Contract
(2) 地価が下落し、譲受ける床の資産価値が低下したため、多数の権利者が譲受け契約を撤回し、用地買収費が増大した。
・平成4~8年度の用地買収費のうち、譲受け契約の撤回によるものは全体の45%を占めている。
・B2地区の管理処分計画決定がxxx年、旧A1地区が平成2年になされており、このとき譲受け契約した権利者が、譲受けする床の資産価値が低下したため、床を取得するより用地買収費を得て転出することを選択したためと考えられる。
バブル景気
☆ ★
譲受契約 譲受撤回
148 62
28
158 101
135
81
108
129
124
67 80 81
83 63 82 75
72
75
48
64 17
0 0 0 0 0 0
103
28 31 37 44 52
2 0 0 4 1 1 3 5
14
3
32 51
5 6 7
21
8 9
31 27 41 42 40
30 29
3 6 8 0 3
20 131 102
0
40
34
30 01 0 0 0
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 1 2
昭和
4
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
平成
うち譲受け申出の撤回
250
用 200
地
及 150
び
補
償 100
(
費
)
億 50円
0
譲受け撤回により事業費が増加する仕組み(平成11年法改正前)
地価上昇期において、期間が長ければ長いほど補償額が増加する
期間が長ければ長いほどxx負担が大きくなる。
譲受け契約撤回に伴う利息相当額の負担が収支不足の一因となった。
(約100億円)
年6%
xx
管理処分計画決定
床の配置案を確定
x受け契約
(従前従後資産額の確定)
事業計画決定
x受け申出
管理処分計画決定
x受け契約
対償支払い
工事完了公告
地区外転出
x受け希望
事業計画決定
ビルの基本計画策定
(
)
(
)
30日以内
x受け契約撤回に伴う利息相当の利率が低金利時代のxxxxを大幅に上回る6%であった。
(譲受け契約時から譲受け撤回申出による対償額の支払日まで6%の利息が発生)
収支を圧迫し、大阪市として都市再開発法の改正を訴え、平成 11年に法改正された。
(譲受け契約撤回申出時から支払日までが6%となり、期間が大幅に短縮)
なお、法改正までに譲受け契約をした権利者は従来の制度が適用された。平成 11年以降も事業長期化によって、撤回利息が膨らんだ。
xx6%開始
建築工事
地区外転出
(撤回)
地区外転出
(撤回)
工事着工
最長工事完了公告まで撤回可能
施設建築物へ入居
工事完了公告
(工事完成)
工事完了公告直前
(3) 道路の用地買収で交付された補助金と譲受け契約の撤回により支払いが発生した用地買収費との差額が超過負担となった。
・道路予定地の買収において、譲受け希望者の用地買収費相当額も補助の対象となり、その補助金をビル建設用地の買収費用やビルの建設工事費に充当することが認められている。(算出使途不一致)
・地価の高騰期には、当初受け入れた補助金に対し、譲受けが撤回されたときに支払う用地買収費が増大し、その差額については施行者負担となる。
・先行して補助金を導入し事業費が確保でき起債発行の抑制につながることや、補助金の計画的な確保の点で、算出使途不一致を積極的に活用してきたが、地価の急激な高騰期に譲受け契約した権利者がその後、譲受撤回を行った影響で、結果的に410億円の超過負担が生じた。
昭和 平成
(4) バブル景気の影響による市場需要の減少から、保留床処分が困難となり、長期間に及ぶ未処分保留床が発生した。
・社会経済情勢の変化により特に、事務所や店舗等については、需要減もあり処分できない保留床が発生した。
・未処分保留床を保有し続けると以下のような影響があるにもかかわらず、早期処分を行う判断ができずに長期で保有することとなった。
◇未処分保留床が発生し、処分までの期間が長期化したことによる影響
・社会経済情勢の下落局面が続き、建物が経年劣化することで、資産価値が低下した。
・保有する管理費が毎年継続して発生し、処分までの期間、累積して積みあがった。
・保留床処分金が得られないため、起債償還の財源が確保できなかった。
凡例
天王寺駅
除外地
除外地
除外地
店舗、倉庫、多目的、駐車場
H11
店舗、住宅
D4-2棟:あべのシャルム
H4
店舗、事務所
B3-3棟:あべのクオレ
S62
棟:あべのベルタ
B1
H1
店舗、倉庫、駐車場
C3-1棟:あべのマルシェ
H7
店舗
C3-2棟:あべのポンテ
H6
事務所、駐車場
C5棟:あべのメディックス
完成年度
未処分保留床用途
棟名
用途別未処分保留床の保有コストと処分による下落
用途 | 価格改定前の最終売却から改定後の処分までに要した期間 | 改定前価格からの下落額 (億円) | 下落率 (%) | 保留床管理費 (億円) |
住宅 | 3年2ヶ月~3年3ヶ月 | 5 | ▲46 | |
事務所 | 9年9ヶ月~15年5ヶ月 (一部未処分有、一時使用中) | 52 | ▲94 | |
店舗 | 5年8ヶ月~16年2ヶ月 (一部未処分有) | 20 | ▲86 | |
倉庫 | 11年6ヶ月~20年9ヶ月 (一部未処分有) | 4 | ▲96 | |
多目的 | 未処分 (一時使用中) | 3 | ▲93 | |
