Contract

普宁市大坝镇人民政府

物业管理服务项目

用

户

需

求

书

一、项目概况

1、项目名称：普宁市大坝镇人民政府物业管理服务项目。

2、项目预算金额（元）：每月服务费21447.5元，2年合计为514740元。

3、服务期限：自签订合同之日起2年（24月）。

4、采购方式：广东省政府采购网定点采购。

二、服务概况

普宁市大坝镇人民政府物业管理服务包含卫生清洁管理服务、绿化管理服务、水电工管理服务。项目服务范围为普宁市大坝镇人民政府政府办公大楼，面积合计建筑面积约（1361平方米），占地面积约（10000平方米），项目服务地址位普宁市大坝镇人民政府内。

服务期限为2年（以合同签订服务期限计），其中中标且进场后前一个月为试用期。试用期满后采购人对管理服务按合同约定进行综合考核，如考核不合格，采购人有权提前解除合同。

三、项目服务要求

1、服务范围。

2、所有场地设施、室外和室内的环境清洁卫生。

3、法律、法规和政策规定由物业管理服务公司管理的其它事项，以及采购单位赋予的其他临时性任务。

四、物业人员岗位设置

1、办公大楼是普宁市大坝镇人民政府相关部门的办公重地，人员进出较多，环境复杂，对安全性、规范性要求严格，对人员服务要求高标准、高档次。

2、物业管理单位对办公大楼的物业管理方案、组织架构、人员录用配备、技术水平、建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人管理机构，并征得其同意。

3、要求物业管理单位在人员上要按需配备、优质、高效和相对固定，在拟定组织架构设置、服务方案时，能充分考虑自身实力和管理优势。最大限度地满足采购人的需求，向采购单位提供质价相符的优质服务。

4、在处理特殊情况和紧急、突发事件时需紧急处理时，采购人管理机构对人员有直接指挥权，中标人应确保人员能及时到场处理。

5、要求服务单位对所录用的人员要切实核对身份，保证没有犯罪记录，身体健康。专业岗位人员须有相关的专业技术等级证书，持证上岗。

6、要求服务单位的工作人员要按岗位统一着装，言行规范，注意仪容仪表和公众形象，并要求有一套服务规范和xx用语。对一些公众岗位人员的体型、相貌、身高有特殊要求的需满足。

