春泉產業信託透過於華貿中心1 座、2 座寫字樓（及相關停車場部分）（「華貿物業」）的擁有權，為投資者提供直接投資位於北京商務中心區（「北京CBD」）優質寫字樓 ，以及提供位於大灣區惠州的地標性購物商場「華貿天地」（一幢七層高的購物商場及750 個停車位，「華貿天地」）的戰略機遇。作為首家於英國進行收購的香港房地產投資信託，英國的84 項獨立商業物業組合（「英國組合」）已按三重淨利基準出租，令春泉產業信託的核心物業組合錦上添花。
春泉產業信託（「春泉產業信託」）乃於二零一三年十一月十四日由春泉資產管理有限公司與德意志信託（香港）有限公司（春泉產業信託的受託人，「受託人」）訂立的信託契約（經日期為二零一五年五月二十二日之首份補充契約及日期為二零二一年五月二十八日之首份修訂及重述契約修訂及補充，統稱「信託契約」）組成的房地產投資信託基金。春泉產業信託的基金單位
（「基金單位」）於二零一三年十二月五日首次在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市。
春泉產業信託透過於華貿中心1 座、2 座寫字樓（及相關停車場部分）（「華貿物業」）的擁有權，為投資者提供直接投資位於北京商務中心區（「北京CBD」）優質寫字樓，以及提供位於大灣區惠州的地標性購物商場「華貿天地」（一幢七層高的購物商場及750 個停車位，「華貿天地」）的戰略機遇。作為首家於英國進行收購的香港房地產投資信託，英國的84 項獨立商業物業組合（「英國組合」）已按三重淨利基準出租，令春泉產業信託的核心物業組合錦上添花。
關於管理人
春泉產業信託由春泉資產管理有限公司（春泉產業信託的管理人，「管理人」）所管理，為一家於香港註冊成立的公司，唯一目的是管理春泉產業信託。於二零二二年十二月三十一日，管理人由Mercuria Holdings Co., Ltd（. 「Mercuria Holdings」）擁有80.4% 的股權，其為於東京證券交易所上市的投資控股公司（股份代號：7347）。其知名股東包括日本政策投資銀行、伊藤忠商事株式會社及三井住友信託銀行株式會社。
目錄
表現摘要 | 11 | 管理層討論與分析 | ||||||||||||||||||
分派 | 26 | 環境、社會及管治報告 | ||||||||||||||||||
主席報告 | 62 | 董事會、高級管理層及主要成員 | ||||||||||||||||||
69 | 企業管治 | |||||||||||||||||||
98 | 風險管理及內部監控 | |||||||||||||||||||
102 | 關連人士交易 | |||||||||||||||||||
110 | 權益披露 | |||||||||||||||||||
115 | 估值報告 | |||||||||||||||||||
150 | 受託人報告 | |||||||||||||||||||
151 | 獨立核數師報告 | |||||||||||||||||||
157 | 綜合收益表 | |||||||||||||||||||
158 | 綜合全面收益表 | |||||||||||||||||||
159 | 綜合分派聲明 | |||||||||||||||||||
161 | 綜合財務狀況表 | |||||||||||||||||||
162 | 綜合權益及單位持有人 應佔資產淨值變動表 | |||||||||||||||||||
164 | 綜合現金流量表 | |||||||||||||||||||
165 | 綜合財務報表附註 | |||||||||||||||||||
207 | 績效表及其他資料 | |||||||||||||||||||
208 | 公司資料 | |||||||||||||||||||
2
3
5
表現摘要
總收益
（人民幣百萬元）
577.85
528.45
二零二二年財政年度
二零二一年財政年度
物業收入淨額
（人民幣百萬元）
440.43
396.37
二零二二年財政年度
二零二一年財政年度
淨物業收益率
(%)
76.2
75.0
二零二二年財政年度
二零二一年財政年度
可供分派收入總額
（人民幣百萬元）
292.61
297.69
二零二二年財政年度
二零二一年財政年度
每個基金單位分派
（港仙）
21.2
22.0
二零二二年財政年度
二零二一年財政年度
單位持有人應佔資產淨值
（人民幣百萬元）
6,558.84
6,671.65
二零二二年十二月三十一日
二零二一年十二月三十一日
物業估值
（人民幣百萬元）
12,082.95*
9,307.10
二零二二年十二月三十一日
二零二一年十二月三十一日
資本負債比率
(%)
37.6
30.0
二零二二年十二月三十一日
二零二一年十二月三十一日
* 收購惠州的華貿天地68% 的權益已於二零二二年九月二十八日完成。
2 春 泉 產 業 信 託 | 2022 年 年 報
分派
管理人董事會（「董事會」）謹代表春泉產業信託議決，向於二零二三年四月二十八日（「記錄日期」）名列單位持有人登記名冊的春泉產業信託單位持有人（「單位持有人」）宣派二零二二年七月一日至二零二二年十二月三十一日期間（「報告期間」、「二零二二年下半年」或「二零二二年末期分派期間」）的末期分派每個基金單位10.0 港仙（「二零二二年末期分派」）。然而，二零二二年末期分派或會就於二零二三年三月二十二日至二零二三年四月二十八日期間發行的新基金單位及購回及註銷的基金單位予以調整。於該調整前及連同每個基金單位11.2 港仙的中期分派，截至二零二二年十二月三十一日止年度（「二零二二年財政年度」、「報告年度」）的總分派為每個基金單位合共21.2 港仙（二零二一年財政年度：每個基金單位22.0 港仙），分派比率約為92.5%（二零二一年財政年度： 90%）。
基於二零二二年十二月三十日的收市價每個基金單位2.40 港元計算，報告年度每個基金單位分派（「每個基金單位分派」）的分派收益率為8.8%。有關分派的詳情，請參閱財務資料「綜合分派聲明」一節。
春泉產業信託之呈列貨幣為人民幣（「人民幣」）且所有分派均將以港元（「港元」）派付。二零二二年末期分派所採納的匯率為1 港元兌人民幣0.8946 元，即中國人民銀行所宣佈的於二零二二年末期分派期間的月末匯率中間價的平均值。
管理人確認二零二二年末期分派僅包括與單位持有人進行交易前的單位持有人應佔綜合除稅後溢利及二零二二年末期分派期間的非現金調整。
根據信託契約，管理人目前的政策為於各財政年度向單位持有人分派至少90% 的可供分派收入總額（「可供分派收入總額」）。倘若管理人認為春泉產業信託擁有超出應付其業務所需的資金盈餘並以此為限，則管理人亦可酌情指示春泉產業信託於任何財政年度分派超逾及高於至少90% 的可供分派收入總額。
二零二二年末期分派的記錄日期為二零二三年四月二十八日。為釐定單位持有人的身份，單位持有人登記名冊將於二零二三年四月二十七日至二零二三年四月二十八日（包括首尾兩天）暫停辦理登記，在此期間不會辦理任何基金單位轉讓手續。二零二二年末期分派預期於二零二三年五月十五日支付予於記錄日期名列單位持有人登記名冊的單位持有人。
為符合資格收取二零二二年末期分派，所有已填妥的基金單位轉讓表格連同相關基金單位證書須於二零二三年四月二十六日下午四時三十分前遞交至春泉產業信託的香港基金單位登記處，即卓佳證券登記有限公司（地址為香港夏愨道16 號遠東金融中心17 樓）辦理登記手續。
2022 年 年 報 | 春 泉 產 業 信 託t 3
Toshihiro Toyoshima
主席兼非執行董事
主席報告
4 春 泉 產 業 信 託 | 2022 年 年 報
主席報告
各位單位持有人：
本人謹代表管理人的董事會欣然提呈春泉產業信託截至二零二二年十二月三十一日止財政年度的財務業績。本年度市況好壞參半，新冠肺炎疫情持續、地緣政治緊張局勢及房地產行業不景氣，均對經營環境造成不利影響。報告年度的每基金單位分派為21.2 港仙，按年同比（「同比」）下跌3.6%。物業收入淨額按年增長11.1% 被利率上升所抵銷，導致可分派收入總額減少1.7%。儘管如此，本人欣然宣佈，春泉產業信託本年度取得令人滿意的成績，包括為我們的物業組合增添新成員及進一步改善了我們的資本架構。
我們北京物業管理團隊的卓越工作促使我們的北京物業華貿中心1 座、2 座寫字樓（「華貿物業」）在面臨若干強大阻力下保持穩定的出租率。我們利用戰略合作夥伴Huamao Property Holdings Limited（「Huamao Property」）提供的平台完成對惠州華貿天地的重大收購，獲得大灣區（「大灣區」）標誌性優質商業資產的股權。財務方面，持續優化資本結構為春泉產業信託帶來了更大利益，進一步穩定了利息開支以應對嚴峻的通脹壓力。
績效回顧
從宏觀層面來看，本年度以正面的消息開始，中國嚴格的新冠肺炎政策證明了其有效保護國家不至發生經濟及行業重創。年初顯示出樂觀前景，北京寫字樓市場的氣氛也是如此。然而，上海四月爆發新冠肺炎，致使嚴格封鎖及廣泛業務中斷，成為國內新冠肺炎清零政策面臨嚴重經濟及社會壓力的第一個跡象。
與此同時，政府繼續實施嚴格調控措施，目的是控制高槓桿房地產發展商，令房地產行業面臨嚴峻的制動局面。由於年中該等管制並無放寬，加上銀行不願向房地產業者提供進一步融資，市場參與者須承受較長的整改期。
上述因素使北京寫字樓市場於下半年產生直接連鎖效應，經濟活動萎縮影響租戶的寫字樓續租決策。在北京，進入寫字樓市場的新寫字樓租戶數目有限，而在充滿挑戰的經濟狀況下，許多租戶完全退出市場，導致業主在挽留現有租戶或吸引新租戶進駐其物業時面對競爭激烈。整體而言，租金仍然疲弱，許多租戶的財務狀況惡化，即使頂級租戶也較遲支付租金或要求寬減租金以渡過艱難時期。
春泉產業信託於北京的華貿物業也未能幸免於上述壓力影響。然而，我們的團隊努力不懈，在市場挽留租戶並吸引新租戶，而審慎的租戶，尤其是業務受封鎖影響的租戶，會重新考慮其辦公室安排。由於團隊在艱難環境下不懈努力，華貿物業年內平均出租率仍然達到約94.7% 的高水平。儘管我們於年內優先考慮高租用率及可持續的租戶組合，但華貿物業在此動盪環境下整體表現強勁，證明了所提供的卓越服務質素及其寶貴的戰略位置。
由於大型裝修活動及潛在租戶的看房均被暫停，北京持續封鎖對華貿物業的持續保養及吸引新租戶都帶來了挑戰。儘管如此，團隊繼續努力提升物業對租戶的吸引力，如進行多項環境、社會及管治（「環境、社會及管治」）項目，以改善整體用電效率，尤其是空調系統。同時，團隊尋求方法提高租戶的參與度，並培養華貿物業內的社區意識。我們舉辦多項社區活動，包括為僱員及租戶提供基本急救訓練，而物業亦參加地球日各種活動。大廈內曾出現數宗新冠肺炎個案，但團隊已做好充分準備，迅速有效地採取應對措施，贏得租戶及當地政府官員的好評。
春泉產業信託年內的標誌性成果為收購華貿天地（位於大灣區城市惠州（人口約為6 百萬人）的高端購物商場）的多數股權。收購於二零二二年九月二十八日完成，該物業正式成為春泉產業信託組合的一部分。華貿天地作為零售物業，使春泉產業信託組合多元化並平衡其風險敞口，之前物業組合由我們的北京寫字樓物業主導。此商場已成為惠州顧客的理想購物地點，不僅是市內最受歡迎的購物點之一，亦是眾多高端產品的首選銷售地點。儘管新冠肺炎疫情帶來影響，商場二零二二年十一月及二零二二年十二月的總商品交易額為人民幣148 百萬元及人民幣141 百萬元，市場研究顯示，商場在這方面一直位居全市第一。隨著國家從疫情中復甦，我們對商場的表現於二零二三年繼續回升持樂觀態度。
具有如此優勢的購物商場需要創新和富有洞察力的管理，以確保購物商場能夠迎合不斷變化的消費者品味及趨勢。我們有幸與戰略合作夥伴Huamao Property 合作，Huamao Property 擁有經驗豐富的管理公司負責商場的營運。商場目前正在作出變動以提升購物體驗及反映購物趨勢，包括將一樓的高檔空間打造成特斯拉及蔚來等知名電動車品牌的展示區。商場亦增加高端化妝品品牌供應，並將原來的超市空間重新配置成銷售特色產品的新概念市場。此項舉措將為春泉產業信託帶來更多租金，並使我們更有能力控制產品組合。我們希望此等持續優化，連同大量線上及線下推廣及創意營銷活動將於二零二三年取得成果。
現在是我們向新合營夥伴Huamao Property 致以誠摯謝意的理想時刻，我們已與彼等建立穩固的工作關係。他們幫助春泉產業信託開拓重要的新市場，並貢獻不可或缺的商場管理專業知識。本人期待我們作為戰略合作夥伴的合作進一步取得成果。上述安排使春泉產業信託得以多元化其物業組合，讓我們能夠把握大灣區強勁經濟增長及日益增加的戰略重要性帶來的增長潛力。
同時，春泉產業信託於英國的84 項獨立商業物業組合年內繼續表現穩定，符合預期及計劃。春泉產業信託有權根據其唯一租戶Kwik-Fit (GB) Limited（「Kwik-Fit」，一間全國性汽車服務公司）的現有租期每五年進行一次租金檢討，預期於下一次租金檢討結束後，來年的租金可有些微的漲幅。
二零二二年的高通脹環境導致全球利率大幅上升，進而導致外匯市場波動。該等因素對春泉產業信託造成直接影響，影響在於利息涵蓋率、資產負債管理及於債務融資惠州收購後維持可持續資本架構。審慎及警愓的資本管理策略一直為春泉產業信託方針的特點，該等策略體現了我們年內為應對不同挑戰而採取的措施，並取得良好成果。
二零二二年的利率升幅超出大部分觀察人員的預期，尤其是下半年，借貸成本上升。春泉產業信託已訂立一系列利率掉期合約以緩減利率上升的影響，於二零二二年年底，春泉產業信託所有港元計值貸款本金約81% 由其利率對沖計劃涵蓋。我們繼續密切監察市況及利率變動，以適時加強現有利率對沖安排。
於二零二二年六月，春泉產業信託訂立修訂契約，擴大北京華貿物業的貸款融資（「華貿物業融資」），亦將其到期日延長至二零二五年九月。同時，於美元倫敦銀行同業拆息正式被擔保隔夜融資利率（「擔保隔夜融資利率」）取代前，華貿物業融資的貸款貨幣由美元轉為港元。這一項舉措是一個謹慎的步驟，為避免與從倫敦銀行同業拆息過渡至擔保隔夜融資利率有關的任何不確定因素。有關取代將貸款貨幣引入香港銀行同業拆息，而香港金融管理局表示近期內沒有將其終止的計劃。
於六月擴大華貿物業融資，為春泉產業信託提供成功於二零二二年九月完成收購惠州華貿天地購物中心所需的債務空間。透過收購事項，春泉產業信託亦承擔一項以人民幣計值的境內銀行貸款，於二零三二年到期。將人民幣借貸引入組合使春泉產業信託的資產負債狀況多元化，有助保障資產負債表免受人民幣兌美元可能貶值的影響。於二零二二年，春泉產業信託亦成功就其涵蓋其英國組合的英鎊貸款融資進行再融資，並將其到期日延長至二零二五年。
於二零二二年十二月三十一日，春泉產業信託的資產負債比率（即其借款總額對資產總值）約為37.6%。春泉產業信託繼續擁有穩健的資產負債表，為我們的單位持有人提供抵禦經濟波動的保障緩衝，使我們能夠把握日後出現的增長機遇。我們預期二零二三年大部分時間利率於將繼續上升，而鑑於二零二二年年初利率的起點低得多，造成的利息成本增加將對春泉產業信託的財務表現產生一定影響。然而，二零二二年採取的措施無疑提升了春泉產業信託資本管理狀況的穩健性，並有助控制我們的借款成本。我們近年採取的資本管理措施對維持基金單位持有人的穩定分派至關重要，而我們明年會繼續探索優化資本管理架構的方法。
總括而言，春泉產業信託在艱難的一年完成了若干重大里程碑。年內，我們的業務表現穩健，擴大了物業組合，並進一步加強了我們的資本管理架構。
展望
中國經濟於二零二二年年初強勢起步後，兩年來最大的新冠肺炎浪潮打亂了中國的增長趨勢。報告期內經濟增長停滯，反映Omicron 爆發的影響及許多行業（包括房地產行業）為配合國家政策而作出的結構性調整。儘管出現短暫的經濟阻力，但受到政策刺激措施及本地新冠肺炎限制放寬的推動，經濟於二零二二年年底逐步回升。
在全球經濟與通脹及地緣政治緊張局勢鬥爭時，中國經濟需要時間適應政府政策，而該等政策促進科技及房地產等戰略領域的平衡及健康的增長。我們因此預計北京寫字樓市場將持續波動。儘管如此，北京的市場氣氛已有改善，日常所有層面的活動回升。租戶諮詢量亦有一定程度的上升，而欠租、減租及提早終止租約的情況亦持續改善。填補現有空缺的激烈市場競爭，預期短期內仍會對租金水平構成壓力。然而，我們維持審慎樂觀態度，認為隨著商業活動恢復，北京寫字樓市場的活力將逐步改善。
春泉產業信託華貿物業於二零二三年上半年到期的大部分主要租約已獲得續期。二零二二年續約租金負增長 0.3%，反映大市場的艱難環境。利好的情況是，我們欣喜年底的出租率維持於92.6%。長遠而言，我們將尋求進一步提高租戶的質素，同時將更重點的可持續發展融入我們的租賃及營運策略。
北京寫字樓市場與全球及中國經濟狀況密切相關，但我們新收購的惠州華貿天地更加反映大灣區的國內消費。大灣區已被指定為對國家未來發展具有戰略重要性的區域。由於經濟發展、持續城市化、消費升級及政府持續支持，預期大灣區人口（包括惠州市人口）未來數年會更加富裕。作為惠州首屈一指的購物商場，華貿天地可從這個特別區域的長期興旺中獲利。
我們預計惠州業務明年的全年貢獻將恢復正常。二零二二年充滿挑戰，零售業（包括華貿天地）受到新冠肺炎疫情及相關社交限制打擊。幸運的是，由於惠州當地管理團隊的不懈努力，華貿天地出租率保持穩定，很大部分於二零二三年上半年到期的主要租約已獲重續。商場亦已更新租戶組合，為疫情過後本地消費的預期復甦做好準備。
資本管理方面，我們密切關注全球及國內的利率及通脹趨勢。幸運的是，我們提早實施浮動對固定利率對沖的舉措已大幅降低利率波動對春泉產業信託的影響。此外，我們以人民幣計價的貸款乃按相對穩定的中國貸款市場報價利率計息，意味著目前春泉產業信託的貸款僅有23% 面臨浮動港元或英鎊利率。鑑於有此穩固基礎，我們樂觀地認為，其透過資產管理策略創造價值的努力會轉化為向單位持有人作出的更高分派。
最後，我們於二零二二年收購華貿天地的68% 權益，標誌著春泉產業信託在中國零售物業資產的首次投資，以及其在大灣區的首次投資。我們欣然於二零二二年五月二十六日舉行的股東特別大會上獲單位持有人對收購事項的99.99% 支持。該交易乃根據春泉產業信託在中國境內多元化及提高每個基金單位分派的明確願景而進行。我們致力於來年發展春泉產業信託組合時秉持一貫的目標。
Toshihiro Toyoshima
主席兼非執行董事
春泉資產管理有限公司
（以春泉產業信託管理人身份）二零二三年三月二十二日
與分析
春泉產業信託物業概覽
華貿物業
北京華貿中心1 座及2 座寫字樓
春泉產業信託目前為投資者持有位於北京CBD 戰略位置的兩座超甲級寫字樓，即華貿中心1 座及2座寫字樓，以及該兩幢辦公大樓地下樓層之合共約600 個停車位。兩座寫字樓的總建築樓面面積為 120,245 平方米，包括停車場面積25,127 平方米。華貿物業位於北京傳統CBD 東南面戰略位置，處於市中心東部朝陽區。
華貿天地
大灣區惠州市的七層高購物商場
春泉產業信託通過華貿天地，讓投資者得以接觸大灣區的美好前景。該項資產的總建築面積為 144,925.07 平方米，包括：(a) 一整棟七層高購 物商場（包括兩層地庫）；及(b)700 個地下停車位及50 個地面停車位。該物業為名為「惠州華貿中心」的大型綜合發展項目的零售部分，四周環繞有多條主要道路、其他公共設施及景點，如惠州西湖、惠州博物館、惠州科技館及大雲寺，可通過高速公路及城際線往大灣區的其他地方，是惠州心臟地帶的地標商場。惠州經濟增長強健，而大灣區對中國的踐略重要性日益提高，投資者憑藉華貿天地而處於優越地位，得以把握上述兩點所帶來的增長潛力。
