森トラスト・ホテルリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、森トラスト総合リート投資法人（以下「MTR」といい、本投資法人と併せて「両投資法人」とい います。）との間で、2022 年 11 月 22 日付合併契約書（以下「本合併契約」といいます。）を締結し、2023 年 3 月 1 日を合併の効力発生日として、MTR を吸収合併存続法人、本投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行うことといたしましたので、...
2023 年 1 月 16 日
森トラスト・ホテルリート投資法人と森トラスト総合リート投資法人との間の
吸収合併に係る投資信託及び投資法人に関する法律第 149 条第 1 項に定める備置書面
xxx港区虎ノ門四丁目 3 番 1 号森トラスト・ホテルリート投資法人
執行役員 xx xx
森トラスト・ホテルリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、xxxxx総合リート投資法人（以下「MTR」といい、本投資法人と併せて「両投資法人」といいます。）との間で、2022 年 11 月 22 日付合併契約書（以下「本合併契約」といいます。）を締結し、2023 年 3 月 1 日を合併の効力発生日として、MTR を吸収合併存続法人、本投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行うことといたしましたので、以下のとおり、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第
198 号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）第 149 条第 1 項並びに投
資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成 12 年総理府令第 129 号。その後の改正を
含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）第 193 条に定める事項を記載した書面を備え置きます。
1. 吸収合併契約の内容（投信法第 149 条第 1 項柱書）別紙 1 記載のとおりです。
2. 投信法施行規則第 193 条第 1 項第 1 号から第 3 号に掲げる事項の内容の概要
(1) 合併対価の相当性に関する事項（投信法施行規則第 193 条第 1 項第 1 号）
(i) 吸収合併に際して交付する合併対価の総計、吸収合併存続法人が吸収合併に際して吸収合併消滅法人の投資主に対して交付するその投資口に代わる吸収合併存続法人の投資口の口数又はその口数の算定方法及び吸収合併消滅法人の投資主に対する吸収合併存続法人の投資口の割当てに関する事項についての定めの相当性に関する事項
① 本投資法人の投資口 1 口に割り当てられる MTR の投資口の口数又は金銭の額
MTR （吸収合併存続法人） | 本投資法人 （吸収合併消滅法人） | |
本合併に係る割当ての内容 | 1 | 1.84 |
（ご参考） 本投資口分割考慮前 0.92 |
（注 1） 本合併により発行する MTR の新投資口数（MTR の本投資口分割（注 2
で定義します。）考慮後の投資口数）：920,000 口
（注 2） MTR は、2023 年 2 月 28 日を分割の基準日、2023 年 3 月 1 日を効力発生日として、投資口 1 口につき 2 口の割合による投資口の分割を予定しており（以下「本投資口分割」といいます。）、上記合併比率及びMTR が割当交付する新投資口数は、本投資口分割の効力発生を前提としています。本投資口分割考慮前の合併比率により本投資法人投資口 1 口に対して MTR の投資口 0.92 口を割り当てる場合には、交付される MTR の投資口の口数が 1 口未満となる本投資法人の投資主が多数生じることとなります。そのため、本合併後も、本投資法人の投資主がMTR の投資口を継続して保有することを可能とするべく、本投資法人の全ての投資主に対し 1 口以上のMTR の投資口を交付することを目的として、本投資法人の投資主に対する割当てに先立ち、MTR の投資口 1 口につき 2 口の割合に
よる投資口の分割を行い、本投資法人の投資口 1 口に対して、かかる投資口分割後の MTR の投資口 1.84 口を割当交付します。
（注 3） MTR は上記の投資口の他に、本合併の効力発生日の前日に終了する本投資法人の最終期の営業期間に係る金銭の分配の代わり金（利益の配当）として、本投資法人の分配可能利益に基づき本投資法人の投資主（本合併の効力発生日の前日の本投資法人の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主（MTR、本投資法人及び投信法第 149 条の 3 の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求した本投資法人の投資主（当該買取請求を撤回した投資主を除きます。）を除き、以下「割当対象投資主」といいます。））に対して同営業期間の金銭の分配額見合いの合併交付金（本合併の効力発生日の前日における本投資法人の分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日における本投資法人の発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額（1 円未満切捨て））を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
② 算定の基礎
MTR は SMBC 日興証券株式会社（以下「SMBC 日興証券」といいます。）を、本投資法人はxxx証券株式会社（以下「xxx証券」といいます。）を、それぞれ本合併のためのフィナンシャル・アドバイザーに選任し、本合併に用いられる合併比率の算定にあたってxxを期すため、MTR 及び本投資法人はそれぞれのフィナンシャル・アドバイザーに本合併に用いられる合併比率に関する財務分析を依頼しました。
SMBC 日興証券は、両投資法人の財務情報及び本合併の諸条件を分析した上で、両投資法人について、両投資法人の投資口がともに東京証券取引所に上場しており、市場投資口価格が存在することから市場投資口価格法を、両投資法
評価方法 | 合併比率の算定レンジ |
市場投資口価格法 | 0.92～0.96 |
類似上場投資法人比較法 | 0.66～0.98 |
DDM 法 | 0.72～1.08 |
修正純資産法 | 0.92 |
人ともに比較可能な上場投資法人が複数存在し、類似上場投資法人比較による投資口価値の類推が可能であることから類似上場投資法人比較法を、両投資法人の投資主が将来享受する見込みの分配金に基づいた投資口価値の評価分析手法としての配当割引モデル法（以下「DDM 法」といいます。）を、また、両投資法人の保有不動産の時価を算定に反映させる目的から修正純資産法を採用して算定を行いました。なお、以下の合併比率の算定レンジは、本投資法人の投資口 1 口に対して割り当てる MTR の投資口数の算定レンジを記載したものです。
なお、市場投資口価格法では、最近における両投資法人の投資口の市場取引状況を勘案の上、2022 年 11 月 21 日を基準日として、基準日から遡る 1 か月間、3 か月間及び 6 か月間の投資口価格終値の単純平均値を採用しました。 SMBC 日興証券の分析の前提条件・免責事項に関する補足説明の詳細については、本項末尾の（注 1）の記載をご参照ください。
SMBC 日興証券が DDM 法の前提とした両投資法人の将来の事業計画（両投資法人がそれぞれ単独で作成した、本合併を前提としない将来の事業計画）では、本投資法人の事業計画において大幅な増減益を見込んでいる事業年度を含んでおり、本投資法人の 2023 年 2 月期は、営業利益、経常利益及び当期純利益について、2022 年 8 月期と比較して大幅な減益を見込んでいます。これは、 2022 年 8 月期については、コートヤード・バイ・マリオット東京ステーション
（以下「コートヤード東京」といいます。）の一部譲渡による不動産等売却益を計上していることに加え、コートヤード東京及びコートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーション（以下「コートヤード新大阪」といいます。）に係る 2021 年 10 月から 2022 年 9 月の期間における賃料の合計額と年間最低保証
賃料との差額（不足分）のうち、12 分の 11 が 2022 年 8 月期の賃料に加算され
ている一方、2023 年 2 月期については、シャングリ・ラ東京の 2022 年 4 月か
ら 2023 年 3 月の期間における賃料の合計額が年間最低保証賃料を上回り、年間最低保証賃料との差額が発生しない想定であることが主な要因です。
また、本投資法人の 2023 年 8 月期は、営業利益、経常利益及び当期純利益について、2023 年 2 月期と比較して大幅な増益を見込んでいます。これは、コートヤード新大阪に係る 2022 年 10 月から 2023 年 9 月の期間における賃料の合
計額と年間最低保証賃料との差額（不足分）のうち、12 分の 11 が 2023 年 8 月期の賃料に加算されることを想定していることに加え、国内旅行者及びインバ
ウンドの増加基調の継続により、ホテル業績の回復を背景とした変動賃料の上昇を見込んでいることが主な要因です。
評価方法 | 合併比率の算定レンジ |
市場投資口価格基準法 | 0.92～0.97 |
類似投資法人比較法 | 0.83～1.03 |
DDM 法 | 0.89～1.12 |
修正純資産法 | 0.92 |
xxx証券は、両投資法人の財務情報及び本合併の諸条件を分析した上で、両投資法人について、両投資法人の投資口がともに東京証券取引所に上場しており、市場投資口価格が存在することから市場投資口価格基準法を、両投資法人ともに比較可能な上場投資法人が複数存在し、類似投資法人比較による投資口価値の類推が可能であることから類似投資法人比較法を、両投資法人の投資主が将来享受する見込みの分配金に基づいた投資口価値の評価分析手法として DDM 法を、また、両投資法人の保有不動産の時価を算定に反映させる目的から修正純資産法を採用して算定を行いました。なお、以下の合併比率の算定レンジは、本投資法人の投資口 1 口に対して割り当てる MTR の投資口数の算定レンジを記載したものです。
なお、市場投資口価格基準法では、最近における両投資法人の投資口の市場取引状況を勘案の上、2022 年 11 月 21 日を基準日として、基準日並びに基準日から遡る 5 営業日、1 か月間、3 か月間及び 6 か月間の投資口価格終値の単純平均値を採用しました。xxx証券の分析の前提条件・免責事項に関する補足説明の詳細については、本項末尾の（注 2）の記載をご参照ください。
xxx証券が DDM 法の前提とした両投資法人の将来の事業計画（両投資法人がそれぞれ単独で作成した、本合併を前提としない将来の事業計画）では、本投資法人の事業計画において大幅な増減益を見込んでいる事業年度を含んでおり、本投資法人の 2023 年 2 月期は、営業利益、経常利益及び当期純利益について、2022 年 8 月期と比較して大幅な減益を見込んでいます。これは、2022年 8 月期については、コートヤード東京の一部譲渡による不動産等売却益を計上していることに加え、コートヤード東京及びコートヤード新大阪に係る 2021 年 10 月から 2022 年 9 月の期間における賃料の合計額と年間最低保証賃料
との差額（不足分）のうち、12 分の 11 が 2022 年 8 月期の賃料に加算されてい
る一方、2023 年 2 月期については、シャングリ・ラ東京の 2022 年 4 月から
2023 年 3 月の期間における賃料の合計額が年間最低保証賃料を上回り、年間最低保証賃料との差額が発生しない想定であることが主な要因です。
また、本投資法人の 2023 年 8 月期は、営業利益、経常利益及び当期純利益について、2023 年 2 月期と比較して大幅な増益を見込んでいます。これは、
コートヤード新大阪に係る 2022 年 10 月から 2023 年 9 月の期間における賃料
の合計額と年間最低保証賃料との差額（不足分）のうち、12 分の 11 が 2023 年
8 月期の賃料に加算されることを想定していることに加え、国内旅行者及びインバウンドの増加基調の継続により、ホテル業績の回復を背景とした変動賃料の上昇を見込んでいることが主な要因です。
（注 1） SMBC 日興証券は、上記合併比率の分析を行うに際し、MTR 及び本投資法人から提供を受けた情報及び一般に公開された情報等をそのまま採用し、それらの資料及び情報等が、全て正確かつ完全なものであることを前提としており、独自にそれらの正確性及び完全性の検証を行っていません。また、MTR 及び本投資法人の資産又は負債（簿外資産及び負債、その他偶発債務を含みます。）について、独自に評価、鑑定又は査定を行っておらず、第三者機関への鑑定又は査定の依頼も行っていません。加えて、MTR 及び本投資法人の財務予測に関する情報については、現時点で得られる最善の予測と判断を反映するものとして、MTR 及び本投資法人の経営陣により合理的に作成されたものであることを前提としています。SMBC 日興証券による上記合併比率の分析は、2022 年 11 月 21 日現在の上記情報等に基づくものです。
SMBC 日興証券の分析は、MTR の役員会における本合併の検討に資する目的のためにのみ行われたものであり、他のいかなる目的のためにも、また他のいかなる者によっても依拠又は使用することはできません。また MTR、本投資法人の投資主が本合併又はその他の事項に関しどのように議決権を行使するべきかに関し何らかの意見表明や推奨を行うものではありません。
（注 2） xxx証券は、合併比率の算定に際して、xxx証券が検討した全ての公開情報及び両投資法人又は両投資法人の資産運用会社である森トラスト・アセットマネジメント株式会社（以下
「本資産運用会社」といいます。）からxxx証券に提供され又はxxx証券が両投資法人又は本資産運用会社と協議した財務その他の情報で合併比率の算定に際して実質的な根拠となった情報の全てが、正確かつ完全であることに依拠し、それを前提としています。なお、xxx証券は、かかる情報の正確性若しくは完全性につき独自に検証は行っておらず、また、これらを独自に検証する責任又は義務を負いません。合併比率算定書に記載される内容は、xxx証券に提供され又はxxx証券が両投資法人又は本資産運用会社と協議した情報について、かかる情報を重大な誤りとする事項があった場合、又は合併比率算定書交付時点で開示されていない事実や状況若しくは合併比率算定書交付時点以降に発生した事実や状況（合併比率算定書交付時点において潜在的に存在した事実で、その後明らかになった事実を含みます。）があった場合には、異なる可能性があります。xxx証券は、各投資法人の執行役員が、xxx証券に提供され又はxxx証券と協議した情報を不完全若しくは誤解を招くようなものとするような事実を一切認識していないことを前提としています。さらに、xxx証券は、各投資法人の資産・負債（デリバティブ取引、簿外資産・負債その他の偶発債務を含みます。）又は引当につき独自に評価・鑑定を行っておらず、いかなる評価又は鑑定についても、独自に第三者から提供を受けたことはなく、また、第三者に要求していません。xxx証券は、各投資法人の財産又は施設を検査する義務を負っておらず、また、倒産、破産などに関する法律に基づいて各投資法人の投資主資本、支払能力又はxx価格についての評価を行っていません。
合併比率の算定に際して両投資法人又は両投資法人の資産運用会社から情報の提供又は開示を受けられず、又は提供若しくは開示を受けたもののそれが各投資法人の投資口価値に及ぼす影響が現時点においては不確定なもの、又はその他の方法によってもxxx証券が評価の基礎として使用できなかったものについては、xxx証券は、xxx証券が合理的及び適切と考える仮定を用いています。xxx証券のかかる仮定が重要な点において事実と異なることが明らかになった場合に、それが各投資法人の将来の財務状況にどのような影響を及ぼすかについて、xxx証券は検証を行っていません。
なお、xxx証券が両投資法人又は両投資法人の資産運用会社から開示を受けた財務予測その他の将来に関する情報については、両投資法人の将来の経営成績及び財務状況に関し現時点で得られる最善の予測及び判断に基づき、各投資法人の執行役員あるいは本資産運用会社の役職員によって合理的に準備・作成若しくは調整されたことを前提としています。xxx証券は上記の前提条件及び財務予測並びに事業計画の実現可能性について独自に検証することなく、これらの前提条件及び財務予測並びに事業計画に依拠しており、合併比率算定書で言及される分析若しくは予想又はそれらの基礎となる仮定に関して何らの見解も表明していません。xxx証券は、法律、規制又は税務関連の専門家ではなく、かかる事項については、両投資法人の外部専門家が行った評価に依拠しています。なお、本合併は、日本の法人税法上、課税されない取引であることを前提としています。
xxx証券の算定結果は、xxx証券が本投資法人の依頼により、本投資法人の役員会が合併比率を決定するための参考に資することを唯一の目的とし本投資法人に提出したものであり、当該算定結果は、xxx証券が合併比率の妥当性について意見を表明するものではありません。
③ 算定の経緯
両投資法人は、それぞれ両投資法人の財務実績や資産・負債の状況、今後の事業の見通し、本合併によるメリット、両投資法人のフィナンシャル・アドバイザーがそれぞれ行った財務分析の結果等の要因を総合的に勘案し、協議・交渉を慎重に重ねた結果、上記合併比率が妥当であると判断し、本合併契約を締結しました。
④ 算定機関との関係
SMBC 日興証券及びxxx証券は、いずれも、両投資法人の投資法人の計算に関する規則（平成 18 年内閣府令第 47 号。その後の改正を含みます。以下同
じ。）第 67 条第 4 項に定める関連当事者に該当せず、本合併に関して記載すべき重要な利害関係を有しません。
⑤ xx性を担保するための措置
ア 合併の是非及び合併比率の検討過程におけるxx性担保措置
両投資法人はそれぞれ、本資産運用会社に対して資産運用業務を委託していますが、本資産運用会社においては、本合併の検討並びに MTR 及び本投資法人の役員会に対する助言及びサポートに際し、各投資法人につ
き、その運用担当責任者（MTR：総合リート運用本部長、本投資法人：ホテルリート運用本部長）及び運用担当部（MTR：総合リート運用本部、本投資法人：ホテルリート運用本部）を異なる人員により個別に組織し、各運用担当部間に適切な情報隔壁を設置することにより徹底した情報遮断体制を構築しています。また、本合併の検討過程において各運用担当部間での利益相反の懸念がある情報伝達が必要な場合には、各投資法人が個別に選定した上記各フィナンシャル・アドバイザーを介して情報伝達を行うこととし、各運用担当部が直接の接触をもつことを防止しています。各運用担当責任者及び各運用担当部は、本合併の検討過程において、そ れぞれ執行役員 1 名及び投信法上資産運用会社からの独立性が担保されている監督役員（MTR：2 名、本投資法人：2 名）により構成される各投資法人の役員会に対して、検討状況を適時に報告するとともに、重要な検討
事項については各投資法人の役員会での審議・承認を経ています。
また、両投資法人の執行役員はそれぞれ、本資産運用会社の役員を兼任しており、本資産運用会社との利害関係を有することから、本合併契約締結の承認に係る各投資法人の役員会における本合併契約の承認の決議には参加していません。
なお、本資産運用会社は、本合併に伴い、MTR の規約及びMTR との間の資産運用業務委託契約の定めに基づき、本合併による存続投資法人である MTR から合併に伴う運用報酬及び本合併の効力発生後の運用に係る運用報酬を受領しますが、いずれも本合併の合併比率の如何によりその金額に影響は生じません。また、MTR はxxxxx法律事務所を、本投資法人は森・xxxx法律事務所を、それぞれ本合併のためのリーガル・アドバイザーとして選任し、それぞれ本合併の手続及び意思決定の方法・過程等について助言を受けています。
イ 合併比率の算定におけるxx性担保措置
上記②～④に記載のとおり、両投資法人は、それぞれのフィナンシャル・アドバイザーに合併比率に関する財務分析を依頼し、その財務分析の結果等の要因を総合的に勘案して合併比率を決定しました。
MTR は、本合併のxx性を担保するため、MTR の投資主のために独立第三者の算定機関であるSMBC 日興証券から、財務的見地より本合併の割当ての内容に関して、一定の前提条件のもとで分析を行った合併比率算定書を取得しています。
以上のことから、MTR の役員会は、本合併に関するxx性を担保するための措置を十分に講じているものと判断しています。
一方、本投資法人は、本合併のxx性を担保するため、本投資法人の投資主のために独立第三者の算定機関であるxxx証券から、財務的見地よ
り本合併の割当ての内容に関して、一定の前提条件のもとで分析を行った合併比率算定書を取得しています。
以上のことから、本投資法人の役員会は、本合併に関するxx性を担保するための措置を十分に講じているものと判断しています。
なお、両投資法人は、各フィナンシャル・アドバイザーから合併比率が両投資法人の投資主にとって財務的見地より妥当である旨の意見書（いわゆるフェアネス・オピニオン）を取得しているものではありません。
(ii) 合併対価の一部として金銭を選択した理由
本合併後、吸収合併存続法人である MTR は、本合併の効力発生日の前日に終了する本投資法人の最終期の営業期間に係る金銭の分配の代わり金（利益の配当）として、本投資法人の分配可能利益に基づき割当対象投資主に対して同営業期間の金銭の分配額見合いの合併交付金（本合併の効力発生日の前日における本投資法人の分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日における本投資法人の発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額（1 円未満切捨て））を、本合併の効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
(iii) 吸収合併存続法人の出資総額に関する事項についての定めの相当性に関する事項 本合併に際して増加すべき MTR の出資総額及び出資剰余金の額は、以下のとおり
とします。ただし、MTR 及び本投資法人は、効力発生日の前日における MTR 及び本投資法人の財産状態を考慮して協議し合意の上、これを変更することができます。
① 出資総額：0 円
② 出資剰余金：投資法人の計算に関する規則第 22 条第 1 項に定める投資主資本等変動額から上記①に定める額を減じて得た額
(2) 合併対価について参考となるべき事項（投信法施行規則第 193 条第 1 項第 2 号）
(i) 吸収合併存続法人の規約の定め
別紙 2 記載のとおりです。なお、別紙 1 の合併契約書に記載のとおり、MTR は投資主総会を開催して、本合併の効力発生を停止条件として、本合併の効力発生日付で規約を別紙 1 の合併契約書別紙 7.1（甲の規約変更案）のとおり変更する旨の議案につき承認を求めることとされています。
(ii) 合併対価として交付される投資口の換価の方法に関する事項
① 当該投資口を取引する市場
東京証券取引所 不動産投資信託証券市場
② 当該投資口の取引の媒介、取次ぎ又は代理を行う者
上記①の証券取引所の取引参加者又は会員である証券会社等となります。
(iii) 合併対価として交付される投資口の市場価格に関する事項
MTR の最近 6 か月間の月別最高・最低投資口価格（終値）は以下のとおりです。
月別 | 2022年 7月 | 2022年 8月 | 2022年 9月 | 2022年 10月 | 2022年 11月 | 2022年 12月 |
最高 (円) | 147,200 | 147,400 | 146,600 | 148,300 | 149,600 | 148,900 |
最低 (円) | 138,700 | 142,800 | 137,700 | 134,500 | 143,600 | 142,200 |
(3) 吸収合併に係る新投資口予約権の定めの相当性に関する事項（投信法施行規則第
193 条第 1 項第 2 号の 2）該当事項はありません。
(4) 計算書類等に関する事項（投信法施行規則第 193 条第 1 項第 3 号）
(i) 吸収合併存続法人についての事項
① 最終営業期間に係る計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書の内容
別紙 3 をご参照ください。
② 最終営業期間の末日後に生じた重要な財産の処分、重大な債務の負担その他の投資法人の財産の状況に重要な影響を与える事象の内容
ア MTR は、本合併に伴い、決算期を現行の 3 月末日及び 9 月末日から 2 月末日及び 8 月末日に変更する旨の規約変更に係る議案を、MTR の投資主総会の第 2 号議案において上程しております。当該規約変更に係る議案が投資主総会において承認された場合には、MTR における本合併の効力発生前の最終期の営業期間は 2022 年 10 月 1 日から 2023 年 2 月 28 日の 5 か月となります。
イ MTR は、以下のとおり本投資口分割を行うことについて決定しました。
(a) 分割の目的
本合併は、MTR を吸収合併存続法人とする吸収合併方式によって行われ、本投資口分割を考慮する前の合併比率は、MTR 1 に対し、本投資法人
が 0.92 となります。しかしながら、かかる合併比率では、本投資法人投資
口 1 口に対して、MTR 投資口 0.92 口が割当交付されることとなり、交付される MTR 投資口の口数が 1 口未満となる本投資法人の投資主が多数生じることとなります。そのため、本投資法人の全ての投資主に対し 1 口以上の MTR 投資口を交付し、本合併後も本投資法人の投資主が MTR 投資口を継続して保有することを可能とするべく、MTR 投資口 1 口につき 2 口の割合による投資口の分割を行うこととしました。
(b) 分割の方法
本合併の効力発生日の前日である 2023 年 2 月 28 日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する投資口を、1 口につき 2 口の割合を
もって分割します。本投資口分割は、本合併契約が解除されていないことを条件として、本合併の効力発生日である 2023 年 3 月 1 日において効力を生じるものとします。
ウ MTR は、2023 年 2 月 28 日、2023 年 8 月 31 日及び 2024 年 2 月 29 日を取得予定日として、オフィス 1 物件（仙台 MT ビル）に係る不動産信託受益権の取得を行うことについて、2022 年7 月29 日付で、森トラスト株式会社（以下「森トラスト」といいます。）との間で売買契約を締結しています。また、MTR は、2023 年 2 月 28 日、2023 年 8 月 31 日及び 2024 年 2 月 29 日を譲渡予定日として、商業施設 1 物件（新橋駅前 MTR ビル）に係る不動産信託受益権の譲渡を行うことについて、2022 年 7 月 29 日付で、xxxxxとの間で売買契約を締結しています。
エ MTR は、2023 年 3 月 1 日を取得予定日として、オフィス 1 物件（xx町トラストタワー）に係る不動産信託受益権の取得を行うことについて、2022年 11 月 22 日付で、xxxxxとの間で売買契約を締結しています。なお、当該売買契約において、本合併の効力が取得予定日までに（当日を含みます。）生じないこと（以下「本件事由」といいます。）を解除条件として、本件事由の発生により当然に取得資産（xx町トラストタワー）のうち家屋番号「虎ノ門四丁目 24 番 6 の 1401」の共有持分 10 分の 2 が当該売買契約
（xx町トラストタワー）に基づく売買対象から除外されます。
(ii) 吸収合併消滅法人についての事項
最終営業期間の末日後に生じた重要な財産の処分、重大な債務の負担その他の投資法人の財産の状況に重要な影響を与える事象の内容
該当事項はありません。
3. 吸収合併が効力を生ずる日以後における吸収合併存続法人の債務（投信法第 149 条の 4 第 1 項の規定により吸収合併について異議を述べることができる債権者に対して負担する債務に限る。）の履行の見込みに関する事項（投信法施行規則第 193 条第 1 項第 4 号）
資産の額 | 負債の額 | 純資産の額 | |
MTR （2022 年 9 月 30 日現在） | 325,909,227 千円 | 166,837,550 千円 | 159,071,677 千円 |
本投資法人 （2022 年 8 月 31 日現在） | 110,357,741 千円 | 59,212,909 千円 | 51,144,832 千円 |
