项目编号：清资招2022005号（KJY20220241）
项目编号：清资招2022005号（KJY20220241）
清华大学xxx书院物业管理服务项目
招 标 文 件
采购人：清华大学
采购人实施单位：清华大学xxx书院
采购代理机构：北京科技园拍卖招标有限公司
2022 年 4 月
目录
第六章 评标办法 120
第七章 投标文件格式 150
第八章 招标文件附件 195
第一章 投标邀请
清华大学xxx书院物业管理服务项目公开招标公告
项目概况
清华大学xxx书院物业管理服务项目招标项目的潜在投标人应在北京科技园拍卖招标有限公司招标一部（xxxxxxxxxxxx 0 xx 0000 x）获取招标文件，
并于 2022 年 5 月 9 日 9 时 00 分（北京时间）前递交投标文件。一、项目基本情况
项目编号：清资招 2022005 号（KJY20220241） 项目名称：清华大学xxx书院物业管理服务项目预算金额：2857.315 万元
最高限价：2857.315 万元采购需求：
1.项目地点、规模：项目位于xxxxxxxxxxxx。xxxxxxx，建筑结构为框架剪力墙混凝土一次现浇结构。总建筑面积约 24000 xxx，xxxx，xxxx。本项目为 LEED 金牌认证和 RESET 认证项目。
2.项目性质：物业管理服务。
3.招标内容及技术要求：在业主方及书院楼宇运营管理方的共同指导管理下负责书院配套的设施设备维护保养、楼宇及相关区域的保洁、保安工作。
4.服务人数：要求服务人员不少于 63 人，低于此人数投标文件将被拒绝。
5.本项目采购实施单位：清华大学xxx书院。
合同履行期限：服务期限为 3 年，2022 年 8 月 1 日至 2025 年 7 月 31 日。交接日
期为 2022 年 6 月 1 日至 2022 年 7 月 31 日（如发生）。本项目不接受联合体投标。
二、申请人的资格要求
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：
（1）本项目非专门面向中小企业的项目，采购标的：物业管理，对应的中小企业划分标准所属行业：物业管理；
（2）不得被信用中国网站（xxx.xxxxxxxxxxx.xxx.xx）列入失信被执行人或重大税
收违法案件当事人名单，也不得被中国政府采购网（xxx.xxxx.xxx.xx）列入政府采购严重违法失信行为记录名单；
（3）除单一来源采购项目外，为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的投标人，不得再参加该采购项目的其他采购活动；
（4）单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同投标人，不得参加同一包投标或者在未分包的同一招标项目中投标。
3.本项目的特定资格要求：
（1）必须获取招标文件；
（2）本项目不接受联合体投标；
（3）本项目不接受进口产品投标。进口产品的定义见财政部关于印发《政府采购进口产品管理办法》的通知（财库〔2007〕119 号）、关于政府采购进口产品管理有关问题的通知（财办库〔2008〕248 号）。
三、获取招标文件
时间：2022 年 4 月 15 日至 2022 年 4 月 21 日，每天上午 9：00 至 11：30，下午 13：30 至 16：00（北京时间，法定节假日除外）
地点：北京科技园拍卖招标有限公司招标一部（xxxxxxxxxxxx 0 x
x 0000 x）
方式：获取招标文件时须提交以下资料，经采购代理机构审核通过后方可获取：
（1）授权委托书（加盖公章及法定代表人签字）及被授权人身份证（彩色扫描件，加盖公章）（适用于代理人获取招标文件的）；
（2）法定代表人身份证明（加盖公章及法定代表人签字）及身份证（彩色扫描件，加盖公章）（适用于法定代表人获取招标文件的）。
售价：￥200.0 元，本公告包含的招标文件售价总和。
被授权人近 14 天的个人身体无发热现象，没有和发热病人接触史，健康宝绿码登记，不符合要求的无法入代理公司购买招标文件，因此造成的损失由投标人自行承担。
四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
2022 年 5 月 9 日 9 时 00 分（北京时间）
地点：北京科技园拍卖招标有限公司第三会议室五、公告期限
自本公告发布之日起 5 个工作日。
六、其他补充事宜公告媒介：
本项目信息在“中国政府采购网”、“清华大学后勤综合信息网”、“清华大学信息门户”同时发布。
本项目需要落实的采购政策：
1.《关于印发节能产品政府采购品目清单的通知》（财库[2019]19 号）；
2.《关于印发环境标志产品政府采购品目清单的通知》（财库[2019]18 号）；
3.《关于信息安全产品实施政府采购的通知》（财库[2010]48 号）；
4.《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库〔2020〕46 号）；
5.《财政部、司法部关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》（财库 [2014]68 号）；
6.《关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》（财库〔2017〕141 号）；
7.《财政部 发展改革委 生态环境部 市场监管总局关于调整优化节能产品、环境标志产品政府采购执行机制的通知》（财库〔2019〕9 号）；
8.《财政部关于在政府采购活动中查询及使用信用记录有关问题的通知》（财库 [2016]125 号）；
9《.
等。
关于疫情防控期间开展政府采购活动有关事项的通知》（财办库〔2020〕29 号）
七、对本次招标提出询问，请按以下方式联系。
1.采购人信息
名 称：清华大学
地址：北京市海淀区清华大学校内联系方式：司老师、010-62770711 2.采购代理机构信息
名 称：北京科技园拍卖招标有限公司
地址：xxxxxxxxxxxx 0 xx 0000 x
联系方式：010-82575731/81257/5831/8137 转 237 分机，邮箱：xxxxxxxxxxxx@000.xxx 0.xxxxxx
项目联系人：xxx、xx、xxx
电话：000-00000000/81257/5831/8137 转 237 分机
第二章 投标须知投标人须知前附表
序号 | 条款号 | 内容 |
1 | 1.1 | 见招标文件第一章“投标邀请”第 7 条 |
2 | 1.2 | 见招标文件第一章“投标邀请”第 7 条 |
3 | 1.3 | 见招标文件第一章“投标邀请”第 2 条 |
4 | 2.1 | 资金来源：自筹经费。 |
5 | 2.2 | 预算金额（招标控制价）见招标文件第一章“投标邀请”第 1 条 |
6 | 3.2 | 踏勘现场集合时间：2022 年 4 月 22 日 9：00 时，请勿迟到。集合地点：北京市海淀区清华大学xxx书院东门门口。 报备要求：请务必于 2022 年 4 月 21 日 16：30 前将参与踏勘的人员单位、姓名、身份证号、联系电话、住址（细化到街道）、完整接种三针疫苗证明或入校前 48 小时内核酸检测报告证明、行程码绿码、健康宝绿码以邮件方式上报采购代理机构联系人（解磊, 邮箱 000000000@xx.xxx），且不得临时变更。因疫情原因，投标人拟派参加现场踏勘仅限 1 人。 联系人：xxx、xx |
7 | 6.1 | 任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应在 2022 年 4 月 22 日 13时 30 分前以书面形式一次性发送给采购人，发送邮件（邮箱： xxxxxxxxxxxx@000.xxx，邮件需同时发送 word 版本及加盖投标人公章的 PDF 版本）提交。采购人对收到的澄清要求以邮件形式予以答复， 并将邮件答复发给每个投标人（答复中不包括问题的来源）。 |
8 | 12.1 | 投标保证金金额：57 万元整。投标保证金账号信息： 收款单位：北京科技园拍卖招标有限公司开户银行：广发银行北京万柳支行 银行账号：9550880031224600183 如采用银行保函形式，投标保证金的有效期应当覆盖或者超过投标有 |
序号 | 条款号 | 内容 |
效期，投标保证金有效期为 90 日。 如采用专业担保机构保函形式交纳投标保证金，保函格式详见投标文件格式。 | ||
9 | 13.1 | 投标有效期：90 个日历日（从开标之日起计算） |
10 | 14.1 | 投标文件：正本：1 份 副本：3 份 电子版：1 份，Ｕ盘，且应标注单位名称。电子版投标文件应含有投标全部内容即商务部分、技术部分、述标所用演示电子文件，且不得设置密码。投标人应保证电子版文件与纸质版文件一致性，并保证电子版文件能够正常打开，如述标所用演示电子文件在述标现场无法正常打开，引发的投标人损失由投标人自行负责。 电子文件规定格式为： （一）文本文件采用 PDF 格式（正本签字盖章的扫描件）及 DOC 或 DOCX 格式； （二）图像文件采用 JPEG、TIFF 格式； （三）影像文件采用 MPEG、AVI 格式； （四）声音文件采用 WAV、MP3 格式； （五）述标所用演示电子文件采用 PPT 形式。 |
11 | 16.1 | 投标截止时间：2022 年 5 月 9 日 9 时 00 分（北京时间），逾期收到或不符合规定的投标文件恕不接受。 投标地址：北京科技园拍卖招标有限公司第三会议室 联系人：xxx、解磊，联系电话：000-00000000/81257/5831/8137转 237、211 分机 注：逾期送达或者未按照招标文件要求密封的投标文件，采购人、采 购代理机构将依法拒收。 |
12 | 18.1 | 开标时间：2022 年 5 月 9 日 9 时 00 分（北京时间） 开标地点：北京科技园拍卖招标有限公司第三会议室 |
13 | 19.2 | 评标方法：综合评分法，满分 100 分。评分分值计算保留小数点后两 |
序号 | 条款号 | 内容 |
位，第三位四舍五入。评标因素及权重： 投标报价 10 分 商务部分 40 分 技术部分 50 分（暗标评审） | ||
14 | 25.1 | 履约保证金金额为正式运营期第一年中标金额的 5%（四舍五入取整， 保留至万元）。 |
15 | 27.1 | （1）中标服务费的收费标准：中标服务费以本项目中标金额作为收费的计算基数，参照《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格〔2002〕1980号）及发改办价格〔2003〕857号计算方法和标准，按中标金额差额定率累进法计算。 （2）中标服务费的交纳方式：由中标人在领取中标通知书时，向采购代理机构直接交纳中标服务费。可用转账支票、汇票、电汇等付款方式一次向采购代理机构缴清中标服务费。 收款单位：北京科技园拍卖招标有限公司开 户 行：中国银行万柳支行（229） 银行账号：332456035098 |
16 | 转包及 报价调整 | 本项目不允许整体转包，保安、保洁允许分包。不接受可选择或可调整的投标和报价。 |
17 | 述标 | 本项目安排通过资格审查的投标人拟派本项目的项目经理进行线上中英双语述标，时间 15 分钟（中文 5 分钟、英文 5 分钟、回答 专家问题 5 分钟（涉及双语））。 述标开始时间：2022 年 5 月 9 日 10 点 30 分（北京时间）按递交投标文件的顺序开始（实际开始时间按评审安排，述标人应提前进入 “腾讯会议”软件准备）。 述标方式：进行线上述标，采用“腾讯会议”软件，请投标人 提前下载并熟悉软件使用方式，述标会议链接由采购代理机构于 |
序号 | 条款号 | 内容 |
2022 年 5 月 7 日通过邮件提前发送给投标人。投标人xxx当日通过链接进入“会议等候室”，等待安排述标。 述标程序： （1） 准备好安静的述标环境。 （2） 通过链接进入“会议等候室”，打开摄像头和麦克风，改名（格式：姓名+公司名称），等待安排述标。 （3） 述标开始前，将述标人员即拟派本项目的项目经理本人身份证原件清晰展示在镜头前，并读出身份证号以核对身份。 （4） 开始述标。 （5） 结束后退出会议室。 测试安排：2022 年 5 月 7 日上午，采购代理机构将安排述标测试以便投标人调试设备（确保电脑的麦克风和扬声器等设备正常可用） 并熟悉软件使用方式。若有 PPT 播放，届时一并测试共享屏幕功能。 |
一、说明
1. 采购人、采购代理机构及合格的投标人
1.1 采购人：详见投标人须知前附表。
1.2 采购代理机构：详见投标人须知前附表。
1.3 合格的投标人应具备的条件：详见投标人须知前附表。
1.4 采购人在任何时候发现投标人提交的投标文件内容有下列情形之一时，取消其投标资格，且有权依法追究投标人的责任：
1.4.1 提供虚假的资料；
1.4.2 投标人之间相互串通投标。
2. 资金
2.1 资金来源：见投标人须知前附表。
2.2 预算金额（招标控制价）：见投标人须知前附表。
3. 投标费用及现场踏勘
3.1 投标人应承担所有与准备和参加投标有关的费用，不论投标的结果如何，采购人均无承担的义务和责任。
3.2 采购人将按本须知前附表“投标人须知前附表”所述时间地点，组织投标人对项目现场及周围环境进行踏勘，以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所涉及现场的资料。投标人承担踏勘现场所发生的自身费用。
3.3 采购人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是采购人现有的能被投标人利用的资料，采购人对投标人做出的任何推论、理解和结论均不负责任。
3.4 经采购人允许，投标人可为踏勘目的进入采购人的项目现场，但投标人不得因此使采购人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担踏勘现场的责任和风险。
4. 保密
4.1 参与招标投标活动的各方应对招标文件和投标文件中的商业和技术等秘密保密，违者应对由此造成的后果承担法律责任。
5. 招标文件的组成
二、招标文件
5.1 招标文件共七章，内容如下：第一章 投标邀请
第二章 投标须知
第三章 项目基本概况
第四章 物业管理内容与要求第五章 合同条款
第六章 评标办法
第七章 投标文件格式
5.2 投标人应认真阅读招标文件所有的事项、格式、条款和技术规范等。如投标人没有按照招标文件要求提交全部资料，或者投标文件没有对招标文件在各方面都做出实质性响应是投标人的风险，并可能导致其投标被拒绝。
6. 招标文件的澄清
6.1 投标人要求澄清的方式：见投标人须知前附表。
7. 招标文件的修改
7.1 采购人或者采购代理机构可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改将在原公告发布媒体上发布澄清公告。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
7.2 招标文件的修改应以书面形式通知所有购买招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人在收到上述通知后，应立即向采购人书面回函确认。
7.3 澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，采购人或者采购代理机构将在投标截止时间至少 15 日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足 15 日的，将顺延提交投标文件的截止时间。
三、投标文件的编制
8. 投标范围及投标文件中计量单位、语言的使用
8.1 投标人须对招标文件第四章——物业管理内容与要求中所列的所有要求进行投标。
8.2 投标文件中所使用的计量单位，除招标文件中有特殊要求外，应采用中华人民
共和国法定计量单位。
8.3 投标人提交的投标文件以及投标人与采购代理机构和采购人就有关文件的所有来往函电均应使用中文书写。
9. 投标文件的组成
9.1 投标人应完整地按招标文件投标文件格式中规定的格式编制投标文件，投标文件按 A4 幅面装订，须编写方便查阅的文件目录，并逐页标明页码。投标文件须采用不可拆卸的装订方式。
9.2 投标文件由商务部分和技术部分组成。
9.3 投标人应按招标文件第七章投标文件格式顺序及要求编制投标文件。
10. 证明服务的合格性和符合招标文件规定的文件
10.1 投标人应提交证明文件，证明其拟提供的合同项下的服务的合格性符合招标文件规定。该证明文件是投标文件的组成部分。
10.2 上款所述的证明文件，可以是文字资料、图纸和数据。证明文件以投标书附件的形式编写，投标书附件的幅面应与投标文件一致，并按投标文件统一编码及装订。
10.2.1 对照招标文件技术规格，逐条说明所提供服务已对招标文件的技术规格做出了实质性的响应，或xx与技术规格条文的偏差和例外。
11. 投标报价
11.1 所有投标均以人民币报价。投标人的投标报价应遵守《中华人民共和国价格法》。
11.2 投标人应在投标分项报价表上标明投标相关服务的单价（如适用）和总价，并由法定代表人或其授权代表签署。
11.3 为了方便评标委员会对投标文件进行比较，并不限制采购人以上述任何条件订立合同的权利。
11.4 投标人所报的各分项投标单价在合同履行过程中是固定不变的，不得以任何理由予以变更。任何包含价格调整要求的投标，依据招标文件规定，将被认为是非响应性投标而予以拒绝。
11.5 采购人不接受任何选择性报价。
11.6 投标人应尽量了解项目的情况，对项目现场具体情况等因素应充分考虑在投标报价中。
11.7 投标人应根据项目情况制定岗位人员方案，物业人员不得在其他物业项目兼职，如有此情况必须向采购人书面说明。中标后，如未经采购人书面同意，中标人不得擅自调整物业人员或任命该人员同时服务其他物业项目。
12. 投标保证金
12.1 投标人应按投标人须知前附表的金额提交投标保证金，并作为其投标的一部分。为便于采购代理机构及时准确地核实投标人的保证金是否到账，投标人电汇投标保证金时应在电汇汇款附言中注明：招标编号和用途，如“KJY***** 投标保证金”。
12.2 投标保证金可采用下列形式之一：
支票、汇票、本票、网上银行支付、金融机构或担保机构出具的保函等非现金形式。
12.3 投标保证金提交截止时间：投标人应在投标截止时间前按招标文件规定的金额、形式等，将投标保证金缴纳至北京科技园拍卖招标有限公司（采用电汇或网上银行支付的，须在投标截止时间前到账）
12.4 中标人的投标保证金，自与采购人签订采购合同起 5 个工作日内无息退还中标人。未中标投标人的投标保证金，自中标通知书发出之日起 5 个工作日内无息退还投标人。
12.5 办理退投标保证金手续时须持中标通知书或落标通知书、退投标保证金单位的财务部门开具的收据、采购代理机构开具投标保证金收据的校验联到采购代理机构的财务部门办理。
12.6 下列任何一种情形发生，投标保证金将不予退还：
（1）投标有效期内投标人撤销投标文件的；
（2）投标文件中提供虚假材料的；
（3）除因不可抗力或招标文件认可的情形以外，中标人不与采购人签订合同的；
（4）投标人与采购人、其他投标人或者采购代理机构恶意串通的；
（5）将中标项目转让给他人，或者在投标文件中未说明，且未经采购人同意，将中标项目分包给他人的。
