四、本期债券为无担保债券。本期面向合格投资者公开发行的公司债券经中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信”）综合评定，发行人的主体信用等级为 AA，表明发行人偿还债务的能力较强，受不利经济环境的影响较小，违约风险较低；本期债券的信用等级为 AA，表明本期债券安全性较高，违约风险较低。在本期债券评级的 信用等级有效期内，若因不可控制的因素如市场环境发生变化等，本公司不能如期从预期的还款来源中获得足够资金，将可能会影响本期债券的本息按期、足额兑付。
东港投资发展集团有限公司
（住所：舟山市xxxxxxxxxx 000 x）
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券
（第一期）募集说明书
承销商
（住所：成都市xxxxxxxx 00 x）
签署日期：2018 年 月
发行人声明
x募集说明书及其摘要依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 23 号—公开发行公司债券募集说明书（2015 年修订）》等法律、法规，以及中国证券监督管理委员会的有关规定，并结合发行人的实际情况编制。
发行人全体董事、监事、高级管理人员承诺，截至本募集说明书封面载明日期，本募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
发行人负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证本募集说明书及其摘要中财务会计资料真实、完整。
主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承销商承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外；本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书约定的相应还本付息安排。
受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益受托管理人承诺，在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未按照相关规定、约定及受托管理人声明履行职责的行为，给债券持有人造成损失的，将承担相应的法律责任。
凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文
件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府部门对本期发行所做的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实xx。
投资者认购或持有本期债券视作同意《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关规定。
根据《中华人民共和国证券法》的规定，本期债券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
除发行人和主承销商外，发行人未委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书及其摘要中列明的信息或对本募集说明书及其摘要作任何说明。投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应审慎考虑本募集说明书第二节所述的各项风险因素。
重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关章节。
一、根据《公司法》、《证券法》和《管理办法》的有关规定，本公司符合公开发行公司债券的条件。
二、本期债券面向合格投资者公开发行。本次债券面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者公开发行。合格投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，并符合一定的资质条件，相应资质条件参照《公司债券发行与交易管理办法》、《证券期货投资者适当性管理办法》和《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理办法（2017 年修订）》及相关法律法规的规定。
三、本期债券发行结束后，发行人将积极申请本期债券在上海证券交易所上市流通。由于具体上市申请事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在上海证券交易所上市流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，发行人亦无法保证本期债券上市后持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。
四、本期债券为无担保债券。本期面向合格投资者公开发行的公司债券经中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信”）综合评定，发行人的主体信用等级为 AA，表明发行人偿还债务的能力较强，受不利经济环境的影响较小，违约风险较低；本期债券的信用等级为 AA，表明本期债券安全性较高，违约风险较低。在本期债券评级的信用等级有效期内，若因不可控制的因素如市场环境发生变化等，本公司不能如期从预期的还款来源中获得足够资金，将可能会影响本期债券的本息按期、足额兑付。
五、根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信将在本期债券信用等级有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营
1
环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用等级或公告信用等级暂时失效。中诚信的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过上海证券交易所网站
（xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/）、中诚信网站（xxx.xxxx.xxx.xx）予以公告，且交易所网站公告披露时间应早于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间
六、2018 年 1-6 月、2017 年度、2016 年度和 2015 年度发行人营业收入分别为 36,058.63 万元、59,234.33 万元、48,298.76 万元和 80,083.84 万元，净
利润分别为 9,098.57 万元、9,142.17 万元，2,098.31 万元和 17,825.02 万元。 2016 年发行人营业收入和净利润均有较大下滑，其主要原因是 2016 年发行人待
售房地产项目较少，土地开发业务也有一定下滑。2017 年度及 2018 年 1-6 月，随着发行人围垦土地的出让、房产的销售以及舟山希尔顿酒店正式运营，发行人营业收入和利润逐步回升。
七、根据发行人 2016 年 7 月 18 日召开的董事会决议以及 2016 年 7 月 19 日召开的的股东会决议，本期债券募集资金扣除发行费用后，将全部用于偿还公司债务，以提升公司主营业务日常经营资金xx能力和改善公司债务结构。公司承诺，在本期债券存续期内，将不以借贷、共同投资、购买或者租入资产、提供担保等任何形式直接或者间接地将募集资金用于非生产性支出及借于他人使用，不占用、挪用募集资金。
八、截至 2018 年 6 月末、2017 年末、2016 年末和 2015 年末，公司流动比率分别为 5.10、4.53、3.72 和 3.48，速动比率分别为 0.46、0.63、0.52 和 0.36，具备较强的短期偿债能力。截至 2018 年 6 月末、2017 年末、2016 年末和 2015年末，公司资产负债率分别为 48.04%、50.58%、51.59%和 47.86%，具备较强的长期偿债能力。2016 年，发行人资产负债率出现小幅度升高，主要源自于发行人 2016 年 6 月 3 日和 2016 年 8 月 8 日合计发行了 10 亿元公司债券。此前发行人融资主要依靠银行借款等间接融资方式，资金xx存在一定压力，本期债券的
发行将进一步降低发行人对间接融资的依赖性，有助于发行人降低综合融资成本、优化债务结构。
九、发行人房地产业务涵盖商品房开发业务、经济适用房开发业务和商业地产开发业务，报告期内发行人房地产业务经营情况良好，前期开发的商品房及经济适用房基本销售完毕，投资成本已全部收回并有盈余，开发风险已释放。
十、2018 年 1-6 月、2017 年度、2016 年度和 2015 年度发行人经营活动产生的现金流入分别为 20,115.06 万元、155,461.01 万元、61,241.38 万元和 49,211.72 万元，经营活动产生的现金流出分别为 30,232.48 万元、65,003.84万元、74,410.87 万元和 99,639.33 万元，经营活动产生的现金流量净额分别为
-10,117.41 万元、90,457.17 万元、-13,169.49 万元和-50,427.60 万元。2015
年至 2016 年发行人经营活动产生的现金流量净额为负，且波动较大。2017 年，随着发行人投入项目的正式运营，缓解现金流的紧张，经营活动现金流量金额由负转正。但在本期债券存续期内，如受项目回款速度、突发事件等因素影响，项目收入并未如预期取得，将会造成发行人现金流短缺，对新项目的资金投入及发行人的正常经营造成影响。
十一、截至 2018 年 6 月末，公司受限资产账面价值合计 1.51 亿元，占净资产的比例为 2.40%。主要由发行人的土地使用权、房屋所有权、矿山使用权组成。该受限资产将对公司的后续融资以及资产的正常使用产生一定的影响。根据中国人民银行征信中心出具的企业信用报告，截至目前公司信用状况良好。但在本期债券存续期内，若发行人经营出现不可测风险，可能会导致发行人不能按期偿还各银行贷款，致使受限资产被处置。
十二、发行人非经营性其他应收款主要由政府及政府性企业借款及非关联方借款构成。其中，政府借款系与普陀区财政局的资金往来。鉴于发行人与当地政府有良好的合作关系，为支持当地财政发展，发行人与普陀区财政局有部分资金往来，且账龄在 2-3 年之内，偿付风险较低；非关联方借款系发行人作为项目牵头方，与项目承建方发生的资金往来，满足其在施工中的短期资金需求。
十三、根据债券持有人会议规则，债券持有人会议审议通过的决议，对所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持
有人，以及在相关决议通过后受让本期债券的持有人）均有同等约束力。
十四、凡通过购买、认购或其他合法方式取得并持有本期债券的投资者，均视作同意并接受本公司为本期债券制定的《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》等对本期债券各项权利义务的约定。
十五、受国民经济总体运行状况和国家宏观经济政策的影响，市场利率存在一定波动的可能性。由于本期债券为固定利率债券，且期限较长，可能跨越一个或一个以上的利率波动周期，市场利率的波动可能使本期债券实际投资收益具有一定的不确定性。
十六、本期债券发行后将申请在上海证券交易所上市，上海证券交易所不对本公司的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及债券的投资风险或收益等作出判断或保证。投资者购买本公司债券，应当认真阅读募集说明书及有关的信息披露文件，对本公司信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担投资风险。
十七、2016 年度发行人的代建项目收入均来自保障房四期项目，2016 年已确认收入 9,200 万元，实际到账 9,200 万元。目前不存在付款方应付未付金额较大、逾期支付时间较长等未按约定履行合同的情形。但本次债券存续期内，若因开展工程代建业务出现付款方应付未付金额较大、逾期支付时间较长等未按约定履行合同的情形，可能会对发行人的偿债能力造成一定不利影响。
十八、因本期债券起息日在 2018 年 1 月 1 日之后，故本期债券的名称定为
“东港投资发展集团有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”。本期债券名称变更不改变原签订的与本次公司债券发行相关的法律文件效力，原签署的相关法律文件对更名后的公司债券仍具有法律效力。前述法律文件包括但不限于《东港投资发展集团有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行
公司债券（第二期）债券持有人会议规则》、《东港投资发展集团有限公司 2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）受托管理协议》等文件。
十九、地方政府作为出资人仅以出资额为限承担有限责任，相关举借债务由地方国有企业作为独立法人负责偿还。
本公司董事、监事及高级管理人员保证公开发行公司债券募集说明书不存在任何虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性负个别和连带责任。
目录
十二、发行人近三年及一期内是否存在资金被违规占用和提供担保情况 94
第六节 发行人财务情况 98
一、发行人财务报表编制情况 98
二、发行人最近三年及一期的财务报表 98
三、发行人最近三年及一期主要财务指标 113
四、发行人财务分析 115
五、本期债券发行后公司资产负债结构变化 139
六、发行人资产权利受限情况 140
七、发行人纳税情况的说明 140
第七节 募集资金用途 141
一、本期债券募集资金金额 141
二、本期债券募集资金使用计划 141
三、募集资金专项账户管理安排 142
四、本期债券存续期间变更资金用途程序 142
五、发行人违约使用募集资金的责任 142
六、前次公司债券募集资金使用情况 142
七、本次债券募集资金监管、隔离机制以及相关机制 144
第八节 x期债券的上市范围及约束条件 146
一、本期债券上市范围 146
二、本期债券上市约束条件 147
第九节 x期债券持有人会议 148
第十节 x期债券受托管理人 153
第十一节 争议解决机制 164
第十二节 发行人及全体董监高人员的声明 165
第十三节 发行人重要事项承诺 168
第十四节 其他相关机构声明 175
第十五节 备查文件 181
一、备查文件内容 181
二、备查文件查阅地点 181
三、备查文件查阅时间 182
释义
在本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：
募集说明书 | 指 | 发行人根据有关法律、法规为发行本期债券制作的《东港投资发展集团有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明 书》 |
募集说明书摘要 | 指 | 发行人根据有关法律、法规为发行本期债券制作的《东港投资发展集团有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明 书摘要》 |
东港集团、发行人、本公司、公司 | 指 | 东港投资发展集团有限公司 |
国金证券、主承销商 | 指 | 国金证券股份有限公司 |
律师、发行人律师 | 指 | 浙江民鸿律师事务所 |
债券受托管理人、受托管理人 | 指 | 国金证券股份有限公司 |
发行人会计师 | 指 | 中兴财光华会计师事务所 |
评级机构 | 指 | 中诚信证券评估有限公司 |
公司债券 | 指 | 在中国境内公开方式发行的，约定在一定期限内 还本付息的公司债券 |
x期发行、本期债券 | 指 | 东港投资发展集团有限公司 2018 年面向合格投 资者公开发行公司债券（第一期） |
《债券受托管理协议》 | 指 | 东港投资发展集团有限公司与本期债券受托管理人国金证券股份有限公司签订的《东港投资发展集团有限公司 2016 年面向合格投资者公开发 行公司债券（第二期）受托管理协议》 |
《债券持有人会议规则》 | 指 | 《东港投资发展集团有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）债券持有人 会议规则》 |
《债券受托管理事务报告》、《受托 管理事务报告》 | 指 | 债券受托管理人行使债券受托管理职责向债券 持有人出具的年度报告和临时报告 |
高级管理人员 | 指 | 总经理、财务总监 |
登记机构、登记结算机构、登记托管 机构 | 指 | 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 |
中国证监会/证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 |
证券业协会 | 指 | 中国证券业协会 |
上交所 | 指 | 上海证券交易所 |
《公司法》 | 指 | 《中华人民共和国公司法》 |
《证券法》 | 指 | 《中华人民共和国证券法》 |
《管理办法》 | 指 | 《公司债券发行与交易管理办法》 |
《上市规则》 | 指 | 《上海证券交易所公司债券上市规则》 |
《公司章程》 | 指 | 东港投资发展集团有限公司章程 |
会计准则 | 指 | 2007 年 1 月 1 日开始执行的企业会计准则 |
报告期、最近三年及一期 | 指 | 2015 年、2016 年、2017 年和 2018 年 1-6 月 |
最近三年 | 指 | 2015 年、2016 年和 2017 年 |
工作日 | 指 | 每周一至周五，不含国家法定节假日；如遇国家 调整节假日，以调整后的工作日为工作日 |
法定节假日或休息日 | 指 | 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区 和台湾省的法定节假日和/或休息日） |
元、万元、亿元 | 指 | 人民币元、人民币万元、人民币亿元 |
注：本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异系四舍五入所致。
第一节 发行概况
一、发行人基本情况
公司名称：东港投资发展集团有限公司法定代表人：xxx
设立日期：1991 年 12 月 28 日注册资本：人民币贰亿元整 实收资本：人民币贰亿元整
住所：舟山市普陀区东港街道麒麟街 233 号联系人：应技挺
联系电话：0000-0000000
邮编：316100
公司类型：有限责任公司所属行业：S 综合
组织机构代码：14876801-6
企业法人营业执照注册号：330903000011009
经营范围：实业投资，滩涂围垦，房地产开发经营，建筑装潢，物业管理，建设代理；港口、交通运输、旅游服务业的开发；化工产品（不含化学危险品）、建筑材料、五金、家电的xx；xxxx，xxxx，xxxx，xxxxxxx，xxxxxx，xxxx，xxxx，xxxx，xxxx，xxxx，xxxxxxxx，xx仅限分支机构经营：住宿、餐饮、xxx、茶室服务，烟草制品零售，工艺品、日用品、百货销售，复印、打印，水产品初级加工、销售。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二、本期债券的发行批准情况和核准情况
（一）本期债券发行批准情况
2016 年 7 月 18 日，发行人董事会审议通过了《东港投资发展集团有限公司
2016 年关于面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）董事会决议》。2016
年 7 月 19 日，发行人股东会审议通过了《东港投资发展集团有限公司 2016 年关于面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）股东会决议》，同意发行人本期债券发行并授权发行人董事会办理本期债券发行的一切事宜。
发行人已就本期债券发行取得内部权力机构批准，该批准的内容和程序符合
《公司法》、《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法规及《公司章程》的规定；发行人股东对发行人董事会办理本期债券发行相关事宜的授权范围、程序合法有效。
（二）本期债券公开发行核准情况
经中国证监会（证监许可[2016]3153 号文）核准，发行人获准在中国境内向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币10 亿元（含10 亿元）的公司债券。公司将综合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及发行条款。
三、本期债券发行基本情况及发行条款
1、发行主体：东港投资发展集团有限公司。
2、债券名称：东港投资发展集团有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）。
3、债券简称：18 东港 01。
4、债券代码：143859。
5、发行规模：本期债券发行规模不超过 5 亿元。
6、发行方式及发行对象：本期债券将以公开方式向具备相应风险识别和承担能力且符合《证券期货投资者适当性管理办法》和《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理办法》规定的合格投资者中的机构投资者发行。
