（十）信用级别：经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人主体信用等级为AA+，本期债券信用等级为AA+。
2019 年苏州市xx城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券
（第二期）募集说明书
发行人
苏州市xx城市投资发展有限公司牵头主承销商
联席主承销商
二〇一九年九月
声明及提示
一、发行人声明
发行人不承担地方政府融资职能，本期债券发行将不会新增地方政府债务。
二、发行人董事会声明
发行人董事会已批准本期债券募集说明书及其摘要，全体董事承诺其中不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
三、发行人相关负责人声明
发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计部门负责人保证本期债券募集说明书及其摘要中财务报告真实、完整。
四、主承销商勤勉尽责声明
主承销商按照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《企业债券管理条例》及《国家发展改革委关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知》等法律法规的规定及有关要求，已对本期债券发行材料的真实性、准确性、完整性进行了充分核查，确认不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
五、投资提示
凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读募集说明书及其有关的信息披露文件，并进行独立投资判断。主管部门对本期债券发行所做出的任何决定，均不表明其对债券风险作出实质性判断。
凡认购、受让并持有本期债券的投资者，均视同自愿接受本募集说明书对本期债券各项权利义务的约定。
本期债券依法发行后，发行人经营变化引致的投资风险由投资者自行负责。
六、其他重大事项或风险提示
投资者在评价本期债券时，应认真考虑在募集说明书中列明的各种风险。除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本期债券募集说明书中列明的信息和对本期债券募集说明书作任何说明。
投资者若对本期债券募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
七、本期债券基本要素
（一）债券名称：2019年苏州市xx城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第二期）（简称“19xx02”）。
（二）本期发行总额：本次债券发行总额不超过人民币15亿元，本期为第二期，本期发行总额不超过7.50亿元。
（三）债券期限：本期债券为10年期固定利率债券，同时设置提前偿还本金条款，即债券存续期第3年至第6年，每年按照债券发行总额的10%偿还债券本金，自债券存续期第7年至第10年，每年按照债券发行总额的15%偿还债券本金。
（四）票面利率：本期债券票面利率5.03%，为固定利率债券，采用单利按年计息，不计复利。本期债券通过中央国债登记结算有限公
司簿记建档发行系统，按照公开、公平、公正原则，以市场化方式确定发行票面利率。簿记建档区间应依据有关法律法规，由发行人和主承销商根据市场情况充分协商后确定。
（五）还本付息方式：每年付息一次，同时设置提前偿还本金条款，在本期债券存续期的第3至第6年末，分别按照本期债券发行总额的10%、10%、10%和10%比例偿还债券本金，本期债券存续期的第7至第10年末，分别按照本期债券发行总额的15%、15%、15%和15%比例偿还债券本金，前2年每年应付利息单独支付，后8年每年的应付利息随当年兑付的本金部分一起支付。年度付息款项自付息首日起不另计利息，本金自兑付首日起不另计利息。
（六）发行方式：本期债券以簿记建档、集中配售的方式，通过承销团成员设置的发行网点向中国境内机构投资者（国家法律、法规另有规定者除外）公开发行和通过上海证券交易所向机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）协议发行。
（七）发行对象：本期债券通过承销团成员设置的发行网点在银行间债券市场公开发行的部分，向境内机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）公开发行；通过上海证券交易所协议发行的部分，向在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开立合格证券账户的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）协议发行。
（八）上市安排：本期债券发行结束后1个月内，发行人将申请在上海证券交易所市场和银行间市场上市或交易流通。
（九）债券担保：本期债券无担保。
（十）信用级别：经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人主体信用等级为AA+，本期债券信用等级为AA+。
目 录
第十一条 已发行尚未兑付的债券 106
第十二条 募集资金用途 108
第十三条 投资者保护机制 127
第十四条 偿债保证措施 143
第十五条 风险与对策 151
第十六条 信用评级 159
第十七条 法律意见 162
第十八条 其他应说明的事项 165
第十九条 备查文件 166
释 义
在本募集说明书中，除非上下文另有规定，下列词汇具有以下含义：
发行人/公司/本公司：指苏州市xx城市投资发展有限公司。
本期债券：指发行人发行的总额为不超过 7.50 亿元的“2019 年苏州市xx城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第二期）”。
本次发行：指本期债券的发行。
主承销商：指东吴证券股份有限公司及国开证券股份有限公司。牵头主承销商/簿记管理人/债权代理人/东吴证券：指东吴证券股
份有限公司。
联席主承销商/国开证券：指国开证券股份有限公司。
簿记建档：指由发行人与簿记管理人确定本期债券的基本利差区间，投资者直接向簿记管理人发出申购订单，簿记管理人负责记录申购订单，最终由发行人与簿记管理人根据申购情况确定本期债券最终发行利率的过程，是国际上通行的债券销售形式。
募集说明书：指发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《2019 年苏州市xx城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第二期）募集说明书》。
募集说明书摘要：指发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《2019 年苏州市xx城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第二期）募集说明书摘要》。
《债权代理协议》：指《2018 年苏州市xx城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券债券债权代理协议》。
《债券持有人会议规则》：指《2018 年苏州市xx城市投资发展有
限公司社会领域产业专项债券债券持有人会议规则》。
《债券募集资金及偿债资金监管协议》：指发行人与监管银行签订的《2018 年苏州市xx城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券募集资金及偿债资金监管协议》。
承销团：指主承销商为本次发行组织的，由主承销商和分销商组成的承销团。
承销协议：指发行人与代表承销团的主承销商东吴证券股份有限公司及国开证券股份有限公司为本期债券的发行签订的《2017 年苏州市xx城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券承销协议》。
承销团协议：指主承销商与分销商为承销本期债券签订的《2018年苏州市xx城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券承销团协议》。
余额包销：指承销团成员按承销团协议所规定的各自承销本期债券的份额承担债券发行的风险，即在发行期结束后，将各自未售出的债券全部自行买入。
债券持有人：指本期债券的投资者。
监管银行/国开行苏州分行：指国家开发银行苏州市分行。中诚信证评：指中诚信证券评估有限公司。
中兴华：指中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）。律师事务所：指江苏剑桥颐华律师事务所。
汇诚咨询/可研机构：指江苏汇诚投资咨询管理有限公司。国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会。上交所：指上海证券交易所。
中央国债登记公司：指中央国债登记结算有限责任公司。中国证券登记公司：指中国证券登记结算有限责任公司。
xx区：指苏州市xx区。
xx区国资办：指苏州市xx区国有资产监督管理办公室。 滨湖投资集团/滨湖投资：苏州市xx滨湖投资集团有限公司。市政公用：苏州市xx区市政公用集团有限公司。
生态园公司：苏州市xx胜地生态园有限公司
湖湾明珠公司：苏州市吴江湖湾明珠文化产业投资发展有限公司
《公司法》：指《中华人民共和国公司法》。
《管理条例》：指《企业债券管理条例》。
《加强债券管理工作的通知》：指《国家发展改革委关于进一步改进和加强企业债券管理工作的通知》（发改财金[2004]第1134号）。
《简化债券发行核准程序的通知》：指《国家发展改革委关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知》（发改财金 [2008]7号）。
《公司章程》：指《苏州市xx城市投资发展有限公司章程》。 法定节假日或休息日：指中华人民共和国的法定节假日或休息日
（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日和/或休息日）。
工作日：指国家法定的工作日。元：指人民币元。
第一条 债券发行依据
x期债券已经国家发展和改革委员会《发改企业债券[2018]151 号》文件批准公开发行。
本期债券已经江苏省发展和改革委员会《苏发改财金发[2018]296号》文件转报国家发展和改革委员会。
本期债券已经公司股东苏州市xx区人民政府国有资产监督管理办公室《关于苏州市xx城市投资发展有限公司拟发行社会领域产业专项债券的批复》（吴国资产（2017）94 号）同意申请公开发行。
本期债券已经苏州市xx城市投资发展有限公司董事会决定申请公开发行。
第二条 x期债券发行的有关机构
一、发行人：苏州市xx城市投资发展有限公司法定代表人：xxx
住 所：xxxxxxxxxxxxxx 0 x联 系 人：xxx、xxx
联系地址：xxxxxxxxxxxxxx 0 x联系电话：0000-00000000
传 真：0512- 60900800
邮 编：215200二、承销团成员
1、牵头主承销商：东吴证券股份有限公司法定代表人：xx
住 所：苏州工业园区星阳街 5 号
联 系 人：xx、贝一飞、xx、xxx联系地址：苏州工业园区星阳街 5 号
联系电话：0000-00000000传 真：0512-62938665
邮 编：215021
2、联席主承销商：国开证券股份有限公司法定代表人：xxx
x x：xxxxxxxxxxxx 00 x 0-0 x
联 系 人：xxx、xxx、xx、xxx、xx、xxx、xxx
联系地址：xxxxxxxxxxxx 00 x 0-0 x
联系电话：000-00000000传 真：010-88300337
邮 编：100037
三、审计机构：中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）执行事务合伙人：xxx
住所：xxxxxxxxxx 0 xxxx 00 x联系人：xxx、xxx
联系地址：江苏省扬州市文昌中路 20 号文昌大厦五楼联系电话：0000-00000000 传真：0514-85100628
邮政编码：225000
四、信用评级机构：中诚信证券评估有限公司法定代表人：xx
住 所：xxxxxxxxxxxxxxx 0 x 0 x 0 x X x
000 x
联 系 人： xxx
联系地址：xxxxxxxxxx 000 xxxxx 0 x联系电话：000-00000000
传 真：021-51019030
邮 编：200011
五、发行人律师：江苏剑桥颐华律师事务所负 责 人：xx
住 所：xxxxxxxxxxxx 00 xX x 00 x联 系 人：xxx
联系地址：苏州工业园区星港街与苏绣路交叉口西南 200 米苏州中心 A 座 31 层
联系电话：0000-00000000传 真：0512-62620222
邮 编：215000
六、监管银行：国家开发银行苏州市分行负 责 人：xxx
营业场所：苏州市工业园区东华林街 2 号联 系 人：xxx
联系地址：xxxxxxxxxxx 0 x联系电话：0000-00000000
传 真：0512-87168009
邮 编：215000七、托管机构：
（一）中央国债登记结算有限责任公司法定代表人：水汝庆
住 所：xxxxxxxxxx 00 x联 系 人：xx
联系地址：xxxxxxxxxx 00 x联系电话：000-00000000
传 真：010-88170752
邮 编：100033
（二）中国证券登记结算有限责任公司上海分公司住 所：xxxxxxxxxxxx 000 x
总经理：xx联系人：xx
联系地址：xxxxxxxxxxxx 000 xxxxxxx 00 x
联系电话：000-00000000传真：021-68875802-8245
邮编：200120
第三条 发行概要
一、发行人：苏州市xx城市投资发展有限公司。
二、债券名称：2018 年苏州市xx城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第二期）（简称“19 xx 02”）。
三、本期发行总额：发行总额不超过人民币 15.00 亿元整，本期为
第二期，本期发行总额不超过 7.50 亿元。
四、债券期限：本期债券为10年期固定利率债券。
五、票面利率：本期债券票面利率5.03%，为固定利率债券，单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息。本期债券通过中央国债登记结算有限责任公司簿记建档发行系统，按照公开、公平、公正原则，以市场化方式确定发行票面年利率。簿记建档区间应依据有关法律法规，由发行人和主承销商根据市场情况充分协商后确定。
六、还本付息方式：每年付息一次，同时设置提前偿还本金条款， 在本期债券存续期的第3至第6年末，分别按照本期债券发行总额的10%、 10%、10%和10%比例偿还债券本金，本期债券存续期的第7至第10年 末，分别按照本期债券发行总额的15%、15%、15%和15%比例偿还债 券本金，前2年每年应付利息单独支付，后8年每年的应付利息随当年 兑付的本金部分一起支付。年度付息款项自付息首日起不另计利息， 本金自兑付首日起不另计利息。
七、发行价格：本期债券面值100元，平价发行，以1,000元为一个认购单位，认购金额必须是1,000元的整数倍且不少于1,000元。
八、债券形式：本期债券为实名制记账式债券。
九、认购与托管：投资者通过承销团成员设置的发行网点认购的本期债券，在中央国债登记公司登记托管；在上海证券交易所认购发
行的本期债券，在中国证券登记公司上海分公司登记托管。
十、发行方式：本期债券以簿记建档、集中配售的方式，通过承销团成员设置的发行网点向中国境内机构投资者（国家法律、法规另有规定者除外）公开发行和通过上海证券交易所向机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）发行。
十一、发行范围与对象：本期债券通过承销团成员设置的发行网点发行的对象为在中央国债登记公司开户的境内机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）；上海证券交易所发行对象为在中国证券登记公司上海分公司开立基金证券账户或 A 股证券账户的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）。
十二、发行期限：发行期限为2个工作日，自发行首日至【2019】年【9】月【26】日。
十三、簿记建档日：本期债券的簿记建档日为【2019】年【9】月
【24】日。
十四、发行首日：本期债券发行期限的第 1 日，即【2019】年【9】月【25】日。
十五、起息日：自发行首日开始计息，本期债券存续期内每年的
【9】月【25】日为该计息年度的起息日。
十六、计息期限：本期债券的计息期限自【2019】年【9】月【25】日起至【2029】年【9】月【24】日止。
十七、付息日：本期债券的付息日为【2020】年至【2029】年每年的【9】月【25】日（上述付息日如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第１个工作日）。
十八、兑付日：本期债券本金兑付日为【2022】年至【2029】年每年的【9】月【25】日（上述兑付日如遇法定节假日或休息日，则顺
延至其后的第1个工作日）。
十九、本息兑付方式：通过本期债券登记托管相关机构办理。二十、承销方式：承销团余额包销。
二十一、承销团成员：由东吴证券股份有限公司、国开证券股份有限公司担任本期债券主承销商。
二十二、债券担保：本期债券无担保。
二十三、信用等级：经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人主体信用等级为 AA+，本期债券的信用等级为 AA+。
二十四、上市或交易流通安排：本期债券发行结束后 1 个月内，公司将申请在上海证券交易所市场和银行间市场上市或交易流通。
二十五、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
第四条 认购与托管
一、本期债券采用实名制记账式发行，投资者认购的本期债券在证券登记机构托管记载。本期债券采用簿记建档、集中配售的方式发行，具体申购配售办法请见发行前在相关媒体上刊登的《2019年苏州市xx城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券申购和配售办法说明》。
二、本期债券通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者
（国家法律、法规另有规定除外）公开发行部分由中央国债登记公司登记托管，具体手续按中央国债登记公司的《实名制记账式企业债券登记和托管业务规则》的要求办理，该规则可在中国债券信息网
（xxxx://xxx.xxxxxxxxx.xxx.xx）查阅或在本期债券承销团成员设置的发行网点索取。认购办法如下：
境内法人凭加盖其公章的营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券；境内非法人机构凭加盖其公章的有效证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券。如法律法规对本条所述另有规定，按照相关规定执行。
三、本期债券通过上海证券交易所协议发行部分由中国证券登记公司上海分公司登记托管，具体手续按《中国证券登记结算有限责任公司债券登记、托管与结算业务细则》的要求办理，该规则可在中国证券登记公司网站（xxx.xxxxxxxxxx.xx）查阅。认购办法如下：
认购本期债券上海证券交易所发行部分的机构投资者须持有中国证券登记公司上海分公司合格的基金证券账户或A股证券账户，在发行期间与本期债券主承销商设置的发行网点联系，凭加盖其公章的营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证及授权委托书、在中国证券登记公司上海分公司开立的合格基金证券账户或A股证
券账户卡复印件认购本期债券。
四、投资者办理认购手续时，不须缴纳任何附加费用；在办理登记和托管手续时，须遵循债券托管机构的有关规定。
五、本期债券发行结束后，投资者可按照国家有关法规进行债券的转让和质押。
第五条 债券发行网点
x期债券采用簿记建档、集中配售的方式发行。
一、本期债券通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者
（国家法律、法规禁止购买者除外）公开发行部分，其具体发行网点见附表一。
二、本期债券通过上海证券交易所发行部分的具体发行网点见附表一中标注“▲”的发行网点。
第六条 认购人承诺
认购本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，下同）被视为作出以下承诺：
一、投资者接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束。
二、本期债券的发行人依据有关法律法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
三、本期债券的债权代理人、监管银行依据有关法律法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
四、同意国家开发银行苏州市分行作为监管银行，与发行人签订
《债券募集资金及偿债资金监管协议》。同意东吴证券股份有限公司作为本期债券的债权代理人，与发行人签订本期债券相关的《债权代理协议》和《债券持有人会议规则》。接受上述文件对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束。投资者认购本期债券即被视为接受上述协议之权利及义务安排。
五、本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在经批准的证券交易场所上市或交易流通，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
六、在本期债券存续期限内，若发行人依有关法律法规将其在本期债券项下的债务转让给新债务人承继时，则在下列各项条件全部满足的前提下，投资者在此不可撤销地事先同意并接受这种债务转让：
（一）本期债券发行与上市交易（如已上市交易）的批准部门对
x期债券项下的债务变更无异议；
（二）就新债务人承继本期债券项下的债务，有资格的评级机构对本期债券出具不次于原债券信用级别的评级报告；