英國組合
84 項商業物業
分散於英國各地的84 項獨立商業物業。該等物業出租予英國一家全國範圍內的汽車服務提供商 Kwik-Fit (GB) Limited。Kwik-Fit 於一九七一年成立，於該國家擁有最大的快速維修中心網絡，擁有超過600 個中心。
華貿中心概覽
華貿中心為北京CBD 的優質多用途綜合大樓，駐有知名品牌酒店及購物商場。
寫字樓
超甲級寫字樓
• 中國二十大寫字樓之一
• 地庫與北京地鐵直接相連
購物
北京SKP 及其他購物區
• 北京SKP — 以營業額計算為中國最大百貨公司之一
住宅 住宅區
• 設有會所的住宅式及服務式公寓
酒店
五星級豪華酒店
• 北京麗思卡爾頓酒店
• 北京JW 萬豪酒店
三環路
二環路
故宮
商務中心區
天安門廣場
華貿中心
長安街
國貿站 大望路站
地鐵14號線
地鐵1號線
管理層討論與分析
華貿物業經營回顧
北京寫字樓市場概覽
北京華貿物業位處的北京CBD 是集金融與保險、專業服務與製造行業等眾多行業租戶的總部所在。於二零二二年年底，其坐擁北京甲級寫字樓最大庫存量，為2.8 百萬平方米，佔該市甲級寫字樓總量10.9 百萬平方米的 25.7%。
二零二二年年初開局狀況令人鼓舞，整體租金及出租率見溫和增長，惟北京寫字樓市場因二零二二年第二季爆發Omicron 疫情而受到不利影響。儘管北京市經濟於第一季有所反彈，情況令人鼓舞，但是次疫情爆發及上海封城的漣漪效應抵銷了上述的反彈。二零二二年最後一個季度，北京市受另一波疫情爆發所波及，所有經濟及社會活動停頓，建築活動暫停了很長一段時間，許多辦公樓也同樣關閉了很久。此一中斷令北京全年地區生產總值僅能錄得同比輕微增長0.7%，此增長的主要動力為服務業（第三產業），同比增長3.4%，而製造業（第二產業）則同比收縮11.4%。
寫字樓市場於二零二二年仍然全年受壓。年內有數名租戶把握市場疲弱而置換更佳物業或搬遷辦公場所以削減成本，但租賃查詢及新租約有限。跨國活動仍處次要地位，國內租戶活動佔整體活動的大多數。經濟疲弱令許多業務遍佈全國各地的CBD 租戶的財務壓力倍增。CBD 寫字樓租戶遲繳租金、要求租金寬免及提前終止租約的情況常見，華貿物業亦未能倖免。
二零二二年北京寫字樓市場的空置率及租金
租用率1 | 同比變動 | 平均租金2 （人民幣╱平方米╱月） | 同比變動 | ||
CBD | 甲級 | 89.7% | 2.5 個百分點 | 354 | 1.0% |
超甲級 | 92.8% | 4.6 個百分點 | 399 | 1.3% | |
1 數據乃截至二零二二年十二月三十一日止。
2 平均租金的同比變動乃基於連鎖數據計算得出，以作出對等比較。資料來源：仲量聯行研究
儘管經濟環境充滿挑戰，但北京房地產市場的基本面已趨穩定。Omicron 疫情爆發前，由於缺乏新寫字樓落成，二零二二年第一季的出租率有所改善。過去數年累積的新寫字樓亦已大致租出，紓緩了租金及出租率方面的壓力。截至撰稿日，預期CBD 地區於二零二五年前將不會出現新的寫字樓供應。隨著二零二二年十二月新冠肺炎措施放寬，我們期待二零二三年出現復甦。
華貿物業經營表現
（人民幣百萬元） 截至十二月三十一日止年度 | 二零二二年 | 二零二一年 | 變動 |
收益 | |||
－租金收入 | 476.26 | 478.80 | (0.5%) |
－停車場收入 | 4.78 | 4.87 | (1.8%) |
－其他收入（附註i） | 9.85 | 5.33 | 84.8% |
物業經營開支 | 490.89 | 489.00 | 0.4% |
－物業管理費用 | (10.80) | (10.34) | 4.4% |
－物業稅（附註ii） | (59.29) | (57.09) | 3.9% |
－預扣稅（附註iii） | (49.87) | (47.88) | 4.2% |
－其他稅項（附註iv） | (0.42) | (4.03) | (89.6%) |
－租賃佣金 | (2.79) | (10.63) | (73.8%) |
－其他開支（附註v） | (2.36) | (1.46) | 61.6% |
(125.53) | (131.43) | (4.5%) | |
物業收入淨額 | 365.36 | 357.57 | 2.2% |
附註：
i 其他收入主要是租戶提早終止租約所支付的補償金。
ii 物業稅指房產稅及土地使用稅。
iii 中華人民共和國預扣稅乃按租金收益的10% 計算。
iv 其他稅項指城市維護建設稅、教育附加費及印花稅。
v 其他開支主要指復原成本。
於整個年度，我們致力於保留優質租戶，並建立一個在競爭激烈的市場中可持續發展的租戶組合。因此，我們欣然報告，下半年的續租租金輕微上升0.3%，我們在年底喜獲92.6% 出租率，全年平均續租率為69%。
於二零二二年全年，華貿物業收益同比增加0.4%，同時寫字樓租金收入同比減少0.5%。
物業經營開支主要包括稅項開支，即物業稅、預扣稅及其他稅項。稅項開支合共佔物業經營開支總額的87.3%。物業管理費用按總收益的2.0% 計算，佔物業經營開支總額的8.6%。
物業經營開支錄得同比減少4.5%，主要是由於租賃佣金減少所致。因此，物業收入淨額增加2.2%。
管理層討論與分析（續）
租金收入
華貿物業的平均出租率於二零二二年下半年達93%，新出租及續租的總面積於報告年度達40,868 平方米。全年的續租率1 為69%。租出總面積中，19.7% 乃新租約，餘下皆為續租。二零二二年下半年的平均舊貨租金（扣除增值稅（「增值稅」）略為上升至每平方米人民幣349 元，反映續租租金2 錄得0.3% 正增長，全年續租租金負增長 0.3%（二零二一年財政年度：負4.5%）。
我們密切關注租金拖欠情況。截至二零二二年十二月三十一日，未償還欠款為人民幣0.9 百萬元，佔二零二二年十二月應收租金收入總額的2.3%。當中截至十二月底租金拖欠的77% 已於30 天內收回，我們仍將審慎監察未來情況。
截至以下日期止六個月 | 二零二二年 十二月三十一日 | 變動 | 二零二二年六月三十日 | 變動 | 二零二一年 十二月三十一日 |
平均舊貨月租（人民幣╱平方米）3 | 349 | 0.3% | 348 | (0.6%) | 350 |
平均租用率4 | 93.0% | -3.3 個百分點 | 96.3% | — | 96.3% |
舊貨租金
（人民幣╱平方米╱月）
334
337
357
362 362 361
353
349 350
348
349
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一八年 二零一九年 二零二零年 二零二一年 二零二二年 二零二一年 二零二二年 二零二二年
下半年 上半年 下半年
按建築樓面面積劃分的租約屆滿的分析
374
358
343
329
28%
21%
24%
20%
二零二三年 二零二四年 二零二五年 二零二五年之後
佔總建築樓面面積百分比 平均到期租金
（每月每平方米人民幣元）
1. 續租率指在所有租約屆滿的總面積中，在相關期間由訂立新租約的相同租戶佔用的比例。
2. 續租率租金變化的計算基礎為，僅在相關期間在相同面積的相同空間續租的現有租戶的實際租金差異。
3. 平均舊貨月租經扣除商業稅及增值稅（如適用）後呈列，並按指定期間的月末平均數計算。
4. 租用率按指定期間的月末平均數計算。
於二零二二年十二月三十一日，華貿物業的加權平均的租約到期為747 天（以建築樓面面積計）。於截至二零二三年十二月三十一日及二零二四年十二月三十一日止年度到期租約分別佔可出租總建築樓面面積的20.9% 及 24.1%，而該等到期租約的平均每月單位租金分別為每平方米人民幣343 元及每平方米人民幣358 元。
租戶基礎
於二零二二年十二月三十一日，華貿物業擁有合共184 名租戶。五大租戶（以建築樓面面積計）佔報告年度內總收益的19.4% 及於二零二二年十二月三十一日佔已出租總樓面面積的21.8%。五大租戶（以建築樓面面積計）詳情如下表。
租戶 | 佔已出租總建築樓面面積百分比 |
愛普生 | 6.0% |
中德證券 | 4.3% |
環球律師事務所 | 4.2% |
德事商務中心 | 4.1% |
康泰納仕 | 3.2% |
總計 | 21.8% |
佔已出租建築樓面面積百分比 佔每月收益百分比
（於二零二二年十二月三十一日） （截至二零二二年十二月止一個月）
房地產╱
零售╱消費品
科技 商業中心
及其他
科技 商業中心
房地產╱
零售╱消費品
及其他
教育╱媒體╱運動
能源╱資源╱航運╱貿易
製藥╱ 醫療保健
4% 4%
5%
5%
6%
9%
38%
金融機構╱保險╱投資
教育╱媒體╱運動
能源╱資源╱航運╱貿易
製藥╱ 醫療保健
4% 4%
6%
5%
6%
9%
40%
金融機構╱保險╱投資
機械╱設備製造
11%
18%
專業及商務服務
機械╱設備製造
9%
17%
專業及商務服務
佔已出租建築樓面面積百分比
（於二零二二年十二月三十一日）
本地
34.3%
58.2%
國外
佔每月收益百分比
（截至二零二二年十二月止一個月）
本地
38.5%
61.5%
國外
華貿天地概覽
華貿天地，位於惠州CBD 中心的江北區，為名為「惠州華貿中心」的大型綜合發展項目的零售部分，計有（其中包括）三棟甲級辦公樓、三棟住宅樓及一棟服務式公寓樓。
華貿天地為惠州二零二二年按商品交易額計排名第一的購物商場1，亦為市內按零售總建築樓面面積計第四大購物商場，總面積達144,925 平方米。
1 根據灼識諮詢二零二二年十二月的市場調查
華貿天地經營回顧
惠州市概覽
惠州為廣東省大灣區9 + 2 個城市之一，擁有豐富的天然、能源及旅遊資源，總面積約為11,000 平方公里，居住人口有6.2 百萬人，為廣東省東部與北部之間的重要門戶及必要聯繫。惠州亦為最接近香港的內地城市之一，在區內具有重要的戰略意義。由於地理位置優越及資源豐富，惠州引來眾多優質企業，並受益於深圳、東莞等附近城市的工業溢出流轉，令市內經濟及人口發展受到支持。
近年，惠州市內交通系統發展迅速，惠州為廣東省唯一擁有九個高鐵車站的城市，連接江西至深圳、廣州至汕頭、廈門至深圳及江西至深圳高鐵。到二零二五年，惠州將建成廣汕鐵路惠州段及東莞至惠州城際鐵路惠州北段，將使惠州至廣州及惠州至深圳可30 分鐘無縫互通，創建更現代化及高效的基礎設施系統。
惠州零售市場回顧
在經濟增長潛力巨大、持續城市化、消費升級、零售設施擴張及政府持續支持的推動下，惠州商場行業增長強勁。根據研究機構灼識諮詢的資料，惠州商場的整體商品交易額由二零一七年的人民幣146 億元增加至二零二二年的人民幣204 億元，複合年增長率為6.9%。然而，二零二零年至二零二二年的增長因新冠肺炎疫情而中斷。受刺激措施及國內新冠肺炎限制措施放寬的支持，經濟復甦，預期惠州的購物中心行業將重拾動力。灼識諮詢預測，到二零二七年，惠州購物商場行業的商品交易額為人民幣388 億元，二零二二年至二零二七年的複合年增長率為13.8%，超過大灣區其他城市的增長。
根據研究機構灼識諮詢，於二零二二年十二月三十一日，惠州有41 個營運中的購物商場，總零售建築樓面面積約為2.7 百萬平方米，由約35 家營運商管理。惠州的購物商場行業並非高度集中，按零售建築樓面面積計，五大購物商場管理服務供應商佔市場的32.4%。
於二零二二年，惠州的零售購物行業受到新冠肺炎疫情的顯著影響，導致購物商場的市場出租率由二零二一年的約80% 下降至約70%。根據研究機構灼識諮詢的資料，惠州購物商場的平均單位租金亦較去年下降約10% 至約人民幣63 元╱平方米╱月。然而，隨著二零二二年年底新冠肺炎控制政策的迅速放寬，預期經濟將會復甦，國內消費有所增加，支持惠州購物商場行業復甦。
華貿天地經營表現
春泉產業信託於二零二二年九月二十八日完成收購惠州華貿天地，此物業的營運為春泉產業信託二零二二年第四季度的財務表現作出貢獻。儘管新冠肺炎疫情於二零二二年最後一季對消費者信心造成嚴重影響，但華貿天地的經營業績仍相對穩健，平均出租率為92%，租金拖欠有限。然而，季內客流量受到影響。十二月月底新冠肺炎政策放寬後，消費者信心及客流量方有所回升。除夕當日，購物人流出現反彈跡象，單日購物人次估計為 63,000 人，較二零二一年增加15.8%。
儘管二零二二年第四季度市況相對疲軟，我們欣然報告提升華貿天地市場地位及競爭力的若干舉措取得令人滿意的成果。其中一項主要成果為解決了與地下一層超市承租人的訴訟。由於本地團隊的努力，我們於年底前成功完成了空間重新配置。我們的目標為創造一個專注於消費者體驗的新購物概念，同時提高該區的單位租金。我們將空間轉型為新概念市場「ONES」，以提供新鮮農產品、家居用品及社交餐飲選擇的專賣店為特色。我們的本地物業管理團隊已成功完成重新配置並租出100% 零售空間，使該區的租金總額較之前增長超過300%。
我們為進一步提升華貿天地的定位而採取的另一項主要舉措是為購物商場引入一系列國際化妝品品牌。該等品牌中許多目前是華貿天地於惠州獨家取得，將營造出獨家及奢華感，鞏固商場的高端定位。我們相信，此策略將有助我們的購物商場在市內競爭對手中脫穎而出，再次肯定華貿天地為購物人士的首選之地。於二零二二年，我們擴大高端化妝品品牌的覆蓋範圍，於二零二二年十二月由Estée Lauder、Lancôme、Kiehl’ s、WHOO、 GUERLAIN 及Dior 擴展至同時包括YSL 及3CE 及二零二三年一月的Shu Uemura 及SkinCeuticals。
此外，我們的本地物業管理團隊一直努力不懈地優化商場內的商戶組合，以提供更優質的購物體驗。一樓經過重新定位，展示特斯拉及蔚來等知名電動汽車品牌，以及大疆及蘋果授權經銷商最新電子產品商店。於二零二二年，我們已成功與198 名新商戶簽訂租約。此外，就我們於二零二二年訂約的189 名續約商戶而言，我們的平均續租租金上升9.8%。我們相信華貿天地經過此等優化後，已準備好從二零二三年消費需求復甦中受惠。
財務摘要
（人民幣百萬元） 二零二二年九月二十八日至二零二二年十二月三十一日期間 | |
收益 | |
－租金收入總額（附註i） | 49.3 |
－其他收入（附註ii） | 0.7 |
物業經營開支 | 50.0 |
－物業管理費用 | 6.2 |
－物業稅（附註iii） | 4.1 |
－其他稅項（附註iv） | 0.7 |
11.0 | |
物業收入淨額 | 39.0 |
附註：
i 租金收入總額主要指基本租金收入、抽成租金收入、佣金收入及服務費收入。
ii 其他收入主要是廣告收入。
iii 物業稅指房產稅及土地使用稅。
iv 其他稅項包括消費稅、城市維護建設稅、教育附加費及印花稅。
二零二二年九月二十八日至二零二二年十二月三十一日期間，華貿天地報告的收益為人民幣49.3 百萬元，包括基本租金、管理費收入、抽成租金及佣金收入。基本租金為租賃協議訂明的固定租金，而管理費收入則指由當地物業管理團隊就提供的服務，如推廣及活動自租戶獲得的額外收入。抽成租金以其銷售收入百分比的形式向若干租戶收取。佣金收入指寄售產品的銷售收入的一部分。
華貿天地租金收入組合
（二零二二年九月二十八日至二零二二年十二月三十一日期間）
佣金收入
抽成租金
管理費收入
5.4%
9.2%
14.2%
71.2%
基本租金
物業經營開支主要包括物業管理費及稅項開支，即物業稅及其他稅項。稅項開支共佔物業營運開支總額44.9%。物業管理費按總收益的3.0% 及惠州華貿天地商業管理人的實際人力資源成本支付， 佔物業營運開支總額的 55.1%。
二零二二年九月二十八日至二零二二年十二月三十一日期間，惠州華貿天地以物業收入淨額計的貢獻為人民幣
39.0 百萬元。
租金收入
二零二二年九月二十八日至二零二二年十二月三十一日期間，商場受到疫情的不利影響，但幸運的是，由於與超市承租人的訴訟結束及先前由超市承租人佔用的空間重新出租，經營業績維持令人鼓舞的表現。出租率由二零二二年九月二十八日的約90% 回升至截至二零二二年十二月三十一日的96.3%，此期間的平均出租率為 92.2%。同時，空間重新出租亦使商場的平均月租由二零二二年二月的每平方米人民幣144 元上升至二零二二年十二月三十一日的每平方米人民幣150 元。
截至以下季度止 | 二零二二年第四季度 |
平均月租（人民幣╱平方米）1 | 148 |
平均出租率2 | 92% |
1. 平均月租經扣除商業稅及增值稅（如適用），包括租金收入、抽成租金收入、佣金收入及服務費收入。
2. 出租率為整個特定期間的月末數字平均數。
按建築樓面面積劃分的租約屆滿的分析
按建築樓面面積 | |
二零二三年 | 28% |
二零二四年 | 17% |
二零二五年 | 14% |
二零二六年及之後 | 37% |
總計 | 96% |
於二零二二年十二月三十一日，於截至二零二三年十二月三十一日及二零二四年十二月三十一日止年度到期的租約分別佔可出租總建築樓面面積的28% 及17%。
租戶基礎
作為惠州的旗艦商場，華貿天地的貿易組合側重於高端及生活時尚項目。餐飲店舖主要為享負盛名的本地及國際品牌，對達到於持續客流量至關重要。服裝為目前華貿天地最大的板塊，吸引廣泛的目標客戶，但其在商場的份額正逐漸被高端化妝品等美容及個人護理產品所取代。目前，重點是增加聚集在一樓的電動汽車及數碼產品的曝光率。先前由超市承租人佔用的區域重新推出，新店主要售賣新鮮農產品及優質食品。
編號 | 十大租戶貿易領域 | 到期日 | 佔建築樓面面積 | 佔租金收入1 |
1 | 娛樂 | 二零二六年六月 | 7.0% | 1.3% |
2 | 餐飲 | 二零二六年四月 | 4.1% | 0.8% |
3 | 服裝 | 二零二六年六月 | 3.3% | 0.4% |
4 | 其他 | 二零二六年三月 | 1.7% | 0.4% |
5 | 服裝 | 二零二八年六月 | 1.4% | 0.2% |
6 | 服裝 | 二零三一年六月 | 1.4% | 0.6% |
7 | 餐飲 | 二零二六年九月 | 1.4% | 0.7% |
8 | 餐飲 | 二零二九年六月 | 1.1% | 0.4% |
9 | 娛樂 | 二零二五年四月 | 1.1% | 0.5% |
10 | 娛樂 | 二零二四年三月 | 1.1% | 0.5% |
總計 | 23.6% | 5.8% |
1. 租金收入為二零二二年十二月三十一日一個月的租金收入。
按建築樓面面積劃分的華貿天地租戶組合
（截至二零二二年十二月止一個月）
其他
餐飲
皮具
9%
6%
家用
2%
5.7%
29%
兒童
33%
6%
6.3%
3%
珠寶及配飾
服裝
美容及個人護理
娛樂
英國組合業務回顧
英國組合的84 項物業均為與租戶（一個英國領先的汽車服務經營公司Kwik-Fit (GB) Limited（「Kwik Fit」））訂立的長期租約。除一份租約外，其餘租約均於二零三二年三月到期。目前，英國組合的租用率為100%，每年合約租金收入為約4.55 百萬英鎊。春泉產業信託可獲得租金收入的大部分，原因是租約屬「全面維修及保險由租戶負擔」性質，根據該等租約，租戶支付協議規定之任何日常費用（租金、水電費等）以及有關物業的所有房產稅、房屋保險及保養費（三重「淨利」）。
財務業績摘要