13. 投标有效期
13.1 投标应在规定的投标有效期内保持有效，时间要求见投标人须知前附表。投标
有效期不满足要求的投标将被视为非响应性投标而予以拒绝。
13.2 采购人可根据实际情况，在原投标有效期截止之前，要求投标人同意延长投标文件的有效期。接受该要求的投标人将不会被要求和允许修正其投标。投标人也可以拒绝采购人的这种要求。上述要求和答复都应以书面形式提交。
14. 投标文件的签署及规定
14.1 投标人应按须知前附表准备投标文件份数，每份投标文件须清楚地标明“正本”或“副本”。若正本和副本不符，以正本为准。
14.2 投标文件的正本需打印或用不褪色墨水书写，并由投标人的法定代表人或经其正式授权的代表在投标文件上签字或盖章并加盖单位公章，投标人应填写全称。法定代表人须持有书面的“法定代表人身份证明书”（标准格式附后）或授权代表须持有书面的“法定代表人授权委托书”（标准格式附后），并将其附在投标文件中。如对投标文件进行了修改，则应由投标人的法定代表人或经其正式授权的代表在修改的每一页上签字。投标文件的副本可采用正本的复印件。
14.3 任何行间插字、涂改和增删，必须由投标人授权代表签字或单位盖章后才有效。
14.4 投标文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由投标人负责。
四、投标文件的递交
15. 投标文件的密封和标记
15.1 投标时，投标人应将投标文件正本和所有的副本分开密封装在两个单独的密封袋中，且在密封袋正面右上角标明“正本”或“副本”字样。电子版应单独密封装在一个密封袋中，并在密封袋上标明“投标文件电子版”字样。
15.2 密封要求：
（1）在密封袋正面清楚标明项目名称、采购人名称、投标人名称及地址。
（2）在密封袋正面下方注明 “在 年 月 日 时 分前不得启封”的字样。
（3）在密封袋的封口处应用密封条予以密封并在密封骑缝处加盖投标人公章、由被授权代表签字并签署密封日期。
15.3 逾期送达或者未按照招标文件要求密封的投标文件，采购人、采购代理机构将依法拒收。
16. 投标截止时间
16.1 投标人应在投标人须知前附表中规定的日期和时间内，将投标文件递交至开标
地点。
16.2 采购人有权按本须知的规定，通过修改招标文件延长投标截止时间。在此情况下，采购人和投标人受投标截止时间制约的所有权利和义务均应延长至新的截止时间。
16.3 采购人将拒绝并原封退回在本须知规定的投标截止时间后收到的任何投标文件。
17. 投标文件的修改与撤回
17.1 投标以后，如果投标人提出书面修改或撤标要求，在投标截止时间前送达采购人者，采购人将予以接受。
17.2 投标人对投标文件的修改或撤回通知应按本须知规定编制、密封、标记和发送。
17.3 在投标截止时间之后，投标人不得对其投标文件做任何修改。
17.4 从投标截止时间至投标人在投标文件中确定的投标有效期之间，投标人不得撤回其投标。
18. 开标
五、开标及评标
18.1 采购人应当按投标人须知前附表的规定的时间和地点组织公开开标。开标时邀请所有投标人授权代表、采购人和有关方面代表参加。参加开标的投标人应是其法定代表人或授权委托人，投标人未参加开标的，视同认可开标结果。投标人不足 3 家的，不得开标。
18.2 因受疫情影响，参加投标开标活动的人员必须满足以下要求：
（1）为有效减少人员聚集，降低交叉感染风险，只接受各投标人授权一人进入投标开标活动现场；对有发烧、发热、咳嗽等症状以及不符合疫情防控管理要求的人员，谢绝进入；
（2）请各授权人自觉做好个人防护，必须佩戴口罩，并听从采购代理机构人员引导。
18.3 开标程序
主持人按下列程序进行开标：
（1）宣布开标纪律；
（2）公布在投标截止时间前递交投标文件的投标人名称，并点名确认投标人是否派人到场；
（3）宣布开标人、唱标人、记录人等有关人员姓名；
（4）检查投标文件的密封情况；
（5）宣布投标文件开标顺序；
（ 6 ） 登陆“ 信用中国” 网站 （ xxx.xxxxxxxxxxx.xxx.xx）、中国政府采购网
（xxx.xxxx.xxx.xx）”查询相关的信用记录，并做好查询记录和证据留存；
（7）按照宣布的开标顺序当众开标，并记录；
（8）投标人代表、记录人等有关人员在开标记录上签字确认；
（9）其他。
19. 评标
19.1 评标由采购人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由采购人评审代表以及有关技术、经济等方面的专家组成。
评标委员会成员有下列情形之一的，应当回避：
（1） 参加采购活动前 3 年内与投标人存在劳动关系；
（2） 参加采购活动前 3 年内担任投标人的董事、监事；
（3） 参加采购活动前 3 年内是投标人的控股股东或者实际控制人；
（4） 与投标人的法定代表人或者负责人有夫妻、直系血亲、三代以内旁系血亲或者近姻亲关系；
（5） 与投标人有其他可能影响政府采购活动公平、公正进行的关系。
19.2 评标严格按照招标文件的要求和条件进行。本项目采用综合评分法。即指在最大限度地满足招标文件实质性要求的前提下，按照投标人须知前附表中规定的各项因素进行综合评审后，以得分高低排序推荐中标候选人或根据采购人的委托直接确定中标人的评标方法。
19.3 评标活动遵循公平、公正、科学、诚实信用的原则。
19.4 评标委员会按照第六章“评标办法”规定的方法、评审因素、标准和程序对投标文件进行评审。第六章“评标办法”没有规定的方法、评审因素和标准，不作为评标依据。
19.5 在评标期间，投标人试图影响采购人和评标委员会的任何活动，将导致其投标被拒绝，并依法承担相应的法律责任。
19.6 废标条款
投标人投标属下列情况之一的，本项目作废标处理：
（1）符合专业条件的投标人或者对招标文件作实质响应的投标人不足三家的；
（2）出现影响采购公正的违法、违规行为的；
（3）投标人的报价均超过了采购预算，采购人不能支付的；
（4）如遇重大变故，采购任务取消的。
六、确定中标人
20. 中标候选人的确定原则及标准
20.1 确定实质上响应招标文件且满足下列条件之一者为中标候选人。
评委独立评审、打分，按总平均分由高到低顺序排列，推荐综合得分在前的 3名投标人由高到低得分排序为本项目的中标候选人。得分相同时，按投标报价由低到高顺序排列，得分与投标报价均相同的，按技术部分由高到低依次排列。
21. 确定中标人
21.1 评标委员会将根据评标标准，推荐评标排序。
22. 采购人的权利
22.1 因不可抗力或中标人不能履约等情形，采购人保留与其他中标候选人签订合同的权利。
23. 中标通知书及中标结果公告
23.1 在投标有效期内，中标人确定后，采购人以书面形式向中标人发出中标通知书。
23.2 中标人确定后，采购人不对未中标人就评标过程以及未能中标原因做出任何解释。未中标人不得向评标委员会组成人员或其他有关人员索问评标过程的情况和材料。
23.3 中标通知书是合同的组成部分。
23.4 采购人或者采购代理机构将自中标人确定之日起 2 个工作日内，在“中国政府采购网”、“清华大学后勤综合信息网”、“清华大学信息门户网”同时发布中标结果公告，并发出中标结果通知书。
24. 签订合同
24.1 签订合同前，如采购人发现中标人在投标过程中有提供虚假材料谋取中标的情形，将根据法律法规相关要求上报政府采购监督管理部门处理。
24.2 中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内，与采购人签订合同。
24.3 招标文件、中标人的投标文件及其澄清文件、中标通知书等，均为签订合同的依据。
25. 履约保证金
25.1 中标人在签订合同后 7 日内，按招标文件中提供的履约保证金保函格式或采购人可以接受的其他形式向采购人提交须知前附表规定的金额的履约保证金。
25.2 如果中标人没有按照上述第 24 条或 25.1 条的规定执行，采购人将取消该中标决定，在此情况下，采购人可选取下一个中标候选人作为中标人。
26. 质疑与投诉
26.1 提出质疑的投标人应当是参与所质疑项目采购活动的投标人。投标人提出质疑的范围，只限于招标文件、招标过程以及中标结果三个方面的事项。投标人提出质疑的，应当在知道或者应知其权益受到损害之日起 7 个工作日内提交书面质疑函和必要的证明材料后向采购人或者采购代理机构提出。
26.1 联系部门：北京科技园拍卖招标有限公司招标 1 部；联系人：xxx、xx、xxx；
联系电话：000-00000000/5831/5125/5137 转 237；
通讯地址：北京市海淀区xxx大西园 6 号楼 0188。
26.2 投标人可以委托代理人进行质疑。代理人提出质疑的，应当提交投标人签署的授权委托书。授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、具体权限、期限和相关事项。投标人为自然人的，应当由本人签字；投标人为法人或者其他组织的，应当由法定代表人、主要负责人签字或者xx，并加盖投标人公章。
26.3 投标人提出质疑应当提交质疑函和必要的证明材料。投标人提交的质疑函应当符合《政府采购质疑和投诉办法》（财政部令第 94 号）的相关规定。否则，采购人或者采购代理机构可以拒收其质疑函。
26.4 投标人不得进行虚假、恶意的质疑，不得扰乱政府采购正常的工作秩序。
26.5 投标人如果捏造事实、提供虚假材料或者以非法手段取得证明材料进行质疑的，或在质疑过程中采取不正当手段诋毁、排挤其他投标人的，将报请有关部门查处。如情况属实，将列入不良行为记录名单，在一至三年内禁止参加政府采购活动等处罚，情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
26.6 投标人应当在法定质疑期内一次性提出针对同一采购程序环节的质疑。
26.7 质疑供应商对质疑答复不满意，或者采购人或者采购代理机构未在规定时间内
作出答复的，可以在答复期满后 15 个工作日内向财政部门提起投诉。
27. 中标服务费
27.1 中标服务费收费标准及交纳方式详见投标人须知前附表。
27.2 中标服务费收费参考文件见后附件。
28. 其他
28.1 本招标文件最终解释权归采购人。
第三章 项目基本概况
（招标文件其他章节内容如与本章冲突，以本章内容为准。）一、物业基本情况概述
x物业项目采购实施单位及使用单位为清华大学xxx书院，楼宇运营管理方为国际化的楼宇运营管理公司：“优巢物业管理（上海）有限公司北京分公司， GSA”（以下简称为“管理方”）。
本项目名称：清华大学xxx书院物业管理服务项目本项目坐落位置：北京市海淀区清华大学校内
x项目共计建筑物一幢，建筑结构为框架剪力墙混凝土一次现浇结构。本项目总建筑面积约 24000 平方米，地上五层，地下三层。
本项目地面一层带入口庭院，地上二层至五层为学生及教师住宿区，共有 200
间带卫生间的学生公寓，以及每层 6 间、共计 24 间的学生起居室；教师公寓共计
16 套，分布在二层及三层，户型包括开间、一室公寓、两室公寓等。（厨房设施设备维护除外）。
一层设有书院餐厅、图书馆及行政办公区。
地下一层有下沉式庭院、教室、教授办公室、国际会议中心、高压变电房以及安保消防监控室等。
地下二层有报告厅、研讨室、学生自习室、瑜伽室、健身房、网络机房、酒吧等。
地下三层为人防区，并有厨房粗加工、书院档案室、电话会议室、物业管理用房、清洁用房、学生洗衣房、讨论室及储藏室等。
楼宇北侧设有书院师生专用自行车停放区。
建筑高度：
5 层：
檐高：18.4m脊高：22.6m 3 层：
檐高：12m
脊高：15m建筑面积：
地下三层：3,848m2地下二层：3,848m2地下二层：3,347m2一楼：3,003m2
二楼：2,914m2三楼：2,655m2
四楼/阁楼：2,655m2五楼：1,843m2
合同履行期限：服务期限为 3 年，2022 年 8 月 1 日至 2025 年 7 月 31 日。交
接日期为 2022 年 6 月 1 日至 2022 年 7 月 31 日（如发生），设施管理经理、工程经理和综合服务经理需要提前两月到现场准备交接工作，交接期费用包含在投标总价中，不另行支付费用。中标人需提供三年的投标总价及每一年的报价明细及
汇总，并提供为期两月的交接期详细计划。xx所获认证：
LEED 认证（LEED 金牌认证）
RESET 认证
二、物业管理用房的配置情况
采购实施单位提供物业管理免费办公用房，如下：
建筑区域 | 区域面积（平方米） |
B3 物业管理办公室 | 138 |
B3 BAS 控制室 | 44 |
B1 总控室 | 46 |
B3 员工休息房 | 34 |
B3 物业管理储藏室 | 141 |
备注：上述用房配备办公家具及办公设备由采购实施单位提供使用；本物业项目安保、清洁及工程相关设施设备、易耗品、工具、员工制服及制服清洗等均由采购实施单位提供使用，上述所涉及维保和管理方面事宜需由投标人负责。
三、本物业项目主要出入口及设施设备的配置说明出入口概述
1. 居住者、客人和工作人员从入口庭院的正门进入。
2. 运输和承包商从后门进入。
3. 建筑物的南北立面有四个防火门——用作紧急出口。项目主要系统和设备配置信息
1. 电气系统
1.1 动力系统
x工程由清华校区 110kV 总降压站引来两路 10kV 双重电源，两路电源同时使用，当一路电源故障时，另一路电源不致同时受到损坏，并能承担本工程的全部负荷。10kV 电源进线采用专线，来自大楼西北侧，现市政条件具备 10kV 电力电缆通道。建筑智能各系统自备应急电源 UPS 或 EPS；消防应急照明采用集中 EPS供电；本楼不考虑设置柴油发电机组。
在地下一层东北侧设置一个变电所。1#、2#变压器为大楼除空调外所有用电设备供电，主要设备为高压开关柜、变压器柜、低压开关柜、直流电源柜等。3#变压器为空调专用，只为冷冻机房设备及其它空调设备供电；主要设备为变压器柜、低压开关柜。
1.2 照明系统
x项目达到中国绿色 2 星及美国 LEED 金奖标准，一般场所选用三基色直细管 T5 荧光灯或 LED 灯，显色指数 Ra≥80。采用 Schneider 的 KN 智能照明系统；公共区域及功能房间采用数字 DALI 寻址可调光系统，楼梯通道及室外景观采用时间控制方式。
2. 给水排水及中水系统
2.1 生活给水系统
x项目内，所有坐便器、小便器均采用中水系统。其余用水均为软水。在此基础上，本项目内所有的洗手盆、茶水间、所有厨房及备餐间以及每层公共区域直饮水均采用直饮冷热水系统。
2.2 软水给水形式
x项目采用加压供水体制，立管循环方式，使用范围：学生公寓和教师公寓
x的淋浴器、公共厕所污水盆。加压设备采用箱式泵站的形式，存储有效容积 40m³
水量。设置于地下二层水泵房内。
2.3 软化直饮水给水系统
x项目采用加压供水体制，使用范围：学生公寓和教师公寓内的台盆、公共厕所台盆、厨房内所有用水点。加压设备采用变频泵组+不锈钢水罐的形式，设置于地下二层水泵房内。
软化直饮水由软水经过反渗透处理所得。（其工艺流程如下：软水--超滤增压泵组--多介质过滤器--袋式过滤器--超滤设备--反渗透设备--无菌水箱--变频泵组--用水点。）
2.4 直饮水冷热水系统（含腐蚀监测和加药系统）
热源由地下一层锅炉房提供 80°C 高温热水作热媒。使用范围：学生公寓和教师公寓内的台盆、公共厕所台盆、厨房内所有用水点。地下一层锅炉房内设置 2台有效容积 3m3 的导流型容积式换热器。热水供水温度均为 60°C ，热水循环泵的启、闭由设在热水循环泵之前的热水回水管上的电接点温度计自动控制：启泵温度为 50℃循环泵开启，温度达到 60℃循环泵停止运行。热水系统采用立管循环。
腐蚀监测和加药系统。包括 CST400 电阻探针腐蚀监测仪、平面型电阻探针、 PH 值传感器、加药控制系统，加药水箱、空气开关、485 通讯线缆组成，用于直饮水系统管路铜腐蚀监测、PH 值监测和直饮水系统 PH 值调整加药。
2.5 中水系统
x系统水源来自校内中水管网，各楼层的大便器冲洗用水，室外道路冲洗及绿化灌溉均采用市政中水直接供给。给水系统采用分区供水体制。1 层及 1 层以下利用市政中水管网的压力直接供水，2 层及以上采用地下二层的水泵房内无负压加压设备加压供给。
2.6 生活污、废水系统
x工程采用污、废水采用合流制。学生公寓设置专用通气管。教师公寓伸顶通气。污废水由化粪池处理后排至校区污水管网。
厨房废水排至室外隔油池，经其处理后排至校区污水管网。设备机房废水经排水沟、集水坑收集由潜水排污泵排至室外雨水管网；集水池内设潜水排污泵，由水位计自动控制。
2.7 雨水系统
下沉庭院排水集水坑的有效容积，不应小于最大一台排水泵 30S 的出水量。地下室设置排水集水坑，集水坑的有效容积不小于最大一台排水泵 5min 的出水量。
屋面雨水经雨水立管排至室外检查井，通过检查井排至校区雨水管网。地下室卫生间废水由集水坑收集后通过潜水排污泵排至室外污水管网。
3. 暖通空调系统
3.1 冷源配置
x项目设独立的集中供冷系统，冷冻机房设置在地下三层，选用 2 台水冷螺杆式冷水机组，单台制冷量 1100kW。冷冻水供、回水温度为 7℃/12℃。与冷水机组相对应配置 2 台逆流强风式冷却塔，夏季冷却水供、回水温度为 32℃/37℃，冷却塔放置在屋面。
冷冻水、冷却水系统均设置化学水处理装置及加药系统，冷却水泵、冷冻水泵各两用一备共 3 台。
3.2 热源配置
热源接自学校内集中热网。供回水温度为 95℃/70℃。经过换热器换热后，提供各功能区空调热水。空调热水供、回水温度为 60℃/50℃。选用 2 台空调热水循环泵与 2 台板式换热器对应匹配，每台板换换热量不低于总热负荷的 75%，并设置 1 台备用水泵。换热设备放置在地下三层冷冻机房内。
另设置两台常压燃气热水锅炉与地下一层热水机房内，供过渡季节（4，10 月份）公寓采暖及全年生活热水使用。生活热水负荷为 500KW。
3.3 空调水系统（包括已安装的电热线圈）
空调冷冻水系统采用变流量一级泵系统，空调热水二次泵系统采用变频泵。空调水系统按两管制系统设计。地下三层至地面一层与二层至顶层均设置独立主管供回水。空调水系统环路采用异程布置，组合式空调机组、新风处理机组及接驳风机盘管的分支管路上设置xx阀，在地下三层冷冻机房设定压补水装置，对系统进行定压、补水。
空调热水盘管和电加热盘管系统。包括水盘管、循环泵、电热盘管、电热盘管控制器、DDC 控制器，水阀执行器、压力传感器、温度传感器组成，实现 13台空调机组通过冷冻水除湿后的温度补偿功能，以保证空调系统送风舒适度。
3.4 空调风系统
根据使用功能的不同及业主的要求，各功能区域空调方式列表如下：
功能区 | 空调系统 |
公寓 | 新风+风机盘管（两管制） |
电梯厅 | 新风+风机盘管（两管制） |
门厅 | 变风量全空气系统（两管制） |
报告厅 | 变风量全空气系统（两管制） |
教室 | 变风量全空气系统（两管制） |
餐厅 | 变风量全空气系统（两管制） |
健身房 | 变风量全空气系统（两管制） |
会议室 | 变风量全空气系统（两管制） |
办公室(外区) | 变风量全空气系统（末端加再热盘管） |
办公室(内区) | 变风量全空气系统（两管制） |
更衣室 | 变风量全空气系统（两管制） |
公寓采用两管制风机盘管，并配以热管式新风热回收系统提供处理新风。
内区房间的全空气空调系统均为双风机配置，过渡季节具备全新风运行能力，送风机变频运行，回/排风机变频运行维持室内微正压。全空气系统空调箱含回/排风机段，过滤段（由初效 G4，中效 F9 组成），冷热盘管段，加湿段（采用电热加湿器），送风机段及检修段组成。