（三）原债务人与新债务人取得必要的内部授权后正式签署债务转让承继协议，新债务人承诺将按照本期债券原定条款和条件履行债务；
（四）原债务人与新债务人按照有关主管部门的要求就债务转让承继进行充分的信息披露。
七、对于债券持有人会议依据《债券持有人会议规则》规定做出的有效决议，所有投资者（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权，以及在相关决议通过后受让本期债券的投资者）均接受该决议。
第七条 债券本息兑付办法
一、利息支付
（一）本期债券在存续期限内每年付息一次，前两年单独支付，后八个计息年度利息随当年兑付的本金一起支付。本期债券付息日为
【2020】年至【2029】年每年的【9】月【25】日（上述付息日如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
（二）本期债券利息的支付通过中央国债登记公司及中国证券登 记公司上海分公司办理。利息支付的具体事项将按照国家有关规定， 由发行人在国家有关主管部门指定媒体上发布的付息公告中加以说明。
（三）根据国家税收法律法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税款由投资者自行承担。
二、本金兑付
（一）本期债券设置本金提前偿付条款。即在本期债券存续期的第 3 年至第 6 年，每个计息年度末逐年分别按照债券发行总额的 10%
偿还债券本金，在本期债券存续期的第 7 年至第 10 年，每个计息年度末逐年分别按照债券发行总额的 15%偿还债券本金。每年还本时按债权登记日日终在托管机构名册上登记的各债券持有人所持债券面值占当年债券存续余额的比例进行分配（每名债券持有人所受偿的本金金额计算取位到人民币分位，小于分的金额忽略不计）。
本期债券本金的兑付日为【2022】年至【2029】年每年的【9】月
【25】日（上述兑付日如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1
个工作日）。应兑付债券本金自兑付日起不另计利息。
（二）本期债券本金的兑付通过中央国债登记公司及中国证券登记公司上海分公司办理。本金兑付的具体事项将按照国家有关规定，
由发行人在国家有关主管部门指定媒体上发布的兑付公告中加以说明。
第八条 发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称：苏州市xx城市投资发展有限公司成立日期：2002 年 5 月 28 日
注册资本：332,600 万元人民币法定代表人：xxx
xx类型：有限责任公司（国有独资）
住 所：苏州市xx区松陵镇东太湖大厦 8 楼
经营范围：受区国资办委托，管理和经营授权范围内的国有资产、城市资源（含停车服务）以及对外投资，负责实施授权的重大城建发展项目（国家有规定的凭有效证书经营）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
发行人是隶属于苏州市xx区人民政府国有资产监督管理办公室的国有独资公司，受xx区国资办委托，负责管理和经营授权范围内的国有资产，对授权的城市建设项目进行投资、建设和管理，是苏州市xx区重要的城市基础设施建设主体，在基础设施建设、保障房建设等方面发挥重大作用。土地整理、代建工程及安置房销售是公司主要收入来源，同时还涉及污水处理、物业管理等领域。
截至 2018 年 12 月 31 日，发行人总资产 4,805,310.64 万元，总负
债 2,983,289.26 万元，所有者权益 1,822,021.38 万元。2018 年度实现主
营业务收入 195,179.51 万元，利润总额 25,544.99 万元，净利润 25,022.75
万元。
二、发行人历史沿革
2002 年 5 月 28 日，xx城市投资发展有限公司根据xx市人民政
府《关于成立xx城市投资发展有限公司及xxx等同志任职的通知》
（xxx〔2001〕36 号）成立，注册资本 24,800 万元，企业法人营业执照注册号 320584000005798，由xx市国有（集体）资产管理委员会出资，该出资已经xxx正会计师事务所有限公司（华正验（2002）字第 65 号）审验确认。
2008 年 8 月 29 日，根据xx市政府 2008 年第 27 号、第 28 号《专
题会议纪要》及 2008 年 9 月 5 日公司董事会决议通过的《xx城市投资发展有限公司章程》修订案，xx市人民政府国有资产监督管理办公室签发《关于将部分市级行政事业单位有关房地产注入城投公司的通知》（吴国资委办〔2008〕29 号），同意将部分市级行政事业单位房产、土地以实物作价注入公司，评估价为 87,887.36 万元，公司以上述
实物资产新增注册资本 87,800.00 万元，增资后注册资本变更为人民币
112,600 万元，多余款 87.36 万元作资本公积。本次出资已经吴江华正
会计师事务所有限公司（华正验（2008）字第 271 号）审验确认。2008
年 10 月 8 日，发行人取得变更后的营业执照。
2010 年 8 月，根据公司董事会决议及xx市人民政府国有资产监督管理办公室下发的《关于同意xx城市投资发展有限公司增资的批复》（吴国资办〔2010〕18 号），xx市人民政府国有资产监督管理办公室以货币方式新增注册资本 70,000.00 万元，增资后注册资本变更为
182,600 万元。已经江苏天华大彭会计师事务所有限公司苏州分所（苏天会验 S 字（2010）第 227 号）审验确认。2010 年 8 月 26 日，发行人取得变更后的营业执照。
2011 年 8 月，根据公司董事会决议及xx市人民政府国有资产监督管理办公室下发的《关于xx城市投资发展有限公司增资的决定》
（吴国资办〔2011〕40 号），市国资办分期以货币资金方式对公司增资
150,000 万元，其中 2011 年 8 月 31 日前出资 100,000 万元，半年内再
出资人民币 50,000 万元，增资后注册资本变更为人民币 332,600 万元。
2011 年 8 月 11 日和 2011 年 9 月 5 日，公司已分别收到上述两期出资，并经江苏天华大彭会计师事务所有限公司苏州分所（苏天会验 S 字
（2011）第 175 号和第 179 号）审验确认。
至此，公司注册资本变更为 332,600.00 万元，且均为xx市人民政府国有资产监督管理办公室出资。
2012 年 10 月，xx撤市设区，设立苏州市xx区。2012 年 11 月，公司名称由xx城市投资发展有限公司变更为苏州市xx城市投资发展有限公司，并已于 2012 年 11 月 23 日办理完成工商变更登记。
2016 年 6 月 21 日，发行人经营范围变更为受区国资办委托，管理和经营授权范围内的国有资产、城市资源（含停车服务）以及对外投资，负责实施授权的重大城建发展项目（国家有规定的凭有效证书经营）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
2017 年 12 月 12 日，发行人住所由松陵镇江陵南路 81 号变更为苏
州市xx区松陵镇东太湖大厦 8 楼。
2018 年 1 月 29 日，发行人股东名称由原xx市人民政府国有资产监督管理办公室变更为苏州市xx区人民政府国有资产监督管理办公室。
发行人自设立以来不存在重大资产重组情况。三、发行人股东情况
公司的出资人是苏州市xx区人民政府国有资产监督管理办公室，出资比例为 100%，实际控制人为xx区人民政府。
四、公司治理及组织结构
（一）公司治理
公司已按照《中华人民共和国公司法》等有关法律法规的要求，建立了较为完善的公司治理结构。根据《公司章程》规定，公司不设股东会，设董事会、监事会和经营层。董事会是公司的权力机构和决策机构，并行使股东会的部分职权。为进一步完善公司治理结构，增强公司治理机制的有效性，公司还制定了《董事会议事规则》和《办公会议议事规则》。
1、董事会
《公司章程》规定，董事会成员五人，由苏州市xx区国有资产监督管理办公室委派。董事会设董事长一人，由苏州市xx区国资办从董事会成员中指定。董事长为公司的法定代表人。董事会行使下列职权：
（1）制定公司章程草案和公司章程修改方案；
（2）决定公司的经营计划和投资方案
（3）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（4）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（5）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
（6）制订公司合并、分立、解散、变更公司形式方案；
（7）决定公司内部管理机构的设置；
（8）决定不纳入区级管理干部的其他人员的聘任和薪酬事项;
（9）制定公司的基本管理制度；
（10）法律、法规及公司章程规定的其他职权。
2、监事会
根据《公司法》等有关法律法规规定，公司设立监事会，监事会成员三人，由xx区国资办委派，董事、经理、财务负责人不得兼任监事。监事会行使下列职权：
（1）检查公司贯彻执行有关法律、法规和规章制度的情况；
（2）检查公司财务，查阅财务会计资料及国有公司经营管理活动有关的其他资料，验证公司财务会计报表的真实性、合法性，对其全资子公司可以延伸检查；
（3）检查国有公司的经营效益、利润分配、国有资产保值增值和资产运营等情况；
（4）对公司负责人的履职行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或区国资办规定的提出罢免建议；
（5）当公司负责人行为损害公司利益时，要求其予以纠正；
（6）监事会成员可列席国有公司董事会会议，并对董事会决议事项提出质询或建议；根据监督检查需要，可以列席公司其他有关会议，
（7）法律法规规定的和区政府规定的其他职权。
3、总经理
公司设总经理一名，副总经理一名，由董事会决定聘任或者解聘。总经理对董事会负责，行使下列职权：
（1）主持公司生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司基本管理制度；
（5）制定公司的具体规章；
（6）董事会赋予的其他职权。
（二）公司组织结构
苏州市xx城市投资发展有限公司设行政部、党委办公室、项目和投融资部、计划部、总工程师办公室、土地运营部、综合工程部、工程造价管理部、水利工程部、市政工程部、财务部、房产工程部和
供水供气部，各部门职责明确，运转良好。
截至本募集说明书签署日，公司组织结构图如下：
发行人各部门主要职能如下：
1、行政部
（1）行政事务
负责公司综合性文字材料的起草工作；负责公司各类信息、文件的收集、整理、汇编和报送工作；负责公司各类文件、信件及邮件的收发、传阅工作；负责公司印章的保管和使用工作；做好公司来人来访接待、协调、答复和处理工作；负责公司重大活动和重要会议的组织协调工作。
（2）人事管理
会同党委办公室、计划部做好公司绩效考核工作；负责公司员工及聘用人员的工资和福利核算工作；负责公司人事管理及员工的教育培训、外出考察工作。
（3）档案管理
负责公司档案定期归档、登记、保管工作；负责公司档案资料的收集、建档、保管、借阅和安全使用。
（4）后勤保障
负责公司办公楼、食堂和员工宿舍的日常管理工作；负责公司办公物品及福利物资的购置、保管、配发；负责公司车辆使用、维护和管理工作；负责公司办公设备的维护工作；负责公司的安全和卫生工作。
（5）企业文化建设
负责公司各种管理制度的制定、汇编工作；负责公司工青妇等活动的安排工作；负责《城投信息》的编辑工作。
2、党委办公室
负责党委会议的安排和记录及党委决定事项的督办和落实；起草党委年度工作计划、工作总结及有关文件，做好党委、纪委有关文件和印章的保管；负责制订中心组理论学习计划、党员教育培训工作；协助党委管理和培养入党积极分子工作，做好入党前的政审工作及各种入党手续；协助党委抓好下属各党支部目标责任制的落实，督促检查各党支部的思想建设、组织建设、作风建设情况；协助党委抓好公司效能建设，加强效能建设常态化管理；开展有针对性的调研工作，为领导决策提供参考；做好与新闻媒体的沟通协调工作，加强舆论宣传和信息报导工作；协助做好离退休老干部、统战、工青妇等各项工作；认真做好党费收缴工作及党内年度统计报表工作；及时完成党委、纪委及上级党委、纪委交办的有关党务工作。
3、项目和投融资部
负责公司建设项目的立项报批和投融资工作；配合计划部编制年度经营计划及滚动预算；负责市场分析和预测，研究分析各项投资方案并作出评估与选择；负责下属公司的经营管理工作；负责公司控股、参股
的股权及存量资产的管理；负责有权属的存量土地的资产管理；负责编制公司的融资计划和资金运作计划，并组织实施；负责部门内相关资料的登记、统计和信息反馈等工作；负责部门资金使用计划的编制和相关项目的送审工作；负责部门内日常管理和绩效考核工作；负责部门内资料的收集、整理和归档工作；负责公司交办的其他工作。
4、计划部
接收任务；分解任务：项目立项任务下达到投融资部、工程任务下达到各工程部门、资金需求计划下达到投融资部和土地运营部、资金支付下达到财务部、工程审计等事项下达到审计监察部、后勤保障下达到行政部；负责编制公司资金需求计划；跟踪项目进度，做好各项目开展情况的统计、分析和汇报工作；会同相关部门编制年度经营计划和滚动预算；配合相关部门做好公司绩效考核工作；负责部门内日常管理和绩效考核工作；负责部门内资料的收集、整理和归档工作；负责公司交办的其他工作。
5、总工程师办公室
在总经理的领导下，负责公司工程部门的技术管理工作，研究、制定和完善各项工程管理制度和流程。参与工程重大项目设计方案的论证工作，根据工程进度、质量、投资控制要求，审订各工程项目的组织施工方案，并提出优化意见；组织工程重大技术变更的论证和审核工作。处理工程实施过程中出现的重大质量问题，参与工程质量事故的调查工作；负责公司工程建设管理中的新技术、新材料、新工艺的引进、应用和推广，研究、探索、推广工程管理新模式；组织公司工程技术人员学习国家、省、市及行业颁布的与工程项目管理有关的法律、法规及工程建设强制性标准、规范和规定；制订公司工程部门技术人员的业务学习和技术培训计划，参与公司工程部门技术人员的业务能力、工作业绩的
考核工作；完成总经理交办的其他各项工作。
6、土地运营部
负责拟定城区土地的年度上市和储备计划，并组织实施；负责对政府决定征收（用）、收购、收回的土地办理相关用地手续；负责对城区国有土地的上市和储备提出运作方案，并组织实施；负责有关土地运营和管理方面的协调工作：配合市国土资源局做好土地利用整体规划修编、批次报批等工作，配合市建设局做好地块规划条件的编制工作，配合市土地储备中心做好土地上市和融资工作，配合松陵镇做好土地补偿和安置工作；做好市委、市政府交办的其他工作；负责部门内相关资料的登记、统计和信息反馈等工作；负责部门资金使用计划的编制和相关项目的送审工作；负责部门内日常管理和绩效考核工作；负责部门内资料的收集、整理和归档工作；负责公司交办的其他工作。
7、综合工程部
负责公司（含下属单位）的征地、补偿、拆迁、管线协调等管理工作；负责地块的清障及前期整理，并做好对存量地块和流转地块的管理工作；负责征地过程中的拆迁代理委托和安置方案制定工作；负责公司动迁房的安置分配、房源调配和实物管理工作；负责拆迁遗留问题的协调工作；负责公司零星工程的组织实施和管理工作；负责部门内相关资料的登记、统计和信息反馈等工作；负责部门资金使用计划的编制和相关项目的送审工作；负责部门内日常管理和绩效考核工作；负责部门内资料的收集、整理和归档工作；负责公司交办的其他工作。
8、工程造价管理部
（1）负责工程项目的招投标工作
根据国家、省、市关于招标投标管理的法律、规章，制定我公司招标投标管理的规章制度和其它规范性文件，设计内部招投标工作的流程；
负责工程招投标有关的事宜，编制招标文件，确定评标办法及标底的编制，组织资格预审、现场答疑等；负责对标底的审核，提高标底的准确性；搜集物资设备、建筑材料等相关信息，建立相关数据库；负责对服务单位名录库的动态管理，定期考核，优胜劣汰；做好开标、评标、定标的组织筹备工作；对招投标过程中的突发问题，召集有关部门协商议定，并报有关领导批准；负责合同的签订；参与中标单位的信用考核。
（2）负责工程造价的控制工作
根据国家、省、市关于造价管理的法律、规章，制定我公司造价管理的规章制度和其它规范性文件，设计公司内部关于造价控制及管理的流程；负责对各工程部门重大工程变更的造价审核工作；定期对各在建项目进行现场跟踪，了解各工程的实际情况，通过实际造价与合同价进行比对，分析引起造价变化的因素；负责公司范围内的内部审计事项，对公司的征地、拆迁及其他需内审的事项进行审计；负责公司范围内外部审计事项，对基建工程项目的概（预）算的执行、建设成本的真实性和合法性进行审计，做到独立、客观、公正、保密；负责与外部审计单位的沟通、联系、踏勘现场等；负责对工程审计结束后进行项目造价控制的“后评价”，并提供相关报告；指导下属企业的工程项目竣工结算审计工作。
9、水利工程部
负责东太湖综合整治工程的建设工作及其他工程建设工作；负责建设项目的委托设计、工程招标、合同签订、施工监管、竣工验收、项目送审等工作；负责编制承建项目的进度、资金计划和相关信息报告的工作；负责与东太湖综合整治工程相关部门的协调和配合；负责承建项目技术档案和施工技术资料的收集、整理和归档工作；负责部门内相关资料的登记、统计和信息反馈等工作；负责部门内日常管理和绩效考核工
作；负责公司交办的其他工作。
10、市政工程部
负责公司市政工程项目的建设工作；负责建设工程的委托设计、工程招标、合同签订、施工监管、竣工验收、项目送审等工作；负责委托相关单位办理建设工程勘察、设计、施工图审查、质监、安监等有关手续；负责建设工程施工过程中现场管理和协调、沟通工作；负责建设工程的图纸会审、技术交底、关键工序或部位的验收以及交（竣）工验收工作；负责编制建设工程的进度、资金计划和相关信息报告的工作；负责建设工程技术档案和施工技术资料的收集、整理和归档工作；负责部门内相关资料的登记、统计和信息反馈等工作；负责部门内日常管理和绩效考核工作；负责公司交办的其他工作。
11、财务部
负责公司会计核算工作；负责公司财务管理、及时提供财务报表、定期做好财务分析和预测、接受财务审计和监督；配合投融资部做好公司资金运作计划并组织实施；配合计划部编制公司年度经营计划和滚动预算，及时做好相关资料、信息等反馈工作；负责公司所有项目的资金管理并编制项目资金使用计划；负责竣工工程的财政结报工作；负责下属企业财务管理工作；负责部门内日常管理和绩效考核工作；负责部门内资料的收集、整理和归档工作；负责公司交办的其他工作。
12、房产工程部
负责公司房建项目的建设工作；负责房建项目的委托设计、工程招标、合同签订、施工监管、竣工验收、项目送审等工作；负责编制承建项目的进度、资金计划和相关信息报告的工作；负责做好动迁房的移交
（房产工程部→综合工程部）工作；负责公司物业管理工作；负责房建项目技术档案和施工技术资料的收集、整理和归档工作；负责部门内相
关资料的登记、统计和信息反馈等工作；部门日常管理和绩效考核工作；负责公司交办的其他工作。
13、供水供气部
负责公司在城市投资项目中基础设施（自来水、天燃气）建设的实施方案和与职能单位的衔接与落实；负责公司在城市建设项目中如道路拓宽、河道拓宽加深、土地征用等遇障碍物（给水管、天燃气管）需迁移的相关事项办理；参与建设自来水、天燃气等重大投资项目；负责部门内相关资料的登记、统计和信息反馈等工作；负责部门资金使用计划的编制和相关项目的送审工作；负责部门内日常管理和绩效考核工作；负责部门内档案工作；负责公司交办的其他工作。
五、发行人与子公司的投资关系
截至 2018 年 12 月 31 日，发行人共拥有纳入合并范围的子公司 37
家，基本情况如下表：
单位：万元、%
序号 | 公司名称 | 注册资本 | 持股比 例 | 子公司 层级 |
1 | 苏州市xx城市建设开发有限公司 | 55,000.00 | 100.00 | 一级 |
2 | 苏州市xx城市物业管理有限公司 | 300.00 | 100.00 | 二级 |
3 | 苏州市xx区市政公用集团有限公司 | 130,000.00 | 92.31 | 一级 |
4 | 苏州xx瑞港天然气管道有限公司 | 6,000.00 | 60.00 | 二级 |
5 | 苏州市xx污水处理有限公司 | 822.12 | 100.00 | 二级 |
6 | 苏州市xx城市排水管网有限公司 | 3,000.00 | 100.00 | 二级 |
7 | 苏州市xx横扇生活污水处理有限公司 | 677.31 | 100.00 | 二级 |
8 | 苏州市xx震泽生活污水处理有限公司 | 1,000.00 | 100.00 | 二级 |
9 | 苏州市xx桃源生活污水处理有限公司 | 1,000.00 | 100.00 | 二级 |
10 | 苏州市xx平望生活污水处理有限公司 | 1,000.00 | 100.00 | 二级 |
11 | 苏州市xx七都生活污水处理有限公司 | 1,000.00 | 100.00 | 二级 |
12 | 苏州市xx城镇排水检测有限公司 | 50.00 | 100.00 | 二级 |
13 | 苏州市xx城南污水处理有限公司 | 7,357.90 | 100.00 | 二级 |
14 | 苏州xx城市地下综合管廊管理有限公司 | 2,000.00 | 100.00 | 二级 |
15 | 苏州市xx滨湖投资集团有限公司 | 200,000.00 | 100.00 | 一级 |
16 | 苏州滨投商业管理有限公司 | 30,000.00 | 100.00 | 二级 |
17 | 苏州水秀天地商业管理有限公司 | 500.00 | 100.00 | 三级 |
18 | 苏州东太湖国际游艇俱乐部有限公司 | 5,000.00 | 100.00 | 二级 |
19 | 苏州市xx盛家厍历史街区建设发展有限公 司 | 20,000.00 | 100.00 | 二级 |
20 | 苏州市xx酒店管理集团有限公司 | 20,000.00 | 100.00 | 二级 |
21 | 苏州市xx东太湖大酒店有限公司 | 500.00 | 100.00 | 三级 |
22 | 苏州协顺兴饭店有限公司 | 300.00 | 100.00 | 三级 |
23 | 苏州黎里协顺兴饭店有限公司 | 100.00 | 100.00 | 四级 |
24 | 苏州市xx苏州湾xx温泉度假酒店有限公 司 | 500.00 | 100.00 | 三级 |
25 | 苏州滨投建设项目管理有限公司 | 2,000.00 | 100.00 | 三级 |
26 | 苏州市苏州湾文化中心有限公司 | 1,000.00 | 100.00 | 二级 |
