当ファンドは、主に当ファンドの資産をレジット・アルファ・インクが発行する利益参加型社債（注１）およびRFJ合同会社が発行する社債（注２）へ投資することにより、 各対象匿名組合（注３）の営業者が匿名組合出資を用いて営む不動産関連資産（注４）に投資を行う事業（注５）の実績に基づく収益を投資者に提供することを目的とします。
作成対象期間第18期
(2020年９月１日～2021年８月31日)
受益者のみなさまへ
毎々、格別のご愛顧にxxxx、厚くお礼申し上げます。
当ファンドは、主に当ファンドの資産をレジット・アルファ・インクが発行する利益参加型社債（注１）およびRFJ合同会社が発行する社債（注２）へ投資することにより、各対象匿名組合（注３）の営業者が匿名組合出資を用いて営む不動産関連資産（注４）に投資を行う事業（注５）の実績に基づく収益を投資者に提供することを目的とします。
ここに、運用状況をご報告申し上げます。
今後とも一層のお引立てを賜りますよう、お願い申し上げます。
・次ページに、上記各（注）についてのご説明を記載しております。
１万口当たり純資産価格 | 騰落率 | １万口当たり分配金額合計 | ||
(2021年８月31日) | （2020年９月１日～2021年８月31日） | |||
円クラス受益証券 | 5,511円 | 3,073,462,929円 | 9.96％ | 120円 |
ブラジルレアルクラス受益証券 | 6,832円 | 166,621,430円 | 25.01％ | 840円 |
xドルクラス受益証券 | 25,259円 | 23,155,436円 | 12.65％ | 900円 |
（注１）１万口当たり純資産価格および純資産総額は、募集目論見書に従って計算されており、財務諸表中の数値（報酬およびその他費用がその発生時に費やされるものとして作成されることがあり、また、金融資産評価勘定についてxx価値を調整した数値が表示される）と異なることがあります。以下同じです。
（注２）騰落率は、税引き前の分配金を分配金確定時に再投資したものとみなして計算しています。以下同じです。
（注３）１万口当たり分配金額は、税引き前の分配金額を記載しています。以下同じです。
その他の記載事項
運用報告書（全体版）は代行協会員であるアイザワ証券株式会社のウェブサイト（xxxxx://xxx.xxxxxx.xx.xx）の投資信託情報ページにて電磁的方法により提供しております。
ファンドの運用報告書（全体版）は受益者の方からのご請求により交付されます。交付をご請求される方は、販売会社までお問い合わせください。
（注１）「利益参加型社債」とは、レジット・アルファ・インクが発行する当初社債およびあらゆる追加社債をいいます。一額面当たりの利益参加型社債のクーポンは、レジット・アルファ・インクが毎月各営業者から受領する匿名組合利益の合計額からレジット・アルファ・インクの費用を差し引いた額（ただし、０円以上）（繰越欠損金額を填補した後の金額）を、関係するクーポン支払日の直前の暦月の最終営業日に発行済の利益参加型社債数で除した額とします。
（注２）RFJ合同会社が発行する社債のクーポンは、社債発行に際してRFJ合同会社の取締役会により決定される固定利率です。
（注３）「対象匿名組合」とは、日本の商法に基づき匿名組合員たるレジット・アルファ・インクおよびRFJ合同会社（以下
｢本件社債発行会社」といいます。）と各営業者との間で組成される「匿名組合」をいいます。日本の商法上、匿名組合契約は、営業者たる一方当事者と、匿名組合員たる他方当事者との間で締結されます。営業者は、匿名組合の全財産を所有し、行う営業に関する責任を負います。生じた利益は、営業者により匿名組合員に分配されます。
（注４）「不動産関連資産」とは、直接または間接に日本の不動産に対する投資を行いまたは購入する法主体または団体が発行しまたは組成する証券、社債、持分およびその他の権利をいい、下記に掲げる資産を含みますが、これらに限られません。
①不動産信託の受益権②資産流動化法に基づき不動産を取得する特定目的会社が発行する優先出資証券③資産流動化法に基づき不動産を取得する特定目的会社が発行する特定社債④不動産に関連する貸付債権⑤主として不動産に投資する投資信託及び投資法人に関する法律に基づく投資信託の受益証券または投資法人の投資証券で上場しているものおよび同種の投資証券で上場していないもの（「J-REIT」）⑥営業者が不動産関連資産を取得する他の匿名組合の匿名組合員の地位⑦商業用不動産担保証券（「CMBS」）
（注５）レジット・アルファインクおよびＲＦＪ合同会社は、例外的に不動産関連資産に直接投資する場合があります。その場合本書において「匿名組合出資」は不動産関連資産への直接投資を含む意味を持つことがあり、また「匿名組合利益」は不動産関連資産によって直接得られる利益を含む意味を持つことがあります。
≪運用経過≫
＜当期の受益証券１万口当たり純資産価格等の推移＞円クラス受益証券
第17期末の受益証券 １万口当たり純資産価格： |
5,126円 |
第18期末の受益証券 １万口当たり純資産価格： |
5,511円 （１万口当たり分配金合計： 120円） |
騰落率： |
9.96％ |
ブラジルレアルクラス受益証券
第17期末の受益証券 １万口当たり純資産価格： |
6,233円 |
第18期末の受益証券 １万口当たり純資産価格： |
6,832円 （１万口当たり分配金合計： 840円） |
騰落率： |
25.01％ |
豪ドルクラス受益証券
第17期末の受益証券 １万口当たり純資産価格： |
23,258円 |
第18期末の受益証券 １万口当たり純資産価格： |
25,259円 （１万口当たり分配金合計： 900円） |
騰落率： |
12.65％ |
（注１）分配金再投資１万口当たり純資産価格は、税引前の分配金を分配金確定時にファンドへ再投資したとみなして算出したもので、ファンド運用の実質的なパフォーマンスを示すものです。
（注２）分配金再投資１万口当たり純資産価格は、第17期末（2020年８月末日）の受益証券１万口当たり純資産価格を起点として計算しています。
（注３）騰落率は、第17期末（2020年８月末日）の受益証券１万口当たり純資産価格を起点として計算しています。
（注４）ファンドの購入価額により課税条件は異なりますので、お客様の損益の状況を示すものではありません。
（注５）ファンドにベンチマークは設定されていません。
１万口当たり純資産価格の主な変動要因
当期間の不動産市場は安定的に推移し、全てのクラスの１万口あたり純資産価格は上昇いたしました。また、ブラジルレアルクラスと豪ドルクラスは対円で上昇（円安）したため、１万口当たり純資産価格の上昇要因となりました。
＜費用の明細＞
項目 | 項目の概要 | |
管理報酬 | 当ファンド資産の運用・管理業務 | 円クラス受益証券、ブラジルレアルクラス受益証券および豪ドルクラス受益証券に帰属する純資産総額に対し年率0.3％（毎月後払い） |
受託報酬 | 当ファンドの受託業務 | 当ファンドの純資産総額に対し年率0.03％（毎月後払い、年間最低10,000米ドル） さらに、受託会社は、通常の基準による取引手数料の支払を受けます。 |
保管および管理事務代行報酬 | 保管業務、管理事務代行業務、登録・名義書換事務代行業務および通貨管理業務 | 当ファンドの純資産総額に対し年率0.07％（毎月後払い、年間最低9,200米ドル） さらに、保管会社兼管理事務代行会社は、通常の基準による取引手数料の支払を受けます。また、当ファンドの登録代行会社として毎月後払いで年間3,000米ドルの報酬を課します。 副保管会社の任命に関する費用・経費および当該副保管会社が負担する経費は、すべて当ファンドの信託財産より支払われます。 |
代行協会員報酬 | １万口当たり純資産価格の公表、日本の法令・規則で要求される書類の提出・配布等の業務 | 円クラス受益証券、ブラジルレアルクラス受益証券および豪ドルクラス受益証券に帰属する純資産総額に対し年率0.20％（毎月後払い） |
販売報酬 | 口座内での当ファンドの事務手続き、運用報告書等各種書類の送付、購入後の情報提供等 | 円クラス受益証券、ブラジルレアルクラス受益証券および豪ドルクラス受益証券に帰属する純資産総額に対し年率0.50％（毎月後払い） |
項目 | 項目の概要 | |
