十五、经中诚信证券评估有限公司评定，发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA。在本期公司债券存续期内，中诚信证券评估有限公司将持续关注发行 人外部经营环境的变化、经营或财务状况的重大事项等因素，出具跟踪评级报告。如果发生任何影响发行人主体信用级别或债券信用级别的事项，导致发行人主体信用级别或本期公 司债券信用级别降低，将会增大投资者的风险，对投资者的利益产生一定影响。
北京首都创业集团有限公司 2019 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
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声 明
x募集说明书依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、
《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 23 号——公开发行公司债券募集说明书（2015 年修订）》及其他现行法律、法规的规定，以及中国证券监督管理委员会对本期债券的核准，并结合发行人的实际情况编制。
发行人全体董事、监事及高级管理人员承诺，截至本募集说明书封面载的签署日期，本募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及其摘要中财务会计报告真实、完整。
主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承销商承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外；本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书约定的相应还本付息安排。
受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。受托管理人拒不履行、迟延履行或者不适当履行相关规定、约定及本声明中载明的职责，给债券持有人造成损失的，受托管理人承诺对损失予以相应赔偿。
凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府部门
对本期发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实xx。
根据《中华人民共和国证券法》的规定，本期债券依法发行后，发行人经营与收益的变化由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资者认购或持有本期公司债券视作同意债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。
除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应特别审慎地考虑本募集说明书第二节所述的各项风险因素。
重大事项提示
一、本期债券的交易场所为上海证券交易所，仅面向合格投资者公开发行，不面向公众投资者公开发行。根据《公司债券发行与交易管理办法》，合格投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，并符合《公司债券发行与交易管理办法》规定的资质条件。
二、本期债券不提供担保，亦没有采取抵押、质押等其他增信措施。尽管发行人已根据实际情况安排了多项偿债保障措施来控制和降低本期债券的还本付息风险，但是在本期债券存续期间，可能由于不可控的市场、政策、法律法规变化等因素导致目前拟定的偿债保障措施无法得到有效履行，进而影响本期债券持有人的利益。
三、本期债券发行结束后，发行人将积极申请在上交所上市流通。由于具体上市审批或核准事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在上交所交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，发行人亦无法保证本期债券在上交所上市后，本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。因此，本期债券的投资者在购买本期债券后，可能面临由于债券不能及时上市流通而无法立即出售本期债券的流动性风险，或者由于债券上市流通后交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，而不能以某一价格足额出售其希望出售的本期债券所带来的流动性风险。
四、根据公司发展战略，公司将继续加大对环保产业、基础设施等板块的投资，积极扩大市场份额，以占据有利的市场地位。
在水务领域，公司意在通过投资和兼并收购等多种方式加快公司在国内水务市场的控制力及占有率，未来几年公司并购及系统改造等投资性支出需求仍将维持在较高水平；在城市轨道交通领域，公司已经加入北京地铁十六号线的投资建设，并力争在未来五年获得 6 条以上地铁线路的投资运营权，打造稳固的轨道交通运营地位和运营能力；在房地产开发领域，公司将进一步加大对核心城市的土地储备，把产品结构聚焦到刚需产品和奥特莱斯商业地产，以强化在房地产市场
中的竞争地位。上述领域战略的实施需要较大规模的资金投入，公司存在一定的资本支出压力。
五、2015 年末、2016 年末、2017 年末及 2018 年三季度末，发行人合并报表口径资产负债率分别为 80.32%、77.89%、77.28% 和 77.52%。母公司报表口径的资产负债率分别为 84.34%、73.43%、68.26%和 71.12%。随着业务的发展，为满足公司的业务发展资金需求，未来发行人的负债规模可能继续增长，使得更多的经营活动现金流被用于偿本付息，可能减少用于运营支出、资本性支出等用途的现金流；同时，资产负债率的提高可能影响发行人的再融资能力，增加再融资成本。因此，合理的资产负债结构对公司的经营发展十分重要，公司将根据实际情况选择融资品种，积极拓宽融资渠道，确保财务结构的稳健。
六、2015 年末、2016 年末、2017 年末及 2018 年三季度末，发行人流动负债分别为 981.27 亿元、1,044.24 亿元、1,260.03 亿元和 1,237.76 亿元，占总负债比重分别为 53.24%、52.85%、57.89%和 48.93%。发行人主营业务板块中环保产业板块和基础设施板块业务运营周期较长，项目投资回收较慢，流动负债占比较较高，不利于公司财务结构稳定，发行人需要进一步调整债务结构匹配长期投资需求，同时降低短期债务偿还压力。2015 年末、2016 年末、2017 年末和 2018年三季度末，公司流动比率分别为 1.49、1.45、1.30 和 1.57，速动比率分别为 0.74、 0.72、0.69 和 0.89。发行人短期偿债能力较好。发行人流动比率与速动比率基本保持稳定，体现出公司主营业务开展能够保持稳定的趋势。目前，发行人的流动比率和速动比率依然保持在比较合理和稳定的状态，且公司货币资金规模较大，公司短期偿债能力较强。
七、2015 年、2016 年、2017 年及 2018 年三季度末，发行人实现净利润分别为 30.15 亿元、26.41 亿元、36.52 亿元和 20.76 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润分别为 2.95 亿元、2.23 亿元、10.81 亿元和 6.99 亿元。同时，发行人营业外收入占比较高，2015 年、2016 年、2017 年末及 2018 年三季度末，营业外收入分别为 19.19 亿元、30.49 亿元、1.05 亿元和 2.24 亿元，公司自 2013 年起
将京港地铁纳入合并范围，京港地铁 2015 年、2016 年、2017 年及 2018 年 1-3月，票价补偿收入分别为 13.12 亿元、24.28 亿元、27.60 亿元和 6.92 亿元，是公司营业外收入的主要构成部分。发行人 2015 年度、2016 年度及 2017 年度公司
收到京通快速路补贴收入分别为 1.52 亿元、1.40 亿元和 1.40 亿元，分别占当期净利润的 5.04%、5.30%以及 3.83%，占比较高，由于财政补贴存在一定的不确定性，由此存在对发行人未来的营业收入和净利润造成一定影响的风险。公司对投资收益依赖亦较大，2015 年、2016 年、2017 年和 2018 年三季度，投资收益分别为 35.42 亿元、28.89 亿元、40.78 亿元和 16.01 亿元，投资收益的稳定性和可持续性将会对发行人盈利能力产生影响。
八、2015 年、2016 年、2017 年及 2018 年三季度，发行人基础设施板块的收入分别为 17.86 亿元、20.24 亿元、24.14 亿元和 19.06 亿元，毛利率分别为
-0.08%、-49.46%、-38.59%和-49.28%。发行人 2017 年基础设施板块收入较 2016
年增加 3.90 亿元，2016 年收入较 2015 年收入增加 2.38 亿元。发行人 2016 年xxx较 2015 年xxx减少了 38.98%，2017 年毛利率较 2016 年毛利率增加了 0.47%。发行人 2016 年毛利率低的原因主要是轨道交通业务中的地铁十四号线中
段于 2016 年正式通车，相应资产由在建工程转为固定资产并计提折旧所致，2017年毛利率低的原因主要是因为地铁十四号线计提折旧所致。轨道交通业务利润极低，主要靠北京市政府对地铁票的票价差额补偿实现盈利。
九、2015 年末、2016 年末、2017 年末及 2018 年三季度末，公司存货余额分别是 737.78 亿元、761.01 亿元、763.24 亿元和 837.84 亿元，在总资产中占比分别为 32.15%、30.00%、27.10% 和 25.68%。发行人存货占总资产比重较高，主要与核心业务城市基础设施建设和房地产建设相关，2015 年末、2016 年末、 2017 年末及 2018 年三季度下属子公司首创置业存货余额分别为 581.39 亿元、
648.77 亿元、654.67 亿元和 717.03 亿元，占发行人合并口径存货的 78.80%、 85.25%、85.78%和 85.58%。随着公司房地产板块经营规模扩大、房地产项目增加，公司存货逐年上升，如果未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，相关房地产项目价格出现大幅下滑，公司可能面临较大的存货跌价风险，进而影响公司盈利能力和偿债能力。
十、发行人控股子公司首创置业股份有限公司主营业务所属的房地产行业与整个国民经济的运行状况密切相关，近年来，随着国内固定资产投资规模不断扩大，城镇化进程逐步加快等宏观经济因素的影响，我国房地产行业出现了快速增长的局面。为确保国民经济平稳健康发展，国家先后出台了一系列房地产调控政
策，从增加供给、抑制投机性购房需求、调整税收、规范融资等多方面进行细化调节，对房地产市场带来了各种政策性影响。如果发行人无法适应宏观调控政策的变化，则可能对公司的持续稳定经营和未来发展造成不确定性影响。
十一、截至 2015 年末，公司对合并范围外公司余额为 376.25 亿元，其中下
属子公司北京首创融资担保有限公司（下称“首创担保”）对外担保余额为 231.93
亿元，北京市农业融资担保有限公司（下称“农业融资担保”）为 3,703 户农业企
业及农户提供担保 47.65 亿元，除首创担保和农业融资担保等主营业务为对外担
保的情况外，公司对合并范围外公司担保余额为 96.67 亿元。截至 2016 年末，
公司对合并范围外公司担保余额共计 611.66 亿元，其中首创担保对外担保余额
454.39 亿元，农业融资担保对外担保 51.85 亿元。截至 2017 年末，公司对合并范围外公司担保余额共计 528.19 亿元，其中首创担保对外担保余额 460.46 亿元，农业融资担保对外担保 58.22 亿元。截至 2018 年三季度末，公司对合并范围外公司担保余额共计 516.25 亿元，其中首创担保对外担保余额 460.46 亿元，农业融资担保对外担保 51.06 亿元。
十二、截至 2018 年三季度末，公司所有权受限制的资产账面价值合计为
412.61 亿元，占总资产的比例为 12.65%。公司所有权受限资产规模较大，资产的可变现能力相对较弱。截至目前，公司声誉及信用记录良好，并与多家金融机构有着良好的合作关系，不存在银行借款及其他债务本金偿付违约情形。但如果因流动性不足等原因导致公司不能按时、足额偿还银行借款或其他债务，有可能导致相关所有权受限资产被债权人冻结甚至处置，将对公司正常生产经营活动造成不利影响，进而影响公司的偿债能力及本期债券的还本付息。
十三、公司近年来并购整合力度加大，并购涉及水务及固废处理、城市基础设施等行业企业。在经营规模迅速扩张的同时，一定程度上增加了公司经营管理、组织、财务及生产管理的难度，对内部控制制度的有效性要求较高，尽管公司已经形成了一套较为完整的内部管理制度，但由于各分支机构在地理位置分布、人文、企业文化等方面存在差异，可能出现因管理不到位等因素导致对控股子公司控制不足的管理风险，可能对公司的运营业绩造成不利影响。
十四、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融货币政策以及国际经济环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，
债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
十五、经中诚信证券评估有限公司评定，发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA。在本期公司债券存续期内，中诚信证券评估有限公司将持续关注发行人外部经营环境的变化、经营或财务状况的重大事项等因素，出具跟踪评级报告。如果发生任何影响发行人主体信用级别或债券信用级别的事项，导致发行人主体信用级别或本期公司债券信用级别降低，将会增大投资者的风险，对投资者的利益产生一定影响。
中诚信证券评估有限公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过中诚信证券评估有限公司网站以及上交所网站予以公告。
十六、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对于所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让取得本期债券的持有人）均有同等约束力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受发行人为本期债券制定的《债券受托管理人协议》、《债券持有人会议规则》等对本期债券各项权利义务的规定。
十七、瑞华会计师事务所对发行人 2015 年度、2016 年度财务报表进行了审计，致同会计师事务所对发行人 2017 年度财务报表进行了审计，出具了瑞华审字[2016]01660336 号、瑞华审字[2017]01660210 号和致同审字（ 2018 ）第 110ZA6684 号保留意见的审计报告。发行人已就保留意见段所涉及事项出具专项说明，会计师事务所已出具关于保留意见段所涉及事项的补充意见，对于会计师事务所出具非标准保留意见审计报告的事宜，发行人积极整改。2017 年，发行人通过一系列内部整改工作，消除保留意见 14 条，由 2016 年审计报告 16 条保
留意见减少到 2017 年的 2 条保留意见。审计报告非标意见事项中，有部分事项或因是历史遗留问题，或因相关问题正在解决之中，同时，致同会计师事务所（特殊普通合伙）已对保留意见事项进行梳理，针对 2017 年度保留意见所涉及事项对首创集团财务报告的影响情况做了说明，出具《关于北京首都创业集团有限公
司 2017 年度财务报告非标审计意见的专项说明》，说明发行人财务报告的非标审计意见事项涉及的情况不影响发行人的正常经营，对发行人的财务状况影响较小，不会对发行人按时偿付本期债券及其他债务造成不利影响。提醒投资者充分关注发行人财务报告的非标审计意见事项涉及的情况对本期债券偿付造成的影响。
十八、由于债券发行跨年度，按照公司债券命名惯例，并征得主管部门同意，本期债券名称由“北京首都创业集团有限公司 2018 年公开发行公司债券”变更
为“北京首都创业集团有限公司 2019 年公开发行公司债券（第一期）”。本期债券名称变更不改变原签订的与本期公司债券发行相关的法律文件效力，原签署的相关法律文件对更名后的公司债券继续具有法律效力。
十九、发行人本期债券募集说明书引用的最近一期财务报表截止日期为
2018 年 9 月 30 日，上述财务数据的有效期截至 2019 年 3 月 30 日。发行人按照
《关于公司债券财务报告有效期及期后事项有关事项的通知》相关规定，申请最近一期财务报表有效期延长一个月至 2019 年 4 月 30 日。
目 录
释 义 错误!未定义书签。
二、发行人设立及最近三年及一期实际控制人的变化、重大重组情况 25
八、发行人最近三年及一期合法合规经营情况 106
九、发行人独立情况 106
十、发行人关联交易情况 107
十一、发行人最近三年及一期内资金被占用情况及为关联方提供担保的情形 122
十二、发行人内部管理制度的建立及运行情况 123
十三、发行人信息披露事务及投资者关系管理的相关制度安排 127
第四节 发行人的资信情况 129
一、发行人获得主要贷款银行的授信情况 129
二、债务履约记录 130
三、最近三年及一期发行的债券以及偿还情况 130
四、累计债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例 137
五、发行人最近三年及一期合并财务报表口径下的主要财务指标 137
第五节 财务会计信息 139
一、最近三年及一期合并及母公司财务报表 139
二、最近三年及一期主要财务指标 156
第六节 募集资金运用 159
一、本期债券募集资金规模 159
二、募投项目情况 159
三、本期债券募集资金运用计划 171
四、募集资金的现金管理 172
五、募集资金运用对发行人财务状况的影响 173
六、募集资金使用承诺 174
七、募集资金专项账户管理安排 174
第七节 备查文件 175
除非特别提示，本募集说明书的下列词语含义如下：
一、 常用名词解释
在本募集说明书中，除非上下文另有规定，下列词汇具有以下含义：
发行人、公司、首创集团、集团 | 指 | 北京首都创业集团有限公司 |
本次债券 | 指 | 发行人本次拟公开发行的不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元）的公司债券 |
x期债券 | 指 | x次债券首期发行的公司债券 |
x次发行 | 指 | x次债券的公开发行 |
募集说明书、《募集说明书》 | 指 | 发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的 《北京首都创业集团有限公司 2019 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书》 |
募集说明书摘要、《募集说明书摘要》 | 指 | 发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的 《北京首都创业集团有限公司 2019 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要》 |
主承销商 | 指 | 首创证券有限责任公司 |
承销团 | 指 | 由主承销商为本期发行组织的、由主承销商和分销商组成的承销团 |
债券受托管理人 | 指 | 安信证券股份有限公司 |
x华 | 指 | x华会计师事务所（特殊普通合伙） |
致同 | 指 | 致同会计师事务所（特殊普通合伙） |
资信评级机构、中诚信证评 | 指 | 中诚信证券评估有限公司 |
上交所 | 指 | 上海证券交易所 |
债券登记机构 | 指 | 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 |
债券持有人 | 指 | 根据债券登记机构的记录显示在其名下登记拥有本期债券的投资者 |
工作日 | 指 | 中国的商业银行的对公营业日（不包括法定假日，即不包括中国法定及政府指定节假日或休息日） |
交易日 | 指 | 上交所的营业日 |
法定节假日、休息日 | 指 | 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日 （不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日和/或休息日） |
元 | 指 | 如无特别说明，指人民币元 |
《债券受托管理协议》 | 指 | 《北京首都创业集团有限公司 2018 年公开发行公司债券之公司债券受托管理协议》 |
《债券持有人会议规则》 | 指 | 《北京首都创业集团有限公司 2018 年公开发行公司债券之债券持有人会议规则》 |
《公司法》 | 指 | 《中华人民共和国公司法》 |
《证券法》 | 指 | 《中华人民共和国证券法》 |
《公司章程》 | 指 | 《北京首都创业集团有限公司公司章程》 |
企业会计准则 | 指 | 财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布并自 2007 年 1 月 1 日起施行的 1 项基本准则和 41 项具体准则以及相关应用指南、解释和其他规定的统称 |
报告期、最近三年及一期 | 指 | 2015 年、2016 年、2017 年及 2018 年三季度 |
国资委 | 指 | 国务院国有资产监督管理委员会 |
国家发改委 | 指 | 国家发展和改革委员会 |
国土资源部 | 指 | 中华人民共和国国土资源部 |
北京市政府 | 指 | 北京市人民政府 |
北京市国资委 | 指 | 北京市人民政府国有资产监督管理委员会 |
二、 专业名词释义
BOT | 指 | Build-Operate-Transfer 建设-运营-移交 |
TOT | 指 | Transfer-Operate-Transfer 移交-经营-移交 |
首创股份 | 指 | 北京首创股份有限公司 |
京津高速 | 指 | 天津京津高速公路有限公司 |
x港地铁 | 指 | 北京京港地铁有限公司 |
首创置业 | 指 | 首创置业股份有限公司 |
阳光综合 | 指 | 北京阳光房地产综合开发公司 |
首投发 | 指 | 首创投资发展有限公司 |
首创经中 | 指 | 首创经中（天津）投资有限公司 |
x发投 | 指 | 北京经济发展投资公司 |
首创证券 | 指 | 首创证券有限责任公司 |
首创担保 | 指 | 北京首创融资担保有限公司 |
北京农投 | 指 | 北京市农业投资有限公司 |
北京农担 | 指 | 北京市农业融资担保有限公司 |
首创创投 | 指 | 北京首创创业投资有限公司 |
首创新城镇 | 指 | 北京首创新城镇建设投资基金管理有限公司 |
翠宫饭店 | 指 | 北京翠宫饭店有限公司 |
新大都 | 指 | 北京新大都实业总公司 |
经中实业 | 指 | 北京市经中实业开发总公司 |
资产管理公司 | 指 | 北京首创资产管理有限公司 |
首创华星 | 指 | 首创华星国际投资有限公司 |
首创恒融 | 指 | 北京首创恒融投资发展有限公司 |
源利恒 | 指 | 北京源利恒投资发展有限公司 |
市基础设施 | 指 | 北京市基础设施投资开发公司 |
首创基础设施 | 指 | 北京首创基础设施投资有限责任公司 |
xx物业 | 指 | 北京xx物业发展公司 |
x放经济 | 指 | 北京京放经济发展公司 |
首创世联 | 指 | 北京市首创世联贸易有限责任公司 |
前锋股份 | 指 | 成都前锋电子股份有限公司 |
创智信融 | 指 | 北京创智信融投资中心（有限合伙） |
绿化基础 | 指 | 北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限公司 |
首创钜大 | 指 | 首创钜大有限公司 |
思泰意达 | 指 | 秦皇岛首创思泰意达环保科技有限公司 |
首创金服 | 指 | 北京首创金融资产交易信息服务股份有限公司 |
首创大都 | 指 | 北京首创大都房地产开发有限公司 |
第一创业 | 指 | 第一创业证券股份有限公司 |
BCGNZ | 指 | BCGNZ Investment Holding Ltd |
ECO | 指 | ECO Industrial Environmental Engineering Pte Ltd |
本募集说明书中，如部分财务数据合计数与各加数直接相加之和在尾数上存在差异，则该差异是由于四舍五入造成。
第一节 发行概况
一、 发行人基本情况
1、公司中文名称：北京首都创业集团有限公司 2、公司英文名称：Beijing Capital Group Co.,Ltd. 3、类型：有限责任公司（国有独资）
4、统一社会信用代码：91110000101138949N
5、住所：xxxxxxxxxxxx 00 xxxxx 00 x
6、法定代表人：xxx
0、注册资本：33 亿元
8、实缴资本：33 亿元
9、成立日期：1994 年 10 月 26 日
10、联系地址：xxxxxxxxxxxx 0 xxxxx 00 x
00、xxxxxxxx：000000
12、信息披露事务负责人：xx
13、联系电话：000-00000000
14、传真：010-58383050
15、所属行业：《上市公司行业分类指引》：S90 综合
16、经营范围：购销包装食品、医疗器材；授权范围内的国有资产经营管理；购销金属材料、木材、建筑材料、土产品、五金交电化工、化工轻工材料、百货、机械电器设备、电子产品、汽车配件、通讯设备（不含无线电发射设备）、日用杂品、针纺织品、制冷空调设备、食用油；销售汽车（不含九座以下乘用车）；零售粮食；房地产开发、商品房销售；物业管理；设备租赁；技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务；人才培训；有关旅游、企业管理、投资方面的咨询；自营和代理除国家组织统一联合经营的出口商品和国家实行核定公司经营的进
口商品以外的其它商品及技术的进出口业务；经营进料加工和“三来一补”业务；经营对销贸易和转口贸易。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
二、 本期发行的基本情况及发行条款
（一）公司债券发行批准情况
2018 年 3 月 27 日，首创集团董事会二零一八年第三次会议审议决定同意公
司申请公开发行可持续发展公司债券。发行规模为不超过人民币 20 亿元（含人
民币 20 亿元），可一次发行或分期发行；债券期限为不超过 5 年（含 5 年），可以为单一期限品种或多种期限的混合品种；债券募集资金主要用于符合要求的京津合作示范区起步区基础设施建设项目。
北京市国资委 2018 年 5 月 23 日出具《北京市人民政府国有资产监督管理委
