Contract

房屋土地預定買賣契約書

立契約書人

買方：

賣方：富總建設股份有限公司法定代理人：xxx

x就【北大品】房地買賣事項，經買賣雙方同意訂定本買賣契約條款如下，以茲共同遵守：

契約審閱期

x約簽訂前已經買方充份審閱五天以上，並對本約各條款、項之內容已充份明白，同意與賣方達成本約之買賣合意，並無異議。

第 一 條 房地標示及停車位規格

買方簽名：        

一、土地座落於xxxxxxxxxxxx 00 xx等共計壹筆土

地，本案基地面積為740.36 平方公尺(約223.96 坪)。本土地使用分區為都市計畫內住宅區 。

二、房屋座落：同前開土地內計畫興建之【北大品】：地上 6 層、

地下 3 層住宅大樓(共計 33 戶)，建造執照號碼為主管建築

機關 110 年 8 月 19 日核准，新北市建造執照 110 樹建字第

00404 號【建造執照（附件八）】，買方承購編號

第 棟第 樓房屋壹戶【房屋平面圖（附件九）】。

三、汽車停車位：買方承購

地下 層編號第 號之

□法定車位

平面車位規格：□長 5.50 公尺，寬 2.50 公尺，高 2.10 公尺   位。

□長 6.00 公尺，寬 2.50 公尺，高 2.10 公尺   位。

機械車位規格:□長 5.50 公尺，寬 2.50 公尺，高 1.80 公尺 位。

第 二 條 房地出售面積計算方式

一、土地面積：（以地政機關登記完竣之面積為準）

本買賣其土地持分應有權利範圍為壹萬分之       ，持分面積共計約     點 平方公尺（約     點     坪），計算方式係以專有部分面積      點 平方公尺（約 點坪）占區分所有全部專有部分總面積 點 平方公

尺（約 點 坪）比例計算，如因土地分割合併或地籍圖

重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。二、本戶房屋面積共計：

     點 平方公尺（約      點      坪）。包含：

(一)專有部份面積共計    點 平方公尺（約   點   坪）： 1.主建物面積共計：

    點 平方公尺（約    點    坪）。主建物面積占本房屋登記總面積(扣除車位面積)之比例約         %。

2.附屬建物：

陽台：    點 平方公尺（約   點   坪）。 (二)共有部份面積：

    點 平方公尺(約    點    坪)。 (三)汽車停車位面積：

汽車停車位空間面積位於共有部分，無獨立權狀，停車空間面積 (含車道及其他必要空間)占共有部分總面積比例共計壹拾萬分之     ，持分面積共計    點 平方公尺(約   點   坪)。

(四)前項所載之面積，其產權登記方式及面積均以地政機關登記完竣為準，如有面積誤差時，買賣雙方應依合約第三條規定互為找補。

(五)買方購買之停車位如屬自行增設或獎勵增設停車位者，雙方如有另訂該種停車位買賣契約書，其相關事宜悉依該契約約定為之。

共有部分項目、總面積及面積分配比例計算：

(一) 本社區共有部份項目包含不具獨立權狀之停車空間，一樓門廳、公共服務空間、一般昇降機設備、走道、各樓層梯廳、安全梯、樓梯間、電梯間、管道間、防空避難室兼停車空間、汽機車昇降設備、客貨昇降機設備、電梯機房、汽車昇降機房、客貨昇降機房、機車停車位、自行車停車空間、垃圾車及裝卸車位、車道、水錶區、電錶空間、台電配電場所、電信機房、受電室、發電機房、自來水箱、消防水箱、消防機房、垃圾暫存室、屋頂突出物及其他依法令應列入共有部份之所有項目。

(二) 本社區共有部份總面積計 1833.24 平方公尺(約 554.56 坪)含汽

車位公設持分 1051.55 平方公尺(約 318.09 坪)，專有部份總面

積共計 1564.59 平方公尺(約 473.29 坪)，其權利範圍係依買受專有部分面積與專有部分總面積之比例而為計算(註：或以其他明確之計算方式列明)，其面積係以本【北大品】共有部分總面積乘以該權利範圍而為計算。

第 三 條 房屋面積誤差及其價款找補

一、賣方出售之房屋，其確實面積及名稱之登記方式，均以建物所有權第一次登記之當時地政機關規定辦理為準，雙方均同意房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。

二、土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部份賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二(至多找補不超過百分之二)為限，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地面積、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所計算之單價(應扣除車位價款及面積)，無息於交屋時一次結清，前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。

第 四 條 契約總價

x契約總價合計新臺幣   仟   佰   拾   萬 仟元整。其明細如下：

一、土地價款：新臺幣   仟   佰   拾   萬 仟元整。二、房屋價款：新臺幣   仟   佰   拾   萬 仟元整。

(內含營業稅)

(一)專有部份：新臺幣   仟   佰   拾   萬 仟元整 1.主建物：新臺幣   仟   佰   拾   萬 仟元整

2.附屬建物:新臺幣   仟   佰   拾   萬 仟元整 (除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格)。

