注册金额 10 亿元 本期发行金额 不超过 5 亿元（含 5 亿元） 增信情况 无 发行人 南京钟山资产经营管理集团有限公司 发行人主体信用等级 AA+ 本期债券信用等级 无 信用评级机构 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
南京钟山资产经营管理集团有限公司
（住所：xxxxxxxxxxxxx000-0x）
0000年面向专业投资者公开发行公司债券
（第一期）募集说明书
注册金额 | 10 亿元 |
x期发行金额 | 不超过 5 亿元（含 5 亿元） |
增信情况 | 无 |
发行人 | 南京钟山资产经营管理集团有限公司 |
发行人主体信用等级 | AA+ |
本期债券信用等级 | 无 |
信用评级机构 | 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 |
主承销商/簿记管理人/债券受托管理人
（住所：xxxxxxxxx00x0xx）
签署日期：2022 年 月 日
声明
发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。
发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员承诺本募集说明书信息披露真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏。
主承销商已对本募集说明书进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性xx和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
中国证监会对公司债券发行的注册及上海证券交易所对公司债券发行出具的审核意见，不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。
投资者认购或持有本期公司债券视作同意本募集说明书关于权利义务的约定，包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。
发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。
重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险提示及说明”等有关章节。
一、与发行人相关的重大事项
（一）截至报告期各期末，发行人流动比率分别为 3.71、2.32、1.71 和 1.70，速动比率分别为 1.15、0.81、0.64 和 0.73，处于较低水平，但这与发行人所处行业特点相适应。虽然目前发行人的经营活动现金流较为充沛，为短期负债的偿还提供了有力保障，但如果发行人未来短期负债继续增加，而其盈利能力、现金流量不能维持在合理水平，发行人的短期偿债风险将有所增大。
（二）截至报告期各期末，发行人有息负债余额分别为 139.83 亿元、142.62亿元、175.31 亿元及 190.65 亿元，占同期末总负债的比例分别为 81.39%、72.52%、 74.86%及 73.13%。较高的有息债务使发行人未来面临较大的偿债压力，也使发行人承担了较重的利息负担，对发行人盈利能力造成一定影响。
（三） 报告期各期末， 发行人的存货余额分别为 1,130,421.84 万元、
1,000,013.66 万元、1,003,627.63 万元和 1,028,304.27 万元，占同期末总资产比例分别为 48.31%、36.10%、31.34%和 29.66%。发行人存货主要为开发成本、开发产品和库存商品。开发成本主要为发行人征地拆迁藤子村、百子亭等项目的投入和建设徐庄软件园项目的投入，发行人的库存商品主要为用于销售的汽车及修理用的汽车备件。发行人于每个资产负债表日将存货按照成本与可变现净值进行比较分析，对于开发成本，发行人将成本与按照近期平均销售单价核算后的可变现净值进行比较分析，对于库存商品，发行人将成本与按照估计售价核算后的可变现净值进行比较。由于未有存货成本低于可变现净值情况发生，故未计提存货跌价准备。若未来发行人存货一旦出现积压或大幅跌价，将会对发行人盈利能力和偿债能力产生一定的影响。
（四）截至报告期各期末，发行人其他应收款分别为 55,932.94 万元、
116,361.62 万元、107,461.58 万元和 103,950.45 万元，占当期总资产的比例分别为 2.39%、4.20%、3.36%和 3.00%；报告期各期末，发行人应收账款分别为
14,258.23 万元、5,007.78 万元、33,169.61 万元和 33,957.91 万元，占同期末总资产的比例分别为 0.61%、0.18%和 1.04%和 0.98%。如果应收款项回收出现问题，将会对发行人的流动性和偿债能力产生一定的影响。
（五）报告期各期末，发行人的投资性房地产分别为 168,095.13 万元、
690,596.04 万元、808,586.84 万元和 814,785.95 万元，占资产总额的比例分别为
7.18%、24.93%、25.25%和 23.50%。发行人投资性房地产主要是采用公允价值计量的土地使用权及房屋建筑物，若受市场变化影响，投资性房地产的公允价值发生大幅变动，则将会对发行人资产价值及盈利能力产生影响。
（六）截至2022年3月末，发行人的资产集中在存货、投资性房地产和其他非流动资产，三项资产合计2,303,938.38万元，占同期末总资产的66.45%。存货主要是实施基础设施建设所形成的开发成本、投资性房地产主要是持有的土地使用权及房产等等，其他非流动资产主要是为棚户区改造工程、老旧小区及水环境综合整治暨排水达标区建设工程项目，存在投资规模大且回款周期长的情况，可能导致回笼资金时间长、资产流动性较弱的风险。
（七）报告期各期，发行人管理费用分别为 12,361.65 万元、14,973.89 万元、
23,543.24 万元和 8,172.00 万元，占当期营业收入的比例分别为 10.14%、19.26%、
16.55%和 44.52%，发行人管理费用占当期营业收入的比例较高，可能导致发行人的盈利能力降低，进而对发行人偿债能力产生不利影响。
（八）报告期各期，发行人取得的政府补助分别为 14,346.80 万元、7,240.44万元、21,816.76 万元和 3,792.34 万元，占同期利润总额的比重分别为 117.76%、 33.31%、90.06%和 213.95%。发行人利润总额受政府补助影响较大，目前发行人每年均可取得不等额的政府补贴，但未来发行人能否持续取得政府补贴存在不确定性。
（九）发行人于 2017 年 8 月发行非公开公司债券，上海新世纪对发行人进行评级并给予其主体信用级别 AA 级，评级展望为稳定，确定南京钟山资产经营管理集团有限公司 2017 年非公开发行公司债券（简称“17 玄武债”）的信用级别 AA 级。上海新世纪于 2019 年 6 月 29 日出具了《南京钟山资产经营管理集
团有限公司 2017 年非公开发行公司债券跟踪评级报告》，将发行人的主体信用
等级由 AA 级提升至 AA+级，维持展望稳定，调整 17 玄武债的信用等级为 AA+级。发行人本期债券的主体信用等级为 AA+，与此前发行时非公开公司债券的主体信用等级结果存在差异，提请投资者关注评级差异及相应风险。
二、与本期债券相关的重大事项
（一）本期债券发行人主体评级为 AA+，无债项评级；截至 2022 年 3 月
末，发行人合并报表中所有者权益为 860,378.99 万元；本期债券发行前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 13,153.17 万元（2019 年、2020 年和 2021 年合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期
债券一年利息的 1.5 倍，符合《证券法》第十五条第二款“最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息”、《上海证券交易所公司债券上市规则（2022年修订）》的规定。
（二）受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策、资金供求关系以及国际经济环境变化等多种因素的影响，在本期债券存续期内，可能跨越多个利率调整周期，市场利率存在波动的可能性，投资者持有债券的实际收益具有不确定性。
（三）本期债券发行结束后，发行人将积极申请本期债券在上交所上市流通。由于具体上市事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在交易所交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布和投资者交易意愿等因素的影响，本期债券仅限于专业投资者范围内交易，发行人亦无法保证本期债券在交易所上市后本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。
（四）为明确约定发行人、债券持有人及债券受托管理人之间的权利、义务及违约责任，发行人聘任了中信建投证券股份有限公司担任本期债券的债券受托管理人，并订立了《债券受托管理协议》。投资者通过认购、受让或者其他合法方式取得本期债券视作同意《债券受托管理协议》。
（五）遵照《公司法》、《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法规的规定以及本募集说明书的约定，为维护债券持有人享有的法定权利和债券募集
说明书约定的权利，发行人已制定《债券持有人会议规则》，投资者通过认购、受让或其他合法方式取得本期公司债券，即视作同意《债券持有人会议规则》。债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议对全体本期债券持有人（包括未出席会议、出席会议但明确表达不同意见或弃权以及无表决权的债券持有人）具有同等的效力和约束力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。
凡认购、受让或通过其他合法方式取得并持有本期债券的投资者，均视同自愿接受本募集说明书规定的《债券受托管理协议》及《债券持有人会议规则》等对本期债券各项权利和义务的约定。凡认购、受让或通过其他合法方式取得并持有本期债券的投资者，均视作同意本募集说明书中有关发行人、债券持有人权利义务的相关约定。
（六）如非特别说明，本募集说明书中报告期各期的财务数据摘自发行人 2019 年至 2021 年经审计的财务报告和 2022 年 1-3 月未经审计的财务报表。投资者如需了解发行人的详细财务状况，请参阅发行人相关财务报告，以上报告已刊登于指定的信息披露网站。
（七）发行人目前资信状况良好，经上海新世纪资信评估投资服务有限公司评定，发行人的主体信用等级为 AA+，本级别的涵义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。但在本期债券存续期内，仍有可能由于受各种不利因素影响，发行人的主体信用评级发生负面变化，这将对本期债券投资者产生不利影响。
（八）本期债券为无担保债券。若因不可控制的因素，如行业政策变化、市场环境发生变化等，发行人不能如期从预期的还款来源中获得足够资金，将可能会影响本期债券的本息按期兑付。
（九）本期债券面向专业投资者公开发行，发行后将在上海证券交易所上市。上海证券交易所不对本公司的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及本期债券的投资风险或收益等作出判断或保证。投资者购买本期债券，应当认真阅读募集
说明书及有关的信息披露文件，对本公司信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担投资风险。
（十）本期债券设置了“资信维持承诺”、“救济措施”和“调研发行人”等投资者保护条款，详见本募集说明书“第十节 投资者保护机制”。
目录
声明 1
重大事项提示 2
一、与发行人相关的重大事项 2
二、与本期债券相关的重大事项 4
释义 10
第一节 风险提示及说明 12
一、与发行人相关的风险 12
二、本期债券的投资风险 20
第二节 发行条款 23
一、本期债券的基本发行条款 23
二、本期债券的特殊发行条款 25
三、本期债券发行、登记结算及上市流通安排 27
第三节 募集资金运用 28
一、本期债券募集资金规模 28
二、本期债券募集资金使用计划 28
三、募集资金的现金管理 30
四、募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施 31
五、本期债券募集资金专项账户管理安排 31
六、募集资金运用对发行人财务状况的影响 31
七、发行人关于本期债券募集资金的承诺 32
八、前次发行公司债券的募集资金使用情况 32
第四节 发行人基本情况 34
一、发行人基本信息 34
三、发行人股权结构 37
四、发行人重要权益投资情况 38
五、发行人的治理结构等情况 39
六、发行人的董监高情况 49
七、发行人主营业务情况 52
八、发行人所在行业状况及发展战略 72
九、其他与发行人主体相关的重要情况 77
第五节 发行人主要财务情况 78
一、发行人财务报告总体情况 78
二、发行人财务会计信息及主要财务指标 84
三、发行人财务状况分析 91
第六节 发行人信用状况 139
一、发行人及本期债券的信用评级情况 139
二、发行人其他信用情况 145
第七节 增信情况 148
第八节 税项 149
第九节 信息披露安排 150
第十节 投资者保护机制 155
一、偿债计划 155
二、偿债资金来源 155
三、偿债应急保障方案 156
四、偿债保障措施 157
五、资信维持承诺 158
六、救济措施 158
七、调研发行人 159
第十一节 违约事项及纠纷解决机制 161
一、违约情形及认定 161
二、违约责任及免除 162
三、争议解决方式 162
第十二节 债券持有人会议规则 163
一、《债券持有人会议规则》制定 163
二、《债券持有人会议规则》的主要内容 163
第十三节 债券受托管理人 180
一、债券受托管理人聘任及受托管理协议签订情况 180
二、《债券受托管理协议》的主要内容 180
第十四节 发行有关机构 201
第十五节 发行人、主承销商、证券服务机构及相关人员声明 206
一、发行人声明 206
二、发行人全体董事、监事及高级管理人员声明 208
三、主承销商声明 211
四、发行人律师声明 213
五、审计机构声明 215
第十六节 备查文件 218
一、本募集说明书的备查文件如下 218
二、投资者可在以下地址或网站查询本期债券募集说明书全文及上述备查文件 218
释义
在本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：
简称 | 释义 | |
发行人、本公司、公司、钟 山集团 | 指 | 南京钟山资产经营管理集团有限公司 |
x次债券、本次公司债券 | 指 | 发行人经中国证券监督管理委员会注册的，面向专业投资者公开 发行的总额不超过10亿元的公司债券（证监许可﹝2021﹞2188号） |
本期债券、本期公司债券 | 指 | 发行总额不超过5亿元的“南京钟山资产经营管理集团有限公司 2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）” |
本期发行 | 指 | x期债券的发行 |
主承销商、簿记管理人、债 券受托管理人、中信建投证券 | 指 | 中信建投证券股份有限公司 |
余额包销 | 指 | x期债券的主承销商组织的承销团按承销协议约定在规定的发售 期结束后将剩余债券全部自行购入的承销方式 |
募集说明书 | 指 | 发行人为本期债券的发行而制作的《南京钟山资产经营管理集团 有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》 |
《公司债办法》 | 指 | 《公司债券发行与交易管理办法》 |
《公司法》 | 指 | 《中华人民共和国公司法》 |
《证券法》 | 指 | 《中华人民共和国证券法》（2019年修订） |
中国证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 |
中证协 | 指 | 中国证券业协会 |
上交所、交易所、债券转让 交易场所 | 指 | 上海证券交易所 |
登记机构 | 指 | 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 |
专业投资者 | 指 | 相关法律法规规定的专业投资者 |
《债券受托管理协议》 | 指 | 发行人和债券受托管理人签订的《南京钟山资产经营管理集团有 限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券之债券受托管理协议》 |
债券持有人会议 | 指 | x期债券债券持有人会议 |
《债券持有人会议规则》 | 指 | 发行人和债券受托管理人为本期债券发行而制定的《南京钟山资产经营管理集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债 券之债券持有人会议规则》 |
审计机构 | 指 | 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙） |
资信评级机构、上海新世纪 | 指 | x期债券信用评级机构是上海新世纪资信评估投资服务有限公司 |
发行人律师 | 指 | 上海市海华永泰律师事务所 |
报告期 | 指 | 2019年、2020年、2021年、2022年1-3月 |
报告期各期末 | 指 | 2019年末、2020年末、2021年末、2022年3月末 |
报告期各期 | 指 | 2019年、2020年、2021年、2022年1-3月 |
公司章程 | 指 | 发行人章程，即《南京钟山资产经营管理集团有限公司章程》 |
截至目前 | 指 | 截至本募集说明书签署日 |
交易日 | 指 | 按照证券转让交易场所规定、惯例执行的可进行债券交易的日期 |
工作日 | 指 | 中华人民共和国境内商业银行的对公营业日（不包括法定假日或 休息日） |
简称 | 释义 | |
法定假日 | 指 | 中华人民共和国的法定假日（不包括香港特别行政区、澳门特别行 政区和台湾省的法定假日） |
元、万元、亿元 | 指 | 人民币元、万元、亿元 |
控股股东/玄武区国资办 | 指 | 南京市玄武区人民政府国有资产监督管理办公室 |
实际控制人 | 指 | 南京市玄武区人民政府 |
徐庄管委会 | 指 | 南京市玄武区徐庄管理委员会 |
铁北实业 | 指 | 南京铁北实业投资有限公司 |
玄武xx/徐庄xx | 指 | 南京玄武xx技术产业集团有限公司，曾用名为南京市玄武区国 有资产投资管理控股（集团）有限公司，南京徐庄xx技术产业集团有限公司 |
玄武城投 | 指 | 南京玄武城建投资发展有限公司 |
徐庄创投 | 指 | 南京徐庄xx创业投资有限公司 |
黄埔汽修厂 | 指 | 南京黄埔汽车修理厂 |
珠江路创业大街 | 指 | 南京珠江路创业大街科技发展有限公司 |
合盈旅行社 | 指 | 南京合盈旅行社有限公司 |
南京途牛淮安第一分公司 | 指 | 南京途牛旅行社有限公司淮安第一分公司 |
x募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
第一节 风险提示及说明
x期债券主体评级为 AA+，无债项评级，风险由投资者自行承担，投资者购买本期债券，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。本期债券依法发行后，因发行人经营与收益的变化引致的投资风险，由投资者自行负责。投资者在评价和认购本期债券时，应特别认真地考虑下述各项风险因素：
一、与发行人相关的风险
（一）财务风险
1、总体债务偏高的风险
发行人所属基础设施建设为资本密集型行业，对资金的需求较大。近年来，发行人进行基础设施建设的资金除资本金外，主要来自债务融资。随着发行人投资项目及规模持续快速增长，发行人的总体负债总额有所增加，截至报告期各期末，发行人的负债总额分别为 1,718,008.02 万元、1,966,706.09 万元、2,341,941.30万元和 2,606,928.74 万元，资产负债率分别为 73.43%、71.00%、73.14%和 75.19%，呈波动变化。随着发行人主业的快速发展以及未来发展规划的实施，发行人持续融资的需求仍然存在，如果宏观经济、行业形势或融资环境发生不利变动，可能造成发行人经营业绩下滑和资金链紧张，从而可能会对发行人偿债能力产生不利影响。
2、对外融资渠道较为单一的风险
发行人对外融资较多的依靠银行借款，2022 年 3 月末发行人短期借款和长期借款（含一年内到期的长期借款）的余额分别为 139,180.75 万元和 667,137.10万元，合计占当期负债总额的比例为 30.93%。如果未来国家收紧信贷规模，将会对发行人的对外融资产生不利影响，进而影响发行人财务状况以及经营活动。
3、存货跌价风险
截至报告期各期末， 发行人的存货余额分别为 1,130,421.84 万元、
1,000,013.66 万元、1,003,627.63 万元和 1,028,304.27 万元，占同期末总资产比例
分别为 48.31%、36.10%、31.34%和 29.66%。发行人存货主要为开发成本、开发产品和库存商品。开发成本主要为发行人征地拆迁藤子村、百子亭等项目的投入和建设徐庄软件园项目的投入，发行人的库存商品主要为用于销售的汽车及修理用的汽车备件。发行人于每个资产负债表日将存货按照成本与可变现净值进行比较分析，对于开发成本，发行人将成本与按照近期平均销售单价核算后的可变现净值进行比较分析，对于库存商品，发行人将成本与按照估计售价核算后的可变现净值进行比较。由于未有存货成本低于可变现净值情况发生，故未计提存货跌价准备。若未来发行人存货一旦出现积压或大幅跌价，将会对发行人盈利能力和偿债能力产生一定的影响。
4、应收账款规模较大的风险
截至报告期各期末，发行人其他应收款分别为 55,932.94 万元、116,361.62万元、107,461.58 万元和 103,950.45 万元，占当期总资产的比例分别为 2.49%、 2.39%、3.36%和 3.00%；截至报告期各期末，发行人应收账款分别为 14,258.23万元、5,007.78 万元、33,169.61 万元和 33,957.91 万元，占同期末总资产的比例分别为 0.61%、0.18%和 1.04%和 0.98%。发行人近几年其他应收款和应收账款余额存在波动，账龄在一年以内的应收账款占比较大。如果应收款项回收出现问题，将会对发行人的流动性和偿债能力产生一定的影响。
5、投资性房地产公允价值波动风险
截至报告期各期末，发行人的投资性房地产分别为 168,095.13 万元、
690,596.04 万元、808,586.84 万元和 814,785.95 万元，占资产总额的比例分别为
7.18%、24.93%、25.25%和 23.50%。发行人投资性房地产主要是采用公允价值计量的土地使用权及房屋建筑物，若受市场变化影响，投资性房地产的公允价值发生大幅变动，则将会对发行人资产价值及盈利能力产生影响。
6、资产流动性偏弱的风险
截至 2022 年 3 月末，发行人的资产集中在存货、投资性房地产和其他非流动资产，三项资产合计 2,303,938.38 万元，占同期末总资产的 66.45%。存货主要是实施基础设施建设所形成的开发成本、投资性房地产主要是持有的土地使用权及房产等等，其他非流动资产主要是为棚户区改造工程、老旧小区及水环境
综合整治暨排水达标区建设工程项目，存在投资规模大且回款周期长的情况，可能导致回笼资金时间长、资产流动性较弱的风险。
7、管理费用较高的风险
报告期各期，发行人管理费用分别为 12,361.65 万元、14,973.89 万元、
23,543.24 万元和 8,172.00 万元，占当期营业收入的比例分别为 10.14%、19.26%、
16.55%和 44.52%。发行人管理费用占当期营业收入的比例较高，可能导致发行人的盈利能力降低，进而对发行人偿债能力产生不利影响。
8、政府补贴不确定性风险
报告期各期，发行人取得的政府补助分别为 14,346.80 万元、7,240.44 万元、
21,816.76 万元和 3,792.34 万元，占同期利润总额的比重分别为 117.76%、33.31%、
90.06%和 213.95%。发行人利润总额受政府补助影响较大，目前发行人每年均可取得不等额的政府补贴，但未来发行人能否持续取得政府补贴存在不确定性。
9、盈利主要依赖子公司的风险
发行人主要经营板块均由下属子公司负责，相应的盈利能力也集中于子公司。发行人本部以行使管理职能为主，自身盈利能力相对较弱。虽然短期自身并无偿债风险隐患，从长远来看，如下属核心子公司从母公司剥离，则发行人本部经营情况将有可能恶化，因此存在一定盈利依赖子公司的风险。
10、经营性现金流对债务的保障能力较弱风险
截至报告期各期末，发行人经营活动现金净流量分别-151,743.93 万元、- 26,009.26 万元、31,494.42 万元和 54,903.01 万元，经营活动现金净流量波动较大，主要是发行人在汽车销售、棚改、老旧小区修缮出新等项目投入了较多的现金。截至 2022 年 3 月末，发行人有息债务余额为 1,906,483.59 万元，发行人存在经营活动净现金流对有息债务保障能力相对较弱的风险。
11、受限资产较大风险
截至 2022 年 3 月末，发行人受限资产价值 46,126.00 万元，占同期末净资产的 5.36%。发行人受限资产主要包括因融资向金融机构提供的房地产、保证金，以及开发企业的保证金押金等。如果未来发行人对外负债不能到期偿还，发行人
相关资产将面临被处置的风险。因此，较大的受限资产规模将进一步影响发行人的正常经营。
12、盈利能力波动风险
报告期各期，发行人毛利率分别为 9.53%、20.16%、14.10%和 19.36%；总资产收益率分别为为 0.35%、0.57%、0.58%和 0.01%；净资产收益率分别为、 1.31%、2.06%、2.10%和 0.02%，各项盈利指标有所波动。尽管发行人有些项目已接近完工，逐步产生盈利，但不排除因不可预计原因导致盈利能力下滑，从而对发行人的经营产生一定影响。
13、未来投融资压力较大风险
发行人从事南京市玄武区的基础设施建设业务，前期资金投入较大。随着区域内基础设施建设的稳步推进，未来发行人将继续承担部分建设任务，后续仍有较大规模投资计划，发行人将面临一定的的投融资压力。
14、有息债务较高风险
截至报告期各期末，发行人有息负债余额分别为 1,398,330.40 万元、