27 | 苏州市xx轨道交通建设投资有限公司 | 50,000.00 | 100.00 | 一级 |
28 | 苏州市xx户外公共广告资产经营管理有限 公司 | 2,000.00 | 100.00 | 一级 |
29 | 苏州市xx城镇综合改造有限公司 | 30,000.00 | 100.00 | 一级 |
30 | 苏州市xx胜地生态园有限公司 | 9,300.00 | 94.62 | 一级 |
31 | 苏州市吴江湖湾明珠文化产业投资发展有限 公司 | 102,000.00 | 95.59 | 一级 |
32 | 苏州力健康体育文化传媒有限公司 | 9,000.00 | 100.00 | 一级 |
33 | 苏州市xx项目建设管理有限公司 | 1,000.00 | 100.00 | 一级 |
34 | 苏州滨投南厍村商业管理有限公司 | 500.00 | 100.00 | 三级 |
35 | 苏州滨投旗袍小镇商业管理有限公司 | 500.00 | 100.00 | 三级 |
36 | 苏州xx绿村水处理有限公司 | 500.00 | 100.00 | 二级 |
37 | 苏州xx秋枫置业有限公司 | 1,000.00 | 100.00 | 二级 |
六、主要子公司情况
1、苏州市xx滨湖投资集团有限公司
苏州市xx滨湖投资集团有限公司成立于 2011 年 6 月 14 日，注册资本 200,000.00 万元，xx城投共持股 100%。法定代表人：xxx；企业类型：有限公司（法人独资）内资；企业住所：苏州市xx区松陵镇中山南路 1988 号；公司经营范围为对外投资经营与管理；城建项目开发与管理；工程建设与管理；资产管理与咨询服务；商业与旅游开发；酒店投资于管理；资产经营（以上涉及专项审批或行政许可的，取得专项审批意见或许可证后方可经营）。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司资产总额为 1,240,044.69 万元，
净资产 187,795.52 万元，负债总额 1,052,249.16 万元；2018 年度，该
公司实现主营业务收入 71,649.56 万元，净利润 244.91 万元。
2、苏州市xx区市政公用集团有限公司
苏州市xx区市政公用集团有限公司成立于 2010 年 8 月 13 日，注册资本 130,000.00 万元，发行人共持股 92.31%。法定代表人：xxx；企业类型：有限公司；企业住所：xxxxxxxxxxxxxxx；xx经营范围为新建污水项目的投资建设，污水管网、泵站、污水处理厂的运营管理，城市燃气、自来水等基础设施的投资建设。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司资产总额为 368,390.33 万元，净
资产 120,347.88 万元，负债总额 248,042.45 万元。2018 年度，该公司实现主营业务收入 3,826.20 万元，净利润-1,997.78 万元。
3、苏州市xx城市建设开发有限公司
苏州市xx城市建设开发有限公司，原名xx城市房地产开发有 限公司，成立于 2002 年 3 月 15 日，注册资本 55,000.00 万元，发行人 持股 99.09%，xx污水处理厂持股 0.91%，公司直接或间接持有其 100%股权。法定代表人：xxx；企业类型：有限责任公司；企业住所： xx松陵xxxxx 00 x；公司经营范围为许可经营项目:房地产开发；统代建房和市政设施建设施工；房屋销售、租赁、咨询业务；物业管 理；建筑装潢材料销售。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司资产总额为 531,035.38 万元，净
资产为 129,791.08 万元，负债总额 401,244.29 万元。2018 年度，该公司主营业务收 14,321.29 万元，净利润-1,193.38 万元。
4、苏州市xx轨道交通建设投资有限公司
苏州市xx轨道交通建设投资有限公司成立于2012 年10 月8 日，注册资本 50,000.00 万元，发行人持股 58.82%，苏州市xx区市政公用
集团有限公司持股 41.18%。法定代表人：xxx；企业类型：有限公司（法人独资）内资；企业住所：苏州市xx区松陵镇中山南路 1988号；公司经营范围为xxxxxxxxxxx交通项目的投资、建设及投资收益管理；广告设施租赁；物业管理；资产经营管理（不含金融资产）。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司资产总额为 49,917.53 万元，净
资产为 49,916.73 万元，负债总额 0.80 万元。2018 年度，该公司未实现主营业务收入，净利润-102.14 万元。
5、苏州市xx城镇综合改造有限公司
苏州市xx城镇综合改造有限公司成立于 2014 年 3 月 20 日，注册资本 30,000.00 万元，发行人持股 100%。法定代表人：xxx；企业类型：有限责任公司（法人独资）；企业住所：苏州市xx区松陵镇笠泽路 551 号；公司经营范围为区内城市基础设施建设；城市项目开发与管理；城镇化项目建设和改造；工程建设与管理；对外投资与管理；资产管理与咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司资产总额为 490,695.81 万元，净
资产为 30,280.72 万元，负债总额为 460,415.09 万元。2018 年度，该公司未实现主营业务收入，净利润-14.41 万元。
6、苏州市xx酒店管理集团有限公司
苏州市xx酒店管理集团有限公司成立于 2011 年 6 月 24 日，注册资本 20,000.00 万元，苏州市xx滨湖投资集团有限公司持股 100%。法定代表人：钱立新；企业类型：有限公司（法人独资）内资；企业住所：xx区松陵镇鲈乡南路 1868 号；经营范围：酒店管理与投资。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司资产总额为 18,716.93 万元，净
资产为 18,483.08 万元，负债总额为 233.85 万元。2018 年度，该公司
实现主营业务收入 620.26 万元，净利润 313.86 万元。
7、苏州市xx盛家厍历史街区建设发展有限公司
苏州市xx盛家厍历史街区建设发展有限公司成立于 2013 年 2 月
21 日，注册资本 20,000.00 万元，苏州市xx滨湖投资集团有限公司持有其 100%股权。法定代表人：xxx；企业类型：有限责任公司（法人独资）；企业住所：xxxxxxxxx 000 x；经营范围：城建项目开发与管理；工程建设与管理；资产管理与经营；商业旅游开发与经营；工艺品、旅游xxx销售。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司资产总额为 127,113.65 万元，净
资产为 18,694.45 万元，负债总额为 109,532.69 万元。2018 年度，该公司未实现主营业务收入，净利润-1,113.49 万元。
8、苏州市xx户外公共广告资产经营管理有限公司
苏州市xx户外公共广告资产经营管理有限公司成立于 2013 年
10 月 10 日，注册资本 2,000.00 万元，发行人持股 100%。法定代表人：xxx；企业类型：有限公司（法人独资）内资；企业住所：xx区松陵镇xxxx 00 xxxxxxxx 0 xx 000 x；公司经营范围为区域内户外公共广告资产的开发、建设、营运；广告设计、制作、代理、发布。该公司主要负责xx区域内的户外公共资产的开发、建设、运营。
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司资产总额为 2,789.45 万元，净资
产为 2,169.12 万元，负债总额为 620.34 万元。2018 年度，该公司主营
业务收入为 1,560.92 万元，净利润 386.84 万元。
9、苏州市xx胜地生态园有限公司
苏州市xx胜地生态园有限公司，成立于 2006 年 1 月 17 日，注
册资本 9,300.00 万元。法定代表人：xxx；企业类型：有限责任公司；企业住所：xx区松陵镇八坼社区育👉路；经营范围：农产品种植(国家有专门规定的除外)；林业生态科技研究；生态观光；园艺绿化工程；花卉林木种植及新品开发；房地产及景观开发投资(以上涉及资质的凭资质经营)；旅游项目开发、管理及咨询服务；手工艺品销售；亲子游乐服务；酒店开发及管理；停车场服务；食品销售；自有土地租赁；自有房产租赁。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司资产总额为 75,979.28 万元，净
资产为 19,548.13 万元，负债总额为 56,431.15 万元。2018 年度，该公司主营业务收入为 105.82 万元，净利润-657.23 万元。
10、苏州东太湖国际游艇俱乐部有限公司
苏州东太湖国际游艇俱乐部有限公司成立于 2012 年 5 月 16 日，注册资本 5,000.00 万元，苏州市xx滨湖投资集团有限公司持股 100%。法定代表人：xxx；企业类型：有限责任公司（法人独资）；企业住所：苏州市xx区松陵镇中山南路 1988 号；公司经营范围为游艇出租、销售；游艇及部件的贮藏、维护、保养；游艇码头的设计、施工；旅游开发；赛事组织策划、会展服务；酒店管理；仓储服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司资产总额为 4,798.37 万元，净资
产为 4,789.82 万元，负债总额为 8.56 万元。2018 年度，该公司主营业务收入为 67.99 万元，净利润-62.65 万元。
11、苏州市xx城市排水管网有限公司
苏州市xx城市排水管网有限公司成立于 2007 年 10 月 30 日，注册资本 3,000.00 万元，苏州市xx区市政公用集团有限公司持股 90%，苏州市xx污水处理厂持股 10%。法定代表人：xxx；企业类型：有限公司；企业住所：苏州市xx区松陵镇吴模路东侧；经营范围：排水设施建设、运营、维护；市政公用工程；市政养护工程；建筑工程；道路桥梁工程；园林绿化工程；建筑装潢工程；交通设施安装工程；土石方工程；地基与基础工程；河道疏浚工程；机电设备安装工程；管道机器人检测。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
截至 2018 年 12 月 31 日，该公司资产总额为 10,831.87 万元，净资产为-1,529.02 万元，负债总额为 12,360.89 万元。2018 年度，该公司主营业务收入为 663.96 万元，净利润-345.39 万元。
七、董事、监事和高级管理人员情况
（一）董事会成员
董事长：xxx，男，1974 年 11 月出生，本科学历，中共党员。 0000 x 0 xxxxx，0000 x 4 月加入中国共产党。历任八圻镇财政所会计（借用市财政局）；市财政局农财科工作；市财政局农财科副科长；市财政局资产管理和绩效评价科科长；xx市财政局行政事业财务科科长；苏州市xx城乡一体化建设投资有限公司副总经理；苏州市xx城市投资发展有限公司（苏州市xx东太湖综合开发有限公司、苏州市xx城乡一体化建设投资有限公司）副总经理、党委委员、总经理、党委副书记。现任苏州市xx城市投资发展有限公司（苏州市xx东太湖综合开发有限公司、苏州市xx城乡一体化建设投资有限公司）党委书记、董事长、总经理。
董事：xxx，男，1974 年 1 月出生，本科学历，中共党员。历
任北京军区第 65 集团军高炮旅私营十一连战士、班长；北京军区第 65集团军高炮旅私营十一连高炮旅排长、正职指导员；xx区纪委科员、副主任、副主任科员；xx区商业资产经营管理有限公司副总经理、纪委书记；苏州市xx旅游发展有限公司副总经理、纪委书记。现任苏州市xx城市投资发展有限公司党委委员、纪委书记、董事。
董事：xxx，女，1973 年 10 月出生，硕士研究生学历，中共党员。历任市散装水泥办公室办事员；市散装水泥办公室副主任；市国防动员委员会经济动员办公室副主任；市（区）发改委行政服务科科长。现任苏州市xx城市投资发展有限公司党委委员、副总经理、董事。
董事：xxx，女，1980 年 11 月出生，中共党员。历任苏州市xx东方国有资本投资经营有限公司综合部员工；苏州市xx东方国有资本投资经营有限公司综合部副经理。现任苏州市xx东方国有资本投资经营有限公司创业投资部经理、职工董事，苏州市xx城市投资发展有限公司董事。
董事：xxx，男，1982 年 6 月出生，本科学历。历任南京普天通信股份有限公司投资部员工；xx城市投资发展有限公司审计部助理主办；xx城市投资发展有限公司审计部副经理；xx城市投资发展有限公司法务部副经理。现任xx城市投资发展有限公司财务部副经理、职工董事。
（二）监事会成员
监事会主席：xxx，男，1970 年 8 月出生，本科学历。历任xx劳动和社会保障局；xx区国资办财务总监、监事会主席。现任xx区国资办派驻苏州市xx城市投资发展有限公司监事会主席。
监事：xxx，男，1983 年 5 月出生，本科学历。历任吴江华正
会计师事务所审计；xx环保装备股份有限公司内审部部长；xx环保技术有限责任公司内审部部长。现任xx区国资办外派专职监事（派驻苏州市xx城市投资发展有限公司，非公务员）。
监事：xxx，女，1977 年 5 月出生，本科学历。历任中国农业银行震泽办事处职员；中国农业银行xx营业部职员。现任苏州市xx城市投资发展有限公司职员、职工监事。
（三）高级管理人员
总经理：xxx，见董事会成员介绍。 副总经理：xxx，见董事会成员介绍。
发行人根据《国家发展改革委办公厅关于公司债券发行申请部分企业进行专项核查工作的通知》（发改办财金[2013]1177号）的要求进行了自查，上述发行人高管人员均无海外永久居留权，不存在公务员兼职情况。
第九条 发行人业务情况
发行人是由苏州市xx区国资办组建的国有独资公司，负责管理和经营授权范围内的国有资产，对授权的城市建设项目进行投资、建设和管理。作为xx区重要的城市基础设施建设主体，发行人在基础设施建设、保障房建设等方面发挥重大作用。土地整理、代建工程及安置房销售是公司主要收入来源，同时还涉及污水处理、物业管理等领域。
一、发行人主营业务情况
目前发行人主要业务板块包括土地整理、安置房销售和代建工程，为公司主要的收入和利润来源。2018年，发行人实现主营业务收入 195,179.51万元，其中土地整理收入90,679.13万元，代建工程收入
8,692.65万元，安置房销售收入14,321.29万元。发行人2016年至2018年主营业务收入及成本明细如下：
发行人 2016 年-2018 年发行人主营业务收入构成情况
单位：万元、%
项目 | 2018 年度 | 2017 年度 | 2016 年度 | |||
收入 | 占比 | 收入 | 占比 | 收入 | 占比 | |
土地整理收入 | 90,679.13 | 46.46 | 107,575.39 | 81.96 | 75,263.04 | 60.68 |
代建工程收入 | 8,692.65 | 4.45 | 7,523.66 | 5.73 | 16,088.16 | 12.97 |
污水处理及管网运 营收入 | 3,730.14 | 1.91 | 2,968.57 | 2.26 | 2,998.49 | 2.42 |
物业管理收入 | 1,355.15 | 0.69 | 698.25 | 0.53 | 477.47 | 0.38 |
安置房销售收入 | 14,321.29 | 7.34 | 6,221.10 | 4.74 | 23,717.04 | 19.12 |
酒店收入 | 6,081.98 | 3.12 | 5,097.84 | 3.88 | 4,618.28 | 3.72 |
广告收入 | 1,560.92 | 0.80 | 640.68 | 0.49 | 405.30 | 0.33 |
商品房销售收入 | 63,799.68 | 32.69 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
其他收入 | 4,958.57 | 2.54 | 522.33 | 0.40 | 470.32 | 0.38 |
合计 | 195,179.51 | 100.00 | 131,247.81 | 100.00 | 124,038.09 | 100.00 |
发行人 2016 年-2018 年发行人主营业务成本构成情况
单位：万元、%
项目 | 2018 年 | 2017 年 | 2016 年 | |||
成本 | 占比 | 成本 | 占比 | 成本 | 占比 | |
土地整理 | 64,559.34 | 38.38 | 77,309.52 | 78.15 | 55,639.24 | 53.68 |
代建工程 | 7,936.77 | 4.72 | 7,783.09 | 7.87 | 16,642.92 | 16.06 |
安置房销售 | 13,808.51 | 8.21 | 5,266.09 | 5.32 | 22,954.23 | 22.15 |
污水处理及管网运营 | 5,287.52 | 3.14 | 5,347.78 | 5.41 | 5,381.67 | 5.19 |
酒店 | 1,950.26 | 1.16 | 1,784.07 | 1.8 | 1,809.97 | 1.75 |
物业管理 | 1,682.07 | 1 | 754 | 0.76 | 810.76 | 0.78 |
广告 | 605.4 | 0.36 | 308.83 | 0.31 | 140.29 | 0.14 |
商品房销售 | 61,797.72 | 36.74 | - | - | - | - |
其他 | 10,570.17 | 6.28 | 373.74 | 0.38 | 269.62 | 0.26 |
合计 | 168,197.76 | 100 | 98,927.11 | 100 | 103,648.70 | 100 |
发行人 2016-2018 年度主营业务毛利润、毛利率构成情况
单位：万元、%
项目 | 2018 年 | 2017 年 | 2016 年 | |||
xxx | xxx | xxx | xxx | 毛利润 | 毛利率 | |
土地整理 | 26,119.79 | 28.80 | 30,265.87 | 28.13 | 19,623.80 | 26.07 |
代建工程 | 755.88 | 8.70 | -259.43 | -3.45 | -554.76 | -3.45 |
安置房销售 | 512.78 | 3.58 | 955.01 | 15.35 | 762.81 | 3.22 |
污水处理及管网 运营 | -1,557.38 | -41.75 | -2,379.21 | -80.15 | -2,383.18 | -79.48 |
酒店 | 4,131.72 | 67.93 | 3,313.77 | 65.00 | 2,808.31 | 60.81 |
物业管理 | -326.92 | -24.12 | -55.75 | -7.98 | -333.29 | -69.80 |
广告 | 955.52 | 61.22 | 331.85 | 51.80 | 265.01 | 65.39 |
商品房销售 | 2,001.96 | 3.14 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
其他 | -5,611.60 | -113.17 | 148.59 | 28.45 | 200.70 | 42.67 |
合计 | 26,981.75 | 13.82 | 32,320.69 | 24.63 | 20,389.39 | 16.44 |
数据来源：xx城投2014-2016年、2017年及2018年审计报告
二、发行人主营业务经营模式
1、代建工程业务
发行人代建工程业务主要采取委托代建模式，发行人接受xx区政府委托，发行人负责投资建设xx区基础设施建设项目。发行人代建业务的运营模式为公司与区政府签订代建协议，2016年和2017年收益为成本加成1.5%，2018年起收益为成本加成15%。2018年末代建工程账面余额1,429,721.47万元，发行人在建项目主要包括xx滨湖新城南部道路工程、云黎桥xx地区基础设施及环境综合整治工程、苏州市xx松陵城区主干道改造工程、文博中心等项目。
截至 2018 年末发行人主要代建工程明细
单位：万元
序号 | 名称 | 金额 |
1 | 苏州市xx区 2013-2017 年棚户区改造一期工程 | 101,086.25 |
2 | xx滨湖新城南部道路工程 | 145,235.99 |
3 | 云黎桥xx地区基础设施及环境综合整治工程 | 70,623.93 |
4 | 苏州市xx松陵城区主干道改造工程 | 130,246.59 |
5 | 轨道交通 4 号线 | 260,668.08 |
6 | 苏州第九人民医院 CZ-2013-025 | 48,647.72 |
7 | 文博中心 | 97,991.70 |
8 | xxxxxxxxxxxxxx | 00,000.00 |
0 | xxxxxx综合改造工程 CZ-2012-016 | 25,719.07 |
2、土地整理业务
发行人根据xx区整体规划进行土地整理，达到“七通一平”的标准后经土储中心将土地出让，具体实施主体为发行人。根据2012年3月 6日xx市人民政府办公室颁发的《市政府办公室关于调整我市经营性用地出让收入分配办法的通知》（xx办〔2012〕15 号），xx区所有经营性用地拍卖成交后统一按成交总额的12%计提规定的资金（基金）。自2013年起，发行人所负责的滨湖新城范围内的地块出让收入扣除12%后，剩余部分，除滨湖新城外，市镇(区)两级按20:80（存量用地）与22:78（增量用地）进行分配，xx区将区级收入全额返还给发行人，用于基础设施建设和公益事业支出。近年来，发行人先后开发整理了xx区中山南路、体育路及滨湖新城等多处土地，并实施建设配套的基础设施。随着发行人土地整理工作的开展，土地的xx环境明显改善，土地价值也得到了进一步有效发掘。
2016年~2018年，公司整理后交付给土地储备中心的土地面积分别为6.37万平方米、6.96万平方米和6.14万平方米，分别结转成本5.56亿元、7.73亿元和6.46亿元。具体情况如下：
单位：万平方米、万元
时间 | 土地整理面积 | 土地整理支出 | 其中：已 拍卖土地面积 | 已结转土地开发成本 | 已确认土地整理收入 |
2016 年 | 20.95 | 37,916.29 | 6.37 | 55,639.24 | 75,263.04 |