截至十二月三十一日止年度 | 二零二二年 | 二零二一年 | 變動 |
（除另有指明外，以人民幣百萬元列示） | |||
收益 | 577.85 | 528.44 | 9.4% |
物業經營開支 | (137.42) | (132.07) | 4.1% |
物業收入淨額 | 440.43 | 396.37 | 11.1% |
淨物業收益率 | 76.2% | 75.0% | +1.2 個百分點 |
一般及行政開支 | (74.65) | (65.27) | 14.4% |
現金利息開支 | (110.18) | (62.18) | 77.2% |
單位持有人應佔除稅後溢利 | 28.35 | 509.95 | (94.4%) |
可供分派收入總額 | 292.61 | 297.69 | (1.7%) |
基金單位資料 | 二零二二年 | 二零二一年 | 變動 |
每個基金單位分派（港仙） | 21.2 | 22.0 | (3.6%) |
分派比率 | 92.5% | 90% | +2.5 個百分點 |
每個基金單位資產淨值（港元） | 4.95 | 5.56 | (11.0%) |
已發行基金單位數目 | 1,484,931,187 | 1,472,383,580 | 0.9% |
於十二月三十一日 | 二零二二年 | 二零二一年 | 變動 |
物業估值 | 12,082.95 | 9,307.10 | 29.8% |
總資產 | 12,930.99 | 9,884.00 | 30.8% |
總借貸 | 4,857.35 | 2,960.83 | 64.1% |
單位持有人應佔資產淨值 | 6,558.84 | 6,671.65 | (1.7%) |
資本負債比率 | 37.6% | 30.0% | +7.6 個百分點 |
財務表現
春泉產業信託於報告年度內的收益為人民幣577.85 百萬元，較二零二一年增加9.4%。經計及物業經營開支，物業收入淨額為人民幣440.43 百萬元，同比增加11.1%，而淨物業收益率為76.2%（二零二一年財政年度： 75.0%）。
一般及行政開支為人民幣74.65 百萬元。同時，計息借貸的融資成本總額錄得人民幣397.73 百萬元（二零二一年財政年度：人民幣17.93 百萬元），包括將美元及港元銀行借貸在財務報表兌換成人民幣時確認的非現金匯兌虧損人民幣252.90 百萬元（二零二一年財政年度：非現金匯兌收益人民幣67.88 百萬元）。現金利息開支為人民幣
110.18 百萬元，較二零二一年的人民幣62.18 百萬元增加77.2%。其中所增加的人民幣48.00 百萬元，有人民幣
24.98 百萬元是因債務融資收購華茂天地產生額外現金利息開支所致，而人民幣23.02 百萬元是由於較高的市場利率（即美元倫敦銀行同業拆息率、港元香港銀行同業拆息率及英鎊SONIA 利率）的淨影響所致，惟被我們實施的利率對沖所抵消。
經計及華貿物業、華貿天地及英國組合的公允價值總額增加人民幣268.73 百萬元（二零二一年財政年度：人民幣128.02 百萬元），報告年度內的除稅後溢利為人民幣118.43 百萬元（二零二一年財政年度：人民幣509.95 百萬元），單位持有人應佔除稅後溢利為人民幣28.35 百萬元（二零二一年財政年度：人民幣569.95 百萬元）。
春泉產業信託於報告期間的可供分派收入總額為人民幣292.61 百萬元，同比減少1.7%。呈報金額已經調整，不包括匯兌虧損、單位持有人應佔春泉產業信託組合公允價值增加（均為非現金性質）。
財務狀況
春泉產業信託的總估值師萊坊測量師行有限公司（「萊坊」或「總估值師」）於二零二二年十二月三十一日對春泉產業信託組合進行估值。華貿物業於二零二二年十二月三十一日的估值為人民幣8,640 百萬元，與其於二零二一年十二月三十一日的估值相比保持穩定。華貿物業的估值乃經採用收入資本化法得出，並以直接比較法進行交叉核查。資本化比率╱續租回報率為5.0%（二零二二年六月三十日：5.0%；二零二一年十二月三十一日：5.0%）。
華貿天地於二零二二年十二月三十一日的估值為人民幣2,823 百萬元，較於二零二二年九月二十八日的估值增值 0.9%。華貿天地的估值乃經採用收入法得出，並以直接比較法進行交叉核查。資本化比率╱續租回報率為6.0%
（二零二二年九月二十八日：6.0%）。
英國組合於二零二二年十二月三十一日的估值為74.3 百萬英鎊（相當於人民幣619.95 百萬元），較於二零二一年十二月三十一日的估值減少4.5%（以英鎊計）或減少7.3%（以人民幣計）。英國組合的估值乃經採用收入法得出。初始淨回報率介乎3.70% 至8.15%。
於二零二二年十二月三十一日，春泉產業信託債務融資合共約人民幣4,857.35 百萬元，包括：
1. 融資4,150 百萬港元及無承諾未提取定期貸款融資725 百萬港元（合共4,875 百萬港元）（「華貿物業融資」），兩項均按一個月港元香港銀行同業拆息加1.60 厘的年利率計息及將於二零二五年九月到期。
2. Sumitomo Mitsui Banking Corporation（「SMBC」）於二零二二年一月授出51 百萬英鎊的融資（「英國融資」），其中50.5 百萬英磅已被提取。英國融資按2.20 厘年率加英鎊隔夜平均指數（「SONIA」）加信貸調整差價（「CAS」）的利率計息及將於二零二五年一月到期。
3. 融資人民幣900 百萬元，按五年以上貸款市場報價利率上浮60 個基點計息及將於二零三二年三月到期，其中人民幣800 百萬元已被提取，人民幣768 百萬元於報告年度末倘未償還。
於二零二二年十二月三十一日，資本負債比率（即總借貸對資產總值）為37.6%，而於二零二一年十二月三十一日為30.0%。
春泉產業信託已訂立具不同年期的浮息轉定息利率利率掉期合約（「利率掉期合約」）以對沖利率風險。於二零二二年十二月三十一日，該等利率掉期合約的名義金額合共為3,355 百萬港元，佔春泉產業信託港元貸款的 80.8%，加權平均掉期年利率為1.21%。
春泉產業信託的投資物業、應收租金、受限制銀行結餘、本集團若干附屬公司的普通股已抵押作為貸款融資的擔保（如適用）。於整個報告年度，春泉產業信託及本集團其他附屬公司一直在各重大方面遵守相關融資與擔保文件的所有條款及條文。
春泉產業信託（連同其特殊目的機構，統稱「本集團」）於二零二二年十二月三十一日的不受限制現金為人民幣
202.43 百萬元，二零二一年十二月三十一日則為人民幣156.05 百萬元。本集團亦有未提取銀行貸款融資總額 725 百萬港元。憑藉該等財務資源，春泉產業信託有充足流動資產應付營運資金及營運需求。現金一般存置為短期存款，大部分以港元計值。本集團定期檢討其流動資金及融資需求。
於二零二二年十二月三十一日，本集團的資產總值為人民幣12,930.99 百萬元，同比增加30.8%。
單位持有人應佔資產淨值
於二零二二年十二月三十一日，單位持有人應佔資產淨值為人民幣6,558.84 百萬元。
於二零二二年十二月三十一日，每個基金單位資產淨值為4.95 港元（二零二一年十二月三十一日：5.56 港元），其較二零二二年十二月三十日（報告年度的最後交易日）的基金單位收市價2.40 港元有106.3% 溢價。
資本承擔
於二零二二年十二月三十一日，本集團並無重大資本承擔。
僱員
報告年度內，春泉產業信託由管理人管理，並無直接僱用任何員工。
環境、社會及管治報告
關於本ESG 報告
報告範圍
本年度環境、社會及管治（「ESG」）報告（「ESG 報告」）呈列春泉產業信託ESG 管治、政策及措施方面的表現概覽。ESG 報告涵蓋北京華貿物業1 二零二二年一月一日至二零二二年十二月三十一日期間（「報告年度」）的相關管理方法及常規。
春泉產業信託由春泉資產管理有限公司（「春泉資產管理有限公司」）（春泉產業信託的管理人，「管理人」或「我們」）所管理，其為一家於香港註冊成立的公司，唯一目的是管理春泉產業信託。ESG 報告已於二零二三年三月獲管理人董事會（「董事會」）審閱及批准。
報告標準及原則
ESG 報告乃根據香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則附錄二十七ESG 報告指引（「ESG 指引」）的最新規定編製。ESG 指示指導報告原則，以涵蓋所披露ESG 資料的所有方面。應用所採用的報告原則確保ESG 報告呈報準確、客觀、透明及可資比較的內容。ESG 報告的編製已遵守以下報告原則－
重要性
‧ 我們透過利益相關者參與及重要性評估識別ESG 議題的重要性，因此重點關注ESG 報告中披露的重大ESG
議題。相關詳情於「重要性評估」一節闡述。
量化
‧ 我們披露了有關報告排放及能源消耗所採用的標準、計算方法及轉換因素來源的資料。有關詳情載於「環境表現」一節。
平衡
‧ ESG 報告不偏不倚地呈報環境及社會表現，為讀者提供客觀的報告資料披露。
一致性
‧ 披露環境及社會關鍵績效指標所採用的方法與往年一致。
1 華貿物業由管理人管理，其已委聘北京華瑞興貿房地產諮詢有限公司（「商業管理人」）作為物業管理人。商業管理人已委聘北京華貿物業顧問有限公司（「物業管理人」）提供一般樓宇服務。考慮到華貿天地於二零二二年九月方完成收購，有關環境及社會表現將於下一年度披露。英國組合由於可用數據有限，亦不包括在ESG 報告內。
聯絡我們
與利益相關者建立互信關係對我們的業務可持續發展至關重要。我們非常重視閣下的意見，並將促使管理人為各利益相關者的最佳利益而加強相關管理。歡迎閣下透過電郵ir@springreit.com 提供就ESG 報告或我們可持續發展的表現提供意見及建議。
可持續發展管治
董事會聲明
中國經濟於二零二二年年初強勢起步後，另一波新冠肺炎疫情打亂了二零二二年下半年全球及國家經濟的增長勢頭。於報告年度，經濟增長停滯不前，反映Omicron 疫情的影響，以及房地產行業為配合國家政策而作出的結構性調整。面對短期內的經濟逆境，我們仍繼續致力為單位持有人締造可持續及持久的價值。為擴大春泉產業信託的現有投資組合並帶來定期租金貢獻，我們於二零二二年九月完成收購位於惠州的零售物業「華貿天地」的68% 權益，以把握大灣區的發展及增長潛力。目前，我們致力保存及維護位於中國及英國超過人民幣100 億元的資產。
董事會繼續相信，良好的ESG 常規將有助我們在疫情造成的嚴重經濟及社會干擾下，尤其是在我們生活及共享的社區中壯大。在可持續發展委員會的協助下，我們一直加強ESG 的管治及管理程序。我們繼續將各種ESG 因素納入我們的投資及營運過程中，從而增強我們投資組合中資產的韌性，並在財務、環境及社會方面取得積極成果，作為負責任的投資。
此外，建議基金經理在其投資及風險管理過程中考慮氣候相關風險，並根據證券及期貨事務監察委員會（「證監會」）的要求作出適當披露。隨著證監會落實基金經理的氣候風險管理規定，我們亦已根據證監會的規定編製首份氣候風險披露資料，上述規定乃參考氣候相關財務披露工作小組（「TCFD」）建議而制定。展望未來，我們將繼續緊跟不斷變化的監管要求，並加強我們的ESG 管治及管理框架。
除應對氣候變化外，我們亦特別加強社區投資的ESG 常規。受中國新冠肺炎疫情另一個高峰的影響，北京的日常經濟及社會活動受到嚴重限制，我們呼籲支持及關懷接受家居隔離及抗疫服務的個人。我們謹藉此機會感謝我們的義工團隊作出的無私奉獻及出色的工作。在可見將來，我們會繼續透過有效的義工活動及社區參與，為社區帶來正面影響。
ESG 是全球投資者的首要考慮因素，董事會將繼續展示我們在整個業務中推動可持續發展的承諾，並積極提升 ESG 管理，以至未來的表現。
管治架構
完善的管治架構對全面的ESG 管理至關重要，當中涉及多個工作層級及單位。春泉產業信託採納自上而下的管治架構，以指導及管理ESG 相關事宜及表現。
董事會負責監督ESG 策略及表現。董事會亦在監督風險管理系統方面發揮領導作用，包括ESG 相關風險及機遇，並評估其影響，從而及時制定對春泉產業信託相關業務影響的策略。
為協助董事會監督及系統化管理ESG 事宜，管理人已成立專責可持續發展委員會，其成員由董事會直接委任。可持續發展委員會將透過以下方式指導春泉產業信託的ESG 相關發展：1）識別、評估及優先處理重大ESG 事宜，有關事宜由董事會進一步審閱及批准，並定期與利益相關者溝通及進行重要性評估；及2）監督ESG 相關政策的制定及實施。
審核委員會審閱春泉產業信託的整體風險管理程序，識別可能需要董事會關注的主要風險事宜，並每年向董事會報告。可持續發展委員會綜合調查結果，並透過審核委員會向董事會提供有關策略及財務重要性風險的管理責任的建議。
我們的商業管理人及物業管理人負責透過有效協調執行及管理所有可持續發展相關措施。表現報告會定期提交可持續發展委員會審閱，從而進一步制定相應的改進計劃，並編製年度ESG 報告以供公開披露。
利益相關者的參與
管理人深明透過各種溝通渠道與相關利益相關者保持定期溝通的重要性。此舉有助管理人了解利益相關者對春泉產業信託業務營運及ESG 表現的期望、關注事項及觀點。彼等的寶貴意見及見解有助管理人進一步提升相關策略業務政策及規劃，從而實現可持續業務營運。因此，管理人、商業管理人及物業管理人致力在春泉產業信託的日常營運中維持公開透明的溝通平台。
我們已識別出一系列影響春泉產業信託營運及發展或受其影響的主要利益相關者。下表說明與已識別主要利益相關者進行有效便捷溝通所採用的溝通渠道，以及各方的期望及關注事項。
利益相關者 | 期望及關注事項 | 溝通渠道 | ||
單位持有人╱投資者 | ‧ ‧ ‧ | 長期投資回報 可持續業務發展合規營運 | ‧ ‧ ‧ | 公司網站股東大會 企業報告及公告 |
‧ | 電郵及電話溝通 | |||
僱員2 | ‧ | 薪酬及福利 | ‧ | 電郵及意見箱 |
‧ | 職業健康及安全 | ‧ | 內部刊物 | |
‧ | 事業發展 | ‧ | 員工會議 | |
‧ | 平等機會 | ‧ | 年度表現評估 | |
‧ | 員工培訓 | |||
客戶 | ‧ ‧ | 產品及服務質量數據隱私保護 | ‧ ‧ | 客戶反饋及投訴客戶服務熱線 |
‧ | 客戶拜訪 | |||
‧ | 日常溝通 | |||
商業夥伴 | ‧ | 商業誠信 | ‧ | 合法行動及通訊 |
‧ | 互相合作關係 | ‧ | 持續直接參與 | |
‧ | 公開公平採購 | ‧ | 採購及投標 | |
‧ | 戰略合作及磋商 | |||
‧ | 電郵及電話溝通 | |||
政府及監管機構 | ‧ ‧ ‧ | 遵守法律法規履行稅務責任支持經濟發展 | ‧ ‧ ‧ | 定期提交文件資料 定期與監管機構溝通論壇、講座及會議 |
社區 | ‧ | 參與當地社區及公益事務 | ‧ | 公司網站 |
‧ | 改善當地社區環境 | |||
媒體 | ‧ | 資料透明度 | ‧ | 公司網站 |
‧ | 媒體查詢 | |||
2 範圍涵蓋包括春泉資產管理有限公司（管理人）的直接僱員及代表管理人履行華貿物業運營職能及提供服務的承包商（物業管理人及其他北京代表）僱員。
重要性評估
在獨立顧問的協助下，管理人進行年度重要性評估，以識別對春泉產業信託及各利益相關者而言屬高度重要的關鍵ESG 議題。因此，確保管理人及時回應不同利益相關者提出的關注事項，並指導相關策略制定及報告披露。於報告年度就重要性評估進行的相應工作程序如下：
1
識別
‧參考同業集團基準、ESG 報告指引及全球報告標準（如全球報告倡議組織
（「 GRI 」）及可持續發展會計準則委員會（「 SASB 」），識別與春泉產業信託
業務營運及其利益相關者相關的 22 項 ESG 議題清單。
2
‧審閱春泉產業信託業內同行的 ESG 披露情況，以識別一般披露常規。
優次排序
‧結合及分析同業評估的結果，藉以制定各重大 ESG 議題的優先次序表以供
確認。
3確認
‧管理人與獨立顧問召開會議，藉以確認一系列的重要 ESG 議題以供披露。
經內部評估後，各ESG 議題的重要程度（由相關利益相關者表達及由同業集團基準反映）於以下重要程度矩陣中說明。高度重要的ESG 議題列於矩陣的右上角。重要程度矩陣的結果及已識別的重大ESG 議題由董事會審閱及落實。
中度重要
高度重要
低度重要
對春泉產業信託的重要程度
‧對環境的重大影響
‧消費者資料私隱
‧綠色採購
‧廢氣排放及控制
‧知識產權慣例
‧客戶服務及滿意度
‧溫室氣體排放及控制
‧職業健康及安全措施
‧綠色建築機遇
‧供應鏈管理
‧氣候應對措施
‧僱員培訓及發展
‧能源使用及管理
‧質量檢定過程
‧廢物處理
‧耗水量及管理
‧反貪污
‧社區投資
‧企業管治及風險管理
‧人才保留
‧招聘慣例
‧法律合規
對利益相關者的重要程度
高
低 高
根據重要性評估結果及報告原則，本報告的披露主要集中於高重要性議題。管理人亦考慮就中低度重要的ESG事宜提供整體管理方法，從而為利益相關者提供春泉產業信託ESG 管理的清晰概念。管理人將繼續檢討現有 ESG 策略及政策，以優化ESG 表現及報告披露，務求不斷改進。
環境表現
管理人深明從投資及監管角度來看，可持續資產已成為房地產行業的優先事項。為有系統地管理相關環境責任，物業管理人已根據ISO 14001：2015 環境管理體系為華貿物業制定全面的環境管理體系。已實施多項控制措施以優化華貿物業的資源效率及減少排放及廢物產生，旨在盡量減少對環境的不利影響。於報告年度，管理人並無得悉有任何不遵守相關適用環保法律及規例3 的情況。
A1 排放物
管理人以負責任的方式實現環境卓越，致力透過有效管理排放物控制去減少春泉產業信託的相關營運足跡。透過規範相關管理程序，商業管理人及物業管理人於華貿物業採取多項措施，以逐步朝著已定立的目標提升其環保表現。
廢物處理
在房地產行業，減少浪費及妥善管理廢物不僅可保護環境，亦可降低相關營運成本。自二零二一年起，我們透過制定兩個定向廢物目標，加強春泉產業信託的有效廢物管理：
持續識別有效減少廢物、廢物分類及回收利用的機會
提高整個物業組合的回收率
管理人以負責任的方式管理資源，從而逐步實現上述兩個目標，已在華貿物業實施多項廢物處理相關措施，包括：
引 入智 能 回收 系統， 以提升租戶的
意識；
在公眾地方增設回收 箱， 方便收集可回收物
料並進行分類；
僅聘用合資格及持牌承包商處理所收集的廢 物並運送至廢物處理設
施；
使用污水過濾設
施；
從相關政府部門取得
污水排放許可證；及
在收集一般垃圾時採
納乾濕廢物分類法。
3 包括但不限於《中華人民共和國（「中國」）環境保護法》、《中國大氣污染防治法》、《中國固體廢物污染環境防治法》、《中國水污染防治法》。
於報告年度，自華貿物業的租戶所收集廢物的估計總量顯示如下：
廢物類型4 | 單位 | 二零二二年 | 二零二一年 | 二零二零年 | |
不可回收廢物 | 總量 | 噸 | 691 | 475 | 626 |
密度 | 噸╱平方米 | 0.005 | 0.003 | 0.004 | |
可回收廢物 | 總量 | 噸 | 2,232 | 3,110 | 3,060 |
密度 | 噸╱平方米 | 0.015 | 0.021 | 0.021 | |
一般建築廢料 | 總量 | 噸 | 4,320 | 8,640 | 9,720 |
密度 | 噸╱平方米 | 0.030 | 0.059 | 0.067 | |
有害廢棄物 | 總量 | 噸 | 0.08 | 0.18 | 0.03 |
