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預售屋買賣契約條文常見錯誤樣態彙整表

110年第1版 (110年10月)

應記載事項點次	審查重點	常見錯誤樣態
一、契約審閱期	1.攜回日期應留空。 2.審閱日數應留空。 3.買方、賣方簽章欄。	1.未xx攜回審閱日期。 2.未載明審閱日數。 3.直接以定型化契約條款載明『本契約已經由買方攜回審閱 5 日以上。』 4.記載放棄或縮短審閱期間。 5.無賣方簽章欄。
二、賣方對廣告之義務	(真實義務的確保，約定內容不得限縮建商義務) 1.廣告真實。 2.廣告、宣傳品之一切事項都應該屬於契約的一部分。	1.樣品屋，僅供參考。 2.廣告僅供參考，不屬契約範圍。例如：約定廣告宣傳品之房屋平面圖、模型及公共設施照片，僅供參考。 3.銷售現場展示空間之建材及設備，除本契約及「建材設備說明書」載明屬賣方應交付內容外，買方不得主張將其併為本契約一部分。
三、房地標示及停車位規格	(同一建照之基地面積、建物戶數) 土地：基地號與基地面積及使用分區。 房屋：戶棟別及建照號碼。 車位：車位屬性、位置、總停車數量、權狀有無、長寬高、面積及面積計算方式。	1.未填建照號碼或使用分區，亦未附建照暨核准之房屋平面圖影本為證。 2.未記載「地號」。 3.未標示車位「性質」。 4.未標示車位「高度」。 5.以停車場入口高度取代停車位高度，例如：記載本停車場車道入口限高 2.1 米以下車輛通行。 6.管路或風管下方之車位，以實際高度為準。 7.未記載車位「有無獨立權狀」。 8.車位面積未記載「另含車道及其他必要空間面積」。 9.共有部分之無獨立權狀車位，未記載「停車位面積計算方式」。 10.未記載「停車空間面積占共有部分總面積之比例」。
四、房地出售面積即認定標準	(契約交易面積、分配原則) 土地：面積(坪及㎡)及權利範圍、計算原則。 房屋：總面積、專有部分依屬性(主建物、附屬建物、共有)分別約定以及主建物占登記面積比。	1.面積僅標示「坪」，未標示「平方公尺」。 2.未記載「土地權利範圍」。 3.107年 1 月 1 日後始申請建照，卻記載「屋簷」、「雨遮」面積（非都市更新案件）。 4.「主建物面積占本房屋得登記總面積之比例＿％」，變成「共有部分面積占本房屋得登記總面積比例約為__%」。 5.為滿足持分總和為一，有進位取捨問題，以賣方計算之權利範圍為準。 6.基地面積或共有部分約定為各戶均分，但定型化條款記載「賣方於使用執照取得前，保有未出售戶數調整之權。」(均分原則下，戶數變更將影響各戶分配) 7.屋簷、雨遮計入面積。
五、共有部分項目、總面積及面積分配比例計算	1.共有部分總面積、專有總面積。 2.權利範圍依買受專有/專有總面積原則或其他明確方式。	1.共有總面積未列。 2.專有部分總面積未列。 3.為滿足持分總和為一，有進位取捨問題，以賣方計算之權利範圍為準(進位取捨將影響權利範圍，故應明確表示進位原則，如小數點以下2位，四捨五入)。
六、房地面積誤差及其價款找補	1.面積不足，賣方一律找補。 2.面積超過，買方最多找補2%。 3.找補原則。 4.誤差『超過』3%買方得解除契約。	1.「土地」面積誤差未全部找補或無找補條款。 2.土地面積誤差超過 3%，買方無法解約。 3.記載「停車位面積誤差」不找補。 3.約定「不足」或「短少」 3%以上，買方得解除契約，與應記載事項面積「誤差」3%規定不符。 4.主建物或房屋登記總面積誤差超過 3%，買方無法解約。