2017 年 | 41.02 | 78,758.40 | 6.96 | 77,309.52 | 107,575.39 |
2018 年 | 39.49 | 251,891.42 | 6.14 | 64,559.34 | 90,679.13 |
合计 | 101.46 | 368,566.11 | 19.47 | 197,508.10 | 273,517.56 |
3、安置房销售业务
发行人建设动迁安置房对动迁户进行安置。安置房销售业务实施主体为发行人子公司苏州市xx城市建设开发有限公司，该公司具备房地产开发二级资质，其建设安置房的土地通过与区政府协议出让的方式取得，安置房建成后主要对动迁户销售，政府对于发行人的安置房建设提供补贴。
截至2018年末，发行人实现安置房销售收入14,321.29万元，占主营业务收入的7.34%，是发行人第三大收入板块来源。目前，发行人已建成安置房项目主要有滨湖华城、太湖小区、芦荡路安置房等，在建安置房项目主要是永鼎以西地块、芦荡路北松陵大道东安置房和苏州河以西人民路以北安置房，具体情况如下：
单位：平方米、套、万元
项目名称 | 项目所在地 | 已销售面积 | 已回款金额 | 销售进度 | 未售完原因 | 批文情况 | 后续销售安排 |
安置进度 | |||||||
湖滨华城 A 区(吉祥) | 东太湖达 到以南，松陵大道 | 87,192.46 | 17,148.35 | 71% | 较慢且部分动迁户选购新建 | 吴发改中心 核发【2008】 62 号 | 部分进行拍卖 |
以东，芦 | 安置房 | ||||||
湖滨华城东区(喜庆) | 荡路以北，鲈乡南路以西 | 110,722.08 | 14,379.58 | 98% | 已基本售完 | 吴发改中心 核发【2009】 6 号 | - |
湖滨华城 | 101,614.87 | 1,326.00 | 96% | 已基本售 | 吴发改中心 | - |
项目名称 | 项目所在地 | 已销售面积 | 已回款金额 | 销售进度 | 未售完原因 | 批文情况 | 后续销售安排 |
E2 区(祥瑞) | 完 | 核发【2008】 62 号 | |||||
湖滨华城 B 区(畅意) | 95,277.68 | 13,570.17 | 93% | 安置进度 较慢，部分动迁户未 缴款 | 吴发改中心 核发【2008】 62 号 | 加快安 置进度，款项催 收 | |
湖滨华城 D1 区(幸福) | 81,172.00 | 11,606.34 | 93% | 安置进度 较慢，部分动迁户未 缴款 | 吴发改中心 核发【2008】 62 号 | xxx xxx，xxx x | |
xxxx X0 x（xx） | 83,823.05 | 12,704.90 | 92% | 安置进度 较慢，部分动迁户未 缴款 | 吴发改中心 核发【2008】 62 号 | 加快安 置进度，款项催 收 | |
湖滨华城 E1(富贵) | 136,607.77 | 20,288.69 | 77% | 安置进度 较慢，部分动迁户未 缴款 | 吴发改中心 核发【2008】 62 号 | xxx xxx，xxx x | |
xxxxxxxx （xxx） | 松港路以南，梅石路以东 | 78,707.06 | 4,186.54 | 91% | 安置进度 较慢，部分动迁户未 缴款 | 吴发改中心发【2009】 249 号 | xxx xxx，xxx x |
xxxxxxxx （xxx） | |||||||
xxx以东地块 （xxx三期） | |||||||
xx南吴模西(新 | 高新路以南，吴模 | 19,715.06 | 3,714.19 | 98% | 已基本售 | 吴发改中心发【2010】 | - |
项目名称 | 项目所在地 | 已销售面积 | 已回款金额 | 销售进度 | 未售完原因 | 批文情况 | 后续销售安排 |
吴) | 路以西 | 完 | 332 号 | ||||
芦荡路南侧(龙河) | 芦荡路南侧 | 176,763.34 | 27,439.15 | 99% | 已基本售完 | 吴发改行审发【2011】 351 号 | - |
永鼎以西地块（xxx） | xx路以北，永鼎医院以西 | 54,821.35 | 11,950.65 | 98% | 安置进度 较慢，部分动迁户未 缴款 | 吴发改行审发【2012】 419 号 | 加快安 置进度，款项催 收 |
龙祥花园 | 松陵大道以东，芦荡路以北 | 74,193.79 | 11,560.93 | 86% | 安置进度 较慢，部分动迁户未 缴款 | 吴发改行审发【2012】 417 号 | 加快安 置进度，款项催 收 |
合计 | 1,100,610.51 | 149,875.49 | 90% | - | - | - |
数据来源：发行人提供
三、发行人所在行业情况
（一）城市基础设施建设行业的现状和前景
1、我国城市基础设施建设行业的现状和前景
城市基础设施是城市存在和发展的物质载体，是衡量投资环境的一项重要内容，也是提高城乡人民物质文化生活水平的基本保障。城市基础设施的建设和完善不仅可以提高社会经济效率、发挥城市经济核心区域辐射功能，而且可以提高人民生活质量，促进经济增长。
改革开放以来，我国对城镇化的重视程度不断提高，对限制城镇化发展的体制和政策进行了改革和调整，城镇化水平也有了明显提高，自1998年以来，我国城镇化率以每年1.5%-2.2%的速度增长。但与此同时，优先支持工业化的体制格局并没有发生根本性变化，城镇化滞后于工业化一直存在于经济发展过程中。截至2017年末，我国城镇化率
（城镇人口占全社会人口比重）为58.52%。根据国务院研究发展中心
的研究成果，今后一段时间，中国城市化进程仍将处于一个快速推进的时期，预计到2020年我国城市化水平将提高到60%，到2030年，将达到65%左右。
伴随着城市化进程的推进和经济的快速增长，城市基础设施建设规模的不断扩大，由原来中心城市过度承载的资源、交通、市政等压力将在经济发展过程中完成向郊区城市的转移，城市功能将向具有明确分工的副中心城市演变，由此带来的旧城改造、新城建设、拆迁安置等工程也将带来大量的基础设施建设任务，因此，“十三五”期间仍将是我国城市基础设施建设任务量非常繁重的时期。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出，坚持以人的城镇化为核心、以城市群为主体形态、以城市综合承载能力为支撑、以体制机制创新为保障，加快新型城镇化步伐。以市场化方式加大城市基础设施建设力度是未来城市建设的发展方向，因此，城市基础设施建设行业未来一段时间仍将面临较大的发展机遇。
2、苏州市城市基础设施建设行业的现状和前景
“十三五”时期，苏州进入改革发展新的关键时期，苏州要努力建设具有国际竞争力的先进制造业基地、具有全球影响力的产业科技创新高地、具有独特魅力的国际文化旅游胜地和具有较强综合实力的国际化大城市。根据《苏州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，苏州将大力推进现代综合交通运输体系建设，加快推进苏州轨道交通系统以及xxx市域快线与上海地铁11号线、17号线对接，积极推进交通基础设施对接大虹桥商务区等核心功能区；加快推进沪通铁路及太仓港支线、通xxx际铁路、沿江城际铁路、湖xxx际铁路建设；加快推进内环放射线、中环二期等城市快速路建设；完成轨道交通二号线延伸线和三号、四号、五号线，加快建设六号、七号、八
号线和S1线等，继续推进区域有轨电车建设，到2020年，市区轨道交通里程超过200公里。
此外，苏州将加快融入长三角经济一体化进程，加强对接长江经济带沿线区域，加强沿江地区铁路和疏港高速公路等基础设施建设，完善港口综合服务功能。以沪通长江大桥建设等重大工程项目为重点，加快建设跨江现代交通运输及物流等现代化基础设施；稳步推进太仓港集装箱四期、沿江港口等工程建设，打造集装箱干线港；同时实施东太湖综合整治后续工程、阳澄湖及xx地区水质提升工程等湖泊生态清淤工程；推进虎丘湿地公园、张家港市xxx生态园建设；完成苏州图书馆、东吴文化中心等文化设施建设；推进市公共医疗中心、苏大附一院二期工程等医疗项目的建设。
在区域规划一体化、土地开发利用一体化、产业布局一体化、基础设施建设一体化、社会事业一体化和生态环境保护一体化的新格局下，苏州市的基础设施行业面临巨大的发展空间。
3、苏州市xx区城市基础设施建设行业的现状和前景
“十二五”期间，xx基础设施及公共配套设施建设取得了巨大成就，全区基础设施更加完善。常嘉高速公路xx段新建工程、苏南运河xx段航道整治工程、东西快速干线、xxx公路（南段）工程及农路农桥等项目顺利推进；生态环境建设继续加强，河道疏浚累计 158公里，湖泊三网拆除率达到 96.51%；全区等级公路里程达到 2310 公里，乡镇公交通达率达到 100%，轨道交通 4 号线建设顺利推进。
根据《xx市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，xx区将构建科学完善的城乡发展体系，统筹城乡布局和交通发展，在基础设施、产业发展、社会事业等重点领域规划一大批重大项目、重点工程，支撑经济社会有序发展。
xx区将继续完善交通基础设施建设，推进通苏嘉、湖xxx际铁路开工建设，完成苏州轨道 4 号线建设；完善辖区内高速公路路网和国省干线公路路网互连互通配套，推进苏州“中环二期”的完善联网及其支线建设，规划建设苏州湾隧道，规划建设xxx高速公路，重点实施松桃公路南延工程、G524 快速化改造、S605、S609、S361、S459等改扩建工程；提高县级公路覆盖率，实施周湖线（X302）快速化改造工程，实施松桃线（X205）、沪莘线（X352）、八三线（X354）、松平线（X252）、黎里镇康力大道东延新建工程；建成松陵、八坼作业区等功能较完善的港口。
加快污水处理厂及配套管网、农村地区污水接管工程和分散污水处理设施工程等市政工程建设；新建、扩建一批现代服务业集聚区，重点建设中国东方丝绸市场、汾湖商务区、xx现代物流产业区、汾湖智能电动汽车科创园和同里古镇文化休闲旅游区等集聚区；建设太湖新城总部经济群、盛泽镇中央商务区等一批商务楼宇项目，建设黄金湖岸旅游综合体、苏州太湖新城特色小镇、吴文化产业园等一批健康旅游项目；实施八荡河综合整治工程，实施太浦河后续工程；实施 LNG 接收站配套外输管道工程；完成西气东输二线等天然气储备和高压管道建设工程。
随着“十三五”规划的全面展开，城乡一体化进程的推进，xx基础设施建设行业将迎来一个全新的时期。
（二）土地整理行业的现状和前景
1、我国土地整理行业的现状和前景
土地整理开发是由政府委托企业按照市政规划，对拟收储的地块上房屋及建筑物进行拆迁，并对土地进行平整并进行适当的市政配套设施建设和社会公共设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一
平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再进行有偿出让或转让的过程。土地整理开发是统筹土地利用、协调社会经济发展、保证城市化进程有序推进的前提和基础，在我国城镇化建设过程中发挥了积极作用，有利于保护耕地、节约集约用地、加强土地生态建设。
根据《2016 年中国国土资源公报》，2016 年我国共验收土地整治项目 13,406 个，总规模达 333.73 万公顷（5,005.95 万亩）。全年批准
建设用地 51.97 万公顷（779.55 万亩）。国有建设用地供应量为 51.80公顷（777.00 万亩），其中工矿仓储用地、商服用地、住宅用地和基础设施等其他用地供应面积分别为 12.08 万公顷（181.20 万亩）、3.46万公顷（51.90 万亩）、7.29 万公顷（109.35 万亩）和 28.97 万公顷（434.55万亩）。
土地整理开发行业是具有高度垄断性的行业，国家政策对该行业的发展仍旧起着主导作用。土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，这使土地在很长一段时期将处于增值过程，所以土地开发整理需求稳定、风险较低。另一方面，土地开发整理的收益情况主要与土地的出让价格直接相关，近几年来，我国的地价水平一直保持增长趋势，故土地开发整理业务拥有可观的利润水平。总体来看，土地开发整理是需求稳定、风险较低、收益可观的经营业务，“十三五”期间是我国全面建设小康社会的关键时期，工业生产增长、改善人民居住环境将对工业和民用建筑产生巨大需求。随着国内经济的持续发展和我国城镇化和工业化进程加快，土地作为不可再生性稀缺资源，长期内将保持升值趋势，这使得城市土地整理开发行业在未来较长一段时间内能够持续稳定地发展。
2、苏州市xx区土地整理行业的现状和前景
“十二五”规划期间，随着“一核四片”空间战略部署的全面推进，x
x太湖新城的基础公共服务设施日趋完善，人才、资金、技术、信息等生产要素的集聚效应逐步显现，太湖新城成为xx政治、经济、文化和服务核心区。
根据《xx市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，xx区将全力打造苏州城市发展的新增长极，着力打造“苏州南部现代新城区、优势产业新板块、开放创新新高地、和谐乐居新家园”。强化规划引领和区域统筹，优化形成“一核引领、二区带动、三带并进”的空间发展布局。
规划将发挥太湖新城和xx开发区的核心引领作用。以太湖新城城区发展引领产业升级，推进现代服务业发展，打造产城融合的商贸新城；通过绿地中心、苏州文博中心、文化产业园等重点项目建设，增强现代气息；实施核心区景观带、生态公园、生态岛等一批生态工程项目。以xx开发区（同里镇）为重点，推进智能装备产业园建设，建成先进制造业和现代服务业的集中区，引领xx先进制造业立区。
同时推进汾湖xx区和xxxx区两大城市副中心。东部城市副中心汾湖xx区（黎里镇）重点发展智能装备制造、新型食品、现代服务业，打造国内领军的电梯产业基地，同时加快黎里古镇保护与开发；南部城市副中心xxxx区（盛泽镇）将深化新型城镇化综合试点改革，集聚丝绸纺织特色优势产业，调高、调优、调绿纺织产业，发展东方丝绸市场纺织品电子商务交易。
以开发区和汾湖xx区为载体发展智能装备、电子信息、新能源、新材料、生物医药等产业，建设生态型特色先进制造业基地，加快东部产业带发展；以太湖新城、东太湖生态旅游度假区等沿湖地区为载体，创建国家级东太湖旅游度假区，加快黄金湖岸旅游综合体建设，发展生态旅游、文化创意等产业，推动西部产业带绿色发展；突出盛
泽的引领作用，推动纺织行业行业整合，提高产业产业附加值和竞争优势，促进南部产业带转型升级。
“十三五”期间“一核引领、二区带动、三带并进”布局的规划发展，将带来xx区大规模的土地开发、出让业务的需求，发行人作为xx区土地整理及配套基础设施建设等业务的重要实施主体，负责对指定区域内的土地进行整理、基础设施建设及环境整治等综合开发治理，具备良好的发展前景。
（三）保障房建设行业现状及前景
1、我国保障性住房建设行业现状及前景
近年来部分城市房价上涨，低收入家庭住房保障不足，住房市场供求矛盾突出。中央政府从保增长、扩大内需、惠民生的战略高度，做出了加强保障性住房建设的决定，不断增加对保障性住房建设的扶持力度。2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；2010年4月，国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；2010年6月，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。2013年7月，国务院出台了《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，要求加快推进各类棚户区改造，稳步实施城中村改造，2013年至2017年改造各类棚户区1,000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。2013年8月，国家发展改革委出台了《国家发展改革委办公厅关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》，引导更多社会资金参与棚户区改造。
“十二五”期间（2011—2015年）中国住房保障体系建设大大向前推进，对加快解决城镇中低收入家庭住房困难，进一步增进人民福祉，促进经济社会和谐稳定和健康发展发挥了重要作用，保障性住房建设
规模持续增加，保障覆盖率明显提高。2011年—2014年，全国已累计开工建设各类保障性安居工程超过3200万套，基本建成2000多万套。集中解决了城镇部分中低收入住房困难家庭以及部分国有工矿、国有xx、垦区、国有煤矿职工的住房问题。
根据我国经济发展的客观规律及城市化进程的历史趋势，结合我国政府对保障性住房建设的大力扶持以及政策导向的持续向好，保障性住房建设产业将在未来一段时期蓬勃发展，拥有广阔的发展空间和良好的发展机遇。
2、苏州市xx区保障性住房建设行业现状及前景
为落实国家城镇棚户区、城中村改造三年攻坚计划，推进房地产业供给侧结构性改革、完善住房保障体系，江苏省政府办公厅颁发了
《省政府办公厅关于分解下达2018年度保障性安居工程和省级宜居示范居住区建设目标任务的通知》（苏政传发〔2018〕63号），确定2018年全省保障性安居工程建设任务为：新开工棚户区（危旧房）和城中村改造21.5万套、基本建成17万套，公共租赁住房基本建成2600套，新增城镇住房保障家庭租赁补贴1.1万户。全年建成116个省级宜居示范居住区。上述建设任务中具体分解到苏州市xx区的目标为：新开工1,000套；发放廉租房租赁补贴220户。
在江苏省委、省政府统一部署下，苏州市xx区按照政府主导、政策扶持、部门配合、社会参与的原则和思路，坚持加大公共财政投入，充分发挥市场机制作用，不断加快保障性住房建设，加强工程质量监管，完善准入、配置、退出机制，住房保障工作呈现出良好的发展态势。根据《xx区政府购买棚户区（危旧房）改造服务管理办法》
（xx办〔2015〕137号），xx区2013-2017年棚户区（危旧房）改造计划计划投资157.1亿元，改造住宅15973户。根据《关于2017年度是保
障性安居工程目标任务1-3月份进展情况的通报》（苏建房保[2017]174号），xx区棚户区改造项目新开工1554套。xx区将继续不断改善居民住房条件，提高基础设施和公共服务设施建设水平。
（四）发行人在行业中的地位和竞争优势
发行人受苏州市xx区国资办委托，负责管理和经营授权范围内、的国有资产，对授权的城市建设项目进行投资、建设和管理，是苏州市xx区重要的城市基础设施建设主体，在xx区基础设施建设领域具有重要地位，有着较强的竞争优势和广阔的发展前景。
1、良好的区位优势
发行人位于苏州市xx区，地处中国经济最发达、城市群体最密集的长江三角洲中心地带、江浙沪交汇处，交通极为便利。目前，开发区构筑了以xxx高速公路、苏州绕城高速西南段、苏沪高速、xx太高速为主的主框架，以 227 省道、230 省道、318 国道等干线公路为次骨架，以xx南北快速干线、xx大道等地方公路为重要脉络的公路网络，同xx大城市形成 1 小时都市圈，所有镇村开车 20 分钟可上高速公路、30 分钟左右可达市区，大交通格局基本形成。已建成通车的苏州轨道交通 4 号线，使得xx区与相城区、姑苏区、吴中区紧密联通起来。发行人所在地区位优势十分明显。
2、发行人在xx区土地整理行业中具有重要地位
发行人在xx区土地整理行业中具有重要地位，是土地整理及配套市政基础设施建设的重要实施主体。2016 年至 2018 年，分别实现土地整理收入 75,263.04 万元、107,575.39 万元和 90,679.13 万元。随着滨湖新城建设、城乡一体化战略等城市载体项目的实施，发行人未来具有稳定的土地整理收入。
3、城市基础设施建设项目经验丰富，投资建设能力强
发行人作为xx区重要的城市基础设施建设主体，地位较为突出，业务优势明显，在长期城市基础设施建设与运营的过程中积累了丰富的经验，形成了一套在现有体制下降低投资成本、保证项目质量、缩短工期的高效管理程序。在管理、运营项目较多的情况下，能较好地控制项目的工期、质量以及成本。
4、渠道资源优势
发行人在承担众多城市建设任务的同时，也以优质服务和过硬质量积淀了良好的品牌优势。发行人不断加强与金融机构的合作，多渠道、全方位筹集城建资金，拥有良好的资信水平，自成立以来，发行人与中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、光大银行、国家开发银行等金融机构建立了长期紧密的信贷合作关系，得到强有力的融资支持，有力地保障了xx区建设的资金需求，并为进一步开展资本市场融资奠定了坚实的基础。
5、发行人行业地位及xx区其他平台企业情况
截至 2018 年末，除发行人外，xx区还有xx经济技术开发区发 展总公司、苏州市xx东方国有资产经营有限公司、苏州市xx交通 投资集团有限公司和苏州汾湖投资集团有限公司等其他投资建设主体， 2018 年末本区域内主要企业债发行主体及相关企业债具体情况如下：
单位：亿元
序号 | 发行人 | 发行总额 | 债券余额 | 债券名称 | 资产总计 | 所有者权益合计 | 净利润 |
1 | 苏州市xx交通投资集团有限公司 | 12.00 | 4.80 | 2012 年xx市交通投资集团有限公司公司债券 | 239.87 | 133.68 | 2.23 |
2 | 苏州汾湖投资集团有限公司 | 12.00 | 7.20 | 2014 年苏州汾湖投资集团有限公司公司债券 | 276.73 | 115.59 | 1.61 |
3 | 苏州市xx城市投资发展有限公司 | 12.00 | 9.60 | 2015 年苏州市xx城市投资发展有限公司公司债券 | 480.53 | 182.20 | 2.50 |
4 | xx经济技术开发区发展总公司 | 15.00 | 3.00 | 2012 年xx经济技术开发区发展总公司企业债券 | 361.13 | 185.75 | 0.94 |
四、发行人地域产业和经济发展情况
（一）苏州市经济发展情况和财政实力
苏州市位于江苏省东南部，长江三角洲中部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江，是长三角经济圈重要的经济中心之一，也是苏南地区的工业中心。苏州全市面积 8,488.42 平方公里，常住人口
1,061.6 万人，下设张家港、常熟、太仓和昆山共 4 个县级市，以及xx区、吴中区、相城区、姑苏区，苏州工业园区和苏州xx区（虎丘区）共 6 个市辖区。
苏州市于 90 年代形成全方位对外开放的经济格局，产业结构在引
