買方 ： Principal Life Insurance Company（一間愛荷華州公司）將予出售之資產：

香港聯合交易所有限公司對本公佈之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公佈全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。

須予披露交易出售物業

於 2007 年 10 月 2 日，賣方（本公司之全資附屬公司）與買方訂立該協議，據

此，賣方同意出售而買方同意購入該物業，代價為 142,500,000 美元。

根據上市規則第 14.06 條，出售事項構成本公司一項須予披露交易。一份載有

（其中包括）出售事項更為詳盡資料之通函，將按照上市規則之規定於實際可行情況下儘快寄送予股東。

買賣協議

日期：2007年10月2日訂約人：

賣方 ： Pacific Spear Corporation（一間xx威州公司及本公司之間接全資附屬公司）

買方 ： Principal Life Insurance Company（一間愛荷華州公司）將予出售之資產：

一幢位於美國加利福尼亞州三藩市150 Spear Street十八層高佔地256,800平方呎之甲級高層寫字樓大廈，包括約254,000平方呎可出租寫字樓及約2,300平方呎可出租地下零售店舖。該資產由本集團持有作為收租用途。

代價：

購買價金額 142,500,000 美元乃由賣方及買方於競價投標程序後經公平磋商釐定。購買價將按以下方式以現金支付：

(i) 首期訂金1,500,000美元將於簽署協議之日起計三（3）個營業日內由買方支付予託管持有人代為託管；

(ii) 另外訂金1,500,000美元將於調查期間屆滿之日起計兩（2）個營業日內由買方支付予託管持有人；

(iii) 餘款139,500,000美元（可按該物業於完成日之收支之比例及信貸額（如該物業之租金，物業稅及有關評估，家居日常雜費及其他營運支出等）予以調整）將於完成日前至少一（1）個營業日由買方透過電匯支付予託管持有人。

買方終止之權利

買方有權在不遲於調查期間最後一日下午五時正（加利福尼亞州時間）發出通知終止該協議。倘買方作出有關選擇，前述之首期訂金須於該協議終止時退回買方及（除該協議附有任何條文明確訂明不受該協議終止所影響而恢復生效外）該協議須全面終止及撤銷，而買方或賣方概不會就此繼續有任何權利或責任。在美國，買方於調查期間結束時要求磋商下調價格乃屬常見，但董事認為任何下調金額（即使已協定）幅度不大。

完成：

出售事項之完成須待以下條件（其中包括）達成後，始可作實：

(a) 賣方及買方於完成時根據該協議之條文送達所有文據及文件；

(b) 買方及賣方於完成日期遵守該協議之所有重大契諾及重大責任；

(c) 於完成時向買方發出業主所有業權保險保單，以展示買方已記名擁有該物業之所有業權；

(d) 由買方支付代為託管之購買價；

倘該協議所載完成之所有先決條件經已達成或獲豁免，預計完成日為 2007 年 12

月 27 日或之前。預期本集團將於完成時與買方訂立管理協議（「管理協議」），據此，本集團將按一般商業條款於完成後留任為物業經理繼續管理該物業，為期最長三年。本集團須達致買方信納，其方法、系統、軟件及員工足以達致買方之機構申報規定。管理協議將包括標準條款容許在有原因下終止協議而無須賠款或作出任何方式賠償。該管理協議亦將包括條款容許在無原因下終止管理協議（由買方單方面以任何理由決定），惟須支付終止費。該終止費初定為 500,000 美元；及於管理協議有效期內按月以直線法遞減。該終止費在任何情況下均不能高於餘下管理期應支付之財務承擔。倘於調查期間屆滿前未能訂立管理協議，於其後任何時間而在雙方訂立管理協議之前，買方或賣方均有權終止該協議，在此情況下，上述之首期訂金（及（如適用者）上述之另外訂金）須立即退回買方。

進行出售事項之原因及所得款項用途

該物業由本集團於2001年購入，價格為102.4（百萬）美元。根據本集團於2007年6月30日之未經審核綜合資產負債表，由一間獨立估值師行於2007年6月30日評估該物業之賬面值為88.2（百萬）美元。完成出售事項後本集團之預期應獲利潤約為28.6（百萬）美元（經扣除所有有關費用及所得稅）。