その他の費用・手数料（当期） | 0.35％ | 受託会社は、下記に掲げたものを含む当ファンド自身の直接の運営費用を当ファンドの信託財産から支払います。 －当ファンドの資産および収益に課されるすべての公租公課 －当ファンドの組入証券に関して取引上支払うべき通常の銀行取引手数料（かかる手数料は取得価額に含まれ、また売却価額からは差し引かれます。） －券面印刷費、信託証書および当ファンドに関するその他一切の書類（FCファンドまたはFCファンドの受益証券の募集に関し管轄権を有する当局（各国の証券業協会を含みます。）に提出すべきまたは日本の投資家に配布すべき有価証券届出書および目論見書を含みます。）を作成し、提出し、印刷する費用 －上述の当局の所管する適用法令のもとで要求される年次報告書、半期報告書およびその他の報告書または書類を、受益者および実質上の受益者の利益のために必要とされる言語で作成しかつ配布する費用 －受益者および実質上の受益者に対する通知・公告の作成費用および交付費用 －合理的な額の弁護士費用、監査費用および会計士費用 －受益証券のマーケティング費用（広告費用を含みます。） このほかにも、社債発行者たる本件社債発行会社、匿名組合の営業者およびジェネラル・パートナーのそれぞれにおいて、各種報酬および費用 (営業者報酬、ジェネラル・パートナー報酬、信託報酬、事務管理報酬、アセットマネジメントフィー、プロパティーマネジメントフィー、物件管理費用、リーシング費用、監査報酬、ノンリコースレンダーフィー、建物診断費用、不動産鑑定費 用、耐震診断費用、弁護士報酬など）が発生します。 上記のその他の費用・手数料については、運用状況等により変動するものであり、事前に料率、上限等を表示することができません。 |
（注）各報酬については、目論見書に定められている料率および金額を記載しています。「その他の費用・手数料（当期）」には、運用状況等により変動するものや実費となる費用が含まれます。便宜上、当期のその他の費用・手数料等の金額をファンドの当期末の純資産総額で除して100を乗じた比率を表示していますが、実際の比率とは異なります。
＜最近５年間の受益証券１万口当たり純資産価格等の推移について＞円クラス受益証券
第13期末 | 第14期末 | 第15期末 | 第16期末 | 第17期末 | 第18期末 | |
(2016.８.31) | (2017.８.31) | (2018.８.31) | (2019.８.31) | (2020.８.31) | (2021.８.31) | |
１万口当たり（注１）純資産価格 (円) | 3,361 | 3,466 | 3,556 | 3,703 | 5,126 | 5,511 |
１万口当たり（注１）分配金額合計 (円) | － | 120 | 120 | 120 | 120 | 120 |
騰落率（％) | － | 6.79 | 6.17 | 7.63 | 41.80 | 9.96 |
(円) | 3,725,865,796 | 3,408,908,961 | 3,074,422,432 | 2,722,904,230 | 3,088,208,179 | 3,073,462,929 |
（注１）分配金再投資１万口当たり純資産価格は、税引前の分配金を分配金確定時にファンドへ再投資したとみなして算出したもので、ファンド運用の実質的なパフォーマンスを示すものです。
（注２）分配金再投資１万口当たり純資産価格は、第13期末（2016年８月末日）の受益証券１万口当たり純資産価格を起点として計算しています。
（注３）騰落率は、第13期末（2016年８月末日）の受益証券１万口当たり純資産価格を起点として計算しています。
（注４）純資産総額は、円クラス受益証券のみの金額です。
（注５）ファンドにベンチマークは設定されていません。
ブラジルレアルクラス受益証券
第13期末 | 第14期末 | 第15期末 | 第16期末 | 第17期末 | 第18期末 | |
(2016.８.31) | (2017.８.31) | (2018.８.31) | (2019.８.31) | (2020.８.31) | (2021.８.31) | |
１万口当たり 純資産価格 (円) | 8,785 | 9,609 | 7,063 | 6,479 | 6,233 | 6,832 |
１万口当たり 分配金額合計 (円) | － | 1,560 | 1,380 | 1,200 | 1,110 | 840 |
騰落率（％) | － | 28.72 | －13.74 | 7.91 | 11.60 | 25.01 |
純資産総額 (円) | 394,154,407 | 372,539,889 | 230,494,630 | 189,730,432 | 161,234,823 | 166,621,430 |
（注１）分配金再投資１万口当たり純資産価格は、税引前の分配金を分配金確定時にファンドへ再投資したとみなして算出したもので、ファンド運用の実質的なパフォーマンスを示すものです。
（注２）分配金再投資１万口当たり純資産価格は、第13期末（2016年８月末日）の受益証券１万口当たり純資産価格を起点として計算しています。
（注３）騰落率は、第13期末（2016年８月末日）の受益証券１万口当たり純資産価格を起点として計算しています。
（注４）純資産総額は、ブラジルレアルクラス受益証券のみの金額です。
（注５）ファンドにベンチマークは設定されていません。
豪ドルクラス受益証券
第13期末 | 第14期末 | 第15期末 | 第16期末 | 第17期末 | 第18期末 | |
(2016.８.31) | (2017.８.31) | (2018.８.31) | (2019.８.31) | (2020.８.31) | (2021.８.31) | |
１万口当たり 純資産価格 (円) | 15,187 | 17,642 | 16,709 | 15,503 | 23,258 | 25,259 |
１万口当たり 分配金額合計 (円) | － | 900 | 900 | 900 | 900 | 900 |
騰落率（％) | － | 22.54 | －0.23 | －2.05 | 56.54 | 12.65 |
純資産総額 (円) | 54,196,388 | 46,312,606 | 42,154,299 | 32,674,257 | 25,761,355 | 23,155,436 |
（注１）分配金再投資１万口当たり純資産価格は、税引前の分配金を分配金確定時にファンドへ再投資したとみなして算出したもので、ファンド運用の実質的なパフォーマンスを示すものです。以下同じです。
（注２）分配金再投資１万口当たり純資産価格は、第13期末（2016年８月末日）の受益証券１万口当たり純資産価格を起点として計算しています。
（注３）騰落率は、第13期末（2016年８月末日）の受益証券１万口当たり純資産価格を起点として計算しています。
（注４）純資産総額は、豪ドルクラス受益証券のみの金額です。
（注５）ファンドにベンチマークは設定されていません。
＜投資環境について＞
国土交通省が2021年３月23日に発表した「公示地価（2021年１月１日時点）」によると、商業・工業・住宅の全国全用途は、前年比マイナス0.5％と６年ぶりに下落へ転じました。店舗やホテルに使う不動産需要の減少が地価に大きく響き、商業地（全国）はマイナス0.8％と８年ぶりに下落へ転じました。一方、住宅地（全国）もマイナス0.4％と下落には転じましたが、下落幅は商業地よりも小さく、コロナ禍で底堅い動きも見られています。
感染症の拡大による金融市場の混乱により、J-REIT市場は一時リーマンショック時（2008年）に次いで大きな 下落率を記録するなどのダメージを被りましたが、金融市場の回復に合わせて上昇しております。当期間の東証 RETI指数は、1,716.04ポイント（2020/９/１）から2,142.91ポイント（2021/８/31）まで緩やかに回復基調を辿 り、８月末時点でコロナショック前の指数までほぼ回復しております。2021年７月までは上昇基調を維持して９ カ月連続で上昇しておりましたが、その後は好調な株式市場への資金シフトや公募増資の増加、米国金利の上昇 などを受けて上昇ペースに足踏み感がみられております。しかしながら、2021年８月末時点でのREIT予想分配金 利回りは3.4188％と、10年国債金利が0.02％と超低金利で推移しているなかでは魅力的な数字となっております。