駐車場 | 8年4ヶ月~23年4ヶ月 | 30 | ▲92 | |
計 | 114 | 57 |
- 29 -
3 初動期及び社会経済情勢の激変時における事業マネジメントの不足
(1) 事業の方向を決める重要な初動期の体制が十分整わないまま事業に着手した。
・阿倍野再開発事業では事業区域を6地区に分け、一つの地区の事業期間を5~7年と考え、第1期とラップしながら事業を進め、当初は全体を15年で完成することを目標としていた。
事業における重要な初動期において、事業計画が決定した地区の事業実施と、事業計画決定に向けた住民との合意形成に相当の業務量が必要であったにもかかわらず、人員も緩やかな増員に留まり、事業着手後の6年間は事務所体制が十分に整わないまま事業を進めた。
・昭和57年に部長級をトップとする2課体制(事業課、補償課、昭和60年に経営課が設置され3課体制)の再開発事務所が設置されたが、縦割り意識と、用地買収や床配置における権利者調整に相互連携が不十分である等、効率的な事務執行ができなかった。
・機構改革の中でたびたび所管局が変更になった。
・地元との協議等の経過を十分に理解する必要のある事業であり、また専門性が求められる事業であるにもかかわらず、担当者が比較的短期間で交代するなかで課題継承が適切になされていなかった。
担当業務の内容 | ||
xxx 再開発事務所 | 事業課 (昭和57年~) | 事業計画、管理処分計画、施設建築物の設計及び工事の連絡調整、公共施設整備の企画及び連絡調整等に関すること。(事業当初の合意形成) |
補償課 (昭和57年~) | 物件買収、移転又は除却及びその補償、仮設収用建物の管理、測量等に関すること。 | |
経営課 (昭和60年~) | 所の庶務、市街地再開発審査会、資金計画、所の経理、施設建築物の分譲・管理等に関すること。 |
- 30 -
組織の変遷と事業の推移
昭和 平成
51 52
53 54
55 56
57 58 59
60 61
62 63 1 2
3 4 5 6 7
8 9 10 11
12 13 14
15 16
17 18 19
20 21 22
23 24
25 26 27 28
局 都市再開発局
部 再開発部
都市整備局
阿倍野再開発事務所
都市整備局
企画部
課 第2課
事業課・補償課
事業課・補償課・経営課
阿倍野再開発課
職員数
事業課(旧第2課)補償課
経営課
17 30 31
17 17 17
13 14
34 40
17 19
17 21
42 73 76
20 25 27
22 48 49
0 0
79 96
28 19
51 51
0 26
96 97
19 19
51 52
26 26
86 86
19 19
46 46
21 21
84 85
20 21
44 44
20 20
85 85
21 23
44 42
20 20
85 86 89
22 21 23
43 45 46
20 20 20
89 87 87
24 23 23
45 44 44
20 20 20
86 86
23 25
43 40
20 21
91 86 79
29 28 26
41 37 33
21 21 20
80 77
27 24
34 36
19 17
73 71 52
41 40 37
17 17 0
15 14 15
54 38
39 24
0 0
15 14
23 10 10 8 8
7
0
16
事業費(億円)決算額市長
1 14 32
37 53
74 94
xx
126
155
256
160
133
133
124
110
122
xx
304
301
295
248
219
280
304 72 70
xx
85 170
153
106 55 38
x
31 24 67
xx
101
114
26 15
橋下
6 13 15
xx
担当副市長(助役)
組 局長
x
xx
xx xx xx xx xx
xx xx
xx
佐々木
xx xx 福島
xx
x xx
彌田 xx
xx xx
xx xx
xx
xx xx
局長級
市街地整備本部長理事
春元 住家 xx
事務
xx xx xx
まちづくり事業担当部長
部長級
部長(事務所長)
事務 事務 技術 技術
技術 事務
事務 事務
(兼務) 事務
事務(兼務)
事務 事務
技術 技術
(兼務)
技術監経営課
技術
第二課長
技術 技術
技術
事業課長
経営課長
事務
事務 事務
事務 事務
技術 技術
事務 事務 事務 事務 事務 事務
阿倍野再開発課長
工事調整担当課長
事務 事務
技術(兼務)
技術(兼務)
技術 技術(兼務) 事務 事務
事務 事務 事務
事務 事務 事務
事務 事務
課長級
事業課
技術 技術
技術 技術 技術 技術 技術 技術 技術
技術 技術 技術 技術
補償課旧A1
技術主幹・
建設担当課長など
○
補償課長
技術 技術 事務
●
企画主幹・
工事調整担当課長など
事務 事務
◆
技術
事務 事務事務
●
技術
事務 事務
技術 技術 技術
事務 事務
事務 事務 事務
◆
技術(兼務)
事務
技術(兼務) 技術 技術
★
技術 技術
事 旧A2
業 B1
区 B2
域 C1-1
事
別 C1-2
業 D
計 事業計画決定取消請求訴訟
画 大型権利者を中心とした計画
A 外資系の参画を前提とした計画
2 実現案(東急不動産)
○
○ ● ◆ ★
○ ● ◆
○ ● ◆
○ ● ◆ ★
○ ● ◆ ★
A1地区事業計画決定に対する取消請求訴訟
★
★
