Contract

松山市営住宅指定管理者管理業務仕様書

２

xx市都市整備部住宅課

松山市営住宅指定管理者業務仕様書

本書は，「xx市営住宅指定管理者募集要項」と一体のものであり，指定管理者が市営住宅及び共同施設（以下「市営住宅等」という。）の管理業務を行うに当たり，本市が指定管理者に要求する業務内容及びその基準等を示すものである。

なお，業務方法等に関し，指定管理者が現行の住民サービス水準を向上させる提案及び現行水準を維持した上での効率的な業務改善方法の提案を行うことは可能であり，本市が適当と認める場合は，その提案を採用するものとする。

第１ 市営住宅の管理運営に関する基本的事項

１ 管理運営に係る基本理念

指定管理者制度は，指定管理者が施設の管理権限及び責任を有し，施設の管理を代行する制度である。したがって，指定管理者は，自らの責任と判断によって，施設の適正な管理を確保しつつ，住民サービス向上を図っていく必要があり，特に，市営住宅等の指定管理者は，次に掲げる項目に留意して管理運営を行わなければならない。

また，本市は，施設の設置者として，指定管理者に対し，必要に応じて指示等を行うものとする。

(1) 市営住宅等は，公営住宅法（昭和２６年法律第１９３号）に基づき，本市が健康で文化的な生活を営むに足りる住宅を整備し，これを住宅に困窮する低額所得者に低廉な家賃で賃貸することにより，市民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的として設置しているものであるため，この趣旨を十分に理解し，尊重した上で管理を行わなければならない。

(2) 市営住宅等の管理運営は，入居者の収入，家族構成その他重要な個人情報を取り扱うため，入居者のプライバシー保護に最大限配慮して行わなければならない。

(3) 入居者の決定，家賃の決定，家賃の減免等の事務については本市が行うこととなるため，指定管理者は，本市と密接に連携を図り，効率よく管理運営を行わなければならない。

２ 法令等の遵守

指定管理者は，市営住宅等の管理運営を行う上で，次に掲げる法令等の規定を遵守しなければならない。

(1) 地方自治法（昭和２２年法律第６７号）

(2) 公営住宅法，公営住宅法施行令（昭和２６年政令第２４０号），公営住宅法施行規則（昭和２６年建設省令第１９号）

(3) xx市営住宅管理条例（平成９年条例第２８号），松山市営住宅管理条例施行規

則（平成１０年規則第３号）

(4) xx市個人情報保護条例（平成１６年条例第２９号）

(5) xx市情報公開条例（平成１２年条例第６１号）

（6）xx市行政手続条例（平成８年条例第３４号）

（7）その他市営住宅等に関する要綱，要領等

(8) 施設の維持，保守及び点検に関する法令等

水道法（昭和３２年法律第１７７号），消防法（昭和２３年法律第１８６号），下水道法（昭和３３年法律第７９号），浄化槽法（昭和５８年法律第４３号），建築基準法（昭和２５年法律第２０１号）

３ 管理運営を行うに当たっての留意事項

指定管理者は，市営住宅等の管理運営を行うに当たり，次に掲げる事項に留意しなければならない。

(1) 事故の予防及び緊急時の対応

市営住宅等での事故の予防対策及び発生時の対処並びに災害等緊急時の，入居者等の避難，安全確保等について対応計画（安全管理マニュアル等）を作成し，事故の未然防止に万全を期すとともに，入居者等に周知の上，訓練を行い，緊急事態が発生した際は的確に対応すること。

(2) 管理運営規程の作成

あらかじめ市営住宅等の管理運営に必要な規程を定め，本市に報告すること。

(3) 帳簿の記帳

市営住宅等の管理運営に係る収入及び支出の状況について，適切に帳簿に記帳するとともに，当該収入及び支出に係る帳簿及び証拠書類は，次年度の４月１日から起算して，帳簿については１０年間，証拠書類については５年間保存すること。

また，本市がこれらの関係書類の閲覧を求めた場合は，これに応じること。

(4) 備品の管理

ア 本市が所有する備品について，xx市財務会計規則（昭和３９年規則第１１号）その他関係例規に基づき適切に管理すること。

イ 本市が所有する備品について，利用に支障をきたさないように管理するとともに，不具合が生じた場合は，速やかに改善が図られるよう適切に対処すること。

ウ 指定管理者が指定期間中に購入した備品（xx市財務会計規則第３３４条第１項第１号に規定する備品であって，指定管理者の故意，過失等により，破損等した本市の所有するものを指定管理者が弁償する場合は除く。）所有権は，指定管理者が所有権を有するが，事前に本市と協議の上，双方が合意したものについては，本市が所有権を有するものとし，それを指定管理者が管理する場合があること。

エ 備品管理簿を備え，新たに備品を取得した場合は，本市に報告すること。

(5) 環境への配慮

市営住宅等の管理運営を行うに当たり，次に掲げる環境の配慮に努めること。ア 省エネルギーの徹底及び温室効果ガスの排出抑制

イ 廃棄物の発生の抑制，リサイクルの推進及び廃棄物の適正処理ウ 環境負荷の低減に配慮した物品の購入（グリーン購入の推進）

(6) その他

ア 市営住宅等の管理運営を行うために必要な官公署の免許，許可，認定等を受けていること。また，あらかじめ本市の承諾を得た上で業務の一部（収入認定の補助に係る業務など高度な個人情報を扱うものを除く。）を再委託する場合は，その再委託先が必要な官公署の免許，許可，認定等を受けていること。

イ 市営住宅等の管理運営を一括して第三者に委託し，又は請け負わせてはならない。なお，収納に係る業務など第三者への委託を認めない業務については，本市と協議の上，協定書に定めるものとする。

