 | 7.96 | 3.74 | 7.51 | 5.13 | - | - | 5.13 | - | 33 | |
苏州 | 太仓新湖项目（广 州路北地块） | 2019/10 | 2021/07 | 7.15 | 4.73 | 9.35 | 6.41 | - | - | 6.41 | - | 100 | |
二线城市小计 | - | - | 496.15 | 318.02 | 436.92 | 312.51 | 297.97 | 149.47 | 163.04 | 47.83 | |||
三线 | 舟山 | 舟山景瑞·豪布斯卡 三期 | 2018/07 | 2020/10 | 3.93 | 3.55 | 6.37 | 1.84 | 5.85 | 1.84 | - | 100 | 100 |
xx | xx 0000-00 x（x xxx） | 2020/04 | 2022/06 | 16.47 | 9.19 | 12.68 | 8.82 | 19.56 | 8.26 | 0.56 | 93.65 | 40 | |
三线城市小计 | 20.40 | 12.74 | 19.05 | 10.66 | 25.41 | 10.10 | 0.56 | 94.75 | |||||
合计 | - | - | 525.56 | 336.84 | 459.50 | 325.39 | 323.38 | 159.57 | 165.82 | 50.96 | |||
C、拟建项目
截至 2020 年 9 月末，发行人共有 8 个项目拟建，分布在上海、杭州、武汉
和重庆等一二线地区，总建筑面积合计 63.11 万平方米。
单位：万平方米、%
序号 | 项目 | 所在地 区 | 物业类 型 | 规划总建筑面积 | 预计开工时间 | 权益占比 |
1 | 上海景瑞·城中公园二期 | 上海 | 综合 | 0.61 | - | 100 |
序号 | 项目 | 所在地 区 | 物业类 型 | 规划总建筑面积 | 预计开工时间 | 权益占比 |
2 | 绍兴景瑞·望府五期 | 绍兴 | 综合 | 4.01 | 2020/10 | 100 |
3 | 杭州景瑞·xx宁围地块 | 杭州 | 商住 | 8.05 | 2020/09 | 100 |
4 | 武汉xx 080 地块 | 武汉 | 住宅 | 10.67 | 2020/09 | 100 |
5 | 无锡滨湖 | 无锡 | 住宅 | 5.75 | 2020/12 | 100 |
6 | 常州武进聚湖路北侧 | 常州 | 住宅 | 17.92 | 2020/12 | 100 |
7 | 沙坪坝西永组团 L66 | 重庆 | 住宅 | 10.73 | 2020/11 | 60 |
8 | 扬州广陵汤汪中学地块 | 扬州 | 住宅 | 5.37 | 2020/12 | 100 |
总计 | - | - | 63.11 | - | - | |
注：绍兴景瑞·望府五期住宅部分为已完工，商业部分拟建。
④土地储备及拿地情况
A、土地储备情况
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人土地储备总建筑面积 518.09 万平方米，权
益土储面积 261.93 万平方米。发行人土地储备统计口径为已完工项目土地储备建筑面积的剩余未结转建筑面积以及在建、拟建项目的全盘建筑面积，具体情况如下：
单位：万平方米、%
等级 | 城市 | 项目名称 | 权益占比 | 土地储备总 建筑面积 | 权益土地 储备面积 |
一线 | 北京 | 北京景瑞·三全公寓项目 | 100.00 | 2.43 | 2.43 |
xx | xxxx·xxxxxx项目 | 50.00 | 0.43 | 0.22 | |
北京 | 北京景瑞·中关村前海中金项目 | 100.00 | 0.54 | 0.54 | |
上海 | 上海景瑞·xx区中山大楼项目 | 100.00 | 0.30 | 0.30 | |
上海 | 上海景瑞·静安区中山北路项目 | 100.00 | 0.32 | 0.32 | |
xx | xxxx·xxxx | 100.00 | 1.01 | 1.01 | |
上海 | 上海xx·x信大厦 | 100.00 | 0.34 | 0.34 | |
