股票代码：S*ST 兰光
甘肃兰光科技股份有限公司
发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
上市公司名称：甘肃兰光科技股份有限公司上市公司股票上市地点：深圳证券交易所 股票简称：000981
股票代码：S*ST 兰光
交易对方名称：宁波银亿控股有限公司
交易对方住所：xxxxxxxxxx 0000 x
独立财务顾问
签署日期：二零零九年十一月
公司声明
1、本公司及本公司董事会全体成员保证本报告书内容真实、准确、完整，对本报告书的虚假记载、误导性xx或重大遗漏负连带责任。
2、本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本报告书中财务会计报告真实、准确、完整。
3、本次交易完成后，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责；因本次交易导致的投资风险，由投资者自行负责。
4、本报告书是本公司董事会对本次交易的说明，任何与之相反的声明均属不实xx。
5、请全体股东及其他公众投资者认真阅读有关本次交易的全部信息披露文件，以做出谨慎的投资决策。本公司将根据本次交易的进展情况，及时披露相关信息提请股东及其他投资者注意。
6、证监会、其他政府机关对本次重大资产重组所作的任何决定或意见，均不表明其对本公司股票的价值或投资者收益的实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实xx。
7、投资者如有任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
目 录
释 义 6
重大事项提示 9
特别风险提示 11
第一节 绪言 13
第二节 交易概述 14
一、本次交易的背景及动因 14
二、本次交易的基本原则 14
三、本次交易的基本情况 15
第三节 上市公司基本情况 21
一、基本情况 21
二、历史沿革 21
三、公司主营业务发展情况 23
四、公司近两年一期主要会计数据及财务指标 23
五、公司控股股东及实际控制人、主要资产业务概况 24
第四节 x次交易对方情况 26
一、本次交易对方的情况 26
二、交易对方与上市公司是否存在关联关系的说明 32
三、交易对方向上市公司推荐董事或者高级管理人员的情况 32
四、交易对方及主要管理人最近五年受处罚情况 32
五、银亿控股持有、控制其他上市公司股份情况 32
第五节 x次交易标的资产情况 34
一、本次交易标的 34
二、银亿房产控股、参股子公司情况 38
三、主营业务发展情况 67
四、主要财务指标 124
五、银亿房产董事、监事、高管情况 125
六、主要资产权属状况、对外担保及主要负债情况 125
七、银亿房产评估情况 132
八、主营业务具体情况 159
九、银亿房产资❹计划 167
十、主要固定资产、无形资产、投资性房地产、商标及专利 174
十一、银亿房产关联方资❹占用及解决情况 176
十二、其他说明事项 186
第六节 新增股份情况 187
一、发行股份的价格及定价原则 187
二、拟发行股份的种类和面值 187
三、拟发行股份的数量和比例 187
四、锁定期安排及承诺 187
五、股份发行后财务数据变化情况 187
第七节 x次交易合同的主要内容 190
一、交易方式 190
二、交易实施 190
三、取得的本次非公开发行的股份不转让的承诺 190
四、拟注入资产的交割 190
五、人员整合 191
六、权利转移和风险承担 191
七、期间损益归属 191
八、《非公开发行股份购买资产协议》的生效和终止 191
九、违约责任 192
第八节 x次交易的合规性分析 193
一、本次交易符合《重组办法》第十条的规定 193
二、本次交易符合《重组办法》第四十一条的规定 196
第九节 x次交易的公平合理性分析 199
一、本次交易价格的公允性分析 199
二、本次交易定价的公平合理性分析 201
第十节 董事会对本次交易对上市公司的影响的讨论与分析 206
一、本次交易前上市公司财务状况和经营成果的讨论与分析 206
二、交易标的行业特点和经营情况的讨论与分析 207
三、对上市公司完成本次交易后的财务状况、盈利能力及未来趋势的分析 237
第十一节 风险因素分析 250
一、和本次交易有关的风险 250
二、政策和宏观调控风险 250
三、行业风险 251
四、业务风险 252
五、其他风险 253
第十二节 财务会计信息 255
一、交易标的最近两年一期的财务资料 255
二、交易完成后上市公司一年一期的备考资产负债表、备考利润表 265
三、银亿房产的盈利预测 270
四、上市公司的备考盈利预测 272
第十三节 同业竞争与关联交易 275
一、同业竞争 275
二、关联交易 276
三、独立财务顾问和法律顾问对同业竞争及关联交易的意见 279
第十四节 x次交易完成后的情况说明 281
一、上市公司的负债结构合理性说明 281
二、本次交易对上市公司治理机制的影响 281
第十五节 其他重要事项 285
一、本公司实际控制人及其关联方资❹占用情况 285
二、本公司重大诉讼事项 286
三、兰光科技最近十二个月内资产交易情况的说明 287
四、兰光科技最近五年受到监管部门处罚的情况 288
五、与本次交易有关的其他安排 288
六、本次交易中保护非关联股东利益的措施 289
七、本次交易中的信息披露 290
八、独立董事对本次交易的意见 290
九、中介机构对本次交易的意见 290
十、关于相关人士于公司股票停牌前 6 个月买卖兰光科技股票的问题的说明及核查情
况 291
第十六节 与本次交易有关的中介机构 293
一、独立财务顾问 293
二、财务审计机构 293
三、资产评估机构 293
四、上市公司法律顾问 294
第十七节 董事及有关中介机构声明 295
第十八节 备查文件 302
释 义
在本报告书中，除非xxx明，以下简称具有如下含义：
本公司/兰光科技/上市公司 | 指 | 甘肃兰光科技股份有限公司 |
x光经发 | 指 | 深圳兰光经济发展公司 |
兰光集团 | 指 | 深圳兰光电子集团有限公司 |
x光销售 | 指 | 深圳市兰光销售有限公司 |
x联数码 | 指 | 深圳市兰联数码科技有限公司 |
x光桑达 | 指 | x光桑达网络科技有限公司 |
xxx出口 | 指 | 深圳市xxx出口有限公司 |
x光音响 | 指 | 深圳市兰光音响设备制造有限公司 |
西部创新投资 | 指 | 西部创新投资有限公司 |
银亿集团 | 指 | 宁波银亿集团有限公司 |
如升实业 | 指 | 宁波如升实业有限公司 |
香港银源 | 指 | 银源发展有限公司（ SILVER KEEN DEVELOPMENT LIMITED） |
舜龙电业 | 指 | 宁波舜龙电业有限公司 |
银源贸易 | 指 | 宁波银源贸易有限公司 |
银亿控股 | 指 | 宁波银亿控股有限公司 |
银亿房产 | 指 | 宁波银亿房地产开发有限公司 |
银亿置业 | 指 | 宁波银亿置业有限公司 |
银亿建设 | 指 | 宁波银亿建设开发有限公司 |
矮柳置业 | 指 | 宁波矮柳置业有限公司 |
镇海银亿 | 指 | 宁波市镇海银亿房产开发有限公司 |
荣耀置业 | 指 | 宁波荣耀置业有限公司 |
望悠房产 | 指 | 宁波望悠房地产开发有限公司 |
银亿投资 | 指 | 宁波银亿世纪投资有限公司 |
象山银亿 | 指 | 象山银亿房地产开发有限公司 |
象山汇金 | 指 | 象山汇金房地产开发有限公司 |
玉环银亿 | 指 | 玉环银亿房地产开发有限公司 |
上海银嵘 | 指 | 上海银嵘房地产开发有限公司 |
南京中兆 | 指 | 南京中兆置业投资有限公司 |
南京银嵘 | 指 | 南京银嵘房地产开发有限公司 |
xx银亿 | 指 | xx银亿房地产开发有限公司 |
南昌银亿 | 指 | 南昌市银亿房地产开发有限公司 |
大庆银亿 | 指 | 大庆银亿房地产开发有限公司 |
银泰销代 | 指 | 宁波银泰房地产销售代理服务有限公司 |
银隆咨询 | 指 | 宁波银隆商业管理咨询有限公司 |
银策销代 | 指 | 宁波银策房地产销售代理服务有限公司 |
银亿物业 | 指 | 宁波银亿物业管理有限公司 |
北京同景 | 指 | 北京同景兴业投资有限公司 |
大庆物业 | 指 | 大庆银亿物业管理有限公司 |
银亿永盛 | 指 | 宁波银亿永盛房地产开发有限公司 |
余姚xx | 指 | 余姚xx房地产开发有限公司 |
银亿海港 | 指 | 宁波银亿海港房地产开发有限公司 |
xxx投资 | 指 | 舟山xxx投资发展有限公司 |
庆安置业 | 指 | 上海庆安置业有限公司 |
华侨饭店 | 指 | 宁波华侨饭店有限公司 |
新世纪装潢 | 指 | 宁波新世纪装潢市场管理服务有限公司 |
银亿矿冶 | 指 | 广西银亿科技矿冶有限公司 |
银亿进出口 | 指 | 宁波银亿进出口有限公司 |
农贸市场 | 指 | 宁波市中心农贸市场有限公司 |
银亿仓储 | 指 | 宁波银亿仓储有限公司 |
银亿镁业 | 指 | 广西银亿科技镁业有限公司 |
银亿化工 | 指 | 广西银亿科技化工有限公司 |
宏峰矿业 | 指 | 银亿宏峰矿业有限公司 |
银屹资产 | 指 | 宁波银屹资产管理有限公司 |
舜龙锦纶 | 指 | 宁波舜龙锦纶有限公司 |
x涛实业 | 指 | 宁波保税区京涛实业发展有限公司 |
伟博贸易 | 指 | 宁波伟博贸易有限公司 |
如升宝华 | 指 | 宁波如升宝华服务有限公司 |
恒兆贸易 | 指 | 宁波恒兆贸易有限公司 |
银亿金属材料 | 指 | 宁波保税区银亿金属材料有限公司 |
巨雄进出口 | 指 | 浙江巨雄进出口有限公司 |
旭邦进出口 | 指 | 浙江旭邦进出口有限公司 |
亿旺贸易 | 指 | 宁波经济技术开发区亿旺贸易有限公司 |
宁波港晋炭 | 指 | 宁波港晋焦炭经营有限公司 |
本报告书 | 指 | 《甘肃兰光科技股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）》 |
本次交易/本次重大资产重组/本次重组 | 指 | 兰光科技发行股份购买银亿房产 100%股权的方案 |
拟购买资产/标的资产 | 指 | 银亿房产 100%股权 |
前二十个交易日股票交易均价 | 指 | 前二十个交易日股票交易总额/前二十个交易日股票交易总量 |
《非公开发行股份购买资产协议》 | 指 | 《甘肃兰光科技股份有限公司与宁波银亿控股有限公司关于非公开发行股份购买资产协议》 |
《补偿协议》 | 指 | 兰光科技和银亿控股签署的《补偿协议》 |
《股份转让协议》 | 指 | 《深圳兰光经济发展公司宁波银亿控股有限公司关于甘肃兰光科技股份有限公司股份转让协议》 |
《以现金代偿债务协议》 | 指 | 《宁波银亿集团有限公司与深圳兰光经济发展公司、深圳兰光电子集团有限公司的以现金代偿债务协议》 |
《债权转让及债务抵销协议》 | 指 | 《宁波银亿集团有限公司、深圳兰光经济发展公司与甘肃兰光科技股份有限公司的债权转让及债务抵销协议》 |
《公司法》 | 指 | 《中华人民共和国公司法》 |
《证券法》 | 指 | 《中华人民共和国证券法》 |
《重组办法》 | 指 | 《上市公司重大资产重组管理办法》 |
《收购管理办法》 | 指 | 《上市公司收购管理办法》 |
独立财务顾问/平安证券 | 指 | 平安证券有限责任公司 |
上市公司法律顾问/国浩 | 指 | 国浩律师集团（上海）事务所 |
五洲松德 | 指 | 五洲松德联合会计师事务所 |
天健东方 | 指 | 浙江天健东方会计师事务所有限公司 |
勤信评估 | 指 | 浙江勤信资产评估有限公司 |
证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 |
交易所/深交所 | 指 | 深圳证券交易所 |
法律意见书 | 指 | 《国浩律师集团（上海）事务所关于甘肃兰光科技股份有限公司非公开发行股票购买资产暨重大资产重组之专 项法律意见书》 |
《资产评估报告》 | 指 | 《宁波银亿房地产开发有限公司股东全部权益价值评估 项目资产评估报告》 |
审计基准日/评估基准日 | 指 | 2009 年 6 月 30 日 |
元 | 指 | 中华人民共和国法定货币单位“元” |
重大事项提示
1、本次交易完成后，本公司主营业务将由通信及相关设备制造转变为房地产开发与经营。
目前国家对房地产行业进行的宏观调控，特别是对土地政策、信贷政策的调整将对本次交易完成后本公司的生产经营产生一定影响。
2、本次交易完成后，本公司的收入与利润将主要来自于房地产开发与经营。房地产产品通常是向不特定多数的购买者销售，销售受到多种因素的影响，其营业收入的确认具有特殊性，因此本公司交易完成后可能会出现连续年度之间收入与利润波动较大的情况。
3、2009 年 11 月 15 日，本公司控股股东兰光经发与银亿控股签署了《股份
转让协议》，银亿控股拟受让兰光经发所持有本公司 8,110 万股国有法人股。
另根据本公司的股权分置改革方案，以公司总股本 16,100 万股为基数，非流通股股东按照相同的送股比率向方案实施股权登记日登记在册的流通股股东每 10 股支付 2 股，银亿控股在受让前述股份后需履行本次股改对价的支付义务，
送出 730.63 万股，银亿控股所持股份数量和比例将相应减少。
同日，本公司与银亿控股签署了《非公开发行股份购买资产协议》，拟以新增 69,800.52 万股股票作为对价，购买银亿控股合法持有的银亿房产 100%股权，届时本公司的股本将由目前的 16,100.00 万股增加至 85,900.52 万股。若前述股
权转让、股权分置改革及新增股份完成后，银亿控股合计持有本公司 77,179.89
万股，股份比例将达到 89.85%，银亿控股将成为本公司的控股股东。
控股股东可能通过行使投票权或其它方式对本公司的经营决策等方面进行控制，从而给中小股东带来一定风险。
4、本次交易需要经本公司临时股东大会批准，并由中国证监会核准后才能履行资产交割及新增股份登记手续，因此本次交易的交割日具有一定的不确定性。
5、截至本报告书签署日，兰光经发及其关联方对上市公司资金占用余额为
414,582,048.44 元，上述占款拟通过以下两个方面解决：（1）根据银亿集团、兰
光经发、兰光集团于 2009 年 11 月 15 日签署的《以现金代偿债务协议》，银亿集
团以现金 304,422,397.75 元代兰光经发、兰光集团偿还其占用兰光科技（含兰光
科技控股子公司）的资金 304,422,397.75 元；（2）根据银亿集团、兰光经发、兰
光科技于 2009 年 11 月 15 日签署的《债权转让及债务抵销协议》，兰光经发拟受
x银亿集团对兰光科技的 110,159,650.69 元债权，并以该债权抵销其对兰光科技负有的等额债务。
6、为保护上市公司及全体股东利益，银亿控股对银亿房产 2009 年、2010
年和 2011 年的经营业绩作出了承诺并与上市公司签署了《补偿协议》。《补偿协
议》约定：银亿房产 2009 年实现的归属于母公司所有者的净利润不低于经审核
的银亿房产盈利预测报告数 41,429.30 万元；银亿房产 2010 年实现的归属于母公
司所有者的净利润不低于经审核的银亿房产盈利预测报告数 50,883.49 万元，即
所对应的重组后上市公司 2010 年的每股收益不低于 0.59 元/股；银亿房产 2011
年实现的归属于母公司所有者的净利润不低于 61,333.10 万元，即相对应的重组
后上市公司 2011 年的每股收益不低于 0.71 元/股（均按照上市公司本次重组完成
后 85,900.52 万股的总股本计算）。
若银亿房产在上述期间实际实现的归属于母公司所有者的净利润未达到上述承诺的利润数，以及若届时对银亿房产在上述承诺期内未实现收益资产进行减值测试时发生减值，银亿控股同意将通过由上市公司以 1.00 元的价格回购其所持有的一定数量上市公司股份的方式予以补偿。有关回购股份数量的确定以及
《补偿协议》的具体内容请参见本报告书“第十五节 其他重要事项＼四、与本次交易有关的其他安排”。
7、截至本报告书签署之日，银亿房产已获得国有土地使用权证的土地储备面积合计 88.12 万平方米，另有 54.90 万平方米的土地已缴纳土地出让金，正在办理国有土地使用权证。银亿房产还将通过市场化方式陆续获得新的土地储备，以满足未来上市公司房地产开发业务持续发展的需要。
本公司在此特别提示投资者注意风险，并仔细阅读本报告书中有关章节的内容。
特别风险提示
x公司提请投资者关注在此披露的特别风险，并仔细阅读本报告书中“风险因素分析”、“财务会计信息”等有关章节的内容。
1、国家宏观政策调控风险
x次交易前，本公司的主营业务为通信及相关设备制造；本次交易完成后，本公司的经营业务将变更为房地产开发与经营。为了抑制房价快速上涨、房地产投资过热，近年来国家从土地供应、金融信贷、住房结构管理等多个方面出台政策，对房地产行业实施宏观调控措施。上市公司未来的经营受到国家宏观政策调控的影响。
2、宏观经济不确定性风险
美国次贷危机引发全球金融危机，对世界实体经济造成重大影响，中国经济亦受此影响，面临经济减速的危险。尽管我国政府采取了多种经济刺激措施予以应对并已初显成效，但我国宏观经济仍面临着一定的不确定性，这也将影响到重组完成后上市公司未来的经营。
3、房地产市场的波动风险
目前，我国部分大中城市的房地产价格普遍出现调整，中长期内房地产价格呈波动趋势明显，虽在本次重组中各方已经充分考虑到未来市场价格变化的风险，并在评估作价时进行了谨慎预测，但如价格波动趋势继续加剧，则会影响到重组完成后上市公司未来的盈利水平。
4、盈利预测不能实现的风险
天健东方对本次拟购买资产2009年度、2010年度的盈利预测进行了审核，并出具了盈利预测审核报告；此外，银亿房产还对2011年度的盈利情况进行了预测。虽然上述盈利预测基于谨慎的原则，已经充分考虑了未来市场价格及销售量的变化风险，但房地产价格波动、国家宏观调控政策等因素均会对房地产行业产生较大影响，仍可能出现实际经营成果与盈利预测结果存在一定差异的情况。
为保护上市公司及中小股东的利益，重组方银亿控股已和上市公司签署《补偿协议》，如重组完成后的注入资产未实现盈利预测之结果，银亿控股将通过由上市公司定向回购其所持一定数量上市公司股份的方式予以补偿。
5、资金xx及清偿债务风险
房地产项目投入资金较大、建设周期较长，重组完成后上市公司的发展对资金的需求较高。而目前公司的融资渠道单一，外部融资中的大部分来自于银行借款。根据天健东方为银亿房产出具的审计报告，截至2009年6月30日，银亿房产合并报表资产负债率为90.16%，尽管在剔除预收账款后的资产负债率下降为 57.28%，但整体资产负债率水平相比国内同行业上市公司偏高。
如在建设过程中发生意外事故使项目建设延期、资金占用时期延长，或遇市场环境发生重大不利变化使投入的资金不能如期回笼，将导致公司资金xx困难，可能出现到期不能清偿债务的风险。
6、本次交易尚需核准/批准的风险
x次交易已经取得兰光科技董事会及银亿控股股东会的批准，尚需取得兰光科技股东大会的批准及证监会对本次重大资产重组的核准，同时豁免银亿控股的要约收购义务。由于前述事项存在着不确定性，因而本次交易何时能履行完毕尚无法确定。
7、大股东控制的风险
x次交易后，银亿控股将成为本公司的控股股东，银亿控股如利用其控股股东地位，对本公司重大决策、生产经营和人事安排等进行非正常干涉，则可能影响本公司其他股东特别是中小股东的合法权益。
8、终止上市的风险
由于本公司2006年、2007年、2008年连续三年亏损，深交所于2009年2月25日作出《关于甘肃兰光科技股份有限公司股票暂停上市的决定》（深证上[2009]9号），公司股票自2009年3月3日起暂停上市。根据《深圳证券交易所股票上市规则》的规定，若兰光科技出现“未能在法定期限内披露暂停上市后首个年度报告”或者“暂停上市后首个年度报告显示公司出现亏损”等《深圳证券交易所股票上市规则》14.3.1 条规定的情形之一的，深交所有权决定终止兰光科技股票上市交易。
本公司提示投资者进行投资决策时应对上述情况予以关注。
第一节 绪言
2009 年 11 月 15 日，本公司召开了第四届董事会第七次会议，逐项审议通过了关于本公司本次重大资产重组的系列议案。同日，本公司与银亿控股签署了
《非公开发行股份购买资产协议》。
根据《非公开发行股份购买资产协议》，本公司拟向银亿控股定向发行股份购买银亿房产 100%股权。本公司本次新增股份的价格为 4.75 元/股，为公司董事会决议公告日前二十个交易日均价；根据勤信评估出具的《资产评估报告》（勤信评报[2009]211 号），截至 2009 年 6 月 30 日，银亿房产净资产的评估值为
331,552.47 万元，银亿房产 100%股权本次交易作价确定为 331,552.47 万元，本
公司将向银亿控股定向发行不超过 69,800.52 万股股份。
根据《非公开发行股份购买资产协议》的约定，银亿房产自本次交易的评估基准日至资产交割日所产生的盈利由上市公司享有；如银亿房产在评估基准日至资产交割日期间产生了亏损，则在亏损数额经审计确定后的三十日内，由银亿控股向兰光科技以现金方式补足。
本次重组完成后，银亿控股将成为本公司的控股股东，银亿控股承诺自本次新增股份发行结束之日起 36 个月内不将所持股份上市交易或转让。
截至 2009 年 6 月 30 日，本公司本次拟购买资产经审计的资产总额为
1,058,275.91 万元，为公司截至 2008 年 12 月 31 日经审计总资产 44,835.67 万元的 2,360.34%。根据《重组办法》的有关规定，本次交易构成重大资产重组行为，需提交上市公司并购重组审核委员会审核并经证监会核准。
本公司根据《公司法》、《证券法》、《重组办法》、《收购管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号——上市公司重大资产重组申请文件》等有关规定，编制《甘肃兰光科技股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）》，以供投资者决策参考之用。
第二节 交易概述
一、本次交易的背景及动因
由于公司 2006 年、2007 年、2008 年连续三年亏损，深交所于 2009 年 2 月
25 日作出《关于甘肃兰光科技股份有限公司股票暂停上市的决定》（深证上
[2009]9 号），公司股票自 2009 年 3 月 3 日起暂停上市。
近年来，由于公司大股东资金占用问题一直没有得到有效解决，生产经营所需的流动资金极度匮乏，公司所拖欠的银行贷款也不能正常归还。此外，受国际金融危机等一系列影响，音响出口业务出现大幅度滑坡，毛利率也大幅下降，导致公司业务净利润明显下降。
到 2008 年底，下属子公司除兰联数码公司还在正常经营外，其他子公司均已停止经营。由于大股东重组工作一直没有取得实质性的进展，大股东占用问题无法得到实质性解决，所欠银行的贷款利息继续停止支付，目前整个公司的日常维持费用主要依赖物业租赁收入。由于受资金、市场、管理等一系列问题的影响，上市公司本部及其他子公司人员总数也已大幅缩减。为彻底摆脱经营困境，切实维护包括流通股股东在内的全体股东的利益，本公司拟通过重大资产重组，彻底解决公司历史遗留问题，同时通过向新的投资者定向发行股份收购其优质资产，可以使公司向持续盈利能力强的行业发展，迅速扩大公司经营规模，实现持续经营能力和盈利能力的根本性提升，确保公司股票能恢复上市交易，维护全体股东的共同利益。
二、本次交易的基本原则
1、有利于改善上市公司的经营业绩和持续发展，维护上市公司全体股东合法权益的原则；
2、尽可能避免同业竞争，规范、减少关联交易的原则；
3、有利于产业结构调整，力求做到社会效益和经济效益的兼顾原则；
4、“公开、公平、公正”的原则；
5、“诚实信用、协商一致”的原则；
6、本次重组完成后，公司股票具备上市交易条件的原则。
三、本次交易的基本情况
（一）本次交易描述
1、本次重大资产重组方案
根据《非公开发行股份购买资产协议》，本公司拟向银亿控股定向发行股份购买银亿房产 100%股权。本公司本次新增股份的价格为 4.75 元/股，为公司董事会决议公告日前二十个交易日均价；根据勤信评估出具的《资产评估报告》，截至 2009 年 6 月 30 日，银亿房产净资产的评估值为 331,552.47 万元，银亿房产
100%股权本次交易作价确定为 331,552.47 万元，本公司将向银亿控股发行不超
过 69,800.52 万股股份。
本次重组完成后，银亿控股将成为本公司的控股股东，银亿控股承诺自本次新增股份发行结束之日起 36 个月内不将所持股份上市交易或转让。
2、与本次重大资产重组相关的其他安排
（1）债务重组
截至2009年10月27日，银亿集团已经为兰光科技提供资金110,159,650.69元，用于兰光科技与债权银行（指光大银行和平安银行）的债务和解，同时兰光科技已归还信达资产1,791.50万元，兰光科技已和所有银行债权人达成债务和解协议，并已全部和解完毕。
兰光科技银行债务和解情况统计表
单位：万元
贷款行 | 贷款金额 | 利息罚息 | 诉讼费 | 合计 | 已支付 | 和解情况 |
光大银行 | 8,516.00 | 2,085.00 | 108.00 | 10,709.00 | 8,515.97 | 已完成 |
平安银行 | 1,660.00 | 1,311.00 | 17.60 | 2,988.60 | 2,500.00 | 已完成 |
建设银行 | 5,950.00 | 1,652.00 | 7,602.00 | 已完成 | ||
信达资产 | 1,791.00 | 700.00 | 2,491.00 | 1,791.50 | 已完成 | |
合计 | 17,917.00 | 5,748.00 | 125.60 | 23,790.60 | 12,807.47 | - |
