Contract
別紙11-1
事業用定期借地権設定契約書(案）
福岡市（以下「貸付人」という。）と●●（以下「借受人」という。）は、油山市民のxxリニューアル事業（以下「本事業」という。）の実施にあたり、貸付人が所有する土地の賃貸借に係る借地借家法（平成３年法律第 90 号。以下「法」という。）第 23 条第２項に定める事業用定期借地権の設定に関し、次の条項により契約を締結（以下「本事業用定期借地権設定契約」という。）する。なお、本事業用定期借地権設定契約で別段定義する場合を除き、本事業用定期借地権設定契約において使用する用語は、油山市民のxxリニューアル事業 事業実施協定（以下「事業実施協定」という。）における定義に基づくものとする。
（貸付物件）
第１条 貸付人は、本事業の実施のため借受人の建物所有を目的として、別紙（１）にて特定される敷地（以下「貸付物件」という。）に法第 23 条第２項に定める事業用定期借地権（以下「本件借地権」という。）を設定して借受人に貸し付け、借受人は、これを借り受けるものとする。
２ 貸付人及び借受人の双方は、貸付物件が契約の目的に適合するものであることを確認したうえで、本事業用定期借地権設定契約を締結する。
３ 借受人は、貸付物件を善良なる管理者の注意をもって維持保全するものとし、貸付物件の使用目的を変更しようとするとき、又は貸付物件の形状（工作物の増設、改良等の行為を含む。）を変更しようとするときは、事前に理由を付した書面をもって貸付人の承認を得なければならない。
４ 借受人は、貸付人による事前の承諾がある場合を除き、借地権の設定に係る登記をしてはならない。
（貸付期間）
第２条 本件借地権の存続期間は、別段の定めがある場合を除き、●年●月●日から●年●月●日までの●年●か月間（以下「貸付期間」という。）とする。
２ 本件借地権は、いかなる場合も一切更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。）せず、また建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに法第 13 条の規定による建物の買取りの請求をすることができないものとする。
３ 本件借地権については、法第３条から第８条、第 13 条及び第 18 条並びに民法第 619 条の適用はないものとする。
４ 前２項の規定にかかわらず、貸付人又は借受人のいずれか一方から相手方に申し出て、双方協議の上、貸付の継続が合意された場合には、貸付期間満了日の翌日を始期とする新たな契約を締結することができる。この場合において、相手方への申し出は、貸付期間満了の６か月前までに行わなければならないものとする。
（貸付物件の用途等）
第３条 借受人は、貸付期間中、法令及び条例等を遵守の上、貸付物件を事業実施協定、公募要綱等及び提案書に基づく範囲内の用途に供しなければいけない。
２ 借受人は、貸付物件を指定用途に供するために要する費用の全てを負担しなければならない。
３ 借受人は、事業実施協定、公募要綱等及び提案書に基づくものを除き、貸付物件に新たに建物を建築し、又は魅力創出施設の増築、改築等を行おうとするときは、公募要綱等の内容を踏まえたものとし、かつその内容を貸付人に報告した上で事前に貸付人の承諾を得なければならない。
４ 貸付人が前項の承諾を与えた場合でも、貸付期間は延長されない。
（貸付料）
第４条 貸付物件の貸付料（以下「貸付料」という。）は、年額●●円とする。
２ 貸付人は、貸付料の額が、土地価格の変動その他の事情により不相当となったときは、借受人と協議の上、将来に向かって貸付料を改定することができるものとし、契約締結の日から起算して原則３年ごとに見直しを行うこととする。
３ 第 14 条、第 17 条第３項、第 19 条及び第 20 条の規定により本事業用定期借地権設定契約を解除した場合の貸付料は、１年に満たない場合は月割り及び１月に満たない場合は日割り計算により算定した金額とする。
４ 借受人は、貸付料を、別紙（２）に基づき貸付人の発行する納入通知書（払込書）により納付期限までに納付しなければならない。ただし、納付期限が金融機関の休日に当たるときは、次の金融機関の営業日までに納付しなければならない。
５ 貸付人は、第 17 条第１項各号及び第 18 条に掲げる事由により本事業用定期借地権設定契約を解除