七、契約總價	1.價格依屬性分別約定。 2.個別價格均會涉及找補，即使總價一樣，亦不得任意調整。	1.土地、房屋專有部分（主建物、附屬建物）、共有部分等價款未分列。 2.不變更總價下，賣方得調整土地、房屋售價比例(或主建物與共有部分比例)，買方同意無條件配合。 3.屋簷、雨遮計價。
七之一、履約擔保機制	依應記載例示的選項勾選，不得自行創設。	1.未列明履約擔保機制。 2.採同業連帶擔保，但未經公會審核擔保資格。 3.同業連帶擔保之契約條款未明列『依公司章程規定得對外保證之○○公司』 4.無提供履約擔保證明文件。 5.契約未載明履約擔保種類，僅載明由某銀行提供履約擔保。 6契約書所載或勾選履約擔保機制方式與提供之附件不符。
八、付款條件	1.每次付款間隔應在20日以上。 2.依已完成工程於工程完工後付款。	1.付款期程未依已完成之工程進度約定。 2.定型化條款約定「各期款買方皆有先履行義務，不得主張同時履行抗辯。」
九、逾期付款之處理方式	1.逾5日未繳清，每日萬分之2單利計算之遲延利息。 2.逾2個月或使照核發逾1個月，經催繳，送達逾7日而未繳，依違約處罰。(本項是買方違反約定得逕為約定，依違約處罰的通則。)	1.自約定應付款之日起計算遲延利息。 2.以每日萬分之5單利計算之遲延利息。 3.逾2個月或使照核發逾1個月不繳期款時，依違約處罰(未踐行催告程序)。
十、地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬	1.地下層停車位之層數及面積。 2.屋頂平臺及突出物不得約定專用。	1.停車位總面積及不具獨立權狀之停車空間未載明。 2.未約定法定空地之使用方式或權屬。
十一、建材設備及其廠牌、規格	1.依圖樣、說明書等施工。 2.除買方同意外，不得以同級品替代。 3.賣方能證明不可歸責之事由，且更換建材價值、效用、品質不低於原約定或補償價金時例外。(原則不得變更，例外能證明有不可歸責事由。) 4.不得使用有結構或人體之建材。 5.輻射鋼筋等為不得使用建材之最低標準。	1.名稱約定為「十一、『主要』建材設備及其廠牌。」 2.誤用非現行應記載內容，如「買方保證建造本預售屋不得使用….」(買方『保證建造』為舊規定)。 3.定型化條款或附件建材設備表之特記事項載明「為防止廠商任意哄抬價格，賣方得採用同級品產品代替」。 4.定型化條款或附件建材設備表之特記事項載明「因市場供應失調，賣方得採用同級品產品代替」之文字內容。 5.基於整體造型設計，賣方建築外觀建材、公共設施等於竣工前保有變更權利。 6.如有造成買方生命、身體、健康之損害者，應依法負責。(漏列財產) 7.漏列應記載事項「賣方如有違反前三款之情形，雙方同意依違約之處罰規定處理」之規定。 8.漏列「電弧爐煉鋼爐碴(石)」。
十二、開工及取得使用執照期限	1.開工日、完工日應為明確日期(例外已開工)。 2.得順延工期之事由以不可抗力或不可歸責賣方為限。 3.逾期遲延利息之利率與計算基礎(已繳房地價款)	1.本預售屋之建築工程應在某日期之前「開工」變成「申請開工」。 2.未記載開工及取得使用執照期限。 3.完工項目僅列「主建物、附屬建物」，缺「使用執照所定必要設施」及「取得使用執照」。 4.賣方逾期限「未開工或未取得使用執照」應計算遲延利息予買方，變成「未開工或未完工」或「未取得使用執照」。 5.逾期「3 個月未開工或未取得使用執照」，視同賣方違約，變成「逾期 6個月未取得使用執照」。 6.賣方之遲延利息由「萬分之五」降低為「萬分之二」。 7.任意增加順延期間之事由，例如：大雨、人禍、鄰房糾紛、鄰損、xx抗爭、罷工、政府審照時間、主管機關無正當理由拖延未核發使用執照、原物 料漲價等。（非可歸責於賣方之事由，宜於個案爭執時，由賣方負舉證責任，不宜逕以定型化契約條款列明） 8.取得使用執照期限以「完工」名詞替代。 9.房地價款記載為房屋價款。(土地及房屋契約書分2本得各別記載為土地價款及房屋價款)
