（住所：北京市大兴区源和南路 1 号院二区 A5 栋）
北京大兴发展国有资本投资运营有限公司
（住所：北京市大兴区源和南路 1 号院二区 A5 栋）
2023年面向专业投资者公开发行公司债券
（第一期）募集说明书
注册金额 | 不超过 20 亿元 |
本期债券发行规模 | 不超过 10 亿元 |
增信情况 | 无担保 |
发行人主体信用等级 | AAA |
本期债券信用等级 | AAA |
信用评级机构 | 中证鹏元资信评估股份有限公司 |
牵头主承销商/簿记管理人/债券受托管理人
（住所：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸写字楼 2 座 27 层及 28 层）
联席主承销商
（住所：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼）
(住所：深圳市前海深港合作区南山街道桂湾五路 128 号前海深港基金小镇 B7
栋 401)
签署日期：2023 年 月 日
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声明
发行人将及时、公平地履行信息披露义务。
发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员承诺本募集说明书信息披露真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
主承销商已对本募集说明书进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
中国证监会对公司债券发行的注册及上海证券交易所对公司债券发行出具的审核意见，不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。凡欲认购本次债券的投资者，应当认真阅读募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。
投资者认购或持有本次公司债券视作同意本募集说明书关于权利义务的约定，包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。
发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。
重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关章节。
一、与发行人相关的重大事项
（一）应收账款及其他应收款回收风险
2020-2022 年末及 2023 年 3 月末，发行人的应收账款账面价值分别
192,940.28 万元、170,645.07 万元、115,921.05 万元和 712,204.74 万元，其他应
收款账面价值分别为 439,270.64 万元、713,230.07 万元、420,038.83 万元和 482,674.34 万元。发行人应收款项主要为应收北京市大兴区财政局、北京市大 兴区榆垡镇人民政府等政府机构或大兴区内企业的款项，尽管欠款单位目前信 用状况良好，但由于受宏观经济增速下滑、地方财政压力加大等因素影响，仍 然存在不能及时收回款项的风险，从而对发行人的资金周转管理形成一定压力。
（二）盈利能力波动风险
2020-2022 年度及 2023 年 1-3 月，发行人营业利润分别为 73,798.16 万元、
62,976.38 万元、65,749.34 万元和 15,256.10 万元， 发行人净利润分别为
57,477.37 万元、37,857.65 万元、37,599.12 万元和 9,144.31 万元，2020-2022 年
发行人平均总资产收益率分别为 0.79%、0.82%和 0.93%；加权平均净资产收益率分别为 1.48%、0.92%及 0.83%，公司总资产收益率及净资产收益率整体维持在较低水平，发行人面临盈利水平较弱的风险。
（三）经营活动现金流波动风险
2020-2022 年度及 2023 年 1-3 月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-375,374.43 万元、107,241.30 万元、760,921.27 万元和 192,970.26 万元。受
行业性质的影响，公司经营性净现金流近期波动较大，这主要与市场需求疲软、在建项目投入大幅增长而项目具有建设周期长以及投入资金量大的特点有关， 多数项目处于建设期，因此发行人可能面临一定的经营性现金流波动的风险。
（四）对外担保金额较大的风险
截至 2023 年 3 月末，发行人及其专业担保子公司北京兴展融达融资担保有
限公司对外担保余额合计为 6,535,058.72 万元，其中兴展融达对外担保余额为
396,385.75 万元。扣除专业担保子公司对外担保余额后，发行人对外担保余额
为 6,138,672.97 万元，全部为对大兴区农村集体经营性建设用地入市试点项目提
供的担保，占 2023 年 3 月末净资产的比例为 131.02%。目前被担保企业经营情况良好，预计发行人代偿风险较低。若未来集建地项目上市受阻，将影响北京兴业惠民置业有限公司等集建地项目实施主体的偿债能力，发行人代偿风险将上升，可能对发行人偿债能力造成一定影响。
（五）有息债务较高的风险
截至 2023 年 3 月末，发行人有息债务余额为 339.65 亿元，占总负债的比例 为 36.97%，主要为发行人银行长期借款和应付债券。近几年由于发行人投资项 目及规模有较大增长，发行人的债务规模一直保持较高水平。虽然发行人偿债 能力、声誉和信用记录均良好，并同时与多家商业银行保持着良好的合作关系，但随着发行人城市基础设施建设项目的增多，发行人未来的资金支出需求仍然 较大，如果未来发行人利润、现金流量及融资环境发生不利变化，可能影响资 金周转，从而导致偿债风险。
二、与本次债券相关的重大事项
尽管本期债券设置了较为完备的偿债保障措施，但在本期债券存续期内， 发行人若受到国家政策法规变化影响，或者行业及市场环境发生重大不利变化，本公司经营状况受到重大不利影响并导致未能如期足额获得还款资金，可能将 影响本期债券本息的按期偿付。若本公司未能按时、足额偿付本期债券的本息，债券持有人亦无法从除本公司外的第三方处获得偿付。
债券持有人会议依据《债券持有人会议规则》约定程序审议通过的生效决 议对本期债券全体持有人均有同等约束力。债券受托管理人依据债券持有人会 议生效决议行事的结果由全体持有人承担。法律法规另有规定或者《债券持有 人会议规则》另有约定的，从其规定或约定。投资者通过认购、交易、受让、 继承或其他合法方式持有本期债券的，视为同意并接受《债券持有人会议规则》相关约定，并受《债券持有人会议规则》之约束。
投资者购买本期债券，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任 何决定，并不表明其对本期债券的投资价值作出了任何评价，也不表明其对本 期债券的投资风险作出了任何判断。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 本期债券依法发行后，发行人经营与收益的变化引致的投资风险，由投资者自 行负责。投资者若对本募集说明书存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、 律师、专业会计师或其他专业顾问。
经中证鹏元资信评估股份有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定，本期债券的信用等级为 AAA。AAA 评级结果表示发行人偿还债务的能力极强，本期债券的偿付安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。评级机构在初次评级结束后，将在受评债券存续期间对受评对象开展定期以及不定期跟踪评级，评级机构将持续关注受评对象外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及偿债保障情况等因素，以对受评对象的信用风险进行持续跟踪。在跟踪评级过程中，评级机构将维持评级标准的一致性。
定期跟踪评级每年进行一次，跟踪评级报告于每一会计年度结束之日起 6个月内披露。届时，发行主体须向评级机构提供最新的财务报告及相关资料，评级机构将依据受评对象信用状况的变化决定是否调整信用评级。如果未能及时公布定期跟踪评级结果，评级机构将披露其原因，并说明跟踪评级结果的公布时间。
本期发行结束后，发行人将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除上海证券交易所以外的其他交易场所上市。发行人主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA，本期债券符合进行新质押式回购交易的基本条件，本期债券新质押式回购相关申请尚需有关部门最终批复，具体折算率等事宜将按上海证券交易所及证券登记机构的相关规定执行。
目 录
二、发行人财务会计信息及主要财务指标 102
三、发行人财务状况分析 114
第六节发行人信用状况 182
一、发行人及本期债券的信用评级情况 182
二、发行人其他信用情况 190
第七节 增信机制 195
第八节 税项 196
一、增值税 196
二、所得税 196
三、印花税 196
四、税项抵销 197
第九节 信息披露安排 198
第十节 投资者保护机制 203
一、偿债计划 203
二、偿债资金来源 203
三、偿债应急保障方案 203
四、偿债保障措施 204
五、资信维持承诺 205
六、救济措施 206
第十一节 违约事项及纠纷解决机制 207
一、违约情形及认定 207
二、违约责任及免除 207
第十二节 持有人会议规则 210
第十三节 受托管理人 227
第十四节 发行有关机构 250
一、发行人 250
二、牵头承销机构、簿记管理人、受托管理人 250
三、联席承销机构 250
四、律师事务所 251
五、会计师事务所 252
六、评级机构 252
七、公司债券登记、托管、结算机构 252
八、公司债券申请上市的证券交易场所 253
九、发行人与主承销商、证券服务机构及相关人员的股权关系及其他重大利害关系
........................................................................................................................................... 253
第十五节 发行人、主承销商、证券服务机构及相关人员声明 254
第十六节 备查文件 272
释义
在本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：
本公司、本集团、公 司、发行人、大兴发展 | 指 | 北京大兴发展国有资本投资运营有限公司 |
控股股东、实际控制 人、大兴区国资委 | 指 | 北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会 |
本次债券、本次公司债券 | 指 | 经发行人董事会和股东决定批准，向专业投资者公开发行的不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元）的北京大兴发展国有 资本投资运营有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公 司债券 |
本期债券 | 指 | 北京大兴发展国有资本投资运营有限公司 2023 年面向专业 投资者公开发行公司债券（第一期） |
董事会 | 指 | 本公司董事会 |
监事会 | 指 | 本公司监事会 |
公司章程 | 指 | 《北京大兴发展国有资本投资运营有限公司公司章程》 |
债券持有人 | 指 | 根据登记机构的记录显示在其名下登记拥有本期债券的投 资者 |
《债券受托管理协议》 | 指 | 发行人和债券受托管理人签订的《北京大兴发展国有资本 投资运营有限公司 2021 年公开发行公司债券之债券受托管理协议》 |
《债券持有人会议规则》 | 指 | 发行人和债券受托管理人为本次债券发行而制定的《北京大兴发展国有资本投资运营有限公司 2021 年公开发行公司 债券持有人会议规则》 |
《募集说明书》 | 指 | 《北京大兴发展国有资本投资运营有限公司 2023 年面向专 业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》 |
上交所 | 指 | 上海证券交易所 |
证监会、中国证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 |
人民银行 | 指 | 中国人民银行 |
承销机构、主承销商 | 指 | 中国国际金融股份有限公司、中信建投证券股份有限公 司、华泰联合证券有限责任公司 |
簿记管理人 | 指 | 中国国际金融股份有限公司 |
受托管理人 | 指 | 中国国际金融股份有限公司 |
发行人律师 | 指 | 北京德恒律师事务所 |
会计师事务所 | 指 | 中准会计师事务所（特殊普通合伙） |
评级机构 | 指 | 中证鹏元资信评估股份有限公司 |
登记机构 | 指 | 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 |
《公司法》 | 指 | 《中华人民共和国公司法》 |
《证券法》 | 指 | 《中华人民共和国证券法》（2019 年修订） |
《管理办法》 | 指 | 《公司债券发行与交易管理办法》（2021 年修订） |
报告期、最近三年及一 期、近三年及一期 | 指 | 2020 年、2021 年、2022 年及 2023 年 1-3 月 |
工作日 | 指 | 中华人民共和国商业银行对非个人客户的营业日（不包括 法定节假日） |
交易日 | 指 | 上海证券交易所营业日 |
法定节假日 | 指 | 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包 括中国香港特别行政区、中国澳门特别行政区和台湾省的法定节假日和/或休息日） |
大兴区政府 | 指 | 北京市大兴区人民政府 |
北京新航城 | 指 | 北京新航城控股有限公司 |
兴展控股 | 指 | 北京兴展投资控股有限公司 |
大兴投资集团 | 指 | 北京大兴投资集团有限公司 |
生物医药基地 | 指 | 北京生物医药产业基地发展有限公司 |
大兴物资集团 | 指 | 北京市大兴区物资集团有限公司 |
兴福临空 | 指 | 北京兴福临空产业发展有限公司 |
兴创投资 | 指 | 北京兴创投资有限公司 |
兴创东兴 | 指 | 北京兴创东兴投资有限公司 |
兴展盛业 | 指 | 北京兴展盛业投资有限公司 |
兴展宏业 | 指 | 北京兴展宏业投资有限公司 |
大兴城建 | 指 | 北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司 |
集建地项目 | 指 | 大兴区农村集体经营性建设用地入市试点项目 |
公共库项目 | 指 | 北京大兴国际机场综合保税区 0107-106 地块公共库项目 |
生物医药产业园项目 | 指 | 大兴生物医药产业基地生物医药产业创新园项目 |
土储大兴分中心 | 指 | 北京市土地整理储备中心大兴区分中心 |
兴创房地产 | 指 | 北京兴创房地产开发有限公司 |
兴创置地 | 指 | 北京兴创置地房地产开发有限公司 |
兴创中和 | 指 | 北京兴创中和房地产开发有限公司 |
兴展融达 | 指 | 北京兴展融达融资担保有限公司 |
京南住房 | 指 | 北京京南住房开发有限责任公司 |
大兴宾馆 | 指 | 北京大兴宾馆有限责任公司 |
元、万元、亿元 | 指 | 人民币元、万元、亿元 |
注：本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
第一节 风险提示及说明
投资者在评价和投资本期债券时，除本募集说明书披露的其他各项资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。
一、与发行人相关的风险
（一）财务风险
1、存货占资产比重较大的风险
2020 年末、2021 年末、2022 年末及 2023 年 3 月末，发行人存货分别为
4,261,896.71 万元、4,517,656.92 万元、5,207,829.34 万元及 4,836,974.19 万元，占
当期流动资产比重分别为46.84%、52.52%、62.30%及56.01%，是发行人流动资产最主要的组成部分，其中开发成本为存货的主要构成部分。规模较大的存货有利于发行人主营业务的经营和发展，但若存货中完工未结算款未能及时结算，则可能对发行人的资产流动性及盈利能力产生负面影响。
2、经营活动现金流波动风险
2020-2022 年度及 2023 年 1-3 月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-375,374.43 万元、107,241.30 万元、760,921.27 万元和 192,970.26 万元。受行业
性质的影响，公司经营性净现金流近期波动较大，这主要与市场需求疲软、在建项目投入大幅增长而项目具有建设周期长以及投入资金量大的特点有关，多数项目处于建设期，因此发行人可能面临一定的经营性现金流波动的风险。
3、应收账款及其他应收款回收风险
2020-2022 年末及 2023 年 3 月末，发行人的应收账款账面价值分别 192,940.28万元、170,645.07 万元、115,921.05 万元和 712,204.74 万元，其他应收款账面价值分别为 439,270.64 万元、713,230.07 万元、420,038.83 万元和 482,674.34 万元。发
行人应收款项主要为应收北京市大兴区财政局、北京市大兴区榆垡镇人民政府北京市土地整理储备中心大兴区分中心、中关村科技园区大兴生物医药产业基地管理委员会等政府机构或大兴区内企业的单位款项，尽管欠款单位目前信用状况良
好，但由于受宏观经济增速下滑、地方财政压力加大等因素影响，仍然存在不能及时收回款项的风险，从而对发行人的资金周转管理形成一定压力。
4、对外担保金额较大的风险
截至 2023 年 3 月末，发行人及其专业担保子公司北京兴展融达融资担保有限
公司对外担保余额合计为 6,535,058.72 万元，其中兴展融达对外担保余额为
396,385.75 万元。扣除专业担保子公司对外担保余额后，发行人对外担保余额为
6,138,672.97 万元，全部为对大兴区农村集体经营性建设用地入市试点项目提供的
担保，占 2023 年 3 月末净资产的比例为 131.02%。目前被担保企业经营情况良好，预计发行人代偿风险较低。若未来集建地项目上市受阻，将影响北京兴业惠民置 业有限公司等集建地项目实施主体的偿债能力，发行人代偿风险将上升，可能对 发行人偿债能力造成一定影响。
5、盈利能力波动风险
2020-2022 年度及 2023 年 3 月末，发行人营业收入分别为 1,868,325.44 万元、
1,839,930.66 万元、2,138,808.28 万元和 863,044.53 万元，分别实现净利润
57,477.37 万元、37,857.65 万元、37,599.12 万元和 9,144.31 万元。发行人营业收入及盈利水平在报告期内存在一定程度的波动，主要原因系受土地一级开发业务不同项目开展进度及收益情况均有所差异。若未来发行人的业务出现波动或受政府宏观政策调控的影响，将会对发行人盈利水平产生较大影响。
6、资本性支出压力较大的风险
发行人投资经营的项目以土地一级开发项目为主，部分项目建设周期长，资金需求量大。随着大兴区开发建设力度加大，发行人承担的基础设施规模扩张和项目投资力度不断加强，导致资金需求持续扩大。发行人持续通过债务方式实施融资，融资活动产生的现金流量为公司发展提供了主要资金支持。2020-2022 年度及 2023 年 1-3 月，发行人筹资活动产生的现金流入量分别为 2,246,709.57 万元、
3,067,405.52 万元、1,544,504.88 万元和 527,823.86 万元。虽然目前发行人外部融资渠道畅通，与多家银行保持良好的合作关系，但如果未来宏观经济形势进一步恶化或信贷政策进一步收紧，可能使发行人无法获得足够的资金继续进行项目建设。
作为大兴区内最为重要的基础设施建设主体，从发行人目前在建的项目规划及数量来看，发行人在未来几年内对资金的需求将大幅增加，公司将面临较大的资本支出压力，可能对发行人的盈利能力和偿债水平造成一定影响。
7、有息债务较高风险
截至 2023 年 3 月末，发行人有息债务余额为 339.65 亿元，占总负债的比例为 36.97%，主要为发行人银行长期借款和应付债券，占比相对较高。发行人长期借款主要用于项目建设，借款期限与项目周期匹配，符合项目现金流特点，但随着中长期借款陆续进入还款期，发行人偿还长期借款的压力逐渐增大，如果项目资金平衡出现问题，可能引起长期借款无法按期偿付的风险。
8、土地一级开发业务毛利波动风险
2020-2022 年度及 2023 年 1-3 月，公司土地一级开发毛利率分别为 4.26%、
3.60%、1.23%和 3.29%，报告期内波动主要系报告期内结算的项目管理费费率不等所致。公司土地一级开发收入的管理费一般按土地开发成本的 2%-7%计提，但部分项目如生物医药基地公司目前仅按照收到的土地开发成本返还确认收入，暂未确认管理费收益。未来发行人土地一级开发项目仍有较大投资规模，部分项目毛利率较低或波动可能对发行人盈利能力及偿债能力造成一定不利影响。
9、盈利依赖其他收益及投资收益的风险
近三年及一期，发行人的利润总额分别为 82,533.39 万元、61,912.29 万元、
68,536.26 万元及 15,039.61 万元，净利润分别为 57,477.37 万元、37,857.65 万元、
37,599.12 万元和 9,144.31 万元。近三年及一期，发行人其他收益分别为 13,538.92
万元、24,540.34 万元、23,031.59 万元及 7,823.15 万元，投资收益分别为 9,815.96万元、15,916.54 万元、37,287.21 万元及 1,402.07 万元，发行人盈利依赖其他收益及投资收益。未来如果相关收益出现减少，可能会对申请人的盈利状况产生不利影响。
（二）经营风险
1、项目建设风险
发行人承建的土地一级开发项目、保障房建设项目、城市基础设施项目等建 设周期较长，在项目建设期间可能遇到不可抗拒的自然灾害、意外事故、突发状 况等对工程进度以及施工质量造成较大压力，从而导致项目延期交付，影响项目 进展等不利情况。此外，原材料价格波动及劳动力成本上涨都将导致总成本上升，从而影响发行人资金平衡的运营能力。
2、经济周期风险
发行人是大兴区国资委履行出资人职责的国有独资公司，经营范围主要包括 对大兴区范围内的基础设施建设、土地开发和产业经济等进行投资、建设管理。 发行人相关业务与宏观经济的运行状况相关性较高。如果未来经济增长放慢或出 现衰退，上述行业的市场需求和市场价格都会受到负面影响，行业的经营和盈利 能力将受到挑战。虽然目前国内经济稳步发展，但如果发生较大的经济周期波动，必然会对发行人业务领域造成较大影响，进而对发行人的经营状况及盈利能力都 会造成较大影响，对发行人而言存在一定的宏观经济波动风险。
3、建设施工和工程管理风险
发行人承担了北京大兴区重大的基础设施建设任务，而基础设施建设本身具 有投资规模大、建设周期长的特点，企业的投资风险暴露时间较长。资金、技术、管理、气候条件等因素均有可能增加基建工程施工过程中的不确定性，进而产生 一些潜在风险。此外，基础设施项目建设期内的施工成本受建筑施工材料、设备 价格和劳动力成本变化等多种因素影响，项目实际投资有可能超出项目的投资预 算，影响项目按期竣工及后续投入运营，并对项目收益的实现产生不利影响。
4、合同履约风险