进外资、产业转型中不断优化。2017 年度，全市实现服务业增加值 8,565亿元，同比增长 8.2%，占地区生产总值的比重达 58.6%。市内先进制造业的生产体系和产业链逐步完善，新材料、新能源、生物医药、新一代信息技术、高端装备制造、节能环保等产业成为新先导产业。纳米技术及材料应用、机器人及精密装备、生物医药及医疗器械、轨道交通及高端装备制造业等高技术行业较快增长。2017 年度，全市制造业新兴产业实现产值 1.63 万亿元，占规模以上工业总产值的 50.8%。苏州市产业结构已进入逐步优化、加速升级的重要阶段。
近年来，苏州市国民经济发展一直保持着良好势头。根据《2018年苏州市国民经济和社会发展统计公报》，2018 年度，苏州市实现地区生产总值 1.86 万亿元，按可比价计算同比增长 6.8%；实现一般公共预算收入 2,119.99 亿元，同比增长 11.10%。苏州市经济及财政实力继续保持平稳发展格局。
苏州市 2016-2018 年主要经济指标
项目 | 2018 年 | 2017 年 | 2016 年 |
金额 | 同比增幅 （%） | 金额 | 同比增幅 （%） | 金额 | 同比增幅 （%） | |
地区生产总值 （万亿元） | 1.86 | 6.80 | 1.73 | 7.10 | 1.54 | 7.50 |
人均地区生产 总值（万） | 16.91 | 3.93 | 16.27 | - | 14.50 | - |
一般公共预算 收入（亿元） | 2,119.99 | 11.10 | 1,908.10 | 10.30 | 1,730.00 | 10.80 |
一般公共预算 支出（亿元） | 1,952.80 | 10.20 | 1,771.50 | 9.50 | 1,617.20 | 5.90 |
注：地区生产总值数据经可比价格调整。
（二）苏州市xx区经济发展情况和财政实力
苏州市xx区位于江苏省东南部，地处苏、浙、沪三省市交界处，区域面积 1176 平方公里，其中水（域）面积 267 平方公里，2012 年撤
市设区，当前户籍人口 81.8 万。现下辖xx经济技术开发区、江苏省汾湖xx技术产业开发区和 1 个街道、8 个镇，境内拥有同里古镇、震泽古镇、垂虹桥、退思园等国家著名的旅游景区。
xx区坚持“先进制造业立区、现代服务业兴区”发展定位，加快传统产业转型升级。下辖xx经济技术开发区 2011 年被人民网评为“中
国十大活力开发区”，目前已吸引超过 1000 家各类企业入驻，成为电源供应器、网络数据机的全球最大生产基地，发光二极管等光电零组件产品的生产量位列国内前列，未来xx开发区将大力发展以智能工业为核心的装备制造业，打造形成工业机器人、高端精密机械、智能控制系统和汽车智能装备的先进制造业产业集群。下辖盛泽镇 2014 年
全镇已拥有各类纺织企业 2500 多家，打造的“云纺城”项目，在“互联网
+”和创新金融思维的合力下，积极探索纺织全产业链的资源整合和优化升级。
近年来，xx区国民经济保持高速发展，综合实力显著增强。2018年，xx区全区实现地区生产总值 1925.03 亿元，按可比价计算同比增长 7.0%；全区完成固定资产投资 574.22 亿元，同口径增长 6.7%，其
中，工业完成投资 162.11 亿元，增长 10.0%；服务业完成投资 412.11亿元，增长 5.6%。2018 年，xx区实现地方一般预算收入 202.90 亿元，同比增长 10.6%。
2016-2018 xx区主要经济指标
项目 | 2018 年 | 2017 年 | 2016 年 | |||
金额 | 同比增幅（%） | 金额 | 同比增幅（%） | 金额 | 同比增幅（%） | |
地区生产 总值（亿 元） | 1,925.03 | 7.00 | 1,788.98 | 7.1 | 1,628.33 | 7.50 |
一般公共 预算收入 （亿元） | 202.90 | 10.60 | 183.52 | 11.10 | 165.25 | 12.10 |
一般公共 预算支出 （亿元） | 193.06 | 10.70 | 174.36 | 9.50 | 159.29 | 15.50 |
注：地区生产总值数据经可比价格调整。
第十条 发行人财务情况
一、发行人财务总体情况
（一）主要财务数据
发行人聘请中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计了发行人 2014-2016 年、2017 年、2018 年的财务报表，并出具了中兴华审字[2017]第 021307 号标准无保留意见的三年连审的审计报告、中兴华审字[2018]
第 021002 号标准无保留意见的 2017 年度审计报告及中兴华审字[2019]
第 020837 号标准无保留意见的 2018 年度审计报告。未经特别说明，本募集说明书中发行人 2016 年、2017 年、2018 年的财务数据均引自上述报告。投资者在阅读发行人的相关财务信息时，应同时参照发行人经审计的财务报表、注释以及本募集说明书中其他部分对发行人的历史财务数据的注释。
注：发行人于 2018 年 10 月 1 日起执行财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释
及其他有关规定，执行企业会计准则后的主要会计政策已在中兴华审字[2019]第 020837 号审
计报告之附注四各相关项目中列示，会计政策变更对 2017 年财务报表的影响已在上述审计报告“四、重要会计政策和会计估计”之“（二十九）重要会计政策、会计估计的变更及会计差错更正”中列示。本募集说明书中所引用的 2017 年财务数据来自中兴华审字[2018]第 021002
号 2017 年度审计报告。
发行人 2016-2018 年主要财务数据
单位：万元
项目 | 2018 年度 | 2017 年度 | 2016 年度 | |
资产负债表 | 流动资产合计 | 3,678,435.51 | 3,428,611.60 | 3,036,602.88 |
非流动资产合计 | 1,126,875.14 | 848,886.29 | 840,182.77 | |
资产总计 | 4,805,310.64 | 4,277,497.89 | 3,876,785.65 | |
流动负债合计 | 970,225.29 | 1,096,847.31 | 740,706.20 | |
非流动负债合计 | 2,013,063.96 | 1,663,846.01 | 1,689,499.58 | |
负债合计 | 2,983,289.25 | 2,760,693.31 | 2,430,205.78 | |
所有者权益合计 | 1,822,021.38 | 1,516,804.58 | 1,446,579.87 | |
利润表 | 项目 | 2018 年度 | 2017 年度 | 2016 年度 |
营业收入 | 195,179.51 | 131,247.81 | 124,038.10 | |
利润总额 | 25,544.99 | 25,349.96 | 25,603.85 | |
净利润 | 25,022.75 | 30,774.85 | 29,946.14 | |
现金流量表 | 项目 | 2018 年度 | 2017 年度 | 2016 年度 |
经营活动现金流 量净额 | 31,058.11 | -25,504.85 | 107,791.03 | |
投资活动现金流 量净额 | -69,374.06 | -33,255.75 | -98,946.51 | |
筹资活动现金流 量净额 | 83,219.93 | 116,362.09 | -1,186.89 |
发行人 2016-2018 年主要财务指标
财务指标 | 2018 年末/度 | 2017 年末/度 | 2016 年末/度 |
流动比率（倍） | 3.79 | 3.13 | 4.10 |
速动比率（倍） | 0.83 | 0.86 | 1.19 |
资产负债率（%） | 62.08 | 64.54 | 62.69 |
债务资本比率（%） | 55.09 | 55.94 | 55.79 |
营业毛利率（%） | 13.82 | 24.63 | 16.44 |
平均总资产回报率（%） | 0.55 | 0.75 | 0.81 |
加权平均净资产收益率（%） | 1.50 | 2.08 | 2.23 |
EBITDA（亿元） | 3.88 | 3.73 | 3.64 |
EBITDA 全部债务比（倍） | 0.02 | 0.02 | 0.02 |
EBITDA 利息倍数（倍） | 0.33 | 0.40 | 0.40 |
应收账款xx率（次） | 89.94 | 86.84 | 33.76 |
存货xx率（次） | 0.06 | 0.04 | 0.05 |
总资产xx率（次） | 0.04 | 0.03 | 0.03 |
注：上述财务指标计算方法如下：
1.流动比率=流动资产/流动负债
2.速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
3.资产负债率=负债合计/资产总计
4.债务资本比率=全部债务/（全部债务+所有者权益）
全部债务=长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付短期债券+一年内到期的非流动负债+其他流动负债+其他长期负债
5.营业毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入*100%
6.平均总资产回报率=净利润/[（总资产期初余额+总资产期末余额）/2]*100%
7.加权平均净资产收益率=净利润/（[ 所有者权益期初余额+所有者权益期末余额）/2]*100%
8.EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销
9.EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务
10.EBITDA 利息倍数=EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）
11.应收账款xx率=营业总收入/应收账款平均余额
12.存货xx率=营业总成本/存货平均余额
13.总资产xx率=营业总收入/总资产平均余额
14.应收账款xx率、存货xx率以及总资产xx率以当年（期初+期末）/2 的数值为依据。
（二）发行人财务分析
1、偿债能力分析
发行人 2016-2018 年度主要偿债能力指标
项目 | 2018 年度/末 | 2017 年度/末 | 2016 年度/末 |
流动比率（倍） | 3.79 | 3.13 | 4.10 |
速动比率（倍） | 0.83 | 0.86 | 1.19 |
资产负债率（%） | 62.08 | 64.54 | 62.69 |
EBITDA 利息倍数 | 0.33 | 0.40 | 0.40 |
2016-2018 年末，发行人流动比率分别为 4.10、3.13 及 3.79，资产流动性目前为同业较高水平；速动比率分别为 1.19、0.86 及 0.83，发行人速动比率良好，呈下降趋势原因为发行人近三年存货余额不断增长。发行人近三年 EBITDA 利息倍数分别为 0.40、0.40 和 0.33，由于公司整体债务规模较大，因此利润覆盖利息支出的能力较差。2016-2018 年末，公司资产负债率分别为 62.69%、64.54%及 62.08%，发行人不断完善财务结构，使得最近三年资产负债率总体保持稳定。
2、营运能力分析
2016-2018 年末，公司总资产xx率分别为 0.03、0.03 和 0.04，总体维持稳定，发行人整体销售与资产水平协调发展；应收账款xx率分别为 33.76、86.84 及 89.94，发行人 2017 年度应收账款xx率大幅上升主要由于公司在维持营业收入稳定增长同时，政府加大回款力度，使同期应收账款出现较大降幅；存货xx率分别为 0.05、0.04 及 0.06，存货xx率总体较低，主要由于发行人土地整理、安置房建设、代建工程等主营业务逐年扩张，使得存货增长相对较快所致。
发行人 2016-2018 年度主要营运能力指标
项目 | 2018 年 | 2017 年 | 2016 年 |
应收账款xx率（次） | 89.94 | 86.84 | 33.76 |
存货xx率（次） | 0.06 | 0.04 | 0.05 |
总资产xx率（次） | 0.04 | 0.03 | 0.03 |
发行人总体营运能力相关xx率总体呈小幅上升趋势。公司应收账款xx率呈上升趋势，表明公司随着土地整理、安置房建设及基础设施建设业务增长加快，亦同时加大回款力度；虽然由于公司主营业务逐年扩张，存货较大，但近三年存货xx率呈现小幅上升趋势，表明公司销售能力逐步跟进。近三年公司总资产xx率略有上涨，公司未来将积极调整财务结构，在保证业务稳步增长的同时，提高公司运营质量。
3、盈利能力分析
报告期内发行人主营业务收入结构相对稳定，主营业务主要收入科目明确，但当前总体利润率相对较低，补贴收入在净利润中占比较大。
（1）主要盈利指标
2016-2018 年度，发行人分别实现净利润 29,946.14 万元、30,774.85
万元及 25,022.75 万元。发行人近三年营业毛利率分别为 16.44 %、24.63%和 13.82%。发行人以土地整理开发、安置房销售及城市基础设施代建为主要业务：土地整理业务模式为公司根据xx区整体规划，在完成对土地整理作业，并达到“七通一平”标准后，通过区土储中心挂牌转让，通过扣除区财政留存及相关基金计提费用后，除滨湖新城外，区
（镇）两级按 20:80（存量用地）与 22:78（增量用地）进行分配。滨湖新城区域，xx区将区级收入全额返还给发行人，用于基础设施建设和公益事业支出。2016-2018 年发行人土地整理业务收入分别为 7.53亿元、10.76 亿元和 9.07 亿元；土地整理业务涉及的拆迁户建设安置房
为公司的重要业务，发行人通过与xx区政府协议取得用于建设安置房土地并通过下属子公司完成项目建设并完成销售，2016-2018 年发行人安置房销售分别为 2.37 亿元、0.62 亿元和 1.43 亿元；发行人为负责xx区内基础设施建设单位，按照区建设规划承接相关项目建设工程，并负责建设期间的施工质量、期间管理及交付验收工作，2016-2018 年发行人代建工程收入分别为 1.61 亿元、0.75 亿元和 0.87 亿元。
2016-2018 年发行人加权平均净资产收益率分别为 2.23%、2.08%
和 1.50%，净资产盈利能力总体维持稳定。
发行人 2016-2018 年度主要盈利指标
单位：万元，%
项目 | 2018 年 | 2017 年 | 2016 年 |
营业收入 | 195,179.51 | 131,247.81 | 124,038.10 |
营业成本 | 168,197.76 | 98,927.11 | 103,648.70 |
营业利润 | 26,898.27 | 5,309.72 | 1,689.14 |
利润总额 | 25,544.99 | 25,349.96 | 25,603.85 |
营业外收入 | 247.83 | 115.19 | 56.67 |
净利润 | 25,022.75 | 30,774.85 | 29,946.14 |
xxx | 13.82 | 24.63 | 16.44 |
加权平均净资产收 益率 | 1.50 | 2.08 | 2.23 |
（2）最近三年营业收入明细
发行人主营业务包括苏州市xx区本地土地整理、城市基础设施代建、安置房销售等。2016-2018 年度，公司分别实现主营业务收入 124,038.10 万元、131,247.81 万元和 195,179.51 万元。主营业务收入中占比最大的前三项业务分别为土地整理、商品房销售、安置房销售， 2016-2018 年上述三项业务合计分别占主营业务总收入的 92.77%、
92.43%和 86.49%，其中土地整理业务占比最大，2016-2018 年分别占主营业务收入的 60.68%、81.96%和 46.46%，2016-2017 年总体呈稳定增长趋势，主要由于区内各项基础设施不断发展完善，土地价格上涨。发行人自 2018 年新增商品房销售业务，2018 年实现商品房销售收入
63,799.68 万元，占主营业务收入比重 32.69%，发行人商品房销售业务
主要为水秀天地酒店式公寓销售。该项目于 2017 年初立项并开工建设，
于 2018 年中完工。该项目为发行人唯一商品房项目，未来发行人无其他商品房项目计划。2016-2018 年发行人实现安置房销售收入分别为 23,717.04 万元、6,221.10 万元和 14,321.29 万元，占主营业务收入比重分别为 19.12%、4.74%和 7.34%。安置房业务成为公司主要收入来源之一，主要是因为公司承担了xx区内的安置房建设任务。由于前两年安置的居民较多，2017 年安置量减少，故 2017 年安置房收入大幅下降。发行人 2016-2018 年度营业收入构成如下：
发行人 2016-2018 年度营业收入构成明细
单位：万元
项目 | 2018 年 | 2017 年 | 2016 年度 |
土地整理 | 90,679.13 | 107,575.39 | 75,263.04 |
商品房销售收入 | 63,799.68 | - | - |
代建工程收入 | 8,692.65 | 7,523.66 | 16,088.16 |
安置房销售收入 | 14,321.29 | 6,221.10 | 23,717.04 |
污水处理及管网运营 收入 | 3,730.14 | 2,968.57 | 2,998.49 |
酒店业务收入 | 6,081.98 | 5,097.84 | 4,618.28 |
物业管理收入 | 1,355.15 | 698.25 | 477.47 |
广告收入 | 1,560.92 | 640.68 | 405.3 |
其他收入 | 4,958.57 | 522.33 | 470.32 |
主营业务收入合计 | 195,179.51 | 131,247.81 | 124,038.10 |
补贴收入 | 22,311.01 | 19,202.17 | 22,910.32 |
发行人 2016-2018 年度政府补贴收入分别为 22,910.32 万元、
19,202.17 万元及 22,311.01 万元，发行人最近三年收到的政府补贴收入金额相对稳定，主要为苏州市xx区为发行人提供的相关基础设施建设、维护费用补助资金。
4、现金流量分析
发行人 2016-2018 年度现金流量指标
单位：万元
项目 | 2018 年度 | 2017 年度 | 2016 年度 |
经营活动流量净额 | 31,058.11 | -25,504.85 | 107,791.03 |
投资活动流量净额 | -69,374.06 | -33,255.75 | -98,946.51 |
筹资活动流量净额 | 83,219.93 | 116,362.09 | -1,186.89 |
现金及现金等价物增加额 | 44,903.98 | 57,601.49 | 7,657.63 |
2016-2018 年度，公司经营活动产生的现金流入分别为 701,958.83万元、738,981.12 万元和 610,960.84 万元，主要来自发行人土地整理、安置房销售、商品房销售及代建工程等主营业务收入；经营活动现金流量净额分别为 107,791.03 万元、-25,504.85 万元及 31,058.11 万元。
2016 年，公司增加了关联往来款回收及应收账款处置力度，经营活动现金出现了大幅好转；2017 年经营活动现金流量净额为负，主要是因为近年公司代建工程和安置房等代建项目大幅增长，项目前期投入较大导致现金流出增加较大，而政府回款资金将逐年到位，因此经营活动现金流净额为负；2018 年公司经营活动现金流量净额转负为正，主要是因为当年支付其他与经营活动有关的现金大幅下降，同比减少 208,429.79 万元，降幅 57.57%，具体为现金流出较同期较少。
2016-2018 年度，公司投资活动流量净额分别为-98,946.51 万元、
-33,255.75 万元及-69,374.06 万元，表现为净流出，主要由于发行人承担的苏州市xx区城市基础设施建设工程不断增加，相关固定资产设施建设、无形资产等现金支出增加所致。
2016-2018 年度，公司筹资活动现金流净额分别为-1,186.89 万元、
116,362.09 万元及 83,219.93 万元。为优化负债结构，发行人归还部分
银行借款降低筹资规模，因此 2016 年筹资活动现金流呈净流出；发行人为满足相关项目建设的资金需求，从一级、二级市场获得的融资不断增加，因此 2017 年及 2018 年筹资活动净额为正值。随着公司不断拓宽融资渠道，公司的筹资活动产生的现金流较为充沛，能够较好的
支持到期债务的偿还和正常经营活动的开展。
总体而言，发行人 2017 年及 2018 年较 2016 年现金及现金等价物
增加额较 2015 年大幅增加，发行人扩大融资、投资规模，整体现金流结构取得了较大的改善。
（三）资产负债结构分析
2016-2018 年末， 发行人总资产分别为 3,876,785.65 万元、
4,277,497.89 万元及 4,805,310.64 万元，年均复合增长率 11.33%，公司最近三年总资产规模总体增长较快，主要由于公司所处苏州市xx区内基础设施建设发展迅速所致。
发行人 2016-2018 年资产结构
单位：万元，%
项目 | 2018 年末 | 2017 年末 | 2016 年末 | |||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
货币资金 | 472,078.39 | 9.82 | 432,574.41 | 10.11 | 381,572.92 | 9.84 |
短期投资 | - | - | 10,000.00 | 0.23 | 70,000.00 | 1.81 |
应收账款 | 2,381.74 | 0.05 | 1,958.35 | 0.05 | 1,064.33 | 0.03 |
其他应收款 | 315,263.05 | 6.56 | 486,539.76 | 11.37 | 415,922.37 | 10.73 |
预付账款 | 25,346.15 | 0.53 | 8,336.16 | 0.19 | 13,042.33 | 0.34 |
存货 | 2,850,624.32 | 59.32 | 2,480,511.01 | 57.99 | 2,151,828.66 | 55.51 |
待摊费用 | - | - | 109.09 | 0.00 | 115.23 | 0.00 |