十三、驗收	1.完成主建物等設備、領得使執照並接通水電，並達瓦斯可接通狀態通知驗收。 2.瑕疵限期完成修繕。 3.保留房地總價5%為交屋保留款。 4.管線負擔原則為水、電一律由賣方負擔，瓦斯內管(基地範圍內)賣方負擔，外管雙方協議。	1.交屋保留款「房地總價 5%」變成「房屋總價 5%」或「5 萬」。 2.未列交屋保留款。 3.交屋保留款低於房地總價 5%。 4.契約交屋保留款為房地總價 5%，惟附件之付款明細表訂明低於房地總價 5%。 5.定型化條款記載「重大瑕疵」才能拒絕驗收。 6.定型化條款記載「水、電、瓦斯外管等配合水公司、電力公司等工程安排，以致無法於驗收前完工時，因不可歸責賣方，不得拒絕驗收。」 7.約定「未於賣方通知 天配合驗收視為驗收完成，不得主張瑕疵拒絕付款」。 8.分期付款明細沒有交屋保留款。 9.未列明自來水、電力管線及瓦斯內管費用由賣方負擔。 10.瓦斯之內管與外管費用負擔，改以預售屋「建築物範圍」區分。 11.未經買賣雙方協議，以定型化契約條款直接規定瓦斯「外管」費用由買方負擔。 12.約定將「交屋前」修繕義務變更為「交屋後」保固責任。 13.買方有權於「自備款」部分保留房地總價 5%作為交屋保留款，變成於「貸款」部分約定交屋保留款。 14.磁磚空磚為正常現象，若空磚部分未超過1/3，不得主張瑕疵。(空磚可不更換但應填注修補或雙方另協議處理方式) 15.人造大理石表面細紋，不得主張瑕疵。(石材可不更換但應以打蠟等方法除去細紋或雙方另協議處理方式)
十四、房地所有權移轉登記期限	1.使用執照核發後4個月移轉。 2.證件或繳納稅費應於接獲地政士通知7日內提供，逾期按已繳房地價款萬分之2計算遲延利息。	1.本票若因法規變更不得聲請本票裁定時，雙方同意改辦理信託登記，於貸款如數撥付後塗銷。 2.未於地政士通知7日內提供時，以違約規定處理。(可接受定期催告後一段期日仍未配合辦理時依違約規定處理) 3. 房地價款記載為房屋價款。(土地及房屋契約書分2本得各別記載為土地價款及房屋價款)
十五、通知交屋期限	1.交屋期限(領得使用執照6個月內)。 2.交屋時雙方應履行之義務。 3.遲延利息之利率(萬分之5)及計算基準(房地總價)。 4.交屋應交付文件。 5.交屋通知日起 天交屋。(契約內常有前後文不一致之情形，7日或15日請統一條文) 6.負擔水電瓦斯費之時間點(通知之交屋日起30日後)。	1.賣方應於領得使用執照「6個月內」通知買方進行交屋，未記載該「6個月內」之期限。 2.賣方應於「領得使用執照6個月內」通知買方進行交屋，變成「取得買方貸款後 30 日內」。 3.約定「除房屋有重大明顯瑕疵不能居住使用」情形外，買方不得拒絕接受、遲延接受或履行付款交屋義務。 4.約定「繳清預付管理基金及管理費」為交屋時應履行之義務。 5.賣方之遲延利息每日「萬分之五」降低為「萬分之二」；計算基礎「已繳房地價款」變成「已繳房屋價款」。 6.增列「非因賣方故意或重大過失」可以順延交屋。 7.買方同意於「通知之交屋日起 30 日後」，不論已否遷入，應負本戶水電費、瓦斯基本費，變成「通知之交屋日起」或「交屋日起」。
