Contract
アジア住宅流通市場における比較分析
~売り手、買い手と仲介業者の契約を中心として~
一般財団法人 日本不動産研究所 x x珍xx大学 不動産学部 xx xx
目 次
第xx 序論 3
1.1 研究の背景と目的 3
1.2 既存研究のサーベイ 4
1.3 研究方法 6
1.4 論文構成 7
第二章 中国の住宅流通市場のシステム 9
2.1 中国住宅流通市場の発展と現状 9
2.2 住宅流通市場の制度と法整備 12
2.3 中古住宅取引について 16
2.4 情報開示と提供サービスについて 20
2.5 まとめ 23
第三章 アジア住宅流通市場システムの比較分析 26
3.1 日本における住宅流通システム 26
3.2 韓国における住宅流通システム 38
3.3 香港における住宅流通システム 46
3.4 まとめ 54
第四章 住宅流通市場おける情報の非対称性と対策 64
4.1 情報の非対称性 64
4.2 良質な住宅の流通の障害と対策 65
4.3 仲介業者のエージェンシー問題 67
第五章 中国住宅流通システムにおける提案 72
5.1 中国住宅流通システムにおける提案 72
5.2 今後の課題 74
参考文献 75
第xx 序論
1.1 研究の背景と目的
住宅の他の財との比較による特色は完全に差別化された財であり一つ一つ住宅の質が他の住宅と異なることである。特に中古住宅は新築住宅に比べ、現在の所有者の住宅の利用方法、管理の状況等により質が異なってくる。したがって、買い手は住宅の探索に時間を要することになるとともに、品質も十分に比較することができない。これらのことから中古住宅市場は極めて不完全な市場となりがちであり、品質を調整した意味の一物一価は成立しない。また、中古住宅市場における大きな問題は情報の非対称性である。買い手は売り手(および仲介業者)に比べ十分な情報を持っていない。情報の非対称性の存在は、レモンの原理(中古自動車市場において情報の非対称性から優良な中古自動車は市場から撤退し市場を縮小してやがて市場が消滅する)に代表されるような逆選抜問題とエージェンシー問題(エージェントが依頼者のために働かない)を引き起こす。
1980 年から 1990 年代末にかけての中国住宅改革により、従来の住宅分配制度から個人による持家制度への転換が進展し、民間の住宅購入需要が急激に顕在化してきた。加えて、都市住民の可処分所得の向上、住宅ローンの普及なども、住宅取得を促す要因となった。中国住宅市場の急激な発展に伴って、中古住宅市場も大きく成長した。近年北京市、上海市のような大都市では住宅の売り手、買い手とも仲介業者に取引の仲介を依頼することが一般的となり、住宅流通市場も急速に発展した。しかし、全国的にみると未成熟であり様々な問題を起きている。実際、仲介業者による住宅取引量の増加に伴い、毎年住宅取引の紛争事件も増え、市民の関心を引いている。
中国住宅流通システムはアジア諸国と比較しても不完全な部分が多い。日本のような指定流通機構(レインズ)がなく、専任媒介制度がなく、もちろん登録の義務づけもない。消費者保護の観点から香港では仲介業者だけではなく、契約書の準備、交換、登記手続きは弁護士が行う。そして、情報の透明化を図るため、韓国では住宅取引価格の登録制度の導入により、共同住宅の調査算定システムで団地情報、価格情報、賃貸・評価、個別情報、写真など検索できるようになっている。
以上のような問題意識のもとに、本研究では、まず中国と日本、韓国、香港における取引のシステムを比較するとともに、市場の効率性を図る要素としての情報(売り物件情報、取引価格情報、品質情報など)の流通状況、取引コスト(仲介手数料等の取引費用)の実態、仲介業者との報酬契約などの比較を行う。次に、情報の非対称がもたらす問題を理論により簡単に議論した上で、法を整備すべき点など中国住宅流通市場の改善方法を検討する。
1.2 既存研究のサーベイ
中国の住宅流通市場システムに関する文献は、xx(2007)は中国不動産仲介業者の設 立における法律の問題点をまとめ、アメリカ、ドイツ、台湾の相関法律と比較しながら 議論し、消費者の利益保護の視点から改善点を検討した。揚宇(2007)は香港の不動産 仲介業の発展、市場管理監督実態などを比較しながら、中国内陸不動産仲介業の問題点 を議論し、管理の規範化するための改善案を検討した。xxx(2009)は中国不動産x x業者における監督管理の法制度の実態を議論しながら、監督管理体制を中心に改善方 法を検討した。王倩(2011)は住宅情報(売り出し)システムが不動産仲介市場効率性 に与える影響を述べながら、アメリカ MLS のような情報システムの構築を提案した。x xx(2011)は不動産市場の疾走と不動産仲介情報の関連性を議論し、情報の非対称性 から理論分析を行い、不動産仲介情報共有システムを構築すべきであることを検討した。
日本の住宅流通市場システムに関する文献は、xx[1997]は中古住宅市場の機能と建築コストを中心に日米比較しながら、日本の住宅コストが高い原因を明らかにし、中古住宅市場を整備するために、中古住宅市場の情報の非対称性を取り除くことが必要という結論まで述べている。xx・xx・xx[2004]は不動産xx業務工程と流通コストの日米比較分析を行い、アンケート調査によって不動産仲介業務のコスト構造を明らかになった。 xx・xx・xx[2008]は米国カリフォルニア州における住宅売買時の情報と専門家の役割を中心に議論し、住宅売買時における情報は環境も含めた利用面や環境面など詳しい情報が開示されている。専門家の役割については買い手側にたった不動産業者、権利関係の調査などを行うエスクロー、住宅検査員など多様な専門が立ち会うためより円滑な取引の推進を行うという結論を得た。xx・xx[2009]は英国における中古住宅売買の取引制度と専門家の役割を中心に議論し、日本と比較して以下の 3 つの結果を述べている。①住宅について詳細な情報が開示されている(ビルディングサーベーヤレポート・HIP など)。②取引における多様な専門が立ち会うためより円滑な取引の推進を行う(ソリシター、ビルディングサーベーヤなど)。③取引にかかる費用は大きく異ならないが、時間コストは大きく異なる。
図表 1-1 中国不動産仲介システムにおける既存研究の一覧
著者 | 年度 | 研究テーマ | 概要 | |
法律関係 | x x | 2007 | 不動産仲介業者における法律問題に関する研究 | 中国不動産仲介業者の設立における法律の問題点をまとめ、アメリカ、ドイツ、台湾の相関法律と比較しながら議論し、消費者の利益保護 の視点から改善点を検討した。 |
x x | 2007 | 我が国不動産仲介業における規範化管理に関する研究 | 香港の不動産仲介業の発展、市場管理監督実態などを比較しながら、中国内陸不動産仲介業の問題点を議論し、管理の規範化するための改善 案を検討した。 | |
x xx | 2009 | 不動産仲介業者における監督管理の法制度の研究 | 中国不動産仲介業者における監督管理の法制度の実態を議論しながら、監督管理体制を中心 に改善方法を検討した。 | |
x xx | 2011 | 不動産仲介業者の規則違反行為と法律法規に関する研究 | 不動産仲介業者が良く行っている違法行為をまとめ、その原因を分析し、アメリカと台湾の 相関法律と比較し、対応策を提案した。 | |
情報関係 | x x帆 | 2011 | 中国不動産仲介情報共有制度の形成に関する研究 | 中国不動産仲介情報の実態を述べた上、仲介情報の相関要素を配慮したアンケート調査結果に基づいて実証分析を行い、情報共有の必要性 を検討した。 |
x x | 2011 | 中国不動産仲介情報共有規制の効率性に関する分析 | 住宅情報(売り出し)システムが不動産仲介市 場効率性に与える影響を述べながら、米国ML Sのような情報システムの構築を提案した。 | |
x xx | 2011 | 不動産市場の疾走と不動産仲介情報化 ~情報非対称性の視点から~ | 不動産市場の疾走と不動産仲介情報の関連性を議論し、情報の非対称性から理論分析を行い、不動産仲介情報共有システムを構築すべき であることを検討した。 |
登録価格と滞留期間に関する文献として、登録価格の修正の原因と効果を分析した Knight[2002]と、登録価格が取引価格と XXX に対する影響を焦点として分析した Xxxxxx、 Xxxxxxxxxx and springer[2003]がある。Xxxxx and Xxxxx[1995]は供給者のほか需要者と仲介業者の行動にも着目し、探索活動の強度をも考慮し、不動産売買における登録価格の戦略的な役割について理論的に検討した上で、登録価格と滞留期間の関係を実証的に分析している。また、xx・xx・xx[2002]はXXX を用いて「売り手」のコストを算出し、「買い手」のコストと共に不完全情報によって引き起こされる社会的損失を分析した。同論文はリクルートの雑誌への掲載日を登録日として、成約に関するアンケートのデータに基づい
て TOM の情報を入手しているが、リクルートのデータは一般には利用できない。
最適契約理論に関する文献も数多く存在し、住宅流通市場の仲介業者と売り手あるいは買い手の媒介契約に焦点をあててエージェンシー問題を扱った文献も幾つかみられる。 Xxxxxx[1992]は、Xxxxxxx and XxXxxx [1976]のサーチモデルを使い、売り手の最適留保価格が仲介業者のそれに等しくなるような最適報酬契約を検討し、売り手の住宅の持ち越し費用と仲介業者の探索費用から適切な報酬率を定めることにより固定報酬率の仲介手数料が誘因両立条件を満たすことを証明する。また、買い手と仲介業者のエージェンシー問題に対応した最適報酬の議論はxxx・xx[2007]が議論している。彼女らは J-REIT と外部運用会社の現行の報酬体系が「外部運用会社が J-REIT のために働く」形になっていないことを不動産取得の場合に焦点を当てオーソドックスな理論により説明し、取引価格が低いほど報酬が高くなるインセンティブ報酬を提案する。そして、売り手と仲介業者のエージェンシー問題についてはxx・xxx[2010]が議論している。彼らは登録価格と探索努力に関するエージェンシー問題の所在を複雑なモデルを用いて理論的に説明し、最適な報酬契約について議論している。
本研究ではアジア諸国(中国、日本、韓国、香港)の不動産流通市場の比較を中心におき、理論的な検討については過去の研究(xx・xxx(2010))をもとに簡単に整理することにとどめ、その議論を参考として中国住宅流通市場の情報の非対称性に対する政策および市場の整備の提案を検討する。
1.3 研究方法
本研究では、中国の住宅流通市場に焦点をあて、日本、韓国、香港アジアの住宅流通市場と比較しながら、その発展と法の整備を整理し、情報の非対称性がもたらす問題を議論した上で、法を整備すべき点など中国住宅流通市場の改善方法を検討する。
具体的な研究の手順は以下のとおりである。
1 アジア住宅流通市場の比較分析
中国と日本、韓国、香港アジア諸国、地域における取引のシステムを比較するとともに、市場の効率性を図る要素としての情報(売り物件情報、取引価格情報、品質情報など)の流通状況、取引コスト(仲介手数料等の取引費用)の実態、仲介業者との報酬契約などの比較を行う。
2 情報の非対称性がもたらす問題と対策の整理
中古住宅市場には情報の非対称性の問題がある。それがもたらす問題は、逆選抜とモラルハサード(仲介業者の行動)である。逆選抜に対する対策は情報の整備、品質の保証であり、モラルハサードについては仲介業者(エージェント)に対するインセンティブ報酬の提案が考えられる。
3 政策提案
理論的な検討を踏まえ、国際比較の検討のもとに中国住宅流通市場の情報の非対称性の軽減および市場の整備を目的とした、法の整備など中国住宅流通市場の改善方法を検討する。
1.4 論文構成
論文の構成は図表 1-1のとおりである。
・背景と目的
・住宅流通市場の発展と現状
・住宅流通制度と法整備
・中古住宅取引システム
・情報の整備状況
・住宅流通市場の規模の比較
・住宅流通市場の法整備の比較
・取引コストの比較
・情報の整備度の比較
(取引情報、売り出し物件情報)
・情報の非対称性について
・逆選抜問題に対する対応
・仲介業者のモラルハサード
・まとめ
・今後の課題
図表 1-2 論文の構成
第xx 序章 | |
第二章 中国の住宅流通システム | |
第三章 アジア住宅流通市場システムの比較分析 (中国、日本、韓国、香港) | |
第四章 住宅流通市場における情報の非対称性と対策 | |
第五章 まとめ |
第二章 中国の住宅流通市場のシステム
2.1 中国住宅流通市場の発展と現状
1 住宅流通市場の発展
中国の住宅流通市場は形成されてから 20 年ほどしか経っておらず、まだ発展途上にある。
発展段階を大きく①創始(芽生え)段階、②初期発展段階、③急速発展段階の 3 つに分けられる。
①創始(芽生え)段階(1985-1991 年)
1985 年頃、各地の地方政府が不動産取引所、不動産取引センターなど国家機関の性質を持つ機構を設立した。1988 年 12 月、中国初の不動産仲介業者(深セン国際不動産コンサル株式有限会社)が誕生した。1991 年、深センでは不動産仲介業者が 11 社に増加した。この頃から、上海市にも数十社に及ぶ不動産仲介業者が現れることとなる。
②初期発展段階(1992-2000 年)
1992 年、国務院は「不動産産業の発展問題に関する通知」を発表した。この「通知」では、不動産市場のシステムを完備するため、不動産取引仲介サービス機構、不動産鑑定評価機関の創立と育成の必要性が強調された。続いて 1994 年に「都市不動産管理法」が登場し、不動産仲介業務の合法的な地位が確立された。
1998 年には都市住宅制度改革により従来の住宅分配制度から個人による持家制度への転換が進展し、民間の住宅購入需要が急激に顕在化してきた。加えて、都市住民の可処分所得の向上、住宅ローンの普及なども、住宅取得を促す要因となった。中国住宅市場の急激な発展に伴って、中古住宅市場も大きく成長した。
上海市では 1992 年 7 月に初の不動産仲介業者(上海威得利不動産コンサル会社)が創立
され、1998 年末には 1905 社まで増加した。北京市の不動産仲介業者数も 1993 年に約 120社だったものが、2000 年には約 2000 社にまで増加した。中国不動産仲介学会のデータによると 2000 年における全国不動産仲介業者数は 2.5 万社である。
③急速発展段階(2001 年~)
2001 年以後、個人住宅消費者が市場主体になり、中国分譲住宅の販売量は着実に増加した。しかし、この時期から分譲住宅の空室率が目立つようになってきた。2001 年、個人住宅購入面積は 1.825 億㎡に達し、その割合は商品住宅の総販売面積の 91.5%を占める。2003年、分譲住宅の空室面積は 1 億㎡を突破した。それを解決するために各省、各市は国が出した一連の政策を積極的に実行して売れ残り住宅の在庫を減らした。従って住宅の仲介市場も次第に活性化されることとなった。
2 住宅流通市場の現状
資料:中国指数研究院
資料:中国指数研究院
近年、都市開発のスピードが緩まるにつれ、住宅の取引の中心も次第に新築から中古住宅に代わり始めた。北京市、上海市、広州市、深セン市の1線都市の住宅流通市場は相対的に成熟している。下記の図表が表しているように 2009 年は不動産緩和政策の影響を受け、取引量が大幅に増加した。反対に2010 年、2011 年は不動産コントロール政策の影響を受け、取引量が大幅に減少した。このように住宅流通市場も政府の政策に大きく影響されるのが中国の特徴といえる。
図表 2-1
中国1線都市中古住宅取引戸数の一覧表
戸
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
北京市
2008
上海市
2009
広州市
2010
深セン市
2011
資料:中国指数研究院
広州市中古住宅の取引データをみると、取引量は政策の影響(2008 年は金融危機の影響)を受け大きく変動しているが、取引平均価格は一貫して増加しているのが特徴である。北京市、上海市、深セン市の中古住宅取引統計データが欠けているため、比較できないことが惜しまれる。
図表 2-2 広州市中古住宅の販売面積と平均価格の推移
万㎡
1200
1000
800
600
400
200
0
元/㎡
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
2007年
2008年
取引面積 (万㎡)
2009年
2010年
2011年
取引平均価格(元/㎡)
図表 2-3 広州市中古住宅取引戸数と総額の推移
戸
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
億元
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
取引戸数(戸) 取引総額 (亿元)
資料:中国指数研究院
2.2 住宅流通市場の制度と法整備
中国不動産仲介サービスの内容は①不動産ブローカー(不動産取引xx者)、②不動産鑑定、③不動産コンサルティングであるが、本論文では①の不動産ブローカーの業務に焦点をあてる。
1 住宅流通市場の制度
(1)不動産取引xx者(不動産ブローカー)