(二)共有部份：新臺幣   仟   佰   拾   萬 仟元整三、車位價款：新臺幣    佰    拾    萬    仟元整。

第 五 條 履約擔保機制

x預售屋辦理履約保證，履約保證依下列方式擇一處理：

■內政部同意之履約保證方式：不動產開發信託

由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方(附件十一)。

□其他替代性履約保證方式：

□價金返還之保證

x預售屋由        （金融機構）負責承作價金返還保證。價金返還之保證費用由賣方負擔。賣方應提供價金返還之保證契約影本予買方。

□價金信託

x預售屋將價金交付信託，由   銀行（金融機構）負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。前項信託之受益人為賣方（即建方或合建雙方）而非買方，受

託人係受託為賣方而非為買方管理信託財產，但賣方無法依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。賣方應提供價金信託之契約影本予買方。

□同業連帶擔保

x公司與依公司章程規定得對外保證之○○公司(同業同級公司)等相互連帶擔保，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。

前項同業同級分級之基準，由內政部定之。賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。

□公會辦理連帶保證協定

x預售屋已加入由全國或各縣市建築開發商同業公會辦理之連帶保證協定，持本買賣契約可向加入本協定之＿＿＿＿公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之＿＿＿＿公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。賣方應提供加入前項同業聯合連帶保證協定之書面影本予買方。

第 六 條 付款條件及逾期付款之處理

一、本契約付款約定除簽約款及開工款外，買方同意按照附件(一)

「房地車位付款明細表」所列繳款期別並於賣方完成各期工程進度後繳款，每次付款間隔超過二十日以上，如期繳款履行買方義務，不得藉故拖延或短欠，如違約則按本約第十九條相關規定處理，如賣方未依工程進度定付款條件時，買方得於工程全部完工時一次支付之。

二、附件(一)所列各期款繳款約定，買方如逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應繳款期間屆滿之翌日起加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息，並於補繳期款時一併繳付賣方。

三、買方就任一期款或遲延利息如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催

繳，經送達後七日內仍未繳納者，雙方同意依第十九條違約之處罰等特約條款處理，但前項情形經賣方同意緩期支付者，不在此限。(惟如有各項稅費增加或發生罰鍰、滯納金時由買方負擔)

四、買方付款方式前四期之款項(即訂金、簽約金、開工款與結構體完成款、使照取得款)請匯入賣方指定帳戶：【銀行：陽信銀                                                      行蘭雅分行，帳號：00000-000000-0，戶名：陽信商業銀行受託信託財產專戶】或開立賣方抬頭【陽信商業銀行受託信託財產專戶】禁止背書轉讓之支票繳納，以確保買賣雙方權益；使用執照取得後之期款(即暫收款、銀行貸款與交屋款)，請匯入賣方指定帳戶：【銀行： 台灣土地銀行三峽分行， 帳號： 112001026898 戶名：富總建設股份有限公司】或開立賣方抬頭【富總建設股份有限公司】禁止背書轉讓之支票繳納，以確保買賣雙方權益。

第 七 條 銀行貸款

一、本買賣買方預定貸款金額為

新臺幣   仟   佰   拾 萬元整。依下列方式辦理： (一)委辦貸款：

1.買方委託賣方辦理金融機構貸款者，應同時簽立附件

（三）「委辦貸款契約書」，且依賣方通知期限內辦理一切貸款相關手續，包括提供產權移轉相關文件、辦妥貸款對保手續（含保證人）及簽蓋貸款文件、撥款委託書及簽具與申貸金額相同且禁止背書轉讓商業本票予賣方，並按照金融機構之規定，辦妥賣方領款一切手續，未簽立「委辦貸款契約書」者，視為不委託辦理貸款。

2.由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利

率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。買方不得以未辦交屋或其他任何事由阻止或延遲金融機構撥款予賣方。

3.委辦貸款應以本約買賣標的物設定抵押權與金融機構作為擔保，有關費用均由買方負擔，辦理貸款之條件、金額、期間、利息及償還方式等，買方同意依照委辦之金融機構規定履行義務。

(二)不辦貸款或減少貸款時，則買方需於賣方領取使用執照後，給付原預定貸款金額減少之金額，待稅單核下時，賣方始辦理過戶手續。

(三)買方委辦貸款核貸金額少於預定貸款金額時，其差額依下列方式處理：

如係不可歸責雙方時：

1.差額在預定貸款金額百分之三十以內部份，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。

2.如差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為   年(期間不得少於七年)由買方按月分期攤還。

3.差額超過原定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。

可歸責於賣方時：

差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償，如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。

可歸責買方時：

買方應於接獲賣方通知之日起    天(不得少於三十天)內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。

二、買方已充分認知預定貸款金額係為本契約應繳總價之一部分，故上開貸款金額並非交屋款或尾款，買方不得以工程或未完成

交屋為由拒絕支付該期貸款，否則視為買方違約。經賣方書面催告後，買方仍不給付，則賣方得選擇行使票據或逕行解除契約。

三、賣方將產權移轉登記予買方，並由賣方指定之地政士完成金融機構設定抵押權後，除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方。