3.5 平时通风
x项目所有的设备房、配电房、储藏室、卫生间、厨房均设有机械通风系统。健身房、报告厅等人员密集的区域设置机械排风系统，排风量根据新风量按维持室内微正压的空气xx计算确定。
厨房排风系统由排风机、补风机以及厨房排风净化设备组成。厨房的废气需先经静电除尘器净化处理，除去油烟和气味后，再经厨房排风机排至室外高空。
4. 消防监控系统（包括服务器机房和厨房专用系统）
采用 SIMENS 的 Cerberus FS720 系列火灾自动报警系统。包括消防泵、消防水池、消防水箱、气压罐、室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、移动灭火器、烟感探测器、手动报警器、感烟感温探测器防火卷帘门、消防通信、消防广播、
室外水泵结合器等。
高压配电室配置 SIMENS C1801 气体灭火控制系统，网络中心配置北大青鸟气体灭火控制系统。包括气体灭火控制盘、紧急启停按钮、柜式钢瓶组。
6 套 ANSUL 厨房灭火系统。型号采用 ANSUL 食人鱼系统，包括启动氮气瓶、灭火药剂、温度探测器、灭火喷头。
5 套楼梯正压送风系统。包括启动控制器，压差传感器，旁通阀等，保证 1-B3
的楼梯间在疏散时压力满足要求。
5. 安防监控系统
视频监控设备使用的是 Schneider 的 PELCO 产品。监控设备由 3 台网络视频存储管理器，2 台系统管理器，1 台视频控制台；室内固定半球摄像机、室外固定半球摄像机；15 台监视器；一台 PTZ 远程控制键盘等组成。对进出口、走廊通道、电梯厅、建筑物周界等部位有效监控，数据储存根据清晰度及分辨率的调试可存储 30 天以上。
海康视频监控系统，包括视频控制台、NVR 录像机、POE 千兆交换、室内固定半球摄像机、室外固定半球摄像机，对厨房进货区进出口、走廊通道、图书馆，餐厅等部位进行监控。
门禁系统硬件部分由读卡器，控制器，无线接收器，网络传输设备及控制主机及管理软件等组成。设备采用 VINGCARD 产品，在项目的主出入口管理，读卡器与转换器连接，进行数据转换，通过网络与中心管理电脑连接，进行数据传输和相关指令下发，读卡器通过读卡的形式允许通过授权的 IC 卡刷卡开门进入；没有授权的人员，在前台与管理方员工确认后，按照访客流程进行访客登记后方可进入楼宇内。搭乘客梯行至 2 层到 5 层区域或 B3 区域时，通过刷卡按楼层号码进入相应楼层。1 层、B1 和 B2 可直接进入电梯并按楼层号码进入相应楼层。学生公寓均设置读卡器，学生通过刷卡开门进入，主要通道和楼梯间也设置了读卡器，通过刷卡开门后进入。门锁记录可通过 VINGCARD 提供外接硬件设备连接读卡器读取记录。
报警系统采用霍尼xx VISTA120、250 报警系统，该项目包含双鉴探测器、紧急按钮、门磁开关、声光报警器、防区模块、报警主机、报警管理软件组成。主要出入口设置门磁、首层设置双鉴探测器、学生公寓设置手报等探测设备。防
盗报警系统控制中心位于地下一层的安保消防控制室，机房内设置报警控制主机，通过报警软件和键盘进行布撤防操作，可打印系统记录，系统布防以后，前端探测设备被触发后声光报警器会发出声光报警。
一层 4 个逃生门无线报警系统。包括报警管理计算机、无线报警主机、门磁开关、报警网络模块、声光报警器，实现逃生门开启时本地和中控室发出警报。
6. 智能楼宇系统
采用 Schneider 的 Structureware BA 控制系统，采用 C/S 结构，及客户端/服务器方式。
Structureware 系统包括
• 操作平台 --- Windows8
• DDC 控制器 --- AS/B3920/B3851/B3814 等
• 传感器 --- 温度/湿度/压力/流量/CO2 浓度/PM2.5 等
• 执行器 --- 阀体/阀门驱动器/风门驱动器
• Structureware 软件系统监视控制现场，把上层的操作员的终端工作站级下层的远程 DDC 监控控制器以网络连接，达到运行目的。
由 Schneider 综合布线系统，分 11 个弱电设备间和一个网络机房。
能源管理系统，采用 Schneider 的 EMS 管理平台系统，实施监控整个建筑的电能和非电能能耗情况。
客控系统，由 Schneider 的客控系统，在学生公寓起居室和卫生间采用存在感应器控制风机和照明，起到节约能耗的作用。
7. 电梯系统
由通力电梯公司提供设备并安装调试，本项目共有八台电梯，其中五台客梯供教师学生使用（地下三层至五层，其中一台设置无障碍电梯），一台供访客使用的客梯（一层至地下三层），一台货梯（一层至地下三层），以及一台厨房服务用梯（一层至地下三层），电梯均选用无机房电梯。
8. 人防设备
平时使用功能：管理用房、研讨室及厨房粗加工。五级一等人员掩蔽所设清洁、滤毒、隔绝三种通风方式.进风系统由竖井、扩散室、防爆波活门、滤尘器、手动密闭阀门、过滤吸收器、进风机组成。排风系统：战时清洁式采用机械排风。
由排风机、两道手动密闭阀门、扩散器、防爆波活门排向室外。滤毒式排风由超压排气活门自淋浴间经两道手动密闭阀门、扩散室、防爆波排气活门排向室外。另设有消防排风设备。
9. 防雷接地系统
包括雷电接受装置、引下线、接地线、接地体（极）、接地装置、接地网、 接地电阻，实现防止因雷击而造成设备和人身损害，防止静电产生危害设备。
10. 空气质量监测系统
空气质量监测系统分为硬件设备和云平台两部分。
空气质量监测系统所使用的硬件设备是迪勤的 OPC 2000 产品。所有空气质量监测设备共 27 台，对部分学生宿舍、教师住所、办公室、教室、报告厅、图书馆、餐厅、健身房、酒吧、走廊等区域的空气环境中的 PM2.5、CO₂、TVOC、温度和湿度等参数进行监测，并将实时监测到的数据通过无线网络（equipment）上传至云平台。
空气质量监测系统所使用的云平台为 QLEAR，云平台实时采集硬件设备所监测的数据并进行存储，可在连接网络的电子设备如电脑，PAD，手机等设备上登录使用云平台来查看空气质量监测设备的实时数据。云平台还提供了针对室内空气质量主要影响因素 PM2.5、CO₂、TVOC 的专业数据统计、趋势分析、周报月报生成等服务功能。
参考数值-温度 21-24℃，湿度 30-50%，二氧化碳＜1000，PM2.5 颗粒物＜35，总挥发性有机物 TVOC 小于 500。
第四章 物业管理内容与要求
x项目物业服务标准严格按照《清华大学教学科研区物业服务标准（试行版）》执行。《清华大学教学科研区物业服务标准（试行版）》与本章不一致之处，以本章内容为准。参照《“北京市物业管理示范项目（五星级）大厦”服务标准》和《海淀区安全生产标准化（三级）》执行。消防管理工作必须参照《中华人民共和国国家标准消防控制室通用技术要求 GB25506—2010》《中华人民共和国国家标准建筑消防设施的维护管理 GB25201-2010》。
投标人将在业主方及书院楼宇运营管理方的共同指导管理下负责书院配套的设施设备维护保养、楼宇及相关区域的保洁、保安工作。投标人须按照正式运营期安排下述工作。
1. 物业工作内容和要求
1.1 建筑物、构筑物、楼宇区域（包括功能区域及住宿区域）内及外围xx设施设备的日常维修养护
1.1.1 物业区域内楼宇的日常巡查、养护和管理，发现问题及时处理并报告楼宇运营管理方。
1.1.2 物业区域内暖通通风空调水系统的日常检查和维护（包括冷却塔、 HAVC 循环泵、换热器、空调机组、空调机组加湿器、VAV、FCU、精密空调及加湿器、送排风及消防排烟、排风扇、排水排污泵）。
1.1.3 配电室、照明系统的运行、维护及维修。
（1） 对供电系统、照明设备等的日常管理和维修保养；
（2） 设备及机房环境的清洁。
1.1.4 物业区域内给排水系统的维修、养护和管理。
1.1.5 物业区域内消防（含厨房灭火系统）、监控系统的维修、养护和管理。
（1） 达到消防要求；
（2） 通过消防年检；
（3） 监控系统 24 小时正常运行；
（4） 相关人员培训；
（5） 季度消防演练；
（6） 定期检查消防设备。
1.1.6 物业区域内电梯系统的日常检查和维保厂家的监管。
（1） 业主单位与电梯厂家签订相关维保合同；
（2） 物业单位协助业主单位监管维保厂家，物业管理人员兼任电梯安全员；
（3） 电梯轿厢、井道清洁。
1.2 设施管理支持（包括厨房、酒吧、人防及楼宇范围内其他区域）
（1） 建筑管理服务也应涵盖厨房、酒吧或其他与建筑主系统相连的区域；
（2） 若建筑管理范围外发生系统或设备故障，管理服务人员必须作为第一响应者做出响应，以便在可能的情况下检查及纠正故障；
（3） 对楼宇内的家具修理提供日常支持和服务，包括内建家具及服务性设备，包括配合第三方进行服务维修。
1.3 设施资产生命周期管理
（1） 对资产和所管理设施进行运营和维护，以保证或最大化其有效经济使用和功能周期；
（2） 为关于楼宇设施投资进行的预算或规划提供准确信息；
（3） 防止设备故障或可控运行中断引起安全、法律或相关事件；
（4） 按时完成所有设备的预防性维护要求。
1.4 技术人员支持（设施管理经理应确保技术人员具备专业相关的技能和资质）
1.5 家具及木饰面维护（包括厨房、酒吧、人防及楼宇范围内其他区域）
（1） 对固定及独立式家具和系统家具及木饰面进行维护，保证其安全性、可用性、整洁性和专业外观状态，包括划痕、掉漆、污染、磨损边缘、松动五金器具（包含门锁）等的维修或修补，及安排室内木工安装或更换锁具等；
（2） 及时清除织物覆盖的地毯、垫毯、窗帘、沙发、椅子和长靠椅上的污迹和其他痕迹；
（3） 设置季度计划，对织物家具进行干洗、蒸汽清洁或清洗。
1.6 墙面、天花维护（包括厨房、酒吧、人防及楼宇范围内其他区域）
（1） 对墙面及天花进行维护，保证其整洁性和专业外观状态；
（2） 对墙面或天花划痕、掉漆、边缘磨损、污染等进行维修或修补，安排
漆工刷漆等；
（3） 制定年度计划，对楼宇内墙面及天花进行刷漆。
1.7 设施工程项目支持与执行
（1） 设施管理经理按照书院要求对小规模工程相关项目（金额 20,000 元人民币或以下）提供管理服务，每年累积不超过 1,000,000 元人民币；
（2） 制定、论证和管理项目计划和设计，并提交书院批准；
（3） 提供周密的项目费用账目和文件，及整个项目周期性的计划安排；
（4） 所有设计应可体现规定的性能目标；
（5） 所有价值工程实施前，应先得到楼宇业主方及管理方的批准；
（6） 避免项目突然延误或中断设施或基础设施相关服务；
（7） 按照楼宇相关政策和其他规范对小型项目进行进度规划，并安全、准时且在预算范围内完成项目；
（8） 所有项目需要满足所适用的法规要求及其他验证或资格要求。
1.8 文件及图纸管理
（1） 在项目运营期间，管理所涉及的所有介质类型的文件；
（2） 楼宇内设施管理文件应当被适当存储，并按要求管理；
（3） 每年应按照该书院的政策更新设备设施、FFE（家具、设施和设备）和其他财产清单。
1.9 采购及库房管理
（1） 投标人的采购专员需要负责所有楼宇运营管理相关的（楼宇管理方和餐饮服务方涉及到的采购需求）采购，除了食品之外，均由投标人负责采购；
（2） 采购专员在进行采购时，需严格检查所采购的产品是否达到国家绿色环保要求、是否具备相关标识和资质证书、是否符合书院目前的LEED Gold 和Reset的相关要求；
（3） 应最小化采购成本、库存持有成本、库存不足和浪费；
（4） 尽可能避免由于材料选择不当而无法使用引起的缺货和工作延误；
（5） 尽可能避免由于设施管理经理提供的材料不可用或延迟交付而引发资产中断运行或性能受损；
（6） 服务提供商提供的材料质量不能对书院资产的可用性或性能产生负面
影响；
（7） 制定物品出入库流程及标准，按照标准执行管理，定期盘点；
（8） 有预见性和计划性的制定采购计划，避免库存不足或库存过剩的情况发生；
（9） 此外中标人需配合业主单位和管理方完成每年两次的资产盘点，以保证各项在管理范围内的资产处于清晰可查状态。
2. 项目区域内的安防工作
2.1 投标人的安防工作符合《保安服务管理条例》相关规定，保安员持证上岗。安保消防监控室值守做到：
2.1.1 中央监控室值守
（1） 24 小时有人值守；
（2） 负责监控设备的正常运行；
（3） 做好安全监控工作及相关记录。
2.1.2 院区安防巡检
（1） 院区内正常秩序的维护；
（2） 设备设施故障及安全隐患的排查。
2.1.3 安防相关岗位人员无任何不良记录。
2.2 疫情防控、楼门管控
2.2.1 细化院内防控要求
（1） 提醒督促师生、员工严格遵守学校相关防疫规定，坚决服从书院防疫工作整体安排。
（2） 要求师生、员工正确佩戴口罩，按规定测量体温，如实上报个人健康和出行信息。
（3） 出现新冠肺炎症状或疑似症状的人员，第一时间前往医院发热门诊就诊，并及时向书院相关负责人报告。
2.2.2 完善进出院人员管理的规定
（1） 建立进出人员管理制度，院外人员来访需提前预约登记并按要求提供必要个人信息，对各类入院人员严格刷卡并进行身份认证和体温检测。
（2） 疫情防控期间，书院教职工、学生从书院东门进出，外服人员及其他
第三方供应商服务人员从西北门进出。各门安排专人值守，如发现异常情况，须及时上报相关负责人。
（3） 第三方供应商服务人员需至少提前一天提交入校申请，申请须按要求提供必要的个人信息，批准后方可在规定时间内登记测温进入书院。
3. 设施设备维护保养的工作内容和要求
3.1 总体要求
3.1.1 为本项目提供运作正常、能效管理到位的设施及舒适安全的办公生活环境。
3.1.2 合同期间所有的设施、设备的操作与维护须符合国家安全及相关规范，不得有任何违反国家法律法规的行为。
3.1.3 根据服务合同按时按质完成合同内所有设施设备的日常维护保养，包括监督第三方服务商按时按质完成定期的维护保养项目，确保各项设施设备顺利通过国家年检及相关检查。
3.1.4 本项目所有与设施设备日常及定期维护保养的工作、项目均清晰记录在案，随时备查并便于管理方进行年度审计。
4. 物业区域内的清洁工作
4.1 院区清洁
保证院区地面、自行车棚、门前三包，外围绿化带及水系等院内区域的卫生清洁。
4.2 楼内清洁
4.2.1 清洁区域：大厅、走廊、楼梯间、阳台等公共区域；教室、会议室、办公室、茶水间、接待室、休息室、讨论室、多功能厅、健身房、瑜伽室、洗衣房等公用房间；设备机房；电梯轿厢；公共洗手间；人防等除餐厅及酒吧之外的所有区域。
4.2.2 投标人应按照本招标文件人员配置的要求提交公共区的清洁计划及服务承诺。
4.2.3 投标人应严格按照清华大学及北京市、海淀区城市管理委员会的要求对垃圾进行分类，根据不同区域的需要设置不同类别的垃圾桶，定期对保洁人员进行相关培训，明确垃圾分类的重要性及相关操作方法，并指定人员与学校相关部
门进行对接。
4.2.4 保证清洁区域的干净卫生、无异味，物品及家具摆放整齐。
4.2.5 保洁人员发现卫生纸、擦手纸、洗手液等卫生用品不充足时应及时更换。
4.2.6 保洁人员发现马桶、便器及手吹风机等运作不正常时及时报修。
4.2.7 地面（包括地毯面）去污、清洗保养、地毯复位。
4.2.8 电梯清洁保养（轿厢清洁保养、镜面去污）。
4.2.9 电器清洁及保养（公共间及公寓电器清洁保养及维修）包括 B308 洗衣房洗衣机、烘干机及公寓楼层洗衣房内洗衣机。
4.2.10 房间客用品盘点，合理制定采购计划。
4.2.11 清洁用具保养。
4.2.12 负责本项目内家具的保洁。
4.2.13 负责保洁区域内设备设施故障的报修。
4.3 客房保洁
4.3.1 保洁团队架构的设计应考虑本项目的门禁系统及安保因素，原则上客房保洁人员与公共区保洁人员应分开，服务区域不可相互重叠。
4.3.2 按每周清洁计划，对所有的学生房间（共 200 间）进行每周一次的清洁，包括倾倒垃圾、吸尘、拖地、擦拭室内家具、清洁洗手间等服务，以及 24 间公共间进行每天一次的清洁，包括倾倒垃圾、吸尘、拖地、清洁家电、沙发地毯清洁等服务。
4.3.3 对 16 套教师公寓及公寓区域内洗衣房、楼道、电梯口等进行每周两次的全面清洁（需要铺床、清洁厨房电器及厨具、餐具等）。
4.3.4 对发现客房安全隐患的，就具体情况及时向管理方上报。
4.3.5 布草收集、送洗送烘及盘点（与洗衣厂联系负责相关事宜），废旧、破损布草报废；布草报废及布草盘点工作每月进行一次，确保布草实际数量与库存数量相吻合，如果发现布草量不充足，应及时上报；月度报废记录及盘点报告须由综合服务经理确认签字后提交给管理方审查。
4.4 年度大清工作（三米以下区域由投标人保洁团队负责，三米以上区域联系供应商，并监督管理相关事宜）
4.4.1 一年两次大清，寒暑假各一次；B3-5F 三米以下区域的大清工作由投
标人保洁团队负责（其中 2F-5F 住宿区域均为三米以下，包含沙发清洗、家具保养、灯具清洁、五金/金属面清洁、电器清洁保养等工作内容）；
4.4.2 地毯清洗保养（2F-5F 所有块毯、走廊地毯，1F-B3 公共区域及办公室、研讨室、教室、华夏幸福厅、达理礼堂及讨论室等区域的地毯 – 教室、办公室及讨论室的地毯由投标人保洁团队负责清洗，华夏幸福、达理礼堂（包含礼堂内及外部休息区地毯）图书馆、大堂会客区羊毛材质或特殊材质的地毯联系供应商清洗保养）；
4.4.3 木地板打蜡（不含餐厅、酒吧）；
4.4.4 大理石结晶（石材面：麻石地面、石材墙面），大理石台面清洁，局部地面例如楼梯交界处需要做哑光处理；
4.4.5 布面沙发、椅子清洗保养；
4.4.6 皮质沙发、椅子清洁保养；
4.4.7 电梯清洁保养（轿厢清洁保养、镜面去污）；
4.4.8 外高空清洁（三米以上外墙及玻璃清洗、灯具清洁）；
4.4.9 内高空清洁（三米以上含墙面、木饰面、玻璃窗、木格栅、风口格栅、办公室吊顶、天花），灯饰清洁除尘（吊灯、壁灯、顶灯、射灯、灯池、灯带）；
4.4.10 其它特殊情况如需联系供应商，需予协助。
4.5 疫情防控、环境消毒消杀
4.5.1 加强楼内公共场所清洁消毒及通风
（1） 每日对公共区域的桌面、地面、过道、门把手、电梯等区域使用有效氯浓度为 500mg/L 的含氯消毒剂喷洒或擦拭消毒 3 次，且消毒后须开门通风。
（2） 办公区域配置洗手设施和消毒用品。公共区域分别放置套有塑料袋并加有盖子的专用垃圾桶。用过的纸巾、口罩等放置到专用垃圾桶，每日由专人清理，清理前用消毒剂喷洒或浇洒垃圾至完全湿润，然后封口处理。
（3） 住宿区域按每周计划进行清洁，打扫各区域时均需佩戴口罩及一次性手套，打扫时需使用有效氯浓度为 500mg/L 的含氯消毒液擦拭消毒。
（4） 楼宇新风系统须 24 小时开放，每周对空调系统和新风系统进毒。
4.5.2 加强健身房及瑜伽室清洁消毒
（1） 器材设备中，身体和手部直接接触的区域，须每日使用 75%乙醇擦拭消毒 3 次，易造成器材本身损坏的部分清洁消毒时需额外注意；
（2） 地面每日使用有效氯浓度为 500mg/L 的含氯消毒液喷洒或擦拭 3 次；
（3） 用过的毛巾、湿巾每日安排专人及时清理，清理前用消毒剂喷洒消毒；保持健身房和瑜伽室的室内通风。
4.5.3 公共卫生间卫生
水龙头、门把手等手接触区域，每日使用 75%乙醇擦拭消毒 3 次；地面、洗手盆、尿斗、坐便器等区域，每日使用有效氯浓度为 1000mg/L 的含氯消毒液喷洒消毒 3 次。
4.5.4 加强垃圾分类管理
及时收集清运，并做好垃圾盛装容器的清洁，使用有效氯 500mg/L 的含氯消毒剂定期进行消毒处理。
