NEW WORLD TIMES
新世界时报 2020 年8 月21 日
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华府律师31
房屋买卖合同中 我需要重点注意哪些条款？
【摘要】在房产交易中，最重要的环节之一就是买卖合同的审阅。此合同不仅控制着房产交易的进行，还决定着过户中可能产生的纠纷的解决方式。我们在协助客户处理房产交易时，发现很多买家对房产买卖合同并没有充分了解。鉴于此，为了大家过户的顺利进行，我们在此篇文章中，将针对买卖合同中涉及的重要条款及其法律问题进行详细介绍。
条款一：房屋售价、支付方式、贷款金额
及贷款保护条款
房屋售价、支付方式、贷款金额及还款方式是合同中最基本的条款。在存在贷款的交易中，大家尤其需要注意：1）贷款金额；2）合同中是否存在抵押贷款保护条款
（Mortgage Contingency）。
抵押贷款保护条款：在贷款买房时，买家虽然可以从银行获得贷款预先批准信
（pre-approval letter），但此预批准信上的金额，往往会跟银行实际批准的贷款金额存在差额，甚至有的客户会基于各种原因，无法
首付款，不会将首付款退还给买家。基于此，我们建议大家提前预估可贷款金额，并在资金上给自己多留一些空间，从而较少交易中的损失。
案例：Xxxxx 打算通过贷款方式购买 Condo，经 过挑选后 ，Xxxxx 最终与卖家 Xxxxxx xx合议。Xxxxx 计划贷款 57 万美元，30 年还清，但是由于担心银行最终的贷款金额会低于他计划贷款的数额。于是要求卖家Xxxxxx 在合同中加入贷款保护条款。
条款具体内容为：
The obligation of Purchaser to purchase under this Contract is conditioned upon issuance, on or before 45 days after fully executed copy of this Contract is given to Purchaser, of a written commitment from an institutional Lender pursuant to which such institutional Lender agrees to make a first mortgage loan to Purchaser of $570,000.00 for a term of 30 years.
中文翻译是：
同金额不符。考虑到经济的压力，Xxxxx 决定放弃Condo 的购买，Xxxxx 的律师通过主张贷款保护条款，解除了合同，卖家Xxxxxx 将首付款返还给了Xxxxx。
条款二：产权条款
产权保障（Title Warranty）
产权是房屋买卖中买家最关心的问题之一。在房产买卖中，关于产权究竟有哪些法律问题呢？
大家首先需要关注合同中提到的转让产权的保障类型。在不同的保障条款下，买家在过户后会获得不同类型的房地产契约 “( 地契”or“Deed”)。地契的形式有以下三种：完全担保地契 (General Warranty Deed) ,特殊担保地契 (Special Warranty Deed) 和简单地契 (Quitclaim Deed)。
完全担保地契 (General Warranty Deed):保证卖家拥有这块土地的所有权，并拥有转让这块土地的合法权利、保证这块土地没有任何产权抵押、贷款、扣押权、留置权等。买家在过户后拥有的产权无缺陷。
的麻烦。
产权保险（Title Insurance）
房屋产权保险（Title Insurance）一般分为：业主产权保险（Owner’s Title Insurance）和 贷 款 产 权 保 险 （Lender’ s Title Insurance）。在过户前，买方会通过产权调查（ Title Search ）的形式对所购买房屋的产权进行彻底调查。产权保险的存在，是为了防止由于产权调查不彻底，或者由于产权公司的疏忽没有记载产权瑕疵和纠纷，对买家以及贷款机构造成的权益损失。
案例：买家Xxxxx 与 卖家Xxxxxx 签订了购房合同并顺利过户，虽然在产权调查中并未发现产权瑕疵，但在Xxxxx 的代理律师的建议下，Xxxxx 购买了业主产权保险。在过户后的一个月，Xxxxx 发现该房屋有一张政府罚款并未支付，但该笔罚单并未在产权调查中体现，于是，Xxxxx 向保险公司主张索赔，保险公司承担了该笔政府罚款。
案例：买家Xxxxx 与 卖家Xxxxxx 签订了购房合同并顺利过户。Xxxxx 通过向W 机
获得贷款批准信 (loan commitment letter) 。
买家履行本合同的购买义务的条件是，
特殊担保地契 (Special Warranty Deed)： 构抵押贷款购房。在 W 机构的要求下，
在一个受“抵押贷款保护”条款保护的地产交易中，若买家未获得贷款许诺信，则可基于此取消合同，并收回首付款。“抵押贷款保护”条款在二手房交易中很常见。值得
在合同签订（生效）并发送给买家的第45 天当天或者之前，买家从贷款机构获得批准信，贷款批准信中写明贷款机构同意提供抵押贷款，贷款金额为 57 万美元，期限为 30
保证卖家在其拥有房屋的时期，没有做任何事情导致产权缺陷。
简单地契 (Quitclaim Deed)：保证卖方仅仅将在这块土地上享有的任何产权或利益
Xxxxx 购买了贷款产权保险。在产权调查报告中，该房屋产权并无瑕疵。几年后，Xxxxx失业，无法继续支付剩余的10 万贷款，W 贷款机构打算拍房产获得剩余贷款的清偿，此
注意的是，大多数的全新公寓（一手房） 年。
（Sponsor Sale）并不接受抵押贷款保护条款：
买家Xxxxx 与卖家Xxxxxx 签订合同并支
转让给买方，并不保障产权没有瑕疵。
在交易中，买家一般会获得完全担保地
时发现该房屋还有一笔抵押贷款未还清，且并未记载在当年的产权调查报告中，造成W
如果买家无法获得贷款，则需无贷款过户。 付首付款后，Xxxxx 将生效合同发送给了银
契 (General Warranty Deed)。买家及其律师
机构 10 万美元的损失。于是，W 机构向保
若买家手里无足够现金流来支持无贷款过户，买家会被视为违约，Sponsor 卖家会获得
行用来申请贷款。30 天后，Xxxxx 收到了银行批准信，批准贷款金额为50 万美元，与合
都需格外注意合同中对地契部分的描述，以免过户后发生产权纠纷，为买家带来不必要
险公司索赔，由保险公司承担了W 机构的损失。
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