注：根据与建设银行签署的《债务和解协议书》，兰光科技因担保产生的对建设银行的债务59,688,695.08元，兰光科技应在2010年4月30日前偿还以上债务，建设银行免除全部利息、罚息。兰光科技在偿还上述债务后，可以向陕西省教育活动中心追偿。
（2）国有股权转让
2009 年 11 月 15 日，兰光经发和银亿控股签署了《股份转让协议》，兰光经
发将其持有的兰光科技 50.37%的股权，计 8,110 万股，协议转让给银亿控股；本次股份转让的价格为 2.52 元/股，股份转让价款合计为 20,437.20 万元。
关于公司国有股权转让的详细情况，请参阅公司与本报告书同时公告的《甘肃兰光科技股份有限公司收购报告书（摘要）》。
（3）原大股东资金占用的清偿安排
截至本报告书签署之日，兰光集团、兰光经发占用上市公司资金余额 414,582,048.44 元。根据《债权转让及债务抵销协议》和《以现金代偿债务协议》，拟通过以下安排解决原大股东资金占用：①兰光经发拟受让银亿集团对兰光科技的 110,159,650.69 元债权，并以该债权抵销其对兰光科技负有的等额债务；②银亿集团以现金代兰光经发、兰光集团偿还对本公司的剩余资金占用 304,422,397.75 元。根据《以现金代偿债务协议》，银亿集团向兰光科技支付代偿现金的实施条件为：兰光科技股权分置改革方案经兰光科技相关股东会议审议通过，同时在代偿现金的实施条件满足后，银亿集团可根据情况选择向兰光科技支付代偿现金的时间，但至迟应于中国证监会正式受理兰光科技非公开发行事宜前支付完毕。
（4）股权分置改革
x次股权分置改革方案为：以公司总股本 16,100 万股为基数，非流通股股
东按照相同的送股比率向方案实施股权登记日登记在册的流通股股东每 10 股支
付 2 股。
关于公司股权分置改革的详细情况，请参阅公司于本报告书同时公告的《甘肃兰光科技股份有限公司股权分置改革说明书》。
（二）本次交易的图示
1、本次交易前
甘肃省国有资产监督管理委员会
100%
深圳兰光电子集团有限公司
100%
深圳兰光经济发展公司
50.37%
西部创新投资有限公司
深圳市兰联数码科技有限公司
甘肃兰光科技股份有限公司深圳分公司
深圳市彩虹皇旗电子资讯有限公司
深圳市xxx出口有限公司
深圳市兰光销售有限公司
深圳市兰光桑达网络科技有限公司
深圳市兰光音响设备制造有限公司
甘肃兰光科技股份有限公司 | |||||
60% | 98.14% | 90% | 41.87% | 51% | 100% |
90%
注：2009 年 8 月 8 日，兰光科技第四届董事会第四次审议通过出售公司持有的兰光桑达、兰光销售、xxx出口、兰光音响四家子公司的股权，同时审议通过了公司收购兰光经发持有的西部创新投资 9.09%的股权，收购完成后，公司持有西部创新投资 100%的股权。目前，西部创新投资股权已过户到本公司名下并领取了甘肃省工商行政管理局于 2009 年 9月 7 日换发的企业法人营业执照[注册号 620000000005939（2－1）]。另外，出售四家子公司股权已获得甘肃省国资委下发的甘国资产权[2009]275 号《关于同意甘肃兰光科技股份有限公司转让下属公司股权的批复》，并且已经全部完成股权转让手续。
2、本次交易图示
100%
②兰光科技股
权转让
50.37%
③原大股东资
金占用清偿
④发行股份购买银亿控股持有
的银亿房产 100%股权
银亿集团
银亿房产
银亿控股
x光科技
x光经发
x光集团
①债务重组
75%
100%
定向发股
清欠，债务重组
股权转让持有股权
99.99%
100%
100%
75%
25%
如升实业
银亿集团
香港银源
xxx
3、本次交易完成后的图示
89.85%
10.15%
社会公众股
银亿控股
兰光科技
宁波银亿房地产开发有限公司
西部创新投资有限公司
甘肃兰光科技股份有限公司深圳分公司
深圳市兰联数码科技有限公司
深圳市彩虹皇旗电子资讯有限公司
41.87%
51%
100%
100%
存量资产
注入资产
x次交易完成后，兰光科技主营业务将转变为房地产开发与经营，公司将在股本规模和资产规模扩大的同时，大幅提高盈利能力。
（三）本次交易履行的程序及获得的批准情况
1、本次交易已经履行的程序及获得的批准
（1）2009 年 11 月 13 日，银亿控股召开股东会，审议并通过了《非发行股份购买资产协议》，同意按照《非公开发行股份购买资产协议》约定的条件将银亿房产出售给与兰光科技。
（2）2009 年 11 月 15 日，兰光科技召开董事会，审议并通过了《关于公司向特定对象非公开发行股份购买资产方案的议案》、《非公开发行股份购买资产协议》、《关于提请股东大会授权董事会办理本次非公开发行股份购买资产相关事宜的议案》等议案。
2、本次交易尚需取得的授权及批准本次发行股份购买资产方案尚需：
（1）兰光科技股东大会审议通过本次发行股份购买资产方案；
（2）中国证监会核准本次发行股份购买资产方案；
（3）中国证监会豁免银亿控股因本次交易触发的要约收购义务。
（四）本次交易构成关联交易
2009 年 11 月 15 日，公司控股股东兰光经发与银亿控股签署《股份转让协议》，将所持兰光科技 8,110 万股股份（占兰光科技总股本的 50.37%）全部转让给银亿控股。根据证监会及《深圳证券交易所股票上市规则》的相关规定，银亿控股作为本公司的潜在控股股东构成本公司的关联方。因此，公司本次发行股份购买银亿控股所持有的银亿房产 100%股权构成关联交易。
（五）本次交易构成重大资产重组
截至 2009 年 6 月 30 日，本公司本次拟购买资产经审计的资产总额为
1,058,275.91 万元，为公司截至 2008 年 12 月 31 日经审计总资产 44,835.67 万元的 2,360.34%。根据《重组办法》的有关规定，本次交易构成上市公司重大资产重组。
第三节 上市公司基本情况
一、基本情况
中文名称：甘肃兰光科技股份有限公司
英文名称：GANSU LANGUANG SCIENCE & TECHNOLOGY CO,LTD
注册资本：16,100 万人民币
注册地址：兰州市xx技术开发区xx滩 573 号八楼
联系地址：广东省深圳市福田xxx路 56 号兰光大厦 18 楼法定代表人：xxx
董事会秘书：xxx邮 编：518031
电 话：0755-83360841传 真：0755-83321624
营业范围：电子产品及通信设备（不含卫星地面接受设施）的研究开发、生产、批发零售；咨询服务，家电维修，建筑材料、化工原料及产品（不含危险品）、五金交电（不含进口摄、录像机）的批发零售；科技开发；按批准的经营范围自营进出口业务。
二、历史沿革
（一）公司设立情况
x光科技是经甘肃省人民政府甘政函[1998]56 号文批准，以兰光经发为主发起人，联合北京科力新技术发展总公司、北京公达电子有限责任公司、上海创思科技公司和深圳大学文化科技服务有限公司四家公司共同发起而设立的股份有限公司。本公司于 1998 年 8 月 31 日向甘肃省工商行政管理局申请并工商注册登记成立，营业执照号码：620000000005955。本公司的母公司系兰光经发，母公司之控股股东为兰光集团，兰光集团系甘肃省国有资产监督管理委员会全资拥有的国有独资公司。
兰光科技设立时的注册资本为 11,100 万元。2000 年 5 月 18 日经中国证券监
督管理委员会证监发行字[2000]60 号文批准，本公司向社会公众发行人民币普通股 5,000 万股（每股面值人民币 1 元），发行后注册资本为 16,100 万元。
（二）公司历次股权变动情况详情
公司于 2000 年 6 月 22 日上市时的股权结构如下表：
序号 | 股东名称 | 持股数（股） | 持股比例（%） | 股权性质 |
1 | 兰光经发 | 100,000,000 | 62.11 | 国有法人股 |
2 | 北京科力新技术发展总公司 | 6,000,000 | 3.73 | 法人股 |
3 | 北京公达电子有限责任公司 | 2,200,000 | 1.73 | |
4 | 上海创思科技公司 | 1,800,000 | 1.12 | |
5 | 深圳大学文化科技服务有限公司 | 1,000,000 | 0.62 | |
6 | 社会公众股 | 50,000,000 | 31.06 | - |
合 计 | 161,000,000 | 100 | - |
2003 年，公司国有法人股东兰光经发因债务纠纷，报告期内所持股份被司
法拍卖 900,000 股，兰光经发持有公司股份数量变为 99,100,000 股，持股比例变为 61.55%。
2006 年 10 月，根据北京市第二中级人民法院（2006）二中执字第 245-1 号
民事裁定书，裁定兰光经发持有的 1800 万股法人股过户给深圳市禄聚源贸易有限公司名下，兰光经发持有股份数量变为 81,100,000 股，持股比例变为 50.37%。
截止 2009 年 6 月 30 日，公司股权结构情况如下：
序号 | 股东名称 | 持股数（股） | 持股比例（%） | 股本性质 |
1 | 兰光经发 | 81,100,000 | 50.37 | 国有法人股 |
2 | 深圳市禄聚源贸易有限公司 | 18,000,000 | 11.18 | 境内法人股 |
3 | 北京科力新技术发展总公司 | 6,000,000 | 3.73 | 境内法人股 |
4 | 凌源钢铁股份有限公司 | 2,200,000 | 1.37 | 境内法人股 |
5 | 深圳创景源科技有限公司 | 1,800,000 | 1.12 | 境内法人股 |
6 | 深圳大学文化科技服务有限 公司 | 1,000,000 | 0.62 | 境内法人股 |
7 | 西安通盛科技有限责任公司 | 900,000 | 0.56 | 境内法人股 |
8 | 其他 | 50,000,000 | 31.06 | 社会公众股 |
合 计 | 161,000,000 | 100 | － |
截至 2009 年 6 月 30 日，公司股本结构情况如下：
股份类别 | 数量（股） | 比例 |
（一）未上市流通股份 | 111,000,000 | 68.94% |
发起人法人股 | 111,000,000 | 68.94% |
其中：国有法人股 | 82,000,000 | 50.93% |
境内法人持有股份 | 29,000,000 | 18.01% |
（二）已上市流通股份 | 50,000,000 | 31.06% |
人民币普通股 | 50,000,000 | 31.06% |
股份总数 | 161,000,000 | 100.00% |
（三）公司股权分置改革情况
由于公司大股东资金占用问题尚未解决等原因，公司股权分置改革至今尚未完成。
三、公司主营业务发展情况
公司主营业务为：通信及相关设备制造。
近年来，由于公司大股东资金占用问题一直没有得到有效解决，生产经营所需的流动资金极度匮乏，公司所拖欠的银行贷款也不能正常归还。另外，受国际金融危机等一系列影响，音响出口业务出现大幅度滑坡，毛利率也大幅下降，导致公司业务净利润明显下降。
到 2008 年底，下属子公司除兰联数码公司还在正常经营外，其他子公司均已停止经营。由于大股东重组工作一直没有取得实质性的进展，大股东占用问题无法得到实质性解决，所欠银行的贷款利息继续停止支付，目前整个公司的日常维持费用主要依赖物业租赁收入。由于受资金、市场、管理等一系列问题的影响，上市公司本部及其他子公司人员总数也大幅缩减。
四、公司近两年一期主要会计数据及财务指标
根据五洲松德出具的五洲松德审字[2009]1260 号《审计报告》，公司近两年一期的财务和经营情况如下：
（一）资产负债表主要数据
单位：元
项 目 | 2009-6-30 | 2008-12-31 | 2007-12-31 |
总资产 | 565,576,730.52 | 448,356,676.32 | 655,153,134.00 |
负债总额 | 473,198,852.29 | 344,985,414.90 | 322,874,386.23 |
股东权益 | 92,377,878.23 | 103,371,261.42 | 321,531,710.97 |
归属于母公司所 有者权益 | 84,369,763.35 | 95,390,586.18 | 321,531,710.97 |
（二）利润表主要数据
单位：元
项 目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 17,649,948.02 | 38,841,448.50 | 67,615,506.86 |
营业利润 | -9,348,133.98 | -229,743,809.19 | -142,612,131.80 |
利润总额 | -10,989,676.99 | -228,786,950.70 | -142,217,982.76 |
净利润 | -10,993,383.19 | -228,907,486.35 | -142,308,974.06 |
归属于母公司所有者 的净利润 | -11,020,822.83 | -226,141,124.79 | -140,648,990.21 |
（三）主要财务指标
单位：元
项 目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
归属于母公司所有者的 每股净资产（元） | 0.52 | 0.59 | 1.99 |
资产负债率（%） | 83.67 | 76.94 | 49.28 |
归属于母公司所有者的 每股收益（元） | -0.07 | -1.40 | -0.87 |
净资产收益率（%） | -13 | -237.07 | -43.74 |
五、公司控股股东及实际控制人、主要资产业务概况
（一）公司控股股东：兰光经发成立时间：1989 年 4 月 3 日
法人代表：xxx
地 址：深圳市福田xxx路 56 号
经营期限：自 1989 年 4 月 3 日至 2010 年 4 月 4 日注册资金：7955 万元
经营性质：全民（内联—独资）经营方式：开发、购销
经营范围：机电一体化产品的技术开发和销售；建筑材料、计算机彩色显示器
及外部设备的购销；经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。
（二）兰光经发的控股股东：兰光集团
兰光集团原名称为深圳兰光电子工业总公司，2003 年 1 月 29 日改制为国有控股有限责任公司。
成立时间：1991 年 4 月 24 日法定代表人：xxx
地 址：深圳市福田xxx路 56 号兰光大厦三楼经营期限：自 1991 年 4 月 24 日至 2041 年 4 月 24 日注册资金：31,170 万元
企业主体类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：生产经营电子测量仪器、仪表、电子产品、电子元件、音响设备、电真空器件（不含彩色电视机）、电子计算机外部设备、机电一体化产品；开发电子新产品，承接自产产品及协作生产产品的销售业务，承接电子系统工程，自营进出口业务；组织技术市场开发技术贸易和电子项目的咨询服务；内地企业电子产品配套服务；生产卫星广播电视接收设备（含天线、馈源、高频头放大器，接收机转发器）；兴办实业（具体项目另行申报）。
（三）公司的实际控制人：甘肃省国有资产监督管理委员会
甘肃省国有资产监督管理委员会是代表甘肃省人民政府行使出资人权利的政府直属特设机构，为本公司实际控制人。
（四）公司与实际控制人之间的产权和控制关系图
甘肃省国有资产监督管理委员会
100%
深圳兰光电子集团有限公司
100%
深圳兰光经济发展公司
50.37%
甘肃兰光科技股份有限公司
第四节 x次交易对方情况
x次交易的对方为银亿控股。
一、本次交易对方的情况
（一）银亿控股基本情况
公司名称：宁波银亿控股有限公司注册资本：50,000 万元
成立时间：2004 年 2 月 23 日
住 所：宁波保税区发展大厦 2809 室法定代表人：xxx
公司类型：有限责任公司（外商投资企业再投资）营业执照注册号：330200400009466
税务登记证号码：国税甬字 330206758858350 号、
甬保地税登字 330206758858350 号
经营范围：实业投资；普通货物仓储；机械设备出租；普通货物装卸；搬运服务；保洁服务。
（二）股权结构及控制情况
1、控股股东—宁波银亿集团有限公司
银亿集团持有银亿控股75%的股权，为银亿控股的控股股东。
银亿集团成立于 1993 年 7 月 8 日，企业性质为有限责任公司（台港澳法人独
资），注册资本为人民币 46,164.5 万元，住所为宁波市江北区人民路 132 号 27 楼，法定代表人xxx，营业执照注册号码： 330200400018440 ，税务登记证号为 330203610261427，组织机构代码证号为 61026142-7。银亿集团的营业范围为：装饰装修；自营和代理货物和技术的进出口，无进口商品分销业务；化学纤维技术开发；建设工程技术咨询；科技信息咨询服务。（不涉及国营贸易管理商品，涉及配额、许可证管理商品的，按国家有关规定办理申请）。
2、银源发展有限公司（SILVER KEEN DEVELOPMENT LIMITED）
香港银源持有银亿集团 100%的股权。
香港银源成立于 1997 年 9 月 10 日，注册地为香港 3/F., EURASIA BLDG., 6
STANLEY ST., CENTRAL,H.K，法律地位为 BODY CORPORATE，股本为 21,000,000
港元，xxx持有香港银源 20,999,999 港元的股权，xxxx（XXXXX XXXX XXXX XXXX）持有香港银源 1 港元的股权。
3、银亿控股的实际控制人xxx
xxx，男，汉族，中国香港居民，1956 年 7 月 26 日出生，1984 年 1 月毕业于浙江大学经济管理专业，2009 年 4 月取得华中科技大学 EMBA 学位，高级经济师，现任银亿集团董事长、总裁，银亿房产董事长。
1973 年 7 月－1975 年 10 月，在浙江省余姚市双河乡插队；1975 年 10 月－1977
年 10 月，在杭州化工学校化机专业学习；1977 年 10 月－1981 年 10 月，任浙江省余姚农药厂副厂长；1981 年 10 月－1984 年 1 月，在浙江大学经济学系经济管理专业学习；1984 年 1 月－1986 年 1 月，在宁波市委办公室工作；1986 年 1 月－1988年 5 月，任宁波罐头食品厂副厂长；1988 年 5 月－1991 年 11 月，任宁波市乡镇企业局副局长；1991 年 11 月－1994 年 8 月，任宁波罐头食品厂厂长；1994 年 8 月－ 2000 年 12 月，任银亿集团总经理；2001 年 1 月至今，任银亿集团董事长、总裁；
1994 年 12 月至今，任银亿房产董事长。
xxx目前担任的社会职务：宁波市企业联合会、宁波市企业家协会、宁波市工业经济联合会常务副会长；宁波市慈善总会荣誉会长；宁波市工商联常委、宁波市商会副会长。
4、实际控制人xxx控制的其他关联公司
（1）宁波如升实业有限公司
如升实业成立于1998年10月27日，企业性质为有限责任公司（台港澳法人独资），注册资本为人民币1,000万元，住所为宁波市江东南路539弄100号，法定代表人为何建平，营业执照注册号码为330200400009909。
如升实业为香港银源的全资子公司，如升实业持有银亿控股25%的股权。营业范围为空罐、机械设备的制造、加工；食品冷冻冷藏（限分支机构经营）；劳务、装卸服务，楼宇清扫；叉车设备维修；厂房租赁；五金配件加工；包装纸箱（不含印刷）、贝壳工艺品制作。
（2）宁波舜龙电业有限公司
舜龙电业成立于1993年12月24日，企业性质为有限责任公司（台港澳法人独
资），注册资本为人民币6,000万元，住所为浙江省余姚经济开发区B区，法定代表人为xxx，营业执照注册号码为企独浙甬总字第001560号。
舜龙电业为香港银源的全资子公司。营业范围为热电联产电站的建设、经营。
（3）银亿宏峰矿业有限公司
宏峰矿业成立于2002年4月10日，企业性质为有限责任公司，注册资本为32,761万元，住所为晋中市灵石县南关镇王家沟村，法定代表人为周海宁，营业执照注册号码为140729170000076。
宏峰矿业为银亿集团的控股子公司。营业范围为洗选精煤、销售，机焦制造项目筹建，焦炭制造及销售，焦炭制造过程中附属化工产品的生产及销售（危化产品除外），经销高岭土、石膏、硫铁矿、铝矾土。
（4）广西银亿科技化工有限公司
银亿化工成立于2009年3月24日，企业性质为有限责任公司（外商投资企业与内资合资），注册资本为5,000万元，住所为博白县龙潭镇，法定代表人为何建平，营业执照注册号码为450923000005584。
银亿化工为银亿集团的控股子公司。营业范围为水泥、化工产品（除危险化学品）销售。
（5）广西银亿科技镁业有限公司
银亿镁业成立于2009年4月8日，企业性质为有限责任公司，注册资本为5,000万元，住所为博白县龙潭镇，法定代表人为何建平，营业执照注册号码为 450923000005689。
银亿镁业为银亿集团的控股子公司。营业范围为氧化镁、氢氧化镁、硫酸镁、石膏、硫酸锰的生产、销售。
（6）广西银亿科技矿冶有限公司
银亿矿冶成立于2006年9月28日，企业性质为有限责任公司，注册资本为25,000万元，住所为博白县龙潭镇，法定代表人为xxx，营业执照注册号码为 450923000000054。
银亿矿冶为银亿集团的控股子公司。营业范围为氢氧化镍、镍板、碳酸钴的生产销售；金属矿石原料、化工原料、塑料原料、化纤长丝的销售。
（7）宁波银亿仓储有限公司
银亿仓储成立于2000年3月22日，企业性质为有限责任公司，注册资本为500万元，住所为江北区大庆北路49号，法定代表人为xxx，营业执照注册号码为 3302002006597。
银亿仓储为银亿集团的控股子公司。营业范围为仓储；本公司房屋、场地租赁；木材加工（限另地经营）；自营和代理货物和技术的进出口，但国家限定经营或禁止进出口的货物和技术除外；化学纤维技术的开发；建设工程技术咨询；科技信息咨询服务。
（8）宁波银亿进出口有限公司
银亿进出口成立于1992年5月7日，企业性质为有限责任公司（外商投资企业投资），注册资本为3,000万元，住所为海曙xxx路199弄8号，法定代表人为xxx，营业执照注册号码为330200000003528。
银亿进出口为银亿集团的控股子公司。营业范围为自营和代理货物和技术的进出口，国家限定经营或禁止进出口的货物和技术除外；矿产品、金属材料、电子产品、机械设备、建材、五金交电、纸张、化工原料及产品、塑料产品、针纺织品、日用品、工艺品、燃料油的批发、零售；定型包装食品、植物油的批发（有效期至 2011年7月24日）；煤炭的批发（有效期至2010年7月9日）；危险化学品批发（按甬J安经（乙）字（2008）0153号许可范围）（有效期至2011年1月28日）。
（9）宁波市中心农贸市场有限公司
农贸市场成立于1999年3月16日，企业性质为有限责任公司，注册资本为250万元，住所为海曙区呼童街67 号，法定代表人为xxx，营业执照注册号码为 330200000003083。
农贸市场为银亿集团的控股子公司。营业范围为市场经营服务（上市商品：农副产品、水产品）；本市场摊位出租、物业管理。
（10）宁波华侨饭店有限公司
华侨饭店成立于1985年9月16日，企业性质为有限责任公司（外商投资企业投资），注册资本为7000万元，住所为海曙区柳汀街230号，法定代表人为xxx，营业执照注册号码为3302001004948。
华侨饭店为银亿集团的控股子公司。营业范围为住宿；中式餐（含冷菜）、西式餐、干湿式点心、冷热饮品、裱花蛋糕、饭菜面食的供应；卷烟、雪茄烟的零售
（以上限分支机构经营）；xxx（限分支机构经营）；美容美发；洗衣服务；健身；壁球；代订机票服务；物业管理；停车场；汽车、房屋租赁。
（11）宁波新世纪装潢市场管理服务有限公司
新世纪装潢成立于2002年7月30日，企业性质为有限责任公司（法人独资），注册资本为500万元，住所为鄞州区中萃路55号，法定代表人为xxx，营业执照注册号码为3302271000140。
新世纪装潢为银亿集团的全资子公司。营业范围为市场设施租赁、市场投资开发、市场管理服务、仓储、装卸、劳务服务。
（12）宁波银屹资产管理有限公司
银屹资产成立于2001年12月28日，企业性质为有限责任公司（台港澳与境内合资），注册资本为800万美元，如升实业、香港银源分别持有对银屹资产600万美元、 200万美元的出资额。住所为宁波市海曙xxx路199弄209号，法定代表人为xxx，营业执照注册号码为330200400031744。
银屹资产为如升实业的控股子公司。营业范围为对香港银源在境内投资的资产及银屹资产的资产进行管理。自营和代理商品和技术的进出口，国家限定经营或禁止进出口的商品和技术除外，无进口商品分销业务。自有房屋租赁。
（13）银亿控股实际控制人xxx控制的其他关联公司图示
xxx
99.99%
100%
100%
100%
100%
如升实业
84.67%
70% 70% 70% 90%
90% 90% 55%
100%
75%
25%
75%
25%
舜龙电业
银亿集团
香港银源
银亿控股
宏峰矿业
银源贸易
银屹资产
新世纪装潢
华侨饭店
农贸市场
银亿进出口
银亿仓储
银亿矿冶
银亿镁业
银亿化工
100%
银亿房产
（三）银亿控股近两年一期的主要财务数据
根据天健东方出具的标准无保留意见的《审计报告》（浙天会审〔2009〕3464号），银亿控股近两年一期合并报表的主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 10,613,732,688.40 | 11,307,592,778.32 | 9,743,067,909.53 |
