臺 灣 港 務 股 份 有 限 公 司TAIWAN INTERNATIONAL PORTS CORPORATION,LT D 花蓮港親水遊憩區土地暨倉庫設施租賃經營案 租賃暨經營商港設施契約草案 委託單位：臺 灣 港 務 股 份 有 限 公 司執行單位：信義全球資產管理股份有限公司 中 華 民 國 1 0 5 年 0 3 月 1 6 日
臺 灣 港 務 股 份 有 限 公 司 TAIWAN INTERNATIONAL PORTS CORPORATION,LT D 花蓮港親水遊憩區土地暨倉庫設施租賃經營案 |
租賃暨經營商港設施契約草案 |
委託單位：臺 灣 港 務 股 份 有 限 公 司執行單位：信義全球資產管理股份有限公司 |
中 華 民 國 1 0 5 年 0 3 月 1 6 日 |
花蓮港親水遊憩區土地暨倉庫設施租賃經營 契約草案
目錄
承租人○○（以下簡稱乙方），向臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司（以下簡稱甲方）租用○○，作為○○用途，經雙方協議訂立本租賃契約，以資信守：
1.名詞定義
1 本契約所用名詞，其定義如下：
(一) 本契約：指「花蓮港親水遊憩區土地暨倉庫設施租賃經營契約」。 (二) 租賃標的：如第二條所指稱倉間。
(三) 管理標的：除租賃標的外，第二條所指稱土地及設施之範圍。
(四) 期日：本契約文件所載日期，除另有約定外，均以日曆天計算，星期日、國定假日或其他休息日均計入。
(五) 轉包：指將本契約中應自行履行之全部或其主要部分，由其他廠商代為履行。
(六) 分包：謂非轉包而將本契約之部分由其他廠商代為履行。 (七) 協力廠商：即分包之廠商。
(八) 主要項目：係指經甲方核定之經營管理執行計畫書中所載，廠商營運本案之主要經營項目。
2.租賃及經營管理標的及範圍
甲方提供下列標的由乙方租賃經營管理（平面圖、清冊如附件○）：
一、土地：包括花蓮市美港段 56、57、56-2、56-3、59-1、113、113-41 等 6 筆地號，面積及標示如附件○。
二、倉間：編號 1-2、1-3、2-1、2-2、2-3、2-4、3(不包含港勤子公司辦公室及一樓公共空間)、4-1、4-2 號倉間。
三、設施：地上建物除倉間外之其他設施，包括土地改良物、場地、廣場、公共廁所等，但不包含碼頭及其附屬設施。
乙方之租賃營運範圍僅限前揭之倉間，其他土地及設施為乙方之管理標的，乙方應以善良管理人之注意義務營運並管理之。就租賃標的，除不得拆除新建外，乙方得按核定之經營管理執行計畫書並依法申請增建、修建或改建；就管理標的，乙方不得為任何開發建築行為。
3.契約期間
x契約有效期限自簽約日起 15 年，即自民國○年○月○日起至民國○年○月○日為止。雙方約定於本契約簽約日(民國○年○月○日)完成點交，由甲方將租賃及經營管理標的及附屬設備點交予乙方（交屋點交清冊如附件 ）
4.營運設施所有權歸屬
x契約期間內，乙方依經甲方核定之經營管理執行計畫投資營運設施，於本租賃契約期滿或終止時，如屬於固定於不動產之機電、空調、水電及內部裝修等或依經營管理執行計畫期末應無償移轉予甲方之設施，甲方於本契約期滿或終止時無條件取得所有權，乙方並應辦理配合相關財產移轉作業。其他乙方於租賃標的內或管理標的上所設置之設施，甲方得要求乙方，於租賃期滿後自行搬空遷移，未搬空遷移者，甲方得視為廢棄物處理，並計算處理費用，處理費用由履約保證金抵扣之。
5.標的修繕裝修之完工驗收或勘驗規定
5.1 標的修繕期限
乙方應於契約簽訂日起一年內，依核定之經營管理執行計畫將租賃標的裝修完畢完成點驗，並取得營運所需使用執照、營業相關執照、許可並開始營運，逾期未取得者，如有不可歸責於乙方之事由，得向甲方申請展延，除經甲方書面同意者外，展延以 1 次為限，且申請展延期限不得超過 6 個月，否則乙方即為違約，甲方得終止本契約並沒入履約保證金。
前項相關執照及許可之取得，若有不可歸責於乙方之事由而未取得者，乙方應以書面提出說明，若經甲方同意解約者，甲方應無息退還履約保證金，乙方不得異議及要求補償。
乙方應依甲方核定之經營管理執行計畫所載之營業項目及預算金額執行營運計 畫，乙方為執行本營運計畫而與第三人訂定之相關契約，乙方應將該等契約之副本於締約後 30 日內交甲方備查，該等合約如有修改或變更時亦同。
5.2 申報開工
乙方應依據商港法規定申報開工，並取得花蓮港港工作業同意，於施工時應依設計圖說施工，所需費用均由乙方負擔；如於施工中有變更工程設計情事者，乙方應於變更前檢附相關資料送甲方同意後辦理。甲方未同意前，變更部分不得施工。
5.3 施工作業規範
x契約施工作業期間，乙方應依下列規定辦理：
一、監造作業及工程控管由乙方安排及負責，並應做成紀錄備查，甲方得不定期進行督導或評鑑抽測，乙方不得拒絕。
二、工程施工安全、結構安全、相關設備暨附屬設施之安全及品質、勞工安全由乙方負責，並應依職業安全衛生相關法令辦理各項事務。
三、乙方負責周遭環境之維護，並依環保法規做好污染防治措施。四、不得有妨礙港區各項作業及交通等情事。
五、有關防災、動火、環保、交通、工程、職業安全衛生、建築管理緊急應變等應注意事項，除須依有關法規規定辦理外，並應依有關主管機關審核結論辦
理，乙方不得以任何理由拒絕，如需先取得有關主管機關許可者，應先取得許可後方得辦理。