5. 收发室服务
5.1 人员安排
（1） 投标人应指派 1 位收发员从事日常收发管理服务；
（2） 投标人负责对该收发工作人员进行监督、指导、管理和培训；
（3） 投标人应确保：
▪ 定期巡查确保执行质量；
▪ 管理日常运营并监督收发员；
▪ 处理各项日常事务，包括与楼宇管理方之间的工作沟通和协调。
（4） 投标人负责招聘、管理和替换其收发员。管理方可以在收发员替换之前提供合理建议。
5.2 日常服务范围
（1） 日常收发工作；
（2） 对所有签收的单据的整理，归档并保存工作；
（3） 做到信件无丢失、无遗漏、无错投等现象发生；
（4） 确保信件、物品在接受、分拣、录入、发放等环节中的保密性、安全性。
6. 其他
投标人需听从业主及管理方安排，为本项目的各项活动提供人力、安保或保洁方面的支持，如过程产生额外费用由业主承担。xxx书院直接与第三方供应商签订的不包含在本次招标服务范围内的合同，将委托投标人对供应商代为管理。
7. 人员配置要求
7.1 投标人的设施管理经理应为本项目设施设备维护保养及安全运行的总体负责及联系人，具备中文及英语双语沟通能力，有参与管理涉外项目经验，并对上与业主及管理方、对下与其它相关部门人员建立良好的工作关系。设施管理经理必须为投标人负责执行本项目各项绩效考核指标的直接负责人，并接受管理方的管理及指导。
7.2 投标人所有委任至本项目的工作人员，包括但不限于管理、工程、保洁、保安人员，需按国家要求持证上岗，完成投标人自身的上岗培训，并且必须参与每年一度由业主与管理方牵头组织的健康及安全培训。
7.3 投标人必须有完善的排班及考勤制度，并提前至少 14 日向管理方提供下一月度的排班表。如出现投标人或其服务商员工因故请假／旷工的情况，需由本项目其它同岗位员工代班。无法代班的，需书面向管理方说明情况并作记录。节假日有特殊排班安排的，需提前至少 14 日向管理方上报，获得批准后方可执行。
7.4 投标人委任至本项目的设施管理经理，未得到业主及管理方的书面同意，不得随意更换或调离岗位。委任至本物业的所有经理级别员工的离职需事先获得业主书面同意。
7.5 投标人如在未事先知会管理方的情况下出现员工缺工、早退等情况超过两天的，业主及管理方有权按照业主及中标人商定的协议罚扣中标人的履约保证金。如出现上述罚款的，中标人需按要求补交足 5%的履约金。
7.6 对于实行轮班制的岗位，必须有清晰的轮班交接制度，记录随时待查
7.7 业主单位及管理方有权利随时抽查投标人项目内员工及分包商（保洁及保安）员工的实际薪资支付流水证明及社保缴纳证明，投标人须保留相关资料存档并按要求配合业主单位及管理方抽查。但业主单位及管理方必须已经提前两（2）个星期时间书面通知投标人。
根据工作岗位职责要求，人员岗位需求不少于以下岗位数量，原则上为 1 人 1 岗，即不应存在 1 人多岗现象。同时物业人员到岗安排需根据本项目正式运营。
总人数：不少于 63 人。
工作岗位要求表
序号 | 岗位名称 | 基本要求 | 最低人数要求 |
1 | 设施管理经理 | 本科及以上学历（建筑专业、机电专业、自动化专业等），具有独立管理类似本物业项目的经验、学校与外企项目管理经验，有良好的中英双语能力。 了解建筑自动化系统，熟悉中国建筑可持续性标准以及LEED金级认证标准，熟悉ISO 9001，ISO 14001，OHSAS 18001等标准。 注：岗位薪资标准不得低于每月4万元人民币 | 1 |
2 | 综合服务经理 | 本科及以上文化，具有物业或设施设备管理相关经验，外企项目管理经验，以及酒店项目管理经验。具备供应商管理及员工培训技能，沟通能力强，有良好的中英双语能力。具备综合服务管理经验，尤其在保洁、保安、餐饮及活动支持管理等方面。熟知合同的编辑、管理及执行工作熟知标准作业程序，熟知中国对健康与安全及建筑物管理方面的相关法律法规。 | 1 |
序号 | 岗位名称 | 基本要求 | 最低人数要求 |
3 | 工程经理 | 本科及以上学历，机电及相关专业，具有工程主管（类似岗位）五年以上或经理助理（类似岗位）十年以上工作经验。具有良好的沟通能力及团队管理能力，熟知中国对健康与安全及建筑物管理方面的相关法律法规，全面了解中国建筑可持续性标准以及LEED标准，有良好的中英双语能力。 注：岗位薪资标准不得低于每月3万元人民币 | 1 |
4 | 运行工程师和维护工程师 | 大专及以上学历，机电及相关专业，具有工程主管（类似岗位）五年以上工作经验。具有良好的沟通能力、团队管理能力以及供应商 管理经验。熟悉楼宇设备设施管理方面的法律法规。 | 2 |
5 | 值班室人员 | 持高压电工上岗证，五年或以上配电设施操作及管理经验，空调及给排水系统的运行维护经验，日常综合维修工作经验。 | 8 |
7 | 采购主管 | 大专以上学历，具备综合物业、外企、酒店、学校等相关机构五年 以上采购管理及合同管理经验，熟悉采购流程、产品环保要求以及采购系统操作。 | 1 |
8 | 库房管理员 | 高中以上学历，具备综合物业、外企、酒店、学校等相关机构五年 以上工作经验，两年库房管理经验，无违法犯罪记录，熟悉库房管理基本流程。 | 1 |
9 | 团队助理 | 大专以上学历，具备综合物业、外企、酒店、学校等相关机构两年工作经验，有良好的中英双语沟通能力，熟悉电脑操作及 Microsoft 办公软件操作。 | 1 |
10 | 综合维修人员 | 持低压电工上岗证（油漆工或木工除外），五年以上综合物业维修工作经验，设备设施的维护、保养、检修工作经验(至少一个具有电梯维修证书的技工、一个楼宇自控技工、一个油漆工或木工)。 | 4 |
序号 | 岗位名称 | 基本要求 | 最低人数要求 |
11 | 保安员 | 具有保安员上岗证，初中以上文化程度，综合物业、外企、酒店、超市等安保相关工作两年以上经验，有部队当兵经历优先。身高 175CM 以上，品貌端正，无违法犯罪记录（2 位保安队长要求具备英语基础沟通技能、应急处理能力以及沟通协调技巧）。 注：岗位薪资标准不得低于每月 7 千元人民币 | 12 |
12 | 中控室中控人员 | 初中以上文化程度，具备消防中控上岗证，具备综合物业、外企、酒店、超市等中控员两年以上工作经验。身高 170CM 以上，品貌端正，无违法犯罪记录。熟练操作消防报警及闭路电视监控系统，熟知消防相关规定以及设施设备使用。 注：岗位薪资标准不得低于每月 7 千元人民币 | 8 |
13 | 公共区保洁员 | 初中及以上文化，持有健康证，外企、酒店、办公楼等两年以上保洁经验。品貌端正，无违法犯罪记录，有良好的沟通能力（公区保洁主管要求具备团队管理能力，基础电脑操作，员工培训技能以及统筹能力）。 注：岗位薪资标准不得低于每月 5 千元人民币 | 13 |
序号 | 岗位名称 | 基本要求 | 最低人数要求 |
14 | 客房保洁员 | 初中及以上文化，持有健康证，两年以上酒店客房保洁经验。品貌端正，无违法犯罪记录，有良好的沟通能力（客房保洁主管要求具备酒店客房团队管理经验，基础电脑操作，员工培训技能以及综合统筹能力）。 注：岗位薪资标准不得低于每月 5 千元人民币 | 9 |
15 | 收发员 | 高中及以上文化，品貌端正，无违法犯罪记录，有良好的沟通能力 （英语简单沟通，能够日常交流），认真负责。 | 1 |
合计 | 63 | ||
8. 其他
8.1 物业的承接验收
按北京市物业项目承接查验规范和标准，完成一切与物业工作有关的交接工作，交接期需提供详细的设备运行状态报告及可行性建议。
物业管理有关未定事宜，与中标人再协商解决。
9. 物业费包含的范围
9.1 包括但不限于：
招标内容所列管理和服务人员的工资（含人员工资、节假日值班等费用，劳保用品费用、社会保险、按规定提取的福利费等），公众责任险、投标人利润和税金等费用。
9.2 不包括以下内容：
本项目自来水、中水、纯净水、暖、电等非投标人消耗资源费；各系统运行和维护所需工具、设备费；电梯强保、年检费；空调主机的维修费；楼宇自控系统维护费；外墙清洗费；烟感探测器清洗费；更换灭火器等消防器械费；紧急照明维护检查费；防雷设施检测保养费；水处理及检测费；与厨房设备检修或维修、保洁费；保洁日常耗材费；机电设备维修费；大型维保设备设施租赁费；物业人员置装费。
9.3 特别提醒：
投标报价统一采用包干制。投标人要全面考虑所有满足合同文件要求的责任、义务及风险的费用，包括合同期内税收、市场价格波动、政策性工资调整（例如，北京市最低工资标准的调整，保险政策的调整）等变化的影响，要考虑与该项目有关的所有费用上涨等风险。合同有效期原则上为 3 年期，超过本项目招标预算总价的投标报价将不予接受。
9.4 投标报价应为项目投标完整报价
投标人在报价表中出现的漏报、计算错误，招标人都将视为其费用已均匀分摊在各项分项单价和合价中。投标人不得以任何形式再要求招标人进行支付。
9.5 服务商洽及变更结算办法
当采购人增加服务项目内容时，原投标报价中有相同项目或类似项目时，执行
原投标报价时的费用价格；原投标报价中不含的项目，与物业单位协商确认价格。增加服务项目金额合计不超过合同总额的 10%。
附件(一)1：清华大学xxx书院服务质量标准表
一.设施和设备的维修和维护要求
1.对房屋群和公共设施的共同区域进行的综合维修服务
序 号 | 服务项目 | 服务内容 | 服务质量标准 | |
1 | 主结构 | 观察称重结构是否有破损、裂缝或坍塌迹象。 | 每个季度进行一次 巡回检查 | x有任何问题告知该书院，制定大型或中型检修方案，并根据实 际情况尽快及时修复。 |
2 | 屋顶维护 | 检查屋顶是否有漏水现象。 | 融合日常巡回检查与雨季前 检查方法 | 若有任何问题，通知该书院，并尽快进行维修。 |
3 | 内 墙 和 外墙 | 检查墙面是否有任何破损或裂缝。 | 每一周进行一次巡回检查 | 墙面应保持良好状态。若发生任何损害，立即采取临时补救措施并在收到货物收据一周内完成替 换。 |
雨季期间，外观检查室内和室外墙体的密封情况。 | 每个季度检查一次 | x有任何问题通知该书院，并立即采取临时补救措施，制定修复 计划尽快执行。 | ||
用特殊清洁剂进行全面清洁。除了定期清洁外，每个重要节日和节庆日或重大活动前进行全面清洁。 | 定期清洁 | 建筑物外部立面的特殊结构需要用特殊设备进行外墙清洁，以确保外部立面的干净、整洁且没有 明显污迹。 | ||
4 | 建 筑 物 x墙面、天花板 和 地 面砖 | 检查是否有任何破损、裂缝、坍塌、褪色、粘接松动或划痕迹象。 | 每个季度进行一次巡回检查 | x有任何问题，需详细记录，并在每年四月和九月分别进行集中修复。若该书院提出某一部分需 要修复，应立即进行修复。 |
应禁止不合理的承重，地面不应堆积 重物或重型设备，避免影响结构安全 | 建筑物主结构应安全且可靠。 | |||
5 | 门窗 | 检查整个建筑物所有区域的防火门、卷帘门和装饰门是否可正常打开和关闭，加劲杆是否安全可靠，闭门器配置、把手和钥匙是否正常可用。 | 每日巡回检查 | 整个建筑物所有区域的门、窗户 和配件都可正常运作。 |
清楚记录防火板出现的任何翘曲或破裂现象，并及时修理。 | ||||
每个季度进行一次全面巡回 检查 | ||||
门和窗户应当干净整洁。 | ||||
6 | 洗手间 | 检查防水地面是否完好。 检查室内设备，包括水龙头、给排水桌面、镜面、小便器和马桶是否可正 常工作。 | 每日巡回 检查 | 若有任何问题，应及时修理，保证此类区域可正常运行。 |
每周一次全面巡回检查 | ||||
检查墙砖和地砖是否粘合紧密或是否 有损坏。 | ||||
2.建筑供配电系统
序 号 | 服务项目 | 服务内容 | 服务质量标准 | |
1 | 配 电设施和电源 | 检查配电竖井中控制柜的开关和传 感器是否可正常工作。 | 每周巡回 检查 | 配电竖井内母线、电缆、配电柜和紧急电力配电箱的接线应紧密，所有连接点都无过热现象，封闭母线和空气开关功能正常，绝缘电阻不低于 1MΩ，保护接地状况良好。 |
检查、维护、保养和清洁配电柜和应急电力配电箱，固定所有连接点，检查封闭的母线和空气开关，并使用兆 欧表测量绝缘电阻。 | 每年维修和维护一次 | |||
2 | 大堂、办公室 和设备室 的照明和插座 | 根据维修要求及在巡回检查中发现的问题，及时更换光源和修复灯具。 | 每一周进 行一次巡回检查 | 光源的完好率应超过 95％。 照明配电箱中的所有开关都灵敏可靠，无过热或虚拟连接现象。 |
清除照明配电箱中的灰尘，拧紧所有压接螺栓，检查是否存在过热或虚拟 连接。 | 每年维修和维护两 次 | |||
3 | 应急照明 | 检查所有楼层的应急照明控制箱是 否可正常工作。 | 每天巡回 检查 | 两个电源电路可正常工作，开关和指示灯处于正常状态，接触过程中无噪音产生，没有松动或过热的端子。光源的完好率应超过 100％。 |
检查、维护和清洁配电柜和应急配电箱，固定所有连接点，检查微型母线 和空气开关是否正常工作。 | 每年维修和维护一 次 | |||
4 | 电机配电 | 检查开关、继电器和指示灯是否处于 正常状态。 | 每天巡回 检查 | 配电箱或控制柜应清洁无尘，开关、继电器、指示灯和仪表处于正常状态，控制模式和行程开关齐全，连接板和绝缘处于良好状态，无过热现象发生，且电流和电压在 正常范围内。 |
检查电流和电压是否正常，手动和自动控制是否正常以及所有行程开关是否齐备，拧紧所有螺钉并检查所有 输入和输出线路的绝缘是否完好。 | 每年维修和维护一次 | |||
5 | 防 x和接地 | 避雷针、避雷带和接地导体状况良 好，电阻符合规定。 | 每月一次 | 避雷器，避雷带和接地导体位置合理，焊接固定和焊接接头处于良好状态，防锈漆涂层完整;合理安排人员为专业公司进行的测试提供支 持；避雷装置测试结果符合规定。 |
每年雨季前，聘请合格的专业公司进行防雷测试。 | 每年一次 | |||
3.给水和排水系统
序 号 | 服务项目 | 服务内容 | 服务质量标准 | |
1 | 给水系统（包括市政水、软化水 RO 水、铜管加药系统和腐蚀监测系统） | 每天查看和检查给水设备和设施的运行，包括泵、水箱、处理/过滤介质和主管道的泄漏与否。 按照制造商的指南，添加化学 品或化合物 | 每天巡回检查 | 给水设备和设施功能正常，系统浮阀、闸阀、液位控制、止回阀和密封垫片动作准确灵敏，各种设备和阀门无游动、突出、掉落或泄漏的迹象，所有开关均灵活运行，无油漆脱落和球形阀杆弯曲现象，轴承转动时无可听见的噪音，电机绝缘 电阻超过 0.5MΩ。 |
冬季前采取防冻保温措施。 | 每年一次 | |||
序 号 | 服务项目 | 服务内容 | 服务质量标准 | |
2 | 排水系统 | 检查排水设备和设施及污水泵 系统的运行情况，检查排水管道是否畅通。 | 每天巡回检查 | 排水设施运行正常，污水池内无异物，排水管、排水沟、落水管和沟渠可正常工作无堵塞，各种设施和阀门无游动、突出、掉落或泄漏的迹象，所有开关均可灵活运行，无油漆脱落和球阀杆弯曲现象，轴承转动时无可听见噪音，电机绝缘电 阻超过 0.5MΩ。 |
对排水实施和设备每年维修和 维护两次（雨季每周一次）。 | 一年两次 | |||
冬季前采取防冻保温措施。 | 每年一次 | |||
3 | 空调水处理系统 | 每天检查空调水处理系统运行是否正常，有无报警信息。 | 每天巡回检查 | 加药系统是否正常，有无报警信息，有无漏水滴水等情况；每周一到周五测试PH 值，硬度，电导率余氯等数值并记录，每月汇总记录 上报客户。 |
陪同供应商每两周进行一次系统的维护测试工作 | 两周一次 | 检查系统是否工作正常，有无报警信息；如有需要添加各种化学试剂；对市政水，软水，冷却水，冷冻水等进行测量，包括 PH 值，硬度，电导率，余氯，碱度，钼酸盐等并提交服务报告；每月更换铜和 碳钢的挂片并进行检测。 | ||
4.暖通空调系统
序 号 | 服务项目 | 服务内容 | 服务质量标准 | |
1 | 风机盘管装置、新风处理装置和空调装置 | 检查公共区域的风机盘管、新风处理装置和空调装置的运行情 况 | 每 天 巡回检查 | 系统应工作稳定且运行正常，水盘无污垢，过滤器清洁，温度调节器和电磁阀可灵活运行。 |
清洁风机盘管装置的过滤器，检 查风扇叶片的运行，并更换任何松动或损坏的风扇传动皮带。 | 每 季 度一次 | |||
排出风机盘管内的所有空气，检查风扇是否自由旋转，更换损坏的过滤器，检查并修理所有损坏 的温度调节器和电磁阀。 | 一 年 两次 | |||
2 | 分体式空调 | 清洁室内和室外装置的空调网；测试制冷剂和压缩机的工作压力；并检查冷凝水排放管路是否 畅通，排风扇是否正常运行。 | 每 月 二次 | 分体式空调功能正常且稳定。 |
3 | 供暖设备 | 对热工设备进行巡回检查，并做好相应记录。发现任何问题后，及时处理，记录并报告情况。指派专人来测量温度和测试水质。 检查电机温度。 | 每 天 巡回检查 | 持设备、设施和设备室清洁。所有仪器和开关的指示正确。及时处理任何异常。所有标识均完整有效。所有仪表读数均正确。水符合质量标准。电机温度不高于 60 摄氏度。天然气管道未有泄漏 |
每月对减压阀进行一次测试，以 | 每 月 一 | |||
序 号 | 服务项目 | 服务内容 | 服务质量标准 | |
便检查燃气管道。 | 次 | 现象。压力表和温度计成功通过测试。 | ||
定期进行仪器测试，全面维护热工设备，用洗涤碱清洗热工设备，并按照质量监督局的要求对 压力表和温度计进行年检。 | 每 年 一次 | |||
4 | 室内设备 | 吸气/吹气温度测试、温度调节器功能测试及运行声音/震动确认。 | 每 周 一次 | 吸气/吹气温度符合操作要求，温度调节器功能正常，无异常运行声音/振动。 |
清洁空气出口，清洗出口过滤器 并为其消毒，清洗回风口，及清洗回风口过滤器并为其消毒。 | 每 季 度一次 | 定期为出风口及其过滤器和回风口及其过滤器清洁和消毒。 | ||
检查冷凝水是否泄漏，清洗集水器，确认风扇电机运行状态，测试绝缘，测试电器运行，确认运行声音/振动，确认螺钉/紧固件并检查是否存在制冷剂泄露/漏 油现象。 | 每 年 一次 | 无冷凝水泄漏，定期清洗集水器，风扇电机运行无异常，绝缘电阻达标，无异常运行声音/振动，螺钉/紧固件无松动，无制冷剂/油泄漏。 | ||
5 | 室外装置 | 目视检查装置外观，确认运行声 音并检查制冷剂管道的隔热层。 | 每 周 一 次 | 外观美观，无异常运行声音，制 冷剂管道的隔热层无损伤。 |
清洁冷凝器翅片，检查冷凝器翅片是否向下弯曲，若有对其进行修复，并修理制冷剂管道的隔热 层。 | 每 季 度一次 | 定期清洗冷凝器翅片，用翅片梳修复弯曲的冷凝器翅片，并修理受损的制冷剂管道。 | ||
测试工作压力（高/低），电流/电压和绝缘，确认电器动作，测试吸气/吹气温度，确认拧紧螺钉/紧固件，检查制冷剂/油泄露，清洁热交换器并判断运行状 态。 | 每 年 一次 | 工作压力（高/低）符合操作标准，电流/电压和绝缘电阻正常，应用时灵敏有效，吸气/吹气温度正常，螺钉/紧固件无松动，无制冷剂/油的泄漏，定期清洁换热器和运 行状态正常。 | ||
5.火灾报警系统，火灾烟气排放系统和正压供气系统
序 号 | 服务项目 | 服务内容 | 服务质量标准 | |
1 | 中央警报/紧急按钮 | 1 个月 | 指示灯 | 点亮 |
1 个月 | 电源电压 | 指示针显示 + 24V（+5V） | ||
1 个月 | 警报功能 | 在指示灯点亮几十秒后，蜂鸣 式警铃响起 | ||