1,462,151.04 万元和 1,705,141.35 万元和 1,906,483.59 万元，占负债总额的比例分别为 81.39%、74.35%、72.81%和 72.57%，占负债总额比重较高。较高的有息负债水平使发行人的经营存在一定的偿付风险，若发行人持续融资能力受到限制或者未能及时、有效地做好偿债安排，可能面临的偿债压力或对发行人的日常经营产生一定影响。
（二）经营风险
1、项目建设风险
发行人目前在建徐庄软件园的项目，包括科研用房的销售及出租等，在项目建设和运营期间，如出现政府政策、遇到不可抗拒的自然灾害、意外事故、利率政策改变以及其他不可预见的困难或情况，都将导致总成本上升，从而影响发行人的盈利水平。
2、区域经济发展风险
发行人的主要业务集中于南京市玄武区，而南京市玄武区是江苏沿江发展
战略的重要部分，因此江苏区域经济发展状况及未来发展趋势，对南京市玄武区的发展，以及发行人经营项目的经济效益影响较大。如果江苏区域经济发展情况停滞，南京市玄武区经济发展乏力，招商引资可能会有一定程度滑坡，政府的收入将会减少，对于发行人的投入也会相对减少，进而对发行人的盈利能力产生一定程度的不利影响。
3、经济周期风险
汽车销售和研发用房销售租赁的盈利能力与经济周期有着比较明显的相关性。如果未来经济增长放慢或出现衰退，发行人所建研发用房的购买需求可能同时减少，汽车销售的业绩可能下滑，从而对发行人盈利能力产生不利影响。在主要经济体货币政策调整、地缘政治、国际经济金融仍面临较大的不确定性以及国内金融强监管和去杠杆任务的背景下，我国的经济增长和发展依然会伴随着各种风险，从而可能间接影响发行人汽车销售及房产的销量，并且发行人业务中的服务性行业也将受到影响，由此可能对发行人的盈利能力产生不利影响。
4、业务主要委托方收入波动的风险
发行人受委托方委托进行老旧小区环境提升等城市基础设施工程建设，签订委托建设合同，一般按合同条款、工程进度收取工程款项。若主要委托方自身受多方因素影响，未来业务收入产生波动，将对发行人经营活动产生一定程度的不利影响。
5、安全生产风险
发行人下属从事经营生产的子公司众多，安全生产是正常生产经营的基础，也是取得经济效益的重要保障。影响安全生产的因素众多，包括人为因素、设备因素、技术因素以及自然条件等外部环境因素，一旦某个或某几个子公司发生安全生产的突发事件，将对发行人的正常经营带来不利的影响。
6、品牌授权经营的风险
根据《汽车品牌销售管理实施办法》的相关规定，汽车经销商须获得供应商的授权才能开展除专用作业车之外的汽车销售活动。发行人通过与供应商签订授权经营合同进行经营。虽然发行人与供应商均保持良好合作关系，但发行人在未来经营过程中如果未达到供应商的要求，而被供应商终止授权，或授权经营合
同到期后无法取得供应商的续约，则将会对发行人的经营业务产生一定不利影响。
7、经销品牌集中风险
截至 2022 年 3 月末，发行人汽车经销品牌仅有上海大众和东风悦达起亚两种品牌，经销汽车品牌较为集中，未来可能由于经销品牌影响力、销售者购车偏好等因素发生变化导致汽车销量下降，从而对发行人的盈利状况产生不利影响。
8、行业竞争加剧的风险
目前，我国汽车经销行业的市场集中度仍然较低，竞争日益激烈。随着汽车消费的逐渐成熟，相比单纯的价格竞争，客户逐渐倾向于注重服务质量和汽车使用周期内的全方位整体服务体验。若未来发行人无法很好地适应客户要求的变化，行业竞争格局的加剧会对发行人的竞争力和盈利能力产生一定的负面影响。
9、项目完工风险
发行人目前有多个项目处于在建阶段，建设过程中项目发行人需与施工单位，材料供应商签订大量合同，如果相关合同不能按约定履行，将存在影响施工安全和项目不能按时完工的风险，将可能影响施工进度和项目未来的收益情况，进而给其正常生产经营带来负面影响。
10、建设施工和工程管理风险
由于发行人承担的基础设施建设项目周期相对较长，容易受到各种不确定因素的影响，包括材料质量不过关、工程进度款不到位、设计图纸未及时提供、恶劣天气等，对工程进度以及施工质量造成较大压力，从而可能导致项目延迟交付、施工质量不高、降低资源使用效率等风险，可能对发行人的营运能力产生不良影响。
11、优质资产划转风险
发行人是南京市玄武区人民政府实际控制的国有公司，自成立以来发行人发生过重大重组事宜。发行人虽然是独立的法人企业，但其经营及资产决策受政府影响较大，未来面临一定的资产划转风险。
12、合同履约风险
发行人在实施建筑工程过程中，可能存在因工期拖延导致承担逾期竣工的违约责任、因工程质量不合格导致承担工程质量责任、因工程施工过程中发生人身、财产损害导致承担损害赔偿责任或因不及时付款导致承担材料、人工费等清偿责任。上述责任均可能导致潜在的诉讼风险，一定程度上影响发行人的形象和正常经营。
（三）管理风险
1、子公司管理风险
公司为 2016 年在将玄武区各地方国有企业基础上重新组建的玄武区最大的基础设施建设及运营主体，公司全资及控股子公司行业分布跨度较大，组织结构和管理体系较为复杂，对集团公司的管理能力要求较高，公司面临着如何加强企业内部控制和财务管理等多方面的管理风险。如果公司内部管理制度不完善、管理体系不能正常运作或者效率低下，或者下属企业自身管理水平不高，均可能对公司的运营活动和经营业绩产生不利影响。
2、公司人力资源管理风险
企业的核心管理人员以及工程技术人员都是公司宝贵的资源，人才的流失，可能会影响公司的可持续发展，因此公司存在一定的人力资源管理风险。公司虽然 80%的人员都是本科及以上毕业的，人员素质相对较高，如果这些人员或者是高级管理人员流失，将会对公司造成较大的损失，甚至影响公司的正常运营活动。
3、跨行业经营风险
公司收入主要来源于园区服务以及汽车销售与维修业务，存在跨行业经营情况，可能导致公司管理层对业务不熟悉、缺少相关经营管理经验，从而对公司的经营业务产生一定不利影响。
4、群体性事件突发的风险
发行人作为玄武区重要的城市基础设施投资建设和运营主体，可能面对突发事件包括自然灾害、意外事故、安全生产事件、社会安全事件、公司管理层无法履职等不利情况，也包括如国家颁布有利于行业发展政策的正面事件。突发事
件风险的本质在于无法预知事件本身的发生及发生后的实质影响，若引起公司的自身经营或融资环境发生突发重大不利变化，可能会对发行人的偿债能力产生影响。
（四）政策风险
1、宏观和地区政策风险
在我国国民经济发展的不同阶段，国家和地方产业政策会有不同程度的调整。国家宏观经济政策和产业政策的调整可能影响公司的经营管理活动，不排除在一定时期内对公司经营环境和业绩产生不利影响。
2、投融资体制政策风险
由于发行人从事的是国有资本的运营、管理业务，承担着国有资产保值、增值的责任，故发行人的国有资本运营受到国家关于国有资产管理体制及相关政策的影响。如果国家对国有资产管理体制、政府投融资体制、国有资产处置政策做出调整，则有可能对发行人的经营方向产生影响。
3、地方政府政策变动风险
在发行人的业务运营过程中，公司获得的迅速发展客观上离不开南京市玄武区政府的大力支持。这些支持包括财政资金支持、业务来源、政策、享有充分的信息资源等方面。因此，公司对政府的依赖性大，经营决策、盈利水平受相关主管部门支持力度的影响明显。如果上述政策发生重大变化，将直接影响公司的经营业绩和债务偿付能力。
4、环保政策风险
发行人主营业务中的汽车修理和餐饮易受环保政策影响，一旦国家的环保政策趋于严格，对汽车修理的原料和废水处理以及餐饮行业的餐具使用要求提高，将引起汽车修理和餐饮的成本提高，对其经营业绩产生负面影响，进而影响发行人的盈利水平。
5、产业政策变动的风险
为解决城市交通拥堵问题，部分城市出台限购汽车政策，意在缓解交通压力。发行人的主要业务中占比最大的就是汽车销售业务，而且均为小汽车，随着
雾霾的加重，发行人所在的南京市，未来也有可能加入车辆限购的行列，一旦南京加入限购行列，将会对发行人的经营业绩产生较大不利影响。
6、反垄断调查风险
为维护汽车市场的竞争秩序，保护消费者的合法权益，国家发改委价格监督检查与反垄断局针对国内汽车行业进行了反垄断调查，反垄断调查涉及了包括零部件制造、销售流通及汽车售后维修等环节在内的整个汽车产业链，发行人主营业务涉及汽车流通环节，伴随着国家对汽车销售领域反垄断调查的深入，可能对公司经营带来不利影响。
7、土地政策变化的风险
土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不同土地的取得方式、土地开发、土地调控制度及不同的土地政策执行力度等。发行人拥有较多正在拆迁的地块项目，未来土地资产的处置和开发将受到土地政策变化影响，存在一定风险。
8、基础设施建设政策变化风险
发行人从事基础设施建设业务受国家宏观调控政策、土地政策及南京市玄武区人民政府财政补贴政策的影响较大，国家的固定资产投资、环境保护、城市规划、城市开发建设投融资政策等方面的变化将会对发行人经营活动产生一定影响。
9、地方政府债务政策变化风险
2017 年以来，财政部陆续出台了财预〔2017〕50 号文、财预〔2017〕62 号文、财预〔2017〕87 号文、财金〔2018〕23 号等相关文件，对地方政府和平台公司融资行为进行了进一步规范。地方政府债务政策的变化可能会影响发行人未来一段时间内的融资活动，将可能在一定时期内对发行人的经营情况产生不利影响。
二、本期债券的投资风险
（一）利率风险
x期债券的利率水平是根据当前市场的利率水平和公司债券信用评级确定的。受国民经济形势和国家宏观政策等因素的影响，市场利率存在波动的可能性，利率的波动将给投资者的实际收益水平带来一定的不确定性。
（二）流动性风险
由于具体上市事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，发行人将在本期债券发行结束后及时向上交所办理上市交易流通事宜，但发行人无法保证本期债券上市交易的申请一定能够获得上交所的同意，亦无法保证本期债券会在债券二级市场有活跃的交易。如果上交所不同意本期债券上市交易的申请，或本期债券上市后在债券二级市场的交易不够活跃，投资者将可能面临流动性风险。
（三）偿付风险
x期债券不设担保，能否按期足额偿付本息完全取决于发行人的信用。在本期债券存续期内，宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策等外部因素以及发行人的生产经营存在着一定的不确定性，这些因素的变化会影响到发行人运营状况、盈利能力和现金流量，可能导致发行人无法如期从预期还款来源中获得足够资金按时支付本期债券本息，从而使得投资者面临一定的偿付风险。
（四）偿债保障风险
尽管在本期债券发行时，发行人已根据现实情况安排了偿债保障措施来控制和降低本期债券的还本付息风险，但是在本期债券存续期内，可能由于不可控的市场、政策、法律法规变化等因素导致目前拟定的偿债保障措施不能完全、及时履行，进而影响本期债券持有人的权益。
（五）评级的风险
经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AA+级、本期公司债券无信用等级。资信评级机构对发行人本期债券的信用评级并不代表资信评级机构对本期债券的偿还做出任何保证，也不代表其对本期债券的投资价值做出任何判断。同时，资信评级机构对发行人和本期债券的评级是一个动态评估的过程，发行人无法保证其主体信用评级和本期债券的信用评级在本期债券存续期内不会发生不利变化。如果发行人的主体信用评级和
x期债券的信用评级在本期债券存续期内发生负面变化，可能引起本期债券在二级市场交易价格的波动，甚至导致本期债券无法在证券交易所交易流通或终止上市，则可能对债券持有人的利益造成影响。
第二节 发行条款
一、本期债券的基本发行条款
（一）发行人全称：南京钟山资产经营管理集团有限公司。
（二）债券全称：南京钟山资产经营管理集团有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）。
（三）注册文件：发行人于 2021 年 6 月 25 日获中国证券监督管理委员会出具的《关于同意南京钟山资产经营管理集团有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》（证监许可﹝2021﹞2188 号），注册规模为不超过 10 亿元。
（四）发行金额：本期债券发行总额不超过人民币 5 亿元（含 5 亿元）。
（五）债券期限：本期债券期限为 3 年。
本期债券设置投资者回售选择权，债券持有人有权在本期债券存续期的第 2年末将其持有的全部或部分本期债券回售给发行人。回售选择权具体约定情况详见本节“二、本期债券的特殊发行条款”。
（六）票面金额及发行价格：本期债券面值为 100 元，按面值平价发行。
（七）债券利率及其确定方式：本期债券采用固定利率形式，票面利率将以公开方式向具备相应风险识别和承担能力的专业投资者进行询价，由发行人和簿记管理人根据利率询价确定利率区间后，通过簿记建档方式确定。
本期债券设置票面利率调整选择权，发行人有权在本期债券存续期的第 2 年末调整本期债券后续计息期间的票面利率。票面利率调整选择权具体约定情况详见本节“二、本期债券的特殊发行条款”。
（八）发行对象：本期债券面向专业投资者公开发行。
（九）发行方式：本期债券发行方式为簿记建档发行。
（十）承销方式：本期债券由主承销商以余额包销方式承销。
（十一）起息日期：本期债券的起息日为 2022 年 7 月 13 日。
（十二）付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
（十三）利息登记日：本期债券付息的债权登记日为每年付息日的前 1 个交易日，在该登记日当日收市后登记在册的本期公司债券持有人均有权获得上一计息年度的债券利息（最后一期含本金）。
（十四）付息日期：本期债券的付息日为 2023 年至 2025 年间每年的 7 月
13 日（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间不另计息）；
如本期债券的投资者在第2 年末行使回售权，则其回售部分债券的付息日为2023
年至 2024 年每年的 7 月 13 日（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间不另计息）。
（十五）兑付方式：本期债券的本息兑付将按照中国证券登记结算有限责任公司上海分公司的有关规定来统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照中国证券登记结算有限责任公司上海分公司的相关规定办理。
（十六）兑付金额：本期债券到期一次性偿还本金。
本期债券于付息日向投资者支付的利息为投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与票面利率的乘积，于兑付日向投资者支付的本息为投资者截止兑付登记日收市时投资者持有的本期债券最后一期利息及等于票面总额的本金。
（十七）兑付登记日：本期债券兑付登记日为兑付日的前 1 个交易日，在兑付登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权获得相应本金及利息。
（十八）本金兑付日期：本期债券本金兑付日期为 2025 年 7 月 13 日（如
遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间不另计利息）；
如本期债券的投资者在第2 年末行使回售权，则其回售部分债券的兑付日为2024
年 7 月 13 日（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日）。
（十九）偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债
务。
（二十）增信措施：本期债券不设定增信措施。具体增信安排详见“第七节
增信情况”。
（二十一）信用评级机构及信用评级结果：经上海新世纪资信评估投资服务有限公司评定，发行人的主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定，本期债券无债项评级。
（二十二）募集资金用途：募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还有息负债、补充流动资金及其他符合监管规定的用途。具体募集资金用途详见“第三节募集资金运用”。
（二十三）募集资金专项账户：发行人将按时开立募集资金专项账户，用于接收、存储和划转债券发行募集资金及归集偿债资金，募集资金专户划转的资金用途必须与本期债券募集说明书中约定用途相符。
（二十四）主承销商：中信建投证券股份有限公司。
（二十五）债券受托管理人、簿记管理人：中信建投证券股份有限公司。
（二十六）税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
二、本期债券的特殊发行条款
（一）票面利率调整选择权
1、发行人有权在本期债券存续期的第 2 年末调整本期债券后续计息期间的票面利率。
2、发行人决定行使票面利率调整选择权的，自票面利率调整生效日起，本期债券的票面利率按照以下方式确定：调整后的票面利率以发行人发布的票面利率调整实施公告为准，且票面利率的调整方向和幅度不限。
3、发行人承诺不晚于票面利率调整实施日前的 1 个交易日披露关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度（如有）的公告。
若本期债券投资者享有回售选择权的，发行人承诺前款约定的公告将于本期债券回售登记期起始日前披露，以确保投资者在行使回售选择权前充分知悉票面利率是否调整及相关事项。
4、发行人决定不行使票面利率调整选择权的，则本期债券的票面利率在发行人行使下次票面利率调整选择权前继续保持不变。
（二）投资者回售选择权
1、债券持有人有权在本期债券存续期的第 2 年末将其持有的全部或部分本期债券回售给发行人。
2、为确保投资者回售选择权的顺利实现，发行人承诺履行如下义务：
（1）发行人承诺将以适当方式提前了解本期债券持有人的回售意愿及回售规模，提前测算并积极筹备回售资金。
（2）发行人承诺将按照规定及约定及时披露回售实施及其提示性公告、回售结果公告、转售结果公告等，确保投资者充分知悉相关安排。
（3）发行人承诺回售登记期原则上不少 3 个交易日。
（4）回售实施过程中如发生可能需要变更回售流程的重大事项，发行人承诺及时与投资者、交易场所、登记结算机构等积极沟通协调并及时披露变更公告，确保相关变更不会影响投资者的实质权利，且变更后的流程不违反相关规定。
（5）发行人承诺按照交易场所、登记结算机构的规定及相关约定及时启动债券回售流程，在各流程节点及时提交相关申请，及时划付款项。
（6）如本期债券持有人全部选择回售的，发行人承诺在回售资金划付完毕且转售期届满（如有）后，及时办理未转售债券的注销等手续。
3、为确保回售选择权的顺利实施，本期债券持有人承诺履行如下义务：
（1）本期债券持有人承诺于发行人披露的回售登记期内按时进行回售申报或撤销，且申报或撤销行为还应当同时符合本期债券交易场所、登记结算机构的相关规定。若债券持有人未按要求及时申报的，视为同意放弃行使本次回售选择权并继续持有本期债券。发行人与债券持有人另有约定的，从其约定。
（2）发行人按约定完成回售后，本期债券持有人承诺将积极配合发行人完成债券注销、摘牌等相关工作。
4、为确保回售顺利实施和保障投资者合法权益，发行人可以在本次回售实施过程中决定延长已披露的回售登记期，或者新增回售登记期。
发行人承诺将于原有回售登记期终止日前 3 个交易日，或者新增回售登记
期起始日前 3 个交易日及时披露延长或者新增回售登记期的公告，并于变更后的回售登记期结束日前至少另行发布一次回售实施提示性公告。新增的回售登记期间至少为 1 个交易日。
如本期债券持有人认为需要在本次回售实施过程中延长或新增回售登记期的，可以与发行人沟通协商。发行人同意的，根据前款约定及时披露相关公告。
三、本期债券发行、登记结算及上市流通安排
（一）本期债券发行时间安排
1、发行公告日：2022 年 7 月 8 日。
2、发行首日：2022 年 7 月 12 日。
3、发行期限：2022 年 7 月 12 日至 2022 年 7 月 13 日。
（二）登记结算安排
x期公司债券以实名记账方式发行，在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司进行登记存管。中国证券登记结算有限责任公司上海分公司为本期公司债券的法定债权登记人，并按照规则要求开展相关登记结算安排。
（三）本期债券上市交易安排
1、上市交易流通场所：上海证券交易所。
2、发行结束后，本公司将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。
3、本期公司债券发行结束后，认购人可按照有关主管机构的规定进行公司债券的交易、质押。
（四）本期债券簿记建档、缴款等安排详见本期债券“发行公告”。
第三节 募集资金运用
一、本期债券募集资金规模
经发行人有权机构审议通过，并经中国证券监督管理委员会注册（证监许可
﹝2021﹞2188 号），本次债券注册总额不超过 10 亿元，采取分期发行。本期债券发行金额为不超过 5 亿元。
二、本期债券募集资金使用计划
x期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还有息负债、补充流动资金及其他符合监管规定的用途。
（一）偿还有息负债
在股东批准的募集资金用途范围内，发行人拟安排本期公开发行公司债券募集资金中的 44,500.00 万元用于偿还有息债务及其利息。
发行人拟将募集资金用于偿还以下有息负债及其利息：
表 3-1：本期债券拟偿还的债务明细表
单位：万元
发行主体 | 债务名称/类型 | 债务余额 | 到期时间 | 品种 | 拟使用募集资 金最大额度 |
钟山集团 | 17 玄武债（本金） | 90,000.00 | 2022-08-11 | 私募公司债 | 43,000.00 |
xx集团 | 21 玄武 01（利息） | 1,630.00 | 2022-7-29 | 公募公司债 | 1,500.00 |
合计 | - | 91,630.00 | - | - | 44,500.00 |
根据本期债券发行时间和实际发行规模、募集资金到账时间、发行人债务结构调整计划及其他资金使用需求等情况，发行人未来可能调整拟偿还款项，用于偿还其他符合条件的到期债务（表 3-1 之外的符合条件的到期债务）。
在有息债务偿付日前，发行人可以在不影响偿债计划的前提下，根据发行人财务管理制度，将闲置的债券募集资金用于补充流动资金（单次补充流动资金最长不超过 12 个月）。
（二）补充流动资金
发行人拟将偿还以上债务后的本期债券募集资金余额用于补充发行人日常生产经营所需流动资金，且不用于新股配售、申购，或用于股票及其衍生品种、
可转换公司债券等的交易及其他非生产性支出。根据发行人财务状况和资金使用需求，发行人未来可能调整部分流动资金用于偿还有息债务。
1、补充流动资金的具体用途
x期债券募集资金 0.55 亿元用于补充发行人汽车销售及维修业务等日常生产经营所需流动资金，且不用于新股配售、申购，或用于股票及其衍生品种、可转换公司债券等的交易及其他非生产性支出。根据发行人财务状况和资金使用需求，发行人未来可能调整部分流动资金用于偿还有息债务。
表 3-2：补充流动资金用途规划明细
单位：万元
类别 | 用款主体 | 额度匡算 | 拟使用金额 |
汽车销售及维修 | 发行人 | 2019-2021 年，发行人汽车销售及维修业务收入分别为 25,571.92 万元、20,703.99 万元、 46,796.50 万元，成本分别为 24,653.64 万元、 20,070.08 万元、46,160.61 万元。2019-2021 年，发行人汽车销售及维修业务平均收入为 31,024.14 万元，平均成本为 30,294.78 万元，未来三年，发行人汽车销售及维修业务计划 投入 90,884.34 万元。 | 5,500.00 |
合计 | 5,500.00 | ||
2、流动资金缺口计算方式
补充流动资金的测算以发行人 2022 年度至 2024 年度营业收入的估算为基础，测算出发行人未来对流动资金的需求量。
（1）发行人 2019 年、2020 年、2021 年营业收入分别为 121,928.73 万元、 77,731.89 万元、142,228.14 万元，整体波动较大，主要系 2020 年受疫情影响，发行人主营业务板块受经济大环境影响，营业收入出现下降。2019 年-2021 年营业收入平均增速为 8.00%，以 2021 年营业收入为基础，假设未来三年（2022- 2024 年）营业收入保持不低于 8.00%的增速。
（2）经营性流动资产和经营性流动负债：选取应收票据、应收账款、预付款项和存货作为经营性流动资产测算指标，选取应付票据、应付账款、预收款项作为经营性流动负债测算指标。2022 年至 2024 年各项经营性流动资产/营业收入、各项经营性流动负债/营业收入的比例以发行人 2021 年上述科目占比为基础进行预测。
（3）流动资金占用额=经营性流动资产-经营性流动负债。
（4）流动资金需求量=“2022-2024 年度流动资金占用额预计数”减去“2021年度流动资金占用额实际数”。
（5）补充流动资金测算过程
根据上述测算方法和测算假设，发行人补充流动资金规模测算过程如下：
表3-3：流动资金规模测算明细
单位：万元，%
项目 | 2021年度/末 | 2022年至2024年预计经营资产及经营负债 | ||
2022年度/末 | 2023年度/末 | 2024年度/末 | ||
营业收入 | 142,228.14 | 153,606.39 | 165,894.90 | 179,166.49 |
应收票据 | - | - | - | - |
应收账款 | 33,169.61 | 35,823.18 | 38,689.03 | 41,784.16 |
预付账款 | 14,909.60 | 16,102.37 | 17,390.56 | 18,781.80 |
存货 | 1,003,627.63 | 1,083,917.84 | 1,170,631.27 | 1,264,281.77 |
经营性流动资产合计 | 1,051,706.84 | 1,135,843.39 | 1,226,710.86 | 1,324,847.73 |
应付票据 | 48,000.00 | 51,840.00 | 55,987.20 | 60,466.18 |
应付账款 | 8,036.44 | 8,679.36 | 9,373.70 | 10,123.60 |
预收账款 | 3,273.21 | 3,535.07 | 3,817.87 | 4,123.30 |
经营性流动负债合计 | 59,309.65 | 64,054.42 | 69,178.78 | 74,713.08 |
流动资金占用额 | 992,397.19 | 1,071,788.97 | 1,157,532.08 | 1,250,134.65 |
流动资金需求 | 79,391.78 | 165,134.89 | 257,737.46 | |
注：上表仅为依据特定假设进行的财务测算，不构成发行人对于未来业绩的预测或承诺。