发行人在经营过程中需要签订各种合同，包括招投标合同、设计合同、材料采购合同等。在经营过程中，如果遇到一些不确定性因素，而发行人对不确定因素不能有效控制或者控制不当，将面临一定的合同履约风险。由于发行人土地一级开发项目建设周期长、金额大，回款进度取决土地上市计划等多重因素影响，可能存在不按时确认收入和支付回款的情况。若合同不能如期履行，将对发行人的正常经营造成一定影响。
5、突发事件引发的经营风险
发行人在业务经营过程中，自然力量引起的事故如水灾、火灾、地震等；社会异常事故如战争、罢工、恐怖袭击等；发行人的董事、监事、高级管理人员丧失民事行为能力（如突然死亡、失踪或严重疾病）或涉嫌重大违规、违法行为，或已被执行司法程序等突发事件，可能造成发行人董事、监事和高级管理人员无法履行职责，会对发行人经营、财务状况、资产安全、员工健康以及社会声誉产生严重影响，从而引发较大的经营风险。
6、群体性事件突发的风险
发行人主营业务涉及面较广，在项目施工过程中涉及拆迁等，影响面较广，需沟通协调相关问题较多，与被拆迁人群可能存在利益冲突，或出现突发性群体矛盾，存在群体性事件突发的风险。
7、优质资产划转风险
目前发行人的实际控制人是北京市大兴区国资委，发行人的发展经营受北京市大兴区国资委的影响较大。若未来发行人资产被有偿划转但支付对价不足以弥补发行人相关的资产权益，则可能对发行人的发展以及偿债能力产生不利影响，甚至可能影响公司信用。
8、多行业经营风险
目前发行人主营业务涉及土地一级开发、房屋销售及其他业务等多个领域。多行业经营必然会一定程度上消耗发行人的内部资源，且不同行业具有完全不同的经营特点和经营环境，从而对发行人管理、技术、运营、人才等多方面提出了更高的要求，增加了发行人的经营风险。
9、合同定价风险
发行人的部分业务涉及公用事业，而我国公用事业产品的价格形成一定程度上延续了计划经济体制下的政府定价模式，虽然目前公用事业的价格形成机制中加入了市场化成分，但政府主导定价仍在一定程度内不可避免，在这种情况下发行人面临合同定价风险。
10、工程委托方支付能力和债务负担的风险
发行人主营业务涉及土地一级开发、配套安置房建设、经适房项目建设以及城市基础设施建设等业务，部分项目的委托方为大兴区土储分中心等政府单位，但发行人未来回款受到工程委托方支付能力和债务负担的影响，若未来委托方资金紧张、债务负担加重，则发行人会存在一定的经营风险。
（三）管理风险
1、运营管理风险
发行人总体资产规模较大，下属直接控股的子公司数量较多，且广泛涉及土 地一级开发、安置房建设、保障房建设等多个领域。对于发行人能否有效管控下 属企业构成较高的管理能力挑战，也对发行人在财务管理、规划管理、购销管理、制度建设、企业文化建设等诸多方面的统一管控水平提出了较高要求。因此，发 行人将在较长时间内面临如何根据国家和地方政策和战略发展目标要求，理顺产 权关系，推进内部资源和业务整合，减少管理层次，优化资源配置，提高运营效 率的挑战。如果不能建立实质运作、有效管控、协调高效的管理运行机制，可能 会对发行人内部管理体系及正常经营造成一定影响。
2、投融资管理风险
发行人所承担的部分基础设施建设项目建设期长，投入成本大，工程结算周期较长，成本回收慢，随着一些重点项目陆续开工建设，公司未来几年建设规模将可能进一步扩大，融资规模也可能随之上升，从而增加了公司投融资管理难度和风险。
3、安全生产风险
发行人在土地整理开发过程中涉及拆迁、土地平整、配套设施建设等多项工作，如在征地、拆迁过程中出现的协调、执行等问题，将会间接影响发行人的项目进度；在配套设施建设过程中，如发行人监管不严、防范措施不当，也有可能出现安全事故。
4、在建工程及项目管理风险
发行人存在多个城市基础设施项目同时开工建设的情况。这对发行人统筹管理、资金安排调度、工程进度管理、质量监督等方面均提出了较高要求，为发行人带来了一定的在建项目综合统筹管理的风险。
5、人力资源管理风险
尽管目前发行人已形成相对成熟稳定的经营模式和管理制度，培养了一批较高素质的业务骨干和核心人员。但随着大兴区的持续开发建设，完成未来规划设定的目标需要更多的专业人才，对人力资源及其管理能力提出了更高的要求。发行人急需大量有经验的专业人才，特别是既有工程项目开发建设专业背景、又懂市场运作管理的复合型人才。虽然发行人目前在这方面有一定的人才储备，但随着业务的全面拓展，如果发行人不能通过提供具有竞争力的薪酬水平和良好的职业发展前景等措施来吸引优秀人才，将在一定程度上制约发行人的可持续发展。
（四）政策风险
1、宏观经济政策风险
国家宏观经济政策变动可能对发行人所从事的基础设施建设业务产生影响。发行人所从事的基础设施建设业务投资规模较大，属于资本密集型行业，对于信贷等融资工具有较强的依赖性。若国家宏观经济政策变动，政府采取紧缩的货币政策，可能使得发行人难以通过信贷等工具进行融资，从而可能使发行人从事的项目建设受到不利影响。同时，若政府采取紧缩的财政政策，可能导致政府对基础设施投资力度下降，从而可能对发行人未来的业务规模和盈利能力产生不利影响。由于发行人的主要业务集中于北京市大兴区，大兴区的经济发展水平及未来发展趋势对公司经营项目的经济效益影响较大。如果大兴区经济发展受到重大不利因素影响或出现明显下滑甚至衰退，公司盈利能力可能受到不利影响。
2、产业政策风险
发行人所从事的土地一级开发业务是关系国计民生的重要行业。鉴于土地一级开发业务在国民经济发展中举足轻重的地位，在历次宏观经济调控过程中，土地开发投资都属于调控重点，对政策调整高度敏感。此外，发行人是北京市大兴区主要的土地一级开发主体，在土地一级开发方面占有重要地位，未来可能发生
的产业政策调整会对发行人经营环境产生重大影响。如果在本期债券存续期内，国家或者地方产业政策发生调整，将影响发行人的经营活动，可能对发行人的经营业绩产生不利影响。
3、土地政策风险
近年来，我国对于土地相关业务监管日趋严谨,有关主管部门相继颁布《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277 号）、《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162 号）、《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预〔2012〕463 号）等文件，对土地开发相关业务进行了规范。上述政策的出台,体现了政府主管部门对土地开发相关业务的监管思路的调整。如果未来政府进一步加强监管，可能会对发行人的主营业务带来不确定性。
4、国有资产管理政策变化风险
发行人在大兴区政府授权范围内或土储大兴分中心的委托下，主要从事大兴 区土地一级开发项目的投资建设，发行人的业务经营活动将在很大程度上受到北 京市政府关于大兴区管理体制、国有资产管理体制、政府投融资体制及相关政策 的影响，如果未来相关的政策和体制出现调整，将对发行人的经营产生一定影响。
5、房地产政策调整变化风险
房地产行业受政策影响较大，如政府调控措施、行业法律法规等。2018 年以来，房地产市场调控政策不放松。2018 年 7 月底，中央政治局会议明确强调“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”。2019 年 12 月召开的中央经济工作会议继续强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
未来房地产市场走势存在较大不确定性，未来房地产行业政策亦可能存在进一步的调整，或出台新的调控政策。如果未来国家进一步出台与房地产行业相关的限制政策，发行人不能适应不断变动的行业政策，则发行人的业务发展和财务状况可能受到不利影响。
二、本次债券的投资风险
（一）利率风险
受国家宏观经济运行状况、货币政策、财政政策、国际经济环境变化等因素的影响，市场利率具有波动性。本次债券采取固定利率形式，本次债券将会跨越多个利率调整周期，由于市场利率的波动性，会导致投资者投资本次债券的实际收益水平存在不确定性。
（二）流动性风险
由于本次债券具体交易流通的审批事宜需要在本次债券发行结束后进行，发 行人将在本次债券发行结束后及时向交易所办理上市交易流通事宜，但发行人无 法保证本次债券上市交易的申请一定能够获得交易所的同意，亦无法保证本次债 券会在债券二级市场有活跃的交易。如果交易所不同意本次债券上市交易的申请，或本次债券上市后在债券二级市场的交易不够活跃，投资者将可能面临流动性风 险。
（三）本次债券安排所特有的风险
由于本次债券期限较长，在本次债券存续期内，公司所处的宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策等外部环境以及公司本身的生产经营存在着一定的不确定性，可能导致公司不能从预期的还款来源中获得足够资金来按期、足额支付本次债券本息，可能会使投资者面临一定的偿付风险。
（四）偿付风险
本次债券不设担保，按期偿付完全取决于发行人的信用。为了充分保障本次债券持有人的利益，公司已根据实际情况安排了偿债保障措施来保障本次债券按时还本付息。但在本次债券存续期内，可能由于不可控的市场、政策、法律法规变化等因素导致目前制定的偿债保障措施不能履行或不能完全履行，从而影响本次债券持有人的利益。
（五）资信风险
发行人目前资信状况良好，能够按时偿付债务本息，不存在银行贷款延期偿付的状况，且在最近三年与主要客户发生业务往来时，未曾有违约行为。在未来的业务经营过程中，发行人亦将秉承诚实信用原则，严格履行所签订的合同、协
议或其他承诺。但在本次债券存续期内，如果由于发行人自身的相关风险或不可控制的因素使发行人的财务状况发生不利变化，可能会导致发行人出现不能按约定偿付到期债务本息或在业务往来中发生严重违约行为的情况，亦将导致本次债券投资者受到不利影响。
第二节 发行条款
一、本期债券的基本发行条款
（一）发行人全称：北京大兴发展国有资本投资运营有限公司。
（二）债券全称：北京大兴发展国有资本投资运营有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）。
（三）注册文件：发行人于 2023 年 2 月 15 日获中国证券监督管理委员会出 具的《关于同意北京大兴发展国有资本投资运营有限公司向专业投资者公开发行 公司债券注册的批复》（证监许可〔2023〕311 号），注册规模为不超过 20 亿元。
（四）发行金额：本期债券发行总额不超过人民币 10 亿元（含 10 亿元）。
（五）债券期限：本期债券期限为 3 年期。
（六）票面金额及发行价格：本期债券面值为 100 元，按面值平价发行。
（七）债券利率及其确定方式：本期债券为固定利率债券，债券票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商协商确定。
（八）发行对象：本期债券面向专业机构投资者公开发行。
（九）发行方式：本期债券发行方式为簿记建档发行。
（十）承销方式：本期债券由主承销商以余额包销方式承销。
（十一）起息日期：本期债券的起息日为 2023 年 5 月 31 日。
（十二）付息方式：本期债券采用单利计息，付息频率为按年付息。
（十三）兑付金额：本期债券到期一次性偿还本金。
（十四）利息登记日：本期债券利息登记日为付息日的前 1 个交易日，在利息登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权获得上一计息期间的债券利息。
（十五）付息日期：本期债券付息日为 2024 年至 2026 年间每年的 5 月 31 日
（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间不另计息）。
（十六）兑付方式：本期债券的本息兑付将按照中国证券登记结算有限责任公司上海分公司的有关规定来统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照中国证券登记结算有限责任公司上海分公司的相关规定办理。
（十七）兑付登记日：本期债券兑付登记日为兑付日的前 1 个交易日，在兑付登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权获得相应本金及利息。
（十八）本金兑付日期：本期债券兑付日为 2026 年 5 月 31 日。如遇非交易
日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息。在兑付登记日次日至兑付日期间，本期债券停止交易。
（十九）偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债
务。
（二十）增信措施：本期债券不设定增信措施。
（二十一）信用评级机构及信用评级结果：经中证鹏元资信评估股份有限公司评定，发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券债项信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
具体信用评级情况详见“第六节 发行人信用状况”。
（二十二）募集资金用途：本期债券的募集资金将用于偿还到期债务。具体募集资金用途详见“ 第三节 募集资金运用”。
（二十三）质押式回购安排：发行人主体信用等级为 AAA，本期债券符合进行新质押式回购交易的基本条件，本期债券新质押式回购相关申请尚需有关部门最终批复，具体折算率等事宜将按上海证券交易所及证券登记机构的相关规定执行。
（二十四）税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本次债券所应缴纳的税款由投资者承担。
二、本期债券发行、登记结算及挂牌转让安排
（一）本期债券发行时间安排
1、发行公告日：2023 年 5 月 26 日。
2、发行首日：2023 年 5 月 30 日。
3、发行期限：2023 年 5 月 30 日至 2023 年 5 月 31 日。
（二）登记结算安排
本期公司债券以实名记账方式发行，在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司进行登记存管。中国证券登记结算有限责任公司上海分公司为本期公司债券的法定债权登记人，并按照规则要求开展相关登记结算安排。
（三）本期债券挂牌安排
1、挂牌转让场所：上海证券交易所。
2、发行结束后，本公司将尽快向上海证券交易所提出关于债券上市的申请。
3.本期公司债券发行结束后，认购人可按照有关主管机构的规定进行公司债券的转让。
（四）本期债券簿记建档、缴款等安排详见本期债券“发行公告”。
第三节 募集资金运用
一、本次债券的募集资金规模
经发行人董事会审议通过、股东批复，并经中国证券监督管理委员会注册
（证监许可[2023]311 号），本期债券拟发行总额不超过 20.00 亿元，采取分期发行方式。
二、本期债券募集资金使用计划
本次公司债券募集资金拟将全部用于偿还到期债务。根据本期债券发行时间和实际发行规模、募集资金到账时间、公司债务结构调整计划及其他资金使用需求等情况，发行人未来可能调整用于偿还到期债务的具体金额。
本期债券募集资金 10.00 亿元拟用于偿还有息债务。本期债券募集资金拟偿还的有息债务明细列示如下：
表：本期债券募集资金拟偿还的有息债务明细
单位：万元
序号 | 借款主体 | 金融机构/债券名称 | 借款余额 | 到期日 | 拟使用募集资金偿还金额 |
1 | 生物医药基地 | 中海信托 | 10,000.00 | 2023.6.9 | 10,620.00 |
2 | 生物医药基地 | 中海信托 | 10,000.00 | 2023.6.22 | 10,380.00 |
3 | 生物医药基地 | 上海银行 | 9,000.00 | 2023.9.11 | 9,000.00 |
4 | 大兴发展 | 杭州银行 | 50,000.00 | 2023.6.28 | 50,000.00 |
5 | 大兴发展 | 上海银行 | 20,000.00 | 2023.7.18 | 20,000.00 |
100,000.00 | |||||
注：中海信托两笔借款拟使用募集资金偿还金额中包含借款利息。
因本期债券的发行时间及实际发行规模尚有一定不确定性，发行人将综合考虑本期债券发行时间及实际发行规模、募集资金的到账情况、相关债务本息偿付要求、公司债务结构调整计划等因素，本着有利于优化公司债务结构和节省财务费用的原则，未来可能调整偿还有息负债的具体金额。
在有息债务偿付日前，发行人可在不影响偿债计划的前提下，根据公司财务管理制度，将闲置的债券募集资金用于补充流动资金（单次补充流动资金最长不超过 12 个月）。
三、募集资金的现金管理
在不影响募集资金使用计划正常进行的情况下，发行人经公司董事会或者内 设有权机构批准，可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，投资于安全性高、流 动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债、交易所债券逆回购等。
四、募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施
经发行人董事会或者根据公司章程、管理制度授权的其他决策机构同意，本次公司债券募集资金使用计划调整的申请、分级审批权限、决策程序、风险控制措施如下：
公司调整用于偿还债务的具体金额或偿还明细，或者将用于偿还有息债务的闲置资金用于补充流动资金的，应严格按照《公司章程》和相关资金使用、财务管理制度规定进行内部决策和审批并及时进行临时信息披露。募集资金调整金额可能对债券持有人权益产生重大影响的，应严格按照《公司章程》和相关资金使用、财务管理制度规定进行内部决策和审批，经债券持有人会议审议通过，并及时进行信息披露。
五、本次债券募集资金专项账户管理安排
公司拟开设募集资金专项账户，用于本次债券募集资金的存放、使用及监管。本次债券的资金监管安排包括募集资金管理制度的设立、债券受托管理人根据
《债券受托管理协议》等的约定对募集资金的监管进行持续的监督等措施。
1、募集资金管理制度的设立
为了加强规范发行人发行债券募集资金的管理，提高其使用效率和效益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等相关法律法规的规定，公司制定了募集资金管理制度。公司将按照发行申请文件中承诺的募集资金用途计划使用募集资金。
2、债券受托管理人的持续监督
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转与本息偿付进行监督。本次债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表债券持有人对公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，代表债券持有人，采取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。
公司将严格按照债券受托管理协议的约定，配合债券受托管理人履行职责，定期向债券受托管理人报送公司履行承诺的情况，并在公司可能出现债券违约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人及时依据债券受托管理协议采取必要的措施。
六、募集资金运用对发行人财务状况的影响
以 2023 年 3 月末公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，公司合并财务报表的资产负债率将无变化。综合来看，本期债券的成功发行将在维持资产负债率水平基本稳定的前提下，拓宽公司融资渠道，优化公司债务结构并适度降低融资成本，为公司的未来业务发展提供稳定的中长期资金支持，使公司更有能力面对市场的各种挑战，保持主营业务持续稳定增长。
假设发行人的资产负债结构在以下假设基础上发生变动：
（一）相关财务数据模拟调整的基准日为 2023 年 3 月 31 日；
（二）假设本期债券的募集资金净额为 10.00 亿元，即不考虑融资过程中所产生的相关费用且全部发行；
（三）假设本期债券募集资金净额 10.00 亿元全部计入 2023 年 3 月 31 日资产负债表；
（四）假设本期债券募集资金 10.00 亿元全部用于偿还公司的到期债务（假设均为一年以内到期）；
基于上述假设，本次发行对发行人合并报表财务状况的影响如下表：
表：本期债券募集资金运用对发行人财务状况影响测算
单位：万元
项目 | 本期债券发行前 | 本期债券发行后（模拟） | 模拟变动额 |
流动资产合计 | 8,635,980.78 | 8,635,980.78 | |
非流动资产合计 | 5,235,914.99 | 5,235,914.99 | |
资产总计 | 13,871,895.77 | 13,871,895.77 | |
流动负债合计 | 4,253,964.48 | 4,153,964.48 | -100,000.00 |
非流动负债合计 | 4,932,630.97 | 5,032,630.97 | 100,000.00 |
负债合计 | 9,186,595.45 | 9,186,595.45 | |
所有者权益合计 | 4,685,300.32 | 4,685,300.32 | |
负债和所有者权益合计 | 13,871,895.77 | 13,871,895.77 | |
资产负债率 | 66.22% | 66.22% |
七、发行人关于本次债券募集资金的承诺
发行人承诺，发行人将严格按照募集说明书约定的用途使用本次债券的募集资金，不直接或间接用于购置土地，不直接或间接用于住宅地产开发项目，不转借他人使用，不用于弥补亏损和非生产性支出，并将建立切实有效的募集资金监督机制和隔离措施。另外，本次债券不涉及新增地方政府债务；募集资金不用于偿还地方政府债务或违规用于公益性项目建设，地方政府对本次债券不承担任何偿债责任。
发行人承诺，公司调整用于偿还债务的具体金额或偿还明细，或者将用于偿还有息债务的闲置资金用于补充流动资金的，应严格按照《公司章程》和相关资金使用、财务管理制度规定进行内部决策和审批并及时进行临时信息披露。募集资金调整金额可能对债券持有人权益产生重大影响的，应严格按照《公司章程》和相关资金使用、财务管理制度规定进行内部决策和审批，经债券持有人会议审议通过，并及时进行信息披露。
八、前次公司债券募集资金使用情况
发行人合并范围内注册公司债的主体为北京大兴发展国有资本投资运营有限公司、北京兴福临空产业发展有限公司、北京大兴投资集团有限公司、北京兴创投资有限公司和北京新航城控股有限公司，上述主体截至募集说明书签署日批文使用情况如下：
表：发行人合并范围内注册公司债主体的批文使用情况
单位：亿元
序 号 | 注册主体 | 债券 品种 | 债券简称 | 注册机构 | 注册时间 | 注册 规模 | 已发行 金额 | 尚未发 行金额 | 批文到期 情况 |
1 | 北京大兴发展国有资本投资运营 有限公司 | 私募公司债 | 22 大兴 01、22 大兴 02 | 上海证券交易所 | 2022-4-27 | 20.00 | 20.00 | 0.00 | 已到期 |
2 | 北京兴福临空产 业发展有限公司 | 私募公 司债 | 20 兴福 02 | 上海证券交 易所 | 2020-06-29 | 20.00 | 5.00 | 15.00 | 已到期 |
3 | 北京大兴投资集 团有限公司 | 私募公 司债 | 21 兴投 01 | 上海证券交 易所 | 2021-03-22 | 6.00 | 3.00 | 3.00 | 已到期 |
4 | 北京兴创投资有限公司 | 私募公司债 | 22 兴创 01、22 兴创 02、22 兴创 03 | 上海证券交易所 | 2021-09-30 | 25.00 | 25.00 | 0.00 | 已到期 |
5 | 北京兴创投资有 限公司 | 私募公 司债 | - | 上海证券交 易所 | 2023-02-28 | 6.00 | 0.00 | 6.00 | 尚未到期 |
6 | 北京新航城控股 有限公司 | 私募公 司债 | 23 航城 01 | 上海证券交 易所 | 2022-11-18 | 10.00 | 5.00 | 5.00 | 尚未到期 |