四、有關金融機構核發貸款後之利息，由買方負擔，但於賣方通知交屋日前之利息應由賣方返還買方。

第 八 條 地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬(分管約定條款)一、地下層停車位

(一) 本案車位編號 21 及 22 號無障礙停車空間併入公共設施，移交予管理委員會或管理負責人統籌管理使用。

(二) 本契約地下共三層總面積     點     平方公尺

（約      點      坪），扣除前項及第二條共有部分所列地下層不具獨立權狀之停車空間以外之共有部分及依法令得為區分所有之標的者，其餘面積     點

平方公尺（約     點     坪），由賣方依法令以停車位應有部分(持分)設定專用使用權售予本預售承購戶。

二、法定空地

x建物法定空地之所有權應登記為全體區分所有權人共有，並為區分所有權人共同管理，但部分區分所有權人不需使用該共有部分者得予除外。

三、屋頂平臺及突出物

共有部分之屋頂突出物及屋頂避難平台，不得為約定專用部分，除法令另有規定外，不得作為其他使用並由全體區分所有權人共同管理使用。

四、法定空地其使用應依本約(附件五)「共同使用部分分管特約

書」約定方式使用。

五、法定空地、露臺非屬避難之屋頂平台，如有約定專用部分，應於規約草約訂定之。

第 九 條 主要建材及其廠牌、規格

一、施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件(二)「建材設備明細表」施工；除經買方同意，賣方不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但若賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者，不在此限。

二、賣方保證建造本建物不得使用有損建築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、電弧爐煉鋼爐碴(石)、未經處理之海砂等材料或其他類似物。

三、前款材料之檢測應符合檢測時中華民國國家標準或主管機關所定之檢測規範，如有造成買方生命、身體健康及財產之損害者，仍應依法負責。

四、賣方如有違反前三項之情形，雙方同意依違約之處罰規定處理。

第 十 條 開工及取得使用執照期限

一、本預售房地之建築工程應在民國 111 年 3 月 31 日之前開工，

民國 114 年 12 月 31 日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：

(一)因天災地變等不可抗力之原因，致使賣方工程不能施工者，其停工期間。

(二)因政府法令變更或其他不可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。

二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三

個月仍未開工或逾期三個月仍未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。

三、水、電、電信、污水、天然瓦斯等配管及埋設工程，其接通日期悉依各該公共事業單位之作業和程序而定，不為本條完工期限之認定標準。

四、賣方如提前完工時，買方同意仍依照賣方之通知期限內辦理本約第六、七、十二、十三、十四條等相關約定。

第十一條 建築設計變更之處理

一、買方變更設計

(一)買方如須辦理室內設計變更，應依賣方通知之時間與地點向賣方洽辦，買方逾時提出請求者，賣方不予受理(一樓板前完成客變，需配合賣方公告最後期限)。

(二)買方申請變更設計之範圍以室內隔間及裝修為限，如需變更污水管線，以不影響下層樓賣方評估同意變更為原則，其他有關建築主要結構、大樓立面外觀、管道間、消防設施、公共設施等不得要求變更。

(三)買方若要求室內隔間或裝修變更時，應經賣方同意並於賣方指定之相當期限內為之，逾期不受理，並於賣方所提供之工程變更單上簽認為準，且此項變更之要求以一次為限。辦理變更時，買方需親自簽認，並附詳圖配合本工程辦理之，且不得有違反建管法令之規定，如須主管機關核備時，賣方應依規定申請之，應以不需申請變更設計為原則。

(四)工程變更事項經雙方於工程變更單上簽認後，由賣方於簽認日起十五日內提出追加減帳，以書面或電話通知買方簽認，買方應於賣方通知十五日內簽認。工程變更若為追加帳，買方應於追加帳簽認日起十天內繳清工程追加款始為有效，若未如期簽認及繳清追加款，視同買方無條件取消工程變更要求，賣方得拒絕受理並按原設計施工。工程變

更若為減帳，則於交屋時一次結清。若賣方無故未予結清，買方得於交屋保留款中予以扣除。雙方無法簽認時，則依原圖施工。

(五)如因買方違約退戶退款時，其室內已辦理變更部分需回復原狀(格局、建材設備)，其所需費用由買方支付，並自買方可領取之款項內扣除。

(六)如因其間買方轉讓其他人時，其原簽認辦理變更部份，新承購戶需無條件承接變更設計部份。

二、賣方變更設計

(一)本社區大樓內外之公用事業設備，即水錶、電錶、台電配電室、供水設備、電信設備、弱電設備、消防設備、瓦斯設備、汙水處理設備、管道間等之錶位及線路鋪設位置，均由賣方依主管機關核准之設計圖說按圖施工，若公用事業主管機關於正式設計安裝或現場配置需另行變更設計時，買方同意賣方依主管機關指示變更設置。