六、本契約施工作業期間內若有意外事故發生，概由乙方負責處理。
5.4 合法證照取得
乙方於簽約後至租賃及管理標的裝修完工取得相關合法證照期間，一切應向政府機關或相關單位申辦之事項、手續及相關費用均由乙方負責辦理；在完工取得合法證照前，如因法令有所更動而須配合時，乙方均應配合辦理，至通過相關單位之查驗及取得相關合法證照為止。
5.5 環保法令遵守
乙方在各項工程施工期間及完工營運時，應遵照環保法令辦理環保工作，如有違反情事遭致環保等相關主管機關處罰（分）時，概由乙方負責，罰鍰亦由乙方繳納。另因環保及其他原因招致抗議或阻撓致無法施工或營運，乙方應立即與xx、抗爭民眾協調，必要時，應主動停止作業。至於停止作業或協調期間所需之費用及損失，均由乙方負擔。
施工期間若有發生汙染違規，遭主管機關處分或民眾抗爭等情事，概由乙方負責處理。
5.6 綠化作業
租賃標的及管理標的內xx環境之景觀規劃維護，應由乙方負責辦理，所需費用均由乙方負擔。
5.7 驗收、點驗及營運勘驗
一、驗收：乙方應於全部工程完工後辦理驗收，驗收內容包括查證抽驗租賃標的及管理標的其材質品質、功能、尺寸、數量等項目是否符合甲方核定之經營管理執行計畫、契約、圖說等相關規定。
二、點驗：
(一) 乙方應依照 5.1 條約定之期限完成點驗，並於全部工程完工驗收後 1 個月內列具財產清冊（按設備項目造具結算清單），並附有當地政府主管機關核章之工程圖說正本、竣工第二原圖、工程決算書、經專業技師簽證之工程結構計算書、及其電腦磁片或光碟片、訂購合約書等有關證明文件暨電子檔案送交甲方，如有涉及變更租賃標的使用用途者，並應附具變更後之使用執照，就工程圖說所示尺寸及物件數量依附件○辦理並完成點驗作業。
(二) 點驗作業所需之量測、檢（試）驗等工具應由乙方備妥；另乙方應指派其代理人、監造廠商之監造代表、施工廠商之工地負責人、專任工程人員等出席會同辦理點驗作業，如未出席甲方不予點驗。
(三) 乙方應於甲方完成點驗後之 1 個月內，提送本契約有關之執照及費用憑證等相關文件。但有特殊情況得經甲方同意延長 15 日，並以一次為限。
(四) 乙方對於經甲方進行督導或評鑑抽測發現之缺失尚未完成改善前，甲方得不予辦理點驗作業。
三、營運勘驗：乙方興建或裝設之設施有影響商港作業安全及秩序時，甲方得要求乙方於該設施正式營運前提送營運勘驗作業計畫書，並會同相關單位辦理營運勘驗，如有缺失，乙方應於甲方通知之期限內完成改善，並應經甲方複勘通過後，始得營運。
6.租金、管理費之計算、調整及繳納方式
6.1 租金及管理費
乙方應給付甲方下列租金及管理費:
一、租金：
(一) 土地租金:自簽約日起，乙方應依所使用之土地面積，按區段值 800 元及 5%費率給付，每年新臺幣 33 萬 187 元整。
(二) 倉間租金:自簽約日起計收，每年新臺幣 308 萬 9,813 元整。二、管理費：
(一) 除經甲方同意者外，無論乙方係以自己名義直接經營，或將租賃標的部份出租第三人設店、設櫃，或合作經營者，就租賃標的內之所有營業行為均應開立乙方名義之統一發票，並以此營業額為計算管理費之基準。
(二) 管理費應自甲方核定之營運開始日起算，如自本約簽訂日後起算 16 個月，乙方仍未開始營運者，除經甲方書面同意者外，以乙方違約論，甲方得無條件終止本契約，並沒收履約保證金。
(三) 管理費額度為年度營業收入乘以各營運收入級距之管理費繳交百分比計收，每年收取一次，採不同總營收額度級距，累計收取不同級距管理費說明如下表。
(四) 乙方實際累計營業收入之計算，以經營與本契約租賃及管理標的範圍內所涉業務之乙方、乙方之控制公司、乙方之從屬公司、乙方之相互投資公司、乙方之承租方、廠商、合作夥伴累計營業收入為準，若有數家公司得合併計算之。
管理費說明表
級距 | 每年總營業收入(A) （單位：元） | 管理費繳交(B) （單位：%） | 應繳營業管理費 （A 營收*B 百分比） |
1 | 100,000,000 元(含)以下部分 | 0.5% | A1×B1 |
2 | 100,000,001~150,000,000 元部分 | 1% | A2×B2 |
3 | 150,000,001~200,000,000 元部分 | 1.5% | A3×B3 |
4 | 200,000,001~250,000,000 元部分 | 2% | A4×B4 |
5 | 250,000,001~300,000,000 元部分 | 2.5% | A5×B5 |
6 | 300,000,001 元(含)以上部分 | 3% | A6×B6 |
應繳營業管理費合計(營業稅另計) | (∑Ai×Bi) | ||
備註：1.每年按實際總營業收入，就不同級距收入乘以該級距收入繳交百分比，累計收取應繳之管理費。
2.A1 代表在分級 1 之每年總營業收入，A2 代表在分級 2 之每年總營業收入，以此類推。
3.B1 代表在分級代表在分級 1 之管理費繳交百分比，B2 代表在分級代表在分級 2 之管理費繳交百分比，以此類推。
4.實際應繳管理費額為：(∑Ai×Bi)×(1+營業稅率)。
管理費收取說明範例表
年營收 （元） | 年營收 （元） | 變動比例 | 年營業額推算 | |||||
1 億元 | 1.5 億元 | 2 億元 | 2.5 億元 | 3 億元 | 3.5 億元 | |||
