注册金额 17 亿元 本期发行金额 不超过 10 亿元 发行人主体信用等级 AA 本期债券信用等级 AA+ 信用评级机构 联合资信评估股份有限公司 本期债券保证人 柳州市城市投资建设发展有限公司
广西柳州市建设投资开发有限责任公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券 (第一期）募集说明书
广西柳州市建设投资开发有限责任公司
2022 年面向专业投资者
公开发行公司债券（第一期）募集说明书
注册金额 | 17 亿元 |
x期发行金额 | 不超过 10 亿元 |
发行人主体信用等级 | AA |
本期债券信用等级 | AA+ |
信用评级机构 | 联合资信评估股份有限公司 |
x期债券保证人 | 柳州市城市投资建设发展有限公司 |
牵头主承销商/簿记管理人：国海证券股份有限公司联席主承销商/受托管理人：五矿证券有限公司
签署日期： 年 月 日
声 明
发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。
发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员承诺本募集说明书信息披露真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏。
主承销商已对本募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性xx和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
中国证监会对公司债券发行的注册及上海证券交易所对公司债券发行出具的审核意见，不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。
投资者认购或持有本次公司债券视作同意本募集说明书关于权利义务的约定，包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。
发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。
重大事项提示
一、与发行人相关的重大事项
x期债券上市前，本公司最近一年末经审计的净资产为 1,747,444.39 万元
（截至 2020 年 12 月 31 日合并报表中所有者权益合计），合并报表口径的资产负债率为 58.84%；本期债券上市前，本公司最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 13,177.78 万元（2018 年、2019 年及 2020 年合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值）。在本期债券存续期内，受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。债券属于利率敏感型投资品种，由于本期债券期限较长，可能跨越一个以上的利率波动周期，市场利率的波动可能使本期债券投资者的实际投资收益具有一定的不确定性。
截至 2021 年 6 月末， 发行人总资产为 4,218,333.05 万元， 总负债为
2,470,241.54 万元，净资产为 1,748,091.50 万元，2021 年 1-6 月营业收入为 7,324.13
万元，净利润为 647.12 万元。
2018-2020 年度，发行人 EBITDA 利息保障倍数分别为 0.30、0.21 和 0.21，总资产xx率分别为 0.03、0.03 和 0.03，存货xx率分别为 0.03、0.03、0.03，整体处于较低的水平，可能会影响公司资产的流动性水平，从而在一定程度上对公司的资金xx造成较大的压力。
截至 2021 年 6 月末，发行人对外担保余额为 536,267.22 万元，占同期净资产比重为 30.68%，对外担保金额较大。被担保企业均为柳州市国有企业，目前经营状况较好，发生代偿风险较低，但如果未来被担保的借款出现还款风险，可能触发发行人的担保事项，则对发行人偿债能力造成不利影响。
截至2021 年6 月末，发行人所有权受限制的资产账面价值合计为366,680.40
万元，占同期净资产比重为 20.98%，占同期资产总额的比重为 8.69%，所有权
受限资产规模较大。报告期内，发行人声誉及信用记录良好，并与多家金融机构有着良好的合作关系，不存在银行借款及其他债务本息偿付违约情形。如果在未来期间，因流动性不足等原因导致发行人不能按时、足额偿还银行借款或其他债务，可能导致相关所有权受限资产被债权人冻结甚至处置，将对发行人正常生产经营活动造成不利影响。
截至 2021 年 6 月末，发行人在包括中国建设银行、柳州银行、上海浦发银
行、广西北部湾银行、桂林银行等多家国内银行获得授信总额 194.58 亿元，已
使用额度为 143.58 亿元，剩余未使用额度为 51.00 亿元。发行人可用授信余额较低，将对发行人未来的偿债能力产生一定的影响。
债务总规模较大的风险。截至 2018 年末、2019 年末、2020 年末、2021 年
6 月末，发行人有息债务余额分别为 1,723,479.34 万元、1,721,665.16 万元、
2,262,695.18 万元和 2,210,997.85 万元，发行人有息债务主要由银行借款、债券、信托、基金等构成，随着发行人在城市基础设施建设领域和保障性住房业务的投资不断增加，融资规模持续扩大，发行人有息债务增长较快，存在较大的偿债压力。
截至 2021 年 6 月末，发行人存货账面价值为 2,666,514.81 万元，占同期总资产的比重为 63.21%，存货余额占总资产比重较高，公司存货的构成主要为开发成本，开发成本的主要构成部分为土地使用权和保障房开发成本。公司存货数额较大，存货xx率偏低，整体流动性及变现能力较弱，可能会影响公司资产的流动性水平，从而在一定程度上对公司的资金xx造成较大的压力。
2018-2020 年度及 2021 年 1-6 月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 37,043.06 万元、66,312.06 万元、-210,095.43 万元和 242,220.72 万元，波动
较大。发行人主要通过筹资活动支持经营及投资活动，存在现金流紧张风险。若发行人经营性现金流出现不足，现金循环无法顺利完成，从而可能影响发行人正常生产经营活动，导致发行人生产经营陷入困境。
2015 年发行人与上海xxx盛资产管理有限公司、柳州东城投资开发有限公司和柳州市城市投资建设发展有限公司签署出资协议、股权回购协议及其补充协议，同意共同投资设立柳州市新区城镇化投资管理有限公司（以下简称“新区投资”），认缴出资额人民币 50 亿元，其中xxx盛代表xxx盛资管-浦发银
行南宁分行 2 号专项资产管理计划（以下简称“资管计划”）认缴出资人民币 45亿元，占新区投资 90%股权，发行人认缴出资人民币 1 亿元，占新区投资 2%股权。2015 年 5 月 26 日，新区投资已办妥工商设立登记手续，注册资本为人民币
50 亿元，2015 年 6 月 18 日，发行人与新区投资签订《柳州市新区城镇化投资管
理有限公司出资协议》，约定新区投资以货币资金形式向发行人投资 10 亿元。同时，发行人、柳州东城投资开发有限公司、柳州市城市投资建设发展有限公司等三方与上海xxx盛资产管理有限公司签署《股权回购协议》，约定发行人等三方应于 2021 年 6 月 19 日前全部回购上海xxx盛资产管理有限公司持有的新区投资的股权。根据上述一系列协议的约定，新区投资向发行人的投资实为债权型投资。针对上述事项，柳州市财政局出具《关于柳州市新区城镇化发展基金有关事宜的说明》，明确发行人应向上海xxx盛资产管理有限公司支付的回购款由政府负责回购，故发行人将新区投资 10 亿元投资款列入资本公积科目。
根据柳州市财政局出具的《柳州市财政局关于广西柳州市建设投资开发有限责任公司明股实债符合财政局财金[2018]23 号文的说明》，上述名股实债安排合法合规，未违反财政部《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》（财金〔2018〕23 号文）规定和其他的国家相关规定。截至募集说明书签署之日，该笔股权款已按时回购。
二、与本期债券相关的重大事项
经联合资信评估股份有限公司综合评定，本期债券主体评级为 AA，债项评级为 AA+，评级展望为“稳定”；评级结果反映了发行主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
联合资信将在本次（期）债券存续期内，在每年公司年报公告后的两个月内，且不晚于每一会计年度结束之日起六个月内进行一次定期跟踪评级，并在本次
（期）债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
本期债券担保人为柳州市城市投资建设发展有限公司，2020 年度担保人实现利润总额 4.70 亿元，其中，投资收益和政府补助合计为 3.22 亿元，占利润总额的 68.56%，担保人利润总额对非经常性损益的依赖程度较高，若投资收益或政府补助出现大幅下降，可能会影响担保人的经营业绩，对本期债券偿还带来一定的影响。
截至 2020 年末，担保人有息债务总额为人民币 452.16 亿元。担保人有息债务规模较大，尤其长期借款占比较大，主要系公司从事大量土地开发以及工程建设业务，借款期限与项目周期匹配，符合项目现金流特点。但随着中长期借款陆续进入还款期，担保人偿还长期借款本金的压力逐渐增大，如果项目资金xx出
现问题，可能引起有息债务无法按期偿付的风险。
2020 年度，担保人经营活动净现金流为-9.58 亿元。若担保人经营性现金流长期为负，现金循环无法顺利完成，从而可能影响担保人正常生产经营活动，导致担保人的偿付能力受到影响。
发行人已在中国货币网（xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxxx/）公开披露了最近一期末未经审计的财务报表。截至 2021 年 9 月末， 发行人总资产
4,366,478.19 万元，总负债 2,616,911.66 万元，所有者权益 1,749,566.54 万元，
2021 年 1-9 月，发行人营业收入为 11,284.40 万元，净利润 2,456.14 万元。发行
人 2021 年 1-9 月营业收入较低以及净利润较低的原因为发行人的土地整理业务
通常于年末进行核算，且 2021 年 1-9 月发行人房地产开发及保障房建设业务尚
未达到确认收入的条件，随着发行人后续房地产项目陆续交房，预期发行人 2021
年度的整体营业收入将维持在正常水平。综上，发行人 2021 年 1-9 月未发生重大不利事项。发行人最近一期财务数据参见本募集说明书之“第五节 发行人主要财务情况”之“二、发行人财务会计信息及主要财务指标”。
（五） 本期债券名称变更说明
发行人已于 2021 年 9 月 22 日取得中国证监会《关于对关于同意广西柳州市建设投资开发有限责任公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》证监许可【2021】3090 号，由于债券发行跨年度，按照公司债券命名惯例，本次债券名称由“广西柳州市建设投资开发有限责任公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券”变更为“广西柳州市建设投资开发有限责任公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券”。本次债券分期发行，本期债
券全称更名为“广西柳州市建设投资开发有限责任公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期）”。本次债券更名不改变原签订的与本次债券发行相关的申请材料及法律文件效力，原申请材料及相关法律文件中涉及债券名称中“2021 年”自动视为“2022 年”，对更名后的公司债券继续生效。前述相关法律文件包括但不限于：发行人与主承销商就本次公司债券签署的
《承销协议》、《广西柳州市建设投资开发有限责任公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）持有人会议规则》、《广西柳州市建设投资开发有限责任公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）之受托管理协议》等。
目 录
第六节 发行人信用状况 114
一、发行人及本期债券的信用评级情况 114
二、发行人其他信用情况 115
第七节 增信情况 117
一、本期债券增信情况 117
二、本期债券担保人的基本情况 117
三、 本期债券担保函签订情况 121
四、本期债券担保函的主要内容 121
五、发行人承诺在本期债券发行前及存续期间切实履行如下义务 123
第八节 税项 125
一、增值税 125
二、所得税 125
三、印花税 125
四、税项抵销 126
第九节 信息披露安排 127
一、发行人信息披露事务管理制度 127
二、本期债券存续期内定期信息披露安排 128
三、本期债券存续期内重大事项披露 128
四、本期债券还本付息信息披露 129
第十节 投资者保护机制 130
一、 投资者保护条款 130
二、 救济措施 131
三、 调研发行人 132
四、 偿债保障措施 133
第十一节 违约事项及纠纷解决机制 137
一、违约情形及认定 137
二、违约责任及免除 138
三、应急处置工作 139
四、违约化解处置机制 139
五、不可抗力 140
六、争议解决机制 140
第十二节 持有人会议规则 141
一、总则 141
二、债券持有人会议的权限范围 142
三、债券持有人会议的筹备 144
四、债券持有人会议的召开及决议 148
五、债券持有人会议的会后事项与决议落实 153
六、特别约定 155
七、附则 157
第十三节 债券受托管理人 159
一、债券受托管理人及《债券受托管理协议》签订情况 159
二、《债券受托管理协议》主要条款 160
第十四节 发行有关机构 176
一、发行人 176
二、牵头主承销商、簿记管理人 176
三、联席主承销商、受托管理人 176
四、律师事务所 177
五、审计机构 177
六、信用评级机构 177
七、 担保机构 178
八、公司债券登记、托管、结算机构 178
九、公司债券申请上市的证券交易场所 178
十、募集资金与偿债保障金专项账户开户银行 178
十一、发行人与主承销商、证券服务机构及相关人员的股权关系及其他重大利害关系 179
第十五节 发行人、中介机构及相关人员声明 180
第十六节 备查文件 201
一、备查文件 201
二、查阅地点 201
三、备查文件查阅时间 202
释 义
x募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义：
证券 | ||
公司本次申报不超过 17 亿元（含 17 亿元）人民币公司债 券 | ||
广西柳州市建设投资开发有限责任公司 2022 年面向专业 投资者公开发行公司债券（第一期） | ||
发行人与主承销商为本次债券发行签订的《广西柳州市建设投资开发有限责任公司 2021 年公开发行公司债券承销 协议》 | ||
承销商依据承销协议的规定承销本期债券，发行期届满后，无论是否出现认购不足和/或任何承销商违约，承销商均有义务按承销协议的规定将相当于本期债券全部募集 款项的资金按时足额划至发行人的指定账户 | ||
发行人根据有关法律法规为发行本期债券而制作的《广西柳州市建设投资开发有限责任公司 2022 年面向专业投资 者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》 | ||
广西柳州市建设投资开发有限责任公司(发行人)与五矿证券有限公司(受托管理人)签订的《广西柳州市建设投资开发有限责任公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债 券（第一期）之受托管理协议》 | ||
《广西柳州市建设投资开发有限责任公司 2021 年面向专 业投资者公开发行公司债券（第一期）持有人会议规则》 | ||
划付与本息偿还的银行账户 | ||
法途径取得并持有本期债券的主体，两者具有同一涵义 | ||
《中华人民共和国证券法》（2019 年修订版） | ||
《上海证券交易所公司债券上市规则（2018 年修订）》 | ||
2018 年度、2019 年度、2020 年度及 2021 年 1-6 月 | ||
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末 | ||
元/千元/万元/亿元 | 人民币元/千元/万元/亿元 |
注：本募集说明书中除特别说明外所有数值均保留 2 位小数，若出现各分项数值之和与总数尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。
第一节 风险提示及说明
投资者在评价本期债券及作出认购决定时，除仔细阅读并参考本募集说明书提供的其他资料外，应认真地考虑下述各项风险因素。
一、发行人的相关风险
（一）财务风险
1、存货资产流动性较弱的风险
截至 2021 年 6 月末，发行人存货账面价值为 2,666,514.81 万元，占同期总资产的比重为 63.21%，存货占总资产比重较高，公司存货的构成主要为开发成本，开发成本的主要构成部分为土地使用权和保障房开发成本。公司存货数额较大，存货xx率偏低，整体流动性及变现能力较弱，可能会影响公司资产的流动性水平，从而在一定程度上对公司的资金xx造成较大的压力。
2、对外担保风险
截至 2021 年 6 月末，发行人对外担保余额为 536,267.22 万元，占同期净资产比重为 30.68%，对外担保金额较大。虽然被担保企业均为柳州市国有企业，目前经营状况较好，发生代偿风险较低，但如果未来被担保的借款出现还款风险，可能触发发行人的担保事项，则对发行人偿债能力造成不利影响。
3、受限资产规模较大的风险
截至 2021 年 6 月末，发行人所有权受限制的资产账面价值合计为 366,680.40万元，占同期净资产比重为 20.98%，占同期资产总额的比重为 8.69%，所有权受限资产规模较大。报告期内，发行人声誉及信用记录良好，并与多家金融机构有着良好的合作关系，不存在银行借款及其他债务本息偿付违约情形。如果在未来期间，因流动性不足等原因导致发行人不能按时、足额偿还银行借款或其他债务，可能导致相关所有权受限资产被债权人冻结甚至处置，将对发行人正常生产经营活动造成不利影响。
4、EBITDA 利息保障倍数较低的风险
2018 年度、2019 年度及 2020 年度，发行人 EBITDA 利息保障倍数分别为
0.30、0.21 和 0.21，处于下降趋势且处于较低的水平，可能对发行人偿债能力产生不利影响。
5、营运能力较差的风险
2018 年度、2019 年度、2020 年度及 2021 年 1-6 月，发行人总资产xx率分别为 0.03、0.03、0.03 和 0.00，存货xx率分别为 0.03、0.03、0.03 和 0.00，发行人总资产xx率和存货xx率较低，反映了发行人经营期间资产从投入到产出的流转速度较慢、利用其资产进行经营获利的效率较低，发行人面临营运能力较差的风险。
6、盈利能力较弱的风险
2018 年度、2019 年度、2020 年度和 2021 年 1-6 月，发行人总资产收益率分别为 0.43%、0.30%、0.30%和 0.03%，净资产收益率分别 0.97%、0.65%、0.69%和 0.07%。发行人资产规模较大，但总资产收益率和净资产收益率较低，资产的盈利能力较弱。但若发行人未来期间资产报酬率持续维持在较低水平，将对公司未来的偿债能力产生一定的不利影响。
7、债务规模增加的风险
2018 年末、2019 年末、2020 年末和 2021 年 6 月末，发行人有息负债余额
分别为 1,723,479.34 万元、1,721,665.16 万元、2,262,695.18 万元和 2,210,997.85
万元；资产负债率分别为 53.82%、53.92%、58.84%和 58.56%。有息负债和资产负债率总体保持较高的水平。发行人负债规模主要取决于业务发展及投资需求情况，未来公司负债规模可能会随着公司所承接的项目的增加和业务规模的扩大而继续扩大。未来期间，如果宏观经济环境、市场利率等发生较大幅度的变动，较高的负债规模将对公司的盈利能力以及现金流状况产生显著影响。
8、可用授信金额较低风险
截至 2021 年 6 月末，发行人在包括中国建设银行、柳州银行、上海浦发银
行、广西北部湾银行、桂林银行等多家国内银行获得授信总额 194.58 亿元，已
使用额度为 143.58 亿元，剩余未使用额度为 51.00 亿元。发行人可用授信余额较低，将对发行人未来的偿债能力产生一定的影响。
9、业务结构单一风险
发行人 2018-2020 年度及 2021 年 1-6 月的营业收入中，土地整理费收入占比分别达到 31.15%、9.40%、46.51%和 0.00%，房地产开发及保障房建设业务销售收入占比分别达 63.93%、87.29%、49.18%和 68.27%。这一方面体现了公司主
营业务突出，核心业务优势明显，另外一方面，也说明公司收入对于土地整理、房地产开发及保障房建设业务高度依赖。如果未来相关行业持续不景气，土地整理、房地产开发及保障房建设业务可能会受到一定的影响。
10、 经营性现金流波动风险
2018-2020 年度及 2021 年 1-6 月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 37,043.06 万元、66,312.06 万元、-210,095.43 万元和 242,220.72 万元，波动较
大。发行人主要通过筹资活动支持经营及投资活动，存在现金流紧张风险。若发行人经营性现金流出现不足，现金循环无法顺利完成，从而可能影响发行人正常生产经营活动，导致发行人生产经营陷入困境。
11、 本期债券担保人对非经常性损益依赖程度较高的风险
x期债券担保人为柳州市城市投资建设发展有限公司，2020 年度担保人实现利润总额 4.70 亿元，其中，投资收益和政府补助合计为 3.22 亿元，占利润总额的 68.56%，担保人利润总额对非经常性损益的依赖程度较高，若投资收益和政府补助出现大幅下降，可能会影响担保人的经营业绩，对本期债券偿还带来一定的影响。
12、 本期债券担保人经营活动净现金流为负的风险
2020 年度，担保人经营活动净现金流为-9.58 亿元。若担保人经营性现金流长期为负，现金循环无法顺利完成，从而可能影响担保人正常生产经营活动，导致担保人的偿付能力受到影响。
（二）经营风险
1、经济周期的风险
发行人所涉及的土地整理、房地产开发及保障房建设等行业与经济周期有着比较密切的关系。如果未来经济增长放缓或是出现衰退，发行人相关领域的消费需求将因此受到负面影响，从而对发行人的盈利能力产生不利影响。
2、安全生产管理的风险
发行人土地整理、房地产开发及保障房建设业务涉及面较广，生产经营面临的问题具有很强的复杂性和突发性。一旦发生重大安全生产责任事故，将导致企业管理层、管理制度和监管政策存在稳定性风险。
3、项目建设风险
土地整理、房地产开发及保障房建设项目周期较长，在项目建设和运营期间，如出现建筑材料、设备和劳动力价格上涨，将对施工成本造成一定影响，项目实际投资有可能超出预算，施工期限也可能延长，影响项目按期竣工及正常投入运营，对项目收益造成不确定性，从而影响发行人盈利水平。
4、土地市场波动风险
土地整理业务是发行人主要收入来源之一，且土地资产规模较大，占发行人总资产比例较高，因此发行人的收入实现、资产变现均易受土地市场波动影响。发行人所处区域内土地市场景气程度、国家对房地产行业的调控等都可能对发行人未来资产流动性和业务开展带来较大影响。
5、经营区域集中风险
发行人的业务主要以区域开发为主，经营项目主要集中在柳州市内。公司主营业务收入主要由土地整理、房地产开发及保障房建设收入等构成，与柳州市城市开发建设规划及进程密切相关，如果所在区域经济发展放缓及房地产市场政策变动，公司盈利能力将受到一定的影响。
6、土地出让计划不确定风险
发行人的主营业务之一为土地整理业务，发行人作为柳州市主要的土地整理实施主体之一，土地整理业务收入依赖于柳州市土地储备中心的土地拍卖计划。柳州市土地收储中心土地出让计划会对发行人土地一级开发整理业务的盈利能力产生较大的影响，进而对发行人的盈利能力和偿债能力构成影响。
7、合同履约风险
发行人的主营业务为土地整理、房地产开发及保障房建设，此类业务需要与外部承包商签订承建合同，因此合同的适时履约对发行人的盈利能力有着较大的影响。合同对方的延迟履约和违约均会对发行人的项目进度和项目回款速度产生不利的影响，进而对发行人的盈利能力和偿债能力产生影响。
8、主营业务受政府基建需求及调控影响较大的风险
发行人土地整理是主营业务收入重要的构成部分。一旦当地政府基建需求或国家对柳州市开发、基建项目宏观调控政策发生较大变化，将对公司的盈利能力和偿债能力产生影响。
9、房地产宏观调控的风险
发行人从事的保障房相关业务与地方政府保障房政策及建设计划密切相关，目前，发行人作为柳州市重要的保障房建设主体，得到市政府的大力支持。若未来宏观经济增长放缓，可能会影响地方政府保障房业务相关政策，进而影响发行人保障房及房地产业务板块收入。
10、地方经济区域性风险
发行人承担着大量的柳州市土地一级整理开发及城市基础设施建设项目。尽管目前柳州市正有序推进城镇化进程，土地开发及基础设施项目较多，政府土地开发及基建需求较大，但不排除未来当地经济增长出现下降或宏观调控政策出现较大幅度的调整后，当地土地开发及基础设施建设规模发生波动的可能性。此外，广西壮族自治区及柳州市的经济发展和财政收入水平直接影响到柳州市政府和柳州市国资委对公司的支持能力，这些都对公司未来的盈利能力产生影响。
11、土地整理业务及项目代建业务回款周期较长风险
发行人从事的土地整理业务及项目代建业务需要长期持续的资金投入，投资规模较大，建设周期较长，且项目代建业务财政拨款到位较项目建设支出有所滞后，因此对发行人形成了较多的资金占用，可能对发行人的现金流和偿债能力产生影响。
（三）管理风险
1、内部管理风险
发行人资产规模较大，在建项目较多，对发行人在财务管理、项目管理、质量控制、资金调配、制度建设等诸多方面的统一管控水平提出了较高要求。虽然公司已建立现代化的公司管理制度和运作模式，但随着业务规模的不断扩大，业务范围的多元化，组织机构的日趋复杂，对公司的经营决策、风险控制、人员管理等都提出了较高的要求，公司的运营效率可能受到一定程度的影响。
2、投融资管理的风险
发行人的主营业务由土地整理、房地产开发及保障房建设构成。以上业务具有投入资金大、投资建设期长和成本回收慢的特点。随着公司承接的项目陆续进入开工建设，公司未来几年投资规模将维持高位，融资规模也将保持在较高水平上，从而增加了公司投融资管理难度和风险。
3、项目管理风险
发行人目前有多个项目处于在建、拟建阶段，如果项目施工管理不完善，将存在影响施工安全和项目不能按时完工的风险，进而给公司的正常生产经营带来负面影响。
4、内部制度不完善风险
近年来，公司按照现代企业制度的要求，建立了较完善的内部控制制度，并取得了一定的成绩。但公司仍需要根据相关法律法规的要求，及时调整内部管理结构，科学设置相关业务流程，大力加强内部控制制度建设，落实各个部门的职责分工，加强对于相关管理风险的监督与管控。
（四）政策风险
1、宏观经济和地区政策风险
土地整理、房地产开发及保障房建设是发行人的主要业务，发行人在我国加速推进城镇化进程和实施“西部大开发”国家战略的过程中获得较快发展。但在我国国民经济的不同发展阶段，国家和地区政策都有不同程度的调整，政策调整可能影响公司的经营管理活动。不排除在未来一定时期内国家宏观调控政策的变化给公司的经营环境和盈利能力带来不利影响的可能。
2、产业政策风险
发行人主要从事的土地整理和保障房建设业务现阶段属于国家大力支持发展的行业。但在我国国民经济发展的不同阶段，国家和地方产业政策会有不同程度的调整。国家宏观经济政策和产业政策的调整可能会影响发行人的经营活动，不排除在一定时期内对发行人经营环境和业绩产生不利影响的可能性。
3、土地开发和房地产政策风险
近年来，中央政府继续加强对国有土地的使用管理，强调房地产宏观调控政策不放松。国务院及各地方政府陆续颁布了更为严厉的调控政策。2018 年局部地区房价已出现下降趋势。如果柳州的土地供应和需求状况发生较大变化，或当地政府出台更为严厉的房地产调控政策，则可能导致发行人土地整理收入和房地产开发及保障房建设业务出现比较大的波动，进而影响发行人未来的偿债能力。
二、本期债券的投资风险
（一）本期债券特有的利率风险
受国家宏观经济运行状况、货币政策、国际环境变化等因素的影响，市场利
率存在波动的可能性。基于对当前国内经济政策环境的分析，未来市场利率存在上升的可能。由于本期债券可能跨越一个以上的利率波动周期，在本期债券存续期内，如果未来市场利率发生变化，可能会使投资者实际投资收益水平产生不确定性。
（二）本期债券特有的流动性风险
x期债券发行结束后将申请在上海证券交易所上市交易。本期债券虽具有良好的资质及信誉，但由于债券交易活跃程度受宏观经济环境和投资者意愿等不同因素影响，无法保证债券持有人随时足额交易其所持有的本期债券，从而承受一定的流动性风险。
（三）本期债券特有的偿付风险
x公司目前经营和财务状况良好。在本期债券存续期内，如果因公司自身的 相关风险或政策、市场等不可控制的因素导致公司经营活动或市场环境发生变化，本公司不能从预期的还款来源获得足够资金，可能影响本期债券本息的按期、足 额支付。
（五）本期债券特有的资信风险
发行人目前资产质量和流动性良好，能够按时偿付债务本息，且发行人在报告期内与银行、主要客户发生的重要业务往来中，未曾发生任何严重违约。在未来的业务经营中，发行人亦将秉承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但在本期债券存续期内，如果由于发行人自身的相关风险或不可控因素导致公司的财务状况发生重大不利变化，发行人则可能无法按期偿还贷款或无法履行与客户签订的业务合同，从而导致其资信状况恶化，进而影响本期债券本息的偿付。