根據本公司於截至2006年12月31日止財政年度之經審核綜合財務報告，該物業於該財政年度應佔之除稅及扣除非經常性項目前後的淨虧損分別約為4.0（百萬）美元及2.4（百萬）美元。

根據本公司於截至2005年12月31日止財政年度之經審核綜合財務報告，該物業於該財政年度應佔之除稅及扣除非經常性項目前後的淨溢利分別約為0.4（百萬）美元及0.2（百萬）美元。

由於建議之價格相比該物業於2007年6月30日之估值有溢價約62%，故認為出售事項符合本集團之最佳利益。出售事項所得款項可用作購買其他物業或資產或用作一般營運資金。本公司現正尋求投資機會，惟至今本公司並未有實質計劃收購於美國之任何特定物業或資產。

出售事項之條款乃由賣方及買方於競價投標程序後經公平磋商釐定。董事認為該協議之條款屬公平合理，而出售事項符合本公司及股東之整體最佳利益。

本集團及買方之資料

x集團之主要業務為物業發展及投資、酒店及酒樓經營、房地產投資信託基金管理、建築材料貿易、股份投資、管理及保養服務、物業管理、保險代理及經營健身中心。集團之寫字樓物業投資伸延至美國，其酒店業務遍及香港、北美洲、歐洲、澳洲及紐西蘭。

據董事所知，買方為一家人壽保險公司及為The Principal Financial Group, Inc.（於紐約證券交易所上市之多元化金融服務公司）之附屬公司，且經作出一切合理查詢後，就董事所深知、所悉及確信，買方及其最終實益擁有人乃獨立第三者，而於本公佈日期，彼等或彼等各自之聯繫人士概無於本公司持有任何股權。

一般資料

由於出售事項按上市規則第14.07條之適用百分比率計算乃超逾5%但低於25%，故根據上市規則，出售事項構成本公司一項須予披露交易。

一份載有（其中包括）出售事項更為詳盡資料之通函，將按照上市規則之規定於實際可行情況下儘快寄送予股東。

釋義

於本公佈內，除文義另有所指外，以下詞語之涵義如下：

「該協議」	指	賣方及買方就買賣該物業於2007年10月2日所訂立之買 賣協議；
「董事會」	指	x公司董事會；
「買方」	指	Principal Life Insurance Company（一間愛荷華州公司）與其最終實益擁有人均為獨立第三者；
「本公司」	指	鷹君集團有限公司，一間於百慕達註冊成立之有限公司，其股份於香港聯合交易所有限公司上市；
「完成」	指	完成該物業之買賣；
「董事」	指	x公司董事；
「出售事項」	指	賣方根據該協議擬向買方出售該物業；
「託管持有人」	指	位於美國加利福尼亞州94105號三藩市135 Main Street, 12樓之First American Title Insurance Company，為獨立第三者；
「本集團」	指	x公司及其附屬公司；
「港元」	指	港元，中華人民共和國香港特別行政區法定貨幣；
「獨立第三者」	指	獨立第三者，即董事於作出一切合理查詢後確認，就彼等所知及所悉，並非本公司關連人士（定義見上市規則），並與本公司及其關連人士（定義見上市規則）概無關連之獨立人士；
「調查期間」	指	截至2007年10月5日止給予買方審核及批准多項有關該物業事宜之期間；
「該物業」	指	一幢位於美國加利福尼亞州三藩市150 Spear Street十八層高佔地256,800平方呎之甲級高層寫字樓大廈，包括約 254,000平方呎可出租寫字樓及約2,300平方呎可出租地下零售店舖；
「上市規則」	指	香港聯合交易所有限公司證券上市規則；

「賣方」	指	Pacific Spear Corporation，一間xx威州公司及為本公司 之間接全資附屬公司；
「股東 」	指	x公司股本中每股面值0.50港元之股份持有人；
「美國」	指	美利堅合眾國；及
「美元」	指	美元，美國法定貨幣。

承董事會命

主席兼董事總經理

xxx

香港，2007年10月2日

於本公佈日期，本公司之董事為：

xxx醫生（主席兼董事總經理）、xxxxx（副董事總經理）、xxxx女士、*xxxxx、*王于漸教授、*xxxxxx、xxxxx、xxx女士、xxxxx、xxx醫生及xxxxx

* 獨立非執行董事