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買預售屋應注意建商有無提供履約保證機制,以避免財物損失風險
為避免購買預售屋卻碰上建商倒閉,造成民眾鉅大的金錢損失,內政部自民國100年5月起就要求建商必須在預售屋買賣定型化契約增訂「預售屋履約保證機制」。
信託公會表示,內政部發布的預售屋履約保證方式,共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」,以及「不動產開發信託」等五種,並可分為保證與信託二大類,分述如下:
(一)保證:具有保證性質者為「價金返還之保證」、「同業連帶擔保」及「公會連帶保證」。採用此機制於建商無法完成建案時,由金融機構全額返還購屋者繳交之價金,或由提供連帶保證的其他建商或參與建商公會連帶保證協定的公司無條件履行興建完工交屋的責任。
(二)信託:以信託架構提供履約保證方式的有「價金信託」及「不動產開發信託」,主要功能是強化建商資金的使用為專款專用,例如承購戶所繳的錢確認用在該建案,不會被建商移為他用。「價金信託」是將承購戶之自備款信託給受託銀行管理,而「不動產開發信託」則是將建案土地及興建資金信託給受託銀行管理,二者均由受託銀行依照工程進度支付款項並專款專用,於建商無法完成建案時,將信託專戶自備款餘款之受益權歸屬於承購戶。
上述幾種履約保證方式相較之下,似以全額返還購屋者繳交價金之「價金返還之保證」方式對消費者最具保障,然除非建商之財資歷俱佳方有採行此機制之可能;又「同業連帶擔保」及「公會連帶保證」雖有興建完工交屋的保障,然實務上目前尚無建商公會辦理連帶保證協定。
因此實務以「價金信託」及「不動產開發信託」二種方式最為常見,民眾若買預售屋,建議應把需交給建商的款項,像開工款或開工後按工程進度的分期繳款等,直接匯至建商指定的信託專戶,不要交由建商再轉入指定的信託專戶,如此可避免建商未依約定將款項匯入信託專戶,透過信託制度由受託銀行把關,款項是用在建案工程與相關費用的支出。
雖然內政部要求建商銷售預售屋必須提供履約保證機制,但仍有部份區域型建商或地主自建者規避規範,民眾在購買預售屋時應要求建商提供相關證明文件,如採價金信託或不動產開發信託方式辦理者,應瞭解承作的受託銀行,每次繳款後務必至受託銀行的信託專戶網頁,查詢受託銀行是否有收到款項,以隨時掌握交付信託之價金明細及相關資訊,維護自身的權益。
(表一) 履約保證機制提供承購戶之保障
類型 |
返還自備款 |
完工保證 |
價金信託 |
返還剩餘款項 |
無 |
不動產開發信託 |
返還剩餘款項 |
無,但可安排續建機制 |
價金返還之保證 |
返還全部款項 |
無 |
同業連帶擔保 |
無 |
有 |
公會連帶保證 |
無 |
有 |
成屋交易買賣可利用信託機制,保障雙方交易安全
房地產交易由於買賣金額大且須有一定之過戶處理程序,加上多數民眾買房時缺乏相關專業知識,因此產生不少紛爭案件。目前除預售屋外,成屋買賣雙方自簽訂契約至辦理所有權移轉,在房屋交易的過程,無論是買方或賣方都有困擾的地方:買方擔心付了款項,房子卻在交屋前出了問題;賣方則擔心過戶後,買方卻不付尾款。
為了能達到交易圓滿的目標,兼顧買賣雙方的交易安全,有不少的房仲業者推出了「價金履約保證」,由第三人經手金錢與權狀,以保障雙方的權益。一般實務作法是,大部分的仲介公司提供的價金履約保證都是和建築經理公司合作辦理,買方支付之價金會匯入建築經理公司的履保專戶保管,等到房屋過戶買方取得所有權後,建築經理公司即會將專戶內之款項撥給賣方。履保專戶雖在銀行開戶,然所有權是為建築經理公司所有,銀行係依建築經理公司指示撥款,如果建築經理公司有意挪用專戶內之款項,銀行無法査覺;又建築經理公司如與他人發生債務糾紛,此時履保專戶即可能淪為被其債權人扣押求償之標的。
信託公會xxxxx長表示,因為銀行的規模大且受到主管機關高度監理,有嚴格的內部控制及內部稽核要求,必須遵循信託法與信託業法的規定,民眾可選擇向銀行辦理不動產安全交易信託,以不動產買賣價金為信託財產,在買賣雙方共同就不動產買賣契約履行義務完成前,將買方所繳付之買賣價金委由受託銀行管理,以確保雙方交易的安全。透過信託機制之管理,信託專戶不但有銀行專人控管資金之撥付,該信託款項專戶更受到信託法之保障,使民眾資金的保護更為週全。
(表一) 不動產安全交易信託與價金履約保證之比較
類型 |
不動產安全交易信託 |
價金履約保證 |
法律規範 |
信託法、信託業法 |
無 |
價金保管方式 |
信託專戶 |
履保專戶 |
負責機構 |
受託銀行 |
建築經理公司 |
帳戶查封風險 |
低 |
高 |