（六）本期债券特有的评级风险
x期债券评级机构联合资信评估股份有限公司评定发行人的主体长期信用等级为 AA，评定本期债券的信用等级为 AA+。虽然发行人目前资信状况良好，但在本次债券存续期内，发行人无法保证主体信用评级和/或本期债券的信用评级不会发生负面变化。若资信评级机构调低发行人的主体信用评级或本期债券的信用评级，可能引起本期债券在二级市场交易价格的波动，则可能对债券持有人的利益造成不利影响。
（七）本期债券特有的其他投资风险
尽管在本期债券发行时，发行人已根据现时情况安排了偿债保障措施来控制和保障本期债券按时还本付息，但是在本期债券存续期内，可能由于不可控的市场、政策、法律法规变化等因素导致目前拟定的偿债保障措施不完全充分或无法完全履行，进而影响本期债券持有人的利益。
第二节 发行条款
一、本期债券的基本发行条款
（二）债券全称：广西柳州市建设投资开发有限责任公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）。
（三）注册文件：发行人于 2021 年 9 月 22 日获中国证券监督管理委员会出具的《关于同意广西柳州市建设投资开发有限责任公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》（证监许可〔2021〕3090 号），注册规模为不超过 17 亿元。
（四）发行金额：本期债券发行金额为不超过 10 亿元（含 10 亿元）。
（五）债券期限：本期债券期限为 3 年期，附债券存续期第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
本期债券设置投资者回售选择权，债券持有人有权在本期债券存续期的第 2年末将其持有的全部或部分本期债券回售给发行人，回售选择权具体约定情况详见本节“二、本期债券的特殊发行条款”。
（六）票面金额及发行价格：本期债券面值为 100 元，按面值平价发行。
（七）债券利率及其确定方式：本期债券为固定利率债券，债券票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商协商确定。
本期债券设置票面利率调整选择权，发行人有权在本期债券存续期的第 2年末决定是否调整本期债券后续计息期间的票面利率，票面利率调整选择权具体约定情况详见本节“二、本期债券的特殊发行条款”。
（十一）起息日期：本期债券的起息日为 2022 年 1 月 18 日。
（十二）付息方式：本期债券按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金一起支付。
（十三）利息登记日：本期债券利息登记日为付息日的前 1 个交易日，在利息登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权获得上一计息期间的债
券利息。
（十四）付息日期：本期债券的付息日为本期债券存续期内每年的 1 月 18
日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间不另计息）
（十五）兑付方式：本期债券的本息兑付将按照中国证券登记结算有限责任公司上海分公司的有关规定来统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照中国证券登记结算有限责任公司上海分公司的相关规定办理。
（十七）兑付登记日：本期债券兑付登记日为兑付日的前 1 个交易日，在兑付登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权获得相应本金及利息。
（十八）本金兑付日期：本期债券的兑付日期为 2025 年 1 月 18 日。（如遇
法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间不另计利息）若
在本期债券存续期内的第 2 个计息年度末投资者选择回售部分债券，则该计息年度的付息日即为该部分债券兑付日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日）。
本期债券设定保证担保，由柳州市城市投资建设发展有限公司提供连带责任保证担保。
（二十）信用评级机构及信用评级结果：经联合资信评估股份有限公司评定，发行人的主体信用等级为 AA，评级展望为稳定，本期债券的信用等级为 AA+。
（二十一）募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还到期和回售的公司债券本金。
（二十二）质押式回购安排：本期公司债券发行结束后，认购人不可进行债券质押式回购。
二、本期债券的特殊发行条款
（一） 票面利率调整选择权
1. 本期债券设置票面利率调整选择权，发行人有权在本期债券存续期的第 2
年末决定是否调整本期债券后续计息期间的票面利率。
2. 发行人决定行使票面利率调整选择权的，自票面利率调整生效日起，本期债券的票面利率按照以下方式确定：调整后的票面利率以发行人发布的票面利率调整实施公告为准，且票面利率的调整方向和幅度不限。
3. 发行人承诺不晚于票面利率调整实施日前的 1 个交易日披露关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度（如有）的公告，发行人承诺前款约定的公告将于本期债券回售登记期起始日前披露，以确保投资者在行使回售选择权前充分知悉票面利率是否调整及相关事项。
4. 发行人决定不行使票面利率调整选择权的，则本期债券的票面利率在发行人行使下次票面利率调整选择权前继续保持不变。
（二） 投资者回售选择权
1. 本期债券设置投资者回售选择权，债券持有人有权在本期债券存续期的第 2 年末将其持有的全部或部分本期债券回售给发行人。
2. 为确保投资者回售选择权的顺利实现，发行人承诺履行如下义务：
(1) 发行人承诺将以适当方式提前了解本期债券持有人的回售意愿及回售规模，提前测算并积极筹备回售资金。
(2) 发行人承诺将按照规定及约定及时披露回售实施及其提示性公告、回售结果公告、转售结果公告等，确保投资者充分知悉相关安排。
(3) 发行人承诺回售登记期原则上不少于 3 个交易日。
(4) 回售实施过程中如发生可能需要变更回售流程的重大事项，发行人承诺及时与投资者、交易场所、登记结算机构等积极沟通协调并及时披露变更公告，确保相关变更不会影响投资者的实质权利，且变更后的流程不违反相关规定。
(5) 发行人承诺按照交易场所、登记结算机构的规定及相关约定及时启动债券回售流程，在各流程节点及时提交相关申请，及时划付款项。
(6) 如本期债券持有人全部选择回售的，发行人承诺在回售资金划付完毕且转售期届满（如有）后，及时办理未转售债券的注销等手续。
3. 为确保回售选择权的顺利实施，本期债券持有人承诺履行如下义务：
（1） 本期债券持有人承诺于发行人披露的回售登记期内按时进行回售申
（2） 发行人按约定完成回售后，本期债券持有人承诺将积极配合发行人完成债券注销、摘牌等相关工作。
4. 为确保回售顺利实施和保障投资者合法权益，发行人可以在本次回售实施过程中决定延长已披露的回售登记期，或者新增回售登记期。
发行人承诺将于原有回售登记期终止日前 3 个交易日，或者新增回售登记期
起始日前 3 个交易日及时披露延长或者新增回售登记期的公告，并于变更后的回售登记期结束日前至少另行发布一次回售实施提示性公告。新增的回售登记期间至少为 1 个交易日。
如本期债券持有人认为需要在本次回售实施过程中延长或新增回售登记期的，可以与发行人沟通协商。发行人同意的，根据前款约定及时披露相关公告。
二、本期债券发行、登记结算及上市流通安排
（一）本期债券发行时间安排
1.发行公告日：2022 年 1 月 14 日。
2.发行首日：2022 年 1 月 18 日。
3.发行期限：2022 年 1 月 18 日。
（二）登记结算安排
x期公司债券以实名记账方式发行，在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司进行登记存管。中国证券登记结算有限责任公司上海分公司为本期公司债券的法定债权登记人，并按照规则要求开展相关登记结算安排。
（三）本期债券上市交易安排
1.上市交易流通场所：上海证券交易所。
2.发行结束后，本公司将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。
3.本期公司债券发行结束后，认购人可按照有关主管机构的规定进行公司债券的交易、质押。
（四）本期债券簿记建档、缴款等安排详见本期债券“发行公告”。
第三节 募集资金运用
一、本期债券的募集资金规模
经发行人股东和董事会审议通过，并经中国证券监督管理委员会注册（证监许可[2021]3090 号），本次债券注册总额不超过 17 亿元，采取分期发行。本期债券发行金额为不超过 10 亿元。
二、本期债券募集资金使用计划
本期债券募集资金不超过 10 亿元，扣除发行费用后拟全部用于偿还到期和回售的公司债券本金。
发行人根据自身财务状况及公司负债情况，拟定了偿还负债的计划如下表所示。
拟使用募集资金偿还的债务列表
单位：亿元、%
债券名称 | 票面利率 （当期） | 债券行权日 | 债券到期日 | 债务余额 | 拟使用募集 资金额度 |
20 柳扶 01 | 7.5 | 2022-01-21 | 2023-01-21 | 10.00 | 6.20 |
19 柳建 01 | 7.3 | - | 2022-01-31 | 4.00 | 3.80 |
“20 柳扶 01”发行日期为 2020 年 1 月 20 日，起息日为 2020 年 1 月 21 日，
发行规模为 10 亿元，发行期限为 3 年期（附第 2 个计息年度末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权）。“20 柳扶 01”回售登记期为 2021 年 12 月 9 日-2021 年 12 月 15 日，截至本募集说明书签署之日，“20 柳扶 01”的回售申报期已经结束，本次“20 柳扶 01”回售金额为 6.20 亿元，债券持有人的回售经确认后不可撤销。
发行人承诺本期公司债券募集资金将按照募集说明书约定用途使用，发行人承诺本期债券募集资金所用于偿还回售公司债券的部分，不予转售。
三、募集资金的现金管理
在不影响募集资金使用计划正常进行的情况下，发行人经公司董事会或者内设有权机构批准，可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，投资于安全性高、流动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债等。
四、募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施
经发行人董事会或者根据公司章程、管理制度授权的其他决策机构同意，本次公司债券募集资金使用计划调整的申请、分级审批权限、决策程序、风险控制措施如下：
发行人调整用于偿还债务的具体金额，调整金额在募集资金总额 50%或 50,000.00 万元以下的，应经董事会审议并及时进行临时信息披露。调整金额高于募集资金总额 50%或 50,000.00 万元，或者可能对债券持有人权益产生重大影响的，应经董事会审议，并经债券持有人会议审议通过，并及时进行信息披露。
变更募集资金用途仅限于与主营业务相关的生产经营使用，不得通过直接或间接的安排用于股票及其衍生品种、可转换债券等的交易。
发行人通过合法程序变更募集资金用途后，将在 5 个工作日内在上海证券交易所网站专区或以上海证券交易所认可的其他方式向债券投资者进行披露。
发行人承诺募集资金按照本募集说明书约定用途使用。如果发行人违约使用债券资金，将承担相应的违约责任，并接受相关监管部门和机构的惩戒。
五、本期债券募集资金专项账户管理安排
发行人就本期债券，建立了切实有效的募集资金监管和隔离机制，确保募集资金用于披露的用途。具体措施如下：
（一）偿债资金及募集资金专项账户管理安排
公司将根据相关法律法规的规定指定偿债资金及募集资金专项账户，用于公 司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。为方便募集资金的管理、使用 及对使用情况进行监督，公司与监管银行签订了《募集资金与偿债资金监管协议》，并在资金监管人处设立了募集资金使用专项账户。资金监管人将对专项账户内资 金使用进行监督管理，对未按照募集说明书约定使用募集资金的情况，拒绝发行 人的划款指令。
（二）聘请受托管理人
x期债券引入了债券受托管理人制度，发行人已与受托管理人签订了关于本期债券的受托管理协议，由受托管理人代表债券持有人对发行人的相关情况进行监督。受托管理人制度起到了监督本期债券募集资金使用的作用。
（三）债券持有人会议
发行人已按照《公司债券发行与交易管理办法》的规定与债券受托管理人为本期债券制定了《债券持有人会议规则》，约定债券持有人通过债券持有人会议行使权利的范围、程序和其他重要事项，为保障本次公司债券本息及时足额偿付作出了合理的制度安排。
（四）严格信息披露
发行人将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，按《债券受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露，使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。
六、募集资金运用对发行人财务状况的影响
（一）对发行人负债结构的影响
x次公司债券发行完成后，扣除发行费用后拟全部用于偿还到期和回售的公司债券本金。本期债券发行后，发行人债务期限结构将得到优化，资产负债率仍处于合理水平。
（二）对发行人财务成本的影响
考虑到资信评级机构给予公司和本期债券的信用评级，参考目前二级市场上交易的以及近期发行的可比债券，预计本期债券发行时，利率水平将低于公司部分金融机构借款的贷款利率水平。因此，本期债券的发行有利于公司节约财务费用，提高公司盈利能力。
（三）有利于拓宽公司融资渠道，降低资金链风险
目前，随着各项业务规模的扩大，公司存在较大的资金需求，而宏观、金融调控政策的变化会增加公司资金来源的不确定性，提高公司资金的使用成本，因此要求公司拓展新的融资渠道。通过发行公司债券，可以拓宽公司融资渠道，降低对单一融资品种的依赖度，从而有效防范资金链风险，降低系统性风险对公司的影响，从而有效满足公司中长期业务发展的资金需求。
七、发行人关于本期债券募集资金的承诺
发行人承诺将严格按照募集说明书约定的用途使用本期债券的募集资金，不用于弥补亏损和非生产性支出。
发行人承诺，如在存续期间变更募集资金用途，将及时披露有关信息。八、前次公开公司债券募集资金使用情况
前次公开发行公司债券募集资金与募集说明书披露的用途一致，具体使用情况如下：
序号 | 债券简称 | 批文文号 | 获批时间 | 发行日期 | 期限 （年） | 发行规 模（亿元） | 募集资金用途 | 募集资 金使用情况 |
1 | 20 柳 建 05 | 证监许可 [2020] 407 号 | 2020-3 -13 | 2020-11- 18 | 5 （2+2 +1） | 4 | 拟用于偿还公司债券 | 与募集说明书约定一 致 |
2 | 20 柳 x 00 | 证监许可 [2020] 407 号 | 2020-3 -13 | 2020-04- 29 | 5 （3+2 ） | 9 | 拟用于偿还公司债券 | 与募集说明书约定一 致 |
合 计 | - | - | - | - | 13 | - | - |
第四节 发行人基本情况
一、发行人基本情况
注册名称 | 广西柳州市建设投资开发有限责任公司 |
法定代表人 | xxx |
注册资本 | 人民币12,500.00万元 |
实缴资本 | 人民币12,500.00万元 |
设立（工商注册）日期 | 1995年3月11日 |
统一社会信用代码 | 91450200272957340L |
住所（注册地） | 柳州市学院路35号 |
邮政编码 | 545001 |
所属行业 | 土木工程建筑业 |
经营范围 | 为本市经济建设重点项目引进筹集资金、受市政府委托负责盘活市有财力及各项建设基金的管理和经营、开展经营性及开发性投资业务；自有房屋、土地出租，停车场管理及经营，土地开发整理，房地产开发经营；建筑材料、钢材销售；公共自行车租赁；热力供应和冷气供应。（依法须经批准的项目， 经相关部门批准后方可开展经营活动。） |
电话及传真号码 | 0000-0000000 |
信息披露事务负责人及其职位与联 系方式 | xxx，董事长，0772-2302530 |
二、发行人的历史沿革及重大资产重组情况
（一）发行人设立情况
广西柳州市建设投资开发有限责任公司是经广西壮族自治区柳州市人民政府于1995年1月18日印发的《柳州市人民政府关于同意成立柳州市建设投资开发有限责任公司的批复》（柳政函[1995]16号）批准，于1995年3月成立，名称为广西柳州市建设投资开发有限责任公司。发行人设立时注册资本为200万元，出资人为柳州市人民政府，持股比例为100.00%。上述出资由柳州会计师事务所出具“柳会师验字（1995）第105号”《验资证明书》予以验证。
（二）发行人历史沿革
发行人历史沿革事件主要如下：
发行人历史沿革信息
序 号 | 发生 时间 | 事件 类型 | 基本情况 |
1 | 1999 -6-8 | 增资 | 发行人注册资本变更为人民币 12,500 万元，上述出资由广西壮族自治区 柳州市审计师事务所出具了“（1999）柳社审验<0>字第 76 号”《验资报告》予以验证。 |
根据广西壮族自治区柳州市国有资产管理委员会核发的《柳州市国有资产 | |||
2 | 2001 -7-5 | 股权 变更 | 管理委员会关于授权柳州市投资控股有限公司经营国有资产的通知》（柳 国资委字[2001]3 号），发行人的出资人由柳州市人民政府变更为柳州市 |
投资控股有限公司（现更名为广西柳州市投资控股集团有限公司）。 |
（三）重大资产重组情况
报告期内,发行人未发生导致公司主营业务和经营性资产实质变更的重大资产购买、出售、置换情形。
三、发行人股权结构
（一）股权结构
截至报告期末，发行人股权结构图如下：
（二）控股股东基本情况
广西柳州市投资控股集团有限公司全资控股广西柳州市建设投资开发有限责任公司，持有发行人 100.00%股权。
广西柳州市投资控股集团有限公司是根据柳州市委、柳州市政府《柳州市国有资产管理体制改革方案》（柳发[2000]36 号）、《关于成立柳州市投资控股有限公司的通知》（xxx[2000]121 号文）成立的，具有法人资格的国有独资公司。该公司于 2001 年 7 月 25 日成立，截至 2020 年 12 月 31 日，注册资本人
民币 193,053.41 万元，统一社会信用代码：91450200729770544X；该公司的经营范围为：一般项目：以公司拥有的法定资本、增值资本和借入资本金通过对外
投资、上市、收购、兼并、破产、重组、参股、控股、产权交易、股份转让、租赁等各种途径进行优化配置、资源重组和资本运作，对城市公共基础设施、公益事业项目的投资，建筑材料销售，土地的整理和运营。（除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动。）
截至 2020 年末，广西柳州市投资控股集团有限公司经审计的资产总额为
16,401,854.32 万元，负债总额为 10,340,030.60 万元，所有者权益合计 6,061,823.72万元；2020 年度广西柳州市投资控股集团有限公司实现营业收入 517,396.73 万元，净利润 78,057.79 万元。
截至募集说明书签署之日，广西柳州市投资控股集团有限公司持有的发行人 100.00%股权，无抵押、质押等受限情况。
（三）实际控制人基本情况
柳州市国有资产管理委员会为公司实际控制人，持有广西柳州市投资控股集团有限公司 100.00%股权，间接控制公司 100.00%股权。
柳州市国有资产监督管理委员会为柳州市政府直属特设机构。主要职能是：
（1）根据柳州市政府授权，依照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》等法律、法规和柳州市政府规章履行出资人职责，监管柳州市直属企业的国有资产，加强国有资产的管理工作；
（2）负责企业国有资产基础管理，起草企业国有资产管理的规范性文件，制定有关监管制度，依法对县（区）企业国有资产管理工作进行指导和监督；
（3）指导推进市属企业国有企业改革和重组，推进国有企业的现代企业制度建设，完善公司治理结构，推动国有经济布局和结构的战略性调整；
（4）承担监督所监管企业国有资产保值增值的责任。建立和完善国有资产保值指标体系，拟订考核标准，通过统计、稽核等方式对所监管企业国有资产的保值增值情况进行监管；
（5）负责所监管企业工资分配管理工作，拟订所监管企业负责人收入分配政策并组织实施；
（6）通过法定程序对所监管企业领导人员进行任免、考核并根据其经营业绩进行奖惩，建立符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的选人、用人机制，完善经营管理者激励和约束制度；
（7）负责组织所监管企业上交国有资本收益，参与制定国有资本经营预算 有关管理制度和办法，按照有关规定负责国有资本经营预决算编制和执行等工作；
（8）根据柳州市政府的授权，负责对经营性国有资产的监督管理；
（9）按照出资人职责，督促所监管企业贯彻落实国家安全生产方针政策及有关法律法规、标准等工作；
（10）承办柳州市政府交办的其他事项。
此外，柳州市政府国有资产监督管理委员会党工委履行市委规定的职责。
四、发行人的重要权益投资情况
（一）主要子公司情况
主要子公司具体情况 单位：万元、% | |||||||||
序号 | 企业名称 | 主要营业收入板块 | 持股比例 | 资产 | 负债 | 净资产 | 收入 | 净利润 | 是否存在重大增减变 动 |
1 | 柳州市三江县盛世文化旅游投资有 限公司 | 房地产开发经营 | 100.00 | 90,443.19 | 82,428.17 | 8,015.0 2 | 290. 00 | -144. 36 | 是 |
柳州市泓益 | 房屋租 | ||||||||
2 | 资产经营管 理有限责任 | 赁， 车 辆租赁 | 100.00 | 311,707.47 | 280,274.2 1 | 31,433. 26 | 99.0 1 | -1,33 0.78 | 是 |
公司 | 等 | ||||||||
注：上述子公司财务数据为截至 2020 年末/2020 年度情况。
截至最近一年末，发行人主要子公司有 2 家，情况如下：
1、截至 2020 年末，柳州市三江县盛世文化旅游投资有限公司的总资产相比
2019 年末增加 52,533.81 万元，增幅达 138.58%；总负债相比 2019 年末增加
52,678.17 万元，增幅达 177.07%。主要系柳州市三江县盛世文化旅游投资有限公
司 2020 年度新增较多的短期借款、其他应付款和长期借款用于项目建设，故其总资产和总负债均呈现显著增长态势。2020 年度，柳州市三江县盛世文化旅游投资有限公司净利润较 2019 年度减少-158.83 万元，降幅为-1,097.65%，主要是由于 2020 年度管理费用增长较多。
2、2020 年度，柳州市泓益资产经营管理有限责任公司净利润较 2019 年度减少 642.60 万元，降幅为 93.38%，主要是由于柳州市泓益资产经营管理有限责任公司 2020 年度财务费用增长较多所致。
（二） 参股公司情况
截至最近一年末，发行人重要的参股公司、合营企业和联营企业 3 家，情况如下：
重要参股公司、合营企业和联营企业的具体情况 单位：万元、% | |||||||||
序号 | 企业名称 | 主要营业收入板块 | 持股比例 | 资产 | 负债 | 净资产 | 收入 | 净利润 | 是否存在重大增减 变动 |
1 | 柳州银行股份有限公 司 | 货币金融服务 | 10.65 | 16,730,57 1.33 | 15,166,49 3.88 | 1,564,0 77.46 | 343,0 44.85 | 47,784 .05 | 是 |
2 | 柳州市城致新型城镇化投资管理有限公司 | 城镇化建设项目的开发与管 理 | 21.76 | 1,025,150 .82 | 0.03 | 1,025,1 50.78 | 0.00 | 0.01 | 否 |
3 | 柳州良业环境技术有 限公司 | 项目投资、建 设、运营维护 | 8.64 | 34,877.30 | 21,737.49 | 13,139. 81 | 522.7 9 | 473.52 | 是 |
注：上述参股公司财务数据为截至 2020 年末/2020 年度情况。
1、2020 年度，柳州银行股份有限公司净利润较 2019 年度增加 16,604.85 万元，增幅为 53.26%，主要系资产减值损失较 2019 年度有所减少，故营业成本减少并进一步使得净利润增加。
2、2020 年度，柳州良业环境技术有限公司净利润较 2019 年度减少 623.26
万元，降幅为 56.83%，主要是由于疫情影响公司业务开展所致。
五、发行人的治理结构等情况
（一）治理结构、组织机构设置及运行情况发行人的组织结构图如下：
其中，各职能部门岗位职责如下：
1、 综合办公室
（1）负责公司文秘工作，草拟、审核公司对内对外的各种行政公文，对外来文件及时传阅、处理和催办；（2）负责公司的信访、调研及保密工作；负责公司内外公务接洽，群众来访及来宾接待工作；（3）负责公司的信息工作，落实上情下达及下情上报工作；（4）负责公司的督查工作，做好领导交办事项、会议的组织及决定的督查、催办工作，根据公司领导的安排，做好公司与各级政府、部委办局的协调、沟通工作，并协调公司各部门的工作；（5）负责公司文书档案、人事档案、工程档案管理工作；（6）负责公司人力资源的管理工作；
（7）负责公司后勤服务工作；（8）负责公司有关证照的管理及申报审核工作；
（9）负责公司设施、实物资产和办公设备的采购、管理和维护；（10）负责组织工作职责、工作标准、工作程序及公司管理规章制度的建立、推行、修订、检查、考核；（11）负责协助管理者代表建立健全质量管理体系，组织内部质量管理体系审核工作；负责管理评价的筹备和组织工作；负责质量管理体系的持续改进工作，确保质量管理体系的有效运行；负责顾客满意度测量、统计和分析，编制满意度调查报告；（12）负责组织推广应用现代化管理方法；（13）负责组织公司员工的业务培训和再教育工作；（14）负责公司的安全管理工作；（15）负责公司办公系统的维护、管理，保证其正常运行；（16）负责本部门执行合同中的索赔与反索赔工作，并配合各部门处理涉及公司内外的法律纠纷；（17）协助
党群部做好企业文化宣传工作。
2、 财务部
（1）负责建设资金的筹集管理工作；（2）负责公司内部会计核算、财务管理、税务等协调沟通工作；负责签订各类资金监管协议；（3）负责根据每月项目调度例会,工程进度资金需求，结合项目资金具体情况，合理安排下月资金计划，加强内部资金运用管理，及时向融资部提交各项目须调配贷款资金的计划；
（4）定期对公司项目经济效果进行财务分析，提供综合性财务分析报告；（5）负责公司资产建帐核算管理工作；（6）负责配合综合办处理合同中的索赔与反索赔工作。
3、 企业管理部
（1）按照分工规定负责公司资产的经营管理工作；（2）负责公司投资经营项目土地摘牌、中后期策划（销售、经营等）、后期管理及相关工作实施单位的招标选定、考核、推荐及合同、招标文件的拟定工作；（3）负责办理公司新增国有资产划转的各项手续工作；（4）组织部门员工的教育培训工作；（5）负责公司项目对外招商引资工作；（6）负责拟订公司资产经营的短、中、长期目标和实施方案；（7）负责跟踪公司所属资产的流动、流转动向，及时反馈给相关领导，以确保资产安全；（8）负责配合综合办处理合同中的索赔与反索赔工作。
4、 融资部
（1）根据公司年度经营目标和计划，编制年度融资计划、资本金到位计划及年度还本付息计划；（2）根据年度融资计划制定具体的融资方案，并负责配合相关金融机构进行贷款的前期调查以及贷款项目的评审工作，落实项目贷款所需要的配套条件，并办理贷款的相关手续；（3）建立、发展、深化与各金融机构的合作关系，并广泛的开展与非金融机构如信托公司、基金公司、保险公司、财务公司等的业务交流，充分利用各种金融资源，探索融资新途径，拓宽融资渠道；（4）准确掌握公司资金的投资运作的状况，负责公司资金在金融机构中的调配工作，使之配合融资方案的实施，并能够及时的组织资金按时还本付息；（5）负责公司在资本市场上的筹资工作；（6）负责配合综合办处理合同中的索赔与反索赔工作。
5、 采购部
负责公司工程项目采购及成本管理工作。包括：（1）工程项目招标预控价的初审；（2）项目实施过程成本控制；（3）工程变更与签证审核；（4）组织反索赔；（5）工程项目结算及审核管理；（6）工程项目供应商采购管理及限额以上采购实施、采购合同管理；（7）建立健全公司供应商数据库；（8）供应商评价体系及内部评标专家库等。
6、 工程技术部
（1）负责项目前期策划工作，负责参与工程建设项目建议和可行性研究；
（2）负责合同金额≦10 万元的项目的勘察设计的直接委托；负责组织设计方案论证、评审；负责建设项目设计文件送审资料的收集、归档，并及时移交档案室；
（3）负责建立设计、勘察、测绘、防雷和施工图审查单位业绩评价库，并负责推荐和签订合同金额≦10 万元的项目的有关合同；（4）负责设计文件的发放、管理；负责组织设计交底和施工过程中的重大技术处理；（5）负责本部门技术资料档案收集、保管、借阅工作；（6）负责新技术、新工艺的开发及推广应用工作；（7）施工阶段参与工程基础、主体、竣工验收；（8）负责配合综合办处理合同中的索赔与反索赔工作。
7、 投资管理部
（1）负责项目前期：水土保持编制及组织评估，施工期间水土保持监测；编制项目建议书、选址、立项、规划设计条件、用地预审、建设用地规划许可证、土地证、可行性研究报告、环境评估报告；项目中期：施工、监理的比选及项目货物设备的政府采购；与业主单位接洽代建、合作开发项目，签订代建、合作开发协议；后期：《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等手续的办理；（2）负责市政府投资项目基建投资计划的下达和代建项目前期费的落实；