MTR 及び本投資法人の最終の貸借対照表における資産、負債及び純資産の額はそれぞれ下表のとおりであり、いずれも資産の額が負債の額を十分に上回っており、かつ、本合併の効力発生日までに資産の額及び負債の額に重大な変動は生じない見込みです。
また、本合併後の MTR の収益状況について、本合併後の MTR の債務の履行に支障を及ぼすような事態は、現在のところ、予想されていません。
以上より、本合併の効力発生日以後における MTR の債務については、履行の見込みがあると判断しております。
本書面の備置開始日後、上記の事項に変更が生じた場合は、変更後の当該事項を記載した書面を速やかに備え置くことといたします。
以上
別紙 1
本合併契約
（次ページ以降に添付）
別紙 2
投資法人規約（MTR）の定め（投信法施行規則第 193 条第 4 項第 1 号）
（次ページ以降に添付）
森トラスト総合リート投資法人規 約
森トラスト総合リート投資法人規約
第1章 総則
第1条（商号）
この投資法人の商号は、森トラスト総合リート投資法人と称し、英文でMORI TRUST Sogo Reit,Inc.と表示します。
第2条（目的）
この投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下、「投信法」といいます。）及びその他の関係法令に基づき、資産を主として投信法第2条第1項に定める特定資産（以下、「特定資産」といいます。）に対する投資として運用することを目的とします。
第3条（本店の所在地）
この投資法人は、本店をxxx港区に置くこととします。
第4条（公告方法）
この投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います。
第2章 投資口
第5条（発行可能投資口総口数等）
1 この投資法人の発行可能投資口総口数は、1,000万口とします。
2 この投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします。
第6条（投資口の払戻し、自己投資口の取得）
1 この投資法人は、投資主からの投資口の払戻しの請求による払戻しは行わないこととします。
2 この投資法人は、投資主との合意によりこの投資法人の投資口を有償で取得することができるものとします。
第7条（投資口取扱規程）
この投資法人の投資主名簿への記載又は記録、その他投資口に関する手続は、法令又はこの規約に規定するもののほか、役員会の定める投資口取扱規程によるものとします。
第8条（最低純資産額）
この投資法人の最低純資産額は、5,000万円とします。
第3章 投資主総会
第9条（招集）
1 投資主総会は、2017年5月25日及びその日以後、遅滞なく、これを招集し、以降、隔年ごとの5月25日及びその日以後、遅滞なく、これを招集します。
2 前項に定める場合のほか、投資主総会は、法令に定める場合その他必要がある場合に、随時これを招集します。
3 投資主総会は、法令に別段の定めがある場合のほか、役員会の承認に基づき、執行役員が1名の場合は当該執行役員が、執行役員が2名以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、執行役員の1名がこれを招集します。
4 この投資法人の投資主総会は、本店所在地又はxxx各区内のいずれかにおいて開催します。
第10条（招集の公告、通知）
投資主総会を招集するには、投資主総会の日の2月前までに当該日を公告し、当該日の2週間前までに各投資主に対して、書面をもって通知を発します。但し、前条第1項の規定に従って開催された直前の投資主総会の日から25月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告をすることを要しません。
第11条（議長）
1 投資主総会の議長は、執行役員が1名の場合は当該執行役員が、執行役員が2名以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、執行役員の1名がこれに当たります。
2 全ての執行役員に欠員又は事故がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、監督役員の1名がこれに当たります。
第12条（決議）
1 投資主総会の決議は、法令又はこの規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数をもって行います。
2 投資主は、この投資法人の議決権を有する他の投資主1名を代理人として、その議決権を行使することができます。この場合においては、当該投資主又は代理人は、投資主総会ごとに代理権（代理人の資格を含みます。）を証明する書面をこの投資法人に提出するものとします。
第13条（書面による議決権の行使）
1 書面による議決権の行使は、議決権を行使するための書面（以下、「議決権行使書面」といいます。）に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面をこの投資法人に提出して行います。
2 書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します。
第14条（電磁的方法による議決権の行使）
1 この投資法人は、役員会の決議をもって、投資主総会に出席しない投資主が電磁的方法により議決権を行使することができる旨を定めることができます。
電磁的方法による議決権の行使は、法令で定めるところにより、この投資法人の承諾を得て、法令で定 める時までに議決権行使書面に記載すべき事項を、電磁的方法によりこの投資法人に提供して行います。
2 電磁的方法によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します。
第15条（みなし賛成）
1 投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします。
2 前項の規定による定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します。
3 前2項の規定は、（ⅰ）以下の各事項に関する議案が投資主総会に提出されることについて本投資法人が本投資法人のウェブサイトにおいて公表した日若しくは招集権者がこれに準ずる方法により公表した日のいずれか早い日から２週間以内に、総発行済投資口の100分の1以上の投資口を6か月以上引き続き有する投資主が、当該議案に反対である旨を本投資法人（招集権者が執行役員若しくは監督役員以外の者である場合は、本投資法人及び招集権者の双方）に通知した場合、又は（ⅱ）以下の各事項に関する議案
について、本投資法人が当該議案に反対である旨を招集通知に記載若しくは本投資法人のウェブサイトにおいて公表した場合は、当該議案については適用しません。
(1) 執行役員又は監督役員の選任又は解任
(2) 資産運用会社との間の資産運用委託契約の締結又は解約
(3) 解散
(4) 投資口の併合
(5) 執行役員、監督役員又は会計監査人の責任の免除
4 第1項及び第2項の規定は、本条を変更する規約変更議案については適用しません。
第16条（基準日）
1 この投資法人は、この規約第9条第1項に基づき投資主総会を開催するときは、当該投資主総会の直前のこの規約第28条に定める決算期（以下「決算期」といいます。）における最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、当該投資主総会において権利を行使することのできる投資主とするほか、決算期から3月以内に投資主総会を開催するときは、直前の決算期における最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使することのできる投資主とします。
2 前項の規定にかかわらず、この投資法人は、必要があるときは、役員会の決議によって、あらかじめ公告して、一定の日における最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録投資口質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録投資口質権者とすることができるものとします。
第17条（投資主総会議事録）
この投資法人の投資主総会の議事については、議事の経過の要領及びその結果並びにその他法令に定める事項を記載又は記録した議事録を作成し、当該投資主総会の日から10年間、この投資法人の本店に備え置くものとします。
第4章 執行役員、監督役員及び役員会第18条（執行役員及び監督役員の員数）
この投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は執行役員の員数に1を加えた数以上とします。
第19条（執行役員及び監督役員の選任）
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任します。
第20条（執行役員及び監督役員の任期）
1 執行役員の任期は、就任後2年とします。但し、投資主総会の決議によって、法令に定める限度において、その期間を延長又は短縮することができ、また、任期の満了前に退任した執行役員の補欠又は増員とし て選任された執行役員の任期は、前任者又は在任者の任期の残存期間と同一とします。
2 監督役員の任期は、就任後2年とします。但し、投資主総会の決議によって、法令に定める限度において、その期間を延長又は短縮することができ、また、任期の満了前に退任した監督役員の補欠又は増員とし て選任された監督役員の任期は、前任者又は在任者の任期の残存期間と同一とします。
3 補欠の執行役員及び監督役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会において選任された被補欠者である執行役員及び監督役員の任期が満了する時までとします。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げません。
第21条（役員会の決議）
役員会の決議は、法令又はこの規約に別段の定めがある場合のほか、議決に加わることができる構成員の過
半数が出席し、その過半数をもって行います。
第22条（役員会の招集及び議長）
1 役員会は、執行役員が1名の場合は当該執行役員が、執行役員が2名以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、執行役員の1名がこれを招集し、その議長となります。
2 役員会招集権を有しない執行役員は、投信法第113条第2項の規定により、監督役員は、投信法第113条第
3項の規定により、役員会の招集を請求することができます。
3 役員会を招集するには、役員会の日の3日前までに各執行役員及び各監督役員にその通知を発することとします。但し、緊急の必要がある場合には、執行役員及び監督役員全員の同意を得て、さらに招集期間を短縮し又は招集手続を省略することができます。
第23条（役員会の運営）
役員会の運営に関しては、法令又はこの規約に規定するもののほか、役員会の定める役員会運営規程によるものとします。
第24条（役員会議事録）
役員会の議事については、議事の経過の要領及びその結果並びにその他法令に定める事項を記載又は記録した議事録を作成し、出席した執行役員及び監督役員がこれに署名若しくは記名押印又は電子署名し、当該役員会の日から10年間、この投資法人の本店に備え置くものとします。
第25条（執行役員及び監督役員の報酬の額、又は報酬の支払に関する基準等）
1 執行役員
執行役員の報酬の額は、役員会で決定した金額（1人当たり月額80万円を上限とします。）とし、その支払は、当月分を当月末日までに、執行役員の指定する口座へ振込む方法により行うものとします。
2 監督役員
監督役員の報酬の額は、役員会で決定した金額（1人当たり月額50万円を上限とします。）とし、その支払は、当月分を当月末日までに、監督役員の指定する口座へ振込む方法により行うものとします。
3 執行役員又は監督役員の賠償責任の制限
この投資法人は、投信法第115条の6第1項に定める執行役員又は監督役員の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができます。
第5章 資産運用の対象及び方針
第26条（資産運用の対象及び方針）
資産運用の対象及び方針は、次のとおりとします。
（1）資産運用の基本方針
（a）この投資法人は、特定資産のうち本条第（3）号（a）（ⅰ）に定める不動産等及び同号（a）（ⅱ）に定める不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等を投資対象とします。
（b）この投資法人が投資対象とする不動産等の主な用途はオフィスとしますが、商業施設、ホテル、住宅等への分散投資も行います。また、この投資法人が投資対象とする不動産等の主な所在は東京都心部としますが、都心周辺部、及び地方都市等への分散投資も行います。
（c）この投資法人は、本号に定める投資対象について、安定したインカムゲインの確保と運用資産の着実な成長を目指して、中長期的な資産の安定運用を行うことを基本とします。
（d）この投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の
改正を含みます。）第105条第1号ヘに定める不動産等資産を主たる投資対象とします。
（2）税制上における優遇措置への対応
（a）この投資法人は、税制により課税の軽減等、この投資法人及び投資主への優遇措置が講じられている場合には、積極的に対応するものとします。
（b）特定不動産（本（b）において、この投資法人が取得する特定資産のうち、不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額のこの投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合は100分の75以上とします。
（3）資産運用の対象となる資産の種類、目的及び範囲
（a）投資対象とする特定資産
この投資法人は、安定した収益の確保を主たる目的として、以下の特定資産を運用対象とします。当該特定資産が、金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下、「金融商品取引法」といいます。）第2条第2項に定める有価証券表示権利について、当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合の当該権利を含みます（以下本第（3）号において同じです。）。
（ⅰ）不動産等（以下、アないしキの特定資産を併せて「不動産等」といいます。）ア 不動産
イ 不動産の賃借権ウ 地上権
エ 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）
オ 上記アないしウに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
カ 当事者の一方が相手方の行う上記アないしオに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下、「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）
キ 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
（ⅱ）不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等（以下、アないしエの特定資産を併せて「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」といいます。）
ア 資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以下、「資産流動化法」といいます。）第2条第9項に定める優先出資証券
イ 資産流動化法第2条第15項に定める特定目的信託の受益証券ウ 投信法第2条第7項に定める投資信託の受益証券
エ 投信法第2条第15項に定める投資証券
上記アないしエについては、不動産等を主たる投資対象とし、資産流動化法上の特定目的会社の財産
（上記アの場合）、特定目的信託の信託財産（上記イの場合）、投資信託の信託財産（上記ウの場合）又は投資法人の財産（上記エの場合）の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに限ります。なお、上記それぞれの財産の2分の1を超える額とは、原則として当該財産の総額に不動産等及びその他の資産の評価損益を加減した額から敷金等を控除した額の2分の1を超える額をいいます。
（b）その他の特定資産
この投資法人は、本条第（3）号（a）に掲げる特定資産のほか、以下に掲げる特定資産に投資することがあります。
ア 預金
イ 投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下、
「投信法施行令」といいます。）第3条第7号に定める金銭債権
ウ 投信法施行令第3条第2号に定めるデリバティブ取引に係る権利（以下、｢デリバティブ取引に係る権
利｣といいます。）エ 譲渡性預金証書
オ 株券（但し、実質的に不動産等に投資することを目的とするもの又は不動産等への投資に付随し若しくは関連して取得するものに限ります。）
カ 公社債（但し、新株予約権付社債は除きます。）キ 資産流動化法第2条第9項に定める特定社債券
ク 投信法第2条第20項に定める投資法人債券
ケ 金融商品取引法第2条第1項第15号に定める法人が事業に必要な資金を調達するために発行する約束手形（コマーシャルペーパー）
コ 上記エないしケに該当するものを除く、その他の有価証券（金融商品取引法第2条第1項及び第2項に定めるものをいいます。）
サ 投信法施行令第3条第11号に定める再生可能エネルギー発電設備シ 投信法施行令第3条第12号に定める公共施設等運営権
ス 当事者の一方が相手方の行う上記サ及びシに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分
（c）資産運用の対象とする特定資産以外の資産の種類
この投資法人は、投資対象とする特定資産への投資に付随して、以下に掲げる資産に投資することがあります。但し、この規約第26条に定める資産運用の基本方針のため必要又は有用と認められる場合に投資できるものとします。
ア 民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。）第667条に定める組合の出資持分（不動産、不動産の賃借権又は地上権を出資することにより設立され、その賃貸・運営・管理等を目的とした ものに限ります。）
イ 商標法（昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。）に基づく商標権、その専用使用権若しくは通常使用権
ウ 温泉法（昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。）に定める温泉の源泉を利用する権利等及び当該温泉に関する設備等
エ 地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に定める算定割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
オ 不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等への投資に付随して取得するその他の権利等
（4）投資態度
（a）投資する不動産を選定するにあたっては、一般経済情勢や税制等の一般的要因、不動産の立地する地域の周辺環境、都市計画の状況及びそれらの将来動向等の地域要因、土地及び建物の規模、形状、接道状況等の個別的要因から長期にわたり優位性を持つと考えられる立地のものから､その不動産の生み出すキャッシュフローの予想及びそれに基づく収益価格等を総合的に検討及び判断して選定します。
（b）投資する不動産の選定においては、当該不動産に関する状況調査、法的調査、経済的調査等の詳細調査（デューデリジェンス）の結果を十分に考慮の上、総合的に判断します。
（c）投資する不動産の用途の選定においては、主にオフィスに供されているものとしますが、建物の用途集中によるリスクを軽減させるため、商業施設、ホテル、住宅等にも分散するものとします。また、投資する不動産の所在の選定においては、主に東京都心部としますが、地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローの変動リスクを軽減させるため、都心周辺部、及び地方都市等にも分散するものとします。
（d）投資する不動産については、原則として取得時点において稼動中であるものとします。更地等の未稼 動の不動産については、この投資法人の資産総額の20％を限度として取得することができます。また、上記以外に、老朽化・機能劣化、再開発等の事情による建物等の建替え又は大規模修繕により、未稼 動期間が発生することがあります。
（e）不動産以外の不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の選定においても、かかる不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の対象とされる不動産等に関し、可能な範囲内で、本号（a）ないし（d）と同様の検討及び判断を行います。
（f）運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、この投資法人は、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、若しくは債務の返済（敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）、運転資金等の資金の手当てを目的として、資金を借り入れ又は投資法人債を発行することができます。
（g）金利動向、市況動向､一般経済情勢、不動産市場動向等によっては、上記の運用ができない場合があります。
（5）資産運用の対象とする資産の投資制限
（a）この投資法人は、投信法その他法令及び株式会社東京証券取引所その他のこの投資法人の発行する投資証券が上場されている金融商品市場を開設する金融商品取引所の規則上、許容される範囲を逸脱して、外貨建資産への投資を行わないものとします。
（b）デリバティブ取引に係る権利への投資は、この投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクのヘッジを主たる目的とし、投機的取引は行いません。
（6）組入資産の賃貸の目的及び範囲
（a）この投資法人は、中長期的な資産の安定運用を目的として、原則として運用資産に属する全ての不動産について賃貸（駐車場、看板などの設置等を含みます。）を行うこととします。
（b）特定資産である信託の受益権に係る信託財産である不動産については、関連する信託契約に基づき可能な範囲内で、当該信託の受託者に対し、賃貸を行うよう指図することとします。
（c）上記（a）及び（b）の不動産の賃貸に際しては、敷金等を受け入れることがあり、かかる敷金等については、この規約の定めに従い運用を行うか、又は、借入金等の返済に充当します。
（d）運用資産に属する不動産に共有者が存する場合、共有不動産全体の投資法人による利用について共有者の同意を得た上で他の共有者の共有持分を、また、不動産が建物の区分所有等に関する法律（昭和 37年法律第69号、その後の改正を含みます。）の適用を受ける建物である場合、他の区分所有者の所有する専有部分（共用部分の共有持分等を含みます。）を賃借した上で、それぞれこれを転貸することがあります。
第6章 資産評価の方法、基準及び基準日第27条（評価の方法、基準及び基準日）
1 資産の評価方法は、下記のとおり特定資産の種類ごとに定めることとします。
（1）不動産等
ア 不動産、不動産の賃借権及び地上権
取得価額から減価償却累計額を控除した価額。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備部分ともに定額法により算定します。
イ 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権
信託財産を構成する資産が上記アの資産に該当する場合には、上記アに定める評価を行い、また、当該信託財産が金融資産から成る場合には、一般にxx妥当と認められる企業会計の基準による評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して、当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額。
ウ 上記ア又はイに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
信託財産を構成する資産が上記ア又はイの資産に該当する場合には、それぞれに定める評価を行い、また、当該信託財産が金融資産から成る場合には、一般にxx妥当と認められる企業会計の基準に よる評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して、当該信託の受益権の持分相当額 を算定した価額。
エ 不動産に関する匿名組合出資持分
不動産に関する匿名組合出資持分における匿名組合の投資対象資産が上記ア又はイの資産の場合には、それぞれに定める評価を行い、また、当該対象資産が金融資産から成る場合には、一般にxx妥当と認められる企業会計の基準による評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額。
オ 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
信託財産を構成する資産又は不動産に関する匿名組合出資持分における匿名組合の投資対象資産が上記ア又はイの資産の場合には、それぞれに定める評価を行い、また、当該対象資産が金融資産から成る場合には、一般にxx妥当と認められる企業会計の基準による評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額。
（2）有価証券（本項第（1）号イないしオに該当するものを除きます。）
公表されている最終価格に基づき算出した価額又はこれに準ずるものとして合理的な方法により算出した価額。
なお､上記のような市場価格及び合理的に算定された価格がない場合には、取得原価で評価を行うことができるものとします。
（3）金銭債権
取得価額から、貸倒引当金を控除した価額。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い金額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められる場合には、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価額。
（4）デリバティブ取引に係る権利
ア 金融商品取引所に上場しているもの
金融商品取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額。なお、基準日において最終価格がない場合には、基準日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
イ 金融商品取引所の相場のないもの
市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られる場合には、その価額。また、xxな評価額を算定することが極めて困難な場合には、取得価額。
ウ 上記ア及びイにかかわらず一般にxx妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計を適用できるものとし、さらに、金融商品に関する会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件を充足するものについては、金利スワップの特例処理を適用できるものとします。
（5）その他
上記に定めのない事項については、一般にxx妥当と認められる企業会計の基準によって評価するものとします。
2 資産運用報告等に記載する目的で、貸借対照表価額と異なる価格を記載する場合には、本条第1項第
（1）号アの「取得価額から減価償却累計額を控除した価額」を「不動産鑑定士が収益還元法により求めた価額」と読み替えて適用するものとします。
3 資産評価の基準日は、原則として決算期とし、本条第1項第（2）号に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末日とします。
4 本条第1項の評価方法については、継続性の原則に則り変更は行いません。但し、正当な事由により採用した評価方法が適当でなくなった場合で、かつ、投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の評価方法に変更できるものとします。
5 本条第2項の評価方法を変更した場合、その直後に投資者に交付する資産運用報告等において、次に掲げる事項を記載するものとします。