~ | 100,000,000 | 0.5% | 500,000 | 500,000 | 500,000 | 500,000 | 500,000 | 500,000 |
100,000,000 | 150,000,000 | 1.0% | 500,000 | 500,000 | 500,000 | 500,000 | 500,000 | |
150,000,000 | 200,000,000 | 1.5% | 750,000 | 750,000 | 750,000 | 750,000 | ||
200,000,000 | 250,000,000 | 2.0% | 1,000,000 | 1,000,000 | 1,000,000 | |||
250,000,000 | 300,000,000 | 2.5% | 1,250,000 | 1,250,000 | ||||
300,000,000 | ~ | 3.0% | 1,500,000 | |||||
管理費 | 500,000 | 1,000,000 | 1,750,000 | 2,750,000 | 4,000,000 | 5,500,000 | ||
租金 | 3,420,000 | 3,420,000 | 3,420,000 | 3,420,000 | 3,420,000 | 3,420,000 | ||
租金及營業管理費合計 | 3,920,000 | 4,420,000 | 5,170,000 | 6,170,000 | 7,420,000 | 8,920,000 | ||
實際收取（含營業稅 5%） | 4,116,000 | 4,641,000 | 5,428,500 | 6,478,500 | 7,791,000 | 9,366,000 | ||
三、其他費用
乙方如須以管理標的內土地設置臨時市集、攤位、表演場地或其他非原經營管理執行計畫書核定之使用時，乙方應於事前向甲方提出書面申請，經甲方同意後方得辦理之，乙方並應就土地使用支付使用費，使用費由甲方依專案之性質、時間定之。甲方之同意不保證乙方之使用行為合法，乙方應依相關法規向相關主管機關進行申請，經核准後方得辦理。乙方如未經甲方同意或未依法向主管機關申請逕於營運及管理標的內設置臨時市集、攤位、表演場地或為其他使用，屬重大違約，甲方除得依 7.4 條辦理外，乙方應自行負擔所有相關法律責任，與甲方無涉。甲方如因此遭致任何損失時，並得向乙方請求損害賠償。
四、租金調整:
(一) 土地租金：契約存續期間區段值、費率或計費方式有調整時，自主管機關核定調整之日起調整。
(二) 設施租金：每年 1 月 1 日調整 1 次，但第 1 次起租者，租期未滿半年，
不予調整。調整時，以前 1 年租金依行政院主計總處公布之躉售物價年
總指數之前第 1 個日曆年總指數與前第 2 個日曆年總指數漲跌幅度予以調整。調整幅度均以 3%為限。
(三) 躉售物價指數停頒時，得經雙方同意另覓政府頒布之其他物價指數取代之。
6.2 租金及管理費之收取
一、租金
以 1 年為 1 期，每年計收 1 次，由甲方於每年 1 月 5 日前寄發計費憑單，乙方應
於每年 1 月 31 日前給付。
二、管理費
(一) 乙方應於每年 1 月 25 日、3 月 25 日前、5 月 25 日前、7 月 25 日前、9
月 25 日、11 月 25 日前將乙方之營業人銷售額與稅額申報書（即 401 申
報書）提供甲方備查，並於每年 6 月 15 日前依甲方要求格式將年度營業收入資料及已申報之營利事業所得稅結算申報書寄送甲方，供甲方於每年 7 月 5 日前寄發計費憑單，乙方應於每年 7 月 31 日前繳付前一年度之管理費予甲方。
(二) 如乙方已申報之營利事業所得稅結算申報書上之營業收入總額之帳載結算金額與前項之營業人銷售額與稅額申報書金額合計不符者，乙方應提出說明。
三、財務監督方式
(一) 乙方經會計師查核簽證之財務報表，應於每會計年度終了後 6 個月內，提送甲方備查。
(二) 甲方得定期或不定期，以書面或實地等方式檢查乙方財務狀況。甲方為執行檢查，得通知乙方提供帳簿、表冊、傳票、財務報表及其他相關文件供甲方查核，並詢問乙方相關人員，乙方應全力配合。
(三) 公司組織變更之通知。
(四) 乙方之公司登記事項、各項執照或章程內容有變更時，應於每次變更登記完成後 15 日內，檢附相關證明文件通知甲方。
6.3 違約金
乙方應依甲方所開計費憑單於規定期限內向指定處所繳付，逾期以違約論。乙方地址變更時，應即通知甲方更正，如不通知致甲方依租約所載地址寄發計費憑單被退回者視同計費憑單已寄達。乙方逾期時應依下列各款給付甲方懲罰性違約金：一、未滿 1 個月者，照欠額按日加收千分之一。
二、1 個月以上未滿 2 個月者，照欠額按日加收千分之二。
三、2 個月以上未滿 3 個月者，照欠額按日加收千分之三。
四、3 個月以上，照欠額按日加收千分之四。
乙方於每年 1 月 15 日、7 月 15 日前仍未接到計費憑單者，應即通知甲方補單，逾期未通知而致遲延給付者，比照前項標準計收懲罰性違約金。乙方於接到計費憑單後如有異議應於 7 天內向甲方提出更正，逾期視為同意甲方之計算。
7.租賃及管理標的之使用、管理與維護
7.1 設施使用原則