不動産のセクター別にみていくと、住宅セクターは他のセクターに比べて堅調な推移を続けているようです。不動産経済研究所が発表した「2021年４月～９月の首都圏新築マンション市場動向調査」によると、新築マンションの発売戸数は12,809戸（前年同期比プラス44.7％）、平均価格は6,702万円（プラス10.1％）、初月契約率は 70.6％といずれも感染拡大前の水準まで回復しております。一方、オフィスセクターやホテルセクターなどは依然として感染症の影響が続いております。xx商事によると、2021年９月の東京都心5区のオフィス空室率は19カ月連続上昇の6.43％（前月比プラス0.12％）、平均募集賃料（月坪）は14カ月連続下落の20,858円（前月比マイナス0.4％）となりました。また、東京五輪の無観客化や緊急事態宣言の長期化に伴うxx行楽シーズンの宿泊需要の消滅により、ホテルセクターも苦しい経営環境が強いられ続けております。
以上のことを背景に住宅セクターは好調を維持しておりますが、他のセクターはもう暫く感染症による市場への影響を注視していく必要があるかと考えられます。
＜ポートフォリオについて＞
当期末時点での組入れ収益源物件は、東京都心にポートフォリオの100％を保有しており、保有不動産種別は、住宅が89.7％、オフィスが10.3％となっております。また加重平均面積稼働率は94.1％と高稼働率を維持してい ることから、安定したキャッシュフローの継続も見込まれると考えております。
＜分配金について＞
当期（2020年９月１日～2021年８月末日）の１万口当たり分配金（税引き前）はそれぞれ下表のとおりです。なお、下表の「分配金を含む１万口当たり純資産価格の変動額」は、当該分配金確定時における１万口当たり分配金額と比較する目的で、便宜上算出しているものです。
円クラス受益証券
（金額：円）
分配落日 | １万口当たり純資産価格（注１） | １万口当たり分配金額 (対１万口当たり純資産価格比率）（注２） | 分配金を含む１万口当たり純資産価格の変動額（注３） |
2020/９/30 | 5,124 | 10 （0.19％） | 8 |
2020/10/30 | 5,087 | 10 （0.20％） | -27 |
2020/11/30 | 5,258 | 10 （0.19％） | 181 |
2020/12/30 | 5,280 | 10 （0.19％） | 32 |
2021/１/29 | 5,311 | 10 （0.19％） | 41 |
2021/２/26 | 5,345 | 10 （0.19％） | 44 |
2021/３/31 | 5,371 | 10 （0.19％） | 36 |
2021/４/30 | 5,392 | 10 （0.19％） | 31 |
2021/５/31 | 5,399 | 10 （0.18％） | 17 |
2021/６/30 | 5,422 | 10 （0.18％） | 33 |
2021/７/30 | 5,431 | 10 （0.18％） | 19 |
2021/８/31 | 5,511 | 10 （0.18％） | 90 |
ブラジルレアルクラス受益証券
（金額：円）
分配落日 | １万口当たり純資産価格（注１） | １万口当たり分配金額 (対１万口当たり純資産価格比率）（注２） | 分配金を含む１万口当たり純資産価格の変動額（注３） |
2020/９/30 | 5,992 | 70 （1.15％） | -171 |
2020/10/30 | 5,713 | 70 （1.21％） | -209 |
2020/11/30 | 6,259 | 70 （1.11％） | 616 |
2020/12/30 | 6,424 | 70 （1.08％） | 235 |
2021/１/29 | 6,164 | 70 （1.12％） | -190 |
2021/２/26 | 6,131 | 70 （1.13％） | 37 |
2021/３/31 | 6,264 | 70 （1.11％） | 203 |
2021/４/30 | 6,409 | 70 （1.08％） | 215 |
2021/５/31 | 6,599 | 70 （1.05％） | 260 |
2021/６/30 | 6,990 | 70 （0.99％） | 461 |
2021/７/30 | 6,722 | 70 （1.03％） | -198 |
2021/８/31 | 6,832 | 70 （1.01％） | 180 |
豪ドルクラス受益証券
（金額：円）
分配落日 | １万口当たり純資産価格（注１） | １万口当たり分配金額 (対１万口当たり純資産価格比率）（注２） | 分配金を含む１万口当たり純資産価格の変動額（注３） |
2020/９/30 | 22,389 | 75 （0.33％） | -794 |
2020/10/30 | 21,541 | 75 （0.35％） | -773 |
2020/11/30 | 23,281 | 75 （0.32％） | 1,815 |
2020/12/30 | 24,128 | 75 （0.31％） | 922 |
2021/１/29 | 24,542 | 75 （0.30％） | 489 |
2021/２/26 | 25,317 | 75 （0.30％） | 850 |
2021/３/31 | 25,947 | 75 （0.29％） | 705 |
2021/４/30 | 26,103 | 75 （0.29％） | 231 |
2021/５/31 | 26,190 | 75 （0.29％） | 162 |
2021/６/30 | 25,850 | 75 （0.29％） | -265 |
2021/７/30 | 25,034 | 75 （0.30％） | -741 |
2021/８/31 | 25,259 | 75 （0.30％） | 300 |
（注１） | 2020年９月30日の直前の分配金確定時（2020年８月31日）における受益証券１万口当たり純資産価格は、円クラス受益証券は5,126円、ブラジルレアルクラス受益証券は6,233円、豪ドルクラス受益証券は23,258円でした。 |
（注２） | ｢対１万口当たり純資産価格比率」とは、以下の計算式により算出される値であり、ファンドの収益率とは異なる点にご留意ください。 対１万口当たり純資産価格比率（％）＝100×ａ／ｂ ａ＝当該分配金確定時における１万口当たり分配金額 ｂ＝当該分配金確定時における１万口当たり純資産価格＋当該分配金確定時における１万口当たり分配金額 |
（注３） | ｢分配金を含む１万口当たり純資産価格の変動額」とは、以下の計算式により算出されます。分配金を含む１万口当たり純資産価格の変動額＝ｂ－ｃ ｂ＝当該分配金確定時における１万口当たり純資産価格＋当該分配金確定時における１万口当たり分配金額 ｃ＝当該分配金確定時の直前の分配金確定時における受益証券１万口当たり純資産価格 |
≪今後の運用方針≫
本ファンドのお申込み・買戻しの状況やキャッシュポジション等を勘案し、組入れ収益源物件の売買の機会を捉えポートフォリオの適正化を図り、流動性を考慮しつつ安定的な収益の確保を目的として上場J-REITを継続的に運用すると共に、投資家の皆様に安定的な分配が継続できるよう管理・運用にあたる所存です。
≪お知らせ≫
ファンドの代行協会員および日本における販売会社であったxx證券株式会社は、2021年10月１日付で、その金融商品取引業に関して有する権利義務を、アイザワ証券株式会社（2021年10月１日付で「アイザワ証券分割準備株式会社」から商号を変更しました。）に吸収分割の方法で承継し、同日付で、xx證券株式会社に代わりアイザワ証券株式会社がファンドの代行協会員および日本における販売会社となりました。
≪ファンドの概要≫
ファンド形態 | ケイマン籍オープン・エンド型契約型公募外国投資信託 |
信託期間 | FCファンドおよび当ファンドは、2102年８月31日までに到来する信託期間満了日までに終了します。 当xxxxは、下記「繰上償還」に記載の場合に終了することがあります。 |
繰上償還 | 当ファンドは、下記の場合に終了することがあります。 １．臨時受益者集会において発行済受益証券総口数の４分の３以上を定足数とし、その過半数の賛成により解散が決議された場合 ２．受託会社と管理会社が合意した場合 ３．すべてのレジット・アルファ・インクが発行する利益参加型社債が買い戻されるか償還された場合 ４．当ファンドの純資産総額が５億円以下となり、受益者への３か月前の通知を行った場合 |
運用方針 | 当ファンドは、主に当ファンドの資産をレジット・アルファ・インクが発行する利益参加型社債およびRFJ合同会社が発行する社債へ投資することにより、各対象匿名組合の営業者が匿名組合出資を用いて営む不動産関連資産に投資を行う事業の実績に基づく収益を投資者に提供する ことを目的とします。 |
