序号 项目 服 务 标 准 (一) 安全巡查 ①实施封闭式管理，有经过培训的专业化安全护卫队伍，巡逻及管理制度落实。②安全巡护人员有统一制服、编号，衣着整洁。 熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤，主动、热情接受业主(使用人)投诉和求助。③主出入口 24 小时值班，对行迹可疑人员及时查问，陌生人进入和大件物品出小区有登记。临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。④24 小时巡查小区，服务规范，全体巡查人员不少于 6 人，巡查记录完整。⑤小区主出入口、主干道设有监控设备，24...

响水县物业服务收费管理实施细则

第一章 总则

第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我县实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于我县行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。

第四条 尊重业主对物业共有部分共同管理的权利，提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。

第五条 县价格主管部门会同县物业管理行政主管部门、县市

场监管部门负责物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费办法和有关政策规定。

街道办事处（社区）具体负责本辖区内物业管理工作的指导和监督，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系，调处物业服务收费工作中的矛盾纠纷。

第二章 物业公共服务收费管理

第六条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。（详见附件一、附件二）。

县价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时动态调整。

第七条 在业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）选聘物业服务企业之前，建设单位应当在价格主管部门公布的政府指导价范围内，依法通过招投标或协议的方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务委托合同，并在房屋买卖合同中约定服务内容、服务等级、收费标准等内容。前期物业服务合同自签订之日起三十日内报所物业管理行政主管部门和发展改革（价格）主管部门备案。

物业服务企业报备实行政府指导价的住宅前期物业公共服务

收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料：

（一）普通住宅前期物业公共服务收费报备登记表（详见附件三）；

（二）物业服务企业营业执照；

（三）前期物业公共服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件；

（四）住宅区前期物业公共服务成本费用测算材料；

（五）中标通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关资料。

新建商品房销售时，建设单位与商品房买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务等级和收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定的内容，签订前期物业服务协议。

第八条 业主大会成立前，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要调整的，物业服务企业应在街道办事处社区（镇区人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业合同约定

执行。物业服务企业不得单方面制定和调整物业公共服务收费标准。

保障性住房、房改房、老旧住宅小区，实行物业管理或由街道托管的，其物业服务收费应执行政府指导价；实行业主自治管理的，其物业收费标准由业主共同决定，约定执行。

第九条 非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定。其中，非住宅汽车停放收费按照《江苏省机动车停放服务收费管理办法》执行。

住宅经批准改变用途用于经营的，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主决定，约定执行。

第十条 物业公共服务费可以采取包干制或酬金制等计费方式。具体方式由业主大会与物业服务企业合同约定；业主大会成立前，由建设单位、物业服务企业、业主在前期物业服务委托合同、前期物业服务协议中约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十一条 物业公共服务费一般由下列因素构成：

（1）管理服务人员工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；

（3）清洁卫生费用；

（4）绿化养护费用；

（5）秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业的固定资产折旧；

（8）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）管理费分摊；

（10）经业主大会同意的其他费用；

（11）法定税费以及合理利润。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿化、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人

提供车辆停放服务的车位、车库。

第十三条 业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业公共服务费从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

第十四条 物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。

未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。

第十五条 物业服务企业可以根据合同约定预收物业公共服务费，但预收的期限最长不得超过一年。

第三章 汽车停放收费管理

第十六条 汽车停放收费和租金实行政府指导价管理。

汽车停放费是用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

普通住宅前期，物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位（车库）的汽车停放费标准由县价格部门制定。

业主大会成立后，由业主大会或者其授权的业主委员会与物业服务企业协商确定该小区汽车停放费标准。

汽车停放费一般由下列因素构成：

（1）管理服务人员费用；

（2）车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用；

（3）清洁卫生费用；

（4）秩序维护费用；

（5）法定税费等。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，汽车停放费还应当包括合理收益部分，用于对占用公共资源进行适当补偿。

同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

第十七条 物业管理区域内的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费。

第十八条 业主大会成立前，汽车停放费在政府指导价范围内按照前期物业服务合同约定的标准执行；业主大会成立后，汽车停放费实行市场调节价，具体标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业通过物业服务合同约定执行。

第十九条 汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构在不超过规定的标准，通过物业服务合同约定收取。

（一）停放服务费标准：地面每月每辆最高 50 元，地下每月

每辆最高 40 元。物业服务企业应当将汽车停放服务费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

（二）业主拥有专有权的停车位（库）可按不超过共用部分设置的机动车停放场地服务收费标准减半收取。但物业服务企业已经收取停车位（库）物业服务费的，不得再收取停放服务费。

（三）机动车临时停车。在得到物业服务企业许可的情况下，按以下标准收取汽车停放费：连续停放满 24 小时的每次收费 5 元，

以 24 小时为计费周期。

汽车停放费可根据合同约定预收，但预收的期限最长不得超过一年。

第二十条 经有关部门确认，开发建设单位和人防工程拥有专有权的停车位（库）可用于出租，可向承租人按合同约定收取不超过每月每辆 150 元的租金。服务费用从租金中提取，提取标准由出租人与物业服务人按合同协商确定，不得再向承租人收取费用。

利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。

第二十一条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆不超过规定时间的，物业服务企业不得收取任何费用。

第四章 其他服务收费管理

第二十二条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务标准协商确定。

第二十三条 代办服务费，是指物业服务企业接受委托，提供代办服务，向委托人收取的费用。代办服务费收费标准由委托双方根据服务内容、服务标准协商确定。

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，可以根据约定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