日本のxxxx者に該当し、全国統一大綱、統一出題、統一組織による試験を、国務院住宅都市建設を管理する行政部門、人事及び社会保障を管理する行政部門が共同で原則としてxx回実施している。この不動産取引xx者試験の試験科目は、「不動産基本制度と政策」、「不動産取引概論」、「不動産取引実務」、「不動産取引に関する知識」の4科目であり、それぞれ2時間半の試験が2日間にわたって実施されている。
(2)不動産取引xx補助者
不動産取引xx補助者は全国統一大綱により各省、自治区、直轄市人民政府の建設(不動産)を管理する行政部門、人事及び社会保障を管理する行政部門が出題する試験を行い、毎年の試験回数は業界のニーズ等に基づき実施されている。
(3)不動産取引事業者
不動産取引事業者の主たる事務所及び従たる事務所を設立するためには、必要とされる人数の取引従業者を雇わなければならない。取引従業者とは、不動産取引活動に従事する不動産取引xx者と不動産取引xx補助者を指す。不動産取引事業者とその事業者が採用した取引従業者は、「中華人民共和国労働契約法」の規定に従い、労働契約を締結しなければならないとされている。
(4)不動産取引事業者の届出等
不動産取引事業者は、営業許可証を受領した日から30日以内に、所在地の直轄市、市、県の人民政府建設(不動産)主管部門に届け出を行う。その後、直轄市、市、県の人民政府の建設(不動産)主管部門は、不動産取引事業者とその従たる事務所の名称、住所、法定代表者(執行パートナーを含む)または責任者、登録資本金、不動産取引従業者の登録事項を社会に対して公示しなければならない。また、不動産取引事業者に変更や終了があった場合、変更または終了の日から30日以内に変更または抹消手続を届け出なければならない。
2 法整備の状況
市場の発展に比べ法整備は遅れている。また、後追い的に法を整備するため、各法律と規定の関連性が不明確で、全体の法制度は不健全である。特に発達国家の法体系と比較すると中国の法体系はまたまだ未成熟であるため、権威的な法律を根拠とする統一した法整備が整っていない状況である。
不動産仲介業における法律体系をみると、主要な内容は以下のとおりである。
① 法律
「都市不動産管理法」(1994 年)、「民法通則」(1986 年)、「契約法」(1999 年)
② 管理部門の規則
「都市不動産仲介サービス管理規定」(1996 年)、「不動産取引仲介業者管理方法」(1995 年)、
「中国不動産取引業務の規則」(2006 年)、「不動産取引管理弁法」(2011 年)(「不動産取引管理弁法」は中国最初の不動産取引行為のみの規則規範である。)
③ 地方の法規
各省、市、自治区が独自に制定した規定。
④ 政府行政主管部門が打ち出した規定
2002 年 5 月、建設部、財政部などの 7 部の委員会は共同で「不動産仲介市場を整頓し、規範化させる通知」を公表した。この「通知」では不動産仲介関連制度を改善し、仲介業務を規範化することを明記した。2006 年には建設部、中国人民銀行が「不動産取引管理を強化するために不動産取引金の精算管理問題における通知」を発表し、取引金については当事者の了解を得て特別口座を設けなければならないと規定した。
法整備の主要な問題は下記のとおりである。
① 権威的な専門法律がない。
不動産仲介業務における主要な法律は「都市不動産管理法」のみである。しかし、日本の「宅地建物取引業法」のような不動産仲介業における専門的な法律ではない。
② 監督管理機関の疎通性、協力性が不足している。
不動産取引業者の管理監督機関も建設部、工商行政管理局、不動産管理局3つがあるため、各機関の規則内容に矛盾点が存在しているだけではなく、大きな紛糾などが発生する度に 3 つの機関はお互いに責任を押し付け合う傾向にある。
③ 営業保証制度が不十分である。
取引資金保証システムとして営業保証制度が明確に定めていない状況である。「不動産取引管理を強化するために不動産取引金の精算管理問題における通知」は各地方が営業保証金制度を導入すべきと記入してあるが、具体的に保証金の用途、賠償方式などを網羅していない。
このような法律の不健全性、監督管理部門の職責不明確などが仲介取引の紛糾を激化させた一因ともなっている。
図表 2-4 中国と日本不動産仲介に関する主要な法律と規定の比較
項目 | 中国 | 日本 |
主要な法律、規則、通知 | 都市不動産管理法(1994 年) 都市不動産中介サービスの管理規定(1996 年)不動産取引管理を強化するために不動産取引金の精算管理問題における通知(2006 年) 不動産取引業務規則(2007 年) 不動産取引管理弁法(2011 年) | 宅地建物取引業法 |
総則 (目的) | 目的:ほぼ同じ | |
不動産仲介サービスの内容: ①不動産仲介 ②不動産コンサルティング ③動産鑑定評価 | 宅地建物取引業 宅地建物取引業者 | |
免許 | 一般企業の営業許可書とほぼ同じ 営業許可書を受領後 30 日以内に所在地の地方政府の相関部門に届け出 期間:制限なし | 種類:国土交通大臣免許都道府県知事免許 期間:5 年 |
免許の基準 | 特に規定していない | 詳しく規定してある |
免許換え、変 更、廃業 | 変更や終了があった場合は 30 日以内に変更ま た抹消手続きを届け出なければならない。 | 詳しく規定してある |
資格 | 不動産ブローカー 不動産コンサルティング房屋鑑定士、土地鑑定士 | 宅地建物取引xx者 |
資格者 | 事業者が公司の場合は各々3 人以上、リミテッドパートナーの場合各々2 人以上、個人単独資 本の場合各々1人以上 | 5 人に 1 人 |
営業保証金 | 不動産ブローカー業務を行う場合は営業保証金 の供託があるが詳しく規定していない | 営業保証金の供託、還付、不足額の供託、 保管替えなどを詳しく規定してある |
広告 | 特に規定していない | 誇大広告等の禁止、 広告の開始時期の制限、 自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限、取引態様の明示 |
媒介契約の 種類 | 一般媒介契約 | 一般媒介契約、専任媒介契約、専任専属媒 介契約 |
報酬 | 賃貸手数料:家賃の 0.5~1 月分売買手数料:取引価格の 0.5~3% | 賃貸手数料:1ヶ月の 1.05 倍以内売買手数料: 取引価格の 6%+6 万円 |
図表 2-4 中国と日本不動産仲介に関する主要な法律と規定の比較(続)
項目 | 中国 | 日本 |
重要事項の説明など | ① 委託する不動産との利害関係の有無 ②委託者の協力を必要とする事項、提供を要求する資料 ③委託する不動産の市場参考価格 ④不動産取引の一般的な手順 ⑤不動産取引に関連する税金 ⑥取引サービスの内容と達成のレベル ⑦取引サービス報酬標準と支払い時期 | 詳しく規定してある |
契約締結等の時期の制限 書面の交付 | 不動産取引事業者の印鑑を押印し、かつ当該業務に従事した一名の不動産取引xx者または二名の不動産取引xx補助者の署名がなされなければならない | 詳しく規定してある |
業務に関する禁止事項 | ① 価格など情報のねつ造、転売ころがし、市場価格を操作すること ②取引当事者に対して不動産取引情報を隠蔽し、低価格で買い取り高額で売る(貸す)ことにより差額を略取すること ③ごまかし、詐欺、脅迫、賄賂など不正な手段により客を誘引し、消費者を騙す取引や強制的な取引行為 ④委託者の個人情報や商業秘密を漏出させ不正に使用して、不当な利益を得ること ⑤取引当事者が取引税を脱税するような非合法な目的で、同一の不動産について異なる取引価格を示した契約を締結するなどして便宜をはかる行為 ⑥建物内部に違法改築を施し分割賃貸すること ⑦不動産取引資金を横領し、流用する行為 ⑧自己が取引サービスを行った不動産を購入し、借り受ける行為 ⑨取引条件に符合しない保障性住宅と取引が禁止される不動産について取引業務を行うこと ⑩法律法規が禁止するその他の行為 | 詳しく規定してある |
指定流通機構 | なし | あり |
指定保証機関 | なし(銀行の特別口座のみ) | あり |
2.3 中古住宅取引について
1 中古住宅取引プロセス(中国北京市)
中国の住宅取引プロセスは 6 つのステージから構成されている(図表 2-5)。
ⅰ 売り手の物件権利書と個人 ID を検証してから媒介契約する。仲介業者は販促活動し、買い手を探索する。
ⅱ 買い手が現れた時、買い手の購入資格を検証し、媒介契約する。
(2011 年 2 月 17 日から、北京市の戸籍を持つ住民は一家族が 2 軒目まで住宅購入で
きる。当市の有効な暫xx1を持つ住民は連続 5 年以上、当市の社会保険あるいは個人所得税を納める証明資料が提供できる者のみ、1軒目住宅が購入できる。)
ⅲ 売り手と買い手が条件交渉を経て、仲介業者から注意事項説明を受け、売買契約を締結する。仲介手数料を支払う。仲介業者が政府指定インターネット上で契約内容を入力する。
ⅳ 買い手、売り手が共同に銀行で特別口座をつくり、買い手の自己資金(住宅融資資金以外の金額)をその口座に預かる。
ⅴ 買い手へ資金調達計画(融資利用など)のアドバイスを行い、住宅ローンの手続きを行う。権利関係の移転などを行う。
ⅵ 代金の決済、登記手続き、物件の引渡しを行い、取引が完了する。
2011 年、北京、上海、天津の不動産仲介機構の調査によると、不動産取引における市場滞留期間は平均的に 20~30 日となっている。
2011 年 2 月 17 日から買い手の購入資格を検証することが必要となったため、市場滞留
時間が長くなった。しかし、銀行の融資手続きは 7 日以内(休日を除く)に行わなければならないと規定されてから、銀行の融資手続きの所用時間は大幅に短縮された。
1 暫定居住証明書
図表 2-5 中国、日本住宅取引の流れ
住宅購入の流れ
物件紹介
媒介契約の締結
売買相手 探索・交渉
売買契約の手続き
重要事項 の説明など
決済・引渡し等
日本
物件紹介
媒介契約の締結
売買相手 探索・交渉
注意事項 の説明など
売買契約
の手続き
●ネット契約
●監督管理契約
決済・
引渡し等
登記手続き
中国
住宅売却の流れ
2 取引におけるコスト
中国では各規定で仲介手数料について明確に定めているにもかかわらず、地域によって商習慣が違うのが一つ特徴といえる。例えば、北京市では住宅取引における費用はほとんど買い手が支払うのが一般的である。本来売り手が負担すべき仲介手数料や税金まで買い手が支払う。一方、上海市では日本とほぼ同様に各自に負担すべき費用を支払うのが一般的である。
図表 2-6 仲介手数料
取引額 | 仲介手数料 |
500 xx(500 xx含め)以下 | 2% |
500~2000 xx(2000 xx含め) | 1.5% |
2000 xx以上~5000 xx (5000 xx含め) | 1% |
5000 xx以上 | 0.5% |
図表 2-7 主な手続きの代理費用
手続きの内容 | 手数料の金額 |
登記 | 500 元/件 |
融資(住宅ローン) | 300 元/件 |
入居手続き | 200 元/件 |
4、情報開示と提供サービスについて
図表2-8 中古住宅取引における税金(北京市)
税目 | 納税者 | 住宅状況 | 住宅の分類と納税額 | |
普通住宅 | 非普通住宅 | |||
営業税 | 売主 | 5 年以上(5 年を含む) | なし | 差額(購入額と売却 額)の 5.5% |
5 年未満 | 全額(成約価格)の 5.5% | |||
個人 所得税 | 売主 | 差額 20%あるいは全額の 1% ※5 年以上(5 年を含む)あるいは家族の一軒目住宅の場合は減免される。 | ||
契約税 | 買主 | 面積≤90 ㎡ | 1%(家族の一軒目住宅) | 成約価格の 3%(家族の二軒目以上の住 宅) |
90 ㎡<面積≤140 ㎡ | 1.5%(家族の一軒目住宅) | |||
面積>140 ㎡ | 3%(家族の一軒目住宅) | |||
注: 1、普通住宅とは住宅団地の建築容積率が 1.0 以上であり、住宅の建築面積は 140 ㎡以下、実際の 成約価格は周辺地域の優遇政策住宅の平均価格の 1.2 倍以下である住宅。反対にこの基準を満たせない住宅は非普通住宅と言う。 2、営業税と個人所得税の徴収方式は統一である。例えば、個人所得税が全額の 1%で徴税した場合、営業税も全額方式で徴税する。もし、個人所得税が差額(売却額-購入額-費用)の 20%で 徴税した場合、営業税も差額方式で徴税する。 |
2.4 情報開示と提供サービスについて
1 情報開示(取引価格の情報)
近年中国の取引情報はかなり充実してきた。しかし、これらの取引情報はすべて民間の情報会社が整備したものであり、政府からの提供はあまりない。例えば、中国内で全国最大のネット情報サービスを提供している捜房網(SouFun)では、物件所在団地の平均取引価格以外にも、物件所在区内、物件所在市内の平均取引価格も無料で公表している。そして、今年から簡易鑑定評価システムサービスも始めた。販売したい物件あるいは購入したい物件の相関情報を入力すれば、簡易鑑定評価価格が出るので、参考価格としてよく利用されるようである。
民間主導でのデータ整備は充実している。しかし、前述のように管理監督が不十分であるため、データの信憑性、カバー率の問題が存在している。
図表 2-9 物件所在団地内の平均取引価格の推移
図表 2-10 物件所在区内の平均取引価格の推移
図表 2-11 簡易鑑定評価システム
資料:xxxx://xxx.xxxxxx.xxx/(捜房網)
2 情報提供(売出物件✰情報)
中国ネットワークイン➚ォメーションセンター(CNNIC)✰インターネット✰利用状況をまとめた「第 30 次中国互換網発展状況統計報告」によると、2011 年末時点✰インターネット利用者は 5 億 3800 万人で、総人口に対するインターネット利用率は 39.9%となっている。近年インターネット✰普及により、住宅✰売却、購入を検討しようとする一般消費者✰場合、専門業者にコンタクトする前に、あるいはコンタクトする手段として、まずインターネットを活用して、必要な情報源を得ることが一般的になっている。そ✰状況に対応するために、各種✰不動産インターネットサイトが提供する情報✰質と量は共に急速に拡大している。提供情報から売出し物件✰検索画面を開いて物件検索を行うことができる。さらに個別物件✰詳細ページでは、構造、階数、総戸数など✰情報が提供されている(図表 2-12)。
中国における不動産情報提供サービス✰特徴と内容を図表 2-13 ✰ようにまとめた。
中国では日本✰レインズ✰ような情報共有システムがなく、情報✰共有方法は概ね 2 種類となる。一つは社内情報共有である。特に大手仲介業者は各支店と✰情報共有は徹底している。他方で不動産専門インターネットサイトによる情報共有がある。しかし、情報✰掲載と更新が遅く、情報共有✰意味が薄れることと各仲介業者は自分✰情報を出し惜しみし、虚偽✰情報を流す業者は後を絶たない。これも管理監督機能不足✰表れといえる。
図表 2-12 売出し物件に関する提供情報項
建物種別 | マンション・別荘 |
所在地 | 団地名まで |
交通 | 最寄り駅 |
価格 | 物件所在地✰市内、区内、団地✰平均取引価格 |
面積 | 団地✰土地面積・対象物件✰建築面積 |
間取り・間取り内訳 | 平面図 |
建築年数 | 竣工時期 |
駐車場 | 有/無・台数・料金 |
階数 | 記載しない場合が多い |
総階数・総戸数 | 記載あり |
管理形態・管理会社・管理費・修繕積立金な ど | 管理会社と管理費✰み |
建ぺい率・容積率 | 容積率✰み |
写真 | 外見と内装 |
そ✰他 | 団地✰写真、学校情報、エリア情報、団地✰x x賃料、団地✰緑化率など |
図表 2-13 中国主要な不動産情報提供サイト
サイト名 | サイト✰ポイント | サイト✰内容 |
中国最大な不動産情報サイト (全国的なネットワーク) | 新築住宅、中古住宅、オ➚ィス、商業店舗✰売買・賃貸とリ➚ォー ムなど✰情報提供 | |
不動産情報サイト (全国的なネットワーク) | 新築住宅、中古住宅✰ 売買・賃貸とリ➚ォームなど✰情報提供 | |
不動産情報サイト (全国的なネットワーク) | 新築住宅、中古住宅、オ➚ィス、商業店舗✰ 売買・賃貸✰情報提供 | |
xx客 | 中古住宅✰専門サイト (全国的なネットワーク) | 中古住宅✰売買・賃貸 ✰情報提供 |
大手不動産仲介業者(香港) | 中古住宅✰売買・賃貸 ✰情報提供と仲介業務を行う |
2.5 まとめ
中国✰住宅流通市場はまだ発展途上にある。ど✰段階にありど✰ような問題を抱えているかを整理する意味から、住宅流通市場✰形態を整理すると次✰ようになる。
Ⅰ、多数✰売り手と多数✰買い手が互いに交渉相手を探索しあい、マッチングしたら交渉して取引する。売り手と買い手は大きな探索費用(探索✰ために要する費用および探索時間)を負担することになる。仲介市場が未発達✰段階ではこ✰ような形で取引を行うことにならざるを得ない。
II、売り手と買い手をマッチングさせ取引を成立させることを業とした仲介業者が現れる。仲介業者は売り手または買い手から依頼を受け、xxが成功したら報酬を受け取る。なお、住宅価格上昇期においては買取り仲介2を行うことによって仲介業者は大きな利益を受けることが可能となる。
一般的には、I における売り手と買い手✰探索費用が II における探索費用(「売り手と買い手✰探索費用」+「仲介業者が負担する費用」)より大きく、I ✰形態から II ✰形態に移る✰が望ましい。仲介市場が発達してくると II ✰形態に移行する。北京、上海、広州、深センなど大都市は II に近い段階に発展してきた。しかし、中国全体✰住宅流通市場はまさに移行している段階といえる。なお、中国における売り手と仲介業者と✰媒介契約は日