ウ 市営住宅等の管理運営に従事する職員は，市営住宅等を訪問するときは，名札を着用するなどして，常に身分を明らかにすること。

エ 本仕様書に定める事項の解釈について疑義が生じたとき，又は基本協定書に定めのない事項については，本市と協議の上，これを定めるものとする。

オ 本仕様書は，現在の主な管理運営業務の内容を前提に記載しているため，管理運営業務改善等の観点から変更する場合があるものとする。

第２ 指定管理者が管理を行う施設

指定管理者が管理を行う施設は，本市の市営住宅等のうち，松山市営住宅所在地一覧表

（別紙‐①）」に記載する１から３６までの対象３６団地４，１１０戸である。ただし，収納業務等の管理業務については，本市内の全ての市営住宅等を対象とする。

なお，管理すべき戸数は，建替事業等により若干増減が予定されている。第３ 業務の実施場所と実施体制等

１ 業務実施場所

指定管理者は，業務開始までに，本市の承認を得た上で，利用者の利便に配慮した場所に窓口業務を行う事務所を１箇所以上設置するものとする。

２ 業務時間

(1) 業務時間は，午前８時３０分から午後５時１５分までとする。

また，xx市の休日を定める条例（平成３年条例第２４号）第１条第１項各号に規定する市の休日は，休みとする。

(2) 指定管理者は，災害，漏水等の緊急事態に対応するため，常時連絡可能な体制をとるものとする。ただし，xx地区（山狩団地）については，この限りでない。

(3) 指定管理者は，自治会，入居者等からの対応依頼があった場合において，緊急性を考慮して特に必要があると認めるときは，業務時間外であっても迅速に対応することができるよう夜間，休日等の体制を整備するものとする。

(4) 指定管理者は，市民からの電話，来訪，相談等に対応するため，窓口業務実施場所に担当者を常駐させるものとする。

(5) 上記に定める事項は，最低限の基準を定めたものであるため，指定管理者が業務時間以外の時間に業務を行うことを提案することはできるものとする。

３ 組織体制及び人員配置等

(1) 人員配置等

ア 指定管理者は，市営住宅等の管理運営を行うために必要な業務執行体制を確保するとともに，労働基準法（昭和２２年法律第４９号）その他関係法令を遵守し，管理運営を効率的に行うために業務形態に合った適正な人数の職員を配置する ものとする。

イ 指定管理者は，事務所に専任の総括責任者（所長）を１名配置するものとし，総括責任者においては，緊急対応管理体制の確保を図るものとする。

(2) 研修等

指定管理者は，職員の資質の向上を図るため，研修を実施するとともに，市営住宅等の管理運営に必要な知識と技術の習得に努めるものとする。

４ 個人情報の保護

指定管理者は，個人情報の保護に関する法律（平成１５年法律第５７号）及びxx市個人情報保護条例の規定に準拠し，業務上知り得た個人情報の漏えい，改ざん，滅失，毀損等の防止，その他個人情報の適正な管理を行うため，必要な措置を講じるものとする。

また，指定管理者は，市営住宅等を管理運営するに当たり，その業務上知り得た内容を第三者に漏らし，又は自己の利益ために使用してはならない。指定管理期間が終了した後も同様とする。

なお，個人情報の取扱いの具体的な内容については，「個人情報取扱特記事項（別紙‐②）」のとおり定める。

５ 情報の公開

市営住宅等の管理運営に係る情報の公開については，xx市情報公開条例の規定に準じるものとし，指定管理者が保有する市営住宅等の管理運営に関する情報について必要な措置を講じ，適正な公開に努めるものとする。

６ 事業計画書等の作成

(1) 事業計画書の作成

指定管理者は，毎年度９月末までに翌年度の管理運営に関する事業計画書を作成し，本市に提出するものとする。

(2) 予算資料の作成

指定管理者は，本市が市営住宅等の管理運営に係る予算を措置するために必要となる資料（大規模修繕工事，環境改善工事等を実施することが適当な箇所の工事内容，概算工事費等に関するもの）を作成するものとする。なお，具体的な資料の内容，提出時期（例年９月末）等については，別途指示する。

７ 事業報告等の作成

(1) 事業報告

指定管理者は，毎年度終了後６０日以内に，事業報告書を本市に提出するものとする。

事業報告書の主な内容は，次のとおりであり，詳細については，本市と指定管理者が締結する協定書で定めるものとする。

ア 市営住宅等の管理運営の実施状況及び利用状況，組織体制，施設等維持管理状況，課題分析並びに自己評価

イ 市営住宅等の管理運営に係る経費の収支状況

(2) 四半期報告

指定管理者は，毎四半期終了後１５日以内に，事業報告書を本市に提出するものとする。

四半期報告書の主な内容は，次のとおりであり，詳細については，本市と指定管理者が締結する協定で定めるものとする。

ア 市営住宅の管理業務の実施状況及び利用状況，組織体制，施設等維持管理状況，課題分析並びに自己評価

イ 市営住宅の管理に係る経費の収支状況

（3）月次報告

指定管理者は月次報告書を作成し，翌月１５日までに，月次報告書を本市に提出するものとする。

月次報告書の主な内容は，次のとおりであり，詳細については，本市と指定管理者が締結する協定で定めるものとする。

ア 修繕状況

イ 家賃収納状況及び家賃滞納整理状況 ウ 入居者等からの苦情及びその対応状況エ その他必要事項

(4) 即時報告

指定管理者は，市営住宅等の管理運営を行うに当たり，人身事故などの重大な事故が発生したときは，直ちに本市に報告するものとする。

８ 指定期間終了後の引継ぎ用務

指定管理者は，指定期間が満了したとき，又は指定期間満了前に指定の取消しがあったときは，次期指定管理者が円滑かつ支障なく管理運営業務を遂行できるように引継ぎを行うものとする。なお，引継ぎの内容が不十分であることを原因とした事故等を防止するため，市営住宅等の管理運営に必要な情報を遅滞なく次期指定管理者に提供するなど，引継ぎに遺漏のないよう十分留意するものとする。

第４ 指定管理者が行う管理業務の内容

１ 入居者管理業務

指定管理者が行う入居者管理業務は，入居者の募集，入居申込の受付，入居順位の決定（抽選），入居者資格の審査，入居及び退去の手続，各種申請書の受理及び審査，入居者又はその関係者への指導等とする。