员会关于北京首都创业集团有限公司发行 20 亿可持续发展公司债券的批复》（京国资产权[2018]51 号），同意公司公开发行面值不超过 20 亿元人民币的可持续发展公司债券。2019 年 1 月 30 日，因上述公司债券批复到期，北京市国资委再次出具《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京首都创业集团有限公司发行 20 亿元可持续发展公司债券的批复》（京国资产权[2019]11 号），同意发行人发行额度不超过 20 亿元人民币的可持续发展公司债券。
0000 x 0 x 0 x，xx证监会“证监许可〔2019〕305 号”文核准北京首都创
业集团有限公司 2019 年公开发行公司债券发行，核准规模不超过 20 亿元（含
20 亿元）。
(二)本期债券的主要条款
1、债券名称：北京首都创业集团有限公司 2019 年公开发行公司债券（第一期）。
2、发行总额：本次发行总额不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元），分期发行。
本期债券发行总额不超过人民币 10 亿元（含 10 亿元）。
3、票面金额及发行价格：本期债券面值 100 元，按面值平价发行。
4、债券期限：本期债券期限为 5 年期。
5、债券利率及确定方式：本期债券为固定利率债券，本期债券的最终票面利率由发行人与主承销商根据网下利率询价情况在询价区间范围内协商确定。
6、还本付息方式：本期债券的利息自首个起息日起每年支付一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。具体本息兑付工作按照主管部门的相关规定办理。
7、起息日：2019 年 4 月 12 日。
8、利息登记日：本期债券利息登记日按照债券登记机构的相关规定办理。在利息登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就本期债券获得该利息登记日所在计息年度的利息。
9、付息日：本期债券存续期内每年的 4 月 12 日为上一个计息年度的付息日
（如遇法定节假日或休息日延至其后的第 1 个交易日；每次付息款项不另计利息）。
10、本金兑付日：2024 年 4 月 12 日（如遇法定节假日或休息日延至其后的
第 1 个交易日，顺延期间不另计息）。
11、本息支付方式：本期债券本息支付将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
12、支付金额：本期债券于每个付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
13、担保情况：无担保。
14、募集资金专项账户及资金用途：发行人应在本期债券发行首日前 10 个工作日于募集资金专项账户开户银行处开立唯一的募集资金使用专户，专门用于本期债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，不得用作其他用途。本期债券募集的资金在扣除发行费用后拟用于具有绿色效应和社会责任效应的京津冀起步示范区项目的建设与运营。
15、债券评级：经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA。
16、债券受托管理人：安信证券股份有限公司。
17、发行方式和发行对象：本期债券发行采取网下面向合格投资者申购和配售的方式。网下申购采取发行人与主承销商根据簿记建档情况进行配售。具体发行安排将根据上交所的相关规定进行。面向合格投资者公开发行。
18、承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，认购不足的部分全部由承销团余额包销。
19、主承销商：首创证券有限责任公司。
20、债券形式和托管：本期债券为实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行挂牌转让等操作。
21、拟上市和交易流通场所：上海证券交易所。
22、上市安排：本期债券将申请在上海证券交易所上市交易。
23、税务提示：根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税金由投资者自行承担。
（三）本期发行相关日期及上市安排
1、发行公告刊登日：2019 年 4 月 9 日
2、发行首日：2019 年 4 月 11 日
3、网下发行期限：2019 年 4 月 11 日至 2019 年 4 月 12 日
本期发行结束后，公司将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。
三、 本期发行的有关机构
（一）发行人
名称：北京首都创业集团有限公司法定代表人：xxx
xx：xxxxxxxxxxxx 00 xxxxx 00 x
联系地址：xxxxxxxxxxxx 0 xxxxx 00 xxx：000-00000000
传真：010-58383050
联系人：xxx
（二）主承销商
名称：首创证券有限责任公司
住所：xxxxxxxxxxxx 000 xxxxxE 座法定代表人：毕劲松
办公地址：xxxxxxxxxxxx 000 x德胜尚城C 座经办人：xxx、xx
电话：000-00000000、000-00000000传真：010-59366108
邮政编码：100088
（三）受托管理人
名称：安信证券股份有限公司
住所：xxxxxxxxx 0000 xxxxx 00 x、00 xX00 xxxxxx：xx市福田区深南大道 2008 号中国凤凰大厦 1 楼 9 层法定代表人：xxx
经办人：xx
电话：0000-00000000传真：0755-82825424
邮政编码：518000
（四）发行人律师
名称：北京嘉润律师事务所
注册地址：xxxxxxxxxx 00 xxxxx 000 x
联系地址：xxxxxxxxxx 00 xxxxx 000 x负责人：xxx
联系人：xx
电话：000-00000000传真：010-85110955
（五）会计师事务所
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
注册地址：xxxxxxxxxxx 00 xx 0 xx 0 x
联系地址：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 0 x负责人：xxx
联系人：xx
电话：000-00000000传真：010-88091190
致同会计师事务所（特殊普通合伙）
注册地址：xxxxxxxxxxxx 00 xxxxxxx
xxxx：北京市朝阳区建国门外大街 22 号xx广场五层负责人：xx
联系人：xx
电话： 000-00000000
传真： 010-85665367
（六）资信评级机构
名称：中诚信证券评估有限公司法定代表人：xx
住所：xxxxxxxxx 000 x 0 x 000 x联系人：xxx、xx
电话：000-00000000传真：021-51019030
（七）募集资金专项账户开户银行
开户行：交通银行股份有限公司xxxxxxxxx：xxxxxxxxxxxx
xx：110060224018800029563
大额系统支付号：301100000074
联系地址：北京市朝阳区外馆东街 51 号联系人：xx
电话：000-00000000
（八）本期债券申请上市交易的证券交易所
名称：上海证券交易所法定代表人：xxx
地址：上海市浦东南路 528 号证券大厦电话：000-00000000
传真：021-68804868
（九）本期债券登记机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司负责人：xx
地址：xxxxxxxxxxxx 000 xxxxxxx 0 x电话：000-00000000
传真：021-68870064
四、 发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系
x期债券主承销商首创证券有限责任公司是发行人的二级子公司，截至
2018 年 9 月 30 日，发行人持有首创证券有限责任公司 53.84%的股权。
经核查，本期债券发行有关的其他中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员与发行人之间不存在其他直接或重大间接的股权关系或其他重大利害关系。
一、 本期债券的信用评级情况
经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，评级展望稳定，本期债券的信用等级为 AAA。
二、 发行人信用评级结果变化情况
最近三年及一期发行人在境内共发行了三期可续期债券及两期非公开发行公司债券。发行人委托中诚信国际信用评级有限责任公司为上述可续期债券进行了主体评级及债项评级，委托中诚信证券评估有限公司为上述非公开发行公司债券进行了主体评级和债项评级。根据中诚信国际信用评级有限责任公司和中诚信证券评估有限公司分别就上述债券出具的信用评级报告和跟踪评级报告，发行人主体评级均为 AAA，与本期评级结果没有差异。
一、 发行人概况
1、公司中文名称：北京首都创业集团有限公司 2、公司英文名称：Beijing Capital Group Co.,Ltd. 3、类型：有限责任公司（国有独资）
4、统一社会信用代码：91110000101138949N
5、住所：xxxxxxxxxxxx 00 xxxxx 00 x
6、法定代表人：xxx
0、注册资本：33 亿元
8、实缴资本：33 亿元
9、成立日期：1994 年 10 月 26 日
10、联系地址：xxxxxxxxxxxx 0 xxxxx 00 x
00、xxxxxxxx：000000
12、信息披露事务负责人：xx
13、联系电话：000-00000000
14、传真：010-58383050
15、所属行业：《上市公司行业分类指引》：S90 综合
16、经营范围：购销包装食品、医疗器材；授权范围内的国有资产经营管理；购销金属材料、木材、建筑材料、土产品、五金交电化工、化工轻工材料、百货、机械电器设备、电子产品、汽车配件、通讯设备（不含无线电发射设备）、日用杂品、针纺织品、制冷空调设备、食用油；销售汽车（不含九座以下乘用车）；零售粮食；房地产开发、商品房销售；物业管理；设备租赁；技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务；人才培训；有关旅游、企业管理、投资方面的咨询；
自营和代理除国家组织统一联合经营的出口商品和国家实行核定公司经营的进口商品以外的其它商品及技术的进出口业务；经营进料加工和“三来一补”业务；经营对销贸易和转口贸易。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
二、 发行人设立及最近三年及一期实际控制人的变化、重大重组情况
1、发行人的设立
发行人的前身为北京首都创业集团，注册成立于 1994 年 10 月 26 日。北京首都创业集团成立时注册资本 10 亿元，企业法人营业执照注册号 11503026，住所为xxxxxxxxxxxxx 0 x，xx性质为全民所有制企业。
1995 年，根据北京市国有资产管理局《关于授权北京首都创业集团经营管理所属单位国有资产的批复》（京国资农[1995]475 号）和北京市人民政府办公厅
《关于重新组建北京首都创业集团的通知》（京政办函[1995]181 号），北京首都创业集团负责北京市政府办公厅、市计委等下属 15 家企业国有资产的经营和管
理，被授权账面资产金额为 33 亿元，归口北京市计划委员会管理。此时，北京
首都创业集团的注册资本变为 33 亿元，资本性质为国家资本，经济性质仍为全民所有制企业。
2000 年 12 月 15 日，根据北京市人民政府《关于同意北京首都创业集团建立现代企业制度的批复》（京政函[2000]183 号），北京市人民政府同意北京首都创业集团按照现代企业管理制度改制为国有独资有限责任公司，按照现代企业制度要求市场化运行，建立国有资产管理、监督、营运体系和体制。文件批复同意
《北京首都创业集团有限公司实施方案》、《北京首都创业集团有限公司章程》，北京首都创业集团更名为北京首都创业集团有限公司。
根据北京市人民政府下发的《关于xxx、xx同志职务任免的通知》（京政任[2016]146号），北京市人民政府任命xxx为北京首都创业集团有限公司董事长。根据公司章程，董事长为公司法定代表人。
截至募集说明书签署之日，发行人股权关系无其他变动。
2、最近三年及一期内实际控制人的变化
北京市人民政府作为北京首都创业集团有限公司国有资产的出资者，授权北京市人民政府国有资产监督管理委员会对发行人履行出资人职责，出资比例占公司实收资本的 100%，是北京首都创业集团有限公司的出资人和实际控制人。
最近三年及一期内，发行人实际控制人未发生变化。
3、发行人近三及一期年重大资产重组情况
发行人最近三年及一期内未发生导致发行人主营业务发生实质变更的重大资产购买、出售和置换的情况。
三、 发行人重要权益投资
（一）发行人主要控股子公司基本情况
截至 2018 年 9 月 30 日，纳入集团合并范围各级企业共 618 户，其中本部及
二级子企业 29 户、三级子企业 245 户、四级子企业 246 户，五级子企业 51 户，
六级子企业 6 户，七级子企业 41 户。
纳入合并报表范围的二级子企业及二级以下重要子企业情况如下：发行人二级子企业及二级以下重要子企业情况
序号 | 企业名称 | 企业简称 | 级次 | 企业类型 | 注册地 | 业务性质 | 实收资本 （万元） | 持股比例 （%） | 享有的表决权 （%） | 投资额 （万元） | 取得方 式 |
1 | 北京首创股份 有限公司 | 首创股份 | 2 | 1 | 北京市海淀区 | 投资与资 产管理 | 482,061.42 | 55.11 | 55.11 | 174,879.24 | 1 |
2 | 北京首创博桑环境科技股份 有限公司 | 首创博桑 | 2 | 1 | 北京市海淀区 | 环保设备 | 7,000.00 | 55.52 | 55.52 | 4,702.00 | 1 |
3 | 秦皇岛首创思 泰意达环保科技有限公司 | 思泰意达 | 2 | 1 | 秦皇岛 | 环保设备 | 1,951.71 | 70.00 | 70.00 | 11,898.41 | 3 |
4 | 天津京津高速 公路有限公司 | 京津高速 | 2 | 1 | 天津市武清开 发区 | 公路管理 与养护 | 355,000.00 | 60.00 | 60.00 | 213,000.00 | 1 |
5 | 北京京港地铁 有限公司 | x港地铁 | 2 | 1 | 北京市东城区 | 城市轨道 交通 | 348,000.00 | 49.00 | 51.00 | 197,471.00 | 1 |
6 | 北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有 限公司 | 北京绿基 | 2 | 1 | 北京市海淀区 | 其他土木工程建筑 | 39,000.00 | 52.56 | 52.56 | 46,909.63 | 3 |
7 | 首创置业股份 有限公司 | 首创置业 | 2 | 1 | 北京市怀柔区 | 房地产开 发 | 302,796.00 | 54.47 | 54.47 | 447,613.27 | 1 |
8 | 首创经中（天 津）投资有限公司 | 首创经中 | 2 | 1 | 天津市宁河县 | 房地产开发 | 141,666.67 | 100.00 | 100.00 | 142,666.67 | 1 |
9 | 北京市经中实 业开发有限责任公司 | 经中实业 | 2 | 1 | 北京市西城区 | 其他土木工程建筑 | 8,372.40 | 100.00 | 100.00 | 17,442.35 | 3 |
10 | 首创投资发展 有限公司 | 首投发 | 2 | 1 | 北京市海淀区 | 房地产开 发 | 10,000.00 | 100.00 | 100.00 | 19,723.68 | 3 |
11 | 北京新大都实 业有限公司 | 新大都实业 | 2 | 1 | 北京市西城区 | 投资与资 产管理 | 523.72 | 100.00 | 100.00 | 10,650.42 | 3 |
12 | 北京首创新城 镇建设投资基 | 新城镇基金 | 2 | 1 | 北京市丰台区 | 投资与资 产管理 | 3,000.00 | 80.00 | 80.00 | 2,400.00 | 1 |
序号 | 企业名称 | 企业简称 | 级次 | 企业类型 | 注册地 | 业务性质 | 实收资本 （万元） | 持股比例 （%） | 享有的表决权 （%） | 投资额 （万元） | 取得方 式 |
金管理有限公 司 | |||||||||||
13 | 北京创智信融投资中心（有 限合伙） | 创智信融 | 2 | 1 | 北京市延庆县 | 投资与资产管理 | 31,400.00 | 15.57 | 100.00 | 31,400.00 | 1 |
14 | 首创证券有限 责任公司 | 首创证券 | 2 | 2 | 北京市西城区 | 证券服务 | 65,000.00 | 53.84 | 53.84 | 61,200.00 | 1 |
15 | 北京首创融资 担保有限公司 | 首创担保 | 2 | 2 | 北京市西城区 | 其他资本 市场服务 | 100,230.80 | 71.73 | 71.73 | 57,506.89 | 1 |
16 | 北京市农业投 资有限公司 | 北京农投 | 2 | 1 | 北京市东城区 | 投资与资 产管理 | 315,000.00 | 100.00 | 100.00 | 315,000.00 | 1 |
17 | 北京首创金融资产交易信息服务股份有限 公司 | 首创金服 | 2 | 1 | 北京市东城区 | 投资与资产管理 | 20,000.00 | 80.00 | 80.00 | 16,000.00 | 1 |
18 | 北京首创创业 投资有限公司 | 首创创投 | 2 | 1 | 北京市海淀区 | 投资与资 产管理 | 12,543.00 | 71.09 | 71.09 | 8,917.00 | 1 |
19 | 北京经济发展 投资有限公司 | 京发投 | 2 | 1 | 北京市海淀区 | 投资与资 产管理 | 58,000.00 | 100.00 | 100.00 | 38,308.96 | 3 |
20 | 北京首创资产 管理有限公司 | 首创资产 | 2 | 1 | 北京市东城区 | 投资与资 产管理 | 55,000.00 | 100.00 | 100.00 | 55,000.00 | 1 |
21 | 北京首都创业 贸易有限公司 | 首创贸易 | 2 | 1 | 北京市通州区 | 其他化工 产品批发 | 33,750.00 | 100.00 | 100.00 | 33,750.00 | 1 |
22 | 北京市首创世联贸易有限责 任公司 | 首创世联 | 2 | 1 | 北京市延庆县 | 建材批发 | 5,000.00 | 98.00 | 98.00 | 4,900.00 | 1 |
23 | 北京市基础设 施投资开发公司 | 市基础设施 | 2 | 1 | 北京市东城区 | 投资与资产管理 | 7,200.00 | 100.00 | 100.00 | 65,392.00 | 3 |
24 | 北京源利恒投 资发展有限公司 | 源利恒 | 2 | 1 | 北京市东城区 | 投资与资产管理 | 1,000.00 | 100.00 | 100.00 | 1,000.00 | 1 |
25 | 北京首创基础设施投资有限 责任公司 | 首创基础设施 | 2 | 1 | 北京市朝阳区 | 投资与资产管理 | 10,000.00 | 100.00 | 100.00 | 10,000.00 | 1 |
26 | 首创华星国际 投资有限公司 | 首创华星 | 2 | 3 | 香港 | 投资与资 产管理 | 56,637.00 | 100.00 | 100.00 | 53,734.01 | 1 |
27 | 北京京放经济 发展公司 | x放经济 | 2 | 1 | 北京市丰台区 | 投资与资 产管理 | 10,000.10 | 100.00 | 100.00 | 10,000.10 | 3 |
28 | 北京首创恒融 投资发展有限公司 | 首创恒融 | 2 | 1 | 北京市平谷区 | 投资与资产管理 | 3,500.00 | 100.00 | 100.00 | 3,500.00 | 1 |
注：企业类型：1、境内非金融子企业，2、境内金融子企业，3、境外子企业，4、事业单位，5、基建单位。
取得方式：1、投资设立；2、同一控制下的企业合并；3、非同一控制下的企业合并；4、其他
（二）发行人合营企业、联营企业基本情况
1、截至 2018 年 9 月 30 日，发行人合营企业、联营企业如下：
发行人合营企业及联营企业
序号 | 企业名称 | 持股比例（%） |
合营企业 | ||
1 | 天津城铁港铁建设有限公司 | 50.00 |
2 | 通用首创水务投资有限公司 | 50.00 |
3 | Transwaste Canterbury Limited | 50.00 |
4 | 珠海横琴成都伟华股权投资中心 | - |
5 | 上海置悦实业有限公司 | 50.00 |
6 | 首创青旅置业(昆山)有限公司 | 51.00 |
7 | 首创嘉铭新城镇投资发展有限公司 | 35.00 |
8 | 北京尚博地投资顾问有限公司 | 51.00 |
9 | 沈阳吉天置业有限公司 | 50.00 |
10 | 上海恒固房地产开发有限公司 | 28.00 |
11 | Midwest Disposals Limited | 50.00 |
12 | 上海松铭房地产开发有限公司 | 28.00 |
13 | 上海首嘉置业有限公司 | 60.00 |
14 | 北京创远亦程置业有限公司 | 50.00 |
15 | 中电建彭州建设管理有限公司 | 20.00 |
16 | 天津联津房地产开发有限公司 | 25.00 |
17 | 北京远创兴茂置业有限公司 | 30.00 |
18 | 北京同创金龙置业有限公司 | 25.00 |
19 | 北京万筑房地产开发有限责任公司 | 30.00 |
20 | 天津吉庆置业有限公司 | 50.00 |
21 | 北京首创爱思考投资管理有限公司 | 50.00 |
22 | 北京龙头农业互助公社股份有限公司 | 50.00 |
23 | 天津永元置业有限公司 | 50.00 |
24 | 北京权重易信资产管理公司 | 50.00 |
25 | ECO-Mastermelt Pte Ltd | 50.00 |
26 | 天津xxxx国际学校 | 45.00 |
27 | 上海赞创体育场馆管理有限公司 | 40.00 |
28 | 北京金龙永辉置业有限公司 | 14.55 |
29 | 北京达成光远置业有限公司 | 12.50 |
30 | 苏州嘉净海风龙泵业有限公司 | 50.00 |
31 | Pikes Point Transfer Station Limited | 50.00 |
32 | Daniels Sharpsmart New Zealand Limited | 50.00 |
33 | 珠海横琴首聚创信股权投资基金管理公司 | 40.00 |
联营企业 | ||
1 | 北京首创热力股份有限公司 | 35.00 |
2 | 北京中关村集成电路设计园发展有限责任公司 | 50.00 |
3 | 天津首创新明置业有限公司 | 40.00 |
4 | 天津首创新青置业有限公司 | 40.00 |
5 | 中邮创业基金管理有限公司 | 47.00 |
6 | 第一创业证券股份有限公司 | 13.27 |
7 | 山西省改善城市人居环境投资引导基金 | 51.22 |
8 | 沈阳首创新资置业有限公司 | 30.00 |
9 | 北京农业产业投资基金 | 32.26 |
10 | 北京亚联财小额贷款有限公司 | 20.00 |
11 | 中国数字文化集团有限公司 | 49.00 |
12 | 锐添国际融资租赁有限公司 | 49.00 |
13 | 深圳粤能环保再生能源有限公司 | 46.00 |
14 | 北京市北农果品产业投资中心（有限合伙） | - |
15 | 武汉华信数据系统有限公司 | 46.00 |
16 | 北京首创阳光房地产有限责任公司 | 39.41 |
17 | 长沙欢乐天街投资有限公司 | 21.72 |
18 | 北京乾元盛创业投资有限责任公司 | 22.67 |
19 | 青岛首创瑞海水务有限公司 | 40.00 |
20 | 南昌xxx洪置业有限公司 | 40.00 |
21 | 中水首创投资有限公司 | 45.00 |
22 | 北京崇信农投小额贷款股份有限公司 | 30.00 |
23 | 北京京融小额贷款股份有限公司 | 30.00 |
24 | 北京农投丰融小额贷款股份有限公司 | 30.00 |
25 | 北京农投国汇小额贷款股份有限公司 | 30.00 |
26 | 北京农投金通小额贷款股份有限公司 | 30.00 |
27 | 北京农投金阳小额贷款股份有限公司 | 30.00 |
28 | 北京农投庆融小额贷款股份有限公司 | 30.00 |
29 | 北京农投首诚小额贷款股份有限公司 | 30.00 |
30 | 北京农投顺通小额贷款股份有限公司 | 30.00 |
31 | 北京市利源小额贷款股份有限公司 | 30.00 |
32 | 北京农投诚兴小额贷款股份有限公司 | 30.00 |
33 | 北京阳光苑商业投资有限公司 | 35.00 |
34 | 北京石金小额贷款股份有限公司 | 20.00 |
35 | 北京同仁堂天然药物有限公司 | 40.00 |
36 | 北京城南骑士房地产开发有限责任公司 | 34.43 |
37 | 常州联合锅炉容器有限公司 | 20.00 |
38 | 北京农投东方小额贷款有限公司 | 30.00 |
39 | 北京首创财富投资管理有限公司 | 40.00 |
40 | 北京市开原房地产开发有限责任公司 | 38.43 |
41 | 中关村青山绿水基金管理有限公司 | 20.00 |
42 | 北京金石农业投资基金管理中心 | 33.00 |
43 | 新农创投资发展有限公司 | 25.00 |
44 | 北京联合万华科技有限公司 | - |
45 | 青旅首创文化旅游(昆山)有限公司 | 49.00 |
46 | 北京华盛宏基投资发展有限公司 | 20.00 |
47 | 北京市经中阳光石油化工有限公司 | 42.00 |
48 | 烟台锦绣世泰雷克萨斯汽车销售服务有限公司 | 60.00 |
49 | 重庆昊华置业有限公司 | 30.00 |
50 | 内蒙古康隆环保节能科技有限责任公司 | 20.00 |
51 | 首创华夏（天津）股权投资基金管理有限公司 | 40.00 |
52 | 北京xxxx环境科技有限公司 | 29.00 |
53 | 北京科力博桑食品有限责任公司 | 25.00 |
54 | 渭南通创水务运营有限公司 | 44.00 |
55 | 天津水与燃气信息技术开发有限公司 | 20.00 |