（3）负责本部门工作职责范围内合同的编制、合同签订及公司各职能部门合同归档管理工作；（4）负责组织召开公司每月、季、年度项目调度例会，督促、检查项目每月完成投资情况；（5）负责编制工程简报，收集、整理、编制项目汇报材料；（6）负责公司年度项目完成计划的制定、检查、监督工作；（7）负责公司项目建设过程中相关统计工作；（8）负责公司工程建设过程中缴纳农民工保障金、墙改费的清退工作；（9）负责配合综合办处理合同中的索赔与反索赔工作。
8、 征地拆迁部
（1）负责公司项目征地、拆迁阶段的组织、协调、监督工作；负责公司项目征地、拆迁投资的测算工作；负责征地、拆迁相关手续办理；负责征地拆迁施工项目定点红线范围内房屋拆除的线路（除高压线路外）、树木迁移和砍伐、坟地的迁移工作及征地拆迁合同的签订；（2）负责拆迁单位的评价和管理；负责建立拆迁单位的业绩评价库；（3）负责推荐征地、拆迁代表，对拆迁补偿、质量、工期、安全进行监督控制；（4）组织场地验收和移交工作，办理拆迁竣工验收和移交手续；（5）负责配合综合办处理合同中的索赔与反索赔工作。
9、 工程管理部
（1）负责代建工程和保障房工程项目实施阶段的组织、协调和监督工作；
（2）负责直接委托的施工单位、监理单位的评价和管理；负责直接委托施工单位（50 万元以下）和监理单位（10 万元以下）的选择；负责建立监理单位业绩评价库、推荐监理单位；负责直接发包的施工合同（50 万元以下）和监理合同
（10 万元以下）的草拟，参与施工、监理招标，参与设计交底及图纸会审工作；
（3）负责代建工程和部分保障房工程项目推荐工程项目管理部或项目代表对工程的投资、质量、工期、监理单位及安全进行监督管理；（4）负责代建工程和部分保障房工程项目施工质量、一般技术问题的处理工作，并向技术部通报、备案，协助技术部处理较大的技术问题。凡项目施工过程中不涉及到建筑平面和结构需要复核计算的一般变更由工程部负责与设计、监理协调处理；涉及到建筑平面及建筑结构要复核计算的重大变更，以及工程部无法与设计单位沟通的技术问题，由技术部负责协调处理；（5）组织代建工程和部分保障房工程项目竣工验收和项目使用及管理权的移交；（6）负责工程施工阶段资料的收集、整理、列出清单，及时递交档案室归档工作；（7）负责建设管理中的索赔与反索赔工作；
（8）做好材料设备必选的复核工作；（9）负责施工项目定点红线范围内高压线路的拆除施工；（10）负责配合综合办处理合同中的索赔与反索赔工作。
（二）内部管理制度
1、 公司章程
公司严格按照《中华人民共和国公司法》及其他相关法律法规的要求，制定了《广西柳州市建设投资开发有限责任公司公司章程》，按照现代企业制度建立
健全法人治理结构。
公司设有董事会、监事会和高级管理层在内的一套有效的管理、决策机制以及内部控制和财务管理体系。
公司股东行使下列职权：决定公司的经营方针和投资计划；委派或更换非由职工代表担任的公司董事、监事，决定有关的报酬事项,并报市国资委审批；审议批准董事会的报告；审议批准监事会的报告；审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；对公司增加或减少注册资本作出决议；对发行公司债券作出决议；对公司合并、分立、解散和清算或者变更公司形式等作出决定；修改公司章程；依法对公司的国有资产实施监督管理。股东对上述事项作出决定，按照有关规定应当报本级人民政府批准的，需报经审批。
公司设董事会，董事会成员 7 人，其中股东委派 5 人，职工董事 2 人。董事会的职权：贯彻执行上级主管部门的指示和决定，对股东授权范围内的国有资产保值增值负责，定期向股东报告国有资产的经营管理情况；执行股东的决定；决定经营计划、投资方案和融资及担保事项，依据市国资委相关规定决定；制订公司的年度财务预、决算方案，以及公司的利润分配方案和弥补亏损方案；修改公司章程、制定公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案，必须由股东决定或报市政府批准；制订公司合并、分立、解散、申请破产或者变更公司形式的方案，经股东审核后报市政府批准；决定公司内部管理机构的设置，制定公司的基本管理制度；聘任或者解聘公司总经理、副总经理等高管人员，按有关规定的批准权限执行，提出薪酬方案，报股东审批；公司章程规定的其他职权。
公司设监事会，监事会成员 5 人，设监事会主席 1 人，股东委派的非职工代
表监事 3 人，职工监事 2 人。监事会主要履行下列职责：检查公司财务收支、经营效益、利润分配、资产运营、国有资产保值增值情况；检查公司内部控制制度、风险防范体系的建立及执行情况；对董事、总经理层执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；对本公司投融资、产权转让、贷款及担保等重大经营活动行使督促权；当董事或总经理层的行为损害公司利益时，要求董事或总经理层予以纠正。监事列席董事会议，并对董事会决议事项提出质询或者建
议。监事会成员列席总经理办公会及其认为必要的专题会议；公司章程规定的其他职权。
公司设总经理 1 名，总经理对董事会负责，并接受监事监督。设副总经理若干名，副总经理协助总经理分管业务范围内事项及日常工作。总经理主要行使下列职权：主持公司日常经营管理工作，组织实施董事会决议；组织实施公司年度经营计划和投资方案；拟订公司内部管理机构设置方案；拟订公司的基本管理制度，制定具体管理规章；拟订公司职工工资分配制度和福利、奖惩方案；提请聘任或解聘公司副总经理；决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或解聘以外的负责管理人员；每年向公司董事会报告工作；董事会授予的其他职权；公司章程对总经理职权另有规定的，从其规定。
2、 财务管理制度
发行人已制定并实施了《财务管理办法》、《资金管理制度》、《权属及托管企业财务管理办法》、《权属企业资产管理办法》等多项财务管理制度，从多个方面规范公司的财务管理工作。发行人财务管理制度依据《中华人民共和国会计法》，财政部颁发的《企业财务通则》、《企业会计准则》、《企业会计制度》及有关的各项法律、政策、规定，根据公司《章程》并结合公司业务的具体情况制定。公司财务管理工作遵循的主要原则为：1、出资人权益最大化；2、董事长负责制的财务管理模式。
3、 对外担保制度
4、 关联交易管理制度
商标许可使用、资产转让、提供劳务等行为产生的往来交易，明确了合法合规和公平交易的基本交易准则，规定了关联交易的定价原则和计算方法。
5、 安全生产制度
6、 人事管理制度
7、 生产经营相关制度
针对其生产经营集中在基础设施建设与办公载体的管理上的特点，发行人制 定了一系列业务流程管理和控制制度，这其中主要包括《工程质量事故管理程序》、
《建设项目质量责任制度》、《危险性较大的分部分项工程专项施工方案管理程序》等。在施工单位管理方面，公司采取措施加强施工现场管理，实现各施工单位对相应工程合同内承诺的工期、质量、安全、xx施工等各项现场管理目标，确保现场管理的规范化、标准化、程序化。在项目进度管理方面，公司通过进度
计划编制、检查与纠偏等措施提升工程管理水平。
8、 对外投资管理制度
9、 风险控制
10、 融资管理制度
11、信息披露管理制度
为规范公司资本市场债务融资工具信息披露，防范融资风险，保护资本市场
投资人权益，发行人不断规范信息披露事务管理，制定了《信息披露事务管理制度》。制度详细规定了信息披露事务管理部门、负责人和职责，x监高在信息披露中的职责及信息披露的内容、管理与具体实施，建立了成体系的债务融资工具信息披露事务管理制度。
12、募集资金使用审批制度
为规范公司募集资金的使用与管理，保护投资者的权益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司监管指引第 2 号——上市公司募集资金管理和使用的监管要求》、《上海证券交易所上市公司募集资金管理办法》等法律法规以及《公司章程》的相关规定，结合公司实际情况，特制定《募集资金使用审批制度》，以规范通过公司的子公司或公司控股的其他企业实施的募集资金投资项目。
（三）与控股股东及实际控制人之间的相互独立情况
1、业务独立情况
公司具有独立、完整的业务体系，主营业务独立于控股股东、实际控制人，具有独立面向市场的能力。
2、资产独立情况
3、人员独立情况
公司已建立了独立的劳动、人事、工资管理、绩效考核制度体系，公司的员工与公司签订《劳动合同》，并从公司领取薪酬。
4、财务独立情况
5、机构独立情况
综上，发行人的业务、资产、人员、机构和财务均独立于股东，具有面向市场自主经营的能力。
（四）信息披露事务相关安排
具体安排详见本募集说明书“第九节 信息披露安排”。六、发行人的董监高情况
姓名 | 现任职务 | 任期 | 设置是否符合 《公司法》等相关法律法规及公司章程相 关要求 | 是否存在重大违纪违法情况 | |
xxx | 董事长、总经理 | 2020 年 09 月-至今 | 是 | 否 | |
x胜驱 | 董事、副总经理 | 2020 年 01 月-至今 | 是 | 否 | |
x | x | 董事、总工程师 | 2020 年 07 月-至今 | 是 | 否 |
xxx | xx董事、融资部经理 | 2020 年 03 月-至今 | 是 | 否 | |
xxx | 职工董事、工程管理部 副经理 | 2018 年 07 月-至今 | 是 | 否 | |
x | x | 董事 | 2020 年 12 月-至今 | 是 | 否 |
xxx | 董事 | 2020 年 12 月-至今 | 是 | 否 | |
x | x | 监事会主席 | 2020 年 11 月-至今 | 是 | 否 |
陆治平 | 监事 | 2018 年 1 月-至今 | 是 | 否 | |
章 | 楚 | 监事 | 2018 年 1 月-至今 | 是 | 否 |
xxx | 职工监事 | 2020 年 12 月-至今 | 是 | 否 | |
xxx | 职工监事 | 2020 年 12 月-至今 | 是 | 否 | |
报告期内，发行人董监高变动较大，其中部分变动系根据相关文件新任董监高，具体如下：
2020 年 7 月，根据广西壮族自治区柳州市人民政府国有资产监督管理委员会文件（柳国资【2020】67 号）《柳州市人民政府国有资产监督管理委员会关于xx、xxx任职的通知》，xxx公司董事。
2018 年 7 月，根据《公司法》、《工会法》以及《广西柳州市建设投资开发有限责任公司章程》规定，公司职工代表大会选举xxx为公司职工董事。
2020 年 12 月，根据广西壮族自治区柳州市人民政府国有资产监督管理委员会文件（柳国资【2020】126 号）《柳州市人民政府国有资产监督管理委员会关于xx、xxxxx的通知》，郑军任公司董事，xxxx公司董事。
2020 年 12 月，根据广西柳州市建设投资开发有限责任公司文件（xx投发字【2020】10 号）《关于聘任xxx等同志为公司职工监事的通知》，经公司职工代表大会选举，xxx、xxx为公司职工监事。
除上述变动外，发行人其余董监高变动属于公司原有董监高的正常人事变动。上述人员变动均属于正常人事变动，对发行人的日常管理、生产经营及偿债
能力均无重大不利影响，不影响公司董事会、监事会决议的有效性。人事变动后发行人公司治理结构符合法律规定和公司章程规定。
七、发行人主营业务情况
（一）发行人营业总体情况
发行人是柳州市重要的城市基础设施建设主体，营业收入主要来源于土地整理业务、房地产开发及保障房建设业务。
公司营业收入情况 单位：万元、% | ||||||||
业务板块名称 | 2021 年 1-6 月 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
主营业务： | ||||||||
房地产开发及保 障房建设业务 | 5,000.36 | 68.27 | 54,732.47 | 49.18 | 95,595.27 | 87.29 | 70,703.41 | 63.93 |
土地整理 | - | - | 51,759.94 | 46.51 | 10,298.36 | 9.40 | 34,448.19 | 31.15 |
其他收入 | 1,291.42 | 17.63 | 2,870.50 | 2.58 | 2,742.15 | 2.50 | 3,019.72 | 2.73 |
主营业务小计 | 6,291.78 | 85.90 | 109,362.91 | 98.28 | 108,635.77 | 99.20 | 108,171.32 | 97.82 |
（二）发行人最近三年及一期营业收入、毛利润及毛利率情况报告期各期，发行人营业收入情况如下：
其他业务： | ||||||||
租赁收入 | 1,002.31 | 13.68 | 1,865.77 | 1.68 | 815.48 | 0.74 | 2,374.69 | 2.15 |
其他收入 | 30.04 | 0.41 | 52.99 | 0.05 | 62.23 | 0.06 | 40.42 | 0.04 |
其他业务小计 | 1,032.34 | 14.10 | 1,918.77 | 1.72 | 877.71 | 0.80 | 2,415.11 | 2.18 |
合计 | 7,324.13 | 100.00 | 111,281.68 | 100.00 | 109,513.48 | 100.0 0 | 110,586.43 | 100.00 |
公司营业毛利润情况 单位：万元、% | ||||||||
业务板块名称 | 2021 年 1-6 月 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
主营业务： | ||||||||
房地产开发及保 障房建设业务 | 1,194.63 | 49.50 | 13,868.65 | 51.31 | 18,441.46 | 82.52 | 19,806.60 | 64.56 |
土地整理 | - | - | 10,522.50 | 38.93 | 2,515.53 | 11.26 | 7,502.62 | 24.45 |
其他业务 | 1,006.87 | 41.72 | 2,326.48 | 8.61 | 2,137.79 | 9.57 | 2,334.33 | 7.61 |
主营业务小计 | 2,201.50 | 91.22 | 26,717.62 | 98.84 | 23,094.79 | 103.34 | 29,643.54 | 96.62 |
其他业务： | ||||||||
租赁业务 | 265.38 | 11.00 | 405.02 | 1.50 | -639.30 | -2.86 | 1,042.36 | 3.40 |
其他业务 | -53.47 | -2.22 | -91.07 | -0.34 | -107.43 | -0.48 | -5.47 | -0.02 |
其他业务小计 | 211.91 | 8.78 | 313.95 | 1.16 | -746.73 | -3.34 | 1,036.90 | 3.38 |
合计 | 2,413.41 | 100.00 | 27,031.57 | 100.00 | 22,348.06 | 100.00 | 30,680.44 | 100.00 |
公司营业毛利率情况 单位：% | ||||
业务板块名称 | 2021 年 1-6 月 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 |
主营业务： | ||||
房地产开发及保 障房建设业务 | 23.89 | 25.34 | 19.29 | 28.01 |
土地整理 | - | 20.33 | 24.43 | 21.78 |
其他业务 | 77.97 | 81.05 | 77.96 | 77.3 |
主营业务小计 | 34.99 | 24.43 | 21.26 | 27.4 |
其他业务： | ||||
租赁业务 | 26.48 | 21.71 | -78.39 | 43.89 |
其他业务 | -177.99 | -171.85 | -172.65 | -13.53 |
其他业务小计 | 20.53 | 16.36 | -85.08 | 42.93 |
综合毛利率 | 32.95 | 24.29 | 20.41 | 27.74 |
2018 年度、2019 年度、2020 年度及 2021 年 1-6 月，发行人分别实现营业收入 110,586.43 万元、109,513.48 万元、111,281.68 万元和 7,324.13 万元。
从收入结构看，2018 年度、2019 年度、2020 年度及 2021 年 1-6 月，房地产开发及保障房建设业务收入金额分别为 70,703.41 万元、95,595.27 万元、54,732.47万元和 5,000.36 万元，占营业收入比例 63.93%、87.29%、49.18%和 68.27%。2019年，发行人房地产开发及保障房建设业务收入较 2018 年增加 24,891.86 万元，增幅为 35.21%，主要系发行人保障房板块完工增加集中交付，保障房业务收入大幅上升所致。2020 年，发行人房地产开发及保障房建设业务收入较 2019 年降低 40,862.80 万元，降幅为 42.75%，主要系发行人 2020 年达到交付条件的房产项目较少，故而确认的收入较少所致。2021 年 1-6 月发行人房地产开发及保障房建设业务收入较少的原因是 2021 年 1-6 月完成交付的房产较少所致。
土地整理收入是公司的重要的收入来源之一，2018 年度、2019 年度、2020年度及 2021 年 1-6 月，公司土地整理收入分别为 34,448.19 万元、10,298.36 万元、
51,759.94 万元和 0.00 万元，占营业收入比例分别为 31.15%、9.40%、46.51%和
0.00%。报告期内发行人土地整理业务营业收入波动的原因系发行人土地整理业务受到柳州市土地出让进度的影响，2018-2020 年度及 2021 年 1-6 月柳州市土地
出让计划有所变动，故而导致发行人的 2018-2020 年及 2021 年 1-6 月土地整理业务的营业收入呈现持续波动。
发行人主营业务中其他收入主要包括管理费收入及可供出售金融资产收益等。2018 年度、2019 年度、2020 年度及 2021 年 1-6 月，发行人主营业务中其他收入分别为 3,019.72 万元、2,742.15 万元、2,870.50 万元和 1,291.42 万元，其他业务收入占营业收入比例分别为 2.73%、2.50%、2.58%和 17.63%，其中管理费收入分别为 1,987.65 万元、1,718.72 万元、1,850.59 万元和 882.44 万元。
2018 年度、2019 年度、2020 年度及 2021 年 1-6 月，发行人实现毛利润分别为 30,680.44 万元、22,348.06 万元、27,031.57 万元和 2,413.41 万元，2019 年
发行人的毛利润相较于 2018 年下降 8,332.38 万元，降幅为 37.28%，原因为受到
柳州市土地出让计划的影响，发行人2019 年的土地整理收入较2018 年下降较多，故土地整理业务的毛利润下降较多。2021 年 1-6 月发行人毛利润水平较低的原因是 2021 年 1-6 月确认的房地产开发与保障房建设业务收入及土地整理业务收入
均较少所致。
2018 年度、2019 年度、2020 年度及 2021 年 1-6 月，发行人毛利率分别为
27.74%、20.41%、24.29%和32.95%，2019 年发行人的毛利率较2018 年降低7.33%，原因为毛利率较高的土地整理业务营业收入 2019 年占比下降，导致发行人 2019年整体毛利率下降较多。2021 年 1-6 月发行人毛利率较 2020 年上升 8.66%，主要系 2021 年上半年发行人营业收入构成中管理费收入占比较高，由于发行人代建业务仅将收取的项目建设管理费用等确认为项目收入，不计成本，故代建业务毛利率为 100.00%，拉高了整体的毛利率水平。
根据柳州市的商品房供求量与住宅用地的供求量走势，具体如下：
数据来源：柳房网
数据来源：柳房网
随着柳州市经济的不断发展，可以看到柳州市商品房市场的成交均价在
2016 年之后一直保持增长趋势，但在 2019-2020 年有小幅下降。
（三）主要业务板块
1、土地整理业务
（1）业务开展情况
发行人的土地整理开发业务主要为按照城市规划功能和柳州市政地下基础设施配套指标的要求，实施征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。
依据《柳州市人民政府办公室关于印发国有资产投融资平台公司土地整理及运营试行办法的通知》(柳政办[2008]74 号)，发行人的土地整理开发业务内容主要是受柳州市土地交易储备中心委托整理开发相关土地，使区域范围内的土地达到“七通一平”的建设条件。柳州市政府同意对发行人的土地整理开发项目，给予发行人经柳州市国土局相关部门审核后的宗地开发整理成本，土地按照国有建设用地招标、拍卖、挂牌出让程序出让后，柳州市财政局按土地整理成本的一定比例给予发行人土地整理业务利润。
发行人对新增建设用地的土地一级开发整理按以下程序进行：由市土地交易储备中心委托发行人根据国家产业政策和土地利用总体规划、城市规划提出项目申请；按审批权限报发改部门审批、核准或备案；市国土局出具土地预审意见，规划局出具规划意见；发行人按国土部门要求准备上报农用地转建设用地和征地
材料；农用地转为建设用地和土地征收获批后，由发行人进行土地一级开发整理，生地变熟地后，交给市土地交易储备中心公开出让，土地按照国有建设用地招标、拍卖、挂牌出让程序招拍挂出让后土地出让金除上交国家和自治区及相关税费部分，根据发行人土地一级开发整理成本的一定比例确认利润。
土地整理业务前期建设资金主要来源为银行贷款或公司自有资金；土地整理业务收入在同时满足下列条件下确认收入，即：①土地整理工作已完工；②发行人收到款项或取得收款权利；③项目相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
会计处理方式为：
借：银行存款/应收账款贷：主营业务收入
应交税费---应交增值税结算方式为现金结算。
发行人负责筹集实施土地一级整理项目所需资金，并且负责资金到位；调查掌握土地利用现状、地上物现状、主要规划指标说明并附控制性详细规划成果、土地勘测成果报告及附图等项目基本情况；编制征地拆迁工作方案并实施，编制土地征地拆迁安置方案并报有关部门批准后实施；编制土地一级整理等各项工作的方案并组织实施；在柳州市土地交易储备中心向发行人发出拟出让土地通知之日起的五个工作日内，发行人向柳州市土地交易储备中心及时交付经验收合格、符合出让条件的土地。
2018-2020 年度及 2021 年 1-6 月，公司土地整理收入分别为 34,448.19 万元、
10,298.36 万元、51,759.94 万元和 0.00 万元。截至 2020 年末，发行人主要已完工和在建的土地整理项目明细如下：
截至 2020 年末发行人主要已完工的土地整理项目情况表
单位：万元、平方米
项目 | 开工时 间 | 完工时 间 | 总投资额 | 2020 年末已投资额 | 土地面积 | 已确认收入金额 | 报告期内回款情况 | ||
2020 年 | 2019 年 | 2018 年 | |||||||
学院路延长线东侧皇娘山北侧、学院路东侧地 块 | 2017 年 | 2018 年 | 12,629.08 | 12,629.08 | 41,122.79 | - | - | 15,953.89 | 15,953.89 |
马鹿山延长线南侧学院路延长线东 侧 | 2017 年 | 2018 年 | 6,964.63 | 6,964.63 | 18,429.98 | - | - | 9,324.48 | 9,324.48 |
xx路西侧 鸿泰名城以北 | 2015 年 | 2018 年 | 7,351.86 | 7,351.86 | 11,919.85 | - | - | 9,169.82 | 9,169.82 |
灵湖路以南 居住及配套 | 2018 年 | 2019 年 | 7,200.00 | 7,200.00 | 12,100.01 | - | 6,092.03 | - | 6,092.03 |
马鹿山片区 地块 | 2016 年 | 2019 年 | 3,800.00 | 3,800.00 | 29,980.45 | - | 4,206.33 | - | 4,206.33 |
xxxxx xx-xxxx | 0000 年 | 2020 年 | 7,529.98 | 7,529.98 | 24,441.40 | 9,364.11 | - | - | 9,364.11 |
楼梯山西北 侧C-07 地块 | 2016 年 | 2020 年 | 33,707.46 | 33,707.46 | 71,755.12 | 42,395.83 | - | - | 15,895.83 |
合计 | - | - | 79,183.01 | 79,183.01 | 209,749.60 | 51,759.94 | 10,298.36 | 34,448.19 | 70,006.49 |
截至 2020 年末发行人主要在建的土地整理项目情况表
单位：万元、亩
项目 | 项目建设内容 | 开工时间 | 预计完工时间 | 预计总投资额 | 2020 年末已投资额 | 土地面积 | 报告期内确认 收入 | 回款情况 |
柳石路西侧 424 号土地一级整理 | 土地整理施工 | 2020 年 | 2025 年 | 19,373.00 | 1,587.33 | 31.12 | - | 项目完工后回款 |
大洲岛地块一 级开发项目 | 土地整 理施工 | 2020 年 | 2025 年 | 102,296.00 | 32,475.00 | 1,447.00 | - | 项目完工 后回款 |
大龙潭公园东 侧土地一级整理 | 土地整理施工 | 2019 年 | 2022 年 | 37,767.00 | 27,856.66 | 550.24 | - | 项目完工后回款 |
合计 | - | - | - | 159,436.00 | 61,918.99 | 2,028.36 | - | - |
注：1、在建项目总投资额为该项目前期预估投资金额，故与实际已投资金额存在偏差。
2、在建土地整理项目均未确认收入系土地整理项目需完工进行招拍挂后才能确认收入。
截至 2021 年 6 月末，发行人拟建土地整理项目如下：
项目名称 | 工期 | 拟投资（万元） | 土地面积（亩） |
浔江半岛地块一级开发项目 | 2021 年-2025 年 | 87,995.00 | 1,032.00 |
大寨地块一级开发项目 | 2021 年-2025 年 | 96,907.00 | 1,135.00 |
合计 | 184,902.00 | 2,167.00 |
在建土地整理项目由于土地整理工作尚未完成，发行人亦未收到款项或取得收款权利，并不符合收入确认条件，因此并未在报告期确认收入。
（2）行业地位及竞争情况
城市土地整理与开发是通过对城市土地进行勘测、设计、拆迁、维护、整治和城市基础设施配套建设，对土地利用现状进行调整、改造、综合整治、提高土地利用率和产出率，改善生产、生活条件和生态环境的过程，包括新城区的土地开发和旧城区土地的再开发。同时，城市土地整理与开发盘活了存量土地，增加了城市土地的经济供给。土地开发整理行业是一个开放度很低的行业，与宏观经济形势及国家政策走向高度相关，其中政策对该行业的发展仍然起着主导作用。
随着我国城市化进程加快，城镇用地的空间拓展已成为我国土地利用变化的主要特征之一。为指导各地土地整理工作的开展，国土资源部于 2000 年制订了《土地开发整理行业标准》，对土地整理开发规划的编制、土地整理开发设计、土地整理开发项目验收提出了具体的要求。为加强和规范土地开发整理规划，科学指导土地开发整理工作，2002 年 3 月和 4 月国土资源部又先后颁发了《关于认真做好土地整理开发规划工作的通知》和《土地开发整理规划管理若干意见》。国土资源部规划司和国土资源部土地整理中心联合编制的《土地开发整理规划实例》，选择了不同自然条件、地域类型、经济发展水平的四个地区进行试点，对土地开发整理规划课题的研究摸索出不少值得借鉴的观点和方法。自从新《土地管理法》实施以来，土地开发整理保障了我国耕地总量的动态xx，促进了经济、社会、生态效益的提高。同时，土地作为不可再生资源，长期内将保持升值趋势，因此土地整理与开发也将会保持健康稳定地发展。
2、房地产开发及保障房建设业务
（1）业务开展情况
发行人根据柳州市保障房建设的整体规划进行保障房项目建设，该业务收入命名为“房地产开发及保障房建设业务收入”主要是由于科目设置的原因。因为发行人将保障房和房地产项目纳入相同会计科目核算，因此将相关业务披露为
“房地产开发及保障房建设业务收入”。
发行人保障房建设业务主要为保障性安居工程项目建设。发行人目前房地产开发资质为二级。保障房建设任务主要由发行人本部负责，主要是棚户区改造。按照柳州市政府的统一规划，发行人承担相应规模的棚户区改造建设任务，以自有土地进行开发建设，资金来源为自行筹资或银行贷款，发行人垫付一定的资本金，项目取得相关批文且相关资金到位后，发行人采取招标方式确定并委托承包商进行相关工程设计与建设。待项目启动之后，通过各类融资渠道获取后期开发资金。项目建设完工之后，发行人首先安置原棚户区居民，其他商品房进行市场化销售，项目竣工以后发行人委托销售代理公司对相关房产进行销售。
房地产开发及保障房建设项目的商品房销售对象主要为个人购房者；保障房的销售对象为被拆迁户。
因此发行人房地产开发及保障房建设业务依据安置/销售对象划分为保障房建设收入与房地产开发收入，安置了拆迁户的房产被确认为保障房建设收入，市场化销售给个人购房者的被确认为房地产开发收入，具有合理性。
项目建设完成后保障房部分通常参照商品房平均价对被拆迁户进行销售；同时一部分住宅、停车场、底层商铺采用市场化销售模式，按市场价格进行销售，以达xx整体项目收益的目的。