合计 | -- | -- | -- | 87.00 | 58.00 | 29.00 | |||
发行人上述公司债券项下募集资金使用情况披露如下：
2020 年 9 月 3 日，发行人子公司北京兴福临空产业发展有限公司非公开发行了“20 兴福02”公司债券，发行规模为5 亿元，期限为2 年期，发行利率为4.44%，拟用于偿还 2016 年世界月季洲际大会配套安置房项目银行贷款，募集资金实际使 用情况符合募集说明书约定的用途。
2021 年 4 月 27 日，发行人子公司北京大兴投资集团有限公司非公开发行了
“21 兴投01”公司债券，发行金额为3 亿元，期限为3 年期，发行利率为4.60%， 扣除发行费用后拟用于直接或设立基金投资创新创业公司的股权和偿还有息债务，募集资金实际使用情况符合募集说明书约定的用途。
2022 年 3 月 14 日，发行人子公司北京兴创投资有限公司非公开发行了“22 兴创 01”公司债券，发行金额为 10 亿元，期限为 3+2 年期，发行利率为 3.48%，拟计划全部用于偿还有息债务。截至本募集说明书签署日，募集资金已使用完毕，募集资金已实际使用的情况符合募集说明书约定的用途。
2022 年 6 月 17 日，发行人子公司北京兴创投资有限公司非公开发行了“22 兴创 02”公司债券，发行金额为 7 亿元，期限为 3+2 年期，发行利率为 3.27%，拟计划全部用于偿还有息债务。截至本募集说明书签署日，募集资金已使用完毕，募集资金已实际使用的情况符合募集说明书约定的用途。
2022 年 9 月 15 日，发行人子公司北京兴创投资有限公司非公开发行了“22 兴创 03”公司债券，发行金额为 8 亿元，期限为 3+2 年期，发行利率为 3.06%，拟计划全部用于偿还有息债务。截至本募集说明书签署日，募集资金已使用完毕，募集资金已实际使用的情况符合募集说明书约定的用途。
2022 年 6 月 6 日，发行人非公开发行了“22 大兴 01”公司债券，发行金额为
10 亿元，期限为 3 年期，发行利率为 3.00%，拟计划全部用于偿还有息债务。截 至本募集说明书签署日，募集资金已实际使用的情况符合募集说明书约定的用途。
2022 年 8 月 25 日，发行人非公开发行了“22 大兴 02”公司债券，发行金额
为 10 亿元，期限为 3 年期，发行利率为 2.75%，拟计划全部用于偿还有息债务。截至本募集说明书签署日，募集资金已实际使用的情况符合募集说明书约定的用途。
2023 年 3 月 7 日，发行人子公司北京新航城控股有限公司非公开发行了“23航城 01”公司债券，发行金额为 5 亿元，期限为 3+2 年期，发行利率为 3.50%，拟将 3.5 亿元用于偿还到期债务，1.5 亿元用于补充流动资金。截至本募集说明书签署日，募集资金已实际使用的情况符合募集说明书约定的用途。
截至本募集说明书签署日，上述债券募集资金使用情况与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致，不存在转借他人的情况，未用于弥补亏损和非生产性支出。
第四节 发行人基本情况
一、发行人基本情况
表：发行人基本情况
注册名称 | 北京大兴发展国有资本投资运营有限公司 |
法定代表人 | 王烨 |
注册资本 | 人民币2,310,400万元 |
实缴资本 | 人民币2,310,400万元 |
设立日期 | 2015年12月29日 |
统一社会信用代码 | 91110115MA002WKW4D |
住所 | 北京市大兴区源和南路1号院二区A5栋 |
邮政编码 | 102600 |
所属行业 | 综合类 |
联系电话 | 010-81293084 |
传真 | 010-81297280 |
办公地址 | 北京市大兴区源和南路1号院二区A5栋 |
信息披露事务负责人及其职位与 联系方式 | 李景芳 董事、财务负责人 010-81293084 |
经营范围 | 投资与资产管理；出租商业用房；工程管理服务；经济贸易咨询；技术开发、转让、咨询、服务。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活 动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的 经营活动。） |
网址 |
二、发行人的历史沿革及重大资产重组情况
（一）发行人设立情况
根据大兴区委区政府《关于全面深化区属国资国企改革的实施意见》（京兴 发【2015】12 号）北京市大兴区人民政府会议纪要（京兴政会纪【2015】74 号），北京大兴发展国有资本投资运营有限公司（原名北京市大兴区国有资本投资运营 中心，以下简称“公司”）于 2015 年 12 月注册成立，公司性质为全民所有制企
业，初始注册资本为 3 亿元人民币。
（二）发行人历史沿革
发行人历史沿革事件主要如下：
表：发行人历史沿革信息
序号 | 发生时间 | 事件类型 | 基本情况 |
1 | 2015-12-29 | 设立 | 公司在北京市工商行政管理局大兴分局登记设立。经核准，公司注册号为“110115020478194”；企业名称为北京市大兴区国有资本投资运营中心；住所为北京市大兴区清澄名苑南区 31 号楼 6 层 608 室；法定 代表人为张军；注册资本为人民币 30,000 万元；企业类型为全民所有制；经营范围为项目投资；资产管理（1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活 动。）；股东为北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会（持 股比例 100%） |
2 | 2016-07-14 | 法定代表 人、住所变更 | 公司修改住所为北京市大兴区金星西路 6 号院 1 号楼 13 层 1304；公司法定代表人由张军变更为杨志高 |
3 | 2017-04-26 | 改制、公司名称变更、董监高任命 | 根据《大兴区国资委关于<北京市大兴区国有资本投资运营中心关于实施改制方案的请示>的批复》（京兴国资发【2017】6 号）的规定，大兴区国资委同意公司由全民所有制企业改制为国有独资公司；公司名称由北京市大兴区国有资本投资运营中心变更为北京市大兴区国有资本投资运营有限公司；公司股东决定委派杨志高、关卓、宋秋龄为董事，酒春艳、郭林、崔金月为监事，指定杨志高为董事长、法定代 表人，酒春艳为监事会主席，通过公司章程 |
4 | 2017-07-03 | 增资 | 公司股东北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会以股权形式 对公司增资 2,280,000 万元，公司注册资本增至 2,310,000 万元 |
5 | 2018-01-22 | 董事人员变 更 | 公司股东决定免去宋秋龄董事职务，委派李景芳为董事 |
6 | 2018-12-20 | 法定代表 人、董事人员变更 | 公司股东决定免去杨志高法定代表人职务，任命曹跃为法定代表人；免去杨志高董事、董事长职务，任命曹跃为董事、董事长 |
7 | 2019-04-18 | 董事人员变更 | 公司股东决定免去关卓董事职务、梁啸宇职工董事职务，董事会成员调整为：曹跃（董事长、法人）、李景芳（董事）、郝建新（职工董 事） |
8 | 2019-07-22 | 增资 | 公司资本公积转增实收资本 400 万元，公司注册资本增至 2,310,400 万 元 |
9 | 2020-06-18 | 公司名称变 更 | 公司名称由北京市大兴区国有资本投资运营有限公司变更为北京大兴 国有资本投资运营发展有限公司 |
10 | 2020-10-22 | 公司名称变 更 | 公司名称由北京大兴国有资本投资运营发展有限公司变更为北京大兴 发展国有资本投资运营有限公司 |
序号 | 发生时间 | 事件类型 | 基本情况 |
11 | 2020-12-11 | 经营范围、董监高、法定代表人变更 | 公司修改经营范围为“投资与资产管理；出租商业用房；工商管理服务；经济贸易咨询；技术开发、转让、咨询、服务。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）”；公司股东决定，免去曹跃的董事长职务，免去曹跃、李景芳的董事职务，免去酒春艳的监事会主席职务，委派李卫东、王烨为董事，委派王烨为董事长，委派曹跃为监 事会主席，法定代表人变更为王烨 |
12 | 2020-12-25 | 住所、董事 人员变更 | 公司修改住所为北京市大兴区永华路 1 号院 3 号 3 层；公司职工代表 大会决议，免去郝建新职工董事职务，选举张静为职工董事 |
13 | 2021-11-12 | 董事人员变 更 | 公司职工代表大会决议，免去张静职工董事职务，选举魏红梅为职工 董事 |
14 | 2022-04-12 | 董事人员变 更 | 根据公司股东决定，免去李卫东公司董事、总经理职务，任命于洁为 公司董事、总经理，任命李景芳为公司董事 |
15 | 2022-08-12 | 董事、监事 人员变更 | 根据公司股东决定，任命杨博为公司职工董事；免去崔银银职工监事 职务，任命赵曦晔和张晓萌为公司职工监事 |
16 | 2022-10-14 | 监事、住所变更 | 公司变更住所为北京市大兴区源和南路 1 号院二区A5 栋；根据公司股东决定，免去郭林、崔金月监事职务，任命孟芳、王玮担任公司监 事职务 |
截至本募集说明书签署日，发行人股东为北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会，持股比例为 100%，公司注册资本为人民币 2,310,400.00 万元，实收资本为人民币 2,310,400.00 万元。
（三）重大资产重组情况
报告期内，发行人未发生导致公司主营业务和经营性资产实质变更的重大资产购买、出售、置换情形。
三、发行人的股权结构
（一）股权结构
截至报告期末，发行人的股权结构图如下所示：
图：发行人股权结构图
北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会
100%
北京大兴发展国有资本投资运营有限公司
（二）控股股东及实际控制人基本情况
北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“大兴区国资委”）持有公司 100%股权，为发行人的控股股东及实际控制人。大兴区国资委作为北京市大兴区政府直属正处级特设机构，由区政府授权区国资委代表国家履行国有资产出资人职责。根据区政府授权，大兴区国资委依照《中华人民共和国公司法》及《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律、法规履行出资人职责，指导推进本区国有及国有控股企业的改革和重组；对所出资企业国有资产的保值增值进行监督，加强企业国有资产的管理工作；指导国有经济布局和结构的战略性调整，大力发展国有资本、集体资本和非公有资本等参股的混合所有制经济，实现投资主体的多元化。
截至报告期末，发行人实际控制人所持有的发行人的股权无质押，也不存在任何的股权争议情况。
四、发行人的重要权益投资情况
（一）主要子公司情况
1、纳入合并范围的子公司
截至 2022 年末，发行人纳入合并范围的二级子公司共 7 家，基本情况如下：
表：主要子公司情况
单位：亿元、%
序号 | 企业名称 | 业务性质 | 持股比例 | 资产 | 负债 | 净资产 | 收入 | 净利润 | 是否存在重大增减 变动 |
1 | 北京兴展投资控股有限公司 | 投资管理 | 100.00 | 902.99 | 583.75 | 319.24 | 57.57 | 2.85 | 否 |
序号 | 企业名称 | 业务性质 | 持股比例 | 资产 | 负债 | 净资产 | 收入 | 净利润 | 是否存在重大增减 变动 |
2 | 北京兴福临空 产业发展有限公司 | 安置房销售、土地一级开发 | 100.00 | 168.15 | 147.16 | 20.99 | 0.04 | -0.24 | 是 |
3 | 北京新航城控股有限公司 | 片区开发、酒店餐饮和会议服务、基金管理服务和咨询 业务 | 59.06 | 258.52 | 201.50 | 57.02 | 147.00 | -0.17 | 是 |
4 | 北京生物医药产业基地发展有限公司 | 园区管理、园区物业、一级土地开发、供热供暖和专项 项目 | 100.00 | 125.37 | 96.70 | 28.66 | 3.62 | 0.87 | 是 |
5 | 北京兴开国信投资有限公司 | 投资与项目管理、建设项目投资、技术中介服务、土地 开发 | 100.00 | 5.18 | 0.00 | 5.18 | 5.50 | 0.01 | 是 |
6 | 北京大兴物业集团有限公司 | 物业管理、人力资源服务 | 100.00 | 46.09 | 40.53 | 5.56 | 3.71 | -0.52 | 否 |
7 | 北京大兴发展 融资租赁有限公司 | 融资租赁 | 100.00 | 168.15 | 147.16 | 20.99 | 0.04 | -0.24 | 是 |
发行人纳入合并报表的主要二级子公司基本情况：
1、北京兴展投资控股有限公司
北京兴展投资控股有限公司成立于 1994 年 6 月 21 日，注册资本为人民币
410,000.00 万元，发行人持股比例为 100%。该公司经营范围包括投资管理；接受委托经营管理国有资产；物业管理；经济贸易咨询；出租办公用房；出租商业用房。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
截至 2022 年末，北京兴展投资控股有限公司总资产 9,029,937.50 万元，总负
债 5,837,492.77 万元，所有者权益 3,192,444.73 万元；2022 年度，北京兴展投资控
股有限公司实现营业收入 575,734.04 万元，净利润 28,489.71 万元。
2、北京兴福临空产业发展有限公司
北京兴福临空产业发展有限公司成立于 2014 年 7 月 30 日，注册资本为
48,190.42 万元，经营范围包括房地产开发；物业管理；投资管理；销售自行开发 的商品房、五金产品、建筑材料；经济贸易咨询；出租办公用房；出租商业用房。
（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
截至 2022 年末，北京兴福临空产业发展有限公司总资产 1,681,489.27 万元，
总负债 1,471,562.29 万元，所有者权益 209,926.99 万元；2022 年度，北京兴福临空产业发展有限公司实现营业收入 416.85 万元，净利润-2,402.34 万元。
2022 年度，北京兴福临空产业发展有限公司营业收入大幅下降，主要系 2022年度公司安置房销售业务收入下降所致；月季公园、博物馆和文化中心运营成本大于收入，导致业绩亏损。
3、北京新航城控股有限公司
北京新航城控股有限公司成立于 2012 年 10 月 23 日，注册资本为人民币
480,477.90 万元，发行人持股比例为 54.96%，经营范围包括投资管理；销售商品 房；；仓储服务（需要专项审批的项目除外）；道路货运代理；分批包装；货物 进出口；技术进出口；承办展览展示；会议服务（不含食宿）；组织文化艺术交 流活动（不含演出）；设计、制作、代理、发布广告；劳务服务；房地产开发； 施工总承包；专业承包；物业管理；工程咨询；工程设计。（“1、未经有关部门 批准，不得以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易 活动；3、不得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不 得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；市场主体依法自主选择 经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内 容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
截至 2022 年末，北京新航城控股有限公司总资产 2,585,191.32 万元，总负债
2,014,979.13 万元，所有者权益 570,212.18 万元；2022 年度，北京新航城控股有限公司实现营业收入 1,469,968.79 万元，净利润-1,741.10 万元。
2022 年度，北京新航城控股有限公司出现亏损，主要是由于当年新增的投资性房地产按成本法计量计提折旧，同时当年租赁收入有所下滑所致。
4、北京生物医药产业基地发展有限公司
北京生物医药产业基地发展有限公司成立于 2005 年 6 月 8 日成立，注册资本
为 95,000.00 万元。该公司经营范围为中关村科技园区大兴生物医药产业基地土地 开发及经营管理；房地产开发；销售商品房；设计、制作、代理、发布广告；出 租办公用房。(企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限 制类项目的经营活动。)
截至 2022 年末，北京生物医药产业基地发展有限公司总资产 1,253,673.73 万
元，总负债 967,030.02 万元，所有者权益 286,643.71 万元；2022 年度，北京生物
医药产业基地发展有限公司实现营业收入 36,190.07 万元，净利润 8,711.12 万元。
2022 年度公司净利润较 2021 年度大幅增长，主要系该年度收到来自于长期股权投资的投资收益大幅增长所致。
5、北京兴开国信投资有限公司
北京兴开国信投资有限公司成立于 2014 年 10 月 23 日，注册资本为人民币
51,000 万元，发行人持股比例为 100%。该公司经营范围包括投资与资产管理；建设项目投资；技术中介服务；土地开发。（“1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
截至 2022 年末，北京兴开国信投资有限公司总资产 51,845.92 万元，总负债
26.47 万元，所有者权益 51,819.45 万元；2022 年度，北京兴开国信投资有限公司实现营业收入 55,011.48 万元，净利润 128.41 万元。
2022 年度北京兴开国信投资有限公司净利润下滑，主要是由于该年度该公司计提债权投资减值损失所致。
6、北京大兴物业集团有限公司
北京大兴物业集团有限公司成立于 2020 年 6 月 3 日，注册资本为 20,000.00 万元，发行人持股比例为 100%。该公司经营范围包括物业管理；销售建筑材料、装饰材料、五金产品（不含电动自行车）、水暖器材、化工产品（不含危险化学品及一类易制毒化学品）、木制品、家具、钢材、汽车、农用机械设备；承办展览展示；家居装饰及设计；出租商业用房；出租办公用房；保洁服务；企业管理咨询；技术咨询；园林绿化管理；园林绿化工程；设计、制作、代理、发布广告；家政服务；会议服务（不含食宿）；专业承包；机动车公共停车场的经营管理；维修电气设备；从事房地产经纪业务；汽车租赁；工程管理服务；销售食品；餐饮服务；住宿；道路旅客运输；人力资源服务。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；销售食品、餐饮服务、住宿、道路旅客运输、人力资源服务以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
截至 2022 年末，北京大兴物业集团有限公司总资产 460,902.14 万元，总负债
405,274.04 万元，所有者权益 55,628.10 万元；2022 年度，北京大兴物业集团有限公司实现营业收入 37,069.45 万元，净利润-5,237.78 万元，净利润为负主要系大兴物业集团 2020 年 6 月 3 日成立后营业收入尚未覆盖营业成本及各项费用所致。
7、北京大兴发展融资租赁有限公司
北京大兴发展融资租赁有限公司成立于 2021 年 6 月 15 日，注册资本为
20,000.00 万元，发行人持股比例为 100.00%，经营范围包括融资租赁业务；租赁业务；与融资租赁和租赁业务相关的租赁物购买、残值处理与维修、租赁交易咨询、接受租赁保证金；转让与受让融资租赁或租赁资产；固定收益类证券投资业务。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
截至 2022 年末，北京大兴发展融资租赁有限公司总资产 25,731.49 万元，总
负债 4,767.65 万元，所有者权益 20,963.84 万元；2022 年度，北京大兴发展融资租
赁有限公司实现营业收入 1,040.54 万元，净利润 712.62 万元。
2022 年度北京大兴发展融资租赁有限公司营业收入大幅增长，主要是由于该年度该公司融资租赁业务范围扩大所致。
（二）参股公司情况
1、发行人主要参股公司情况
截至 2022 年末，发行人重要的参股公司、合营企业和联营企业 4 家，情况如下：
表：重要参股公司、合营企业和联营企业的具体情况
单位：万元、%
序号 | 公司名称 | 主要营业收入板块 | 持股比例 | 资产 | 负债 | 所有者权益 | 收入 | 净利润 |
1 | 北京汇瀛万恒房地 产开发有限公司 | 房地产 | 39.78 | 331,602.14 | 7,903.03 | 323,699.11 | 0.00 | 7.00 |
2 | 北京壹品兴创置业 有限公司 | 房地产 | 40.00 | 440,355.33 | 71,600.53 | 368,754.80 | 0.00 | -1,245.20 |
3 | 北京大兴临空经济区发展基金（有限 合伙） | 投资管理 | 21.07 | 187,458.81 | 0.08 | 187,458.73 | 0.00 | 2,129.33 |
4 | 北京诺德兴创置业 有限公司 | 房地产 | 35.00 | 444,871.12 | 266,618.23 | 178,252.89 | 0.00 | -1,747.05 |
主要参股公司情况如下：
1、北京汇瀛万恒房地产开发有限公司
北京汇瀛万恒房地产开发有限公司（以下简称“汇瀛万恒房地产”）成立于 2018 年 11 月 1 日，注册资本为 323,655.33 万元，发行人持股比例为 39.78%。汇瀛万恒房地产的经营范围包括销售食品；房地产开发；专业承包；建设工程项目管理；物业管理；销售自行开发的商品房；经济贸易咨询；企业管理服务；企业形象策划；室内装饰设计；承办展览展示；技术开发；技术转让；技术咨询；技
术推广；技术服务；机动车公共停车的经营管理；酒店管理；会议服务（不含食宿）；销售日用品、卫生用品、家用电器；住房租赁经营。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；销售食品以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）。
截至 2022 年末，北京汇瀛万恒房地产开发有限公司总资产 331,602.14 万元，
总负债 7,903.03 万元，所有者权益 323,699.11 万元；2022 年度，北京汇瀛万恒房
地产开发有限公司营业收入为 0.00 万元，净利润 7.00 万元。
2、北京壹品兴创置业有限公司
北京壹品兴创置业有限公司成立于 2022 年 03 月 01 日，注册资本为人民币
370,000 万元，发行人持股比例为 40.00%，其经营范围包括许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物业管理；房地产咨 询；工业设计服务；建筑材料销售；化工产品销售（不含许可类化工产品）；五金产品研发；五金产品零售；企业管理咨询；非居住房地产租赁；专业设计服 务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动.