一、乙方非經甲方同意，不得在租賃及經營管理標的範圍內進行本契約約定及核定之經營管理執行計畫以外之作業，並不得儲放違禁品或危險物品。
二、營運管理規劃要求
(一) 就管理範圍，乙方應負擔水電費。 (二) 本管理範圍應規劃對自行車開放。
(三) 乙方承諾如甲方有相關政策或觀光推廣計畫，如計畫內容與乙方經營內容不衝突者，應配合甲方共同進行宣傳或宣導。
(四) 乙方如欲於營運範圍內之土地、建築物外部、工作物外部、基地上之附屬設施外部張貼、放置、繪製或吊掛各類文宣、廣告物，須先經甲方書面同意後，始得自行依法令規定完成相關申辦手續，並應負擔全部之法律責任，如因此使甲方遭受損害者，甲方得請求乙方賠償，並得逕自履約保證金扣除抵沖之。
7.2 乙方之注意義務
乙方對營運標的及管理標的應盡善良管理人之注意義務，遇有第三人毀損時，乙方應即進行災害應變並通知甲方，由乙方責由第三人負責修復或賠償。
乙方違反前項通知義務時，應賠償甲方一切損失。
7.3 其他規定
有關環保、職業安全衛生、治安、保全及其他之規定：
一、乙方應遵守本契約及治安、保全、安全、環保、勞安、消防及管理等有關法令及港區規定，各項設施（含既有及新設）如因可歸責於乙方之情事，致生損害他人或甲方權益時，由乙方負所有損害賠償責任且應儘速與受害人協調解決，並將結果副知甲方。如受害人逕向甲方請求賠償，乙方應依甲方通知，於甲方指定期限前，出面處理完竣。如乙方未於甲方指定期限前處理完竣，甲方得先行賠償受害人之損失，乙方不得對於甲方賠償金額或賠償方式為任何爭執，並應償還甲方先行賠償被害人之金額及賠償甲方因此所受損害。
二、乙方應負責租賃及管理標的內環境之清潔及秩序，不得任意堆積垃圾或其他廢棄物，清洗時廢污水不得任意排放港域內，並遵守有關環保法令規定，如違反規定，甲方得依有關規定逕行舉發或移請主管機關處分。經主管機關為限期改善或罰鍰等處分，由乙方完全自行負責。
三、乙方使用管理範圍內之土地，應依環保法令盡善良管理人之注意義務。若有污染行為，而致其土地公告為控制場址或污染土壤之疑，其損害、清運、土地復原等相關不利後續使用事宜等費用或損失，均應由乙方負責。
四、消防設施由乙方依消防法規設置維護，乙方並且為實際支配管理權人。
五、乙方應遵守職業安全衛生法及相關法規規定，要求租賃區域之工作場所，應落實職業安全衛生管理，且接受本公司派員巡視、訪查，共同維護港區勞工安全與健康，如違反規定者，甲方得依相關規定，告知要求限期改善，重覆者，移請主管機關或勞動檢查機構進行裁罰處分，乙方完全自行負責，若發生職業安全衛生法第 37 條第 2 項者，列入嗣後續約之評量。乙方遇有職業災
害等事故致人員傷亡時，除應採取救護或其他必要措施外，應依相關規定將經過情形向甲方及勞動檢查機構申報。
六、基於維護國家資源及港區作業安全，乙方應依甲方所定之各項防災、防颱、防震措施及災害應變、演訓作業規定確實辦理。
七、乙方於簽訂本契約後 3 個月內，應研擬就緊急事故發生時，應採取之應變措施及通報甲方之系統與方式，提出通報計畫送甲方備查。其後若有修正，亦應於修正後 15 日內提送甲方備查。乙方應按備查之計畫辦理，甲方得隨時抽查之。
八、如發生緊急事故或意外，有影響租賃及管理標的範圍內外人員生命財產安全之虞時，乙方應採取封閉、疏散、搶救、復原、賠償或其他適當措施，以防止生命財產之損失，乙方並應於事故或意外發生後一小時內向甲方報告，如甲方有所指示時，乙方應立即遵照辦理。
7.4 乙方違約之處理
一、乙方於本契約期間，如有任何違反本契約之義務或應辦理之事項者，或甲方認為乙方有經營不善或其他重大情事發生時，除依本契約第 12.2 條終止契約外，甲方得視情形或分階段方式以下列方式處理，並以書面通知乙方：
(一) 要求定期改善；
(二) 要求乙方繳納懲罰性違約金；
(三) 中止乙方租賃及管理標的營運之一部或全部； (四) 請求損害賠償。
(五) 終止或解除契約。
二、要求乙方定期改善之程序：
(一) 甲方要求乙方定期改善時，應以書面載明下列事項，通知乙方：
1. 缺失之具體事實；
2. 改善缺失之期限；
3. 改善後應達到之標準；及
4. 屆期未完成改善之處理。
(二) 乙方於期限內未依改善標準完成改善者，甲方得代為執行改善，所生之費用應由乙方負擔。
三、要求乙方繳納懲罰性違約金之程序
除本契約另有約定外，甲方得視情節輕重要求乙方繳納懲罰性違約金每件每日１萬元至 10 萬元。有持續之情形者，並得按日連續懲罰至改善為止。乙方不按時繳納懲罰性違約金者，甲方得自乙方繳交之履約保證金中扣抵之。
四、中止租賃標的及管理標的之一部或全部之程序
(一) 除第二項規定之情形外，乙方經甲方通知定期改善而不改善或雖改善而未達甲方要求之標準，致影響本計畫之營運者，甲方得要求乙方中止本計畫租賃標的及管理標的營運之一部或全部。
(二) 甲方要求乙方中止租賃標的或管理標的營運或管理範圍之一部或全部時，應以書面載明下列事項，通知乙方：
1. 中止全部或一部營運之事由；
2. 中止營運之日期；
3. 中止營運之業務範圍；
4. 中止營運後，應繼續改善之項目、標準及期限；及
5. 屆期未完全改善之處理。
(三) 乙方經甲方要求中止營運一部或全部後，經甲方認定缺失確已改善者，應以書面限期通知乙方繼續營運。乙方於改善期限屆滿前，已改善缺失者，得向甲方申請繼續營運。
7.5 營運管理標的之變更限制