负债合计 | 9,470,499,735.49 | 10,409,094,525.96 | 8,893,368,870.84 |
净资产 | 1,143,232,952.91 | 898,498,252.36 | 849,699,038.69 |
项目 | 2009 年 1-6 月份 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 1,147,028,058.54 | 3,043,218,667.63 | 3,212,980,423.17 |
利润总额 | 142,660,581.01 | 200,227,613.72 | 154,977,242.64 |
净利润 | 129,513,144.12 | 122,779,213.67 | 58,942,908.24 |
二、交易对方与上市公司是否存在关联关系的说明
根据兰光经发与银亿控股签订的《股份转让协议》，兰光经发拟将其持有的上市公司 50.37%的股权，计 8,110 万股，协议转让给银亿控股，股权股权转让完成后，银亿控股将成为上市公司的控股股东。依据《深圳证券交易所股票上市规则》第十章第一节 10.1.6 的规定：“具有以下情形之一的法人或自然人，视同为上市公司的关联人：因与上市公司或其关联人签署协议或作出安排，在协议或安排生效后，或在未来十二个月内，具有 10.1.3 条或 10.1.5 条规定情形之一的（其中包含直接或间接地控制上市公司的法人）。”，因此，银亿控股作为上市公司的潜在控股股东，与上市公司存在关联关系。
三、交易对方向上市公司推荐董事或者高级管理人员的情况
截至本报告书签署之日，银亿控股不存在向上市公司推荐董事或者高级管理人员的情况。
四、交易对方及主要管理人最近五年受处罚情况
银亿控股董事、监事、主要高级管理人员基本情况如下表所示：
姓 名 | 性 别 | 职务 | 国籍 | 身份证号 | 长期 居住地 | 其他国家地区 居留权 |
xxx | 男 | 董事长 | 中国 | 330203196502190013 | 中国宁波 | 无 |
周海宁 | 男 | 董事 | 澳大利亚 | M9284496 | 中国宁波 | 澳大利亚 |
x x | 女 | 董事 | 中国 | 33020319701018122X | 中国宁波 | 无 |
xxx | 女 | 监事 | 中国 | 330205196809240620 | 中国宁波 | 无 |
xxx | x | 总经理 | 中国 | 33020319531218091X | 中国宁波 | 无 |
xxx | x | 副总经理 | 中国 | 330203541031067 | 中国宁波 | 无 |
陈定素 | 女 | 副总经理 | 中国 | 330203621110212 | 中国宁波 | 无 |
xxx | x | 副总经理 | 中国 | 330203195012232415 | 中国宁波 | 无 |
银亿控股董事、监事、高级管理人员已声明在最近五年内均未受过行政处罚、刑事处罚，也未涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁事项。
五、银亿控股持有、控制其他上市公司股份情况
截至本报告书签署之日，银亿控股未持有、控制任何其他上市公司百分之五以
上的发行在外的股份。
第五节 x次交易标的资产情况一、本次交易标的
（一）基本情况
公司名称：宁波银亿房地产开发有限公司注册资本：42,405 万元
住所：宁波保税区国际发展大厦 404B
法定代表人：xxx
公司类型：有限责任公司（法人独资）营业执照注册号：330200400028716
经营范围：房地产开发、经营；物业管理；装饰装修；房屋出租；建筑材料及装璜材料的批发、零售。
资质：房地产开发一级资质（建开企[2005]484 号）
（二）历史沿革
1、设立
银亿房产的前身为宁波保税区银亿房地产开发有限公司，系根据 1994 年 12月宁波保税区管委会下发的甬保税项[1994]307 号文和宁波市人民政府颁发的外经贸资甬保字[1994]0006 号《台港澳侨投资企业批准证书》设立，经营范围为：保税区内房地产开发、经营、物业管理，装饰装修，建材及装璜材料经营；住所为宁波保税区；法定代表人为xxx；营业期限为 1994 年 12 月 6 日至 2044 年
12 月 5 日。银亿房产设立时注册资本为 2,000 万元，股东出资经宁波会计师事务
所 1995 年 9 月 19 日出具的宁会字[1995]869 号《验资报告书》验证，出资方式为货币。
1994 年 12 月 6 日，银亿房产取得国家工商行政管理局签发的注册号为工商
股东名称 | 出资额（万元） | 出资比例 |
宁波市财政财务开发公司 | 1000 | 50% |
越新实业有限公司（YUET SUN XX.XXX） | 1000 | 50% |
合计 | 2000 | 100% |
企合浙甬字第 01947 号的《企业法人营业执照》。银亿房产设立时的股权结构如下：
2、1995 年 1 月更名为宁波银亿房地产开发有限公司
1995 年 1 月，宁波保税区银亿房地产开发有限公司更名为宁波银亿房地产
开发有限公司。1995 年 1 月 24 日，银亿房产获得宁波市工商行政管理局下发的
《外商投资企业名称核准登记通知书》（[95]工商企甬外名字第 031 号），并获得国家工商行政管理局换发的《企业法人营业执照》。
3、1998 年 9 月，银亿房产第一次股权转让
1998 年 4 月，越新实业有限公司将持有的银亿房产 1,000 万元出资（占注册资本 50%）以 1,000 万元的价格转让给香港银源。该股权转让事项经宁波保税区经济贸易局 1998 年 6 月 16 日审核同意，并获得宁波市人民政府颁发的外经贸资甬保字[1994]0006 号《台港澳侨投资企业批准证书》。
1998 年5 月，宁波市财政财务开发公司将持有的银亿房产1,000 万元出资（占注册资本 50%）以 1,000 万元的价格转让给宁波保税区银通房地产开发有限公司。该股权转让事项经宁波保税区管理委员会 1998 年 7 月 29 日审核同意，并获得宁波市人民政府颁发的外经贸资甬保字[1994]0006 号《台港澳侨投资企业批准证 书》。宁波市国有资产管理局于 1998 年 9 月 7 日出具《资产划转通知书》，同意本次股权转让。
1998 年 9 月 18 日，银亿房产获得国家工商行政管理局换发的《企业法人营业执照》。
本次股权转让后银亿房产的股权结构如下：
股东名称 | 出资额（万元） | 出资比例 |
宁波保税区银通房地产开发有限公司 | 1000 | 50% |
香港银源 | 1000 | 50% |
合计 | 2000 | 100% |
4、2001 年 1 月，银亿房产第一次经营范围变更
经银亿房产 2001 年 1 月 16 日召开的董事会审议决议，银亿房产将经营范围变更为：房地产开发经营，物业管理，装饰装修，建筑材料及装潢材料的经营、房屋租赁。该经营范围变更事项于 2001 年 1 月 17 日经宁波保税区管理委员会同意，并获得宁波市人民政府换发的《台港澳侨投资企业批准证书》。
5、2001 年 8 月，银亿房产第二次股权转让
2001 年 8 月，宁波保税区银通房地产开发有限公司将持有的银亿房产 1,000
万元出资（占注册资本 50%）中的 200 万元出资以 200 万元的价格转让给宁波保
税区宝鼎房地产开发有限公司，其余的 800 万元出资以 800 万元的价格转让给香
港银源。该股权转让事项由宁波市国有资产管理局于 2001 年 8 月 3 日出具了《国
有资产划转通知书》，同时经宁波保税区管理委员会 2001 年 8 月 6 日审核同意，并获得宁波市人民政府换发的《台港澳侨投资企业批准证书》。
2001 年 8 月 7 日，银亿房产获得宁波市工商行政管理局换发的《企业法人营业执照》。
此次股权转让后股权结构如下：
股东名称 | 出资额（万元） | 所占比例 |
香港银源 | 1,800 | 90% |
宁波保税区宝鼎房地产开发有限公司 | 200 | 10% |
合计 | 2,000 | 100% |
6、2004 年 10 月，银亿房产第三次股权转让
2004 年 10 月，宁波保税区宝鼎房地产开发有限公司将持有的银亿房产 200万元出资（占注册资本 10%）以 200 万元的价格转让给舜龙电业。该股权转让事项经宁波保税区管理委员会 2004 年 10 月 12 日审核同意，并获得宁波市人民政府换发的《台港澳侨投资企业批准证书》。
本次股权转让时，宁波保税区宝鼎房地产开发有限公司的股东为如升实业和银亿进出口（如升实业出资 1500 万元，占注册资本的 75%；银亿进出口出资 500万元，占注册资本的 25%），均为xxx所实际控制；而舜龙电业为香港银源全资子公司，也为xxx实际控制。因此，该次股权转让为同一实际控制下的股权转让。宁波保税区宝鼎房地产开发有限公司已于 2007 年 6 月注销。
2004 年 10 月 12 日，银亿房产获得宁波市工商行政管理局换发的《企业法人营业执照》。
本次股权转让后银亿房产的股权结构如下：
股东名称 | 出资额（万元） | 所占比例 |
香港银源 | 1,800 | 90% |
舜龙电业 | 200 | 10% |
合计 | 2,000 | 100% |
7、2004 年 11 月，银亿房产第一次增资
2004 年 11 月，银亿房产注册资本从 2,000 万元增加到 5,280 万元，由香港
银源和舜龙电业按照股权比例同比例增资，其中香港银源认缴 2,952 万元，舜龙
电业认缴 328 万元。上述出资经宁波天元会计师事务所于 2004 年 11 月 29 日出具编号为天元外验字（2004）第 90 号《验资报告》验证，出资方式为货币。2004年 11 月 18 日，该增资事项经宁波保税区管理委员会审核同意，并获得宁波市人民政府换发的《台港澳侨投资企业批准证书》。
2004 年 11 月 30 日，银亿房产获得宁波市工商行政管理局换发的《企业法人营业执照》。
本次增资后，银亿房产的股权结构并未发生变化，具体如下：
股东名称 | 出资额（万元） | 所占比例 |
香港银源 | 4,752 | 90% |
舜龙电业 | 528 | 10% |
合计 | 5,280 | 100% |
8、2008 年 7 月，银亿房产第二次增资及第二次经营范围变更
2008 年 7 月，银亿房产注册资本从 5,280 万元增加到 42,405 万元，增资部
分由香港银源和舜龙电业按照股权比例同比例增资，其中香港银源认缴 33,412.5
万元，舜龙电业认缴 3,712.5 万元。上述出资经浙江东方会计师事务所有限公司
于 2008 年 6 月 27 日出具的浙东会验字[2008]063 号《验资报告》验证，出资方式为货币。同时，银亿房产的经营范围本次变更为：宁波市海曙区东孝闻街、南原宁波二针厂保留建筑、西西北街、北永丰路地块（面积 5,623.10 平方米）的房地产开发、经营，物业管理、装饰装修、房屋出租；保税区经营建材及装潢材料。 2008 年 3 月 14 日，该次增资及经营范围变更事项经宁波市对外贸易经济合作局下发的甬外经贸资管函[2008]154 号批准，并获得宁波市人民政府换发的《台港澳侨投资企业批准证书》。
2008 年 7 月 7 日，银亿房产获得宁波市工商行政管理局换发的注册号为
330200400028716 的《企业法人营业执照》。
本次增资后银亿房产的股权结构并未发生变化，具体如下：
股东名称 | 出资额（万元） | 所占比例 |
香港银源 | 38,164.5 | 90% |
舜龙电业 | 4,240.5 | 10% |
合计 | 42,405 | 100% |
9、2009 年 6 月，银亿房产第四次股权转让，公司性质变更
经银亿房产 2009 年 6 月 3 日召开的董事会审议决议，舜龙电业将其持有的
银亿房产 4,240.5 万元出资（占注册资本 10%）以 4,240.5 万元的价格转让给银亿控股；香港银源将其持有的银亿房产 38,164.5 万元出资（占注册资本 90%）以 38,164.5 万元的价格转让给银亿控股（舜龙电业、香港银源、银亿控股均为xx
x所实际控制）。同时，经宁波市对外贸易经济合作局于 2009 年 6 月 12 日下发的甬外经贸资管函[2009]355 号批准，银亿房产由中外合资企业变更为外商投资企业再投资企业。
2009 年 6 月 19 日，银亿房产获得宁波市工商行政管理局换发的《企业法人营业执照》。
自本次股权转让至本报告书签署之日，银亿房产的股权结构如下：
股东名称 | 出资额（万元） | 所占比例 |
宁波银源储运有限公司 | 42,405 | 100% |
2009 年 6 月，“宁波银源储运有限公司”更名为“宁波银亿控股有限公司”。
10、2009 年 7 月，银亿房产第三次经营范围变更
2009 年 7 月，银亿房产的经营范围变更为：房地产开发、经营；物业管理；装饰装修；房屋出租；建筑材料及装潢材料的批发、零售。
2009 年 7 月 30 日，银亿房产获得宁波市工商行政管理局换发的《企业法人营业执照》。
国浩律师认为：上述股权转让及增资行为履行了法律手续，获得了审批机关的批准，并已在工商行政管理部门办理了备案登记手续，合法、有效；银亿控股所持银亿房产股权不存在其他质押、冻结或其他权利受限制之情形。
二、银亿房产控股、参股子公司情况
（一）银亿房产控股、参股子公司的基本情况
截至本报告书签署之日，银亿房产共控股及参股 29 家公司，其中直接和间
接控股子公司 24 家，参股公司 5 家（其中 3 家为权益法核算，2 家为成本法核算）。
1、银亿房产控股子公司情况
（1）宁波银亿建设开发有限公司
公司住所：宁波市保税区国际发展大厦 404B 号成立时间：2005 年 8 月 11 日
法定代表人：xxx 注册资本：42,000 万元
营业执照号：330214000003244
股权结构：银亿房产出资 28,014 万元（占注册资本的 66.7%），银亿置业出资 13,986 万元（占注册资本的 33.3%）。
经营范围：房地产开发，物业管理，装饰装修，房屋出租。主要开发项目：时代广场、上上城
主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 2,488,169,277.84 | 2,129,082,708.54 | 1,872,102,251.98 |
负债合计 | 2,104,205,638.04 | 1,797,100,998.77 | 1,721,563,655.88 |
所有者权益合计 | 383,963,639.80 | 331,981,709.77 | 150,538,596.10 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 390,207,622.00 | 25,000.00 | - |
营业利润 | 55,768,329.28 | -60,761,898.48 | -38,279,577.68 |
利润总额 | 55,375,309.10 | -60,758,289.57 | -38,279,577.68 |
净利润 | 51,981,930.03 | -58,556,886.33 | -29,034,295.50 |
注：银亿房产子公司财务数据根据天健东方出具的浙天会审[2009]3442 号子公司审定报表所得，下同。
（2）宁波银亿置业有限公司
公司住所：宁波市海曙xxx路 199 弄 8 号
成立时间：2003 年 5 月 28 日法定代表人：xxx
注册资本：5,048.97 万元
营业执照号：330200000012424
股权结构：为银亿房产的全资子公司
经营范围：房地产开发，商品房出售、出租、房产咨询服务。主要开发项目：银都佳园、梅苑中央花城、外滩大厦
主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 991,930,536.17 | 1,162,401,308.05 | 1,687,365,976.69 |
负债合计 | 906,867,420.83 | 1,098,240,019.98 | 1,708,050,294.05 |
所有者权益合计 | 85,063,115.34 | 64,161,288.07 | -20,684,317.36 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 156,770,590.00 | 915,031,775.00 | 12,460,190.00 |
营业利润 | 24,909,874.85 | 107,733,251.75 | -53,465,859.98 |
利润总额 | 24,756,030.82 | 110,934,333.97 | -52,358,211.96 |
净利润 | 20,901,827.27 | 84,845,605.43 | -56,205,239.49 |
（3）上海银嵘房地产开发有限公司
公司住所：上海市松江区新松江路 1234 号 710-715 室
成立时间：2003 年 1 月 7 日法定代表人：xxx
注册资本：2,000 万元
营业执照号：3102272096179
股权结构：银亿房产出资 1,800 万元（占注册资本的 90%）；银亿建设出资 200 万元（占注册资本的 10%）。
经营范围：房地产开发经营；附设分支机构。主要开发项目：xx名苑
主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 904,982,888.50 | 571,984,306.55 | 426,156,920.98 |
负债合计 | 891,581,878.29 | 554,034,964.89 | 405,482,902.71 |
所有者权益合计 | 13,401,010.21 | 17,949,341.66 | 20,674,018.27 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 511,410.00 | 24,992,247.00 | 248,945,609.00 |
营业利润 | -6,075,812.88 | -3,588,375.38 | 7,498,478.83 |
利润总额 | -6,073,103.75 | -3,595,375.38 | 7,530,418.13 |
净利润 | -4,548,331.45 | -2,724,676.61 | 5,050,155.21 |
（4）沈阳银亿房地产开发有限公司
公司住所：xx市沈河区惠工街 124 号 5 层
成立时间：2006 年 8 月 17 日法定代表人：xxx
注册资本：20,800 万元
营业执照号：210100000025023
股权结构：为银亿房产的全资子公司经营范围：普通住宅开发、建设。 主要开发项目：银亿万万城
主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 1,259,366,210.26 | 1,195,178,923.08 | 809,799,750.08 |
负债合计 | 1,091,429,267.33 | 1,017,986,166.64 | 618,621,870.57 |
所有者权益合计 | 167,936,942.93 | 177,192,756.44 | 191,177,879.51 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | - | - | - |
营业利润 | -4,076,838.87 | -12,706,237.66 | -15,858,838.07 |
利润总额 | -10,825,115.78 | -18,556,287.80 | -15,927,280.63 |
净利润 | -9,255,813.51 | -13,985,123.07 | -15,381,620.49 |
注：银亿万万城（一期）项目于 2007 年 4 月动工，已于 2009 年 10 月竣工完成。截至本次审计基准日尚未交付使用，尚未实现销售收入。
（5）大庆银亿房地产开发有限公司
公司住所：大庆市让胡路区爱国路 10 号
成立时间：2005 年 4 月 29 日法定代表人：xxx
注册资本：45,000 万元
股权结构：为银亿房产的全资子公司营业执照号：230604100001083
经营范围：房地产开发；柜台、房屋出租；建筑及装潢材料销售。主要开发项目：银亿•阳光城
主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 1,366,106,151.55 | 1,268,972,604.31 | 1,258,928,805.71 |
负债合计 | 820,704,881.22 | 744,514,758.43 | 731,641,108.82 |
所有者权益合计 | 545,401,270.33 | 524,457,845.88 | 527,287,696.89 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 233,059,043.97 | 1,021,051,248.00 | 1,052,339,166.00 |
营业利润 | 28,733,233.58 | 95,051,666.67 | 116,398,305.27 |
利润总额 | 29,100,490.98 | 94,956,942.67 | 112,864,165.68 |
净利润 | 20,943,424.45 | 59,220,148.99 | 72,605,509.30 |
（6）玉环银亿房地产开发有限公司
公司住所：玉环县珠港镇城关双港路 420-11 号
成立时间：2004 年 11 月 5 日法定代表人：xxx
注册资本：6,000 万元
营业执照号：331021000008249
股权结构：银亿房产出资 3,900 万元（占注册资本的 65%），宁波市金贸房地产开发有限公司出资 1,800 万元（占注册资本的 30%），xxx出资 300 万元
（占注册资本的 5%）。
经营范围：房地产开发经营（不含限制类项目，凭资质证书经营）。主要开发项目：欧洲花园
主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 204,482,432.86 | 234,702,489.28 | 347,186,805.54 |
负债合计 | 188,256,085.62 | 218,888,420.33 | 340,018,811.09 |
所有者权益合计 | 16,226,347.24 | 15,814,068.95 | 7,167,994.45 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 33,392,750.00 | 264,129,547.00 | 803,290,824.00 |
营业利润 | 4,002,592.88 | 11,356,476.78 | 38,882,257.24 |
利润总额 | 1,427,983.67 | 9,461,817.67 | -26,533,491.04 |
净利润 | 412,278.29 | 8,646,074.50 | -36,354,783.62 |
（7）宁波荣耀置业有限公司
公司住所：宁波市海曙区药行街 48 号
成立时间：2002 年 9 月 27 日
法定代表人：xxx 注册资本：80,000 万元
营业执照号：330200000049643
股权结构：银亿房产出资 24,000 万元（占 30%股权），银亿建设出资 56,000
万元（占 70%股权）。
经营范围：房地产开发、经营；房屋租赁；物业管理；自营和代理各类货物和技术的进出口，但国家限定经营或禁止进出口的货物和技术除外。
主要开发项目：环球中心主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 2,082,435,780.20 | 2,041,462,548.81 | 1,619,733,075.70 |
负债合计 | 1,293,916,576.34 | 1,250,546,781.48 | 820,998,848.32 |
所有者权益合计 | 788,519,203.86 | 790,915,767.33 | 798,734,227.38 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 4,276,447.00 | 8,742,017.76 | 8,472,833.22 |
营业利润 | -2,383,697.93 | -8,896,248.45 | 4,691,174.21 |
利润总额 | -2,419,105.58 | -8,875,879.36 | 4,691,339.67 |
净利润 | -2,396,563.47 | -7,818,460.05 | 2,719,666.33 |
（8）宁波望悠房地产有限公司
公司住所：宁波市海曙区龙湾新村 28 号 5 楼
成立时间：2002 年 11 月 21 日法定代表人：xxx
注册资本：8,750 万元
营业执照号：3302001005266
股权结构：为银亿房产的全资子公司
经营范围：房地产开发经营；房产、机械设备租赁；土建工程咨询；建筑材料、装潢材料、建筑机械设备的批发、零售、代购代销。
主要开发项目：月湖银座主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 98,368,740.61 | 131,125,655.83 | 188,344,293.40 |
负债合计 | 9,288.95 | 35,425,243.87 | 100,349,612.32 |