五、人员配置要求

本项目所需人员配置：保洁员：3名，绿化工：1名，水电工：1名。（共计5

人）。

具体岗位设置要求如下：

第一部分 卫生清洁管理服务

一、人员配置

序号	岗位名称	岗位人数	岗位时间设置
1	保洁员	3	8/H

二、服务范围：

1、保洁服务内容：

普宁市大坝镇人民政府区域的保洁卫生工作。

2、保洁服务范围：

负责普宁市大坝镇人民政府公共区域日常保洁（通道、厕所、楼梯）停车场日常保洁工作。

三、岗位职责

1、自觉遵守《员工守则》及单位各项规章制度。

2、按时上下班，不得无故旷工。

3、服从分配，工作认真、细致，一丝不苟，尽职尽责，做好本职工作。

4、努力学习业务知识。

5、礼貌服务，讲求效率，保证质量。

6、热爱本职，牢固树立良好的职业道德。

7、尊重上级，团结友爱，不做不利于团结的事。

四、派驻员工的劳动纪律：

1、上、下班必须准时，做到不迟到，不早退。

2、上班时不得无故离开工作岗位，有事离岗必须得到上级领导同意后，方可离岗。

3、请病、事假必须在当天上班前向公司请假，否则作旷工处理。

4、当班时不能做与工作无关的事，如特殊必须报上级批准方可。

5、当班时不得大声喧哗、攀抱、追打、聊天、说笑。

6、当班不准打私人电话。

7、上、下班必须行走指定通道，下班后不得在单位内逗留。

8、上班必须穿着整洁工作制服。

9、做好交接班工作，不准随意拿公共物品。

10、爱护公物，不准随意拿公共物品。

11、拾金不昧，拾到遗留物品，一律上交有关部门。

五、保洁工作操作规范

操作原则

1、总原则是：从里至外，从上至下，从左至右，先易后难。

2、扫地、拖地的程序是：由内到外，从边开始再中间清洁。

3、抹物的程序是：从上至下，由左到右，再清洁边角。

4、垃圾袋的更换：室内、室外垃圾不能超出2/3满，白天出现异味、较脏、破坏现象要及时更换垃圾袋。

5、推尘：沿地面直线成行操作。

六、垃圾桶的清洁工作程序

1、打开盖子将装有垃圾的内桶取出。

2、将套在垃圾桶内桶的垃圾袋取下，连垃圾一起取出，若垃圾袋已装满将袋口封好。

3、将内桶清洗干净。

4、将新的垃圾袋重新套在垃圾桶的内桶上，盖上垃圾桶盖。

5、将放置垃圾桶的地面清洗干净。

6、将垃圾桶放回原位并清洁干净垃圾桶的外表面。

注意事项：

1、垃圾桶放在规定的位置。

2、可回收垃圾桶靠左边放置，不可回收垃圾桶靠右边放置。

3、垃圾桶内垃圾不能超过桶容积的五分之四。

4、桶内的垃圾袋不能外露。

5、垃圾袋完好无损，不能破漏。

6、内桶定期清洗，保证不滋生蚊蝇并无异味。

7、外表面保持清洁：无污渍、无污迹、无灰尘、无锈蚀。

8、垃圾桶外表面油漆均匀。

七、低位指示牌的清洁程序

1、表面灰尘，可用干净毛巾擦拭，然后在用柔软的干毛巾擦干净即可。

2、比较难去除的污渍，可用肥皂，弱洗涤剂或温水洗涤。

3、不锈钢表面的商标、贴膜，用温水，弱洗涤剂来洗，粘结剂成分，使用酒精或有机溶剂擦洗。

4、不锈钢表面的油脂、油、润滑油污染，用柔软的布擦干净，以后用中性洗涤剂或氨溶液或用专用洗涤剂清洗。

八、玻璃清洁程序

1、用涂水器浸透沾有清洁剂的水逐块对玻璃进行擦洗。

2、每块擦洗后应用玻璃刮刀从上至下刮去玻璃上的余留清洁剂。

3、玻璃刮刀每刮一次应用半干湿毛巾对刮刀胶片进行擦拭，以抹去刮刀胶片上的清洁剂，然后再进行下一次工作。

4、清洗工作完成后应将工具放回指定地点。

九、推尘工作程序

1、将静电除尘水渗入拖布：静电除尘水均匀喷洒在尘推上，密封4个小时后，晾干使用。

2、检查尘推纤维是否干净。

3、检查静电除尘剂的渗入情况。

4、检查尘推杆的卡头位置及方向是否正确。

十、抹尘工作程序

抹布一般是沾湿后使用。但有些表面，如高档漆面、铜面、不锈钢面、白墙面等，不宜经常湿擦，日常清洁时可用于抹布擦试灰尘。操作时，就像抚摸似的轻擦，以去除微细的灰尘。如果用力干擦，反而会产生静电粘附灰尘，同时会损伤被擦物表面。

十一、天花板的清洁程序

提要：将浸泡过清洁剂的抹布拧干叠好后放于手中，用适当的力量帖于天花板表面进行清洁擦拭。

1、清洁顺序:

检查→铺设垫布→摆放梯子→清洁→清理现场

2、清洁工具:

清洁剂、抹布、梯子、垫布、容器和水、提示标牌等。

3、清洁步骤

（1）检查与清洁天花板及梯子是否完好。

（2）将垫布铺设在需要清洁的天花板下方。

（3）将梯子摆放垫布上，将标识牌立于工作区域附近。

（4）使用清洁剂按说明比例在容器内加水稀释。

（5）工作时必须两人同时配合进行，以确保安全。

（6）将浸泡过清洁剂的抹布拧干叠好后放于手中，用适当的力量帖于天花板表面进行清洁擦拭。

（7）用潮湿干净的抹布擦去天花板表面残留物和水迹。

（8）清理现场:将工具送回指定地点，并将工作现场清理干净。

（9）质量标准：天花板上无尘土、污迹。

（10）拧于的程度应达到抹布内含水，抓攥不滴。

（11）收拾工具时，垫布应叠好后拿离现场。

第二部分 绿化管理服务

1. 人员配置

序号	岗位名称	岗位人数	岗位时间设置
1	绿化工	1	4/H

2. 岗位职责

1、绿化员岗位职责：

2、区域的绿化养护工作。 

3、定期与不定期的对绿化进行检查巡视。 

4、严格执行绿化养护工作的技术规范。 

5、实施绿化养护时，爱护公共设施及单位物品，保质保量完成养护工作。 

6、绿化养护时，对任何破坏环境卫生行为或故意损坏行为应及时阻止，对不听劝告者，立即向单位报告。

7、完成单位临时安排的其它工作任务。

三、绿化养护人员工作范围及标准

1、园林绿化养护和施肥内容

包括淋水、修剪、施肥、除草、修剪抹芽、病虫害防治、扶正、补苗（化肥、树药，自然灾害、不可抗力或人为损坏造成花木损毁的，苗木费另计）。

四、园林绿化养护标准

1、绿化比较充分，植物配置基本合理，基本达到黄土不露天。

2、措施：按二级技术措施要求认真进行养护。

3、草坪覆盖率达95％以上。草坪内杂草控制在20％以内。生长和颜色正常，不枯黄。每年修剪四次以上。基本无病虫害。

4、行道树和绿地内无死树，树木修剪基本合理，树形美观，能较好地解决树木与电线、建筑物、交通等之间的矛盾。

5、绿化生产垃圾要做到日产日清，绿地内无明显的废弃物，能坚持在重大节日前进行突击清理。

6、无较重的人为损坏。对轻微或偶尔发生难以控制的人为损坏，能及时发现和处理、绿地、草坪内无堆物堆料等。行道树干无明显刻画现象等。

五、员工职责

1、绿化保持完好、无破坏。

2、每天巡查公共区域环境绿化作物浇水适当，确保水分充足，无杂草。

3、每周检查一次绿化作物的生长状况，定时对绿色植物进行修剪。

4、每月对绿化作物施肥、喷药不少于一次，施放的肥料和喷药应适应植物的特性，保证其生长旺盛。

5、园林技工具备一定的绿植养护知识，熟知各类绿植花卉生长特性，具备一定园林设计修剪技能。

6、完成单位安排的其他工作任务。

六、绿化管理基本要求

1、树木四无：无刻画、无挂贴、无干支、无杂物。

2、定期除杂草，修剪、装饰花草树木，每季度大修，每月小修，保证负责区域内花草树木的整齐、美观。

3、定期浇水，施肥，灭虫，保证花草树木青绿茂盛。

4、及时清理枯草、落叶、干支，保持绿地、道路的清洁、美观。

第三部分 水电工管理服务

一、人员配置

序号	岗位名称	岗位人数	岗位时间设置
1	水电工	1	8/H

二、岗位职责

1、水电工岗位职责

2、工作人员必须持证上岗，做好交接班记录。

3、严格遵守单位员工守则和各项规章制度，做到按时上班，不迟到、不早退。

4、上班时间穿工作服，佩戴工号牌。

5、不得无故请假、旷工、请假需提前一天申请。

6、上班时间禁止看小说、下棋、玩扑克、打瞌睡，不准在工作场所会客和做其它与工作无关的事。

7、必须坚守岗位，发现工作人员不在岗的，视情况扣发当月工资或开除，对造成重大事故的，还必须追究当事人的刑事责任。