7、票面金额及发行价格：本期债券面值为 100 元，按面值平价发行。
8、债券品种和存续期限：本期债券期限为 5 年（附第 3 年末投资者回售选择权）。
9、债券利率及确定方式：本期公司债券票面利率由发行人与承销商根据市场情况协商确定。本期债券利率将不超过同期银行贷款基准利率的 3 倍。
10、还本付息方式及支付金额：本期债券采用单利按半年度计息，不计复利，每年付息两次，到期一次还本，最后一期利息随本金兑付一起支付。半年度付息款项自付息日起不另计利息，本金自兑付日起不另计利息。本期债券于每半年度的付息日向投资者支付的利息金额按照本期债券的登记机构的有关规定计算；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
11、计息期限（存续期间）：2018 年 10 月 17 日至 2023 年 10 月 17 日。
12、发行期限：2018 年 10 月 17 日至 2018 年 10 月 18 日，共 2 个工作日。
13、发行首日：本期债券发行期限的第 1 日，即 2018 年 10 月 17 日。
14、起息日：本期债券自 2018 年 10 月 17 日开始计息，本期债券计息期限
x每年度 10 月 17 日，4 月 17 日为该计息年度的起息日。
15、付息日：在本期债券的计息期间内，每年度 10 月 17 日及 4 月 17 日为
上一个计息半年度的付息日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日）。每次付息款项不另计利息。
16、本金兑付日：本期债券的本金兑付日为 2023 年 10 月 17 日（如遇法定
节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日为 2021 年 10 月 17 日。
17、支付方式：本期债券本息的支付方式按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照本期债券登记机构的相关规定办理。
18、回售条款：债券持有者有权选择于第三年的回售登记期，将其持有的债
券部分或全部按照面值进行回售申报，未回售的债券则持有至 5 年期满。
19、募集资金专项账户：本期债券将在温州银行股份有限公司舟山分行和江苏银行股份有限公司杭州分行营业部设立独立于其他账户的募集资金专项账户，用于募集资金的接收、存储和划转。
20、信用级别及资信评级机构：本期债券由中诚信证券评估有限公司进行评级，中诚信出具了发行人主体信用等级为 AA、债券信用等级为 AA 的《信用评级报告》。
21、承销方式：本期债券由承销机构以余额包销的方式承销。
22、债券受托管理人：本期债券的受托管理人为国金证券股份有限公司。
23、偿债保障机制
（1）设立偿债保障金专户，用于兑息、兑付资金的归集和管理
公司已为本期债券的本息偿付设立了偿债保障金专户，用于兑息、兑付资金的归集和管理。在本期债券付息日的 5 个工作日前，将应付利息全额存入偿债保
障金专户；在本金到期日的 10 个工作日前累计提取的偿债保障金余额不低于本期债券余额的 20%，在本金到期日的 5 个工作日前，将应付本金全额存入偿债保障金专户；偿债保障金自存入偿债保障金专户之日起，仅能用于兑付本期债券本金及利息，不得挪作他用。
（2）追加担保措施
当出现以下任何情形时，公司承诺为本期债券追加担保： 1）预计公司不能按期、足额偿付本期债券的利息或本金。
2）本期债券存续期间，公司年度经审计利润总额少于本期债券一年的利息。
3）出现预计不能按期支付利息、到期不能兑付以及发生其他违约情况时。公司于 2016 年 7 月 18 日作出的董事会决定，通过了发行本期债券的相关议
案，出现预计不能按期偿付本期债券本息或者到期未能按期偿付本期债券本息时，公司将至少采取如下措施：
1）不向股东分配利润；
2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
4）主要责任人不得调离。
为充分保障投资者的利益，公司将实行限制股息分配措施：若在规定期限内未能足额提取偿债保障金，公司将不以现金方式进行利润分配。
24、募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还公司债
务。
25、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
26、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
四、本期债券发行及上市安排
（一）本期债券发行时间安排
发行公告刊登日期：2018 年 10 月 15 日。
发行首日：2018 年 10 月 17 日。
预计发行期限：2018 年 10 月 17 日至 2018 年 10 月 18 日。
（二）本期债券上市安排
在满足上市条件的前提下，发行人在本期债券发行结束后将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。经监管部门批准，本期债券亦可在适用法律允许的其他交易场所上市交易。具体上市时间将另行公告。
五、有关当事人
（一）发行人：东港投资发展集团有限公司住所：舟山市普陀区东港街道麒麟街 233 号
办公地址：舟山市普陀区东港街道麒麟街 233 号法定代表人：xxx
联系人：应技挺
联系电话：0000-0000000传真：0580-3822011
邮政编码：316100
（二）承销商和本期债券受托管理人：国金证券股份有限公司住所：成都市青羊区东城根上街 95 号
办公地址：上海市浦东新区芳甸路 1088 号紫竹国际大厦法定代表人：xx
联系人：xx、xx竞 联系电话：000-00000000传真：021-68826800
邮政编码：200120
（三）会计师事务所：中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）住所：xxxxxxxxxxxx 0 x 00 x X00
xxxx：xxxxxxxxxxxx 0 x 00 x A24机构负责人：xxx
x办注册会计师：xxx、xxx联系电话：000-00000000
传真：010-52805600
邮政编码：100033
（四）律师事务所：浙江民鸿律师事务所
住所：xxxxxxxxxxxxxxx 000 xxxxxx 0000 x
办公地址：xxxxxxxxxxxxxxx 000 xxxxxx 0000 x机构负责人：xxx
联系人：xxx
联系电话：0000-0000000传真：0580-3012786
邮政编码：316000
（五）募集资金专项账户开户银行一：温州银行股份有限公司舟山分行住所：xxxxxxxxxxxxx 000 x
办公地址：xxxxxxxxxxxxx 000 x负责人：xxx
联系电话：0000-0000000传真：0580-8866079
邮政编码：316000
（六）募集资金专项账户开户银行二：江苏银行股份有限公司杭州分行营业部
住所：xxxxxxxxxxxxx 000 x
xx：xxxxxxxxxxxxx 00-00 x
xxxx：xxxxxxxxxxxxx 00-00 x负责人：xxx
联系电话：0000-00000000传真：0571-88359553
邮政编码：310007
（七）申请上市交易的证券交易所：上海证券交易所地址：上海市浦东南路 528 号上海证券大厦
电话：000-00000000传真：021-68807813
（八）本期债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司地址：xxxxxxxxxxxx 000 x中国保险大厦 36 楼
电话：000-00000000
邮编：200120
（九）证券评级机构：中诚信证券评估有限公司
住所：xxxxxxxxxx 000 xxxxx 00 x
xxxx：上海市xx区西藏南路 760 号安基大厦 21 楼机构负责人：xxx
联系人：xxx
联系电话：000-00000000传真：021-51019030
邮政编码：200011
六、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系
发行人与本期债券发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他利害关系 。
七、认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人及
（一）接受本 i 对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关 主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上海证券交易所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
（四）投资者认购本期债券视作同意国金证券作为本期债券的债券受托管理人，并视作同意《债券受托管理协议》项下的相关规定；
第二节 风险因素及免责提示
一、与本期债券有关的风险
（一）利率风险
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融货币政策以及国际经济环境变化等因素的影响，市场利率存在一定的波动可能性。由于本期债券为固定利率品种，在本期债券存续期内，市场利率的波动可能导致本期债券的实际投资收益存在一定的不确定性。
（二）流动性风险
x期债券发行结束后，公司将及时向上交所提出上市交易申请，但本期债券上市前，公司经营业绩、财务状况、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券的上市申请能够获得上交所同意。由于具体上市审批或核准事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，公司目前无法保证本期债券一定能够按照预期在上交所交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，公司亦无法保证本期债券在上交所上市后本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。
因此，本期债券的投资者在购买本期债券后，可能面临由于债券不能及时上市流通而无法立即出售本期债券的流动性风险，或者由于债券上市流通后交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，而不能以某一价格足额出售其希望出售的本期债券所带来的流动性风险。
（三）偿付风险
发行人目前的经营和财务均处于良好状态。但在本期债券存续期内，宏观经济环境、资本市场情况、国家相关政策等外部因素以及公司本身的生产经营存在着一定的不确定性，这些因素的变化可能会影响到公司的经营状况、盈利能力和现金流量，可能导致发行人无法如期从预期的还款来源获得足够资金，进而会影响本期债券本息的按期足额偿付。
（四）偿债保障措施实施风险
尽管在本期债券发行时，发行人已根据现时情况安排了偿债保障措施来保障本期债券按时还本付息，但是在本期债券存续期内，可能由于不可控的市场、政策、法律法规变化等因素导致目前拟定的偿债保障措施不完全充分或无法完全履行，进而影响本期债券持有人的利益。
（五）评级风险
经中诚信证券评估有限公司评定，本公司的主体信用级别为 AA，本期债券信用级别为 AA。公司无法保证其主体信用评级和本期债券的信用评级在本期债券存续期间不会发生任何负面变化。如果公司的主体信用评级或本期债券的信用评级在本期债券存续期间发生负面变化，资信评级机构调低公司主体信用级别或本期债券信用级别，本期债券的市场交易价格可能发生波动。
（六）本期债券无担保发行的风险
x期债券采用无担保的形式发行，在债券存续期内，若因本公司自身的相关 风险或受市场环境变化等不可控因素影响，不能从预期的还款来源获得足够资金，则可能影响本期债券本息的按期足额偿付。
二、与发行人相关的风险
（一）财务风险
1、有息债务余额较高的风险
截至2018年6月末，发行人有息债务的总余额为28.12亿元。发行人有息债务的总余额由长期借款、一年内到期的非流动负债、应付债券以及长期应付款中的融资租赁款部分组成。其中长期借款余额9.40亿元，占发行人有息债务的总余额的33.43%；一年内到期的非流动负债余额为3.49亿元，占发行人有息债务的总余额的12.41%；应付债券余额为14.89亿元，占发行人有息债务的总余额的52.97%；长期应付款中的融资租赁款部分余额为0.33亿元，占发行人有息债务的总余额的 1.18%。由于发行人业务开发投入资金量较大，平均成本回收周期较长，发行人有息债务未来一段时间将维持在较高水平，有息债务余额较高的风险不可忽视。
2、经营活动净现金流波动较大的风险
2018 年 1-6 月、2017 年度、2016 年度和 2015 年度发行人经营活动产生的
现金流入分别为 20,115.06 万元、155,461.01 万元、61,241.38 万元和 49,211.72万元，经营活动产生的现金流出分别为 30,232.48 万元、65,003.84 万元、 74,410.87 万元和 99,639.33 万元，经营活动产生的现金流量净额分别为
-10,117.41 万元、90,457.17 万元、-13,169.49 万元和-50,427.60 万元。2015
年至 2016 年发行人经营活动产生的现金流量净额为负、且波动较大，主要系项目投入较大所致。2017 年，随着发行人投入项目的正式运营以及土地出让的回款实现，现金流的紧张情况有所缓解，经营活动现金流量金额由负转正。但在本期债券存续期内，如受项目回款速度、突发事件等因素影响，项目收入并未如预期取得，将会造成发行人现金流短缺，对新项目的资金投入及发行人的正常经营造成影响。
3、抵质押等受限资产规模较大的风险
截至2018年6月末，公司受限资产账面价值合计1.51亿元，占净资产的比例为2.40%。主要由发行人的土地使用权、房屋所有权、矿山使用权组成。受限资产将对公司的后续融资以及资产的正常使用产生一定的影响。根据中国人民银行征信中心出具的企业信用报告，截至目前，公司信用状况良好。但在本期债券存续期内，若发行人经营出现不可测风险，可能会导致发行人不能按期偿还各银行贷款，致使受限资产被处置。
4、存货跌价风险
截至2018年6月末、2017年末、2016年末和2015年末，发行人存货余额分别为925,698.89万元、913,359.62万元、916,614.14万元和880,914.86万元，占流
动资产总额的比例分别为90.97%、86.18%、85.93%和89.75%。公司存货主要为开发成本、开发产品、土地及建造合同形成的已完工未结算资产等，其主要为东港二期项目的土地储备。若未来房地产和土地开发业务出现不利变化，发行人存货将出现减值压力，进而对公司盈利能力和偿债能力产生一定的不利影响。
5、其他应收款回款风险
截至 2018 年 6 月末、2017 年末、2016 年末和 2015 年末，发行人其他应收
款分别为 29,920.72 万元、26,613.14 万元、60,827.46 万元和 58,311.39 万元，占当期资产总额的比例分别为 2.47%、2.12%、4.79%和 4.92%，发行人其他应收款金额较大，存在一定其他应收款回款风险。
（二）经营风险 1、经济周期风险
公司主营业务板块之一土地开发业务，其与宏观经济运行状况、地区经济发展密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响较大。近年来，我国全社会固定资产投资规模持续保持快速增长，受此影响，城镇房地产开发投资规模亦保持较高的增长速度，为公司土地开发业务的发展创造了良好的外部条件。然而，现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并对经营行为进行调整，则将对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。
2、房地产开发及工程代建业务经营风险
发行人作为对舟山市普陀区东港经济开发区提供建设和运营服务的重要主体，承担了区内重大开发项目的开发建设任务，而工程建设及房地产项目具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司的项目开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定，均可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项目预期经营目标难以如期实现的风险。
2017 年至今，发行人代建业务模式发生变更，项目代建转变为项目管理，减少代建业务的前期开发的垫付资金压力，后期将不再为代建项目投资，仅按一定比例收取代建管理费用。
3、发行人房地产业务所在区域的风险
近年来，房地产市场因地区需求不同呈现“分化”现象，在政策宽松下，供求结构性失衡的一线城市，房价上涨情况依然存在，而市场需求提前透支、人口吸附力较弱的部分二三线城市房地产交易萎靡不振，面临较大的库存压力。发行人目前房地产业务主要集中在舟山市普陀区。发行人的房地产业务与上述地区的房地产形势关联程度较高，如果上述地区的房地产市场出现不利变化，将对发行人的业务经营、财务以及未来发展情况产生不利影响。
4、安全生产风险
公司目前业务范围涉及土地开发行业、工程代建行业和房地产开发行业，涉及到安全生产问题。虽然发行人在该业务领域积累了丰富的安全开发管理经验，并严格执行国家相关安全标准，但是影响安全生产的因素较多，包括人为因素、设备因素、技术因素、突发事故以及自然灾害等外部环境因素，一旦某个或某几个子公司发生安全生产的突发事件，将对公司的正常经营产生不利影响。
（三）管理风险
1、投融资管理风险
公司投资运营的资产租赁业务、酒店运营业务具有投入资金量大、投资建设周期长、成本回收慢的特点。随着公司未来发展战略的实施及业务的拓展，公司未来几年仍将处于投资高峰期，融资压力也将进一步加大，从而增加了公司投融资管理的难度和风险。
2、内控管理风险
发行人子公司数量较多，对内部控制制度的全面性、及时性、有效性等要求较高。目前公司承担的日常管理任务较重，未来可能会出现因管理不到位、执行不力等情况，从而导致公司战略难以顺利实施的风险。
如果公司在高速发展过程中，不能有效地提高对业务和资产规模扩大的管理能力以及及时应对市场竞争行业发展变化的反应能力，解决高速成长带来的管理风险，将对公司经营产生不利影响。
（四）政策风险
国家宏观调控政策、土地政策和房地产政策的变动均会对公司的主营业务收
入和利润产生重要的影响，国家的固定资产投资、环境保护、城市规划等方面的变化将会在一定程度上影响发行人的正常经营活动。同时，在我国国民经济发展的不同阶段，国家宏观经济政策的每次调整都会对地方发展模式有不同的影响，由此可能会造成经济发展的不确定性。
第三节 发行人的资信情况
一、信用评级
（一）信用级别
经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AA，表明发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险较低；本期债券的信用等级为 AA，表明本期债券安全性较高，违约风险较低；评级展望为稳定，表明公司经营情况稳定，未来信用等级大致不变。
（二）评级报告的内容摘要 1、正面
（1）区域经济稳步增长。2017 年，舟山市和普陀区区域经济平稳快速增长，为地区基础设施建设提供了有力支持。2017 年，舟山市和普陀区分别实现地区生产总值 1,219.00 亿元和 394.51 亿元，按可比价计算，分别较上年增长 8.80%和 9.00%。
（2）公司土地开发的职能地位显著。公司作为普陀区东港新区的开发建设主体，承担区域内土地的开发职能，业务承接较有保障，且公司的土地出让业务模式成熟，返还政策清晰，受益于土地成交价格的持续攀升，公司土地业务收益情况良好，加之在手储备丰富，未来空间较大。
2、关注
（1）基础设施建设业务模式发生变更。2017 年公司基础设施建设业务由原先垫资建设的代建模式变更为项目管理， 未来仅根据项目完工进度收取 1.60%-2.00%的项目管理费，另外公司目前在建项目属于前期规划阶段，尚未开工建设，该业务后续运营具有一定的不确定性。
（2）收入具有一定不确定性。目前公司主要收入系由工程代建、土地出让金返还和商品房销售构成，工程代建具有周期性，土地出让金返还受当地经济发展、房地产景气程度以及土地出让金返还政策影响，另外存量商品房销售已进入
尾声，中诚信将对公司收入稳定性保持持续关注。
（三）跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信将在本期债券信用等级有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信将于发行主体及担保主体年度报告公布后二个月内完成该年度的定期跟踪评级，并发布定期跟踪评级结果及报告；在此期限内，如发行主体、担保主体（如有）发生可能影响本期债券信用等级的重大事件，应及时通知中诚信，并提供相关资料，中诚信将就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用等级或公告信用等级暂时失效。
中诚信的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过上海证券交易所网 站（xxx.xxx.xxx.xx）、中诚信网站（xxx.xxxx.xxx.xx）予以公告，且交易所网站公告披露时间应早于在其它交易场所、媒体或者其它场合公开披露的时间。
（四）发行人近三年及一期主体评级情况
发行人最近三年及一期发行的债券融资工具的评级结果如下：