根据上述测算，发行人 2022 年末-2024 年末流动资金占用额较 2021 年末增加 79,391.78 万元、165,134.89 万元、257,737.46 万元，2019-2021 年发行人汽车
销售及修理业务营收占总营收的比例为 27.22%，以该比例测算未来三年发行人汽车销售及修理业务增量资金需求为 21,612.83 万元、44,954.69 万元和 70,163.89万元。
发行人拟使用本期债券募集资金补充汽车销售及维修业务流动资金的金额为 5,500.00 万元，低于发行人该业务流动资金增量需求，具有合理性。
三、募集资金的现金管理
在不影响募集资金使用计划正常进行的情况下，发行人经发行人董事会或者内设有权机构批准，可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，投资于安全性高、流动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债、交易所债券逆回购等。
四、募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施
募集资金使用过程中，如需对募集资金用途在本节“二、本期债券募集资金使用计划”之外进行调整，需由发行人财务管理部提起申报，并经发行人经营管理层同意，并及时进行临时信息披露。发行人需严格按照国家有关规定，加强对募集资金的使用和管理，严禁挪用，防范风险；妥善安排和调度资金，确保募集资金合规使用。
五、本期债券募集资金专项账户管理安排
为确保募集资金的使用与本募集说明书中xx的用途一致，规避市场风险、保证债券持有人的合法权利，发行人在监管银行对募集资金设立募集资金使用专项账户，专项账户存放的债券募集资金必须按照本募集说明书中披露的用途专款专用，并由监管银行对账户进行监管。
发行人与监管银行签订募集资金专项账户监管协议，约定监管银行监督偿债资金的存入、使用和支取情况。募集资金只能用于募集说明书约定的用途，除此之外不得用于其他用途，若发行人拟变更本期债券的募集资金用途，必须经债券持有人会议作出决议。
本期债券受托管理人也将按照《债券受托管理协议》约定，对专项账户资金使用情况进行检查。
同时，发行人将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，按《公司债办法》、中证协、上海证券交易所有关规定和《债券受托管理协议》相关约定进行重大事项信息披露，使其专项偿债账户信息受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。
六、募集资金运用对发行人财务状况的影响
（一）对发行人资产负债结构的影响
x期债券的成功发行将有效调节发行人债务结构，降低财务成本，并有利于发行人中长期资金的统筹安排和战略目标的稳步实施。
（二）对发行人财务成本的影响
发行人通过本期发行固定利率的公司债券，有利于锁定公司财务成本，避免贷款利率波动风险。
（三）对于发行人短期偿债能力的影响
通过发行本期公司债券，发行人的流动比率将有所提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力将得到提升，短期偿债能力进一步增强。
综上所述，本期债券的发行将进一步优化发行人的财务结构，增强发行人短期偿债能力，同时为公司的未来业务发展提供稳定的中长期资金支持，使公司更有能力面对市场的各种挑战，保持主营业务持续稳定增长，并进一步扩大公司市场占有率，提高公司盈利能力和核心竞争能力。
七、发行人关于本期债券募集资金的承诺
发行人承诺，发行人将严格按照募集说明书约定的用途使用本期债券的募集资金，不转借他人使用，不用于弥补亏损和非生产性支出，并将建立切实有效的募集资金监督机制和隔离措施。另外，本期债券不涉及新增地方政府债务；募集资金用途不用于偿还地方政府债务或用于不产生经营性收入的公益性项目。募集资金用途不用于房地产业务；地方政府对本期债券不承担任何偿债责任。本期债券存续期内，若发行人拟变更本期债券的募集资金用途，必须经债券持有人会议作出决议。本期债券募集资金不直接或间接用于购置土地。本期债券募集资金不违规用于公益性项目建设。
八、前次发行公司债券的募集资金使用情况
前次公司债券募集资金与募集说明书披露的用途一致，发行人前次公司债券募集说明书披露的募集资金用途如下：
表 3-4：前次公司债券募集资金使用情况
单位：亿元
债券简称 | 发行时间 | 发行规模 | 募集资金用途 |
21 玄武 01 | 2021-7-27 | 5.00 | 拟用于偿还有息负债及补充流动资金。 |
发行人上述债券募集资金已按照募集说明书约定的用途使用，不存在违规使用募集资金的情形。截至本募集说明书签署日，发行人上述债券募集资金尚未使用完毕。
第四节 发行人基本情况
一、发行人基本信息
表 4-1：发行人基本信息表
注册名称 | 南京钟山资产经营管理集团有限公司 |
法定代表人 | xx |
注册资本 | 49,680.00万元人民币 |
实缴资本 | 49,680.00万元人民币 |
设立（工商注册）日期 | 2011年09月19日 |
统一社会信用代码 | 913201025804787552 |
住所（注册地） | 南京市玄武区玄武大道699-1号 |
邮政编码 | 210000 |
所属行业 | 综合 |
经营范围 | 国有资产管理；实业投资；房地产经纪。（依法须经批准 的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） |
电话及传真号码 | 电话：000-00000000/传真：025-83684902 |
信息披露事务负责人及其职位 与联系方式 | xxx/总经理/025-83684808 |
其他 | 无 |
二、发行人历史沿革及重大资产重组情况
（一）发行人设立情况
发行人成立时名称为南京玄武资产管理有限公司，2011 年 8 月 27 日，根据南京市玄武区人民政府文件玄府字〔2011〕87 号《关于成立南京玄武资产管理有限公司的决定》，由南京市玄武区财政局以货币出资 4,000.00 万元。此次出资
已经南京华安会计师事务所于 2011 年 8 月 24 日出具的华会验字〔2011〕007 号 验资报告验证确认。南京市工商行政管理局玄武分局（01020035）公司设立〔2011〕第 09190005 号，2011 年 9 月 19 日核准南京玄武资产管理有限公司设立。注册 号：320102000219623；注册资本：4,000.00 万元人民币；公司类型：有限公司
（国有独资）；注册地址：南京市玄武区玄武大道 699-1 号；法定代表人：xx
x（根据 2011 年 10 月 12 日南京市玄武区人民政府文件玄府字〔2011〕213 号
《关于xxx等同志任职的通知》）。
2016 年 3 月 30 日，根据《关于同意成立南京钟山资产经营管理集团有限公司的批复》（玄政〔2016〕47 号）文件，发行人由南京玄武资产管理有限公司变更为南京钟山资产经营管理集团有限公司，根据《关于xx同志任职的通知》
（xx〔2016〕24 号）文件，发行人法定代表人由xxx变更为xx，已完成工商变更登记。
（二）发行人历史沿革
发行人历史沿革事件主要如下：
表 4-2：发行人历史沿革情况表
序号 | 发生时间 | 事件类型 | 基本情况 |
1 | 2012 年 03 月 23 日 | 增资 | 2012 年 3 月 23 日，根据南京市玄武区人民政府文件玄府字〔2012〕27 号和修改后的公司章程规定，增加注册资本 5,000.00 万元，由南京市玄武区财政局以货币方式认缴。 此次增资已经南京华安会计师事务所于 2012 年 3 月 23 日出具的华会验字〔2012〕012 号验资报告验证确认。南京市工商行政管理局玄武分局（01020035）公司变更（2012）第 03280003 号，2012 年 3 月 28 日核准南京玄武资产管理 有限公司变更注册资本，注册资本由 4,000.00 万元人民币 变更为 9,000.00 万元人民币。 |
2 | 2012 年 05 月 22 日 | 增资 | 2012 年 5 月 22 日，根据南京玄武资产管理有限公司股东 决定和章程修正案规定，增加注册资本 2,500.00 万元，由 南京市玄武区财政局以货币方式认缴，累计出资 11,500.00 万元。此次增资已经南京天正会计师事务所于 2012 年 10 月 31 日出具的天正内资验〔2012〕2-401 号验资报告验证确认。 |
3 | 2012 年 11 月 16 日 | 法定代表人变更 | 2012 年 11 月 16 日，根据南京市玄武区人民政府文件玄府字〔2012〕187 号《关于调整xxx等同志职务任免的通知》、南京市工商行政管理局玄武分局（010200351）公司变更（2013）第 01160021 号，2013 年 1 月 16 日核准南京玄武资产管理有限公司变更法定代表人，法定代表人由x xx变更为xxx。 |
4 | 2013 年 03 月 01 日 | 增资 | 2013 年 3 月 1 日，根据南京玄武资产管理有限公司股东决 定和章程修正案规定，增加注册资本 3,000.00 万元，由南 京市玄武区财政局以货币方式认缴，累计出资 14,500.00 万 元。此次增资已经南京天正会计师事务所于 2013 年 3 月 27 日出具的天正内资验〔2013〕2-087 号验资报告验证确认。 |
5 | 2013 年 04 月 12 日 | 增资 | 2013 年 4 月 12 日，根据南京玄武资产管理有限公司股东 决定和章程修正案规定，增加注册资本 7,180.00 万元，由 南京市玄武区财政局以货币方式认缴，累计出资 21,680.00 万元。此次增资已经南京天正会计师事务所于 2013 年 4 月 19 日出具的天正内资验〔2013〕2-124 号验资报告验证确认。 |
序号 | 发生时间 | 事件类型 | 基本情况 |
6 | 2013 年 07 月 26 日 | 增资 | 2013 年 7 月 26 日，根据南京玄武资产管理有限公司股东 决定和章程修正案规定，增加注册资本 500.00 万元，由南 京市玄武区财政局以货币方式认缴，累计出资 22,180.00 万 元。此次增资已经南京天正会计师事务所于 2013 年 8 月 9 日出具的天正内资验〔2013〕2-231 号验资报告验证确认。 |
7 | 2013 年 09 月 12 日 | 增资 | 2013 年 9 月 12 日，根据南京玄武资产管理有限公司股东 决定和章程修正案规定，增加注册资本 9,000.00 万元，由 南京市玄武区财政局以货币方式认缴，累计出资 31,180.00 万元。此次增资已经南京天正会计师事务所于 2013 年 9 月 22 日出具的天正内资验〔2013〕2-280 号验资报告验证确认。南京市工商行政管理局玄武分局（01020035）公司变更（2013）第 09300010 号，2013 年 9 月 30 日核准南京玄 武资产管理有限公司变更注册资本，注册资本由 22,180.00 万元人民币变更为 31,180,00 万元人民币。 |
8 | 2013 年 11 月 28 日 | 增资 | 2013 年 11 月 28 日，根据南京玄武资产管理有限公司股东 决定和章程修正案规定，增加注册资本 2,000.00 万元，由 南京市玄武区财政局以货币方式认缴，累计出资 33,180.00 万元。 |
9 | 2014 年 06 月 06 日 | 增资 | 2014 年 6 月 6 日，根据南京玄武资产管理有限公司股东决 定和章程修正案规定，增加注册资本 10,000.00 万元，由南 京市玄武区财政局以货币方式认缴，累计出资 43,180.00 万元。 |
10 | 2015 年 12 月 31 日 | 增资 | 2015 年 12 月 31 日，根据南京玄武资产管理有限公司股东 决定和章程修正案规定，增加注册资本 1,000.00 万元，由 南京市玄武区财政局以货币方式认缴，累计出资 44,180.00 万元。 |
11 | 2016 年 06 月 07 日 | 增资 | 2016 年 6 月 7 日和 2016 年 9 月 26 日，公司分别获得南京 市玄武区财政局增资 1,000.00 万元并一次缴足，2016 年 11 月 15 日，南京市玄武区市场监督管理局（01020220）公司 变更（2016）第 11150002 号核准变更注册资本，完成登记。 注册资本由 44,180.00 万元变更为 46,180.00 万元人民币。 |
2016 年 09 月 26 日 | 增资 | ||
12 | 2017 年 02 月 09 日 | 增资 | 2017 年 2 月 9 日，公司获得玄武区财政局增资 800 万元并一次缴足，南京市玄武区市场监督管理局（01020240）公司变更（2017）第 02090008 号核准变更注册资本，完成登 记。注册资本由 46,180.00 万元变更为 46,980.00 万元人民 币。 |
13 | 2017 年 7 月 14 日 | 经营范围变更 | 2017 年 7 月 14 日， 南京市玄武区市场监督管理局 （01020191）公司变更（2017）第 07140002 号核准变更经营范围。经营范围由国有资产管理；实业投资。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）变更为国有资产管理；实业投资；房地产经纪。（依法须经 批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） |
14 | 2017 年 10 月 23 日 | 增资 | 2017 年 10 月 23 日，根据南京钟山资产经营管理集团有限 公司股东决定和章程修正案规定，增加注册资本 1,200.00万元，由南京市玄武区财政局以货币方式认缴，累计出资 48,180.00 万元，于 2018 年 12 月 28 日办妥工商变更登记 手续。 |
15 | 2017 年 12 月 26 日 | 股东、经营期限变更 | 2017 年 12 月 26 日，南京市玄武区市场监督管理局 （0120189）公司（2017）第 12260001 号核准变更股东、 |
序号 | 发生时间 | 事件类型 | 基本情况 |
经营期限。公司股东由南京市玄武区财政局变更为南京市玄武区人民政府（南京市玄武区人民政府国有资产监督管理办公室代为履行出资人职责）。经营期限由 2011-09-19 至 2031-09-18 变更为 2011-09-19 至长期。 | |||
16 | 2020 年 04 月 29 日 | 增资 | 2020 年 4 月 29 日，根据南京钟山资产经营管理集团有限 公司股东决定和章程修正案规定，增加注册资本 1,500.00万元，由南京市玄武区财政局以货币方式认缴，累计出资 49,680.00 万元。2021 年 4 月 19 日，南京市玄武区市场监 督管理局（01020364）公司变更（2021）第 04190020 号核 准变更注册资本。注册资本由 48,180 万元人民币变更为 49,680 万元人民币。 |
（三）重大资产重组情况
报告期内,发行人未发生导致公司主营业务和经营性资产实质变更的重大资产购买、出售、置换情形。
三、发行人股权结构
（一）股权结构
发行人股权结构图如下：
图 4-1：截至本募集说明书签署日发行人股权结构图
南京市玄武区人民政府
授权行使出资人职责
南京市玄武区人民政府国有资产监督管理办公室
100%
南京钟山资产经营管理集团有限公司
（二）控股股东基本情况
发行人控股股东为南京市玄武区人民政府国有资产监督管理办公室，其作为发行人控股股东行使管理职能，持有发行人 100%的股权。
南京市玄武区人民政府国有资产监督管理办公室为玄武区人民政府部门，代表区政府履行出资人职责，其具体职能为：通过统计、稽核对所管辖国有资产
的保值增值情况进行监督管理，建立和完善全区国有资产保值增值指标、考核和监管体系，维护国有资产出资人的权益。
截至本募集说明书签署日，南京市玄武区人民政府国有资产监督管理办公室所持发行人股权未设置任何对外质押，也不存在任何股权争议情况。
（三）实际控制人基本情况
南京市玄武区人民政府授权南京市玄武区人民政府国有资产监督管理办公室履行出资职责，全资控股南京钟山资产经营管理集团有限公司，故南京市玄武区国有资产监督管理办公室为公司唯一股东，南京市玄武区人民政府是发行人的实际控制人。
四、发行人重要权益投资情况
（一）主要子公司情况
截至最近一年末，发行人主要子公司共 3 家，具体情况如下表所示：
表4-3：截至2021年末发行人重要子公司情况
单位：%、亿元
序 号 | 企业名称 | 主要营业收入板块 | 持股 比例 | 资产 | 负债 | 净资产 | 收入 | 净利润 | 是否存在重 大增减变动 |
1 | 南京玄武xx技术 产业集团有限公司 | 房地产开发、销售及租赁 | 100.00 | 158.13 | 98.95 | 59.19 | 10.22 | 1.80 | 是 |
2 | 南京玄武城市建设 集团有限公司 | 建筑工程 | 100.00 | 87.29 | 77.67 | 9.62 | 1.41 | -0.53 | 是 |
3 | 南京铁北实业投资 有限公司 | 城市建设投资项目管理 | 100.00 | 39.11 | 28.26 | 10.85 | 0.03 | 0.05 | 是 |
1、上述主要子公司相关财务数据存在重大增减变动具体情况或原因如下：
（1）南京玄武xx技术产业集团有限公司
2020 年末及 2021 年末，玄武xx总资产为 115.40 亿元和 158.13 亿元，总资产增长较多，主要系公司正常经营发展，报告期内货币资金、存货及投资性房地产等科目余额增长所致；2020 年度及 2021 年度，玄武xx实现营业收入 4.78亿元和 10.22 亿元，营业收入增长 113.92%，主要系南京玄武xx技术产业集团有限公司与徐庄管委会签订了园区基础设施代建协议，园区基础设施代建收入大幅增加所致。
（2）南京玄武城市建设集团有限公司
2020 年末及 2021 年末，玄武城建负债为 59.45 亿元和 77.67 亿元，增长
30.64%。2020 年度及 2021 年度，玄武城建实现营业收入 0.04 亿元和 1.41 亿元，营业收入增长较多，主要系玄武城建前期未开展业务所致。
（3）南京铁北实业投资有限公司
2020 年末及 2021 年末，铁北实业净资产为 17.83 亿元和 10.85 亿元，2021年末净资产减少 39.19%。
除上述情况外，发行人重要子公司其他财务指标不存在重大不利变化。上述子公司经营情况的变化对发行人整体经营情况影响较小，相关情况未对发行人偿债能力产生重大不利影响。
2、报告期内，发行人不存在持股比例小于 50%但纳入合并范围的子公司，存在一家持股比例大于 50%但不纳入合并范围的公司，发行人持有南京玄荣城市服务有限公司 56.00%的股权，但并未将南京玄荣城市服务有限公司纳入合并范围。根据前述子公司历次股东大会、董事会召开及决议情况，发行人对前述子公司股东大会、董事会作出决议未拥有实质影响力。根据前述子公司董事、高级管理人员的提名和任免情况，发行人对前述子公司董事、高级管理人员的提名和聘任不起主导作用。
（二）参股公司情况
截至最近一年末，发行人无重要的参股公司、合营企业和联营企业。
五、发行人的治理结构等情况
（一）治理结构、组织机构设置及运行情况
发行人严格按照《公司法》等有关法律法规的要求，不断完善公司治理结构，强化内部管理，规范公司经营运作。根据《公司法》、《公司章程》，发行人设立党委、董事会、监事会，形成决策、监督和执行相分离的管理体系。
发行人的治理结构、组织机构设置情况及运行情况如下：
1、治理结构
发行人已经形成了较为完善的法人治理结构。
（1）党委
公司设立党委。党委设书记 1 名，其他党委成员若干名。董事长、党委书记原则上由一人担任，设立主抓企业党建工作的专职副书记。符合条件的党委成员可以通过法定程序进入董事会、监事会、经理层。董事会、监事会、经理层成员中符合条件的党员可以依照有关规定和程序进入党委。同时按规定设立纪检组织。
（2）股东
公司不设股东会，由区国资办行使股东会职权。区国资办可以授权公司董事会行使股东的部分职权，决定公司的重大事项，但公司的合并、分立、解散、增加或者减少注册资本和发行公司债券，必须由区国资办决定；其中重要的国有独资公司合并、分立、解散、申请破产的，应由区国资办审核后，报区政府批准。
（3）董事会
公司设董事会，成员为 9 人，由区政府任命产生 4 名，1 名由公司职工代表
大会选举产生。董事任期 3 年，任期届满，可连续连任。董事会设董事长一人，由区政府在公司董事会成员中指定。董事会行使下列职权：
1）审定公司的发展规则、年度资本运营计划；
2）确定公司的经营方针和管理机构的设置；
3）批准公司的规章制度；
4）制订公司的年度财务预算方案，决算方案和利润分配方案；
5）对公司增加或者减少注册资本、合并、分立、解散和清算等重大事项提出方案，批准内部审计的工作报告，听取并审查内部审计机构提交的审计报告；
6）公司章程规定的其他职权；
7）其他职权。
董事会会议每年召开两次，由董事长召集和主持；经公司董事长、三分之一以上董事成员或总经理提议，可召开临时董事会会议。
董事会会议由董事本人出席，如因故不能出席的，可以书面委托其他董事代为出席，委托书中应载明授权范围。董事会议的表决实行一人一票。董事会会议决议必须由全体董事过半数同意方可通过。
（4）监事会
公司设监事会，成员 5 人，由区国资办委派 2 人，公司职工代表大会选举
产生 3 人；监事会设主席 1 人，由区国资办在监事会成员中指定。监事的任期为每届三年，任期届满，可连续连任。
监事会行使下列职权：
1）检查公司贯彻执行国家有关法律、行政法规、国有资产监督管理规定和制度情况；
2）检查公司的财务收支、经营效益、利润分配等情况，对公司重大风险、重大问题提出预警和报告；
3）检查公司国有资产运营和保值增值情况；
4）检查公司内部控制制度、风险防范体系、公司章程的建立及执行情况；
5）对公司投融资、产权转让、资金拆借、对外担保、重大资本性支出项目、重大法律诉讼等经营活动行使监督权；
6）对公司董事会及经营层成员履行职责情况进行监督评价，向区国资办提出奖惩、任免建议；
7）当发现公司经营活动有重大失误或违反法律、法规的规定时，有权要求董事会、经营层及公司相关职能部门按规定程序予以纠正；
8）负责指导子公司、控股公司监事会工作；
9）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼。
10）区国资办要求履行的其他职责。
2、组织机构设置
公司组织结构图如下：
图 4-2：截至报告期末发行人组织架构情况
（1）资产运营部
资产运营部负责拟定资产经营方式及管理办法，会同有关部门做好经营责任制的实施工作。参与公司相关资产转让、对外投资、资产租赁或承包等资产经营的研究和策划。配合公司相关部门做好公司房屋建筑物、土地等产权登记工作，办理相关产权证书。与公司相关部门组织开展公司固定资产和其他财务资产的清产核资工作，确保公司的完全完整。
（2）投资部
投资部是发行人制定战略规划和进行投资管理的职能部门，主要负责制定项目投融资计划、组建项目公司等工作。
（3）项目建设及招商部
项目建设及招商部负责贯彻落实工程部的项目计划目标，对项目的工程建设进行全面管理、过程监督，保证按进度、保质量、控制成本完成建设任务。负责对公司所有项目工期、工程质量、施工安全、各方协调、工程成本等进行全面的控制、管理、监督。在招商方面，部门负责收集目标商户信息，整理汇总各种商业信息，筛选客户进行招商洽谈，并完成招商任务指标。
（4）综合管理（法务）部
综合管理（法务）部负责对集团公司重要汇报材料、领导重要讲话和报告的起草，部门各类文件材料、会议记录、发文、信息发布的审核，负责发行人及所属子公司、控（参）股公司之间的综合协调与沟通联络。另外在法务方面，部门负责编写与集团工作相适应的法律管理制度，审核有关合同的合法性和规范性，防范经营中的法律风险，修改相关合同，筛选和聘请律师事务所和外部律师。
（5）财务部
财务部负责发行人财务管理。财务部具体负责发行人的财务会计工作；负责发行人各项费用报销、合同付款申请的财务审核签证；负责与财务工作有关的外部及政府部门的协调沟通工作；进行规范的会计核算，编制会计报表；参与工程招投标方案的财务分析工作。
（6）人力资源部
人力资源部是公司人力资源开发和管理的职能部门，主要负责工作岗位分析、人力资源规划、员工招聘选拔、绩效考评、薪酬管理、员工激励、员工培训、人才开发等工作。
（二）内部管理制度
作为授权经营国有资产的集团企业，发行人集团本部主要承担国有资产管理和实业投资等业务，目前已经初步建立并完善了一套健全的管理制度，规章制度建设大概分为：
1、财务管理制度
发行人建立了健全的财务管理制度，包括货币资金管理、应收账款管理、存货管理、财务收支管理、固定资产管理、无形资产管理、投资管理、销售收入及发票管理、利润及分配管理、成本费用的核算及管理、财务盘点制度等。财务管理制度明确规定了重要财务决策程序与规则，规范了会计凭证、会计账簿和会计报告的处理程序，明确了会计人员的岗位职责，制定了凭证流转程序。
2、集团集体决策制度
发行人通过《钟山集团集体决策制度》明确了发行人集团本部及子公司各个集体会议的决策制度，主要集体会议包括董事会、班子会议和专题会议。制度明确了会议召开人员、召开时间和会议议题范围等，更好的规范了重大事项决策行为，确保了会议效果。
3、重大事项报告制度
为进一步加强和规范南京钟山资产经营管理集团有限公司重大事项管理工作，确保领导和上级机关及时掌握并快速处置各类紧急重大事项，发行人通过
《钟山集团重大事项报告制度》明确了报告的原则、报告内容包括重大决策、重大项目安排、财务预决算等事项。
4、固定资产管理制度
发行人制定了《钟山集团固定资产管理制度》，对集团资产的经营和业务管理活动等做了明确规定，同时明确集团资产运营部是集团的具体资产经营管理部门，负责对公司固定资产进行统一管理。
5、关联交易制度
发行人通过《钟山集团关联交易管理规定》规定公司任何关联交易的发生及其披露，须经公司规定的审批程序批准；公司关联交易应当定价公允、决策程序合规、信息披露规范；明确了关联交易的认定原则、关联交易决策及披露程序、关联交易的定价政策、定价方法，以及持续关联交易的特别规定。进一步规范国有企业关联交易行为的合规性和透明性。确保了关联交易在“公平、公正、公开、等价有偿及不偏离市场独立第三方的价格或收费标准”的条件下进行，保证公司与各关联人所发生的关联交易的合法性、公允性、合理性。
发行人关联交易的决策机制和程序如下：与关联方发生的交易金额在1,000万元以上，或占公司最近一期经审计的净资产绝对值千分之一以上的关联交易，由总经理向董事会提交提案，经董事会审议通过后实施；上述标准以下的，由总经理审批同意后实施。发行人为关联人提供担保的，不论数额大小，均由董事会会议审议通过后实行。
6、对下属公司的管理控制制度
发行人为加强对子公司的管理，规范公司内部运作机制，维护公司和投资者的合法权益，公司通过《钟山集团下属公司管理制度》明确了集团公司子公司人事管理基本原则、子公司财务管理基本原则、子公司经营管理基本原则、子公司重大事项报告基本原则等规定。