密度 | 噸╱平方米 | 不適用 | 不適用 | 不適用 |
溫室氣體排放
能源消耗被視為華貿物業溫室氣體排放的主要來源。我們一直致力尋求提高能源效益的機會，以進一步減少碳足跡5。我們亦一直響應國家政府的減碳倡議，已制定以下長期溫室氣體減排目標：
-12%
以二零一七年為基準，於二零二五年前將每平方米溫室氣體排放密度
減少12%
於報告年度內的溫室氣體排放如下：
溫室氣體排放6 | 單位 | 二零二二年 | 二零二一年 | 二零二零年 |
總量 | 噸二氧化碳當量 | 5,276 | 6,693 | 6,667 |
密度 | 噸二氧化碳當量╱平方米 | 0.036 | 0.046 | 0.046 |
4 不可回收廢物包括生活垃圾及家庭垃圾。可回收廢物包括廚餘（於二零二一年方開始）、塑料、紙張、玻璃及其他可回收物品。一般建築廢料包括室內裝修及建築改造工程產生的廢料。有害廢棄物包括需要特殊處理的一般辦公室有害廢棄物，如光管和墨盒。所有有害廢棄物均由物業管理人委任的持牌收集者儲存、收集及處置。
5 有關提升能源效率的措施的更多詳情，請參閱「A2 資源使用」一節。
6 碳排放乃參考世界資源研究所(WRI) 及世界可持續發展工商理事會(WBCSD) 發佈的《溫室氣體盤查議定書》及香港交易及結算所有限公司發佈的《環境、社會及管治報告指引》所載的排放因子計算。就二零二零年及二零二一年的計算而言，已參考中國國家發展和改革委員會應對氣候變化司發佈的中國區域電網基準線排放因子。同時，就二零二二年的計算而言，國家基準排放因子的最新資料反映在中華人民共和國生態環境部發佈的報告中。報告已涵蓋範圍1 及範圍2 的碳排放。
溫室氣體排放及密度
8,000
0.060
7,000
0.050
6,000
5,000
0.040
4,000
0.030
3,000
0.020
2,000
1,000
0.010
0
0.000
2020 2021 2022
溫室氣體排放（噸二氧化碳當量）
溫室氣體密度（噸二氧化碳當量／平方米）
A2 資源使用
為減少用電及用水，管理人一直與物業管理人緊密合作並實施多項措施。例如推出宣傳活動及持續投資及提升節能設備。物業管理人亦一直積極監察用水及能源消耗水平。發現任何異常模式時，會及時進行調查及採取補救措施。
能源使用
公共區域的照明、空調以及電梯及自動扶梯運作被視為華貿物業能源消耗的主要來源。管理人以負責任的方式實現環境卓越及進一步追蹤我們的節能進度，已制定節能目標：
以二零一七年為基準，於
-12% 二零二五年前將每平方米
能源密度減少12%
物業管理人亦已採取了以下措施來提升華貿物業的能源效率：
‧ 自二零一七年起採用Techcon-EEC 節能專家控制系統，為中央空調及暖氣系統的運行提供先進的能源管理及消耗分析。系統亦提供消耗模式分析以提升能源效率；
‧ 在建築物內安裝LED 燈，以進一步減少耗電量；
‧ 在停車場入口處安裝高速捲簾，以更好地調節室內溫度；
‧ 更換第一座的16 座冷卻塔軸承以提高能源效率；及
‧ 將所管理樓宇的盤管風機及PM2.5 靜電除塵器的清洗及維修時間表優化，為租戶提供舒適及節能的工作環境。
能源消耗 | 單位 | 二零二二年 | 二零二一年 | 二零二零年 |
購買電力總量7 | 千個千瓦時 | 9,080 | 8,808 | 8,774 |
密度 | 千瓦時╱平方米 | 62.46 | 60.59 | 60.36 |
由於物業進行大量改裝及維修活動，因此電力消耗相應增加。華貿物業於報告年度的能源消耗總量載列如下：
7 不包括並非由商業管理人及物業管理人直接控制的租賃單位的租戶消耗。
電力消耗及密度
10,000
9,000
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2020 2021 2022
電力消耗（千個千瓦時）
能源密度（千瓦時／平方米）
水資源的使用
物業管理人致力管理華貿物業日常運作所使用的龐大用水量。為鼓勵適當運用資源，管理人已制定降低耗水目標：
-8%
以二零一七年為基準，於二零二五年前將每平方米
用水量密度減少8%
物業管理人致力確保租戶獲提供優質的本地水資源，並規範水管理程序。例如，相關工程人員須每月分析華貿物業各出租單位的水耗用數據，如發現有任何不正常情況，應及時進行調查並採取補救措施，以免浪費水資源。華貿物業採納的主要節約用水措施包括：
在公共洗手間安裝感應水
龍頭
使用再生水進行景觀灌溉
進行漏水例行評估
在公共區域展示標誌以鼓勵節約用水
在北京進行主要封城措施下，華貿物業的用水量有所下降，特別是於二零二二年第四季。於報告年度，華貿物業的用水量如下：
用水量8 | 單位 | 二零二二年 | 二零二一年 | 二零二零年 |
總量 | 立方米 | 127,422 | 191,339 | 150,634 |
密度 | 立方米╱平方米 | 0.88 | 1.32 | 1.04 |
用水量及密度
200,000
180,000
160,000
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
1.4
1.2
1
0.8
0.6
0.4
0.2
0
2020 2021 2022
用水量（立方米）
用水密度（立方米／平方米）
8 不包括並非由商業管理人及物業管理人直接控制的租賃單位的租戶消耗。
個案研討
華貿物業的地球日慶祝活動
商業管理人連同華貿物業的租戶及物業管理人一同於二零二二年四月慶祝地球日，展現我們對環境保護的支持。本次活動有超過600 名參與者，獲得空前的回應。租戶獲邀展示其於可持續發展上的進程及成果。此外，我們亦派發多款環保禮品，以喚起對相關議題的關注，例如派發可循環再用的器皿以鼓勵接受使用非塑膠餐具，代替使用即棄餐具，而玻璃養育箱則用於推廣平衡而可持續發展的生態系統的重要性。我們將繼續將綠色營運概念融入華貿物業中，此亦視為教育我們相關利益相關者及社區的重要一步。
A3 環境及天然資源
為著春泉產業信託的負責任營運及發展，我們遵從環境責任，並致力實現人類與自然的和諧共存。除上述的環境方面，我們於報告年度為盡量降低春泉產業信託對周圍環境影響而識別並應對的其他重要環境議題包括以下各項：
綠色建築
管理人認同物業管理及營運可對環境造成重大影響。商業管理人及物業管理人不斷將相關建築物表現提升至與全球及本地綠色建築原則及標準相符，致力加快春泉產業信託的可持續發展進程。我們已取得以下綠色建築認證，表揚我們於管理華貿物業上對可持續發展的承諾。
華貿物業於二零二一年五月獲得中國綠色建築評價標識二星級別認證，以表彰我們在建築生命週期內持續致力改善物業的環保層面。 | 於二零二零年三月，華貿物業獲得LEED「既有建築的運營及維護」鉑金級認證，此乃對我們盡職管理樓宇對環境及天然資源的重大影響的認可。 |
|
95
於全球最為廣泛使用的綠色建築評分系統LEED 評分系統中取得95 分（總分為
110 分）。
管理人將繼續尋求機會，提升春泉產業信託於綠色建築營運的表現，從而盡量降低對環境的潛在影響。
翻新
由物業管理人設立的翻新工程管理辦公室（「翻新管理辦公室」）通過落實書面指引，負責監察及控制在華貿物業內展開翻新、維修及保養活動時所產生的噪音、氣味及廢物。例如，用戶手冊及翻新手冊訂明所有租戶於進行建築翻新及維修工程上須遵從的相關要求。不同的要求包括但不限於以下各項：
‧ 所用物料應符合指定的環保標準，即無危險、無氣味、無害；
‧ 僅可在非辦公時段及公眾假期進行翻新；
‧ 不可將易燃物料存放在辦公區域；
‧ 應妥善包裝並在指定區域處理廢料；及
‧ 翻新管理辦公室會進行視察，以評估工程對公共安全的潛在影響。
A4 氣候變化
氣候變化為全球各地關注的議題，而碳中和為不少國家的共同目標。巴黎協定為降低溫室氣體上具法律約束力的協定，其於二零一五年獲採納。此外，中國提出於二零三零年前達致碳達峰，並於二零六零年前達致碳中和。
考慮到華貿物業在北京的營運，該項所管理物業可能受到暴雨等極端天氣事件的影響。我們參照TCFD 的推薦建議，定期進行氣候相關的風險辨識。此舉可了解氣候變化對春泉產業信託營運及發展帶來的潛在財務及營運影響，並進一步探討應對氣候變化的機會並制訂行動計劃。管理人承諾以迫切態度關注氣候相關風險，並循序採取行動，從而促進可持續的業務增長。
實體風險
風險類別 | 風險 | 時期9 | 財務影響 |
急性 | 極端天氣事件 （例如洪水、熱帶氣旋、山火） | 短期 | ‧ 收益減少，有關人員的健康及安全風險增多（包括損失人手及曠工），令成本上漲， ‧ 業務中斷（例如供應鏈因交通出現難題而中斷）令收益減少 ‧ 維修及更換受損及╱或被毀資產，令資本成本上漲 |
慢性 | 氣溫上升（例如熱浪） | 中長期 | ‧ 酷熱令生產力下降，包括限制戶外工作，從而令收益減少 ‧ 為進行冷卻而令營運成本增加 |
9 短期：零至兩年；中期：三至五年；長期：五年以上。
過渡風險
風險類別 | 風險 | 時期 | 財務影響 |
政策 | 碳定價 | 中短期 | ‧ 稅款增加，而為抵銷相關資源耗用及碳排放而令開支增加 ‧ 遵守新標準及披露規定令營運成本增加 ‧ 政策改變令現有設備及器具報廢及提早退役 |
氣候相關報告責任增加 | 中短期 | ||
建築物能源守則收緊 | 中短期 | ||
市場 | 客戶行為改變 | 中長期 | ‧ 消費者的偏好轉移至綠色替代器，令對傳統產品及服務的需求下降 ‧ 由於經濟轉移至低碳經濟及由可再生能源推動，令營運成本增加 |
對潛在影響的回應
為回應上述獲識別，氣候變化導致的潛在財務及營運影響，管理人一直與商業管理人及物業管理人進行溝通。我們確保物業管理人及所有相關駐場人員已充份準備，並具備必須的知識，以相關的應變計劃應對氣候相關事件。
個案研討
洪水緊急應變計劃
我們已制定詳細的洪水緊急應變計劃，有系統地應對洪水。為改善各項華貿物業的排水能力，物業管理
人持續加強檢查和提升硬件，特別是在水浸黑點，以確保排水暢通無阻。物業管理人於每年七月展開檢查，保證物業管理團隊已為雨季作好準備。同時，應急程序和預防措施也已到位，以減輕洪水帶來的影響。此外，我們定期為負責人員安排定期培訓計劃及演習，以確保他們熟悉在洪水時的相關角色和責任。有關培訓及演習涵蓋使用沙包到山坡維護等不同題目。預期此等應對氣候的應變措施可有效加強我
們於氣候變化下的風險管理及減緩其影響。
華貿物業的洪水培訓及演習
個案研討
颱風應變計劃
鑒於颱風帶來的風險不斷增加，我們亦已制訂颱風應變計劃。物業管理人將每日監察天氣預測，當颱風
達到第四級以上時即時採取行動。本計劃包括但不限於以下措施：
‧ 加強檢查建築物外部，例如外牆裝飾及設施是否穩固；
‧ 定期檢查窗戶及開關是否穩固，如發現任何問題，即時報請維修；
‧ 嚴禁高空工作；及
‧ 如發現門窗損壞或碎裂，則保護有關場地及豎立警告標識。
社會表現
B1 僱傭
春泉產業信託並無任何僱員，而作為管理春泉產業信託的人，管理人明瞭僱員是達致春泉產業信託業務目標上的最珍貴資產。因此，管理人已就人力資源管理訂立行之有效的制度，擬為全體僱員創設安全、具推動力及包容的工作環境。如僱員手冊所列者，主要措施如下：
‧ 提供具競爭力的薪酬及福利待遇，以吸引及挽留人才；
‧ 執行招聘、解聘、晉升的標準程序，從而確保公正及平等機遇；
‧ 定期進行表現評核，持續向僱員提供反饋意見及提供職業發展機會；及
‧ 為僱員提供充足的休息時間。
此外，管理人致力集合來自不同背景的人才，創造多元平台，從而以最佳方式利用人力資源。管理人視公平及透明為聘用過程中應秉持的最重要原則。管理人致力於根據員工個人的資質、經驗及專業身份，為全體員工提供平等及包容性的工作環境，而不論其國籍、種族、宗教、性別、年齡或家庭狀況。
於報告年度，管理人並無得悉任何有關不遵守僱傭方面的法律及規例的情況10。
僱員11 | 二零二二年 | ||
僱員總數 | 數目 | 129 | |
• 春泉資產管理有限公司 | 百分比 | 5.00 | |
• 承包商 | 百分比 | 95.00 | |
按性別劃分 | 男性 | 女性 | |
• 春泉資產管理有限公司 | 百分比 | 42.86 | 57.14 |
• 承包商 | 百分比 | 70.49 | 29.51 |
按僱員類別劃分 一般職系 中級管理層 高級管理層 | |||
• 春泉資產管理有限公司 | 百分比 | 71.43 | 不適用 | 28.57 |
• 承包商 | 百分比 | 89.34 | 8.20 | 2.46 |
按年齡組別劃分 三十歲以下 三十歲至五十歲 五十歲以上 | ||||
• 春泉資產管理有限公司 | 百分比 | 14.29 | 57.14 | 28.57 |
• 承包商 | 百分比 | 33.61 | 58.20 | 8.20 |
按地區劃分 | 香港 | 中國內地 | |
• 春泉資產管理有限公司 | 百分比 | 100.00 | 0.00 |
• 承包商 | 百分比 | 0.00 | 100.00 |
10 包括但不限於香港特別行政區（「香港特別行政區」）法例第57 章僱傭條例、中國勞動法、中國勞動合同法、中國工會法。
11 「僱員」的統計範圍包括春泉資產管理有限公司（管理人）的直接僱員及代表管理人履行華貿物業運營職能和提供服務的承包商（物業管理人和其他北京代表）僱員。
流失率12 | 二零二二年 | |||
整體僱員流失率 | 百分比 | 14.29 | ||
按性別劃分 | 男性 | 女性 | ||
百分比 | 0.00 | 25.00 | ||
按年齡組別劃分 | 三十歲以下 | 三十歲至五十歲 | 五十歲以上 | |
百分比 | 0.00 | 0.00 | 50.00 | |
按地區劃分 | 香港 | 中國內地 | ||
百分比 | 14.29 | 不適用13 | ||
B2 健康與安全
空氣污染對人體健康的影響已廣為人知。管理人深明華貿物業的租戶及訪客一直相當關注北京的空氣質素。因此，物業管理人另為關注華貿物業室內空氣質素的控制。例如，我們已安裝配備靜電過濾器及活性碳層的空氣淨化系統，以為商業管理人、物業管理人、租戶及訪客創造舒適健康的環境。此等舉措有效降低PM2.5 水平，華貿物業的空氣質素達致國家一級標準的35μg ╱立方米。
為確保有一個健康及安全的工作環境，商業管理人及物業管理人致力識別及預防華貿物業的潛在職業隱患。此外，在展開樓宇保養工作時，僅具備相關證書及牌照的人員方合資格操作重型機器及設備。另外，我們向相關人員提供一系列安全相關的工作手冊供彼等傳閱。
自二零二一年起，物業管理人已設置四部額外的自動體外除顫器（「自動體外除顫器」），作為緊急情況的預防措施，並為相關員工安排急救訓練。同樣，於報告年度，物業管理人亦安排超過20 名操作人員參加由中國紅十字會北京分支提供的急救培訓，以確保我們的操作人員具備有效操作自動體外除顫器及處理相關緊急情況的必備技能及知識。
12 僅包括春泉資產管理有限公司（管理人）的直接僱員。
13 管理人於中國內地並無直接僱員。
因工亡故及工傷 | 二零二二年 | 二零二一年 | 二零二零年 | |
因工亡故總人數 | 數目 | 0 | 0 | 0 |
因工亡故比率 | 百分比 | 0 | 0 | 0 |
工傷總人數 | 數目 | 0 | 0 | 0 |
因工傷損失總工作日數 | 數目 | 0 | 0 | 0 |
個案研討：
積極應對新冠肺炎
新冠肺炎爆發為經濟及社會帶來前所未見的挑戰。商業管理人及物業管理人已開發全面的疫情守則，並
實施不同措施以減低病毒於華貿物業內傳播的風險。除了加強我們的常規消毒程序和頻率外，物業管理人還在所管理物業入口處設置自動體溫探測器，並實行強制佩戴口罩的政策，凡拒絕佩戴面罩的訪客將被所管理物業的保安人員要求離開。我們亦就於所管理物業內發現新冠肺炎確診或懷疑個案方面推出標準程序。例如，我們已制訂撤離路線，以免所管理物業出現混亂，從而促進有效的感染安排。我們已於顯眼位置張貼告示，並通過華貿物業的廣播系統定期播放公告，從而令人們更為注意健康衛生習慣重要
性。
於報告年度，管理人並不知悉任何違反有關職業健康及安全法律法規的事件14。
14 包括但不限於香港特別行政區的職業安全及健康條例、中國安全生產法。
B3 發展及培訓
憑藉管理人、商業管理人及物業管理人領導各級僱員作出表現，春泉產業信託方能精益求精。透過向僱員灌輸能力及技能，推廣正面學習氛圍，管理人持續向僱員提供培訓及發展機會，因而可緊從市場趨勢及發展的變化。
春泉資產管理有限公司於報告年度亦提供有關符規及道德、氣候相關風險、執法個案，以及中國市場房地產投資信託近期發展的培訓，確保管理人主動管理物業，從而維持高出租率，達致租金強勁增長，將春泉產業信託的淨物業收益擴至最大。
管理人亦在高級僱員或第三方顧問的幫助下，提供一系列的內部在職培訓。商業管理人及物業管理人高度重視安全及技術培訓，並在商業管理人協助下，向操作人員提供火警演習以至應急、工作場所安全、客戶服務及反欺詐等計劃，確保駐於華貿物業的操作人員具備知識與能力，應對與其職責相關的不同場景。對商業管理人及物業管理人相關操作人員的培訓要求亦已得到規範。
已受訓僱員及培訓時數15 | 二零二二年 | ||
已受訓僱員百分比－按性別劃分 | 男性 | 女性 | |
• 春泉資產管理有限公司 | 百分比 | 100.00 | 50.00 |
• 承包商 已受訓僱員百分比－按僱員類別劃分 | 百分比 | 3.49 一般職系 中級管 | 13.89 理層 高級管理層 |
• 春泉資產管理有限公司 | 百分比 | 60.00 | 不適用 | 100.00 |
• 承包商 | 百分比 | 0.00 | 50.00 | 100.00 |
平均培訓時數－按性別劃分 | 男性 | 女性 | |
• 春泉資產管理有限公司 | 時數 | 31.33 | 7.50 |
• 承包商 平均培訓時數－按僱員類別劃分 | 時數 | 0.35 一般職系 中級管 | 1.39 理層 高級管理層 |
• 春泉資產管理有限公司 | 時數 | 26.00 | 不適用 | 12.00 |
• 承包商 | 時數 | 0.00 | 5.00 | 10.00 |
15 「已受訓僱員及培訓時數」的統計範圍包括春泉資產管理有限公司（管理人）的直接僱員及代表管理人履行華貿物業運營職能和提供服務的承包商
（物業管理人和其他北京代表）僱員。春泉資產管理有限公司並無中級管理層員工。
B4 勞工準則
管理人絕不容忍不道德的僱傭實務。於春泉產業信託的營運中，管理人、物業管理人及商業管理人嚴格遵從有關勞工準則的適用法律及法規，報告年度並無僱用18 歲以下的童工或強迫勞動。
於招聘過程中，申請人須出示身份證明文件，例如身份證及護照，以及工作記錄，以作我們的記錄。此舉可確保相關人士的工作資格完全符合適用法律及法規下的要求。我們要求商業管理人及物業管理人採取適當的審查及預防措施，以盡量降低相關風險。該等措施亦包括簽署僱傭合約，當中規定保障雙方權益的僱傭條款及條件。凡發現管理人、商業管理人或物業管理人的任何成員違反勞工規定，均將受到紀律處分及╱或可能被起訴。
於報告年度，管理人並無得悉任何有關不遵守勞工準則法律及規例的情況。
B5 供應鏈管理