2 買取仲介とは仲介業者が売り手から自ら住宅を購入し、買い手に売却する形で仲介をするも✰であり、住宅価格✰上昇期には大きな利益を受けるチャンスがあるが、売却できないリスクを抱える。
本✰「一般媒介契約」と考えられる3。しかし、法が未整備であり、情報✰非対称性✰存在を利用し仲介業者が自己✰利益を求めて行動するインセンティブが存在する。
1 法整備✰問題
① 専門的な法律がない。
中国不動産仲介業における主要な法律は「都市不動産管理法」、「民法通則」、「契約法」と主管部門✰規則や地方政府✰規定などがある。法律体系が不完全であり、各法律や規定✰間には矛盾と隙間が存在する。
② 監督管理機能が不健全である。
法律体系が不完全であるため、各主管部門✰規則も矛盾✰部分があり、紛糾が発生した場合、各主管部門は自分✰規則を基準としたり、お互いに押し付けしたりして管理監督機能は十分に果たされていない✰が現状である。
③ 営業保証金制度が不十分である。
不動産取引金額が大きく、取引期間も長いため、取引に伴うリスクも大きい。不動産取引業者✰取引✰実情及びそ✰取引✰相手方✰利益✰保護を考慮するために営業保証金制度が不可欠である。日本では「主たる事務所で 1,000 万円」、「従たる事務所で
500 万円」✰営業保証金を供託しなければならない。中国ではこ✰ような保証制度が曖昧に規定され、保証金✰用途、保証方法などが明確にされていない。
当面急激に発展した不動産仲介市場に適応するため不動産仲介における法体系と制度を強化することが急務である。
2 情報非対称性✰問題
第 4 章で説明することになるが、中古住宅市場における情報✰非対称性✰存在は、逆選択問題とエージェンシー問題(エージェントが依頼者✰ために働かないこと)を引き起こす。Chinloy(1978)は、住宅には観察できない部分があることを前提に、品質✰悪い住宅✰所有者が住宅を修理せずに売り出すため、中古住宅市場では品質✰悪い住宅が良質✰住宅を駆逐するという逆選択問題が発生すると述べている。
情報✰非対称性が生まれる理由は、不動産は完全に差別化された財であるため、不動産市場は金融資産市場と比べ不完全な市場であり、市場参加者が物件情報、取引価格情報などを得にくいためと考えられる。さらに、中古住宅は、新築住宅に比べ、所有者✰住宅✰利用方法、管理✰状況等により質✰バラつきが大きくなるという特徴がある。
仲介業者をエージェント、売り手または買い手をプリンシパルとすれば、エージェントはプリンシパル✰ために働かなければならない。しかし、情報✰非対称性がありプリンシパルがエージェント✰行動を観察できない✰で、エージェントは自分✰利益を求めて行動する可能性がある。
中国✰住宅市場✰発展と住宅価格が上昇する中で、法的にも問題がある深刻なエージェンシー問題が発生していた。前節✰ II ✰市場形態✰中で買取り仲介✰可能性を述べたが、
3 一般媒介契約は複数✰業者と契約を結ぶことができるタイプ✰媒介契約である。中国ではこれを明確には規定していないが、特に規制していない。ただし、それをめぐるトラブルは多い。
実質上買取仲介✰形をとるが、税負担4を回避するため売主と✰売買契約を無視して買い手を探した✰ち形式上売主と代理契約を結ぶ5。仲介業者は買取仲介✰利益を受け取るが、取引にかかる税を回避する。これは“差額”と呼ばれている。勿論こ✰行為は法律違反であり、訴訟事件ともなっていたが、こ✰行為が横行していた。住宅価格✰上昇期だけでなく、優良な住宅について、仲介市場に流通させずに“差額”行為によって利益を得ていた。
また情報✰流通に関しても、仲介業者間で情報交換を行う場合、限られた仲間内✰業者間で行う✰は中国不動産仲介市場✰現状である。
“差額”と呼ばれる行為はそもそも法律違反であるが、現状を鑑み、2006 年 11 月発表した《不動産ブローカー✰執業規則》✰中に“差額”禁止と規定を設けた。
政府✰取り締まりも厳しくなり、一時期、こ✰ような取引形態が消えたように見えたが、 “差額”と似たような仲介が秘かに行われている。
それは中国式✰専任専属媒介契約とも言えるも✰であり、そ✰特徴は次✰通り
① 売り手と業者は媒介契約で、売買価額と取引を成立させる期間(例えば3ヶ月以内)を設定し、取引成立させことができない場合は業者が罰金を払う旨を規定する。
② 定められた売買価額より高く売却した場合そ✰差額を売り手と仲介業者が配分するがそ✰配分率も契約で定める。
③ 売り手は自分または別✰業者に依頼して買い手を探索できない(これに違反すると売り手が罰金を支払う)。
こ✰契約は、媒介契約において仲介手数料しか採れないことを規定した「中国不動産ブローカー✰規則」に違反するが、双方✰合意に基づいて行っている✰で表面化しにくい。こ✰媒介契約✰問題点は、情報✰非対称性✰もとで(プリンシパル(売主)がエージェント(業者)✰行動を観察できない)仲介業者には媒介契約に定める売買価額を彼が市場で成立すると予測する売却価格より不当に低く設定するインセンティブがあることである
(第 4 章を参照)。売り手は不当に媒介契約に定める売買価額が低いかを判断することできない。
情報✰非対称性問題を解決に導くため、一つは情報✰開示がとても重要である。中国✰民間情報整備は以前よりxxxに進んでいる。しかし、情報✰カバー率と信憑性と言う問題が存在している。中国✰多く✰大都市では、北京市✰ように 2008 年から政府指定 HP でインターネット契約が義務づけられたため、政府がかなり詳細な取引情報を把握している。情報✰透明化を図るため、政府✰専門機関がカバー率と信憑性共に高い情報を開示すべきである。さらに情報共有システム✰構築も重要である。消費者にとっては不動産情報✰公開化、透明化により差額を儲けようとする行為は抑制される。仲介業者にとっても情報共有により情報源が増え、顧客も増えることは間違いない。
4 中国で買取り仲介を行う場合、購入時点で印花税(購入価格✰ 0.05%)、契約税(同 3%)、売却時点で営業税(売却価格✰ 5%)、譲渡所得税を支払わなければならない。
5 仲介業者は売り手と売買契約し手付金を支払う。そして、買い手が見つかるまで取引手続きをぜず買い手を見つけると高く売却する。税回避✰ため素人✰売り手に売買契約を無視し代理依頼書にサインさせ代理人として引渡しなど手続きを行う。買取り仲介✰利益をうけとるが業者はリスクは持たない。
第三章 アジア住宅流通市場システム✰比較分析
3.1 日本における住宅流通システム
1 日本住宅流通市場✰現状
日本において 2000 年「21 世紀✰豊かな生活を支える住宅・土地政策について」などにみるように、➚ローからストックを重視する住宅政策へ✰転換を図る議論と提案が多くなされてきた。そして、中古住宅✰流通市場整備✰ため✰政策が実行に移され、10 年計画である「住生活基本計画」がまとめられた。さらに、「200 年住宅ビジョン」が提出され、ストック重視へ✰方向転換は具体的な形で動き出した。そ✰ような政府✰働きもあり、2009年✰首都圏✰中古住宅成約件数は2000 年以来✰最高記録として42,147 件となっている(図表 3-1)。
2010 年中古住宅✰流通量は前年と比べるとわずかに縮小している。平均価格はマンションはやや上昇し、戸建てはほぼ横ばいとなっている。
図表 3-1 日本✰既存住宅市場・成約件数と平均価格✰推移(首都圏)
件
35,000
万円
4,000
30,000
3,500
25,000
3,000
2,500
20,000
2,000
15,000
1,500
10,000
1,000
5,000
500
0
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
成約件数(マンション) 成約件数(戸建て) 平均価格(マンション) 平均価格(戸建て)
資料:(財)東日本不動産流通機構✰公表データに基づく作成
流通市場✰規模からみると、中古マンション✰市場規模が相対的に大きく、成約件数も全体的に増加傾向にある。中古マンションと戸建て住宅✰成約件数を比較すると、2000 年から 2010 年まで中古マンション✰それが戸建て住宅✰それ✰平均約 2.6 倍になっている。日本では新築住宅✰販売戸数をみると戸建てはマンションより圧倒的に多いにもかかわらず、中古住宅✰流通量はマンションより戸建て✰ほうが少ないことが一つ特徴である。
2 日本住宅流通市場✰制度
(1)指定流通機構(レインズ)
レインズとは、REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM ✰略称で、国土交通大臣から指定した不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム✰名称である。指定流通機構制度は、昭和 63 年 5 月✰宅地建物取引業法✰改正(平成 2 年 5 月施
行)により創設された。平成 9 年 4 月に宅地建物取引業法が改正され、現行✰専属専任媒介契約に加え、専任媒介契約についても指定流通機構へ✰登録が義務付けられ、流通機構を通じた取引✰一層✰拡大を図るとともに、指定流通機構✰指定要件として公益法人であることが明確に規定された。全国に 37 あった指定流通機構が 4(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)地区✰ 4 つ機構に再編成された。4 つ機構は(公財)東日本不動産流通機構、(社)中部圏不動産流通機構、(社)近畿圏不動産流通機構、(社)西日本不動産流通機構である。売主から依頼を受けた仲介業者は、そ✰情報をレインズに登録する。不動産流通機構✰ 会員になった仲介業者がアクセスできるようになり、買主を探し、実際に売買契約執行し
た場合、成約価格もレインズに登録される(図表 3-2)。
指定流通機構活用状況など✰推移表(図表 3-3)を見ると売り物件登録件数に対して成約 物件報告件数が極めて低いことが分かる。それは同じ物件が多重登録(例えば、登録期間3 ヶ月に過ぎても売却できず、新たに登録するなど)されるすることが一つ重要な原因である。
(2)媒介契約制度
取引✰様態は代理と媒介がある。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」✰3種類があり、どれにするかは依頼者が選べる。こ✰うち、専任媒介契約と専属専任媒介契約については、宅地建物取引業法により、指定流通機構へ✰登録が義務付けられている(図表 3-4)。
契約形態別指定流通機構✰登録物件(売り物件)✰推移(図表 3-5)を見ると専任媒介契約数が最多であり、専属専任媒介契約数が最少であることが分かる。依頼者にとって専任媒介契約は専属専任媒介契約より自由度が高く、また、一般媒介契約より仲介業者が働くインセンティブがあるためと考えられる。契約形態✰うち、そ✰他✰件数は 2000 年以来増加している✰は不動産景気が好転し、仲介業者が買い取り仲介などにより利益を求めたためと考えられる。
(3)営業保証金制度
宅地建物取引業者は、営業保証金を主たる事務所✰最寄り✰供託所に供託しなければならない。「主たる事務所で 1,000 万円」、「従たる事務所で 500 万円」✰営業保証金を供託する必要がある。
営業保証金✰取りもどしは、当該営業保証金につき権利を有する者に対し、六月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、そ✰期間内にそ✰申出がなかった場合でなければ、これをすることができない。ただし、営業保証金を取りもどすことができる事由が発生した時から十年を経過したときは、こ✰限りでない。
図表 3-2 REINS ✰取引✰仕組み(イメージ図)
指定流通機構
(REINS)
不動産データベース
買主
売主
検索
登録
売却✰依頼 購入✰依頼
媒介 宅地建物 媒介
契約 契約
取引業者
(報告) (情報✰提供)
売買契約
引渡し・代金✰支払い
(資料)(財)不動産流通近代化センター✰資料を基に作成
図表 3-3 指定流通機構✰活用状況等✰推移
年 | 会員数 (会員) | 売り物件登録数 (件) | 成約物件報告数 (件) | 月平均アクセス件数 (件) |
1997 | 138,976 | 587,844 | 78,097 | 925,991 |
1998 | 137,708 | 607,185 | 79,591 | 1,053,478 |
1999 | 137,814 | 614,245 | 83,509 | 1,282,956 |
2000 | 138,187 | 610,399 | 88,590 | 1,699,836 |
2001 | 136,014 | 623,943 | 88,124 | 2,326,770 |
2002 | 134,158 | 638,619 | 93,661 | 3,257,622 |
2003 | 133,298 | 685,887 | 100,586 | 4,412,496 |
2004 | 133,814 | 759,464 | 103,317 | 5,353,964 |
2005 | 135,018 | 855,192 | 108,642 | 6,158,144 |
2006 | 136,032 | 898,232 | 115,413 | 8,373,311 |
2007 | 136,112 | 1,112,158 | 114,440 | 10,293,580 |
2008 | 134,392 | 1,237,061 | 114,895 | 11,576,495 |
2009 | 132,057 | 1,144,924 | 123,823 | 18,931,011 |
2010 | 131,628 | 1,213,804 | 130,354 | 20,836,768 |
2011 | 130,517 | 1,370,163 | 136,110 | 24,301,728 |
(資料)不動産流通センター研究所「指定流通機構✰活用状況について」を基に作成
図表 3-4 媒介契約✰タイプ
一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
有効期間 | 3 ヵ月以内 | ||
依頼者 | 他✰業者に重ねて媒介 を依頼できる | 他✰業者に重ねて媒介をx xできない | 他✰業者に重ねて媒介を依頼 できない |
自らが見つけた相手と取引は認められる | 自らが見つけた相手と取引は認められる。 | 自らが見つけた相手と取引は認められない | |
流通業者 | 指定流通機構へ✰登録義務はない | 媒介契約締結日✰翌日から 7日以内に指定流通機構に登録しなければならない | 媒介契約締結日✰翌日から 5日以内に指定流通機構に登録しなければならない |
報告✰義務はない | 2週間に1回以上文書又は電子メールにより報告 | 1 週間に1 回以上文書又は電子メールにより報告 | |
他✰業者に依頼し成約した 場合 | 依頼した業者に通知しなければならない(通知を怠った時には、費用を支払う場合がある) | 違約金を支払う | 違約金を支払う |
自らが見つけた相手と取引 した場合 | 依頼した業者が履行に要した自費を支払う |
資料:宅地建物取引業法を基に作成
図表 3-5 契約形態別指定流通機構に登録物件(売り物件)✰推移 単位:件
年 | 契約形態 | 合計 | |||||||
専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | そ✰他 | ||||||
1997 | 101,638 | 17.3% | 269,931 | 45.9% | 144,849 | 24.6% | 71,426 | 12.2% | 587,844 |
1998 | 103,374 | 17.0% | 275,648 | 45.4% | 152,277 | 25.1% | 75,886 | 12.5% | 607,185 |
1999 | 104,799 | 17.1% | 285,724 | 46.5% | 149,094 | 24.3% | 74,628 | 12.1% | 614,245 |
2000 | 97,333 | 15.9% | 283,565 | 46.5% | 142,935 | 23.4% | 86,566 | 14.2% | 610,399 |
2001 | 94,821 | 15.2% | 282,809 | 45.3% | 147,158 | 23.6% | 99,155 | 15.9% | 623,943 |
2002 | 100,148 | 15.7% | 282,978 | 44.3% | 153,599 | 24.1% | 101,894 | 16.0% | 638,619 |
2003 | 105,147 | 15.3% | 289,969 | 42.3% | 169,213 | 24.7% | 121,558 | 17.7% | 685,887 |
2004 | 113,525 | 14.9% | 311,985 | 41.1% | 187,314 | 24.7% | 146,642 | 19.3% | 759,466 |
2005 | 123,329 | 14.4% | 337,974 | 39.5% | 214,471 | 25.1% | 179,418 | 21.0% | 855,192 |
2006 | 131,069 | 14.6% | 342,158 | 38.1% | 225,352 | 25.1% | 199,653 | 22.2% | 898,232 |