第二十四条 代收代交费用，是指物业管理区域内由全体或部分业主使用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

物业服务企业可以向业主预收一定数额的费用，预收金额不超过上年实际发生的分摊费用（之前未发生物业费用的可按测算金额预收），预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补，多余部分也可自动转为预付费。

第二十五条 为了维护物业管理区域公共秩序的需要，发放证照、门卡等所产生的制作费用，应当按照权利义务对等原则计入物业服务成本或停车服务成本；提供给部分业主或物业使用人使用的，可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。

新建住宅小区实行门禁出入证（卡）或电梯刷卡管理的，建设单位（或物业服务企业）不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置 4 张出入证（卡），业主或物业使用人户口

簿人数超过 4 人的，可凭户口簿办理相应人数的免费证（卡）。住宅物业交付使用之后，小区新配置或升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及出入证（卡）免费配送数量由业主委员会与业主依法共同决定。

新建物业管理区域内的停车场实行门禁出入证（卡）管理的，应当免费为车主配置 1 张出入证（卡）。

因业主保管不善造成遗失、损坏等要求补换的，可按照补偿成本原则向申领人收取工本费。

物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证（卡）押金，证件完好退还后，应如数退还押金，证件丢失、损坏的，可收取不高于押金数额的工本费。

第二十六条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，可以委托物业服务企业或者清运公司清运，并承担清运费用和处置费。

业主在装修时，物业服务企业不得向装修单位和装修业主收取押金和保证金。

第二十七条 利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，70%纳入专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费。

第五章 行为规范管理

第二十八条 物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。

第二十九条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、物业管理行政主管部门、市场监管部门的举报投诉电话，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。（详见附件四）

新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。

第三十条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。

物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内业主经常经过的显著位置，每年公示一次（有条件的可半年公示一次）汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用收支及分摊等情况，接受业主、物业使用人、街道办事处（镇区人民政府）的查询和监督，每次公示时间不少于 30 天。凡未经公示的代收代交费用，一律不得预收下一年的费用。

实行包干制计费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

实行酬金制计费方式的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。物业服务企业或业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用的承担，按照物业服务合同约定执行。

第三十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主

委员会应当督促其限期交纳；逾期拒不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。

第三十二条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。严禁以保证金、押金等形式变相收费。

第三十三条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第六章 监督管理

第三十四条 价格主管部门应当会同相关部门加强对物业服务收费行为的监督管理，建立物业服务收费成本调查和物业服务收费纠纷调处机制，对物业服务企业存在扩大范围收费、不按规定明码标价等问题进行督促整改，指导物业服务企业规范收费行为。

物业管理行政主管部门应当及时制定和完善普通住宅物业公共服务标准，加强物业管理活动的行业监管，引导物业服务企业规范管理。

物业管理行政主管部门应当会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，由相关部门纳入失信企业名单并给予相应惩戒。降低服务项目收费等级、下调物业项目收费标准或浮动幅度等行业

处理，同时给予建议合作方不再续签到期物业服务合同。业主或者物业使用人有拖欠物业服务费用等行为且经法院判决仍拒绝交纳的，应纳入其个人信用档案。

第三十五条 物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定收费的，由相关行政执法部门依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》《江苏省物业管理条例》等法律法规予以查处。

第三十六条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》和本细则管理、监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第七章 附 则

第三十七条 物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的，其收费可以参照本办法执行。

第三十八条 本细则由县发展改革委、县住建局在各自职权范围内负责解释。

第三十九条 本细则自 2022 年 1 月 1 日起施行，本实施细则施行期间，上级有规定的，以上级规定为准。原响水县物价局、响水县住建局 2017 年印发的《响水县物业服务收费管理实施细则》

（响价管〔2017〕27 号）同时废止。

附件 1

响水县普通住宅物业管理服务等级标准（一级）

序号	项目	服 务 标 准
(一)	安全巡查	①有专人 24 小时巡查小区，全体巡查人员不少于 3 人，服务基本规范。 ②安全巡护人员统一着装，熟悉辖区情况，认真负责，有较强的责任心，当班时佩戴标志，尽忠职守。 ③能认真处理好业主(使用人)的投诉和求助。 ④在危及人身安全处设有明显标志。 ⑤对突发事件(凶杀、火灾、爆炸、地震、电梯突发事件等)有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
(二)	卫生保洁	①小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运 1 次。 ②小区主要道路每日清扫 1 次，公共场所清洁；楼道每周清扫 1 次;共用部位玻 璃每年清洁 1 次；路灯、楼道灯每年清洁 1 次，其它共用设施定期清洁。 ③公共厕所每天清扫一次，无明显污物便迹外溢。 ④小区公共雨、污水管道及雨、污水井每年检查一次，并视情况清掏；化粪池每年检查 1 次，发现异常情况及时清掏。
(三)	绿化养护	①每日清扫 1 次绿化带、草地上的果皮、石块等垃圾，目视基本无杂物。无堆物堆料、搭棚、侵占等现象。 ②草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护。 ③每年至少进行 1 次施肥，病虫害防治每年不少于 2 次，预防花草、树木病虫害，花草树木生长基本正常。 ④假山、亭、廊、雕塑等园林小品每 2 年检修、油漆(粉刷)1 次。
(四)	房屋及共用设施设备维修养护	①每年年底或年初对房屋和共用部位、共用设施设备、道路、绿地等进行全面检查 1 次，掌握房屋设施设备有无完损状况，对完损程度做出评价，巡检要有记录， 大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每 2 月巡视 1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每年 10 月份安排 1 次共用部位门窗检修，使其保持基本完好。 ②房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务(具体范围、价格双方约定)，服务态度良好。 ③设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。 ④房屋外观基本完好，无较大缺损；屋面每年检修 1 次，屋面排水畅通。 ⑤共用楼道灯无安全隐患，路灯、楼道灯完好率不低于 80%。 ⑥共用二次供水水箱加盖加锁，每年清洗 1 次，无二次污染及隐患。 ⑦道路、停车场(棚、房)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整洁。 ⑧消防设施设备完好无损，随时可用。 ⑨井(池)盖板、管道损坏能及时修换。

