（www.szse.cn）。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
金融街控股股份有限公司
（住所：xxxxxxxxxx0x）
2021年面向专业投资者公开发行公司债券
（第二期） 募集说明书摘要
主承销商、簿记管理人、债券受托管理人
（住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼）
签署日： 年 月 日
声明
x募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深交所网站
（xxx.xxxx.xx）。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
除非另有说明或要求，本次债券募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。
重大事项提示
一、金融街控股股份有限公司（以下简称“发行人”、“本公司”、“公司”、 “金融街控股”）于2020年6月29日获得中国证券监督管理委员会证监许可 [2020]1382号文同意向专业投资者公开发行面值不超过人民币181亿元公司债券的注册。
根据《公司债券发行与交易管理办法》相关规定，本期债券仅面向专业投资者发行，普通投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限专业投资者参与交易，普通投资者认购或买入的交易行为无效。专业投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，并符合一定的资质条件，相应资质请参照《证券期货投资者适当性管理办法》 和《深圳证券交易所关于公开发行公司债券投资者适当性管理有关事项的通知》。参与本期债券申购的专业投资者应确认其具备相关申购资格，应就其认购本期债券的有关事宜咨询其法律顾问及其他有关专业人士，并对认购本期债券的合法、合规性自行承担责任。
二、发行人将在本期债券发行结束后及时向深圳证券交易所提出上市交易申请，并将申请在深交所集中竞价系统和综合协议交易平台同时挂牌（以下简称 “双边挂牌”）。目前本期债券符合在深交所双边挂牌的上市条件，但本期债券上市前，公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深交所同意，若届时本期债券无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择在上市前将本期债券回售予本公司。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担。本期债券不在除深交所以外的其它交易场所上市。
三、发行人2021年一季度末净资产为4,024,731.27万元（截至2021年3月31日未经审计的合并报表中所有者权益合计数），合并口径资产负债率为75.78%，母公司口径资产负债率为73.38%。本期债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为306,962.42万元（2018年、2019年及2020年合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），经合理估计最近三个会计年度实现的年均可
分配利润不少于公司债券一年利息的1.5倍。发行人在本次发行前的财务指标符合相关规定。本期债券发行及上市安排请参见发行公告。
四、经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定，发行人的主体信用级别为AAA，本期债券的信用等级为AAA，上述级别反映了本期债券安全性极高，违约风险极低。但在本期债券存续期内，若因发行人自身的相关风险或受市场环境变化等不可控因素影响，发行人不能从预期的还款来源获得足够资金，可能影响本期债券本息的按期足额偿付。
根据相关主管部门的监管要求和中诚信国际的业务操作规范，在本次评级结果有效期内，中诚信国际将对其进行跟踪评级。定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于发行人年度报告披露后2个月内出具。定期跟踪评级报告是中诚信国际在发行人所提供的跟踪评级资料的基础上做出的评级判断。如中诚信国际未能按时披露上一年度跟踪评级报告，中诚信国际将根据相关主管部门监管的要求和中诚信国际的业务操作规范，采取公告延迟披露跟踪评级报告，或暂停评级、终止评级等评级行动。
在发生可能影响发行人信用评级的重大事项时，中诚信国际将启动不定期跟踪评级程序，发行人应根据已作出的书面承诺及时告知中诚信国际相应事项。中诚信国际的跟踪评级报告和评级结果将对发行人、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。中诚信国际将在监管部门指定媒体及中诚信国际的网站上公布持续跟踪评级结果。
在中诚信国际开展跟踪评级调查时，发行人将积极予以配合提供相应调查所需资料、信息及相关情况的说明。
五、发行人主体信用评级AAA，本期公司债券信用等级AAA，本期债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按债券登记机构的相关规定执行。
六、受国民经济总体运行状况、宏观经济、金融政策以及国际经济环境变化的影响，市场利率存在一定波动性。债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确
定性。
七、2018年度、2019年度和2020年度，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-902,913.32万元、266,029.49万元和988,987.79万元。2019年，发行人把握市场机遇，开发业务销售签约和回款较2018年度同期增加，此外，发行人坚持稳健投资策略，新增项目投资额较2018年同期减少，经营活动产生的现金流量净额大幅好转，实现经营活动现金流净额266,029.49万元。2020年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为988,987.79万元，较2019年增长722,958.30万元，增长的主要原因一是《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年~2035年）》公布，中信城B地块规划条件无法全部实现，公司与北京中信房地产有限公司以协商方式解除北京中信城B地块合作协议并收回前期支付价款，二是新增项目投资现金支出、税费支出及向合作企业提供股东借款减少。本期债券的偿债资金一部分来源于发行人开发项目销售回款及持有项目经营收入，若未来发行人经营活动产生的现金流量净额波动较大，则会在一定程度上对发行人的偿债能力造成不利影响。
八、本期债券为无担保债券。在本期债券存续期内，若受不可控制的因素影响，发行人不能如期从预期的还款来源中获得足够资金，将可能会影响本期债券的本息按期兑付。债券持有人亦无法通过保证人或担保物受偿本期债券本息，将可能对债券持有人的利益造成不利影响。
九、遵照《公司法》、《管理办法》等法律、法规的规定以及募集说明书的约定，为维护债券持有人享有的法定权利和债券募集说明书约定的权利，公司已制定《债券持有人会议规则》，投资者通过认购、交易或其他合法方式取得本期公司债券，即视作同意公司制定的《债券持有人会议规则》。债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议对全体本期债券持有人（包括未出席会议、出席会议但明确表达不同意见或弃权以及无表决权的债券持有人）具有同等的效力和约束力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。
十、为明确约定发行人、债券持有人及债券受托管理人之间的权利、义务及
违约责任，公司聘任了中信建投证券担任本期公司债券的债券受托管理人，并订立了《债券受托管理协议》，投资者认购、交易或者其他合法方式取得本期债券视作同意公司制定的《债券受托管理协议》。
十一、近年来，宏观经济增长速度放缓，中国经济进入“新常态”。针对宏观经济及行业周期波动，发行人制定了相应的应对措施，根据市场形势变化和自身存货情况，主动调整部分项目工程进度。未来，发行人需要继续把控开发进度，调研市场需求，但如果发行人在国民经济和行业发展周期的不同阶段不能及时调整经营策略，可能会对发行人未来的盈利和发展前景产生一定影响。
十二、发行人的房地产开发业务受到房地产行业政策的影响。政府近年来一 直根据国内经济发展、房地产行业走势等情况采取具有针对性的房地产调控政策。近年来，政府实施总体趋严但具有差异化的房地产调控政策。2017年，监管部门 坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调，对房地产市场因城施策、分类调 控。2018年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制， 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府 主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。2019年中央经济工作会议后， 住房与城乡建设部的年度工作会议提出：“房地产市场工作目标为“稳地价、稳房 价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。2020年10月，《十四个五年规划 和二〇三五年远景目标建议》明确指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定 位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。中国房地产市场调控 政策整体将保持连续性和稳定性。房地产政策直接影响发行人的房地产业务及去 库存情况，如果未来国家房地产政策发生变化，可能会给发行人业务带来一定程 度影响。
十三、2018 年末、2019 年末和2020 年末， 发行人投资性房地产分别为 3,858,107.36万元、3,968,556.73万元和4,083,182.39万元，占当年总资产的比重分别25.93%、24.48%和24.13%，近三年发行人主动增持北京、上海、天津等城市核心区域的优质物业，投资性房地产规模逐年上升。近三年，发行人公允价值变动损益分别为2,365.65万元、68,294.78万元和-42,799.78万元，占当期利润总额的比重分别为0.43%、11.95%和-12.37%。2020年，发行人公允价值变动损益为负的原
因主要系通过股权转让方式处置金融街·万科丰科中心项目，调减公允价值变动收益（税前）6.83亿元。若当地房地产市场出现极端恶化情况，有可能导致投资性房地产公允价值下降，可能对发行人的资产流动性和公允价值造成影响。但公司目前持有的投资性房地产位于北京、上海和天津等中心城市的核心区域，资产保值能力较强，增值空间较大。
十四、随着发行人在建拟建项目开发推进并继续拓展新的项目，发行人的融资及资金调配将面临一定压力。未来发行人将合理安排项目开发节奏，有序推进销售签约，提升销售回款效率；同时，发行人主体评级为AAA，资信情况良好，发行人将积极拓宽融资渠道，通过多种方式筹集低成本资金，优化债务结构，保证公司现金流安全稳健。
十五、为支持业务发展需要，发行人筹资活动流入规模较大；同时，公司在中心城市核心区域主动增持优质自持物业，项目由开发销售转为持有经营，无法实现签约回款，近年来有息负债有所上升。截至2018年末、2019年末和2020年末，发行人有息负债分别为8,318,838.33万元、8,773,757.53万元和9,213,929.33万元。发行人因正常经营需要，有息负债规模有所增加，未来可能面临一定的本息偿还压力，进而可能会对本期债券的偿还产生不利影响。
十六、截至2018 年末、2019 年末和2020 年末， 发行人存货余额分别为 7,763,847.01万元、8,004,109.94万元和8,200,565.90万元，占资产总额的比重分别为52.18%、49.38%和48.46%。发行人存货规模较大，且占资产的比例相对较高，主要是由于发行人的商务地产、住宅房地产项目开发较多。如果未来房地产市场出现大幅下滑，将可能降低发行人存货的价值从而对发行人的盈利能力产生不利影响。发行人开发的地产和物业主要集中在区域中心城市的核心区域，需求相对稳定，且发行人已针对存货制定了合理可行的销售计划，能有效确保存货实现销售并逐步结算转化为销售收入。
十七、因业务发展需要，发行人的部分资产通过抵质押手段来获得银行借款，主要包括固定资产、无形资产、投资性房地产及存货等。截至2020年末，发行人 受限资产总计4,572,547.86万元，占当期总资产的27.02%，发行人受限资产规模 较大，如果该部分资产因融资问题产生纠纷，将对发行人的正常经营造成不利影
响。
十八、截至2020年末，发行人可结算规划建筑面积1,707万平方米（对应权益规划建筑面积1,383万平米），项目主要集中于北京、上海、广州、深圳等一线城市以及天津、重庆、武汉、成都、苏州等区域中心城市的核心区域。2020年，发行人实现销售签约面积172.8万平方米，实现销售签约金额402亿元。发行人库存集中于一线城市和区域中心城市，但不同区域受行业调整因素影响，去化程度存在一定的差异。未来，发行人将继续把控开发进度，调研市场需求，定制针对性的销售策略，促进项目销售去化。
十九、2018年度、2019年度和2020年度，发行人营业外支出分别为1,968.16万元、8,872.14万元和3,513.70万元。2019年度，发行人营业外支出较2018年度增加 350.78%，主要系发行人因下述合同纠纷案预提违约金8,114.81万元。北京富饶房地产开发有限公司诉北京华融基础设施投资有限责任公司、北京华融综合投资有限公司合作开发合同纠纷案，发行人为第三人参加诉讼。北京市第二中级人民法院于2019年12月27日做出一审判决，判决发行人支付富饶公司逾期交房违约金 8,114.81万元。发行人认为：公司作为第三人，法院判决超出富饶公司的诉讼请求范围，违反了“不告不理”原则；同时，公司不存在任何逾期交房责任。为此，发行人已提起上诉，目前该案仍在北京市高级人民法院二审审理阶段。发行人根据会计准则预提相应违约金8,114.81万元。该案涉案金额占发行人2019年度净利润的1.97%，金额相对较小，且发行人已足额预提违约金，预计后续对发行人整体的盈利能力和生产经营不构成重大影响。
二十、经发行人自查，近三年，发行人及纳入合并范围的子公司不存在国发
【2010】10号文、国办发【2013】17号文中禁止的土地闲置、炒地等违法违规行为，不存在被国土部门行政处罚或正在被（立案）调查的情况。近三年相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。发行人董事、监事、高级管理人员、控股股东均已对前述事项作出承诺。
二十一、2020年度，发行人实现归属于母公司所有者的净利润为24.98亿元，较上年同期减少27.41%，主要系受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发业务项目结
算规模较去年同期下降；资产管理业务客流量和销售额明显下滑，加之给客户租金减免，收入和毛利率有所下降。公司开发业务通过开源节流、加快前期效率、加强工程管理、扩大销售途径、调整推货节奏等措施，保障项目开发销售逐步恢复；资产管理业务通过强化卫生安全管理、加强客户租约管理、严格成本费用管控等措施，尽可能降低疫情对公司业务经营的影响。
二十二、截至2020年7月末，发行人当年累计新增有息负债金额占发行人
2019年末净资产的比例超过20%。发行人因正常经营需要，新增借款有所增加。
二十三、2020年以来至本募集说明书摘要签署日，发行人三分之一以上董事发生变动。发行人上述董事变动主要系董事个人原因申请辞去发行人董事职务或任期届满所致。
二十四、发行人在本期债券发行环节，不直接或者间接认购自己发行的债券。债券发行的利率或者价格应当以询价、协议定价等方式确定，发行人不操纵发行 定价、暗箱操作，不以代持、信托等方式谋取不正当利益或向其他相关利益主体 输送利益，不直接或通过其他利益相关方向参与认购的投资者提供财务资助，不 实施其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为。
二十五、发行人如有董事、监事、高级管理人员、持股比例超过5%的股东及其他关联方参与本期债券认购，发行人将在发行结果公告中就相关认购情况进行披露。
二十六、发行人已披露2021年一季度财务报表，详见发行人于2021年4月24 日 在 深 圳 证 券 交 易 所 网 站 （ 网 址 ： xxxx://xxx.xxxx.xx/xxxxxxxxxx/xxxxxx/xxxxxxxxXxxxxx/xxxxx.xxxx?00x00000-0000-00xx- 94ef-390442c104cd）披露的《金融街控股股份有限公司2021年第一季度报告全文》。截至2021年3月末，发行人总资产为1,662.04亿元，股东权益为402.47亿元，资产 负债率为75.78%。2021年1-3月，发行人营业收入为15.14亿元，净利润为4.80亿 元。
目录
声明 1
重大事项提示 2
目录 9
第一节 发行概况 11
一、发行人简介 11
二、公司债券发行批准情况 12
三、本期债券的主要条款 12
四、本期债券发行有关机构 16
五、发行人与本期债券发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间的股权关系或其他利害关系 18
第二节 发行人的资信状况 19
一、本期债券信用评级情况 19
二、信用评级报告的主要事项 19
三、发行人历史评级情况 21
四、发行人资信情况 23
第三节 发行人基本情况 29
一、发行人基本情况 29
二、发行人设立及实际控制人变更情况 30
三、公司组织结构及权益投资情况 33
四、公司控股股东和实际控制人基本情况 52
五、发行人人员基本情况 55
六、发行人主营业务基本情况 60
七、发行人所在行业状况 83
八、发行人经营方针和战略 89
九、发行人违法违规情况 90
十、关联方关系及交易情况 90
十一、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况 93
第四节 财务会计信息 95
一、近三年及一期的财务报表 95
二、近三年及一期主要财务指标 104
三、本期债券发行后公司资产负债结构的变化 105
第五节 x期募集资金运用 106
一、募集资金规模 106
二、募集资金运用计划 106
三、募集资金运用对发行人财务状况的影响 108
第六节 备查文件 109
一、备查文件 109
二、备查地点 109
第一节 发行概况
一、发行人简介
中文名称：金融街控股股份有限公司
英文名称：FINANCIAL STREET HOLDINGS CO., LTD.
法定代表人：高靓
股票上市交易所：深圳证券交易所股票简称：金融街
股票代码：000402
注册资本：人民币2,988,929,907元实缴资本：人民币2,988,929,907元设立日期：1996年6月18日
住所：xxxxxxxxxx0x
xxxx：xxxxxxxxxx0xxxxx：000000
电话号码：000-00000000传真号码：010-66573956
互联网网址：xxx.xxxxx.xxx.xx电子邮箱：xxxxxxxxx@xxxxx.xxx
统一社会信用代码：9111000020283066XF
经营范围：以下项目仅限分公司经营：住宿、xxx、网球场、中西餐、冷、热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊；房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
发行人主营业务为房地产开发销售和持有经营，主要开发地区涵盖北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市，累计开发面积超过千万平方米，形成了在城市运营和区域开发领域独特的竞争优势，成为国内领先的商务地产企业。
截至 2020 年 12 月 31 日，发行人资产总计 16,920,791.58 万元，负债总计
12,940,285.40 万元，所有者权益 3,980,506.17 万元。2020 年，发行人实现营业收
入 1,812,137.34 万元，利润总额 346,053.77 万元，净利润 221,846.79 万元，归属
母公司所有者的净利润 249,843.75 万元。
二、公司债券发行批准情况
（一）2020 年 4 月 28 日，发行人董事会审议通过了《公司公开发行公司债券的议案》，并将该议案提请股东大会审议。
（二）2020年5月20日，发行人股东大会审议通过了《公司公开发行公司债券的议案》，同意发行人公开发行不超过181亿元（含181亿元）公司债券。
（三）发行人本次面向专业投资者公开发行不超过人民币181亿元（含181亿元）的公司债券已经深圳证券交易所审核通过，并经中国证券监督管理委员会同意注册（证监许可[2020]1382号）。本次债券采取分期发行的方式，首期发行自中国证监会同意注册之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自中国证监会同意注册之日起24个月内完成。
三、本期债券的主要条款
（一）发行主体：金融街控股股份有限公司。
（二）债券名称：金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期），债券简称“21 金街 02”，债券代码“149473”。
（三）发行规模：本次债券的发行总规模不超过 181 亿元（含 181 亿元），
采用分期发行方式，本期债券为第五期发行，发行规模不超过 11.3 亿元（含 11.3
亿元）。
（四）债券期限：本期债券期限为 5 年期，附第 3 年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权。
（五）发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定在本期债券存续期的第
3 年末调整本期债券后 2 年的票面利率；发行人将于第 3 个计息年度付息日前的
第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
（六）投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券的第 3 个计息年度付息日将持有的本期债券按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
（七）回售登记期：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 5 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
（八）债券票面金额和发行价格：本期债券票面金额为 100 元，按面值平价发行。
（九）xxxx：本期债券无担保。
（十）债券利率及其确定方式：本期债券采用固定利率形式，本期债券票面利率由发行人和主承销商按照发行时网下询价簿记结果共同协商确定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。本期债券的票面利率在存续期内前 3 年固定
不变；在存续期的第 3 年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回售部分
的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加调整基点（或减调整基点），在债
券存续期后 2 年固定不变。
（十一）债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的交易、质押等操作。
（十二）发行对象：持有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 A 股证券账户的专业投资者。
（十三）发行方式：本期债券面向专业投资者公开发行，采取网下面向专业 投资者询价配售的方式，由发行人与簿记管理人根据簿记建档结果进行债券配售。
具体发行安排将根据深圳证券交易所的相关规定进行。
（十四）配售规则：簿记管理人根据网下询价结果对所有有效申购进行配售，投资者的获配售金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售依照以下 原则：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低向高对 认购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应的最高申 购利率确认为发行利率；申购利率在最终发行利率以下（含发行利率）的投资者 按照价格优先的原则配售；在价格相同的情况下，按照等比例原则进行配售，同 时适当考虑长期合作的投资者优先。发行人和簿记管理人有权决定本期债券的最 终配售结果。
（十五）向公司股东配售安排：本期债券不向公司股东优先配售。
（十六）发行首日与起息日：本期债券发行首日为 2021 年 5 月 12 日，本期
债券起息日为 2021 年 5 月 13 日。
（十七）利息登记日：本期公司债券付息的债权登记日为每年付息日的前 1个交易日，在该登记日当日收市后登记在册的本期公司债券持有人均有权获得上一计息年度的债券利息（最后一期含本金）。
（十八）付息日：本期债券的付息日为 2022 年至 2026 年每年的 5 月 13 日。
如投资者在第 3 年末行使回售选择权，则回售部分的付息日为 2022 年至 2024 年
每年的 5 月 13 日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息。
（十九）兑付日：本期债券的兑付日为 2026 年 5 月 13 日。若投资者第 3 年
末行使回售选择权，则本期债券回售部分债券的兑付日期为 2024 年 5 月 13 日。
如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息。
（二十）还本付息的期限和方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
（二十一）付息、兑付方式：本期债券本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
（二十二）信用级别及资信评级机构：经中诚信国际信用评级有限责任公司评定，本期债券信用等级为 AAA，发行人主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定。在本期债券的存续期内，资信评级机构每年将对公司主体信用等级和本期债券信用等级进行一次跟踪评级。
（二十三）主承销商、债券受托管理人、簿记管理人：中信建投证券股份有限公司。
（二十四）承销方式：本期债券由主承销商以余额包销的方式承销。
（二十五）拟上市地：深圳证券交易所。
（二十六）本期债券上市安排：本次发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。本期债券符合在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台同时交易的上市条件。但本期债券上市前，公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本期债券无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
（二十七）募集资金专项账户：发行人开设募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。
（二十八）募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期或回售公司债券。
（二十九）质押式回购安排：发行人主体信用评级 AAA，本期公司债券信用等级 AAA，本期债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按债券登记机构的相关规定执行。
（三十）税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
四、本期债券发行有关机构
（一）发行人：金融街控股股份有限公司住所：xxxxxxxxxx 0 x
法定代表人：高靓
联系人：xx、xxx
联系地址：xxxxxxxxxx 0 x联系电话：000-00000000
传真：010-66573956
邮政编码：100033
（二）主承销商：中信建投证券股份有限公司住所：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼
法定代表人：xxx
联系人：xxx、xxx、xxx、xxx、黎盼
联系地址：xxxxxxxxxx 0 xxxxx X xxx联系电话：000-00000000
传真：010-65608445
邮政编码：100010
（三）律师事务所：北京观韬中茂律师事务所
住所：xxxxxxxxxx 0 xxxxx X x 00 xxxx：xxx
联系人：张文亮
联系地址：xxxxxxxxxx 00 xxxxx 0 xx 00 x电话：000-00000000
传真：010-66578016
邮政编码：100033
（四）会计师事务所：致同会计师事务所（特殊普通合伙）住所：xxxxxxxxxxxx 00 xxxxxxx
xxxxxxx：xx联系人：xx
联系地址：xxxxxxxxxxxx 00 xxxxx 0 xxx：000-00000000
传真：010-85665220
邮政编码：100004
（五）信用评级机构：中诚信国际信用评级有限责任公司住所：xxxxxxxxxxx 0 x 0 x 60101
执行事务合伙人：xx联系人：xxx
联系地址：xxxxxxxxxxx 0 xxx XXXX0 xxxx：000-00000000
传真：010-66426100
邮政编码：100004
（六）债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼
法定代表人：xxx联系人：xxx
联系地址：xxxxxxxxxx0xxxxxXxxx联系电话：000-00000000
传真：010-65608445
邮政编码：100010
（七）募集资金及偿债资金专项账户监管银行：中信银行股份有限公司北京分行
住所：xxxxxxxxxxxx0xxxxxXx、XxxxxXxxxXx负责人：xxx
联系人：邓乐
联系地址：xxxxxxxxxxxx00xxxxxxx
联系电话：000-00000000传真：010-66035506
邮政编码：100033
（八）债券上市交易场所：深圳证券交易所
住所：深圳市福田区莲花街道福田区深南大道 2012 号总经理：沙雁
电话：0000-00000000传真：0755-82083275
邮政编码：518010
（九）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
住所：深圳市福田区莲花街道深南大道 2012 号深圳证券交易所广场 25 楼总经理：xx
电话：0000-00000000传真：0755-25988122
邮政编码：518031
五、发行人与本期债券发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间的股权关系或其他利害关系
截至 2020 年 12 月 31 日，中信建投证券持有 15 金街 01（000000.XX）面额为 18,140.04 万元，16 金街 02（000000.XX）面额为 900.00 万元，20 金融街MTN002
（102002159.IB）面额为 10,000.00 万元，20 金融街 MTN003（102002269.IB）面
额为 10,000.00 万元；中信建投证券持有金融街（000000.XX）46,700.00 股。除上述情况外，发行人与本期债券发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系及其他利害关系。
第二节 发行人的资信状况
一、本期债券信用评级情况
根据中诚信国际信用评级有限责任公司出具的《金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告》，发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
二、信用评级报告的主要事项
中诚信国际肯定了公司获得较强的股东支持、销售业绩持续增长、公司持有较大规模的优质自持物业及融资渠道畅通等方面优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产行业政策、公司盈利水平下滑、存货去化有待加强、公司杠杆比率处于较高水平等因素对公司经营及信用状况造成的影响。
（一）正面
1、较强的股东支持。公司股东金融街集团是北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会旗下重要的资产管理平台。作为金融街集团重要的房地产开发运营平台，公司在资金和业务协同等方面持续获得金融街集团的支持。
2、销售业绩持续增长，土地储备区位优势明显。近年来公司销售规模持续增长，2020 年销售金额同比增长 26%。截至 2020 年末，公司已进入五大城市群 16 个重点城市，一、二线城市的土地储备面积占比较高，为其业务持续发展提供了有力支持。
3、较大规模的优质自持物业。公司大部分自持物业位于北京金融街区域，资源的稀缺性及优越的地理位置使得公司投资物业保持了很高的出租率及租金水平，能够贡献稳定的现金流和利润。
4、融资渠道畅通。公司与银行、保险等金融机构保持良好合作关系，未使用授信充足；同时公司作为上市公司，直接融资渠道畅通。
（二）关注
1、房地产行业政策。在“房住不炒”行业政策的基调下，房地产企业在土
地获取、融资、销售等环节面临较为频繁的政策环境变化，同时加上宏观经济增速下滑及行业竞争加剧的影响，房地产企业盈利空间不断收窄，行业环境及政策的变化或将对房地产企业经营战略的实施提出更高要求。
2、盈利水平下滑。受疫情影响，2020 年公司房地产业务结算规模同比下降，且毛利率有所下滑；公司部分项目受地方政府限价政策及竞争环境等影响，销售价格及进度不及预期，造成一定规模存货跌价损失，对当期利润产生一定侵蚀。
3、存货去化有待加强。公司部分项目受地方政府限价政策及竞争环境等影响，销售进度不及预期，存货去化水平有待提升
4、杠杆比率处于较高水平。由于土地储备规模扩大、开发项目增加且自持物业规模较大，公司外部融资保持在一定规模，债务规模和净负债率处于较高水平。
（三）跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信国际评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信国际将在本 期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部 经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本 期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信国际将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6 个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，中诚信国际将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知中诚信国际并提供相关资料中诚信国际将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
中诚信国际的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在中诚信国际网站（xxx.xxxx.xxx.xx）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信国际将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别
暂时失效。
三、发行人历史评级情况
发行人因发行其他债券、票据等进行公开评级情况如下：
2007 年 5 月，中诚信国际对发行人的主体信用评级为 AA 级。
2009 年 4 月，中诚信证券评估对发行人的主体信用评级为 AA 级。评级展望为稳定。
2010 年 6 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，维持主体信用评级为 AA 级。评级展望为稳定。
2011 年 6 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，维持主体信用评级为 AA 级。评级展望为稳定。
2012 年 5 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，调高主体信用评级为 AA+级。评级展望为稳定。
2013 年 5 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，维持主体信用评级为 AA+级。评级展望为稳定。
2014 年 4 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，维持主体信用评级为 AA+级。评级展望为稳定。
2014 年 10 月，中诚信国际对发行人的主体进行了信用评级，调高主体信用评级为 AAA 级。评级展望为稳定。
2015 年 3 月，中诚信国际对发行人的主体进行了信用评级，主体信用评级为 AAA 级。评级展望为稳定。
2015 年 6 月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，维持主体信用评级为 AAA 级。评级展望为稳定。
2015 年 7 月，中诚信证券评估对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA 级。评级展望为稳定。
2016 年 5 月，中诚信证券评估对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA 级。评级展望为稳定。
2016 年 7 月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，维持主体信用评级为 AAA 级。评级展望为稳定。
2016 年 9 月，中诚信证券评估对发行人的主体进行了评级，主体信用评级
为 AAA 级。评级展望为稳定。
2016 年 11 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为
AAA 级。评级展望为稳定。
2017 年 4 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA
级。评级展望为稳定。
2017 年 5 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主体信用评级为 AAA 级。评级展望为稳定。
2017 年 6 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA
级。评级展望为稳定。
2018 年 3 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA
级。
2018 年 5 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主体信用评级为 AAA 级。
2018 年 6 月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主体信用评级为 AAA 级。
2019 年 5 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主体信用评级为 AAA 级。
2019 年 6 月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主体信用评级为 AAA 级。
2020 年 5 月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主体信用评级为 AAA 级。
2020 年 6 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA
级。评级展望为稳定。
2020 年 7 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA
级。评级展望为稳定。
2020 年 8 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA
级。评级展望为稳定。
2020 年 11 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为
AAA 级。评级展望为稳定。
2020 年 12 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为
AAA 级。评级展望为稳定。
2021 年 3 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA
级。评级展望为稳定。
2021 年 4 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA
级。评级展望为稳定。
四、发行人资信情况
（一）获得主要贷款银行的授信情况
发行人资信状况良好，与工商银行、农业银行、中信银行等多家银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。发行人严格遵守银行结算纪律，按时归还银行贷款本息。发行人近三年的贷款偿还率和利息偿付率均为 100.00%，不存在逾期而未偿还的债务。
截至 2020 年末，发行人获得主要贷款银行的授信总额为 739 亿元，其中已
使用授信 363 亿元，未使用授信 376 亿元，未使用授信余额占授信总额的 51%。
（二）近三年与主要客户业务往来情况
发行人与主要客户及供应商的业务往来均严格按照合同执行，近三年未发生过重大违约现象。
（三）债券的发行情况
1、截至本募集说明书摘要签署日，发行债券情况
截至本募集说明书摘要签署日，发行人已发行债券情况如下表所示：
表：发行人已发行债券情况
债券名称 | 证券简称 | 发行 规模 | 起息日 | 行权日 | 到期日 | 期限 | 票面 利率 | 兑付 情况 |
2006 年金融街控股第 一期短期融资券 | 06 金融街 CP01 | 9 亿元 | 2006-05-16 | - | 2007-02-10 | 0.75 年 | 3.32% | 已兑 付 |
2007 年金融街控股第 一期短期融资券 | 07 金融街 CP01 | 9 亿元 | 2007-05-30 | - | 2008-05-29 | 1 年 | 3.82% | 已兑 付 |
2009 年金融街控股股 份有限公司第一期公司债券(3 年) | 09 金街 01 | 22.4 亿元 | 2009-09-01 | - | 2012-09-01 | 3 年 | 4.70% | 已兑付 |
债券名称 | 证券简称 | 发行 规模 | 起息日 | 行权日 | 到期日 | 期限 | 票面 利率 | 兑付 情况 |
2009 年金融街控股股份有限公司第一期公 司债券(5 年) | 09 金街 02 | 33.6 亿元 | 2009-09-01 | - | 2014-09-01 | 5 年 | 5.70% | 已兑付 |
金融街控股股份有限公司 2015 年度第一期 中期票据 | 15 金融街 MTN001 | 28 亿元 | 2015-01-29 | - | 2020-01-29 | 5 年 | 4.80% | 已兑付 |
金融街控股股份有限 公司 2015 年度第二期中期票据 | 15 金融街 MTN002 | 24 亿元 | 2015-04-27 | - | 2020-04-27 | 5 年 | 4.99% | 已兑付 |
金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券 (第一期)(品种一) | 15 金街 01 | 40 亿元 | 2015-08-20 | 2018-08-20 | 2021-08-20 | 3+3 年 | 3.84% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券 (第一期)(品种二) | 15 金街 02 | 10 亿元 | 2015-08-20 | 2020-08-20 | 2025-08-20 | 5+5 年 | 4.20% | 已兑付 |
金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券 (第二期) | 15 金街 03 | 40 亿元 | 2015-08-31 | 2020-08-31 | 2022-08-31 | 5+2 年 | 4.24% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2015 年非公开发 行公司债券(第一期) | 15 金控 01 | 20 亿元 | 2015-10-15 | - | 2016-10-15 | 1 年 | 4.00% | 已兑付 |
金融街控股股份有限公司 2016 年非公开发 行公司债券(第一期) | 16 金控 01 | 20 亿元 | 2016-02-25 | 2019-02-25 | 2021-02-25 | 3+2 年 | 3.83% | 已兑付 |
金融街控股股份有限公司 2016 年非公开发 行公司债券(第二期) | 16 金控 02 | 15 亿元 | 2016-04-13 | 2019-04-15 | 2021-04-13 | 3+2 年 | 3.80% | 已兑付 |
金融街控股股份有限 公司 2016 年非公开发行公司债券(第三期) | 16 金控 03 | 15 亿元 | 2016-06-01 | 2019-06-03 | 2021-06-01 | 3+2 年 | 3.85% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2016 年非公开发 行公司债券(第四期) | 16 金控 04 | 15 亿元 | 2016-07-12 | 2019-07-12 | 2021-07-12 | 3+2 年 | 3.73% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司 债券(第一期)(品种一) | 16 金街 01 | 5 亿元 | 2016-10-13 | 2019-10-14 | 2021-10-13 | 3+2 年 | 2.90% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司 债券(第一期)(品种二) | 16 金街 02 | 20 亿元 | 2016-10-13 | 2021-10-13 | 2023-10-13 | 5+2 年 | 3.20% | 未兑付 |
债券名称 | 证券简称 | 发行 规模 | 起息日 | 行权日 | 到期日 | 期限 | 票面 利率 | 兑付 情况 |
金融街控股股份有限公司 2017 年度第一期 中期票据(品种一) | 17 金融街 MTN001A | 19 亿元 | 2017-03-09 | 2020-03-09 | 2022-03-09 | 3+2 年 | 4.65% | 已兑付 |
金融街控股股份有限公司 2017 年度第一期 中期票据（品种二） | 17 金融街 MTN001B | 11 亿元 | 2017-03-09 | - | 2022-03-09 | 5 年 | 4.75% | 未兑付 |
金融街控股股份有限 公司 2018 年度第一期中期票据(品种一) | 18 金融街 MTN001A | 7 亿元 | 2018-03-28 | 2021-03-28 | 2023-03-28 | 3+2 年 | 5.06% | 已兑付 |
金融街控股股份有限 公司 2018 年度第一期中期票据(品种二) | 18 金融街 MTN001B | 26 亿元 | 2018-03-28 | - | 2023-03-28 | 5 年 | 5.28% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2019 年非公开发行公司债券(第一 期)(品种一) | 19 金控 01 | 5 亿元 | 2019-01-17 | 2021-01-17 | 2023-01-17 | 2+2 年 | 4.33% | 已兑付 |
金融街控股股份有限公司 2019 年非公开发行公司债券(第一 期)(品种二) | 19 金控 02 | 15 亿元 | 2019-01-17 | 2022-01-17 | 2024-01-17 | 3+2 年 | 4.47% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2019 年非公开发行公司债券(第二 期)(品种一) | 19 金控 03 | 4 亿元 | 2019-04-08 | 2021-04-08 | 2023-04-08 | 2+2 年 | 4.20% | 已兑付 |
金融街控股股份有限公司 2019 年非公开发行公司债券(第二 期)(品种二) | 19 金控 04 | 11 亿元 | 2019-04-08 | 2022-04-08 | 2024-04-08 | 3+2 年 | 4.37% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2019 年非公开发行公司债券(第三 期)(品种一) | 19 金控 05 | 5 亿元 | 2019-05-23 | 2021-05-23 | 2023-05-23 | 2+2 年 | 4.05% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2019 年非公开发行公司债券(第三 期)(品种二) | 19 金控 06 | 10 亿元 | 2019-05-23 | 2022-05-23 | 2024-05-23 | 3+2 年 | 4.29% | 未兑付 |
金融街控股股份有限 公司 2019 年非公开发行公司债券(第四期) | 19 金控 08 | 10 亿元 | 2019-06-17 | 2022-06-17 | 2024-05-23 | 3+2 年 | 4.35% | 未兑付 |
债券名称 | 证券简称 | 发行 规模 | 起息日 | 行权日 | 到期日 | 期限 | 票面 利率 | 兑付 情况 |
金融街控股股份有限公司 2020 年度第一期 超短期融资券 | 20 金融街 SCP001 | 29 亿元 | 2020-01-17 | - | 2020-10-13 | 270 天 | 2.98% | 已兑付 |
金融街控股股份有限公司 2020 年度第二期 超短期融资券 | 20 金融街 SCP002 | 19 亿元 | 2020-03-05 | - | 2020-11-27 | 267 天 | 2.65% | 已兑付 |
金融街控股股份有限 公司 2020 年度第三期超短期融资券 | 20 金融街 SCP003 | 25 亿元 | 2020-04-16 | - | 2021-01-08 | 267 天 | 1.74% | 已兑付 |
金融街控股股份有限公司 2020 年面向专业投资者公开发行公司 债券（第一期） | 20 金街 01 | 20 亿元 | 2020-07-24 | - | 2023-07-24 | 3 年 | 3.50% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2020 年面向专业投资者公开发行公司 债券（第二期） | 20 金街 02 | 20 亿元 | 2020-08-11 | 2023-08-11 | 2025-08-11 | 3+2 年 | 3.60% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2020 年面向专业投资者公开发行公司 债券（第三期） | 20 金街 03 | 10 亿元 | 2020-08-25 | 2023-08-25 | 2025-08-25 | 3+2 年 | 3.60% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2020 年度第一期 中期票据(品种一) | 20 金融街 MTN001A | 15 亿元 | 2020-09-22 | - | 2023-09-22 | 3 年 | 3.87% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2020 年度第一期 中期票据(品种二) | 20 金融街 MTN001B | 14.6 亿元 | 2020-09-22 | 2023-09-22 | 2025-09-22 | 3+2 年 | 3.90% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2020 年度第二期 中期票据 | 20 金融街 MTN002 | 14.6 亿元 | 2020-11-18 | 2023-11-18 | 2025-11-18 | 3+2 年 | 4.08% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2020 年度第三期 中期票据 | 20 金融街 MTN003 | 25.3 亿元 | 2020-12-10 | 2023-12-10 | 2025-12-10 | 3+2 年 | 3.97% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司 债券(第一期) | 21 金街 01 | 9 亿元 | 2021-01-12 | 2024-01-12 | 2026-01-12 | 3+2 年 | 3.54% | 未兑付 |
金融街控股股份有限公司 2021 年度第一期 中期票据 | 21 金融街 MTN001 | 7.3 亿元 | 2021-03-22 | 2024-03-22 | 2026-03-22 | 3+2 年 | 3.75% | 未兑付 |
注：以上票面利率为债券发行时的票面利率，部分债券因发行人行使过票面利率选择权而将发行时票面利率进行了调整，其中 15 金街 01 存续期后 3 年的票面利率被调整至 4.74%；16 金控 04 存续期后 2 年票面利
率被调整至 4.10%；16 金街 01 存续期后 2 年票面利率被调整至 3.53%；15 金街 02 存续期后 5 年的票面利
率被调整至 3.07%，投资者回售金额为 9.94 亿元，发行人进行了兑付，同时发行人于 2020 年 9 月 9 日提前
兑付了剩余的 0.06 亿元；15 金街 03 存续期后 2 年的票面利率被调整至 2.21%。
2、存续公司债券募集资金使用情况
截至本募集说明书摘要签署日，针对每期存续的公司债券，发行人均按照募集说明书约定的用途使用募集资金，具体情况如下：
表：发行人存续公司债券募集资金使用情况
单位：亿元
序号 | 证券简称 | 募集资金总额 | 已使用募集资金 | 募集资金约定用途 | 实际用途 |
1 | 15 金街 01 | 40.00 | 40.00 | 补充营运资金 | 补充营运资金 |
2 | 15 金街 03 | 40.00 | 40.00 | 补充营运资金 | 补充营运资金 |
3 | 16 金控 03 | 15.00 | 15.00 | 补充营运资金 | 补充营运资金 |
4 | 16 金控 04 | 15.00 | 15.00 | 补充营运资金 | 补充营运资金 |
5 | 16 金街 01 | 5.00 | 5.00 | 补充营运资金 | 补充营运资金 |
6 | 16 金街 02 | 20.00 | 20.00 | 补充营运资金 | 补充营运资金 |
7 | 19 金控 02 | 15.00 | 15.00 | 偿还公司债券 | 偿还公司债券 |
8 | 19 金控 04 | 11.00 | 11.00 | 偿还公司债券 | 偿还公司债券 |
9 | 19 金控 05 | 5.00 | 5.00 | 偿还公司债券、支 付公司债券利息 | 偿还公司债券、支 付公司债券利息 |
10 | 19 金控 06 | 10.00 | 10.00 | 偿还公司债券、支 付公司债券利息 | 偿还公司债券、支 付公司债券利息 |
11 | 19 金控 08 | 10.00 | 10.00 | 偿还公司债券、支 付公司债券利息 | 偿还公司债券、支 付公司债券利息 |
12 | 20 金街 01 | 20.00 | 50.00 | 偿还回售公司债券 | 偿还回售公司债券 |
13 | 20 金街 02 | 20.00 | 偿还回售公司债券 | 偿还回售公司债券 | |
14 | 20 金街 03 | 10.00 | 偿还回售公司债券 | 偿还回售公司债券 | |
15 | 21 金街 01 | 9.00 | 7.99 | 偿还回售公司债券 | 偿还回售公司债券 |
注：
1、2018 年，发行人行使票面利率调整选择权，将 15 金街 01 存续期后 3 年的票面利率调整至 4.74%。同
时，投资者行使回售选择权，截至本募集说明书摘要签署日，15 金街 01 债券余额为 39.183 亿元。
2、2019 年，发行人未行使 16 金控 03 票面利率调整选择权，同时，投资者行使回售选择权，截至本募集说
明书摘要签署日，16 金控 03 债券余额为 3.00 亿元。
3、2019 年，发行人行使票面利率调整选择权，将 16 金控 04 存续期后 2 年的票面利率调整至 4.10%。同
时，投资者行使回售选择权，截至本募集说明书摘要签署日，16 金控 04 债券余额为 4.30 亿元。
4、2020 年，发行人行使票面利率调整选择权，将 15 金街 03 存续期后 2 年的票面利率调整至 2.21%。同
时，投资者行使回售选择权，截至本募集说明书摘要签署日，15 金街 03 债券余额为 1.01 亿元。
5、21 金街 01 根据债券募集说明书相关约定，7.99 亿元募集资金用于偿还回售公司债券 19 金控 01 和 19金控 03，剩余的 1.01 亿元募集资金暂时用于补充流动资金，将在后续继续用于偿还其他到期或回售公司债券。
（四）影响债务偿还的主要财务指标
发行人主要财务指标如下表：
表：主要财务指标
项目 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 |
流动比率 | 2.24 | 2.21 | 2.71 |
速动比率 | 0.60 | 0.45 | 0.40 |
资产负债率（%） | 76.48 | 75.90 | 74.87 |
项目 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 |
EBITDA 利息保 障倍数 | 1.18 | 1.67 | 1.73 |
贷款偿还率（%） | 100.00 | 100.00 | 100.00 |
利息偿付率（%） | 100.00 | 100.00 | 100.00 |
经营活动现金净 流量（万元） | 988,987.79 | 266,029.49 | -902,913.32 |
注：
（1）流动比率=流动资产/流动负债
（2）速动比率=（货币资金+应收账款+其他应收款）/流动负债
（3）资产负债率=负债总额/资产总额
（4）EBITDA 利息保障倍数=（利润总额+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+列入财务费用的利息支出）/（列入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
（5）贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
（6）利息偿付率=实际支付利息/应付利息
第三节 发行人基本情况
一、发行人基本情况
中文名称：金融街控股股份有限公司
英文名称：FINANCIAL STREET HOLDINGS CO., LTD.