半年 | 各种内部接线端子 | 固定端子连接 | ||
半年 | 信号（电源）线 | 所有导体均无损坏或老化 | ||
半年 | 表面和内部除尘 | 无尘土 | ||
2 | 探测器 | 半年 | 烟雾探测器 | 红色指示灯 |
半年 | 温度探测器 | 区域警报器的相应警报指示 | ||
序 号 | 服务项目 | 服务内容 | 服务质量标准 | |
灯亮起 | ||||
3 | 防火卷帘 | 半年 | 控制箱内的所有电器触点 | 触点完整，无任何烧损 |
半年 | 各种电气设备元件的接线端 子和控制箱内的片接头 | 端子和接头无烧损或松动 | ||
1 年 | 机械部件（齿轮和锋利条片 | 无生锈腐蚀，表面涂有润滑油 | ||
1 年 | 卷门结构 | 无生锈腐蚀 | ||
半年 | 电机接线端子 | 端子无松动 | ||
1 个月 | 报警按钮箱 | 状况完善 | ||
4 | 防火门 | 半年 | 防火门结构 | 状况完善，且无变形 |
半年 | 防火门弹簧铰链 | 完整且弹性良好 | ||
1 年 | 消防通道和防火门 | 消防通道畅通无阻，且防火门 可自由开启和关闭 | ||
5 | 排烟系统 | 1 个月 | 排烟风机表面除尘 | 无尘土 |
半年 | 控制柜中的接线端子和片接 头 | 端子和接头无烧损或松动 | ||
半年 | 控制柜内的所有触点 | 所有触点都处于良好状态，启 停控制正常 | ||
1 个月 | 控制柜电源的指示灯 | 电源指示灯工作正常 | ||
1 个月 | 排烟阀微动开关和内部接线 端子 | 端子无松动，微动开关安全可 靠。 | ||
1 年 | 复位按钮、滑轮、钢丝和排 烟阀的主轴 | 复位按钮控制正确，排烟窗口 可自由打开 | ||
6 | 加压送风系统 | 1 个月 | 加压送风机除尘 | 无尘土 |
半年 | 控制柜内的所有触点 | 所有触点都处于良好状态，启 停控制正常 | ||
半年 | 控制柜中的接线端子和片接 头 | 端子和接头无烧损或松动 | ||
3 个月 | 各种出风口门 | 各种出风口门处于正常位置 | ||
1 个月 | 控制柜电源的指示灯 | 电源指示灯亮起 | ||
7 | 消防系统控制柜 | 1 个月 | 电源指示灯和控制柜上的各 种开关 | 电源指示正常，开关处于打开 或自动状态 |
半年 | 控制柜内的所有电触点 | 触点完整，无松动 | ||
半年 | 各种电气设备元件的接线端 子及片接头 | 所有端子都紧密连接，无任何 烧损 | ||
半年 | 电源（信号）线 | 所有导体均无破损或老化 | ||
每天 | 控制柜除尘 | 无尘土 | ||
8 | 紧急疏散指示系统 | 1 个月 | 紧急出口指示灯 | 指示灯亮起并处于待机状态 |
1 个月 | 出口灯 | 按下测试键后灯亮起 | ||
9 | 消防广播系统 | 半年 | 检查各级扬声器的接线是否 牢固，纸箱是否完好 | 各级扬声器的接线都很安全， 无纸箱损坏 |
半年 | 主机柜内除尘 | 无尘土 | ||
10 | 灭火器 | 1 个月 | 轮式灭火器 | 状况完善，且压力在正常范围 内 |
1 个月 | 干粉式灭火器 | 压力正常，指示针指示绿色安 | ||
序 号 | 服务项目 | 服务内容 | 服务质量标准 | |
全弧 | ||||
1 个月 | 便携式 1211 灭火器 | 压力正常，指示针指示绿色安 全弧 | ||
11 | 喷淋系统 | 1 个月 | 各种信号阀 | 区域报警器的对应位置无报 警信号 |
3 个月 | 测试喷淋泵，水流量指示器末端放水， 水利警铃及压力开关 | 消防值班室内相应的指示灯亮起并发出警报 | ||
机房气体灭火系统和厨房食人鱼灭火系统 | 3 个月 | 清洗喷头，检查系统压力，检查系统功能， 有无报警信息等 | 洒水喷头表面不得有过多的油灰，清除烹饪炉下洒水喷头 处的油脂或污垢。 | |
每 年 一 次 | 模拟火灾对系统功能进行 测试。 | 要求系统功能动作正常 | ||
12 | 室内消防栓系统 | 1 个月 | 消防栓 | 设备完整和阀门灵活有效。 |
3 个月 | 消防栓箱 | 箱体和消防栓体的外观完善， 功能正常有效，供水正常。 | ||
6.电梯升降系统
序 号 | 服务 项目 | 服务内容 | 服务质量标准 | |
1 | 电梯服务 | 每 天 巡回检查 | 每天更换电梯地毯。 | 电梯运行正常，电梯厢保持清洁，厢内不得留下油污或废物，不得张贴与电梯运营服务无关的广告，等候大厅应干净整洁，照明充足。由专职人员负责。负责人员应当按照应急预案程序进行现场监督，采取应急处置，明确根本原因，及时修复，事后提交事故分析报告。 |
电梯清洁 | ||||
对电梯按钮和扶手进行消毒 | ||||
收 到 任 | ||||
2 | 紧急 电梯维修 | 何 警 报 后 25 分钟 x 到 | 在收到乘客被困和上下运行故障警报后立即赶到现场进行处置。 | |
达现场 | ||||
每年维修 | 一 周 两次 | 对电源开关，保险丝安全开关，保险丝接 触状况和紧急停车，安全窗口和底坑开关进行检查。 | ||
3 | 和维 | 每 月 两 | 维修和维护系统设备和开关。 | |
护一 | 次 | |||
次 | 每 月 两 | 对钢丝xx、生锈腐蚀和磨损条件、线端 | ||
次 | 螺母销和备用螺母进行检查、维修和维护 | |||
每天进行电梯系统巡回检查，在任何适当 | ||||
每日 | 常规 | 的时间检查电梯运行状况，及时清除电梯 | ||
4 | 巡回 | 故障。 | ||
检查 | 每 年 一 | 负责每年对电梯进行一次年检。 | ||
次 | ||||
5 | 操作前检 查 | 如 果 服务 暂 停 超过3 天 | 如果电梯服务暂停 3 天以上，请在再次服务前，进行详细检查。 | |
7.安全系统与自动建筑控制系统
（1）安全系统
序 号 | 服务 项目 | 服务内容 | 服务质量标准 | |
值班人员应检查摄像机和网路摄像头的角度 | ||||
1 | 视频监控系统 | 每天巡回检查 | 和焦距。如果出现任何一般故障，立即消除，零修理验收率为 100％。如果出现任何无法立即处理的故障，请通知相关部门采取适当有效 的应急措施。 | 及时消除任何故障，定期进行调 |
每季度一次 | 每个季度清洁机柜内的设备。 | 试和检查，并正 | ||
入口 | 每天巡回检查 | 门禁控制系统根据预定时间被激活和关闭。 | 确激活和关闭门 | |
和出 | 禁控制。 | |||
2 | 口控制系 | 每年一次 | 每年进行系统硬件调试和测试。 | |
统 | ||||
（2）自动化建筑控制系统
序 号 | 服务项目 | 服务内容 | 服务质量标准 |
根据所有现场传感器上传的数据合理分 | 所有传感器和执行器都应提供正常参数并可正确进行操作。保持状态记录清晰。确保大屏幕和操作软件的正常运行。时常检查设备是否在正常运行。如果发生任何故障，请与维修供应商联系，以便及时维修。 | ||
析系统运行情况，并通知相关部门。 | |||
根据现场情况，合理整合所有执行器的 | |||
1 | 自动化建筑控制系统 | 参数。 | |
检查所有传感器的参数是否准确，所有 执行器是否正常以及执行操作是否正 | |||
确。 | |||
如果有任何系统问题，请及时联系维护 | |||
供应商。 |
8.特种设备的维护，监督和管理改造、升级建造工程，及二次改造和修改管理
（1）特种设备维护服务
序 号 | 服务项目 | 服务内容 | 服务质量标准 |
1 | 运营维护 | 检查操作员是否是持证上岗，其健康状况是否符合其职责要求。 | 操作员应持有有效的资格证书，其健康状况应符合操作要 求。 |
2 | 定期测试 | 检查特种设备是否被定期测试，设备运行是否符合质量监督部门的要求。 | 特种设备应当按照有关法律法规的规定向有关行政主管部门定期送检，并符合特种设 备的操作规程。 |
（2）对改造、升级建造工程及二次改造和修改进行监督管理
序号 | 服务项目 | 服务内容 | 服务质量标准 |
1 | 图纸审核 | 审核设计是否违反相关法律，法规或规定， 便于日常维护。 | 施工设计符合各种设计规 范，便于日常维修和维护。 |
2 | 施工组织设计审 核 | 检查施工组织设计中是否具备安全措施，及 安全措施是否被全面实施。 | 施工组织设计方案获得批 准，完整且目标明确。 |
3 | 安全技术披露 | 检查安全技术披露是否相关，且以书面形式提出，是否涵盖了签字手续。 | 安全技术披露以书面形式进 行，目标明确，并包括了签字手续。 |
4 | 安全责任声明的签署 | 检查安全责任声明是否已被签署和验证。 | 安全责任声明的签署明确了双方的责任，且使安全责任 声明立即生效。 |
5 | 入职安全教育 | 检查进入前是否进行入职前安全教育和日 常班前安全教育，安全标志是否完整并标记在正确位置上。 | 所有入职前安全教育都应按 照一定规则进行并保有记录。 |
6 | 完备的施工现场工作H＆S 管理 | 检查现场是否用围栏封闭，成品是否预先受到保护，材料是否妥善堆放，消防设备是否可用且有效。 | 成品保护提前进行，场地由围栏围封，材料被分类后各自堆放，消防措施和设备可 用。 |
7 | 安全检查 | 检查工人是否持有必要的证书，特殊操作是否被批准，安全隐患风险的纠正措施是否到位，安全人员是否一直在场，临时用电是否 被批准。 | 检查项目具有完善性，定期检查与临时检查相结合。 |
8 | 竣工验收 | 工程质量是否符合验收标准，使用功能是否 符合设计标准。 | 工程质量符合验收标准，相 应功能符合设计标准。 |
序 号 | 服务项目 | 服务内容 | 服务质量标准 | |
24 小时 多班次出勤 | 负责 24 小时出勤和消防系统的运行 | 值班人员应持有相关证件 | ||
每天正确记录消防工作情况。 | 坚守岗位，严格履行岗位责任制； | |||
在新情况下正确操作系统设备。 | 严格按照程序操作设备；在接管任 | |||
审核批准“热操作工作”申请，认 | 务时，确保所有设备都处于该书院 | |||
1 | 安全和消 防控制室 | 真落实现场监督。 | 规定状态;收到任何警报信息后立即 快速赶往该位置进行确认，并采取 | |
认真填写值班记录，交接班记录。 | ||||
出勤； | 日常工作 | 处理措施。一旦发现任何问题，及 时进行协调和处理；在巡回检查中 | ||
不要留下任何死角，消除所有隐患 | ||||
负责监控室内环境和设备的清洁。 | 保持工作环境整洁；清晰、详细和 | |||
准确填写工作记录。消防工作记录 | ||||
和消防系统主机的打印记录的保持 | ||||
期为 1 年。 | ||||
每周工作 | 每周以书面形式向该书院报告设备运行状态。如果系统运行有任何问题，请及时通知制造商和该书院，并仔细保存记录。 | 及时提交准确的设备运行报告。如有任何设备问题，请及时向该书院报告。设备维修费用：响应方应承担错误操作而导致的所有费用，该 书院承担正常损坏所产生的费用。 | ||
每月工作 | 每月检查并清洁消防栓和灭火器。 | 如果发现任何灭火器存在压力不足 的情况，请通知该书院及时更换。 | ||
季度工作 | 维修供应商对建筑物内的消防设备进行维护，维修和测试时提供协 助。 | 合理分配人员积极协助维修供应商的工作。 | ||
年度工作 | 维修供应商对建筑物内的消防设 备进行维护，维修和测试时提供协助。 | 合理分配人员积极协助维修供应商的工作。 | ||
聘请合格的专业公司进行消防测 试。 | 合理分配人员积极协助测试供应商 的工作。 | |||
紧急响应 | 值班时如有火警信号，快速前往该地点进行确认。确认火灾后，按照购买者批准的消防应急预案采取行动；确认现场没有火灾后，恢复 系统并保留记录。 | 收到任何警报信息后立即快速赶往现场进行确认，并采取处理措施。步行 5 分钟内到达现场。 | ||
2 | 建筑物内巡视 | 24 小时 多班次出勤 | 按照指定的路线进行巡回检查，不留任何死角；维护公共区域秩序，做好安全防范工作；对基本消防设备进行安全检查；防止和协助公安部门处理各种公共安全案件；防止和取缔各种违反建筑物管理规则的行为。 | 按照法律、法规和规章对安全状况进行巡回检查，实行 24 小时全天候巡逻服务，防止未授权和未被邀请人员进入，确保建筑物的安全；巡逻期间，应携带手电筒和对讲机等仪器。对巡逻过程中发现的任何问题或隐患进行处理，并及时向相关部门报告。应采用交替巡逻方式，突出所有重点巡逻点，并严格控制建筑物内的所有关键区域，确保无 盲区存在。 |
3 | 高空作业管理和控制 | 严格防止任何无关人员进入制高点；严格防止在制高点投抛传单，悬挂横幅，掉落物体及进行音频广播；严格防止制高点的物体掉落，及在制高点投掷物体；严格防止高空作业发生各种安全生产事故。 | 加强制高点控制。落实高空作业和人员责任制，定期检查制高点作业所用设备和设施；每月组织一次制高点安全检查。在重大活动或敏感日，设施经理应对制高点进行至少 3 次安全检查。 | |
4 | 重大活动的安全保障管理 | 对重大公共活动所有相关人员和物品进行安全检查。未经安全检查的人员，坚决不允许进入；在所有主要入口和出口以及通道上分配专门人员负责疏散和安全；根据活动场地批准容量和区域划分，分发或出售入场许可或做出安排。 | 负责履行公安机关的要求，配备必要的安全检查设备，组织实施现场安全检查，确保活动现场所有临时搭建的设施和建筑物安全可靠，及时消除隐患；实施医疗、消防和紧急撤离的应急措施，组织演练；劝阻和制止任何危害重大公共活动安全的行为，并向公安机关举报所有犯罪行为；接受公安机关和上级行政机关等有关部门的指导、监督和 检查，及时消除隐患。 |
5 | 紧急安全事件响应 | 若发生紧急事件，尽一切努力将损失和影响限制在最小范围内，以维护国家和学校的利益，确保人身和财产的安全。全面掌握突发事件现场情况，立即开展应急救援，坚决遏制形势的进一步发展；紧急情况下，需直接对紧急情况进行处理并同时汇报情况。 | 根据突发事件发生的地点和严重程度，进行撤离并指挥区域隔离、拆毁或监控，并向公安部门、消防部门和卫生部门汇报；负责部署、组织和动员全部人员、车辆和相关设备进行紧急救援和救灾，将财产损失降到最低程度，避免群体伤亡或 相互和多重感染等严重事故。 |
6 | 全面安全管理 | 申请并取得各种证书，并按照安全管理要求保存记录；负责协调各部门的安全检查；负责管理各种安全相关文件和记录；负责检查所有安全管理职位的执行情况，及时保存记录和报告；及时传达上级部门出台的最新安全管理规定，组织实施并核查实施情况；对关键区域进行 2 小时一次的定期巡逻，并提供巡逻记录；根据建筑物的实际情况确保设备内部安全有序。 | 每日记录清晰，无任何遗漏或错误所有备份文件均以标准化、有序的方式制作；熟悉业务并妥善处理各种关系；进行及时彻底检查，如实报告情况。宣传和实施消防法律法规，遵守安全管理规则；建立志愿者消防团队，并进行培训和指导。穿制服，仪容体面，精神昂扬，按时轮班，坚守岗位，严格遵守岗位 责任制。 |
7 | 资金规划 | 总计划更新涵盖楼宇主体翻新及装修和设备设施的置换或大修。 | 计划需每年或在情况变更时重新修订且包含报价费用，施工计划，更换后的使用寿命，施工周期，优先等级程度，产生的影响和可替代性的解决方案。 |
二、安全服务
1. 签订的安保服务提供商有责任始终以高度专业、有效且经济的方式，保护学生、员工和财产的安全，维护和保持校园的安全秩序。
2. 门禁控制管理。阻止未经授权试图进入该物业或实际进入该物业的行为。发现并阻止任何试图未经授权进入该物业的人。
3. 安全巡逻。对物业区进行监测和巡逻，以防止非法侵入、破坏、盗窃、故意破坏、工作场所暴力、静坐示威、火灾、内部混乱以及其他可疑的非法或有害行为。对消防设备进行基本检验和检查，并报告任何出现的问题。
4. 安全控制室管理。对安全警报、监控视频、门禁控制，火灾和其他生命安全系统进行监控，若有警报和任何可疑活动做出响应，必要时派出人员。
5. 自行车停车管理。提供指导和协助，以保持汽车/自行车停放区的良好秩序。进行检查，并报告发现的任何异常现象和情况。
6. 物品外出控制。物品外出管理遵循约定的程序。对外出物品进行检查并验证，以确保有适当的许可，必要时可进行记录。
7. 承包商和供应商进入。承包商和供应商需要进入该书院时，遵循商定的注册和监督交付程序。
8. 活动支持。在该物业中举行任何重要活动时，提供所需安全支持以在整个活动期间维持良好的安全秩序。
9. 紧急响应。根据客户的政策和指南，专业、正确、安全地应对紧急事件和事故。
10. 服务提供商的员工。所有保安人员必须接受过适当培训，并按照政府规定持有必要的证书。保安人员应穿着合适的服装，并在工作时保持良好的态度（聪明、礼貌、专业）。
11. 安全服务包括保护在建筑物内进行维修服务的供应商工作人员，检查工作现场是否存在安全漏洞，并向大楼管理者报告。
12. 对进入书院人员，按照规定进行登记，测温等工作。
三、邮件收发服务
1. 收发室的开放时间为周一到周五 9：00-18：00（12：00-13：00 为午餐休息时间）
2. 登记所有到达邮件，并短信，电话或邮件通知用户领取邮件；
3. 登记所有发出邮件，并每月汇总报告；
4. 所有邮件要有序存放，管理好柜子及临时库房；
5. 按照疫情要求，对所有达到的快递进行消毒处理。
四、清洁服务
服务提供商应提供技能熟练的工人及监督、以便为服务范围内的所有区域和建筑物提供清洁服务，包括所有宿舍、公寓、房间、壁间、厕所、走廊、楼梯间、阁楼（如适用），以及未在此处具体描述的建筑物其他区域或部分。
1. 公共区域清洁
▪ 地板应整洁美观，并且无划痕、污渍、垃圾和/或溢出物。
▪ 家具要干净、美观，摆放位置合理。
▪ 垃圾箱内外都要干净整洁。垃圾箱内的垃圾不得超过总容量的四分之三。
▪ 所有公共入口都要干净整洁。
▪ 入口门和相邻的玻璃应清洁且无污痕。
▪ 所有可接触到的地毯、垫子和垫毯都应基本保持无碎屑、污渍、异味和可见的污垢。所有地毯、垫子和垫毯均要防摔/滑。
▪ 地毯和垫毯可根据需要进行现场清洁、用真空吸尘器清扫和清洗。
▪ 所有离地面 3 米或 10 英尺左右的平行和垂直裸露面，包括所有家具、固定装置和配件，没有灰尘、污垢、污痕和污渍。
▪ 暖通空调通风口没有灰尘、污垢和污痕。
▪ 进行打扫以便保持空气质量并去除灰尘。
▪ 壁挂式手工艺品或海报只可进行干燥除尘
▪ 所有扶手、门把手、门推手每周至少消毒一次或按照规定提高消毒频次。
▪ 标牌要干净整洁。
▪ 消防水带卷盘柜的内部和外部都应保持清洁。
▪ 保持消防水带卷盘、灭火器等所在位置无异物遮挡。
▪ 液体溢出位置应指派人员看管，滑湿区域应设置明显提醒标志。
2. 会议室/教室
▪ 根据房间规格安排和协调椅子和桌子，确保每个房间都有适当数量的椅子。
▪ 确保椅子和其他家具及配件保持清洁且无异物、污渍、灰尘、污痕等。
▪ 检查和更换标记、活动挂图、别针和橡皮擦，提供会议室所需耗材。
▪ 对所有白板进行监控和维护，以确保其清洁和功能。
▪ 工作人员需要注意给出具体指示的标识，如中英文的“不要擦除”或“保存”。
▪ 若发现任何杂物，必须清除。
▪ 所有椅子应根据需要进行清洁，以保持整洁和清新的外观。
▪ 应对椅子进行现场检查，以确定是否可用，并对破损的椅子进行移除和修理或更换。
3. 电梯
▪ 所有电梯（客运和货运）门轨道都应保持无污垢、土壤、棉绒物、灰尘和碎屑。
▪ 客运电梯门、墙壁、地板和镜面应保持无污垢、污渍、条痕、斑点、棉绒物和清洁水渍