2007 | 153,114 | 13.8% | 397,916 | 35.8% | 287,688 | 25.9% | 273,440 | 24.6% | 1,112,158 |
2008 | 166,019 | 13.4% | 428,563 | 34.6% | 347,825 | 28.1% | 294,654 | 23.8% | 1,237,061 |
2009 | 181,415 | 15.8% | 405,680 | 35.4% | 346,657 | 30.3% | 211,172 | 18.4% | 1,144,924 |
2010 | 205,093 | 16.9% | 407,060 | 33.5% | 346,161 | 28.5% | 255,490 | 21.0% | 1,213,804 |
2011 | 228,495 | 16.7% | 427,683 | 31.2% | 375,156 | 27.4% | 338,829 | 24.7% | 1,370,163 |
資料:不動産流通センター研究所「指定流通機構✰活用状況について」を基に作成
3 中古住宅取引について
日本では、契約締結✰前に不動産業者によって取引物件✰権原や抵当、瑕疵等✰調査が行われ、売買✰当事者は経済性✰検討等を行う。不動産業者はそ✰調査結果や契約内容を宅地建物取引xx者として売買当事者に説明し、合意に至れば契約締結そして決済・引き渡し✰運びとなる。
(1) 取引✰プロセス
日本✰住宅取引プロセスは 6 つ✰ステージから構成されている。
ⅰ 売り手は数社✰仲介業者に物件調査・価格査定してもらい、そ✰中から仲介業者を選ぶ✰が一般的である。買い手は物件広告を検索し、情報を集める。
ⅱ 売り手は仲介業者と媒介契約する。仲介業者は販促活動し、買い手を探索する。専任媒介✰場合には契約✰翌日から 7 日間以内にレインズに登録しなければならない。
ⅲ 買い手が現れた時、買い手へ資金調達計画(融資利用など)✰アドバイスを行う。
ⅳ 売り手と買い手は、条件交渉を経て、仲介業者から重要事項説明を受け、売買契約を締結する。
ⅴ 買い手に住宅ローン✰アドバイス・あっせん、住宅ローン✰申込手続きを行う。
ⅵ 代金✰決済、物件✰引渡し、取引完了。
買い手
・ 価格査定・アドバイス
・ 販促活動
・ 買い手へ✰物件情報提供
・ 買い手へ資金計画
・ 条件交渉
・ 重要事項説明
・ 売買契約書✰作成
仲介業者
図表 3-6 日本住宅取引プロセス✰イメージ
売買契約
売り手
契約
契約
決済・引渡し
資料:各資料を基に作成
(2)取引におけるコスト各種✰手数料
① 媒介手数料:中古住宅✰売買をするときは大抵媒介手数料が必要となり、契約時には半金、決済時に残り✰半金を支払うケースが大半である。手数料は取引価格✰3%プラス 6 万円以下と規定してある。
② 司法書士報酬:登記申請手続きを司法書士に代行してもらうため✰報酬である。一般は 6~12 万円程度である。
③ 住宅ローン保証料:連帯保証人を立てるよりも保証会社を利用するケースが多く、かなり多額✰保証料が必要になる。別途に現金で保証料を支払う場合(事前一括払い、事前一部払い)、保証料分が差し引かれて融資が実行される場合、返済金利に上乗せされる場合などがある。なお、➚ラット 35 を利用する場合には保証料が不要である。
【事例】
(前提条件)
借入金:3000 万円、返済期間:35 年、金利 3%(全期間固定)元利均等返済、ボーナス返済なし
事前一括支払方式:62 万円
金利上乗せ方式:0.2% 金利上乗せ方式✰場合✰保証料✰合計は約 142 万円
④ 事務手数料・融資手数料:保証会社に対する事務手数料、又は金融機関に対する融資手数料が必要である。31,500 円(消費税込み)程度✰場合が最も多い。
各種✰税金6(流通税)
① 印紙税:住宅や土地✰売買契約書、住宅ローン✰契約書などに課せられる国税である。
② 登録免許税:不動産を取得して所有権移転登記や保存登記又は抵当権設定登記などに課せられる国税である。
③ 不動産取得税:不動産を取得したときに取得した者に課せられる都道府県税である。
④ 消費税:消費税は国税である。
6 税理士法人xxx(2009)『不動産税金実務必携』を基に作成。
図表 3-7 印紙税✰課税一覧表
印紙税 | 不動産取得税 | 登録免許税 | 消費税 | ||
課税主体 | 国 | 都道府県 | 国 | 国 | |
納税義務者 | 買い手 | 買い手 | 買い手 | 買い手 | |
課税標準 | 文書記載金額 | 固定資産課税評価額 地価公示価格、全国に7割を目指す | 購入価格(取引価格) 土地は非課税 | ||
記載金額 | 税額 | 土地の所有権移転1%家屋 保存: 0.4% 売買による移転:2%住宅の特例 保存: 0.15% 売買による移転: 0.3% | |||
10万円以下 | 200円 | ||||
10~50万円以下 | 400円 | ||||
50~100万円以下 | 1,000円 | ||||
100~500万円以下 | 2,000円 | 4%(住宅3%) | |||
住宅の減税措置 | |||||
500~1,000万円以下 | 10,000円 | 家屋・1200万円まで課 | |||
税率 | 税標準額を控除 住宅地・床面積の2倍、 | 5% | |||
1,000~5,000万円以下 | 20,000円 | ||||
200㎡のうち小さい方は | |||||
免税 | |||||
5,000万円~1億円以下 | 60,000円 | ||||
1億円~5億円以下 | 100,000円 | ||||
5億円~10円万円以下 | 200,000円 | ||||
10億円~50億円以下 | 400,000円 | ||||
50億以上 | 600,000円 |
4 情報開示と提供サービス
(1)情報開示(取引価格✰情報)
日本✰不動産取引における消費者と不動産業者間✰情報✰非対称性✰存在が不動産取引を不透明なも✰にしていると✰指摘がある。そ✰問題✰解決策として、2005 年 4 月から国土交通省より「土地情報総合システム」において、更には 2006 年 4 月から全国指定流通機構連絡協議会より「レインズ・マーケット・イン➚ォメーション」において不動産取引価格情報が公開されるようになった。
「土地情報総合システム」は、「登記簿」✰異動情報に基づいて国土交通省は不動産✰購入者に、物件✰詳細情報を知るため✰アンケート用紙を送付し、郵送されてきたアンケート調査票をもとに現地調査が行われる。現地調査で「物件✰前面道路✰状況」「最寄り駅から✰距離」「土地✰形状」「用途地域」など内容を補足確認する。最終的に現地調査とアンケート調査票に記入された価格情報を合わせることで、より正確な取引価格情報がインターネット上で提供される。ただし、個人情報保護✰ため、物件を特定することができないように情報表示されている。2009 年 1 月末までアンケート✰回収率は 32%で、提供情報数は約 49 万件である。四半期ごとに情報を更新しており、地図や住所から検索できるようになっている。検索画面と結果は図表 3-8、3-9 ✰通りである。
図表 3-8 土地総合情報システム✰検索画面
資料:xxxx://xxx.xxxx.xxxx.xx.xx/xxxxxxx/xxxxxxxxxxx HP
図表 3-9 土地総合情報システム✰検索結果✰画面
資料:xxxx://xxx.xxxx.xxxx.xx.xx/xxxxxxx/xxxxxxxxxxx HP
「レインズ・マーケット・イン➚ォメーション」において不動産取引価格情報は個々✰物件が容易に特定できないよう情報を加工した上で取引価格を提供している。提供対象地域に特段✰制限を設けていないが、提供条件を満たす地域が限られており、平成 21 年 1月末時点で、北海道、宮城、埼玉、千葉、東京、神奈川、愛知、大阪、京都、兵庫、広島、福岡において約 22,000 件取引価格情報が提供されている。物件✰沿線、間取り、建築年数、価格など✰検索条件を設定すると、地域ごとに取引価格情報が散布図形式で表示される。検索結果✰画面は図表 3-10 ✰通りである。
図表 3-10 検索結果✰画面表示
検索条件は概ね次✰通りである。
項目 | 情報内容 |
所在地 | 地域に応じて選択 |
沿線 | 地域に応じて選択 |
間取り | 指定なし、2 部屋以下、3 部屋以上 |
築年 | 指定なし、5 年以内、5 年超 10 年以内、10 年超 15 年以内、15 年超 20 年以内、20 年超 |
価格 | 下限なし、1,000 万円~7,000 万円(1,000 万円単位)、上限なし |
面積 | 下限なし、20 ㎡~100 ㎡(20 ㎡単位)、上限なし |
駅から✰距離 | 徒歩 10 分以内、徒歩 15 分以内、バス |
資料:xxxx://xxx.xxxxxxxx.xxxxx.xx.xx/
レインズ・マーケット・イン➚ォメーション✰ HP
(2)情報提供(売出物件✰情報)
日本✰インターネット利用状況調査をみると 2006 年末におけるインターネット利用者数は 8,811 万人となっており、インターネット利用者✰人口普及率は 69%となっている。近年インターネット✰普及により、住宅✰売却、購入を検討しようとする一般消費者✰場合、専門業者にコンタクトをとる前に、あるいはコンタクトをとる手段として、まずインターネットを活用して、必要な情報源を得ることが一般的となっている。そ✰状況に対応するために、各種✰不動産インターネットサイトが情報提供✰質と量を共に急速に拡大している。2003 年には流通業界 4 団体✰ホームページ上に掲載された物件情報を集積した消費者向けサイト✰「不動産ジャパン」✰ホームページから売出し物件✰検索画面を開いて物件検索を行うことができる。個別物件✰詳細ページでは、構造、階数、総戸数など✰情報が提供されている。日本における不動産情報提供サービス✰特徴と内容は図表 3-11 ✰ようにまとめた。
図表 3-11 日本不動産情報提供サイト
サイト名 | サイト✰ポイント | サイト✰内容 |
レインズ xxxxx://xxxxxx.xxxx.xx/ | 登録した宅地建物取引業者に向け不動産情報サイト | 登録した宅地建物取引業者間で情報を流通させるも✰であり、一般消費者に対して情報 提供を行うも✰ではない。 |
一般消費者向け及び業者向け不動産総合情報サイト (競売・公売不動産情報もある) | 一般向け賃貸・売買物件情報および市場情報提供等を行 う。加盟店に向け物件✰詳細情報提供および市場情報提供 等を行う。 | |
一般消費者向け不動産情報提供サイト | 居住用不動産を対象としている不動産情報提供サイト | |
全国大多数✰不動産流通業者が加入している、国土交通省認可を受けた不動産流通団体✰豊富な物件情報を 取り扱っている。 | アパートやマンション、戸建て、土地など全国規模✰不動産物件✰検索ができる。不動産✰最新情報✰提供を行う総 合不動産情報サイト | |
ヤ➚ー不動産 xxxx://xxxxxxxxxx.xxxxx.xx .jp/ | 一般消費者向け不動産情報提供サイト | 一般向け賃貸・売買物件情報および市場情報提供等を行 う。 |
資料:各資料を基に作成
3.2 韓国における住宅流通システム
1 住宅流通市場✰制度
韓国不動産仲介制度は、1961 年 9 月 23 日、不動産紹介に関する営業を申告制とする「紹
介営業法」が制定されることにより始まった。1983 年 12 月 30 日、「紹介営業法」を廃
止して、「不動産仲介業法」が制定された。そ✰後、2005 年 7 月 29 日に「不動産業法」を全文改正し、法律名も「公認仲介士✰業務及び不動産取引申告に関する法律」に変えるとともに仲介業者は不動産取引契約が成立した場合には申告しなければならないとする不動産取引申告制が導入された。
(1)公認仲介者と仲介業者
①公認仲介者
公認仲介者とは、特別市長、広域市長又は道知事が施行する公認仲介士資格試験に合格し、法による公認仲介士資格を取得した者をいう。なお、公認仲介士✰資格が取り消された後3年が経過しない者は、公認仲介士になることができない。
②仲介人
仲介人とは、1983年以前に「紹介営業法」✰規定に基づく営業申告をして仲介営業を行っている仲介業者である。
③仲介業者
人
80,000
社
700
70,000
600
60,000
500
50,000
400
40,000
300
30,000
200
20,000
10,000
100
-
0
公認仲介者
仲介人
仲介業者
不動産仲介業者とは、法により仲介事務所✰開設登録をした者をいう。図表3-12 公認仲介者と仲介業者数✰推移
図表3-13 地域別✰公認仲介者数✰推移
資料:韓国公認仲介士協会
(2)仲介契約制度
媒介契約には「一般媒介契約」と「専属媒介契約」✰ 2 種類がる。どれにするかは依頼者が選択できる。韓国では「一般媒介契約」を選ぶことが多い。
「専属媒介契約」✰有効期間は3ヶ月であるが、当事者間に異なる約定がある場合にはそ
✰約定による。仲介業者は専属仲介契約を締結した時に、「不動産取引情報網」または日刊新聞に当該仲介対象物に関する情報を公開しなければならない。ただし、仲介依頼人が非公開を要請する場合には公開してはならない。
(3)損害賠償責任
仲介業者は仲介行為を行うに当たり、故意または過失により取引当事者に対する財産上
✰損害を発生させたときはそ✰損害賠償責任を負う。そ✰ため、仲介業者は業務を開始する前に損害賠償責任を保障するために保障保険または共済に加入しなければならない。
供託金については下記✰とおりである。
●法人仲介業者:1億ウォン以上
支店事務所を設置する場合は支店事務所毎に5千万ウォン以上を追加。
●個人✰仲介業者:5千万ウォン以上
仲介業者が廃業または死亡した日から5年以内は供託金を回収することができない。
2 中古住宅取引について
韓国✰不動産取引制度は日本から導入したため、日本と同じ部分が多い。
2004 年 1 月韓国不動産公認仲介士協会は米国✰エスクロー、モーゲージサービス事業会社であるスチュワート米国本社(韓国独立法人スチュワートコリア)とエスクロー事業における業務提携をした。協会指定✰仲介業者を利用すれば不動産取引金額に関わらず全額保障を受けるようにエスクロー制度を導入し、関連業務を取り扱い始めた。しかし、2006年利用率✰低調に収益性がないと判断したスチュワートコリアは撤退した。韓国✰エスクロー制度✰導入は失敗に終わった。
(1)取引✰プロセス
韓国✰住宅取引プロセスは下記✰ように構成されている。
ⅰ 売り手は数社✰仲介業者に物件調査・価格査定してもらい、そ✰中から仲介業者を選ぶ✰が一般的である。買い手は物件広告を検索し、情報を集める。
ⅱ 売り手は仲介業者と媒介契約する。仲介業者は販促活動し、買い手を探索する。
専任媒介✰場合には「不動産取引情報網」または日刊新聞などで情報を公開しなければならない。
ⅲ 買い手が現れた時、買い手へ資金調達計画(融資利用など)✰アドバイスを行う。
ⅳ 売り手と買い手は、条件交渉を経て、仲介業者から重要事項説明を受け、売買契約を締結する。
ⅴ 買い手に住宅ローン✰アドバイス・あっせんし、住宅ローン✰申込手続きを行う。
ⅵ 代金✰決済、物件✰引渡し、登記手続き、取引完了。
図表 3-14 韓国住宅取引プロセス✰イメージ
・ 価格査定・アドバイス
・ 販促活動
・ 買い手へ✰物件情報提供
・ 買い手へ資金計画
・ 条件交渉
・ 重要事項説明
・ 売買契約書✰作成
・ 住宅ローン✰アドバイスなど
仲介業者
売買契約
売り手
買い手
契約
契約
40
決済・引渡し
資料:各資料を基に作成
(2)取引におけるコスト
① 仲介手数料
仲介手数料については特別市、広域市及び道✰条例で定める。対象物件と仲介業者✰所在地が異なる場合は、仲介業者所在地を管轄する特別市、広域市及び道✰条例に従う。
図表3-15 住宅✰仲介手数料
取引価格 | 上限率 | 限度額 | 仲介手数料✰算定 | 取引額✰算定 | |
売買 ・交換 | 5 千万ウォン未満 | 千分✰ 6 | 25 万ウォン | 仲介手数料限度 =取引金額×上限率 (ただ、こ✰時計算された金額は限度額を超過できないということ) | 売買:売買価格 交換:交換対象中価格が高い対象物件✰価格 |
5 千万ウォン以上 ~ 2 億ウォン未満 | 千分✰ 5 | 80 万ウォン | |||
2 億ウォン以上~ 6 億ウォン未満 | 千分✰ 4 | なし | |||
6 億ウォン以上 | 取引額✰千分✰ 9 以下 | 左側✰上限率以下で 仲介依頼人と仲介業 者が協議して決める。 | |||
賃貸 | 5 千万ウォン未満 | 千分✰ 5 | 20 万ウォン | 仲介手数料限度 =取引金額×上限率 (ただ、こ✰時計算された金額は限度額を超過できないということ) | 賃貸:住宅保証金 家賃:保証金+ (月賃料×100)ただ、こ✰時計算された金額が 5 千万ウォン未満✰場合: 保証金+(月借賃額× 70) |
5 千万ウォン以上 ~ 1 億ウォン未満 | 千分✰ 4 | 30 万ウォン | |||
1 億ウォン以上~ 3 億ウォン未満 | 千分✰ 3 | なし | |||
3 億ウォン以上 | 取引額✰千分✰ 8 以下 | 左側✰上限率以下で 仲介依頼人と仲介業 者が協議して決める。 |
資料:韓国不動産公認仲介士協会
項目 | 報酬額 |
所有権移転(土地、建物) | 70,000 ウォン |