○:都市計画決定、●:事業計画決定(当初)、◆:管理処分計画決定(当初)、★:施設建築物工事完了
⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒
⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒
棟
主な経過
そごう事業参画表明(6.3) ★
サイモン事業参画表明(13.9) ★
★ 事業計画変更
★ そごう事業撤退(9.4)
★ 東急事業協力者に決定(16.9)
★ 事業計画変更 ★ 事業計画変更
★ サイモン事業撤退(15.5)
★ あべのキューズモール開業(23.4)
事業費(億円)
⇐ 約2,220 ⇒ ⇐
約3,185
⇒ ⇐ 約6,800
⇒ ⇐ 約5,800 ⇒ ⇐
約4,800 ⇒
事 収支見通し(公表)
●
<事業費ではなく事業収支を始めて公表:平成13年11月>
● ● ● ⇐
(毎年度公表) ⇒ ●
業 (億円)
+30
▲2,100
▲2,150
▲2,120億 ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ▲1,961
収
支 主な経過
★ 保留床賃貸化を条例化
★ 初めて事業収支を公表
★ 全体収支が2,100億の赤字になることを公表
★ 包括外部監査
本市において事業再評価制度を導入
事業再評価 ● ● ● ● ●
旧A2以外
(事業継続)
旧A2のみ 旧A2以外 (〃) (〃)
全体 (〃)
全体 (〃)
市政運営の基本方針及び重要施策等の決定の意思形成にかかる会議 | <公表・公開を前提とした意思形成にかかる会議を設置:平成16年以降> | 都市経営会議(非公開) | 政策 | 戦略会議(公開) | ||||
執行会議(非公開) | 会議 (非公開) | 副市長会議(公開) | ||||||
▲ | 付議(H18.11.14阿倍野再開発事業全体収支計画の見直しについて) |
- 31 -
※都市経営会議(平成16年4月5日~平成22年6月1日)、執行会議(平成18年1月10日~平成22年6月1日)及び政策会議(平成22年6月2日~平成23年12月18日)は非公開で実施し、会議要旨及び資料については事後公表。戦略会議(平成23年12月19日~)、副市長会議(平成24年4月1日~)は原則公開で実施。
事業計画決定(変更)の意思決定過程
事業計画は、事業区域を6地区に分けて、地区ごとに、施行地区、設計の概要、事業施行期間及び資金計画を定めている。
大阪府知事へ
(事業認可申請)
大阪府知事へ
(事業認可申請)
大阪府知事へ
(事業認可申請)
市長
(合議) (合議)
財政局
総合計画局
公園局
(公園がある地区)
財政局
総合計画局
公園局
(公園がある地区)
局長
局
xxx
補償課
再開発事務所
局
局長
局 | 局長 | ||
市街地整備本部長 (局長級) | 理事、市街地整備本部長が設置されている場合 | ||
阿倍野 再開発事務所 | 理事 (局長級) | ||
補償課 | 所長 (部長級) 事業課 | 経営課 | |
阿倍野
経営課
補償課
再開発事務所
部長
所長
(部長級)
事業課
第2課
<S53の事業開始時のみ(B1、C1-1地区)> <B1、C1-1地区以外の当初決定> <事業計画の変更>
対象区域全体約28haの事業化を前提に、関係局と合議のうえ市長決裁
(次ページ①)
関係局と合議
(次ページ②③④⑤⑥)
局内で意思決定
(2) 合意が得られるところから事業着手し、対象エリアをxx拡大していったが、全体の事業収支は事業の最終段階で事業化することとなった旧A2地区の収入に期待したまま事業を進めた(PDCAの機能不十分)。
・保留床処分金が期待でき事業採算性が高く、その波及効果を対象区域全体に及ぼすことのできるA1地区から着手するという方針を転換し、合意が得られたB1地区と採算性が低いC1-1地区から事業着手したことから、事業収支上は不利となった。
・事業区域を6地区に分け事業計画を策定しているが、変更に際して、その時点の状況に応じた見直しは実施しているものの、抜本的には見直すことはなかった。
・事業全体の収支については、最終的には旧A2地区の商業施設の保留床処分金で賄えるという発想があり、また、その商業施設の計画が繰り返し変遷し、不透明ななかで、詳細な検討を先送りする結果となった。
事業計画決定区域の変遷
S53.8.30 ① S55.6.26 S57.1.27 ② S57.3.17 S58.8.30 ③
C1-1
B1
C1-1
B1
C1-1
C1-2
B1
C1-1
C1-2
B1
C1-1
C1-2
B1
D
事業計画区域
事業計画編入区域
C1-1
A1
C1-2
D
B1
C1-1
A1
C1-2
B2
B1
D
C1-1
A1
C1-2
B2
B1
D
C1-1
A1
C1-2
旧A2
B2
B1
D
既事業計画決定区域
新事業計画決定区域
S59.6.11 ④ S60.5.17 ⑤ H3.6.29 H9.3.28 ⑥
Ⅲ 今後の大規模開発事業に向けて
第Ⅱ章で分析した多額の収支不足を生じさせた要因を踏まえて、将来同じことを繰り返さないことが重要であるという観点から、検証結果を今後の大規模開発事業に反映できるよう、阿倍野再開発事業における課題を抽出し、そこから導き出される今後の対応策をまとめた。
課題の抽出や今後の対応策をまとめるにあたっては、①適切な組織運