一、乙方依本契約第 5.7 條第二項第一款送交甲方財產清冊之各項設施，如有變更或增減設施時，應以書面徵得甲方同意後辦理，並重新繕造財產清冊送交甲方。
二、乙方應依現況或依核定之經營管理執行計畫使用租賃及管理標的，不得自行變更。如因作業需要須予改善、變更或增減設施，應事先獲得甲方同意後始可辦理，且不得要求任何補償。
三、乙方違反前項約定，經甲方通知限期回復租賃及管理標的物原狀而未回復 時，甲方得逕行回復租賃及管理標的物原狀，因此所生相關費用完全由乙方負擔，乙方不得提出異議。
四、乙方於租期屆滿或期前終止時，除第二項經甲方同意情形外，應依本約第 4條之約定辦理，但經甲方認有保留必要者，乙方應無條件將經改善、變更或增減設施之租賃及管理標的物交還甲方，且不得要求任何補償。
五、乙方就租賃及管理標的物改善、變更或增添之設施，除另有約定外，依本契約第 4 條之約定辦理。
六、乙方若欲拆除向甲方租用之既有設施，應報經甲方同意並完成報廢作業後始得為之，乙方並應依甲方核定金額給付補償費。前開設施之拆除，應由乙方申請拆除執照及港工作業同意書後辦理，並負擔相關費用。
7.6 營運管理標的之維修養護
一、租賃標的及管理標的（包含已逾使用年限、隱蔽或具自耗性部分）之保養、維護（含油漆）及修繕均由乙方負責，乙方須作定期檢查及保養檢修，並應做成紀錄及接受甲方檢查。
二、租賃標的及管理標的有應修繕之情事，甲方得通知乙方於一定期間內完成修繕，乙方未於甲方所定期間內完成修繕時，甲方得不經通知，逕代為修繕，並由乙方負擔所有修繕費用。
三、租賃標的及管理標的主要構造發生損壞時，乙方應即時通知甲方，經甲方認定該損壞非可歸責於乙方後，由甲方負責修繕。甲方應於修繕完成後通知乙方，乙方於接獲通知後，如未於 1 個月內以書面通知甲方仍有未修復事項時，視為乙方同意甲方已完成該次修繕作業。
四、租賃標的及管理標的發生前項主要構造損壞情形，乙方不得要求減免修繕前及修繕期間之租金與管理費，且如乙方延誤或怠於通知甲方，而造成租賃物損壞擴大時，甲方得向乙方請求賠償損失。
7.7 營運設施之汰換
租賃期間，若租賃標的及管理標的內之營運設施不堪修護而需汰換時，乙方應向甲方報備，經甲方同意後，由乙方自行負責更新，乙方更新後之設施，本租賃契約租期屆滿或終止時，依本約第 4 條之約定辦理，更新費用概由乙方負擔，且乙方不得因此要求延長租賃年限及任何補償，所汰換之舊品如原屬甲方所有者，由甲方處置。
8.稅捐、水電、保險
8.1 費用負擔
在契約期間內，本契約之各項租金、管理費、懲罰性違約金等均未含營業稅，營業稅由乙方負擔，除另有約定外，所有稅捐（租賃標的及管理標的之房屋稅及地價稅除外）、規費（含契約公證費用）及其他費用等均由乙方負擔。
8.2 水電裝設
乙方所需水電，應自行洽自來水公司及電力公司申請裝設專用計費水、電表；或經甲方同意由合格廠商會同甲方裝設分水、電表，在契約期間所有租賃標的及管理標的內之一切水、電費，概由乙方負擔。乙方保證於裝設分水、電表或需加裝比流器，或接用電器（接線）等設備時，應先經甲方同意並確實會同甲方裝設。乙方若因裝設上開水、電設備違反相關規定，乙方除應追繳、補繳未計收之水、電費用外，並應按所應追繳、補繳之金額加計 1 倍之懲罰性違約金。
前項洽自來水公司及電力公司申請裝設專用計費水、電表，應以乙方為用戶名，
一切申裝費用（含申請用電線路補助費）概由乙方負擔。
8.3 租賃標的及管理標的之保險
一、乙方應投保租賃標的及管理標的之火險(附加險為地震險、爆炸險、颱風洪水險)，以及公共意外責任險，其保費由乙方負擔，並以甲方為被保險人及保險受益人，乙方為要保人。保險單之副本應於本契約簽訂後 30 日內送甲方備查。
二、租賃標的及管理標的之第三責任險、營運中斷險、貨物意外險…等其他保險，由乙方視業務需要自行投保。
三、如租賃標的及管理標的有保險理賠情事發生，理賠金額應作為修復之用，如未獲理賠或無法由保險理賠金額完全支應時，不敷之數由乙方負擔。
9.不可抗力及除外情事
一、租賃標的及管理標的因不可抗力情事造成損壞，乙方應於損壞發生後 24 小時內通知甲方，經雙方會勘，如認定乙方未有不當使用，且已盡善良管理人之
責任者，由甲方負責修復。損壞期間如乙方無法作業，租金或管理費得依其受影響狀況雙方協議減免之，但乙方不得要求其他補償。
二、前揭不可抗力情事包含下列事由：水災、地震、火山爆發、颱風、瘟疫、因第三人引發火災、政府作為、戰爭、國家間侵略或敵對行為、暴動、叛亂、示威、社會動亂、全國性罷工。
三、本契約所稱除外情事，係指除不可抗力情事外，有下列 2 種情形，亦非可歸責於乙方之事件及狀態，且足以嚴重影響本契約之履行者：
(一) 因法規變更、政府機關之行政命令、處分、作為或不作為或決策重大改變，致對乙方之營運或財務狀況發生重大不利影響。
(二) 其他性質上不屬不可抗力，而經雙方或合意認定係除外情事者。
10.轉包、分包與設定負擔之限制
10.1 營運之分包廠商
一、除依甲方所核定之經營管理執行計畫中得分包他人營運者外，乙方應自行履行契約，不得轉包或將本契約之租賃及管理標的營運範圍或營運權利之全部或主要項目轉讓予他人，除主要項目外，得將部分項目經甲方同意後，分包他人營運。違反主要項目本條之轉包限制時，甲方得解除或終止本契約，並得要求損害賠償。轉包廠商與乙方對甲方負連帶履行及賠償責任。再轉包者，亦同。主要項目以經甲方核定之經營管理執行計畫書中之經營項目為準。