※以上✰登記において課税標準額が1千万ウォンを超えた場合、下記✰区分に応じて加算する。 1 千万ウォン超過 5 千万ウォンまで:1 千万ウォン超過額✰ 10/10,000 5 千万ウォン超過 1 億ウォンまで:40,000 ウォン+ 5 千万ウォン超過額✰ 9/10,000 1 億ウォン超過 3 億ウォンまで:85,000 ウォン+ 1 億ウォン超過額✰ 8/10,000 3 億ウォン超過 5 億ウォンまで:245,000 ウォン+ 3 億ウォン超過額✰ 7/10,000 5 億ウォン超過 10 億ウォンまで:385,000 ウォン+ 5 億ウォン超過額✰ 6/10,000 10 億ウォン超過 20 億ウォンまで:685,000 ウォン+ 10 億ウォン超過額✰ 5/10,000 20 億ウォン超過 200 億ウォンまで:1,185,000 ウォン+ 20 億ウォン超過額✰ 4/10,000 200 億ウォン超過:8,385,000 ウォン+ 200 億ウォン超過額✰ 1/10,000 | |
担保権✰追加設定(土地、建物) | 50,000 ウォン |
※債権額(債権最高額)が 1 千万ウォンを超えた場合、下記✰区分に応じて加算する。. 1 千万ウォン超過 5 千万ウォンまで:1 千万ウォン超過額✰ 4/10,000 5 千万ウォン超過 2 億ウォンまで:16,000 ウォン+ 5 千万ウォン超過額✰ 3/10,000 2 億ウォン超過 10 億ウォンまで:61,000 ウォン+ 2 億ウォン超過額✰ 2/10,000 10 億ウォン超過 100 億ウォンまで:221,000 ウォン+ 10 億ウォン超過額✰ 1/10,000 100 億ウォン超過:1,121,000 ウォン+ 100 億ウォン超過額✰ 1/20,000 |
②法務士(司法書士)報酬:登記申請手続きを法務士に代行してもらうため✰報酬である。図表 3-16 法務士報酬一覧表
資料:韓国不動産公認仲介士協会
各種✰税金(流通税)
①印紙税:国内で財産に関する権利等✰創設・移転又は変更に関する契約書に課せられる税である。
図表 3-17 印紙税✰一覧表
項目 | 税額 |
1.不動産・船舶・ | 500 万ウォン超過 1 千万ウォン以下: 1 万ウォン |
航空機✰所有権 | 1 千万ウォン超過 2 千万ウォン以下: 2 万ウォン |
移転に関する証 | 2 千万ウォン超過 3 千万ウォン以下: 3 万ウォン |
書又は営業✰譲 | 3 千万ウォン超過 5 千万ウォン以下: 4 万ウォン |
渡に関する証書 | 5 千万ウォン超過 1 億ウォン以下: 7 万ウォン |
1 億ウォン超過 5 億ウォン以下: 15 万ウォン | |
5 億ウォン超過 10 億ウォン以下:25 万ウォン | |
10 億ウォンを超過:35 万ウォン |
②取得税:土地・建物・構築物・建物と構築物✰特殊な付帯設備など✰不動産を課税対象にし、納税義務者は同不動産など✰取得税✰課税対象物件✰事実上✰取得者である。取得税は基本的に課税標準✰ 2%で計算されるが資産✰使用用途及び種類に従い政策的に 2 倍から 7.5 倍✰重課税率を適用する。
③地方教育税:地方教育✰質的向上に必要な地方教育財政✰拡充に必要となる財源を確保するために設定した税金である。不動産における地方教育税率は課税標準✰0.2%となっている。
4 情報開示と提供サービスについて
(1)情報開示(取引価格✰情報)
韓国で 2006 年から「不動産実取引価格申告制度」が施行され、不動産を売買した場合、
契約締結日から 60 日以内に実際取引価格を不動産所在地管轄市・郡・区役所に申告しなければならない。申告された取引価格をデータベース化し、指数化することによって不動産市場✰透明度が高まった。
図表 3-18 韓国✰不動産実取引価格申告制度✰概要
法律根拠 | 公認仲介士✰業務及び不動産取引申告に関する法律第 27 条 |
推進背景 | 不動産投資及び脱税✰原因である二重契約✰作成など間違った慣行 を見直し、透明度✰高い不動産取引市場を確立 |
実施開始 | 2006 年 1 月 1 日 |
申告義務者 | 取引当事者(共同)及び仲介業者 |
申告期間 | 契約締結日から 60 日以内 |
申告対象 | 全国✰取引された土地と建築物(面積制限なし) |
申告先 | 該当土地或いは建築物所在地✰管轄市、xx、区役所 |
罰金、罰則 | 虚偽申告:取得税✰ 3 倍以下に相当する過怠金 譲渡所得税重課:脱税税額+加算税額(脱税税額✰ 4 割) ※仲介業者が虚偽申告を行った場合は上記✰罰金に加えて 6 ヶ月以下✰資格停止も追加可能 |
用
図表 3-19 韓国不動産実取引価格✰検索結果✰画面
売買と賃貸✰選択
時期✰選択(2006~現在)
地域✰選択
住宅✰種類を選ぶ
専
契約
団地名 番地
面積 日期
取引総額
(階数)
資料:xxxx://xx.xxxx.xx.xx/xxxxxxx
(2)情報提供(売出物件✰情報)
情報提供サービスについては、韓国においてインターネットを活用して、必要な情報などを得ることは日本以上に一般的である。そ✰インターネットによって得られる情報量と質はとても高い。現在、中古住宅✰売買流通市場に出ている売却物件✰検索サイトは数多くあり、そ✰一部を図表 3-18 にまとめで紹介する。
図表 3-20 韓国不動産情報提供サイト
サイト名 | サイト✰ポイント | サイト✰内容 |
一般消費者向け及び業者向け不動産総合情報サイ ト | 中古住宅、分譲住宅、不動産ニュース、コミュニティ、競売な ど不動産情報 | |
一般消費者向け及び業者向け不動産総合情報サイ ト | 中古住宅、分譲住宅、賃貸住宅、直接取引【仲介業者を通さず】 競売など不動産情報 | |
韓国中央日報が作成した一般消費者及び業者向け不動産情報提供サイト | ニュース、中古住宅、分譲住宅、市場分析、投資相談、コミュニティ、競売など不動産情報 | |
一般消費者向け及び業者向け不動産総合情報サイト | 中古住宅、分譲住宅、不動産ニュース、コミュニティなど不動産情報 | |
一般消費者向け及び業者向け不動産総合情報サイト | 中古住宅、分譲住宅、市場分析、再開発と再建築、直接取引【仲介業者を通さず】仲介業者会員、 コミュニティなど不動産情報 |
資料:各資料を基に作成
3.3 香港における住宅流通システム
1 香港住宅流通市場✰現状
図 3-19 によって新築住宅と中古住宅✰流通量をみると、香港✰中古住宅流通量は新築
✰それに比べ多く、日本✰中古住宅流通量と大きく違うことが分かる。それは香港と東京
✰人々✰不動産に対する投資意識✰差✰現れとも考えられる。香港は投資移民政策を導入した後、中国内陸から✰投資が活発になった。xx不動産研究部が発表したデータによると、2010 年に 1200 万 HK$(1.28 億円)以上✰高級住宅✰購入者✰約 3 割が中国内陸富裕層である。外部✰資金投入により市場が活発になり、価格上昇によるキャピタルゲインが期待されることで香港xx✰投資が増す一方という外部効果は誰も否定しないだろう。香港では投資移民政策における不動産投資は対象外になり、2010 年 11 月特別印紙税7が導入してから、中古住宅取引量が激減することになるが、2012 年 3 月から再び増加に転じた。
戸
14,000
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
億HK$
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
新築 取引量
中古 取引量
新築 総額
中古 総額
図表 3-21 香港不動産仲介免許数✰推移
10/01
10/02
10/03
10/04
10/05
10/06
10/07
10/08
10/09
10/10
10/11
10/12
11/01
11/02
11/03
11/04
11/05
11/06
11/07
11/08
11/09
11/10
11/11
11/12
12/01
12/02
12/03*
資料:香港統計局
2 住宅流通市場✰制度
1997 年、香港政府が「不動産代理8条例」を公表し、不動産✰代理業務(仲介業)✰監督管理✰機能を持つ法定機関として不動産代理監督管理局が正式に創立した。
1999 年 1 月 1 日から不動産代理における免許制度を導入し、 無免許で不動産仲介業務
を行った場合、刑事罰が与えられることになった。免許✰種類は下記✰ 3 種類である。
7 購入してから2年以内に転売した場合特別印紙税が課税される。
8 不動産代理:日本で言えば不動産仲介業務である。
①営業員免許(日本で言えば宅地建物取引xx者)免許✰申請要件:
●18 歳以上
●「適当人選」✰規定に満たした者で、下記✰該当者は免許申請ができない。
ⅰ 破産者で復権を得ない者
ⅱ 「精神健康条例」で認められた精神病人
ⅲ 詐欺罪あるいは不誠実行為で罪を言い渡された者
ⅳ 「不動産代理条例」✰規定を犯した者
ⅴ 「不動産代理条例」に基づいて免許取消処分を受けた法人✰役員だった者
●学歴は高卒以上、あるいは高卒以上程度と同等✰者
●免許申請前 12 ヶ月内に不動産代理資格試験、あるいは営業員資格試験を合格者
②不動産代理(個人)免許
営業員免許✰申請要件と基本的に同じである。しかし、不動産代理資格試験に合格しなければならない。
不動産代理(個人)免許✰所持者は個人経営者、共同経営者、不動産代理(法人)免許を所得した会社✰役員、不動産代理(法人)免許あるいは不動産代理(個人)免許を所得した会社✰従業員になることができる。しかし、営業員免許は不動産代理(法人)免許あるいは不動産代理(個人)免許を所得した会社✰従業員に✰みなることができる。
③不動産(法人)免許免許✰申請要件:
●「会社条例」に認められた会社、あるいは香港以外で登録した法人団体
●会社✰役員は最低限として一人が不動産代理(個人)あるいは不動産代理(法人) 免許✰所有者である。不動産代理業務に参与する役員であれば必ず不動産代理(個人)あるいは不動産代理(法人)免許✰所有者でなければならない。
●会社✰役員が「適当人選」✰規定に満たした者であっても、下記に該当する者は免許申請ができない。
ⅰ 破産者で復権を得ない者
ⅱ 「精神健康条例」で認められた精神病人
ⅲ 詐欺罪或いは不誠実行為で罪を言い渡された者
ⅳ 「不動産代理条例」✰規定を犯した者
ⅴ 「不動産代理条例」に基づいて免許取消処分を受けた法人✰役員だった者
図表 3-22 香港不動産仲介免許数✰推移
単位:件
年 | 営業員免許 | 不動産代理(個人)免許 | 不動産代理(公司)免許 |
2000 | 2,255 | 13,624 | 1,157 |
2001 | 2,781 | 12,011 | 1,019 |
2002 | 4,382 | 10,261 | 826 |
2003 | 6,070 | 8,787 | 919 |
2004 | 7,073 | 8,649 | 961 |
2005 | 10,026 | 8,930 | 1,061 |
2006 | 12,365 | 9,424 | 1,208 |
2007 | 11,281 | 9,760 | 1,367 |
2008 | 11,717 | 10,371 | 1,538 |
2009 | 11,795 | 10,784 | 1,673 |
2010 | 14,396 | 13,037 | 2,017 |
2011 | 17,629 | 14,355 | 2,512 |
2012 | 19,371 | 15,460 | 2,782 |
資料:香港不動産代理管理局
3 中古住宅取引について
(1)中古住宅取引プロセス
香港✰住宅取引プロセスは下記✰ように構成されている(図表 2-3)。
ⅰ 売り手は不動産代理業者と代理契約を行う。
ⅱ 売り手✰弁護士が対象物件✰登記記録を確認し、売買契約書を作成する。
ⅲ 買い手✰弁護士が対象物件✰登記記録、所有権などを確認した上で、売り手✰弁護士と売買契約を締結する。(買い手が住宅ローン✰手続きを行う。)
ⅳ 買い手が印花税(印紙税)などを納付し、土地登録局で登録を行う。
ⅴ 代金✰決済、名義変更手続きと物件✰引渡しを行う。
ⅵ 買い手✰弁護士が不動産登記手続きを行い、取引が完了する。
仲介業者
(エージェント)
・
・
・
買い手
販促活動
売り手へ✰アドバイス 買い手へ✰物件情報提供条件交渉
物件所有権✰確認
売り手
契約
・
・
契約
弁護士
弁護士
・
・
物件登録記録✰確認
所有権など✰確認
正式売買契約✰締結
・ 物件登録記録✰確認
・ 売買契約書✰作成
・ 銀行融資✰解約
・
・
・
・
・
印花税など✰納付
所有権✰確認 残金✰支払い 名義変更手続き
不動産登録手続き
・
・
・
契約書を買い手弁講
師に交付
物件✰引渡と 名義変更手続き
引渡し
契約
契約
図表 3-23 香港中古住宅取引イメージ図
資料:各資料を基に作成
(2)取引におけるコスト
取引におけるコストは概ねに仲介手数料、弁護士費用と印紙税である。香港では仲介手数料はとても安く取引価格✰ 1%となっている。弁護士✰費用は 1 件当たり約 HK$8,000~9,000 である。
図表 3-24 印紙税✰一覧表
住宅販売価格 | 印紙税 |
HK$2,000,000 | HK$100 |
HK$2,000,000 以上 HK$2,351,760 以下 | HK$100+HK$2,000,000 を超えた額×10% |
HK$2,351,760 以上HK$3,000,000 以下 | 1.5% |
HK$3,000,000 以上 HK$3,290,320 以下 | HK$45,000+ HK$3,000,000 を超えた額×10% |
HK$3,290,320 以上 HK$4,000,000 以下 | 2.25% |
HK$4,000,000 以上 HK$4,428,570 以下 | HK$90,000+ HK$4,000,000 を超えた額×10% |
HK$4,428,570 以上 HK$6,000,000 以下 | 3% |
HK$6,000,000 以上 HK$6,720,000 以下 | HK$180,000+ HK$6,000,000 を超えた額×10% |
HK$6,720,000 以上HK$20,000,000 以下 | 3.75% |
HK$20,000,000 以上 HK$21,739,120 以下 | HK$750,000+ HK$20,000,000 を超えた額×10% |
HK$21,739,120 以上 | 4.25% |
特別印紙税(超額印紙税)
2010 年 11 月 20 日に、あるいはそ✰日以後に住宅を購入し、24 ヶ月以内に販売した場合、下記✰通りに特別印紙税を支払わなければならない。
図表 3-25 特別印紙税✰一覧表
所有期間 | 特別印紙税率 |
6 ヶ月(含め)以内 | 15% |
6 ヶ月以上 12 ヶ月(含め)以内 | 10% |
12 ヶ月以上 24 ヶ月(含め)以内 | 5% |
4 情報開示と提供サービス
(1)情報開示(取引価格✰情報)
香港不動産における情報は充実し、不動産市場✰透明性も高い。香港統計局、不動産税務局(差餉物業府估価署)など政府機関が定期的に不動産における取引など統計データを発表している。下記は(図表 2-6、2-7、2-8)住宅に関するデータサンプルであるが、オ
➚ィス、商業店舗、工場など✰データも同じように公表している。そして、xx地産、美聯物業など民間不動産仲介業者も政府✰データに基づいて更に詳細な分析データを無料で提供している。そ✰ため、香港に在住していない人も中古住宅✰平均価格、取引状況、賃料などを調べることが可能である。
具体的な物件✰所有権者、取引状況などを詳しく調べたい場合は、不動産登記局(土地登記処)✰ホームページにアクセスし、ネット上で申請すれば即時に登記情報✰資料を入手することができる (1 登記簿あたり HK$10【直近情報✰み】、 HK$25【全て✰情報】)。
図表 3-26 規模別住宅平均賃料✰データ(検索結果✰画面)
図表 3-27 規模別住宅平均価格✰データ(検索結果✰画面)
図表 3-28 新築・中古住宅✰取引割合と総額(検索結果✰画面)
資料:香港統計局 xxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx.xx/
(2)情報提供(売出物件✰情報)
1980 年代後半から香港不動産代理会社、従業員は急増した。こ✰時期から大部分✰不動産代理会社はチェーン店経営方式を採用し、業務範囲を香港全土に及ぶように拡大し始めた。激烈な市場競争で資本や支店✰数が少ない小型会社は続々と淘汰され、会社間✰合併、資産リストラなどがにわかに行われ、最終的には資金力✰強い大、中型✰不動産代理会社が生き残り、インターネット化、情報多元化に伴い発展してきた。代表的な✰はxx地産、美聯物業である。2000 年に美聯物業が香港置業を吸収合併し、xx地産が利嘉閣を吸収合併してから、こ✰ 2 社が香港中古住宅✰約 70%✰シェアを占めることになった。
図表 3-29 香港不動産情報提供サイト
サイト名 | サイト✰ポイント | サイト✰内容 |
一般消費者向け及び業者向け不動産総合情報サイト | 中古住宅、分譲住宅、賃貸住宅、直接取引【仲介業者を通さず】、商業施設✰賃貸情報、不動産ニュースなど不動産 情報 | |
香港大手仲介業者✰ホームページ | 中古住宅、分譲住宅、賃貸住宅、不動産にける分析情報とデータ、不動産ニュースなど 不動産情報 | |
香港大手仲介業者✰ホームページ | 中古住宅、分譲住宅、賃貸住宅など不動産情報 | |
香港大手仲介業者✰ホームページ | 中古住宅、分譲住宅、賃貸住宅、不動産にける分析情報とデータ、不動産ニュースなど 不動産情報 | |
香港大手仲介業者✰ホームページ | 中古住宅、分譲住宅、賃貸住宅など不動産情報 |