（1）当該評価方法の変更の事実及び変更日
（2）変更前に採用していた評価方法と変更後の評価方法の具体的な内容
（3）決算期における変更前に採用していた評価方法による評価額と変更後の評価方法による評価額
（4）具体的な変更の理由
（5）その他、投資者保護上必要な事項
第7章 計算
第28条（決算期）
この投資法人の営業期間は、毎年4月1日から9月末日までの6月及び10月1日から翌年3月末日までの6月とし、それぞれその末日をもって決算期とします。
第29条（金銭の分配方針）
1 利益の分配
この投資法人は、原則として、以下の方針に基づき毎決算後に金銭の分配を行うものとします。
（1）投資主には、利益（この投資法人の貸借対照xxの純資産額から出資総額等の合計額を控除した金額をいい、その金額は日本国において一般にxx妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算されるものとします。以下、同じです。）の額に相当する金額の全部又は一部を金銭により投資主に分配するものとします。
（2）金銭の分配金額については、原則として、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。）第67条の15第１項（以下、「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に定めるこの投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとします（但し、利益の金額を上限とします。）。
（3）この投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができるものとします。
2 利益を超えた金銭の分配
この投資法人は、役員会において適切と判断した場合、又はこの投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合には、一般社団法人投資信託協会の規則において定める金額を限度として利益を超えて金銭の分配をすることができるものとします。
3 金銭の分配
分配金は金銭により分配するものとし、決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象となる投資口の口数に応じて支払います。
4 分配金の除斥期間等
前項に規定する分配金については、その支払開始の日から満3年を経過したときは、この投資法人は、その支払の義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息を付さないものとします。
第8章 会計監査人
第30条（選任）
会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します。
第31条（任期）
1 会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。
2 会計監査人は、前項の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会におい
て再任されたものとみなします。
第32条（会計監査人の報酬の額又は報酬の支払に関する基準）
会計監査人の報酬額は、役員会で決定した金額（営業期間ごとに1,500万円を上限とします。）とし､その支払は、投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書の受領後、会計監査人の請求を受けてから2月以内に、会計監査人の指定する口座へ振込む方法により行うものとします。
第9章 資産運用会社に対する資産運用報酬の額又は資産運用報酬の支払に関する基準
第33条（資産の運用を行う資産運用会社に対する資産運用報酬の額又は資産運用報酬の支払に関する基準）この投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社に支払う報酬の額又は資産運用報酬の支払に関する基準は、以下のとおりとし、この投資法人は、各号に定める報酬を以下に定める手続及び時期に従い、資産運用会社に対し支払うものとします。
（1）運用報酬1
各営業期間につき、当該決算期及び前決算期の期末算定額（この規約第26条第（3）号（a）及び（b）に定める特定資産（但し、同号（b）に定める特定資産については当該特定資産を保有することにより実質的かつ経済的に当該特定資産に関連する不動産等を保有するものと評価できるものに限定されるものとします。）をこの規約第27条に定める方法（但し、不動産等については原則として同条第2項を適用します。）で算定した額をいいます。）のそれぞれの総額を平均した金額に0.2％を上限として役員会で決定した料率を乗じた金額に、2分の1を乗じた金額とします。支払時期については、前期末の期末算定額の総額に0.2％を上限として役員会で決定した料率を乗じた金額の4分の1を、毎年6月末日及び12月末日に支払い、当該決算期の決算確定後遅滞なく過不足を精算するものとします。
（2）運用報酬2
決算期に算定される｢分配可能金額｣に3％を上限として役員会で決定した料率を乗じた金額とします。
｢分配可能金額｣とは、日本国において一般にxx妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算さ れる運用報酬2控除前の税引前当期純利益に繰越欠損金があるときはその全額を補填した後の金額とし、当該決算期の決算確定後遅滞なく支払うものとします。
（3）運用報酬3
この投資法人がこの規約第26条第（3）号（a）及び（b）に定める特定資産（但し、同号（b）に定め る特定資産については当該特定資産を保有することにより実質的かつ経済的に当該特定資産に関連す る不動産等を保有するものと評価できるものに限定されるものとします。）を取得した場合において、取得資産ごとにその取得価額（但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用は除きます。）に 応じ、原則として以下の料率を乗じた金額の合計額とします。なお、事情に応じて、以下の料率を下 回ることは妨げないものとします。
また、この投資法人が行う合併により、この規約第26条第（3）号（a）及び（b）に定める特定資産
（但し、同号（b）に定める特定資産については当該特定資産を保有することにより実質的かつ経済的に当該特定資産に関連する不動産等を保有するものと評価できるものに限定されるものとします。）を当該合併の相手方から承継した場合において、当該合併により承継する特定資産ごとに合併の受入日における評価額に応じ、原則として以下の料率を乗じた金額の合計額とします。なお、事情に応じて、以下の料率を下回ることは妨げないものとします。
・150億円以下の部分に対して0.4％
・150億円超300億円以下の部分に対して0.1％
・300億円超の部分に対して0.05％
支払時期は、この投資法人が当該資産を取得した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）又は当該合併の効力発生日以降、3月以内とします。
（4）運用報酬4
この投資法人がこの規約第26条第（3）号（a）及び（b）に定める特定資産（但し、同号（b）に定め る特定資産については当該特定資産を保有することにより実質的かつ経済的に当該特定資産に関連す る不動産等を保有するものと評価できるものに限定されるものとします。）を譲渡した場合において、譲渡資産ごとにその譲渡価額（但し、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う費用は除きます。）に 0.05％を乗じて得た金額とします。支払時期は、当該資産を譲渡した日（所有権移転等の権利移転の 効果が発生した日）以降、3月以内とします。
なお、事情に応じて、この料率を下回ることは妨げないものとします。
第10章 借入金及び投資法人債発行第34条（借入金及び投資法人債発行の限度額）
1 この投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資することを目的として、資金の借入及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下、同じです。）の発行を行うことができます。
2 前項に係る借入及び投資法人債によって調達した資金は、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、若しくは債務の返済（敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）、運転資金等の資金の手当てに使用するものとします。
3 借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつその合計額が1兆円を超えないものとします。
4 この投資法人の借入金は、金融商品取引法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家（但し、投資法人に係る課税の特例規定に定める機関投資家に該当する者に限ります。）から借り入れるものとします。
第11章 附則
第35条（金額の計算方法）
この規約に基づく金額の計算は原則として1円未満切捨とします。
第36条（支払期日の特例）
支払期日が銀行の休業日に該当する場合は直前の営業日を支払期日とします。
第37条（日割計算）
この規約において日割計算は別途定める場合を除き1年を365日として計算します。
制定 | 2001年 9月21日 |
改訂 | 2003年 5月28日 |
改訂 | 2003年 9月29日 |
改訂 | 2003年11月27日 |
改訂 | 2005年 6月16日 |
改訂 | 2007年 6月14日 |
改訂 | 2009年 6月17日 |
改訂 | 2011年 6月15日 |
改訂 | 2013年 6月21日 |
改訂 | 2014年 4月 1日 |
改訂 | 2015年 6月17日 |
改訂 | 2017年 6月13日 |
改訂 | 2019年 6月11日 |
改訂 | 2021年 6月11日 |
別紙 3
MTR の最終営業期間（2022 年 4 月 1 日～2022 年 9 月 30 日）に係る計算書類、資産運用報
告及び金銭の分配に係る計算書（投信法施行規則第 193 条第 6 項第 1 号イ）
（次ページ以降に添付）
森トラスト総合リート投資法人の最終営業期間に係る計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書
Ⅰ．資産運用報告
Ⅱ．貸借対照表
Ⅲ．損益計算書
Ⅳ．投資主資本等変動計算書
Ⅴ．注記表
Ⅵ．金銭の分配に係る計算書
Ⅶ．キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
Ⅰ．資産運用報告
資産運用の概況
１. 投資法人の運用状況等の推移
期 決算年月 | 単位 | 第37期 2020年９月 | 第38期 2021年３月 | 第39期 2021年９月 | 第40期 2022年３月 | 第41期 2022年９月 | ||
営 業 収 益 | 千円 | 8,882,550 | 8,789,929 | 9,202,368 | 8,528,392 | 6,902,340 | ||
（ うち不動産賃貸事業収益） | 千円 | (8,882,550) | (8,789,929) | (7,768,463) | (7,076,315) | (6,902,340) | ||
営 業 費 用 | 千円 | 3,445,361 | 3,325,198 | 3,638,888 | 3,486,044 | 3,474,016 | ||
（ うち不動産賃貸事業費用） | 千円 | (2,991,735) | (2,880,013) | (3,152,474) | (3,025,005) | (3,057,896) | ||
営 業 利 益 | 千円 | 5,437,189 | 5,464,731 | 5,563,480 | 5,042,348 | 3,428,323 | ||
経 x x 益 | 千円 | 5,059,326 | 5,116,169 | 5,205,474 | 4,685,132 | 3,043,518 | ||
当 期 x x x | (a) | 千円 | 5,058,379 | 5,115,197 | 5,041,443 | 4,537,379 | 3,331,238 | |
x x 産 額 | (b) | 千円 | 328,915,253 | 330,301,163 | 328,288,624 | 325,071,568 | 325,909,227 | |
（ 対 前 期 比 ） | ％ | (△0.1) | (+0.4) | (△0.6) | (△1.0) | (+0.3) | ||
有 利 子 負 債 額 | (c) | 千円 | 155,000,000 | 157,000,000 | 155,000,000 | 154,000,000 | 156,000,000 | |
（ 対 前 期 比 ） | ％ | (－) | (+1.3) | (△1.3) | (△0.6) | (+1.3) | ||
純 資 産 額 | (d) | 千円 | 160,123,057 | 160,180,015 | 160,106,458 | 159,957,838 | 159,071,677 | |
（ 対 前 期 比 ） | ％ | (+0.0) | (+0.0) | (△0.0) | (△0.1) | (△0.6) | ||
x x 総 額 | 千円 | 153,990,040 | 153,990,040 | 153,990,040 | 153,990,040 | 153,990,040 | ||
（ 対 前 期 比 ） | ％ | (－) | (－) | (－) | (－) | (－) | ||
発行済投資口の総口数 | (e) | 口 | 1,320,000 | 1,320,000 | 1,320,000 | 1,320,000 | 1,320,000 | |
１ 口 当 た り 純 資 産 額 | (d)/(e) | 円 | 121,305 | 121,348 | 121,292 | 121,180 | 120,508 | |
分 配 総 額 | (f) | 千円 | 5,058,240 | 5,115,000 | 4,686,000 | 4,217,400 | 3,960,000 | |
１ 口 当 た り 分 配 金 額 | (f)/(e) | 円 | 3,832 | 3,875 | 3,550 | 3,195 | 3,000 | |
（うち１口当たり利益分配金） | 円 | (3,832) | (3,875) | (3,550) | (3,195) | (3,000) | ||
（うち１口当たり利益超過分配金） | 円 | (－) | (－) | (－) | (－) | (－) | ||
x x 産 経 x x 益 率 | （注1） | ％ | 1.5 | 1.6 | 1.6 | 1.4 | 0.9 | |
年 換 算 値 | ％ | 3.1 | 3.1 | 3.2 | 2.9 | 1.9 | ||
自 己 資 x x 益 率 | （注1） | ％ | 3.2 | 3.2 | 3.1 | 2.8 | 2.1 | |
年 換 算 値 | ％ | 6.3 | 6.4 | 6.3 | 5.7 | 4.2 | ||
自 己 資 本 比 率 | (d)/(b) | ％ | 48.7 | 48.5 | 48.8 | 49.2 | 48.8 | |
（ 対 前 期 増 減 ） | (+0.1) | (△0.2) | (+0.3) | (+0.4) | (△0.4) | |||
期末総資産xxx負債比率 | (c)/(b) | ％ | 47.1 | 47.5 | 47.2 | 47.4 | 47.9 | |
配 当 性 向 | （注2） | (f)/(a) | ％ | 99.9 | 99.9 | 92.9 | 92.9 | 118.8 |
【その他参考情報】 | ||||||||
投 資 物 件 数 | 件 | 15 | 15 | 16 | 16 | 16 | ||
総 賃 貸 可 能 x x | （注３） | ㎡ | 433,862 | 433,862 | 425,769 | 417,675 | 417,553 | |
期 末 稼 働 率 | （注４） | ％ | 99.9 | 99.3 | 99.1 | 96.0 | 96.5 | |
(99.9) | (98.6) | (91.9) | (90.5) | (91.6) | ||||
賃貸NOI（Net Operating Income） | （注１） | 千円 | 7,199,434 | 7,036,811 | 5,729,957 | 5,177,045 | 4,960,596 | |
（注１）記載した指標は以下の方法により算定しています。
総資産経常利益率＝経常利益／{（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝自己資本利益率＝当期純利益／{（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
（注２）配当性向については小数点第２位を切り捨てて表示しています。
（注３）総賃貸可能面積は小数点第１位を切り捨てて表示しています。
（注４）稼働率は決算日時点における総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を記載しています。また、稼働率の括弧内には、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スルー型のマスターリース契約を採用している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した場合の稼働率を記載しています。なお、稼働率については小数点第２位を四捨五入し記載していますが、四捨五入した結果が 100.0％となる場合においては、小数点第２位を切り捨てて99.9％と記載しています。
２. 当期の資産の運用の経過
（１）投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき、森トラスト・アセットマネジメント株式会社（2003年11月１日に日本総合ファンド株式会社より商号変更）を設立企画人として、2001年10月２日に設立されました。
2002年３月28日に事業用借地契約にかかる土地「フレスポxx」（信託受益権）の取得を皮切りに、運用を開始しました。
以降、着実に資産規模を拡大し、2004年２月13日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8961）しました。
当期末現在の本投資法人の資産総額は325,909百万円となり、合計16物件の保有不動産を運用しています。
（２）投資環境と運用実績
当期の日本経済は、新型コロナウイルスによる活動制限が緩和され、外食や宿泊等を中心に個人消費が回復し、景気の持ち直しが進みました。一方で、ウクライナ情勢等を背景とした資源・エネルギー価格の高騰や、円安の影響による生活必需品の物価上昇が続いており、企業業績や個人消費への下押し材料となりました。
不動産流通市場は、引き続き日米金利差の拡大による円安が進行していることもあり、国内外投資家の物件取得意欲は引き続き高い状況にあります。このような状況の中、投資対象となる優良物件の売却情報は限定的であり、厳しい物件取得環境が継続しています。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、成約賃料は引き続き下落傾向となりましたが、競争力の高い既存ビルへの拡張移転や館内増床の動きが進んでおり、空室率の上昇は鈍化傾向となりました。
商業施設については、新型コロナウイルスによる活動制限が緩和されたことから個人消費は回復傾向にありますが、一方で物価上昇が下押し材料となっています。
東京の高級賃貸住宅については、新規供給量が限定的である一方、需要は維持されており、稼働率・賃料水準ともに堅調に推移しました。
ホテルについては、インバウンド市場については、訪日観光客の受け入れ制限が緩和されたものの、訪日外国人数は増加しておらず厳しい状況が継続しました。一方で、国内旅行市場は堅調に推移しコロナ禍前の水準に近づいているため、ホテル業績は回復傾向となりました。
このような投資環境の中、当期の本投資法人は、運用資産における稼働率の維持向上、賃料の増額改定を 推進するとともに、2022年7月29日付で資産の取得及び譲渡に関する「信託受益権売買契約」を締結する等、安定した収益の確保を図るべく運用を行ってまいりました。
当期末現在における本投資法人の保有不動産は16物件、帳簿価額の総額は305,966百万円となり、当期末時点での保有不動産の稼働率は96.5％（91.6％（注））となりました。
なお、本投資法人及び資産運用会社では、資産運用業務における環境に対する配慮、社会への貢献及び組織のガバナンス強化といったサステナビリティ向上への取組みが、中長期的な投資法人の投資主価値向上に必要不可欠であるという認識のもと、環境・社会・ガバナンスに配慮した取組みを進めています。
当期は「Ｅ：環境」に関して、xxMTビルにおいて専用部照明器具のLED化やホテルオークラ神戸において省エネ性能の高い空調機への更新等、設備の省エネ化を進めました。また、xxMTビルの一部テナント区画において、省エネ改修工事により削減されるテナントの電気使用料の一部をグリーンリース料としてテナントより還元を受ける仕組みを導入しました。「Ｓ：社会」に関しては、新型コロナウイルス対策として、引き続き保有不動産の共用部への消毒液設置や感染予防対策に関する文書の掲示等のテナントの安全と安心に向けた取組みを行いました。「Ｇ：ガバナンス」に関しては、全役職員に対して定期的にコンプライアンス研修等の教育・啓発活動を実施し、従業員のコンプライアンス意識の向上を図っています。
ESGに関する取組みの結果、本投資法人は、2022年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、 ESG推進のための方針や組織体制、保有物件での環境パフォーマンス、テナントとの取組み等において優れた参加者に与えられる「Green Star」評価を6年連続で獲得しました。なお、総合スコアのグローバル順位
により5段階で格付されるGRESBレーティングでは「4Stars」となりました。また、ESG情報開示の充実度を測るGRESB 開示評価において、環境配慮やサステナビリティの取組みに関する情報開示が優れていることが評価され、5段階のうち最上位の「A」評価を取得しています。
（注）括弧内には、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スルー型のマスターリース契約を採用している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した場合の稼働率を記載しています。
（３）資金調達の概要
当期においては、期限の到来した既存借入金の返済に充てるため、計20,000百万円の借入れを実施しました。
また、以下のとおり第18回無担保投資法人債を発行しました。発行額のうち、1,000百万円を2022年２月
22日に償還期限を迎えた第11回無担保投資法人債の償還により減少した手元資金に充当しました。残額を
2023年２月20日に償還期限を迎える本投資法人の第12回無担保投資法人債の償還資金（4,000百万円）の一部または2023年３月末日までに返済期限が到来する既存借入金の返済資金の一部に充当予定です。
名称 | ： | 森トラスト総合リート投資法人第18回無担保投資法人債 |
（特定投資法人債間限定同順位特約付） | ||
発行価額 | ： | 2,000百万円 |
利率 | ： | 年0.420％ |
発行日 | ： | 2022年６月20日 |
償還期限 | ： | 2028年２月29日 |
担保及び保証 | ： | 無担保・無保証 |
この結果、xxx負債残高は156,000百万円、うち長期借入金は135,000百万円（１年内返済予定の長期借入金18,000百万円を含みます。）、投資法人債は15,000百万円（１年内償還予定の投資法人債4,000百万円を含みます。）となっています。
なお、期末総資産xxx負債比率は47.9％（前期末47.4％）となっています。
また、2022年９月30日現在、本投資法人は株式会社日本格付研究所（JCR）からAA（格付の見通し：安定的）の長期発行体格付を取得しています。
（４）業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の業績は、営業収益6,902百万円、営業利益3,428百万円となり、そこから借入金にかかる支払利息等を控除した経常利益は3,043百万円、当期純利益は3,331百万円となりました。
また、分配金については税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、租税特別措置法第66条の２の「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」により積み立てた圧縮積立金の一部628百万円の取り崩した後の当期未処分利益全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は3,000円となりました。
３. 増資等の状況
当期及び前期以前の増資等の概要は以下のとおりです。
年月日 | 摘要 | 発行済投資口の総口数（口） | 出資総額（百万円） | 備考 | ||
増減 | 残高 | 増減 | 残高 | |||
2001年10月２日 | 私募設立 | 000 | 000 | 000 | 200 | （注１） |
2002年３月27日 | 私募増資 | 5,200 | 5,600 | 2,600 | 2,800 | （注２） |
2002年７月４日 | 私募増資 | 2,600 | 8,200 | 1,300 | 4,100 | （注３） |
2002年９月27日 | 私募増資 | 4,500 | 12,700 | 2,250 | 6,350 | （注４） |
2003年３月27日 | 私募増資 | 40,700 | 53,400 | 20,350 | 26,700 | （注５） |
2003年９月19日 | 私募増資 | 66,600 | 120,000 | 33,300 | 60,000 | （注６） |
2003年９月30日 | 私募増資 | 40,000 | 160,000 | 20,000 | 80,000 | （注６） |
2008年10月１日 | 第三者割当増資 | 22,000 | 182,000 | 17,600 | 97,600 | （注７） |
2010年５月31日 | 公募増資 | 60,000 | 242,000 | 39,009 | 136,609 | （注８） |
2013年10月23日 | 公募増資 | 20,000 | 262,000 | 15,800 | 152,410 | （注９） |
2013年11月21日 | 第三者割当増資 | 2,000 | 264,000 | 1,580 | 153,990 | （注10） |
2014年４月１日 | 投資口の分割 | 1,056,000 | 1,320,000 | － | 153,990 | （注11） |
（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格500,000円にて新規2物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行い、運用を開始しました。
（注３）１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の手付資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
（注４）１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の残金決済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
（注５）１口当たり発行価格500,000円にて新規3物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
（注６）１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得資金及び借入金返済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
（注７）１口当たり発行価額800,000円にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする第三者割当による新投資口の追加発行を行いました。
（注８）１口当たり発行価格670,800円（引受価額650,160円）にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする公募による新投資口の追加発行を行いました。