发行人开发的房地产项目均列入保障房项目，发行人进行保障房项目建设后对拆迁户进行安置，项目对外销售比例取决于地块拆迁户数量、拆迁户选择产权置换安置方式的比例等因素。
根据发行人开发的保障房项目具体文件要求的安置户数，安置户数以内产生的保障房销售收入计入保障房收入，超出安置户数以外产生的房地产收入及配套的商业、停车场等产生的收入计入房地产开发收入。
2018 年度、2019 年度、2020 年度及 2021 年 1-6 月，房地产开发及保障房建
设业务收入金额分别为 70,703.41 万元、95,595.27 万元、54,732.47 万元和 5,000.36万元，占营业收入比例为 63.93%、87.29%、49.18%和 68.27%。发行人房地产开发及保障房建设业务收入主要是保障房业务收入。
发行人在房屋销售时，在同时满足下列条件的情况下，确认销售收入，即：
①房屋建设完工；②房屋经验收合格；③取得房屋面积测绘报告；④房屋已交付
买主；⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
发行人保障性住房项目回迁部分和可销售部分具体的业务模式如下：
a.回迁部分
有产权回迁户按面积“拆一还一”，即为保证改造区内被拆迁的有产权住户原居住的套内建筑面积不减小，以被拆迁改造房屋的建筑面积为基础，原则上按 1：
1.2 的比例换取安置房标准建筑面积回迁。
发行人本部自筹资金进行土地一级整理开发业务，在实施土地一级整理开发业务过程中进行土地征地拆迁时，应向被拆迁户支付拆迁补偿费用。若拆迁户要求购买发行人的保障房，为了便于进行资金管理，则一般约定发行人将应付给个人的拆迁补偿费用作为购房的部分款项，购房款剩余部分（若有）在相关楼盘预售开售后由个人直接支付给发行人。
b.可销售部分。
为实现资金xx，在按照政府安置计划对回迁户进行安置后，保障房项目剩余房源由发行人直接根据国家有关政策进行正常销售。
上述可销售部分会计处理方式如下：在保障房建设开发支出时，借记“存货-开发成本”科目，贷记“银行存款”；收到预收款时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”；房屋建成后办理交房手续时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，确认收入以办理交房手续为准。
2018 年度、2019 年度、2020 年度和 2021 年 1-6 月，房地产开发及保障房建
设业务收入金额分别为 70,703.41 万元、95,595.27 万元、54,732.47 万元和 5,000.36万元。报告期内，发行人主要房地产项目包括保障房建设以及房地产开发，每期分类型确认收入及已累计确认收入情况如下：
单位：万元
类型 | 2021 年 1-6 月 | 2020 年 | 2019 年 | 2018 年 | 报告期累 计确认收入 |
保障房建设 | 3,066.22 | 30,847.22 | 51,737.28 | 46,506.57 | 132,157.29 |
房地产开发 | 1,934.14 | 23,885.25 | 43,857.98 | 24,196.85 | 93,874.22 |
合计 | 5,000.36 | 54,732.47 | 95,595.27 | 70,703.41 | 226,031.51 |
最近一年房地产开发及保障房建设业务收入中来自保障房建设和房地产开发的收入、利润及占比情况如下表所示：
单位：万元、%
项目 | 2020 | 年度 | ||
保障房建设 | 30,847.22 | 56.36 | 6,434.92 | 46.40 |
房地产开发 | 23,885.25 | 43.64 | 7,433.73 | 53.60 |
合计 | 54,732.47 | 100.00 | 13,868.65 | 100.00 |
注：房地产开发收入即商业、停车场等配套的收入
截至 2021 年 6 月末，发行人已完工的房地产开发及保障房建设项目情况如下：
单位：万元
项目名称 | 建设工期 | 总投资额 | 已投资额 | 已确认收入金额 | 报告期累计收 入 | 累计收入 | |||
2021 年 1-6 月 | 2020 年 | 2019 年 | 2018 年 | ||||||
金沙角 | 0000-0000 | 000,678.36 | 230,678.36 | 368.31 | 109.53 | 328.62 | 28,304.01 | 29,110.47 | 257,511.60 |
瑞景文苑 | 0000-0000 | 000,300.00 | 159,300.00 | 406.33 | 6,674.78 | 90,636.68 | 41,787.23 | 139,505.02 | 166,222.14 |
东方国际 | 2012-2016 | 14,432.57 | 14,432.57 | - | 8.12 | 21.53 | 291.09 | 320.74 | 18,081.68 |
福地华府 | 2013-2016 | 11,547.71 | 11,547.71 | - | 43.00 | 4,590.31 | - | 4,633.31 | 18,731.17 |
鹿山嘉园 | 2012-2015 | 19,270.00 | 19,270.00 | -6.00 | 26.03 | 18.12 | 321.09 | 359.24 | 17,073.58 |
合计 | - | 435,228.64 | 435,228.64 | 768.64 | 6,861.45 | 95,595.26 | 70,703.42 | 173,928.76 | 477,620.16 |
（续）
项目名称 | 项目区位 | 总建筑面积 （平方米） | 可售面积（平方米） | 已售面积（平方米） | 去化率 （%） | 建设规划 | |||
规划总户数 | 安置户数 | 商品房户数 | 其他地产情况 | ||||||
金沙角 | 柳州市城中区 | 412,897.00 | 303,687.30 | 303,687.30 | 100.00 | 3,978 | 2,639 | 629 | 商铺 64 户，剩余为车位 |
瑞景文苑 | 柳州市鱼峰区 | 306,896.10 | 306,896.10 | 306,896.10 | 100.00 | 3,261 | 2,150 | 875 | 商铺 22 户，剩余为车位 |
东方国际 | 柳州市鱼峰区 | 42,602.00 | 26,596.20 | 26,596.20 | 100.00 | 447 | 169 | 60 | 商铺 19 户，剩余为车位 |
福地华府 | 柳州市柳南区 | 34,844.00 | 22,578.13 | 22,578.13 | 100.00 | 237 | 232 | 2 | 商铺 3 户 |
鹿山嘉园 | 柳州市城中区 | 48,010.56 | 36,559.74 | 36,559.74 | 100.00 | 525 | 204 | 136 | 商铺 30 户，剩余为车位 |
截至 2021 年 6 月末，发行人主要在建的房地产开发及保障房建设项目情况如下表：
单位：万元、平方米
项目名称 | 项目类型 | 项目所在地 | 建设周期 | 项目进度 | 资金来源 | 总建筑面积 | 总投资 | 截至 2021 年 6 月末累计投资 | 截至 2021 年 6 月末已确认收入 |
锦绣龙城一期 | 商住 | 柳州市牛车坪 片区 | 2013-2020 | 室内外 装修 | 自筹 | 331,113.90 | 156,588.00 | 265,407.89 | - |
天山雅筑 | 商住 | 柳州市天山路 | 2016-2022 | 主体建 设 | 自筹 | 307,873.78 | 132,664.82 | 180,169.18 | - |
观山福邸 | 商住 | 柳州市牛车坪 片区 | 2018-2022 | 主体建 设 | 自筹 | 581,113.96 | 236,913.06 | 167,451.31 | 52,102.73 |
丽xxx | 商住 | 学院路延长线 | 2018-2022 | 主体建 设 | 自筹 | 137,066.31 | 88,415.48 | 47,014.24 | - |
山居馨苑 | 商住 | 龙船山西侧 | 2019-2022 | 主体建 设 | 自筹 | 65,614.85 | 39,368.91 | 29,961.08 | - |
xxxxxx xxx | xx | xxxxxx | 0000-0000 | 主体建 设 | 自筹 | 120,000.00 | 54,000.00 | 51,463.35 | - |
合计 | - | - | - | - | - | 1,542,782.80 | 707,950.27 | 741,467.05 | 52,102.73 |
注：1、在建的部分房地产开发及保障房建设项目确认收入系项目部分楼栋已完工且房屋已交付业主。
2、锦绣龙城一期项目于 2013 年开工，项目早期立项规划和批复时间做的测算投资额较低，由于地价上涨、原材料及人工成本上涨等原因，加上该
项目开发区域的不断扩大，导致该项目截至到 2021 年 6 月末累计投资超出总投资金额较多。由于该项目前期拆迁费用较高且为精装修交房，故建筑面积虽小于观山福邸项目，但总投资相对较大。
截至 2021 年 6 月末，发行人主要在建的房地产开发及保障房建设项目建设规划及未来销售计划情况如下表：
项目名称 | 项目区位 | 可售面积 （平方米） | 已售面积 （平方米） | 去化率 （%） | 建设规划 | 未来销售计划 | ||||||
规划总户数 | 安置户数 | 商品房户数 | 其他地产 情况 | 2021 年计划销售面积 （平方米） | 2022 年计划销售面积（平 方米） | 2023 年计划销售面积 （平方米） | 2023 年及以后计划销售面积 （平方米） | |||||
锦绣龙城 一期 | 柳州市 城中区 | 325,750.00 | 206,473.02 | 63.38 | 2,898 | 2,898 | - | - | 53,674.64 | 41,746.94 | 23,855.40 | - |
天山雅筑 | 柳州市 鱼峰区 | 202,847.51 | 45,466.56 | 22.41 | 779 | 496 | 231 | 商铺 52 户 | 56,095.31 | 71,260.58 | 30,025.06 | - |
观山福邸 | 柳州市 城中区 | 441,646.61 | 80,822.39 | 18.30 | 3112 | 1868 | 1197 | 商铺 47 户 | 39,002.60 | 103,207.98 | 100,241.50 | 118,372.14 |
丽xxx | 柳州市 城中区 | 123,795.00 | - | - | 380 | 360 | - | 商铺 23 户 | - | 69,207.75 | 54,587.25 | - |
山居馨苑 | 柳州市 柳北区 | 42,510.00 | - | - | 388 | 388 | - | - | 17,004.00 | 12,753.00 | 12,753.00 | - |
三江县大洲岛保障 房 | 柳州市三江县 | 114,578.39 | - | - | 330 | 330 | - | - | 68,747.03 | 45,831.36 | - | |
注：截至到 2021 年 6 月末，锦绣龙城一期去化率为 63.38%，主要是由于部分为拆迁安置住房，占比约为 70%，剩余为可销售保障房，拆迁安置住房视同销售，故导致去化率较高。丽xxx项目尚未完工，未进行销售安置，拆迁安置比例占比约为 75%。
57
在建房地产开发及保障房建设项目由于部分楼栋已经完工，且房屋已经交付买主，符合收入确认条件，因此在报告期确认了收入。对于已完工项目，发行人根据房屋交房进度，在报告期内逐步确认收入。
（2）行业地位及竞争情况
住房问题是重要的民生问题。2013 年 7 月 12 日，国务院发布《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国办发[2013]25 号），要求以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至 2017 年改造各类棚户区 1,000 万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。
《2018 年政府工作报告》明确指出要xxxxxxxxx，xxxxx 0,000 xx，xxxxxxxxxxx，xxxx规划，有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施。为更好解决群众住房问题，2018 年要启动新的三年棚改攻坚计划，开工 580 万套。同时，加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。
随着城镇保障性安居工程的大规模实施，我国住房保障政策体系和组织实施机制也日臻完善。保障性住房作为最重要的民生问题之一，将获得长足的发展。
3、项目代建业务
（1）业务开展情况
发行人项目代建业务根据《柳州市政府投资项目代建制暂行办法》（xxx[2003]42 号）的规定进行运营。发行人的市政工程代建业务内容主要是受市政府委托，代建防洪堤、教育系统、医疗系统、公园、体育馆等，相关代建项目实行代建协议管理，代建单位确定后，建设单位与代建单位签订项目代建委托合同，代建合同约定了工程建设管理的范围与内容、双方的权利和义务、管理费用的计取和支付以及相应的违约责任。
发行人代建的项目主要分为城市公用设施建设项目（供水、供气、供热、公共交通等）和市政工程项目（城市道路、排水、防洪、照明、园林绿化等）。
因发行人基础设施建设业务收入确认与一般基础设施建设运营主体收入确
认原则（将项目全部投资额全额确认为成本、并将政府回购款全额确认为收入）不同，仅将收取的项目建设管理费用等确认为项目收入，财务报表收入规模体现较小。2018 年度、2019 年度、2020 年度及 2021 年 1-6 月，发行人代建管理费收入分别为 1,987.65 万元、1,718.72 万元、1,850.59 万元和 882.44 万元。
根据《柳州市人民政府关于印发柳州市政府投资项目代建制暂行办法的通知》（xxx〔2003〕42 号），建设项目代建实行代建合同管理，代建单位确定后，建设单位与代建单位签订项目代建委托合同，代建项目竣工验收后，产权属于建设单位的资产在柳州市财政局监管下由代建单位移交建设单位管理使用；属于公益性的资产，在柳州市财政局监管下由代建单位移交有关部门管理、维护。
项目业主根据《柳州市人民政府关于印发柳州市政府投资项目代建制暂行办法的通知》（xxx〔2003〕42 号）负责建设资金的筹措，建立项目专项账户，按进度及时拔款。2018 年度发行人代建项目投资额为 547,480.49 万元，收到的代建项目拨款为 478,627.44 万元，未收到的代建项目款金额为 68,853.05 万元；
2019 年度发行人代建项目投资额为 212,232.54 万元，收到的代建项目拨款为
68,601.54 万元，未收到的代建项目款金额为 143,631.00 万元；2020 年度发行人
x建项目投资额为 253,478.43 万元，收到的代建项目拨款为 56,754.42 万元，未
收到的代建项目款金额为 196,724.01 万元。累计未收到的代建项目款在其他非流资产科目列示。
截至 2020 年末，发行人主要代建项目情况如下：
总投资额 （亿元 ） | 已投资额 （亿元 ） | 是否签订合同或协 议 | 未来三年投 | 项目未来回款安排 | 截至 | ||||||||
资计划（亿 | 2020 | 截至 | |||||||||||
元） | 年末 | 2020 | |||||||||||
项目名称 | 资金来源 | 批准文号 | 建设期间 | 20 21 年 | 20 22 年 | 20 23 年 | 收入确认方式 | 累计 确认收入金额 （万 | 年末 累计回款 （万 元） | ||||
元） | |||||||||||||
柳州市市级粮食储备库整体搬迁项目 | 项目业主自筹/银行贷款 | 柳发改规划 [2017] 369 号 | 2017 -202 3 | 6. 99 | 1. 46 | 是 | 2 | 2 | 1. 53 | 业主单位根据项目进度进行拨款 | 141. 49 | 149. 98 | |
柳州市人民医院停车楼及医疗辅助用房项目 | 项目业主自筹/银行贷款 | 柳发改规划 [2017] 385 号 | 2018 -202 2 | 1. 92 | 1. 03 | 是 | 0.5 | 0.3 9 | - | 109. 10 | 115. 65 | ||
柳州市中医 | 项目业主自筹/银行贷款 | 柳发 | |||||||||||
医院东院建设项目（二期）--医疗科 研综合楼 | 改规划 [2017] 41 号 | 2017 -202 2 | 1. 63 | 1. 41 | 是 | 0.1 1 | 0.1 1 | - | 按照已投资规 | 137. 73 | 145. 99 | ||
柳州市中医医院本部业务用房修缮工程项目 | 项目业主自筹/银行贷款 | 柳发 改规划 [2017] 332 号 | 2018 -202 2 | 1. 56 | 0. 83 | 是 | 0.4 | 0.3 3 | - | 模为基 数，按照一定比例确认管理费收入 | 90.3 8 | 95.8 0 | |
柳江县岜公塘湿地公园 | 项目业主自筹/银行贷款 | 江发改规划 [2017] 79 号 | 2016 -202 2 | 4. 17 | 2. 4 | 是 | 0.8 8 | 0.8 9 | - | 212. 19 | 224. 92 | ||
柳江县体育公园项目 | 项目业主自筹/银行贷款 | 江发改规划 [2017] 75 号 | 2016 -202 2 | 4. 07 | 3. 46 | 是 | 0.3 5 | 0.2 6 | - | 292. 59 | 310. 15 | ||
柳江县市民广场 | 项目业主自筹/银行贷款 | 江发改规划 [2017] 78 号 | 2016 -202 1 | 1. 95 | 1. 92 | 是 | 0.0 3 | - | - | 176. 35 | 186. 93 | ||
合计 | 22 .2 9 | 12 .5 1 | 4.2 7 | 3.9 8 | 1. 53 | 1,15 9.83 | 1,22 9.42 | ||||||
注：
1、上表中开工时间在 2018 年的项目相关协议签订时间及具体开工时间均在 2018 年 7
月之前，不存在在 2018 年 7 月之后新签订代建协议的项目。
2、由于发行人代建业务数量较多，除上述部分项目报告期内确认收入较大外，其余项目报告期内确认的收入相对平均且确认收入金额较小，全部披露篇幅较大，故此处仅披露了报告期内确认收入金额较大和已投金额较大的代建项目情况。
3、发行人代建管理费模式业务项目均为委托代建，均签订了相关委托代建协议，项目结算时间受到工程项目竣工决算时间及委托方当年结算安排的影响，未来在上述项目完成竣工决算后，将按照约定与委托方进行结算并实现回款。相关代建项目存在为政府垫资的情况，但相关项目合同签订日期均在 2018 年 7 月之前，不存在违反国务院关于地方政府债务管理的相关规定情形。
发行人上表主要在建代建项目的未来 3 年内的投资计划分别为 4.27 亿元、
3.98 亿元和 1.53 亿元，其余在建代建项目未来的投资计划将根据具体项目的施工进度合理安排。
截至 2021 年 6 月末，发行人无拟建的代建项目，无新建项目的计划和安排。
（2）行业地位及竞争状况
基础设施建设是城市化进程的重要支撑，是国民经济发展的重要物质基础，对于促进国家及地区经济持续健康发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能、加强区域交流与协作有着积极的作用，城市化水平很大程度上标志着一个国家或地区的现代化程度。我国目前正处于城市化高速发展阶段，城市已成为我国国民经济发展的重要载体，城市经济对我国 GDP 的贡献率已超过 70%。然而我国城市化水平仍然低于发达国家的平均值 75%。未来 10 年至 15 年，我国仍将处于城镇化快速发展阶段。
目前，我国的城市基础设施水平还比较低，具体表现为：大城市交通拥挤、居民居住条件差、环境和噪声污染严重、水资源短缺等；中小城市自来水、天然气普及率和硬化道路比重低、污水、废物处理设施缺乏等，这些问题在一定程度上影响着中心城市综合服务功能的发挥。总体来看，城市基础设施行业面临较好的发展空间和发展机遇，城市基础设施建设及其相关的城建资源性资产开发业务的需求会持续增加。
近年来，国家在保持财政资金对基础设施建设大力扶持的基础上，又相继出台了一系列优惠和引导政策，改革投融资体制，引入竞争机制，有效促进了城市建设的快速发展。2004 年 7 月，国务院发布了《关于投资体制改革的决定》
（国发[2004]20 号），其重要内容之一就是在全国范围内推行代建制。代建制的实质就是政府投资工程项目的市场化运作模式。我国作为发展中国家，伴随经济的增长，政府投资工程项目将逐年猛增。目前中国的政府性投资公司被明确为代表国家或地方政府专业从事固定资产投资开发和经营活动的企业，是组织中央或地方经营性投资活动的主体。经过多年的发展，目前国内大多数投资公司已形成了较大的经营规模，在城市基础设施建设领域中发挥着十分重要的作用。从整体看，投资体制改革加强了政府性投资公司的投资主体地位，落实了企业的投资决策权，拓宽了企业的融资渠道，为企业构建完整的城市基础设施投融资体系提供了政策支撑。
总体来看，基础设施建设行业面临着较好的发展前景。随着国家经济的持续稳定快速发展以及各级财政收入的不断增长，基础设施建设行业将面临良好的发展机遇。
八、其他与发行人主体相关的重要情况
报告期内，发行人控股股东及实际控制不存在重大舆情或被媒体质疑事项。
第五节 发行人主要财务情况
一、发行人财务报告总体情况
（一）发行人财务报告编制基础、审计情况、财务会计信息适用《企业会计准则》情况
发行人 2017-2019 年度、2020 年度的财务报告已经由具有《证券、期货相关业务许可证》的容诚会计师事务所（特殊普通合伙）审计，容诚会计师事务所（特殊普通合伙）对发行人 2017-2019 年财务报告出具了标准无保留意见的三年连审审计报告（容诚审字[2020]530Z0066 号），对发行人 2020 年财务报告出具了标准无保留意见的审计报告（容诚审字[2021]530Z0020 号），2021 年 1-6 月的财务报表未经审计。
投资者应通过查阅上述审计报告和财务报表，详细了解公司的财务状况、经营成果及其会计政策。如无特别说明，本章引用的财务数据来自上述审计报告和财务报表。
（二）发行人报告期内的会计政策变更、会计估计变更或会计差错更正情
况
1、会计政策变更
（1）根据财政部 2018 年 6 月 15 日发布的《关于修订印发 2018 年度一般企
业财务报表格式的通知》（财会【2018】15 号）要求，对尚未执行新金融准则和新收入准则的企业应按如下规定编制财务报表：
利润表从“管理费用”项目中分拆出“研发费用”项目，在财务费用项目下分拆 “利息费用”和“利息收入”明细项目。将原“重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动”改为“重新计量设定受益计划变动额”；将原“权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额”改为“权益法下不能转损益的其他综合收益”；将原“权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额”改为“权益法下可转损益的其他综合收益”。
（2）2019 年 4 月 30 日，财政部发布的《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会【2019】6 号），要求未执行新金融准则、新收入准则和新租赁准则的企业应按如下规定编制财务报表：
资产负债表中将“应收票据及应收账款”行项目拆分为“应收票据”及“应收账款”；将“应收股利”和“应收利息”归并至“其他应收款”项目；将“固定资产清理”归并至“固定资产”项目；将“工程物资”归并至“在建工程”项目；将“应付票据及应付账款”行项目拆分为“应付票据”及“应付账款”；将“应付股利”和“应付利息”归并至“其他应付款”项目；将“专项应付款”归并至“长期应付款”项目。
（3）2019 年 9 月 19 日，财政部发布了《关于修订印发《合并财务报表格式（2019 版）》的通知》（财会【2019】16 号），与财会【2019】6 号配套执行。
公司根据财会【2018】15 号、财会【2019】6 号、财会【2019】16 号规定的财务报表格式编制比较报表，并采用追溯调整法变更了相关财务报表列报。
（4）2019 年 5 月 9 日，财政部发布《企业会计准则第 7 号—非货币性资产
交换》（财会【2019】8 号），根据要求，公司对 2019 年 1 月 1 日至执行日之
间发生的非货币性资产交换，根据本准则进行调整，对 2019 年 1 月 1 日之前发
生的非货币性资产交换，不进行追溯调整，公司于 2019 年 6 月 10 日起执行本准则。
（5）2019 年 5 月 16 日，财政部发布《企业会计准则第 12 号—债务重组》
（财会【2019】9 号），根据要求，公司对 2019 年 1 月 1 日至执行日之间发生
的非货币性资产交换，根据本准则进行调整，对 2019 年 1 月 1 日之前发生的非
货币性资产交换，不进行追溯调整，公司于 2019 年 6 月 17 日起执行本准则。
（6）财政部于 2017 年 3 月 31 日分别发布了《企业会计准则第 22 号一金融工具确认和计量（2017 年修订）》（财会【2017】7 号）、《企业会计准则第 23 号一金融资产转移（2017 年修订）》（财会【2017】8 号）、《企业会计准则第 24 号一套期会计（2017 年修订）》（财会【2017】9 号），于 2017 年 5
月 2 日发布了《企业会计准则第 37 号一金融工具列报（2017 年修订）》（财会
【2017】14 号）（上述准则以下统称“新金融工具准则”）。要求执行企业会计准则的非上市企业自 2021 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则。发行人于 2021
年 1 月 1 日执行上述新金融工具准则，对会计政策的相关内容进行调整。
（7）2017 年 7 月 5 日，财政部发布了《企业会计准则第 14 号—收入》（财会【2017】22 号）（以下简称“新收入准则”）。要求执行企业会计准则的非
上市企业自 2021 年 1 月 1 日起执行新收入准则。发行人于 2021 年 1 月 1 日执行新收入准则，对会计政策的相关内容进行调整。
（8）2018 年 12 月 7 日，财政部发布了《企业会计准则第 21 号——租赁》
（以下简称“新租赁准则”）。要求执行企业会计准则的非上市企业，自 2021
年 1 月 1 日起执行新租赁准则。发行人于 2021 年 1 月 1 日执行新租赁准则，对会计政策的相关内容进行调整。
2、会计估计变更
发行人报告期无重要会计估计变更。
3、会计差错更正
发行人报告期无重要会计差错更正。
（三）合并范围重大变化
报告期内发行人合并范围变化情况：
最近三年及一期合并范围变化情况 | |||
2018 年度新纳入合并的子公司 | |||
序号 | 名称 | 所属行业 | 持股比例变化情况 |
1 | 柳州市三江县盛世文化 旅游投资有限公司 | 商务服务业 | 2018 年初持股比例为 0%，2018 年末持股 比例为 100% |
2 | 柳州市泓益资产经营管 理有限责任公司 | 商务服务业 | 2018 年初持股比例为 0%，2018 年末持股 比例为 100% |
2019 年度不再纳入合并的公司 | |||
序号 | 名称 | 所属行业 | 持股比例变化情况 |
1 | 柳州xxx投投资基金 管理中心（有限合伙） | 商务服务业 | 2018 年初持股比例为 100%，2018 年末持 股比例为 0% |
2018 年度，发行人新增合并报表范围内子公司 2 家，为柳州市三江县盛世文化旅游投资有限公司和柳州市泓益资产经营管理有限责任公司。柳州市三江县盛世文化旅游投资有限公司系发行人投资设立，柳州市泓益资产经营管理有限责任公司系柳州市国资委无偿划入。
2019 年度，发行人合并报表范围子公司减少 1 家，为柳州xxx投投资基金管理中心（有限合伙），该公司已清算注销。
2020 年度及 2021 年 1-6 月，发行人合并报表范围未发生变化。二、发行人财务会计信息及主要财务指标
（一）财务会计信息
发行人最近三年及一期的合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表如下：
1、合并资产负债表
合并资产负债表
单位：万元
项 目 | 2021 年 9 月末 | 2021 年 6 月 末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 |
流动资产： | |||||
货币资金 | 318,992.94 | 320,718.49 | 459,292.32 | 316,722.37 | 433,990.55 |
以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融资产 | - | - | - | - | - |
应收票据 | - | - | - | - | - |
应收账款 | - | - | 26,500.00 | - | - |
预付款项 | 1,619.70 | 18.59 | 12.25 | 1,270.21 | 300.45 |
其他应收款 | 78,137.92 | 27,202.57 | 139,796.33 | 31,648.21 | 22,621.55 |