债券简称 | 债券类型 | 发行日期 | 到期日 | 主体评级 | 债券评级 |
16 东港债 | 私募债 | 2016.6.3 | 2021.6.3 | AA | AA |
16 港投债 | 一般公司债 | 2016.8.8 | 2021.8.8 | AA | AA |
17 东港 01 | 一般公司债 | 2017.8.25 | 2022.8.25 | AA | AA |
2015 年至本募集说明书签署日，中诚信评级评定的发行人主体信用级别一直为 AA 级别，在此期间无其他评级机构对发行人进行级别评定。
二、发行人的资信情况
（一）主要贷款银行的授信和使用情况
公司具有良好的信用水平，与各银行建立了稳固的合作关系，并拥有良好的资信条件。
截至 2018 年 6 月末，发行人获得主要贷款银行授信额度为 15.54 亿，未使
用授信额度为 2.00 亿。
单位：亿元
银行 | 授信总额 | 已使用 | 未使用 |
杭州银行 | 1.58 | 1.58 | 0.00 |
工商银行 | 2.64 | 2.64 | 0.00 |
浙商银行 | 9.50 | 7.50 | 2.00 |
浦发银行 | 0.36 | 0.36 | 0.00 |
华夏银行 | 1.46 | 1.46 | 0.00 |
合计 | 15.54 | 13.54 | 2.00 |
（二）最近一期末有息债务的总余额
截至2018年6月末，发行人有息债务的总余额为28.12亿元。发行人有息债务的总余额由长期借款、一年内到期的非流动负债、应付债券以及长期应付款中的融资租赁款部分组成。其中长期借款余额9.40亿元，占发行人有息债务的总余额的33.43%；一年内到期的非流动负债余额为3.49亿元，占发行人有息债务的总余额的12.41%；应付债券余额为14.89亿元，占发行人有息债务的总余额的52.97%；长期应付款中的融资租赁款部分余额为0.33亿元，占发行人有息债务的总余额的 1.18%。
具体分析见“第六节发行人财务情况之四、发行人财务分析”。
单位：万元、%
项目 | 2018 年 6 月 30 日 | 2017 年 12 月 31 日 | 2016 年 12 月 31 日 | 2015 年 12 月 31 日 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
短期借款 | 0.00 | 0.00 | 7,300.00 | 2.74 | 7,730.00 | 2.55 | 25,400.00 | 9.01 |
一年内到期的非流动负债 | 34,902.80 | 12.41 | 47,865.82 | 17.95 | 69,092.18 | 22.76 | 54,941.75 | 19.50 |
长期借款 | 94,010.00 | 33.43 | 58,040.00 | 21.77 | 115,428.00 | 38.03 | 193,000.00 | 68.49 |
长期应付款(融资租赁款) | 3,322.80 | 1.18 | 4,815.82 | 1.81 | 12,384.97 | 4.08 | 8,462.20 | 3.00 |
应付债券 | 148,945.11 | 52.97 | 148,634.77 | 55.74 | 98,920.92 | 32.59 | - | - |
合计 | 281,180.71 | 100.00 | 266,656.41 | 100.00 | 303,556.07 | 100.00 | 281,803.95 | 100.00 |
（三）最近一期末的债务期限结构
截至 2018 年 6 月 30 日，发行人流动负债总额 199,708.39 万元，占负债总额的比例为 34.29%。非流动负债总额 382,733.40 万元，占负债总额的 65.71%。具体分析见“第六节发行人财务情况之四、发行人财务分析”
（四）最近三年及一期与主要客户履约情况
最近三年及一期，发行人与主要客户发生业务往来时，均遵守合同约定，未发生过违约现象。
（五）最近三年及一期发行债券、其他债务融资工具及偿还情况
2016 年 6 月 3 日，公司发行了规模为人民币 5 亿元的私募公司债券融资工
具（16 东港债），期限为 5 年，票面利率为 5.40%，到期日为 2021 年 6 月 3 日。
2016 年 8 月 8 日，公司发行了规模为人民币 5 亿元的公司债券融资工具（16
港投债），期限为 5 年，票面利率为 3.80%，到期日为 2021 年 8 月 8 日。
2017 年 8 月 25 日，公司发行了规模为人民币 5 亿元的公司债券融资工具（17
东港 01），期限为 5 年，票面利率为 5.68%，到期日为 2022 年 8 月 25 日。截至本募集说明书出具日，发行人不存在违约或迟延支付本息的情况。
（六）本期发行后累计公司债券余额情况
x期债券发行完毕后，公司合并报表范围内累计公开发行的债券余额为不超过15 亿元，发行人2018 年6 月30 日合并资产负债表中所有者权益合计数为63.01亿元，本期债券全部发行完毕后，累计公开发行的公司债券余额占净资产的比例为 23.81%，未超过发行人净资产的 40%。
（七）公司对外担保情况
截至 2018 年 6 月末，发行人无对合并范围子公司以外的企业担保。
（八）最近三年及一期的主要偿债能力指标
指标分类 | 2018 年 6 月 30 日 | 2017 年 12 月 31 日 | 2016 年 12 月 31 日 | 2015 年 12 月 31 日 | |
短期偿债能力指标 | 流动比率 | 5.10 | 4.53 | 3.72 | 3.48 |
速动比率 | 0.46 | 0.63 | 0.52 | 0.36 | |
长期偿债能力指标 | 资产总计（万元） | 1,212,528.76 | 1,256,658.03 | 1,269,713.10 | 1,185,667.10 |
负债总计（万元） | 582,441.79 | 635,669.63 | 655,017.42 | 567,479.73 | |
资产负债率（%） | 48.04 | 50.58 | 51.59 | 47.86 | |
第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施
x期债券发行后，发行人将根据债务结构情况加强公司资产负债管理、流动性管理以及募集资金使用管理，保证资金按计划调度，及时、足额地准备资金用于每年的利息支付及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。
一、增信机制
x期债券采用无担保的方式发行。
二、偿债计划
1.本期债券的起息日为 2018 年 10 月 16 日，债券利息将于起息日之后在存续期内每半年支付一次。
2.本期债券到期日为 2023 年 10 月 16 日，到期支付本金及最后一期利息。
3.债券利息的支付通过登记机构和有关机构办理。利息支付的具体事项将按照国家有关规定，由发行人在主管部门指定媒体上发布的付息公告中予以说明。
4.根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税费由投资者自行承担。
公司将根据债券本息未来到期支付情况制定年度、月度资金运用计划，合理调度分配资金，按期支付到期利息和本金。
三、具体偿债安排
（一）偿债资金的主要来源
发行人为本期公司债券的法定偿债人，未来偿还本期公司债券到期本息的资金来源于稳定的经营性现金流入及所产生的净利润。
2018 年 1-6 月、2017 年度、2016 年度和 2015 年度发行人净利润分别为
9,098.57 万元、9,142.17 万元、2,098.31 万元和 17,825.02 万元。公司实现经营活动产生的现金流入分别为 20,115.06 万元、155,461.01 万元、61,241.38 万元和 49,211.72 万元，公司的经营性现金流入及实现的净利润水平为支付本期债
券本息提供了根本性保障。
随着公司业务的不断发展，公司的营业收入、经营性现金流入将为偿还本期债券本息提供较好的保障。
（二）偿债应急保障方案
发行人必要时可以通过流动资产变现来补充偿债资金。截至 2018 年 6 月 30
日，公司合并报表流动资产余额为 1,017,616.75 万元。若出现现金流量不足的情况时，公司可通过流动资产变现补偿偿债资金。公司主营业务的发展，也将为公司营业收入、经营利润以及经营性现金流的增长奠定基础，为公司偿债提供保障。
四、偿债保障措施
为了有效地维护债券持有人的利益，保证本期债券本息按约定偿付，发行人建立了一系列工作机制，包括设立偿债保障金专户，采取限制股息分配措施，建立发行人与债券受托管理人的长效沟通机制，健全风险监管和预警机制，加强信息披露等，形成了一套完整的确保本期债券本息按约定偿付的保障体系。
（一）制定并严格执行资金管理计划
x期债券发行后，公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等，并将根据债券本息未来到期应付 情况制定年度、季度资金运用计划，保证资金按计划调度，及时、足额地准备偿 债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。
（二）设立公开发行公司债券资金专户，切实做到专款专用
公司已为本期债券设立独立于其他账户的公开发行公司债券资金专户，用于募集资金的接收、存储和划转，本期债券受托管理人将对公开发行公司债券专户资金使用情况进行查询和监控，并出具《债券受托管理事务报告》。
本公司将制定专门的债券募集资金使用计划，相关业务部门对资金使用情况将进行严格检查，切实做到专款专用，保证募集资金的投入、运用、稽核等方面
的顺畅运作，并确保本期债券募集资金根据董事会的决定并按照本募集说明书披露的用途使用。
（三）设立偿债保障金专户，用于兑息、兑付资金的归集和管理
公司已为本期债券的本息偿付设立了偿债保障金专户，用于兑息、兑付资金的归集和管理。在本期债券付息日的 5 个工作日前，将应付利息全额存入偿债保
障金专户；在本金到期日的 10 个工作日前，累计提取的偿债保障金余额不低于本期债券余额的 20%，在本金到期日的 5 个工作日前，将应付本金全额存入偿债保障金专户；偿债保障金自存入偿债保障金专户之日起，仅能用于兑付本期债券本金及利息，不得挪作他用。
（四）偿债应急保障方案
如果发行人出现了财务状况严重恶化等可能影响投资者利益情况，发行人将采取以下措施来保证本期债券本息的兑付，保护投资者的利益：
（1）不向股东分配利润；
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
（4）主要责任人不得调离。
（五）限制股息分配措施
为充分保障投资者的利益，公司将实行限制股息分配措施：若在规定期限内未能足额提取偿债保障金，公司将不以现金方式进行利润分配。
（六）外部评级
经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AA，表明发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险较低；本期债券的信用等级为 AA，表明本期债券安全性较高，违约风险较低；评级展望为稳定，表明情况稳定，未来信用等级大致不变。
（七）充分发挥债券受托管理人的作用
x期债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表债券持有人对公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，代表债券持有人，采取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。
发行人将严格按照《受托管理协议》的规定，配合债券受托管理人履行职责，定期向债券受托管理人提供公司的相关财务资料，并在公司可能出现债券违约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人及时依据《受托管理协议》采取必要的措施。
有关债券受托管理人的权利和义务，详见“第十节本期债券受托管理人”。
（八）制定《债券持有人会议规则》
发行人和债券受托管理人已按照《管理办法》的要求制定了本期债券的《债券持有人会议规则》，《债券持有人会议规则》约定债券持有人通过债券持有人会议行使权利的范围、程序和其他重要事项，为保障本期债券的本息及时足额偿付作了合理的制度安排。
（九）严格履行信息披露义务
x公司将根据《证券法》、《管理办法》等其他相关法律、法规、规章及《公司章程》规定履行信息披露义务，及时披露可能发生的影响偿债能力的重大事项。影响偿债能力的重大事项包括但不限于以下内容：
（1）发行人经营方针、经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化；
（2）债券信用评级发生变化；
（3）发行人主要资产被查封、扣押、冻结；
（4）发行人发生未能清偿到期债务的违约情况；
（5）发行人当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十；
（6）发行人放弃债权或财产，超过上年末净资产的百分之十；
（7）发行人发生超过上年末净资产百分之十的重大损失；
（8）发行人作出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定；
（9）发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大行政处罚；
（10）保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化；
（11）发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件；
（12）发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，发行人董事、监事高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施；
（13）发行人拟变更募集说明书的约定；
（14）发行人不能按期支付本息；
（15）发行人管理层不能正常履行职责，导致发行人债务清偿能力面临严重不确定性，需要依法采取行动的；
（16）发行人提出债务重组方案的；
（17）本期债券可能被暂停或者终止提供交易或上市服务的；
（18）发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项。
（十）建立募集资金监管机制和相应措施
发行人已聘请监管银行担任本期债券募集资金专项账户的监管人，在监管人的营业机构开立募集资金专项账户，用于募集资金的接收、存储和划转。以上专户仅用于发行人本期债券募集资金的接收、存储和使用，不得用作其他用途。发行人委托监管人对募集资金专户进行监管。
监管人和本期债券受托管理人有权对本期债券募集资金专户的资金使用情况进行查询和监控。发行人使用募集资金专户内的资金时，应向监管人提交加盖与预留印鉴相符的财务专用章和私章的划款凭证，或通过监管人的网上电子银行系统向监管人发出划款申请，划款凭证（划款申请）中需包括付款金额、付款日期、付款人名称、付款账号、收款人名称、收款账号、收款人开户行和付款人附言等内容。
同时，发行人已承诺：在本期债券存续期内，将不以借贷、共同投资、购买或者租入资产、提供担保等任何形式直接或者间接地将募集资金用于金融相关业务或转移给他人使用。
五、本期债券违约的情形、违约责任及其承担方式
当发行人未按募集说明书的约定偿付本期债券本息，或发生其他违约情况时，发行人应当承担违约责任，其承担的违约责任范围包括本期债券本金及利息、违 约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他应支付的费用（逾期利息按照逾期天 数、逾期利率和逾期的本金及利息的乘积计算，逾期利率为本期债券票面利率上 浮 50%），其中违约金按迟延支付的本金或利息的每日万分之二计算。债券受托 管理人将代表债券持有人按照《债券受托管理协议》向发行人进行追索。如果债 券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有权直接依法 向发行人进行追索。
六、本期债券违约后的诉讼、仲裁或其他争议解决机制
x期债券发生违约后的一切争议，相关各方应首先通过友好协商方式解决；协商不成的，任何一方均可向受托管理人住所所在地人民法院提起诉讼。
第五节 发行人基本情况
一、公司概况
（一）发行人基本信息
公司名称：东港投资发展集团有限公司法定代表人：xxx
设立日期：1991 年 12 月 28 日注册资本：人民币贰亿元整 实收资本：人民币贰亿元整
住所：舟山市普陀区东港街道麒麟街 233 号联系人：应技挺
联系电话：0000-0000000
邮编：316100
公司类型：有限责任公司所属行业：S 综合
经营范围：实业投资，滩涂围垦，房地产开发经营，建筑装潢，物业管理，建设代理；港口、交通运输、旅游服务业的开发；化工产品（不含化学危险品）、建筑材料、五金、家电的销售；酒店管理，酒店开发，棋牌服务，会议及展览服务，房屋场地出租，花卉出租，汽车租赁，停车服务，票务代理，洗衣服务，货物及技术进出口，以下仅限分支机构经营：住宿、餐饮、xxx、茶室服务，烟草制品零售，工艺品、日用品、百货销售，复印、打印，水产品初级加工、销售。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）组织机构代码：14876801-6
企业法人营业执照注册号：330903000011009
（二）符合发行公开公司债的依据
发行人是中国境内注册的有限责任公司。发行人涉及的房地产业务，不存在国土资源部等部门认定的“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规行为。发行人符合《管理办法》及《上市规则》规定的主体条件。
（三）发行人历史沿革概况 1.1991 年 12 月发行人设立
1991 年 8 月 29 日，舟山市人民政府下发了《关于建立浙江省舟山东港开发股份有限公司的通知》（舟政发[1991]80 号），建立浙江省舟山东港开发股份有限公司，公司实行浙江省舟山东港开发管理委员会领导下的总经理负责制，行政上由普陀区人民政府管理。公司经营范围：从事滩涂围垦、房地产开发业务等。公司注册资金为二千万元，注册地址在舟山市普陀区。任命xxx同志为总经理，xxxxx为副总经理，xxx同志为总经理办公室主任。
1991 年 8 月 29 日，浙江省舟山东港开发管理委员会第一次会议通过了浙江省舟山东港开发股份有限公司章程。
1991 年 11 月 5 日，公司向舟山市工商行政管理局普陀区分局提交《企业法人申请开业登记注册书》及申请文件。
1991 年 12 月 25 日，舟山市普陀区财政税务局出具了验资部门意见，证明浙江省舟山东港开发股份有限公司注册资金数额为二千万元。
1991 年 12 月 31 日，公司取得了舟山市工商行政管理局普陀区分局核发的注册号为 3309031000017 的《企业法人营业执照》。记载内容如下：“企业名称：浙江省舟山东港开发股份有限公司；住所：舟山市普陀区沈家门滨江路 187 号；法定代表人：xxx；注册资本：人民币贰仟万元；经营范围：滩涂围垦、房地产开发经营。”
公司设立时，股权结构如下：
序号 | 股东名称 | 出资方式 | 认缴出资额 | 实缴出资额 | 出资比例（%） |
1 | 浙江省财务开发公司 | 货币 | 600 万元 | 600 万元 | 30 |
2 | 浙江省交通厅 | 货币 | 400 万元 | 400 万元 | 20 |
3 | 浙江省水利厅 | 货币 | 200 万元 | 200 万元 | 10 |
4 | 舟山市政府 | 货币 | 400 万元 | 400 万元 | 20 |
5 | 普陀区政府 | 货币 | 400 万元 | 400 万元 | 20 |
合计 | — | — | 2,000 万元 | 2,000 万元 | 100 |
2.第一次变更，变更住所
1992 年 6 月 6 日，公司变更注册地址，住所变更为普陀区沈家门黄沙湾。
3.第二次变更，变更法定代表人
1993 年 3 月 13 日，舟山市普陀区人民政府下发通知，任命xxx同志担任
浙江省舟山东港开发股份有限公司副总经理。1993 年 5 月 18 日公司变更法定代表人，法定代表人变更为xxx。
4.第三次变更，变更公司性质、公司名称、注册资本
1996 年 8 月 28 日，公司召开了股东会，将公司名称变更为“浙江省舟山东港开发有限公司”，选举xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx为公司董事，选举xxx、xxx、xxx为公司监事。同时召开公司董事会，选举xxx同志为董事长，xxx、xxxxx为副董事长。
1996 年 11 月 21 日，公司向舟山市工商行政管理局普陀区分局提交《公司设立登记申请书》及申请文件。
1996 年 12 月 17 日，普陀会计师事务所出具了普会师验业字[1996]第 69 号
《验资报告》，该报告记载：“浙江省舟山东港开发有限公司变更前的注册资本和投入资本分别为 2000 万元，变更后的注册资本为 6,500 万元。”
1996 年 12 月 18 日，舟山市工商行政管理局普陀区分局向公司核发了注册
号为 3309031000017 号《企业法人营业执照》。记载内容如下：“企业名称：浙江省舟山东港开发有限公司；住所：浙江省普陀东港经济开发区；法定代表人：xxx；注册资本：人民币 6,500 万元；企业类型：有限责任公司；经营范围：