営、②事業着手までの実現可能性検討、③PDCAの徹底、④情報の透明化、
⑤民間ノウハウの活用の5つに区分した。
①適切な組織運営
今後の対応策 | 阿倍野再開発事業における検証 |
(1)初動期における十分な事業執行体制の確保 事業の重要な初動期においては、適切に事業を進めることができる十分な事業執行体制が必要である。 | 事業着手当初に、B1、C1-1地区の事業を進めるだけでなく、依然反対が強いA1地区等において住民との合意形成を図っていく必要があったにもかかわらず、事業着手後の6年間は事務所体制自体が整っておらず、人員も緩やかな増員にとどまっていた。 |
(2)相互連携とトータルコーディネートの重要性 事業を進めるにあたっては、相互に連携できる組織づくりと、事業全体を円滑に進めるトータルコーディネートが重要である。 | 3課体制で事業を進めるなかで、縦割意識から権利者調整における相互連携が不十分な面があり、効率的な事務執行が十分できなかった。結果として初動段階での組織づくりも含めて、マネジメントができていなかったと考えられる。 |
(3)財務リスクのチェック体制の確立と外部からの チェック 事業を進める判断となる情報や財務リスクを的確にチェックできる組織内体制が必要である。また、併せて、外部から定期的にェックを受けるシステムを整備する。 | 先行して整備していた地区では収支相償わない可能性が高まっていたにも関わらず、全体収支は旧A2地区の事業収支により相償うものと期待し、結果として先行地区の収支状況の公表が遅れた。 平成10年度に事業再評価の制度が整備されるまで、事業開始から20年以上外部の評価を受けることがなかった。 |
(4)意思決定プロセスの明確化 意思決定プロセスを明確化するとともに、重要な意思形成をはかる場合は、公表・公開を前提とした会議に諮る。 | 重要な意思形成をはかる場合は、決裁や市長等への直接の説明により事業を進めていたが、意思決定過程は公開しておらず、意思決定に至るプロセスが不明瞭であった。 |
②事業着手までの実現可能性検討
今後の対応策 | 阿倍野再開発事業における検証 |
事業着手前における十分な検討 大規模事業の着手にあたっては、適正な規模、市民及び関係者の合意形成、着手地区の設定、事業期間の設定、リスク想定を踏まえた収支計画について十分な検討を行うとともに、様々な観点から外部有識者からのチェックを受ける。 | 阿倍野地区は約28haと施行面積が広く、他の市街地再開発事業と比較しても、面積あたりの権利者数が多く、権利関係も極めて複雑であったことが長期化を招いた。 |
権利者数が最も多いA1地区において、世帯数の半数が反対する状況のなか事業を進めたことが長期化を招いた。 | |
採算性が高く地区全体の波及効果もあるA1地区からの事業着手を断念し、採算性の低い地区から事業に着手することとなった。 | |
収支明確化のため、特別会計として整理したが、市街地再開発事業で採算がとれるものとして、事業の特性上、税を投入すべき部分の有無について議論を十分にしないまま、事業を進めた。 |
③PDCAの徹底(社会経済情勢への的確な対応)
今後の対応策 | 阿倍野再開発事業における検証 |
(1)時代の変化に合わせた計画の見直し 計画の進捗状況の管理を厳格に行うとともに、当初想定しえない変動要素や将来リスクを反映した見直しを行い、早期に方針転換の意思決定を行う。 | 社会経済情勢の変化の影響を大きく受けたにもかかわらず、財源 となるべき保留床処分金が不安定になるという意識が結果として希 薄であったため、全体収支は相償うことが前提のまま事業を進めた。 社会経済情勢の悪化により、未処分保留床を抱えることになったが、保有することで維持管理費が発生し、経年劣化による資産価値が減少するにもかかわらず、値下げによる早期処分という意思決定ができなかった。 |
(2)市場ニーズに対応した事業展開 社会経済情勢の変化を受けやすい商業・業務施設等を導入する事業では、参入する事業者側のニーズに的確に対応していく。 | 社会経済情勢の変化を受けた企業側の床取得に対する投資心理や商業施設に参入する流通業界の産業構造の変化があったにもかかわらず、百貨店を中心とする商業施設に固執し、また賃貸が主流に なっている状況下で分譲事業を想定し続けた。 |
④情報の透明化
今後の対応策 | 阿倍野再開発事業における検証 |
(1)情報公開の徹底 | 事業の各段階における収支の見通し等詳細な状況について適時適 切な公表が不十分であった。また、重要な意思形成をはかる場合は、決裁や市長等への直接の説明により事業を進めていたが、意思決定 過程は公開していなかった。 |
事業の各段階で、当初の設定からの変更点や進捗状況、将来見通 | |
しの公表等、その過程の情報公開を行うとともに、重要な意思形成 | |
をはかる場合は、公表・公開を前提とした会議に諮る。 | |
(2)事業収支の明確化と検証 | 再開発事業は、その特性から用地買収や施設建築物等の整備等先行して費用が発生し、最後に収入を得るまで借入金で賄う事業ス キームである。阿倍野再開発事業では、先行して整備していた地区では収支相償わない可能性が高まっていたにもかかわらず、事業の 終盤まで具体的な計画が定まらなかったA2棟の保留床処分金で収支相償うものとして、結果として全体収支を的確に把握しなかった。 |
再開発事業に限らず、先に費用が発生し、収入を得るまで相当の | |
時間がかかるという特性を有する公共事業のプロジェクトについて | |