十六、共有部分之點交	1.按月繳付共有部分管理費。 2.管委會後7日內會同進行檢測。	漏列第2項檢測由賣方負責，並應通知主管機關見證之約定。
十七、保固期限及範圍	1.保固起算時間。 2.保固項目應依結構體或建材設備逐一詳列。	1.保固期限起算點為「買方完成交屋日起」，變成「通知交屋日起」或「使用執照核准日起」。 2.「主要結構」與應記載事項「結構」規定不符，且有減少項目情形，例如：約定主要結構（主要柱、樑、樓板結構）負責保固 15 年。 3.「不可歸責於賣方之事由……不在保固責任範圍」與應記載事項「除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力」之概念不符。 4.約定房屋之「主要結構」「其瑕疵影響結構安全」部分，自完成交屋日起保固 15 年（限縮業者保固責任）。 5.漏列第2項，期限經過後買方仍得主張之權利。
十八、貸款約定	1.買方自行洽訂金融機構之約定。 2.賣方洽定辦理之貸款金額少於預定之處理原則。 3.「通知交屋日前」貸款利息之補償。	1.賣方洽定之貸款金額少於預定之處理原則，未依歸責情形區分為不可歸責雙方、可歸責賣方、可歸責買方。 2.核貸金額不足，且原因係不可歸責雙方時之處理原則不區分差額30%以內、以上。 3.核貸金額少於預定，係不可歸責雙方時雖區分差額30%以內或以上，但 30%以內時，未依原承諾條件及期限償還。 超過30%償還期限小於7年。 4.金額不足係可歸責於賣方，分期條件未依原承諾條件及期限或者未約定不能補足時，買方有權解除契約。 5.金額不足係可歸責於買方，但約定繳足期限不足30天。 6.未約定通知交屋日前之利息返還買方。 7.將「通知交屋日」改變為『未於 天通知交屋時，自通知日起。』 8.自行辦理貸款，少於「20日」內辦妥對保手續。 9.增列違約之規定。(得以逾期未繳款違約論)
十九、貸款撥付	貸款撥付之除外規定。	1.定型化條款(或代辦貸款委託書)記載不得以任何理由拒絕撥付貸款。 2.雖有約定拒絕撥款事由，但內容條件卻限縮應記載規定。 3.增列違約之規定。(得以逾期未繳款違約論)
二十、房地轉讓條件	1.賣方事前同意但非有正當理由不得拒絕。	1.轉讓時買方應退還全數收據及發票。
二十一、地價稅、房屋稅之分擔比例	稅費負擔衡平原則
二十二、稅費負擔之約定	稅費負擔衡平原則
二十三、賣方之瑕疵擔保責任	買方瑕疵擔保責任應逐一例示	1.買方瑕疵擔保責任未依例示內容記載。 2.漏列第2項。
二十四、違約之處罰		1.約定買方「違反本約及附件之其他約定事項」，賣方得請求房地總價15%之違約金（違約事項過於寬廣且不確定）。 2.約定賣方違約「情節重大」買方才能解除契約。 3.賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」改為違反「主要建材設備及其廠牌、規格」。 4.賣方違反「開工及取得使用執照期限」改為違反「取得使用執照期限」(漏列開工)。 5.賣方違約金計算基礎「房地總價」變成「房屋價款」。 6. 房地價款記載為房屋價款。(土地及房屋契約書分2本得各別記載為土地價款及房屋價款) 7.增列第三人擔保違約規定得「不經催告程序」視為違約。
二十五、當事人及其基本資料		1.買方通訊地址漏列。 2.經紀業之經紀人證號誤寫。
二十六、契約及相關附件效力	1.簽約日生效，一式兩份。 2.附件視為本契約之一部分。	1.漏未記載附件視為本契約之一部分。