▪ 不锈钢金属面须使用专业的不锈钢保养剂定期进行保养。
4. 洗手间
▪ 保持水槽、镜子、隔板、小便池、厕所、排水管和固定装置以及所有水平和垂直面基本上没有任何残留物积聚（例如，钙积聚、霉变）、污迹、异味和灰尘。
▪ 所有分液器存货齐全且可用。
▪ 所有空气清新剂/除臭剂都是满装且可用。
▪ 所有通风口和排气口都无灰尘。
▪ 所有分液器都被充分填装，且处于可用适用状态。
▪ 垃圾桶很干净，并符合垃圾型号/类型标准。
▪ 无刺恶臭，溢出或回流。
5. 垃圾
▪严格按照清华大学及北京市、海淀区城市管理委员会的要求对垃圾进行分类。
▪根据不同区域的需要设置不同类别的垃圾桶。
▪所有垃圾和回收容器都是干净的、无异味，并且没有溢出。
▪所有区域的垃圾桶具有一致的设计和标准。
▪及时清除和处理垃圾。
▪负责垃圾房的卫生
6. 窗户
▪ 保持所有室内窗户表面和内部玻璃釉面墙区域清洁，无碎屑/污垢
▪ 保持所有室外窗户表面和包层都无碎屑，定期清洁，以保持合规的清洁度
▪ 每周对地下室 1 层、1 楼和夹层楼面的窗户进行清洁（冬季除外，冬季清洁频率另行讨论商定。）
7. 外墙 (三米以上区域由外部供应商在 FM 监督下进行)
▪ 外墙每年清洁一次。
▪ 清洁公司和清洁工必须持有必要的证书才能进行高空作业。
8. 宿舍房间/学院公寓
▪ 所有裸露的内部表面、地板、墙壁、天花板、门、橱柜、家具、窗户等都应进行适当清洁
▪ 清洁浴室并进行消毒
▪ 清除垃圾
▪ 提供床品和洗浴用品
▪ 清洁公共休息室配备的迷你冰箱、微波炉和水壶
▪ 厨房 - 需要对家用电器进行清洁（仅限教职员公寓）
▪ 床上用品更换仅包括所有教职员公寓及 VIP 房间的床铺整理
9. 布草管理
▪ 布草的收集、送洗送烘工作（与洗衣厂联系负责相关事宜）
▪ 废旧、破损布草定期报废工作
▪ 布草报废及布草盘点工作每月进行一次，确保布草实际数量与库存数量相吻合，如果发现布草量不充足，应及时上报
▪ 月度报废记录及盘点报告须由综合服务经理确认签字后提交给管理方审查
10. 办公室
▪ 所有裸露的内部表面、地板、墙壁、天花板、门、橱柜、家具、工作台、椅子、窗户等都应进行适当清洁
▪ 所有垃圾和回收容器都是干净的、无异味，并且没有溢出
11. 餐饮区
FM 负责餐饮区所涉及的楼内结构、装饰、设备、空调系统、电系统、灯系统、水和排污系统、 消防系统、天然气及竖井等。
12. 消耗品
▪ 及时补充消耗品，以确保最终用户需要时消耗品可用
▪ 分配器运转正常，存货齐全，干净。
▪ 提供环保清洁产品
▪ 正确维护材料安全数据表（“MSDS”）文件并随时可用于检查和验证。
13. 季节性清洁
▪ 在 FM 的监督下，由外部有资质的清洁公司对所有三米以上的外部窗户和立面进行清洁
▪ 所有地毯、木材和大理石地板的清洁保养应按照具体情况及建议进行调整，每年两次
▪ 对所有皮革和织物家具进行清洗、干洗或打蜡等，每年两次
▪ 每年将所有垫套送去干洗
▪ 在该书院暑假期间，对所有住宿房间（学生宿舍和教职员公寓）进行全面清洁
14. 垃圾中心（垃圾由外部供应商在 FM 监督下进行处理）
▪ 确保参与的供应商及时回收垃圾
▪ 确保该中心保持清洁和已消毒
▪ 确保门可用，并在使用后被锁上
15. 其他
▪ 三包范围内的清洁工作，包括书院西侧/南侧道路，东侧人行道和北侧自行车停放区域
▪ 按照书院防疫要求，对门把手，电梯按钮，卫生间等区域进行消毒
▪ 遗漏清洁处理
▪ 如果天气或其他外部条件造成室内具有滑倒危险，需要额外的清洁并增加地板
垫
▪ 进行年度全面清洁，以最大限度地延长所有家具、地毯和固定装置的使用寿命
▪ 在正常工作时间内，清洁活动不会对清洁区域占用人员产生干扰或造成令人不
快的因素（例如，灰尘、真空噪音、异味）
▪ 应将事故影响区域或活动举办区域，迅速恢复到适当的状态
▪ 在所有区域，都应严格遵守安全和风险降低准则，以达到服务活动零安全事故
▪ 适当情况下，服务提供商应使用“环保”方式（低 VOC 化学品，节能等）
▪ 服务提供商员工观察到的所有维修需求都应被及时报告给维修人员。例如，包括但不限于：
o 水槽漏水
o 厕所堵塞
o 灯具无法正常使用
o 椅具磨损或损坏
附件二清华大学xxx书院维保计划清单 | |
Hard Service PPM 硬件设施服务 预防性维护 | Frequency 频率 |
HT/LV system (substation) 高低压系统（配电站） | Quarter and Semi-Annual 季度和半年度 |
LV system (floor power rooms) 低压系统(楼层电力室) | Semi-Annual 半年度 |
Building Light system 楼宇照明系统 | Quarter 季度 |
UPS and EPS 不间断电源和蓄电池 | Quarter 季度 |
BMS，EMS and light control systems 楼宇管理系统、能源管理体系、 照明系统和控制系统 | Quarter 季度 |
CCTV system ( 2 separate system ) 闭路电视监控系统（2 个独立的系统） | Quarter 季度 |
AHU/FAU/RCU system maintenance AHU/FAU/RCU 系统维护 | Quarter 季度 |
FCU/VAV/VRV system maintenance FCU/VAV/VRV 系统维护 | Quarter 季度 |
AHU/FAU filters replacing 空调机组过滤器更换 | Month and Quarter 月度和季度 |
Data center CRAC units 数据中心精密空调 | Month 月度 |
冷冻机 Chiller | Quarter 季度 |
Chiller and cooling tower 冷却塔 | Quarter 季度 |
Boiler units 锅炉 | Quarter 季度 |
换热装置 Heat exchanger | Quarter 季度 |
Grundfos water pumps xx富水泵 | Quarter 季度 |
Potable water system 直饮水系统 | Biweekly 两周 |
Potable Water Dosage system 直饮水加药系统 | Biweekly 两周 |
ZIP 饮水机 ZIP water dispenser | half year 半年 |
Corrosion Monitoring system 腐蚀监测系统 | Biweekly 两周 |
HVAC system water treatment 暖通空调系统水处理 | Biweekly 两周 |
排水排污泵季度维护 Sewage pump | Quarter 季度 |
卫生间排污泵 Restroom sewage pump | Month 月度 |
Septic tank deep cleaning 化粪池深度清洗 | Quarter 季度 |
Building Fire service system 建筑消防系统 | Month 月度 |
Kitchen fire extinguishing system (Ansul) 厨房灭火系统 | Month 月度 |
IT server room / Electrical Substation FM200 fire extinguishing system IT 服务器机房 / 变电站气体灭火系统 | Month 月度 |
Intrusion alarm system ／Panic Call button 入侵报警系统 / 紧急呼叫按钮 | Quarter 季度 |
AQI monitoring system 空气质量检测系统 | Annual 年度 |
Natural gas pressure regulator box 天然气调压箱 | Month 月度 |
Elevator maintenance 电梯维修 | Biweekly 两周 |
Soft Services PPM 软服务 预防性维护 | |
Cleaning equipment maintenance 清洁设备维护 | Semi-Annual 半年度 |
Landscape / garden service 园林景观 | Daily/Weekly 每日/每周 |
Household appliance repair and maintenance 家电维修保养 | As when it is required 随时 |
Trash transportation 垃圾运输 | Daily 每日 |
Deep cleaning to floor and wall finish, fabric and leather furniture, rugs and all other fixture in the building including dormitory and apartment 包含学生宿舍和公寓外所有区域的深度大清工作 - 包括 地面、墙面、布面/皮质家具、地毯以及其他所有的设施设 | Semi-Annual 半年度 |
备 | |
Linen laundry 布草清洗 | Weekly 每周 |
Pest Control Services 有害生物综合防治服务 | Bimonthly 每月两次 |
Drink and Food Dispenser 饮料食物自动售货机 | As when it is required 随时 |
附件三：《清华大学xxx书院设施设备清单-61 页》
（见招标文件八、招标文件附件）
附件四：《清华大学xxx书院平面图》
（见招标文件第八章招标文件附件）
第五章 合同主要条款
清华大学xxx书院物业管理服务项目委托合同
合同正文
合同附件一：《清华大学xxx书院物业管理服务项目服务内容与要求》
合同附件二：《清华大学xxx书院物业管理服务项目费用和开支以及付款》合同附件三：《清华大学xxx书院物业管理服务项目设施》
合同附件四：《清华大学xxx书院物业管理服务项目人员安排》合同附件五：《清华大学xxx书院将提供的设备》
合同附件六：《清华大学xxx书院物业管理服务项目利益冲突解决流程》 合同附件七：《清华大学xxx书院物业管理服务项目保险条款及责任范围》
合同附件八：《清华大学xxx书院物业管理服务项目绩效管理协议及考核标准》合同附件九：《清华大学xxx书院物业管理服务项目服务质量及承诺》
合同附件十：《清华大学xxx书院平面图》
合同附件十一：《清华大学xxx书院物业管理服务项目维保计划清单》
如下双方于 年 月 日签订本协议：
甲方：清华大学（实际承办单位：xxx书院），其主要经营场所地址是清华大学新民路（以下简称“xxx书院”）
乙方： ， 其主要经营场所地址是北京市 （ 以下简称 “ ”）
第一章 背景
xxx书院经清华大学授权代表清华大学聘请乙方提供物业管理服务并签署本协议。本协议中凡提及xxx书院应视为指代清华大学。
乙方同意向xxx书院提供物业管理服务。
在本协议期限内，如乙方向xxx书院提供的服务需要追加的，应xxx书院的要求或在双方协商一致的基础上，双方应签订补充合同书面约定，但所有补充合同的采购金额不得超过本协议采购金额的百分之十，且补充合同不得改变本协议的其他条款。
第二章 合同正文部分
1. 定义
在本协议中，上下文中另有规定的除外：
“协议”指的是本文件全部内容中规定的合同，包括依据其条款附属于本合同的任何附件或修订；
“协议日期”指的是本协议的日期；
“审计员”指的是为了重新核实第 11 (a)项（“审计”）规定的“费用和支出”应双方的要求而委任的一个独立第三方或个人；或关于第 11 (b) 项（“审计”）而由xxx书院委任的审计员；
“获授权的代表”指的是根据第 15.2 款（“获授权的代表”）可以受当事方之委托与另一方进行联络的，并且就与本协议有关事宜（包括本协议的任何变更）有权代表该当事方采取行动和约束该当事方的个人;
“营业日”指的是在中华人民共和国境内主要商业银行开放营业的日期，但星期六、星期天和公共假日不在其列；
“起始日”指的是 参考附表第１项中规定的日期； “机密信息”指的是：
实质上是机密的信息；
接收方知晓或应当知晓是机密的信息，包括但不限于关于所提供服务的所有合同；在本协议日期之前或之后，一方亲自或以其名义直接或间接地以书面形式、口头形
式或视觉检查的方式向另一方披露的所有文件、信函、记录、账本、卡片、登记、收据、文件、保证、保险单、合同、违规行为和任何其它文件或其中包含的信息，上述信息以任何方式与本服务的提供有关，包括但不限于关于产品、采购、会计、市场营销、商品销售的信息和/或任何xxx书院信息，而不管这些信息是人类或机器可读的形式；
双方自己合理视为机密的与双方有关的或与双方的经营活动有关的信息；和费用，但不包含如下的信息：
(a) 并非由于双方未经授权披露该等信息，是或已经变为公共知识的信息；或
(b) 依法必须披露的信息。
“结束日”指的是 参考附表第 2 项中规定的日期；
“开支”指的是乙方招致的或将招致的关于服务范围之内事宜的、在乙方控制之中的支出、成本和开支或其它款项之总额，包括但不限于附件 2 第 3 项中规定的“可报销的开支”；
“延展的期限”指的是结束日之后的一年，以及根据第 3 条（“合同的期限”）可能生效的本协议此类进一步之延期；
“设施”指的是附件 3 中所说明的xxx书院之设施；
“费用”指的是附件 2 中所说明的费用；
“管理方”指的是由甲方委托的楼宇运营管理公司 GSA，负责监督和管理楼宇日常运营工作。在物业管理服务中，乙方将同时向管理方以及甲方进行汇报。
“财务年度”指的是在期限内的每一年中从１月１日开始的十二（１２）个月的期间，或者在本协议实施第一年中起始日期到和当年的１２月３１日之间的更短的期间；或者xxx书院和乙方不时可能约定的此类其它期间；
“不可抗力事件”指的是火灾、洪水、地震、自然之灾或天灾、流行病或疾病、战争行为、恐怖主义、暴乱、内乱、叛变或革命、罢工、雇主停工，重要设备、劳工或供应品的限量配给或不可获取，公用设施和服务（包括但不限于电力和通信服务）的中断或不可获取，或此当事方合理控制能力之外的任何其它类似事件。
“可获赔偿的损失”指的是（现有的、或有的、未来的或其它时候的）任何和所有损失、损害、成本、开支、罚款、付款和债务，包括法律费；
“知识产权”指的是任何知识产权，不论其是否在任何司法管辖范围内经过注册或未经注册，包括但不限于：
任何专利、商标或服务标识、版权（包括任何软件）、注册设计、商业秘密或机密信息；或
使用上述任何项的任何许可或其它权利，或者授予上述任何项的使用权的任何许可或其它权利，或者成为上述任何项的注册所有者或使用者的任何许可或其它权利，包括软件的任何许可；
“利率 ”指的是［现行优惠年利率加上２％］；
“管理费”指的是附表 2“费用和开支”第１项中规定的管理费；
“新服务”指的是xxx书院和乙方约定的乙方根据第 4 条（“新服务”）向xxx书院提供的任何额外服务。
“新服务协议”指的是根据第 4 条提供新服务的协议；
“运营开支”指的是xxx书院设施的运营所必要的开支； “其它费用”指的是附件 2 第 1(iii) 项中规定的其它费用； “中国”指的是中华人民共和国；
“房屋”指的是xxx书院拥有的、占有的或控制的，服务所适用的那些房屋； “季度”指的是一个财务年度中每三（３）个月的期间，第一个季度从每个财务年
度的第一个月开始，季度有相应的意思；
“关联实体”指的是直接或通过一个或多个中间实体间接地控制特定的某个实体或组织，或被该特定实体或组织控制，或与该特定实体或组织受到共同控制的一个实体或组织；
RMB 指的是人民币元；
“服务”指的是乙方根据本协议提供的所有服务，包括附表 1 中规定的服务和根据本协议提供的任何新服务或服务之变更；
“期限”的意思如参考附表第 1 项规定；
“终止日期”指的是双方根据第 6 条可能约定的终止协议之日期；
2. 委托
(a) xxx书院委托乙方根据本协议提供服务。
(b) 乙方同意根据本协议从起始日期开始至结束日期或终止日期（以较早之日为准）向xxx书院提供服务。
3. 合同的期限
(a) 本期限将从起始日期开始，且在本协议的约束之下将依据参考附表持续有效直至结束日期。
4. 新服务
(a) 如果乙方和xxx书院同意由乙方向xxx书院提供新服务，双方将友好协商约定拟提供服务的说明、提供该等服务的费用和应适用于该等服务的任何其它事宜或特别条件。
(b) 双方将就拟提供的新服务达成书面协议，包括服务的说明和其它条款。
(c) 一旦双方书面约定新服务且签署新服务协议，该新服务协议将附属于本协议。
(d) 乙方将从新服务协议签署日期开始提供新服务。
5. 服务的变更
(a) 如果在期限内，一方通知另一方称服务的范围、费用、设施组合的大小或xxx书院的业务性质已经发生或将发生重大变化，该方将向另一方就此变更提交一份合理的详尽书面请求（“变更请求”），如下的第 (b)款将适用。
(b) 根据第 (a)款收到变更请求后，乙方和xxx书院将友好协商决定乙方可以继续向xxx书院提供服务的基础。 如果双方同意执行一份变更请求，则如下的（f）款将适用。
(c) 如果双方出现关于协商的争端且双方未依据第 (b)款的规定解决该争端，则双方必须根据第(d)-(e)款决定争端的解决。
(d) 任何一方可以将未解决之争端的详情通知另一方。 该争端然后必须提交xxx书院和乙方的首席执行官或其指定人员，他们必须举行会谈以期解决此争端。 双方同意相互配合，举行会谈，进行可能必要的或适当的诚意磋商，以期友好解决已经发生的争端。 这些人员达成的任何协议将对本协议的双方具有约束力。
(e) 如果双方未依据第(c)-(d)款解决该争端，那么任何一方可以通过至少提前九十（９０）天时间书面通知另一方来终止本协议。
(f) 双方必须以邮件形式确认“变更请求”，相关变更将作书面记录，并由获授权的代表签署书面记录文件后变更才可生效。每一份经签署的“变更请求”必须通过引述的方式而构成本协议整体的一部分。为避免疑问，(i)任何一方没有义务继续进行一项“变更请求”，除非和直至其获得授权这样做，和(ii) 每一份经签署的“变更请
求”必须受本协议中的条款和条件的管辖。
（g） 新服务及服务变更的增加服务项目金额合计不超过合同总额的 10%。
6. 终止
6.1 xxx书院的终止权利
不管本协议包含任何相反的规定，xxx书院可以在如下情况下终止本协议：
(a) 继续履行本合同将损害国家利益和社会公共利益的；
(b) 乙方未能遵循或履行本协议的任何或所有重要约定和条款、存在严重违约的，在再次通知乙方之后，如果乙方未能在（相互约定的）一个合理时期内对此违约行为进行补救或纠正，尽管其从xxx书院处收到此违约通知时注意到此事宜的紧迫性，那么xxx书院可以终止本协议。
6.2 其它终止
如果xxx书院或乙方提出停止运营的申请，或者针对xxx书院或乙方提出停止运营的申请，或者如果任何一方为了债权人的利益而做出转让，或利用了任何破产法案，则本协议的任何一方可以在书面通知另一方后立即终止本协议。
7. 到期或终止时的配合
7.1 乙方的义务
如果本协议被终止，并且本协议双方未签署新的协议：
(a) 乙方同意配合xxx书院，向xxx书院提供合理协助，以向xxx书院或新的经理（如适用）移交本服务之管理。
(b) 根据其所占有或控制的相关信息，乙方将从本协议的结束日期或终止日期
（以适用的日期为准）开始三十（３０）天内开始编制并向xxx书院提交关于其在本协议项下的义务的最终报告和账目。