上海 | 上海景瑞·新梅大厦项目 | 100.00 | 0.71 | 0.71 | |
上海 | 上海景瑞·银桥公寓项目 | 100.00 | 0.89 | 0.89 | |
上海 | 上海景瑞·城中公园北地块 | 100.00 | 2.20 | 2.20 | |
上海 | 上海景瑞·城中公园南地块 | 100.00 | 3.96 | 3.96 | |
上海 | 上海xx·x兰云廷 | 100.00 | 0.24 | 0.24 | |
上海 | 上海景瑞·幸福莱 | 100.00 | 0.49 | 0.49 |
等级 | 城市 | 项目名称 | 权益占比 | 土地储备总 建筑面积 | 权益土地 储备面积 |
上海 | 上海景瑞·松江地块 | 100.00 | 3.53 | 3.53 | |
上海 | 宝山生活广场 | 100.00 | 2.91 | 2.91 | |
一线城市小计 | - | 20.30 | 20.09 | ||
二线 | 杭州 | 杭州景瑞·原墅（青枫墅园）* | 100.00 | 0.04 | 0.04 |
杭州 | 杭州景瑞·镜溪绿汀（未来科技城） | 60.00 | 9.47 | 5.68 | |
杭州 | 杭州景瑞·xxx* | 100.00 | 0.04 | 0.04 | |
xx | xxxx·xxx（xxxx）* | 13.00 | 22.15 | 2.88 | |
xx | xxxx·xxxx 0 x地块 | 51.00 | 11.41 | 5.82 | |
杭州 | 杭州景瑞·xx宁围地块 | 100.00 | 8.05 | 8.05 | |
杭州 | 杭州景瑞·申花郡 | 100.00 | 0.01 | 0.01 | |
苏州 | 苏州xx·xx珺悦阁（梅李镇项目）* | 25.00 | 0.51 | 0.13 | |
xx | xxxx·xxxxxxx（xxxx xx）* | 80.00 | 12.71 | 10.17 | |
苏州 | 苏州景瑞·常熟江南府邸* | 33.00 | 53.02 | 17.50 | |
xx | xxxx·xxxxxx | 100.00 | 1.21 | 1.21 | |
苏州 | 苏州‧太仓新湖项目（广州路北地块） | 100.00 | 9.35 | 9.35 | |
苏州 | 太仓城厢 15-2 项目 | 33.00 | 7.50 | 2.48 | |
天津 | 天津·海蓝城（咸水沽 05#地块）* | 49.00 | 24.96 | 12.23 | |
天津 | 天津·翰邻（海教园 14#地块） | 100.00 | 2.47 | 2.47 | |
xx | xx·x栖府（海上国际）* | 20.00 | 40.22 | 8.04 | |
天津 | 天津·六合茗着（团泊西 14#地块）* | 33.00 | 5.74 | 1.89 | |
天津 | 天津景瑞·阳光尚城 | 100.00 | 0.13 | 0.13 | |
天津 | 天津景瑞·塘沽湾壹号 | 100.00 | 3.33 | 3.33 | |
xx | xx·xxx 0 x | 50.00 | 8.63 | 4.32 | |
天津 | 天津·塘沽湾 03-51#地块 | 51.00 | 8.67 | 4.42 | |
天津 | 天津·塘沽湾 03-54#地块 | 49.00 | 9.57 | 4.69 | |
xx | xxxx·xxx（xxxxxxx） | 000.00 | 0.37 | 0.37 | |
xx | xxxx·xxx（xxx） | 44.00 | 5.59 | 2.46 | |
xx | xxxx·xxxx（xx 000#）* | 50.00 | 3.79 | 1.90 | |
宁波 | 宁波·水印江山（xx镇核心 9 号地 块） | 33.00 | 13.65 | 4.50 | |
xx | xxxx·海志府 | 50.00 | 0.02 | 0.01 | |
宁波 | 宁波景瑞·海港城 | 50.00 | 4.20 | 2.10 | |
等级 | 城市 | 项目名称 | 权益占比 | 土地储备总 建筑面积 | 权益土地 储备面积 |
南京 | 南京‧和峰xx（xxX00）* | 20.00 | 10.92 | 2.18 | |
南京 | 南京·金域东方* | 17.00 | 0.00 | 0.00 | |
