Contract
北海市城区普通住宅小区前期物业
管理服务收费方案
（征求意见稿）
为加强我市住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务人的合法权益，营造和谐的居住环境，促进物业服务行业健康发展，根据《xxxxxxxxxxx》（xxxxxx〔0000〕0000x）、《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格〔2018〕108号）、《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）》（xxx〔2019〕16号）及《xxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxx关于明确住宅物业服务收费有关问题的通知》（桂发改价格〔2020〕192号）等有关规定，结合我市实际，制定本方案。
一、适用范围
x方案适用于北海市城区（海城区、银海区、铁山港区）范围内保障性住房（含公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房、廉租房、政策性租赁费）、房改房、老旧住宅小区、普通住宅小区开展前期物业服务活动的收费及监督管理。
二、物业服务收费项目及收费管理形式
（一）物业服务收费项目
物业服务人可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、出入证（卡）制作工本费、二次供水加压费。除上述收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务收取的费用外，物业服务人不得擅自设立收费项目收取其它任何费用。
物业服务收费管理形式
1、实行政府指导价管理的收费项目
保障性住房（含公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房、廉租房、政策性租赁费）、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费、普通住宅小区前期物业（业主大会成立之前）管理服务收费及其车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费实行政府指导价，收费标准由市发展改革委会同市住建局制定（调整）。
2、实行市场调节价管理的收费项目
其他类型物业及成立业主大会之后的普通住宅物业的住宅物业服务费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费及其装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、出入证（卡）制作工本费、二次供水加压费等按规定实行市场调节价，收费标准由物业服务人根据《价格法》，遵循公平、公开和诚实信用的原则，依据服务成本制定或与业主（物业使用人）协商确定。
三、实行政府指导价管理的物业服务收费标准
已建成的住宅小区物业服务等级按《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）》的规定分为一至五等级，实行政府指导价管理的住宅物业服务收费标准相对应分一至五等级定价，车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费分类别（两类）定价：
（一）住宅物业服务费标准详见附件，其收费标准为最高限价，收费标准可适当下浮。
（二）车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费按《北海市住宅小区停车服务收费方案》执行，其收费标准为最高限价，收费标准可适当下浮。
四、有关规定
（一）本方案公布实施后各适用小区的物业服务收费按本方案指导收费标准执行。个别住宅小区由于管理服务费用开支大、收费难以维持正常物业服务的，物业服务人可按定价程序向市发展改革委及住建部门提出申请，经批准后适当调整。
物业服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费收费标准调整变更前，物业服务人应与业主变更物业服务合同（协议），双方予以明确。
（二）本方案发布后申请核定新建普通住宅小区住宅物业服务费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费办理办法：
住宅小区建设单位在办理商品房预售许可或现房销售备案前，应向市发展改革委提交书面申请、服务成本初步测算、服务等级承诺书等，市发展改革委会同市住建局综合考虑物业服务内容、服务成本、物业服务行业标准、服务等级及业主承受能力等因素基础上，参照本规定等级收费标准核定具体收费标准（指导价），住宅小区建设单位在此标准（指导价）范围内通过合法方式确定物业服务人及具体收费标准并在前期物业服务合同中约定。
（三）规范电梯运行费、二次供水加压费、消防设施运行费收费行为。
电梯运行费、二次供水加压费、消防设施运行费应按实际发生费用据实分摊收取，专款专用，单独设置账管理，每半年向业主公布一次收支情况。
（四）规范转供水电费损耗分摊方式。
1、电费损耗分摊。供电部门未抄表到户的住宅小区，物业服务人应按政府定价标准收取分表费用，合理分摊总分表之间的正常损耗。损耗电费通过用户抄表电量基础上顺加损耗电量的方式计收，用户电价保持不变。损耗电量可按实各分表电量、用电容量、实际用电面积等占比方式分摊。计算公式：
终端用户电费＝终端用户分表抄见电量×转供电主体购电单价+分摊的损耗电量×转供电主体购电单价
原则上收取用户电费费、损耗电费总和不超过物业服务人向供电部门缴纳的总表费用，物业服务人应在每次抄表计费时及时向业主公布电费损耗实际发生数等信息。
2、水费损耗分摊。供水部门未抄表到户的住宅小区，物业服务人应合理分摊总分表之间的正常损耗，原则上收取用户水费、分摊水费总和不超过物业服务人向供水部门缴纳的总表费用，物业服务人应在每次抄表计费时及时向业主公布水费损耗、分摊实际发生数等信息。
（五）规范生活垃圾处理费代收费行为。
生活垃圾处理费属于环卫部门收取的经营服务性收费项目，按“谁污染，谁付费”原则收取，物业服务人受环卫部门委托代收生活垃圾处理费的，应按住户实际居住情况按月收取，不得对闲置房屋的业主收取。
（六）其他住宅物业服务收费管理事项按《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格〔2018〕108号）和《xxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxx关于明确住宅物业服务收费有关问题的通知》桂发改价格〔2020〕192号）有关规定执行。
五、加强管理
1、实行明码标价制度。物业服务人要在物业服务区域和收费场所的显著位置设置收费公示牌（栏），公示物业服务企业名称、物业服务等级、物业服务内容、收费标准、收费对象、收费项目、价格管理形式、收费依据、计收方式、投诉电话等有关情况，不得收取未经公示的收费项目，收费主体、收费项目及标准变动应及时变更。收费公示牌（栏）内容及格式由物业服务人按市发展改革委、市场监管局的规定制作并报备案。
2、物业服务人要严格依法经营，履行合同义务，建立健全“诚信服务、信息透明、专业规范”的服务制度，接受业主的监督和投诉，及时回应和处理业主诉求。
3、各级价格、住房建设（物业）行政主管部门要依照职责加强住宅物业服务收费的管理，规范物业服务和收费行为；各级市场监管部门要依法查处物业服务收费价格违法行为，维护业主的合法权益。
六、执行时间
x方案有效期五年，自2022年 月 日起执行，执行期间如国家、自治区有新的政策规定则从其规定，执行期满重新制定。原有关规定与本方案不符的以本方案为准。
附件：北海市城区（城市建成区）普通住宅小区前期
物业服务收费标准
附件
北海市城区（城市建成区）普通住宅小区
前期物业服务费收费标准
计费单位：元/月·平方米
前期物业服务等级 |
最高限价 |
一级 |
2.20 |
二级 |
1.87 |
三级 |
1.35 |
四级 |
1.00 |
五级 |
0.90 |
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