存货 | 2,663,540.38 | 2,666,514.81 | 2,596,016.10 | 2,577,345.79 | 2,566,416.75 |
持有待售资产 | - | - | - | - | - |
一年内到期的非流动资 产 | - | - | - | - | - |
其他流动资产 | 15,605.74 | 14,584.71 | 12,967.21 | 22,099.97 | 18,900.05 |
流动资产合计 | 3,077,896.68 | 3,029,039.17 | 3,234,584.22 | 2,949,086.55 | 3,042,229.35 |
非流动资产： | |||||
债权投资 | - | - | - | - | - |
可供出售金融资产 | - | - | 124,830.00 | 124,830.00 | 124,830.00 |
其他债权投资 | 91,535.29 | 90,981.29 | - | - | - |
持有至到期投资 | - | - | - | - | - |
长期应收款 | - | - | - | - | - |
长期股权投资 | 22,402.36 | 22,402.36 | 22,402.36 | 22,402.32 | 22,402.29 |
其他权益工具投资 | 123,830.00 | 123,830.00 | - | - | - |
其他非流动金融资产 | 1,000.00 | 1,000.00 | - | - | - |
投资性房地产 | 31,933.20 | 32,301.67 | 33,038.59 | 33,555.88 | 31,686.83 |
固定资产 | 76,973.97 | 65,304.31 | 66,374.81 | 66,781.23 | 67,787.68 |
在建工程 | - | - | - | - | - |
生产性生物资产 | - | - | - | - | - |
油气资产 | - | - | - | - | - |
无形资产 | 6,735.35 | 6,800.03 | 6,928.63 | 7,214.84 | 7,498.02 |
开发支出 | - | - | - | - | - |
商誉 | - | - | - | - | - |
长期待摊费用 | - | - | 1.60 | 39.20 | 73.12 |
递延所得税资产 | 1,852.23 | 1,852.23 | 1,852.23 | 3,398.15 | 5,995.51 |
其他非流动资产 | 932,319.10 | 844,821.99 | 755,712.74 | 558,988.72 | 415,357.73 |
非流动资产合计 | 1,288,581.51 | 1,189,293.88 | 1,011,140.97 | 817,210.36 | 675,631.18 |
资产总计 | 4,366,478.19 | 4,218,333.05 | 4,245,725.19 | 3,766,296.91 | 3,717,860.54 |
流动负债： | - | ||||
短期借款 | 186,795.00 | 176,200.00 | 207,347.50 | 164,500.00 | 240,000.00 |
交易性金融负债 | - | - | - | - | - |
以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融负债 | - | - | - | - | - |
衍生金融负债 | - | - | - | - | - |
应付票据 | - | - | - | 13,215.09 | 338.00 |
应付账款 | 268.27 | 9,502.27 | 637.20 | - | - |
预收款项 | 21,493.84 | 8,760.35 | 72,719.94 | 92,603.84 | 143,362.57 |
合同负债 | 69,319.67 | 78,757.97 | - | - | - |
应付职工薪酬 | - | 9.74 | - | 0.00 | 122.51 |
应交税费 | 72,115.16 | 72,580.72 | 72,245.51 | 79,913.96 | 78,825.50 |
其他应付款 | 264,341.64 | 207,668.09 | 89,982.97 | 123,383.64 | 54,995.57 |
其中：应付股利 | - | - | - | - | - |
应付利息 | 44,879.82 | 34,046.75 | - | - | - |
持有待售负债 | - | - | - | - | - |
一年内到期的非流动负 债 | 241,448.36 | 263,902.80 | 534,564.49 | 205,315.73 | 207,766.68 |
其他流动负债 | 4,825.14 | 5,675.45 | - | - | - |
流动负债合计 | 860,607.08 | 823,057.38 | 977,497.61 | 678,932.24 | 725,410.83 |
非流动负债： | |||||
长期借款 | 433,442.50 | 507,978.67 | 560,690.20 | 642,490.20 | 479,875.20 |
应付债券 | 1,014,080.33 | 831,184.52 | 590,570.38 | 280,872.49 | 367,171.23 |
长期应付款 | 308,781.74 | 308,020.97 | 369,522.61 | 428,486.74 | 428,666.23 |
长期应付职工薪酬 | - | - | - | - | - |
预计负债 | - | - | - | - | - |
递延收益 | - | - | - | - | - |
递延所得税负债 | - | - | - | - | - |
其他非流动负债 | - | - | - | - | - |
非流动负债合计 | 1,756,304.57 | 1,647,184.16 | 1,520,783.19 | 1,351,849.43 | 1,275,712.66 |
负债合计 | 2,616,911.66 | 2,470,241.54 | 2,498,280.80 | 2,030,781.66 | 2,001,123.50 |
所有者权益： | |||||
实收资本 | 12,500.00 | 12,500.00 | 12,500.00 | 12,500.00 | 12,500.00 |
其他权益工具 | - | - | - | - | - |
其中：优先股 | - | - | - | - | - |
永续债 | - | - | - | - | - |
资本公积 | 1,556,777.09 | 1,556,777.09 | 1,556,777.09 | 1,556,777.09 | 1,549,035.19 |
减：库存股 | - | - | - | - | - |
其他综合收益 | - | - | - | - | - |
专项储备 | - | - | - | - | - |
盈余公积 | 10,727.45 | 10,727.45 | 10,727.45 | 10,727.45 | 10,727.45 |
未分配利润 | 169,561.99 | 168,086.96 | 167,439.85 | 155,510.70 | 144,474.40 |
归属于母公司所有者权 益合计 | 1,749,566.54 | 1,748,091.50 | 1,747,444.39 | 1,735,515.24 | 1,716,737.04 |
少数股东权益 | - | - | - | - | - |
所有者权益合计 | 1,749,566.54 | 1,748,091.50 | 1,747,444.39 | 1,735,515.24 | 1,716,737.04 |
负债和所有者权益总计 | 4,366,478.19 | 4,218,333.05 | 4,245,725.19 | 3,766,296.91 | 3,717,860.54 |
2、合并利润表
合并利润表
单位：万元
项 目 | 2021 年 1-9 月 | 2021 年 1-6 月 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 |
一、营业总收入 | 11,284.40 | 7,324.13 | 111,281.68 | 109,513.48 | 110,586.43 |
其中：营业收入 | 11,284.40 | 7,324.13 | 111,281.68 | 109,513.48 | 110,586.43 |
二、营业总成本 | 11,721.71 | 6,377.77 | 98,054.66 | 100,194.32 | 89,713.30 |
其中：营业成本 | 8,044.00 | 4,910.72 | 84,250.10 | 87,165.42 | 79,905.99 |
税金及附加 | 1,690.35 | 810.09 | 1,288.81 | 5,096.86 | 2,216.80 |
销售费用 | 815.72 | 594.14 | 1,022.10 | 706.01 | 756.19 |
管理费用 | 3,019.68 | 1,903.04 | 4,559.73 | 4,671.11 | 4,731.16 |
研发费用 | - | - | - | - | - |
财务费用 | -1,848.04 | -1,840.22 | 6,933.91 | 2,554.92 | 2,103.16 |
其中:利息费用 | - | - | 12,069.35 | 6,047.15 | 4,775.16 |
利息收入 | 1,857.96 | 1,820.23 | 5,143.40 | 3,506.78 | 2,677.55 |
汇兑净损失（净收 益以“-”）填列 | - | - | - | - | - |
加：其他收益 | 1.31 | - | 213.86 | 5,598.68 | - |
投资收益（损失以“-”号填 列） | 2,922.00 | 0.60 | 2,922.03 | 0.03 | 0.04 |
其中：对联营企业和合 营企业的投资收益 | - | - | - | - | - |
以摊余成本计量 的金融资产终止确认收益 | - | - | - | - | - |
净敞口套期收益（损失以 “-”号填列） | - | - | - | - | - |
公允价值变动收益（损失以 “-”号填列） | - | - | - | - | - |
信用减值损失（损失以“-” 号填列） | - | - | - | - | - |
资产减值损失（损失以“-” 号填列） | - | - | -178.95 | 350.62 | 1,802.04 |
资产处置收益（损失以“-” 号填列） | - | - | - | -19.14 | 49.64 |
三、营业利润（亏损以“-”号填列） | 2,486.00 | 946.96 | 16,183.97 | 15,249.35 | 22,724.85 |
加：营业外收入 | 1.53 | 1.10 | 53.24 | 2.18 | 1.89 |
其中：政府补助 | - | - | - | - | - |
减：营业外支出 | 28.47 | 5.76 | 740.38 | 346.06 | 44.81 |
四、利润总额（亏损总额以“-”号 填列） | 2,459.06 | 942.30 | 15,496.82 | 14,905.48 | 22,681.93 |
减：所得税费用 | 2.92 | 295.18 | 3,512.66 | 3,721.68 | 6,316.55 |
五、净利润（净亏损以“-”号填列） | 2,456.14 | 647.12 | 11,984.16 | 11,183.80 | 16,365.39 |
（一）按经营持续性分类 | |||||
1.持续经营净利润（净亏损以 “-”号填列） | - | - | 11,984.16 | 11,183.80 | 16,365.39 |
2.终止经营净利润（净亏损以 “-”号填列） | - | - | - | - | - |
（二）按所有权归属分类 | |||||
1.归属于母公司所有者的净 利润（净亏损以“-”号填列） | 2,456.14 | 647.12 | 11,984.16 | 11,183.80 | 16,365.39 |
2.少数股东损益（净亏损以“-” 号填列） | - | - | - | - | - |
六、其他综合收益的税后净额 | - | - | - | - | - |
七、综合收益总额 | 2,456.14 | 647.12 | 11,984.16 | 11,183.80 | 16,365.39 |
（一）归属于母公司所有者 的综合收益总额 | - | 647.12 | 11,984.16 | 11,183.80 | 16,365.39 |
（二）归属于少数股东的综 合收益总额 | - | - | - | - | - |
八、每股收益 | - | - | - | - | - |
3、合并现金流量表
合并现金流量表
单位：万元
项目 | 2021 年 1-9 月 | 2021 年 1-6 月 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 |
一、经营活动产生的现金流 量： | |||||
销售商品、提供劳务收到的 现金 | 62,789.45 | 56,828.09 | 68,129.74 | 61,379.98 | 88,123.36 |
收到的税费返还 | - | - | - | - | - |
收到其他与经营活动有关 的现金 | 695,858.68 | 648,724.09 | 495,318.22 | 364,918.73 | 246,698.46 |
经营活动现金流入小计 | 758,648.13 | 705,552.18 | 563,447.97 | 426,298.71 | 334,821.82 |
购买商品、接受劳务支付的 现金 | 86,827.92 | 74,115.14 | 132,973.13 | 65,216.95 | 114,756.11 |
支付给职工以及为职工支 付的现金 | 1,533.98 | 967.90 | 2,326.09 | 2,751.32 | 2,195.10 |
支付的各项税费 | 5,715.24 | 1,387.27 | 2,464.72 | 4,709.76 | 2,123.89 |
支付其他与经营活动有关 的现金 | 433,603.49 | 386,861.15 | 635,779.46 | 287,308.63 | 178,703.67 |
经营活动现金流出小计 | 527,680.63 | 463,331.46 | 773,543.40 | 359,986.65 | 297,778.76 |
经营活动产生的现金流量 净额 | 230,967.51 | 242,220.72 | -210,095.43 | 66,312.06 | 37,043.06 |
二、投资活动产生的现金流 量： | - | - | |||
收回投资收到的现金 | - | - | - | - | - |
取得投资收益收到的现金 | 2,922.00 | - | 2,922.00 | - | - |
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金 净额 | - | - | - | 11.34 | 49.64 |
处置子公司及其他营业单 位收到的现金净额 | - | - | - | - | - |
收到其他与投资活动有关 的现金 | - | - | - | - | 116,084.04 |
投资活动现金流入小计 | 2,922.00 | - | 2,922.00 | 11.34 | 116,133.67 |
购建固定资产、无形资产和 其他长期资产支付的现金 | 107,548.70 | 69,781.83 | 115,029.84 | 125,452.04 | 122,129.28 |
投资支付的现金 | 91,535.29 | 90,981.29 | - | - | 50,410.20 |
取得子公司及其他营业单 位支付的现金净额 | - | - | - | - | - |
支付其他与投资活动有关 的现金 | - | - | - | - | 48,680.00 |
投资活动现金流出小计 | 199,084.00 | 160,763.12 | 115,029.84 | 125,452.04 | 221,219.48 |
投资活动产生的现金流量 净额 | -196,162.00 | -160,763.12 | -112,107.84 | -125,440.70 | -105,085.80 |
三、筹资活动产生的现金流 量： | - | - | |||
吸收投资收到的现金 | - | - | - | 7,741.90 | - |
其中：子公司吸收少数股东 投资收到的现金 | - | - | - | - | - |
取得借款收到的现金 | 436,395.00 | 387,800.00 | 408,097.50 | 601,000.00 | 554,925.20 |
发行债券收到的现金 | 394,000.00 | 182,000.00 | 662,000.00 | 263,000.00 | 170,000.00 |
收到其他与筹资活动有关 的现金 | 252,978.06 | 227,891.57 | 232,049.50 | 317,066.28 | 288,813.10 |
筹资活动现金流入小计 | 1,083,373.06 | 797,691.57 | 1,302,147.00 | 1,188,808.18 | 1,013,738.30 |
偿还债务支付的现金 | 907,703.42 | 745,457.10 | 525,633.52 | 865,900.74 | 882,253.61 |
分配股利、利润或偿付利息 支付的现金 | 133,541.86 | 93,325.06 | 129,225.60 | 126,357.54 | 103,404.89 |
其中：子公司支付给少数股 东的股利、利润 | - | - | - | ||
支付其他与筹资活动有关 的现金 | 172,281.84 | 106,498.70 | 206,821.75 | 185,403.50 | 276,783.56 |
筹资活动现金流出小计 | 1,213,527.12 | 945,280.86 | 861,680.87 | 1,177,661.78 | 1,262,442.06 |
筹资活动产生的现金流量 净额 | -130,154.06 | -147,589.29 | 440,466.13 | 11,146.40 | -248,703.76 |
四、汇率变动对现金及现金 等价物的影响 | - | - | - | - | - |
五、现金及现金等价物净增 加额 | -95,348.54 | -66,131.69 | 118,262.86 | -47,982.24 | -316,746.51 |
加：期初现金及现金等价物 余额 | 252,386.17 | 252,386.17 | 134,123.31 | 182,105.55 | 498,852.06 |
六、期末现金及现金等价物 余额 | 157,037.63 | 186,254.48 | 252,386.17 | 134,123.31 | 182,105.55 |
发行人最近三年及一期的母公司资产负债表、母公司利润表、母公司现金流量表如下：
1、母公司资产负债表
母公司资产负债表
单位：万元
项目 | 2021 年 9 月 末 | 2021 年 6 月 末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 |
流动资产： | |||||
货币资金 | 192,642.71 | 227,495.10 | 421,602.22 | 280,372.41 | 335,802.47 |
交易性金融资产 | - | - | - | - | - |
以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产 | - | - | - | - | - |
衍生金融资产 | - | - | - | - | - |
应收票据 | - | - | - | - | - |
应收账款 | - | - | 26,500.00 | - | - |
预付款项 | 8.99 | 13.21 | 4.00 | 10.96 | 300.45 |
其他应收款 | 114,744.13 | 72,792.38 | 178,389.38 | 44,700.13 | 56,979.02 |
存货 | 2,561,934.02 | 2,563,826.33 | 2,510,779.64 | 2,537,283.15 | 2,537,712.81 |
合同资产 | - | - | - | - | - |
持有待售资产 | - | - | - | - | - |
一年内到期的非流动资产 | - | - | - | - | - |
其他流动资产 | 12,994.13 | 12,108.60 | 10,458.37 | 20,426.81 | 18,811.98 |
流动资产合计 | 2,882,323.98 | 2,876,235.63 | 3,147,733.60 | 2,882,793.46 | 2,949,606.73 |
非流动资产： | |||||
债权投资 | - | - | - | - | - |
可供出售金融资产 | - | - | 124,830.00 | 124,830.00 | 124,830.00 |
其他债权投资 | 91,535.29 | 90,981.29 | - | - | - |
持有至到期投资 | 0.00 | - | - | - | - |
长期应收款 | 0.00 | - | - | - | - |
长期股权投资 | 66,949.70 | 66,949.70 | 65,749.70 | 65,749.67 | 62,607.04 |
其他权益工具投资 | 123,830.00 | 123,830.00 | - | - | - |
其他非流动金融资产 | 1,000.00 | 1,000.00 | - | - | - |
投资性房地产 | 31,933.20 | 32,301.67 | 33,038.59 | 33,555.88 | 31,686.83 |
固定资产 | 76,926.27 | 65,246.34 | 66,294.82 | 66,683.84 | 67,649.02 |
在建工程 | - | - | - | - | - |
生产性生物资产 | - | - | - | - | - |
油气资产 | - | - | - | - | - |
无形资产 | 6,734.77 | 6,799.39 | 6,928.63 | 7,214.84 | 7,498.02 |
开发支出 | - | - | - | - | - |
商誉 | - | - | - | - | - |
长期待摊费用 | - | - | 1.60 | 20.82 | 40.04 |
递延所得税资产 | 1,852.23 | 1,852.23 | 1,852.23 | 3,398.15 | 5,995.51 |
其他非流动资产 | 915,339.41 | 823,359.14 | 743,434.00 | 551,215.13 | 411,211.34 |
非流动资产合计 | 1,316,100.90 | 1,212,319.77 | 1,042,129.58 | 852,668.34 | 711,517.79 |
资产总计 | 4,198,424.88 | 4,088,555.40 | 4,189,863.19 | 3,735,461.79 | 3,661,124.52 |
流动负债： | |||||
短期借款 | 175,895.00 | 166,300.00 | 195,450.00 | 144,500.00 | 120,000.00 |
交易性金融负债 | - | - | - | - | - |
以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融负债 | - | - | - | - | - |
衍生金融负债 | - | - | - | - | - |
应付票据 | - | - | - | 13,215.09 | - |
应付账款 | 140.83 | 140.83 | 19.53 | - | - |
预收款项 | 21,493.84 | 8,760.35 | 59,317.00 | 92,603.84 | 143,362.57 |
合同负债 | 56,219.06 | 65,659.15 | - | - | - |
应付职工薪酬 | 0.00 | - | - | - | 122.51 |
应交税费 | 72,061.13 | 72,538.88 | 72,214.60 | 79,878.15 | 78,794.80 |
其他应付款 | 278,581.14 | 316,907.29 | 351,995.92 | 365,325.40 | 219,801.52 |
其中：应付股利 | - | - | - | - | - |
应付利息 | 44,364.10 | 33,531.03 | - | - | - |
持有待售负债 | - | - | - | - | - |
一年内到期的非流动负债 | 241,448.36 | 263,902.80 | 534,564.49 | 205,315.73 | 207,766.68 |
其他流动负债 | 3,646.09 | 4,496.55 | - | - | - |
流动负债合计 | 849,485.45 | 898,705.85 | 1,213,561.54 | 900,838.20 | 769,848.08 |
非流动负债： | |||||
长期借款 | 272,280.00 | 298,426.17 | 264,865.20 | 387,325.20 | 376,225.20 |
应付债券 | 1,014,080.33 | 831,184.52 | 590,570.38 | 280,872.49 | 367,171.23 |
其中：优先股 | - | - | - | - | - |
永续债 | - | - | - | - | - |
长期应付款 | 308,781.74 | 308,020.97 | 369,522.61 | 428,486.74 | 428,666.23 |
长期应付职工薪酬 | - | - | - | - | - |
预计负债 | - | - | - | - | - |
递延收益 | - | - | - | - | - |
递延所得税负债 | - | - | - | - | - |
其他非流动负债 | - | - | - | - | - |
其中：特准储备基金 | - | - | - | - | - |
非流动负债合计 | 1,595,142.07 | 1,437,631.66 | 1,224,958.19 | 1,096,684.43 | 1,172,062.66 |
负债合计 | 2,444,627.52 | 2,336,337.51 | 2,438,519.73 | 1,997,522.62 | 1,941,910.74 |
所有者权益： | |||||
实收资本 | 12,500.00 | 12,500.00 | 12,500.00 | 12,500.00 | 12,500.00 |
其他权益工具 | - | - | - | - | - |
其中：优先股 | - | - | - | - | - |
永续债 | - | - | - | - | - |
资本公积 | 1,556,777.09 | 1,556,777.09 | 1,556,777.09 | 1,556,777.09 | 1,549,035.19 |
减：库存股 | - | - | - | - | - |
其他综合收益 | - | - | - | - | - |
专项储备 | - | - | - | - | - |
盈余公积 | 10,727.45 | 10,727.45 | 10,727.45 | 10,727.45 | 10,727.45 |
未分配利润 | 173,792.81 | 172,213.34 | 171,338.92 | 157,934.63 | 146,951.14 |
归属于母公司所有者权益 合计 | 1,753,797.35 | 1,752,217.89 | 171,338.92 | 157,934.63 | 146,951.14 |
少数股东权益 | - | - | - | - | - |
所有者权益合计 | 1,753,797.35 | 1,752,217.89 | 1,751,343.46 | 1,737,939.17 | 1,719,213.78 |
负债和所有者权益总计 | 4,198,424.88 | 4,088,555.40 | 4,189,863.19 | 3,735,461.79 | 3,661,124.52 |
2、母公司利润表
母公司利润表
单位：万元
项 目 | 2021 年 1-9 月 | 2021 年 1-6 月 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 |
一、营业收入 | 11,215.09 | 7,284.53 | 110,892.67 | 109,338.64 | 110,425.41 |
减：营业成本 | 8,044.00 | 4,910.72 | 84,250.10 | 87,900.36 | 79,905.99 |
税金及附加 | 1,689.93 | 809.97 | 1,284.91 | 5,090.33 | 2,152.03 |