は、時間の変化による金利や地価の変動、市場や消費者ニーズの変 | |
化を常に抱えることになるため、不確定なリスクを十分に想定した | |
うえで、事業収支を明確化し、検証を受ける。 |
⑤民間ノウハウの活用
今後の対応策 | 阿倍野再開発事業における検証 |
民間ノウハウを活用し、市場需要に対応 施設の設計、建設、維持管理、運営等民間事業者に行わせることが適切な公共事業については、民間の経営能力や技術的能力及び民間資金を最大限に活用し、市場需要に対応する。 | 施設建築物の建設にあたって、市場需要の視点を取り入れた計画作成等、民間ノウハウの活用に取り組むべきであったが、制度上の限界があったことから、昭和51年の事業開始から20年以上が経過した平成11年度の特定建築者制度改正まで、取り組めなかった。 |
参考資料
目次
1 事業年表 | p.40-41 |
2 阿倍野再開発地区とその周辺の状況 | p.42 |
3 事業着手前と現在のまちの状況 | p.43-45 |
4 施設建築物の整備一覧 | p.46-47 |
5 公共施設の整備一覧 | p.48-49 |
6 継続中の事業 | p.50 |
7 土地利用等の比較 | p.51 |
8 第二種市街地再開発事業の流れ | p.52 |
9 施設建築物の整備経過 | p.53 |
10 権利者の状況 | p.54 |
11 都市計画決定の変遷 | p.55 |
12 事業計画決定の変遷 | p.56 |
13 都市計画決定(変更)の意思決定過程 | p.57 |
14 用地買収の意思決定過程 | p.58 |
15 総事業費の推移 | p.59 |
16 収支不足2,100億円の要因(包括外部監査報告書より)・ | p.60 |
17 起債償還のしくみ | p.61 |
18 全国の第二種市街地再開発事業の実施状況 | p.62 |
1 事業年表
阿倍野再開発事業の歴史 | |||
昭和 30年代後半 | 地元選出市会議員団をはじめとした地元住民xxにより、阿倍野ターミナル周辺の市街地改造事業の促進、都市計画道路の早期拡幅、阪堺上町線の地下化等を要望 | ||
42年 | 大阪市総合計画/基本構想1990(阿倍野地区を都心的機能整備地区に位置付け) | ||
44年 | 6月 10月 | 都市再開発法公布(法第38号) | |
阿倍野再開発計画が建設省により採択 阿倍野再開発基本構想の新聞発表(6ブロック、34ha、第1期都市計画決定区域として20haを設定) (第1期4ブロック(A~C、F)を45~51年度、残り(D、E)を55年度までに完成予定) | |||
45年 45年 | 4月 7月 | 市街地再開発事業会計(特別会計)として整理開始 | |
xx10xxで構成された阿倍野再開発対策協議会(対協、会員3千名)発足 | |||
計画案を再検討し、4ブロックとする | |||
46年 | 11月 | 第1期都市計画決定の設定区域をA工区とする、地元説明を実施 (A工区は天王寺ターミナルに最も近い商業地域で、事業の成否を決める最も重要な区域) | |
対協から市長宛て陳情書を提出(xxx再開発を全面的に再検討するよう要望) | |||
47年 | 11月 | 大阪市「昭和48年3月に都市計画決定の予定」と公表 | |
48年 | 11月 12月 | 大阪市「昭和48年度中にA工区の都市計画決定」と市会で発言 | |
A工区の地元住民が、反対陳情書を提出(以後、地元では再開発促進や反対等個々の運動が展開) | |||
49年 | 第1期都市計画決定の設定区域を再開発促進要望のあったB、Cブロックの一部7.2haへ変更 | ||
50年 | 7月 | 都市再開発法改正(法第66号・第二種事業の導入) ※大阪市の強い働きかけにより実現 ⇒xx地区全体をまとめて事業を進めていくには地元の抵抗が大きいことから、xxごとに了解をとる方法に方針転換 | |
51年 | 9月 | 都市計画決定(B1地区・C1地区 計7.2ha)【当初決定】 | |
53年 | 8月 11月 | 事業計画決定(B1地区・C1-1地区) | |
都市計画の施行区域の拡大(7.2ha)【第1回変更】 | |||
55年 | 2月 5月 | 〃 | (11.2ha)【第2回変更】 |
都市再開発法改正(特定施設建築物制度の創設[保留床が対象]) | |||
56年 | 8月 | 都市計画の施行区域の拡大(20.4ha)【第3回変更】 | |
57年 | 1月 11月 | 事業計画決定(C1-2地区) | |
再開発住宅棟「C1-1棟 市営阿倍野第1住宅」工事完了公告【第1棟目完成】 | |||
58年 | 2月 8月 | 都市計画の施行区域の拡大(21.4ha)【第4回変更】 | |
事業計画決定(D地区) |
阿倍野再開発事業の歴史 | |
昭和 59年 6月 | 事業計画決定(A1地区) |
9月 | A1地区事業計画決定に対する取消請求訴訟提訴 |
60年 5月 | 事業計画決定(B2地区) |
61年 3月 | xxx1、3号線工事完成 |
本件取消請求訴訟第xx判決(却下) | |
63年 6月 | 〃 控訴審判決(差戻し) |
xx x年 3月 | 都市計画の施行区域の拡大(22.1ha)【第5回変更】 |
4年 | 最高裁が本件取消請求訴訟上告審判決(上告棄却) |
5年 5月 | A1地区事業計画決定に対する取消請求訴訟取下げ |