(1) 入居者の募集，入居申込の受付及び入居順位の決定（抽選）関係業務ア 募集の準備

(ｱ) 入居者の募集（建替による新規・補充・随時・特別）を実施する前に，募集の手引き及び要項を作成して本市に提出し，その承認を得るものとする。

(ｲ) 募集関係書類及び入居申込関係書類を作成し，これらを配布するものとする。

(ｳ) 特定目的住宅は本市が必要に応じて指定するものとする。

※「特定目的の入居者に係る事務取扱要領（別紙‐⑮）」を参照イ 入居相談及び入居申込に係る指導

入居希望者からの問合せに対応するものとする。ウ 入居申込書の受理及び入居者資格の審査

(ｱ) 入居申込書を受理し，受付票の交付及び抽選案内を行うものとする。

(ｲ) 入居申込書の内容に不備があったときは，是正指導を行うものとする。

(ｳ) 是正指導に応じないなどの理由により入居申込書を受理することが適当でないと認めたときは，その理由を付して申請者に返却するものとする。

(ｴ) 受付台帳を作成し，申請者データ及び受け付けた入居申込書を本市に提出するものとする。

※入居申込時に住民票，収入を証する書類その他入居者資格を審査する上で必要な書類を提出する必要はないが，チェックシートを提出しなければならない。

※入居案内時に入居者資格を審査する上で必要な書類を提出させるが，その審査に当たっては，不正又は不適正な入居が発生しないよう適切に対応するものとする。

※入居申込書の受付は，原則事務所窓口又は多数の申請者の利便を考慮した適当な会場で行うものとする。

エ 入居者抽選

(ｱ) 入居順位を決定するための抽選は，本市が立ち会い，公開で行うものとする。

(ｲ) 抽選結果のデータ入力処理を行い，本市に報告するものとする。

※抽選場所としてxx市役所会議室を無償で使用し，抽選器の貸与を受けることができるものとする。

(2) 入居関係業務ア 入居案内

(ｱ) 「入居のxxx」案を作成し，本市の承認を得て，印刷を行うものとする。不足が生じた場合は，適宜印刷を行うものとする。

(ｲ) 補充入居は，住戸タイプ（１DK～４DK）ごとに公開抽選を行い入居者を決定するものとする。

その後，入居資格を証する書類を提出させ，資格審査を行った上で，本市に提出するものとする。

※新規，随時，特別入居は，本市と指定管理者が協議して定めるものとする。 (ｳ) 本市が入居を決定した者（以下「入居決定者という。」）に入居決定通知書及び契約書等を送付し，入居説明を行うものとする。なお，入居決定者が多数

の場合は，適宜入居説明会を実施するものとする。

※入居決定通知書は本市が作成するものとする。

(ｴ) 入居説明は，口座振替の勧奨，家賃を滞納した場合の措置，修繕の負担区分

，修繕依頼方法，退去時の修繕費用，収入が増えた場合の措置，家賃減免制度，団地生活等について，「入居のxxx」に基づいて行うものとする。

(ｵ) 入居決定者に契約書(連帯保証人１名)を提出させ，連帯保証人資格等の審査を行い，適当と認めたときは，入居予定日を決定して契約書を本市に提出するものとする。

(ｶ) 入居決定者が辞退する場合は，入居辞退届を提出させるものとする。イ 敷金の納付確認，鍵の交付等

(ｱ) 入居決定者の敷金の納付を確認した後，本市が作成する入居許可証の交付及 び入居説明を行った上で，鍵及び当該年度の納入通知書を交付するものとする。その際，鍵の交付を受けた入居決定者には鍵の受領書を提出させるものとする。

(ｲ) 入居者から住民票を受け付け，入居住戸への異動を確認した後，当該住民票を本市に提出するものとする。

(ｳ) 入居者台帳の整備を行うものとする。

※敷金の決定は本市が行うものとする。ウ 関係者への通知

本市が委嘱している管理人に新たな入居者を知らせる文書を送付するとともに，当該入居者の連帯保証人に保証人通知を送付するものとする。

エ 公募以外による入居等

公募による入居以外は，次に掲げる入居の受付及び事務手続を行うものとする。

なお，必要に応じて本市に入居者資格等を確認するものとする。

(ｱ) 火事等災害の罹災に伴う入居

(ｲ) 入居替え（身体機能上の理由，世帯員の増減，市営住宅建替え等）

(ｳ) 公共事業（都市計画法（昭和４３年法律第１００号），土地区画整理法（昭和２９年法律第１１９号），土地収用法（昭和２６年法律第２１９号）等に基づくものに限る。）に伴う立ち退き者の入居

(ｴ) 解雇等により住居の退去を余儀なくされる者に対する居住安定に向けた入居

(3) 退去関係業務

市営住宅の退去に関する相談があった場合は，法令，条例又は規則に従い，必要な指導を行うものとする。

ア 入居者の退去に関する相談

(ｱ) 退去時の修繕について説明するものとする。

(ｲ) 敷金の還付，家賃未払時の敷金の充当その他の事務手続について説明するものとする。

イ 市営住宅返還届及び敷金還付請求書の受理

(ｱ) 市営住宅返還届を受理し，退去検査の日時を決定するものとする。

(ｲ) 退去検査（入居者負担の修繕個所の指示）を行うものとする。

(ｳ) 入居者が負担すべき修繕の完了を確認するものとする。

(ｴ) 市営住宅返還届及び敷金還付請求書を本市に提出するものとする。

※退去検査での修繕合格基準は，原則として当該住戸の原状回復を基本とし，経年変化及び通常損耗（畳に係るものを除く。）については指定管理者が修繕し，入居者の故意又は過失により毀損等をしたものについては入居者の負担で修繕させるものとする。

※敷金の還付処理は本市が行うものとする。

※「xx市営住宅の入居及び退去に関する事務取扱要領（別紙‐③）」を参照

(4) 各種申請関係業務

ア 入居者又は入居決定者から提出される各種申請書（市営住宅同居承認申請書，市営住宅家賃減免承認申請書，市営住宅入居承継承認申請書，市営住宅模様替等設置承認申請書，市営住宅入居替承認申請書，収入認定及び家賃更生申請書，市営住宅世帯員異動届，市営住宅返還届，市営住宅一時不在届，市営住宅連帯保証人変更届，市営住宅使用者氏名変更届等）を受理し，その内容を審査した上，これらの申請書を本市に提出するものとする。