7、投资管理制度
发行人制定了《南京钟山资产经营管理集团有限公司对外投资管理制度》，规范了发行人及其控股子公司的投资活动，明确投资权限、程序和管理职责，建立有效的投资风险约束机制，不断提高公司整体经济效益。管理制度中规定，发行人本部及控股子公司投资活动应当遵循国家和省有关政策法规，履行内部决策程序，按规定取得有关部门审批、核准或备案，确保投资的合法性和合规性。控股子公司除以投资和投资开发为主要业务的公司外，原则上不得进行股权等对外投资。控股子公司需报公司审批的投资项目，运营管理部在收到控股子公司的投资项目可行性研究报告及相关资料后，针对项目涉及的不同业务，应征求公司业务职能部门意见后报公司主管领导审核。项目审核完成后，根据项目决策权限，提交公司董事会、股东决策。
8、融资管理制度
发行人制定了《南京钟山资产经营管理集团有限公司融资管理制度》，规定了财务部于每年末根据次年度的经营计划和财务预算，结合公司实际，统筹编制融资计划。融资计划经总经理办公会讨论通过后，提交股东审议批准；如遇公司经营计划和财务预算调整相应调整，并按程序报批。根据股东审议批准的融资计划，财务部门编制融资方案，并提交总经理办公会审核批准。授权董事长对外签署相关的融资合同。公司发行产业基金、债务融资工具、企业债券以及增资扩股方案，经董事会审议通过后，还需上报股东批准。
9、信息披露管理
发行人制定了《南京钟山资产经营管理集团有限公司非金融企业债务融资工具信息披露事务管理制度》，对按照法律法规和交易商协会规定要求披露的信息，在规定的时间内、按照规定的程序、以规定的方式向投资者披露。信息披露管理制度具体包括信息披露内容及标准；信息披露工作的管理；未公开信息的传
递、审核、披露流程；信息披露资料的记录和保管；信息披露的保密措施；信息披露的责任追究及附则。
10、人力资源管理制度
发行人为规范人力资源管理行为，在有章可循的情况下提高人力资源管理水平，造就一支高素质的员工队伍，公司通过《人力资源管理制度》明确了集团公司人力资源管理基本准则、用人原则、用人之道、管理机构、员工及编制、招聘管理等规定。
11、工程项目管理制度
项目管理方面，公司制定了《工程建设项目管理办法》，在投资项目规划、招投标管理、进度控制及工程管理各方面都制定规范的制度。公司工程招投标严格按照有关法律法规实施，全部交由南京市招投标中心统一实施，确保公平公正，合同的签订由公司建设部和监督办公室共同监督；工程建设实施过程中，公司重视工程进度、质量和安全管理，未发生重大施工事故。
12、突发事件应急处理机制
为规范突发事件应急管理，建立快速反应和应急处置机制，最大限度降低突发事件造成的影响和损失，维护公司正常的生产经营秩序和企业稳定，保护广大投资者的合法利益，发行人根据《公司法》、《证券法》、《中华人民共和国突发事件应对法》等有关法律、法规、业务规则和《公司章程》，结合公司实际情况，制定了《南京钟山资产经营管理集团有限公司突发事件应急处理及信息披露工作管理办法》（以下简称“《突发事件应急管理办法》”）。
《突发事件应急管理办法》对处置重大突发事件应急预案的工作制度和流程进行了规定，包括：预测预警、信息报告、应急处置、善后处理和调查评估等方面。在预测预警方面，预案强调建立健全应对重大突发事件的预警机制，加强对各类可能引发突发事件的信息收集、风险分析判断和持续动态监测，公司各部门、子公司的负责人员作为突发事件预警工作的第一负责人，要加强日常管理，定期与相关岗位人员进行沟通，督促工作，做到及时提示、提前控制，把事件苗头处理在萌芽状态。在信息报告方面，预案规定重大突发事件发生或可能发生时，事发单位应立即如实向公司分管领导、总经理报告，并同时告知综合管理法
务部，总经理及时向领导小组汇报，不得瞒报、谎报、迟报。报告内容主要包括：时间、地点、事件性质、影响范围、发展态势和已采取的措施等。应急处置过程中，还应及时续报动态情况。同时根据国家规定，突发的重大事件需要向上级主管部门报告的，要及时报告。
如遇突发事件导致公司董事、监事、高级管理人员无法正常履职的，公司制定了应急选举方案，将及时安排其他人员代为履行职责，并及时选举新任董事、监事、高级管理人员，并根据重大事项集体决策制度，确保正常经营的开展和公司治理机制的运行。
13、对外担保管理制度
公司制定了《南京钟山资产经营管理集团有限公司担保管理制度》，规定公司或成员单位得到批准后方可对公司系统外单位提供担保，为无产权关系或者参股企业提供担保应经董事会审议后报区政府审批，但公司成员单位之间可以互相提供担保并应在公司备案，下属担保公司对外担保应经董事会审批。公司成员单位需公司内部担保的，应经董事会批准同意后方可实施办理，并应签订担保合同，由财务部建立内部担保业务台帐。公司为成员单位担保实行额度控制担保上限；在担保有效期内，由财务部对成员单位的经营、现金流量和履约情况进行跟踪检查。
14、合同管理制度
为了保障公司经营活动正常开展，降低经营风险，提高经济收益，公司根据
《中华人民共和国合同法》以及其他相关法律、法规，制订了《南京钟山资产经营管理集团有限公司合同管理制度》，对合同的订立、审批程序、履行、变更、解除以及纠纷处理等方面内容做出了严格的规范。
15、资金运营内控制度
（1）资金管理模式。公司资金运营实行“集中管理、统一调度”的模式，即资金管理范围内的经济活动所需资金，由财务部根据公司年度资金预算及经营需要统筹安排，资金调度必须按照规定的程序和完整的凭证手续进行规范运作。公司资金使用原则上坚持集体研究确定；年度资金预算由财务管理部负责编制，上报集体研究、董事会审定；各类投资款项按照董事会的决议进行资金调度安
排。（2）资金运营内控制度。公司按照要求制定了有关资金使用管理办法以及操作办法等制度文件，严格控制公司内部资金运营与使用。（3）短期资金调度应急预案。在资金应急调度方面，公司自有资金及筹措的外部借款资金将首先保障公司本部营运资金所需，顺序优先于对成员公司的资金池内部借贷和对固定资产及股权的投资，发行人可基于资金池集中管控的基础上，集中调度成员公司资金，解决临时性的流动性需求。同时，发行人资金管理实行统筹规划、合理布局、科学使用直接融资渠道与工具，包括吸收年度留存收益分配使用、持有股权或产权变现或置换、发行债券等多种方式并举。
（三）与控股股东及实际控制人之间的相互独立情况
发行人在实际控制人南京市玄武区人民政府授权的范围内，进行国有资产的经营和管理，公司与南京市玄武区人民政府及玄武区国资办之间在人员、业务、资产、财务、机构上完全分开，基本做到了业务独立、资产独立、财务独立、机构完整，在经营管理各环节均保持应有的独立性。
1、业务独立
发行人与控股股东在业务方面已经分开，独立从事《企业法人营业执照》核准的经营范围内的业务，具有独立完整的业务及自主经营能力。
2、资产独立
发行人与控股股东在资产方面已经分开，对生产经营中使用的房产、设施、设备以及商标等无形资产拥有独立完整的产权，该等资产可以完整地用于从事公司的生产经营活动。
3、人员独立
发行人与控股股东在人员方面已经分开，公司在劳动、人事及工资管理等方面独立于控股股东。
4、机构独立
发行人与控股股东在机构方面已经分开，不存在与控股股东合署办公的情况；公司依据法律法规、规范性文件及公司章程的规定设立了董事会、监事会等
机构，同时建立了独立的内部组织机构，各部门之间职责分明、相互协调，独立行使经营管理职权。
5、财务独立
发行人与控股股东在财务方面已经分开，设立了独立的财务会计部门，具有独立的会计核算体系和财务管理制度，依法独立核算并独立进行财务决策；公司拥有独立的银行账号和税务登记号，依法独立纳税。
（四）信息披露事务相关安排
具体安排详见本募集说明书“第九节信息披露安排”。
六、发行人的董监高情况
（一）董事、监事和高级管理人员基本情况
截至本募集说明书签署之日，发行人董事、监事和高级管理人员情况如下：
表 4-4：截至本募集说明书签署之日发行人董事、监事及高级管理人员情况
姓名 | 现任职务 | 任职期限 | 设置是否符合 《公司法》等相 关法律法规及公司章程相关要求 | 是否存在重大违纪违法情况 | 是否有海外居留权 |
xx | 董事长 | 2019.12 至今 | 是 | 否 | 无 |
xx | 董事 | 2018.09 至今 | 是 | 否 | 无 |
xxx | 董事 | 2018.03 至今 | 是 | 否 | 无 |
xxx | 董事、总经理 | 2018.03 至今 | 是 | 否 | 无 |
xxx | 职工董事 | 2019.11-2022.10 | 是 | 否 | 无 |
xx | 董事 | 2019.11-2022.10 | 是 | 否 | 无 |
xxx | 董事 | 2018.06 至今 | 是 | 否 | 无 |
xxx | 董事 | 2019.11 至今 | 是 | 否 | 无 |
xx | 董事 | 2019.12 至今 | 是 | 否 | 无 |
xx | 监事会主席 | 2012.06 至今 | 是 | 否 | 无 |
xx | 职工监事 | 2019.06 至今 | 是 | 否 | 无 |
xx | 职工监事 | 2021.05 至今 | 是 | 否 | 无 |
xx | 监事 | 2021.09 至今 | 是 | 否 | 无 |
xx | 职工监事 | 2021.09 至今 | 是 | 否 | 无 |
（二）董事、监事、高级管理人员简历
1、董事会成员
xx，男，1978 年出生，中共党员，本科学历，现任发行人董事长、党委书记。历任南京市玄武区人民政府玄武门街道（借调区委组织部工作）、南京市玄武区委组织部科员、副科长、科长、副部长、直属工委书记。
xx，男，1973 年出生，中共党员，学士学位，高级工程师。系发行人董事，总经理、党委委员，南京钟山集团科技有限公司董事长、南京黄埔汽车修理厂董事长、党委书记。历任黄埔汽车修理厂配件经理、厂长助理、副厂长（主持工作）、厂长。
xxx，男，1982 年出生，中共党员，研究生学历，现任发行人董事、党委副书记。历任南京市玄武区审计局办事员、科员，南京市玄武区财政局科员、副主任科员，南京市玄武区徐庄管委会党群工作部部长、资产运管部部长，南京市玄武区纪委、监察局纠风室副主任兼第四纪检监察工作室综合科科长。
xxx，男，1980 年出生，民建会员，本科学历、系发行人董事，xx集团副总经理、南京钟山集团投资有限公司董事长。历任江苏长三角技术产权交易中心科技交易部总经理、南京玄武城建投资发展有限公司资金运营部部长、南京铁北实业投资有限公司资金财务部部长。
xxx，男，1984 年出生，群众，本科学历，系发行人职工董事，钟山集团综合管理部负责人、企业管理部副部长。历任黄埔汽车修理厂厂长助理，玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司办公室主任。
xx，男，1982 年出生，中共党员，研究生学历，现任南京市城市建设投资控股(集团）有限责任公司投资发展部副部长，历任南京城建资产经营管理有限公司拓展部职员，南京东部园林绿化建设发展有限公司投资发展部职员、副经理、经理，南京东部园林绿化建设发展有限公司综合办公室主任。
xxx，女，1978 年出生，群众，本科学历，现任南京玄武文化旅游发展集团有限公司财务部部长，历任玄武区高楼门街道社区工作者、南京钟山资产经营管理集团有限公司财务部副部长。
xxx，男，1984 年出生，群众，本科学历，现任南京第九街区商业管理有限公司副总经理，历任江苏通信置业管理有限公司任物业管理项目经理、南京
钟山资产经营管理集团有限公司任资产运营部副部长、南京玄武文化旅业发展集团有限公司资产管理部副部长。
xx，女，1989 年出生，中共党员，研究生学历，现任南京玄武式文化旅游发展集团有限公司综合管部部长助理，历任南京玄东科技发展有限公司职员、综合办主任、副总经理。
2、监事会成员
xx，女，1975 年出生，大专学历，中级会计师。系发行人职工监事。现任钟山集团财务部副部长，历任黄埔汽车修理厂财务科副科长、科长等职。
xx，女，1982 年出生，本科学历，取得法律职业资格证。系发行人职工监事。现任钟山集团法务主管。历任苏酒集团贸易股份有限公司法务。
xx，男，1982 年出生，预备党员，大专学历。系发行人职工监事。现任南京宁鲜商业管理有限公司副总经理，历任南京天华百润投资发展有限公司项目经理、江苏宝地置业有限公司总经理助理、发行人工程部副部长等职。
xx，女，1987 年出生，中共党员，本科学历，系发行人监事，现任钟山集团投资公司副部长。历任投资部部长助理、主管、专员。
xx，女，1985 年出生，中共党员，本科学历，系发行人职工监事，现任党群部负责人。历任鼓楼区民政局党务专员、小市新村社区副书记、线路新村社区书记助理。
3、其他高级管理人员
发行人高级管理人员详见董事会成员介绍。
发行人高管人员设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程要求。
（三）董事、监事和高级管理人员任职合规情况
发行人董事、监事及高级管理人员的任职均取得了相关有权机构的批准，其任职资格和程序符合《公司法》和公司章程的规定。
经核查，发行人不存在未经批准的党政领导干部兼职情况，符合《公务员法》和中共中央组织部《关于进一步规范党政领导干部在企业兼职（任职）问题的意见》的相关规定。
（四）董事、监事及高级管理人员兼职情况
发行人不存在董事、监事及高级管理人员兼职情况。
（五）董事、监事和高级管理人员持有发行人股份和债券情况
截至本募集说明书签署之日，发行人董事、监事和高级管理人员不存在持有发行人股份和债券的情形。
七、发行人主营业务情况
（一）发行人营业总体情况
1、经营范围
南京钟山资产经营管理集团有限公司是 2016 年 4 月份经玄武区人民政府批
准，由成立于 2011 年 9 月 19 日的南京玄武资产管理有限公司更名组建的玄武区大型国有独资集团公司，集团主要从事授权范围内的国有资产经营、管理以及经批准的其他业务。
发行人是玄武区国有资本合理流动和优化配置的重要平台，集团通过开展资本运作、产业培育等，逐步整合区属包括徐庄软件园、玄武紫金科技创业特别社区、钟山生命科学园在内的近百家企业资产，着力拓展多种融资渠道，投资关系国计民生的城市基础设施建设和社会事业发展等项目，并在教育、养老、健康、交通、高科技等领域进行合理布局，精心打造产业平台，形成产融结合的综合性集团。
发行人股东为南京市玄武区人民政府国有资产监督管理办公室。发行人是南京市玄武区最主要的国有资产运营主体。2016 年钟山集团通过资产划转，整合全区国有企业。将全区国有企业以资本为纽带纳入钟山集团的管理运营体系，从而形成“1+X”的国资运营模式。
2、总体业务概况
发行人作为南京市玄武区最重要的基础设施建设主体和国有资产运营主体，目前主要经营业务涉及城市基础设施建设、园区运营、汽车销售与维修业务、旅 游服务等。发行人营业收入主要来源于园区运营（包括研发用房的销售及租赁、 广告、通讯、物业管理等）、汽车销售与维修业务和旅游服务业务。
报告期各期，发行人分别实现营业收入 121,928.73 万元、77,731.89 万元、
142,228.14 万元和 18,355.42 万元，营业毛利 11,620.13 万元、15,972.35 万元、
20,055.34 万元和 3,553.75 万元，营业毛利率分别为 17.52%、20.54%、14.10%和
19.36%。
（二）发行人营业收入、毛利润及毛利率情况
报告期各期，发行人营业收入情况如下：
表 4-5：报告期各期发行人营业收入构成情况表
单位：万元、%
项目 | 2022 年 1-3 月 | 2021 年度 | 2020 年度 | 2019 年度 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
汽车销售及修理 | 4,657.75 | 25.38 | 46,796.50 | 32.90 | 20,703.99 | 26.64 | 25,571.92 | 20.97 |
园区开发运营 | 13,612.81 | 74.16 | 85,621.91 | 60.20 | 44,634.37 | 57.42 | 31,378.62 | 25.74 |
旅游服务 | - | 8,301.54 | 5.84 | 10,257.41 | 13.2 | 54,876.98 | 45.01 | |
母婴产品 | - | - | - | - | - | 7,622.48 | 6.25 | |
其他业务 | 84.85 | 0.46 | 1,508.19 | 1.06 | 2,136.11 | 2.75 | 2,478.73 | 2.03 |
合计 | 18,355.42 | 100.00 | 142,228.14 | 100.00 | 77,731.89 | 100.00 | 121,928.73 | 100.00 |
报告期各期，发行人营业收入分别为 121,928.73 万元、77,731.89 万元、
142,228.14 万元和 18,355.42 万元，波动较为明显。
2020 年度，发行人营业收入较上年度下降 36.25%，主要是：一是受 2020 年新冠肺炎疫情影响，发行人旅游服务业务大幅减少；二是受发行人内部战略调整影响，2020 年未开展母婴产品业务。但发行人于 2020 年销售了 17,587.03 平方
x研发用房实现 15,912.07 万元的房屋销售收入，一定程度上缓释了营业收入下滑的势头。
2021 年度，发行人营业收入较上年度增加 82.97%，主要是 2021 年发行人园区收入大幅度增长，随着园区基础设施的扩建以及园区入驻企业的增加，房屋出租收入大幅度上升。同时，发行人子公司南京玄武xx技术产业集团有限公司
与徐庄管委会签订了园区基础设施代建协议，园区基础设施代建收入也大幅增加。在汽车板块方面，名下子公司黄埔汽车厂签订了两大机构客户上海上汽安吉汽车销售公司以及安吉租赁有限公司，使得汽车板块收入增长。
2022 年1-3 月，发行人实现营业收入18,335.42 万元，较上年同期减少43.22%，企业主营业务主要回款期不在一季度，故一季度收入减少，且受油价影响，汽车 行业环境不景气，导致汽车板块销售收入减少。
报告期各期，发行人营业毛利润情况如下：
表 4-6：报告期各期发行人营业毛利润构成情况表
单位：万元、%
项目 | 2022 年 1-3 月 | 2021 年度 | 2020 年度 | 2019 年度 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
汽车销售及修理 | 170.28 | 4.79 | 635.89 | 3.17 | 633.91 | 3.97 | 918.28 | 7.9 |
园区开发运营 | 3,299.49 | 92.85 | 17,727.11 | 88.39 | 13,074.31 | 81.86 | 7,584.32 | 65.27 |
旅游服务 | - | - | 184.15 | 0.92 | 246.56 | 1.54 | 613.29 | 5.28 |
母婴产品 | - | - | - | - | - | - | 36.02 | 0.31 |
其他业务 | 83.97 | 2.36 | 1,508.19 | 7.52 | 2,017.57 | 12.63 | 2,468.22 | 21.24 |
合计 | 3,553.75 | 100.00 | 20,055.34 | 100.00 | 15,972.35 | 100.00 | 11,620.13 | 100.00 |
报告期各期，发行人营业毛利率情况如下：
表 4-7：报告期各期发行人营业毛利率情况表
单位：%
项目 | 2022 年 1-3 月 | 2021 年度 | 2020 年度 | 2019 年度 |
汽车销售及修理 | 0.93 | 1.36 | 3.06 | 3.59 |
园区开发运营 | 17.98 | 20.70 | 29.29 | 24.17 |
旅游服务 | - | 2.22 | 2.40 | 1.12 |
母婴产品 | - | - | - | 0.00 |
其他业务 | 98.96 | 100.00 | 94.45 | 99.58 |
综合毛利率 | 19.36 | 14.10 | 20.55 | 9.53 |
报告期各期，发行人营业毛利润分别为 11,620.13 万元、15,972.35 万元、
20,055.34 万元和 3,553.75 万元，综合毛利率分别为 9.53%、20.55%、14.10%和
19.36%。发行人营业毛利主要来源于其园区运营业务，汽车销售及维修、旅游服务业务和其他业务提供一定的补充。
发行人营业毛利润及毛利率整体呈波动变化趋势，主要因为随着发行人园区运营的逐步成熟，入园企业的增加带动房屋出租收入规模逐年增长，但园区的运营成本随着园区招商环境的提升而增加，该业务板块毛利率近几年有所波动。
汽车销售及修理业务主要受发行人销售返利的经营模式以及市场景气度的影响，该板块保持微利运营。旅游服务和母婴产品销售业务毛利润的贡献程度较小。
（三）主要业务板块
1、汽车销售及修理业务
发行人的汽车销售与维修业务主要由下属子公司南京黄埔汽车修理厂经营，主要涉及上海大众、东风悦达起亚品牌汽车的销售以及多品牌汽车的维修装潢 等。
（1）汽车销售业务
汽车销售业务是发行人营业收入的主要来源之一，发行人主要是通过汽车销售网点开展汽车销售及售后业务，发行人的汽车销售业务主要采用汽车 4S 店经营方式，4S 店是一种以“四位一体”为核心的汽车特许经营模式，通常包括整车销售（Sale）、零配件（Sparepart）、售后服务（Service）、信息反馈（Survey）。
1）经销模式
发行人的 4S 经销店主要根据与相关汽车厂家签订的经销协议进行营运。与汽车厂家签订的经销授权合同有效期通常为 3-4 年，到期后一般均可续签。发行人的每家4S 经销店仅出售一个汽车品牌，且一般仅允许在一个销售点开展经营。汽车厂家有权因为 4S 店经营不善、管理层变动等原因终止与 4S 店的经销协议。截至目前，发行人与相关汽车厂家的全部经销协议已获得续签。在过往期间，发行人的经销协议从未被汽车厂家终止，也没有汽车厂家拒绝续签 4S 经销店经销协议的情况发生。
发行人与东风悦达起亚品牌授权经销协议起止日期为 2019.8.31-2022.8.31、与上海大众汽车品牌授权经销协议起止日期为 2020.1.1-2024.12.31。
发行人的汽车经销协议的主要条款包括：发行人需要遵守各汽车厂家指定的布局及设计标准，且须允许相关汽车厂家定期开展现场表现评估；发行人需要遵循汽车厂家制定的年度销售计划；发行人一般可按照相关汽车厂家设定的标准使用商品名、商标及其它品牌，以推广其在发行人的 4S 经销店出售的汽车品牌知名度；汽车厂家就发行人的 4S 经销店的区域经营进行限制，以及就新车的
售价出具建议指引；发行人不得出售汽车给任何有意转售或出口汽车至中国境外的客户；发行人的 4S 经销店均不可销售超过一个新车品牌；发行人在汽车交付后自汽车厂家取得汽车所有权；汽车厂家通常雇用物流公司将车辆付运至指定地点并承担付运过程中产生的所有运输成本及保险费用；经销协议通常列明特定 4S 经销店的业务模式；汽车厂家有权对发行人的 4S 经销店进行监督及实地考察，以对发行人的 4S 经销店的表现及遵守经销协议的情况作出评估，并提出各种建议。
截至 2022 年 3 月末，发行人共拥有两家 4S 店，分别销售上海大众和悦达起亚品牌汽车。上海大众 4S 店及东风悦达起亚 4S 店已分别经营 22 年、10 年。
截至 2022 年 3 月末，发行人汽车品牌 4S 店及产权情况如下：
表 4-8：汽车品牌 4S 店及产权情况
代理品牌 | 4S 店数量 | 分布区域 | 店面性质 |
上海大众 | 1 | 南京 | 租赁 |
东风悦达起亚 | 1 | 南京 | 租赁 |
2）采购情况
发行人分别依据其与品牌厂家签署的授权合同以及年度政策标准价格向厂家采购新车（依据厂家公布的价格通知），具体采购模式上，均采用订单采购。
发行人与上游供货商的结算方式主要是货币资金和票据，均为预付款形式，根据发行人与上游厂家签订的授权合同及年度政策，发行人一般下达采购订单后预付 15%，并于该批次汽车实现销售后支付余款。发行人在采购上与厂商方面保持良好沟通，维持长期合作关系，以有利于发行人获得更多的热销车型和更优惠的厂商政策，同时有利于在一定程度上提升发行人的厂商评级。
目前，发行人的供应商为上海大众汽车有限公司、东风悦达起亚汽车有限公司，报告期各期，发行人采购情况如下：
表 4-9：报告期各期发行人采购情况表
单位：辆、万元/辆
品牌 | 项目 | 2019 年 | 2020 年 | 2021 年 | 2022 年 1-3 月 |
上海大众 | 采购量 | 1,359 | 1,105 | 2,141 | 269 |
采购均价 | 15.27 | 13.69 | 15.80 | 14.91 | |
东风悦达起亚 | 采购量 | 322 | 386 | 236 | 17 |
采购均价 | 9.58 | 12.00 | 12.15 | 21.21 |
3）销售情况
发行人的销售模式围绕客户为中心展开，在保持统一的标准化销售流程的基础上，根据市场特点，提供多样化的市场促销活动服务，以满足不同层次消费者的多重需要。一般而言，发行人的销售流程主要包括了解客户购车意向、建立基础客户档案、介绍款型并邀请试驾、确定售价并签署销售合同等环节。每辆轿车的售价由发行人与消费者共同协商确定，发行人在定价方面会综合权衡新车指导价与新车采购价格之间的新车毛利、所在市场的同等级产品的供给需求、自身成本结构以及厂家返利等因素。当客户满意并确定购买之后，销售人员会协助其填妥订单及办理申请牌照、购买保险及缴纳税费等其它手续，在专设的交车车间完成汽车交收，并向客户介绍有关汽车维修养护服务的资料。
报告期各期，发行人汽车销量分别为 1,746 辆、1,457 辆、2,536 辆和 269 辆，汽车销售收入分别为 22,916.73 万元、18,540.71 万元、42,271.16 万元和 4,028.58万元。
表 4-10：报告期各期汽车销售情况表
单位：辆、万元、%
年度 | 销量 | 销售收入 | 销售成本 | 毛利率 |
2019 年 | 1,746 | 22,916.73 | 23,114.25 | -0.86 |
2020 年 | 1,457 | 18,563.35 | 18,733.38 | -0.92 |
2021 年 | 2,536 | 42,271.16 | 42,688.31 | -0.99 |
2022 年 1-3 月 | 269 | 4,028.58 | 4,087.06 | -1.45 |
注：发行人汽车销售成本=销量*采购单价，采购单价=采购金额/采购量。
表 4-11：报告期各期上汽大众品牌汽车销售情况表
单位：辆、万元、万元/辆、%
年份 | 2019 年度 | 2020 年度 | 2021 年度 | 2022 年 1-3 月 |
销售台次 | 1,421 | 1,108 | 2,237.00 | 231.00 |
汽车销售收入 | 22,254.00 | 15,238.00 | 39,456.44 | 3,531.97 |
汽车销售成本 | 21,704.00 | 15,399.72 | 39,869.69 | 3,594.44 |