法定代表人：高靓
股票上市交易所：深圳证券交易所股票简称：金融街
股票代码：000402
注册资本：人民币2,988,929,907元实缴资本：人民币2,988,929,907元设立日期：1996年6月18日
住所：xxxxxxxxxx0x
xxxx：xxxxxxxxxx0xxxxx：000000
信息披露负责人：xxx电话号码：000-00000000传真号码：010-66573956
互联网网址：xxx.xxxxx.xxx.xx电子邮箱：xxxxxxxxx@xxxxx.xxx
统一社会信用代码：9111000020283066XF所属行业：房地产开发经营
经营范围：以下项目仅限分公司经营：住宿、xxx、网球场、中西餐、冷、热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊；房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准
的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
发行人主营业务为房地产开发销售和持有经营，主要开发地区涵盖北京、上海、广州、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市，累计开发面积超过两千万平方米，形成了在城市运营和区域开发领域独特的竞争优势，成为国内领先的商务地产企业。
截至2020 年12 月31 日， 发行人资产总计16,920,791.58 万元， 负债总计
12,940,285.40万元，所有者权益3,980,506.17万元。2020年，发行人实现营业收入
1,812,137.34万元，利润总额346,053.77万元，净利润221,846.79万元，归属母公司所有者的净利润249,843.75万元。
二、发行人设立及实际控制人变更情况
（一）历史沿革
1、发行人前身
发行人前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，系经中国包装总公司以《关于设立重庆华亚现代纸业股份有限公司的批复》（包企【1994】266 号文）批准，经中国证监会核准，采用募集方式设立，华西包装集团公司为独家发起人。于1996年 6 月 6 日向社会公众发行人民币普通股 3,000 万股（含 300 万股职工股），设
立时公司的股本总额为 7,869.15 万股，其中发起人股 4,869.15 万股，由华西包装集团公司持有。
1996 年 6 月 26 日，重庆华亚现代纸业股份有限公司 2,700 万股社会公众股在深圳证券交易所上市；1996 年 12 月 30 日，300 万股职工股在深圳证券交易所上市，股票简称为“重庆华亚”。
2、股权转让及资产置换
1999 年 12 月 27 日华西包装集团公司与北京金融街建设集团（后更名北京金融街投资（集团）有限公司）签署《股权转让协议》，华西包装集团公司将其所持 48,691,500 股国有法人股全部转让给金融街集团。
2000 年 4 月 10 日召开的公司二届四次董事会审议通过了关于进行资产整体置换、变更主营业务的决议，并据此于同日与金融街集团签署《资产置换协议》，
前述决议和协议于2000 年5 月15 日获得公司1999 年年度股东大会批准后生效， 并于 2000 年 5 月 23 日开始实施。2000 年 5 月 24 日华西包装集团公司与金融街 集团办理了股权过户手续，过户手续完成后华西包装集团公司不再持有公司股票，金融街集团持有公司全部国有法人股，公司其余股份均为流通股。
2000 年 8 月 8 日，经重庆华亚现代纸业股份有限公司 2000 年第一次临时股东大会批准，公司名称变更为金融街控股股份有限公司，股票简称变更为“金融街”。
3、发行人上市以来重大股本变动
2002 年 8 月，发行人公开增发人民币普通股 2,145 万股，股本由原来的
125,906,400 股变更为 147,356,400 股。
2003 年 7 月，发行人实施 2002 年度公积金转增股本方案每 10 股转增 10 股，
总股本由 147,356,400 股增至 294,712,800 股。
2004 年 2 月，发行人实施 2003 年度公积金转增股本方案每 10 股转增 3 股，
2004 年 12 月公开增发 7,600 万股，总股本由 294,712,800 股增至 459,126,640 股。
2005 年 4 月，发行人实施 2004 年度公积金转增股本方案每 10 股转增 5 股，
总股本由 459,126,640 股增至 688,689,960 股。
2006 年 3 月，发行人实施 2005 年度每 10 股转增 4 股的公积金转增股本方
案，总股本由 688,689,960 股增至 964,165,944 股。2006 年 12 月，发行人非公开
发行股票 11,428.57 万股，总股本由 964,165,944 股增至 1,078,451,644 股。
2008 年 1 月，发行人公开增发 30,000 万股，总股本由 1,078,451,644 股增至
1,378,451,644 股。2008 年 4 月 22 日，发行人实施 2007 年度资本公积转增股本
的方案，每 10 股以资本公积金转增 8 股，总股本由 1,378,451,644 股增至
2,481,212,959 股。
2010 年 5 月，发行人实施 2009 年度资本公积转增股本的方案，每 10 股转
增 2.2 股，总股本由 2,481,212,959 股增至 3,027,079,809 股。
2014 年 9 月 16 日，发行人召开的 2014 年第二次临时股东大会审议通过了
《关于公司以集中竞价交易方式回购股份的预案》，并于 2014 年 9 月 25 日在
《中国证券报》、《证券时报》及深圳证券交易所网站发布《关于回购部分社会公众股份的报告书》。截至 2014 年 11 月 17 日，发行人回购股份数量共计
38,149,902 股，占公司总股本的比例为 1.26%，回购资金总额人民币 24,999.98 万
元，回购资金使用金额达到最高限额，回购方案实施完毕。2014 年 11 月 21 日
注销完成后，发行人总股本由 3,027,079,809 股减少至 2,988,929,907 股。2014 年
11 月 21 日至今，发行人总股本未发生变动。
（二）发行人股东持股情况
截至2020年末，发行人前十大股东情况如下：
表：发行人前十大股东情况
单位：股、%
股东名称 | 持股数量 | 占总股本 比例 | 股本性质 |
北京金融街投资（集团）有限公司 | 930,708,153 | 31.14 | A 股流通股 |
和谐健康保险股份有限公司－万能产品 | 474,524,890 | 15.88 | A 股流通股 |
大家人寿保险股份有限公司－分红产品 | 421,555,101 | 14.10 | A 股流通股 |
长城人寿保险股份有限公司－自有资金 | 144,414,583 | 4.83 | A 股流通股 |
中国证券金融股份有限公司 | 71,615,860 | 2.40 | A 股流通股 |
中央汇金资产管理有限责任公司 | 52,910,000 | 1.77 | A 股流通股 |
香港中央结算有限公司 | 40,017,651 | 1.34 | A 股流通股 |
长城人寿保险股份有限公司－分红－个人分红 | 23,947,377 | 0.80 | A 股流通股 |
富邦人寿保险股份有限公司－自有资金 | 18,151,127 | 0.61 | A 股流通股 |
中国银行－易方达稳健收益债券型证券投资基金 | 12,426,219 | 0.42 | A 股流通股 |
合计 | 2,190,270,961 | 73.29 | - |
（三）近三年内发行人股东及实际控制人变动情况
发行人控股股东为金融街集团，实际控制人为西城区国资委。
近三年，金融街集团第一大股东地位未发生变化；西城区国资委作为发行人的实际控制人，未发生变化。
（四）发行人重大资产重组情况
报告期内，发行人未发生导致发行人主营业务和经营性资产发生实质变更的重大资产购买、出售、置换。
三、公司组织结构及权益投资情况
（一）发行人公司治理结构
为了实现持续、稳健、健康的发展，发行人制定了科学、完善的治理结构和内部控制制度，在发展的过程中有效地防范风险。发行人严格按照《公司法》、
《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《主板上市公司规范运作指引》和《企业内部控制指引》等法律法规、规范性文件的要求，不断提高公司规范运作水平，完善公司法人治理结构，建立健全内部控制制度和体系。根据《公司章程》，发行人设股东大会、董事会、监事会、总经理，报告期内相关机构运行良好。
1、股东大会
根据发行人公司章程第 43 条规定，股东大会是发行人的权力xx，xxxxxxxx：（0）决定公司的经营方针和投资计划；（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事；决定有关董事、监事的报酬事项；（3）审议批准董事会的报告；（4）审议批准监事会报告；（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；（8）对发行公司债券作出决议；（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；（10）修改本章程；（11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；（12）审议批准第四十四条规定的担保事项；（13）审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产 30%的事项；（14）审议批准变更募集资金用途事项；（15）审议股权激励计划；（16）审议法律、行政法规、部门规章或章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
2、董事会
根据发行人公司章程第 121 条规定，发行人设董事会，对股东大会负责。第
122 条规定，董事会由九名董事组成，设董事长一人，副董事长两人。第 123 条规定董事会行使以下职能：（1）负责召集股东大会，并向大会报告工作；（2）执行股东大会的决议；（3）决定公司经营计划和投资方案；（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订公司增加或减少注册资本、发行债券或者其他证券及上市方案；（7）
拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；（8）在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；（9）决定公司内部管理机构的设置；（10）根据董事长的提名，聘任或者解聘公司总经理和董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人和其他高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；（11）制定公司的基本管理制度和专门委员会工作细则；（12）制订本章程修改方案；（13）管理公司信息披露事项；（14）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；（15）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；（16）制定董事会下设专业委员会的议事规则；
（17）法律、行政法规、部门规章或公司章程授予的其他职权。
3、监事会
根据发行人公司章程第 171 条规定，发行人设监事会。监事会由 3 名监事组成。监事会主席由全体监事过半数选举产生。监事会应当包括股东代表和适当比例的公司职工代表，其中职工代表的比例不低于 1/3。监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会民主选举产生。第 172 条规定，监事会行使下列职权：
（1）应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；（2）检查公司财务；（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、本章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；（4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；（5）提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；（6）向股东大会提出提案；（7）依照《公司法》相关规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；（8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担；（9）公司章程规定或股东大会授予的其他职权。
4、总经理
根据发行人公司章程第 152 条，发行人设总经理 1 名，由董事会聘任或解聘。公司总经理、常务副总经理、副总经理、董事会秘书、财务负责人和公司认定的其他管理人员为公司高级管理人员。公司章程第 156 条规定总经理对董事会负责，行使下列职权：（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决
议，并向董事会报告工作；（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；（3）拟订公司内部管理机构设置方案；（4）拟订公司的基本管理制度；（5）制定公司的具体规章；（6）提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人和其他高级管理人员；（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的其他管理人员；（8）拟定公司职工的工资、福利、奖惩，决定公司职工的聘用和解聘；（9）提议召开董事会临时会议；（10）公司章程或董事会授予的其他职权。
（二）发行人治理结构图
截至募集说明书摘要签署日，发行人治理结构图如下：
图：发行人治理结构图
截至募集说明书摘要签署日，发行人根据战略定位和管理需要，共设 15 个职能部门，主要职责如下：
表：职能部门职责情况
序号 | 部门名称 | 主要职能 |
1 | 董事会办公室 | 资本运作、管理层考核与激励、公司治理、规范运作、信息披露 |
2 | 党委办公室 | 党务管理、工会管理 |
3 | 纪检工作办公室 | 主持纪检监察工作，履行监督检查职责，受理信访举报，查办违纪 违法案件 |
序号 | 部门名称 | 主要职能 |
4 | 战略发展部 | 战略规划、经营管理、投资管理、股权融资、股权管理、统计与资 质管理 |
5 | 产品研发部 | 产品研发、产品标准、产品定位、设计管理 |
6 | 成本管理部 | 成本管理、采购管理、供应商管理 |
7 | 营销管理部 | 品牌管理、客服管理、营销管理 |
8 | 项目管理部 | 开发计划管理、项目质量管理 |
9 | 安全管理办公室 | 安全管理、维稳管理 |
10 | 法律事务部 | 法律审查、案件处理、法律咨询、法规培训 |
11 | 风险审计部 | 风险管理、内控管理、审计监督 |
12 | 财务管理部 | 财务管理、资金管理、税务管理、会计核算、债权融资 |
13 | 人力资源部 | 人力资源规划、招聘管理、员工关系管理、绩效管理、薪酬管理 培训开发、企业文化 |
14 | 行政管理部 | 行政管理、后勤管理、非经营性资产管理、档案管理、接待服务 史志编纂、信息化建设和维护权责、流程管理 |
15 | 综合服务中心 | 金融街软环境建设 |
（三）发行人内部管理制度
根据有关法规和业务实际情况，发行人制定了相应的内部控制制度，为促进各项基础管理工作的科学化和规范化奠定了坚实的制度基础，并在经营实践中取得了良好效果。
为提高发行人的内部控制与经营管理水平，建立现代公司制度，保障公司发展规划和经营战略目标的实现，发行人根据有关法律、行政法规等，制定了相关内部控制制度，制度主要涵盖财务管理、会计制度、预算管理、担保、关联方交易制度、重大投融资决策、下属子公司管理制度等方面。
1、在财务管理方面：依据董事会制定的财务战略，合理筹集资金，有效营运资产，加强资产管理和风险控制，发行人制订了《财务会计制度》，建立了系统的财务管理机制，主要包括：（1）建立财务决策机制：明确决策规则、程权限和责任等；（2）建立财务决策回避机制：对股东、董事会成员、高级管理人员与公司利益有冲突的财务决策实行回避制度；（3）建立财务风险管理制度：明确投资者、经营者及其他相关人员的管理权限和责任，按照风险与收益均衡、
不相容职务分离等原则，控制财务风险；（4）建立财务预算管理制度事项：明确运算管理的程序、执行时间、权责归属等细节问题；（5）组织机构管理机制：明确财务管理权职机构及其管理职权和内容；（6）资金筹集制度：明确了对资金筹集的方式、原则、程序和细则；（7）资产营运：建立资金管理制度，明确资金调度的条件、权限和程序，统一筹集、使用和管理资金。内容包括对建立销售合同、存货管理管理以及固定资产购建、使用、处置制度；（8）对外担保制度：明确了对外担保活动应遵守的审批程序和实施职能部门；（9）损益管理制度：说明了收入管理的内容，成本控制的制度原则以及收益分配的实施内容和条件；
（10）清算重组：明确了重组清算活动的实施原则和程序；（11）财务监督：公司设立审计委员会和监事会，对公司的审计、定期报告以合作事务所、机构的更换等进行职权监督和管理；（12）关联交易：明确了对关联交易的管理制度。
2、在会计制度管理方面：公司根据《企业会计准则》的规定，对公司本身发生的交易或者事项进行会计确认、计量和报告。主要内容包括：（1）会计核算：明确会计要素的确立原则，对会计科目的分类以及公司执行的会计核算方法及会计核算工作程序；（2）组织与人员：明确了会计机构和会计人员的职责和权限；（3）会计凭证、会计档案管理：分别明确了原始凭证、记账凭证和会计凭证的内容与格式要求，会计档案的保存期限与借用程序；（4）财产物资管理制度：明确了货币资金的管理、发票、收据的管理及应收款项的管理；（5）财务内控：明确了对公司人员财务内控的职责和具体实施规范；（6）财务报告及财务评价：明确了财务报告披露的时间及内容。
3、在预算管理制度方面：除于《财务管理制度》中专章进行有关规定以外，发行人制定了独立的《全面预算管理制度》，包括经营计划、投资计划、财务计划、管理工作计划等。《全面预算管理制度》规定内容主要涵盖：（1）预算的范围：包括公司及所属全资、控股及实施管理控制的子公司；（2）预算的种类：涵盖项目开发建设、销售管理、经营管理、资本运营、财务管理等各方面；（3）预算内容：业务预算、资本预算和财务预算组成；（4）预算管理委员会：经董事会批准设立，由总经理担任预算管理委员会主任，委员会成员由公司经理班子成员组成，预算管理委员会是公司预算管理的领导机构，负责组织预算的编制、执行、调整、分析和考核；（5）预算区间：自每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止；
（6）预算管理过程：实行全员参与和全过程控制；（7）预算管理办公室：在预
算管理委员会下设，作为预算管理委员会的日常执行机构，预算管理办公室分类制定相关项目的预算标准；（8）预算监控：施预算执行的动态监控机制。每月统计各项预算指标实际执行结果，召开经营预算（计划）分析会。预算管理办公室不定期开展对公司各部门、各子公司预算执行情况的检查及分析；（9）预算调整：预算调整包括预算目标的调整和不影响预算目标的调整，预算本着一经批准不得随意调整的原则；（10）预算考核：每考核期末预算管理委员会组织预算管理办公室对公司各部门、各子公司预算的实际执行情况进行评价与考核。预算管理秉承着全面性、统筹xx性、积极适度性、刚性和因企制宜性的原则，各全面预算管理组织、制度、职权明确，相互配合，为全面预算管理的实施提供了组织和制度上的保障。
4、在对外担保制度方面：除公司制定的《财务会计制度》中有说明外，发行人还在公司章程中明确规定了公司对外担保制度管理、审批权限和审查程序、信息披露、监督调查等。（1）对外担保管理：明确对外担保的对象、对对外担保调查的内容、事项范围。并且公司对外担保业务建立严格的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责、权限，确保办理不相容的岗位相互分离、制约和监督；
（2）对外担保审批权限和审查程序：对外担保事项属于股东大会职权，由股东大会审议通过；除必须由股东大会决定的以外，必须经董事会审议。应由董事会审议的对外担保，必须经出席董事会三分之二以上董事审议同意并作出决议；（3）对外担保合同管理：经董事会或股东大会审议批准后，公司法定代表人或其授权人签订对外担保合同，所签合同应当符合《担保法》等相关法律、法规的规定且合同事项明确无歧义。除银行出具的格式对外担保合同外，其他形式的对外担保合同需由负责法律事务的部门审查，必要时交由公司聘请的律师事务所审阅或出具法律咨询意见书；（4）风险监控：明确登记备案管理程序，以及对债权变化的管理；（5）信息披露：明确了对外担保披露时间和义务；（6）监督检查：明确内部控制监督检查的主要内容。
5、在关联交易制度方面：发行人制定了《关联交易制度》并对关联交易制度作出了详细规定。主要内容包括：（1）明确了关联人的范畴及关联关系的定义；（2）对关联交易定义；（3）明确关联交易决策程序；（4）明确关联交易披露内容；（5）说明日常关联交易管理原则。另有《规范与关联方资金往来的管理制度》对规范关联方资金往来有规定，并说明关联方资金往来审批条件：与关
联自然人资金往来金额在 30 万元以下，与关联法人资金往来金额在 300 万元以
下的，由公司总经理审核后报董事长批准；公司与关联自然人资金往来金额在 30
万元以上，与关联法人资金往来金额在 300 万元以上的，由公司董事会审议决定。定价政策：（1）销售货物：发行人与关联方的销售遵循独立核算的原则和
以市场价格为基础的公允定价原则；（2）接受劳务：发行人接受关联方提供的劳务，按双方协议进行结算。
6、在重大投、融资决策制度方面：除于《财务会计制度》中有说明外，发行人公司章程中，还有《股权投资管理制度》、《募集资金管理制度》和《债务融资管理办法》中有具体严格的说明。在《股权管理投资制度》中，发行人对于投资管理规定了严格的权限和审批程序：第六条单笔投资总额（含承担债务和费用）占公司最近一期经审计净资产的 50%以下，或绝对金额不超过 5,000 万元人民币的投资事项，由公司董事会审议批准；单笔投资总额（含承担债务和费用）占公司最近一期经审计净资产的 50%以上，且绝对金额超过 5,000 万元人民币的投资事项，经公司董事会审议后，报公司股东大会审议批准。
在《募集资金管理制度》中，发行人对募集资金来源、使用、信息披露等都有具体说明。在《债务融资管理办法》中，发行人对融资目的、适用范围、原则、融资工作管理和资金使用返回，以及融资数据信息的送报都有相应具体规定。
7、在对下属子公司管理方面：发行人规定各下属子公司应根据发行人的基本制度建立公司的管理制度，子公司规章制度与公司一致。发行人针对下属子公司的人员进行监督和管理，确保下属子公司规范、高效、有序的运作和健康的发展，提高公司整体资产运营质量，控制公司整体风险，维护公司整体形象。
8、在安全生产方面的管理制度方面：为进一步加强发行人安全生产管理工作，全面落实安全生产主体责任，建立安全生产长效机制，防止和减少安全生产事故，保障生产经营活动顺利进行，制定公司《安全生产管理办法》。安全生产：在生产经营活动中，为避免造成人员伤害和财产损失的事故而采取相应的事故预防和控制措施，以保证从业人员的人身安全，保证生产经营活动得以顺利进行的相关活动。安全生产工作是安全维稳工作的一部分，维稳工作内容详见公司其他相关管理制度。管理方针：“安全第一、预防为主、综合治理”；目标：确保无甲方主体安全生产责任事故，杜绝“较大级别”（含）以上安全生产事故，减少一般安全生产事故；管理原则：坚持安全生产工作“三同时”原则、“管生产必须管安
全”原则。
9、在信息披露事务和投资者关系管理方面：发行人根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等相关法律、法规、规范的要求，依据《公司章程》的有关规定，结合公司信息披露工作的实际情况，特制定《金融街控股股份有限公司信息披露管理制度》。公司董事会秘书是公司信息披露工作的直接责任人，负责处理公司信息披露事务，督促公司制定并执行信息披露管理制度和重大信息的内部报告制度，促使公司和相关当事人依法履行信息披露义务。董事会办公室是负责公司信息披露工作的专门机构，董事会秘书和董事会办公室工作人员是负责公司信息披露的工作人员。公司信息披露的范围及标准严格遵守相关证券监管规定的要求。公司信息披露的原则是公开、公平、公正、真实、准确、及时、完整。
10、在突发事件应急管理制度方面：为应对可能对公司经营管理造成不利影响的突发事件，发行人针对突发事件具备相应的应急处置预案，应急处置预案涵盖重大突发事件的适用范围、事件等级、应急流程、预警和预防机制、应急处置方案等。针对公司治理和人员管理方面，如遇突发事件造成公司董事、监事、高级管理人员无法履行职责的，公司将依法合规按照公司章程及其他决策制度，确保正常经营的平稳开展和公司治理机制的有效运行。同时，针对信息披露，发生突发事件后，发行人将按照《金融街控股股份有限公司信息披露制度》，在事件发生后及时准确披露事件信息及其影响情况。
11、在资金管理制度方面：（1）资金内控管理制度。为加强资金管理，保证资金安全，保证资金收支xx，提高资金使用效率，发行人制定了资金管理制度，主要内容包括：资金预算编制、预算执行和考核、资金集中划拨和调度、资金收支管理和现金和银行存款管理等。（2）短期资金调度预案。所属公司各项资金，原则上应集中到公司本部，公司本部根据各子公司的资金预算，以保证子公司正常经营需要为原则，定期或不定期地将所需资金拨付给各子公司，切实保障资金安全。发行人本部财务管理部下设资金结算中心，具体负责发行人的预算编制、资金调度与管理。资金结算中心在财务管理部经理领导下开展工作。发行人各部门（包括分公司）按统一的要求定期编制资金预算，经部门经理、职能主管经理审核后送交财务管理部。财务管理部汇总xx各部门资金预算后，报财务总监审核确定。年度资金预算需进一步经总经理审核后，报董事会批准后执行。
（四）发行人对其他企业的重要权益投资情况
1、发行人控股子公司基本情况
截至 2020 年末，发行人纳入合并范围的下属子公司有 138 家，基本情况如下：
表：发行人控股子公司情况表
子公司全称 | 经营地 | 注册地 | 业务性质 | 持股比例(%) | 取得方式 | 备注 | |
直接 | 间接 | ||||||
金融街(北京)置业有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxx 0 xx00 x402-L414-A-1 号 | 房地产开发 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
金融街(遵化)置业有限公司 | 遵化市 | 河北省遵化市北二环西路 南侧 | 旅游资源开发 与经营 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
金融街(遵化)房地产开发有限 公司 | 遵化市 | 河北省遵化市汤泉满族乡 开发区 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
金融街金禧丽景(遵化)酒店管 理有限责任公司 | 遵化市 | 河北省遵化市汤泉满族乡 开发区 | 餐饮、住宿服 务 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
遵化古泉小镇旅游发展有限公 司 | 遵化市 | 河北省遵化市汤泉满族乡 汤泉村 | 旅游资源开发 和经营管理 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
遵化融晟旅游发展有限公司 | 遵化市 | 河北省遵化市汤泉满族乡 汤泉村 | 商务服务业 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
遵化融泉房地产开发有限公司 | 遵化市 | 河北省遵化市汤泉满族乡 汤泉村 | 房地产开发 | - | 70.00 | 直接 设立 | 四级 |
遵化融融房地产开发有限公司 | 遵化市 | 河北省遵化市汤泉乡汤泉 村东 | 房地产开发 | - | 51.00 | 直接 设立 | 四级 |
金融街(北京)置地有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxxxx 000 xxxxxxxx 00 x | 房地产开发 | 100.00 | - | 直接设立 | 二级 |
北京德胜投资有限责任公司 | 北京市 | xxxxxxxxxxxx 000 xxxxxxxx 000 x | 房地产开发 | 100.00 | - | 收购 | 二级 |
金融街融辰(北京)置业有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxxxx 000 xxxxxxxx 0 x | 房地产开发 | 100.00 | - | 直接设立 | 二级 |
北京融晟置业有限公司 | 北京市 | 北京市门头沟区石龙西路 58 号永定镇政府办公楼 YD156 | 房地产开发 | - | 80.00 | 直接设立 | 三级 |
北京怡泰汽车修理有限责任公 司 | 北京市 | xxxxxxxxxx 00 x | 汽车修理 | 100.00 | - | 收购 | 二级 |