イ 各種通知書を申請者に送付するものとする。

※申請に対する承認は，本市が行うものとする。

※「松山市営住宅家賃及び敷金の減免取扱要領（別紙‐④）」，「xx市営住宅入居替え承認基準（別紙‐⑤）」，「松山市営住宅使用承継承認事務取扱要領（別紙‐⑥）」を参照

ウ 入居替え等の相談

団地間の入居替え，団地内の入居替え等の相談に対応するものとする。

(5) 入居者の保管義務違反等に関する業務

入居者が市営住宅等を正常な状態で使用し，及び維持するように周知し，次に掲げる保管義務違反事項に違反することのないよう指導するものとする。

また，保管義務違反事項に該当する入居者については，事情聴取，現地調査等により事実関係を把握した上で，適切に是正指導を行い，その結果を速やかに本市に報告するものとする。

ア 故意に市営住宅等を毀損し，又は汚損すること。イ 市営住宅の賃借権を譲渡し，又は転貸すること。

ウ 市営住宅に本市の承認を得た者以外の者を同居させること。

エ 市営住宅等を不法占有（入居者が死亡した後に入居を承継できない同居者が居住し続ける場合等を含む。）すること。

オ 本市の承認を得ずに，市営住宅の模様替え又は増改築をすること。カ ペットを飼育し，又は鳥その他の動物に餌をやること。

キ 騒音トラブルなど周辺の環境を乱し，又は周辺住民に迷惑を及ぼす行為をすること。

ク 正当な理由がなく，１５日以上市営住宅を使用しないこと。ケ 市営住宅の用途を変更すること。

(6) 入居者の適正化に関する業務

入居者に次に掲げる事情が生じたときは，処理簿等を作成するとともに，その後の指導経過を記録し，入居者の適正化を図るものとする。

また，入居者等からの苦情，要望，相談については，受付から完結に至るまでの処理簿等を作成し，これを本市に提出するものとする。

ア 単身者の死亡

(ｱ) 住民票（除票）等の調査を本市に依頼し，親族に対して代理人による市営住宅返還届及び権利放棄書の提出の指導を行い，速やかな退去を進めるものとする。

(ｲ) 市営住宅内で死亡した場合は，後日事故住宅であるか否かを判断するため，本市に報告するものとする。

(ｳ) 必要に応じて鍵の交換，住戸内の立入調査等を行うとともに，消毒等の緊急措置を講じるものとする。

(ｴ) 次期入居予定者に対して市営住宅の状況を告知した上，速やかな入居を進めるものとする。

イ 無断退去及び長期不在

(ｱ) 住民票（除票）等の調査を本市に依頼し，事実確認を行うものとする。

(ｲ) 無断退去の場合は，入居者又は親族に対し，本人又は代理人による市営住宅返還届及び権利放棄書を提出するよう指導するものとする。

(ｳ) 長期不在の場合は，入居者又は親族に対し，本人又は代理人による市営住宅一時不在届を提出するよう指導するものとする。

(ｴ) 指導に応じない場合は，その指導経過を処理簿等により本市に報告し，法的措置を要請するものとする。

ウ 不正入居等

(ｱ) 訪問等により事実関係の把握に努め，事実関係を確認した場合は，市営住宅同居承認申請書を提出させ，又は退去指導を行うものとする。

(ｲ) 退去指導に応じない場合は，その指導経過を処理簿等により本市に報告し，法的措置を要請するものとする。

(7) 迷惑行為に関する相談及び苦情対応業務ア 相談，苦情の受付及び対応

(ｱ) 入居者及び周辺住民から迷惑行為等に関する相談，苦情等を受けた場合は，必要に応じて現地調査を行い，速やかに事実関係を把握するとともに，適切に指導し，又は措置を講じるものとする。ただし，対応に苦慮するものについては，本市と協議の上，その協議結果に従い速やかに指導し，措置を講じるものとする。

(ｲ) 迷惑行為に係る事実関係を確認した場合は，電話，面接等により迷惑行為者に改善を指導し，必要に応じて書面による改善勧告等を行うものとする。

(ｳ) 迷惑行為者が改善勧告に従わないときは，その指導経過を処理簿等により本市に報告し，法的措置を要請するものとする。

イ 相隣トラブル

(ｱ) トラブルの現状について，当事者及び周辺住民からの聞き取り調査，現地調査等を行い，第三者として当事者間の調整を行うものとする。また，トラブルの内容によっては，当事者同士による民事調停，民事訴訟などの解決方法について説明するものとする。

(ｲ) 必要に応じて調査及び関係機関への協力を本市に依頼するものとする。

(ｳ) 市営住宅に関して周辺住民等からの問合せ，苦情等があった場合は，速やかに現地調査等を行い，事実関係を把握するとともに，その内容を記録して定期的に本市に報告するものとする。

(8) 住環境の維持管理に関する業務

市営住宅を取り巻く住環境の維持管理として，次に掲げる業務を行うものとする。ア 放置車両撤去業務

入居者等及び周辺住民からの相談を受けて現地調査を行い，陸運局等に照会後，本市と協議の上，必要に応じて撤去するものとする。

イ 放置自転車撤去業務

管理人が「xx市営住宅管理人の手引き（別紙‐⑬）」に基づいて整理及び確 認をした結果生じた放置自転車について，管理人から撤去の依頼があったときは，本市所管課が，定める撤去手順に基づき，撤去依頼をするものとする。

ウ 団地xxx清掃に伴う不要物撤去業務

入居者及び周辺住民が行う団地xxx清掃により出たゴミについて，団地から撤去の依頼があったときは，本市の清掃課と連絡調整を図り，清掃課に撤去依頼をするものとする。

(9) 清掃等業務

ア 除草（入居者及び周辺住民が行っている箇所を除き，必要に応じて団地内又はその周辺傾斜地等について行うものとする。）

イ 害虫駆除（必要に応じてシロアリ，ハチ等の駆除を行うものとする。）

ウ 鳥類防除（空き家及び共用部分についてハト等の防除，糞の清掃等を行うものとする。）

エ 樹木剪定（必要に応じて管理人と協議しながら行うものとする。）

(10) 入居者等への啓発活動

市営住宅での共同生活上の注意事項を掲示，回覧，文書配布，看板設置等の方法により必要に応じて周知するものとする。

(11) 収入認定関係業務

全入居者から収入報告を受け，本市が行う家賃決定の補助を行うものとする。ア 収入報告書の配布及び受付

(ｱ) 次年度の家賃決定のため，記載内容及び配布する時期について本市と協議した上，収入報告書の説明資料（記入例等）を作成し，収入報告書及び返信用封筒を入居者に配布し，提出させるものとする（年１回３，８００部程度）。

