Contract
合同法案例讨论作业
关尔加,中欧法学院,1101301598
一、 案情复述
2000 年 12 月 3 日,申请人与被申请人签订一份《房屋预约买卖协议》(以下简称《协
议》),协议第一条总则约定:协议所指的房屋买卖系指被申请人办妥宝鹭花园 101 室之土地房屋权证后申请人、被申请人双方进行的房屋交易。届时,双方须以协议为依据,于被申请人办出宝鹭花园 101 室土地房屋权证之日起 10 天内签署《房屋买卖合同》。若因一方违反协议致使双方不能如期按协议约定的条件签订《房屋买卖合同》,违约方应依协议规定承担违约责任。第二条约定:申请人拟向被申请人购买被申请人所有的宝鹭花园 101 室,建筑面积
x为 123.8 平方米,另被申请人搭盖的临时车库一并交付给申请人使用。第四条约定,房屋
(包括临时车库及搭盖)之买卖价金为 14,8000 元。第六条约定,申请人应于协议签订之日
向被申请人支付 9,8000 元购房款(亦称定金),于协议签署后 30 天内向被申请人支付 2 万
元,于协议规定的房屋产权过户至申请人名下之日起 5 天内向被申请人一次性付清购房余额。第🖂条约定:被申请人应于申请人付清第二期房款之日起十天内将房屋空屋交给申请人占有、使用。《协议》签订当日,申请人向被申请支付了首期款 98,000 元。2000 年 12 月 24
日,申请人向被申请人支付了第二期购房款 2 万元。2001 年 1 月,被申请人将本案房屋交付给申请人。
本案问题:本约还是预约?
二、 结合学理及意思解释的分析
我国《合同法》对于预约并没有作出规定。在学理上,预约,指约定将来订立一定合同的合同;基于该预约而订立的合同称为本约。1学者认为,当事人的约定是预约抑或本约,事实上不易判断,应当探求当事人的真实意思。并且,因为订立预约在交易上属于意外,在有疑义时,宜应认定为本约。另外,应当结合对当事人的意思及交易目的解释。2
本案中的预约买卖协议,我认为应解释为本约而非预约,理由如下:
第一,本协议中,详细约定了合同标的、价款、履行期限、旅行方式,具备了《合同法》规定的合同成立的一半要件,可以解释为当事人在签订预约合同时,就有订立买卖合同的意思表示。
第二,当事人签订协议当日,已经按照预备签订的《房屋买卖合同》的内容开始履行义务,且履行了主要的义务,包括支付大部分价款、移转占有。所以当事人具备签订买卖合同的意思。
第三,依协议第一条语句,当事人约定的签订《房屋买卖合同》的时间,以被申请人取得房屋权证为标志。从中可以推知,当事人之所以签订预约买卖,而不是直接签订买卖合同,唯一障碍是被申请人当时尚未取得标的房屋权证。而我国《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。当事人应是担心,在无房屋权
1 xxx:《合同法总论》,71 页,法律出版社,2004
2 xxx,上注,72 页;xxx:《债法原理》第一册,149 页,中国政法大学出版社,2001
属证书情况下即使签订房屋买卖合同,也无法得到法律保护。在尚未颁布最高院《<合同法
>法解释(二)》的 2000 年,当事人有这种担心很正常。但事实上,这种担心并无必要。
首先,《城市房地产管理法》为行政法,本条规定旨在规范房地产交易市场秩序,其规定与可以通过我国不动产物权流转的制度落实,无权属证书就无法办理登记,也就无法转让。
它不具备影响合同效力的意思。依据最高院《<合同法>解释(二)》第十四条,《合同法》
第五十二条第(五)项规定的“强制性”规定,是指效力性强制规定。因此,即使但本案当事人在当时直接签订了房屋买卖合同,也不会因违法而被判为无效合同。
再者,《物权法》第十五条规定,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”,明确区分了物权的效力与债权的效力。所以当事人在不能转移标的物所有权的情况下,签订房屋买卖合同,也不会因物权不能转移而影响到合同的效力。
综上所述,我可以得出当事人意思解释的结论:
一、 当事人希望签订房屋买卖合同,甚至视本预约合同为买卖合同内容,开始实际履行。
二、 当事人之所以签订预约合同,乃是担心在没取得产权证的情况下签订买卖合同,无法得到法律保护。
三、 当事人的担心并无必要,倘若当事人当时知道这一点,自不会签订预约合同,多此一举。
所以,经由对当事人交易目的和意思的解释,我认为,本合同应解释为本约,而非预约。
三、结合法院判例的佐证
我国的法院既有判例对之后的审判虽没有约束力,但可资借鉴。我找到了三个类似的案例:
案例一、xx某与xx某房屋买卖纠纷上诉案。3 案例二、刑红与xxx一般买卖合同纠纷上诉案。4
三个案例都是自然人之间有关房屋转让合同的纠纷,当事人都签署了一份合同,具有约定以后签订正式买卖合同的内容,同时也具备买卖合同的具体内容。且在审理中,当事人之间就合同性质属于预约还是本约产生了争议,三个案件的法官最终都认定当事人之间的合同为本约而非预约。根据判决书,法院的观点可以大致归纳如下:
3 xxxxxxxxxxxx(0000)深中法民五终字第 1502 号(2010 年 10 月 13 日)
4 北京市第一中级人民法院(2008)一中民终字第 04217 号(2008 年 5 月 26 日)
5 xxxxxxxxxxxxx(0000)xxxxx 000 x(0000 年 6 月 19 日)(未上诉)
一、认定当事人签订的合同时本约还是预约,不能仅以合同的名称为准;
二、当事人签订的合同,具备《合同法》第十二条和第一百三十一条规定的买卖合同的一般内容,则可以认为为本约;
三、关于签订正式的房屋买卖合同的约定,是当事人为满足行政管理的要求而为的约定,并不能作为否认当事人已经签订买卖合同的理由;
四、《城市房地产管理法》仅规定未取得产权证的房屋不能转让,并没有否定合同的效力;《物权法》也明确区分了物权效力与合同效力,没有取得房产证不影响合同效力;
五、除非协议中有明确的约定,否则,协议中的定金或者违约金的约定,是协议赋予守约方的权利,不能认为是赋予违约方以选择承担违约金或者定金责任为由、拒绝继续履行合同的权利;也不能认为是排除了守约方选择继续履行的权利;
本案中,三个判例所确定的法院的观点,完全可以适用。按照这种观点,本案中的合同应为本约而非预约,且可以要求继续履行。
四、对商品房买卖合同司法解释的探讨
在不动产交易方面,我国法律并没有明文规定区分预约与本约的标准,唯最高法院的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”此司法解释中的商品房买卖合同,是指“房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋
向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”。本案中的交易,并非开发商与买受人之间的商品房买卖,显然不能直接适用该司法解释。但是,在法律没有明文规定的情况下,能否认为就这一问题存在法律上的漏洞,从而类推适用该司法解释呢?这是一个值得讨论的问题。
要类推适用,是以法律就这个问题的规定存在漏洞为前提的。本案中可能涉及的法律漏洞,是指所谓的“公开漏洞”,即关于某项法律问题,法律依其内在体系及规范计划,应积
极设其规定,而未设规定。6一方面,不动产交易中,预约合同相当普遍,对于事实上难以
区分、但结果差别不小的本约与预约,法律似乎应该设定某种区分的标准,以定纷止争;但另一方面,依据合同自由的原则,当事人自然既有权以将来签订合同为给付行为而立约,也有权以某实际交易行为为给付行为而立约,究竟合同性质为何,全依赖当事人的意思解释,法律无权过多干涉。所以我还是倾向于本案情况不属于法律漏洞,只能尽量解释当事人意思,没有类推适用的余地。
但即便如此,上述司法解释规定的区分本约与预约的标准,以及它反映出来的背后的理念,在本案中也是有一定的借鉴意义的。
最高法院认定表面上的商品房买卖预约合同实为本约的条件有二:第一, 合同具备商品房买卖合同的主要内容;
第二, 出卖人已经按照约定受收购房款。
该解释的特点就在于,区别本约和预约,不看双方当事人的履行情况,而只关心买房人是否已付房款。我认为,其用意在于,在房价普遍上涨的大背景下,作为强势一方的开发商很容易见利忘义一物二卖,法律要保护作为弱势一方的购房者的权利。这也是符合诚实信用原则的。在评价上面提到的xxx诉xxx等房屋买卖、抵押权纠纷案时,审判法院的法官
6 xxx:《法律思维与民法实例》,253 页,中国政法大学出版社,2001
也写到:
由于近年来房价持续上涨,像本案这样因履行无权属证书的二手房买卖合同而发生的纠纷,在司法实务中并不罕见。且因为利益的驱使,往往是卖方在事后以在签订合同的时候没有产权证为由,主张合同无效。卖方不仅在道德上具有可非难性,并且因为债权行为与物权行为的明确区分,其毁约行为在法律上也找不到合理的依据。此案对未来相似案例的审理,有一定的借鉴意义。
我认为本案的情况也是如此。参照上面的理念,本着诚实信用的原则,我认为是应当将本案的合同解释为本约的。