截至 2022 年末，北京壹品兴创置业有限公司总资产 440,355.33 万元，总负债
71,600.53 万元，所有者权益 368,754.80 万元；2022 年度，北京壹品兴创置业有限公司实现营业收入 0.00 万元，净利润-1,245.20 万元。
3、北京大兴临空经济区发展基金（有限合伙）
北京大兴临空经济区发展基金（有限合伙）于 2020 年 2 月 26 日成立，发行人持股比例为 21.07%。北京大兴临空经济区发展基金（有限合伙）为有限合伙企业，基金存续期为 15 年，其中前 10 年为投资期，后 5 年为退出期。基金规模为人民币 105.1 亿元，首期实缴到位出资额为认缴出资额的 5%（5.255 亿元）；二期实缴到位出资额为认缴出资额的 15%（15.765 亿元）。后期出资根据项目储备和投资进度确定。基金主要投资项目领域包括市政基础设施、公共服务配套、城市运营、临空相关上下游产业等。
截至 2022 年末， 北京大兴临空经济区发展基金（ 有限合伙） 总资产
187,458.81 万元，总负债 0.08 万元，所有者权益 187,458.73 万元；2022 年度，北
京大兴临空经济区发展基金（ 有限合伙） 实现营业收入 0.00 万元， 净利润
2,129.33 万元。
4、北京诺德兴创置业有限公司
北京诺德兴创置业有限公司成立于 2021 年 10 月 25 日，发行人持股比例为 35.00%，经营范围为房地产开发；销售自行开发的商品房；物业管理；技术推广服务；机动车公共停车场管理服务；会议服务；承办展览展示；企业管理；企业形象策划；组织文化艺术交流活动（不含演出）；招标代理；出租商业用房；出租办公用房。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
截至 2022 年末，北京诺德兴创置业有限公司总资产 444,871.12 万元，总负债
266,618.23 万元，所有者权益 178,252.89 万元；2022 年度，北京诺德兴创置业有限公司实现营业收入 0.00 万元，净利润-1,747.05 万元。
五、发行人的治理结构等情况
（一）治理结构、组织机构设置及运行情况发行人的组织结构图如下：
图：发行人组织结构图
1、发行人的治理结构
发行人根据《公司法》等国家法律、法规，制订了《公司章程》，不断完善公司法人治理结构，制订了相关的配套制度，规范股东、董事会、监事会的议事规则和程序，明确股东、董事会、监事会及总经理的各级职权。主要体现在如下几个方面：
（1）股东
大兴区国资委行使下列职权：
1）决定公司的经营方针和投资计划；
2）委派或更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的薪酬事项；
3）审议批准董事会的报告；
4）审议批准监事会的报告；
5）审议批准公司年度财务预算方案、决算方案；
6）审议批准公司年度利润分配方案和弥补亏损方案；
7）审议批准公司章程及章程修正案；
8）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
9）对发行公司债券作出决议；
10）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；
11）向公司下达年度考核指标，并进行考核、评价；
12）审议批准董事会拟定的重要子企业的重组改制方案；审议批准重大投资事项方案；
13）决定公司国有产权的变更；
14）法律、法规和章程授予应由出资人行使的其他职权。
（2）董事会
董事会成员 4 人。其中，由区国资委委派 3 人，职工董事 1 人，由公司职工
大会（或职工代表大会）选举产生。董事会设董事长 1 人，由区国资委从董事会
成员中指定。董事任期 3 年，任期届满，可连任。董事会行使下列职权：
1）向区国资委报告工作；
2）执行区国资委的决议或决定；
3）制订公司章程和章程修正案；
4）制定公司的经营方案和投资方案；
5）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
6）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
7）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
8）制定公司分立、合并、解散或者变更公司形式的方案；
9）决定公司及子公司的融资、抵押、担保事项；
10）制定公司国有产权变更方案；
11）决定公司内部管理机构的设置；
12）决定聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，根据总经理的提名决定聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人及其报酬事项；
13）制定公司的基本管理制度；
14）区国资委和公司章程授予的其他职权。
董事任期届满未及时更换，或者董事在任期内辞职导致董事会成员低于法定人数的，在更换的董事就任前，原董事仍应当依照法律、行政法规和公司章程的规定，履行董事职务。董事会会议由董事长召集和主持；董事长不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上董事共同推举一名董事召集和主持。董事会会议每半年召开一次，由董事长召集并主持，于会议召开十日以前书面通知全体董事。董事会会议应当有四分之三以上董事出席方可举行。董事会作出决议，必须经四分之三以上董事通过。
有下列情形之一的，董事长应在七日内召集临时董事会会议：
（1）党委会提议时；
（2）董事长认为必要时；
（3）四分之二以上董事联名提议时；
（4）监事会提议时；
（5）区国资委认为必要时。
董事会决议的表决，实行一人一票。董事会应当对所议事项的决定作成会议记录，由出席会议的董事在会议记录上签名。董事会议事方式和表决程序由公司另行制定《董事会议事规则》并报区国资委备案。
（3）监事会
公司设监事会，成员为 5 人，其中包括 2 名职工代表。其中，由区国资委委
派 3 人，职工监事 2 人，由公司职工大会（或职工代表大会）选举产生。监事会
设主席 1 人，由区国资委从监事会成员中指定。监事的任期每届为 3 年，任期届满，可连任。
监事会或者监事行使下列职权：
1）检查公司财务及公司对法律法规、公司章程及出资人决议履行情况，并向区国资委提出提案；
2）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者区国资委决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
3）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；
4）核对董事会拟提交区国资委的财务报告、营业报告和利润分配方案等财务资料，发现疑问的，可以公司名义委托中介机构进行审计；
5）代表公司与董事会交涉，并可依法对董事、高级管理人员提起诉讼；
6）区国资委授予的其他职权。
（4）总经理
公司设总经理 1 人，由区国资委指定，经董事会聘任产生。总经理对董事会负责，行使下列职权：
1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
3）拟订公司内部管理机构设置方案；
4）拟订公司的基本管理制度；
5）制定公司的具体规章；
6）根据区国资委指定的人员，提请聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人；
7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；
8）董事会授予的其他职权。
2、发行人组织机构设置
公司已按照国家法律、法规的规定以及监管部门的要求，设立了符合公司业务规模和经营管理需要的组织机构；遵循不相容职务相分离的原则，合理设置部门和岗位，科学划分职责和权限，形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、环环相扣的内部控制体系。
截至目前，发行人共设置 10 个部门，分别是：
（1）党群工作部
牵头开展党组织建设、精神文明建设、党风廉政建设及群团工作。
（2）纪委办公室
全面负责纪检监察工作。
（3）资本运营部
全面负责融资管理、投资管理、股权并购、资本运作等相关工作，对资金使用进行统筹规划和执行监控。
（4）国资管理中心
全面负责以产权管理为主的资产接收、使用和处置，进行不良资产的处置规划和实施，督促落实公司逾期未还贷款及借款的清收。
（5）财务管理部
全面负责会计核算、税收统筹、合并报表、财务预算及财务运营管理等相关工作。
（6）经营管理部
全面负责经营计划与分析、合约与招投标管理、工程项目审计及战略规划等相关工作。
（7）审计法务部
全面负责风险控制、内部控制、法律等相关工作；全面负责审计（除工程项目审计）相关工作。
（8）董事会办公室
全面负责日常政务及办公事务、督察督办工作，履行党委办公室、董事会办公室、经理层办公室职能。
（9）人力资源部
全面负责干部管理、薪酬管理、绩效管理、人才发展、员工招聘与劳动关系管理、培训管理等相关工作。
（10）安全管理部
全面负责公司安全管理体系建设，指导并督促落实安全环保、安全生产、消防、重大危险源管理和隐患整改等相关工作。
3、相关机构报告期内运行情况
报告期内，发行人公司治理机构及各组织机构均能按照有关法律法规和《公司章程》规定的职权、相应议事规则和内部管理制度规定的工作程序独立、有效地运行，未发现违法、违规的情况发生。
（二）内部管理制度
为了防范和控制经营风险，保证各项经营活动规范运行，发行人建立起一套 比较完整的内部管理制度体系，包括《综合事务管理制度》、《财务管理制度》、
《安全管理制度》、《采购管理制度》、《党群管理制度》、《工程项目管理制 度》、《经营计划与预算管理制度》、《内部监督管理制度》、《投资管理制度》、《战略管理制度》、《资产管理制度》、《资金管理制度》、《信息披露 管理制度》、《关联交易制度》及《募集资金管理制度》，主要制度的内容如下：
1、综合事务管理制度
为规范公司综合事务管理，促进公司各项工作运转协调，提升公司整体的管 理效率和效益，根据《公司法》等相关法律、法规和规范性文件，结合公司实际，制定了《综合事务管理制度》，该制度涵盖公司综合行政管理（主要包括公文管 理、印章管理、督查督办管理、办公用品管理、公务车辆、公务接待、后勤管理 等）、档案管理、公关与舆情管理、保密管理、信息化管理等。
2、财务管理制度
为加强公司财务管理，规范财务行为，根据《公司法》、《会计法》、《企业会计准则》、《企业内部控制基本规范》、《公司章程》等法律、法规和规范性文件，结合公司实际，制定了《财务管理制度》。该制度明确了财务管理组织体系、财务管理的基础工作、会计核算的原则、资产管理、负债和净资产管理、收入、成本、费用管理、利润分配管理、财务会计报告、财务预、决算与统计分析、税务与发票管理、财务人员的管理、财务档案管理等。
3、安全管理制度
为加强公司安全管理工作，保障员工生命和财产安全，促进大兴发展持续、 健康发展，根据《中华人民共和国安全生产法》《北京市安全生产条例》等有关 法律法规，结合公司实际，特制定《安全管理制度》。该制度明确了机构与职责、安全管理目标、安全责任制、安全教育培训、安全会议和安全检查、工程建设项 目安全管理、安全生产应急管理、消防安全管理、考核与奖惩。
4、采购管理制度
为加强公司采购管理，规范采购行为，有效控制采购成本，保障采购质量，提高管理的效率和效益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《北京市招标投标条例》、《必须招标的工程项目规定》（国家发改委第 16 号令）等相关法律、法规和规范性文件，结合公司实际，制定了采购管理制度。该制度明确了机构与职责、采购管理要求、采购方式和管理程序、监督与检查、责任追究等。
5、工程项目管理制度
为加强公司工程项目建设管理，确保工程质量、防范工程风险，保证工程项 目顺利、有序进行，根据《公司法》、《公司章程》等法律、法规和规范性文件，结合公司实际，制定了工程项目管理制度。该制度明确了机构与职责、工程项目 目标管理、工程可行性研究、勘察、设计管理、工程进度管理、工程变更管理、 工程质量管理、工程造价管理、工程竣工验收管理、精品工程项目管理等。
6、经营计划与预算管理制度
为建立健全公司科学、高效的经营计划与全面预算管理体系，优化资源配置、提高运行效率、加强风险管控，实现公司集约化发展、精益化管理，根据《公司 法》《公司章程》等法律、法规和规范性文件，结合公司实际，制定了经营计划 与预算管理制度。该制度明确了机构与职责、经营计划和预算管理的基本原则和 主要内容、编制与审批、执行与调整、预算分析与控制、考核与监督等。
7、内部监督管理制度
为规范公司内部监督管理，防范和化解经营风险，维护公司合法权益，提 高风险管理水平，加强内部控制，合理保证公司实现经营目标，根据《公司法》、
《民法典》、《中国内部审计准则》等相关法律、法规和规范性文件，结合公司实际，制定了《内部监督管理制度》。该制度明确了机构与职责、合同管理、法律事务、全面风险管理、内部控制管理、合规管理、内部审计、责任追究等。
8、投资管理制度
为规范公司投资管理，提高投资决策科学性，有效防范投资风险，根据《公 司法》、《北京市国有企业投资监督管理办法》、《公司章程》等有关法律、法 规和规范性文件，结合公司实际，制定了《投资管理制度》。该制度就股权投资、固定资产投资、股票二级市场投资明确了机构与职责、投资事前、事中、事后管 理、投资项目风险管控、责任追究等。
9、战略管理制度
为建立公司战略管理体系，实现公司战略规划编制、实施和动态管理，确保大兴发展顺利实现发展目标，根据《公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》等有关法律法规，结合公司实际，制定了《战略管理制度》。该制度明确了机构与职责、战略规划编制要求、战略规划编制及审批、战略规划实施与评价、战略规划调整、战略规划编制时间安排等。
10、资产管理制度
为规范公司资产管理，充分发挥资产效能，提高资产使用效益，防止国有资 产流失，根据《公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》等有关法律法规，
结合公司的实际情况，制定了《资产管理制度》。该制度明确了机构与职责、固定资产管理、产权管理、股权管理等。
11、资金管理制度
为规范公司资金管理，防范和控制资金风险，保证资金安全，提高资金使用 效益，根据《公司法》、《会计法》及《公司章程》等法律、法规和规范性文件，结合公司实际，制定了《资金管理制度》。该制度针对公司资金计划管理、筹融 资管理、资金支付管理以及现金、银行存款和账户管理等，明确了机构与职责、 资金计划管理、融资管理、现金、银行存款和账户管理、资金支付管理、资金风 险控制等。
12、信息披露管理制度
为规范公司债券市场信息披露行为，保护投资者合法权益，根据《公司法》、
《中华人民共和国证券法》、《公司信用类债券信息披露管理办法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》（2021版）及其他相关法律法规，制定了《信息披露管理制度》。该制度明确了信息披露管理和职责、信息披露的内容、信息披露的编制与报批程序、信息披露的保密义务、信息披露的责任追究等。
13、关联交易制度
为加强公司关联交易管理，明确管理职责和分工，维护公司股东和债权人的合法利益，保证公司与关联方之间订立的关联交易合同符合公平、公正、公开的原则，根据《中华人民共和国证券法》、《公司会计准则——关联方关系及其交易的披露》等有关法律、法规、规范性文件及《公司章程》的规定，结合公司实际情况，制定了《关联交易制度》。该制度明确了关联交易的范畴、关联方的界定、关联交易价格的确定和管理、关联交易的批准、责任追究及处罚等。
14、募集资金管理制度
为规范公司债券募集资金的管理与使用，根据《中华人民共和国公司法》、
《中华人民共和国证券法》、《企业债券管理条例》、《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《银行间债
券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》等法律法规和规范性文件以及
《公司章程》的规定，制定了《募集资金管理制度》。该制度明确了募集资金存储、募集资金使用和监督等。
（三）与控股股东及实际控制人之间的相互独立情况
发行人具有独立完整的资产、人员、机构、财务和业务体系，是自主经营、自负盈亏的独立法人。发行人与股东之间保持相互独立，拥有独立完整的资产、人员、机构、财务和业务，自主经营、独立核算、自负盈亏。
1、资产独立
公司资产独立完整、权属清晰。公司合法拥有与经营有关的资产，拥有开展业务所需的资质证书、技术、场所和必要的设备设施。公司资产与股东资产严格分开，不存在与股东共有的情况。公司对所有资产拥有完全的控制和支配权，不存在资产被控股股东及实际控制人占用而损害公司利益的情况。
2、人员独立
公司拥有独立的组织架构、拥有独立于控股股东的组织架构、劳动、人事及薪酬管理体系。发行人按照国家的劳动法律、法规制订了相关的劳动、人事、薪酬制度。发行人的员工身份、资格、合同关系、劳动人事制度、社会统筹等事项与关联方相互独立。
3、机构独立
公司建立了适合自身经营需要的组织机构，董事会、监事会规范运作，公司独立行使经营管理职权。公司拥有独立的经营和办公场所，与控股股东、实际控制人完全分开，不存在混合经营、合署办公的情况。公司各组织机构的设置、运行和管理均独立于其控股股东及实际控制人。
4、财务独立
公司设有独立的财务会计部门，配备专门的财务人员，独立开展财务工作和进行财务决策，不受股东或其他单位干预或控制。公司在银行单独开立账户，拥有独立的银行账户，不存在与股东或实际控制人共用银行账户的情况。公司作为
独立的纳税人，依法独立纳税。
5、业务经营独立
发行人拥有独立完整的经营体系，具有直接面向市场独立经营的能力，发行人的业务独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，不存在其它需要依赖股东及其他关联方进行生产经营活动的情况。
（四）信息披露事务相关安排
具体安排详见本募集说明书“第九节 信息披露安排”。
六、发行人的董监高情况
截至本募集说明书签署日，发行人共有董事 4 名，监事 5 名，非董事高级管
理人员 1 名。发行人董事、监事、高级管理人员的具体情况如下表：
表：发行人董事、监事及高级管理人员情况
姓名 | 现任职务 | 任期 | 设置是否符合 《公司法》等相关法律法规及公 司章程相关要求 | 是否存在重大违纪违法情况 |
王烨 | 党委书记、董事长 | 2020 年 11 月- 2023 年 11 月 | 是 | 否 |
于洁 | 党委副书记、董 事、总经理 | 2022 年 3 月-2025 年 3 月 | 是 | 否 |
李景芳 | 董事、副总经理、 财务负责人 | 2022 年 4 月-2025 年 4 月 | 是 | 否 |
杨博 | 职工董事 | 2022 年 8 月-2025 年 8 月 | 是 | 否 |
宋世明 | 监事会主席 | 2023 年 4 月-2026 年 4 月 | 是 | 否 |
孟芳 | 监事 | 2022 年 9 月-2025 年 9 月 | 是 | 否 |
王玮 | 监事 | 2022 年 9 月-2025 年 9 月 | 是 | 否 |
赵曦晔 | 职工监事 | 2022 年 8 月-2025 年 8 月 | 是 | 否 |
张晓萌 | 职工监事 | 2022 年 8 月-2025 年 8 月 | 是 | 否 |
张静 | 副总经理 | 2021 年 11 月- 2024 年 11 月 | 是 | 否 |
（一）董事简历
王烨，1978 年 10 月出生，研究生学历，中共党员，曾任北京兴创投资有限公 司团支部书记、上海兴创蓝天投资有限公司总经理助理兼行业研究员、上海东盈 投资管理有限公司投资总监、北京兴展国有资产经营公司总经理助理、北京兴展 融达融资担保有限公司总经理、北京兴展投资控股有限公司总经理助理、北京首 创投资担保有限公司大兴分公司总经理、北京兴福临空产业发展有限公司董事长、北京市大兴区魏善庄镇副镇长，北京市大兴区魏善庄镇镇长，北京兴展投资控股 有限公司党委书记、董事长。现任北京大兴发展国有资本投资运营有限公司党委 书记、董事长。
于洁，1980 年 2 月出生，研究生学历，会计师，中共党员，曾任北京市大兴 区审计局财政金融审计科科员、北京市大兴区审计局财政金融审计科副主任科员、北京市大兴区审计局行政事业审计科副科长、北京市大兴区审计局人事教育科科 长、北京市大兴区审计局行政事业审计科科长、北京市大兴区审计局副局长、北 京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会党委委员、副主任、北京大兴投资 集团有限公司党支部副书记、总经理。现任北京大兴发展国有资本投资运营有限 公司党委副书记、总经理。
李景芳，1972 年 10 月生，内蒙古察哈尔右翼人，1994 年 7 月参加工作，2005 年 7 月加入九三学社，内蒙古农牧学院水利工程专业毕业，大学学历。曾任北京 万兴建筑集团有限公司工程师、北京月桂苑房地产开发有限公司合同预算部经理、大兴区发展和改革委员会重大互助办主任、北京市大兴区国有资本投资运营有限 公司副总经理。现任北京大兴发展国有资本投资运营有限公司董事、副总经理、 财务负责人。
杨博，男，1975 年 8 月出生，回族，中共党员，本科学历，曾任北京大兴交通运输公司党务办公室副科长、北京兴展国有资产经营公司信用管理部主管、综合评审部副经理、担保公司副经理、资产管理中心负责人、资金计划部副经理、计划财务部经理（兼任）、资本经营部经理、北京兴展投资控股有限公司资本运营部经理、执行董事并兼任总经理。现任北京大兴发展国有资本投资运营有限公司资本运营部经理、职工董事。
（二）监事简历
宋世明，1970 年 8 月出生，中共党员，曾任北京大兴县建筑工程公司项目经理，大兴区发展和计划委员会招投标管理中心主任，大兴区发展和改革委员会副主任，北京生物医药产业基地发展有限公司总经理，北京京南住房开发有限责任公司董事长，北京大兴基础设施建设有限公司董事长。现任北京大兴发展国有资本投资运营有限公司监事会主席。
孟芳，女，1981 年 7 月出生，汉族，中共党员，本科学历，毕业于中国石油大学工程管理专业，曾任职于北京兴展投资控股有限公司经营部，现任北京大兴发展国有资本投资运营有限公司经营管理部经理、监事。
王玮，女，1989 年 6 月出生，汉族，中共党员，毕业于澳大利亚伍伦贡大学，研究生学历。曾任职于北京兴展融达融资担保有限公司风险管理部，现任北京大 兴发展国有资本投资运营有限公司审计法务部副经理、监事。
赵曦晔，女，1989 年 3 月出生，汉族，中共党员，毕业于香港中文大学，研究生学历。曾任职于北京大成律师事务所资本市场部，2017 年入职北京市大兴区国有资本投资运营有限公司风险合规部，现任北京大兴发展国有资本投资运营有限公司审计法务部主管、职工监事。
张晓萌，女，1988 年 2 月出生，汉族，本科学历，毕业于北京建筑工程学院土木工程系，曾任职于北京兴展国有资本经营公司工程部，现任北京大兴发展国有资本投资运营有限公司审计法务部主管、职工监事。
（三）非董事高级管理人员简历
张静，女，1972 年 6 月出生，汉族，中共党员，大学大专学历。曾任铁道部第十六工程局第四工程处第二工程段技术员及助理工程师、北京中为民工程造价咨询有限公司预算合约部经理、北京兴展盛业投资有限公司经营部部门副经理、北京兴展盛业投资有限公司经营部部门经理、北京兴展房地产开发有限公司经营部经理、北京兴展盛业投资有限公司经营部经理、北京兴展国有资产经营公司经营部经理、北京兴展控股投资有限公司经营部经理及职工董事。2021 年 3 月至今任北京兴展盛业投资有限公司执行董事，2021 年 11 月至今任北京大兴发展国有资本投资运营有限公司副总经理。