56 | 北京首创青云城镇建设开发有限公司 | 42.00 |
57 | 北京银华同邦保险代理有限公司 | 30.00 |
58 | 北京金网络置业投资顾问有限公司 | 14.00 |
59 | 苏州苏水农村水务有限公司 | 0.00 |
60 | 南京春浩科技有限公司 | 40.00 |
61 | 首创方舟投资管理有限公司 | 21.00 |
62 | 平遥县经建改善城市人居环境投资基金（有限 合伙） | 1.00 |
63 | 平遥县经创公路改建工程项目有限公司 | 0.01 |
64 | 洪洞县滨河西路工程项目有限公司 | 0.01 |
65 | 平遥县四条公路改建工程项目基金（有限合伙） | 0.01 |
66 | 山西首创阳光置业中心（有限合伙） | 0.01 |
67 | 珠海横琴瑞元嘉陵股权投资中心(有限合伙) | 26.66 |
2、发行人具有重要影响的合营企业情况如下：
重要合营企业的主要财务信息
单位：万元
项目 | 2018年9月末 | 2017年末 | 2016年末 | ||||||
天津联津房地产开发有限公司 | 珠海横 琴瑞x xx股 权投资 中心（有限合伙） | 上海首嘉置业有限公司 | 天津联津房地产开发有限公司 | 珠海横 琴瑞x xx股 权投资 中心（有限合伙） | 上海首嘉置业有限公司 | 天津联津房地产开发有限公司 | 珠海横 琴瑞x xx股 权投资 中心（有限合伙） | 上海首嘉置业有限公司 | |
资产合计 | 456,670.90 | 336,767.60 | 249,702.60 | 456,670.90 | 336,767.60 | 249,702.60 | 354,583.60 | 293,406.70 | 227,421.40 |
负债合计 | 446,913.40 | 336,767.60 | 158,057.80 | 446,913.40 | 336,767.60 | 158,057.80 | 343,223.70 | 293,406.70 | 161,304.70 |
净资产 | 9,757.50 | 91,644.80 | 9,757.50 | 91,644.80 | 11,359.90 | 66,116.70 | |||
营业收入 | -855.00 | 88,294.80 | -855.00 | 88,294.80 | -75.70 | 256,256.80 | |||
净利润 | -1,602.40 | -1,550.30 | 25,528.20 | -1,602.40 | -1,550.30 | 25,528.20 | -1,139.90 | 13,567.70 | 56,571.70 |
3、发行人具有重要影响的联营企业情况如下：
重要联营企业的主要财务信息
单位：万元
项目 | 2018 年 9 月末 | 2017 年末 | 2016 年末 |
项目 | 2018 年 9 月末 | 2017 年末 | 2016 年末 | ||||||
北 京 首创 阳 光房 地 产有 限 责任公司 | 第一创业证券股份有限公司 | 北 京 中 关 村 集 成 电 路 设 计 园 发 展 有 限 责 任 公司 | 北 京 首 创 阳 光 房 地 产 有 限 责 任公司 | 第 一 创 业证 券 股 份有限公司 | 北京中关村集成电路设计园发展有限责任公司 | 北京首创阳光房地产有限责任公司 | 第一创业 证券股份 有限公司 | 北京中关村集成电路设计园发展有限责任公司 | |
资产合计 | 489,463.67 | 3,311,973.45 | 427,472.60 | 489,463.67 | 3,311,973.45 | 427,472.60 | 452,673.47 | 3,170,030.43 | 314,496.50 |
负债合计 | 228,931.86 | 2,392,983.02 | 357,429.20 | 228,931.86 | 2,392,983.02 | 357,429.20 | 218,206.77 | 2,257,974.98 | 249,791.70 |
净资产 | 260,531.81 | 918,990.44 | 70,043.40 | 260,531.81 | 918,990.44 | 70,043.40 | 234,466.70 | 912,055.45 | 64,704.80 |
营业收入 | 45,417.60 | 195,166.87 | 45,417.60 | 195,166.87 | 56,146.98 | 202,762.01 | |||
净利润 | 11,999.63 | 42,285.11 | 5,338.60 | 11,999.63 | 42,285.11 | 5,338.60 | 1,364.35 | 56,178.13 | 47.50 |
四、 发行人控股股东和实际控制人基本情况
北京市人民政府作为北京首都创业集团有限公司国有资产的出资者，授权北京市人民政府国有资产监督管理委员会（简称“北京市国资委”）对发行人履行出资人职责，出资比例占公司实收资本的 100%，北京市国资委是北京首都创业集团有限公司的出资人和实际控制人。
北京市国资委
100%
北京首都创业集团有限公司
五、 发行人董事、监事及其他非董事高级管理人员情况
发行人董事、监事和高级管理人员设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程要求。截至本募集说明书签署之日，发行人董事、监事及高级管理人员不持有发行人股权及已发行的债券。
姓名 | 出生年月 | 职务 | 任职日期 | 截止日期 | 任期 |
xxx | 1959 年 9 月 | 董事长 | 2016 年 7 月 | 2019 年 7 月 | 三年，任期届满，可以连任 |
xxx | 1962 年 10 月 | 总经理 | 2015 年 11 月 | 2018 年 11 月 | |
董事 | 2013 年 1 月 | 2019 年 1 月 | |||
xxx | 1964 年 12 月 | 党委副书记、 董事 | 2013 年 1 月 | 2019 年 1 月 | |
xxx | 1976 年 10 月 | 职工董事 | 2017 年 7 月 | 2020 年 7 月 | |
xxx | 1957 年 11 月 | 董事 | 2019 年 1 月 | 2022 年 1 月 | |
xxx | 1974 年 10 月 | 董事 | 2019 年 1 月 | 2022 年 1 月 | |
xx | 1966 年 2 月 | 职工监事 | 2011 年 11 月 | 2020 年 11 月 |
截至 2018 年 9 月 30 日，发行人董事会、监事会、高级管理人员情况如下：发行人董事会、监事会、高级管理人员成员表
苗艇 | 1977 年 4 月 | 职工监事 | 2016 年 10 月 | 2000 x 00 x | |
xxx | 0000 x 0 月 | 党委常委、纪 委书记 | 2017 年 3 月 | 2020 年 3 月 | |
xxx | 1968 年 10 月 | 党委常委、副 总经理 | 2016 年 11 月 | 2019 年 11 月 | |
苏朝晖 | 1969 年 4 月 | 党委常委、副 总经理 | 2011 年 9 月 | 2020 年 9 月 | |
xxx | 1975 年 4 月 | 总法律顾问、 党委常委、副总经理 | 2013 年 2 月 | 2019 年 2 月 | |
xx | 1963 年 3 月 | 财务总监 | 2015 年 12 月 | 2018 年 12 月 | |
xxx | 1970 年 10 月 | 副总经理 | 2016 年 10 月 | 2019 年 10 月 |
注：任职日期系该领导首次担任该职务的日期，任期届满可连任。
（一）董事、监事、高级管理人员的简历
xxxxx，58 岁，高级会计师。现任首创集团党委书记、董事长。曾任北京市财政局工业企业财务管理处干部，北京市财政局办公室副主任，北京市财政局工业企业财务管理处处长兼第一分局局长，北京市财政局总会计师，北京市财政局党组成员、副局长，北京市政府副秘书长、市政府办公厅党组副书记、副主任，北京市国有资产经营有限责任公司党委书记、董事长，市十四届人大常委会委员。
xxxxx，55 岁，高级会计师。现任首创集团党委常委、董事、总经理，兼任北京京港地铁有限公司副董事长、北京首创创业投资有限公司董事长。曾任国营七六一厂副厂长、北京市人民政府电子工业办公室副主任、北京京芝电子信息产业有限责任公司董事、总会计师、北京电子控股有限责任公司党委常委、董事、总会计师。
xxxxx，53 岁，高级经济师，经济学博士。现任首创集团党委副书记、董事，兼任北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限公司董事长、首创置业股份有限公司非执行董事、首创新西兰环境治理有限公司董事、北京国际人才交流协会常务理事。曾任北京市劳动局研究室副主任，北京市劳动和社会保障局就业管理处处长、失业管理处处长，北京市职业介绍服务中心主任，北京市劳动和社
会保障局党组成员、副局长，北京市人力资源和社会保障局党组成员、副局长。xxxxx，41 岁，博士研究生、工学博士。2017 年 7 月由集团职工代表大
会选举成为首创集团职工董事，现任首创集团董事、党群工作部（党委办公室、党委组织部）主任。曾任中国联通云南省分公司信息化部经理、埃森哲管理咨询公司人才与组织管理经理、咨询项目负责人、北京首都创业集团有限公司人力资源部总经理。于建明先生，60 岁。现担任北京市国资委监事会主席，首创集团外派监事会主席。曾任北京新华印刷厂长，后担任北京市人民政府台湾事务办公室副主任。
xxx先生，62 岁，经济学硕士，管理学博士。现任首都经济贸易大学财务处长、教授、硕士研究生导师、中国注册会计师。现任首创集团外部董事。
xxxxx，45 岁，中国注册会计师、中国注册税务师、注册管理咨询师、事务所合伙人。现任首创集团外部董事。
xx先生，52 岁。现任首创集团职工监事，总审计师、审计部总经理。曾任审计署金融审计司副处长、中国信达资产管理公司稽核审计部副总经理、审计部高级经理。
xxx女士，54 岁，高级政工师、工程师。现任首创集团党委常委、纪委书记、市纪委委员。曾任中共北京市西城区纪委案件审理室副主任（正科级），中共北京市西城区纪委案件审理室主任，中共北京市纪委案件审理室主任（副局级），中共北京市海淀区委常委、纪委书记，首创集团党委常委。
xxx先生，50 岁，法律硕士。现任首创集团党委常委、副总经理，首创股份党委副书记、董事长。曾任北京市嘉润律师事务所律师，首创集团法律顾问、法律部总经理，首创集团党委委员、总法律顾问、法律部总经理，首创集团党委常委、副总经理，首创股份党委副书记、总经理。
xxx先生，49 岁，高级经济师，法律职业资格、企业法律顾问执业资格。现任首创集团副总经理，兼任北京首创股份有限公司董事、投资北京国际有限公司董事、首创企业管理研究院常务副院长。曾任中国黄金集团公司总法律顾问、法律事务部经理、办公室（党委办公室）主任，国家经贸委黄金管理局办公室副主任。
xxxxx，43 岁，注册会计师。现任首创集团副总经理，兼任首创华星国际投资有限公司董事长、首创新西兰环境治理有限公司董事、北京首创金融资产
交易信息服务股份有限公司董事。曾任毕马威华振会计师事务所经理，北京大岳咨询公司总监，北京市基础设施投资有限公司计划财务部副经理、计划部经理。xx先生，55 岁，高级会计师、高级经济师、经济学博士。现任首创集团财
务总监，曾任北京一商集团公司国有资产经营管理部部长，北京一商集团公司资源财务部部长，北京一商集团公司副总经理、总会计师，北京祥龙资产经营公司财务总监。
xxx先生，48 岁，工商管理硕士。现任首创集团副总经理，曾任首创置业股份有限公司副总裁，首创投资发展有限公司党支部书记、董事、总经理，首创置业股份有限公司非执行董事，首创经中（天津）投资有限公司（北京市经中实业开发总公司）董事。
（二）董监高兼职情况、董监高持有发行人股权情况
1、董监高兼职情况
截至 2018 年 9 月 30 日，董事、监事、高级管理人员在其他单位兼职情况如
下：
x监高在其他单位任职情况
姓名 | 兼职单位名称 | 担任的职务 |
xxx | 首创置业股份有限公司 | 董事长 |
xx | 天津京津高速公路有限公司 | 监事 |
第一创业证券股份有限公司 | 监事 | |
北京首创股份有限公司 | 董事 | |
首创经中（天津）投资有限公司 | 监事 | |
xxx | 北京京港地铁有限公司 | 副总经理 |
xxx | 北京首创股份有限公司 | 董事长 |
2、董监高持有发行人股权情况
截至本募集说明书公告日，发行人董事、监事、高管均不持有发行人任何股
权。
六、 发行人业务范围及主营业务情况
（一）发行人的主营业务及所属行业
发行人作为大型国有集团公司，经营范围涉及城市供水及污水处理（水务行业）、城市轨道交通设施建设及运营、高速公路建设及运营、城市地产开发经营、证券、担保、投资等多个领域。经过多年的发展，发行人已经构建环保产业、基础设施、房地产和金融服务四大核心主业。
（二）发行人所在行业状况
1、环保行业
（1）水务行业概况
从水务行业的整个产业链布局来看，主要包括原水供应、自来水供应、污水处理、中水生产以及污泥处理等细分环节，其中原水和自来水供应属于传统公用事业，而污水处理、再生水以及污泥处理属于是近年来伴随着城市化进程以及工业化进程加快的新兴产物，属于朝阳行业。
①传统业务需求量大，资源分配不均
2006~2016 年，中国供水总量呈现出稳步上升的态势。从水源看，用水主要来源于地表水和地下水两部分，其中地表水是供水的主要来源，其供给量占供水总量的 80%左右。从历年供水量看，中国供水总量平稳增长，生产用水波动不大，生活用水呈现上涨态势。根据中国工程院《中国可持续发展水资源战略研究报告》，随着人口增长，城市化发展和经济发展，中国供水行业将保持稳定增长，到 2030
年，中国用水需求量将达到 7,000 亿至 8,000 亿立方米。其中，城市供水需求增长将高于其他用水需求量的增长。
2016 年中国总用水量 6,150 亿立方米，比上年增长 0.8%。近年自来水用量基本稳定，自来水供应可分为居民生活用水和生产经营用水（包括工业用水、行政事业用水、经营服务用水和特种行业用水），其中工业用水是用水主体。
从中国用水情况来看，根据《中华人民共和国 2016 年国民经济和社会发展统计公报》初步统计，2016 年中国大陆总用水量 6150 亿立方米，比上年增长 0.8%。其中，生活用水增长 2.7%，工业用水减少 0.4%，农业用水增长 0.7%，生态补水增长 1.9%。万元国内生产总值用水量 84 立方米，比上年下降 5.6%；
万元工业增加值用水量 53 立方米，下降 6.0%；人均用水量 446 立方米，比上年增长 0.2%。从历年供水量看，供水总量平稳增长，生产用水波幅不大，生活用水呈现上涨态势。随着全国供水量的稳步增加，全国污水排放量亦呈现快速增长趋势，水体污染问题日益突出。
②新业务点凸显、合作模式多样化
我国水务行业的市场化以供水和污水处理为先导，目前传统水务行业已基本完成了最初的“跑马圈地”、进入到深入乡镇、深化处理、升级改造的阶段；水务产业链上诸多新兴市场及固废市场尚处在发展初期，很多新模式及新业务点开始显现，拥有很大的发展潜力。再生水循环利用、污泥处置、海水淡化、河道治理、固废处理、水环境综合整治、海绵城市等新兴产业受到关注，部分转变为各公司新业务拓展的发力点，行业细分领域的重点更加突出，业务类型更加复杂。
此外，除了直接从政府方以 BOT、TOT 等方式取得供水、污水处理和固废等特许经营项目外，通过收购一个已经拥有特许经营项目的企业股权的方式也是目前环保市场上常用的获取项目的手段。行业所属公司通过收购直接获得了境外多项经营资质，增强了行业竞争力。
PPP 模式是目前环保市场上大力推进的主要合作模式，其合作内容广泛，初期多为单个供排水项目、城镇供排水打包项目、村镇供排水打包项目等，近来随着国家整体环境治理要求的提升，公司所签署的 PPP 协议已扩容至水源、河道治理、综合环境治理、固废处理、园林绿化、海绵城市建设等领域。
③市场化改革逐步加快，水价改革步伐加快
我国水务行业的市场化改革，是我国近些年水务行业发展的最重要驱动因素。而水务行业市场化改革的重点是水价的改革和水务行业的开放。水务行业具备很强的公益性、基础性和战略性，关系居民生活、企业生产和生态环境保护。因此，与完全竞争行业相比较，水务行业受到更多的政府市场监管的影响。其中，水价是政府宏观调控的主要手段。我国水价改革大致经历了公益性无偿供水、政策性低价供水、按成本核算计收水费和按商品价格管理四个阶段。总体来看，水价改革呈现价格水平不断上升、水价分类不断简化、逐步推行阶梯式水价等特征。从定价模式来看，中国水价仍然由各地物价部门通过举行价格听证会的方式确定，但是自来水价格正在逐步实现市场化调整。伴随着经济的不断发展和供水成本的不断提升，中国自来水价格也不断上涨。据统计，目前全国 36 个大中城市，居民
生活用水（自来水）价格平均为 2.08 元/吨，其中 36%的城市水价在 2 元-3 元/吨， 8%的城市水价高于 3 元/吨。为体现水资源的稀缺性，充分发挥水价的调节作用，国家正逐步推行工业和服务业用水超额累进加价制度，居民生活用水采用阶梯式水价制度。
从全球角度看，中国水价远远低于国际水平。水费支出占居民可支配收入的比重（以下简称水费收入比）是世界上最主要的水价衡量指标之一。全球范围内的水费收入比一般在 2%-5%之间，原中国建设部在《城乡缺水问题研究》中明确指出，为促进公众节约用水，水费收入比达到 2.5%-3%为宜。而从现状看，现行水价远未达到上述标准。以全国水价较高的北京市为例，其用水家庭支出占家庭收入的比重也仅为 1.8%，全国平均水平仅在 1%左右，基本没有体现自来水的稀缺资源价值。
从长期来看，基于水资源的稀缺性和中国城市化水平的不断提升带来的自来水需求量的加大，自来水价格仍将长期处于上行通道。
2017 年 4 月全国重点城市居民自来水价格
（单位:元/吨）
排名 | 城市 | 自来水价 | 排名 | 城市 | 自来水价 |
1 | 天津 | 4 | 19 | 广州 | 1.98 |
2 | 长春 | 3.8 | 20 | 银川 | 1.8 |
3 | 北京 | 3.64 | 21 | 沈阳 | 1.8 |
4 | 成都 | 2.94 | 22 | 兰州 | 1.75 |
5 | 重庆 | 2.7 | 23 | 福州 | 1.7 |
6 | 石家庄 | 2.5 | 24 | 南京 | 1.68 |
7 | 青岛 | 2.5 | 25 | 上海 | 1.63 |
8 | 昆明 | 2.45 | 26 | 郑州 | 1.6 |
9 | 宁波 | 2.4 | 27 | 海口 | 1.6 |
10 | 哈尔滨 | 2.4 | 28 | 南昌 | 1.58 |
11 | 呼和浩特 | 2.35 | 29 | 合肥 | 1.55 |
12 | 太原 | 2.3 | 30 | 长沙 | 1.53 |
13 | 深圳 | 2.3 | 31 | 武汉 | 1.52 |
14 | 大连 | 2.3 | 32 | 南宁 | 1.48 |
15 | 西安 | 2.25 | 33 | 乌鲁木齐 | 1.36 |
16 | 济南 | 2.25 | 34 | 杭州 | 1.35 |
17 | 厦门 | 2.2 | 35 | 西宁 | 1.3 |
18 | 贵阳 | 2 | 36 | 拉萨 | 1 |
注：该表污水处理费为居民生活用水污水处理收费。资料来源：Wind 资讯
根据相关城市的市政府、发改委、物价局或自来水公司公布的最新数据，截至 2017 年 4 月，居民生活污水处理费排名前十的城市包括上海、南京、上海等
地，价格处于 1.0-1.7 元/吨之间。
④政府对环保要求提高的影响
为规范水务行业健康发展，国家有关部门制定了一系列水务行业政策法规，这些政策法规涉及资质管理、产品和服务质量、项目建设标准、价格管理等诸多方面。国家有关部门颁布的水务行业相关的主要政策、法规如下：
水务行业相关主要政策、法规
序号 | 名称 | 颁布单位 |
1 | 《中华人民共和国水法》（主席令第 74 号） | -- |
2 | 《中华人民共和国水污染防治法》（主席令第 87 号） | -- |
3 | 《城市供水条例》（国务院令第 158 号） | 国务院 |
4 | 《取水许可证和水资源费征收管理条例》（国务院令第 460 号） | 国务院 |
5 | 《中共中央、国务院关于加快水利改革发展的决定》（中发 [2011]1 号） | 中共中央、国务院 |
6 | 《国务院办公厅关于推进水价改革促进节约用水保护水资源的通知》（国务院办法[2014]36 号） | 国务院办公厅 |
7 | 《国务院关于实行最严格水资源管理制度的意见》（国发[2012]3号） | 国务院 |
8 | 《城镇排水与污水处理条例》（国务院令第 641 号） | 国务院 |
9 | 《取水许可管理办法》（水利部令第 34 号） | 水利部 |
10 | 《城市排水许可管理办法》（建设部令第 152 号） | 建设部 |
11 | 《市政公用事业特许经营管理办法》（建设部令第 126 号） | 建设部 |
12 | 《关于加快建立完善城镇居民用水阶梯价格制度的指导意见》 （发改价格[2013]2676 号） | 国家发改委、住建部 |
13 | 《城市供水水质管理规定》（建设部令第 156 号） | 建设部 |
14 | 《生活饮用水卫生监督管理办法》（建设部、卫生部第 53 号令） | 建设部、卫生部 |
15 | 《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006） | 卫生部 |
16 | 《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002） | 环保总局、质检总局 |
17 | 《城市给水工程项目建设标准》（建标 120-2009） | 住建部、国家发改委 |
18 | 《城市污水处理工程项目建设标准》（建标[2001]77 号） | 建设部、国家计委 |
19 | 《城市供水价格管理办法》（计价格[1998]1810 号） | 国家计委、建设部 |
20 | 《关于进一步推进城市供水价格改革工作的通知》（计价格 [2002]515 号） | 国家计委、财政部、建设部、水利部、环 保总局 |
21 | 《关于做好城市供水价格管理工作有关问题的通知》（发改价格 [2009]1789 号） | 国家发改委、住建部 |
22 | 《关于加大污水处理费的征收力度建立城市污水排放和集中处理良性运作机制的通知》 | 国家计委、建设部 |
（计价格[1999]1192 号） | 国家环保总局 | |
23 | 《关于印发推进城市污水、垃圾处理产业化发展意见的通知》（计投资[2002]1591 号） | 国家计委、建设部、 |
国家环保总局 | ||
24 | 《国务院办公厅关于印发“十二五”全国城镇污水处理及再生利用设施建设规划的通知》 | 国务院办公厅 |
（国办发[2012]24 号） | ||
25 | 《关于印发水利发展规划（ 2011-2015）的通知》（发改农经 [2012]1618 号） | 国家发改委、水利部、住建部 |
26 | 《重点流域水污染防治规划（2011-2015）》（环发[2012]58 号） | 国家发改委、水利部、财政部、环境保 |
护部 | ||
27 | 《全国城镇供水设施改造与建设“十二五”规划及 2020 年远景目标》（建城[2012]82 号） | 住建部、国家发改委 |
28 | 《水污染防治行动计划》（国发[2015]17 号） | 国务院 |
29 | 《污水处理费征收使用管理办法》（财税〔2014〕151 号） | 国家发改委、财政部、住建部 |
30 | 《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（发改委[2015]25 号） | 国家发改委 |
31 | 《中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》 | 中共中央、国务院 |
32 | 《关于制定和调整污水处理收费标准等有关问题的通知》（发改价格[2015]119 号） | 国家发改委、财政部、住建部 |
33 | 《“十三五”全国城镇污水处理及再生利用设施建设规划》（发改环资[2016]2849 号） | 国家发改委、住建部 |
34 | 《污水处理费免征增值税优惠》 | 国家税务总局 |
2016 年 2 月，中共中央、国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作
的若干意见》指出，到 2020 年，地级以上城市建成区力争实现污水全收集、全处理，缺水城市再生水利用率达到 20%以上。
2016 年 10 月，国家税务总局推出《污水处理费免征增值税优惠》政策，对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处理费，免征增值税，该政策有助于减轻公司税负，增强公司盈利能力。
2016 年 12 月，根据国家发展改革委、住房城乡建设部印发《“十三五”全国
城镇污水处理及再生利用设施建设规划》的通知，到 2020 年底，实现城镇污水处理设施全覆盖。城市污水处理率达到 95%，全国城镇污水处理及再生利用设施建设规划投资约 5,644 亿元；同时提出加大政策支持、创新运作模式和强化监督管理等保障措施。该政策有望提高公司供水、污水处理的业务规模，中长期来看，有利于公司以水务发展为重点的战略布局。
总体看，中国经济的持续、稳定发展为水务行业的发展提供了保证，环境保护力度的加大也将促进污水处理行业的发展，未来，供水、污水处理价格有望上调，税负有所减轻，水务企业盈利能力将有所增强。
⑤行业竞争加剧
2002 年，我国出台《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》标志着市政公用行业加快了对外开放的步伐，市场竞争开始显现。水务行业作为公用事业，进入门槛较高，从全国范围来看，行业集中度较低。随着中国水务市场的开放度日益提高，国内环保行业呈现外资水务集团、国有战略性企业、地域性转型企业、民营企业、国内新兴投资类企业、产业链上下游转型企业竞争发展局面。市场主体的逐渐增加，行业有进一步集中的趋势。激烈的竞争将会给公司业务扩张带来一定的阻力，导致公司参与水务项目的竞标成本增加，降低水务项目的利润率，公司面临市场竞争加剧以及利润率降低的风险。但在当前水环境日益恶化和水资源短缺日益严重的双重压力下，政府加大了节能减排和生态建设力度，并于 2015
年 4 月正式推出《水污染防治行动计划》（简称“水十条”）。公司可抓住国家深化实施节能减排、发展循环经济等政策的良好机遇，发挥公司在核心技术和市场地位的领先优势。
（2）固废处理行业概况
固废处理行业在我国还是一个新兴的产业，随着环境问题的日益突出，固废处理行业紧跟污水处理行业，进入了高速发展时期。
我国固废污染防治行业起始于 20 世纪 80 年代初期，相对发达国家起步较晚。