其他流动资产 | 12,741.86 | 0.27 | 8,582.82 | 0.20 | 3,057.26 | 0.08 |
流动资产合计 | 3,678,435.51 | 76.55 | 3,428,611.60 | 80.15 | 3,036,602.88 | 78.33 |
可供出售金融资产 | 45,033.16 | 0.94 | - | - | - | - |
长期股权投资 | 252,010.94 | 5.24 | 68,152.78 | 1.59 | 62,020.63 | 1.60 |
投资性房地产 | 289,880.03 | 6.03 | - | - | - | - |
固定资产净额 | 213,227.74 | 4.44 | 329,669.50 | 7.71 | 185,655.61 | 4.79 |
在建工程 | 156,677.87 | 3.26 | 272,786.19 | 6.38 | 295,214.85 | 7.61 |
无形资产 | 167,064.81 | 3.48 | 178,001.78 | 4.16 | 179,013.01 | 4.62 |
长期待摊费用 | 2,747.66 | 0.06 | 276.04 | 0.01 | 105.49 | 0.00 |
其他非流动资产 | - | - | - | - | 118,173.17 | 3.05 |
递延所得税资产 | 232.92 | 0.00 | - | - | - | - |
项目 | 2018 年末 | 2017 年末 | 2016 年末 | |||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
非流动资产合计 | 1,126,875.14 | 23.45 | 848,886.29 | 19.85 | 840,182.76 | 21.67 |
资产总计 | 4,805,310.64 | 100.00 | 4,277,497.89 | 100.00 | 3,876,785.65 | 100.00 |
从资产结构来看，发行人近三年流动资产占总资产的比例均维持在 75%以上，公司流动资产占比高，资产流动性较好，短期偿债能力较强。截至 2018 年末，公司流动资产主要由货币资金、其他应收款和存货组成，上述三项科目占当年末总资产的 75.70%。发行人名下除划拨资产外的土地已办理相关权证或缴纳土地出让金，房产均已办理相关权证，且不存在 2010 年 6 月后注入的公立学校、公立医院、公园、事业单位资产等公益性资产，符合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知（国发[2010]19 号）和《关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理》（财预[2010]412 号）等相关文件的规定。
截至 2018 年末，发行人存在的公立学校、公立医院、公园、事业
单位资产等共计 9.83 亿元公益性资产已经苏州市xx区人民政府国有资产监督管理办公室批准予以划拨出表，发行人存在的无权证房产及土地 543.84 万元，详细如下：
截至 2018 年末，发行人无权证房产及土地资产明细表
资产项目 | 金额（万元） | 备注 |
永康路实验小学南侧商铺 | 471.84 | 无权证 |
垂虹管理用房卫生间 | 0.48 | 无权证 |
原机关液化站土地 | 32.97 | 无权证 |
永康缤纷荟（永康路北侧梅石路西侧地块）项目工程（设计） | 19.32 | 无权证 |
秋枫缤纷荟改造工程 | 19.23 | 无权证 |
合计 | 543.84 | - |
2016-2018 年末，发行人负债规模分别为 2,430,205.78 万元、
2,760,693.31 万元及 2,983,289.25 万元，年均复合增长率 10.80%。其中，
流动负债近三年占比分别为 30.48%、39.73%和 32.52%，非流动负债占比分别为 69.52 %、60.27%和 67.48%；近三年公司资产负债率分别为 62.69%、64.54%和 62.08%。发行人最近三年资产负债率总体呈稳中有降趋势，主要由于近年业务发展较快，同时公司管理层为适应业务发展，积极调整财务结构，使得资产及所有者权益的增长快于负债。
发行人 2016-2018 年负债结构
单位：万元，%
项目 | 2018 年末 | 2017 年末 | 2016 年末 | |||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
短期借款 | 111,000.00 | 3.72 | 27,100.00 | 0.98 | 51,000.00 | 2.10 |
应付账款 | 165,946.25 | 5.56 | 73,310.70 | 2.66 | 19,849.65 | 0.82 |
预收账款 | 3,381.04 | 0.11 | 67,331.14 | 2.44 | 33,482.00 | 1.38 |
应付职工薪酬 | 1,603.25 | 0.05 | 1,352.59 | 0.05 | 824.62 | 0.03 |
应交税费 | 3,913.76 | 0.13 | 2,907.55 | 0.11 | 2,504.02 | 0.10 |
其他应交款 | - | - | 22.68 | 0.00 | 18.95 | 0.00 |
其他应付款 | 270,732.00 | 9.07 | 483,349.28 | 17.51 | 458,182.05 | 18.85 |
预提费用 | - | - | 14,827.30 | 0.54 | - | - |
预计负债 | - | - | 214.57 | 0.01 | - | - |
一年内到期的非流动负债 | 413,648.99 | 13.87 | 426,431.51 | 15.45 | 174,844.91 | 7.19 |
流动负债合计 | 970,225.29 | 32.52 | 1,096,847.31 | 39.73 | 740,706.20 | 30.47 |
长期借款 | 883,480.24 | 29.61 | 830,929.60 | 30.10 | 822,127.59 | 33.83 |
应付债券 | 827,125.85 | 27.73 | 611,474.53 | 22.15 | 746,875.68 | 30.73 |
长期应付款 | 301,713.73 | 10.11 | - | - | - | - |
专项应付款 | - | - | 191,441.88 | 6.93 | 89,945.73 | 3.70 |
递延收益 | 744.14 | 0.02 | - | - | - | - |
递延所得税负债 | - | - | - | - | - | - |
其他非流动负债 | - | - | 30,000.00 | 1.09 | 30,550.59 | 1.26 |
非流动负债合计 | 2,013,063.96 | 67.48 | 1,663,846.01 | 60.27 | 1,689,499.58 | 69.52 |
负债合计 | 2,983,289.25 | 100.00 | 2,760,693.31 | 100.00 | 2,430,205.78 | 100.00 |
截至 2018 年末，公司流动负债 970,225.29 万元，其中占比最大的三个科目分别为其他应付款、一年内到期的非流动负债、应付账款，分别占当期负债总额的 9.07% 、13.87% 和 5.56% ； 非流动负债 2,013,063.96 万元，主要为长期借款以及应付债券，分别占当期负债总额的 29.61%和 27.73%。报告期内，公司为适应不断增长的业务需求，同时结合业务初期投入大、回款周期较长的特点，主动优化债务结构，减少流动负债的同时积极参与一级市场融资，逐步形成了稳定的负债结构，更好的满足公司业务发展对资金的需求。
二、资产情况分析
（一）货币资金
2016-2018 年末，发行人分别持有货币资金 381,572.92 万元、
432,574.41 万元及472,078.39 万元，占总资产的比例分别为9.84%、10.11%及 9.82%，目前货币资金持有量保持相对较高水平。公司为支持业务发展，适当扩大融资规模，货币资金余额持续增长。
截至 2018 年末，公司货币资金主要由银行存款、其他货币资金和 现金构成，其中，银行存款 472,061.12 万元，占货币资金总额约 100.00%，其他货币资金 13.99 万元，主要为子公司支付宝等账户结余。
（二）短期投资
2016-2018 年末，发行人短期投资余额分别为 70,000.00 万元、
10,000.00 万元和 0 亿元，分别占当年总资产的 1.81%、0.23%及 0%。
截至 2017 年末，发行人为降低资金成本、有效利用闲置资金，全部短期投资均为购买保本理财产品。虽然近年发行人短期投资金额增长幅度较大，但在总资产中占比较小。截至 2018 年末，发行人已全额赎回上述理财产品。
（三）应收账款
2016-2018 年末，发行人应收账款账面价值分别为 1,064.33 万元、
1,958.35 万元和 2,381.74 万元，分别占当年总资产的 0.03%、0.05%和
0.05%。2018 年末，发行人应收账款主要系应收苏州市xx区财政局污水处理费等。其中，2018 年末应收账款中前五名欠款单位所欠款项总额为 1,575.30 万元，占公司 2018 年末应收账款的比例为 65.82%，明细如下：
发行人 2018 年末应收账款中前五名欠款单位明细
单位：万元，%
债务人名称 | 与本公司关系 | 金额 | 期末占比 | 款项性质 |
xx区财政局 | 非关联方 | 1,273.58 | 53.21 | 应收污水处理 x |
xxx | 非关联方 | 100.10 | 4.18 | 应收酒店长期 包房费 |
苏州格莱美酒店有限公司 | 非关联方 | 75.32 | 3.15 | 应收租金 |
苏州xx太湖新城建设局 | 非关联方 | 65.80 | 2.75 | 应收工程款 |
上海携程国际旅行社 | 非关联方 | 60.50 | 2.53 | 应收酒店消费 款 |
合计 | - | 1,575.30 | 65.82 | - |
（四）其他应收款
2016-2018 年末，发行人扣除坏账准备后其他应收款账面净额分别
为 415,922.37 万元、486,539.76 万元和 315,263.05 万元，分别占当年总资产的 10.73%、11.37%和 6.56%，主要为xx政府机关及下属子公司及管理单位的往来款。截至 2018 年末，公司其他应收款较 2017 年末大幅减少 171,276.71 万元，降幅 35.20%，主要原因是政府单位及关联方归还临时xx占款。2018 年末其他应收款中前五名欠款单位所欠款项总额为 233,385.92 万元，占公司 2018 年末其他应收款的比例为 74.03%，明细如下：
发行人 2018 年末其他应收款中前五名欠款单位明细
单位：万元，%
欠款单位名称 | 金额 | 占其他应收款 | 款项性质 | 内容 |
期末余额合计 数的的比例 | ||||
苏州市xx区国有资产监督管理办公室 | 27,000.00 | 8.56 | 经营性 | x付注资款 |
36,570.00 | 11.60 | 非经营性 | 往来款 | |
苏州市xx城乡一体化建设投资（集团）有限公司 | 63,532.00 | 20.15 | 非经营性 | 往来款 |
xx滨湖新城产业投资发展有限公司 | 43,500.00 | 13.80 | 经营性 | x付工程款 |
苏州市xx区财政局 | 32,979.85 | 10.46 | 经营性 | x付工程款 |
苏州市xx东太湖综合开发（集团）有限公司 | 29,804.07 | 9.45 | 非经营性 | 往来款 |
合计 | 233,385.92 | 74.03 | - | - |
（1）其他应收款的主要构成、形成原因、主要债务人及其与发行人是否存在关联关系、回款相关安排，报告期内的回款情况
发行人其他应收款主要为应收苏州市xx区国有资产监督管理办公室、xx滨湖新城产业投资发展有限公司、苏州市xx区财政局、的经营性款项，金额共计 103,479.85 万元，形成原因主要为发行人代付工程款、代付注资款。另外，发行人应收苏州市xx区国有资产监督管理办公室、苏州市xx城乡一体化建设投资有限公司、苏州市xx东太湖综合开发（ 集团）有限公司的非经营性其他应收款总额 129,906.07 万元，形成原因主要为往来占款。
其中发行人与苏州市xx区财政局不存在关联关系，与苏州市xx区人民政府国有资产监督管理办公室、xx滨湖新城产业投资发展有限公司、苏州市xx城乡一体化建设投资有限公司和苏州市xx东太湖综合开发（集团）有限公司存在关联关系。
2018 年其他应收苏州市xx区财政局累计回款共 11.40 亿元，苏
州市xx区人民政府国有资产监督管理办公室累计回款共计 7.28 亿元，
xx滨湖新城产业投资发展有限公司累计回款 4.49 亿元，其余公司也
均有部分回款。上述公司与发行人均已达成约定，将以多种形式统筹安排资金，分期分批于未来 5 年内予以清偿。
（2）往来占款或者资金拆借等非经营性其他应收款的决策权限和程序、定价机制
根据发行人制定的《苏州市xx城市投资发展有限公司资金往来规范管理制度》，发行人与关联方及非关联方之间因经营性行为而需要发生的资金往来，在遵循交易公允原则的前提下，按照发行人规定的权限和程序，由发行人相应的机构按照规定的程序进行决策审批。在发行人的相应机构按照程序批准后，发行人必须与相应的对方按照批准的内容签订相应的交易协议。发行人与相关方签订的协议不得违背发行人决策机构批准的决议或决定。
发行人与关联方及非关联方之间因非经营性的行为而需要发生的资金往来，在按照公允原则的前提下严格按以下权限进行审批：
①对于与非关联方发生的单笔 20,000 万元（含）以下的由业务部门、财务部门签批后，报总经理审批；
②对于与非关联方发生的单笔 20,000 万元以上的由业务部门、财务部门、总经理签批后，报董事会审批。
③与关联方发生的金额在 30,000 万元以下，且占公司最近一期经审计净资产绝对值 5%以下的关联交易由业务部门、财务部门签批后，报总经理审批。
④与关联方发生的金额在 30,000 万元以上，或占公司最近一期经审计净资产绝对值 5%以上的关联交易由业务部门、财务部门、总经理签批后，报董事会审批。
发行人董事会或主管的高级管理人员按照公司规定的资金审批权限批准资金支付。发行人董事及高级管理人员不得在未经公司相应的决策机构依照法定程序批准的情况下，要求财务人员对外支付资金；也不得违背相应的决策机构做出的决议或决定以及公司依法与对方签订的协议，要求财务人员向对方支付资金。
公司发生非经营性资金款项结算时，公司的财务部门必须收到下列文件，方可支付资金：
①股东或者董事会或者总经理、财务总监关于批准该关联交易的决议或决定；
②公司董事长或主管的高级管理人员批准资金支付的审批单。
发行人内控审计小组对控股股东及其他关联方、非关联方占用公司资金情况进行定期检查工作，并对相关内部控制执行情况进行监督、检查和评价，提出改进和处理意见，确保公司资金安全和经营活动的正常进行。
债券存续期内，发行人将严格执行《苏州市xx城市投资发展有限公司资金往来规范管理制度》，不断加强对资金往来的审批和监督力度，规范经营性资金往来的核查、联签审批和款项结算，防止公司关联方或非关联方违法占用公司的资金和资源。
发行人其他应收款在报告期内总体呈增长趋势，主要由于公司作为xx区内城市基础设施建设主要实施单位，在承接相关公共设施建设项目时，主要采用委托代建形式，而待竣工审计决算的代建工程则被计入其他应收款科目。由于总体金额相对较大，且增速呈上升趋势，考虑到总体经济形势波动对区域财政收入及相关企业的影响，发行人其他应收款仍存在一定足额回收风险。
（五）存货
2016-2018 年末，发行人存货净额分别为 2,151,828.66 万元、
2,480,511.01 万元和 2,850,624.32 万元，年均复合增长率为 10.21%，增长速度较快。公司存货主要由代建工程、土地整理、开发成本等项目构成。
发行人 2018 年末存货明细
单位：万元，%
项目 | 期末余额 | 占比 |
开发成本 | 312,110.21 | 10.95 |
开发产品 | 95,582.33 | 3.35 |
土地整理 | 1,012,844.73 | 35.53 |
代建工程 | 1,429,721.47 | 50.15 |
库存商品 | 104.53 | 0.00 |
备品备件 | 259.15 | 0.01 |
低值易耗品 | 1.90 | 0.00 |
合计 | 2,850,624.32 | 100.00 |
截至 2018 年末发行人代建工程明细
单位：万元
序号 | 名称 | 金额 |
1 | 城南拓展区九年一贯制义务教育中小学工程 | 3,738.90 |
2 | 梅石路东侧双板桥路北侧(原气象局)幼儿园工程 | 2,326.79 |
3 | 南厍 e 村项目 | 535.33 |
4 | 思贤小学秋枫校区 | 12,582.91 |
5 | 苏州湾科技城规划展示馆建筑及xx景观工程 | 3,495.39 |
6 | 太湖新城软件园综合楼大楼 | 13,196.51 |
7 | 苏州市xx区 2013-2017 年棚户区改造一期工程 | 101,086.25 |
8 | xx滨湖新城南部道路工程 | 145,235.99 |
9 | 云黎桥xx地区基础设施及环境综合整治工程 | 70,623.93 |
10 | 苏州市xx松陵城区主干道改造工程 | 130,246.59 |
11 | 轨道交通 4 号线 | 260,668.08 |
12 | 苏州第九人民医院 CZ-2013-025 | 48,647.72 |
序号 | 名称 | 金额 |
13 | 文博中心 | 97,991.70 |
14 | 江苏省xx实验小学苏州湾校区 | 26,508.41 |
15 | 商检局北侧城中村改造 CF-2010-059-综 13 | 9,185.20 |
16 | 松陵水利站代建工程 | 5,970.75 |
17 | xx市代建项目管理局代建工程 | 14,477.13 |
18 | 松陵城区水利工程建设处 | 10,101.62 |
19 | xx经济开发区内代建道路工程 | 6,678.71 |
20 | 市区 110kv 庄吴线松鲈线电力管道工程（三船河至江厍路路段）CF-2012-048 | 15,773.18 |
21 | xx中学初中部项目 | 19,933.89 |
22 | 松陵一中地下停车场工程 CF-2014-152-房 05 | 4,945.36 |
23 | 2011 年河道疏浚项目 | 1,388.36 |
24 | 2011 年小区改造工程（CF-2010-（022～027）（城管 01～06） | 2,081.44 |
25 | 2017 年度太湖新城城区住宅小区综合整治事宜（未做雨污分流小区）2017-城投-070 | 3,899.56 |
26 | 2018 年度城区雨污分流工程 2017-城投-181 | 721.82 |
27 | 205 省道绿化景点建设工程\xx城市管理局 | 3,015.82 |
28 | 城管局人防综合楼 | 2,463.71 |
29 | 城管局实施项目-2012 年河道疏浚项目 | 1,813.97 |
30 | 城管局实施项目-鲈乡北路改造工程 | 1,657.96 |
31 | 城管局实施项目-生活垃圾填埋场二期工程 | 9,876.71 |
32 | 城管局实施项目-中山北路改造工程 | 1,817.98 |
33 | 城市垃圾卫生填埋场工程\xx城市管理局 | 2,570.55 |
34 | 城中农贸市场综合改造工程 CZ-2012-016 | 25,719.07 |
35 | 垂虹历史街区 | 5,018.22 |
36 | 第二水厂北侧规划支路（CF-2011-043) | 2,960.28 |
37 | 东牛角、曲尺湾小区改造工程 | 4,059.36 |
38 | 公园路道路工程 | 1,441.81 |
39 | 共青河河道疏浚工程 | 1,164.19 |
序号 | 名称 | 金额 |
40 | 河道整治驳岸、疏浚工程 | 1,471.32 |
41 | 江陵西路进行沥青道路改造工程 | 4,948.23 |
42 | 江兴大桥及接线道路工程 | 11,547.36 |
43 | 江兴西路改造 2006（C）-04 | 1,464.36 |
44 | 笠泽路改造工程（沥青） | 15,401.38 |
45 | 南部拓展区支河二、支河三河道工程 CZ-2013-042 | 4,144.40 |
46 | 牛腰泾提升泵站工程 CZ-2012-024 | 4,147.75 |
47 | 秋枫街(江兴西路-东太湖大道)及秋枫河绿化景观工程(设计)CF-2014-088 | 1,832.54 |
48 | 人行道改造（中山南路～流虹路等 9 条道路）（2009）33 | 1,652.26 |
49 | 三船河半岛景观工程 CF-2013-005 | 3,401.92 |
50 | 石里北弄小区改造工程 | 1,460.20 |
51 | 石里南小区改造工程 | 2,081.68 |
52 | 市区主要迎宾景观道路灯光亮化 | 1,602.32 |
53 | 菀坪变至江陵西路电力通道工程 CF-2012-050 | 4,453.98 |
54 | xx市体育广场工程 | 2,052.70 |
55 | 西塘桥降坡工程 | 1,201.14 |
56 | 相关河道规划整治疏浚工程 | 2,065.83 |
57 | 友谊路南高压线改线工程 CF-2013-115 | 2,550.59 |
58 | 云龙西路绿化工程 CF-2009-047-城 11 | 2,584.26 |
59 | 震泽中学南侧道路（师闲路） | 2,565.07 |
60 | 整治规划驳岸、疏浚河道工程 | 1,820.29 |
61 | 中山路（江陵路-文苑路）整体改造 CF-2011-068 综 34 | 16,750.48 |
62 | 中山南路整治工程 | 3,740.24 |
63 | xx大道两侧地块改造工程 | 7,241.18 |
64 | 其他零星代建工程 | 251,918.85 |
合计 | 1,429,721.47 |
截至 2018 年末发行人土地整理明细
单位：亩、万元
座落（规划中） | 座落（规划中） | 土地面积 | 入账价值 | 入账依据 |
梅里村整理地块一 | 江厍路北苏州河路东 | 69.6 | 48,750.22 | 成本入账 |