6年 3月 | 都市計画の施行区域の拡大(28.0ha)【第6回変更】 |
旧A2地区の大型権利者(百貨店:そごう等)を中心とした事業計画を決定(63階建、290m、41.2万㎡) | |
9年 4月 | 旧A2地区からそごうが撤退(そごう地区外転出) |
11年 3月 | 都市再開発法改正(特定施設建築物制度の拡充[権利床を追加])※民間活力の導入開始 |
13年 9月 | 旧A2地区の外資系ディベロッパー(サイモン)の事業参画を前提とした事業計画を決定(31階建、121m、29.8万㎡) |
14年 5月 7月 | 都市計画の変更(A2街区における建築面積及び延べ床面積の変更・高度利用地区の変更)【第7回変更】 |
都市再生緊急整備地域の指定(阿倍野地域21ha) | |
15年 5月 | 旧A2地区からサイモンが撤退(サイモンとの交渉断念) |
16年 9月 | A2棟計画について東急不動産を事業協力者として決定(6階建、32m、18.4万㎡) |
収支不足「2,100億円」と表明 | |
17年 9月 | 都市計画の変更(A1、A2、C2街区における建築面積及び延べ床面積の変更等・都市施設(「阿倍野南北線」「天王寺・あべの橋駅自転車駐車場」「阿倍野駅第4自転車駐車場」)の追加・高度利用地区の変更)【第8回変更】 |
23年 4月 | あべのキューズタウン開業 |
25年 2月 7月 | 管理処分棟・特定建築建築物「C2-1棟 あべのファースト」工事完了公告【第29棟目完成】 |
xxxxx橋架替完成 | |
26年 3月 | 地下鉄谷町線阿倍野駅接続地下連絡通路完成 |
27年 7月 | 阪堺上町線軌道移設着工(29年12月 完成予定) |
28年 4月 | 市街地再開発事業会計(特別会計)を廃止し、一般会計に移行 |
30年 3月 | 長柄堺線工事完成予定 |
2 阿倍野再開発地区とその周辺の状況
浪速区
地下鉄谷町線
天王寺区
通天閣
JR大阪環状線地下鉄御堂筋線
天王寺動物園
市立美術館
天王寺駅(地下鉄)
あべのハルカス
天王寺駅(JR)
市立大学付属病院
山王
あべの
キューズモール
天王寺駅前停留所
近鉄南大阪線大阪阿倍野橋駅
阿倍野再開発地区
(一部除外地含む)
阪堺上町線
阪神高速 14号xx線
市立防災センター
あべのベルタ
阿倍野駅(地下鉄)阿倍野停留所
西成区
阿倍野区民センター
阿倍野区
3 事業着手前と現在のまちの状況
事業着手時 現 在
[参考:大阪市都市整備局(昭和62年)『阿倍野B1地区完成記念』] [参考:google map]
阿一西
阿三西
[参考:『なつかしのxx』]
旭二x
x二x
x三東
(事業着手前)
(現在)
旭二東
阿一西
町会名称 | 略称 |
阿倍野筋一丁目西町会 | 阿一西 |
〃 二丁目西町会 | 阿二西 |
〃 三丁目西町会 | 阿三x |
x町南町会 | 旭町南 |
〃 一丁目北町会 | 旭一北 |
〃 一丁目西町会 | 旭一西 |
〃 二丁目xxx | 旭二東 |
〃 二丁目西町会 | 旭二西 |
〃 三丁目xxx | 旭三東 |
〃 三丁目西町会 | 旭三x |
x二x
x三東
阿三西
4 施設建築物の整備一覧
番号 | 街区 | 名称 | 分類 | 建築者 | 建築物概要 | 主要用途 | 工事完了公告年月日 | |||||||
敷地面2 積 (m ) | 建築面2 積 (m ) | 延べ床2面積 (m ) | 住宅戸数 (戸) | 構造 | 店舗 | 事務所 | 住宅 | その他 | ||||||
1 | A1 | A1-1棟 (あべのルシアス) | 管理処分棟 | 大阪市 | 7,073 | 5,804 | 68,287 | SRC 地上16F地下5F | 店舗 | 事務所 | H10.12.1 | |||
2 | A1-2棟 (あべのnini) | 管理処分棟 | 特定建築者 (COLORS・奥村組特定建築者共同企業体) | 2,718 | 2,278 | 26,003 | 112 | SRC一部S 地上24F地下2F | 店舗 | 事務所 | 住宅 | 宿泊施設 | H24.1.31 | |
3 | A2 | A2棟 (あべのキューズタウン) | 管理処分棟 | 特定建築者 (東急不動産) | 37,803 | 32,984 | 183,730 | S一部SRC 地上6F地下2F | 店舗 | H23.3.30 | ||||
4 | A3 | A3棟 (あべのグラントゥール) | 管理処分棟 | 大阪市 | 5,279 | 3,977 | 56,484 | 401 | RC 地上40F地下1F | 店舗 | 住宅 | H16.9.30 | ||
5 | B1 | B1棟 (あべのベルタ) | 管理処分棟 | 大阪市 | 10,585 | 9,707 | 101,244 | 337 | SRC 地上17F地下4F | 店舗 | 事務所 | 住宅 | 体育館、福祉 施設、医療施設 | S62.9.3 |
6 | B2 | B2棟 (あべのフォルサ) | 管理処分棟 (防災中枢拠点施設) | 特定建築者 (大阪市) | 5,001 | 3,043 | 12,574 | SRC 地上7F | 防災中枢拠点 | H16.1.31 | ||||
7 | B3 | B3-1棟 (xx第2病院) | 管理処分棟 | 大阪市 | 1,332 | 846 | 5,325 | RC 地上7F地下1F | 医療施設 | S58.8.10 | ||||