したときは、既納の貸付料は返還しない。ただし、第 14 条、第 17 条第３項、第 19 条及び第 20 条の規定により本事業用定期借地権設定契約を解除したときは、既納の貸付料のうち期間未経過日に相当する額を借受人に返還するものとする。
（貸付料の遅延利息）
第５条 借受人は、 前条の納付期限までに貸付料を納付しないときは、当該納付期限の翌日から納付の日までの期間に応じ、当該金額（1,000 円未満の端数があるときは、これを切り捨てる。）に年 14.6パーセントの割合を乗じて得た額に相当する遅延利息（100 円未満の端数があるときは、これを切り捨てる。）を徴収する。ただし、未払の貸付料の合計額が 2,000 円未満である場合又は当該遅延利息
の額が 1,000 円未満である場合においては、徴収しない。
２ 前項に規定する遅延利息に係る年当たりの割合は、うるう年の日を含む期間についても、365 日当たりの割合として算定する。
（契約保証金）
第６条 借受人は、貸付人が指定する日までに、契約保証金として第４条第１項に定める貸付料の２年分に相当する額を、貸付人の発行する納入通知書（払込書）により納付しなければならない。
２ 第４条の規定により貸付料が増減額された場合の契約保証金は、貸付料の増減額と同様の割合で、貸付料増減額の日から改定されるものとし、貸付料が増額された場合、借受人は、増額後の契約保証金の額（円未満切上げ）と従前の契約保証金の額との差額を、貸付人の発行する納付書により、当該増額の日から 30 日以内に貸付人に納入し、貸付料が減額された場合、貸付人は、減額後
の契約保証金の額（円未満切上げ）と従前の契約保証金の額との差額を、当該減額の日から 30 日以内に借受人に返金しなければならない。
３ 貸付人は、本事業用定期借地権設定契約の終了後、第 21 条第１項に規定する借受人の義務の履行
（同項第２号の場合は第 19 条又は 20 条に該当するときに限る。）を確認したときは、借受人の請求により納付されている契約保証金を借受人に返還する。なお、貸付人は、契約保証金の返還にあたり、本事業用定期借地権設定契約から生じた借受人の未払債務の金額を控除することができる。
４ 契約保証金には、利息を付さない。
５ 貸付人は、第 17 条第１項若しくは第 18 条の規定により本事業用定期借地権設定契約を解除したとき、又は借受人が本事業用定期借地権設定契約に定める義務を履行しないときは、契約保証金は貸付人に帰属する。
６ 借受人は、前項の規定により契約保証金を貸付人に帰属させたことに対して、一切の異議申し立てをすることができない。
７ 貸付人は、契約保証金を、債務不履行の貸付料、遅延利息、違約金、損害金、その他借受人の本事業用定期借地権設定契約に基づく義務の履行に充当できるものとする。
８ 借受人は、契約保証金の返還請求権を第三者に譲渡し、又は質権、譲渡担保その他いかなる方法によっても契約保証金の返還請求権に担保を設定してはならない。
（借地権の譲渡・転貸）
第７条 借受人は、貸付人の事前の承諾を得た場合を除き、借地権について第三者に対する譲渡その他の処分を行い、又は貸付物件を転貸してはならない。
２ 借受人が、第１項に基づき貸付人の承諾を得て借地権について第三者に対する譲渡その他の処分を行う場合には、事業用定期借地権設定契約上の借受人の地位もあわせて当該第三者に承継するものとし、貸付人と当該第三者との間に事業用定期借地権設定契約の各規定が適用されるものとする。
３ 借受人が、第 1 項に基づき貸付人の承諾を得て、貸付物件の転貸を行う場合には、当該転借人に対して、事業用定期借地権設定契約と同一の条件で転貸借契約を締結するものとし、貸付人と当該転借人の間に事業用定期借地権設定契約の各規定が適用されるものとする。なお、この場合においても転貸借人の行為に関して、借受人が貸付人に対して責任を負うものとする。
４ 借受人は、前項の転貸借契約を締結するときは、当該転貸借契約に事業用定期借地権設定契約が終了する場合には、当該転貸借契約も終了する旨の規定を盛り込むものとする。
（貸付物件の引渡し）
第８条 貸付人は、貸付期間の初日に、貸付物件を現状にて借受人に引き渡す。
２ 前項の規定による引渡しは、原則として貸付人の職員及び借受人の立会いの上で行うものとする。ただし、立会いが困難な事情がある場合は、この限りでない。
（修繕義務）