序号	项目	服 务 标 准
(五)	基础台帐资料管理	①业主公约、房屋装饰装修管理规定等各项制度完整。 ②有房屋档案资料,分类成册,查阅方便。 ③经营管理资料（如住户档案、房屋档案、房屋安全普查记录、物业管理资金的交缴与支取记录、业主委员会对服务标准的考核意见等）逐步建立和完善，各项措施落实。
(六)	房屋装饰装修管理	①装修管理制度较完善，物业管理公司与业主(使用人)签订装饰装修服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定注意事项。 ②业主或房屋使用人房屋装修手续齐全，无危及房屋结构的违规装修现象。 ③外墙或屋面安装的设施设备或构件无重大安全隐患。 ④能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象，积极向有关部门举报，配合有权部门处理。
(七)	环境秩序	①小区主出入口设有小区平面示意图，标示准确，房屋楼号、单元号完整，每年检查、修换 1 次。 ②流动摊点、小商贩，拾(收)荒者进入小区的，能及时制止并驱逐。
(八)	车辆管理	①车辆管理制度较完善，措施落实。 ②外来机动车辆进出小区记录基本完整，车辆收费符合规定。 ③非机动车停放有序，无占压绿地现象。 ④车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大管理纠纷。
(九)	社区文化活动	①小区订有居民精神xx公约、业主公约，精神xx建设服务制度健全，邻里团结，xx居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。 ②运动场地、文化场馆定时向居民开放。 ③能配合街道做好社区精神xx建设相关工作。
(十)	综合管理与服务	①物业管理服务项目和收费标准在小区醒目处明码标价；服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责权利关系明 确；小区各项管理制度基本完善，有严格的内部管理制度和工作岗位考核标准。 ②承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 ③管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范严谨和蔼，能开展多项便民服务措施。 ④物业管理项目负责人员名单、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。 ⑤建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支情况。 ⑥每年 1 次征询业主对物业服务的意见和建议，并在小区公布。

响水县普通住宅物业管理服务等级标准（二级）

序号	项目	服 务 标 准
(一)	安全巡查	①有经过培训的专业化安全巡护人员，巡逻及管理制度落实。 ②安全巡护人员统一着装，当班时佩戴明显标志，熟悉辖区情况，认真负责。 ③不能完全实施封闭式管理，主出入口 24 小时有人值守，临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。 ④24 小时巡查小区，服务基本规范，全体巡查人员不少于 4 人，能主动接受业主(使用人)的投诉和求助，巡查记录基本完整。 ⑤危及住户人身安全处，有明显标志和一定的防范措施。 ⑥对突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
(二)	卫生保洁	①小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运 1 次。 ②小区道路每日清扫 1 次，公共场所保持清洁；楼道每周清扫 2 次;共用部位玻璃每 半年清洁 1 次；路灯、楼道灯每半年清洁 1 次。 ③电梯及电梯厅每天清扫一次，每月一次擦拭、清洁电梯内墙面和地面。 ④公共厕所每天清扫一次，无明显便迹、污物和异味。 ⑤公共雨、污水管道每年疏通一次，保持畅通；雨、污水井每半年检查 1 次，并视 情况及时清掏；化粪池每年检查清掏 1 次，发现异常情况及时清掏。 ⑥每年喷洒药物至少 2 次，进行消毒和灭虫除害。 ⑦无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。
(三)	绿化养护	①每日清扫一次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾，目视干净。 ②草坪生长基本正常，成活率在 80％以上，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，能根据草坪生长情况及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治。 ③花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，定期修剪整形。 ④喷泉池、人工湖每旬打捞 1 次漂浮垃圾，每季清理一次湖底、池壁脏物、垃圾，目视湖(池)水面无杂物；喷泉设备完好。 ⑤假山、亭、廊、雕塑等园林小品每年检修、油漆(粉刷)一次。
(四)	房屋及共用设施设备维修养护	①每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查 1 次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；巡检要有记录，大中修 及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每 2 月巡视 1 次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每年安排 1 次共用部位门窗检修，使其保持基本完好。 ②房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务 6 小时内到位， 72 小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修一周内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延，有xx及回访记录。 ③设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。 ④房屋外观基本完好，无较大缺损；屋面每年检修一次，屋面排水基本畅通。 ⑤共用楼道灯每月检修 1 次，损坏及时修换，无安全隐患、无长明灯。路灯、楼道灯完好率不低于 85%。 ⑥共用二次供水水箱加盖加锁，每年清洗 1 次，无二次污染及隐患。 ⑦道路、停车场(棚、房)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整洁。 ⑧消防设施设备完好无损，随时可用。 ⑨井(池)盖板、管道损坏及时修换。