所有者权益合计 | 98,359,451.66 | 95,700,411.96 | 87,994,681.08 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 7,947,935.00 | 26,572,933.00 | 282,160,889.36 |
营业利润 | 2,827,178.86 | 9,430,018.77 | 32,443,284.38 |
利润总额 | 2,832,834.87 | 9,386,487.19 | 32,332,213.64 |
净利润 | 2,659,039.70 | 7,705,730.88 | 19,172,061.26 |
（9）南昌市银亿房地产开发有限公司
公司住所：南昌市南昌县莲塘镇上海庄园路 100 号 164 栋 01、02 号成立时间：2002 年 8 月 2 日
法定代表人：xxx注册资本：1,000 万元
营业执照号：360100110000642
股权结构：为银亿房产的全资子公司
经营范围：房地产开发、建筑施工、物业管理（以上项目凭资质证书经营）房地产销售、租赁、售后服务（以上项目国家有专项规定的除外）。
主要开发项目：南昌银亿（暂）主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 308,182,639.97 | 297,500,014.95 | 257,537,896.84 |
负债合计 | 303,456,049.63 | 291,883,620.66 | 249,618,183.70 |
所有者权益合计 | 4,726,590.34 | -4,383,605.71 | -2,080,286.86 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | - | - | - |
营业利润 | -1,154,020.20 | -2,253,708.48 | -1,424,146.32 |
利润总额 | -1,154,020.20 | -2,352,968.97 | -1,424,146.32 |
净利润 | -889,803.95 | -2,303,318.85 | -1,256,512.37 |
注：截至本次审计基准日南昌项目尚未开工建设，尚无收入。
（10）宁波矮柳置业有限公司
公司住所： 宁波市江东区矮柳村 1 号成立时间： 2004 年 3 月 5 日
法定代表人：xxx
注册资本：14,566.23 万元
股权结构：银亿房产出资 10,492.92 万元（占注册资本的 72%），宁波华源投资发展有限公司出资 4,073.31 万元（占注册资本的 28%）。
经营范围：房地产开发，商务楼、产品会展中心（国内）的建设、经营。主要开发项目：东方商务中心
营业执照号：330200400011918
主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 795,467,002.46 | 813,562,534.34 | 721,495,809.39 |
负债合计 | 607,835,885.34 | 636,043,093.55 | 577,809,001.80 |
所有者权益合计 | 187,631,117.12 | 177,519,440.79 | 143,686,807.59 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 102,541,209.00 | 272,320,372.00 | - |
营业利润 | 13,581,884.07 | 46,118,137.05 | 4,459,859.30 |
利润总额 | 13,488,225.71 | 45,870,029.73 | 4,708,847.58 |
净利润 | 10,111,676.33 | 33,832,633.20 | 2,670,978.51 |
（11）宁波市镇海银亿房产开发有限公司公司住所：宁波市镇海区清泉花园
成立时间：2008 年 1 月 17 日法定代表人：xxx
注册资本：30,000 万元
营业执照号：330211000011150
股权结构：为银亿房产的全资子公司
经营范围：镇海新城商贸中心项目开发、经营；企业管理咨询、经济贸易咨询服务。
主要开发项目：银亿海尚广场主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 515,120,591.68 | 217,680,882.17 |
负债合计 | 218,046,845.30 | 108,771,612.29 |
所有者权益合计 | 297,073,746.38 | 108,909,269.88 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 |
营业收入 | - | 4,000.00 |
营业利润 | -1,835,523.50 | -1,090,726.12 |
利润总额 | -1,835,523.50 | -1,090,730.12 |
净利润 | -1,835,523.50 | -1,090,730.12 |
注：银亿海尚广场项目于 2009 年 3 月动工，已于 2009 年 9 月开始预售，预计于 2011
年 9 月竣工。截至本次报告基准日尚未交付使用，尚未实现销售收入。
（12）南京银嵘房地产开发有限公司
公司住所：南京市白下区富丽山庄 36 幢 4 楼
成立时间：2007 年 9 月 7 日法定代表人：xxx
注册资本：2,000 万元
股权结构：为银亿房产的全资子公司
经营范围：房地产开发经营、物业管理、自由房屋租赁。主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 15,070,232.80 | 17,587,910.20 | 38,591,674.21 |
负债合计 | - | 396,990.85 | 21,490,125.50 |
所有者权益合计 | 15,070,232.80 | 17,190,919.35 | 17,101,548.71 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | - | - | - |
营业利润 | -2,120,686.55 | 589,370.64 | -3,398,451.29 |
利润总额 | -2,120,686.55 | 589,370.64 | -3,398,451.29 |
净利润 | -2,120,686.55 | 89,370.64 | -2,898,451.29 |
注：截至本次审计基准日，南京银嵘房地产开发有限公司尚未取得开发用地。
（13）宁波银泰房地产销售代理服务有限公司公司住所：海曙xxx路 199 弄 8 号 302 室
成立时间：2002 年 5 月 29 日法定代表人：xx
注册资本：500 万元
营业执照号：330200000009566
股权结构：为银亿房产的全资子公司
经营范围：房地产销售代理、居间服务、投资咨询。主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 15,804,283.61 | 13,064,714.26 | 20,180,587.45 |
负债合计 | 5,972,877.05 | 3,340,929.92 | 462,238.25 |
所有者权益合计 | 9,831,406.56 | 9,723,784.34 | 19,718,349.20 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 6,737,706.51 | 20,357,993.99 | 31,491,870.55 |
营业利润 | 134,272.41 | 3,172,238.60 | 18,203,711.04 |
利润总额 | 169,916.24 | 3,292,238.60 | 19,206,517.34 |
净利润 | 107,622.22 | 2,508,411.33 | 17,225,779.10 |
（14）宁波银亿物业管理有限公司
公司住所：宁波市海曙迎春街 88 弄 13 号三楼
成立时间： 1997 年 1 月 17 日法定代表人：xxx
注册资本：500 万元
营业执照号：330200000009582
股权结构：为银亿房产的全资子公司
经营范围：物业管理、租赁；室内外装潢。主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 30,522,286.59 | 31,733,855.19 | 18,606,805.73 |
负债合计 | 15,690,869.34 | 19,849,250.65 | 10,751,765.02 |
所有者权益合计 | 14,831,417.25 | 11,884,604.54 | 7,855,040.71 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 21,444,551.76 | 37,454,624.76 | 22,222,492.89 |
营业利润 | 3,809,487.22 | 5,462,578.36 | 3,905,337.69 |
利润总额 | 3,999,642.11 | 5,578,320.60 | 3,903,406.59 |
净利润 | 2,946,812.71 | 4,029,563.83 | 3,264,939.85 |
（15）南京中兆置业投资有限公司
公司住所：南京白下区公园路 44 号三楼
成立时间：2004 年 4 月 7 日法定代表人：xxx
注册资本：35,000 万元
营业执照号：320100000037890
股权结构：为银亿房产的全资子公司
经营范围：房地产开发、经营；建筑装饰材料销售。主要开发项目：金陵尚府
主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 1,264,219,946.25 | 871,676,618.01 | 481,340,973.39 |
负债合计 | 949,914,167.52 | 554,958,543.70 | 149,388,203.94 |
所有者权益合计 | 314,305,778.73 | 316,718,074.31 | 331,952,769.45 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | - | - | - |
营业利润 | -2,755,281.72 | -18,429,069.47 | -15,946,134.85 |
利润总额 | -2,423,531.74 | -18,429,069.47 | -15,946,134.85 |
净利润 | -2,412,295.58 | -15,234,695.14 | -12,903,304.58 |
注：金陵尚府于 2008 年 2 月动工，已于 2009 年 7 月开始预售，预计于 2010 年 9 月竣工。截至本次审计基准日尚未交付使用，尚未实现销售收入。
（16）象山汇金房地产开发有限公司
公司住所：浙江省象山县丹城天安路 153 号绿叶大厦 14 楼
成立时间：2007 年 5 月 14 日法定代表人：xxx
xx资本：7,493.684 万元 营业执照号：3302251001660
股权结构：银亿置业出资 4,765.983 万元（占注册资本的 63.6%），象山县地产房产开发总公司出资 2,727.701 万元（占注册资本的 36.4%）。
经营范围：房地产开发（除外商投资产业目录限制类项目外）。主要开发项目：汇金大厦
主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 127,405,935.01 | 152,701,786.18 | 111,110,834.35 |
负债合计 | 28,805,413.24 | 62,143,473.53 | 36,658,508.61 |
所有者权益合计 | 98,600,521.77 | 90,558,312.65 | 74,452,325.74 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 42,580,931.00 | 70,210,834.00 | - |
营业利润 | 10,738,993.15 | 21,553,090.01 | -299,401.59 |
利润总额 | 10,696,412.23 | 21,482,066.25 | -299,401.59 |
净利润 | 8,042,209.12 | 16,105,986.91 | -484,514.26 |
（17）宁波银隆商业管理咨询有限公司公司住所：宁波市江北区德记巷 3 号
成立时间： 2006 年 10 月 19 日法定代表人：xxx
注册资本：500 万元
营业执照号：3302001005693
股权结构：为银泰销代的全资子公司。
经营范围：商业企业管理咨询，房屋租赁。主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 1,965,246.86 | 14,835,364.71 | 6,923,866.14 |
负债合计 | 5,684,232.50 | 13,853,646.88 | 2,062,296.00 |
所有者权益合计 | -3,718,985.64 | 981,717.83 | 4,861,570.14 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 296,945.00 | 274,767.49 | - |
营业利润 | -4,700,406.53 | -3,835,314.69 | 122,583.73 |
利润总额 | -4,700,703.47 | -3,836,032.02 | 122,583.73 |
净利润 | -4,700,703.47 | -3,879,852.31 | 62,918.35 |
注：银隆咨询主营业务为房屋的租赁与转租，主要为银亿房产相关房地产开发项目提供销售服务，房产出租业务尚未形成规模。
（18）象山银亿房地产开发有限公司
公司住所：浙江省象山县丹城天安路 153 号绿叶大厦 13 楼
成立时间：2008 年 1 月 21 日法定代表人：xxx
注册资本：30,000 万元
营业执照号：330225000011681
股权结构：矮柳置业出资 27,000 万元（占注册资本的 90%），银亿置业出资 1,998 万元（占注册资本的 6.66%），维科控股集团股份有限公司出资 1,002 万元
（占注册资本的 3.34%）。
经营范围：房地产开发经营；物业服务。主要开发项目：世纪花园
主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 735,460,754.54 | 652,601,531.57 |
负债合计 | 438,435,540.37 | 355,055,235.24 |
所有者权益合计 | 297,025,214.17 | 297,546,296.33 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 |
营业收入 | - | - |
营业利润 | -1,371,901.38 | -2,453,703.67 |
利润总额 | -1,371,901.38 | -2,453,703.67 |
净利润 | -521,082.16 | -2,453,703.67 |
注：世纪花园于 2008 年 9 月 17 日动工，已于 2009 年 5 月开始预售，预计于 2010 年
12 月 31 日竣工完成。截至审计基准日尚未交付使用，尚未实现销售收入。
（19）宁波银亿世纪投资有限公司
公司住所：宁波市江北区江北大道 1228 号 4 幢 217 室
成立时间：2008 年 12 月 24 日法定代表人：xx
注册资本：25,000 万元人民币营业执照号：330200000051077
股权结构：为南京中兆的全资子公司。 经营范围：实业项目投资；房地产开发。主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 110,453,382.43 | 49,975,402.00 |
负债合计 | 60,472,635.55 | 8,400.00 |
所有者权益合计 | 49,980,746.88 | 49,967,002.00 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 |
营业收入 | - | - |
营业利润 | 13,744.88 | -32,998.00 |
利润总额 | 13,744.88 | -32,998.00 |
净利润 | 13,744.88 | -32,998.00 |
（20）大庆银亿物业管理有限公司
公司住所：大庆市让胡路区红旗村（开发小区路西 20 号）
成立时间：2006 年 8 月 16 日法定代表人：屠赛利
注册资本：1,300 万元
营业执照号：230604100001384
股权结构：大庆银亿出资 1,170 万元(占注册资本的 90%)，银亿物业持股 130
万元（占注册资本的 10%）。经营范围：物业管理
主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 58,285,330.34 | 21,010,396.97 | 9,793,942.59 |
负债合计 | 42,523,255.88 | 5,554,648.84 | 5,569,391.28 |
所有者权益合计 | 15,762,074.46 | 15,455,748.13 | 4,224,551.31 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 7,826,998.44 | 13,875,344.65 | 8,422,460.80 |
营业利润 | 214,447.53 | 1,551,163.06 | 3,112,657.72 |
利润总额 | 207,837.02 | 1,531,225.86 | 3,108,248.27 |
净利润 | 306,326.33 | 1,231,196.82 | 1,842,218.39 |
（21）北京同景兴业投资有限公司
公司住所：北京市海淀区苏州街 33 号 701 室
成立时间： 2007 年 1 月 16 日法定代表人：xx
注册资本：1,000 万元
营业执照号：110108002859017
股权结构：为银亿建设的全资子公司
经营范围：法律、行政法规、国务院决定和国家外商投资产业政策禁止的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定规定应经许可和国家外商投资产业政策限制经营的项目，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可和国家外商投资产业政策未限制经营的，自主选择经营项目开展经营活动。
主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 40,370,012.85 | 33,161,483.40 | 215,014,924.81 |
负债合计 | 40,113,877.50 | 30,095,457.50 | 205,025,698.00 |
所有者权益合计 | 256,135.35 | 3,066,025.90 | 9,989,226.81 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | - | - | - |
营业利润 | -2,809,890.55 | -6,919,609.85 | -14,364.25 |
利润总额 | -2,809,890.55 | -6,919,609.85 | -14,364.25 |
净利润 | -2,809,890.55 | -6,923,200.91 | -10,773.19 |
注：截至审计基准日，北京同景尚未取得投资收益。
（22）宁波银策房地产销售代理服务有限公司
公司住所：宁波市江北区槐树路 146 号（3-7）—（3-10）室
成立时间：2009 年 4 月 28 日法定代表人：xx
注册资本：500 万元
营业执照号：330200000058386
股权结构：为银泰销代的全资子公司
经营范围：房地产销售代理、居间服务、投资咨询（除证券、期货）、房屋租赁。
主要财务数据如下：
单元：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 |
资产总计 | 5,158,735.36 |
负债合计 | 130,000.00 |
所有者权益合计 | 5,028,735.36 |
项目 | 2009 年 1-6 月 |
营业收入 | - |
营业利润 | 28,735.36 |
利润总额 | 28,735.36 |
净利润 | 28,735.36 |
（23）舟山xxx投资发展有限公司
公司住所：舟山市普陀区xxx加工厂路 14 号
成立时间：2007 年 11 月 30 日法定代表人：xxx
注册资本：10,000 万元
营业执照号：330903000005778
股权结构：银亿房产出资 6,700 万元（占注册资本的 67%），宁波市金贸房地产开发有限公司出资 3,300 万元（占注册资本的 33%）。
经营范围：实业投资，房地产开发，物业管理。主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 9 月 30 日 |
资产总计 | 368,036,283.43 |
负债合计 | 301,754,767.88 |
所有者权益合计 | 66,281,515.55 |
项目 | 2009 年 1-9 月 |
营业收入 | - |
营业利润 | - |
利润总额 | -5,092,500.17 |
净利润 | -5,092,500.17 |
注：①xxx投资已经完成xxx岛 C04-04 地块（宗地面积为 26,183 ㎡）的开发，但截至审计基准日舟山市国土资源局普陀分局和舟山市普陀区招投标中心尚未进行公开招标拍卖，尚未实现销售收入。
②银亿房产于 2009 年 9 月 29 日受让银亿集团持有的xxx投资 67%的股权，已完成工商变更手续。
（24）上海庆安置业有限公司
公司住所：上海市奉贤区南桥镇南桥路 266 号 155 室
成立时间： 2004 年 3 月 10 日法定代表人：xxx
注册资本：5,000 万元
营业执照号：310226000537061
股权结构：为银亿房产的全资子公司。
经营范围：房地产开发、经营，商务信息咨询、市场营销策划、建筑材料批发、零售、实业投资（除股权投资和股权投资管理）。
银亿房产于 2009 年 8 月 20 日通过上海产权交易所竞拍获得宝钢发展有限公司持有的庆安置业 70%股权（竞拍价格为 437,343,947.96 元）；同时通过协议转让的方式分别受让xx持有的庆安置业 12%的股权（收购价格为 74,973,248.22元）和上海天洲电器集团有限公司持有的庆安置业 18%的股权（收购价格为 112,459,872.33 元），并于 2009 年 11 月 2 日完成工商变更手续。
2、银亿房产参股子公司情况
（1）宁波银亿海港房地产开发有限公司公司住所：江北区白沙路 353 号
成立时间：2004 年 11 月 25 日法定代表人：xxx
注册资本：29,000 万元
营业执照号：330200000031054
股权结构：银亿置业出资 13,050 万元（占注册资本的 45%），宁波港股份有限公司出资 15,950 万元（占注册资本的 55%）。
经营范围：房地产开发经营。主要开发项目：日湖花园
主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 775,479,591.16 | 829,933,788.48 | 1,439,807,977.88 |
负债合计 | 321,711,362.44 | 384,336,337.44 | 1,201,664,521.53 |
所有者权益合计 | 453,768,228.72 | 445,597,451.04 | 238,143,456.35 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | 25,509,918.00 | 1,163,693,431.00 | 7,800,000.00 |
营业利润 | 11,175,711.16 | 229,904,276.64 | -4,568,955.79 |
利润总额 | 11,202,760.78 | 224,128,188.50 | -2,227,855.79 |
净利润 | 8,170,777.68 | 207,453,994.69 | -36,615,046.41 |
（2）余姚xx房地产开发有限公司
公司住所：余姚市四明西路以南，xxx路以东成立时间：2007 年 2 月 9 日
法定代表人：xxx 注册资本：10,000 万元
营业执照号：330281000052749
股权结构：余姚市城市建设投资发展有限公司出资 6,000 万元（占注册资本的 60%），北京同景出资 4,000 万元（占注册资本的 40%）。