第９条 貸付人は、貸付物件の修繕義務を負わないものとし、貸付物件について維持、保存、改良その他の行為をするために要する費用は、すべて借受人の負担とする。
（契約不適合責任）
第 10 条 借受人は、本事業用定期借地権設定契約の締結後、貸付物件に数量の不足その他種類又は品質に関して契約の内容に適合しないことを発見しても、貸付物件の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完、貸付料の減免、損害賠償若しくは本定期建物賃貸借契約の解除をす
ることができない。
（禁止事項）
第 11 条 借受人は、次に掲げる行為をしてはならない
（１）貸付物件を指定用途以外の用途に供すること。ただし、第３条第３項の規定により貸付人の承認を得た場合はこの限りではない。
（２）貸付物件を毀損、汚損等により原状回復が困難となるような使用をすること。
（３）貸付物件にごみ、その他汚物を廃棄すること。
（４）貸付物件を政治的又は宗教的な用途に供すること。
（５）貸付物件を公序良俗に反する行為又は風紀を乱すと認められる用途に供すること。
（６）貸付物件を風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和 23 年法律第 122 号）第
２条第１項に定める風俗営業、同条第５項に定める性風俗関連特殊営業その他これらに類する業（以下「風俗営業等」という。）の敷地の用途に供すること又は貸付物件において第三者に風俗営業等をさせること。
（７）景観又は風致を害する用途に供すること。
（８）貸付物件において騒音、振動、電波、臭気等その他周辺住民に迷惑を及ぼす恐れのある行為を行うこと。
（９）貸付物件付近の交通に支障をきたし、又は通行人等に危害が及ぶ恐れのある行為を行うこと。
（使用上の制限）
第 12 条 借受人は、貸付期間中において、貸付物件の全部または一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、それが借受人の故意又は過失に基づくものでない場合には、借受人は貸付人にその旨書面でもって通知し、必要な事項について協議するものとする。
２ 借受人が、前項に規定する通知を行わなかった場合、賃料の減額等について求めることはできない。
３ 借受人の責めに帰する事由により貸付物件の全部または一部が滅失その他の事由により使用できなくなったときは、借受人の責任において原状回復をしなければならない。
（実地調査等）
第 13 条 貸付人は、第４条に規定する貸付料の保全上必要があると認めるとき又は指定用途に関する履行状況を確認する必要があると認めるときは、借受人に対し、その事業若しくは資産、経営状況に関して、帳簿、書類、その他を調査し、又は参考となるべき報告若しくは資料の提出を求めることができる。
２ 借受人は、貸付人から前項の規定に基づく調査又は請求があったときは、正当な理由なくその請求を拒み、妨げ、又は忌避してはならず、直ちに貸付人に対して前項に規定する報告、資料の提出等をしなければならない。
（中途解約）
第 14 条 貸付人及び借受人は共に、原則として本事業用定期借地権設定契約の中途解約はできないものとする。（第 17 条から第 20 条に規定する場合並びに借受人の責めに帰さない事由により建物が滅失した場合を除く。）ただし、借受人は次条第１項に定める違約金を支払うことによって、本事業用
定期借地権設定契約の解除を申し入れすることができるものとする。
２ 借受人は、中途解約する場合は、６か月前（以下「予告期間」という。）までに、貸付人に対して書面をもってその旨を通知しなければならない。ただし、借受人は、この予告期間を厳守できない場合には、予告期間に不足する期間の貸付料相当額を貸付人に支払わなければならない
（違約金）
第 15 条 借受人は、貸付期間中において、第 11 条及び第 13 条第２項の規定に違反したとき、第 17
条第１項又は第 18 条の規定により本事業用定期借地権設定契約が終了する場合、若しくは前条の規定により中途解約するときは、貸付料の２年分の額を違約金として貸付人に支払わなければならない。
２ 前項の違約金は、第 17 条第２項第１号又は第 22 条に規定する損害賠償の予定又はその一部と解釈しない。
（期間満了による終了）