（注９）１口当たり発行価格815,100円（引受価額790,020円）にて新規物件取得に伴う借入金返済及びその残額について将来の特定資産の取得資金またはxxx負債の返済に充当することを目的とする公募による新投資口の追加発行を行いました。
（注10）１口当たり発行価額790,020円にて将来の特定資産の取得資金またはxxx負債の返済に充当することを目的とする第三者割当による新投資口の追加発行を行いました。
（注11）2014年３月31日を基準日とし、2014年４月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行いました。
４. 分配金等の実績
分配金については税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、租税特別措置法第66条の２の「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」により積み立てた圧縮積立金の一部628百万円を取り崩した後の当期未処分利益全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は3,000円となりました。
期 営業期間 | 第37期 自 2020年４月１日至 2020年９月30日 | 第38期 自 2020年10月１日至 2021年３月31日 | 第39期 自 2021年４月１日至 2021年９月30日 | 第40期 自 2021年10月１日至 2022年３月31日 | 第41期 自 2022年４月１日至 2022年９月30日 |
当期未処分利益総額 | 5,058,569千円 | 5,115,527千円 | 5,041,970千円 | 4,537,379千円 | 3,331,238千円 |
利 x x x 額 | 329千円 | 527千円 | － | － | － |
金 銭 の 分 配 x x 額 | 5,058,240千円 | 5,115,000千円 | 4,686,000千円 | 4,217,400千円 | 3,960,000千円 |
（ １ 口当たり分配金） | (3,832円) | (3,875円) | (3,550円) | (3,195円) | (3,000円) |
うち利益分配金総額 | 5,058,240千円 | 5,115,000千円 | 4,686,000千円 | 4,217,400千円 | 3,960,000千円 |
（１口当たり利益分配金） | (3,832円) | (3,875円) | (3,550円) | (3,195円) | (3,000円) |
う ち x x 払 戻 総 額 | －千円 | －千円 | －千円 | －千円 | －千円 |
（１口当たり出資払戻額） | (－円) | (－円) | (－円) | (－円) | (－円) |
出資払戻総額のうち 一時差異等調整引当 額からの分配金総額 | －千円 | －千円 | －千円 | －千円 | －千円 |
（１口当たり出資払戻額のうち１口当たり一時差異等調整引当額分配金） | (－円) | (－円) | (－円) | (－円) | (－円) |
出資払戻総額のうち税法上の出資等減少分 配からの分配金総額 | －千円 | －千円 | －千円 | －千円 | －千円 |
（１口当たり出資払戻額のうち税法上の出資等減少分配からの分配金） | (－円) | (－円) | (－円) | (－円) | (－円) |
５. 今後の運用方針及び対処すべき課題
（１）概況
日本経済の今後については、資源・エネルギー価格の高騰や生活必需品の物価上昇に伴う消費への影響があるものの、政府施策による物価上昇の影響緩和や、入国制限緩和及び全国旅行支援等の観光施策により、消費は緩やかに回復していくと期待されます。一方で、新型コロナウイルス感染症の影響、ウクライナ情勢の展開、金融・為替市場の動向等、国内外の状況には注視が必要です。
不動産流通市場は、国内外の投資家を中心に高い投資需要が継続すると見込まれますが、投資対象となる優良物件の売却情報は限定的であることから、当面の取引価格は高値圏で推移し、期待利回りは低水準な環境が続くことが想定されます。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、拡張移転や館内増床の動きが継続し、オフィス需要の回復傾向が見られているため、空室率の上昇傾向及び賃料の下落傾向は鈍化することが予想されますが、2023年の大型供給の影響については引き続き注視が必要と考えます。
商業施設及びホテルについては、国内市場は堅調に回復し、インバウンド市場についても為替の円安及び入国規制緩和により緩やかな回復が期待されます。
東京の高級賃貸住宅については、新規供給量が限定的である一方で、引き続き堅調な需要が続くと想定されるため、稼働率・賃料水準ともに底堅く推移することが見込まれます。
（２）保有不動産の運用戦略
本投資法人は、保有不動産の賃貸借契約形態において、市場賃料水準の下落が直ちに本投資法人の保有不動産の収益に大きな影響を与えることがないよう、引き続き中長期で固定賃料とする定期建物賃貸借契約の比重を一定の割合で確保していきます。
但し、新規賃貸借契約の締結の際には、契約期間、賃料の中長期固定化等に関して、対象不動産の立地や特徴を見極めたうえで、適宜検討を行い、収益の最大化を目指します。
また、保有不動産の運営管理については、市場競争力を維持向上させ、安定的な運用が可能となるよう、以下の方針にて行います。
① 入居しているテナント満足度向上に注力し、各保有不動産の特徴を見極めたうえで、予防保全・安全管理の徹底及びテナントとのカスタマーリレーションの充実等に留意し、本投資法人の保有不動産の高稼働率の維持に努めます。また、空室及び空室予定の発生の際は、市場分析を的確に行ったうえで、森トラストグループ、不動産仲介会社及びプロパティ・マネジメント会社と連携してリーシングに注力します。
② 新規賃貸借契約の締結に際しては、将来の賃貸収益を確実なものにするため、中長期の定期建物賃貸借契約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するよう努めます。また、安定的な内部成長が期待できる保有不動産については、インカムゲインの増加を取り込めるような契約も取り入れます。
③ 保有不動産の経年劣化や築年数を考慮のうえ、老朽化した設備等に関しては更新を行い、さらに、競合物件に引けをとらない市場競争力を高めるため、積極的な投資を行い、安定的な稼働率の維持に努めます。
（３）新規投資不動産の投資戦略
本投資法人の資産規模の拡大及び新規不動産取得のため、物件情報ルートのさらなる開拓・深耕を図り、質の高い物件情報の収集に努めることに注力しつつ、以下の投資戦略のもとで投資を行うことを基本とします。
① 本投資法人は、投資不動産の用途にかかわらず、「東京都心部」を中心に資産総額の60～80％を目途に投資を行います。また、「その他」の地域に立地する投資不動産であっても、例えば、交通結節点等の利便性が良いオフィス集積度の高い地域に立地しているオフィスビルや、商圏内で高い競争力を有する優良商業施設等については、投資を行います。
② 本投資法人は、「オフィスビル」を用途とする投資不動産に対し、資産総額の70～90％を目途に投資を行うとともに、「オフィスビル」以外の投資不動産として、「商業施設」（資産総額の10～30％）及び
「その他」（資産総額の０～10％）に対しても併せて投資を行うものとします。但し、「その他」の用途としては、当面の間、住宅及びホテルに限るものとします。
③ 本投資法人は、中長期の賃貸借契約を賃借人と締結することを基本とします。また、可能な限り、定期建物賃貸借契約による契約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するように努めます。なお、投資不動産の賃貸にかかる契約形態については、投資不動産を直接テナントに賃貸する形態のほか、テナントとの間に賃借人（マスターレッシー）を介在させ、マスターレッシーに対し賃貸する契約形態（マスターリース契約）がありますが、マスターリース契約については、対象不動産の規模、用途、入居テナント等の特性を吟味したうえで一定の効果が認められる場合には、積極的に検討します。
（４）財務戦略等
金融環境の変化によるマイナスの影響を抑えつつ資金調達コストの低減を図ることを念頭に、借入金額、借入期間等について検討し、最適なバランスで調達するよう努めます。また、従前からの金融機関との長期的なリレーションを重視しながらも借入先の多様化や投資法人債の発行も検討します。
６. 決算後に生じた重要な事実
本投資法人と森トラスト・ホテルリート投資法人との合併
本投資法人（以下「MTR」といいます。）と森トラスト・ホテルリート投資法人（以下「MTH」といいま す。）は、それぞれ2022年11月22日開催の投資法人役員会にて、2023年３月１日を合併の効力発生日として、 MTRを吸収合併存続法人、MTHを吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行うこ とについて決定し、2022年11月22日付で合併契約（以下「本合併契約」といいます。）を締結いたしました。
（１）本合併の目的
MTRとMTH（以下「両投資法人」といいます。）はそれぞれの特徴を活かし、MTRはオフィスアセットの安定性、MTHはホテルアセットの成長性を背景に、中長期的な収益の安定と成長を目指した運用を行ってきました。しかしながら、MTRでは主な投資対象であるオフィスアセットにおいて、大型優良物件の新規取得機会の減少や足元のコロナ禍でのテナント退去を要因とした収益力の低下により今後の成長性に課題を抱えており、また、MTHでは投資対象であるホテルアセットにおいて、コロナ禍での収益変動リスクが顕在化し、安定性の確保に課題を抱えており、両投資法人において単独での成長機会が限定的であることが課題と認識するに至りました。両投資法人がこれらの課題を互いに解決し、継続的な投資主価値の向上に資するため、資産性・安定性・成長性を真に兼ね備えたオフィス・ホテルを中核資産とする総合型REITとなるべく、両投資法人において合併に関する協議を開始することに合意し、これまで慎重に検討を重ねてきました。その結果、両投資法人は、本合併を通じオフィスアセットの安定性とホテルアセットの成長性を併せ持つポートフォリオを構築するとともに、スポンサーサポートを最大限活用して成長路線へと回帰することが更なる投資主価値の向上に繋がると判断するに至り、2022年11月22日付にて本合併契約を締結しました。
両投資法人は、本合併については、以下の意義を有すると考えています。
① オフィス・ホテルを中核資産とし資産性・安定性・成長性を追求
MTR及びMTHは、それぞれにおいて不動産の本質的価値である資産性に着目した上質なアセットへの重点投資を行ってきましたが、本合併後においても、この投資方針は継続されます。また本合併後は安定的なキャッシュフローを生むオフィスと、成長性が期待できるホテルを中核資産とし、安定性と成長性の両面を追求していくことが可能になります。加えて物件・アセットタイプの分散が進展し、ポートフォリオ・クオリティも向上すると考えています
② スポンサーサポートの最大活用と成長路線への回帰
本合併後においては、引き続きスポンサーサポートを最大限活用しながら、成長路線への回帰を目指します。
外部成長については、スポンサーサポートの最大活用により資産規模の成長を図ることを目標とします。その取り組みの一環として、本合併による効果のひとつであるLTV（総資産xxx負債比率）の低下に伴 い創出される取得余力を活用し、スポンサーである森トラストからxx町トラストタワーを追加取得する 予定です。当該追加取得は、本合併後の投資法人（以下「新MTR」といいます。）に対するスポンサーの 強いコミットメントを示すものであると考えています。加えて、コロナ禍における収益低下からの回復途 上にあるオフィスアセット及びホテルアセットは、ともにアフターコロナにおける市況の回復・成長局面 を捉えた成長が期待されるアセットタイプであり、今後の内部成長にも期待できるものと考えており、外 部成長と内部成長の双方が成長ドライバーになると考えています。
③ 投資家と利益を一つにした強固なガバナンス
スポンサーである森トラストグループによるセイムボート出資比率は、本合併後29.2％となりJ-REIT最大級の出資比率となります。これにより、今後も、中長期的な目線での両者の成長と投資主価値向上を考えた協力を行うことが可能となります。また、投資主価値と本資産運用会社への報酬の連動性をさらに向上させるべく、本合併後１口当たり利益に連動する新たな資産運用報酬体系を導入し、協力体制の強化を促進する予定です。
④ マーケットプレゼンスの向上
本合併後、新MTRは資産規模が約4,711億円（J-REIT第14位）（注）となり、マーケットプレゼンスが向上することで、投資家層の裾野がより拡がることが期待されます。また、それに伴い時価総額が拡大し、投資口流動性が向上することにより投資主価値が向上するものと考えています。
新MTRは、これら４点の本合併に係る意義を通じて、安定的なキャッシュフローを生むオフィスと、成長性が期待できるホテルを中心に、中長期的な安定運用を基本とし、投資主価値の向上を目指します。
（注）本合併後の資産規模は、MTRの資産規模について、2022年10月末日時点の保有物件の取得価格総額に、2022年11月1日から本合併効力発生日までの取得及び譲渡（予定を含みます。）を反映させた取得（予定）価格ベースの数値とし、かつ、MTHの資産規模について、2022年8月末日時点の保有物件の鑑定評価額と仮定し、MTRとMTHの各資産規模を合計して算出した額です。他の投資法人の資産規模については、2022年10月末日時点で他の投資法人が取得又は譲渡の完了を公表している物件を含む資産規模（取得（予定）価格ベース）です。このため、本合併効力発生日時点においてJ-REIT第14位の資産規模となることを保証するものではありません。また、本合併後の資産規模についてはパーチェス法によりMTRを取得法人とし、MTHの資産を時価で承継する見込みのため、実際にはMTRの取得（予定）価格総額とMTHの2022年8月末時点の鑑定評価額の総額の単純合計となるわけではありません。
（２）本合併効力発生日
2023年３月１日（予定）
（３）本合併の方式
MTRを吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、MTHは本合併により解散いたします。
（４）本合併に係る割当ての内容
MTR （吸収合併存続法人） | MTH （吸収合併消滅法人） | |
本合併に係る割当ての内容 | １ | 1.84 |
（ご参考） 本投資口分割考慮前0.92 |
（注）本合併により発行するMTRの新投資口数（MTRの本投資口分割考慮後の投資口数）：920,000口
（５）投資口の分割
MTRは2022年11月22日開催の役員会において、2023年２月28日を分割の基準日、2023年３月１日を効 力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を決定いたしました。上記合併比率 及びMTRが割当交付する新投資口数は、本投資口分割の効力発生を前提としております。本投資口分割 考慮前の合併比率によりMTH投資口１口に対してMTRの投資口0.92口を割り当てる場合には、交付される MTRの投資口の口数が１口未満となるMTHの投資主が多数生じることとなります。そのため、本合併後も、 MTHの投資主がMTRの投資口を継続して保有することを可能とするべく、MTHの全ての投資主に対し１口 以上のMTRの投資口を交付することを目的として、MTHの投資主に対する割当てに先立ち、MTRの投資口
１口につき２口の割合による投資口の分割を行い、MTHの投資口１口に対して、かかる投資口分割後の
MTRの投資口1.84口を割当交付いたします。
①分割により増加するMTRの投資口数
（ⅰ）投資口分割前の発行済投資口の総口数： 1,320,000口
（ⅱ）投資口分割により増加する投資口数 ： 1,320,000口
（ⅲ）投資口分割後の発行済投資口の総口数： 2,640,000口
（ⅳ）投資口分割後の発行可能投資口総口数：20,000,000口
②MTRの１口当たり情報に及ぼす影響
当該投資口数が当期首に行われたと仮定した場合の当期における１口当たり情報は、それぞれ以下のとおりとなります。
（ⅰ）１口当たり純資産額 ：60,254円
（ⅱ）１口当たり当期純利益： 1,261円
（６）合併交付金
MTRは、本合併の効力発生日の前日に終了するMTHの最終期の営業期間に係る金銭の分配の代わり金
（利益の配当）として、MTHの分配可能利益に基づきMTHの投資主（本合併の効力発生日の前日のMTHの 最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主（MTR、MTH及び投信法第149条の３の規定に基づきその 有する投資口の買取りを請求したMTHの投資主（当該買取請求を撤回した投資主を除きます。）を除き、以下「割当対象投資主」といいます。））に対して同営業期間の金銭の分配額見合いの合併交付金（本 合併の効力発生日の前日におけるMTHの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日におけるMTHの発 行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額
（１円未満切捨て））を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
（７）吸収合併消滅法人（MTH）の直前期（2022年8月期）の概要
事業内容 ：資産を主として投信法に定める特定資産に対する投資として運用すること営業収益 ： 2,053百万円
当期純利益： 1,144百万円資産総額 ：110,357百万円負債総額 ： 59,212百万円純資産額 ： 51,144百万円
（参考情報）資産の譲渡
本投資法人は、2022年７月29日付で下記の資産の譲渡に関する信託受益権売買契約を締結しました。
新橋駅前MTRビル
（ⅰ）譲渡の概要
譲渡資産 | ： | 不動産信託受益権 |
譲渡価格 | ： | 21,800百万円 （第１回：7,266百万円、第２回：7,266百万円、第３回：7,266百万円） |
（但し、譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を除きます。） | ||
譲渡益 | ： | 営業収益として不動産売却益を2023年２月期と2023年８月期にそれぞれ約13億円、 2024年２月期に約14億円計上する予定です。 |
譲渡予定日 | ： | 第１回：2023年２月28日、第２回：2023年８月31日、第３回：2024年２月29日 |
買主 | ： | 森トラスト株式会社 |
備考 | ： | ３分割での譲渡を予定しており、第１回は2023年２月28日付で共有持分３分の１を信託設定し、第２回は2023年８月31日付で共有持分３分の１を追加信託し、第３回は 2024年２月29日付で共有持分３分の１を追加信託したうえで譲渡します。 |
その他 | ： | 本譲渡は金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。本譲渡は、相手方当事者に故意または重大な過失がある場合に限り、相手方当事者による本譲渡にかかる売買契約上の重大な義務違反を理由として、当該契約を解除することができるものとされています。義務違反により本譲渡が解除された場合には、解除の原因者は、相手方に対して当該 売買代金の20％相当額を違約金として支払うものとされています。 |
（ⅱ）譲渡資産の概要
所在地 | ： | xxx港区新橋二丁目８番５号（住居表示） |
用途 | ： | 商業施設（登記簿記載の種類：店舗・事務所・倉庫・駐車場） |
地積 | ： | 1,069.88㎡ |
延床面積 | ： | 建物一棟：7,820.45㎡ |
構造 | ： | 鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 陸屋根／地下２階付８階建 |
建築時期 | ： | 1999年４月 |
資産の取得
本投資法人は、2022年７月29日付で下記の資産の取得に関する信託受益権売買契約を締結しました。
仙台MTビル
（ⅰ）取得の概要
取得資産 | ： | 不動産信託受益権 |
土地 所有権 | ||
建物 所有権（共有持分：100,000分の90,845） | ||
取得価格 | ： | 15,800百万円 （第１回：5,266百万円、第２回：5,266百万円、第３回：5,266百万円） |
（但し、取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。） | ||
取得予定日 | ： | 第１回：2023年２月28日、第２回：2023年８月31日、第３回：2024年２月29日 |
売主 | ： | 森トラスト株式会社 |
備考 | ： | ３分割での取得を予定しており、第１回は2023年２月28日付で共有持分300,000分の 90,845を信託設定し、第２回は2023年８月31日付で共有持分300,000分の90,845を追加信託設定し、第３回は2024年２月29日付で共有持分300,000分の90,845を追加信託 設定したうえでそれぞれ取得します。 |
その他 | ： | 本取得は金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。本取得は、相手方当事者に故意または重大な過失がある場合に限り、相手方当事者による本取得にかかる売買契約上の重大な義務違反を理由として、当該契約を解除することができるものとされています。義務違反により本取得が解除された場合には、解除の原因者は、相手方に対して当該 売買代金の20％相当額を違約金として支払うものとされています。 |
（ⅱ）取得資産の概要
所在地 | ： | 宮城県仙台市宮城野区榴岡四丁目２番３号（住居表示） |
用途 | ： | オフィスビル（登記簿記載の種類：事務所・店舗・駐車場） |
地積 | ： | 建物一棟の敷地：5,020.33㎡ 所有権を有する敷地：4,491.16㎡ |
延床面積 | ： | 建物一棟：42,941.53㎡ |
構造 | ： | 鉄筋コンクリート造 陸屋根／地下２階付18階建 |
建築時期 | ： | 1999年３月 |
本投資法人は、2022年11月22日付で下記の資産の取得に関する信託受益権売買契約を締結しました。
xx町トラストタワー
（ⅰ）取得の概要
取得資産 | ： | 不動産信託受益権 |
土地 所有権及び地上権（敷地権の割合10,000,000,000分の500,442,925） | ||
建物 区分所有権 家屋番号701 家屋番号1401（共有持分：10分の５）（注１） | ||
取得価格 | ： | 23,700百万円 |
（但し、取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。） | ||
取得予定日 | ： | 2023年３月１日 |
売主 | ： | 森トラスト株式会社 |
その他 | ： | 本取得は金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。本取得は、相手方当事者に故意または重大な過失がある場合に限り、相手方当事者による本取得にかかる売買契約上の重大な義務違反を理由として、当該契約を解除することができるものとされています。義務違反により本取得が解除された場合には、解除の原因者は、相手方に対して当該売買代金の20％相当額を違約金として支払うものとされています。但し、本合併後の本投資法人の売買代金の支払義務の履行は、本合併後の本投資法人が売買代金の支払いに必要な資金調達を完了していることが条件とされており、本合併後の本投資法人が売買代金の支払いに必要な資金を調達できない場合には、損害等の賠償及び補償その他何らの負担も生じることなく、本売買契約はその効力を失うものとされています。したがって、資金調達が完了できずフォワード・コミットメント等を履行できない場合においても、本合併後の本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低 いと考えています。 |
（ⅱ）取得資産の概要
所在地 | ： | xxx港区虎ノ門四丁目１番１号（住居表示） |
用途 | ： | オフィスビル（登記簿記載の種類：事務所）（注２） |
地積 | ： | 建物一棟の敷地：16,131.84㎡ |
延床面積 | ： | 建物一棟：196,037.12㎡ |
本投資法人の所有にかかる専有部分：7,595.44㎡（注３） | ||
構造 | ： | 鉄骨・鉄筋コンクリート造 陸屋根／地下４階付37階建 |
建築時期 | ： | 2020年３月 |
（注１）本合併の効力が取得予定日までに（当日を含みます。）生じないこと（以下「本件事由」といいます。）を解除条件として、本件事由の発生により当然に取得資産のうち家屋番号「虎ノ門四丁目24番６の1401」の共有持分10分の２が当該信託受益権売買契約に基づく売買対象から除外されます。
（注２）本取得物件は事務所・店舗・医療施設・ホテル・住宅等の複合物件となっていますが、取得対象区画の用途（事務所）を記載しています。
（注３）事務所区画である7階・14階の専有部分（家屋番号701（3,797.72㎡）及び家屋番号1401（3,797.72㎡））の合計を記載しています。なお、14階の専有部分に共有持分（10分の5）を乗じた面積は1,898.86㎡です。
投資法人の概況
１. 出資の状況
期 | 第37期 2020年９月30日現在 | 第38期 2021年３月31日現在 | 第39期 2021年９月30日現在 | 第40期 2022年３月31日現在 | 第41期 2022年９月30日現在 |
発行可能投資⇧総⇧数 | 10,000,000⇧ | 10,000,000⇧ | 10,000,000⇧ | 10,000,000⇧ | 10,000,000⇧ |
発行済投資⇧の総⇧数 | 1,320,000⇧ | 1,320,000⇧ | 1,320,000⇧ | 1,320,000⇧ | 1,320,000⇧ |
x x 総 額 | 153,990百万円 | 153,990百万円 | 153,990百万円 | 153,990百万円 | 153,990百万円 |
投 資 主 数 | 18,545人 | 19,370人 | 19,386人 | 18,819人 | 18,598人 |
２. 投資口に関する事項
当期末現在の発行済投資⇧の総⇧数に対し、保有する投資⇧の比率が高い上位10名（社）は以下のとおりです。
氏名または名称 | 住所 | 所有投資口数 | 発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合 |
株式会社森トラスト・ホールディングス | xxx港区虎ノ門２丁目３-17 | 350,070⇧ | 26.52％ |
株式会社日本カストディ銀行(信託⇧) | xxx中央区晴海１丁目８-12 | 248,970⇧ | 18.86％ |
日本マスタートラスト信託銀行株式会社 (信託⇧) | xxx港区浜松町２丁目11番３号 | 131,193⇧ | 9.94％ |
xx信託銀行株式会社(投信⇧) | xxxxxx区大手町２丁目２-２ | 43,260⇧ | 3.28％ |
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT | ONE LINCOLN STREET, BOSTON MA USA 02111 | 17,739⇧ | 1.34％ |
STATE STREET BANK WEST CLIENT - TREATY 505234 | 1776 HERITAGE DRIVE, NORTH QUINCY, MA 02171, U.S.A. | 16,215⇧ | 1.23％ |
LEGAL + GENERAL ASSURANCE PENSIONS MANAGEMENT LIMITED | ONE COLEMAN STREET LONDON GB EC2R5AA | 16,057⇧ | 1.22％ |
JP MORGAN CHASE BANK 385781 | 25 BANK STREET, CANARY WHARF, LONDON, E14 5JP, UNITED KINGDOM | 13,669⇧ | 1.04％ |
株式会社八十二銀行 | 長野県xx市中御所字xx178番地８ | 13,085⇧ | 0.99％ |
JP MORGAN CHASE BANK 385771 | 25 BANK STREET, CANARY WHARF, LONDON, E14 5JP,UNITED KINGDOM | 12,117⇧ | 0.92％ |
合計 | 862,375⇧ | 65.33％ | |
３. 役員等に関する事項
（１）当期の役員等の氏名または名称、主な兼職等及び当該営業期間における役職毎の報酬の総額
役職名 | 役員等の氏名または名称 | 主な兼職等 | 当該営業期間における役職毎の報酬の総額 |