主要投資対象 | 東京都心およびその周辺地域（xxx、神奈川県、xx県、埼玉県）、ならびに人口30万人以上 の全国主要地方都市を投資対象地域とします。 |
ファンドの運用方法 | 社債への投資を通じて、日本所在の不動産に投資します。 |
主な投資制限 | １．空売りの制限 空売りを行なった有価証券の時価総額は当ファンドの純資産総額を超えてはなりません。 ２．借入の制限 当ファンドは、純資産総額の10％の範囲内でのみ借入を行うことができます。 ３．流動性に欠ける資産への投資制限 管理会社は私募株式、非上場株式または不動産などの換価が容易でない資産に投資する場合、価格の透明性を確保する方法をとります。 ４．利害関係人との取引禁止 管理会社は、当ファンドの計算または名義をもって、(a)管理会社、(b)その関係会社、(c)管理会社もしくはその関係会社の役員、または(d)それらの主要株主（自己または他人名義 (ノミニー名義を含みます。）をもって当該企業の発行済株式数の10％以上の株式を所有する株主をいいます。）との間で、有価証券の売買、貸借または金銭の貸借を行ってはなりません。ただし、当該取引が当ファンドを構成する信託証書に謳われている制限の範囲内で、かつ公認の証券市場もしくは金融市場における(ⅰ)公に入手可能な相場に基づき決定 された価格、または(ⅱ)競争価格もしくは金利による場合は、この限りではありません。 |
５．集中投資の制限 管理会社が複数の証券投資信託またはミューチュアル・ファンドを管理運用する場合、それらの全体で一つの会社の議決権付発行済株式数の50％を超えて当該会社の株式に投資してはなりません（上記の百分率の計算は買付時点基準または時価基準のいずれでもよいこととします。）。 ６．株式投資の制限 当ファンドの株式に対する投資は、当ファンドの純資産総額の10％を超えてはなりません。 株式投資の制限は、当ファンドによる国内の金融商品取引所に上場しているJ-REITおよび J-REITへ投資するETFへの投資については適用されません。 | |
分配方針 | 管理会社はその裁量で当ファンドが受領したか、または受領すべき利息および配当金等の純収益の中から、また適正な分配金の水準を維持するために必要であると判断される場合は、実現・未実現キャピタルゲインおよびキャピタルから、分配金の支払を決定することができます。当ファンドの分配金の額は、管理会社がその裁量により決定します。ただし、収益源物件およびJ-REIT等からの収益がなかった場合等には、分配されないこともあります。 上記は、将来の分配金の支払およびその金額について保証するものではありません。 |
≪参考情報≫
≪ファンドデータ≫
ファンドの組入資産の内容（2021年８月31日現在）
組入上位銘柄
（組入銘柄数：４銘柄）
順位 | 銘柄 | 組入比率（％) |
１ | RESIT ALFA INC LIMITED RECOURSE ORDINARY PERFORMANCE NOTES | 64.31 |
２ | RFJ合同会社第１回無担保社債 | 29.03 |
３ | J-REIT Investment Ⅰ L.P. | 7.14 |
４ | RESIT ALFA INC LIMITED RECOURSE SPECIAL PERFORMANCE NOTES | 0.00 |
（注）組入比率は財務諸表中に表示された純資産総額に対する各組入銘柄の評価額の割合です。
◦ 資産別配分 ◦ 地域別配分 ◦ 通貨別配分
（注１）比率は純資産総額に対する割合です。資産の状況等によっては合計が100％とならない場合があります。
（注２）組入全銘柄に関する詳細な情報等につきましては、運用報告書（全体版）に記載されています。
項 目 | 2021年８月31日現在 |
純資産総額 (円クラス受益証券) | 3,073,462,929円 |
純資産総額 (ブラジルレアルクラス受益証券) | 166,621,430円 |
純資産総額 (豪ドルクラス受益証券) | 23,155,436円 |
発行済口数 (円クラス受益証券) | 5,576,499,666口 |
発行済口数 (ブラジルレアルクラス受益証券) | 243,900,586口 |
発行済口数 (豪ドルクラス受益証券) | 9,167,102口 |
１万口当たり純資産価格 (円クラス受益証券) | 5,511円 |
１万口当たり純資産価格 (ブラジルレアルクラス受益証券) | 6,832円 |
１万口当たり純資産価格 (豪ドルクラス受益証券) | 25,259円 |
純資産等
第18期 | |||
販売口数 | 買戻口数 | 発行済口数 | |
円クラス受益証券 | 0 | 448,263,334 | 5,576,499,666 |
(0) | (448,263,334) | (5,576,499,666) | |
ブラジルレアルクラス | 0 | 14,794,901 | 243,900,586 |
受益証券 | (0) | (14,794,901) | (243,900,586) |
豪ドルクラス受益証券 | 0 | 1,909,336 | 9,167,102 |
(0) | (1,909,336) | (9,167,102) | |
（注）( ）内の数は本邦内における販売・買戻しおよび発行済口数です。
別紙
Ⅰ．当期のファンドの投資に関する報告（2020年９月１日～2021年８月31日）
＜投資環境＞
当期間の日本経済につきましては、新型コロナウイルス感染症（以下、感染症）の感染拡大により、多くの地域で緊急事態宣言等が長期にわたり発出されるなど、依然として厳しい状況が続き、経済活動や個人消費に大きな影響を与えております。足元では国内における新型コロナワクチンの接種率が急速に向上し、今後はその効果への期待があるものの、変異株の流行など未だ事態収束の見通しは立たず、先行き不透明な状況が続いております。
日本銀行が2021年７月１日に発表した2021年６月の全国企業短期経済観測調査（短観）によると、大企業製造業の景況感を示す業況判断指数（DI）はプラス14ポイントと２年半ぶりの高水準となり、世界経済の回復や円安を追い風に主要16業種のうち14業種で改善しております。大企業非製造業のDIもプラス１ポイントと前回の３月調査から２ポイント改善し、５四半期ぶりにプラス圏へ浮上しました。主要12業種のうち８業種で上昇し、コロナ禍で苦境が続いたレジャー施設などの対個人サービスや宿泊・飲食サービスは人の動きが戻ったことで改善しました。
内閣府が2021年９月８日に発表した2021年４月～６月の実質国内総生産（GDP）改定値は、前期比プラス 0.5％（年率プラス1.9％）と２四半期ぶりのプラス成長となりました。GDPの半分以上を占める民間消費は、相次ぐ緊急事態宣言やまんえん防止等重点措置により前期比プラス0.9％（１月～３月はマイナス1.3％）と回復が鈍く未だに低迷しておりますが、住宅投資（前期比プラス2.1％）や設備投資（同プラス2.3％）は堅調でした。
＜不動産市場＞
国土交通省が2021年３月23日に発表した「公示地価（2021年１月１日時点）」によると、商業・工業・住宅の全国全用途は、前年比マイナス0.5％と6年ぶりに下落へ転じました。店舗やホテルに使う不動産需要の減少が地価に大きく響き、商業地（全国）はマイナス0.8％と８年ぶりに下落へ転じました。一方、住宅地（全国）もマイナス0.4％と下落には転じましたが、下落幅は商業地よりも小さく、コロナ禍で底堅い動きも見られています。
国土交通省が2021年８月20日に発表した地価LOOKレポートによると、令和３年第２四半期（４月１日～７月
１日）の主要都市高度利用地等100地区における地価動向調査」によると、上昇が35地区（前回28地区）、横ばいが36地区（前回45地区）、下落が29地区（前回27地区）となり、本年第１四半期と比較すると上昇と下落地区数は増加し、横ばいは減少しました。用途別では、住宅地はマンションの販売状況が堅調な中、事業者の素地取得の動きが回復している地区が増加している一方で、商業地は感染症の影響で店舗等の収益性が低下し下落しているようです。
総務省が2021年１月29日に発表した住民基本台帳に基づく2020年の人口移動報告によると、xxxの転入者が転出者を上回る「転入超過」が31,125人となり、前年からマイナス62.5％と大幅に減少しました。ここ数年 38万人前後が続いていた転出者数が大幅に増加して2020年は40万人を超えた一方で、転入者数は432,930人