经营范围：对余姚城区四明西路南侧地块，新西门路西侧地块，xxx路北侧地块，西石山路东侧地块，共四幅地块进行房地产开发、销售、物业管理。建筑材料、装饰材料的批发、零售。
主要开发项目：xx国际城主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 6 月 30 日 | 2008 年 12 月 31 日 | 2007 年 12 月 31 日 |
资产总计 | 1,300,729,938.03 | 971,700,766.40 | 707,615,090.69 |
负债合计 | 1,224,840,776.70 | 888,827,800.68 | 607,615,090.69 |
所有者权益合计 | 75,889,161.33 | 82,872,874.72 | 100,000,000.00 |
项目 | 2009 年 1-6 月 | 2008 年度 | 2007 年度 |
营业收入 | - | - | - |
营业利润 | -7,195,709.92 | -17,127,125.28 | - |
利润总额 | -6,983,713.39 | -17,127,125.28 | - |
净利润 | -6,983,713.39 | -17,127,125.28 | - |
注：xx国际城（一期）预计于 2010 年 9 月完工，截至审计基准日均尚未交付使用，
尚未实现销售收入。同时该公司 2007 年账务处理时所发生费用全部结转入长期待摊费用科
目，未在损益表内体现，在 2008 年年报审计一并调入损益，故 2008 年的损益表金额包含了
2007 年费用。
（3）宁波银亿永盛房地产开发有限公司
公司住所：宁波市鄞州区高桥镇迎春路 119-131 号
成立时间：2007 年 10 月 17 日法定代表人：xxx
注册资本：25,000 万元
营业执照号：330212000019229
股权结构：宁波君恒房地产开发有限公司出资 5,000 万元（占注册资本的 20%），银亿房产出资 7,500 万元（占注册资本的 30%），宁波中元房地产开发有限公司出资 12,500 万元（占注册资本的 50%）。
经营范围：房地产开发经营、物业管理、室内装饰装潢、自有房屋出租。主要开发项目：高桥阳光
主要财务数据如下：
单位：元
项目 | 2009 年 9 月 30 日 |
资产总计 | 271,549,998.98 |
负债合计 | 261,582,859.83 |
所有者权益合计 | 9,967,39.15 |
项目 | 2009 年 1-9 月 |
营业收入 | - |
营业利润 | -56,497.49 |
利润总额 | -56,497.49 |
净利润 | -56,497.49 |
注：高桥阳光于 2009 年 7 月开工，预计于 2012 年 6 月全部竣工完成。截至报告基准日尚未交付使用，尚未实现销售收入。
（4）宁波房地产股份有限公司
公司住所：海曙区解放南路 158 号
成立时间：1993 年 11 月 5 日法定代表人：xxx
注册资本：5,050 万元
营业执照号：330200000031724
股权结构：银亿房产出资 505 万元（占注册资本的 10%），宁波富达股份有
限公司出资 3,781 万元（占注册资本的 74.87%），xxx等 83 人出资 764 万元（占注册资本的 15.13%）。
经营范围：房地产开发经营、代建房屋开发经营、房屋租赁。
（5）宁波中元房地产开发有限公司公司住所：大榭南岗综合楼 304
成立时间：1994 年 9 月 14 日法定代表人：何国平
注册资本：2,100 万元
股权结构：银亿房产出资 420 万元（占注册资本的 20%），南京廷轩装饰工程有限公司出资 756 万元（占注册资本的 36%），宁波友利投资有限公司出资 504万元（占注册资本的 24%），浙江华展工程研究设计院有限公司出资 210 万元（占注册资本的 10%），xxx出资 210 万元（占注册资本的 10%）。
经营范围：房地产开发、经营，房产租赁，房产物业管理服务；金属材料、建筑材料、五金、交电批发、零售、代购、代销。
（二）银亿房产下属子公司的股权比例及资质情况
序号 | 企业名称 | 注册资本 （万元） | 股东单位 | 出资额 （万元） | 所占比 例（%） | 持股 关系 | 房地产公司资质 | ||
证书编号 | 资质等级 | 有效期 | |||||||
1 | 银亿房产 | 42405 | 银亿控股 | 42405 | 100 | 母公司 | 建开企 [2005]484 号 | 壹级 | 2009 年 1 月 13 日 —2011 年 8 月 11 日 |
直接控股和间接控股公司 | |||||||||
2 | 银亿建设 | 42000 | 银亿房产 | 28014 | 66.7 | 子公司 | 甬保税综字 05001 号 | 三级 | 2006 年 12 月 4 日 —2010 年 12 月 4 日 |
银亿置业 | 13986 | 33.3 | |||||||
3 | 银亿置业 | 5048.97 | 银亿房产 | 5048.97 | 100 | 子公司 | 甬综字 235 号 | 三级 | 2008 年 11 月 11 日 —2010 年 10 月 31 日 |
4 | 上海银嵘 | 2000 | 银亿房产 | 1800 | 90 | 子公司 | 沪房地资（松江） 第 224 号 | 暂定级 | 2009 年 3 月 3 日— 2009 年 12 月 31 日 |
银亿建设 | 200 | 10 | |||||||
5 | 沈阳银亿 | 20800 | 银亿房产 | 20800 | 100 | 子公司 | 沈房地开字 07896 号 | 暂定 | 2007 年 2 月 7 日 —2010 年 8 月 27 日 |
6 | 大庆银亿 | 45000 | 银亿房产 | 45000 | 100 | 子公司 | 黑建房开大第 101 号 | 二级 | 2006 年 12 月 29 日 —2013 年 7 月 20 日 |
7 | 玉环银亿 | 6000 | 银亿房产 | 3900 | 65 | 子公司 | 台 房 开 资 第 33102100001 | 暂定 | 正在办理续期 |
宁波市金贸房产开发有限公司 | 1800 | 30 | |||||||
个人（xxx） | 300 | 5 | |||||||
8 | 荣耀置业 | 80000 | 银亿建设 | 56000 | 70 | 控股子公司 | 甬综字 123 号 | 暂定三级 | 正在办理续期 |
银亿房产 | 24000 | 30 | |||||||
9 | 望悠房产 | 8750 | 银亿房产 | 8750 | 100 | 子公司 | 资质已注销【注①】 | ||
10 | 南昌银亿 | 1000 | 银亿房产 | 1000 | 100 | 子公司 | 赣建房开字 3755 号 | 暂定级 | 2008 年 7 月 15 日 —2010 年 7 月 15 日 |
11 | 矮柳置业 | 14566.23 | 银亿房产 | 10487.69 | 72 | 子公司 | 甬综字 073 号 | 暂定三级 | 正在办理续期 |
宁波华源投资发展有限公司 | 4078.54 | 28 | |||||||
12 | 镇海银亿 | 30000 | 银亿房产 | 30000 | 100 | 子 公 司 （2008 年新增） | 镇 建 交 开 (2009)007 号 | 暂三级 | 2009 年 4 月 30 日 —2010 年 4 月 30 日 |
13 | 庆安置业 | 5000 | 银亿房产 | 5000 | 100 | 子 公 司 （基准日后新增） | 沪房地资（奉贤）第 338 号 | 暂定 资质证书 | 2009 年2 月26 日— 2009 年 12 月 31 日 |
14 | 南京银嵘 | 2000 | 银亿房产 | 2000 | 100 | 子 公 司 （2007 年新增） | 暂无资质 | ||
15 | xxx投资 | 10000 | 银亿房产 | 6700 | 67 | 子 公 司 （基准日后新增） | 暂无资质 | ||
宁波市金贸房地产开发有限公 司 | 3300 | 33 | |||||||
16 | 银泰销代 | 500 | 银亿房产 | 500 | 100 | 子公司 | 不进行房产开发，无 | ||
17 | 银亿物业 | 500 | 银亿房产 | 500 | 100 | 子公司 | （建）1040097 | 物业管理 资质壹级 | |
18 | 南京中兆 | 35000 | 银亿置业 | 35000 | 100 | 子公司再 投资公司 | 南京KF04501 | 暂定（按贰级 标准） | 2009 年 9 月 5 日 —2010 年 9 月 5 日 |
19 | 象山汇金 | 7493.7 | 银亿置业 | 4766 | 63.6 | 子公司再投资公司 | 象综字第 049 号 | 暂三级 | 正在办理续期 |
象山县地产房产开发总公司 | 2727.7 | 36.4 | |||||||
20 | 银隆咨询 | 500 | 银泰销代 | 500 | 100 | 子公司再 投资公司 | 不进行房产开发，无 | ||
21 | 象山银亿 | 30000 | 矮柳置业 | 27000 | 90 | 子公司再投资公司 （2007 年 新增） | 象综字第 036 号 | 三级 | 2008 年 1 月 21 日 —2010 年 8 月 4 日 |
银亿置业 | 1980 | 6.66 | |||||||
宁波维科控股集团 | 1020 | 3.34 | |||||||
22 | 银亿投资 | 25000 | 南京中兆 | 25000 | 100 | 孙公司再投资公司 （2009 年 新增） | 甬综字 308 号 | 暂定三级 | 2009 年 4 月 30 日 —2010 年-4 月 30 日 |
23 | 大庆物业 | 1300 | 大庆银亿 | 1170 | 90 | 子公司再投资公司 | 23050104 物业管理资质 | 三级 | 2006 年 12 月 29 日 —2013 年 7 月 20 日 |
银亿物业 | 130 | 10 | |||||||
24 | 北京同景 | 1000 | 银亿建设 | 1000 | 100 | 子公司再 投资公司 | 不进行房产开发，无 | ||
25 | 银策销代 | 500 | 银泰销代 | 500 | 100 | 子公司再 投资公司 | 不进行房产开发，无 | ||
直接或间接参股公司（权益法核算） | |||||||||
26 | 银亿永盛 | 25000 | 银亿房产 | 7500 | 30 | 直接参股公 司 （2007 年 新增） | 鄞综字 099 号 | 暂三级 | 2009 年 2 月 21 日 —2010 年 1 月 31 日 |
宁波中元房地产开发有限公司 | 12500 | 50 | |||||||
宁波君恒房地产开发有限公司 | 5000 | 20 | |||||||
27 | 银亿海港 | 29000 | 宁波港集团有限公司 | 15950 | 55 | 间接参股 公司 | 甬综字 284 号 | 暂三级 | 正在办理续期 |
银亿置业 | 13050 | 45 | |||||||
28 | 余姚xx | 10000 | 北京同景 | 4000 | 40 | 孙公司再投资公司 （间接参 股公司） | 余房开 209 号 | 暂定级 | 2009 年 5 月 5 日 —2011 年 4 月 30 日 |
余姚城市建设投资发展有限公司 | 6000 | 60 | |||||||
参股公司（成本法核算） | |||||||||
29 | 宁波中元房地产开发有限公司 | 2100 | 银亿房产 | 420 | 20 | 参股 | 甬榭开字第 009 号 | 三级 | 2009 年 6 月 11 日 —2011 年 4 月 30 日 |
南京廷轩装饰工程有限公司 | 756 | 36 | |||||||
宁波友利投资有限公司 | 504 | 24 | |||||||
浙江华展工程研究设计院有限 公司 | 210 | 10 | |||||||
xxx | 210 | 10 | |||||||
30 | 宁波房地产股份有限公司 | 5050 | 银亿房产 | 505 | 10 | 参股 | 建开企 [2001]144 号 | 一级 | 2004 年 4 月 6 日 —2009 年 12 月 31 日 |
宁波富达股份有限公司 | 3,781 | 74.8713 | |||||||
xxx等 83 人 | 764 | 15.1287 | |||||||
注①：宁波望悠房地产有限公司经独资股东 2009 年 6 月 1 日决定解散，目前正在履行清算程序。
国浩律师认为：银亿房产及其子公司符合原国家建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》（中华人民共和国建设部令[第 77
号]）中规定的条件，申请《暂定资质证书》续期或核定资质等级不存在法律障碍。
（三）银亿房产控股、参股子公司构架图
宁波银亿房地产开发有限公司
67%
100%
90%
30%
66.7% 100%
100%
100%
10%
100%
100%
72%
65%
100%
100% 100%
100%
20%
宁波中元房地产开发有限公司
宁波市镇海银亿房产开发有限公司
宁波银泰房地产销售代理服务公司
南昌市银亿房地产开发有限公司
宁波望悠房地产开发有限公司
玉环银亿房地产开发有限公司
上海银嵘房地产开发有限公司
上海庆安置业有限公司
舟山xxx投资发展有限公司
大庆银亿房地产开发有限公司
宁波银亿物业管理有限公司
宁波房地产股份有限公司
南京银嵘房地产开发有限公司
xx银亿房地产开发有限公司
宁波银亿建设开发有限公司
宁 宁 宁
波 波 波
x 银 矮
耀 亿 柳
置 置 置
业 业 业
有 有 有
限 限 限
公 公 公
司 司 司
10%
70%
33.3%
10%
90%
北京同景兴业投资有限公司
100%
40%
6.66%
余姚xx房地产开发有限公司
63.6%
大庆银亿物业管理有限公司
象山银亿房地产开发有限公司
象山汇金房地产开发有限公司
90%
100%
100%
50% 30%
100%
1-1-62
100%
宁波港集团有限公司
宁波银亿海港房地产开发有限公司
宁波银亿世纪投资有限公司
南京中兆置业投资有限公司
宁波银亿永盛房地产开发有限公司
宁波银策房地产销售代理服务有限公司
宁波银隆商业管理咨询有限公司
55%
虚框为审计基准日后新增公司
45%
注：①在本次审计基准日后，银亿房产于 2009 年 9 月 29 日受让银亿集团持有的xxx投资
67%的股权，已完成工商变更手续。
②银亿房产于2009 年8 月20 日通过上海产权交易所竞拍获得宝钢发展有限公司持有的庆安置业 70%股权；同时通过协议转让的方式分别受让xx持有的庆安置业 12%的股权和上海天洲电器集团有限公司持有的庆安置业 18%的股权，并于 2009 年 11 月 2 日完成工商变更手续。
（四）银亿房产及其子公司获奖情况
序号 | 获奖名称 | 颁发部门 | 获奖时间 | 类型 |
09--1 | 2008 年重点大户贷款企 业资信等级 AAA 级 | 宁波远东资信评估有限公司 | 2009 年 | 奖牌 |
09--2 | 宁波房改十年（1998 年 -2008 年）卓越贡献企业 | 宁波日报 | 2009 年 | 奖牌 |
09--3 | 创造城市价值宁波杰出 品牌地产企业 | 中国家博会组委会、宁波日 报社、宁波市房地产业协会 | 2009 年 | 奖牌 |
08--1 | 2007 年度重点税源报表 报送优胜单位 | 宁波市保税区国家税务局 | 2008 年 1 月 | 证书 |
08--2 | 2006-2007 年度纳税信 用 A 级纳税人 | 宁波市国家税务局、宁波市 地方税务局 | 2008 年 12 月 | 证书+ 奖牌 |
08--3 | 2007 年度浙江省住宅产业十大领军企业 | 全国房地产商会联盟、浙江日报社、中国主流报刊影视 媒体宣传联盟 | 2008 年 1 月 | 证书+奖牌 |
08--4 | 2007 年度全国 5000 家重点房地产企业联网直 报工作先进企业 | 国家统计局 | 2008 年 4 月 | 证书 |
08--5 | 年度领军地产企业 | 宁波晚报社 | 2008 年 12 月 | 奖牌 |
08--6 | 中国房地产业开发资信 度金牌企业 | 中国国际城市发展与地产运 营投资交易会组委会 | 2008 年 12 月 | 奖牌 |
08--7 | 2007 年度宁波房地产最 具影响力企业 | 搜房网、南都周刊·楼市报道 | 2008 年 1 月 | 奖牌 |
08--8 | 银亿·时代广场 2007 年 度宁波最具影响力楼盘 | 搜房网、南都周刊·楼市报道 | 2008 年 1 月 | 奖牌 |
08--9 | 2007 年度十佳企业 | 宁波市保税区管理委员会、 宁波出口加工区管理委员会 | 2008 年 1 月 | 奖牌 |
08--10 | 2007 年度纳税先进企业 | 中共宁波市委保税区（出口加工区）工作委员会、宁波保税区（出口加工区）管理 委员会 | 2008 年 2 月 | 奖牌 |
07--1 | 宁波市第八届消费者信 得过单位 | 宁波市消费者权益保护委员 会 | 2007 年 12 月 | 证书 |
07--2 | 消费者信得过单位 | 宁波市消费者权益保护委员 会 | 2007 年 12 月 | 奖牌 |
07--3 | 2007 年贷款企业资信等 级 AAA 级 | 宁波远东资信评估有限公司 | 奖牌 | |
07--4 | 中国名企 | 中国住交会组委会、中国住 交会主流媒体宣传联盟 | 2007 年 12 月 | 奖牌 |
07--5 | 最值得尊敬居地产品牌 企业 | 中国住博会组委会、宁波日 报、东南商报 | 2007 年 11 月 | 奖牌 |
07--6 | 优秀建设行业企业 | 宁波保税区出口（加工区） 建设管理局 | 2007 年 4 月 | 奖牌 |
07--7 | 中国最具品牌创新价值示范楼盘 | 建设部科学技术委员会、中国房地产及住宅研究会、中国房地产协会城市开发专业 委员会、中国建设报社 | 2007 年 7 月 | 奖牌 |
06--1 | 日湖花园获标志性楼盘 | 住博会组委会、宁波日报报 业集团 | 2006 年 11 月 | 奖牌 |
06--2 | 银亿房产获 2006 年贷款 企业资信等级 AAA 级 | 宁波远东资信评估有限公司 | 奖牌 | |
06--3 | 银亿置业获 2006 年贷款 企业资信等级 AA 级 | 宁波远东资信评估有限公司 | 奖牌 | |
06--4 | 世纪城获最具影响力楼 盘 | 住博会组委会、宁波日报报 业集团 | 2006 年 12 月 | 奖牌 |
06--5 | 清泉花园获 2006 年度宁 波市住宅开发项目“人居环境奖” | 宁波市建设委员会 | 2006 年 11 月 | 奖牌 |
06--6 | 外滩花园获最具影响力 楼盘 | 住博会组委会、宁波日报报 业集团 | 2006 年 11 月 | 奖牌 |
06--7 | 清泉花园获 2006 年宁波 优秀人居规划小区 | 宁波日报报业集团 | 2006 年 11 月 | 奖牌 |
06--8 | 日湖花园获 2006 宁波优 秀人居规划小区 | 宁波日报报业集团 | 2006 年 11 月 | 证书+ 奖牌 |
06--9 | 清泉花园获 2006 年热销 经典楼盘 | 住博会组委会、宁波日报报 业集团 | 2006 年 11 月 | 奖牌 |
05--1 | 浙江省第六届消费者信 得过单位 | 浙江省消费者协会 | 2005 年 1 月 | 奖牌 |
05--2 | 宁波市第七届消费者信 得过单位 | 宁波市消费者协会 | 2005 年 12 月 | 奖牌 |
05--3 | 浙江省工商企业信用 AA 级守合同重信用单位 | 浙江省工商行政管理局 | 2005 年 6 月 | 奖牌 |
05--4 | “创造城市价值”杰出地产企业 | 中国·日报五强联盟（宁波日报、厦门日报、大连日报、 沈阳日报、无锡日报） | 2005 年 11 月 | 奖牌 |
05--5 | 2005 中国房地产百强企 业成长性 TOP10 | 中国房地产 TOP10 研究组 | 2005 年 4 月 | 奖牌+ 证书 |
05--6 | 2005 年度纳税信用A 级 企业 | 宁波保税区国家税务局 | 2005 年 | 奖牌 |
05--7 | 2005 贷款企业资信等级 AAA 级 | 宁波远东资信评估有限公司 | 2005 年 | 奖牌 |
05--8 | 优秀楼盘·外滩花园 | 第三届中国家居博览会暨第 九届宁波房地产展示会 | 2005 年 4 月 | 奖牌 |
05--9 | 银亿房地产开发有限公司·清泉花园荣获总行级 “优质楼盘放心房” | 中国建设银行 | 2005 年 5 月 | 奖牌 |
05--10 | 银亿房产获 2005 年度中国建设系统企业信用·信 誉 AAA | 中国资信评估学会、中国质量标准研究中心 | 2005 年 3 月 | 奖牌 |
05--11 | 银亿房产荣获 2005 年度浙江省住宅产业十大领 军企业 | 全国工商联住宅产业商会、中国建筑业协会专业委员 会、浙江日报社 | 2005 年 | 奖牌 |
04--1 | 外滩花园获中国 21 世纪绿色生态健康住宅创新 示范小区金奖 | 中国 21 世纪绿色生态健康住宅（度假区）创新与推广 活动组委会 | 2004 年 9 月 | 奖牌+证书 |
04--2 | 清泉花园获中国 21 世纪绿色生态健康住宅创新 示范小区金奖 | 中国 21 世纪绿色生态健康住宅（度假区）创新与推广 活动组委会 | 2004 年 9 月 | 奖牌 |
04--3 | 2004 年度浙江省十大住宅产业领军企业、2004年度中国住宅产业领军 企业杰出奖 | 全国工商联住宅产业商会、浙江日报社 | 2004 年 11 月 | 奖牌 |
04--4 | 宁波·外滩花园获 2004 中国大新地标建筑综合体 | 中国房地产 TOP 研究组 | 2004 年 9 月 | 奖牌 |
04--5 | 2004 年贷款企业资信等 级 AAA 级 | 宁波远东资信评估有限公司 | 奖牌 | |
04--6 | 外滩花园获 2004 浙江人 居经典 | 全国人居经典方案竞赛组委 会、钱江晚报社 | 2004 年 7 月 | 奖牌 |
04--7 | 清泉花园获 004 年全国人居经典建筑规划设计方案竞赛建筑综合大奖 | 建设部城乡规划管理中心、建设部科技发展促进中心、中国风景园林学会、中国房 地产及住宅研究会 | 2004 年 10 月 | 奖牌 |
04--8 | 宁波外滩花园获 2004 年全国人居经典建筑规划设计方案竞赛建筑金奖 | 建设部城乡规划管理中心、建设部科技发展促进中心、中国风景园林学会、中国房 地产及住宅研究会 | 2004 年 10 月 | 奖牌 |
04--9 | 中国房地产百强企业殊 荣 | 国务院发展研究中心企业研 究所、清华大学房地产研究 | 2004 年 3 月 | 奖牌 |
所、搜房研究院 | ||||
04--10 | 全国第五届室内设计双 年度优秀奖 | 中国室内装饰协会 | 2004 年 8 月 | 奖牌 |
三、主营业务发展情况
（一）银亿房产及其子公司开发的项目简介
银亿房产自设立来，本部及其子公司合计开发项目 33 个，其中已完成且基
本销售完毕的房地产项目共有 16 个，已完工但仍有部分在售的房地产项目共有
3 个，在建及待建的房地产项目共有 14 个，具体情况如下：
1、已完成且基本销售完毕的房地产项目
银亿房产及其子公司开发的下述项目已经基本销售完毕，仅剩少量尾盘。
（1）汇金大厦
该项目由象山汇金开发（银亿房产通过全资子公司银亿置业持有象山汇金
63.6%的股权），位于宁波市象山县丹城镇丹峰东路 2 号，占地面积 4,927 ㎡，建
筑面积 17,449.71 ㎡，预售许可证可售面积为 17,654.12 ㎡，项目产品形态以办公、
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 象国用（2007）第 03750 号 |
建设用地规划许可证 | （2002）浙规证 02400110 |
（2006）浙规（建）证 0240025 | |
建筑工程施工许可证 | 330225200607210101 |
商品房预售许可证 | 房预许字（2007）第 006 号 |
商业综合楼为主，该项目 2006 年 7 月动工，已于 2008 年 6 月竣工完成。取得的相关证件如下：
（2）银亿花苑
该项目由银亿房产开发，位于宁波市新典路，占地面积 82,907 ㎡，建筑面
积 18,864 ㎡，预售许可证可售面积为 16,841.82 ㎡，项目产品形态以别墅为主，
该项目于 1995 年 10 月动工，已于 1997 年竣工完成，取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬国用[93]字第 222 号 |
建设用地规划许可证 | [95]规地证 950068 |
（96）规建证 960114、（98）浙规（建）证 0203026、（95） 规建证 95016 | |
商品房预售许可证 | 甬房预许字（综）第 97024 号 |
竣工验收文件 | 市建开验（1997）010 号 |
（3）时代新居
该项目由银亿房产开发，位于宁波市新典路，占地面积 4,956 ㎡，建筑面积
18,490 ㎡，预售许可证可售面积为 16,600 ㎡，项目产品形态以住宅、商业为主，
该项目于 2003 年 4 月动工，已于 2004 年 10 月竣工完成，取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬海国用[2002]字第 47306 号 |