滩涂围垦，房地产开发经营，物业管理，建设代理；港口、交通运输、旅游服务业的开发；化工产品（不含化学危险品）、建筑材料、五金、家电的销售。”
本次变更后，股权结构如下：
序号 | 股东名称 | 出资方式 | 认缴出资额 | 实缴出资额 | 出资比例（%） |
1 | 浙江省财务开发公司 | 货币 | 1,500 万元 | 1,500 万元 | 23.077 |
2 | 浙江省交通厅 | 货币 | 1,000 万元 | 1,000 万元 | 15.384 |
3 | 浙江省房地产开发公司 | 货币 | 1,000 万元 | 1,000 万元 | 15.384 |
4 | 浙江省水利厅 | 货币 | 500 万元 | 500 万元 | 7.692 |
5 | 浙江省国际信托投资公司 | 货币 | 500 万元 | 500 万元 | 7.692 |
6 | 舟山市政府 | 货币 | 1,000 万元 | 1,000 万元 | 15.384 |
7 | 普陀区政府 | 货币 | 1,000 万元 | 1,000 万元 | 15.384 |
合计 | — | — | 6,500 万元 | 6,500 万元 | 100 |
5.第四次变更，变更法定代表人
1998 年 12 月 22 日，公司召开第二届四次董事会议，选举公司董事xxx同志为董事长。
1999 年 1 月 20 日，公司变更法定代表人，变更后法定代表人为xxx。
6.第五次变更，变更股东
2000 年 8 月 8 日，浙江省财务开发公司将其持有的公司 23.08%股权计 1,500万元全部划转给浙江国信控股集团有限公司。
2001 年 12 月 20 日，浙江国信控股集团有限公司与浙江省国信企业（集团）公司签署股权转让协议，将其所持有的公司 23.08%股权计 1,500 万元转让给浙江省国信企业（集团）公司。
2002 年 5 月 15 日，浙江省国际信托投资公司与浙江省国信企业（集团）公司签署股权转让协议书，同意将其所持有的公司 7.69%股权计 500 万元转让给浙江省国信企业（集团）公司。
2003 年 7 月 3 日，普陀区政府将其所持有的公司 15.38%股权计 1,000 万元转由舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司持有。
2003 年 11 月 21 日，浙江省房地产开发公司与舟山市普陀区国有资产投资
经营有限公司签署股权转让协议，将其所持有的公司 15.38%股权计 1,000 万元转让给舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司。
2004 年 1 月 18 日，浙江省交通厅与浙江省国信企业（集团）公司签署股权转让协议，将其所持有的公司 15.38%股权计 1,000 万元转让给浙江省国信企业
（集团）公司。
2004 年 6 月 29 日，舟山市国有资产管理委员会下发了《关于同意划转舟山东港开发有限公司股权的批复》，将舟山市政府所持有的公司 15.38%股权计 1,000 万元划转给舟山市国有资产投资经营有限公司。
2004 年 10 月 14 日，公司完成了股东变更登记，变更后公司股权结构如下：
序号 | 股东名称 | 出资方式 | 认缴出资额 | 实缴出资额 | 出资比例（%） |
1 | 浙江省国信企业（集团）公司 | 货币 | 3,000 万元 | 3,000 万元 | 46.154 |
2 | 舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司 | 货币 | 2,000 万元 | 2,000 万元 | 30.769 |
3 | 舟山市国有资产投资经营有限公司 | 货币 | 1,000 万元 | 1,000 万元 | 15.384 |
4 | 浙江省水利厅 | 货币 | 500 万元 | 500 万元 | 7.692 |
合计 | — | — | 6,500 万元 | 6,500 万元 | 100 |
7.第六次变更，变更法定代表人
2004 年 10 月 18 日，公司变更法定代表人，变更后法定代表人为xxx。
8.第七次变更，变更股东
2004 年 9 月 14 日，舟山市国有资产投资经营有限公司将其所持有的公司
15.38%股权计 1,000 万元划转给舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司。
2005 年 4 月 15 日，公司完成了股东变更登记，变更后公司股权结构如下：
序号 | 股东名称 | 出资方式 | 认缴出资额 | 实缴出资额 | 出资比例（%） |
1 | 浙江省国信企业（集团）公司 | 货币 | 3,000万元 | 3,000万元 | 46.154 |
2 | 舟山市普陀区国有资产投资经 营有限公司 | 货币 | 3,000万元 | 3,000万元 | 46.154 |
3 | 浙江省水利厅 | 货币 | 500万元 | 500万元 | 7.692 |
合计 | — | — | 6,500万元 | 6,500万元 | 100 |
9.第八次变更，变更经营范围及注册号
2008 年 5 月 12 日，公司变更经营范围及注册号，变更后经营范围为：实业投资，滩涂围垦，房地产开发经营，物业管理，建设代理；港口、交通运输、旅游服务业的开发；化工产品（不含化学危险品）、建筑材料、五金、家电的销售。变更后注册号为 330903000011009。
10.第九次变更，变更企业名称
2008 年 6 月 30 日，公司变更企业名称，变更后企业名称为东港投资发展有限公司。
11.第十次变更，变更企业名称及住所
2008 年 8 月 11 日，公司变更企业名称及住所，变更后企业名称为东港投资
发展集团有限公司，住所为舟山市普陀区东港绿洲花园 1 号楼。 12.第十一次变更，变更注册资本
2010 年 7 月 20 日，公司股东会会议同意在公司“资本公积”项下的东港市
政基础设施项目资金转增注册资本人民币 8,500 万元，转增资本后公司的注册资
本为人民币 1.5 亿元，会议同时通过了修改后的公司章程。
2010 年 9 月 9 日，舟山正润会计师事务所出具了舟正会验字[2010]第 168
号验资报告，依据验资报告，截至 2010 年 8 月 31 日止，公司已将资本公积 8,500
万元转增实收资本，变更后的注册资本人民币 15,000 万元，累计实收资本 15,000万元。
本次增资于 2010 年 9 月 13 日完成工商登记变更，公司增加注册资本后股权结构如下：
序号 | 股东名称 | 出资方式 | 认缴出资额 | 实缴出资额 | 出资比例（%） |
1 | 浙江省国信企业（集团）公司 | 货币 | 6,922.50万元 | 6,922.50万元 | 46.15 |
2 | 舟山市普陀区国有资产投资经 营有限公司 | 货币 | 6,922.50万元 | 6,922.50万元 | 46.15 |
3 | 浙江省水利厅 | 货币 | 1,155.00万元 | 1,155.00万元 | 7.70 |
合计 | — | — | 15,000万元 | 15,000万元 | 100 |
13.第十二次变更，变更住所及注册资本
2012 年 6 月 26 日，公司变更住所及注册资本，住所变更为普陀区东港街道
麒麟街 233 号，注册资本变更为 2 亿元。
2012 年 4 月 12 日，公司股东会同意从公司“资本公积”项下的东港市政基
础设施项目资金转增注册资本人民币 5,000 万元，转增资本后公司的注册资本为
人民币 2 亿元，会议同时通过了修改后的公司章程。
2012 年 6 月 26 日，舟山正润会计师事务所出具了舟正会验字[2010]第 168
号验资报告，依据验资报告，截至 2012 年 6 月 25 日止，公司已将资本公积 5,000
万元转增实收资本，变更后的注册资本人民币 20,000 万元，累计实收资本 20,000万元。
本次增资于 2012 年 6 月 26 日完成工商登记变更，公司增加注册资本后股权结构如下：
序号 | 股东名称 | 认缴注册资本 | 实收资本 | 出资比例（% |
1 | 浙江省国信企业（集团）公司 | 9,230.00万元 | 9,230.00万元 | 46.15 |
2 | 舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司 | 9,230.00万元 | 9,230.00万元 | 46.15 |
3 | 浙江省水利厅 | 1,540.00万元 | 1,540.00万元 | 7.70 |
合计 | — | 20,000.00万元 | 20,000.00万元 | 100 |
14.第十三次变更，变更股东
2014 年 10 月 14 日，浙江省国信企业（集团）公司与浙江省能源集团有限公司签署了股权划转协议，同意将其所持有的公司 46.15%股权计 9,230 万元划转给浙江省能源集团有限公司。
2014 年 10 月 14 日，公司完成了股东变更登记，变更后公司股权结构如下：
序号 | 股东名称 | 认缴注册资本 | 实收资本 | 出资比例（%） |
1 | 浙江省能源集团有限公司 | 9,230.00万元 | 9,230.00万元 | 46.15 |
2 | 舟山市普陀区国有资产投资经 营有限公司 | 9,230.00万元 | 9,230.00万元 | 46.15 |
3 | 浙江省水利厅 | 1,540.00万元 | 1,540.00万元 | 7.70 |
合计 | — | 20,000.00万元 | 20,000.00万元 | 100 |
15.第十四次变更，变更股东
2014 年 11 月 17 日，浙江省国有资产监督管理委员会下达批复，同意浙江省能源集团公司将其所持有的公司 46.15%股权计 9,230 万元注入浙江省海洋开发投资集团有限公司。
2014 年 11 月 25 日，公司完成了股东变更登记，变更后公司股权结构如下：
序号 | 股东名称 | 认缴注册资本 | 实收资本 | 出资比例（%） |
1 | 浙江省海洋开发投资集团有限公司 | 9,230.00万元 | 9,230.00万元 | 46.15 |
2 | 舟山市普陀区国有资产投资经 营有限公司 | 9,230.00万元 | 9,230.00万元 | 46.15 |
3 | 浙江省水利厅 | 1,540.00万元 | 1,540.00万元 | 7.70 |
合计 | — | 20,000.00万元 | 20,000.00万元 | 100 |
16.第十五次变更，变更股东名称及公司章程。
2015 年 11 月 25 日，持有公司 46.15%股权的股东浙江省海洋开发投资集团有限公司，变更公司名称，改为浙江省海港投资运营集团有限公司。
2015 年 12 月 3 日，获得舟山市市场监督管理局普陀分局核准，原股东之一浙江省海洋开发投资集团有限公司，变更为浙江省海港投资运营集团有限公司。
17.第十六次变更，变更法人
2017 年 10 月 25 日，公司变更法定代表人，变更后法定代表人为xxx。
二、发行人对外权益投资及重大资产重组情况
发行人对外权益投资架构如下：
100%
100%
100%
100%
100%
100%
50%
40%
51%
100%
100%
东港投资发展集团有限公司
xxxxxxxxxxxxxx
（0000 年注销）
浙江金潮港湾酒店有限公司
（2016 年注销）
浙江舟山东大城市开发建设有限公司
浙江舟山东大健康产业发展有限公司
舟山康湖酒店有限公司
舟山浙能置业有限公司
浙江东海岸投资置业有限公司
浙江舟山东大城市运营服务有限公司
浙江舟山东大文化旅游发展有限公司
浙江舟山东大置业发展有限公司
浙江舟山东大资产经营管理有限公司
舟山市东港市政管网建设投资有限公司
100%
（一）发行人对外权益投资情况
截至本募集说明书签署日，发行人拥有 9 家控股子公司，1 家参股公司，具体情况如下：
1.舟山市东港市政管网建设投资有限公司
舟山市东港市政管网建设投资有限公司（以下简称“管网公司”）是由东港集团出资组建，专门从事东港一期、二期区域内市政管网建设投资、管理及其他市政设施建设、维护、管理等工作。
法定代表人：xxx
设立日期：2008 年 02 月 02 日注册资本：人民币壹亿元整 实收资本：人民币壹亿元整
住所：xxxxxxxxxxxxxxxx 000 xxxxxxxxx
xx：000000
公司类型：有限责任公司
经营范围：东港开发区市政道路管网工程建设、投资、管理、维护；综合贸易市场管理服务；水利建设；土地整理；旅游开发；建材销售。
组织机构代码：67164165-0
企业法人营业执照注册号：330903000008026
主要财务数据：截至 2017 年 12 月 31 日，总资产为 44,037.41 万元，总负
债为 34,178.37 万元，所有者权益为 9,859.04 万元；2017 年度，管网公司实现营业收入为 0 万元，净利润为-22.98 万元。
2.浙江舟山东大城市运营服务有限公司
浙江舟山东大城市运营服务有限公司（以下简称“东大运营”）系东港集团下属全资子公司，其以生产、运输、储存建筑水泥等产品为主，东大运营已连续几年被舟山市计划发展委员会评为发展散装水泥先进单位及普陀区商贸计量信得过单位。
法定代表人：xxx
设立日期：1994 年 06 月 30 日
注册资本：人民币壹亿贰千万元整实收资本：人民币壹亿贰千万元整
住所：xxxxxxxxxxxxxxxx 000 xxxxx 000 x（xxxxx）
xx：000000
公司类型：有限责任公司
经营范围：城市运营管理服务,物联网建设服务,物业管理,市场开发经营,普通货运、货物专用运输(罐式),建筑材料、建筑装潢材料、化工产品(不含危险品)、五金、家用电器、钢材、消防设备、健身器材、文体用品、电线电缆、酒
店设备及用品、橡塑制品销售,仓储服务,商铺租赁、摊位租赁。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
组织机构代码：14877273-6
企业法人营业执照注册号：330903000004381
主要财务数据：截至 2017 年 12 月 31 日，总资产为 30,977.48 万元，总负
债为 18,285.52 万元，所有者权益为 12,691.96 万元；2017 年度，东大运营实
现营业收入为 2,220.23 万元，净利润为 33.33 万元。 3.浙江舟山东大资产经营管理有限公司
浙江舟山东大资产经营管理有限公司（以下简称“资产经营公司”）系东港集团下属全资子公司，是发行人资产租赁业务的主要实施主体。目前资产经营公司主要进行对阳光 365 商城、内湖休闲特色街的资产租赁管理。
法定代表人：xx
x立日期：2014 年 08 月 28 日注册资本：人民币伍亿元整 实收资本：人民币伍亿元整
住所：xxxxxxxxxxxxxxxx 000 xxxxxxx 0 xxx：000000
公司类型：有限责任公司
经营范围：资产管理、投资管理(未经金融等监管部门批准不得从事吸收存款、融资担保、代客理财、向社会公众集(融)资等金融业务),实业投资,物业管理,酒店管理,酒店开发,餐饮管理,房屋出租,房地产经纪业务,市场营销策划,市场开发经营,摊位租赁。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
组织机构代码：31358049-9
企业法人营业执照注册号：330903000063173
主要财务数据：截至 2017 年 12 月 31 日，总资产为 48,118.22 万元，总负
债为 2,000.61 万元，所有者权益为 46,117.60 万元；2017 年度，资产经营公司实现营业收入为 1,074.21 万元，净利润为-1,574.32 万元。
4. 浙江舟山东大置业发展有限公司
浙江舟山东大置业发展有限公司（以下简称“东大置业”）系东港集团下属全资子公司，主要负责房产开发建设业务。东大置业目前已打造了“东方铭苑”等多个精品项目，始终坚持走规范化、专业化、品牌化经营发展道路，竭力秉承 “构筑品质房产”的开发理念。
法定代表人：xx
设立日期：2007 年 01 月 11 日
注册资本：人民币壹亿贰仟万元整实收资本：人民币壹亿贰仟万元整
住所：xxxxxxxxxxxxxxxx 000 xxx：000000
公司类型：有限责任公司
经营范围：房地产开发经营(二级),建筑装潢。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)组织机构代码：79763215-1
企业法人营业执照注册号：330903000007283
主要财务数据：截至 2017 年 12 月 31 日，总资产为 44,443.14 万元，总负
债为 3,113.82 万元，所有者权益为 41,329.32 万元；2017 年度，东大置业实现
营业收入为 4,605.27 万元，净利润为 725.00 万元。 5.浙江舟山东大文化旅游发展有限公司
浙江舟山东大文化旅游发展有限公司（以下简称“东大旅游”）系东港集团下属全资子公司，其以经营餐饮旅游、游乐场为主。目前主要经营普陀区儿童乐园项目。
法定代表人：xxx
xx日期：2007 年 04 月 26 日注册资本：人民币壹亿元整
实收资本：人民币壹仟柒佰伍拾万元整
住所：xxxxxxxxxxxxxxxx 000 xxx：000000
公司类型：有限责任公司
经营范围：旅游项目投资开发和经营管理,旅游景区开发、建设、经营,景区 游览服务,旅游宣传策划,旅游商品开发、销售,影视制作投资,会议及展览服务, 其他文化艺术经纪代理,组织文化艺术交流活动,广告设计、制作、发布,游乐场 开发经营管理,汽车租赁,停车服务,水产品(不含门店销售)、日用百货、玩具、 工艺品、烟草制品零售,食品经营,餐饮服务,住宿服务,洗涤服务,棋牌服务,游戏、游艺服务,票务代理,农副产品收购、销售(不含门店销售),书画销售。(未经金融 等监管部门批准不得从事吸收存款、融资担保、代客理财、向社会公众集(融) 资等金融业务)(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
组织机构代码：66171219-5
企业法人营业执照注册号：330903000004582
主要财务数据：截至 2017 年 12 月 31 日，总资产为 11,827.21 万元，总负
债为 4,664.89 万元，所有者权益为 7,162.32 万元；2017 年度，东大旅游实现营业收入为 0 万元，净利润为-170.60 万元。
6. 舟山康湖酒店有限公司
舟山康湖酒店有限公司（以下简称“康湖酒店”）是由子公司浙江舟山东大文化旅游发展有限公司和长康国际有限公司共同出资组建的酒店管理与开发行业公司，浙江舟山东大文化旅游发展有限公司持有 51%股权。
法定代表人：xxx
设立日期：2017 年 07 月 24 日
注册资本：人民币肆仟万元整实收资本：人民币肆仟万元整
住所：xxxxxxxxxxxxxxxx 000 x 0 x(xxxxxx)xx：000000
公司类型：有限责任公司
经营范围：餐饮服务,住宿服务,会议服务,洗涤服务,棋牌服务,食品零售,停车服务,足浴spa(涉及国家规定实施准入特别管理措施的除外)(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
组织机构代码：MA28KP5R-8
企业法人营业执照注册号：330900400002296
主要财务数据：截至 2017 年 12 月 31 日，总资产为 3,951.68 万元，总负债
为 75.05 万元，所有者权益为 3,876.62 万元；2017 年度，康湖酒店实现营业收入为 0 元，净利润为-123.92 万元。
7.舟山东海岸投资置业有限公司
舟山东海岸投资置业有限公司（以下简称“东海置业”）是由舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司和东港集团共同出资组建的国有房地产开发企业，双方各持东海置业 50%股权。东海置业具有三级房地产开发资质。
法定代表人：xxx
设立日期：2009 年 09 月 11 日
注册资本：人民币伍亿贰仟万元整实收资本：人民币伍亿贰仟万元整
住所：xxxxxxxxxxxxxxxx 000 xxx：000000
公司类型：有限责任公司
经营范围：房地产开发经营，建筑装潢，物业管理，建设代理，实业投资，土地整理与开发。（涉及许可或资质的凭资质经营）(未经金融等监管部门批准不得从事吸收存款、融资担保、代客理财、向社会公众集（融）资等金融业务)
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）组织机构代码：69388032-9
企业法人营业执照注册号：330903000025304
主要财务数据：截至 2017 年 12 月 31 日，总资产为 139,457.10 万元，总负
债为 89,629.44 万元，所有者权益为 49,827.66 万元；2017 年度，东海置业实现营业收入为 28.83 万元，净利润为-20.68 万元。
8．浙江舟山东大健康产业发展有限公司
浙江舟山东大健康产业发展有限公司（以下简称“东大健康”）系东港集团下属全资子公司，其以经营健康产业管理为主。
法定代表人：xxx
xx日期：2018 年 05 月 18 日注册资本：人民币叁仟万元整实收资本：人民币叁仟万元整
住所：xxxxxxxxxxxxxxxx 000 xxxxx 000 xxx：000000
公司类型：有限责任公司
经营范围：健康产业管理,酒店管理,物业管理;养老产业投资;健康信息咨询,养老信息咨询,企业管理咨询;养老服务,保健按摩服务,会议会展服务,组织文化交流活动,旅游服务,餐饮服务,非医疗救援护送服务,养老产品的技术开发,技术服务,技术转让;保健用品、日用品、医疗器械(涉及第三类医疗器械的还需医疗器械经营企业许可证)销售。(未经金融等监管部门批准不得从事吸收存款、融资担保、代客理财、向社会公众集(融)资等金融业务)(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