营业费用 | 594.00 | 429.82 | 540.83 | 131.85 |
管理费用 | 517.00 | 507.54 | 609.50 | 127.21 |
财务费用 | 31.00 | 54.97 | 42.89 | 4.92 |
采购均价 | 15.27 | 13.69 | 15.80 | 14.91 |
销售均价 | 15.66 | 13.75 | 17.64 | 15.29 |
增值服务收入 | 587.00 | 427.00 | 555.45 | 105.35 |
综合毛利润 | 1,137.00 | 265.16 | 142.20 | 42.88 |
综合毛利率 | 4.98 | 1.69 | 0.36 | 1.18 |
表 4-12：报告期各期悦达起亚品牌汽车销售情况表
单位：辆，万元，万元/辆、%
年份 | 2019 年度 | 2020 年度 | 2021 年度 | 2022 年 1-3 月 |
销售台次 | 325 | 349 | 299.00 | 38.00 |
汽车销售收入 | 3,475.00 | 3,302.00 | 2,814.73 | 496.61 |
汽车销售成本 | 3,112.00 | 3,310.83 | 2,818.62 | 492.62 |
采购均价 | 9.58 | 13.69 | 12.15 | 21.21 |
销售均价 | 10.69 | 13.75 | 9.41 | 13.07 |
增值服务收入 | 243.00 | 426.75 | 67.81 | 2.64 |
综合毛利润 | 606.00 | 265.16 | 63.92 | 6.63 |
综合毛利率 | 16.30 | 1.69 | 2.22 | 1.33 |
4）盈利模式
汽车销售盈利基本模式为：厂家给出各种车型的市场指导价，然后按市场指导价的一定比例给予佣金奖励，各品牌完成零售任务后厂家根据考核指标确定返点比例并据此返点。同时，根据市场反应和厂家的策略，会不定期出台额外的奖励政策支持。在整车购销中，发行人的利润来源主要包括购销差价及厂商的返利
（2）汽车维修业务
汽车维修业务指对出现故障的汽车通过技术手段排查，找出故障原因，并采取一定措施使其排除故障并恢复达到一定的性能和安全标准的服务。发行人的汽车维修业务具有专业技术能力较突出、盈利能力较强等特点，可为发行人不断积累客户保有量、降低客户流失率带来有效帮助。
图 4-3：发行人汽车维修业务流程图
黄埔汽修厂的修车业务来源较稳定，报告期各期汽车维修台次分别为 2.26
万辆、1.75 万辆、2.01 万辆和 0.4 万辆，修车收入分别为 2,658.00 万元、2,137.17
万元、2271.78 万元和 469.39 万元。修车业务盈利空间相对较大，同期该业务毛利率分别为 42.02%、37.52%、45.31%和 48.08%。
表 4-13：报告期各期汽车维修业务情况表
单位：万辆、万元、%
年度 | 维修台次 | 维修收入 | 维修成本 | 毛利率 |
2019 年 | 2.26 | 2,658.00 | 1,548.00 | 42.02 |
2020 年 | 1.75 | 2,137.17 | 1,335.00 | 37.52 |
2021 年 | 2.01 | 2271.78 | 1242.38 | 45.31 |
2022 年 1-3 月 | 0.40 | 469.39 | 243.73 | 48.08 |
2、园区开发与运营业务
发行人园区开发与运营业务依托发行人下属子公司南京玄武xx技术产业集团有限公司和南京徐庄xx创业投资有限公司建设运营，目前公司主要负责徐庄软件园、铁北红山新城和紫金（玄武）科技创业特别社区等园区配套基础设施建设、资产运营管理以及后勤服务。园区建设与运营业务收入主要来自于园区经营性物业出租收入、部分可供出售研发用房的销售收入以及房屋修缮与装饰装潢、物业管理等公司为园区入驻企业提供的其他管理服务收入。
表 4-14：报告期各期园区开发运营服务业务收入、成本、利润情况表
单位：万元、%
产品名称 | 2022 年 1-3 月 | 2021 年 | 2020 年 | 2019 年 | ||||
收入 | 成本 | 收入 | 成本 | 收入 | 成本 | 收入 | 成本 | |
房屋出售 | - | - | 237.26 | 1,349.85 | 15,912.07 | 11,965.88 | 5,610.66 | 3,869.53 |
房屋出租 | 7,280.51 | 4,823.14 | 27,306.47 | 22,284.66 | 18,059.405 | 13,996.09 | 17,542.72 | 14,771.19 |
其他管理服务 | 6,332.30 | 5,490.18 | 58,078.19 | 44,260.29 | 10,662.90 | 5,598.09 | 8,225.24 | 5,153.58 |
合计 | 13,612.81 | 10313.32 | 85,621.91 | 67,894.80 | 44,634.37 | 31,560.06 | 31,378.62 | 23,794.30 |
毛利润 | 3,299.49 | 17,727.11 | 13,074.31 | 7,584.32 | ||||
xxx | 24.24 | 20.70 | 29.29 | 24.17 | ||||
报告期各期，发行人园区开发运营服务业务收入分别为 31,378.62 万元、
44,634.37 万元、85,621.91 万元和 13,612.81 万元，占营业收入的比例分别为
25.74%、57.42%、60.20%和 74.16%；毛利润分别为 7,584.32 万元、13,074.31 万
元、17727.11 万元和3,299.49 万元，占发行人的毛利润总额的比重分别为65.27%、 81.86%、88.39%和 92.85%。该板块业务收入逐年增长，是发行人收入和利润的重要来源。
报告期内，发行人园区开发运营业务毛利率下降的原因系发行人园区开发运营业务的前期房屋获取成本较低，随着园区招商环境的提升，相关运营成本随之增加，逐渐回归至市场平均水平，因此毛利率呈现下降趋势。
（1）园区房屋销售
1）总体销售情况
报告期各期，发行人分别实现研发用房销售收入 5,610.66 万元、15,912.07 万元、237.26 万元和 0.00 万元。发行人为贯彻落实集中力量做大做强电子商务、 数字文化、集成电路设计、生物技术、物联网等主导产业，不断增强新一代信息 技术等战略性新兴产业的特色优势，发行人实现的销售面积中有 63,791.79 平方 x为吸引符合战略性新兴产业的企业入园在销售价格上给予了一定程度的优惠。目前随着园区各项配套日趋完善，入驻企业经营良好，发行人对新入驻企业经营 业绩、纳税等要求日益提高，因此发行人采取放缓研发用房销售、提高销售单价 的方式控制研发用房销售进度，以便吸引优质企业入驻园区。
表 4-15：报告期内发行人已完工项目情况表
单位：万元、%
项目主体 | 项目名称 | 项目类别 | 项目所在地 | 已销售总额 | 销售进度 | 回款情况 | 项目批文情况 |
徐庄创投 | 聚慧园 | 研发用房 | 聚宝山地块东南角 | 17,848.00 | 9.33 | 17,848.00 | xxxxxxxxxxxx（xxxx（0000〕140 号）、xxx用 〔2013〕03420 号、玄环建许字 〔2013〕12 号 |
玄武xx | 研发六区 | 研发用房 | xxxx x，xx大道南侧 | 19,407.05 | 39.45 | 19,407.05 | 南京市规划局（地字第 320102201310275 号、建字第 320102201310101）玄环建许字 〔2013〕5 号 |
玄武xx | 地铁 4 号线地下空间 | 商业 | 徐庄xx总部站地下 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 玄发改〔2015〕231 号、玄环建许字〔2016〕23 号、宁规方案 〔2016〕00189 号 |
合计 | 37,255.05 | 37,255.05 |
注：上表中的项目总投资为概算数，部分项目存在超概算情况。
表 4-16：2022 年 3 月末发行人园区开发主要在建项目情况表
单位：万元
项目 主体 | 项目名称 | 项目类别 | 项目所在地 | 项目建设期 | 总投资 | 已投资额 | 未来投资 计划 | 项目批文情况 |
玄武xx | 地铁商业地块 | 商办 | 徐庄一期 | 2022-2024 | 207,400.00 | 20,409.93 | 160,000.00 | 玄发改备【2021】73 号、地字第 320102202100005 号、 苏（2021）宁玄不动产权第 0009826 号 |
玄武 xx | 创智荟（中诚地块） | 商办 | 徐庄一期 | 0000-0000 | 000,500.00 | 28,500.00 | 160,000.00 | 玄发改备〔2022〕19 号 |
项目 主体 | 项目名称 | 项目类别 | 项目所在地 | 项目建设期 | 总投资 | 已投资额 | 未来投资 计划 | 项目批文情况 |
玄武 xx | 聚智园 | 科研 | 徐庄二期 | 0000-0000 | 000,600.00 | 26,000.00 | 160,000.00 | 玄发改备〔2021〕109 号 |
合计 | 600,500.00 | 74,909.93 |
注：上表中的项目总投资为概算数，部分项目存在超概算情况。
截至 2022 年 3 月末，发行人可供出售房屋情况如下：
表 4-17：2022 年 3 月末发行人房屋可出售明细表
单位：平方米
区域 | 可销售面积 |
聚慧园 | 105,583.22 |
研发六区 | 47,418.60 |
行政中心 | 10,786.22 |
文化实训 | 12,463.68 |
中星微 12 号楼 | 10,247.00 |
合计 | 186,498.72 |
注：发行人上述可出售房屋行政中心计入投资性房地产科目。目前发行人暂无对外销售计划，以上均处于出租状态。
2）销售及定价模式
发行人研发用房定价首要考虑因素是成本，即地价、建安成本、税收及其他费用等，其次是拟入园企业与园区产业定位的匹配性。发行人依据徐管委字
〔2008〕87 号文、《南京徐庄软件产业基地国有资产处置细则》等园区相关规定在销售前对纳入年度销售计划的研发用房进行价值评估并以此作为销售定价基础，发行人成立投资项目评审小组对拟入园企业进行产业论证及审核，并出具评审意见，发行人根据销售定价基础、项目评审结果以及发行人制定的研发用房销售目标利润，提出销售建议方案，并按照规定报请相应决策机构审定，经审定后发行人与入园企业协商签订销售合同销售由发行人承建的研发用房。
3）结算方式
入园企业与发行人签订销售合同后，根据约定一般先预付部分研发用房款，方能够办理销售过户手续，根据发行人销售管理规定，入园企业签订销售合同后预付合同总价款比例为 50%至 70%，余款于办理权证后支付。
发行人研发用房销售业务成本主要为建设过程中的土地成本、建安成本及相关管理费以及销售环节产生的税费。研发用房销售业务利润为经审定的销售价格扣除上述成本后的金额。
（2）经营性物业出租
1）总体出租情况
报告期各期，发行人租赁收入分别为 17,542.72 万元、18,059.40 万元、 27,306.47 万元和 5,280.81 万元，其中大部分是园区内经营性物业出租所致。为有效管理研发用房，发行人成立了专门机构——管理中心负责研发用房的出租。管理中心负责研发用房的出租工作，并将软件信息、物联网与集成电路以及生物技术等等可能有一定税收贡献的高科技公司作为主要出租对象，近几年，发行人对一些规模较小、知名度较差、税收贡献较小或无税收贡献的公司进行了清理，同时审慎引进一些知名度较大、税收贡献较大的大型企业，对园区的企业从结构上进行了“优化升级”，实际的租赁对象发生了较大变化，徐庄软件园产业布局已相对成熟。
发行人租赁毛利润如下表所示：
表 4-18：报告期各期租赁业务收入、成本、毛利率情况表
单位：万元、%
年度 | 租赁收入 | 租赁成本 | 毛利率 |
2019 年 | 17,542.72 | 14,771.19 | 15.80 |
2020 年 | 18,059.40 | 13,996.08 | 22.50 |
2021 年 | 27,306.47 | 22,284.66 | 18.39 |
2022 年 1-3 月 | 7,280.51 | 4,823.14 | 33.75 |
表 4-19：截至 2022 年 3 月末园区整体出租情况
单位：平方米
名称 | 可供出租面积 | 已出租面积 |
行政楼 | 21,572.43 | 21,572.43 |
研发一区 | 27,727.47 | 16,982.06 |
研发三区 | 26,603.53 | 24,811.48 |
研发六区 | 94,837.20 | 83,159.62 |
文化实训 | 24,927.36 | 13,794.35 |
仙鹤茗苑 | 2,784.32 | 0.00 |
单身公寓 | 32,079.18 | 32,079.18 |
聚慧园 | 228,619.02 | 167,539.28 |
行政辅楼 | 8,019.59 | 8,019.59 |
体育会所 | 12,133.25 | 12,133.25 |
中星微 | 10,247.00 | 0.00 |
地下 4 号地下商业 | 25,445.40 | 0.00 |
其他 | 28,857.45 | 28,857.45 |
合计 | 543,853.20 | 408,948.69 |
表 4-20：发行人截至 2022 年 3 月末出租情况
单位：平方米、%
名称 | 2022 年 3 月末 |
可供出租面积 | 543,853.20 |
实际出租面积 | 408,948.69 |
出租率 | 75.19 |
表 4-21：发行人前十大主要租户的情况表
单位：平方米、元/天/平方、万元
序 号 | 出租人 | 租户名称 | 关联 关系 | 租赁物 | 租赁面积 | 单位租 金 | 年租金 | 租赁期限 |
1 | 南京新古都建设实业有限公 司 | 南京锁金科技有限公司、玄武科技金融园管理委员会 | 子公司、非关 联 | 板仓街 9 号 | 40,490.00 | 1.18 | 1,738.90 | 2019/2/1- 2027/7/31 |
2 | 玄武xx | 南京和雅投资顾问 有限公司 | 非关 联 | 聚慧园商业 | 22,284.64 | 1.65 | 1,342.09 | 2018.6.30- 2028.6.29 |
3 | 徐庄xx | 途牛（南京）信息 技术有限公司 | 非关 联 | 地豪大厦 | 20,008.32 | 1.60 | 1,168.49 | 2021.3.1- 2024.2.29 |
4 | 珠江路创 业大街 | 南京xx知社商业 管理有限公司 | 非关 联 | 珠江路 498 号 | 17,000.00 | 2.18 | 1,352.69 | 2018.1.10- 2031.9.30 |
5 | 玄武xx | 南京朗诗寓商业管 理有限公司 | 非关 联 | 单身公寓一期 | 16,407.18 | 0.84 | 505.47 | 2018.3.1- 2028.2.29 |
6 | 玄武xx | 江苏俺家小院文化 发展有限公司 | 非关 联 | 软件公寓二期 | 15,000.00 | 140 万元 /年 | 140.00 | 2011.11.7- 2026.11.6 |
7 | 钟山集团 | 南京钟山银城养老 产业发展有限公司 | 非关 联 | xxxxx 00 xx x（xx） | 12,933.35 | 1.52 | 717.54 | 2018.6.26- 2028.6.25 |
8 | 钟山集团 | 江苏车享购二手车 交易市场有限公司 | 非关 联 | 东仙鱼庄 | 4,564.74 | 2.42 | 402.50 | 2021.4.1- 2024.3.31 |
9 | 钟山集团 | 南京钟山银城养老 产业发展有限公司 | 非关 联 | 聚宝山配套服务设 施八（东部园林） | 5,683.91 | 1.31 | 271.78 | 2017.12.12- 2027.10.31 |
10 | 南京玄武房屋征收拆迁服务 有限公司 | xxxxxxxxxxxxx | xxx | xxxxxxx 0/0 xx，0—0 x | 3,200.00 | 1.17 | 136.30 | 2022.1.1- 2022.3.31 |
2）租金结算
发行人作为主体与入园企业签订租赁合同，租赁由公司承建的研发用房。新入园企业一般按年签订租赁协议。租赁协议中明确租金收费的定价根据徐管委字〔2008〕87 号文制定的规则执行，整体要求不低于每天 1 元/m2，南京市玄武区政府对租赁价格作出修改时根据最新规定执行。公司根据入园企业的入住情况按月结算，一般采用银行存款方式收款。随着徐庄软件园区投资创业环境的日趋完善，入驻的内外资企业不断增加，预计经营性物业出租收入作为公司稳定的收入来源，在未来几年有望保持稳定上升态势。
3）拟建项目
截至 2022 年 3 月末，发行人拟建工程项目为文苑大厦、徐庄二期聚才公寓，具体情况如下：
表 4-22：发行人主要拟建项目情况
单位：万元
拟建项目名称 | 计划总投资 | 计划建设工期 | 未来投资计划 | ||
2022 年 | 2023 年 | 2024 年 | |||
文苑大厦 | 28,000.00 | 前期阶段，可研尚未完成 | 10,700.00 | 16,000.00 | 1,300.00 |
xx二期聚才公寓 | 60,000.00 | 2022-2024 | 20,000.00 | 20,000.00 | 20,000.00 |
文苑大厦建设内容为：拟建设一座地上 16 层（含 4 层裙楼）、地下三层，
总建筑面积约 48,000 平方米的含图书馆、展览馆、文化馆、群众艺术活动中心、教育培训为一体的文化艺术中心。
聚才公寓工程建设内容为：项目建筑总面积约 9.25 万平方米，新建建筑主要用于园区高端人才公寓、以及配建景观、场内道路、管网等配套设施。
（3）其他管理服务
其他管理服务主要由园区内的餐饮、担保费、工程施工、管理服务等服务收入构成。报告期各期，发行人分别实现其他管理服务收入为 8,225.24 万元、
10,662.90 万元、58,078.19 万元和 6,332.30 万元，具体收入见下表：
表 4-23：发行人报告期各期其他管理服务收入表
单位：万元
项目 | 2022 年 1-3 月 | 2021 年度 | 2020 年度 | 2019 年度 |
管理服务费 | 4,161.47 | 24,824.94 | 7,560.40 | 4,667.12 |
零星工程施工 | 2,170.83 | 33,253.25 | 3,102.50 | 3,558.12 |
合计 | 6,332.30 | 58,078.19 | 10,662.90 | 8,225.24 |
3、城市基础设施建设板块
发行人作为南京市玄武区最重要的城市基础设施建设主体，主要承担玄武区范围内的棚户区改造、环境综合整治、历史建筑修缮等城市基础设施工程建设。该业务主要依托下属子公司南京玄武城建投资发展有限公司、南京铁北实业投资有限公司和南京玄武投资有限公司开展。
（1）业务模式
发行人主要通过委托代建业务模式实施基础设施工程建设业务。发行人受政府相关部门的委托进行项目建设。项目前期建设资金由发行人通过自有资金、银行及其他金融机构借款等方式筹集，最终政府相关部门按照经认定的金额支付公司的项目资金，以xx公司前期项目建设支出。
（2）委托代建模式会计核算方式及未确认收入的原因
发行人受主管部门委托进行基础设施项目建设，施工所产生的各项成本由发行人自行筹措并支付工程用款，借记“存货-开发成本”，贷记“货币资金”科目。发行人根据主管部门的确认单确认收入，借记“应收账款”，代记“主营业务收入”，同时结转成本，借记“主营业务成本”，贷记“存货”。
报告期内，发行人采取委托代建模式的在建项目均未竣工结算和取得确认单，故报告期内发行人未确认委托代建收入。
南京钟山资产经营管理集团有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
（3）在建项目情况
截至 2022 年 3 月末，发行人主要在建项目具体情况如下。
表4-24：截至2022年3月末发行人主要在建项目情况
单位：亿元，%
项目类型 | 在建项目名称 | 对手方 | 计划总投资额 | 累计投资额 | 自有资金比例 | 资本金到位情况 | 签订协议 或获得批复时间 | 开工时间 | 竣工时间 | 未来三年投资计划 | ||
2022 年 | 2023 年 | 2024 年 | ||||||||||
基础设施建设 | 藤子村地块 | 南京玄武区人民政府 | 38.08 | 34.30 | 20.00 | 100.00 | 2015 年 | 2015 | 2022 | 3.00 | - | - |
基础设施建设 | 红山村曹后四组 | 玄武区建设房产和交通局 | 3.60 | 1.69 | 20.00 | 100.00 | 2014 年 | 2015 | 2021 | - | - | - |
基础设施建设 | 红山路以西地块 | 玄武区建设房产和交通局 | 0.91 | 1.42 | 20.00 | 100.00 | 2013 年 | 2015 | 2019 | - | - | - |
基础设施建设 | xx里地块 | 玄武区建设房产和交通局 | 1.70 | 1.29 | 100.00 | 100.00 | 2013 年 | 2013 | 2021 | - | - | - |
基础设施建设 | 梅园地块 | 玄武区建设房产和交通局 | 2.10 | 2.49 | 100.00 | 100.00 | 2013 年 | 2013 | 2018 | - | - | - |
基础设施建设 | 汉府新村地块 | 玄武区建设房产和交通局 | 2.20 | 2.66 | 100.00 | 100.00 | 2012 年 | 2013 | 2021 | - | - | - |
合计 | 48.59 | 43.27 | - | - | 3.00 | - | - | |||||
截至 2022 年 3 月末，藤子村地块项目已取得回款 13.97 亿元。
除藤子村地块棚户区改造项目外，发行人主要在建项目尚未确认收入和取得回款。以上项目未来将在竣工结算取得确认单后，陆续确认收入和收到相应回款。
除上述委托代建业务外，发行人承接的南京市玄武区 2017 年度棚户区改造、
2017 年老旧小区及xx环境提升改造工程项目、河道综合整治暨排水达标区建设工程项目由子公司玄武城投负责投资建设。玄武区政府授权南京市玄武区建设房产和交通局与发行人子公司玄武城投签订了《政府购买服务协议》。玄武区建设房产和交通局根据《政府购买服务协议》条款要求和条件，分期、逐步支付购买服务价款。
发行人政府购买服务模式下的项目施工所产生的各项成本由公司自行筹措并支付工程用款，借记“其他非流动资产”，贷记“货币资金”等科目；待工程各阶段验收完毕并经各方确认后，根据工程实际完工进度，实际收到的货币资金冲减公司对应项目的其他非流动资产，借记“货币资金”，贷记“其他非流动资产”科目。
未确认收入原因系目前发行人政府购买服务模式下的项目尚未全部竣工决算。待项目整体竣工结算后，将与南京市玄武区建设房产和交通局统一结算服务费收入。
其中：2017 年度棚户区改造项目内容包括拆迁 9 个地块，涉及拆迁居民拆迁户 775 户，拆迁建筑面积 74,100 平方米；拆迁企事业单位 29 家，拆迁企事业
单位房屋建筑面积 74,700 平方米，项目建设期为 3 年，计划总投资 36.58 亿元。
老旧小区改造项目内容包括改造小区 100 个，42 个小区二次供水改造，新建 3 条城市道路建设，实施 12 条主次干道及 32 条背街小巷整治工程，实施 6 个
城市景观绿化地块景观绿化工程，项目建设期 3 年，计划总投资 44.04 亿元。
水环境整治工程建设内容包括黑臭河道整治、河道蓝线环境整治、排水达标区建设、城区积淹水片区改造和拆迁工程等，其中拆迁面积 1070 平方米，项目
建设期 3 年，项目总投资 16.87 亿元。
截至 2022 年 3 月末，上述三个项目账面余额分别为 48.59 亿元、17.61 亿元
和 1.16 亿元。
发行人主要通过委托代建模式实施基础设施工程建设业务，委托方主要为南京市玄武区建设房产和交通局。目前发行人在建的工程施工项目均与委托方签署相关协议，符合《预算法》《国务院关于加强地方政府债务管理的意见》（国发
〔2014〕43 号）及《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕
50 号）等关于地方政府债务管理的有关规定。
（4）合法合规性
发行人城市基础设施建设业务符合《预算法》《政府投资条例》《国务院关于加强地方政府债务管理的意见》（国发〔2014〕43 号）《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50 号）及《国务院关于进一步深化预算管理制度改革的意见》（国发〔2021〕5 号）等关于地方政府债务管理的相关规定，不存在替政府垫资及新增地方政府隐性债务的情形。
4、旅游服务业板块
发行人旅游服务业主要依托下属子公司南京合盈旅行社有限公司运营，南京合盈旅行社有限公司为钟山集团全资控股的二级子公司，目前主要从事旅游产品的销售。该项业务从 2018 年四季度开始运营，报告期各期，公司旅游服务板块营业收入分别为 54,876.98 万元、10,257.41 万元、8,301.54 万元和 0.00 万元，占营业收入的比例分别为 45.01%、13.20%、5.84%和 0.00%；毛利润分别为 613.29万元、246.56 万元、184.15 万元和 0.00 元，毛利率分别为 1.12%、2.40%、2.22%和 0.00%。报告期内，公司旅游服务业务收入下滑原因系 2020 年以来，受新冠疫情影响，旅游行业受到重大冲击，公司该板块业务亦受到相当影响，因此最近一期旅游业务板块收入下滑较为明显。
（1）旅游服务业务模式
合盈旅行社着力打造 B2B 旅游供应链平台，通过整合上游的酒店、机票、景点门票等资源，服务于旅游线上平台和中小型旅行社等企业，同时与旅游线上平台（如途牛旅游网）签订采购协议，合盈旅行社向上游供应商采购目标商品，并将采购商品销售给旅游线上平台，给予合理的账期，合盈旅游社赚取正常的毛利。
根据合盈旅行社与南京途牛淮安第一分公司签署的《旅游产品采购协议》相 关条款约定，南京途牛淮安第一分公司应按双方确认的订单、采购确认单约定的 金额及协议约定的时限向合盈旅行社支付订单款项。南京途牛淮安第一分公司同 意在合盈旅行社在其确认采购且合盈旅行社为此完成支付后 90 天下一个工作日，向合盈旅行社支付其等所采购的旅游产品款，即旅游服务业务平均账期为三个月。
（2）旅游服务业务上下游情况