金融街长安(北京)置业有限公 司 | 北京市 | xxxxxxxxxx 0 xx00 x402-L414-A-2 号 | 房地产开发 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
廊坊市盛世置业房地产开发有限公司 | 廊坊市 | 河北省廊坊市安次区龙河xx技术产业区瑞雪道 29 号 9#厂房 | 房地产开发 | - | 80.00 | 直接设立 | 三级 |
北京融鑫汇达企业管理服务有限公司 | xxx | xxxxxxxxxx 0 xxx 0 xx 0 xx 00 x 0000-40 | 企业管理 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
北京融玺企业管理服务有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxx 0 xxx 0 xx 0 xx 00 x 1001-43 | 企业管理 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
廊坊市融尚房地产开发有限公司 | 廊坊市 | 河北省廊坊市安次区龙河xx技术产业开发区富饶道西侧,瑞雪道南侧人才家园 B 座 6001-6018 号房(办 公场所) | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
北京融平企业管理服务有限公司 | xxx | xxxxxxxxxx 0 xxx 0 xx 0 xx 00 x 0000-34 | 企业管理 | - | 51.00 | 直接设立 | 三级 |
北京融德房地产开发有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxxx xxx 000 x | xxxxx | - | 00.00 | 直接 设立 | 四级 |
北京xxx置业有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxxxx 000 xx 00 xx 0 x 000 x | 房地产开发 | - | 50.00 | 直接设立 | 三级 |
北京xxx晟投资管理有限公司 | xxx | xxxxxxxxxx 0 xxx 0 xx 0 xx 00 x 0000-31 | 投资管理 | - | 50.00 | 直接设立 | 三级 |
北京金xxx置业有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxxxxx 0 xx 0 xx 0 至 5 层 101 x 2 层 201 | 房地产开发 | - | 50.00 | 直接设立 | 四级 |
金融街(北京)商务园置业有限 公司 | 北京市 | 北京市通州区新华北路 55 号 518 室 | 房地产开发 | 80.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
北京金融街奕兴置业有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxx 0 xx 0 xx 0 x 000 | 房地产开发 | 100.00 | - | 收购 | 二级 |
北京奕环天和置业有限公司 | 北京市 | 北京市大兴区黄村镇xxxxxxxxxxxx 000 x（xxxxx） | 房地产开发 | 100.00 | - | 收购 | 二级 |
北京金融街奕兴天宫置业有限 公司 | 北京市 | xxxxxxxxxxx xxx 000 x | 房地产开发 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
北京金石融景房地产开发有限 公司 | 北京市 | xxxxxxxxxx 000 xx 0 xx 000 | 房地产开发 | 80.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
北京永晟酒店管理有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxx 00 xx 0 xx 0 x 000 | 餐饮、住宿服 务 | - | 80.00 | 直接 设立 | 三级 |
北京天石基业房地产开发有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxxxx 0 xxxxxxxxx 606 | 房地产开发 | 51.00 | - | 直接设立 | 二级 |
北京市慕田峪长城旅游服务有 限公司 | 北京市 | 北京市怀柔xxx峪村 | 旅游服务业、 房地产开发 | 70.00 | - | 收购 | 二级 |
北京市慕田峪长城缆车服务有 限公司 | 北京市 | 北京市怀柔xxx峪 | 旅游服务业 | - | 56.00 | 收购 | 三级 |
北京慕田峪兴旺商品市场有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx X0 号 | 销售日用百货 | - | 70.00 | 直接设立 | 三级 |
北京金融街房地产顾问有限公 司 | 北京市 | 北京市西城区金融大街 33 号 B 座 1101 | 房地产信息咨 询 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
金融街升达(北京)科技有限公 司 | 北京市 | xxxxxxxxxx 00 x 000 x | 技术开发、技 术咨询 | - | 90.00 | 直接 设立 | 三级 |
北京金融街资产管理有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxx 0 x B1-1 | 投资管理、投 资咨询 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
北京xxx房地产开发有限公 司 | 北京市 | xxxxxxxxxx 0 x B1-3 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
北京xx运动健康管理有限公 司 | 北京市 | xxxxxxxxxx 0 xx-00 x-102-B116D 号 | 健康管理、健 身服务 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
北京金融街xx置业有限公司 | 北京市 | 北京市西城区金融大街丙 17 号 11 层 | 房地产开发、住宿、中西 餐、酒等 | 100.00 | - | 直接设立 | 二级 |
北京金融街购物中心有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxx 0 x | 房地产开发、销售日用百货 等 | 100.00 | - | 直接设立 | 二级 |
金融街广安(北京)置业有限公 司 | 北京市 | xxxxxxxxxx 00 x 0 x 000 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
北京融丰置业有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxxx x 000 x 000 x | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 四级 |
北京金融街京西置业有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxxx 00 xx 0 xx 0 x 000 | 房地产开发 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
北京融轩企业管理服务有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxxx 00 xx 0 xx 0 x 000 | 企业管理；会议服务；酒店 管理等 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
北京融嘉房地产开发有限公司 | 北京市 | xxxxxxxxxxx xxxxx 000 x | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
金融街(天津)置业有限公司 | 天津市 | xxxxxxxxxxx xxx 0 x-0000 | 房地产开发 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
天津融承和景企业管理咨询有 限公司 | 天津市 | xxxxxxxxxxx xxx 0 x-0000 | 企业管理咨询 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
天津融承和兴置业有限公司 | 天津市 | 天津市西青区张家窝镇柳 口路与利丰道交口东北侧 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 四级 |
天安创新科技产业园二区 3—3-301-1 | |||||||
金融街津塔(天津)置业有限公 司 | 天津市 | xxxxxxxxxx 0 x-0000 | 房地产开发 | 9.50 | 90.50 | 直接 设立 | 三级 |
金融街融拓(天津)置业有限公司 | 天津市 | 天津市南开区长江道与南开xxxxxxxxx 0- 0-0000 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
苏州融拓置业有限公司 | 苏州市 | 苏州市吴中区越溪街道东 太湖路 38 号 6 幢 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 四级 |
金融街融展(天津)置业有限公 司 | 天津市 | xxxxxxxxx 00 x x 0 x 000、000 x | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
天津恒通华创置业有限公司 | 天津市 | 天津滨海xx区滨海科技 园日新道 188 号 3 号孵化楼 4-A-77 室 | 房地产开发 | - | 90.00 | 收购 | 三级 |
金融街东丽湖(天津)置业有限 公司 | 天津市 | xxxxxxxxx（x xxxxxx） | 房地产开发 | - | 100.00 | 收购 | 三级 |
金融街融兴(天津)置业有限公司 | 天津市 | xxxxxxxxxxxxxxxxxxx X00 x 000 室-132（集中办公区） | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
天津盛世鑫和置业有限公司 | 天津市 | xxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxx 0-000 | 房地产开发 | - | 50.00 | 直接设立 | 三级 |
天津鑫和隆昌置业有限公司 | xxx | xxxxxxxxxxx xx 0 xxxx 00、00 x楼配建二-108 | 房地产开发 | - | 50.00 | 直接设立 | 四级 |
天津融承和鑫企业管理咨询有 限公司 | 天津市 | xxxxxxxxxxx xxx 0 x-0000 | 企业管理咨询 | - | 34.00 | 直接 设立 | 三级 |
天津丽湖融园置业有限公司 | 天津市 | xxxxxxxxxxxxxxx（xxxxx 0 x x）1-302-20 室 | 房地产开发 | - | 34.00 | 直接设立 | 四级 |
天津融承和信投资有限公司 | 天津市 | xxxxxxxxxxx xxx 0 x-0000 | 投资 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
天津丽湖融景置业有限公司 | 天津市 | 天津市xxxxxxxxxxxx(xxxxx 0 x x)1-401-06 室 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 四级 |
天津xxx祥房地产开发有限 公司 | xxx | xxxxxxxxxxx x 0 x 0 xx 000 | 房地产开发 | - | 34.00 | 收购 | 三级 |
天津万利融汇置业有限公司 | 天津市 | 天津市西青区李七庄街秀 川国际大厦 A 座 315-1 | 房地产开发 | - | 34.00 | 收购 | 四级 |
金融街津门(天津)置业有限公 司 | 天津市 | 天津市和平区四平东道 79 号 311 | 房地产开发 | 99.96 | 0.04 | 直接 设立 | 二级 |
融信(天津)投资管理有限公司 | 天津市 | 天津自贸试验区（空港经济区）西五道 35 号汇津广 场 3 号楼 329-02 室 | 投资管理 | 100.00 | - | 直接设立 | 二级 |
京津融都(天津)置业有限公司 | 天津市 | 天津市武清区高村镇高王路西侧 90 号 116-6（集中 办公区） | 房地产开发项目筹建 | 80.00 | - | 直接设立 | 二级 |
金融街重庆置业有限公司 | 重庆市 | 重庆市江北区建新东路 88 号融景中心 B 塔 25 层 | 房地产开发 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
金融街重庆融拓置业有限公司 | 重庆市 | 重庆市江北区建新东路 88 号融景中心 B 塔 25 层 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
金融街重庆融玺置业有限公司 | 重庆市 | 重庆九龙坡区九龙园区 C 区号标准厂房（一期）6 号楼 7 楼 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
常熟融展置业有限公司 | 常熟市 | 常熟市香山路 88 号 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 四级 |
金融街重庆融航置业有限公司 | 重庆市 | 重庆市沙坪坝区土主镇月台路 18 号【口岸贸易服务 大厦】B1 单元 5 楼 503-615 室 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
重庆xx实业有限公司 | 重庆市 | 重庆市沙坪坝区小xxx 108 号 1 幢 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
金融街重庆裕隆实业有限公司 | 重庆市 | 重庆市沙坪坝小xxx 108 号 1 幢负 3-库房 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
金融街重庆融平置业有限公司 | 重庆市 | 重庆市北部新区星光大道 62 号（海王星科技大厦 B 区 6 楼 1#） | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
重庆金融街融迈置业有限公司 | 重庆市 | 重庆市北碚区云汉大道 117 号附 375 号 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
上海杭钢嘉杰实业有限公司 | 上海市 | 上海市虹口区飞虹路 360 弄 9 号 6 层(集中登记地) | 房地产开发 | 100.00 | - | 收购 | 二级 |
上海静盛房地产开发有限公司 | 上海市 | 上海市静安区安远路 127 号 2 幢 1 层 C2 室(集中登记地) | 房地产开发 | 100.00 | - | 收购 | 二级 |
上海融迈置业有限公司 | 上海市 | 上海市崇明区城桥镇乔松 路 492 号 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
上海融阳置业有限公司 | 上海市 | 上海市崇明区城桥镇乔松 路 492 号 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
金融街(上海)投资有限公司 | 上海市 | 中国（上海）自由贸易试验区xx北路 211 号 302 部 位 368 室 | 投资管理 | 100.00 | - | 直接设立 | 二级 |
苏州融太置业有限公司 | 苏州市 | 苏州吴中经济开发区越溪 街道东太湖路 38 号 6 幢 | 房地产开发 | - | 80.00 | 直接 设立 | 三级 |
上海融栩实业有限公司 | 上海市 | 上海市虹口区海宁路 137 号 7 层E 座 773R 室 | 投资管理 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
无锡融展置业有限公司 | 无锡市 | 无锡市新吴xxx路 228 号 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 四级 |
上海融展置地有限公司 | 上海市 | 上海市静安区共和路 169 号 2 层 44 室 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
上海融兴置地有限公司 | 上海市 | 上海市静安区共和路 169 号 2 层 52 室 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 四级 |
上海融御置地有限公司 | 上海市 | 上海市静安区共和路 169 号 2 层 53 室 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 四级 |
无锡融拓置业有限公司 | 无锡市 | 无锡市新吴区鸿山街道锡 协路 208 号 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 五级 |
上海远乾企业管理咨询有限公 司 | 上海市 | 上海市宝山区xxx路 575 弄 1-17 号 A 区 111-15 | 企业管理等 | - | 100.00 | 收购 | 三级 |
上海远绪置业有限公司 | 上海市 | 上海市青浦区盈港东路 8300 弄 6-7 号 1 幢 3 层 O 区 362 室 | 房地产开发 | - | 50.00 | 收购 | 四级 |
金融街广州置业有限公司 | 广州市 | 广州市荔湾区鹤洞路 10 号 201 | 房地产开发 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
佛山融展置业有限公司 | 佛山市 | 佛山市三水区云东海大道大学路云东海街道办事处 315 室（仅作办公场所使 用，住所申报） | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
广州融麒投资有限公司 | 广州市 | 广州市荔湾区白鹤洞街鹤 洞路 10 号之一 105 房 | 投资管理 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
广州融御置业有限公司 | 广州市 | 广州市番禺区市桥街长堤 东路 363 号 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
广州融方置业有限公司 | 广州市 | 广州市荔湾区鹤洞路二巷 7 号之一自编 8 号 | 房地产开发 | - | 50.00 | 直接 设立 | 三级 |
广州融辰置业有限公司 | 广州市 | 广州市海珠区工业大道中广纸丙外街 29 号夹层自编 之四（仅限办公用途使用） | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
广州融都置业有限公司 | 广州市 | 广州市花都区花东镇山前旅游大道 3 号九龙湖社区 中心区门楼 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
佛山融筑置业有限公司 | 佛山市 | 佛山市南海区丹灶镇建沙路东三区 3 号联东优谷园 10 座 201A | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
广州金融街融展置业有限公司 | 广州市 | 广州市中新广州知识城凤凰三路 17 号自编 5 栋 448 室 | 房地产开发 | 100.00 | - | 直接设立 | 二级 |
金融街(深圳)投资有限公司 | 深圳市 | 深圳市南山区粤海街道南 海大道 1029 号 3 楼 301 | 投资管理 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
深圳融平实业有限公司 | 深圳市 | 深圳市光明区光明街道东 周社区xx路研祥科技工业园二栋研发大楼 501 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
深圳融辰实业有限公司 | 深圳市 | 深圳市坪山区坪山街道六联社区洋母帐老围二巷 4 号锦富大厦 A 座 6D | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
融展（深圳）实业有限公司 | 深圳市 | 深圳市宝安区福永街道白石厦社区东区永泰东路 3 号福新大厦 3 单元 218 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
惠州融腾置业有限公司 | 惠州市 | 惠州市惠阳区秋长白石村 （宿舍 2） | 房地产开发 | - | 60.00 | 直接 设立 | 三级 |
金融街惠州惠阳置业有限公司 | 惠州市 | 惠州市惠阳区秋长白石村 （宿舍 2） | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
东莞融麒置业有限公司 | 东莞市 | 东莞市茶山镇茶园三路 78 号首层(集群注册) | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
深圳金禧美程旅行社有限公司 | 深圳市 | 深圳市罗湖区南湖街道迎春路海外联谊大厦四层 C06a | 旅游服务业 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
金融街惠州置业有限公司 | 惠州市 | 广东省惠东县巽寮湾度假 村 | 房地产开发 | 91.28 | - | 直接 设立 | 二级 |
惠州巽寮湾游艇会有限公司 | 惠州市 | 广东省惠东县巽寮镇红螺湾至哨所山一带 | 场地租赁、体育健身、游艇项目投资、游艇驾驶员、摩托艇驾驶员培训、游艇会经 营管理等 | - | 91.28 | 直接设立 | 三级 |
金融街(惠州)金禧丽景酒店管理有限责任公司 | 惠州市 | 惠东县巽寮管委会巽寮村委会塭仔河边阳光假日小 区 5 栋一层 32 号 | 企业管理、住宿餐饮服务、 物业管理 | - | 91.28 | 收购 | 三级 |
金融街控股(香港)有限公司 | 香港 | 香港中环花园道 3 号中国 工商银行大厦 16 楼 | 投资、融资 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
StartPlusInvestmentslimited( 啟 添投资有限公司) | 英属维 x群岛 | 英属维京群岛 | 投资、融资 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
PowerStriveLimited( 振威有限 公司) | 英属维 x群岛 | 英属维京群岛 | 投资、融资 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
StepmountLimited( 晋步有限公司) | 香港 | SUITES 1604-6 CBC TOWER 3 Garden RD Central HONG KONG | 投资、融资 | - | 100.00 | 直接设立 | 四级 |
金融街成都置业有限公司 | 成都市 | 中国（四川）自由贸易试验区成都xx区天府大道北段 1199 号 3 栋 26 楼 2606 号 | 房地产开发 | 100.00 | - | 直接设立 | 二级 |
成都融方置业有限公司 | 成都市 | 四川省成都市成华区龙潭 寺龙井路 6 号 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
成都融展置业有限公司 | 成都市 | 中国（四川）自由贸易试验区成都xx区天府大道北段 1199 号 3 栋 26 楼 2602 号 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
四川雅恒房地产开发有限公司 | 成都市 | 成都市新津县新平镇龙泰 路 9 号 | 房地产开发 | - | 34.00 | 收购 | 三级 |
成都裕诚置业有限公司 | 成都市 | 成都市新津县五津镇兴园 5 路 337 号 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
成都中逸实业有限公司 | 成都市 | 成都市锦江区总府路 35 号 22 层 1 号 | 房地产开发 | 90.00 | - | 收购 | 二级 |
金融街武汉置业有限公司 | 武汉市 | 武汉市青山区建设三路 1 栋 1-7 层 419 号 | 房地产开发 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
湖北当代盛景投资有限公司 | 武汉市 | 武汉江夏经济开发区大桥 新区文化路（武汉东湖学院对面） | 房地产开发 | - | 80.00 | 股权收购 | 三级 |
武汉融展企业管理咨询有限公 司 | 武汉市 | 武汉市青山区建设三路 1 栋 1-7 层 7130 号 | 企业管理等 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
武汉融拓盛澜房地产开发有限 公司 | 武汉市 | 武昌区临江大道 7 号 31 栋 | 房地产开发 | - | 60.00 | 直接 设立 | 三级 |
武汉金田房地产集团有限公司 | 武汉市 | 武汉市东西湖区走马岭走 新路 601 号（13） | 房地产开发 | - | 85.00 | 收购 | 三级 |
金融街石家庄房地产开发有限 公司 | 石家庄 市 | 河北省石家庄市新华区北 大街 19 号蓝钻名座 B601 | 房地产开发 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
石家庄融朗企业管理服务有限 公司 | 石家庄 市 | 河北省石家庄市新华区北 大街 19 号蓝钻名座 B602 | 企业管理等 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
廊坊市融方房地产开发有限公司 | 廊坊市 | 河北省廊坊市安次区龙河xx技术产业区普照营村 （人才家园B 座 3010 号房 间） | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
北京xxx永晟企业管理有限 公司 | 北京市 | 北京市xxx区xxx路 54 号院 5 号楼 3 层 6-53 | 企业管理 | - | 80.00 | 直接 设立 | 三级 |
北京xxx景企业管理有限公 司 | 北京市 | 北京市xxx区xxx路 54 号院 5 号楼 3 层 6-56 | 企业管理 | - | 80.00 | 直接 设立 | 三级 |
北京融程企业管理服务有限公司 | 北京市 | 北京市西城区月坛南街 1 号院 1 号楼 3 层 5-306-A- 30 | 企业管理 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
上海融鹏置业有限公司 | 上海市 | 上海市虹口区塘沽路 309 号 14 层 C 室（集中登记地） | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
重庆金融街融驰置业有限公司 | 重庆市 | 重庆市九龙坡区青龙村 24 号附 1 至附 8 号 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
上海融文置业有限公司 | 上海市 | 上海市虹口区塘沽路 309 号 14 层 C 室（集中登记地） | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
上海融祯企业管理咨询有限公 司 | 上海市 | 上海市虹口区塘沽路 309 号 14 层C 室(集中登记地) | 房地产经纪 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
上海融捷置业有限公司 | 上海市 | 上海市宝山区沪太路 6397 号 1-2 层 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接 设立 | 三级 |
佛山融辰置业有限公司 | 佛山市 | 广东省佛山市顺德区陈村镇南涌社区民族路 39 号之 六 | 房地产开发 | - | 100.00 | 直接设立 | 三级 |
苏州熠旦企业管理咨询有限公 司 | 苏州市 | 苏州市吴中区横泾天鹅荡 路 2588 号 17 幢 4230 室 | 房地产经纪 | 100.00 | - | 直接 设立 | 二级 |
惠州市德鸿置地有限公司 | 惠州市 | 惠州xxxx区xx街道 xx五路 87-6 号 | 房地产开发 | - | 100.00 | 收购 | 四级 |
2、发行人主要子公司基本财务情况