建设用地规划许可证 | [95] 规地证 950068 |
[2003]浙规建证 0200049 | |
建筑工程施工许可证 | 330203200304280101 |
商品房预售许可证 | 甬房预许字(2003)第 028 号 |
竣工验收文件 | 20040634/市建开会纪（2004）138 号 |
（4）法院巷
该项目由银亿房产开发，位于宁波市呼童街，占地面积 12,000 ㎡，建筑面
积 31,311 ㎡，预售许可证可售面积为 31,311 ㎡，项目产品形态以住宅、商业为
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬国用[99]字第 949 号、甬国用[99]字第 950 号、 甬国用[99]字第 951 号 |
建设用地规划许可证 | [95]规地证 950180 |
（96）960206、[2001]浙规建证 0200030、（2000）浙规（工） 证 0200049 号、（2000）浙规（建）证 0200043 号 | |
竣工验收文件 | 市建开验（2000）33 号 |
主，该项目于 1998 年 7 月动工，已于 2000 年 12 月竣工完成，取得的相关证件如下：
（5）世纪城
该项目由银亿房产开发，位于宁波市法院巷，占地面积 26,600 ㎡，建筑面
积 71,000 ㎡，预售许可证可售面积为 76,033 ㎡，项目产品形态以住宅、商业为
主，该项目于 1999 年 12 月动工，已于 2001 年 12 月竣工完成，取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬国用[99]字第 949 号、甬国用[99]字第 950 号、 甬国用[99]字第 951 号 |
建设用地规划许可证 | [95]规地证 950180 |
[2000]浙规（建）证 0200013、[2001]浙规建证 0200030 | |
建筑工程施工许可证 | 市建许证字[99]第 087 号 |
商品房预售许可证 | 甬房预许字（内）第 200019 号、 甬房预许字（内）第 99042 号 |
竣工验收文件 | 20020082、20020083、20020084、20020085、 20020086、20020087、20020088、20020089、20020090 市建开验（2002）7 号 |
（6）世纪锦秋
该项目由银亿房产开发，位于宁波市马园路，占地面积 39,645 ㎡，建筑面
积 78,421 ㎡，预售许可证可售面积为 78,877.67 ㎡，项目产品形态以住宅、商业
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬国用[2000]字第 571A 号、甬国用[2000]字第 571B 号、甬 国用[2000]字第 571C 号、甬国用[2000]字第 1380 号 |
建设用地规划许可证 | [2000]浙规地证 0200105 |
[2001]浙规建证 0200116、[2000]浙规工证 0200020 | |
建筑工程施工许可证 | 330203200104090101 |
商品房预售许可证 | 甬房预许字（内）第 200122 号、甬房预许字（内）第 2001039 号、甬房预许字（综）第 2002036 号 |
竣工验收文件 | 市建开验（2002）20 号、市建开验（2004）03 号 |
为主，该项目于 2001 年 2 月动工，已于 2001 年 12 月竣工完成，取得的相关证件如下：
（7）新居时代
该项目由银亿房产开发，位于宁波市镇安小区 5 号地块，占地面积 4,040 ㎡，
建筑面积 19,129 ㎡，预售许可证可售面积为 20,329.36 ㎡，项目产品形态以住宅、
办公、商业为主，该项目于 2001 年 2 月动工，已于 2002 年 2 月竣工完成。取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬国用[99]字第 1006 号 |
建设用地规划许可证 | [2000]浙规（地）证 0200073 |
[2001]浙规（建）证 0200042、[2002]浙规（工）证 0200034 | |
建筑工程施工许可证 | 330203200104300201 |
商品房预售许可证 | 甬房预许字（内）第 2001038 号 |
竣工验收文件 | 20020297/市建开验（2002）33 号 |
（8）外滩花园
该项目由银亿房产开发，位于宁波市咸宁街 2 号 2 地块，占地面积 19,402
㎡，建筑面积 111,809 ㎡，预售许可证可售面积为 96,353 ㎡，项目产品形态以住
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬国用[2002]字第 3416 号 |
建设用地规划许可证 | [2002]浙规地证 0200095 |
[2004]浙规建证 0200011、[2005]浙规工证 0201001 | |
建筑工程施工许可证 | 330203200402120401 |
商品房预售许可证 | 甬房预许字(2004)第 032 号 |
竣工验收文件 | 20060391、20060392、20060393、20060394、20060395、 20060396、20060397、20060398、甬建开会纪（2006）70 号 |
宅、商业为主，该项目于 2004 年 3 月动工，已于 2006 年 4 月竣工完成，取得的相关证件如下：
（9）清泉花园
该项目由银亿房产开发，位于宁波市镇海区，占地面积 168,820 ㎡，建筑面
积 201,531 ㎡，预售许可证可售面积为 214,864 ㎡，项目产品形态以住宅、商业
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 镇国用(2004)字第 0000722 号 |
建设用地规划许可证 | (2004)浙规(地)证 0205075 |
(2004)浙规(建)证 0205172 | |
建筑工程施工许可证 | 2004-170 |
商品房预售许可证 | 房预许字(镇房)第 2004-06 号 |
竣工验收文件 | 2006-051、2006-052、2006-053、2006-054、2006-055、 2006-056、2006-057、2006-058、2006-059、2006-060 |
为主，该项目于 2004 年 9 月动工，已于 2006 年 9 月竣工完成，取得的相关证件如下：
（10）金汇大厦
该项目由银亿房产开发，位于宁波市江东xxx路 44 号，占地面积 6,549
㎡，建筑面积 26,892 ㎡，预售许可证可售面积为 23,757 ㎡，项目产品形态以办
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬国用（2005）字第 9512 号 |
建设用地规划许可证 | （2003）浙规（地）证 0200039 号 |
（2004）浙规（建）证 0200096 号 （2006）浙规（工）证 0202002 号 | |
建筑工程施工许可证 | 330203200412170101 |
商品房预售许可证 | 甬房预许字（2005）第 18 号 |
竣工验收文件 | 20060716/甬建开会纪[2006]156 号 |
公、商业综合楼为主，该项目 2004 年 12 月动工，已于 2006 年 12 月竣工完成，取得的相关证件如下：
（11）月湖银座
该项目由望悠房产开发（望悠房产为银亿房产的全资子公司），位于宁波市海曙南站广场东侧，占地面积 4,906 ㎡，建筑面积 37,442 ㎡，预售许可证可售面
积为 32,771 ㎡，项目产品形态以办公、商业为主，该项目于 2004 年 12 月动工，
已于 2006 年 10 月竣工完成，取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬国用[2004]字第 3357 号 |
建设用地规划许可证 | （2004）浙规（地）证 0200012 号 |
建设工程规划许可证 | （2004）浙规（建）证 0200084 号、（2007）浙规（建）证 0203019 号、（2006）浙规（工建）证 0203011 号 |
建筑工程施工许可证 | 330203200412200101 |
商品房预售许可证 | 甬房预许字第（2005）第 19 号 |
竣工验收文件 | 20070527/甬建发（2007）308 号 |
（12）日湖花园
该项目由银亿海港开发（银亿房产通过全资子公司银亿置业持有银亿海港
45%的股权），位于宁波市日湖以东 1#地块，占地面积 55,700 ㎡，建筑面积为
152,858 ㎡, 预售许可证可售面积为 132,582.97 ㎡,项目产品形态以住宅、别墅、
商业、办公楼为主。该项目 2005 年 11 月开工，已于 2008 年 5 月竣工完成，取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬国用（2005）第 17943 号、 甬国用（2005）第 17944 号 |
建设用地规划许可证 | （2005）浙规（地）证 0200015 号 |
建设工程规划许可证 | （2005）浙规（建）证 0200063 号、（2007）浙规（工建）证 0201004 号 |
建筑工程施工许可证 | 330203200511030101 |
商品房预售许可证 | 甬房预许字（2006）第 10 号 |
竣工验收文件 | 20080201、20080197、20080215、20080214、20080213、 20080212、20080211、20080210、20080209、20080208、 20080207、20080206、20080205、20080204、20080203、 20080202/20080200/20080199、 20080198/甬建发（2008）103 号情况通报 |
（13）外滩大厦
该项目由银亿置业开发（银亿置业为银亿房产的全资子公司），位于宁波市江北区人民路 132 号，占地面积 6,676.3 ㎡，建筑面积 52,900 ㎡，预售许可证可
售面积为 48,600 ㎡，项目产品形态以商业、办公楼为主，该项目 2003 年 10 月
动工，已于 2005 年 4 月竣工完成，取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬国用[2003]字第 5741 号 |
建设用地规划许可证 | 规管地Ⅱ94097 |
建设工程规划许可证 | 规建证 960189、[2004]浙规工证 0200037 号 |
建筑工程施工许可证 | 330203200311100301 |
商品房预售许可证 | 甬房预许字(2003)第 026 号 |
竣工验收文件 | 20040595/甬开会纪（2004）132 号 |
（14）银都佳园银都佳园 A 区
该项目由银亿置业开发（银亿置业为银亿房产的全资子公司），位于宁波市象山县丹城镇象山港路 785 号，占地面积 21,700 ㎡，建筑面积 34,745 ㎡，预售
许可证可售面积为 34,744.53 ㎡，项目产品形态以住宅为主，该项目于 2004 年 7
月动工，已于 2006 年 3 月竣工完成，取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 象国用（2003）第 01-4440 |
建设用地规划许可证 | （2003）浙规证 0240111 |
建设工程规划许可证 | （2004）浙规证 0240058 |
建筑工程施工许可证 | 330225200407050101 |
商品房预售许可证 | 房预许（2005）第 001 号 |
银都佳园（B 区）
该项目由银亿置业开发（银亿置业为银亿房产的全资子公司），位于宁波市象山县丹城镇象山港路 785 号，占地面积 21,624 ㎡，建筑面积 33,100 ㎡，预售
许可证可售面积为 33,100 ㎡，项目产品形态以住宅为主，该项目于 2004 年 1 月
动工，已于 2005 年 12 月竣工完成，取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 象国用（2004）第 01-2846 |
建设用地规划许可证 | （2004）浙规证 0240004 |
建设工程规划许可证 | （2004）浙规证 0240087 |
建筑工程施工许可证 | 330225200409240201 |
商品房预售许可证 | 房预许（2004）第 025 号 |
竣工验收文件 | 象房综备（2005）004 号 |
（15）梅苑中央花城
该项目由银亿置业开发（银亿置业为银亿房产的全资子公司），位于宁波市象山县丹城镇靖南路 829 号，占地面积 129,726 ㎡，建筑面积 244,414 ㎡，预售
许可证可售面积为 192,882.68 ㎡，项目产品形态以住宅为主，该项目于 2006 年
6 月动工，已于 2008 年 6 月竣工完成，取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 象国用（2004）第 01-3353 （2005）第 01-3417、3418、3419 号 |
建设用地规划许可证 | （2005）浙规证 0240082 |
建设工程规划许可证 | （2006）浙规证 0240041 |
建筑工程施工许可证 | 330225200604190201－490101－8150301－8150201 |
商品房预售许可证 | 房预许（2006）第 016 号、（2007）第 003 号、003-2 号 |
（16）时代广场
该项目由银亿建设开发（银亿房产直接持有银亿建设 66.7%的股权，通过全资子公司银亿置业持有银亿建设 33.3%的股权），位于宁波市冷静街 1#地块，占地面积 15,130 ㎡，建筑面积为 62,160 ㎡，预售许可证可售面积为 53,566.14 ㎡，
项目产品形态以商业、办公楼为主。该项目 2006 年 12 月开工，已于 2009 年 6
月竣工完成，取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬国用（2006）第 21965 号、甬国用（2006）第 21966 号 |
建设用地规划许可证 | （2005）浙规（地）证 0200121 号 |
建设工程规划许可证 | （2006）浙规（建）证 0203026 号、（2008）浙规工 0203008 号 |
建筑工程施工许可证 | 330203200608280101 |
商品房预售许可证 | 甬房预许字（2007）第 10 号 |
竣工验收文件 | 甬建发[2009]110 号 |
2、已完工但仍有部分在售的房地产项目
（1）欧洲花园
①项目概况
该项目由玉环银亿开发（银亿房产持有玉环银亿 65%的股权），位于浙江省玉环县珠港镇，小区地块位于渔岙居住小区的东部，北临双港路，南面靠山，东面紧邻行政办公用地和市政公用设施用地，西边为渔岙经济适用房。双港路北面为县城中心区，xx公共服务设施较为完善，如中心小学、中心幼儿园、综合市场、汽车总站等。“欧洲花园”建筑现代优雅，环境清新，配套齐全，是一个具有江南水乡风貌的高尚住宅小区，遵循“人与自然和谐相处”的主题，精心构建，从规划设计、施工材料、安全、景观、环保、智能、物业等每个环节都体现以人为本、融合自然的指导思想，严格按照康居示范工程标准实施，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理的需求和沟通，彰显高品位物业主体形象。
该项目占地面积 117,648 ㎡，建筑面积 217,780.11 ㎡，预售许可证可售面积
为 193,842 ㎡，项目产品形态以公寓、别墅、商铺为主，于 2005 年 7 月动工，
已于 2007 年 10 月竣工完成。取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 玉国用 2005 字第 01235 号 |
建设用地规划许可证 | （2004）浙规证 1180365 号 |
建设工程规划许可证 | （2007）浙规证 1180514、（2005）浙规证 1180217、 （2005）浙规证 1180202 |
建筑工程施工许可证 | 332627200502280101 |
商品房预售许可证 | 售许字（2005）第 8 号、（2006）第 006 号、（2006）第 3 号 |
竣工验收文件 | 编号 31760020071011101、31760020071026101 |
②项目销售情况
截至 2009 年 10 月 31 日，该项目销售情况如下：
产品 | 可销售总额 | 已销售情况 | ||
套数 | 面积（㎡） | 套数 | 面积（㎡） | |
公寓楼 | 900 | 130678.82 | 900 | 130678.82 |
别墅 | 91 | 34864.64 | 91 | 34864.64 |
商业 | 34 | 11788.02 | 23 | 8405 |
车位 | 1119 | 441 | ||
储藏室 | 900 | 4526.51 | 649 | 3083.86 |
1#楼商铺所对应的地 下部分 | 1 | 1 | ||
合计 | 3045 | 181857.99 | 2105 | 177032.32 |
③该项目资产评估情况分析
对已完工开发产品的评估，勤信评估在核对账目相符的基础上进行逐项核实，了解了开发完工房地产所处位置、建筑面积、结构、目前使用状况、销售情况等，以在市场上可能实现的收入扣减应缴纳的全部税费、期后尚需发生的销售费用及适当利润后确认评估值。计算公式为：评估值=预计可实现收入-销售费用
-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当利润。其中预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。评估中“欧洲花园”商铺预计销售价格为 6,400 元/平方米。
目前，“欧洲花园”xx类似楼盘如海景花苑、蓝湾国际等销售价格分别为：海景花苑二期商铺售价约为 6,000-7,000 元/平方米；蓝湾国际位置较好商铺售价
x为 8,500-9,500 元/平方米，位置稍差商铺售价约为 6,000 元/平方米。目前，“欧洲花园”xx楼盘售价高于评估时的预计售价。
自评估基准日至 2009 年 10 月 31 日，欧洲花园的商业销售均价为 6,486 元/平方米，实际销售价格高于评估时的预计售价。
（2）东方商务中心
①项目概况
该项目由矮柳置业开发（银亿房产持有矮柳置业 72%的股权），位于宁波市江东xxx路以南，公交停车场以北，福明路以西。兴宁路贯穿城市东西横向主轴，西向一路可直达火车南站、栎社机场，另有多条公交线路，交通极为便利。
另外，该项目为现房销售，可降低企业成本投资风险。东方商务中心单元面积划分从 40 平方米到 260 平方米，可满足不同规模企业的不同发展需求，同时为入驻企业预留了设计空间。
该项目占地面积 36,980 ㎡，建筑面积 138,777 ㎡，预售许可证可售面积为
112,944.85 ㎡，项目产品形态以办公、商业综合楼为主，该项目 2006 年 2 月动
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬国用（2004）字第 8575 号 |
建设用地规划许可证 | （2003）浙规（地）证 0200067 号 |
建设工程规划许可证 | （2006）浙规（建）证 0202043 号 |
建筑工程施工许可证 | 330203200602130101 |
商品房预售许可证 | 现房销售无预售证 |
竣工验收文件 | 20070713－20070718 |
工，已于 2007 年 10 月竣工完成，目前现房正在销售中。该项目取得的相关证件如下：
②项目销售情况
截至 2009 年 10 月 31 日，该项目销售情况如下：
产品 | 可销售总额 | 已销售情况 | ||
套数 | 面积（㎡） | 套数 | 面积（㎡） | |
办公 | 991 | 80513 | 646 | 50238 |
商铺 | 29 | 12376 | 23 | 7677 |
车位 | 285 | 31 | ||
合计 | 1305 | 92889 | 700 | 57915.00 |
③该项目资产评估情况分析
对已完工开发产品的评估，勤信评估在核对账目相符的基础上进行逐项核实，了解了开发完工房地产所处位置、建筑面积、结构、目前使用状况、销售情况等，以在市场上可能实现的收入扣减应缴纳的全部税费、期后尚需发生的销售费用及适当利润后确认评估值。计算公式为：评估值=预计可实现收入-销售费用
-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当利润。其中预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。截至评估基准日，2009 年在宁波火车东站将搬迁至“东方商务中心”附近的利好消息影响下，其成交量、销售价格进一步上涨，就 2009 年的销售均价看，
商铺的销售均价已达到 15,000 元/平方米。通过“东方商务中心”与xx房产的地理位置、规模、环境、建筑品质等因素进行比较并结合公司预售情况、宁波市的
土地市场、房地产市场的现状及未来走向，评估中“东方商务中心”商铺预计销售价格 15,850 元/平方米，写字楼为 9,070 元/平方米。
目前，东方商务中心xx类似楼盘如上东国际、恒富大厦等销售价格为：
写字楼名称 | 地址 | 开发商 | 开盘时间 | 成交均价(元/平方米) |
上东国际 | 宁波市江东区百丈东 路与沧海路的西南处 | 宁波矮柳房产 | 2005.11.12 | 10000 |
恒富大厦 | 宁波市江东区百丈路 与福明路交叉口 | 宁波永和建设开 发股份有限公司 | 2007.12.20 | 12500 |
数据来源：售房网及房途网
自评估基准日至2009 年10 月31 日，东方商务中心商铺销售均价为16,539.43
元/平方米、写字楼销售均价为 8,198.87 元/平方米，其中写字楼自今年六月份以
来主推 4 号楼（共 259 套），该楼在销售上为响应江东区政府集中引进骨干工业企业入驻、打造江东区工业总部大楼的号召，其在整体销售的定价上每平米优惠 800 元（截至 2009 年 10 月 31 日已向浙江野马电池有限公司等 11 家骨干企业售
出 220 套），从而使得办公楼自评估基准日以来的销售均价偏低。随着东方商务中心办公楼的销售恢复正常的定价策略，以及江北区诸如浙江野马电池有限公司、宁波纺织机械有限公司等一批知名企业的陆续入驻，利用其品牌集聚效应，将促进其余办公楼的销售和价格的提升。
（3）东航大厦、东方名庭
①项目概况
该项目由银亿房产开发，位于宁波市江东兴宁路，占地面积 17,692.8 ㎡，建
筑面积 84,231 ㎡，项目产品形态以住宅、办公为主，该项目 2005 年 6 月动工，
已于 2007 年 11 月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬国用[2002]字第 3561 号 |
建设用地规划许可证 | （97）浙规（地）证 0200005 |
建设工程规划许可证 | （2005）浙规建证 0200024 号 |
建筑工程施工许可证 | 3302032006010201 |
商品房预售许可证 | - |
②项目销售情况
截至 2009 年 10 月 31 日，该项目销售情况如下：
产品 | 可销售总额 | 已销售情况 | ||
套数 | 面积（㎡） | 套数 | 面积（㎡） | |
办公 | 120 | 20388.51 | 16 | 2261.78 |
店铺 | 16 | 4727.5 | 16 | 4727.50 |
住宅 | 168 | 22560.9 | 95 | 12620.75 |
车位 | 204 | 8 | ||
合计 | 508 | 47676.91 | 135 | 19610.03 |
③该项目资产评估情况分析
对已完工开发产品的评估，勤信评估在核对账目相符的基础上进行逐项核实，了解了开发完工房地产所处位置、建筑面积、结构、目前使用状况、销售情况等，以在市场上可能实现的收入扣减应缴纳的全部税费、期后尚需发生的销售费用及适当利润后确认评估值。计算公式为：评估值=预计可实现收入-销售费用
-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当利润。其中预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。勤信评估通过对“东航大厦、东方名庭”xx类似楼盘如东外滩公寓、玫瑰花园、锦绣东城二期等销售价格的调查及对比，预计“东航大厦、东方名庭”住宅售价为 13,200 元/平方米、写字楼为 13,200 元/平方米、商铺售价为 26,500 元/平方米。
自评估基准日至 2009 年 10 月 31 日，东航大厦、东方名庭住宅销售均价为
14,430.61 元/平方米、商铺销售均价为 25,616.97 元/平方米，10 月份单月的写字
楼销售均价为 12,044.33 元/平方米。该项目因涉及仲裁事项，且尚未审理完毕，
自评估基准日至 2009 年 10 月 31 日该项目基本处于暂时停滞状态。待仲裁事项审理完毕后即可恢复销售。
目前该项目xx可比楼盘销售形势良好，具体见下表：
楼盘名称 | 物业地址 | 开发商 | 开盘时间 | 物业 类型 | 销售均价 （元/平方米） |