发行人旅游服务业务上游客户主要是各地旅行社，且上游客户分布较为分散，集中度较低；下游客户为南京途牛淮安第一分公司。近一年及一期，发行人旅游 服务主要上下游客户如下所示：
表 4-25：2019 年度旅游服务业务主要上、下游客户情况
单位：万元
序号 | 上游客户 | 金额 | 类型 | 下游客户 | 金额 | 类型 |
1 | 海南观光国际旅行社有限公司广州市分公司 | 1,830.75 | 旅游费 | 南京途牛旅行社有限公司淮安第一分公司 | 54,876.98 | 旅游费 |
2 | 丽江联合假日旅行社有限公司 | 1,148.97 | 旅游费 | |||
3 | 成都童话假期国际旅行社有限公司 | 727.27 | 旅游费 | |||
4 | 行致远（北京）国际旅行社有限公司 | 584.72 | 旅游费 | |||
5 | 广东捷蓝国际旅行社有限公司 | 532.55 | 旅游费 | |||
合计 | 4,824.26 | 54,876.98 |
表 4-26：2020 年旅游服务业务主要上、下游客户情况
单位：万元
序号 | 上游客户 | 金额 | 类型 | 下游客户 | 金额 | 类型 |
1 | 丽江新途旅行社有限公司 | 600.85 | 旅游费 | 南京途牛旅行社有限公司淮安第一分公司 | 10,204.10 | 旅游费 |
2 | 海南观光国际旅行社有限公司广州市分公司 | 383.18 | 旅游费 | |||
3 | 行致远(北京)国际旅行社有限公司 | 306.59 | 旅游费 | |||
4 | 上海通宏旅行社有限公司 | 293.68 | 旅游费 | |||
5 | 上海品程国际旅行社股份有限公司 | 198.79 | 旅游费 | |||
合计 | 1,783.09 | 10,204.10 |
表 4-27：2021 年度旅游服务业务主要上、下游客户情况
单位：万元
序号 | 上游客户 | 金额 | 类型 | 下游客户 | 金额 | 类型 |
1 | 上海通宏旅行社有限公司 | 659.03 | 旅游费 | 南京途牛 | ||
2 | 海南观光国际旅行社有限公司广州市分公司 | 405.69 | 旅游费 | 旅行社有 | ||
3 | 贵州海外国际旅游有限公司 | 314.06 | 旅游费 | 限公司淮 | 8,186.64 | 旅游费 |
4 | 江苏五方国际旅行社有限公司 | 308.35 | 旅游费 | x第一分 | ||
5 | 丽江新途旅行社有限公司 | 299.81 | 旅游费 | 公司 | ||
合计 | 1,986.94 | 8,186.64 |
（3）旅游服务业务行业竞争情况
与民营为主的同业相比，合盈旅行社具有如下优势：一是合盈旅行社作为地方国有企业，股东实力较强，一方面能够满足现有业务模式下对营运资金占用规模大、账期长的需求；另一方面可利用其国企背景。为旅游平台带来政府机关及相关国有企事业单位的旅游订单。二是合盈旅行社过往履约意愿及能力较强，不存在拖欠账款情形。
综上，现有合作旅游平台预计在今年将加大与合盈旅行社的合作力度，同时，部分国内知名旅游平台亦在积极寻求与合盈旅行社的合作，预期随着国内疫情得到有效控制，发行人旅游业务板块发展前景较好。
5、母婴产品销售业务
发行人母婴产品销售业务主要依托下属子公司南京益合供应链管理有限公司运营，南京益合供应链管理有限公司成立于 2019 年，立足围绕核心企业，通过对信息流，物流，资金流的控制，从采购原材料开始，协同核心企业制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中。报告期各期，发行人母婴产品销售业务收入分别为 7,622.48 万元、0.00 元、0.00 元和 0.00 元，占营业收入的比重分别 6.25%、0.00%、0.00%和 0.00%，毛利率分别为 1.12%、0.00%、 0.00%和 0.00%。母婴销售业务已逐渐退出。
6、其他业务
发行人其他业务主要为汽车销售的配套服务，包括车辆上牌费及保险代理收费等。报告期各期，发行人其他业务收入分别为 2,478.73 万元、2,136.11 万元、 1,508.19 万元和 84.85 万元，占营业收入的比重分别为 2.03%、2.75%、1.06%和
0.46%。毛利率分别为 99.58%、94.45%、100%和 98.96%。
八、发行人所在行业状况及发展战略
（一）行业状况
1、汽车销售修理行业
随着国民经济的持续增长及居民消费水平的提高，我国居民消费结构不断发生变化，轿车逐渐成为普通家庭的必备消费品。近年来，乘用车经销行业规模扩
展迅速。
在汽车经销行业，由于我国汽车品牌众多，品牌之间的竞争也较为激烈。汽车生产商为了维护自己汽车品牌的形象，保证产品销量，对其所授权的经销商严格要求按统一标识、形象和流程等实行品牌授权销售，是一种“厂家管理经销商”的模式。其中，乘用车主要通过 4S 专卖店进行销售。
乘用车方面，轿车生产商为了维护其产品形象，保证产品销量，对其下属授权经销商严格要求按统一标识、形象和流程等实行品牌授权销售。这一授权过程通常由轿车生产商根据自身的建设规划图通过招商的形式确定。首先，由生产商严格挑选拟开设的专卖店的地址，然后根据其本身对零售网络铺设的需求进行公开招标。随后，生产商会根据申请人拟建设 4S 店的土地、人员配置、资金等方面的情况并经过实地考察后 ，确定授予经销权。其后，轿车生产商向确定的经销商收取一定的担保押金，并根据自身标准指导经销店的建设、装修和陈列等。同时，轿车生产商会为经销商提供管理、营销及技术人员训练。进行检测及考核后，生产商会向经销商发出确认函，并开始付运汽车，允许其开始组织相关经营活动。
作为乘用车的一种，微型面包车在经营模式、厂家授权等方面与轿车基本相同，但不如轿车严格。由千微型面包车具有价格低廉、客货兼用等特点，因此消费者群体与轿车、卡车均有不同，主要集中在农村或城镇个体工商户中。
授权经营在汽车销售市场上具有规模效应。规模较小的乘用车经销商通常只能获得单一品牌的授权，其经营销售能力与所代理品牌的市场接受度有关，抵抗风险能力较弱。相比而言，规模较大的乘用车经销商凭借其规模庞大的优势，凭借其下属子公司获得不同汽车品牌的经销权，通过汽车 4S 专营店或在其所属区域内建设汽车交易市场进行各种被授权品牌汽车的销售，在销售规模提升的情况下，汽车销售量也得到提升，同时也方便了最终消费者在不同品牌汽车之间进行比较和选购，形成了一种核心竞争优势。
2、城市开发行业
城市开发业务包括土地开发整理、城中村改造和棚户区改造。2016 年 2 月
22 日，国务院印发了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。意
见指出，要大力推进城镇棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基础设施建设，切实解决群众住房困难。并提出具体目标，到 2020 年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。
棚户区改造和老旧小区整治是推进民生改善、补齐发展短板的民心工程，要切实把棚户区改造和老旧小区整治摆在更加突出的位置，强化目标导向，确保到 2020 年实现应改尽改、应整尽整。要坚持问题导向，创新体制机制，着力破解现实矛盾和制约因素。要坚持民生导向，着力解决好住房配套、环境整治、物业管理等群众身边的小事、实事，真正把为民利民的好事办好、实事办实。
3、园区开发经营行业
徐庄软件园是国家火炬计划软件园，并享受“国家火炬计划软件产业基地”的各项政策。自 1995 年第一家国家火炬计划软件产业基地（以下简称“火炬软件产业基地”或“基地”)诞生以来，在国务院关于《鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策》（国发〔2000〕18 号）和《进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策》（国发〔2011〕4 号）的精神指导下，在《国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006—2020)》、《国家“十二五”科学和技术发展规划》、科技部关于《xx技术产业化及其环境建设“十二五”专项规划》及《科技服务体系火炬创新工程实施方案》等一系列政策性文件的组织实施下，进入了快速发展的黄金机遇期。火炬软件产业基地牢牢抓住发展机遇，空间载体不断扩大，产业环境不断优化，创新服务能力日渐提高，产业规模快速增长。截至目前，火炬软件产业基地已成为我国创新驱动发展战略的一支重要支撑力量，在国家经济转型、产业升级和信息化与工业化深度融合的进程中发挥着越来越重要的推动与引领作用。
目前，国家火炬计划软件产业基地正处于创新发展的黄金时期，已成为我国科技园区产业基础完善、环境建设好、政策支持优、创新能力强、成长速度快、发展潜力大的科技创新基地，不断刷新新记录，“智造”出创新发展的“火炬软件产业基地速度”。并且通过匹配政策和机制创新，支持和引导资本、人才、技术等创新资源向企业集聚，我国在促进火炬软件产业基地创新发展的道路上已基本
形成了以建设载体、培育主体、推动技术转移与科技成果产业化、强化创新服务和环境建设为主要内容的火炬工作构架，并逐步确立了“以企业为主体，市场为导向，产学研结合”的自主创新体系。目前，我国经济发展已经进入经济结构调整、产业转型升级的攻坚期，深化体制机制改革、加快国家科技服务体系建设的关键期。软件作为经济增长的倍增器、产业升级的助推器、发展方式的转换器和新兴产业的孵化器，在经济发展和社会活动中发挥着越来越重要的作用。经过多年的探索与创新发展，火炬软件产业基地已成为我国科技发展的先行区、自主创新的示范区、培育和发展战略性新兴产业的核心载体，是转变发展方式和调整经济结构的重要引擎。
（二）发行人在行业中的竞争优势
1、较强的政府支撑
发行人所在区域环境较好，南京市玄武区政府在政策和资金等方面能够给予公司有力支持。同时，公司多年从事汽车经销、基础设施项目建设及园区开发经营等业务，拥有大量的土地、客户资源和良好的品牌效应，长期来看将为公司带来较好的收益。强大的持续融资实力将有效增强发行人的偿债能力。
发行人是玄武区重要的国有资产经营主体，也是徐庄软件园唯一的开发及运营主体，可持续获得区政府及徐庄管委会的有力支持，并将资金投入给发行人进行汽车销售和修理以及研发用房建设销售和租赁。
2、区域优势
发行人位于紫金山东麓延绵地带，属低山丘陵地貌，自然环境绝佳。中山陵、明孝陵引颈相望，建设中的狮子山公园、中央水景花园星布其中。软件园地形起伏，绿色苍茫。占地 4000 亩的钟山国际高尔夫球场、马术场、仙林大学城、国宾馆环伺其xx。软件园绿化覆盖率达 40%，享有绿色花园美誉。是南京最高档次的旅游休闲度假区。连接南北的交通枢纽，充足的人才资源，绝佳的人居环境，宽容开放的城市氛围及省、市、区三级政府的全力支持是南京徐庄软件园为仁人志士提供的五大要素。
3、人才及劳动力资源优势
发行人在为企业搭建人力资源服务平台和提供人力资源服务的基础上，已成 立了多家人才培训机构，并与各高校进行多层次的互动，合作共建研究院和培训 中心，由发行人提供场地，各高校提供师资、设备等资源，共同开展入园企业的 职业培训、员工学历教育等。通过产学研工作的推进，各高校将从学科设置、课 程安排等方面着手解决传统教育下所培养人才的适应性问题，利用双方优势资源，推进产学研一体化进程，在信息技术入才提供、教育培训、网络平台建设、科技 成果孵化及其产业化、科研合作等方面全面合作，为地缘人才的培养和输出提供 捷径，为企业的发展提供强有力的支撑。
4、汽车产业优势
发行人的汽车经销和维修业务是由下属子公司玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司负责，也是公司重要的收入来源。按照目前的环境来说，我国仍将处于工业化和城镇化同步加速发展的阶段，国内生产总值和居民收入将持续增长，国家也将继续出台有利于扩大内需的各项政策，加之二、三线城市及农村市场的汽车需求增加，预计我国汽车消费市场将进一步扩大。另外，南京作为江苏省的省会，一直以来有大量的务工和商贸人员涌进，也给南京的汽车行业注入了新的活力。
5、多元化经营优势
目前，公司经营领域涉及汽车销售和维修、代建、园区经营和服务等多项业务，并有意向教育、养老等朝阳行业拓展。多元化经营模式已初具规模，并纳入到公司未来发展战略。这将有利于降低公司未来经营风险，为公司的可持续发展提供了良好的基础。
（三）发行人经营方针及发展战略
为更好服务玄武区经济发展，发挥集团核心优势，推动全区国有资本合理流动和优化配置，发行人正在致力于搭建钟山、文旅、城建、环境、xx、投资六大下属集团，分别在国有资产运营、文化旅游开发运营、城市更新、市政管养、金融投资等领域发挥国有资产效能，推动国有企业进一步改革，逐步建立具备具有市场竞争力的现代国有企业制度。
九、其他与发行人主体相关的重要情况
截至报告期末，发行人、发行人控股股东及实际控制人不存在对发行人偿债能力有重大影响的重大负面舆情或被媒体质疑事项。
报告期内，发行人不存在因违反相关法律法规而受到有关主管部门重大行政处罚的情形。
第五节 发行人主要财务情况
一、发行人财务报告总体情况
（一）发行人财务报告编制基础、审计情况等
1、编制基础
审计机构以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则及其他相关规定进行确认和计量，并在此基础上编制财务报表。
2、审计情况
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2019 年度、2020 年度和 2021
年度的合并及母公司财务报表进行了审计，出具了中兴华审字〔2020〕第 020732
号审计报告、中兴华审字〔2021〕第 020837 号审计报告和中兴华审字〔2022〕
第 020614 号审计报告，意见类型均为标准无保留。在阅读下面会计报表中的信息时，应当参阅公司上述经审计的财务报告以及本募集说明书中其他部分对于公司历史财务数据的注释。如无特别说明，本募集说明书引用过的 2019 年、2020
年和 2021 年财务数据均引自上述审计报告。
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）是在财政部、证监会备案从事证券服务业务的会计师事务所。
投资者如需了解发行人的详细财务会计信息，请参阅发行人上述完整的经审计的财务报告。以上文件已置备于主承销商处供投资者查询。由于发行人的多项业务依托于下属子公司来开展，因此合并口径的财务数据相对母公司口径数据更能充分反映发行人的经营成果和偿债能力。为完整反映发行人的实际情况和财务状况，本募集说明书及本节中以合并财务报表的数据为分析对象。
3、财务会计信息适用《企业会计准则》情况
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、经营成果、所有者（股东）权益变动和现金流量等有关信息。
（二）重大会计政策、会计估计变更、会计差错更正情况
1、重要会计政策变更
（1）2019 年度会计政策变更
财政部于 2019 年 4 月 30 日颁布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2019〕6 号）、《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》（财会〔2019〕16 号）（以下简称“《修订通知》”）和企业会计准则的要求编制 2019 年度财务报表，对一般企业财务报表格式进行了修订，要求执行企业会计准则的非金融企业按照企业会计准则和《修订通知》的要求编制 2019 年度中期财务报表和年度财务报表及以后期间的财务报表。发行人根据新
规定修订了财务报表和相关附注，对 2018 年度的财务报表列报项目进行调整如下。
表 5-1：2017 年度财务报表列报项目调整对照表
单位：万元
原列报报表项目及金额 | 新列报报表项目及金额 | ||
应收票据及应收账款 | 7,540.29 | 应收票据 | 2.00 |
0.00 | 应收账款 | 7,538.29 | |
应付票据及应付账款 | 17,244.25 | 应付票据 | 2,295.00 |
0.00 | 应付账款 | 14,949.2 5 | |
资产减值损失 | 161.89 | 资产减值损失（损失以“-”号填列） | -161.89 |
对 2018 年度母公司财务报表列报项目进行追溯调整具体如下：
表 5-2：报告期各期发行人合并范围变更情况
单位：万元
原列报报表项目及金额 | 新列报报表项目及金额 | ||
应付票据及应付账款 | 1.55 | 应付票据 | |
应付账款 | 1.55 | ||
（2）2020 年度会计政策变更无。
（3）2021 年度会计政策变更
1）执行新金融工具准则导致的会计政策变更
财政部于 2017 年 3 月 31 日分别发布了《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量（2017 年修订）》（财会〔2017〕7 号）、《企业会计准则第 23 号
——金融资产转移（2017 年修订）》（财会〔2017〕8 号）、《企业会计准则第 24 号——套期会计（2017 年修订）》（财会〔2017〕9 号），于 2017 年 5 月 2日发布了《企业会计准则第 37 号——金融工具列报（2017 年修订）》（财会〔2017〕 14 号）（上述准则统称“新金融工具准则”），发行人于 2021 年 1 月 1 日起开始执行上述新金融工具准则。
执行新金融工具准则对 2021 年 1 月 1 日财务报表的调整如下：
表 5-3：2021 年度新金融工具准则财务报表列报项目调整对照表
单位：万元
报表科目及金额 | 合并资产负债表 | 母公司资产负债表 | ||
2020 年 12 月 31 日 | 2021 年 1 月 1 日 | 2020 年 12 月 31 日 | 2021 年 1 月 1 日 | |
以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产 | 27.76 | |||
交易性金融资产 | 27.76 | |||
可供出售金融资产 | 23,019.78 | 1,100.00 | ||
其他权益工具投资 | 17,268.04 | 1,100.00 | ||
其他非流动金融资产 | 5,751.74 | |||
2）执行新收入准则导致的会计政策变更
财政部于 2017 年 7 月 5 日发布了《企业会计准则第 14 号——收入（2017年修订）》（财会〔2017〕22 号）（以下简称“新收入准则”），发行人于 2021 年 1 月 1 日起开始执行前述新收入准则。
执行新收入准则对 2021 年 1 月 1 日财务报表的调整如下：
表 5-4：2021 年度新收入准则财务报表列报项目调整对照表
单位：万元
报表科目及金额 | 合并资产负债表 | |
2020 年 12 月 31 日 | 2021 年 1 月 1 日 | |
预收款项 | 61,083.49 | 61,083.49 |
合同负债 | 31,339.28 | |
其他流动负债 | 124,965.00 | 127,788.07 |
3）执行新租赁准则导致的会计政策变更
财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了《企业会计准则第 21 号——租赁（2018年修订）》（财会〔2018〕35 号）（以下简称“新租赁准则”），发行人于 2021 年 1 月 1 日起执行前述新租赁准则。
首次执行新租赁准则对 2021 年 1 月 1 日财务报表的调整如下：
表 5-5：2021 年度新租赁准则财务报表列报项目调整对照表
单位：万元
报表科目及金额 | 合并资产负债表 | 母公司资产负债表 | ||
2020 年 12 月 31 日 | 2021 年 1 月 1 日 | 2020 年 12 月 31 日 | 2021 年 1 月 1 日 | |
预付款项 | 37,756.80 | 15,849.29 | 205.03 | 205.03 |
使用权资产 | 74,225.33 | 2,865.49 | ||
一年内到期的非流动负债 | 75,689.00 | 77,988.70 | 451.91 | |
租赁负债 | 50,018.12 | 2,364.53 | ||
4）部分投资性房地产由成本模式转由公允价值模式计量的会计政策变更
表 5-6：2021 年度投资性房地产会计政策变更财务报表列报项目调整对照表
单位：万元
报表科目及金额 | 合并资产负债表 | 合并利润表 | ||
2020 年 12 月 31 日 （调整前） | 2020 年 12 月 31 日（调整后） | 2020 年度（调整前） | 2020 年度（调整后） | |
投资性房地产 | 690,596.04 | 693,431.54 | ||
递延所得税负债 | 98,647.29 | 98,801.70 | ||
未分配利润 | 53,447.74 | 56,128.83 | ||
公允价值变动收益 | 23,356.32 | 23,973.96 | ||
所得税费用 | 7,223.75 | 7,378.16 | ||
净利润 | 14,515.08 | 15,277.80 | ||
除上述项目变动影响外，本次会计政策变更不涉及对发行人以前年度的追溯调整。本次会计政策的变更不会对当期和会计政策变更之前公司总资产、负债总额、净资产及净利润产生任何影响。
2、重要会计估计变更
报告期内，发行人无重大会计估计变更。
3、重要前期差错更正
报告期内，发行人无重要前期差错更正。
（三）报告期内发行人合并范围变化情况
发行人的合并报表范围符合企业会计准则的相关规定。报告期各期公司合并范围变化情况如下：
表 5-7：报告期各期发行人合并范围变更情况
单位：%
2019 年度新纳入合并的子公司 | |||
序号 | 名称 | 所属行业 | 持股比例变化情况 |
1 | 南京益合供应链管理有限公司 | 商务服务业 | 100.00 |
2 | 南京新玄投资发展有限公司 | 商务服务业 | 100.00 |
2019 年度不再纳入合并的公司 | |||
无 | |||
2020 年度新纳入合并的子公司 | |||
序号 | 名称 | 所属行业 | 持股比例变化情况 |
3 | 伊犁合宁旅行社有限公司 | 商务服务业 | 100.00 |
4 | 南京钟山商业管理服务有限公司 | 商务服务业 | 100.00 |
5 | 南京钟山黄埔汽车销售服务有限公司 | 零售业 | 100.00 |
6 | 南京盛京智能科技有限公司 | 商务服务业 | 100.00 |
7 | 南京百子建设工程有限公司 | 商务服务业 | 100.00 |
8 | 南京百子物业管理有限公司 | 房地产业 | 100.00 |
9 | 南京通盛文化传媒有限公司 | 商务服务业 | 100.00 |
10 | 南京新古都物业管理有限公司 | 房地产业 | 100.00 |
11 | 南京宇都人力资源服务有限公司 | 商务服务业 | 100.00 |
12 | 南京百子智慧商业管理有限公司 | 商务服务业 | 100.00 |
13 | 南京宁武房屋拆迁有限公司 | 房地产业 | 0.00 |
14 | 南京玄武环境工程有限公司 | 土木工程建筑业 | 100.00 |
15 | 南京玄武环境建设发展有限公司 | 土木工程建筑业 | 100.00 |
16 | 南京玄武公共设施管理服务有限公司 | 公共设施管理业 | 100.00 |
2020 年度不再纳入合并的公司 | |||
序号 | 名称 | 所属行业 | 持股比例变化情况 |
17 | 南京市玄武区农贸市场经营管理有限公司 | 商务服务业 | 100.00 |
18 | 南京xxx邻社区服务有限公司 | 社会工作 | 100.00 |
2021 年度新纳入合并的子公司 | |||
序号 | 名称 | 所属行业 | 持股比例变化情况 |
19 | 南京锁金科技有限公司 | 软件和信息技术服务业 | 100.00 |
20 | 江苏卫岗一九二八科技发展有限公司 | 研究和试验发展 | 100.00 |
21 | 南京东晖光电有限公司 | 研究和试验发展 | 53.85 |
22 | 南京第九街区商业管理有限公司 | 商务服务业 | 100.00 |
23 | 南京钟山商业保理有限公司 | 货币金融服务 | 100.00 |
24 | 南京玄建停车管理有限公司 | 专业技术服务业 | 100.00 |
25 | 南京玄武xx创业投资管理有限公司 | 资本市场服务 | 100.00 |
26 | 南京医工交叉创新研究院有限公司 | 互联网和相关服务 | 100.00 |
27 | 南京玄武xx投资基金有限公司 | 资本市场服务 | 100.00 |
28 | 南京市xxx集贸市场服务中心有限公司 | 商务服务业 | 0.00 |
29 | 南京市玄武区兰园集贸市场服务中心有限公司 | 租赁业 | 0.00 |
30 | 南京市玄武区香铺营集贸市场服务中心有限公司 | 商务服务业 | 0.00 |
31 | 南京宁武房地产开发有限公司 | 房地产业 | 0.00 |
32 | 南京市玄武区房屋拆迁安置有限公司 | 房地产业 | 0.00 |
33 | 南京市玄武区和平商业管理中心有限公司 | 商务服务业 | 0.00 |
34 | 南京玄武资源环境科技有限公司 | 公共设施管理业 | 0.00 |
2021 年度不再纳入合并的公司 | |||
序号 | 名称 | 所属行业 | 持股比例变化情况 |
35 | 南京钟居公寓管理有限公司 | 商务服务业 | 100.00 |
36 | 南京黄埔汽车修理厂马自达汽车特约维修站 | 机动车、电子产品和日 用产品修理业 | 100.00 |
2022 年 1-3 月新纳入合并的子公司 | |||
无 | |||
2022 年 1-3 月不再纳入合并的子公司 | |||
无 | |||
注：序号 13 号南京宁武房屋拆迁有限公司系 2020 年 12 月从全民所有制企业性质的股东南京市玄武区商业网点开发经营服务公司和南京宁武房地产开发总公司处划转至有限责任公司企业性质的股东南京玄武房屋征收拆迁服务有限公司处，变更前后发行人持股比例未发生变化；序号 28-34 号发行人 2021 年度新纳入合并的子公司系新纳入主体全民所有制改制成有限责任公司所致，持股比例未发生变化。
2019 年发行人新纳入合并报表范围的子公司为南京益合供应链管理有限公司和南京新玄投资发展有限公司，均为发行人 2019 年度新设子公司。2019 年发行人无减少纳入合并报表范围的子公司。
2020 年发行人新纳入合并报表范围的子公司 17 家，其中南京百子智慧商业管理有限公司和南京玄武环境工程有限公司为南京市玄武区政府划拨，南京宁武房屋拆迁有限公司系 2020 年 12 月从全民所有制企业性质的股东南京市玄武区商业网点开发经营服务公司和南京宁武房地产开发总公司处划转至有限责任公司企业性质的股东南京玄武房屋征收拆迁服务有限公司处，其余 14 家均为发行人 2020 年度新设子公司。2020 年发行人因子公司注销减少纳入合并报表范围的子公司 2 家。