发行人主要子公司 2020 年度基本财务情况如下：
表：发行人主要子公司基本情况
单位：万元
公司名称 | 主要业务 | 注册资本 | 总资产 | 净资产 | 营业收入 | 营业利润 | 净利润 |
金融街（北京）置地有限公 司 | 房地产开发 | 10,000 | 493,872 | 227,085 | 1,827 | 285,053 | 213,697 |
金融街重庆融拓置业有限公 司 | 房地产开发 | 60,000 | 225,043 | 103,536 | 214,037 | 60,514 | 45,375 |
广州融方置业有限公司 | 房地产开发 | 1,000 | 149,804 | 20,204 | 113,985 | 45,904 | 34,636 |
广州融辰置业有限公司 | 房地产开发 | 1,000 | 107,411 | 23,577 | 221,946 | 42,728 | 32,050 |
苏州融拓置业有限公司 | 房地产开发 | 2,000 | 504,131 | 26,536 | 216,730 | 39,830 | 29,861 |
北京融德房地产开发有限公 司 | 房地产开发 | 68,700 | 154,002 | 38,676 | 153,227 | -24,560 | -25,938 |
北京金xxx置业有限公司 | 房地产开发 | 197,817 | 380,552 | 19,866 | 17,552 | -76,590 | -59,479 |
注：
2020 年度，北京融德房地产开发有限公司亏损主要系受新冠肺炎疫情和房地产调控政策影响，项目当期销售签约价格低于单方成本，导致出现亏损。
2020 年度，北京金xxx置业有限公司亏损主要系公司于 2020 年 12 月 31 日与平安寿险签署金融街
•万科丰科中心（金xxx置业有限公司项下主要项目）股权债权转让协议，根据转让协议确定金融街•万科丰科中心项目 2020 年末公允价值为 37.1 亿元，据此确认金融街•万科丰科中心投资性房地产公允价值变动损益为-6.83 亿元。
发行人主要子公司基本情况如下：
（1）金融街（北京）置地有限公司
金融街（北京）置地有限公司成立于 2010 年 11 月 23 日，注册资本 10,000万元，法定代表人为xx。经营范围包括房地产开发；销售自行开发的商品房；项目投资；技术开发；技术服务；机动车公共停车场服务；货物进出口；技术进出口；代理进出口。（“1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（2）金融街重庆融拓置业有限公司
金融街重庆融拓置业有限公司成立于 2010 年 6 月 9 日，注册资本 60,000 万元，法定代表人为xxx，经营范围包括房地产开发（凭资质证书执业）；商品房销售；建筑新产品项目开发及技术服务；自有房屋租赁（不含住宿服务）；酒店管理；餐饮管理；停车场管理；场地租赁（不含住宿服务）；xxx（须经审批的经营项目，取得审批后方可从事经营）；健身服务；会议服务；打字、复印；企业形象策划；承办经批准的文化艺术交流活动和体育赛事活动；承办展览展示；销售：食品（须经审批的经营项目，取得审批后方可从事经营）、日用百货、工艺美术品（不含象牙及其制品）、体育用品、服装；舞蹈培训、声乐培训、武术培训、绘画培训、网球培训（以上不含专业艺术院校招考科目辅导）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（3）广州融方置业有限公司
广州融方置业有限公司成立于 2014 年 11 月 28 日，注册资本 1,000 万元，法定代表人为xx，经营范围包括房地产开发经营；物业管理；房地产咨询服务；自有房地产经营活动。
（4）广州融辰置业有限公司
广州融辰置业有限公司成立于 2015 年 10 月 14 日，注册资本 1,000 万元， 法定代表人为闫智，经营范围包括房地产开发经营;蔬菜零售;物业管理;电脑打字、录入、校对、打印服务;企业自有资金投资;自有房地产经营活动;体育用品及器材 零售;场地租赁（不含仓储）;文具用品零售;会议及展览服务;运动场馆服务（游泳 馆除外）;行李搬运服务;健身服务;房地产咨询服务;百货零售（食品零售除外）;
水果零售;房屋租赁;日用杂品综合零售;小饰物、小礼品零售;图书出租;音像制品出租;干果、坚果零售;房地产中介服务;档案馆;游泳馆;快餐服务;餐饮配送服务;酒吧服务;中餐服务;散装食品零售;洗浴服务;烟草制品零售;图书馆;西餐服务;桑拿、汗蒸;咖啡馆服务;小型综合商店、小卖部;超级市场零售（食品零售除外）;酒类零售;图书、报刊零售;美容服务;理发服务;酒店住宿服务（旅业）;非酒精饮料及茶叶零售;保健按摩;日式餐、料理服务;自助餐服务;足疗;音像制品及电子出版物零售。
（5）苏州融拓置业有限公司
苏州融拓置业有限公司成立于 2017 年 12 月 6 日，注册资本 2,000 万元，法定代表人为xxx，经营范围包括房地产开发及经营；实业投资；物业管理；停车场管理；企业管理咨询；图文设计制作；会务服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）许可项目：住宿服务；文件、资料等其他印刷品印刷；食品经营（销售预包装食品）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：会议及展览服务；酒店管理；健身休闲活动；棋牌室服务；洗烫服务；咨询策划服务；票务代理服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）限分支机构经营：餐饮服务。
（6）北京融德房地产开发有限公司
北京融德房地产开发有限公司成立于 2017 年 8 月 28 日，注册资本 68,700万元，法定代表人为庄江波，经营范围包括房地产开发；销售自行开发的商品房；技术开发、服务；机动车公共停车场的经营管理；货物进出口；技术进出口；代理进出口；企业管理咨询。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（7）北京金xxx置业有限公司
北京金xxx置业有限公司成立于2015 年8 月27 日，注册资本197,816.7326万元，法定代表人为xxx，经营范围包括房地产开发；技术开发、技术服务；机动车公共停车场服务；货物进出口；技术进出口；代理进出口；会议服务；办公服务；物业管理咨询；出租办公用房、出租商业用房。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的
内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
3、发行人联营、合营企业基本情况
截至 2020 年末，发行人联营、合营企业共有 17 家，对发行人资产、负债、收入及利润均不产生重大影响，基本情况如下：
表：发行人联营、合营企业基本情况
单位：万元、%
公司名称 | 企业性质 | 主营业务 | 注册资本 | 持股比例 | 核算科目 |
北京石开房地产开发有限公司 | 合营企业 | 房地产开发 | 6,000 | 50.00 | 长期股权投资 |
北京博览奇石旅游开发有限责任公司 | 合营企业 | 旅游服务 | 160 | 50.00 | 长期股权投资 |
深圳融祺投资发展有限公司 | 合营企业 | 房地产开发 | 10,000 | 50.00 | 长期股权投资 |
惠州融拓置业有限公司 | 合营企业 | 房地产开发 | 10,000 | 50.00 | 长期股权投资 |
武汉两湖半岛房地产开发有限公司 | 合营企业 | 房地产开发 | 56,000 | 50.00 | 长期股权投资 |
上海复屹实业发展有限公司 | 合营企业 | 房地产开发 | 50,000 | 50.00 | 长期股权投资 |
北京未来科学城昌融置业有限公司 | 联营企业 | 房地产开发 | 10,000 | 30.00 | 长期股权投资 |
北京未来科技城昌金置业有限公司 | 联营企业 | 房地产开发 | 5,000 | 49.00 | 长期股权投资 |
北京武夷房地产开发有限公司 | 联营企业 | 房地产开发 | 4,181.23 | 30.00 | 长期股权投资 |
北京绿色交易所有限公司 | 联营企业 | 商务服务 | 50,000 | 16.00 | 长期股权投资 |
北京融筑房地产开发有限公司 | 联营企业 | 房地产开发 | 43,950 | 33.00 | 长期股权投资 |
北京远和置业有限公司 | 联营企业 | 房地产开发 | 81,000 | 25.00 | 长期股权投资 |
天津xxx瑞房地产开发有限公司 | 联营企业 | 房地产开发 | 35,000 | 49.00 | 长期股权投资 |
北京融泰房地产开发有限公司 | 联营企业 | 房地产开发 | 50,000 | 44.00 | 长期股权投资 |
重庆科世金置业有限公司 | 联营企业 | 房地产开发 | 2,000 | 33.00 | 长期股权投资 |
无锡隽苑企业管理有限公司 | 联营企业 | 商务服务 | 35,000 | 49.00 | 长期股权投资 |
北京京石融宁房地产开发有限公司 | 联营企业 | 房地产开发 | 1,000 | 49.00 | 长期股权投资 |
四、公司控股股东和实际控制人基本情况
（一）发行人控股股东基本情况
截至 2020 年 12 月 31 日，发行人控股股东为北京金融街投资（集团）有限
公司，直接持有发行人股权比例为 31.14%。金融街集团成立于 1996 年 5 月 29
日，注册资本 111.2439 亿元。金融街集团系西城区国资委全资拥有的以资本运营和资产管理为主要任务的国有企业，坚持“科学发展、基业长青”的公司愿景，逐
步打造成为竞争能力不断提高、发展能力持续增强、品牌影响力逐步扩大的优秀国有投资管理公司。
金融街集团经营范围为投资及资产管理；投资咨询；企业管理；承办展览展销活动；经济信息咨询；技术推广；设计、制作广告；计算机技术服务；组织文化艺术交流活动（不含演出）。主营业务主要包括三大板块，分别为房产开发板块、物业经营与管理板块、客房餐饮板块。
截至 2020 年末，金融街集团资产总额为 25,797,736.08 万元，负债总额为
19,170,169.87 万元，所有者权益为 6,627,566.21 万元；2020 年度实现营业总收入
2,899,190.40 万元，利润总额 374,047.40 万元，净利润 224,081.26 万元，归属于
母公司所有者的净利润 91,860.41 万元。
截至 2020 年末，金融街集团直接持有发行人股份数量为 930,708,153 股，持股比例为 31.14%，持有发行人股份无质押、冻结或其他存在争议的情况。
（二）实际控制人基本情况
发行人实际控制人为西城区国资委。西城区国资委为北京市西城区政府特设机构。西城区国资委负责依法按照法定程序决定区属企业中的国有独资企业和国有独资公司分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债券等重大事项；负责指导和规范区属企业董事会的相关工作，向国有及国有控股、参股公司委派董事或股权代表；向国有独资公司派出监事会，向国有控股、参股公司派出监事；通过法定程序对区属企业负责人进行任免、考核并根据其经营业绩进行奖惩；联系、协调有关部门对企业负责人任中、离任的经营成果及经济负责实施审计；建立符合社会主义市场经济体制和现代企业治理要求的选人、用人机制，完善经营者激励和约束制度；指导推进国有及国有控股企业的改革和重组；指导和促进国有及国有控股企业建立现代企业制度，完善公司治理结构；推动国有经济布局和结构的战略性调整；通过统计、稽核等方式对区属企业国有资产的保值增值情况进行监管；建立和完善国有资产保值增值指标体系，拟定考核标准，维护国有资产出资人的权益；加强协调解决区属企业改革、发展、稳定方面重大问题的职责；代表区政府向区属企业派出监事，负责监事会的日程工作；主管区街道经济管理协会和全区各街道集体资产管理协会；承办上级机关和区委、区政府交办的其他事项。
（三）发行人、发行人控股股东及实际控制人的股权关系
截至 2020 年 12 月 31 日，发行人控股股东为北京金融街投资（集团）有限公司，该公司及其一致行动人持有发行人股权比例为 36.77%。发行人控股股东及实际控制人持股情况如下图示：
图：控股股东及实际控制人持股情况
（四）发行人的独立性
1、业务独立性
发行人具有独立完整的房地产开发与经营体系，在项目立项、土地储备、设计规划、工程施工、材料采购、项目销售、物业运营等各环节各方面的经营与运作均独立于控股股东、实际控制人及其控制的企业。
2、资产独立性
发行人在资产所有权方面产权关系明确，拥有独立的有形资产和无形资产。发行人的控股股东、实际控制人及其控制的企业不存在占用发行人的非经营性资金、资产和其他资源的情况。
3、人员独立性
发行人的总经理、副总经理、财务负责人及董事会秘书等高级管理人员均专职在公司工作，未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼任除董事外的其他职务；发行人财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业
中兼职；高级管理人员在发行人领取薪酬，没有在控股股东、实际控制人及其控
制的其他企业领取薪酬；发行人员工的劳动、人事、工资报酬独立管理。发行人具有良好的人员独立性。
4、财务独立性
发行人设置了独立的财务管理部门，并建立了独立的会计核算体系和财务管理制度；发行人独立做出财务决策和安排，具有规范的财务会计制度和财务管理制度。发行人财务与控股股东、实际控制人及其控制的企业完全分开，实行独立核算，不存在控股股东干预发行人资金使用的情况；发行人在银行独立开户，独立纳税，不存在为其控制人纳税的情况。发行人财务机构负责人和财务人员由发行人独立聘用和管理。
5、机构独立性
发行人的机构与控股股东或实际控制人完全分开且独立运作，不存在混合经营、合署办公的情形，完全拥有机构设置自主权，发行人具有良好的机构独立性。
五、发行人人员基本情况
（一）现任董事、监事、高级管理人员基本情况
发行人董事、监事、高级管理人员近三年内不存在违法违规及受处罚的情况。发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的相关规定。截至本募集说明书摘要签署日，董事、监事、高级管理人员基本情况如下：
表：现任董事、监事、高级管理人员基本情况
董事会成员 | |||||
姓名 | 职务 | 出生年份 | 任期起止日 | 2020 年末持股 数（股） | 2020 年末持有公司已 发行债券数（张） |
高靓 | 董事长 | 1970 年 | 2017.01.19-2023.08.30 | 282,300 | - |
xx | x董事长 | 1968 年 | 2017.04.18-2023.08.30 | - | - |
xx | 副董事长 | 1973 年 | 2018.08.23-2023.08.30 | 12,000 | - |
xxx | 董事 | 1974 年 | 2017.08.09-2023.08.30 | 53,000 | - |
总经理 | 2017.01.19-2023.08.30 | ||||
白力 | 董事 | 1974 年 | 2017.02.16-2023.08.30 | 52,900 | - |
xxx | xx董事 | 1964 年 | 2017.08.09-2023.08.30 | - | - |
xx | 独立董事 | 1964 年 | 2020.08.31-2023-08-30 | - | - |
xx | 独立董事 | 1971 年 | 2020.08.31-2023-08-30 | - | - |
监事会成员 | |||||
姓名 | 职务 | 出生年份 | 任期 | 2020 年末持股数（股） | 2020 年末持有公司已发行债券数（张） |
xx | 监事会主席 | 1965 年 | 2017.02.16-2023.08.30 | 239,322 | - |
xx | 监事 | 1982 年 | 2017.12.20-2023.08.30 | - | - |
非董事高级管理人员 | |||||
姓名 | 职务 | 出生年份 | 任期 | 2020 年末持股 数（股） | 2020 年末持有公司已 发行债券数（张） |
xxx | 常务副总经理 | 1967 年 | 2017.02.24-2023.08.30 | 30,000 | - |
xxx | 副总经理 | 1968 年 | 2011.07.01-2023.08.30 | 169,694 | - |
xxx | 副总经理 | 1972 年 | 2017.02.24-2023.08.30 | 228,414 | - |
董事会秘书 | 2010.01.14-2023.08.30 | ||||
xxx | 财务总监 | 1969 年 | 2011.07.01-2023.08.30 | 172,000 | - |
xxx | 副总经理 | 1966 年 | 2017.02.24-2023.08.30 | 180,000 | - |
xx | 副总经理 | 1980 年 | 2017.02.24-2023.08.30 | 27,000 | - |
（二）董事、监事、高级管理人员简历
截至本募集说明书摘要签署日，发行人董事、监事、高级管理人员简历如下：
1、董事会成员简历
高靓：女，EMBA，硕士，曾任公司总经理、常务副总经理、副总经理，北京金融街投资（集团）有限公司董事、副总经理，金融街投资管理有限公司董事长兼总经理，北京金融街资本运营中心常务副总经理。现任公司董事长、党委副书记，恒泰证券股份有限公司董事，中国上市公司协会副会长。
xx：x，EMBA，硕士，曾任公司副总经理，北京金融街投资（集团）有限公司副总经理，北京天桥盛世投资集团有限责任公司董事长，北京华融综合投资公司工程师，金融街协调中心副主任。现任公司党委书记、副董事长。
xx：男，博士，曾任中国人寿保险股份有限公司业务管理部高级主管，中国保险监督管理委员会发展改革部副处长、处长等职务。现任公司副董事长、大家保险集团有限责任公司总经理助理和董事会秘书、北京同仁堂股份有限公司董
事。
xxx：x，双学士，高级工程师，曾任公司副总经理，金融街广州置业有限公司执行董事，金融街惠州置业有限公司董事长，金融街（上海）投资有限公司执行董事，金融街（天津）置业有限公司执行董事。现任公司董事、总经理，长城人寿保险股份有限公司董事。
白力：男，硕士，曾任中国人民银行新闻处处长，团委书记（副司局级），北京市西城区人民政府区长助理，北京金融街建设指挥部常务副总指挥，中国人民银行团委书记（副司局级），北京华融综合投资有限公司董事长。现任公司董事，长城人寿保险股份有限公司董事长，北京金融街保险经纪股份有限公司董事长，长城财富保险资产管理股份有限公司董事。
xxx：男，博士，中国注册会计师。现任公司独立董事，中国财政科学研究院（原财政部财政科学研究所）研究员、研究生院博士生导师，信达金融租赁有限公司独立董事。
xx：女，博士，现任公司独立董事，北京合弘威宇律师事务所主任，中成进出口股份有限公司独立董事。
xx：x，博士，现任公司独立董事，清华大学互联网产业研究院院长，清华经管医疗管理研究中心常务副主任，清华经管先进信息技术商业应用实验室主任，清华大学经济管理学院管理科学与工程系教授，工信部信息化百人会会员， APEC 中小企业信息化促进中心副理事长，商务部电子商务司专家，央视财经评论员，中国工业经济学会互联网经济与产业创新发展委员会副主任，数字经济百人会专家委员会委员，中国技术经济学会区块链分会理事长，中国民航信息网络股份有限公司监事会独立监事，广东精艺金属股份有限公司独立董事。
2、监事会成员xx
xx：男，硕士，高级工程师（教授级），曾任公司副总经理、总经理助理，金融街（北京）置业有限公司执行董事、总经理，金融街（北京）置地有限公司执行董事，金融街重庆置业有限公司执行董事，北京市慕田峪长城旅游服务有限公司董事长。现任公司监事会主席。
xx：男，硕士，曾任北京金融街投资（集团）有限公司人力资源部总经理、副总经理，长城人寿保险股份有限公司人力资源部总经理。现任公司监事、北京金融街投资（集团）有限公司人力资源副总监兼人力资源部总经理、北京金融街
保险经纪股份有限公司董事、航天科工智慧产业发展有限公司董事。
3、高级管理人员简历
xxx：详见上文董事会成员简历。
盛华平：男，学士，工程师，曾任公司副总经理，金融街（上海）投资有限公司执行董事，金融街重庆置业有限公司执行董事、总经理。现任公司常务副总经理，北京金融街资产管理有限公司董事长兼总经理。
xxx：男，硕士，国家一级注册建筑师，曾任公司总经理助理，北京金融街顾问有限公司执行董事、总经理，北京金石融景房地产开发有限公司董事长，北京天石基业房地产开发有限公司董事长、总经理，京津融都（天津）置业有限公司董事长兼总经理。现任公司副总经理。
xxx：x，硕士，曾任长城人寿保险股份有限公司董事会秘书，北京金融街建设集团董事会办公室主任，金融街成都置业有限公司执行董事、总经理。现任公司副总经理、董事会秘书，金融街控股（香港）有限公司执行董事和总经理，中证xx基金管理有限公司副董事长。
xxx：女，硕士，高级会计师、注册会计师、注册税务师，曾任公司财务副总监，融信（天津）投资管理有限公司执行董事。现任公司财务总监，北京金融街集团财务有限公司董事。
xxx：男，博士，高级工程师（教授级），国家一级注册建筑师，曾任公司总建筑师、北京市建筑设计研究院科技质量部副部长。现任公司副总经理。
xx：男，硕士，曾任金融街（天津）置业有限公司执行董事兼总经理、金融街（北京）置业有限公司总经理。现任公司副总经理，金融街（北京）置业有限公司执行董事。
（三）现任董事、监事、高级管理人员在股东单位及其他单位（不包括发行人下属公司）兼职情况
1、现任董事、监事、高级管理人员在股东单位任职情况
表：现任董事、监事、高级管理人员在股东单位任职情况
姓名 | 在发行人职务 | 股东单位名称 | 在股东单位担任职务 | 任期起始日期 | 任期终止日期 | 在股东单位是否领取报 酬津贴 |
xx | xxx长 | 北京金融街投资 （集团）有限公司 | 副总经理 | 2014 年 1 月 23 日 | 2020 年 2 月 12 日 | 否 |
姓名 | 在发行人职务 | 股东单位名称 | 在股东单位担任职务 | 任期起始日期 | 任期终止日期 | 在股东单位 是否领取报酬津贴 |
党委委员 | 2018 年 3 月 30 日 | 至今 | ||||
xxx | 董事、总经理 | 长城人寿保险股份 有限公司 | 董事 | 2018 年 8 月 28 日 | 2021 年 8 月 27 日 | 否 |
白力 | 董事 | 长城人寿保险股份 有限公司 | 董事长 | 2018 年 8 月 28 日 | 2021 年 8 月 27 日 | 是 |
xx | x事 | 北京金融街投资 （集团）有限公司 | 人力资源副总 监兼人力资源部总经理 | 2017 年 12 月 20 日 | - | 是 |
2、现任董事、监事、高级管理人员在其他单位任职情况
表：现任董事、监事、高级管理人员在其他单位任职情况
姓名 | 在公司单位担任职务 | 其他单位 | 在其他单位职务 |
高靓 | 董事长 | 恒泰证券股份有限公司 | 董事 |
中国上市公司协会 | 副会长 | ||
xx | x董事长 | 大家保险集团有限责任公司 | 总经理助理兼董 事会秘书 |
北京同仁堂股份有限公司 | 董事 | ||
白力 | 董事 | 北京金融街保险经纪股份有限公司 | 董事长 |
长城财富保险资产管理股份有限公司 | 董事 | ||
xx | x事 | 北京金融街保险经纪股份有限公司 | 董事 |
航天科工智慧产业发展有限公司 | 董事 | ||
杨小舟 | 独立董事 | 中国财政科学研究院 | 研究员、研究生 院博士生导师 |
信达金融租赁有限公司 | 独立董事 | ||
xx | x立董事 | 北京合弘威宇律师事务所 | 主任 |
中成进出口股份有限公司 | 独立董事 | ||
xx | 独立董事 | 清华大学互联网产业研究院 | 院长 |
清华经管医疗管理研究中心 | 常务副主任 | ||
清华经管先进信息技术商业应用实验室 | 主任 | ||
清华大学经济管理学院 | 管理科学与工程 系教授 | ||
工信部信息化百人会 | 会员 | ||
APEC 中小企业信息化促进中心 | 副理事长 | ||
商务部电子商务司 | 专家 |
姓名 | 在公司单位担任职务 | 其他单位 | 在其他单位职务 |
央视财经 | 评论员 | ||
中国工业经济学会互联网经济与产业创 新发展委员会 | 副主任 | ||
数字经济百人会专家委员会 | 委员 | ||
中国技术经济学会新设区块链分会 | 理事长 | ||
中国民航信息网络股份有限公司 | 独立监事 | ||
广东精艺金属股份有限公司 | 独立董事 | ||
xxx | 常务副总经理 | 北京绿色交易所有限公司 | 董事 |
xxx | 副总经理、董事会秘 书 | 中证xxxx管理有限公司 | 副董事长 |
xxx | xxxx | 北京金融街集团财务有限公司 | 董事 |
（四）员工构成情况
截至 2020 年末，公司合计拥有员工 3,548 人，公司本科及以上学历的有 1,859人，占公司员工总数的 52.40%；大专及以下学历的 1,689 人，占公司员工总数的 47.60%。
发行人在职员工的专业构成和学历构成如下：
表：截至 2020 年末发行人在职员工教育程度构成情况
单位：人、%
教育程度 | 合并口径 | |
人数 | 占员工总数比例 | |
博士研究生 | 1 | 0.03 |
硕士研究生 | 313 | 8.82 |
大学本科 | 1,545 | 43.55 |
大学专科及以下 | 1,689 | 47.60 |
合计 | 3,548 | 100.00 |
六、发行人主营业务基本情况
（一）经营范围
以下项目仅限分公司经营：住宿、xxx、网球场、中西餐、冷、热饮、糕
点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊；房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（二）发行人的主营业务分析
1、发行人近三年营业收入情况
发行人按深圳证券交易所《上市公司行业分类结果》属房地产开发行业，具体从事房产开发、物业租赁、物业经营等业务类型，主要分布在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市。
近三年公司营业收入情况如下：
表：近三年公司营业收入情况
单位：万元
项目 | 2020 年 | 2019 年 | 2018 年 |
营业收入 | 1,812,137.34 | 2,618,401.60 | 2,211,335.43 |
营业成本 | 1,216,666.54 | 1,566,997.63 | 1,136,646.83 |
营业利润 | 335,626.27 | 575,592.45 | 538,429.80 |
净利润 | 221,846.79 | 412,065.29 | 403,748.74 |
毛利润 | 595,470.80 | 1,051,403.97 | 1,074,688.59 |
毛利率 | 32.86% | 40.15% | 48.60% |
2018 年度、2019 年度和 2020 年度，发行人营业收入分别为 2,211,335.43 万
元、2,618,401.60 万元和 1,812,137.34 万元。2019 年度，发行人营业收入较 2018年同期上升 18.41%，主要系房产开发业务的销售和工程有序推进，房产开发业务营业收入较去年同期增长。2020 年度，发行人营业收入较2019 年下降30.79%，主要系受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发业务项目结算规模较上年同期下降。
2018 年度、2019 年度和 2020 年度，发行人营业成本分别为 1,136,646.83 万
元、1,566,997.63 万元和 1,216,666.54 万元。2019 年度，发行人营业成本较 2018
年度增加 37.86%，主要系公司开发项目结算规模较去年同期有所上升。2020 年度，发行人营业成本较 2019 年度下降 22.36%，与营业收入变动趋势一致。
2018 年度、2019 年度和 2020 年度，发行人毛利润分别为 1,074,688.59 万元、
1,051,403.97 万元和 595,470.80 万元；毛利率分别为 48.60%、40.15%和 32.86%。
2、发行人的主营业务结构
（1）按业务类型分
近三年，发行人主营业务收入结构如下表所示：
表：发行人主营业务收入结构
单位：万元、%
业务板块 | 2020 年 | 2019 年 | 2018 年 | |||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
房产开发 | 1,581,336.08 | 87.26 | 2,356,913.59 | 90.01 | 1,958,975.65 | 88.59 |
物业租赁 | 166,885.34 | 9.21 | 184,112.35 | 7.03 | 174,141.81 | 7.87 |
物业经营 | 32,641.06 | 1.80 | 68,740.91 | 2.63 | 67,468.92 | 3.05 |
其他收入 | 31,274.87 | 1.73 | 8,634.74 | 0.33 | 10,749.05 | 0.49 |
合计 | 1,812,137.34 | 100.00 | 2,618,401.60 | 100.00 | 2,211,335.43 | 100.00 |
2018 年度、2019 年度和 2020 年度，发行人房产开发营业收入分别为