(二)設置於本社區大樓內外之建築物建材設備及其所需空間，如有下列情形之一者，買方亦同意賣方逕行指示相關工程師或設計人員辦理變更設計：

1.發電機、消防幫浦室、抽水馬達、水箱、電錶箱、機電設備空間、消防、進排風設備、管理員室、電信室及其他建築物主要設備等，於廠商正式設計安裝確認需另行變更設計以適應本大樓之需求時，賣方可進行變更。

2.本大樓之外觀建材及造型、庭園景觀、大樓管理系統及室內內部格局如因現場施工或法令變更因素，在不影響買方之居住使用情況下，賣方可作局部之變更。以上之變更以不影響本戶房屋之主建物、附屬建物面積為原則。

(三)如因法令變更或為全體區分所有權人共同利益必須為建築設計變更，買方同意由賣方為申請建築變更設計核准

後施工。

(四)買方同意賣方就未售出戶有逕行指示建築師辦理坪數、戶數或室內隔間等變更設計之權利。

(五)本社區建照核准之汽車及機車停車位編號、數量若有異動，則以使用執照取得之正確數量及編號為準。

第十二條 驗收

一、賣方依約完成本戶一切之主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力及於有天然瓦斯地區，並應達成天然瓦斯配管之可接通狀態，及完成契約廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

二、接通自來水、電力之管線費及其相關費用(例如安全配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等)由賣方負擔，達成天然瓦斯配管可接通狀態之約定，除契約另有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設外，其管線費及相關費用全數由賣方負擔。

三、驗屋時未於驗收單上列舉改善之事項，如有修繕必要，買方應依保固維修程序辦理，不得作為拒絕交屋之理由。

四、各戶建材(如石材、飾材、浴缸、門窗框扇、電梯、廚具等)之表面瑕疵，在不影響日常生活使用下，雙方同意以專業美容方式處理之。

五、公共設施之建材及設備因開始交屋至管理委員會成立需時較長，為免提早安裝易遭損毀或失竊，於各戶驗收時不列為驗收項目，俟住戶成立管委會後再行安裝完成點交予管委會維護。

第十三條 房屋土地所有權移轉登記及期限

一、 除本約另有約定依其約定外，房屋土地產權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利轉移登

記，由賣方指定之代書開始辦理所有權移轉登記予買方，雙方同意依移轉當時政府主管機關公告之房屋評定現值作為申報現值及公契價格，另土地增值稅之負擔方式，依有關稅費負擔之約定辦理。

二、 賣方違反前項之規定，致各項稅費增加或罰鍰(滯納金)時，賣方應全數負責如損及買方權益時，賣方應負損害賠償之責，惟若買方未依賣方之通知配合提供所需文件或繳納相關費用時，不在此限。

三、本約之買方即產權登記名義人，如需設定抵押時，亦為抵押權之義務人。

四、賣方應於買方履行下列義務時，辦理房地所有權移轉登記： (一)繳清本契約所定除交屋保留款以外之自備款、因逾期付款

加計之利息及依約應於房地產權移轉登記前繳納之款項等。

(二)辦理貸款者，應提供辦理產權登記及貸款有關文件(含抵押設定必要文件)，俾便辦理各項貸款手續，及於辦理金融機構貸款對保時，開具受款人為賣方與貸款金額同額之禁止背書轉讓本票壹紙交付賣方收執，以擔保該部分買賣價金之確實履行，賣方取得金融機構貸款金額後，於交屋時應無條件返還該本票予買方。

(三)不貸款者仍應提供辦理產權登記相關文件外，並開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予賣方，俟買方以現金繳清(銀行貸款期款)後，本票始無息返還。

(四)本項各款應付費用如以票據支付，應在辦理產權移轉登記前全部兌現。

五、本戶房屋辦理產權登記、移轉及抵押權設定等手續，日後如需由買方加蓋印章、出具證件或繳納各項稅費時，買方應於接獲賣方或承辦地政士通知之日起七日內，買方需配合辦理或補正，如有逾期，每逾一日應按已繳房地價款萬分之二單利計算延遲利息予賣方。另如因買方之延誤或不協辦，致各項稅費增

加或罰鍰(滯納金)時，買方應全數負擔，如損及賣方權益時，買方應負損壞賠償之責。

第十四條 通知交屋期限

一、賣方應於本建物領得使用執照後六個月內通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：

(一)賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。

(二)買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，賣方應於交屋前完成修繕。

(三)買方繳清所有應付未付款(含各期款項、代辦之各項費用、逾期付款之利息、交屋保留款等)及完成一切交屋手續。

(四)賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方；惟若係因買方尚未完全履行本契約之義務者，不在此限。

二、買方應於賣方通知交屋日起 日內辦理房屋交付手續，賣方不負保管責任，但可歸責於賣方時，不在此限，交屋時，買方同意本房屋之點交以買方購買之專有部分及停車位為範圍。

三、不論買方是否遷入使用，均應自通知之交屋日起三十日後負擔本戶水、電費及管理費、瓦斯基本費，倘因買方未依約履行而致使賣方遭受損害時，買方應負責賠償責任。另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。