1996 年 4 月 1 日起实施的《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》是中国第一部针对固体废物污染环境防治的法律，标志着我国固体废物污染防治工作已被纳入了法制化的管理轨道。2000 年后，国家陆续出台了《城市生活垃圾处理及污染防治技术政策》、《矿山生态环境保护与污染防治技术政策》、《全国危险废物和医疗废物处置设施建设规划》等政策法规，并制定了《生活垃圾填埋场污染控制标准》、《一般工业固体废物贮存、处置场污染控制标准》等一系列国家标准和行业标准，推动了固废污染防治行业的规范和发展。随着政策的实施和标准的推行，固废污染防治行业正逐步成为环保行业核心组成部分，我国对固废污染防治领域的投资力度也逐渐加大，“十五”、“十一五”期间固废投资占环保投资比
重分别达到 11.4%和 13.7%。“十一五”期间环保部对固废污染防治领域投资达 2,100 亿元，其中主要投资于生活垃圾无害化处理、医疗废物及工业固废的综合利用和危险废物集中处置三大领域，固废处置投资的复合增速达到 18.5%，增速加快并开始超过大气污染治理领域 16.5%的投资增速，其中生活垃圾处置更是以 25%的增速成为环保投资中增长最快的领域。“十二五”期间我国环保产业投资规模预计达到 3.4 万亿元，其中固废治理行业达到 8,000 亿元，较“十一五”期间约
翻两番；“十三五”全社会环保投资将达到 17 万亿元，是“十二五”的 3 倍以上；环保产业将成为拉动经济增长重要支柱。
①固废处理行业面临良好的发展机遇
随着城镇化和工业化进程的持续推进，我国经济社会发展与资源环境约束的矛盾日益突出，环境保护面临越来越xx的挑战。为了改善环境保护滞后于经济发展的局面，我国加大了环境保护工作力度，淘汰了一批高能耗、高污染的落后生产力，加快了污染治理和城市环境基础设施建设。自 2007 年以来中央财政节能
环保支出呈增长趋势，2015 年 1 至 11 月中央财政节能环保支出达到 3,692 亿元，同比增加 35%。但当前，环境状况总体恶化的趋势仍未得到根本遏制，环境问题已经成为威胁人体健康、公共安全和社会稳定的重要因素之一。我国将积极实施各项环境保护工程，据环保部规划院测算，“十三五”全社会环保投资将达到 17 万
亿元，是“十二五”的 3 倍以上；环保产业将成为拉动经济增长重要支柱。
围绕环保产业，我国大力发展固废行业。目前我国生活垃圾无害化处理能力还不能满足人口总量的持续增长和城镇化进程的快速推进，垃圾分类、回收、处理和污染防治能力相对不足。除生活垃圾外，工业生产中还产生了大量的工业固体废物。但工业废物污染防治设施的建设相对滞后，尤其是危险废物没有实现完全的贮存和处置，严重威胁着环境安全和人体健康。在政策利好的推动下，固废处理行业多个细分市场发展快速，如垃圾焚烧发电、餐厨垃圾处理等固废处理行业的细分市场发展较快。
②行业准入门槛较高，产业实践性较强
目前来看，我国固废处理行业的产业化程度和市场集中度较低，具备核心竞争力的企业较少。具备领先工艺、设备、技术和丰富运营经验的企业将占据优势地位。一方面，固废处理技术结合了物理、化学和生物等学科技术，具有技术复合型的特点，行业进入门槛较高。尤其是在工业废物处理领域，随着国家环保政
策的逐渐完善，对工业废物处置、利用的标准不断提高，生产规模小、处理技术低的企业将被淘汰。另一方面，固废处理行业是一个实践性较强的产业，处理技术的应用需要经过长期的经验积累。对行业运行规律和发展模式的理解是进入固废处理行业的基本前提，项目经验不足成为潜在进入者面临的主要壁垒之一。
③我国固废行业发展问题
首先，我国人口基数大，固体废物产量和堆积量大，且国民的环保意识相对较低，对固体废弃物分类以及回收缺乏认识；其次，我国垃圾处理服务供给不足，且垃圾管理体制不够灵活，服务供给主体单一；最后，我国位处发展中国家行列，经济快速发展的同时各种各样的环境问题也凸显出来，虽然近年国家在环境保护方面的力度不断加大，但仍然无法保证二者的xx，加上许多企业只一味追求经济利益，导致固体废物的产量难以控制，回收利用难度加大。固体废弃物的处置与资源化技术要求较高，而我国目前固废处理方法、综合利用的加工设备、生产工艺等都比较落后，且固废处理部门覆盖率不高，这些都严重制约着固体废物处理处置与资源化工程的发展。如我国固体废弃物的处理方法主要是焚烧、填埋和堆肥，焚烧过程会产生许多有毒物质，如二恶英、呋喃类化合物、氯化氢等，同时还产生大量二氧化碳，造成二次污染；填满则会占据大量土地，并且一些有毒的渗沥液会造成土壤及地下水的污染。一些城市垃圾处理系统不完善，其环保要求、技术操作规范等也达不到国家规定的标准。我国一些小城镇无垃圾处理系统，垃圾的分类回收几乎全靠拾荒者。虽然我国制定了相关环保法规，各级环保机构在固废管理中积累了大量经验，建立了相关的管理体制，但在处理和资源化方面，仍缺乏具体细则，且没有强有力的、长期的激励机制和制约措施。到目前为止，我国关于固体废物的法律仅有一部《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》，对于固体废弃物资源化综合利用相关的法律、法规还处于空缺状态。
2、基础设施行业
（1）轨道交通行业
城市轨道交通是现代城市赖以生存和发展的重要基础条件，是城市经济不可缺少的一个组成部分，对国民经济具有较强的拉动作用。《国务院办公厅关于加强城市快速轨道交通建设管理的通知》（国办发[2003]81 号）对申报建设地铁和轻轨的城市基本条件做出明确要求。《关于优先发展城市公共交通若干经济政策
的意见》（建城〔2006〕288 号）明确要求建立健全城市公共交通投入、补贴和补偿机制，鼓励社会资本通过实施特许经营制度参与城市公共交通投资、建设和经营，逐步形成国有主导、多方参与、规模经营、有序竞争的格局。
我国城市轨道交通获得了长足发展，线路长度、机车数量以及客运数量等指标都有大幅增长，我国已成为世界最大的城市轨道交通建设市场。截至 2016 年年
底，中国大陆地区共有 30 个城市（新增福州、东莞、南宁、合肥 4 个城市）开通
运营城市轨道交通，共计 133 条线路，运营线路总长度达 4,152.8 公里，其中，地铁 3,168.7 公里，占 76.3%，其他制式城轨交通运营线路长度 984.1 公里，占 23.7%。拥有 2 条及以上城轨交通运营线路的城市已增加到 21 个，城轨交通网络化运营已成趋势。2016 年度累计完成客运量 160.9 亿人次，同比增长 16.6%，其中，北京客运量达到 36.6 亿人次（不含 77 公里市域快轨），首次实现日均客运量超千万人次。
从北京地区的情况来看，根据国家发改委《北京市城市轨道交通近期建设规划调整（2007-2016 年）》，北京市地铁建设将新增 8 号线三期、十六号线和新机场快线，新增线路总长度为 89 公里。按照规划，“十三五”期间，北京将继续大力推动公共交通发展，中心城绿色交通出行比例从 70.7%增加至 75%。“十三五”期间，将推动建设M17 线、M19 线一期、平谷线等轨道快线，M3 线、M12 线、 S1 线等地铁线，以及服务CBD 区域的 APM 轻轨；延伸既有机场线、M8 线、昌平线以及房山线等运营线路。“十三五”末城市轨道交通网络规模力争达到从目前的 554 公里增加至 900 公里以上，中心城区轨道交通站点 750 米覆盖率从 65%增
加至 90%。预计到 2020 年将形成近 1,000 公里的轨道交通路网格局。伴随北京城市公共交通快速发展，轨道交通客运总量仍将保持平稳较快增长态势。
（2）高速公路行业
高速公路是现代经济社会重要的基础设施，是现代化交通的重要基础，是国防、经济和政治发展的重要纽带，受到国家产业重点政策扶持。在我国，公路客运量、货运量、客货xx量等方面均遥遥领先于其他运输方式的总和，高速公路已成为我国经济持续稳定快速发展的重要保障。随着《国家高速公路网规划》 “7918”网布局方案逐步实施，包括 7 条北京放射线、9 条纵向路线和 18 条横向路
线组成，总规模约 8.5 万公里，其中主线 6.8 万公里，地区环线、联络线等其它路
线约 1.7 万公里。
根据《2015 年交通运输行业发展统计公报》，截至 2015 年底，全国高速公路里程 12.35 万公里，比上年末增加 1.16 万公里。其中，国家高速公路 7.96 万公
里，增加 0.65 万公里。全国高速公路车道里程 54.84 万公里，增加 5.28 万公里。全年完成高速公路投资 7949.97 亿元，同比增长 1.7%。全国高速公路日平均交通量为 22,334 辆，日平均行驶量为 125,766 万车公里，年平均交通拥挤度为 0.37，比上年分别增长 2.5%、2.4%和 2.2%。
截至 2015 年底，北京地区高速公路里程 982 公里，与上年末持平，高速公路
累计建设投资 947.6 亿元。通行费收入方面，截至 2014 年底，北京市高速公路主
线收费站 20 个，全年通行费收入 66.9 亿元。
随着国民经济的快速发展，物流、人流大幅度增加，提高运输效率、降低运输成本的要求日益迫切。经济比较发达的珠江三角洲、长江三角洲和京津冀地区，仍将是高速公路的重点需求区域，通行费收入仍有增长潜力。
3、房地产行业
房地产开发行业是我国国民经济发展的重要支柱产业，与建材业、建筑业、园林绿化、家电业、家具业等其他行业有着高度相关性，具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用。
2017年以来，房地产调控政策再次升级，调控思路逐渐向更长期更全面的方向转变，强调坚持政策连续稳定、加快建立长效机制，房地产市场逐步走入偏紧的调控期。根据国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售面积达到169,408万平方米，比上年增长7.70%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长5.30%，办公楼销售面积增长24.30%，商业营业用房销售面积增长 18.70%。商品房销售额133,701亿元，增长13.70%，增速提高1个百分点。其中，住宅销售额增长11.3%，办公楼销售额增长17.50%，商业营业用房销售额增长 25.30%。
2018年1-3月份，全国房地产开发投资21,291亿元，同比名义增长10.40%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅新开工面积25,531万平方米，增长 12.20%。房屋竣工面积20,709万平方米，下降10.10%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅竣工面积14,198万平方米，下降14.00%。2018年1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3,802万平方米，同比增长0.50%，1-2月份为下降1.20%；土地成交价款1,634亿元，增长20.30%，增速提高20.3个百分点。
2017-2018 年全国商品房销售面积及销售额增速情况
数据来源：国家统计局
同时，重点城市成交下行，三四线城市成长显著。一方面，重点城市在政策管控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减；另一方面，三四线城市楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。全国各类土地推出量由降转升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以来，为缓解供求压力，政府积极推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。截至2017年11月，全国300个城市共推出各类用地17.5亿平方米，同比增长10.8%，增幅较2016年上升了19.5个百分点，推地总量与2015年基本持平。成交方面，各类土地成交量开始回升。1-11月共成交14.7亿平方米，同比增长12.5%。其中住宅用地成交7.0亿平方米，同比增长 22.9%。
2017年，房地产行业聚集度持续提升，企业发展格局发生新变化。大型房企业绩高速增长，市场占有率越来越高。中型房企在复杂的竞争环境下分化趋势愈加明显，行业加速迈向寡头竞争时代。对于开发企业来说，一方面要继续把握增量市场空间，深耕重点都市圈及城市群，关注不同城市发展进程，把握重点和潜力城市发展规律，扩大自身规模。
房地产政策方面，2017年以来的房地产调控主要遵循去库存、防风险两条线。
去库存是中央经济工作会议在2015年年底开始提出的任务，其主要目标是将房地产的库存规模降到合理水平，避免房地产市场出现过度萧条。该项任务在2016年年底的中央经济工作会议中被再次强调，但重点转向解决三四线城市房地产库存过多问题。防风险则是针对部分城市房价过高、价格涨幅过快、资产泡沫风险加大等有可能引发的风险，政府来主动采取有效措施，将抑制房价上涨放在更加重要的地位，及时出台有关政策措施，限购、限贷、限售、增加土地供应，防止房地产泡沫继续加大的风险。去库存和防风险不是静态不变的，而是要根据各地市场的变化情况在动态调整，因此在外在表现上，2017年的房地产调控体现出了更强的“分类调控、因城施策”的特征，调控政策内容更加精准，调控效果也十分明显，房屋库存出现明显下降，价格涨幅得到抑制。
在去库存的指引下，大多数三四线城市仍然采取着鼓励性的政策，以提高棚改货币化补偿比例、降低首付比例、发放购房补贴等政策为主，直接带动了大部分城市商品房销售面积出现明显回暖，房屋库存规模有效降低。
在防风险的指引下，2016年9月份以来，市场需求旺盛、房价上涨较快的一二线热点城市及部分三线城市纷纷出台了多轮调控政策，其中主要以限购、限贷、限售、增加土地供应等政策措施为主。2017年3月份以来，调控城市范围开始向中西部的部分省会城市以及一些三线城市拓展，采取抑制性措施的城市范围在不断扩大，房价上涨过快的势头得到初步遏制，全国商品房价格的平均涨幅处于10年来较低水平，平均上涨4.1%，仅高于2008年和2014时的水平。
自从2016年中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”以来，符合中国国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制建设不断推进，短期调控与长效机制的衔接更为紧密。在控制房价水平的同时，完善多层次的住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，土地制度改革试水、集体建设用地建设租赁住房试点工作启动，保障房扩围、共有产权型住房供应快速增加，房地产市场将迎来更为平稳健康的发展环境。
4、金融服务行业
（1）证券行业
2016 年，国内外经济形势错综复杂，中国经济发展增速面临持续下行压力。面对经济发展增速换档的“新常态”，政府持续推进经济转型，供给侧结构性改革
取得积极进展，国民经济运行缓中趋稳、稳中向好，产业结构继续优化，国内生产总值同比增长 6.7%，第三产业增长率为 7.8%。受上述因素的影响，我国证券行业在 2016 年也发生了变化。
2016 年，A 股市场跌宕起伏，股市行情一波三折，成交量较去年同期大幅萎
缩。截至 2016 年 12 月 31 日，上证综指较 2015 年底下跌 12.31%，深证成指下跌 19.64%，中小板指数下跌22.89%，创业板指数下跌27.71%。全年A 股成交额126.51万亿元，同比下降 50.06%；融资融券业务也出现一定较大程度回落，截至 2016
年 12 月 31 日，沪深两市融资融券余额 9,392.49 亿元，较 2015 年底下降 20.01%；
同时，一级市场融资规模持续扩张，股权融资规模为 19,672.50 亿元（含资产部分），同比增长 27.58%；新三板市场持续快速发展，2016 年末挂牌企业总数 10,163 家，同比增长 98.15%。企业债券发行规模达 5,925.70 亿元，同比增长 73.21%；公司债券融资规模达 27,797.24 亿元，同比增长 167.95%。
2017 年，世界经济增长步伐加快，复苏稳健。国内实体经济回暖迹象明显，供给侧结构性改革取得阶段性成果，推动了结构优化、动力转换和质量提升，国民经济稳中向好、好于预期，实现了平稳健康发展，国内生产总值比上年增长 6.9%
（数据来源：国家统计局，2018）。
根据未经审计财务报表，截至 2017 年底，131 家证券公司总资产为 6.14 万亿
元，较 2016 年末增长 6.04%；净资产为 1.85 万亿元，较 2016 年底增长 12.80%；
净资本为 1.58 万亿元，较 2016 年底增长 7.48%；全行业客户交易结算资金余额
1.06 万亿元，较 2016 年底下降 26.39%；托管证券市值 40.33 万亿元，较 2016 年底增长 19.43%；受托管理资金本金总额 17.26 万亿元，较 2016 年底下降 3.14%。 2017 年，全行业 131 家证券公司中 120 家实现盈利，共实现营业收入 3,113.28 亿元,同比下降 5.08%，其中：代理买卖证券业务净收入 820.92 亿元，同比下降 22.04%；证券承销与保荐业务净收入 384.24 亿元，同比下降 26.11%；财务顾问业务净收入 125.37 亿元，同比下降 23.63%；投资咨询业务净收入 33.96 亿元，同比下降 32.81%；资产管理业务净收入 310.21 亿元，同比增长 4.64%；证券投资收益(含公允价值变动)860.98 亿元，同比增长 51.46%；利息净收入 348.09 亿元,同比下降 8.83%；全年实现净利润 1,129.95 亿元，同比下降 8.47%（数据来源：中国证券业协会，2018）。
作为强周期行业，证券行业的景气度与宏观经济及证券市场景气度息息相关，在行业基础设施不断改善、金融创新不断推进、经营利率持续提升的背景下，证券行业将加速整合，传统经纪业务占比高、同质化服务严重的证券公司将在激烈的市场竞争中被淘汰，而创新能力出众、资本金规模优势明显、差异化服务开展良好的证券公司更有希望在竞争中胜出。
（2）担保行业
目前，中小企业融资担保是世界大多数国家普遍采用的扶持本国中小企业健康成长、推动国民充分就业、稳固金融市场经济的有效手段。自 1993 年第一家全国性的专业信用担保机构中国经济技术投资担保公司成立至今，我国担保行业已经历了二十多年的发展历程，形成一定的规模，在促进社会信用体系建设、支持社会经济发展，尤其是缓解中小企业融资担保难等问题方面发挥着积极作用。总体来看，目前我国担保行业还处于机构数量多、规模小、整体实力弱的形态。2010年《融资性担保公司管理暂行办法》出台以来，行业布局经历了一轮深入调整，整体资本规模继续上升，担保业务量保持增长，行业整体发展态势稳定。
自北京第一家担保机构成立以来，北京市担保行业无论是注册资金还是累计担保额都以较高的速度增长，面对日益庞大的市场需求和发展潜力，北京市担保行业仍面临着担保放大倍数低（注册资金或担保资金与在保余额之间的比例）、政府支持力度有限、风险分散机制有待完善等问题，制约着北京担保业持续做大做强。根据北京市信用担保协会的相关工作报告显示，2017 年上半年，北京市担保行业新增担保额显现下降趋势，但新增融资担保额、期末在保余额、融资担保期末在保余额有小幅上升趋势。同时，正常开展业务的担保机构数量继续减少，相比 2016 年上半年机构数量减少了 27.03%，减少的机构数量全部是民营担保机构，民营担保机构融资担保业务正在逐渐萎缩。从担保代偿风险来看，2017 年上半年，行业代偿风险情况有趋缓迹象，但自 2013 年以来，北京市融资担保代偿一直处于高发态势，尤其是部分受经济下行影响较大的在保项目依然面临着经营面不佳、银行压缩或退出贷款以及偿债压力较大的风险。
国家层面主要政策与规划汇总如下：
时间 | 单位 | 政策 | 主要内容 |
2010 年 3 月 | 财政部 | 《关于地方财政部门积 极做好融资性担保业务 | 针对中小企业和三农融资难、担 保难问题，要求各级财政部门予 |
相关管理工作的意见》 | 以支持 | ||
2010 年 12 月 | 科技部、人民银行、银监会、证监会、保 监会 | 《促进科技和金融结合试点实施方案》 | 促进专业化科技担保公司发展 |
2011 年 6 月 | 银监会、发改委、工信部、财政部、商务部、人民银行、工商 总局、法制办 | 《关于促进融资性担保行业规范发展的意见》 | 针对融资性担保行业规范发展提出具体意见 |
2012 年 5 月 | 财政部、工信部 | 《中小企业信用担保资金管理办法》 | 提出向担保公司给予补助，有关补助分别为担保公司向中型企业、小型企业及微型企业提供的每年平均担保余额的 1%、2%及 3% |
2013 年 3 月 | 工信部 | 《扶助小微企业专项行 动实施方案》 | 同意支持 500 家以上担保及再担 保机构为小微企业提供担保 |
2014 年 7 月 | 融资性担保业务监管部际联席会议 | 《关于促进融资性担保机构服务小微企业和“三农”发展的指导意见》 | 推动再担保体系建设，深化银担合作，落实符合条件的融资性担保机构的财政补贴、税收优惠政 策 |
2015 年 5 月 | 财政部、农业部 | 《关于调整完善农业三项补贴政策的指导意 见》 | 明确将支持建立完善农业信贷担保体系作为促进粮食生产和 农业适度规模经营的重点内容 |
2015 年 7 月 | 财政部、农业部、银监会 | 《关于财政支持建立农业信贷担保体系的指导 意见》 | 建立由财政支持的农业信贷担保体系，解决农业“融资难，融 资贵”问题 |
2015 年 8 月 | 国务院 | 《关于促进融资担保行业加快发展的意见》 | 为主动适应融资担保行业改革 转型要求，促进行业加快发展，提出对促进融资担保行业加快 发展的具体意见 |
（三）发行人面临的主要竞争状况、经营方针及战略
1、环保板块
（1）发行人行业地位
2002 年，我国出台的《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》标志着市
政公用行业正式对外开放。水务行业以其经营的垄断性、现金流的稳定、相对较低的投资风险和广阔的发展前景，吸引了国外资本、民营资金投身其中，打破了长期以来水务行业国有独资垄断经营的局面，实现了投资和经营主体的多元化。目前，国内水务市场已经形成了大型外资水务集团、投资型公司、改制后的国有企业和民营资本四种力量相竞争的局面：
➀大型外资水务集团
大型外资水务集团以法国威立雅和xxx为代表，依靠其雄厚的资本、先进的技术和管理经验，在中国水务市场稳步推进。大型外资水务集团在“ 面向核心城市” 的市场竞争中，不惜成本，敢于竞争，参与了国内多家水务企业的股权收购，已经取得了一定的市场份额。
➁投资型水务公司
投资型水务公司主要以发行人为代表，是一批伴随着水务市场化改革而发展起来的新型水务企业。在投资拉动型的水务产业发展阶段，投资型水务公司依靠自身的投融资能力和财务管理能力，利用其对国内水务市场的把握和政府资源，成为水务市场上活跃的资本力量。在不断开拓市场的同时，投资型水务公司将精力转向经营管理体系的建立，通过联盟合作，强化自身的专业能力，已逐步发展成为可与外资相抗衡的市场竞争主体。该类企业多数为上市公司，综合实力相对雄厚，在许多大中型城市已经形成了相当的投资规模。如重庆水务、创业环保、江南水务、中山公用等。
➂改制后的国有企业
改制后的国有企业主要是以深圳水务集团、北京排水集团为代表的大型国有水务集团，依赖政府背景、水务资产规模和占据的地利优势，改制后的国有企业在管理体制上引进符合市场竞争的经营机制，改革重组，逐步发展成为国内水务行业的优势企业，并开始积极突破地域限制，对外购并扩张，成为水务市场的主力军之一。
④民营企业
以桑德环保、金州环境为代表的民营企业，凭借其在环保工程领域的优势向上游拓展进入水务投资领域。民营企业具有xx的市场意识、灵活的管理体制和激励制度，在水务市场竞争中处于主动地位。但是民营企业大多缺乏资金，因此他们大多选择投资中小城镇的水务项目，是市场最活跃的生力军，其发展势头不
容忽视。
首创股份在控股股东首创集团的大力支持下，利用其强大的政府资源和融资能力，通过一系列大手笔的收购兼并、BOT、合资等多种手段，迅速占领水务市场，投资达到 2,135 万吨/日的水处理能力和 4,000 多万人口的服务规模；同时，又凭借着清晰的发展战略、灵活的资本运作能力、高效的水务项目管理能力及突出的水务产业整合能力、合作共赢的投资理念，发展成为国内水务行业增长快、规模大、影响力强的龙头企业。
（2）发行人竞争状况
➀行业竞争多元化，区域争夺加剧：近年来，为进一步占领和巩固国内水务市场，各水务公司纷纷加快产业布局，北京、江苏、湖南、内蒙古、山东等省市均成为各大水务公司抢占的重点区域，一些大型水务项目备受各方关注，并购项目及小城镇项目也随着城镇化和环保政策的推进逐渐进入各方视线，部分地方政府也通过投资成立区域性水务公司的方式来规划本地市场，参与市场竞争，同时还存在其他行业企业转型进入水务及环保市场的情况，令行业竞争趋向复杂化和多元化。
➁ 水务企业面临转型，新兴产业引起市场关注："十二五"期间，国家通过政策发布引导各水务企业把各自的战略定位向综合环境服务商或系统解决方案提供商转变，这一转型也正在被市场和越来越多的企业所认同。近年来，固废处理、污泥处置、海水淡化、再生水循环利用、餐厨垃圾处置、景观水治理等新兴产业逐渐成为环保类企业深入挖掘的投资热点，行业竞争模式从单一的水务项目争夺向开拓环保产业多元化领域发展。
➂ 政府监管加强，行业标准提升带来机遇与挑战：随着国家新《生活饮用水卫生标准》（GB5749- 2006）的正式实施，2013 年度各项环保政策、条例陆续出台，《城镇排水与污水处理条例》也自 2014 年度起开始实施，在可预见的未来，监督行业标准的执行、不断完善行业规范将成为政府对于水务行业监控的主要工作之一。因此，提标改造在近几年中将会成为拥有存量项目水务企业的一项重要工作，对企业的技术升级能力与运营管控能力都是一项重要考验，同时大量的设备升级制造和技术改造服务也存在必然的市场机会，将会为具有相应技术能力的公司提供一定的利润空间。
（3）发行人经营方针与战略
随着“ 十三五” 规划提出的“ 全面推进节水型社会建设” 以及“ 大力发展循环经济” 的战略部署，PPP 模式的不断升级和创新，未来环保产业清晰的行业边界将逐步淡化，呈现效果导向的“ 环境综合服务” 发展趋势，单体的污水处理项目、河道治理项目将被整体打包，从而带来了环保产业的巨大升级空间。发行人子公司首创股份遵循既定的发展战略和经营计划安排，以“ 守护碧水蓝天、创建长青基业” 为使命，致力将公司发展成为世界级环境综合服务企业。公司将深耕环保行业，在做强传统市政供水、污水处理及固废业务的基础上，进一步拓展村镇污水、生态环境业务等领域；同时进一步强化后评价工作，不断完善投资模型，确保已投资项目的优质、高效运营。公司将继续加大市场拓展力度，在不断扩大业务规模的同时，加快培育污泥处理、绿色供热、再生水、工业废水、海水淡化等新兴业务，完善公司产业链，巩固行业地位和影响力；继续通过资本市场再融资和境内外低成本的债务融资，为公司的后续发展提供有力资金保障；同时，进一步加强公司精细化管理，加速人才储备建设，提高管理层能力，实施科学高效管理，提升公司市场竞争力。