统一社会信用代码：91330903MA2A2E3K1K
该子公司 2018 年 5 月成立，因此，无 2017 年主要财务数据。
9. 浙江舟山东大城市开发建设有限公司
浙江舟山东大城市开发建设有限公司（以下简称“东大城市开发”）系东港集团下属全资子公司，其以经营城市开发建设为主。
法定代表人：xxx
设立日期：2018 年 05 月 16 日注册资本：人民币叁仟万元整实收资本：人民币叁仟万元整
住所：xxxxxxxxxxxxxxxx 000 x 0 xxx：000000
公司类型：有限责任公司
经营范围：城市开发建设、运营管理,滩涂围垦,园林景观和市政道路管网工 程建设、管理、维护,水利建设,土地整理,交通建设,建筑行业工程设计、咨询服 务,实业投资,建筑装潢,建设代理。(未经金融等监管部门批准不得从事吸收存款、融资担保、代客理财、向社会公众集(融)资等金融业务)(依法须经批准的项目, 经相关部门批准后方可开展经营活动)
统一社会信用代码：91330903MA2A2DTT8U
该子公司 2018 年 5 月成立，因此，无 2017 年主要财务数据。 10.舟山浙能置业有限公司
舟山浙能置业有限公司（以下简称“浙能置业”）系浙江省浙能房地产有限公司控股、东港集团参股合营的综合性房地产开发企业。具备房地产开发一级资质。
法定代表人：xxx
设立日期：2011 年 07 月 12 日
注册资本：人民币壹亿元整实收资本：人民币壹亿元整
住所：xxxxxxxxxxxxxxxx 000 xxx：000000
公司类型：有限责任公司
经营范围：房地产开发、经营，物业管理，房屋租赁。组织机构代码：5731612-6
企业法人营业执照注册号：330903000042112
主要财务数据：截至 2017 年 12 月 31 日，总资产为 58,799.51 万元，总负
债为 58,082.10 万元，所有者权益为 717.41 万元；2017 年度，浙能置业实现营业收入 99,535.83 万元，净利润为-3,026.79 万元。
11.浙江金潮港湾酒店有限公司（2016 年已注销）
浙江金潮港湾酒店有限公司（以下简称“金港湾”）系东港集团下属全资子公司，其主要致力于餐饮住宿业务，主要经营项目舟山希尔顿酒店，舟山希尔顿酒店位于xxxxxxxxxxxxxxx，是集高雅端庄与海岛民风于一体的高星级酒店。
法定代表人：xxx
设立日期：2010 年 03 月 18 日
注册资本：人民币贰亿陆仟万元整实收资本：人民币贰亿陆仟万元整
住所：xxxxxxxxxxxxxxxx 000 xxxxxxx 0 xxx：000000
公司类型：有限责任公司
经营范围：酒店管理，酒店开发，水产品初级加工、销售（限分支机构经营），
货物及技术进出口（国家法律法规有规定的除外）。（上述经营范围不包含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）
组织机构代码：55285523-4
企业法人营业执照注册号：330903000038335
12.xxxxxxxxxxxxxxx（0000 年已注销）
原舟山市东港佛地泊车服务有限公司系东港集团下属全资子公司。公司设停车场及露天汽车电影城、餐厅灯配套设施，占地面积达约 9,864 ㎡。舟山市东港
佛地泊车服务公司已于 2015 年 11 月 12 日完成相关注销手续。法定代表人：xxx
设立日期：2005 年 10 月 08 日
注销时间：2015 年 11 月 12 日注册资本：柒佰万元整
实收资本：柒佰万元整
住所：xxxxxxxxxxxxxxxx 000 xxx：000000
公司类型：有限责任公司
经营范围：提供泊车服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
组织机构代码：78048148-1
企业法人营业执照注册号：330903000014322
（二）发行人重大资产重组情况
截至本募集说明书签署日，发行人无重大资产重组事项。
三、发行人股权结构及股东、实际控制人情况说明
截至募集说明书签署日，发行人股东为舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、浙江省海港投资运营集团有限公司及浙江省水利厅，持股数量分别为9,230万股、9,230 万股及 1,540 万股；持股占比分别为 46.15%、46.15%及 7.70%。其股权结构如下图：
（一）发行人股权结构和股东情况
1、舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司成立日期：2000 年 06 月 21 日
注册资本：人民币捌亿伍仟万元整 公司类型：有限责任制（国有独资）
住所：舟山市普陀区沈家门街道北安路 88 号法定代表人：黄海群
经营范围：根据普陀区国资委的授权，以控股、参股方式从事全区国有资产经营、管理；广告的发布、制作，土地整理与开发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
营业执照注册号：220903000009213组织机构代码证号：726615485-5
2、浙江省海港投资运营集团有限公司成立日期：2014 年 07 月 30 日
注册资本：人民币xx亿元整
公司类型：有限责任制（国有控股）
住所：舟山市定海区临城街道定沈路619 号舟山港航国际大厦A 座34 层3407室（自贸试验区内）
法定代表人：xxx
经营范围：海洋资源开发与利用，海洋产业投资，涉海涉港资源管理及资本运作，港口的投资、建设与运营，航运服务，大宗商品的储备、交易和加工（不含危险化学品），海洋工程建设，港口工程涉及与监理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
营业执照注册号：330000000075529组织机构代码证号：30766206-8
3、浙江省水利厅
机构类型：机关法人
住所：浙江省杭州市上城区梅花碑 7 号组织机构代码证号：00248228-5
负责人：xxx
（二）控股股东
发行人的控股股东为舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司，基本情况如下：
公司名称：舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司
成立日期：2000 年 06 月 21 日
注册资本：人民币捌亿伍仟万元整 公司类型：有限责任制（国有独资）
住所：舟山市普陀区沈家门街道北安路 88 号法定代表人：黄海群
经营范围：根据普陀区国资委的授权，以控股、参股方式从事全区国有资产经营、管理；广告的发布、制作，土地整理与开发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
营业执照注册号：220903000009213组织机构代码证号：726615485-5
主要财务数据：截至 2017 年 12 月 31 日，总资产为 3,618,188.86 万元，总
负债为 2,316,124.43 万元，所有者权益为 1,302,064.43 万元；2017 年度，舟
山市普陀区国有资产投资经营有限公司实现营业收入为 109,120.79 万元，净利
润为 18,429.21 万元。
（三）实际控制人
普陀区财政局持有舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司 100%股权，为发行人的实际控制人。
（四）股权质押及其他争议情况说明
截至本募集说明书签署日，发行人控股股东和实际控制人未有将发行人股权进行质押的情况，未发生股权争议情况。
四、公司董事、监事、高级管理人员基本情况
（一）董事、监事、高级管理人员基本情况
序号 | 姓名 | 职务 | 任职状态 |
1 | xxx | 董事长 | 现任 |
2 | xxx | 董事 | 现任 |
3 | xxx | 董事 | 现任 |
4 | xx | xx | 现任 |
5 | xx | 董事 | 现任 |
6 | xxx | 董事 | 现任 |
7 | 黄海群 | 监事会主席 | 现任 |
8 | xxx | 监事 | 现任 |
9 | xxx | 监事 | 现任 |
10 | xx | 总经理 | 现任 |
11 | 缪列 | 财务总监 | 现任 |
以上董事、监事及高级管理人员均未持有发行人股份。
（二）董事、监事、高级管理人员简介 1、董事会成员简介
xxx，男，1967 年出生，中共党员，毕业于舟山师范学校经济管理专业，现任公司董事长。历任舟山市普陀区虾峙区委办公室主任、团委副书记、舟山市农林局办公室副主任、舟山市委组织部办公室副主任、主任科员、主任、舟山市定海区委常委、副区长、区委组织部部长、舟山市政府副秘书长、办公室党组成员、舟山市委组织部副部长、市委新经济与新社会组织工作委员会书记、舟山市委组织部常务副部长。
xxx，男，1975 年出生，中共党员，本科学历，现任公司副董事长。历任舟山市普陀区财政局农税分局副局长、舟山市普陀区财政局行政科（社保科）科长、舟山市普陀区财政局办公室主任、舟山市普陀区财政局预算局副局长、舟山市普陀区财政局预算局局长。
xxx，男，1967 年出生，中共党员，现任公司董事。历任舟山市普陀东港开发建筑材料有限公司办事员、经理助理，舟山市普陀东港开发建筑材料有限公司副经理，舟山市普陀东港开发建筑材料有限公司经理，浙江舟山东大城市运营服务有限公司总经理等职。
xx，女，1976 年出生，中共党员，硕士学历，现任公司董事。1996 年至今任职于浙江省水利厅各部门，从事财务管理工作，目前任职于浙江省水利厅财务审计处。
xx，x，1976 年出生，中共党员，本科学历，现任公司董事。历任舟山市财政局金融贸易处、外债金融处长、预算局副局长，财政部预算司地方政府性债务管理处挂职，舟山市财政局预算处(财税处)副处长、舟山市国有资产投资经营有限公司董事长、总经理等职。
xxx，男，1969 年出生，中共党员，毕业于杭州电力学院人力资源管理 专业，现任公司董事、投资发展部副主任、金塘项目前期工作小组副组长。历任 浙江省电力建设总公司嘉电二期项目部综合办副主任、主任，浙江省电力建设有 限公司综合办公室副主任、主任，浙江省电力建设有限公司综合办公室主任、第 二党支部书记，浙江省海洋开发投资集团有限公司金塘项目前期工作小组副组长，浙江省海港投资运营集团有限公司金塘项目前期工作小组副组长等职。
2、监事简介
xxx，男，1965 年出生，中共党员，本科学历，现任公司监事会主席。历任东极供销社，普陀区水貂养殖场科长，普陀区供销冷冻厂财务部科长，普陀区财政局国资科副主任，舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司副总经理、舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司董事长兼总经理等职。
xxx，女，1971 年出生，中共党员，毕业于福州大学计划统计、工程管理专业，现任监事、监察审计部主任助理。历任镇海发电厂监察审计部专职内审员、综合审计、监审主管，浙江浙能中煤舟山煤电有限责任公司监察审计部主任助理、副主任、主任，浙江省海港投资运营集团有限公司党群工作部主管，浙江省海港投资运营集团有限公司监察审计部主任助理等职。
xxx，女，1970 年 12 月出生，中共党员，大专学历，现任东港投资发展集团有限公司监事。历任东港投资发展集团有限公司办公室副主任、主任，东港投资发展集团有限公司办公室主任、人力资源部经理。
3、高级管理人员简介
xx，男，1964 年 7 月出生，中共党员，本科学历，现任东港投资发展集团有限有限公司总经理、党委副书记。历任普陀中学教师、团委副书记、团委书记，普陀青少年宫，共青团普陀区委副书记、书记，普陀对外贸易公司副总经理，
六横双塘乡政府副书记、乡长、副镇长，普陀区旅游局党组书记、局长，普陀区建设局党委书记、局长，东港投资发展集团有限有限公司副总裁、党委副书记、纪委书记。
xx，男，1965 年 5 月出生，本科学历，现任东港投资发展集团有限公司财务总监。历任普陀区财政局办公室主任，普陀区六横镇政府副镇长，舟山市六横开发建设管委会财政处长。
发行人报告期内不存在违法违规及受处罚的情况。此外，董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》和《公司章程》的规定。
（三）董事、监事、高级管理人员兼职情况
姓名 | 公司职务 | 任职的其他单位名称 | 兼职职务 |
xxx | 董事 | 浙江省海港投资运营集团 有限公司 | x塘项目前期工作小组副组长 |
xx | xx | 舟山市国有资产投资经营有限公司 | 董事长 |
黄海群 | 监事 | 舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司 | 董事长兼总经理 |
xxx | 监事 | 浙江省海港投资运营集团有限公司 | 监察审计部主任助理 |
发行人现任董事、监事和高级管理人员在除发行人及其下属子公司以外的公司或单位任职情况如下表所示：
发行人现任董事、监事和高级管理人员在政府部门任职情况如下表所示：
姓名 | 公司职务 | 任职的其他单位名称 | 兼职职务 |
xxx | 董事长 | 舟山市委组织部 | 常务副部长 |
xxx | 副董事长 | 舟山市普陀区财政局 | 预算局局长 |
xx | 董事 | 浙江省水利厅财务审计处 | 财务管理工作 |
xx | xx | 舟山市财政局预算处(财税处) | 副处长 |
根据公司法第五十二条的规定，董事、高级管理人员不得兼任监事。根据管理办法第十六条的规定，发行人需要保持人员独立。发行人的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员不得在控股股东、实际控制人及其控制
的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪；发行人的财务人员不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼职。
根据公务员法第四十二条的规定，公务员因工作需要在机关外兼职，应当经有关机关批准，并不得领取兼职报酬。
上述兼职人员任职经过有关机关批准，未在发行人单位领取薪酬，符合《公司法》《公务员法》的相关规定。
（四）董事、监事、高级管理人员持有公司股权情况
截至本募集说明书签署之日，公司董事、监事、高级管理人员未持有公司股权。
五、发行人主营业务情况
（一）发行人的业务资质 1.滩涂围垦许可证
发行人拥有由中华人民共和国浙江省围垦局于 1998 年 4 月 15 日颁发的滩涂围垦许可证书【000005 号】，资质证书等级为三级。
围垦区域：由普陀区沈家门镇的黄沙湾口外刺棚山，向北经菜花山到麒麟山，全长 7.2km，东西宽 1.8km，首次围垦到横路里南丁堤接壤；有效围垦面积为 215公顷。
2.房地产开发企业资质证书
发行人拥有由中华人民共和国住房和城乡建设部于 2014 年 8 月 21 日颁发的
房地产开发企业资质证书【舟综字第 033 号】，资质证书等级为三级。
（二）发行人的主营业务经营情况
发行人目前以土地开发、商贸服务、房地产开发、资产租赁、酒店服务为主营业务。主营业务均扎根于东港经济开发区，与东港经济开发区的建设发展相辅
相成。发行人在舟山市东港经济开发区的建设中扮演着重要的角色。最近三年及一期，发行人主营业务收入构成情况如下:
单位：万元
产品名称 | 2018 年度 1-6 月 | ||
收入 | 成本 | 毛利率（%） | |
土地开发收入 | 17,930.57 | 5,318.35 | 70.34 |
4,213.72 | 2,053.72 | 51.26 | |
资产租赁收入 | 408.04 | 1025.94 | -151.43 |
商贸服务收入 | 6,120.39 | 5,027.83 | 17.85 |
工程代建收入 | 420.80 | 395.53 | 6.01 |
酒店服务收入 | 5,203.61 | 2,631.89 | 49.42 |
合计 | 34,297.12 | 16,453.24 | 52.03 |
单位：万元
项目 | 2017 年度 | ||
收入 | 成本 | 毛利率（%） | |
土地开发收入 | 26,328.53 | 7,670.23 | 70.87 |
12,819.45 | 9,742.46 | 24.00 | |
资产租赁收入 | 1,052.43 | 1,317.40 | -25.18 |
商贸服务收入 | 6,016.89 | 5,615.69 | 6.67 |
酒店服务收入 | 9,946.33 | 4,193.49 | 57.84 |
合计 | 56,163.64 | 28,539.27 | 49.19 |
单位：万元
项目 | 2016 年度 | ||
收入 | 成本 | 毛利率（%） | |
土地开发收入 | 23,488.02 | 8,657.47 | 63.14 |
工程代建收入 | 9,200.74 | 8,986.15 | 2.33 |
商贸服务收入 | 9,927.50 | 8,519.28 | 14.19 |
3,858.22 | 1,866.54 | 51.62 | |
资产租赁收入 | 1,490.61 | 969.85 | 34.94 |
合计 | 47,965.09 | 28,999.28 | 39.54 |
单位：万元
项目 | 2015 年度 | ||
收入 | 成本 | 毛利率（%） | |
土地开发收入 | 35,127.92 | 10,089.80 | 71.28 |
工程代建收入 | 18,888.72 | 18,499.26 | 2.06 |
商贸服务收入 | 3,829.74 | 3,424.17 | 10.59 |
20,433.44 | 15,857.89 | 22.39 | |
资产租赁收入 | 712.1 | 475.92 | 33.17 |
合计 | 78,991.92 | 48,347.03 | 38.79 |
备注：2017 年起，酒店业务划分为新的主营业务板块，故 2015 年-2016 年商贸服务收入包含酒店业务收入，其中 2015 年酒店业务收入为 1,666.18 万元，2016 店业务收入为 7,535.57 万元，2017 年起商贸服务业务收入不包含酒店业务收入。
发行人 2018 年 1-6 月、2017 年度、2016 年度和 2015 年度主营业务收入分别为 34,297.12 万元、56,163.64 万元、47,965.09 万元和 78,991.92 万元，xxx分别为 52.03%、49.19%、39.54%和 38.79%。
具体来看，来自土地开发的收入受宏观经济因素及国家政策影响较大，但毛利率整体处于较为稳定的水平，随着普陀区经济的发展，未来发行人围垦的滩涂土地价值将有所提升。
资产租赁、商贸服务在报告期毛利率有所波动。未来，发行人将会根据公司规划进一步扩大资产租赁与商贸服务，两大版块的收入占比将会上升，逐步形成城市综合开发管理、资产经营与租赁双轮驱动的业务发展模式。
房地产收入的毛利率波动较大，一方面系房地产业务项目周期所致，另一方面系房地产收入中的商品房和商业地产板块占比变化所致。
伴随希尔顿酒店、365 阳光酒店等正式开业及运营，酒店业务收入占比提高， 2017 年成为发行人主营业务板块之一，酒店业务收入毛利率较高，未来伴随康湖酒店的开业，酒店收入将进一步提高。
（三）发行人各板块业务模式及经营情况
发行人系普陀区东港新城城市建设运营主体，承担区域内基础设施建设、土地整治和商业项目开发等职能，以成为东港经济开发区的“专业城市运营商”为目标。
目前，公司各业务板块经营模式及经营情况如下： 1、土地开发板块
发行人作为舟山市东港新区的主要开发建设主体，公司承担区域内的土地开发职能。根据舟山市市政规划的要求，东港新区无工业区，所有地块规划均为商住用地。
（1）土地开发业务经营模式
在业务模式方面，公司根据普陀区城市发展规划，先在东港区域填海造地，填海造地完成后，公司根据区内规划要求对土地进行前期整治工作和道路管网建设，使土地达到可用状态。开发完成后，公司委托舟山市土地储备中心进行挂牌出让，土地成交后，舟山市财政按政策将出让金部分返还至公司。
在成本处理方面，公司土地均系填海造地取得，因此无征地成本。公司的土地开发成本主要包括前期的填海支出、后期的土地整治以及相关基础设施建设支出等，2017 年公司核定的开发成本约为 101 万元/亩。在具体的账务操作中，土地开发资金由公司先行垫付，公司将土地开发成本计入存货，土地挂牌出让后，公司将出让金返还（包括标准返还金额及溢价部分）全额计入收入，同时结转成本。
在土地出让金的返还方面，返还政策系由市财政根据公司当年的土地开发情况及开发成本统一制定。对于 2013 年以前出让的土地，公司入账成本均为 85 万
元/亩，但当时舟山市财政局以 60 万元/亩的标准返还至公司，所以公司收到的土地出让金不足以覆盖成本，对该差额部分政府系通过专项资金补贴的形式给予补偿，公司以专项补助收入列记。2013 年至今，舟山市财政局的返还政策有所调整，一方面将返还的标准提高至 298 万元/亩，另一方面，由于近年土地成交
价格持续攀升，目前公司已出让地块的平均成交价格约为 680 万元/亩，对于成
交价格超出 298 万元/亩的部分，在扣除舟山市财政提留（东港一期土地 4 万元/
亩、二期土地 8 万元/亩）和各项税费之后，剩余金额也返还至公司。
（2）土地开发业务经营情况
土地开发业务是东港集团一直以来从事的主要业务。发行人先后承接了东港