序号	项目	服 务 标 准
(五)	基础台帐资料管理	①房屋使用手册、业主公约等各项制度完整。 ②房屋档案资料较齐全，记录变更及时。 ③有房屋总平面图、房屋竣工和接管验收资料、市政设施管网综合规划图、住户档案(一户一档)、维修基金提取和使用记录，业主委员会对服务标准的考核意见等相关资料，分类成册，查阅方便。
(六)	房屋装饰装修管理	①装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。 ②业主或房屋使用人房屋装修手续齐全，物业管理人员每周检查 1 次施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续。房屋装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。 ③管理期间房屋外观基本完好，阳台封闭，空调、防盗窗(网)、晒衣架、遮阳蓬安装基本符合要求，无重大安全隐患。 ④能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象，积极向有关部门举报，配合有权部门处理。
(七)	环境秩序	①小区主出入口设有小区平面示意图，标示准确，房屋楼号完整，每年及时检查修换一次。 ②及时阻止流动摊点、小商贩、拾(收)荒者、社会盲流随便进入小区。 ③无违反规定饲养家禽、家畜现象，宠物及信鸽饲养不得影响他人正常生活，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无未经批准乱张贴现象。 ④小区商业网点管理有序，无明显扰民现象。 ⑤重大节日喷泉、小区背景音乐能及时开放，噪音扰民现象能及时得到制止。
(八)	车辆管理	①车辆管理制度较完善，措施落实。 ②外来机动车辆进出小区记录基本完整，车辆收费符合规定。 ③非机动车停放有序，无占压绿地现象。 ④车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大管理纠纷。
(九)	社区文化活动	①小区订有居民精神xx公约、业主公约，精神xx建设服务制度健全，邻里团结，xx居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。 ②有一定的文化活动场所，每年小区居民联谊活动不少于 1 次，有活动记录。 ③运动场地、文化场馆定时向居民开放。
(十)	综合管理与服务	①服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有各项严格的内部管理制度和工作岗位考核标准，建立物业服务回访制度，每年回访不少于 1 次。 ②承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 ③管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨、态度和蔼。能开展多项便民服务措施。 ④物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。 ⑤建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。 ⑥小区管理单位制定出争创市级优秀管理项目规划和具体的实施方案。

响水县普通住宅物业管理服务等级标准（三级）

序号	项目	服 务 标 准
(一)	安全巡查	①实施封闭式管理，有经过培训的专业化安全护卫队伍，巡逻及管理制度落实。 ②安全巡护人员有统一制服、编号，衣着整洁，熟悉辖区情况，认真负责，能主动接受业主(使用人)投诉和求助。 ③主出入口 24 小时值班，可疑人员或陌生人进出随时查询，大件物品出小区有登记。临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。 ④24 小时巡查小区，服务规范，全体巡查人员不少于 6 人，有巡查记录。 ⑤小区主出入口设有监控设备，24 小时运行，监控记录完整，记录不少于 15 天。 ⑥危及住户安全处有明显标志和相应防范措施，突发事件有应急预案。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
(二)	卫生保洁	①小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日至少清运 1 次，垃圾房(箱、车)保持完好整洁，定期消毒。 ②有专人负责公共场所、共用部位清洁工作，其中道路、广场等公共场所每日清扫 2 次，地 面垃圾滞留时间不超过 2 小时，公共座椅(凳)保持整洁。目视检查道路、广场无垃圾和杂物， 无大面积积水，地面垃圾滞留时间不超过 2 小时，公共座椅（凳）保持整洁。 ③每周打扫一次各楼层通道和楼梯台阶，每周用干净的抹布擦抹 1 次楼梯扶手，每季擦洗一次楼梯道公用门窗，楼梯道保持基本整洁，无垃圾、杂物、水渍及擅自占用现象。 ④公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁、灯光明亮、无明显污物和异味。 ⑤窖井、下水道、化粪池每年清掏 2 次，保持通畅。蚊蝇滋生时及时消杀。 ⑥电梯及电梯厅每天清扫二次，每月二次擦拭、清洁电梯内墙面和地面，每月清洁一次轿厢顶部。
(三)	绿化养护	①每日清理 1 次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾，捡 1 次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，目视基本干净，无明显垃圾、杂物。 ②草坪成活率 80％以上，生长正常，光秃不明显。整块草地没有明显阔叶杂草或蔬菜，无大面积病虫害，草坪基本整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，无较严重人为破坏，对明显人为损坏和违法行为能及时处理，能根据草坪生长情况及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治，做好防涝、防冻。 ③喷泉、人工湖、水池每月清洁 1 次，打捞漂浮垃圾，每季清理一次湖底、池壁脏物、垃圾，目视湖(池)水基本清澈，水面无杂物，池边无污迹。 ④假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年检修、油漆(粉刷)1 次。
(四)	房屋及共用设施设备维修养护	①房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于 1 人。 ②每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查 1 次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，巡检要有记录。大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每周巡视 1 次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其 他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每年秋季对共用部位门窗做专项检修 1 次，换修损坏部位。 ③房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务 2 小时内到位，24 小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修 4 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延，有xx及回访记录。 ④设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。 ⑤房屋外观基本完好，无明显缺损；屋面每半年检修 1 次，破损屋面能及时修复；公用排污、 落水管道每年检修 1 次，排水保持畅通。 ⑥共用楼道灯每旬检查一次，损坏及时换修，完好率(包括亮灯率)x 95％以上，无长明灯，楼道灯无安全隐患。 ⑦共用二次供水水箱加盖加锁，每年清洗 1 次，无二次污染及隐患。 ⑧道路、停车场(棚、房)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整洁。 ⑨消防设施设备完好无损，随时可用。 ⑩井(池)盖板、管道损坏及时修换。