執行役員 | xx xx | xxxxx・アセットマネジメント株式会社 代表取締役最高執行責任者（COO）兼 総合リート運用本部長 | － |
監督役員 | xx xx | 日比谷パーク法律事務所 パートナー弁護士 | 1,800千円 |
xx xx | xxxx公認会計士事務所 公認会計士 | 1,800千円 | |
会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 | － | (注２)12,100千円 |
（注１）執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資⇧を自己または他人の名義で所有していません。また、監督役員は、上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。
（注２）会計監査人の報酬には、2022年６月の投資法人債発行に伴うコンフォートレター作成業務にかかる報酬が含まれています。
（２）会計監査人の解任及び不再任の決定の方針
会計監査人の解任については、投資信託及び投資法人に関する法律の定めに従い、また、不再任については、監査の品質、監査報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案して、本投資法人の役員会において検討します。
４. 役員等賠償責任保険契約に関する事項
本投資法人が締結する役員等賠償責任保険契約は以下のとおりです。
被保険者の範囲 | 契約内容の概要 |
執行役員及び監督役員 | （填補の対象とされる保険事故の概要） 被保険者がその地位に基づき行った行為に起因して損害賠償請求がなされたことにより、被保険者が被る損害賠償金や訴訟費用等が填補されることになります。 （保険料の負担割合） 全額を本投資法人が負担しています。 （職務の執行の適正性が損なわれないようにするための措置） 犯罪行為または法令に違反することを認識しながら行った行為等にかかる被保険者の被る損害等は補償の対象外としています。 |
５. 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者
当期末現在の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の名称は以下のとおりです。
委託区分 | 氏名または名称 |
資産運用会社 | 森トラスト・アセットマネジメント株式会社 |
資産保管会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
一般事務受託者（投資主名簿等の管理に関する事務） | 三井住友信託銀行株式会社 |
一般事務受託者（会計等に関する事務） | 三井住友信託銀行株式会社 |
一般事務受託者（投資法人債に関する事務） | 株式会社三菱ＵＦＪ銀行 |
三井住友信託銀行株式会社 | |
株式会社xxx銀行 | |
一般事務受託者（機関の運営に関する事務） | 森トラスト・アセットマネジメント株式会社 |
投資法人の運用資産の状況
１. 本投資法人の資産の構成
資産の種類 | 地域区分 | 第40期 2022年３月31日現在 | 第41期 2022年９月30日現在 | |||
保有総額（注１） （百万円） | 対総資産比率 （％） | 保有総額（注１） （百万円） | 対総資産比率 （％） | |||
不 動 産 | 東京都心部 | （注２） | 108,338 | 33.3 | 108,049 | 33.2 |
そ の 他 | （注３） | 23,540 | 7.2 | 23,386 | 7.2 | |
信託不動産 | 東京都心部 | （注２） | 140,752 | 43.3 | 140,410 | 43.1 |
そ の 他 | （注３） | 34,355 | 10.6 | 34,119 | 10.5 | |
小 計 | 306,985 | 94.4 | 305,966 | 93.9 | ||
その他の資産 | 18,085 | 5.6 | 19,942 | 6.1 | ||
資産 総額計 | 325,071 | 100.0 | 325,909 | 100.0 | ||
（注１）保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注２）xxx区・中央区・港区・品川区・xx区・新宿区
（注３）首都圏（xxx（東京都心部を除く）・神奈川県・xx県・埼玉県）及びその他主要都市
２. 主要な保有資産
当期末現在、本投資法人が保有する主要な資産（帳簿価額上位10物件）の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称 | 帳簿価額 （百万円） | 賃貸可能面積 （㎡） | 賃貸面積 （㎡） | 稼働率（注１） （％） | 対総賃貸事業収益比率（注１） （％） | 主たる用途 |
東京汐留ビルディング（注２） | 74,824 | （注３）71,806.84 | （注４）71,806.84 | 100.0 | 00.0 | xxxxxx |
X X x x | 00,000 | 00,000.00 | 00,000.00 | 000.0 | 非開示（注５） | オフィスビル |
紀 x x 町 ビ ル（注６） | 32,938 | 24,748.48 | 23,378.00 | 94.5 | 15.3 | オフィスビル |
x x フ ラ ッ グ | 32,395 | 5,983.86 | 5,983.86 | 100.0 | 非開示（注５） | 商業施設 |
神谷町トラストタワー（注７） | 27,934 | 7,702.54 | 7,702.54 | 100.0 | 7.8 | オフィスビル |
新 橋 駅 前 M T R ビ ル | 17,240 | 8,055.00 | 0.00 | 0.0 | 0.0 | 商業施設 |
ホ テ ル オ ー ク ラ 神 戸 | 15,395 | 72,246.86 | 72,246.86 | 100.0 | 9.1 | ホテル |
x x M T ビ ル（注８） | 12,886 | （注３）24,495.21 | （注４）24,495.21 | 100.0 | 5.2 | オフィスビル |
御 堂 筋 M T R ビ ル（注９） | 9,871 | 15,129.16 | 15,129.16 | 100.0 | 4.6 | オフィスビル |
イトーヨーカドー湘南台店 | 9,663 | 53,393.66 | 53,393.66 | 100.0 | 5.4 | 商業施設 |
合 計 | 271,962 | 304,216.21 | 294,790.73 | 96.9 | 82.9 | － |
（注１）稼働率及び対総賃貸事業収益比率は、小数点第２位を四捨五入しています。ただし、稼働率については、四捨五入した結果が100.0％となる場合においては、小数点第２位を切り捨てて99.9％と記載しています。
（注２）「東京汐留ビルディング」は、オフィス・店舗部分については賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、ホテル部分については固定賃料でのマスターリース契約を採用しています。上記xxの当該物件の賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率については、マスターリース契約に基づく賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率を記載しています。当期末時点におけるサブリース契約に基づく稼働率は66.5％です。
（注３）「東京汐留ビルディング」の賃貸可能面積は、建物の賃貸可能面積（191,394.06㎡）に本投資法人の共有持分
（1,000,000分の375,178）を乗じた面積を記載しています。また、「xxMTビル」の賃貸可能面積は、建物の賃 貸可能面積（26,980.68㎡）に本投資法人の共有持分（1,000,000分の907,880）を乗じた面積を記載しています。
（注４）「東京汐留ビルディング」の賃貸面積については、建物の賃貸面積（191,394.06㎡）に本投資法人の共有持分
（1,000,000分の375,178）を乗じた面積を記載しています。また、「xxMTビル」の賃貸面積は、建物の賃貸面積（26,980.68㎡）に本投資法人の共有持分（1,000,000分の907,880）を乗じた面積を記載しています。
（注５）「ONビル」及び「渋谷フラッグ」の対総賃貸事業収益比率については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
（注６）「紀尾井町ビル」は、事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。上記xxの当該物件の賃貸面積及び稼働率については、事務所部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づく賃貸面積及び稼働率を記載しています。当期末時点における事務所部分と住宅部分のサブリース契約に基づく稼働率は92.6％です。
（注７）「xx町トラストタワー」は、賃料収入が共同運用区画の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用していますが、上記xxの当該物件の賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率については、マスターリース契約に基づく賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率を記載しています。当期末時点におけるサブリース契約に基づく稼働率は 99.3％です。
（注８）「xxMTビル」は、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用していますが、上記xxの当該物件の賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率については、マスターリース契約に基づく賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率を記載しています。当期末時点におけるサブリース契約に基づく稼働率は95.6％です。
（注９）「御堂筋MTRビル」は、パス・スルー型のマスターリース契約を採用していますが、上記xxの当該物件の賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率については、マスターリース契約に基づく賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率を記載しています。
３. 組入資産明細
当期末現在、本投資法人の保有不動産（不動産または不動産を主な信託財産とする信託受益権）の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称 | 所在地 （住居表示） | 所有形態 | 賃貸可能面積 （㎡） | 期末算定価額（注１） （百万円） | 帳簿価額 （百万円） | |||
東京汐留ビルディング | xxx港区東xxx丁目９番１号 | 不動産 | （注２）71,806.84 | 81,400 | 74,824 | |||
O | N ビ | ル | xxx品川区北xxx丁目９番12号 | 不動産信託受益権 | 20,654.60 | 36,200 | 38,812 | |
紀 | x x 町 ビ | ル | xxxxxx区紀尾井町３番12号他 | 不動産信託受益権 | 24,748.48 | 38,300 | 32,938 | |
xx町トラストタワー | xxx港区虎ノ門四丁目１番１号 | 不動産信託受益権 | 7,702.54 | 32,300 | 27,934 | |||
x | x M T ビ | ル | xxx品川区北xxx丁目９番11号 | 不動産 | （注２）24,495.21 | 17,800 | 12,886 | |
御 | 堂 筋 M T R ビ | ル | 大阪市中央区淡路町三丁目６番３号 | 不動産信託受益権 | 15,129.16 | 11,100 | 9,871 | |
広 | 尾 M T R ビ | ル | xxxxx区恵比寿二丁目36番13号 | 不動産信託受益権 | 4,946.36 | 8,420 | 8,329 | |
天 | 神 プ ラ イ | ム | 福岡市中央区天神二丁目７番21号 | 不動産信託受益権 | 5,990.40 | 9,910 | 6,659 | |
新 横 浜 T E C H ビ ル | A館：横浜市港北区新横浜三丁目９番18号 B館：横浜市港北区新横浜三丁目９番１号 | 不動産 | 18,117.03 | 8,280 | 6,653 | |||
渋 | 谷 フ ラ ッ | グ | xxxxx区xxx町33番６号 | 不動産信託受益権 | 5,983.86 | 40,700 | 32,395 | |
新 橋 駅 前 M T R ビ ル | xxx港区新橋二丁目８番５号 | 不動産 | 8,055.00 | 21,800 | 17,240 | |||
イトーヨーカドー湘南台店 | 神奈川県xx市xxx丁目２番地の１ | 不動産 | 53,393.66 | 11,700 | 9,663 | |||
コーナン相模原xx本店 | 相模原市緑区西xxx丁目４番３号 | 不動産 | 40,283.77 | 8,330 | 7,069 | |||
フ | レ ス ポ x | x | 千葉市xx区xx原町731番17（注３） | 不動産信託受益権 | 39,556.71 | 2,610 | 2,193 | |
ホ | テ ル オ ー ク ラ 神 | 戸 | 神戸市中央区波止場町２番１号 | 不動産信託受益権 | 72,246.86 | 16,900 | 15,395 | |
パ | ー ク レ ー ン プ ラ | ザ | xxxxx区神宮前二丁目30番32号 | 不動産 | 4,443.03 | 4,250 | 3,097 | |
合 | 計 | 417,553.51 | 350,000 | 305,966 | ||||
（注１）期末算定価額は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づき、不動産鑑定士が収益還元法により求めた価額（2022年９月30日を価格時点とし、一般財団法人日本不動産研究所、中央日土地ソリューションズ株式会社、株式会社立地評価研究所またはxx不動産鑑定株式会社が求めた価額）を記載しています。
（注２）「東京汐留ビルディング」の賃貸可能面積は、建物の賃貸可能面積（191,394.06㎡）に本投資法人の共有持分 (1,000,000分の375,178)を乗じた面積を記載しています。また、「xxMTビル」の賃貸可能面積は、建物の賃貸可能面積（26,980.68㎡）に本投資法人の共有持分（1,000,000分の907,880）を乗じた面積を記載しています。
（注３）「フレスポxx」の所在地は、土地の所在地番を記載しています。
本投資法人の保有不動産毎の賃貸事業の推移は以下のとおりです。
不動産等の名称 | 第40期 （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 第41期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） | ||||||
テナント総数 （期末時点） （件） | 稼働率 （期末時点） （注１) （％） | 不動産賃貸事業収益 （期間中） （千円） | 対総賃貸事業収益比率（注１） （％） | テナント総数 （期末時点） （件） | 稼働率 （期末時点） （注１) （％） | 不動産賃貸事業収益 （期間中） （千円） | 対総賃貸事業収益比率（注１） （％） | |
東京汐留ビルディング（注２） | 1 (12) | 100.0 (61.3) | 878,784 | 12.4 | 1 (14) | 100.0 (66.5) | 916,695 | 13.3 |
O N ビ ル | 1 | 100.0 | 非開示（注３） | 非開示（注３） | 1 | 100.0 | 非開示（注３） | 非開示（注３） |
紀 x x 町 ビ ル（注４） | 37 (71) | 96.3 (95.6) | 982,049 | 13.9 | 38 (70) | 94.5 (92.6) | 1,055,109 | 15.3 |
xx町トラストタワー（注５） | 1 (7) | 100.0 (99.3) | 533,103 | 7.5 | 1 (7) | 100.0 (99.3) | 536,931 | 7.8 |
x x M T ビ ル（注６） | 1 (13) | 100.0 (95.2) | 340,037 | 4.8 | 1 (13) | 100.0 (95.6) | 357,346 | 5.2 |
御 堂 筋 M T R ビ ル（注７） | 1 (32) | 100.0 (100.0) | 318,730 | 4.5 | 1 (31) | 100.0 (96.4) | 315,848 | 4.6 |
広 尾 M T R ビ ル（注８） | 8 | 87.5 | 177,211 | 2.5 | 9 | 100.0 | 182,598 | 2.6 |
天 神 プ ラ イ ム（注８） | 14 | 100.0 | 254,115 | 3.6 | 13 | 100.0 | 256,344 | 3.7 |
新 横 浜 T E C H ビ ル | 14 | 59.9 | 265,490 | 3.8 | 17 | 71.7 | 252,906 | 3.7 |
x x フ ラ ッ グ（注８） | 3 | 100.0 | 非開示（注３） | 非開示（注３） | 3 | 100.0 | 非開示（注３） | 非開示（注３） |
新 橋 駅 前 M T R ビ ル | 0 | 0.0 | 308,045 | 4.4 | 0 | 0.0 | － | 0.0 |
イトーヨーカドー湘南台店 | 1 | 100.0 | 375,045 | 5.3 | 1 | 100.0 | 375,068 | 5.4 |
コーナン相模原xx本店 | 1 | 100.0 | 非開示（注３） | 非開示（注３） | 1 | 100.0 | 非開示（注３） | 非開示（注３） |
フ レ ス ポ x x | 1 | 100.0 | 123,609 | 1.7 | 1 | 100.0 | 123,609 | 1.8 |
ホ テ ル オ ー ク ラ 神 戸 | 1 | 100.0 | 618,490 | 8.7 | 1 | 100.0 | 627,790 | 9.1 |
パ ー ク レ ー ン プ ラ ザ（注９） | 18 | 100.0 | 109,378 | 1.5 | 17 | 96.8 | 110,427 | 1.6 |
合 計（注10） | 103 (197) | 96.0 (90.5) | 7,076,315 | 100.0 | 106 (199) | 96.5 (91.6) | 6,902,340 | 100.0 |
（注１）稼働率及び対総賃貸事業収益比率は、小数点第2位を四捨五入しています。ただし、稼働率については、四捨五入した結果が100.0％となる場合においては、小数点第２位を切り捨てて99.9％と記載しています。
（注２）「東京汐留ビルディング」は、オフィス・店舗部分については賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、ホテル部分については固定賃料でのマスターリース契約を採用しています。当該物件のテナント総数及び稼働率の括弧内には、事務所・店舗部分についてはサブリース契約、ホテル部分についてはマスターリース契約に基づくテナント総数及び稼働率を記載しています。
（注３）「ONビル」、「xxフラッグ」及び「コーナン相模原xx本店」の不動産賃貸事業収益及び対総賃貸事業収益比率については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
（注４）「紀尾井町ビル」は、事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。
上記xxの当該物件のテナント総数及び稼働率については、事務所部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づくテナント総数及び稼働率を記載しています。また、当該物件のテナント総
数及び稼働率の括弧内には、事務所部分と住宅部分のサブリース契約に基づくテナント総数及び稼働率を記載しています。
（注５）「xx町トラストタワー」は、賃料収入が共同運用区画の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数及び稼働率の括弧内には、共同運用区画のテナント総数及び稼働率を記載しています。なお、共同運用とは、6階から30階までの25フロアを共同運用区画として、各区分所有者が森トラスト株式会社との間で、各区分所有者を賃貸人とし森トラスト株式会社を賃借人とする貸室賃貸借契約を締結し、賃借人が各フロアを共同運用区画として転貸する仕組みをいいます。賃借人は、当該共同運用区画全体から生じる収支を各区分所有者が有する専有面積による持分割合に応じて分配します。
（注６）「xxMTビル」は、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数及び稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数及び稼働率を記載しています。
（注７）「御堂筋MTRビル」は、パス・スルー型のマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数及び稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数及び稼働率を記載しています。
（注８）「広尾MTRビル」、「天神プライム」及び「xxフラッグ」は、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。上記xxの当該物件のテナント総数及び稼働率については、サブリース契約に基づくテナント総数及び稼働率を記載しています。
（注９）「パークレーンプラザ」は、一のテナントと複数住戸の賃貸借契約を締結している場合、住戸数をテナント数として算定しています。
（注10）「合計」のテナント総数及び稼働率の括弧内には、「紀尾井町ビル」、「xxMTビル」及び「御堂筋MTRビル」についてサブリース契約に基づくテナント総数及び稼働率を基に算出した場合のテナント総数及び稼働率を、
「xx町トラストタワー」については共同運用区画全体のテナント総数及び稼働率を記載しています。また、
「東京汐留ビルディング」については、(注２)の記載に基づくテナント総数及び稼働率を記載しています。
４. その他資産の状況
当期末現在、本投資法人が保有するその他資産の状況は以下のとおりです。
特定資産の種類 | 数量 | 帳簿価額（千円） | 評価額（千円） | 評価損益 （千円） | 備考 | ||
単価 | 金額 | 単価 | 金額 | ||||
金銭債権（注） | １件 | 2,365 | 2,365 | 2,365 | 2,365 | － | － |
合 計 | － | － | 2,365 | － | 2,365 | － | － |
（注）一般社団法人汐留シオサイト・タウンマネージメントに対する基金の返還請求権です。
保有不動産の資本的支出
１. 資本的支出の予定
当期末現在、本投資法人が保有する不動産について、現在計画または実施している改修工事等に伴い本投資法人が負担する資本的支出の主な予定は以下のとおりです。
なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
名称 （所在） | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額（百万円） | ||
総額 | 当期（第41期）支払額 | 既支払総額 （当期含む） | |||
新橋駅前ＭＴＲビル （xxx港区） | 空調機更新工事 | 自 2022年11月至 2023年２月 | 254 | － | － |
紀尾井町ビル （xxxxxx区） | 泡消火設備改修工事 | 自 2022年12月至 2023年３月 | 37 | － | － |
紀尾井町ビル （xxxxxx区） | 特高ＡＣＢ更新工事 | 自 2022年10月至 2022年10月 | 33 | － | － |
紀尾井町ビル （xxxxxx区） | 住宅系統上水受水槽更新工事 | 自 2022年８月至 2022年10月 | 13 | － | － |
ＯＮビル （xxx品川区） | 非常用蓄電池更新工事 | 自 2022年11月至 2023年３月 | 12 | － | － |
ホテルオークラ神戸 （神戸市中央区） | 屋上防水工事 | 自 2022年11月至 2023年３月 | 12 | － | － |
紀尾井町ビル （xxxxxx区） | 共用系ファンユニット更新工事 | 自 2022年８月至 2022年10月 | 11 | － | － |
紀尾井町ビル （xxxxxx区） | 空調機更新工事 | 自 2022年９月至 2022年10月 | 10 | － | － |
xxＭＴビル （xxx品川区） | 受変電設備更新工事 | 自 2022年11月至 2023年３月 | 10 | － | － |
２. 期中の資本的支出
当期末現在、本投資法人が保有する不動産について、当期中に本投資法人が負担した資本的支出に該当する主な工事は以下のとおりです。
名称 （所在） | 目的 | 実施期間 | 工事金額 （百万円） |
ホテルオークラ神戸 （神戸市中央区） | 冷凍機プレート熱交換器取替工事 | 自 2022年５月至 2022年９月 | 12 |
その他 | 機能更新等 | 自 2022年４月至 2022年９月 | 84 |
合計 | 96 | ||
３. 長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、中長期的な資本的支出に備え、ポートフォリオ全体の減価償却費と修繕計画を考慮して、修繕積立金を以下のとおり積み立てています。
なお、「フレスポxx」については、借地権付土地（底地）を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、修繕積立金の積み立てを行っていません。
（単位：百万円） | |||||
期 （営業期間） | 第37期 自 2020年４月１日至 2020年９月30日 | 第38期 自 2020年10月１日至 2021年３月31日 | 第39期 自 2021年４月１日至 2021年９月30日 | 第40期 自 2021年10月１日至 2022年３月31日 | 第41期 自 2022年４月１日至 2022年９月30日 |
当期首積立金残高 | 2,000 | 2,000 | 2,000 | 2,000 | 2,000 |
当 期 積 立 額 | 216 | 416 | 287 | 213 | 96 |
当期積立金取崩額 | 216 | 416 | 287 | 213 | 96 |
次 期 繰 越 額 | 2,000 | 2,000 | 2,000 | 2,000 | 2,000 |
費用・負債の状況
１. 運用等に係る費用明細
（単位：千円） | ||
項目 | 第40期 自 2021年10月１日至 2022年３月31日 | 第41期 自 2022年４月１日至 2022年９月30日 |
（a）資 産 運 用 報 酬 | 329,091 | 307,505 |
（b）資 産 保 管 手 数 料 | 13,102 | 12,987 |
（c）一 般 事 務 委 託 手 数 料 | 45,869 | 45,076 |
（d）役 員 報 酬 | 3,600 | 3,600 |
（e）そ の 他 費 用 | 69,376 | 46,950 |
合 計 | 461,039 | 416,119 |
（注）資産運用報酬には、上記記載金額のほか、個々の不動産の取得価額に算入した物件取得に係る資産運用報酬及び物件譲渡に係る資産運用報酬が以下のとおり発生しています。
（単位：千円） | ||
項目 | 第40期 自 2021年10月１日 至 2022年３月31日 | 第41期 自 2022年４月１日 至 2022年９月30日 |
物件取得に係る資産運用報酬 | 55,920 | 440 |
物件譲渡に係る資産運用報酬 | 6,990 | － |
２. 借入状況
当期末現在における借入金の状況は以下のとおりです。
区分 | 借入日 | 当期首残高 （百万円） | 当期末残高 （百万円） | 平均利率 （％） | 返済期限 | 返済方法 | 使途 | 摘要 | |
借入先 | |||||||||
短期借入金 | 株式会社xxx銀行 | 2021.4.9 | 2,000 | － | － | － | － | － | － |