第 16 条 事業用定期借地権設定契約が借地権の存続期間満了により終了する場合の施設の取扱等については、事業実施協定第 44 条に基づくものとする。
（債務不履行等による終了）
第 17 条 貸付人は、事業実施協定第 40 条に定める事由が生じた場合、又は次のいずれかに該当する場合は、事業用定期借地権設定契約を解除することができる。
（１）借受人が納付期限後３か月以上経過しても貸付料の支払いを怠っているとき。
（２）借受人が第 11 条に定める禁止事項に違反したとき。
（３）借受人が本事業用定期借地権設定契約に定める義務を履行しないとき。
（４）借受人の指定用途等の重要な事項に関して、虚偽があったとき。
（５）借受人が、破産、会社更生、民事再生、清算又は特別清算その他破産法制上の手続について、申立てをしたとき又は第三者（借受人の取締役を含む。）によってその申立てがなされたとき。
（６）借受人の発行する手形又は小切手が不渡りとなったとき。
２ 前項の規定による貸付人の解除権の行使の取扱いについては、次に定めるところによる。
（１）借受人は、納付した契約保証金の額を超えて貸付人に損害があるときは、その損害を賠償しなければならない。
（２）貸付人は、借受人の支払った違約金を返還しない。
（３）借受人は、貸付人の解除権の行使に伴い発生した損失について、貸付人にその補償を請求することはできない。
３ 借受人は、事業実施協定第 42 条に定める事由が生じた場合、又は貸付人が本事業用定期借地権設定契約上の規定に違反し、又は義務を履行せず、かつ合理的な期間を定めて催告してもなお是正せず、又は履行しない場合には、本事業用定期借地権設定契約を解除することができる。
（暴力団等関与に対する貸付人の解除権）
第 18 条 貸付人は、借受人が福岡市暴力団排除条例（平成 22 年福岡市条例第 30 号）第２条第２号
に規定する暴力団員（以下「暴力団員」という。）又は同条第１号に規定する暴力団（以下「暴力団」という。）若しくは暴力団員と密接な関係を有する者であることが判明したときは、本事業用定期借地権設定契約を解除することができる。この場合において、解除権の行使により借受人に損害があっても、貸付人はその損害の賠償の責を負わない。
２ 前項の暴力団若しくは暴力団員と密接な関係を有する者とは、次のとおりとする。
（１）暴力団員が経営に事実上参加している事業者
（２）暴力団員の親族等が代表取締役を務めているが、実質的には当該暴力団員がその運営を支配している事業者
（３）暴力団員であることを知りながら、その者を雇用し、又は使用している者
（４）暴力団員であることを知りながら、その者と下請契約又は資材、原材料の購入契約等を締結している者
（５）暴力団若しくは暴力団員に経済上の利益や便宜を供与している者
（６）役員等が暴力団若しくは暴力団員と社会通念上ふさわしくない交際を有するなど社会的に非難される関係を有している者
（法令変更等・不可抗力による契約の終了）
第 19 条 貸付人は、法令変更等又は不可抗力により本事業の継続が不能となった場合又は過分の追加費用を要することとなった場合、借受人と協議した上で、事業用定期借地権設定契約を解除することができ、この場合には事業実施協定第 11 章法令変更、又は事業実施協定第 12 章不可抗力の規定に従うものとする。
（公用、公共用に供するための契約の終了）
第 20 条 貸付人は、事業対象地を貸付人、国、地方公共団体その他公共団体において、公用又は公共用に供するため必要が生じたときは、地方自治法（昭和22年法律第67号。その後の改正を含む。以下「地方自治法」という。）第238条の５第４項の規定に基づき事業用定期借地権設定契約を解除することができる。
２ 借受人は、前項の規定に基づき事業用定期借地権設定契約が解除された場合において、損失が生じたときは、地方自治法第238 条の５第５項の規定に基づき、貸付人に対し、その補償を請求することができる。
（貸付物件の返還）
第 21 条 借受人は、貸付期間が満了するとき又は第 14 条の規定により中途解約するとき又は第 17
条第１項及び第 18 条の規定により本事業用定期借地権設定契約を解除されたときは、それぞれ次に定める期日までに、自らの費用で貸付物件上の建物並びに工作物のほか一切の物件を撤去し、更地の状態で貸付人に返還しなければならない。ただし、貸付期間の満了前に、第２条第４項の規定により貸付期間満了日の翌日を始期とする新たな契約を締結する場合には、当該貸付物件を原状回復することなく、引き続き使用することができる。