xx村整理地块一 | 高新路北长安路东 | 26.5 | 18,561.51 | 成本入账 |
xx村整理地块二 | xx路南侧长安路东侧 | 38.5 | 26,966.72 | 成本入账 |
芦荡村整理地块三 | 云龙路复线南鲈乡南路东 | 86.6 | 60,657.61 | 成本入账 |
南刘村整理地块一 | 云龙路复线南规划支路东 | 94.8 | 66,401.17 | 成本入账 |
芦荡村整理地块四 | 云龙路复线南规划支路西 | 25.4 | 17,791.03 | 成本入账 |
芦荡村整理地块五 | 五方路北规划支路西 | 32.1 | 22,483.94 | 成本入账 |
芦荡村整理地块六 | 云龙路复线南规划支路东 | 204.3 | 143,098.72 | 成本入账 |
南刘村整理地块六 | 吴江大道北中山南路东 | 277.1 | 194,090.33 | 成本入账 |
南刘村整理地块二 | 五方路南鲈乡南路东 | 55.82 | 39,098.24 | 成本入账 |
南刘村整理地块二 | 五方路北鲈乡南路西 | 88.94 | 62,296.62 | 成本入账 |
南刘村整理地块二 | 太湖新城（松陵镇）中山南路东芦荡路南 05 号 | 104.34 | 58,466.65 | 成本入账 |
2017 芦荡、南厍整理地块一 | 五方路北鲈乡南路西 | 112.22 | 62,882.19 | 成本入账 |
2017 南刘整理地块一 | 吴江大道北中山南路东 （整理中） | 111.63 | 31,276.63 | 成本入账 |
2017 直港整理地块一 | 胜地公园西南（整理中） | 151.4 | 42,418.30 | 成本入账 |
2017 芦荡、南厍整理地块一 | 五方路北鲈乡南路西（整理中） | 112.22 | 31,441.09 | 成本入账 |
2017 南刘整理地块一 | 吴江大道北中山南路东 （整理中） | 111.63 | 31,276.63 | 成本入账 |
2017 直港整理地块一 | 胜地公园西南（整理中） | 151.4 | 42,418.30 | 成本入账 |
2018 南厍地块一 | 五方路南鲈乡南路西侧 （整理中） | 89.66 | 12,468.82 | 成本入账 |
合计 | - | 1,944.16 | 1,012,844. 73 | - |
截至 2018 年末发行人开发成本明细
单位：万元
项目 | 账面价值 |
风清街地块 | 27,980.51 |
苏州湾水秀街（东区）地块 | 99,685.32 |
联扬缤纷荟二期工程 | 1,133.26 |
联杨邻里中心二期 | 21,588.19 |
太湖新城秋枫街东侧芦荡路南侧地块 | 129,813.26 |
永鼎以西地块安置房二期（兰景二期） | 3,759.25 |
永康路北侧动迁小区工程（竹景苑） | 7,264.98 |
城南家园三期（东侧多层）工程 | 20,060.72 |
苏州河以西人民路以北地块安置房 | 232.80 |
太湖新城云梨桥xx征地动迁及安置房工程 | 134.45 |
华泽学校西侧动迁安置房工程 | 185.58 |
芦荡湖公园东侧地块动迁安置房工程 | 215.58 |
太湖新城胜信路南侧、行船河路西侧（城南家园三期西侧）动迁安置房工程 | 154.91 |
其他项目 | 176.89 |
减：冲抵项目管理费 | 275.49 |
合计 | 312,110.21 |
截至 2018 年末发行人开发产品明细
单位：万元
项目 | 账面价值 |
1、安置房 | |
梅石二期安置房 | 3,700.80 |
锦怡二期安置房 | 4,567.02 |
锦山二期安置房 | 212.44 |
油车路动迁房 | 78.95 |
xx花园动迁房 | 370.11 |
联杨新村安置房 | 815.91 |
西塘河花园 | 354.73 |
喜庆苑（东区） | 131.39 |
锦山一期安置房 | 371.72 |
吉祥苑（A 区） | 20,268.70 |
xxx（太湖北） | 4,473.74 |
祥瑞苑（E2 区） | 1,308.03 |
畅意苑（B 区） | 11,429.65 |
龙河花园（芦荡南） | 5,884.94 |
新吴家园 | 331.65 |
幸福苑（D1 区） | 9,069.35 |
富贵苑 | 13,731.42 |
平安苑（D2） | 5,623.99 |
xxx | 1,357.80 |
龙祥花园 | 6,805.63 |
小计 | 90,887.98 |
2、商品房 | |
水秀天地 | 4,694.35 |
小计 | 4,694.35 |
合计 | 95,582.33 |
（六）长期股权投资
近三年末，发行人长期股权投资分别为 62,020.63 万元、68,152.78万元和252,010.94 万元，占总资产的比重分别为1.60%、1.59%和5.24%。截至 2017 年末，发行人长期股权投资较 2016 年末增加 6,132.15 万元，
增幅 9.89%；截至 2018 年末，发行人长期股权投资较 2017 年末大幅增
加 183,858.16 万元，增幅 269.77%，主要原因是增加了 3 家联营企业（苏州熔拓景行投资合伙企业（有限合伙）、苏州市xx东西快速干线建设发展有限公司、苏州xx光大环保餐厨处理有限公司）。
发行人 2018 年末长期股权投资明细表（联营企业）
单位：万元、%
被投资单位 | 2018 年末 |
账面价值 | 股权比例 | |
苏州市xx区域自来水投资有限公司 | 22,626.64 | 48.13 |
xx港华燃气有限公司 | 7,478.35 | 20.00 |
苏州熔拓景行投资合伙企业（有限合伙） | 2,472.26 | 20.33 |
苏州市xx东西快速干线建设发展有限公司 | 217,741.68 | 62.26 |
苏州xx光大环保餐厨处理有限公司 | 1,692.00 | 30.00 |
xx新胜实验学校（江苏省苏州中学附属苏州湾学校） | - | - |
合计 | 252,010.94 | - |
注：发行人虽持有苏州市xx东西快速干线建设发展有限公司（以下简称东西快速公司） 62.26%的股权，但东西快速公司董事会共有五名董事，董事长及两名董事由苏州市xx交通投资集团有限公司任命，xx汾湖城市投资发展有限公司任命一名董事，本公司任命一名董事。同时苏州市xx交通投资集团有限公司将东西快速公司纳入合并财务报表核算。本公司对东西快速公司不构成控制、共同控制，但对东西快速公司构成重大影响，故将该公司作为公司联营企业核算。
（七）投资性房地产
近一年末，公司投资性房地产分别为 289,880.03 万元，占总资产比重为 6.03%，主要为公司用于出租的房产及相关土地。
发行人 2018 年末投资性房地产构成情况
单位：万元
类别 | 2018 年末 | ||
账面原值 | 累计折旧 | 账面价值 | |
房屋建筑物 | 242,236.51 | 13,412.03 | 228,824.49 |
土地使用权 | 66,940.58 | 6,601.06 | 60,339.53 |
投资性房地产（在建） | 716.02 | - | 716.02 |
合计 | 309,893.11 | 20,013.08 | 289,880.03 |
发行人 2018 年末投资性房地产明细
单位：万元
名称 | 所有权证编号 | 账面价值 |
永康路实验小学南侧商铺 | 2004 年 9 月市政府第 39 号会议纪要与实验小学共有其中亨有 1/3 产权 | 471.84 |
中山南路 10 号房产 | 苏 房 权 证 x x 字 第 25047719 号、苏房权证x x字第 25047721 号、苏 | 1,137.51 |
房 权 证 x x 字 第 25047720 号 、 x x x （2014）第 1009877 号 | ||
金城大厦 | 正在办理中 | 41,981.78 |
金城大厦 | x 国 用 （ 2012 ） 第 01127001 号 | 4,112.37 |
xx花园会所 | 苏 房 权 证 x x 字 第 25096068 号 、 x x x （2015）第 1008305 号 | 746.46 |
联xxx 4 幢 101 号会所 | 吴 房 权 证 松 陵 字 第 01075192 号 | 258.66 |
联xxx 7 幢 101 号会所 | 吴 房 权 证 松 陵 字 第 01075193 号 | 392.28 |
联杨小区商业楼 | 苏 房 权 证 x x 字 第 25055037 号 、 x x x （2015）第 1000342 号 | 2,129.91 |
餐饮一条街 | x 国 用 (2012) 第 01218005 号 | 13,343.34 |
x x x x x x 字 第 25074318-325 号 | 44,620.62 | |
体育路农贸市场 | x 国 用 (2012) 第 01106078 号、 | 3,445.48 |
x x x x x x 字 第 25013809 号 | 4,233.99 | |
联杨农贸市场南侧邻里中 心 | 苏（2018）苏州市xx区 不动产权第 9046053 | 14,714.00 |
21,200.17 | ||
水秀天地西区（自用出租） | 不动产权证办理中（原土 地权证已分割 | 63,739.43 |
旗袍小镇（盛家厍）中区工 程 | 权证正在办理中 | 506.77 |
旗袍小镇一期 A 区 | 苏（2018）xx区不动产权第 9011604 号（A1、 A4） | 24,139.41 |
旗袍小镇 C 区 | xxx（2016）第 1005150 号（A2）" | 23,772.44 |
江厍缤纷荟（邻里中心及商 住开发）工程 | 苏（2016）xx区不动产 权第 9027909 号 | 170.69 |
永康缤纷荟（永康路北侧梅石路西侧地块）项目工程 （设计） | 无权证 | 19.32 |
秋枫缤纷荟改造工程 | 无权证 | 19.23 |
xx中山南路以东、笠泽路 以北地块 | xxx（2016）第 1005150 号 | 2,012.48 |
太湖新城xx中山南路以 | 苏（2018）xx区不动产 | 1,392.22 |
东笠泽路以北地块三 | 权第 9011604 号（原苏 （2016）xx区不动产权第 9022755 号） | |
太湖新城xx中山南路以东笠泽路以北地块二 | 苏（2016）xx区不动产权第 9027909 号 | 5,822.52 |
太湖新城xx开平路以北水秀街以西地块 | xxx（2015）第 1007993 号 | 15,497.12 |
账面价值 | - | 289,880.03 |
（八）固定资产
2016-2018 年末，发行人固定资产账面价值分别为 185,655.61 万元、
329,669.50 万元和 213,227.74 万元，其中 2018 年末的固定资产账面价值包括 24,924.09 万元的污水处置及管网设备、61,435.70 万元的生态园区设施、119,814.45 万元的房屋建筑物及构筑物、438.22 万元的运输设备、2,240.83 万元的通用设备、229.30 万元的电子设备及 4,145.16 万元的其他设备。
2018 年末发行人固定资产中房屋建筑物具体明细如下：
发行人 2018 年末房屋建筑物明细
单位：万元
名称 | 账面价值 | 备注 |
温泉养生生态园、xx温泉大酒店 | 57,985.15 | xxx(2015)第 1009326 号 房屋权证办理中 |
鲈乡南路西侧长板路南侧社 区服务中心 | 8,555.87 | 权证办理中 |
力健康体育文化传媒公司营业用房 | 7,199.71 | 苏(2016)xx区不动产权第 9003657 号 |
中山南路 10 号房产 | 666.82 | xxx(2014)第 1009877 号、 苏房权证xx字第 25047719 号 |
垂虹管理用房卫生间 | 0.45 | 无权证 |
城南污水厂综合楼等 | 3,992.23 | 苏(2017)xx区不动产权第 9042048 号 |
xx污水厂生产技术楼、综合用房 | 3,076.22 | xxx(2014)第 4005760 号 苏房权证xx字第 25047700、 25047701、25047702 号 |
商会大楼办公室 | 387.39 | 苏（2018）xx区不动产权第 9011762 号 |
市政公用集团自建污水处理 设施及管网 | 22,932.32 | - |
其他构筑物 | 15,018.29 | - |
合 计 | 119,814.45 | - |
（九）在建工程
截至 2018 年 12 月 31 日，发行人在建工程账面价值为 156,677.87万元，主要包括盛家厍历史街区改造项目、污水处理厂改扩建及配套管网工程、苏州湾体育中心、基金小镇工程、温泉养生生态园及xx温泉酒店二期等项目。
上述主要在建工程预计将用于以下用途：盛家厍历史街区改造项目为发行人所投资的本地区特色小镇旅游项目，建成后将由发行人负责出租、运营、维护；污水处理厂改扩建及配套管网工程为发行人下属污水处理子公司相关经营设施建设，建成后将用于提升本区域污水处理能力；苏州湾体育中心是是xx“555 计划”项目之一，项目建成后，将成为集市民健身、休闲、购物以及承办大型体育赛事等多功能于一体的城市活力体，助推xx太湖新城的生活品质再上一个新台阶；基金小镇工程属苏州湾金融小镇一期工程，项目规划定位为金融创投办公中心，未来将建成专业性生态金融社区、财富与资产管理的集聚区，打造成长三角创新型创投金融副中心、国家级创业投资示范高地，成为引领华东乃至全国的国际化金融中心。温泉生态养生园是集温泉 SPA 功能于一体的高端度假休闲首选，温泉公园曲径通幽，花木繁盛、临水而建的 40 余个户外泡池功效各异，与旖旎的太湖风光融为一体。二期xx温泉酒店建成后，将是区域型居民及长三角客群生态休闲、养生小憩的不二选择。
截至 2018 年 12 月 31 日，发行人在建工程明细如下表所示：
单位：万元
项 目 | 项目类型 | 建设期限 | 是否为 政府代建 | 账面价值 |
盛家厍历史街区改造工 程 | 商业 | 2013 年-2020 年 | 否 | 63,299.12 |
污水处理厂改扩建及配 套管网工程 | 基础设施 | 2010 年-2020 年 | 否 | 50,029.01 |
苏州湾体育中心 | 商业 | 2018 年-2020 | 否 | 7,547.90 |
年 | ||||
基金小镇工程 | 商业 | 2017 年-2019 年 | 否 | 15,912.04 |
温泉养生生态园及xx 温泉酒店二期 | 商业 | 2017 年-2019 年 | 否 | 9,574.96 |
东太湖大酒店二期工程 | 商业 | 2017 年-2018 年 | 否 | 7,244.39 |
雨污分流及泵站工程 | 基础设施 | 2010 年-2018 年 | 否 | 475.97 |
缤纷荟社区型购中心工 程 | 商业 | 2017 年-2018 年 | 否 | 1,651.98 |
黎里协顺兴项目建设工 程 | 商业 | 2017 年-2018 年 | 否 | 281.81 |
其他工程 | - | - | 否 | 660.69 |
合 计 | - | - | - | 156,677.87 |
数据来源：发行人提供
（十）无形资产
2016-2018 年末，发行人无形资产净额分别为 179,013.01 万元、
178,001.78 万元和 167,064.81 万元，大部分为土地使用权。
2018 年末发行人无形资产中的土地使用权账面价值总计
166,794.80 万元，占无形资产总额的 99.84 %。
（十一）土地使用权明细
发行人无形资产中土地使用权明细见“附表五”。三、负债情况分析
（一）短期借款
2016-2018 年末，发行人短期借款分别为 51,000.00 万元、27,100.00万元和 111,000.00 万元，占负债总规模的比例分别为 2.10%、0.98%和 3.72%。其中，2018 年末短期借款余额较 2017 年末增加大幅 83,900.00万元，增幅 309.59%，主要原因是受市场环境影响，公司融资策略调整，短期融资增加。截止 2018 年末发行人短期借款 111,000.00 万元全部为
保证借款。截至 2018 年末短期借款明细如下表所示：
发行人 2018 年末短期借款明细
单位：万元
借款单位 | 贷款单位 | 借款余额 | 担保方式 |
xx城投 | 中国银行xx分行 | 10,000.00 | 苏州市xx东太湖综合 开发（集团）有限公司提供保证担保 |
xx城投 | 中国民生银行xx支行 | 9,000.00 | 苏州市xx东太湖综合开发（集团）有限公司提供保证担保 |
xx城投 | 中国民生银行xx支行 | 9,000.00 | |
xx城投 | 中国民生银行xx支行 | 9,000.00 | |
xx城投 | 中国民生银行xx支行 | 4,000.00 | |
xx城投 | 中国民生银行xx支行 | 9,000.00 | |
xx城投 | 国家开发银行苏州分行 | 20,000.00 | 苏州市xx东太湖综合开发（集团）有限公司提供保证担保 |
xx城投 | 国家开发银行苏州分行 | 4,000.00 | |
xx城投 | 国家开发银行苏州分行 | 6,000.00 | |
市政公用集团 | 平安银行xx支行 | 9,000.00 | 苏州市xx东太湖综合 开发（集团）有限公司提供保证担保 |
市政公用集团 | 浦发银行xx支行 | 12,000.00 | 本公司提供保证担保 |
湖湾明珠公司 | 光大银行苏州分行 | 10,000.00 | 市政公用集团提供保证 担保 |
合计 | - | 111,000.00 | - |
（二）其他应付款
2016-2018 年末，发行人其他应付款分别为 458,182.05 万元、
483,349.28 万元和 270,732.00 万元，占负债总规模的比例分别为 18.85%、
17.51%和 9.07%。截至 2018 年末，公司其他应付款明细如下表所示：
发行人 2018 年末主要其他应付款明细
单位：万元
欠款单位 | 金额 | 占比 |
苏州市xx太湖新城城镇化建设投资有限公司 | 118,657.00 | 47.93 |
苏州市xx湖岸建设投资发展有限公司 | 25,208.87 | 10.18 |
苏州市xx惠村投资发展有限公司 | 14,500.00 | 5.86 |
苏州市xx区域自来水投资有限公司 | 8,644.45 | 3.49 |
代收代付乐居家园房款 | 8,244.01 | 3.33 |
合计 | 175,254.33 | 70.79 |
（三）一年内到期的非流动负债
发行人一年内到期的非流动负债主要为银行借款。2016-2018 年末，
一年内到期的非流动负债额分别为 174,844.91 万元、426,431.51 万元和
413,648.99 万元。2018 年末公司一年内到期的非流动负债情况如下：
发行人 2018 年末一年内到期的非流动负债分类明细
单位：万元
项目 | 金额 |
信用借款 | - |
保证借款 | 249,909.37 |
抵押借款 | 10,000.00 |
质押借款 | 29,550.00 |
一年内到期的应付债券 | 124,189.62 |
合计 | 413,648.99 |
（四）长期借款
发行人融资渠道畅通，银行授信情况良好，2016-2018 年末，公司长期借款余额分别为 822,127.59 万元、830,929.60 万元和 883,480.24
万元。截至 2017 年末，公司长期借款较 2016 年末增加了 8,802.01 万
元，增幅为 1.07%，与 2016 年末基本持平；截至 2018 年末，公司长期
借款较 2017 年末增加 52,550.64 万元，增幅 6.32%，主要原因是为项目投放导致银行长期借款金额增加所致。2018 年末公司长期借款情况如下：
发行人 2018 年末长期借款分类明细
单位：万元
项目 | 金额 |
信用借款 | 5,000.00 |
保证借款 | 721,130.24 |
抵押借款 | 73,000.00 |
质押借款 | 84,350.00 |
合计 | 883,480.24 |
（五）有息负债明细
截至 2018 年末，发行人有息负债中，不存在高利融资。
发行人 2018 年 12 月末短期借款明细表
单位：万元，%
借款单位 | 贷款单位 | 借款余额 | 借款日期 | 还款日期 | 利率 |
x公司 | 中国银行xx分行 | 10,000.00 | 2018/1/5 | 2019/1/4 | 4.57 |
本公司 | 中国民生银行xx支行 | 9,000.00 | 2018/6/21 | 2019/6/21 | 4.79 |
本公司 | 中国民生银行xx支行 | 9,000.00 | 2018/6/22 | 2019/6/22 | 4.79 |
本公司 | 中国民生银行xx支行 | 9,000.00 | 2018/6/22 | 2019/6/22 | 4.79 |
本公司 | 中国民生银行xx支行 | 4,000.00 | 2018/6/22 | 2019/6/22 | 4.79 |
本公司 | 中国民生银行xx支行 | 9,000.00 | 2018/6/25 | 2019/6/25 | 4.79 |
本公司 | 国家开发银行苏州分行 | 20,000.00 | 2018/2/2 | 2019/1/31 | 4.57 |
本公司 | 国家开发银行苏州分行 | 4,000.00 | 2018/3/16 | 2019/3/15 | 4.57 |
本公司 | 国家开发银行苏州分行 | 6,000.00 | 2018/4/3 | 2019/4/2 | 4.57 |
市政公用集团 | 平安银行xx支行 | 9,000.00 | 2018/4/27 | 2019/4/26 | 5.00 |
市政公用集团 | 浦发银行xx支行 | 12,000.00 | 2018/12/14 | 2019/12/13 | 4.79 |
湖湾明珠公司 | 光大银行苏州分行 | 10,000.00 | 2018/2/28 | 2019/2/28 | 4.87 |
合计 | - | 111,000.00 | - | - | - |
发行人 2018 年 12 月末长期借款（含一年内到期）明细表
单位：万元，%
借款单 位 | 贷款单位 | 借款余额 | 其中：一年内 到期 | 借款日期 | 最后一期 还款日期 | 利率 |
x公司 | 建设银行xx分行 | 5,000.00 | - | 2016/4/1 | 2020/3/31 | 5.32 |
本公司 | 工商银行xx支行 | 16,500.00 | 16,500.00 | 2017/6/1 | 2019/4/14 | 4.85 |