2017 年，公司将紧跟“ 十三五” 期间政策引导方向和行业发展趋势，以“ 传统水务高质量发展、生态环境新兴业务快速发展” 为业务发展主线，强化工程建设和运营体系建设，通过改善管理保生存，面向市场谋发展，勇于变革求再造，资产优化提质量，实现规模、质量和效益的均衡发展。未来，公司将持续与行业内部各方主体保持密切沟通、积极参与行业标准的制定和优化，始终牢记环保企业的社会责任，倡导“ 以生态环境为核心的城镇价值管理” 理念，与各方一起共同推动环保行业的良性发展，打造可持续发展的社会环境。一方面公司将深度开发产业链，从技术升级入手，打通水源、供水、污水、中水回用的价值链条；另一方面加强多样化服务，在承揽区域综合治理项目的同时，逐步促进水环境资产的商业化运营，打造创新商业模式。
公司将站在可持续发展的战略高度，以构建水生态为核心、产学研相融合的现代城市价值提升、价值管理和价值体系，通过结合人才、资金、投资、工程、运营等优势，增强核心竞争能力，培育新兴业务，从而提升企业价值，实现公司可持续发展，将公司打造成为世界级环境综合服务企业。
2、基础设施板块
（1）发行人行业地位及竞争状况
发行人基础设施板块以道路交通为核心，发行人先后对京石高速公路、京通快速路、京津高速公路、北京地铁四号线及十四号线进行了大规模投资建设，并作为财务投资人参与了北京地铁十三号线、五号线项目。其中，京津高速公路（天津段）、北京地铁四号线和十四号线已成为发行人基础设施板块中最为核心的部分。
发行人拥有天津京津高速公路有限公司 60%的股权，该公司投资建设了京津高速公路天津段。京津高速公司按照“积极拓展市场，扩大市场份额，完善管理机制，严格控制成本”的要求，从提升服务水平、创优服务品牌入手，积极增加运营收入，降低运营成本。
发行人轨道交通业务主要以子公司北京京港地铁有限公司为运营主体。北京地铁四号线是京港地铁联合北京市基础设施投资有限公司投资建设的我国第一条以PPP 模式开发运营的地铁项目。这是北京市基础设施投融资领域的一项重要创新，是国内第一个利用外资、引入社会资金运作的地铁项目，也是国内公用事业改革的又一创新成果。2012 年，在京港洽谈会上，北京市交通委代表北京市政府和京港地铁签署《北京地铁十四号线项目特许协议》。中标地铁十四号线，对确立发行人在北京市基础设施建设地位具有十分重要的意义。2015 年 2 月 8 日，京港地铁与北京市政府签署《北京地铁十六号线项目特许协议》，再次中标北京地铁十六号线。发行人在北京城市轨道交通行业的布局已经具有相当规模。
（2）发行人经营方针与战略
发行人基础设施板块业务以道路交通和城市轨道交通产业为主，发行人主要对区域内高速公路、地铁等基础设施投资建设和运营，主要收入来源包括票款收入、通行费收入和政府补贴收入等，收入来源比较稳定。
京港地铁公司未来将确保安全高效运营，创新广告业务模式，合理提高非票收入，研究地铁引入无线网络的可行性以及移动互联时代的广告盈利模式，合理挖潜客流资源价值，有效提升广告收入。京津高速公司在提升通行收入同时，继续挖潜沿线广告资源，扩大收入来源。
3、房地产板块
（1）发行人行业地位及竞争状况
发行人旗下的首创置业是发行人房地产板块业务的主要主体。首创置业作为全国领先的大型地产综合运营商，以中高端住宅专业开发、商业地产投资与运营等为核心业务。此外，发行人还积极响应国家相关政策，参与保障性住房建设及土地一级开发（含棚户区改造）项目，为促进区域经济发展和民生改善做出贡献。
首创置业作为国有控股的大型房地产开发企业，经过多年发展，“首创置业”品牌已获得了较高的市场知名度。2004 年起，公司连续十一年被《经济观察报》评为“中国蓝筹地产企业”。2006 年起，公司连续十年被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合评为“中国房地产公司品牌价值TOP10（国有）”。
目前，首创置业业务聚焦北京、上海、深圳、天津、成都和重庆六大核心城市，并积极开拓以北京、上海、深圳为核心的三大城市圈，在巩固京津地区大本营地位的同时也进一步挖掘其他核心城市机会。首创置业以住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体及土地一级开发（含棚户区改造）作为未来发展的核心业务线，发挥综合营运优势，创新业务发展模式，积累优质土地资源，持续完善产品标准化和战略集中采购平台建设，营运能力全面提升。依托于控股股东首创集团的长期支持、管理团队的务实创新及全体员工的努力拼搏，经过多年积累，首创置业的房地产业务规模不断提升，经营业绩逐年稳步上升。2015 年度、2016年度和2017 年，首创置业的签约销售金额分别为325.11 亿元、455.13 亿元和558.49
亿元，签约销售面积分别为 278.74 万平方米、226.45 万平方米和 239.97 万平方米。
截至 2017 年 12 月 31 日，首创置业拥有的土地储备总建筑面积约 1,154.35 万平方米，其中权益面积 804.84 万平方米。土地储备总建筑面积中，x 82%为销售物业， 18%为投资性物业及其他。
过去多年以来，衡量房地产企业的竞争实力主要在于土地储备以及xx速度两个维度。土地储备维度的要素在于拿地成本、储备规模以及地块质量，考量的是房地产企业的资源配置能力和资金实力；xx速度维度的要素在于营销能力和融资能力。房地产行业经过多年的市场竞争，市场集中度呈逐步提高趋势。综合实力排名前列的房地产企业无一不是具有强大的资金实力、营销实力以及资源配置实力，其品牌和产品在市场上具有强大的号召力。与此同时，行业内亦涌现出一批具有自身特色，展现出独特竞争力的企业。主要表现为，在区域内具有较强
资源配置实力的区域性龙头房地产企业，以及具有产品特征、营销实力较强的细分市场龙头企业。大型综合性地产开发商和中型特色型地产地产开发商市场份额逐步提高是行业未来发展趋势。
（2）发行人经营方针与战略
发行人已经形成了住宅开发、产业地产、商用物业、新城镇建设为核心的四大产品线。项目遍及环渤海、长三角、珠三角、中西南等四大区域 20 多个省市。近年，开始进军法国、澳大利亚等海外市场。
发行人的房地产业务以四大产品线中的住宅开发销售、土地一级开发和核心物业持有经营为主。其中住宅开发销售业务以住宅建设销售收入和配套物业开发管理收入作为主要收入来源。土地一级开发主要通过公开市场招挂拍、并购、合作开发等多种方式增加发行人的土地储备。核心物业持有经营是通过持有酒店、购物中心、写字楼等物业的所有权进行经营，其收入主要为物业经营收入。
发行人子公司首创置业的房地产业务以环渤海、长三角、中西南为战略核心区域，并进一步聚焦重点城市，继续巩固京津地区大本营地位；以住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体作为未来发展的三大核心业务线，并以土地一级开发业务作为创新和补充，发挥综合运营优势，创新发展业务模式，积累优质土地资源。目前首创置业重点关注一、二线城市重点商务区投资机会，正积极推动“住宅+xx”商业模式在全国复制。土地一级开发方面，发行人正立足大兴和天津两个区域土地的开发建设，有序推动产业重构，实现由传统土地资源导向型向现代产业经营型的转型升级。
结合我国房地产行业最新发展情况，发行人将推行以下发展策略：
聚焦优势区域和优势业务，打造核心竞争力。在对全国主要市场进行深度调研的基础上，将坚持聚焦核心城市圈、实现重点发展的区域战略布局，持续加大具有比较优势和市场影响力的核心城市圈投资力度。同时，继续坚持发展现有业务板块，聚焦住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体及土地一级（含棚户区改造）开发核心业务线，通过综合营运及各业务线的互相协同，打造核心竞争力，实现差异化竞争和规模提升。将通过以下举措提升竞争力：（1）发挥核心区域优势，扩充优质土地储备；（2）聚焦核心业务线，实现差异化竞争和规模提升；
（3）完善业务营运价值链，全面提升运营效率；（4）依托现有项目成功模式，稳步扩大海外投资。
探索创新业务及轻资产转型，打造长期利润增长点。将战略转型的核心聚焦到市场和终端每一位客户身上，并制定了以“创造都市新生活”为品牌愿景的整体服务提升方案。发行人下属子公司首创置业与万科在物业管理层面展开战略合作，共同出资成立物业管理公司“首万誉业”，借助万科物业丰富的物业管理经验和信息化的“睿服务”体系，将从整体上提升物业服务水平，用更高效率为客户创造更好的体验，同时加强对房地产行业的深度持续运营。发行人未来也将继续探索及发展产业地产，加深与国外名校合作，开拓新的教育资源从而推动地产与教育资源的结合；同时聚焦养老中高端产品，加强与养老专业机构的协同，并与旅游结合，探索可持续运营的养老地产模式；还将在现有项目基础上继续推动产业科技园的合作开发和运营。
充分利用多种融资渠道，优化资本结构。未来将继续发挥信用优势及资本运作优势，不断拓宽债务及股权融资渠道。债务融资将以控制负债率为核心，根据资金需求动态调整融资节奏，坚持规模适度、成本优先，持续利用现有银行贷款及保险资金、债券融资等渠道，为业务发展提供长期、低成本的资金支持。同时，将境内外股权融资平台推进境外红筹平台建设，发挥其融资灵活的优势；继续积极探索投资物业证券化、房地产股权投资基金等房地产金融创新等，不断优化资本结构，严控财务风险，支持业务发展并助力业务转型。
稳步推进xx业务，打造中国最大的奥特莱斯专业营运商。随着中国居民人均可支配收入的增加以及对优质品牌商品的追求，中国的奥特莱斯产业未来将有极大的发展潜力。发行人将积极把握该发展趋势，不断扩大对奥特莱斯业务线的投资规模，在已有基础上深化重点区域布局、抢占市场先机，努力打造奥特莱斯行业新零售标杆，将首创钜大打造成全国最大的奥特莱斯营运商。
加强企业文化建设，持续提升人力资本，为长足发展打好基础。为了提升整体价值和营运能力，支撑成熟业务的市场优势与新业务的有序开展，发行人将持续深化组织变革，壮大北京、上海等核心业务重镇优势，强化产品竞争实力、成本管控力度与客户需求实现，挖掘组织发展新优势，塑造健跑型组织。同时，将坚持精英型人才策略，不断创新人才机制，拓展职业平台，纳贤引才，积极打造更为高效、更具竞争力的国际化、职业化与复合型人才梯队。
4、金融服务板块
（1）发行人行业地位和竞争状况
金融服务板块方面，发行人的金融服务产业涵盖证券、担保、农业投资、风险投资等领域，形成了除银行、保险以外比较完整的金融服务体系。此外，发行人还管理着证券投资基金、农业投资基金、小城镇基金、地产基金、股权投资基金等多只基金。完善的金融产业结构为发行人的资本运作提供了重要的平台，也为发行人的快速发展提供了重要的融资渠道。
首创证券是一家具备证券经纪、承销、自营、投资咨询等业务资格的综合类证券公司。经过十多年的发展，已经形成了一套具有自身特色、合乎证券业规范运作要求的制度化管理体系，经营实力不断增强。
北京农投是发行人配合北京市政府探索惠农、强农以及扶持中小企业发展的一种新模式和新途径，也是发行人发挥城市综合投资运营商的协同效应，参与北京综合开发的一项重要举措。
首创担保是北京市中小企业融资担保的主渠道，连续四年被评为“全国十大影响力担保机构”，纳入全国担保试点机构信用最高等级 AAA 级。无论是在中小企业担保领域，还是在资本市场担保领域，首创担保已经具备较强的品牌影响力。
（2）发行人经营模式及方针
首创证券经营范围包括证券经纪、承销、自营、投资咨询、资产管理、融资融券、投资银行、直接投资等多项金融业务。近年来，首创证券不断优化自身业务结构，逐渐形成了以证券经纪业务为基础，投资银行、固定收益业务等中高端业务为重点的业务架构。
北京农投自成立以来，积极探索政府支农资金“企业化管理，市场化运作”的新模式，构建了“创新型农村金融服务”及“农副产品流通服务”两大主业的发展战略格局。目前，北京农投的农业产业基金、农业融资担保、涉农小额贷款、农副产品交易、农村产权交易、农业融资租赁、商业保理、农产品流通服务等业务拓展初见规模。
首创担保以建立和完善北京市中小企业担保运行体系为核心，先后建立了北京市辖区的 16 个担保合作机构及分公司，与 26 家金融机构展开紧密合作，累计扶持中小微企业逾两万家，担保金额过千亿元，推出了“小额绿通”、“贷保通”、“融通仓”、“商保通”、“税保通”、“茶贷保”、“政采保”、“小微保”、“长保贷”、“中小企业集合债”、“中小企业集合票据”、“中小企业集合信托”等一批特色担保品种，创新构建了小微企业、高端制造业、文化创意业、商贸流通业、创新融资等众多
专业化担保服务平台，已成为北京市中小企业融资担保的主渠道。
（3）发行人未来战略
首创证券未来将加快业务转型，着力培养公司财富管理、资本中介、自主投资的能力，提升融资融券、资产管理、投资银行、固定收益等核心业务的收入比重；争取在主板和新三板完成更多的主承销项目。
首创担保将密切关注金融改革与互联网金融背景下行业发展的新趋势，加大业务创新，提升行业竞争力，重点加强高端制造业、商贸流通业、文化创意业、金融产品担保等担保平台的建设，增强公司实力；完善担保价值链；积极稳健开展商业性担保业务，促进公司价值最大化。
北京农投和北京农担将不断增强先入优势，用好政策性扶持资金，支农惠农的同时，兼顾公司盈利能力的不断提升。
（四）发行人的竞争优势
1、规模优势
发行人作为北京市国资委所属的特大型国有集团公司，按照“调整、改革、发展、创新、管理”五位一体的战略指导思想，以“大战略引领方向、大调整配置资源、大事件推动发展、大文化凝聚力量”的发展理念，坚持以市场为导向，不断调整产业结构，由最初的四十多个行业，经过调整、改造、整合，逐步构架起环保产业、基础设施、房地产、金融服务四大核心产业的经营格局，在激烈的市场竞争中争得了一席之地，呈现出良好的发展势头，其中以水务运营产业和房地产业分别在各自的领域中抢占了市场制高点，形成了一定的规模效应，具备较强的竞争实力和发展潜力。
2、品牌优势
发行人在经营中坚持高起点、专业化的投资和运营，各项事业得到了长足的发展，经营业绩稳定增长，综合实力显著增强，运营管理团队日益成熟，国际化进程不断加快，使发行人步入了可持续健康发展的轨道。经过十年的发展和努力，发行人已经塑造了一个知名度、信誉度和影响力广泛、良好的品牌，十年的业绩得到了社会的认同和肯定，在国内外企业界和资本市场的影响逐步扩大，无形资产稳步增值，为发行人今后的发展奠定了良好的基础。
3、多业经营优势
发行人目前已经构建起环保产业、基础设施、房地产、金融服务四大核心板块的多业经营格局，具有较强的产业协同优势。各业务板块具有不同发展策略和竞争模式，跨行业的多元化业务运作模式有利于分散单一行业风险，整体抗风险能力很强。同时，公司各业务板块之间可相互补充、相互促进，实现内部产业互动、资源共享和优势互补，具有一定协同效应。
4、融资渠道优势
凭借突出的经营地位及股东方支持，发行人与国内多家银行建立了良好的合作关系，截至 2017 年末，发行人合并口径取得各银行授信总额为 1191.05 亿元，
未使用银行授信额度 345.43 亿元，后备流动性充足。同时，发行人作为首创置业
（00000.XX）和首创股份（000000.XX）的控股股东，其中首创置业还持有首创钜大有限公司（00000.XX）72.90%的股份、首创股份间接持有首创环境（00000.XX） 66.92%的股份，可在香港和国内资本市场公开募集资金，融资渠道较为顺畅。此外，公司目前已发行（含子公司）多期美元和人民币中期票据、公司债券、美元和人民币私募债、次级债券、非公开定向债务融资工具、可续期债、专项资管计划、境外永续债、融资租赁和信托产品等，债项融资工具亦较为多元。
（五）发行人拥有的经营资质情况
截至本募集说明书签署日，发行人及其主要子公司拥有的经营资质情况如下：首创股份具备生活污水、工业废水处理经营资质，2012 年 7 月获得环境保护
部颁发的环境污染治理设施运营资质证书（编号：国环运营证 4452）。
首创置业具备房地产开发经营资质，2012 年 1 月获得北京市住房和城乡建设建设委员会颁发的房地产开发企业二级资质证书（编号：HR-B-4208）。
京港地铁具备北京地铁四号线、十四号线、十六号线的特许经营权。根据京港地铁与北京市人民政府签订的《北京地铁四号线项目特许协议》、《北京地铁十四号线项目特许协议》及《北京地铁十六号线项目特许协议》，京港地铁以 PPP模式参与投资、建设并运营北京地铁 4 号线、14 号线、16 号线，特许经营期均为 30 年。依据《北京轨道交通大兴线委托运营协议》，京港地铁取得北京轨道交通大兴线的委托运营权，负责大兴线资产运营管理和养护维修，并提供客运服务。首创证券业务资质完备，具备证券自营自营业务、证券经纪业务、证券投资
咨询业务等 30 余项业务资格，上述经营业务资质已经分别获得人民银行、证监会、
国家外汇管理局、全国银行间同业拆借中心、相关行业协会、登记结算机构、证券交易场所等有权部门的批准、许可、同意。同时，首创证券还具备上海证券交易所会员资格、深圳证券交易所会员资格、中国证券业协会会员资格、北京证券业协会会员资格、中国期货业协会会员资格、四川金融资产交易所会员资格、武汉金融资产交易所会员资格、齐鲁股权交易中心推荐机构会员资格、上海股权交易中心推荐机构会员资格、石家庄股权交易中心推荐机构会员资格及北京股权交易中心推荐机构会员资格。
（六）经营情况综述
2015 年、2016 年、2017 年及 2018 年三季度，发行人分别实现营业总收入分别为 308.49 亿元、385.32 亿元、430.97 亿元和 284.32 亿元。公司营业收入主要来源于环保产业、基础设施、房地产、金融服务四大板块，发行人营业收入保持较高规模并呈现逐年递增趋势。
发行人基础设施板块毛利率持续为负，主要是由于 2013 年发行人将京港地铁并入发行人合并范围内，发行人轨道交通业务归属于基础设施板块，而轨道交通业务单纯售票的利润极低，主要靠北京市政府对地铁票的票款差额补偿实现盈利。因此在计算毛利率时，轨道交通业务对发行人基础设施板块的毛利润冲击较大， 2013 年之后该板块的毛利率持续为负。金融板块毛利率下降主要由于近年来证券经纪业务利润率不断下降，而当前发行人着力发展的投行业务尚未形成规模所致。房地长板块毛利率下降的主要原因是营业成本的增加。
发行人最近三年及一期各业务板块经营情况
单位：亿元
业务类型 | 2018 年三季度 | 2017 年 | 2016 年 | 2015 年 | ||||
收入 | 占比 | 收入 | 占比 | 收入 | 占比 | 收入 | 占比 | |
水务环保板块 | 79.42 | 27.93% | 95.32 | 22.12% | 82.09 | 21.30% | 73.27 | 23.75% |
基础设施板块 | 19.06 | 6.70% | 24.14 | 5.60% | 20.24 | 5.25% | 17.86 | 5.79% |
124.38 | 43.75% | 220.17 | 51.09% | 209.35 | 54.33% | 166.28 | 53.90% | |
金融板块 | 31.44 | 11.06% | 47.52 | 11.03% | 31.23 | 8.10% | 26.80 | 8.69% |
其他 | 30.61 | 10.77% | 45.59 | 10.58% | 43.45 | 11.28% | 41.46 | 13.44% |
抵消 | -0.59 | -0.21% | -1.77 | -0.41% | -1.05 | -0.27% | -17.18 | -5.57% |
合计 | 284.32 | 100.00% | 430.97 | 100.00% | 385.32 | 100.00% | 308.49 | 100.00% |
发行人最近三年及一期各业务板块毛利润情况
单位：亿元
业务类型 | 2018 年三季度 | 2017 年 | 2016 年 | 2015 年 | ||||
毛利润 | 占比 | 毛利润 | 占比 | 毛利润 | 占比 | 毛利润 | 占比 | |
水务环保板块 | 26.16 | 38.67% | 30.05 | 26.20% | 28.15 | 38.31% | 26.62 | 38.87% |
基础设施板块 | -9.39 | -13.89% | -9.32 | -8.12% | -10.01 | -13.62% | -8.50 | -12.41% |
42.55 | 62.90% | 65.06 | 56.71% | 35.79 | 48.70% | 37.36 | 54.57% | |
金融服务板 | 6.96 | 10.28% | 17.18 | 14.98% | 10.66 | 14.51% | 10.66 | 15.57% |
其他 | 1.96 | 2.90% | 12.95 | 11.29% | 10.69 | 14.55% | 4.13 | 6.03% |
抵消 | - | - | -1.21 | -1.06% | -1.80 | -2.45% | -1.80 | -2.63% |
合计 | 67.65 | 100.00% | 114.71 | 100.00% | 73.48 | 100.00% | 68.47 | 100.00% |
发行人最近三年及一期各业务板块毛利率情况
业务类型 | 2018 年三季度 | 2017 年 | 2016 年 | 2015 年 |
水务环保板块 | 32.94% | 31.53% | 34.29% | 32.41% |
基础设施板块 | -49.28% | -38.59% | -49.46% | -0.08% |
34.21% | 29.55% | 17.09% | 17.53% | |
金融服务板块 | 22.13% | 36.15% | 34.14% | 46.69% |
其他 | 6.41% | 28.40% | 24.61% | 24.92% |
抵消 | - | 68.32% | 172.43% | 40.90% |
综合毛利率 | 23.79% | 26.62% | 19.07% | 22.18% |
注：毛利率=毛利润/营业收入
（七）发行人（合并）主要业务版块经营情况分析
1、环保板块
发行人环保行业以首创股份为龙头和载体，核心业务包括城市供水和污水处理、垃圾固废处理领域，水处理规模和市场占有率均位居国内水务行业前列。截至 2016 年 12 月末，首创股份参控股的水务项目分布于全国 19 个省市和自治区的
78 个城市，已经在北京、深圳、湖南、山西、安徽、江苏等省市控股和参股水务
项目超过 69 个，拥有供水、污水处理合计约 2,135 万吨/日的水处理能力，服务
人口超过 4,000 万人，位居国内水务行业前列。首创股份积极开拓固废处理业务，
通过投资、收购等方式扩大在固废处理行业的影响力，已在全国 14 个省市和新西
兰、新加坡开展业务，并已具有一定规模。在品牌影响力方面，首创股份自 2003
年以来，每年均获得“水业十大影响力企业”称号，具有广泛的品牌影响力。
通过促进存量项目的水量增长、保证新项目投入运营、加强成本管理等多种途径，2017 年首创股份实现营业收入 92.85 亿元，同比增加 17.36%，归属于母公司净利润 6.12 亿元，与 2016 年变动不大。
截至 2017 年末首创股份重要在建水务项目情况
项目名称 | 区域 | 建设规模（万 吨/日） | 总投资 | 已投入 （万元） | 工程进度 |
（万元） | |||||
北戴河西部水厂及引配水工程 PPP 项目 | 河北 | 20 | 55231.72 | 53011.67 | 96% |
仓山xxx岐水系综合冶理及运营维护 项目 | 福州 | / | 1,60000.00 | 37029.98 | 23% |
华冠自来水厂及配套工程BOT项目 | 河北 | 28 | 135191.08 | 155679.41 | 试运行 |
茂名市水东湾城区引罗供水PPP项目 | 广东 | 24.3 | 115368.78 | 57614.84 | 50% |
北京市延庆县城西再生水BOT项目 | 延庆 | 6 | 45800.00 | 39185.55 | 86% |
余姚市农村生活污水处理工程 BOT 项目 | 宁波 | 4.9 | 125971.68 | 74378.92 | 59% |
供水业务方面，首创股份通过与地方企业共同设立供水公司及收购地方供水企业股权等方式参与多个供水项目，除直接持股外，首创股份还与法国通用水务公司合资成立通用首创水务投资有限公司，对深圳水务（集团）有限公司和渭南通创水务公司等进行投资。截至 2017 年末，首创股份共拥有供水项目 32 个，主要分布于安徽马鞍山、铜陵、淮南，四川屏山、广元，江苏徐州，浙江余姚，山西临猗、运城，河北秦皇岛，辽宁盘锦，河南新乡，内蒙古包头，陕西渭南、宝鸡，深圳。随着首创股份供水项目的增加和扩建，其供水能力不断增加，2015~2017年末已分别为 1034.10 万立方米/日、1078.15 万立方米/日和 1271.58 万立方米/日。
首创股份近三年供水业务运营情况
年度 | 供水能力1 （万立方米/日） | 供水量 （亿立方米） | 售水量 （亿立方米） | 项目数2 |
2015 年 | 1034.10 | 16.56 | 13.85 | 15 |
2016 年 | 1078.15 | 17.34 | 15.11 | 17 |
2017 年 | 1217.58 | 8.33 | 7.01 | 32 |
污水处理业务方面，首创股份从事的污水处理业务包括从城市污水管网所收集生活污水、工商业污水、雨水和其他污水进行无害处理，并将符合国家环保标准的污水排入河流的污水处理全过程。首创股份主要通过 BOT、收购兼并及委托运营等方式逐步开拓污水处理市场。
截至 2017 年末，首创股份污水处理项目新增 19 个，首创股份拥有 115 个污水处理项目，分别为呼和浩特首创、太原首创、铁岭污水、葫芦岛凡和、运城首创污水、长治首创、临沂首创、安阳首创、临沂博瑞、南阳首创、淮南首创污水、安庆首创、海宁首创、嵊新首创、铜陵首创、首创环投、湖南首创污水、深圳首创、安顺项目、广元首创污水等。。随着污水项目的持续扩张，首创股份污水处理能力不断提升，2015~2017 年末分别为 844.44 万立方米/日、910.00 万立方米/日和 1090.04 万立方米/日；同期，首创股份污水处理量达到 16.10 亿立方米、18.84
亿立方米和 32.25 亿立方米。
首创股份近三年污水处理业务运营情况
年度 | 污水处理能力 （万立方米/日) | 污水处理量 （亿立方米） |
2015 年 | 844.44 | 16.10 |
2016 年 | 910.00 | 18.84 |
2017 年 | 1090.04 | 32.25 |
价格制定方面，首创股份在污水处理规模上约定有保底水量，价格一般每两年调整一次，因此污水处理规模与城市供水相比具有一定稳定性和较高收益。2017年，北京首创东坝水务有限责任公司污水处理价格由 1.06 元/吨调整至 1.080 元/
吨；运城首创水务有限公司污水处理价格由 0.88 元/吨调增至 1.12 元/吨；临沂首
创博瑞水务有限公司污水处理价格由 1.002 元/吨调整至 1.0962 元/吨；郯城首创
1 供水能力一般是指该供水项目的设计规模，与实际生产规模有一定的差距。
2 这里的项目数包含已运营项目和在建项目。另，由于淮南首创、深圳水务均分别有污水处理及供水项目，因此分别算入项目个数。
水务有限公司污水处理价格由 1.12 元/吨调整至 1.13 元/吨；定陶首创水务有限公
司污水处理价格由 1.98 元/吨调整至 2.33 元/吨；xx首创水务有限责任公司污水
处理价格由 0.937 元/吨调整至 1.027 元/吨；恩施首创水务有限公司污水处理价格