2021 年发行人新纳入合并报表范围的子公司 16 家，其中 7 家新纳入主体为全民所有制改制成有限责任公司，南京锁金科技有限公司、江苏卫岗一九二八科技发展有限公司和南京东晖光电有限公司为南京市玄武区政府划拨股权至发行人，其余 6 家均为发行人 2021 年度新设子公司。2019 年发行人无减少纳入合并报表范围的子公司。2021 年发行人因子公司注销减少纳入合并报表范围的子公司 2 家。
2022 年 3 月末发行人合并报表范围较 2021 年末无变化。
二、发行人财务会计信息及主要财务指标
（一）财务会计信息
发行人报告期各期（末）的合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表如下：
1、合并资产负债表
表 5-8：截至报告期各期末发行人合并口径资产负债表
单位：万元
项目 | 2022 年 3 月末 | 2021 年末 | 2020 年末 | 2019 年末 |
流动资产： | ||||
货币资金 | 621,089.92 | 432,900.80 | 363,900.56 | 408,980.04 |
以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产 | - | - | 27.76 | 36.40 |
交易性金融资产 | 14.83 | 14.83 | - | - |
应收票据 | - | - | - | 276.36 |
应收账款 | 33,957.91 | 33,169.61 | 5,007.78 | 14,258.23 |
预付款项 | 15,035.53 | 14,909.60 | 37,756.80 | 15,132.74 |
其他应收款 | 103,950.45 | 107,461.58 | 116,361.62 | 55,932.94 |
存货 | 1,028,304.27 | 1,003,627.63 | 1,000,013.66 | 1,130,421.84 |
其他流动资产 | 11,300.20 | 9,489.78 | 14,310.91 | 11,702.33 |
流动资产合计 | 1,813,653.12 | 1,601,573.83 | 1,537,379.08 | 1,636,740.87 |
非流动资产： | ||||
可供出售金融资产 | - | - | 23,019.78 | 27,057.66 |
长期应收款 | 5,866.80 | 6,109.04 | 7,987.53 | 4,500.00 |
长期股权投资 | 14,704.83 | 9,194.83 | 5,806.82 | 6,025.84 |
其他权益工具投资 | 19,015.22 | 19,015.22 | - | - |
其他非流动金融资产 | 32,738.43 | 30,238.43 | - | - |
投资性房地产 | 814,785.95 | 808,586.84 | 690,596.04 | 168,095.13 |
固定资产 | 24,738.38 | 25,277.81 | 30,460.68 | 14,161.82 |
在建工程 | 189,840.05 | 157,477.77 | 12,109.10 | 15,978.72 |
使用权资产 | 69,123.92 | 71,352.46 | - | - |
无形资产 | 706.15 | 554.35 | 448.54 | 458.17 |
长期待摊费用 | 20,767.49 | 16,674.38 | 13,157.68 | 7,291.59 |
递延所得税资产 | 519.22 | 519.22 | 530.81 | 447.08 |
其他非流动资产 | 460,848.16 | 455,543.92 | 448,570.50 | 459,020.44 |
非流动资产合计 | 1,653,654.62 | 1,600,544.26 | 1,232,687.48 | 703,036.45 |
资产总计 | 3,467,307.74 | 3,202,118.10 | 2,770,066.55 | 2,339,777.33 |
流动负债： | ||||
短期借款 | 139,180.75 | 108,281.17 | 54,171.69 | 7,100.00 |
项目 | 2022 年 3 月末 | 2021 年末 | 2020 年末 | 2019 年末 |
应付票据 | 28,000.00 | 48,000.00 | - | 4,182.37 |
应付账款 | 8,070.31 | 8,036.44 | 8,801.37 | 7,678.77 |
预收款项 | 2,792.15 | 3,273.21 | 61,083.49 | 35,855.35 |
合同负债 | 29,489.34 | 27,757.90 | - | - |
应付职工薪酬 | 143.46 | 319.79 | 327.29 | 109.84 |
应交税费 | 11,397.37 | 11,826.51 | 11,270.96 | 9,376.53 |
其他应付款 | 473,027.41 | 381,051.90 | 327,650.82 | 257,169.00 |
一年内到期的非流动负债 | 189,869.05 | 219,086.34 | 75,689.00 | 119,866.00 |
其他流动负债 | 187,568.58 | 128,867.15 | 124,965.00 | - |
流动负债合计 | 1,069,538.42 | 936,500.40 | 663,959.62 | 441,337.86 |
非流动负债： | ||||
长期借款 | 629,957.10 | 666,213.03 | 631,002.73 | 650,603.00 |
应付债券 | 700,400.22 | 523,204.22 | 491,942.62 | 536,381.40 |
租赁负债 | 48,412.32 | 48,412.32 | - | - |
长期应付款 | 49,342.58 | 59,858.60 | 80,558.13 | 56,448.59 |
递延所得税负债 | 108,827.49 | 107,277.72 | 98,647.29 | 33,170.53 |
递延收益 | 450.60 | 475.02 | 595.69 | 66.63 |
非流动负债合计 | 1,537,390.33 | 1,405,440.90 | 1,302,746.46 | 1,276,670.16 |
负债合计 | 2,606,928.74 | 2,341,941.30 | 1,966,706.09 | 1,718,008.02 |
所有者权益： | ||||
实收资本 | 49,680.00 | 49,680.00 | 49,680.00 | 48,180.00 |
其他权益工具 | - | - | - | 20,000.00 |
资本公积 | 478,886.05 | 478,886.05 | 453,445.84 | 445,999.34 |
其他综合收益 | 250,066.37 | 250,066.37 | 241,109.38 | 62,202.79 |
43.96 | 43.96 | 43.96 | 31.81 | |
未分配利润 | 72,928.62 | 72,725.95 | 53,426.16 | 38,997.11 |
归属于母公司所有者权益 | 851,605.00 | 851,402.33 | 797,726.92 | 615,411.04 |
少数股东权益 | 8,773.99 | 8,774.46 | 5,633.55 | 6,358.26 |
所有者权益合计 | 860,378.99 | 860,176.80 | 803,360.47 | 621,769.30 |
负债及所有者权益总计 | 3,467,307.74 | 3,202,118.10 | 2,770,066.55 | 2,339,777.33 |
2、合并利润表
表 5-9：报告期各期发行人合并口径利润表
单位：万元
项目 | 2022 年 1-3 月 | 2021 年度 | 2020 年度 | 2019 年度 |
一、营业总收入 | 18,355.42 | 142,228.14 | 77,731.89 | 121,928.73 |
其中：营业收入 | 18,355.42 | 142,228.14 | 77,731.89 | 121,928.73 |
二、营业总成本 | 26,418.75 | 160,857.44 | 85,780.30 | 131,202.20 |
其中：营业成本 | 14,801.68 | 122,172.80 | 62,059.03 | 110,308.60 |
税金及附加 | 506.55 | 2,183.67 | 1,708.47 | 1,918.61 |
销售费用 | 1,632.04 | 4,821.48 | 2,476.77 | 3,027.60 |
项目 | 2022 年 1-3 月 | 2021 年度 | 2020 年度 | 2019 年度 |
管理费用 | 8,172.00 | 23,543.24 | 14,973.89 | 12,361.65 |
研发费用 | 3.41 | 99.72 | - | - |
财务费用 | 1,303.07 | 8,036.53 | 4,562.15 | 3,585.74 |
资产减值损失 | 0.00 | 0.00 | -349.97 | -46.65 |
加：公允价值变动收益 | 6,199.11 | 21,948.48 | 23,356.32 | 7,659.94 |
投资收益 | 49.28 | 410.48 | -257.45 | -542.24 |
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 | - | 162.51 | -219.02 | -686.45 |
信用减值损失 | - | -1,350.97 | - | - |
资产处置收益 | -3.22 | 38.43 | 24.52 | 25.47 |
其他收益 | 3,792.34 | 21,816.76 | 7,240.44 | 14,346.80 |
三、营业利润（亏损以“－”号填列） | 1,974.18 | 24,233.88 | 21,965.43 | 12,169.84 |
加：营业外收入 | 152.21 | 91.60 | 11.64 | 19.54 |
减：营业外支出 | 353.85 | 101.52 | 238.24 | 6.47 |
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） | 1,772.54 | 24,223.96 | 21,738.83 | 12,182.91 |
减：所得税 | 1,570.34 | 6,890.69 | 7,223.75 | 4,523.39 |
五、净利润（净亏损以“－”号填列） | 202.20 | 17,333.27 | 14,515.08 | 7,659.51 |
其中：归属于母公司股东的净利润 | 202.67 | 17,291.49 | 14,562.79 | 7,605.22 |
少数股东损益 | -0.47 | 41.78 | -47.71 | 54.29 |
3、合并现金流量表
表 5-10：报告期各期发行人合并口径现金流量表
单位：万元
项目 | 2022 年 1-3 月 | 2021 年度 | 2020 年度 | 2019 年度 |
一、经营活动产生的现金流量： | ||||
销售商品、提供劳务收到的现金 | 18,816.46 | 109,869.60 | 108,891.15 | 123,736.89 |
收到的税费返还 | 79.72 | 30.78 | 9.61 | 57.40 |
收到的其他与经营活动有关的现金 | 151,163.13 | 207,063.01 | 176,588.33 | 45,438.31 |
经营活动现金流入小计 | 170,059.30 | 316,963.38 | 285,489.10 | 169,232.60 |
购买商品、接受劳务支付的现金 | 59,586.86 | 169,103.42 | 217,244.93 | 264,388.84 |
支付给职工以及为职工支付的现金 | 6,836.07 | 14,664.06 | 7,682.02 | 6,243.67 |
支付的各项税费 | 1,483.80 | 5,554.70 | 2,996.59 | 4,764.55 |
支付的其他与经营活动有关的现金 | 47,249.56 | 96,146.79 | 83,574.80 | 45,579.48 |
经营活动现金流出小计 | 115,156.29 | 285,468.97 | 311,498.35 | 320,976.54 |
经营活动产生的现金流量净额 | 54,903.01 | 31,494.42 | -26,009.26 | -151,743.93 |
二、投资活动产生的现金流量： | ||||
收回投资所收到的现金 | - | - | 6,000.00 | 10.00 |
取得投资收益所收到的现金 | 49.28 | 252.45 | 31.49 | 144.21 |
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而 收回的现金净额 | 18.10 | 212.21 | 55.12 | 69.57 |
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 | - | 3.75 | - | - |
收到的其他与投资活动有关的现金 | - | 7,816.40 | 10,370.44 | - |
投资活动现金流入小计 | 67.38 | 8,284.81 | 16,457.05 | 223.77 |
项目 | 2022 年 1-3 月 | 2021 年度 | 2020 年度 | 2019 年度 |
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所 支付的现金 | 32,254.49 | 95,129.67 | 16,019.18 | 79,180.78 |
投资支付的现金 | 8,010.00 | 22,627.72 | 2,585.00 | 1,750.00 |
投资活动现金流出小计 | 40,264.49 | 117,757.39 | 18,604.18 | 80,930.78 |
投资活动产生的现金流量净额 | -40,197.11 | -109,472.59 | -2,147.13 | -80,707.01 |
三、筹资活动产生的现金流量： | ||||
吸收投资收到的现金 | - | 23,000.00 | 3,500.00 | 64,230.00 |
取得借款收到的现金 | 317,781.34 | 665,833.73 | 368,174.28 | 436,910.00 |
收到的其他与筹资活动有关的现金 | 19,690.97 | 79,646.80 | 42,383.15 | 33,043.28 |
筹资活动现金流入小计 | 337,472.31 | 768,480.53 | 414,057.43 | 534,183.28 |
偿还债务支付的现金 | 117,801.70 | 463,159.22 | 325,301.50 | 198,842.98 |
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 | 15,285.33 | 87,272.89 | 77,456.02 | 66,753.71 |
支付其他与筹资活动有关的现金 | 27,884.78 | 73,976.21 | 25,227.49 | 35,203.10 |
筹资活动现金流出小计 | 160,971.81 | 624,408.32 | 427,985.01 | 300,799.79 |
筹资活动产生的现金流量净额 | 176,500.50 | 144,072.20 | -13,927.58 | 233,383.50 |
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 | -17.30 | -93.79 | -272.94 | 70.20 |
五、现金及现金等价物净增加额 | 191,189.11 | 66,000.25 | -42,356.90 | 1,002.75 |
加：期初现金及现金等价物余额 | 429,900.80 | 363,900.56 | 406,257.46 | 405,254.71 |
六、期末现金及现金等价物余额 | 621,089.92 | 429,900.80 | 363,900.56 | 406,257.46 |
发行人报告期各期（末）的母公司资产负债表、母公司利润表、母公司现金流量表如下：
1、母公司资产负债表
表 5-11：截至报告期各期末发行人母公司资产负债表
单位：万元
项目 | 2022 年 3 月末 | 2021 年末 | 2020 年末 | 2019 年末 |
流动资产： | ||||
货币资金 | 184,906.63 | 100,869.21 | 85,147.11 | 118,229.70 |
预付款项 | 46.65 | 1.93 | 254.07 | 140.00 |
其他应收款 | 293,478.35 | 293,045.90 | 263,250.34 | 203,991.10 |
存货 | 12,463.98 | 10,099.99 | 4,341.56 | 218.53 |
其他流动资产 | 555.04 | 390.24 | 276.40 | 148.54 |
流动资产合计 | 491,450.66 | 404,407.27 | 353,269.49 | 322,727.87 |
非流动资产： | ||||
可供出售金融资产 | - | - | 1,100.00 | 1,100.00 |
长期股权投资 | 497,471.15 | 491,871.15 | 408,078.20 | 406,875.86 |
其他权益工具投资 | 1,100.00 | 1,100.00 | - | - |
其他非流动金融资产 | 5,000.00 | 5,000.00 | - | - |
固定资产 | 6,393.49 | 6,440.55 | 6,631.69 | 6,795.78 |
使用权资产 | 2,352.98 | 2,466.51 | - | - |
项目 | 2022 年 3 月末 | 2021 年末 | 2020 年末 | 2019 年末 |
无形资产 | 0.73 | 2.93 | 11.73 | 20.52 |
长期待摊费用 | 1,605.14 | 1,673.38 | 1,522.41 | 1,927.71 |
非流动资产合计 | 513,923.49 | 508,554.52 | 417,344.04 | 416,719.88 |
资产总计 | 1,005,374.14 | 912,961.78 | 770,613.52 | 739,447.75 |
流动负债： | ||||
短期借款 | 3,000.00 | 16,000.00 | 2,000.00 | - |
应付票据及应付账款 | 28.08 | 15.53 | 2.45 | 1.75 |
预收款项 | 271.62 | 611.03 | 476.08 | 387.92 |
应付职工薪酬 | 9.41 | 74.63 | 99.63 | 99.03 |
应交税费 | 23.64 | 31.95 | 58.56 | 25.57 |
其他应付款 | 70,562.99 | 22,839.74 | 8,390.43 | 28,106.12 |
一年内到期的非流动负债 | 137,399.93 | 136,214.57 | - | 84,400.00 |
其他流动负债 | 185,553.85 | 126,475.27 | 124,965.00 | - |
流动负债合计 | 396,849.53 | 302,262.71 | 135,992.14 | 113,020.39 |
非流动负债： | ||||
长期借款 | 12,820.00 | 12,820.00 | 5,600.00 | - |
应付债券 | 149,544.24 | 149,468.23 | 228,686.64 | 203,605.42 |
租赁负债 | 2,092.98 | 2,092.98 | - | - |
长期应付款 | 1,136.32 | 3,463.08 | 27,735.40 | 31,526.08 |
非流动负债合计 | 165,593.54 | 167,844.29 | 262,022.04 | 235,131.49 |
负债合计 | 562,443.07 | 470,107.00 | 398,014.18 | 348,151.88 |
所有者权益： | ||||
实收资本 | 49,680.00 | 49,680.00 | 49,680.00 | 48,180.00 |
其它权益工具 | - | - | - | 20,000.00 |
资本公积 | 393,374.86 | 393,374.86 | 322,644.86 | 322,942.98 |
43.96 | 43.96 | 43.96 | 31.81 | |
未分配利润 | -167.75 | -244.04 | 230.52 | 141.09 |
所有者权益合计 | 442,931.08 | 442,854.78 | 372,599.34 | 391,295.87 |
负债和所有者权益总计 | 1,005,374.14 | 912,961.78 | 770,613.52 | 739,447.75 |
2、母公司利润表
表 5-12：报告期各期发行人母公司利润表
单位：万元
项目 | 2022 年 1-3 月 | 2021 年度 | 2020 年度 | 2019 年度 |
一、营业收入 | 735.42 | 3,682.15 | 2,307.96 | 2,256.18 |
二、营业成本 | 305.89 | 1,453.98 | 1,031.01 | 877.99 |
税金及附加 | 30.44 | 130.17 | 189.08 | 191.90 |
销售费用 | 21.99 | 6.99 | 52.74 | 48.96 |
管理费用 | 148.02 | 693.57 | 791.05 | 899.27 |
财务费用 | 1,119.14 | 5,186.58 | 5,157.54 | 3,928.13 |
资产减值损失 | - | - | - | - |
加：公允价值变动收益 | - | - | - | - |
项目 | 2022 年 1-3 月 | 2021 年度 | 2020 年度 | 2019 年度 |
投资收益 | - | 311.77 | 0.46 | 1,683.27 |
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 | - | -63.54 | 0.46 | -16.73 |
资产处置收益 | - | - | 1.89 | - |
其他收益 | 1,000.49 | 3,402.81 | 5,102.85 | 2,200.00 |
三、营业利润（亏损以“－”号填列） | 110.43 | -74.56 | 191.73 | 193.21 |
加：营业外收入 | - | - | - | 1.27 |
减：营业外支出 | 34.14 | - | 70.14 | - |
四、利润总额（亏损以“－”号填列） | 76.29 | -74.56 | 121.59 | 194.48 |
减：所得税费用 | - | -- | - | 7.63 |
五、净利润（净亏损以“－”号填列） | 76.29 | -74.56 | 121.59 | 186.85 |
3、母公司现金流量表
表 5-13：报告期各期发行人母公司现金流量表
单位：万元
项目 | 2022 年 1-3 月 | 2021 年度 | 2020 年度 | 2019 年度 |
一、经营活动产生的现金流量： | ||||
销售商品、提供劳务收到的现金 | 448.63 | 3,293.01 | 3,021.63 | 2,401.04 |
收到的税费返还 | 0.49 | - | - | - |
收到的其他与经营活动有关的现金 | 56,661.67 | 40,919.31 | 108,887.62 | 9,499.59 |
经营活动现金流入小计 | 57,110.79 | 44,212.32 | 111,909.25 | 11,900.63 |
购买商品、接受劳务支付的现金 | 2,871.22 | 9,717.69 | 4,822.27 | 745.82 |
支付给职工以及为职工支付的现金 | 142.78 | 502.16 | 520.95 | 669.97 |
支付的各项税费 | 47.10 | 218.87 | 200.58 | 499.68 |
支付的其他与经营活动有关的现金 | 3,810.09 | 40,372.55 | 187,777.29 | 106,208.55 |
经营活动现金流出小计 | 6,871.18 | 50,811.27 | 193,321.09 | 108,124.01 |
经营活动产生的现金流量净额 | 50,239.61 | -6,598.95 | -81,411.85 | -96,223.38 |
二、投资活动产生的现金流量： | ||||
收回投资所收到的现金 | - | - | - | - |
取得投资收益所收到的现金 | - | 175.30 | - | - |
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而 收回的现金净额 | - | - | - | - |
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 | - | - | - | - |
收到的其他与投资活动有关的现金 | - | - | - | - |
投资活动现金流入小计 | - | 175.30 | - | - |
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所 支付的现金 | - | 0.33 | 17.24 | 903.02 |
投资支付的现金 | 5,600.00 | 5,100.00 | 1,500.00 | 84,230.00 |
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 | - | - | - | - |
支付的其他与投资活动有关的现金 | - | - | - | - |