围垦一期、二期的工程项目，其中东港围垦一期项目已于 2011 年底结束，报告期内，土地开发业务均来自东港围垦二期项目。近年来，随着东港经济开发区土地平整建设逐步符合预期规划，发行人收入多元化战略在土地开发业务的基础上顺利实施，发展前景良好。
如前所述，公司土地出让板块按年末收到的土地出让金返还确认收入，且出让金返还具有一定的滞后性，当年末出让的地块均为次年返还。2018 年 1-6 月、 2017 年度、2016 年度和 2015 年度，公司分别实现土地开发业务收入 1.79 亿元、
2.63 亿元、2.35 亿元和 3.51 亿元。具体情况请见如下表格：
2013 年至今公司已完成、在开发和拟开发挂牌的地块
单位：㎡、亿元
宗地名称 | 地块位置 | 规划用途 | 容积率 | 面积 | 交 易 日期 | 总投资（开发成本） | 已投资 | 成交价格 |
一、已完成开发挂牌的地块： | ||||||||
东港二期 | 38-2 | 商住 | 2 | 39,990.70 | 2013.9 | 0.51 | 0.51 | 3.45 |
商务中心xx | 29-9 | 金融保险 | 3 | 9,680.52 | 2013.12 | 0.13 | 0.13 | 0.69 |
商务中心xx | 32-5 | 商业 | 3 | 11,959.58 | 2014.12 | 0.15 | 0.15 | 1.10 |
东港二期 | 39-2 | 住宅 | 2 | 29,188.99 | 2013.7 | 0.38 | 0.38 | 2.26 |
商务中心 | 29-1-29 -6 | 商服 | 1.3-1.3 7 | 54,292.88 | 2014.4 | 0.70 | 0.70 | 3.37 |
东港新区 | 43-1 | 住宅 | <2.0 | 55,113.15 | 2015.12 | 0.87 | 0.87 | 3.30 |
东港新区 | 38-4 | 住宅 | 1.0-1.8 | 34,021.71 | 2016.12 | 0.53 | 0.53 | 2.52 |
东港新区 | 42-1 | 住宅 | - | 49,064.34 | 2016.12 | 0.74 | 0.74 | 3.63 |
东港新区 0580-ZS-DG-07 控规单元地块 | 40-3、 40-5、 44-2、 44-5 | 商住 | 2.0 | 135703.78 | 2017.5 | 2.61 | 2.61 | 13.78 |
合计 | 419,015.65 | 6.62 | 6.62 | 34.10 | ||||
二、在建地块： | ||||||||
东港二期剩余地块 | 商住 | 656,894.366 | 17.86 | 13.21 | - | |||
合计 | 656,894.366 | 17.86 | 13.21 | - | ||||
三、拟开发地块： | ||||||||
东港三期 | 商住 | 733,333.33 | 2020 年以 | 25.00 | 0.00 | |||
后 | ||||||||
合计 | 733,333.33 | 25.00 | 0.00 | - |
*东港二期（含商务中心及xx）覆盖从兴普大道以北至十八罗汉菜花山；东港三期覆盖从十八罗汉以北至塘头。
2、工程代建业务（项目管理业务）
（1）工程代建的运营及盈利模式
发行人系普陀区东港新城城市建设运营主体，是东港经济开发区的专业城市运营商，其工程代建业务主要服务于其城市运营商的角色，主要参与代建东港新城区域内的项目，一般通过参与招投标流程获取工程代建项目，获取代建项目后，发行人与委托方签订代建合同，明确代建项目的具体建设标准要求、项目回购安排及相关费用的支付安排。
工程代建过程中，发行人协助委托方实施前期立项手续的办理，实施工程范围内的工程建设管理工作，协助委托方做好施工、监理招标相关事宜，负责建设期间各有关单位之间的协调工作，负责工程完工、竣工及后期综合验收以及工程档案备案等工作。
2017 年以前，工程代建的收入确认为项目投资额加成一定数额的代建管理费；工程代建管理费主要通过项目投资总额与代建管理费率相乘进行确认。
自 2017 年起该业务模式发生调整，由代建变更为项目管理，即公司与普陀区财政局签订相关项目管理协议，由委托方负责施工方的招标及工程款的支付，公司仅负责项目过程中的管理，以每年年末确认的当期建设成本加成1.60%-2.00%来确认当期项目管理收入。
时
（2）已管理或拟管理的的项目类型、项目总投资金额、是否需要发行人后续投入资金等
业务类 别 | 项目名称 | 项目概况 | 起始 间 | 2018 年建设计划 | 投资总额 （万元） | 是否需要发行人投入资金 |
工程代建 | 保 障 房四期 | 项目位于城北E－01局部地块，用地面积46,199.76 ㎡， 项目地上建筑面积约 90,389.69㎡，地下建筑面积15,555.30㎡共有14幢18层高层住宅组成，容积率1.95 绿化率30.90%，机动车位317个。 | 2012 年8月 | 已完工 | 42,000.00 | 否 |
新 塘 安 置 小区 | 项目位于城北规划A－05地块，规划用地面积5.37公顷，建筑面积118,139㎡，计划建设安置房供1,187套。 | 2018 年12月 | 规划阶段 | 45,000.00 | 否 | |
吴 家 岙 安 置小区 | 项目位于城北规划E-01-02地块，计划用地12.7亩，建筑面积 16,500 ㎡，建设安置房供 163 套。 | 2018 年12月 | 招投标 阶 段 | 6,200.00 | 否 |
备注：自 2017 年起该业务模式发生调整，由代建变更为项目管理，即公司与普陀区财政局签订相关项目管理协议，由委托方负责施工方的招标及工程款的支付，公司无需投入资金，因此预计继续投入为 0。
（3）是否与委托方签订回购合同、项目的回购及结算安排、项目预期收益情况、收入确认方式、已确定的收入金额和实际到账金额等。
2015 年至 2016 年度，发行人与委托方已签订回购合同，回购合同约定在建设期内，委托方以分期支付回购款的方式对项目进行回购，代建项目完工后，发行人将通过验收的代建项目移交给委托人，委托人支付剩余回购款。分期回购款的结算金额由成本加成法确定，即结算期内，发行以实际发生成本加上工程代建管理费与委托方进行确认，工程代建管理费主要通过项目已发生投资额与代建管理费率相乘进行确认，上述期限内发行人实现的工程代建管理费率在 2.0%-2.5%之间，即发行人的工程代建项目收益率在 2.0%-2.5%之间。
发行人的收入由成本加成法确定，即计算期内，发行人以实际发生成本加上工程代建管理费与委托方进行确认，工程代建管理费主要通过已发生项目投资额与代建管理费率相乘进行确认。
2016 年度发行人的代建项目收入均来自保障房四期项目，2016 年确认收入
9,200 万元，实际到账 9,200 万元。
2017 年公司无代建业务收入。2018 年 1-6 月，公司确认项目管理收入（即
原代建业务收入）为 420.80 万元。
（4）具体项目情况如下：
1）普陀区第四期保障性住房建设项目
普陀区保障性住房建设是《舟山市“十二五”住房保障规划》中规划的重点项目，舟山市浦西开发有限公司作为该项目的承接人，将项目发包给发行人全资子公司东港置业承建，浙江建院建筑规划设计院设计，浙江宏宇工程勘察设计有限公司勘察。
项目位于城北 E－01 局部地块，用地面积 46,199.76 ㎡，项目地上建筑面积约 90,389.69 ㎡，地下建筑面积 15,555.30 ㎡，共有 14 幢 18 层高层住宅组成，容积率 1.95，绿化率 30.90%，机动车位 317 个。项目总投资 4.2 亿元。目前，项目完工。
2）新塘安置小区建设项目
项目位于城北规划 A－05 地块，规划用地面积 5.37 公顷，建筑面积 118,139
㎡，计划建设安置房供 1,187 套。项目计划总投资 45,000.00 万元，目前处于招
投标阶段。按照规划要求拟于 2018 年 12 月开工建设。 3）吴家岙安置小区建设项目
项目位于城北规划 E-01-02 地块，计划用地 12.7 亩，建筑面积 16,500 ㎡，建设安置房供 163 套。项目计划总投资 6,200.00 万元，目前处于规划阶段。按
照规划要求拟于 2018 年 12 月开工建设。 3、商贸服务及酒店业务板块
近年来，公司商贸服务及酒店业务收入占营业总收入的比重有所提升，其主要来源为子公司东大运营的建材销售收入、希尔顿酒店营业收入（2016 年合并至母公司）、子公司管网公司管道维护收入和东大旅游收入，随着希尔顿酒店及其他酒店正式投入运营，酒店业务收入占营业收入比重不断提高，发行人将酒店业务独立作为主营业务之一。
（1）商贸服务及酒店业务经营模式和经营情况
2018 年 1-6 月、2017 年度、2016 年度和 2015 年度，公司在商贸服务业务
方面分别取得收入 6,120.39 万元、6,016.89 万元、9,927.50 万元和 3,829.74
万元， 2018 年 1-6 月和 2017 年度度酒店业务收入为 5,203.61 万元和 9,946.33
万元。
报告期内，发行人商贸服务及酒店业务收入主要由子公司东大运营的建材销售收入、子公司管网公司的管道维护收入和舟山希尔顿酒店收入。
各类商贸服务收入具体明细如下：
单位：万元
具体明细 | 2018 年 1-6 月 | 2017 年度 | 2016 年度 | 2015 年度 |
东大运营 | 5,466.53 | 2,203.74 | 1,608.88 | 2,013.57 |
东大旅游 | 233.06 | 305.00 | 783.05 | - |
管网公司 | 420.8 | - | - | 149.99 |
金港湾 | - | - | 7,535.57 | 1,666.18 |
其他 | - | 3,508.15 | - | - |
合计 | 6,120.39 | 6,016.89 | 9,927.50 | 3,829.74 |
2017 年度和 2018 年 1-6 月酒店业务收入具体明细如下：
单位：万元
具体明细 | 2018 年 1-6 月 | 2017 年度 |
希尔顿酒店 | 5,015.49 | 9,898.43 |
365 阳光酒店 | 188.12 | 47.91 |
合计 | 5,203.61 | 9,946.33 |
4、房地产板块
发行人的房地产板块根据房屋性质又将其细分为：商品房开发、经济适用房开发和商业地产开发业务。
（1）行业宏观影响因素 1）当前我国房地产行业政策环境
房地产行业与整个国民经济的发展密切相关，国家对房地产业务的各个环节均实施监管和调控，行业政策涉及范围较广。自 2001 年房地产首次出现在政府工作报告中，房地产政策从最初的“培育”，到随后“鼓励”、“改革”，再到 “高度警惕”、“从严调控”，直至 2014 年提出“分类调控”，2015 年提出“支持”、“促进”，房地产行业的宏观政策一直与国民经济的健康协调发展紧密联
系在一起。2016 年国庆期间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、南宁、南京、厦门、珠海等多个城市先后发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。
2016 年 12 月中央经济工作会议进一步强调，要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，既要抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，对未来房地产市场发展方向提出了明确的要求。
2017 年 3 月，房地产热点城市调控升级，限购限贷城市不断增加，共涉及
24 个城市，且限购限贷力度有所加强。本轮调控以限购、限贷为主要手段，热点城市在抑制投资需求的基础上突出“补库存”；强三四线城市限购政策以预防性动机为主；其余三四线城市受益于差异化信贷政策倾斜继续坚持去库存。
2017 年 10 月 25 日，国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部联合发布
《关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》，部署从 2017 年 10 月 30 日
至 11 月 30 日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。
2）土地调控政策
土地属于国家稀缺资源，同时也是房地产开发企业最重要的原材料。随着近年来全国房地产开发规模的快速增长，可用于房地产开发的土地资源日益稀缺，国家陆续出台了一系列规范土地供应和加强土地有效利用的政策。2013 年 2 月 26 日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17 号)，要求各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上 2013 年住房用
地供应总量应不低于过去 5 年平均实际供应量。部分房价上涨压力较大的热点城市和区域中心城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。2012 年 5 月 22 日，为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地
市场行为，促进节约集约用地，国土资源部第 1 次部务会议修订通过《闲置土地
处置办法》（2012 国土部 53 号令），并予以发布。2016 年 6 月 22 日，国土资源部发布了《全国土地利用总体规划纲要。（2006～2020 年）调整方案》。对于建设用地，按照严守底线、调整结构、深化改革的思路，严控增量，盘活存量，
优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度，到 2020 年，全国建
设用地总规模为 4,071.93 万公顷（61,079 万亩）。2017 年 8 月 28 日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。试点方案提出,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
3）金融调控政策
2015 年 1 月 16 日，证监会发布了《调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
（国发〔2010〕10 号文）和 2013 年《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。房地产企业融资及相关政策的变化，将可能影响公司的融资便利程度和融资成本。国家对房地产信贷的严格监管和规模控制将迫使房地产开发企业降低对银行贷款的依赖，而贷款利率的阶段性调整又使房地产开发企业的融资成本具有一定的不确定性。在传统融资渠道压缩、融资成本提高的情况下，公司需要进一步拓宽融资渠道，增强资金实力，否则可能难以满足公司持续发展的需要。
2015 年 3 月 30 日，中国人民银行、住建部与银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于 40%；同日，财政部下发《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，购买 2 年以上普通住房销售免征营业税。与此同时，中国人民银行多次宣布降准，以缓解银行可贷资金不足问题，促进上述政策实际落地；此外，上海、浙江、江苏、安徽、深圳、福建等省市的楼市公积金新政落地；津闵粤自贸区总体方案、长江中游城市群发展规划、温州民营经济创新发展示范区等获批。个人住房消费信贷及其相关政策的调整，将影响房地产市场的需求和交易，并可能对公司销售产生影响。
2016 年 9 月，政府出台严控房地产企业发债的审批政策，收缩融资渠道，控制投资节奏和开发商借款比率。10 月 12 日央行召集多家银行召开商业银行住房信贷的会议，要求各商业银行理性对待楼市的同时，加强信贷结构调整，在强
化住房信贷管理的同时控制好相关贷款风险；随后上海市银监局也对管辖内银行发出房贷的风险警示，可视为信贷政策的定向收紧。10 月 21 日，银监会召开三季度经济金融形势分析会，提出要严控房地产金融业务风险，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；严禁银行理财资金违规进入房地产领域等。这些政策都旨在防范房地产高杠杆蔓延为整体市场金融风险，可视作本轮调控中定向的供给侧配套政策。
2017 年4 月10 日，中国银监会印发《关于银行业风险防控工作的指导意见》，提出应分类实施房地产信贷调控。认真落实中央经济工作会议精神，明确住房居住属性。坚持分类调控、因城施策，严厉打击“首付贷”等行为，切实抑制热点城市房地产泡沫，建立促进房地产健康发展的长效机制。在房地产风险管控方面，银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制，将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资纳入监测范围，定期开展房地产压力测试。加强房地产业务合规性管理，严禁资金违规流入房地产领域。各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司。对于房地产押品管理方面，银行业金融机构要完善押品准入管理机制，建立健全房地产押品动态监测机制，及时发布内部预警信息，采取有效应对措施。
2017 年 11 月 6 日，住房和城乡建设部、人民银行、银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作，提出严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。要求银行业金融机构加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度，严格对个人住房贷款和个人综合消费贷款实行分类管理，强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理，严格按照合同约定监控贷款用途，严禁挪用资金购房。
4）税收方面政策
2016 年 2 月，《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》发布，就符合规定的房地产交易契税给
予减收优惠。政府促进房地产业健康平稳发展的政策措施有助于行业供需状况的改善，预计后续仍有对行业的支持政策出台，行业或将实现阶段性复苏。
2016 年 3 月 24 日，国家税务总局正式颁布《关于全面推开营业税改征增值
税试点的通知》（财税〔2016〕36 号），自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
总体而言，政府对于房地产企业进行严格管控，特别打击囤地、炒地、哄抬房价等行为，支持居民对房产的自主及改善性需求，促进房地产市场的平稳健康发展。
（2）市场环境状况 1）主要业务所在地市场环境基本状况
发行人所经营的房地产业务主要位于浙江省舟山市东港经济开发区。据国家统计局舟山调查大队（xxx.xxxx.xxx）发布的报告，2017 年舟山市全市地区生产总值 1,219.00 亿元。
2）房地产市场供求状况
2017 年全年舟山商品房成交套数共计 19,173 套，比 2016 年同期（14,169套）上升了 35.3%。
3）房地产市场价格变动情况
2017 年全年舟山市房地产市场整体呈上行趋势，根据安居客统计结果显示，
截至 2017 年末舟山市商品房价格约为 1.3 万元，。 4）库存去化周期明显缩短
多重利好政策出台，舟山市房地产市场政策环境日渐宽松，压抑的刚需和改善性需求开始得到释放，再加上房地产企业适时优化推盘和策略定价，促进了舟山市房地产市场销售，市场去库存的速度正在加快，去化周期明显缩短。
（3）商品房开发的经营模式和经营情况
发行人商品房开发业务模式是通过参与土地“招拍挂”流程，获取出让性质的商住土地，之后通过招标流程选取建筑承包商，委托中标的承包商进行商品房
建造。商品房销售方面，一般情况下在完成地下建筑及地上一至两层后，发行人会申请商品房预售，正式取得预售许可证后便开始进行预售，商品房的收入及成本确认发生在商品房交付时。因发行人参与东港地区的土地开发业务，所以在参与土地“招拍挂”流程时有一定优势，进而通过锁定土地成本获取可观利润。项目周期方面，一般情况下，获取商住土地后大约一年半时间可进行商品房预售，单体项目预期在三到四年结束。
由于发行人自身从事普陀区的土地开发业务，所以在获取土地方面有一定的便利性。另外为了防范房地产行业的波动风险，发行人一般不进行大规模的土地储备，而是采用“招拍挂”一块土地、建成一个项目、销售一个项目的策略，基本实现“产销xx”。发行人通常在已完工房地产项目销售规模达到项目总规模的 80%左右时，对未来的房地产行业发展进行预测，如果预测未来几年房地产行业发展良好，则会准备参与招拍挂流程获取土地，为项目开发做好准备；反之，则会先行完成现有房地产项目的销售，推迟新的房地产项目的开发，放缓土地储备的进程。
截至 2018 年 6 月末，发行人已开发的商品房项目有东方铭苑和山水四期，山水四期项目系东港一期填海后的第一个商品房项目，2008 x 0 xxx，0000x 00 月竣工结转，项目总投资 3.02 亿元，建筑面积 7.97 万㎡，其中可售面积
6.94 万㎡；东方铭苑项目自 2010 年 9 月开工，2013 年 8 月竣工结转，项目总投资 6.58 亿元，建筑面积 13.13 万㎡，其中可售面积 9.25 万㎡。截至 2018 年 6月末公司已建设完成商品房项目如下表格：