由 0.8505 元/吨调整至 0.8705 元/吨；安阳首创水务有限公司污水处理价格由
0.9446 元/吨调整至 1.0336 元/吨。
除传统水务业务外，首创股份还积极拓展固废处理业务，通过投资、收购等方式扩大在固废处理行业的影响力。目前，首创股份固废处理业务的运营主体主要为下属全资子公司湖南首创投资有限责任公司（以下简称“湖南首创”）、控股公司首创环境控股有限公司（以下简称“首创环境”）、BCG NZ 公司和新加坡ECO Industrial Environmental Engineering Pte Ltd 公司（以下简称“ECO 公司”）。
湖南首创以 TOT、BOT 模式运营 7 个固废处理项目，截至 2017 年末全部项目处于运营状态。截至 2017 年末，湖南首创垃圾处理能力 1,710.00 吨/日， 2015~2017 年，湖南首创垃圾处理量分别为 33.34 万吨、50 万吨和 56.54 万吨，呈现较快增长。
截至 2017 年末湖南首创固废处理项目情况
项目名称 | 开始运营时间 | 运营期限（年） | 处理价格（元/吨） |
岳阳垃圾填埋场 | 2013.08 | 29 | 180.45 |
凤凰垃圾填埋场 | 2014.01 | 28 | 172.00 |
华容垃圾填埋场 | 2012.01 | 26 | 161.50 |
醴陵垃圾项目 | 2010.10 | 25 | 153.00 |
湘西台儿冲垃圾填埋场 | 2010.03 | 26 | 70.00 |
张家界煤炭湾垃圾项目 | 2015.08 | 30 | 56.00 |
津市垃圾项目 | 2016.01 | 20 | 67.60 |
最近三年湖南首创固废处理运营情况
年度 | 处理能力（吨/日） | 处理量（万吨） |
2015 年 | 1,260 | 33.34 |
2016 年 | 1,703 | 50.00 |
2017 年 | 1,710 | 56.54 |
截至2017年末，发行人通过下属全资子公司首创（香港）有限公司（以下简称“首创香港”）等合计持有首创环境66.92%股份，为其第一大股东。首创环境是香港联交所上市公司（股票代码：00000.XX），主要从事垃圾处理、电子拆解等环保业务。截至2017年末，首创环境下属已运营生活垃圾焚烧发电项目以及生活垃圾填埋项目的垃圾处理能力共计为31,999吨/日。
首创环境拥有生活垃圾处理能力31,663吨/日，废弃电器电子产品处理能力 320万件/年，一般工业固废与危险废弃物处理能力336吨/日；当年国内项目共处理生活垃圾132万吨，处理废弃电器电子产品177.96万件，提供上网电量合计 20,515.41万千瓦时。
2015~2017 年首创环境运营情况
年度 | 垃圾处理能力 （吨/日） | 垃圾处理量（万 吨） | 发电量（万千瓦 时） | 售电量（万千万 时） |
2015 | 3,947 | 96 | 20,226.58 | 15,921.12 |
2016 | 6,193 | 122.49 | 24,062.82 | 19,255.81 |
2017 | 31,663 | 132 | 24,954.80 | 20,515.41 |
截至 2017 年末，首创环境有江苏省扬州危废垃圾处理项目、浙江省杭州xx
餐厨垃圾厌氧处理项目和广东惠州焚烧发电项目等 8 个在建项目，计划投资总额
为 26.1 亿元，已投资 7.73 亿元，预计新增固废处理能力 205 万吨/年。项目建设计划的实施使首创环境面临一定的投融资压力，另一方面，随着上述项目逐步投入运营，该公司固废处理业务收入将持续增长。
截至 2017 年末首创环境垃圾处理业务在建项目情况
单位：亿元、吨/日
项目名称 | 持股比例 （%） | 处理能力 | 总投资 | 已投资 |
江苏省扬州危废垃圾处理项目 | 100 | 83 | 2.1 | 0.74 |
浙江省杭州xx餐厨垃圾厌氧处理项目 | 70 | 400 | 2.1 | 1.21 |
广东惠州焚烧发电项目（新厂） | 97.85 | 1600 | 9 | 0.51 |
贵州都匀垃圾焚烧发电项目 | 62.09 | 600 | 3.4 | 2.20 |
项目名称 | 持股比例 （%） | 处理能力 | 总投资 | 已投资 |
江西省xx市生活垃圾焚烧发电项目 | 60 | 900 | 2.7 | 1.33 |
江西省瑞金市垃圾焚烧发电项目 | 97 | 1200 | 3.6 | 0.27 |
浙江省宁波市厨余垃圾处理项目 | 60 | 800 | 3 | 1.31 |
山西省晋中市餐厨废弃物集中收运处理项目 | 63.88 | 100 | 0.2 | 0.16 |
合计 | 5,683 | 26.1 | 7.73 |
2015年5月，首创股份通过首创香港收购了由首创华星持有BCGNZ公司65%股 权 ， 收 购 价 款 为 2.93 亿 美 元 。 BCGNZ 公 司 的 全 资 下 属 公 司 WasteManagementNZLimited公司为新西兰废弃物处理行业排名第一的公司，业务涵盖了废弃物收运、中转与分选、填埋处理、建筑垃圾、沼气发电、废液处理、环卫特种车辆设计与维护等全产业链，业务范围遍及奥克兰、基督城、惠灵顿等新西兰主要城市，拥有或运营新西兰处理规模排名前7位垃圾填埋场中的5座、29处垃圾转运站、17座资源回收处理站以及800余辆垃圾收运专业车辆，拥有15台发电机组（发电能力为15兆瓦）。
2015年7月，首创香港又收购了位于新加坡的ECO公司100%股权，收购价款共计23,576万新加坡元，进一步增强在境外固废领域的实力及影响力。ECO公司是新加坡危废处理行业的领先者，是新加坡唯一一家具有污泥处理能力的公司，同时也是新加坡仅有的三家持有国家环境署（NEA）发放的全方位垃圾收集服务牌照的公司之一，可收集废物包括污泥、有毒废物、腐蚀物、易燃物及工业公司产生的其他危险废弃物，污泥处理能力可达570吨/天。
2016年1月，首创环境收购了位于江西省瑞金市的江西瑞金爱思环保电力有限公司51%股权，收购价款共计5,100万元人民币。瑞金项目为垃圾焚烧发电项目，近期处理能力为规模800吨/日，中期扩建将新增处理能力400吨/日，特许经营期限30年。
2016年2月，首创环境收购了位于江西省xx市的xx意高再生资源热力发电有限公司60%股权，收购价款共计720万元人民币。xx项目为垃圾焚烧发电项目，
总处理能力为为900吨/日，其中一期项目处理能力为600吨/日，特许经营期限30年。
2、基础设施板块
发行人基础设施板块以道路交通为核心，参与了京石高速公路、京津高速公路、京通快速路、北京地铁四号线、十四号线、绿化隔离带等基础设施项目的大规模投资建设，并作为财务投资人参与了北京地铁十三号线、五号线项目。其中，京津高速公路（天津段）由天津高速公司负责投资与运营，公司持股 60%，地铁四号线、十四号线、十六号线由北京京港地铁有限公司（以下简称“京港地铁”）负责运营，公司持股 49%。京津高速公路（天津段）、北京地铁四号线和十四号线已成为发行人基础设施板块中最为核心的部分。
发行人轨道交通业务主要以子公司北京京港地铁有限公司为运营主体。京港地铁是国内城市轨道交通领域首个引入外资的合作经营企业，由北京市基础设施投资有限公司出资 2%，北京首都创业集团有限公司和香港铁路有限公司各出资 49%组建。目前负责运营北京地铁四号线、大兴线、十四号线，以及即将开通的十六号线。根据与北京市人民政府签订的《北京地铁四号线项目特许协议》（2006年签订）、《北京地铁十四号线项目特许协议》（2012 年签订）及《北京地铁十六号线项目特许协议》（2015 年签订），京港地铁以PPP 模式参与投资、建设并运营北京地铁四号线、十四号线、十六号线，特许经营期均为 30 年。特许经营期分为全线试运营期和全线正式运营期，除非根据《项目特许协议》延长或提前终止，特许经营期为开始全线试运营日起至开始全线试运营日第三十个周年结束之日。北京地铁四号线全线试运营日为 2009 年 9 月 28 日，十四号线全线试运营日
为 2015 年 12 月 31 日，十六号线未开始全线试运营。依据《北京轨道交通大兴线委托运营协议》（2009 年签订），京港地铁取得北京轨道交通大兴线的委托运营权，负责大兴线资产运营管理和养护维修，并提供客运服务。委托运营期为 10年，期满经市政府同意后可以延长。发行人在北京城市轨道交通行业的布局已经具有相当规模。
2006 年 4 月 12 日，京港地铁与北京市政府签署《北京地铁四号线项目特许
协议》，特许经营期 30 年。北京地铁四号线是京港地铁联合北京市基础设施投资有限公司投资建设的我国第一条以PPP 模式开发运营的地铁项目。这是北京市基础设施投融资领域的一项重要创新，是国内第一个利用外资、引入社会资金运作
的地铁项目。北京地铁四号线线路全长 28.65 公里，工程总投资约 153.8 亿元，共
设 24 座车站，于 2009 年 9 月通车运营。2015 年北京地铁四号线累计车票收入为
7.18 亿元，累计人流量 1.97 亿人次；2016 年，北京地铁四号线累计车票收入 7.84亿元，累计人流量 4.27 亿人次；2017 年北京地铁四号线累计车票收入为 7.75 亿元，累计人流量达 4.34 亿人次；2018 年一季度北京地铁四号线累计车票收入为
1.64 亿元，累计人流量达 0.96 亿人次。
在四号线之后，京港地铁公司继而获得了四号线的南延长线——大兴线的运营管理和养护维修。委托运营期为 10 年，期满经市政府同意后可以延长。大兴线
于 2010 年 12 月 30 日与四号线贯通运营，并在当日实现与四号线贯通，运营总里
程达 50 公里。
北京地铁四号线运营情况
项目 | 2018 年一季度 | 2017 年 | 2016 年 | 2015 年 |
累计车票收入（万元） | 1.64 | 7.75 | 7.84 | 7.18 |
日均收入（万元） | 182 | 212.41 | 214.79 | 196.71 |
累计人流量（万人次） | 0.96 | 4.34 | 4.27 | 1.97 |
日均人流量（万人次） | 106.2 | 118.9 | 116.99 | 53.88 |
2012 年 11 月 6 日，在京港洽谈会上，北京市交通委代表北京市政府和京港
地铁草签《北京地铁十四号线项目特许协议》，2014 年 11 月 26 日正式签署该协
议。十四号线线路全长 47.3 公里，共设车站 37 座。由于工程进度所限，该线分西段、中段、东段开通。
十四号线西段全部位于北京市西南部的丰台区境内，运营区段为张郭庄站至西局站，运营里程 12.4 千米，共开放 7 座车站（其中换乘车站 2 座），拥有车辆
基地 1 座（xx村停车场），2014 年 2 月 15 日，十四号线西段 7 座车站完成全
部开通；东段包括从善各庄站至金台路站，线路全长 14.8 公里，共设车站 12 座。
东段于 2014 年 12 月 28 日开通试运营；中段包括从北京南站至金台路站，线路全
长 16.6 公里，共设车站 11 座。十四号线中段与十四号线东段于 2015 年 12 月 26
日贯通试运营。
2015 年，地铁十四号线累计车票收入 1.10 亿元，累计人流量 0.63 亿人次；
2016 年，地铁十四号线累计车票收入 3.88 亿元，累计人流量 1.91 亿人次；2017
年，地铁十四号线累计车票收入 4.42 亿元，累计人流量 2.20 亿人次；2018 年一
季度，地铁十四号线累计车票收入 1.0 亿元，累计人流量 0.52 亿人次，
北京地铁十四号线运营情况
项目 | 2018 年一季度 | 2017 年 | 2016 年 | 2015 年 |
累计车票收入（亿元） | 1.0 | 4.42 | 3.88 | 1.10 |
日均收入（万元） | 111.11 | 117.53 | 106.30 | 30.14 |
累计人流量（亿人次） | 0.52 | 2.195 | 1.91 | 0.63 |
日均人流量（万人次） | 57.55 | 60.14 | 52.33 | 17.26 |
2015 年 2 月，北京京港地铁有限公司与北京市政府正式签约《北京地铁十六号线项目特许协议》。按照《特许协议》，京港地铁公司采用 PPP 模式参与十六号线的投资、建设和运营，并获得 30 年的运营权。北京地铁十六号线是北京市轨道交通路网中一条南北向骨干线路，服务于海淀山后、三里河行政中心区、丰台火车站、丽泽商务区、丰台科技园区等重要城市功能区。地铁十六号线全长约 49.8公里，全部为地下线，自北向南途经：北安河站、屯佃站、西苑站、国家图书馆站、玉渊潭东门站、木樨地站、达官营站、丰台站、宛平城站等 29 座车站，其中换乘车站 12 座，全线采用 A 型车 8 节编组。十六号线北段包括从西苑站至北安河站，线路共设车站 10 座，已于 2016 年 12 月 31 日开通；南段包括从宛平城站
至西苑站，预计将于 2018 年年底开通。2017 年，地铁十六号线累计车票收入 0.595
亿元，日均收入 16.32 万元，累计客流量 0.25 亿人次，日均客流量 6.86 万人次。
0000 x 0-0 x，xxxxx线累计车票收入 0.16 亿元，日均收入 17.78 万元，累
计客流量 0.07 亿人次，日均客流量 7.93 万人次。
根据国家发改委《国家发展改革委关于京津高速公路天津段项目核准的批复》
（发改交运[2005]857 号），由发行人、天津市高速公路投资建设发展公司、中辉投资有限公司和天津市雍阳公路工程有限公司共同出资，出资比例为 60%、 10%、25%、5%，组建天津京津高速公路有限公司负责京津高速公路（天津段）的筹资、建设及经营管理，经营期限控制在 25 年以内。经营期内，收取车辆通行费作为投资回报，各方按投资比例分配利润。经营期满后，将京津高速公路天津段及相关配套设施无偿移交天津市地方交通管理部门。京津高速目前为止无政府补贴，成本主要由人工成本、地面养护、路面待摊费用等构成。
京津高速于 2008 年 7 月建成并全线通车，极大的缓解了京津两地交通紧张的
局面。2015 年累计实现通行费收入 5.71 亿元，日均收入 156 亿元，车流量累计
1,387 万辆次，日均出口车流量 3.8 万辆次。2016 年，京津高速（天津段）累计实
现通行费收入 4.62 亿元，车流量累计 1,442 万辆次。天津高速公司 2016 年实现营
业收入 4.68 亿元，同比下降 18.89%；实现利润总额 250.54 万元，比去年同期下降 84.30%；实现净利润 0 万元，比去年同期下降 100%，京津高速（天津段）无政府补贴，当年净利润为零是由于冲抵 2011 年计提的递延所得税资产所致。营业收入和利润下降的原因是京津塘高速恢复通车，车流量较去年同期明显减少。 2017 年，京津高速累计通行费收入 4.99 亿元，日均收入 146 万元，累计车流量
1469 万辆，2017 年日均出口流量 4.29 万辆。天津高速公司 2017 年实现营业收入
5.10 亿元，同比增长 0.09%；实现利润总额 564 万元，比去年同期增长 125%；实现净利润 138 万元。2018 年 1-3 月，京津高速累计通行费收入 1.23 亿元，日均收入 137 万元，累计车流量 358 万辆，2018 年 1-3 月份日均出口流量 3.6 万辆。
京津高速（天津段）运营情况如下：
京津高速（天津段）运营情况
项目 | 2018 年 1-3 月 | 2017 年 | 2016 年 | 2015 年 |
累计通行费收入（亿元） | 1.23 | 4.99 | 4.62 | 5.71 |
日均收入（万元） | 137 | 146 | 126.58 | 156.44 |
累计车流量（万辆次） | 358 | 1469 | 1,442 | 1,387 |
日均出口车流量（万辆次） | 3.6 | 4.29 | 3.95 | 3.8 |
除了京津高速路的通行费收入，发行人旗下子公司首创股份拥有北京京通快速路 30 年的收费权限，收费经营权有效期至 2027 年。
根据北京市人民政府办公厅于 1998 年 5 月 7 日下发的《关于同意将京通快速路经营权授予北京首都创业集团的通知》（经政办函[1998]74 号），发行人拥有京通快速路经营权，即运营、维护并收取通行费，经营期限为 30 年，自 1998 年
1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日。1999 年经北京市政府批准，发行人将京通快速路的权益置入子公司首创股份，由首创股份负责运营、维护、管理京通快速路，并收取通行费、享受政府补贴。京津高速的成本主要由人工成本、地面养护、路面待摊费用等构成，占成本的 90% 左右。
京通快速路西起北京市朝阳区八王坟，东至通州xxx路全长 18.4 公里。该路按城市快速路标准建设，为全立交、全封闭、收费式快速路，并配有国内先进水平的交通工程系统。
京通快速路具体运作模式是：公司通过负责京通快速路道路的养护、环境绿化、通行费收取等运营管理工作进行运作，通过收取过往车辆通行费确认收入。成本构成包括道路养护、绿化、用电、票据、人工、速通服务费等。会计处理方式是依据上市公司会计制度，按车流量确认通行费营业收入，按快速路特许经营权摊销及日常维护养护等成本确认营业成本。
2015 年、2016 年以及 2017 年分别实现通行费收入 3.94 亿元、3.93 亿元和 3.34
亿元。
京通快速路运营情况
项目 | 2017 年 | 2016 年 | 2015 年 |
通行费收入（亿元） | 3.34 | 3.93 | 3.94 |
专项补贴收入（亿元） | 1.4 | 1.40 | 1.52 |
日均收入（万元） | 94.06 | 107.67 | 107.95 |
综合看，多年的经营使发行人在基础设施尤其是城市道路交通建设领域积累了丰富的经验；良好的政府背景也有助于发行人在项目孵化、市场开拓、资金融通等方面获得更多支持，从而保证了公司业务的有效开展。
3、房地产板块
发行人本级为纯管理机构，其房地产板块业务主要由下属各子公司负责经营。房地产板块业务分为两部分：其一为市场化房地产一、二级开发业务，主要以首创置业为核心载体；其二，为涵盖保障房开发、产业新城开发及旧城更新的自有土地开发业务，主要涉及首创经中（天津）投资有限公司、首创投资发展有限公司等。
（1）市场化房地产一、二级开发业务
首创置业是发行人房地产一、二级开发业务板块的核心平台，2017 年发行人房地产板块营业总收入 220.17 亿元，其中首创置业营业收入 212.92 亿元，占比为 96.71%。首创置业是北京大型综合性房地产营运商之一，以中高端住宅专业开发、商业地产投资与运营等为核心业务。根据中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的 2018 中国房地产开发企业 500 强榜单，首创置业排名为第 51 名。
目前，首创置业以北京、上海、天津、深圳、重庆及成都为战略核心城市，在巩固京津地区大本营的同时，进一步开拓国内及海外市场；以住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体作为发展的三大核心业务线，并以土地一级开发业务为创新和补充，发挥综合运营优势，创新业务发展模式，积累优质土地资源。
根据首创置业2017年年度报告披露，截至2017年末，首创置业新开工面积 82.77万平方米，竣工面积190.96万平方米；各项目售楼实现总签约面积239.97万平方米，实现总签约收入558.49亿元，较去年同期增长22.71%；土地储备总建筑面积1,154.35万平方米，其中权益面积804.84万平方米。土地储备总建筑面积中，约82%为发展物业、18%为投资性物业及其他。2017年首创置业新增土地面积 122.76万平方米，其中地块面积较大的项目主要有北京平谷畅春园项目、北京大兴亦庄项目、天津天阅海河项目等。现有的土地储备可以满足公司未来三年发展需要，规模适中。
首创置业运营情况
项目 | 2018 年 1-3 月 | 2017 年 | 2016 年度 | 2015 年度 |
新增土地投资（亿元） | 100 | 368 | 181 | 224 |
新开工面积（万平方米） | 149 | 83 | 246 | 276 |
竣工面积（万平方米） | 74 | 191 | 340 | 296 |
签约面积（万平方米） | 41.8 | 240.0 | 226.40 | 278.74 |
签约收入（亿元） | 85.2 | 558.5 | 455.10 | 325.11 |
土地储备地上面积（xx | 887 | 893 | 892 | 911 |
土地储备建筑面积（xx | 1160 | 1154 | 1,112 | 1,130 |
是否证照齐全 | 齐全 | 齐全 | 齐全 | 齐全 |
最主要区域及占比 | 64% | 62% | 55% | 62% |
根据首创置业于2014年开始实施的五年战略规划，首创置业业务区域将进一步聚焦北京、天津、上海、深圳、重庆和成都六大核心城市，并加大对于核心城市核心资源的获取，逐步退出非核心城市，实现资源优势聚焦与区域重点发展。截至2018年9月30日，首创置业拟建项目（尚未动工开发的项目）共计13个（具体情况见下表），除奥特莱斯综合体开发项目位于海南万宁、云南昆明等城市外，其他拟建房地产开发项目均位于北京、上海、天津及杭州，首创置业核心城市聚焦战略效应继续增强。
2017年，首创置业新获昆明奥特莱斯、郑州奥特莱斯A2地块等项目。截至
2017年12月底，首创置业已布局14家奥特莱斯，地点涵盖北京、湖州、杭州、武汉、长沙、南昌、西安、郑州、济南、海南万宁、江苏昆山等14个城市，其中已开业的奥特莱斯共有6家，成为全国布局数量最多的奥特莱斯营运商。其中，北京房山首创奥特莱斯是首创置业第一个xx综合体项目，于2013年5月1日开业，当日客流10万余人次，销售额800万元。2017年，已开业运营的房山、万宁、湖州、昆山、杭州、南昌六家奥特莱斯共实现营业额32.4亿元，同比增长近35%；年客流量达2,540万人次，同比增长34%。首创置业拟将已开业的六家奥特莱斯注入旗下奥特莱斯运营平台首创钜大，将首创钜大打造为“中国最大的奥特莱斯综合营运商”。
2015 年、2016 年、2017 年及 2018 年三季度，首创置业在建及完工项目共计
123 个，其中尚未动工开发的项目（以下简称“拟建项目”）13 个，已动工开发的项目（包括在建项目及在报告期内已完工的项目，以下简称“在建及已完工项目”）110 个，共计 123 个。
首创置业拟建项目情况
编 号 | 项目名称 | 项目公司 | 项目 所在地 | 土地出让合同编号 |
1. | 北京大兴黄 村项目 | 北京永源兴置业有限公司 | 北京 | 京地出[合]字（2016）第 0055 号 |
2. | 平谷金海湖 韩庄村项目 | 北京泰龙翔置业有限公司 | 北京 | 京地出（合）字（2018）第 0036 号 |
3. | xxxxx xxx 00-00 项目 | 上海首泾投资有限公司 | 上海 | 沪青规土（2016）出让合同第 18 号 （1.0 版） |
4. | 上海闵行华 漕镇项目 | 上海首创正恒置业有限公 司 | xx | xxxx（0000）出让合同第 34 号 （1.0 版） |
5. | 上 海 青 浦 24-01 项目 | 上海首悦置业有限公司 | 上海 | 沪青规土（2018）出让合同第 17 号 （1.0 版） 沪青规土（2018）出让合同补第 52 号（2.0 版） |
6. | xxxxx xxxx0 x | 海南首创xx置业有限公 司 | 海南 万宁 | 万国让（合）字（2013）第 19 号 |
地 | ||||
7. | 杭州余杭项 目 | 杭州临创置业有限公司 | 浙江 杭州 | 3301102017A21084 |
8. | 重庆南岸茶 园地块项目 | 重庆首灏置业有限公司 | xx | xx（0000）xx（xx）x 00 x |
9. | 成都天府新 区项目 | 成都首创华府置业有限公 司 | 四川 成都 | 510100-2018-B-005（天府） |
10. | 青岛xxx 目 | 青岛沧海伟业房地产开发 有限公司 | 山东 青岛 | 青岛-01-2018-0033 |
11. | 佛山南海狮 山项目 | 佛山首朗房地产开发有限 公司 | 广东 佛山 | 440605-2018-000080 、 440605-2018-000080-补 01 号 |
12. | 青岛xx项 目 | 青岛钜大奥莱商业管理有 限公司 | 山东 青岛 | 青岛-01-2018-4021 |
13. | 南宁xx项 目 | 南宁钜大奥特莱斯置业有 限公司 | 广西 南宁 | 南宁土出（服）字 2018021 号 |
首创置业在建及完工项目情况
编 号 | 项目名称 | 项目公司 | 项目 所在地 | 土地出让合同编号 |
1. | 北 京呼家 楼 项目 | 首创朝阳房地产发展有限公司 | 北京 | 京地出[合]字(2004)第 0465 号 |
2. | 北京丽泽 F05 项目 | 北京 | 京地出[合]字(2013)第 0068 号 | |
3. | 北京丽泽 F03 项目 | 北京天城永元置业有限公 司 | 北京 | 京地出(合)字(2013)第 0087 号 |
4. | 北 京海淀 永丰 产业基 地 F1 项目 | 北京旭嘉置业有限公司 | 北京 | 京地出[合]字（2015）第 0076 号 |
5. | x xxx x xx 0 x地项目 | 北京贵佳茂置业有限公司 | 北京 | 京地出[合]字（2014）第 0125 号 |
6. | x xxx x xx 0 x地项目 | 北京联创盛业房地产开发有限公司 | 北京 | 京地出[合]字（2014）第 0074 号 |
编 号 | 项目名称 | 项目公司 | 项目 所在地 | 土地出让合同编号 |
7. | 北 京顺义 赵全营 F1-01 项 目 | 北京益凯优置业有限公司 | 北京 | 京地出[合]字（2014）第 0058 号 |
8. | 北京顺义 17 街区项目 | 北京天智盈置业有限公司 | 北京 | 京地出[合]字（2015）第 0037 号 |
9. | 北 京密云 云 凤山庄项目 | 北京新博城房地产开发有 限公司 | 北京 | 京房地出[合]字(2006)第 029 号 |
10. | 北 京密云 新 城项目 | 北京宝驰通置业有限公司 | 北京 | 京地出[合]字（2015）第 0191 号 |
11. | 北 京密云 檀 营乡项目 | 北京 | 京地出[合]字（2017）第 0057 号 | |
12. | 北 京平谷 大 兴庄项目 | 北京泰浩盛垣置业有限公 司 | 北京 | 京地出[合]字（2014）第 0059 号 |
13. | 北 京房山 奥 特 莱斯综 合体 | 北京首创奥特莱斯房山置业有限公司 | 北京 | 京地出[合]字（2010）第 0082 号 |
14. | 北 京房山 长 阳 4 号地项目 | 北京兴泰吉成置业有限公 司 | 北京 | 京地出[合]字（2012）第 0059 号 |
15. | 北 京房山 高 教园项目 | 北京创瑞华安置业有限公 司 | 北京 | 京地出[合]字（2014）第 0209 号 |
16. | 北 京房山 黄 x 庄项目 一期 | 北京安顺园房地产开发有限 公司 | 北京 | 京地出[合]字(2004)第 0541 号 |