销售费用 | 815.72 | 594.14 | 1,003.30 | 706.01 | 756.19 |
管理费用 | 2,588.03 | 1,614.28 | 4,002.63 | 4,265.58 | 4,140.95 |
研发费用 | - | - | - | - | - |
财务费用 | -1,814.76 | -1,814.89 | 5,667.60 | 2,118.73 | 454.98 |
其中：利息费用 | - | - | 10,173.36 | 4,520.30 | 2,451.54 |
利息收入 | 1,822.88 | 1,821.93 | 4,511.86 | 2,414.06 | 2,000.77 |
加：其他收益 | 0.61 | 0.20 | 211.35 | 5,598.49 | - |
投资收益（损失以“-”号填 列） | 2,922.00 | - | 2,922.03 | 0.03 | 400.04 |
其中：对联营企业和合营 企业的投资收益 | - | - | - | - | - |
以摊余成本计量 | - | - | - | - | - |
的金融资产终止确认收益 | |||||
净敞口套期收益（损失以“-” 号填列） | - | - | - | - | - |
公允价值变动收益 | - | - | - | - | - |
信用减值损失（损失以“-” 号填列） | - | - | - | - | - |
资产减值损失 | - | - | -178.95 | 350.62 | 1,802.04 |
资产处置收益 | 0.00 | - | - | -19.14 | 49.64 |
二、营业利润（亏损以“-”号填列） | 2,814.78 | 1,170.51 | 17,638.57 | 15,187.62 | 25,266.98 |
加：营业外收入 | 1.53 | 1.10 | 53.21 | 2.18 | 1.87 |
其中：政府补助 | - | - | - | - | - |
减：营业外支出 | 28.42 | 5.71 | 719.80 | 342.65 | 44.81 |
三、利润总额（亏损总额以“-”号填 列） | 2,787.88 | 1,165.90 | 16,971.97 | 14,847.15 | 25,224.05 |
减：所得税费用 | - | 291.48 | 3,512.66 | 3,716.17 | 6,315.78 |
四、净利润（净亏损以“-”号填列） | 2,787.88 | 874.43 | 13,459.31 | 11,130.99 | 18,908.27 |
（一）持续经营净利润（净亏损 以“-”号填列） | - | - | 13,459.31 | 11,130.99 | 18,908.27 |
（二）终止经营净利润（净亏损 以“-”号填列） | - | - | - | - | - |
五、其他综合收益的税后净额 | - | - | - | - | - |
六、综合收益总额 | 2,787.88 | 874.43 | 13,459.31 | 11,130.99 | 18,908.27 |
3、母公司现金流量表
母公司现金流量表
单位：万元
项 目 | 2021 年 1-9 月 | 2021 年 1-6 月 | 2020 年度 | 2019 年度 | 2018 年度 |
一、经营活动产生的现金流量： | |||||
销售商品、提供劳务收到的现金 | 61,843.41 | 55,913.71 | 54,320.22 | 61,194.64 | 88,103.95 |
收到的税费返还 | - | - | - | - | - |
收到其他与经营活动有关的现金 | 756,409.40 | 747,240.59 | 739,005.53 | 1,196,592.86 | 494,398.32 |
经营活动现金流入小计 | 818,252.82 | 803,154.30 | 793,325.74 | 1,257,787.50 | 582,502.27 |
购买商品、接受劳务支付的现金 | 66,283.59 | 63,723.71 | 87,741.46 | 52,521.85 | 110,921.42 |
支付给职工以及为职工支付的现金 | 1,184.07 | 746.69 | 1,817.52 | 2,365.91 | 2,021.18 |
支付的各项税费 | 5,660.02 | 1,349.29 | 2,448.73 | 4,132.78 | 1,814.97 |
支付其他与经营活动有关的现金 | 757,953.32 | 659,524.02 | 907,447.33 | 1,038,255.54 | 544,848.99 |
经营活动现金流出小计 | 831,081.01 | 725,343.71 | 999,455.04 | 1,097,276.07 | 659,606.56 |
经营活动产生的现金流量净额 | -12,828.19 | 77,810.60 | -206,129.30 | 160,511.42 | -77,104.29 |
二、投资活动产生的现金流量： | - | - | - | - | |
收回投资收到的现金 | - | - | - | - | 20,000.00 |
取得投资收益收到的现金 | 2,922.00 | - | 2,922.00 | - | 400.00 |
处置固定资产、无形资产和其他长期资 产收回的现金净额 | - | - | - | 11.34 | 49.64 |
处置子公司及其他营业单位收到的现 金净额 | - | - | - | - | - |
收到其他与投资活动有关的现金 | - | - | - | - | - |
投资活动现金流入小计 | 2,922.00 | - | 2,922.00 | 11.34 | 20,449.64 |
购建固定资产、无形资产和其他长期资 产支付的现金 | 98,766.28 | 57,158.34 | 106,090.37 | 113,208.21 | 118,341.70 |
投资支付的现金 | 92,735.29 | 92,181.29 | - | 3,142.60 | 55,410.20 |
取得子公司及其他营业单位支付的现 金净额 | - | - | - | - | - |
支付其他与投资活动有关的现金 | - | - | - | - | 48,680.00 |
投资活动现金流出小计 | 191,501.58 | 149,339.63 | 106,090.37 | 116,350.81 | 222,431.90 |
投资活动产生的现金流量净额 | -188,579.58 | -149,339.63 | -103,168.37 | -116,339.47 | -201,982.27 |
三、筹资活动产生的现金流量： | - | - | - | - | - |
吸收投资收到的现金 | - | - | - | 7,741.90 | - |
取得借款收到的现金 | 340,895.00 | 293,300.00 | 286,450.00 | 325,000.00 | 434,925.20 |
发行债券收到的现金 | 394,000.00 | 182,000.00 | 662,000.00 | 263,000.00 | 170,000.00 |
收到其他与筹资活动有关的现金 | 207,810.06 | 204,223.57 | 204,604.50 | 216,956.28 | 288,813.10 |
筹资活动现金流入小计 | 942,705.06 | 679,523.57 | 1,153,054.50 | 812,698.18 | 893,738.30 |
偿还债务支付的现金 | 676,543.42 | 562,687.10 | 436,573.52 | 641,415.74 | 647,503.61 |
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 | 116,481.62 | 80,475.27 | 103,938.85 | 107,697.07 | 101,081.27 |
支付其他与筹资活动有关的现金 | 34,080.93 | 27,297.14 | 186,821.75 | 164,901.44 | 185,282.71 |
筹资活动现金流出小计 | 827,105.96 | 670,459.51 | 727,334.12 | 914,014.25 | 933,867.59 |
筹资活动产生的现金流量净额 | 115,599.10 | 9,064.06 | 425,720.38 | -101,316.07 | -40,129.29 |
四、汇率变动对现金及现金等价物的影 响 | - | - | - | - | - |
五、现金及现金等价物净增加额 | -85,808.67 | -62,464.97 | 116,422.71 | -57,144.12 | -319,215.85 |
加：期初现金及现金等价物余额 | 234,696.07 | 234,696.07 | 118,273.36 | 175,417.47 | 494,633.32 |
六、期末现金及现金等价物余额 | 148,887.40 | 172,231.09 | 234,696.07 | 118,273.36 | 175,417.47 |
（二）财务数据和财务指标情况
主要财务数据和财务指标 | |||||
项目 | 2021 x 0-0 x（x） | 0000 x 0-0 月（末） | 2020 年 （末） | 2019 年 （末） | 2018 年 （末） |
总资产（亿元） | 436.65 | 421.83 | 424.57 | 376.63 | 371.79 |
总负债（亿元） | 261.69 | 247.02 | 249.83 | 203.08 | 200.11 |
全部债务（亿元） | 187.58 | 177.93 | 189.32 | 129.32 | 108.70 |
所有者权益（亿元） | 174.96 | 174.81 | 174.74 | 173.55 | 171.67 |
营业总收入（亿元） | 1.13 | 0.73 | 11.13 | 10.95 | 11.06 |
利润总额（亿元） | 0.25 | 0.09 | 1.55 | 1.49 | 2.27 |
净利润（亿元） | 0.25 | 0.06 | 1.20 | 1.12 | 1.64 |
扣除非经常性损益后净利润（亿元） | 0.25 | 0.07 | 1.27 | 1.15 | 1.64 |
归属于母公司所有者的净利润（亿元） | 0.25 | 0.06 | 1.20 | 0.10 | 0.00 |
经营活动产生现金流量净额（亿元） | 23.10 | 24.22 | -21.01 | 6.63 | 3.70 |
投资活动产生现金流量净额（亿元） | -19.62 | -16.08 | -11.21 | -12.54 | -10.51 |
筹资活动产生现金流量净额（亿元） | -13.02 | -14.76 | 44.05 | 1.11 | -24.87 |
流动比率 | 3.58 | 3.68 | 3.31 | 4.34 | 4.19 |
速动比率 | 0.48 | 0.44 | 0.65 | 0.55 | 0.66 |
资产负债率（%） | 59.93 | 58.56 | 58.84 | 53.92 | 53.82 |
债务资本比率（%） | 51.74 | 50.44 | 52.00 | 42.70 | 38.77 |
营业毛利率（%） | 28.72 | 32.95 | 24.29 | 20.41 | 27.74 |
平均总资产回报率（%） | 0.12 | 0.04 | 0.64 | 0.56 | 0.75 |
加权平均净资产收益率（%） | 0.28 | 0.07 | 1.38 | 1.30 | 1.95 |
扣除非经常性损益后加权平均净资产 收益率（%） | 0.28 | 0.07 | 1.46 | 1.34 | 1.96 |
EBITDA（亿元） | - | - | 3.15 | 2.48 | 3.11 |
EBITDA 全部债务比（%） | - | - | 1.66 | 1.92 | 2.86 |
EBITDA 利息倍数 | - | - | 0.21 | 0.21 | 0.30 |
应收账款xx率 | 1.70 | 1.11 | 8.40 | - | - |
存货xx率 | 0.01 | 0.00 | 0.03 | 0.03 | 0.03 |
注：（1）全部债务＝长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付短期债券+一年内到期的非流动负债； （2）流动比率＝流动资产/流动负债； （3）速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债； （4）资产负债率（%）＝负债总额/资产总额×100%； （5）债务资本比率（%）＝全部债务/（全部债务+所有者权益）×100%； （6）平均总资产回报率（%）＝（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（年初资产总额+年末资产总额）/2×100%； （7）加权平均净资产收益率及扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率均根据中国证监会 《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》 （2010 年修订）计算； （8）EBITDA＝利润总额+计入财务费用的利息支出＋固定资产折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）； （9）EBITDA 全部债务比（%）=EBITDA/全部债务×100%； （10）EBITDA 利息保障倍数＝EBITDA/利息支出＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）； （11）应收账款xx率=营业收入/平均应收账款； （12）存货xx率=营业成本/平均存货。 | |||||
三、发行人财务状况分析
根据发行人报告期内的财务资料，管理层对公司的资产负债结构、现金流量情况、偿债能力、盈利能力及其可持续性进行了如下分析：
（一）资产结构分析
报告期各期末，发行人资产情况如下：
发行人资产结构情况 单位：万元、% | ||||||||
项 目 | 2021 年 6 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 | ||||
流动资产： | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 |
货币资金 | 320,718.49 | 7.60 | 459,292.32 | 10.82 | 316,722.37 | 8.41 | 433,990.55 | 11.67 |
应收账款 | - | - | 26,500.00 | 0.62 | - | - | - | - |
预付款项 | 18.59 | 0.00 | 12.25 | 0.00 | 1,270.21 | 0.03 | 300.45 | 0.01 |
其他应收款 | 27,202.57 | 0.64 | 139,796.33 | 3.29 | 31,648.21 | 0.84 | 22,621.55 | 0.61 |
存货 | 2,666,514.81 | 63.21 | 2,596,016.10 | 61.14 | 2,577,345.79 | 68.43 | 2,566,416.75 | 69.03 |
其他流动资产 | 14,584.71 | 0.35 | 12,967.21 | 0.31 | 22,099.97 | 0.59 | 18,900.05 | 0.51 |
流动资产合计 | 3,029,039.17 | 71.81 | 3,234,584.22 | 76.18 | 2,949,086.55 | 78.30 | 3,042,229.35 | 81.83 |
非流动资产： | ||||||||
可供出售金融 资产 | - | - | 124,830.00 | 2.94 | 124,830.00 | 3.31 | 124,830.00 | 3.36 |
其他债权投资 | 90,981.29 | 2.16 | - | - | - | - | - | - |
长期股权投资 | 22,402.36 | 0.53 | 22,402.36 | 0.53 | 22,402.32 | 0.59 | 22,402.29 | 0.60 |
其他权益工具 投资 | 123,830.00 | 2.94 | - | - | - | - | - | - |
其他非流动金 融资产 | 1,000.00 | 0.02 | - | - | - | - | - | - |
投资性房地产 | 32,301.67 | 0.77 | 33,038.59 | 0.78 | 33,555.88 | 0.89 | 31,686.83 | 0.85 |
固定资产 | 65,304.31 | 1.55 | 66,374.81 | 1.56 | 66,781.23 | 1.77 | 67,787.68 | 1.82 |
无形资产 | 6,800.03 | 0.16 | 6,928.63 | 0.16 | 7,214.84 | 0.19 | 7,498.02 | 0.20 |
长期待摊费用 | - | - | 1.6 | 0.00 | 39.2 | 0.00 | 73.12 | 0.00 |
递延所得税资 产 | 1,852.23 | 0.04 | 1,852.23 | 0.04 | 3,398.15 | 0.09 | 5,995.51 | 0.16 |
其他非流动资 产 | 844,821.99 | 20.03 | 755,712.74 | 17.80 | 558,988.72 | 14.84 | 415,357.73 | 11.17 |
非流动资产合 计 | 1,189,293.88 | 28.19 | 1,011,140.97 | 23.82 | 817,210.36 | 21.70 | 675,631.18 | 18.17 |
资产总计 | 4,218,333.05 | 100.00 | 4,245,725.19 | 100.00 | 3,766,296.91 | 100.00 | 3,717,860.54 | 100.00 |
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人资产总计分别为 3,717,860.54 万元、3,766,296.91 万元、4,245,725.19 万元和 4,218,333.05 万元。
在总资产构成中，公司资产主要包括存货、货币资金、其他非流动资产、可供出售金融资产等。报告期内，发行人总资产规模基本保持稳定，各项业务有序开展。
1、流动资产分析
2018 年末、2019 年末、2020 年末和 2021 年 6 月末，发行人流动资产分别为 3,042,229.35 万元、2,949,086.55 万元、3,234,584.22 万元和 3,029,039.17 万元，
分别占发行人当期资产总额的 81.83%、78.30%、76.18%和 71.81%。发行人流动资产主要由货币资金、其他应收款和存货构成。
（1）货币资金
2018 年末、2019 年末、2020 年末和 2021 年 6 月末，发行人货币资金分别为 433,990.55 万元、316,722.37 万元、459,292.32 万元和 320,718.49 万元，占总
资产的比重分别为 11.67%、8.41%、10.82%和 7.60%。报告期内，发行人货币资金主要是发行人由于项目建设的需要，通过多种渠道融资获得的货币资金。发行人货币资金规模较大系发行人项目建设规模较大、建设过程中资金xx所需。截至 2018 年末公司的货币资金余额为 433,990.55 万元，同比减少 31.15%，2019年末较 2018 年末下降 27.02%，均主要系大量资金投入项目所致。2020 年末较
2019 年末增幅 45.01%，主要系发行人近期发行债券较多。2021 年 6 月末发行人
货币资金余额较 2020 年末减少 138,573.83 万元，主要是由于发行人 2021 年 1-6
月偿还了较多一年内到期的有息负债所致。
2018 年末、2019 年末、2020 年末，发行人受限的货币资金余额分别为
251,885.00 万元、182,599.06 万元、206,906.15 万元。截至 2021 年 6 月末，公司存在质押的定期存单、房款保证金，该部分货币资金使用受到限制，受限余额 134,464.01 万元。除此之外，公司不存在抵押、质押或冻结等对使用有限制、存放在境外、有潜在回收风险的款项。
发行人报告期各期末货币资金构成情况如下表所示：
单位：万元、%
项目 | 2021 年 6 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
银行存 款 | 320,718. 49 | 100.00 | 459,292. 32 | 100.00 | 303,507. 28 | 95.83 | 433,990. 55 | 100.00 |
其他货 币资金 | - | - | - | - | 13,215.0 9 | 4.17 | 0.00 | 0.00 |
合计 | 320,718. 49 | 100.00 | 459,292. 32 | 100.00 | 316,722. 37 | 100.00 | 433,990. 55 | 100.00 |
（2）应收账款
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人应收账款分别为 0 万元、0 万元、26,500.00 万元和 0 万元，分别占总资产的 0.00%、0.00%、 0.62%和 0.00%，总体占比较低。2020 年应收账款增加 26,500.00 万元的原因为发行人新增了应收柳州市财政局 2020 年土地整理收入返还款。截至 2021 年 6
月末，发行人对柳州市财政局的土地整理收入已经收回，故应收账款为 0 万元。
（3）预付账款
2018 年末、2019 年末、2020 年末和 2021 年 6 月末，发行人预付账款分别为 300.45 万元、1,270.21 万元、12.25 万元和 18.59 万元，分别占资产总额的 0.01%、 0.03%、0.00%和 0.00%。发行人预付账款占流动资产与总资产的比例均极小，主要系正常业务往来产生的业务款项，账龄均在一年内。
（4）其他应收款
2018 年末、2019 年末、2020 年末和 2021 年 6 月末，发行人其他应收款分
别为 22,621.55 万元、31,648.21 万元、139,796.33 万元和 27,202.57 万元，分别占资产总额的 0.61%、0.84%、3.29%和 0.64%。2018 年，发行人调整会计政策，将 “应收利息”纳入“其他应收款”项目。发行人其他应收款主要为与其他国有企业之间的业务往来款，账龄主要集中在一年以内。2018 年末，发行人其他应收款较上年末减少 67.06%，主要系与广西柳州市城市建设投资发展集团有限公司和柳州市城市投资建设发展有限公司之间的往来款减少所致。2019 年末，发行人其他应收款较 2018 年末增长了 39.90%，主要系兴业国际信托有限公司的保证金增加所致。2020 年末，发行人其他应收款较 2019 年末增长了 341.72%，主要系与柳州市祥云盛世投资发展集团有限公司的往来款增加所致。2021 年 6 月末，发行人其他应收款较 2020 年末减少 112,593.76 万元，降幅为 80.54%，主要系与柳州市祥云盛世投资发展集团有限公司的往来款减少所致。
截至 2020 年末，发行人其他应收款前五名情况如下表：
发行人 2020 年末其他应收款前五名情况
单位：万元、%
债务人名称 | 款项性质 | 账面余额 | 账龄 | 占其他应收款合计的 比例 | 是否关联方 |
柳州市祥云盛世投资发展集 团有限公司 | 往来款 | 80,000.00 | 一年以内 | 56.74 | 否 |
柳州市财政局 | 土地出让金 | 18,273.48 | 一年以内 | 12.96 | 否 |
兴业国际信托有限公司 | 融资押金 | 15,763.86 | 1-2 年 | 11.18 | 否 |
柳州市土地交易储备中心 | 土地交易保证金以及其他往来款 | 11,460.18 | 11,425.00 万元一 年以内；35.18 万元 1-2 年 | 8.13 | 否 |
兴业金融租赁公司 | 融资押金 | 2,640.00 | 3-4 年 | 1.87 | 否 |
合计 | 128,137.52 | 90.88 |
发行人将与公司城市投资建设业务、公共事业业务等经营业务相关的保证金、押金等往来款项划分为经营性其他应收款，与公司经营业务无关的往来款、借款 划分为非经营性其他应收款。除应收利息以外，按照经营性、非经营性分类，公 司其他应收款分类如下：
2020 年末发行人其他应收款经营性与非经营性分类情况表
单位：万元、%
类型 | 金额 | 占比 |
经营性 | 60,991.83 | 43.26 |
非经营性 | 80,000.00 | 56.74 |
账面余额合计 | 140,991.83 | 100.00 |
坏账准备 | 3,008.76 | - |
账面价值小计 | 137,983.07 | - |
截至 2020 年末，公司计提其他应收款坏账准备 3,008.76 万元,其中按照账龄计提明细如下：
单位：万元、%
账龄 | 期末金额 | |
坏账准备金额 | 占比 | |
1 年以内 | 58.74 | 1.95 |
1 至 2 年 | 61.91 | 2.06 |
2 至 3 年 | 225.14 | 7.48 |
3 至 5 年 | 73.41 | 2.44 |
5 年以上 | 2,589.55 | 86.07 |
合计 | 3,008.76 | 100.00 |
A.非经营性其他应收款的决策权限
公司非经营性资金往来活动，按照下列权限审批执行：
I.单笔资金金额在 1 亿元以下，由财务部负责人批准。
II.单笔资金金额在 1 亿元（含本数）以上 10 亿元（不含本数）以下由总经理批准。
III.单笔资金金额在 10 亿元（含本数）以上 30 亿元（不含本数）以下由董事长批准。
IV.单笔资金金额 30 亿元（含本数）以上或占公司最近一期经审计净资产 10%
（含本数）以上，由董事会审议批准。
V.存在以下情形的非经营性资金往来应当在董事会审议通过后提交股东批
准：
1）非经营性资金总额超过公司最近一期经审计净资产 50%后发生的任何非经营性资金往来。
2）与资产负债率超过 70%的相关方发生非经营性资金往来。
3）连续十二个月内发生非经营性资金往来涉及的资金金额超过公司最近一期经审计总资产的 30%。
4）连续十二个月内发生非经营性资金往来涉及的资金金额超过公司最近一期经审计净资产的 50%。
5）公司章程规定的其他情形。
公司与关联方之间发生的非经营性资金往来适用公司《关联交易管理制度
（试运行）》的相关规定，履行关联交易的相关决策程序。
B.非经营性其他应收款的定价机制
非经营性资金往来中拆出资金的利率，应当遵循市场交易原则，在确保资金安全的前提下，按照市场价格确定利率，最低应按照公司向银行同期短期贷款利率执行，禁止无偿对外拆出资金。
C.本期债券存续期内新增非经营性往来占款或资金拆借事项应履行的决策程序和持续信息披露安排。
对于本期债券存续期内新增非经营性往来占款或资金拆借事项，公司将严格按现有决策权限和决策程序执行，并将在年度报告和半年度报告中持续披露相关情况。
（5）存货
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人存货分别为
2,566,416.75 万元、2,577,345.79 万元、2,596,016.10 万元和 2,666,514.81 万元，
分别占资产总额的 69.03%、68.43%、61.14%和 63.21%。发行人存货主要是开发产品和开发成本，开发产品主要是部分已完工准备交付的保障房项目，开发成本主要是发行人为在建的土地整理、基础设施代建及保障房项目的投入。报告期内，发行人存货账面价值比较稳定。报告期各期末，发行人存货构成如下表：
发行人存货构成
单位：万元
项目 | 2021 年 6 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 |
开发产品 | 28,857.16 | 29,461.63 | 34,069.17 | 8,696.16 |
开发成本 | 2,637,657.65 | 2,566,554.48 | 2,543,276.62 | 2,557,720.59 |
项目 | 2021 年 6 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 |
合计 | 2,666,514.81 | 2,596,016.10 | 2,577,345.79 | 2,566,416.75 |
截至 2021 年 6 月末，存货具体构成如下：
截至 2021 年 6 月末开发产品明细
单位：万元
序号 | 项目 | 类型 | 2021 年 6 月末余额 |
1 | 金沙角 | 保障房 | 6,656.97 |
2 | 鹿山嘉园 | 保障房 | 392.99 |
3 | 东方国际 | 保障房 | 972.27 |
4 | 福地华府 | 保障房 | 1,624.96 |
5 | 瑞景文苑 | 保障房 | 19,209.96 |
合计 | - | - | 28,857.15 |
截至 2021 年 6 月末开发成本明细
单位：万元
序号 | 项目 | 类型 | 2021 年 6 月末 |
1 | 518 柳长路西侧居住及配套 | 土地整理项目 | 4,101.20 |