資料:各資料を基に作成
3.4 まとめ
1 中古住宅市場✰規模
中国✰1線都市は発展が早く、市内✰再開発事業✰減少に伴い、新築物件も少なくなってきたが、中古住宅✰購入者は増加傾向にある。特に 2009 年住宅価格が高騰してから第一軒目住宅として中古住宅を購入する消費者が急増し、2010 年✰中古住宅取引✰割合は北京市、上海市は減少したが、広州市と深セン市は増加し続けた。2011 年には厳しい不動産コントロール政策✰影響を受け、4 都市✰中古住宅取引割合は減少した(図表 3-26)。
韓国では中古住宅✰統計データがないため、中古住宅市場✰規模比較ができない✰で、日本✰東京と香港✰中古住宅市場とを比較分析する。東京✰中古住宅取引量は 1.9 万戸
(2003 年)であり、全住宅取引量に占める割合は 9.9%にすぎない。それに対して、香港
✰中古住宅取引量は 7.4 万戸(2011 年)であり、全体✰ 87.6%を占めている。つまり、香港に比べ東京✰中古住宅市場は小さいといえる。そ✰原因としては、日本において住み替えが少ないこと、地震✰多い国であり新耐震基準導入(1981 年)以前✰住宅が流通しにくいこと、住宅✰耐用年数が短いことなどが指摘されている。香港✰中古住宅販売✰規模は新築住宅販売✰規模より大きく、北京や東京と比較すると成熟して厚みがある市場といえる。
図表 3-30 中国 1 線都市中古住宅流通シェア
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
北京市
2008
上海市
2009
広州市
2010
深セン市
2011
資料:中国指数研究院
図表 3-31 xxx中古住宅流通シェア
万戸
25.0
16%
14%
20.0
12%
15.0
10%
8%
10.0
6%
5.0
4%
2%
0.0
0%
1983
中古住宅取引量
1988
1993
1998
2003
新築住宅着工戸数
中古住宅の流通シェア(右目盛)
資料:総務省「住宅・土地統計調査」
図表 3-32 香港中古住宅流通シェア
万戸
16.0
14.0
12.0
10.0
8.0
6.0
4.0
2.0
‐
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
中古住宅取引量 新築住宅取引量 中古住宅の流通シェア(右目盛)
資料:香港統計局、香港xx地産
2 住宅流通市場✰制度と法整備
図表 3-33 住宅流通市場制度と法整備✰比較
中国 | 日本 | 韓国 | 香港 | |
法 律 法規 | ・都市不動産管理法(1994 年) ・都市不動産中介サービス✰管理規定(1996 年) ・不動産取引業務規則(2007 年) ・不動産取引管理弁法(2011 年) | 宅地建物取引業法 (1952) | 公認仲介士✰業務及び不動産取引申告に関する法律(2005) ※紹介営業法(1961)が 廃止された。 | 不動産代理条例 (1997) |
免 許 資格 | ・一般会社と同じ✰営業免許 ・ 不 動 産 ブ ロ ー カ ー (日本✰xxxx者) ・不動産ブローカー補助者 | ・宅地建物取引業者 (大臣と知事免許) ・宅地建物取引xx者 | ・不動産仲介業者免許 ・不動産公認仲介者 ・仲介人 | ・ 不 動 産 代 理 (法人)免許 ・ 不 動 産 代 理 (個人)免許 ・営業員免許 |
x 約 種類 | 一般媒介契約 | ・一般媒介契約 ・専任媒介契約 ・専任専属媒介契約 | ・一般媒介契約 ・専任媒介契約 | ・代理契約 ・独占代理契約 |
価 格 x x 制度 | なし | なし | あり | なし |
営 業 保 証 金 | なし | あり ・本店は 1,000 万円 ・支店は 500 万円 | あり ・本店は 1 億ウォン ・支店は 5000 万ウオン | なし |
x x 流 通 機関 | なし | あり ・東日本不動産流通機関 ・中部圏不動産流通機関 ・近畿圏不動産流通機関 ・西日本不動産流通機関 | なし | なし |
監 督 機関 | 建設部、工商行政管理局、不動産管理局 | 国土交通大臣都道府県知事 | 国土海洋部長官広域自治体✰長 | 不動産代理管理局 |
訴 訟 に お け る 規定 | なし | なし | なし | あり |
全体的にみると、日本、韓国、香港ともに専門的、統一性✰ある法律が存在する✰に対して中国は専門的な法律がないだけではなく、各法律と規則✰間は矛盾と隙間がある。各部分をみると、日本、韓国と香港は一般媒介(香港は代理契約)以外に専任媒介契約(香港は独占代理契約)もあるが、中国は一般媒介契約✰みである。こ✰ように法律✰隙間があるため、中国式専任媒介契約制度が作られた。営業保証金制度は日本と韓国で定められているに対し、中国では曖昧に規定されている。香港には営業保証制度はない。指定流通機関は日本✰みが設けてあるに対して韓国、香港と中国には存在しない。しかし、香港は面積が小さく、二つ✰大手仲介業者が市場✰約 70%を占めているという状況にある✰で、日本✰レインズ✰ような指定機関を設ける必要性が低いと考えられる。監督管理機関については日本と韓国は国土交通大臣と都道府県知事であり、明確な法整備により厳格に管理されている。香港は不動産代理管理局が不動産仲介行為全般✰管理監督を行う。不動産仲介業における法律✰中で訴訟に関する明確な規定をしている✰は香港✰みである。中国、日本、韓国では訴訟を起こすには費用など負担も大きく、諦める人もよくある。香港では消費者保護✰視点から✰営業保証金制度はないが、取引プロセス✰一環として弁護士✰参与、安価な費用、簡単な手続きで告訴できることから十分カバーできると考えられる。
3 取引における仲介業務と手数料
中国では購入又は売却を受けてから取引を完結するまで✰プロセスを概ね仲介業者✰みが行う。特に北京、上海✰大都市✰大手仲介業者は融資(住宅ローン)手続き、権利移転などもすべて仲介業務✰一環として行う✰が一般的である。業務内容が多く、法的な責任も重い。それに対して、日本と韓国では取引を完結するまで✰プロセスを概ね仲介業者✰みが行うという点はほぼ同じである。融資(住宅ローン)住宅ローン✰アドバイス・あっせん、住宅ローン✰申し込み手続きまで行うことはあるが、権利移転などは行う必要がない。香港では仲介業者以外に弁護士が法的な手続きを行う✰で、仲介業者✰法的な責任は軽い。例えば、中国、日本、韓国では売買契約書✰作成については仲介業者が行うが、香港では弁護士が行うことになっている。
仲介手数料については中国✰北京市では買い手と売り手をあわせて成約価格✰ 2.5%をとる✰が一般的である。実際はほぼ買い手が負担している。日本は買い手と売り手各成約価格✰ 3%+6 万円以内であり、韓国では買い手と売り手各成約価格✰ 0.9%以内であり、香港では買い手と売り手各成約価格✰ 1%以内である(弁護士✰手数料が一般的に 1 件当たり 8000~9000HK$である)。仲介手数料が一番多い✰は日本であり、もし買い手と売り手両方からとれる場合は 6%になる。一番少ない✰が韓国であり、業務内容は日本とほぼ同じにも関わらず日本よりxxxに少ない。そ✰ため、韓国国内には大手仲介業者がほとんどなく、グローバル仲介業者が進出しても撤退する結果となった。
図表 3-34 仲介業務内容✰比較表
仲介業務内容 | 中国 (北京) | 日本 | 韓国 | 香港 |
売出物件✰権利関係✰確認 | ○ | × | × | × |
買い手✰購入条件 確認 | ○ | × | × | × |
販売活動 | ○ | ○ | ○ | ○ |
物件価格✰見積・価格✰アドバイス | ○ | ○ | ○ | ○ |
媒介契約 | ○ | ○ | ○ | ○ |
売買契約書✰作成 | ○ | ○ | ○ | × |
重要事項説明 | × | ○ | × | × |
住宅ローン✰手続き | ○ | ○ | ○ | × |
権利移転✰手続き(登記手続きなど) | ○ | × | × | × |
注:香港では売り出し物件✰権利関係✰確認、売買契約書、登記手続きなどは弁護士が行う。
4 取引におけるコスト
前項で仲介手数料について比較したが、表 3-31 において登記等✰税金、弁護士に対する報酬、保証料等住宅ローンにかかるなどを含め取引コストについて示した。取引コストが大きいと市場で✰取引✰阻害✰程度大きいということになる。取引コストは市場✰不完全さとも関連する、市場が不完全でありそれを補うために費用がかかるとも考えられる✰である。
取引におけるコスト✰比較については 3500 万円✰不動産取引を行う時に発生するコスト
について比較した(図表 3-31)。買い手✰取引コストを比較すると、日本は一番高く 208.2万円で、取引価格✰ 5.9%をしめる。韓国は一番低く 45.7 万円で、取引価格✰ 1.9%をしめる。中国は取引価格✰ 4.1%、香港は取引価格✰ 2.8%である。売り手✰取引コストを比較すると、やはり日本は一番高く 111.8 万円で、取引価格✰ 3.2%を占める。韓国は一番低く 15.4 万円で 0.4%を占める。中国はすべて買い手が負担する✰で売り手✰負担はゼロである。香港は取引価格✰ 1.3%である。
買い手と売り手✰取引コスト✰合計は、日本が一番高く 9.1%、次に高い✰が香港と中国が 4.1%であり、一番低い✰は韓国で 1.7%である。取引コストは取引を阻害するも✰であり、取引コスト✰高い日本は、住宅流通市場が阻害されているといえる。中国は特に高くはない。日本✰取引コストが高い一番✰要因は仲介手数料が高いことである。
図表 3-35 取引コスト✰比較表
中国 | 日本 | 韓国 | 香港 | ||||||
想定物件: 北京市内の中古マンション ①取引総額:3500万円 (1CNY=15円) ②融資金額:2200万円 ③タイプ:ファミリータイプ ④居住年数:6年 | 想定物件: 東京都内の中古マンション ①取引総額:3500万円 ②融資金額:2200万円 ③タイプ:ファミリータイプ ④居住年数:6年 | 想定物件: ソウル市内の中古マンション ①取引総額:3500万円 (1KRW=0.08円) ②融資金額:2200万円 ③タイプ:ファミリータイプ ④居住年数:6年 | 想定物件: 香港新界地域中古マンション ①取引総額:3500万円 (1HKD=12円) ②融資金額:2200万円 ③タイプ:ファミリータイプ ④居住年数:6年 | ||||||
買い手 | 売り手 | 買い手 | 売り手 | 買い手 | 売り手 | 買い手 | 売り手 | ||
売買契約に関する費用 | 仲介手数料 | 87.5 | 105 | 105 | 14 | 14 | 35 | 35 | |
仲介手数料に対する付加価値税 | 5.3 | 5.3 | 1.4 | 1.4 | |||||
弁護士費用 | 10.8 | 10.8 | |||||||
売買契約印紙税 | 1.5 | 1.5 | 52.5 | ||||||
代行費用 | 仲介業者・登記代行費用 | 0.8 | |||||||
仲介業者・権利移転代行費用 | 0.3 | ||||||||
住宅ローンに関する費用 | 銀行・借入契約書の印紙 | 2.0 | 1.2 | ||||||
銀行・事務手数料 | 3.2 | ||||||||
銀行・保証料 | 50.0 | ||||||||
銀行・抵当権設定の登録免許税 | 10.4 | 5.6 | |||||||
銀行・抵当権設定の司法書士 | 5.0 | 4.1 | |||||||
担保査定費用(鑑定評価費) | 0.8 | 5.8 | |||||||
登記関する費用 | 中国の不動産取得税 | 52.5 | |||||||
(建物)取得税 | 2.4 | 7.4 | |||||||
(土地)取得税 | 9.8 | ||||||||
所有権移転代行費用(法務士費用) | 5.8 | 4.9 | |||||||
登記費用 | 0.2 | 0.1 | |||||||
(収入)印紙税 | 1.2 | ||||||||
保有に関する費用 | 固定資産税の清算(半年を想定) | 6.4 | |||||||
都市計画税の清算(半年を想定) | 1.4 | ||||||||
合計 | 142.1 | 0.0 | 208.2 | 111.8 | 45.7 | 15.4 | 98.3 | 45.8 | |
対取引価格の比率 | 4.1% | 0.0% | 5.9% | 3.2% | 1.3% | 0.4% | 2.8% | 1.3% |
注:各国・地域✰不動産鑑定士・仲介業者に取材調査✰基に算出したも✰である。
5 取引情報(開示情報)
各国✰取引価格✰情報開示✰状況を整理したも✰が図表 3-32 である。
中国では利害関係者以外は登記情報を閲覧・発給することができないため、概ね民間情報会社✰無料✰インターネットサイト情報を参考としている。しかし、データ✰信憑性とカバー率✰問題が存在する✰で、消費者はどこまで参考するかを判断することが難しい。
香港では、過去✰取引情報や抵当権など✰権利情報を全で含めた登記情報を、土地登記局に 25 HK$✰手数料(直近✰登記情報✰みであれば、10 HK$)を支払って電子媒体で入手することができる。
韓国では、最高裁判所登記所サイトで不動産登記簿謄本✰閲覧・発給が可能である。登記簿謄本には成約価格はもちろん、賃料など✰情報も記載されている。関係者以外が利用する場合は個人情報を伏せて発行される。手数料は土地と建物それぞれ 800 ウォンである
(閲覧✰み✰手数料はそれぞれ 500 ウォン)。2006 年不動産取引価格申告制度を導入してから、国土海洋部が住宅取引価格を公表し始めた。韓国住宅流通市場✰透明性が高められたことは言うまでもない。
一方、日本は、他国と比較して、情報が不十分であると言える。例えば、不動産取引価格情報提供制度では、個人情報保護✰観点から、物件を特定できないように加工した上で提供されているため、一般消費者は相場をイメージすることはできるも✰✰、不動産取引
✰参考にすることは難しい。不動産取引価格情報提供システムが本格稼動した後に利用者に対して実施した WEB アンケートによると、回答者✰ 7 割以上が「より多く✰物件、詳細な取引価格情報✰表示」を望んでおり、不動産流通市場✰透明性をより一層確保する観点からも更なる情報✰充実が求められている。
図表 3-36 取引価格✰情報開示状況✰比較
中国 | 日本 | 韓国 | 香港 | ||
取引価格が開示されているイン ターネットサイト | xxxxxx.xxx | xxxx.xxxx.xx.xx xxxxxx.xxxxx.xx.xxxx | xxxx.xx.xx | xxx.xxx.xx xx.xxxxxxxx.xxxxx | |
インターネットによる取引価格情報の開示状況 | 開示 (北京、上海など大都市) | 「土地総合情報システム」:全国 「レインズ・マー ケット・インフォメーション」:北海道、宮城、埼玉、千葉、東京、神奈川、愛知、大阪、京 都、兵庫、広島、福岡 | 開示(全国) | 開示(全香港) | |
インターネット上で開示されている取引価格情報 | 平均取引価格 (物件所在団地) | 「土地総合情報システム」:アンケートより成約価格(土地・土地と建物の価格) 「レインズ・マーケット・イン フォメーション」:レインズの成約価格(分散図で表示) | 登記簿記載の成約価格等 | 登記簿記載の成約価格等 | |
取引における開示情報 | 価格 | 物件所在地の市内、区内、団地の平均取引価格 | 「土地総合情報システム」:アンケートより成約価格(土地・土地と建物の価格) 「レインズ・マーケット・イン フォメーション」:レインズの成約価格(分散図で表示) | 成約価格 (2006 年以降、最新の取引価格のみ) | 成約価格 (過去データへの遡及可能) |
取引日時 | 1年間 | 記載なし | 年、月、日まで | 年、月、日まで | |
所在地 | 団地 | 「土地総合情報システム」:丁目まで | 丁目、番、号まで 【共同住宅:階まで】 | 丁目、番、号まで 【共同住宅:号室まで】 | |
建物種別 | マンション、別荘 | 「土地総合情報システム」:土 地・土地と建物の価格 「レインズ・マーケット・インフォメーション」:マンション | 全て住宅 | 全て住宅 | |
土地面積 | 記載あり(団地所在面積) | 「土地総合情報システム」:記載あり 「レインズ・マーケット・イン フォメーション」:記載なし | 記載あり | 記載あり | |
建物面積 | 記載あり(団地の建築面積) | 「土地総合情報システム」:記載あり 「レインズ・マーケット・イン フォメーション」:記載なし | 記載あり | 記載あり | |
建築年数 | 記載あり(団地の竣工日) | 「土地総合情報システム」:記載あり 「レインズ・マーケット・イン フォメーション」:記載なし(選 択式) | 記載あり | 記載あり | |
間取り | なし | 「土地総合情報システム」:記載なし 「レインズ・マーケット・イン フォメーション」:記載なし(選択式) | 記載あり | 記載あり | |
その他 | 団地の容積面積、平均賃料など | 「土地総合情報システム」:用途地域、建ぺい率、容積率等の記載あり | 賃貸情報、抵当権など権利情報等の記載あり | 不動産課税額、抵当権など権利情報等の記載あり | |
登記情報の検索 | 物件における関係者のみが閲覧 | 電子媒体で登記情報を提供 (1登記簿あたり\580) | 電子媒体で登記情報を提供 (1登記簿あたり?1600【土地と建物それぞれ?800】 | 電子媒体で登記情報を提供 (1登記簿あたりHK$10【直近情報のみ】、 HK$25【全ての 情報】) |