南京 | 南京景瑞·春风十里 | 100.00 | 0.11 | 0.11 | |
xx | xxxx‧xxx（xx X00）* | 50.00 | 12.40 | 6.20 | |
南京 | 南京‧浦口G35 | 30.00 | 29.24 | 8.77 | |
武汉 | xxxx·xxxx（xxx X0 x x） | 40.00 | 58.29 | 23.32 | |
武汉 | 武汉xx·xx半岛（后官湖项目） | 54.00 | 6.50 | 3.51 | |
武汉 | 武汉xx 079 地块 | 30.00 | 26.58 | 7.97 | |
武汉 | 武汉xx 080 地块 | 100.00 | 10.67 | 10.67 | |
重庆 | 重庆xx·西联社 | 100.00 | 0.16 | 0.16 | |
重庆 | xxxxxxx（xxxxxxxx） | 100.00 | 14.70 | 14.70 | |
重庆 | 沙坪坝区西永 L66 地块 | 60.00 | 14.42 | 8.65 | |
扬州 | 扬州广陵汤汪中学地块 | 100.00 | 5.37 | 5.37 | |
无锡 | xxxx 0000-00 x地块 | 100.00 | 5.75 | 5.75 | |
常州 | 常州武进区聚湖路北侧地块 | 100.00 | 17.92 | 17.92 | |
常州 | 常州景瑞·曦城项目 | 100.00 | 0.98 | 0.98 | |
绍兴 | 绍兴景瑞·望府 | 100.00 | 4.01 | 4.01 | |
二线城市小计 | - | 484.83 | 236.49 | ||
三线 | 湖州 | 湖州望府会所 | 100.00 | 0.06 | 0.06 |
xx | xxxx·半岛湾 | 100.00 | 0.20 | 0.20 | |
舟山 | 舟山景瑞·豪布斯卡·三期 | 100.00 | 0.02 | 0.02 | |
xx | xx 0000-00 x（xxxx） | 40.00 | 12.68 | 5.07 | |
三线城市小计 | - | 12.96 | 5.35 | ||
合计 | - | 518.09 | 261.93 | ||
注：土地储备项目以合同销售为统计口径，不包含车位项目，带*项目为发行人与第三方合作开发或销售的非并表项目
B、报告期内拿地情况
在拿地方面，发行人坚持审慎的拿地策略，把握拿地窗口期，提高拿地成功率、降低拿地成本，在严格控制风险的前提下，根据实际发展的需要择机补充优质项目资源，拿地目标方面，发行人未设定明确的拿地目标，而是基于每年的销售回款情况确定拿地支出，将每年拿地的自有资金支出控制在销售回款的 45%
左右，同时会根据每年拿地的市场环境、拿地区域变化等因素进行适度调整。报告期内，发行人拿地情况如下：
单位：万平方米、亿元
序号 | 地块名称 | 所在地 | 土地面积 | 取得时间 | 出让金额 | 截至 2020 年 9 月 30 日已交出让金 | 后续出让金缴纳计划及资金 来源 | 拟建项目类别 | 取得方式 | 权益占比 |
1 | 申信大厦 | 上海 | / | 2017/04 | 1.02 | 1.02 | / | 商办 | 并购 | 100% |
2 | 科苑大厦 | 上海 | 663 | 2017/06 | 0.936 | 0.936 | / | 综合 | 并购 | 100% |
3 | 三全公寓 | 北京 | 3,000 | 2017/02 | 12.78 | 12.78 | / | 住宅 | 并购 | 100% |
4 | 洪塘项目 | 宁波 | 25,250 | 2017/05 | 3.83 | 3.83 | / | 住宅 | 招拍挂 | 100% |
5 | xxx项目 | 宁波 | 14,727 | 2017/05 | 4.24 | 4.24 | / | 商住 | 招拍挂 | 28% |
6 | 春晓项目 | 宁波 | 106,266 | 2017/06 | 8.73 | 8.73 | / | 住宅 | 并购 | 50% |
7 | xx 8 号 | 宁波 | 33,937 | 2017/07 | 7.09 | 7.09 | / | 住宅 | 招拍挂 | 50% |