截至本募集说明书签署日，发行人董事、监事及高管人员任职合法合规，不存在公务员兼职领薪情况。发行人人员任职情况符合《公司法》、《公务员法》
《中华人民共和国企业国有资产法》、《关于进一步规范党政领导干部在企业兼职（任职）问题的意见》（中组发[2013]18 号文）及《公司章程》等规定。
七、发行人主要业务情况
（一）发行人营业总体情况
发行人目前是北京市大兴区国有资本投资运营平台，是大兴区最主要的城建企业，下辖了大兴区内众多大型土地一级开发、保障性住房建设等基础设施建设主体及生物医药园区开发企业，对区域内国有资产进行经营管理。
（二）发行人最近三年及一期营业收入、毛利润及毛利率情况
2020-2022 年度及 2023 年 1-3 月，公司营业收入分别为 1,868,325.44 万元、
1,839,930.66 万元、2,138,808.28 万元及 863,044.53 万元。报告期内发行人营业收入具体构成及占比如下：
表：发行人近三年及一期营业收入构成情况
单位：万元、%
项目 | 2023 年 1-3 月 | 2022 年度 | 2021 年度 | 2020 年度 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
主营业务 | 844,084.10 | 97.80 | 2,080,085.70 | 97.25 | 1,762,715.29 | 95.80 | 1,794,647.81 | 96.06 |
其他业务 | 18,960.43 | 2.20 | 58,722.58 | 2.75 | 77,215.37 | 4.20 | 73,677.63 | 3.94 |
合计 | 863,044.53 | 100.00 | 2,138,808.28 | 100.00 | 1,839,930.66 | 100.00 | 1,868,325.44 | 100.00 |
报告期内，发行人业务主要为土地一级开发、房屋销售及其他三大业务板块。报告期内发行人主营业务收入具体构成如下：
表：报告期内公司主营业务收入情况
单位：亿元、%
项目 | 2023 年 1-3 月 | 2022 年 | 2021 年 | 2020 年 | ||||
收入 | 占比 | 收入 | 占比 | 收入 | 占比 | 收入 | 占比 | |
土地一级开发 | 21.67 | 25.67 | 181.84 | 87.42 | 156.83 | 88.97 | 124.49 | 69.37 |
房屋销售 | 59.01 | 69.91 | 9.24 | 4.44 | 6.83 | 3.88 | 45.74 | 25.49 |
其他 | 3.73 | 0.00 | 16.93 | 8.14 | 12.61 | 7.15 | 9.23 | 5.15 |
合计 | 84.41 | 100.00 | 208.01 | 100.00 | 176.27 | 100.00 | 179.46 | 100.00 |
报告期各期，发行人主营业务毛利润情况如下：
表：报告期内公司主营业务毛利润情况
单位：亿元、%
项目 | 2023 年 1-3 月 | 2022 年 | 2021 年 | 2020 年 | ||||
毛利润 | 占比 | 毛利润 | 占比 | 毛利润 | 占比 | 毛利润 | 占比 | |
土地一级开发 | 0.71 | 47.05 | 2.24 | 27.65 | 5.65 | 59.00 | 5.30 | 43.69 |
房屋销售 | 0.05 | 3.09 | 1.68 | 20.83 | 0.41 | 4.29 | 5.03 | 41.51 |
其他 | 0.76 | 49.86 | 4.17 | 51.52 | 3.51 | 36.71 | 1.80 | 14.80 |
合计 | 1.52 | 100.00 | 8.09 | 100.00 | 9.57 | 100.00 | 12.13 | 100.00 |
报告期各期，发行人主营业务毛利率情况如下：
表：报告期内公司主营业务毛利率情况
单位：%
业务板块名称 | 2023 年 1-3 月 | 2022 年度 | 2021 年度 | 2020 年度 |
土地一级开发 | 3.29 | 1.23 | 3.60 | 4.26 |
房屋销售 | 0.08 | 18.18 | 6.01 | 11.01 |
其他 | 20.38 | 24.63 | 27.85 | 19.44 |
合计 | 1.80 | 3.89 | 5.43 | 6.76 |
发行人经营活动主要涉及土地一级开发、房屋销售、物业管理、供热管理、建材销售、商品零售、租金、酒店业务和其他业务板块，其中土地一级开发业务和房屋销售业务对营业收入贡献较大，近三年的收入占比合计超过 90%。报告期内，发行人主营业务毛利率分别为 6.76%、5.43%、3.89%和 1.80%，存在一定波动，主要系受土地一级开发业务不同项目开展进度、土地上市进度及收益情况均有所差异且确认收入时点又有所不同的影响。
受项目进展和结算周期影响，报告期内发行人土地一级开发业务收入波动较大。报告期内公司土地一级开发毛利率分别为4.26%、3.60%、1.23%和3.29%，波动较大，主要系报告期内结算的项目管理费费率不等所致。公司土地一级开发收入的管理费一般按土地开发成本的 2%-7%计提，但部分项目如生物医药基地公司目前仅按照收到的土地开发成本返还确认收入，暂未确认管理费收益。另根据
《关于印发进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知》（京国土储
（2015）37 号文），公司部分项目调整后的利润率最低不低于 8%，最高为 12%。
报告期内，发行人房屋销售收入分别为 45.74 亿元、6.83 亿元、9.24 亿元和
59.01 亿元，波动较大，主要系受结算周期影响所致。2023 年一季度，发行人房屋销售收入增长幅度较大，主要是由于当期确认了新航城机场安置房项目收入。毛利率分别为11.01%、6.01%、18.18%和0.08%，主要系当期结算确认收入的保障性住房、商品房及商业地产项目毛利率不同所致。
发行人其他业务包括物业管理、供热供暖、建材销售、园区管理、商品零售、租金、服务业务、酒店业务等。报告期内，发行人其他业务收入分别为 9.23 亿元、
12.61 亿元、16.93 亿元和 3.73 亿元，波动较大；报告期内，发行人其他业务毛利率分别为19.44%、27.85%、24.63%和20.38%，波动较大，主要系出租业务、商品销售、项目管理等业务的毛利率波动较大所致。
（三）主要业务板块
发行人的主营业务包括土地一级开发、房屋销售和其他等。
1、土地一级开发板块
（1）业务范围及资质
北京市国土资源局授权土储大兴分中心作为土地一级开发主体，土储大兴分中心委托发行人作为土地一级开发的项目主体，对区内的土地进行一级开发并负责项目范围内的拆迁及市政工程建设。发行人土地一级开发板块由北京兴创投资有限公司、北京兴创东兴投资有限公司、北京兴展盛业投资有限公司、北京兴邑世纪国际新媒体产业投资有限公司、北京大兴经济开发区开发经营有限公司、大兴城镇建设综合开发集团有限公司、北京兴福临空产业发展有限公司、北京新航城控股有限公司、北京宝榆兴航置业有限公司和北京生物医药产业基地发展有限公司负责具体实施。
（2）业务模式
根据公司与土储大兴分中心签订的土地一级开发项目委托开发协议或大兴区人民政府的授权，公司按照“七通一平”的标准实施约定区域的土地一级开发工作，土地一级开发资金来源于财政、土储以及自筹资金。
1）办理前期手续
为保证项目的顺利实施，发行人接受土储大兴分中心土地一级开发业务指导，协助其完成拔地钉桩、勘测定界、土地一级开发规划意见书、立项和征地的申报 手续及市政工程前期手续和拆迁手续的申报，还包括土地一级开发所需的各项招 标工作。
2）征地、拆迁、市政建设及工程验收
发行人对一级开发过程中具体的工作进行组织和协调，严格按照国家及北京市有关政策，进行项目范围内的招标事宜，完成开发范围内征地、拆迁、补偿安置、拆除清运及市政建设工作。
根据约定，发行人负责协调完成项目内原国有土地的土地注销事宜，协助土储大兴分中心与地块原所有者签订征地补偿协议，安置被征地人员并签订相关协议，组织实施地块内房屋的拆迁及地块整理工作。待征地拆迁完成后，整理拆迁资料和结案工作，并将结案资料转交土储大兴分中心和有关部门。
发行人在项目取得征地结案、拆迁结案且具备土地出让条件时，将土地一级开发过程中相关资料交土储大兴分中心备案，整理相关验收文件资料并向土储大兴分中心提出工作验收申请，土储大兴分中心在收到发行人申请后，将会同市、区有关部门严格按照协议委托内容和标准进行验收，要求所开发地块权属清晰、开发建设程序符合北京市有关要求、资金使用经审计单位认可、土地整体符合上市要求。土地经验收合格后，发行人与土储大兴分中心进行土地交接工作，储备开发土地纳入土地储备库。按照年度土地供应计划安排，由土储大兴分中心进行项目用地入市交易工作。
3）土地出让模式
土地开发完成后，由土储大兴分中心组织通过“招拍挂”进行上市交易。
4）盈利模式
公司下属子公司生物医药基地公司主要负责大兴区生物医药基地内土地开发，待土地出让后，生物医药基地公司确认土地一级开发收入。除生物医药基地公司 外，其他从事土地一级开发的子公司均按开发进度确认收入。
公司土地一级开发收入由两部分组成，即土地开发成本及按比例计提的管理 费。其中，土地开发成本涵盖土地一级开发所支出的所有费用包括各项融资成本，管理费一般按土地开发成本的 2%-7%计提（生物医药基地公司目前仅按照收到的 土地开发成本返还确认收入，暂未确认管理费收益）。另根据《关于印发进一步 规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知》（京国土储（2015）37 号文），公司部分项目与土储大兴分中心签订了委托补充协议，对项目利润率有所调整， 调整后的利润率最低不低于 8%，最高为 12%。
公司土地一级开发业务等符合《预算法》、《政府投资条例》、《国务院关于加强地方政府债务管理的意见》（国发〔2014〕43 号）、《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4 号）、《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50 号）及《国务院关于进一步深化预算管理制度改革的意见》（国发〔2021〕5 号）等关于地方政府债务管理的相关规定，不存在替政府垫资的情形，不涉及新增地方政府隐性债务。
（3）土地一级开发业务经营情况
截至 2023 年 3 月末，发行人已完工的土地一级开发项目 3 个，在建项目 19 个，无拟建项目。
截至 2023 年 3 月末，发行人已完工及在建土地一级开发项目情况如下：
表：截至 2023 年 3 月末发行人主要已完工土地一级开发项目情况
单位：亿元、万平方米
序号 | 地块名称 | 整理期间 | 总投资 | 已投资 | 可开发用地面积 | 规划建设用地面积 | 累计确认收入 | 是否签订合同或协议 |
1 | 新城北区土地一级开发项目 | 2007 年-2011 年 | 46.00 | 46.00 | 428.00 | 322.00 | 47.64 | 是 |
2 | 西红门商业综合区土地一级开发项目 | 2009 年-2010 年 | 15.00 | 14.19 | 107.00 | 36.40 | 14.16 | 是 |
3 | 京开东侧天宫院村土地一级开发项目 | 2013 年-2022 年 | 5.00 | 5.00 | 8.00 | 4.40 | 5.01 | 是 |
合计 | - | 66.00 | 65.19 | 543.00 | 362.80 | 66.81 | - | |
表：截至 2023 年 3 月末发行人主要在建土地一级开发项目情况
单位：亿元
序号 | 项目 | 建设周期 | 计划总投资 | 资本金到位情况 | 已完成投资 | 累计确认收入 | 未来投资计划 | ||
2023 年 | 2024 年 | 2025 年及以后 | |||||||
1 | 新城核心区土地一级开发项目 | 2010 年-2027 年 | 164.00 | 资本金已到位 | 97.90 | 93.42 | 5.00 | 5.00 | 5.00 |
2 | 采育中心镇区土地一级开发项目 | 2009 年-2025 年 | 112.00 | 资本金已到位 | 104.99 | 113.19 | 2.00 | 2.00 | 1.00 |
3 | 七街旧村改造土地一级开发项目 | 2010 年-2026 年 | 76.00 | 资本金已到位 | 48.58 | 47.45 | 5.00 | 5.00 | 1.00 |
4 | 生物医药基地东配套区联合储备 项目 | 2008 年-2024 年 | 82.00 | 资本金已到位 | 81.15 | 83.89 | 0.50 | 0.50 | 0.50 |
5 | 榆垡居住区土地一级开发项目 | 2010 年-2023 年 | 101.68 | 资本金已到位 | 68.44 | 70.32 | 1.40 | 1.36 | 0.75 |
6 | 庞各庄镇区改造土地一级开发项 目 | 2009 年-2023 年 | 115.51 | 资本金已到位 | 88.97 | 91.71 | 2.40 | 0.78 | 0.08 |
7 | 北区 1 号地土地一级开发项目 | 2010 年-2023 年 | 26.88 | 资本金已到位 | 18.67 | - | 16.00 | - | - |
8 | 北区 2 号地土地一级开发项目 | 2017 年-2023 年 | 16.50 | 资本金已到位 | 10.99 | - | 0.84 | 3.00 | 2.00 |
9 | 瀛海西区土地一级开发项目 | 2010 年-2023 年 | 102.60 | 资本金已到位 | 104.01 | 105.84 | 0.48 | 0.50 | 0.50 |
10 | 噪声区治理和周边综合治理项目 | 2018 年-2024 年 | 409.50 | 资本金已到位 | 284.38 | 265.14 | 72.60 | 30.00 | 22.52 |
11 | 北京新机场主体工程征地拆迁项 目 | 2015 年-2023 年 | 394.90 | 资本金已到位 | 392.41 | - | - | - | - |
12 | 祁各庄、田家营线外增拆 | 2018 年-2024 年 | 61.90 | 资本金已到位 | 61.36 | 36.34 | 10.11 | - | - |
13 | 噪声区土地处置项目 | 2018 年-2024 年 | 20.02 | 资本金已到位 | 5.81 | 4.64 | - | ||
序号 | 项目 | 建设周期 | 计划总投资 | 资本金到位情况 | 已完成投资 | 累计确认收入 | 未来投资计划 | ||
2023 年 | 2024 年 | 2025 年及以后 | |||||||
14 | 北京大兴国际机场滞洪湿地工程 （一期） | 2020 年-2024 年 | 10.07 | 资本金已到位 | 4.76 | 4.87 | 2.85 | 2.46 | - |
15 | 综保区（一期）及外围市政配套 和临空区土地一级开发等项目 | 2020 年-2034 年 | - | 资本金已到位 | 287.95 | 205.78 | 100.00 | - | - |
16 | 榆垡工业区腾退项目 | 2016 年-2024 年 | 56.45 | 资本金已到位 | 56.45 | 58.96 | - | - | - |
17 | 世界月季洲际大会周边配套（国家新媒体产业基地A-G 组团）土 地一级开发项目 | 2014 年-2024 年 | 142.14 | 资本金已到位 | 138.14 | 142.85 | 8.28 | 0.58 | 1.04 |
18 | 中关村科技园大兴生物医药产业 基地项目 | 2008 年至今 | - | 资本金已到位 | 187.96 | 60.17 | - | - | - |
19 | 大兴新城西片区土地一级开发 | 2017-2035 年 | - | 资本金已到位 | 134.61 | 28.79 | 48.90 | 80.00 | 100.00 |
合计 | - | 1,892.15 | 2,171.72 | 1,408.72 | 282.17 | 135.82 | 134.39 | ||
注 1：噪声区治理和周边综合治理项目包含噪声区整体拆迁、人员转非和敏感点降噪；
注 2：噪声区土地处置项目包括噪声区地上物腾退补偿；项目专项财政资金未到位，暂使用区级非专项统筹资金解决；注 3：综保区（一期）及外围市政配套和临空区土地一级开发等项目子项目很多，总投资无法确定；
注 4：北京新机场主体工程征地拆迁项目为公司受托支付项目，不确认收入。该项目对应的建设开发支出等成本计入“其他非流动资产”科目，收到的款项计入“长期应付款-专项应付款”科目，待项目审计后冲销对应的资产和负债。
2、房屋销售业务
公司的房屋销售业务包括保障性住房业务、商品房及商业地产业务，其中保障性住房业务由子公司北京兴展房地产开发有限公司、北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司、北京京南住房开发有限责任公司、北京兴展宏业投资有限公司、北京兴创房地产开发有限公司和北京兴福临空产业发展有限公司负责；商品房及商业地产业务由北京兴创置地房地产开发有限公司、北京兴展宏业投资有限公司和北京兴创中和房地产开发有限公司负责。截至目前，发行人下属房地产开发经营主体的资质情况如下所示：
表：报告期内公司下属房地产开发经营主体的资质情况
序号 | 名称 | 资质级别 |
1 | 北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司 | 二级 |
2 | 北京兴创房地产开发有限公司 | 二级 |
3 | 北京兴创置地房地产开发有限公司 | 二级 |
4 | 北京兴展房地产开发有限公司 | 四级 |
5 | 北京兴展宏业投资有限公司 | 四级 |
6 | 北京京南住房开发有限责任公司 | 四级 |
7 | 北京兴创中和房地产开发有限公司 | 四级 |
8 | 北京兴福临空产业发展有限公司 | 四级 |
（1）保障性住房业务
1）业务模式
为满足被拆迁人需要，发行人在土地一级开发区域范围内建设定向回迁保障性住房，以用于土地一级开发项目被拆迁人的回迁安置。发行人作为保障性住房建设主体，负责办理项目立项、建设用地规划、环评、交通影响评价等手续。项目建设资金主要由发行人自筹，除政府财政投入建设资本金外，公司通过贷款、融资租赁等方式积极引入金融机构资金。发行人保障性住房项目一般与土地一级开发联动，发行人将补偿给拆迁户的安置成本，计入开发成本。
发行人保障性住房项目大部分定向销售给本地块的被拆迁户，剩余少量保障性住房按照北京市及大兴区的统一安排对外进行销售。
①定向销售部分：土地一级开发被拆迁户的拆迁补偿分为两部分：一部分是以货币形式补偿，一部分是以保障性住房形式补偿。被拆迁户在签订补偿协议后，在定向保障性住房范围内同期选购定向保障性住房。依据北京市有关规定，结合当地普通商品住房销售价格及保障性住房项目建筑面积的单价成本，确定保障性住房项目的销售价格。在项目的建设过程中，区政府将组织监察、审计、建委等部门全程跟踪，其开发成本及销售价格均以审计确认结果为准。
②对外销售部分：剩余少量保障性住房按照北京市及大兴区的统一安排对外进行销售，项目交房后，确认收入，结转成本。
2）业务经营情况
截至 2023 年 3 月末，发行人保障性住房业务已完工项目 15 个，具体情况如下，下表中未来销售计划及回款安排为预估数字。
截至 2023 年 3 月末，发行人保障性住房业务已完工项目情况如下：
表：截至 2023 年 3 月末公司保障性住房业务已完工项目情况
单位：万平方米、亿元
序号 | 主体 | 项目名称 | 开工时间 | 竣工时间 | 计划总投资 | 已投资 | 建筑面积 | 累计销售面积 | 累计销售金额 | 销售计划 | ||
2023 | 2024 | 2025 | ||||||||||
1 | 兴创房地产 | 大兴新城核心区定向保障性住房 | 2013.9 | 2017.1 | 18.60 | 17.01 | 43.22 | 33.65 | 17.86 | 0.30 | 0.20 | - |
2 | 兴创房地产 | 大兴生物医药基地东配套区定向保障性住房 | 2011.8 | 2013.12 | 15.60 | 14.91 | 47.62 | 36.67 | 14.48 | 0.36 | 0.26 | - |
3 | 兴创投资 | 大兴区采育镇城镇中心区定向保障性住房 | 2010.1 | 2014.4 | 19.00 | 18.74 | 52.64 | 36.93 | 22.15 | 0.50 | - | - |
4 | 兴创房地产 | 郁花园三里（8#地） | 2007.6 | 2010.11 | 6.00 | 5.90 | 23.87 | 21.74 | 6.25 | - | - | - |
5 | 兴创房地产 | 康泰园（22#地） | 2008.12 | 2011.9 | 3.00 | 2.69 | 9.4 | 7.04 | 5.11 | - | - | - |
6 | 兴创房地产 | 双高花园（9#地） | 2003.5 | 2004.5 | 2.20 | 2.20 | 10.64 | 10.16 | 2.62 | - | - | - |
7 | 兴福临空 | 世界月季洲际大会配套安置房项目 | 2017.1 | 2020.8 | 27.72 | 32.31 | 84.19 | 41.24 | 26.94 | - | - | - |
8 | 大兴城建 | 康庄经适房 | 2013 | 2016 | 6.50 | 6.50 | 15.47 | 13.68 | 7.05 | - | - | - |
9 | 京南住房 | 大兴区三合庄经济适用住房项目 | 2012 | 2017 | 5.10 | 7.41 | 13.07 | 13.07 | 7.85 | - | - | - |
10 | 兴展宏业 | 庞各庄限价房项目 | 2016 | 2019 | 9.52 | 10.16 | 7.45 | 4.23 | 3.84 | - | - | - |
11 | 兴展房地产 | 庞各庄安置房（一期） | 2010.6 | 2020 | 13.30 | 18.06 | 31.69 | 27.52 | 13.24 | 0.10 | 3.66 | - |
12 | 大兴城建 | 瀛海经适房 | 2017 | 2020 | 6.05 | 7.66 | 13.3 | 9.06 | 10.93 | 0.70 | - | - |
13 | 大兴城建 | 瀛海安置房 | 2011.4 | 2013.6 | 21.09 | 29.31 | 65.31 | 63.79 | 24.25 | - | - | - |
14 | 兴展房地产 | 榆垡安置房 | 2013.3 | 2014.1 | 12.45 | 17.61 | 38.08 | 28.15 | 12.56 | 0.10 | 1.17 | - |
15 | 新航城控股 | 机场安置房（一期） | 2015 | 2018 | 105.81 | 105.81 | 133.7 | 133.70 | 58.23 | - | - | - |
合计 | 271.94 | 296.28 | 589.65 | 480.63 | 233.36 | 2.06 | 5.29 | - | ||||
截至 2023 年 3 月末，发行人在建保障性住房项目情况如下：
表：截至 2023 年 3 月末公司在建保障性住房项目情况
单位：万平方米、亿元
项目主体 | 项目名称 | 项目所在地 | 项目建设期 | 总投资 | 至 2023 年 3 月末已投资金额 | 项目进度 | 资金来源 | 未来投资计划 | ||
2023 年 | 2024 年 | 2025 年 | ||||||||