我們強烈鼓勵及建議供應商遵守我們在環境及社會責任方面的常規。遵從公平的勞工準則及將可持續發展融入春泉產業信託日常營運中，至關重要。根據協議規定，物業管理人擁有獲ISO 14001 認證的環境管理體系，以具效率及系統的方式識別、評估及處理潛在環境影響。在採購方面，我們優先選用聲譽記錄、環境及安全表現、產品及服務質素、監管符規，以及成本相關考慮因素上均屬良好的供應商及承包商。供應商如持續未能達到預期水平，可能會受到追索。在採購貨物時，管理人及物業管理人亦會考慮環境因素，並建議盡可能使用低碳環保材料，例如具有可持續林業認證的紙張。亦鼓勵物業管理人在恰當時參考管理人的推薦建議，以進行綠色採購。
於報告年度按地理位置劃分的供應商數目16 | 香港 | 中國內地 | 英國 | |
• 春泉資產管理有限公司 | 數目 | 48 | 3 | 1 |
• 承包商 | 數目 | 0 | 175 | 0 |
16 「於報告期間按地理位置劃分的供應商數目」的統計範圍包括春泉資產管理有限公司（管理人）及代表管理人履行華貿物業運營職能和提供服務的承包商（物業管理人和其他北京代表）。
B6 產品責任
客戶服務及品質保證
安全、舒適及可到達程度是為華貿物業租戶構建高質環境的三項主要支柱。物業管理人已代表管理人及華貿物業委聘一位經驗豐富的物業管理代理，其已獲得ISO 9001 質量管理體系認證及獲得由中華人民共和國住房和城鄉建設部頒發的一級資質物業管理企業等資歷。
業主與租戶之間強壯的關係，是春泉產業信託令人鼓舞的長期租賃關係的重要一環。物業管理人銘記租戶的意見，並已設立客戶服務部，及時滿足租戶需求及解決問題。如接獲任何客戶投訴，我們備有標準投訴處理程序，讓前線僱員及時處理及解決有關個案，並將按個案情況委派員工代表作進一步調查及採取相應跟進行動（如有）。我們承諾對所有收到的投訴作出回應。租戶及訪客提出的建議會獲不斷檢討，以提高我們的服務質素。於報告年度，華貿物業共收到8 宗客戶投訴。我們的工作人員迅速採取行動，所有投訴都得到了專業的處理和解決，並收到了積極的反饋。
為更好地評估物業管理人的表現，我們會定期訪問租戶，並進行租戶滿意度調查，以改善客戶服務質素。例如，我們會進行年度租戶滿意度調查，以收集及了解租戶對華貿物業的反饋，從而制訂計劃，以於日後改善客戶服務、建築營運及市場競爭力。調查的重點為設施質素及所提供的服務管理，以及在目前環境下，租戶期望是否得到滿足，以就所識別的主要改善範疇作出量化分析。調查設計與數據預測一致，加上堅實的歷史數據庫，讓我們可持續對於中國的管理物業與同業進行比較。
於報告年度，有關調查已網上問卷及管理層面談的方式進行，合共收回444 份問卷及進行30 租戶面談。我們為華貿物業整體表現超越客戶預期而感到自豪，整體滿意率達到92.34%。
市場競爭力
華貿物業
行內平均水平
安全
94.2
92.7
93.6
92.0
92.3
93.1
便利
舒適
服務團隊
華貿物業
行內平均水平
保安
95.8
95.3
96.3
92.9
客戶服務
清潔
94.6
93.2
94.0
96.8
維修保養
個案研討：
Lululemon - 夏日樂挑戰
為顧客提供不同的優質體育服裝選擇與體驗，並在商業管理人的支持下，Lululemon 與我們一起於華貿
物業主辦「夏日樂挑戰」活動，超過100 名夥伴獲邀在Lululemon 設計及舉辦的遊戲中，於夏日活動一番、作出正面的連繫，同時釋放體質潛能。
與租戶緊密合作，讓租戶通過春泉產業信託提供的空間及服務，達致租戶的全面潛能，華貿物業將繼續創設社區樞紐，讓人們可得悉及探索健康生活、思想的實際一面，活出充滿可能性的生活。
負責任的投資
投資者日益加強以特定的ESG 相關條件評估各間公司，著重負責任投資的分組亦持續擴張。現今的業務環境要求以更全面方式滿足所有利益相關者，並以具系統的方法應對各種具備ESG 風險與機遇的負責任投資，在此業務環境下，管理人繼續提供長期價值。管理人致力提升ESG 管理，春泉產業信託在作出每項投資決策時均會考慮ESG 因素，同時會執行流程和控制以評估每項投資決策的ESG 影響。
資訊安全
管理人極重視僱員、租戶及其他利益相關者有關個人資料、租戶記錄及其他敏感資料等方面的數據隱私及數據保護。
管理人、商業管理人和物業管理人已發展健全的數據安全體系，可保護我們日常營運中存儲或處理的敏感資料。相關內部程序及控制措施已得到落實，確保用戶數據得到保護，並避免不必要的數據外洩及遺失。敏感資料均通過使用物理及系統性程序（如安全套接字層（「SSL」）和存儲加密）保護，並僅可由獲授權僱員按「應知方知」的基準獲取。所有數據均會存儲在受防火牆和防病毒軟件保護的受保護服務器中。機密信息的處理在相關手冊和合約中有明確規定。
管理人亦於僱員手冊內指明機密性要求，要求僱員嚴格遵守保密制度，不會披露公司文件的重要內容及商業秘密。管理人亦為全體僱員提供保安培訓，並不時傳閱任何事項或必要的更新，同時每季度進行網絡釣魚測試。我們亦期望供應商及承包商等相關人士會遵守我們在資料保安及隱私方面的高標準。
於報告年度，管理人並無得悉任何有關不遵守產品責任以及數據隱私的法律及規例的情況。
B7 反貪污
正直是企業業務可持續發展的基石。管理人決不容忍任何形式的貪污行為或任何形式的瀆職行為，並期望全體僱員及業務夥伴秉持高標準的商業道德，並於其業務活動及交易中履行。反貪污指引列明，管理人嚴禁全體僱員直接或間接向我們的客戶及業務夥伴提供或收受任何形式的好處（例如金錢、款待及佣金），或以不當形式尋求個人利益，以及進行任何勒索、欺詐及洗黑錢活動。違反規則的僱員會受到包括終止聘用在內的紀律處分。我們定期提供內部培訓，以提升僱員對反貪污的意識為目標。
管理人已制訂舉報政策，鼓勵僱員及外部利益相關者真誠地報告潛在或懷疑的不當行為、不檢行為及貪污行為。管理人致力將舉報者身份以及所有相關報告資料保密，以保護任何不公平對待及報復。我們會及時進行內部調查，並在有需要時根據調查結果作出補救行動。同時，內部核數師會定期就舉報政策的成效進行檢討。
於報告年度，管理人並無得悉任何有關不遵守反貪污法律及規例的情況。
B8 社區投資
管理人致力通過義工活動及社區參與，為社區創造正面影響。因此，華貿物業舉辦多項社區活動，使租戶、訪客及社區參與其中，提升彼等分別對環境及社會的關注。例如，我們分別於三月及四月舉辦慶祝國際婦女節及地球日的活動。新冠肺炎以及報告年度內的社交距離措施為活動規劃及舉辦帶來挑戰，管理人致力通過近期的有效參與，更為重視社區投資。
香港聯交所環境、社會及管治報告指引內容索引
強制披露規定 | 相關章節 | |
管治架構 | 由董事會發出的聲明，當中載有下列內容： | 可持續發展管治－管治 |
(i) 披露董事會對環境、社會及管治事宜的監管； (ii) 董事會的環境、社會及管治管理方針及策略，包括評 估、優次排列及管理重要的環境、社會及管治相關事 | 架構 | |
宜（包括對發行人業務的風險）的過程；及 | ||
(iii) 董事會如何按環境、社會及管治相關目標檢討進度，並解釋它們如何與發行人業務有關連。 | ||
匯報原則 | 描述或解釋在編備環境、社會及管治報告時如何應用下列匯報原則： | 關於本ESG 報告－報告標準及原則 |
重要性：環境、社會及管治報告應披露：(i) 識別重要環境、社會及管治因素的過程及選擇這些因素的準則；(ii) 如發行人已進行利益相關者參與，已識別的重要利益相關者的描述 | ||
及發行人利益相關者參與的過程及結果。 | ||
量化：有關匯報排放量╱能源耗用（如適用）所用的標準、方法、假設及╱或計算工具的資料，以及所使用的轉換因素的 | ||
來源應予披露。 | ||
一致性：發行人應在環境、社會及管治報告中披露統計方法或關鍵績效指標的變更（如有）或任何其他影響有意義比較的 | ||
相關因素。 | ||
匯報範圍 | 解釋環境、社會及管治報告的匯報範圍，及描述挑選哪些實體或業務納入環境、社會及管治報告的過程。若匯報範圍有所改變，發行人應解釋不同之處及變動原因。 | 關於本ESG 報告－報告範圍 |
層面 | 關鍵績效指標 | 描述 | 相關章節 |
A. 環境 | |||
A1 排放物 | A1 | 一般披露 | 環境表現－A1 排放物 |
關鍵績效指標A1.1 | 排放物種類及相關排放數據。 | 考慮到主要業務的性 質，於報告年度春泉產業信託的營運並無產生 重大氣體排放。 | |
關鍵績效指標A1.2 | 直接（範圍1）及能源間接（範圍2）溫室氣體排放量（以噸計算）及（如適用）密 度（如以每產量單位、每項設施計算）。 | 環境表現－A1 排放物 | |
關鍵績效指標A1.3 | 所產生有害廢棄物總量（以噸計算）及 （如適用）密度（如以每產量單位、每項 設施計算）。 | 環境表現－A1 排放物 | |
關鍵績效指標A1.4 | 所產生無害廢棄物總量（以噸計算）及 （如適用）密度（如以每產量單位、每項 設施計算）。 | 環境表現－A1 排放物 | |
關鍵績效指標A1.5 | 描述所訂立的排放量目標及為達到這些 目標所採取的步驟。 | 環境表現－A1 排放物 | |
關鍵績效指標A1.6 | 描述處理有害及無害廢棄物的方法，及描述所訂立的減廢目標及為達到這些目 標所採取的步驟。 | 環境表現－A1 排放物 | |
層面 | 關鍵績效指標 | 描述 | 相關章節 | |
A2 資源使用 | A2 | 一般披露 | 環境表現－A2 資源使用 | |
關鍵績效指標A2.1 | 按類型劃分的直接及╱或間接能源（如電、氣或油）總耗量（以千個千瓦時計算）及密度（如以每產量單位、每項設 施計算）。 | 環境表現－A2 資源使用 | ||
關鍵績效指標A2.2 | 總耗水量及密度（如以每產量單位、每 項設施計算）。 | 環境表現－A2 資源使用 | ||
關鍵績效指標A2.3 | 描述所訂立的能源使用效益目標及為達 到這些目標所採取的步驟。 | 環境表現－A2 資源使用 | ||
關鍵績效指標A2.4 | 描述求取適用水源上可有任何問題，以及所訂立的用水效益目標及為達到這些 目標所採取的步驟。 | 環境表現－A2 資源使用 | ||
關鍵績效指標A2.5 | 製成品所用包裝材料的總量（以噸計算）及（如適用）每生產單位佔量。 | 考慮到主要業務的性 質，於報告年度營運並無產生重大氣體排放。 | ||
A3 環境及天然資源 | A3 | 一般披露 | 環境表現－A3 環境及天然資源 | |
關鍵績效指標A3.1 | 描述業務活動對環境及天然資源的重大影響及已採取管理有關影響的行動。 | 環境表現－A3 環境及天然資源 | ||
A4 氣候變化 | A4 | 一般披露 | 環境表現－A4 氣候變化 | |
關鍵績效指標A4.1 | 描述已經及可能會對發行人產生影響的 重大氣候相關事宜，及應對行動。 | 環境表現－A4 氣候變化 | ||
層面 | 關鍵績效指標 | 描述 | 相關章節 |
B1 僱傭 | B1 | 一般披露 | 社會表現－B1 僱傭 |
關鍵績效指標B1.1 | 按性別、僱傭類型（如全職或兼職）、 年齡組別及地區劃分的僱員總數。 | 社會表現－B1 僱傭 | |
關鍵績效指標B1.2 | 按性別、年齡組別及地區劃分的僱員流失比率。 | 社會表現－B1 僱傭 | |
B2 健康與安全 | B2 | 一般披露 | 社會表現－B2 健康與安全 |
關鍵績效指標B2.1 | 過去三年（包括匯報年度）每年因工亡 故的人數及比率。 | 社會表現－B2 健康與安全 | |
關鍵績效指標B2.2 | 因工傷損失工作日數。 | 社會表現－B2 健康與安全 | |
關鍵績效指標B2.3 | 描述所採納的職業健康與安全措施，以及相關執行及監察方法。 | 社會表現－B2 健康與安全 | |
B3 發展及培訓 | B3 | 一般披露 | 社會表現－B3 發展及培訓 |
關鍵績效指標B3.1 | 按性別及僱員類別（如高級管理層、中 級管理層）劃分的受訓僱員百分比。 | 社會表現－B3 發展及培訓 | |
關鍵績效指標B3.2 | 按性別及僱員類別劃分，每名僱員完成受訓的平均時數。 | 社會表現－B3 發展及培訓 | |
B4 勞工準則 | B4 | 一般披露 | 社會表現－B4 勞工準則 |
關鍵績效指標B4.1 | 描述檢討招聘慣例的措施以避免童工及 強制勞工。 | 社會表現－B4 勞工準則 | |
關鍵績效指標B4.2 | 描述在發現違規情況時消除有關情況所 採取的步驟。 | 社會表現－B4 勞工準則 |
層面 | 關鍵績效指標 | 描述 | 相關章節 |
B5 供應鏈管理 | B5 | 一般披露 | 社會表現－B5 供應鏈管理 |
關鍵績效指標B5.1 | 按地區劃分的供應商數目。 | 社會表現－B5 供應鏈管理 | |
關鍵績效指標B5.2 | 描述有關聘用供應商的慣例，向其執行有關慣例的供應商數目，以及相關執行 及監察方法。 | 社會表現－B5 供應鏈管理 | |
關鍵績效指標B5.3 | 描述有關識別供應鏈每個環節的環境及社會風險的慣例，以及相關執行及監察 方法。 | 社會表現－B5 供應鏈管理 | |
關鍵績效指標B5.4 | 描述在揀選供應商時促使多用環保產品及服務的慣例，以及相關執行及監察方法。 | 社會表現－B5 供應鏈管理 | |
B6 產品責任 | B6 | 一般披露 | 社會表現－B6 產品責任 |
關鍵績效指標B6.1 | 已售或已運送產品總數中因安全與健康理由而須回收的百分比。 | 考慮到主要業務的性質，於報告年度並無已售或已運送產品因安全與健康理 由而須回收。 | |
關鍵績效指標B6.2 | 接獲關於產品及服務的投訴數目以及應 對方法。 | 社會表現－B6 產品責任 | |
關鍵績效指標B6.3 | 描述與維護及保障知識產權有關的慣 例。 | 社會表現－B6 產品責任 | |
關鍵績效指標B6.4 | 描述質量檢定過程及產品回收程序。 | 社會表現－B6 產品責任 | |
關鍵績效指標B6.5 | 描述消費者資料保障及私隱政策，以及 相關執行及監察方法。 | 社會表現－B6 產品責任 |
層面 | 關鍵績效指標 | 描述 | 相關章節 |
B7 反貪污 | B7 | 一般披露 | 社會表現－B7 反貪污 |
關鍵績效指標B7.1 | 於匯報期內對發行人或其僱員提出並已審結的貪污訴訟案件的數目及訴訟結 果。 | 社會表現－B7 反貪污 | |
關鍵績效指標B7.2 | 描述防範措施及舉報程序，以及相關執 行及監察方法。 | 社會表現－B7 反貪污 | |
關鍵績效指標B7.3 | 描述向董事及員工提供的反貪污培訓。 | 社會表現－B7 反貪污 | |
B8 社區投資 | B8 | 一般披露 | 社會表現－B8 社區投資 |
關鍵績效指標B8.1 | 專注貢獻範疇（如教育、環境事宜、勞 工需求、健康、文化、體育）。 | 社會表現－B8 社區投資 | |
關鍵績效指標B8.2 | 在專注範疇所動用資源（如金錢或時 間）。 | 社會表現－B8 社區投資 |
董事會、高級管理層及主要成員
董事會、高級管理層及主要成員
董事
Toshihiro Toyoshima
董事會主席兼非執行董事
Toyoshima 先生，60 歲，於二零一三年一月二十九日獲委任為管理人的董事會主席兼非執行董事。集團重組後， Toyoshima 先生於二零二一年七月一日獲委任為Mercuria Holdings 的董事。Toyoshima 先生自二零零八年十月起一直擔任Mercuria Investment 的行政總裁，並自該公司於二零零五年十月成立以來擔任董事會成員。加入Mercuria Investment 前，彼曾於一九八五年四月至二零零八年十月期間任職日本政策投資銀行。二零零一年七月至二零零四年九月期間，Toyoshima 先生亦曾於世界銀行擔任高級私營部門專家，負責四個非洲國家的私營部門界別政策。
Toyoshima 先生於一九八五年畢業於東京大學，取得法學學士學位，並於一九九二年畢業於麻省理工學院，取得房地產發展及城市規劃雙碩士學位。
Hideya Ishino
非執行董事
lshino 先生，59 歲，於二零一三年四月十日獲委任為管理人的非執行董事。集團重組後，lshino 先生於二零二一年七月一日起獲委任為Mercuria Holdings 的董事。自二零零八年六月起，彼一直任職於Mercuria Investment，並自二零一零年三月起擔任Mercuria Investment 的營運總監。加入Mercuria Investment 前，Ishino 先生於二零零四年三月與其他人共同創辦Sports Vanguard Co., Ltd.，該公司提供運動相關互聯網社區服務及買賣平台。Ishino先生於一九八六年四月至二零零零年三月期間曾任職於 Salomon Brothers (Tokyo)。
Ishino 先生於一九八六年畢業於東京大學，持有文學學士學位。
梁國豪
執行董事兼行政總裁
梁先生，52 歲，於二零一七年一月獲委任為管理人的執行董事及於二零二零年六月一日獲委任為行政總裁。彼為管理人的負責人員之一。梁先生在融資及財資、投資及基金管理方面擁有逾二十三年經驗。
加盟管理人之前，梁先生曾於陽光房地產投資信託基金
（股份代號：0435）之管理人恒基陽光資產管理有限公司擔任投資及投資者關係總監及負責人員。此前，彼曾於領展房地產投資信託基金（股份代號：0823）之管理人領展資產管理有限公司擔任投資經理及負責人員。
梁先生持有澳洲新南威爾斯大學生物製藥應用科學碩士學位、澳洲悉尼大學經濟學學士學位及法律學士學位。彼為特許金融分析師。
鍾偉輝
執行董事
鍾先生，41 歲，於二零二一年三月二十四日獲委任為管理人的執行董事，為管理人的負責人員之一、管理人的投資及投資者關係主管及合規主管，負責物色及評估潛在收購或投資項目和投資者關係活動。鍾先生於除日本以外的亞洲地區的資產管理及投資研究方面擁有超過17 年經驗。於加入管理人前，鍾先生為盛世投資（香港）有限公司的高級基金經理及負責人員，參與推出一個除日本以外的亞洲地區的絕對回報股票基金，並負責產品開發及策略制定。此前，鍾先生為宏卓投資管理有限公司的基金經理，積極參與發掘投資構想、股票研究、宏觀經濟分析及其除日本以外的亞洲地區絕對回報股票基金的日常投資組合管理。鍾先生曾於羅兵咸永道會計師事務所擔任香港及中國大陸公司法定審計工作。
鍾先生持有香港科技大學的工商管理（財務）學士學位，亦為特許金融分析師。
馬世民
獨立非執行董事
馬先生，83 歲， 於二零一三年十一月二十日獲委任為管理人的獨立非執行董事。彼自一九九八年起擔任其創辦的私募股權集團GEMS(General Enterprise Management Services Limited) 的主席，並於二零一五年七月起變更其職位為非執行主席。彼亦：(i) 自一九九四年三月起擔任永泰地產有限公司（股份代號：0369）的獨立非執行董事；
(ii) 自二零一零年八月起擔任綠心集團有限公司（股份代號：0094）的非執行董事；(iii) 自二零一五年四月起擔任中國天然氣集團有限公司（股份代號：0931）的非執行董事
（由二零一四年十月自獲委任之獨立非執行董事調任）。
馬先生曾出任和記黃埔有限公司執行董事十年。彼於一九九四年至一九九八年間亦擔任德意志銀行集團的亞太區執行主席。過去，彼曾於二零一零年至二零一四年間擔任Essar Energy plc（一間於倫敦證券交易所上市的公司）的副主席兼獨立非執行董事；於二零一一年至二零一三年間擔任Glencore International plc（一間於倫敦證券交易所及香港聯交所（股份代號：805）雙重上市的公司）的非執行主席；於二零一三年至二零一五年間擔任Gulf Keystone
Petroleum Ltd（.