7.2 xxx书院的义务
在结束日期或终止日期（以适用的日期为准），xxx书院同意给予乙方某些配合，包括：
(a) 在乙方履行相应合同义务的情况下，在结束日期或终止日期（以适用的日期为准）向乙方全额无扣除地支付根据本协议应付给乙方的全部款项；
(b) 把属于乙方之财产的所有合同、文件、报告、文档和记录交还给乙方；和
(c) 免除乙方进一步履行其就提供本服务而签署的任何合同或安排之下的义务，但乙方在此终止之前已经做出的任何违约不在免责之列。
8. 服务的提供
8.1 双方之间的关系
(a) 在提供本服务的所有时候，乙方将担任xxx书院的供应商行使职责。
(b) 本协议任何条款不构成，也不得被视为构成双方之间雇主和员工、合伙或合资的关系。
(c) 乙方提供的物业管理服务将由xxx书院委托的楼宇运营管理公司（以下称“管理方”）进行日常管理。 在物业管理服务中，乙方将同时向管理方以及xxx书院进行汇报。
(d) 乙方的服务绩效表现将由xxx书院和管理方依据双方商定的服务绩效管理协议和考核标准共同评估决定。管理方的现场总经理将被委托对乙方的日常服务绩效提供主要的评估意见。
(e) 若管理方发生变更或缺失，由xxx书院确认新的管理及汇报方式。
8.2 资源的有效使用，包括选派或借调和杜绝拉拢（non-solicitation）
(a) 乙方将采取合理的行为来有效使用属于xxx书院的资产或资源。经双方协商一致，xxx书院可向乙方提供用于本服务之提供相关用途的任何资产或资源。
(b) 在本协议期限内，乙方和xxx书院以及其相应的关联实体同意不直接或间接地雇佣或聘请，或安排或试图安排或劝说任何其他人雇佣或聘请另一方的任何员工，此限制适用于此员工受雇于该当事方的期间，包括聘请这些当事方的员工或前任员工担任独立的承包商亦在受限范围之列。除了关于本条款的违约，守约方可以获得的所有其它补救之外，因为双方承认难以就本条款的违约计算实际损害赔偿，违反本条款的一方同意向另一方支付等于所雇佣员工六（6）个月的税前工资总额，作为违反本条款的损害赔偿。
9. 费用和开支
xxx书院必须就乙方所履行的服务而向乙方支付如附件 2 中所列明的费用和开支。
10. 费用的支付
乙方将于每季度第一个月的最后一周向xxx书院出具该季度除管理费以外的服务费用账单并在账单经xxx书院批准确认后开具等额准确有效的服务费用发票。xxx书院应在收到乙方开具的发票以及其它xxx书院要求的支持文件之日起三十（30）天之内（即每季度第二个月最后一周内）向乙方支付该季度除管理费以外的物业服务费
用；每季度管理费将根据xxx书院对乙方的考核结果确定，每一考核期结束后且考核达标后，乙方应向xxx书院提供管理费账单，账单经xxx书院批准后，xxx书院在收到乙方提供相应发票后三十（30）天之内将管理费支付给乙方。考核将依据双方商定的服务绩效管理协议(SLA)和考核标准(KPI)进行。乙方需及时向xxx书院提供准确有效的增值税发票。
如果xxx书院未能根据此处的第 10 条支付费用和开支，而且经乙方书面催告后
7 个工作日（宽限期）内仍未支付的，乙方有权按照利率从宽限款期到期之日至xxx书院付款之日向xxx书院收取逾期款项之利息。
11. 审计
(a) 在每年财务年度末，本协议任何一方可以指示一个审计员审查费用和开支，以确认这些费用和开支的计算是否精确。
(b) xxx书院在任何时候有权对乙方履行本服务时所使用的流程和记录进行审计；但xxx书院必须已经提前四（4）个星期时间书面通知乙方。
(c) 审计员根据第 (a)项做出的任何决定将对双方不具有约束力。如果乙方或xxx书院不同意审计员的决定，双方将友好协商以达成一致意见。 未达成一致意见时，第 23 条（“争端解决”）将适用。
(d) 审计员根据本协议进行审查而产生的任何相关成本将由要求进行此审计的一方承担。
12. 商品和服务税以及类似税项
(a) 在乙方_获支付任何可偿还的开支的同时，xxx书院必须向乙方支付或偿还所有商品和服务税、增值税或类似的税项。
(b) 乙方将向xxx书院开具账单或发票，该账单或发票将采用用于商品和服务税/增值税或类似税项的目的的经批准之格式。
13. 资金的收取、偿还和会计核算
13.1 资金的收取和偿还
(a) xxx书院承认，乙方不必为了或代表xxx书院用乙方自己的资金来支付关于本服务之提供的任何开支，但依据本协议要求的除外。
(b) 为避免疑问，xxx书院必须负责承担附件６（“xxx书院提供的设备”）中规定的办公场所装配和配置的成本。
14. 分包和转让
14.1 分包
(a) 乙方事先经xxx书院书面同意（该同意不得被无故拒绝）后可以将其在本协议项下的履约义务分包出去（工程部分不允许分包）。
(b) 乙方可以安排其员工实施本服务的任何部分。为了使实施相关服务的人员有效实施服务，xxx书院将给予配合。如乙方需安排代理人、承包商、服务供应商、关联实体或其他人为xxx书院提供本合同约定服务的，应当获得xxx书院事先书面同意，并确保该等人员或主体履行的服务符合本合同要求的标准。
(c) xxx书院承认，在不存在利益冲突及不影响本协议履行的前提下，乙方的员工、代理人、承包商、服务供应商、关联实体或其他人可以为其他方履行与本服务类似的服务，并承认本协议未禁止乙方使用或部署他们为除xxx书院之外的人员提供服务。
14.2 转让
(a) 乙方不得转让本协议。
15. 联络和报告
15.1 联络
(a) 双方必须尽其合理的努力相互联络，及时把可能影响本服务的任何事宜告知另一方，并调查如何避免或最大程度减轻本服务所受的任何不良影响。
(b) 双方将尽其合理的努力向另一方告知其各自公司结构之变更，特别是可能影响到在提供本服务时聘请的乙方之员工或参与本协议之管理的xxx书院之员工的此类变更。
15.2 获授权的代表
每一方必须在本协议日期之前指定一名获授权的代表，并把这名获授权的代表的详细资料填入本条款。 一方可以书面通知另一方指定另一个人担任其获授权的代表。
清华大学xxx书院 获授权的代表： 地址：清华大学新民路
电话号码：000-00000000
传真： NA
电子邮件： @xx.xxxxxxxx.xxx.xx
公司
获授权的代表： 地址：
电话号码：
传真：
电子邮件
15.3 通知
(a) 根据本协议需要做出的任何正式通知将采用书面形式，可以通过专人送达，或通过预付邮资的挂号信送达，或通过传真或电子邮件送达获授权的代表，接受通知的地址或号码由双方相互书面通知。
(b) 专人递送时，或交付邮寄后两（2）个营业日时，或如以传真送达则在收到成功发送报告之后视为通知已经送达。
15.4 报告
(a) 乙方同意向xxx书院披露与本服务的提供有关的相关信息，并且应要求向xxx书院提供关于本服务的提供而产生的交易和事宜的真实账目，并应xxx书院合理的要求做出解释。
(b) 每一方在了解到如下情况时必须尽快告知另一方：
(i) 与本服务的提供或一方对其在本协议项下义务的履行有关的任何重大违法情况；
(ii) 与本服务的履行有关的将导致出现实际上的或感觉上的利益冲突的任何事宜；或
(iii) 一方无法或可能无法履行其在本协议项下之义务的原因。
(c) 如果出现利益冲突的情况，双方同意根据附件 6（“利益冲突解决程序”）或不时为此目的而制定的行动守则处理任何此类的冲突。
(d) 如果xxx书院委任、聘请或要求任何其他人来审查或管理乙方提供的服务或服务之任何部分，xxx书院必须通知乙方，乙方_必须予以配合，且不得无故拒绝或拖延。
15.5 会议
双方同意每季度召开会议，以评估和监督本服务的履行情况，讨论与本服务有关的问题或事宜，乙方应为其确定适当的解决方案。
16. xxx书院的协助
16.1 披露第三方信息的承诺
(a) xxx书院必须尽其最大努力在起始日期之前向乙方_披露此类所有合同和安排的详细情况，即xxx书院与任何人签订的为提供可能与本服务有关的或与乙方履行其在本协议项下之义务有关的商品或服务的合同和安排。
(b) 如果该合同或安排影响到乙方履行服务的能力，双方将协商约定如何解决此事宜。
(c) 受xxx书院可能对其他方承担的义务的约束，以及受xxx书院可能在本协议日期之后招致的任何其它义务的约束，xxx书院必须在本期限内继续向乙方披露此类所有合同和安排的详细情况，即xxx书院与任何人已经签订或拟签订的，为提供可能与本服务有关的或与乙方履行其在本协议项下之义务有关的商品或服务的合同和安排。
(d) 在本期限内，xxx书院将为了乙方人员而在xxx书院的系统和设施内提供持续的培训和指导，这些培训和指导可能是本服务的提供合理要求的。
16.2 准入
为了使乙方提供本服务，xxx书院确保乙方及其员工等在本协议期限内的所有时候，能够完全和安全地进入xxx书院拥有、占有或控制的，本服务所适用的房屋。但乙方及其员工应当遵守xxx书院的管理规章制度。
16.3 信息
(a) 在本协议期限内，双方均有义务提供或披露为履行本服务协议所需要的信息、文件材料。
(b) 任何一方隐瞒或不当地提供对本服务协议具有重要或关键作用的信息、文件材料，则另一方有权要求对方承担相应的赔偿责任。
(c) 各方承认，对方可以因其对第三方负有的保密义务而不向其披露第(a) 项提及的这些信息。 在此情况下，对方必须：
(i) 尽合理的努力以获得第三方的同意以向其披露这些信息；和
(ii) 向其告知机密信息的存在和这些信息的性质（在不违反保密义务的情况下告知的内容尽可能的最广泛）。
(d) 各方同意，如果由于或关于对方未向其披露信息（此类信息对乙方将向xxx书院提供的服务很关键或重要）而产生的任何可获赔偿的损失，要求提供信息方将不对
这些损失或关于这些损失而承担责任或以任何方式承担法律责任。
17. 知识产权
17.1 所有权
(a) 对于在履行本服务中使用的或产生的所有知识产权，乙方将保留所有权，但为了履行附件 1 (“服务”)中规定的服务而应xxx书院的要求且由xxx书院承担费用的由乙方创造的知识产权及所有权应全部由xxx书院享有。
(b) 乙方创造的关于本服务的任何知识产权，根据第(a)项没有授予xxx书院的将授予乙方。
（c）乙方同意并授权，在本合同期限内，xxx书院有权出于本合同目的免费使用根据 17（a）(b)项或本协议约定由乙方享有的知识产权，而无需另行向乙方支付费用。
17.2 使用
对于xxx书院可能授权乙方使用的和双方一致认为乙方为提供本服务需要使用的，由xxx书院拥有、许可或使用的任何知识产权，乙方有权在本合同目的范围内免费使用。
17.3 同意
(a) xxx书院负责：
(i) 确定是否需要获得任何第三方的同意以授权乙方使用第 17.2 款(“使用”)中提及的任何知识产权；
(ii) 告知乙方是否需要此类同意；和
(iii) 尽其合理的努力以获得任何此类的同意。
(b) 在收到此通知后，乙方将协助xxx书院按照乙方和xxx书院可以接受的条款获得此类的同意。
(a) 乙方负责：
(i) 确定是否需要获得任何第三方的同意以授权乙方使用第 17.1（c） 款中提及的任何知识产权；
(ii) 告知xxx书院是否需要此类同意；
(iii) 尽其合理的努力以获得任何此类的同意。
(b) 在收到此通知后，xxx书院将协助按照乙方和xxx书院可以接受的条款获得此类的同意。
18. 保密
(a) 任何一方未经另一方的事先书面同意，不得向某个人广告、出版或发布或以其它方式披露关于本协议、本服务、另一方或另一方的业务的机密信息，但本条款不适用于如下情况：
(i) 在该披露是提供本服务所必要的范围之内；
(ii) 为了遵守法律或任何适用的监管机构的规定而做出的披露；
(iii) 为了使一方能够妥善履行其在本协议项下的义务而做出的披露；或
(iv) 为了获得关于本协议的专业建议而做出的披露。
(b) 关于向xxx书院提供的服务而对媒体做出的任何声明，xxx书院和乙方必须提前互相告知，除非是根据xxx书院关于本服务的提供或设施的管理的市场营销战略而做出的声明；或者是在紧急情况下做出的声明。 当乙方注意到任何人盗用或误用此类机密信息时，乙方必须立即将此情况书面告知xxx书院。未经xxx书院书面同意，乙方不得使用xxx书院名称、简称、标志等进行商业或非商业宣传。
(c) 本条款中包含的义务将在本协议终止后继续有效。
19. 保证和赔偿
19.1 乙方的保证
(a) 乙方声明和保证如下：
(i) 其现在拥有，并且将继续拥有和利用其技能、资质和经验，以有效和控制得力的方式提供高质量的服务，能够做到快速响应，并达到符合协议的标准；
(ii) 其拥有完全的法人权力和授权来签订、履行和遵守其在本协议项下的义务；
和
(iii) 本协议的签署、交付和履行已经通过所有必要的法人行为获得正式和有效
的授权。
(b) 乙方声明和保证，其已经获得并将继续获得任何政府部门所要求的关于本服务的提供的任何同意和/或批准。
19.2 xxx书院的保证
xxx书院同意和承认，乙方不是一个法律、财务、税务或保险顾问，乙方将不承诺且现在没有直接或以其它方式声明称其现在具有资质来或将从事法律、财务、税务或保险性质的任何服务，或提供法律、财务、税务或保险性质的建议；xxx书院在所有时候必须寻找其自己视为合适的法律、财务、税务或保险建议；xxx书院声明和保证，
其将在协议日期之前向乙方披露乙方关于本服务的提供而合理地有必要了解的任何事情。乙方必须指明其要求的信息，xxx书院将保证其应这些要求而提供的信息的准确性。
19.3 赔偿
19.3.1 xxx书院做出的赔偿
(a) 根据第 19.3.1(b)项的规定，对于乙方可能由于根据本协议提供服务而遭受或招致的所有可获赔偿的损失，xxx书院同意就这些损失对乙方进行赔偿。
(b) 赔偿将不适用于这种情况，即仅由于或关于乙方、其员工、代理人或承包商的任何疏忽、违约、不履约、不当行为或不诚实而产生的这些不可获赔偿的损失。
19.3.2 乙方做出的赔偿
(a) 根据第 19.3.2(b)项的规定，对于xxx书院可能由于乙方故意或重大过失而遭受或招致的所有可获赔偿的损失，乙方同意就这些损失对xxx书院进行赔偿。
(b) 赔偿将不适用于这种情况，即仅由于或关于xxx书院、其员工、代理人或承包商的任何疏忽、违约、不履约、不当行为或不诚实而产生的这些不可获赔偿的损失。
20. 紧急情况
(a) 如果出现紧急情况，乙方将尽其合理的努力，在所有情形之下，联系xxx书院的获授权代表，以得到该代表的指示。如果xxx书院的一名代表无法被联系到，乙方需要采取其在该情形下视为合理的临时行动，以减轻或防止损害。
(b) 乙方将尽快向xxx书院详细告知此紧急情况及其已经做出的应对措施。
21. 保险和责任限制
21.1 保险
在本协议期限内：
(a) 乙方同意在本期限内就本服务投保和维持参考附表第 3 项中规定的保险，以对关于这些服务的潜在索赔进行理赔。如果应xxx书院的要求，乙方必须向xxx书院提供这些保单的详情。
(b) xxx书院同意在本期限内投保和维持参考附表第 4 项中规定的保险。
(c) 如果应乙方的要求，xxx书院必须向乙方提供这些保单的详情。
21.2 责任限制
对于与由于或关于乙方和xxx书院之间的关系而产生的任何索赔有关的损失或
损害，乙方、其员工或代理人方面所承担的任何法律责任（不管此法律责任是否由于或涉及疏忽而产生的）仅限于乙方根据本协议应收的年度物业服务费用金额的 30%。
21.3 责任的免除
尽管本协议有任何其它的规定，任何一方绝不关于本协议的任何主旨，就 (a)任何偶然的、特别的、惩罚性的、必然的或间接的损害，或 (b)由于销售、业务、利润、机会或商誉的损失而导致的损害，而对另一方或任何第三方个人或实体承担衡平法、普通法、侵权、合同、禁止翻供、疏忽、严格责任或其它理论之下的责任，即使本协议规定的补救未能实现其根本目的，并且即使一方已经被告知存在任何上述损害的可能性。
22. 不可抗力
(a) 一方直接或间接地由于不可抗力事件而不履行或延迟履行其在本协议项下的义务，并且无法通过合理的防范防止不履约或延迟履约的出现，该未履约方不能通过利用替代性资源、替代方案或其它方法来合理地回避不履约或延迟履约的出现，则该方不对此不履约或延迟履约承担责任。
(b) 在每一个和任何的不可抗力事件中，只要这些情形仍然存在，未履约方将被免除进一步履行或遵守受此影响的义务，但是该方必须在可能的时候和范围之内立即继续尽商业上合理的努力重新履行或遵守该等义务。 延迟履约的任何一方将立即通知另一方，合理详细地说明导致此延迟的情形。
(c) 每一方同意采取所有合理的措施最大程度减少不可抗力事件的影响。
23. 争端解决
双方同意相互配合，基于诚实信用原则开展磋商和谈判，以友好解决双方之间可能产生的任何争端。 如果双方无法在二十八（２８）天之内解决该争端，那么任何一方可以将此争端提交甲方所在地的人民法院进行诉讼解决。
24. 一般性条款
24.1 遵守法律
(a) 乙方必须遵守与本服务的提供有关的所有法律，并且在受第(b)项的约束条件下，针对由于或关于未能遵守任何此类法律而产生的所有可获赔偿的损失，乙方同意在法律允许的范围内对xxx书院进行赔偿。
(b) 第 24.1(a)项所述的赔偿不适用于这种情况，即由于或关于xxx书院的任何疏忽、违约、不履约、不当行为或不诚实而产生这些不可获赔偿的损失。
24.2 解释
(a) 在本协议中，除非出现相反的意图：
(i) 对本协议或另一个文件的提及即包含本协议或该文件的任何变更或替换，包括于本协议日期附于本协议的所有附表，本协议或该文件的任何新的附表、附录和附件；
(ii) 对一项法规、条例、法典或其它法律的提及即包含据其制定的规章和其它文件，以及上述任何法规的合并、修订、再次制定或替换版本；
(iii) 单数包含复数的意思，反之亦然。表示一种性别的词语包含其它性别；
(iv) 任何人士均包含其遗嘱执行人、遗产管理人、继任人、替任人（包括但不限于约定的更替人）、受转让者和获批准的承让人；
(v) 标题和旁注仅为了指导的目的而插入，不构成协议全文的一部分；
(vi) 提及任何东西（包括但不限于任何金额）时，即提及这个东西的全部或任何部分，提及一群人士时即提及其中的任何两个人或更多人和提及其中的每一个人；
(vii) 人士包括商号、公司、合伙、合资、社团、股份企业或其它法团、人士、非法团组织或权力机关；
(viii) 提及已经不再存在的团体或权力机关时，即包含现在存在的与所提及之团休或权力机关宗旨相同的团体或权力机关；
(i )提及任何团体或权力机关的主管人时，如果没有该人士，则指的是在该团体或权力机关中的高级官员或在其中履行主管人职责的人士；
( ) 如果一个时期被指定：
(a) 从指定的一天或某个行为或事件发生的当天开始，该时期必须将该日计算在内；或
(b) 在指定的一天或某个行为或事件发生的当天之后，该时期必须将该日计算在内；或
(c) 到或直至指定的一天或某个行为或事件发生的当天，该时期在该日的前一天结束；
( i) 序言构成本协议的一部分。
24.3 完整协议
x协议是双方之间就本服务达成的完整协议，取代先前关于本服务的所有协议、建议、声明、信函和磋商。
24.4 适用的法律
x协议受中华人民共和国法律的管辖，本协议必须根据中华人民共和国法律进行解释。
24.5 印花税
双方同意，针对或关于本协议而评估的或应付的任何印花税必须由乙方支付或承担。
24.6 成本
每一方必须支付其自己关于本协议的谈判、制定和签署而产生的成本和开支。
24.7 协议份数
x协议可以一式多份进行签署，各份协议将统一构成一份相同的协议文件。
24.8 弃权和变更
根据本协议创立的任何条款或任何权利不得被：
(a) 弃权，除非该弃权方以其名义做出和签署书面的弃权声明；或
(b) 变更，除非双方签署书面的变更协议。