序号	项目	服 务 标 准
(五)	基础台帐资料管理	①档案资料实行数据化管理，房屋使用手册、业主公约等各项制度较完善。 ②房屋档案资料较齐全，记录变更及时，无因管理不善损坏现象。 ③有房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料、市政设施管网图、住户档案、房屋安全普查记录、物业管理维修基金提取和使用记录、业主委员会对服务标准的考核意见等资料，分类成册，查阅方便。
(六)	房屋装饰装修管理	①装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装饰装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。 ②业主或房屋使用人房屋装修手续齐全，物业管理人员每周检查 1 次施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续；房屋装饰装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。 ③管理期间阳台封闭、空调、防盗窗(网)、晾晒架、遮阳蓬安装基本统一、无重大安全隐患。房屋外观基本完好，无妨碍市容和观瞻现象，外墙无较大破损。 ④能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象，并积极向有关部门举报，配合有权部门处理。
(七)	环境秩序	①小区主出入口设有小区平面示意图，房屋楼号、单元号标志明显，每季检查一次，损坏及时修换或喷涂。 ②禁止拾(收)荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆等进入小区，影响居民生活。 ③无违反规定饲养家禽、家畜现象，宠物及信鸽饲养不得影响他人正常生活，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无未经批准乱张贴现象。 ④小区商业网点管理有序，无出店、占道经营现象。 ⑤重大节假日喷泉、小区背景音乐能及时开放，噪音扰民现象能及时得到制止。
(八)	车辆管理	①有较完善的车辆管理制度，制度落实。 ②外来机动车辆进出有登记，较大载重车辆严禁驶入小区，停车场管理有序。 ③小区内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；收费停车场场地整洁，有专人管护，严格按标准收费。 ④非机动车辆停放整齐有序，无占压绿地现象。 ⑤车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大车辆管理纠纷。
(九)	社区文化活动	①小区订有居民精神xx公约、业主公约，精神xx建设服务制度健全，邻里团结，xx居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。 ②有一定的文化活动场所和文化活动用房，每年小区居民联谊活动不少于 2 次，有活动记录。 ③运动场地、文化场馆定时向居民开放。
(十)	综合管理与服务	①服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有各项严格的内部管理体制制度和工作岗位考核标准。 ②承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 ③管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨和蔼。能开展多项便民服务措施。 ④物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。 ⑤建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支情况。 ⑥小区管理单位制定出争创省或市级优秀管理项目规划和具体的实施方案。 ⑦每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见和建议，征询面不低于 50％，对征询的意见和建议进行分析并及时整改，并在小区进行公布。

响水县普通住宅物业管理服务等级标准（四级）

序号	项目	服 务 标 准
(一)	安全巡查	①实施封闭式管理，有经过培训的专业化安全护卫队伍，巡逻及管理制度落实。 ②安全巡护人员有统一制服、编号，衣着整洁。熟悉辖区情况，认真负责，xx执勤，主动、热情接受业主(使用人)投诉和求助。 ③主出入口 24 小时值班，对行迹可疑人员及时查问，陌生人进入和大件物品出小区有登记。临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。 ④24 小时巡查小区，服务规范，全体巡查人员不少于 6 人，巡查记录完整。 ⑤小区主出入口、主干道设有监控设备，24 小时运行，监控室有专人值守，能及时发现警情并迅速报警，监控记录不少于 20 天。 ⑥危及住户安全处有明显标志，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取保护现场和证据等相应措施。
(二)	卫生保洁	①小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日至少清运 1 次，垃圾房(箱、车)保持完好整洁，定期消杀。 ②有专人负责小区公共场所、共用部位清洁工作。其中道路、广场等公共场所实施循环保洁，目视检查道路、广场无垃圾、积水。每 100m2 烟头、纸屑、痰迹平均不超过 5 个，地面垃圾滞留时间不超过 2 小时。公共座椅保持整洁。 ③各楼层通道和楼梯台阶每周清扫 2 次，拖洗 1 次，擦抹 1 次楼梯扶手，每 15 天擦抹 1 次各层和 通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚等共用部位；每 30 天楼梯间墙面除尘 1 次、擦 1 次楼梯道公用门窗玻璃。地面、楼梯间较干净，无垃圾、杂物、水渍、无乱贴乱划，无擅自占用现象、无乱堆乱放物品；楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，外墙窗玻璃无明显积尘。 ④电梯及电梯厅地面每天清扫二次，每周擦拭、清洁一次电梯内墙面。如有地毯，每天吸尘一次。每月对电梯门壁保养一次。轿厢顶部每月清洁二次。 ⑤公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。 ⑥公共雨、污水管道每年疏通一次，保持畅通；雨、污水井每季检查 1 次，并视情况及时清掏；化 粪池每年清掏 1 次，每半年检查一次，发现异常情况及时清掏。每年组织一次以上灭蝇、灭蚊、灭鼠工作，蚊蝇滋生及时消杀。
(三)	绿化养护	①小区环境较好，绿化整洁，三季有花，重大节日有花卉点缀。 ②每日清扫 2 次绿化带、草地上垃圾，捡 1 次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，目视基本干净，无垃圾；花坛表面基本洁净。 ③草坪成活率 90％以上，生长正常，整块草地没有明显阔叶杂草或蔬菜，草坪平整、整洁、无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理，能根据草坪生长情况实施浇水、施肥、修剪和病虫害防治。 ④树木生长良好，没有死树和枯枝死杈，无钉栓、捆绑现象，绿篱造型正常，修剪及时，有虫株率在 5％以下。 ⑤喷泉、水池、人工湖每周清洁 1 次，打捞漂浮垃圾，每 2 月清理一次湖底、池壁脏物、垃圾，目视湖(池)水清澈，水面无杂物，池边无污迹。 ⑥假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每 2 年检修、油漆(粉刷)1 次。