不得分包項目如下：
(一)不符建築使用登記項目之行業。
(二)其他未列明於之經營管理執行計畫並經甲方核定之行業別。
二、依甲方所核定乙方經營管理執行計畫中得分包他人營運者其契約須經甲方書面同意，及乙方之分包契約內容至少應包含下列規定：
(一) 分包契約之存續期間不得超過本契約之存續期間； (二) 分包廠商應遵守本契約及相關法令之規定；及
(三) 本契約期限屆滿前終止時，甲方或其指定之第三人有權承受乙方於分包契約之權利義務，但應以書面通知分包廠商。
(四) 乙方不得以不具履行契約分包事項能力或未依法登記或設立之廠商為分包廠商。
(五) 分包廠商應簽署如附件一的切結書。
10.2 擔保物權之限制
乙方不得就本契約所生各項權利及租賃標的及管理標的設定質權等擔保物權。乙方非經甲方同意，不得就租賃標的及管理標的有要求設定或讓與地上權之行為，亦不得以營運標的及管理標的設定抵押權等擔保物權。
11.履約保證及金額
11.1 履約保證金
乙方應於訂約時提供甲方履約保證金新臺幣 1000 萬元整（得以現金、金融機構簽發之本票/支票/保付支票、郵政匯票、無記名政府公債、設定質權之銀行定期存
款單及銀行擔保等方式辦理，採支票辦理者，該支票應為即期並以甲方為受款人；以銀行定期存款單為擔保方式辦理者，應設定甲方為質權人，銀行應同意拋棄行使抵銷權）。甲方於本契約期間屆滿且雙方無任何爭議及待解決事項後，無息退還。
11.2 履約保證金之扣抵
乙方如不履行或違反本契約所訂各條款或拖欠租金、管理費或其他乙方應付費用致甲方遭受任何損失時，其應繳納之各項租金、管理費、懲罰性違約金、修復或損害賠償等費用，甲方得於履約保證金內扣抵，乙方不得提出異議。
除契約全部終止之情形外，甲方依前項規定扣抵履約保證金後，應通知乙方於 30
日內補足其差額，如不補足，甲方得立即終止本契約。
12.契約終止之條件及處理
12.1 未能點驗之處理
x契約乙方未能依第 5.1 及 5.7 條規定期限完成經營管理執行計畫核定之相關裝修工程及點驗時，除甲方另有書面同意者外，甲方得沒入履約保證金並同時終止本契約，乙方不得提出異議。
於前項情形，所有乙方已建之各項設施，甲方得選擇無條件由乙方自費拆除或由
甲方接收、接辦或移轉由第三人繼續辦理。對於甲方之選擇，乙方均應配合且不得要求任何報酬、補償或賠償。
12.2 提前終止契約
契約期間乙方未經甲方同意不得終止契約。如未經甲方同意而終止契約，其終止契約前應給付之租金、管理費、懲罰性違約金、修復或損害賠償等乙方依約應負擔之費用，仍應全額照付，甲方並得沒入履約保證金，乙方不得提出異議。
12.3 契約終止或屆滿之返還
契約屆滿或終止時，如甲、乙雙方未另訂契約或另有協議時，乙方應於契約屆滿或終止翌日將租賃標的及管理標的保持完整可用返還甲方，乙方不得藉故推諉或主張任何權利。
前項租賃標的及管理標的返還時如有損壞，乙方應於甲方通知期限內負責修復，
否則由甲方代為修復，費用由乙方負擔。如確實無法修復，乙方應按契約屆滿或終止時，計算無法修復租賃標的及管理標的之帳面價值，並以該帳面價值賠償甲方（帳面價值之計算：營運標的及管理標的取得或建設成本入帳，並以成本減累計折舊及累計減損為帳面價值；折舊按行政院訂頒「財物標準分類」規定估計耐用年限，以直線法計列）。
乙方於契約期間在租賃範圍內之地址，若有設立公司行號者，於租賃期限屆滿或租約終止之翌日起15日內，應即遷出或廢止，並應將主管機關准予遷出或廢止登記之證明文件交付甲方存查。乙方如違反該約定者，依7.4違約處理約定辦理。
12.4 租賃及管理標的逾期返還之違約金
乙方如未於契約屆滿或終止翌日將租賃標的及管理標的保持完整可用返還甲方，除仍應依第 6.1 條按日計算應給付甲方租金及管理費，每逾 1 日應另給付甲方按按日計算之租金之懲罰性違約金。
12.5 契約終止事由
有下列情形之一者，甲方得終止本契約：一、甲方依法舉辦公共事業需要者。
二、甲方因從事港灣建設必須收回者。
三、乙方積欠應繳租金、管理費及懲罰性違約金，經以履約保證金抵償後，經甲方限期催告仍不繳清者。
四、未按期繳納租金及管理費，經甲方限期催告後，催告期滿日仍未繳納者。五、乙方有破產或有其他重大財務困難情事，致繼續履約顯有困難者。
六、乙方有偽造、變造依本契約應提出之相關文件，經查明屬實者。
七、乙方、其負責人、其董事或監察人、經理人有重大喪失債信或違法情事，情節重大而影響營運者。
八、其他經甲方認定嚴重影響本區營運且情節重大者、或乙方違反本契約之其他義務，其情節重大者。但如其性質屬於可改正者，應先經甲方定期催告乙方改正。
九、乙方營運期間之營運績效評鑑有連續 2 年績效評鑑結果為劣，或累積達 3 次評鑑結果為劣者。
十、乙方未依核定之經營管理執行計畫執行，經限期改善而未於期限內改善者。十一、未依本契約第 8.3 條之約定投保並維持相關足額之保險者，經限期改善而
未於期限內改善者。
十二、租賃標的未通過年度消防檢查，經主管機關限期改善，仍未於期間內改善者。
十三、租賃期間內依經營管理執行計畫之租賃面積有超過 1/2 歇業、停業、空置者。
十四、未得甲方書面同意並依法向主管機關申請即於管理範圍內之土地辦理活動者。
十五、隱匿實際營業額者。
十六、於本案管理範圍之土地任為任何建築開發行為者。