17. | 北 京房山 黄辛 庄项目 二 期 | 北京 | 京地出[合]字(2004)第 0669 号 | |
18. | 北 京大兴 x 村项目 | 北京创瑞祥安置业有限公 司 | 北京 | 京地出[合]字（2013）第 0396 号 |
19. | 北 京顺义 赵全营板桥 F02 项目 | 北京金亿丰置业有限公司 | 北京 | 京地出[合]字（2015）第 0042 号 |
20. | 北 京海淀 太 平庄项目 | 北京同创金龙置业有限公 司 | 北京 | 京地出[合]字（2015）第 0002 号 |
编 号 | 项目名称 | 项目公司 | 项目 所在地 | 土地出让合同编号 |
21. | 上 海松江 项目 | 上海松创置业有限公司 | 上海 | 沪松规土（2014）出让合同补字第 1 号 沪松规土（2013）出让合同第 74 号 （2.0 版） |
22. | 上 海青浦 盈浦街道 14-04项目 | 上海首青置业有限公司 | 上海 | 沪青规土（2015）出让合同补字第 2 号（2.0 版） 沪青规土（2014）出让合同第 60 号 （1.0 版） |
23. | 上 海青浦 盈浦街道 20-04项目 | 上海首浦置业有限公司 | 上海 | 沪青规土（2016）出让合同补字第 16 号（3.0 版） 沪青规土（2015）出让合同补字第 3 号（2.0 版） 沪青规土（2014）出让合同第 61 号 （1.0 版） |
24. | 上 海xx xx项目 | 上海首杨投资有限公司 | 上海 | 沪杨规土（2015）出让合同补字第 16 号 沪xxx（2015）出让合同第 4 号 （2.0 版） |
25. | 上 海青浦 xx项目 | 上海首泾投资有限公司 | 上海 | 沪青规土（2016）出让合同补字第 21 号（2.0 版） 沪青规土（2016）出让合同第 2 号 （1.0 版） |
26. | 上 海青浦 盈浦街道 53-04项目 | 上海首湖投资有限公司 | 上海 | 沪青规土（2018）出让合同补字第 3 号 4.0 版） 沪青规土（2017）出让合同补字第 1 号（3.0 版） 沪青规土（2015）出让合同补字第 61 号（2.0 版） 沪青规土（2015）出让合同第 26 号 （1.0 版） |
27. | 上 海xx 项 目 | 上海暄熹房地产开发有限 公司 | 上海 | 沪浦规土（2016）出让合同第 6 号 （1.0 版） |
28. | 上 海青浦 盈 浦街道 22-05 | 上海瓴毓置业有限公司 | 上海 | 沪青规土（2017）出让合同补字第 43 号（2.0 版） |
编 号 | 项目名称 | 项目公司 | 项目 所在地 | 土地出让合同编号 |
项目 | 沪青规土（2017）出让合同第 17 号 （1.0 版） | |||
29. | 上 海青浦 盈浦街道 25-04项目 | 上海首淀置业有限公司 | 上海 | 沪青规土（2017）出让合同补字第 44 号（2.0 版） 沪青规土（2017）出让合同第 16 号 （1.0 版） |
30. | 天津双港 121 项目 | 天津首创新园置业有限公 司 | 天津 | CR2007372 |
31. | 天津双港 122 项目 | 天津首创新港置业有限公 司 | 天津 | XX0000000 |
32. | 天 津康桥 郡 项目 | 天津兴泰城市开发有限公 司 | 天津 | / |
33. | 天 津梨双 路 项目 | 天津兴泰吉鑫置业有限公 司 | 天津 | TJ11152013025 |
34. | 天 津洪泥 河 项目 1 | 天津兴泰吉丰置业有限公司 | 天津 | TJ11152013012 |
35. | 天 津洪泥 河 项目 2 | 天津 | TJ11152013013 | |
36. | 天 津北运 河 项目 | 天津兴泰吉鸿置业有限公 司 | 天津 | TJ11102014021 |
37. | 天 津中山 路 项目 | 天津兴泰吉盛置业有限公 司 | 天津 | TJ11102015005 |
38. | xxxx 0 x 地项目 | 天津兴泰聚成置业有限公 司 | 天津 | TJ11152015006 |
39. | 天 津武清 项 目 01-05 地块 | 天津益聚投资有限公司 | 天津 | TJ11182012025 |
40. | 天 津武清 项 目 08-02 地块 | 天津永元置业有限公司 | 天津 | TJ11182011010 |
41. | 天 津武清 项 目 03-02 地块 | 天津天朗科恩房地产开发 有限公司 | 天津 | TJ11182012048 |
42. | 天 津武 清 项 目 04-02 地块 | 天津同城置业有限公司 | 天津 | TJ11182013052 |
43. | 天 津武清 项 目 07-02 地块 | 天津宏泰伟业房地产开发 有限公司 | 天津 | TJ11182014073 |
编 号 | 项目名称 | 项目公司 | 项目 所在地 | 土地出让合同编号 |
44. | 天 津武清 项 目 07-08 地块 | 天津 | TJ11182016003 | |
45. | 天 津武清 项 目 06-09 地块 | 天津 | TJ11182016002 | |
46. | x xxx x x xxx xxxxx | xxxx（xx）投资有限公司 | 天津 | TJ12182011003 |
47. | 天 津武清 项 目静竹广场 | 天津伟清投资有限公司 | 天津 | TJ11182012031 |
48. | 天 津城铁 港 铁项目 | 天津城铁港铁建设有限公 司 | 天津 | TJ11102013009、TJ11102013009 之 补充合同 |
49. | 天 津红桥 油 脂厂项目 | 天津兴泰吉昌置业有限公 司 | 天津 | TJ11062017001 |
50. | 重 庆鸿恩 国 际 生活区 项目 | 重庆首创新石置业有限公司 | xx | xx（0000）xx（xx）136 号 |
51. | 重 庆光和 城 项目 | 重庆首永置业有限公司 | xx | xx（0000）xx（xx）x 000 x |
52. | 重 庆奥特 莱 斯 | 重庆首钜奥特莱斯置业有 限公司 | xx | xx（0000）xx（xx）第 59 号 |
53. | 成 都胜利 村 项目 | 首创置业成都有限公司 | 四川 成都 | 5101 成（2007）出让合同第 25 号 |
54. | 成 都北泉 路 项目 | 成都首创驿都置业有限公司 | 四川 成都 | 2007-00778 |
55. | 成 都川师 大 项目 | 四川 成都 | 2007-00777 | |
56. | 成 都青龙 场 项目 | 成都首创正华置业有限公 司 | 四川 成都 | 510100-2014-B-020（成） |
57. | 西 安凤城 路 项目 | 西安首创新开置业有限公 司 | 陕西 西安 | 西经开让字(2007)19 号 |
58. | 西 安奥特 莱 斯 | 西安首钜商业开发管理有 限公司 | 陕西 西安 | 32590、32590-1 |
59. | 沈 阳沈中 大 街项目 1 | 沈阳首创新运置业有限公 司 | 辽宁 xx | 2101122013A0019 |
编 号 | 项目名称 | 项目公司 | 项目 所在地 | 土地出让合同编号 |
60. | 沈 阳沈中 大 街项目 2 | 辽宁 xx | 2101122013A0020 | |
61. | 沈 阳琥珀 湾 项目 | 沈阳昊华置业有限公司 | 辽宁 xx | 2101122009A2001 |
62. | 青 岛空港 国 际中心项目 | 青岛信立伟业房地产开发 有限公司 | 山东 青岛 | 青岛-01-2011-2008 |
63. | 青 岛阳光 香 蜜湖项目 | 青岛千千树置业有限公司 | 山东 青岛 | 青土资房合[2006]97 号 |
64. | 青岛公园 1 号 项目 | 青岛阳光滨海置业有限公司 | 山东 青岛 | 青土资房合[2007]121 号 |
65. | 青 岛杨埠 寨 项目 | 山东 青岛 | 青岛-01-2011-2038 | |
66. | 烟 台阳光 首 院项目 1 号地 | 烟台阳光新业房地产开发 有限公司 | 山东 烟台 | 烟台-01-2010-0285 |
67. | 烟 台阳光 首 院项目 2 号地 | 烟台阳光骊臻房地产开发 有限公司 | 山东 烟台 | 烟台-01-2010-0285 |
68. | 烟 台阳光 首 院项目 3 号地 | 烟台阳光骊都房地产开发 有限公司 | 山东 烟台 | 烟台-01-2010-0285 |
69. | 济 南奥特 莱 斯 | 济南首钜置业有限公司 | 山东 济南 | 济南-01-2016-051 |
70. | 镇 江科技 园 项目一期 | 镇江先基置业有限公司 | 江苏 镇江 | 3211012010CR0072 |
71. | 镇 江科技 园 项目二期 | 江苏 镇江 | 3211012011CR0041 | |
72. | 江 阴瑞府 园 项目 | 江阴敔悦置业有限公司 | 江苏 江阴 | 3202812011CR0181 |
73. | 无 锡东亭 镇 项目 | 江苏首创置业有限公司 | xx xx | xxxxx（0000）x 00 x |
74. | 无 锡机场 路 项目 | 无锡首创新东置业有限公 司 | xx xx | xxxxx（0000）x 00 x |
75. | 湖 州仁皇 山 | 湖州首创荣城置业有限公 | 浙江 | 3305012011A21157 |
编 号 | 项目名称 | 项目公司 | 项目 所在地 | 土地出让合同编号 |
项目 | 司 | 湖州 | ||
76. | 湖 州奥特 莱斯综合体 29 号地 | 浙江奥特莱斯置业有限公司3 | 浙江湖州 | 3305012009A21085 |
77. | 湖 州奥特 莱斯综合体 32 号地 | 浙江华隆置业有限公司4 | 浙江湖州 | 330501200921088 |
78. | 昆 山奥特 莱斯 综合体 中 地块住宅 | 首创东兴（昆山）房地产开发有限公司 | 江苏昆山 | 3205832012CR0141 |
79. | 昆 山奥特 莱 斯 综合体 中地块商业 | 首创东兴（昆山）商业开发有限公司 | 江苏昆山 | 3205832012CR0141 |
80. | 昆 山奥特 莱 斯 综合体 南地块住宅 | 首创xx（昆山）置业有限公司 | 江苏昆山 | 3205832012CR0142 |
81. | 昆 山奥特 莱斯 综合体 南 地块商业 | 首创奥特莱斯（昆山）商业开发有限公司 | 江苏昆山 | 3205832012CR0142 |
82. | 昆 山奥特 莱斯 综合体 北 地块 | 昆山市首创新开置业有限公司 | 江苏昆山 | 3205832012CR0103 |
83. | 海 南奥特 莱斯综合体 1 号 地 | 海南奥特莱斯置业有限公司 | 海南万宁 | 万国让（合）字（2010）第 26 号 |
84. | 海 南奥特 莱 斯综合体 2 号 | 海南奥特莱斯房地产开发 有限公司 | 海南 万宁 | 万国让（合）字（2010）第 27 号 |
3根据湖州太湖旅游度假区管委会与浙江奥特莱斯置业有限公司、浙江首信置业有限公司、浙江汇盛置
业有限公司、浙江华隆置业有限公司于 2017 年 7 月 10 日共同签署的《世界名牌折扣店华东旗舰中心现代服务产业园项目土地回购协议》（以下简称为“土地回购协议”），湖州奥特莱斯综合体 29 号地项目下南 A1、南 A3 地块均已由湖州太湖旅游度假区管委会回购，目前，该等地块的土地证已注销，浙江奥特莱斯置业有限公司仍持有该项目中南 A2 地块的土地证。
4根据土地回购协议和相关材料，xxxxxxxxx 00 x地项目下北 B1 地块已由湖州太湖旅游度假区管委会回购，目前，该等地块的土地证已注销，浙江华隆置业有限公司仍持有该项目中北 B2、北 B3 地块的土地证。
编 号 | 项目名称 | 项目公司 | 项目 所在地 | 土地出让合同编号 |
地 | ||||
85. | 海 南奥特 莱斯综合体 3 号 地 | 海南万宁 | 万国让（合）字（2010）第 28 号 | |
86. | 海 南奥特 莱 斯综合体 4 号地 | 海南奥特莱斯旅业开发有限公司 | 海南万宁 | 万国让（合）字（2010）第 29 号 |
87. | 海 南奥特 莱斯综合体 6 号 地 | 海南首创xx置业有限公司 | 海南万宁 | 万国让（合）字（2013）第 20 号 |
88. | 南 昌奥特 莱 斯 A 地块 | 江西首创奥特莱斯置业有 限公司 | 江西 南昌 | 36201501060014 |
89. | 杭 州奥特 莱 斯 | 杭州首创奥特莱斯置业有 限公司 | 浙江 xx | 000000（0000）X（00000） |
00. | 武 汉奥特 莱 斯 | 武汉首创钜大奥莱商业管 理有限公司 | 湖北 武汉 | 鄂 WH(DHK）-2016-00007 |
91. | 郑 州奥特 莱 斯 A1 地块 | 郑州钜信xx实业有限公司 | 河南 郑州 | 410182-CR-2016-0364-15744 |
92. | 郑 州奥特 莱 斯 A2 地块 | 河南 郑州 | 410182-CR-2017-0476-19183 | |
93. | 合 肥奥特 莱 斯（A 地块） | 合肥创钜xx商业管理有 限公司 | 安徽 合肥 | 合地包河经营【2016】126 号 |
94. | 深 圳龙华 项 目 | 深圳首龙房地产开发有限 公司 | 广东 深圳 | 深地合字（2017）4006 号、深地合 字（2017）4006 号之补充合同一 |
95. | 昆 明奥特 莱 斯 | 昆明首创xx商业运营管 理有限公司 | 云南 昆明 | CR53 昆明市 2017089 号 |
96. | 鉴 湖镇骆 家葑 区 块 01D-01 地块 | 浙江绍兴首创阳光置业有限公司 | 浙江绍兴 | 3306002014A21018 |
97. | 首创·琥珀湾 | 沈阳昊华置业有限公司 | 辽宁沈阳 | 2101122009A2001 |
98. | 首 创象墅 一 期、二期 | 葫芦岛首创投资发展有限 公司 | 辽宁葫芦 岛 | 2008-44 号宗地 |
编 号 | 项目名称 | 项目公司 | 项目 所在地 | 土地出让合同编号 |
99. | 首 创象墅 三 期、四期 | 葫芦岛首创投资发展有限 公司 | 辽宁葫芦 岛 | 2012-03 号 |
100 | 首 创花溪 一 期 | 葫芦岛创融投资有限公司 | 辽宁葫芦 岛 | 2012-02 号 |
101 | 首 创花溪 二 期 | 葫芦岛创融投资有限公司 | 辽宁葫芦 岛 | 2014-16 号 |
102 | 首 创龙湾 一 期 | 葫芦岛首创实业发展有限 公司 | 辽宁葫芦 岛 | 2010-24 |
103 | 首 创龙湾 二 期 | 葫芦岛首创龙湾发展有限 公司 | 辽宁葫芦 岛 | 2010-22 |
104 | 首 创龙湾 三 期 | 葫芦岛首创实业发展有限 公司 | 辽宁葫芦 岛 | 2010-66 |
105 | 首 创龙湾 四 期 | 葫芦岛首创实业发展有限 公司 | 辽宁葫芦 岛 | 2010-23 |
106 | 大 渡岗茶 园旅 游小镇 雨林 景观休 闲区 | 景洪协同房地产开发有限责任公司 | 云南版纳 | CR 景洪市 2009017-3、CR 景洪市 2009018-4、CR 景洪市 2009018-4、 CR 景洪市 2009019-3、CR 景洪市 2009020-3、CR 景洪市 2009021-3、 CR 景洪市 2009022-4、CR 景洪市 2009023-4、CR 景洪市 2009024-4、 CR 景洪市 2009025-4、CR 景洪市 2009026-4、CR 景洪市 2009027-3、 CR 景洪市 2009015-3、CR 景洪市 2009016-3 |
107 | 首创· 加州郡 府 | 包头原创香江置业有限责 任公司 | 内蒙古包 头 | GWH/GT009-01022-07-E 、 GWH/GT009-01023-07-E |
108 | 首创·成南郡 | 四川首创远大房地产开发 有限公司 | 四川眉山 | 200-00029 2004-00030 |
109 | 昊华小区 | 重庆昊华置业有限公司 | xx | xx（0000）xx（xx）第 16 号 |
110 | 首 创国际 健 康城 | 西双版纳景缘投资开发有 限公司 | 云南版纳 | CR53 景洪市（XL）2013001 CR53 景洪市（XL）2013002 |
从销售业绩方面看，首创置业 2017 年各项目销售面积 239.97 万平方米，较去年增长 5.97%，全年实现签约收入 558.49 亿元，较去年同期增长 22.71%，其中北京、上海、深圳、天津、重庆与成都六大核心城市签约金额 429.26 亿元，金额占比 76.86%，京津地区合计签约金额 332.18 亿元，占比 59.48%，海外销售项目增长较快，签约金额占比增至 23.14%。销售业绩主力地位不断提升，澳洲市场继续作为贡献销售业绩的主要力量，签约金额占比 12.94%。
首创置业房地产销售区域分布情况
单位：万平方米；亿元
区域 | 2017 年度 | 2016 年度 | 2015 年度 | |||
销售面积 | 签约金额 | 销售面积 | 签约金额 | 销售面积 | 签约金额 | |
北京 | 56.51 | 225.83 | 57.83 | 172.58 | 70.44 | 97.58 |
天津 | 54.55 | 106.35 | 65.13 | 113.22 | 78.11 | 70.22 |
上海 | 14.65 | 42.22 | 20.35 | 52.13 | 17.63 | 40.88 |
成渝地区 | 47.77 | 54.86 | 38.93 | 34.41 | 32.74 | 23.3 |
悉尼/布里斯班 | 14.23 | 72.27 | 15.22 | 58.57 | 17.69 | 50.99 |
其他 | 52.25 | 56.96 | 28.98 | 24.23 | 62.13 | 42.15 |
合计 | 239.97 | 558.49 | 226.45 | 455.13 | 278.74 | 325.11 |
从土地投资方面看，首创置业土地投资继续聚焦核心城市，尤其抓住京津冀协同发展之机，加大京津区域土地投资，巩固公司在京津冀一体化中的优势地位，同时积极拓展海外市场。。2017 年，首创置业土地投资 367.65 亿元，总建筑面积
318.74 万平方米，其中 85.9%的投资额位于北京、上海、深圳、天津、重庆、成都六大核心城市，京津沪土地投资金额占比 79.6%，北京、上海、天津土地投资金额分别占比 47.54%、4.03%、28.03%，合作开发项目土地投资占比 73.0%。
根据首创置业 2017 年年度报告披露，截至 2017 年 12 月 31 日，首创置业拥
有的土地储备总建筑面积 1,154.35 万平方米，其中权益面积 804.84 万平方米。土地储备总建筑面积中，x 82%为发展物业、18%为投资性物业及其他。现有的土地储备可以满足公司未来三年发展需要，充足的土地储备将进一步强化其在房地产市场中的竞争地位。
截至 2017 年末首创置业土地储备情况
单位：平方米
项目名称 | 地理位置 | 物业类型 | 占地面 积 | 总建筑 面积 | 土地储 备面积 |
酒店物业 | |||||
金融街洲际酒店 | 北京市西城区 | 酒店 | 5,123 | 58,161 | 58,161 |
投资物业 | |||||
房山奥特莱斯 | 北京市房山区 | 商业 | 90,766 | 196,837 | 196,837 |
湖州奥特莱斯 | 浙江省湖州市太 湖旅游度假区 | 商业 | 214,317 | 97,542 | 97,542 |
万宁奥特莱斯 | 海南省万宁市礼 纪镇 | 商业 | 199,807 | 103,200 | 103,200 |
昆山奥特莱斯 | 江苏省昆山市东 部新城 | 商业 | 93,026 | 100,527 | 100,527 |
南昌奥特莱斯 | 江西省南昌市 | 商业 | 86,987 | 158,080 | 158,080 |
杭州奥特莱斯 | 浙江省杭州市富 阳区 | 商业 | 101,691 | 112,280 | 112,280 |
武汉奥特莱斯 | 湖北省武汉市东 湖新区 | 商业 | 89,757 | 107,560 | 107,560 |
长沙奥特莱斯 | 湖南省长沙市湘 江新区 | 商业 | 71,850 | 112,070 | 112,070 |
西安奥特莱斯 | 陕西省西安市xx技术产业开发 区 | 商业 | 81,301 | 118,840 | 118,840 |
郑州奥特莱斯 | 河南省郑州市 | 商业 | 80,790 | 96,583 | 96,583 |
济南奥特莱斯 | 山东省济南市历 城区唐冶新区 | 商业 | 114,929 | 121,520 | 121,520 |
合肥奥特莱斯 | 安徽省合肥市滨 湖新区 | 商业 | 87,913 | 96,494 | 96,494 |
重庆奥特莱斯 | 重庆市巴南区鹿 角新城 | 商业 | 74,349 | 113,600 | 113,600 |
昆明奥特莱斯 | 云南省昆明市五 华区 | 商业 | 67,920 | 135,000 | 135,000 |
丽泽金融商务区项目 | 北京市丰台区 | 写字楼/商业 | 18,859 | 221,102 | 150,079 |
北京海淀永丰产业基地 B2 | xxxxxx | xxx/xx | 00,000 | 000,000 | 000,000 |
xxxxxx | xxxxxx | xxx/商业 | 8,840 | 52,095 | 52,095 |
项目名称 | 地理位置 | 物业类型 | 占地面 积 | 总建筑 面积 | 土地储 备面积 |
北京首创大厦 | xxxxxx | xxx/xx | 0,000 | 00,000 | 00,000 |
xxxx | |||||
xxxxx项目 | 北京市朝阳区 | 住宅/商业 | 34,163 | 175,775 | 55,904 |
xxxxxxxxxx X0 | xxxxxx | xx/xx/xx/ xxx | 65,219 | 292,942 | 113,160 |
xxxxxxxxxx X0 | xxxxxx | xxx/xx | 00,000 | 000,000 | 00,000 |
xxxxx项目 | xxxxxx | xx/xx | 0,000 | 00,000 | 00,000 |
xxxxxxx | xxxxxx | xxx/公寓 | 26,352 | 251,713 | 38,612 |
北京赵全营 F1-01 项目 | xxxxxx | xx/xx | 00,000 | 00,000 | 0,000 |
xxxxx 0 x地 | 北京市顺义区 | 住宅/公寓 | 104,345 | 257,539 | 107,901 |
北京赵全营 2 号地 | 北京市顺义区 | 住宅/公寓/商业 | 114,154 | 284,118 | 109,646 |
北京顺义 17 街区项目 | 北京市顺义区 | 住宅/公寓 | 85,056 | 194,647 | 68,542 |
北京赵全营 F2-01 项目 | xxxxxx | xx/xx | 00,000 | 00,000 | 00,000 |
xxxxxxx项目 | 北京市顺义区 | 住宅/商业 | 40,669 | 152,551 | 49,383 |
北京顺义新城 26 街区项 目 | 北京市顺义区 | 住宅/商业 | 88,702 | 282,456 | 159,639 |
北京密云云凤山庄项目 | 北京市密云区 | 住宅 | 334,855 | 249,226 | 70,166 |
北京密云新城项目 | 北京市密云区 | 住宅/商业 | 56,254 | 411,697 | 240,584 |
xxxxxx 0000 xx 项目 | 北京市密云区 | 住宅/商业 | 13,868 | 60,106 | 52,290 |
北京密云檀营乡项目 | 北京市密云区 | 住宅/商业 | 60,999 | 215,323 | 190,298 |
北京平谷畅春园项目 | 北京市平谷区 | 住宅/商业 | 220,878 | 316,069 | 293,854 |
xxxx 0 x地项目 | 北京市房山区 | 住宅/商业 | 90,389 | 183,493 | 4,838 |
北京房山高教园项目 | 北京市房山区 | 住宅/公寓/商业 | 56,138 | 211,596 | 66,708 |
北京黄辛庄项目 | 北京市房山区 | 住宅 | 114,166 | 415,480 | 138,193 |
北京房山良乡项目 | 北京市房山区 | 住宅/商业/写字楼 | 53,579 | 160,668 | 139,123 |
北京大兴孙村项目 | 北京市大兴区 | 住宅/公寓/商业 | 61,512 | 134,751 | 34,277 |
北京大兴黄村项目 | 北京市大兴区 | 公寓/商业 | 84,213 | 223,604 | 211,329 |
北京大兴瀛海地块 | xxxxxx | xx/xx | 00,000 | 000,000 | 000,000 |
xxxxxxxx | xxxxxx | xx/xx/xxx | 76,286 | 305,512 | 272,202 |
上海松江项目 | 上海市松江区 | 住宅/商业 | 65,239 | 140,372 | 12,935 |
上海青浦盈浦街道项目 | 上海市青浦区 | 住宅/商业 | 129,484 | 393,073 | 234,897 |
项目名称 | 地理位置 | 物业类型 | 占地面 积 | 总建筑 面积 | 土地储 备面积 |
上海青浦xx项目 | 上海市青浦区 | 住宅 | 17,048 | 36,201 | 30,110 |
上海xx平凉项目 | 上海市xx区 | 住宅/商业/写字楼 | 32,360 | 128,343 | 108,699 |
上海xx项目 | 上海市浦东新区 | 住宅 | 69,433 | 224,389 | 172,459 |
上海新场项目 | 上海市浦东新区 | 住宅 | 56,887 | 123,824 | 87,174 |
上海嘉定项目 | 上海市嘉定区 | 住宅/商业 | 123,090 | 346,494 | 39,000 |
天津双港 121 项目 | 天津市津南区 | 住宅/公寓/商业/ 写字楼 | 255,038 | 318,619 | 66,703 |
天津双港 122 项目 | 天津市津南区 | 住宅 | 183,511 | 265,772 | 867 |
天津xx项目 | xxxxxx | xx/xx/xx | 000,000 | 000,000 | 00,000 |
xxxxxx | xxxxxx | xx/xxx | 151,596 | 164,210 | 17,100 |
天津洪泥河项目 | 天津市津南区 | 住宅/商业 | 257,093 | 536,901 | 136,397 |
天津梨双路项目 | 天津市津南区 | 住宅 | 108,344 | 243,261 | 24,970 |