一間於倫敦證券交易所上市的公司）的
主席兼獨立非執行董事；於二零零七年至二零一零年間擔任Vodafone Group Plc 的非執行董事；於一九九九年至二零一三年間擔任Sino-Forest Corporation（一間於多倫多證券交易所上市的公司）的獨立董事；於二零一五年至二零一七年間擔任長江實業集團有限公司（股份代號： 1113）的非執行董事；於二零零三年至二零一七年間擔任 Compagnie Fianciére Richemont SA（一間於瑞士交易所上市的公司）的非執行董事；於一九九二年至二零一八年間擔任東方海外（國際）有限公司（股份代號：0316）的獨立非執行董事，並於二零一六年（自二零一零年獲任命的非執行董事角色調任後）至二零二零年間擔任鐵江現貨有限公司（股份代號：1029）的獨立非執行董事。
馬先生持有巴斯大學法學榮譽博士學位。
邱立平
獨立非執行董事
邱先生，58 歲， 於二零一三年十一月二十日獲委任為管理人的獨立非執行董事。邱先生為一間專注於中國經營業務的私募股權投資公司麥頓投資的聯合創辦人。自二零零二年二月起，彼為Mileston China Opportunities Fund I 及 Fund II, L.P. 的一般合夥人，該兩家公司均為主要投資於高速增長的中國公司的合夥公司。邱先生為秦皇島博碩光電設備有限公司（自二零一四年八月十八日起於全國中小企業股份轉讓系統掛牌）的董事。
邱先生取得中國國防科技大學的工程學士及碩士學位。
林耀堅
獨立非執行董事
林先生，68 歲，於二零一五年一月十二日獲委任為管理人之獨立非執行董事。林先生為英國特許公認會計師公會、英格蘭及威爾斯特許會計師公會、澳洲及紐西蘭特許會計師公會及香港會計師公會之資深會員。林先生擁有豐富的會計、審核及業務諮詢經驗。
林先生(i) 自二零一三年十月起擔任上海復旦張江生物醫藥股份有限公司（股份代號：1349）的獨立非執行董事；(ii)自二零一五年七月起擔任環球數碼創意控股有限公司（股份代號：8271）的獨立非執行董事；(iii) 自二零一五年八月起擔任首佳科技製造有限公司（前稱首長寶佳集團有限公司）（股份代號：0103）的獨立非執行董事；(iv) 自二零一五年八月起擔任中遠海運港口有限公司（股份代號：1199）的獨立非執行董事；(v) 自二零一六年三月起擔任玖龍紙業
（控股）有限公司（股份代號：2689）的獨立非執行董事；
(vi) 自二零一七年六月起擔任中信國際電訊集團有限公司
（股份代號：1883）的獨立非執行董事；及(vii) 自二零一九年九月起擔任滔搏國際控股有限公司（股份代號：6110）的獨立非執行董事。
林先生自二零一七年五月二十四日起不再擔任茂宸集團控股有限公司（前稱民信金控有限公司）（股份代號：0273）的獨立非執行董事、自二零二零年十月三十一日起不再擔任維太創科控股有限公司（股份代號：6133）的獨立非執行董事、自二零二一年十二月三十一日起不再擔任榮威國際控股有限公司（股份代號：3358，於二零二一年十月十二日自願撤銷其在香港的上市）的獨立非執行董事及自二零二二年八月二日起不再擔任縱橫遊控股有限公司（股份代號：8069）的獨立非執行董事。
林先生曾於一九九七年至二零零三年擔任香港聯合交易所有限公司上市委員會委員及財務匯報諮詢小組成員，於一九九四年至二零零九年擔任香港會計師公會委員會委員，及於一九九三年至二零一三年擔任羅兵咸永道會計師事務所合夥人，且於二零一六年七月前為香港管理專業協會屬下之財務管理委員會小組成員。林先生於一九七五年畢業於香港理工大學，取得高級文憑，並於二零零二年獲授榮譽院士。
以上各管理人董事與高級職員擔任的其他職務載於企業管治報告「管理人的組織及匯報架構」一節。
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春泉產業信託管理團隊
管理人負責以基金單位持有人的最佳利益管理春泉產業信託，旨在提供穩定的分派及可持續的長期增長。管理人獲香港證券及期貨事務監察委員會發牌進行《房地產投資信託基金守則》及《證券及期貨條例》所規定的資產管理受規管活動。
(1) 梁國偉 行政總裁兼執行董事 | (2) 鍾偉輝 執行董事 |
(3) 陳振東 高級副總裁，投資及財務 | (4) 丁曉恒 副總裁，合規 |
(5) 羅孔欣 經理，投資及投資者關係 | (6) 白雅男 經理，資產管理 |
(7) 伍美華 經理，行政 |
中國物業管理團隊
根據春泉產業信託的現有架構，中國物業層面的物業及樓宇管理職能已委派予各物業管理人及樓宇管理人。在管理人的整體管理及監督下，位於北京及惠州的中國物業營運的日常監察及監督由專業團隊作為管理人委派的代表提供支持。
(8) 嚴鳳元 總經理（北京）及財務總監（惠州） | (9) 鄧瑞華 總經理（惠州） |
(10) 白迪 副總經理（北京）及項目總監（惠州） | (11) 李玲 租務總監（北京） |
企業管治
我們的願景
管理人的願景為使春泉產業信託成為領先的產業信託，擁有管理完善及能賺取收入的高質素物業組合，同時對我們經營所在社區的持份者產生正面影響。
我們的策略
管理人的主要目標是向單位持有人提供穩定分派及可持續長遠增長的分派潛力，並提升其房地產資產的價值。管理人擬透過投資主要位於中國能賺取收入的優質房地產來達到這些目標。
管理人的策略可分為以下各主要方面：
資產管理策略
管理人旨在透過提升租戶忠誠度、提供專業服務及探索營銷機會，維持高出租率及最大化物業價值。管理人與物業管理人緊密合作，制定積極的租賃策略、實施資產增值措施及控制開支，同時持續為租戶提供優質服務。
收購策略
管理人積極尋求機會收購能賺取收入的物業，以提供具吸引力的回報、增加長期分派的潛力及提升資本價值。管理人將根據回報、穩定性、風險分散程度及長期資本增值潛力評估收購機會。管理人不時考慮出售非核心資產，以探索更具吸引力的投資機會，從而提升投資組合。
資本及風險管理策略
管理人採取審慎的資本及風險管理策略，旨在盡量提高單位持有人的回報及分派，同時維持合理及平衡的風險管理架構。本集團持續監察及優化資本架構，並維持適當的貸款與估值比率，符合房地產投資信託基金守則的規定。本集團定期檢討內部監控及風險管理系統，以確保其成效。
我們的價值及文化
管理人致力建立與我們的願景、策略及價值觀一致的包容及可持續的文化，並使春泉產業信託能夠實現長期可持續發展及履行其作為負責任企業公民的角色。
管理人相信追求卓越，並以高水平的專業誠信及團隊合作開展業務。我們的行動能對環境及持份者負責，於二零二二年環境、社會及管治報告所載的各項舉措彰顯了我們於年內的努力。
企業管治
本著建立及保持高水準企業管治的目標，若干政策及程序已制訂就緒，以促使春泉產業信託以透明方式運作，並輔以內部檢察及制衡。春泉產業信託的企業管治政策充分顧及香港聯合交易所有限公司證券上市規則（「上市規則」）附錄14 的規定，並調整採納一切必需規則，猶如該等規則適用於香港房地產投資信託基金。
管理人僅為管理春泉產業信託而設立，致力於維持良好的企業管治常規及程序。現行企業管治原則注重對所有利益相關者負責、解決權益糾紛、呈報透明化、遵守相關程序與指引。管理人就管理及經營春泉產業信託採納合規手冊（「合規手冊」），訂明為遵守所有適用法例及規例而採用的主要流程、制度及措施與若干企業管治政策及程序。董事會在企業管治職責擔當重要的支持和監督角色。董事會定期檢討合規手冊及其他企業管治和法律法規合規政策與程序，因應最新法律體系及國際最佳慣例批准更改管治政策，並審查企業管治披露資料。全體董事以誠信行事，以身作則，宏揚理想的文化，並持續強化行事合乎法律、道德及責任的企業價值。
於報告年度，管理人及春泉產業信託在重大條款上均已遵守合規手冊的規定包括合規手冊附表5 所載的企業管治政策、信託契約、房地產投資信託基金守則以及香港法例第571 章證券及期貨條例（「證券及期貨條例」）與上市規則的適用條文。
認可架構
春泉產業信託為證監會根據證券及期貨條例第104 條認可的集體投資計劃，屬於單位信託，受證監會監管，須遵守證券及期貨條例、房地產投資信託基金守則及上市規則適用條文。管理人已獲證監會根據證券及期貨條例第 116 條認可，從事受規管的資產管理活動。於本報告日期，梁國豪先生（管理人執行董事兼行政總裁）、鍾偉輝先生（管理人執行董事）、羅孔欣女士及白雅男女士（於二零二二年十一月八日獲委任）根據證券及期貨條例第125 條及房地產投資信託基金守則第5.4 段的規定，為管理人的負責人員（「負責人員」）。負責人員已完成證監會所要求報告年度的持續專業培訓。管理人執行董事兼行政總裁梁國豪先生獲證監會根據證券及期貨條例第104(2) 條及 105(2) 條批准為管理人的核准人士。
德意志信託（香港）有限公司根據受託人條例（香港法例第29 章）第77 條註冊為信託公司。根據房地產投資信託基金守則，受託人具備資格擔任根據證券及期貨條例獲認可的集體投資計劃的受託人。
受託人及管理人的職責
受託人與管理人互相獨立。受託人負責根據信託契約代表單位持有人安全保管春泉產業信託的資產，並監督管理人之活動是否依照及符合信託契約及適用於春泉產業信託的監管規定。
管理人的職責為按照信託契約管理春泉產業信託及其資產，並確保春泉產業信託資產乃純粹以單位持有人的利益進行管理。
受託人、管理人及單位持有人之間的關係載於可能不時修訂及增充之信託契約。
管理人的組織及匯報架構
董事會
披露委員會
梁國豪 Toshihiro Toyoshima
林耀堅
內部核數師
合規及行政服務主管
投資及財務管理
資產管理
Hideya Ishino
非執行董事
獨立非執行董事
馬世民林耀堅邱立平
審核委員會
林耀堅 Hideya Ishino邱立平
顧問委員會
Toshihiro Toyoshima Hideya Ishino
梁國豪鍾偉輝
提名委員會
Toshihiro Toyoshima馬世民
邱立平
薪酬委員會馬世民 林耀堅
Toshihiro Toyoshima
執行董事
梁國豪
（行政總裁，負責人員）
鍾偉輝
（負責人員）
主席兼非執行董事
Toshihiro Toyoshima
外聘予
德豪財務顧問有限公司
董事會及授權
董事會主要監督管理人的日常管理及企業管治。董事會與管理職能大致分開；除若干事項特別保留董事會處理外，日常管理職責乃授權予管理人的管理團隊。與此同時，董事會已成立設有明確職權範圍的多個委員會，各委員會協助董事會監督個別議題或管理人職能。
董事會
董事會現由七名成員組成，包括兩名執行董事及五名非執行董事（其中三名為獨立非執行董事（「獨立非執行董事」）。報告年度董事會組成載列如下：
非執行董事
Toshihiro Toyoshima（主席） Hideya Ishino
執行董事
梁國豪（行政總裁）鍾偉輝
獨立非執行董事
馬世民林耀堅邱立平
上述董事的履歷詳情載於上文「董事會及高級管理層」一節，且刊載於春泉產業信託網站www.springreit.com。
董事會責任
董事會負責確保管理人履行信託契約職責，包括但不限於：
(i) 根據信託契約純粹以單位持有人的利益管理春泉產業信託；
(ii) 確保於管理春泉產業信託的同時充分監督春泉產業信託的日常運營及財務狀況；
(iii) 確保遵守管理人及春泉產業信託的許可及授權條件，以及政府部門、監管機構、交易所或春泉產業信託活動或其管理相關的任何其他組織頒發的任何適用法律、規則、守則及╱或指引；及
(iv) 檢討及監督董事、行政人員及高級管理層的培訓及持續專業發展。
於報告年度，董事會已考慮、審閱及批准（其中包括）以下有關春泉產業信託的主要事項：
(i) 春泉產業信託二零二一年全年業績及二零二二年中期業績的公佈，以及春泉產業信託之二零二一年末期分派及二零二二年中期分派的宣派。
(ii) 更改春泉產業信託基金單位過戶登記處地址。
(iii) 更改管理人註冊辦事處地址。
(iv) 有關購入中國惠州一項商用物業的建議主要交易、及其他持續關連人士交易等。
董事會職能與行政管理職能大致上劃分開並互相獨立。董事會帶領及引導管理人的企業策略及方針。董事會可將若干管理及監督職能轉授予相關董事委員會，惟合規手冊所載須特別保留董事會處理的事項除外。詳情請參閱下文「董事會保留處理主要事項」一節。
董事會的組成
為建立有效而不偏不倚的董事會，董事會規模已有明文規定，須由至少七名但不多於九名董事組成。根據合規手冊附表5 所載的企業管治政策，獨立非執行董事必須為符合合規手冊所載獨立性準則（嚴格程度不遜於上市規則第3.13 條所載評估獨立非執行董事獨立性的準則）的人士。報告年度管理人已收取各獨立非執行董事根據合規手冊「獨立非執行董事的獨立性準則」就本身獨立性發出的年度書面確認。
董事會的組成主要遵循以下原則：
(i) 董事會主席應為非執行董事；
(ii) 董事會應保持適合春泉產業信託業務所需的均衡技能及經驗，並應確保董事會成員的變動不會帶來不適當的干擾；
(iii) 董事會應由執行董事、非執行董事及獨立非執行董事組成，各類董事人數比例平均，以令董事會具有高度獨立性，有效地作出獨立判斷；
(iv) 董事會應具備足夠才幹且人數充足的非執行董事，以使彼等發表的意見具影響力；及
(v) 董事會成員至少三分之一且不少於三名應為獨立非執行董事，另至少一名獨立非執行董事須具備合適的專業資格，或具備會計或相關財務管理的專業知識。
董事會的組成定期檢討以確保董事會具備恰當的專業知識、技能及經驗，以及獲委任的董事擁有履行職責所需的專業知識、技能及經驗。
董事會成員之間概無關聯（包括財務、業務往來、親屬或其他重大╱有關關係），其中主席與行政總裁及執行董事之間更無任何關聯。
董事會會議
董事會定期會晤，一般每個財政年度不少於四次，約每季一次。根據合規手冊，舉行董事會例會前會提前至少十四日向董事發出書面通知，並會作出妥善安排，讓董事提出新議題。按擬定時間舉行董事會會議前會提前至少三日發出議程及相關董事會文件。董事會會議上董事會以投票方式表決通過議案，書面決議案不時經全體董事簽署。若須在下次董事會例會前作出緊急討論及決定或個別董事無法出席，則會採用電話會議。
除非在處理有關事務時最少有過半數董事出席，否則有關董事會會議或其任何續會均不符合法定出席人數的規定。根據管理人的組織章程細則，如董事在對管理人或春泉產業信託業務而言屬重大的與管理人訂立的合約或擬訂立的交易、安排或合約中直接或間接擁有權益，該董事須於其代表管理人考慮簽訂交易、安排或合約前在最早的董事會會議上或透過向董事發出一般通知，說明其權益的性質及大小。
根據合規手冊，不得就有關批准彼或彼之任何聯繫人擁有重大權益的任何合約或安排或任何其他提議的任何董事會決議案投票的董事（除非管理人的組織章程細則另行許可）或因利益衝突而不得投票的董事不被視為具有投票權，亦不會計入會議所需的法定人數。
董事會審議事項將按簡單過半數票數通過。
董事會於報告年度舉行四次例會。此外，董事會於年內亦曾另行舉行一次董事會會議。
個別董事於報告年度出席董事會會議的情況如下：
董事會成員 | 於報告年度之任期內 出席會議次數╱ 舉行會議次數 | 出席率 |
主席兼非執行董事 | ||
Toshihiro Toyoshima 先生 | 5/5 | 100% |
行政總裁兼執行董事 | ||
梁國豪先生 | 5/5 | 100% |
執行董事 | ||
鍾偉輝先生 | 5/5 | 100% |
非執行董事 | ||
Hideya Ishino 先生 | 5/5 | 100% |
獨立非執行董事 | ||
馬世民先生 | 3/5 | 60% |
林耀堅先生 | 5/5 | 100% |
邱立平先生 | 5/5 | 100% |
董事培訓
每名新任命的董事將會收到一份有關春泉產業信託業務與營運及所須遵守法律框架的指引材料，包括但不限於房地產投資信託基金守則、信託契約、合規手冊及春泉產業信託近期報告。管理人的高級管理人員亦會以特別報告的形式向董事提供必要資料。此外，董事可隨時查詢其他資料。
為讓董事了解自身的責任，汲取與集團及春泉產業信託業務和經營環境有關的新知識，管理人安排向董事提供持續專業發展培訓及相關讀物，確保董事了解春泉產業信託從業所處商業、法律及監管環境的最新動態，幫助董事掌握擔任董事及履行董事職責所需掌握的新技能與知識。另外，就相關討論出席外部論壇或說明會（包括發表演說）亦計入持續專業發展培訓。
根據董事向管理人提供的培訓紀錄，董事於報告年度參加了以下培訓：
董事會成員 | 培訓類型 |
主席兼非執行董事 | |
Toshihiro Toyoshima 先生 | A, B |
行政總裁兼執行董事 | |
梁國豪先生 | A, B |
執行董事 | |
鍾偉輝先生 | A, B |
非執行董事 | |
Hideya Ishino 先生 | A, B |
獨立非執行董事 | |
馬世民先生 | A, B |
林耀堅先生 | A, B, C |
邱立平先生 | A, B |
A： 出席企業活動及╱或董事會參觀及╱或有關春泉產業信託業務的行政人員簡報會。
B： 閱讀或出席簡報會及╱或研討會及╱或關於監督及管治最新資料會議。
C： 參加香港會計師公會要求之持續專業發展專案。
董事服務合約
於應屆管理人股東週年大會上將退任及膺選連任的董事概無訂立管理人在一年內不可在不予賠償（法定賠償除外）的情況下終止的服務合約。
董事於交易、安排或合約的權益
除於本報告第102 至第109 頁「關連人士交易」一節及春泉產業信託綜合財務報表附註25 所披露者外，概無董事或與董事有關連的任何實體於當中直接或間接擁有重大權益且於報告年度內或報告年度末仍存續的交易、安排或合約。
董事會保留處理主要事項
為適當檢查及制衡管理層的行為，若干與春泉產業信託重大關聯的事項特別保留董事會全體審議，主要包括：
(i) 批准中期、末期及特別（如有）分派、中期及年度報告與財務報表以及致單位持有人之通函；
(ii) 就信託契約條文之任何更改向單位持有人提出建議；
(iii) 批准收購及╱或出售物業；
(iv) 委免執行董事及任何其他董事以及公司秘書；
(v) 發行春泉產業信託之新基金單位；
(vi) 批准任何對春泉產業信託之財務狀況、負債、未來策略或聲譽有重大影響之事項；及
(vii) 向各董事委員會授出權力及權限。
保險
於報告年度，春泉產業信託已就管理人董事與高級職員遭受的任何法律訴訟購買適當的董事與高級職員責任險。
管理人的主席及行政總裁
主席（Toshihiro Toyoshima 先生，為非執行董事）及行政總裁（梁國豪先生，為執行董事）的職位分別由不同人士擔任，以維持有效的職權分立。主席主要負責整體領導董事會，並確保董事會有效運作及按單位持有人的最佳利益行事。彼領導董事會進行討論及審議，亦負責訂定董事會會議的議程，並確保於有需要時召開董事會會議。主席亦推進高水平的企業管治及與單位持有人維持有效溝通。行政總裁連同執行董事負責管理人及春泉產業信託的日常營運及管理，以及監督管理人的管理團隊，確保春泉產業信託按照所訂明的策略、政策及規例運營。行政總裁及執行董事各自執行董事會制訂的策略性計劃，並確保董事透過管理層報告獲悉春泉產業信託業務的最新資料。
委任、重選及罷免董事
董事（包括負責人員）的委任、重選及罷免由管理人的董事會及股東根據合規手冊、管理人的組織章程細則及適用法例（如適用）決定。由於管理人由證監會根據證券及期貨條例第V 部發放牌照，因此任免任何執行董事及非執行董事（包括獨立非執行董事）與罷免負責人員須知會證監會，而委任負責人員須取得證監會事先批准。