8 | 慈溪项目 | 宁波 | 24,707 | 2017/08 | 0.62 | 0.62 | / | 住宅 | 司法拍卖 | 100% |
9 | xx区商办 | 宁波 | 12,917 | 2017/08 | 1.05 | 1.05 | / | 商办 | 招拍挂 | 100% |
10 | xxx院 | 宁波 | 16,134 | 2017/01 | 1.77 | 1.77 | / | 住宅 | 招拍挂 | 25% |
11 | 常熟梅李项目 | 苏州 | 34,798 | 2017/05 | 3.64 | 3.64 | / | 住宅 | 招拍挂 | 40% |
12 | 七都 16 地块 | 苏州 | 7,585 | 2017/05 | 0.3 | 0.3 | / | 住宅 | 招拍挂 | 50% |
13 | 七都 17 地块 | 苏州 | 5,759 | 2017/05 | 0.3 | 0.3 | / | 住宅 | 招拍挂 | 50% |
14 | 春暖花都 | 杭州 | 84,856 | 2017/06 | 11.38 | 11.38 | / | 住宅 | 并购 | 50% |
15 | 青枫墅园 | 杭州 | 49,804 | 2017/06 | 7.12 | 7.12 | / | 住宅 | 并购 | 100% |
16 | xxx | 杭州 | 61,000 | 2017/07 | 9.98 | 9.98 | / | 住宅 | 并购 | 100% |
17 | 杭州西溪云庐 | 杭州 | 42,727 | 2017/08 | 12.71 | 12.71 | / | 住宅 | 招拍挂 | 7% |
18 | 临平北地块 | 杭州 | 77,500 | 2017/08 | 13.22 | 13.22 | / | 商住 | 招拍挂 | 13% |
19 | 南京六合 G18 | 南京 | 28,500 | 2017/07 | 5.4 | 5.4 | / | 综合 | 招拍挂 | 100% |
20 | 金域东方项目 | 南京 | 66,267 | 2017/03 | 14.93 | 14.93 | / | 住宅 | 招拍挂 | 17% |
21 | 大洲村 K4 地块 | 武汉 | 106,493 | 2017/08 | 32.80 | 32.80 | / | 住宅 | 并购 | 40% |
22 | 海上国际 | 天津 | 362,548 | 2017/01 | 30.52 | 30.52 | / | 综合 | 并购 | 20% |
23 | 程远大厦 | 北京 | 2,700 | 2018/01 | 2.69 | 2.69 | / | 综合 | 并购 | 100% |
24 | Naga 项目 | 北京 | 11,929 | 2018/01 | 2.80 | 2.80 | / | 商住 | 并购 | 100% |
25 | 海教园 | 天津 | 60,461 | 2018/02 | 11.4 | 11.4 | / | 商住 | 招拍挂 | 100% |
26 | 塘沽湾 1 号 | 天津 | 44,711 | 2018/01 | 5.38 | 5.38 | / | 商住 | 招拍挂 | 100% |
27 | xx后官湖 | 武汉 | 38,020 | 2018/03 | 2.66 | 2.66 | / | 旅游居 住 | 并购 | 54% |
28 | 常熟xxxxxx xxxx | xx | 00,000 | 0000/00 | 1.54 | 1.54 | / | 商业 | 并购 | 80% |
29 | 中关村 | 北京 | 5369 | 2018/03 | 3.00 | 3.00 | / | 办公 | 并购 | 100% |
30 | 常熟江南府邸 | 苏州 | 297,143 | 2018/03 | 32.83 | 32.83 | / | 住宅 | 并购% | 33% |
31 | 未来科技城 | 杭州 | 38,381 | 2018/03 | 15.54 | 15.54 | / | 住宅 | 招拍挂 | 100% |
32 | 团泊西 13# | 天津 | 35,827 | 2018/04 | 2.53 | 2.53 | / | 商住 | 招拍挂 | 20% |
33 | 团泊西 14# | 天津 | 36,267 | 2018/04 | 2.55 | 2.55 | / | 商住 | 招拍挂 | 17% |