2 | 519 柳长路东侧居住及配套 | 土地整理项目 | 785.40 |
3 | 520 南环路北侧居住及配套 | 土地整理项目 | 1,871.09 |
4 | 水山旅游服务区项目（698） | 土地整理项目 | 412.55 |
5 | 鱼峰区城中村改造（314） | 土地整理项目 | 2,434.48 |
6 | 大龙潭公园东侧 | 土地整理项目 | 156.75 |
7 | 柳石路西侧 424 号土地一级整理项目 | 土地整理项目 | 1,587.33 |
8 | 文昌西南片二期 | 房地产及保障房相关项目 | 93,746.80 |
9 | 新航嘉园 | 房地产及保障房相关项目 | 12,376.96 |
10 | 锦绣龙城（牛车坪） | 房地产及保障房相关项目 | 265,407.89 |
11 | 浦发银行（金成大厦） | 房地产及保障房相关项目 | 8,816.40 |
12 | 阳光丽景 | 房地产及保障房相关项目 | 30,061.79 |
13 | 龙城中学地下停车场 | 房地产及保障房相关项目 | 14,357.19 |
14 | 奇石庄园 | 房地产及保障房相关项目 | 10,647.60 |
15 | 天山雅筑 | 房地产及保障房相关项目 | 180,169.18 |
16 | xxxx | 房地产及保障房相关项目 | 16,311.01 |
17 | 马鹿山宾馆 | 房地产及保障房相关项目 | 26,538.14 |
18 | 551 观山福邸 | 房地产及保障房相关项目 | 127,050.31 |
19 | 639 丽xxx | 房地产及保障房相关项目 | 47,014.24 |
20 | 640 山居馨苑 | 房地产及保障房相关项目 | 29,961.08 |
21 | 本部配套设施开发 | 房地产及保障房相关项目 | 273.45 |
22 | 体育中心（原 61 项东环大道） | 房地产及保障房相关项目 | 121,256.54 |
23 | 长林公园南侧 | 房地产及保障房相关项目 | 3,741.70 |
24 | 解放北路西侧 | 房地产及保障房相关项目 | 6,219.21 |
25 | xxx 000-0 x（xxxx） | 房地产及保障房相关项目 | 2,022.29 |
26 | 龙潭路 43 号部分土地 | 房地产及保障房相关项目 | 212,348.41 |
27 | 射击场（河东五指山南面山脚） | 房地产及保障房相关项目 | 2,447.49 |
28 | 回龙冲泵站片区 | 房地产及保障房相关项目 | 4,808.01 |
29 | 化纤厂泵站（柳州市滨江东路西侧） | 房地产及保障房相关项目 | 923.83 |
30 | 柳太路 18 号 | 房地产及保障房相关项目 | 4,160.68 |
31 | 鱼峰路 | 房地产及保障房相关项目 | 25,282.91 |
32 | 文惠路与弯塘路交叉处 | 房地产及保障房相关项目 | 1,807.37 |
33 | 广雅路（广雅看台） | 房地产及保障房相关项目 | 21,186.03 |
34 | 柳州市迎宾路西侧（地块 1） | 房地产及保障房相关项目 | 47,485.71 |
35 | 柳州市迎宾路西侧（地块 2） | 房地产及保障房相关项目 | 47,485.65 |
36 | 柳州市迎宾路西侧（地块 3） | 房地产及保障房相关项目 | 47,485.53 |
37 | 柳州市迎宾路西侧（地块 4） | 房地产及保障房相关项目 | 47,485.65 |
38 | 柳州市迎宾路西侧（地块 5） | 房地产及保障房相关项目 | 47,275.11 |
39 | 柳州市迎宾路西侧（地块 6） | 房地产及保障房相关项目 | 47,274.80 |
40 | xxxxxxxxxx（xx 0） | xxx及保障房相关项目 | 6,738.76 |
41 | xxxxxxxxxx（xx 0） | xxx及保障房相关项目 | 39,925.24 |
42 | xxxxxxxxxx（xx 0） | xxx及保障房相关项目 | 39,925.24 |
43 | xxxxxxxxxx（xx 0） | xxx及保障房相关项目 | 41,162.34 |
44 | xxxxxxxxxx（xx 0） | xxx及保障房相关项目 | 41,164.35 |
45 | xxxxxxxxxx（xx 0） | xxx及保障房相关项目 | 41,162.34 |
46 | xxxxxxxxxx（xx 0） | xxx及保障房相关项目 | 41,162.79 |
47 | xxxxxxxxxx（xx 00） | xxx及保障房相关项目 | 41,163.46 |
48 | xxxxxxxxxx（xx 00） | xxx及保障房相关项目 | 41,162.56 |
49 | xxxxxxxxxx（xx 00） | xxx及保障房相关项目 | 41,579.28 |
50 | xxxxxxxxxx（xx 00） | xxx及保障房相关项目 | 36,994.62 |
51 | xxxxxxxxxx（xx 00） | xxx及保障房相关项目 | 35,475.14 |
52 | xxxxxxxxxx（xx 00） | xxx及保障房相关项目 | 36,685.86 |
53 | xxxxxxxxxx（xx 00） | xxx及保障房相关项目 | 36,686.76 |
54 | xxxxxxxxxx（xx 00） | xxx及保障房相关项目 | 36,686.76 |
55 | xxxxxxxxxx（xx 00） | xxx及保障房相关项目 | 36,692.13 |
56 | xxxxxxxxxx（xx 00） | xxx及保障房相关项目 | 36,578.18 |
57 | xxxxxxxxxx（地块一） | 房地产及保障房相关项目 | 56,226.57 |
58 | xxxxxxxxxx（xxx） | 房地产及保障房相关项目 | 55,419.89 |
59 | 柳州市东环路北段东侧（地块三） | 房地产及保障房相关项目 | 55,596.38 |
60 | 三江县大洲岛棚户区改造项目-三江 | 房地产及保障房相关项目 | 77,878.32 |
61 | 牛车坪-泓益 | 房地产及保障房相关项目 | 24,810.16 |
其他 | - | 172,002.73 | |
合计 | - | 2,637,657.65 |
审计机构已就该部分存货进行了减值测试，近年来，由于柳州市房价一直处
于平稳上涨趋势，未发现有减值迹象，因此未计提存货跌价准备。
截至 2021 年 6 月末，发行人土地使用权明细如下：
土地使用权明细
）
单位：平方米、万元
序号 | 宗地位置 | 产权证编号 | 使用权类 型 | 用途 | 面积 | 账面价值 | 核算科 目 |
1 | xxxx（xxxx | xxx（0000）第 115152 号 | 作价出资 | 商服用地 | 231,467.90 | 121,256.54 | 存货 |
2 | 长林公园南侧 | 柳国用（2008）第 122781 号 | 作价出资 | 商服用地 | 18,139.50 | 3,741.70 | 存货 |
3 | xxxxxx | xxx（0000）第 124650 号 | 作价出资 | 商服用地 | 9,335.30 | 6,219.21 | 存货 |
4 | 乐群路 131-1 号（青 少年宫） | 柳国用（2008）第 124649 号 | 作价出资 | 商服用地 | 5,342.50 | 2,022.29 | 存货 |
5 | 龙潭路 43 号部分土 地 | 柳国用（2010）第 101959 号 | 作价出资 | 商服用地 | 744,396.40 | 212,348.41 | 存货 |
6 | 射击场（河东五指山 xxxx） | xxx（0000）第 106583 号 | 作价出资 | 商服用地 | 14,186.30 | 2,447.49 | 存货 |
7 | 回龙冲泵站 | 柳国用（2011）第 113930 号 | 作价出资 | 商服用地 | 24,297.50 | 4,808.01 | 存货 |
8 | 柳太路 18 号 | 柳国用（2009）第 101024 号 | 作价出资 | 商服用地 | 46,324.50 | 4,160.68 | 存货 |
9 | 鱼峰路 | 柳国用（2008）第 124651 号 | 作价出资 | 商服用地 | 41,109.60 | 25,282.91 | 存货 |
10 | 文惠路与弯塘路交叉 处 | 柳国用（2008）第 124652 号 | 作价出资 | 商服用地 | 2,193.70 | 2,123.16 | 存货 |
11 | 广雅路（广雅看台） | 柳国用（2009）第 101026 号 | 作价出资 | 商服用地 | 27,110.80 | 21,186.03 | 存货 |
12 | xxxxxxxxx （xxxxx） | xxx（0000）第 113931 号 | 作价出资 | 商服用地 | 3,738.10 | 923.83 | 存货 |
13 | xxxxxxxx （xxx）xxx（xxx） | 柳国用（2013）第 124720 号 | 出让 | 城镇住宅、商服用地 | 97,816.50 | 7,040.09 | 存货 |
14 | xxxxxxxx （xxx）xxx | xxx（0000）第 124935 号 | 出让 | 城镇住宅、 商服用地 | 80,254.70 | 4,643.47 | 存货 |
15 | 柳州市牛车坪片区 （自营） | 柳国用（2012）第 119025 号 | 出让 | 城镇住宅、 商服用地 | 21,903.60 | 832.94 | 存货 |
16 | xxxxxxxxx （xxx） | xxx（0000）第 113991 号 | 出让 | 城镇住宅、 商服 | 72,282.05 | 41,857.40 | 存货 |
17 | xxxxxxxxx | xxx（0000）第 113990 | 出让 | 商服 | 4,965.50 | 2,875.44 | 存货 |
（地块一） | 号 | ||||||
18 | xxxxxxxxx xx（xxxxx） | xxx（0000）第 113493 号 | 出让 | 商服用地 | 26,530.87 | 24,695.56 | 存货 |
19 | xxxxxxxxx xx（xxxx） | xxx（0000）第 127022 号 | 出让 | 商服用地 | 7,407.00 | 6,137.16 | 存货 |
20 | xxxxxxxxxxxxx（xxx） xx | xxx（0000）第 108068 号 | 出让 | 商服用地 | 13,910.70 | 4,045.58 | 存货 |
21 | 柳州市航星路东侧 （新航嘉园） | 柳国用（2014）第 111410 号 | 出让 | 商服用地、城镇住宅用 地 | 6,839.36 | 372.48 | 存货 |
22 | xxxxxxxx （xxxx） | xxx（0000）第 102202 号 | 出让 | 商服用地 | 5,337.00 | 823.72 | 存货 |
23 | xxxxxxxx （xxx） | xxx（0000）第 124572 号 | 作价出资 | 商服用地 | 78,024.50 | 47,485.71 | 存货 |
24 | xxxxxxxx （xxx） | xxx（0000）第 124573 号 | 作价出资 | 商服用地 | 78,024.40 | 47,485.65 | 存货 |
25 | xxxxxxxx （xxx） | xxx（0000）第 124574 号 | 作价出资 | 商服用地 | 78,024.20 | 47,485.53 | 存货 |
26 | xxxxxxxx （xxx） | xxx（0000）第 124577 号 | 作价出资 | 商服用地 | 78,024.40 | 47,485.65 | 存货 |
27 | xxxxxxxx （xxx） | xxx（0000）第 124576 号 | 作价出资 | 商服用地 | 78,024.60 | 47,275.11 | 存货 |
28 | xxxxxxxx （xxx） | xxx（0000）第 124575 号 | 作价出资 | 商服用地 | 78,024.10 | 47,274.80 | 存货 |
29 | xxxxxxxxx x（xxx） | xxx（0000）第 124721 号 | 作价出资 | 商服用地 | 3,149.10 | 6,738.76 | 存货 |
30 | xxxxxxxxx x（xxx） | xxx（0000）第 124921 号 | 作价出资 | 商服用地 | 18,422.50 | 39,925.24 | 存货 |
31 | xxxxxxxxx x（xxx） | xxx（0000）第 124922 号 | 作价出资 | 商服用地 | 18,422.50 | 39,925.24 | 存货 |
32 | xxxxxxxxx x（xxx） | xxx（0000）第 124923 号 | 作价出资 | 商服用地 | 18,422.10 | 41,162.34 | 存货 |
33 | xxxxxxxxx x（xxx） | xxx（0000）第 124924 号 | 作价出资 | 商服用地 | 18,423.00 | 41,164.35 | 存货 |
34 | xxxxxxxxx x（xxx） | xxx（0000）第 124925 号 | 作价出资 | 商服用地 | 18,422.10 | 41,162.34 | 存货 |
35 | xxxxxxxxx x（xxx） | xxx（0000）第 124927 号 | 作价出资 | 商服用地 | 18,422.30 | 41,162.79 | 存货 |
36 | xxxxxxxxx x（xxx） | xxx（0000）第 124928 号 | 作价出资 | 商服用地 | 18,422.60 | 41,163.46 | 存货 |
37 | xxxxxxxxx x（xxxx） | xxx（0000）第 124930 号 | 作价出资 | 商服用地 | 18,422.20 | 41,162.56 | 存货 |
38 | xxxxxxxxx x（xxxx） | xxx（0000）第 124931 号 | 作价出资 | 商服用地 | 18,424.00 | 41,579.28 | 存货 |
39 | xxxxxxxxx x（xxxx） | xxx（0000）第 124932 号 | 作价出资 | 商服用地 | 16,372.20 | 36,994.62 | 存货 |
40 | xxxxxxxxx x（xxxx） | xxx（0000）第 124933 号 | 作价出资 | 商服用地 | 16,374.40 | 35,475.14 | 存货 |
41 | xxxxxxxxx x（xxxx） | xxx（0000）第 124934 号 | 作价出资 | 商服用地 | 16,372.50 | 36,685.86 | 存货 |
42 | xxxxxxxxx x（xxxx） | xxx（0000）第 124935 号 | 作价出资 | 商服用地 | 16,372.90 | 36,686.76 | 存货 |
43 | xxxxxxxxx x（xxxx） | xxx（0000）第 124936 号 | 作价出资 | 商服用地 | 16,372.90 | 36,686.76 | 存货 |
44 | xxxxxxxxx x（xxxx） | xxx（0000）第 124929 号 | 作价出资 | 商服用地 | 16,375.30 | 36,692.13 | 存货 |
45 | xxxxxxxxx x（xxxx） | xxx（0000）第 124926 号 | 作价出资 | 商服用地 | 16,375.60 | 36,578.18 | 存货 |
46 | xxxxxxxxx x（xxx） | xxx（0000）第 107194 号 | 作价出资 | 商服用地 | 34,955.90 | 56,226.57 | 存货 |
47 | xxxxxxxxx x（xxx） | xxx（0000）第 107192 号 | 作价出资 | 商服用地 | 35,265.60 | 55,419.89 | 存货 |
48 | xxxxxxxxx x（xxx） | xxx（0000）第 107193 号 | 作价出资 | 商服用地 | 35,265.70 | 55,596.38 | 存货 |
49 | 城中区牛车坪片（增补） | 桂（2016）不动产权第 007634 号 | 出让 | 城镇住宅、 批发零售用地 | 3,948.39 | 2,120.00 | 存货 |
50 | xxxxx（xxxx） | x（0000）不动产权第 0025334 号 | 出让 | 城镇住宅、批发零售用 地 | 27,703.03 | 21,550.00 | 存货 |
51 | 学院路延长线东侧、马鹿山延长线南侧 （牛车坪地块x）x xxx 0 | x（0000）不动产权第 006450 号 | 出让 | 城镇住宅 | 104,042.98 | 60,250.00 | 存货 |
52 | xxxxx（xxx x） | x（0000）不动产权第 0072094 号 | 出让 | 城镇住宅、 商服用地 | 32,036.32 | 26,650.00 | 存货 |
53 | 马鹿山路延长线南侧学院路延长线东侧 （牛车坪xx）xx xx 0 | x（0000）不动产权第 0062831 号 | 出让 | 城镇住宅 | 18,429.28 | 10,800.00 | 存货 |
54 | 学院路延长线东侧、 皇娘山北侧（牛车坪xx）xxxx | x（0000）不动产权第 0065536 号 | 出让 | 城镇住宅 | 34,693.69 | 16,000.00 | 存货 |
55 | xxxxxxx（x xxx） | x（0000）不动产权第 0189100 号 | 出让 | 城镇住宅 | 24,441.69 | 13,180.00 | 存货 |
56 | xxxxxxxxxxxxxxx | x（0000）三江侗簇自治县不动产权第 0009737 号 | 出让 | 城镇住宅、其他商服用 地 | 8,779.00 | 3,496.00 | 存货 |
57 | xxxxxxxxxxxxxxx | x（0000）三江侗簇自治县不动产权第 0009738 号 | 出让 | 城镇住宅、 其他商服用地 | 7,329.75 | 存货 | |
58 | xxxxxxxxxxxxxxx | x（0000）三江侗簇自治县不动产权第 0009739 号 | 出让 | 城镇住宅、 其他商服用地 | 20,470.84 | 存货 | |
59 | xxxxxxxxxxxxxxx | x（0000）三江侗簇自治县不动产权第 0009740 号 | 出让 | 城镇住宅、其他商服用 地 | 16,075.20 | 存货 | |
60 | xxxxxxxxxxxxxxx | x（0000）三江侗簇自治县不动产权第 0009741 号 | 出让 | 城镇住宅、其他商服用 地 | 11,354.01 | 存货 | |
61 | 屏山大道北侧 | 柳国用（2011）113933 号 | 作价出资 | 商服（商业 办公） | 36,495.60 | 1.2 | 存货 |
62 | xxxxxxxx | xxx（0000）113932 号 | 作价出资 | 商服（商业办公）、文 化娱乐用地 | 34,949.80 | 1.2 | 存货 |
63 | xxxxxx（xx x） | xxx（0000）第 107181 号 | 作价出资 | 商服用地 | 138,588.60 | 6.6 | 存货 |
64 | xxxxxx（xx x） | xxx（0000）107182 号 | 作价出资 | 商服用地 | 6.6 | 存货 | |
柳州市燎原路（地块 三） | 柳国用（2013）107183 号 | 作价出资 | 商服用地 | 6.6 | 存货 | ||
北站路 | 柳国用（2011）113920 号 | 作价出资 | 商服用地 | 4,434.30 | 0.15 | 存货 | |
65 | 柳石路 | 柳国用（2013）107379 号柳国用（2013）107378 号 柳国用（2013）107380 号 | 作价出资 | 商服用地 | 122,849.40 | 16.31 | 存货 |
66 | 飞鹅路地块一 | 柳国用（2015）100600 号 | 作价出资 | 商服用地 | 48,116.36 | 9.27 | 存货 |
67 | 飞鹅路地块二 | 柳国用（2013）107377 号 | 作价出资 | 商服用地 | 48,851.10 | 9.27 | 存货 |
7069 68 | 柳邕路 | 柳国用（2013）107374 号 | 作价出资 | 商服用地 | 172,891.00 | 22.14 | 存货 |
柳国用（2013）107373 号 | |||||||
柳国用（2013）107375 号 | |||||||
71 | 蝴蝶山路 | 柳国用（2013）118056 号 | 作价出资 | 商服用地 | 48,041.10 | 12.49 | 存货 |
72 | 跃进路 | 柳国用（2008）122992 号 | 作价出资 | 商服用地 | 11,126.30 | 0.58 | 存货 |
73 | 龙城路 | 柳国用（2013）107191 号 | 作价出资 | 商服用地 | 23,072.80 | 13.15 | 存货 |
74 | 解放南路步行街 | 柳国用（2013）107188 号 | 作价出资 | 商服用地 | 19,402.70 | 11.65 | 存货 |
75 | 五一路 | 柳国用（2013）107190 号 | 作价出资 | 商服用地 | 16,853.70 | 11.4 | 存货 |
76 | 西环路 | 柳国用（2013）107371 号柳国用（2013）107372 号 柳国用（2013）107370 号 | 作价出资 | 商服用地 | 101,255.00 | 17.2 | 存货 |
、
、
、
、
、
、
77 | 航一路 | 柳国用（2013）118071 号 | 作价出资 | 商服用地 | 44,854.70 | 12.33 | 存货 |
78 | 航二路 | 柳国用（2013）118074 号 | 作价出资 | 商服用地 | 60,881.10 | 13.13 | 存货 |
79 | 航三路 | 柳国用（2013）118075 号 | 作价出资 | 商服用地 | 51,343.30 | 13.24 | 存货 |
80 | 航四路 | 柳国用（2013）118064 号 | 作价出资 | 商服用地 | 54,593.80 | 12.45 | 存货 |
81 | xxxx | xxx（0000）118066 号 | 作价出资 | 商服用地 | 11,594.20 | 10.17 | 存货 |
82 | 谷埠路 | 柳国用（2013）118070 号 | 作价出资 | 商服用地 | 11,420.20 | 8.38 | 存货 |
83 | 航银路 | 柳国用（2013）118078 号 | 作价出资 | 住宅用地和 商服用地 | 138,267.90 | 17.12 | 存货 |
84 | 航鹰大道 | 柳国用（2013）119162 号 | 作价出资 | 商服用地 | 134,902.10 | 16.85 | 存货 |
85 | 胜利路 | 柳国用（2013）119166 号 | 作价出资 | 商服用地 | 99,167.80 | 15.06 | 存货 |
86 | xx一路 | 柳国用（2013）119167 号 | 作价出资 | 商服用地 | 57,302.00 | 12.95 | 存货 |
87 | 前锋路 | 柳国用（2013）119168 号 | 作价出资 | 商服用地 | 45,080.80 | 11.11 | 存货 |
88 | 鹧鸪江路 | 柳国用（2013）119163 号 | 作价出资 | 商服用地 | 17,400.20 | 7.83 | 存货 |
89 | 北雀路 | 柳国用（2013）119164 号 | 作价出资 | 商服用地 | 199,088.60 | 10.13 | 存货 |
总计 | 1,736,877.77 | ||||||
部分使用权类型为“作价出资”的土地账面金额较小的主要原因是这部分土地账面价值为办理土地手续费用，发行人按照实际发生费用即办理土地证所需要的费用入账，未按照评估价值入账，导致账面价值较小，此部分共涉及 29 宗土地，具体明细如下：
单位：平方米、万元
序 号 | 宗地位置 | 产权证编号 | 使用权 类型 | 用途 | 面积 | 账面 原值 | 入账依 据 |
1 | 屏山大道北 侧 | 柳国用（2011）113933 号 | 作价出资 | 商服（ 商 业、办公） | 36,495.60 | 1.20 | 实际发 生费用 |
2 | xxxxxxxx | xxx（0000）113932 号 | 作价出资 | 商服（ 商业 、 办公） 、文化娱乐用 地 | 34,949.80 | 1.20 | 实际发生费用 |
3 | 柳州市燎原路（地块一至三） | 柳国用（2013）第 107181 号 | 作价出资 | 商服用地 | 138,588.60 | 6.60 | 实际发 生费用 |
4 | 柳国用（2013）107182 号 | 作价出资 | 商服用地 | 6.60 | 实际发 生费用 | ||
5 | 柳国用（2013）107183 号 | 作价出资 | 商服用地 | 6.60 | 实际发 生费用 | ||
6 | 北站路 | 柳国用（2011）113920 号 | 作价出资 | 商服用地 | 4,434.30 | 0.15 | 实际发 生费用 |
7 | 柳石路 | 柳国用（2013）107379 号柳国用（2013）107378 号 柳国用（2013）107380 号 | 作价出资 | 商服用地 | 122,849.40 | 16.31 | 实际发生费用 |
序 号 | 宗地位置 | 产权证编号 | 使用权 类型 | 用途 | 面积 | 账面 原值 | 入账依 据 |
8 | 飞鹅路地块一 | 柳国用（2015）100600 号 | 作价出资 | 商服用地 | 48,116.36 | 9.27 | 实际发生费用 |
9 | 飞鹅路地块二 | 柳国用（2013）107377 号 | 作价出资 | 商服用地 | 48,851.10 | 9.27 | 实际发生费用 |
10 | 柳邕路 | 柳国用（2013）107374 号 柳国用（2013）107373 号柳国用（2013）107375 号 | 作价出资 | 商服用地 | 172,891.00 | 22.14 | 实际发生费用 |
11 | 蝴蝶山路 | 柳国用（2013）118056 号 | 作价出资 | 商服用地 | 48,041.10 | 12.49 | 实际发 生费用 |
12 | 跃进路 | 柳国用（2008）122992 号 | 作价出资 | 商服用地 | 11,126.30 | 0.58 | 实际发 生费用 |
13 | 龙城路 | 柳国用（2013）107191 号 | 作价出资 | 商服用地 | 23,072.80 | 13.15 | 实际发 生费用 |
14 | 解放南路步 行街 | 柳国用（2013）107188 号 | 作价出资 | 商服用地 | 19,402.70 | 11.65 | 实际发 生费用 |
15 | 五一路 | 柳国用（2013）107190 号 | 作价出资 | 商服用地 | 16,853.70 | 11.40 | 实际发 生费用 |
16 | 西环路 | 柳国用（2013）107371 号、柳国用（2013）107372 号、柳国用 （2013）107370 号 | 作价出资 | 商服用地 | 101,255.00 | 17.20 | 实际发生费用 |
17 | 航一路 | 柳国用（2013）118071 号 | 作价出资 | 商服用地 | 44,854.70 | 12.33 | 实际发 生费用 |
18 | 航二路 | 柳国用（2013）118074 号 | 作价出资 | 商服用地 | 60,881.10 | 13.13 | 实际发 生费用 |
19 | 航三路 | 柳国用（2013）118075 号 | 作价出资 | 商服用地 | 51,343.30 | 13.24 | 实际发 生费用 |
20 | 航四路 | 柳国用（2013）118064 号 | 作价出资 | 商服用地 | 54,593.80 | 12.45 | 实际发 生费用 |
21 | xxxx | xxx（0000）118066 号 | 作价出资 | 商服用地 | 11,594.20 | 10.17 | 实际发 生费用 |
22 | 谷埠路 | 柳国用（2013）118070 号 | 作价出资 | 商服用地 | 11,420.20 | 8.38 | 实际发 生费用 |
23 | 航银路 | 柳国用（2013）118078 号 | 作价出资 | 住宅用地 和商服用地 | 138,267.90 | 17.12 | 实际发生费用 |
24 | 航鹰大道 | 柳国用（2013）119162 号 | 作价出资 | 商服用地 | 134,902.10 | 16.85 | 实际发 生费用 |
25 | 胜利路 | 柳国用（2013）119166 号 | 作价出资 | 商服用地 | 99,167.80 | 15.06 | 实际发 生费用 |
26 | xx一路 | 柳国用（2013）119167 号 | 作价出资 | 商服用地 | 57,302.00 | 12.95 | 实际发 生费用 |
序 号 | 宗地位置 | 产权证编号 | 使用权 类型 | 用途 | 面积 | 账面 原值 | 入账依 据 |
27 | 前锋路 | 柳国用（2013）119168 号 | 作价出资 | 商服用地 | 45,080.80 | 11.11 | 实际发 生费用 |
28 | 鹧鸪江路 | 柳国用（2013）119163 号 | 作价出资 | 商服用地 | 17,400.20 | 7.83 | 实际发 生费用 |