24.9 不一致
(a) 如果本协议的任何附表或其它附件的条款、条件之间存在任何冲突或不一致，在可能的范围内必须对这些条款进行解释以使其相一致。 如果无法对这些条款进行解释以使其相一致，则在该不一致的范围之内以该附表或附录的条款为准。
(b) 在本服务包含受监管的活动的范围内，如果本协议的条款与相关法律要求存在任何的冲突或不一致，则在此冲突或不一致的范围内将以相关法律要求为准。
24.10 解释
x协议是双方联合参与起草的，本协议的解释不得对抗或更有利于任何一方，而是必须根据其公平意思进行解释。
24.11 分割
x协议中无效的、非法的或因其它原因而无法强制执行的任何条款将在法律允许的范围内且在不影响本协议任何其它条款的前提下被分割出来，如果合理可行的话，这些条款将被经济上相当的，不是无效的、非法的或不可强制执行的另一条款所取代。
24.12 额外条款
为避免疑问，任何附表中的任何额外条款或条件，包括双方同意的并书面记录的任何变更或修订，将构成本协议的一部分，将适用于作为该附表、变更或修订之主旨的本服务。
甲方（签章） 乙方（签章）
法定代表人： 法定代表人：
（委托代理人） （委托代理人）
年 月 日 年 月 日
合同参考附表：
第 1 项： 起始日期： [ ]
第 2 项： 结束日期：[ ]（取决于任何延期的选项）。第 3 项： 乙方保险：
(a) 法律规定的最低金额的“工人补偿和员工责任险”；
(b) 关于因任何疏忽行为、错误或不作为而违反专业职责所产生的法律责任，保额为单次事故和年度总计美元一百万元的“职业责任险”；
(c) 公众责任险，即针对由于履行或未履行本协议中规定的本服务而产生的，关于动产或不动产所受的损害以及人员所受的伤害或死亡的，单次事故和年度总计美元五百万元的索赔之保险。
第 4 项: xxx书院应在本合同起始日期起九十(90)天内购买以下保险：
(a) 公众责任险，即针对关于动产或不动产所受的损害以及人员所受的伤害或死亡的索赔之保险，保额为单次事故和年度总计人民币九百万元。
(b) 财产险，即针对楼宇及楼宇内资产所受损失的赔偿之保险，保额需足够承担对xxx书院全部资产的赔偿。
合同附件一：《清华大学xxx书院物业管理服务项目服务内容与要求》
（见本招标文件第四章物业管理内容与要求部分）
合同附件二：《清华大学xxx书院物业管理服务项目费用和开支以及付款》
xxx书院应支付乙方的费用包括：
投标项目名称 | 清华大学xxx书院物业管理 服务 | 项目面积 | 24000 平方 x |
分项名称 | 分项总价（元） | 备注 | |
交接期 | 大 写：小 写： | ||
正式运营第一年 | 大 写：小 写： | ||
正式运营第二年 | 大 写：小 写： | ||
正式运营第三年 | 大 写：小 写： | ||
总金额 （元） | 大 写： | ||
小 写 | |||
费用说明：
1、双方同意项目交接期的费用将按照实际产生的费用进行支付。
2、根据招标文件规定，以上价格不包括以下内容：本项目自来水、中水、纯净水、暖、电等非乙方消耗的资源费；各系统运行和维护所需工具、设备费；电梯强保、年检费；空调主机的维修费；楼宇自控系统维护费；外墙清洗费；烟感探测器清洗费；更换灭火器等消防器械费；紧急照明维护检查费；防雷设施检测保养费；水处理及检测费；厨房设备（包括厨房排烟风道清洗）维护；保洁日常耗材费；机电设备维修费；大型维保设施租赁费；物业人员置装费。
2. 费用付款时间
乙方将于每季度第一个月的最后一周向xxx书院出具该季度除管理费以
外的服务费用账单并在账单经xxx书院批准确认后开具准确有效的该季度服务费用（管理费除外）发票。 xxx书院应在收到乙方开具的等额发票以及其他xxx书院要求的支持文件之日起三十（30）天之内（即每季度第二个月最后一周内）向乙方支付该季度除管理费以外的物业服务费；每季度管理费将根据xxx书院对乙方的考核结果确定，每一考核期结束后且考核达标后，乙方应向xxx书院提供管理费账单，账单经xxx书院批准后，xxx书院在收到乙方提供相应发票后三十（30）天之内将管理费支付给乙方。考核将依据双方商定的服务绩效管理协议(SLA)和考核标准(KPI)进行。乙方需及时向xxx书院提供准确有效的增值税发票。
3. 可报销的开支
xxx书院将同时负责支付某些报销的开支。乙方对于报销内容、报销金额须事先报备，经书院书面批准后方可进行支出。可报销开支包括但不限于：
物业人员置装费；
保洁日常耗材费（包括卫生间消耗品费用）；大型维保设备设施的租赁费；
各系统运行和维护所需工具、设备及个人安全设备费；事先获得xxx书院书面同意的除外；
对以xxx书院的名义与第三方服务供应商签订的合同而支出的合理的法律费用，但因乙方自身原因所导致的法律费用除外；
乙方在与第三方服务供应商交易和提供本服务的过程中招致的任何其它成本；
关于乙方可能必须以xxx书院的名义招致的任何开支，乙方必须事先寻求并获得xxx书院的书面同意。 未获得此同意的话，乙方将必须承担上述的开支。
乙方必须在本期限的每个月不晚于第５天时向xxx书院提供每月可报销开支的账目明细。xxx书院必须在收到此类估算账目之后不晚于１０天时向乙方支付可报销的开支。乙方的所有现场职员将遵守xxx书院制定的关于权利的本地政策。
4. 服务范围变更后费用的相应调整
如果建议对服务范围做重大的变更，在符合本协议约定的情况下，不管是增加服务还是减少服务，双方应协商并约定双方均可接受的费用调整方式，但调整总额不得超过本协议约定总金额的百分之十。
5. 履约保证金
经双方协商，乙方将按照正式运营第一年总费用的 5% (人民币 整)
（四舍五入取整，保留至万元），形式为支票或保函，缴纳合同履约保证金。履约保证金将在合同签订当日内以转账方式支付给xxx书院，并在合同期满或因任何原因提前解除后十五（15）个工作日内，经xxx书院确认乙方已履行合同且未给xxx书院造成损失后，由xxx书院全额退至乙方指定账户。在合同执行过程中，如乙方不履行合同约定，或由于乙方过错对xxx书
院造成实际直接损失的，xxx书院有权不予返还履约保证金；如履约保证金不足以弥补xxx书院损失的，乙方还应当对超出部分予以赔偿。
合同附件三：《清华大学xxx书院物业管理服务项目设施》出入口
主要出入口位于大楼一层，并配有门禁系统。大楼一层西面设有专用的货物出入通道，并配有可视对讲系统。
居住者、客人和工作人员从入口庭院的正门进入运输和承包商从西侧门进入
建筑物的南北立面有四个防火门——用作紧急出口。电气系统
2.1 动力系统
x工程由清华校区 110kV 总降压站引来两路 10kV 双重电源，两路电源同时使用，当一路电源故障时，另一路电源不致同时受到损坏，并能承担本工程的全部负荷。10kV 电源进线采用专线，来自大楼西北侧，现市政条件具备 10kV电力电缆通道。建筑智能各系统自备应急电源 UPS 或 EPS；消防应急照明采用集中 EPS 供电；本楼不考虑设置柴油发电机组。
在地下一层东北侧设置一个变电所。1#、2#变压器为大楼除空调外所有用电设备供电，主要设备为高压开关柜、变压器柜、低压开关柜、直流电源柜等。 3#变压器为空调专用，只为冷冻机房设备及其它空调设备供电；主要设备为变压器柜、低压开关柜。
2.2 照明系统
x项目达到中国绿色 2 星及美国 LEED 金奖标准，一般场所选用三基色直细管 T5 荧光灯或 LED 灯，显色指数 Ra≥80。采用 Schneider 的 KN 智能照明系统；公共区域及功能房间采用数字 DALI 寻址可调光系统，楼梯通道及室外景观采用时间控制方式。
给水排水及中水系统生活给水系统
x项目内，所有坐便器、小便器均采用中水系统。其余用水均为软水。在此基础上，本项目内所有的洗手盆、茶水间、所有厨房及备餐间以及每层公共区域直饮水均采用直饮冷热水系统。
软水给水形式
x项目采用加压供水体制，立管循环方式，使用范围：学生公寓和教师公寓内的淋浴器、公共厕所污水盆。加压设备采用箱式泵站的形式，存储有效容积 40m³水量。设置于地下二层水泵房内。
软化直饮水给水系统
x项目采用加压供水体制，使用范围：学生公寓和教师公寓内的台盆、公共厕所台盆、厨房内所有用水点。加压设备采用变频泵组+不锈钢水罐的形式，设置于地下二层水泵房内。
软化直饮水由软水经过反渗透处理所得。（其工艺流程如下：软水--超滤增压泵组--多介质过滤器--袋式过滤器--超滤设备--反渗透设备--无菌水箱--变频泵组--用水点。）
直饮水热水系统 (含腐蚀监测和加药系统）
热源由地下一层锅炉房提供 80°C 高温热水作热媒。使用范围：学生公寓和教师公寓内的台盆、公共厕所台盆、厨房内所有用水点。 地下一层锅炉房内设置 2 台有效容积 3m3 的导流型容积式换热器。热水供水温度均为 60°C，热水循环泵的启、闭由设在热水循环泵之前的热水回水管上的电接点温度计自动控制：启泵温度为 50℃循环泵开启，温度达到 60℃循环泵停止运行。 热水系统采用立管循环。
腐蚀监测和加药系统。包括 CST400 电阻探针腐蚀监测仪、平面型电阻探针、 PH 值传感器、加药控制系统，加药水箱、空气开关、485 通讯线缆组成，用于直饮水系统管路铜腐蚀监测、PH 值监测和直饮水系统 PH 值调整加药。
中水系统
x系统水源来自校内中水管网， 各楼层的大便器冲洗用水，室外道路冲洗及绿化灌溉均采用市政中水直接供给。给水系统采用分区供水体制。1 层及 1层以下利用市政中水管网的压力直接供水，2 层及以上采用地下二层的水泵房内无负压加压设备加压供给。
生活污、废水系统
x工程采用污、废水采用合流制。学生公寓设置专用通气管。教师公寓伸顶通气。污废水由化粪池处理后排至校区污水管网。
厨房废水排至室外隔油池，经其处理后排至校区污水管网。设备机房废水
经排水沟、集水坑收集由潜水排污泵排至室外雨水管网;集水池内设潜水排污泵，由水位计自动控制。
雨水系统
下沉庭院排水集水坑的有效容积，不应小于最大一台排水泵 30S 的出水量。地下室设置排水集水坑，集水坑的有效容积不小于最大一台排水泵 5min 的出水量。
屋面雨水经雨水立管排至室外检查井，通过检查井排至校区雨水管网。地下室卫生间废水由集水坑收集后通过潜水排污泵排至室外污水管网。暖通空调系统
x源配置
x项目设独立的集中供冷系统，冷冻机房设置在地下三层，选用 2 台水冷螺杆式冷水机组，单台制冷量 1100kW。冷冻水供、回水温度为 7℃/12℃。与冷水机组相对应配置 2 台逆流强风式冷却塔， 夏季冷却水供、回水温度为 32℃/37℃，冷却塔放置在屋面。
冷冻水、冷却水系统均设置化学水处理装置及加药系统，冷却水泵、冷冻水泵各两用一备共 3 台。
热源配置
热源接自学校内集中热网。供回水温度为 95℃/70℃。经过换热器换热后，提供各功能区空调热水。空调热水供、回水温度为 60℃/50℃。选用 2 台空调热水循环泵与 2 台板式换热器对应匹配，每台板换换热量不低于总热负荷的
75%，并设置 1 台备用水泵。换热设备放置在地下三层冷冻机房内。
另设置两台常压燃气热水锅炉与地下一层热水机房内，供过渡季节（4，10月份）公寓采暖及全年生活热水使用。生活热水负荷为 500KW。
空调水系统：（包括已安装的电热线圈）
空调冷冻水系统采用变流量一级泵系统，空调热水二次泵系统采用变频泵。空调水系统按两管制系统设计。地下三层至地面一层与二层至顶层均设置独立主管供回水。空调水系统环路采用异程布置，组合式空调机组、新风处理机组及接驳风机盘管的分支管路上设置xx阀，在地下三层冷冻机房设定压补水装置，对系统进行定压、补水。
空调热水盘管和电加热盘管系统。包括水盘管、循环泵、电热盘管、电热盘管控制器、DDC 控制器，水阀执行器、压力传感器、温度传感器组成，实现 13 台空调机组通过冷冻水除湿后的温度补偿功能，以保证空调系统送风舒适度。
空调风系统：
根据使用功能的不同及xxx书院的要求，各功能区域空调方式列表如下：
功能区 | 空调系统 |
公寓 | 新风+风机盘管（两管制） |
电梯厅 | 新风+风机盘管（两管制） |
门厅 | 变风量全空气系统（两管制） |
报告厅 | 变风量全空气系统（两管制） |
教室 | 变风量全空气系统（两管制） |
餐厅 | 变风量全空气系统（两管制） |
健身房 | 变风量全空气系统（两管制） |
会议室 | 变风量全空气系统（两管制） |
办公室(外区) | 变风量全空气系统（末端加再热盘管） |
办公室(内区) | 变风量全空气系统（两管制） |
更衣室 | 变风量全空气系统（两管制） |
公寓采用两管制风机盘管，并配以热管式新风热回收系统提供处理新风。内区房间的全空气空调系统均为双风机配置，过渡季节具备全新风运行能
力，送风机变频运行，回/排风机变频运行维持室内微正压。全空气系统空调箱含回/排风机段，过滤段（由初效 G4，中效 F9 组成），冷热盘管段，加湿段（采用电热加湿器），送风机段及检修段组成。
平时通风：
本项目所有的设备房、配电房、储藏室、卫生间、厨房均设有机械通风系统。健身房、报告厅等人员密集的区域设置机械排风系统，排风量根据新风量按维持室内微正压的空气xx计算确定。
厨房排风系统由排风机、补风机以及厨房排风净化设备组成。厨房的废气需先经静电除尘器净化处理，除去油烟和气味后，再经厨房排风机排至室外高
空。
消防监控系统：（包括服务器机房和厨房专用系统 ）
采用 SIMENS 的 Cerberus FS720 系列火灾自动报警系统。包括消防泵、消防水池、消防水箱、气压罐、室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、移动灭火器、烟感探测器、手动报警器、感烟感温探测器防火卷帘门、消防通信、消防广播、室外水泵结合器等。
高压配电室配置 SIMENS C1801 气体灭火控制系统，网络中心配置北大青鸟气体灭火控制系统。包括气体灭火控制盘、紧急启停按钮、柜式钢瓶组。
6 套 ANSUL 厨房灭火系统。型号采用 ANSUL 食人鱼系统，包括启动氮气瓶、灭火药剂、温度探测器、灭火喷头。
安防监控系统：
视频监控设备使用的是 Schneider 的 PELCO 产品。监控设备由 3 台网络视频存储管理器，2 台系统管理器，1 台视频控制台；室内固定半球摄像机、室外固定半球摄像机；15 台监视器；一台 PTZ 远程控制键盘等组成。对进出口、走廊通道、电梯厅、建筑物周界等部位有效监控，数据储存根据清晰度及分辨率的调试可存储 30 天以上。
门禁系统硬件部分由读卡器，控制器，无线接收器，网络传输设备及控制主机及管理软件等组成。设备采用 VINGCARD 产品,在项目的主出入口管理，读卡器与转换器连接，进行数据转换，通过网络与中心管理电脑连接，进行数据传输和相关指令下发，读卡器通过读卡的形式允许通过授权的 IC 卡刷卡开门进入；没有授权的人员，通过读卡器旁边的呼叫系统与安保消防监控室人员通话确认后，决定是否允许其进入。客梯通过刷卡呼梯进入电梯，再通过刷卡后按相应楼层进入需要楼层。学生公寓设置离线式读卡器，学生通过刷卡开门进入，主要通道和楼梯间设置在线式无线读卡器，通过刷卡开门后，可在监控室反映门状态。
报警系统采用霍尼xx VISTA120、250 报警系统，该项目包含双鉴探测器、紧急按钮、门磁开关、声光报警器、防区模块、报警主机、报警管理软件组成。主要出入口设置门磁、首层设置双鉴探测器、学生公寓设置手报等探测设备。防盗报警系统控制中心位于地下一层的安保消防控制室，机房内设置报警控制
主机，通过报警软件和键盘进行布撤防操作，可打印系统记录，系统布防以后，前端探测设备被触发后声光报警器会发出声光报警。
一层 4 个逃生门无线报警系统。包括报警管理计算机、无线报警主机、门磁开关、报警网络模块、声光报警器，实现逃生门开启时本地和中控室发出警报。
智能楼宇系统：
采用 Schneider 的 Structure ware BA 控制系统，采用 C/S 结构，及xxx书院端/服务器方式。
Structure ware 系统包括操作平台 --- Windows8
DDC 控制器 --- AS/B3920/B3851/B3814 等
传感器 --- 温度/湿度/压力/流量/CO2 浓度/PM2.5 等执行器 --- 阀体/阀门驱动器/风门驱动器
Structure ware 软件系统监视控制现场 ，把上层的操作员的终端工作站级下层的远程 DDC 监控控制器以网络连接，达到运行目的。
由 Schneider 综合布线系统，分 11 个弱电设备间和一个网络机房。
能源管理系统，采用 Schneider 的 EMS 管理平台系统，实施监控整个建筑的电能和非电能能耗情况。
客控系统，由 Schneider 的客控系统，在学生公寓起居室和卫生间采用存在感应器控制风机和照明，起到节约能耗的作用。
电梯系统：由通力电梯公司提供设备并安装调试，本项目共有八台电梯，其中五台客梯供教师学生使用（地下三层至五层，其中一台设置无障碍电梯），一台供访客使用的客梯（一层xxxxx），xxxx（xxxxxxx），以及一台厨房服务用梯（一层至地下三层），电梯均选用无机房电梯。
人防设备：
平时使用功能：管理用房、研讨室及厨房粗加工。五级一等人员掩蔽所设清洁、滤毒、隔绝三种通风方式.进风系统由竖井、扩散室、防爆波活门、滤尘器、手动密闭阀门、过滤吸收器、进风机组成。排风系统：战时清洁式采用机械排风。由排风机、两道手动密闭阀门、扩散器、防爆波活门排向室外。滤毒
式排风由超压排气活门自淋浴间经两道手动密闭阀门、扩散室、防爆波排气活门排向室外。另设有消防排风设备。
空气质量监测系统
空气质量监测系统分为硬件设备和云平台两部分。
空气质量监测系统所使用的硬件设备是迪勤的 OPC 2000 产品。所有空气质量监测设备共 27 台，对部分学生宿舍、教师住所、办公室、教室、报告厅、图书馆、餐厅、健身房、酒吧、走廊等区域的空气环境中的 PM2.5、CO₂、TVOC、温度和湿度等参数进行监测，并将实时监测到的数据通过无线网络（equipment）上传至云平台。
空气质量监测系统所使用的云平台为 QLEAR，云平台实时采集硬件设备所监测的数据并进行存储，可在连接网络的电子设备如电脑，PAD，手机等设备上登录使用云平台来查看空气质量监测设备的实时数据。云平台还提供了针对室内空气质量主要影响因素 PM2.5、CO₂、TVOC 的专业数据统计、趋势分析、周报月报生成等服务功能。
合同附件四：《清华大学xxx书院物业管理服务项目人员安排》
合同附件五：《清华大学xxx书院将提供的设备》为乙方派驻现场的工作人员提供办公位；
根据工作需要为员工提供电脑和互联网；文件和其它材料的储存空间；
电子邮件账户；
为轮班的岗位提供共用的座位和设备；现场员工的制服；
工程团队的工具（包括个人安全工具），现场团队的办公用品等。物业管理用房：
建筑区域 | 区域面积（平方米） |
B3 物业管理办公室 | 138 |
B3 BAS 控制室 | 44 |
B1 总控室 | 46 |
B3 员工休息室 | 34 |
B3 物业管理储藏室 | 141 |
合同附件六：《清华大学xxx书院物业管理服务项目利益冲突解决流程》
当任何（潜在的或实际的）利益冲突被确认时，项目经理将向xxx书院披露此情况。
如果该利益冲突被xxx书院视为有充足的理由解除乙方以xxx书院的名义行使其职责的合约，xxx书院将重新进行招标工作。
乙方将做好向新确认的承包商/顾问公司的交接工作，确认已经以妥当的方式完成了工作职责，并且问题已经全部解决。
xxx书院将从原本应付给乙方的费用中扣除一部分，用以向获委任的承包商/顾问公司支付费用。
合同附件七：《清华大学xxx书院物业管理服务项目保险条款及责任范围》