十七、乙方未盡善良管理人之責任，違反法令或本契約之約定，或不履行應盡之責任與義務者，經甲方通知限期改善，期限屆滿仍未改善，或乙方改善後仍不符合本契約或相關法令規定者。
十八、其他合於民法或其他法令規定得予終止者。
12.6 不可歸責乙方
在本契約期間內，如因第 12.5 條第（一）、（二）或（十八）款不可歸責於乙方
情事致甲方提前終止契約，甲方應於 6 個月前通知乙方，補償金額由雙方另行協議。
若甲方依前項約定終止契約時，乙方尚未完成裝修工程及點驗，甲方得選擇無條件由乙方自費拆除或由甲方接收、接辦或移轉由第三人繼續辦理。
如因第 11.2 條第二項、12.2 條、12.5 條第（三）~（十八）等款或其他可歸責於乙方之情事致甲方終止契約者，甲方得依據本契約第 12.1 條至第 12.4 條約定辦理。
13 營運績效評鑑
一、營運績效評鑑方法
營運績效之評鑑，應自營運開始日起每年度辦理 1 次。乙方應於每年度屆滿後 2個月內將該年度營運績效說明書及財務報表提送甲方，甲方應於乙方提送相關資料後 2 個月內完成評鑑作業。
二、營運績效評估項目及標準
營運績效評鑑項目應包含是否違法、違約、營運計畫執行情形、經營效率（包括各項設施各月份使用率、年度營運收支狀況、財務報表）、設施維護情形、顧客滿意度、環保及安全衛生等，各項目評鑑準則由甲方擬定另行公布。
乙方應於營運期開始後，每 6 個月填寫自我檢核表（甲方依據乙方核定之經營管理執行計畫書訂定之），甲方得不定期督導，並對檢核項目評分。
三、甲方得視實際經營狀況，調整評估項目及配分，並於評估日前 15 日通知乙方評估項目、配分及評估方式，如因評估需要乙方提送相關資料時，乙方不得拒絕。甲方如擬調整評鑑項目之權重者，應以書面通知乙方，並自下一年度開始實施。四、評估等級分成優良、良好、尚可、差及劣五個等級。
五、乙方若於委託經營期限屆滿前 2 個月，未向甲方申請續約，視為放棄續約之機會。
六、若乙方經評估為差等（含）以下時，甲方得通知乙方限期改善，逾期未改善，甲方得依契約規定辦理。若乙方仍未改善，甲方將逕終止契約，並向乙方請求相關之損害賠償。
七、經營管理執行計畫應每 3 年檢討修正 1 次，並提送甲方，列入經營績效評鑑。八、優先續約
乙方申請繼續租賃經營，經甲方審核符合優先定約之條件者，如親水遊憩區土地暨倉庫設施未來仍有交由公民營事業機構營運之必要，則乙方得優先續約一次，期限為五年。甲方應研訂繼續租賃經營之條件，通知乙方議定新約內容，倘乙方對甲方之條件拒絕同意，或至民國 年 月 日前雙方仍未達成契約之合意者，乙方即喪失優先定約之機會，甲方得公開辦理招商作業，乙方不得異議。
14.爭議處理
x契約以中華民國法律為準據法，甲、乙雙方就本契約內容所生爭議，應以訴訟方式處理，並合意以臺灣花蓮地方法院為第一審管轄法院。
15.其他約定事項
15.1 檢查權
甲方為業務或港區安全需要，得隨時派員瞭解乙方使用狀況或請乙方提供有關資料，乙方應予配合。但甲方所派人員應隨身攜帶相關證明文件，如乙方要求提示時，應予提供。
15.2 營運資料正確性
甲方所需之營運資料，乙方應依照甲方規定之期限詳實提供，並對其資料之正確性負相關法律責任，必要時甲方並得查閱乙方租賃及管理範圍內各項營運行為有關之資料及請乙方負責人或其授權人簽認，乙方不得拒絕。
15.3 未盡事宜
x契約存續期間，如有未盡事宜，依商港法或相關法令規章辦理，如有修正應自修正生效之日起，依修正規定辦理。
15.4 履約管理
x契約有關租金、管理費、其他費用及履約保證金等之繳交，以及涉及甲方相關履約行政業務，由甲方授權○○○辦理。
15.5 契約之修正
x契約為訂約雙方之全部約定。本契約取代簽約前雙方之任何口頭或書面xx、承諾、協議或來往文件之效力。本契約之修正或變更應以書面為之，並經雙方同意後始生效力。
15.6 公證書
x契約經雙方簽署並作成公證書後自簽約日生效。
雙方同意前項公證書應載明如乙方未依本契約給付金錢或交還租賃及管理標的及投資興建設施，應逕受強制執行。
15.7 智慧財產權及保密義務
一、智財權物件之使用
甲方於其認為必要時有權查閱或使用乙方為本計畫投資與營運而取得之相關受智慧財產權有關法令或其他法令保護之圖說、文件、契約、標幟、技術或資料等(簡稱「智財權物件」)。乙方應使其所有人或有權使用之人提供清單及說明乙份送交甲方備查。本契約期限屆滿或提前終止或解除時，如甲方有繼續使用該智財權物件之必要，乙方應使該所有人或有權使用人以書面同意或授權甲方對該智財權物件之使用，乙方支付智慧財產權之權利金或使用金之義務則一併移轉於甲方。
二、保密義務
雙方當事人對所有由他方提供經標明為「機密」之有關技術或商業性文件或其他資料有保密義務，不得於未經他方書面同意前洩露予任何第三人。但下列情形不在此限：
(一) 根據法令或法院裁判應為揭露者； (二) 上述資料已對外公開者；或
(三) 為履行本契約規定之任何義務，應為揭露者。
三、員工及他人之保密義務
乙方應使其董監事、受僱人、職員、分包商、供應商及受委託之第三人遵守前述保密義務並應與其簽訂保密契約。
四、乙方之賠償責任
乙方擔保其及甲方就智財權物件之使用，不構成對任何人權利之侵犯；如甲方因乙方或甲方就智財權物件之使用遭任何第三人為請求，乙方應賠償甲方因此所受之一切損失，包括但不限於甲方敗訴所需給付之訴訟費用、賠償金額、律師費、乙方參予且同意甲方給付他人之費用(包括和解金及損害賠償)等。