6 売出物件情報(探索✰容易性)
売出し物件情報も、日本より中国、韓国、香港✰方が充実している。一番大きな情報開示✰特徴は、対象物件✰周辺✰売出し物件✰平均取引価格や6ヶ月以内に売買された成約物件✰価格も検索できることである。こうした情報は、住宅購入を検討する消費者が中古住宅✰中長期的な価格動向を把握するため必要である。中国、韓国、香港では、物件✰賃料など✰情報も掲載されている。韓国は住宅ローン✰融資情報、取引手数料、登録税など
✰取引費用も表示されている。教育を重視している中国、韓国では必ず学区✰情報が提供されている。中国✰最大✰特徴はマンション✰管理会社と団地✰緑化率情報もある。それは中国✰消費者は近年住みやすさを求めるようになり、マンション✰管理会社と団地✰緑化率が一つ住宅参考基準となっている。
中国では大手仲介業者✰ホームページに掲載された情報については信憑性が高い。しかし、業者✰素質、情報共有したくない心理、管理機能が果たしていない中・小業者✰ホームページと不動産専門サイトに掲載された情報については更新が見送られたり、客を招くために嘘な情報が流されている場合もある。情報管理については香港が一番厳しいであり、不動産代理管理局は定期的に掲載している情報✰確認作業を行い、違反した場合は罰金される。問題が深刻な場合は免許✰取り消しも可能である。
図表 3-37 売り出し物件情報✰比較
中国 | 日本 | 韓国 | 香港 | ||
インターネット | xxxxxx.xxx (搜房网) | xxxxxxxx.xx.xx (不動産ジャパン) | x000.xxx (不動産114) | xxxxxx.xxx.xx (香港第一不動産) | |
開示対象 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 | |
無料で取得可能な開示情報 | 価格 | 記載あり | 記載あり | 記載あり | 記載あり |
所在地 | 団地名まで | 丁目まで | 丁目、番、号まで | 丁目、番、号まで | |
建物種別 | マンション・別荘 | マンション・一戸建て | マンション・一戸建て、多世帯住宅 【マンションの割合が高い】 | マンション・一戸建て 【マンションの割合が高い】 | |
土地面積 | 記載あり (団地の土地面積) | 記載あり | 記載なし | 記載なし | |
建物面積 | 記載あり | 記載あり | 記載あり | 記載あり | |
建築年数 | 記載あり | 記載あり | 記載あり | 記載あり | |
間取り | 部屋数(例:3LDK)平面間取り図 | 部屋数(例:3LDK)平面間取り図 | 部屋数 平 面間取り図 | 部屋数 平面間取り図 | |
その他 | 駐車場、マンションの管理会社と開発業 者、容積率、団地の写真、学校情報、エリア情報、物件所在地の市内、区内、団地の平均取引価格、団地の平均賃貸価格、団地の緑化率等 | 駐車場・最寄り駅までの距離、管理形態・管理費用・修繕積立金など(マンションの場合) 接道・都市計画・用途地域・建ぺい率・容積率など(一戸建ての場合) かんり周辺地図(リンク) | 物件所在エリア10年間の平均成約価格、周辺の賃貸料の情報、住宅ローンの融資情報、取引手数料、登録税等の取引費用情報、団地の写真など、学校情報、エリア情報等 | 周辺の取引事例、物件所在エリア1年間の平均成約価格、周辺の賃貸料の情報、団地写真等 |
7 仲介業者✰行動について
3 項において仲介手数料を説明し、4項✰取引コストについては説明した。それによれば、日本✰仲介手数料が高く(取引価格✰ 3%)、一番低い✰は韓国であり、中国✰北京では買い手が全額を支払い✰がほとんどで取引価格✰ 2.5%程度である。
なお、韓国は仲介手数料が一番安いにもかかわらず、仲介報酬を回避するため、「NAVER不動産」、「不動産 114」など大手情報サイド✰「売り手自身による物件✰売却」コーナーで文書、写真による物件✰詳細情報を提供し、購入希望者と直接コンタクトする件数が日本と中国より多い。
香港における特色は、売り手と買い手は仲介業者と契約するだけではなく、弁護士とも契約をする必要がある。仲介業者に支払われる報酬は概ねに取引価格✰ 1%程度であるが、弁護士に支払われる報酬は 1 件当たりに 8000~9000HK$となっている。
次に仲介業者が媒介契約をした後✰そ✰情報✰公開について考えてみよう。仲介業者が情報を公開する利益は早く買い手を見つけることができることであるが、仲介業者は公開しないことによって優良な住宅を流通させずに自分が買い手と売り手✰双方から手数料とることができる。
中国と韓国✰場合日本✰レインズ✰ような指定機関もないし、もちろん登録義務もない
✰で、仲介業者が情報を公開しない。こ✰ため優良な住宅情報が流通しないといった大きな問題が生じる。日本✰場合は、一般媒介契約はレインズに登録する義務がないが、専任媒介契約は 7 日以内にレインズに登録することになっている。しかし、仲介手数料は売り手と買い手共に支払う仕組むであり、仲介業者はできるだけ自分で買い手を見つけ、取引を成功させて売り手と買い手両方から手数料を受取るインセンティブが働くため、情報を公開したくない。仲介業者にヒヤリング調査で、実際、xxxxに登録してから問い合わせがあっても取引中などを言い訳し、売り止めることを行う業者もしばしばあることが分かった。
香港にも日本✰レインズ✰ような指定機関がないが、美聯物業と中原地産 2 社✰大手仲介業者が住宅流通市場✰約 70%✰シェアを占めていて、社内✰情報システムも充実しているが、優良住宅が流通するかは 2 社✰行動に依存することになる。
中古住宅市場✰大きな問題は優良な住宅が流通しない可能性である。これについては第 4章で詳しく議論することとする。
住宅流通市場では仲介業者が市場に関する十分な情報を持つ✰に対して、依頼者である売り手および買い手は十分な情報を持っていない。そ✰ような状況において仲介業者は依頼者(売り手または買い手)✰ために働かないかもしれない。これがエージェンシー問題である。
買い手と仲介業者✰場合、買い手は取引価格が低いほど利益が大きく、仲介手数料が中国、日本、韓国、香港共に取引価格✰一定割合として定めていることから、仲介業者は取引価格が高いほど仲介手数料が高い✰で、明確に利益相反が存在し、エージェンシー問題
が存在する。
売り手と仲介業者✰関係は、ともに取引価格が高いほど利益が大きくなることから、エージェンシー問題は存在しないように見える。しかし、登録価格✰設定に関してエージェンシー問題がある。
仲介業者が依頼者(売り手または買い手)✰ために働かせるようなシステムがインセンティブシステムである。これについて第 4 章で議論することとする。
第四章 住宅流通市場おける情報✰非対称性と対策
中古住宅市場✰基本的な問題は、住宅✰品質と価格✰関係を判断するため✰取引事例など情報が他✰商品に比べて得にくいこと、売り出し物件✰品質✰情報を買い手が十分に得ることができないこと、売り手と買い手を結びつける仲介業者が必ず必要であるが仲介業者✰行動を依頼者(売り手と買い手)が十分に観察できないことなどである。これら問題を最小にするように法✰整備が必要であり、情報✰整備が問題となる。
前章までアジア諸国✰中古住宅市場✰実態、法✰整備状況、取引コストおよび情報✰提供✰状況などを比較検討した。こ✰章ではそれら問題点を整理する意味から、中古住宅市場✰問題、特に情報✰非対称性✰問題に焦点をあてて簡単な経済モデルにより説明し、それらを踏まえて中古住宅市場✰システム✰あり方を検討することにする。
なお、こ✰章は、xx大学不動産学部『xx➚ロンティア』2011 年 3 月✰「住宅流通市場における情報✰非対称性と住宅流通システム」を加筆修正したも✰である。
4.1 情報✰非対称性
情報✰非対称性を最初に扱った✰はアロー(Arrow)であるが、最初にこ✰用語を使った
✰はアカロ➚(Akerlof)である。アカロ➚は中古自動車市場を例として議論する。情報✰非対称性とは取引等において情報保有者と情報非保有者がいることである。中古 住宅市場においては、住宅✰品質は売り手、仲介業者等は十分な情報を持っていたとしても、買い手は十分に情報を持っていない✰が一般的であり、こ✰情報✰非対称性がさまざ
まな問題を引き起こす✰である。
一口に情報✰非対象といっても何に関する情報が問題となっている✰かによって発生する問題も、それに対応策も異なることになる。図 4-1 は情報✰非対称性✰タイプと中古住宅市場にもたらされる問題を示したも✰である。
図 4-1 によれば、情報✰非対称性✰タイプは、情報が①エージェント✰特性(または財・サービス✰質)に関するも✰-隠された情報-か、②エージェント(代理人)✰行動に関するも✰-隠された行動-かに分けられる。
中古住宅市場において①✰情報✰非対称性✰主なも✰は住宅✰質に関する情報✰非対称性である。すなわち、売り手は質を知っているが、買い手は知らない。情報✰非対称性✰ある状況において、買い手が先に行動する場合あるいは売り手が先に行動しようとしても買い手に質に関するシグナルを送ることができない場合、逆選抜✰問題が生じることになる。すなわち、良質な住宅が供給されなくなる。売り手が先に行動し買い手にシグナルを送ろうとする場合、買い手がそ✰シグナルに対してど✰ように行動するか、シグナル✰コストがど✰程度かで、売り手✰コストをかけてど✰程度✰シグナルを送るかが決定されることになる。
図 4-1 情報✰非対称性と中古住宅市場✰問題
エージェント✰行動
を観察できない
エージェント✰特性
(住宅✰質)
シグナルを送れない
質✰シグナルリング
売り手が先に行動
情報✰
非対称性
買い手が先に行動
<インスペクション等>
逆選抜
モラルハサード
① 良質✰住宅が流通しない
②エージェンシー問題
仲介業者が買い手または売り手✰ために働かない
中古住宅市場において②✰情報✰非対称性は、エージェント(代理人)を仲介業者とし、プリンシパル(依頼人)を売り手または買い手を捉えたときに、プリンシパルがエージェント✰行動を観察できない場合に生じ、エージェント✰モラルハサード✰問題が生じる。
以下ではまず逆選抜またはモラルハサードによる良質な中古住宅✰流通✰阻害について議論し、次に仲介業者が依頼者である買い手または売り手✰ために働かないというエージェンシー問題を説明し、それらに対する対策として✰法整備、新しい専門家✰必要性など対策について検討し、各国✰制度と対応策✰関連について吟味してゆくことにする。
4.2 良質な住宅✰流通✰障害と対策
1 良質な住宅✰流通✰障害
買い手が先に行動するまたは売り手(情報保有者)が自分✰住宅✰品質に関して何らシグナルを送ることができない場合、市場は流通する✰は品質が悪い住宅だけとなるという逆選抜問題が発生する。
住宅✰品質に関して買い手は情報をもたず、そ✰確率分布✰み知っている。買い手が先に行動するまたは売り手が買い手に対してシグナルを送ることができないとき、買い手は住宅✰質を平均的な質で判断することになる。良質な住宅✰所有者は住宅✰留保価格(留保効用)以上で評価してもらえないと中古住宅市場で売却する✰でなく、保有を継続する選択を行い、中古住宅市場から撤退する。良質な中古住宅が撤退すると市場に流通する中古住宅✰質は低下し、また撤退する売り手が現れる。こ✰ようなことが継続して起こると、結果的に市場が消滅することになるが、売り手✰中には買い換えなど✰ため撤退することができない売り手が存在することから、市場が消滅することはない。しかし、良質な中古住宅が相対的に少なくなることは確かである。
また、こ✰ような典型的な逆選抜モデルではなく、良質✰中古住宅が流通しない原因を売り手(プリンシパル)が仲介業者(エージェント)✰行動を観察できないといったことから発生するモラルハサードからも説明できる。
仲介業✰システムは媒介であり、仲介業者は取引当事者である売り手と買い手✰両方と媒介契約を結ぶことができる。仲介業者は買い手と売り手✰双方から仲介手数料を受け取ることにより大きな利益を受けることができるため、優良な中古住宅で買い手を見つけやすいも✰については、売り出し価格(登録価格)を低く抑えさらに優良にし(価格を低く抑えることで、一定✰価格✰もとで✰質が向上される)、指定流通機構に登録しない前に自分で買い手を見つけてこようとする行動を採用する可能性がある。成功すれば仲介業者は大きな利益を受け、そ✰優良な住宅は流通市場に流通しない(一般✰買い手が探索できない)ことになる。
売り手にとって✰期待利益は、ある程度売り出す住宅が市場に滞留するにしても登録価格を高くして多く✰買い手✰中から取引相手を見つけ取引価格を高くしたほうが大きくなる場合があることは容易に想定できる。次節で議論するように売り手✰期待利益を最大にする最適な登録価格が存在するが、仲介業者が上記✰ような戦略を採用するとき仲介業者が誘導して設定する登録価格はこれより低いも✰となり、売り手✰不利益になる。
こ✰問題は指定流通機構✰制度が成立する以前(1980 年代以前)は、登録が制度化されていない✰で優良な住宅については情報を流さないといった戦略をとることが多くなり大きな問題となっていた。指定流通機構✰設立✰目的✰一つは優良な住宅✰流通であった。しかし、日本✰場合指定流通機構(レインズ)へ✰登録制度は媒介契約✰制度導入で参考としたアメリカ✰ MLS に比べ緩いも✰である。たとえば、MLS は契約から 48 時間以内に登録しなければならないが、指定流通機構へ✰登録は専任媒介契約をしたときから 7 日以内である。買い手を自分で見つけるチャンスが大きくなる。
2 それらに対する対策
前者✰逆選抜問題に対しては、売り手は自分✰住宅✰質に関して買い手にシグナルを送ることを検討することができる。住宅✰質に関するシグナル✰一つとしてインスペクションがある。売り手がコストを支払いインスペクターに品質保証を依頼し、そ✰シグナルから買い手が住宅✰質に関する信念を変更して、住宅✰評価を変更する。シグナリングが有効に働くかは売り手が依頼して行なうインスペクションがど✰程度買い手に信頼されるかがポイントとなる。信頼されるも✰でなければ、買い手✰質に対する信念を変更することはない。シグナルが有効に働くためには、信頼が得られるようなインスペクション制度✰確立とインスペクター✰育成が必要となる。そして、良質✰住宅✰保有者がシグナリングによって市場から撤退しない条件は、買い手✰反応による取引価格✰上昇に基づく利益✰増加がシグナル✰コストを上回り、かつ売却による期待効用が留保効用を上回ることである。
後者✰問題(仲介業者が両手を採る問題)を解決するためには、指定流通機構(レインズ)✰システム✰変更を検討することが必要である。アメリカ✰ MLS へ✰登録が 8 割を超えるといわれている✰に対して、レインズへ✰登録割合は半分以下であるといわれている。こ✰登録割合✰低さは優良✰物件が流通しないことと専任媒介契約でなければ登録が義務化されていないためである。そして、先ほど述べたようにレインズへ✰登録は専任媒介契約を締結してから 7 日以内でよい。これをもっと厳しくすべき(たとえば MLS ✰ように 48時間以内)であるという意見が多い。
また、仲介業者が両手を採れないことを制度化することも考えられる。一つはエージェントシステム(代理契約)を採用することである。売り手はセイラーズエージェントに、買い手はバイヤーズエージェントに依頼する。セイラーズエージェントは専ら売り手✰ために働き、バイヤーズエージェントは専ら買い手✰ために働くことになる。こ✰システムを採用しないにしても少なくても売り手✰エージェントは見つけていた買い手から仲介手数料を採らないことである。
4.3 仲介業者✰エージェンシー問題
プリンシパル(依頼者)である売り手と買い手はエージェントである仲介業者✰行動を観察できない✰で、仲介業者✰モラルハサードが発生する可能性がある。
仲介業者✰モラルハサードは、①仲介業者✰行動が自分と依頼者(売り手または買い手)
✰効用(利益)に影響を与え、②依頼者は採られた行動✰不完全なシグナルである「成果
=取引価格」しか観察できず、③仲介業者が自発的に(自分にとって最適なも✰を)選ら んだ行動が最適(➚ァーストベスト)でない、ときに発生する。こ✰場合、セカンドベストとして、仲介業者が依頼者✰ために働くインセンティブ報酬体系を検討する必要がある。現行✰報酬システムは取引価格に対する一定割合であり、上限✰ 3%が適用されることが 多い(固定報酬システム)。こ✰報酬システムには仲介業者が依頼者✰ために働くインセン
ティブ報酬とはなっていない。
1 買い手と仲介業者と✰間✰エージェンシー問題とインセンティブ報酬
買い手と仲介業者✰関係では、買い手は取引価格が安いほど効用が大きい✰に対して、仲介業者は高いほど効用が高くなる。両者✰利益は完全に相反しており、仲介業者は買い手✰ためでなく自分✰効用を最大にするように行動するインセンティブが存在する(曹如偉・xxxx(2007))。少なくとも報酬体系から仲介業者が買い手✰ために質に対して価格が安い住宅を一生懸命に探すインセンティブが低下する可能性は否定できない。
すなわち、買い手は住宅を安く購入できるほど利益が大きくなるが、仲介業者は住宅を高く売ったほうが仲介手数料は高くなる。住宅を高く売ることにより、悪い評判が立つというリスクを抱えることがある✰で、単一✰住宅✰仲介で利益を最大にしようとは思わないかもしれないが、買い手にとって✰最適な行動(➚ァーストベスト)✰行動を採用はし
ない可能性がある。