29 | 北雀路 | 柳国用（2013）119164 号 | 作价出资 | 商服用地 | 199,088.60 | 10.13 | 实际发 生费用 |
总计 | - | - | - | - | 306.56 | - | |
“作价出资”的土地使用权取得方式是根据柳政函[2007]401 号、[2010]147 号、 [2010]85 号等文件划转注入给发行人。“作价出资”的土地使用权未来将按照政府有关部门的规划进行建设，目前暂无明确的开发或处置计划。大部分土地用途为商服用地，且均位于城中区、鱼峰区等柳州市核心城区，土地价值较高，预计未来随着柳州市经济和城市建设的快速发展，这些“作价出资”的土地将为发行人带来较大的经济利益流入。
发行人股东以土地作价出资已取得了国资委等部门的批复。发行人在股东出资完成后已办理了相应土地证，已取得前述出资土地所有权，不存在虚假出资或出资不实的问题。
2、非流动资产分析
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人非流动资产分别为 675,631.18 万元、817,210.36 万元、1,011,140.97 万元和 1,189,293.88 万元，
分别占资产总额的 18.17%、21.70%、23.82%和 28.19%。发行人非流动资产主要由其他非流动资产、可供出售金融资产及固定资产等构成。
（1）可供出售金融资产
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人可供出售金融资产分别为 124,830.00 万元、124,830.00 万元、124,830.00 万元和 0 万元，分别占资产总额的 3.36%、3.31%、2.94%和 0.00%。发行人可供出售金融资产为发行人持有的柳州银行股份有限公司和柳州良业环境技术有限公司的股份。截至 2020 年末，发行人持有柳州银行股份有限公司比例为 10.65%，该部分股权的账
面价值为 123,830.00 万元，不对柳州银行股份有限公司经营活动构成重大影响，计入可供出售金融资产。
截至 2020 年末，柳州银行股份有限公司资产为 16,730,571.33 万元，负债为
15,166,493.88 万元，所有者权益为 1,564,077.46 万元；2020 年度实现营业收入
343,044.85 万元，净利润为 47,784.05 万元。2019 年末至 2020 年末，柳州银行股
份有限公司合并范围内资产总额由 1,332.36 亿元上升至 1,673.06 亿元，增长率
25.57%；吸收存款由 888.24 亿元上升至 1,099.55 亿元，增长率 23.79%；客户贷
款及垫款总额由 654.83 亿元上升至 829.99 亿元，增长率 26.75%，总体保持平稳，资产减值可能性较低。
发行人 2021 年 6 月末可供出售金融资产余额为 0，系发行人于 2021 年 1 月
1 日起执行新金融工具准则，将金融资产调整至其他权益工具投资和其他非流动金融资产科目所致。
2018 年末、2019 年末、2020 年末，发行人可供出售金融资产构成均如下表所示：
可供出售金融资产明细
被投资单位 | 核算方法 | 期末账面价值 | 持股比例 |
柳州银行股份有限公司 | 按成本计量 | 123,830.00 | 10.65 |
柳州良业环境技术有限公司 | 按成本计量 | 1,000.00 | 8.64 |
合计 | - | 124,830.00 | - |
（2）长期股权投资
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人长期股权投资分别为 22,402.29 万元、22,402.32 万元、22,402.36 万元和 22,402.36 万元，占资产总额的比例为 0.60%、0.59%、0.53%和 0.53%。发行人的长期股权投资额为其投资柳州市城致新型城镇化投资管理有限公司的账面价值，发行人占柳州市城致新型城镇化投资管理有限公司表决权比例为 21.76%。
柳州市城致新型城镇化投资管理有限公司为发行人合营公司，发行人出资人民币 2.23 亿元，持股比例 21.76%，该部分出资计入长期股权投资。2016 年发行人与上海xxx盛资产管理有限公司（以下简称“xxx盛”）、柳州东城投资开发有限公司（以下简称“东城投资”）和柳州市城市投资建设发展有限公司（以下简称“城市投资”）签署出资协议、股权回购协议，同意共同投资设立柳州市城致新型城镇化投资管理有限公司（以下简称“城致新型投资”），认缴出资额人民币
102.50 亿元，其中xxx盛代表xxx盛资管-浦发银行南宁分行 2 号专项资产
管理计划（以下简称“资管计划”）认缴出资人民币 92.25 亿元，占城致新型投资
90%股权，发行人认缴出资人民币 2.23 亿元，同时资管计划将所持公司股权所享有的所有股东会表决权委托城市投资行使，资管计划不行使表决权，但有权列席股东会，资管计划不参与公司的生产经营与管理，不参与城致新型投资的利润分配，亦不承担城致新型投资的经营亏损。投资协议约定城致新型投资以货币资金形式向发行人投资 22.39 亿元，故城致新型投资对公司的投资 22.39 亿元实为债权性投资，发行人在长期应付款项目列示。
截至 2020 年末， 柳州市城致新型城镇化投资管理有限公司资产为
1,025,150.82 万元，负债为 0.03 万元，所有者权益为 1,025,150.78 万元；2020 年
度实现营业收入 0 万元，净利润为 0.01 万元。
（3）其他债权投资
2021 年 6 月末，发行人其他债权投资余额为 90,981.29 万元，占资产总额的比例为 2.16%，发行人其他债权投资科目的构成如下：
管理人/受托人 | 期末账面价值 | 占比 |
北方国际信托股份有限公司 | 7,730.00 | 8.50 |
上海竹润投资有限公司 | 83,151.29 | 91.39 |
中融国际信托有限公司 | 100.00 | 0.11 |
合计 | 90,981.29 | 100.00 |
（4）其他权益工具投资
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人其他权益工具投资余额分别为 0 万元、0 万元、0 万元、123,830.00 万元，占资产总额的比例为 0.00%、0.00%、0.00%和 2.94%。2021 年 6 月末发行人其他权益工具投资科目金额大幅增加，主要系发行人根据新金融工具准则的要求，将其投资的金融资产调整至本科目核算，发行人其他权益工具投资全部为其持有的柳州银行股份有限公司的股份。
（5）投资性房地产
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人投资性房地产分别为 31,686.83 万元、33,555.88 万元、33,038.59 万元和 32,301.67 万元，分别占资产总额的 0.85%、0.89%、0.78%和 0.77%。
（6）固定资产
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人固定资产分别为 67,787.68 万元、66,781.23 万元、66,374.81 万元和 65,304.31 万元，分别占资产总额的 1.82%、1.77%、1.56%和 1.55%，发行人固定资产主要为发行人自有的房屋及建筑物、机械设备、运输设备及办公设备等。报告期内，发行人固定资产波动较小。
截至 2021 年 6 月末，发行人固定资产分类如下：
截至 2021 年 6 月末发行人固定资产分类明细
单位：万元
类别 | 账面原值 | 累计折旧 | 账面价值 |
房屋及建筑物 | 77,362.65 | 14,946.24 | 62,416.42 |
机器设备 | 3,303.65 | 841.51 | 2,462.14 |
运输工具 | 491.72 | 440.79 | 50.93 |
办公设备及其他 | 1,233.12 | 858.30 | 374.82 |
合计 | 82,391.15 | 17,086.84 | 65,304.31 |
（7）无形资产
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人无形资产分别
7,498.02 万元、7,214.84 万元、6,928.63 万元和 6,800.03 万元，分别占资产总额的 0.20%、0.19%、0.16%和 0.16%。发行人无形资产规模变化不大，占比较低，主要由发行人自用的土地使用权构成。
（8）其他非流动资产
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人其他非流动资产分别 415,357.73 万元、558,988.72 万元、755,712.74 万元和 844,821.99 万元，
分别占资产总额的 11.17%、14.84%、17.80%和 20.03%，为发行人非流动资产的主要构成部分。
报告期各期末，发行人其他非流动资产构成如下：
发行人其他非流动资产构成情况
单位：万元
项目 | 2021 年 6 月 末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 |
x建项目款 | 786,141.99 | 697,032.74 | 500,308.72 | 356,677.73 |
柳州市新区城镇化投资管理 有限公司投资 | 10,000.00 | 10,000.00 | 10,000.00 | 10,000.00 |
广西柳州市金融投资发展集 团有限公司 | 48,680.00 | 48,680.00 | 48,680.00 | 48,680.00 |
合计 | 844,821.99 | 755,712.74 | 558,988.72 | 415,357.73 |
注：1、柳州市新区城镇化投资管理有限公司投资 10,000.00 万元为发行人替政府代持投资款。根据柳州市政府《柳州市人民政府关于设立柳州市新区城镇化发展基金有关事宜的批复》（柳政函（2015）52 号），明确同意发行人作为出资人，受托向基金公司出资 1 亿元并代持股权。
2、广西柳州市金融投资发展集团有限公司 48,680.00 万元为发行人 2018 年借出款项，
由于发行人与借款单位签订借款期限为 5 年，为长期借款，故放在其他非流动资产科目列示。
该借款按年支付利息，于 2023 年到期还本付息。
其中，代建项目款是由于自 2016 年起，发行人以前年度于在建工程科目核算的代建项目投资，与专项应付款中核算的相应收到的拨款互抵后余额重分类至其他非流动资产列示。各报告期末，公司其他非流动资产主要为代建项目款，故期末余额较大。
截至 2018 年初，发行人代建项目投资额合计 984,480.62 万元，收到的拨款
合计 696,655.94 万元，收到的拨款与投资互抵后余额 287,824.68 万元在其他非流动资产列示。2018 年度发行人代建项目投资额为 547,480.49 万元，收到的代建项目拨款为 478,627.44 万元，未收到的代建项目款金额为 68,853.05 万元；2019
年度发行人代建项目投资额为 212,232.54 万元，收到的代建项目拨款为 68,601.54万元，未收到的代建项目款金额为 143,631.00 万元；2020 年度发行人代建项目投资额为 253,478.43 万元，收到的代建项目拨款为 56,754.42 万元，未收到的代
建项目款金额为 196,724.01 万元。累计未收到的代建项目款在其他非流资产科目列示。
发行人主要代建项目详见“第四节 发行人基本情况”之“七、发行人主营业务情况”之“（三）主要业务板块”之“3、项目代建业务”。
（二）负债结构分析
发行人负债结构情况 单位：万元、% | ||||||||
项目 | 2021 年 6 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
流动负债： | ||||||||
短期借款 | 176,200.00 | 7.13 | 207,347.50 | 8.30 | 164,500.00 | 8.1 | 240,000.00 | 11.99 |
应付票据及应付 | 9,502.27 | 0.38 | 637.20 | 0.03 | 13,215.09 | 0.65 | 338 | 0.02 |
账款 | ||||||||
预收款项 | 8,760.35 | 0.35 | 72,719.94 | 2.91 | 92,603.84 | 4.56 | 143,362.57 | 7.16 |
合同负债 | 78,757.97 | 3.19 | - | - | - | - | - | - |
应付职工薪酬 | 9.74 | 0.00 | - | - | - | - | 122.51 | 0.01 |
应交税费 | 72,580.72 | 2.94 | 72,245.51 | 2.89 | 79,913.96 | 3.94 | 78,825.50 | 3.94 |
其他应付款 | 207,668.09 | 8.41 | 89,982.97 | 3.60 | 123,383.64 | 6.08 | 54,995.57 | 2.75 |
一年内到期的非 流动负债 | 263,902.80 | 10.68 | 534,564.49 | 21.40 | 205,315.73 | 10.11 | 207,766.68 | 10.38 |
其他流动负债 | 5,675.45 | 0.23 | - | - | - | - | - | - |
流动负债合计 | 823,057.38 | 33.32 | 977,497.61 | 39.13 | 678,932.24 | 33.43 | 725,410.83 | 36.25 |
非流动负债： | ||||||||
长期借款 | 507,978.67 | 20.56 | 560,690.20 | 22.44 | 642,490.20 | 31.64 | 479,875.20 | 23.98 |
应付债券 | 831,184.52 | 33.65 | 590,570.38 | 23.64 | 280,872.49 | 13.83 | 367,171.23 | 18.35 |
长期应付款 | 308,020.97 | 12.47 | 369,522.61 | 14.79 | 428,486.74 | 21.1 | 428,666.23 | 21.42 |
非流动负债合计 | 1,647,184.16 | 66.68 | 1,520,783.19 | 60.87 | 1,351,849.43 | 66.57 | 1,275,712.66 | 63.75 |
负债合计 | 2,470,241.54 | 100.00 | 2,498,280.80 | 100.00 | 2,030,781.66 | 100.00 | 2,001,123.50 | 100.00 |
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人负债总额分别为 2,001,123.50 万元、2,030,781.66 万元、2,498,280.80 万元和 2,470,241.54 万元。
其中流动负债合计分别为 725,410.83 万元、678,932.24 万元、977,497.61 万元和 823,057.38 万元，占总负债比重分别为 36.25%、33.43%、39.13%和 33.32%。非流动负债分别为1,275,712.66 万元、1,351,849.43、1,520,783.19 万元和1,647,184.16
万元，占总负债比重分别为 63.75%、66.57%、60.87%和 66.68%。从负债结构来看，发行人非流动负债比重较高，非流动负债主要由银行借款、债券及信托等直接和间接融资产品构成，并且发行人近年来直接融资比例升高，融资方式更加多样化。
1、流动负债分析
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人流动负债分别为 725,410.83 万元、678,932.24 万元、977,497.61 万元和 823,057.38 万元，占负
债总额的比例分别为 36.25%、33.43%、39.13%和 33.32%。发行人流动负债主要由短期借款、其他应付款和一年内到期的非流动负债构成。
（1）短期借款
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人短期借款分别为 240,000.00 万元、164,500.00 万元、207,347.50 万元和 176,200.00 万元，占负
债总额的比例分别为 11.99%、8.10%、8.30%和 7.13%。短期借款规模较大，主
要是由于发行人业务规模扩大，短期经营资金需求较多。短期借款 2019 年末较
2018 年出现大幅下降，系公司偿还短期借款较多所致。截至 2020 年末，发行人短期借款较 2019 年末增长 26.05%，主要系新增质押借款所致。发行人报告期内短期借款构成情况如下：
单位：万元、%
项目 | 2021 年 6 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
质押借款 | 74,500.00 | 42.28 | 197,347.50 | 95.18 | 154,500.00 | 94.00 | 240,000.00 | 100.00 |
保证借款 | 100,000.00 | 56.75 | 10,000.00 | 4.82 | 10,000.00 | 6.00 | - | - |
信用借款 | 1,700.00 | 0.96 | - | - | - | - | - | - |
合计 | 176,200.00 | 100.00 | 207,347.50 | 100.00 | 164,500.00 | 100.00 | 240,000.00 | 100.00 |
（2）预收款项
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人预收款项分别为 143,362.57 万元、92,603.84 万元、72,719.94 万元和 8,760.35 万元，占负债总额的比例分别为 7.16%、4.56%、2.91%和 0.35%，主要为保障房及商品房的预售款，2018 年至 2020 年发行人预收款项逐年减少，主要是由于发行人逐步向购房者交房，预收账款逐步结转收入。2021 年 6 月末发行人预收账款较 2020 年末降
幅较大，原因是发行人于 2021 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则，将部分预收账款调整至合同负债科目所致。
发行人 2018 年末、2019 年末、2020 年末预收款项前五名情况如下：
单位：万元
2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 | ||||||
债权人名称 | 款项性质 | 期末余额 | 债权人名称 | 款项性质 | 期末余额 | 债权 人名称 | 款项性质 | 期末余额 |
xxx居 | 预收房款 | 17,669.72 | 观山福邸 | 预收 房款 | 35,596.39 | 瑞景 文苑 | 预收 房款 | 106,639.31 |
天山雅筑 | 预收房款 | 16,888.47 | xxx居 | 预收 房款 | 17,669.72 | xx x居 | 预收 房款 | 17,502.91 |
三江棚户区改 造安置小区 | 预收房款 | 13,402.94 | 瑞景文苑 | 预收 房款 | 14,287.05 | 天山 雅筑 | 预收 房款 | 5,738.00 |
阳光丽景 | 预收房款 | 8,152.54 | 天山雅筑（湖 光山舍） | 预收 房款 | 11,073.80 | 观山 福邸 | 预收 房款 | 5,072.77 |
瑞景文苑 | 预收房款 | 7,110.22 | 阳光丽景 | 预收 房款 | 8,152.54 | 金沙 角 | 预收 房款 | 4,166.95 |
合计 | 63,223.89 | 86,779.50 | 139,119.94 | |||||
（3）合同负债
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人合同负债余额
分别为 0 万元、0 万元、0 万元、78,757.97 万元，占负债总额的比例为 0.00%、 0.00%、0.00%和 3.19%。2021 年 6 月末发行人合同负债科目金额大幅增加，主要系发行人根据新金融工具准则的要求，将其部分预收账款调整至本科目核算所致。
（4）其他应付款
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人其他应付款（合并）分别为 54,995.57 万元、123,383.64 万元、89,982.97 万元和 207,668.09 万元，占负债总额的比例分别为 2.75%、6.08%、3.60%和 8.41%。2018 年发行人调整会计政策，将“应付利息”及“应付股利”纳入“其他应付款”科目核算。
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人应付利息分别为 13,617.28 万元、21,589.78 万元、48,955.92 万元和 34,046.75 万元。
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月，发行人其他应付款分别为 41,378.29 万元、101,793.86 万元、41,027.05 万元和 173,621.34 万元，主要由
应付往来款和履约保证金组成。其他应付款 2019 年末较 2018 年末大幅度增加，主要系往来款大幅度增加所致。2020 年末发行人其他应付款较 2019 年末大幅减少，主要系发行人偿还了账龄在一年以内的柳州市城市投资建设发展有限公司的往来款等款项所致。2021 年 6 月末发行人其他应付款较 2020 年末大幅增加，系发行人新增较多对柳州市城市投资建设发展有限公司和柳州市城建非凡投资有
限公司的往来款所致。
截至 2020 年末发行人账龄超过一年的重要其他应付款
单位：万元
债权单位名称 | 款项性质 | 期末余额 |
广西建工集团第二建筑工程有限责任公司 | 工程合同履约保证金 | 1,088.24 |
广西建工集团第三建筑工程有限责任公司 | 工程合同履约保证金 | 390.44 |
广西建工集团第五建筑工程有限责任公司 | 工程合同履约保证金 | 464.70 |
广西壮族自治区冶金建设公司 | 工程合同履约保证金 | 1,051.61 |
合计 | 2,994.98 |
截至 2019 年末发行人账龄超过一年的重要其他应付款
单位：万元
债权单位名称 | 款项性质 | 期末余额 |
广西壮族自治区冶金建设公司 | 保证金 | 7,460.59 |
广西建工集团第五建筑工程有限责任公司 | 保证金 | 5,735.59 |
柳州市龙城保安服务有限责任公司 | 押金及往来款 | 1,984.60 |
广西建工集团第二建筑工程有限责任公司 | 保证金 | 1,002.18 |
广西建工集团第三建筑工程有限责任公司 | 保证金 | 866.10 |
合计 | - | 17,049.06 |
截至 2018 年末发行人账龄超过一年的重要其他应付款
单位：万元
债权人名称 | 款项性质 | 期末余额 |
柳州市城市投资建设发展有限公司 | 往来款 | 15,225.12 |
广西壮族自治区冶金建设公司 | 履约保证金 | 7,331.97 |
广西建工集团第五建筑工程有限责任公司 | 履约保证金 | 2,728.70 |
柳州市龙城保安服务有限责任公司 | 水电押金 | 2,075.78 |
广西壮族自治区冶金建设公司 | 工程款 | 1,657.09 |
合计 | - | 29,018.66 |
（5）一年内到期的非流动负债
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人一年内到期的非流动负债分别为 207,766.68 万元、205,315.73 万元、534,564.49 万元和 263,902.80 万元，占负债总额的比例分别为 10.38%、10.11%、21.40%和 10.68%，发行人一年内到期的非流动负债主要为一年内到期的长期借款、一年内到期的融资租赁款和一年内到期的应付债券，2020 年末发行人一年内到期的其他非流动负债较 2019 年末增幅较大，主要是由于 2020 年末发行人一年内到期的长期借款及应付债券增长较多，发行人所有有息债务均按时兑付，无延期或违约情况。2021年 6 月末发行人一年内到期的非流动负债降幅较大，主要系发行人于 2021 年上半年偿还了较多到期的有息负债所致。
2、非流动负债分析
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人非流动负债分别为 1,275,712.66 万元、1,351,849.43 万元、1,520,783.19 万元和 1,647,184.16 万
元，占负债总额的比例分别为 63.75%、66.57%、60.87%和 66.68%。发行人非流动负债主要由长期借款、长期应付款和应付债券构成。
（1）长期借款
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人长期借款分别为 479,875.20 万元、642,490.20 万元、560,690.20 万元和 507,978.67 万元，占负
债总额的比例分别为 23.98%、31.64%、22.44%和 20.56%。长期借款规模较大，主要是由于发行人业务规模扩大，中长期资金需求较多。2018 年，发行人有较多的长期借款到期，长期借款均已按期偿还，无延期或违约等情况，2020 年末，
发行人长期借款较 2019 年末下降 12.73%，主要系发行人长期借款中一年内到期的部分增长较多所致。报告期各期末，发行人长期借款结构如下：
报告期各期末发行人长期借款构成
单位：万元
借款类别 | 2021 年 6 月末 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 |
信用借款 | 4,990.00 | 4,990.00 | 5,000.00 | 10,000.00 |
保证借款 | 258,570.97 | 406,300.00 | 415,000.00 | 289,700.00 |
抵押借款 | 52,662.70 | 102,525.20 | 127,500.20 | 220,175.20 |
质押借款 | 231,755.00 | 176,875.00 | 99,990.00 | 0 |
小 计 | 547,978.67 | 690,690.20 | 647,490.20 | 519,875.20 |
减：一年内到期的长期借款 | 40,000.00 | 130,000.00 | 5,000.00 | 40,000.00 |
合 计 | 507,978.67 | 560,690.20 | 642,490.20 | 479,875.20 |
（2）应付债券
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人应付债券分别为 367,171.23 万元、280,872.49 万元、590,570.38 万元和 831,184.52 万元，占负
债总额的比例分别为 18.35%、13.83%、23.64%和 33.65%。2020 年末发行人应付债券较 2019 年末增长 110.26%，主要系 2020 年发行人发行新债较多所致。2021
年 6 月末发行人应付债券较 2020 年末增长较多，主要系发行人于 2021 年上半年新发行了 21 柳建 01、21 桂柳州建投 ZR001、21 桂柳州建投 ZR002 所致。
截至 2021 年 6 月末，发行人存续的应付债券如下：
单位：亿元、%
债券简称 | 余额 （含一年内到期） | 其中一年内到期的 金额 | 债券类型 | 当期票面利率 | 债券期限 （年） | 发行日 | 到期日 |
16 柳建 01 | 0.7 | 0.7 | 私募债 | 4.8 | 3+2 | 2016/8/29 | 2021/8/29 |
16 柳建 02 | 0.3 | 0.3 | 私募债 | 7.3 | 3+2 | 2016/9/27 | 2021/9/27 |
18 柳州建投 PPN002 | 2.5 | 2.5 | 定向工具 | 7.3 | 3 | 2018/8/8 | 2021/8/7 |
18 桂柳州建投 ZR002 | 4.98 | 4.98 | 债权融资计划 | 7.2 | 3 | 2018/12/26 | 2021/12/26 |
19 桂柳州建投 ZR001 | 2.49 | - | 债权融资计划 | 7.2 | 3+1 | 2019/1/30 | 2023/1/30 |
19 柳建 01 | 3.99 | 3.99 | 私募债 | 7.3 | 3 | 2019/1/31 | 2022/1/31 |
19 柳州建投 MTN001 | 3.99 | - | 一般中期票据 | 7.5 | 3+2 | 2019/3/8 | 2024/3/8 |
19 柳扶 01 | 2.79 | - | 私募债 | 7.3 | 3 | 2019/8/15 | 2022/8/15 |
20 柳州建投 MTN001 | 4.98 | - | 一般中期票据 | 6.5 | 2+1 | 2020/1/22 | 2023/1/22 |
20 桂柳州建投 ZR001 | 9.94 | - | 债权融资计划 | 7.58 | 3 | 2020/1/21 | 2023/1/21 |
20 柳扶 01 | 9.95 | - | 私募债 | 7.5 | 2+1 | 2020/1/21 | 2023/1/21 |
20 柳扶 02 | 5.17 | - | 私募债 | 7.3 | 2+1 | 2020/3/18 | 2023/3/18 |