世纪东方 商业广场 | x东西至福明路，南临 中山东路，东至河道 | 宁波好阳光置 业有限公司 | 2008 年 9 月 | 办公、 商业 | 16,000 |
中信泰富 广场 | 江东区惊驾路北侧、民 x路南侧、桑田路东侧 | 宁波信富置业 有限公司 | 2007 年 7 月 | 办公、 商业 | 15,000 |
数据来源：售房网及房途网
[3]、在建及待建的房地产项目
（1）世纪花园
该项目由象山银亿开发（银亿房产通过全资子公司银亿置业持有象山银亿 6.66%的股权，通过控股子公司矮柳置业持有象山银亿 90%的股权），是象山银亿 2009 年经过充分准备后推出的楼盘，位于丹东街道象山河路与东谷湖路交叉口西北角，东连未来城市生态文化园，xx配套齐全，周围即是财富中心广场、海洋之星、滨海学校、实验小学、规划大型超市。
①项目概况
该项目占地面积 77,653 ㎡，建筑面积 183,918.8 ㎡，预售许可证可售面积为
132,655.81 ㎡，项目产品形态以住宅为主，该项目 2008 年 9 月 17 日动工，预计
于 2010 年 12 月 31 日竣工完成。该项目取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用权出让合同 | （2008）01-11 |
土地出让金支付凭证 | 0000101303 |
环评批复意见书 | 浙象环许[2008]108 号 |
国有土地使用证 | 象国用（2008）第 01774、01776、01777、01778 号 |
建设用地规划许可证 | 地字第 2008-0240017 号 |
建设工程规划许可证 | 建字第 2008-0240047 号 |
建筑工程施工许可证 | 330225200809110201 |
商品房预售许可证 | 房预许字（2009）第 004 号、房预许字（2009）第 004-2 号 |
②项目销售情况
产品 | 可销售总额 | 已预售情况 | ||
套数 | 面积（㎡） | 套数 | 面积（㎡） | |
高层 | 986 | 111258.06 | 843 | 92,649.45 |
小高层 | 166 | 16518.3 | 148 | 14,425.40 |
商铺 | 17 | 6692.57 | ||
车位 | 796 | 482 | ||
合计 | 1965 | 134468.93 | 1473 | 107074.85 |
该项目于 2009 年 5 月、6 月、7 月、9 月分别领取预售许可证并开始预售，截至 2009 年 10 月 31 日预售情况如下：
③项目资产评估情况分析
A.开发项目的评估
勤信评估在采取假设开发法对世纪花园评估过程预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平
确定。其中：住宅楼销售均价为 9,100 元/平方米，商铺销售均价为 14,000 元/平方米。
目前，世纪花园xx类似楼盘如宏润花园、阳光苑、百合公寓等销售价格分别为：宏润花园住宅售价约为 11,000 元/平方米左右，商铺售价约为 15,000 元/
平方米；阳光苑住宅售价约为 8,000 元/平方米左右，商铺售价约为 13,000 元/平
方米；百合公寓售价为 12,000 元/平方米左右，商铺售价约为 16,000 元/平方米。xx项目目前的销售均价基本高于勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格。
自评估基准日至2009 年10 月31 日，世纪花园高层住宅销售均价为10,143.15
元/平方米、小高层住宅销售均价为 10,045.36 元/平方米，目前实际销售价格均高于评估时的预计售价。
B.土地价格的可比案例
公司项目土地于 2008 年取得，总成本为 469,481,173.00 元，楼面地价为
2,554.36 元/平方米。选取公司项目xx土地近期成交案例比较如下：
项目 | 案例 A | 案例 B | 案例 B |
坐落位置 | 东谷路与丹河路交叉口东南角地块 | 塔山花园三期地块一 | 丹南路与巨鹰路交叉口东北角地块 |
土地用途 | 住宅 | 住宅 | 住宅 |
使用年限/年 | 70 | 70 | 70 |
交易方式 | 拍卖出让 | 拍卖出让 | 拍卖出让 |
交易时间 | 2009-9-29 | 2008-5-8 | 2008-2-22 |
交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 |
土地级别 | 略差 | 略差 | 略差 |
土地面积/m2 | 74,810.41 | 17,134.19 | 116,599.16 |
容积率 | 1.5 | 1.00 | 1.50 |
价格类型 | 楼面地价 | 楼面地价 | 楼面地价 |
交易价格/元*m-2 | 4,010.00 | 5,079.00 | 4,385.00 |
数据来源：中国搜地网
公司项目xx土地近期成交价格均比“世纪花园”土地取得时的价格有了较大幅度的提高。
综上分析，“世纪花园”在建项目评估增值 8.52 %，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。
（2）上上城
该项目由银亿建设开发（银亿房产直接持有银亿建设 66.7%的股权，通过全资子公司银亿置业持有银亿建设 33.3%的股权），位于下应板块，上上城东侧临河，具有明显的自然景观优势，其河面宽阔水质清澈，生态环境良好。同时利用开阔的楼间距，营造了大面积绿化及水系。另外，该项目靠近东部新城，是未来宁波市政府的所在地，其区位优势和前景优势明显，该项目定位于宁波主城区高档地产项目。
①项目概况
该项目占地面积 119,181 ㎡，建筑面积为 228,274 ㎡，预售许可证可售面积
为 195,263.18 ㎡，项目产品形态以住宅、商业为主。该项目 2008 年 3 月开工，
2010 年 6 月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬鄞国用（2007）第 09-05126 号、甬鄞国用（2007）第 09-05070 |
建设用地规划许可证 | （2007）浙规（地）证 0260056、（2007）浙规（地）证 0260057 |
建设工程规划许可证 | （2007）浙规（建）证 0260690 |
建筑工程施工许可证 | 330227200803060101、330227200803060201 |
商品房预售许可证 | 鄞房预许字（内）第 2008032 号 |
②项目销售情况
该项目于 2008 年 9 月领取预售许可证并开始预售，截至 2009 年 10 月 31 日，预售情况如下：
产品 | 可销售总额 | 已预售情况 | ||
套数 | 面积（㎡） | 套数 | 面积（㎡） | |
精装高层 | 153 | 13126.38 | 153 | 13126.38 |
别墅 | 56 | 13907.90 | 56 | 13907.9 |
白坯高层 | 747 | 64560.91 | 743 | 64207.64 |
白坯小高层 | 674 | 69947.41 | 670 | 69538.61 |
车位 | 766 | 715 | ||
储藏室 | 677 | 628 | ||
商铺 | 58 | 3924.81 | 57 | 3868.3 |
合计 | 3131 | 165467.41 | 3022 | 164648.83 |
③该项目资产评估情况分析
A.开发项目的评估
勤信评估在采取假设开发法对上上城项目评估过程预计售价的确定采取以
下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。其中：联排别墅售价为 17,500 元/平方米、普通住宅售价为 10,000 元/
平方米、商铺售价为 15,600 元/平方米。
物业名称 | 物业地址 | 开发商 | 开盘时间 | 物业 类型 | 销售均价 （元/平方米） |
盛世天城 | 鄞州新城区核心,钱湖北 路和贸城路交汇处 | 宁波奥克斯置 业有限公司 | 2009 年 3 月 | 住宅 | 11,000 |
风格城事 | 鄞州，嵩江中路与前河北 路交叉口 | 宁波和协拓展 置业有限公司 | 2007 年 7 月 | 住宅 | 13,000-15,000 |
荣安和院 | 鄞州，春园路以南，嵩江 东路以北，创新路以西 | 宁波康园房地 产有限公司 | 2007 年 2 季度 | 住宅 | 11,000 |
目前，上上城xx类似楼盘如盛世天城、风格城事、荣安和院等销售价格分别为：
数据来源：市场调查、售房网及房途网
目前，上上城xx类似楼盘的销售价格略高于勤信评估对该项目采用假设开发法评估时的预计售价。
自评估基准日至 2009 年 10 月 31 日，上上城精装高层销售均价为 10,282.78
元/平方米、别墅销售均价为 17,676.77 元/平方米、商铺销售均价为 15,511.75 元/
平方米，十月份的商铺销售均价已达 17,546.28 元/平方米。因此，上上城目前的实际销售均价与评估时预计售价基本一致。
B.土地价格的可比案例
上上城项目土地于 2008 年取得，总成本为 464,050,452.60 元，楼面地价为
2,032.86 元/平方米。选取公司项目xx土地近期成交案例比较如下：
项目 | 案例 A | 案例 B |
坐落位置 | 鄞州新城区联心-3c 地 块,2009CJ13 号地块 | 鄞州区潘火片区世纪新村西侧地 块,2009GJ23 号地块 |
土地用途 | 住宅 | 住宅 |
使用年限/年 | 70 | 70 |
交易方式 | 拍卖出让 | 拍卖出让 |
交易时间 | 2009-6-1 | 2009-8-3 |
交易情况 | 正常 | 正常 |
土地级别 | 相同 | 相同 |
土地面积/m2 | 59,049.62 | 33,301.67 |
容积率 | 2 | 2.20 |
价格类型 | 楼面地价 | 楼面地价 |
交易价格/元*m-2 | 8,707.00 | 6,818.00 |
数据来源：中国搜地网
公司项目xx土地近期成交价格均比“上上城”土地取得时的价格有了较大幅度的提高。
综上分析，“上上城”在建项目评估增值 8.64%，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。
（3）xx名苑
xx名苑由上海银嵘开发（银亿房产直接持有上海银嵘 90%的股权，通过全资控股子公司银亿建设持有上海银嵘 10%的股权），位于松江大学城西，与松江大学城仅一河之隔，整个小区融合联体别墅与多层公寓于一体，三面蜿蜒环绕原生态水系。在设计上，户型方正舒适，功能分布合理，水景联排附送半地下储藏室、内庭、双露台，增加得房率。“xx名苑” 小区配有 13000 平方米商业广场，采用综合布线系统，电视监控系统，可视对讲系统，周界报警系统，背景广播系统，智能电子寻更系统，家庭防盗报警系统，车辆管理系统，小区公告系统等，为小区住户营造了安全、方便、舒适的生活环境，是松江新城板块内较成熟的人文社区。
①项目概况
该项目共分为两期，具体情况如下：xx名苑一期
该项目占地面积 119,850 ㎡，建筑面积 120,851 ㎡，预售许可证可售面积为
100,598.26 ㎡，项目产品形态以公寓，联体住宅为主，该项目于 2004 年 10 月动
工，已于 2006 年 8 月竣工完成，取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 沪房地松字（2006）第 031152/沪房地松字（2006）第 031153 |
建设用地规划许可证 | 沪松（2004）0188 |
建设工程规划许可证 | 沪松建（2004）0626/沪松建（2F01719005）1705815 |
建筑工程施工许可证 | 03C1SJ0123D01310227200306252119 |
商品房预售许可证 | 松江房地 2005 预字 0000450 号松江房地 2005 预字 0000622 号 松江房地 2005 预字 0000835 号松江房地 2005 预字 0001275 号 松江房地 2005 预字 0001288 号松江房地 2005 预字 0001676 号 松江房地 2006 预字 0000264 号松江房地 2006 预字 0000701 号 |
竣工验收文件 | 备案编码：2006SJ0222/2006SJ0223 |
xx名苑二期
该项目占地面积 161,079 ㎡，建筑面积 163,070 ㎡，预售许可证可售面积为
147,480 ㎡，项目产品形态以多层、联排为主，该项目于 2007 年 10 月动工，已
于 2009 年 10 月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 沪房地松字（2006）第 031152/沪房地松字（2006）第 031153 |
建设用地规划许可证 | 沪松（2004）0183 |
建设工程规划许可证 | 沪松建（2007）17070929F02748 |
建筑工程施工许可证 | 03C1SJ0123D01310227200306252519/ 03C1SJ0123D01310227200306252119 |
商品房预售许可证 | 松江房地 2008 预字 0000252 号松江房地 2008 预字 0000478 号松 江房地 2008 预字 0000669 号松江房地 2009 预字 0000146 号松江 房地 2009 预字 0000183 号/松江房地（2009）预字 0000398 |
②项目销售情况
产品 | 可销售总额 | 已预售情况 | ||
套数 | 面积（㎡） | 套数 | 面积（㎡） | |
多层 | 562 | 58987.27 | 562 | 58987.27 |
别墅 | 173 | 35830.43 | 173 | 35830.43 |
商铺 | 83 | 7430.49 | 7 | 538.66 |
车位 | 203 | 0 | ||
一期合计 | 1021 | 102248.19 | 742 | 95356.36 |
多层 | 854 | 75400.34 | 851 | 75151.82 |
别墅 | 356 | 72079.42 | 342 | 69189.92 |
二期合计 | 1210 | 147479.76 | 1193 | 144341.74 |
该项目二期于 2008 年 4 月、7 月、9 月、2009 年 4 月、6 月领取预售许可证并开始预售，截至 2009 年 10 月 31 日，预售情况如下：
③该项目资产评估情况分析
A.开发项目的评估
勤信评估在采取假设开发法对xx名苑二期评估过程预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。其中：多层售价为 7,626 元/平方米、别墅售价为 10,111 元/平方米。目前，通过对松江大学城区块xx类似楼盘如上泰绅苑、绿地诺丁山、红墅 1858 等销售价格分别为：上泰绅苑的多层公寓售价约为 6,700-7,800 元/平方米，
别墅均价 10,000 元/平方米左右；绿地诺丁山小高层公寓售价约为 7,900-8,600 元
/ 平方米，别墅均价约为 11,000 元/ 平方米左右；红墅 1858 别墅均价约为
11,000-13,000 元/平方米。xx项目目前的销售均价和勤信评估对该项目采用假设开发法和市场法评估时所预计的销售价格基本一致。
自评估基准日至 2009 年 10 月 31 日，xx名苑二期多层的销售均价为
7,703.10 元/平方米，别墅的销售均价为 10,688.39 元/平方米；其中十月份单月的
多层销售均价为 8,448.82 元/平方米，别墅销售均价为 11,886.09 元/平方米，目前实际销售均价略高于评估时的预计售价。
B.土地价格的可比案例
公司“xx名苑（二期）”项目土地总成本为 245,745,100.00 元，楼面地价为
1,506.99 元/平方米。选取公司项目xx土地近期成交案例比较如下：
项目 | 案例 A | 案例 B | 案例 B |
坐落位置 | 松江区乐都支路一号 地块 | 松江区辰花路 15 号 B 地块 | 松江区鼓浪路 3 号地 块 |
土地用途 | 住宅 | 住宅 | 住宅 |
使用年限/年 | 70 | 70 | 70 |
交易方式 | 拍卖出让 | 拍卖出让 | 拍卖出让 |
交易时间 | 2009-4-30 | 2009-4-30 | 2008-10-16 |
交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 |
土地级别 | 略差 | 略差 | 略差 |
土地面积/m2 | 25,507.94 | 186,522.66 | 15,120.76 |
容积率 | 1.4 | 1.40 | 1.60 |
价格类型 | 楼面地价 | 楼面地价 | 楼面地价 |
交易价格/元*m-2 | 3,467.00 | 3,665.00 | 2,830.00 |
数据来源：中国搜地网
公司项目xx土地近期成交价格均比“xx名苑（二期）”土地取得时的价格有了较大幅度的提高。
基于上述分析，“xx名苑（二期）”在建项目评估增值 21.71%，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。
（4）金陵尚府
该项目由南京中兆开发（银亿房产通过全资子公司银亿置业持有南京中兆 100%的股权），位于xxxxxxxxx 000 x。该项目地处xxxxxxx，xxxxx，xxxxxx，xxxxxx，xxxxx观大道龙蟠南路快速通道，交通十分便利，xx超市、银行、学校等生活等配套设施完善，该项目定位于南京主城区高档地产项目。
①项目概况
该项目占地面积 50,948.5 ㎡，建筑面积 191,184.5 ㎡，预售许可证可售面积
为 147,515.86 ㎡，项目产品形态以高层、小高层、多层为主，该项目 2008 年 2
月动工，预计于 2010 年 9 月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 宁白国用（2007）第 06373 号 |
建设用地规划许可证 | 宁规城中用地[2006]0029 |
建设工程规划许可证 | 建字第 320103200811148 |
建筑工程施工许可证 | xxx许（2008）296 号/xxx许（2008）053 号 |
商品房预售许可证 | 宁房销第 200810222（B01-04）/宁房销第 200810187（B05-07） /宁房销第 200910034（车位） |
②项目销售情况
产品 | 可销售总额 | 已预售情况 | ||
套数 | 面积（㎡） | 套数 | 面积（㎡） | |
住宅一期 （5、6、7 号楼） | 384 | 40651.22 | 378 | 39768.24 |
住宅二期 （1、2、3、4 号楼） | 425 | 56011.97 | 407 | 53191.34 |
三期：酒店式公寓 | 6860 | |||
三期：写字楼 | 6200 | |||
三期：商业 | 28800.07 | |||
三期：:车位 | 680 | 8897.6 | 304 | 3995.92 |
一、二、三期合计 | 1489 | 147420.86 | 1089 | 96955.50 |
该项目于 2009 年 7 月领取预售许可证并开始预售，截至 2009 年 10 月 31 日，预售情况如下：
③该项目资产评估情况分析
A.开发项目的评估
勤信评估在采取假设开发法对金陵尚府评估过程预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。其中：住宅售价为 14,340 元/平方米，写字楼售价为 12,600 元/平方米、酒
店式公寓售价为 13,710 元/平方米、大光路（1-3 层）商铺售价为 23,770 元/平方
x、八宝前街商铺售价为 17,600 元/平方米、地下商场售价为 11,620 元/平方米，
车位售价为 183,700 元/个。
目前，金陵尚府xx类似楼盘如御水湾花园、光华大厦、中华广场等销售价格分别为：
物业名称 | 物业地址 | 开发商 | 开盘时间 | 物业 类型 | 销售均价 （元/平方米） |
御水湾花园 | xxxxxxxx xxx 0 x | xxxxxxx 开发有限公司 | 2008 年 3 月 | 住宅 | 16,000 |
中华广场 | xxxxxxxx x 0 x | 南京龙高置业有 限公司 | 2008 年 5 月 | 住宅 | 17,000 |
光华大厦 | xxxxxxxx x 00 x | 南京泰润房地产 开发有限公司 | 2009 年 1 月 | 商业 | 36,000 |
办公 | 14,000 |
数据来源：售房网及房途网
xx项目目前的销售均价基本高于勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格。
自评估基准日至2009 年10 月31 日，金陵尚府二期住宅销售均价为14,874.00
元/平方米，实际销售价格高于评估时的预计售价。
B.土地价格的可比案例
公司项目土地于 2004 年 5 月取得，总成本为 346,350,401.22 元，楼面地价
为 1,811.60 元/平方米。选取公司项目xx土地近期成交案例比较如下：
项目 | 案例 A | 案例 B | 案例 B |
坐落位置 | 南京市鼓楼区清江村东宝路地块 | 南京市鼓楼区凤凰东街 39号，东至好又多超市，西至嫩江路，南至清凉门大街，北至住宅 区,NO.2007G88 地块 | xxxxxxxxx xx，xxxxxx、西至归云 x,NO.2007G03 地块 |
土地用途 | 住宅 | 住宅 | 住宅 |
使用年限/年 | 70 | 70 | 70 |
交易方式 | 拍卖出让 | 拍卖出让 | 拍卖出让 |
交易时间 | 2008-2-1 | 2007-12-6 | 2007-2-13 |
交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 |
土地级别 | 略差 | 略差 | 略差 |
土地面积/m2 | 16,594.16 | 15,407.44 | 2,766.81 |
容积率 | 1.8 | 1.60 | 1.10 |
价格类型 | 楼面地价 | 楼面地价 | 楼面地价 |
交易价格/元*m-2 | 6,026.00 | 9,412.00 | 7,393.00 |
数据来源：中国搜地网
公司项目xx土地近期成交价格均比“金陵尚府”项目土地取得时的价格有了较大幅度的提高。
综上分析，“金陵尚府”在建项目评估增值 60.55 %，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。
（5）环球中心
该项目由荣耀置业开发（银亿房产直接持有荣耀置业 30%的股权，通过全资控股子公司银亿建设持有荣耀置业 70%的股权），坐落于三江口 CBD 绝版地段，将北侧的中山东路和南侧的药行街这两条城市最重要的城市街道连接起来，并与西侧一路之隔的国内最大的综合性商业广场—天一广场构成宁波最具吸引力的商业场所。该项目的优势及特点：A．海曙区为宁波写字楼核心区，集中的商务人群，能提供给酒店及酒店式公寓充足的客源，降低了开发的风险。B．紧依天一广场，浓郁的商圈氛围能有效带动xx商业市场，该项目较大的体量具有形成自身商圈的潜力。C．天一广场作为宁波 CBD 稀缺地段，对来甬旅游及商务人群具有较大的吸引力，对提高酒店等的曝光率具体较大的帮助。D．“环球中心”项目两侧的药行街与中山路保证了良好的交通条件，对提高写字楼的形象，拉升写字楼的价格具有极大的帮助；E．项目xx交通便利，多路公交车与市区的各个区域相连。
①项目概况
该项目占地面积 17,014 ㎡，建筑面积 175,346 ㎡，预售许可证可售面积为
118,478.93 ㎡，项目产品形态以酒店、商业、办公为主，该项目 2004 年 12 月动
工，预计于 2011 年 6 月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬国用（2006）第 0100913 号/甬国用（2006）第 0100914 号 /甬国用（2006）第 0100915 号 |
建设用地规划许可证 | （2003）浙规（地）证 0200063 号 |
建设工程规划许可证 | （2007）浙规（建）证编号 0203022 |
建筑工程施工许可证 | 330203200712060201 |
商品房预售许可证 | 甬房预许字（2007）第 19 号 |
②项目销售情况
该项目于 2007 年 12 月领取预售许可证并开始预售，截至 2009 年 10 月 31
日，预售情况如下：
产品 | 可销售总额 | 已预售情况 | ||
套数 | 面积（㎡） | 套数 | 面积（㎡） | |
A 幢公寓 | 259 | 15918.04 | 185 | 10197.69 |
C 幢公寓 | 308 | 18780.61 | 135 | 7935.7 |
B 幢写字楼 | 67 | 21679.57 | 40 | 12958.62 |
车位 | 450 | |||
合计 | 1084 | 56378.22 | 360 | 31092.01 |
③该项目资产评估情况分析
A.开发项目的评估
勤信评估在采取假设开发法对环球中心项目评估过程预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。其中：写字楼售价为 23,800 元/平方米、行政公寓售价为 28,800 元/平方米。
物业名称 | 物业地址 | 开发商 | 开盘时间 | 销售均价（元/平方米） | |