（前年比マイナス7.3％）と2014年に次ぐ少なさとなりました。都道府県別に転入超過数をみると、全国で転入超過となったのはxxx・埼玉県・xx県・神奈川県・滋賀県・大阪府・福岡県・沖縄県の８都府県のみでした。近年は東京への一極集中が続いていましたが、感染症による移動自粛で東京への転勤や引っ越しを保留す
る企業や人が増えたことや、テレワークの普及により東京からアクセスのいい地域や地方に転出する人が増えたことなどが背景として考えられます。
＜東証REIT指数＞
感染症の拡大による金融市場の混乱により、J-REIT市場は一時リーマンショック時（2008年）に次いで大きな下落率を記録するなどのダメージを被りましたが、金融市場の回復に合わせて上昇しております。当期間の東証RETI指数は、1,716.04ポイント（2020/９/１）から2,142.91ポイント（2021/８/31）まで緩やかに回復基調を辿り、８月末時点でコロナショック前の指数までほぼ回復しております。2021年７月までは上昇基調を維持して９カ月連続で上昇しておりましたが、その後は好調な株式市場への資金シフトや公募増資の増加、米国金利の上昇などを受けて上昇ペースに足踏み感がみられております。しかしながら、2021年８月末時点での REIT予想分配金利回りは3.4188％と、10年国債金利が0.02％と超低金利で推移しているなかでは魅力的な数字となっております。
出所：ブルームバーグ
不動産のセクター別にみていくと、住宅セクターは他のセクターに比べて堅調な推移を続けているようです。不動産経済研究所が発表した「2021年４月～９月の首都圏新築マンション市場動向調査」によると、新築マン ションの発売戸数は12,809戸（前年同期比プラス44.7％）、平均価格は6,702万円（プラス10.1％）、初月契約 率は70.6％といずれも感染拡大前の水準まで回復しております。一方、オフィスセクターやホテルセクターな どは依然として感染症の影響が続いております。xx商事によると、2021年９月の東京都心５区のオフィス空 室率は19カ月連続上昇の6.43％（前月比プラス0.12％）、平均募集賃料（月坪）は14カ月連続下落の20,858円
（前月比マイナス0.4％）となりました。また、東京五輪の無観客化や緊急事態宣言の長期化に伴うxx行楽シーズンの宿泊需要の消滅により、ホテルセクターも苦しい経営環境が強いられ続けております。
以上のことを背景に住宅セクターは好調を維持しておりますが、他のセクターはもう暫く感染症による市場への影響を注視していく必要があるかと考えられます。
[当期中の運用経過]
（１）純資産価格および分配金の推移
＜円クラス（円建て）受益証券＞
本ファンドの当期間の円クラス（円建て）受益証券の純資産価格および分配金の推移は（図１）のとおりです。
2020年９月１日の純資産価格5,119円から始まり、2021年８月31日現在は5,511円となり、その間の分配金は毎月10円となったことから、課税前分配金込み純資産価格については10,009円から10,521円となりました。
年換算利回り（単利）は、2021年８月31日の純資産価格5,511円を基にした場合約2.2％となっています。 一方、2020年９月から2021年８月における不動産賃貸収入を主とする分配原資の合計は実績ベースで約219
円となっており、年換算利回り（単利）は2021年８月31日の純資産価格5,511円を基にして計算した場合約 4.0％となります。
※課税前分配金込み純資産価格は、各時点の純資産価格に各時点までの設定来の課税前分配金の累計額を加算したものです。
※純資産価格および分配金は10,000口あたりの金額となります。
＜ブラジルレアルクラス（円建て）受益証券＞
本ファンドの当期間のブラジルレアルクラス（円建て）受益証券の純資産価格および分配金の推移は以下
（図２）のとおりです。
2020年９月１日の純資産価格6,367円から始まり、2021年８月31日現在は6,832円となり、その間の分配金は毎月70円となったことから、課税前分配金込み純資産価格については19,157円から20,462円となりました。
年換算利回り（単利）は、2021年８月31日の純資産価格6,832円を基にした場合、約12.3％となっています。一方、当期間における不動産賃貸収入を主とする分配原資の合計は実績ベースで約273円、為替取引による
プレミアム（理論値）は約169円でした。年換算利回り（単利）は2021年８月31日の純資産価格6,832円を基にして計算した場合それぞれ約4.0％、約2.5％、合計約6.5％となります。
※課税前分配金込み純資産価格は、各時点の純資産価格に各時点までの設定来の課税前分配金の累計額を加算したものです。
※純資産価格および分配金は10,000口あたりの金額となります。
＜豪ドルクラス（円建て）受益証券＞
本ファンドの当期間の豪ドルクラス（円建て）受益証券の純資産価格および分配金の推移は以下（図３）のとおりです。
2020年９月１日の純資産価格23,162円から始まり、2021年8月31日現在は25,259円となり、その間の分配金は毎月75円となったことから、課税前分配金込み純資産価格については30,527円から33,524円となりました。
年換算利回り（単利）は、2021年８月31日の純資産価格25,259円を基にした場合約3.6％となっています。一方、当期間における不動産賃貸収入を主とする分配原資の合計は実績ベースで約1,038円、為替取引によ
るプレミアム（理論値）は０円でした。年換算利回り（単利）は2021年８月31日の純資産価格25,259円を基にして計算した場合それぞれ約4.1％、約０％、合計約4.1％となります。
※課税前分配金込み純資産価格は、各時点の純資産価格に各時点までの設定来の課税前分配金の累計額を加算したものです。
※純資産価格および分配金は10,000口あたりの金額となります。
＜短期金利および為替レート（対円）の推移＞
ブラジルレアルクラスおよび豪ドルクラスは日本円に対して、各クラスの取引対象通貨で為替取引を行い、日本円の短期金利と比較して選択した通貨の短期金利が高い場合は、為替取引によるプレミアムの獲得が期待できます。一方、選択した通貨の短期金利が低い場合は、為替取引によるコストが生じます。
(図４）のとおり、ブラジルレアルの短期金利は日本の短期金利に対して高位に推移したため、２通貨間の金利差を背景とした為替取引によるプレミアムが生じ、これが純資産価格の上昇要因となりました。
（出所：ブルームバーグ）
※ブラジルレアルクラスおよび豪ドルクラスは日本円に対して、各クラスの取引対象通貨で為替取引を行いますが、完全に為替取引を行うことができるとは限りません。
※上記xxxは過去の実績であり、将来の傾向・数値等を保証もしくは示唆するものではありません。
当期間のブラジルの政策金利は2.0％から5.25％へ引き上げられ、短期金利も2.0965％から5.6785％へ大幅に上昇しました。また、オーストラリアの政策金利は0.25％から0.1％へ引き下げられ、短期金利は0.0913％から0.01％へ下落しました。
また、選択した通貨が対円で上昇（円安）した場合は為替差益を得ることができ、下落（円高）した場合は為替差損が生じます。
(図５）のとおり、ブラジルレアル為替レートは対円で2020年８月末の19.2775円から2021年８月31日の 21.3618円へと上昇（円安）しました。また、豪ドル為替xxxは対円で2020年８月末の78.116円から2021年
８月31日の80.469円へと上昇（円安）しました。これらは、純資産価格の変動要因となりました。
（出所：ブルームバーグ）
※上記xxxは過去の実績であり、将来の傾向・数値等を保証もしくは示唆するものではありません。
（２）組入れ収益源物件の状況
本ファンドの当期間の収益源物件数および稼働率の推移は以下（図６）のとおりです。2021年８月31日時点の収益源物件は９物件となりました。また、2021年８月末現在の稼働率は94.1％と高稼働率を維持していることから、安定したキャッシュフローの継続も見込まれると考えております。
（※）収益源物件の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載
■収益源物件の売買実績（2020年９月～2021年８月末日時点）
