●9月12日 「9月10日」付で娘Bを新借地人とする土地賃貸借契約書作成・郵送

希望されるも実は相続開始後だった事例

CASE 13 借地人の娘から生前贈与による名義変更を

●9月12日 「9月10日」付で娘Bを新借地人とする土地賃貸借契約書作成・郵送

●9月16日 xxの元に土地賃貸借契約書が返送される（娘Bの署名捺印済）

●9月26日 母親Cから疑義の連絡

相談の背景 B a c k g r o u n d

生前贈与された！

娘B

亡くなっている！

主人は

された！

母C

勝手に名義変更

土地所有者

相談者は、貸地を多く持つ土地所有者。

1ヶ月ほど前に借地人Ａの娘Ｂから「借地権を生前贈与されたので、急ぎ名義変更をしてほしい」と依頼され、借地人の意思確認を求める書類等にはxx不備がなかったことから、Ｂと土地賃貸借契約を取り交わしたとのことでした。

しかし、1週間ほど前、今度は借地人Aの配偶者でありＢの母親であるＣから「相続財産である借地権が勝手に名義変更されている」と疑義の連絡が入ったため、どうしたら良いのかと相談を受けました。

Ｂは上記、時系列を認めたものの「生前、父（Ａ）は私に引き継がせたいと言っていたから手続きを進めたまで。意志は明白」と激昂。ＢとＣは血がつながった親子だが、昔から関係性が悪いとのこと。Ｂは、相続が開始して法定相続に基づいた遺産分割となれば借地権は母Ｃの名義と勝手に思い込み、退去を求められる可能性を恐れ、急いで名義変更手続きを進めたものと見られる。

改めてＢに聴取

状況を弁護士に伝えたところ、右記の見解と提案を得た。

弁護士の見解・提案を得る

【提案】相続人間で改めて借地権を誰が相続するのか協議し、その結果を受けてxxは対応するべき

●意思表示の効力は、その通知が相手方に到達したときから生ずる（民法第97条）

●Ｂがxxに対して生前贈与の意志を示す書類を提出したときは既にＡは亡くなっていたことから、意思表示を確認することは難しい

●相続人の欠格事由に該当する可能性がある（民法第891条）

●欠格事由とするには相続権不存在確認訴訟等の裁判が必要

●遺産分割調停で相続欠格事由を主張しても審理の対象外となる

弁護士の見解・提案にxx及び相続人Ｂ・Ｃが合意し、協議の結果、借地権は娘 Ｂが引き継ぐことが確定した。整合性を保つため、xxは生前贈与に伴う名義変更手続きを差し戻し、改めて相続に伴う名義変更手続きを行った。

「生前贈与」から「相続」に伴う名義変更手続きに変更

課題点 P r o b l e m

POINT 急いで生前贈与の手続きをしようとする相手には注意が必要

不動産の生前贈与は比較的、金額が大きくなる場合が多いため、取り扱いには十分注意が必要です。安易に対応すると、トラブルに巻き込まれる可能性があります。借地人の代が変わり、関係性が疎遠になると、管理を引き受ける経験豊富な管理会社等の必要性が増してきます。

S t a t u s

● Ｂ・Ｃの言い分が異なる

● すでにxxはＢと土地賃貸借契約を取り交わしている

解決までの流れ

H o w

t o

まずＢから話を聞くと「手続きに不備はないし、家族の問題」との一点張り。

一方、Xの言い分は「Ａの死亡後にＢは生前贈与として借地権の名義変更をしている」とのこと。死亡診断書によれば、Ａの死亡は確かにＢとの土地賃貸借契約締結の前だった。

Ｂ・Ｃそれぞれから事情を聴取

本事例のポイント P o i n t

時系列の確認

●9月1日

●9月3日

●9月5日

●9月10日

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借地人Aの娘Bから生前贈与による名義変更依頼 →xxは必要書類等の案内・郵送 Bが必要書類である借地人Aの印鑑証明書を取得、xxからの書類到着

ひとこと

M e s s a g e

国土工営

今回のケースのように、立場や主張が異なる関係者が複数人いる場合、全ての関係者の「同意」を取ることもトラブル解決には不可欠です。弊社は、状況に応じて士業とともに問題解決に臨んでいます。

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借地人Aの死亡

Bが必要書類に日付を記入し、xx宅へ持参。新契約書の日付を本日にする旨、娘Bに確認・承諾。

株式会社