15.8 通知與文件之送達
一、通知送達
除本契約另有訂定者外，應送達本契約當事人或融資機構委任之管理銀行之通知、文件或資料，均應以中文書面信函為之，並於送達對方時生效。
除經事前通知地址變更者外，雙方之地址應以下列者為準。甲方地址：
乙方地址：
二、地址變更
當事人之任何一方變更地址時，應於變更前依前項規定以書面通知對方，否則他方如按原址，送達通知遭退回或拒收者，均視為業已於寄發日即完成送達。
15.9 準據法
x契約之訂定、修改、效力、履行、解釋及與本契約有關之一切事宜應以中華民國法令為準據法。
15.10 契約條款之可分性
x契約任何條款依中華民國法令規定無效時，僅就該條款之規定失其效力，不影響其他條款之效力。但無效部分對其他條款具有重大影響致不能履行或雖履行但不能達本契約原定目的者，不在此限。
15.11 棄權效力
任何一方放棄本契約某一條款之權利時，不生放棄行使其他條款權利之效力。一方對他方之違約行為不為主張或行使其應有權利者，不生已放棄其嗣後主張相同權利之效力。
15.12 責任之豁免
乙方承諾乙方與其代理人、受雇人、受任人、分包廠商或任何第三人因營運本區所生之所有權利義務、債權債務等，應由乙方完全負責，與甲方無涉。乙方並應使甲方免於上述事項之任何追索、求償或涉訟，甲方如因乙方而受損，乙方應對甲方負賠償責任，乙方或其代理人、受雇人、受任人、分包廠商在任何情況下，均不得就其與第三人間之債權債務相關事宜，向甲方提出任何請求或要求任何賠償。
乙方承諾不主張甲方未能達成申請須知和本契約之政府協助辦理事項，而向甲方提出任何索賠。
15.13 組織變動或管轄權變動
甲方如因組織變更或管轄權變動，致本契約之甲方名義有所變更時，乙方同意配合換約，不得為任何異議。
15.14 契約正副本
契約正本○份，副本○份，雙方各執正本○份，副本甲方○份、乙方○份。
立契約人：
甲 方：臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司分公司代表人：○○○
分公司地址：○○縣（市）○○市（鄉、鎮、區）○○路○○段○○號
乙 方：統 一 編號：法定代表人：地 址：
中 華 民 國 年 月 日
附件一 分包廠商（即協力廠商）切結書
立切結書人茲承諾下列事項：
一、立切結書人確實知悉為(乙方名稱)之協力廠商，(乙方名稱)與臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司締結租賃暨經營商港設施契約，並將其中部份項目分包由立切結書人履行，立書人與(乙方名稱)之契約關係從屬於 (乙方名稱) 與臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司之主要租賃契約（以下稱主要租約）而存在，當主要租約有無效、得撤銷，或終止、或期間屆滿之情形時，立切結書人知悉並同意不得以其與(乙方名稱)之契約或法律關係對抗臺灣港務股
份有限公司花蓮港務分公司，其與(乙方名稱)之契約或法律關係之約定與主要租約抵觸者，對臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司不生效力，立切結書人不得向臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司為任何請求或主張。
二、絕不從事建物使用執照允許範圍外之營業。
三、如(乙方名稱)與臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司之主要租約終止或屆滿，且未續租者，立切結書人同意無條件於主租約終止或屆滿之日遷離搬空轉租標的物，並同意就主租約之遷讓房屋之強制執行效力及於立切結書人，立切結書人並願就此遷讓房屋之義務列為轉租租約之應逕受強制執行事項，立切結書人不得以其與承租人之任何法律或事實上之事由，向臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司為任何請求，或以前揭之事由對抗臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司、主要租約或強制執行之效力。
四、立切結書人承諾如有違反前揭事項時，臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司及(乙方名稱)均得限期要求改善。倘經限期催告仍未改正者，臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司及(乙方名稱)有權終止與立書人間之契約，並排除立切結書人繼續佔有使用，逕行接管。
五、倘立切結書人未切實遵守或履行前揭承諾，立切結書人應支付新台幣貳佰萬元整之懲罰性違約金予臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司，絕無異議。
六、本切結書之效力及於承租人、立切結書人之繼受人。
此致
臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司立切結書人：
負 責 人：
統一編號：地 址：
電 話：
中 華 民 國 年 月 日