物件名 | 所在地 | 不動産鑑定評価額 ※（百万円） | ||
2020年11月27日 | 売却 | FLEG恵比寿secondo | xxxxx区 | 505 |
※売却時の評価額を記載しております。
物件名 | 所在地 | 不動産鑑定評価額 ※（百万円） | ||
2021年８月31日 | 購入 | レスピール早稲田 | xxx新宿区 | 1,450 |
2021年８月31日 | 購入 | 銀座グラスゲート | xxx中央区 | 1,380 |
※直近の評価額を記載しております。
2021年８月末日現在の組入れ収益源物件のポートフォリオは、東京都心にポートフォリオの100％を保有しております。また、加重平均面積稼働率は2021年８月末日現在で94.1％となっております。
■投資エリア
※上記情報は８月末日時点のものであり、将来の傾向・数値等を保証もしくは示唆するものではありません。
＜収益源物件の概要①＞
(2021年８月末時点)
物件名 | 物件所在地 | 竣工 | 概要 | |
１ | フォレシティ桜新町α | xxx世田谷区 | 2007年２月 | １Ｒ～２ＬＤＫの賃貸マンション |
２ | フォレシティ洗足 | xxxxx区 | 2007年２月 | １ＤＫ、１ＬＤＫの賃貸マンション |
３ | フォレシティ大岡山 | xxxxx区 | 2007年３月 | １Ｒ～２ＬＤＫの賃貸マンション |
４ | フォレシティ小伝馬町 | xxx中央区 | 2007年11月 | １Ｋ～２ＬＤＫの賃貸マンション |
５ | トレディカーサ恵比寿 | xxxxx区 | 2003年11月 | ＳＴＵＤＩＯ、１ＬＤＫの店舗付賃貸マンション |
６ | FLEGxx | xxx世田谷区 | 2005年９月 | １Ｒ、１ＬＤＫ（メゾネットタイプ）の賃貸マンション |
７ | FLEG自由が丘 | xxxxx区 | 2005年８月 | １Ｒ、１ＬＤＫ、１ＬＤＫ（メゾネットタイプ）の店舗付賃貸マンション |
８ | レスピール早稲田 | xxx新宿区 | 2014年11月 | ２ＬＤＫ、２ＬＤＫ＋Ｓ、３ＬＤＫの賃貸マンション |
９ | 銀座グラスゲート | xxx中央区 | 1980年４月 (耐震補強工事済) | 地下１階～地上１階：店舗 地上２階～地上９階：オフィス |
＜収益源物件の概要②＞
(2021年８月末時点)
物件名 | プロパティ・ マネジメント委託先/マスターリース会社 | マスターリース種別（注１） | 稼働率 （注２） | 地震リスク判断 | |
PML値 （注３） | |||||
１ | フォレシティ桜新町α | エイブル保証株式会社 | パス・スルー | 94％ | 5.0％ |
２ | フォレシティ洗足 | 株式会社ハウスメイトパートナーズ／－ | 直接賃貸 | 91％ | 5.4％ |
３ | フォレシティ大岡山 | 株式会社ハウスメイトパートナーズ／－ | 直接賃貸 | 91％ | 4.5％ |
４ | フォレシティ小伝馬町 | 株式会社ハウスメイトパートナーズ | パス・スルー | 92％ | 5.0％ |
５ | トレディカーサ恵比寿 | 株式会社ハウスメイトパートナーズ | パス・スルー | 93％ | 10.1％ |
６ | FLEGxx | 株式会社ベスト・プロパティ | パス・スルー | 97％ | 5.5％ |
７ | FLEG自由が丘 | 株式会社ベスト・プロパティ | パス・スルー | 100％ | 6.1％ |
８ | レスピール早稲田 | 株式会社トラストアドバイザーズ | パス・スルー | 100％ | 4.0％ |
９ | 銀座グラスゲート | サンフロンティア不動産株式会社 | パス・スルー | 100％ | 5～10％ |
（注１）「マスターリース種別」の欄には信託受託者または営業者とマスターリース会社との間で締結されたマスターリース契約に従いマスターリース会社とエンドテナントとの転貸借契約に基づく賃料と同額を信託受託者または営業者に支払うものを「パス・スルー」と記載しています。
（注２）稼働率（各収益源物件の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合）については、2021年８月末日時点での稼働率を記載しており、小数点第１位を四捨五入しています。
（注３）PMLとは、地震による予想最大損失率をいいます。物件の想定使用期間（50年間）中に、想定される最大の地震 (50年間において10％の確率で発生する可能性のある大地震＝再現期間475年に一度の大地震）により、どの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の物件の再調達価格に対する比率（％）で示しています。PML値の算出は、株式会社あぽろ建築舎に委託しております。
＜収益源物件の鑑定評価額＞
物件名 | 不動産鑑定評価額 （百万円）（注１） | 投資比率（注２） | |
１ | フォレシティ桜新町α | 1,200 | 8.9％ |
２ | フォレシティ洗足 | 1,180 | 8.8％ |
３ | フォレシティ大岡山 | 2,000 | 14.9％ |
４ | フォレシティ小伝馬町 | 1,450 | 10.8％ |
５ | トレディカーサ恵比寿 | 3,280 | 24.5％ |
６ | FLEGxx | 777 | 5.8％ |
７ | FLEG自由が丘 | 694 | 5.2％ |
８ | レスピール早稲田 | 1,450 | 10.8％ |
９ | 銀座グラスゲート | 1,380 | 10.3％ |
（注１）一般財団法人日本不動産研究所に収益源物件の鑑定評価を委託しており、価格時点は 2021年８月末日です。
（注２）「投資比率」の欄には保有する不動産または信託不動産の「不動産鑑定評価額」の総額に対する各物件の割合を記載しており、小数点第２位を四捨五入しています。
[今後の運用方針]
本ファンドのお申込み・買戻しの状況やキャッシュポジション等を勘案し、組入れ収益源物件の売買の機会を捉えポートフォリオの適正化を図り、流動性を考慮しつつ安定的な収益の確保を目的として上場J-REITを継続的に運用すると共に、投資家の皆様に安定的な分配が継続できるよう管理・運用にあたる所存です。
今後とも、変わらぬご愛顧の程を宜しくお願いいたします。
2021年８月31日 FCインベストメント・リミテッド
Ⅱ．第19期・前半のファンドの投資に関する報告（2021年９月１日～2022年２月28日）
１．昨今の市況環境
＜投資環境＞
当期間の日本経済につきましては、新型コロナウイルス感染症（以下、「感染症」という）の感染拡大により多くの地域で緊急事態宣言等が長期に亘り発出されるなど、依然として厳しい状況が続き、経済活動や個人消費に大きな影響を与えております。足元では国内におけるワクチンの接種率が急速に向上し、今後はその効果への期待があるものの、変異株の流行など未だ事態収束の見通しは立たず、先行き不透明な状況が続いております。
日本銀行が2021年12月13日に発表した「2021年12月の全国企業短期経済観測調査（短観）」によると、大企 業製造業の景況感を示す業況判断指数（DI）はプラス18と前回調査（2021年９月）比では横ばいとなりました。 2021年９月末の緊急事態宣言の解除を受けて、外食産業の営業規制が段階的に解除となり、合わせてワクチン 接種も進んだことで接客業等の需要が持ち直したことなどにより大企業非製造業のDIはプラス９と６期連続の 改善となりましたが、感染拡大前の2019年12月のDI（プラス20）と比較するとまだ低い状況が続いております。
内閣府が2022年３月９日に発表した「2021年10月～12月期の国内総生産（GDP）改定値」は、物価変動の影響を除いた年率換算実質GDP（季節調整値）で前期比4.6％増とプラス成長になりましたが、緊急事態宣言で消費が大きく落ち込んだ７月～９月期の反動という側面が大きいようです。個人消費は感染症発生前とほぼ同等の水準、輸出につきましては感染症発生前を上回る水準まで戻りましたが、2019年の同期間と比べて公共投資は6.1％、設備投資は3.4％落ち込んでおり、感染症の影響が長期化する中で企業マインドの回復の遅れが懸念されます。また2019年10月～12月期は消費税が10％に引き上げられた直後で、もともとGDPの水準が低かったため、この水準を超えるのさえ時間がかかっているところに日本の回復力の弱さがにじみます。足元ではロシアのウクライナ侵攻で資源や原材料価格のさらなる高騰が危惧されており、物価が上昇すれば消費者心理が冷え込みかねないため先行きの不透明感は強まっています。