(ｲ) 収入報告書を受理し，その内容を審査し，必要に応じて補正を求めるものとする。

(ｳ) 収入報告書を提出しない入居者に対しては，毎月催告を行うものとする。イ 家賃決定補助

(ｱ) 入居者から提出された収入報告書により，収入分位を算出し，本市に提出するものとする。

(ｲ) 本市が指定する期日までに，本市が作成した収入認定及び家賃決定通知書を入居者に送付するものとする。

(ｳ) 入居者の報告の内容により，市営住宅同居承認申請書，市営住宅世帯員異動届等が未提出であることが判明した場合は，それらの書類を提出させ，その内容を審査し，本市に提出するものとする。

※収入認定及び家賃決定は本市が行うものとする。

(ｴ) 入居者から収入認定に対する意見があった場合は，再審査を行い，本市に提出するものとする。

※収入認定の更正及び家賃の再決定は本市が行うものとする。

※「認知症である者等収入申告義務の免除に係る事務取扱要領（別紙‐⑭）」を参照

ウ 収入超過者等

(ｱ) 収入超過者に本市が作成した認定通知を送付するものとする。

(ｲ) 収入超過者に市営住宅の明渡しを指導するものとする。（文書指導等） (ｳ) 収入超過者の民間住宅への入居替え等の相談に対応するものとする。 (ｴ) 高額所得者に本市が作成した認定通知を送付するものとする。

(ｵ) 高額所得者と面談し，期限付きで市営住宅の明渡しを指導するものとする。

※収入超過者及び高額所得者の認定は本市が行うものとする。

※高額所得者への指導状況は，必要に応じて本市に報告し，本市が行う高額所得者に対する明渡し請求の資料作成に協力するものとする。

※「xx市営住宅高額所得者明渡事務処理要領（別紙‐⑧）」を参照

２ 収納管理業務

指定管理者が行う収納管理業務は，家賃及び駐車場使用料（以下「家賃等」という。）の徴収，口座振替の勧奨，督促等とする。

(1) 家賃等収納関係業務ア 家賃等の徴収

(ｱ) 家賃等の納付については，口座振替を勧奨するものとする。

(ｲ) 新たに口座振替を開始した入居者又は振替口座を変更した入居者に対して口座振替開始通知書を送付するものとする。

(ｳ) 窓口で受け付けた口座振替依頼書又は解約届を金融機関に送付するものとする。

※ゆうちょ銀行は除く。

(ｴ) 口座振替分を含む納入通知書（以下「納入通知書」という。）及び納付書を送付するものとする。

※当該年度分（４月から翌年３月まで）の納入通知書及び納付書の発送準備（封入等）を行い，本市が指示した期日までに入居者に送付するものとする。

※納入通知書及び納付書を訂正し，変更し，又は再発行する必要がある場合は，本市にそれらを作成依頼し，新たに納入通知書及び納付書を送付するものとする。

(ｵ) 家賃等を現金で収納する場合は，現金を徴収することができる者を指名し，その者に訪問又は窓口の徴収業務を行わせるものとする。

※訪問又は窓口で家賃等を現金で受領したときは，領収書を交付するものとする。

※家賃等を現金で受領したときは，可能な限り当日中に納入通知書により本市の指定する金融機関に納付するものとする。ただし，当日中に納付できない場合は，金融機関の翌営業日に必ず納付するものとする。この場合においては，当該現金を適正に管理しなければならない。

(ｶ)家賃等を口座振替又は生活保護費代理納付で納付した入居者には，本市が作成する収納済通知書を年１回送付するものとする。

(ｷ)家賃等の収納を口座振替依頼している入居者のうち，口座振替できなかった入居者には，本市が作成する口座振替不能通知書を毎月１回送付するものとする。

イ 家賃の減免

(ｱ) 市営住宅家賃減免承認申請書の受理

市営住宅家賃減免承認申請書を受理し，「松山市営住宅家賃及び敷金の減免取扱要領（別紙‐④）」に基づき，内容を審査した上で，当該申請書を本市に提出するものとする。

(ｲ) 承認通知等

本市が作成する市営住宅家賃減免承認・不承認通知書の送付及び減額家賃納入通知書の送付を行うものとする。

※家賃の減免の承認及び家賃のxxは本市が行う。

(2) 家賃等滞納整理関係業務

「松山市営住宅家賃滞納整理事務要領（別紙‐⑨）」に基づき，滞納家賃等の督促及び徴収並びに本市が行う市営住宅明渡しに係る事務等の補助を，行うものとする。

ア 家賃等を納付期限までに納付しない入居者（以下「滞納者」という。）に督促状を送付するものとする（毎月１回）。

イ ３箇月以上の滞納者に催告書を送付するものとする（毎月１回）。

ウ ３箇月以上の滞納者の連帯保証人に連帯保証人催告書を送付する（３箇月毎）。エ 市営住宅の明渡しに係る事務等の補助を行うものとする。

(ｱ) 入居許可取消後，不法占有者に対し，市営住宅の明渡しを請求するものとする。

(ｲ) 本市が行う強制執行による市営住宅の明渡しに立ち会うものとする。

※入居許可取消し，訴訟の提起，強制執行の申立て等は本市が行う。

３ 駐車場管理業務

市営住宅駐車場を関係法令等に基づき適正に管理するものとする。

※「市営住宅駐車場整備一覧（別紙‐⑩）」を参照

※「xx市営住宅駐車場の管理に関する要綱（別紙‐⑪）」を参照

(1) 市営住宅駐車場の管理

市営住宅駐車場の使用状況の把握及び管理，不正及び迷惑駐車への対応，駐車場使用料の徴収及び収納その他市営住宅駐車場の適正管理に関する業務を行うものとする。

ア 入居者又は入居予定者から提出される各種申請書等（市営住宅駐車場使用申込書，市営住宅駐車場使用承継承認申請書，市営住宅駐車場返還届，市営住宅駐車場使用内容変更届等）を受理し，その内容を審査し，基準に適合していると認めるものを本市に提出するものとする。