天津港铁项目 | xxxxxx | xx/xx/xx/ xxx | 66,888 | 415,950 | 260,365 |
天津北运河项目 | xxxxxx | xx/xx/xx | 00,000 | 000,000 | 000,000 |
xxxxxxx | xxxxxx | xx/xx/xxx | 22,455 | 179,648 | 99,171 |
天津辛庄五号地项目 | 天津市津南区 | 住宅 | 82,164 | 186,893 | 38,544 |
xxxxxxx | xxxxxx | xx/xx/xxx | 106,920 | 352,119 | 135,296 |
天津油脂厂项目 | 天津市红桥区 | 住宅/商业 | 38,704 | 106,010 | 92,852 |
天津西青中北镇项目 | xxxxxx | xx | 00,000 | 000,000 | 00,000 |
xxxxxx | xxxxxx | xx/xx/xxx | 1,385,423 | 1,597,234 | 605,942 |
深圳龙华项目 | 深圳市龙华区 | 公寓/商业/写字楼 | 9,519 | 67,596 | 67,596 |
杭州余杭项目 | 浙江省杭州市余 杭区 | 住宅/商业 | 85,897 | 195,424 | 176,659 |
重庆鸿恩寺项目 | 重庆市江北区 | 住宅/商业 | 229,314 | 964,383 | 85,374 |
重庆西永项目 | xxxxxxx | xx/xx/xx | 000,000 | 000,000 | 000,000 |
xxxxx项目 | 重庆市沙坪坝区 | 住宅/商业 | 218,303 | 874,624 | 549,674 |
重庆大坪圈项目 | 重庆市沙坪坝区 | 住宅/公寓/商业 | 14,447 | 76,603 | 69,413 |
成都建设路项目 | 四川省成都市成 华区 | 住宅/商业 | 68,270 | 372,987 | 1,912 |
成都胜利村项目 | 四川省成都市成 华区 | 住宅/商业 | 78,171 | 441,744 | 17,042 |
成都北泉路项目 | 四川省成都市龙 | 住宅/商业 | 75,019 | 419,991 | 50,405 |
项目名称 | 地理位置 | 物业类型 | 占地面 积 | 总建筑 面积 | 土地储 备面积 |
泉驿区 | |||||
成都川师大项目 | 四川省成都市x xx区 | 住宅/商业/写字楼 | 106,786 | 597,437 | 62,120 |
成都青龙场项目 | xxxxxxx xx | xx/xx | 00,000 | 000,000 | 000,000 |
xxxxx项目 | xxxxxxx xx | xx/xx | 00,000 | 000,000 | 00,000 |
xxxx路项目 | xxxxxxx xxxxxx | xx/xx/xxx | 355,909 | 1,704,369 | 531,732 |
沈阳沈营路项目 | 辽宁省xx市浑 南新区 | 住宅/公寓/商业 | 175,348 | 604,687 | 58,879 |
沈阳银河湾项目 | 辽宁省xx市棋 盘山区 | 住宅/商业 | 420,317 | 488,120 | 328,487 |
沈阳沈中大街项目 | 辽宁省xx市浑 南新区 | 住宅/商业 | 194,249 | 702,506 | 341,887 |
沈阳琥珀湾项目 | 辽宁省xx市棋 盘山区 | 住宅/商业 | 231,666 | 178,146 | 132,069 |
青岛城阳项目 | xxxxxxx xx | xx/xxx | 00,000 | 000,000 | 00,000 |
xxxx 0 x项目 | 山东省青岛市城 阳区 | 住宅/公寓/商业 | 81,016 | 138,089 | 13,340 |
青岛杨埠寨项目 | 山东省青岛市城 阳区 | 住宅/商业 | 38,805 | 77,344 | 751 |
青岛千千树项目 | xxxxxxx xx | xx/xx | 000,000 | 000,000 | 000 |
xxxxxx项目 | xxxxxxx xx | xx/xx | 000,000 | 000,000 | 00,000 |
xxxxxxxxx项 目 | 江苏省镇江市技 术开发区 | 住宅/商业 | 111,364 | 286,117 | 11,804 |
昆山锦溪项目 | xxxxxxx xx | xx/xx/xx | 000,000 | 000,000 | 000,000 |
xxxxx项目 | 江苏省无锡市锡 山区 | 住宅/商业 | 162,911 | 340,060 | 21,316 |
项目名称 | 地理位置 | 物业类型 | 占地面 积 | 总建筑 面积 | 土地储 备面积 |
无锡机场路项目 | 江苏省无锡市新 区 | 住宅/商业 | 96,598 | 230,758 | 17,162 |
江阴敔悦项目 | 江苏省江阴市敔 山湾 | 住宅/商业 | 78,258 | 218,375 | 133,946 |
湖州仁皇山项目 | 浙江省湖州市仁 皇山区 | 住宅/商业 | 53,865 | 149,724 | 2,531 |
湖州太湖项目 | 浙江省湖州市太 湖旅游度假区 | 住宅/商业 | 145,153 | 459,338 | 112,658 |
海南万宁项目 | 海南省万宁市礼 纪镇 | 住宅/公寓/商业 | 440,415 | 347,892 | 142,061 |
昆山奥特莱斯项目 | 江苏省昆山市东 部新城 | 住宅/公寓/商业 | 354,912 | 1,177,497 | 289,442 |
南昌奥特莱斯 | 江西省南昌市 | 商业 | 30,153 | 32,560 | 32,560 |
济南奥特莱斯 | 山东省济南市历 城区唐冶新区 | 商业 | 114,929 | 62,710 | 62,710 |
重庆奥特莱斯 | 重庆市巴南区鹿 角新城 | 商业 | 74,349 | 15,000 | 15,000 |
Merrylands 项目 | 澳大利亚悉尼市 | 住宅 | 21,043 | 91,241 | 13,566 |
Arden 项目 | 澳大利亚布里斯 x市 | 住宅 | 16,409 | 50,944 | 7,724 |
Xxx 项目 | 澳大利亚悉尼/布 里斯班市 | 住宅 | 37,356 | 103,953 | 33,081 |
AutoAlley 项目 | 澳大利亚悉尼市 | 住宅 | 14,287 | 97,758 | 54,647 |
除首创置业以外，发行人的房地产业务板块中商业地产开发业务还包括北京阳光房地产综合开发公司、首创投资发展有限公司、北京经济发展投资公司、北京创智信融投资中心（有限合伙）等重要平台。截至 2017 年末，上述公司房地产项目均为在建及完工状态。
房地产板块其他子公司在建房地产项目情况
项目名称 | 项目公司 | 项目所在地 | 归属二级 |
鉴湖镇骆家葑区块 01D-01 地块 | 浙江绍兴首创阳光置业有 限公司 | 浙江绍兴 | 阳光综合 |
首创·琥珀湾 | xx昊华置业有限公司 | 辽宁沈阳 | 首投发 |
首创象墅一期、二期 | 葫芦岛首创投资发展有限 公司 | 辽宁葫芦岛 | 创智信融 |
首创象墅三期、四期 | 葫芦岛首创投资发展有限 公司 | 辽宁葫芦岛 | 创智信融 |
首创花溪一期 | 葫芦岛创融投资有限公司 | 辽宁葫芦岛 | 创智信融 |
首创花溪二期 | 葫芦岛创融投资有限公司 | 辽宁葫芦岛 | 创智信融 |
首创龙湾一期 | 葫芦岛首创实业发展有限 公司 | 辽宁葫芦岛 | 创智信融 |
首创龙湾二期 | 葫芦岛首创龙湾发展有限 公司 | 辽宁葫芦岛 | 创智信融 |
首创龙湾三期 | 葫芦岛首创实业发展有限 公司 | 辽宁葫芦岛 | 创智信融 |
首创龙湾四期 | 葫芦岛首创实业发展有限 公司 | 辽宁葫芦岛 | 创智信融 |
大渡岗茶园旅游小镇 雨林景观休闲区 | 景洪协同房地产开发有限 责任公司 | 云南版纳 | 经发投 |
首创·加州郡府 | 包头原创香江置业有限责 任公司 | 内蒙古包头 | 经发投 |
首创·成南郡 | 四川首创远大房地产开发 有限公司 | 四川眉山 | 首创股份 |
昊华小区 | 重庆昊华置业有限公司 | 重庆 | 首投发 |
首创国际健康城 | 西双版纳景缘投资开发有 限公司 | xxxx | xxxx |
（0）xxxxx、xxxxxxxxx更新等自有土地开发业务
发行人保障房业务主要包括大兴区首创团河定向安置房项目及xxx区西黄村棚户区改造项目。
大兴团河定向安置房项目主要由发行人子公司首创经中承担，位于xxxxxxxxxxxxxx，xxxxxx，x中轴路以西，南五环、南六环之间，属观音寺街道管辖。根据京发改（核）[2016]234号《关于大兴区首创团河定向安
置房项目核准的批复》，项目规划总用地面积30.30万平方米，其中规划建设用地 14.48万平方米，道路用地9.90万平方米，绿化用地5.90万平方米，其他用地0.02万平方米，具体规划用地指标由规划管理部门核定。根据2016年4月8日《北京市住房保障工作领导小组办公室会议纪要（第2期）》，团河定向安置房项目审定销售均价为17,100元每平米。根据京建函[2016]143号《北京市住房和城乡建设委员会关于为东城区望坛棚户区改造项目调配定向安置房源的函》，北京市住建委为东城区望坛棚户区改造项目调配位于大兴团河的首创美澜湾项目定向安置房源 3,214套。北京市东城区永定门外街道的望坛棚户区改造项目是首都功能核心区最大规模的征收项目，涉及户籍人口2万多人，由北京城建集团负责实施棚改。首创美澜湾（即大兴团河定向安置房项目）是北京市首批纳入全装修成品交付的定向安置房项目，总建筑面积约54万平方米，其中居住建筑面积约36万平米，共分为 C、D、E、F四个区建设，项目户型以80-90平米的二居为主，建成后可提供房源约3,988套，其中3,214套将调配给东城区望坛棚户区改造项目。
2016年8月，首创集团、北京城建集团就大兴首创美澜湾项目与东城区望坛项目正式进行了房源签约仪式，签约房屋套数3214套，销售面积共计28.98万平方米，均价17100元每平米，签约金额共计49.55亿元。根据已签订的协议，C、E区住宅应于2018年12月31日前交付，D、F区住宅应于2019年6月30日前交付。
在美澜湾项目西侧，发行人还就天堂河农场土地置换与北京市劳教局达成一致意见，并获得北京大兴区政府认可。置换后的土地开发条件大幅提升，可继续提供保障房房源约1万套，能为未来5-8年的业务开发提供充足储备资源。
xxx区西黄村棚户区改造土地开发项目的投资建设全部由发行人的三级子公司北京鎏金置业有限责任公司进行，项目已经北京市相关部门批准，已获得可研批复、环评批复、项目用地预审意见、项目规划批复。根据北京市发展和改革委员会2015年7月10日出具的《北京市发展改革委关于xxx区西黄村棚户区土地开发项目核准的批复》（京发改[2015]1482号），项目工作内容为进行征地、拆迁工作和必要的基础设施建设，土地前期开发完成后，回迁安置房地块先行组织供应，经营性用地达到入市条件后入市交易。回迁安置房建设及配套全部用于安置西黄村棚户区改造项目、西井项目设计被拆迁户。剩余安置房源纳入xxx区住房保障体系。项目总投资额为85.58亿元，所需资金全部由北京鎏金置业有限责任公司筹措解决。
根据北京市工程咨询公司出具的《xxx区西黄村棚户区改造土地开发项目项目申请报告》，项目计算期为4年，选取的基准收益率为8%。经测算，项目累计所得税后净现金流量为18.29亿元，项目投资财务净现值（所得税后）为2.76亿元，项目投资财务内部收益率（所得税后）为8.1%，资本金财务内部收益率为14.8%大于社会基准收益率8%；预计经济净现值（is=8%）为2,284,367万元，大于零。经敏感性分析结果表明，该项目抗风险能力较强。项目已于2015年11月开工建设，目前正处于项目前期准备阶段。
发行人现有的产业新城开发业务主要为中国•光年城项目。中国•光年城（又名京津合作示范区）占地35平方公里，是京津两市加强经济和社会合作、促进双城联动发展的重大示范项目，也是天津未来科技城（中国四个未来科技城之一）重要的现代服务业功能板块，由发行人子公司首创经中为主体进行投资开发。该项目位于天津市东北部、毗邻滨海新区，地处天津中心城区与滨海新区之间的核心位置，距北京约100公里，距天津市中心约20公里，距滨海新区核心区约20公里，xx紧邻天津滨海国际机场和我国北方最大港口—天津港，区位优势明显，交通条件便捷。光年城围绕打造“智慧型未来新城”的发展目标，结合xx产业功能区的功能定位，以旅游度假产业为先导，以文化教育、健康医疗产业为特色，以环境技术、高技术服务业及高端商务商贸产业为支撑，将形成泛旅游产业、生产性服务业和高科技服务业联动发展的产业体系。根据项目总体规划图，该项目建设周期为2013年至2028年，规划总用地面积38平方公里，建筑规模2,700万平方米，总投资额2,500亿元。项目完工后，预计年GDP将达到750亿元/年以上，常住人口 31万人，就业人口18万人。2016年6月，光年城土地确权已基本完成，52,450亩土地正式确权至首创经中，项目开发建设进入实质性阶段。2017年1月，京津合作示范区《土地利用总体规划》取得市政府批复意见。2017年2月，京津合作示范区起步区范围取得《控制性详细规划》正式批复。
4、金融服务板块
发行人金融服务业板块目前形成了包括证券、保险、基金、期货、担保等业务在内的金融产业体系，成为协调公司核心主业发展的重要平台。
截至 2017 年末公司金融领域持有股权情况
金融机构名称 | 公司持股比例(%) | 注册资本（亿元） |
首创证券有限责任公司 | 53.84 | 6.50 |
北京首创融资担保有限公司 | 71.74 | 10.02 |
北京市农业投资有限公司 | 100.00 | 31.50 |
北京市农业融资担保有限公司 | 73.12 | 11.36 |
北京首创创业投资有限公司 | 71.09 | 1.25 |
注：农担公司已变为集团三级企业，上表中的持股比例为农投公司对农担公司的持股比
例。
首创证券是一家具备证券经纪、承销、自营业务的综合性证券公司。近年来，首创证券不断优化自身业务结构，逐渐形成了以证券经纪业务为基础，投资银行、固定收益业务等中高端业务为重点的业务架构。截至 2017 年末，首创证券已在全
国设立 12 家分公司，共计 49 家证券营业部网点，先后参股中邮创业基金管理有限公司、控股京都期货有限公司、首正德盛资本管理有限公司、首正泽富创新投资（北京）有限公司、北京望京投资基金管理有限公司，可进一步为客户提供多元化金融服务。
截至 2017 年末，首创证券总资产为 188.67 亿元，较 2016 年末减少 1.80%，变动不大。2017 年首创证券实现营业收入 9.31 亿元，较 2016 年减少 1.71%，主要是因为 2017 年，证券市场涨跌分化，债券市场震荡下跌，市场总成交量和总成交金额同比均有所下降。受市场环境影响，证券公司经纪和投行手续费及佣金收入同比降幅明显。其中，代理买卖证券业务净收入 1.56 亿元，占比 16.77%，公司经纪业务总体经营情况良好；证券承销保荐业务净收入 0.45 亿元，占比 4.88%；投资净收益 7.29 亿元，占比 78.35%。公司根据市场情况完成了债券承销业务转型，2017 年公司作为主承销商共完成了 10 只债券发行承销，涉及 2 只城投债、0只中小企业私募债、5 只非公开发行公司债，承销规模 68.1 亿元。实现归属母公司净利润 3.15 亿元，较去年同期减少 25.40%。
首创证券业务运营情况
单位：万元
项目 | 2018 年 1-3 月 | 2017 年度 | 2016 年度 | 2015 年度 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
代理买卖证券业务净收入 | 4,557 | 38% | 15,603 | 17% | 21,103 | 19% | 58,030 | 36% |
证券承销保荐业务净收入 | 45 | 0% | 4,540 | 5% | 6,850 | 6% | 9,142 | 6% |
受托客户资产管理业务净收 | 787 | 6% | 8,574 | 9% | 3,954 | 4% | 1,568 | 1% |
利息净收入 | -3,248 | -27% | -18,244 | -20% | -11,626 | -11% | 941 | 1% |
投资净收益 | 13,005 | 106% | 72,908 | 78% | 83,591 | 76% | 84,644 | 52% |
公允价值变动净收益 | -4,134 | -34% | 754 | 1% | -6,288 | -6% | -69 | 0% |
其他 | 1,220 | 10% | 8,922 | 10% | 12,619 | 11% | 9,086 | 6% |
营业收入合计 | 12,232 | 100% | 93,057 | 100% | 110,202 | 100% | 163,342 | 100% |
自成立以来，北京首创融资担保有限责任公司遵循“政策性资金、法人化管理、市场化运作”的运行模式，大力开拓北京市中小企业担保市场，参与了北京高端制造业、文化创意产业、农业产业、小额绿色通道建设等担保平台的构建与运营，并加快创新担保新品种，业务规模不断扩大。
截至2017年末，首创担保期末在保余额460.45亿元，期末在保项目3,968个，其中融资担保规模162.45亿元，同比增长12.6%；非融资担保规模298.01亿元。2017年，首创担保新增担保规模172.61亿元，代偿率（解除口径）和损失率分别为0.18%和0%。2017年首创担保发生代偿责任项目10个，代偿金额为2,924万元，代偿回收金额13,495万元。截至2017年末，首创担保已计提各项风险准备金余额分别为未到期责任准备金18,539万元、担保赔偿准备金76,239万元、一般风险准备金 14,605万元。2017年，首创担保实现营业总收入40,019.18万元，同比增长15.36%；利润总额13,111. 96万元，同比增长10.62%；归属母公司净利润9,443.45万元，同比增长10.50%。截止2018年3月31日，首创担保在保项目4,253笔， 在保余额460.57亿元（其中融资性担保176.45亿元），代偿率0.98%（解除口径）。
首创担保业务运营情况
业务指标 | 2018 年一季度末 | 2017 年末 | 2016 年末 | 2015 年末 |
期末在保余额（亿元） | 460.57 | 460.45 | 454.39 | 231.93 |
期末在保项目（个） | 4,253 | 3,968 | 2,994 | 2,057 |
当期代偿金额（亿元） | 0.35 | 0.29 | 2.03 | 5.38 |
当期代偿项目（个） | 11 | 10 | 31 | 77 |
代偿率 | 0.98%（解除口径） | 0.18%（解除口径、 0.06%（在保口径） | 0.81%（解除口径） 0.45%（在保口径） | 4.48%（解除口径）、 2.31%（在保口径） |
代偿回收金额（亿元） | 0.60 | 1.35 | 1.49 | 0.36 |
在农业金融服务方面，2008年12月，经北京市人民政府批准，由政府出资授权公司设立北京农业投资有限公司（以下简称“北京农投”）。
截至2017年末，农投公司注册资本为31.5亿元，发行人持股比例为100%。截
至2017年末，农投公司已投资约34.52亿元控股、参股企业近32家，主要包括北京市农业融资担保有限公司、北京农副产品交易所有限责任公司、北京农村产权交易所有限公司、北京康安农业发展有限公司、北京农投租赁有限公司、北京小额贷款投资管理有限公司、北京农投商业保理有限公司、北京金石农业投资基金管理中心、北京农业产业投资基金等，涉及担保公司、交易所、融资租赁、小额贷款、商业保理、基金等多种类型，其中仅小贷公司已达15家。
截至 2017 年末，农投公司在农产品流通及农村金融领域完成投资额约 30.57
亿元，各级控股、参股企业近 32 家，涉及担保公司、交易所、融资租赁、小额贷
款、商业保理、基金等多种类型，其中仅小贷公司已达 15 家。截至 2017 年末，
公司在流通板块康安公司投资 3.5 亿元，占比 11.4%；金融板块小额贷款投资 8.2亿元，占比 26.8%；农担投资 7.5 亿元，占比 24.5%；基金板块投资 2.43 亿元，占比 7.94%；融资租赁投资 3 亿元，占比 9.81%；商业保理投资 2.9 亿元，占比 9.48%；产品交易所和产权交易所合计投资 2.1 亿元，占比 6.86%；其他金融服务类投资 9400 万元，占比 3.07%。2017 年，北京农投实现营业收入 34.21 亿元，同比增长 95.73%；利润总额 18.74 亿元，同比增长 16.37%；归属母公司净利润 9,791万元，同比增长 6.86%。营业收入增长主要源自康安公司，其收入较上年实现翻倍，利润增长主要是小贷、保理、农担业绩完成较好。
2017年农投公司实现营业收入34.21亿元（含农业担保），同比增长96%；利润总额1.87亿元，同比73.38%，主要原因为控股子公司农担、小贷本期经营良好，盈利较去年大幅增加，净利润1.39亿元（含农业担保）。
截至 2018 年 3 月末，公司实现营业收入 7.99 亿元，同比增长 10.96%，利润总额 0.30 亿元，同比增长 3.12%。在风险控制制度方面，北京农投实行全面风险管理制度。
北京市农业融资担保有限公司（北京农担）成立于 2009 年 3 月，是全国首家
省级专业化农业融资担保机构，并于 2009 年 3 月 13 日取得北京市金融工作局颁
发的《融资性担保机构经营许可证》。目前北京农担注册资本 10.1 亿元，来源于国家、省市、区县三级财政。资本市场主体评级 AA 级，合作银行 30 余家。截至 2017 年末，北京农担在保项目 4,752 个，在保余额为 58.22 亿元；截至 2018 年一
季度末，北京农担在保项目 4,,756 个，在保余额 57.83 亿元。截至 2017 年末，农业担保累计担保规模约 217.61 亿元，代偿率为 1.98%。2017 年实现营业收入
9,014.39 万元，同比增加 661.99 万元，其中保费收入 7,910.66；利润总额 7,097.19
万元，同比增加 1,066.74 万元；净利润 5,464.96 万元，同比增加 975.56 万元。截
至 2018 年 3 月末，北京农担代偿率从 2017 年的 1.98%上升至 2.25%。
北京农担业务运营情况
业务指标 | 2018 年 1-3 月 | 2017 年 | 2016 年 | 2015 年 |
期末在保余额（亿元） | 57.83 | 58.22 | 51.85 | 47.65 |
期末在保项目（个） | 4,756 | 4,752 | 4,571 | 3,703 |
代偿率（%） | 2.25% | 1.98% | 4.76 | 3.94 |
当期代偿金额（亿元） | 0.21 | 0.99 | 1.3 | 1.88 |
当期代偿项目（个） | 4 | 38 | 54 | 72 |
代偿回收金额（亿元） | 0.04 | 1.38 | 1.60 | 0.20 |
北京首创创业投资有限公司（以下简称“首创创投”）成立于 1998 年，截至
2017 年末，注册资本为 1.2543 亿元，其中首创集团持股比例为 71.09%。首创创投主要从事创业投资、创业投资咨询和创业投资管理服务等业务，2017 年取得营业收入 1518（含投资收益 1155）万元。
（八）发行人（本部）主要业务板块经营情况分析
发行人本部主营业务主要为销售商品，其他业务收入有资金占用费、非业主租赁、非融资担保费等。
发行人本部主营业务收入情况
单位：万元、%
项 目 | 2017 年 | 2016 年 | 2015 年 | |||
收入 | 占比 | 收入 | 占比 | 收入 | 占比 | |
1、主营业务 | ||||||
销售商品 | 149,303.58 | 59.10 | 159,505.37 | 68.41 | 46,982.76 | 67.02 |
主营业务小计 | 149,303.58 | 59.10 | 159,505.37 | 68.41 | 46,982.76 | 67.02 |
2、其他业务 | ||||||
土地核定补偿收入 | 91,221.51 | 36.11 | 66,037.74 | 28.32 | ||
资金占用费 | 240.96 | 0.10 | 303.77 | 0.13 | 18,454.30 | 26.33 |
咨询服务 | 2,407.28 | 0.95 | 3,783.04 | 1.62 | ||
非主业租赁 | 1,043.98 | 0.41 | 1,140.88 | 0.49 | 1,040.63 | 1.48 |
项 目 | 2017 年 | 2016 年 | 2015 年 | |||
收入 | 占比 | 收入 | 占比 | 收入 | 占比 | |
非融资担保费 | 8,404.42 | 3.33 | 2,386.85 | 1.02 | 3,620.00 | 5.16 |
其他业务小计 | 103,318.16 | 40.90 | 73,652.28 | 31.59 | 23,114.93 | 32.98 |
合 计 | 252,621.74 | 100.00 | 233,157.65 | 100.00 | 70,097.68 | 100.00 |
七、 发行人法人治理结构及其运行情况
（一）公司治理结构
为加强公司管理，提高运营效率，节约运营成本，发行人制定了完整的规章制度，包括董事会议事规则、董事会战略委员会议事规则、董事会审计委员会议事规则、总经理工作细则、投资管理暂行办法、上市子公司内部信息及知情人管理制度、内部经济责任设计管理暂行办法、投资项目后评价管理暂行办法等。以上制度的实施，有利于公司实现对项目建设、财务管理、投融资、资产运营和管理及内部运营和管理的集中控管，有利于公司对下属子公司、参股公司进行有效监管，稳步实现公司整体战略规划目标，实现股东资产保值增值，实现公司利益最大化，保障相关利益者的合法权益。
发行人按照《中华人民共和国公司法》等有关法律法规的要求建立了法人治理结构，并按有关规定规范运作。根据《北京首都创业集团有限公司章程》，公司不设股东会，由北京市人民政府国有资产监督管理委员会作为公司的权力机构行使股东职权；公司设董事会、监事会和总经理。
董事会是公司的决策机构，对市国资委负责，经国资委授权，董事会可行使出资者授予的职权。按照《北京首都创业集团有限公司章程》，首创集团公司设董事会，董事会成员为 8 人；其中市国资委委派 7 人，职工代表董事 1 人，由公
司职工代表大会选举产生。董事会设董事长 1 人，副董事长 1 人。董事每届任期
三年，任期届满，经选派机构继续选派可以连任。截至 2018 年 12 月末，发行人
董事会由 6 人组成，其中职工代表 1 人由职工民主选举产生，其他董事由出资者
委派。董事每届任期 3 年，任期届满，可以连任。发行人是隶属于北京市国资委的国有独资公司，近年来，北京市国资委加强国有独资公司董事会建设，派出外