＜不動産市場＞
国土交通省が2021年９月21日に発表した「2021年７月１日時点の基準地価」によると、全国全用途の平均は前年より0.4％下がり２年連続の下落となりました。下落幅は前年のマイナス0.6％から少し改善しましたが、観光や飲食が低迷する東京、大阪の商業地を中心に感染症の影響が続いております。全国商業地はマイナス 0.5％と２年連続の下落となり、前年のマイナス0.3％から下落幅が拡大した一方で、全国住宅地はマイナス
0.5％と昨年のマイナス0.7％より下落幅が縮小しました。住宅ローン減税の延長の影響で中心部の高級マンションなどの売れ行きが好調なほか、テレワークの普及も住宅購入の後押しにつながりました。
国土交通省が2022年２月22日に発表した「令和３年第４四半期の地価LOOKレポート」によると、2021年10月
１日～2022年１月１日の主要都市の高度利用地等（全国100地区）における地価動向は、上昇が55地区（前回 40地区）、横ばいが28地区（前回30地区）、下落が17地区（前回30地区）となり前期と比較すると下落地区数および横ばい地区数が減少し、上昇地区数が増加しました。住宅地（32地区）ではマンションの販売状況が堅調で、上昇地区数は26地区から30地区に増加しました。商業地（68地区）では、感染症の影響により下落している地区があるものの、店舗等の収益性の回復や法人投資家等による取引の動きがみられ、上昇（25地区（前回 14））や横ばい（26地区（前回24））地区が増加しました。
総務省が2022年1月28日に発表した「2021年の住民基本台帳の人口移動報告」によると、東京23区は比較可 能な2014年以降で初めて転出者が転入者を上回る「転出超過」となりました。感染対策の一環でテレワークや 在宅勤務の普及が進み、東京から近隣の県に人が出ていく流れが強まったことが要因とされています。一方で xxx全体（外国人含）をみると、転入者が転出者を上回る「転入超過」となりましたが、超過幅は2年連続 で最低を更新しました。転出者数は414,734人と2020年から13,000人近く増加し、コロナ禍は38万人前後で推 移していたのと比べて高い水準となりました。2020年に引き続き東京から出ていった人の５割近くが埼玉県、 xx県、神奈川県の3県に移っており、さらに場所にとらわれない働き方の浸透で2021年には山梨県、茨城県、群馬県へ転出する人も増えたようです。
住宅市場では、価格が騰勢を強めるなか販売状況は底堅く推移しているようです。不動産経済研究所が発表した「2021年の首都圏新築分譲マンション市場動向調査」によると、新築マンションの発売戸数は33,636戸
（対前年比プラス23.5％）、平均価格は6,260万円（同プラス2.9％）で3年連続の上昇、㎡単価は93.6万円（同プラス1.2％）で９年連続の上昇となり平均価格、㎡単価ともに1990年を上回って最高値を更新しました。また、初月契約率は73.3％となり2015年以来６年ぶりの70％台となりました。一方、オフィスセクターやホテルセクターなどは依然として回復のxxさが欠ける状況が続いております。xx商事によると、「2022年2月の東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）のオフィス平均空室率」は6.41％（前月比プラス0.15％）、坪当たりの平均募集賃料は20,418円（前月比マイナス90円）でした。また、ホテルセクターは緊急事態宣言の解除や新規感染者の減少に伴い回復の足取りが強まったようにみえましたが、2022年に入ってからはオミクロン株の感染拡大を背景に再び厳しさが増しているようです。
＜東証REIT指数＞
当期間の東証REIT指数（終値）は、2,134.10ポイント（2021/９/１）から1,877.38ポイント（2022/２/28）へ緩やかに下落しました。2020年３月にコロナショックで一旦は大幅に急落しましたが、2021年７月にはコロナショック前の水準まで回復しました。しかし米国の長期金利の上昇や度重なる感染拡大からくる投資家心理の悪化、公募増資の発表による需給環境悪化の見通し等を受けて、2022年2月末にかけて指数は軟調に推移しました。
以上のことを背景に、住宅セクターは好調を維持しておりますが他のセクターはもう暫く感染症による市場への影響を注視していく必要がありそうです。
２．ファンド概況
（１）純資産価格および分配金の推移
＜円クラス（円建て）受益証券＞
本ファンドの当期間の円クラス（円建て）受益証券の純資産価格および分配金の推移は（図１）のとおりです。
2021年９月１日の純資産価格は5,510円から始まり、2022年２月28日現在は7,023円となり、その間の分配金は毎月10円となったことから、課税前分配金込純資産価格については10,520円から12,093円となりました。
（図１）純資産価格および純資産総額の推移
※課税前分配金込み純資産価格は、各時点の純資産価格に各時点までの設定来の課税前分配金の累計額を加算したものです。
※純資産価格および分配金は10,000口あたりの金額となります。
＜ブラジルレアルクラス（円建て）受益証券＞
本ファンドの当期間のブラジルレアルクラス（円建て）受益証券の純資産価格および分配金の推移は以下
（図２）のとおりです。
2021年９月１日の純資産価格6,796円から始まり、2022年2月28日現在は8,541円となり、その間の分配金は毎月70円となったことから、課税前分配金込み純資産価格については20,426円から22,591円となりました。
（図２）純資産価格および純資産総額の推移
※課税前分配金込み純資産価格は、各時点の純資産価格に各時点までの設定来の課税前分配金の累計額を加算したものです。
※純資産価格および分配金は10,000口あたりの金額となります。
＜豪ドルクラス（円建て）受益証券＞
本ファンドの当期間の豪ドルクラス（円建て）受益証券の純資産価格および分配金の推移は以下（図３）のとおりです。
2021年９月１日の純資産価格25,515円から始まり、2022年２月28日現在は33,451円となり、その間の分配金は毎月75円となったことから、課税前分配金込み純資産価格については33,780円から42,166円となりました。
（図３）純資産価格および純資産総額の推移
※課税前分配金込み純資産価格は、各時点の純資産価格に各時点までの設定来の課税前分配金の累計額を加算したものです。
※純資産価格および分配金は10,000口あたりの金額となります。
＜短期金利および為替レート（対円）の推移＞
ブラジルレアルクラスおよび豪ドルクラスは日本円に対して、各クラスの取引対象通貨で為替取引を行い、日本円の短期金利と比較して選択した通貨の短期金利が高い場合は、為替取引によるプレミアムの獲得が期待できます。一方、選択した通貨の短期金利が低い場合は、為替取引によるコストが生じます。
（図４）のとおり、ブラジルレアルの短期金利は日本の短期金利に対して高位に推移した為、２通貨間の金利差を背景とした為替取引によるプレミアムが生じ、これが純資産価格の上昇要因となりました。当期間のブラジルの政策金利は5.25％から10.75％となり、短期金利は5.7294％から10.8859％となりました。
オーストラリアドルの短期金利は日本の短期金利とほぼ同等で推移したため、為替取引によるプレミアム/コストは生じず、純資産価格に影響は与えませんでした。当期間のオーストラリアの政策金利については 0.1％のまま推移し、短期金利は0.0072％から0.0166％となりました。
（図４）短期金利の推移
（出所：ブルームバーグ）
※ブラジルレアルクラスおよび豪ドルクラスは日本円に対して、各クラスの取引対象通貨で為替取引を行いますが、完全に為替取引を行うことができるとは限りません。
また、選択した通貨が対円で上昇（円安）した場合は為替差益を得ることができ、下落（円高）した場合は為替差損が生じます。
（図５）のとおり、ブラジルレアル為替レートは対円で2021年９月１日の21.2132円から2022年２月28日の 22.2767円へと上昇（円安）し、これは純資産価格の上昇要因となりました。豪ドル為替レートは対円で2021年９月１日の81.057円から2022年2月28日の83.505円へと上昇（円安）し、これも純資産価格の上昇要因となりました。
（図５）為替レート（対円）の推移
（出所：ブルームバーグ）