单位：万元、㎡、元/㎡
项目名称 | 开工 | 竣工 | 总投资 | 建筑面积 | 可售面积 | 已售面积 | 均价 | 已实现 | 已回笼 |
时间 | 时间 | 收入 | 资金 | ||||||
山水四期 | 2008.4 | 2010.12 | 30,218.00 | 79,719.73 | 69,364.80 | 69,364.80 | 6,399.53 | 41,072.00 | 41,072.00 |
东方铭苑 | 2010.9 | 2013.8 | 65,820.00 | 131,251.64 | 92,458.65 | 90795.63 | 12,411.95 | 112,695.08 | 112,695.08 |
总计 | - | - | 96,038.00 | 210,971.37 | 161,823.45 | 160,160.43 | 9,600.82 | 153,767.08 | 153,767.08 |
销售方面，上述商品房的主要销售对象为有购买能力的居民。截至 2018 年
6 月末，山水四期项目销售百分比达到 100.00%，销售均价为 6,399.53 元/㎡，
取得销售收入 4.10 亿元，资金全部回笼。受当时东港新区人口较少、经济发展
水平较低的影响，该项目销售均价较低，盈利能力一般。东方名苑项目自 2011
年开始销售，截至 2018 年 6 月末，已销售面积 90,795.63 万㎡，销售百分比达
到 98.20%，销售均价 12,411.95 元/㎡，取得销售收入 11.27 亿元，资金全部回笼。随着东港新区的逐步开发和区内常住人口增加，东方名苑均价有所提升，销售及收益情况良好。
综合来看，随着开发区域建设的逐步完善，公司商品房销售整体情况较好，所开发的两个项目分别集中于 2010 年、2013 年完成大部分销售，目前已近尾声。从销售价格来看，2014 年及 2015 年上半年房地产市场较为低迷，房价较 2013
年有所回落，但 2015 年下半年以来，受货币政策及房地产政策影响，公司商品房销售价格略微攀升。因受到销售周期的影响，公司近年的商品房销售收入出现波动。2015 年度、2016 年度和 2017 年度，分别实现销售收入为 2.04 亿元、0.39亿元和 1.33 亿元。
近三年及一期公司商品房销售情况见下表：
单位：㎡、万元、元/㎡
指标 | 2018 年 1-6 月 | 2017 年 | 2016 年 | 2015 年 |
销售面积 | 44.35 | 3,299.08 | 2,811.17 | 1,199.36 |
销售金额 | 54.74 | 4,396.38 | 3,999.00 | 1,967.00 |
销售均价 | 12,343.71 | 13,326.08 | 14,225.07 | 12,323.24 |
结算面积 | 44.35 | 4,396.38 | 2,811.17 | 15,073.73 |
结算金额 | 54.74 | 13,326.08 | 3,999.00 | 20,433.44 |
（4）经济适用房经营模式和经营情况
在经济适用房方面，公司通过普陀区政府直接划拨的方式取得土地，用地价格为 25 万元/亩，之后进行相关的房产建设，建设成本约为 2,900-3,200 元/㎡。竣工结转后，普陀区政府会派相关部门进行项目的成本核定，再根据核定成本进行销售定价。销售方面，公司建成的经适房一部分由普陀区政府指定住户直接购买，购买定价为核定成本加成 5%以内；剩余部分由普陀区政府直接回购，回购价格会略高于直接向住户销售的价格。
截至目前，公司共开发了两个经适房项目。其中，经适房一期自 2008 x 0
xxxxx，0000 x 00 月竣工，建筑面积共计 0.49 万㎡，可售面积共计 0.48
万㎡，公司累计总投资 1,410 万元。截至 2015 年 12 月末，经适房一期项目已全
部销售，销售价格为 2,809 元/㎡，公司实现销售收入 1,493 万元，其中由政府回购的部分为 33.72 万元，占总销售收入的 2.26%。
经适房二期自 2009 x 0 xxxxx，0000 x 00 月竣工，建筑面积共计 2.70
万㎡，可售面积共计 2.63 万㎡，公司累计总投资 7,922 万元。截至 2015 年 12
月末，经适房二期项目也已全部销售，销售价格为 2,956 元/㎡，公司实现销售
收入 8,413 万元，其中由政府回购的部分为 1,911.09 万元，占来自经济适用房销售收入的 22.71%。
综上所述，政府回购部分占来自经济适用房销售收入的比重较低，发行人对此部分收入不构成依赖。
（5）商业地产经营模式和经营情况
商业地产业务模式与商品房业务模式相似，都是通过“获取土地—外包建设
—建成销售”的模式，完成项目资金的投入回收。发行人作为东港新城的开拓者和运营商，肩负着开发东港、建设东港、美丽东港的使命。商业地产业务是发行人在实现自身投资收益的前提下，更好的规划、引领东港的发展。
报告期内发行人投资建设了写字楼项目-东港财富中心。该项目自 2012 年
10 月开始建设，总投资 2.30 亿元，项目位于普陀区东港商务中心区域 29－9 地
块，用地面积 9,681 ㎡。总建筑面积 36,748 ㎡，其中地上建筑面积 28,749 ㎡，
地下面积 7,999 ㎡。该项目 2016 年 10 月份竣工。
在销售方面，公司按市场行情价格预测东港财富中心 1 楼营业大厅售价约
4.00 万元/㎡，2 楼以上售价约为 1.10~1.20 万元/㎡。按此标准，东港财富中心全部销售完毕后，公司可获得约 4.47 亿元销售收入，盈利较为可观。
最后，在库存方面，发行人通过加快xx配套设施的建设，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定舟山当地房地产市场。
（6）发行人商品房开发、经济适用房开发和商业地产开发业务收入所占比
例
报告期内发行人已开发完工的商品房项目有东方铭苑和山水四期；发行人开
发的经济适用房有一期和二期两个项目，报告期初已销售完毕；商业地产项目东港财富中心该项目 2016 年 10 月份竣工,截至 2017 年末销售金额为 2,512.50 万
元，除此之外销售希尔顿副楼，金额为 5,910.57 万元。发行人商品房开发、经济适用房开发和商业地产开发业务收入所占比例如下表所示：
单位：万元
2018 年 1-6 月 | 2017 年度 | 2016 年度 | 2015 年度 | |||||
金额 | 占 比 （%） | 金额 | 占比 （%） | 金额 | 占比 （%） | 金额 | 占 比 （%） | |
商品房 | 54.74 | 1.30 | 4,396.38 | 34.29 | 3858.22 | 100.00 | 20,433.44 | 100.0 0 |
商业地 产 | 4,158.98 | 98.70 | 8,423.07 | 65.71 | 0 | 0 | 0 | 0 |
合计 | 4,213.72 | 100.00 | 12,819.4 5 | 100．00 | 3858.22 | 100．00 | 20,433.44 | 100.0 0 |
（7）发行人土地储备的区域分布及面积等情况截止报告期末发行人房地产业务暂无土地储备。
5、资产租赁板块
发行人资产租赁业务积极围绕东港经济开发区、内湖核心商务区进行战略布局，多元化参与东港新区的开发，致力于提高其自身的运营、发展和盈利能力。
（1）资产租赁经营模式和经营情况
公司资产租赁业务主要是将房屋商铺及其他设施出租，以收取相应租金，目前获取租金的租赁资产主要为商铺、幼儿园、停车场、写字楼等。2015 年度、 2016 年度、2017 年度和 2018 年 1-6 月，公司在资产租赁业务方面分别取得收入
712.10 万元、1,490.61 万元、1,052.43 万元和 408.04 万元。报告期内公司的自建项目包括：阳光 365 商城、xxx文化创意园以及东港儿童乐园项目，目前该批项目处于建设或初步招租阶段，对公司资产租赁板块的利润贡献较小。
（2）资产租赁项目简介
发行人目前资产租赁项目为：阳光 365 商城、内湖休闲特色街、xxx文化创意园、东港儿童游乐园四个项目，具体项目情况如下：
阳光 365 商城项目：
项目位于东港新区二期 35 局部地块，用地面积 20,756 ㎡，地上总建筑面积
20,756 ㎡，其中酒店建筑面积 6,422 ㎡,菜场建筑面积 2,302 ㎡，商铺建筑面积
6,076 ㎡,相关附属用房建筑面积 651 ㎡；地下建筑面积 12,827 ㎡。项目总投资
x为 22,959 万元。
目前阳光 365 商城项目已全面竣工验收，由发行人全资子公司资产经营公司进行后续租赁管理。现该项目已正式投入运营。
内湖休闲特色街项目：
项目位于东港二期内湖北岸，是在东港兴普路商圈成形后东港二期规划建设中最重要的服务业商圈，用地面积 12,974 ㎡。地上总建筑面积 9,218 ㎡，地下
建筑面积 9,578 ㎡，项目总投资约 16,684 万元。
目前，内湖休闲特色街项目已于 2016 年上半年竣工，该项目由发行人全资子公司资产经营公司进行后续租赁管理。
xxx文化创意园：
xxx文化创意园区项目地处舟山xxx岛东北部后泥山嘴，主要负责舟山地区文化产业的挖掘和开发。项目总用地面积 47,188.65 ㎡，由 16 个子项建筑
组成，总建筑面积 33,702 ㎡。主要建设改造的工程项目有 11,797 ㎡的美术馆（渔港博物馆）以及艺术家工作室、画廊、非遗传承基地、露天舞台、酒吧、咖啡馆、停车库等。园区计划利用xxx原有的码头、船坞、制冰厂、输冰道、旧厂房等渔业生产遗迹，对原有建筑保护更新和重新设计，并结合现代艺术家的创意元素，建成集创意设计、渔业遗产保护、非遗传承、艺术展览、休闲娱乐等为一体的文化创意中心、休闲娱乐场所、人才集聚基地、旅游精品工程。项目总投资约 2.5亿元。
项目由发行人子公司东海置业承建、经营和后续租赁管理。该项目由荣获 2012 年普xx克建筑奖的中国美术学院建筑艺术学院院长xx教授主持设计。
xxx文化创意园区项目 2017 年 6 月全面竣工。项目全面投入运营后，除商铺出租、收取门票和拓展海钓娱乐等经营活动外，还将积极探索与高校合作进行海洋帆船研发等长期价值挖掘活动。
东港儿童乐园项目：
项目位于东港内湖商圈，紧挨普陀青少年宫。项目占地面积 13,112 ㎡，总
建筑面积约 9,944.8 ㎡，其中地上建筑面积约 437 ㎡，为儿童游艺中心、5D 影
院、售票处、卫生间等配套建筑。地下室面积约 9,507.8 ㎡，地下设置停车位
237 个。项目总投资约 6,000 万元。
东港儿童乐园内设的主要项目有摩天轮、碰碰车、自控飞机、旋转木马、摇头飞椅及爬山车等项目。同时还配有儿童攀爬协作素质拓展项目，如 5D 影院、滨水游船码头、人工沙滩等配套设施。
该项目已于 2016 年 1 月正式营业，以游乐设施收费、商户入驻租金等方式实现盈利。
未来，发行人将会根据公司规划进一步扩大资产租赁与商贸服务，两大版块的收入占比将会上升。
6、酒店服务板块
舟山希尔顿酒店由发行人全资子公司金港湾建设开发，总投资 115,000.00万元，由法国xxx公司负责方案设计，舟山市规划设计研究院担任建筑设计，天颂建设集团有限公司为建设工程施工总包单位，浙江五洲工程项目管理有限公司负责监理，香港 HBA 公司负责室内设计。
舟山希尔顿酒店基地位于浙江省舟山市普陀区东港商务中心xx区域32-6、 32-12 地块，为东港二期中心地块。基地南北长 210 米，东西宽 130 米，东侧紧
靠 36 米宽的经三路，80 米宽的沿海绿化景观休闲带及海面，西侧为 10 米宽规
划道路及 90 亩人工湖景观水面，北侧为 10 米宽规划道路及商业办公规划地块，
南侧为 8,700 ㎡绿化景观区，内含同西侧人工湖相连的景观水面。酒店地理位置优越，环境优美。
酒店基地总面积为 26,688 ㎡，总建筑面积为 98,601 ㎡。地下一层面积为
19,515 ㎡，功能为设备机房、酒店后勤用房及停车库。地上建筑面积为 79,086
㎡，分为三个建筑形体：酒店主楼、辅楼和后勤服务楼。酒店主楼 57,737 ㎡，
建筑高度 96.2 米，地上共计二十四层，裙房四层。酒店共设有客房 378 间，共有床位 539 个。此外，酒店还设有 SPA、足浴、大堂吧、餐厅、宴会厅、会议室、行政酒廊、茗茶馆和贵宾接待厅等齐备的配套设施。
目前酒店已经竣工验收，已于 2015 年 11 月正式营业，并委托希尔顿酒店管理（上海）有限公司经营管理，2017 年实现营业收入 0.99 亿元。
（四）发行人各主营板块业务后续资金需求分析
发行人系东港新城城市建设运营主体，承担区域内基础设施建设、土地整治和商业项目开发等职能，以成为东港经济开发区的“专业城市运营商”为目标。在建、拟建项目分别的后续资金详情请见下表：
发行人在建\拟建及委托管理项目后续资金需求表
业务类别 | 项目状态 | 项目名称 | 项目概况 | 起 始 时间 | 2018 年 建设计划 | （预计）投资总额（万元） | 是否需要发行人继续投入资 金 | 预计继续投入 （万元） |
商贸 | 在建 | 康 湖酒店 | 项目位于东港街道海洲路 777 号 3#楼舟山希尔顿酒店项目地块，东侧 1#楼为舟山希尔顿酒店；南侧 2#楼已出售给舟山航空投资发展有限公司，拟作为波音公司员工宿舍。该楼共十二层，建筑面积 15000 平方米 产权性质为宾馆用房。 | 2018 年10 月 | 建设 阶段 | 17,138.00 | 是 | 1,636.68 |
项目管理 | 拟建 | 新 塘 安 置小区 | 项目位于城北规划 A－05 地块，规划用地面积 5.37 公顷，建筑面积 118,139 ㎡，计划 建设安置房供 1,187 套。 | 2018 年12 月 | 规划 阶段 | 45,000.00 | 否 | 0.00 |
吴 家 岙 安 置 小区 | 项目位于城北规划 E-01-02 地块，计划用地 12.7 亩，建筑面积 16,500 ㎡，建设安置房供 163 套。 | 2018 年12 月 | 规划 阶段 | 6,200.00 | 否 | 0.00 | ||
合计 | 68,338.00 | 1,636.68 |
备注： 自 2017 年起工程代建业务模式发生调整， 由代建变更为项目管理， 即公司与普陀区财政局签订相关项目管理协议，由委托方负责施工方的招标及工程款的支付，公司无需投入资金， 因此预计继续投入为 0。
六、发行人行业基本情况及发展前景
（一）公司所处行业
发行人目前以土地开发、工程代建、商贸服务、房地产开发、资产租赁、酒店业务为主营业务，所属行业为 S 综合。
（二）公司所处行业现状及发展前景 1、土地平整开发行业现状及前景
近年来，我国城镇化的需求日益迫切。土地资源作为城镇化的物质基础，伴随着城镇化的快速发展，未来我国各类用地需求将保持强劲势态。据《全国促进城镇化健康发展规划（2011-2020 年）》预计，未来十年城镇化拉动的投资将达 40 万亿。由此可见，我国土地平整开发行业将迎来良好的发展机遇。
发行人所在的舟山市，作为我国两个以群岛建立的地级市之一，岛屿分布呈现“大岛近岸，小岛离散”的形态，陆域面积狭小，土地资源匮乏。据此特点，舟山市预计通过提高存量土地利用效率，推进海域使用权和临港土地使用权改革，形成围海土地高效开发利用机制等多种方式增强用地保障。根据《浙江省围垦规 划（2005-2020 年）》，2016-2020 年普陀区规划围垦 1.86 万亩土地，未来土地 平整开发市场前景良好。
2、城市基础设施建设行业现状及前景
目前，我国处于城镇化加速发展时期。根据国家统计局数据统计，截至 2017年底，我国城镇化水平已达 58.52%，但与发达国家超过 80%的城镇化水平相比仍有一定差距。未来几年，我国城市基础设施建设将继续保持快速发展态势。与此同时，为了配合城市扩容的需求，有效克服城镇化推进过程中出现的诸如环境质量下降、配套基础设施建设滞后、资源供应短缺等问题，需将原由中心城区承担的环境、资源、交通及市政压力向城市外围转移。这一转移过程将带来大量的旧
城改造、新城建设、拆迁安置、路网建设、管线铺设等工程，并推动城市基础设施建设投资不断加大。
根据《舟山市普陀区国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》, “十二五”期间有效推进重大项目建设，荣获省政府扩大有效投资优秀单位，五年累计完成投资超 1000 亿元，约为“十一五”的 3.0 倍。凉潭岛武港矿砂中转码头、浙能六横电厂一期、国际水产城改造提升工程、北向疏港公路、海天大道改建、浦西大桥、普陀医院东港院区、普陀小学、东港市政设施、普陀大剧院、希尔顿酒店等一大批重点项目建成投入使用，国际邮轮港成功开港，现代化滨海城市形象凸显。至 2020 年，力争固定资产投资五年累计争取实现 2200 亿元，年均增长 15%以上。由此可见，未来几年舟山市，尤其是普陀区的城市基础设施建设行业前景良好，发展潜力巨大。
3、保障房建设行业现状及前景
近年来，我国城镇人口比重和总量加速提升，城镇化进程持续推进，增加了住房保障需求。保障性住房建设事关民生与发展，在当前背景下，保障性住房建设有利于刺激居民消费，带动相关产业发展，改进民生，维护社会稳定和经济平稳发展。
《舟山市城镇住房保障“十三五”规划》发展目标为：到“十三五”末，舟山市城镇住房保障发展总体上要实现以公共租赁住房保障为主体的城镇住房保障体系基本形成；现状存在的集中成片城市棚户区改造基本完成；当地城镇人均可支配收入线以下住房困难家庭、新就业无房职工和符合条件的外来务工人员公共租赁住房保障需求得到满足。“十三五”期间，全市实施棚户区改造征收（收购）10300 户以上；新开工保障性住房（包括货币安置）21300 套以上，竣工保障性住房（不包括货币安置）29700 套以上，交付入住保障性住房（不包括货币安置）29300 套以上；新增公共租赁住房货币补贴 570 户以上；城镇住房保障受益覆盖面达到 25%。舟山市的保障性住房建设在建造数量、房屋质量与受益群体上有望进一步扩大，未来保障房建设市场将继续享受国家政策红利，发展前景良好，潜力巨大。
4、房地产行业现状及前景
近年来我国房产市场逐步回暖，与 2008-2012 年的增长期相比，增速有所放缓，但由于我国整体人口对住房需求旺盛，以及城镇化的不断提高，商业房产需求持续增加，商业房地产整体市场规模巨大，前景良好。
（1）主要业务所在地市场环境基本状况
发行人所经营的房地产业务主要位于浙江省舟山市东港经济开发区。据国家统计局舟山调查大队（xxx.xxxx.xxx）发布的报告，2017 年舟山市全市地区生产总值 1,219.00 亿元。
（2）房地产市场供求状况
2017 年全年舟山商品房成交套数共计 19,173 套，比 2016 年同期（14,169套）上升了 35.3%。
（3）房地产市场价格变动情况
2017 年全年舟山市房地产市场整体呈上行趋势，根据安居客统计结果显示，
截至 2017 年末舟山市商品房价格约为 1.3 万元/平方米，。
（4）库存去化周期明显缩短
多重利好政策出台，舟山市房地产市场政策环境日渐宽松，压抑的刚需和改善性需求开始得到释放，再加上房地产企业适时优化推盘和策略定价，促进了舟山市房地产市场销售，市场去库存的速度正在加快，去化周期明显缩短。
5、租赁和商贸服务现状及前景
改革开放以来，商业物业领域，基于以下几个原因，发展迅速，已成为国内城市商业发展的标志：
（1）商业需求拉动：随着我国国民经济的快速发展，城市化进程的快速推进，城镇人口的不断增长、城镇居民收入提升和居民消费水平的不断提高，城市商业经济呈现出繁荣发展的良好趋势，商业市场对商业物业需求持续保持旺盛；并且随着中国商业零售业进一步对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国内外商家的关注，寻找并投资适合商家发展的商业物业项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。
（2）供应增加：随着中国商业市场的繁荣，对商业物业的需求旺盛，以及受到住宅地产市场周期波动风险大，宏观调控程度高的影响，越来越多的房地产商尤其是大型品牌房企纷纷由纯住宅开发向经营性商业物业开发转型，加大了商业物业的供应；尤其是随着商业物业运营模式的理性回归，以销售商铺的模式逐渐转向以持有并经营商铺的模式，获得短期的合理租赁收益和长期的物业升值效益使商业物业市场发展更趋于有序。
我国商业物业目前发展阶段存在的诸多问题正促使整个产业链逐步进行结构调整和升级——商业物业行业开始由开发时代走向运营时代，专业的商业物业运营商也应运而生。作为对商业地产物业提供专业运营服务的管理公司，除了需要对商业物业行业有丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作能力和管理经验——需要既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在日后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的光顾，促进市场的繁荣。因此，专业的商业物业运营商的出现，是社会经济发展及产业专业分工的必然趋势。
七、发行人的行业地位和竞争优势
（一）发行人的行业地位
发行人是舟山市普陀区东港经济开发区规划、建设与运营的主要参与者，为普陀区经济社会的发展和综合实力水平的提升做出了突出贡献。
在城市基础设施建设业务中，东港集团围绕成长为“专业城市运营商”的长远目标，配合自身，多元化布局文化创意产业园、舟山希尔顿酒店、儿童乐园等xx商业地产开发项目的需求，紧贴东港经济开发区建设规划产业。在开拓新利润点的同时，达到与自有商业地产业务相辅相成、共同成长的目的。依托发行人在商业地产行业的强大实力，发行人目前已成为普陀区城市基础设施建设行业大多数项目的主导、规划及承接者。
