Contract
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 (制订依据)为促进房地产市场健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，进一步完善商品房预售资金的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）及相关法律法规，结合我县实际，制定本办法。
第二条 (监管原则)本县商品房预售款的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。
第三条(预售款定义)本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。
本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。
本办法所称监管银行，是指开设商品房预售款专用账户并与预售人签订《商品房预售款监管协议书》的项目所在地商业银行。
本办法所称商品房预售款，是指预售人将其开发的商品房，在获得预售许可后、交付使用前依法出售，由预购人按合同约定支付的首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。
本办法所称商品房预售款专用账户，是指预售人在监管银行设立的专门用于存取商品房预售款的账户。
第四条(主体分工)本办法所称的上监管部门，是指饶平县住房和城乡建设局，并负责本办法的组织实施。
第二章 一般规定
第五条(设立要求)预售人申请商品房预售许可前，应当在监管银行设立商品房预售款专用账户。预售人在开始销售商品房前，应与商品房预售款监管部门及监管银行签订《商品房预售款监管协议书》，明确各自的权利义务。《商品房预售款监管协议书》格式文本由饶平县住房城乡建设局拟定。
一个预售许可原则上可设立1-3个商品房预售款专用账户。取得商品房预售许可后，对应商品房预售款专用账户不足3个的，可增加设立。
项目预售过程中，监管账户不得变更、注销。
第六条(账户公示) 预售人应在商品房买卖合同中注明监管银行及商品房预售款专用账户信息，并在售楼场所予以公示，以便相关部门和预购人查询、使用和监督。
第七条（预售资金的收存） 商品房预售款应直接存入相应的商品房预售款专用账户，预售人不得以其他任何形式收存商品房预售款，变相逃避监管。
第八条 预售人为预购人办理商品房预售合同网上备案手续前，由预购人按合同约定支付的首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款需进行进账审核。
商品房预售款的首期款占总房价的比例应不低于国家办理商品房银行按揭规定进账。
第九条预购人申请贷款购买商品房的，发放贷款的银行应将贷款直接划入商品房买卖合同中注明的商品房预售款专用账户。
第十条（资金使用） 预售人首次申请使用商品房预售款前，应当明确预售项目的工程建设费用和法定税费，并根据项目建设方案及施工进度按取得预售许可、结构封顶、竣工验收、完成首次登记四个节点编制《商品房预售项目用款计划书》。
《商品房预售项目用款计划书》由监理单位审核后，作为申请拨付商品房预售资金的依据。
第十一条（预售资金使用范围） 商品房预售款只能通过银行转账支取。商品房预售款在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
具体费用范围为：土建工程、电气工程（动力、照明、弱电）、卫生技术（水、暖、通风）工程、工业管道工程、绿化苗木工程、市政工程（小区用地范围内的市政道路、给、排水工程、土石方工程）及特殊构筑物工程费用；材料设备、装修成本费用；设计费、工程监理费及与项目建设有关的其他费用；为项目建设和销售所缴纳的税款。
第十二条（申报用款计划） 房地产开发企业申报后续工程量及所需的资金、用款计划，应当向监管部门提交下列材料：
（一）施工合同、监理合同、设备材料买卖合同等合同；
（二）工程造价预算书；
（三）经房地产开发企业、施工许可证上载明的施工单位及监理单位三方确认的施工进度计划；
（四）未支付工程款、设备材料款清单及其用款计划；
（五）施工许可证及扣税协议复印件（验原件）；
（六）监管部门要求提供的其他资料。
后续工程量及所需的资金、用款计划由施工许可证载明的施工单位、监理单位盖章确认。
后续工程量及所需的资金发生变化的，房地产开发企业应及时补充申报。
第十三条（用款申请材料） 房地产开发企业申请使用监管账户内资金的，应当向监管部门提交下列材料：
（一）首次申请使用监管账户内资金的，提交施工单位、供货商出具的房地产开发企业在预售前支付工程款、设备材料款的税务发票复印件（验原件）。
（二）提交《商品房预售资金监管账户资金拨付申请表》。房地产开发企业、施工许可证上载明的施工单位及监理单位应按要求在表格对应栏目填写用款意见、施工进度并加盖单位公章。
（三）用于支付工程款的，提供施工单位的用款申请，并且确认用款金额及施工单位账户；用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供供货商的用款意见，并且确认用款金额及供货商账户；用于支付监管项目法定税款的，提供缴纳税款申报表或税务部门开具的发票等缴税凭证，并且由房地产开发企业确认缴税金额和账户。
（四）监管账户的银行对账单。
（五）首次用款后，每次申请用款时还应当提交上一次申请用款的划款凭证。