※上記xxxは過去の実績であり、将来の傾向・数値等を保証もしくは示唆するものではありません。
（２）組入れ収益源物件の状況
本ファンドの当期間の収益源物件数および稼働率の推移は以下（図６）のとおりです。2022年２月28日時点の収益源物件は８物件となりました。また、2022年２月末現在の稼働率は94.3％と高稼働率を維持していることから、安定したキャッシュフローの継続も見込まれると考えております。
（図６）収益源物件数・稼働率※の推移
※収益源物件の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載
■収益源物件の売買実績（2021年９月～2022年２月28日）
物件名 | 所在地 | ||
2021年11月30日 | 売却 | トレディカーサ恵比寿 | xxxxx区 |
2022年２月28日現在の組入れ収益源物件のポートフォリオは、東京都心にポートフォリオの100％を保有しています。また、加重平均面積稼働率は2022年２月28日現在で94.3％、となっています。
■主な収益源物件（東京都内）
３．運用状況
（１）組入れ収益源物件について
本ファンドの2022年２月28日現在の組入れ収益源物件の概要は以下のとおりです。
組入れ収益源物件の不動産鑑定評価額の合計は10,131百万円、加重平均キャップレート★は4.1％です。
物件名 | 物件所在地 | 竣工 | 不動産鑑定 評価額 (百万円) (注１) | 専有 坪単価 (百万円) (注２) | ★キャップレート (注３) | ★賃貸 純収益 (百万円) (注４) |
フォレシティ桜新町α | xxx世田谷区 | 2007年２月 | 1,200 | 242 | 4.5％ | 55 |
フォレシティ洗足 | xxxxx区 | 2007年２月 | 1,180 | 283 | 4.4％ | 52 |
フォレシティ大岡山 | xxxxx区 | 2007年３月 | 2,000 | 273 | 4.5％ | 89 |
フォレシティ小伝馬町 | xxx中央区 | 2007年11月 | 1,450 | 244 | 4.4％ | 64 |
FLEGxx | xxx世田谷区 | 2005年９月 | 777 | 269 | 4.4％ | 35 |
FLEG自由が丘 | xxxxx区 | 2005年８月 | 694 | 302 | 4.4％ | 30 |
レスピール早稲田 | xxx新宿区 | 2014年11月 | 1,450 | 390 | 3.3％ | 47 |
銀座グラスゲート | xxx中央区 | 1980年４月 ※耐震補強工事済 | 1,380 | 698 | 3.2％ | 45 |
10,131 | 4.1％ | 417 | ||||
★キャップレート ：不動産の還元利回りをいいます。キャップレート＝賃貸純収益（NCF）÷不動産価格
★賃貸純収益 ：一般的にはNCF（Net Cash Flow）とよばれ、不動産の賃貸等収入から運営費用(管理費、修繕費、税金等)を差し引いた運営純収益に一時金の運用益（注５）を加算し、資本的支出（注６）を控除した純収益をいいます。なお、借入金利や減価償却費は含まず、不動産が生み出すキャッシュフローを示す指標です。
（注１） 一般財団法人日本不動産研究所に収益源物件の鑑定評価を委託しており、価格時点は2022年２月末日です。
（注２）
（注３）
「専有坪単価」は不動産鑑定評価額を専有面積（坪）で除した数値を記載しております。キャップレートは、賃貸純収益を不動産鑑定評価額で除した数値を記載しております。
（注４） 賃貸純収益は、不動産鑑定評価書記載の純収益(NCF)を表示しております。
（注５） 一時金の運用益は、敷金等の運用益の見積額です。
（注６） 資本的支出は、建物、設備等の修理、改良等のために支出する金額のうち当該建物、設備等の価値を高め、またはその耐久性を増すことになると認められる部分に対応する支出の見積額です。
（２）借入金の状況
本ファンドの当期間の「リファイナンス（借入金の借換え）の実績およびノンリコースローン残高」と「期日別ノンリコースローン残高」は以下のとおりです。不動産ローン環境に関しては、レンダー、即ち融資を行う金融機関の不動産融資に対する姿勢が引き続き前向きだったため、融資額や貸出金利等の緩和がみられました。
■2008年９月からのリファイナンスの実績およびノンリコースローン残高（2022年２月28日時点）
年月 | リファイナンス実績 （百万円） |
2008年９月 | 2,000 |
2008年11月 | 4,407 |
2009年７月 | 2,150 |
2010年２月 | 3,360 |
2010年７月 | 1,568 |
2010年８月 | 2,630 |
2010年10月 | 1,249 |
2010年11月 | 6,100 |
2011年７月 | 1,872 |
2012年２月 | 3,360 |
2012年７月 | 1,810 |
2013年２月 | 3,280 |
2014年５月 | 1,335 |
2015年10月 | 2,700 |
2017年２月 | 2,500 |
2018年２月 | 3,100 |
2019年４月 | 1,400 |
2020年10月 | 950 |
弁済期日 | ノンリコースローン残高 （百万円） |
2023年２月 | 2,976 |
2024年４月 | 980 |
2025年10月 | 928 |
2026年８月 | 1,760 |
合計 | 6,644 |
弁済期日 | 物件名 | 鑑定評価額 (百万円） [2022年２月末] | ノンリコースローン残高 (百万円） [2022年２月末] |
2023年２月 | フォレシティ洗足 | 1,180 | 2,876 |
フォレシティ桜新町α | 1,200 | ||
フォレシティ大岡山 | 2,000 | ||
100 | |||
2024年４月 | FLEGxx | 777 | 980 |
FLEG自由が丘 | 694 | ||
2025年10月 | フォレシティ小伝馬町 | 1,450 | 928 |
2026年８月 | 銀座グラスゲート | 1,380 | 1,760 |
レスピール早稲田 | 1,450 | ||
10,131 | 6,644 |
※端数により合計金額が一致しない場合があります
（３）分配金について
＜円クラス（円建て）受益証券＞
2021年９月（10月支払い）以降も毎月10円の分配を継続しております。年換算利回り（単利）は、2022年２月28日の純資産価格7,023円を基にした場合約1.7％となっています。
一方、2021年９月～2022年２月（６ヵ月）における不動産賃貸事業等による分配原資の合計は実績ベースで約111円となっており、年換算利回り（単利）は2022年２月28日の純資産価格7,023円を基にして計算した場合約3.2％となります。
＜ブラジルレアルクラス（円建て）受益証券＞
2021年9月（10月支払い）以降も毎月70円の分配を継続しております。年換算利回り（単利）は、2022年２月28日の純資産価格8,541円を基にした場合約9.8％となっています。
一方、2021年９月～2022年２月（６ヵ月）における不動産賃貸事業等による分配原資の合計は実績ベースで約129円、為替取引によるプレミアム（理論値）は約302円となっており、年換算利回り（単利）は2022年２月 28日の純資産価格8,541円を基にして計算した場合それぞれ約3.0％、約7.1％、合計約10.1％となります。
＜豪ドルクラス（円建て）受益証券＞
2021年９月（10月支払い）以降も毎月75円の分配を継続しております。年換算利回り（単利）は、2022年２月28日の純資産価格33,451円を基にした場合約2.7％となっています。
一方、2021年９月～2022年２月（６ヵ月）における不動産賃貸事業等による分配原資の合計は実績ベースで約529円、為替取引によるプレミアム（理論値）は約０円となっており、年換算利回り（単利）は2022年２月 28日の純資産価格33,451円を基にして計算した場合、約3.2％となります。
４．今後の運用方針
本ファンドのお申込み・買戻しの状況やキャッシュポジション等を勘案し、組入れ収益源物件の売買の機会を捉えポートフォリオの適正化を図り、流動性を考慮しつつ安定的な収益の確保を目的として上場J-REITを継続的に運用すると共に、投資家の皆様に安定的な分配が継続できるよう管理・運用にあたる所存です。
今後とも、変わらぬご愛顧の程を宜しくお願いいたします。
以 上