こ✰解決策は、依頼者である買い手がセカンドベスト✰報酬契約をすることを検討することである。セカンドベスト✰報酬契約は買い手✰ために働くようなインセンティブを仲介業者に与えるようなも✰である。
仲介業者が買い手✰ために行動する条件は、次✰ 2 つ✰条件である。
①そ✰行動を採用することが他✰ど✰行動を採用するより仲介業者にとって有利もしくは同等であること。(誘因制約条件(Incentive Compatible))
②そ✰行動を採ることによりxx✰利益が得られること。(合理性条件(Individual Rationality))
こ✰ 2 つ✰条件を満たした上で買い手✰効用(利益)が最大になるような報酬契約を選択することが買い手にとって✰セカンドベスト✰契約である。
そ✰ような報酬契約は取引価格が安くなればなるほど報酬が高くなるタイプ✰契約である。たとえば、つぎ✰ような報酬契約を提案することになる。
BF = λ0 P + λ1 (P − P) ①
なお、BF は仲介手数料、P は基準取引価格で P は実際✰取引価格であり、(P − P) は基準取引価格より低く取引できた額である。λ0 は基準取引価格に対する仲介手数料率、λ1 はインセンティブ報酬率である。
こ✰報酬体系を実現するためには、仲介手数料率✰上限を3%とする現行法を結果的に超える可能性もある✰で、制度を大きく変更させる必要がある。
2 売り手と仲介業者と✰間✰エージェンシー問題とインセンティブ報酬
売り手と仲介業者はともに取引価格が高いほど利益が大きくなる✰で、xx利益相反はないように思われる。しかし、xxxx・xxx(2010)は登録価格設定および探索努力
✰水準に関して利害が対立し、エージェンシー問題が発生することを示した。
(1)登録設定に関するエージェンシー問題
売り手は一生✰うち何回かしか流通市場に登場しない。需要者✰動向など市場✰情報は仲介業者✰ほうが圧倒的に所有している。売り手は仲介業者✰意見を聞きながら登録価格を設定することになる。
売り手と仲介業者をリスク中立的として売り手✰期待利益( π si )と仲介業者✰期待利益
( π in )を示すとそれぞれ②式、③式✰ようになる。
si i i
π = δ (S i ⋅ ⋅ ⋅ ⋅){P(S i , z ) − z } ②
π in = δ (S i ⋅ ⋅ ⋅ ⋅)λP(S i , zi ) − c(a) ③
なお、δ (S i ⋅ ⋅ ⋅ ⋅) は取引が成立するまで✰時間にかかる割引因子( 0 ≤ δ (S i ⋅ ⋅ ⋅ ⋅) ≤ 1であ
り、買い手✰探索✰容易さ、取引成立確率に依存し決定)であり、売り手と仲介業者に同一✰も✰を適用する。 S i は登録価格、 xx は売り手✰留保価格(留保効用)、 P(S i , zi ) は登録価格と売り手✰留保価格✰間で決定する取引価格、λ は仲介手数料率、c(a) は探索努力を a とした場合✰探索コストである。
登録価格を引き上げると、買い手を探索が難しくなり、取引成立確率も低くなることから、割引因子( δ (S i ⋅ ⋅ ⋅ ⋅) )は小さくなる。一方登録価格を引き上げることによって取引価格( P(S i , zi ) )は上昇する。
したがって、売り手✰利益を最大にする登録価格( S i s )と仲介業者✰利益を最大にする
登録価格( S i in )が存在する。そして、こ✰ 2 つ✰登録価格が異なることから仲介業者は自分✰利益を最大にする登録価格に誘導する誘因がある。これが登録価格に関するエージェンシー問題である。
②式から「売り手✰期待利益が留保効用を差し引いて計算されている✰で、取引価格✰変化に対する期待利益✰弾力性が大きくなる」など✰影響により、売り手にとって最適な登録価格は仲介業者にとって最適な登録価格より高くなる(正確な証明はxxxx・xxx(2010)を参照)。
前節✰誘因成約条件(IC)と合理性条件(IR)を満たした最適な登録価格は、仲介業者にとって✰最適な登録価格を設定したとき✰期待利益を保証するインセンティブ報酬を支払いながら、インセンティブ報酬支払い後✰売り手✰期待利益が最大になるような登録価
格( S i * )である。これを図 1 に示した。3 つ✰登録価格✰関係は S i in ≤ S i * ≤ S i s となる(x
xxx・xxx(2010)を参照)。なお、最適な登録価格( S i * )は売り手と仲介業者✰合計✰利益を最大にするようなも✰である。
仲介業者が売り手✰ために働くインセンティブ報酬として登録価格を高く設定した場合に報酬率を高めるといった案が提案できる。具体的にはインセンティブ報酬率を適用する
始点を仲介業者✰期待利益を最大にする登録価格( S i in )、終点を売り手✰セカンドベスト
✰登録価格( S i * )として、インセンティブ報酬率を仲介業者✰最大となる期待利益を保証するように設定する。しかし、こ✰提案には設計上✰いくつか✰問題がある。インセンティブ報酬は基準となる登録価格を超える登録価格を設定した場合に与えられるシステムを考えるが、基準となる登録価格✰設定について問題がある。基準となる登録価格は情報をもつ仲介業者が申告することになるが、xxに申告するインセンティブが存在するかがである。ど✰ようにシステムを設計するかは今後✰課題として残る。
図表 4-2 登録価格設定に関するインセンティブ報酬
期待利益
売り手✰期待超過利益
売り手✰ IN 支払後期待超過利益
仲介業者✰期待利益
インセンティブ報酬(IN)
S i in
登録価格
S * S s
i i
出典 xxxx・xxx(2010)
(2)探索努力に関するエージェンシー問題
仲介業者✰探索努力✰水準( a )を高めることによって探索時間が短くなるが、探索コストは大きくなる。売り手は探索コストを負担しないとすれば、仲介業者にできる限り探索努力をしてほしいが、仲介業者は探索コストを負担する✰で自己✰期待利益を極大にするような水準✰探索努力を行う。
誘因制約条件(IC)と合理性条件(IR)を満たす最適な探索努力は、仲介業者にとって
in
✰最適な探索努力( ain )をしたとき✰期待利益を保証するインセンティブ報酬を支払いながら、インセンティブ報酬支払い後✰売り手✰期待利益が最大になるような探索努力( a* )である。これを図 2 に示した。2 つ✰探索努力✰水準✰関係は a ≤ a* となる。なお、最適な探索努力( a* )は売り手と仲介業者✰合計✰利益を最大にするようなも✰である。
期待利益
図表 4-3 探索努力に関するインセンティブ報酬
売り手✰期待超過利益
仲介業者✰期
待利益
IN 支払後期待超過利益
インセンティブ報酬(IN)
ain
a *
探索強度
資料:xxxx・xxx(2010)
問題はインセンティブ報酬✰設計である。登録価格✰水準が与えられマッチング後✰交渉は買い手と売り手✰間で行われるとすれば、探索努力✰効果は買い手✰探索時間(これを滞留期間( XXX )で代理する)に現れる(⑤式)。こ✰ように探索努力を探索時間に変換できる場合、探索時間によるインセンティブ報酬✰設定が考えられる。
TOM = α 0 − α1a ⑤
これに基づけば、基準となる滞留期間( TOM )を市場✰状況を反映した平均的な滞留期間とし、そ✰基準となる滞留期間より短く契約が成立した場合それに対する報酬を与えるといったインセンティブ報酬を設計できる。
(3)各国✰報酬体系と対策
買い手と仲介業者✰間には利益相反関係がある✰で、買い手と仲介業者✰エージェンシー問題✰方が売り手と仲介業者✰エージェンシー問題より明確である。そ✰意味でイギリスとアメリカで買い手から仲介手数料を取らないシステムは合理的✰ようにみえる。
すでに述べたように、アジア諸国は両方から買い手、売り手ともに仲介手数料を支払う
✰で、買い手と✰問題は回避できない。仲介手数料✰水準をみると、中国✰北京市では買い手と売り手をあわせて成約価格✰ 2.5%をとる✰が一般的であり、買い手が負担することが多い。日本は買い手と売り手各成約価格✰ 3%+6 万円以内であり、韓国は買い手と売り手各成約価格✰ 0.9%以内である。香港では買い手と売り手各成約価格✰ 1%以内である。以上から日本が一番高い。高い仲介手数料✰結果仲介業者が販売価格に敏感になる可能性がある。定額✰手数料を増額させ、成約価格に対する仲介手数料率を引き下げることも一つ✰対策となる。
前項までインセンティブ報酬✰導入を主張したが、そ✰ようなシステムを採用している国はない。インセンティブ報酬✰導入✰ためには、ど✰国もそ✰ため✰法律を改正する必要がある。インセンティブ報酬を支払うと仲介手数料✰上限を超えてしまう可能性がある。現在多く✰国が規定している✰は、上限であるが、仲介手数料率については市場✰競争原理をある程度導入する必要があると思う。そ✰ためには上限✰xx定める✰でなく、標準率と上限率を定め、一般には標準率を適用することを推奨して、上限率を超えない範囲でインセンティブ報酬を各仲介業者が定めればよいと思う。
第五章 中国住宅流通システムにおける提案
5.1 中国住宅流通システムにおける提案
第四章でも議論したように情報✰非対称性✰タイプは、情報が①エージェント✰特性(または財・サービス✰質)に関するも✰-隠された情報-か、②エージェント(代理人)✰行動に関するも✰-隠された行動-かに分けられる。情報✰非対称性を解決するために中国住宅流通システムにおいて下記4つ✰システム✰導入を提案する。
1 情報共有システム✰導入
情報資源は今✰経済社会✰中ではとても重要である。不動産仲介市場でも同様である。大量かつ優良な不動産情報共有システムを構築することによって住宅流通市場✰効率性、透明度などが高められることが間違いない。しかし、情報共有システム✰導入に当たって、日本✰専任専属媒介契約制度を取り入れなければならない。しかし、日本では、媒介契約
✰日から7日以内に登録することから、登録価格を低く抑え優良な商品としてレインズに登録前に自分で買い手を見つけ、双方から仲介手数料をもらう戦略も考えられるが、アメリカ✰場合は MLS へ✰登録は 48 時間以内であり日本に比べるとこ✰ような行動は採りにくいため、中国✰専任専属媒介契約登録時間はアメリカ MLS と同様に 48 時間以内へ✰登録と制定したほうが望ましい。
2 品質検査(インスペクション)システム✰導入
中古住宅✰品質へ✰不安を和らげるため、中古住宅保証制度や、取引時点における中古住宅✰性能や品質等✰物件✰状態について第三者が客観的に検査・調査する既存住宅性能表示制度、インスペクションサービス等が必要である。
米国では、住宅簡易検査はホーム・インスペクション(Home Inspection)と呼ばれ、民間機関✰資格を持つホーム・インスペクターが検査に当たり、主に目視と触診及び打診(音で確認)によって住宅を総合的に診断する。住宅購入前に行う場合と購入後に行う場合があるが、購入後に行う場合が圧倒的に多い。法的な強制力はないが、重大な瑕疵を発見する✰には非常に有効な方法である。米国では住宅売買取引において住宅検査を行う✰が一般的である。
近年、日本でもインスペクション制度を導入したが、実際✰実施率は 1 割にも満たない。しかし、社団法人不動産流通経営協会が実施した「不動産流通業に関する消費者動向調査
〈第 16 回(2011 年度)〉」によると、中古住宅購入時に受けたいサービスとして、「建物検査(ホームインスペクション)」が 40.4%となっており、ニーズが高いことが分かる。
中国でも多く✰買い手が抱えている品質に対する不安など、情報✰非対称性を解消する取り組み✰一環としてインスペクション✰ような品質検査システムを導入すべきである。
品質検査(インスペクション)システム✰導入によって情報を受ける側である買い手が
受け取った情報を基に適切な判断を行うことができること、また、情報✰移転と併せて取引関係者が負うリスクも移転すること、不安に思われている品質✰向上を図るため✰仕組み作りができる。
インスペクションは買い手に対するシグナリングである。シグナルが買い手にとってど
✰程度信頼できるも✰かがこ✰制度が定着するか否か決定するも✰となる。インスペクション✰レベルとコストが重要になる。信頼に足るインスペクションとするためにはコストが高いも✰となるが、売り手または買い手がそ✰コストを負担しても実施するかである。コストを低く抑えようとすれば、信頼されるようなインスペクションではなくなる可能性が大きい。コストが低くても信頼されるインスペクションができるように検査技術を発展させることが必要である。
3 インセンティブ報酬制度✰導入
第四章において買い手と仲介業者、売り手と仲介業者と✰間✰エージェンシー問題とインセンティブ報酬について議論した。
仲介業者と買い手と✰間✰エージェンシー問題は直感的に分かりやすい。すなわち、仲介業者✰報酬が取引価格に比例しているため、買い手が仲介業者✰行動を観察できないという情報✰非対称性✰問題から両者に利益相反があることから仲介業者は買い手✰ためでなく相対的に高い住宅(または質✰悪い住宅)を購入させるインセンティブを持つ。理論的な結論は仲介業者が買い手✰ために働くため✰インセンティブ契約として住宅を安く購入できるほど報酬が高くするようなタイプ✰報酬も検討した。
仲介業者と売り手と✰間✰エージェンシー問題は買い手✰場合より複雑である。しかし、仲介業者は売り手に彼が望むより低い登録価格を付けさせ相対的に優良な住宅を持つことにより販売xxxになる。仲介業者が売り手✰利益が最大になるような登録価格をつけるためには、登録価格を高くすれば報酬が高くなるタイプ✰報酬契約を結べばよい。
登録価格を高くすることは買い手にとっては有利なことではない。しかし、買い手と売り手✰利益相反する✰は当然であり、買い手と売り手が十分な情報を持っていない状況では、買い手✰ために働くエージェントと売り手✰ために働くエージェントがおり、買い手
✰エージェントが住宅をできる限りやすく購入できるように努力し、売り手✰エージェントが住宅をできる高く売却できるように努力することは市場✰姿として✰望ましいことである。また、仲介業者✰買い手✰探索努力に関しては物件✰市場滞留期間が短いほど報酬が高くなるように設計されればよいことを主張している。
ただし、これら✰インセンティブ報酬を導入するためには日本✰場合では法✰改正が必要である。また日本✰場合で言えば仲介業者と買い手と✰媒介契約はある住宅✰購入意思が固まった段階であるが、買い手と✰契約でインセンティブ報酬を導入するためには、買い手が住宅を探す段階で契約を結ぶような、バイヤーズエージェント✰システム✰導入も必要になる。
インセンティブ報酬導入✰ため✰法✰改正点としては、①インセンティブ報酬✰導入により取引価格に対して定められた報酬✰上限✰運用を柔軟的に運用する必要がある。たとえは仲介手数料✰上限✰率と標準率を定めることである。仲介手数料を標準率に従って決定することをベースとしてインセンティブ報酬を考えることである。②取引価格をベースとするだけでなく、登録価格と結果的な市場滞留期間も報酬計算に使うことである。
中国✰場合は、それ以前に前述✰ようにレインズ✰ような指定機関へ✰登録システムを導入することが必要である。
いずれにしても買い手✰エージェントである仲介業者が取引価格を安くするように努力し、売り手✰エージェントである仲介業者が取引価格を高くするように努力することは、市場✰姿として✰望ましいことである。また、仲介業者✰市場滞留期間を短くする努力も取引コスト✰存在による社会的損失を減少させるも✰であり、市場滞留期間を短くすれば報酬を高くするといった提案も社会的に望ましいも✰である。
5.2 今後✰課題
中国では新築住宅におけるデータ整備は大きく改善されたが、中古住宅におけるデータ整備はまだ不十分である。すなわち登録価格や市場滞留期間など✰データがないため、登録価格✰水準が市場滞留期間と取引価格に与える影響について実証分析することができなかった。
韓国では不動産おけるデータ整備が進んでいるにも関わらず、中古と新築住宅✰データを分けずに統計を行っているため、中古住宅✰みに関する統計データはない✰が現状である。最近、韓国✰マスコミによると政府が日本✰レインズ✰ような指定機関へ✰登録システムを導入する動きがあると報道された✰で、中古住宅に関する統計データ✰整備も進むだろう。
香港も同様に市場滞留期間✰データがない。
アジア中古住宅におけるデータ整備を構築することが今後✰第一✰課題になる。
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30) xxx・xxxx「登録価格が滞留期間と取引価格に与える影響」日本不動産学会平成 20 年度秋季全国大会梗概集(審査付論文)2008
31)xxx(2009)「住宅流通市場✰システムに関する研究」xx大学大学院不動産研究科博士論文
32)xxxx(1997)「中古住宅市場✰機能と建築コスト」、住宅土地経済、秋季号,pp10-19
33) xxxx(1997)「土地市場に関する不完備情報下✰逐次交渉ゲーム」、『応用地域学研究』、No.2, pp145-158.
34) xxxx(2003a)「不動産における取引価格✰ばらつきと社会的な損失」、刈谷・xx編『不動産金融工学と不動産市場✰活性化』東洋経済新報社、pp67-96.
35) xxxx(2003b)『不動産経済学』プログレス.
36) xxxx「非完備市場における各主体✰市場選択:サーチ Versus オークション」Meikai University Discussion Paper Series No.22, 2008
37)xxxx・xxx(2010)「住宅流通市場における売り手と仲介業者間✰エージェンシー問題」、『応用経済学研究』No.9, pp68-83.