株式会社りそな銀行 | 2021.8.31 | 1,000 | － | － | － | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2021.10.8 | 2,500 | 2,500 | 0.22 | 2022.10.7 | 期限一括 | （注） | 無担保無保証 変動金利 | |
株式会社りそな銀行 | 2021.10.15 | 500 | 500 | 0.22 | 2022.10.14 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2022.4.8 | － | 2,000 | 0.21 | 2023.4.7 | ||||
株式会社りそな銀行 | 2022.8.31 | － | 1,000 | 0.21 | 2023.8.31 | ||||
小 計 | － | 6,000 | 6,000 | － | － | － | － | － | |
長期借入金 | 株式会社xxx銀行 | 2017.4.11 | 4,000 | － | － | － | － | － | － |
株式会社あおぞら銀行 | 2017.4.11 | 1,000 | － | － | － | ||||
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 | 2018.4.13 | 2,000 | － | － | － | ||||
株式会社足利銀行 | 2017.4.24 | 1,000 | － | － | － | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2015.4.30 | 2,000 | － | － | － | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2018.8.30 | 500 | － | － | － | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2017.8.31 | 3,500 | － | － | － | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2016.8.31 | 2,000 | － | － | － | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2017.9.29 | 1,000 | － | － | － | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2018.1.19 | 1,500 | 1,500 | 0.44 | 2023.1.19 | 期限一括 | （注） | 無担保無保証 固定金利 | |
株式会社xxx銀行 | 2018.1.19 | 500 | 500 | 0.44 | 2023.1.19 | ||||
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 | 2018.2.28 | 2,500 | 2,500 | 0.49 | 2023.2.28 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2018.2.28 | 2,000 | 2,000 | 0.49 | 2023.2.28 | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2016.2.29 | 1,000 | 1,000 | 0.45 | 2023.2.28 | ||||
xxx信託銀行株式会社 | 2016.2.29 | 1,000 | 1,000 | 0.45 | 2023.2.28 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2016.4.12 | 3,500 | 3,500 | 0.47 | 2023.4.12 | ||||
株式会社福岡銀行 | 2016.4.22 | 1,000 | 1,000 | 0.43 | 2023.4.21 | ||||
株式会社西日本シティ銀行 | 2018.4.24 | 500 | 500 | 0.49 | 2023.4.24 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2016.8.31 | 1,500 | 1,500 | 0.48 | 2023.8.31 | ||||
株式会社日本政策投資銀行 | 2018.8.31 | 1,000 | 1,000 | 0.51 | 2023.8.31 | ||||
株式会社りそな銀行 | 2016.8.31 | 1,000 | 1,000 | 0.48 | 2023.8.31 | ||||
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 | 2018.8.31 | 500 | 500 | 0.43 | 2023.8.31 | ||||
株式会社日本政策投資銀行 | 2017.9.29 | 500 | 500 | 0.54 | 2023.9.29 | ||||
株式会社りそな銀行 | 2016.10.18 | 1,000 | 1,000 | 0.46 | 2023.10.18 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2019.8.30 | 3,000 | 3,000 | 0.17 | 2024.2.29 | ||||
株式会社日本政策投資銀行 | 2017.2.28 | 1,500 | 1,500 | 0.64 | 2024.2.29 | ||||
株式会社あおぞら銀行 | 2016.3.11 | 2,000 | 2,000 | 0.54 | 2024.3.11 | ||||
信金中央金庫 | 2018.3.19 | 2,000 | 2,000 | 0.57 | 2024.3.19 | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2020.10.9 | 3,000 | 3,000 | 0.27 | 2024.4.9 | ||||
株式会社日本政策投資銀行 | 2019.4.11 | 2,000 | 2,000 | 0.36 | 2024.4.11 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2019.4.11 | 1,000 | 1,000 | 0.36 | 2024.4.11 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2018.4.24 | 3,000 | 3,000 | 0.56 | 2024.4.24 | ||||
株式会社福岡銀行 | 2018.5.31 | 1,000 | 1,000 | 0.56 | 2024.5.31 | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2020.10.9 | 3,000 | 3,000 | 0.29 | 2024.10.9 | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2021.4.9 | 1,000 | 1,000 | 0.30 | 2024.10.9 | ||||
株式会社西日本シティ銀行 | 2019.12.26 | 500 | 500 | 0.43 | 2024.12.26 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2018.1.19 | 1,500 | 1,500 | 0.56 | 2025.1.17 | ||||
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 | 2018.1.19 | 500 | 500 | 0.56 | 2025.1.17 | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2020.2.28 | 3,000 | 3,000 | 0.32 | 2025.2.28 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2018.2.28 | 1,000 | 1,000 | 0.65 | 2025.2.28 | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2018.2.28 | 1,000 | 1,000 | 0.65 | 2025.2.28 | ||||
株式会社八十二銀行 | 2020.2.28 | 1,000 | 1,000 | 0.34 | 2025.2.28 | ||||
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 | 2018.2.28 | 500 | 500 | 0.65 | 2025.2.28 | ||||
区分 | 借入日 | 当期首残高 （百万円） | 当期末残高 （百万円） | 平均利率 （％） | 返済期限 | 返済方法 | 使途 | 摘要 | |
借入先 | |||||||||
長期借入金 | 株式会社日本政策投資銀行 | 2018.3.19 | 1,000 | 1,000 | 0.64 | 2025.3.19 | 期限一括 | （注） | 無担保無保証 固定金利 |
株式会社三井住友銀行 | 2021.4.9 | 2,500 | 2,500 | 0.33 | 2025.4.9 | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2020.4.13 | 4,000 | 4,000 | 0.37 | 2025.4.11 | ||||
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 | 2021.4.13 | 1,000 | 1,000 | 0.32 | 2025.4.11 | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2019.4.24 | 3,000 | 3,000 | 0.46 | 2025.4.24 | ||||
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 | 2018.8.31 | 3,000 | 3,000 | 0.68 | 2025.8.29 | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2022.1.19 | 1,000 | 1,000 | 0.43 | 2026.1.19 | ||||
株式会社福岡銀行 | 2020.1.31 | 1,000 | 1,000 | 0.42 | 2026.1.30 | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2022.2.28 | 1,500 | 1,500 | 0.47 | 2026.2.27 | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2019.2.28 | 1,000 | 1,000 | 0.52 | 2026.2.27 | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2021.2.26 | 1,500 | 1,500 | 0.41 | 2026.2.27 | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2022.8.31 | － | 1,000 | 0.50 | 2026.2.27 | ||||
株式会社日本政策投資銀行 | 2021.3.12 | 1,000 | 1,000 | 0.41 | 2026.3.12 | ||||
日本生命保険相互会社 | 2020.9.30 | 500 | 500 | 0.36 | 2026.3.31 | ||||
株式会社りそな銀行 | 2021.4.22 | 1,000 | 1,000 | 0.39 | 2026.4.22 | ||||
株式会社あおぞら銀行 | 2018.4.24 | 500 | 500 | 0.72 | 2026.4.24 | ||||
株式会社りそな銀行 | 2021.5.31 | 500 | 500 | 0.39 | 2026.5.29 | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2022.8.31 | － | 2,000 | 0.55 | 2026.8.31 | ||||
株式会社日本政策投資銀行 | 2019.8.30 | 1,000 | 1,000 | 0.33 | 2026.8.31 | ||||
株式会社西日本シティ銀行 | 2020.8.31 | 1,000 | 1,000 | 0.41 | 2026.8.31 | ||||
株式会社七十七銀行 | 2019.8.30 | 500 | 500 | 0.31 | 2026.8.31 | ||||
日本生命保険相互会社 | 2021.4.23 | 500 | 500 | 0.40 | 2026.9.18 | ||||
三井住友海上火災保険株式会社 | 2020.9.30 | 500 | 500 | 0.39 | 2026.9.30 | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2021.12.24 | 1,000 | 1,000 | 0.42 | 2026.12.24 | ||||
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 | 2020.12.25 | 1,000 | 1,000 | 0.40 | 2026.12.25 | ||||
株式会社りそな銀行 | 2019.12.26 | 500 | 500 | 0.56 | 2026.12.25 | ||||
株式会社福岡銀行 | 2019.12.26 | 500 | 500 | 0.56 | 2026.12.25 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2022.1.19 | 500 | 500 | 0.50 | 2027.1.19 | ||||
株式会社福岡銀行 | 2022.1.31 | 1,000 | 1,000 | 0.51 | 2027.1.29 | ||||
農林中央金庫 | 2020.2.28 | 3,000 | 3,000 | 0.38 | 2027.2.26 | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2022.8.31 | － | 1,500 | 0.59 | 2027.2.26 | ||||
株式会社足利銀行 | 2022.4.22 | － | 1,000 | 0.63 | 2027.4.22 | ||||
株式会社あおぞら銀行 | 2021.12.24 | 500 | 500 | 0.45 | 2027.6.24 | ||||
住友生命保険相互会社 | 2019.12.26 | 500 | 500 | 0.59 | 2027.6.25 | ||||
株式会社福岡銀行 | 2022.1.31 | 1,000 | 1,000 | 0.55 | 2027.7.30 | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2022.8.31 | － | 1,500 | 0.63 | 2027.8.31 | ||||
農林中央金庫 | 2019.8.30 | 1,500 | 1,500 | 0.38 | 2027.8.31 | ||||
株式会社西日本シティ銀行 | 2020.8.31 | 1,500 | 1,500 | 0.48 | 2027.8.31 | ||||
株式会社りそな銀行 | 2020.8.31 | 500 | 500 | 0.48 | 2027.8.31 | ||||
住友生命保険相互会社 | 2019.8.30 | 500 | 500 | 0.38 | 2027.8.31 | ||||
第一生命保険株式会社 | 2022.2.28 | 500 | 500 | 0.56 | 2027.8.31 | ||||
株式会社日本政策投資銀行 | 2020.3.12 | 1,000 | 1,000 | 0.43 | 2027.9.10 | ||||
三井住友信託銀行株式会社 | 2022.9.30 | － | 1,000 | 0.74 | 2027.9.30 | ||||
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 | 2021.4.13 | 1,500 | 1,500 | 0.50 | 2027.10.13 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2019.12.26 | 1,000 | 1,000 | 0.63 | 2027.12.24 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2021.1.19 | 1,000 | 1,000 | 0.47 | 2028.1.19 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2021.2.26 | 1,000 | 1,000 | 0.55 | 2028.1.19 | ||||
株式会社日本政策投資銀行 | 2021.1.19 | 500 | 500 | 0.47 | 2028.1.19 | ||||
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 | 2021.3.31 | 1,500 | 1,500 | 0.53 | 2028.3.31 | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2021.4.9 | 1,500 | 1,500 | 0.54 | 2028.4.7 | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2019.10.11 | 1,500 | 1,500 | 0.51 | 2028.4.11 | ||||
株式会社あおぞら銀行 | 2022.4.11 | － | 1,000 | 0.71 | 2028.4.11 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2019.10.17 | 1,500 | 1,500 | 0.51 | 2028.4.17 | ||||
区分 | 借入日 | 当期首残高 （百万円） | 当期末残高 （百万円） | 平均利率 （％） | 返済期限 | 返済方法 | 使途 | 摘要 | |
借入先 | |||||||||
長期借入金 | 株式会社七十七銀行 | 2020.8.31 | 1,000 | 1,000 | 0.54 | 2028.8.31 | 期限一括 | （注） | 無担保無保証 固定金利 |
株式会社新生銀行 | 2020.8.31 | 1,000 | 1,000 | 0.53 | 2028.8.31 | ||||
三井住友海上火災保険株式会社 | 2021.10.29 | 1,500 | 1,500 | 0.59 | 2028.10.31 | ||||
株式会社日本政策投資銀行 | 2022.2.28 | 3,000 | 3,000 | 0.71 | 2029.2.28 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2022.4.11 | － | 1,000 | 0.82 | 2029.4.11 | ||||
株式会社あおぞら銀行 | 2021.4.23 | 1,500 | 1,500 | 0.59 | 2029.4.23 | ||||
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 | 2022.2.28 | 500 | 500 | 0.79 | 2030.2.28 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2022.4.11 | － | 1,500 | 0.90 | 2030.4.11 | ||||
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 | 2022.4.13 | － | 2,000 | 0.92 | 2030.4.12 | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2021.12.24 | 1,000 | 1,000 | 0.65 | 2030.6.24 | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2022.1.19 | 1,500 | 1,500 | 0.76 | 2030.7.19 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2021.8.31 | 1,000 | 1,000 | 0.62 | 2030.8.30 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2021.8.30 | 500 | 500 | 0.63 | 2030.8.30 | ||||
株式会社三井住友銀行 | 2022.4.28 | － | 2,000 | 0.98 | 2030.10.28 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2021.8.31 | 1,500 | 1,500 | 0.66 | 2031.2.28 | ||||
株式会社xxx銀行 | 2022.4.11 | － | 1,500 | 0.98 | 2031.4.11 | ||||
小 計 | － | 135,000 | 135,000 | － | － | － | － | － | |
合 計 | － | 141,000 | 141,000 | － | － | － | － | － | |
（注）不動産及び不動産信託受益権の購入資金等に充当しています。
３. 投資法人債
当期末現在における発行済投資法人債の状況は以下のとおりです。
銘柄 | 発行年月日 | 当期首残高 （百万円） | 当期末残高 （百万円） | 利率 （％） | 償還期限 | 償還方法 | 使途 | 摘要 |
第12回無担保投資法人債 | 2020.2.20 | 4,000 | 4,000 | 0.10 | 2023.2.20 | 期限一括 | （注１） | （注２） |
第13回無担保投資法人債 | 2021.2.25 | 3,000 | 3,000 | 0.17 | 2024.2.22 | （注３） | ||
第16回無担保投資法人債 | 2022.2.21 | 1,000 | 1,000 | 0.11 | 2025.2.28 | （注４） | ||
第６回無担保投資法人債 | 2015.2.26 | 1,000 | 1,000 | 1.07 | 2027.2.26 | （注５） | ||
第18回無担保投資法人債 | 2022.6.20 | － | 2,000 | 0.42 | 2028.2.29 | （注６） | ||
第14回無担保投資法人債 | 2021.2.25 | 1,000 | 1,000 | 0.50 | 2031.2.25 | （注３） | ||
第17回無担保投資法人債 | 2022.2.21 | 1,000 | 1,000 | 0.50 | 2032.2.27 | （注４） | ||
第15回無担保投資法人債 | 2021.2.25 | 1,000 | 1,000 | 0.75 | 2036.2.25 | （注３） | ||
第９回無担保投資法人債 | 2017.2.23 | 1,000 | 1,000 | 1.08 | 2037.2.23 | （注７） | ||
合 計 | － | 13,000 | 15,000 | － | － | － | － | － |
（注１）第８回無担保投資法人債の償還資金です。
（注２）特定投資法人債間限定同順位特約が付されています。
（注３）第10回無担保投資法人債の償還資金及び既存借入金の返済資金です。
（注４）第11回無担保投資法人債の償還資金です。
（注５）第２回無担保投資法人債の償還資金です。
（注６）第11回無担保投資法人債の償還により減少した手元資金及び第12回無担保投資法人債の償還資金の一部または
2023年３月末日までに返済期限が到来する返済資金の一部です。
（注７）第４回無担保投資法人債の償還資金です。
４. 短期投資法人債
該当事項はありません。
５. 新投資口予約権
該当事項はありません。
期中の売買状況
１. 不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等
該当事項はありません。
２. その他の資産の売買状況等
該当事項はありません。
３. 特定資産の価格等の調査
該当事項はありません。
４. 利害関係人等との取引状況等
（１）取引状況
該当事項はありません。
（２）支払手数料等の金額
区分 | 支払手数料等総額(A) （千円） | 利害関係人等との取引の内訳（注１） | 総額に対する割合 （B／A） （％） | |
支払先 | 支払金額(B) （千円） | |||
損 害 保 険 料 | 20,503 | 森トラスト保険サービス株式会社 | 12,041 | 58.7 |
建 物 x x 委 託 料 | 641,756 | 森トラスト株式会社(注2) | 218,568 | 34.1 |
（注１）利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律第201条第1項及び同施行令第123条に定める本投資法人と資産運用業務委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいい、このうち当期に取引実績及び手数料等支払のある相手先について上記のとおり記載しています。
（注２）上記記載の取引及び支払手数料等以外に当期中に利害関係人等へ支払った工事代金及び管理手数料は以下のとおりです。
森トラスト株式会社 1,300千円
森トラスト・ビルマネジメント株式会社 4,370千円
エムティジェネックス株式会社 8,200千円
５. 資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等
該当事項はありません。
経理の状況
１. 資産、負債、元本（出資）及び損益の状況
資産、負債、元本（出資）及び損益の状況については、「Ⅱ．貸借対照表」、「Ⅲ．損益計算書」、「Ⅳ．投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ．注記表」及び「Ⅵ．金銭の分配に係る計算書」をご参照ください。
貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表及び金銭の分配に関する計算書の前期情報はご参考であり、当期においては「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではありません。
また、キャッシュ・フロー計算書は、「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けておりません。
２. 減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません。
３. 不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更
該当事項はありません。
その他
１. 自社設定投資信託受益証券等の状況等
該当事項はありません。
２. 海外不動産保有法人に係る開示
該当事項はありません。
３. 海外不動産保有法人が有する不動産に係る開示
該当事項はありません。
４. お知らせ
当期において、本投資法人の役員会で承認された主要な契約の締結・変更等の概要は以下のとおりです。
承認日 | 項目 | 概要 |
2022年４月28日 | 投資法人債の発行にかかる包括決議及びそれに伴う一般事務の委託 | 投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務等の一般事務委託につき、候補会社を承認し、その他の 必要な事項の決定を執行役員に一任しました。 |
2022年７月28日 | 投資法人債の発行にかかる包括決議及びそれに伴う一般事務の委託 | 投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務等の 一般事務委託につき、候補会社を承認し、その他の必要な事項の決定を執行役員に一任しました。 |
2022年８月25日 | 投資主名簿等の管理に関する一般事務業務委託契約に係る覚書締結 | 三井住友信託銀行株式会社との投資主名簿等の管理に関する一般事務業務委託契約において、一般事務 手数料率表に書面交付請求手数料を追加しました。 |