34 | 台州正黄海门 | 宁波 | 29,108 | 2018/04 | 3.40 | 3.40 | / | 商住 | 招拍挂 | 100% |
35 | 咸水沽 05 | 天津 | 99,258 | 2018/04 | 16.10 | 16.10 | / | 住宅 | 招拍挂 | 49% |
36 | 新华文化大厦 | 北京 | 1,123 | 2018/05 | 2.40 | 2.40 | / | 商业 | 并购 | 100% |
37 | 广运姑苏大楼项目 | 苏州 | 3,410 | 2018/05 | 1.57 | 1.57 | / | 商业 | 并购 | 100% |
38 | 金台项目 | 北京 | 690 | 2018/05 | 1.08 | 1.08 | / | 商业 | 并购 | 100% |
39 | 中山大楼 | 上海 | 2,285 | 2018/06 | 0.81 | 0.81 | / | 商业 | 并购 | 100% |
40 | 银桥项目 | 上海 | 14,057 | 2018/08 | 2.34 | 2.34 | / | 商业 | 并购 | 100% |
41 | 南京岱山 | 南京 | 26,829 | 2018/08 | 11.40 | 11.40 | / | 商住 | 招拍挂 | 19.75% |
42 | 新梅项目 | 上海 | 2,943 | 2018/09 | 1.32 | 1.32 | / | 商住 | 并购 | 100% |
43 | 路发项目 | 上海 | 17,721 | 2018/12 | 27.33 | 27.33 | / | 商办 | 并购 | 46% |
44 | xxx 0#（xxx （x）0000-0 x） | xx | 41,595 | 2019/4 | 3.33 | 3.33 | / | 商住 | 招拍挂 | 50% |
45 | 塘沽湾 03-51 地块 | 天津 | 41,202 | 2019/6 | 3.37 | 3.37 | / | 商住 | 招拍挂 | 51% |
46 | 塘沽湾 03-54 地块 | 天津 | 45,463 | 2019/6 | 3.75 | 3.75 | / | 商住 | 招拍挂 | 49% |
47 | xx 9 号地块 | 宁波 | 44,318 | 2019/6 | 14.14 | 14.14 | / | 住宅 | 招拍挂 | 100% |
48 | xxxxxx（x xxxxx） | xx | 00,000 | 0000/0/ | 3.47 | 3.47 | / | 住宅 | 招拍挂 | 100% |
49 | xx 079 地块 | 武汉 | 68,635 | 2019/6 | 7.96 | 7.96 | / | 住宅 | 招拍挂 | 30% |
50 | 幸福莱项目（宝山 xxx路 1300 号） | 上海 | / | 2019/6 | 1.06 | 1.06 | / | 商业 | 招拍挂 | 100% |
51 | 浦口区 G35 | 南京 | 78,892 | 2019/7 | 29.90 | 29.90 | / | 住宅 | 招拍挂 | 30% |
52 | 崇贤向阳 4 号 | 杭州 | 36,385 | 2019/11 | 10.05 | 10.05 | / | 住宅 | 招拍挂 | 51% |
53 | 嘉兴xxx南 | 嘉兴 | 40,957 | 2019/12 | 8.79 | 8.79 | / | 住宅 | 招拍挂 | 40% |
54 | 九龙坡区九龙园C 区地块 | 重庆 | 57,359 | 2020/4 | 2.18 | 2.18 | / | 住宅 | 股权并购 | 100% |
55 | 松江区中山街道 SJC10010 单元 37- 01 号 | 上海 | 15,042 | 2020/5 | 5.89 | 5.89 | / | 住宅 | 招拍挂 | 100% |
56 | xx 080 项目 | 武汉 | 39,266 | 2020/5 | 3.13 | 3.13 | / | 商住 | 股权并购 | 60% |
57 | xx宁围地块 | 杭州 | 23,089 | 2020/5 | 10.54 | 10.54 | / | 商住 | 招拍挂 | 100% |