序号	项目	服 务 标 准
(四)	房屋及共用设施设备维修养护	①小区房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于 2 人，居民住宅室内维修随叫随到。 ②每年年底或年初对房屋共用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查 1 次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；巡检要有记录，大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每日巡视 1 次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻 璃，路灯等设施，每半年对共用部位门窗做专项检修 1 次，换修损坏部位。 ③房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修(如自采水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务 40 分钟内到位，12 小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修 3 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延。有维修及回访记录。 ④设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完善，记录齐全。每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。 ⑤房屋外观完好，屋面每半年检修 1 次，破损屋面能及时修复；公用排污、落水管道排水畅通，损坏及时修复。 ⑥共用楼道灯每周检查 1 次，损坏及时修换，完好率(包括亮灯率)x 95％以上，无长明灯，楼道灯无安全隐患。 ⑦共用二次供水水箱加盖加锁，环境整洁，每年清洗两次，无二次污染及隐患。 ⑧道路、停车场(棚、库)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好，破损及时修复，保持整洁。 ⑨消防设施设备完好无损，随时可用。 ⑩井(池)盖板、管道损坏及时修换。
(五)	基础台帐资料管理	①房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项制度完善。 ②房屋档案资料实行数据化管理，档案资料无缺损现象，记录变更及时，账实相符。 ③房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。其中基础资料必须归档的有：房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料(包括验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等等)、公共设施的设计安装图纸和验收合格证明、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境影响评价书等。房屋产权产籍资料必须归档的有：房屋(含住宅、物管用房等)和共用设施设备位置、产权、数量及管理现状记录等。物业管理经营资料有：住用户档案(一户一档)，房屋数量、种类、用途分类统计表；居住小区情况表；房屋安全普查记录；历年的房屋完好等级评定记录；大、中小修和房屋共用部位检查记录；设施设备运行记录；物业管理维修基金提取和使用记录；物业管理服务费的收缴和使用记录；业主委员会对服务标准的认定意见等。
(六)	房屋装饰装修管理	①装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。 ②物业管理专业人员每日巡查装修施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续；房屋装饰装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。 ③阳台封闭、空调、防盗窗(网)、晾晒架、遮阳蓬安装统一有序、符合规定，无安全隐患。房屋外观整洁，无较大破损及涂料脱落。 ④室外招牌、广告霓虹灯手续齐全，整洁统一、美观，无安全隐患和破损现象。 ⑤违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象能制止及时，并积极向有关部门举报，配合有权部门予以处理。装修垃圾及时清运。
(七)	环境秩序	①小区主出入口设有小区平面示意图，房屋楼号、单元号标志明显，每月检查一次，损坏及时修换，缺失及时喷涂。 ②禁止拾(收)荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆等进入小区影响居民生活。 ③无违反规定饲养家禽、家畜和无证宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵乱挂现象。 ④小区商业网点管理有序，无出店、占道经营现象。 ⑤节假日喷泉、小区背景音乐等定时开放，无噪音扰民现象。

序号	项目	服 务 标 准
(八)	车辆管理	①有较完善的车辆管理制度，对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，并引导车辆有序通行、停放。 ②小区内有必要的交通标志，外来机动车辆进出有登记，无较大载重车辆进入小区，停车场管理有序。 ③小区内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；收费停车场场地整洁，有专人管护，严格按标准收费。 ④非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐。没有车辆停放在绿地的现象。公共车库(棚)管理良好，车辆存取便捷。 ⑤车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大管理纠纷。
(九)	社区文化活动	①小区订有居民精神xx公约、业主公约，精神xx建设服务制度健全，邻里团结，xx居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。 ②有较完善文化活动场所，文化活动设施、用品齐备，每年居民联谊活动不少于 3 次，有活动记录。 ③运动场地、文化场馆定时向居民开放。
(十)	综合管理与服务	①服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有各项严格的内部管理体制制度和工作岗位考核标准。 ②承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 ③每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见和建议，征询面不低于 70％，对征询的意见和建议进行分析并及时整改，并在小区进行公布。 ④管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨和蔼。能开展多项便民服务措施。 ⑤物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。 ⑥建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。 ⑦小区管理单位制定出争创省级优秀管理项目规划和具体的实施方案。