（六）监管部门要求提供的其他资料。
第十四条（退回购房款） 房地产开发企业与购房人因特殊情况解除商品房买卖协议的，监管部门在7个工作日内进行核实，经核实情况属实的，应当通知退回该部分房款。
房地产开发企业申请使用监管账户内资金用于退购房款的，应当向监管部门提交下列材料：
（一）商品房买卖合同双方共同签署的退房退款申请书；
（二）撤销认购书或终止商品房买卖合同等证明材料；
（三）购房款进入监管账户的凭证；
（四）购房人银行账号；
（五）监管账户的银行对账单；
（六）监管部门要求提供的其他资料。
第十五条 (预售资金留存要求)当预售款进账额达到以下各阶段应该留存的额度后，经房地产主管部门审批，房地产开发企业可以向监管银行申请，将超出部分转出监管账户。
(一)项目达到预售条件的形象进度至主体结构封顶前，监管账户内的资金不得低于项目销售总额的10%。
(二)项目完成主体结构封顶至配套安装工程(基本水电工程)完成前，监管账户内的资金不得低于项目销售总额的8%。
(三)项目完成配套安装工程至竣工验收前，监管账户内的资金不得低于项目销售总额的5%。
(四)项目完成竣工验收至完成不动产首次登记前，监管账户内的资金不得低于项目销售总额2%。
(五)项目完成商品房不动产首次登记，并与购房人办理不动产转移登记，发证率达到约定条件，可以提取剩余资金并申请解除资金监管。
监管项目未售房屋办理在建工程抵押，抵押贷款未存入监管账户的，抵押贷款额抵扣监管部门同意使用的预售资金。
第十六条（审核申请） 监管部门收到房地产开发企业用款申请后，应在7个工作日内完成审核，必要时进行现场查看。同意使用预售款的，监管部门在申请表上加具核准意见，其中一份由监管部门保留，另一份由房地产开发企业送监管银行办理预售款拨付手续；不同意的，以书面形式说明理由。
第十七条（解除监管） 监管账户监管的解除：
（一）房地产开发企业向监管部门提交《解除商品房预售资金监管账户监管呈批表》、监管账户对应所有监管项目的《竣工验收备案表》及不动产首次登记文件；
（二）经审核，符合条件的，监管部门应在5个工作日内出具解除监管的证明文件；
（三）房地产开发企业持解除监管的证明文件办理监管账户解除监管手续；
（四）接到解除监管的证明文件的，监管银行应在3个工作日内办结监管账户监管的解除。
第十八条 预售人及监管银行应按月将项目预售资金的收入、支出情况制定月度报表，报商品房预售款监管部门备案。
第三章 法律责任
第十九条(房地产开发企业责任)房地产开发企业在商品房预售款收存、使用过程中违反相关法律法规的，依法进行查处;涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。
第二十条(其它单位责任)勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售款的，由监管部门将其违规行为记入企业信用信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以查处。
其他单位违反上述规定的，由监管部门移交相关管理部门予以查处。
第二十一条(商业银行责任)商业银行未按照规定或者协议约定及时入账、拨付监管资金的，由其上级主管部门责令改正;擅自拨付或者挪用监管资金的，由其上级主管部门责令追回款项，监管部门暂停与违规银行签订新建商品房预售款监管协议，停止或取消该银行在本市范围内从事预售房款监管业务。
第二十二条(工作人员责任)相关工作人员在商品房预售款监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法追究行政责任;涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。
第二十三条(应急措施)房地产开发企业有下列情形之一的，查处期间，监管部门应书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的全部商品房预售款，并启动应急措施，协调相关部门监督监管账户内资金的使用。
（一）预售人存在违法违规行为导致项目停工的；
（二）预售项目工程建设存在严重质量问题的；
（三）预售项目发生严重的信访投诉，正被房地产行政主管部门调查的;
（四）收款单位营业范围与申请用款用途不符的；
（五）预售人未将预售款全部转入专用账户的；
（六）专用账户扣除用款后账户余额少于已收存商品房预售款总金额5%的；
（七）预售人提供虚假材料或不符合审核标准材料的；
（八）预售项目未按期交付使用;
（九）预售款监管部门认定应当暂停拨付的其他情形。
上述有关行为消除后，监管部门应书面通知监管银行继续按本办法规定拨付监管账户内的全部商品房预售款。
第二十四条(企业违规的处理)房地产开发企业有下列行为之一的，由监管部门责令限期改正，将其违法违规行为予以公示，记入企业信用信息系统;并暂停该房地产开发企业在本县所有开发项目的商品房预售，直至齐整改完毕。
(一)房地产开发企业发生违反本办法规定直接收存商品房预售款;
(二)未依照本办法规定及时将贷款转入监管账户;
(三)未依照本办法规定使用商品房预售款;
(四)以收取其他款项为名变相逃避商品房预售款监管。
第四章 附 则
第二十五条(解释部门) 本办法由饶平县住房和城乡建设局负责解释。
根据国家有关政策、房地产市场情况，饶平县住房和城乡建设局可以对监管资金使用节点和相应资金留存额度进行调整。
第二十六条(执行时间)本监督管理办法自实施之日起生效，有效期五年，同时饶府规〔2018〕3号停止执行。