（注）2022年６月20日に第18回無担保投資法人債を発行しました。第18回無担保投資法人債にかかる事務は、xxx証券株式会社及び株式会社xxx銀行に委託しました。
５. その他
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値については、金額は切り捨て、比率は四捨五入し、マイナス表記については△により記載しています。
Ⅱ．貸借対照表
（単位：千円） | ||||
前期（ご参考） （2022年３月31日） | 当期 （2022年９月30日） | |||
資産の部 | ||||
流動資産 | ||||
現金及び預金 | 14,680,828 | 16,534,395 | ||
信託現金及び信託預金 | 3,197,268 | 3,089,760 | ||
営業未収入金 | 41,862 | 77,534 | ||
未収入金 | 1,334 | － | ||
前払費用 | 47,914 | 86,346 | ||
その他 | 9,296 | 15,449 | ||
流動資産合計 | 17,978,504 | 19,803,486 | ||
固定資産 | ||||
有形固定資産 | ||||
建物 | 34,980,281 | 35,007,630 | ||
減価償却累計額 | △17,770,794 | △18,237,032 | ||
建物（純額） | 17,209,486 | 16,770,597 | ||
構築物 | 443,976 | 443,976 | ||
減価償却累計額 | △412,958 | △413,582 | ||
構築物（純額） | 31,017 | 30,393 | ||
機械及び装置 | 153,655 | 153,655 | ||
減価償却累計額 | △125,012 | △127,417 | ||
機械及び装置（純額） | 28,642 | 26,237 | ||
工具、器具及び備品 | 109,138 | 111,307 | ||
減価償却累計額 | △85,331 | △87,823 | ||
工具、器具及び備品（純額） | 23,807 | 23,483 | ||
土地 | 114,585,335 | 114,585,335 | ||
信託建物 | ※1 | 33,902,566 | ※1 | 33,964,244 |
減価償却累計額 | △12,761,396 | △13,395,018 | ||
信託建物（純額） | 21,141,169 | 20,569,225 | ||
信託構築物 | 187,292 | 187,293 | ||
減価償却累計額 | △111,516 | △116,015 | ||
信託構築物（純額） | 75,775 | 71,277 | ||
信託機械及び装置 | 61,690 | 66,552 | ||
減価償却累計額 | △6,234 | △8,450 | ||
信託機械及び装置（純額） | 55,456 | 58,102 | ||
信託工具、器具及び備品 | 102,316 | 102,790 | ||
減価償却累計額 | △65,339 | △69,394 | ||
信託工具、器具及び備品（純額） | 36,976 | 33,395 | ||
信託土地 | 153,797,970 | 153,798,827 | ||
有形固定資産合計 | 306,985,638 | 305,966,876 | ||
無形固定資産 | ||||
その他 | 240 | 240 | ||
無形固定資産合計 | 240 | 240 | ||
投資その他の資産 | ||||
差入保証金 | 10,000 | 10,000 | ||
長期前払費用 | 38,968 | 66,825 | ||
その他 | 2,815 | 2,815 | ||
投資その他の資産合計 | 51,783 | 79,640 | ||
固定資産合計 | 307,037,662 | 306,046,756 | ||
繰延資産 | ||||
投資法人債発行費 | 55,401 | 58,984 | ||
繰延資産合計 | 55,401 | 58,984 | ||
資産合計 | 325,071,568 | 325,909,227 | ||
（単位：千円） | ||||
前期（ご参考） （2022年３月31日） | 当期 （2022年９月30日） | |||
負債の部 | ||||
流動負債 | ||||
営業未払金 | 242,061 | 307,709 | ||
短期借入金 | 6,000,000 | 6,000,000 | ||
1年内償還予定の投資法人債 | 4,000,000 | 4,000,000 | ||
1年内返済予定の長期借入金 | 25,500,000 | 18,000,000 | ||
未払金 | 110,421 | 58,604 | ||
未払費用 | 429,156 | 430,289 | ||
未払配当金 | 7,185 | 8,073 | ||
未払法人税等 | 879 | 867 | ||
未払消費税等 | 108,676 | 233,884 | ||
前受金 | 913,270 | 809,224 | ||
預り金 | 916 | 322 | ||
流動負債合計 | 37,312,567 | 29,848,976 | ||
固定負債 | ||||
投資法人債 | 9,000,000 | 11,000,000 | ||
長期借入金 | 109,500,000 | 117,000,000 | ||
預り敷金及び保証金 | 7,565,023 | 7,555,628 | ||
信託預り敷金及び保証金 | 932,717 | 918,125 | ||
繰延税金負債 | 803,422 | 514,820 | ||
固定負債合計 | 127,801,163 | 136,988,574 | ||
負債合計 | 165,113,730 | 166,837,550 | ||
純資産の部 | ||||
投資主資本 | ||||
出資総額 | 153,990,040 | 153,990,040 | ||
剰余金 | ||||
任意積立金 | ||||
圧縮積立金 | 1,430,418 | 1,750,398 | ||
任意積立金合計 | 1,430,418 | 1,750,398 | ||
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） | 4,537,379 | 3,331,238 | ||
剰余金合計 | 5,967,798 | 5,081,637 | ||
投資主資本合計 | 159,957,838 | 159,071,677 | ||
純資産合計 | ※3 | 159,957,838 | ※3 | 159,071,677 |
負債純資産合計 | 325,071,568 | 325,909,227 | ||
Ⅲ．損益計算書
（単位：千円） | ||||
前期（ご参考） （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） | |||
営業収益 | ||||
賃貸事業収入 | ※１ | 6,739,063 | ※１ | 6,603,932 |
その他賃貸事業収入 | ※１ | 337,252 | ※１ | 298,407 |
不動産等売却益 | ※２ | 1,452,077 | － | |
営業収益合計 | 8,528,392 | 6,902,340 | ||
営業費用 | ||||
賃貸事業費用 | ※１ | 3,025,005 | ※１ | 3,057,896 |
資産運用報酬 | 329,091 | 307,505 | ||
資産保管手数料 | 13,102 | 12,987 | ||
一般事務委託手数料 | 45,869 | 45,076 | ||
役員報酬 | 3,600 | 3,600 | ||
その他営業費用 | 69,376 | 46,950 | ||
営業費用合計 | 3,486,044 | 3,474,016 | ||
営業利益 | 5,042,348 | 3,428,323 | ||
営業外収益 | ||||
受取利息 | 104 | 90 | ||
未払分配金戻入 | 753 | 845 | ||
還付加算金 | 110 | － | ||
営業外収益合計 | 969 | 936 | ||
営業外費用 | ||||
支払利息 | 325,041 | 345,823 | ||
投資法人債利息 | 22,833 | 27,158 | ||
投資法人債発行費償却 | 8,933 | 8,874 | ||
その他 | 1,374 | 3,886 | ||
営業外費用合計 | 358,184 | 385,741 | ||
経常利益 | 4,685,132 | 3,043,518 | ||
税引前当期純利益 | 4,685,132 | 3,043,518 | ||
法人税、住民税及び事業税 | 895 | 881 | ||
法人税等調整額 | 146,858 | △288,601 | ||
法人税等合計 | 147,753 | △287,720 | ||
当期純利益 | 4,537,379 | 3,331,238 | ||
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） | 4,537,379 | 3,331,238 | ||
Ⅳ．投資主資本等変動計算書
前期（自 2021年10月１日 至 2022年３月31日）（ご参考）
（単位：千円）
投資主資本 | 純資産合計 | ||||||
出資総額 | 剰余金 | 投資主資本合計 | |||||
任意積立金 | 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） | 剰余金合計 | |||||
圧縮積立金 | 任意積立金合計 | ||||||
当期首残高 | 153,990,040 | 1,074,447 | 1,074,447 | 5,041,970 | 6,116,418 | 160,106,458 | 160,106,458 |
当期変動額 | |||||||
圧縮積立金の積立 | 490,085 | 490,085 | △490,085 | － | － | － | |
圧縮積立金の取崩 | △134,114 | △134,114 | 134,114 | － | － | － | |
剰余金の配当 | △4,686,000 | △4,686,000 | △4,686,000 | △4,686,000 | |||
当期純利益 | 4,537,379 | 4,537,379 | 4,537,379 | 4,537,379 | |||
当期変動額合計 | － | 355,970 | 355,970 | △504,591 | △148,620 | △148,620 | △148,620 |
当期末残高 | 153,990,040 | 1,430,418 | 1,430,418 | 4,537,379 | 5,967,798 | 159,957,838 | 159,957,838 |
当期（自 2022年４月１日 至 2022年９月30日）
（単位：千円）
投資主資本 | 純資産合計 | ||||||
出資総額 | 剰余金 | 投資主資本合計 | |||||
任意積立金 | 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） | 剰余金合計 | |||||
圧縮積立金 | 任意積立金合計 | ||||||
当期首残高 | 153,990,040 | 1,430,418 | 1,430,418 | 4,537,379 | 5,967,798 | 159,957,838 | 159,957,838 |
当期変動額 | |||||||
圧縮積立金の積立 | 454,094 | 454,094 | △454,094 | － | － | － | |
圧縮積立金の取崩 | △134,114 | △134,114 | 134,114 | － | － | － | |
剰余金の配当 | △4,217,400 | △4,217,400 | △4,217,400 | △4,217,400 | |||
当期純利益 | 3,331,238 | 3,331,238 | 3,331,238 | 3,331,238 | |||
当期変動額合計 | － | 319,979 | 319,979 | △1,206,140 | △886,161 | △886,161 | △886,161 |
当期末残高 | 153,990,040 | 1,750,398 | 1,750,398 | 3,331,238 | 5,081,637 | 159,071,677 | 159,071,677 |
Ⅴ．注記表
〔重要な会計方針に係る事項に関する注記〕
期別 項目 | 前期（ご参考） （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） |
１．固定資産の減価償却の方法 | 有形固定資産（信託財産を含みます。）定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 | 有形固定資産（信託財産を含みます。）定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 |
建物 ３～81年 構築物 ２～45年 機械及び装置 ２～17年工具、器具及び備品 ２～18年 | 建物 ３～81年 構築物 ２～45年 機械及び装置 ２～17年工具、器具及び備品 ２～18年 | |
無形固定資産 定額法を採用しています。 | 無形固定資産 定額法を採用しています。 | |
２．繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
３．収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該営業期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は 1,869千円です。 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点 （収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。 （１）不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 （２）水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識し ています。 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該営業期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点 （収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。 （１）不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 （２）水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 |
期別 項目 | 前期（ご参考） （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） |
４．不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 | 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記する こととしています。 | 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記する こととしています。 |
（１）信託現金及び信託預金 （２）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 （３）信託預り金 （４）信託預り敷金及び保証金 | （１）信託現金及び信託預金 （２）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 （３）信託預り金 （４）信託預り敷金及び保証金 |
〔貸借対照表に関する注記〕
期別 項目 | 前期（ご参考） （2022年３月31日） | 当期 （2022年９月30日） | ||
１．国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧 縮記帳額 | 信託建物 | 38,340千円 | 信託建物 | 38,340千円 |
２．当座借越契約 | 機動的な資金調達手段を確保すること を主たる目的として、取引銀行と特殊当座借越契約を締結しています。 | 機動的な資金調達手段を確保すること を主たる目的として、取引銀行と特殊当座借越契約を締結しています。 | ||
契約極度額 当期末借入残高差引額 | 20,000,000千円 － 20,000,000千円 | 契約極度額 当期末借入残高差引額 | 20,000,000千円 － 20,000,000千円 | |
３．投資信託及び投資法人に関する法律第６７条第 ４項に定める最 低純資産額 | 50,000千円 | 50,000千円 | ||
〔損益計算書に関する注記〕 （単位：千円）
期別 項目 | 前期（ご参考） （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） |
１．不動産賃貸事業損益の内訳 | A. 不動産賃貸事業収益賃貸事業収入 家賃 6,378,952 共益費 236,502 土地賃貸収益 123,609 計 6,739,063 その他賃貸事業収入 駐車場使用料 91,666 付帯収益 133,470 その他収益 112,114 計 337,252 不動産賃貸事業収益合計 7,076,315 B. 不動産賃貸事業費用賃貸事業費用 管理業務費 694,543 水道光熱費 212,236 公租公課 872,062 損害保険料 18,494 修繕費 72,707 減価償却費 1,125,735 その他費用 29,225 不動産賃貸事業費用合計 3,025,005 C. 不動産賃貸事業損益（A-B） 4,051,310 | A. 不動産賃貸事業収益賃貸事業収入 家賃 6,244,322 共益費 236,001 土地賃貸収益 123,609 計 6,603,932 その他賃貸事業収入 駐車場使用料 90,701 付帯収益 144,763 解約違約金 25,172 その他収益 37,771 計 298,407 不動産賃貸事業収益合計 6,902,340 B. 不動産賃貸事業費用賃貸事業費用 管理業務費 717,358 水道光熱費 255,836 公租公課 881,367 損害保険料 19,142 修繕費 41,623 減価償却費 1,116,153 その他費用 26,414 不動産賃貸事業費用合計 3,057,896 C. 不動産賃貸事業損益（A-B） 3,844,443 |
２．不動産等売却益の内訳 | 東京汐留ビルディング 不動産等売却収入 13,980,000 不動産等売却原価 12,520,098 その他売却費用 7,824 不動産等売却益 1,452,077 | 該当事項はありません。 |
〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
期別 項目 | 前期（ご参考） （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2021年４月１日 至 2022年９月30日） |
発行可能投資口総口 数及び発行済投資口の総口数 | 発行可能投資口総口数 10,000,000口発行済投資口の総口数 1,320,000口 | 発行可能投資口総口数 10,000,000口発行済投資口の総口数 1,320,000口 |
〔税効果会計に関する注記〕 （単位：千円）
期別 項目 | 前期（ご参考） （2022年３月31日） | 当期 （2022年９月30日） |
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 | （繰延税金資産） 未払事業税損金不算入額 13 繰延税金資産合計 13 （繰延税金負債） 圧縮積立金 803,436 繰延税金負債合計 803,436 （繰延税金負債の純額） 803,422 | （繰延税金資産） 未払事業税損金不算入額 13 繰延税金資産合計 13 （繰延税金負債） 圧縮積立金 514,833 繰延税金負債合計 514,833 （繰延税金負債の純額） 514,820 |
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内 訳 | 法定実効税率 31.46％ （調整） 支払分配金の損金算入額 △28.32％その他 0.01％ 税効果会計適用後の法人税 3.15％等の負担率 | 法定実効税率 31.46％ （調整） 支払分配金の損金算入額 △40.93％その他 0.02％ 税効果会計適用後の法人税 △9.45％等の負担率 |
〔金融商品に関する注記〕
前期（自 2021年10月１日 至 2022年３月31日）（ご参考）
１. 金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配金の支払い、もしくは債務の返済（敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）、運転資金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っています。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得、借入金及び投資法人債のリファイナンス等を目的とします。返済時及び償還時に流動性リスクに晒されますが、xxx負債比率を適正に管理し、返済期限や借入先の分散化を図ることにより、流動性リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金はテナント退去時に流動性リスクに晒されますが、テナントの退去状況を適切に把握することにより、流動性リスクを管理しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
２. 金融商品の時価等に関する事項
2022年３月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、
「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
貸借対照表計上額 （千円） | 時価 （千円） | 差額 （千円） | |
（１）１年内償還予定の投資法人債 | 4,000,000 | 3,973,298 | △26,701 |
（２）１年内返済予定の長期借入金 | 25,500,000 | 25,458,335 | △41,664 |
（３）投資法人債 | 9,000,000 | 8,774,831 | △225,168 |
（４）長期借入金 | 109,500,000 | 107,550,641 | △1,949,358 |
（５）預り敷金及び保証金 | 7,565,023 | 7,114,959 | △450,063 |
（６）信託預り敷金及び保証金 | 932,717 | 860,922 | △71,794 |
負債合計 | 156,497,740 | 153,732,989 | △2,764,751 |
（注１）金融商品の時価の算定方法に関する事項負債
（１）1年内償還予定の投資法人債 （３）投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
（２）1年内返済予定の長期借入金 （４）長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
（５）預り敷金及び保証金 （６）信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（注２）借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
１年以内 （千円） | １年超 ２年以内 （千円） | ２年超 ３年以内 （千円） | ３年超 ４年以内 （千円） | ４年超 ５年以内 （千円） | ５年超 （千円） | |
1年内償還予定の投資法人債 | 4,000,000 | － | － | － | － | － |
1年内返済予定の長期借入金 | 25,500,000 | － | － | － | － | － |
投資法人債 | － | 3,000,000 | 1,000,000 | － | 1,000,000 | 4,000,000 |
長期借入金 | － | 19,000,000 | 24,000,000 | 21,000,000 | 13,000,000 | 32,500,000 |
当期（自 2022年４月１日 至 2022年９月30日）
１. 金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配金の支払い、もしくは債務の返済（敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）、運転資金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っています。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得、借入金及び投資法人債のリファイナンス等を目的とします。返済時及び償還時に流動性リスクに晒されますが、xxx負債比率を適正に管理し、返済期限や借入先の分散化を図ることにより、流動性リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金はテナント退去時に流動性リスクに晒されますが、テナントの退去状況を適切に把握することにより、流動性リスクを管理しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
２. 金融商品の時価等に関する事項
2022年９月30日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、
「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
貸借対照表計上額 （千円） | 時価 （千円） | 差額 （千円） | |
（１）１年内償還予定の投資法人債 | 4,000,000 | 3,986,259 | △13,740 |
（２）１年内返済予定の長期借入金 | 18,000,000 | 17,953,691 | △46,308 |
（３）投資法人債 | 11,000,000 | 10,560,560 | △439,439 |
（４）長期借入金 | 117,000,000 | 114,113,240 | △2,886,759 |
（５）預り敷金及び保証金 | 7,555,628 | 6,708,856 | △846,772 |
（６）信託預り敷金及び保証金 | 918,125 | 827,109 | △91,016 |
負債合計 | 158,473,754 | 154,149,718 | △4,324,036 |
（注１）金融商品の時価の算定方法に関する事項負債
（１）1年内償還予定の投資法人債 （３）投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
（２）１年内返済予定の長期借入金 （４）長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
（５）預り敷金及び保証金 （６）信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（注２）借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
１年以内 （千円） | １年超 ２年以内 （千円） | ２年超 ３年以内 （千円） | ３年超 ４年以内 （千円） | ４年超 ５年以内 （千円） | ５年超 （千円） | |
1年内償還予定の投資法人債 | 4,000,000 | － | － | － | － | － |
1年内返済予定の長期借入金 | 18,000,000 | － | － | － | － | － |
投資法人債 | － | 3,000,000 | 1,000,000 | － | 1,000,000 | 6,000,000 |
長期借入金 | － | 19,500,000 | 27,500,000 | 16,000,000 | 20,000,000 | 34,000,000 |
〔賃貸等不動産に関する注記〕
前期（自 2021年10月１日 至 2022年３月31日）（ご参考）
本投資法人では、xxxを中心として、賃貸オフィスビルや賃貸商業施設等を所有しています。これら賃貸等不動産の2022年３月31日現在の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は次のとおりです。