1,958,975.65 万元、2,356,913.59 万元和 1,581,336.08 万元，占公司主营业务收入的比例在 80%以上。2018 年，发行人积极应对市场变化，加强经营整体调度，保障重点项目顺利竣工结算，房产开发业务实现营业收入 1,958,975.65 万元。2019年，发行人加强经营整体调度，房产开发业务的销售和工程有序推进，房产开发业务实现营业收入 2,356,913.59 万元，同比增长 20.31%；因结利项目的结构性差异，房产开发业务毛利率有所下滑至 36.76%，整体毛利率仍保持在房地产行业较好水平。2020 年，受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发业务项目结算规模较上年同期下降，房产开发业务实现营业收入 1,581,336.08 万元，同比下降 32.91%；因结算项目的结构性差异，房地产开发业务毛利率有所下滑至 27.54%。
2018 年度、2019 年度和 2020 年度，发行人物业租赁收入分别为 174,141.81万元、184,112.35 万元和 166,885.34 万元。2019 年，发行人通过加强租约管理、优化业态配比、拓展销售渠道，物业租赁业务实现营业收入 184,112.35 万元，同比增长 5.73%，毛利率保持在 91.34%的较高水平。2020 年，公司物业租赁业务受新冠肺炎疫情影响，项目客流量和销售额明显下滑，加之给客户租金减免，租赁收入和毛利率有所下降，实现营业收入 166,885.34 万元，同比下降 9.36%，毛
利率为 88.37%，较上年同期下降 2.97 个百分点。
2018 年度、2019 年度和 2020 年度，发行人物业经营收入分别为 67,468.92万元、68,740.91 万元和 32,641.06 万元，总体呈波动趋势。2019 年，面对xx市场形势，发行人物业经营业务积极调整销售策略，拓展客户渠道，加强资源整合，实现营业收入 68,740.91 万元，同比增长 1.89%，毛利率为 24.25%。2020 年，公司物业经营业务实现营业收入 32,641.06 万元，同比下降 52.52%，毛利率为- 22.66%，较上年同期下降 46.92 个百分点。公司物业经营业务下降的主要原因是受新冠肺炎疫情影响，酒店入住率和景区客流量大幅下降。
近三年，发行人主营业务成本结构如下表所示：
表：发行人主营业务成本结构
单位：万元、%
业务板块 | 2020 年 | 2019 年 | 2018 年 | |||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
房产开发 | 1,145,858.81 | 94.18 | 1,490,439.21 | 95.11 | 1,062,442.36 | 93.47 |
物业租赁 | 19,403.09 | 1.59 | 15,942.61 | 1.02 | 14,341.22 | 1.26 |
物业经营 | 40,038.73 | 3.29 | 52,068.91 | 3.32 | 52,098.36 | 4.58 |
其他收入 | 11,365.91 | 0.93 | 8,546.91 | 0.55 | 7,764.89 | 0.68 |
合计 | 1,216,666.54 | 100.00 | 1,566,997.63 | 100.00 | 1,136,646.83 | 100.00 |
2018 年度、2019 年度和 2020 年度，发行人房产开发营业成本分别为
1,062,442.36 万元、1,490,439.21 万元和 1,145,858.81 万元，占营业成本的比例分别为 93.47%、95.11%和 94.18%，占比较高。2018 年度、2019 年度和 2020 年度，发行人物业租赁成本分别为 14,341.22 万元、15,942.61 万元和 19,403.09 万元。
2018 年度、2019 年度和 2020 年度，发行人物业经营成本分别为 52,098.36 万元、
52,068.91 万元和 40,038.73 万元，总体相对稳定。
（2）按业务区域分
按主营区域划分，发行人主营业务情况如下表所示：
表：发行人主营业务区域划分情况
单位：万元、%
项目 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 | |||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
北京 | 480,736.29 | 26.53 | 825,440.80 | 31.52 | 604,402.15 | 27.33 |
重庆 | 420,852.96 | 23.22 | 232,522.85 | 8.88 | 197,698.50 | 8.94 |
天津 | 115,868.36 | 6.39 | 111,683.51 | 4.27 | 230,762.54 | 10.44 |
惠州 | 31,309.74 | 1.73 | 72,308.94 | 2.76 | 261,338.23 | 11.82 |
项目 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 | |||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
上海 | 119,623.24 | 6.60 | 634,086.98 | 24.22 | 297,353.62 | 13.45 |
苏州 | 216,730.00 | 11.96 | - | - | - | - |
成都 | 4,863.38 | 0.27 | - | - | - | - |
广州 | 422,153.37 | 23.30 | 742,358.51 | 28.35 | 619,780.38 | 28.03 |
合计 | 1,812,137.34 | 100.00 | 2,618,401.60 | 100.00 | 2,211,335.43 | 100.00 |
3、发行人主要客户及供应商情况
近三年，发行人主要客户情况如下：
表：发行人主要客户情况
单位：万元、%
年度 | 客户 | 销售收入 | 占当期营业收入的比例 |
2018 年度 | 客户一 | 95,984.05 | 4.34 |
客户二 | 78,940.27 | 3.57 | |
客户三 | 66,377.03 | 3.00 | |
客户四 | 42,162.20 | 1.91 | |
客户五 | 15,485.71 | 0.70 | |
2019 年度 | 客户一 | 183,054.00 | 6.99 |
客户二 | 143,824.81 | 5.49 | |
客户三 | 100,381.29 | 3.83 | |
客户四 | 98,985.11 | 3.78 | |
客户五 | 86,984.49 | 3.32 | |
2020 年度 | 客户一 | 29,904.88 | 1.65 |
客户二 | 24,798.10 | 1.37 | |
客户三 | 19,282.94 | 1.06 | |
客户四 | 14,347.46 | 0.79 | |
客户五 | 10,296.33 | 0.57 |
近三年，发行人主要供应商情况如下：
表：发行人主要供应商情况
单位：万元
项目 | 采购商名称 | 采购金额 |
2018 年度 | 供应商一 | 270,134 |
供应商二 | 148,823 | |
供应商三 | 86,726 | |
供应商四 | 61,303 | |
供应商五 | 49,017 | |
2019 年度 | 供应商一 | 329,108 |
供应商二 | 94,517 |
项目 | 采购商名称 | 采购金额 |
供应商三 | 88,850 | |
供应商四 | 59,954 | |
供应商五 | 48,151 | |
2020 年度 | 供应商一 | 115,528 |
供应商二 | 88,264 | |
供应商三 | 70,598 | |
供应商四 | 65,726 | |
供应商五 | 54,683 |
（三）经营情况分析
金融街控股产品涵盖区域开发、商务综合体、高端写字楼、商业、住宅以及政府保障工程。
公司深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）的中心城市，拓展环五大城市群中心城市（北京、天津、上海、苏州、广州、深圳、重庆、成都、武汉）一小时交通圈的卫星城/区域，服务通州副中心和雄安新区的国家战略，适时拓展海外市场。
公司以开发销售业务和资产管理业务为双轮，以四大产品体系（商务产品、住宅产品、特色小镇产品、金融集产品）、四大服务体系（商务产品服务体系、住宅产品服务体系、特色小镇服务体系、金融集服务体系）为抓手，打造房地产全价值链业务平台。
1、房产开发业务
发行人营业收入、毛利润的绝大部分来源于房产开发业务，其房产开发业务包括写字楼、商业、住宅、公寓及其配套项目等。
（1）发行人主要经营资质
发行人为住建部批准的一级房地产开发企业（证书编号：建开企【2005】483号），可在全国范围内从事房地产开发项目。
发行人下属主要房地产开发经营主体取得的主要资质情况如下：
表：截至报告期末发行人下属主要房地产开发经营主体取得主要资质
序号 | 公司名称 | 资质证书编号 | 资质等级 | 有效期至 |
1 | 金融街控股股份有限公司 | 建开企【2005】483 号 | 一级 | 2023.6.21 |
2 | 北京金石融景房地产开发有限公司 | SJ-A-6379 | 四级 | 2022.8.27 |
序号 | 公司名称 | 资质证书编号 | 资质等级 | 有效期至 |
3 | 北京天石基业房地产开发有限公司 | SJ-A-6329 | 四级 | 2021.5.17 （注） |
4 | 金融街重庆置业有限公司 | 0322510 | 二级 | 2023.4.13 |
5 | 金融街重庆融玺置业有限公司 | 42010247 | 暂定二级 | 2021.3.24 （注） |
6 | 金融街重庆融平置业有限公司 | 4429362 | 二级 | 2024.3.21 |
7 | 金融街重庆融拓置业有限公司 | 0325032 | 二级 | 2023.8.20 |
8 | 金融街重庆裕隆实业有限公司 | 02010008 | 暂定二级 | 2021.8.6 |
9 | 成都中逸实业有限公司 | 510100DI34341049Z | 暂定三级 | 2021.5.10 （注） |
10 | 成都融方置业有限公司 | 510108DF343413556Z | 暂定三级 | 2023.7.30 |
11 | 上海杭钢嘉杰实业有限公司 | 沪房管（虹口）第 0000310 号 | 暂定 | 2018.8.13 （注） |
12 | 上海融御置地有限公司 | 沪房管开第 02237 号 | 三级 | 2022.3.18 |
13 | 上海融兴置地有限公司 | 沪房管（闸北）第 0000307 号 | 暂定 | 2021.9.14 |
14 | 上海远绪置业有限公司 | 沪房管（青浦）第 0001002 号 | 暂定 | 2020.12.31 （注） |
15 | 金融街（北京）置地有限公司 | XC-A-X3830 | 三级 | 2023.3.31 |
16 | 北京德胜投资有限责任公司 | XC-A-0231 | 四级 | 2022.8.5 |
17 | 北京融嘉房地产开发有限公司 | FS-A-8903 | 暂定 | 2024.3.1 |
18 | 北京融晟置业有限公司 | MT-A-X1132 | 暂定 | 2021.4.17 （注） |
19 | 金融街广州置业有限公司 | LWQ13100001 | 三级 | 2021.12.2 |
20 | 广州金融街融展置业有限公司 | 1510606-01 | 暂定 | 2018.1.30 （注） |
21 | 广州融御置业有限公司 | 1510610-03 | 暂定 | 2018.3.31 （注） |
22 | 广州融辰置业有限公司 | 1510667-06 | 暂定 | 2021.6.30 |
23 | 广州融都置业有限公司 | 穗建开 3510157 | 暂定 | 2021.4.30 （注） |
24 | 广州融方置业有限公司 | 1510617-05 | 暂定 | 2021.5.30 |
25 | 佛山融展置业有限公司 | 粤佛房开证字肆 1300060 | 四级 | 2023.2.8 |
26 | 金融街（北京）置业有限公司 | XC-A-6118 | 四级 | 2022.4.25 |
27 | 金融街长安（北京）置业有限公司 | XC-A-6166 | 四级 | 2021.4.24 （注） |
28 | 金融街（北京）商务园置业有限公司 | TZ-A-X1464 | 四级 | 2021.5.17 |
29 | 北京金融街奕兴置业有限公司 | DX-A-5844 | 四级 | 2022.8.5 |
30 | 北京奕环天和置业有限公司 | DX-A-5875 | 四级 | 2023.2.3 |
31 | 北京金融街奕兴天宫置业有限公司 | DX-A-7810 | 四级 | 2022.9.30 |
32 | 北京xxx置业有限公司 | FT-A-8695 | 四级 | 2021.12.4 |
序号 | 公司名称 | 资质证书编号 | 资质等级 | 有效期至 |
33 | 北京融德房地产开发有限公司 | DX-A-9614 | 四级 | 2023.9.28 |
34 | 廊坊市盛世置业房地产开发有限公司 | 冀建房开廊字第 978 号 | 四级 | 2023.2.3 |
35 | 北京融丰置业有限公司 | FT-A-8762 | 四级 | 2023.7.16 |
36 | 北京金xxx置业有限公司 | FT-A-8714 | 四级 | 2021.9.29 |
37 | 金融街融拓（天津）置业有限公司 | 津建房证【2011】第 S1949 号 | 四级 | 2016.2.28 （注） |
38 | 金融街融展（天津）置业有限公司 | 津建房证【2012】第 S2097 号 | 四级 | 2018.2.28 （注） |
39 | 天津恒通华创置业有限公司 | 津建房证【2014】第 S2405 号 | 四级 | 2018.2.28 （注） |
40 | 金融街东丽湖（天津）置业有限公司 | 津建房证【2004】第 S1078 号 | 四级 | 2021.12.31 |
41 | 天津盛世鑫和置业有限公司 | 津建房证【2010】第 S1699 号 | 四级 | 2018.12.31 （注） |
42 | 天津鑫和隆昌置业有限公司 | 津建房证【2014】第 S2364 号 | 四级 | 2018.3.31 （注） |
43 | 苏州融拓置业有限公司 | 苏州KF15012 | 暂定二级 | 2021.7.29 |
44 | 武汉金田房地产集团有限公司 | 武房开暂【2018】02316 号 | 暂定资质 | 2021.5.3 （注） |
45 | 武汉融拓盛澜房地产开发有限公司 | 武房开暂[2018]02343 号 | 暂定 | 2021.6.11 |
46 | 武汉两湖半岛房地产开发有限公司 | 武房开暂[2020]02803 号 | 暂定 | 2021.6.29 |
47 | 常熟融展置业有限公司 | 苏州KF15102 | 暂定二级 | 2021.11.13 |
48 | 天津万利融汇置业有限公司 | 津建房证 2018 第[S2745]号 | 四级 | 2022.11.25 |
49 | 重庆金融街融迈置业有限公司 | 4409668 | 暂定三级 | 2021.10.15 |
50 | 成都裕诚置业有限公司 | 510132DR44341286Z | 暂定 | 2021.10.31 |
51 | 湖北当代盛景投资有限公司 | 武房开暂[2016]01878 号 | 暂定 | 2021.11.6 |
52 | 四川雅恒房地产开发有限公司 | 510132DR44341259Z | 暂定 | 2021.10.24 |
53 | 金融街（遵化）房地产开发有限公司 | 冀建房开唐字第 1031 号 | 暂定 | 2021.12.31 |
54 | 佛山融筑置业有限公司 | 粤佛房开证字第 1302504 号 | 暂定 | 2021.7.28 |
55 | 上海融阳置业有限公司 | 沪房管（崇明）第 0000466 号 | 暂定 | 2022.1.6 |
56 | 无锡融展置业有限公司 | 无锡KF14451 | 暂定二级 | 2021.11.30 |
57 | 上海融迈置业有限公司 | 沪房管（崇明）第 0000465 号 | 暂定 | 2022.1.6 |
58 | 无锡融拓置业有限公司 | 无锡KF14449 | 暂定二级 | 2021.11.30 |
59 | 苏州融太置业有限公司 | 苏州KF15309 | 暂定二级 | 2021.11.19 |
60 | 重庆金融街融驰置业有限公司 | 04010273 | 暂定二级 | 2021.4.19 （注） |
61 | 北京融方企业管理服务有限公司 | 冀建房开廊字第 1031 号 | 暂定 | 2021.12.31 |
62 | 金融街融兴（天津）置业有限公司 | 津建房证（2018）第 S2673 号 | 四级 | 2022.1.31 |
63 | 天津丽湖融园置业有限公司 | 津建房证（2018）第 S2717 号 | 四级 | 2022.6.30 |
序号 | 公司名称 | 资质证书编号 | 资质等级 | 有效期至 |
64 | 天津丽湖融景置业有限公司 | 津东丽建房证（2020）第 DL2949 号 | 暂定 | 2021.7.1 |
65 | 天津融承和兴置业有限公司 | 津西青建房证（2020）第 XQ2942 号 | 暂定 | 2021.6.17 |
66 | 金融街惠州置业有限公司 | 粤（惠东）房开证字第 0000054 号 | 三级 | 2021.9.25 |
注：截至目前，发行人子公司金融街融拓（天津）置业有限公司、金融街融展（天津）置业有限公司、天津恒通华创置业有限公司、上海杭钢嘉杰实业有限公司、广州金融街融展置业有限公司、广州融御置业有限公司、天津鑫和隆昌置业有限公司、天津盛世鑫和置业有限公司、上海远绪置业有限公司无在建项目，资质证书有效期不作延长，仅作在售项目之用。北京天石基业房地产开发有限公司、金融街重庆融玺置业有限公司、成都中逸实业有限公司、北京融晟置业有限公司、广州融都置业有限公司、广州融方置业有限公司、金融街长安（北京）置业有限公司、金融街（北京）商务园置业有限公司、武汉金田房地产集团有限公司和重庆金融街融驰置业有限公司资质正在延期办理中。
（2）商务地产和住宅销售情况
近三年，发行人商务地产和住宅的销售情况如下：
表：发行人商务地产和住宅的销售情况
单位：亿元、%
项目 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 | |||
签约额 | 签约额 | 签约额 | ||||
金额 | 比例 | 金额 | 比例 | 金额 | 比例 | |
商务地产 | 63 | 15.65 | 53 | 16.61 | 59 | 19.22 |
住宅 | 339 | 84.35 | 266 | 83.39 | 248 | 80.78 |
总计 | 402 | 100.00 | 319 | 100.00 | 307 | 100.00 |
发行人销售区域主要集中在北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及区域中心城市，涵盖商务和住宅地产等产品。
2018 年，房地产行业调控政策持续从紧，公司所进入城市市场销售处于 2016年以来的较低水平。面对xx的行业形势，公司全员凝心聚力、攻坚克难，通过强化销售调度、推行价值营销、提升客户体验等措施，实现销售签约额约 307 亿元，较去年同期增长 30%，销售签约额创历史新高，迈上新台阶。公司商务地产项目实现销售签约额 59 亿元（实现销售面积 21.5 万平米）；住宅地产项目实现
销售签约额 248 亿元（实现销售面积 86.4 万平米）。公司在北京、广州、惠州区域销售签约额分别位于所在城市前十名，城市公司市场地位明显提升。
2019 年，面对xx的市场形势，公司通过强化销售调度、推行价值营销，公
司实现销售签约额 319 亿元，实现销售签约面积 118 万平米。其中，住宅产品以
“价值营销、提升服务、强化品牌”为原则，以“明确标准、构建体系、丰富资源”为抓手，提升产品的展示力、销售力和服务力，实现销售签约额 266 亿元（实
现销售面积 104 万平米）；商务地产加强大客户销售，推进产品去化，实现销售
签约额 53 亿元（实现销售面积 14 万平米）。
2020 年，公司以“提价值、快去化、降风险、提效率”为营销指导原则，持续深化价值营销体系，实现销售签约额 402 亿元，较去年同期增长 26%。其中，住宅地产通过“金融街悦享家”等线上销售平台加大品牌宣传和销售推广，通过 “Life 金融街·悦生活”服务体系全面推广强化两点一线管理，新开盘项目销售去化率良好，实现销售签约额 339 亿元（销售面积约 149 万平米）；商务地产通过标准制定、强化团队、完善机制、加强调度等措施，产成品销售取得较大突破，实现销售签约额 63 亿元（销售面积约 24 万平米）。
截至 2020 年末，发行人主要竣工项目情况如下：
表：截至 2020 年末发行人主要住宅及商业地产竣工项目情况
单位：平方米、亿元
序号 | 项目名称 | 开发主体 | 所在地区 | 项目类别 | 建筑面积 | 开工时间 | 竣工时间 | 投资总额 | 截至 2020 年末销售进度 | 国有土地使用权证号 | 建设用地规划许可证号 | 建设工程规划许可证号 | 建筑工程施工许可证号 | 商品房预售许可证号 |
1 | 金融街 （长安）中心项目 | 北京金石融景房地产开发有限公司 | 北京 | 办公、酒店、公寓、 商业 | 383,847 | 2013 年 | 2018 年 | 65.27 | 93% | 京石国用 （2013 出）第 00038 号、第 00039 号 | 2007 规地字 0220 号 | 2015 规（石） 建字 0011 号 | （2015）施 （石）建字 0017 号 | 京房售证字 （2015）27 号 |
2 | 北京丰台公园懿府 | 北京xxx置业有限公司 | 北京 | 住宅、商业 | 286,499 | 2015 年 | 2018 年 | 66.56 | 93% | 京丰国用 （2015）出第 00181 号 | 11010620150 0009 地字第 2015 规 （丰）地字 0004 号 | 2015 规（丰）建字 0037、 0041、0046 号 | （2015）施 （丰）建字 0049 号等 | 京房售证字 （2015）159 号等 |
3 | 天津南开中心 | 金融街融拓 （天津）置业有限公司 | 天津 | 住宅、写字 楼、商业 | 439,921 | 2012 年 | 2015 年 | 55.11 | 94% | 房地证津字第 104051200081 号 | 2011 南开地 证 0019 | 2012 南开住证 0003、0004 等 | 121040202012 09027 等 | 津国土房售许字[2013]第 0244-001 号、 津国土房售许字[2012]第 0936-001 号等 |
4 | 大都会 | 天津盛世鑫 和置业有限公司 | 天津 | 住宅、办公 | 878,772 | 2010 年 | 2018 年 | 110.30 | 89% | 房地证津字第 101051000043 号等 | 2010 和平地 证 0011 等 | 2010 和平建证 0016 等 | 121010212010 08001 等 | 津国土房售许字[2010]第 495-001 号等 |
5 | 广州珠江金茂府 | 广州融方置业有限公司 | 广州 | 住宅、商业 | 337,458 | 2016 年 | 2019 年 | 63.37 | 91% | 粤（2015）广州市不动产第 00410007 号 | 地字第穗规地证 （2015）35 号 | 穗规建证 [2016]435 号 等 | 440103201506 300101 号等 | 穂房预（网）字第 20170328 号等 |
6 | 惠州巽寮湾滨海旅游度假区 | 金融街惠州置业有限公司 | 惠州 | 住宅、商业 | 2,819,301 | 2007 年 | 2009- 2015/ 2018/20 19 年 | 300.00 | 81% | 惠东国用 （2006）第 210009 号等 | 惠东县规地证字 （2017） 000023 号等 | 惠东县规建证字（2019） 000022 号等 | 441323201901 240101 号等 | 惠东房预许字第 2019111 号 等 |
7 | 金融街•融景城 | 金融街重庆融拓置业有限公司 | 重庆 | 住宅、写字 楼、商业 | 1,716,542 | 2011 年 | 2013/20 17/ 2018/20 19 年 | 140.75 | 84% | 103D 房地证 2010 字第 02149 号 等 | 地字第 50010520100 0242 号 | 建字第 500105201100 106 等 | 500105007001 GB00812F000 60559 等 | 渝国土房管 （2020）不动产字权第 000655211 号 等 |
8 | 上海火车站北广场项目 | 上海融御置地有限公司上海融兴置地有限公司 | 上海 | 住宅、写字 楼、商业 | 486,187 | 2016 年 | 2018/20 19 年 | 149.79 | 85% | 沪房地静字 （2016）第 021014 号 （212 街坊 12 丘）等 | 沪静地 （2016） EA31010620 165046 等 | 沪静建（2018） FA3101062018 6964 等 | 1702JA0194D0 1 等 | 静安房管 （2018）预字 000204 号等 |
9 | 金融街·融悦湾（苏州太湖新城 项目） | 苏州融拓置业有限公司 | 苏州 | 住宅办公商业酒店 公寓 | 676,996 | 2018 年 | 2020 年 | 92.82 | 95% | 地苏（2018）苏州市不动产权第 6054331 号等 | 地字第 32050620180 0125 号等 | 建 字 第 320506201900 125 号等 | 320506201907 150101 等 | 苏房预吴中 [2020]050 号 等 |
2019 年度和 2020 年度，发行人新增土地情况如下：
表：发行人新增土地情况
项目 | 2020 年度 | 2019 年度 |
新增土地储备项目（个） | 5 | 20 |
新增权益土地储备（万平方米） | 96.9 | 234 |
新增权益土地金额（亿元） | 50 | 169 |
土地投资金额（亿元） | - | 206 |
注：公司原持有金融街东丽湖（天津）置业有限公司（开发天津东丽湖听湖小镇）51%的股权，2020 年，经公司第九届董事会第二次会议审议同意，公司收购了金融街东丽湖（天津）置业有限公司另外 49%股权。收购完成后，公司持有金融街东丽湖（天津）置业有限公司 100%的股权。
截至 2020 年末，发行人项目储备情况如下：
表：截至 2020 年末发行人项目储备情况
单位：平方米
城市 | 项目名称 | 权益比例 | 项目 土地面积 | 项目规划建筑面积 | 2020 年末 可结算建筑面积 （地上+地下） |
北京 | 北京武夷花园 | 30% | 381,442 | 1,181,586 | 1,056,722 |
北京金悦郡 | 44% | 73,241 | 259,232 | 259,232 | |
未来公元（1430 地块） | 30% | 42,900 | 235,771 | 235,771 | |
北京房山xxx苑 | 100% | 59,994 | 194,366 | 194,366 | |
北京通州园中园 | 80% | 303,186 | 462,490 | 166,196 | |
金融街（长安）中心 | 80% | 52,734 | 383,847 | 152,139 | |
北京黄村金悦府 | 25% | 28,212 | 127,118 | 108,109 | |
融尚未来（4962 地块） | 49% | 27,393 | 123,102 | 77,570 | |
北京黄村念坛嘉苑 | 33% | 31,049 | 130,345 | 72,894 | |
北京丰台融府 | 100% | 35,982 | 151,800 | 67,056 | |
北京丰台公园懿府 | 50% | 82,037 | 286,499 | 57,696 | |
北京黄村颐璟万和 | 51% | 22,718 | 94,924 | 57,100 | |
金融街 E6 地块 | 100% | 7,522 | 50,000 | 50,000 | |
北京门头沟融悦中心 | 80% | 18,015 | 78,769 | 32,101 |
城市 | 项目名称 | 权益比例 | 项目 土地面积 | 项目规划建筑面积 | 2020 年末 可结算建筑面积 （地上+地下） |
漫香林第六区 | 100% | 30,504 | 71,040 | 29,952 | |
金融街·南宫嘉园 | 80% | 58,767 | 152,933 | 4,739 | |
西绦胡同 63 号院地块 | 100% | 3,651 | 4,125 | 4,125 | |
金融街（月坛）中心 | 100% | 27,619 | 371,338 | 708 | |
廊坊 | 廊坊金悦府 | 100% | 211,341 | 631,370 | 631,370 |
廊坊金悦郡 | 80% | 38,305 | 107,734 | 107,734 | |
遵化 | 福泉地块（共 5 个子地 块） | 51% | 197,939 | 249,383 | 249,383 |
古泉小镇一期地块 | 100% | 141,474 | 195,259 | 195,259 | |