8 | B3-2棟 (あべのベレーザ) | 管理処分棟 | 大阪市 | 3,911 | 1,396 | 14,985 | 134 | SRC 地上14F地下1F | 住宅 | H8.5.1 | ||||
9 | B3-3棟 (あべのクオレ) | 管理処分棟 | 大阪市 | 5,482 | 2,238 | 17,007 | 148 | SRC 地上14F地下1F | 店舗 | 事務所 | 住宅 | 医療施設 | H4.10.31 | |
10 | C1 | C1-1棟 (市営阿倍野第1住宅) | 再開発住宅棟 (市営阿倍野第1住宅) | 大阪市 | 3,610 | 837 | 9,688 | 157 | SRC 地上14F | 住宅 | S57.10.31 | |||
11 | C1-2棟 (あべのC1コーポ) | 管理処分棟 | 大阪市 | 4,557 | 1,585 | 14,539 | 191 | SRC 地上14F地下1F | 住宅 | S59.8.31 | ||||
12 | C1-3棟 (ハミング) | 管理処分棟 | 大阪市 | 451 | 282 | 751 | RC 地上2F地下1F | 店舗 | S59.8.31 | |||||
13 | C2 | C2-1棟 (あべのファースト) | 管理処分棟 | 特定建築者 (東レ建設) | 664 | 339 | 0,000 | 00 | XX xx00X | 住宅 | H25.2.22 | |||
14 | C2-2棟 (あべのアスト) | 管理処分棟 | 大阪市 | 490 | 330 | 1,014 | RC 地上3F地下1F | 店舗 | 事務所 | H3.5.31 | ||||
15 | C2-3棟 (あべのエトワル) | 管理処分棟 | 特定建築者 (トーワ産業) | 1,421 | 1,048 | 6,149 | RC 地上8F | 福祉施設 | H20.2.20 | |||||
16 | C2-4棟 (あべのリーザ) | 管理処分棟 | 特定建築者 (東レ建設) | 406 | 321 | 0,000 | 00 | XX xx0X | x舗 | 住宅 | H19.12.5 | |||
17 | C3 | C3-1棟 (あべのマルシェ) | 管理処分棟 | 大阪市 | 10,886 | 6,903 | 42,952 | 300 | SRC 地上14F地下1F | 店舗 | 住宅 | H1.8.31 | ||
18 | C3-2棟 (あべのポンテ) | 管理処分棟 | 大阪市 | 2,782 | 1,857 | 12,041 | 66 | SRC 地上13F地下1F | 店舗 | 住宅 | H7.11.30 | |||
19 | C4 | C4-1棟 (あべのパンセ) | 再開発住宅棟 (市営阿倍野第3住宅1号館) | 特定建築者 (大阪市) | 2,144 | 659 | 6,539 | 96 | SRC 地上14F地下1F | 住宅 | H6.7.30 | |||
20 | C4-2棟 (あべのセレサ) | 管理処分棟 | 大阪市 | 4,976 | 2,145 | 18,340 | 153 | SRC 地上14F地下1F | 住宅 | H5.11.30 | ||||
21 | C5 | C5棟 (あべのメディックス) | 管理処分棟 | 大阪市 | 3,644 | 2,337 | 32,123 | SRC 地上13F地下2F | 店舗 | 事務所 | H7.1.11 | |||
22 | D1 | D1棟 (あべのドルチェ) | 管理処分棟 | 特定建築者 (大阪市住宅供給公社) | 4,910 | 2,092 | 19,283 | 193 | SRC 地上14F | 住宅 | H5.6.30 | |||
23 | D2 | D2-1棟 (あべのラポア) | 再開発住宅棟 (市営阿倍野第2住宅2号館) | 大阪市 | 1,355 | 527 | 5,278 | 78 | SRC 地上14F | 店舗 | 住宅 | H2.7.16 | ||
24 | D2-2棟 (あべのビアレ) | 再開発住宅棟 (市営阿倍野第2住宅1号館) | 大阪市 | 3,009 | 1,350 | 9,639 | 96 | SRC 地上14F地下1F | 店舗 | 事務所 | 住宅 | S63.7.28 | ||
25 | D3 | D3-1棟 (あべのセントレーベ) | 管理処分棟 | 特定建築者 (大阪市住宅供給公社) | 3,020 | 1,181 | 12,923 | 108 | SRC 地上14F地下1F | 住宅 | H14.8.30 | |||
26 | D3-2棟 (あべのステラ) | 再開発住宅棟 (市営阿倍野第4住宅1号館) | 特定建築者 (大阪市) | 3,395 | 1,100 | 10,566 | 130 | SRC 地上14F | 住宅 | H8.6.30 | ||||
27 | D3-3棟 (阿さひ保育園) | 管理処分棟 | 大阪市 | 781 | 492 | 980 | RC 地上3F | 保育所 | H8.5.1 | |||||
28 | D4 | D4-1棟 (あべのグランエア) | 管理処分棟 | 特定建築者 (三井不動産 レジデンシャル) | 3,720 | 1,224 | 18,496 | 194 | RC 地上27F地下1F | 住宅 | H25.3.1 | |||