本公司 | 工商银行xx支行 | 59,000.00 | 1,000.00 | 2017/6/30 | 2020/6/27 | 4.99 |
本公司 | 工商银行xx支行 | 10,500.00 | 1,000.00 | 20181219 | 20201207 | 4.99 |
本公司 | 工商银行xx支行 | 13,500.00 | 1,000.00 | 20181220 | 20201207 | 4.99 |
本公司 | 江苏银行xx支行 | 100.00 | 100.00 | 2016/12/23 | 2019/12/22 | 4.75 |
本公司 | 江苏银行xx支行 | 9,900.00 | - | 2017/1/3 | 2020/1/2 | 4.75 |
本公司 | 农商行松陵支行 | 20,000.00 | - | 20181221 | 20211214 | 4.99 |
本公司 | 建设银行xx支行 | 40,000.00 | 40,000.00 | 2014/11/14 | 2019/11/13 | 7.90 |
本公司 | 宁波银行xx支行 | 6,500.00 | 1,300.00 | 2016/12/1 | 2021/11/18 | 4.75 |
4,500.00 | 900.00 | 2016/12/20 | 2021/11/18 | 4.75 | ||
本公司 | 宁波银行xx支行 | 5,000.00 | 1,000.00 | 2017/6/20 | 2021/11/18 | 4.99 |
本公司 | 宁波银行xx支行 | 3,000.00 | 600.00 | 2018/11/26 | 2021/11/18 | 5.27 |
本公司 | 浙商银行xx支行 | 20,000.00 | 20,000.00 | 2016/11/25 | 2019/11/25 | 4.75 |
本公司 | 浙商银行xx支行 | 10,000.00 | - | 2017/3/10 | 2020/3/10 | 4.75 |
本公司 | 中国银行xx分行 | 24,500.00 | 12,500.00 | 2017/1/3 | 2020/1/3 | 4.75 |
本公司 | 中国银行xx分行 | 9,500.00 | 1,500.00 | 2018/1/5 | 2021/1/2 | 4.99 |
本公司 | 交通银行xx分行 | 6,475.00 | 50.00 | 2017/6/23 | 2019/12/25 | 4.99 |
本公司 | 交通银行xx分行 | 6,475.00 | 50.00 | 2017/7/12 | 2019/12/25 | |
滨湖投 资集团 | 建设银行xx分行 | 24,900.00 | 200.00 | 2012/12/7 | 2020/12/6 | 6.68 |
滨 湖 投 资集团 | 交通银行xx分行 | 22,500.00 | 22,500.00 | 2016/12/20 | 2019/12/19 | 4.75 |
滨 湖 投 | 恒丰银行苏州相城 | 15,300.00 | 15,300.00 | 2016/12/23 | 2019/12/22 | 4.75 |
资集团 | 支行 | |||||
滨 湖 投 资集团 | 宁波银行xxxx 技术产业园区支行 | 5,200.00 | 5,200.00 | 2016/12/23 | 2019/10/20 | 4.75 |
滨 湖 投 资集团 | 宁波银行xxxx 技术产业园区支行 | 5,900.00 | 5,900.00 | 2016/7/20 | 2019/10/1 | 4.75 |
滨 湖 投 资集团 | 宁波银行xxxx 技术产业园区支行 | 4,350.00 | 4,350.00 | 2017/6/22 | 2019/10/20 | 4.75 |
滨 湖 投 资集团 | 江苏银行xx支行 | 10,000.00 | 10,000.00 | 2016/7/29 | 2019/7/28 | 4.75 |
滨 湖 投 资集团 | 上海银行苏州分行 | 7,200.00 | 300.00 | 2017/1/4 | 2020/1/4 | 4.75 |
滨 湖 投 资集团 | xx国际信托有限 公司 | 60,000.00 | 10,000.00 | 2017/5/31 | 2022/5/31 | 5.50 |
滨 湖 投 资集团 | xx国际信托有限 公司 | 30,000.00 | 5,000.00 | 2018/12/26 | 2022/5/31 | 5.50 |
滨 湖 投 资集团 | 工商银行xx分行 | 32,000.00 | 4,000.00 | 2014/2/28 | 2022/11/2 | 4.90 |
滨 湖 投 资集团 | 国家开发行苏州分 行 | 35,000.00 | 10,900.00 | 2018/3/30 | 2021/5/20 | 4.90 |
滨 湖 投 资集团 | 国家开发行苏州分 行 | 45,000.00 | - | 2018/4/3 | 2023/5/20 | 4.90 |
滨 湖 投 资集团 | 国家开发行苏州分 行 | 50,000.00 | - | 2018/4/26 | 2025/5/20 | 4.90 |
城镇综 合公司 | 国家开发行苏州分 行 | 9,860.00 | - | 2015/12/31 | 2029/12/30 | 4.14 |
城 镇 综 合公司 | 国家开发行苏州分 行 | 140.00 | 140.00 | 2015/12/31 | 2029/12/30 | 4.14 |
城 镇 综 合公司 | 国家开发行苏州分 行 | 2,000.00 | 260.00 | 2015/12/31 | 2029/12/30 | 4.14 |
城 镇 综 合公司 | 国家开发行苏州分 行 | 830.00 | 830.00 | 2015/12/31 | 2029/12/30 | 4.14 |
城 镇 综 合公司 | 国家开发行苏州分 行 | 18,000.00 | 2,070.00 | 2015/12/31 | 2029/12/30 | 4.14 |
城 镇 综 合公司 | 国家开发行苏州分 行 | 179,610.00 | 17,550.00 | 2015/12/31 | 2029/12/30 | 4.14 |
城 镇 综 合公司 | 国家开发行苏州分 行 | 2,000.00 | - | 2017/6/8 | 2029/12/30 | 4.45 |
城 镇 综 合公司 | 国家开发行苏州分 行 | 3,000.00 | - | 2017/11/24 | 2027/4/20 | 4.45 |
城 镇 综 合公司 | 江苏银行xx支行 | 10,000.00 | - | 2017/1/3 | 2020/1/2 | 4.75 |
湖 湾 明 珠公司 | 中国建设银行xx 湖滨分理处 | 8,900.00 | 8,900.00 | 2016/12/19 | 2019/6/23 | 4.51 |
湖 湾 明 珠公司 | 中国建设银行xx 湖滨分理处 | 8,200.00 | 8,200.00 | 2016/12/19 | 2019/6/23 | 4.51 |
湖 湾 明 珠公司 | 上海银行苏州分行 | 7,200.00 | 300.00 | 2017/1/4 | 2020/1/4 | 4.75 |
湖 湾 明 珠公司 | 宁波银行苏州分行 | 2,760.00 | 240.00 | 2018/1/5 | 2021/1/4 | 5.01 |
湖 湾 明 珠公司 | 宁波银行苏州分行 | 1,760.00 | 240.00 | 2018/3/21 | 2021/3/21 | 5.23 |
城建开 发公司 | 恒丰银行苏州吴中 支行 | 12,200.00 | 200.00 | 2017/2/15 | 2020/2/14 | 4.75 |
市 政 公 用集团 | 浙商银行xx支行 | 10,000.00 | 10,000.00 | 2016/6/14 | 2019/6/14 | 5.70 |
市 政 公 用集团 | 建设银行xx分行 | 30,000.00 | - | 2018/1/1 | 2020/12/31 | 4.99 |
市 政 公 用集团 | 苏州金融租赁有限公司 | 6,879.60 | 2,929.37 | 2016/12/29 | 2021/12/28 | 名义利率 5.456 |
市 政 公 用集团 | 恒丰银行苏州xx 区支行 | 13,700.00 | 200.00 | 2017/2/15 | 2020/2/14 | 4.75 |
市 政 公 用集团 | 上海银行苏州分行 | 7,200.00 | 300.00 | 2017/1/12 | 2020/1/10 | 4.75 |
市 政 公 用集团 | 宁波银行xxxx 技术产业园区支行 | 9,600.00 | 800.00 | 2018/1/3 | 2021/1/3 | 5.01 |
市 政 公 用集团 | 宁波银行xxxx 技术产业园区支行 | 9,600.00 | 800.00 | 2018/1/11 | 2021/1/11 | 5.01 |
生态园 公司 | 宁波银行xx支行 | 4,800.00 | 4,800.00 | 2018/1/2 | 2021/1/1 | 5.01 |
滨 湖 投 资集团 | 中国银行xx分行 | 20,000.00 | - | 2018/11/9 | 2032/11/8 | 基准 利率 |
滨 湖 投 资集团 | 交通银行xx支行 | 5,000.00 | - | 2018/12/27 | 2032/5/6 | 基准 利率 |
市 政 公 用集团 | 工商银行xx分行 | 29,000.00 | 5,000.00 | 2013/10/31 | 2022/8/2 | 4.90 |
工商银行xx分行 | 29,000.00 | 5,000.00 | 2013/12/9 | 2022/10//9 | 4.90 | |
市 政 公 用集团 | 中信银行xx支行 | 42,000.00 | 10,000.00 | 2011/12/22 | 2022/12/22 | 基准利率上浮 10-20 |
生 态 园 公司 | 建设银行xx分行 | 4,700.00 | 2,350.00 | 2016/12/13 | 2019/12/20 | 4.75 |
湖湾明 珠公司 | 国家开发银行苏州 分行 | 8,100.00 | 8,100.00 | 2018/4/3 | 2019/10/20 | 4.90 |
湖湾明 珠公司 | 国家开发银行苏州 分行 | 25,000.00 | - | 2018/4/26 | 2021/4/20 | 4.90 |
湖湾明 | 国家开发银行苏州 | 9,100.00 | 9,100.00 | 2018/4/3 | 2019/10/20 | 4.90 |
珠公司 | 分行 | |||||
湖湾明 珠公司 | 国家开发银行苏州 分行 | 25,000.00 | - | 2018/4/26 | 2021/4/20 | 4.90 |
合计 | - | 1,172,939.60 | 289,459.37 | - | - | - |
发行人 2018 年 12 月末未到期债券明细表
单位：万元，%
名称 | 债券种类 | 承销商 | 剩余面值 | 借款期限 | 利率 |
15 xx债 | 企业债 | 东方花旗 东吴证券 | 96,000.00 | 2015.7.8-2022.7.8 | 5.25 |
15 xx 01 | 公司债 | 宏信证券国开证券 | 41,000.00 | 2015.12.18-2020.12.18 | 4.80 |
16 xx城投 MTN001 | 中期票据 | 民生银行 | 100,000.00 | 2016.11.16-2021.11.16 | 4.20 |
16 xx城投 PPN001 | 非公开定向 债务融资工具 | 浙商银行江苏银行 | 100,000.00 | 2016.3.25-2019.3.35 | 3.98 |
18 xx城投 PPN001 | 非公开定向债务融资工 具 | 光大证券恒丰银行 | 50,000.00 | 2018.3.19-2023.3.19 | 6.20 |
18 xx城投 MTN001 | 中期票据 | 民生银行 | 100,000.00 | 2018.4.23-2021.4.23 | 6.00 |
18 xx城投 PPN002 | 非公开定向债务融资工 具 | 光大证券恒丰银行 | 150,000.00 | 2018.4.26-2023.4.26 | 5.99 |
18 xx城投 PPN003 | 非公开定向 债务融资工具 | 浙商银行江苏银行 | 100,000.00 | 2018.11.19-2021.11.19 | 4.90 |
18 xx城投 MTN002 | 中期票据 | 中信银行 | 100,000.00 | 2018.12.5-2023.12.5 | 4.55 |
合计 | - | - | 837,000.00 | - | - |
注：另有 16 xx 01 公司债规模 10 亿元，实际到期日为 2021.1.13，已于 2018.12.28 提前摘牌，
截至 2018 年 12 月末该债券余额为 0，故上表未列示。
本期债券存续期内有息负债偿还压力测试
单位：万元
年份 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
其中：银行借 款偿还规模 | 312,800.00 | 244,800.00 | 168,899.60 | 222,000.00 | 45,000.00 | - |
已发行债券 偿还规模 | 124,000.00 | 65,000.00 | 324,000.00 | 24,000.00 | 300,000.00 | - |
本期债券偿 还规模 | - | - | - | 15,000.00 | 15,000.00 | 15,000.00 |
合计 | 436,800.00 | 304,800.00 | 492,899.60 | 261,000.00 | 360,000.00 | 15,000.00 |
年份 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2032 | 合计 |
其中：银行借款偿 还规模 | 50,000.00 | - | 3,000.00 | - | 212,440.00 | 25,000.00 | 1,283,939.60 |
已发行债券偿还规 模 | - | - | - | - | - | - | 837,000.00 |
本期债券偿还规模 | 15,000.00 | 22,500.00 | 22,500.00 | 22,500.00 | 22,500.00 | - | 150,000.00 |
合计 | 65,000.00 | 22,500.00 | 25,500.00 | 22,500.00 | 234,940.00 | 25,000.00 | 2,265,939.60 |
四、发行人对外担保情况
截至 2018 年末，发行人对外担保余额为 506,170.00 万元，占发行人当期净资产的 27.78%。发行人报告期内对外担保企业均为本地公有企、事业单位，资信状况良好，暂未出现因被担保人违约导致的代偿情况，代偿风险较低。发行人 2018 年末对外担保明细如下表所示：
发行人 2018 年末对外担保情况
单位：万元
序号 | 被担保单位 | 担保余额 | 担保期间 |
1 | xxxxxxxxxxxx（xx）有限公司 | 30,000.00 | 2011/06/20-2020/07/20 |
2 | xxxxxxxxxxxx（xx）有限公司 | 57,700.00 | 2014/08/28-2023/12/25 |
3 | xxxxxxxxxxxx（xx）有限公司 | 29,000.00 | 2016/03/29-2021/03/21 |
4 | xxxxxxxxxxxx（xx）有限公司 | 20,000.00 | 2016/06/12-2019/06/14 |
5 | xxxxxxxxxxxx（xx）有限公司 | 40,000.00 | 2016/06/02-2019/06/02 |
6 | xxxxxxxxxxxx（xx）有限公司 | 30,000.00 | 2018/02/06-2021/02/05 |
7 | xxxxxxxxxxxx（xx）有限公司 | 2,750.00 | 2018/7/16-2021/07/15 |
8 | 苏州市xx太湖新城城镇化建设投资有限公司 | 27,000.00 | 2014/07/29-2019/07/20 |
9 | 苏州市xx太湖新城城镇化建设投资有限公司 | 30,000.00 | 2018/11/20-2028/12/11 |
10 | 苏州市xx交通投资集团有限公司 | 6,000.00 | 2010/02/01-2020/01/20 |
11 | 苏州市xx东太湖旅游开发有限公司 | 100,000.00 | 2014/12/09-2019/12/06 |
12 | 苏州市xx东太湖旅游开发有限公司 | 89,000.00 | 2014/12/09-2019/12/06 |
13 | xx滨湖新城产业投资发展有限公司 | 5,000.00 | 2016/09/21-2019/09/21 |
14 | 苏州市xx湖岸建设投资发展有限公司 | 920.00 | 2018/02/24-2021/2/12 |
15 | 苏州市xx宾馆有限公司 | 4,000.00 | 2017/08/31-2020/08/31 |
16 | 苏州市xx三优三保开发建设有限公司 | 34,800.00 | 2018/11/26-2019/11/16 |
合计 | 506,170.00 | - | |
截至 2018 年末，发行人对外担保机构均为苏州市xx区本地基础设施建设、公共资产管理及事业单位，被担保方经营情况正常、运营
状况良好，信用良好，尚未出现违约等负面情况。其中主要被担保方基本情况如下表：
序号 | 被担保方 | 主营业务 | 成立日期 | 信用 情况 |
1 | 苏州市xx东太湖综合开发有限公司 | 房地产开发。基础设施投资、建设；对外投资及管理；负责实施授权的重大城建项目建设。（依法须经批准的项目，经相关 部门批准后方可开展经营活动） | 2007 年 4 月 4 日 | 良好 |
2 | 苏州市xx太湖新城城镇化建设投资有限公司 | 城镇基础设施建设；项目投资；投资策划；建筑工程；装饰材料销售；实业投资；资产管理。（上述经营范围不含国家法律法 规规定禁止、限制和许可经营的项目） | 2013 年 10 月 31 日 | 良好 |
3 | 苏州市xx交通投资集团有限公司 | 负责承担全区交通建设项目及基础设施投资、建设；交通枢纽站场、港口码头、城乡公交候车亭和物流设施及相关配套项目的投资、建设；交通科技信息、节能减排系统的开发、推广应用；资产管理。 （以上涉及许可的，取得许可后方可经 营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） | 1999 年 2 月 11 日 | 良好 |
4 | 苏州市xx东太湖旅游开发有限公司 | 旅游项目的投资开发和管理；基础设施建设；园林规划设计、施工；环保工程设计施工；现代农业种植及观光服务；资产管理及商务信息服务；会展服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开 展经营活动） | 2013 年 3 月 12 日 | 良好 |
5 | xx滨湖新城产业投资发展有限公司 | 对外投资与管理；农村基础设施投资与租赁业务；城建项目开发与管理；工程建设与管理；资产管理与咨询；炉渣销售（不含危险化学品）。（以上涉及许可的取得许可后方可经营）（依法须经批准的项目， 经相关部门批准后方可开展经营活动） | 2012 年 4 月 25 日 | 良好 |
6 | 苏州市xx湖岸建设投资发展有限公司 | 基础设施建设投资;城市基础设施建设;房屋建筑工程;房屋维修工程;房屋信息咨询服务;物业管理;建筑装潢材料、金属材料、水泥销售;建筑装潢装饰工程;园林绿化工程施工。(依法须经批准的项目,经相关部 门批准后方可开展经营活动) | 2014 年 3 月 21 日 | 良好 |
7 | xx宾馆 | 住宿、饮食、舞厅、卡啦 OK(包括 KTV包厢)、咖啡茶座、酒吧、健身房、保龄球、网球、xxx、桑拿按摩、浴洗服务;会务 服务;零售:日用百货、服装、工艺品(除金 | 1993 年 9 月 17 日 | 良好 |
银首饰)。(依法须经批准的项目,经相关部 门批准后方可开展经营活动) | ||||
8 | 苏州市xx三优三保开发建设有限公司 | 滩涂造地建设管理;农村基础设施建设投资;土地整治方案设计(包括土地开发、整理、复垦);工程测量及地籍测绘;环境影响评价;土地复垦方案编制;地质灾害评估;农业园区、节水灌溉系统设计;土地信息咨询服务;平整土地工程;房屋拆除工程(除爆破作业);河湖治理及防洪设施工程;土壤复垦工程;建设工程。(依法须经批准的项目,经 相关部门批准后方可开展经营活动) | 2016 年 12 月 15 日 | 良好 |
截至 2018 年末，公司对外担保前五大客户基本情况如下所示：
1、苏州市xx东太湖综合开发有限公司
苏州市xx东太湖综合开发有限公司成立于 2007 年 4 月 4 日，注
册资本 720,000 万元，xx城投共持股 0.29%。截至 2018 年末，总资
产 2,339,918.60 元、净资产 1,229,225.57 万元，全年营业收入 935.18
万元，净利润 15,066.39 万元。发行人与东太湖综合开发公司存在董事、监事及高级管理人员关联关系，且发行人持有东太湖综合开发公司 0.29%股份。截至 2018 年末，公司对东太湖综合开发公司担保余额为 209,450.00 万元。
截至 2018 年末，东太湖综合开发公司对发行人及合并范围内子公
司担保余额为 460,150.00 万元，全部为保证担保。
2、苏州市xx东太湖旅游开发有限公司
苏州市xx东太湖旅游开发有限公司成立于 2013 年 3 月 12 日，
当前注册资本 120,000 万元。截至 2018 年末，总资产 551,732.98 万
元、净资产 125,625.29 万元，全年营业收入 0.00 万元，净利润 6,731.14万元。发行人与东太湖旅游开发公司母公司东太湖综合开发公司存在董事、监事及高级管理人员管理关系，且持有东太湖综合管理公司 0.29%
股份。截至 2018 年末， 公司对东太湖旅游开发公司担保余额为