仟玺·古泉酒店/遵化水世 界 | 100% | 86,385 | 56,459 | 56,459 | |
天津 | 天津xxx悦府 | 100% | 193,848 | 374,164 | 374,164 |
大都会 | 50% | 91,569 | 878,772 | 335,929 | |
天津滨海融御 | 100% | 31,322 | 278,662 | 278,662 | |
天津东丽湖听湖小镇 | 100% | 366,678 | 402,960 | 265,116 | |
天津逸湖 | 100% | 147,309 | 144,352 | 144,352 | |
天津西青金悦府 | 100% | 46,861 | 129,216 | 129,216 | |
天津南开中心 | 100% | 93,348 | 439,921 | 114,630 | |
天津东丽湖熙湖臺 | 34% | 96,316 | 100,051 | 100,051 | |
天津西青锦庐 | 34% | 55,196 | 98,771 | 98,771 | |
天津河东东郡 | 49% | 34,710 | 83,726 | 83,726 | |
天津和平中心 | 100% | 27,541 | 270,291 | 75,242 | |
诺丁山 | 50% | 122,845 | 239,379 | 47,009 | |
天津华苑 | 90% | 45,884 | 118,509 | 15,003 | |
上海 | 上海火车站北广场项目 （上海静安融悦中心、上海静安融泰中心、金融街融府） | 100% | 77,274 | 486,187 | 356,133 |
城市 | 项目名称 | 权益比例 | 项目 土地面积 | 项目规划建筑面积 | 2020 年末 可结算建筑面积 （地上+地下） |
崇明金悦府（上海崇明 48 地块） | 100% | 96,239 | 137,492 | 137,492 | |
崇明金悦府（上海崇明 47 地块） | 100% | 82,707 | 117,085 | 117,085 | |
宝山金悦府（上海宝山 罗店项目） | 100% | 35,675 | 100,990 | 100,990 | |
上海青浦西郊宸章 | 50% | 20,959 | 62,276 | 35,410 | |
金融街（xx）中心 | 100% | 28,103 | 164,984 | 10,367 | |
苏州 | 苏州太湖新城（融悦 湾） | 100% | 149,064 | 676,996 | 601,726 |
苏州融悦时光 | 80% | 78,025 | 244,884 | 244,884 | |
常熟xxx庭 | 100% | 58,364 | 156,965 | 156,965 | |
无锡 | 无锡新瑞地块（无锡路 劲时光鸿著） | 49% | 76,689 | 208,393 | 208,393 |
无锡金悦府（无锡鸿山 地块） | 100% | 67,886 | 165,556 | 165,556 | |
无锡融府 | 100% | 46,912 | 126,648 | 126,648 | |
广州 | 广州花都花溪小镇 | 100% | 106,600 | 403,852 | 292,262 |
广州广钢融穗华府 | 100% | 60,800 | 333,347 | 185,177 | |
广州珠江金茂府 | 50% | 47,367 | 337,458 | 107,877 | |
广州海珠融御 | 100% | 56,096 | 162,213 | 85,752 | |
金融街·融穗澜湾 | 100% | 27,652 | 128,650 | 54,225 | |
金融街·融穗御府 | 100% | 44,223 | 131,500 | 40,264 | |
佛山 | 顺德金悦府 | 100% | 76,009 | 255,692 | 255,692 |
佛山金悦郡 | 100% | 63,545 | 242,333 | 242,333 | |
佛山金悦府 | 100% | 57,615 | 227,039 | 227,039 | |
佛山南海仙湖悦府 | 100% | 53,009 | 124,247 | 124,247 | |
东莞 | 东莞金悦府 | 100% | 66,653 | 228,592 | 228,592 |
深圳 | 深圳融御华府 | 50% | 24,109 | 145,870 | 145,870 |
惠州 | 惠州巽寮湾 | 91% | 4,030,875 | 3,467,579 | 2,253,239 |
城市 | 项目名称 | 权益比例 | 项目 土地面积 | 项目规划建筑面积 | 2020 年末 可结算建筑面积 （地上+地下） |
惠州xx项目 | 100% | 118,911 | 511,889 | 511,889 | |
惠州xxx府 | 50% | 91,004 | 455,865 | 455,865 | |
重庆 | 重庆两江融府 | 100% | 224,779 | 407,305 | 380,820 |
金融街·融景城 | 100% | 277,452 | 1,682,456 | 344,661 | |
重庆嘉粼融府 | 100% | 178,222 | 287,075 | 271,475 | |
重庆大渡口领琇长江地 块 | 33% | 75,236 | 214,718 | 214,718 | |
重庆九龙坡金悦府 | 100% | 91,803 | 198,924 | 198,924 | |
重庆沙坪坝融府 | 100% | 72,144 | 240,563 | 86,367 | |
重庆九龙坡xxx城 | 100% | 21,101 | 136,255 | 52,238 | |
磁器口后街 | 100% | 83,177 | 146,406 | 40,606 | |
重庆沙坪坝金悦府 | 100% | 56,431 | 179,417 | 32,097 | |
成都 | 成都新津金悦府 | 100% | 62,359 | 232,685 | 229,096 |
成都新津花屿岛 | 34% | 69,999 | 199,724 | 199,724 | |
成都成华融府 | 100% | 36,443 | 108,414 | 108,414 | |
成都春熙路融御 | 90% | 5,030 | 71,730 | 71,730 | |
武汉 | 武汉金悦府 | 80% | 197,011 | 835,740 | 835,740 |
金融街（东湖）中心 | 50% | 102,246 | 229,448 | 229,448 | |
武汉光谷融御 | 85% | 21,639 | 144,958 | 144,958 | |
武昌金悦府 | 85% | 33,207 | 112,508 | 112,508 | |
武汉融御滨江 | 60% | 28,712 | 111,010 | 111,010 | |
合计 | 10,695,193 | 24,502,182 | 17,065,058 | ||
表：2020 年发行人房地产项目销售情况
单位：万元、%
城市 | 销售金额 | 比例 |
北京地区 | 1,097,260 | 27.29 |
广州地区 | 1,035,383 | 25.75 |
上海地区 | 904,208 | 22.49 |
天津地区 | 268,418 | 6.68 |
重庆地区 | 231,262 | 5.75 |
惠州地区 | 195,627 | 4.87 |
武汉地区 | 168,058 | 4.18 |
成都地区 | 119,924 | 2.98 |
合计 | 4,020,140 | 100.00 |
（3）房地产库存去化情况
2020 年发行人存货账面价值 820.06 亿元，相比 2019 年增加 2.45%，2020 年
房地产项目可供出售面积 3,592,758 平方米，2020 年完成销售 1,727,769 平方米。总体来看，发行人房地产业务聚焦一线城市和人口吸纳能力强、市场供求关系健康的区域中心城市，房地产项目总体去化情况良好，但不同区域受行业调整影响去化程度存在一定差异。
（4）房地产开发业务流程
图：房地产开发业务流程
投资项目信息收集 意向性项目的现场考察 选定拟开发项目 项目可行性研究 竞得土地 办理“国有土地使用证” 招标确定设计单位 完成施工图设计并报审 办理“建设工程规划许可证” | |
招标确定施工单位 | |
办理房屋产权证
房屋
竣工验收备案
推广销售
办理“商品房预售许可证”
组织施工
施工计划、施工准备
办理“建筑工程施工许可证”
招标确定专业监理公司
（5）房产开发经营模式
发行人房地产开发的主要经营模式为自主开发，主要通过“招、拍、挂”或项目公司收购取得土地之后，针对目标客户进行产品设计，履行土地、规划、施工等相关手续的报批，符合销售条件时办理预售后销售手续，房产建造完成并验收合格后交付客户。
发行人房产开发的销售定价模式：在对宏观环境、区域环境和房地产产业环境市场发展趋势分析与预测基础上，通过对项目所在区域房地产市场供求关系及竞争环境的深入研究，结合项目自身特色，在确保开发项目成本收益测算满足公司既定利润指标的前提下，综合确定开发项目期房和现房销售价格体系。此方法适用于销售型物业（包括住宅、写字楼、商业、车位以及特殊用房）价格体系的制定。
发行人房产开发项目销售模式：通过招、拍、挂或股权收购取得项目的开发权，并根据项目招、拍、挂约定和市场定位开发相应功能的物业类型。销售模式为期房销售和现房销售。公司的销售组织以自主销售为主，社会中介代理机构代理销售为辅，公司市场营销部负责项目的营销策划，市场定位，销售组织与管理等工作。
2、物业租赁
（1）物业租赁基本情况
近三年，发行人物业租赁基本情况如下：
表：物业租赁基本情况
单位：平方米、%
城市 | 主要业态 | 项目名称 | 可出租面积 | 权益 | 出租率 | ||
2020 年 | 2019 年 | 2018 年 | |||||
北京 | 写字楼 | 金融街中心 | 111,160 | 100 | 61 | 95 | 95 |
金融街·万科丰科 中心 | 121,092 | 50 | 91 | 85 | 37 | ||
金融街（月坛）中 心部分（不含金融集） | 21,956 | 100 | 95 | 93 | 98 | ||
德胜国际中心 | 31,206 | 100 | 80 | 75 | 99 | ||
金融街公寓（商务 长租） | 13,131 | 100 | 44 | 50 | 54 | ||
金融大厦 | 11,358 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
其他零散写字楼 | 6,600 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
金融街（月坛）中 心-金融集 | 5,581 | 100 | 76 | 63 | 97 | ||
通泰大厦 | 1,785 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
商业 | 金融街购物中心 | 94,806 | 100 | 98 | 99 | 95 | |
金融街（西单）购 物中心 | 48,000 | 000 | 000 | 100 | 100 | ||
北京门头沟融悦中 心 | 32,605 | 80 | 25 | - | - | ||
金树街 | 14,771 | 100 | 97 | 98 | 100 | ||
xxx | 12,571 | 80 | 55 | - | - | ||
E2 四合院 5/7 号院 | 2,577 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
E2 四合院 4/6 号院 | 2,235 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
城市 | 主要业态 | 项目名称 | 可出租面积 | 权益 | 出租率 | ||
2020 年 | 2019 年 | 2018 年 | |||||
C3 四合院 | 2,081 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
车位配套 | 156,558 | - | - | - | |||
上海 | 写字楼 | 金融街xx中心 | 78,778 | 100 | 76 | 79 | 79 |
商业、住 宅 | 青浦西郊宸章 | 7,446 | 50 | - | - | - | |
车位配套 | 37,617 | - | - | - | - | ||
天津 | 写字楼 | 金融街南开中心 | 85,109 | 100 | 74 | 67 | 70 |
写字楼 | 环球金融中心 | 97,971 | 100 | 70 | 69 | 80 | |
车位配套 | 16,881 | - | - | - | - | ||
重庆 | 商业 | 磁器口后街一期 | 56,345 | 100 | 20 | - | - |
商业、住 宅 | 嘉粼融府 | 15,625 | 100 | - | - | - | |
车位配套 | 49,489 | - | - | - | - | ||
合计（含车位配套） | 1,135,748 | - | - | - | - | ||
截至 2020 年末，发行人在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有出
租物业的可出租面积约 113.57 万平方米，其中，写字楼可出租面积约 58.57 万平
方米，商业、住宅项目可出租面积约 28.95 万平方米，车位配套 26.05 万平方米。发行人持有办公及配套物业主要集中在北京、上海和天津地区，其中北京地区以金融街区域项目和和德胜国际中心为主。另外，发行人还持有北京金融街购物中心、北京西单购物中心、北京门头沟融悦中心、北京金融街 C3 四合院、北京金树街项目、北京xxx项目、北京金融街 E2 四合院 4/6 和 5/7 号院、金融街月坛中心、金融大厦、金融街公寓、金融街·万科丰科中心、北京金融街区域的零散写字楼和车位、天津环球金融中心、天津金融街南开中心和上海金融街xx中心等出租物业。
2018 年，公司持有金融街（月坛）中心写字楼未出租部分由于分布较为分散，不利于出租经营，经第八届董事会第二十九次会议审议批准，将该部分面积
（11,138.92 平方米）对外销售。
2018 年，公司持有金融街（广安）中心写字楼部分与某大型金融机构购买物
业共用配套，管理界面交叉，自 2016 年起该金融机构多次表达对公司持有物业
购置需求，同时购买价格高于公允价值，经第八届董事会第二十九次会议审议批准，将该部分面积（23,964.44 平方米）对外销售。
（2）主要商业项目情况
金融街购物中心作为金融街中心广场的地标性建筑，东望紫禁城，南靠长安街，西临二环路，位于有“中国华尔街”之称的北京金融街内。金融街购物中心建筑面积 140,591 平方米，汇聚了超过 800 个知名品牌，倾力为顾客打造优质购物体验。
金树街位于北京金融街的核心区域，长 300 余米，是北京城区内通过整体规
划审批的餐饮酒吧街，于 2007 年 4 月 26 日开业，集休闲餐饮、娱乐餐饮和商务用餐等功能之大成。作为金融街中心广场的重要组成部分，金树街扮演着“生态商务”的重要角色。
C3 四合院建筑面积 2,081 平方米，按照北京传统的四合院进行规划建设，分为地上和地下两层。
金融街（西单）购物中心位于北京黄金商圈的西单北大街，位于北京西单灵境胡同西口，紧邻地铁 4 号线灵境胡同站，整体建筑面积 60,900 平方米。金融街（西单）购物中心现由来自世界时尚之都巴黎的欧洲最大零售集团之一、法国百货业巨头 Galeries Lafayette 联手香港 I.T 时装集团整体租赁并于 2013 年 9 月开业，是目前老佛爷百货在亚洲开设的第一家直营百货店。
（3）主要办公楼项目情况
金融街中心项目位于北京市西城区金融大街甲 9 号，是金融街核心区域的 5A 智能甲级写字楼。金融街中心由南塔和北双塔三座写字楼与裙房底商四个部分组成，总建筑面积约 14 万平方米（改扩建完成后），由国际知名建筑公司 SOM公司担纲设计，为金融街区域的地标性建筑。
金融街（月坛）中心项目与金融街建成区东、西呼应，是金融街西拓的第一个项目，项目位于西二环西侧，南礼士路以东，月南大厦以南，西二环以西，月坛南街以北，总用地面积 42,727.56 平方米，其中建设用地面积 41,390.86 平方米,
总建设面积 36.9 万平方米，办公楼地上建筑面积 239,622 平方米，地下建筑面积
124,475 平方米。以金融总部办公为主，辅以完善的配套设施，构筑人性化的商务综合体。
德胜国际中心位于北京市德胜门外大街 83 号，是德胜科技园区的代表项目。
总建筑面积 23 万平方米，由 A、B、C、D 四栋国际甲级写字楼和 E 座独立项目组成，其中 A、C、D 座入驻世界 500 强企业和大型央企——中国交通建设集团、中国印钞造币总公司、中国工商银行股份有限公司。
金融街xx中心位居虹口核心xx路四平路交汇处，毗邻四川北路商圈，无缝接驳北外滩商圈及四平路辐射的五角场商圈，轨道交通 4 号、10 号线急速通达全城。项目按照 LEED 金级认证和国家绿色二星级双认证标准建造，总建筑面积约 17 万平方米，由 5 幢总建筑面积约 5745 平方米—10410 平方米的多层总部办公、1 幢 32 层国际 5A 甲级写字楼组成。紧邻外滩金融聚集带，隔江对望陆家嘴，坐享陆家嘴、外滩、北外滩—上海金三角核心金融圈。以智能化办公、健康办公、4C 服务等优势，提供国际甲级写字楼的优质办公体验，打造区域商务标杆。
天津环球金融中心（津塔写字楼）位于天津市和平区大沽北路 2 号，是一座
336.9 米高的世界级地标写字楼。其地上 75 层，地下 4 层，地上建筑面积 20.5 万平方米。津塔写字楼在设计、施工、配套等方面引入的国际一流创新技术在天津建筑史上写下了多项新纪录，采用了目前最先进的钢板剪力墙结构，同时也是全球范围内采用钢板剪力墙结构技术建成的最高建筑。2011 年该建筑获得了美国加州建筑结构设计奖。
（4）物业租赁经营模式
租赁模式：发行人持有经营物业，通过子公司或自身代理公司进行对外宣传、招商和租赁活动。在确定相应租户之后，即通过签订租赁协议，将公司自持物业租赁给目标客户使用，公司收取租金实现收益目标。
租金收取方式为根据租赁客户、租赁位置不同等因素，租金收取方式分为固定租金、业绩抽成及以上两种方式综合确定的三类模式。
结算方式：金融街购物中心、金树街项目、C3 四合院以及金融街（西单）购物中心等商业项目基本按月结算。金融街·万科丰科中心、金融街（月坛）中心部分（不含金融集）、德胜国际中心、金融街公寓（商务长租）、金融大厦、金融街（月坛）中心-金融集、通泰大厦、E2 四合院 5/7 号院、E2 四合院 4/6 号院、金融街xx中心、金融街南开中心、环球金融中心等办公项目的结算方式为按季度结算。
3、物业经营
（1）物业经营基本情况
2020 年度，发行人物业经营基本情况如下：
表：发行人 2020 年度物业经营基本情况
单位：平方米、%
城市 | 项目名称 | 权益 | 规划建筑面积 |
北京 | 丽思xxx酒店 | 100 | 42,460 |
金融街公寓（经营部分） | 100 | 36,847 | |
北京体育活动中心 | 100 | 6,422 | |
天津 | 天津xx酒店 | 100 | 64,630 |
南开体育中心 | 100 | 1,735 | |
惠州 | 惠州喜来登酒店 | 100 | 43,649 |
重庆 | 重庆融御体育中心 | 100 | 3,300 |
重庆融景体育中心 | 100 | 1,233 | |
合计 | 200,276 | ||
截至 2020 年末，发行人持有金融街丽思xxx酒店、北京体育活动中心、金融街公寓、天津xx酒店、南开体育中心、惠州喜来登酒店、重庆融景体育中心、重庆融御体育中心等经营物业。发行人与酒店集团签订管理合同，除委托管理和特许经营的基本管理费以外，还包括酒店集团完成一定的营业收入指标后获得的更多奖励管理费。
（2）主要物业情况
北京金融街丽思xxx酒店坐落于北京市西城区金城坊东街 1 号，建筑面积
42,460 平方米。酒店拥有 285 间客房和套房及 2,600 平方米的高科技会议中心，
内部装饰高贵典雅，极具东方风情。发行人聘请拥有 100 多年历史的知名酒店品 牌 The Ritz-Carlton 为酒店管理方并向其支付委托管理费。丽思xxx酒店管理 集团延续其在酒店服务领域的声望与传统，为宾客提供最完善的个人服务及设施。
北京金融街公寓位于北京市西城区金城坊街 1 号，蜿蜒 300 米，紧邻中心广
场办公区和西单商业区。公寓（经营部分）建筑面积 36,847 平方米，客房从一居
室到四居室共有大小不同户型 10 余种。环境优雅，交通便利，是国际金融街区内的低层低密度板式高档酒店式服务公寓。
北京体育活动中心位于北京市西城区金融大街 18 号金融街购物中心 4-5 层。
体育中心拥有全球顶级 Life Fitness 健身设备，客户涵盖金融街区域内银行、基金等主要金融单位，致力于为金融街精英人士打造一个高端的商务、专业的健身中心。
天津xx酒店坐落于天津市和平区张自忠路 158 号，建筑面积 64,630 平方米。酒店拥有多间客房和套房，起居空间宽敞明亮。发行人聘请喜达屋酒店集团为酒店管理方并向其支付委托管理费。
惠州喜来登酒店位于广东省惠东巽寮金海湾金海路 1 号，是落户于惠州市金
海湾的首家国际度假酒店，俯瞰风景如画的巽寮湾金海湾。酒店建筑面积 43,649
平方米，拥有多间客房及套房，可观赏 180 度环南中国海景景观，日落美景尽收眼底。金融街控股聘请喜达屋酒店集团为酒店管理方并向其支付委托管理费。
（3）物业经营模式
自主经营管理模式：即在市场研究分析基础上，确定项目市场定位与经营业态，针对自持物业成立项目管理公司，以项目公司盈亏作为投资收益。发行人自主组建项目经营管理团队，负责项目公司的各项经营管理工作。通过提高项目公司盈利水平，实现控股公司收益目标。自主经营的为金融街公寓和金融街控股体育中心。自主经营的主要成本费用是固定资产折旧、日常办公费用、人工成本、能源费。
委托经营管理模式：即委托专业机构进行物业和市场分析与评估，确定项目市场定位与经营业态。由被委托的专业机构组建项目经营管理团队，负责项目公司的各项经营管理，控股公司通过审批项目年度经营预算与各项工作计划，以及其他各种监控手段监督项目运行情况，实现收益目标。委托经营的物业主要有丽思xxx酒店、天津xx酒店、惠州喜来登酒店。委托经营的主要成本是固定资产折旧。
七、发行人所在行业状况
发行人按深圳证券交易所《上市公司行业分类结果》属房地产开发行业，具体从事房产开发、物业租赁、物业经营等业务类型，主要分布在北京、上海、广州、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市。
（一）房地产行业现状
2020 年，新冠肺炎疫情在全球蔓延，对世界经济运行产生明显影响，对我国经济社会发展也带来前所未有的冲击。面对新冠肺炎疫情影响，中央政府始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。中央坚持行业调控不动摇的同时，30 多个城市不同程度的升级楼市调控政策，从限购、限贷、限售等方面持续强化，部分城市针对离婚购房等现象从严了政策管理。在金融政策方面，房地产金融监管力度持续强化，人民银行、证监会试点实施控制房地产企业融资的“三道红线”政策，人民银行、银保监会建立银行房地产贷款集中度管理制度，促进房地产市场稳定发展。
根据国家统计局和 WIND 数据，2020 年，全国商品房销售面积为 17.6 亿平米，同比上升 2.6%，增速较 2019 年全年增加 2.7 个百分点，其中商务地产销售
面积为 1.3 亿平米，同比下降 9.2%；全国商品房销售金额为 17.4 万亿元，同比
上升 8.7%，增速较 2019 年全年增加 2.2 个百分点，其中商务地产销售额为 1.5万亿元，同比下降 9.3%。分城市看，一线城市商品房销售面积同比上涨 14.3%，二线城市商品房销售面积同比下降 9.8%，三四线城市商品房销售面积同比上涨 3.1%。
根据中国指数研究院数据，2020 年，百城住宅价格同比上涨 3.5%，涨幅和 2019 年基本持平。分城市看，一线城市住宅价格同比上涨 2.6%，涨幅较 2019 年
提高 1.9 个百分点；二线城市住宅价格同比上涨 3.2%，涨幅较 2019 年下降 1.0
个百分点；三四线城市百城住宅价格同比上涨 4.6%，涨幅与 2019 年持平。
根据国家统计局和 WIND 数据，2020 年，全国土地购置面积为 2.6 亿平米，同比减少 1.1%，降幅较 2019 年减少 10.3 个百分点；土地成交价款为 1.7 万亿
元，同比增加 17.4%，增速较 2019 年上升 26.1 个百分点；土地成交价格 6763 元
/平米，同比上涨 18.7%，涨幅较 2019 年提高 15.6 个百分点。
根据世邦xxx和 WIND 数据，2020 年，北京、上海、天津优质写字楼的空置率分别为 16.4%、20.0%和 45.3%，空置率较去年分别提高了 6.1、1.7 和 2.8个百分点；整体租金分别为 418、289、103 元/月*平米，较上年分别下降 8.5%、 13.3%、13.3%。
（二）房地产行业发展趋势
2020 年，房地产行业集中度加速提升，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识。品牌房企积极把握时机，采取灵活的推盘和价格策略抢抓回款，整体销售业绩延续增长态势。拿地方面，企业投资更加聚焦与理性，拿地区域逐步向城市基本面较好的一、二线城市回归。行业融资渠道收缩，企业融资难度攀升，大型房企在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。整体来看，在市场调整和资金面趋紧的双重压力下，品牌企业准确把握市场节奏精准投资，加大营销力度推动销售回款，整体竞争优势持续增强。
房地产行业经过多年发展后，目前正处于结构性转变的时期，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经高度分散，但随着消费者选择能力的显现及市场环境的变化，房地产企业竞争越发激烈，行业的集中度将不断上升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将从“全面化”转向精细分工，不同层次的房地产企业很可能将分化发展。
未来房地产市场的区域发展将是不xx的，会出现明显的“分化”。具有经济基础优势的核心城市，人口会持续的导入，房地产市场规模可以继续扩大，但是三四线城市会面临人口流出，市场规模缩小，去化困难的局面。另一方面，行业的客户也发生了变化，80 后、90 后已成为购房的主力，公司的销售政策需与其需求和消费习惯相适应。
整体来看，在我国经济和房地产行业进入高质量发展的背景下，行业调控政策和融资环境总体仍将保持从严态势，企业销售业绩分化也会加速行业格局洗牌及市场集中度的持续提升。着眼未来，房地产市场调整压力尚存，部分具备规模及资金优势、经营策略坚持快速xx的企业将会继续保持竞争优势。对于多数企业来说，未来仍需顺应市场发展大势，优化城市布局结构、升级产品与服务水平，并紧抓政策机遇扩大融资规模，防范自身资金风险，通过高质量的发展内核实现可持续的规模化发展。
（三）产业政策
国家在房地产行业宏观管理方面涉及的职能部门主要包括国家住房和城乡建设部、自然资源部、商务部及国家发改委等部委。其中国家住房和城乡建设部
主要负责制定产业政策、制定质量标准和规范；自然资源部主要负责制定国家土地政策、土地出让制度相关的政策规定；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定。各地区对房地产开发管理的主要机构是各级发展与改革委员会、建设委员会、规划管理部门、自然资源部和房屋交易管理部门等。
近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策。
2016 年 2 月，央行及原银监会发布通知，对房地产贷款政策作出调整：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。
2017 年 1 月，全国国土资源工作会议强调根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整结构，提高住宅用地比例，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。1 月 6 日，央行强调要因城施策，继续落实好差别化住房信贷政策，切实防范化解金融风险。1 月 10 日，原银监会提出分类实施房地产金融调控。
2017 年 3 月，政府工作报告明确房地产市场的三项重点工作：加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。同时，扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革，实现进城落户 1,300 万人以上，加快居住证制度全覆盖。
2018 年 3 月，政府工作报告继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续对房地产市场实行差别化调控。同时，要求加快建立购租并举住房制度，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。此外，还提出稳妥推进房地产税立法，加强对房地产市场的税收调控。
2018 年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。中央经济工作会议后，住房与城乡建设部的年度工作会议提出：2019 年房地产市场工作目标为“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。在此政策背景下，2019 年房地产