四、賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照影本及賣方代繳稅費及規費之收據、並發給遷入證明書及本戶鑰匙交付買方，本契約則無需返還。

五、買方應於辦妥交屋手續領取鑰匙後，方可遷入使用，否則不得要求進入房屋辦理隔間、裝修或搬運物品等，如有違反者，賣方得強制拆除或搬離，若因而與買方或其指定之人員發生糾紛

時，買方應付全部法律責任，絕無異議。

六、賣方將房屋移交買方同時，有關該房屋使用規則如：社區外觀管制、住戶裝潢(修)施工管理規章、住戶規約、社區公共空間休閒設施規劃等買方均應遵守之。本房屋買方如有出租、出借、處分或移轉時，應與其承租人、借用人、受讓人等約定遵守本約之義務，如有違反者應對因此受損害之人負一切損害賠償責任。

七、辦理交屋手續時，除買方能證明有經修繕仍無法達到應有居住功能之重大瑕疵外，買方不能藉故拒絕或遲延辦理交屋手續。驗屋時於驗收單上所列舉之應改善事項如改善結果未達標準，抑或有未於驗收單上列舉改善之事項另需修繕者，買方得依保固維修程序要求賣方辦理，不得作為拒絕交屋之理由。

第十五條 共有部分之點交

一、代管期間賣方應擔任本社區共有部分管理人，並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之，雙方同意自管委會成立移交交屋日起，不論住戶遷入與否，由買方按月繳付共有部分管理費。

二、賣方於成立管理委員會或推選管理負責人後七日內，應會同管理委員會或推選管理負責人，現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備(含廠商資料)、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料移交之。前開檢測責任、檢測方式及項目，由賣方或管理委員會或管理負責人，雙方協議為之，檢測完成則通知政府主管機關派員會同見證移交。

三、有關共同使用部分及附屬設施設備等公共設施(含附件七「社區公共空間法定空地設施規劃約定書」部分)，此部分因屬賣方無償增設贈送，買方全體同意賣方就上開公共空間所規劃設

置之設施及植栽美化，以現場完成之現況點交予管理委員會或管理負責人接管。就此部分不得以就已交付之設施、設備，經政府機關認定違章(規)為理由，向賣方要求回復原狀或任何請求主張。

四、整體公共設施如無明顯重大致不堪使用之瑕疵而管理人逾期或不為檢測點收或不完成全部檢測點交手續(含拒不於點交清冊上簽名或用印)，則以第一次區分所有權人會議加開屆滿二個月之日(公共設施業經管理人實際接管使用於該日之前者，以實際接管之日)視同檢測點交完成。(非明顯重大致不堪使用之瑕疵或缺失未修繕部分，管理人有權於檢測點交清冊註記、要求賣方修繕且至修繕驗收完成時起算保固期限，因此不影響本款之視同檢測點交完成)

五、自檢測點交完成(含視同檢測點交完成)之日起，由管理人接管及自行負責公共設施之管理(含委聘管理服務人)、維護、保養。

第十六條 保固期限及範圍

一、 本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，主要結構(如基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分…等)由賣方保固十五年；主建物及附屬建物之固定設備（如門窗、粉刷、地壁磚、衛浴、廚具等），自交屋日起由賣方或供應設備之廠商負責保固一年(防水保固五年)。但因天災等不可抗力因素或因買方自行變更設計、個人使用不當、自然耗損或不可歸責於賣方之事由所致者，賣方不負保固責任，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。

二、 前款期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利。 三、 社區共同使用部分及公共設備自管理委員會或管理負責人點

交（含視同點交）之日起，主要結構部分（如基礎、樑柱、

承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分…等)由賣方保固十五年，其他固定設備及裝修部分

（如門窗、粉刷、地壁磚、公共設施、給排水系統、機電設備、電梯設備、消防設備…等）保固一年（不含耗材）。但因天災、人為因素、或社區管委會未盡一般注意義務使用不當

（如未按保養週期確實保養）所造成之毀損，賣方不負保固責任。若社區管理委員會遲未成立或未選任管理負責人者，賣方於使用執照取得六個月後起算保固責任。

四、 社區電梯保固起算日自社區第一戶完成交屋日起算壹年。 五、 各戶裝潢部份不屬賣方保固範圍。若買方交屋後自行裝修變

更，亦不列入賣方保固範圍。

六、 各種燈泡、變電器、電池、濾心、濾網、機油、潤滑油、發電機內水箱防鏽劑、膠條、墊片、消防泡沫、植栽等屬消耗品，賣方不負保固之責。

七、 交屋後無論任何一戶之修繕倘需由買方屋內進行修繕時，依公寓大廈管理條例第六條之規定，買方應無條件同意修繕者進入屋內進行修繕。

第十七條 房地轉讓條件

一、買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。

二、本契約如欲轉讓予第三人或更改產權登記名義人時，買方得以書面提出，經取得賣方之同意並應繳清本房地總價款（含車位）千分之 (最高以千分之一為限)之手續費予賣方。如轉讓對象為配偶或直系血親則免繳手續費。