响水县普通住宅物业管理服务等级标准（五级）

序号	项目	服 务 标 准
(一)	安全巡查	①实施封闭式管理，有经过培训的专业化安全巡护队伍，巡逻及管理制度落实，实行准军事化管理和训练。 ②安全巡护人员有统一制服、编号，熟悉辖区情况，认真负责，xx执勤，主动热情接受业主(使用人)投诉和求助。 ③主出入口 24 小时值班，小区人员凭证(卡)出入，非小区人员出入和大件物品出小区一律登记，经联系若业主不在家，非小区人员不得进入小区。临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。 ④24 小时巡查小区，服务规范。全体巡查人员不少于 9 人，每班不少于 3 人，巡查记录完整。 ⑤小区有周界巡更系统，主出入口、主干道设有监控设备，24 小时运行，监控室有专人值守，突发事件能迅速到达现场，及时采取应变措施，防止事态进一步恶化。监控记录不少于 20 天。 ⑥危及人身安全处，有明显标志和防范措施，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并努力防止事态进一步恶化，协助采取相应措施。
(二)	卫生保洁	①小区生活垃圾袋装化，垃圾日产日清，垃圾房(箱、车)保持整洁，定期消毒。 ②道路、广场等公共场所实施循环保洁，目视检查道路、人行道无垃圾、无杂物、无积水。每 100m2烟头、纸屑、痰迹平均不超过 3 个，地面垃圾滞留时间不超过 1 小时。 ③各楼层通道和楼梯台阶每周清扫 3 次，擦抹 1 次楼梯扶手，每周擦抹 1 次各层和通道的防火门、 消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚等共用部位；每月楼梯间墙面除尘 1 次，每周擦 1 次楼梯道公用门窗玻璃。地面、楼梯间较干净，无垃圾、杂物、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放物品；楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，外墙窗玻璃无明显灰尘。 ④电梯及电梯厅每天清扫二次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。如有地毯，每天吸尘一次。每月对电梯门壁打蜡上光一次。轿厢顶部每周清洁一次。 ⑤公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。 ⑥公共雨、污水管道每半年疏通一次，保持畅通；雨、污水井每季检查 1 次，并视情况及时清掏； 化粪池每年清掏 2 次，每季巡查一次，发现异常情况及时清掏，保持池口畅通，清理后及时清洁现场。 ⑦每 2 月喷洒药水 1 次（夏季每月 1 次），及时进行消毒和灭虫除害。
(三)	绿化养护	①小区绿化布局合理，造型优美，有较高观赏价值。三季有花，重大节日有花卉点缀。 ②每日清理 2 次绿化带、草地中垃圾，捡 1 次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净，每 100m2 烟头、纸屑平均不超过 5 个，花坛表面洁净无污渍。 ③草坪成活率在 95％以上，生长茂盛，整块草地中无明显阔叶杂草或蔬菜，草坪平整、整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理，能根据草坪生长情况及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治。 ④树木生长良好，无死树和枯枝死杈，无钉栓、捆绑现象；绿篱上下部枝叶茂密、整形修剪表面平整、造型美观，树木病虫防治及时无明显病、虫害。 ⑤喷泉、水池、人工湖每周清洁 2 次，打捞漂浮垃圾，每 2 月清理一次湖底、池壁脏物、垃圾、目视湖(池)水清澈，水面无杂物、池底无垃圾，池边无污迹。 ⑥假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年检修、油漆(粉刷)1 次。

序号	项目	服 务 标 准
(四)	房屋及共用设施设备维修养护	①小区房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于 3 人，居民室内维修随叫随到。 ②每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查 1 次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，巡检要有记录，大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每日巡视 1 次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、 玻璃、路灯等设施，每半年对共用部位门窗做专项检修 1 次，换修损坏部位。 ③房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目、价格等，通过物业管理委托合同约定，其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞，电源线路和照明设备故障等项目)服务 20 分钟内到位，8 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修 2 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延。有维修及回访记录。 ④设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完善，记录齐全，每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。 ⑤房屋外观完好，屋面每季检修 1 次，破损屋面能及时修复；公用排污、落水管道排水畅通，损坏及时修复。 ⑥共用楼道灯损坏及时修换，完好率(包括亮灯率)x 98％以上，无长明灯，楼道灯无安全隐患。 ⑦共用二次供水水箱加盖加锁，环境整洁，每年清洗两次以上，无二次污染及隐患。 ⑧道路、停车场(棚、库)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好，破损及时修复，保持整洁。 ⑨消防设施设备完好无损，随时可用。 ⑩井(池)盖板、管道损坏及时修换。
(五)	基础台帐资料管理	①房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项制度完善。 ②房屋档案资料完整，实行数据化管理。档案资料无缺损现象，记录变更及时，账实相符。 ③房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。其中基础资料必须归档的有：房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料(包括验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等等)、公共设施的设计安装图纸和验收合格证明、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境影响评价书等。房屋产权产籍资料必须归档的有：房屋(含住宅、物管用房等)和共用设施设备位置、产权、数量及管理现状记录等。物业管理经营资料有：住用户档案(一户一档)，房屋数量、种类、用途分类统计表；居住小区情况表；房屋安全普查记录；历年的房屋完好等级评定记录；大、中、小修和房屋共用部位检修记录；设施设备运行记录；物业管理维修基金提取和使用记录；物业管理服务费的收缴和使用记录；业主委员会对服务标准的认定意见等。
(六)	房屋装饰装修管理	①装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。 ②物业管理专业人员每日巡查装修施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续；房屋装饰装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。 ③阳台封闭、空调、防盗窗(网)、晾晒架、遮阳蓬安装统一有序，符合规定，无安全隐患。房屋外观整洁，无破损和涂料脱落。 ④室外招牌、广告霓虹灯手续齐全，整洁统一、美观，无安全隐患和破损现象。 ⑤违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象能制止及时，并积极向有关部门举报，配合有权部门予以处理。装修垃圾及时清运。
(七)	环境秩序	①主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元门牌编号标志明显，每周检查 1 次，损坏能及时修换，缺失及时喷涂。 ②严禁拾荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆进入小区，影响居民生活。 ③无违反规定饲养家禽、家畜和无证宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵乱挂现象。 ④小区商业网点管理有序，无出店经营或占道经营现象。 ⑤喷泉、小区背景音乐能定时开放。 ⑥小区内部油烟排放、噪音控制符合居住要求。