银泰国际 | 海曙区日新街东侧、咸塘街北侧 | 宁波华联房地产开发有限公司 | 2008 年 5 月 | 写字楼 | 23,000—27,000 |
商x（xx） | 000,000.00 | ||||
xx（xx） | 00,000.00 | ||||
xxxx | xxxx 00-00 号,新河路口, 琴桥畔 | 宁波雅戈尔置业有限 公司 | 2005 年 9 月 | 精装修住宅 | 46,000.00 |
锦地水岸 | 江东南路琴桥东堍 | 宁波锦地房地产有限 公司 | 2007 年 11 月 | 住宅 | 38,000.00 |
目前，环球中心xx类似楼盘如银泰国际、海景花园、锦地水岸等销售价格分别为：
数据来源：售房网及房途网
xx项目目前的销售均价和勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格基本一致。
目前该项目自评估基准日至 2009 年 10 月 31 日的公寓销售均价为 28,090.10
元/平方米，其中十月份单月的公寓销售均价达 30,947.44 元/平方米，环球中心公寓近期的销售价格呈稳步上升的趋势，公寓的实际销售价格高于评估时的预计售价。
自评估基准日至 2009 年 10 月 31 日写字楼销售均价为 21,403.66 元/平方米，
和评估时的预计售价 23,800 元/平方米相比略低，主要因为：①环球中心为稀缺性楼盘，项目自开始销售以来，尚未进行系统推广，购买客户主要以银亿会或银
亿品牌的慕名而来者为主，该楼盘的办公楼部分在 2010 年年初正式对外推广，为价格的提升做好铺垫；②为保证环球中心的高端性，暂不对小客户出售，销售对象主要针对大客户，但在销售时为从该项目整体销售策略考虑，在售价上相对没有拉升。环球中心项目将于 2011 年 6 月份才进行交付，尚有接近两年的时间来进行价格的拉升，销售周期延长为价格拉升提供了条件，从而提高环球中心的整体均价；③2009 年 10 月 30 日，滨江庆丰地块的综合楼面拍卖地价高达 16618
元/平方米，预计加上开发成本后总成本达到 23000 元/平方米，销售价格则更高，环球中心的地段比该地块优越，存在较大的后续价格增长空间。
B.土地价格的可比案例
环球中心项目土地于 2001 年取得，总成本为 299,699,792.46 元，楼面地价
为 1,722.75 元/平方米。选取公司项目xx土地近期成交案例比较如下：
备注 | 案例 A | 案例 B | 案例 B |
坐落位置 | 北郊路以西地块 | 甬港饭店北地块 | 和义路 2＃地块 |
土地用途 | 住宅 | 住宅 | 住宅 |
使用年限/年 | 70 | 70 | 70 |
交易方式 | 拍卖出让 | 拍卖出让 | 拍卖出让 |
交易时间 | 2008-2-28 | 2007-12-18 | 2006-12-11 |
交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 |
土地级别 | 略差 | 略差 | 略差 |
土地面积/m2 | 57,976.23 | 19,347.63 | 58,802.94 |
容积率 | 1.4 | 1.80 | 0.88 |
价格类型 | 楼面地价 | 楼面地价 | 楼面地价 |
交易价格/元*m-2 | 13,100.00 | 12,590.00 | 19,176.00 |
数据来源：中国搜地网
公司项目xx土地近期成交价格均比“环球中心”土地取得时的价格有了较大幅度的提高。
综上分析，“环球中心”在建项目评估增值 115.28%，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。
（6）xx国际城
伊顿国际城由余姚xx开发（银亿房产通过全资子公司北京同景持有xxxx 40%的股权），位于余姚城区xxxxxx，xxxxxx，xxxxxx，xxxxxx的地块。xx的住宅项目包括项目北侧与项目一路（四明西路）之隔的江南华都、项目西侧偏北的四明公寓、西侧的佳汇景苑、南华大厦、名仕花
园。随着房地产开发的进行及市政配套设施的建设，居住氛围的逐渐加强，项目区域将发展成为一新兴居住社区和商业街区。项目外围交通由四明西路、新xx路、xxx路、西石山南路合围而成，距余姚市中心约 3 公里，交通较为便利。项目用地性质为居住用地及商业、商务用地，规划建设以多层、高层为主的高档示范性住宅小区，临四明西路及四明西路与新xx路交叉口规划建设城市景观性商业、商务配套用房。该项目共分为三期，具体情况如下：
①基本情况介绍
xx国际城（一期）
该占地面积 35,471.9 ㎡，建筑面积为 107,277.5 ㎡, 预售许可证可售面积为
91,540.72 ㎡，项目产品形态以小高层为主，于 2008 年 5 月动工，预计 2010 年 9
月竣工。该项目取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 余国用（2007）第 04351 号 |
建设用地规划许可证 | （2007）浙规（地）证 0210008 |
建设工程规划许可证 | 建字第（2008）浙规（建证）0210065 号 |
建筑工程施工许可证 | 余建施管（2008）134 |
商品房预售许可证 | 余预许字（2008）第 033 号 |
xx国际城（二期）
该项目占地面积 85,679.19 ㎡，建筑面积为 248,687 ㎡, 预售许可证可售面积
为 193,239.80 ㎡,项目产品形态以小高层为主。该项目 2008 年 10 月开工，预计
2011 年 3 月竣工，项目产品形态以小高层为主。该项目取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 余国用（2007）第 04347 号/余国用（2007）第 07084 号 |
建设用地规划许可证 | （2007）浙规（地）证 0210010/（2007）浙规（地）证 0210011 |
建设工程规划许可证 | 建字第（2008）浙规（建证）0210071 号 |
建筑工程施工许可证 | 余建施管（2009）057 |
商品房预售许可证 | 余房预许字（2009）第 010 号/余预许字（2009）第 014 号/ 余预许字（2009）第 017 号 |
xx国际城（三期）
该项目占地面积 32,644.5 ㎡，建筑面积为 144,732 ㎡，项目产品形态以商住
商务用房为主。该项目已于 2009 年 9 月开工，预计 2012 年 5 月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 余国用（2007）第 07085 号 余国用（2008）第 12135 号 |
建设用地规划许可证 | （2007）浙规（地）证 0210009 |
建设工程规划许可证 | 建字第（2009）浙规（建证）0210006 号/建字第（2009）浙规 （建证）0210007 号/建字第（2009）浙规（建证）0210008 号 |
建筑工程施工许可证 | 余建施管（2009）229/余建施管（2009）230/余建施管（2009） 231 |
②项目销售情况
该项目一期于 2008 年 8 月领取预售许可证并开始预售；二期于 2009 年 6 月、
7 月、8 月领取预售许可证并开始预售；三期已开工，尚未开始预售。截至 2009
年 10 月 31 日，预售情况如下：
产品 | 可销售总额 | 已预售情况 | ||
套数 | 面积（㎡） | 套数 | 面积（㎡） | |
xx国际城（一期） | ||||
住宅 | 421 | 75,425.69 | 416 | 74,558.96 |
商铺 | 19 | 1,834.06 | 0 | - |
车位 | 589 | 444 | ||
储藏室 | 215 | 179 | ||
合计 | 1029 | 77,259.75 | 1039 | 74,558.96 |
xx国际城（二期） | ||||
住宅 | 938 | 173,681.00 | 835 | 152,338.55 |
商铺 | 11 | 884.64 | ||
车位 | 1230 | 923 | ||
储藏室 | 559 | 424 | ||
合计 | 2738 | 174,565.64 | 2182 | 152,338.55 |
③该项目资产评估情况分析
A.开发项目的评估
勤信评估在采取假设开发法对xx国际城项目评估过程预计售价的确定采取以下方式：对于已经签约的按照实际合同价格，未签约的参照同类物业销售平均水平确定。其中：一期住宅售价为 7,600 元/平方米，商业售价为 11,600 元/平
方米；二期住宅售价为 8,200 元/平方米，商业售价为 11,340 元/平方米；三期住
宅售价为 6,850 元/平方米，商业售价为 8,300 元/平方米。
目前，“xx国际城”xx新开楼盘如云河绿洲、锦江华园等销售价格分别为：云河绿洲住宅售价约为 6,500—7,000 元/平方米，锦江华园售价约为 6,800—7,200
元/平方米，xx二手楼盘江南新城的售价约为 5,800—6,000 元/平方米。“xx国际城”的定位为余姚的高端住宅，与“xx国际城”同样定位的诺丁山郡庄园的售价约为 8,000 元/平方米左右。xx项目目前的销售均价和勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格基本一致。
截至 2009 年 10 月 31 日，xx国际城一期仅余少量尾盘待售，三期尚未预
售，xx国际城二期住宅十月份单月销售 56 套，实现销售面积 10,377.92 平方米，
销售均价达 9,830.42 元/平方米，目前实际销售价格高于评估时的预计售价。
B. 对土地用市场比较法验证的结果
公司项目土地于 2006 年取得，总成本为 565,353,736.02 元，楼面地价为
1,261.35 元/平方米。选取公司项目xx土地近期成交案例比较如下：
案例 A | 案例 B | |
坐落位置 | 望湖路北侧、xxxxxxxx,0000-00-0 xxx | xxxxxx块,2009-18-5 号地块 |
土地用途 | 住宅 | 住宅 |
使用年限/年 | 70 | 70 |
交易方式 | 拍卖出让 | 拍卖出让 |
交易时间 | 2009-9-17 | 2009-9-17 |
交易情况 | 正常 | 正常 |
土地级别 | 相同 | 相同 |
土地面积/m2 | 57502.875 | 19540.977 |
容积率 | 2.2 | 4.00 |
价格类型 | 楼面地价 | 楼面地价 |
交易价格 | 3620.00 | 2689.00 |
数据来源：中国搜地网
根据替代原则，勤信评估将公司项目土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况，期日、区域以及个别因素等差别，修正得出公司项目土地在评估时日的楼面地价为 2,969.35 元/平方米，单位地价为 8,430 元/平方米，土地总价为 1,333,238,136.93
元，扣除流转税、土地增值税和所得税后的评估值为 957,884,333 元，评估增值
392,693,868 元，增值率为 69.48%。
综上分析，“xx国际城”在建项目评估增值 32.29%，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。
（7）银亿海尚广场
该项目由镇海银亿开发（镇海银亿为银亿房产的全资子公司），地处镇海新城行政核心区，未来升值潜力较大；xx甬舟高速公路和绕城高速公路、滨海快速路、世纪大道、北外环快速路、两条轻轨线和东外环快速路，这对于“海尚广场”的区域价值提升较大，辐射范围更大，区域交通状况良好；除绿城•桂花园、骆兴家园、金邑水岸等少量楼盘外，与“海尚广场”直接竞争的楼盘少，市场机会较好；项目本身拥有大型商业配套，品牌商业“欧尚”“保利”使项目的商业影响力和辐射力更强；项目附近的新城幼儿园、新城中学开工建设，学区房概念提升价值。宁波市镇海区骆驼区域目前主要以荣骆路及慈海路为商业核心带，并以此为中心辐射xx区域。业种集中度以服饰类、快餐业为主，其余业种为小型超市、家电、食杂店等，整体经营层次较低，零散分布。经营商铺基本为临街商铺，或住宅底商为主，经营面积一般较小。区域内无大型超市，缺乏大型餐饮及高档餐饮。“海尚广场”的商业规划将改变目前商业业态比较零散的格局，有较大发展空间，且无商业竞争对手，有利于商铺的销售。
①项目概况
该项目占地面积 95,980 ㎡，建筑面积 256,361 ㎡，项目产品形态以住宅、商
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 镇国用（2008）第 0002209 号、镇国用（2008）第 0002210 号、镇国用（2008）第 0002211 号 |
建设用地规划许可证 | 地字第（2008）浙规（地）证 0205033、地字第（2008）浙 规（地）证 0205034、地字第（2008）浙规（地）证 0205035 |
建设工程规划许可证 | 建字第（2009）浙规（建）证 0205012 |
建筑工程施工许可证 | 2009-007、2009-008、2009-009 |
商品房预售许可证 | 镇房预许字（镇房）第 2009007 号 |
业为主，该项目于 2009 年 3 月动工，预计于 2011 年 9 月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：
②项目销售情况
该项目于 2009 年 9 月领取预售许可证并开始预售，截至 2009 年 10 月 31 日，预售情况如下：
产品 | 可销售总额 | 已预售情况 | ||
套数 | 面积（㎡） | 套数 | 面积（㎡） | |
高层 | 1058 | 100277.64 | 847 | 79049.14 |
商改住 | 8 | 771.72 | ||
商业 | 138 | 20986.99 | 28 | 3582.82 |
车位 | 617 | - | ||
合计 | 1683 | 122492.83 | 875 | 82631.96 |
③该项目资产评估情况分析
A.开发项目的评估
勤信评估在采取假设开发法评估过程中对银亿海尚广场项目价格预计为：住宅售价为 8,000 元/平方米，商铺售价为 18,500 元/平方米，超市售价为 10,000 元
/平方米，酒店售价为 10,000 元/平方米，车位售价为 4.5 万/个。
物业名称 | 物业地址 | 开发商 | 开盘时间 | 均价 （元/平方米） | 备注 |
桂花园 | 骆驼街道新城主干道 南侧 1-2 号地块 | 宁波绿城桂花园房地 产开发有限公司 | 2005 年 12 月 30 日 | 12,100.00 | 挂牌均价 |
骆兴家园 | xxxxxxxx x，xxxxx | xx市镇海区城市建 设投资开发有限公司 | 2005 年 11 月 30 日 | 6,300 | 成交均价 |
金邑水岸 中高层 | 骆驼街道南二西路北 侧 | 宁波市镇海新城开发 建设投资有限公司 | 2008 年 5 月 28 日 | 5,300 | 成交均价 |
目前，海尚广场xx楼盘如绿城•桂花园、骆兴家园、金邑水岸等销售价格分别为：
数据来源：售房网及房途网
xx项目目前的销售均价和勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格基本一致。
自评估基准日至 2009 年 10 月 31 日，海尚广场的高层住宅销售均价为
9,448.01 元/平方米，商业销售均价为 21,049.12 元/平方米，目前实际销售价格均高于评估时的预计售价。
B. 对土地用市场比较法验证的结果
公司项目土地于2007 年取得，总成本为200,057,975.00 元，楼面地价为781.30
元/平方米。选取公司项目xx土地近期成交案例比较如下：
项目 | 案例 A | 案例 B | 案例 C |
坐落位置 | 镇海商帮公园西侧 1-4 号地块 | xxxxxxxxxxx XX-00-0 地块 | 镇海新城 B2-2 地块 |
土地用途 | 住宅 | 住宅 | 住宅 |
使用年限/年 | 70 | 70 | 70 |
交易方式 | 拍卖出让 | 拍卖出让 | 拍卖出让 |
交易时间 | 2009-9-7 | 2009-7-30 | 2009-9-11 |
交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 |
土地级别 | 相同 | 相同 | 相同 |
土地面积/m2 | 181,975.77 | 47,382.37 | 54,016.03 |
容积率 | 2.00 | 2.00 | 2.20 |
价格类型 | 楼面地价 | 楼面地价 | 楼面地价 |
交易价格/元*m-2 | 6,023.00 | 8,170.00 | 3,644.00 |
数据来源：中国搜地网
根据替代原则，勤信评估将公司项目土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况，期日、区域以及个别因素等差别，修正得出公司项目土地在评估时日的楼面地价为 4,442.34 元/平方米，单位地价为 9,330 元/平方米，土地总价为 895,389,165.72 元，
扣除流转税、土地增值税和所得税后的评估值为 499,174,912 元，评估增值
299,116,937 元，增值率为 149.52%。
综上分析，银亿海尚广场在建项目评估增值 150.56%，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。
（8）高桥阳光
该项目由银亿永盛开发（银亿房产持有银亿永盛 30%的股权，银亿房产通过参股子公司宁波中元房地产开发有限公司持有银亿永盛 20%的股权），位于宁波市xxxxxxxxxx，xxxxxxxx，xx到用地界线，西至 44 米规划道路，北至中塘河。地块位于宁波中心城海曙片区的“一核二轴三心”发展规划的市级公建轴徐家漕居住区边缘上。该项目定位为中档住宅，主要针对在市中心区域、海曙的联丰区域和西门口区域等区域工作的中层收入客户。
①项目概况
该项目占地面积 61,260 ㎡，建筑面积为 120,726 ㎡，项目产品形态以居住兼
容小型商业设施为主，该项目 2009 年 7 月动工，预计 2012 年 6 月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 甬鄞国用(2008)第 15-06803 号、甬鄞国用(2008)第 15-06804 号 |
建设用地规划许可证 | 地字第（2008）浙规（地）证 0260006 号 |
建设工程规划许可证 | 建字第（2009）浙规（建）证 0260718 号 |
建筑工程施工许可证 | 330227200907150201 |
②项目销售情况
该项目于 2009 年 7 月开工，尚未开始预售。
③该项目资产评估情况分析
A.开发项目的评估
截至评估基准日，截至评估基准日，“ 高桥阳光” 项目开发成本合计为
273,467,285.13 元，其中土地款 265,725,460.00 元，前期费用 5,487,966.30 元，开
发间接费用 2,253,858.83 元。
勤信评估在采取假设开发法评估过程中对高桥阳光项目价格预计为：“高桥阳光”多层住宅售价 8,900 元/平方米、高层售价 8,700 元/平方米、商铺售价 15,000元/平方米。
楼盘名称 | 楼盘地址 | 开发商 | 开盘时间 | 近期成交 均价 | 备注 |
十二庭院 | 鄞州区机场路以西、联 丰路以南 | 宁波冠华西城房地产 开发有限公司 | 2007 年8 月 | 9,194 | 现房 |
盛世华城 | 东至薛家南路，西至藕缆桥河，南至西城十二 庭院，北至联丰路。 | 宁波奥克斯置业有限公司 | 2007 年9 月 | 10,803 | 现房 |
都市xx | xxxxx，xxxx，xxxxxxxx，x xxx。 | 宁波华龙投资建设开发有限公司 | 2007 年6 月 | 10,450 | 现房 |
目前，通过对“高桥阳光”xx类似楼盘如十二庭院、盛世华城、清水湾等销售价格分别为：
数据来源：现场市场调查、售房网及房途网
xx项目目前的销售均价基本高于勤信评估对该项目采用假设开发法评估时所预计的销售价格。
B.对土地用市场比较法验证的结果
公司项目土地于 2007 年取得，总成本为 265,725,460 元，楼面地价为 1,648.85
元/平方米。选取公司项目xx土地近期成交案例比较如下：
项目 | 案例 A | 案例 B |
坐落位置 | 鄞州区高桥镇长乐村 1 号居住地块,2009CJ29 号地块 | 机场路东侧前丰地块 |
土地用途 | 住宅 | 住宅 |
使用年限/年 | 70 | 70 |
交易方式 | 拍卖出让 | 拍卖出让 |
交易时间 | 2009-8-28 | 2009-9-1 |
交易情况 | 定向 | 正常 |
土地级别 | 相同 | 相同 |
土地面积/m2 | 13280.664 | 18107.572 |
容积率 | 1.5 | 2.00 |
价格类型 | 楼面地价 | 楼面地价 |
交易价格 | 2100.00 | 6520.00 |
数据来源：中国搜地网
根据替代原则，勤信评估将公司项目土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况，期日、区域以及个别因素等差别，修正得出公司项目土地在评估时日的楼面地价为 3,422.96 元/平方米，单位地价为 7,050 元/平方米，土地总价为 431,984,089.10 元，
扣除流转税、土地增值税和所得税后的评估值为 358,020,585 元，评估增值
92,295,125 元，增值率为 34.73%。
基于上述分析，“高桥阳光”在建项目评估增值 45.04%，基本可以反映当地房地产及土地市场的波动情况。
（9）银亿•阳光城
银亿•阳光城由大庆银亿开发（大庆银亿为银亿房产的全资子公司），位于大庆市让胡路区红旗村，定位中高端。北临城市主干道世纪大道；西临西干线，与规划中的商业休闲中心相对；东面与xxxxxxxxxx，xxxxxx（xxxx）xx，xxxxxx方便迅捷。周遍的生活配套设施环境已相当成熟，周围高层区域商业已经形成了浓厚的商业气氛，同时辐射着周遍地区，将与“银亿•阳光城”西面归划中的沿湖商业、休闲中心连接，形成一个大范围的商业区域。根据大庆市的规划，将在红旗村地区建造一处上规模、上档次的市级商业中心和一处体育休闲中心，随着商业中心和体育休闲中心的建成，“银亿•阳光城”的住户将能够感受到商业中心的繁华和方便，享受体育休闲中心、沿湖风景区的写意
生活。
① 项目概况
银亿•阳光城共分为四期，具体情况如下：银亿·阳光城（一期）
该项目占地面积 605,791 ㎡，建筑面积 668,633.37 ㎡，预售许可证可售面积
为 628,017.08 ㎡，项目产品形态以小高层、多层住宅为主，该项目于 2006 年 4
证件名称 | 证件编号 |
国有土地使用证 | 庆国用(2006)001546 号 庆国用（2008）第 04—24350 号、 庆国用（2008）第 04-24374 号 |
建设用地规划许可证 | 庆规地字[2006]0054 号 |
建设工程规划许可证 | 庆规建（副）字[2006 年]0094 号--0182 号共 89 栋庆规建（副）字[2007 年]0251 号--0254 号共 4 栋庆规建（副）字[2007 年]0255 号--0270 号共 16 栋庆规建（副）字[2006 年]0356 号、0358 号共 2 栋庆规建（副）字[2006 年]0360 号、0361 号共 2 栋庆规建（副）字[2006 年]0363 号--0381 号共 19 栋庆规建（副）字[2006 年]0457 号--0460 号共 4 栋庆规建（副）字[2006 年]0499 号、0500 号共 2 栋庆规建（副）字[2006 年]0501 号--0508 号共 8 栋建字第 230600200800532--535 共 4 栋 建字第 230600200800609--0611 共 3 栋 共 153 栋 |
建筑工程施工许可证 | 230602200605240101--230602200605246601 共 66 栋 230602200611210101--230602200611210801 共 8 栋 230602200605250101--230602200605250401 共 4 栋 230602200605250601、230602200605250801 共 2 栋 230602200605251301--230602200605251701 共 5 栋 230602200708150101--230602200708150113 共 13 栋 230602200808130101、230602200808130201 共 2 栋 230602200609200101、0301-0901 共 8 栋 230602200609201001、1101--1301、1501、1701、1901 共 7 栋 230602200808130301、0401 共 2 栋 230602200708150177--230602200708150183 共 7 栋 230602200609202101、230602200609202301 共 2 栋 230602200609202501-230602200609202901 共 5 栋 230602200605253001、230602200611210901、 |
月动工，已于 2008 年 11 月竣工完成。该项目取得的相关证件如下：