除林耀堅先生於二零一五年一月十二日獲委任外，其餘獨立非執行董事均於二零一三年十一月二十日獲委任，初始任期為三年，除非及直至任何一方發出不少於三個月的書面通知終止為止，否則可自當時任期屆滿的第二日起自動續期一年。
此外，董事會注意到林耀堅先生為超過七(7) 家上市公司的獨立非執行董事。董事會認為，林先生能夠投入足夠時間出任獨立非執行董事，因為(i) 彼並無任何全職工作，及即使擔任其他上市公司的獨立非執行董事，彼無需全職參與該等上市公司的事務或日常營運；(ii) 彼從其背景及歷任職務（包括彼在其他上市公司的董事職位）中獲得及積累豐富的經驗及深入的知識，特別是在企業治理方面，彼充分意識到作為獨立非執行董事的職責及預計參與的時間；(iii) 彼出席了二零二二年舉行的所有董事會會議、審核委員會會議、薪酬委員會會議、披露委員會
會議、獨立董事委員會及管理人週年大會以及春泉產業信託週年大會，並就本公司及春泉產業信託的財務及營運方面提供了專業及寶貴的意見；及(iv) 彼已向管理人確認，彼能夠履行並將繼續投入足夠時間履行其作為獨立非執行董事的職責。
當時的全體董事應當每年在管理人股東週年大會上退任，並有資格連任。全體董事均於二零二二年舉行的管理人股東週年大會上重選連任。
若任何獨立非執行董事已在董事會任職九年，其連任及繼續委任應由春泉產業信託的單位持有人通過獨立決議案批准。向單位持有人分發的有關該決議案的文件應包括董事會認為其仍然獨立並應重新當選的理由。倘管理人認為已任職超過九年的獨立非執行董事應重選連任，則管理人將盡快尋求單位持有人批准進一步委任，且最佳做法一般不遲於緊隨獨立非執行董事獲委任九週年後舉行之股東週年大會。
披露獨立非執行董事酬金安排
根據管理人日期為二零一四年十月二十四日的公告（「獨立非執行董事酬金公告」），管理人就獨立非執行董事酬金採納一項安排，相關酬金將自管理人本身資產撥付，而根據有關安排，管理人的各獨立非執行董事可選擇以將自管理人轉撥的基金單位支付其薪酬的比例（「獨立非執行董事薪酬安排」）。按獨立非執行董事薪酬公告所述，管理人須於春泉產業信託的中期報告及年度報告中披露下列資料：
管理人的獨立非執行董事姓名 | 報告年度之酬金(i) （港元） | 選擇報告年度內以基金單位支付酬金的 百分比 | 報告年度內作為酬金支付之基金單位數目(ii) |
馬世民先生 | 414,000 | 100% | 158,000 |
邱立平先生 | 414,000 | 100% | 158,000 |
林耀堅先生 | 450,000 | 100% | 173,000 |
附註：
(i) 酬金乃參考市況和各獨立非執行董事的經驗及資歷，經各獨立非執行董事與管理人公平磋商釐定。
(ii) 有關各獨立非執行董事目前擁有春泉產業信託基金單位的實益權益及於報告年度內各自所持春泉產業信託基金單位實益權益的變動（如有），請參閱本報告「權益披露」一節。
董事委員會
董事會有權將職權轉授予其認為適當人數的董事組成的委員會。董事會已設立多個委員會，協助董事會履行職責。董事會轄下各委員會均有明確的職權範疇，負責檢討個別議題或事項，然後將檢討結果及建議呈交全體董事會審批。除非董事會已將決策權授予有關委員會，否則最終決定權仍屬全體董事會所有，而非委員會。
現有的董事委員會詳列如下：
審核委員會
管理人的審核委員會成員由董事會僅自非執行董事中委任，當中大多數須為獨立非執行董事，且至少有一名獨立非執行董事須擁有合適的專業資格，或具備會計或相關財務管理專業知識。於本報告日期，審核委員會主席為獨立非執行董事林耀堅先生，其他成員為非執行董事Hideya Ishino 先生與獨立非執行董事邱立平先生。
審核委員會負責設立及維持充足的內部監控架構、有效的財政匯報及風險管理制度，確保財務報表質量合格及完備。審核委員會亦負責提名獨立外聘核數師並檢討與成本、業務範疇及表現有關的外聘審計是否充分。審核委員會亦確保管理人及春泉產業信託擁有並執行有效的內部監控及風險管理系統。
審核委員會的責任亦包括：
(i) 每半年審閱管理人及董事的春泉產業信託基金單位的交易；
(ii) 審閱所有財務報表及所有外部審計報告，並建立及執行有關委任外聘核數師提供非核數服務的政策；
(iii) 確保內部稽核職能獲得足夠資源，並指導管理層採取合適行動，以糾正內部監控中任何可辨識的錯誤或不足之處；
(iv) 協助董事會監察各實體的整體風險管理組合，並制定風險評估及風險管理的指引及政策；
(v) 定期審閱及監察所有關連人士交易及關聯方交易；
(vi) 定期審閱管理人及春泉產業信託有否遵守法律及法規規定；及
(vii) 審閱及批准年度內部稽核計劃，並審閱內部稽核報告及活動。
審核委員會於報告年度舉行四次例會。除審核委員會的上述四次會議外，審核委員會另行舉行一次會議。
個別成員出席審核委員會會議的情況如下：
審核委員會成員 | 於報告年度之任期內 出席會議次數╱ 舉行會議次數 | 出席率 |
林耀堅先生（主席） | 5/5 | 100% |
Hideya Ishino 先生 | 5/5 | 100% |
邱立平先生 | 5/5 | 100% |
審核委員會於報告年度之主要工作概要如下：
(i) 審閱春泉產業信託截至二零二一年十二月三十一日止年度之經審核財務報表、全年業績公告及年報。
(ii) 審閱春泉產業信託截至二零二二年六月三十日止六個月之未經審核財務報表、中期業績公告及中期報告。
(iii) 參考內部稽核師編製之春泉產業信託內部監控報告，審閱春泉產業信託的內部監控系統及春泉產業信託內部稽核職能的有效性。
(iv) 考慮並向董事會建議重新委任春泉產業信託外聘核數師及批准有關聘用條款。
(v) 審閱春泉產業信託截至二零二一年十二月三十一日止年度及截至二零二二年六月三十日止六個月之法律及法規合規事項，其中包括春泉產業信託的關連人士交易及持續關連人士交易。
(vi) 審閱風險更新及風險管理系統。
(vii) 審閱及批准管理人編製的本集團二零二二年年度預算。
(viii) 考慮並向董事會建議春泉產業信託二零二三年度預算。
推廣開支
證監會於二零一三年十一月二十一日授出豁免，豁免嚴格遵守房地產投資信託基金守則第9.13(b) 段規定，容許以春泉產業信託存置財產（定義見信託契約）支付與營銷、推廣、廣告、路演、新聞發佈會、午餐會議、簡報會相關的若干開支以及其他公共關係相關的費用（統稱為「推廣開支」）。
於報告年度產生推廣開支人民幣0.6 百萬元。根據上述豁免條件及按合理需要原則審核過有關支持憑據，審核委員會確認此筆推廣開支(i) 乃遵循管理人的內部監控程序；及(ii) 僅為達致信託契約相關條文所載目的而產生。
披露委員會
管理人的披露委員會成員由董事會自董事中委任。披露委員會由三名董事組成，其中一名須為獨立非執行董事。披露委員會的職責包括審閱向單位持有人披露資料及向公眾刊發公告的相關事宜。披露委員會亦與管理人的管理層合作，確保披露的資料準確完整及並無誤導。於本報告日期，披露委員會成員為執行董事兼行政總裁梁國豪先生、非執行董事Toshihiro Toyoshima 先生及獨立非執行董事林耀堅先生。梁國豪先生獲委任為披露委員會主席。
披露委員會的責任主要包括：
(i) 審閱公司披露事宜及有關（但不限於）財務申報、關連人士交易及潛在利益衝突的公告，並就上述事宜及公告向董事會提出建議；
(ii) 監督遵守適用法律規定的情況，以及監督春泉產業信託或其代表向公眾及有關監管機構發佈資料是否連貫、準確、清晰、完整及最新；
(iii) 審閱及批准所有重大非公開資料及在向公眾發佈或提交有關監管機構備案前審閱及批准春泉產業信託或其代表作出的所有公開監管備案；
(iv) 審閱向監管機構遞交的定期及即期報告、代表委任聲明、資料聲明、登記聲明及任何其他資料；
(v) 審閱載有財務資料、有關重大收購或出售的資料或對單位持有人而言屬重大的其他資料的新聞發佈；
(vi) 審閱向單位持有人發佈載有財務資料的通訊；及
(vii) 如披露委員會履行職責時認為有必要，篩選、委任、指導及終止聘用（如適用）外部專家（例如法律顧問或會計師）。
披露委員會於報告年度舉行兩次例會。除上述兩次披露委員會會議外，披露委員會另行舉行一次會議。
個別成員出席披露委員會會議情況如下：
披露委員會成員 | 於報告年度之任期內 出席會議次數╱ 舉行會議次數 | 出席率 |
梁國豪先生（主席） | 3/3 | 100% |
Toshihiro Toyoshima 先生 | 3/3 | 100% |
林耀堅先生 | 3/3 | 100% |
披露委員會於報告年度之主要工作概要如下：
(i) 審閱春泉產業信託草擬文件，即董事會會議日期公告、截至二零二一年十二月三十一日止年度之全年業績公告和二零二一年末期分派及年報、二零二一年ESG 報告草擬稿及有關以現金及基金單位支付管理人費用之草擬公告的披露資料，並就上述事宜向董事會提出建議；
(ii) 審閱春泉產業信託草擬文件，即董事會會議日期公告、截至二零二二年六月三十日止六個月之中期業績公告和二零二二年中期分派及中期報告的披露資料，並就上述事宜向董事會提出建議；
(iii) 審閱就購回基金單位致單位持有人之草擬通函、春泉產業信託週年大會通告草擬稿、致單位持有人的相關代表委任表格草擬稿及春泉產業信託股東週年大會投票結果草擬公告，並向董事會提出建議；
(iv) 審閱有關截至二零二一年十二月三十一日、二零二二年三月三十一日、二零二二年六月三十日及二零二二年九月三十日止三個月期間未經審核經營統計數據的草擬公告，並向董事會提出建議；
(v) 審閱有關二零二三年管理人費用選擇之草擬公告，並向董事會提出建議；
(vi) 審閱有關重大及關連交易：中國惠州一項商用物業之收購及合營公司及持續關連交易之草擬通函、召開春泉產業信託特別大會的草擬通告、致單位持有人的相關代表委任表格草擬稿及春泉產業信託特別大會投票結果草擬公告，並向董事會提出建議；
(vii) 審閱有關更改春泉產業信託基金單位過戶登記處地址的草擬公告，並向董事會提出建議；
(viii) 審閱有關PAG 續期租約、終止Mercuria Beijing 現有租約及訂立Mercuria Beijing 搬遷租約以及停車場總租約續期之持續關連人士交易的草擬公告，並向董事會提出建議；
(ix) 審閱有關完成收購中國惠州華貿天地68% 的權益以及完成收購中國惠州華貿天地68% 權益後的經調整款項的草擬公告，並向董事會提出建議；
(x) 審閱有關春泉產業信之託物業組合截至二零二二年九月三十日止三個月未經審核經營統計數據的草擬澄清公告，並向董事會提出建議；
(xi) 審閱有關更改管理人註冊辦事處地址的草擬公告，並向董事會提出建議。
薪酬委員會
管理人的薪酬委員會成員由董事會自董事中委任。薪酬委員會大多數成員須為獨立非執行董事，且薪酬委員會主席須為獨立非執行董事。於本報告日期，薪酬委員會成員為獨立非執行董事馬世民先生及林耀堅先生與非執行董事Toshihiro Toyoshima 先生。馬世民先生獲委任為薪酬委員會主席。
薪酬委員會負責檢討管理人董事及全體高級人員的聘用條款及條件（薪酬委員會成員除外，其薪酬由董事會釐定），監督及監察獨立非執行董事薪酬安排的落實，並就人員部署計劃（包括管理人管理層及董事會的繼任計劃）、薪酬及退休政策及待遇提出適當建議。薪酬委員會亦確保並無任何董事參與決定其本身的薪酬。
薪酬委員會成 | 於報告年度之任期內 出席會議次數╱ 舉行會議次數 | 出席率 |
馬世民先生（主席） | 1/1 | 100% |
Toshihiro Toyoshima 先生 | 1/1 | 100% |
林耀堅先生 | 1/1 | 100% |
薪酬委員會於報告年度舉行一次會議。 個別成員出席披露委員會會議情況如下：
於報告年度，薪酬委員會檢討高級人員及董事的薪酬，以及非執行董事及獨立非執行董事的薪酬。
提名委員會
管理人的提名委員會成員由董事會自董事中委任。提名委員會大多數成員須為獨立非執行董事，而提名委員會主席須為獨立非執行董事或董事會主席。於本報告日期，提名委員會成員為非執行董事兼董事會主席Toshihiro Toyoshima 先生與獨立非執行董事馬世民先生及邱立平先生。Toshihiro Toyoshima 先生獲委任為提名委員會主席。
提名委員會負責持續檢討董事會及轄下委員會架構、規模及組成（包括技能、專業知識及經驗），並負責提名董事人選、重新委任董事或罷免董事，以及就此提供意見。
提名委員會成員 | 於報告年度之任期內 出席會議次數╱ 舉行會議次數 | 出席率 |
Toshihiro Toyoshima 先生（主席） | 1/1 | 100% |
馬世民先生 | 1/1 | 100% |
邱立平先生 | 1/1 | 100% |
提名委員會於報告年度舉行一次會議。 個別成員出席提名委員會會議情況如下：
於報告年度，提名委員會檢討了董事會的架構、規模、組成以及多元化，評估了獨立非執行董事之獨立性；以及審閱董事退任及重選事項。
董事會多元化政策概要
管理人明白並深信董事會成員多元化對提升其的表現素質裨益良多。管理人已制定董事會多元化政策。管理人起草該政策旨在實現可持續平衡發展，且其了解增強董事會的多元化乃為支持其實現戰略目標及可持續發展的必要因素。於制定董事會組成時，董事會多元化已考慮多個方面，包括但不限於性別、年齡、文化及教育背景、種族、專業經驗、技能、知識及服務任期。所有董事會委任均將以任人唯才為原則，並在考慮候選人時以客觀標準充分顧及董事會多元化的裨益。提名委員會將至少每年一次檢討該政策，包括其可計量目標（如有）及
（如適用）確保該政策的有效性。提名委員會將討論可能需進行的任何修訂，並就任何有關修訂向董事會提出建議以供考慮及批准。
員工多元化
春泉產業信託由管理人管理，並無聘用任何員工。
管理人現時在管理人、商業管理人及物業管理人的員工性別多元化方面被認為取得良好平衡，而管理人預期這種多元化員工結構將會持續。有關詳情，請參閱第47 頁。
提名政策概要
於報告年度，管理人已就提名委員會採納提名政策，該政策已於二零一八年十二月經董事會批准。總而言之，經批准之提名政策列明評估及甄選董事提名候選人的主要標準（包括但不限於：性格及個性、專業資格、經驗、對春泉產業信託事務付出的時間、達致董事會成員多元化、獨立性等）以及考慮委任或重新委任為董事的候選人之流程及程序，從而確保董事會在具備符合管理春泉產業信託所需的適當技能、經驗及多元化的觀點方面取得平衡。
諮詢委員會
管理人的諮詢委員會成員由董事會自董事中委任。於本報告日期，諮詢委員會成員為執行董事梁國豪先生及鍾偉輝先生與非執行董事Toshihiro Toyoshima 先生及Hideya Ishino 先生。Toshihiro Toyoshima 先生已獲委任為諮詢委員會主席。諮詢委員會的職責包括全面檢討管理人向春泉產業信託提供的管理服務、管理人及春泉產業信託的財務表現、春泉產業信託的投資者關係及潛在收購機會，亦負責監督管理人及春泉產業信託服務供應商
（包括商業管理人及物業管理人）的表現。諮詢委員會於董事會會議期間不時向董事會提供適當意見，確保董事會所設立的各委員會合作暢順。諮詢委員會可在適當情況下建議主席召開董事會會議以討論有關春泉產業信託的任何事宜。諮詢委員會每月（或在需要時更頻密地）舉行會議，檢討春泉產業信託的管理問題，並向董事會提出建議。諮詢委員會於報告年度共舉行12 次會議。
公司秘書
管理人已聘用外部秘書服務供應商富榮秘書服務有限公司為管理人公司秘書（「公司秘書」）。管理人公司秘書的主要聯絡人為管理人的執行董事鍾偉輝先生。公司秘書由一支合資格公司秘書專業團隊組成，為管理人及其董事提供全方位的公司秘書支持。管理人的高級管理層與公司秘書定期溝通，確保後者了解春泉產業信託事務。所有董事均可向公司秘書諮詢，並要求其提供相關服務，確保遵守董事會程序及所有相關法律、規則及法規。
內部稽核師
管理人的內部稽核職能外判予獨立第三方德豪財務顧問有限公司且按管理人指示盡職。內部稽核師（「內部稽核師」）獲委聘獨立評估春泉產業信託與管理人的內部監控系統。
內部稽核師直接向審核委員會匯報稽核事宜，並直接向董事會匯報管理事宜。內部稽核師的職能包括：
(i) 檢討春泉產業信託所有經營及交易記錄是否準確完整，確保管理人的內部監控系統運作正常；
(ii) 識別突發事件及將其提升至管理人的適當層面；及
(iii) 檢討及對董事會或審核委員會（視乎情況而定）提出建議，確保管理人的職責及營運職能有效劃分，並確保管理人營運及合規程序的不正當及違規行為的申報有效準確。
於報告年度，內部稽核師對政策及程序進行風險檢討，確保有關政策與程序能如期進行。基於報告年度的內部稽核結果及審核委員會的評估，董事會認為內部監控系統確屬有效及恰當。概無識別可能影響單位持有人的投資及春泉產業信託資產的重大內部監控不合規或不足。
有關風險管理及內部監控之獨立討論載於本年報第98 頁。
外聘核數師
本集團的外聘核數師為羅兵咸永道會計師事務所（「羅兵咸永道」）。外聘核數師有關財務呈報的責任載於本年報第151 頁之獨立核數師報告。羅兵咸永道向審核委員會確認，彼等具備可擔任春泉產業信託的外聘核數師的獨立身份。羅兵咸永道已獲重新委任，以進行截至二零二三年十二月三十一日止財政年度的核數工作。
於報告年度，已付╱應付羅兵咸永道核數及其他非核數服務費用載列如下：
所提供服務 | 已付╱應付費用 |
人民幣千元 | |
－核數服務 | 1,956 |
－其他核證服務（附註） | 3,080 |
－其他非核證服務（附註） | 1,827 |
附註： 就收購惠州物業的其他核證服務的相關費用人民幣2,454,000 元及其他非核證服務的相關費用人民幣1,493,000 元已資本化至投資物業中。
風險管理
董事會每季召開一次或在必要時更頻密地召開會議，根據過往批准的預算審閱春泉產業信託及管理人的財務表現和春泉產業信託管理及表現不時涉及的風險，其中包括有關環境、社會及管治的重大風險，並審查負債管理及視情況採納內部及外聘核數師建議或意見。評估業務風險時，董事會將會同時考慮經濟、環境及有關物業市場之風險。風險管理方面，管理人之管理團隊制定緩和策略解決已識別的風險（當中包括ESG 風險），由董事會持續監督。
管理人已制定程序確保有明確及合宜的渠道匯報任何疑似欺詐、貪污、不正之風，就任何匯報個案展開獨立調查及採取適當行動加以跟進。舉報政策的目的是在確信舉報人會被公平對待並盡可能免遭報復的情況下，鼓勵真實匯報上述事件。
管理人已制訂反貪污指引，管理人的任何員工在開展業務活動時一律禁止索取、接受或提供任何賄賂。
於報告年度，董事會已審閱審核委員會識別之主要風險，並對本集團的風險管理制度之有效性整體上感到滿意。有關風險管理及內部監控制度之獨立討論載於本年報第98 頁。
與MERCURIA 集團的利益衝突及業務競爭
Mercuria Holdings Co., Ltd（. 「Mercuria Holdings」）可透過控制Mercuria Investment Co., Ltd（. 「Mercuria Investment」）及RCA Fund 01, L.P（. 「RCA Fund」）影響春泉產業信託的事務。根據Mercuria Investment 與RCA Fund（透過其普通合夥人RCAC 行事）訂立的管理協議，RCA Fund 由Mercuria Investment 管理，於二零二二年十二月三十一日持有春泉產業信託基金單位的20.52% 權益。Mercuria Investment 因而有能力就春泉產業信託事務（尤其是有關須待單位持有人表決通過方可作實，而RCA Fund 無須放棄表決權的事項），包括批准收購及出售等重大公司交易，影響RCA Fund 及其作為單位持有人的行使權。截至二零二二年十二月三十一日，連同其全資附屬公司持有的單位，Mercuria Holdings 持有春泉產業信託基金單位的25.06% 權益。