北京兴创房地产开发有 限公司 | 大兴新城核心区埝坛保障性住房 | 北京大兴区 | 2021-2024 | 22.80 | 4.72 | 预计 2024 年 6 月竣 工 | 自筹资金、财政拨款 | 3.00 | 5.00 | 3.00 |
合计 | 22.80 | 4.72 | 3.00 | 5.00 | 3.00 | |||||
截至 2023 年 3 月末，发行人保障性住房项目合规性情况如下：
表：截至 2023 年 3 月末公司保障性住房项目合规性情况
项目名称 | 发改立项 | 用地规划 | 工程规划 | 开工证 | 环评 |
大兴新城核心区定向安置房 | 京发改[2011]1969 号 | 2012 规（大）地字 0040 号 | 2012 规（大）建字 0132 号 | [2013]施[大]建字 0096 号、[2013]施 [大]建字 0097 号、[2013]施[大]建字 0098 号 | 京环审 [2011]269 号 |
大兴生物医药基地 东配套区定向安置房 | 京发改[2009]1549 号 | 2011 规（大）地字 0026 号、2011 规（大）地字 0025 号 | 2011 规（大）建字 0065 号、 | [2011]施建字 1317 号、[2011]施建字 1318 号、[2011]施建字 1319 号 | 京环审 [2009]571 号 |
大兴区采育镇城镇中心区定向安置房 | 京发改[2010]58 号 | 2010 规（大）地字 0018 号 | 2011 规（大）建字 0066 号 | [2010]施建字 1640 号、[2010]施建字 1639 号、[2010]施建字 1638 号、 [2010]施建字 1635 号 | 京环审 [2010]75 号 |
大兴区采育镇城镇中心区定向安置房 | 京发改[2010]58 号 | 2010 规（大）地字 0018 号 | 2010 规（大）建字 0063 号、2010 规 （大）建字 0071 号、2010 规（大）建字 0077 号、2010 规（大）建字 0105 号、 | [2010]施建字 1640 号、[2010]施建字 1639 号、[2010]施建字 1638 号、 [2010]施建字 1635 号 | 京环审 [2010]75 号 |
项目名称 | 发改立项 | 用地规划 | 工程规划 | 开工证 | 环评 |
郁花园三里（北区 8#地） | 京发改[2008]1709 号 | 2009 规（大）地字 0002 号 | 2009 规（大）建字 0082 号 | [2009]施建字 1201 号 | 京环审 [2008]75 号 |
康泰园（北区 22# 地） | 京发改[2009]562 号 | 2009 规（大）地字 0014 号 | 2010 规（大）建字 0137 号 | [2011]施建字 0438 号 | 京环审 [2008]1271 号 |
双高花园（北区 9# 地） | 京计投资字[2002]909 号 | 2002 规地字 0434 号 | 2003 规建字 0916 号、 | [2007]施建字 1457 号、[2007]施建字 1458 号、[2007]施建字 1459 号、 [2007]施建字 1460 号、[2007]施建字 1461 号 | 无 |
世界月季洲际大会配套安置房项目 | 京发改（核）[2016]223 号 | 2016 规（大）地字 0022 号 | 2017 规（大）建字 0014 号、2017 规 （大）建字 0013、2017 规（大）建字 0029 号 | [2018]施[大]建字 0052 号、[2018]施 [大]建字 0053 号、[2018]施[大]建字 0054 号 | 京兴环审 〔2017〕48 号 |
康庄经适房 | 京发改【2012】2031 号 | 2008 规（大）地字 0025 号 | 2009 规（大）建字 0074 号 | 【2013】施[大]建字 0078 号 | 京环审 【2008】1325 号 |
大兴区三合庄经济适用住房项目 | 京发改【2011】2461 号 | 2012 规（大）地字 0009 号 | 2015 规（大）建字 0083 号 | 【2016】施[大]建字 0185 号 | 京环审 【2012】45 号 |
庞各庄限价房项目 | 京兴发改转【2016】1 号 | 2016 规（大）地字 0002 号 | 2016 规（大）建字 0021 号 | 2016 施（大）建字 0040 号 | 京兴环审 【2016】21 号 |
庞各庄安置房（一期） | 京发改[2012]2039 号 | 2012 规（大）地字 0053 号 | 2013 规（大）建字 0040 号 | [2014]施[大]函字第 002 号 | 京环审 [2010]476 号 |
瀛海经适房 | 京大兴发改（核） 【2016】8 号 | 2016 规（大）建字 0052 号 | 2016 规（大）地字 0007 号 | 2017 施（大）建字 0028 号、2017 施 （大）建字 0023 号 | 京兴环审 （2017）002 号 |
瀛海安置房 | 京兴发改核[2011]28 号 | 2012 规（大）地字 0051 号 | 2013 规（大）建字 0005 号 | [2013]施[大]建字 0029 号~0038 号 | 京兴环审 [2013]103 号 |
项目名称 | 发改立项 | 用地规划 | 工程规划 | 开工证 | 环评 |
机场安置房（一期） | 京发改[2015]2241 号京发改[2015]2238 号 | 京国土兴预[2015]0010 号京国土兴预[2015]0019 号 | 规（大）函授[2015]156 号规（大）函授[2015]159 号 | 2015 施意字 014 号、2016 施意字 002号、2016 施意字 003 号、2016 施意字 004 号、2016 施意字 005 号、2016 施 意字 006 号、2016 施意字 007 号、 2016 施意字 008 号、2016 施意字 009 号、2016 施意字 027 号、2016 施意字 025 号 | 无 |
大兴新城核心区埝坛安置房 | 京发改（核）[2020]133 号 | 不涉及 | 2020 规自（大）建字 0061 号、2020规自（大）建字 0060 号、2020 规自 （大）建字 0059 号 | 暂无 | 暂无 |
注：双高花园（北区 9#地）项目立项早于《中华人民共和国环境影响评价法》颁布实施，缺少环评文件对本次发行无重大不利影响。
发行人保障性住房项目均符合《北京市国土资源局关于建设项目征收集体 土地涉及农村居民点拆迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》的有关精 神，均按照市政府批准的“三定三限三结合”建设方案的有关要求组织安置房 建设工作，由区政府严格控制项目成本，全程跟踪审计，最终成本以审计为准。
发行人保障性住房项目开发主体均具备相应资质；发行人在信息披露中不存在未披露或者失实披露违法违规行为，不存在行为重大、受到行政处罚或受到刑事处罚的行为；发行人诚信合法经营，不存在“囤地”、“捂盘惜售”、 “哄抬房价”、“信贷违规”、“销售违规”、“无证开发”等问题，无受到监管机构处分的记录或造成严重社会负面的事件出现。发行人从事保障性住房业务合法合规。
发行人保障性住房业务符合国发[2010]19 号文、国发[2014]43 号文、国办发 [2015]40 号文、国办发[2015]42 号文、财预[2010]412 号文、财预[2012]463 号文、财综[2016]4 号文、财预[2017]50 号文、财预[2017]87 号文、审计署 2013 年第 24 号和 32 号公告的要求，符合国家相关规定。
（2）商品房及商业地产业务
公司的商品房及商业地产业务主要以北京市大兴区为重点发展区域，经过 多年发展已建立各种程序及政策规范物业开发流程。发行人标准项目开发流程 的核心要素包括：选址及市场研究---前期准备---建设---销售及市场推广---竣工、交付及售后服务。房地产开发流程图如如下：
图：发行人房地产开发流程图
选址及市场
研究
前期准备
建设
销售及市场
推广
竣工、交付
及售后服务
1）采购模式
采购管理方面，公司的原材料采购相关事宜由经营管理部集中负责，主要 采用公开招标、内部招标、直接委托、询价比选等方式。目前甲供1的材料很少，主要包括总包及精装合同中不含的家具、软装，如门、衣柜、橱柜、厨房设备、
1 甲供是指由甲方提供材料，由施工方和甲方代表共同取样验收，合格后方可用于工程。
信报箱、标识牌等。另外如砖、瓦、沙、石、混凝土、钢筋水泥等由施工单位负责，公司经营管理部会进行监督。而大部分的材料属于甲控2或甲指3。实施过程：1、由项目公司提供采购需求；2、由经营管理部牵头会同项目人员进行考察，一般考察 6-7 家生产厂商；3、经过初审挑选出 3-4 家进入谈判询价议价阶段。4、公司通过公开询价评审会对入围厂商进行综合评审，从项目类型、产品品质、报价、国家标准、厂商以往经验等多方面进行打分排名，最终结果会上报领导，经过公司会签形式确定最终材料供应商。
项目施工方面，与发行人合作的项目施工方主要有北京万兴建筑集团有限公司、中国新兴建筑工程总公司、中建三局集团有限公司等。
付款方式和付款周期方面，发行人对施工方的付款一般在签定合同时就约定了付款方式和付款周期：签订合同后付预付款，比例 15%-30%不等，金额较大的施工合同预付比例较小。项目施工过程中，每月根据当月工程完成量造价的 80%抵扣预付后的金额进行支付，即项目竣工时支付至总合同额 80%。竣工后进行工程结算，结算完毕，支付至结算金额 95%，剩余 5%为质保金。工程质保期一般为 2 年，质保期结束付清所有工程款。
2）销售模式及定价模式
商品房的销售模式及定价模式方面，发行人所开发项目均在达到政府规定 的预售条件并取得商品房预售许可证后组织销售。公司开发的商品房项目主要 出售给项目所在地的需求者。为保证项目有一个科学的价格体系应对市场竞争，在充分尊重市场和竞争对手的前提下，发行人制定了项目销售定价指标体系， 对所有单一项目的开盘定价都进行严格的市场论证。通过一手竞争楼盘调研、 二手楼盘成交价格调研、物业价值指标权重评价及各单元户型质素评价等方式，进行客户调研数据的统计分析。最终结合公司开发和经营目标，形成项目销售 价格。
3）收入确认原则
2 甲控是指由乙方在甲方指定的几种品牌或供货商中进行采购。
3 甲指是指由乙方在甲方限定的集中品牌、限定的加个内或供货商进行采购。
发行人按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了 买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及已确 认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。发行人将已收到但未达到收入 确认条件的房款计入预收款项科目，待符合上述收入确认条件后转入营业收入 科目。
公司商业地产采取以现实可预期租金推算定价为基础，结合市场合理的回 报率水平进行微调以确定销售价格。公司对开发完工的商业物业采取了租售结 合的销售模式，根据商铺及配套物业的具体情况制定租售计划，确定租售比例，其中对外销售的物业计入公司的房地产业务收入，另外部分优质的自持商铺所 获得的租金收入计入公司的其他业务收入。
4）会计处理方式
开发成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。对已将商品所有权上的主要风险或报酬转移给购货方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经取得或取得了收款的凭据，且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，发行人确认商品销售收入的实现。发行人在进行房地产项目销售时，以该项目完工并已向购买方办理交付手续为试点，确认收入的实现。
发行人的商业项目自持出租时，收到客户的租金尚未确认收入时，计入预收款和银行存款，待收入确认时，发行人将租金收入确认至业务收入。
5）项目情况
由于发行人的房地产项目包括多种发展阶段，故一个开发项目可包括处于完工、在建或拟开发不同阶段的物业。
完工—毛坯物业于取得竣工验收备案证明时分类为已完工项目，而精装修物业于取得工程竣工验收备案表且已完成装修时分类为已完工项目。
在建—毛坯物业于取得所需建筑工程施工许可但尚未取得工程竣工验收备案表时分类为在建项目，而已取得所需建筑工程施工许可但尚未取得竣工验收备案证明或尚未完成装修的装修物业会分类为在建项目。
拟建—物业取得有关土地使用权证但未取得必要建筑工程施工许可；或发行人就有关地块与有关政府部门签署土地出让合同时分类为拟建项目。
截至 2023 年 3 月末，发行人已完工的房地产开发项目有 8 个，在建项目 7
个，具体情况如下表所示：
①已完工项目情况
截至 2023 年 3 月末，发行人已完工房地产开发项目情况如下：
表：截至 2023 年 3 月末公司已完工房地产开发项目情况
单位：亿元、万平方米、%
序号 | 项目名称 | 项目主体 | 项目类别 | 项目所在地 | 总投资 | 已投金额 | 资金来源 | 开工面积 | 竣工面积 | 销售面积 | 销售收入 | 销售进度 | 已回款金额 | 后续销售安排及回 笼计划 |
1 | 兴创D 标 | 北京兴创投 资有限公司 | 办公、商业 | 大兴区 | 5.00 | 5.00 | 自筹、 贷款 | 4.30 | 4.30 | 1.76 | 4.20 | 100.00 | 4.20 | - |
2 | 兴创大厦 | 北京兴创置地房地产开 发有限公司 | 办公、商业 | 大兴区 | 4.30 | 4.30 | 自筹、贷款 | 4.70 | 4.70 | - | - | - | - | - |
3 | 兴创屹墅 | 北京兴创房地产开发有 限公司 | 住宅 | 大兴区 | 33.00 | 27.89 | 自筹、贷款 | 20.90 | 20.90 | 16.77 | 48.33 | 99.00 | 48.69 | 计划 2023 年销售完毕 |
4 | 大兴区西红门 商业综合区三期项目 | 北京兴创置 地房地产开发有限公司 | 办公、商业 | 大兴区 | 27.00 | 20.94 | 自筹、贷款 | 13.90 | 13.90 | 13.17 | 35.13 | 88.00 | 35.13 | 计划 2023 年销售完毕 |
5 | 全民健身中心 | 北京兴创投 资有限公司 | 体育场馆 | 大兴区 | 2.40 | 2.20 | 自筹、 贷款 | 2.17 | 2.17 | - | - | - | - | - |
序号 | 项目名称 | 项目主体 | 项目类别 | 项目所在地 | 总投资 | 已投金额 | 资金来源 | 开工面积 | 竣工面积 | 销售面积 | 销售收入 | 销售进度 | 已回款金额 | 后续销售安排及回 笼计划 |
6 | 大兴区新城核心区 I 组团 0101-013 地 块商业金融用 地项目 | 北京宜化恒业科技发展有限公司 | 办公、商业 | 大兴区 | 24.00 | 24.15 | 自筹、贷款 | 14.89 | 14.89 | 2.86 | 8.99 | 25.00 | 9.45 | 计划 2023年销售完毕 |
7 | 大兴区采育镇区 01-0005 及 01-0033 地块 二类居住、商业金融用地项目（一期） | 北京兴创中和房地产开发有限公司 | 住宅、商业 | 大兴区 | 34.10 | 17.02 | 自筹、贷款 | 8.46 | 8.46 | 5.29 | 8.41 | 71.00 | 17.57 | 计划 2023年销售完毕 |
8 | 大兴区采育镇区 01-0009 及 01-0049 地块 二类居住、商业金融用地项目（一期） | 北京兴创中和房地产开发有限公司 | 住宅、商业 | 大兴区 | 13.61 | 自筹、贷款 | 6.56 | 6.56 | 11.65 | 19.64 | 75.00 | 27.42 | 计划 2023年销售完毕 | |
合计 | 129.80 | 115.11 | - | 75.88 | 75.88 | 51.50 | 124.70 | - | 142.46 | |||||
注：1、兴创 D 标发行人自持底商部分。
2、兴创大厦及全民健身中心为发行人自持项目。
发行人上述已完工项目的立项、环评、工程四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）、预售证等批文齐全，合法合规。
②在建项目情况
截至 2023 年 3 月末，发行人主要在建房地产开发项目情况如下：
表：截至 2023 年 3 月末发行人主要在建房地产开发项目情况
单位：万平方米、亿元、%
序 号 | 项目名称 | 企业名称 | 开发 模式 | 项目 所在地 | 股权 | 产品类别 | 预计 竣工日期 | 占地 面积 | 建筑 面积 | 计划总投资 | 累计已投资 | 施工方 |
1 | 大兴区西红门商业综合区四期项目 | 北京兴创置地房地产开发有限公司 | 自主开发 | 大兴 | 100.00 | 写字楼、商业、酒店 | 一期： 2018 年 | 7.50 | 39.68 | 43.00 | 41.37 | 中建三局集团有限公司 |
二期： 2023 年 | ||||||||||||
2 | 大兴区采育镇A- 03-02 地块商业金 融项目 | 北京兴创房地产开发有限公司 | 自主开发 | 大兴 | 100.00 | 办公 | 2023 年 | 2.90 | 6.86 | 7.30 | 4.38 | 中天建设集团有限公司 |
3 | 大兴区采育镇区 01-0005 及 01- 0033 地块二类居住、商业金融用地项目（二期） | 北京兴创中和房地产开发有限公司 | 自主开发 | 大兴 | 100.00 | 住宅、商业 | 2023 年 | 12.80 | 17.56 | 78.90 | 76.03 | 中建三局集团有限公司、中国新兴建筑工程总公司、江苏兴厦建设工程集团有限 公司 |
序 号 | 项目名称 | 企业名称 | 开发 模式 | 项目 所在地 | 股权 | 产品类别 | 预计 竣工日期 | 占地 面积 | 建筑 面积 | 计划总投资 | 累计已投资 | 施工方 |
4 | 大兴区采育镇区 01-0009 及 01- 0049 地块二类居住、商业金融用地 项目（二期） | 北京兴创中和房地产开发有限公司 | 自主开发 | 大兴 | 100.00 | 住宅、商业 | 2023 年 | 12.50 | 18.70 | 江苏兴厦建设工程集团有限公 司、中国建筑第八工程局有限公 司 | ||
5 | 大兴区采育镇A- 07-02 地块商业金 融项目 | 北京兴创房地产开发有限公司 | 自主开发 | 大兴 | 100.00 | 商业 | 2023 年 | 0.90 | 3.32 | 2.70 | 1.88 | 北京万兴建筑集团有限公司 |
6 | 大兴区采育镇区六号地 01-0044 地块 | 北京兴创置地房地产开发有限公 司 | 自主开发 | 大兴 | 100.00 | 办公、商业 | 2023 年 | 1.40 | 3.29 | 5.28 | 2.63 | 中天建设集团有限公司 |
7 | 大兴区庞各庄 05 地块 | 北京兴展宏业投资有限公司 | 自主开发 | 大兴 | 100.00 | 办公、商业 | 2023 年 | 6.91 | 11.18 | 18.50 | 16.96 | 北京天恒建设集团有限公司、北京万兴建筑集团有限公司和北京住总集团有限责 任公司 |
合计 | - | - | - | 44.91 | 100.59 | 155.68 | 143.25 | - | ||||
表：截至 2023 年 3 月末发行人主要在建房地产项目合规性情况
序号 | 项目名称 | 主要批文情况 | ||||
项目立项/备案 | 国有土地使用证 | 环评批复/备案 | 建设用地规划许可证 | 建设工程规划许可证 | ||
1 | 大兴区西红门商业综 合区四期项目 | 京发改[2011]864 号 | 京兴国用（2013 出）第 00075 号 | 京环审[2013]282 号 | 2011 规（大）地字 0027 号 | 2015 号规（大）建字 0015 号 |
序号 | 项目名称 | 主要批文情况 | ||||
项目立项/备案 | 国有土地使用证 | 环评批复/备案 | 建设用地规划许可证 | 建设工程规划许可证 | ||
2 | 大兴区采育镇A-03-02 地块商业金融项目 | 京兴发改核[2013]32 号 | 京兴国用（2012 出）第 00106 号 | 京兴环审[2013]158 号 | 2014 规（大）地字 0008 号 | 2015 规（大）建字 0065 号、2016 规 （大）建字 0055 号 |
3 | 大兴区采育镇区 01- 0005 及 01-0033 地块 二类居住、商业金融用地项目 | 京发改[2014]1918 号 | 京（2016）大兴区不动产权第 0000075 号、京兴国用（2014 出）第 00107 号 | 京环审[2015]197 号 | 2014 规（大）地字 0050 号 | 2016 规（大）建字 0002 号、2016 规 （大）建字 0056 号 |
4 | 大兴区采育镇区 01- 0009 及 01-0049 地块 二类居住、商业金融用地项目 | 京发改[2014]1920 号 | 京（2016）大兴区不动产权第 0000113 号、京兴国用（2014 出）第 00108 号 | 京环审[2014]279 号 | 2014 规（大）地字 0051 号 | 2016 规（大）建字 0025 号、2017 规 （大）建字 0016 号 |
5 | 大兴区采育镇A-07-02 地块商业金融项目 | 京兴发改核[2013]33 号 | 京兴国用（2012 出）第 00105 号 | 京兴环审[2013]159 号 | 2014 规（大）地字 0003 号 | 2015 规（大）建字 0077 号 |
6 | 大兴区采育镇区六号 地 01-0044 地块 | 京大兴发改（核） [2016]114 号 | 京（2016）大兴区不动产 权第 0000086 号 | 大环登 2016-31 号 | 2017 规（大）地字 0001 号 | 2018 规土（大）建字 0023 号 |
7 | 大兴区庞各庄 05 地块 | 京兴发改转[2016]1 号 | 京兴国用（2015 出）第 00128 号 | 京兴环审[2016]21 号 | 2016 规（大）地字 002 号 | 2019 规自（大）建字 0034 号 |
③拟建项目情况
截至 2023 年 3 月末，发行人无拟建房地产开发项目。
发行人严格按照相关法律法规履行信息披露义务，在信息披露中不存在应披露而未披露或失实披露的违法违规行为，不存在因重大违法的行为受到行政处罚或刑事处罚的情形。
发行人诚信合法经营，不存在下列情形：（1）违反供地政策（限制用地目录 或禁止用地目录）；（2）违法违规取得土地使用权，包括以租代征农民用地、应 当有偿而无偿、应当招牌挂而协议、转让未达到规定条件或出让主体为开发区管 委会、分割等；（3）拖欠土地款，包括未按合同定时缴纳、合同期满仍未缴清且 数额较大、未缴清地价款但取得土地证；（4）土地权属存在问题；（5）未经国 土部门同意且未补缴出让金而改变容积率和规划；（6）项目用地违反闲置用地规 定，包括“项目超过出让合同约定动工日满一年，完成开发面积不足1/3 或投资不 足 1/4”等情况；（7）所开发项目的相关批文不齐全或先建设后办证，自有资金 比例不符合要求、未及时到位等；（8）“囤地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、 “信贷违规”、“销售违规”、“无证开发”，存在受到监管机构处分的记录或 造成严重社会负面的事件出现。
3、其他业务板块
报告期内，发行人其他业务包括物业管理、供热供暖、建材销售、园区管理、商品零售、租金、服务业务、酒店业务等构成。
（1）物业管理