投资活动现金流出小计 | 5,600.00 | 5,100.33 | 1,517.24 | 85,133.02 |
投资活动产生的现金流量净额 | -5,600.00 | -4,925.03 | -1,517.24 | -85,133.02 |
三、筹资活动产生的现金流量： |
项目 | 2022 年 1-3 月 | 2021 年度 | 2020 年度 | 2019 年度 |
吸收投资收到的现金 | - | - | 1,500.00 | 62,230.00 |
取得借款收到的现金 | 57,956.00 | 321,543.33 | 184,170.00 | 114,010.00 |
收到的其他与筹资活动有关的现金 | 363.26 | 1,318.00 | 3,286.12 | 4,229.76 |
筹资活动现金流入小计 | 58,319.26 | 322,861.33 | 188,956.12 | 180,469.76 |
偿还债务支付的现金 | 13,000.00 | 255,500.00 | 131,400.00 | 3,400.00 |
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 | 3,231.43 | 17,345.11 | 5,732.83 | 4,784.31 |
支付其他与筹资活动有关的现金 | 2,690.01 | 22,770.15 | 1,976.80 | 3,003.68 |
筹资活动现金流出小计 | 18,921.45 | 295,615.26 | 139,109.63 | 11,187.99 |
筹资活动产生的现金流量净额 | 39,397.81 | 27,246.08 | 49,846.49 | 169,281.77 |
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 | - | - | - | - |
五、现金及现金等价物净增加额 | 84,037.42 | 15,722.10 | -33,082.59 | -12,074.63 |
加：期初现金及现金等价物余额 | 100,869.21 | 85,147.11 | 118,229.70 | 130,304.33 |
六、期末现金及现金等价物余额 | 184,906.63 | 100,869.21 | 85,147.11 | 118,229.70 |
（二）财务数据和财务指标情况
发行人合并口径报告期各期（末）财务数据如下：
表 5-14：报告期各期发行人合并口径主要财务数据
单位：亿元、%、次、倍
项目名称 | 2022 年 1-3 月/3 月末 | 2021 年度/末 | 2020 年度/末 | 2019 年度/末 |
总资产 | 346.73 | 320.21 | 277.01 | 233.98 |
总负债 | 260.69 | 234.19 | 196.67 | 171.80 |
全部债务 | 185.01 | 166.88 | 137.78 | 131.81 |
所有者权益 | 86.04 | 86.02 | 80.34 | 62.18 |
营业总收入 | 1.84 | 14.22 | 7.77 | 12.19 |
利润总额 | 0.18 | 2.42 | 2.17 | 1.22 |
净利润 | 0.02 | 1.73 | 1.45 | 0.77 |
归属于母公司所有者的净利润 | 0.02 | 1.73 | 1.46 | 0.76 |
经营活动产生的现金流量净额 | 5.49 | 3.15 | -2.60 | -15.17 |
投资活动产生的现金流量净额 | -4.02 | -10.95 | -0.21 | -8.07 |
筹资活动产生的现金流量净额 | 17.65 | 14.41 | -1.39 | 23.34 |
流动比率 | 1.70 | 1.71 | 2.32 | 3.71 |
速动比率 | 0.73 | 0.64 | 0.81 | 1.15 |
资产负债率 | 75.19 | 73.14 | 71.00 | 73.43 |
债务资本比率 | 68.26 | 65.99 | 63.17 | 67.95 |
营业毛利率 | 19.36 | 14.10 | 20.55 | 9.53 |
平均总资产回报率 | 0.43 | 1.07 | 1.01 | 0.72 |
加权平均净资产收益率 | 1.68 | 2.10 | 2.06 | 1.31 |
EBITDA | - | 4.40 | 3.24 | 2.49 |
EBIDTA 全部债务比 | - | 2.64 | 2.35 | 1.89 |
EBITDA 利息倍数 | - | 0.57 | 0.42 | 0.33 |
应收账款xx率 | 2.17 | 7.37 | 8.07 | 11.19 |
存货xx率 | 0.06 | 0.12 | 0.06 | 0.11 |
注：（1）全部债务＝长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付短期债券+一年内到期的非流动负债； （2）流动比率＝流动资产/流动负债； （3）速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债； （4）资产负债率（%）＝负债总额/资产总额×100%； （5）债务资本比率（%）＝全部债务/（全部债务+所有者权益）×100%； （6）平均总资产回报率（%）＝（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（年初资产总额+年末资产总额）÷2×100%； （0）XXXXXXx利润总额+计入财务费用的利息支出＋固定资产折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）； （8）EBITDA 全部债务比（%）=EBITDA/全部债务×100%； （9）EBITDA 利息保障倍数＝EBITDA/利息支出＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）； （10）应收账款xx率=营业收入/平均应收账款； （11）存货xx率=营业成本/平均存货； （12）面向普通投资者公开发行的，除上述项目外，还应在表格中披露以下指标：利息保障倍数=息税前利润/（计入财务费用的利息支出＋资本化的利息支出）； 现金利息保障倍数=（经营活动产生的现金流量净额＋现金利息支出＋所得税付现）/现金利息支出；贷款偿还率（%）=实际贷款偿还额/应偿还贷款额×100%； 利息偿付率（%）=实际支付利息/应付利息×100%； （13）确不适用的项目，请直接填写“-”，避免删除或缺失； （14）除上述项目外，发行人可结合自身行业特征、业务模式等补充列示其他有利于投资者决策的财务数据信息或常用财务指标； （15）2022 年 1-3 月财务指标相关数据均已经过年化处理。 | ||||
三、发行人财务状况分析
发行人管理层结合公司合并报表口径的报告期各期的财务报表，对公司的资产负债结构、现金流量、偿债能力、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了重点讨论和分析，xx分析如下：
（一）资产结构分析
截至报告期各期末，发行人资产明细如下：
表 5-15：截至报告期各期末发行人合并口径资产明细
单位：万元、%
项目 | 2022 年 3 月末 | 2021 年末 | 2020 年末 | 2019 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
货币资金 | 621,089.92 | 17.91 | 432,900.80 | 13.52 | 363,900.56 | 13.14 | 408,980.04 | 17.48 |
以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金融资产 | - | - | - | - | 27.76 | 0.00 | 36.40 | 0.00 |
交易性金融资产 | 14.83 | 0.00 | 14.83 | 0.00 | - | - | - | - |
应收票据 | - | - | - | - | - | - | 276.36 | 0.01 |
应收账款 | 33,957.91 | 0.98 | 33,169.61 | 1.04 | 5,007.78 | 0.18 | 14,258.23 | 0.61 |
预付款项 | 15,035.53 | 0.43 | 14,909.60 | 0.47 | 37,756.80 | 1.36 | 15,132.74 | 0.65 |
其他应收款 | 103,950.45 | 3.00 | 107,461.58 | 3.36 | 116,361.62 | 4.20 | 55,932.94 | 2.39 |
存货 | 1,028,304.27 | 29.66 | 1,003,627.63 | 31.34 | 1,0000,13.66 | 36.10 | 1,130,421.84 | 48.31 |
其他流动资产 | 11,300.20 | 0.33 | 9,489.78 | 0.30 | 14,310.91 | 0.52 | 11,702.33 | 0.50 |
流动资产合计 | 1,813,653.12 | 52.31 | 1,601,573.83 | 50.02 | 1,537,379.08 | 55.50 | 1,636,740.87 | 69.95 |
可供出售金融资产 | - | - | - | - | 23,019.78 | 0.83 | 27,057.66 | 1.16 |
长期应收款 | 5,866.80 | 0.17 | 6,109.04 | 0.19 | 7,987.53 | 0.29 | 4,500.00 | 0.19 |
长期股权投资 | 14,704.83 | 0.42 | 9,194.83 | 0.29 | 5,806.82 | 0.21 | 6,025.84 | 0.26 |
其他权益工具投资 | 19,015.22 | 0.55 | 19,015.22 | 0.59 | - | - | - | - |
其他非流动金融资产 | 32,738.43 | 0.94 | 30,238.43 | 0.94 | - | - | - | - |
投资性房地产 | 814,785.95 | 23.50 | 808,586.84 | 25.25 | 690,596.04 | 24.93 | 168,095.13 | 7.18 |
固定资产 | 24,738.38 | 0.71 | 25,277.81 | 0.79 | 30,460.68 | 1.10 | 14,161.82 | 0.61 |
在建工程 | 189,840.05 | 5.48 | 157,477.77 | 4.92 | 12,109.10 | 0.44 | 15,978.72 | 0.68 |
使用权资产 | 69,123.92 | 1.99 | 71,352.46 | 2.23 | ||||
无形资产 | 706.15 | 0.02 | 554.35 | 0.02 | 448.54 | 0.02 | 458.17 | 0.02 |
长期待摊费用 | 20,767.49 | 0.60 | 16,674.38 | 0.52 | 13,157.68 | 0.47 | 7,291.59 | 0.31 |
递延所得税资产 | 519.22 | 0.01 | 519.22 | 0.02 | 530.81 | 0.02 | 447.08 | 0.02 |
其他非流动资产 | 460,848.16 | 13.29 | 455,543.92 | 14.23 | 448,570.50 | 16.19 | 459,020.44 | 19.62 |
非流动资产合计 | 1,653,654.62 | 47.69 | 1,600,544.26 | 49.98 | 1,232,687.48 | 44.50 | 703,036.45 | 30.05 |
资产总计 | 3,467,307.74 | 100.00 | 3,202,118.10 | 100.00 | 2,770,066.55 | 100.00 | 2,339,777.33 | 100.00 |
截至报告期各期末，发行人资产总额分别为 2,339,777.33 万元、2,770,066.55万元、3,202,118.10 万元和 3,467,307.74 万元，资产规模持续增长，增幅分别为 18.39%、15.60%和 8.28%。
2020 年末，发行人总资产较 2019 年末增加 430,289.22 万元，主要是投资性
房地产增加 522,500.91 万元所致，发行人聚慧园部分项目满足投资性房地产确认条件且采用公允价值计量模式，使得投资性房地产规模增幅较大所致。2021 年末，发行人总资产较 2020 年末增加 432,051.55 万元，主要是投资性房地产增加
117,990.80 万元、在建工程增加 145,368.17 万元、发行人于 2021 年 1 月 1 日起
执行新租赁准则导致使用权资产新增 71,352.46 万元。2022 年 3 月末，发行人总
资产较 2021 年末增加 265,189.64 万元，主要是货币资金和在建工程等科目增加所致。
从资产结构来看，截至报告期各期末， 发行人流动资产余额分别为
1,636,740.87 万元、1,537,379.08 万元、1,601,573.83 万元和 1,813,653.12 万元，
占总资产比例分别为 69.95%、55.50%、50.02%和 52.31%。发行人非流动资产余额分别为 703,036.45 万元、1,232,687.48 万元、1,600,544.26 万元和 1,653,654.62
万元，占总资产比例分别为 30.05%、44.50%、49.98%和 47.69%。因发行人原存货项下的徐庄创投聚慧园工程满足投资性房地产确认条件，发行人于 2020 年度
将此资产重分类至投资性房地产，并采用公允价值计量，使得 2020 年末流动资产与非流动资产的规模及占比较年初有明显变化。
（1）流动资产
截至报告期各期末， 发行人流动资产余额分别为 1,636,740.87 万元、
1,537,379.08 万元、1,601,573.83 万元和 1,813,653.12 万元，占总资产比例分别为
69.95%、55.50%、50.02%和 52.31%。发行人流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货等。2020 年末，发行人流动资产余额较 2019年末减少 99,361.79 万元，主要系货币资金、应收账款、存货减少所致。2021 年末，发行人流动资产余额较 2020 年末增加 64,194.75 万元，主要系货币资金增加
所致。2022 年 3 月末，发行人流动资产余额较 2021 年末增加 212,079.29 万元，主要系发行人及子公司一季度发行债券资金暂未使用导致货币资金增加所致。
1）货币资金
发行人货币资金主要为维持日常生产经营保持的适度货币资金和银行借款获得的资金，包括现金、银行存款和其他货币资金。截至报告期各期末，发行人货币资金分别为 408,980.04 万元、363,900.56 万元、432,900.80 万元和 621,089.92
万元。分别占发行人总资产的 17.48%、13.14%、13.52%及 17.91%。
2020 年末发行人货币资金为 363,900.56 万元，较 2019 年末减少 45,079.48万元，下降 11.02%，主要系发行人 2020 年度偿还有息债务所致。2021 年末发行人货币资金为 432,900.80 万元，较 2020 年末增加 69,000.24 万元，上升 18.96%，
主要原因系发行人短期借款、长期借款及应付债券新增，银行存款增加所致。2022年 3 月末发行人货币资金为 621,089.92 万元，较上年末大幅增加 188,189.12 万元，增长 43.47%，主要系发行人及子公司一季度发行债券资金暂未使用，使得银行存款增加所致。
截至 2022 年 3 月末，发行人货币资金中无抵押、冻结等对变现有限制和存放在境外或有潜在回收风险的款项。
表 5-16：发行人近一年及一期末货币资金构成表
单位：万元、%
项目 | 2022 年 3 月末 | 2021 年末 | ||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
现金 | 25.56 | 0.01 | 18.18 | 0.01 |
银行存款 | 621,063.92 | 99.99 | 429,882.63 | 99.30 |
其他货币资金 | - | - | 3,000.00 | 0.69 |
合计 | 621,089.92 | 100.00 | 432,900.80 | 100.00 |
2）应收账款
截至报告期各期末，发行人应收账款余额分别为 14,258.23 万元、5,007.78 万元、33,169.61 万元和 33,957.91 万元。2020 年末发行人应收账款较 2019 年末减少 9,017.45 万元，下降 64.88%，主要原因系企业收回部分途牛应收账款。2021年末发行人应收账款较 2020 年末增长 28,161.83 万元，增长 562.36%，主要原因系发行人应收南京徐庄xx技术产业开发区管理委员会工程款增加所致。2022年 3 月末，发行人应收账款余额为 33,957.91 万元，较年初相比变化不大。
3）预付款项
截至报告期各期末，发行人预付款项余额分别为 15,132.74 万元、37,756.80
万元、14,909.60 万元和 15,035.53 万元。2020 年末发行人预付款余额 37,756.80万元，较 2019 年末增长 149.50%，主要系因项目建设需要，预付工程款增加所致。2021 年末发行人预付款项余额 14,909.60 万元，较 2020 年末减少 60.51%，主要原因系预付工程款结转，预付款项未有大额新增所致。截至 2022 年 3 月末，
发行人预付账款金额为 15,035.53 万元，较 2021 年末增加 125.93 万元，增长
0.84%，变化不大。
4）其他应收款
截至报告期各期末， 发行人其他应收款余额分别为 55,932.94 万元、
116,361.62 万元、107,461.58 万元和 103,950.45 万元。2020 年末发行人其他应收
款较 2019 年末增加 60,428.68 万元，增长 108.04%，主要原因系发行人与南京徐庄xx技术产业开发区管理委员会、江苏卫岗一九二八科技发展有限公司的往来款增加所致。2021 年末发行人其他应收款较 2020 年末减少 8,900.04 万元，减少
7.65%，主要系 2021 年度发行人新纳入江苏卫岗一九二八科技发展有限公司进合并范围所致。2022 年 3 月末发行人其他应收款较 2021 年末减少 3.27%，变化不大。
表 5-17：发行人 2021 年末其他应收款前五名单位情况表
单位：万元、%
单位名称 | 与发行人 关联关系 | 金额 | 款项性质 | 账龄 | 占其他应 收款比例 |
南京徐庄xx技术产业开发区管委会 | 非关联方 | 74,318.12 | 往来款、 保证金 | 1 年以内、2-3 年、3 年以上 | 66.57 |
南京市玄武区人民政府 | 关联方 | 2,476.41 | 往来款 | 3 年以上 | 2.22 |
南京世界之窗文化产业园有限责任公司 | 非关联方 | 1,500.00 | 往来款 | 3 年以上 | 1.34 |
南京乐博乐器股份有限公司 | 非关联方 | 1,200.00 | 往来款 | 3 年以上 | 1.07 |
连云港中泰能源有限公司 | 非关联方 | 1,100.00 | 借款 | 3 年以上 | 0.99 |
合计 | 80,594.53 | 72.19 |
表 5-18：发行人 2022 年 3 月末其他应收款前五名单位情况表
单位：万元、%
单位名称 | 与发行人 关联关系 | 金额 | 款项性质 | 账龄 | 占其他应收 款比例 |
南京徐庄xx技术产业开发区管委会 | 非关联方 | 74,318.12 | 往来款、 保证金 | 1 年以内、2-3 年、3 年以上 | 71.49 |
南京市玄武区人民政府 | 关联方 | 2,476.41 | 往来款 | 3 年以上 | 2.38 |
南京乐博乐器股份有限公司 | 非关联方 | 1,665.09 | 往来款 | 3 年以上 | 1.60 |
南京世界之窗文化产业园有限责任公司 | 非关联方 | 1,500.00 | 往来款 | 3 年以上 | 1.44 |
连云港中泰能源有限公司 | 非关联方 | 1,100.00 | 借款 | 3 年以上 | 1.06 |
合计 | 81,059.63 | 77.98 |
截至2021年末，发行人非经营性其他应收款和资金拆借款为1,142.50万元，占2021年末总资产的比例为0.04%，较2020年末较少10,248.28万元，主要系2021年度发行人新纳入江苏卫岗一九二八科技发展有限公司进合并范围所致。
发行人已针对非经营性往来或资金拆借等非经营性其他应收款制定了制度文件，承诺本期债券存续期不违规新增非经营性往来占款，不违规新增非经营性资金拆借。
5）存货
截至报告期各期末，发行人存货分别为1,130,421.84万元、1,000,013.66万元、
1,003,627.63 万元和1,028,304.27 万元。2020 年末发行人存货较2019 年末减少
130,408.18万元，下降11.54%，主要是下属子公司徐庄创投的聚慧园工程转入投资性房地产科目所致。2021年末发行人存货较2020年末增加3,613.97万元，增长 3.61%，主要系软件园项目、黑墨营等项目的开发成本持续投入增加所致。2022年3月末发行人存货较2021年末增加24,676.64万元，增加2.46%，变化较小。
发行人存货构成中主要是开发成本，近一年及一期末存货中的开发成本分别 为993,770.53万元和1,017,867.84万元，占期末存货余额的比重分别为99.02%和 98.99%。发行人于每个资产负债表日将存货按照成本与可变现净值进行比较分析，对于原材料、低值易耗品、库存商品，发行人将成本与按照估计售价核算后的可 变现净值进行比较，对于工程施工，发行人将成本与按照近期平均销售单价核算 后的可变现净值进行比较分析。由于未有存货成本低于可变现净值情况发生，故 未计提存货跌价准备。
表 5-19：发行人 2022 年 3 月末存货构成情况表
项目 | 2022 年 3 月末 | ||
成本 | 跌价准备 | 净额 | |
原材料 | 1,277.48 | - | 1,277.48 |
库存商品 | 2,817.88 | - | 2,817.88 |
低值易耗品 | 70.72 | - | 70.72 |
开发产品 | 6,270.36 | - | 6,270.36 |
开发成本 | 1,017,867.84 | - | 1,017,867.84 |
合计 | 1,028,304.27 | 1,028,304.27 | |
表 5-20：发行人 2021 年末存货构成情况表
项目 | 2021 年末 | ||
成本 | 跌价准备 | 净额 | |
原材料 | 814.42 | - | 814.42 |
库存商品 | 2,682.75 | - | 2,682.75 |
低值易耗品 | 89.57 | - | 89.57 |
开发产品 | 6,270.36 | - | 6,270.36 |
开发成本 | 993,770.53 | - | 993,770.53 |
合计 | 1,003,627.63 | - | 1,003,627.63 |
表 5-21：截至 2022 年 3 月末存货-开发成本主要明细表
单位：万元
单位：万元
单位：万元
序号 | 主要项目 | 余额 |
1 | 软件园项目 | 246,644.22 |
2 | 藤子村征地项目 | 202,515.66 |
3 | 黑墨营项目 | 76,000.00 |
4 | 梅园地块项目 | 74,814.97 |
5 | xxx桥项目 | 74,648.37 |
6 | 百子亭北侧地块 | 69,997.75 |
7 | 大壮观路环境综合整治 | 67,230.00 |
8 | 顾家营保障房项目 | 35,783.45 |
9 | 百子亭项目 | 35,382.58 |
10 | 梅园新村地块 | 24,904.14 |
11 | 汉府新村地块 | 21,809.97 |
12 | 百子亭历史风貌区-南侧地块 | 18,623.68 |
13 | 曹四征地项目（红山路以东以西地块） | 16,262.82 |
14 | 曹三征地项目（红山路以东以西地块） | 14,199.65 |
15 | 烟厂（杨将军巷 9 号） | 9,765.50 |
16 | （月苑项目）文苑大厦 | 6,801.06 |
17 | xx里地块 | 3,875.07 |
18 | 曹后村 28 号校舍改造工程 | 2,189.17 |
19 | 珠江路 683 号楼改造 | 1,638.07 |
20 | 九华山 | 1,013.77 |
合计 | 1,004,099.88 |
南京钟山资产经营管理集团有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
表 5-22：截至 2022 年 3 月末发行人存货具体情况
单位：亿元
项目名称 | 项目类型 | 对手方 | 签订协议时间 | 项目建设期间 | 预计总投资金额 | 已经投资金额 | 后续投资金额 | 资金来源 |
软件园项目 | 自建 | 发行人 | 2002年 | 已建设完毕 | - | 24.66 | 无 | 自筹及金融机构借款 |
藤子村征地项目 | x建 | 南京玄武区人民 政府① | 2014年 | 2015-2022 | 38.08 | 34.30 | 无 | 自筹及金融机构借款 |
黑墨营项目 | x建 | 南京市玄武区建 设房产和交通局 | 2017年 | 2017-2019 | 7.20 | 7.60 | 无 | 自筹及金融机构借款 |
刘军师桥项目 | x建 | 南京市玄武区建 设房产和交通局 | 2017年 | 2017-2019 | 7.46 | 7.46 | 无 | 自筹及金融机构借款 |
百子亭北侧地块 | 自建 | 发行人 | 2018年 | 2019-2023 | 6.20 | 7.43 | 3.44 | 自筹及金融机构借款 |
百子亭南侧地块 | 自建 | 发行人 | 2018年 | 2019-2023 | 2.5 | 2.01 | 1.41 | 自筹及金融机构借款 |
百子亭项目 | 自建 | 发行人 | 2013年 | 2015-2018 | 6.00 | 6.51 | 无 | 自筹及金融机构借款 |
① 南京市玄武区人民政府授权南京市玄武区建设房产和交通局作为购买主体。