イ 各種通知書を申請者に送付するものとする。

※申請に対する許可及び承認は本市が行うものとする。

(2) 管理業務の委託

市営住宅駐車場の管理業務の一部を，本市の承認を得た上で，市営住宅入居者で構成する自治会（以下「自治会」という。）に委託することができるものとする。

(3) 市営住宅駐車場の返還

入居者から市営住宅駐車場返還届が提出された場合は，駐車場使用料を日割で徴収するものとする。

(4) 駐車場の適正管理

ア 入居者等からの通報，市営住宅駐車場の巡回等により，不正又は迷惑駐車，来客者用区画の不法占有等を発見した場合は，速やかに当該車両に対して警告文等により指導し，必要に応じて警察等の関係機関の協力を得るものとする。

イ 入居者等からの情報，本市の管理システム，車両照会等により当該車両の所有者を判明させ，速やかに当該所有者に対して是正指導を行うものとする。

ウ 月１回以上は市営住宅駐車場の巡回を行い，違反駐車及び放置車両がないか確認するとともに，巡回記録簿を作成し，市営住宅駐車場の環境保全に努めるものとする。

４ 施設管理業務

修繕業務は，一般修繕（日常的及び緊急の修繕で，おおむね１００万円未満のものに限る。）及び退去修繕に区分し，指定管理者は，一般修繕及び退去修繕に係る全ての修繕工事並びに施設保守点検業務を行うものとする。

なお，原則として，全ての修繕工事及び保守点検業務の費用の精算は行わないものとする。

(1) 一般修繕関係業務

一般修繕とは，市営住宅等のxx建物，附属建物の本体，附帯施設設備及び駐車場に生じた予期せぬ事故，劣化，損耗及び損傷で，入居者等の日常生活に支障をきたすものを復旧するものである。

なお，災害による損傷等の復旧工事は，軽微なものを除き，原則として指定管理者の業務外となるが，被害状況等の把握に努めるとともに，入居者等及び罹災住宅に対する応急措置を講じるものとする。

ア 入居者等の対応等

(ｱ) 修繕に係る入居者等からの依頼，苦情等に速やかに対応するものとする。 (ｲ) 事故箇所等に必要な措置を講じ，入居者等の安全を確保するものとする。 (ｳ) 施設管理者負担分の工事については，速やかに修繕を行うものとする。

※「xx市営住宅の入居及び退去に関する事務取扱要領（別紙‐③）」を参照

(ｴ) 修繕負担区分等に疑義がある場合は，事前に本市と協議した上で指示を受けるものとする。

イ 修繕工事の実施

(ｱ) 一般修繕の程度及び範囲は，機能回復を原則とし，修繕に使用する材料は，既存同等品以上の仕様とするが，それ以外の場合には事前に本市と協議を行うものとする。

(ｲ) 緊急修繕（電気，ガス，水道等の修繕）については，常時対応できる体制を整備し，迅速に対応するものとする。ただし，山狩団地（xx地区）については，この限りでない。

(ｳ) 緊急時に対応できるよう，事前に施工業者の決定及び体制の整備に努めるものとする。

(ｴ) 修繕に対して疑問点がある場合は，修繕を行う前に本市と協議し，指示を受けるものとする。

(ｵ) 修繕履歴をデータ管理し，本市と情報共有できるようにするものとする。

(ｶ) 修繕の可否判断等

① 修繕内容によっては，市営住宅等の現地調査を行い，「松山市営住宅の入居及び退去に関する事務取扱要領（別紙‐③）」により判断して必要に応じて修繕を行うものとする。

② 漏水等の補修（応急措置）を行った後，次年度以降の計画修繕が必要と判断したものは，本市と協議を行うものとする。

(ｷ) 給湯器等（ガス給湯器及び電気温水器）の老朽化により，入居者の日常生活に支障を及ぼす場合は，これを修繕し，及び取り替えるものとする。

ウ その他

汚水処理施設設備保守点検（法定点検を含む。）については，現在，自治会との契約により専門業者が浄化槽法第８条及び第９条の規定による，浄化槽の保守点検及び清掃を行い，同法第１１条の規定による検査を行っている。この保守点検及び清掃については，引き続き自治会が実施するが，施設及び機械類の修繕費用は，指定管理者が負担するものとする。ただし，修繕費用が１００万円を超える大規模な修繕については，本市が負担するものとする。

なお，消耗品等の費用については，自治会（入居者）が負担するものとする。

(2) 退去修繕関係業務

退去修繕とは，入居者が退去したときに住戸内の原状回復を目的とした修繕である。

※畳の表替え，入居者等の原因による汚損，破損等の修繕に要した費用は，入居者が負担するものとする

※「xx市営住宅の入居及び退去に関する事務取扱要領（別紙‐③）」を参照ア 指定管理者負担分工事の実施

退去検査により，指定管理者負担の修繕を必要とする場合には，退去日以降（入居者の同意を得た場合は，退去日前）に着工し，原則として２週間以内に完了させるものとする。

イ 換気扇取替工事

退去修繕時には原則としてトイレ及び浴室の換気扇を取り替える工事を実施する。

ウ サーモスタット式水栓取替工事

退去修繕時には耐用年数を超えたサーモスタット式水栓を取り替える工事を実施する。

(3) 保守点検業務

保守点検とは，市営住宅等の敷地，建物，附帯施設及び設備について，本来の性能及び機能を維持することにより事故等の未然防止を目的として，定期的に清掃，点検及び調整する業務である。