8、努力学习技术、熟练掌握供电方式方法及线路走向及所管的设备原理、技术性能和实际操作。

9、做好设备保养、维护和检修，确保设备安全运行。

10、勤巡视各开关、接头、变压器、高压设备的运行情况。

11、妥善保护工具，故意损坏或丢失照价赔偿。

12、上班时间严禁酗酒，违者重罚或开除处理。

三、操作规范

1、开工前或收工后必须清点水电工具、器材、仪表、图纸报表资料等。

2、接到报修电话后，应及时到达故障现场，做到小问题随叫随到，及时处理，大问题无法处理，应了解情况，及时上报。

3、在维修工作中，必须严格按照国家和广东地区的有关操作和安全技术方面的规定执行。

4、水电检修时，应悬挂标识牌，以免发生危险。

5、维修完毕，清理现场，保持场地卫生良好。

6、在完成工作后，应填写相关的工作记录和表格，并存档备查。

7、维修时，严禁随意改动设备的线路，如确需改变，必须申报并做好记录。

8、发生紧急情况时应迅速采取临时应急措施，并酌情向单位报告。

9、每月应定期检查梯灯、消防器材、照明灯等设备情况，发现问题及时处理。

四、管理规章制度

1、安全用水用电管理规定

2、凡属单位内的电(包括有线电视)、水，均经科学设计，精心安装，其他人员不可随意更改，如需改动必须报告单位及相关领导审批并雇请专业人员操作完成。

3、工作人员出门前应将电，燃气和水擎阀(开关)关闭，防止发生安全事故。

4、安排的活动需安装线路时，必须由单位或有关部门审查并安装。

5、有以下现象的均属偷电、偷水行为，单位将按下列规定处理。

6、私自增加电器、设备容量，且造成电气线路故障的，必须赔偿因此造成的损失。

7、私自接电、接水或绕表接电、接水者，除当场停用外，交公安部门处理。

8、私自启用电表，水表的封印或改动电力运行回路，影响准确计量的：除追讨水电费外，严重者交由公安部门处理。

9、擅自改动上、下水管道，电气线路(有线电视系统)者，除应按实际情况纠正外，每项罚款200-500元。

五、督导检查制度

1、水电工的工作由物业主管负责检查。

2、检查水电工是否《水电工操作程序》进行操作。

3、检查上班登记的数据是否属实。

4、巡视单位设备设施，检查是否存在安全隐患。

5、检查水电工是否按《员工行为规范》进行操作。

普宁市大坝镇人民政府物业管理服务项目验收评分表

年 月 日

类别	序号	内容	满意程度评价（分）
			100	95	90	85	80	75	70	65	60	60以下
水电 维修	1	维修服务态度
	2	维修服务质量
	3	维修服务效率
环境 服务	4	清洁质量
	5	服务态度
综合 分析	小 计

验收单位（盖章） 验收人（签字）：

六、投诉跟踪服务要求

1、中标人须提供常设的投诉热线服务，并对投诉内容进行及时跟踪、回访。对采购人的投诉通知，必须按采购人制定的时间内处理完毕，若突发事件不能在短时间内解决，中标人必须采取应急措施，或按采购人认可的应急方案执行，不得影响采购人的正常工作业务。

2、中标人必须建立完善的管理服务质量自检体系，对自身管理制度、管理计划和管理质量进行严格的自检。

3、管理服务期内，采购人有权按本项目的管理要求对中标人进行不定期抽查检查及满意度测评，若对不合格的管理服务或不满意提出三次警告后，仍未在期限内得到有效的解决时，采购人有权扣罚合同总额1%的违约金。若再次出现不合格的管理服务或不满意提出三次，采购人有权要求终止合同。造成采购人经济损失的，中标人应给予采购人经济赔偿，并承担相应的法律责任。

4、采购人如委托事项遇到自然灾害不可抗力事件或因体制改革单位撤并、财政资金改革等造成合同无法履行，合同自然终止，由此造成的损失，采购人不负担责任。