在当地的保障房建设项目中，东港集团于 2012 年 8 月开始建设普陀区第四
期保障性住房建设项目，合同中约定建造约 1,500 套保障性住房，占舟山市“十二五”规划中总计划建造 6,000 套保障性住房的约 25%，由此来看发行人是舟山
市目前政府规划的保障性住房建造项目中最为主要的承建商。
土地开发业务是东港集团一直以来的基础业务。发行人先后承接了东港围垦一期、二期的工程项目，其中东港围垦一期项目已于 2011 年底结束，报告期内，土地开发业务均来自东港围垦二期项目。近年来，随着东港经济开发区土地平整建设逐步趋于预期规划、发行人收入多元化战略在土地开发业务的基础上顺利实施，发展前景良好。
在普陀区东港经济开发区的商业地产开发及商贸业务方面，发行人承接了舟山希尔顿酒店、东方铭苑、阳光 365 商城、内湖休闲特色街等多个的商业地产的开发建设项目。在承建项目的同时，发行人更深入参与到前期规划与后期运营管理的过程。凭借丰富的项目开发经验，发行人不断深耕东港经济开发区，已逐步发展为舟山商业地产领域的行业“领头羊”。
近年来，随着资产规模的增长，发行人业务规模不断扩大，整体实力进一步增强，在取得了良好的社会和经济效益基础上，逐步成长为“专业的城市运营商”，在整个普陀区东港经济开发区的综合建设与后续运营服务中起着举足轻重的作用。
（二）发行人竞争优势 1、政策支持优势
党的十八大报告强调“要提高海洋资源开发能力，发展海洋经济，保护海洋生态环境，坚决维护国家海洋权益，建设海洋强国”，为我国从海洋大国转变为海洋强国指明了前进方向，也把舟山群岛发展提升到了国家战略层面。2013 年 1月，国务院正式批复了《浙江舟山群岛新区发展规划》，确立了舟山群岛新区作为浙江海洋经济发展先导区、全国海洋综合开发试验区和长江三角洲地区经济发展重要增长点的战略地位，并进一步明确了舟山群岛新区未来发展的五大目标。作为舟山群岛新区的重要组成部分，舟山群岛新区的建设为普陀区进一步发挥海洋资源优势，发展海洋产业带来新的契机，同时也为发行人的良好发展提供了更大的舞台。此外，发行人作为普陀区“专业的城市运营商”，肩负着实现普陀区经济发展和社会进步的重任。自成立以来，发行人得到了普陀区政府及相关部门
在资金保障、业务开展、政策配套、资源调配等方面的大力支持，为发行人未来开展多元化业务提供了良好的保障。
2、优良的运营环境
浙江省是我国经济最具活力的地区之一，2017 年 GDP 总量位列全国第四，增速亦高于全国平均水平，经济发展、结构转型均平稳良好。舟山群岛作为浙江省经济发展的重点地区，随着产业结构转型的不断深化，近年来经济增长的贡献、 GDP 总量在全省占比均持续提升。2013 年 1 月，国务院正式批复了《浙江舟山群岛新区发展规划》，确立了舟山群岛新区作为浙江海洋经济发展先导区、全国海洋综合开发试验区和长江三角洲地区经济发展重要增长极的战略地位。在舟山连接大陆的跨海大桥通车后，舟山市的区位、资源、产业等综合优势更加明显。目前舟山全市初步形成了以临港工业、港口物流、海洋旅游、海洋医药、海洋渔业等为支柱的开放型经济体系。2017 年，全市实现地区生产总值 1,219.00 亿元。
3、优越的地理位置
舟山市地处我国东部沿海中段，隶属于浙江省，是我国两个以群岛建立的地级市之一，由 1,390 个岛屿组成。全市总面积 2.22 万平方公里，其中海域面积
2.08 万平方公里，陆域面积 1,440 平方公里，是我国大陆地区唯一深入太平洋的海上战略支撑基地，对于维护国家海洋权益具有重要的战略意义。
舟山市拥有渔业、港口、旅游三大优势：渔业方面，舟山市是中国最大的海水产品生产、加工、销售基地，素有“中国渔都”之美称；港口方面，舟山市港湾众多，航道纵横，水深浪平，是中国屈指可数的天然深水良港；旅游方面，舟山市目前保存完好的海岛自然景色，蕴藏着丰富的旅游资源，现已开辟的二个国家级和二个省级旅游风景区，2017 年共接待游客人数达 5,507.20 万人次。依托上述优势，舟山市的渔业、船舶修造业、港口物流业和旅游业等产业已成为当地的支出产业。
而隶属于舟山市的普陀区，地理位置同样优越。其地处舟山市东南部、舟山渔场中心，因境内佛教胜地——普陀山而得名，依托舟山市背靠沪、杭、甬等大中城市，与台湾基隆港、日本长崎港、韩国仁川港相对，区位优势明显。
4、业务多元化，经营收益稳定
发行人在稳步发展传统商业房地产建设与土地平整开发业务的同时，抓住舟山大桥经济时代，把握舟山新区发展的历史机遇，在阳光 365 商城、内湖休闲特色街项目、xxx文化创意园等城市基础设施建设项目及普陀区保障房建设项目中积极投入。近年来，发行人的房地产收入、资产租赁及商贸服务收入已逐步形成核心竞争力与稳定收入，占主营业收入比重逐年增大。此外，文化创意产业园、舟山希尔顿酒店、儿童乐园等xx产业服务，随着招商引资的火热进行，上述两大板块的收入也有望持续增长，为进一步成为“专业城市运营商”打造坚实基础。
综上，在地理位置优越，政策向好的大环境下，发行人业务保持稳步增长，持续盈利能力较强。放眼未来，发行人将迎接更大的发展机遇与挑战，业务总量和经济效益将持续增加。
5、管理水平优势
发行人作为“专业城市运营商”，致力于舟山普陀东港经济开发区的滩涂围垦与城市综合开发。在当前外部环境下，积极主动配合舟山市城市规划与公司管理层，着力谋划经营工作“新思路”，转变思维方式，强化对外招商。另外，公司还在积极谋划多元化经营，打造公司新的利润增长点，逐步整合和配置优质资源。
在内部管理上，管理层重视企业内部机制创新的建设，2014 年共修订出台 20 多项管理制度，强化制度执行力度，提高管理的精细化、制度化和规范化水平。同时，发行人亦持续提升工程管理能力，出台《招投标管理办法》、《工程质量管理办法》等多项工程管理制度，着重细化、明确各类管控流程，强化检查监督和整改落实力度。通过对项目各阶段的严格审查，强化工程成本管理和投资控制，达到在保证质量的前提下合理控制工程造价的目的。
6、良好的信用水平
公司具有良好的信用水平，长期以来，公司与各银行建立了稳固的合作关系，并拥有良好的资信条件。
八、发行人的业务发展规划
发行人未来将继续抓住机遇，乘势而上，保持持续快速发展的良好态势。公司将继续围绕打造“全景东港”总目标，深入实施普陀区政府的“五水共治”、 “四边三化”行动计划，认真履行东港城市“专业城市运营商”的职责。在整体战略规划上，公司未来将重点推动对其资产租赁与经营业务，逐步实现城市综合开发管理与资产租赁经营双轮驱动的结构性转变。
在土地开发及房地产领域，发行人将做好东港围垦二期项目开发和东方铭苑交房工作以及剩余少量房屋的销售收尾工作，保障投资回报与现金回流。此外，发行人亦将依托其在东港经济开发区占据核心位置的优势，深度挖掘和积极探索开拓新的城市开发机遇。
在资产租赁与经营领域，公司将双管齐下，在对刚建成的项目加大招商引资和销售力度、充分挖掘经济效益、提高投资回报的同时，保证项目质量，加快在建项目的工程进度，充分发挥发行人扎根东港的地域优势，积极拓展新的商机和盈利点。发行人下属全资子公司资产经营公司所经营的阳光 365 商城与东港内湖休闲特色街项目，目前已建设完毕，已正式运营，xxx文化创意园区项目，，进一步完善发行人对舟山xxx文化旅游产业的综合布局。发行人以“走出去，引进来”作为其发展主旨，力争将其打造为东港内湖商务中心的生态圈核心。
此外，发行经营管理的舟山希尔顿酒店已于 2015 年 11 月进入运营。依托舟山旅游业崛起的大环境与希尔顿全球品牌的价值，发行人拟通过深化合作、加大推介广告力度等手段将舟山希尔顿酒店打造为舟山市集旅游与商务居所为一体的高端酒店。与此同时，东港儿童乐园也于 2015 年 12 月投入试运营，期间以游乐设施和租赁作为收入来源。
未来，伴随着阳光 365 商城项目、内湖休闲特色街项目、xxx文化创意园及xxx北塘三期等项目的对外开放及运营，发行人将充分受益于其所带来的规模经济效益。
九、发行人内部组织结构设置、治理结构及相关情况说明
（一）发行人组织架构
根据公司业务发展需要，发行人下设综合办公室、战略管理与创新发展部、财务管理与金融事业部、企业管理与质量效益部、党群工作和人力资源部、纪检监察和内审风控部 6 个职能部门用以管理公司的日常运营。发行人的组织结构图如下图所示：
各部门主要职能如下：
综合办公室：整合董事会、党委和行政办公室相关职能，主要负责上情下达，内外沟通、综合协调、重要会议组织、决策事项督办、信息宣传、文书及合同档案管理、印鉴及资质管理、固定资产和设施设备管理、后勤服务、企业文化建设、信息化建设工作。
战略管理与创新发展部：整合原总师室和投资发展部部分职能，主要负责战略规划编制及实施管理、项目策划、招商引资管理、市场调研、投资分析、发展
计划编制、投资管理、土地经营等工作。
财务管理与金融事业部：在原有财务部职能基础上，增加金融管理职能，主要负责资金收付结算、会计核算、统计报表、税收筹划、全面预算管理、财务分析及管理、筹融资和金融事务等工作。
企业管理与质量效益部：整合原总师室项目预决算职能和采购部职能，主要负责管理制度和规范化体系建设、品牌建设、安全及应急管理、项目管理与质量监督、成本管控、招投标管理、预决算审核、采购管理及集中采购、下属子公司经营目标业绩管理等工作。
党群工作和人力资源部：在原人力资源部基础上，整合原政工监审部部分职能，主要负责集团党建党务、员工思想政治建设、机构设置和人员编制管理、干部人才队伍建设、员工教育培训、薪酬福利管理、绩效考核、群团工作等。
纪检监察和内审风控部：整合原政工监审部的监审职能和办公室法律事务管理职能，主要负责集团党风廉政建设、纪检监察、作风效能监督、内部审计、法律事务、合同审查与监督、风险防控等工作。
（二）发行人公司治理结构
公司是有限责任公司，设股东会、董事会和监事会，设董事长一名。根据《公司法》等相关法律、法规的要求，公司制定了公司章程，建立了由股东会、董事会、监事会和经理组成的较为完善的法人治理结构。为保证上述内设机构的规范运作，发行人在公司章程中相应制定了以下的配套办法及规定。
1.股东会
股东是公司的出资人，股东会是公司的权利机构，行使下列职权：
（1）决定公司的经营方针、投融资计划、资产抵押和对外担保事项；
（2）选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；
（3）选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；
（4）审议批准董事会的报告；
（5）审议批准监事会的报告；
（6）审议批准公司的年度财务预、决算方案；
（7）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（8）对公司增加或减少注册资本作出决议；
（9）对发行公司债券作出决议；
（10）对股东向股东以外的人转让出资作出决议；
（11）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；
（12）修改公司章程。 2.董事会
公司设立董事会，是公司经营决策机构。董事会由股东会选举产生，其成员为六人，其中设职工代表一人，董事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生。
董事会行使以下职权：
（1）负责召集股东会，并向股东会报告工作；
（2）执行股东会决议；
（3）决定公司的经营计划和投资方案；
（4）制定公司的年度财务预算方案、决算方案、利润分配方案和弥补亏损方案；
（5）制定公司增加或者减少注册资本的方案；
（6）拟定公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算的方案；
（7）决定公司内部管理机构的设置；
（8）董事长提名、董事会决定聘任或解聘公司总裁（总经理）和执行总裁
（常务副总经理）。根据总裁（总经理）提名，聘任或解聘副总裁（副总经理）、总裁（总经理）助理、总工程师、总会计师、总经济师和财务负责人，决定其报酬事项；
（9）制定公司的基本管理制度。
董事会设董事长一人，副董事长一人。董事长和副董事长由董事会全体董事选举产生。
董事长为公司的法定代表人，并行使以下职权：
（1）督促检查董事会决议执行的情况；
（2）代表公司签署协议、合同、公司债券、其它有价证券；
（3）签署董事会重要文件和其它应由法定代表人签署的其它文件；
（4）在特殊情况下，对公司事务行使符合法律规定和公司利益的特别处置权，并在事后及时向公司董事会和股东会报告。
副董事长协助董事长工作，董事长不能履行职权时，由副董事长代行其职权。 3.监事会
公司设立监事会，是公司的内部监督机构，其成员为三人。监事会设召集人一人，由全部监事三分之二以上选举和罢免。监事会由二名股东代表和一名职工代表组成。监事会中的职工代表由公司职工民主选举产生。
监事列席董事会会议。监事会做出的决议，须经三分之二以上的监事通过。监事会行使下列职权：
（1）检查公司财务；
（2）对董事、总裁（总经理）、执行总裁（常务副总经理）、副总裁（副总经理）执行公司职务时违反法律、法规或公司章程的行为进行监督；
（3）当董事和总裁（总经理）、执行总裁（常务副总经理）、副总裁（副总经理）的行为损害公司的利益时，要求董事和总裁（总经理）、执行总裁（常务副总经理）、副总裁（副总经理）予以纠正；
（4）提议召开临时股东会议。
十、发行人独立运行情况
公司构建了独立于控股股东及实际控制人的业务、资产、人员、财务等管理体系，同时在经营管理方面也独立于其他股东和机构，是依据国家法律法规、政府部门规章、公司章程及管理制度设立的独立经营、自主管理、自负盈亏的独立法人，在独立性方面不存在严重缺陷和法律障碍。
（一）业务独立
x公司具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力，能够独立自主的进行生产和经营活动。在主营业务范围内，不存在与出资人之间构成重大依赖的关联交易。
（二）资产独立
x公司合法拥有生产经营的资产，具备独立生产能力，不存在与出资人共享生产经营资产的情况。公司对其资产拥有合法的产权，进行独立登记、建账、核算和管理。
（三）人员独立
x公司已建立劳动、人事、工资及社保等人事管理制度，并设有独立的人事管理部门履行人事管理职责。本公司的董事、监事及高级管理人员均按照《公司法》和公司章程等有关规定通过合法程序产生。
（四）财务独立
x公司设立了独立的财务会计部门，配备了专职的财务人员，建立了独立的会计核算体系，制定了独立的财务管理、内部控制制度，独立在银行开户，独立纳税。
（五）机构独立
x公司根据中国法律法规及相关规定建立了董事会、监事、经营管理层等决策、监督及经营管理机构，明确了职权范围，建立了规范的法人治理结构；本公司已建立适合自身业务特点的组织结构，运作正常有序，能独立行使经营管理职
权。
十一、关联方及其交易
截至 2018 年 6 月 30 日，与发行人存在关联关系的关联方分为三大类，具体情况如下：
（1）本公司股东
关联方名称 | 性质 | 与本公司关 系 | 控股比 例（%） | 表决权比例 （%） |
舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司 | 有限责任公司 | 股东 | 46.15 | 46.15 |
浙江省海港投资运营集团有限公司 | 有限责任公司 | 股东 | 46.15 | 46.15 |
浙江省水利厅 | 政府单位 | 股东 | 7.70 | 7.70 |
（2）本公司子公司
子公司名称 | 业务性质 | 持股比例（%） | 取得方式 | |
直接 | 间接 | |||
浙江舟山东大置业发展有限公司 | 房地产开发 | 100.00 | 设立 | |
浙江舟山东大城市运营服务有限公司 | 商贸、服务 | 100.00 | 设立 | |
舟山康湖酒店有限公司 | 酒店管理与开发 | 51.00 | 设立 | |
浙江舟山东大文化旅游发展有限公司 | 泊车服务 | 100.00 | 设立 | |
舟山市东港市政管网建设投资有限公司 | 旅游开发 | 100.00 | 设立 | |
浙江舟山东大资产经营管理有限公司 | 市政管网建设 | 100.00 | 设立 | |
舟山东海岸投资置业有限公司 | 资产管理、投资管理 | 50.00 | 设立 | |
浙江舟山东大健康产业发展有限公司 | 健康产业管理 | 100.00 | 设立 | |
浙江舟山东大城市开发建设有限公司 | 城市开发建设 | 100.00 | 设立 | |
（3）不存在控制关系的关联方
其他关联方名称 | 其他关联方与本公司关系 |
舟山浙能置业有限公司 | 联营公司 |
截至 2018 年 6 月末、2017 年末、2016 年末、2015 年末，公司与关联方之
间存在往来款项。具体情况如下：
项目名称 | 关联方 | 关联方关系性质 | 2018 年 6 月 末（万元） | 2017 年末 （万元） | 2016 年末 （万元） | 2015 年末 （万元） |
其他应收款 | 舟山浙能置业有限公司 | 联营公司 | 18,007.19 | 18,007.19 | 35,485.46 | 33,307.19 |
十二、发行人近三年及一期内是否存在资金被违规占用和提供担保情况
截至本募集说明书签署日，发行人最近三年及一期内不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用的情形，发行人未有为控股股东、实际控制人提 供担保的情形。
发行人为全资子公司提供担保情况如下所示：
被担保人 | 是否关 联 | 担保金额 （万元） | 担保形式 | 担保是否履 行完毕 |
舟山市东港市政管网建设投资有限公司 | 是 | 22,500.00 | 抵押物担保 | 否 |
浙江舟山东大城市运营服务有限公司 | 是 | 300.00 | 抵押物担保 | 否 |
十三、发行人内部管理制度及运行情况
为加强公司治理和内部控制机制建设，公司形成了以财务管理、风险控制以及重大事项决策制度等为主要内容的较为完善的内部控制体系。
（一）财务管理制度
财务管理制度的制定主要对财务机构和人员、财务收支审批、资产管理、财产盘点、财务分析等方面进行了规范和管理，由集体财务部负责行使资金管理的专项职能，进而对资金实施高效的集中管理，使资金利用效率最大化，降低资金成本，增强资金管理和监控，提升公司内部效益和竞争能力。
（二）内部审计制度
内部审计制度是以保障企业实施的内部经济监督为目的，由公司内部独立的审计机构或人员对东港集团及下属公司内部控制和风险管理的有效性、财务信息的真实性、合法性和完整性进行监督和评价其相关经营活动、管理工作财务收支和核算等经济活动，均应依据该制度接受内部审计监督。
（三）合同管理制度
合同管理制度是以规范公司合同的管理，防范与控制合同风险，有效维护公司合法权利为目的制定的。公司与公司外法人、自然人、其他组织所签订的各种合同、协议、章程等，包括勘察设计、施工、监理、咨询、销售、采购、租赁、借款、维修、保险等方面的合同（但不包括劳动合同），均应遵循本制度进行管理。制度对订立合同前、订立合同、合同内容、合同的履行及相关工作程序等做了详细的规范。
（四）安全生产管理制度
安全生产管理制度遵循并贯彻“安全第一，预防为主”的方针，其目的是将安全生产管理贯穿于整个集团管理和建设工程施工管理的全过程。集团安全生产管理实行责任制。集团主要领导为安全生产管理第一责任人，对集团安全生产负全面责任。分管领导对集团的安全生产管理工作负直接领导责任。各部门及下属子公司主要负责人为本部门（公司）安全生产管理第一责任人，对本部门（公司）安全生产工作负全面责任。此外，根据安全生产目标管理要求，集团公司每年与相关部室及下属公司恰宁《安全生产目标管理责任》，分解落实安全生产管理职责及工作任务。
（五）招标投标制度
招标投标制度本着“透明公正”、“充分竞争、择优中标”、“xx奉公”、 “维护信誉”、“保密”、“可追溯”六项基本原则，以规范集团招标投标活动， 加强招标投标工作的管理为目的。公司的招标工作主要由招标领导小组负责，具 体包括：招标方式的审批、招标代理机构的选定、投标邀请单位的审批、招标文 件的审定、自行招标开标会议的组织、中标候选人的选定等。总师室或委托有资 质的招标代理机构编制招标文件及相关资料，核对和审查招标文件和招标控制价，组织开标、评标、询标、定标会议，负责中标通知书的发放。此外，该制度还对 针对不同类别的招标项目进行了招标中部分细化原则与具体要求上的明确与规 范。
（六）考核制度
考核制度是以认真做好公司考核各项工作，全面客观地检验和评价各部门、下属公司工作绩效及干部的思想工作表现，更好地调动全体干部职工地积极性和创造性，全面推进公司内各项工作为目的制定。考核工作具体由人力资源部牵头组织、公司领导班子直接负责。制度对公司的年度、半年度考核程序，考核结果的汇总和运用均做了较为详细的指引与规范。
发行人将严格按照根据《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《公司章程》等文件的相关规定，进行公司债券存续期间各类财务报表、审计报告及可能影响投资者实现其公司债券兑付的重大事项的披露工作。
（一）发行前信息披露
公司在本次债券发行前，在证监会指定的信息披露报刊和网站披露如下文件： 1、募集说明书；
2、募集说明书摘要；
3、信用评级报告；
4、发行公告；
5、监管部门要求的其他信息披露文件。
（二）存续期内重大事项信息披露
债券存续期内发生如下重大事项，在证监会指定的媒体披露。
1、发行人按照募集说明书以及根据发行人与证券登记公司的约定将到期的本次债券利息和/或本金足额划入证券登记公司指定的账户；
2、发行人未按照募集说明书的规定按时、足额偿付本次债券的利息和/或本金；
3、预计到期难以按时、足额偿付本次债券利息和/或本金；
4、订立可能对发行人还本付息产生重大影响的担保及其他重要合同；
5、发生或预计将发生超过发行人前一年度经审计净资产 10%以上的重大损失或重大亏损；
6、发生超过发行人前一年度经审计净资产 10%以上的重大仲裁、诉讼；