※「保守点検業務仕様書（別紙‐➃）」を参照ア 保守点検の実施

次に掲げる施設については，年間保守点検実施計画を本市に提出し，本市の承認を得た上で保守点検を行うものとする。

なお，指定管理者が保守点検業務を再委託する場合は，原則として業者の指定等はしないものとする。

(ｱ) エレベーターの保守点検（法定点検を含む。）「別紙‐➃１．を参照」

対象エレベーターについては，定期保守点検（ＰＯＧ方式，給油，調整，清掃，等），遠隔点検及び監視業務を行うものとする。

※鹿峰団地の，保守管理方式はＰＯＧ方式であるため，仕様書の条件を満たす管理ができれば業者の指定はしないものとする。その他の団地については，フルメンテナンス方式のため，現状のメンテナンス契約業者をそのまま引き継ぐものとする。

※令和６年度には，xx団地のエレベーター２基についてフルメンテナンス方式の保守点検が追加される予定である。

(ｲ) 給水施設の保守点検，清掃及び水質検査「別紙‐➃２．を参照」対象団地について，給水施設の保守点検等を行うものとする。

※令和６年度には，xx団地の給水施設２槽について保守点検が追加される予定である。

(ｳ) 消防設備の保守点検（法定点検を含む。）「別紙‐➃３．を参照」

対象団地について，消防法第１７条の３の３の規定による消防用設備等の点検を行うものとする。

※令和６年度には，xx団地の消防設備について保守点検が追加される予定である。

(ｴ) 団地内の樹木の維持管理「別紙‐➃４．を参照」

対象団地について，入居者等では維持管理が困難なxx（高さが１．５ｍ以上のもの）などの樹木の維持管理を行うものとする。

(ｵ) 三光団地自家用電気工作物の保安管理「別紙‐➃５．を参照」

三光団地の汚水処理施設は，高圧受電であり，電気事業法（昭和３９年法律 第１７０号）第３８条第４項の規定に基づく自家用電気工作物に該当するため，同法４２条及び第４３条並びに電気事業法施行規則（平成７年通商産業省令第

７７号）第５２条及び第５２条第２項の規定に基づき電気技術者を置き，電気工作物の巡視，点検測定等の保安管理を行うものとする。

(ｶ) 汚水処理施設の法定検査「別紙‐➃６．を参照」

対象団地の汚水処理施設の放流水等について，浄化槽法第１１条の規定に基づく検査を行うものとする。

(ｷ) 汚水処理施設の水質検査「別紙‐➃７．を参照」

対象団地の汚水処理施設の排出水について，水質汚濁防止法（昭和４５年法律第１３８号）第１４条第１項及び第２項の規定に基づく水質検査を行うものとする。

(ｸ) 汚水処理施設の保守点検「別紙‐➃８．を参照」

対象団地の汚水合併処理施設について，浄化槽法第８条及び第１０条の規定に基づき保守検査を行うものとする。

(ｹ) 日常的及び定期的な団地内の点検「別紙‐➃９．を参照」

対象団地について，建築基準法第１２条第２項の規定に基づく建築躯体の点検及び同条第４項の規定に基づく建築設備の点検を行うものとする。

※エレベーターの点検は，上記(ｱ)の点検と兼ねることができるものとする。

(ｺ) 住宅雑排水xxの清掃「別紙‐➃１０．を参照」

対象団地の住戸専用部分以外の雑排水xxに詰まりが生じたときは，清掃作業を行うものとする。

(ｻ) 遊具の点検「別紙‐➃１１．を参照」

対象団地について，（一社）日本公園施設業協会の自主規定による，公園遊具の安全に関する基準に基づき，団地内の遊具の日常点検，定期点検等を行うものとする。精密点検については，専門技術者が実施するものとする。

点検の結果，危険を伴うおそれのある遊具については，即時使用禁止とするなど適切に対応するものとする。

(ｼ) シロアリの駆除「別紙‐➃１２．を参照」

対象団地において，シロアリが発生し，被害が生じたときは，速やかに駆除を行うものとする。

(ｽ) xx団地の緊急通報システムの点検「別紙‐➃１３．を参照」

xx団地に設置されている緊急通報システムの点検を行うものとする。

(ｾ) 墨出し用床開口部の閉塞確認「別紙‐➃１４．を参照」

平成２２年６月１８日付け国住備第２９号「既存公共賃貸住宅における墨出し用床開口部の閉塞確認について」に基づき，対象市営住宅の開口部の確認を行い，万一存置されている場合は，閉塞工事を実施するものとする。

(ｿ) 床下点検口の地下水流入調査確認

１階住戸において，床下点検口（ピット）が設置されている部屋について，空き部屋となり次第，地下水流入の確認調査を実施すること。

イ 保守点検業務完了報告等

点検の結果は，速やかに完了報告書により本市に報告する。

点検及び検査の結果，危険性及び緊急性を伴うと認めるものは，本市に即時報告するとともに，対応可能なものは速やかに措置を講じるものとする。大規模な修繕等が必要な場合（おおむね１００万円以上の修繕を行う場合）は，本市と協議の上，本市の承認を得るものとする。

５ その他

(1) 自治会関係

自治会と必要に応じて情報交換を行い，円滑な自治会運営に協力するとともに，本市の住宅管理業務への協力を要請するものとする。

ア 自治会又は入居者が組織する団体と連絡調整を行うものとする。イ 駐車場や緑地の運営管理に関し調整を行うものとする。

ウ 新築団地における自治会の立上げを支援するものとする。

(2) 管理人関係

ア 年度末に当該年度の管理人に対し，管理人承諾書引継書類（管理人承諾書，給与所得者の控除等（異動）申告書，マイナンバー提供依頼，管理人事務取扱事項）を送付し，新年度管理人から回収するものとする。

※管理人承諾書引継書類を提出しない者については，催告を行うものとする。 イ 入居者の中から棟単位等で選出された管理人（任期１年）の名簿を作成し，本

市に提出するものとする。

※管理人の委嘱は本市が行う。

ウ 年度途中で管理人が変更となった場合は，旧管理人からはそれぞれの事由に応じた書類を提出させ，新管理人からは管理人承諾書を提出させることとし，管理人名簿を修正後，本市に提出するものとする。