三、買方及其受讓人如因契約轉讓致生糾紛時均不得主張轉讓協議無效。

四、買方依本條所為之轉讓行為，倘產生任何稅捐上不利益之結

果，均由買方承擔負責與賣方無關。

五、買方應自行申報因轉讓本房地而產生之利益稅捐部分與賣方無關。

第十八條 稅費與相關費用負擔

買、賣雙方應負擔之稅捐及有關費用，依下列約定辦理：

一、房屋稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後買方負擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。

二、地價稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔，其稅期已開始而尚未開徵者，則依前一年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額，按持分比例及年度日數比例分算賣方應負擔之稅額，由買方應給付賣方之買賣尾款中扣除，俟地價稅開徵時由買方自行繳納。

三、土地增值稅應於使用執照核發後申報，並以使用執照核發日之當年度公告現值計算增值稅，其逾三十日申報者，以提出申報日當期之公告現值計算增值稅，由賣方負擔，但買方未依第十三條規定備妥申辦文件，其增加之增值稅由買方負擔。

四、辦理產權移轉登記應繳納之契稅、印花稅、登記規費、代書代辦費、代刻印章、謄本費，及申辦銀行貸款之信用查詢費、設定費、房貸保險費(含火災險、地震險)、實價登錄申報費、銀行帳務管理費等各項規費、雜費及臨時或附加之稅捐、有線電視配線施工費均由買方負擔，但起造人為賣方時，建物所有權第一次登記規費及代辦手續費由賣方負擔。

五、公證費由買賣雙方各負擔二分之一。但另有約定者從其約定。六、本建物為保持良好品質及維護全體住戶之共同權益，買方同意預繳之管理基金依所購買類型分別為套房預繳壹萬元整、一房

預繳貳萬元整、二房預繳叄萬元整、三房預繳肆萬元整、店面預繳肆萬元整。(賣方代管期間)

七、前述買方應繳納之稅費及相關費用暫定為新台幣貳拾萬元整，

應於賣方申請使用執照時同時全額預繳予賣方，於交屋時結清，多退少補。

八、買方如未按賣方通知之期限內預繳本條所列應繳之相關費用，以致發生怠報或滯納情事者，其因此而增加之費用由買方負擔。

九、本建物共同使用部分之公共水、電費用，買方同意委由賣方直接向相關公共事業機構辦理分戶、分區共同分攤之。

第十九條 解約、違約及處罰等特約條款

一、賣方如違反第九條、第十條、第二十條即為賣方違約，買方得解除本契約，賣方除應將所收買方已繳房地價款退還買方外如有遲延利息應一併退還，另再賠償買賣總價百分之    (不得低於百分之十五)之違約金。但該賠償金額若超過已繳價款者，則以已繳價款為限。

二、買方如違反第六條，賣方得沒收依房地總價百分之    (最高不得超過百分之十五)計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。如買賣標的物已產權申報或移轉買方名義時，買方無條件配合撤銷申報或產權移轉返還予賣方或其指定之人，其費用全部由買方負擔。

三、買賣雙方當事人除依前二項之請求外不得另行請求其他損害賠償。

四、如因天災地變、政府法令變更或其他不可抗力之原因，致使工程不能繼續興建或點交時，雙方同意無條件解除本契約，解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方，雙方互不為任何求償。

第二十條 賣方之瑕疵擔保責任

一、賣方保證本戶房地產權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地或遭他人無權占有承攬人依民法第五百十三條行使法定抵押權或設定他項權利等情事，訂約後該房地如有任何糾葛情事

者，賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之期日 前負責排除，塗銷之，惟若屬賣方建築融資而設定他項權利者，賣方於取得買方之金融機構貸款時，即應負責塗銷之，但本契約有利於買方者，從其約定。

二、本契約房地若賣方與工程承攬人發生財務糾紛，賣方應於產權移轉登記前解決，如因賣方建築融資而設定他項權利，賣方應於取得買方之金融機關貸款後，即負責清理塗銷之。倘逾買方所定相當期限仍不解決，買方得解除本契約，雙方並同意依第十九條違約之規定處理。

三、有關本契約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。

第二十一條 住戶規約

x建物為保持良好品質及維護全體區分所有權人之共同權益，買方特別聲明願遵守本建物「住戶規約」之約束(詳如附件十三)，事後如區分所有權人之間共同另訂本建物之規約時，買方亦應以本建物「住戶規約」為規約之基本內容，且不得與本「住戶規約」之原定意旨抵觸。如有違反者，應對因此受有損害之人負損害賠償責任。

第二十二條 契約當事人效力

一、本契約所有條款及有關附件之約定效力及於雙方之受讓人、 使用人、繼承人、受託人及管理人等一切權利繼受人。

二、本契約之買方如為未成年人時，應經其法定代理人簽章確認或書面同意始得簽約，其依本約所負之一切義務，法定代理人願負連帶債務之責。

三、買方若指定第三人為將來產權登記名義人時，賣方得以本契約所生之一切抗辯，對抗受益之第三人。【受指定之登記名義人 (該第三人)，應出具連帶保證書，保證連帶履行買方依本契約所應盡之全部義務。】