行业政策预计将以稳为主，同时更加强调因城施策、理性施策，房地产市场将保持平稳运行状态。
2019 年 5 月，银保监会发布《“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23 号），严查房地产违规融资。针对 2019 年一季度部分城市房地产市场出现过热苗头，中央政治局在 4 月和 7 月的政治局会议上重申 “房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。银保监会接连在 2019 年 5 月和 8 月下发相应文件，对房地产融资进行控制。房住不炒和因城施策仍是主基调，各地政府应根据情况稳定当地房地产市场，确保房地产市场平稳健康发展。
2020 年 4 月，中央政治局会议继续强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；5 月两会政府会议再次强调相同定位，并提出要因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。
2020 年 8 月 20 日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。
（四）发行人竞争优势
1、品牌优势
自公司成立以来，金融街控股凭借丰富的经验及雄厚的实力，形成了独特的 “金融街模式”，即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心；通过地产开发和产业聚集，促进经济发展，提升区域价值。2002 年起，公司将“金融街模式”逐步在全国进行了复制和推广，先后在重庆、天津、上海、广州、武汉、成都、苏州等五大城市群中心城市，开发建设了重庆金融中心、天津环球金融中心、金融街（南开）中心、金融街（xx）中心、金融街（苏州）中心等商务综合体，为提升进入城市产业升级、区域发展做出了积极贡献。
公司已连续十余年被评为“中国房地产公司品牌价值 TOP10”，持续蝉联“中国沪深上市房地产公司 10 强”，并凭借优异表现，荣膺“2018 中国商业地产年度影响力企业”、“中国商业地产 TOP100 暨商业表现奖”等大奖。公司的综合竞争力和管理优势得到行业认可，公司的品牌影响力受到了社会的广泛赞誉，公司的
内在投资价值得到了行业的充分肯定。
2、地区优势
公司坚持“深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城”区域发展战略。 2020 年，公司通过招拍挂、股权收购等方式，以合理成本在上海、佛山、惠州、
天津、遵化获取项目 5 个，新增项目权益规划建筑面积 96.9 万平方米，实现权
益投资额约 50 亿元。截至 2020 年底，公司拥有项目总体可结算规划建筑面积
1,707 万平米（对应杈益规划建筑面积 1,383 万平方米）。
3、管理优势
发行人根据房地产价值规律，加强对投资管理、产品管理、营销管理、成本管理、合规管理等的标准、体系建设，同时以业务为导向推进信息化建设，提升经营决策支撑水平。发行人不断完善风险管理体系，完善一级风险监测指标体系，强化风险管理水平，继续提高公司治理水平，积极履行企业社会责任，实现依法合规经营。
公司持续优化完善管理机制，有效支持公司业务发展。一是梳理完善人才选拔任用机制，坚持有效管用、公开透明的选人用人标准，打造满足公司高质量发展的人才体系；二是完善以发展和利润为导向的考核激励机制，鼓励各子公司做大做强业务，提升市场竞争能力，促进公司内生发展；三是加强后备人才队伍建设，全面落实人才培养培训体系，提升各业务条线的专业能力、管理能力。
4、业务协同优势
发行人的主要业务为房产开发、物业租赁、物业经营，利用其运营业务上下游较强的渗透能力，充分发挥专业性、规模性特点，对业务信息、产品与服务、客户资源和业务机会进行协同整合。公司持续适当增持中心城市的优质物业，持续优化自持物业结构，建立满足公司需要的“大资产管理”体系，逐步开展资产管理业务的管理输出和资产证券化，提升资产管理业务盈利能力。截至 2020 年末，
公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域拥有可出租面积约 113.57 万平方米的优质物业，公司通过增加写字楼出租面积、加强项目租约管理、优化项目业态配比、深化项目特色经营、开展项目主题推广、尝试管理输出等措施，使得资产管理业务写字楼、商业、酒店板块实现持续增长。
5、客户资源优势
发行人客户种类多，数量大，结构丰富，客户不局限于单一产业，金融、电信、电力、投资、外资等大型机构均为公司的优质客户，形成覆盖完整的产业链。发行人客户实力非凡，业务不断扩张，有庞大的商务物业需求，客户一般规模较大、实力较强，业务遍布全国各地，是各行各业中的领袖。发行人客户黏性强，维持多年的紧密合作关系，随着客户业务继续壮大，往往会考虑扩租，或者购入新的办公场所；当发行人开发新项目时，优先选择发行人产品。
八、发行人经营方针和战略
公司结合行业发展趋势和自身具体情况，重点把握五大城市群、产业消费升级、持有物业转型三大发展机遇，强化合作发展、协同发展、创新发展，统筹规模、效益、价值和风险之间的xx，持续提升股东价值、客户价值、员工价值，实现公司持续、稳定、健康发展。
1、在区域发展上：公司深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）的中心城市，拓展环五大城市群中心城市（北京、天津、上海、苏州、广州、深圳、重庆、成都、武汉）一小时交通圈的卫星城/区域，服务通州副中心和雄安新区的国家战略，适时拓展海外市场。
2、在业务发展上：公司以开发销售业务和资产管理业务为双轮，以四大产品体系（商务产品、住宅产品、特色小镇产品、金融集产品）、四大服务体系（商务产品服务体系、住宅产品服务体系、特色小镇服务体系、金融集服务体系）为抓手，打造房地产全价值链业务平台。
（1）开发销售：以商务产品为主导，以住宅产品为基础，创新投资发展特色小镇产品（旅游度假康养小镇、绿色金融科技小镇），尝试发展政策支持产品
（租赁住房、共有产权房等），积极应用信息技术、装配式建筑等先进技术，打造“绿色、健康、智慧、人文”产品，提升产品附加价值和盈利能力。
（2）资产管理：适当增持中心城市的优质物业，持续优化自持物业结构，建立满足公司需要的“大资产管理”体系，逐步开展资产管理业务资产证券化，同时尝试管理输出，提升资产管理业务盈利能力。
（3）增值服务：以客户需求、体验和发展为核心，协同教育、医疗等资源，打造升级针对公司四大产品体系的四大服务体系，逐步形成四大服务体系运营平
台，开创公司新的赢利点。
（4）房产金融：公司结合开发销售、资产管理、增值服务等业务发展需要，向房地产价值链前后端创新发展投资基金和房产金融业务，在解决公司发展资金需要的同时，开创公司轻资产运营模式。
九、发行人违法违规情况
发行人不存在未披露或者失实披露的重大违法违规行为，不存在因重大违法行为受到行政处罚或受到刑事处罚等情况。发行人及其重要子公司未被列入失信被执行人名单。
发行人近三年的业务经营符合监管部门的有关规定，不存在因违反工商、税务、审计、环保、劳动保护等部门的相关规定而受到重大处罚的情形。
发行人董事、监事、高级管理人员报告期内不存在违法违规及受处罚的情况。发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的相关规定。
十、关联方关系及交易情况
（一）关联方关系
截至 2020 年末，公司关联方关系情况如下：
1、发行人控股股东情况
表：发行人控股股东情况
母公司名称 | 经营范围 | 注册资本 |
北京金融街投资（集团）有限公司 | 投资及资产管理；投资咨询；企业管理；承办展览展销活动；经济信息咨询；技术推广；设计、制作广告；计算机 技术服务；组织文化交流活动（不含演出） | 111.2439 亿元 |
2、发行人子公司
发行人子公司的详细情况参见本章“三、公司组织结构及权益投资情况”之 “（四）发行人对其他企业的重要权益投资情况”之“1、发行人控股子公司基本情况”。
3、发行人合营和联营企业
发行人合营和联营企业的详细情况参见本章“三、公司组织结构及权益投资情况”之“（四）发行人对其他企业的重要权益投资情况”之“3、发行人联营、合营
企业基本情况”。
近三年与发行人发生关联方交易，或前期与发行人发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
表：与发行人发生关联方交易的发行人合营和联营企业情况
合营或联营企业名称 | 与发行人关系 |
惠州融拓置业有限公司 | 发行人的合营企业 |
深圳融祺投资发展有限公司 | 发行人的合营企业 |
武汉两湖半岛房地产开发有限公司 | 发行人的合营企业 |
天津复地置业发展有限公司 | 发行人的合营企业 |
北京未来科技城昌金置业有限公司 | 发行人的联营企业 |
北京未来科技城昌融置业有限公司 | 发行人的联营企业 |
北京远和置业有限公司 | 发行人的联营企业 |
北京武夷房地产开发有限公司 | 发行人的联营企业 |
北京融筑房地产开发有限公司 | 发行人的联营企业 |
北京京石融宁房地产开发有限公司 | 发行人的联营企业 |
北京绿色交易所有限公司 | 发行人的联营企业 |
北京融泰房地产开发有限公司 | 发行人的联营企业 |
无锡隽苑企业管理有限公司 | 发行人的联营企业 |
天津xxx瑞房地产开发有限公司 | 发行人的联营企业 |
天津瑞风万林房地产开发有限公司 | 发行人的联营企业 |
重庆科世金置业有限公司 | 发行人的联营企业 |
4、其他关联方
表：其他关联方情况
关联方名称 | 与本集团关系 |
北京华融基础设施投资有限责任公司 | 同受同一母公司控制 |
北京华融综合投资有限公司 | 同受同一母公司控制 |
北京xx房地产开发有限公司 | 同受同一母公司控制 |
北京金融街第一太平xx斯物业管理有限公司 | 同受同一母公司控制 |
北京金融街集团财务有限公司 | 同受同一母公司控制 |
金融街物业股份有限公司 | 同受同一母公司控制 |
北京金融街住宅物业管理有限责任公司 | 同受同一母公司控制 |
北京金融街西环置业有限公司 | 同受同一母公司控制 |
北京金通泰投资有限公司 | 同受同一母公司控制 |
长城人寿保险股份有限公司 | 同受同一母公司控制 |
长城财富保险资产管理股份有限公司 | 同受同一母公司控制 |
北京金融街国际教育科技有限公司 | 同受同一母公司控制 |
北京金融街书局有限公司 | 同受同一母公司控制 |
关联方名称 | 与本集团关系 |
北京市正泽学校 | 同受同一母公司控制 |
惠东县巽寮金融街正泽学校 | 同受同一母公司控制 |
金融街教育发展（惠州市）有限公司 | 同受同一母公司控制 |
华利佳合酒店管理重庆有限公司 | 同受同一母公司控制 |
北京金禧丽泰酒店管理有限责任公司 | 同受同一母公司控制 |
北京天桥盛世投资集团有限责任公司 | 发行人间接控股股东控制的公司 |
北京华融新媒广告有限公司 | 发行人间接控股股东控制的公司 |
北京金融街影院有限责任公司 | 发行人间接控股股东控制的公司 |
北京金融街资本运营中心西单美爵酒店 | 发行人间接控股股东控制的公司 |
北京正光房地产开发有限公司 | 发行人间接控股股东控制的公司 |
大家资产管理有限责任公司 | 有重大影响的投资方 |
北京金融街资本运营中心 | 发行人的间接控股股东 |
恒泰证券股份有限公司 | 发行人之母公司的联营公司 |
大家财产保险有限责任公司 | 和发行人重要股东同受同一方控制 |
北京金融资产交易所有限公司 | 发行人关联自然人担任董事的公司 |
中证xxx金管理有限公司 | 发行人关联自然人担任董事的公司 |
董事、经理、财务总监及董事会秘书 | 关键管理人员 |
注：北京金融街资本运营中心为金融街集团的控股股东，即发行人的间接控股股东。
（二）关联交易
1、2018 年关联交易情况
参见发行人已于 2019 年 3 月 29 日在深圳证券交易所网站（网址： xxxx://xxx.xxxx.xx/xxxxxxxxxx/xxxxxx/xxxxxxxxXxxxxx/xxxxx.xxxx?00000xxx-000x-0000- 8edd-df1cb40ba6be）披露的《金融街控股股份有限公司 2018 年年度报告》之“财务报告”之“财务报表附注”之“十一 关联方及关联交易”章节相关信息披露。
2、2019 年关联交易情况
参见发行人已于 2020 年 4 月 30 日在深圳证券交易所网站（网址： xxxx://xxx.xxxx.xx/xxxxxxxxxx/xxxxxx/xxxxxxxxXxxxxx/xxxxx.xxxx?x00x00x0-xx00-00x0- a2ab-2b9cbe2b24e6）披露的《金融街控股股份有限公司 2019 年年度报告》之“财务报告”之“财务报表附注”之“十一 关联方及关联交易”章节相关信息披露。
3、2020 年关联交易情况
参见发行人已于 2021 年 3 月 31 日在深圳证券交易所网站（网址：
xxxx://xxx.xxxx.xx/xxxxxxxxxx/xxxxxx/xxxxxxxxXxxxxx/xxxxx.xxxx?00000x0x-0000-0x00- 972e-60c4b320763f）披露的《金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告》之“财务报告”之“财务报表附注”之“十一 关联方及关联交易”章节相关信息披露。
近三年，发行人发生的关联交易决策程序合法，定价合理、公允，发行人关联交易遵循了公平、公正的原则，没有损害公司及股东利益的情况。
（三）关联方资金占用
近三年，发行人不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用，或者为控股股东、实际控制人提供担保的情形。
十一、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况
（一）关于是否涉及闲置土地
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商查询自然资源部网站，近三年，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开发项目不存在项目土地因闲置土地而被自然资源部处以行政处罚的情形。
（二）关于是否涉及炒地行为
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查，近三年，发行人及合并范围内子公司不存在将开发建设投资未达到项目总投资 25%以上（不含土地价款）的住宅房地产开发项目对外转出的行为。
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查自然资源部网站，近三年，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开发项目不存在通过转让土地赚取差价的“炒地”而被自然资源部处以行政处罚的情形。
（三）关于是否涉及捂盘惜售、哄抬房价行为
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查，近三年，相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。
（四）相关承诺
发行人董事、监事、高级管理人员、控股股东均已承诺：发行人及纳入合并范围的子公司不存在国发【2010】10 号文、国办发【2013】17 号文中禁止的土地闲置、炒地等违法违规行为，不存在被国土部门行政处罚或正在被（立案）调
查的情况。近三年，相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。如因存在未披露的土地闲置等违法违规行为给发行人和投资者造成损失的，将依法向金融街控股和债券持有人承担赔偿责任。
（五）结论意见
综上所述，近三年，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开发项目不存在项目土地为应被征缴土地闲置费或被无偿收回国有建设用地使用权的闲置土地的情况，亦无正在被（立案）调查的情形；不存在通过转让土地赚取差价的“炒地”行为，亦无被自然资源部就炒地行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情形。发行人及纳入合并范围的子公司近三年内取得预售许可证具备销售条件的商品住房项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。
第四节 财务会计信息
以下信息主要摘自发行人财务报告，其中关于发行人2018年度、2019年度以及2020年度财务数据均摘引自经审计的财务报告；2021年1-3月的财务数据摘引自发行人未经审计的2021年1-3月财务报表。其中，2018年度/年末数来源于2019年起执行新金融工具准则调整执行当年年初财务报表数；2019年度/年末数来源于2020年审计报告期初数。投资者欲对发行人的财务状况、经营成果及其会计政策进行更详细的了解，请查阅发行人最近三年经审计的财务报告及最近一期未经审计的财务报表。
发行人2018年度、2019年度和2020年度的财务报告经过致同会计师事务所
（特殊普通合伙）审计，并由该机构分别出具了致同审字（2019）第110ZA4477号、致同审字（2020）第110ZA4387号和致同审字（2021）第110A006160号标准无保留意见的审计报告。
一、近三年及一期的财务报表
（一）合并财务报表
1、合并资产负债表1
表：合并资产负债表
单位：万元
项目 | 2021 年 3 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 |
流动资产： | ||||
货币资金 | 1,918,484.77 | 1,881,712.93 | 1,102,713.25 | 1,195,720.32 |
应收账款 | 51,568.59 | 43,148.77 | 243,833.14 | 30,767.48 |
预付款项 | 56,098.49 | 57,141.14 | 565,277.42 | 577,142.73 |
其他应收款 | 896,368.93 | 1,178,399.16 | 904,934.16 | 246,046.24 |
存货 | 8,382,158.05 | 8,200,565.90 | 8,004,109.94 | 7,763,847.01 |
其他流动资产 | 318,871.39 | 277,476.17 | 247,513.15 | 146,443.48 |
1 根据财政部《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2019〕6 号），发行人将应收账款及应收票据项目拆分为“应收账款”及“应收票据”项目，“应付账款及应付票据”拆分为“应付账款”及 “应付票据”项目，下同。
项目 | 2021 年 3 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 |
流动资产合计 | 11,623,550.23 | 11,638,444.08 | 11,068,381.06 | 9,959,967.26 |
非流动资产： | ||||
长期股权投资 | 434,860.14 | 439,448.43 | 447,455.35 | 376,656.83 |
其他非流动金融资产 | 53,898.00 | 53,898.00 | 51,383.00 | 46,250.00 |
投资性房地产 | 3,815,960.72 | 4,083,182.39 | 3,968,556.73 | 3,858,107.36 |
固定资产 | 261,587.08 | 264,049.62 | 250,129.29 | 256,595.13 |
在建工程 | 76,404.50 | 76,389.65 | 76,364.58 | 76,758.60 |
使用权资产 | 18,997.19 | - | - | - |
无形资产 | 53,195.64 | 53,866.93 | 55,804.67 | 57,349.00 |
长期待摊费用 | 21.20 | 29.19 | 75.25 | 266.55 |
递延所得税资产 | 249,952.36 | 278,170.06 | 223,311.78 | 189,038.24 |
其他非流动资产 | 31,977.42 | 33,313.23 | 68,526.63 | 58,137.96 |
非流动资产合计 | 4,996,854.24 | 5,282,347.50 | 5,141,607.27 | 4,919,159.65 |
资产总计 | 16,620,404.47 | 16,920,791.58 | 16,209,988.33 | 14,879,126.91 |
流动负债： | ||||
短期借款 | 15,500.00 | 251,000.00 | 5,000.00 | 301,097.00 |
应付票据 | 10,608.17 | 6,814.33 | 3,585.00 | 7,257.14 |
应付账款 | 790,512.85 | 763,776.53 | 916,375.68 | 541,573.05 |
合同负债 | 1,722,788.82 | 1,355,894.73 | 1,327,508.53 | - |
预收款项 | 23,540.13 | 27,626.46 | 37,567.19 | 1,036,326.44 |
应付职工薪酬 | 19,923.31 | 27,680.96 | 40,048.39 | 31,652.58 |
应交税费 | 414,793.32 | 442,611.61 | 500,030.36 | 484,750.63 |
其他应付款 | 789,682.59 | 972,926.04 | 495,786.58 | 597,736.83 |
一年内到期的非流动负 债 | 1,578,708.92 | 1,225,714.30 | 1,579,574.04 | 678,940.00 |
其他流动负债 | 151,473.99 | 114,439.70 | 108,524.19 | - |
流动负债合计 | 5,517,532.09 | 5,188,484.64 | 5,013,999.97 | 3,679,333.67 |
非流动负债： | ||||
长期借款 | 4,192,558.33 | 4,728,725.46 | 4,377,253.01 | 4,054,666.93 |
项目 | 2021 年 3 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 |
应付债券 | 2,466,430.87 | 2,539,214.57 | 2,503,318.48 | 3,014,950.39 |
租赁负债 | 20,489.34 | - | - | - |
递延所得税负债 | 398,662.56 | 483,860.73 | 409,053.22 | 390,497.30 |
非流动负债合计 | 7,078,141.10 | 7,751,800.76 | 7,289,624.70 | 7,460,114.62 |
负债合计 | 12,595,673.19 | 12,940,285.40 | 12,303,624.68 | 11,139,448.29 |
股东权益： | ||||
股本 | 298,892.99 | 298,892.99 | 298,892.99 | 298,892.99 |
资本公积 | 688,955.03 | 688,955.03 | 685,718.51 | 684,135.41 |
其他综合收益 | 76,609.65 | 76,610.43 | 77,064.60 | 77,062.93 |
盈余公积 | 149,446.50 | 149,446.50 | 149,446.50 | 149,446.50 |
未分配利润 | 2,481,210.48 | 2,425,490.40 | 2,265,314.55 | 2,005,374.84 |
归属于母公司股东权益 合计 | 3,695,114.64 | 3,639,395.35 | 3,476,437.15 | 3,214,912.66 |
少数股东权益 | 329,616.63 | 341,110.82 | 429,926.50 | 524,765.95 |
股东权益合计 | 4,024,731.27 | 3,980,506.17 | 3,906,363.65 | 3,739,678.61 |
负债和股东权益总计 | 16,620,404.47 | 16,920,791.58 | 16,209,988.33 | 14,879,126.91 |
2、合并利润表2
表：合并利润表
单位：万元
项目 | 2021 年 1-3 月 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 |
一、营业总收入 | 151,376.33 | 1,812,137.34 | 2,618,401.60 | 2,211,335.43 |
其中：营业收入 | 151,376.33 | 1,812,137.34 | 2,618,401.60 | 2,211,335.43 |
二、营业总成本 | 143,893.57 | 1,327,141.62 | 2,108,500.75 | 1,683,000.67 |
其中：营业成本 | 75,085.82 | 1,216,666.54 | 1,566,997.63 | 1,136,646.83 |
税金及附加 | 10,865.62 | 129,834.35 | 232,321.93 | 266,646.74 |
销售费用 | 14,795.77 | 92,327.56 | 92,163.44 | 80,595.25 |
管理费用 | 9,884.67 | 33,479.71 | 60,544.50 | 50,233.66 |
2 根据财政部《关于修订印发合并财务报表格式（2019 版）的通知》（财会〔2019〕16 号），发行人将原合并利润表中“资产减值损失”、“信用减值损失”行项目的列报行次进行了调整，下同。
项目 | 2021 年 1-3 月 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 |
财务费用 | 33,261.70 | -145,166.54 | 156,473.25 | 148,878.19 |
加：公允价值变动收益（损 失以“-”号填列） | 71,894.96 | -42,799.78 | 68,294.78 | 2,365.65 |
投资收益（损失以“-”号填 列） | -2,460.35 | -16,673.99 | -2,561.11 | -3,040.58 |
其中：对联营企业和合营企 业的投资收益 | -1,088.39 | -18,506.66 | -2,699.46 | -3,881.83 |
资产处置收益(损失以“-”号 填列） | -0.74 | -33.51 | 5.05 | 158.47 |
资产减值损失 | - | -90,007.16 | - | -766.43 |
信用减值损失 | 1,348.41 | -3,820.81 | -2,063.66 | - |
其他收益 | 532.84 | 3,965.79 | 2,016.55 | 11,377.93 |
三、营业利润 | 78,797.88 | 335,626.27 | 575,592.45 | 538,429.80 |
加：营业外收入 | 639.31 | 13,941.20 | 5,004.01 | 17,684.06 |
减：营业外支出 | 158.52 | 3,513.70 | 8,872.14 | 1,968.16 |
四、利润总额 | 79,278.67 | 346,053.77 | 571,724.33 | 554,145.71 |
减：所得税 | 31,245.56 | 124,206.98 | 159,659.05 | 150,396.96 |
五、净利润 | 48,033.11 | 221,846.79 | 412,065.29 | 403,748.74 |
归属于母公司所有者的净利 润 | 55,720.08 | 249,843.75 | 344,186.43 | 326,857.08 |
少数股东损益 | -7,686.97 | -27,996.96 | 67,878.85 | 76,891.66 |
六、其他综合收益的税后净 额 | -0.79 | -450.36 | 1.67 | 3,409.77 |
七、综合收益总额 | 48,032.32 | 221,396.43 | 412,066.95 | 407,158.51 |
归属于母公司所有者的综合 收益总额 | 55,719.29 | 249,389.58 | 344,188.10 | 330,266.85 |
归属于少数股东的综合收益 总额 | -7,686.97 | -27,993.15 | 67,878.85 | 76,891.66 |
3、合并现金流量表
表：合并现金流量表
单位：万元
项目 | 2021 年 1-3 月 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 |
一、经营活动产生的现金流量： | ||||
销售商品、提供劳务收到的现金 | 560,581.97 | 2,367,165.40 | 2,929,934.79 | 2,447,391.85 |
收到的其他与经营活动有关的 现金 | 457,849.70 | 979,281.08 | 352,778.43 | 222,097.94 |