29 | D4-2棟 (あべのシャルム) | 管理処分棟 | 大阪市 | 4,832 | 2,283 | 15,844 | 146 | SRC 地上14F | 店舗 | 住宅 | 作業所 | H11.10.15 | ||
計 | 140,237 | 91,165 | 727,825 | 3,130 |
①A1-1棟 あべのルシアス | ②A1-2棟 あべのnini | ③A2棟 あべのキューズタウン | ④A3棟 あべのグラントゥール | ⑤B1棟 あべのベルタ | ⑥B2棟 あべのフォルサ |
⑦B3-1棟 xx第2病院 | ⑧B3-2棟 あべのベレーザ | ⑨B3-3棟 あべのクオレ | ⑩C1-1棟 市営阿倍野第1住宅 | ⑪C1-2棟 あべのC1コーポ | ⑫C1-3棟 ハミング |
⑬C2-1棟 あべのファースト | ⑭C2-2棟 あべのアスト | ⑮C2-3棟 あべのエトワル | ⑯C2-4棟 あべのリーザ | ⑰C3-1棟 あべのマルシェ | ⑱C3-2棟 あべのポンテ |
⑲C4-1棟 あべのパンセ | ⑳C4-2棟 あべのセレサ | ㉑C5棟 あべのメディックス | ㉒D1棟 あべのドルチェ | ㉓D2-1棟 あべのラポア | ㉔D2-2 あべのビアレ |
㉕D3-1棟 あべのセントレーベ | D3-2棟 あべのステラ | ㉗D3-3棟 阿さひ保育園 | ㉘D4-1棟 あべのグランエア | ㉙D4-2棟 あべのシャルム |
5 公共施設の整備一覧
区分 | 番号 | 名称 | 種別 | 計画幅員 | 延長 | 整備年度 | 備考 | |
道路 | 1 | 長柄堺線 | 幹線街路 | 40m | 約620m | 整備中 (H29予定) | 都市計画道路(S21.5.22当初決定) | 既設道路の拡幅 |
2 | 尼崎xx線 | 幹線街路 | 40m | 約390m | H28 | 〃 (S21.5.22当初決定) | 〃 | |
3 | xx阿倍野線 | 幹線街路 | 25m | 約480m | H27 | 〃 (S21.5.22当初決定) | 〃 | |
4 | xx南北線 | 幹線街路 | 30m | 約590m | H19 | 〃 (S56.7.22当初決定) | 新設 | |
5 | xx東西線 | 区画街路 | 16m | 約450m | H25 | 〃 (S51.10.14当初決定) | 〃 | |
6 | xx西1号線 | 区画街路 | 16m | 約560m | H18 | 〃 (S51.10.14当初決定) | 〃 | |
7 | xx西2号線 | 区画街路 | 12m | 約280m | H11 | 〃 (S51.10.14当初決定) | 〃 | |
8 | xx西3号線 | 区画街路 | 8m | 約200m | H17 | 〃 (S56.7.30当初決定) | 〃 | |
9 | xx西4号線 | 区画街路 | 8m | 約120m | H11 | 〃 (S56.7.30当初決定) | 〃 | |
10 | xx西5号線 | 区画街路 | 8m | 約240m | H17 | 〃 (S56.7.30当初決定) | 〃 | |
11 | xx西6号線 | 区画街路 | 8m | 約100m | H17 | 〃 (S56.7.30当初決定) | 〃 | |
12 | xxx1号線 | 区画街路 | 12m | 約200m | S61 | 〃 (S51.10.14当初決定) | 〃 | |
13 | xxx2号線 | 区画街路 | 8m | 約80m | H16 | 〃 (S56.7.30当初決定) | 〃 | |
14 | xxx3号線 | 区画街路 | 8m | 約170m | S61 | 〃 (S51.10.14当初決定) | 〃 | |
15 | xxx4号線 | 区画街路 | 8m | 約190m | H23 | 〃 (H6.3.16当初決定) | 〃 | |
16 | xxx5号線 | 区画街路 | 12m | 約230m | H15 | 〃 (H6.3.16当初決定) | 〃 | |
17 | 阿倍野南北線 | 特殊街路 | 8m | 約100m | H23 | 〃 (H17.9.16当初決定) | 〃 (地下通路) | |
区分 | 番号 | 名称 | 種別 | 面積 | 整備年度 | 備考 | ||
公園 | 18 | 阿倍野再開発1号公園 | 近隣公園 | 約1.0ha | 合計約2.2ha | H15 | 都市計画公園(S42.12.28当初決定) | - |
19 | 阿倍野再開発2号公園 | 近隣公園 | 約1.1ha | H25 | 〃 (S51.10.14当初決定) | - | ||
20 | 阿倍野再開発3号公園 | 街区公園 | 約0.1ha | S61 | 〃 (S51.10.14当初決定) | - | ||
区分 | 番号 | 名称 | 面積 | 整備年度 | 備考 | |||
駐車場 | 21 | 天王寺・あべの橋駅自転車駐車場 | 約690㎡ | H22 | 都市計画駐車場(H17.9.16当初決定) | 地下1層 | ||
22 | 阿倍野駅第4自転車駐車場 | 約660㎡ | H22 | 〃 (H17.9.16当初決定) | 地下1層 | |||
区分 | 番号 | 名称 | 整備年度 | 備考 | ||||
その他 | 23 | 地下鉄谷町線阿倍野駅接続地下通路 | H25 | - | 新設 | |||
24 | 阿倍野歩道橋 | H25 | - | 架け替え |