公司物业管理业务主要由子公司北京大兴物业集团有限公司负责，系为公司 建设的保障房以及商业地产提供配套物业服务。随着保障房及商业地产投入使用，公司物业管理收入快速增长，报告期内分别实现收入 19,395.38 万元、16,695.57 万 元、23,401.35 和 4,983.83 万元。
（2）酒店收入
报告期内，发行人酒店业务主要由子公司北京星明湖金雁酒店有限公司、北京兴创商业发展有限公司和北京大兴宾馆有限责任公司为经营主体，涉及的酒店如下：
①星明湖金雁酒店于 1995 年 6 开业，由北京新航城与厦门航空有限公司共同
注资运营。酒店位于大兴区半壁店森林公园内，距离北京大兴国际机场 15 分钟车程，交通便利、环境幽雅，是京南集住宿、餐饮、会议及康体娱乐于一体的涉外四星级商务酒店，金叶级绿色旅游饭店。
②大兴宾馆于 1987 年开业，是京郊首家绿色生态型酒店，位于大兴区政府西
侧，距京开高速路 500 米，是接待商务散客、会议、团体旅游为主的涉外三星级饭店。
③大兴希尔顿酒店于 2020 年 8 月开业，座落于北京市南部核心区域，距离北
京大兴国际机场约 30 分钟车程，是大兴区域的首家全服务国际酒店品牌。
（3）供热供暖
公司的供热供暖业务由子公司北京联港供热有限公司负责运营，主要为大兴生物医药基金内的企业提供供热服务。截至目前公司热水锅炉功率为蒸汽110吨/小时，供热能力90吨/小时，供热管长度15公里，供热覆盖面积3.55平方公里，蒸汽收费标准为410 元/ 吨。报告期内， 公司分别实现供热收入5,475.78 万元、 10,648.25万元、20,742.52万元及8,786.35万元，业务运营较为稳定。
（4）园区管理
公司的园区管理业务由子公司北京联港市政园林绿化有限公司负责，主要从 事大兴生物医药产业基地内市政基础设施维护、绿化养护、道路保洁。报告期内，公司分别实现园区管理收入3,764.51万元、4,338.12万元、2,736.72万元和6.93万元。
（5）商品销售
商品零售业务主要由子公司北京市大兴区物资集团有限公司负责，主要销售医疗器械、机械电子设备、日用百货、劳保用品、农用机械、建筑材料、家用电器、制冷设备等。
（6）租金
租金主要来自子公司北京兴创投资有限公司自持的部分优质商铺出租收入。目前兴创公司自持物业包括兴创大厦、兴创 D 标（商铺）、艺苑桐城及城管大队办公楼，近一年及一期末，公司主要的自持物业出租情况如下：
单位：平方米、元/平方米·天、%、万元
项目 | 2023 年 1-3 月 | 2022 年度 |
期末可供出租面积 | 157,700.00 | 157,700.00 |
平均租金水平 | 商铺：①全民健身中心：2.20 （不含物业费）；②兴创D 标底商：5.50（不含物业费）；③兴创大厦写字楼：3.60（不含物业费）；④兴创国际中心底商： 3.30（不含物业费）；⑤采育安置房D 区底商：0.03（不含物业费）；⑥兴创国际S 座：3.30 （不含物业费）；⑦艺苑桐城和 城管大队办公楼：2.80 | 商铺：①全民健身中心：2.20（不含物业费）；②兴创 D 标底商： 5.50（不含物业费）；③兴创大厦写字楼：3.60（不含物业费）；④兴创国际中心底商：3.30（不含物业费）；⑤采育安置房D 区底 商：0.03（不含物业费）；⑥兴创国际S 座：3.30（不含物业费）； ⑦艺苑桐城和城管大队办公楼： 2.80 |
期末平均出租率 | 87.00 | 87.00 |
自持物业出租收入 | 4,230.00 | 13,671.00 |
4、发行人自营业务及主要在建项目
截至 2023 年 3 月末，公司在建自建项目主要包括大兴氢能示范区项目和北京
大兴国际机场综合保税区 0107-037 地块生物医药孵化器（以下简称“医药孵化器项目”）。
大兴氢能示范区项目分为两期和加氢示范站项目，计划总投资 31.83 亿元；已
于 2020 年开工，未来拟通过租赁收入进行资金平衡；示范区内拥有 14 平方公里的核心区用于产业创新，现已集聚了氢能产业龙头企业亿华通、海珀尔等具有核心技术的高成长企业。
医药孵化器项目规划建设“前研后产”式生物医药产业园区，引进 CRO（医药研发外包）、CDMO（医药研发生产外包）及医疗器械等产业链。通过建筑功能的划分将园区划分成前驱与后驱，前驱以 CRO 研发办公为载体，包含办公区和研究区；后驱以 CDMO 中试生产为载体，以兵营式规则布局，包含试验空间、中试区域和办公区，计划总投资 15.19 亿元。
（四）所在行业情况
1、土地一级开发行业
（1）我国土地一级开发行业的现状前景
土地一级开发是指根据国有土地供给计划、控制性详细规划与土地管理实 际，对国有土地进行场地平整、道路铺设、供水、供电、供气等基础设施建设，将其变为可供建造房屋和各类设施的建设用地的行为。
土地一级开发行业是具有高度垄断性的行业，对市场的变化敏感性较低，主要受国家政策的影响。我国 1999 年 1 月开始施行《中华人民共和国土地管理
法》，从加强土地管理，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展等多个方面详细规定了土地开发中的各项要点。从土地供应来看，2017-2021 年国有建设用地供应呈波动增长趋势，2021 年供应土地 94,368 宗、305,438.20 万平方米。其中，住宅用地、商服用地、工业用地和其他用地供地面积分别为 97,589.09 万平方米、31,899.98 万平方米、160,662.37 万平方米和 15,286.76 万平方米。
图：2017-2021 年土地供应情况
资料来源：wind
从土地供应价格来看，2017-2021 年的供应土地起始楼面价呈现稳步增长趋势，2021 年住宅用地、商服用地、工业用地及其他用地的起始楼面价分别为 2,887 元/m2、1,454 元/m2、233 元/m2 和 776 元/m2。
图：2017-2021 年供应土地起始楼面价情况
资料来源：wind
2022 年全国土地成交平均楼面地价为1383 元/平米，较上一年大幅下滑18%，
与 2018 年持平，溢价率也跌至历史最低。从涉宅地块看，楼面地价出现小幅上扬至 3462 元/平米，但溢价水平同样呈现下滑，数据显示，2022 年全国涉宅地块成交溢价率仅为 3.36%。
2022 年以来，参与集中供地的 22 城成交的地块中，有 90%的地块都采用了 “限地价”的方式，折算成溢价率普遍要求在 15%以下，甚至还有 2 成左右的地块，溢价要求在 10%以内，这也直接导致了房企拿地溢价率的走低。同时，2022年下半年以来房企资金需要用于保交楼，因此在拿地支出上比较谨慎。出现溢价率小幅反弹主要是源于部分城市推出优质地块，引起房企竞价，但大部分城市依旧呈现国企、地方平台托底拿地的状态。
随着我国城市化进程的加快，未来几年土地一级开发市场仍将呈现良好的发 展态势，市场供应增长迅速，市场需求保持旺盛，政府垄断加强，价格保持稳定。
（2）北京市大兴区土地一级开发行业现状和前景
2020 年，大兴区土地整治专项任务约 6,200 亩，涉及 13 个镇及南郊农场。
2021 年，北京市人民政府关于印发《推动城市南部地区高质量发展行动计划
(2021-2025 年)》的通知，城市南部地区包括丰台区、房山区、大兴区和北京经济技术开发区。2022 年，大兴区继续开展“疏解整治促提升”专项行动，在“精准拆违，腾地减量”方面先谋后动，拆除违法建设 330 万平方米、腾退土地 370 公
顷；依托新一轮百万亩造林行动，持续推进大尺度增绿，完成揭网见绿 887 公顷，
“战略留白”临时绿化 264.17 公顷，实施农业种植增绿 37.46 公顷，提前完成全
年任务。近年来，大兴区提出了“三城、三带、一轴、多点、网络化”的规划设想，构建“新城、新市镇、新型农村社区”的新型城市体系，推进城市建设，给土地一级开发带来了新的机遇。
大兴区作为国务院农村集体经营性建设用地使用权流转的试点之一，将全面铺开集体土地流转改革试点工作，缩小城乡土地差异集体土地流转方式与目前土地一级开发方式相比有所变化，将对以往土地一级开发模式产生一定影响。北京地区目前重点开发建设区域包括朝阳区、海淀区、大兴区及亦庄开发区等，由于受区域影响较大，各区所属国有开发主体之间竞争并不激烈。
2、房地产行业
（1）发展概况
房地产行业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，目前已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点。改革开放以来，特别是 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。但是，由于房地产行业的特点，房地产市场受宏观调控和经济形势影响显著。2000 年以来我国房地产行业发展概况如下：
1）2000 年至 2007 年
国家统计局的数据显示，2000-2007 年全国房地产开发投资和商品住宅投资均保持 20%以上的增长速度。2004 年房地产开发投资和商品住宅投资的增速甚至超过 30%。经过 2005 年短暂回落后，2006 年投资增速又恢复到较高水平。以房地产开发投资完成金额为例，2006 年为 19,382 亿元，同比增长 21.80%，2007 年为 25,280 亿元，同比增长 30.43%。
期间，在我国城市化进程加快、收入增加和消费结构升级等因素推动下，全国商品房销售面积和商品房销售金额呈现稳步快速增长的局面，2000-2007 年，全国商品房销售面积从 16,984.16 万平方米增加至 77,354.72 万平方米，年均增长率
达 24.18%；商品房销售金额从 3,572.00 亿元上升至 29,889.12 亿元，年均增长率达
35.46%。
我国房地产的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、 加快城市化建设，都发挥了重要作用。一方面，房地产业已成为重要的第三产业 和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞 后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康 发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。长远来看，随着城镇化进 程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展 空间。
2）2008 年
2008 年由于受到国际金融危机的冲击，我国宏观经济增速放缓加之 2007 年出 台的房地产调控政策效果逐步显现，房地产市场观望情绪持续加重，进而导致当 年商品房销售面积和销售金额双双回落。2008 年全国商品销售面积为 65,969.83 万 平方米，同比下降 14.72%；商品房销售金额为 25,068.18 亿元，同比回落 16.13%。
受宏观经济增速减缓和房地产市场调整影响，房地产开发企业纷纷控制新开工面积和投资速度，房地产开发投资增速出现回落。2008 年，全国房地产开发投资完成额为 31,203.20 亿元，同比增长 23.39%，较上年同期回落 6.81 个百分点。
2008 年底，为了刺激内需，稳定经济增长，改善民生，我国政府出台了多项信贷、消费政策，旨在维护房地产市场稳定，支持房地产行业平稳调整。在相关具体政策的拉动下，2009 年中国房地产市场整体呈现快速复苏态势，市场需求有所释放，超过同期的开发投资规模增速。随着房价的快速上涨，中国对房地产的政策由支持逐步转向收紧。
3）2009 年
2008 年下半年开始，随着国家宏观调控的首要任务由“防过热、防通胀”转向“保增长、控通胀”并更多向保增长倾斜，国家对房地产业的主要政策导向亦发生了明显转变，主要是以发挥房地产扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要支柱产业作用，鼓励普通商品住房消费，促进房地产市场健康稳定发展为指导方针和基本原则。随着 2008 年密集出台的稳定房地产市场政策在 2009 年逐步得到
落实，特别是贷款利率下降和按揭贷款优惠措施的推广，使得购房成本得到明显控制，商品房销售面积和销售金额在 2009 年均出现大幅回升。2009 年，全国商品房销售面积达到 94,755.00 万平方米，同比大幅增长 43.63%；商品房销售金额达到 44,355.17 亿元，同比增长 76.94%。
2009 年 12 月 9 日以来，国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施，房地产行业政策显著收紧。打击囤地、增加保障性住房用地等的土地政策和调整二套房首付最低比例限制及个人住房贷款利率等的货币政策仍然是政府调控房地产市场的主要手段。
4）2010 年至今
2010 年，国家频繁出台针对房地产行业的调控政策，通过调整信贷、税收政策以及推进保障性安居工程建设等方式多管齐下，遏制房价过快上涨，防止社会资源向房地产行业过度集中。2010-2012 年，我国商品房销售面积增速逐步回落，同比增速由 2010 年的 10.56%下降至 2012 年的 1.77%；同期商品房销售金额增速也由 2010 年的 18.86%回落至 2012 年的 10.01%。同期全国房地产开发投资增速保持高位运行，但是随着调控政策持续深入，投资增速逐步放缓。2010-2012 年，房地产开发完成投资额同比增速分别为 33.16%、28.05%和 16.19%。
2013 年，国家在坚持房地产调控政策不放松的同时，有倾向于通过建立市场化长效机制来逐步替代原有行政调控手段的趋势。市场有效供给的增加、房产税试点范围的扩大、个人住房信息系统的建立及不动产登记条例的出台等正在落实或未来可能落实的措施大大稳定了房地产市场的预期。在上述宏观政策环境下， 2013 年全国房地产市场整体呈现回升势头，各项主要指标增速均出现回升，其中商品房销售面积出现强劲反弹。2013 年，全国商品房销售面积为 130,550.59 万平方米，同比增加 17.29%；商品房销售金额为 81,428.28 亿元，同比上升 26.33%。随着国民经济的快速增长，城市化进程的加快，土地供应刚性加强，未来房地产业仍将在国民经济中占据重要地位，并保持平稳增长的景气度。但房地产业也受到政府调控的直接影响，因此政府调控力度的大小一定程度上也决定着房地产行业的未来。
2014 年以来，我国宏观经济增速放缓，居民购房观望情绪上升，房地产销售
面积和销售金额均出现同比回落。2014 年度，全国商品房销售面积为 120,648.54 万平方米，同比回落 7.58%；商品房销售金额为 76,292.41 亿元，同比回落 6.31%。 2014 年 4 月开始，除一线城市外，实施限购的城市逐步开始放松或取消限购。
2014 年 9 月，人民银行和银监会联合下发通知，要求金融机构支持居民家庭合理
住房贷款需求，并在一定程度上放宽了对限贷标准的认定；2014 年 11 月和 2015
年 3 月，人民银行分两次公告降低贷款基准利率，将 5-30 年公积金贷款利率由 4.50%调整至 4.00%。2015 年 3 月，人民银行、住建部、银监会联合下发通知，将二套房首付比例降至 40%；对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付降至 20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付降至 30%。相关政策的实施不仅加大了对刚性住房需求的保障力度，并将促进合理改善性住房需求的释放。
2015 年，全年的房地产行业政策主线围绕地产去库存问题展开，政策主要包括取消过时的限制性政策，逐步回归市场自身调节机制；此外，税收减免以及财政补助等政策也有序跟进落地，主要包括中央层面上的营业税免征期限放松、地方层面上的契税减免以及财政补贴等，在一定程度上有助于降低居民购房成本和加快去库存进程。信贷政策方面也是持续宽松状态，引导实际需求加快入市，政策围绕降低购房门槛和降低购房成本两个因素展开。此外，公积金宽松调整也是 2015 年信贷政策的重点，主要涵盖拓宽公积金缴存及提取范围、推行异地贷款等内容。在此宏观政策背景下，2015 年全年商品房销售成绩回暖，销售额、销售面积分别为 8.7 万亿元、12.8 亿平方米，分别同比上涨 14.4%和 6.5%；新开工面积
15.4 亿平方米，同比下降 14.0%；开发投资额 9.6 万亿元，同比上升 1.0%；资金来源 12.5 万亿元，同比上升 2.6%。销售情况回暖，房地产开发企业的资金状况有所改善。相关政策的实施不仅加大了对刚性住房需求的保障力度，并将促进合理改善性住房需求的释放。
2016 年，房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋平稳。政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险。2016 年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：“两会”提出因城施策去库存，但随着热点城
市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收 紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风 险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行 业长期发展积极构建良好环境。2016 年，300 个城市土地市场供求仍呈下降趋势，各类用地推出同比下降 11.0%，成交同比下降 5.7%。但是，热点城市土地市场持 续高热，拉高了全国整体住宅楼面均价及溢价率，全国 300 个城市各类用地成交 楼面价同比上涨 38.7%；平均溢价率为 43.13%，较 2015 年提高 26.91 个百分点。
2017 年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以 城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠 加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔 接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制 房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动 长效机制的建立健全。2017 年以来，为缓解供求压力，政府积极推地，尤其是住 宅用地，推地量增幅最大。2017 年全国 300 个城市共推出各类用地 20.1 亿平方米，同比增长 9.7%；全国 300 城市土地出让金总额为 40,623 亿元，同比增加 38%。
2018 年，在中央“房住不炒”指导思想下，各城市继续因城施策，发挥地方 政府能动性。一方面增加土地供应力度，推出各类保障房用地，如北京、上海分 别试点集体土地建设“共有产权房”和租赁住房；另一方面，为保证市场活力， 部分城市也出台一些微调政策，放宽土地出让条件。全年土地市场成交总体趋稳，溢价率、楼面地价等指标纷纷回落，地市退烧迹象明显。2018 年全国 300 城市土 地出让收入总额为 41,773 亿元，同比增加 2%。300 个城市土地成交楼面均价为每 平方米 2,159 元，同比下滑 11%，其中住宅类用地成交楼面均价为每平方米 3,806 元、同比下滑 7%。中国 300 个城市土地平均溢价率 13%，较去年下降 16 个百分 点。其中住宅类用地平均溢价率 15%，较去年下降 19 个百分点。
2019 年，全国市场高开低走，但分化加剧。从销售面积增速看，前 9 月负增
速，为 2015 年 6 月后首次为负。从销售金额看，增速也明显低于 2018 年。一方面是由于市场整体低迷，另一方面是城市分化，主要增长力量的三四线城市今年
表现不佳，增速下滑明显。下半年，政府对于房企融资端监管大大加强，企业流动性减弱，资金压力大增。因此，房企普遍打折促销，以价换量，2019 年下半年销量缓慢回升。从房地产开发投资增速看，呈现前高后低的走势，但整体高于去年。2019 年 3 月，政府工作报告中指出，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。
2020 年，政府工作报告和政治局会议均延续 2016 年房住不炒的主基调，因城施策和促进房地产市场平稳健康发展依然是调控的核心手段和动态目标，新型城镇化建设、老旧小区改造、城市群协同发展为行业的长期健康发展贡献新的增长动力。与此同时，地产调控的政策重心逐步从需求侧转移到供给侧，融资管控作为供给侧改革的重要方向开启全新长效机制时代。2020 年初以来，银保监会和央行先后提出，“严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展”，“补齐房地产金融宏观审慎政策框架，加快建立房地产金融长效管理机制”。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，2020 年 8 月，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，以保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2021 年，自然资源部明确在重点城市实施住宅用地“两集中”，即集中发布
出让公告、集中组织出让活动，原则上全年不超过 3 次，时间间隔和地块数量要
相对均衡。实施“两集中”土地出让制度的 22 个重点城市，除包含北上广深 4 个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等 18 个二线城市。住宅用地“两集中”土地出让政策的提出，是中央继房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理之后，对当前房地产调控长效机制的再次补充。
2022 年，政府工作报告指出要继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳
地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在下半年，房地产企业融资支持政策相继出台，央行和银保监会联合下发《关于做好当前金 融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，信贷支持、信贷支持和股权融资支持“三箭”齐发。信贷方面，金融机构增加对房企的信贷投放，并通过货币信 贷政策工具为金融机构提供长期、成本适度的信贷资金；债券融资方面，对房企 发行债券提供支持，中债增进公司开具发债信用增进函是支持民营房企发债的重 要举措；股权融资方面，恢复房企及涉房企业的股权融资功能，证监会提出了包 括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资 在内的五条支持措施。房企融资支持政策使得优质房企受益，具有防止风险进一 步向经营正常的房企蔓延、稳定房地产市场发展的积极作用。
未来房地产政策将继续坚持“房住不炒”基调，供需两端政策均有继续优化 空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优 化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧 重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房 者预期好转。。
总体来看，经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化 和规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，政策调节则始终在房地产市场调控方面起着举足轻重的作用。
（2）发展趋势