（１）貸付期間の満了による場合は、貸付期間の満了日
（２）貸付人が第 14 条の規定により中途解約した場合は、貸付人及び借受人が協議の上定める期日
（３）貸付人が第 17 条第１項及び第 18 条の規定により本事業用定期借地権設定契約を解除した場合は、貸付人の指定する期日
２ 第１項の規定による返還は、貸付人の職員と借受人の立会いの上で行うものとする。
３ 貸付人は、借受人が第１項に定める義務を履行しないときは、貸付人においてこれを執行することができる。この場合において、借受人は、納付した契約保証金の額を超えて貸付人に費用が生じるときは、その費用を貸付人に支払わなければならない。
（損害賠償）
第 22 条 借受人は、その責めに帰する事由により貸付物件の全部又は一部を滅失し、又は毀損した場合は、 当該滅失又は毀損による損害に相当する金額を損害賠償として貸付人に支払わなければならない。ただし、第 12 条第３項の規定により当該物件を原状に回復した場合は、この限りでない。
２ 借受人は、本事業用定期借地権設定契約に定める義務を履行しないため貸付人に損害を与えたときは、貸付人にその損害に相当する金額を賠償しなければならない。この場合において、借受人は納付した契約保証金の額を超えて貸付人に損害があるときは、その損害を賠償しなければならない。
（第三者への賠償）
第 23 条 借受人は、借受人が貸付物件に設置した建物、工作物等により、第三者が損害を被ったときには、一切の責任を負担するものとし、すべて借受人において処理を行い、貸付人に何らの負担も生じさせないものとする。
２ 貸付人は、借受人の責めに帰すべき事由により発生した損害について第三者に対して賠償した場合は、借受人に対して、賠償した金額及びその他賠償に伴い発生した費用を求償するものとする。この場合において、貸付人が求償した場合には、借受人は、当該求償に応じなければならない。
（有益費等の放棄）
第 24 条 借受人は、貸付物件に投じた改良費等の有益費、修繕費等の必要費及びその他の費用があっても、これを貸付人に請求することはできない。
（契約の費用）
第 25 条 本事業用定期借地権設定契約の締結に要する費用は、借受人の負担とする。
（住所等の変更の届出）
第 26 条 借受人は、借受人の住所（法人にあっては、本店所在地）又は氏名（法人にあっては、商号又は代表者）又は連絡先電話番号に変更があったときは、書面により速やかに貸付人に対して届け出なければならない。
（トラブル、苦情等への対応）
第 27 条 借受人は、貸付物件における使用や管理等に伴い第三者からの苦情、その他紛争が生じた
ときは、その費用を負担し、自らの責任において解決しなければならない。
（xxxxの義務）
第 28 条 貸付人及び借受人は、xxを重んじ、誠実に本事業用定期借地権設定契約を履行しなければならない。
（疑義の決定）
第 29 条 本事業用定期借地権設定契約に定めのない事項については、事業実施協定の定めに従うものとし、事業実施協定にも定めのない事項について定める必要が生じたとき、又は本事業用定期借地権設定契約の各条項に関し疑義が生じたときは、貸付人及び借受人が協議の上決定する。
（事業実施協定の適用）
第 30 条 事業実施協定のすべての条項は事業用定期借地権設定契約の一部とみなされ、貸付人及び借受人は当該条項を遵守するものとする。
（事業用定期借地権設定契約の変更）
第 31 条 事業用定期借地権設定契約の規定は、貸付人及び借受人の書面による合意がなければ変更できない。
（裁判管轄）
第 32 条 本事業用定期借地権設定契約に関する訴えの管轄は、福岡市役所所在地を管轄区域とする福岡地方裁判所とする。
本事業用定期借地権設定契約の締結を証するため、契約書２通を作成し、貸付人、借受人が記名押印の上、各自１通を保有する。
○○年○○月○○日
貸付人 福岡市中央区天神１丁目８番１号
福岡市
福岡市長 x x x x x借受人 ○○○○○○○○○○○○○○○○○○
別紙（１）貸付物件
別紙（２）貸付料納付期限
（ 年 月 ～ 年 月）
納 期 | 納 付 期 限 | 納 付 金 額 |
第１期 | 年 月 日 | 円 |
第２期 | 年 月 日 | 円 |
第３期 | 年 月 日 | 円 |
第４期 | 年 月 日 | 円 |