※「松山市営住宅管理人事務取扱要領（別紙‐⑫）」を参照

(3) 防火管理者関係

消防法に規定する防火管理者を選任し，各管轄の消防署に届け出るとともに，防火管理者として消防計画書の作成，各種訓練等の企画及び運営を行うものとする。

(4) 建替え及び改修事業関係

本市が建替え・改修事業を行うに当たっては，団地説明会への出席，転出に係る退去事務，入居者の住み替え住宅のあっせん，再入居住宅の決定等の本市の業務を補助するものとする。

(5) 災害及び事故への対応

災害を含む突発的な事故が発生した場合は，現地調査等により情報収集に努め，

速やかに本市に報告するとともに，必要な措置をとるものとする。

ア 団地内で事故，事件等が発生した場合は，速やかにその状況等を調査し，把握し，及び対応するものとする。

イ 事故，事件等の発生状況並びにその後の経過及び結果について，必要に応じて適切な方法により本市に報告するものとする。なお，本市から指示があった場合は，その指示に従うものとする。

ウ 警察，消防その他関係部署から要請があった場合は，現場検証に立ち会うものとする。ただし，入居中の住戸への立入りについては，緊急性又は危険性がある場合に限り行うものとする。

(6) 自動体外式除細動器（AED）点検業務

指定管理者は，目視によりAEDの日常点検を行うものとし，機器の異常を発見した場合は，早急に本市に連絡すること。

また，AEDを用いて救命活動が行われた際には，その都度，本市に連絡すること。

※「自動体外式除細動器（AED）設置場所一覧表（別紙‐⑯）」第５ その他の業務の基準

１ 監査

松山市監査委員等が本市の事務を監査するに当たり，実地調査を行い，指定管理者に対して必要な記録の提出を求める場合がある。

２ 指定管理業務期間の前に行う業務

(1) 協定項目についての本市との協議

(2) 配置する職員等の確保，職員研修等

(3) 業務に関する各種規程の作成，協議等

(4) 事務所の確保

(5) 現指定管理者からの業務引継ぎ

３ リスクの分担及び保険への加入

管理運営業務に関する基本的なリスク分担の方針は次の表のとおりとし，指定管理者は，これらのリスクに対して，適切な範囲で保険等に加入するものとする。

なお，火災保険及び施設賠償責任保険については，本市が加入するものとする。

項 目	x x	本市	指定 管理者
物価等の変動	人件費，物品費等の物価変動に伴う経費の増		○
金利の変動	金利の変動に伴う経費の増		○
税制の変動	税制の変更に伴う経費の増	○
法令の改正	施設の管理運営に影響を及ぼす改正	○

	指定管理に影響を及ぼす改正		○
行政的理由による事業内容 の変更等	行政的理由により，施設管理運営業務に支障をきたした場合又は業務内容の変更を余儀なくされた 場合の経費の増など	○
施設等の損傷	施設等の管理上の瑕疵によるもの		○
	設計及び構造上の原因によるもの	○
	第三者の行為により生じたもののうち，相手方が 特定できないもので，その修繕に係る経費	△	△
不可抗力	不可抗力（暴風，豪雨，洪水，高潮，地震，地すべり，落盤，火災，騒乱，暴動その他の自然的又は人為的な現象）による施設修繕，事業中断等に よる経費増など	△	△
利用者や第三者への損害賠 償	指定管理者として注意義務を怠るなど管理運営上 の瑕疵によるもの		○
	上記以外のもの	○
事業終了時の費用	指定管理者の事業が終了した場合における事業者 の撤収費用		○
	指定の取消し又は業務停止により生じる経費		○

この表に記載する事項に疑義のある場合又は定めのない事項については，本市と協議の上，決定するものとする。

※この表の△は，協議により定めることを示すものであり，事案ごとの原因によって判断するものとする。なお，軽微なものを除き，基本的に本市が負担するが，詳細は協定で定めるものとする。

第６ モニタリング

本市は，市営住宅等の管理運営業務に関するモニタリングを次のとおり行うものとする。なお，詳細については，本市と指定管理者で締結する協定で定める。

１ モニタリングの方法

(1) 定期モニタリング

本市は，指定管理者から提出された月次報告書，年次報告書その他の報告により，指定管理者の業務の実施状況が，本市の要求基準を満たし，適正かつ確実なサービスが提供されているかについて，毎年モニタリングを行うものとする。

(2) 現地確認

本市は，必要に応じて，市営住宅等の維持管理，経理状況等に関し，指定管理者に報告を求めるほか，年１回以上，現地で市営住宅等の管理運営状況を確認するも

のとする。

(3) モニタリング結果の公表

本市は，毎年度終了後，指定管理者からの年次報告書等を踏まえ，その業務実績等を本市ホームページで公表するものとする。

２ 業務不履行時の処理

指定管理者は，管理運営業務の継続が困難となった場合又はそのおそれが生じた場合は，速やかに本市に報告するものとする。この場合において講じる措置は，次に掲げるとおりとする。

(1) 指定管理者の責めに帰すべき事由による場合

指定管理者の責めに帰すべき事由により，管理運営業務の継続が困難となった場合又はそのおそれが生じた場合は，本市は指定管理者に対して改善指示を行うものとする。

指定管理者は，上記の改善指示に対し，改善策を提出し，及びそれを実施するものとする。この場合において，指定管理者が改善策を提出しないとき，又はそれを実施していないと本市が認めるときは，本市は，指定管理者の指定を取り消し，又は業務の全部若しくは一部の停止を命じることができるもとする。

(2) 指定が取り消された場合等の賠償

上記(1)により指定管理者の指定が取り消され，又は業務の全部若しくは一部が停止されたときは，指定管理者は，本市に生じた損害を賠償するものとする。なお，損害賠償については協定書に定めるものとする。

(3) 不可抗力等による場合

不可抗力その他指定管理者及び本市の責めに帰することができない事由により，管理運営業務の継続が困難となった場合は，本市及び指定管理者は，管理運営業務の継続の可否等について協議するものとし，協議の結果継続が困難と判断したときは，本市は，指定管理者の指定の取消し又は業務の全部若しくは一部の停止を命じることができるものとする。

(4) 原状回復義務

指定管理者は，協定の期間が満了したとき，指定管理者の指定が取り消されたとき，又は協定が解除されたときは，本市の指示に従い，市営住宅等を原状回復して本市に引き渡さなければならない。