我国房地产市场的长期发展本质上来源于城镇化过程中城市人口对住房的巨 大需求，稳定增长的宏观经济和持续推进的城镇化进程是推动我国房地产市场发 展的主要因素。目前来看，随着我国人均可支配收入的稳定增长，国内经济不断 向前发展，以及持续快速的城镇化进程，我国房地产市场的未来发展依然向好。 但经过多年的高速发展，我国房地产业正处于结构性转变的关键时期，行业增速 将有所放缓。随着市场环境的逐渐改变，一部分不能适应变化的企业逐渐被淘汰，行业内的并购整合会逐渐增多，行业集中度逐渐得到提高。部分有实力的企业会
率先“走出去”，开拓海外市场。而且随着房地产金融的逐渐发展，企业的运营模式也会逐渐向“轻资产”进行转变，使得行业的运营模式得到不断的创新。
1）宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，城镇化进程持续加快，房地产业发展长期向好
改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展，2005-2018 年间，全国 GDP 每 年增长速度均超过 6.5%，城镇居民人均可支配收入年增长幅度亦维持在 6%以上。 2019 年，全国 GDP 同比增长 6.1%，居民人均可支配收入年增长 8.9%；2020 年， 全国 GDP 同比增长 2.3%，居民人均可支配收入实际增长 4.7%；2021 年，全国 GDP 同比增长 8.1%，居民人均可支配收入实际增长 9.1%。即使未来宏观经济增 速可能会逐步放缓，但预期国家经济仍能够维持稳定的发展趋势，为房地产业长 期稳定发展创造了良好的经济环境。
世界银行研究表明，住宅需求与人均 GDP 有着密切的联系，当一个国家人均 GDP 在 600-800 美元时，房地产业进入高速发展期；当人均 GDP 进入 1,300-8,000美元时，房地产业进入稳定快速增长期，在 8,000 美元以上进入平稳发展时期。
2017 年我国人均 GDP 约为 8,643 美元，此后我国房地产行业已逐步进入平稳发展时期。
房地产市场需求旺盛的主要原因在于人口大规模向城市迁移，截至 2021 年末，我国常住人口城镇化率水平为 64.72%，与发达国家平均 70%-80%的水平相比仍然 存在一定差距。根据发达国家的城市化经验，城市化率在 30%-70%期间是加速城 市化的时期。根据发改委发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》，新型城镇 化的主要目标之一是到 2025 年，全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍人口城镇 化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距明显缩小。根据联合 国预测,未来我国城镇化率预计年均提升 1 个百分点,至 2030 年达到 70.6%,年均
1300 万农村人口转变为城镇常住人口。因此，持续的新增住房需求仍客观存在，推动房地产业长期向好发展。
2022 年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。年初以来，需求端政策持续调整优化，央行三次
降息，5 年期以上 LPR 共下调 35 个基点。5 月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点。
9 月末央行、银保监会接连释放重磅利好，对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；时隔 7 年再次下调公积金贷款利率，5 年以上公积金贷款利率降至 3.1%。在下半年多项重磅政策落地，尤其是供给端政策支持力度明显加大。央行和银保监会联合发布 254 号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等 6 方面，
共计 16 条具体举措。市场方面，新房上半年价格整体呈企稳横盘态势，下半年以来房价走势疲弱，价格持续下跌；二手房价上半年呈横盘态势，下半年下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。土地方面，受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，全国 300 城住宅用地供求两端均缩量明显。各线城市推出和成交面积、土地出让金均不同程度下滑。企业方面，各批次民企拿地意愿不足，央国企二批次后拿地渐显乏力，地方国资拿地金额占比逐批次走高。。
2）行业市场供需矛盾将日益缓和，行业利润空间将逐步回归理性
近年来，国家对房地产行业进行了一系列的宏观调控，部分地区房地产市场 过热的势头得到有效控制，房地产销售价格增速放缓。随着房地产市场规模不断 增长，市场供需矛盾将趋于缓和。就当前市场情况来看，一二线城市房地产销售 情况相对较好，但部分三、四线城市在之前行业过热的时候大量兴建房地产项目，导致行业平稳发展后出现供大于求的情况，房地产销售难度显著增加。从长期来 看，随着土地成本的上涨，建材价格及人工成本持续上升，房地产开发成本的上 涨压力不断显现，房地产企业的盈利水平逐渐平缓回归至合理水平，行业利润水 平将趋于平稳。
3）房地产开发产品细分程度逐渐增强
随着房地产行业的不断发展，购房者对房地产开发产品要求不断提高，需求不断多元化，房地产的开发也呈现出地域化、多样化、个性化的特征。房地产的
开发类型以及相配套的物业管理都将根据地区的差异化和消费人群的多元化而改变。产品差异化的竞争也使得开发企业更加注重为客户群体分类设计。
4）行业集中度不断提升
我国房地产行业经过近几年的高速发展后，供需矛盾逐渐缓解，行业进入发展新常态。受到行业增速逐步平缓，区域市场分化、优质土地资源减少等因素影响，房地产企业竞争越发激烈，行业内并购重组加速，行业的集中度不断上升，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现较大转变，重点市场将进入品牌主导下的精细化竞争态势。
随着市场化程度的加深，资本实力强大并且运作规范的房地产企业将逐步获 得更大的竞争优势，综合实力弱小的企业将逐步被收购兼并退出市场，具有较大 市场影响能力的房地产企业将会在这一过程中获得更高的市场地位和更大的市场 份额，行业的集中度也将因此而逐步提高。同时，行业领导企业将逐渐明确定位，在房地产细分领域不断提升实力，进行差异化竞争。
5）国内市场区域分化加剧，实力企业加速海外布局
由于一线城市和部分区域中心城市仍然集中了全国最优质的商业、教育、医 疗等资源，未来仍然享有持续人口净流入的红利，其中主要是以有置业需求的年 轻人口流入为主，未来此类城市依然会存在较为突出的房屋供需矛盾。随着购房 限制政策的放松，重点二、三线城市房地产市场将会逐步回暖；与之相对，部分 三、四线城市面临人口结构老化、青年人口持续流出、经济增长放缓等因素影响，当地购房需求逐渐减少，存在房地产销售规模下降的风险。
近年来，国内部分房地产企业逐渐开始进行海外市场的开拓，积极实施“走 出去”战略。房地产企业在海外开展产业布局，首先是为了实现自身的国际化需 求，吸收发达国家和地区先进的房地产开发与运营的经验，持续提高自身的经营 实力和市场竞争力；其次是着力于提升自身的市场份额，提高企业的国际知名度，为企业未来全球化发展奠定坚实的基础；同时，由于房地产企业的经营对政策变 化、经济周期波动较为敏感，开拓海外地区的业务可以使公司有效对抗区域性市 场波动的风险，降低公司自身的经营风险。未来，有实力的房地产开发企业将借
助在国内市场的品牌影响力，利用国内中高收入家庭开始海外置业的契机，进一步加大海外市场的扩张力度，在海外具有发展潜力的市场进行产业布局，海外市场将成为实力企业的新的规模和利润增长点。
6）房地产投融资模式持续进化，行业运营模式不断创新
近年来，房地产企业逐渐进化自身的投融资模式，不断探索轻资产运营的模 式，加速与资本市场的融合。目前，房地产企业正利用资本市场，从通过开发、 建设、销售获取利润的传统行业运营模式转向“轻资产、重运营”的创新运营模 式。现阶段，房地产企业可以通过“小股操盘”、合作开发的模式，利用自身品 牌和建设管理能力的输出获取收益。同时，部分房地产企业对自身业务也开始实 行转型，从单纯的开发商转变为综合社区服务提供商，利用互联网平台，为住户 提供综合的社区服务。房地产企业自身还通过设立房地产投资基金，在资本市场 上募资，利用自身在房地产行业的优势，对市场上的优质项目进行投资以获取投 资收益。未来，随着房地产行业及房地产金融的不断发展，房地产企业的投融资 模式及运营模式将进一步多元化、个性化、定制化，与资本市场的结合更加紧密。
（五）发行人所处行业地位
1、发行人所在区域情况
大兴区位于北京市南部，全区南北长 42.70km，东西宽 45.00km，总面积大兴区总面积 1036.33 平方公里。大兴区东临通州区，南临河北省固安县、霸州市等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台区、朝阳区。根据《北京市城市总规划
（2016-2035 年）》，大兴区定位为面向京津冀的协同发展示范区、科技创新引领 区、首都国际交往新门户和城市发展深化改革先行区。空间布局上，大兴区构建 了以“三城”为主的结构，其中大兴新城是承接中心城区人口及功能纾解的区域，亦庄新城承担科技创新、区域协同功能，临空经济区以综合服务保障、航空物流、综合金融等功能为主。
根据《大兴区 2021 年国民经济和社会发展统计公报》，2021 年大兴区实现地区生产总值 1461.8 亿元，按可比价计算，比上年增长 56.4%。其中第一产业实现增加值 14.6 亿元，比上年增长 10.6%；第二产业实现增加值 778.1 亿元，比上年增
长 163.3%；第三产业实现增加值 669.2 亿元，比上年增长 5.6%。三次产业构成为 1.0:53.2:45.8。
2021 年，大兴区规模以上工业总产值实现 2254.4 亿元，比上年增长 148.2%，
其中高技术制造业和现代制造业分别实现产值 1670.6 亿元和 1896.0 亿元，分别比上年增长 437.0%和 233.7%。
2022 年，大兴区实现地区生产总值 1,091.9 亿元，比上年下滑 28%，固定资产投资 922.30 亿元，增长 3.90%。
2、发行人在行业中的地位及区域内竞争情况
发行人目前是北京市大兴区国有资本投资运营平台，是大兴区最主要的城建企业。公司整合成立后，下辖了大兴区内众多大型土地一级开发、保障性住房建设等基础设施建设主体及生物医药园区开发企业，对区域内国有资产进行经营管理。公司在大兴区区域内具备业务专营优势，在项目获取和资产注入方面得到政府的大力支持，在区域内属于行业龙头地位。
（六）发行人经营方针和战略
发行人是北京市大兴区最主要的城市基础设施融资主体，主要从事区政府城市基础设施建设等重点工程及土地一级整理开发等业务。自成立以来，发行人经营规模和实力不断壮大，在大兴区城市建设开发及国有资产运营领域已经形成了显著的竞争力，在区域内拥有行业垄断性，因而有着较强的竞争优势和良好的发展前景。
“十三五”期间，京津冀协同发展战略的深入推进和北京大兴国际机场等重大项目的开工建设为发行人的发展提供了良好的机遇。面对“十四五”期间的新常态、新任务、新机遇、新挑战，作为大兴区城市基础设施建设和国有资产运营主体，发行人将通过自我发展、自主经营，不断扩大经营规模、增强经济效益，加大土地整理开发力度，保持公司的可持续融资能力，使公司资产在规模与质量上得到双重提升，逐步成为有核心竞争力的跨行业的综合开发经营产业集团。
发行人将致力于成长为区域内有一定影响力的集团化国有资本投资运营公司，积极承担区属国有企业相应的社会责任及经济责任，在确保完成政府交办任务的
同时，获取一定的经济效益，积累优质资产，打造可持续、科学发展的集团化公司。
1、产业总体发展思路
在“十四五”背景下，大兴发展公司将在区委、区政府的坚强领导下，在区 国资委监督指导下，发挥国有企业对区域经济建设和社会发展的保障和引领作用，推进传统融资平台向市场化运作的国有资本投资运营平台转型，实现为大兴区发 展建设筹措资金、保障区内重点工程与重点项目建设、引领产业布局、加快国有 企业发展的总体目标。
2、重点产业发展思路
公司重点发展综合金融服务业务和实业投资业务，实现金融控股、资本投资 “双轮驱动”，建立起保障大兴区重点项目发展的资金池，形成“融、投、管、退”的良性运转机制。打造成为资金统筹分配平台、区域发展保障平台、投资运营管
理平台、国有资本监管延伸平台。
资金统筹分配平台。整合现有资源，组建大兴区基础设施和重点项目建设资金池，发挥资本的集聚效应，使平台成为区财政之外的市场化资金的保障者，并对资本的合理有效分配，提升资源配置效率，增强国有资本收益效能。
区域发展保障平台。利用市场化手段，为大兴区重点项目建设和小微企业发展提供保障，通过政策性投资和融资担保服务等方式，实现区政府投资引导、产业帮扶、小微企业孵化等目的，在园区开发、城镇建设、集建地等重点项目上做好融资担保，保证国有资本集中在关键环节和重点领域。
投资运营管理平台。按市场化原则决定国有资本进退流转，放大国有资本效 应，实现国有资本保值增值。利用市场化运营机制，通过资本投资或股权并购等 方式，做大国有资产规模，增强国有资产实力。通过大兴发展引导基金运作管理，推动大兴区基础设施、重点项目和功能区的落地和实施，成为全面落实区政府经 济社会发展战略意图的执行者。
国有资本监管延伸平台。严格落实区国资委监管国有资本的延伸平台对大兴发展公司的决策部署，成为区国资委监管国有资本的有力抓手。
八、其他与发行人主体相关的重要情况
报告期内，发行人、发行人控股股东及实际控制人未发生重大负面舆情或被媒体质疑事项。
报告期内，发行人不存在因违反相关法律法规而受到有关主管部门重大行政处罚的情形。
第五节 发行人主要财务情况
一、发行人财务报告总体情况
（一）发行人财务报告编制基础、审计情况、财务会计信息适用《企业会计准则》情况等
中准会计师事务所（特殊普通合伙）对发行人 2018-2020 年度财务报告进行了审计，出具了编号中准审字[2021]2204 号标准无保留意见审计报告，中准会计师事务所认为：公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了公司 2020 年末的财务状况以及 2020 年度的经营成果和现金流量。中准
会计师事务所（特殊普通合伙）对发行人 2021 年度财务报告进行了审计，出具了编号中准审字[2022]2130 号标准无保留意见审计报告，中准会计师事务所认为：公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了公司 2021 年末的财务状况以及 2021 年度的经营成果和现金流量。中准会计师事务所
（特殊普通合伙）对发行人 2022 年度财务报告进行了审计，出具了编号中准审字
[2023]2115 号标准无保留意见审计报告，中准会计师事务所认为：公司财务报表
在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了公司 2022 年末的财务
状况以及 2022 年度的经营成果和现金流量。
公司 2020-2022 年度、2023 年 1-3 月财务报表均以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》
（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁
布和修订的 42 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定编制。
除特别说明以外，本募集说明书中 2020 年末/度数据引自中准会计师事务所
（特殊普通合伙）出具的 2021 年度审计报告期初数。2021 年末/度和 2022 年末/度
财务数据引自中准会计师事务所（特殊普通合伙）出具的 2022 年度审计报告期初期末/当期数。2023 年一季度财务数据引自 2023 年一季度未经审计的财务报表。
（二）重大会计政策变更、会计估计变更、会计差错更正情况
1、重大会计政策变更
2021 年度：
（1）执行新金融工具准则导致的会计政策变更：财政部于 2017 年 3 月 31 日分别发布了《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量（2017 年修订）》
（财会[2017]7 号）、《企业会计准则第 23 号——金融资产转移（2017 年修订）》
（财会[2017]8 号）、《企业会计准则第 24 号——套期会计（2017 年修订）》（财会[2017]9 号），于 2017 年 5 月 2 日发布了《企业会计准则第 37 号——金融工具列报（2017 年修订）》（财会[2017]14 号）（上述准则统称“新金融工具准则”）。
发行人于 2021 年 1 月 1 日起开始执行前述新金融工具准则。
表：首次执行日前后金融资产分类和计量对比表
单位：元
2020 年 12 月 31 日（变更前合并报表） | 2021 年 1 月 1 日（变更后合并报表） | ||||
项目 | 计量类别 | 账面价值 | 项目 | 计量类别 | 账面价值 |
货币资金 | 摊余成本 | 21,346,555,095.24 | 货币资金 | 摊余成本 | 21,346,555,095.24 |
应收账款 | 摊余成本 | 1,929,402,785.20 | 应收账款 | 摊余成本 | 1,929,402,785.20 |
其他应收款 | 摊余成本 | 4,352,400,289.61 | 其他应收款 | 摊余成本 | 4,352,400,289.61 |
持有至到期投资 | 摊余成本 | 301,171,462.45 | 其他权益工具 | 以公允价值计量且其变动计入其他综 合收益 | 94,519,186.37 |
其他非流动 资产 | 摊余成本 | 206,652,276.08 | |||
可供出售金融资产 | 以成本计量（权益工具） | 3,735,459,135.96 | 其他非流动金融资产 | 以公允价值计量且其变动计入当期损 益 | 464,397,810.50 |
其他权益工具投资 | 以公允价值计量且其变动计入其他综 合收益 | 3,271,061,325.46 | |||
长期应收款 | 摊余成本 | 1,017,697,190.00 | 长期应收款 | 摊余成本 | 1,017,697,190.00 |
（2）财政部于 2017 年颁布了《企业会计准则第 14 号——收入（2017 年修
订）》（以下简称“新会计准则”），发行人自 2021 年 1 月 1 日起执行该准则。发行人执行此项会计政策对列报前期财务报表项目及金额的影响如下：
表：2021 年会计政策变更对列报前期财务报表项目及金额的影响
单位：元
报表项目 | 2020 年 12 月 31 日（变更前）金额 | 2021 年 1 月 1 日（变更后）金额 | ||
合并报表 | 母公司报表 | 合并报表 | 母公司报表 | |
应收账款 | 1,929,402,785.20 | 1,929,402,785.20 | ||
合同资产 | 18,105,946,285.23 | |||
存货 | 60,724,913,394.53 | 42,618,967,109.3 | ||
预收账款 | 1,232,017,608.64 | 71,826,149.85 | ||
合同负债 | 1,079,965,909.67 | |||
其他流动负债 | 77,258,145.22 | |||
其他应付款 | 2,967,403.90 | |||
（3）财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了《企业会计准则第 21 号——租赁
（2018 年修订）》（财会[2018]35 号）（以下简称“新租赁准则”）。发行人于 2021 年 1 月 1 日起执行前述新租赁准则，并依据新租赁准则的规定对相关会计政策进行变更。
根据新租赁准则的规定，对于首次执行日前已存在的合同，发行人选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
发行人选择仅对 2021 年 1 月 1 日尚未完成的租赁合同的累计影响数进行调整。
首次执行的累积影响金额调整首次执行当期期初（即 2021 年 1 月 1 日）的留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。
发行人执行此项会计政策对列报前期财务报表项目及金额的影响如下：
单位：元
2020 年 12 月 31 日（变更前）金额 | 2021 年 1 月 1 日（变更后）金额 | |||
合并报表 | 母公司报表 | 合并报表 | 母公司报表 | |
预付款项 | 1,465,031,565.39 | 1,454,149,839.12 | ||
使用权资产 | 78,166,226.10 | |||
长期待摊费用 | 192,544,935.10 | 133,084,505.10 | ||
租赁负债 | 5,793,706.52 | |||
应付账款 | 2,360,799,052.89 | 2,348,925,277.89 | ||
一年内到期的 非流动负债 | 11,690,435,559.71 | 11,704,339,698.02 | ||
2022 年度：
1）公司自 2022 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 15号》“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
2）公司自 2022 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 15
号》“关于亏损合同的判断”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
3） 公司自 2022 年 11 月 30 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第
16 号》“关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
4） 公司自 2022 年 11 月 30 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第
16 号》“关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
2、会计估计变更
报告期主要会计估计未发生变更。
3、会计差错更正情况
会计差错更正的内容 | 受影响的各个比较期间报表项目名称 | 累积影响数 |
上期北商科技服务(北京)有限公司合并抵消分录错误 | 资本公积 | -314,959,350.69 |
其他综合收益 | -39,523,457.13 | |
未分配利润 | 31,624,379.29 | |
少数股东权益 | 322,858,428.53 | |
北商科技服务(北京)有限公司上期多计提所得税费用 | 应交税费 | -24,085,314.72 |
少数股东权益 | 11,801,804.21 | |
所得税费用 | -24,085,314.72 | |
少数股东损益 | 11,801,804.21 | |
生物医药基地投资性房地产转换未计提递延所得税 | 递延所得税负债 | 91,696,360.79 |
未分配利润 | 2,573,174.45 | |
所得税费用 | -89,123,186.34 | |
2014 年罗奇营项目收入成本结转错误 | 存货 | -59,418,188.33 |
预收款项 | -2,091,846.52 | |
未分配利润 | -57,326,341.81 | |
北京兴展投资控股有限公司前期将固定资产转换为 | 递延所得税负债 | 163,196,856.39 |
资本公积 | -713,943,271.95 |
2022 年度，发行人会计差错更正情况如下：追溯调整法：