（単位：千円） | ||||
用途 | 貸借対照表計上額 | 当期末時価 | ||
当期首残高 | 当期増減額 | 当期末残高 | ||
オフィスビル | 218,552,974 | 1,070,360 | 219,623,334 | 239,690,000 |
商業施設 | 68,815,401 | △127,710 | 68,687,691 | 85,310,000 |
その他 | 18,869,248 | △194,635 | 18,674,613 | 21,110,000 |
合計 | 306,237,624 | 748,014 | 306,985,638 | 346,110,000 |
（注１）該当する賃貸等不動産の概要は「投資法人の運用資産の状況 ３.組入資産明細」をご参照ください。
（注２）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注３）当期増減額のうち主な増加理由はxx町トラストタワーの取得であり、減少理由は東京汐留ビルディングの譲渡及び減価償却費です。
（注４）当期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。
また、賃貸等不動産に関する2022年３月期における損益は次のとおりです。
（単位：千円） | ||||
用途 | 損益計算書における金額 | |||
不動産賃貸事業収益 | 不動産賃貸事業費用 | 不動産賃貸事業損益 | 不動産等売却益 | |
オフィスビル | 4,551,268 | 2,372,315 | 2,178,953 | 1,452,077 |
商業施設 | 1,797,177 | 322,948 | 1,474,229 | － |
その他 | 727,869 | 329,741 | 398,127 | － |
合計 | 7,076,315 | 3,025,005 | 4,051,310 | 1,452,077 |
（注１）不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用（減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等）であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
（注２）不動産等売却益は「営業収益」に計上されています。
当期（自 2022年４月１日 至 2022年９月30日）
本投資法人では、xxxを中心として、賃貸オフィスビルや賃貸商業施設等を所有しています。これら賃貸等不動産の2022年９月30日現在の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は次のとおりです。
（単位：千円） | ||||
用途 | 貸借対照表計上額 | 当期末時価 | ||
当期首残高 | 当期増減額 | 当期末残高 | ||
オフィスビル | 219,623,334 | △712,059 | 218,911,274 | 243,710,000 |
商業施設 | 68,687,691 | △124,916 | 68,562,774 | 85,140,000 |
その他 | 18,674,613 | △181,785 | 18,492,827 | 21,150,000 |
合計 | 306,985,638 | △1,018,762 | 305,966,876 | 350,000,000 |
（注１）該当する賃貸等不動産の概要は「投資法人の運用資産の状況 ３. 組入資産明細」をご参照ください。
（注２）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注３）当期増減額のうち主な増加理由は保有資産の改修工事であり、減少理由は減価償却費です。
（注４）当期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。
また、賃貸等不動産に関する2022年９月期における損益は次のとおりです。
（単位：千円） | |||
用途 | 損益計算書における金額 | ||
不動産賃貸事業収益 | 不動産賃貸事業費用 | 不動産賃貸事業損益 | |
オフィスビル | 4,671,481 | 2,432,069 | 2,239,412 |
商業施設 | 1,492,640 | 305,184 | 1,187,456 |
その他 | 738,218 | 320,643 | 417,574 |
合計 | 6,902,340 | 3,057,896 | 3,844,443 |
（注１）不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用（減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等）であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
〔関連当事者との取引に関する注記〕
前期（自 2021年10月１日 至 2022年３月31日）（ご参考）
（単位：千円） | ||||||||
属性 | 会社等の名称 | 投資口の 所有口数割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額 | 科目 | 期末残高 | |
役員のxxx | 事業上の関係 | |||||||
その他の関係会社の子会社 | 森トラスト㈱ | なし | なし | 不動産の賃貸 | 不動産の購入 | 13,980,000 | － | － |
不動産の売却 | 13,980,000 | － | － | |||||
不動産の賃貸 | 1,752,122 | 営業未収入金 | 4,464 | |||||
前受金 | 24,761 | |||||||
預り敷金 及び保証金 | 964,671 | |||||||
不動産の管理 | 221,573 | 営業未払金 | 65,958 | |||||
未払金 | 1,073 | |||||||
資産保管会社 | 三井住友信託銀行㈱ | なし | なし | 資産保管、一般事務、資金の借入 | 利息の支払 | 37,922 | １ 年内返済予定の長期借入金 | 9,500,000 |
長期借入金 | 9,500,000 | |||||||
未払利息 | 13,371 | |||||||
（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件の決定方針
不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。
（注３）千円未満を切り捨てて表示しています。
当期（自 2022年４月１日 至 2022年９月30日）
（単位：千円） | ||||||||
属性 | 会社等の名称 | 投資口の 所有口数割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額 | 科目 | 期末残高 | |
役員のxxx | 事業上の関係 | |||||||
その他の関係会社の子会社 | 森トラスト㈱ | なし | なし | 不動産の賃貸 | 不動産の購入 | － | － | － |
不動産の売却 | － | － | － | |||||
不動産の賃貸 | 1,811,460 | 営業未収入金 | 5,208 | |||||
前受金 | 24,761 | |||||||
預り敷金 及び保証金 | 883,417 | |||||||
不動産の管理 | 219,868 | 営業未払金 | 157,705 | |||||
未払金 | 430 | |||||||
資産保管会社 | 三井住友信託銀行㈱ | なし | なし | 資産保管、一般事務、資金の借入 | 長期借入金の支払 | 7,000,000 | １ 年内返済予定の長期借入金 | 2,500,000 |
長期借入金の借入 | 7,000,000 | 長期借入金 | 16,500,000 | |||||
利息の支払 | 38,274 | 未払利息 | 14,070 | |||||
（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件の決定方針
不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。
（注３）千円未満を切り捨てて表示しています。
〔１口当たり情報に関する注記〕
前期（ご参考） （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） |
１口当たり純資産額 121,180円 １口当たり当期純利益 3,437円 | １口当たり純資産額 120,508円 １口当たり当期純利益 2,523円 |
なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。 また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していませ ん。 | なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。 また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していませ ん。 |
（注）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
前期（ご参考） （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） | |
当 期 x x x（x円） | 4,537,379 | 3,331,238 |
普通投資主に帰属しない金 額（千円） | － | － |
普通投資口に係る当期x x x（x円） | 4,537,379 | 3,331,238 |
期中平均投資口数（口） | 1,320,000 | 1,320,000 |
〔重要な後発事象に関する注記〕
前期（ご参考） （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） |
該当事項はありません。 | 本投資法人と森トラスト・ホテルリート投資法人との合併 本投資法人（以下「MTR」といいます。）と森トラスト・ホテルリート投資法人（以下「MTH」といいます。）は、それぞれ2022年11月22日開催の投資法人役員会にて、2023年３月１日を合併の効力発生日として、MTRを吸収合併存続法人、MTHを吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行うことについて決定し、2022年11月22日付で合併契約（以下「本合併契約」といいます。）を締結いたしました。 （１）本合併の目的 MTRとMTH（ 以下「両投資法人」といいます。）はそれぞれの特徴を活かし、MTRはオフィスアセットの安定性、MTHはホテルアセットの成長性を背景に、中長期的な収益の安定と成長を目指した運用を行ってきました。しかしながら、MTRでは主な投資対象であるオフィスアセットにおいて、大型優良物件の新規取得機会の減少や足元のコロナ禍でのテナント退去を要因とした収益力の低下により今後の成長性に課題を抱えており、また、MTHでは投資対象であるホテルアセットにおいて、コロナ禍での収益変動リスクが顕在化し、安定性の確保に課題を抱えており、両投資法人において単独での成長機会が限定的であることが課題と認識するに至りました。両投資法人がこれらの課題を互いに解決し、継続的な投資主価値の向上に資するため、資産性・安定性・成長性を真に兼ね備えたオフィス・ホテルを中核資産とする総合型 REITとなるべく、両投資法人において合併に関する協議を開始することに合意し、これまで慎重に検討を重ねてきました。その結果、両投資法人は、本合併を通じオフィスアセットの安定性とホテルアセットの成長性を併せ持つポートフォリオを構築するとともに、スポンサーサポートを最大限活用して成長路線へと回帰することが更なる投資主価値の向上に繋がると判断するに至り、2022年11月22日付にて本合併契約 を締結しました。 |
（２）本合併効力発生日 2023年３月１日（予定） |
前期（ご参考） （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） |
（３）本合併の方式 MTRを吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、MTHは本合併により解散いたします。 | |
（４）本合併に係る割当ての内容 | |
（注）本合併により発行するMTRの新投資口数（MTRの本投資口分割考慮後の投資口数）：920,000口 | |
（５）投資口の分割 MTRは2022年11月22日開催の役員会において、2023年２月28日を分割の基準日、2023年３月１日を効力発生日として、投資口１口につき ２口の割合による投資口の分割を決定いたしました。上記合併比率及びMTRが割当交付する新投資口数は、本投資口分割の効力発生を前提としております。本投資口分割考慮前の合併比率によりMTH投資口１口に対してMTRの投資口0.92口を割り当てる場合には、交付されるMTRの投資口の口数が１口未満となるMTHの投資主が多数生じることとなります。そのため、本合併後も、MTHの投資主がMTRの投資口を継続して保有することを可能とするべく、MTHの全ての投資主に対し１口以上のMTRの投資口を交付することを目的として、MTHの投資主に対する割当てに先立ち、MTRの投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行い、MTHの投資口１口に対して、かかる投資口分割後のMTRの投資口 1.84口を割当交付いたします。 | |
①分割により増加するMTRの投資口数 ⅰ．投資口分割前の発行済投資口の総口数： 1,320,000口 ⅱ．投資口分割により増加する投資口数： 1,320,000口 ⅲ．投資口分割後の発行済投資口の総口数： 2,640,000口 ⅳ．投資口分割後の発行可能投資口総数： 20,000,000口 ②MTRの１口当たり情報に及ぼす影響 当該投資口分割が当期首に行われたと改訂した場合の当期における１口当たり情報は、それぞれ以下のとおりとなります。 ⅰ．１口当たり純資産額 ：60,254円 ⅱ．１口当たり当期純利益： 1,261円 |
MTR (吸収合併存続法人) | MTH （吸収合併消滅法人） | |
本合併に係る割当ての内容 | １ | 1.84 |
（ご参考） 本投資口分割考慮前0.92 |
前期（ご参考） （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） |
（６）合併交付金 MTRは、本合併の効力発生日の前日に終了するMTHの最終期の営業期間に係る金銭の分配の代わり金（利益の配当）として、MTHの分配可能利益に基づきMTHの投資主（本合併の効力発生日の前日のMTHの最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主（MTR、MTH及び投信法第 149条の３の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求したMTHの投資主（当該買取請求を撤回した投資主を除きます。）を除き、以下 「割当対象投資主」といいます。））に対して同営業期間の金銭の分配額見合いの合併交付金 （本合併の効力発生日の前日におけるMTHの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日におけるMTHの発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額（１円未満切捨て））を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。 （７）吸収合併消滅法人（MTH）の直前期（2022年8月期）の概要 事業内容 ：資産を主として投信法に定める特定資産に対する投資として運用すること 営業収益 ： 2,053百万円当期純利益： 1,144百万円資産総額 ：110,357百万円負債総額 ： 59,212百万円 純資産額 ： 51,144百万円 |
〔追加情報〕
前期（ご参考） （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） |
該当事項はありません。 | 資産の譲渡 本投資法人は、2022年７月29日付で下記の資産の譲渡に関する信託受益権売買契約を締結しました。 新橋駅前MTRビル譲渡の概要 譲渡資産 ：不動産信託受益権譲渡価格 ：21,800百万円 （第１回：7,266百万円、第２回7,266百万円、第３回：7,266百万円） 譲渡益 ：営業収益として不動産売却益を2023年 ２月期と2023年８月期にそれぞれ約13億円、2024年２月期に約14億円計上する予定です。 譲渡予定日：第１回：2023年２月28日 第２回：2023年８月31日第３回：2024年２月29日 買主 ：森トラスト株式会社 |
資産の取得 本投資法人は、2022年７月29日付で下記の資産の取得に関する信託受益権売買契約を締結しました。 仙台MTビル 取得の概要 取得資産 ：不動産信託受益権 土地 所有権 建物 所有権（共有持分：100,000分の90,845) 取得価格 ：15,800百万円 （第１回：5,266百万円、第２回：5,266百万円、第３回：5,266百万円） 取得予定日：第１回：2023年２月28日 第２回：2023年８月31日第３回：2024年２月29日 売主 ：森トラスト株式会社 |
〔収益認識に関する注記〕
前期（自 2021年10月１日 至 2022年３月31日）
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
（単位：千円） | ||
顧客との契約から生じる収益（注１） | 外部顧客への売上高 | |
不動産等の売却（注２） | 13,980,000 | 1,452,077 |
水道光熱費収入 | 133,639 | 133,639 |
その他 | － | 6,942,676 |
合計 | 14,113,639 | 8,528,392 |
（注１）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
（注２）不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第２項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
２．収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
３．当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報
（１）契約資産及び契約負債の残高等
（単位：千円） | |
当期 | |
顧客との契約から生じた債権（期首残高） | 26,233 |
顧客との契約から生じた債権（期末残高） | 24,828 |
契約資産（期首残高） | － |
契約資産（期末残高） | － |
契約負債（期首残高） | － |
契約負債（期末残高） | － |
（２）残存履行義務に配分した取引価格
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとって の価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会 計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含 めていません。
当期（自 2022年４月１日 至 2022年９月30日）
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
（単位：千円） | ||
顧客との契約から生じる収益（注１） | 外部顧客への売上高 | |
不動産等の売却 | － | － |
水道光熱費収入 | 145,016 | 145,016 |
その他 | － | 6,757,323 |
合計 | 145,016 | 6,902,340 |
（注１）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
２．収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
３．当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報
（１）契約資産及び契約負債の残高等
（単位：千円） | |
当期 | |
顧客との契約から生じた債権（期首残高） | 24,828 |
顧客との契約から生じた債権（期末残高） | 36,980 |
契約資産（期首残高） | － |
契約資産（期末残高） | － |
契約負債（期首残高） | － |
契約負債（期末残高） | － |
（２）残存履行義務に配分した取引価格
2022年９月30日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2022年
７月28日に売却契約を締結した不動産等にかかる21,800,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2023年２月28日、2028年８月31日及び2024年２月28日に予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとって の価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会 計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含 めていません。
Ⅵ．金銭の分配に係る計算書
（単位：円） | ||
前期（ご参考） （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） | |
Ⅰ. 当期未処分利益 | 4,537,379,582 | 3,331,238,876 |
Ⅱ. 任意積立金取崩額 | ||
圧縮積立金取崩額 | 134,114,736 | 628,761,124 |
Ⅲ. 分配金の額 | 4,217,400,000 | 3,960,000,000 |
（投資口１口当たり分配金の額） | (3,195) | (3,000) |
Ⅳ．任意積立金 | ||
圧縮積立金繰入額 | 454,094,318 | － |
Ⅴ. 次期繰越利益 | － | － |
分配金の額の算出方法 | 本投資法人の規約第29条第１項に従い、当期未処分利益に租税特別措置法第66条の２による圧縮積立金の取崩額を加算及び租税特別措置法第65条の7による圧縮積立金の積立額を減算した後の全額 4,217,400,000円を利益分配金として分配することとしました。 なお、本投資法人の規約第29条第２項に定める利益を超えた金銭 の分配は行いません。 | 本投資法人の規約第29条第１項に従い、当期未処分利益に租税特別措置法第66条の２による圧縮積立金の取崩額を加算した後の全額 3,960,000,000円を利益分配金として分配することとしました。 なお、本投資法人の規約第29条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。 |
Ⅶ．キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
（単位：千円） | ||
前期 （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） | |
営業活動によるキャッシュ・フロー | ||
税引前当期純利益 | 4,685,132 | 3,043,518 |
減価償却費 | 1,125,735 | 1,116,153 |
投資法人債発行費償却 | 8,933 | 8,874 |
受取利息 | △104 | △90 |
支払利息 | 347,875 | 372,981 |
営業未収入金の増減額（△は増加） | △522 | △35,671 |
営業未払金の増減額（△は減少） | △80,181 | △10,983 |
未払消費税等の増減額（△は減少） | 99,050 | 125,207 |
前受金の増減額（△は減少） | △86,145 | △104,045 |
有形固定資産の売却による減少額 | 12,520,098 | － |
その他 | △106,676 | △89,768 |
小計 | 18,513,195 | 4,426,175 |
利息の受取額 | 104 | 90 |
利息の支払額 | △346,685 | △353,781 |
法人税等の支払額 | △622 | △892 |
営業活動によるキャッシュ・フロー | 18,165,991 | 4,071,591 |
投資活動によるキャッシュ・フロー | ||
有形固定資産の取得による支出 | △34,126 | △69,009 |
信託有形固定資産の取得による支出 | △14,344,757 | △80,198 |
預り敷金及び保証金の返還による支出 | △2,385,217 | △90,166 |
預り敷金及び保証金の受入による収入 | 326,611 | 160,283 |
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 | △16,369 | △25,275 |
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 | 5,120 | 7,804 |
その他 | 393 | － |
投資活動によるキャッシュ・フロー | △16,448,345 | △96,562 |
財務活動によるキャッシュ・フロー | ||
長期借入れによる収入 | 14,500,000 | 17,000,000 |
長期借入金の返済による支出 | △14,500,000 | △17,000,000 |
投資法人債の発行による収入 | 2,000,000 | 2,000,000 |
投資法人債の償還による支出 | △3,000,000 | － |
投資法人債発行費の支出 | △15,558 | △12,457 |
分配金の支払額 | △4,687,104 | △4,216,512 |
財務活動によるキャッシュ・フロー | △5,702,662 | △2,228,969 |
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） | △3,985,015 | 1,746,059 |
現金及び現金同等物の期首残高 | 21,863,112 | 17,878,096 |
現金及び現金同等物の期末残高 | 17,878,096 | 19,624,156 |
（注）キャッシュ・フロー計算書は、投資信託及び投資法人に関する法律第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けていません。
〔重要な会計方針に係る事項に関する注記〕（参考情報）
期別 項目 | 前期 （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） |
キャッシュ・フロー計算書における資金 （現金及び現金同等物）の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は以下のものを対象としています。 （１）手許現金及び信託現金 （２）随時引出し可能な預金及び信託預金 （３）容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わない、取得日から３か月以 内に償還期限の到来する短期投資 | キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は以下のものを対象としています。 （１）手許現金及び信託現金 （２）随時引出し可能な預金及び信託預金 （３）容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わない、取得日から３か月以 内に償還期限の到来する短期投資 |
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕（参考情報）
（単位：千円）
期別 項目 | 前期 （自 2021年10月１日 至 2022年３月31日） | 当期 （自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） |
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に記載されている科目の金額との関 係 | （2022年３月31日現在） 現金及び預金 14,680,828 信託現金及び信託預金 3,197,268 現金及び現金同等物 17,878,096 | （2022年９月30日現在） 現金及び預金 16,534,395 信託現金及び信託預金 3,089,760 現金及び現金同等物 19,624,156 |