序号	项目	服 务 标 准
(八)	车辆管理	①有较完善的车辆管理制度，有专兼职管理人员，对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，并引导车辆有序通行、停放。 ②小区设置明显的交通标志，外来机动车辆进出有登记，较大载重车辆严禁驶入小区。 ③小区内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；收费停车场场地整洁，有专人管护，严格按标准收费。 ④非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐，没有车辆停放在绿地的现象。公共车库(棚)管理良好，车辆存取便捷。 ⑤业主车辆管理已签订相关协议，双方权利义务明确。
(九)	社区文化活动	①小区订有居民精神xx公约、业主公约，精神xx建设服务制度健全，邻里团结，xx居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。 ②有较完善文化活动场所，文化活动设施、用品齐全，每年居民联谊活动不少于 4 次，有活动记录。 ③运动场地、文化场馆每天定时向居民开放。
(十)	综合管理与服务	①服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有严格的内部管理制度和工作岗位考核标准，建立物业服务回访制度，每年回访不少于 4 次。 ②承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 ③管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨态度和蔼。能开展多项便民服务措施。 ④物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。 ⑤建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。 ⑥小区管理单位制定出争创省级优秀管理项目规划和具体的实施方案。

电梯的运营与管理

项目

服 务 内 容 与 服 务 标 准

电梯

①遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员 10 分钟之内到场应急处理，专业人员 45 分钟之内到场进行救助。 ②每天进行检查，检查记录存档。 ③保证电梯 24 小时完好，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 ④客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的，货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位，保证安全运行。 ⑤设置紧急呼救装置的，应保证 24 小时完好，发生故障时应确保三方通话。 ⑥委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。 ⑦确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务。经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井；加强值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。 ⑧定期对机房、轿厢顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。 ⑨电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。 ⑩每半年在各电梯口公示一次电梯运行维护的收支情况，公示时间不少于 15 天。

附件 2

响水县普通住宅物业服务费标准

服务等级		一级	二级	三级	四级	五级
收费标准 (元/平方米·月)	多层	0.20	0.30	0.40	0.45	0.55
	小高层 高层	0.50	0.60	0.70	0.80	0.90
浮动幅度		上浮幅度不超过 20% ，下浮不限

说明:1、对履行相关程序公开选聘（或协议）物业管理企业实施管理的各小区，要按照新审定的等级标准和小区实际情况合理确定具体收费标准，并向县发展改革委和住建局进行备案方可执行，备案之前仍按原标准执行。2、为体现对社会弱势群体的关心和照顾，经民政部门确认的城市居民最低生活保障对象，普通住宅物业服务费减半收取。3、超过五档服务质量标准的特级物业公共服务收费标准，暂实行单独定价，带电梯多层可参照高层、小高层标准执行（老旧小区加装电梯的除外）。

附件 3

普通住宅前期物业服务收费报备情况登记表

备案时间： 年 月 日

物业服务企业名称 （盖章）		开发企业 （委托方章）
企 业 地 址		法	人	代	表
住 宅 区 名 称		立	项	性	质
负 责 人 姓 名		联	系	电	话
物业服务等级		收费标准		多层
				高层（小）
汽车停放服务费
总 建 筑 面 积		住宅面积
		经营用房面积
		配套用房面积
		办公用房面积
		室内汽车库面积
		其他车库面积
		其他房屋面积
容 积 率		绿	化	率
低 层 幢 数		户		数
多 层 幢 数		户		数
高 层 幢 数		户		数
备注：		主管部门意见：

本表一式三份，一份报住建部门，一份留存。

附件 4

××小区物业服务收费公示表

公示单位：××公司 公示日期： 年 月 日

序号	收费项目	收费范围	等级标准	收费标准	收费依据	备 注
1	前期普通住宅物业管理公共服务费			元/㎡·月		政府指导价，预收不超过一年。普通住宅物业管理服务等级标准的具体内容 另行公示。
2	普通住宅代收代交费用					（分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊）预收不超过一年，次年 3 月前公示收支情况，按实结算， 多退少补。
3	非普通住宅和非住宅物业服务收费			具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中 约定。		市场调节价，预收不超过一年，具体服务内容另行公示。
4	非普通住宅和非住宅代收代交 费用					（分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊）预收不超过一年，次年 3 月前公示收支情况，按实结算， 多退少补。
5	汽车停放费
6	（其他收费项目）

响水县市场监督管理局监制 价格举报电话： 12315

（本表公示版面尺寸不小于 80cm×50cm。）

××小区代收代交费用分摊情况公示表

（×年×月×日～×年×月×日）

公示单位：××公司 公示日期： 年 月 日

分摊项目	分摊范围	本期用量	本期支出费用	分摊面积	分摊标准
电费分摊
	水费分摊
		备 注

响水县市场监督管理局监制 价格举报电话： 12315

××小区物业经营设施收益收支情况公示表

（×年×月×日～×年×月×日）

公示单位：××公司 公示日期： 年 月 日

收入项目	收入金额（元）	支出项目	支出金额（元）
收入合计		支出合计

响水县市场监督管理局监制 价格举报电话： 12315

注：小区代收代交费用分摊情况公示表、经营设施收益收支情况公示表，以会计核算年度为周期的，应在每年的 3 月 31 日前公示；以物业服务收费年度为周期的，应在收费年度结束后的 1 个月内公示。