第二十三條 社區管理及公共基金

一、本社區區分所有權登記達二分之一以上時，賣方應於三個月內協助本社區召開區分所有權人會議暨組織管理委員會。本社區於第一次區分所有權會議時需決議管理費之分擔基準，嗣後各區分所有權人依區分所有權會議之決議繳付，管理費繳付之起始日期由管理委員會公告之。

二、買方同意本社區未成立管理委員會或管理負責人時，為維護本社區環境使用品質，委由賣方代為委託公寓大廈管理維護公司組織服務中心直接管理社區至本社區成立管理委員會或管理負責人執行任務之次月底為止，嗣後管理事務由管理委員會或管理負責人管理。期滿後本社區之收支營運則由管理委員會管理，買方或管理委員會不得要求賣方展延管理或以任何理由再向賣方提出任何主張或請求。

三、賣方依公寓大廈管理條例第二十八條第三項規定之管理負責人於代管期間內，代為擬定社區各項管理辦法，如裝潢施工管理、門禁安全管制、環境整潔管理、地下室停車場管理、各公共設施使用管理等，於代管期結束後提供管理委員會參照使用，俾使管理工作步入正軌。

四、賣方於本社區管理委員會成立後次月起，應將管理事務交還管理委員會或管理負責人管理，並於管理委員會報備成立及【公寓大廈管理條例】第五十七條所規定移交後，將買方所預繳之本約約定之管理基金，全額無息匯入依法報備成立之管理委員會金融專戶內。

五、賣方於本社區成立管理委員會或推選管理負責人後，應會同管理委員會或管理負責人現場辦理公共設施設備功能檢測，確認其功能正常無誤後，將公共設施設備、使用維護手冊、廠商資料、使用執照影本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料，移交之。移交日及時間由買賣雙方協議為之。

六、賣方應將會同檢測時發現之瑕疵或缺失註記於點交清冊中，由管理委員會或管理負責人簽名或用印確認，除有特殊原因外，賣方應於三個月內修繕完成，並請管理委員會或管理負責人就該缺失修繕部分另行驗收。檢測時未於點交清冊上列舉改善之事項，如有修繕必要，買方同意賣方依保固維修程序辦理，管理委員會或管理負責人不得作為拒絕點交之理由。前述公共設施設備之移交除有重大瑕疵明顯不能使用外，管理委員會或管理負責人不得拒絕或延遲移交，倘於接獲賣方通知移交之日起逾十五日仍未前來辦理移交手續者，則視同移交完成，賣方即不負保管責任，視為已由全體區分所有權人接收公共設施設備，買方無條件同意賣方得逕為結束託管責任。

七、依公寓大廈管理條例之規定，公共設施設備移交之對象為管理委員會或管理負責人，若現況尚未成立管理委員會或尚未移交完成時，買賣雙方同意公共設施設備已開放管理使用部份委由物管公司管理經營，管理委員會成立移交公設時以現況移交，且買方充分認知公共空間設備設施為賣方無償增設故不得要求賣方更新或補償。

八、賣方應依【公寓大廈管理條例】第十八條之規定按工程造價比例將公共基金提存於主管機關之公庫，於成立社區管理委員會，完成報備及【公寓大廈管理條例】第五十七條所規定之移交程序後，向主管機關申請撥付至管理委員會之金融專戶。

第二十四條 特約條款約定

一、本約簽約後雙方均不得因物價、房價漲跌而作增減價款之要求或主張。

二、本建物消防設備全部依消防法規設計審查合格之消防圖說施作，依消防圖說設置消防設備或系統，買方應依圖說位置配合裝設，如有違反或拒絕設置，應自行負相關責任。

三、地下室、平頂設有各項管道(如水電、消防、通風排水等)，其

下方停車位之高度以實際完工後之高度為準。

四、買方同意電力供應及供水設備、電訊設施、有線電視系統、天然瓦斯、消防設備、網路設備等，依各項事業機構指定位置，並無條件提供其使用(如台電受電室、電信室等)，如需變更原有位置或增設時，買方亦同意設置。

五、賣方於本棟建築留設有線電視共同管路，日後由管理委員會或管理負責人負責洽商有線電視佈線架設(接通供應日期視其單位作業程序而定)，其施工、裝機費用由買方自行繳納。

六、本建物共有部分之公共水、電費用，買方同意委由賣方直接向相關公用事業機構辦理分戶、分區共同分擔之。

七、買方同意賣方於銷售本建物期間，賣方得使用本建物之大廳、公共設施、外牆或其他顯目之公設部分(包括中庭、大廳、樑柱等)設置廣告物、銷售中心，進行銷售行為，銷售期間結束後，賣方應拆除廣告物、銷售中心。買方同意於銷售期間由賣方無償使用，但於正式起算管理費時，因銷售之需產生超出正常值水電費、清潔費等，由賣方支付。