Mercuria Holdings 於二零二一年七月在東京證券交易所上市，主要從事對日本、中國及其他亞洲國家及地區的公司及增長項目作出投資，並已於物業市場作出選擇性投資。春泉產業信託或會因收購或出售物業以及在亞洲或全球市場爭取租戶而與Mercuria Holdings 及╱或其附屬公司或聯營公司出現直接競爭。概不保證日後春泉產業信託與Mercuria Holdings 之間不會出現利益衝突。
Mercuria Investment 為管理人之同系附屬公司，兩間公司均為Mercuria Holdings 的附屬公司（統稱「Mercuria 集團」）。
因此，Mercuria Holdings 亦可通過其全資附屬公司Mercuria Investment 及非全資附屬公司管理人（於二零二二年十二月三十一日，管理人已發行股份由Mercuria Holdings 持有80.4% 權益，且管理人的部份非執行董事亦曾為並仍為Mercuria Holdings 的董事及╱或高級管理人員）影響春泉產業信託的事務，其就提供資產管理服務予春泉產業信託，已收取及可繼續收取春泉產業信託的現金作為全部或部分管理費用。
董事會須按照管理人的組織章程細則、合規手冊以及就春泉產業信託所頒佈及其採納的其他相關政策及指引處理所有利益衝突。為處理潛在利益衝突，管理人已制訂多項程序，包括但不限於：
(i) 除非經證監會批准，否則管理人不會管理春泉產業信託以外的任何其他房地產投資信託基金，亦不會管理春泉產業信託享有擁有權權益或投資的房地產資產以外的任何其他房地產資產；
(ii) 管理人確保將能獨立於股東運作，且所有行政人員全職受聘於管理人並專責於春泉產業信託的業務運作；
(iii) 管理人亦有委任獨立非執行董事及成立審核委員會獨立審查執行董事╱行政人員的表現，並確保執行董事╱行政人員以獨立於Mercuria 集團的方式管理及經營春泉產業信託；
(iv) 管理人已於合規手冊內制定處理利益衝突的程序；
(v) 管理人設有內部監控系統，確保春泉產業信託與其關連人士之間的關連人士交易的監察與進行符合房地產投資信託基金守則的程序及╱或條款（或符合證監會的豁免條件（如適用）），同時其他可能出現的潛在利益衝突亦受監察；
(vi) 所有涉及主要單位持有人或董事的利益衝突須現場舉行董事會會議而並非以書面決議案處理，而其本人及彼等聯繫人並無持有有關事宜重大權益的所有獨立非執行董事應出席該董事會會議；及
(vii) 如某項事宜為管理人董事會會議上所提呈決議案涉及的內容，則在該事宜上直接或間接擁有重大權益的董事應向董事會披露其權益，並須就有關決議案放棄投票。
與物業管理人的利益衝突及業務競爭
根據RCA01（春泉產業信託之特殊目的機構）與北京華瑞興貿房地產諮詢有限公司（「北京物業管理人」）訂立的物業管理協議，物業管理人獨家為北京華貿物業提供租賃管理、樓宇管理及現金管理服務，惟受管理人整體管理及監管。北京物業管理人目前由Mercuria Investment 及第三方分別擁有40% 及60% 權益。倘北京物業管理人亦管理與北京華貿物業構成競爭的任何其他物業，春泉產業信託與北京物業管理人之間或會因北京華貿物業及其他有關物業相關的物業管理服務表現產生潛在利益衝突。
為消除日後任何潛在利益衝突的可能性，北京物業管理人擁有一支專門為北京華貿物業提供物業管理服務（包括租賃管理服務）的營運團隊。此外，北京物業管理人已委聘北京華貿物業顧問有限公司，負責保養、維修及打理公眾範圍、公共設施及公共結構物、操作樓宇服務系統及維持樓宇安保。就物業管理服務而言，管理人預計春泉產業信託與北京物業管理人之間出現利益衝突之可能性並不重大。
申報及透明度
春泉產業信託按照國際財務報告準則編製截至每年十二月三十一日止財政年度及截至每年六月三十日止半年財政年度的財務報表。根據房地產投資信託基金守則，春泉產業信託的年報及中期報告須分別於各財政年度結算日後四個月內及各半年財政年度結算日後三個月內公佈及寄發予單位持有人，並提交證監會備案。此外，春泉產業信託亦自願每季刊發未經審核經營統計數據公告，如物業入住率及舊貨租金。
按房地產投資信託基金守則要求，管理人須及時及透明地知會單位持有人有關春泉產業信託的重大資料及動態，以便單位持有人評估春泉產業信託的狀況。管理人向單位持有人提供單位持有人會議通告及須單位持有人批准的交易相關的通函，並發佈有關春泉產業信託的公告或有關春泉產業信託的重大資料（例如關連人士交易、超過設定百分比限額的交易、春泉產業信託財務預測的重大變化、新基金單位的發行或春泉產業信託所持房地產的評估）。相關文件亦於香港交易及結算所有限公司的指定網站及春泉產業信託網站刊載。
董事就財務報表承擔的責任
董事明白其有責任根據國際財務報告準則、信託契約相關條文及房地產投資信託基金守則附錄C 所載相關披露規定編製真實公平呈列的春泉產業信託綜合財務報表。
進一步發行基金單位
為盡可能避免單位持有人所持權益遭受重大攤薄，基金單位的任何進一步發行，均須遵守房地產投資信託基金守則、信託契約及任何其他適用法律及法規的優先購買規定。根據該等規定，基金單位的進一步發行須首先按比例向現有單位持有人發售，倘於任何財政年度發行的新基金單位總數並無增加上個財政年度末已發行基金單位總數超過20%，基金單位則可（無論直接或根據任何可轉換工具（定義見信託契約））以並非按比例之基準及無須經單位持有人批准之情況下向所有現有單位持有人發行或同意（有條件或無條件）發行，惟受載於信託契約的更具體條件規限。
倘適用於優先購買權，僅於該等持有人並無認購所獲提呈的基金單位的情況下，方可向其他人士作出（或並非按彼等現有持有量的比例進行）配發或發行。
向春泉信託的關連人士發行、授予或發售基金單位或可轉換工具須經單位持有人通過普通決議案事先特定批准，而就有關普通決議案而言，關連人士不得投票或計入單位持有人會議的法定人數，惟在下列情況下進行的發行、授予或發售則除外（僅此說明，無須經單位持有人批准）：
(i) 春泉產業信託的關連人士以其單位持有人的身份收取基金單位及╱或可轉換工具的按比例權益；或
(ii) 根據信託契約第11.1.1 及11.1.2 條向春泉產業信託的關連人士發行基金單位以支付管理人的費用；或
(iii) 根據信託契約第20.9 條的分派再投資安排向春泉產業信託的關連人士發行的基金單位。
倘發行基金單位會對管理人或其關連人士持有部分造成權益衝突，則管理人及其關連人士應於任何基金單位發行上放棄投票。
新發行基金單位
於報告年度，合共發行14,674,607 份新基金單位予管理人作為支付部分管理人費用。有關更多詳情，請參閱日期為二零二二年三月二十五日、二零二二年四月二十九日、二零二二年八月十一日及二零二二年十月二十八日的公告。
於報告年度，管理人（代表春泉產業信託）於聯交所回購合共2,127,000 個基金單位及回購的所有基金單位於財政年度末之前已註銷。有關詳情，請參閱「購買、出售或贖回基金單位」一節。
於二零二二年十二月三十一日已發行基金單位總數為1,484,931,187 個基金單位。
遵守交易守則
為監察及監督基金單位的任何交易，管理人已採納守則，當中包括董事及管理人買賣春泉產業信託證券的規則
（「交易守則」），其條款嚴格程度不遜於上市規則附錄十所載上市發行人董事進行證券交易的標準守則所載的規定標準。根據交易守則，所有董事、管理人，以及管理人及管理人附屬公司或春泉產業信託特殊目的機構的高級行政人員、負責人員及僱員（統稱「管理人員」）或因在管理人、相關管理人附屬公司或相關春泉產業信託特殊目的機構擔任職務或任職而可能擁有與春泉產業信託證券有關的未公佈內幕消息，彼等買賣基金單位前須首先考慮類似於證券及期貨條例第XIII 及XIV 部所載有關內幕交易及市場失當行為的規定，猶如該等規定適用於春泉產業信託的證券。此外，管理人員不得擅自向任何其他人士披露其在提供服務過程中取得的任何機密資料，或利用該等資料為自己或他人牟利。
經向管理人員作出具體查詢後，彼等均確認已於報告年度內遵守交易守則所載規定標準。
管理人員若獲得或知悉或私下掌握任何就擬進行屬重大交易的收購或出售而作出的磋商或協定，或任何未公佈內幕消息，均須在獲得或知悉或私下掌握有關消息後避免買賣基金單位，直至根據房地產投資信託基金守則與上市規則任何適用條文正式披露有關資料為止。私下掌握有關磋商或協定或任何內幕消息的管理人員，應提醒並不同樣私下掌握有關資料的管理人員，指出或會有尚未公佈內幕消息，並切勿在正式披露有關資料前買賣春泉產業信託證券。
管理人員不得於知悉有關春泉產業信託任何證券的未公佈內幕消息後任何時間，或未根據交易守則提述之方式獲得交易許可時買賣春泉產業信託任何證券。此外，管理人員不得於公佈春泉產業信託財務業績當日買賣春泉產業信託證券，且除非出現例外情況，否則亦不得在下列期間買賣春泉產業信託任何證券：(a) 於緊接年度業績公佈日期前60 日期間內或相關財政年度結束之日起至年度業績公佈日期止期間內（以較短者為準）；及(b) 於緊接季度業績（如有）或中期業績公佈日期前30 日期間內或相關季度或中期業績期間結束之日起至有關業績公佈日期止期間內（以較短者為準）。管理人員買賣基金單位時無論如何均須遵守交易守則載列的程序。
根據信託契約及證券及期貨條例第XV 部，單位持有人所持基金單位權益達至或超過須予公佈百分比水平（定義見證券及期貨條例第XV 部），即當時已發行基金單位的5.0%，即視為持有須予公佈權益，須將所持春泉產業信託的權益知會聯交所及管理人。管理人須就此存置登記名冊，並在登記名冊內有關人士的名下記錄該項通知載列的詳情及記錄日期。向管理人提出合理通知後，受託人及任何單位持有人可於營業時間內隨時查閱上述登記名冊。
與單位持有人溝通
管理人認為與單位持有人及投資界相互及有效交流公司策略、業務發展與前景是春泉產業信託的重要任務。管理人亦認識到春泉產業信託的資料透明與及時披露有助單位持有人及投資者作出明智的投資決定，故此相當重要。
管理人召開單位持有人週年大會是董事會與單位持有人的有效溝通方式之一，為單位持有人提供機會更透徹了解春泉產業信託的營運表現，並在需要時就此向董事會查詢。
於報告年度，春泉產業信託已於二零二二年五月二十六日舉行週年大會及特別大會，為董事會及單位持有人提供溝通平台。個別董事出席週年大會及特別大會的情況如下：
董事會成員 | 週年大會 | 特別大會 |
主席兼非執行董事 | ||
Toshihiro Toyoshima 先生 | 1/1 | 1/1 |
行政總裁兼執行董事 | ||
梁國豪先生 | 1/1 | 1/1 |
執行董事 | ||
鍾偉輝先生 | 1/1 | 1/1 |
非執行董事 | ||
Hideya Ishino 先生 | 1/1 | 1/1 |
獨立非執行董事 | ||
馬世民先生 | 0/1 | 0/1 |
邱立平先生 | 1/1 | 1/1 |
林耀堅先生 | 1/1 | 1/1 |
外聘核數師代表人亦出席上述春泉產業信託週年大會及特別大會。
投資者與單位持有人可隨時致函管理人香港辦公室（地址為香港中環皇后大道中31 號陸海通大廈26 樓2602 室）或發送郵件至ir@springreit.com 向董事會直接查詢關於春泉產業信託的資料。
召開單位持有人會議及於單位持有人會議上提呈議案
受託人或管理人可隨時召開單位持有人大會。根據信託契約，至少兩名單位持有人（登記為共同持有不少於10%當時已發行在外基金單位）有權書面要求管理人召開單位持有人大會。此外，單位持有人可透過電郵聯絡管理人之投資者關係組，或以郵遞方式寄往管理人之註冊辦事處，向董事會提詢或提出於大會上提呈之建議。聯絡資料請參閱第208 頁之「公司資料」。
單位持有人會議通知
根據信託契約規定，召開週年大會或提呈審議特別決議案的任何大會須向單位持有人發出至少20 個完整營業日的通知，而召開所有其他單位持有人大會，須根據房地產投資信託基金守則及上市規則（如適用），並以信託契約規定的方式向單位持有人發出至少10 個完整營業日的通知。所有向單位持有人送達通知的時間均不包括送達或視為送達當日及發出通知當日。
須由單位持有人以特別決議案決定的事項
根據信託契約，以下（其中包括）事項可透過召開單位持有人會議通過特別決議案的方式考慮及批准：
(i) 改變管理人的投資政策及春泉產業信託的目標；
(ii) 出售春泉產業信託從開始持有日期起計，持有未滿兩年的投資（該項投資屬房地產或持有房地產權益的任何特殊目的機構的股份）；
(iii) 管理人之收費（信託契約所產生的任何額外費用除外）的任何增加高於許可上限或結構出現變動；
(iv) 受託人之收費（信託契約所容許的任何額外費用除外）的任何增加高於許可上限或結構出現變動；
(v) 根據信託契約，須經受託人及管理人同意的任何信託契約修訂、修改、更改或增補（須遵守適用監管規定的事項除外）；
(vi) 罷免春泉產業信託的外聘核數師並委任新的外聘核數師；
(vii) 罷免受託人並委任新的受託人；
(viii) 終止春泉產業信託；及
(ix) 根據收購及合併守則適用條款合併春泉產業信託。
法定人數
親身或委派代表出席的兩名或以上合共登記持有不少於當時已發行在外基金單位10% 的單位持有人為所有業務交易（為通過特別決議案者除外）所需的法定人數。通過特別決議案所需的法定人數為親身或委派代表出席的兩名或以上合共登記持有不少於當時已發行在外基金單位25% 的單位持有人。
投票
倘於某一大會上，單位持有人擁有所處理事項的重大權益，而有關權益有別於其他單位持有人的權益（由管理人
（如有關的單位持有人並非管理人的關連人士）或由受託人（如有關的單位持有人為管理人的關連人士）全權酌情釐定），就該事務而言，包含但不限於發行新基金單位而令某一單位持有人增持超過其按比例持有的基金單位，則該單位持有人不得於該大會上就本身基金單位投票，亦不得計入該大會的法定人數。
以投票方式表決
於任何大會上提呈的決議案均須以投票方式表決，惟大會主席以誠實信用原則決定容許純粹有關程序或行政事宜的決議案以舉手方式表決除外，而投票結果須視為該大會的決議案。投票時，每一名親身或委任代表出席的單位持有人就本身作為單位持有人的每個基金單位享有一票，惟該基金單位須已繳足。單位持有人所作出與房地產投資信託基金守則或上市規則相抵觸的投票將不予計算。
投資者關係
管理人致力提供公開有效的溝通平台，確保單位持有人及投資界知悉春泉產業信託的發展情況。管理人採用多種互動方式鞏固該平台，與投資者及分析師建立並保持溝通。管理人認為投資界的反饋及意見對春泉產業信託的未來方向十分重要。
根據現有監管框架，倘可行，則與投資者的溝通透過以下方式有效進行：
(i) 直接溝通，包括與管理人高級行政人員在海內外舉行現場會議；
(ii) 由管理人及物業管理團隊組織物業考察；
(iii) 提供經常性的通訊材料；及
(iv) 於春泉產業信託網站刊載公告及新聞稿，包括根據監管規定或自願作出的披露。
除年度及中期業績公告外，管理人亦自願按季度發佈春泉產業信託的未經審核營運統計數據。有關春泉產業信託的分派政策的詳情載於本年報「分派」一節。
於報告年度，單位持有人及投資者的溝通程序被視為有效。
憲章文件
於報告年度，春泉產業信託的憲章文件（即信託契據）概無變動。
審閱年度業績
春泉產業信託於報告年度的綜合年度業績已由管理人的審核委員會及披露委員會根據相關職權範圍審閱。春泉產業信託的於報告年內的綜合年度業績亦由春泉產業信託的外部核數師根據國際審計準則同意。
管理人董事的資料變動
於報告年度及直至本年報日期，管理人收到以下有關董事資料變更的通知：
董事 | 資料變動 |
梁國豪 行政總裁兼執行董事 | － 獲委任為春泉企業管理（惠州）有限公司（管理人在惠州的附屬公司）的法定代表、執行董事及總經理，自二零二二年七月五日起生效 － 獲委任為Huamao Capital Focus 03 Limited（春泉產業信託的特殊目的機構）的董事，自二零二二年九月二十八日起生效 － 獲委任為RHZ02 (Hong Kong) Limited（春泉產業信託的特殊目的機構）的董事，自二零二二年九月二十八日起生效 － 獲委任為瑞中（惠州）商務諮詢有限公司（春泉產業信託的特殊目的機構），自二零二二年九月二十八日起生效 － 獲委任為惠州市潤鑫商城發展有限公司（春泉產業信託的特殊目的機構），自二零二二年九月二十八日起生效 |
鍾偉輝 執行董事 | － 獲委任為Huamao Capital Focus 03 Limited（春泉產業信託的特殊目的機構）的董事，自二零二二年九月二十八日起生效 － 獲委任為RHZ02 (Hong Kong) Limited（春泉產業信託的特殊目的機構）的董事，自二零二二年九月二十八日起生效 |
林耀堅 獨立非執行董事 | － 辭任縱橫遊控股有限公司（股份代號：8069）獨立非執行董事，自二零二二年八月二日起生效 |
除上文所披露者外，管理人截至本年度報告日期概無獲悉須載入本報告的任何董事資料的變動。
購買、出售或贖回基金單位
於報告年度，管理人（代表春泉產業信託）於聯交所購回合共2,127,000 個基金單位，總代價（不包括開支）約為
5.3 百萬港元。進一步詳情載列如下：
月份 | 基金單位回購數目 | 每個基金單位購買價 | 概約總代價 （不包括開支） | |
最高 | 最低 | |||
港元 | 港元 | 千港元 | ||
二零二二年 | ||||
五月 | 306,000 | 2.7180 | 2.6612 | 826 |
六月 | 502,000 | 2.7063 | 2.6373 | 1,340 |
七月 | 191,000 | 2.6700 | 2.6380 | 507 |
九月 | 488,000 | 2.6900 | 2.4181 | 1,234 |
十月 | 145,000 | 2.5805 | 2.4430 | 363 |
十一月 | 495,000 | 2.2777 | 2.0958 | 1,064 |
所有購回的基金單位於財政年度結束前已註銷。管理人於報告年度內之基金單位回購均根據單位持有人授出且於當時有效之回購基金單位之一般授權進行，並符合春泉產業信託及單位持有人之整體利益。管理人進行購回的目的是為提高每個基金單位的資產淨值及╱或每個基金單位盈利。
購回基金單位之平均成本（不包括開支）約為每個基金單位2.51 港元。
除上文所披露者外，於報告年度，管理人代春泉產業信託或春泉產業信託擁有及控制的任何特殊目的機構概無購買、出售或贖回基金單位。有關春泉產業信託於報告年度發行新基金單位的詳情，亦請參閱本報告「管理層討論與分析－新發行基金單位」一節。
基金單位公眾持有量
基於公開資料及就董事所知，於二零二二年十二月三十一日，春泉產業信託保持公眾持有量不低於當時已發行在外基金單位的25%。
物業開發投資及相關投資
於二零二二年十二月三十一日，春泉產業信託並無進行任何(i) 物業開發及相關活動（定義見房地產投資信託基金守則第2.16A 段）的投資；或(ii) 相關投資（定義見房地產投資信託基金守則第7.2B 段）。