58 | 太仓城厢 15-2 地块 | 苏州 | 32,399 | 2020/6 | 1.17 | 1.17 | / | 住宅 | 招拍挂 | 33% |
59 | xxxxxx | xx | 00,000 | 0000/0 | 7.63 | 3.8 | 自有资 金 | 住宅 | 招拍挂 | 100% |
60 | 武进区聚湖路北侧 地块 | 常州 | 68,809 | 2020/9 | 22.12 | 22.12 | / | 住宅 | 招拍挂 | 100% |
61 | 沙坪坝区西永组团 L 分区L66 地块 | 重庆 | 44,932 | 2020/9 | 3.13 | 3.13 | / | 住宅 | 招拍挂 | 60% |
62 | 广陵区汤汪中学地块 | 扬州 | 23,838 | 2020/9 | 3.48 | 3.48 | / | 住宅 | 招拍挂 | 100% |
注：以上披露情况为取得时间在报告期内的拿地项目。
⑤经营模式及前五大客户和供应商情况
A、销售模式及前五大客户情况
在销售模式上，发行人根据项目所处市场环境和特点，主要采用自销模式。为规范销售业务流程，提高销售服务满意度，提升销售环节专业化水平，发行人总部统一制定标准并发布了《项目自销团队人员管理办法》、《客户接待流程》、
《客户认购流程》、《客户签约流程》等一系列管理规范文件。在管理制度的落实上，通过发行人总部营销管理中心监督管控，每月召开集中营销专题会议，提升销售业务执行能力。同时，发行人通过加快 CRM 系统建设步伐，提升了整体管理水平。目前已使用较成熟的《客户管理系统》与《会员管理系统》，加强了销售管理、客户维护管理及会员管理；即将上线营销费用预算管理系统，以加强营销费用的管控。
发行人房地产业务以普通商品住宅开发为主，主力客户群为个人。因此，报告期内，发行人主要客户的合同销售额占全年合同销售收入的比例较低。报告期内，发行人售房业务前 5 名客户合同销售收入及占同类业务比例情况如下：
单位：万元
2020 年 1-9 月前五大客户情况 | |||
排名 | 客户 | 金额 | 占总收入比例 |
1 | 客户 P | 1,886.71 | 0.12% |
2 | 客户 Q | 1,513.57 | 0.10% |
3 | 客户 R | 1,305.60 | 0.08% |
4 | 客户 S | 1.171.93 | 0.07% |
5 | 客户 T | 1,164.72 | 0.07% |
合计 | 7,042.53 | 0.45% | |
2019 年度前五大客户情况 | |||
排名 | 客户 | 金额 | 占总收入比例 |
1 | 客户 K | 1,450.00 | 0.12% |
2 | 客户 L | 1,000.00 | 0.08% |
3 | 客户 M | 983.00 | 0.08% |
4 | 客户 N | 831.88 | 0.07% |
5 | 客户 O | 812.42 | 0.07% |
合计 | 5,077.30 | 0.42% | |
2018 年度前五大客户情况 | |||
排名 | 客户 | 金额 | 占总收入比例 |
1 | 客户 F | 1,560.00 | 0.16% |
2 | 客户 G | 934.90 | 0.09% |
3 | 客户 H | 651.90 | 0.06% |
4 | 客户 I | 555.80 | 0.06% |
5 | 客户 J | 535.18 | 0.05% |
合计 | 4,237.78 | 0.42% | |
2017 年度前五大客户情况 | |||
排名 | 客户 | 金额 | 占总收入比例 |
1 | 客户 A | 2,100.00 | 0.12% |
2 | 客户 B | 2,000.00 | 0.11% |
3 | 客户 C | 1,890.00 | 0.11% |
4 | 客户 D | 1,586.00 | 0.09% |
5 | 客户 E | 1,417.54 | 0.08% |
合计 | 8,993.54 | 0.50% | |
B、生产模式
公司主要从事房地产项目的开发和销售。房地产项目涉及政府审批部门多，报批程序复杂。公司根据多年的房地产开发经验，设置了科学、成熟、有效的业务流程和制度，房地产项目开发主要流程如下：