八、為求建築物整體美觀、精緻氣派，買方同意賣方保有各項立面景觀、外觀建材、公共空間、花園植栽與色彩搭配做適當修改之權利。依公寓大廈管理條例第五十七條之一規定，於管理委員會成立後，賣方提供社區點交之圖面皆為現況圖說。

九、買方未繳清全部款項及辦妥交屋之一切手續前，不得進入使用本戶房屋或自行裝潢施工。交屋前除賣方通知並會同驗屋外，基於工地安全及標的物所有權與危險負擔尚未移轉等因素，賣方得拒絕參觀，未經同意進入工地時，賣方得拒絕並排除其參觀。

十、賣方依據公寓大廈管理條例第二十八條規定擔任管理負責人期間或依約代為管理期間，為維護全體住戶之公共權益，買賣雙方同意下列約定：

(一)買方於交屋後若欲裝潢者，每戶應繳納裝潢保證金新台幣參萬元整及環境維護管理費每戶叄仟元整(裝潢期間如超

過二個月，每日加收壹佰元)。於裝修工程完工無損公共設施、將環境清理及辦妥裝潢完成手續經認可後無息退回裝修工程保證金，環境維護管理費為維護環境必要支出恕不退費，亦不退回管理基金中，裝潢完成若有污損社區任何設施，買方應負修復賠償之責，如買方未於賣方催告期間內完成清理或復原者，賣方有權代為修繕或清理，其費用自裝潢保證金中扣除，買方不得提出異議，不足部分買方並應補足，若無損害本社區各項公共設施等事宜，經工地主任或管理服務人簽認後始可申請無息退還裝潢保證金。

(二)賣方得委託管理服務公司或管理服務人員負責本社區共同使用部分之管理及清潔維護等諸事宜。

(三)賣方於前述管理期間內，買方及其他全體住戶應負擔常態性公共水電、管理及清潔等費用，並由本約第十八條第六項所收之款項支付之。且因該段期間之管理維護屬於公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款規定之「領得使用執照一年內之管理維護事項」，買方全體同意於本約第十八條第六項所收之款項不足時，應由社區管理委員會自起造人依法提撥之公共基金中轉付賣方補足差額，若有餘款則於社區管理委員會成立(需經主管機關報備核准)、點收公共設施及接管社區並設立社區公共基金專戶後無息移交之。

十一、本社區任何一戶從事修繕，倘因工程技術上之需要而須進入本戶內修繕時，買方應同意其進入修繕，惟因修繕而導致毀損，應由修繕人員負擔之。但本戶內專為便於修繕之管道間、牆面、出線口等，買方同意不設置固定裝潢及物件，否則如因需修繕而致部份之毀損，由買方自行負責修復。

十二、本社區之地下汽車停車位因需另行價購，故產權及使用權屬賣方及向賣方購買之人所有，惟地下室於防空時應開放為防空避難之用。

十三、本社區之門廳、中庭、公共休閒設施、電梯、通道、屋頂平台、地下室停車空間等公共設施及外牆，賣方(含委託之業務銷售公司)為銷售之目的得於銷售期間無償共同使用及帶領客戶參觀，買方(含管理服務人)不得藉任何理由禁止通行與使用，但賣方應於銷售完畢後回復原狀歸還。

十四、買方購買之車位(含租借、讓渡予第三人)應自負維護管理之責，賣方對於天災、地變所生之地下室車位損害(包括任何不可預防或可預防而未預防者)無須負任何責任。

第二十五條 附件效力及契約分存

x契約自簽約日起生效，賣方應將契約正本交付予買方。本契約之相關附件視為本契約之一部份。

第二十六條 未盡事宜之處置

x契約如有未盡事宜，依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之。

第二十七條 通訊地址

買賣雙方所為之洽詢或通知辦理事項，均以書面按本約所載通訊地址為準，如有變更買方應隨時以書面通知更正，如有拒收或無法送達而致退回者，均視為已送達並以郵局第一次投遞日期為送達日期，其所生損害概由買方負擔。

第二十八條 合意管轄法院

因本契約發生之消費訴訟，雙方同意以新北地方法院為第一審管轄法院。

本約附件明細：

附件：

一、 房地車位付款明細表二、 建材設備明細表

三、 委辦貸款契約書

四、 代刻及使用印章授權書 五、 共同使用部分分管特約書六、 停車位分管同意書

七、 社區公共空間法定空地設施規劃約定書八、 建造執照影本

九、 房屋平面圖 十、 停車位平面圖

十一、 信託契約書影本(摘錄部份)十二、 個人資料保護法告知事項 十三、 住戶規約

立契約書人買 方：

身分證字號：戶 籍 地 址：通 訊 地 址：電 話：

賣 方：富總建設股份有限公司代 表 人：xxx

地 址：xxxxxxxxx0000 x00 xx x x x：45107766

電 話：(00)000-0000

不動產經紀人：xxx身分證字號：

地 址：xxxxxxxxx00 xx x：(00)0000-0000

證書字號：(105)竹市字第000228 號

中 華 民 國 年 月 日

27